Jahresabschluss 2017 der Wohn + Stadtbau GmbH (W+S)

Anlage A zur V/0620/2018 
Kurzüberblick 
Der Jahresabschluss 2017 der Wohn+Stadtbau GmbH ist nach den gesellschaftsvertraglichen 
Regelungen vom Haupt- und Finanzausschuß festzustellen. 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Die Feststellung des Jahresabschlusses ist nach bundesgesetzlichen Vorschriften (GmbHG, 
HGB) vorgeschrieben. 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: Nr. der PG Bezeichnung der PG 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja x Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja x Nein   
Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan 2018 enthalten?  Ja x Nein  teilw. 
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan 2018 enthalten?  Ja x Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja x Nein   
Bereits veranschlagt?  Ja x Nein   
 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist x vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig frei-
willig 
 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Keine

V/0620/2018 
V/0620/2018 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Jahresabschluss 2017 der Wohn + Stadtbau GmbH (W+S) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   19.09.2018 Haupt- und Finanzausschuss Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
 
1. Der Lagebericht der Geschäftsführung (Anlage 1) und der Bericht des Aufsichtsrates (An-
lage 2) werden zur Kenntnis genommen. 
 
2. Weiter wird zur Kenntnis genommen, dass dem Jahresabschluss der W+S für das G e-
schäftsjahr 2017 durch den beauftragten Abschlussprüfer am 08.06.2018  ein uneinge-
schränkter Bestätigungsvermerk erteilt wurde. 
 
3. Die Stadt Münster als Alleingesellschafterin trifft folgende Entscheidung: 
 
a. Der Jahresabschluss der W+S für das Geschäftsjahr 2017 (Anlage 3), abschließend 
 
in der Bilanz bei Aktiva und Passiva mit    307.688.076,85 € 
 
sowie einem in der Gewinn und Verlustrechnung 
ausgewiesenen Jahresüberschuss von       9.257.365,86 € 
 
wird festgestellt. 
 
b. Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung we rden für das Geschäftsjahr 2017 Ent-
lastung erteilt. 
 
c. Der Bilanzgewinn in Höhe von 7.759.431,73 € wird auf neue Rechnung vorgetragen. 
 
d. Den Gewinnrücklagen wird aus dem Bilanzgewinn zum 31.12.2017 ein Betrag in Höhe 
von 7,7 Mio.€ zugewiesen. 
 
 
Amt für Finanzen und 
Beteiligungen 
 
26.07.2018 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Herr Scholz 
Telefon: 492 20 43 
ScholzT@stadt-muenster.de

- 2 - 
V/0620/2018 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Keine 
 
 
Begründung: 
 
Die Stadt Münster ist Alleingesellschafterin der W+S. Nach § 11 des Gesellschaftervertrages trifft für 
die Stadt Münster das jeweils zuständige Organ die Entscheidungen, die nach den gesetzlichen Best-
immungen oder nach dem Gesellschaftsvertrag der Gesellschafterversammlung obliegen. Gemäß § 
14 Abs. 2 Buchstaben a, b, und e des Gesellschaftsvertrages beschließt die Gesellschafter versamm-
lung über die Feststellung des Jahresabschlusses, die Verwendung des Bilanzgewinns sowie über 
die Entlastung des Aufsichtsrates und der Geschäftsführung. 
 
Der Gesamtumsatz der W+S erhöhte sich im Geschäftsjahr 2017 im Vergleich zum Vorjahr um 
24.016 T€ auf 70.431  T€. Der im Vorjahresvergleich um 51,74  % (!) gestiegene Umsatz ist in erster 
Linie auf erhöhte Erlöse aus Grundstücksverkäufen (+ 13,9 Mio.€) und der Abrechnung von Erschli e-
ßungskosten (8,5 Mio.€) zurückzuführen. Die Bilanzsumme hat sich im Jahr 2017 um rund 16,2 Mio.€ 
auf aktuell 307,7 Mio.€ erhöht. Insbesondere die Neubautätigkeit führte zu einer Steigerung des 
Sachanlagevermögens von rund 12,3 Mio.€ auf 260,3 Mio.€. 
 
Mit einem Jahresüberschuss von 9,3  Mio.€ schließt die W+S das Geschäftsja hr 2017 im Vorjahre s-
vergleich mit einem deutlich verbesserten Ergebnis ab (+ 3,3  Mio.€). Im Vergleich zur Planung (for t-
geschriebener Wirtschaftsplan 2017) ergibt sich eine Verbesserung um 1.743  T€. Aufgrund der E r-
gebnissteigerung fielen ertragssteuerliche Mehraufwendungen in Höhe von 1.442 T€ an. 
 
Unter Berücksichtigung der Vorabausschüttung an die Stadt Münster in Höhe von 1.500  T€ (brutto) 
verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von 7.759 T€. Davon sollen im Rahmen der Feststellung des Ja h-
resabschlusses 2017 7.700 T€ den Gewinnrücklagen zugeführt werden.  
 
Der Aufsichtsrat der W + S hat in seiner Sitzung vom 28.06.2018 den Jahresabschluss 2017 beraten 
und der Gesellschafterversammlung mehrheitlich empfohlen, gemäß Ziffer 3 des o.a. Beschlussvo r-
schlags zu entscheiden. 
 
 
 
 
 
In Vertretung 
 
 
gez. 
Reinkemeier 
Stadtkämmerer 
 
 
 
Anlagen: 
 Lagebericht der Geschäftsführung 
 Bericht des Aufsichtsrates 
 Jahresabschluss 2017

Anlage 1 zur Vorlage V/0620/2018

Anlage I

Lagebericht 2017
der Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Deutsche Wirtschaft wächst weiter kräftig

Die konjunkturelle Lage in Deutschland ist weiterhin sehr gut. Seit nunmehr acht Jahren wächst das
Bruttoinlandsprodukt (BIP) kontinuierlich. 2017 legte das preisbereinigte Bruttoinlandprodukt
nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 2,2 % zu. Dies ist der stärkste
Anstieg seit sechs Jahren. Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt
2017 von knapp 44,3 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Das ist der höchste Stand seit der
deutschen Wiedervereinigung. j

Die Bauinvestitionen insgesamt stiegen im Jahr 2017 um 2,6 % und erreichten damit fast die
Wachstumsrate des Vorjahres (2,7 %). Der Wohnungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren
deutlich überdurchschnittlich und stieg um 3,1 %, während die Nichtwohnbauten lediglich um
1,8% zulegten. In den Neubau und die Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2017 rund
197 Milliarden Euro.

Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen deutlich gesunken

Die Zahl der Baugenehmigungen von Neubauwohnungen in Wohngebäuden hat 2017 gegenüber
dem Vorjahr um 5,0 % beziehungsweise 15.900 Wohnungen abgenommen, teilte das Statistische
Bundesamt (Destatis) mit. Dabei nahm die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in
Einfamilienhäusern um 5,0 % beziehungsweise um 4.700 Wohnungen ab und in
Zweifamilienhäusern um 2,7 % beziehungsweise um 600 Wohnungen. Die Zahl der Genehmigungen
für Mehrfamilienhäuser blieb dagegen nahezu unverändert. Stark gesunken ist die Zahl der
Genehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen (- 41,0 % beziehungsweise - 10.500 Wohnungen).
Zu dieser Kategorie zählen unter anderem Flüchtlingsunterkünfte.

Fertigstellungen steigen, bleiben aber weiter unter Bedarf

Im Jahr 2017 wurden in Deutschland 284.800 Wohnungen fertig gestellt und damit 2,6 % oder
7.100 Wohnungen mehr als im Vorjahr. Davon waren 245.300 Neubauwohnungen: in
Wohngebäuden (+ 4,1 % gegenüber 2016). Dieser Anstieg resultierte aus der Fertigstellung von
‘Wohnungen in Mehrfamilien- (+ 6,7 %) und in Zweifamilienhäusern (+ 5,1 %) sowie von
Wohnungen in Wohnheimen (+ 162. %). Die Fertigstellungen von Wohnungen in
Einfamilienhäusern gingen um 1,5 % zurück.

Der Bedarf wird damit nicht gedeckt, denn nach einer Studie des Pestel-Instituts müssten in
Deutschland zwischen 2015 und 2020 rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden.
Davon werden rund 80.000 Wohnungen pro Jahr im sozialen Mietwohnungsbau und weitere
60.000 Wohnungen im. preisgünstigen Marktsegment benötigt, insgesamt also 140.000 im
bezahlbaren Segment.

Anlage I
2

Wohnraumnachfrage in Münster weiterhin ungebrochen

Die Anspannung auf dem Münsteraner Wohnungsmarkt lässt nicht nach. In 2017 konnte die
Universitätsstadt erneut einen leichten Bevölkerungszuwachs von 0,5 Prozent (+ 1.587 Personen)
im Vergleich zum Vorjahr auf 309.429 Einwohner verzeichnen. Die Arbeitslosenquote ist weiter
gesunken, von durchschnittlich 5,7 auf 5,4 Prozent in 2017.

Der Wohnungsmarkt in Münster ist weiterhin angespannt, erneut ist die Nachfrage nach
Wohnraum in 2017 deutlich gestiegen. Segmentübergreifend sind parallel hierzu auch
Preissteigerungen zu beobachten. Im Mietsegment lag der. durchschnittliche Angebotspreis in 2017
bei 10,33 Euro/m?, womit er gegenüber 2013 um 15,5 % (bzw. im jährlichen Durchschnitt (i .j. D.)
um 3,8 %) gestiegen ist. Der größte Preissprung ist hierbei von 2016 zu 2017 zu verzeichnen. Die
Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind im selben Zeitraum um 31,6 % (bzw. i. j. D. um
7,2%) angestiegen. Der stärkste Preisanstieg ist im Segment der Häuser (Reihenhäuser,
Doppelhaushälften und freistehende Eigenheime) zu verzeichnen: während der durchschnittliche
Angebotspreis in 2013 noch bei rd. 375.000 Euro lag, wurden in 2017 bei ähnlichen Wohn-, jedoch
kleineren Grundstücksflächen im Mittel 488.00 Euro erzielt, was einer Erhöhung um 36,8 % (bzw. i.
j. D. um 8,2 %) entspricht. Im Laufe des genannten Zeitraums sind vor allem die Preise für
Doppelhaushälften gestiegen (44,8 % bzw. i .j.D. 9,8 %), gefolgt von Reihenhäusern (40,0 % bzw. i.
j. D. 9,0 %) und den freistehenden Eigenheimen (39,0 % bzw. 8,7 %).

Das Unternehmen

Geschäftsverlauf

Die Geschäftsentwicklung der Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH
(Wohn + Stadtbau) wurde auch in 2017 im Wesentlichen durch das Bestandsmanagement, die
Projektentwicklung und Realisierung im Baubereich sowie den Immobilienservice geprägt. Das
Unternehmen bewirtschaftete 6.638 Wohnungen, davon 5.652 eigene und 986 fremde Wohnungen.
Darüber hat die Wohn + Stadtbau im Geschäftsjahr 2017 mit 124 neu gebauten Wohnungen einen
wichtigen Beitrag zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für die Einwohner von Münster
geleistet. Es wurden 60 Eigentumswohnungen und 64 öffentlich geförderte Mietwohnungen
gebaut. Hinzu kamen 2 Kindertagesstätten für 6 Gruppen, die Erschließung von 6 Grundstücken für
Einfamilienhäuser und 110 Stellplätze. Insgesamt errichtete die Wohn + Stadtbau 2017 somit 136
Einheiten. Darüber hinaus wurden 16 frei finanzierte Wohneinheiten, die im Jahr 2016 angekauft
und anschließend umfassend modernisiert und saniert wurden, in 2017 fertiggestellt und bezogen:

Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 9,3 Mio. Euro hat die Wohn + Stadtbau das Geschäftsjahr
2017 erfolgreich abgeschlossen und das erwartete Ziel übertroffen. Gegenüber dem Vorjahr wurde
ein um 3,3 Mio. Euro verbessertes Jahresergebnis erzielt. Operativ hat zu dem verbesserten
Jahresergebnis die gute Leistung im Vermietungsgeschäft sowie im Bauträgergeschäft geführt. Die
gezielte Optimierung der Kostenstruktur und des Finanzbereiches hat - ebenfalls zur
Ergebnisverbesserung beigetragen. Das Investitionsvolumen in den eigenen Bestand betrug 2017

Anlage I
3

rund 8 Mio. Euro. In den Neubau wurden insgesamt 41,6 Mio. Euro investiert, davon sind 22,8 Mio.
Euro in das Anlagevermögen und 18,8 Mio. Euro in das Umlaufvermögen geflossen.

Organisation und Mitarbeiter

Das interne Projekt „W + S 2.0“ wurde in 2017 erfolgreich fortgeführt. Dazu zählt das umfangreiche
Teilprojekt „W + S digital“. Dieses umfasst unter: anderem die Einführung eines
Dokumentenmanagement-Systems bestehend aus der Elektronischen Mieterakte (ElMa), einer
Handwerkerkopplung (HWK) sowie Rechnungs- und Bauaktenarchiv. Zum 06.11.2017 wurde die
Elektronische Mieterakte (ElMa) erfolgreich eingeführt. Die Handwerkerkopplung und das digitale
Rechnungs- und Bauaktenarchiv wurden in 2017 vorbereitet und sollen in 2018 starten. Auch ein
Relaunch des Intranets und der Homepage wurden in 2017 durchgeführt, Die Auswahl und
inhaltlich Umsetzung wurde in 2017 abschlossen, sodass im 1. Quartal 2018 die Homepage und das

Intranet live geschaltet wurden.

