Impulsprogramm zur Förderung des Neubaus von Mietwohnungen

AWM/025/2025 
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich   
Beschlussvorlage 
Betrifft: 
Impulsprogramm zur Förderung des Neubaus von Mietwohnungen 
Fachbereich: 
64 - Amt für Wohnungswesen     
 
Dezernentin / Dezernent: 
Beigeordnete Cornelia Zuschke      
 
Beratungsfolge: 
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität 
Ausschuss für 
Wohnungswesen und 
Modernisierung 
22.09.2025 Vorberatung 
Haupt- und Finanzausschuss 29.09.2025 Vorberatung 
Rat 09.10.2025 Entscheidung 
 
Beschlussdarstellung:  
 
Der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf beschließt, die Nr. 7 Ziffer 4 der Richtlinie 
Impuls zur Förderung des Neubaus von Mietwohnungen (RLImpulsNeubauMiete) wie 
folgt zu ergänzen (Ergänzung in kursiver, fettgedruckter Schrift):  
 
Von der Förderung ausgeschlossen sind Bauvorhaben auf Grundstücken, die durch 
die Landeshauptstadt Düsseldorf in das Betriebsvermögen der Vorhabenträgerin oder 
des Vorhabenträgers einfließen oder eingeflossen sind und der Wert dieser Einlage  
den Darlehensbetrag übersteigt oder wenn für das Bauvorhaben eine sonstige 
Unterstützung durch die Landeshauptstadt Düsseldorf gewährt wird oder wurde. 
Dies gilt nicht, wenn die wirtschaftliche Durchführung eines solchen 
Bauvorhabens aufgrund von wohnungs politischen Vorgaben eines 
Einbringungsvertrages nicht gesichert erscheint und damit die Umsetzung 
des Gesamtvorhabens gefährdet wird. 
 
 
Sachdarstellung: 
 
Laufende Fälle in der Wohnraumförderung zeigen auf, dass 
Mietwohnungsbauprojekte der städtischen Töchter SWD - Städt. Wohnungsbau -
GmbH & CO.  KG Düsseldorf - und Industrieterrains Düsseldorf -Reisholz AG (IDR)

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aufgrund fehlender Wirtschaftlichkeit nur schwer zu realisieren sind. Begründet liegt 
dies zum einen in der nach wie vor angespannten Marktlage m it hohen Baukosten 
und gestiegenen Bauzinsen. Zum anderen werden Einbringungsverträge mit 
unterschiedlichen wohnungspolitischen Zielen der Landeshauptstadt Düsseldorf 
verbunden, die die Wirtschaftlichkeit eines Gesamtvorhabens deutlich 
verschlechtern. 
 
Aktuell bearbeitet das Amt für Wohnungswesen unter anderem Anträge auf Mittel der 
öffentlichen Wohnraumförderung für die Bauvorhaben der SWD auf der 
Elisabethstraße/ Bachstraße sowie auf der Meineckestraße. Bei den Flächen, auf 
denen die genannten Mietwohnung sbauprojekte realisiert werden sollen, handelt es 
sich um ehemals städtische Grundstücke oder Grundstücksanteile, die durch 
Einbringungsvertrag in das Betriebsvermögen der SWD eingeflossen sind. 
 
Zur Erfüllung wohnungspolitischer Ziele der Landeshauptstadt Düsseldorf hat sich die 
SWD mit jeweiligem Einbringungsvertrag dazu verpflichtet, mindestens 50% der 
geplanten Wohnfläche in Verbindung mit den geplanten Wohneinheiten im öffentlich 
geförderten Wohnungsbau zu errichten. Darüber hinaus besteht auf Grundlag e des 
jeweiligen Einbringungsvertrages für die SWD die Verpflichtung, den als freifinanziert 
errichteten Mietwohnungsbau für nicht mehr als 12,50 EUR (altengerechtes 
Wohnen), 13,00 EUR (preisgedeckelter Mietwohnungsbau im Projekt Elisabethstraße/ 
Bachstraße) bzw. 13,50 EUR (preisgedeckelter Mietwohnungsbau im Projekt 
Meineckestraße) pro Quadratmeter Wohnfläche zu vermieten. Dazu kommen hohe 
Aufwendungen für Erschließung und Schallschutz. 
 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von W ohnraum 
für das Land Nordrhein -Westfalen (WFNG NRW) müssen Fördermittelempfangende 
unter anderem die Gewähr für die wirtschaftliche Durchführung eines mit öffentlichen 
Mitteln geförderten Bauvorhabens bieten. Der durch den jeweiligen 
Einbringungsvertrag geforderte Anteil an öffentlich geförderten Wohneinheiten sowie 
die gedeckelten Mietpreise der freifinanzierten Wohnungen verursachen  gegenüber 
Projekten anderer Vorhabenträger in der Bewertung (z.B. durch die NRW.BANK oder 
bei Kreditaufnahmen auf dem Finanzmarkt) ein Missverhältnis zwischen 
Objektaufwand und -ertrag bei den genannten Bauprojekten der SWD. So müssen 
unter Berücksichtigung der jeweils hohen - jedoch aktuell marktüblichen - 
Gesamtkosten kostenintensive Fremddarlehen zur Finanzierung der B aumaßnahmen 
aufgenommen werden. Diese Rahmenbedingungen führen derzeit zu einer 
Unwirtschaftlichkeit dieser Bauprojekte, was sogar die Förderkulisse durch das Land 
gefährdet. 
 
