Umsetzung eines aktiven Vertragsmanagements unter strategischen immobilienwirtschaftlichen Gesichtspunkten für landwirtschaftliche Nutzflächen mit Pachtzinsanpassung

V/0907/2012 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Immobilienmanagement 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Umsetzung eines aktiven Vertragsmanagements unter strategischen immobilienwirtschaftlichen 
Gesichtspunkten für  landwirtschaftliche Nutzflächen mit Pachtzinsanpassung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
05.12.2012 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Die Verwaltung wird ermächtigt, die Pachtzinsen pro Hektar und Jahr für landwirtschaf tliche 
Nutzflächen grundsätzlich zu erhöhen:  
  Acker Grünland extensives Grünland 
 Ab Pachtjahr 2013/2014 400,00 € 250,00 € 80,00 € / 120,00 € 
 
 Der Ausschuss nimmt zur Kenntnis, dass in Einzelfällen Abschläge für minderwertige Flächen 
in Kauf genommen werden müssen. 
 
2. In Änderung Ihrer bisherigen Praxis wird die Stadt Münster ihre landwirtschaftlichen Flächen in 
Abhängigkeit ihrer Verfügbarkeit zur Aufgabenerfüllung langfristiger verpachten, um eine h ö-
here Wirtschaftlichkeit zu erreichen. Die Verpachtung erfolgt per Ausschreibung in Losen bis 
15 ha gegen Höchstgebot. Ein Landwirt soll insgesamt höchstens 45 ha Fläche der Sta dt 
Münster pachten.  
 
3. Die Nr. 1 ist als Einzelkonsolidierungsmaßnahme Nr. 57 vorgeschlagen und steht unter dem 
Vorbehalt des Beschlusses zur nachhaltigen kommunalen Haushaltspolitik - Handlungspro-
gramm 2012/2017 - Teil 2 - Anlage 1 a (V/0702/20012). 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Geschätzte jährliche Mehreinnahmen von ca. 35.000 € in 2014. Bis 2017 kann in Abhängigkeit der 
insgesamt, sowie der für langfristige Verpachtungen zur Verfügung stehenden Fläche eine Steig e-
rung auf bis zu ca. 45.000 € jährliche Mehreinnahmen erfolgen. 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0907/2012 
Auskunft erteilt: 
Herr Schlieper 
Ruf: 
492-2336 
E-Mail: 
SchlieperL@stadt-muenster.de  
Datum: 
22.11.2012 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0907/2012 
 
Teilergebnisplan 
 Nr. Bezeichnung Haush.-
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkungen 
Produktgruppe 0111 Immobilienmanagement    
Zeile 05 Privatrechtliche Lei s-
tungsentgelte 
2014    35.000 Veränderungsblatt 
zum Etat-Entwurf 
2013 
   2015    45.000  
   2016    45.000  
   2017    45.000  
 
 
 
Begründung: 
 
Für die Erfüllung Ihrer Aufgaben hält die Stadt Münster umfangreiche landwirtschaftliche Nutzfl ä-
chen vor. Die Flächen werden für unterschiedlichste Verwendungszwecke benötigt, u. a. für Str a-
ßenbau, Regenrückhaltebecken, Naturschutzgebiete sowie als Tauschfläche für städtische En t-
wicklungsflächen („Währung“ für Landwirte). Bis zur Inanspruchnahme für städtische Zwecke we r-
den diese zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet. Insbesondere hergestellt e Ausgleichsflä-
chen verbleiben langfristig im Eigentum der Stadt Münster und werden bei extensiver Grünlan d-
nutzung gegen einen verringerten Pachtzins verpachtet.  
 
Mit Beschluss vom 14.03.2001 hatte der Liegenschaftsausschuss bereits beschlo ssen, dass bei 
Flächen, die nicht als Tauschflächen vorgehalten werden und/oder nicht für konkrete Maßnahmen 
überplant sind oder überplant werden sollen, sowie in bestimmten weiteren Fällen (erhaltenswerte 
arrondierte Bereiche, Flächen mit Schutzausweisungen und in Wasse rgewinnungsgebieten, Aus-
gleichsflächen, Flächen ohne mittelfristige Entwicklungsperspektive) nach individueller liege n-
schaftlicher Prüfung eine Verpachtung mit einer Laufzeit von drei Jahren erfolgen kann. Ein höh e-
rer Pachtzins war für diese Flächen nicht vorgesehen.  
 
Es ist davon auszugehen, dass bei einer ausgeschriebenen Verpachtung landwirtschaftlicher 
Grundstücke über einen Zeitrau m von bis zu 5 Jahren z. B. bei Ackerflächen Pachteinnahmen 
i. d. R. von wenigstens 500 €/ha zu erzielen sein werden. Deshalb schlägt die Verwaltung jetzt vor, 
die Pachtzeiten für verfügbare Flächen zu verlängern und durch Ausschreibung marktgerechte 
Pachten zu erheben. 
 
