Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen, hier: Beschluss über die Aufhebung der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Stegerwaldsiedlung in Köln-Mülheim

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
 
Vorlagen-Nummer 
0251/2024
Stand: 02.09.2025 
Sachstandsbericht  
Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen, hier: Beschluss über die Aufhebung 
der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) für das Gebiet Stegerwaldsiedlung in Köln-Mülheim 
Beschluss des Rates vom 16.05.2024, Tagesordnungspunkt 10.19 
 
Der Rat beschließt, den zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung am 30. 
Mai 1996 vom Rat der Stadt Köln gefassten Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) „Stegerwaldsiedlung“ in Köln-Mül-
heim aufzuheben.  
 
Abstimmungsergebnis:  
 
Mehrheitlich gegen die Stimmen der Fraktion Die Linke bei Stimmenthaltung der SPD-Frak-
tion zugestimmt. 
 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 16. Mai 2024 den zur Erhaltung der Zu-
sammensetzung der Wohnbevölkerung am 30. Mai 1996 vom Rat gef assten Beschluss 
über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) „Stegerwaldsiedlung“ in Köln -Mülheim aufgehoben.  
Die öffentliche Bekanntmachung des Aufhebungsbeschlusses wurde im Amtsblatt der 
Stadt Köln am 03. Juli 2024 veröffentlicht und ist somit seit dem 04. Juli 2024 rechtsgültig.  
 
Nächste Schritte: 
Keine, da der Ratsbeschluss umgesetzt und abgeschlossen wurde, s. oben. 
 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:

2 
 
Es ist kein weiterer Sachstandsbericht geplant, da der Ratsbeschluss umgesetzt und abge-
schlossen wurde, s. oben.

Geltungsbereich Soziale Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1
Nr. 1 Satz 2 BauGB "Stegerwaldsiedlung" in Köln-Mülheim
 Räumlicher Geltungsbereich
Amt für Stadtentwicklung und StatistikDatum 08.01.2024
© Stadt Köln und Regionalverband Ruhr, dl-de/by-2-0, Datengrundlagen:ALKIS, ATKIS-Land NRW/
Katasterämter (Lizenz: dl-de/zero-2-0) und © OpenStreetMap-Mitwirkende
(License: ODbL). Stand: Januar 2023  
Hintergrundkarte: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster

VERTIEFTE SOZIALRÄUMLICHE UNTERSUCHUNG ZUR ÜBERPRÜFUNG DER 
ANWENDUNGSVORAUSSETZUNGEN EINER SOZIALEN ERHALTUNGSSAT-
ZUNG GEMÄß § 172  ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 BAUGESETZBUCH 
(BAUGB)  FÜR DAS GEBIET STEGERWALDSIEDLUNG  IN KÖLN  
Anlage 2

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 2 
Auftraggeberin   
 
Stadt Köln 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
 
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
  
 
Auftragnehmerin 
 
LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH 
Geschäftsführer Roland Schröder 
 
Gaudystraße 12 
10437 Berlin 
 
Tel.:  030 – 816 16 03 93 
Fax:  030 – 816 16 03 91 
www.LPGmbH.de 
 
 
 
Bearbeitung:  Dipl.-Ing. Sören Drescher 
Dipl.-Ing. Roland Schröder  
Hannes Kranhold 
 
 
Abbildungen Deckblatt: 
 
Stand: 
LPG mbH, eigene Aufnahmen 
 
15. Januar 2024 | Endbericht

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 3 
Inhaltsverzeichnis 
Kurzfassung ................................................................................................................................................... 5 
1. Einleitung  ........................................................................................................................................... 9 
1.1 Anlass und Fragestellungen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung ................................... 9 
1.2 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik ........................................................................................... 10 
1.2.1 Analyse und Auswertung der Sekundärstatistik ................................................................... 11 
1.2.2 Infrastrukturanalyse ................................................................................................................... 12 
1.2.3 Haushaltsbefragung .................................................................................................................. 12 
1.2.4 Ortsbildanalyse ......................................................................................................................... 15 
1.2.5 Expert:innengespräche ............................................................................................................. 16 
2. Kurzbeschreibung des sozialen Erhaltungsgebiets ................................................................. 17 
2.1 Ausstattung des Gebiets mit sozialer Infrastruktur, Spielflächen sowie Einzelhandel ................ 18 
2.2 Durchgeführte bauliche Maßnahmen in den vergangenen Jahren ................................................ 20 
2.3 Entwicklungen im Umfeld ........................................................................................................................ 23 
3. Aufwertungspotenzial .................................................................................................................. 27 
3.1 Gebäudealter .......................................................................................................................................... 27 
3.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche .................................................................................................... 28 
3.3 Eigentumsverhältnisse und Umwandlungspotenzial ........................................................................... 29 
3.4 Geförderte Mietwohnungen .................................................................................................................. 30 
3.5 Sanierungs-/Modernisierungszustand der Wohngebäude gemäß Ortsbildanalyse ................. 31 
3.6 Ausstattungsmerkmale ............................................................................................................................. 35 
3.7 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials ................................................................ 40 
4. Verdrängungspotenzial ............................................................................................................... 42 
4.1 Alterszusammensetzung und Herkunft .................................................................................................. 42 
4.2 Haushaltsform und Haushaltstyp ........................................................................................................... 44 
4.3 Haushaltsgröße und Wohnungsbelegung ........................................................................................... 45 
4.4 Bildung, Berufstätigkeit und Bezug von Transferleistungen ............................................................. 47 
4.5 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung ........................................................................................ 50 
4.6 Wohndauer, Nachbarschaft und Gebietsbindung ............................................................................ 53 
4.7 Nutzung sozialer Infrastruktur ............................................................................................................... 56 
4.8 Durch die Haushalte wahrgenommene Entwicklungen im Quartier und in der  
Nachbarschaft .......................................................................................................................................... 58 
4.9 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials ............................................................. 60

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 4 
5. Verdrängungsdruck ...................................................................................................................... 62 
5.1 Veränderungen der Bevölkerungszusammensetzung........................................................................ 62 
5.2 Angebots- und Bestandsmieten ............................................................................................................. 64 
5.3 Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und Erstverkäufe nach Umwandlung ............. 67 
5.4 Modernisierungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen ........................................................... 68 
5.5 Zweckentfremdung .................................................................................................................................. 68 
5.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungsdrucks .................................................................... 69 
6. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung .................................................................... 71 
7. Verzeichnisse ................................................................................................................................. 73 
7.1 Abbildungsverzeichnis ............................................................................................................................. 73 
7.2 Tabellenverzeichnis.................................................................................................................................. 75 
7.3 Quellenverzeichnis ................................................................................................................................... 75 
7.3.1 Literatur und Statistik ................................................................................................................ 75 
7.3.2 Drucksachen und Rechtsquellen ............................................................................................... 75 
7.3.3 Internet ......................................................................................................................................... 75 
Anhang 1: Fragebogen .................................................................................................................. 76 
Anhang 2: Repräsentativität der Haushaltsbefragung ............................................................ 82

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 5 
Kurzfassung 
Anlass und Fragestellungen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung 
2014 wurde von der Stadt Köln mit dem beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen der vermehrte 
Einsatz des Instruments „Soziale Erhaltungssatzung“ priorisiert. Soziale Erhaltungsgebiete sind in der Re-
gel nicht befristet. Die soziale Erhaltungsatzung für die Stegerwaldsiedlung wurde bereits im Jahr 1996 
beschlossen. Anlass für die vorliegende Nachuntersuchung ist die Überprüfung der Anwendungsvoraus-
setzung der Sozialen Erhaltungsatzung nach §172 Absatz 1 Satz Nummer 2 (BauGB), welche nach einem 
Urteil des Verwaltungsgerichts München aus dem Jahr 1993 eine Überprüfung der Datensätze und Indi-
katoren als angemessen und gegeben ansieht, um die Veränderungen in der Bevölkerungszusammenset-
zung zu messen. Mit der Nachuntersuchung wird festgestellt, ob die Erhaltungsziele erreicht, welche Wir-
kungen des Instruments erzielt wurden, ob die Anwendungsvoraussetzungen weiterhin vorliegen und wel-
che Steuerungswirkung vom sozialen Erhaltungsrecht für die Stegerwaldsiedlung erfolgen kann. 
Vorgehensweise und Erhebungsmethodik 
Es werden drei Analyseebenen untersucht: das Aufwertungspotenzial, das Verdrängungspotenzial und 
der Verdrängungsdruck. Das Aufwertungspotenzial wird mit einer Bewertung des Gebäude- und Woh-
nungsbestandes ermittelt. Es findet eine Abschätzung über die Potenziale für bauliche Veränderungen 
und zusätzliche Ausstattungsmerkmale statt, die wohnwerterhöhend sein und somit eine Modernisierungs-
umlage begründen können. Das Verdrängungspotenzial wird untersucht in dem abgeschätzt wird, inwie-
fern die finanzielle Situation der Wohnbevölkerung angespannt ist und wie stark mietwirksame Aufwer-
tungsmaßnahmen eine Verdrängungswirkung weg aus der Stegerwaldsiedlung erzeugen können. Der 
Verdrängungsdruck beschreibt die Intensität und Dynamik von Aufwertungs-, Verdrängungs- und Wand-
lungsprozessen. 
Um diese Analyseebenen zu untersuchen, werden verschiedene Methoden zur Datenerhebung ange-
wandt. Dazu wurden Sekundärstatistiken der Stadt Köln ausgewertet, eine Infrastruktur- und Ortsbilda-
nalyse vorgenommen, eine Haushaltsbefragung als Vollerhebung und Expert:innengespräche durchge-
führt.  
Kurzbeschreibung des sozialen Erhaltungsgebiets Stegerwaldsiedlung 
Die Stegerwaldsiedlung wurde in den 1950er Jahren im drei - bis fünfgeschossiger Zeilenbauweise mit 
hohem Grünraumanteil errichtet. Die Siedlung gehört nahezu vollständig der Deutschen Wohnungsgesell-
schaft mbH bzw. der Aachener Siedlungs - und Wohnungsgesellschaft mbH. Das Gebiet befindet sich 
durch die Umrandung durch die Hauptverkehrsstraße, die Eisenbahnstrecke und die (ehemaligen) Ge-
werbegebiete in einer Insellage.  
Das Gebiet ist mit Einrichtungen für Kinder, Jugendliche und Familien  gut ausgestattet. Es gibt jedoch 
wenig Beratungsangebote für Erwachsene und niedrigschwellige Begegnungsorte . Es bestehen Defizite 
bei den Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs wie Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Bank- 
und Postfilialen, Apotheken, Bäcker oder ähnlichem.  
In den Jahren 1997/98 fanden erste Modernisierungsmaßnahmen statt. Weiter fanden von 2008 bis 
2014 energetische Sanierung en statt. Von 2015 bis 2019 wurde im Rahmen des EU-Projekts

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 6 
„GrowSmarter – Horizon 2020“ umfassende energetische Modernisierung sowie teilweise der Dachge-
schossausbau, der Anbau von Aufzügen und die Erneuerung der Hauselektronik durchgeführt. Die Netto-
kaltmiete wurde auf 9,97 €/m² mit einer Befristung auf 5 bis Jahre nach Abschluss der Baumaßnahme  
zeitlich begrenzt. 
Aufwertungspotenzial 
Die Analyse der durchgeführten Modernisierungen in den letzten Jahren, die Ergebnisse der Haushalts-
befragung und die Ortsbildanalyse belegen, dass im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung 
kaum noch ein konkretes bauliches Aufwertungspotenzial besteh t, das mit dem sozialen Erhaltungsrecht 
gesteuert werden kann. 
Die Stegerwaldsiedlung ist ein Mietwohnungsquartier, das sich seit der Entstehung in den 1950er Jahren 
fast vollständig im Eigentum des privaten Wohnungsunternehmens DEWOG befindet. Die DEWOG ist als 
langfristiger Bestandshalter, auch vor dem Hintergrund der in den letzten 15 Jahren getätigten Investiti-
onen in den Wohnungs - und Gebäudebestand, einzustufen und weder ein Verk auf der Wohnsiedlung 
noch eine Umwandlung in Wohneigentum ist zu erwarten.  
Es fanden keine Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Sozialen Erhaltungsgebiet statt und 
diese sind auch aufgrund der Eigentumsverhältnisse nicht zu erwarten. Darüber hinaus steht in den sozialen 
Erhaltungsgebieten der Stadt Köln die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen unter keinem zu-
sätzlichen Genehmigungsvorbehalt, da eine Umwandlungsverordnung auf der Ebene des Bundeslandes 
Nordrhein-Westfalen nicht mehr vorliegt . Vom Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts geht damit keine 
zusätzliche Steuerungswirkung aus. 
Verdrängungspotenzial 
Das Verdrängungspotenzial in der Stegerwaldsiedlung ist aufgrund der sozioökonomischen Bevölke-
rungszusammensetzung weiterhin hoch. Es überlagern sich verschiedene Problemlagen wie eine hohe An-
gewiesenheit auf Transferleistungen, Altersarmut, fehlende Angebote im Bereich der Versorgung mit täg-
lichen Waren und Dienstleistungen oder Gastronomie sowie unterstützende und beratende Angebote für 
Erwachsene. Demgegenüber ist das Gebiet im Familien-, Kinder- und Jugendbereich gut mit Einrichtungen 
und Angeboten ausg estattet. Mit der Einrichtung der vor Ort tätigen Sozialraumkoordination Buch-
forst/Mülheim-Süd wurde von der Stadt im Rahmen des Programms „Lebenswerte Veedel“ auf die Her-
ausforderungen in der Stegerwaldsiedlung begegnet.  
Verdrängungsdruck 
Die Analyse der soziodemographischen und -ökonomischen Indikatoren der Analyseebene des Verdrän-
gungsdrucks belegen Veränderungen in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Vergleich zwi-
schen den Jahren 1995 und 2022/23. Hervorzuheben ist der deutliche Rückgang der Wohnbevölkerung 
im Alter von über 64 Jahren, der zu einem deutlichen Absinken des Durchschnittsalters geführt hat. Trotz 
eines höheren Einkommensniveaus von Haushalten, die später in ihre Wohnung gezogen sind, ist weiterhin 
ein über die letzten  15 Jahre kontinuierlicher und konstanter Zuzug von unteren und mittleren Einkom-
mensgruppen festzustellen. Die Kennwerte zum Erwerbsleben wie der Bezug von Transferleistungen und 
die Altersarmut sowie die Warmmietbelastung der Haushalte ist weiterhin hoch.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 7 
Im sozialem Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung fanden umfassende Modernisierungsmaßnahmen statt. 
Die Umlage der Modernisierungskosten war gemäß der Vereinbarung zwischen der Stadt Köln und der 
DEWOG auf 9,00 €/m² bzw. 120 Euro monatlich begrenzt. Der mietwirksame Effekt war dadurch ab-
gedämpft. Dies wird auch durch die Haushaltsbefragung bestätigt. Das Nettokaltmietniveau liegt gegen-
wärtig mit 9,96 €/m² auf dem gesamtstädtischen Niveau von 10,00 €/m². Bei Haushalten, die bereits 
seit über zehn Jahren im sozialen Erhaltungsgebiet leben, beträgt die mittlere Nettokaltmiete 8,50 €/m² 
und unterschreitet deutlich das Mietniveau mit 11,00 €/m² der Haushalte, die in den letzten fünf Jahren 
zugezogen sind. Im Wohnungsbestand ist demnach noch ein geringeres Mietniveau festzustellen. Im Ge-
biet leben weiterhin Haushalte, die sehr begrenzte finanzielle Möglichkeiten haben.  
Das Angebotsmietniveau übersteigt in den beiden statistischen Quartieren St. Urban und Gesamtschule , 
zu denen die Stegerwaldsiedlung gehört,  den bezirklichen und gesamtstädtischen Vergleichswert. Der 
Anstieg war im statistischen Quartier Gesamtschule mit 25  % überdurchschnittlich hoch, im statistischen 
Quartier St. Urban mit 15 % jedoch unterhalb der Vergleichswerte. Die Neuvermietung von Wohnungen 
unterliegt in der Stegerwaldsiedlung keiner „Mietobergrenze“ mehr, die über die Nebenbestimmungen 
zu den Modernisierungsmaßnahmen durch das „GrowSmarter-Projekt“ vereinbart wurden. 
Die Miethöhe orientiert sich wieder an den gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten unabhängig von der 
Sozialen Erhaltungssatzung. Diese entfaltet nur eine indirekte Wirkung auf die Miethöhe, indem bauliche 
Maßnahmen in ihrem Umfang begrenzt oder versagt werden können.  
Die Auswirkungen von der Entwicklung im Umfeld  sind gegenwärtig nicht abschätzbar, da es für die 
Umsetzung der Maßnahmen, für die im Wesentlichen auch noch kein Planungsrecht geschaffen wurde, 
keine gesicherte Prognose gibt. Daraus möglicherweise resultierende Ausstrahlungseffekt e werden auf-
grund der homogenen Eigentumsverhältnisse und der städtebaulichen Insellage als gering eingeschätzt. 
Aufgrund der umfassenden bereits erfolgten Modernisierungstätigkeit und des dadurch begrenzten bau-
lichen Aufwertungspotenzials ist dementsprechend von einem auch zukünftig geringen Verdrängungsdruck 
in der Stegerwaldsiedlung auszugehen. Weitere umfassende Modernisierungstätigkeiten, die mit der So-
zialen Erhaltungssatzung gesteuert werden könnten, sind nicht zu erwarten. 
Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung 
Die wesentlichen Ziele einer sozialen Erhaltungssatzung wie die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung, die Erhaltung des Wohnungsschlüssels und des Mietwohnungsangebots wurden in der 
Stegerwaldsiedlung erreicht. So wurden die Auswirkungen auf die Miethöhe durch die umfassende Mo-
dernisierung des Wohngebäudebestands  im Zuge des „GrowSmarter-Projekts“ durch Vereinbarungen 
zwischen der Stadt Köln und der DEWOG deutlich abgedämpft.  
Aufgrund der getätigten Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand in den letzten 15 Jahren, 
die zur Behebung von nachholenden Sanierungspotenzialen, der Anpassung an einen zeitgemäßen Aus-
stattungszustand und einen überdurchschnittlich hohen energetischen Modernisierungszustand geführt ha-
ben, sind keine grundlegenden Veränderungen der Wohnungsstrukturen und -ausstattung in der Steger-
waldsiedlung zu erwarten. Dadurch ist ein bauliches Aufwertungspotenzial, welches mit dem sozia-
len Erhaltungsrecht gest euert werden könnte, nicht mehr gegeben.  Somit fehlt eine wesentliche An-
wendungsvoraussetzung für das soziale Erhaltungsrecht, die auch den Verdrängungsdruck wesentlich mi-
nimiert.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 8 
Der Wohnungsschlüssel passt mit der Belegung der Wohnungen überein. Mit den Wohnungsgrößen und 
den überwiegend zur Verfügung stehenden Wohnungen mit drei Zimmern entspricht das Wohnrauman-
gebot einer sehr hohen Nachfrage. Auf Grundrissänderungen wurde deshalb nicht nur aufgrund der so-
zialen Erhaltungssatzung seitens der Haupteigentümerin verzichtet. Die Veränderung der Wohnungs-
grundrisse ist daher wirtschaftlich nicht sinnvoll und ist mittelfristig nicht zu erwarten.  
Ein möglicher Verdrängungsdruck auf die Gebietsbevölkerung resultiert somit nur noch aus einer eher 
theoretischen Entwicklung des Mietniveaus, das sich aus den gesetzlichen Möglichkeiten des Bürgerlichen 
Gesetzbuches ergeben könnte. Dazu gehören die Anpassung an den Mietspiegel oder auch die Umlage 
von Modernisierungsmaßnahmen. Umlagefähige und insbesondere wohnwerterhöhende Modernisierun-
gen sind in der Stegerwaldsiedlung aufgrund des erreichten Modernisierungsstands nicht zu erwarten. 
Eine wesentliche Steuerung über die Soziale Erhaltungssatzung wäre daher auch nicht mehr möglich. 
Vor dem Hintergrund der getätigten Investitionen und der hohen Nachfrage nach Wohnraum ist weder 
ein Rückbau noch die Nutzungsänderung in Gewerbe zu erwarten. Dafür spricht auch, dass die Wieder-
belebung von Läden und Gewerbeeinheiten in den Erdgeschosszonen auf erhebliche Probleme stößt, die 
nicht für weitere Nutzungsänderungen sprechen, da die Nachfrage nach Gewerbe fehlt oder eine Nach-
vermietung nicht möglich ist.  
Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist nicht zu erwarten. Die Haupteigentüme-
rin ist als langjährige Bestandhalterin aktiv und investiert regelmäßig in die Substanz der Gebäude und 
die Ausstattung. Auch wenn die Haupteigentümerin die Aufteilung in Einzeleigentum verfolgen sollte, wäre 
dieses Ziel nicht durch das Instrument des sozialen Erhaltungsrechts steuerbar. Hierfür fehlt die Ermächti-
gungsgrundlage einer Umwandlungsverordnung auf der Ebene des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen, 
so dass die Stadt Köln die Umwandlung nicht durch einen Genehmigungsvorbehalt einschränken kann.  
Gegenüber der Festsetzung der sozialen Erhaltungssatzung im Jahr 1996 hat sich aufgrund der langen 
Laufzeit eine deutliche Veränderung und ein weitgehender Austausch der Bevölkerung ergeben. Die Zu-
sammensetzung der Bevölkerung hat sich jedoch aufgrund der Insellage und der behutsamen Quartiers- 
und Bestandsentwicklung nur wenig verändert. Es besteht ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Allein-
stehenden sowie Paaren mit und ohne Kinder. Die Nachfrage der zielgruppenspezifischen Angebote ist 
daher in der Stegerwaldsiedlung unverändert hoch. Die vorhandenen Einrichtungen für Kinder, Jugendli-
che und Familien werden sehr gut angenommen und auch gut durch die Bevölkerung bewertet. Die Nut-
zung von Angeboten aus den Bereichen Dienstleistungen, Gesundheit, Kultur und Sport erfolgt unverän-
dert in anderen Stadtteilen Kölns. Die Gebietsbevölkerung und die Angebote der Daseinsvorsorge pas-
sen somit zueinander. Eine Gefährdung dieses passenden Verhältnisses aus einer möglichen Aufhebung 
der sozialen Erhaltungssatzung ist nicht zu erkennen. 
Die Steuerungswirkung der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung ist zusammenfassend nicht 
mehr gegeben. Daraus ergibt sich, dass die Anwendung dieses städtebaulichen Instruments nicht mehr 
geeignet und damit auch nicht mehr angemessen ist, um für d ie Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung – trotz eines hohen Verdrängungspotenzials – rechtssicher eingesetzt zu werden. Im 
Ergebnis der vertieften sozialräumlichen Untersuchung wird daher die Aufhebung der Sozialen Erhal-
tungssatzung für die Stegerwaldsiedlung in Köln empfohlen.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 9 
1. Einleitung 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang ergeben muss. 
Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche 
Infrastruktur eines Quartiers miteinander, sodass eine Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung 
dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur oder die Versorgung 
mit angemessenem Wohnraum möglich sind. Für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung ist zu ermit-
teln, ob die ansässige Wohnbevölkerung zum einen unter einem Verdrängungsdruck steht und zum ande-
ren auf die Wohnungen und die Infrastruktur im Quartier angewiesen ist. Die soziale Erhaltungssatzung 
verfolgt mit dieser Logik ausschließlich städtebauliche Interessen; der Schutz einzelner Mieter:innen ist 
kein direktes Schutzziel.1 Mit der sozialen Erhaltungssatzung kann jedoch „für die in einem intakten Gebiet 
wohnenden Menschen der Bestand der Umgebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem 
bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Verdrängungen geschützt werden.“2 
Um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu beeinflussen, sind für die Städte nur wenige städte-
bauliche Eingriffsmöglichkeiten vorhanden. Ein einsetzbares Instrument sind soziale Erhaltungssatzungen 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB). Zwar können mit dem städtebaulichen 
Instrument keine generellen Mietobergrenzen festgelegt werden und auch bauliche Angleichungen an 
einen zeitgemäßen Ausstattungsstandards sind zu akzeptieren; dennoch kann in sozialen Erhaltungsge-
bieten durch die Einführung einer Genehmigungspflicht und damit eines Genehmigungsvorbehalts für bau-
liche Änderungen auf die Quartiersentwicklung Einfluss genommen werden. Vor diesem Hintergrund hat 
das soziale Erhaltungsrecht auf angespannten Wohnungsmärkten in den vergangen en Jahren stark an 
Bedeutung gewonnen. 
Schutzwürdig ist nach der Rechtsprechung ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung, 
soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.3 Es muss 
demnach keine bestimmte Bevölkerungszusammensetzung vorhanden sein. Vielmehr muss aus der Analyse 
von Aufwertungspotenzial, Verdrängungsdruck und Verdrängungspotenzial hervorgehen, dass sich aus 
bereits stattfindenden oder absehbaren Entwicklungen negative städtebauliche Folgeerscheinungen er-
geben können, die den Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts – zum Beispiel zur Vermeidung von Verdrän-
gungsprozessen – rechtfertigen. Damit wird den Grundsätzen der Bauleitplanung zur Schaffung und Er-
haltung sozial stabiler Bewohner:innenstrukturen gemäß § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB entsprochen, und 
negative städtebauliche Auswirkungen werden vermieden. 
1.1 Anlass und Fragestellungen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung 
Die Anwendung Sozialer Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB hat in 
Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren wieder deutlich an Bedeutung 
gewonnen. Das soziale Erhaltungsrecht stellt einen Baustein für Anwenderstädte im Hinblick auf die Ver-
sorgung der Wohnbevölkerung mit angemessenem und bedarfsgerechtem Wohnraum gemäß Größe, 
 
1  Vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 2001, 1397 = 
UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
2  BVerfG, Beschl. vom 26.01.1987 - 1 BvR 969/83- , DVBl. 1987, 465 = NVwZ 1987, 879 = ZfBR 1987, 203. 
3  Stock, Jürgen (2012): 172 BauGB, in: Ernst, Werner/Zinkhahn, Willy/Bielenberg, Walter/Krautzberger, Michael (Hrsg.): 
Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band V, 2012, Rn 41.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 10 
Miete und Ausstattung, der Erhaltung der Bevölkerungszusammensetzung und der Vermeidung negativer 
städtebaulicher Folgen, die sich aus einer Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung ergeben kön-
nen, dar. 
Auch die Stadt Köln setzt in den letzten Jahren verstärkt das soziale Erhaltungsrecht ein. Mit dem 2014 
beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) wurde der vermehrte Einsatz des Instru-
ments „Erhaltungssatzung“ als priorisierte Maßnahme in den Vordergrund gestellt. Bisher sind in Köln drei 
Soziale Erhaltungssatzungen für die Gebiete Stegerwaldsiedlung aus dem August 1996, Severinsviertel 
aus dem Januar 2020 und Mülheim Süd-West aus dem März 2022 festgesetzt. Am 07. Dezember 2023 
folgte die Festsetzung der soziale Erhaltungssatzung Ehrenfeld Ost durch den Rat der Stadt Köln.4  
Soziale Erhaltungsgebiete sind in der Regel nicht  befristet. Nach der Festsetzung sind die erhobenen  
Daten regelmäßig zu überprüfen, um die weitere Aufrechterhaltung der Rechtsverordnung zu rechtferti-
gen. Das Verwaltungsgericht München hat eine Überprüfung der Indikatoren und Datensätze als ange-
messen und gegeben beurteilt , um Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung zu messen. 5 
Diese Überprüfung erfolgte im Rahmen der vorliegenden vertieften sozialräumlichen Untersuchung (Nach-
untersuchung) im Jahr 2023 für das soziale Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung. Damit wird der rechts-
sichere Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts abgesichert. 
Mit der vorliegenden vertieften sozialräumlichen Untersuchung wurde die Wirkung und der Fortbestand 
der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung überprüft. Im Ergebnis der Untersuchung wird fest-
gestellt, ob 
▪ die mit dem Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts verbundenen Erhaltungsziele erreicht wurden 
und welche Wirkung vom städtebaulichen Instrument im sozialen Erhaltungsgebiet erzielt wurde, 
▪ die Anwendungsvoraussetzungen für den Fortbestand des sozialen Erhaltungsgebiets weiterhin 
vorliegen, d. h. ein bauliches Aufwertungspotenzial, ein soziales Verdrängungspotenzial und ein 
ausgeprägter Verdrängungsdruck vorliegen und negative städtebauliche Folgen  zu erwarten 
sind, die aus einer Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung resultieren würden 
und  
▪ welche Steuerungswirkung (noch) vom sozialen Erhaltungsrecht in der Stegerwaldsiedlung ausgeht 
1.2 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik 
Die Erhebungsmethodik zur Durchführung der vertieften sozialräumlichen Untersuchung basiert auf einer 
Analyse sekundärstatistischen Datenmaterials und Primärerhebungen, entsprechend der Abbildung 1. Zur 
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen und des Fortbestands der Sozialen Erhaltungssatzung wur-
den die folgenden drei Analyseebenen untersucht, die gemäß der Kölner Verwaltung wie folgt definiert 
werden: Eine Einschätzung des Aufwertungspotenzials erfolgt anhand einer Bewertung des Gebäude- 
und Wohnungsbestandes. Es wird eine Abschätzung vorgenommen, ob beziehungsweise in welchem Um-
fang das Potenzial für eine bauliche Veränderung vorliegt. Zur Ermittlung des Verdrängungspotenzials 
 
