1. Sachstandsbericht Kooperatives Baulandmodell Köln

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• Anlage 1 Sachstandsbericht KoopBLM 1,0

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  1 1. SACHSTANDSBERICHT KOOPERATIVES BAULANDMODELL KÖLN Vorbemerkung Mit dem Ratsbeschluss vom 17.12.2013 über den Abschluss städtebaulicher Verträge bei Bebauungsplanverfahren auf der Grundlage einer standardisierten Verfahrensweise und der Bekanntmachung dieses Beschlusses im Amtsblatt am 24.02.2014 wurde das Kooperative Baulandmodell in Köln erstmals eingeführt. Als Maßnahmenbestandteil des Stadtentwicklungskonzepts Wohnen dient es der Erreichung der wohnungspolitischen Ziele der Stadt Köln. Neben der Stärkung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus durch die Verpflichtung zur Errichtung eines Anteils dessen von 30 % sind Vorhabenträger eines Bebauungsplanverfahrens zudem an der Übernahme der planbeding- ten Folgekosten (zum Beispiel Kindertageseinrichtungen, öffentliche Spielplätze etc.) zu be- teiligen. Fortschreibung des Kooperativen Baulandmodells in 2017 Mit der Fortschreibung des Kooperativen Baulandmodells wurden notwendige Anpassungen des Modells erarbeitet. Im Fokus stand die Vereinfachung und Konkretisierung des Verfah- rens sowie die Überarbeitung der Anwendungskriterien. Die Fortschreibung der Richtlinie gilt seit ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt am 10.05.2017. Grundlegende Änderungen der Fortschreibung betreffen das Vorgehen zur Darlegung der Angemessenheit der einzugehenden Verpflichtungen des Planbegünstigten. Zukünftig wird davon ausgegangen, dass die Angemessenheit zur Anwendung des Modells gemäß § 11 Absatz 2 BauGB zur Wahrung der wohnungspolitischen Ziele der Stadt Köln im Regelfall gegeben ist. Eine Bodenwertermittlung mit Anfangs- und Endwerten sowie eine Anrechnung von Kosten und Lasten entfallen. Somit kann die Anwendung des Kooperativen Baulandmo- dells bereits zu einem frühen Zeitpunkt des Planverfahrens anhand der Anwendungskriterien beurteilt werden. Die Verpflichtungen, die mit der Anwendung des Kooperativen Baulandmodells im Rahmen eines Städtebaulichen Vertrages oder Durchführungsvertrages eingegangen werden, können der Richtlinie Kooperatives Baulandmodell entnommen werden. Eine Übersicht der Änderungen ist in Tabelle 1 dargestellt. Ein Wechsel von der ursprünglichen Fassung des Kooperativen Baulandmodells auf die Fortschreibung ist grundsätzlich möglich und wird bereits in einigen Verfahren umgesetzt. Die Vorteile aus der Fortschreibung - klare Regelungen zur Übernahme der Verpflichtungen, frühe Planbarkeit und reduzierter Verfahrensaufwand – sind nachvollziehbare Gründe für einen Wechsel zur Fortschreibung des Modells. Anlage 1 2 Tabelle 1: Übersicht der Änderungen (Quelle: Eigene Darstellung) Modellfassung 24.02.2014 KoopBLM alt Modellfassung 10.05.2017 KoopBLM Fortschreibung Anwendungskriterien Aufstellungs-/ Einleitungsbe- schluss – für Vorhaben mit Wohnungs- bau und mit Aufstellungs-/ Einleitungsbe- schluss vor dem 10.05.2017 – für Vorhaben mit Wohnungs- bau und mit Aufstellungs-/ Ein- leitungsbeschluss ab dem 10.05.2017 und Grundstückskauf zwischen dem 24.02.2014 und 22.09.2016 – für Vorhaben mit Wohnungs- bau und Aufstellungs- bzw. Einleitungsbeschluss ab dem 10.05.2017 und Grundstückskauf vor dem 24.02.2014 und ab dem 22.09.2016 Bagatellgrenze Vorhaben > 25 WE Vorhaben > 20 WE bzw. 1.800 m² Geschossfläche (GF) Wohnen Bodenwertermittlung – Bodenwertsteigerung liegt vor – 