Wohnungspolitisches Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt - Instrumentenportfolio

Wohnungspolitisches Konzept der  
Wissenschaftsstadt Darmstadt – Instrumentenportfolio 
 
 
 
 
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Wohnen in Darmstadt – heute und in Zukunft 
 
Die aktive und ganzheitliche Wohnungspolitik – insbesondere im Hinblick auf den Aus-
bau und Erhalt geförderten Wohnraumes – ist zentrale politische Aufgabe der Koalition 
seit 2011. Die Koalition kümmert sich dabei um die Bereiche Neubau, Wohnungsbe-
stand und Bodenpolitik. Wohnungspolitik ist in Darmstadt nicht mehr ohne Energie-
versorgung, Mobilität und Klimaschutz zu denken.  
Die schnell wachsende Bevölkerungszahl verbunden mit den hohen Bodenkosten der 
Metropolregion Rhein Main in Darmstadt haben zu einer großen Belastung auf dem 
Wohnungsmarkt vor allem für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen ge-
führt. 
Die Anzahl von geförderten Wohnungen ist in den letzten 20 Jahren stark zurückge-
gangen, dem müssen wir entgegenwirken. 
Erst seit dem Jahr 2011 gelingt es zunehmend, trotz wachsender Anforderungen und 
auslaufender Sozialbindungen, den Bestand an geförderten Wohnungen zu stabilisie-
ren bzw. zu erweitern. 
 
Die entscheidende und zentrale Rolle spielt dabei für Darmstadt – neben den politi-
schen Zielvorgaben –  die kommunale Wohnungsbaugesellschaft bauverein AG, die im 
Rahmen der Darmstädter Stadtwirtschaft für das städtische Immobilienangebot steht. 
Während andere Städte ihre Wohnungsunternehmen veräußert haben, ist die bauver-
ein AG in städtischer Hand und ist sich ihrer hohen Verantwortung auf dem Woh-
nungsmarkt für alle Zielgruppen bewusst. 
 
Aktuell stehen dem Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt an 5.259 Wohnungen 
Belegungsrechte zur Verfügung (Stand 06.06.2019) – dem gegenüber sind mit Stand 
12.06.2019 insgesamt 2.871 Haushalte für eine Wohnung für geringe Einkommen 
bzw. für mittlere Einkommen registriert. 
 
In Darmstadt muss also, wie im gesamten Ballungsraum Rhein-Main, die Versorgung 
von auf dem Wohnungsmarkt benachteiligten Bevölkerungsgruppen – hierzu gehören 
in der Zwischenzeit auch Durchschnittsverdiener*innen – die „mittleren Einkommens-
bezieher*innen“ – politisches Ziel mit höchster Priorität bleiben. 
 
Dafür wird der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt nachfolgende Maßnahmen 
und Instrumente weiterhin bzw. künftig neu anwenden:

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1. Quotenbeschluss zum sozial geförderten Wohnungsbau für den Neubau 
 
Durch die vom Magistrat und der Stadtverordnetenversammlung beschlossenen För-
derquoten im sozial geförderten Wohnungsbau, als wohnungspolitisches Ziel der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt, bei Neubauvorhaben 25 % des entstehenden Wohnraums 
für geringe Einkommen und 20 % für mittlere Einkommen zu errichten, wurde ein 
wichtiger Schritt für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum gemacht (Magistrats-
vorlage Nr. 2017/0031). Auch erfüllt dieser Beschluss das Ziel einer sozialen Durch-
mischung der Struktur der Bewohner*innen in den Liegenschaften und Quartieren. 
 
Ergänzend soll die Einführung einer zweckgebundenen Ablösung für geförderten 
Wohnraum bei kleineren Bauprojekten geprüft werden, um auch dort, wo aufgrund der 
Größe des Bauprojektes der Quotenbeschluss nicht umgesetzt werden kann,  
finanzielle Mittel für den sozialen Wohnungsbau zu erzielen.  
 
2. Städtische Richtlinie zum sozial geförderten Wohnungsbau 
 
Die Zahl der beim Amt für Wohnungswesen registrierten wohnungssuchenden Haus-
halte ist stetig ansteigend. Die Anzahl der registrierten Haushalte hat sich seit 2009 
um 833 auf aktuell  2.871 gemeldete Haushalte erhöht. In der Betrachtung dieser 
Entwicklung wurde die städtische Richtlinie zum sozial geförderten Wohnungsbau bis 
zum 31.12.2020 verlängert (Magistratsvorlage Nr. 2018/0248). Für die Schaffung von 
gefördertem Wohnungsbau erhalten Investor*innen statt eines Darlehens Zuschüsse, 
die im Gegensatz zu öffentlichen Darlehen aufgrund der extrem günstigen Kapital-
marktzinsen attraktiver sind. 
 
