Neuerstellung eines qualifizierten Mietspiegels für das Gebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2026

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
02.06.2026 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat II an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Amt für 
Wohnungswesen (64)  OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2026/0180 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 522020 
Kostenstelle:  064-003-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5220-21 Sachkonto: 6179830 
 
Betreff: Neuerstellung eines qualifizierten Mietspiegels für das Gebiet der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 2026  
 
Vorlage vom: 01.06.2026  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Die Ergebnisse der Erhebungen des Instituts Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) und der 
Beratungen in der Mietspiegelkommission werden als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 
558d des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) anerkannt und beschlossen und als „Qualifizierter 
Mietspiegel 2026 der Wissenschaftsstadt Darmstadt“ veröffentlicht.  
 
 
Anlagen: Basistabelle der durchnittlichen Nettomieten  
Tabelle der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung  
QMS 2026 Wohnlagenkarte Arheilgen -Wixhausen 
QMS 2026 Wohnlagenkarte Kranichstein  
QMS 2026 Wohnlagenkarte Nordost  
QMS 2026 Wohnlagenkarte Nordwest

- 2 - 
QMS 2026 Wohnlagenkarte Südost  
QMS 2026 Wohnlagenkarte Südwest  
QMS 2026 Wohnlagenkarte Eberstadt  
Tabelle der Zu - und Abschläge  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:     
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 01.06.2026 
 
Gemäß Beschluss des Magistrats vom 26.03.2025, lfd. Nr. 79, wurde das Institut Wohnen 
und Umwelt GmbH (IWU) beauftragt, die notwendigen statistischen Erhebungen zur 
Erstellung eines neuen qualifizierten Mietspiegels für das Gebiet der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt durchzuführen. Zur Begleitung des Projektes wurde, wie in den vorangegangenen 
Jahren, eine Mietspiegelkommission gebildet, die sich aus Vertretungen von Mieterbund 
Darmstadt, Region Südhessen e.V., Haus & Grund Darmstadt e.V., bauverein AG in 
Vertretung für die Wohnungswirtschaft, Amtsgericht Darmstadt Zivilabteilung, der 
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Immobilienwerte, des Amtes für 
Wohnungswesen und der Bürgermeisterin der Wissenschaftsstadt Darmstadt, als 
Wohnungsdezernentin, zusamme nsetzte.  
Die Ergebnisse der Mietspiegeluntersuchungen und der Beratungen in der 
Mietspiegelkommission sind als Anlage beigefügt.  
Die Mieten in der Wissenschaftsstadt Darmstadt stiegen  demnach im Durchschnitt nach den 
neuen Berechnungen im qualifizierten Mietspiegel 2026, im Vergleich zum qualifizierten 
Mietspiegel 2022, um 3,1 Prozent jährlich, somit gesamt 13,1 Prozent von 10,44 Euro/qm 
auf 11,81 Euro/qm. Mietspiegelrelevant sind nur Mietwohnungen aus dem freifinanzierten 
Wohnungsmarkt.  
Für die Erstellu ng des neuen qualifizierten Mietspiegels wurden wieder Stichproben  mit dem 
Erhebungsstichtag zum 01.11.2025  herangezogen. Basis dafür war das Melderegister der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt. Die durchschnittliche Vergleichsmiete, die aus der 
Stichprobe berechnet wird, steht stellvertretend für den  gesamten Mietwohnungsmarkt der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt (durchschnittliche Nettomieten).  
Die sachliche Abgrenzung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes ergibt sich aus  
§ 549 Abs.1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Für den zu erstellenden qu alifizierten 
Mietspiegel wurden die notwendigen Informationen seitens der Mietenden schriftlich per 
Fragebogen eingeholt, alternativ konnte ein Onlineformular genutzt werden. Auch hier wurde 
wieder, wie bereits bei der Erhebung zum Qualifizierten Mietspieg el 2022 der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, am Ende des Fragebogens um die Angabe des Namens des 
Vermietenden und wenn es sich nicht um eine große vermietende Institution handelte - 
zusätzlich um die Anschrift gebeten. Im Anschluss erfolgte konsekutiv die 
Vermietendenbefragung zu energetischen Fragen, wobei institutionelle Vermietende per 
Datenbankformular antworten konnten.  
 