1/3 der Bodenwertsteigerung verbleibt nach Abzug der Kos- ten und Lasten beim Planbe- günstigten – Keine Bodenwertermittlung – Angemessenheit gemäß § 11 BauGB liegt im Regelfall vor Verpflichtungen Öffentlich geförderter Woh- nungsbau – 30% der durch Planungsrecht neu geschaffenen GF Wohnen – 30% der durch Planungsrecht neu geschaffenen GF Wohnen – 20% für Vorhaben mit Grund- stückskauf zwischen dem 22.09.2016 und 10.05.2017 - Soziale Infrastruktur Zahlung einer Pauschale in Höhe von 49 € pro m² GF Woh- nen für KiTa und Grundschule Vollständige Errichtung einer KiTa bzw. Zahlung einer Ablö- sesumme (100% Kostenüber- nahme) Errichtung Öffentliche Grün- fläche Ja, nach Bedarfsermittlung Ja, nach Bedarfsermittlung Errichtung Öffentlicher Kin- derspielplatz Ja, nach Bedarfsermittlung Ja, nach Bedarfsermittlung Ausgleichsmaßnahmen Ja, nach Bedarfsermittlung Ja, nach Bedarfsermittlung Übernahme von Planungs- kosten Ja, nach Bedarfsermittlung Ja, nach Bedarfsermittlung Explizit: Durchführung von Qua- lifizierungsverfahren ab 75 WE/ 6.750 m² GF Wohnen Übergangsregelung Bei Grundstückskäufen, die nachweislich nach dem Rats- beschluss vom 14.12.2006 und vor der Veröffentlichung des Ratsbeschlusses zum Koopera- tiven Baulandmodell am 24.02.2014 erfolgten, werden die Verpflichtungen folgender- maßen reduziert: – 20 % öffentlich geförderter Wohnungsbau – Ein Drittel des Beitrags für Soziale Infrastruktur – Die Übergangsregelung galt nur für Vorhaben, die bis zum 31.12.2015 eingeleitet oder aufgestellt wurden. Für Grundstücke, die zwischen dem 24.02.2014 und dem 22.09.2016 gekauft und noch keiner Bebauungsplanung zu- geführt wurden gilt das Koope- rative Baulandmodell in der Fassung vom 24.02.2014. Für Grundstücke, die zwischen dem 22.09.2016 und 10.05.2017 gekauft wurden und noch keiner Bebauungsplanung zugeführt wurden, gilt eine Reduktion des öffentlich geförderten Woh- nungsbaus auf 20 %. Die Über- gangsregelung gilt bis zum 30.06.2018. 3 Stand der Anwendung und laufende Projekte Seit der Bekanntmachung der Fortschreibung im Mai 2017 haben sich die Planbegünstigten bereits in 21 (zukünftigen) Planverfahren zur Anwendung der Fortschreibung des Bauland- modells erklärt. Unter die Anwendungsprüfung des Modells in der Fassung der Bekanntmachung vom 24.02.2014 fallen insgesamt 30 Bebauungsplanverfahren, von denen bereits sechs Verfah- ren mit insgesamt rund 470 Wohneinheiten (WE) zum Satzungsbeschluss geführt wurden und somit abgeschlossen sind. Abbildung 1: Stadtweite Verteilung aller Anwendungsfälle (Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage Stadt Köln) Insgesamt werden also bis zum Stichtag 1. Juli 2018 51 Planverfahren bearbeitet, bei denen die Anwendung geprüft wurde bzw. wird. Mit diesen Planverfahren ist perspektivisch beab- sichtigt, Baurecht für insgesamt 12.000 Wohneinheiten zu schaffen, von denen bestenfalls mindestens 30 % im öffentlich geförderten Segment entstehen können. Nähere Details zu den Kennwerten der Planverfahren sind den tabellarischen Übersichten zu entnehmen. Bei der angegebenen Anzahl der Wohneinheiten im öffentlich geförderten Seg- ment wird von einer grundsätzlichen Annahme der 30 % – Quote (sofern kein anderer Anteil vereinbart wird) ausgegangen. Die tatsächliche Anzahl der öffentlich geförderten Wohnun- gen wird nach Beantragung der Fördermittel im Zusammenhang mit dem Bauantrag festste- hen, die erst nach Satzungsbeschluss des jeweiligen Bebauungsplans erfolgen kann. 4 Abbildung 2: Verteilung der Anwendungsfälle (neu), in