Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand 29.02.2024

Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer 02.04.2024 
 1071/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 30.04.2024 
Finanzausschuss 06.05.2024 
Rechnungsprüfungsausschuss 07.05.2024 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand 29.02.2024 
Mit dem Monatsbericht Februar 2024 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanie-
rung der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Die Bühnenbaustelle hat gegenüber den Vormonaten im Februar 2024 einen besseren Baufort-
schritt erzielt. Es wurden 12 weitere Bereiche fertiggestellt, insgesamt sind jetzt 105 von 312 
Bereichen fertiggestellt. Trotzdem ist die Geschwindigkeit auf der Baustelle noch nicht auf dem 
erforderlichen Niveau. Um das Zieldatum der Fertigstellung am 28.06.2024 zu erreichen, müs-
sen die Verzüge, die in den zurückliegenden Monaten entstanden sind, bis zum Abschluss der 
Sachverständigenprüfung und dem Beginn der Wirkprinzipprüfung am 17.05.2024 aufgeholt 
werden.  
 
Der Meilenstein „Fertigstellung der Rauchschutzdruckanlage“ am 29.02.2024 wurde allerdings 
erfolgreich erreicht. Der nächste Meilenstein ist die Herstellung der Staubfreiheit in allen IT-
Räumen und in den theatertechnischen Bereichen am 30.04.2024.  
 
Nach wie vor ist das Haupthemmnis für einen schnelleren Baufortschritt die schleppende Bau-
ausführung im Trockenbau und die unzureichende Koordination dieses Gewerkes mit den haus-
technischen Gewerken und hier insbesondere dem Elektrogewerk. Deshalb wurden im Februar 
2024 im Gewerk Trockenbau - nach entsprechenden Leistungsabrufen mit Fristsetzungen - 
zwei erste Teilkündigungen ausgesprochen. Diese Teilkündigungen sind die notwendigen Vo-
raussetzungen dafür, um in den betroffenen Bereichen eine andere Trockenbaufirma mit den 
entsprechenden Leistungen beauftragen zu können.  
 
Die Verfahren zur Vergabe der Restarbeiten der Außenanlagen und der Möblierung des Offen-
bachplatzes wurden im Februar 2024 abgeschlossen. Die vorliegenden Angebote für das 
Wegeleitsystem befinden sich noch in der Prüfung. 
 
Im Februar 2024 wurden ca. 8,6 Mio. € ausgegeben, die prognostizierten Herstellungskosten 
lagen mit 702,6 Mio. € geringfügig unter dem entsprechenden Wert des Vormonats. Die Ver-
pflichtungen sind um ca. 2 Mio. € gestiegen. Die Summe aller Verpflichtungen lag im Februar 
2024 bei 666,9 Mio. € und damit nur noch um ca. 5,3 Mio. € unter dem Budget von 672,2 Mio. 
€. Eine Ratsv orlage zur Erweiterung der Verpflichtungsermächtigungen wurde in den Bera-
tungslauf eingebracht. 
 
