Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.10.2023

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Oktober 2023 (Stand 31.10.2023)
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2. ProjektBESCHREIBUNG 
Der geplante Eröffnungstermin des gesamten Ensembles am Offenbachplatz war für den 07. November 2015 geplant und wurde im Juli 2015 aufgrund gravierender Probleme bei den 
technischen Anlagen und dem Brandschutz abgesagt. Im Zuge der anschließenden Neustrukturierung des Projektes durch die Einbindung neuer Projektbeteiligter und die Aufarbeitung 
des gestörten Bauablaufes erhöhte der Rat der Stadt Köln das Budget im November 2016 auf 404 Mio. € brutto, um die Handlungsfähigkeit des Bauherrn aufrecht zu erhalten.
Nach der Einarbeitung und Grundlagenermittlung des neuen Planungsbüros für die technischen Anlagen, erfolgte im Juni 2017 eine erste Prognose zur Weiterentwicklung der Bühnen-
sanierung. Die erweiterte Entwurfsplanung zur Heilung der Haustechnikplanung wurde am 31.05.2019 vorgelegt. Auf dieser Basis wurde im Juni 2019 eine zweite Termin- und Kosten-
prognose erstellt. Der Rat der Stadt Köln hat in der Sitzung vom 26.09.2019 das Projektbudget auf 554,1 Mio. € brutto erhöht.
Der Stand der Prüfung der Ausführungsplanung (LPH 5H) und die Vergabe der Schlüsselgewerke der Haustechnik erforderten eine dritte Termin- und Kostenprognose mit Stand 
Dezember 2020. Aus dieser Prognose ergab sich eine Schlüsselübergabe im ersten Quartal 2024 und Projektkosten in Höhe von 617,6 Mio. € brutto. Der Rat der Stadt Köln hat in der 
Ratssitzung am 16.09.2021 das Projektbudget einschließlich eines kumulierten Risikos auf 642,7 Mio. € brutto erhöht. Die Entwicklung der Baupreise erforderte eine vierte 
Kostenprognose mit Stand 31. Dezember 2022. Aus dieser Prognose ergeben sich Projektkosten in Höhe von 664,9 Mio. €. Der Rat der Stadt Köln hat deshalb in der Ratssitzung am 
16.05.2023 das Projektbudget einschließlich eines kumulierten Risikos auf 672,2 Mio. € brutto erhöht. Zum Stand 31. Dezember 2022 wurden ebenfalls alle Termine im Projekt noch 
einmal überprüft. Der Termin der Schlüsselübergabe am 22.03.2024 wurde dabei bestätigt. 
Aufgrund von zwischenzeitlich aufgetretenen Störungen im Bauablauf wurden die Terminziele Anfang Q4 2023 erneut überprüft. Das Terminziel einer Schlüsselübergabe am 
22.03.2024 wird nicht mehr erreicht und muss auf den 28.06.2024 verlegt werden.
1. ProjektKENNDATEN
Offenbachplatz
Sanierung Opernhaus 
Sanierung Schauspielhaus
Kinder-
oper
Kleines
Haus2
1
Standort:  Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
 
Legende:  
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt 
BEREICH 1
Opernhaus
 
NGF:   35.960 m²
BGF:   46.429 m² 
BRI: 160.258 m³ 
 
BEREICH 2
Schauspielhaus/ Kinderoper/
Kleines Haus 
NGF: 15.151 m²
BGF: 19.719 m² 
BRI: 72.547 m³ 
 
SUMMEN
 
NGF:   51.111 m²
BGF:   66.148 m² 
BRI: 232.805 m³ 
 
Hinweis zum Risikomanagement:
Aufgrund der Projektkomplexität und der damit verbundenen zeitintensiven Planungs- und Abstimmungsprozesse, ist die periodische Bewertung der Projektrisiken in Quartalen ange-
messen. Über Änderungen in den Projektrisiken wird jeweils zum Ende des Quartals in den Monatsberichten März, Juni, September und Dezember berichtet.