Wie schon im letzten qualifizierten Mietspiegel basieren die Wohnlagen nicht ausschließlich 
auf der durch die Geschäftsstelle des Guta chterausschusses erstellten Wohnlagekarte. 
Vielmehr wurde auch hier wieder anhand der Daten der Mietendenbefragung die Wohnlage 
wissenschaftlich untersucht. Diese Untersuchungen bestätigen die unterschiedlichen 
Wohnlagen. Die Ergebnisse sind in die als Anl age beigefügten Wohnlageklassen eingeflossen.  
 
Um die besondere Bedeutung der vorliegenden wissenschaftlichen Untersuchungsergebnisse 
zu dokumentieren sowie zur Schaffung klarer Rechtsgrundlagen, soll der „Qualifizierte 
Mietspiegel der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2026“ nach der empirischen Erhebung als 
qualifiziert beschlossen werden.  
 
Nach der Beschlussfassung wird wieder eine kommentierte Druckversion des neuen 
Qualifizierten Mietspiegels 2026 der Wissenschaftsstadt Darmstadt online veröffentlicht.  
Aufgrund der Haushaltskonsolidierung erfolgt kein Druck einer Broschüre. Für Menschen, 
welche keinen Zugang zum Internet haben, kann eine kopierte Version für eine Schutzgebühr 
von 2,00 € zur Verfügung gestellt werden.

- 4 - 
 
 
Außerdem wird mit dem neuen Qualifizierten Mietspiegel für die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 2026 wieder eine Onlineberechnung auf der Internetseite www.darmstadt.de  
kostenfrei zur Verfügung gestellt. Somit ist eine vereinfachte Berech nung für alle Nutzenden 
möglich. 
 
Gemäß § 558d Abs. 1 BGB tritt mit dem Datum des Beschlusses im Magistrat die 
Anerkennung ein. Diese Anerkennung ist entsprechend zu veröffentlichen. Nach dem 
Beschluss ist gemäß § 558d Abs. 2 BGB hierdurch eine Gültigkeit der Qualifizierung für die 
Dauer von 2 Jahren gegeben. Alsdann hat eine einmalige Fortschreibung zu erfolgen, um für 
weitere 2 Jahre die Qualifizierung er erhalten.  
 
 
Darmstadt, 01.06.2026  
 
Dezernat II 
 
 
 
Barbara Akdeniz  
Bürgermeisterin

Qualifizierter Mietspiegel für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2026: Basistabelle 
  
Baujahresklasse 
Wohnfläche bis 1977 1978 - 2001 2002 - 2013 2014-2021 2022-2025 
15 16,08 18,69 23,64 38,37 41,68 
20 14,37 16,32 20,04 31,09 33,57 
25 13,34 14,91 17,88 26,72 28,70 
30 12,66 13,96 16,44 23,80 25,46 
35 12,17 13,28 15,41 21,72 23,14 
40 11,80 12,78 14,64 20,16 21,40 
45 11,51 12,38 14,04 18,95 20,05 
50 11,29 12,07 13,55 17,97 18,97 
55 11,10 11,81 13,16 17,18 18,08 
60 10,94 11,60 12,83 16,52 17,34 
65 10,81 11,41 12,56 15,96 16,72 
70 10,70 11,26 12,32 15,48 16,19 
75 10,60 11,12 12,11 15,06 15,72 
80 10,52 11,00 11,93 14,70 15,32 
85 10,44 10,90 11,77 14,37 14,96 
90 10,37 10,81 11,63 14,09 14,64 
95 10,31 10,72 11,51 13,83 14,36 
100 10,26 10,65 11,39 13,60 14,10 
105 10,21 10,58 11,29 13,39 13,87 
110 10,17 10,52 11,20 13,21 13,66 
115 10,12 10,46 11,11 13,03 13,46 
120 10,09 10,41 11,03 12,87 13,29 
125 10,05 10,37 10,96 12,73 13,13 
130 10,02 10,32 10,89 12,59 12,98 
135 9,99 10,28 10,83 12,47 12,84 
140 9,97 10,24 10,78 12,35 12,71 
145 9,94 10,21 10,72 12,25 12,59 
150 9,92 10,18 10,67 12,15 12,48 
155 9,89 10,15 10,63 12,05 12,37 
160 9,87 10,12 10,58 11,96 12,27 
165 9,85 10,09 10,54 11,88 12,18 
170 9,84 10,07 10,50 11,80 12,09 
175 9,82 10,04 10,47 11,73 12,01 
180 9,80 10,02 10,43 11,66 11,94 
185 9,79 10,00 10,40 11,59 11,86 
190 9,77 9,98 10,37 11,53 11,79 
195 9,76 9,96 10,34 11,47 11,73

