Ratsantrag A-R/0003/2024: Pragmatisch und schnell - für leistbares Wohnen in Münster

Anlage A zur V/0196/2025 
Kurzüberblick 
In der Berichtsvorlage wird der Ratsantrag A-R/0003/2024 „Pragmatisch und schnell – für leistba-
res Wohnen in Münster“ der CDU-Ratsfraktion vom 29.01.2024 und die CDU-Anfrage vom 
11.02.2025 mit Fragen zur sozialgerechten Bodennutzung Münster und zur Vermarktung von 
Baugrundstücken abschließend beantwortet. 
 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- und Erlebnisqualität weiterentwickeln: 
 mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesellschaft 
 mit hoher Umwelt- und Naturqualität  
 mit breitem Freizeit- und Sportangebot 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 0111 Immobilienmanagement 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja x Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja x Nein   
Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja  Nein  teilw. 
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja  Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja  Nein   
Bereits veranschlagt?  Ja  Nein   
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
x vollständig 
freiwillig 
 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Es ergibt sich keine grundsätzliche Relevanz.

V/0196/2025 
V/0196/2025 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
Ratsantrag A-R/0003/2024: Pragmatisch und schnell - für leistbares Wohnen in Münster 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   20.05.2025 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Bericht 
   21.05.2025 Hauptausschuss Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Mit dem Ratsantrag A-R/0003/2024 „Pragmatisch und schnell – für leistbares Wohnen in Münster“ der 
CDU-Ratsfraktion vom 29.01.2024 und der CDU-Anfrage vom 11.02.2025 wurden Fragen zur sozial-
gerechten Bodennutzung Münster und der damit verbundenen Vermarktung von Baugrundstücken 
gestellt. Diese werden in dieser Berichtsvorlage abschließend beantwortet und sind damit erledigt. 
 
Das Konzept der Sozialgerechten Bodennutzung Münster (SoBoMü) ist ein zentraler Baustein in 
Münsters Handlungskonzept Wohnen. Auf dieser Grundlage werden Wohnbaupotenzialflächen zur 
Schaffung von neuem Bauland erworben. Darauf aufbauend wurden die „Richtlinien für die Vergabe 
städtischer Baugrundstücke zur Förderung der Eigentumsbildung“ und die „Grundsätze für die Verga-
be städtischer Grundstücke - Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen -" erstellt und bilden 
den Handlungsrahmen nach dem die Grundstücke an Privatpersonen (für Einfamilienhäuser) und 
Investoren (für Mehrfamilienhäuser) vergeben werden. 
 
Seit 2018 wurden 162 Grundstücke an Familien zur Schaffung von Eigentum vermarktet, davon 154 
Kauf- und 8 Erbbaurechtsgrundstücke. 
 
Aktueller Stand der Vermarktungen: 
Derzeit sind nur im Baugebiet Kinderhaus- Langebusch/Westhoffstraße baureife Grundstücke vorzu-
finden. Die Bewerbungsphase ist bereits beendet und die zukünftigen Bauherren werden in Kürze 
über die Grundstückszuteilungen informiert, sodass die Kauf -/ Erbbaurechtsverträge geschlossen 
werden können. 
 
Im Baugebiet Amelsbüren - Am Dornbusch soll die Erschließung im 4. Quartal 2025 fertiggestellt 
werden. Der Vermarktungsstart wird in der 21.KW erfolgen. Im Baugebiet Albachten-Südlich Weseler 
Str./ Östl. Hohe Geist laufen die Erschließungsarbeiten des 2. Bauabschnitts noch bis zum 1. Quartal 
2026. Der Vermarktungsstart ist derzeit für das 4. Quartal 2025 geplant.  
 