3. Ankauf und Verlängerung von auslaufenden Belegungsrechten im sozial ge-
förderten Wohnungsbau 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist an der Verlängerung aller auslaufenden Bele-
gungsbindungen interessiert, sofern diese aus wohnungs- und sozialpolitischen Grün-
den bezogen auf die Lage der Wohnung sinnvoll sind. Insbesondere stehen bei der 
Bewertung eine ausgewogene soziale Durchmischung in einer Liegenschaft und die 
Sozialstruktur in einem Quartier im Fokus. So wurden beispielsweise auslaufende Bin-
dungen im Süden Eberstadts nicht vollumfänglich zurückgenommen. Intensive Ver-
handlungen laufen mit allen Wohnungsbaugesellschaften diesbezüglich. Auch privaten 
Vermieter*innen werden Angebote zum Rückkauf ausgelaufener Bindungen unterbrei-
tet. Im Jahr 2018 sind 250 Belegungsrechte aus der Bindung gefallen, im Jahr 2019 
werden es 91 Wohnungen sein, sofern kein Rückkauf gelingt.

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4. bauverein AG 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat mit der bauverein AG eine solide Partnerin zur 
Sicherung der sozialen Verantwortung auf dem Wohnungsmarkt. In Darmstadt verfügt 
die bauverein AG über ca. 12.500 Wohnungen. 
 
Die bauverein AG ist als Aktiengesellschaft in der Stadtwirtschaft Darmstadt an der 
Sicherung der kommunalen Infrastruktur beteiligt. 
Erwirtschaftete Gewinne fließen über jährliche Ausschüttungen in die kommunale Inf-
rastruktur – insbesondere in die Gewährleistung des öffentlichen Personennahver-
kehrs.  
 
 Um die bauverein AG handlungsfähig zu erhalten, werden die Ausschüttungen 
in den nächsten Jahren reduziert. So soll die Ausschüttung von 12 Millionen 
Euro im Jahr 2019 auf 8 Millionen Euro in 2020 und auf 6 Millionen Euro ab 
2021 reduziert werden. 
 
Grundlage der kommunalen Wohnungsversorgung ist und bleibt ein kommunal gehal-
tener Wohnungsbestand.  
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat deshalb auch den verbliebenen eigenen Woh-
nungsbestand nicht meistbietend veräußert, sondern verbunden mit einer umfassen-
den Sozialcharta zum Erhalt der Belegungsrechte und der Preisbindung im Jahr 2014 
an die bauverein AG abgegeben. Die Belegungsrechte an den 679 Wohnungen wurden 
je nach Art des Objekts für Zeiträume bis zu den Jahren 2028 bis 2077 vereinbart. 
 
Gemäß Magistratsbeschluss vom 23.01.2013 und Stadtverordnetenversammlungsbe-
schluss vom 19.02.2013 wurde mit der bauverein AG eine Kooperationsvereinbarung 
zum Zweck der Verlängerung von mindestens 100 Belegungs- und Mietpreisbindungen 
für wirtschaftlich und sozial benachteiligte Haushalte abgeschlossen, die sich auf dem 
Wohnungsmarkt nicht eigenständig mit Wohnraum versorgen können und auf Unter-
stützung angewiesen sind. 
Diese Bindungen werden durch Neubauten, Modernisierungen und Erwerb von Bele-
gungsrechten umgesetzt. Die bauverein AG realisiert die Finanzierung dieses Pro-
gramms aus eigenen Mitteln und stellt damit dem Wohnungsmarkt Millionenschwere 
Finanzierung zur Verfügung, die von Bundes- und Landesmitteln ergänzt werden. 
In der Betrachtung der Jahre 2013 bis vorausschauend in das Jahr 2020 wur-
den/werden so im Durchschnitt jährlich 105 Belegungsrechte für die Wissenschafts-
stadt Darmstadt gesichert. Bis zum Jahr 2025 werden 765 Wohnungen aus der Bin-
dung fallen. 
 
Der Versuch, auch mit anderen Wohnungsbaugesellschaften ähnliche Kooperations-
vereinbarungen zu schließen, wird weiterverfolgt. Insbesondere mit dem Landesunter-

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nehmen NH und der GWH werden Verhandlungen geführt, um ähnliche Vereinbarun-
gen zu erreichen, auch mit anderen Wohnungsbaugesellschaften/Investor*innen bleibt 
dieses Anliegen auf der Agenda. 
 