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2. ProjektTERMINE
Legende:
Erläuterung zum Sachstand Termine:
Der Bauablaufplan mußte aufgrund zahlreicher Störungen im Bauablauf angepasst und weitgehend neu getaktet werden. Die neue Taktung berücksichtigt die bisher aufgetretenen 
Bauablaufstörungen sowie weiterhin vorhandene Risiken. Der überarbeitete Bauablauf endet mit einer Schlüsselübergabe am 28.06.2024.
In allen Bauteilen finden die Montagen der TA Hauptgewerke, die nachfolgenden Arbeiten der Ausbaugewerke sowie Inbetriebsetzungen von technischen Anlagen statt. 
Die Inbetriebnahmen sowie die Abnahmen der Theatertechnik werden fortgeführt. 
Die Inbetriebnahmeprozesse der TA Hauptgewerke befinden sich weiterhin in der Vorbereitung.

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581,6 Mio. € 436,5 Mio. €
187,4 Mio. €
31,8 Mio. €
655,6 Mio. €
30,8 Mio. €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
800 Mio. €
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
( ) Zahlen des Vormonats
Kostenprognose 
Herstellkosten
Auszahlungsstand Verpflichtungen
672,2 Mio. € durch Ratsbeschluss vom 16.05.23 genehmigtes Projektbudget
 inkl. kumulierte Risikokosten
Erläuterung zum Sachstand Kosten (alle Angaben in brutto):
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und des aktuellen 
Projektfortschritts erstellt und zum Stichtag 31.12.2022 für alle Kostengruppen aktualisiert. Die 
vorliegenden Zahlen basieren auf den von der Projektsteuerung überprüften Angaben der Objekt-
überwachungen.
Gegenüber dem letzten Monatsbericht aus September 2023 ergeben sich Änderungen im 
Auszahlungsstand (+ 9,0 Mio. €) sowie in den Verpflichtungen (+ 7,8 Mio. €) und der Kosten-
prognose der Herstellkosten (+ 4,4 Mio. €).
Mit der Erhöhung des Projektbudgets vom 16.05.2023 auf 672,2 Mio. € wurde die Handlungs-
fähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit sind die 
ermittelten Verpflichtungen durch das zur Verfügung stehende Budget gedeckt.
Die prognostizierten Herstellkosten in Höhe von 686,4 Mio. € übersteigen das derzeitige Budget von 
672,2 Mio. € um 14,2 Mio. €. Die Projektsteuerung empfiehlt eine zeitnahe Anpassung des 
Projektbudgets.
3. ProjektKOSTEN
KostenVERLAUF der letzten 6 Monate
543,9 Mio. € 550,2 Mio. € 556,9 Mio. € 567,7 Mio. € 572,6 Mio. € 581,6 Mio. €
623,0 Mio. € 630,5 Mio. € 637,9 Mio. € 641,4 Mio. € 647,8 Mio. € 655,6 Mio. €
668,7 Mio. € 671,0 Mio. € 674,7 Mio. € 675,3 Mio. € 682,0 Mio. € 686,4 Mio. €
672,2 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
650 Mio. €
700 Mio. €
750 Mio. €
05.2023 06.2023 07.2023 08.2023 09.2023 10.2023
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
 (434,9 Mio. €)
 (179,3 Mio. €)
 (33,6 Mio. €)
 (34,1 Mio. €)
 (647,8 Mio. €)