Des Weiteren sind zur Optimierung der internen Organisation in der Bauabteilung und im
Rechnungswesen die erstmalige Aufnahme und Überprüfung der Prozesse erfolgt. Im Baubereich
wurden darüber hinaus neue Teamstrukturen in Form von Tandems, bestehend aus einem Planer
und Bauleiter umgesetzt sowie die Funktion eines Projektkoordinators eingeführt. Im Bereich des
Rechnungswesen resultierten aus den Prozessen ebenfalls organisatorische Anpassungen
innerhalb der Abteilung. Auch hier wurden neue Teamstrukturen erarbeitet.

Auch die neue Datenschutzgrundverordnung (DSGVO), die am 25. Mai 2018 in Kraft tritt, verlangte
in 2017 einige technische Umsetzungen. Gemeinsam mit einem externen Datenschutzbeauftragten
und Dienstleistern wurden die neuen ‘Anforderungen fristgerecht umgesetzt. Ein neuer
Kundenbogen wurde beispielsweise gemeinsam mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
erarbeitet.

Die Wohn + Stadtbau beschäftigte zum Bilanzstichtag 88 Mitarbeiter, davon ca. 51 % Frauen. Die
Quote der Auszubildenden beläuft sich auf 8 %. Steigende Personalzahlen sowie tarifliche Lohn-
und Gehaltsanpassungen führten zu einem zusätzlichen Personalaufwand von gut 250.000 Euro.

Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH

Die Wohn + Stadtbau ist Geschäftsbesorgerin ihrer 100%igen Tochtergesellschaft, der
Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH, Münster. Diese Gesellschaft hält in ihrem Vermögen 88
Wohnungen in einer. Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 128 Wohnungen in Münster-
Angelmodde.

Anlage I

Wirtschaftsbericht
Projektentwicklung und Realisierung im Neubaubereich

Im abgelaufenen Geschäftsjahr errichtete die Wohn + Stadtbau insgesamt 124 Wohneinheiten.
Dabei handelt es sich um 64 öffentlich geförderte Wohnungen und 60 Eigentumswohnungen.
Neben Miet- und Eigentumswohnungen wurden 2 Kitas für insgesamt 6 Gruppen fertiggestellt
sowie ein Grundstück für 6 Einfamilienhäuser erschlossen. Die Wohn + Stadtbau wurde als
städtisches Wohnungsunternehmen damit ihrer Verantwortung gerecht, Münsters Einwohner mit
bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. Insgesamt wurden 41,6 Mio. Euro in den Neubau investiert.
In 2017 befanden sich 9 neue Projekte im Bau und 7 Projekte in der Planung.

Baufertigstellungen:

e _ Münster-Gievenbeck, Hensenstraße
29 öffentlich geförderte Mietwohnungen
4-Gruppen-Kita
1 Tiefgarage mit 26 Stellplätzen und 4 oberirdische Stellplätze
e _ Münster-Gievenbeck, Arnheimweg
23 öffentlich geförderte Mietwohnungen
32 Eigentumswohnungen
1 Tiefgarage mit 36 Stellplätzen und 17 oberirdische Stellplätze
« _Münster-Süd, Sentmaringer Weg 120d, Nachverdichtung mit Neubau
12 öffentlich geförderte Mietwohnungen
.. 6 oberirdische Stellplätze
« _ Münster-Häger, Plantstaken
Erschließung Grundstücke für 6 Einfamilienhäuser
« _Münster-Nord, Hoher Heckenweg
28 Eigentumswohnungen
1 Tiefgarage mit 21 Stellplätzen
e _Münster-Ost, Klarastift
2-Gruppen-Kita
® _Münster-Hiltrup, westl. Meesenstiege / Milingheide
Baugebietserschließung

Insgesamt:
64 Mietwohnungen, 60 Eigentumswohnungen, 2 Kitas mit 6 Gruppen, Erschließung von 6

Grundstücken für Einfamilienhäuser, 1 Baugebietserschließung, 3 Tiefgaragen mit 83 Stellplätzen
und 27 oberirdische Stellplätze

Im Bau befindlich:
« _ Münster-Nord, York-Höfe
144 Mietwohnungen (85 öffentlich geförderte, darunter 1 Wohngruppe mit 11 öffentlich
geförderten Apartments und 59 frei finanzierte WE)
37 Eigentumswohnungen j
4-Gruppen-Kita
2 Gewerbeeinheiten
2 Tiefgaragen mit insgesamt 147 Stellplätzen und 8 oberirdische Stellplätze
«s _Münster-Gievenbeck, Arnheimweg

Anlage I

10 Eigentumswohnungen

Münster-Mauritz, Elvenstück an der Schmittingheide

25 öffentlich geförderte Mietwohnungen

21 oberirdische Stellplätze

Münster-Handorf, Willingrott

2-Gruppen-Kita mit 3 oberirdischen Stellplätzen

Münster-Ost, Lebenszentrum Klarastift (Für Dritte)

52 Mietwohnungen (25 öffentlich gefördert und 27 frei finanzierte WE)

1 Tiefgarage mit 37 Stellplätzen

Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge

Bahlmannstraße (5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)
Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge

Wangeroogeweg (5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)
Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge

Willingrott (5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)
Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge

Marie-Curie-Straße (5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)

Insgesamt:
221 Mietwohnungen, 47 Eigentumswohnungen, 2 Kitas für 6 Gruppen, 2 Gewerbeeinheiten, 4 feste

Übergangseinrichtungen mit 20 WE für 200 Personen, 3 Tiefgaragen mit 184 Stellplätzen sowie 52
oberirdische Stellplätze

In Planung:

Münster-Nord, Friesenring

33 Mietwohnungen (10 öffentlich geförderte und 23 frei finanzierte WE)
1 Tiefgarage mit 27 Stellplätzen

Münster-Nord, Sandfortskamp / Kinderhauser Straße

3 öffentlich geförderte Reihenhäuser

1 öffentlich geförderte Doppelhaushälfte

1 frei finanzierte Doppelhaushälfte

5 Stellplätze

Münster-Nord, Grevener Straße 37,

11 öffentlich geförderte Mietwohnungen

Münster-Hiltrup, „Lorenz Grön“

Baugebietserschließung für ca. 172 Mietwohnungen, 28 Einfamilienhäuser, 3-Gruppen-Kita
und 1 Gewerbeeinheit

Münster-Gremmendorf, Wiegandweg

8-Gruppen Kita

Jugendhilfezentrum

7 oberirdische Stellplätze

Münster-Mecklenbeck, Dingbänger Weg/Meyerbeerstr.