Mit der bauverein AG wird folgende Verabredung getroffen: 
 
 Die aktuell gesetzlich gültige Modernisierungsumlage in Höhe von 8 % soll 
freiwillig ab 1.1.2019 (rückwirkend) bis einschließlich 31.12.2022 und rückwir-
kend auf alle Modernisierungen im Rhönring/Spessartring auf maximal 6 % 
verringert werden. Im Jahr 2022 soll die Begrenzung der Modernisierungsum-
lage evaluiert werden. 
 Es werden alle auslaufenden Belegungsrechte 10 Jahre verlängert und damit 
dem geförderten Wohnungsmarkt weiterhin zur Verfügung gestellt. 
 Befristet bis 31.12.2024 wird für mittlere Einkommen ein Deckel für Mietpreis-
erhöhung von 1 % ab 1.1.2020  eingeführt. 
 Es wird ein Programm erarbeitet, mit dem gezielt Wohnungstausche auch 
durch finanzielle Anreize gefördert werden, z. B. für ältere Menschen oder Sin-
gles der Wechsel in eine kleinere Wohnung durch günstige Mieten oder Um-
zugshilfen u. ä.  
 
 
5. Erschließung von neuen Baugebieten – 10.000 neue Wohnungen bis 2020 für 
Darmstadt  
 
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum insgesamt hat mietpreisdämpfende Wir-
kung.  Aktuell sind in Darmstadt zahlreiche Bauprojekte in Bestandsquartieren in der 
Umsetzung. Die zwei ehemaligen Konversionsflächen, Lincoln und das Ludwigs-
höhviertel schaffen zusammen etwa 3.400  neue Wohnungen für ca. 5000 Bewoh-
ner*innen mit ausgewogener sozialer und ökologischer Infrastruktur. 
Auf dem Marienplatz und dem ehemaligen Klinikgelände in Eberstadt werden über 
Konzeptvergaben Anforderungen an Investor*innen und Architekt*innen gestellt, die 
sowohl die sozialen als auch die ökologischen Ansprüche modernen urbanen Wohnens 
und Lebens beinhalten. Dabei spielt die Quotenregelung für geförderten Wohnraum 
eine entscheidende Rolle. Ebenso die Festlegung, dass nicht diejenigen Investor*innen  
den Zuschlag erhalten werden, die den höchsten Preis für das Grundstück bieten, 
sondern diejenigen, die den besten Entwurf vorlegen. 
Mit dem Ziel bis 2020 10.000 neue Wohnungen in Darmstadt zur Baureife zu bringen 
und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, wird insgesamt im Segment des 
preiswerten Wohnens ein Entlastungseffekt eintreten, der Haushalten mit geringem 
und mittlerem Einkommen zugutekommen wird.

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 Zur Umsetzung dieses Ziels sollen von der Stadt potentielle Baugebiete identi-
fiziert, gesichert oder gekauft, entwickelt oder mit Auflagen abgegeben werden.   
 
 Weiterhin ist zu prüfen, inwieweit die Stadt selbst für Grundstücke vermehrt 
Vorkaufsrechte geltend macht, um diese mit entsprechenden Auflagen weiter 
zu veräußern oder sie in Erbbaurecht an Dritte zu vergeben. Dies würde die Ge-
samtkosten für Bauprojekte verringern und damit auch für kleine Bauträger 
sowie sogenannte Sonderwohnformen eine sinnvolle Option bieten.  
 Zu prüfen ist auch, ob es sinnvoll ist, beim Verkauf städtischer Grundstücke ei-
nen Preisnachlass zu gewähren, statt einen Zuschuss für geförderte Wohnun-
gen zu zahlen.  
 Der Magistrat wird beauftragt zu prüfen, ob es sinnvoll ist und wie ggfs.  § 176 
BauGB eingesetzt werden kann. 
 
6. Nachverdichtung in bestehenden Quartieren 
 
Mit der Aufstellung von Bebauungsplänen und damit verbunden einer konzentrierten 
Aktion zur Nachverdichtung in Quartieren und dem Ausbau bestehender Gebäude, 
können weitere Wohneinheiten geschaffen werden. Dabei sind insbesondere Vorhaben 
wie Supermarktüberbauung, Überbauung von sozialen Einrichtungen  wie Kinderta-
gesstätten usw. oder auch Nachverdichtungen auf freien Grundstücken z. B. in Hinter-
höfen zu betrachten. 
 
 Die Idee von modularem Aufstocken in Holzbauweise (siehe das Projekt der 
ABG in Frankfurt mit der Münchener Firma „LiWood“) wird auch für die Nach-
verdichtung in Darmstadt geprüft. 
 Überprüfung und Anpassung des Stellplatzschlüssels (Stellplatzsatzung) zu 
Gunsten von Frei-und Grünflächen (doppelte Innenentwicklung). 
 Personelle Ressourcenstärkung in der Bauverwaltung zur Beschleunigung und 
Erstellung von Bebauungsplänen.  
 Digitalisierung von  Antragstellung und Antragsbearbeitung von Bauanträgen 
inklusive Tracking (Verfolgung aktueller Stand). 
 Geprüft wird ebenfalls, ob serielles Bauen statt Konzeptvergaben, ggf. in Holz-
bauweise eine Entlastung bringen könnte. 
 