Prüfung (Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage Stadt Köln) Tabelle 2: Übersicht der Anwendungsfälle nach KoopBLM 10.05.2017 (Quelle: Eigene Darstellung) Bezirk Projekttitel WE gesamt WE gefördert1 In Vorbereitung 1 Trierer Straße 45 45 2 Marktstraße 27 194 58 2 Westlich Raderberger Straße 160 50 2 Falkenweg 50 15 4 Ossendorfer Weg/Mühlenweg 185 56 5 Simonskaul 330 66 6 Südlich Baptiststraße 90 27 8 Astrid-Lindgren-Allee 45 14 8 Gremberger Straße 100 30 Summe 9 1.199 361 Einleitung/Aufstellung erfolgt 2 Rondorf Nord-West 1300 390 2 Ringstraße 28-46 360 108 2 Nördlich Mannsfelder Straße 8 3 2 Eygelshovener Straße 120 35 4 Geschäfts- und Wohngebäude Ehrenfeldgürtel 125 10 - 4 Subbelrather Straße 486-494 175 53 4 Seeadlerweg 90 27 4 Alsdorfer Straße 7-9 70 21 4 Alsdorfer Straße 100 30 6 Damiansweg 390 117 7 Am Bahnhof 30 30 8 Olpener Straße 250/252 120 36 Summe 12 2.773 850 1 Grundsätzliche Annahme der 30 %, sofern kein anderer Anteil vereinbart. 5 Abbildung 3: Verteilung der Anwendungsfälle (alt), in Prüfung und abgeschlossen (Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage Stadt Köln) Tabelle 3: Übersicht der Anwendungsfälle nach KoopBLM 24.02.2014 (Quelle: Eigene Darstellung) Bezirk Projekttitel WE gesamt WE gefördert2 Abgeschlossen 1 Eigelstein 41 8 0 2 Innenentwicklung Raderberger Straße 46 0 3 Ludwig-Jahn-Straße 183 40 6 Herzog-Johann-Straße 9 0 8 Barcelona-Allee 160 56 8 Arnikaweg 65 13 Summe 6 471 109 In Prüfung 1 Nördlich Colonius 820 152 1 Gummersbacher Straße 320 96 1 IWF/Östlich Reitweg 130 39 2 Raderthalgürtel - - 4 Taku-Areal 150 45 4 Rochusstraße (unterhalb Bagatellgrenze) 12 0 5 Niehler Gürtel 104 65 20 6 Alte Römerstraße 33 10 6 Swinestraße 245 147 7 Langeler Berg (unterhalb Bagatellgrenze) 16 0 7 Eisenbahnersiedlung (unterhalb Bagatellgrenze) 24 0 7 Nachtigallenstraße 174 86 9 Deutz-Areal 2832 840 9 Euroforum Nord 460 138 9 Euroforum West 9 Otto-Langen-Quartier 620 122 9 Noellstraße 68 20 Summe 17 5.969 1.715 2 Grundsätzliche Annahme der 30 %, sofern kein anderer Anteil vereinbart 6 In Prüfung | Anwendungsprüfung erfolgt – bisher negativ- 2 Mertener Straße (Deutsche Welle) 700 210 4 Güterbahnhof Ehrenfeld 500 150 8 Kasernenstraße 130 39 9 Lindgens Areal 360 34 9 Von-Ketteler-Straße 32 10 Summe 5 1.722 443 Städtische Flächen 7 Revitalisierung Innenstadt Porz 129 - 7 Senkelsgraben 100 - Summe 2 229 - (Hinweis: In einigen Verfahren wurde/wird ein gewisser Anteil öffentlich geförderten Wohnungsbaus auf freiwilli- ger Basis oder aufgrund politischer Beschlussfassung vereinbart) Gegenwärtig sind die Planverfahren zwar im gesamten Stadtgebiet verteilt, dennoch gibt es gewisse räumliche Anhäufungen. Diese sind vorwiegend auf große städtebauliche Entwick- lungsflächen, wie beispielsweise den Mülheimer Süden zurückzuführen. Während zu Beginn der Anwendung des Modells vorwiegend im rechtsrheinischen Stadtgebiet Planverfahren geprüft wurden, kann nach der Fortschreibung der Großteil der Planverfahren den linksrhei- nischen Bezirken zugeordnet werden. Im Ergebnis ist festzustellen, dass das Kooperative Baulandmodell somit seine Wirkung auf gesamtstädtischer Ebene entfaltet. Verbunden mit der generellen Diskussion um geförderten Wohnungsbau und der grundsätzlichen Annahme der Angemessenheit seit der Fortschrei- bung ist die Realisierung der in den Tabellen angegebenen Wohneinheiten im öffentlich ge- förderten Segment realistisch. Anpassung KoopBLM „alt“ Angemessenheitsprüfung und Bodenwertermittlung | Planungssicherheit