12 öffentlich geförderte Mietwohnungen

4-Gruppen-Kita

Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge (5 WE für 50 Personen)
17 oberirdische Stellplätze

Münster-, Landsberger Straße

Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge (9 WE für 50 Personen),
4-Gruppen-Kita j

42 öffentlich geförderte Mietwohnungen

42 oberirdische Stellplätze

Anlage I

Insgesamt:
270 Mietwohnungen, 4 Kitas für 19 Gruppen, 2 feste Übergangseinrichtungen mit 14 WE für 100

Personen, 28 Einfamilienhäuser, 3 Reihenhäuser, 1 Doppelhaus 1 Tiefgaragen mit 27 Stellplätzen
sowie 71 oberirdische Stellplätze

Bestandsmanagement

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung stiegen um 4,7 % auf 40,4 Mio. Ursächlich hierfür
war die Erhöhung der Nettosollmieten um 1,15 Mio. Euro, die aufgrund von Neubauzugängen und
Ankäufen ‘sowie Mieterhöhungen erzielt wurden. Das Bestandsmanagement umfasst die
Bewirtschaftung und Verwaltung des fremden und eigenen Besitzes der Mietwohnungen,
Gewerbeflächen, Stellplätze und Garagen sowie der Eigentümergemeinschaften. Am 31.12.2017
bewirtschaftete die Wohn + Stadtbau insgesamt:

== Gesamt | Davon öffentlich gefördert |

Mietwohnungen

Eigener Besitz 5.652 1.817 3.835
Fremd verwaltet 986 389 597
Gesamt 6.638 2.206 , ö 4.432
Gewerbe

Eigener Besitz 152 1 151

24.

Fremd verwaltet
Gesamt
Garagen / Stellplätze

Eigener Besitz 3.238 oo. -
Fremd verwaltet N
Gesamt 3.656 -| . -
WEG
Wohnungen 980 - -

Garagen / Stellplätze 312 - -

Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes
Mietwohnungen

Der Wohnungsbestand der Wohn + Stadtbau ist zum 31.12.2017 um 1,43 % zum Vorjahr
angestiegen. Der Bau von 64 Wohnungen erhöhte mit 3,65 % im Wesentlichen den Anteil der
öffentlich geförderten Wohnungen. Im Jahr 2016 wurden 16 frei finanzierte Wohneinheiten
angekauft, umfassend modernisiert und saniert, die in 2017 fertiggestellt und bezogen wurden.
Zum Jahresende betrug die Wohn- und Nutzfläche der eigenen Wohnungen ca. 377.195 m?, die
Durchschnittsgröße lag somit bei 68,17 m?. Die Miete je Quadratmeter Wohnfläche stieg in 2017 im
Durchschnitt um 2,6 % auf 5,50 Euro. Der Anstieg resultiert aus dem generellen Wachstum durch
Neubaubauzugänge sowie Mietsteigerungsmöglichkeiten im Rahmen der Neuvermietung und im
Bestand nach BGB. Zum 31.12.2017 lag die Miete je Quadratmeter Wohnfläche bei 5,56 Euro. Der
seit dem 01.04.2017 gültige qualifizierte Mietspiegel weist für die zurückliegenden zwei Jahre eine
Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei frei finanzierten Wohnungen von 2,97 % aus. Die
Wohn + Stadtbau schöpft das Mietpotenzial nach dem gültigen Mietspiegel nicht aus, sondern

Anlage |

verfolgt ein nachhaltiges und zurückhaltendes Mietenkonzept. Das Unternehmen unterschreitet im
frei finanzierten Bereich bewusst die ortsübliche Vergleichsmiete um mindestens 10 %, um
preisdämpfend.zu agieren.

Die ungebrochen hohe Nachfrage nach Mietwohnungen führte weiterhin zu einem guten Ergebnis
in der Vermietung: Am 31.12.2017 stand lediglich eine Wohnung länger als drei Monate aufgrund
eines rückwirkenden Vertragsendes durch einen Gerichtsbeschluss leer und 14 Wohnungen
befanden sich in der Neuvermietung. Von den 14 Wohnungen standen 10 wegen
Reparaturmaßnahmen und 4 Wohnungen fluktuationsbedingt: leer. Die Erlösschmälerungen
beliefen sich auf lediglich 0,5 %. Die Fluktuationsquote sank in 2017 von 5,4 % auf 4,48 %. Der
eigene Bestand teilt sich nach Stadtteilen wie folgt:

Wohnungsbestand am

& = nn 31.12.2017
Münster-Nord 1.585
Münster-Süd 1.341
Münster-Coerde 736
Münster-Ost 413
Münster-Gievenbeck 353
Münster-Hiltrup 270
Münster-Handorf 269
Münster-Kinderhaus 267
Münster-Wolbeck 121
Münster-Gremmendorf 93
Münster-Mecklenbeck 72
Münster-Amelsbüren 48
Münster-Sprakel 21
Münster-Roxel 20
Münster-Albachten 17
Münster-Angelmodde 16
Münster-Nienberge 10
Gesamtergebnis 5.652

Gewerbe

Im Gewerbebereich stieg der Bestand insgesamt mit 1,7 % auf 177 Einheiten an. Der Bestand der

Wohn + Stadtbau erweiterte sich um eine Kita. Der Markt der. Gewerbevermietung ist weiterhin

genau zu beobachten, da die Nachfrage in diesem Segment deutlicher geringer: ist. Daher sind

Neuvermietungen derzeit intensiv zu betreuen. Die Mietpreise sind noch stabil,

Preisveränderungen halten sich in Grenzen. Drei Gewerbe-Einheiten der Wohn + Stadtbau standen
‚per 31.12.2017 wegen eines Abrisses leer.

Bestandspflege

Anlage I

8

Zum nachhaltigen Bestandsmanagement, gehören zielgerichtete Investitionen in Instandhaltung
und Modernisierung. Im Jahr 2017 wurde wieder umfassend in energetische. Maßnahmen,
Badmodernisierungen, Balkonanbauten und die Verbesserung des Wohnumfelds investiert. Die
Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung. beliefen sich auf 21,57 Euro je
Quadratmeter Wohn-/ Nutzfläche (insgesamt rund 9,0 Mio. Euro inkl. der Verwaltungs- und

Personalkosten).
WEG-Verwaltung

Neben Miet- und Gewerbeeinheiten betreute die Wohn + Stadtbau 55 Eigentümergemeinschaften
nach WEG. Am 31.12.2017 befanden sich 980 Wohnungen und 312 Stellplätze in der Verwaltung.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Gesellschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich
zum Vorjahr wie folgt dar:

_ _ N _
Eigenkapitalquote 23,7% 22,3 %
Sollmieten 29.235 TE 28.086 T€
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand 8.991 T€ 6.221 T€
je m? Wohn-/Nutzfläche 21,57 € jem? Wil. 15,19 € je m? Wfl.