 
7. Zusammenarbeit mit dem Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) und der 
Universität und den Hochschulen in Darmstadt 
 
Das IWU wird beauftragt, in Kooperation mit städtischen Ämtern und der Stadtwirt-
schaft konkrete Nachverdichtungspotentiale zu ermitteln, die sowohl geeignete Ge-
bäude als auch bebaubare Flächen einbeziehen.

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Es wird darüber hinaus beauftragt, zu untersuchen, welche städtebaulichen Instru-
mente (u.a. Baugebote, städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, Milieuschutzsat-
zung und Umwandlungsverbote, der Einsatz von Vorkaufsrechten, Erbbaurechte) zur  
Anwendung kommen können um Beiträge für mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaf-
fen. 
Im Zusammenhang mit diesen Themen wird auch eine Zusammenarbeit mit der Uni-
versität und den Hochschulen in Darmstadt angestrebt.  
 
8. Sozialgerechte Bodennutzung in Darmstadt (SoBoDa) / Bodenpolitik 
 
Die Grundsätze der sozialgerechten Bodennutzung dienen der nachhaltigen und sozi-
alverträglichen Stadtentwicklung bei neuem bzw. zusätzlichem Planungsrecht. In den 
Grundsätzen werden beispielsweise in Form von städtebaulichen Verträgen Quoten für 
geförderten Wohnungsbau, Kostenbeteiligung für Infrastrukturmaßnahmen wie Kinder-
tagesstätten oder Schulbauten durch die Investor*innen oder aber auch Kosten für 
Ausgleichsmaßnahmen für artenschutzrechtliche Maßnahmen festgelegt. 
 
 Die Ziele der Sozialgerechten Bodennutzung stellen damit sicher, dass der zu 
erwartende Mehrwert eines Grundstückes perspektivisch nicht nur den Inves-
tor*innen sondern der Allgemeinheit zugutekommt. 
 
 
9. Grundsteuer 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt begrüßt die im Zuge der Grundsteuerreform der 
Bundesregierung geplante Einführung einer neuen Grundsteuer C für unbebaute 
Grundstücke. Mit einer entsprechenden Ausgestaltung der Grundsteuer C kann die 
Aktivierung von bislang brachliegenden Baugrundstücken forciert werden. Eine negati-
ve Auswirkung auf das Mietniveau der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist ausgeschlos-
sen, da es sich ausschließlich um unbebaute Grundstücke handelt. Der Magistrat wird 
bei einer Verabschiedung der Grundsteuerreform zeitnah ein Konzept zur Ausgestal-
tung der Grundsteuer C vorlegen. Bei einem Scheitern der Grundsteuerreform und 
einer Einzellösung der Bundesländer wird sich der Magistrat für die Einführung einer 
Grundsteuer C bei der hessischen Landesregierung einsetzen.  
 
 
10.  Unterstützung junger Familien beim Erwerb von Wohnungseigentum 
 
Der Erwerb von Wohnungseigentum ist eine sozialpolitische Maßnahme mit langfristi-
gen positiven Folgen wie Altersvorsorge und entlastet die Nachfrage nach Mietwoh-
nungen. Ebenso wird die Abwanderung ins Umland reduziert und trägt zur Reduzie-
rung von Verkehr bei.

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Deshalb werden wir in Ergänzung der bestehenden Bundes- und Landesprogramme 
nachfolgende Maßnahmen zur Förderung des Erwerbs von Wohnungseigentum für 
junge Familien mittleren Einkommens prüfen bzw. einleiten: 
 
 Im Rahmen der oben unter Nr. 5 ausgewiesenen Maßnahmen zur Schaffung 
von Bauland werden auch anteilig Baumaßnahmen zur Schaffung von Woh-
nungseigentum vorgesehen. 
 Grundstücke bzw. Anteile von Grundstücken sollen nach sozialen Kriterien (Ein-
kommen, Kinderzahl, betreute Familienangehörige) mit Rabatten bzw. in Erb-
pacht vergeben werden. 
 Zusätzlich zu den unten unter Nr. 21 aufgeführten Bemühungen zu veränderten 
Regularien bei der Erhebung der Grunderwerbssteuer soll durch das Land ge-
prüft werden, ob beim Erwerb von Grundeigentum durch junge Familien eine 
Reduzierung der Grunderwerbssteuer nach sozialen Kriterien möglich ist. 
  
11.  Unterstützung von sogenannten Sonderwohnformen 
 
Die Unterstützung von sogenannten Sonderwohnformen wie 
 
- Gemeinschaftliche Wohnprojekte 
- Generationsübergreifendes Wohnen 
- Genossenschaftliches Wohnen 
- Integratives Wohnen durch soziale Trägerschaften 
- Studierenden Wohnen 
- Wohnen für ältere Menschen 
 
soll durch die beim Amt für Wohnungswesen angesiedelte Koordinierungsstelle für 
Gemeinschaftliches Wohnen sichergestellt werden. Hierbei steht die passgenau abge-
stimmte soziale Gestaltung des Wohnumfelds der betroffenen Personengruppen im 
Vordergrund. Die Unterstützung dieser Sonderwohnformen zeigt in diesen Projekten 
auf, dass eine sozioökologische Nutzung von Grund und Boden kostengünstig, res-
sourcenschonend und mietpreisdämpfend möglich ist.  
 