Amt für 
Immobilienmanagement 
 
09.05.2025  
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Frau Heller 
Telefon: 492-2549 
HellerS@stadt-muenster.de

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V/0196/2025 
Bezüglich der Evaluierung der Sozialgerechten Bodennutzung Münster (SoBoMü) und zur Anpassung 
der Erbbaurechtsvorlage (V/656/2019) werden noch gesonderte Vorlagen erstellt. 
 
Zu den im Ratsantrag A -R/0003/2024 aufgeführten Beschlussvorschlägen wird wie folgt Stellung be-
zogen: 
 
1. Baugrundstücke für Wohnzwecke werden in einem vereinfachten, pragmatischen Vergabeprozess 
vermarktet. 
 
Mit der Ratsvorlage V/0293/2023 inklusive der Ergänzungen V/0293/2023/1 und 
V/0293/2023/2 wurden am 14.06.2023 neue Richtlinien für die Vergabe städtischer Bau-
grundstücke zur Förderung der Eigentumsbildung einstimmig beschlossen. 
 
Ziel der neuen Richtlinien ist eine einheitliche, transparente und gerechte Vergabe von Ein-
familienhausgrundstücken im Sinne des Beschlusses zur Sozialgerechten Bodennutzung 
Münster (V/00399/2014). Mit Beschluss der neuen Richtlinien wurde zusätzlich die weitere 
Digitalisierung des gesamten Vergabeprozesses initiiert, was mit einer deutlichen Beschleu-
nigung des Vergabeprozesses einhergehen wird. Die technische Entwicklung hat auf Grund 
der Komplexität der neuen Richtlinien letztlich deutlich mehr Zeit in Anspruch genommen als 
gedacht. 
 
Inzwischen ist die technische Umsetzung soweit abgeschlossen, dass die Vermarktung des 
Baugebiets „Amelsbüren – Am Dornbusch“ in der 21. KW starten kann. Die Fertigstellung der 
Erschließung ist für das 4. Quartal 2025 avisiert. Dies bedeutet, dass der verzögerte Ver-
marktungsstart keine bzw. kaum Auswirkungen auf den Baubeginn der zukünftigen Bauher-
ren haben wird. 
 
Die Vermarktung von Mehrfamilienhausgrundstücken und Gemeinschaftswohnformen erfolgt 
gemäß der „Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - Mehrfamilienhäuser, Ge-
meinschaftswohnformen -“, die der Rat am 18.05.2022 einstimmig beschlossen hat. Ziel ist 
es, durch preisdämpfende Maßnahmen auf den Grundstücks- und Wohnungsmarkt einzuwir-
ken. Kernelement ist dabei im Bereich der Mehrfamilienhausgrundstücke das Konzept „Bie-
ten auf Startmiete“. Im Bereich der Gemeinschaftswohnformen ist eine gezielte Grundstücks-
vermarktung im Rahmen von Konzeptvergaben zugunsten gemeinschaftlicher Bau- oder 
Wohnformen erforderlich.  
 
Im Ergebnis schlägt die Verwaltung vor, am bisherigen Vorgehen festzuhalten. 
 
2. Die Verwaltung legt hierzu kurzfristig Vorschläge zu einem beschleunigten Vergabeverfahren 
von Baugrundstücken inkl. einer zeitnahen Bauverpflichtung für Bauherren. 
 
Durch die weitere Digitalisierung des Vermarktungsprozesses im Rahmen der neuen Richtli-
nien wird eine deutliche Beschleunigung eben jenes Prozesses erwartet. Zudem werden be-
reits jetzt die Bauherren in ihren Kauf-/Erbbaurechtsverträgen verpflichtet, innerhalb von zwei 
Jahren nach Vertragsabschluss mit dem Bau zu beginnen. 
 
Im Bereich der Mehrfamilienhäuser sind die Bauherren sogar verpflichtet die Gebäude inner-
halb von 2 Jahren bezugsfertig zu erstellen. 
 