Energetische Beschaffenheit und Ausstattung 
 
 
 
 
 
Ermittlung der Wärmepunkte 
Kategorie 1 Kategorie 2 Kategorie 3 Kategorie 4
Anteil der Bauteilfläche, der mindestens 
diese Kategorie erreichen muss: 67% 85% 85%
Außenwand  Baujahr bis 1977,
Dämmstoffdicke bis 2 cm
Baujahr 1978 - 2001 oder 
Dämmstoffdicke 3 - 9 cm
Baujahr ab 2002 oder 
Dämmstoffdicke 10 - 17 cm
Dämmstoffdicke ab 18 cm 
oder 
U-Wert ≤ 0,20 W/m²K
hier jeweils die 
zutreffenden 
Wärmepunkte 
eintragen
↓
Wärmepunkte Wand 0 15 25 34
Dach / Obergeschossdecke Baujahr bis 1977,
Dämmstoffdicke bis 5 cm
Baujahr 1978 - 2001 oder 
Dämmstoffdicke 6 - 13 cm
Baujahr ab 2002 oder 
Dämmstoffdicke 14 - 21 cm
 Dämmstoffdicke ab 22 cm 
oder
U-Wert ≤ 0,18 W/m²K  +
Wärmepunkte Dach/Obergeschossdecke 0 6 8 13
Fußboden / Kellerdecke Baujahr bis 1977,
Dämmstoffdicke bis 2 cm
Baujahr 1978 - 2001 oder 
Dämmstoffdicke 3 - 9 cm 
Baujahr ab 2002 oder 
Dämmstoffdicke ab 10 cm
(Kategorie 4 entfällt)
 +
Wärmepunkte Fußboden/Kellerdecke 0 5 6
Fenster Ein-Scheiben-Verglasung Zwei- oder Drei-Scheiben-
Verglasung, Einbau bis 1994, 
keine Wärmeschutzverglasung
Zwei-Scheiben-
Wärmeschutzverglasung,
Einbau 1995 - 2015 
Zwei-Scheiben-
Wärmeschutzverglasung ab 2016 
oder Drei-Scheiben-
Wärmeschutzverglasung ab 1995
oder
Fenster-U-Wert  ≤ 1,3 W/m²K
 +
Wärmpunkte Fenster 0 4 10 12
Lüftung ohne Lüftungsanlage oder keine 
Wärmerückgewinnung
Lüftungsanlage mit Wär-
merückgewinnung vorhanden  +
Wärmepunkte Lüftung 0 6
Solaranlage keine Solaranlage zur 
Wärmeversorgung
mit Solaranlage zur 
Wärmeversorgung  +
Wärmepunkte Solaranlage 0 12
=
Wärmepunkte gesamt Punkte für Außenwand, Dach/Obergeschossdecke, Fußboden/Kellerdecke, Lüftung und Solaranlage addieren
Abzug je nach Gebäudebaualter Baujahr bis 1977 Baujahr 1978 - 2001 Baujahr ab 2002 -
Abzugswert 0 30 49
Dieser Wert wird abgezogen 
("minus")
Zusatzwärmepunkte gegenüber Minimalstandard der jeweiligen Baualtersperiode =
Zusatz-Wärmepunkte Zusatz-Wärmepunkte = "Wärmepunkte gesamt" minus Abzugswert

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Qualifizierter Mietspiegel für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2026: Zu- und Abschläge 
 Zuschläge Abschläge 
Lage 
Die Einordnung einer Wohnung erfolgt anhand der Wohnlagenkarte im Anhang. 
  
Wohnlagenklasse I  -7% 
Wohnlagenklasse II  -3% 
Wohnlagenklasse III 0%  
Wohnlagenklasse IV 2%  
Wohnlagenklasse V 13%  
   
Hochwertiger Fußboden 
In überwiegender Anzahl der Wohn-/Schlafräume Fußboden mit Massivparkett 
(Vollholzparkett) oder Massivholzdielen. 
3%  
   
Einfacher Fußboden 
In überwiegender Anzahl der Wohn-/Schlafräume ODER in der Küche ODER im Bad 
Linoleum, PVC-Belag oder Teppich. 
 