12.  Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 
 
Der Magistrat ist durch die Stadtverordnetenversammlung beauftragt, die Umsetzung 
einer Erhaltungssatzung vorzubereiten. Dabei werden ausgewählte Quartiere betrach-
tet und analysiert, Leerständen und Umwandlung von Mietwohnungen im Sinne von § 
172 BauGB in Eigentum wird entgegengewirkt, um Wohnraum für alle Bevölkerungs-
schichten zu erhalten und Quartiere sozial gerecht zu gestalten.

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13.  Qualifizierter Mietspiegel 
 
Der qualifizierte Mietspiegel wird nach § 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erstellt 
und dient vor allem der transparenten Abbildung des Mietpreisgefüges. 
Dabei werden die Bürgerinnen und Bürger vor unkalkulierbaren Mieterhöhungen, 
Mietpreisüberhöhung oder gar Mietwucher  geschützt. Es besteht eine Beratungsstelle 
im Amt für Wohnungswesen, bei welcher alle Fragen rund um den Mietspiegel beant-
wortet werden. 
Durch den qualifizierten Mietspiegel ist eine Markttransparenz und ein Vergleichsmie-
tensystem geschaffen, wodurch Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien im 
Vorfeld überwiegend begegnet werden kann und die Prozesshäufigkeit verringert wird. 
Auch eine Marktbestimmung für Immobilien als Informationsinstrument für Bür-
ger*innen, Investor*innen, Banken, Versicherungen, Finanzamt und andere wird damit 
zur Verfügung gestellt. 
Der qualifizierte Mietspiegel dient ebenso zur Festlegung der Höchstmieten im sozial 
geförderten Wohnungsbau. Er ist des Weiteren eine wichtige Grundlage für die Be-
rechnung der Leistungen der Kosten der Unterkunft im Rahmen der Sozialleistungen 
nach dem Sozialgesetzbuch, Zweites Buch (SGB II) und Sozialgesetzbuch, Zwölftes 
Buch (SGB XII). 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt wird sich im Deutschen Städtetag für die Verände-
rung der Erhebungssystematik zum qualifizierten Mietspiegel dahingehend einsetzen, 
dass nicht nur die in den letzten 4 Jahren neu vermieteten Wohnungen sondern der 
Gesamtbestand in die Berechnungen einfließen. 
 
 
14.  Mietpreisbremse 
 
Durch die Anwendung der Mietpreisbremse soll eine Dämpfung des Mietenanstiegs 
erfolgen. Aufgrund der Feststellung des  angespannten Wohnungsmarktes in der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt durch das Land Hessen, kann in Darmstadt bei Neuver-
mietungen für die Dauer von fünf Jahren die Mietpreisbremse angewandt werden. Eine 
Verlängerung des Geltungszeitraums ist auf Antrag möglich. Der Anwendungsbereich 
wurde aktuell auf die gesamte Stadt festgelegt. 
Aufgrund dieser Rechtsvorschrift darf die Miete in Darmstadt bei einer Wiedervermie-
tung einer Bestandswohnung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichs-
miete liegen. Die Mietenbegrenzung findet keine Anwendung für Neubauten (Wohnun-
gen oder Häuser, welche erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet wur-
den), für Mieten, welche bereits oberhalb der Preisdeckelung lagen, gilt Bestands-
schutz und für Mieten nach einer Modernisierung ist die erste Vermietung von der 
Mietpreisbremse ausgenommen.

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15.  Kappungsgrenzenverordnung 
 
Durch die Anwendung der Kappungsgrenzenverordnung muss beim Auslaufen einer 
Mietpreisbindung für öffentlich geförderte Wohnungen die Mietpartei die zuletzt ge-
schuldete Kostenmiete zahlen. Gegebenenfalls darf die Miete bis zur ortsüblichen Ver-
gleichsmiete, in der Wissenschaftsstadt Darmstadt über den qualifizierten Mietspiegel 
abgebildet, angehoben werden. Das Mieterhöhungsverlangen darf schon so frühzeitig 
gestellt werden, dass die Vergleichsmiete unmittelbar nach Ende der Bindungszeit zu 
zahlen ist.  Hier muss die Kappungsgrenze (derzeit in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt 15%) beachtet werden. Ob der Kappungsbetrag eingehalten ist, errechnet sich 
nach der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung ge-
zahlt wurde. Eine Ausnahme besteht bei Mietparteien, welche wegen der Beendigung 
der Mietpreisbindung nicht mehr zur Zahlung der Fehlbelegungsabgabe herangezogen 
werden können, hier entfällt zwar die Zahlung der Fehlbelegung, der ehemalige Fehl-
belegungsbetrag kann jedoch ohne Beachtung der Kappungsgrenze ab Auslaufen der 
Belegungsbindung von der Vermieter*in gefordert werden. 
 