4  Rat der Stadt Köln, Vorlagen-Nr. 2375/2023: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 
Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Ehrenfeld Ost in Köln Ehrenfeld. 
5  VG München, M 8 K 91.3720, 01.03.1993.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 11 
werden insbesondere die Struktur sowie die finanzielle Situation der ansässigen Wohnbevölkerung ana-
lysiert. Von hohem Verdrängungspotenzial kann ausgegangen werden, wenn ein großer Anteil der an-
sässigen Wohnbevölkerung durch (mietwirksame) Aufwertungsmaßnahmen nicht im angestammten Wohn-
gebiet verbleiben kann. Die Dimension Verdrängungsdruck beschreibt die Intensität und Dynamik von 
Aufwertungs-, Verdrängungs- und Wandlungsprozessen. 
Abbildung 1: Erhebungsmethoden und Analyseschema 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
1.2.1 Analyse und Auswertung der Sekundärstatistik 
Im Rahmen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung wurden verschiedene Sekundärstatistiken der 
Stadt Köln, z. B. vom Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), dem Bau-
aufsichtsamt und dem Amt für Wohnungswesen sowie vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte und 
der Bundesagentur für Arbeit ergänzend zur Haushaltsbefragung analysiert. Die Sekundärdaten wurden, 
soweit möglich, auf der Ebene des sozialen Erhaltungsgebiets gebietsscharf ausgewertet. 
Einige wenige Daten liegen jedoch nur auf der Ebene der „Statistischen Quartiere“ vor. Zur Orientierung 
dient die Abbildung 2. Die beiden statistischen Quartiere „Stegerwald-Siedlung – St. Urban“ (im Weite-
ren kurz: statistisches Quartier St. Urban) bzw. „Stegerwald-Siedlung – Gesamtschule“ (im Weiteren kurz:

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 12 
statistisches Quartier Gesamtschule) umfassen noch weitere Wohngebäude und Bevölkerung außerhalb 
des Satzungsgebiets. Von den 4.781 Personen, die zusammen in den beiden statistischen Quartieren 
leben, entfallen nur 3.111 Personen auf das soziale Erhaltungsgebiet. Dies entspricht rund 65  % der 
Wohnbevölkerung. Dies ist bei der Interpretation der Daten, die auf Ebene der statistischen Quartiere 
vorliegen, stets zu beachten. 
Abbildung 2: Abgrenzung der statistischen Quartiere und des sozialen Erhaltungsgebiets  
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
1.2.2 Infrastrukturanalyse 
Als weiterer Bearbeitungsbaustein wurde die soziale Infrastruktur im sozialen Erhaltungsgebiet anhand 
der geführten Expert:innengespräche, die mit einzelnen Vertreter:innen von Einrichtungen im Gebiet 
durchgeführt wurden (vgl. Kapitel 1.2.5) und der Haushaltsbefragung betrachtet. Mit der Befragung 
wurde die Nutzung von lokalen, gebietsspezifischen Infrastruktureinrichtungen erhoben, die Wohnzufrie-
denheit ermittelt und wahrgenommene Veränderungen im Quartier erhoben wurden (vgl. Kapitel 4). 
1.2.3 Haushaltsbefragung 
Durchführung 
Mit der Haushaltsbefragung wurden gebietsspezifische Daten und Informationen zur Bevölkerung, zum 
Wohnungsbestand, zur Nutzung von Einrichtungen und zur Bewertung von Entwicklungen im sozialen Er-
haltungsgebiet erhoben. Dazu wurde im August 2023 ein standardisierter Fragebogen an die ermittelten 
1.462 Haushalte im sozialen Erhaltungsgebiet S tegerwaldsiedlung als Vollerhebung verschickt. Mitte

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 13 
September 2023 wurden Erinnerungsschreiben versendet. Die Teilnahme an der Befragung war bis Mitte 
Oktober 2023 postalisch oder online möglich. Flankierend hat das Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
der Stadt Köln jeweils eine Pressemitteilung veröffentlicht. Die Haushalte wurden anhand eines Adress-
datenabzugs aus dem Melderegister , der durch das Amt  für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt 
Köln bereitgestellt wurde, ermittelt. 
Dem sechsseitigen Fragebogen lag ein persönliches Anschreiben mit Informationen zu Anlass und Ziel der 
Untersuchung sowie zum sozialen Erhaltungsrecht und zum Datenschutz bei . Im Anschreiben wurden au-
ßerdem die Kontaktdaten des Amts für Stadtentwicklung und Statistik und der LPG mbH aufgeführt. 
Damit konnten sich Haushalte, die Hilfe beim Ausfüllen benötigten oder Fragen zur Untersuchung und 
einzelnen Fragestellungen hatten, direkt mit der LPG mbH  oder mit dem Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik der Stadt Köln in Verbindung setzen. Dieses Angebot nahmen einige Haushalte wahr, sodass z. B. 
Unsicherheiten bei einzelnen Fragen per Telefon direkt geklärt werden konnten. Mit dem beigelegten 
Rückumschlag war eine kostenfreie Rücksendung des Fragebogens möglich. An der  Befragung konnten 
die Haushalte auch online teilnehmen. Durch einen individuell generierten Code auf jedem Fragebogen 
konnte über ein Online -Portal der Fragebogen ausgefüllt werden. Durch den Code wurde zudem eine 
Mehrfachteilnahme ausgeschlossen. 
Die Nachuntersuchung fand entsprechend den Bestimmungen der Datenschutzgrundversorgung (DSGVO) 
i. V. m. dem Datenschutzgesetz des Landes Nordrhein -Westfalen (DSG NRW) statt.6 Die Rücksendung 
der Fragebögen durch die Haushalte erfolgte anonym, d.  h. ohne die Angabe des Namens oder der 
Adresse. Auf die Freiwilligkeit der Teilnahme und die Einhaltung des Datenschutzes wurde ausdrücklich 
hingewiesen. 
Eine hohe Qualität der Befragungsergebnisse wird durch eine differenzierte Plausibilitätsprüfung sicher-
gestellt, unter anderem durch die ausführliche Prüfung des Datensatzes auf mögliche Unstimmigkeiten 
sowie den Abgleich der erhobenen Daten der Haushaltsb efragung mit Sekundärstatistiken (vgl. Reprä-
sentativität des Rücklaufs der Haushaltsbefragung). So lassen sich etwaige Fehlerquellen identifizieren. 
Im Fragebogen selbst erhöhten zusätzliche Erklärungen und eindeutige Antwortmöglichkeiten die Ver-
ständlichkeit der Fragen und damit die Qualität der Antworten. 
Die Durchführung der Haushaltsbefragung per Fragebogen ist im Hinblick sowohl auf die Qualität der 
Untersuchungsergebnisse als auch auf die sparsame und effiziente Verwendung öffentlicher Mittel unter 
Einhaltung der Landeshaushaltsordnung das geeignetste V orgehen für die Prüfung der Anwendungsvo-
raussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung. 
Auswertung und Analyse 
Die Antworten aus den postalisch und online eingereichten Fragebögen wurden anonym erfasst, die er-
hobenen Daten in Zahlen umgesetzt und ohne Namen und ohne Adresse, das heißt anonymisiert, zwi-
schengespeichert. Anschließend wurden die Daten ausgewertet sowie ausschließlich zu den Zwecken der 
vorliegenden Untersuchung verwendet. Ein Rückschluss auf einzelne Teilnehmende ist damit ausgeschlos-
sen. 
 
6  Die Verarbeitung personenbezogener Daten erfolgt im Rahmen der Befragung auf Grundlage von Artikel 6 Absatz 1 lit. e 
DSGVO in Verbindung mit § 17 Absatz 1 und 3 DSG NRW.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 14 
Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in Diagrammen und Tabellen dargestellt. 
Je nach Fragetyp (Einfach- oder Mehrfachnennungen) und Beantwortung durch den Haushalt (z. B. durch 
das Offenlassen von Fragen) variiert die Gesamtheit (n)  bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde lie-
gende Anzahl der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagrammen und Tabellen angegeben 
(n=Anzahl). Beziehen sich die Werte auf das gesamte soziale Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung, also 
die Grundgesamtheit der Personen, Wohnungen oder Gebäude, wird dies mit einem großem „N“ ange-
zeigt. Zur besseren Lesbarkeit sind in der Regel die Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätz-
lich aufgeführt. Die Anteile sind gerundet, daher kann die Summe der einzelnen Merkmalsbereiche un-
gleich 100 % sein. Fallzahlen unter 10 können nur eine Tendenzaussage sein, Fallzahlen unter 5 werden 
in der Regel mit einem Sternchen (*) gekennzeichnet. In den Ausführunge n zur Haushaltsbefragung wird 
zur besseren Lesbarkeit von Haushalten gesprochen. Dies bezieht sich jeweils auf die antwortenden Haus-
halte zur jeweiligen Frage bzw. auf die teilnehmenden Haushalte an der Haushaltsbefragung. Bei der 
Auswertung haushaltsspezifischer Daten wurden verschiedene Kategorien gebildet, um die Ha ushalte 
besser beschreiben zu können. Dazu wurde die Haushaltsform, z. B. Alleinlebende, Alleinerziehende, 
Paare mit Kind/ern oder Paare ohne Kind/er im Fragebogen abgefragt. Daran anknüpfend wurden 
Haushaltstypen gebildet, um die einzelnen Haushaltsformen auch gemäß dem Alter analysieren zu kön-
nen. Dadurch können z. B. jüngere oder ältere Alleinlebende miteinander verglichen werden. 
Bei der Analyse der Daten und der Auswertung der Haushaltsbefragung wurden das Teilnahmeverhalten 
und ggf. leichte Differenzen bei einzelnen der dargestellten Parameter in die Beurteilung einbezogen 
und es wurde wo immer möglich auf aktuelle Zahlen der kommunalen Statistik zurückgegriffen. 
Repräsentativität der Haushaltsbefragung 
Die Haushaltsbefragung im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung erfolgte von Mitte August bis 
Mitte Oktober 2023. Es wurden alle 1.462 Haushalte im sozialen Erhaltungsgebiet angeschrieben, die 
anhand eines Abzugs aus dem Melderegister ermittelt wurden. 
Insgesamt wurde ein Rücklauf 344 Fragebogen bzw. 23,5 % gemäß Tabelle 1 erreicht. Zur Auswertung 
lagen 329  verwertbare Fragebögen vor. Aus gutachterlicher Erfahrung wird die Rücklaufquote von 
23,5 % auf die versendeten Fragebögen als sehr gut eingestuft. Insgesamt wird damit eine Wahrschein-
lichkeit von 97,0 % bei einer Fehlertoleranz von 0,056 erreicht. 7 Die Haushaltsbefragung ist durch den 
erreichten Umfang repräsentativ und stellt einen breiten Querschnitt des sozialen Erhaltungsbiet dar, dies 
belegen die Vergleiche des Rücklaufs mit der Sekundärstatistik hinsichtlich einzelner Merkmale , die im 
Anhang 2 aufgeführt werden. 
 
7  Die Fehlertoleranz gibt an, um welchen Betrag (um wie viel Prozentpunkte) der ermittelte Wert der Stichprobe höchstens 
vom tatsächlichen Wert der Grundgesamtheit abweichen darf. Die Wahrscheinlichkeit gibt an, wie hoch die Wahrschein-
lichkeit ist, dass das Stichprobenergebnis innerhalb der Fehlertoleranz um den tatsächlichen Mittelwert herum liegt (vgl. 
Mossig, Ivo: Stichproben, Stichprobenauswahlverfahren und Berechnung des minimal erforderlichen Stichprobenumfangs, 
2012, S. 21.)

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 15 
Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung 
Untersuchungsgebiet Versand Rücklauf  
(absolut)* 
Rücklauf  
(in %) 
gewertete  
Fragebö-
gen** 
Stegerwaldsiedlung 1.462 344 23,5 % 329 
Quelle: LPG mbH; *276 postalisch (80 %), 68 online (20 %); **Acht Fragebögen wurden im Rahmen der Plausi-
bilitätsprüfung ausgeschlossen, da sie doppelt oder unvollständig waren. 
Abbildung 3: Blockkarte des sozialen Erhaltungsgebiets Stegerwaldsiedlung 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
1.2.4 Ortsbildanalyse 
Mit dem Ziel, den Gebäudezustand und das Aufwertungspotenzial im sozialen Erhaltungsgebiet einschät-
zen und bewerten zu können, wurde im Bearbeitungszeitraum eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse im 
gesamten sozialen Erhaltungsgebiet durchgeführt. Dabei wurden folgende Merkmale anhand fester Be-
wertungskriterien für jedes Wohngebäude erhoben, sofern diese vom öffentlichen Straßenland aus er-
kennbar waren: 
▪ Fassadenzustand und Wärmedämmung der Fassade  
▪ Ausstattung mit Balkonen oder Aufzug 
▪ Fenster (Zustand) 
▪ Anzahl der Geschosse, Möglichkeit zum Dachgeschossausbau bzw. zur Aufstockung

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 16 
▪ Erdgeschoss nach Nutzungsart (inkl. Leerstand) 
▪ aktuelle Bautätigkeit 
Die Ortsbildanalyse qualifiziert die Haushaltsbefragung und ist grundlegend, um aktuelle Aufwertungs-
tendenzen und noch vorhandene Modernisierungspotenziale ermitteln zu können. 
1.2.5 Expert:innengespräche 
Weitere Primärerhebungen erfolgten in Form von leitfadengestützten  Gesprächen mit unterschiedlichen 
im Gebiet aktiven Akteur:innen und Vertreter:innen von Einrichtungen: 
▪ Bezirksbürgermeister Mülheim 
▪ Deutschen Wohnungsgesellschaft mbH (DEWOG) 
▪ FamilienForum Deutz-Mülheim 
▪ Jugendzentrum TeeNTown 
▪ Sozialraumkoordination im Sozialraumgebiet Buchforst/Mülheim-Süd 
▪ Trude-Herr-Gesamtschule 
Dadurch wurden qualitative Einschätzungen und Bewertungen zu den Entwicklungen, Bedarfen und Her-
ausforderungen im Gebiet gewonnen und mit den Ergebnissen der Haushaltsbefragung gespiegelt.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 17 
2. Kurzbeschreibung des sozialen Erhaltungsgebiets 
Die Stegerwaldsiedlung im Kölner Stadtteil Mülheim wurde in den 1950er Jahren in drei - bis fünfge-
schossiger Zeilenbauweise nach dem planerischen Leitbild der „aufgelockerten Stadtlandschaft“ mit ei-
nem hohen Grünanteil errichtet. Sie ist eine der größten Siedlungen Kölns, die in öffentlicher Förderung 
entstanden ist. Die Siedlung befindet sich seit Entstehung im Eigentum der Deutschen Wohnungsgesellschaft 
mbH (DEWOG), deren Geschäftsanteile sich seit Anfang der 1990er Jahre zu 100  % im Eigentum der 
Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH befinden.  
Das soziale Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung wurde im Jahr 1996  mit den in Abbildung 4 darge-
stellten Gebietsumgriff förmlich festgesetzt. In den 1990er Jahren fielen Wohnungen im größeren Um-
fang aus der Belegungsbindung. Hinzu wurden Umstrukturierungsprozesse im näheren Umfeld der Ste-
gerwaldsiedlung befürchtet, die dazu führten, dass der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Quar-
tier geprüft werden sollte. Im Ergebnis dieser Untersuchung wurde festgestellt, dass die Anwendungsvo-
raussetzungen für das soziale Erhaltungsrecht vorliegen. Insbesondere der hohe Anteil älterer Bewoh-
ner:innen mit einer langen Wohndauer und hoher Angewiesenheit auf die lokale Infrastruktur wurden als 
Festsetzungsgründe benannt.8  
Abbildung 4: Übersicht über das soziale Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung  
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Das soziale Erhaltungsgebiet wird im Osten durch den vierspurigen Pfälzischen Ring, auf dem auch die 
Straßenbahn verkehrt, und im Norden bzw. Westen durch eine Bahntrasse und die Deutz -Mülheimer-
 
8  Stadt Köln, Anlage zur Mitteilung Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung, Evaluation der Sozialen 
Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung: Zwischenbericht, Vorlagen-Nr. 2332/2022, S. 1.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 18 
Straße begrenzt. Das Plangebiet des Mülheimer Südens grenzt an die Stegerwaldsiedlung an (vgl. Ka-
pitel 2.3). Im Süden grenzen an das soziale Erhaltungsgebiet verschiedene Standorte von Bildungsträgern 
und die Trude -Herr-Gesamtschule an. Weiter südlich folg t das Autobahnkreuz der Stadtautobahn  und 
die Kölner Messe. Städtebaulich befindet sich die Stegerwaldsiedlung daher in einer Insellage. Durch die 
Straßenbahnlinien 3 und 4 ist sie jedoch sehr gut an den ÖPNV und die angrenzenden Stadtteile ange-
bunden.  
In der Abbildung 5 sind beschreibende Begriffe zur Stegerwaldsiedlung dargestellt, die in den geführten 
Expert:innengespräche erhoben wurden. Je größer der Begriff, desto häufiger wurde dieser genannt.  
Abbildung 5: Wortwolke: Beschreibung der Stegerwaldsiedlung 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach geführten Expert:innengesprächen, 2023 
Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurde ermittelt, ob bei den Haushalten eine Kenntnis über das sozi-
ale Erhaltungsgebiet besteht und ob die Haushalte von der Wirkung des sozialen Erhaltungsrechts bereits 
betroffen waren. Nur rund 20 % der Haushalte wissen, dass die Stegerwaldsiedlung als soziales Erhal-
tungsgebiet festgesetzt ist. Entsprechend gering ist auch der Anteil von 4  % der Haushalte, die bereits 
wissentlich von der Wirkung der sozialen Erhaltungssatzung Kenntnis hatten. Die Wirkung wurde von den 
Haushalten unspezifisch mit einer Begrenzung der Miethöhe beschrieben, einzelne Nennungen entfielen 
auch auf die Reduzierung der Verdrängung von Haushalten.9 
2.1 Ausstattung des Gebiets mit sozialer Infrastruktur, Spielflächen sowie Einzelhandel 
In der Abbildung 6 ist der Bestand der sozialen und grünen Infrastruktur sowie die Standorte von Ärzten 
und Einzelhandel in der Stegerwaldsieldung sowie der direkten Umgebung dargestellt. Neben den drei 
Kindertagesstätten und der Trude -Herr Grund - und Gesamtschule befinden sich noch weitere  
 
9  LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 19 
Akteure/Einrichtungen, die Angebote für verschiedene Zielgruppen in der Stegerwaldsiedlung bereitstel-
len. Dazu gehören u. a.:  
▪ Sozialraumkoordination Buchforst/Mülheim-Süd: Im Rahmen des Programms „Lebenswerte Ve-
edel – Bürger*innen- und Sozialraumorientierung in Köln“ sollen die Lebensbedingungen und Teil-
habechancne von Bewohner:innen der insgesamt 15 Sozialraumgebiete in Köln verbessert wer-
den. Dies betrifft u.  a. die Bereiche Gesundheit, Bildung, Erwerbstätigkeit, Einkommen, soziale 
und gesellschaftliche Einbindung und Wohnen. Die Sozialraumkoordinator:innen fungieren als An-
sprechpersonen für die Bewohner:innen, Einrichtungen vor  Ort, die Politik und Verwaltung. Be-
darfe werden vor Ort , z. B. bei Stadtteilkonferenzen  ermittelt und an die zuständigen Stellen 
vermittelt und gemeinsam an Lösungen gearbeitet. Dazu gehört auch die Akquise von Finanzmit-
teln, um z. B. Angebote zu ermöglichen und Projekte umzusetzen. Dazu gehört z. B. ein Garten-
projekt, das in Kooperation mit der DEWOG durchgeführt werden soll. Im Dezember 2023 er-
öffnet der Stadtteiltreff der Stadtteilkoordination in der Stegerwaldsiedlung. Der Ort soll zu-
künftig für Veranstaltungen und Angebote für die Bewohner:innen und Akteur:innen der Steger-
waldsiedlung zur Verfügung stehen. 10 
▪ Kinder- und Jugendeinrichtung TeeNTown:  Zielgruppe sind Kinder und Jugendliche im Alter 
von acht bis 27 Jahren. Die Einrichtung dient als „Wohnzimmer“ im Gebiet mit einem offenen 
Angebot in den Bereichen Sport, Spiel und Bewegung.  Es gibt k ein festes Wochenprogramm, 
weil der Alltag der Kinder und Jugendlichen bereits sehr stark strukturiert ist. In der Regel erfolgt 
eine Hausaufgabenhilfe und ein gemeinsames Essen inkl. Einkauf und Kochen. Regelmäßig finden 
auch Fußballturnire, z. B. auf dem neuen Bolzplatz statt. Außerdem werden insbesondere in den 
Ferien Ausflüge in Köln, aber auch ins europäische Ausland unternommen. In den letzten Jahren 
nutzen auch viele Mädchen die Einrichtung.  Eine Herausforderung ist die Arbeit mit Kindern und 
jungen Erwachsenen aus den umliegenden Geflüchtetenunterkünften, die oftmals auch Unterstüt-
zung bei Formularen, Behördengängen o. ä., benötigen. Oftmals sind mehrere Generationen von 
Familien Nutzer:innen der Einrichtung.11 
▪ FamilienForum Köln Deutz-Mülheim: Vielfältige Bildungsangebote mit Schwerpunkt auf Fami-
lien, Qualifizierungs- und Fortbildungsangebote. Offene Cafés, die von Fachreferentinnen ver-
anstaltet werden, dienen als Möglichkeit zum niedrigschwelligen Austausch und gegenseitiger Un-
terstützung. Verschiedene Sprach-Programme wie die Rucksackgruppe, die parallele Sprachför-
derung für Eltern und Kinder sowie pädagogische Betreuung umfasst. Darüber hinaus umfangrei-
ches Kursangebot wie Nähen und Sport für Kinder.12 
Gemäß der geführten Expert:innengespräche ist die Stegerwaldsiedlung mit Angebote n und Einrichtun-
gen im Bereich Kinder, Jugendliche und Familien gut ausgestattet. Bedarfe werden hinsichtlich des  Aus-
baus von Beratungsangeboten für Erwachsene, öffentlich sichtbare Aktionen/Aufwertungen im Wohnum-
feld und dem Schaffen von Anlässen/Orten für niedrigschwellige Begegnung gesehen. Der Stadtteiltreff 
kann zukünftig vielleicht zu so einem Ort werden.  
 
10  Expert:innengespräch, Stadtteilkoordination Buchforst/Mülheim-Süd 
11  Expert:innengespräch TeeNTown, 2023 
12  Expert:innengespräch FamilienForum, 2023.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 20 
Im Gebiet fehlen Versorgungsmöglichkeiten für den alltäglichen Bedarf wie Einkaufsmöglichkeiten, Gast-
ronomie, besetzte Bank- und Poststelle, Apotheke, Bäcker o. ä. Diese fehlenden Angebote verstärken die 
„Insellage“ der Siedlung, sodass die Bewohner:innen auch beson ders auf Angebote und Einrichtungen 
außerhalb der Siedlung angewiesen sind.13 
Abbildung 6: Infrastruktur und Versorgung im sozialen Erhaltungsgebiet und der näheren Umgebung 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
2.2 Durchgeführte bauliche Maßnahmen in den vergangenen Jahren 
1997/98 und 2008 bis 2014 
Der Gebäude- und Wohnungsbestand wies in den 1990er Jahren große Potenziale zur Sanierung und 
Modernisierung auf. In der Regel waren die Wohnungen mit Gasetagenheizungen zur Beheizung der 
Wohnräume und Erwärmung des Wassers ausgestattet. Zum Teil hatten die Wohnungen auch noch Koh-
leöfen. Die Fenster waren einfachverglast, die Dächer teilweise in schlechtem Zustand.14 
In den Jahren 1997 und 1998 wurden erste Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die die Dämmung 
von Dächern, Kellerdecken und Fassaden umfassten. Zudem wurden auch Balkone an einzelnen Gebäuden 
angebaut. Zwischen 2008 und 2014 wurden weitere Gebäude energetisch modernisiert, Fenster ausge-
tauscht und auf eine Zentralheizung umgestellt. Diese Modernisierungsarbeiten betrafen insbesondere 
 
13  Expert:innengespräche 2023. 
14  Expert:innengespräch DEWOG, 2023.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 21 
den Wohnungsbestand im Norden in Abbildung 7 ist der Gebäudezustand nach der Sanierung zu erken-
nen und Osten des sozialen Erhaltungsgebiets sowie einen Teil der Gebäude im Süden.15 
Abbildung 7: Wohngebäude mit gedämmter Fassade und Balkonen im nördlichen Teil des sozialen 
Erhaltungsgebiets (Ulitzkastraße) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Juni 2023 
2015 bis 2019: EU-Projekt „GrowSmarter – Horizon 2020“ 
Im Jahr 2014 wurde die Aufnahme der Stegerwaldsiedlung in das EU-Projekt „GrowSmarter – Horizon 
2020“ beschlossen. Im Rahmen des EU -Projekts wurden 63 von insgesamt 150 Hausaufgängen in der 
Stegerwaldsiedlung umfassend energetisch modernisiert.16 Die Hauselektronik wurde ebenfalls erneuert. 
Bei einem Teil der Gebäude wurden zudem Dachgeschosse aus - und Aufzüge, wie in der Abbildung 8 
dargestellt, angebaut (vgl. hierzu auch Kapitel 3.4). Im Zuge des Dachgeschossausbaus sind 94 neue 
Wohnungen im Gebiet entstanden.17 Die im Rahmen des „GrowSmarter“-Projekts modernisierten Wohn-
gebäude sind in der Abbildung 9 in blau hervorgehoben. 
 
15  Expert:innengespräch DEWOG, 2023. 
16  https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/klima-umwelt-tiere/klima/energie-der-stegerwaldsiedlung#ziel_0_30 
17  Expert:innengespräch DEWOG, 2023.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 22 
Abbildung 8: Wohngebäude in der Edith-Stein-Str. mit ausgebautem Dachgeschoss, Aufzügen, Balko-
nen (erneuert und neu angebaut), gedämmter Fassade, neuen Fenstern und PV-Anlage  
 
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Juni 2023 
Abbildung 9: Gebäude, die im Rahmen des „GrowSmarter“-Projekts modernisiert wurden 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung gemäß Davide Rolando und weitere, GrowSmarter D5.4 Final report on 
results of technical and social validation, 2019, S. 29

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 23 
In der Tabelle 2 sind die durchgeführten Maßnahmen nach Gebäudetypen dargestellt.  
Tabelle 2: Durchgeführte Maßnahmen nach Gebäudetyp 
Maßnahme Gebäudetyp 
Typ 1 Typ 2 Typ 3 Typ 4 
Ergänzung bestehender Dämmung x    
neue Dämmung (16 cm)  x x x 
neue Fenster1 x x x x 
neue Türen x x x x 
DG-Ausbau x x   
Dämmung Dach/oberste Geschossdecke x x x x 
Dämmung Kellerdecke x x x x 
Tausch Gasheizung gegen Luft-Wärme-
Pumpe mit Photovoltaik-Anlage x x x 2 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Davide Rolando und weitere, GrowSmarter D5.4 Final report on re-
sults of technical and social validation, 2019, S. 29 f.; 1: zum Teil wurden auch dreifachverglaste Fenster 
eingebaut; ²: Gas-Brennwertheizung (wurde kurz vor Projektstart neu eingebaut und blieb erhalten) 
„Zur Wahrung der Ziele und Zwecke der Erhaltungssatzung war im Zuge der Genehmigung als Auflage 
eine zeitlich befristete Mietobergrenze erforderlich. Aus diversen städteplanerischen Annahmen resul-
tierte eine noch akzeptable durchschnittliche Nettokaltmiete in Höhe von 9 ,97 €/m². Die Verpflichtung 
zur Einhaltung der Mietobergrenze für einen Zeitraum von fünf Jahren nach Abschluss der Baumaßnahme 
und zur Vorlage entsprechender Nachweise war jeweils als Nebenbestimmung in jede Genehmigung 
aufgenommen worden. [...] Um die Mieterhöhungen nur sozialverträglich auszusprechen hat die Dewog 
sich daraufhin zu einer Kappung bei 9,00 €/m² und einer weiteren Kappung bei maximal 120,00 € 
monatlich entschieden."18 Durch die Umsetzung der energetischen Sanierung der Gebäudehülle mit Fens-
ter, Fassade, Dach  und Kellerdecke wird von einer Reduzierung des Jahresenergiebedarfs von 29 % 
ausgegangen.19 
2.3 Entwicklungen im Umfeld 
Nordwestlich der Bahntrasse und westlich der Deutz-Mülheimer-Straße befindet sich das Plangebiet Mül-
heimer Süden, das 46 Hektar groß ist und insgesamt sieben Teilbereiche umfasst (vgl. Abbildung 10).  
 