Das Kooperative Baulandmodell in der Fassung vom 24.02.2014 sieht eine umfangreiche Anwendungsprüfung vor. Um eine Angemessenheit der Verpflichtungen zu begründen, wird die aus dem Planverfahren resultierende Bodenwertsteigerung (Endwert minus Anfangswert) den Kosten und Lasten des Investors gegenübergestellt. Zur Einleitung bzw. Aufstellung eines Verfahrens, nach der Offenlage sowie vor Satzungsbe- schluss wird diese Prüfung vorgenommen. Dies birgt auf der einen Seite eine große Unsi- cherheit für den Planbegünstigten, auf der anderen Seite bedeutet dies jeweils einen Zeit- und Arbeitsaufwand für die beteiligten Büros und Fachämter, der effektiver gestaltet werden kann. Die Geschäftsstelle Kooperatives Baulandmodell empfiehlt deshalb eine Reduzierung der Prüfschritte. Zu Beginn eines Verfahrens (bei Einleitung oder Aufstellung des Bebauungs- plans) wird eine erste Anwendungsprüfung unter der Annahme grober Rahmenbedingungen (Konzept, Kostenpauschalen) durchgeführt. Danach steht eine erste Tendenz zur Anwen- dung des Kooperativen Baulandmodells fest. Eine zweite Anwendungsprüfung erfolgt dann, wenn das Konzept so weit fortgeschritten ist, dass keine oder nur sehr geringe Veränderungen zu erwarten sind. Dies ist in den meisten Fällen zur Offenlage des Bebauungsplans zu erwarten. Das Ergebnis der Prüfung gilt bis zum Satzungsbeschluss fort, wenn das Konzept zwischen Offenlage und Satzungsbeschluss keine Änderung erfahren hat. Das Ergebnis der Prüfung ist den politischen Gremien im Rahmen der jeweiligen Vorlagen mitzuteilen. D. h. in der Mitteilung zur Offenlage und in der Begründung zum Satzungsbeschluss. 7 Grundvereinbarung Die Grundvereinbarung soll nach dem Kooperativen Baulandmodell „alt“ zur Offenlage vor- liegen. Sie beinhaltet eine Konkretisierung der Grundzustimmung. Ihre Inhalte werden aller- dings parallel bereits im städtebaulichen Vertrag verhandelt, der zu Satzungsbeschluss vor- liegen muss. In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Grundvereinbarung keinen Mehrwert für das Verfahren erbringt. Aus diesem Grund wird zukünftig keine Grundvereinbarung ge- schlossen, sondern die Inhalte im Städtebaulichen Vertrag aufgenommen, sofern Sie dort nicht bereits enthalten sind. Die Lenkungsgruppe Kooperatives Baulandmodell erachtet das Vorgehen zur Anwendungs- prüfung als nachvollziehbar und unterstützt die Geschäftsstelle in ihrem praktischen Lö- sungsansatz. Ebenso stimmt sie der Abschaffung einer Grundvereinbarung zu. Beide Maß- nahmen dienen der praktischen Vereinfachung des Kooperativen Baulandmodells „alt“. Sie nehmen keinen Einfluss auf die grundlegenden Prinzipien des Modells. Arbeit der Geschäftsstelle und der Lenkungsgruppe Kooperatives Baulandmodell Die Geschäftsstelle Kooperatives Baulandmodell ist im Stadtplanungsamt angesiedelt und zurzeit mit zwei Mitarbeiterinnen besetzt. Sie hat die Fortschreibung federführend erstellt und die Abstimmung mit den einzelnen Fachämtern sowie der Wohnungswirtschaft (Mitglieder des Wohnungsbauforums) koordi- niert. Auf Grundlage des Ratsbeschlusses wurde eine Broschüre erstellt und die Internetsei- te entsprechend angepasst. Eine barrierefreie pdf ist unter der Seite http://www.stadt- koeln.de/leben-in-koeln/planen-bauen/kooperatives-baulandmodell-koeln abrufbar und öf- fentlich zugänglich. Innerhalb der Stadt Köln wurden die einzelnen Fachämter über die Neuerungen des Koope- rativen Baulandmodells informiert. Im Rahmen unterschiedlicher externer Veranstaltungen (u. a. Wohnungsbauforum, Netzwerk „Frauen in der Stadtplanung“, Stadt Umland Netzwerk S.U.N) wurde das Kölner Modell vorgestellt und erörtert. Eine große Aufgabe der Geschäftsstelle liegt in der Unterstützung der jeweiligen Vorhaben. Die kontinuierliche Information und Beratung der Investoren, die Herstellung von Kontakten zu den entsprechenden Stellen in der Stadt Köln und die Schulung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Fragen des Baulandmodells, gehören zu den ständigen Aufgaben der Ge- schäftsstelle. Die Geschäftsstelle Kooperatives Baulandmodell berät zudem Investoren, de- ren Projekte nicht der Anwendung des Kooperativen Baulandmodells unterliegen, die aber auf freiwilliger Basis gleichwohl die Verpflichtungen des Baulandmodells tragen. Die Lenkungsgruppe Kooperatives Baulandmodell, die durch die Geschäftsstelle koordiniert wird, tagt im Regelfall einmal im Quartal. Die Mitglieder der Lenkungsgruppe übernehmen die Informationsvermittlung innerhalb ihrer Fachämter. Darüber hinaus hat sie Entscheidun- gen zur Operationalisierung/ Anpassung des Modells „alt“ diskutiert und zugestimmt (s. oben). Die Lenkungsgruppe garantiert die Umsetzung des Kooperativen Baulandmodells innerhalb der Stadt Köln und diskutiert praxisnah Anpassungsnotwendigkeiten des Modells. Ausblick auf 2019 Der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen in Köln ist weiterhin rückläufig, auch wenn in den letzten Jahren die Neubauzahlen für das Segment gestiegen sind. Umso wichtiger ist es, die Richtlinie Kooperatives Baulandmodell Köln in jedem Bebauungsplanverfahren mit Wohnungsbau anzuwenden, um die Neubauzahlen öffentlich geförderter Wohnungen wei- terhin steigern zu können und langfristig den Bestand wieder zu erhöhen. 8 Seit der erstmaligen Bekanntmachung des Kooperativen Baulandmodells 2014 und mit an- schließender Fortschreibung des Modells und seiner Anwendung in Bebauungsplanverfah- ren werden kontinuierlich die Voraussetzungen geschaffen, einen Anteil geförderter Woh- nungen umzusetzen. Die Wirkung des Kooperativen Baulandmodell Köln – gemessen an den tatsächlich errichteten Wohneinheiten aufgrund vertraglicher Verpflichtungen – wird sich allerdings erst in den kommenden Jahren entfalten können, da nach Satzungsbeschluss ei- nes Bebauungsplanverfahrens in der Regel rund drei bis fünf Jahre vergehen bis gebaut wird. Die konsequente Anwendung des Modells bei allen Bebauungsplanverfahren wird langfristig zu einer Erhöhung des Neubaus von öffentlich geförderten Wohnungen führen.

• Mitteilung Ausschuss

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  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle VI/61/1 611/1 grie ma Vorlagen-Nummer 10.09.2018 0022/2018 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Stadtentwicklungsausschuss 20.09.2018 Ausschuss Soziales und Senioren 06.11.2018 1. Sachstandsbericht Kooperatives Baulandmodell Köln Mitteilungstext: Der Sachstandsbericht Kooperatives Baulandmodell Köln (siehe Anlage) gibt eine Übersicht über den Stand der Anwendung des Modells im Rahmen von Bebauungsplanverfahren und erläutert die Arbeit der Geschäftsstelle Kooperatives Baulandmodell mit Stand Juli 2018. In den entsprechenden Sitzungen wird die gedruckte Broschüre „Kooperatives Baulandmodell im Stadtplanungsamt“ verteilt. Weitere Exemplare können im Stadtplanungsamt, Geschäftsstelle Koope- ratives Baulandmodell, unter baulandmodell@stadt-koeln.de angefordert werden. Gez. Greitemann Anlage 1. Sachstandsbericht Kooperatives Baulandmodell Köln im Juli 2018