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Planung
Die Planer sind für technische Klärungen im Zusammenhang mit der Ausführung weiterhin in das Projekt eingebunden.
Ausschreibung und Vergabe
Die geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind weitgehend erfolgt. Es sind noch die nachfolgend aufgeführten Ausschreibungen und Vergabeverfahren durchzuführen.
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen:
Die Ausschreibung für das Gewerk Gitterwände befindet sich in der Vorbereitung.
KG 400 Bauwerk - Technische Anlagen:
Alle geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind erfolgt.
KG 479 Theatertechnik
Die Submission der Ausschreibung für das Gewerk Schwenkkräne ist erfolgt. Es wurden keine Angebote abgegeben. Die Ausschreibung soll erneut veröffentlicht werden.
Die Ausschreibungsunterlagen für das Gewerk mobiles Medientechnik-Equipment sind in Bearbeitung.
KG 500 Außenanlagen und KG 600 Ausstattung
Für die Ausschreibung des Gewerkes Möblierung der Außenanlagen wurden Teilnahmeanträge eingereicht. Die Angebotsaufforderungen wurden an die ausgewählten Bieter versendet.
Die Ausschreibungen für das Wegeleitsystem und die Restleistungen der Außenanlagen befinden sich in der Vorbereitung.
Die Ausschreibungen der Ausstattung, darunter die Vorderhausmöblierung, befinden sich ebenfalls in der Vorbereitung. Die Vorderhausmöblierung wurde mit den Intendanten bemustert.
Nachträge:
In allen Kostengruppen liegen Nachträge vor. Nach Prüfung durch die Objektüberwachungen wird im Zuge von Regelterminen über die Beauftragung entschieden.
Werk- und Montageplanung
Die Werk- und Montageplanung ist für die TA Gewerke abgeschlossen. Für einzelne Ausbaugewerke finden noch W+M Planungen statt.
Ausführung
In vielen Bereichen finden weiterhin Ausbauarbeiten wie Estrich-, Trockenbau-, Beschichtungs- und Putzarbeiten, Fliesenarbeiten sowie Malerarbeiten statt. In mehreren Bereichen werden 
Schlosserarbeiten durchgeführt. Im OH finden Bodenbelagsarbeiten statt. Im Gewerk Rohbauarbeiten werden noch Anpassungs- und Restarbeiten in allen  Bauteilen ausgeführt. Darüber 
hinaus muss eine tragende Bestandsdecke im Foyer OH aufgrund versteckter Mängel nachträglich unter Anwendung eines Spezialverfahrens saniert werden. 
Die Gewerke Raumlufttechnische Anlagen, Feuerlöschanlagen, Wärmeversorgungsanlagen, Druckluftanlagen, Sanitäranlagen, Elektrische Anlagen, Gebäudeautomation, Nachrichtentechnik 
und Brandschutz befinden sich in der Ausführung der Hauptmaßnahmen. Die Grobinstallationen der Leitungsanlagen sowohl für die Elektrotechnik als auch für die Versorgungstechnik sind in 
vielen Bereichen weit fortgeschritten und teilweise abgeschlossen. Insbesondere die Trassenführungen der Elektrotechnik erfordern in mehreren Bereichen Anpassungsarbeiten zur 
Vermeidung von Kollisionen. Dies führt in verschiedenen Bereichen zu Verzögerungen der nachfolgenden Arbeiten. 
Viele Haustechnikzentralen sind baulich weit fortgeschritten. In diesen Bereichen finden Restarbeiten statt. Die Brandschutztüren sind größtenteils eingebaut. Der Einbau von 
Brandschutzklappen sowie die Herstellung von Brandschutzschottungen schreiten voran.
Inbetriebsetzung, Inbetriebnahme und Abnahmen
Zu den Inbetriebsetzungsprozessen finden fortlaufend intensive Abstimmungen mit den TA Firmen sowie den abnehmenden Sachverständigen statt.
Die Inbetriebsetzung der elektrotechnischen Anlagen wird fortgeführt, ist aber weiterhin von Bauablaufstörungen betroffen.
Es finden weiterhin Mängelbeseitigungen der theatertechnischen Gewerke der KG 479 statt. Weitere Abnahmen befinden sich in der Vorbereitung.
4. ProjektSCHWERPUNKTE

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Fertigstellungsgrad
Im Rahmen der Terminplanung wurde das Projekt in insgesamt 312 Bereiche (ohne Außenanlagen) unterteilt, die sich auf die vier Bauteile Opernhaus, Schauspielhaus, Kinderoper und 
Opernterrassen verteilen. Der Bauablauf der einzelnen Bereiche lässt sich vereinfacht in der Abfolge „Grobmontage Haustechnik“ → „Ausbau“ → „Feinmontage Haustechnik“ → „Fertig“ 
beschreiben. Die Tortendiagramme zeigen den baulichen Fertigstellungsgrad der Bereiche. In der Mehrzahl der Bereiche wurden die Grobmontagen der Haustechnik abgeschlossen. In einem 
Großteil dieser Bereiche erfolgen derzeit Ausbauarbeiten. Es wird in allen vier Häusern parallel gearbeitet. In Opernhaus, Schauspielhaus sowie in der Kinderoper wurden erste Bereiche 
fertiggestellt. 
5. ProjektFORTSCHRITT BAUAUSFÜHRUNG | Fertigstellungsgrad
50
6734
54
Opernhaus
10
441
28
Schauspielhaus
1
6
5
Opernterrassen
2
6
3
1
Kinderoper
Grobmontage Haustechnik in 
Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik 
abgeschlossen, 
Ausbau in Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik und 
Ausbau abgeschlossen, 
Feinmontage Haustechnik in 
Bearbeitung
fertiggestellt

Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  24.11.2023 
 3724/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 28.11.2023 
Finanzausschuss 04.12.2023 
Rechnungsprüfungsausschuss 05.12.2023 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.10.2023 
Mit dem Monatsbericht Oktober 2023 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanie-
rung der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Die Bautätigkeit hat sich im Oktober gegenüber dem Vormonat intensiviert, es wurden in diesem 
Monat 9 Mio. € umgesetzt, 13 weitere Bereiche konnten fertig gestellt werden. Insgesamt sind 
jetzt 83 von 312 Bereichen fertig gestellt. Trotzdem ist auch im Oktober 2023 der Baufortschritt 
noch nicht als befriedigend zu werten. Die bereits in den vorherigen Monatsberichten darge-
stellten Koordinationsprobleme auf der Baustelle konnten noch nicht wesentlich reduziert wer-
den.  
 
Um diesen Missstand abzustellen, haben die Bühnen im Oktober ein Büro aus München mit 
der verschärften übergeordneten Terminsteuerung und Unterstützung der Objektüberwachun-
gen der Kostengruppen 300 (Bauwerk, Baukonstruktion) und 400 (Technische Ausrüstung) be-
auftragt. Dieses Büro ist auf das Management von Fertigstellungen großer Bauvorhaben spe-
zialisiert. Das Büro ist gegenwärtig mit fünf Personen auf der Baustelle. Obwohl die einzelnen 
Mitarbeiter in der Regel in der Woche nur drei Tage in Köln sind, ist doch sichergestellt, dass 
das Büro die ganze Woche über hier präsent ist.   
 
Das neu beauftragte Büro hat als erste Aufgabe die aktuelle Terminplanung gemeinsam mit 
den Objektüberwachungen und der Projektsteuerung überprüft. Als Ergebnis ist festzuhalten, 
dass die geplante „Schlüsselübergabe“ als symbolischer Meilenstein am 22.03.2024 nicht mehr 
weiterverfolgt wird. Der mit den wesentlichen Beteiligten abgestimmte Fertigstellungstermin ist 
der 28.06.2024. Der Bauablaufplan wurde entsprechend überarbeitet, ab sofort wird nach den 
Prioritäten dieses aktualisierten Terminplanes gearbeitet. Die Bauablaufplanung sieht dabei 
vor, dass die Bühnen bereits ab dem ersten Quartal Teilbereiche in den sanierten Gebäuden 
einrichten können. 
 
Zur Überprüfung der Terminziele enthält der überarbeitete Terminplan engmaschig gesetzte 
Meilensteine, um die Steuerungsmöglichkeiten auszubauen. 
 
Die hinzugewonnenen Ingenieure haben als weitere wichtige Aufgaben unter anderem gesi -
cherte Vier-Wochen-Vorschauen für die noch fertigzustellenden Bereiche zu erarbeiten sowie 
die Koordination der Arbeiten an den Rauchschutzdruckanlagen in den zwei Sicherheitstrep-
penhäusern zu verbessern.

2 
 
 
Im Vergabeverfahren für die Möblierung des Offenbachplatzes wurde aufgrund eines Bie ter-
wunsches der Submissionstermin um 14 Tage verlegt, die Submission findet jetzt am 
04.12.2023 statt. Die Planänderungen zur Ausschreibung der Restleistungen der Außenanla-
gen wurde am 19.10.2023 in der Bezirksvertretung Innenstadt beschlossen.  
 
Die prognostizierten Gesamtkosten stiegen im Oktober 2023 auf insgesamt 686,4 Mio. €. Ins-
gesamt ausgegeben wurden bislang 581,6 Mio. €. Für weitere Verpflichtungen stehen noch 
16,6 Mio. € zur Verfügung. Aufgrund der aktuellen Hochrechnung der prognostizierten Gesamt-
kosten, aber insbesondere aufgrund der nunmehr um ca. drei Monate verlängerten Bauzeit ist 
absehbar, dass das aktuelle Sanierungsbudget von 672,2 Mio. € nicht ausreichen wird. Eine 
entsprechende Finanzierungsvorlage wird in Kürze verwaltungsintern abgestimmt und danach 
den Gremien vorgelegt.  
 
 
 
gez. Streitberger