18  Vgl. Beantwortung der Einwohnerfrage: Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung versus Projekt GrowSmarter, Sitzung der BV 
Mülheim am 25.03.2019, S. 4. 
19  Beantwortung der Einwohnerfrage: Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung versus Projekt GrowSmarter, Sitzung der BV 
Mülheim am 25.03.2019, S. 4.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 24 
Abbildung 10: Plangebiet Mülheimer Süden und Teilbereiche 
 
Quelle: Stadt Köln, Thomas Zimmer; https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/muel-
heimer-sueden/plangebiete-im-muelheimer-sueden 
In den umliegenden Gebieten befinden sich zurzeit mehrere Bebauungspläne in Aufstellung bzw. in Vor-
bereitung zur öffentlichen Auslegung. Im Fokus steht dabei die Errichtung von insgesamt mindestens 3.300 
Wohnungen mit teils gewerblicher Nutzung im jeweiligen Quartier. Der Bau von Kindertagesstätten, einer 
Grundschule und einer Gesamtschule sind zur Unterstützung der sozialen Infrastruktur auf dem Deutz -
Areal vorgesehen.20 Ehemalige Industrieanlagen wie im Otto -Langen-Quartier sollen im Zuge der Ent-
wicklung als Kultur-, Gewerbe- und Wohnraum umgenutzt werden. Derzeit werden die Grundlagen für 
das Vergabeverfahren erarbeitet. Die Errichtung von Hochhäusern mit Büroräumen ist im Euroforum West 
zur Zoobrücke und Hafen geplant. Bisher wurde im Euroforum Nord der entsprechende Bebauungsplan 
rechtskräftig im Jahr 2018 beschlossen.21 Im Stadtentwicklungsausschuss wurde am 30.11.2023 das Frei-
raumkonzept Mülheimer Süden und der Gestaltungsleitfaden Mülheimer Süden beschlossen. 22 Umfang-
reiche Grün- und Freiflächen sind geplant. Dazu gehören eine knapp 2 Hektar große Erholungsfläche für 
die Anwohner:innen auf dem Deutz-Areal und die Durchwegung entlang des Grünzugs Charlier zum Mül-
heimer Hafen.23 Die zum Teil ungeklärte Eigentumsverhältnisse kommen allerdings erschwerend hinzu, die 
 
20  Stadt Köln, Deutz-Areal, https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/muelheimer-sueden/deutz-
areal 
21  Stadt Köln, Euroforum Nord, https://www.stadt-koeln.de/artikel/72032/index.html 
22  Stadt Köln, Stadtentwicklungsausschuss, Beschlussprotokoll, 23.11.2023, Freiraumkonzept Mülheimer Süden, Vorlage 
3101/2023, S. 15, Internetquelle. Stadt Köln, Stadtentwicklungsausschuss, Beschlussprotokoll, 23.11.2023, Gestaltungsleit-
faden Mülheimer Süden, Vorlage 2952/2023, S. 9, Internetquelle. 
23  Stadt Köln, Deutz-Areal, https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/muelheimer-sueden/deutz-
areal

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 25 
den Planungsprozess verlängern.24 Im Euroforum Nord wurden einzelne Baumaßnahmen zwar begonnen, 
befinden sich derzeit aber im Baustopp wie in den Abbildungen Abbildung 11 und Abbildung 12 zu 
sehen ist.  
Abbildung 11: Euroforum Nord: Rohbau im Baustopp 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, November 2023 
Abbildung 12: Euroforum Nord: Brachfläche, Industriekultur und Bahntrasse im Hintergrund 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, November 2023 
Aufgrund des bisher erreichten Planungsstands ist die konkrete Umsetzung noch nicht zeitlich fixiert. Wann 
und welche Auswirkungen von der Entwicklung des Mülheimer Südens für die Stegerwaldsiedlung ausge-
hen, kann gegenwärtig nicht belastbar abgeschätzt werden. Unabhängig vom Umfang der 
 
24  Stadt Köln, Otto -Langen-Quartier, https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/muelheimer-su-
eden/otto-langen-quartier

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 Endbericht, 15. Januar 2024 26 
städtebaulichen Veränderungen und dem Umsetzungszeitraum ist aber aufgrund des erreichten Moder-
nisierungsstandes und der homogenen Eigentumsverhältnisse der Stegerwaldsiedlung davon auszugehen, 
dass sich mögliche Ausstrahlungseffekte nur in einem sehr begrenzten Umfang auswirken können . Die 
Potenziale wurden durch das „GrowSmarter“-Projekt bereits weitgehend ausgeschöpft. Die Wahrschein-
lichkeit der Nutzung der darüber hinaus nur noch im geringen Umfang bestehenden Aufwertungspotenzi-
ale durch die Haupteigentümerin als langjähriger Bestandshalterin ist gering einzustufen.

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 Endbericht, 15. Januar 2024 27 
3. Aufwertungspotenzial 
Das Aufwertungspotenzial beschreibt die im sozialen Erhaltungsgebiet vorhandenen Möglichkeiten zur 
Erhöhung des Wohnwerts durch mietumlagefähige, kostenaufwendige Ausstattungsmerkmale (Moderni-
sierung), Grundrissänderungen von Wohnungen, die u.  a. mit der Zusammenlegung oder Teilung von 
Wohnungen einhergehen, oder durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zur Bestimmung 
des Aufwertungspotenzials im sozialen Erhaltungsgebiet wurden Indikatoren herangezogen, die als sach-
liche und materielle Voraussetzungen für eine Aufwertung des Wohnungsbestands angesehen werden. 
Bei den Indikatoren zum Aufwertungspotenzial spielen insbesondere die Attraktivität und die typischen 
Aufwertungspotenziale des Gebäudebestands eine Rolle. Diese variieren in Abhängigkeit von dem Ge-
bäudealter und der Bauepoche, den Eigentumsverhältnissen, dem baulichen Zustand der Gebäude und 
dem Ausstattungsstandard der Wohnungen sowie deren Größe und Struktur. In diesem Kapitel werden 
diese Indikatoren einzeln betrachtet und, sofern zielführend und umsetzbar, miteinander in Bezug gesetzt. 
Je geringer die Grundausstattung eines Gebäudes ist und je länger eine Sanierung zurückliegt, desto 
höher ist üblicherweise das Potenzial zum Austausch oder zur Erneuerung von Bauteilen und Ausstattungs-
merkmalen. Dies betrifft insbesondere den energetischen Zustand der Wohngebäude im Hinblick auf die 
Heizungsanlage, die Fenster, das Dach oder die Fassade. Um gebietstypische Besonderheiten festzustel-
len und zu einer belastbaren Gesamteinschätzung des Aufwertungspotenzials im sozialen Erhaltungsge-
biet zu kommen, werden in einem ersten Schritt die im sozialen Erhaltungsgebiet vorwiegenden Baual-
tersklassen und Eigentumsverhältnisse betrachtet. Im Ergebnis wird das Aufwertungspotenzial nicht nur 
über einzelne Indikatoren quantifiziert, sondern basiert auf dem komplexen Zusammenspiel aller Indika-
toren, welches erst in deren Zusammenführung und Abwägung aussagekräftig wird. 
3.1 Gebäudealter 
Wegen seiner historischen Bauweise mit Ornamenten und hohen Deckenhöhen ist der gründerzeitliche 
Altbaubestand schon lange attraktiv für Mieter:innen und Investor:innen. Neben der Aufteilung in Wohn-
eigentum bestehen Potenziale – wenn bauordnungsrechtlich möglich – durch das Hinzufügen von Ausstat-
tungsmerkmalen wie Aufzüge, große, hochwertig ausgestattete Badezimmer, neue, größere Balkone oder 
Zweit-Balkone, Fußbodenheizungen oder Video-Gegensprechanlagen. Dies belegen Beispiele aus ver-
schiedenen deutschen Großstädten wie in den Berliner Bezirken Mitte, Neukölln und Tempelhof-Schöne-
berg sowie im Leipziger Osten und Westen oder dem Kölner Severinsviertel.25 
In den vergangenen Jahren rücken vermehrt auch jüngere Bestände in den Fokus von Investor:innen und 
immobilienwirtschaftlichen Unternehmen. Der Reformwohnungsbau der 1920er und 1930er Jahre und 
der Geschosswohnungsbau aus den Jahren 1950 bis 1980 bietet vielfältige Aufwertungspotenziale für 
die Eigentümer:innen. Neben den Maßnahmen der energetischen Ertüchtigung oder der Veränderung von 
Wohnungsstrukturen, z.  B. durch die Schaffung großzügiger Wohnungsgrundrisse oder die 
 
25  LPG mbH, Voruntersuchungen zur Prüfung des Einsatzes einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohn-
bevölkerung für die Quartiere Tiergarten-Süd, Thomasiusstraße, Badstraße und Müllerstraße, 2018-2022; LPG mbH, Un-
tersuchung potenzieller sozialer Erhaltungsverordnungen im Bezirk Tempelhof -Schöneberg in den drei Gebieten Witten-
bergplatz, Mariendorf und Friedenau, 2020/21;  LPG mbH, Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der 
Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das 
Severinsviertel, 2019; LPG mbH, Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Satzung zur Erhaltung der Zusammen-
setzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für fünf Stadträume in der Stadt Leipzig, 2019.

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 Endbericht, 15. Januar 2024 28 
Zusammenlegung von Wohnungen, bestehen in diesen Beständen Potenziale durch die Erneuerung bzw. 
den Ersteinbau von Bauteilen wie Balkone oder Aufzüge. Die Bestände dieser Baualtersklassen umfassen 
zudem oft ganze Gebäudeblöcke oder Siedlungen in homogenen Eigentumsverhältnissen und einen dazu 
verbundenen großen Umfang an Wohnungen pro Maßnahme, sodass bauliche Veränderungen in diesen 
Beständen erhebliche Auswirkungen auf die Be völkerungsstruktur eines Viertels haben können.  Die ge-
nannten Ausstattungsmerkmale erhöhen den Wohnwert und sind als Modernisierungen umlagefähig. Da-
mit tragen sie zur Erhöhung der Mietkosten bei und können zur Verdrängung einkommensschwacher Haus-
halte oder von Haushalten mit bereits hoher Warmmietbelastung führen. 
Die Stegerwaldsiedlung ist deutlich durch Wohngebäude gekennzeichnet, die in den 1950er Jahren ent-
standen sind (vgl. Abbildung 13). Bei der Ableitung des möglichen Aufwertungspotenzials für diesen 
Gebäudebestand sind die durchgeführten Modernisierungen und der derzeitige Ausstattungszustand zu 
berücksichtigen (vgl. Kapitel 2.2, 3.4 und 3.6). Hinzu kommen ein Neubau, der zwischen 1991 und 2010 
im Geschosswohnungsbau in der Sonnenscheinstraße errichtet wurde, und 14 Reihenhäuser mit je einer 
Wohneinheit in der Adam-Stegerwald-Straße. 
Abbildung 13: Gebäudealter 
 
Quelle: LPG mbH, Ortsbildanalyse 2023 
3.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche 
Das soziale Erhaltungsrecht entfaltet eine Schutzwirkung für die Erhaltung der Wohnungsstrukturen und 
des Wohnungsschlüssels nach Größe und Zimmeranzahl. Eine Grundbedingung ist dafür, dass das Ange-
bot an Wohnungen mit der Nachfrage durch die Haushalte weitgehend übereinstimmt und eine bedarfs-
gerechte Wohnungsbelegung festzustellen ist. 
Das soziale Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung ist durch einen vielfältigen Wohnungsschlüssel hinsicht-
lich der Wohnungsgröße in Quadratmetern und der Anzahl der Zimmer geprägt (vgl. nachfolgende Ab-
bildungen). Der größte Anteil an Wohnungen hat eine Wohnfläche von 40 bis 79 Quadratmetern. 76 % 
der Wohnungen verfügen über ein bis drei Zimmer. Mehr als drei Zimmer weisen 19 % der Wohnungen 
auf. Der Anteil der Ein-Zimmer-Wohnungen ist mit 5 % gering. Die mittlere Wohnungsgröße beträgt 60 
0 0 
 9 
1 
10 N 1 0
vor 1919 gebaut
zwischen 1919 und 19 9 gebaut
zwischen 19 0 und 1990 gebaut
zwischen 1991 und 2010 gebaut
nach 2010 gebaut

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 Endbericht, 15. Januar 2024 29 
Quadratmeter und drei Zimmer im Median26. Die Versorgung unterschiedlicher Haushaltsformen mit adä-
quatem Wohnraum gemäß der Größe der Wohnung und der Anzahl der Zimmer ist demnach möglich . 
Nach Auskunft der DEWOG entspricht das Wohnungsangebot in der Stegerwaldsiedlung der Nachfrage. 
Der Wohnungsmix wird als hohe Qualität der Siedlung eingestuft, der aus Sicht der Eigentümerin in dieser 
Form erhalten bleiben soll. 27 Veränderungen am Wohnungsschlüssel im Bestand sind nicht zu erwarten. 
Die Wohnungsbelegung ist in Kapitel 4.2 dargestellt. 
Abbildung 14: Wohnfläche in Quadratmetern 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Abbildung 15: Anzahl der Zimmer 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
3.3 Eigentumsverhältnisse und Umwandlungspotenzial 
Im sozialen Erhaltungsgebiet befinden sich in den 150 Wohngebäuden genau 1.392 Wohneinheiten. 28 
Davon befinden sich nur 14 Wohneinheiten im selbstgenutzten Eigentum, sodass rund 99 % der Wohnun-
gen vermietet werden. Die Mietwohnungen befinden sich im Eigentum des privaten Wohnungsunterneh-
mens DEWOG (Deutsche Wohnungsgesellschaft mbH). Grundsätzlich besteht dadurch ein hohes Potenzial 
für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.  
Gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB ermächtigt der Gesetzgeber die Landesregierungen, für die 
Grundstücke in sozialen Erhaltungsgebieten durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchs-
tens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungsei gentum oder Teileigentum gemäß 
§ 1 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen 
bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Darüber hinaus bietet auch der im Zuge des Bau-
landmobilisierungsgesetzes eingeführte § 2 0 BauGB in Kombination mit § 201a BauGB „zur Bildung von 
Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ die Möglichkeit, die Umwandlung 
 
26  In der Statistik ist der Median – auch Zentralwert genannt – ein Mittelwert und Lageparameter. Der Median der Messwerte 
einer Urliste ist derjenige Messwert, der genau „in der Mitte“ steht, wenn man die Messwerte der Größe nach sortiert. (…) 
Im Allgemeinen teilt ein Median einen Datensatz, eine Stichprobe oder eine Verteilung so in zwei gleich große Teile, dass 
die Werte in der einen Hä lfte nicht größer als der Medianwert sind und in der anderen nicht kleiner. https://de.wikipe-
dia.org/wiki/Median, Zugriff am 29.12.2023. 
27  Expert:innengespräch DEWOG, 2023. 
28  Gemäß LPG mbH, Ortsbildanalyse 2023. 
  
   
 9 
  
  
n  17
unter  0  m  0 bis  9  m
 0 bis 79  m  0 bis 99  m
100  m und mehr
  
 2 
   
1  
  
n  19
1  immer 1,  bis 2  immer
2,  bis    immer  ,  bis    immer
 ,  und mehr  immer

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 Endbericht, 15. Januar 2024 30 
von Miet- in Eigentumswohnungen zu reglementieren, indem eine entsprechende Rechtsverordnung auf 
Landesebene verabschiedet wird. Beide Rechtsgrundlagen liegen im Land Nordrhein-Westfalen jedoch 
nicht vor.  
Demnach unterliegt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den sozialen Erhaltungsgebie-
ten der Stadt Köln keinem Genehmigungsvorbehalt. Durch den Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts ent-
steht somit keine zusätzliche Steuerungswirkung für die Ste gerwaldsiedlung. Darüber hinaus ist die DE-
WOG als langfristiger Bestandshalter, auch vor dem Hintergrund der in den letzten 15 Jahren getätigten 
Investitionen in den Wohnungs - und Gebäudebestand, einzustufen und weder ein Verkauf der Wohn-
siedlung noch eine Umwandlung in Wohneigentum zu erwarten.29 
Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden die Mieter :innen-Haushalte zusätzlich gefragt, ob sie die 
Wohnung, in der sie zur Miete leben, oder eine andere Wohnung im sozialen Erhaltungsgebiet kaufen 
würden. Die Hälfte der Haushalte würde ihre Wohnung kaufen, der größte Teil dieser Haushalte kann 
sich den Kauf nicht leisten. Nur 9 % der Haushalte wollen sich eine Wohnung im Gebiet kaufen und können 
sich diese auch leisten (vgl. Abbildung 16). Die Beantwortung dieser Frage ist eng mit den finanziellen 
Möglichkeiten der Haushalte verknüpft (vgl. hierzu Kapitel 4.5). 
Abbildung 16: Interesse am Kauf der Wohnung oder einer anderen Wohnung im sozialen  
Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
3.4 Geförderte Mietwohnungen 
Die Stegerwaldsiedlung wurde in den 1950er Jahre mit öffentlicher Förderung errichtet. In den 1990er 
Jahren fielen in größerem Umfang Wohnungen aus der Belegungsbindung und damit aus dem Bestand 
öffentlich geförderter Wohnungen. 30 Gegenwärtig unterliegen keine Wohnungen im sozialen 
 
29  Vgl. Expert:innengespräch DEWOG, 2023. 
30  Stadt Köln, Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung: Zwischenbericht, Anlage zur Mitteilung Evalua-
tion der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung, S. 1. 
 1 
9 
 0 
n 29 
Ja, ich könnte es mir jedoch nicht leisten
Ja und ich könnte es mir leisten
nein

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 Endbericht, 15. Januar 2024 31 
Erhaltungsgebiet einer Belegungsbindung, die aus einer öffentlichen Förderung im 1. Förderweg (Typ A) 
resultiert. Damit werden die Vergleichswerte der Gesamtstadt mit einem Anteil von 6,5 % und des Stadt-
bezirkes Mülheim mit einem Anteil von 8,2 % deutlich unterschritten.31 
3.5 Sanierungs-/Modernisierungszustand der Wohngebäude gemäß Ortsbildanalyse 
Im Sommer/Herbst 2023 wurde eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse durch die LPG mbH durchgeführt, 
um die Ausstattung der Wohngebäude zu erfassen. Die Analyseergebnisse beziehen sich auf die vom 
öffentlichen Straßenland aus einsehbaren Gebäudeteile. Bei der Analyse wurden Fassadenzustand und 
-dämmung, Balkone, Fenster, bereits durchgeführte Aufstockungen und Dachgeschossausbauten, die Nut-
zung der Erdgeschosse sowie aktuelle Bautätigkeiten aufgenommen. Insgesamt wurden 150 Aufgänge 
im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung erfasst. Die wesentlichen Erkenntnisse der Ortsbildana-
lyse sind in den folgenden Tabellen und Abbildungen dargestellt. 
Die Fassaden der Wohngebäude befinden sich in einem sehr gepflegten Zustand und weisen keine Schä-
den oder Sanierungspotenziale auf. Aufgrund der flächendeckenden Sanierung und Modernisierung des 
Gebäudebestands sind alle Wohngebäude mit einer Fassadendämmung ausgestatt et und weisen somit 
kein energetisches Modernisierungspotenzial der Fassaden mehr auf. In den beiden nachfolgenden Ab-
bildungen sind die Ergebnisse kartografisch dargestellt. 
Tabelle 3: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 
Merkmal Kategorien absolut % 
Fassaden-
zustand 
sehr gepflegter Erhaltungszustand:  
neuwertige sanierte Fassade 149 99 % 
normaler Erhaltungszustand:  
keine Schäden, evtl. kleine Schönheitsfehler 1 <1 % 
mäßiger Erhaltungszustand: 
Schäden, deutliche Abnutzungserscheinungen 0 0 % 
ungepflegter, heruntergekommener Zustand:  
große Schäden, stark erneuerungsbedürftig 0 0 % 
Fassaden-
dämmung 
vorhanden 150 100 % 
nicht vorhanden 0 0 % 
Quelle: LPG mbH, Ortsbildanalyse 2023 
 
31  Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem).

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 Endbericht, 15. Januar 2024 32 
Abbildung 17: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadenzustand 
 
Quelle: LPG mbH, 2023; eigene Darstellung gemäß Ortsbildanalyse 2023 
Abbildung 18: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadendämmung 
 
Quelle: LPG mbH, 2023; eigene Darstellung gemäß Ortsbildanalyse 2023

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 Endbericht, 15. Januar 2024 33 
In der Tabelle 4 sind weitere Ausstattungsmerkmale dargestellt. Alle Wohngebäude sind mit Balkonen 
ausgestattet. Sofern nicht bereits vorhanden, wurden diese nachträglich im Zuge der zwei Modernisie-
rungswellen angebracht oder erneuert. In diesem Rahmen wurden auch die Fenster erneuert, sodass diese 
im gesamten Gebiet einen guten/neuwertigen Zustand aufweisen.  
Tabelle 4: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 
Merkmal Kategorien absolut % 
Balkone o. ä. 
Balkon/Loggia/Terrasse vorhanden 150 100 % 
ohne Balkon/Loggia/Terrasse 0 0 % 
Fensterzustand 
Fensterzustand überwiegend gut/neuwertig 150 100 % 
Fensterzustand überwiegend schlecht/erneuerungsbe-
dürftig, mit Schäden 0 0 % 
Fensterzustand uneinheitlich 0 0 % 
Aufzug 
vorhanden 60 40 % 
nicht vorhanden 90 60 % 
Dachform und 
Ausbauzustand 
spitze/geneigte  
Dachform 
und Dach ist ausgebaut/ 
Wohnen im Dachraum 59 39 % 
Flachdach und Dach ist aufgestockt 1 <1 % 
spitze/geneigte  
Dachform 
und Dach ist nicht ausgebaut/ 
kein Wohnen um Dachraum 68 45 % 
Flachdach und Dach ist nicht aufgestockt 1 <1 % 
Dach per se nicht auszubauen/aufzustocken  21 14 % 
Ausbau- 
potenzial 
Gebäude mit Potenzial zum Dachgeschossausbau 
(keine baurechtliche Prüfung erfolgt) 69 46 % 
PV-Anlage 
vorhanden 63 42 % 
nicht vorhanden 87 58 % 
Quelle: LPG mbH, Ortsbildanalyse 2023; Anteile gerundet, daher kann die Summe der einzelnen Merkmalsbe-
reiche ungleich 100 % sein 
40 % der Wohngebäude sind bereits mit einem Aufzug ausgestattet. Das betrifft in der Regel Wohn-
gebäude mit mehr als vier Geschossen und mit ausgebauten Dachgeschossen. Diese sind in Abbildung 19 
dargestellt. Dabei wurden überwiegend außenliegende Aufzüge angebaut, die als Fassadengleiter gut 
sichtbar sind. Lediglich die Hochhäuser verfügen bereits seit ihrer Errichtung über innenliegende Aufzüge. 
Rund 46 % der Wohngebäude weisen noch ein Potenzial zum Dachgeschossausbau oder für eine Auf-
stockung auf. Dabei handelt es sich gemäß Abbildung 20 insbesondere Wohngebäude im Norden und 
Osten sowie zwischen der Adam-Stegerwald-Straße und der Gaußstraße mit drei oder vier Geschossen, 
deren Dachgeschosse noch nicht ausgebaut sind. Ein Dachgeschossausbau dieser Bestände löst gemäß § 
39 Absatz 4 der Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) jedoch keine Aufzugspflicht aus.32  
 
32  § 39 Absatz 4 BauO NRW: Gebäude, mit Ausnahme von Ein - und Zweifamilienhäusern, mit mehr als drei oberirdischen 
Geschossen müssen Aufzüge in ausreichender Zahl haben. Dies gilt nicht, soweit bei bestehenden Gebäuden,  
 1. durch Änderung, Umbau oder Nutzungsänderung des Dachgeschosses oder 
 2. durch nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses oder bei der Aufstockung um bis zu zwei Geschosse Wohnraum 
geschaffen wird, oder 
 3.die Herstellung eines Aufzuges infolge der Errichtung von bis zu zwei zusätzlichen Geschossen oder infolge einer Nut-
zungsänderung eines Gebäudes nur unter besonderen Schwierigkeiten hergestellt werden kann.

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 Endbericht, 15. Januar 2024 34 
Abbildung 19: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Aufzug 
 
Quelle: LPG mbH, 2023; eigene Darstellung gemäß Ortsbildanalyse 2023 
Abbildung 20: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Potenzial zum Dachgeschossausbau 
 
Quelle: LPG mbH, 2023; eigene Darstellung gemäß Ortsbildanalyse 2023

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 Endbericht, 15. Januar 2024 35 
Im Rahmen des Programms „GrowSmarter“ wurde in allen Wohngebäuden bis auf eines die Gasheizun-
gen gegen Luft-Wärme-Pumpen ausgetauscht und Photovoltaik-Anlagen auf das Dach gebaut (vgl. Ab-
bildung 21). 
Abbildung 21: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Photovoltaik-Anlagen 
 
Quelle: LPG mbH, 2023; eigene Darstellung gemäß Ortsbild- und Luftbildanalyse 2023 
3.6 Ausstattungsmerkmale 
In der Genehmigungspraxis sind Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands 
einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderun-
gen dienen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB gr undsätzlich zu genehmigen. Gemäß 
§ 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB ist die erhaltungsrechtliche Genehmigung ebenfalls zu erteilen, 
wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen 
Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) oder der Energieeinsparverordnung vom 
24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. 
I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter 
anzuwenden ist, dient. 
Mit dieser „Öffnungsklausel“ zielt der Gesetzgeber darauf ab, Modernisierungsmaßnahmen zur Behe-
bung eines Substandards zu ermöglichen, „um der Gefahr einer dauerhaften Festschreibung unzuträgli-
cher Wohnsituationen zu begegnen; er bringt mit dieser Regelung  zugleich zum Ausdruck, dass er die 
Anhebung des Wohnstandards auf eine zeitgemäße Ausstattung ungeachtet etwaiger höherer Mietbe-
lastungen für sinnvoll erachtet und im Hinblick auf dieses Ziel offenbar auch bereit ist, in gewissem Umfang

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 Endbericht, 15. Januar 2024 36 
Verdrängungswirkungen hinzunehmen.“33 Mit dieser Regelung soll die Herstellung eines zeitgemäßen 
Ausstattungszustands auf dem Niveau durchschnittlicher Wohnungen erleichtert und nicht in Abhängigkeit 
vom jeweiligen Gebietsstandard erschwert werden. 34 Darüber hinaus kann zudem abgeleitet werden, 
dass sich der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung auch im Lauf der Zeit 
durch technischen Fortschritt oder gesellschaftliche Entwicklungen verändern kann.35 Es ist auf die Rechts-
lage zum Zeitpunkt der Beantragung der Genehmigung abzustellen. 
Bei der Ermittlung bzw. Beurteilung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Woh-
nung ist gemäß OVG Berlin ein „bundesweiter Vergleichsmaßstab anzulegen“.36 Dies begründet sich zum 
einen daraus, dass es sich mit dem BauGB um ein Bundesgesetz handelt . Zum anderen kann mit dem 
sozialen Erhaltungsrecht jedwede Bevölkerungszusammensetzung und diese aus unterschiedlichen Grün-
den sowie unterschiedlichen baulichen Gegebenheiten geschützt werden, sodass soziale Erhaltungsge-
biete ein breites Spektrum bauliche r Standards abdecken und die Gegebenheiten in einem einzelnen 
Gebiet nicht allein ausschlaggebend für die Bestimmung dessen, was als zeitgemäß und durchschnittlich 
anzusehen ist, gelten können. 
Bei der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung sind zudem 
die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu berücksichtigen. Gemäß BVerwG „kann davon 
ausgegangen werden, dass die gegenwärtig geltenden bauordnun gsrechtlichen Mindestanforderungen 
einen Standard umschreiben, für den die Genehmigung nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB 
grundsätzlich zu erteilen ist“.37 Werden mit dem Vorhaben erstmals gegenwärtig geltende bauordnungs-
rechtliche Mindestanforderungen erfüllt, „indiziert dies, dass die Änderung der baulichen Anlage der 
Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dient u nd daher 
grundsätzlich zu genehmigen“ sei.38 Damit wird klargestellt, dass es sich bei den bauordnungsrechtlichen 
Mindestanforderungen um kein „selbstständiges Tatbestandsmerkmal“ handelt, sondern ein Indiz, dass 
zur näheren Bestimmung des zeitgemäßen Ausstattungszustands dient.39  
Beispiele für die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands aus der Rechtsprechung und Kom-
mentierung des BauGB sind: 
▪ die Umstellung von Einzelofen- auf Sammelheizung (Zentral- oder Etagenheizung), 
▪ der Ersteinbau eines lnnen-WCs und einer Dusche, ggf. eines Bades, 
▪ die Verstärkung der Elektro- und Wasserleitungen, 
▪ der Austausch von Einfachfenstern durch Doppel- oder Isolierglasfenster und 
▪ der Austausch gesundheitsgefährdender Baustoffe (z. B. Asbest) bzw. bleihaltiger Wasserrohre.40 
 
33  Vgl. VG Berlin, Urteil vom 19.05.2022, - 13 K 247.19, Rn. 44. 
34  OVG Berlin, Urteil vom 10.06.2004 – OVG 2 B 3.02. 
35  Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Auflage 2022, Rn. 104. 
36  OVG Berlin, Urteil vom 10. 06.2004 – OVG 2 B 3.02. 
37  Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.12.2004 – BVerwG 4 B 85/04. 
38  Vgl. VG Berlin, 19 K 195/21, 25.05.2021 
39  Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Auflage 2022, Rn. 104. 
40  OVG Berlin, Urteil vom 10.06.2004 – OVG 2 B 3.02; Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Auflage 
2022, Rn. 105.