16.  Fehlbelegungsabgabe zur Überwachung des sozial geförderten Wohnraums 
 
Das Fehlbelegungsabgabe-Gesetz (FBAG) vom 30. November 2015, siehe Gesetz- und 
Verordnungsblatt S. 525, in Kraft getreten am 10. Dezember 2015 wurde zum 
01.07.2016 in der Wissenschaftsstadt Darmstadt umgesetzt. Die Einnahmen aus der 
Fehlbelegungsabgabe werden wieder in den sozialen Wohnungsbau investiert. So kön-
nen neue Sozialmietwohnungen für den berechtigten Personenkreis gebaut, alte Woh-
nungen modernisiert, oder auch Belegungsrechte erworben werden. In der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt müssen derzeit, Stand per 13.06.2019, 546 Haushalte Fehl-
belegung zahlen. 
 
Seit Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung bis zum Stichtag 12.06.2019 wurden so-
mit insgesamt 1.204.082 Euro eingenommen, die – nach Abzug der Verwaltungskos-
ten von 15 %   – wieder in den geförderten Wohnungsbau fließen. 
 
17.  Gute Nachbarschaften und Teilhabe durch Gemeinwesenarbeit und Sozial-
management 
 
Gemeinwesenarbeit wird in Darmstadt in verschiedenen Quartieren und Stadtteilen als 
Instrument gegen Armut und soziale Ausgrenzung von Trägern der Wohlfahrtspflege 
im Auftrag der Stadt umgesetzt. 
Insbesondere in sich neu entwickelnden Quartieren wie zum Beispiel auf Lincoln dient 
die Gemeinwesenarbeit/das Quartiersmanagement als Unterstützung für die Bildung 
neuer Nachbarschaften und guten Miteinanders, zur Teilhabe von Benachteiligten und

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der Schaffung struktureller Rahmenbedingungen zur Partizipation und Vertretung der 
Bewohner*innen-Interessen. Sie dient auch als Anlauf- und Beratungsstelle. 
 
Die bauverein AG hat durch das etablierte Sozialmanagement seit einigen Jahren 
ebenfalls die Belange der Bewohnerinnen und Bewohner im Fokus und beteiligt sich 
aktiv an Stadtteilrunden, Quartierstreffen oder verschiedenen themenspezifischen Ar-
beitsgruppen zur Entwicklung und dem Ausbau der sozialen Belange und Infrastruk-
tur. 
 
18.  Wohnungssicherungsstelle 
 
Bereits in den 90er Jahren wurde von der damaligen Wohnungsdezernentin die Woh-
nungssicherungsstelle in der Stadtverwaltung eingerichtet. Diese Stelle wurde mit der 
Schuldnerberatung zusammen gelegt, so dass Synergieeffekte bei der Unterstützung 
von Menschen mit Miet-, Strom- oder anderen Schulden gewährleistet ist und koordi-
niert auf die individuellen Belange eingegangen werden kann. Mit der Einrichtung der 
Wohnungssicherungsstelle wird primär versucht, Obdachlosigkeit zu verhindern und 
Maßnahmen zu ergreifen, den Wohnraum zu sichern. Über Darlehensgewährung wur-
de im Jahr 2018 bei 123 Haushalten der Wohnraum gesichert. Im Rahmen der 
Schuldnerberatung wurden über 1.800 Beratungen vorgenommen, die sich u. a. auch 
auf Stromkosten bezogen. Beratung ist der erste Schritt zum Erhalt von gefährdetem 
Wohnraum, so dass die Wohnungssicherungsstelle hier einen hohen präventiven Effekt 
hat. 
 
19.  Wohnungsvermittlung 
 
Bei der Wohnungsvermittlung im Amt für Wohnungswesen in geförderte Wohnungen 
soll es keine Ausschlusskriterien geben. Aktuell ist der Zugang zu sozial gefördertem 
Wohnungsbau erschwert, wenn beispielsweise negative Schufa-Einträge vorhanden 
sind oder eine eidesstattliche Versicherung abgegeben wurde. Beide Kriterien werden 
bei der Beantragung abgefragt. Der Magistrat wird mit den Wohnungsbaugesellschaf-
ten besprechen, dass künftig sozial geförderter Wohnungsbau allen anspruchsberech-
tigten Personen zur Verfügung stehen soll und Ausschlusskriterien nicht grundsätzlich 
angewendet werden.  
 