Die Ausschreibung erfolgt sukzessive in Losen von in der Regel maximal 15 ha landwirtschaftlicher 
Nutzfläche gegen Höchstgebot an Voll- oder Haupterwerbslandwirte aus Münster. Je Landwirt sol-
len insgesamt höchstens 45 ha an städtischer Fläc he verpachtet werden. Hierdurch entsteht s o-
wohl eine Risikostreuung hinsichtlich eventueller Pachtzinsausfälle, als auch eine Flächenstreuung 
an eine größere Zahl von Betrieben.   
 
Durch sukzessive Ausschreibung zu verpachtender Flächen, sowie die Höchstgr enze pro B etrieb 
wird verhindert, dass Betriebe kurzfristig existentiell viel Fläche verlieren und einige wenige sehr 
zahlungskräftige Betriebe einen Großteil der Flächen pachten.  Einer Verstärkung des derzeit statt-
finden Verdrängungs- und Konzentrationsprozesses im landwirtschaftlichen Bereich (z. B. Stic h-
wort Biogasanlagen) wird hierdurch im gewissen Maße entgegengewirkt. Durch einen lokalen Ve r-
zicht auf höhere Pachteinnahmen könnte dieser Prozess ohnehin nur unwesentlich gemindert oder 
verzögert werden. Die Landwirte erhalten durch längere Laufzeiten  eine höhere Planungssiche r-
heit hinsichtlich der Flächenbewirtschaftung und ihrer Betriebsplanung.

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Anhand einer regelmäßigen Ausschreibung von landwirtschaftlichen Nutzflächen erhält die Stadt 
kontinuierlich Informationen zur Pachtzinsentwicklung und ist insoweit weniger von der nur ca. alle 
10 Jahre erfolgenden Landwirtschaftszählung abhängig. Die Pachtzinsen für die Flächen mit jährli-
cher Verfügbarkeit können dezidierter an die Marktpreise angepasst werden.  
 
Die letzte Anpassung der Pachtzinsen erfolgte ab dem Pachtjahr 2006/2007, davor wurden sie ab 
dem Pachtjahr 2001/2002 angepasst. Die letzte Anpassung wurde -wie im Folgenden dargestellt - 
stufenweise durchgeführt: 
    Acker   Grünland  extensives Grünland 
2006/2007   280 €/ha  230 €/ha 65 €/ha bzw. 110 €/ha 
2008/2009   300 €/ha  240 €/ha 65 €/ha bzw. 110 €/ha 
 
Die Höhe der städtischen Pachtzinsen liegt unter den durchschnittlich innerhalb des Stadtgebietes 
von Münster geforderten Pachtzinsen. Eine  Auswertung der Landwirtschaftszählung 2010 ergab 
durchschnittliche Pachtzinsen für das Stadtgebiet Münster von 435 €/ha für Acker und 271 €/ha für 
Grünland. Der durc hschnittliche Pachtzins für Acker liegt damit 45,0 % über dem derzeit von der 
Stadt Münster gefordertem Pachtzins von 300 €/ha. Der durchschnittliche Pachtzins für Grü nland 
liegt 12,9 % über dem von der Stadt Münster geforderte n Pachtzins von 240 €.  Bei den Durc h-
schnittswerten ist zu beachten, dass sie auf Preisen aus Pachtverträgen beruhen, die überwiegend 
bereits in früheren Jahren abgeschlossen wurden. Bei aktuellen Neuverpachtungen können vor 
allem für Ackerland in der Regel weitaus höhere Pachten erzielt werden.  
 
Im Rahmen der Haushaltskonsolidierung wird unter Würdigung der Gesamtsituation vorgesch la-
gen, die Pachtzinsen für Pachtverhältnisse mit jährlicher Verfügbarkeit ohne Ausschreibung wie 
folgt zu erhöhen:  
 
Acker   Grünland  extensives Grünland 
2013/2014  400 €/ha  250 €/ha   80 €/ha bzw. 120 €/ha  
 
Selbst bei den vorgeschlagenen Erhöhungen liegt der städtische Pachtzins bei Ackerflächen um 
8,1 % und bei Dauergrünland um 7,8 % unter dem durch die Landwirtschaftszählung ermittelten 
durchschnittlichen Pachtzins. Der niedrigere städtische Pachtzins berücksichtigt, dass die städt i-
schen Pachtverträge in der Regel eine Laufzeit von einem Jahr mit anschließender stillschweige n-
der jährlicher Verlängerung enthalten. Bei extensiv genutztem Grünland wird in Abhängigkeit des 
Grades der Bewirtschaftungseinschränkungen (keine Düngung, Nachsaat, etc.)  eine Pacht von 
80 €/ha bzw. 120 €/ha auch hinsichtlich deutlich gestiegener EU -Subventionen als angemessen  
erachtet. 
 
 
 
I. V.  
 
gez. 
Reinkemeier 
Stadtkämmerer