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 Endbericht, 15. Januar 2024 37 
Zur Bestimmung des gegenwärtigen Ausstattungszustands der Wohnungen und Gebäude im sozialen Er-
haltungsgebiet Stegerwaldsiedlung wurden die in der Tabelle 5 und der Tabelle 6 dargestellten Aus-
stattungsmerkmale im Rahmen der Haushaltsbefragung und der Ortsbildanalyse sowie weiterer Informa-
tionen aus dem Endbericht des GrowSmarter-Projekts und der Eigentümerin DEWOG erhoben. Die Merk-
male sind thematisch gruppiert. Anhand der Ausstattungsmerkmale können 
▪ nachholende Sanierungspotenziale zur Anpassung an einen zeitgemäßen Ausstattungszustand, 
z. B. durch den Einbau einer Sammelheizung, eines Bades oder einer innenliegenden Toilette, 
▪ das energetische Modernisierungspotenzial, z. B. durch die Dämmung von Dächern und Fassa-
den oder den Austausch von einfachverglasten Fenstern und 
▪ die Möglichkeiten für den An - oder Einbau zusätzlicher, wohnwerterhöhender Ausstattungs-
merkmale wie eines Balkons oder einer Fußbodenheizung 
festgestellt werden. 
Nachholendes Sanierungspotenzial 
Als nachholendes Sanierungspotenzial werden Ausstattungsmerkmale definiert, die auf einen Substan-
dard hindeuten und nicht den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen entsprechen. Dazu gehören 
z. B. Wohnungen mit Einzelöfen zur Beheizung der Wohnräume, einfachverglaste Fenster sowie außer-
halb der Wohnung befindliche Toiletten. Außerdem gehören dazu Wohnungen, die ohne Badewanne 
oder Dusche ausgestattet sind.  
Im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung befinden sich keine Wohnungen bzw. Wohngebäude, 
die einen Substandard aufweisen. Die Wohnungen sind mit einem vollausgestatteten Badezimmer – Bad 
mit Badewanne oder Dusche, Toilette, Handwaschbecken, Wand - und Bodenverfliesung -, mindestens 
zweifachverglasten Fenstern sowie einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung ausgestattet. 
Ggf. besteht noch ein Potenzial zur Erneuerung von Badezimmern; dies betrifft Mieter:innen, die schon 
lange in ihrer Wohnung leben. Beim Mieter:innenwechsel werden erneuerungsbedürftige Bäder in einen 
zeitgemäßen Ausstattungszustands gebracht.41 Dies ist – gemäß den Ausführungen oben – erhaltungs-
rechtlich zu genehmigen. 
Energetisches Modernisierungspotenzial 
Energetische Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, durch die Endenergie in Wohngebäuden 
nachhaltig eingespart werden soll. Dabei ist die energetische Sanierung zur Erreichung der baulichen 
Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zulässig. Anhand dieser Ausstattungsmerk-
male wird darüber hinaus Potenzial für die energetische Modernisierung des Gebäudebestands deutlich.  
Anknüpfend an die Ausführungen in den Kapiteln 2.2 und 3.4 wurde die Stegerwaldsiedlung in mehreren 
Phasen umfassend energetisch modernisiert. Der Austausch einfachverglaster Fenster durch mindestens 
zweifachverglaste Fenster gehört ebenso dazu wie die Dämmung von Fassaden, Dächern/obersten 
 
41  Expert:innengespräch DEWOG, 2023.

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 Endbericht, 15. Januar 2024 38 
Geschossdecken und Kellerdecken sowie der Austausch von dezentralen Heizungen zu energieeinsparen-
den Luft-Wärme-Pumpen mit Photovoltaik-Anlagen (in einem Teil des Bestands). Rund 60 % der Wohn-
gebäude sind mit Gas-Zentralheizungen ausgestattet. Energetische Modernisierungen sind in einem sozi-
alen Erhaltungsgebiet genehmigungsfähig, jedoch kann der Umfang auf die Mindestanforderungen des 
GEG begrenzt werden. Bis auf das Betriebsverbot für Heizkessel und Ölheizungen gemäß § 72 GEG – 
welches faktisch fast gar nicht zur Anwendung kommt, da die Regelung nur auf ganz wenige Heizungs-
anlagen zutrifft – werden im aktuell gültigen GEG keine weiteren Anforderungen und einzuhaltenden 
Werte oder Anlagenarten/-techniken bestimmt. Welche Heizungsanlage für das individuelle Bestands-
gebäude die passendste ist und welche Anlage gemäß GEG den Mindeststandard erfüllt, ist im GEG 
nicht klar dargestellt. Mit dem erwarteten neuen GEG ist zudem von Änderungen auszugehen, die aber 
erst mit der Einführung der kommunalen Wärmeplanung gü ltig werden. Die gegenwärtige Steuerungs-
wirkung für die Erneuerung weiterer Heizungsanlagen im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung 
ist demnach als sehr gering einzuschätzen und darüber hinaus von der kommunalen Wärmeplanung ab-
hängig.  
Zusammengefasst besteht kein energetisches Modernisierungspotenzial, das kurz- oder mittelfristig aus-
geschöpft werden kann. Die Steuerungswirkung des sozialen Erhaltungsrechts ist als sehr gering einzustu-
fen. 
Potenzial für den zusätzlichen An- bzw. Einbau von Ausstattungsmerkmalen 
In der Stegerwaldsiedlung besteht kein Potenzial mehr für den Anbau von Balkonen. Der Anbau von 
Aufzügen ist theoretisch noch für 60 % der Wohngebäude/Gebäudeaufgänge möglich. Wie in Kapitel 
3.4 ausgeführt, kommen dafür Wohngebäude mit mehr als drei Geschossen in Frage. Bei einem Teil des 
Gebäudebestands müsste vorher demnach noch das Dachgeschoss ausgebaut werden. Gemäß § 39 
BauO NRW löst dies jedoch keine Aufzugspflicht aus. Vor dem Hintergrund der flächendeckenden Däm-
mung der Dächer bzw. der obersten Geschossdecken in den vergangenen 15 Jahren ist nicht zu erwarten, 
dass es zum Ausbau weiterer Dachgeschosse und in der Folge zum Anbau von Aufzügen in der Steger-
waldsiedlung kommt. Auch die Eigentümerin DEWOG hat in dieser Hinsicht keine Planung. Wie in Kapitel 
3.2 ausgeführt, weist die Stegerwaldsiedlung einen breiten Wohnungsmix hinsichtlich der Wohnungs-
größe und der Anzahl der Zimmer auf. Die Erhaltung dieses Wohnungsschlüssels für verschiedene Haus-
haltstypen entspreche zum einen der Vermietungsstrategie der DEWO G und zum anderen der Nach-
frage.42 Veränderungen am Wohnungsschlüssel sind demnach nicht zu erwarten, dies betrifft auch den 
Einbau von zweiten Badezimmern oder Gäste-WCs. Die Wohnungsausstattung wurde in den vergange-
nen Jahren bei Mieter:innenwechsel – sofern aufgrund des Alters der Ausstattungsmerkmale erforderlich 
–  an den zeitgemäßen Ausstattungszustand angepasst. Dies betrafen insbesondere die Instandsetzung 
und ggf. Modernisierung der Badezimmer.  
  
 
42  Expert:innengespräch DEWOG, 2023.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 39 
Tabelle 5: Ausstattungsmerkmale im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung gemäß  
Haushaltsbefragung  
Ausstattungsmerkmale (bezogen auf die Haushalte/Wohnungen) n=329 
Badezimmer und Sanitäranlagen  
mit Dusche oder Badewanne 89 % 
mit Dusche und Badewanne getrennt voneinander 7 % 
zusätzliches zweites Badezimmer 2 % 
Toilette innerhalb der Wohnung 94 % 
Toilette außerhalb der Wohnung (z. B. im Treppenhaus) 0 % 
zusätzliches Gäste-WC / zweites WC 4 % 
WC stehend 40 % 
WC wandhängend 56 % 
Handtuchheizkörper 52 % 
Fußbodenheizung im Bad 7 % 
ebenerdige Dusche 9 % 
zusätzliche Ausstattung   
überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein oder Fliesen 22 % 
Gegensprechanlage ohne Kamera 73 % 
Gegensprechanlage mit Kamera * 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023; *: unter 5 Nennungen; Summe der einzelnen Merkmalsbereiche 
ergibt aufgrund von missings/keine Angabe oder Mehrfachnennungen nicht immer 100 % 
Tabelle 6: Ausstattungsmerkmale im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung gemäß  
Ortsbildanalyse, EU-Projekt „GrowSmarter“ und Informationen der DEWOG  
Ausstattungsmerkmale (bezogen auf die Wohngebäude/Gebäudeaufgänge) N=150 
zusätzliche Ausstattung  
Balkon/Loggia/Terrasse 100 % 
Aufzug 40 % 
Energieeinsparende Ausstattung   
gedämmte Fassade / Gebäudehülle 100 % 
Fensterzustand überwiegend gut/neuwertig1 100 % 
energiesparende Heizungsanlage: Luft-Wärme-Pumpe i. V. m. Photovoltaik-Anlage 41 % 
gedämmte oberste Geschossdecke / gedämmtes Dach 100 % 
gedämmte Kellerdecke 100 % 
Quelle: LPG mbH, Ortsbildanalyse 2023; Davide Rolando und weitere, GrowSmarter D5.4 Final report on re-
sults of technical and social validation, 2019, S. 28 ff.; Expert:innengespräch DEWOG, 2023; 1: im Rah-
men der Modernisierungsmaßnahmen (vgl. Kapitel 2.2) wurden in allen Wohngebäuden mindestens 
zweifachverglaste Fenster eingebaut, bei einem Teil der Wohngebäude auch dreifachverglaste Fens-
ter.43 
 
43  Gemäß Haushaltsbefragung 2023 gaben 18  % der Haushalte an, dass ihre Wohnung über dreifachverglaste Fenster 
verfügt.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 40 
Aufgrund der in den letzten 15 Jahren getätigten Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand, 
die zur Behebung von nachholenden Sanierungspotenzialen, der Anpassung an einen zeitgemäßen Aus-
stattungszustand und einen überdurchschnittlich hohen energetischen Modernisierungszustand geführt ha-
ben, sind keine grundlegenden Veränderungen der Wohnungsstrukturen und -ausstattung in der Steger-
waldsiedlung zu erwarten.  
Wohnungsmängel  
Neben der Ausstattung geht auch die Einschätzung der Bewohner:innen über den gegenwärtigen Zustand 
der Wohnungen in die Beurteilung des Aufwertungspotenzials mit ein. 39 % der Bewohner:innen haben 
keine Wohnungsmängel, hingegen nennen rund 61  % der Bewohner :innen einen oder mehrere Woh-
nungsmängel (vgl. Abbildung 22). Am häufigsten wird die Hellhörigkeit bzw. ein fehlender Tritt- und 
Schallschutz benannt, dies entspricht keinem klassischen Instandsetzungsbedarf und ist nicht nur von der 
baulichen Beschaffenheit oder äußeren Einflüssen wie Verkehrslärm, der für die Siedlung aufgrund der 
Lage nicht zum Tragen kommt, sondern auch vom Verhalten der Nachbar:innen abhängig. Deutlich selte-
ner werden Instandsetzungsbedarfe wie Feuchtigkeit/Schimmel, undichte Fenster/Türen oder erneue-
rungsbedürftige Fußböden und Sanitäranlagen benannt. Letztgenannte korrespondieren eng mit der 
Wohndauer in der Wohnung. Im Ergebnis bestehen Instandsetzungsbedarfe in einem Teil des Wohnungs-
bestand. Die Behebung dieser Mängel ist erhaltungsrechtlich genehmigungsfähig und gemäß §§ 535 und 
538 BGB nicht umlagefähig, sondern von dem/der Vermieter:in zu tragen.  
Abbildung 22: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
3.7 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials 
Die Analyse der durchgeführten Modernisierungen in den letzten Jahren, die Ergebnisse der Haushalts-
befragung und die Ortsbildanalyse beleg en, dass im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung 
kaum noch ein konkretes bauliches Aufwertungspotenzial besteht, das mit dem sozialen Erhaltungsrecht 
gesteuert werden kann. Im Zuge von Sanierungs- und Modernisierungsprozessen in den Jahren 1997/98, 
2008 bis 2014 sowie 2015 bis 2019, letztgenannter Zeitraum im Rahmen des EU-Projekts "GrowSmarter, 
  
7 
9 
12 
1  
1  
17 
   
 9 
0 10 20  0  0  0 
Elektroanlage defekt/erneuerungsbedürftig
Sonstiges
Heizung defekt/erneuerungsbedürftig
Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig
Fußboden erneuerungsbedürftig
undichte Fenster/Türen
Feuchtigkeit/Schimmel
Hellhörigkeit/fehlender Schallschutz
keine Mängel vorhanden
n  0

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 41 
wurden nachholende Sanierungspotenziale behoben, z. B. durch den Austausch von einfachverglasten 
Fenstern in mindestens zweifachverglaste Fenster oder den Einbau von Zentralheizungen und damit ein 
zeitgemäßer Ausstattungszustand geschaffen. Im Rahmen der durchgeführten Modernisierungen wurden 
an alle Wohnungen einen Balkon angebaut oder bestehende Balkone erneuert. Zudem wurde in einem 
Teilbereich des Gebäudebestands im Zuge von Dachgeschossausbauten Aufzüge angebaut. Darüber hin-
aus weist die Stegerwaldsiedlung einen überdurchschnittlichen energetischen Modernisierungszustand auf. 
Alle Wohngebäude verfügen über gedämmte Fassaden, Dächer/oberste Geschossdecken und Kellerde-
cken. Im Rahmen des "GrowSmarter"-Projekts wurde ein Teil des Wohnungsbestands zudem mit energie-
sparenden Luft-Wärme-Pumpen und Photovoltaik-Anlagen ausgestattet. In der Stegerwaldsiedlung be-
steht somit auch kein weiteres energetisches Modernisierungspotenzial. Gemäß der Haushaltsbefragung 
besteht Potenzial für Instandsetzungen.  Die Behebung dieser Mängel ist erhaltungsrechtlich genehmi-
gungsfähig und gemäß §§ 535 und 538 BGB nicht umlagefähig, sondern von dem/der Vermieter:in zu 
tragen.  
Die Stegerwaldsiedlung ist durch einen vielfältigen Wohnungsschlüssel hinsichtlich der Wohnungsgröße in 
Quadratmetern und der Anzahl der Zimmer geprägt. Somit ist die Versorgung unterschiedlicher Haus-
haltsformen mit adäquatem Wohnraum möglich. Das Angebot entspricht der Nachfrage auf dem Woh-
nungsmarkt und die Wohnungen daher gut vermietbar; Veränderungen am Wohnungsschlüssel im Bestand 
sind nicht zu erwarten.  
Die Stegerwaldsiedlung ist ein Mietwohnungsquartier, das sich seit der Entstehung in den 1950er Jahren 
im Eigentum des privaten Wohnungsunternehmens DEWOG befindet. Die DEWOG ist als langfristiger 
Bestandshalter, auch vor dem Hintergrund der in den letzten  15 Jahren getätigten Investitionen in den 
Wohnungs- und Gebäudebestand, einzustufen und weder ein Verkauf der Wohnsiedlung noch eine Um-
wandlung in Wohneigentum zu erwarten. Darüber hinaus steht in den sozialen Erhaltungsgebieten der 
Stadt Köln die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter keinem zusätzlichen Genehmigungs-
vorbehalt, da eine Umwandlungsverordnung auf Landesebene fehlt. Vom Einsatz des sozialen Erhaltungs-
rechts geht damit keine zusätzliche Steuerungswirkung aus.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 42 
4. Verdrängungspotenzial 
In der Analyseebene Verdrängungspotenzial wird die gegenwärtige Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung festgestellt und geprüft, ob Teile der Wohnbevölkerung von einer Verdrängung durch wohnwert-
erhöhende bauliche Maßnahmen bedroht sind. Die (mögliche, bereits stattgefundene) Veränderung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im zeitlichen Verlauf wird in der Analyseebene Verdrängungs-
druck betrachtet (vgl. Kapitel 5). 
Als planungsrechtlicher Grundsatz der Bauleitplanung gilt nach § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB die Schaf-
fung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen. Die Einflussnahme der Bauleitplanung auf die 
Bevölkerungszusammensetzung beschränkt sich dabei auf städtebauliche Belange und Einflussmöglichkei-
ten. Der Grundsatz umfasst die bis zur BauGB-Novelle 2004 gültige Leitlinie der Vermeidung einseitiger 
Bevölkerungsstrukturen und geht darüber hinaus, indem unter bestimmten Umständen und zeitlich begrenzt 
auch einheitliche Sozialstrukturen ausgewogene Wohnverhältnisse gewährleisten können. 44 Dieser Um-
stand verdeutlicht, dass die zumeist einseitigen Bevölkerungsstrukturen in Erhaltungsgebieten keinen Hin-
derungsgrund für die Festsetzung darstellen müssen. Die Feststellung, dass die Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet immer v on der Zusammensetzung im übrigen Gemeindegebiet 
abweichen muss, ist nicht entscheidungsrelevant. Die Rechtsprechung zielt auf die nachteiligen städtebau-
lichen Folgen einer Veränderung gleich welcher Bevölkerungsstruktur ab. 45 Demnach kann die „Schutz-
würdigkeit der Struktur der Wohnbevölkerung als solche […] in dem untersuchten Gebiet unterstellt wer-
den, sodass es keines speziellen Nachweises bedarf, dass sich die Struktur 'bewährt' hat.“ 46 
Besonderer Fokus liegt bei der Beurteilung des Verdrängungspotenzials auf Bevölkerungsgruppen, die 
aufgrund bestimmter soziodemographischer Merkmale besonders verdrängungsgefährdet sind, weil sie 
aufgrund ihrer finanziellen Möglichkeiten einen schlechteren  Zugang zum Wohnungsmarkt haben oder 
weniger flexibel sind, weil sie z. B. auf das Angebot und die Struktur der Wohnungen oder des Woh-
numfelds angewiesen sind. Auch das soziale Umfeld, das informelle Unterstützung – z. B. Hilfe im Haus-
halt, bei der Kinderbetreuung oder Pflege – ermöglicht, kann hierzu gezählt werden. Eine niedrige Um-
zugsneigung kann die geringe Flexibilität bzw. Ortsabhängigkeit auf dem Wohnungsmarkt ebenfalls 
verdeutlichen. 
4.1 Alterszusammensetzung und Herkunft 
In der Abbildung 23 wird die Alterszusammensetzung der Bevölkerung im sozialen Erhaltungsgebiet Ste-
gerwaldsiedlung, im Bezirk Mülheim und in Köln für das Jahr 2022 dargestellt. Die Bevölkerung im sozi-
alen Erhaltungsgebiet ist jünger als im Bezirk Mülheim und in der Gesamtstadt. Der Anteil der Kinder und 
Jugendlichen ist etwas größer und die Altersgruppen der 18- bis 26-Jährigen und der 27- bis 44-Jähri-
gen sind ebenfalls stärker vertreten. Damit wohnen im sozialen Erhaltungsgebiet anteilig mehr Personen 
im Erwerbsalter als im Bezirk und in der Gesamtstadt, während der Anteil der Senior:innen im Alter über 
64 Jahre im Vergleich deutlich geringer ist. 
 
44  Söfker, § 1 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band I, 2012 
Rn 123. 
45  Krautzberger, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): Baugesetzbuch, Kommentar, 11. Auflage, 2009, Rn 44. 
46  Stock, § 172 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band I, 
2012 Rn 42.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 43 
Abbildung 23: Alterszusammensetzung im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung, im Bezirk 
Mülheim und in Köln am 31.12.2022 gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Infor-
mationssystem 
Im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung haben Personen mit Migrationshintergrund einen Anteil 
von 73 % an der Gesamtbevölkerung, wie die Abbildung 24 belegt. Sowohl der Anteil der Personen mit 
ausländischer Staatsangehörigkeit als auch der Anteil von Deutschen mit Migrationshintergrund ist deutlich 
höher als im Bezirk und in der Gesamtstadt. 
Abbildung 24: Herkunft im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung, im Bezirk Mülheim und in 
Köln am 31.12.2022 gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Infor-
mationssystem; rundungsbedingt kann die Summe ungleich 100 % ergeben. 
9     
11 9   
  
    
12 
10 11 
   
27 2  
1  
1  1  
9 
1  1  
9 1  1  
  
   
   
   
   
   
   
   
   
   
    
soziales Erhaltungsgebiet
Stegerwaldsiedlung
(N  .111)
Bezirk Mühlheim
(N 1 0. 10)
Köln
(N 1.092.11 )
   Jahre und älter
   bis    Jahre
   bis    Jahre
27 bis    Jahre
1  bis 2  Jahre
1  bis 17 Jahre
  bis 1  Jahre
unter   Jahre
2  
    9 
   
2  21 
 0 
2  20 
  
   
   
   
   
   
   
   
   
   
    
soziales
Erhaltungsgebiet
Stegerwaldsiedlung
(N  .111)
Bezirk Mülheim
(N 1 0. 10)
Köln
(N 1.092.11 )
Einwohner :innen ohne
deutsche
Staatsbürgerschaft
Deutsche mit
Migrationshintergrund
Deutsche ohne
Migrationshintergrund

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 44 
4.2 Haushaltsform und Haushaltstyp 
In der Abbildung 25 ist die Haushaltsform der Haushalte im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsied-
lung dargestellt. 1 -Personen-Haushalte sind mit 38 % am stärksten vertreten, gefolgt von kinderlosen 
Paaren mit 21 %. In 25 % der Haushalte leben Kinder und 10 % der Haushalte umfassen Mehrgenera-
tionenhaushalte sowie Wohngemeinschaften.  
Abbildung 25: Haushaltsform 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
An die Haushaltsform anknüpfend sind in der Abbildung 26 die Haushaltstypen im sozialen Erhaltungs-
gebiet Stegerwaldsiedlung dargestellt, die auch das Alter der Personen berücksichtigen. Nicht von allen 
Haushalten wurden vollständige Angaben zur Haushaltsform und/oder dem Alter der im Haushalt leben-
den Personen gemacht, sodass rund 20 % der Haushalte keinem Haushaltstyp zugeordnet werden konn-
ten. Unter den Alleinstehenden dominieren die Altersgruppen der 27 - bis 44-Jährigen und die 45 - bis 
64-Jährigen. Bei den Paaren ohne Kind/er bilden die Paare im Alter von 18 bis 44 Jahren den größten 
Anteil. Diese befinden sich aufgrund des Alters in der Familiengründungsphase.  
   
  
  
21 
1  
  
1 9 
n  27
allein lebend
alleinerziehend mit minderjährigem /n
Kind/ern im Haushalt
alleinerziehend mit volljährigem /n Kind/ern
im Haushalt
Paar ohne Kind /er
Paar mit minderjährigem /n Kind/ern im
Haushalt
Paar mit volljährigem /n Kind/ern
Mehrgenerationenhaushalt
Wohngemeinschaft

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 45 
Abbildung 26: Haushaltstyp 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
4.3 Haushaltsgröße und Wohnungsbelegung 
Das soziale Erhaltungsrecht entfaltet durch die Genehmigungskriterien eine Schutzwirkung für die Erhal-
tung der Wohnstrukturen und des Wohnungsschlüssels nach Größe und Zimmeranzahl. Eine Bedingung 
dafür ist, dass das Angebot an Wohnungen mit der Nachfrage durch die Haushalte weitgehend überein-
stimmt und es zu einer überwiegend bedarfsgerechten Wohnungsbelegung kommt.  
Anknüpfend an die Haushaltsform stellen 1 - und 2-Personen-Haushalte zusammen 69 % der Haushalte 
im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung, wie aus der Abbildung 27 hervorgeht. Die durchschnitt-
liche Haushaltsgröße im sozialen Erhaltungsgebiet beträgt gemäß Sekundärstatistik 2,05 Personen und 
überschreitet damit die bezirklichen und gesamtstädtischen Vergleichswerte von 2,0 bzw. 1,9 Personen 
geringfügig.47  
 
47  Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem. 
1 11 
  
  
9 
  
  
  1  
1  
20 
n  29
Alleinstehend 1  bis unter 27 Jahre
Alleinstehend 27 bis unter    Jahre
Alleinstehend    bis unter    Jahre
Alleinstehend    Jahre und älter
Paar, eine/r 1  bis unter    Jahre
Paar,    bis unter    Jahre
Paar, eine/r    Jahre oder älter
Alleinerziehend mit Kind/ern unter 1  Jahre
Paar mit Kind/ern unter 1  Jahre
Mehr-Erwachsenen-Haushalt
keine  uordnung der Haushalte möglich

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 46 
Abbildung 27: Haushaltsgröße 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts ist insbesondere eine bedarfsgerechte Wohnraumbelegung inner-
halb eines bestimmten Gebiets schützenswert. Eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung wird angenom-
men, wenn die Zimmeranzahl der Anzahl der Haushaltsmitglieder abzüglich eines halben Zimmers bis 
zuzüglich eines Zimmers entspricht. In der Abbildung 28 wird die Wohnungsbelegung im sozialen Erhal-
tungsgebiet und differenziert nach Haushaltstyp dargestellt. Die Wohnungen im sozialen Erhaltungsge-
biet Stegerwaldsiedlung sind im Jahr 2022 zu 66 % bedarfsgerecht belegt; 20  % sind unterbelegt, 
10 % sind überbelegt und 4 % gravierend überbelegt. Das Verhältnis von Wohnungsangebot in Bezug 
auf die Anzahl der Zimmer und die Zusammensetzung der Haushaltsgrößen im sozialen Erhaltungsgebiet 
Stegerwaldsiedlung stellt keine optimale und bedarfsgerechte Versorgung dar. Aus gutachterlicher Sicht 
wird eine bedarfsgerechte Wohnungsversorgung ab mindestens 70 % angenommen.  
Die Differenzierung nach Haushaltstyp veranschaulicht, dass größere Anteile an Unterbelegungen vor 
allem bei Alleinstehenden und Paaren der mittleren und gehobenen Altersklassen ab 45 Jahren auftreten. 
Diese Haushaltstypen sind häufig durch eine hohe Wohndauer in der Wohnung gekennzeichnet. Die Un-
terbelegung von Wohnungen ist daher zu einem großen Anteil mit dem Remanenzeffekt begründet, d. h., 
dass Haushalte in einmal bezogenen Wohnungen verbleiben, obwohl sich die familiären Umstände ggf. 
durch den Auszug der Kinder, eine Trennung oder den Tod eines Lebenspartners verändert haben. Dies 
korrespondiert mit dem günstigen Mietniveau in Bestandswohnungen, die bereits vor zehn oder mehr 
Jahren angemietet wurden (vgl. Kapitel 5.2). In überbelegten und stark überbelegten Wohnsituationen 
leben vorrangig Paare mit Kind/ern unter 18 Jahren. Die DEWOG versucht im Einzelfall und durch direkte 
Ansprache von älteren Alleinstehenden, die in einer rechnerisch zu großen Wohnung  leben, zu einem 
Umzug innerhalb der Stegerwaldsiedlung in eine kleinere Wohnung  zu motivieren (z. B. durch Hinweis 
auf geringere Neben- und Betriebskosten), um größere Haushalte besser versorgen zu können.48 
 
48  Expert:innengespräch DEWOG, 2023. 
   
 1 
1  
9 
7 
n  27
1-Personen-Haushalt
2-Personen -Haushalt
 -Personen -Haushalt
 -Personen -Haushalt
 -und-mehr-Personen -Haushalt