gez. Streitberger

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2. ProjektBESCHREIBUNG 
Das Projekt umfasst die Sanierung, den Umbau sowie die Erweiterung der Spielstätten Opernhaus, Schauspielhaus, Kinderoper und Opernterrassen in Köln. Der geplante 
Eröffnungstermin des gesamten Ensembles am Offenbachplatz war für den 07. November 2015 geplant und wurde im Juli 2015 aufgrund gravierender Probleme bei den technischen 
Anlagen und dem baulichen Brandschutz abgesagt. Im Anschluß erfolgte eine vollständige  Neustrukturierung des Projektes durch die Einbindung neuer Projektbeteiligter, die 
Aufarbeitung des gestörten Bauablaufes sowie eine Erhöhung des Projektbudgets durch den Rat der Stadt Köln als Voraussetzung für die Fortführung des Projektes.
Nach der Einarbeitung und Grundlagenermittlung des neuen Planungsbüros für die technischen Anlagen und umfangreichen Zustandsfeststellungen folgte im Zeitraum  2017 bis 2021 
eine Planungs- und Ausschreibungsphase. Schwerpunkte dieser Phase war die erweiterte Entwurfsplanung zur Heilung der Haustechnikplanung, die Erstellung der 
Ausführungsplanung sowie die Ausschreibung und Vergabe der Schlüsselgewerke der Haustechnik und weiterer neu zu vergebender Gewerke. Im Zuge dieser Phase fanden mehrfach 
Fortschreibungen von Termin- und Kostenprognosen sowie Budgeterhöhungen statt. 
Die Entwicklung der Baupreise im Jahr 2022 erforderte die insgesamt vierte Kostenprognose mit Stand 31. Dezember 2022. Aus dieser Prognose ergeben sich Projektkosten in Höhe 
von 664,9 Mio. €. Der Rat der Stadt Köln hat deshalb in der Ratssitzung am 16.05.2023 das Projektbudget einschließlich eines kumulierten Risikos auf 672,2 Mio. € brutto erhöht. Zum 
Stand 31. Dezember 2022 wurden ebenfalls alle Termine im Projekt noch einmal überprüft. Der Termin der Fertigstellung am 22.03.2024 wurde dabei bestätigt. 
Aufgrund von zwischenzeitlich aufgetretenen Störungen im Bauablauf wurden die Terminziele im 4. Quartal 2023 erneut überprüft. Die Terminziele werden nicht mehr erreicht. Der 
Fertigstellungstermin musste auf den 28.06.2024 verlegt werden.
1. ProjektKENNDATEN
Offenbachplatz
Sanierung Opernhaus 
Sanierung Schauspielhaus
Kinder-
oper
Kleines
Haus2
1
Standort:  Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
 
Legende:  
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt 
BEREICH 1
Opernhaus
 
NGF:   35.960 m²
BGF:   46.429 m² 
BRI: 160.258 m³ 
 
BEREICH 2
Schauspielhaus/ Kinderoper/
Kleines Haus 
NGF: 15.151 m²
BGF: 19.719 m² 
BRI: 72.547 m³ 
 
SUMMEN
 
NGF:   51.111 m²
BGF:   66.148 m² 
BRI: 232.805 m³ 
 
Hinweis zum Risikomanagement:
Aufgrund der Projektkomplexität und der damit verbundenen zeitintensiven Planungs- und Abstimmungsprozesse, ist die periodische Bewertung der Projektrisiken in Quartalen ange-
messen. Über Änderungen in den Projektrisiken wird jeweils zum Ende des Quartals in den Monatsberichten März, Juni, September und Dezember berichtet.

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2. ProjektTERMINE
Legende:
Erläuterung zum Sachstand Termine:
In allen Bauteilen finden neben den Ausbauarbeiten weiterhin die Montagen der TA Hauptgewerke sowie Inbetriebsetzungen von technischen Anlagen statt. 
Die Inbetriebnahmen sowie die Abnahmen der Theatertechnik werden fortgeführt. Die Inbetriebnahmeprozesse der TA Hauptgewerke wurden im Dezember begonnen. 
Alle Häuser wurden zwischenzeitlich in Vorbereitung späterer Abnahmen durch die abnehmenden Sachverständigen begangen. Die dabei festgestellten Mängel sowie Hinweise der 
Sachverständigen werden gegenwärtig von den einzelnen Gewerken abgearbeitet. 
Die seit Oktober 2023 geltende Taktung des Bauablaufes erfordert eine Kapazitätserhöhung von Schlüsselgewerken aufgrund höherer Gleichzeitigkeit von Vorgängen sowie eine 
gewerkeübergreifende deutliche Intensivierung der Bautätigkeit. Mit allen betroffenen Gewerken wurden fortlaufend Firmengespräche zur Erhöhung des Personaleinsatzes geführt. Die 
Intensivierung der Bautätigkeit konnte bisher nicht in ausreichendem Maß erreicht werden. Eine Ursache sind Minderleistungen und fehlende Kapazitäten im Gewerk Trockenbau. Die 
fehlenden Trockenbauleistungen stellen häufig Vorleistungen für die TA Gewerke dar. Für eine vollumfängliche Fertigstellung aller Bereiche zum 28.06.2024 müssen die Intensivierung 
der Bautätigkeit kurzfristig umgesetzt und die bisherigen Termindefizite aufgeholt werden.