20.  Kooperationen mit umliegenden Kommunen 
 
Um den Druck auf dem Wohnungsmarkt im Oberzentrum Darmstadt aufzufangen ist 
es notwendig, dass auch die umliegenden Kommunen sich aktiv bei der Schaffung von 
preiswertem Wohnraum beteiligen. Hier sind Kooperationen zur Zusammenarbeit 
möglich, die sich auf finanzielle Beteiligungen oder auch bestimmte Zielgruppenange-
bote beziehen können. Konkrete Verabredungen sollen bei „Wohnungspolitischen Ent-

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wicklungsgesprächen“ zwischen den politisch Verantwortlichen und interessierten 
Baugesellschaften geführt werden. Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
wird die Gespräche einberufen. 
 
21.  Zusammenwirken mit dem Land Hessen und dem Bund 
 
Kommunale Wohnungspolitik kann nicht ohne die (finanzielle und regulatorische) Un-
terstützung des Bundes und der Landes Hessen erfolgen. 
 
Vom Bund erwarten wir: 
 
 Die Fortsetzung der Wohnraumförderung (von 2014 - 2019: 514 Mio. Euro pro 
Jahr), die vergünstigte Bereitstellung von Liegenschaften für den geförderten 
Wohnungsbau und weitere Bedarfe des Gemeinwohls.  
 Eine an den Bedarfen der Kommunen orientierte Weiterentwicklung insbeson-
dere des Baugesetzbuches und der Grundsteuer. 
  
Auch das Land Hessen kann die Bemühungen unserer Stadt, bezahlbaren Wohnraum 
zu sichern und zu erweitern, durch verschiedene Maßnahmen unterstützen:  
 
 Fortsetzung der finanziellen Unterstützung der sozialen Wohnraumförderung 
und Bereitstellung von Landesliegenschaften.  
 Landesrechtliche Regelungen zum Verbot des Leerstandes von Wohnraum, 
bzw. der dauerhaften Nutzung von Wohnungen zur touristischen Beherbergung 
(unberührt davon bleibt die kommunale Zweitwohnungssteuer). 
 Im Falle des Erlasses kommunaler Milieuschutzsatzungen die Flankierung 
durch eine Verlängerung der Umwandlungssperre in Eigentumswohnungen von  
7 auf 10 Jahre durch eine Landesverordnung. 
 Die Wissenschaftsstadt Darmstadt wird sich über den Hessischen Städtetag für 
die Verbesserung der Regularien zur Grunderwerbssteuer einsetzen, damit die 
Bodenpreise nicht durch Mehrfachzahlungen der Grunderwerbssteuer in die 
Höhe getrieben werden.  
 Die Möglichkeit frühzeitiger Ablösung von Belegungsbindungen abzuschaffen, 
so dass Belegungsbindungen die vorgesehene Laufzeit nicht unterschreiten.

Punkt 16: Wohnungspolitisches Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt - 
Instrumentenportfolio  
 (V-Nr. 2019/0197) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Stimmenthaltung: Die Linke.,. FDP und Stadtv. Sigmund (fraktionslos)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
24.06.2019 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
Dezernat III  
Amt: Dezernat V 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2019/0197 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:       
 
Betreff: Wohnungspolitisches Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt - 
Instrumentenportfolio  
 
Vorlage vom: 17.06.2019  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung stimmen dem Wohnungspolitischen 
Konzept mit dem Instrumentenportfolio zu.  
 
 
Anlagen: Wohnungspolitisches Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt - 
Instrumentenportfolio  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 2 - 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 17.06.2019 
 
Der Magistrat unternimmt seit 2011 enorme Anstrengungen, um den Anforderungen auf dem 
Wohnungsmarkt zu begegnen. Es ist gelungen, durch verschiedene Maßnahmen, die Anzahl 
der geförderten Wohnungen , trotz auslaufender Bindungen, stabil zu halten.  
Gleichzeitig wird mit einem intensiven Bauprogramm das Ziel verfolgt, bis zum Jahr 2020 
10.000 neue Wohnungen zur Bau - und Bezugsreife zu bringen.  
 
Der Druck auf dem Wohnungsmarkt steigt – wie überall in den Ballungsräumen – dennoch 
an. Insbesondere hat der Magistrat  die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Fokus, um  
Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen zu versorgen. 
Auch junge Familien, besondere Wohnformen wie Wohngruppen , ältere Menschen sowie 
Studierende verlangen nach adäquatem Wohnraum  bzw. Grundstücken zur Bebauung  im 
urbanen Raum.  
 
Das Wohnungspolitische Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit seinem 
umfassenden Instrumentenpo rtfolio zeigt zahlreiche Maßnahmen und Möglichkeiten auf, wie 
die Schaffung von gefördertem und freifinanzierte m Wohnraum in Darmstadt vorangebracht 
werden und wie das politische Ziel, bezahlbares Wohnen zu schaffen, umgesetzt werden 
kann. 
 