Die Werte dieser wesentlichen Steuerungsinstrumente entsprechen den Planungsansätzen. In den
kommenden Jahren werden sich die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen auf
Vorjahresniveau weiterentwickeln.

Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft ist gut. Das Jahresergebnis hat sich im Vergleich zum Vorjahr um
3,3 Mio. Euro auf 9,3 Mio. Euro verbessert. Dies wurde durch ein überdurchschnittlich hohes
Volumen im Bauträgergeschäft sowie durch eine gezielte Verbesserung der Kostenstrukturen
erreicht.

Anlage I

9

| Veränderung
Hausbewirtschaftung 5.467 -1.863
Bau- und Verkaufstätigkeit 7.479 6.506
Betreuungstätigkeit 99 56
Sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle -106 -51
Betriebsergebnis 12.939 8.291 4.648
Finanzergebnis 84 -325 409
Neutrales Ergebnis -313 46 -359
Steuern vom Einkommen und Ertrag -3.453 -2.010 -1.443
Jahresüberschuss 9.257 6.002 3.255

Im Vergleich zur Planung für das Jahr 2017 wurde das Ergebnis um 1.725 T€ übertroffen. Gründe
hierfür waren Baukostenunterschreitungen (544 T€), höhere Erlöse aus dem Bauträgergeschäft
(690 TE), geringere Personal- und Zinsaufwendungen (492 T€), niedrigere Aufwendungen aus
Lieferungen und Leistungen (T€ 75), höhere eigene aktivierte Eigenleistungen (162 T€) sowie
Einsparungen in den sächlichen Verwaltungskosten (79 T€). Aufgrund der Ergebnissteigerung
wurden steuerliche Mehraufwendungen (232 T€) zurückgestellt.

Vermögens- und Finanzlage

31.12.2017 31.12.2016
Aktiva % TE
Anlagevermögen 264.165 85,9 251.885 86,4| © 12.280
Mittelfristiges 20.377 6,6 30497| 10,5 -10.120
Umlaufvermögen
Kurzfristiges 23.147 7,5 9.142 3,1 14.005
Umlaufvermögen
Bilanzsumme 307.689 100 291.524 100 16.165
Passiva T€ % TE % TE
Eigenkapital 72.873 23,7 65.116 22,3 7.757
Langfristiges 204.280 66,4 202.382 69,4 911
Fremdkapital
Kurzfristiges .
Fremdkapital 30.536 9,9 24.026 8,3 7.497
Bilanzsumme 307.689 100 291.524 100 16.165

Die Bilanzsumme hat sich im Jahre 2017 um rd. 16,2 Mio. Euro auf aktuell 307,7 Mio. erhöht.
Insbesondere die Neubautätigkeit führte zu einer Steigerung des Sachanlagevermögens nach
Abschreibung von rd. 12,3 Mio. Euro. .

Trotz der hohen Investitionen ist die Finanz- und Liquiditätslage ausgeglichen und ohne Bedenken.

Chancen- und Risikobericht

Anlage I
10

Risikomanagement

Das Risikomanagement hat bei der Wohn + Stadtbau einen hohen Stellenwert. Ein monatliches
Reporting. stellt gremiengerecht eine Vielzahl an steuerungsrelevanten Kennzahlen und
Informationen zur Verfügung. Potenzielle Risiken werden somit frühzeitig erkannt und
Gegensteuerungsmaßnahmen können eingeleitet werden. Neben den strategischen Risiken werden
auch operationelle Risiken laufend überwacht.

Zum Zeitpunkt der Berichterstellung liegen weder bestandsgefährdende Risiken noch Risiken, die
die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage negativ beeinflussen könnten, vor.

Strategische und gesetzliche Risiken

Die strategische Ausrichtung der Unternehmung wird gemeinsam mit dem Gesellschafter
festgelegt. Das Hauptziel der Gesellschaft ist weiterhin, bezahlbaren Wohnraum für breite
Schichten der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Durch die intensive Neubautätigkeit und
professionelle Bestandspflege versucht ‘die Wohn + Stadtbau der aktuellen
Bevölkerungsentwicklung und damit verbundenen Wohnraumnachfrage in Münster gerecht zu
werden. Insbesondere die mit dem Neubau verbundenen Risiken hinsichtlich der wirtschaftlichen
Entwicklung des Unternehmens und Einhaltung der vielzähligen baurechtlichen Vorschriften
werden regelmäßig überprüft.

Markt- und Objektrisiken

Der Mangel an ausreichend bezahlbarem Wohnraum beschäftigt die gesamte Region, wenn nicht
sogar das gesamte Bundesgebiet. Die hohe Nachfrage von Grundstücken und Bauleistungen führt
weiterhin zu steigenden Grundstückspreisen und erhöhten Baukosten. Im Jahresdurchschnitt sind
die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden in konventioneller Bauart gegenüber dem
Vorjahr um 3,0 % angestiegen. Der Baukostenindex für Wohngebäude erhöhte sich um 2,9 %. Die
starke Nachfrage nach Bauleistungen führt jedoch nicht nur zu Preissteigerungen, sondern auch die
Verfügbarkeit von Bauleistungen wird spürbar schwieriger. Dies ist an der stetig sinkenden
Rückläuferquote bei Ausschreibungen festzustellen. All diese Voraussetzungen erschweren das Ziel,
bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig wirtschaftlich zu agieren. Daher erstellt die
Wohn + Stadtbau vor jeder Bauinvestitionsentscheidung einen vollständigen Finanzplan für
geplante Bauvorhaben. Eine wichtige Ertragsquelle ist das Bauträgergeschäft der Gesellschaft. Die
Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird als stabil angenommen. Sollte diese sinken, würde das
u. a. die Refinanzierung von Neubauvorhaben einschränken.