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 47 
Abbildung 28:  Wohnungsbelegung nach Haushaltstyp 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
4.4 Bildung, Berufstätigkeit und Bezug von Transferleistungen 
Für die Analyse des Verdrängungspotenzials sind sowohl der Bildungsabschluss als auch die Berufstätig-
keit der Personen im sozialen Erhaltungsgebiet von Bedeutung. Personen mit höheren Bildungsabschlüssen 
und höher vergüteten Berufen sind tendenziell weniger von Verdrängungsprozessen betroffen als Perso-
nen mit niedrigeren Bildungsabschlüssen und geringer vergüteten Berufen. Haushalte, die nicht in einem 
Beschäftigungsverhältnis stehen, sind zudem besonders gefährdet, da Mietsteigerungen nur schwer kom-
pensiert werden können. 
Bildung 
Gemäß der Haushaltsbefragung 2023 ist das soziale Erhaltungsgebiet durch ein vielfältiges Bildungsni-
veau gekennzeichnet, wie in der Abbildung 29 erkennbar ist. 35 % der Personen ab 15 Jahre verfügen 
über einen Studienabschluss, weitere 26  % über das Fach -/Abitur. 8 % der Personen über 15 Jahre 
verfügen über (noch) keinen Schulabschluss.  
210
29
19
27
12
19
1 
 9
  
 
2 
 
 
 
 
 
 1
 
 
 
 
 
2 
 
1 
 
 
 
 
 
10
 
0 20  0  0  0 100 
Gesamtgebiet (n  19)
Alleinstehend 1  bis    Jahre
Alleinstehend    Jahre und älter
Paar, eine/r 1  bis    Jahre
Paar,    Jahre und älter
Alleinerziehend mit Kind/ern unter 1  Jahre
Paar mit Kind/ern unter 1  Jahre
Mehr-Erwachsenen-Haushalt
bedarfsgerecht belegt unterbelegt überbelegt gravierend überbelegt

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 48 
Abbildung 29: Höchster Bildungsabschluss der im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung woh-
nenden Personen ab 15 Jahre 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Berufstätigkeit 
Die derzeitige (Berufs-)Tätigkeit der im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung wohnenden Per-
sonen ab 15  Jahren ist in der Abbildung 30 dargestellt. 22 % befinden sich  noch in der (schulischen) 
Ausbildung oder im Studium; 53 % sind berufstätig. Rund 25  % der Personen ab 15 Jahre sind gegen-
wärtig nicht oder nicht mehr in einem Beschäftigungsverhältnis, der größte Anteil entfällt dabei auf Per-
sonen in Rente oder Pension. 
Abbildung 30: Derzeitige (Berufs-)Tätigkeit der im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung woh-
nenden Personen ab 15 Jahre 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
  
1  
1  
2  
   
n    
kein Schulabschluss
Hauptschulabschluss oder vergleichbar
Realschulabschluss oder vergleichbar
Fach-/Abitur
Bachelor/Master/Diplom/Promotion
22 
 9 
1 
  
0,2 
  
  
1  
n   7
in (Schul-)Ausbildung/Studium
Arbeiter/in, Angestellte/r
Beamte/r
Selbstständige/r
in Beschäftigungsmaßnahme /Umschulung
arbeitssuchend
Hausmann/-frau
Rentner/in, Pensionär/in

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 49 
Bezug von Transferleistungen 
In den beiden nachfolgenden Tabellen sind verschiedene Indikatoren zum Bezug von Transferleistungen 
für die Personen im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung sowie für den Bezirk Mülheim und die 
Gesamtstadt aufgeschlüsselt. Hinsichtlich der räumlichen Ebene sind die Ausführungen in Kapitel 1.2.1 zu 
berücksichtigen. Die Arbeitslosenquote und der Anteil der SGB II-Leistungsberechtigten ist in den beiden 
statistischen Quartieren St. Urban und Gesamtschule höher als im Bezirk Mülheim und in der Gesamtstadt. 
Auch die Altersarmut ist im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung deutlich stärker ausgeprägt als 
im Bezirk und in der Gesamtstadt. Zusammengefasst überlagern sich verschiedene soziale Problemlagen, 
die verschiedene Altersgruppen betreffen. 
Tabelle 7: Indikatoren zum Bezug von Transferleistungen, Stand: 31.12.2022 
 statistisches  
Quartier St. Urban 
statistisches Quartier 
Gesamtschule 
Bezirk  
Mülheim Köln 
Arbeitslosenquote insge-
samt (SGB II & SGB III)1 13,3 % 14,4 % 11,5 % 8,4 % 
Anteil SGB II-Leistungs- 
berechtigte2, 3 22,4 % 23,8 % 19,2 % 12,6 % 
Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik Köln, Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2023;1: Statistik der 
Bundesagentur für Arbeit; ²: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung 
und Statistik, eigene Berechnung; 3: im Alter 0 bis unter die Altersgrenze zum Renteneintritt an allen Ein-
wohner:innen mit Hauptwohnung im gleichen Alter 
Tabelle 8: Altersarmut, Stand: 31.12.2022 
 soziales Erhaltungsgebiet 
Stegerwaldsiedlung Bezirk Mülheim Köln 
Anteil SGB XII, 4. Kapitel (Grundsi-
cherung im Alter) an allen Perso-
nen im Alter über 64 Jahre 
21,7 % 9,1 % 8,5 % 
Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem 
In der Abbildung 31 sind die Einkommensquellen der Haushalte im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwald-
siedlung gemäß der Haushaltsbefragung dargestellt. 19  % der Haushalte erhalten einen Zuschuss zum 
Lebensunterhalt49, wobei der größte Anteil auf das Arbeitslosengeld II (seit 01.07.23 Bürgergeld) ent-
fällt. Rund 19 % der Haushalte beziehen Rente oder Pension. 68 % der Haushalte beziehen Einkommen 
aus Erwerbs- bzw. Berufstätigkeit. 
 
49  Als Zuschüsse zum Lebensunterhalt gelten ALG I, ALG II, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung und Wohngeld.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 50 
Abbildung 31: Einkommensarten der Haushalte (Mehrfachnennungen möglich) 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023; *z. B. Elterngeld, Unterhaltszahlungen, BAföG 
4.5 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung 
Zentrale Indikatoren zur Bestimmung des Verdrängungspotenzials sind die Einkommensverhältnisse und 
die Mietbelastung der Haushalte. Haushalte mit geringen Einkommen sind besonders von steigenden Mie-
ten bedroht, da sie in der Regel kaum Möglichkeiten haben, Mieterhöhungen zu kompensieren. Haushalte 
mit mittleren Einkommen können besonders verdrängungsgefährdet sein, wenn sie bereits eine hohe Miet-
belastung aufweisen. Durch den Verlust günstigen Wohnraums im Zuge von Mieterhöhungen ist die Ver-
sorgung einkommensschwacher Haushalte und von Haushalten mit einer bereits hohen Mietbelastung nicht 
mehr gewährleistet, weil entsprechender Ersatzwohnraum im Quartier und in der Gesamtstadt kaum oder 
gar nicht zur Verfügung steht. Dieser müsste an anderer Stelle neu geschaffen werden. 
Einkommensverhältnisse 
Gemäß der Haushaltsbefragung aus dem Jahr 2023 beträgt das monatliche Netto-Haushaltseinkommen 
im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung 2.250 Euro im Median und 2.662 Euro im Durchschnitt. 
Das stadtweite Einkommen, das im Rahmen der Strukturdatenerhebung 2023 ermittelt wurde, beträgt 
zum Vergleich 3.030 Euro im Durchschnitt und übersteigt das Einkommensniveau der Stegerwaldsiedlung 
damit deutlich.50 
In der Abbildung 32 ist die Verteilung der Einkommensklassen im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwald-
siedlung auf der Grundlage der Haushaltsbefragung 2023  dargestellt. 37 % der Haushalte verfügen 
über weniger als 2.000 Euro monatlich. 32 % der Haushalte verfügen über ein monatliches Netto-Haus-
haltseinkommen von 3.200 Euro und mehr. 
 
50  Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Ergebnisse der Strukturdatenerhebung in Köln 2023, S. 7. 
  
  
  
  
7 
12 
19 
   
0 20  0  0  0 100 
Arbeitslosengeld I (ALG I)
Eigenes Vermögen, Ersparnisse, Vermietungen,
Verpachtungen
Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung
Wohngeld
Sonstige 
Arbeitslosengeld II (Bürgergeld)
Gesetzliche Rente/Pension, sonstige Renten
Eigene Erwerbstätigkeit, Berufstätigkeit
n  1

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 51 
Abbildung 32: Netto-Haushaltseinkommen  
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Äquivalenzeinkommen und Armutsgefährdung 
Durch die Berechnung des Äquivalenzeinkommens wird das monatliche Netto-Haushaltseinkommen unter 
Berücksichtigung unterschiedlicher Haushaltsgrößen und -formen vergleichbar. Hierfür wird das verfüg-
bare monatliche Netto-Haushaltseinkommen in Abhängigkeit von Anzahl und Alter der Haushaltsmitglie-
der gewichtet.51 Außerdem wird der Anteil einkommensarmer bzw. armutsgefährdeter Haushalte in Ab-
hängigkeit zur Armutsgefährdungsschwelle berechnet. Die Armutsgefährdungsschwelle ist mit 60 % des 
Medians aller Äquivalenzeinkommen der Bevölkerung in Privathaushalten festgelegt und wird abhängig 
von der Zusammensetzung des Haushalts jährlich auf verschiedenen räumlichen Ebenen ermittelt, so auch 
für deutsche Großstädte wie Köln .52 Haushalte mit einem Äquivalenzeinkommen unter dieser Schwelle 
gelten als einkommensarm. Einkommensarme Haushalte sind besonders durch ansteigende Mietkosten be-
droht, da eine Kompensation aufgrund begrenzter finanzieller Mittel kaum möglich ist. 
Das Äquivalenzeinkommen für die Stadt Köln betrug im Jahr 2022 gemäß des Mikrozensus 2.052 Euro 
im Median und die Armutsgefährdungsschwelle 1.231 Euro. 53 Gemäß der Haushaltsbefragung 2023 
beträgt das Äquivalenzeinkommen im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung nur 1.833  Euro im 
Median (n=206). Rund 27 % der Haushalte im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung haben ein 
Äquivalenzeinkommen von unter 1.231 Euro und sind als armutsgefährdet einzustufen.  
 
51  Das Äquivalenzeinkommen basiert auf der Annahme, dass sich innerhalb eines Haushalts durch gemeinsames Wirtschaften 
Einsparungen erzielen lassen und dass Kinder einen geringeren Bedarf haben. Die Haushaltsmitglieder werden wie folgt 
gewichtet: erstes Haushaltsmitglied ab 14 Jahre mit dem Faktor 1,0, jedes weitere Haushaltsmitglied ab 14 Jahre mit dem 
Faktor 0,5, jedes weitere Haushaltsmitglied unter 14 Jahre mit dem Faktor 0,3. Die Gewichtungsfaktoren werden zur Haus-
haltsäquivalenzgröße aufaddiert. Zur Be rechnung des Äquivalenzeinkommens wird das Netto -Haushaltseinkommen durch 
die Haushaltsäquivalenzgröße geteilt. 
52  Median der auf der Basis der neuen OECD -Skala berechneten Äquivalenzeinkommen der Bevölkerung der jeweiligen 
Großstadt in Hauptwohnsitzhaushalten Zur Berechnung wird der regionale Median der Äquivalenzeinkommen herangezo-
gen. Die Armutsgefährdungsschwelle auf Basis des Haushaltsnettoeinkommens liegt bei 60 % des jeweiligen Medians mul-
tipliziert mit dem Bedarfsgewicht des Haushalts (nach neuer OECD-Skala). Liegt das Haushaltsnettoeinkommen eines Haus-
halts mit gegebener Zusammensetzung unter diesem Betrag wird von Armutsgefährdung ausgegangen. (vgl. Statistische 
Ämter des Bundes und der Länder, Gemeinsames Statistikportal, Einkommensarmut und -verteilung, Internetquelle). 
53  Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Gemeinsames Statistikportal, Einkommensarmut und -verteilung, Internet-
quelle. 
  
  
7 
1  
1  
1  
2  
  
n 292
unter 900 Euro
900 bis unter 1. 00 Euro
1. 00 bis unter 1. 00 Euro
1. 00 bis unter 2.000 Euro
2.000 bis unter 2. 00 Euro
2. 00 bis unter  .200 Euro
 .200 bis unter  .000 Euro
 .000 Euro und mehr

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 52 
Mietbelastung 
Die Mietbelastung gibt darüber Aufschluss, welchen Teil ihres monatlichen Netto -Haushaltseinkommens 
die Haushalte im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung für die Miete aufwenden. Es wird unter-
schieden in die Bruttokaltmietbelastung, die von der Stadt Köln im Rahmen der Strukturdatenerhebung 
erhoben werden und der Warmmietbelastung, die die kompletten Wohnkosten der Haushalte bestehend 
aus der Kaltmiete und allen Betriebskosten umfasst. Nur durch die Warmmietbelastung kann die tatsäch-
liche finanzielle Belastung der Haushalte abgebildet werden. Ab einem Wert von 30 % wird von einer 
hohen Warmmietbelastung ausgegangen; Forschung und Politik setzen ähnliche Schwellenwerte.54 
Die Bruttokaltmietbelastung beträgt gemäß Haushaltsbefragung 2023 in der Stegerwaldsiedlung im 
Durchschnitt rund 29 % und liegt damit unter dem städtischen Durchschnittswert von 32,5  % gemäß der 
Strukturdatenerhebung 2023.55 Rund 41 % der Haushalte in der Stegerwaldsiedlung haben eine Brutto-
kaltmietbelastung von mindestens 30 %. Gesamtstädtisch beträgt der Anteil 45 %.56 In der Tabelle 9 ist 
die durchschnittliche Bruttokaltmietbelastung nach Haushaltsform für die Stegerwaldsiedlung und die 
Stadt Köln gegenübergestellt. Die höchste Mietbelastung haben Alleinerziehende und Seniorenhaushalte. 
Im Vergleich werden ähnliche Ausprägungen in der Stegerwaldsiedlung festgestellt wie in der Gesamt-
stadt. Die Mietbelastung der Paare mit Kind/ern ist in der Stegerwaldsiedlung etwas höher. 
Tabelle 9: Durchschnittliche Bruttokaltmietbelastung nach Haushaltsform 
Haushaltsform Köln Stegerwaldsiedlung 
Alleinerziehende* 39,6 % 40 % 
Alleinlebende gesamt 33,8 % 32 % 
Seniorenhaushalt (alleinlebend oder Paare) 36,8 % 36 % 
Paare ohne Kind 25,1 % 25 % 
Paare mit Kind/ern 26,0 % 28 % 
Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Ergebnisse der Strukturdatenerhebung in Köln 2023; 
LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023; *Fallzahlen gering 
Die durchschnittliche Warmmietbelastung im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung beträgt rund 
37 %. Haushalte mit Migrationshintergrund haben eine durchschnittliche Warmmietbelastung von 44 %. 
In der Abbildung 33 ist die Warmmietbelastung in Prozent des Netto-Haushaltseinkommens für das ge-
samte soziale Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung dargestellt. 64 % der Haushalte haben eine Warm-
mietbelastung von mindestens 30 %. Seniorenhaushalte und Alleinerziehende weisen die höchste durch-
schnittliche Warmmietbelastung auf. Im Vergleich zur Bruttokaltmietbelastung wird deutlich, dass bei Se-
niorenhaushalten und Paaren mit Kind/ern der größte Unterschied besteht, diese also unter Berücksichti-
gung der Kosten, die für die Warmmiete aufgewendet werden müssen, sehr stark belastet sind. Haushalte 
mit einem monatlichen Netto-Haushaltseinkommen von unter 2.600 Euro haben eine mittlere Warmmiet-
belastung von über 50 %. Der finanzielle Spielraum dieser Haushalte für Mietsteigerungen ist sehr gering. 
 
54  Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten, Bericht aus 
dem Forschungsprojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“, 2017, S. 1 ; Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundes-
regierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2016, Drucksa-
che 18/13120, 2017, S. 114; Deutscher Bundestag, Wohngeld ausweiten und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, 
Drucksache 19/10752, 2019. 
55  Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Ergebnisse der Strukturdatenerhebung in Köln 2023, S. 7. 
56  Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Ergebnisse der Strukturdatenerhebung in Köln 2023, S. 8.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 53 
Abbildung 33: Warmmietbelastung in Prozent des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Tabelle 10: Durchschnittliche Warmmietbelastung nach Haushaltsform 
Haushaltsform Stegerwaldsiedlung 
Alleinerziehende (n=21) 42 % 
Alleinlebende gesamt (n=126) 40 % 
Seniorenhaushalt (alleinlebend oder Paare) (n=27) 48 % 
Paare ohne Kind (n=68) 30 % 
Paare mit Kind/ern (n=53) 36 % 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
4.6 Wohndauer, Nachbarschaft und Gebietsbindung 
Als Indikatoren für die Bindung der Wohnbevölkerung an das Wohngebiet werden die Wohndauer und 
die sozialen Beziehungen innerhalb der Nachbarschaft sowie die Nutzung von Angeboten und Einrichtun-
gen durch die Haushalte verwendet. Eine hohe Zufriedenheit mit dem Wohngebiet und den dort vorge-
fundenen Bedingungen, Angeboten und Einrichtungen kann ein Indikator für ein funktionierendes Wohn-
quartier sein. Soziale Beziehungen innerhalb der Nachbarschaft und damit verbundene informelle Unter-
stützungsnetzwerke können sich positiv auf die Stabilität der Nachbarschaft auswirken. Zudem werden 
die durch die Gebietsbevölkerung wahrgenommenen Entwicklungen im Wohngebiet betrachtet. 
Wohndauer 
Die mittlere Wohndauer der Haushalte in der Wohnung beträgt acht Jahre im Median. 58 % der Haus-
halte wohnen bereits seit mehr als zehn Jahren in ihrer derzeitigen Wohnung (vgl. Abbildung 34). Die 
mittlere Wohndauer der Haushalte im Wohngebiet beträgt im Median zehn Jahre. 52 % der Haushalte 
wohnen bereits seit mehr als zehn Jahren im Geltungsbereich des sozialen Erhaltungsgebiets Stegerwald-
siedlung (vgl. Abbildung 35). Dies deutet darauf hin, dass ein Teil der Haushalte bereits innerhalb des 
sozialen Erhaltungsgebiets umgezogen ist. 
10 
2  
29 
   
n 2 1
unter 20  
20 bis unter  0  
 0 bis unter  0  
 0   und mehr

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 54 
Abbildung 34: Einzugsjahr in die Wohnung 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Abbildung 35: Zuzug in das Wohngebiet 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Gründe für die Wohnortwahl 
In Abbildung 36 sind die Gründe für die Wohnortwahl abgebildet. Von besonderer Bedeutung war für 
die Haushalte die günstige Miete beim Einzug und die Lage des Gebiets in der Stadt. 29 % der Haushalte 
haben keine andere Wohnung gefunden.  Als weitere Gründe werden die Nähe zum Arbeitsplatz, die 
entsprechende Ausstattung der Wohnung und die Nähe zu Freunden/Bekannten oder Verwandten ange-
geben. 5 % der Haushalte sind auf die sozialen Einrichtungen im Wohnumfeld angewiesen. Alleinerzie-
hende sind zu 38 % und Paare mit Kind/ern zu 13 % bei der Wohnortwahl auf die sozialen Einrichtungen 
angewiesen. Dies trifft auch auf 14 % der armutsgefährdeten Haushalte zu. 
Abbildung 36:  Gründe für die Wohnortwahl (Mehrfachnennungen möglich) 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
22 
  
12 
21 
 7 
n  2 
bis 2002 200  bis 2007
200  bis 2012 201  bis 2017
seit 201 
29 
  
11 20 
 2 
n  20
bis 2002 200  bis 2007
200  bis 2012 201  bis 2017
seit 201 
2 
  
1  
1  
22 
2  
27 
29 
 9 
 9 
0 20  0  0  0 
Mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier.
Mein Haushalt braucht die sozialen Einrichtungen
Ich wohne schon immer in der Stegerwaldsiedlung.
Die Miete ist günstig.
Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten
Die Ausstattung entspricht meinen Vorstellungen.
Nähe zum Arbeitsplatz.
Ich habe keine andere Wohnung gefunden.
Ich schätze die Lage in der Stadt.
Die Miete war beim Einzug günstig.
n  29

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 55 
Kontakt zur Nachbarschaft 
In der Abbildung 37 sind die Kontakte innerhalb der Nachbarschaft dargestellt. Enge Kontakte, nach-
barschaftliche Hilfe oder freundschaftliche Beziehungen pflegen bis zu einem Viertel der Haushalte. Es 
bestehen eher wenige Kontakte, diese sind jedoch intensiver. Ein Drittel der Haushalte kennt die Nach-
bar:innen eher kaum bis gar nicht; auch nachbarschaftliche Konflikte werden von rund einem Fünftel der 
Haushalte benannt.  
Abbildung 37:  Kontakt zur Nachbarschaft (Mehrfachnennungen möglich) 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Umzugsneigung 
Die Umzugsneigung gibt Aufschluss darüber, welcher Anteil der Haushalte in den nächsten zwei Jahren 
umziehen möchte oder muss. 70 % der Haushalte planen keinen Umzug; 4 % der Haushalte müssen um-
ziehen und 26 % wollen freiwillig umziehen (vgl. Abbildung 38). Von den Haushalten, die umziehen müs-
sen oder wollen, möchten nur 14 % im derzeitigen Wohngebiet verbleiben, wie aus der Abbildung 39 
hervorgeht. Mit 34 % möchte der größte Anteil in einen anderen Kölner Stadtteil ziehen. Ein Viertel ist 
unschlüssig. 
In der Abbildung 40 sind die Umzugsgründe nach Freiwilligkeit des Umzugs dargestellt. Für die Haushalte, 
die umziehen müssen, sind in erster Linie eine zu kleine oder zu teure Wohnung, die Unzufriedenheit mit 
dem Wohnumfeld oder persönliche Gründe wie Heirat, Geburt oder Aus zug eines Kindes ausschlagge-
bend für den geplanten Umzug. Die zu kleine Wohnung ist auch für Haushalte, die umziehen wollen, die 
hauptsächliche Umzugsmotivation. Dies betrifft insbesondere Paare unter 45 Jahren, Alleinerziehende 
sowie Paare mit Kind/ern und Alleinstehende bis 26 Jahre. Die umzugswilligen Haushalte benennen zu-
dem häufiger Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft oder mit dem Wohnumfeld. 
1  
   
 7 
2  
2  
19 
0 10 20  0  0  0  0 
Ich habe viele Kontakte und Beziehungen zu anderen
Menschen in der Stegerwaldsiedlung.
Ich habe nur zu einigen anderen Menschen in der
Stegerwaldsiedlung Kontakt.
Ich kenne meine Nachbarn kaum oder gar nicht.
Die Nachbarn helfen sich gegenseitig.
Ich bin mit den/einigen Nachbarn befreundet und wir
besuchen uns öfter.
Es gibt nachbarschaftliche Konflikte.
n  29

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 56 
Abbildung 38:  Umzugsneigung Abbildung 39:  Möglicher Zielort beim Umzug 
  
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Abbildung 40: Umzugsgründe nach Umzugsmotivation (Mehrfachnennungen möglich) 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023; *z. B. Heirat, Geburt oder Auszug eines Kindes; **z. B. Arbeits-
platz-/Studienplatzwechsel 
4.7 Nutzung sozialer Infrastruktur 
Hohe Nutzungsquoten der im sozialen Erhaltungsgebiet vorhandenen Angebote und Einrichtungen deuten 
auf eine der Gebietsbevölkerung entsprechende Ausstattung hin. Welcher Anteil der Haushalte die ver-
schiedenen Einrichtungen und Angebote nutzt und welcher Anteil diese im sozialen Erhaltungsgebiet nutzt, 
ist nachfolgend in der Abbildung 41 dargestellt. 
70 
  
2  
n  09
nein ja, ich muss ja, ich will
1  
  
   
12 
10 
2  
n   
innerhalb des jetzigen Wohngebietes
innerhalb des Bezirks Mülheim
in einen anderen Kölner Stadtteil
ins Kölner Umland
anderer Ort
weiß nicht
0 20  0  0  0 100 
Ankündigung von Eigenbedarf
Wohnung zu groß
Kündigung durch den/die Vermieter/in
Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer
Erwerb eines Eigenheims / einer Eigentumswohnung
Ausstattung entspricht nicht meinen Anforderungen
Wohnung ist nicht altersgerecht
berufliche Gründe  
Mängel in der Wohnung
Unzufriedenheit mit dem/der Vermieter/in
persönliche Gründe 
Wohnung ist im jetzigen  ustand zu teuer
Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
Wohnung zu klein
ja, ich will (n 7 ) ja, ich muss (n 1 )

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 57 
Eine hohe Nutzungsquote erfahren medizinische Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen 
Bedarf sowie öffentliche Grünanlagen. Die Nutzungsquote innerhalb des Wohngebiets liegt jedoch je-
weils unter 50 %, dies korrespondiert mit der geringen Ausstattung des Gebiets mit Ärzten und Einkaufs-
möglichkeiten (vgl. Kapitel 2.1). Die vorhandenen Einrichtungen für Kinder und Jugendliche werden jeweils 
überwiegend im Wohngebiet genutzt. Kulturelle Einrichtungen werden verstärkt außerhalb des Gebiets 
wahrgenommen. Hinsichtlich der Nutzung zielgruppenspezifischer Angebote und Einrichtungen ist eine 
differenzierte Betrachtung und Einordnung sinnvoll, die in der nachfolgenden Tabelle 11 dargestellt ist. 
Abbildung 41: Nutzungsort von Angeboten/Einrichtungen (Mehrfachnennungen möglich) 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
In der Tabelle 11 ist die zielgruppenspezifische Nutzung von Angeboten und Einrichtungen innerhalb des 
Wohnumfelds dargestellt. Erwartungsgemäß erreichen kinderspezifische Angebote und Einrichtungen bei 
der Zielgruppe der Haushalte mit minderjährigen Kindern mittlere bis höhere Nutzungsquoten. Auch Be-
ratungsangebote, ehrenamtliches Engagement oder Vereinsaktivitäten erfahren die höchste Nutzungs-
quote durch Familien. Wie in Kapitel 2.1 beschrieben ist das Angebot für Kinder, Jugendliche und Familien 
in der Stegerwaldsiedlung am breitesten aufgestellt und vorhanden. Hinsichtlich der wenigen und fehlen-
den Angeboten für Erwachsene macht sich dies in geringen Nutzungsquoten sichtbar. Haushalte mit Zu-
schuss zum Lebensunterhalt nehmen z. B. Beratungsangebote, Vereine, Angebote für Senior:innen daher 
deutlich stärker außerhalb des Gebiets wahr. 
Die in Teilen mangelhafte Gebietsausstattung wird auch in der Haushaltsbefragung deutlich: 86  % der 
Haushalte benennen in ihrem Wohngebiet fehlende Angebote oder Einrichtungen. Die häufigsten Nen-
nungen entfallen mit 37  % auf den Wunsch nach Einkaufsmöglich keiten für den täglichem Bedarf, Post 
und Bank, 17  % auf ärztliche Versorgung/medizinische Einrichtungen und Apotheken, und 11  % auf 
0   10 1  20 2   0     0     0 
Angebote für Senior/innen
Vereine, Initiativen, ehrenamtliches Engagement
Beratungseinrichtungen
kulturelle Einrichtungen
religiöse Einrichtungen
Nachbarschaftstreff
Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen
Kinderkrippe, Kita
Grundschule, Hort
öffentliche Grünanlagen
Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf
medizinische Einrichtungen
n  29
Wird von meinem Haushalt eher innerhalb des Wohnumfeldes genutzt
Wird von meinem Haushalt eher außerhalb des Wohnumfeldes genutzt

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 58 
Gastronomie, Bäcker o. ä.57 Die geführten Expert:innengespräche bestätigen diese Bedarfe. Zusätzlich 
wurde darin auch der Ausbau von Beratungsangeboten, öffentlich sichtbaren Aktionen/Aufwertungen im 
Wohnumfeld wie das im Aufbau befindliche Gartenprojekt, das von der Sozialraumkoordination in Ko-
operation mit der DEWOG durchgeführt wird, und das Schaffen von Anlässen/Orten für niedrigschwel-
lige Begegnung als Bedarfe benannt.58 
Tabelle 11: Zielgruppenspezifische Nutzung von Infrastruktureinrichtungen innerhalb des sozialen 
Erhaltungsgebiets Stegerwaldsiedlung 
Einrichtung/Angebot 
Haushalte mit 
minderjähri-
gen Kindern 
(n=74) 
Haushalte mit 
Personen ab 
65 Jahre 
(n=27) 
Haushalte mit 
Zuschuss zum 
Lebensunter-
halt (n=72) 
Haushalte mit 
Migrations-
hintergrund 
(n=138) 
öffentliche Grünanlagen, Spiel-
plätze, Sportplätze 54% 30% 39% 45% 
Kinderkrippe, Kita 43% 15% 26% 20% 
Grundschule, Hort 41% 15% 24% 22% 
Kinder- und Jugendfreizeitein-
richtungen 39% 7% 22% 19% 
Nachbarschaftstreff 20% 7% 18% 17% 
Angebote für Senior/innen 9% 7% 11% 4% 
Beratungseinrichtungen 14% 4% 7% 7% 
kulturelle Einrichtungen 15% 7% 8% 9% 
Vereine, Initiativen, ehrenamtli-
ches Engagement 14% 0% 8% 9% 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
4.8 Durch die Haushalte wahrgenommene Entwicklungen im Quartier und in der Nachbarschaft 
Neben der Nutzung der Infrastruktur wurden die Haushalte gefragt, welche Veränderungen sie in den 
letzten Jahren im Quartier wahrgenommen haben. 24 % haben positive, 50  % negative Entwicklungen 
wahrgenommen. 36 % der Haushalte haben keine spürbaren Veränderungen im sozialen Erhaltungsge-
biet wahrgenommen. Die jeweils meistgenannten positiven und negativen Veränderungen sind in Abbil-
dung 42 und Abbildung 43 dargestellt. 
Die positiven Veränderungen, die von den Haushalten im sozialen Erhaltungsgebiet wahrgenommen wur-
den, beziehen sich vor allem auf die Modernisierung, Sanierung, Instandhaltung und bauliche Aufwertung. 
Weiterhin wurden der Zustand der Sport - und Spielplätze bzw. der neue Bolzplatz , Sharingangebote 
und E-Scooter sowie die Grün- und Freiflächen und deren Pflege des Gebiets positiv bewertet.  
 