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608,5 Mio. €
444,5 Mio. €
203,8 Mio. €
18,6 Mio. €
666,9 Mio. €
35,7 Mio. €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
800 Mio. €
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
( ) Zahlen des Vormonats
Kostenprognose 
Herstellkosten
Auszahlungsstand Verpflichtungen
672,2 Mio. € durch Ratsbeschluss vom 16.05.23 genehmigtes Projektbudget
 inkl. kumulierte Risikokosten
Erläuterung zum Sachstand Kosten (alle Angaben in brutto):
Mit der Erhöhung des Projektbudgets vom 16.05.2023 auf 672,2 Mio. € wurde die Handlungs-
fähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit sind die 
ermittelten Verpflichtungen durch das zur Verfügung stehende Budget noch gedeckt.
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den von der Projektsteuerung überprüften Angaben der 
Objektüberwachungen mit Stand 29.02.2024. Gegenüber dem letzten Monatsbericht aus Januar 
2024 ergeben sich Änderungen im Auszahlungsstand (+ 8,6 Mio. €) sowie in den Verpflichtungen   
(+ 1,9 Mio. €) und der Kostenprognose der Herstellkosten (- 0,1 Mio. €).
Die Herstellkosten berücksichtigen die Fortschreibung der Kostenprognose bis zum neuen 
Fertigstellungstermin Ende 06/2024. Die ermittelten Kosten übersteigen nach derzeitigem Stand das 
Gesamtbudget um 30,42 Mio. €. Hauptgrund für die Überschreitung ist eine um 3 Monate 
verlängerte Bauzeit. Die Projektsteuerung empfiehlt eine zeitnahe Anpassung des Budgets auf 
mindestens 702,2 Mio. € brutto.
3. ProjektKOSTEN
KostenVERLAUF der letzten 6 Monate
572,6 Mio. € 581,6 Mio. € 588,1 Mio. € 595,8 Mio. € 599,9 Mio. € 608,5 Mio. €
647,8 Mio. € 655,6 Mio. € 659,0 Mio. € 661,9 Mio. € 664,9 Mio. € 666,9 Mio. €
682,0 Mio. € 686,4 Mio. €
702,2 Mio. € 702,3 Mio. € 702,7 Mio. € 702,6 Mio. €
672,2 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
650 Mio. €
700 Mio. €
750 Mio. €
09.2023 10.2023 11.2023 12.2023 01.2024 02.2024
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
 (441,7 Mio. €)
 (201,5 Mio. €)
 (21,8 Mio. €)
 (37,8 Mio. €)
 (665,0 Mio. €)