Als sonstige einfache Fußböden zählen nicht: Massivparkett (Vollholzparkett), 
Mehrschichtparkett, Massivholzdielen, Platten/Fliesen aus Keramik, Naturstein oder 
Terrazzo, Laminat oder Klick-Vinyl (sog. Design-Vinyl). 
 -4% 
   
Kein Fußboden 
In überwiegender Anzahl der Wohn-/Schlafräume ODER in der Küche ODER im Bad kein 
Fußboden. 
 -9% 
   
Umfangreiche und moderne Einbauküche 
Umfangreiche moderne Einbauküchenmöbel mit Elektro- oder Gasherd, 
Dunstabzugshaube, Kühlschrank und Geschirrspülmaschine; vor bis zu 5 Jahren vor 
Mietvertragsabschluss oder Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingebaut. 
 
In der Regel verfügen umfangreiche Einbauküchen über eine Arbeitsfläche von 
mindestens 1,80 Meter Länge. 
 
Der Zeitraum von 5 Jahren, innerhalb derer der Zuschlag geltend gemacht werden 
kann, bezieht sich jeweils auf den Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt des Einbaus und 
dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses oder des Mieterhöhungsverlangens.  
6%  
   
Einzimmerwohnung 
Nicht zu berücksichtigen sind Küche, Bad, Toilette, Flur, Hauswirtschaftsraum oder 
sonstige Nebenräume. 
Sogenannte halbe Zimmer zählen als ganze Räume, wenn sie zu Wohnzwecken dienen, 
mindestens 6 m² groß sind und einen gesonderten Raum darstellen. Wenn sie kleiner 
oder nicht von einem anderen Raum getrennt sind, sind sie nicht als eigener Wohn- / 
Schlafraum zu betrachten. 
5%  
   
Umfangreiches Bad 
Bad mit mind. 6 m² Fläche, mit Badewanne, separater Dusche, Doppelwaschbecken 
oder zwei Waschbecken und feuchtigkeitsunempfindliche Oberfläche. 
10%

Grundlegende Badezimmermodernisierung 
Zuschlag bezieht sich bei mehreren Bädern mindestens auf das besser / umfangreicher 
ausgestattete Bad bei Modernisierung 
- innerhalb der letzten 10 Jahre MIT 
- Anbringung neuer feuchtigkeitsunempfindlicher Oberflächen im Spritzwasserbereich  
  (i. d. R. Fliesen) UND 
- Erneuerung der Sanitärobjekte. 
 
Zuschlag nur anwendbar, wenn  
- Baujahr der Wohnung bis 2009, 
- Bad mindestens 4 m² groß, 
- Waschbecken vorhanden,  
- Fußboden aus keramischen Fliesen, Naturstein, Terrazzo o.ä. UND 
- Fenster oder mechanische Belüftung vorhanden. 
 
Der Zeitraum von 10 Jahren, innerhalb derer der Zuschlag geltend gemacht werden 
kann, bezieht sich jeweils auf den Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses 
der Maßnahmen und dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses oder des 
Mieterhöhungsverlangens. 
6%  
   
Vollständige – rohbaugleiche – Modernisierung des Gebäudes 
Zuschlag nicht kombinierbar mit der grundlegenden Badezimmermodernisierung 
- Modernisierung innerhalb der letzten 10 Jahre, 
- die zu einem Zustand führt, der einem Neubau vergleichbar ist, UND 
- die eine zeitgemäße Erneuerung von Fenstern, Bad, Elektroinstallation, Wasser- und 
Heizungsleitungen, Innenputz und Fußböden umfasst (bei Wohnungen vor 1945 ist der 
hochwertige Originalfußboden, d.h. Parkett, Parkettdielen, alte historische Kachel- und 
Natursteinböden, der im Rahmen der Modernisierung in einen zeitgemäßen Zustand 
versetzt wurde, dem erneuerten Fußboden gleichgestellt). 
 
Der Zeitraum von 10 Jahren, innerhalb derer der Zuschlag geltend gemacht werden 
kann, bezieht sich jeweils auf den Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses 
der Maßnahmen und dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses oder des 
Mieterhöhungsverlangens. 
7%  
   
Energetische Beschaffenheit und Ausstattung 
Zuschläge abhängig von der Zahl der erreichten Zusatz-Wärmepunkte 
  
  5 – 13 Zusatz-Wärmepunkte 1%  
14 – 22 Zusatz-Wärmepunkte 2%  
23 – 30 Zusatz-Wärmepunkte 3%  
31 – 39 Zusatz-Wärmepunkte 4%  
40 – 48 Zusatz-Wärmepunkte 5%  
49 – 57 Zusatz-Wärmepunkte 6%  
58 – 66 Zusatz-Wärmepunkte 7%  
67 – 74 Zusatz-Wärmepunkte 8%  
   ab 75 Zusatz-Wärmepunkte 9%