Sanierung Orangerie im Volksgarten

Geschäftsführung  
Liegenschaftsausschuss 
Frau Lesser 
Telefon:  (0221) 221-23074  
Fax       :  (0221) 221-24500 
E-Mail:  gerhild.lesser@stadt-koeln.de 
Datum: 18.09.2018 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des 
Liegenschaftsausschusses vom 13.09.2018 
öffentlich 
1.2 Sanierung Orangerie im Volksgarten  
VII/41 
2732/2018 
RM Frank schlägt vor, die Vorlage – wie es bereits auch der Ausschuss Kunst und 
Kultur getan hat - ohne Votum in die nachfolgenden Gremien zu verweisen. Be-
schlussorgan ist der Finanzausschuss.  
RM Struwe fragt nach der Laufzeit des abzuschließenden Erbbaurechtsvertrages 
und nach der Höhe des Erbbauzinses. 
RM Frank fragt, ob die Bestellung eines Erbbaurechtes im vorliegenden Fall der rich-
tige Weg ist, da kleine freie Kulturträger erfahrungsgemäß wirtschaftlich nicht in der 
Lage sind, eine denkmalgeschützte Immobilie auf längere Zeit baulich angemessen 
zu unterhalten. Dazu wären sie aber als Erbbaurechtsnehmer verpflichtet. Eine Bau-
herrenschaft durch den Verein sei auch auf Grundlage eines unbefristeten Mietver-
trags möglich. Die baufachliche Betreuung und das Controlling der Zuwendungen 
müsse die Verwaltung in jedem Falle durchführen. Außerdem bittet er um Erläute-
rungen, warum der Verein eigene Mittel aufwenden soll, da der Rat Mittel in Höhe 
von 1,8 Mio. Euro für die komplette Sanierung bereits im Hpl 2018 zur Verfügung 
gestellt hat. Diese Mittel seien mehr als auskömmlich, da die Kostenberechnung für 
die Sanierung ca. 1,45 Mio. Euro ausweist.  
Frau Foerster erklärt, dass die Verwaltung plant entsprechend dem Beschluss des 
Ausschusses Kunst und Kultur mit dem Verein einen Erbbaurechtsvertrag auszuar-
beiten. Nach Abschluss der Verhandlungen wird eine entsprechende Beschlussvor-
lage gefertigt, die die Bedingungen wie z.B. Laufzeit, Höhe des Erbbauzinses enthal-
ten wird. Zugleich wird eine Beschlussvorlage mit den Bedingungen des geplanten 
Zuschussvertrages eingebracht. Der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages wird 
seitens der Verwaltung als richtiger Weg angesehen, da der Verein wirtschaftlich gut 
aufgestellt ist und sich in der Vergangenheit als sehr zuverlässig erwiesen hat. Zu-
dem habe der Verein in der Vergangenheit bereits kleinere Baumaßnahmen sehr

zuverlässig und professionell umgesetzt. Für umfänglichere Sanierungsmaßnahmen 
– wie die geplanten - biete der Mietvertrag jedoch keine mietrechtliche Grundlage. 
RM Frank bittet darum, der Beschlussvorlage eine weitere Anlage beizufügen, die 
folgende Fragen beantwortet: 
- Wie ist der Buchwert der Immobilie? 
-Warum soll der Verein zusätzlich Eigenmittel aufbringen? 
-Wie können weitere öffentliche Mittel akquiriert werden? 
-Welche Vertragsformen kommen noch in Frage? 
 
 
Beschluss: 
 
Der Liegenschaftsausschuss überweist die Vorlage ohne Votum in die nachfolgen-
den Gremien. 
Abstimmungsergebnis: 
 
einstimmig

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 Anlage 
  
 
Beantwortung der Fragen aus der Sitzung des Liegenschaftsausschusses vom 
13.09.2018 zur Vorlage 2732/2018 – Sanierung Orangerie im Volksgarten 
 
In der Sitzung des Liegenschaftsausschusses vom 13.09.2018 wird die Verwaltung gebeten 
folgende Fragen bis zur Sitzung des Finanzausschusses am 24.09.2018 zu beantworten. 
 