Finanzrisiken

Die weiterhin anhaltende Niedrigzinsphase, sowie die guten Refinanzierungsmöglichkeiten halten
die Finanzierungsrisiken auf einem niedrigen Niveau. Aufgrund der weltwirtschaftlichen
Veränderungen sind diese jedoch zu beobachten. Zur Sicherung der Zahlungsfähigkeit ist bei der
Wohn + Stadtbau eine monatliche Liquiditätsplanung etabliert. Mögliche finanzielle Engpässe
werden frühzeitig erkannt und können durch das Cashpooling der Stadt Münster aufgefangen

Anlage |
ı1

werden. Der Verfügungsrahmen beträgt 5 Mio. Euro. Die ausgeprägte Neubautätigkeit belastet den
free cashflow der Gesellschaft, sodass die monatliche Liquiditätssteuerung ein wichtiges

Instrument zur Steuerung möglicher Risiken darstellt.
Markt- und Objektchancen

Münster gehört zu den Städten in Nordrhein-Westfalen, die einen starken Anstieg der Bevölkerung
zu verzeichnen .hat. Die hohe Nachfrage von Wohnraum führt zu steigenden Marktmieten. Der
Verkäufermarkt wirkt sich somit positiv auf den Wohnungsbestand der Wohn + Stadtbau aus, da:
sich somit neue Mieterhöhungspotenziale ergeben, die sozialverträglich umgesetzt werden können.
Insgesamt bewirkt dies eine positive Entwicklung der Ertragslage. Die gute Qualität des Bestandes
sichert auch weiterhin die Marktfähigkeit der Gesellschaft. Der Bestand ist fast vollständig
energetisch saniert. Somit wird ein wichtiger Beitrag zur Nachhaltigkeit geleistet.

Finanzchancen

Die Finanzierungssituation ist weiterhin als positiv zu bewerten. Die anhaltende Niedrigzinsphase
sichert u. a. die Wirtschaftlichkeit von Neubauvorhaben. Durch die anhaltende Steigerung der
Grundstückspreise ergeben sich gute Möglichkeiten zur Refinanzierung, da mit ihnen auch die
Beleihungswerte der Immobilien steigen.

Prognosebericht

Münster ist und bleibt ein attraktiver Wohnstandort. Das Wohnungsangebot der Wohn + Stadtbau
umfasst einen guten Mix aus geförderten und frei finanzierten Wohnungen. Durch eine freiwillige
Selbstverpflichtung der Wohn + Stadtbau bleiben auch die frei finanzierten Wohnungen deutlich
unterhalb des Marktniveaus und tragen damit zum bezahlbaren Wohnraum in Münster spürbar bei.
Die Wohnungen weisen außerdem unterschiedliche Größen und Wohnkonzepte auf. Damit ist eine
nachhaltige Vermietbarkeit an breite Schichten der Bevölkerung sicher gestellt.

Die Neubauvorhaben der Wohn + Stadtbau zielen auf dauerhaft funktionierende Wohnanlagen
und Quartiere. Dazu baut die Wohn + Stadtbau eine gute Mischung aus geförderten und frei
finanzierten Wohnungen in verschiedenen Größen. Sie sorgt außerdem für eine ausreichende
Versorgung mit Kindertagesstätten. Wo möglich und erforderlich integriert die Wohn + Stadtbau
Flüchtlingswohneinrichtungen in bestehende Wohnanlagen. Zu einer ausgewogenen
Durchmischung der Bewohner im Quartier erstellt die. Wohn + Stadtbau ebenfalls
Eigentumswohnungen für Selbstnutzer und Vermieter. Sie unterstützt. selbst verwaltete
Wohnprojekte und baut Clusterwohnungen für Wohngruppen. Damit wird sie dem Wunsch nach

partizipativen Wohnformen gerecht.

Die Geschäftstätigkeit der Wohn + Stadtbau ist geprägt von einem starken Bestandsgeschäft
einerseits und andererseits einer überdurchschnittlichen Neubautätigkeit. Der Wohnungsbestand
wird über die Instandhaltungsmaßnahmen laufend gepflegt und über Modernisierungsmaßnahmen
in einem zeitgemäßen Zustand gehalten. Bei den Modernisierungsmaßnahmen achtet die Wohn +

Anlage I

12

Stadtbau darauf, die Mieter nicht zu überfordern. In der Neubautätigkeit helfen die
Eigentumsmaßnahmen dabei, die zwingend erforderlichen Eigenmittel für den Neubau von
Mietwohnungen zu generieren. Im laufenden Geschäftsjahr 2018 geht es im angespannten Markt
für Bauleistungen vor allem darum, die knappen Ressourcen der Baugewerke zu akzeptablen

Kosten einzukaufen.

Vor diesem Hintergrund erwartet die Wohn + Stadtbau für 2018 wieder ein gutes Ergebnis. Für
den Erfolg des Geschäftsjahres sind die Umsatzsteigerungen aus der Hausbewirtschaftung und die
Ergebnisse der Verkaufstätigkeit entscheidend. Die Verkaufserlöse werden 2018 aufgrund des
Übergewichts bei der Fertigstellung von Mietwohnungen geringer ausfallen als 2017, sodass mit
einem Jahresergebnis leicht über dem Niveau des Jahres 2016 zu rechnen ist.

Die Entwicklung der finanziellen Leistungsindikatoren erwarten wir auf dem Niveau unserer
bisherigen Planungen. Für das Jahr 2018 sind Bestands-Investitionen für Instandhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen in Höhe. von 6,3 Mio. Euro geplant. Wir erwarten für das
Geschäftsjahr 2018 Fertigstellungen von voraussichtlich 216 Wohnungen, davon 110 öffentlich
gefördert und 59 frei finanzierte Mietwohnungen sowie 47 Eigentumswohnungen. Darüber hinaus
werden insgesamt 6 Kita-Gruppen, 4 Flüchtlingseinrichtungen mit 20 Einheiten und 2
Gewerbeeinheiten fertiggestellt. Damit leistet das Unternehmen seinen Beitrag dazu, den in
"Münster dringend benötigten Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen.

Eine besondere Rolle kommt der Wohn + Stadtbau auch weiterhin bei der Entwicklung der beiden
zur Veräußerung stehenden Kasernenflächen (ca. 50 ha und 25 ha) in Münster zu. Abweichend zum
bestehenden Wirtschaftsplan wird die Wohn + Stadtbau im Geschäftsjahr 2018 zwei große
Grundstücke auf den ehemaligen Kasernen erwerben: Auf der. YORK-Kaserne erwirbt sie eine
Fläche von ca. 68.265 m? zur Erstellung von ca. 750 Wohnungen, auf der OXFORD-Kaserne eine
Fläche von ca. 13.131 m? zur Erstellung von ca. 160 Wohnungen.

