Mandari Insight
2021/0362
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - (Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und zur Offenlage)
Magistratsvorlage
13.12.2021
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6550 Zeichen
Parkhaus
3229
6
10
9
8
14 12
1A
27
Flur 43
Flur 47
138
154
161
162
434
420
421422
4119
116 139
Hilpertstraße
Deutsche-Telekom-Allee
71 dB(A)70 dB(A)
69 dB(A)
69 dB(A)
70 dB(A)
Tg
TgTgQ TgQ
124.01 ü NN
124.91 ü NN
123.83 ü NN
124.01 ü NN
124.78 ü NN
124.02 ü NN
124.00 ü NN 126.42 ü NN
125.64 ü NN125.90 ü NN
125.42 ü NN125.15 ü NN
126.27 ü NN
126.36 ü NN
126.55 ü NN
126.39 ü NN
126.15 ü NN
126.17 ü NN
5.0 11.2
6.41.6
7.26.1
10.4
3.0
4.0
2.0
19.0
13.3
61.7
6.048.5
3.7
10.4
18.09.57.0 53.0 51.5
4.0
9.5
112.0
4.0
12.3
9.6
16.4
9.5
8.0
8.0
22.747.7
0,8GRZ IIGRZ IaGE0,55
0,85GRZ IIGRZ IaGE0,55
A B
C
GHmax = 174,0 m ü.NNXIIGHmax = 153,0 m ü.NNVII GHmax = 153,0 m ü.NNVII
GHmax = 150,0 m ü.NNVI5
4
2 2
3
1
M 1:1000
Wissenschaftsstadt DarmstadtGemarkung Darmstadt (Bezirk 6) Flur 43BebauungsplanW 23.2 - Hilpertstraße /Deutsche-Telekom-Allee -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von Niederschlagwasser zur tlw. Änderungdes Bebauungsplans W 23 - Hilpertstraße Nord -
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
Stand: 13.12.2021
Satzungsbeschluss:Dieser Bebauungsplan mit den im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGBvon der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am .Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt_____________________ Der Dezernent
Darmstadt, den Stadtplanungsamt _________________ Jochen KrehbiehlÜBERSICHTSPLAN (Ohne Maßstab)
Telefon (06151) 9950-0 mail@planungsgruppeDA.deP L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D TD A R M S T A D TP L A N U N G S G R U P P EAlicenstraße 23 64293 Darmstadt
VERFAHRENSVERMERKEAufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 13.02.2020.Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“am 26.02.2020.Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:Beschluss des Magistrats vom 13.01.2021.Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke derPlanung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 19.01.2021.Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörunggem. § 3 Abs. 1 BauGB im Internet in der Zeit vom 22.01.2021 bis einschließlich 22.02.2021 undzusätzliche Einsichtnahme im o.g. Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarung imStadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt.Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zurÄußerung bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGBund Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB mit E-Mail vom14.01.2021.Öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans mit Begründung sowie derwesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 und § 4a Abs. 4 BauGB i.V.m.§§ 2 und 3 PlanSiG im Internet in der Zeit vom bis einschließlich und zusätzlicheEinsichtnahmemöglichkeit im o.g. Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarung imStadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt.Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit E-Mailvom .
Bekanntmachung:Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Bebauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGBund der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung(HGO) i.V.m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt i.V.m. §§ 2 und 3PlanSiG im Internet in der Zeit vom bis einschließlich und zusätzlicheEinsichtnahmemöglichkeit nach vorheriger Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt,Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.Inkrafttreten:Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am ______ .Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt________________________Der Dezernent
Rechtsgrundlagen:Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 9 desGesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I S. 4147)Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zuletzt geändert durchArtikel 1 des Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353)Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert durch Art. 2 desGesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 desGesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Gesetz vom03.06.2020 (GVBl. S. 378)Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 3 desGesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915)Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art.1 des Gesetzes vom 18.08.2021 (BGBl. I S. 3908)Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom07.05.2020 (GVBl. S. 318)Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert durch Art. 2 desGesetzes vom 09.06.2021 (BGBl. I S. 1699)Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 4 desGesetzes vom 30.09.2021 (GVBl. S. 602)Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändertdurch Art. 1 des Gesetzes vom 24.09.2021 (BGBl. I S. 4458)Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540), zuletztgeändert durch Art. 14 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I S. 4147)
GE
GRZ I 0,55GRZ II 0,8
z.B.VI
z.B.150,0 m ü.NNGHmax =
a
TgQ Tg
1
2
3
4
5
69 dB(A)z.B.
z.B.A
z.B.
126,27 m ü.NNz.B. 126,27 m ü.NNz.B.
anlage 5
352789 Zeichen
W 23.2 Begründung fertig.docx 1 / 76
Bebauungsplan W 23.2
- Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee –
mit landschaftsplanerischem Fachbeitrag
Begründung zum Entwurf
(§ 9 Abs. 8 BauGB)
13. Dezember 2021
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. (FH) Stadtplaner Ole Heidkamp
M. Eng. (FH) Nathalie Sauer
Der Dezernent III:
Michael Kolmer
Stadtrat
Anlage 4
W 23.2 Begründung fertig.docx 2 / 76
Inhaltsverzeichnis:
Teil A: Begründung
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 9
2. Rechtsgrundlagen 10
3. Verfahren 11
3.1 Aufstellungsbeschluss 11
3.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB 11
3.3 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4
Abs. 1 BauGB 11
3.4 Umgang mit den vorgetragenen Anregungen, Bedenken und Informationen 12
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 12
5. Planungsrechtliche Situation 13
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 13
5.2 Flächennutzungsplan 14
5.3 Landschaftsplan 15
5.4 Bebauungspläne 17
6. Schutzgebietsausweisungen 24
6.1 Natura 2000-Gebiete (FFH-Gebiete und Vogelschutzgebiete (VSG)) 24
6.2 Gesetzlich geschützte Biotope 24
6.3 Schutzgebiete und -objekte, Naturschutz 24
6.4 Landschaftsschutzgebiete 24
6.5 Schutzgebiete und -objekte, Denkmalschutz 24
6.6 Baumschutzsatzung 25
6.7 Bodendenkmäler 25
7. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 25
7.1 Städtebauliche Situation 25
7.2 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 26
7.3 Ver- und Entsorgung 27
7.4 Freiraumstruktur und Freiflächen 27
8. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 27
8.1 Naturräumliche Einordnung 27
W 23.2 Begründung fertig.docx 3 / 76
8.2 Relief, Geologie und Boden 28
8.3 Hydrogeologie und Grundwasser 29
8.4 Klima und Luft 30
8.5 Landschaftsbild und Erholung 32
8.6 Biotoptypen und Vegetation 32
8.7 Fauna 33
9. Bodenschutz / Altlasten 33
9.1 Grundlagen 33
9.2 Nachsorgender Bodenschutz / Altlasten / Altablagerungen 33
9.3 Vorsorgender Bodenschutz 34
9.4 Bodenfunktionsbewertung 34
10. Kampfmittel 35
11. Planung / städtebauliches Konzept 35
12. Erschließungs- und Verkehrskonzept, Mobilitätskonzept 37
12.1 Stellplätze 37
12.2 Öffentlicher Nahverkehr 37
12.3 Verkehrliche Auswirkungen 37
12.4 Mobilitätskonzept 38
13. Grün- und Freiflächenkonzept / Grünordnungsplan 40
13.1 Grünordnungsplan 40
13.2 Grün- und Freiflächenkonzept 41
13.3 Zu begrünende Freiflächen 43
13.4 Bestandserhalt wertvoller Grünstrukturen 43
14. Wasserwirtschaftliche Belange 44
14.1 Wasserversorgung 44
14.2 Wasserqualität 44
14.3 Schutz- und Sicherungsgebiete 44
14.4 Oberirdische Gewässer 44
14.5 Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 45
14.6 Grundwasserverunreinigung 45
14.7 Bodenversiegelung / Niederschlagswasserversickerung 45
14.8 Abwasser 45
14.9 Grundwasser 45
W 23.2 Begründung fertig.docx 4 / 76
15. Immissionsschutz 46
15.1 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Verkehrslärm 46
15.2 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Gewerbelärm 47
15.3 Passiver Schallschutz für schutzbedürftige Aufenthaltsräume 47
15.4 Luftverkehr 48
16. Allgemeiner Klimaschutz 49
16.1 Klimaökologie 49
16.2 Nutzung erneuerbarer Energien 52
17. Artenschutzrechtliche Beurteilung 53
17.1 Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 53
17.2 Ermittlung der relevanten Arten, Untersuchungstiefe 54
17.3 Wirkfaktoren 54
17.4 Untersuchungsergebnisse 54
17.5 Vermeidungs- Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen 59
18. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 60
18.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes 60
18.2 Bilanzierung 62
19. Biodiversität 65
20. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 66
20.1 Art der baulichen Nutzung 66
20.2 Maß der baulichen Nutzung 66
20.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 69
20.4 Bauweise 69
20.5 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 69
20.6 Flächen für sonstige Nebenanlagen 69
20.7 Ein- und Ausfahrten (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 70
20.8 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft 70
20.9 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien 72
20.10 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 72
20.11. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr.