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Planung
Die Planer sind für technische Klärungen im Zusammenhang mit der Ausführung weiterhin in das Projekt eingebunden.
Ausschreibung und Vergabe
Die geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind weitgehend erfolgt. Es sind noch die nachfolgend aufgeführten Ausschreibungen und Vergabeverfahren durchzuführen.
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen:
Die Ausschreibung für das Gewerk Gitterwände befindet sich in der Vorbereitung.
KG 479 Theatertechnik
Die Submission der Ausschreibung für das Gewerk Schwenkkräne ist erfolgt. Es wurden keine Angebote abgegeben. Die Ausschreibung soll erneut veröffentlicht werden.
Die Ausschreibungsunterlagen für das Gewerk mobiles Medientechnik-Equipment sind in Bearbeitung.
KG 500 Außenanlagen und KG 600 Ausstattung
Im Verfahren zur Möblierung des Offenbachplatzes wurden die vorgesehenen Verhandlungen geführt. Im Nachgang zu den Verhandlungen wurden überarbeitete Angebote eingereicht. Diese 
befinden sich aktuell in Prüfung.
Die Ausschreibungen für das Wegeleitsystem und die Restleistungen der Außenanlagen wurden veröffentlicht. Die Submissionen sind erfolgt und die eingegangenen Angebote befinden sich in 
Prüfung.
Die Ausschreibungen der Ausstattung, darunter die Vorderhausmöblierung, befinden sich ebenfalls in der Vorbereitung. Die Vorderhausmöblierung wurde mit den Intendanten bemustert.
Nachträge:
In allen Kostengruppen liegen Nachträge vor. Nach Prüfung durch die Objektüberwachungen wird im Zuge von Regelterminen über die Beauftragung entschieden.
Werk- und Montageplanung
Die Werk- und Montageplanung ist für die TA Gewerke abgeschlossen. Für einzelne Ausbaugewerke finden noch W+M Planungen statt.
Ausführung
In vielen Bereichen finden weiterhin Ausbauarbeiten wie Estrich-, Trockenbau-, Beschichtungs- und Putzarbeiten, Fliesenarbeiten, Malerarbeiten, Bodenbelagsarbeiten sowie 
Schlosserarbeiten statt. Im Gewerk Rohbauarbeiten werden noch kleinteilige Anpassungs- und Restarbeiten in allen  Bauteilen ausgeführt. Die nachträgliche Sanierung einer Bestandsdecke 
im Foyer OH wurde begonnen. Insbesondere die Foyerbereiche aller 4 Häuser bilden einen Schwerpunkt der gegenwärtigen Bauphase und sind als terminkritisch einzuschätzen. Die 
Bauüberwachung dieser Bereiche wurde verstärkt. Die Gewerke Raumlufttechnische Anlagen, Feuerlöschanlagen, Wärmeversorgungsanlagen, Druckluftanlagen, Sanitäranlagen, Elektrische 
Anlagen, Gebäudeautomation, Nachrichtentechnik und Brandschutz befinden sich in der Ausführung der Hauptmaßnahmen. Die Grobinstallationen der Leitungsanlagen sowohl für die 
Elektrotechnik als auch für die Versorgungstechnik sind in vielen Bereichen weit fortgeschritten. Die Grobinstallationen der Gewerke Raumlufttechnik und Feuerlöschanlagen sind 
abgeschlossen und teilweise abgeschlossen. Die Trassenführungen der Elektrotechnik erfordern in mehreren Bereichen Anpassungsarbeiten in Deckenbereichen zur Vermeidung von 
Kollisionen. Aufgrund dieser Anpassungen und aufgrund fehlender Vorleistungen für das Gewerk Elektro gerät die großflächige Feininstallation dieses Gewerkes zunehmend in Verzug. Bei 
den fehlenden Vorleistungen handelt es sich insbesondere um Leistungen des Gewerkes Trockenbau. Als Gegensteuerungsmaßnahme wurden tägliche Begehungen der kritischen Bereiche 
eingeführt und die Abarbeitung der Kollisionen und fehlenden Vorleistungen forciert. Die Arbeiten an Lüftungsschächten sind weitgehend abgeschlossen. Viele Haustechnikzentralen sind 
baulich weit fortgeschritten. In diesen Bereichen finden Restarbeiten statt.
Inbetriebsetzung, Inbetriebnahme und Abnahmen
Zu den Inbetriebsetzungsprozessen finden fortlaufend intensive Abstimmungen mit den TA Firmen sowie den abnehmenden Sachverständigen statt.
Die Inbetriebsetzung der elektrotechnischen Anlagen wird fortgeführt, ist aber weiterhin von den genannten Bauablaufstörungen betroffen. Es finden fortlaufend Inbetriebsetzungen von 
Raumlufttechnischen Anlagen statt.
Es wurden weitere Inbetriebnahmen der TA Hauptgewerke begonnen.
Die Mängelbeseitigungen zur Vorbereitung weiterer Abnahmen der theatertechnischen Gewerke der KG 479 finden weiterhin statt.
4. ProjektSCHWERPUNKTE

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Fertigstellungsgrad
Im Rahmen der Terminplanung wurde das Projekt in insgesamt 312 Bereiche (ohne Außenanlagen) unterteilt, die sich auf die vier Bauteile Opernhaus, Schauspielhaus, Kinderoper und 
Opernterrassen verteilen. Der Bauablauf der einzelnen Bereiche lässt sich vereinfacht in der Abfolge „Grobmontage Haustechnik“ → „Ausbau“ → „Feinmontage Haustechnik“ → „Fertig“ 
beschreiben. Die Tortendiagramme zeigen den baulichen Fertigstellungsgrad der Bereiche. In der Mehrzahl der Bereiche wurden die Grobmontagen der Haustechnik abgeschlossen. In einem 
Großteil dieser Bereiche erfolgen derzeit Ausbauarbeiten. Es wird in allen vier Häusern parallel gearbeitet.
5. ProjektFORTSCHRITT BAUAUSFÜHRUNG | Fertigstellungsgrad
7
73
52
73
Opernhaus
2
24
25
32
Schauspielhaus
65
1
Opernterrassen
74
1
Kinderoper
Grobmontage Haustechnik in 
Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik 
abgeschlossen, 
Ausbau in Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik und 
Ausbau abgeschlossen, 
Feinmontage Haustechnik in 
Bearbeitung
fertiggestellt