Im Ergebnis wird seitens der Verwaltung kein Änderungsbedarf gesehen

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3. Bei Genehmigungsverfahren für Wohnungsbauten sollen auch die neuen Möglichkeiten des 
Baugesetzbuches (§§ 31, 34) genutzt werden, um sowohl Nachverdichtung als auch Aufsto-
ckung im Bestand zu fördern. 
 
Seit dem 06. Januar 2023 gilt in NRW die sogenannte Baulandmobilisierungs -Verordnung, 
die viele Kommunen in die Lage versetzt, weitere Instrumente des Baugesetzbuches zur 
Schaffung von Wohnraum einzusetzen. Auch die Stadt Münster gehört zu den Kommunen, 
die einen angespannten Wohnungsmarkt kennzeichnet. Insbesondere mit dem § 31 Absatz 3 
BauGB bestehen unter bestimmten Voraussetzungen weitergehende Möglichkeiten, von 
Vorschriften eines Bebauungsplans abzuweichen – zu befreien. Diese weitergehenden Be-
freiungsmöglichkeiten werden seit gut einem Jahr dort, wo es geht eingesetzt. 
In den Gebieten der Stadt ohne Bebauungspläne gibt es für bestehende Gebäude erleichter-
te Voraussetzungen, wenn sie erweitert, geändert oder erneuert w erden sollen. Auch dies 
wird in Beratungen und Genehmigungsverfahren seit der Veränderung des § 34 BauGB im 
Jahr 2017 und der jüngsten Anpassung in 2021 in die Beurteilungen einbezogen. 
 
4. Es wird geprüft, welche weitere Flächenpotentiale zum Wohnraum entwickelt werden kön-
nen. Hierzu gehören u.a. Baulücken und insbesondere Brachflächen bzw. un- und unterge-
nutzte Flächen, oder Flächen, die durch Verlagerung der aktuellen Nutzung frei werden. 
 
Mit diesem Antragspunkt sollen alle Flächenpotenziale für Wohnen (insbesondere Baulü-
cken, Brachflächen und Umnutzungsflächen - im Weiteren zusammengefasst als Baulücken 
bezeichnet) auf eine mögliche Entwicklungsfähigkeit geprüft werden.  
 
Ein dafür erforderliches umfassendes Innenentwicklungs- oder Baulückenkataster existiert 
derzeit bei der Stadt Münster nicht. Lediglich für die Wohnbaugebiete des Wohnbaulandmo-
nitorings (Baugebiete, die im Rahmen des Baulandprogramms in den letzten Jahrzehnten 
entwickelt worden sind) gibt es eine solche Übersicht. Die Anzahl der dort verzeichneten, 
i.d.R. privaten Reservegrundstücke (die nicht aktuell ohnehin in der Entwicklung sind) geht 
bereits seit einigen Jahren kontinuierlich zurück. Im Wesentlichen sind noch immer drei pri-
vate Eigentümer zu nennen, die über baureife Grundstücke für insgesamt ca. 200 Wohnein-
heiten verfügen, diese aber nicht entwickeln oder veräußern. 
 
Außerhalb dieses Wohnbaulandmonitorings – sowohl in weiteren Bebauungsplangebieten 
als auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB – gibt es eine solche Übersicht bis-
her nicht. Die Ermittlung der Baulücken innerhalb dieser Bereiche wäre mit einem erhebli-
chen Aufwand verbunden, bei dem in einem ersten Schritt zunächst die entsprechenden un-
bebauten oder untergenutzten Bereiche ermittelt und im zweiten Schritt deren Bebauungsfä-
higkeit geprüft werden müsste. Über die Größe des Potenzials möglicher Baulücken gibt es 
insofern bisher keinerlei belastbare Erkenntnis. Vor diesem Hintergrund nimmt die Stadt teil 
am „Modellprojekt Baupotenzialregister“ des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwick-
lung und Bauwesen mit dem Ziel, Lösungen für ein Baupotenzialkataster auf Basis von soft-
waregestützten, automatisierten Auswertungen unter Anwendung von künstlicher Intelligenz 
zu erproben und anzuwenden.  
 