25b BauGB) 73
20.12. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
74
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21. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 74
21.1. Dachformen 74
21.2. Werbeanlagen 74
21.3. Einfriedungen 74
21.4. Anlagen zur Solarenergiegewinnung und Dachaufbauten 74
22. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser 75
22.1. Zisternensatzung 75
23. Regelungen des städtebaulichen Vertrags 75
24. Planungsstatistik / Städtebauliche Daten 75
25. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 76
TEIL B: Umweltbericht (als gesonderter Teil)
W 23.2 Begründung fertig.docx 6 / 76
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Lage des Plangebiets im Stadtgebiet, Quelle: openstreetmap, Stand 10.06.2021 .............. 13
Abb. 2: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ................... 14
Abb. 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006 ................................ ................................ . 14
Abb. 4: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte ........................... 15
Abb. 5: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Entwicklungskarte ................. 16
Abb. 6: Übersicht der rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich/Umfeld des Plangebiets, Quelle
Wissenschaftsstadt Darmstadt ................................ ................................ ................................ . 17
Abb. 7: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 23 – Hilpertstraße Nord - mit seiner Überplanung
durch den Bebauungsplan W 59 und der Darstellung des neuen Plangebietes W 23.2 ........... 19
Abb. 8: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 59 – Hilpertstraße Nordwest - ................................ 21
Abb. 9: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 42 – ehem. FTZ-Gelände - ................................ .... 22
Abb. 10: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 11 – Hilpertstraße –, ................................ ............ 23
Abb. 11: Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV, Quelle: openstreetmaps, Stand 10.06.2021 ... 26
Abb. 12: Digitales Geländemodell [Höhe ü. NN.] des Untersuchungsgebietes rund um das Plangebiet
in 1 m horizontaler Auflösung, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht
Klimaökologie, Stand August 2021 ................................ ................................ .......................... 28
Abb. 13: Auszug aus der Klimafunktionskarte (links) und aus der Planungshinweiskarte (rechts) aus
der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt (INKEK 2016), Quelle: Expertise Klimaökologie
„BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021 ................................ ................ 30
Abb. 14: Nächtliches Temperaturfeld zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m über Grund in °C;
mesoskalige Modellierung), Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht
Klimaökologie, Stand August 2021 ................................ ................................ .......................... 31
Abb. 15: Städtebaulicher Entwurf, Stand 11.05.2021 ................................ ................................ ...... 36
Abb. 16: Maßnahmenübersicht und Reduzierung des Individualverkehrs, Durth RoosConsulting
GmbH ................................ ................................ ................................ ................................ ...... 39
Abb. 17: Ausschnitt Grünordnungsplan zum Bebauungsplan W 23.2................................ .............. 41
Abb. 18: Beurteilungspegel „Verkehr“, tags, Immissionshöhe 6 m üG ................................ ............. 46
Abb. 19: Beurteilungspegel „Verkehr“, nachts, Immissionshöhe 6 m üG ................................ ......... 47
Abb. 20: Lärmschutzbereich Flughafen Frankfurt/Main, Land Hessen ................................ ............ 48
Abb. 21: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) im
Planszenario, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand
August 2021................................ ................................ ................................ ............................. 50
Abb. 22: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) auf
Blockebene, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand
August 2021................................ ................................ ................................ ............................. 51
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Abb. 23: Ergebnisse der Brutvogelkartierung im Plangebiet ................................ ............................ 55
Abb. 24: Räumliche Verteilung der Einzelnachweise und Nahrungsgäste ................................ ....... 56
Abb. 25: Darstellung der Betroffenheit der Brutvogelarten innerhalb des Grundstückes ................. 57
Abbildung 26: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (tatsächlicher Bestand), PgD
(2021) ................................ ................................ ................................ ................................ ...... 61
Abbildung 27: Überlagerung Ausschnitt Bebauungsplan W 23 mit Geltungsbereich des vorliegenden
Bebauungsplanentwurfs W 23.2 ................................ ................................ .............................. 62
Abb. 28: Bezugspunkt Technical Infrastructure Building (EUMETSAT) ................................ ........... 68
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Teil A
Begründung
W 23.2 Begründung fertig.docx 9 / 76
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis
Ziel des Bebauungsplans W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - ist die Schaffung
von Baurecht für ein Gewerbegebiet. Für das Baugrundstück besteht der am 22.06.1976 in
Kraft getretene Bebauungsplan W 23 Hilpertstraße Nord, welcher für das genannte
Baugrundstück ein Sondergebiet für Polizei - und Fernmeldebehörde festsetzt. Diese
Nutzungsart ist aufgrund der städtebaulichen Entwicklungen in den letzten Jahrzenten nicht
mehr zeitgemäß und wird nicht mehr verfolgt.
Auf dem Baugrundstück wurde durch die Telekom in den letzten Jahren ein teilunterkellertes,
U-förmiges Tagungshotel betrieben, welches im Jahr 2018 durch einen privaten Investor
übernommen wurde. Im östlichen Grundstücksbereich ragt die Unterkellerung (Tiefgarage)
über die Bestandsbebauung hinaus. Südlich des Tagungshotels befinden sich Parkplätze, die
vorwiegend mit Verbundstein befestigt sind. Weiterhin sind parkartig angelegte Grünflächen
und Heckenbereiche mit Bäumen vorhanden. Im Norden grenzt an das Plangebiet des
Bebauungsplans die „Telekom -City“, im Osten jenseits der Bahnlinie das Wohngebiet am
Haardtring, im Süden die Hilpertstraße und die Kasernenflächen der Kelley Barracks und des
Nathan-Hale-Depots sowie im Westen ein Gewerbegebiet u.a. mit dem Hauptzollamt
Darmstadt und der Deutschen Post.
Um für das Plangebiet eine städtebaulich geordnete und zeitgemäße Entwicklung zu
gewährleisten, soll mit dem Bebauungsplan für den Gesamtbereich die Voraussetzung für
einen urbanen Bürostandort geschaffen werden. Dieser soll zur Unterbringung von
Geschäfts-, Büro - und Verwaltungsgebäuden, Gewerbebetrieben und weiteren
entsprechenden Nutzungen dienen. Freiflächen, öffentliche Räume, Erschließungs - und
Begegnungsflächen sollen innerhalb des Gebietes als Kommunikationszonen entwickelt
werden, um den Bürostando rt zu einem Ort mit hoher Aufenthaltsqualität und sozialer
Interaktion aufzuwerten.
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Bürostandortes bildet die Fokussierung auf
Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nutzung von Ressourcen und Ener gie soll
durch flächensparendes Bauen sowie der Nutzung neuer Energien angestrebt werden.
Ökologische und klimatische Aspekte finden durch einen möglichst geringen
Versiegelungsgrad sowie geeignete Maßnahmen bei der Freiflächengestaltung Beachtung.
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2. Rechtsgrundlagen
− Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert
durch Art. 9 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I S. 4147)
− Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05. 2020 (BGBl. I S. 1041),
zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353)
− Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786),
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
− Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
− Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378)
− Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915)
− Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542),
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.08.2021 (BGBl. I S. 3908)
− Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F.
vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt
geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt
geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 09.06.2021 (BGBl. I S. 1699)
− Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert
durch Art. 11 des Gesetzes vom 30.09.2021 (GVBl. S. 602)
− Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
− Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I
S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 24.09.2021 (BGBl. I S. 4458)
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021
(BGBl. I S. 540), zuletzt geändert durch Art. 14 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I
S. 4147)
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3. Verfahren
3.1 Aufstellungsbeschluss
Das Bebauungsplanverfahren erfolgt im zweistufigen Regelverfahren. Die
Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat am 13.02.2020 den
Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2 - Hilpertstraße /
Deutsche-Telekom-Allee - gefasst. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses
erfolgte am 26.02.2020.
3.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB
Die öffentliche Bekanntmachung der frühzeitigen Beteiligung erfolgte am 19.01.2021 im
Darmstädter Echo. Die Planungsunterlagen zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurden entsprechend der Bekanntmachung vom 22.01.2021 bis
einschließlich 22.02.2021 ins Internet eingestellt. Aufgrund der Schutzmaßnahmen gegen die
Ausbreitung des Corona-Virus wurden keine Planungsunterlagen zur allgemeinen Einsicht im
Rahmen von frühzeitigen Beteiligungen im Stadtplanungsamt ausgelegt. An die Stelle der
Auslegung trat die Internetbeteiligung.
Insgesamt ging bei der Wissenschaftsstadt Darmstadt eine Stellungnahme von Seiten der
Öffentlichkeit ein. Im Wesentlichen wurden folgende Belange thematisiert:
− Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen
− Entwicklungsmöglichkeit eines Hochhauses
− Frei- und Grünflächen
− Artenschutz (Vögel und Kleintiere)
− Abweichende Bauweise (über 50 m Gebäudelänge)
− Bauschutt
3.3 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem.
§ 4 Abs. 1 BauGB
Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die
Planung berührt sein könnte n, wurden durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt im Rahmen
der frühzeitigen Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 14.01.2021 von der
Planung unterrichtet und zu einer Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang
und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufgefordert.
Parallel zur Beteiligung der Behörde n und sonstigen Träger öffentlicher Belange fand eine
verwaltungsinterne Abstimmung mit den städtischen Stellen sowie den unteren
Verwaltungsbehörden statt.
Insgesamt gingen 25 Rückmeldungen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher
Belange ein, von denen 7 Anregungen enthielten. Seitens der städtischen Stellen wurden 14
Stellungnahmen verfasst; in 7 Schreiben wurden Anregungen gegeben.
Im Wesentlichen wurden folgende Belange thematisiert:
− Einzelhandel
− Grundwasser
− Bodenschutz
− Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung und der damit verbundene naturschutzrechtliche
Ausgleich
− Ver- und Entsorgung
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− Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiete
− Artenschutz (Vögel, Fledermäuse und Insekten)
− Erhaltung und Anpflanzung von Bäumen
− Durchgrünung des Plangebietes
− Pflanzlisten
− Dach- und Fassadenbegrünung
− Grünordnungsplan
− Besonders geschützte Alleebäume nach § 30 BNatSchG i.V.m. § 13 HAGBNatSchG
− Lärmschutz
− Klimaschutz (Erstellung einer klimatischen Mikroanalyse)
− Stellplätze für mobilitätseingeschränkte Personen, Carsharing und Kurzzeitparker
− Fahrradabstellplätze
− Belange der Feuerwehr (Löschwasserversorgung, Rettungswege, Dach - und
Fassadenbegrünung, Sirene, Notbrunnen)
− Verkehrliche Erschließung
3.4 Umgang mit den vorgetragenen Anregungen, Bedenken und Informationen
Alle fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden planerisch objektiv geprüft und bewertet. Die
Bewertung und mögliche Auswirkungen auf die Planung durch die vorge tragenen
Anregungen, Bedenken und Hinweise sind in den Abwägungsdokumenten dargelegt.
Einigen vorgetragenen Anregungen und Hinweisen wurde gefolgt und diese sind im Entwurf
des Bebauungsplans berücksichtigt worden.
Zum Ende des Bebauungsplanverfahrens wird zusammen mit den im Rahmen der Beteiligung
nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen eine
Gesamtabwägung erstellt, die von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen wird. Die
Abwägungsergebnisse der einzelnen Stellungnahmen werden den Einwendern
(Öffentlichkeit) sowie den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange zugesandt.
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich
Das Planu ngsgebiet W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - liegt westlich der
Bahnstrecke der Main-Neckar-Bahn im südwestlichen Abschluss der sogen. „Weststadt“ in
Darmstadt.
Die Größe des Plangebiets (Geltungsbereich) beträgt ca. 3 ha.
Das Planungsgebiet wird begrenzt
– im Norden durch ein Parkhaus der unmittelbar angrenzenden Bürogebäude
– im Osten durch die Deutsche-Telekom-Allee
– im Süden durch die Hilpertstraße und
– im Westen durch die Bürogebäude des Grundstücks Hilpertstraße 31.
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Abb. 1: Lage des Plangebiets im Stadtgebiet, Quelle: openstreetmap, Stand 10.06.2021
5. Planungsrechtliche Situation
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan
Im Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan (Reg. FNP) 2010 ist das
Plangebiet als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Bestand“ dargestellt. Gemäß
§ 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die
Festsetzung eines Gewerbegebietes gemäß § 8 BauNVO im Bebauungsplan W 23.2
entspricht insoweit der Ausweisung im Regionalplan Südhessen / Reg. FNP 2010 und gilt
somit als den Zielen der Raumordnung angepasst.
Die angrenzenden Flächen sind ebenfalls als „Vorranggebiet I ndustrie und Gewerbe,
Bestand“ dargestellt.