Weil die Wohn + Stadtbau einen großen Teil der Wohnungen öffentlich gefördert erstellt [YORK-
Kaserne: ca. 450 Wohnungen, OXFORD-Kaserne ca. 100 Wohnungen] erhält sie seitens des Bundes
als Verkäufer eine Verbilligung auf die Grundstückspreise von insgesamt 11,2 Mio. Euro. Diese
Verbilligung ist an die Verpflichtung gekoppelt, die öffentlich geförderten Wohnungen innerhalb
einer Baufrist von fünf Jahren ab Eigentumsübergang zu erstellen. Nach Standortaufbereitung und
Erschließung durch die Stadt Münster rechnet die Wohn + Stadtbau damit, im zweiten Quartal
2020 mit dem Hochbau auf den Kasernenflächen zu beginnen.

Das Projekt „W + S 2.0“ läuft weiter und befasst sich im Geschäftsjahr 2018 vor allem mit der
Digitalisierung der Kleininstandhaltungsmaßnahmen. Über die sogenannte Handwerkerkopplung
werden die Partner aus dem Handwerk an das EDV-System der Wohn + Stadtbau angebunden. Im

Ergebnis entstehen deutlich schnellere Beauftragungs- und Abrechnungsprozesse.

Die Überprüfung der Neubauorganisation zeigte einen zusätzlichen Bedarf an Projektsteuerungs-
Kapazitäten. Wie bereits beim Projekt YORK-HÖFE werden auch bei der Bebauung der
Kasernenflächen wieder teilweise externe Planungs- und Bauleitungskapazitäten benötigt, die
erfolgsorientiert gesteuert werden müssen. Ein anderer großer Teil der anstehenden Projekte wird

Anlage I
13

mit der gewohnt hohen eigenen Leistungstiefe der Wohn + Stadtbau umgesetzt. Durch die
Volatilität des Neubaubereichs wird eine detailliertere Planung und unterjährige Steuerung der
Finanzströme wichtig. Hierfür werden derzeit die Voraussetzungen geschaffen.

Die Ausschüttungspolitik der Wohn + Stadtbau ist in einem Managementkontrakt festgelegt.
Danach ist für das Jahr 2018 aktuell eine Ausschüttung von 1,5 Mio. Euro vorgesehen. Weil das
Neubauvolumen durch die Bauten auf den Kasernenflächen steigen wird, muss die Wohn +
Stadtbau zusätzliches Eigenkapital bilden. Die Reduktion der Ausschüttung stärkt das Eigenkapital
der Gesellschaft wesentlich. Daher wird die Ausschüttungspolitik für den Mittelfristzeitraum
aktuell neu verhandelt.

Die Wohn + Stadtbau hat durch ihre Rolle in der Konversion der Kasernenflächen eine deutliche
Erweiterung ihres Geschäftsvolumen vor sich. Die Strukturen und Abläufe sind grundsätzlich zur
Bewältigung dieser Aufgabe gut geeignet. Sie werden aktuell und zukünftig weiter entwickelt. Die
Wohn + Stadtbau ist damit in der Lage, auf den gesellschaftlichen Wandel zu reagieren, weiter zu
wachsen und ihren Mietern auch künftig zeitgemäße und bezahlbare Wohnungen zur Verfügung zu
stellen.

Münster, 30. April 2018
Dr. Christian Jaeger

Anlage 2 zur Vorlage V/0620/2018

Wohn + Stadtbau GmbH

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der Wohn + Stadtbau besteht aus 12 von der Gesellschafterversammlung (Rat
der Stadt Münster) bestimmten stimmberechtigten Mitgliedern, darunter eine Vertreterin einen
Vertreter der Stadt Münster. Des Weiteren einem beratenden Mitglied, das von den
Mitarbeiterinnen: und Mitarbeitern der Wohn + Stadtbau gewählt wurde. Aus dem Kreis des
Aufsichtsrates wird die oder der Aufsichtsratsvorsitzende gewählt. Die Mitglieder des

Aufsichtsrates sind ehrenamtlich tätig.

Das Geschäftsjahr 2017

Der Aufsichtsrat hat auch im Geschäftsjahr 2017 kooperativ mit der Geschäftsführung
zusammengearbeitet. Anzumerken ist, dass zwischenzeitlich ein Wechsel in der
Geschäftsführung und des Vorsitzes des Aufsichtsrates erfolgt ist. Frau Wehrmann als
Geschäftsführerin und Herr Fastermann als Vorsitzender des Aufsichtsrates, haben sich beruflich
neu orientiert. Hier gilt es Ihnen uneingeschränkt für die geleistete Arbeit zu danken und alles
Gute für die Zukunft zu wünschen. Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesellschaftervertrag und
Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen. Die
Geschäftsführung wurde bei der Leitung des Unternehmens fortlaufend überwacht und
beratend begleitet. In alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für die Wohn +

Stadtbau war der Aufsichtsrat informiert und unmittelbar eingebunden.

Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat regelmäßig sowohl schriftlich als auch mündlich,
zeitnah und umfassend über die Unternehmensplanung, den Gang der Geschäfte, die
strategische Weiterentwicklung sowie die aktuelle Lage des Unternehmens unterrichtet.
Vereinbarte Ziele wurden vom Unternehmen erreicht. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates wurde
zudem auch außerhalb von Aufsichtsratssitzungen regelmäßig über aktuelle Entwicklungen der

Geschäftslage und wesentliche Geschäftsvorfälle informiert bzw. wurden mit ihm abgestimmt.

Insgesamt fanden im Berichtszeitraum sechs ordentliche Sitzungen sowie zwei außerordentlich
Sitzungen des Aufsichtsrates statt. Sofern erforderlich, hat der Aufsichtsrat Beschlüsse im
schriftlichen Verfahren gefasst. Genehmigungen von Beschlussvorlagen der Geschäftsführung

erfolgten nach Prüfung vorgelegter Unterlagen sowie Erläuterung durch die Geschäftsführung.

Wohn + Stadtbau GmbH

Corporate Governance
Der Aufsichtsrat beschäftigte sich auch im Berichtsjahr 2017 mit der Weiterentwicklung der

Standards guter und verantwortungsvoller Unternehmensführung (Corporate Governance).

Dabei wurde der Corporate Governance Kodex der Stadt Münster vom 21.09.2011 berücksichtigt.

Die zielgerichtete Zusammenarbeit mit der Unternehmensleitung wird stetig überprüft und

sofern notwendig Maßnahmen zur Verbesserung eingeführt.

Prüfung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 ist durch die Price Waterhouse Coopers AG geprüft
und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden. Aus dem
Prüfungsbericht ergeben sich keine Beanstandungen. Das Prüfungsergebnis ist in einer

Abschlussbesprechung eingehend mit den Prüfern erörtert worden.

Nach Beratung mit der Geschäftsführung stimmte der Aufsichtsrat dem Jahresabschluss 2017 zu.