57  LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023. 
58  Geführte Expert:innengespräche 2023.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 59 
Abbildung 42:  Meistgenannte positive Veränderungen im Veedel 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Die Haushalte haben vor allem eine negative Veränderung hinsichtlich der Stellplatzsituation im Gebiet 
sowie der Sauberkeit, der Pflege, der Müll und des Winterdienstes angegeben. Auch die Zusammenset-
zung der Bevölkerung, die Belastung durch Lärm sowie durch steigende Miet- und Immobilienpreise in der 
Stegerwaldsiedlung haben sich für einige negativ verändert. Ein weiterer Aspekt ist die gesunkene An-
gebotsvielfalt. 
Abbildung 43: Meistgenannte negative Veränderungen im Veedel 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
 7 
9 
  
7 
  
  
2 
2 
2 
2 
0   10 1  20 2   0     0     0 
Modernisierung, Sanierung, Instandhaltung, bauliche
Aufwertung
Sportplätze, Vereine
E-Scooter und Sharingangebote
Spielplätze
Grünflächen/Freiflächen, deren Pflege
Sauberkeit/Pflege/Müll/Winterdienst
Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung
 uzug
Nachbarschaftsinitiativen, Nachbarschaftstreff
Kriminalität/Drogen/Sicherheitsgefühl, Polizei
n  29
20 
1  
7 
  
  
  
  
  
  
  
0   10 1  20 2  
Parkplatzsituation
Sauberkeit/Pflege/Müll/Winterdienst
Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung
Part , Lärm durch Menschen
Miete/Immobilienpreise
Angebotsvielfalt, Veränderung Gewerbestruktur,
Verdrängung Kleingewerbe
Kriminalität/Drogen/Sicherheitsgefühl, Polizei
Grünflächen/Freiflächen, deren Pflege
Autoverkehr
Baustellen, Lärm, Staub
n  29

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 60 
4.9 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials 
Die Wohnbevölkerung im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung ist durch eine im Vergleich zum 
Bezirk Mülheim und der Gesamtstadt jüngere Wohnbevölkerung gekennzeichnet: Insgesamt sind 68 % 
der Personen im sozialen Erhaltungsgebiet unter 45 Jahre alt;  23 % sind Kinder und Jugendliche unter 
18 Jahren. Der Anteil der Personen mit Migrationshintergrund beträgt im sozialen Erhaltungsgebiet 73 %, 
was Vergleichswerte deutlich überschreitet. Haushalte mit Migrationshintergrund weisen eine etwas hö-
here Haushaltsgröße auf; dies begründet sich durch einen geringeren Anteil an Alleinstehenden und einen 
höheren Anteil an Paaren mit Kind/ern. Insgesamt ist das soziale Erhaltungsgebiet durch eine gemischte 
Wohnbevölkerung im Hinblick auf Alter, Bildungsgrad, Beruf, Haushaltsform und -typ gekennzeichnet. Die 
gegenwärtige Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung ist mit 66 % 
nicht optimal. Insbesondere Familien mit Kindern leben überwiegend in einer rechnerisch überbelegten 
Wohnung. 
Die Wohnbevölkerung in der Stegerwaldsiedlung weist ein im Vergleich zur Gesamtstadt deutlich gerin-
geres monatliches Netto -Haushaltseinkommen auf: Mit 2.662 Euro wird das gesamtstädtische Durch-
schnittseinkommen von 3.030 Euro sehr deutlich unterschritten. Rund 27 % der Haushalte in der Steger-
waldsiedlung sind gemäß des bedarfsgewichteten Äquivalenzeinkommens als armutsgefährdet einzustu-
fen, d. h. verfügen nur über ein Einkommen von weniger als 60 % des gesamtstädtischen Äquivalenzein-
kommensniveaus, das 1.231 Euro (=Armutsgefährdungsschwelle) beträgt.  
Die Bruttokaltmietbelastung beträgt gemäß Haushaltsbefragung 2023 in der Stegerwaldsiedlung im 
Durchschnitt rund 29 % und liegt damit unter dem städtischen Durchschnittswert von 32,5  % gemäß der 
Strukturdatenerhebung 2023. Rund 41 % der Haushalte in der Stegerwaldsiedlung haben eine  Brutto-
kaltmietbelastung von mindestens 30 %. Gesamtstädtisch beträgt der Anteil 45 %. Von einer hohen Miet-
belastung sind insbesondere Alleinerziehende und Seniorenhaushalte betroffen, dies deckt sich mit den 
gesamtstädtischen Erhebungen. Hinsichtlich der Warmmietbelastung kann für die Stegerwaldsiedlung 
festgestellt werden, dass bereits 64  % der Haushalte mindestens 30  % ihres monatlichen Netto -Haus-
haltseinkommens für die Warmmiete aufwenden müssen. Haushalte mit einem monatliche n Netto-Haus-
haltseinkommen von unter 2.600 Euro haben eine mittlere Warmmietbelastung von über 50  %. Der fi-
nanzielle Spielraum dieser Haushalte für Mietsteigerungen ist sehr gering. 
Die Analyse des Verdrängungspotenzials belegt, dass große Teile der Wohnbevölkerung im Hinblick auf 
das Einkommensniveau und die Mietbelastung als (weiterhin) verdrängungsgefährdet einzustufen sind. 
Dazu gehören: 
▪ Einkommensschwache und armutsgefährdete Haushalte: Das Einkommensniveau in der Ste-
gerwaldsiedlung ist im Vergleich zur Gesamtstadt unterdurchschnittlich. 27 % der Haushalte sind 
als armutsgefährdet einzustufen. Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen weisen eine 
Warmmietbelastung von mindestens 50 % auf. Steigende Mietkosten können folglich nur schwer 
kompensiert werden. 
▪ Haushalte mit Kindern: Die Stegerwaldsiedlung weist einen im Vergleich zur Gesamtstadt hö-
heren Anteil an Kindern und Jugendlichen auf. Insbesondere Alleinerziehende und Familien mit 
Kindern sind in ihrer ökonomischen Situation hinsichtlich der Mietbelastung beschränkt. Haushalte

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 61 
mit Kindern leben häufiger in rechnerisch überbelegten Wohnungen, da diese bezahlbar sind. 
Haushalte mit Kindern nutzen überwiegend die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen im Kinder- 
und Jugendbereich innerhalb des Wohngebiets.   
▪ Seniorenhaushalte: Der Anteil von Personen, die von Altersarmut betroffen sind, ist im sozialen 
Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung mit rund 22  % deutlich stärker ausgeprägt als im Bezirk 
und in der Gesamtstadt mit jeweils rund 9 %. Im Vergleich zum Jahr 1995, in der die Vorstudie 
zur Festsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung durchgeführt wurde, ist der Anteil der Personen 
im Alter über 64 Jahren deutlich zurückgegangen. Haushalte mit langer Wohndauer haben im 
Vergleich zu anderen Zuzugskohorten die ungüns tigste Einkommenssituation (vgl. jeweils Kapitel 
Verdrängungsdruck).  
▪ Haushalte mit Migrationshintergrund:  Das soziale Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung ist 
durch einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Personen mit Migrationshintergrund gekennzeich-
net. Gemäß Haushaltsbefragung haben Haushalte mit Migrationshintergrund ein deutlich gerin-
geres monatliches Netto-Haushaltseinkommen – 1.375 Euro zu 2.208 Euro – und sind stärker auf 
Zuschüssen zum Lebensunterhalt – 34 % zu 13 % – angewiesen als Haushalte ohne Migrations-
hintergrund. Rund 69 % der Haushalte mit Migrationshintergrund haben bereits eine Warmmiet-
belastung von mindestens 30 % (vgl. Ausführungen im Kapitel 1.2.3). 
Das Verdrängungspotenzial in der Stegerwaldsiedlung ist aufgrund der sozioökonomischen Bevölke-
rungszusammensetzung weiterhin hoch. Es überlagern sich verschiedene Problemlagen wie eine hohe An-
gewiesenheit auf Transferleistungen, Altersarmut, fehlende Angebote im Bereich der Versorgung mit täg-
lichen Waren und Dienstleistungen oder Gastronomie sowie unterstützende und beratende Angebote für 
Erwachsene. Demgegenüber ist das Gebiet nur im Familien-, Kinder- und Jugendbereich gut mit Einrich-
tungen und Angeboten ausgestattet. Mit der Einrichtung der vor Ort tätigen Sozialraumkoordination Buch-
forst/Mülheim-Süd wurde von der Stadt im Rahmen des Programms „Lebenswerte Veedel“ auf die Her-
ausforderungen in der Stegerwaldsiedlung begegnet (vgl. Kapitel 2.1).

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 62 
5. Verdrängungsdruck 
Die Analyseebene Verdrängungsdruck beschreibt die Intensität und Dynamik von Aufwertungs-, Verdrän-
gungs- und Wandlungsprozessen. Dazu werden sowohl wohnungswirtschaftliche Indikatoren wie die Ent-
wicklung der Angebots - und Bestandsmieten, die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen, die 
Modernisierungstätigkeit und die Zweckentfremdung von Wohnraum analysiert, als auch soziodemogra-
phische und -ökonomische Veränderungen der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung betrachtet.  
Es wird geprüft, inwieweit vorhandene Potenziale zur Erhöhung des Wohnwerts im sozialen Erhaltungs-
gebiet bereits genutzt wurden, oder welche Anhaltspunkte vorliegen, die die Ausschöpfung von Aufwer-
tungspotenzialen in den nächsten Jahren wahrscheinlich machen. Während die Analyseebene Verdrän-
gungspotenzial den Ist-Zustand der gegenwärtigen Bevölkerungszusammensetzung nach verschiedenen 
Parametern beschreibt, stehen in der Analyseebene Verdrängungsdruck bereits nachweisbare Änderun-
gen der Bevölkerungszusammensetzung in den letzten Jahren im Analysefokus. Sind Veränderungen in 
der Zusammensetzung nachweisbar bzw. zu erwarten, die im Zusammenhang mit der baulichen Entwick-
lung des Gebiets im Zusammenhang stehen? 
5.1 Veränderungen der Bevölkerungszusammensetzung 
In der Tabelle 12 sind Strukturdaten aus dem Jahr 1995, dem Zeitpunkt der Vorstudie, die zur Festsetzung 
der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung geführt hat, und dem Jahr 2022 gegenübergestellt.  
Tabelle 12: Vergleich von Strukturdaten der Jahre 1995 und 2022 für das Satzungsgebiet 
Indikator 1995 2022 Entwicklung 
Anzahl Einwohner:innen 2.626 3.111  
Anteil Kinder und Jugendliche 18,6 % 23,3 %  
Anteil 65 Jahre und älter 22,6 % 9,0 %  
Durchschnittsalter 40,3 Jahre 34,9 Jahre  
Anteil Ausländer:innen 25,4 % 40,4 %  
Anzahl Haushalte 1.316 1.46259  
Anteil 1-Personen-Haushalte 44,5 % 48,1 %  
Anteil der Haushalte mit Wohndauer 
zehn oder mehr Jahre 46,9 % 36,9 %  
Arbeitslosenquote 13,9 % 13,3 %/14,4 % 1 ➔ 
Warmmietbelastung 32 % ² 35 %/37 % ³  
Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) und Statistik der Bun-
desagentur für Arbeit; 1: Statistische Quartiere St. Urban bzw. Gesamtschule; ²: Stadt Köln, Begründung 
zur Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) 
gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Hauptgebiet der Stegerwald-Siedlung als Anlage zu 
Drucksache-Nr. 0614/096, 1996, S. 10; unklar ob der Wert Median oder Durchschnitt darstellt; ³: LPG 
mbH, Haushaltsbefragung 2023, Median/Durchschnitt 
 
59 Stand der Statistik zum Zeitpunkt der Haushaltsbefragung.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 63 
Neben einem Anstieg der Bevölkerung und der Haushalte im sozialen Erhaltungsgebiet sind auch Verän-
derungen in der Zusammensetzung zu erkennen. Der Anteil der Kinder und Jugendlichen ist deutlich an-
gestiegen, wohingegen der Anteil der Personen im Alter über  64 Jahren deutlich zurückgegangen ist. 
Dies führt zu einer deutlichen Senkung des Durchschnittsalters. Wie in Kapitel 4.1 beschrieben, ist das 
soziale Erhaltungsgebiet durch einen hohen Anteil an Personen mit Migrationshintergrund gekennzeichnet. 
Der Anteil der Ausländer:innen ist im Vergleich zum Jahr 1995 in der Stegerwaldsiedlung deutlich ge-
stiegen. 1995 war die Stegerwaldsiedlung im Vergleich zur Gesamtstadt (noch) durch eine ältere Wohn-
bevölkerung und einen unterdurchschnittlichen Anteil an Ausländer:innen gekennzeichnet.60 Der Anteil der 
1-Personen-Haushalte ist aufgrund des erhaltenen Wohnungsschlüssels61 nur leicht gestiegen. Die Arbeits-
losenquote ist weiterhin hoch. Die Warmmietbelastung ist im Vergleich der beiden Haushaltsbefragungen 
angestiegen. In der Begründung zur Festsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung wurde insbesondere die 
Gruppe der Bewohner:innen im Alter über 64 Jahre mit einem Anteil von 23 % mit hoher Gebietsbindung 
als verdrängungsgefährdete Wohnbevölkerung identifiziert, die vor dem Hintergrund auslaufender Be-
legungsbindungen, der Nutzung baulicher Aufwertungspotenziale und eines erwarteten Aufwertungs-
drucks durch die Entwicklung in der Umgebung (he utiges Plangebiet Mülheimer Süden) zu schützen sei. 
Der Vergleich mit der heutigen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung verdeutlicht, dass der Anteil der 
älteren Personen deutlich gesunken ist. 
In der Abbildung 44 ist die Verteilung der Einkommensklassen gestaffelt nach dem Einzugsjahr in die 
Wohnung gemäß der Haushaltsbefragung 2023 dargestellt. Es wird deutlich, dass der Anteil der Haus-
halte mit einem Einkommen von 3.200 Euro und mehr seit dem Zuzugsjahr 2008 einen Anteil zwischen 33 
und 39 % der Haushalte umfasst. Das durchschnittliche Einkommensniveau bei Haushalten, die im Jahr 
2018 und danach in ihre Wohnung gezogen sind, beträgt 2.967 Euro und hat sich damit dem gesamt-
städtischen Einkommensniveau gemäß der Strukturdatenerhebung 2023 von 3.030 Euro angenähert. 
Haushalte, die vor 2008 in ihre Wohnung gezogen sind, haben ein monatliches Netto-Haushaltseinkom-
men von rund 2.200 Euro. Festzustellen ist, dass in den letzten 15 Jahren weiterhin Haushalte mit unter-
schiedlichem Einkommensniveau in das soziale Erhaltungsgebiet gezogen sind, auch sehr konstant und 
kontinuierlich untere und mittlere Einkommensgruppen. 
 
60  Stadt Köln, Begründung zur Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssat-
zung) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Hauptgebiet der Stegerwald -Siedlung als Anlage zu Drucksache-
Nr. 0614/096, 1996, S. 10 f. 
61  Expert:innengespräch DEWOG, 2023.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 64 
Abbildung 44: Monatliches Netto-Haushaltseinkommen in Einkommensklassen nach Einzugsjahr  
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023, * für Zahlenwerte n unter 5 
Wie in Kapitel 4.5 bereits dargestellt, haben 64 % der Haushalte bereits eine Warmmietbelastung von 
30 % und mehr. Von einer sehr hohen Warmmietbelastung von 40 % und mehr sind besonders Haushalte 
mit einer langen Wohndauer betroffen wie aus der Abbildung 45 hervorgeht. Der Zusammenhang be-
steht in Verbindung mit den durchgeführten Modernisierungen, da Haushalte die bereits länger dort woh-
nen häufiger ein niedrigeres Netto-Haushaltseinkommen haben und somit von einer höheren Warmmiet-
belastung betroffen sind.  
Abbildung 45: Warmmietbelastung in Prozent des Netto-Haushaltseinkommens nach Einzugsjahr 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023, * für Zahlenwerte n unter 5 
5.2 Angebots- und Bestandsmieten 
Die Betrachtung der Angebots - und Bestandsmieten gibt Aufschluss über die derzeitige wirtschaftliche 
Attraktivität des Wohnstandorts. Hohe Angebots- und Bestandsmieten können das Ergebnis umfassender 
Modernisierungsarbeiten in der Wohnung oder am Wohngebäu de sein , die gemäß § 559 BGB 
 
 
 
 
 
11
11
 
7
9
1 
 
 
 
1 
 
 
 
10
2 
 
 
 
1 
20
1 
 
10
1 
29
 
 
 
 
10
0 20  0  0  0 100 
bis 2002 (n  7)
200  bis 2007
(n 2 )
200  bis 2012
(n   )
201  bis 2017
(n  1)
201  und später
(n 10 )
unter 900 Euro
900 bis unter 1. 00 Euro
1. 00 bis unter 2.000 Euro
2.000 bis unter 2. 00 Euro
2. 00 bis unter  .200 Euro
 .200 bis unter  .000 Euro
 .000 Euro und mehr
 
 
 
 
10
1 
 
9
10
27
11
 
 
1 
29
22
12
7
12
 0
0 20  0  0  0 100 
bis 2002 (n   )
200  bis 2007 (n 21)
200  bis 2012 (n 27)
201  bis 2017 (n   )
201  und später
(n 9 )
unter 20  
20 bis unter  0  
 0 bis unter  0  
 0   und mehr

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 65 
umlagefähig sind. Ein hohes Angebotsmietniveau und die Aussicht auf potenziell höhere Mieteinnahmen 
bieten Anreize für Modernisierungen, welche über Mieterhöhungen einen Mietparteienwechsel herbeifüh-
ren können, welcher wiederum ein höheres Angebotsmietniveau befördert. Best immte Eigentumsformen 
wie genossenschaftlicher und kommunaler Wohnungsbestand können sich hingegen dämpfend auf das 
Bestandsmietniveau auswirken. Ein geringes Angebots- und Bestandsmietniveau bietet umgekehrt ein Po-
tenzial zur Steigerung z. B. durch die An passung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Hierfür ist die Be-
trachtung bezirklicher und gesamtstädtischer Vergleichswerte hilfreich. 
Bestandsmietniveau 
Die mittlere Nettokaltmiete im sozialen Erhaltungsgebiet  Stegerwaldsiedlung beträgt 9,96 Euro pro 
Quadratmeter im Median.62 Die auf der Grundlage der Strukturdatenerhebung 2023 ermittelte Netto-
kaltmiete beträgt für die Gesamtstadt 10,00 Euro pro Quadratmeter. 63 In der Abbildung 46 ist die 
klassifizierte Verteilung der Nettokaltmiete pro Quadratmeter im sozialen Erhaltungsgebiet dargestellt. 
32 % der Haushalte haben eine Nettokaltmiete von unter 9,00 Euro pro Quadratmeter. Eine Nettokalt-
miete von 12 Euro pro Quadratmeter und mehr haben  21 % der Haushalte.  Aufgeschlüsselt nach Ge-
bäudealter des Wohngebäudes beträgt die mittlere Nettokaltmiete im Bestand der 1950er Jahre 9,37 
Euro pro Quadratmeter. In den wenigen Wohnungen, die später errichtet wurden, so z. B. auch die aus-
gebauten Dachgeschosse, beträgt die mittlere Nettokaltmiete 12,64 Euro pro Quadratmeter. 64 Die er-
mittelten Werte der Haushaltsbefragung decken sich mit den Ausführungen der DEWOG.65 
Abbildung 46: Nettokaltmiete gruppiert in Euro pro Quadratmeter 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
In der Abbildung 47 ist die klassifizierte Nettokaltmiete nach dem Einzugsjahr in die Wohnung dargestellt. 
Die Nettokaltmiete von Haushalten, die bis 2012 in ihre Wohnung gezogen sind, beträgt rund 8,50 Euro 
pro Quadratmeter im Median. Die Miete von Haushalten, die zwischen 2013 und 2017 in ihre Wohnung 
 
62  Dieser Wert entspricht der im „GrowSmarter“-Projekt im Jahr 2015 ermittelten „noch akzeptablen Nettokaltmiete“ (vgl. 
Kapitel 2.2). 
63  Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Ergebnisse der Strukturdatenerhebung in Köln 2023, S. 4. 
64  LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023. 
65  Expert:innengespräch DEWOG, 2023. 
1 11 
20 
2  
1  
9 
21 
n 1  
unter 7 Euro/ m
7 bis 7,99 Euro/ m
  bis  ,99 Euro/ m
9 bis 9,99 Euro/ m
10 bis 10,99 Euro/ m
11 bis 11,99 Euro/ m
mehr als 12 Euro/ m

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 66 
gezogen sind, beträgt 10 Euro pro Quadratmeter im Median. Haushalte, die 2018 oder später in ihre 
Wohnung gezogen sind, haben im Median eine Miete von 11 Euro pro Quadratmeter. Die vereinbarten 
Mietobergrenzen für die Wohnungen, die im Rahmen des „GrowSmarter“-Projektes modernisiert wurden, 
sind nach fünf Jahren ausgelaufen. Die Anpassung der Bestandsmiete gemäß § 558 BGB bzw. die Neu-
vermietung von Wohnungen orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Kölner Mietspie-
gel.66  
Abbildung 47: Nettokaltmiete (Median) in Euro je Quadratmeter nach Einzugsjahr in die Wohnung 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023, * für Zahlenwerte n unter 5 
Mieterhöhungen 
Rund 42 % der Haushalte haben in den letzten fünf Jahren eine Erhöhung der Nettokaltmiete erhalten. 
Zu rund 75 % wurde die Mieterhöhung mit einer Modernisierung begründet (vgl. Kapitel 2.2 und 5.4). 
Weitere 23 % entfallen auf eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel. Im 
Median ist die Miete um 1,41 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Bezogen auf die mittlere Wohnfläche 
von 60 Quadratmetern ergibt sich eine monatliche Mehrbelastung von rund 84,60 Euro.67 
Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 
In der Abbildung 48 ist das Angebotsmietniveau der Jahre 2018 und 2022  für die zwei statistischen 
Quartiere St. Urban und Gesamtschule, zu denen das soziale Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung ge-
hört (vgl. Ausführungen in Kapitel 1.2.1) in Vergleich zum Bezirk Mülheim und zur Gesamtstadt dargestellt. 
In den beiden statistischen Quartieren ist eine Steigerung des Medians der Angebotsmieten von 15 % für 
das Quartier St. Urban und 25 % für das Quartier Gesamtschule festzustellen. Die Vergleichswerte für 
den Bezirk als auch die Gesamtstadt liegen mit 18 % für den Bezirk Mülheim und 17 % für Köln dazwi-
schen. Beide statistischen Quartiere liegen im Jahr 2022 über dem Angebotsmietniveau des Bezirks, das 
Quartier St. Urban auch über dem gesamtstädtischen Vergleichswert. 
 
66  Expert:innengespräch DEWOG, 2023. 
67  LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023. 
 17
 
2 
 
 
10
10
2 
 
1 
10
 
 
11
 
 
 1
0 20  0  0  0 100 
bis 2012 (n   )
201  bis 2017 (n   )
201  und später (n 79)
unter 7 Euro/ m
7 bis 7,99 Euro/ m
  bis  ,99 Euro/ m
9 bis 9,99 Euro/ m
10 bis 10,99 Euro/ m
11 bis 11,99 Euro/ m
mehr als 12 Euro/ m

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 Endbericht, 15. Januar 2024 67 
Abbildung 48: Median der Mietpreisangebote unmöblierter Wohnungen in Neubau/Bestand (Netto-
kaltmiete in Euro pro Quadratmeter) in den statistischen Quartieren der Stegerwald-
siedlung, im Bezirk Mülheim und in Köln für die Jahre 2018 und 2022 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt 
GmbH; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem  
5.3 Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und Erstverkäufe nach Umwandlung 
Die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung ist ein mehrstufiger Prozess: Der Umwandlung 
geht zuerst die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus. Mit der erteilten Abgeschlossen-
heitsbescheinigung kann eine Umwandlungsgenehmigung für das Grundstück/Gebäude beantragt wer-
den. Die Umwandlung wird erst durch das Anlegen neuer Grundbuchblätter – eines für jede Wohnung – 
durch das Grundbuchamt vollzogen, es erfolgt eine so genannte Grundbuchumschreibung.68 
Mit der Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen können unerwünschte Auswirkungen auf die Zu-
sammensetzung der Wohnbevölkerung ausgehen: Zu nennen sind  umlagefähige Modernisierungsmaß-
nahmen, die den Wohn- bzw. (Wieder)Verkaufswert erhöhen, der Entzug von Mietwohnungen auf dem 
Wohnungsmarkt und die Möglichkeit zur Anmeldung von Eigenbedarf durch die neuen Wohnungseigen-
tümer:innen. Beispiele aus Quartieren in verschiedenen deutschen Großstädten belegen dies.69 
Wie in Kapitel 3.3 beschrieben, ist das soziale Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung ein Mietwohnungs-
quartier und der Anteil selbstgenutzten Wohneigentums sehr gering. Die Begründung von Wohnungs - 
oder Teileigentum  steht in den sozialen Erhaltungsgebieten der Stadt Köln nicht unter einem 
 
68  Statistisch umfassen die Abgeschlossenheitsbescheinigungen jeweils einen Antrag, der ein Grundstück mit einem oder meh-
reren Gebäuden betreffen kann. Die Umwandlungen können hingegen Grundstücke oder Wohnungen umfassen. Die jewei-
lige Bezugsgröße ist in den Abbildungsüberschriften aufgeführt. 
69  Hentschel und Tietzsch, Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Bedeutung, Folgen und Eingriffsmöglichkeiten, 2020; 
LPG mbH, Gutachten zur Erforderlichkeit einer Umwandlungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB oder § 
250 BauGB (Baulandmobilisierungsgesetz) in Leipzig, 2022; LPG mbH, Voruntersuchungen zur Prüfung des Einsatzes einer 
Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für die Quartiere Tiergarten-Süd, Thomasiusstraße, 
Badstraße und Müllerstraße, 2018-2022; LPG mbH, Untersuchung potenzieller sozialer Erhaltungsverordnungen im Bezirk 
Tempelhof-Schöneberg in den drei Gebieten Wittenbergplatz, Mariendorf und Friedenau, 2020/21; LPG mbH, Vorunter-
suchungen zur Prüfung des Einsatzes einer Verordnung zur Erhaltung der Zusam mensetzung der Wohnbevölkerung für die 
Quartiere Reuterplatz, Schillerpromenade, Donaustraße/Flughafenstraße, Rixdorf, Rollberg/Körnerpark, 2015-2016. 
12,00 €
10,00 € 10,20 €
11, 0 €
1 , 0 €
12, 0 € 12,00 €
1 ,20 €
0,00 €
2,00 €
 ,00 €
 ,00 €
 ,00 €
10,00 €
12,00 €
1 ,00 €
1 ,00 €
Stegerwald-Siedlung -
St. Urban (  1   )
Stegerwald-Siedlung -
Gesamtschule ( 2   )
Bezirk Mülheim
( 1   )
Köln
( 17  )
201 2022

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 68 
Genehmigungsvorbehalt, da die entsprechende Ermächtigung durch eine Umwandlungsverordnung auf 
Landesebene nicht mehr gegeben ist. 
In den letzten fünf Jahren wurden keine Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand im so-
zialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung erteilt. Dementsprechend ist es auch zu keinen Erstverkäufen 
nach Wohnungsumwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gekommen.70 
5.4 Modernisierungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen 
Die Analyse des Modernisierungsgeschehens dient als Indikator für die Bewertung des Verdrängungs-
drucks. Erhaltungsmaßnahmen, d. h. Instandhaltung und Instandsetzung, sind nicht mietumlagefähig71, die 
Kosten müssen von den Vermietenden getragen werden. Modernisierungsmaßnahmen gemäß §  555b 
BGB dürfen hingegen durch Mieterhöhungen auf die Mieter:innen umgelegt werden. 72 Ein hoher Anteil 
von Modernisierungsmaßnahmen lässt auf ein hohes Aufwertungsgeschehen und eine starke Ausschöpfung 
des Aufwertungspotenzials schließen. Hierfür entfaltet das Erhaltungsrecht eine Steuerungswirkung. 
In Kapitel 2.2 wurden die durchgeführten baulichen Maßnahmen in den vergangenen Jahren bereits 
ausführlich beschrieben. Auch im Rahmen der Haushaltsbefragung wurde die Modernisierungstätigkeit 
abgefragt. Bei 43 % der Haushalte, die im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung zur Miete 
wohnen, hat in ihrer Wohnung oder ihrem Wohngebäude innerhalb der letzten fünf Jahre eine Moderni-
sierung stattgefunden. Rund 12 % der Haushalte bezogen ihre Wohnung als erste Mieter:innen nach einer 
Modernisierung. 
5.5 Zweckentfremdung 
Aufgrund der besonderen Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh-
nungen zu angemessenen Bedingungen hat die Stadt Köln nach § 12 Abs. 1 Wohnraumstärkungsgesetz 
die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum (Wohnraumschutzsatzung) am 1. Juli 2021 rechtskräf-
tig erlassen.73 Die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken, einer sogenannten Zweckent-
fremdung, wird im Stadtgebiet somit unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt.  
Gemäß § 4 Wohnraumschutzsatzung Köln wird als Zweckentfremdung definiert: 
„(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte ohne Ge-
nehmigung nach § 8 dieser Satzung gemäß § 12 Abs. 2 des Wohnraumstärkungsgesetzes für andere 
Zwecke als zu Wohnzwecken verwendet wird. Eine solche ohne Genehmigun g erfolgende Nutzung von 
Wohnraum ist verboten. 
(2) Eine bestimmungsgemäß als Zweitwohnung genutzte Wohnung kann ebenfalls diesem Verbot der 
Zweckentfremdung unterfallen. 
 