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Abb. 2: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010
5.2 Flächennutzungsplan
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt
weist das Plangebiet entlang der Hilpertstraße als gewerbliche Baufläche aus.
Die Erstellung des Bebauungsplans W 23.2 sieht für die künftige Entwickl ung des
Plangebiets ebenfalls ein Gewerbegebiet vor. Der Bebauungsplan ist somit aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt.
Abb. 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006
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5.2.1 ICE-Neubaustrecke Rhein/Main und Rhein/Neckar
Zur Entlastung der stark befahrenen Eisenbahnmagistralen und Verkehrsknoten in den
Ballungszentren Rhein/Main und Rhein/Neckar ist eine Neubaustrecke zwischen Frankfurt
(Main) und Mannheim geplant (s. lilafarbene gestrichelte Trasse in Abb. 3).
Für das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan W 23.2 ergeben sich durch die
Neuplanung der ICE-Trasse keine Bindungen. Das Plangebiet des Bebauungsplans W 23.2
ist von den Planungen zur ICE-Neubaustrecke nicht betroffen.
5.3 Landschaftsplan
In der Leitbildkarte des Landschaftsplans der Stadt Darmstadt (September 2004) ist das
Plangebiet mit der Zielsetzung „Verbesserung der Grünqualität auf Bauflächen“ dargestellt.
Damit sind folgende Ziele verbunden:
– Schaffung eines vernetzten Grünsystems
– Gestalten und Offenhalten wichtiger landschaftlicher Übergangszonen (Ortsränder)
– Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente
– Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sportflächen
(Klima- und Wasserschutz, Erholung)
– Sicherung stadtbildprägender und stadt- und ortsteilgliedernder Grünzüge
– Eingrünung der Ortsränder
Entlang der Deutsche-Telekom-Allee ist darüber hinaus der „Erhalt/Ausbau von wichtigen
Grünverbindungen“ ausgewiesen.
Abb. 4: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte
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Die im Bebauungsplan vorgesehenen Grünstrukturen werden aus dies er Vorgabe
entwickelt.
Die Entwicklungskarte des Landschaftsplans weist für das Plangebiet eine „Verbesserung
für Grün auf Bauflächen“ aus. Östlich an das Plangebiet grenzt die Darstellung für
„Ausgewählte Grünverbindung / Grünzüge – Planung“ an. Sie ist m it der
Maßnahmennummer D 5 versehen. Entsprechend dieser soll kurz bis mittelfristig die
„Neuanlage / der Ausbau von Grünzügen und Grünverbindungen" erfolgen.
Abb. 5: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Entwicklungskarte
Insbesondere durch die Erhöhung des Grünanteils gegenüber der bestehenden Situation
sowie der Stärkung der wichtigen Grünverbindung entlang der Deutsche-Telekom-Allee,
durch eine weitere Baumreihe entlang der östlichen Grundstücksgrenze, wir d durch den
Bebauungsplan W 23.2 eine Verbesserung der Grünqualität erreicht.
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5.4 Bebauungspläne
Abb. 6: Übersicht d er rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich/Umfeld des Plangebiets , Quelle
Wissenschaftsstadt Darmstadt
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Gegenwärtiges Planungsrecht
Für das Plangebiet besteht derzeit noch der am 22.06.1976 in Kraft getretene
Bebauungsplan W 23 - Hilpertstraße Nord -, der in einem Teilbereich bereits durch den
Bebauungsplan W 59 überplant wurde.
Der überwiegende Teil der Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 23 ist als
Sonderbaufläche für die Bundespost (FTZ) , bzw. die Polizeiverkehrsbereitschaft und im
südwestlichen Bereich an der Hilpertstraße e ine kleinere Fläche für gewerbliche Nutzung
festgesetzt.
Die Grundflächenzahl im als Gewerbegebiet festgesetzten Teilbereich beträgt 0,5, die
Geschossflächenzahl 0,7. Im als Sondergebiet festgesetzten Teilbereich beträgt die
Grundflächenzahl 0,6. Die Baumassenzahl im Sondergebiet ist auf 3,0 festgesetzt. Die Zahl
der Vollgeschosse als Höchstgrenze beschränkt sich im Sondergebiet auf V. Von der Zahl
der Vollgeschosse können Ausnahmen bis zu 8 Geschossen zugelassen werden.
Im Gewerbegebiet ist die geschlosse ne und im Sondergebiet die offene Bauweise
festgesetzt. Abweichend davon darf an die Grenze zum Nachbargrundstück angebaut
werden, wenn Baugrenzen dem nicht entgegenstehen und die Gebäudehöhe das Maß von
3,50 m nicht überschreitet.
Private Grünflächen sind als Schutzpflanzung anzulegen und dicht mit Bäumen und
Sträuchern zu bepflanzen.
Im Gewerbe - und Sondergebiet sind die Grundstücksfreiflächen, soweit keine
betriebstechnischen Gründe entgegenstehen, gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten.
Hinsichtlich der äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen sind Bauwerke im Grundriss und
in ihrer Lage zueinander rechtwinklig zu errichten. Fernmeldetürme und technische
Spezialanlagen sind hiervon ausgenommen. Dachneigungen sind von 0° - 15° zulässig.
Grundstücke sind gegen öffentliche Verkehrsflächen mit Randsteinen von max. 30 cm Höhe
abzugrenzen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans W 23 – Hilpertstraße Nord –
widersprechen der angestrebten Nutzung als Gewerbegebiet in Form eines modernen Büro-
und Dienstleistungs standortes. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplans W 23.2
– Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - wird der Bebauungsplan W 23 – Hilpertstraße
Nord -, in diesem Teilbereich geändert.
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Abb. 7: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 23 – Hilpertstraße Nord - mit seiner Überplanung durch
den Bebauungsplan W 59 und der Darstellung des neuen Plangebietes W 23.2
Angrenzende Bebauungspläne
Bebauungsplan W 59 – Hilpertstraße Nordwest -
Im Westen grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplans W 23.2 an den Geltungsbereich
des Bebauungsplans W 59 - Hilpertstraße Nordwest - der am 14.01.2017 in Kraft getreten ist.
Der Bebauungsplan weist das Gebiet als Gewerbegebiet GE und eingeschränktes
Gewerbegebiet GEe aus. Gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO sind zulässig:
- Gewerbebetriebe aller Art, sofern nicht nachfolgend ausgeschlossen oder
ausnahmsweise zulässig, Öffentliche Betriebe,
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,
- Anlagen für sportliche Zwecke
Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO sind ausnahmsweise zulässig:
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- Wohnungen für Aufsichts - und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und
Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche
und Baumasse untergeordnet sind,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke
Gemäß § 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauNVO sind nicht zulässig:
- Tankstellen,
- Lagerhäuser und Lagerplätze,
- Vergnügungsstätten,
- Sonstige Gewerbebetriebe, die auf Darstellung oder Handlungen mit sexuellem Charakter
ausgerichtet sind
- Einzelhandelsbetriebe
Im eingeschränkten Gewerbegebiet GEe sind von den zulässigen Nutzungen nur solche
Betriebe und Anlagen zulässig, die nach ihrem Störgrad im Mischgebiet zulässig sind.
Die zulässige Grundfläche (GRZ) die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf, beträgt
für den als Gewerbegebiet festgesetzten Teilbereich 0,4 und für den als eingeschränktes
Gewerbegebiet festgesetzten Teil 0,5. Die Geschossflächenzahl für den als Gewerbegebiet
festgesetzten Teilbereich beträgt 1,4.
Die Höhe der baulichen Anlagen setzt die Traufhöhe als Mindestmaß für das eingeschränkte
Gewerbegebiet auf 128, 60 m ü. NN fest. Die Traufhöhe als Höchstmaß auf 139,0 m ü. NN.
Für das Gewerbegebiet wird die Traufhöhe als Höchstmaß auf 147,10 m ü. NN festgesetzt.
Die maximale Gebäudehöhe darf durch notwendige Aufzugsüberfahrten und Dachaufbauten
um 3,0 m auf insgesamt 5% der Dachflächen überschritten werden.
Nebenanlagen sind nur innerhalb der Baugrenzen zulässig.
Die Verbindung zu den Verkehrsflächen ist auf drei Ein- und Ausfahrten von der Hilpertstraße
und eine vom Pupinweg von je max. 16 m Breite begrenzt.
Mindestens 30 % der nicht überbauten Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen.
Im GE und GEe sind nur Flachdächer und flachgeneigte Dächer mit einer Neigung von
weniger als 10° zulässig. Mindestens 60 % sind zu begrünen.
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Abb. 8: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 59 – Hilpertstraße Nordwest -
Bebauungsplan W 42 - ehem. FTZ Gelände -
Im Nord en grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes W 23.2 an den
Geltungsbereich des Bebauungsplans W 42 – ehem. FTZ-Gelände - der am 18.07.2003 in
Kraft getreten ist. Die Nutzung zielt auf einen Bürostandort ab. Das Baugebiet gliedert sich in
unterschiedliche Baufenster mit differenzierten Festsetzungen gemäß i hrer Lage und
Aufgabe im Geltungsbereich des Bebauungsplanes.
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Abb. 9: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 42 – ehem. FTZ-Gelände -
Der Bebauungsplan W 42 weist das Gebiet als Gewerbegebiet GE aus. Angrenzend zu der
westlich gelegenen Wohnbebauung wurde die Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen
eingeschränkt. Zulässig sind demnach nur die das benachbarte Wohnen nicht erheblich
belästigende gewerbliche Nutzunge n, z.B. Geschäfts -, Büro - und Verwaltungsgebäude.
Einzelhandelsbetriebe, Lagerplätze, Lagerhäuser und Tankstellen sowie
Vergnügungsstätten sind nicht zulässig
Das Baugebiet gliedert sich in 10 Baufelder mit teilweise unterschiedlichen Festsetzungen.
Die zulässige Grundflächenzahl die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf , beträgt
0,8. Die maximal zulässige Geschossfläche für die einzelnen Baufelder wird unterschiedlich
festgesetzt, das Höchstmaß wird allerdings für das Baufeld GE*9 mit 73.000 m² festgesetzt
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Die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß liegt in allen Baufeldern bei VII. Staffelgeschosse
sind nicht zulässig.
Der Grünflächenanteil der nicht überbauten Grundstücksflächen muss mindestens 30 %
betragen. 50 % der Dachflächen (Flachdächer) sind extensiv zu begrünen. 70 % der
Dachflächen von Tiefgaragen, sofern sie nicht überbaut sind, sind intensiv zu begrünen.
Alle Dächer sind als Flachdächer mit einer Neigung von max. 5 Grad zu errichten.
Bebauungsplan W 11 – Hilpertstraße –
Im Süden grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes W 23.2 an den Geltungsbereich
des Bebauungsplanes W 11 – Hilpertstraße -, der am 02.03.1976 in Kraft getreten ist.