1. Wie ist der Buchwert der Immobilie? 
Antwort der Verwaltung 
Nach einer Bewertung des Grundstücks Volksgartenstr. 25 durch das Amt für Liegen-
schaften, Vermessung und Kataster im Jahr 2016 wurden die baulichen Anlagen mit 
0 EUR ausgewiesen. 
 
 
2. Warum soll der Verein zusätzliche Eigenmittel aufbringen? 
 
Antwort der Verwaltung 
Die Kulturverwaltung bewilligt Zuschüsse – auch für bauliche Maßnahmen – stets nur 
mit einem Eigenanteil des Antragstellers. Dieser kann durch kassenwirksame Eigen-
mittel oder durch Drittmittel geleistet werden.  
 
 
3.  
Wie können weitere öffentliche Mittel akquiriert werden? 
 
Antwort der Verwaltung 
Für Bau- und Sanierungsmaßnahmen können von privaten gemeinnützigen Trägern 
gerade für Maßnahmen der Barrierefreiheit Mittel von Stiftungen wie der Gold Krae-
mer Stiftung und der Kämpgen Stiftung oder bei Aktion Mensch beantragt werden. 
Für Maßnahmen des Denkmalschutzes lassen sich Mittel bei der NRW-Stiftung bean-
tragen.   
 
 
4. Welche Vertragsformen kommen noch in Frage? 
Antwort der Verwaltung 
Zu der Frage, welche Vertragsformen noch möglich sind, wäre neben dem Erbbau-
recht allenfalls noch das Nießbrauchrecht denkbar. Gestattungs,- Überlassungs,- o-
der Nutzungsverträge sind vom Inhalt her auch mietvertragsähnliche Konstrukte, im 
Ergebnis also Mietverträge.  
Eine mietweise Überlassung mit der Verpflichtung, dass der Mieter das marode Ge-
bäude nicht nur instand hält, sondern auch die vielen vorhandenen Mängel instand 
setzt, ist vom Sinn und Zweck eines Mietvertrages nicht gedeckt. Auch wenn es sich 
um ein gewerbliches Mietverhältnis handelt, gibt es Grenzen der Übertragung der 
Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung. Im Kern verbleibt die Instand-
setzungsverpflichtung immer beim Eigentümer, sprich der Stadt Köln. 
 
So können im Gewerbemietverhältnis zusätzlich zu der Übertragung der Schönheits-
reparaturen zudem auch wesentlich weitgehendere Instandhaltungs- und sogar In-
standsetzungspflichten auf den Mieter „übergewälzt“ werden. Dies gilt innerhalb ge-
wisser Schranken sogar für Instandsetzungsmaßnahmen, sofern es sich nur um sol-

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che handelt, die den Mietgegenstand betreffen, d.h. im Einflussbereich des Mieters 
liegen und auch nur solche Maßnahmen betreffen, die erst nach Vertragsschluss 
notwendig werden.  
Unter Berücksichtigung der Mieterinteressen wird also zumindest der mangelfreie Zu-
stand der Mietsache bei Vertragsbeginn vorausgesetzt. 
 
Dazu wurde auch höchstrichterlich entschieden, dass die Klausel “der Mieter führt al-
le Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach und Fach auf seine 
Kosten aus“ mangels Einschränkung bzw. Überschaubarkeit des Kostenrisikos un-
wirksam ist. 
In diesem Zusammenhang kann man auch auf die Überlegungen zur Überlassung 
des Hauses Belvedere zurückgreifen. Dort war es eine vergleichbare Situation. Aus 
Sicht des Amtes für Liegenschaften, Vermessung und Kataster ist das Erbbaurecht 
sowohl von der Gesetzeskonstruktion als auch von den Abläufen her das optimale In-
strument für den Verein, was das Thema Vergabe, Bauaufträge, Bauherreneigen-
schaft, Fördermittel angeht. 
Die Vorlage ist hier ein wenig missverständlich formuliert, weil es dort so dargestellt 
wird, als würde die Bauherreneigenschaft bei einem Erbbaurecht noch zusätzlich 
übertragen werden. Dies ist nicht der Fall, durch das Erbbaurecht wird der Erbbaube-
rechtigte in einer eigentümerähnliche Stellung gesetzt und hat daher die Bauher-
reneigenschaft kraft Gesetz. 
 