70  Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln.  
71  Vgl. § 559 Abs. 2 BGB. 
72  Vgl. § 559 Abs. 1 BGB. 
73  Es gab bereits seit 2014 eine Wohnraumschutzsatzung. Die Wohnraumsatzung von Juli 2021 löste die von 2019 ab.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 69 
(3) Kurzzeitvermietungen stellen insbesondere sowohl die Vermietung von Ferienwohnungen als auch die 
an einen bestimmten Zweck geknüpfte, auch nicht gewerbliche Vermietung von Wohnräumen dar, insbe-
sondere für Zwecke vorübergehender beruflicher Tätigkeit oder für eine von vorneherein nur kurzfristig 
angelegte Unterbringung zum Zwecke der Ausbildung oder des Studiums oder während eines Aufenthalts 
zur medizinischen Behandlung. 
(4) Werden bei einem Leerstand von Wohnraum Um- oder Neubaumaßnahmen geplant und würden die 
beabsichtigten Maßnahmen durch den Abschluss eines unbefristeten Mietverhältnisses erheblich erschwert, 
ist die Anordnung einer Zwischennutzung zu Wohnzwecken, zum Beispiel durch den Abschluss von Zeit-
mietverträgen (§ 575 BGB), zur Abwendung von Zweckentfremdungen durch Leerstehenlassen in der 
Regel zumutbar.“74 
Während die Zweckentfremdung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken beispielsweise durch die Nut-
zung als Ferienwohnung zumeist aufgrund höherer Mieteinnahmen für Eigentümer:innen attraktiv ist, kann 
Leerstand in Wohngebäuden entweder ein Anzeichen für eine geringe Attraktivität der Wohnung oder 
aber Ausdruck für spekulative Renditeabsichten der Eigentümer:innen sein. Durch die Wahrnehmung von 
Leerstand und Ferienwohnungen lassen sich Rückschlüsse auf den Umfang des immobilienmarktwirtschaft-
lichen Handelns ziehen. 
Bei der Haushaltsbefragung haben sieben Haushalte in ihrem Wohnhaus Wohnungen festgestellt, die 
bereits länger als drei Monate leer stehen .75 Gemäß der DEWOG stehen derzeit keine Wohnungen 
langfristig leer, da eine hohe Nachfrage nach den Wohnungen in der Stegerwaldsiedlung besteht.76  
5.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungsdrucks 
Die Analyse der soziodemographischen und -ökonomischen Indikatoren der Analyseebene des Verdrän-
gungsdrucks belegen Veränderungen in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Vergleich zwi-
schen den Jahren 1995 und 2022/23. Hervorzuheben ist der deutliche Rückgang der Wohnbevölkerung 
im Alter über 64 Jahren, der zu einem deutlichen Absinken des Durchschnittsalters geführt hat. Trotz eines 
höheren Einkommensniveaus von Haushalten, die später in ihre Wohnung gezogen sind, ist weiterhin ein 
über die letzten 15 Jahre kontinuierlicher und konstanter Zuzug von unteren und mittleren Einkommens-
gruppen festzustellen. Die Kennwerte zum Erwerbsleben wie der Bezug von Transferleistungen und die 
Altersarmut sowie die Warmmietbelastung der Haushalte ist weiterhin hoch.  
Wie in den Kapiteln 2.2 und 3 bereits ausführlich beschrieben, fanden im sozialem Erhaltungsgebiet 
Stegerwaldsiedlung umfassende Modernisierungsmaßnahmen statt. Die Umlage der Modernisierungskos-
ten war gemäß der Vereinbarung zwischen der Stadt Köln und der DEWOG auf 9,00 Euro pro Quad-
ratmeter bzw. 120  Euro monatlich begrenzt. Der mietwirksame Effekt war dadurch abgedämpft. Dies 
wird auch durch die Haushaltsbefragung bestätigt. Das Nettokaltmietniveau liegt gegenwärtig mit 9,96 
Euro pro Quadratmeter auf dem gesamtstädtischen Niveau von 10,00 Euro pro Quadratmeter. Bei Haus-
halten, die bereits seit über zehn Jahren im sozialen Erhaltungsgebiet leben, beträgt die mittlere 
 
74  Vgl. Stadt Köln, Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum (Wohnraumschutzsatzung) vom 30. Juni 2021. 
75  Hierbei ist zu beachten, dass es zur mehrfachen Benennung von Ferienwohnungen bzw. leerstehenden Wohnungen durch die 
Haushalte kommen kann. Die angegebenen Prozentwerte stellen nur den Anteil der Haushalte dar, denen eine Zweckent-
fremdung bekannt ist. Die Prozentwerte sind nicht gleichzusetzen mit dem Anteil der Wohnungen, die ggf. zweckentfremdet 
werden. 
76  Expert:innengespräch DEWOG, 2023.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 70 
Nettokaltmiete 8,50 Euro pro Quadratmeter und unterschreitet deutlich das Mietniveau mit 11 Euro pro 
Quadratmeter der Haushalte, die in den letzten fünf Jahren zugezogen sind. Im Wohnungsbestand ist 
demnach noch ein geringere s Mietniveau festzustellen. Im Gebiet leben weiterhin Haushalte, die sehr 
begrenzte finanzielle Möglichkeiten haben.  
Das Angebotsmietniveau übersteigt in den beiden statistischen Quartieren St. Urban und Gesamtschule 
den bezirklichen und gesamtstädtischen Vergleichswert. Der Anstieg war im statistischen Quartier Ge-
samtschule mit 25 % überdurchschnittlich hoch, im statistischen Quartier St. Urban mit 15 % jedoch unter-
halb der Vergleichswerte. Die Neuvermietung von Wohnungen unterliegen in der Stegerwaldsiedlung 
keiner „Mietobergrenze“ mehr, die über die Nebenbestimmungen zu den Modernisierungsmaßnahmen 
durch das „GrowSmarter-Projekt“ vereinbart wurden. 
Die Miethöhe orientiert sich wieder an den gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten der §§ 558 (Mieter-
höhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse) und 559 (Miet-
erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) BGB; unabhängig von der Sozialen Erhaltungssatzung. Diese 
entfaltet nur eine indirekte Wirkung auf die Miethöhe, indem bauliche Maßnahmen in ihrem Umfang 
begrenzt oder versagt werden.  
Darüber hinaus fanden keine Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen im Sozialen Erhaltungs-
gebiet statt und diese sind auch nicht zu erwarten.  
Die Auswirkungen von der Entwicklung im Umfeld (vgl. Kapitel 2.3) sind gegenwärtig nicht abschätzbar, 
da es für die Umsetzung der Maßnahmen, für die im Wesentlichen auch noch kein Planungsrecht geschaf-
fen wurde, keine gesicherte Prognose gibt. Daraus möglicherweise resultierende Ausstrahlungseffekt wer-
den aufgrund der homogenen Eigentumsverhältnisse und der städtebaulichen Insellage als gering einge-
schätzt. Aufgrund der umfassenden bereits erfolgten Modernisierungstätigkeit und des dadurch begrenz-
ten baulichen Aufwertungspotenzials ist dementsprechend von einem auch zukünftig geringen Verdrän-
gungsdruck in der Stegerwaldsiedlung auszugehen. Weitere umfassende Modernisierungstätigkeiten, die 
mit der Sozialen Erhaltungssatzung gesteuert werden könnten, sind nicht zu erwarten.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 71 
6. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung 
Die wesentlichen Ziele eine r sozialen Erhaltungssatzung wie die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung, die Erhaltung des Wohnungsschlüssels und des Mietwohnungsangebots wurden in der 
Stegerwaldsiedlung erreicht. Demgegenüber steht die umfassende Modernisierung des Wohngebäude-
bestands, deren Auswirkungen auf die Miethöhe durch Vereinbarungen zwischen der Stadt Köln und der 
DEWOG deutlich abgedämpft werden konnte.  
Aufgrund der getätigten Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand in den letzten 15 Jahren, 
die zur Behebung von nachholenden Sanierungspotenzialen, der Anpassung an einen zeitgemäßen Aus-
stattungszustand und einen überdurchschnittlich hohen energetischen Modernisierungszustand geführt ha-
ben, sind keine grundlegenden Veränderungen der Wohnungsstrukturen und -ausstattung in der Steger-
waldsiedlung zu erwarten. Dadurch ist ein bauliches Aufwertungspotenzial, welches mit dem sozia-
len Erhaltungsrecht gest euert werden könnte, nicht mehr gegeben.  Somit fehlt eine wesentliche An-
wendungsvoraussetzung für das soziale Erhaltungsrecht, die auch den Verdrängungsdruck wesentlich mi-
nimiert.  
Der Wohnungsschlüssel passt mit der Belegung der Wohnungen überein. Mit den Wohnungsgrößen und 
den überwiegend zur Verfügung stehenden Wohnungen mit drei Zimmern entspricht das Wohnrauman-
gebot einer sehr hohen Nachfrage. Auf Grundrissänderungen wurde deshalb nicht nur aufgrund der so-
zialen Erhaltungssatzung seitens der Haupteigentümerin verzichtet. Die Veränderung der Wohnungs-
grundrisse ist daher wirtschaftlich nicht sinnvoll und ist mittelfristig nicht zu erwarten.  
Ein möglicher Ver drängungsdruck auf die Gebietsbevölkerung resultiert somit nur noch aus einer eher 
theoretischen Entwicklung des Mietniveaus, das sich aus den gesetzlichen Möglichkeiten des Bürgerlichen 
Gesetzbuches ergeben könnte. Dazu gehören die Anpassung an den Mietspiegel oder auch die Umlage 
von Modernisierungsmaßnahmen. Umlagefähige und insbesondere wohnwerterhöhende Modernisierun-
gen sind in der Stegerwaldsiedlung aufgrund des erreichten Modernisierungsstands nicht zu erwarten . 
Eine wesentliche Steuerung über die Soziale Erhaltungssatzung wäre daher auch nicht mehr möglich. 
Vor dem Hintergrund der getätigten Investitionen und der hohen Nachfrage na ch Wohnraum ist weder 
ein Rückbau noch die Nutzungsänderung in Gewerbe zu erwarten. Dafür spricht auch, dass die Wieder-
belebung von Läden und Gewerbeeinheiten in den Erdgeschosszonen auf erhebliche Probleme stößt, die 
nicht für weitere Nutzungsänderungen sprechen, da die Nachfrage nach Gewerbe fehlt oder eine Nach-
vermietung nicht möglich ist.  
Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist nicht zu erwarten. Die Haupteigentüme-
rin ist als langjährige Bestandhalterin aktiv und investiert regelmäßig in die Substanz der Gebäude und 
die Ausstattung. Auch wenn die Haupteigentümerin die Aufteilung in Einzeleigentum verfolgen sollte, wäre 
dieses Ziel nicht durch das Instrument des sozialen Erhaltungsrechts steuerbar. Hierfür fehlt die Ermächti-
gungsgrundlage einer Umwandlungsverordnung auf der Ebene des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen, 
so dass die Stadt Köln die Umwandlung nicht durch einen Genehmigungsvorbehalt einschränken kann.  
Gegenüber der Festsetzung der sozialen Erhaltungssatzung im Jahr 1996 hat sich aufgrund der langen 
Laufzeit eine deutliche Veränderung und ein weitgehender Austausch der Bevölkerung ergeben. Die Zu-
sammensetzung der Bevölkerung hat sich jedoch aufgrund der Insellage und der behutsamen Quartiers-

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 72 
und Bestandsentwicklung nur wenig verändert. Es besteht ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Allein-
stehenden sowie Paaren mit und ohne Kinder. Die Nachfrage der zielgruppenspezifischen Angebote ist 
daher in der Stegerwaldsiedlung unverändert hoch. Die vorhandenen Einrichtungen für Kinder, Jugendli-
che und Familien werden sehr gut angenommen und auch gut durch die Bevölkerung bewertet. Die Nut-
zung von Angeboten aus den Bereichen Dienstlei stungen, Gesundheit, Kultur und Sport erfolgt unverän-
dert in anderen Stadtteilen Kölns. Die Gebietsbevölkerung und die Angebote der Daseinsvorsorge pas-
sen somit zueinander. Eine Gefährdung dieses passenden Verhältnisses aus einer möglichen Aufhebung 
der sozialen Erhaltungssatzung ist nicht zu erkennen. 
Die mit der Anwendung Sozialer Erhaltungssatzungen verfolgten Ziele werden in der Tabelle 13 einer 
Bewertung für die mögliche Steuerungswirkung in der Stegerwaldsiedlung kompakt gegenübergestellt. 
Tabelle 13: Erhaltungsziele Sozialer Erhaltungsatzungen und Bewertung für die Stegerwaldsiedlung 
Erhaltungsziele Sozialer Erhaltungsatzungen Bewertung für die Stegerwaldsiedlung 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohn-
bevölkerung nach soziodemographischen 
und -ökonomischen Merkmalen 
Es haben soziodemographische Veränderungen statt-
gefunden. Es ist jedoch weiterhin ein hohes Verdrän-
gungspotenzial vorhanden. Trotz Anstieg des Einkom-
mensniveaus leben einkommensschwache oder auf 
Transferleistungen angewiesene Haushalte weiterhin 
im Gebiet bzw. sind in den letzten Jahren zugezogen. 
Erhaltung des Wohnungsschlüssels durch Ver-
sagung von Grundrissveränderungen, Woh-
nungszusammenlegungen und -teilungen 
Das Angebot von Wohnungen nach Größe ist erhalten 
geblieben. Die Nachfrage nach diesen Wohnungen ist 
auf dem Wohnungsmarkt weiterhin gegeben.  
Erhaltung des zeitgemäßen Ausstattungszu-
stands und Versagung von darüberhinaus-
gehenden wohnwerterhöhenden Modernisie-
rungen 
Der Wohngebäudebestand wurde umfassend moderni-
siert. Der energetische Ausstattungszustand ist über-
durchschnittlich hoch. Es wurden z. B: zusätzliche Aus-
stattungsmerkmale wie Balkone und bei einem Teil der 
Wohngebäude auch Aufzüge angebaut. Es besteht ge-
genwärtig kein bauliches Aufwertungspotenzial mehr 
welches einen Verdrängungsdruck begründen kann. 
Erhaltung von Mietwohnungen durch Regle-
mentierung von Wohnungsumwandlungen, 
die Versagung von Rückbau und Nutzungs-
änderungen in gewerbliche Nutzungen o. ä. 
Die Stegerwaldsiedlung ist weiterhin ein Mietwoh-
nungsquartier. Umwandlungen haben nicht stattgefun-
den und sind nicht zu erwarten. Aufgrund der getätig-
ten Investitionen ist der Rückbau von Wohngebäuden 
nicht zu erwarten. Die Zweckentfremdung von Wohn-
raum ist kein Thema. 
Erhaltung der Nachfrage und der Nutzung 
von sozialen Infrastrukturen 
Zielgruppenspezifisch erfolgt im Bereich Kinder, Ju-
gend und Familie eine zum Teil intensive Nutzung der 
Angebote im Wohngebiet. Andere Bereiche wie die 
Beratung von Erwachsenen oder Kultur, Vereine wer-
den außerhalb des Gebiets genutzt.  
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
Die Steuerungswirkung der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung ist zusammenfassend nicht 
mehr gegeben. Da raus ergibt sich, dass d ie Anwendung dieses städtebaulichen Instruments nicht mehr 
geeignet und damit auch nicht mehr angemessen ist, um für die Erhaltung der  Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung – trotz eines hohen Verdrängungspotenzials – rechtssicher eingesetzt zu werden. Im 
Ergebnis der vertieften sozialräumlichen Untersuchung wird daher die Aufhebung der Sozialen Erhal-
tungssatzung für die Stegerwaldsiedlung in Köln empfohlen.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 73 
7. Verzeichnisse 
7.1 Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Erhebungsmethoden und Analyseschema .............................................................................. 11 
Abbildung 2: Abgrenzung der statistischen Quartiere und des sozialen Erhaltungsgebiets ............... 12 
Abbildung 3: Blockkarte des sozialen Erhaltungsgebiets Stegerwaldsiedlung ..................................... 15 
Abbildung 4: Übersicht über das soziale Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung ................................. 17 
Abbildung 5: Wortwolke: Beschreibung der Stegerwaldsiedlung ........................................................... 18 
Abbildung 6: Infrastruktur und Versorgung im sozialen Erhaltungsgebiet und der näheren  
Umgebung ................................................................................................................................... 20 
Abbildung 7: Wohngebäude mit gedämmter Fassade und Balkonen im nördlichen Teil des  
sozialen Erhaltungsgebiets (Ulitzkastraße) ........................................................................... 21 
Abbildung 8: Wohngebäude in der Edith-Stein-Str. mit ausgebautem Dachgeschoss, Aufzügen, 
Balkonen (erneuert und neu angebaut), gedämmter Fassade, neuen Fenstern  
und PV-Anlage ........................................................................................................................... 22 
Abbildung 9: Gebäude, die im Rahmen des „GrowSmarter“-Projekts modernisiert wurden ............. 22 
Abbildung 10: Plangebiet Mülheimer Süden und Teilbereiche ................................................................... 24 
Abbildung 11: Euroforum Nord: Rohbau im Baustopp .................................................................................. 25 
Abbildung 12: Euroforum Nord: Brachfläche, Industriekultur und Bahntrasse im Hintergrund .............. 25 
Abbildung 13: Gebäudealter ............................................................................................................................ 28 
Abbildung 14: Wohnfläche in Quadratmetern ............................................................................................... 29 
Abbildung 15: Anzahl der Zimmer .................................................................................................................... 29 
Abbildung 16: Interesse am Kauf der Wohnung oder einer anderen Wohnung im sozialen  
Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung ................................................................................... 30 
Abbildung 17: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadenzustand ............................................................ 32 
Abbildung 18: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadendämmung ........................................................ 32 
Abbildung 19: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Aufzug .............................................................................. 34 
Abbildung 20: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Potenzial zum Dachgeschossausbau ........................... 34 
Abbildung 21: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Photovoltaik-Anlagen .................................................... 35 
Abbildung 22: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) ................................................... 40 
Abbildung 23: Alterszusammensetzung im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung, im  
Bezirk Mülheim und in Köln am 31.12.2022 gemäß Amt für Stadtentwicklung  
und Statistik ................................................................................................................................. 43 
Abbildung 24: Herkunft im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung, im Bezirk Mülheim  
und in Köln am 31.12.2022 gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik ................ 43 
Abbildung 25: Haushaltsform ............................................................................................................................. 44 
Abbildung 26: Haushaltstyp ............................................................................................................................... 45 
Abbildung 27: Haushaltsgröße .......................................................................................................................... 46 
Abbildung 28:  Wohnungsbelegung nach Haushaltstyp ............................................................................... 47 
Abbildung 29: Höchster Bildungsabschluss der im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung 
wohnenden Personen ab 15 Jahre ........................................................................................ 48

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 74 
Abbildung 30: Derzeitige (Berufs-)Tätigkeit der im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung 
wohnenden Personen ab 15 Jahre ........................................................................................ 48 
Abbildung 31: Einkommensarten der Haushalte (Mehrfachnennungen möglich) ...................................... 50 
Abbildung 32: Netto-Haushaltseinkommen ...................................................................................................... 51 
Abbildung 33: Warmmietbelastung in Prozent des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens ............. 53 
Abbildung 34: Einzugsjahr in die Wohnung .................................................................................................... 54 
Abbildung 35: Zuzug in das Wohngebiet ............................................................................................................ 54 
Abbildung 36:  Gründe für die Wohnortwahl (Mehrfachnennungen möglich) .......................................... 54 
Abbildung 37:  Kontakt zur Nachbarschaft (Mehrfachnennungen möglich) ............................................... 55 
Abbildung 38:  Umzugsneigung .......................................................................................................................... 56 
Abbildung 39:  Möglicher Zielort beim Umzug ................................................................................................ 56 
Abbildung 40: Umzugsgründe nach Umzugsmotivation (Mehrfachnennungen möglich) ......................... 56 
Abbildung 41: Nutzungsort von Angeboten/Einrichtungen (Mehrfachnennungen möglich).................... 57 
Abbildung 42:  Meistgenannte positive Veränderungen im Veedel ........................................................... 59 
Abbildung 43: Meistgenannte negative Veränderungen im Veedel ......................................................... 59 
Abbildung 44: Monatliches Netto-Haushaltseinkommen in Einkommensklassen nach Einzugsjahr ........ 64 
Abbildung 45: Warmmietbelastung in Prozent des Netto-Haushaltseinkommens nach Einzugsjahr .... 64 
Abbildung 46: Nettokaltmiete gruppiert in Euro pro Quadratmeter ......................................................... 65 
Abbildung 47: Nettokaltmiete (Median) in Euro je Quadratmeter nach Einzugsjahr in die Wohnung 66 
Abbildung 48: Median der Mietpreisangebote unmöblierter Wohnungen in Neubau/Bestand 
(Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter) in den statistischen Quartieren der 
Stegerwaldsiedlung, im Bezirk Mülheim und in Köln für die Jahre 2018 und  
2022 ............................................................................................................................................ 67 
Abbildung 50: Rücklauf der Haushaltsbefragung nach Blöcken (personenbezogen) im Vergleich  
zur Personenanzahl gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik ............................... 82 
Abbildung 51: Altersstruktur gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und  
Haushaltsbefragung (personenbezogen) .............................................................................. 82 
Abbildung 52: Nationalität gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und  
Haushaltsbefragung (personenbezogen) .............................................................................. 83 
Abbildung 53: Haushaltsgröße gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und 
Haushaltsbefragung (haushaltsbezogen) .............................................................................. 84

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 75 
7.2 Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung ..................................................................................... 15 
Tabelle 2: Durchgeführte Maßnahmen nach Gebäudetyp ................................................................... 23 
Tabelle 3: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude............ 31 
Tabelle 4: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude............ 33 
Tabelle 5: Ausstattungsmerkmale im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung gemäß  
Haushaltsbefragung .................................................................................................................. 39 
Tabelle 6: Ausstattungsmerkmale im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung gemäß  
Ortsbildanalyse, EU-Projekt „GrowSmarter“ und Informationen der DEWOG ........... 39 
Tabelle 7: Indikatoren zum Bezug von Transferleistungen, Stand: 31.12.2022 .............................. 49 
Tabelle 8: Altersarmut, Stand: 31.12.2022 ............................................................................................ 49 
Tabelle 9: Durchschnittliche Bruttokaltmietbelastung nach Haushaltsform ......................................... 52 
Tabelle 10: Durchschnittliche Warmmietbelastung nach Haushaltsform ............................................... 53 
Tabelle 11: Zielgruppenspezifische Nutzung von Infrastruktureinrichtungen innerhalb des  
sozialen Erhaltungsgebiets Stegerwaldsiedlung ................................................................. 58 
Tabelle 12: Vergleich von Strukturdaten der Jahre 1995 und 2022 für das Satzungsgebiet ....... 62 
Tabelle 13: Allgemeine Erhaltungsziele Sozialer Erhaltungsatzungen und Bewertung für die 
Stegerwaldsiedlung .................................................................................................................. 72 
Tabelle 14: Ausgewählte Merkmale für Haushalte mit und ohne Migrationshintergrund auf 
Grundlage der Haushaltsbefragung ..................................................................................... 84 
Tabelle 15: Weitere ausgewählte Strukturdaten im Vergleich ............................................................. 85 
7.3 Quellenverzeichnis 
- Quellenverzeichnisse folgen -  
7.3.1 Literatur und Statistik 
7.3.2 Drucksachen und Rechtsquellen 
7.3.3 Internet

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 76 
Anhang 1: Fragebogen

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 77

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 78

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
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Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 80

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 81

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 82 
Anhang 2: Repräsentativität der Haushaltsbefragung 
Im Folgenden wird die Qualität der Haushaltsbefragung dargestellt. In Bezug auf die räumliche Vertei-
lung und die Haushaltsgröße ergibt sich eine hohe Übereinstimmung mit der Statistik. Erwartbare Abwei-
chungen treten bei den Merkmalen „Nationalität“ in Abbildung 51 und „Haushaltsgröße“ in Abbildung 
52 auf.  
Abbildung 49: Rücklauf der Haushaltsbefragung nach Blöcken (personenbezogen) im Vergleich zur 
Personenanzahl gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches In-
formationssystem 
Abbildung 50: Altersstruktur gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 
(personenbezogen) 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches In-
formationssystem 
17 
1  
21 
  
 0 
7 7 
1  
11 
19 
  
27 
12 1  
0 
  
10 
1  
20 
2  
 0 
   
 0 
1 2     7
Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stichtag  1.12.2022
(N  .111)
Haushaltsbefragung 202 
(n   7)
9 11 
  
12 
   
1  
9 9 7 
11 
  
1  
   
1  12 
  
0 
  
10 
1  
20 
2  
 0 
   
 0 
unter   Jahre   bis 1 
Jahre
1  bis 17
Jahre
1  bis 2 
Jahre
27 bis   
Jahre
   bis   
Jahre
   bis   
Jahre
   Jahre und
älter
Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stichtag  1.12.2022
(N  .111)
Haushaltsbefragung 202 
(n  11)

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 83 
Hinsichtlich der Nationalität wurde mit einem Anteil von 47 % von Haushalten mit Migrationshintergrund 
ein erfahrungsgemäß sehr hoher Anteil an Personen erreicht. Generell gelten Personen mit Migrations-
hintergrund und Haushalte in prekären Lebenslagen für Beteiligung und Teilhabe als schwer erreichbare 
Gruppen.77 Dies hängt zusammen mit einer anderen Beteiligungskultur, geringerem Vertrauen in Verwal-
tungssysteme, Sprachbarrieren, Zeitverfügbarkeit, geringerem Interesse am Thema, Unklarheiten zur Re-
levanz der Thematik und der Einschätzung der persönlichen Betroffenheit bzw. des persönlichen Nutzens 
der Studie. In schriftlichen Befragungen antworten vor allem Personen, die ein gutes Umgangsvermögen 
mit geschriebener Sprache haben, was vermehrt Personen mit hohem Bildungsniveau sind.78 Für Haushalte 
mit und ohne Migrationshintergrund wurden einzelne Indikatoren gesondert ausgewertet, um Unterschiede 
und Gemeinsamkeiten darstellen zu können. Diese Gegenüberstellung ist in der Tabelle 14 dargestellt. 
Bei der weiteren Analyse und Interpretation der Indikatoren ist die Kenntnis über die Abweichungen zu 
berücksichtigen. An geeigneter Stelle wird auf mögliche Unterschiede zwischen Haushalten mit und ohne 
Migrationshintergrund hingewiesen, dies betrifft insbesondere das Kapitel zum Verdrängungspotenzial. 
Bei der „Haushaltsgröße“ sind in der Sekundärstatistik in der Regel 1-Personen-Haushalte stärker vertre-
ten. Dies hängt mit den Möglichkeiten und Grenzen des Haushaltsgenerierungsverfahrens zusammen. Von 
einer Gewichtung des Datensatzes nach bestimmten Parametern wurde in Abstimmung mit dem Amt für 
Stadtentwicklung und Statistik abgesehen. 
Abbildung 51: Nationalität gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 
(personenbezogen) 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches In-
formationssystem 
 