Abb. 10: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 11 – Hilpertstraße –,
Die Grundflächenzahl beträgt 0,6, die Geschossflächenzahl 2,0. Die Zahl der Vollgeschosse
als Höchstgrenze beschränkt sich auf IV. Von der Zahl der Vollgeschosse können
Ausnahmen bis zu 8 Geschossen zugelassen werden, wenn die Außenw andlänge 30 m
nicht überschreitet und der Bauwerksabstand mindestens das Einfache der Traufhöhe des
höchsten Gebäudes beträgt.
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Es ist die offene Bauweise festgesetzt. Abweichend davon darf an die Grenze zum
Nachbargrundstück angebaut werden, wenn Baugrenzen dem nicht entgegenstehen und die
Gebäudehöhe das Maß von 3,50 m nicht überschreitet.
Hinsichtlich der äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen sind Bauwerke im Grundriss und
in ihrer Lage zueinander rechtwinklig zu errichten. Dachneigungen sind von 0° - 15° zulässig.
Diese Bestimmung gilt nicht für Oberlichtaufbauten.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans W 11 – Hilpertstraße - wird künftig vollständig
durch den Bebauungsplan W 46 – Kelley-Barracks / Nathan-Hale-Depot – überplant, der sich
derzeit noch in Aufstellung befindet.
Für den Gesamtbereich von Kelley-Barracks und Nathan-Hale-Depot ist die Rahmenplanung
„Konversionsflächen West - Kelley-Barracks / Nathan-Hale-Depot“ erarbeitet worden, deren
Ziel die Umnutzung der Gesamtflächen in ein Gewerbegebiet ist und eine entsprechende
Erschließungsstruktur und Grundstücksneuordnung vorsieht.
6. Schutzgebietsausweisungen
6.1 Natura 2000-Gebiete (FFH-Gebiete und Vogelschutzgebiete (VSG))
Es befinden sich weder im Plangebiet noch in planungsrelevanter Umgebung Natura
2000-Gebiete (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete).
Die nächstgelegenen FFH -Gebiete sind das Gebiet Nr. 6117 -309 „Beckertanne von
Darmstadt mit angrenzenden Flächen“ und 6117 -304 „Ehemaliger August -Euler-Flugplatz
von Darmstadt“. Sie befinden sich westlich der Autobahnen A 5 bzw. A 67 in einer Entfernung
von etwa 2,5 km westlich des Plangebietes.
Bei dem nächstgelegenen VSG -Gebiet handelt es sich um das Gebiet Nr. 6117 -401
„Griesheimer Sand“. Dieses beginnt ebenfalls westlich der Autobahn A 5 und liegt in einer
Entfernung von etwa 2,5 km.
Durch die Entfernung und Lage der Gebiete zum Plangebiet sind durch die vorliegende
Planung keine Auswirkungen auf die nächstgelegenen Natura 2000-Gebiete zu erwarten.
6.2 Gesetzlich geschützte Biotope
Innerhalb des Plangebiets sind keine gesetzlich geschützten Biotope gemäß § 30 Abs. 2
BNatSchG vorhanden.
6.3 Schutzgebiete und -objekte, Naturschutz
Die nächstgelegenen Naturschutzgebiete „Bessunger Kiesgrube“ im Südosten und
„Ehemaliger August-Euler-Flugplatz von Darmstadt“ im Westen befinden sich in ungefähr 2
bis 2,5 km Entfernung.
6.4 Landschaftsschutzgebiete
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ umfasst die ca. 420 m entfernt vom
Plangebiet angrenzenden Waldflächen. Für diese Waldflächen ist eine Ausweisung als
Bannwald geplant.
6.5 Schutzgebiete und -objekte, Denkmalschutz
Im Plangebiet befinden sich keine denkmalgeschützten Gebiete oder Objekte.
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6.6 Baumschutzsatzung
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch die städtische Baumschutzsatzung geschützt.
Geschützt sind Bäume , die - gemessen in einem Meter Höhe - bei Laubbäumen einen
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm.
6.7 Bodendenkmäler
Es liegen keine Erkenntnisse zum Vorhandensein von Bodendenkmälern vor.
7. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand
7.1 Städtebauliche Situation
Das Plangebiet liegt im Südwesten der Wissenschaftsstadt Darmstadt, westlich der in
Nord-Süd-Richtung verlaufenden Main-Neckar-Bahntrasse. Im Norden grenzt an das
Plangebiet die „Telekom-City“, im Osten jenseits der Bahnlinie das Wohngebiet „am
Haardtring“, im Süden die „Hilpertstraße“ und die Kasernenflächen der „Kelley Barracks“ und
des „Nathan -Hale-Depots“ und im Westen ein Gewerbegebiet u.a. mit Hauptzollamt
Darmstadt und Deutscher Post.
Die Gebäude innerhalb des Plangebietes weisen fünf Vollgeschosse auf.
Das Grundstück ist mit einem teilunterkellerten, U -förmigen Tagungshotel bebaut. Im
östlichen Grundstücksbereich ra gt die Unterkellerung (Tiefgarage) über die
Bestandsbebauung hinaus. Südlich des Tagungshotels befinden sich großflächige
Parkplätze. Die Parkplatzflächen sind vorwiegend gepflastert. Weiterhin sind parkartig
angelegte Grünflächen und Heckenbereiche mit Bäumen vorhanden.
Im rückwärtigen Bereich des Tagungshotels befinden sich gärtnerisch angelegte Freiflächen,
die keine Bebauung aufweisen, sondern als Rasenflächen angelegt sind.
Die nähere Umgebung ist geprägt durch weitere gewerbetreibende Unternehmen.
Vorzugsweise lässt sich eine offene Bauweise der umliegenden Gebäude erkennen mit
Flachdächern bzw. einer Neigung der Dächer von 0° - 15°. Die Zahl der Vollgeschosse in der
Umgebung variiert zwischen vier bis sieben. Staffelgeschosse sind in der näheren
Umgebung nicht vorhanden.
Das Plangebiet ist an der südlichen und westlichen Grenze von Hecken und Sträuchern
umgeben. Innerhalb des Plangebiets sind im nördlichen Teil Frei - bzw. Grünflächen
vorhanden, die zum Teil gärtnerisch angelegt sind. Gerade im südlichen Teil des Plangebiets
ist dies deutlich zu erkennen, da Bäume, Sträucher und Wiesen den großflächigen Parkplatz
und den Eingangsbereich des Hotels auflockern. In ca. 250 m Entfernung grenzt im Westen
ein Waldgebiet an das Plangebiet an.
Die verkehrliche Anbindung erfolgt über die Hilpertstraße im Süden des Plangebiets, sowie
über die Deutsche-Telekom-Allee im Osten, die an die Hilpertstraße im Süden
angeschlossen ist. Eine Autobahnanbindung an die A 5 und A 67 ist ebenfalls vorhanden und
ist vom Plangebiet schnell zu erreichen.
Da das Gebiet überwiegend als Gewerbegebiet ausgewiesen ist, finden sich in der
Umgebung ausschließlich gewerbetreibende Unternehmen. Lebensmitteldiscounter sowie
Lebensmittelvollversorger befinden sich in ca. 1 km Entfernung zum Plangebiet.
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7.2 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung
7.2.1 MIV
Die Anbindung an das städtische und übergeordnete Straßennetz erfolgt von der an das
Plangebiet angrenzenden Hilpertstraße im Süden sowie der Deutsche-Telekom-Allee im
Osten. Das Grundstück wird über die Hilpertstraße sowie Deutsche-Telekom-Allee
erschlossen. Weitere durchgängige Verbindungen sind für den MIV im Plangebiet nicht
vorhanden.
Die Hauptverkehrs - und Erschließungsstraßen im Osten und Süden sind gut für den
motorisierten Individualverkehr ausgebaut und an das weitere Verkehrsnetz in Darmstadt
angeschlossen.
7.2.2 ÖPNV
Das Plangebiet ist im Osten über die Haltestelle „Hilpertstraße“ und im Südwesten über die
Haltestelle „H auptzollamt“ durch die Buslinie K an das bestehende ÖPNV Netz
angeschlossen. Die Haltestellen werden unter der Woche von 6 Uhr bis 20 Uhr im 15
Minuten Takt bedient. Am Wochenende erfolgt an den genannten Haltestellen auch eine
Anbindung durch die Buslinie R . Samstag tagsüber von 8 bis 16 Uhr im 30 Minutentakt,
ansonsten zwischen 16 und 23 Uhr im 60 Minutentakt , Sonntag von 6 bis 23 Uhr im 60
Minutentakt. Da das Plangebiet in unmittelbarer Nähe zu den beiden Haltestellen liegt,
verfügt dieses über eine sehr gute Erschließung mit dem ÖPNV.
Abb. 11: Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV, Quelle: openstreetmaps, Stand 10.06.2021
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7.2.3 Fuß- und Radwege
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine öffentlichen Fuß- und Radwege.
Außerhalb des Plangebiets, entlang der Hilpertstraße und Deutsche-Telekom-Allee
bestehen gut ausgebaute Rad - und Fußweg verbindungen, über die das Plangebiet zu
erreichen ist.
7.3 Ver- und Entsorgung
7.3.1 Gas, Strom und Kommunikation
Das Gebiet des Geltungsbereichs ist derzeit im Bereich der Hilpertstraße im Süden und im
Bereich der Deutsche-Telekom-Allee im Osten an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz
angeschlossen. Da das Gebiet bereits erschlossen ist und die Ver- und Entsorgung aktuell
gesichert ist, kann davon ausge gangen werden, dass die Ver - und Entsorgung des
Plangebietes auch weiterhin gesichert ist.
7.3.2 Wasserversorgung
Das Plangebiet ist derzeit aufgrund der bestehenden Nutzung an das Ver - und
Entsorgungsnetz angeschlossen. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Wasser -
und Löschwasserversorgung des Plangebiets weiterhin gesichert ist.
7.3.3 Wasserentsorgung
Im Sinne des § 55 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist das anfallende Niederschlagswasser
ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder direkt oder über eine Kanalisation ohne
Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten, soweit dem we der
wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche
Belange entgegenstehen.
Es wird auf Kap. 14.7 „Bodenversiegelung / Niederschlagswasserversickerung“ verwiesen.
7.4 Freiraumstruktur und Freiflächen
Das Plangebiet ist durch das bestehende Gebäude, aber auch insbesondere durch den
großflächigen Parkplatz stark versiegelt.
Grün- und Freiflächen befinden sich im Westen und Norden des Plangebietes. Im Süden wird
das Grundstück von einer breiten Heckenstruktur auf einem Erdwall begrenzt, welche von
zahlreichen größeren Bäumen durchsetzt ist.
Im Bereich des Parkplatzes befinden sich zwischen den Parkbuchten Grünstreifen mit
Hecken, Sträuchern und teilweise Bäumen. Auch im Eingangsbereich des Hotels, an den
Parkplatz angrenzend, wurde ausreichend für einen Grünanteil in Form von Wiesenfläche
gesorgt. Die übrigen Flächen sind versiegelte Stellplatzflächen, Flächen für Abfall des
Hotelbetriebs oder ein Rettungsweg für die Feuerwehr.
8. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale
8.1 Naturräumliche Einordnung
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit der hessischen Rheinebene, innerhalb
des Griesheim-Weiterstädter Sandes (225.9).
Die Hessische Rheinebene umfasst den Hauptteil der rechtsrheinischen Niederterrasse
zwischen den heutigen Mündungen von Main und Neckar. Sie bildet zusammen mit dem
hessischen Teil der Nördlichen Oberrheinniederung (222) das so genannte "Hessische
Ried". Als sandige Niederterrasse umfasst sie, neben Flugsand - und Dünengebieten,
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ausgedehnte Flächen, die mit Neckarschwemmlehm bedeckt sind, sowie das als feuchte
Rinne in Erscheinung tretende Altneckarbett.
Im Bereich trockener Flugsand- und Dünengebiete sind heute Kiefernwälder vorherrschend,
die stellenweise im Wechsel mit Spargelanbauflächen stehen. Im übrigen Gebiet herrscht
Ackerbau vor. Der ausgedehnte Komplex des Jägersburg-Gernsheimer Waldes ist mit Wald
vom Typ eines vor 20 Jahren noch recht naturnahen Eichenhainbuchenwaldes bestockt; er
hat als Wassergewinnungsgebiet Bedeutung und seither tief greifende ökologische
Veränderungen erlitten (Grundwasserabsenkung) (Umweltatlas Hessen, HLNUG 2013).
Der Griesheim -Weiterstädter Sand ist ein im Wesentlichen dünenfreies, flaches
Flugsandgebiet im Bereich eines kiefernreichen Eichen -Mischwaldes dessen heutige
Vorkommen meist Sekundärwälder sind.
Die vorgeschichtlich gut besi edelte Einheit ist heute im Bereich der waldfreien Flächen ein
Acker- und Gemüseanbaugebiet, wobei der Gemüseanbau bei Griesheim seinen Ursprung
in der Benutzung dieses Sandgebietes als Rieselfelder für die frühere Klärung der
Darmstädter Abwässer hat. In diesem Bereich sind die Böden stark humos eutrophiert. Im
nördlichen Teil der hier beschriebenen naturräumlichen Einheit, also bei Büttelborn,
Weiterstadt und Darmstadt -Arheilgen finden sich neben dem bodenartbedingt
anspruchsloseren Ackerbau auch Spargels onderkulturen. Verschiedene Dünen sind beim
Autobahnbau zur Sandgewinnung abgetragen worden (Klausing, Blatt 151 Darmstadt,
1967).
8.2 Relief, Geologie und Boden
Das Relief innerhalb des Plangebietes liegt auf einer Höhe zwischen 125 und 127 m ü. NN,
mit leichter Abnahme Richtung Südwest. Betrachtet man das Relief über das Plangebiet
hinaus, steigt es von West nach Ost mit 16 m auf 2 km leicht an (0,8 % Steigung) (Expertise
Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, GEO-NET)
Abb. 12: Digitales Geländemodell [Höhe ü. NN.] des Untersuchungsgebietes rund um das Plangebiet
in 1 m horizontaler Auflösung, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht
Klimaökologie, Stand August 2021
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Das geologische Ausgangsgestei n bilden Flugsande, welche zwischen den Eiszeiten im
Pleistozän gen Osten verweht wurden und sich in der Rheinebene vor dem
Bergstraßenanstieg abgelagert haben. Vorherrschende Bodeneinheiten sind Pararendzinen,
Braunerden mit Bändern, örtl. Bänder-Parabraunerden. Die Mächtigkeiten können aufgrund
des Reliefs, der Genese und der mehrmaligen Umlagerung stark variieren. Die Flugsande
weisen stellenweise lehmige Horizonte auf, welche in unterschiedlicher Tiefe anzutreffen
sind.
Aufgrund der geologischen Voraussetzungen ist der Boden trocken und sandig. Meist ist der
Oberboden von Dürre und Austrocknung geprägt. Der Untergrund kann jedoch bedingt durch
eine lehmige bis tonige Schicht Staunässe aufweisen. Oberflächlich sind die Flugsande
größtenteils entkalkt und damit nährstoffarm.
Die vorhandenen Böden können nahezu vollständig als anthropogen überformte Böden
angesehen werden. Dennoch sind teilweise großflächig unversiegelte Bodenbereiche mit
ihren vielfältigen Funktionen für den Naturhaushalt als wertvoll einzustufen. Im Plangebiet
sind dies vor allem die nördlichen und westlichen Randbereiche.
Zur Erfassung der geo- und umwelttechnischen Standorteinschätzung liegt ein Gutachten
von ITUS GmbH & Co. KG vom 14.11.2019 vor, welches im Folgenden zusamm engefasst
wiedergegeben wird:
Der oberflächennahe Baugrund des Untersuchungsgebietes wird von aufgefüllten Böden
geprägt. Darunter stehen nach der geologischen Karte quartäre Sande, bestehend aus
teilweise schluffigen und örtlich feinkiesigen Fein- bis Mittelsanden mit einer Mächtigkeit von
über 8 m an.
Unter der vorhandenen Oberflächenbefestigung bzw. unterhalb der Grasnarbe wurden mit
den durchgeführten Baugrundaufschlüssen bis in eine Tiefe von ca. 1,1 m unter der
Geländeoberkante (Niveau ca. 124,9 m ü NN) aufgefüllte Böden erkundet. Diese sind
schwach kalkhaltig bis kalkhaltig und bestehen aus Sanden und Kiesen mit
unterschiedlichen kiesigen, schluffigen bzw. sandigen Beimengungen in hellbrauner, grauer
bzw. brauner Farbe.
Unter den aufgefüllten Böden b zw. unterhalb der Grasnarbe folgen quartäre Sande der
Schicht 2a. Die Schicht besteht vorwiegend aus braunen, hellbraunen, beigen und
graubraunen Fein- bis Mittelsanden mit kiesigen bis stark kiesigen und schwach schluffigen
Beimengungen.
Unterhalb der Sch icht folgen quartäre Sande der Schicht 2b. Sie besteht vorwiegend aus
braunen, hellbraunen, beigen und graubraunen Fein- bis Mittelsanden mit lokal feinkiesigen
Beimengungen.
Das Plangebiet wird der Erdbebenzon e 1 und der Untergrundklasse S zugeordnet. Zud em
wird es mit der Baugrundklasse C bewertet (Oberflächennaher Untergrund bis zu einer Tiefe
von etwa 20 m (rollige bzw. gemischtkörnige Lockergesteine in mitteldichter Lagerung)).
8.3 Hydrogeologie und Grundwasser
Bei den im August 2019 durchgeführten Erkundu ngsarbeiten von ITUS wurde bis zur
maximalen Untersuchungstiefe von ca. 8,6 m unterhalb der Geländeoberkante kein
Grundwasser angetroffen. Die angetroffenen Böden waren trocken bis erdfeucht.
Gemäß den Grundwasserhöhengleichenplänen von April 1957 bis Okto ber 2015 lag der
Grundwasserstand im Geländebereich in diesem Zeitraum in etwa bei 103 m ü. NN bis
109 m ü. NN und entsprechend rd. 17 m bis 23 m tief unter Gelände.
Niederschlagsabhängig ist in den Böden der Schichten 1 und 2a mit Bodenfeuchte sowie
niederschlagsbedingtem Sickerwasser zu rechnen. Eine planmäßige Versickerung von
Niederschlagswasser ist im Plangebiet grundsätzlich möglich.
Das Plangebiet befindet sich nicht in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet.
W 23.2 Begründung fertig.docx 30 / 76
Gemäß dem Fachinformationssystem Grundwasser - und Trinkwasserschutz des Landes
Hessen (www.gruschu.hessen.de) befindet sich das Plangebiet in einem hydrogeologisch
ungünstigen Gebiet.
Es wird auf Kap. 14 „Wasserwirtschaftliche Belange“ hingewiesen.
8.4 Klima und Luft
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein-Main-Gebiet. Im Oberrheingraben und an der
Bergstraße treten relativ hohe Temperaturen und geringe Niederschlagsmengen auf. Hier
zeigt sich kontinentaler Klimaeinfluss. In Darmstadt lag die mittlere Jahrestemperatu r im
Zeitraum von 2010 bis 2018 be i rund 10, 54°C. Die durchschnittliche Niederschlagsmenge
lag zwischen 2010 bis 2018 bei etwa 687,70 mm, das langjährige Mittel von 1996 bis 2010
liegt bei 749 mm (Messungen des Deutschen Wetterdienstes von der Internetpräs enz der
Wissenschaftsstadt Darmstadt entnommen).
Für das Plangebiet liegt das Gutachten „Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht
Klimaökologie“ vom Büro GEO -NET von August 2021 vor, das im Folgenden für die
Bestandssituation zusammengefasst wird:
Für das Plangebiet wird in der Klimafunktionskarte im Rahmen der gesamtstädtischen
Klimaanalyse (INKEK 2016) eine moderate bis starke Überwärmung ausgewiesen, wie sie in
stark versiegelten und/oder dicht bebauten Bereichen zu erwarten ist. In der dazugehörigen
Planungshinweiskarte besteht das Plangebiet zum Einen aus der Kategorie „Bebautes
Gebiet mit klimarelevanter Funktion“, die laut Definition „weder zu intensiver thermischer
Belastung führt, noch zu Beeinträchtigungen des Luftaustauschs und im Allgemeinen
geringe klimatisch -lufthygienische Empfindlichkeiten gegenüber Nutzungsintensivie rungen
aufweisen.“ Zum anderen wird ein Teilbereich als „Bebautes Gebiet mit klimatischen
Nachteilen“ bewertet. Laut der Gesamtstädtischen Klimaanalyse (INKEK 2016) gelten diese
Gebiete unter stadtklimatischen Gesichtspunkten als sanierungsbedürftig.
Abb. 13: Auszug aus der Klimafunktionskarte (links) und aus der Planungshinweiskarte (rechts) aus
der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Dar mstadt (IN KEK 2016) , Quelle: Expertise Klimaökologie
„BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021
Ausgangspunkt für die Ermittlung der klimatischen Zusammenhänge ist eine
austauscharme, sommerliche Hochdruckwetterlage, die häufig mit einer überdurchschnittlich
hohen Wärmebelastung in den Siedlungsräumen sowie lufthygienischen Belastungen
einhergeht. Während bei einer windstarken „Normallage“ der Siedlungsraum gut durchlüftet
wird und eine Überwärmung kaum gegeben ist, stellt die windschwache
Hochdruckwetterlage mit wolkenlosem Himmel im Sommer eine „Worst Case“ -Betrachtung
dar. Unter diesen Rahmenbedingungen können nächtliche Kalt - und Frischluftströmungen
aus innerstädtischen Grün - und Brachflächen zum Abbau einer Wärmebelastung in den
überwärmten Siedlungsflächen beitragen.