Die Zusatzfrage, ob bei einem unbefristeten Mietvertrag die Bauherreneigenschaft 
auf den Mieter übertragen werden kann, muss mit einem klaren Nein in Hinblick auf 
die angedachten Baumaßnahmen und deren Umfang beantwortet werden. Der Ver-
ein „Orangerie Theater im Volksgarten“ würde dann die Aufgaben des Bauherren und 
Auftraggebers anstelle der Stadt Köln (hier Kulturamt und Gebäudewirtschaft) über-
nehmen. Der Verein würde dann im Auftrag, aber auf Rechnung der Stadt Köln agie-
ren.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/41 
 
Vorlagen-Nummer 
 2732/2018 
Freigabedatum 
28.08.2018  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Sanierung Orangerie im Volksgarten 
Beschlussorgan 
Finanzausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Finanzausschuss beauftragt die Verwaltung mit dem Verein „Orangerie im Volksgarten e.V.“ für 
die Immobilie sowie die erforderliche Grundstücksfläche einen Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren.  
 
Der Erbbaurechtsvertrag enthält die Verpflichtung für den Verein, die geplante Sanierung und Umbau 
der Theaterspielstätte Orangerie in Bauherrenfunktion durchzuführen. Für die zweckgebundene Ver-
wendung der städtischen Mittel ist ein Fördervertrag abzuschließen. 
 
 
 
Ausschuss Kunst und Kultur 11.09.2018 
Liegenschaftsausschuss 13.09.2018 
Ausschuss für Umwelt und Grün 18.09.2018 
Finanzausschuss 24.09.2018

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Der Rat hat in der Sitzung am 07.11.2017 u.a. die überplanmäßige Mittelbereitstellung aus der Son-
derauskehrung des LVR 2017 in Höhe von 1,8 Mio Euro für die Sanierung der Orangerie beschlos-
sen. Die Mittelverwendung ist für fünf Bauphasen vorgesehen: 
1. Austausch Fenster und Türen 
2. Neubau Foyer (neuer Zugang, Barrierefreiheit) 
3. Gewölbesanierung 
4. Dach und Fassade 
5. Backstage und Ausstattung 
 
Die Freigabe der Mittel erfolgt durch Beschlüsse der jeweiligen Fach- sowie des Finanzausschusses. 
 
Mit Dringlichkeitsantrag AN/0742/2018 der CDU-Fraktion im Rat der Stadt Köln und der Fraktion 
Bündnis 90/Die Grünen vom 11.05.2018 wird die Verwaltung beauftragt, einen Zeit-/Maßnahmenplan 
zur Sanierung der Orangerie vorzulegen.  
 
 
Der Verein Orangerie im Volksgarten e.V. hat 2016 der Verwaltung ein Konzept zur Sanierung der 
Orangerie als Theaterspielstätte vorgeschlagen, dass darauf basiert, die Baumaßnahmen während 
der üblichen spielfreien Zeiten in fünf Bauphasen durchzuführen. Das Bauphasenkonzept wird vom 
Verein favorisiert, um längere Schließungen zu vermeiden und so den Spielort in der öffentlichen 
Wahrnehmung präsent zu halten. Dieses Vorgehen wurde in 2017 mit Unterstützung des Land-
schaftsverbandes Rheinland und der Stadt Köln für die 1. Bauphase (Austausch der Fenster) erfolg-
reich realisiert. 
 
 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln wurde zwischenzeitlich gebeten, eine Einschätzung zu dem 
geforderten Zeit-/Maßnahmenplan zu geben. Nach Rückmeldung der Gebäudewirtschaft kann mit der 
Prüfung der bereits erstellten Pläne und Unterlagen frühestens ab dem 01.04.2019 begonnen wer-
den. Die weiteren Schritte zur Konzepterarbeitung, Beschlussvorlage, Vergabe und Ausführung der 
geplanten fünf Bauphasen wird wiederum frühestens 2021 beendet werden können.  
Bei einer Beauftragung der Gebäudewirtschaft kann jedoch das Bauphasenkonzept nicht umgesetzt 
werden, da die phasenweise Umsetzung die Ressourcen der Gebäudewirtschaft zulange binden wür-
de und gleichzeitig in den Phasen nur nach einem eng getakteten Zeitplan gearbeitet werden kann. 
 