In den letzten 20 Jahren lag der Anteil der Wohnungsfertigstellungen innerhalb von Bauge-
bieten in Münster im Durchschnitt bei ca. 50 %, d.h. dass etwa die Hälfte des Wohnungsneu-
baus offensichtlich im Siedlungsbestand außerhalb der Baugebiete des Wohnbaulandpro-
gramms und damit des Wohnbaulandmonitorings realisiert wurde und in diesem Zuge durch 
private Initiative sowohl Baulücken in Anspruch genommen worden sind als auch Nachver-
dichtungen (bspw. Dachgeschossausbauten, Hinterlandbebauungen etc.) und Umnutzungen 
stattgefunden haben.

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Fazit: 
Offensichtlich gab es in Münster in der Vergangenheit ein großes Potenzial zur Bebauung 
von Baulücken bzw. zur Nachverdichtung und Umnutzung bisher untergenutzter Bereiche. 
Vor dem Hintergrund der sehr großen Wohnungsnachfrage und des gleichzeitig knappen 
Angebotes am Wohnungsmarkt wird dies auch regelmäßig und vielfach von privaten Investo-
ren genutzt. Insofern kann aus Sicht der Verwaltung unterstellt werden, dass die allermeisten 
Eigentümer, die über ein entsprechendes Grundstücks-Potenzial verfügen, davon Kenntnis 
haben bzw. durch Makler und Projektentwickler darauf aufmerksam gemacht werden. Wenn 
private Eigentümer ein solches Potenzial dennoch nicht nutzen, kann dies unterschiedliche 
Gründe haben (anderweitige, z.B. gärtnerische Nutzung, Vorhalten für nachkommende Ge-
nerationen, mangelndes Interesse bzw. Scheu vor dem Aufwand etc.). Ob diese Gründe 
durch die Erstellung eines umfassenden Baulückenkatasters, tatsächlich überwunden wer-
den könnten, erscheint allerdings offen. Die Ergebnisse des o.a. Modellprojektes bleiben in-
sofern abzuwarten; der Projektabschluss ist für das Jahr 2026 vorgesehen. 
 
5. Pragmatische Anwendung der SoBoMü, insbesondere für Vorgaben im förderfähigen Bereich 
sowie Entschlackung kommunaler Auflagen: in Abwägung der Anforderungen des Klima-und 
Umweltschutzes und der Bezahlbarkeit des Wohnens wird das bauliche Anforderungsniveau 
überprüft und marktübliche Mindeststandards statt (überhöhter) Standards formuliert, insbe-
sondere um die Bauwerkskosten zu begrenzen. Dafür wird vor allem der Standard KfW Effi-
zienzhaus 40 aufgehoben. Für den Neubau in Münster gilt ausschließlich das Gebäudeener-
giegesetz, welches den Standard EH -55-Standard seit 2023 festschreibt. 
Die Stadt Münster verfolgt mit "Münsters Standard für klimagerechtes Bauen", der den Effizienz-
haus (EH) 40 Standard für Neubauten vorsieht, das Ziel, den zusätzlichen CO2 -Ausstoß im Be-
reich Bauen und Wohnen signifikant zu reduzieren und gleichzeitig langfristig bezahlbaren Wohn-
raum zu sichern. Dies steht im Einklang mit dem Ratsbeschluss zur Erreichung der Klimaneutrali-
tät bis 2030 und dem Konzept der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBo Münster). 
Baukostensteigerungen und die Steigerung der Bauzinsen haben den Bau neuer Wohnungen in 
den vergangenen Jahren neben weiteren kostensteigern den Faktoren erschwert. Das von der 
Stadt Münster im Jahr 2021 beauftragte Gutachten (V/0434/2021/2) hat anhand von Musterge-
bäuden gezeigt, dass die Mehrkosten des EH 40 Standard für Neubauten im Vergleich zum EH 
55 Standard in Betracht der Gesamtkosten gering ausfallen. 
 