77  Friesecke, Frank (2017): Aktivierung von beteiligungsschwachen Gruppen in der Stadt- und Quartiersentwicklung, in: Hart-
mut Bauer, Christiane Büchner, Lydia Hajasch (Hrsg.) Partizipation in der Bürgerkommune, KWI -Schriften 10, Potsdam, S. 
117-138. 
78  Petermann, Sören (2005): Rücklauf und systematische Verzerrung bei postalischen Befragungen: Eine Analyse der Bürge-
rumfrage Halle 2003. In: ZUMA Nachrichten 29 (2005), 57, S. 55 - 78. 
2  
   
   
2  
 0 
2  
0 
10 
20 
 0 
 0 
 0 
 0 
70 
 0 
90 
100 
Amt für Stadtentwicklung und
Statistik, Stichtag  1.12.2022
(N  .111)
Haushaltsbefragung 202 
 (n    )
andere Staatsangehörigkeit
Deutsch mit Migrationshintergrund
Deutsch ohne Migrationshintergrund

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 84 
Tabelle 14: Ausgewählte Merkmale für Haushalte mit und ohne Migrationshintergrund auf Grund-
lage der Haushaltsbefragung 
Indikator Haushalt mit Migrationshintergrund  
(n=138) 
Haushalt ohne Migrations- 
hintergrund (n=159) 
Durchschnittliche 
Haushaltsgröße 
1-Personen-Haushalte: 21 % 
2-Personen-Haushalte: 31 % 
3-Personen-Haushalte: 24 % 
4-und-mehr-Personen-Haushalte: 23 % 
1-Personen-Haushalte: 53 % 
2-Personen-Haushalte: 33 % 
3-Personen-Haushalte: 9 % 
4-und-mehr-Personen-Haushalte: 5 % 
Ausgewählte  
Haushaltstypen 
Alleinlebend 45 Jahre und älter: 9 % 
 Paar mit Kind/ern: 29 % 
Mehr-Erwachsenen-Haushalt: 26 % 
Paar 18 bis unter 45 Jahre: 9 % 
Alleinerziehend: 11 % 
Alleinlebend 45 Jahre und älter: 23 % 
 Paar mit Kind/ern: 9 % 
Mehr-Erwachsenen-Haushalt: 17 % 
Paar 18 bis unter 45 Jahre: 16 % 
Alleinerziehend: 5 % 
Belegung 
bedarfsgerecht: 65 % 
unterbelegt: 10 % 
überbelegt: 18 % 
gravierend überbelegt: 7 % 
bedarfsgerecht: 68 % 
unterbelegt: 29 % 
überbelegt: 3 % 
gravierend überbelegt: 0 % 
Äquivalenzein-
kommen (Median) 1.375 Euro 2.208 Euro 
Zuschuss zum  
Lebensunterhalt 34 % 13 % 
Nettokaltmiete  
(Median) 9,96 Euro pro Quadratmeter 9,98 Euro pro Quadratmeter 
Warmmietbelas-
tung (Median) 36,7 % 30,0 % 
Haushalte mit 
Warmmietbelas-
tung über 30 % 
69 % 58 % 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023 
Abbildung 52: Haushaltsgröße gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches In-
formationssystem 
   
   
2  
 1 
12 1  
1  1  
0 
10 
20 
 0 
 0 
 0 
 0 
70 
 0 
90 
100 
Amt für Stadtentwicklung und
Statistik, Stichtag  1.12.2022
(N 1. 1 )
Haushaltsbefragung 202 
 (n  27)
 -und-mehr-Personen -Haushalte
 -Personen-Haushalte
2-Personen -Haushalte
1-Personen -Haushalte

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Endbericht, 15. Januar 2024 85 
Tabelle 15: Weitere ausgewählte Strukturdaten im Vergleich 
Indikator Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik, Stichtag 31.12.2022 Haushaltsbefragung 2023 
Haushalte mit Kindern 26,9 % 23,2 % 
Alleinerziehende 7,9 % 6,4 %* 
Haushalte mit Wohndauer von 
10 Jahren und mehr  36,9 % 41,8 % 
Quelle: LPG mbH, Haushaltsbefragung 2023; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches In-
formationssystem; * Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern

KURZFASSUNG : 
VERTIEFTE SOZIALRÄUMLICHE UNTERSUCHUNG ZUR ÜBERPRÜFUNG DER 
ANWENDUNGSVORAUSSETZUNGEN EINER SOZIALEN ERHALTUNGSSAT-
ZUNG GEMÄß  § 172  ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 BAUGESETZBUCH 
(BAUGB)  FÜR DAS GEBIET STEGERWALDSIEDLUNG  IN KÖLN  
Anlage 3

Vertiefte Sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Kurzfassung, 15. Januar 2024 2 
Auftraggeberin 
 
Stadt Köln 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
 
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
 
 
 
 
 
 
 
Auftragnehmerin 
 
LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH 
Geschäftsführer Roland Schröder 
 
Gaudystraße 12 
10437 Berlin 
 
Tel.:  030 – 816 16 03 93 
Fax:  030 – 816 16 03 91 
www.LPGmbH.de 
 
 
 
Bearbeitung:  Dipl. -Ing. Sören Drescher 
Dipl. -Ing. Roland Schröder  
Hannes Kranhold 
 
 
Abbildungen Deckblatt: 
 
Stand: 
 
 
 
 
 
LPG mbH, eigene Aufnahmen 
 
15. Januar 2024 | Endbericht, Kurzfassung

Vertiefte Sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Kurzfassung, 15. Januar 2024 3 
Kurzfassung 
Anlass und Fragestellungen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung 
2014 wurde von der Stadt Köln mit dem beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen der vermehrte 
Einsatz des Instruments „Soziale Erhaltungssatzung“ priorisiert. Soziale Erhaltungsgebiete sind in der Re-
gel nicht befristet. Die soziale Erhaltungsatzung für die Stegerwaldsiedlung wurde bereits im Jahr 1996 
beschlossen. Anlass für die vorliegende Nachuntersuchung ist die Überprüfung der Anwendungsvoraus-
setzung der Sozialen Erhaltungsatzung nach §172 Absatz 1 Satz Nummer 2 (BauGB), welche nach einem 
Urteil des Verwaltungsgerichts München aus dem Jahr 1993 eine Überprüfung der Datensätze und Indi-
katoren als angemessen und gegeben ansieht, um die Veränderungen in der Bevölkerungszusammenset-
zung zu messen. Mit der Nachuntersuchung wird festgestellt, ob die Erhaltungsziele erreicht, welche Wir-
kungen des Instruments erzielt wurden, ob die Anwendungsvoraussetzungen weiterhin vorliegen und wel-
che Steuerungswirkung vom sozialen Erhaltungsrecht für die Stegerwaldsiedlung erfolgen kann. 
Vorgehensweise und Erhebungsmethodik 
Es werden drei Analyseebenen untersucht: das Aufwertungspotenzial, das Verdrängungspotenzial und 
der Verdrängungsdruck. Das Aufwertungspotenzial wird mit einer Bewertung des Gebäude- und Woh-
nungsbestandes ermittelt. Es findet eine Abschätzung über die Potenziale für bauliche Veränderungen 
und zusätzliche Ausstattungsmerkmale statt, die wohnwerterhöhend sein und somit eine Modernisierungs-
umlage begründen können. Das Verdrängungspotenzial wird untersucht in dem abgeschätzt wird, inwie-
fern die finanzielle Situation der Wohnbevölkerung angespannt ist und wie stark mietwirksame Aufwer-
tungsmaßnahmen eine Verdrängungswirkung weg aus der Stegerwaldsiedlung erzeugen können. Der 
Verdrängungsdruck beschreibt die Intensität und Dynamik von Aufwertungs-, Verdrängungs- und Wand-
lungsprozessen. 
Um diese Analyseebenen zu untersuchen, werden verschiedene Methoden zur Datenerhebung ange-
wandt. Dazu wurden Sekundärstatistiken der Stadt Köln ausgewertet, eine Infrastruktur- und Ortsbilda-
nalyse vorgenommen, eine Haushaltsbefragung als Vollerhebung und Expert:innengespräche durchge-
führt.  
Kurzbeschreibung des sozialen Erhaltungsgebiets Stegerwaldsiedlung 
Die Stegerwaldsiedlung wurde in den 1950er Jahren im drei - bis fünfgeschossiger Zeilenbauweise mit 
hohem Grünraumanteil errichtet. Die Siedlung gehört nahezu vollständig der Deutschen Wohnungsgesell-
schaft mbH bzw. der Aachener Siedlungs - und Wohnungsgesellschaft mbH. Das Gebiet befindet sich 
durch die Umrandung durch die Hauptverkehrsstraße, die Eisenbahnstrecke und die (ehemaligen) Ge-
werbegebiete in einer Insellage.  
Das Gebiet ist mit Einrichtungen für Kinder, Jugendliche und Familien  gut ausgestattet. Es gibt jedoch 
wenig Beratungsangebote für Erwachsene und niedrigschwellige Begegnungsorte . Es bestehen Defizite 
bei den Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs wie Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Bank- 
und Postfilialen, Apotheken, Bäcker oder ähnlichem.  
In den Jahren 1997/98 fanden erste Modernisierungsmaßnahmen statt. Weiter fanden von 2008 bis 
2014 energetische Sanierung en statt. Von 2015 bis 2019 wurde im Rahmen des EU-Projekts

Vertiefte Sozialräumliche Untersuchung Stegerwaldsiedlung 
 Kurzfassung, 15. Januar 2024 4 
„GrowSmarter – Horizon 2020“ umfassende energetische Modernisierung sowie teilweise der Dachge-
schossausbau, der Anbau von Aufzügen und die Erneuerung der Hauselektronik durchgeführt. Die Netto-
kaltmiete wurde auf 9,97 €/m² mit einer Befristung auf 5 bis Jahre nach Abschluss der Baumaßnahme  
zeitlich begrenzt. 
Aufwertungspotenzial 
Die Analyse der durchgeführten Modernisierungen in den letzten Jahren, die Ergebnisse der Haushalts-
befragung und die Ortsbildanalyse belegen, dass im sozialen Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung 
kaum noch ein konkretes bauliches Aufwertungspotenzial besteht, das mit dem sozialen Erhaltungsrecht 
gesteuert werden kann. 
Die Stegerwaldsiedlung ist ein Mietwohnungsquartier, das sich seit der Entstehung in den 1950er Jahren 
fast vollständig im Eigentum des privaten Wohnungsunternehmens DEWOG befindet. Die DEWOG ist als 
langfristiger Bestandshalter, auch vor dem Hintergrund der in den letzten 15 Jahren getätigten Investiti-
onen in den Wohnungs - und Gebäudebestand, einzustufen und weder ein Verk auf der Wohnsiedlung 
noch eine Umwandlung in Wohneigentum ist zu erwarten.  
Es fanden keine Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Sozialen Erhaltungsgebiet statt und 
diese sind auch aufgrund der Eigentumsverhältnisse nicht zu erwarten. Darüber hinaus steht in den sozialen 
Erhaltungsgebieten der Stadt Köln die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen unter keinem zu-
sätzlichen Genehmigungsvorbehalt, da eine Umwandlungsverordnung auf der Ebene des Bundeslandes 
Nordrhein-Westfalen nicht mehr vorliegt . Vom Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts geht damit keine 
zusätzliche Steuerungswirkung aus. 
Verdrängungspotenzial 
Das Verdrängungspotenzial in der Stegerwaldsiedlung ist aufgrund der sozioökonomischen Bevölke-
rungszusammensetzung weiterhin hoch. Es überlagern sich verschiedene Problemlagen wie eine hohe An-
gewiesenheit auf Transferleistungen, Altersarmut, fehlende Angebote im Bereich der Versorgung mit täg-
lichen Waren und Dienstleistungen oder Gastronomie sowie unterstützende und beratende Angebote für 
Erwachsene. Demgegenüber ist das Gebiet im Familien-, Kinder- und Jugendbereich gut mit Einrichtungen 
und Angeboten ausg estattet. Mit der Einrichtung der vor Ort tätigen Sozialraumkoordination Buch-
forst/Mülheim-Süd wurde von der Stadt im Rahmen des Programms „Lebenswerte Veedel“ auf die Her-
ausforderungen in der Stegerwaldsiedlung begegnet.  
Verdrängungsdruck 
Die Analyse der soziodemographischen und -ökonomischen Indikatoren der Analyseebene des Verdrän-
gungsdrucks belegen Veränderungen in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Vergleich zwi-
schen den Jahren 1995 und 2022/23. Hervorzuheben ist der deutliche Rückgang der Wohnbevölkerung 
im Alter von über 64 Jahren, der zu einem deutlichen Absinken des Durchschnittsalters geführt hat. Trotz 
eines höheren Einkommensniveaus von Haushalten, die später in ihre Wohnung gezogen sind, ist weiterhin 
ein über die letzten  15 Jahre kontinuierlicher und konstanter Zuzug von unteren und mittleren Einkom-
mensgruppen festzustellen. Die Kennwerte zum Erwerbsleben wie der Bezug von Transferleistungen und 
die Altersarmut sowie die Warmmietbelastung der Haushalte ist weiterhin hoch.

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 Kurzfassung, 15. Januar 2024 5 
Im sozialem Erhaltungsgebiet Stegerwaldsiedlung fanden umfassende Modernisierungsmaßnahmen statt. 
Die Umlage der Modernisierungskosten war gemäß der Vereinbarung zwischen der Stadt Köln und der 
DEWOG auf 9,00 €/m² bzw. 120 Euro monatlich begrenzt. Der mietwirksame Effekt war dadurch ab-
gedämpft. Dies wird auch durch die Haushaltsbefragung bestätigt. Das Nettokaltmietniveau liegt gegen-
wärtig mit 9,96 €/m² auf dem gesamtstädtischen Niveau von 10,00 €/m². Bei Haushalten, die bereits 
seit über zehn Jahren im sozialen Erhaltungsgebiet leben, beträgt die mittlere Nettokaltmiete 8,50 €/m² 
und unterschreitet deutlich das Mietniveau mit 11,00 €/m² der Haushalte, die in den letzten fünf Jahren 
zugezogen sind. Im Wohnungsbestand ist demnach noch ein geringeres Mietniveau festzustellen. Im Ge-
biet leben weiterhin Haushalte, die sehr begrenzte finanzielle Möglichkeiten haben.  
Das Angebotsmietniveau übersteigt in den beiden statistischen Quartieren St. Urban und Gesamtschule , 
zu denen die Stegerwaldsiedlung gehört,  den bezirklichen und gesamtstädtischen Vergleichswert. Der 
Anstieg war im statistischen Quartier Gesamtschule mit 25  % überdurchschnittlich hoch, im statistischen 
Quartier St. Urban mit 15 % jedoch unterhalb der Vergleichswerte. Die Neuvermietung von Wohnungen 
unterliegt in der Stegerwaldsiedlung keiner „Mietobergrenze“ mehr, die über die Nebenbestimmungen 
zu den Modernisierungsmaßnahmen durch das „GrowSmarter-Projekt“ vereinbart wurden. 
Die Miethöhe orientiert sich wieder an den gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten unabhängig von der 
Sozialen Erhaltungssatzung. Diese entfaltet nur eine indirekte Wirkung auf die Miethöhe, indem bauliche 
Maßnahmen in ihrem Umfang begrenzt oder versagt werden können.  
Die Auswirkungen von der Entwicklung im Umfeld  sind gegenwärtig nicht abschätzbar, da es für die 
Umsetzung der Maßnahmen, für die im Wesentlichen auch noch kein Planungsrecht geschaffen wurde, 
keine gesicherte Prognose gibt. Daraus möglicherweise resultierende Ausstrahlungseffekt e werden auf-
grund der homogenen Eigentumsverhältnisse und der städtebaulichen Insellage als gering eingeschätzt. 
Aufgrund der umfassenden bereits erfolgten Modernisierungstätigkeit und des dadurch begrenzten bau-
lichen Aufwertungspotenzials ist dementsprechend von einem auch zukünftig geringen Verdrängungsdruck 
in der Stegerwaldsiedlung auszugehen. Weitere umfassende Modernisierungstätigkeiten, die mit der So-
zialen Erhaltungssatzung gesteuert werden könnten, sind nicht zu erwarten. 
Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung 
Die wesentlichen Ziele einer sozialen Erhaltungssatzung wie die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung, die Erhaltung des Wohnungsschlüssels und des Mietwohnungsangebots wurden in der 
Stegerwaldsiedlung erreicht. So wurden die Auswirkungen auf die Miethöhe durch die umfassende Mo-
dernisierung des Wohngebäudebestands  im Zuge des „GrowSmarter-Projekts“ durch Vereinbarungen 
zwischen der Stadt Köln und der DEWOG deutlich abgedämpft.  
Aufgrund der getätigten Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand in den letzten 15 Jahren, 
die zur Behebung von nachholenden Sanierungspotenzialen, der Anpassung an einen zeitgemäßen Aus-
stattungszustand und einen überdurchschnittlich hohen energetischen Modernisierungszustand geführt ha-
ben, sind keine grundlegenden Veränderungen der Wohnungsstrukturen und -ausstattung in der Steger-
waldsiedlung zu erwarten. Dadurch ist ein bauliches Aufwertungspotenzial, welches mit dem sozia-
len Erhaltungsrecht gest euert werden könnte, nicht mehr gegeben.  Somit fehlt eine wesentliche An-
wendungsvoraussetzung für das soziale Erhaltungsrecht, die auch den Verdrängungsdruck wesentlich mi-
nimiert.

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 Kurzfassung, 15. Januar 2024 6 
Der Wohnungsschlüssel passt mit der Belegung der Wohnungen überein. Mit den Wohnungsgrößen und 
den überwiegend zur Verfügung stehenden Wohnungen mit drei Zimmern entspricht das Wohnrauman-
gebot einer sehr hohen Nachfrage. Auf Grundrissänderungen wurde deshalb nicht nur aufgrund der so-
zialen Erhaltungssatzung seitens der Haupteigentümerin verzichtet. Die Veränderung der Wohnungs-
grundrisse ist daher wirtschaftlich nicht sinnvoll und ist mittelfristig nicht zu erwarten.  
Ein möglicher Verdrängungsdruck auf die Gebietsbevölkerung resultiert somit nur noch aus einer eher 
theoretischen Entwicklung des Mietniveaus, das sich aus den gesetzlichen Möglichkeiten des Bürgerlichen 
Gesetzbuches ergeben könnte. Dazu gehören die Anpassung an den Mietspiegel oder auch die Umlage 
von Modernisierungsmaßnahmen. Umlagefähige und insbesondere wohnwerterhöhende Modernisierun-
gen sind in der Stegerwaldsiedlung aufgrund des erreichten Modernisierungsstands nicht zu erwarten. 
Eine wesentliche Steuerung über die Soziale Erhaltungssatzung wäre daher auch nicht mehr möglich. 
Vor dem Hintergrund der getätigten Investitionen und der hohen Nachfrage nach Wohnraum ist weder 
ein Rückbau noch die Nutzungsänderung in Gewerbe zu erwarten. Dafür spricht auch, dass die Wieder-
belebung von Läden und Gewerbeeinheiten in den Erdgeschosszonen auf erhebliche Probleme stößt, die 
nicht für weitere Nutzungsänderungen sprechen, da die Nachfrage nach Gewerbe fehlt oder eine Nach-
vermietung nicht möglich ist.  
Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist nicht zu erwarten. Die Haupteigentüme-
rin ist als langjährige Bestandhalterin aktiv und investiert regelmäßig in die Substanz der Gebäude und 
die Ausstattung. Auch wenn die Haupteigentümerin die Aufteilung in Einzeleigentum verfolgen sollte, wäre 
dieses Ziel nicht durch das Instrument des sozialen Erhaltungsrechts steuerbar. Hierfür fehlt die Ermächti-
gungsgrundlage einer Umwandlungsverordnung auf der Ebene des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen, 
so dass die Stadt Köln die Umwandlung nicht durch einen Genehmigungsvorbehalt einschränken kann.  
Gegenüber der Festsetzung der sozialen Erhaltungssatzung im Jahr 1996 hat sich aufgrund der langen 
Laufzeit eine deutliche Veränderung und ein weitgehender Austausch der Bevölkerung ergeben. Die Zu-
sammensetzung der Bevölkerung hat sich jedoch aufgrund der Insellage und der behutsamen Quartiers- 
und Bestandsentwicklung nur wenig verändert. Es besteht ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Allein-
stehenden sowie Paaren mit und ohne Kinder. Die Nachfrage der zielgruppenspezifischen Angebote ist 
daher in der Stegerwaldsiedlung unverändert hoch. Die vorhandenen Einrichtungen für Kinder, Jugendli-
che und Familien werden sehr gut angenommen und auch gut durch die Bevölkerung bewertet. Die Nut-
zung von Angeboten aus den Bereichen Dienstleistungen, Gesundheit, Kultur und Sport erfolgt unverän-
dert in anderen Stadtteilen Kölns. Die Gebietsbevölkerung und die Angebote der Daseinsvorsorge pas-
sen somit zueinander. Eine Gefährdung dieses passenden Verhältnisses aus einer möglichen Aufhebung 
der sozialen Erhaltungssatzung ist nicht zu erkennen. 
Die Steuerungswirkung der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung ist zusammenfassend nicht 
mehr gegeben. Daraus ergibt sich, dass die Anwendung dieses städtebaulichen Instruments nicht mehr 
geeignet und damit auch nicht mehr angemessen ist, um für d ie Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung – trotz eines hohen Verdrängungspotenzials – rechtssicher eingesetzt zu werden. Im 
Ergebnis der vertieften sozialräumlichen Untersuchung wird daher die Aufhebung der Sozialen Erhal-
tungssatzung für die Stegerwaldsiedlung in Köln empfohlen.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 
Herr Schultheis 
Telefon: (0221) 99322 
Fax:  (0221) 99412 
E-Mail: andre.schultheis@stadt-
koeln.de 
Datum: 23.04.2024 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung 
Mülheim vom 22.04.2024 
öffentlich 
9.2.2 Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen, hier: Beschluss über 
die Aufhebung der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 
1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Stegerwaldsiedlung in 
Köln-Mülheim 
0251/2024 
 
 
Beschluss: 
 
Der Rat beschließt den zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
am 30. Mai 1996 vom Rat der Stadt Köln gefassten Beschluss über die Soziale Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) „Stegerwald-
siedlung“ in Köln-Mülheim aufzuheben. 
  
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich gegen die Stimme der Einzelmandatsträgerin Dworeck-Danielowski 
(AfD) abgelehnt.

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 
 0251/2024 
Freigabedatum 
21.03.2024  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen, hier: Beschluss über die Aufhebung 
der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) für das Gebiet Stegerwaldsiedlung in Köln-Mülheim  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat beschließt, den zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung am 30. 
Mai 1996 vom Rat der Stadt Köln gefassten Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) „Stegerwaldsiedlung“ in Köln-Mül-
heim aufzuheben. 
 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 18.04.2024 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 22.04.2024 
Stadtentwicklungsausschuss 02.05.2024 
Rat 16.05.2024

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung wurde am 30. Mai 1996 vom Rat 
der Stadt Köln die Soziale Erhaltungssatzung „Stegerwaldsiedlung“ in Mülheim gemäß § 172 
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Durch die Veröffentlichung im 
Amtsblatt der Stadt Köln erlangte die Satzung am 06. August 1996 ihre Rechtsgültigkeit. 
 
Gemäß Rechtsprechung und der Kölner Praxis sind die Anwendungsvoraussetzungen für So-
ziale Erhaltungssatzungen zu überprüfen. Vor diesem Hintergrund wurde von der Verwaltung 
im Jahr 2022 ein Zwischenbericht erarbeitet, der auf Grundlage der der Stadt Köln vorliegen-
den statistischen Daten eine Zwischenbilanz zu den Anwendungsvoraussetzungen zieht. Hier-
bei wurden die wesentlichen Indikatoren zum Aufwertungspotential, Verdrängungspotential 
und Verdrängungsdruck, die im erforderlichen Dreiklang für eine Soziale Erhaltungssatzung 
vorliegen müssen, untersucht und daraus abgeleitet eine planerische Bewertung vorgenom-
men (siehe Vorlage Nr.: 2332/2022). 
 
Die vorliegenden statistischen Daten konnten jedoch nur einen ersten Überblick über die aktu-
elle Situation geben. Eine vertiefende sozialräumliche Analyse durch einen externen Gutach-
ter war daher zur rechtssicheren Beurteilung zum weiteren Umgang mit der Sozialen Erhal-
tungssatzung Stegerwaldsiedlung notwendig. Zur Überprüfung ob die Anwendungsvorausset-
zungen in der Stegerwaldsiedlung noch vorliegen, wurde das Büro LPG (LPG Landesweite 
Planungsgesellschaft mbH) im Mai 2023 beauftragt. 
 
Wesentlicher Bestandteil der Evaluation ist eine repräsentative Haushaltsbefragung. Dabei 
wurden zahlreiche Indikatoren kleinräumig erfasst und bewertet, wie beispielsweise die der-
zeitige Bewohner- und Haushaltsstruktur, der Ausstattungszustand der Wohnung, die Bindung 
an das Quartier, die Nutzung der (sozialen und technischen) Infrastrukturen, die Einkommens-
verhältnisse sowie die Miethöhe und die Mietbelastung. Die Haushaltsbefragung hat in der 
Zeit von August bis Oktober 2023 stattgefunden. Es wurden alle Haushalte im Satzungsbe-
reich der Stegerwaldsiedlung angeschrieben und eine Rücklaufquote von 23,5 % erreicht. Er-
gänzend zur Haushaltsbefragung wurden Gespräche mit Expert*innen und lokalen Akteur*in-
nen geführt. 
 
Mit dem Ziel, den Gebäudezustand und das Aufwertungspotential im sozialen Erhaltungsge-
biet einschätzen und bewerten zu können, wurde im Bearbeitungszeitraum eine gebäude-
scharfe Ortsbildanalyse im gesamten sozialen Erhaltungsgebiet durchgeführt. Die erfolgten 
umfassenden Modernisierungen des Wohngebäudebestands im Rahmen des Projekts „Grow 
Smarter“, einschließlich Wohnraumschaffung, konnten aufgrund von Vereinbarungen zwi-
schen der Stadt Köln und der DEWOG, als Hauptbestandshalter im Gebiet, mietpreiswirksam 
abgedämpft werden. In der Gesamtbetrachtung kann konstatiert werden, dass grundsätzlich 
die wesentlichen Ziele der Erhaltungssatzung wie die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung, die Erhaltung des Wohnungsschlüssels und des Mietwohnungsangebots

3 
auch nach Umsetzung des Projektes „Grow Smarter“ erreicht wurden. 
 
Aufgrund der getätigten Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand in den letzten 
15 Jahren, die zur Behebung von Sanierungsbedarfen, der Anpassung an einen zeitgemäßen 
Ausstattungszustand und einen überdurchschnittlich hohen energetischen Modernisierungs-
zustand geführt haben, sind keine grundlegenden Veränderungen der Wohnungsstrukturen 
und -ausstattung in der Stegerwaldsiedlung zu erwarten. Dies hat die DEWOG im geführten 
Gespräch auch so bestätigt. Dadurch ist ein bauliches Aufwertungspotential, welches mit dem 
sozialen Erhaltungsrecht gesteuert werden könnte, nicht mehr gegeben. 
 
Dadurch fehlt eine wesentliche Anwendungsvoraussetzung für das soziale Erhaltungsrecht, 
die auch den Verdrängungsdruck wesentlich minimiert. Dieser resultiert nur noch aus der Ent-
wicklung des Mietniveaus, das sich aus den gesetzlichen Möglichkeiten des Bürgerlichen Ge-
setzbuches (BGB) ergibt und nicht mit dem sozialen Erhaltungsrecht gesteuert werden kann. 
Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist weder zu erwarten noch 
kann diese – aufgrund der fehlenden Ermächtigungsgrundlage einer Umwandlungsverord-
nung auf Landesebene – unter einen Genehmigungsvorbehalt im Sozialen Erhaltungsgebiet 
gestellt werden. Die Steuerungswirkung der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung 
ist demnach nicht mehr gegeben. 
 
Dadurch ergibt sich, dass das städtebauliche Instrument nicht mehr angemessen und geeig-
net ist, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – trotz eines hohen Verdrängungs-
potentials – zu schützen. Es fehlen die notwendigen Voraussetzungen des Veränderungs-
drucks und des Aufwertungspotentials. Im Ergebnis der vertieften sozialräumlichen Untersu-
chung durch das Gutachterbüro LPG wird daher die Aufhebung der Sozialen Erhaltungssat-
zung für die Stegerwaldsiedlung in Köln-Mülheim empfohlen. Weitere Informationen sind der 
vertieften sozialräumlichen Untersuchung zu entnehmen (siehe Anlage 2 und 3). 
 
 
Anlagen 
1 Geltungsbereich Satzung Stegerwaldsiedlung 
2 Vertiefte Untersuchung LPG (Langfassung) 
3 Vertiefte Untersuchung LPG (Kurzfassung)