In erneuten Gesprächen mit dem Verein wird eine Schließung des Theaters weiterhin sehr kritisch 
gesehen, zumal die Dauer der Schließung abhängig vom Bauverlauf ist. Daher favorisiert der Verein 
weiterhin das geplante Bauphasenmodell. 
 
Unter Abwägung aller Interessen schlägt die Verwaltung den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages 
mit dem Verein Orangerie im Volksgarten e.V. vor. Die damit einhergehende Übertragung der Bau-
herreneigenschaft auf den Verein ermöglicht diesem die Einwerbung von Drittmitteln, um einen an-
gemessenen Eigenanteil an der Sanierung beitragen zu können. Darüber hinaus ermöglicht ein Erb-
baurechtsvertrag dem Verein eine nachhaltige kulturelle Bewirtschaftung der Immobilie als Theater-
haus zu entwickeln. Eine längerfristig wirkende Programmplanung konnte bisher nicht aufgebaut wer-
den, da die Nutzung der Immobilie nur auf einem jeweils einjährigen Mietvertrag basiert.  
 
 
 
Die Verwaltung schätzt auf Grundlage der bisherigen Zusammenarbeit das geschäftliche Gebaren 
des Vereins als sehr zuverlässig ein. Die Kommunikation erfolgt frühzeitig und ist als verbindlich zu 
bewerten und auch die Verwendungsprüfungen konnten bisher immer positiv abgeschlossen werden.

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Anknüpfend an den Erbbaurechtsvertrag wird ein Fördervertrag zur Umsetzung der Sanierungs- und 
Umbaumaßnahmen zwischen der Stadt Köln und dem Verein vereinbart. Darin werden die Regula-
rien zur zweckgebundenen Verwendung der städtischen Mittel sowie die förderrechtlichen Vorausset-
zungen geregelt und eng von der Verwaltung begleitet. In diesem wird auch ein verbindlicher Zeit-
/Maßnahmenplan zur Umsetzung der Sanierungs- und Umbaumaßnahmen enthalten sein.

Die Oberbürgermeisterin je
” 3

Geschäftsführung
Ausschuss Kunst und Kultur

Frau Kleindienst

Telefon: (0221) 221-23657

Fx : (0221) 221-24141

E-Mail: Ulrike.Kleindienst@stadt-koeln.de

Datum: 12.09.2018

Auszug

aus dem Entwurf der Niederschrift der 31. Sitzung des
Ausschusses Kunst und Kultur vom 11.09.2018

öffentlich
4 Allgemeine Vorlagen

4.4 Sanierung Orangerie im Volksgarten
2732/2018

Der Ausschuss beschließt die folgende Verwaltungsvorlage in die nachfolgenden
Gremien zu verweisen.

Die Anregung der FDP-Fraktion wird ebenfalls in die nachfolgenden Gremien verwie-
sen.

l. Beschluss:

Der Finanzausschuss beauftragt die Verwaltung mit dem Verein „Orangerie im
Volksgarten e.V.“ für die Immobilie sowie die erforderliche Grundstücksfläche einen
Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren.

Der Erbbaurechtsvertrag enthält die Verpflichtung für den Verein, die geplante Sanie-
rung und Umbau der Theaterspielstätte Orangerie in Bauherrenfunktion durchzufüh-
ren. Für die zweckgebundene Verwendung der städtischen Mittel ist ein Förderver-
trag abzuschließen.

ll. Mündliche Anregung der FDP-Fraktion:
Herr Deutsch regt an, den Beschluss wie folgt abzuändern:
Der Finanzausschuss beauftragt die Verwaltung mit dem Verein „Orangerie im

Volksgarten e.V.“ für die Immobilie sowie die erforderliche Grundstücksfläche einen
Erbbaurechtsvertrag auszuarbeiten.

Der Erbbaurechtsvertrag soll die Verpflichtung für den Verein enthalten, die geplante
Sanierung und Umbau der Theaterspielstätte Orangerie in Bauherrenfunktion durch-
zuführen. Für die zweckgebundene Verwendung der städtischen Mittel ist ein För-
dervertrag abzuschließen. Die auszuhandelnden Verträge sind den entsprechen-
den Ausschüssen vorzulegen.

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig — ohne Votum - zugestimmt.