Die bauverein A G ist als Tochter in der Stadtwirtschaft eine fundamentale Säule für die 
Schaffung und den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum .  
Mit der Entwicklung von sozialen, ökologischen und verkehrspolitisch  innovativen Konzepten 
werden Wohn- und Lebensquartiere entsteh en, die Lebensqualität in Darmstadt wird steigen.  
 
Gleichzeitig werden Maßnahmen vorgeschlagen, die Mietwohnungen im Bestand betrachten 
und eine Reduzierung von Mietkostensteigerungen zum Ziel haben.  
 
Das Wohnungspolitische Konzept mit seinen zahlreichen M aßnahmen soll regelmäßig  
evaluiert und ggfs. angepasst  werden. 
 
 
V, 17.06.2019  
 
 
Dezernat I      Dezernat III 
 
 
 
Jochen Partsch      i. V. Jochen Partsch  
Oberbürgermeister      Oberbürgermeister  
 
 
 
Dezernat IV      Dezernat V 
 
 
 
André Schellenberg      Barbara Akdeniz  
Stadtkämmerer      Stadträtin

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
24.06.2019 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
Dezernat I 
Dezernat IV 
Dezernat III  
Amt: Dezernat V 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 308 65 
III IV 20 
V 50 64 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2019/0197 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
244 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:       Investitionsnummer:       
Kostenträger:       Sachkonto:       
 
Betreff: Wohnungspolitisches Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt - 
Instrumentenportfolio 
 
Vorlage vom: 17.06.2019 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung stimmen dem Wohnungspolitischen 
Konzept mit dem Instrumentenportfolio zu.  
 
 
Anlagen: Wohnungspolitisches Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt - 
Instrumentenportfolio 
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 3 - 
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 26.06.2019 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 17.06.2019 
 
Der Magistrat unternimmt seit 2011 enorme Anstrengungen, um den Anforderungen auf dem 
Wohnungsmarkt zu begegnen. Es ist gelungen, durch verschiedene Maßnahmen, die Anzahl 
der geförderten Wohnungen, trotz auslaufender Bindungen, stabil zu halten . 
Gleichzeitig wird mit einem intensiven Bauprogramm das Ziel verfolgt, bis zum Jahr 2020 
10.000 neue Wohnungen zur Bau - und Bezugsreife zu bringen.  
 
Der Druck auf dem Wohnungsmarkt steigt – wie überall in den Ballungsräumen – dennoch 
an. Insbesondere hat der Magistrat die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Fokus, um 
Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen zu versorgen.  
Auch junge Familien, besondere Wohnformen wie Wohngruppen, ältere Menschen sowie 
Studierende verlangen nach adäquatem Wohnraum bz w. Grundstücken zur Bebauung im 
urbanen Raum. 
 
Das Wohnungspolitische Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit seinem 
umfassenden Instrumentenportfolio zeigt zahlreiche Maßnahmen und Möglichkeiten auf, wie 
die Schaffung von gefördertem und freifinanzie rtem Wohnraum in Darmstadt vorangebracht 
werden und wie das politische Ziel, bezahlbares Wohnen zu schaffen, umgesetzt werden 
kann. 
 
Die bauverein AG ist als Tochter in der Stadtwirtschaft eine fundamentale Säule für die 
Schaffung und den Erhalt von bezahl barem Wohnraum.  
Mit der Entwicklung von sozialen, ökologischen und verkehrspolitisch innovativen Konzepten 
werden Wohn- und Lebensquartiere entstehen, die Lebensqualität in Darmstadt wird steigen.  
 
Gleichzeitig werden Maßnahmen vorgeschlagen, die Mietwohn ungen im Bestand betrachten 
und eine Reduzierung von Mietkostensteigerungen zum Ziel haben.  
 
Das Wohnungspolitische Konzept mit seinen zahlreichen Maßnahmen soll regelmäßig 
evaluiert und ggfs. angepasst  werden.  
 
 
V, 17.06.2019 
 
 
Dezernat I      Dezernat III 
 
 
 
Jochen Partsch     i. V. Jochen Partsch 
Oberbürgermeister     Oberbürgermeister 
 
 
 
Dezernat IV      Dezernat V 
 
 
 
André Schellenberg     Barbara Akdeniz 
Stadtkämmerer     Stadträtin

Punkt 14: Wohnungspolitisches Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt - 
Instrumentenportfolio 
 (V-Nr. 2019/0197) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Stimmenthaltungen: Fraktionen SPD, Die Linke., FDP und UWIGA

Punkt 24: Wohnungspolitisches Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt - 
Instrumentenportfolio 
 (V-Nr. 2019/0197) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen.  
 
Gegenstimmen: AfD  
Stimmenthaltung: Die Linke., FDP und UWIGA

Punkt 7: Wohnungspolitisches Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt - 
Instrumentenportfolio 
 (V-Nr. 2019/0197) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
 
Gegenstimme: FDP-Fraktion 
Stimmenthaltungen: Fraktionen SPD, Die Linke. und UWIGA