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Die bodennahe Lufttemperatur zum Betrachtungszeitpunkt 4 Uhr variiert im näheren Umfeld
des Plangebietes hauptsächlich zwisch en 18,0 °C und 20,5 °C . Erwartungsgemäß
unterliegen vor allem die stärker versiegelten Bereiche einer höheren thermischen
Belastung. Aufgrund des erhöhten Wärmespeicherpotenzials versiegelter Oberflächen,
strahlen diese bis in die Nacht hinein Wärme aus. Dem gegenüber stehen Gr ün- und
Freiflächen, auf denen in der Nacht Kaltluft entsteht und lokal zu einer Abkühlung des
Temperaturfeldes führen. Dies ist unter anderem im Innenhof des derzeitigen Plangebietes
zu erkennen. Gegenüber dem versiegelten Parkplatz südlich des Gebäudekör pers fällt die
Lufttemperatur hier um ca. 2,0 bis 2,5 °C kühler aus. Baumstandorte sind ebenfalls wichtige
Bestandteile der Kaltluftproduktion. Unterhalb der Baumkronen staut sich vor allem bei
dichtem Bestand die tagsüber erwärmte Luft in der Nacht auf. V or allem das westlich des
Plangebietes gelegene Waldareal stellt in der Nacht eine wichtige und großflächige
Kaltluftproduktionsfläche dar.
Bei Betrachtung der Abb. 14 ist zu erkennen, dass ein Großteil des Stadtteils Darmstadt
West aufgrund von Versiegelung und dichtem Gebäudebestand (zusätzliche
Wärmeausstrahlung) thermisch belastet ist. Damit bestätigt sich das Ergebnis der
gesamtstädtischen Klimaanalyse (IN KEK 2016), in der dem Stadtteil eine moderate bis
starke Überwärmung zugeschrieben wird. Positiv treten j edoch Bereiche mit höherem
Freiland- und Grünanteil hervor, wie bspw. südlich der Hilpertstraße, westlich der
Bahntrasse.
Abb. 14: Nächtliches Temperaturfeld zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m über Grund in °C;
mesoskalige Modellierung), Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht
Klimaökologie, Stand August 2021
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8.5 Landschaftsbild und Erholung
Landschaftsbild
Das Relief des Plangebietes ist weitgehend eben mit Höhen zwischen 123,5 -
128,5 m ü. NN.
Die Landschaft im Plangebiet ist stark gewerblich überprägt und weist einen hohen
Versiegelungsgrad auf. Es dominieren ein großer Gebäudekomplex (Hotel) und gärtnerisch
angelegte Freiflächen, der südliche Bereich wird durch die Nutzung als Parkplatz bestimmt.
Die Landschaft im Plangebiet wird geprägt durc h Bauwerke, Vegetation und andere
anthropogene Geländestrukturen (Straßen, Fußwege, Plätze und Grünflächen) . Die
Bereiche werden vermutlich weitestgehend von Hotelgästen und Beschäftigten genutzt. Der
intensiv gepflegte Innenbereich charakterisiert sich du rch einen hohen Anteil an nicht
heimischen Pflanzen. Das gesamte Grundstück wird im Süden und im Westen von einer
breiten Heckenstruktur auf einem Erdwall begrenzt, welche von zahlreichen größeren
Bäumen durchsetzt ist. Aufgrund der Lage außerhalb des Stad tzentrums und in einem
gewerblich geprägten Gebiet, ist daher die Wahrnehmung und Qualität des Schutzgutes
Landschaft als nicht außerordentlich hoch zu bewerten.
Der oben erwähnte, begrenzende H eckenbereich verfügt über das größte Habitatpotential
des Geb ietes. Während die Heckenstruktur im Bereich des Parkplatzes vornehmlich von
Kiefern (z.T. abgängig) und Robinien durchsetzt ist, finden sich in nordwestlicher Richtung
zunehmend mehr heimische Laubbäume innerhalb des Strukturkomplexes.
Der südliche Vorde rbereich der Parkplätze charakterisiert sich durch angelegte Kiesbeete
samt Robinien (und Exoten). Einzelne größere, heimische Laubbäume werten diesen
Bereich ökologisch auf.
Die verschiedenen Gebäude zeichnen sich durch eine technische Bauweise mit Flach dach
aus und sind seitens der Fassaden vollständig intakt bzw. verschlossen.
Innerhalb des nördlichen Grünbereiches findet sich ein kleines Gartenhäuschen, welches in
die strukturiert angelegten und intensiv gepflegten Grünflächen integriert ist.
Besonders hervorzuhebende Blickbeziehungen in die angrenzende Landschaft sind nicht
vorhanden.
Erholung
Durch die gewerbliche Prägung des Planungsgebietes, ist es für die Naherholung der
Öffentlichkeit eher weniger frequentiert und hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Erholung als
nachrangig einzustufen. Potentiell ist die gärtnerisch angelegte Freifläche um das Gebäude
für die Freizeitnutzung geeignet.
Im Westen, außerhalb des Plangebiets, sind die zum Westwald gehörigen Waldflächen für
die Naherholung der Bevölkerung der angrenzenden Wohngebiete von Bedeutung.
8.6 Biotoptypen und Vegetation
Es liegt eine Bestandserfassung von 2020 vor.
Im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung sowie der naturschutzrechtlichen
Eingriffsregelung wurden Bestandserfassungen der Biotoptypen und ihrer kennzeichnenden
Vegetation durchgeführt.
Es wird auf das Kapitel 18.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes verwiesen.
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8.7 Fauna
8.7.1 Artenschutzfachliche Potentialabschätzung 2019
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurde eine
artenschutzfachliche Potentialabschätzung (Büro Ökologie und Stadtentwicklung, 2019)
erstellt.
Zu den Ergebnissen der faunistischen Untersuchungen wird auf Kap. 17 verwiesen.
9. Bodenschutz / Altlasten
9.1 Grundlagen
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB
insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse
und die Sicherheit der Wohn - und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu
berücksichtigen. Bei der Aufstellung darf das Proble m Bodenbelastungen nicht
ausgeklammert werden. Die Kommune hat sich im Rahmen der Aufstellung des
Bebauungsplans zu vergewissern, ob die geplante Nutzung mit einer vorhandenen oder
vermuteten Bodenbelastung vereinbar ist.
Die Auswirkungen der vorliegenden Planung auf die im Boden und im Grundwasser
vorhandenen Belastungen und auf mögliche Sanierungsmaßnahmen sind im
Bauleitplanverfahren darzustellen, zu bewerten und abzuwägen. Ebenso verhält es sich mit
den Auswirkungen der festgestellten Belastungen bzw. der Sanierungsmaßnahmen auf das
geplante Vorhaben.
9.2 Nachsorgender Bodenschutz / Altlasten / Altablagerungen
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie
ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf das Vorha ndensein von
Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädliche Bodenveränderungen und/oder
Grundwasserschäden.
Zur Erfassung der geo- und umwelttechnischen Standorteinschätzung liegt ein Gutachten
von ITUS GmbH & Co. KG vom 14.11.2019 vor. Hierbei wur de eine abfalltechnische
Voruntersuchung durchgeführt. Die Böden wurden auf die Parameterliste „Boden“ nach dem
Baumerkblatt des Regierungspräsidiums Darmstadt (Stand September 2018) chemisch
untersucht.
Bis in eine Tiefe von ca. 1,1 m unter Geländeoberkante wurden aufgefüllte Böden der Schicht
1 aus vorwiegend unterschiedlich stark kiesigen, schluffigen, tonigen bzw. sandigen Kiesen
und Sanden in hellbrauner, grauer bzw. brauner Farbe angetroffen.
Darunter stehen die gewachsenen Böden der Schicht 2 (Quartä re Sande) an. Der
organoleptische Befund (Farbe, Geruch) der aufgefüllten Böden ergab einen unauffälligen
Befund. Hinweise auf Fremdanteile lagen im Bereich der Aufschlusspunkte nicht vor. Das
Vorhandensein von Bauschutt/ Bauschuttresten in den aufgefüllte n Böden ist möglich. Mit
Alteinbauten (Altfundamente, Schächte, Kanäle, Leitung etc.) ist zu rechnen. Die
unterlagernden quartären Sande sind organoleptisch unauffällig.
Zur abfalltechnischen Voruntersuchung / Deklaration der geplanten Aushubmaterialien
wurden aus den im August 2019 ausgeführten Kleinrammbohrungen umwelttechnische
Proben schichtspezifisch entnommen. Die angetroffenen Böden wurden fachtechnisch
angesprochen und beprobt.
Die abfalltechnische Voruntersuchung der aufgefüllten Böden der Schicht 1 hat eine
Einstufung in die Einbauklasse Z 2 ergeben. Abfallbestimmend für die Voreinstufung der
Mischprobe waren die Parameter Blei und Kupfer im Feststoff.
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Für die gewachsenen Böden der Schicht 2 ergab sich aufgrund der unauffälligen bzw.
geringen Befunde der untersuchten Parameter eine abfalltechnische Voreinstufung in die
Einbauklasse Z 0.
Hinweise auf sanierungsrelevante Bodenbelastungen liegen nach den vorliegenden
Ergebnissen der abfalltechnischen Voruntersuchungen aufgefüllter und gewachsener Böden
derzeit nicht vor.
Im Hinblick auf eine ggf. geplante Baumaßnahme auf dem Gelände wird eine
abfalltechnische Voruntersuchung, z. B. der geotechnischen Hauptuntersuchung,
erforderlich.
Auf Grundlage der weiterführend en abfalltechnischen Voruntersuchungen kann dann eine
Grobmassenermittlung im Hinblick auf die geplanten Aushub- und Entsorgungsmaßnahmen
und als Grundlage der Ausschreibung der Entsorgungsleistungen erarbeitet werden.
Vor Durchführung bzw. baubegleitend zu den Aushub - und Entsorgungsmaßnahmen wird
eine abfalltechnische Untersuchung der geplanten Aushubmaterialien anhand einer
Haufwerksbeprobung bzw. einer Rasterbeprobung mittels Baggerschürfen erforderlich.
9.3 Vorsorgender Bodenschutz
Der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführte Grundsatz, das s die städtebauli che Entwicklung
vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll, wird durch die
Bodenschutzklausel in § 1a BauGB als Vorschrift zum Umweltschutz ergänzt. Im § 1a Abs. 2
Satz 4 BauGB wird vorgegeben, dass die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich
oder als Wald genutzter Flächen begründet werden soll; dabei sollen Ermittlungen zu den
Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere
Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nach verdichtungsmöglichkeiten
zählen können.
Die Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2 folgt dem Gebot des sparsamen Umgangs mit
Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im Innenbereich
entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung mobilisiert werden
(Nachverdichtung).
Landwirtschaftliche Flächen oder Waldflächen werden nicht in Anspruch genommen. Hiermit
wird ein Beitrag zur Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich geleistet.
Bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen
Mit der Zielsetzung eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden sind im
Bebauungsplan Festsetzungen zur Beschränkung der überbaubaren Flächen, zur
Verwendung wasserdurchlässiger Beläge und zur Begrünung getroffen.
Weitere bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen sind im Rahmen der
Bauausführung zu beachten. Hierbei gibt es allgemeine Vorgaben zum Schutz des
Mutterbodens (§ 202 BauGB) und Vorgaben zur Lagerung und zum Wiedereinbau des
Oberbodens (DIN 18915 und DIN 19731). Es wird auf die Vorgaben de s
Bundesbodenschutzgesetzes hingewiesen.
9.4 Bodenfunktionsbewertung
Es liegen keine Informationen aus dem BodenViewer Hessen vor.
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10. Kampfmittel
Bei der Erstellung des Bebauungsplans sind gemäß § 1 Abs. 6 BauGB auch die allgemeinen
Anforderungen an g esunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn -
und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berücksichtigen. Aus Gründen
der Gefahrenabwehr und des bauleitplanerischen Vorsorgeprinzips ist zu klären, welche
Gefahren von evtl. bestehenden Gefährdungen durch Kampfmittelbelastungen ausgehen.
Gemäß dem Schreiben des Regierungspräsidiums Darmstadt, Abteilung
Kampfmittelräumdienst Hessen, muss auf dem Baufeld grundsätzlich mit dem
Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet werden.
Im Zuge der Baugrunderkundung wurden die Ansatzpunkte der Baugrunduntersuchungen
im Vorfeld durch die WST GmbH, Eppelheim, auf Kampfmittelfreiheit geprüft. Im Bereich der
Bohransatzpunkte wurden keine Auffälligkeiten festgestellt.
Für die A usführung der geplanten Baumaßnahme sind die Vorgaben des
Kampfmittelräumdienstes zu beachten.
11. Planung / städtebauliches Konzept
Grundlage des Bebauungsplans stellt das städtebauliche Konzept von Boyauville Invest
GmbH / warimpex und der Masterplan GmbH (Stand 11. Mai 2021) dar. Das städtebauliche
Konzept zeigt mögliche zukünftige Bebauungen und Nutzungen innerhalb des Plangebietes
auf, die jedoch im Festsetzungsrahmen des Bebauungsplanes, der als Angebotsplanung
durch jedermann umsetzbar ist, noch variabel sind.
Um dem Plangebiet eine städtebaulich geordnete und zeitgemäße Entwicklung zukommen
zu lassen, ist vorgesehen einen urbanen Bürostandort zu entwickeln, der zur Unterbringung
von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden, Gewerbebetrieben, öffentlichen Betrieben
und weiteren, einem Bürostandort dienenden Nutzungen, wie bspw. ein Café, Bäcker oder
Gastronomie dient.
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Bürostandorts bildet die Fokussierung auf
Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nutzung von Ressourcen und Energie soll
durch flächensparendes Bauen, ein umweltgerechtes Mobilitätsangebot sowie die Nutzung
erneuerbarer Energien angestrebt werden. Ökologische und klimatisc he Aspekte finden
durch einen möglichst geringen Versiegelungsgrad sowie geeignete Maßnahmen bei der
Freiflächengestaltung Beachtung, z. B. durch die Berücksichtigung von Begrünung b ei der
Außenraumgestaltung zur Verringerung von Aufheizflächen sowie der R etention von
Regenwasser auf den Flächen. Zudem sind Dach- und Fassadenbegrünungen vorgesehen.
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Abb. 15: Städtebaulicher Entwurf, Stand 11.05.2021
Ziel ist die Entwicklung des Grundstückes in mehreren Phasen (Stufe nweise / terminlich
gestaffelt). D iese Entwicklung soll den Weiterbetrieb des bestehenden Hotels
berücksichtigen. Eine Realteilung des Standorts auf einzelne Grundstücke ist vorgesehen.
Die städtebauliche Planung für d ie neuen Gebäude beabsichtigt Langlebigkeit und
Nutzungsflexibilität zu erreichen.
Die Quartiersplanung sieht eine Blockstruktur vor, die durch sechs Gebäude , in ihrer
Maßstäblichkeit ähnlich , aufgeteilt wird. Dabei bildet sich aufgrund der hofartigen
Gebäudestellung im nördlichen Bereich ein Platz heraus , der sich durch die Abstände
zwischen Gebäuden nach Osten, Süden und Weste n öffnet. Im südlichen Bereich entsteht
eine Ost-West-Achse, als Grün- und Wegeverbindung.
Der südliche Bereich kann losgelöst vom Rest des Quartiers betrachtet werden. Hier sind
zwei Gebäude vorgesehen, von denen das östliche Gebäude zum Teil mit zwölf Geschossen
ausgebildet werden soll , um an der Achse Deutsche-Telekom-Allee und Hilpertstraße als
identitätsstiftender städtebaulicher Hochpunkt zu dienen.
Bis auf das zwölfgeschossige Hochhaus sind die Gebäude insgesamt mit sechs bis sieben
Vollgeschossen mit zusätzlichen Staffelgeschossen vorgesehen.
Im Quartier sind im städtebaulichen Entwurf zwei unterschiedliche Plätze und verschiedene
Freiflächen vorgesehen, die jeweils eine andere Funktion erfüllen können. Der südöstliche
Deutsche-Telekom-Allee
Hilpertstraße
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Platz, in unmittelbare r Nähe der Bushaltestelle, kann als Entree in das Quartier und als
Mobilitätsstation, bestehend aus der Verknüpfung unterschiedlicher Verkehrsarten (Bus,
Pedelec-Verleihstation, E-Roller, Car-Sharing, etc.) dienen. Im städtebaulichen Entwurf ist
angedacht, den im nördlichen Bereich liegenden Platz einer urbanen Nutzung zuzuführen .
Dies kann durch mögliche Erdgeschossnutzungen erfolgen, die einen lebendigen
Kommunikations- und Begegnungsraum bilden. Im Westen befindet sich eine begrünte
Aufenthaltsfläche, die die Gelegenheit bietet, sich in der Mittagspause im Grünen zu erholen.
Der Bürostandort soll als Quartier verstanden und erlebbar werden und zu einem Ort mit
hoher Aufenthaltsqualität und sozialer Interaktion werden, nicht nur für das Plangebiet selbst,
sondern auch für die angrenzend en Gewerbestandorte. Hierbei kommt insbesondere der
möglichen Erdgeschosszone eine besondere B edeutung zu. Durch die angedachten
Arkaden und der Nutzung von Außenflächen durch mögliche Gastronomie, können sich die
Freiflächen, halböffentlichen Räume, Erschließungs- und Begegnungsflächen als
Kommunikationszonen entwickeln. Aber auch großflächig angelegte Dachterrassen können
als kommunikativer Treffpunkt und für Meetings im Freien genutzt werden.
Die Erschließung des Plangebietes für den MIV erfolgt über Hil pertstraße und
Deutsche-Telekom-Allee.
12. Erschließungs- und Verkehrskonzept, Mobilitätskonzept
Für den Bürostandort soll die Förderung einer nachhaltigen Mobilität durch eine gute
Anbindung an das Umfeld und Vernetzung mit der Nachbarschaft erzielt werden, u.a. durch
Zuwegungen zum ÖPNV sowie attraktive Fuß- und Radwegeangebote.
Der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge soll ausschließlich in Tiefgaragen organisiert werden.
Hiervon ausgenommen sind jedoch Stellplätze für mobilitätseingeschränkte Personen,
Kurzzeitparker und Carsharing -Angebote. Diese sind auch oberirdisch in den jeweils
festgesetzten Bereichen zulässig.
12.1 Stellplätze
Die erforderlichen Stellplätze sind gemäß Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt
Darmstadt nachzuweisen.
12.2 Öffentlicher Nahverkehr
Mit der Entwicklung des Plangebietes bleibt der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr
des Plangebietes unverändert.
Es wird auf Kap. 7.2.2 verwiesen.
12.3 Verkehrliche Auswirkungen
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Büro Durth Roos Consulting
GmbH eine Verkehrsuntersuchung erarbeitet.
Die Verkehrsuntersuchung kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:
In der vorliegenden Verkehrsuntersuchung wurde das geplante Bauvorhaben im Zuge der
Hilpertstraße in Darmstadt hinsichtlich des zu erwartenden Verkehrsaufkommens unter
Berücksichtigung der Straßennetzkonfiguration nach Realisierung der neuen
Haupterschließungsstraße "HGSW" sowie der Änderungen des Verkehrsgeschehens im
Gebiet durch weitere städtebauliche Entwicklungen untersucht.
Die verkehrlichen Nachweise haben gezeigt, dass der Prognoseverkehr an vier der fünf
untersuchten Knotenpunkte mit mindestens der Qualitätsstufe D leistungsfähig abgewickelt
werden kann. Am Knotenpunkt "Hilpertstraße / Am Kavalleriesand" kann die leistungsfähige
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Abwicklung des Prognoseverkehrs in der vormittäglichen Spitzenstunde nicht sichergestellt
werden (Qualitätsstufe E).
Basierend auf diesen Ergebnissen sollen Mobilitätsmanagement-Maßnahmen implementiert
werden. Diese werden im Rahmen eines projektspezifischen Mobilitätskonzeptes entwickelt
(s. Kap. 12.4 „Mobilitätskonzept “). Diese Maßnahmen sollen einen erheblichen Beitrag z ur
Reduzierung des zu erwartenden Kfz -Verkehrs (beispielsweise durch Verlagerung auf
andere Verkehrsmittel) leisten. Aufgrund der geplanten Nutzungen könnten hierbei
beispielsweise Maßnahmen zur Förderung des Radverkehrs, von Fahrgemeinschaften
sowie von Sharing-Angeboten in Frage kommen.
Der Prognoseverkehr durch die neuen Nutzungen ist so zu reduzieren, dass am oben
aufgeführten, maßgebenden Knotenpunkt mindestens die Qualitätsstufe D in der
vormittäglichen Spitzenstunde erreicht werden kann. Darüber hinaus muss es sichergestellt
werden, dass es zu keiner Blockierung bzw. Überstauung des benachbarten Knotenpunktes
"Hilpertstraße / Haardtring" kommt. Grund hierfür ist der geringe Abstand zwischen beiden
Knotenpunkten.
Die leistungsfähige Erschließung des Areals kann unter Berücksichtigung eines
projektspezifischen Mobilitätskonzeptes (DRC, Oktober 2021) nachgewiesen werden.
12.4 Mobilitätskonzept
Durch den plangebenden Mehrverkehr sind vereinzelte Verkehrsknotenpunkte stark belastet
(s. Kap. 12.3 „Verkehrliche Auswirkungen“). Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
wurde deshalb ein für die Leistungsfähigkeit der umliegenden Knotenpunkte notwendiges
Mobilitätskonzept durch das Büro Durth Roos Consulting GmbH erarbeitet.