Vor diesem Hintergrund und im Hinblick darauf, dass die SWD die Umsetzung von 
weiteren öffentlich geförderten Bauvorhaben plant, hat die landeseigene Förderbank 
(NRW.BANK) Vorbehalte signalisiert, einer Förderung der genannten Bauprojekte 
zustimmen zu können. Zudem hat sie mit Nachdruck darauf hingewiesen, dass 
zukünftigen Förderungen  grundsätzlich nur bei nachgewiesener Wirtschaftlichkeit 
zugestimmt werden können.  
 
Aufgrund der genannten Umstände ist zum einen die Realisierung der genannten 
Bauprojekte und zum anderen die Umsetzung von zukünftigen öffentlich geförderten 
Wohnungsbauprojekten der SWD als gefährdet anzusehen. Darüber hinaus hat auch 
die IDR signalisiert, dass sie bei Projekten, bei denen hohe wohnungspolitische Ziele 
erfüllt werden müssen, vor der Herausforderung steht, diese wirtschaftlich umsetzen 
zu können (z.B. Wimpfener Straße). 
 
Die Inanspruchnahme des städtischen Impulsprogramms kann einen wesentlichen 
Beitrag dazu leisten, bei Bauprojekten mit hohen wohnungspolitischen Zielen eine 
Rentabilität oder mindestens eine ausgeglichene Wirtschaftlichkeit zu erreichen.  
Insbesondere trägt die Inanspruchnahme der zinslosen Darlehen dazu bei, die

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Voraussetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 WFNG NRW für eine Förderung mit Mitteln 
der öffentlichen Wohnraumförderung des Landes zu schaffen.  
 
Des Weiteren wird mit dem städtischen Impu lsprogramm die Zielgruppe des 
mittleren Einkommenssegments angesprochen. Da diese Haushalte erhebliche 
Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche auf dem angespannten Düsseldorfer 
Wohnungsmarkt haben, werden neben öffentlich gefördertem Wohnraum auch 
Wohnungen im mittleren Preissegment dringend benötigt. Diese sollen insbesondere 
auch auf städtischen Grundstücken geschaffen werden – für diese Zielgruppe sind 
die wohnungspolitischen Vorgaben in den Einbringungsverträgen zur Preisdeckelung 
gedacht.  
 
Förderrechtliche Bewertung bei Einlage eines Grundstückes 
 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 WFNG NRW in Verbindung mit Nr. 1.7.2 der Förderrichtlinie 
Öffentliches Wohnen im Land Nordrhein -Westfalen 2025 (FRL öff Wohnen NRW 
2025) müssen Fördermittelempfangende eine angemessene Ei genleistung in Höhe 
von mindestens 10% der Gesamtkosten erbringen. Als Eigenleistung können eigene 
Geldmittel, Fremdmittel unter bestimmten Voraussetzungen und bereits bezahlte, 
unbelastete Grundstücke eingebracht werden. Ein durch Einlage übertragenes 
Grundstück kann nur aufgrund einer Ausnahmeregelung der NRW.BANK auf die zu 
erbringende Eigenleistung angerechnet werden. Mit dieser Ausnahme kann jedoch 
lediglich die Voraussetzung, dass mindestens 10% der Gesamtkosten  als 
Eigenleistung zu erbringen sind, erfüllt werden. Rechnungen, die die Vorhabenträger 
während der Bauphase zu begleichen haben, können nicht mit dem Grundstück  
bezahlt werden, da das Grundstück nur als Beleihungspfand für eine Finanzierung 
dient. 
 
Für die Begleichung von Rechnungen muss während der Bauphase Kapital vorhanden 
sein, wobei sich Fremdfinanzierungen und Kosten der Zwischenfinanzierung aufgrund 
hoher Zins - und Tilgungslast negativ auf die Wirtschaftlichkeit auswirken. Es 
empfiehlt sich daher, einen höheren Eigenkapitalanteil durch B ar- oder Giralgeld 
einzusetzen. 
 
Die Einlage eines Grundstückes hat somit keinen positiven Einfluss auf die 
Wirtschaftlichkeit von öffentlich geförderten Bauvorhaben, da weiterhin die Notwen -
digkeit eines erhöhten Einsatzes von Eigenkapital und/oder die zusätzliche Aufnahme 
kostenintensiver Fremddarlehen besteht (sinkende Eigenkapitalquote/zunehmende 
Verschuldung).   
 
Beihilferechtliche Bewertung 
 
Beihilfe- und zuwendungsrechtlich bestehen gegen die Änderung keine Bedenken. 
Das Impulsprogramm zugunsten von Haushalten mit mittleren Einkomme n ist auch 
mit dieser Änderung auf der Grundlage des DAWI -Freistellungsbeschlusses 
beihilferechtlich zu rechtfertigen.  Gerade auf städtischen Grundstücken sind auf der 
Grundlage von Einbringungsverträgen zumeist hohe wohnungspolitische Ziele zu 
erfüllen, so dass hier wegen fehlender Wirtschaftlichkeit ein Handeln zugunsten der 
Allgemeinheit im Sinne von Art. 2 Abs. 1 lit. a DAWI -Freistellungsbeschluss vorliegt. 
Die maximale Förderung ist auf 15 Mio. Euro pro Jahr begrenzt. 
 
 
Anlagen: 
RLImpulsNeubauMiete