Der.Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung und ganz besonders allen Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern der Wohn + Stadtbau für die geleistete Arbeit. Dringend benötigter Wohnraum
sowie Infrastrukturbauten wurden unter sozialen Gesichtspunkten errichtet und es wurde weiter
daran gearbeitet, dass sich die Mieterinnen und Mieter weiterhin in den Wohnungen der Wohn +

Stadtbau wohlfühlen.
Münster, im Juni 2018

Georg Fehlauer

Vorsitzender des Aufsichtsrates

Anlage 3 zur Vorlage V/0620/20183

Wohn + Stadtbau Münster
Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH

Bilanz zum 31. Dezember 2017

AKTIVA

Vorjahr
Euro Euro Euro
A. ANLAGEVERMÖGEN
!
I. Immaterielle Vermögensgegenstände > oo
1. Entgeltlich erworbene Software 100.306,51 106.864,46 |
I. Sachanlagen
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 191.734.142,82 182.634.286,48
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 41.358.564,73 41.778.866,61
3. Grundstücke ohne Bauten 2.136.879,53 1.686.977,89 !
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 1.842.726,33 1.842.726,33 |
5. Technische Anlagen und Maschinen 726.607,00 803.513,00
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 663.653,61 672.004,22
7. Anlagen in Bau 20.710.586,21 17.292.727,84 H
8. Bauvorbereitungskosten 1.138.718,74 .
260.311.878,97
Il. Einanzanlagen .
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 3.600.000,00 3.600.000,00
2. Beteiligungen 0,00 1.845,76 |
3. Sonstige Ausleihungen 152.402,05 180.304,63 ö

B. UMLAUFVERMÖGEN j 3

. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

4. Grundstücke ohne Bauten 5.522.318,27 1.807.155,31 i
2. Grundstücke mit unfertigen Bauten 14.596.985,49 7.923.851,80 bi
3. Grundstücke mit fertigen Bauten 2,00 2,00
4. Unferlige Leistungen 10.977.076,25 20.765.923,06

\ 6.149,96

5. Andere Vorräte 9.115,11
31.105.497,12 __.

. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

4. Forderungen aus Vermietung 63.151,28 109.012,23
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 1.767.584,61 56.359,50
3, Forderungen gegen verbundene Unternehmen 44.568,49 0,00
4. Forderungen gegen Gesellschafter 157.791,48 2.063.221,50
5. Sonstige Vermögensgegenstände 1.664.367,31. ___..____.___3:697.463,17_ 1.000.511,33
Il. Elüssige Mittel |
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 8.264.569,03 5.462.518,20
C. ‚RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
1. Geldbeschaffungskosten 441.061,27 411.040,02
2. andere Rechnungsabgrenzungsposten 14.898,73 33.696,08

455.960,00

307.688.076,85 291.524.280,19

PASSIVA
Vorjahr
Euro Euro Euro
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital 7.000.000,00 7.000.000,00
It. Kapitalrücklage 7.195.674,47 7.195.674,47
il, Gewinnrücklagen
4. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 3.500.000,00 3.500.000,00
2. Bauerneuerungsrücklage 9.817.826,70 9.817.826,70
3. Andere Gewinnrücklagen 37.600.000,00 32.800.000,00
50.917.826,70_

IV. Bilanzgewinn

Summe Eigenkapital

B. RÜCKSTELLUNGEN

4. Rückstellungen für Pensionen und ähnlichen

7.759.431,73

72.972932,0. _

Verpflichtungen 987.826,00
2. Steuerrückstellungen 2.589.899,00
3. Sonstige Rückstellungen 3.673.289,48

€. VERBINDLICHKEITEN

4. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
. Erhaltene Anzahlungen
. Verbindlichkeiten aus Vermietung
. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehr
. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: 139.834,21 EUR
(Vorjahr: 423.869,01 EUR

PomD

son

D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

140.709.090,90
59.815.474,92
14.333.928,82
4.262.851,68
5.209.151,45
0,00
159.026,55

. „_224.489.524,32,

3.074.605,15

in

307.688.076,85

4.802.065,87

965.158,00
1.434.100,00
1.732.348,84

136.362.474,02
51.727.945,19
24.770.100,13
4.008.437,61
3.477.360,29
349.616,64
439.945,25
32113

1.141.227,18

run

291.524.280,19

Wohn + Stadtbau Münster
Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

PN

m

a pw

je>}

S

oo

11.
12.
13.
14.

15.
16.

17.
18.

19.
20.
21.
20.

. Umsatzerlöse

a). aus der Hausbewirtschaftung

b) aus Verkauf von Grundstücken

c) aus Betreuungstätigkeit

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen

. Veränderung des Bestandes an zum Verkauf

bestimmten Grundstücken mit fertigen und
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

. Andere aktivierte Eigenleistungen
. Sonstige betriebliche Erträge
. Aufwendüngen für bezogene Lieferungen

und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke

c) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen

. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung: 336.338,96 EUR
(Vorjahr: 311.812,53 EUR)

stände des Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen

. Erträge aus Ergebnisabführungsvertrag _
, Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen

des Finanzanlagevermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Abschreibungen auf Finanzanlagen
Aufwendungen aus Verlustübernahme
Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Geschäftsjahr

Euro

40.414.151,43
20.574.450,50
922.266,46

8.519.995,69

19.277.381,64
18.891.330,36

229.642,63

4.055.998,27
1.173.647,64

. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen-

davon aus Aufzinsung von Rückstellungen: 39.035,00EUR

(Vorjahr:45.798,00 EUR)

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Ergebnis nach Steuern vom Einkommen und Ertrag

Sonstige Steuern
Jahresüberschuss

Gewinnvortrag \

Vorabausschüttung auf Bilanzgewinn des Geschäftsjahres

Einstellung in andere Gewinnrücklagen
Bilanzgewinn

Euro

Vorjahr
Euro

38.599.189,38

6.679.869,30
966.643,90
70.430.864,08 169.906,14
-2.085.661,15 6.813.353,66
964.867,58 500.040,50
607.919,68 1.169.104,97
17.206.653,29
9.681.772,99
38.398.354,63 1.238.245,27
3.892.024,72
1.085.294,60

5.229.645,91
7.542.093,09 7.113.759,25
2.321.433,22 2.506.662,05
29.044,77 0,00
14.355,99 15.242,97
8.966,03 13.899,45
0,00 0,00
0,00 -351.116,64
3.763.687,63 __-3.828.086,60
12.715.142,50 8.023.634,86
3.452.553,74 2.010.517,95
9.262.588,76 6.013.116,91
5.222,90 11.242,19
9.257.365,86 6.001.874,72
2.065,87 191,15
1.500.000,00 1.200.000,00
0,00 0,00
7.759.431,73 4.802.065,87