Trotz weiter gestiegener Gesamtkosten im Bausektor in den letzten Jahren, sind die Mehrkosten 
zwischen EH 55 und EH 40, basierend auf aktuellen Daten, im Verhältnis annähernd gleichblei-
bend und durch Innovation und Standardisierung teilweise sogar gesunken. Hohe Kostensteige-
rungen sind in Bereichen wie Grundstückskosten, allgemeine Baumaterialien, Finanzierungskos-
ten und gestiegenen Lohnkosten zu verzeichnen. Der EH 40 Standard ist somit weiterhin nicht die 
hauptsächliche Ursache für Baukostensteigerungen im Bereich Wohnungsneubau. 
 
Im Gutachten aus dem Jahr 2021 wurden bewusst zwei sehr konservative Preissteigerungsszena-
rien von 0% und 3% gewählt. Insbesondere die allgemeine Energiepreisentwicklung der vergan-
genen Jahre hat jedoch eindrücklich gezeigt, dass solche Annahmen sehr schwer vorherzusehen 
sind. 
 
Der EH 40 Standard ermöglicht Hausbesitzenden und Mietenden langfristig Kosteneinsparungen 
durch einen verringerten Energiebedarf und hat so selbst gegenüber dem bereits hochwertigen 
EH 55 Standard eine Schutzwirkung gegen zukünftige Energiepreissteigerungen. Der EH 40 
Standard erweist sich somit nicht nur als wirksame Klimaschutz-Maßnahme, sondern stellt zudem 
eine effektive Absicherung gegen die Unvorhersehbarkeit starker Energiekostensteigerungen dar.  
 
Die Stadt Münster nimmt die Herausforderungen, die mit den aktuellen Baukosten und Zinssätzen 
einhergehen, sehr ernst. Nichtsdestotrotz bleibt die Notwendigkeit, durch zukunftsweisende 
Baustandards sowohl den Klimaschutz zu fördern, als auch langfristig bezahlbaren Wohnraum zu

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sichern. "Münsters Standard für klimagerechtes Bauen" stellt somit einen ausgewogenen Ansatz 
dar, der sowohl ökologische als auch ökonomische und soziale Aspekte berücksichtigt. Insbeson-
dere die Möglichkeit, Bauvorhaben im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf Antrag auch im 
EH 55-Standard zu errichten, bietet hier bereits die Möglichkeit, im besonders kostensensiblen 
Marktsegment Flexibilität zu ermöglichen. Bislang ist dazu noch kein Antrag bei der Stadt Münster 
eingegangen. 
 
Die Stadtverwaltung kommt auf dieser Grundlage bei der Überprüfung von Münsters Standard für 
Klimagerechtes Bauen zu dem Schluss, dass der EH 40 Standard ein zentrales Element des städ-
tischen Klimaschutzes ist, der die langfristige Wirtschaftlich keit und Bezahlbarkeit des Wohnens 
gleichermaßen berücksichtigt. Neue Gebäude werden für mehrere Jahrzehnte gebaut. Daher soll-
te durch qualitatives Bauen verbunden mit einem zukunftsweisenden Standard die Sicherheit ge-
ben werden, die Gebäude u.a. vor zeitnahen Sanierungsarbeiten an der Gebäudehülle und somit 
die Bewohnenden langfristig vor steigenden Energiekostenschwankungen zu schützen. Daher 
sieht die Stadt Münster derzeit keine Veranlassung, vom bewährten und zukunftsfähigen EH 40 
Standard abzuweichen. 
 
 
 
I.V. 
 
gez. 
 
Minas 
Stadtrat 
 
 
Anlagen: 
 
Ratsantrag A-R/0003/2024 
Anfrage der CDU-Ratsfraktion vom 11.02.2025