Das Mobilitätskonzept kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:
Die inhaltliche Aufbereitung eines Mobilitätskonzeptes für den Bebauungsplan W 23.2
Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee in Darmstadt zeigt ein vielschichtiges Ergebnis. Eine
Analyse der M obilitätsangebote im Umfeld belegt für das Projekt eine gute
Anbindungsqualität im ÖPNV und im Radverkehr. Darüber hinaus verfügt die Stadt über ein
konsolidiertes Angebot an Sharing -Systemen. Somit sind die Voraus setzungen zur
Implementierung von Mobilitätsmanagement-Maßnahmen in diesen Bereichen erfüllt.
Durch eine umfassende Betrachtung des Spektrums sämtlicher Maßnahmen und unter
Berücksichtigung von den projektbezogenen und standortspezifischen Randbedingungen
kristallisieren sich die Handlungsfelder heraus, mit welchen im Rahmen des
Mobilitätskonzeptes das Ziel der leistungsfähigen verkehrlichen Erschließung durch die
Reduzierung von Kfz-Fahrten erreicht werden kann.
Auf Grund der standortspezifischen Situation zeigt sich, dass für bestimmte Nutzungen (z.B.
Einzelhandel und Gastronomie) kein zusätzlicher Verkehr zu erwarten ist. Grund hierfür sind
die zu erwartenden Verbundeffekte aufgrund der Nutzungsmischung im Areal und dessen
Umfeld.
Darüber hinaus besteht Potential zur Reduzierung des MIV -Anteils a m Modal -Split und
demzufolge der objektbezogenen Kfz -Fahrten, insbesondere durch Maßnahmen zur
Stärkung der Fahrradnutzung und zur Bildung von Fahrgemeinschaften. Zusätzlich soll im
Sinne eines multi - und intermodalen Verkehrsverhaltens die Nutzung von
Sharing-Angeboten gefördert werden.
Das Ergebnis des entwickelten Mobilitätskonzeptes ist ein umfassendes Paket an
Mobilitätsmanagement-Maßnahmen in ausreichendem Umfang für sämtliche Nutzer im
Areal, mit denen der prognostizierte Individualverkehr wirksam reduziert werden kann.
In Abbildung 16 ist eine Übersicht der beschriebenen, standort - und nutzerbezogenen
Maßnahmen sowie der dadurch erreichbaren Reduzierung an Kfz-Fahrten dargestellt.
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Abb. 16: Maßnahmenübersicht und Reduzierung des Individualverkehrs, Durth RoosConsulting
GmbH
Durch die beschriebenen, standortbezogenen Maßnahmen können rechnerisch mindestens
126 Kfz-Fahrten in der vormittäglichen Spitzenstunde reduziert werden. Diese Reduzierung
ist geeignet, das sich ergebende Leistungsfähigkeitsdefizit auszugleichen. Der Nachweis der
gesicherten Verkehrserschließung des Areals kann hierdurch erbracht werden.
Darüber hinaus kann über die angestrebten weiteren prioritären Maßnahmen sowie die
konsequente Umsetzung zusätzlicher Mobilitätsangebote eine weitere wünschenswerte
Reduzierung des MIV-Verkehrsaufkommens erreicht werden.
Alle empfohlenen Maßnahmen sowie deren Umfang basieren auf dem zugrunde gelegten
Nutzungsmix innerhalb des B-Plan-Gebietes. Sollte sich dieser Nutzungsmix ändern (z.B.,
wenn andere zulässigen Nutzungen realisiert werden), so ist das Mobilitätskonzept
entsprechend fortzuschreiben. Wesentliches Ziel dieser Fortschreibung ist, den sich
ergebenden Prognoseverkehr s o zu reduzieren, dass er vom umliegenden Verkehrsnetz
leistungsfähig abgewickelt werden kann.
Unter Berücksichtigung der entsprechenden alternativen Mobilitätsangebote kann der
Verkehrsknotenpunkt Hilpertstraße / Am Kavalleriesand im Prognosefall auf die
Qualitätsstufe D reduziert werden. Somit ist die Umsetzung dieser Mobilitätsmaßnahmen
zwingend notwendig, um die verkehrliche Erschließung im Rahmen des Bebauungsplans als
gesichert darzulegen. Aus diesem Grund muss der Grundstückseigentümer und zukünftige
Bauherr vor Abschluss des Städtebaulichen Vertrages, Betreiberverträge mit einem
Sharing-Anbieter abschließen. Diese Betreiberverträge werden dem im Rahmen des
Bebauungsplans abzuschließenden s tädtebaulichen Vertrag s als An lage beigefügt. Im
städtebaulichen Vertrag verpflichtet sich der Grundstückseigentümer und zukünftige Bauherr
sowie seine Rechtsnachfolger dazu diese Mobilitätsmaßnahmen umzusetzen. Der
städtebauliche Vertrag wird v or Satzungsbeschluss des Bebauungsplans bzw. vor der
Planreife gemäß § 33 BauGB von den Vertragspartnern (Stadt Darmstadt und
Grundstückseigentümer/Bauherr) unterzeichnet.
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13. Grün- und Freiflächenkonzept / Grünordnungsplan
13.1 Grünordnungsplan
Das grünordnerische Konzept ist aus den übergeordneten Fachplanungen hergeleitet und
stellt die landschaftsökologische und gestalterische Grundlage für den Bebauungsplan dar.
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zur
Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie sin d bei
der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen.
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Grünstrukturen werden aus dieser Vorgabe entwickelt
und weichen hiervon nicht ab. Die Vorgaben aus dem Flächennutzungsplan und aus dem
Landschaftsplan
– zur Schaffung eines vernetzten Grünsystems,
– zur Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und
Sportflächen (Klima- und Wasserschutz, Erholung),
werden ebenfalls berücksichtigt.
Da es sich bei dem Bebauungsplan W 23.2 um eine Angebotsplanung handelt , wird nicht
jeder Standort eines anzupflanzenden Baumes festgesetzt, sondern eine Anzahl von zu
pflanzenden Bäumen in den Grundstücksfreiflächen und in einzelnen Freiflächenkennziffern
(s. Kap 1 3.2). Daher sind die im Grünordnungsplan dargestellten Bäume außerhalb der
Anpflanzflächen symbolisch zu verstehen und können in der Ausführung von diesen
Standorten abweichen.
Der Grünordnungsplan stellt in erster Linie die Grünflächen und sonstigen
Vegetationsflächen innerhalb des Plangebietes dar.
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Abb. 17: Ausschnitt Grünordnungsplan zum Bebauungsplan W 23.2
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2 - Hilpertstraße / T-Online-Allee wird
der Grünordnungsplan mit folgenden Inhalten erstellt:
13.2 Grün- und Freiflächenkonzept
Anpflanzflächen
Die Anpflanzflächen sind ein wesentlicher Baustein des Konzeptes zur Grüngestaltung des
Plangebiets und stellen sich in unterschiedlichen Ausprägungen dar:
Die mit „1“ gekennzeichnete Fläche ist zu mindestens 70 % in einem offenen Charakter als
Rasen- oder Wiesenfläche gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen. Die Bepflanzung mit
Sträuchern und Bäumen ist zulässig. Der vorhandene Baumbestand ist zu erhalten,
abgängige Bäume sind zu ersetzen.
Versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrün te Flächen sind nur als Fuß - und Radwege
sowie Feuerwehrumfahrten und –aufstellflächen zulässig. Die Flächen für die Feuerwehr
sind teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine).
Die mit „2“ gekennzeichneten Flächen sind zu mindestens 70 % zu begrünen und gärtnerisch
zu gestalten und zu bepflanzen. Mindestens 30 % der Fläche ist mit Sträuchern und Bäumen
gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen.
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Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder ni cht begrünte Flächen nur
Fuß- und Radwege, Fahrradabstellplätze, Fahrradrampen, Müllabstellflächen, Rampen für
Fußgänger, Feuerwehrumfahrten und Feuerwehraufstellflächen zulässig.
Die Fläche „3“ ist in einem offenen Charakter zu mindestens 80 % als Rasen - oder
Wiesenfläche gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen. Die Fläche ist zu mindestens 30%
mit Sträuchern und Bäumen gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen. Hierbei soll die
Grünfläche den st ädtebaulichen Charakter der offenen grünen Vorgärten entlang der
Deutschen-Telekom-Allee weiterführen und zum Abschluss bringen.
Entlang der Ostgrenze der Anpflanzfläche ist eine Baumreihe mit einem Pflanzabstand von
12 m anzupflanzen. Die Baumreihe ist au f die gesamte Länge der Pflanzfläche anzulegen
und mit großkronigen Laubgehölzen herzustellen.
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen nur
Fuß- und Radwege, Feuerwehrumfahrten und –aufstellflächen zulässig. Die Flächen für die
Feuerwehr sind teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine).
Die als „4“ gekennzeichnete Fläche ist zu mindestens 60 % zu begrünen und gärtnerisch zu
gestalten und zu bepflanzen. Die Bepflanzung mit Sträuchern und Bäumen ist zulässig.
In Ost-West-Richtung ist nördlich und südlich je eine Baumreihe mit einem Pflanzabstand
von 10 m bis 12 m entlang der Gesamtbreite der Anpflanzfläche anzulegen. Die Bäume sind
außerhalb der mit einer Tiefgarage und deren Querungen unterbauten Flächen
anzupflanzen.
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder ni cht begrünte Flächen nur
Fuß- und Radwege, Feuerwehrumfahrten und Feuerwehraufstellflächen zulässig.
Für die Auswahl der Baumarten in der Anpflanzfläche 4 wurde eine Pflanzliste erstellt, um die
Ost-West-Achse, die als vernetzende Grünachse Bedeutung hat, besonders zu betonen. Die
Pflanzliste umfasst folgende Arten:
Amberbaum Liquidambar styraciflua 'Paarl'
Feldahorn Acer campestre
Hainbuche Carpinus betulus
Scharlachkastanie Aesculus carnea Briotii
Spanische Eiche "Wageningen" Quercus hispanica 'Wageningen'
Spitzahorn Acer platanoides
Die mit „5“ gekennzeichnete Fläche ist zu begrünen und gärtnerisch zu gestalten und zu
bepflanzen. Die Bepflanzung mit Sträuchern und Bäumen 3. Ordnung gemäß der
Pflanzlisten 1 bis 3 ist zulässig. Der vorhandene Baumbestand ist zu erhalten, abgängige
Bäume sind zu ersetzen.
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen nur
Fuß- und Radwege sowie Feuerwehrumfahrten zulässig. Die Flächen für die Feuerwehr sind
teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine).
Der Anteil versiegelter / teilversiegelter Flächen darf insgesamt 50 % der Fläche nicht
überschreiten.
Die Vorgabe einer Mindestbepflanzung mit Bäumen und Sträuchern soll sicherstellen, dass
die Flächen über eine Wiesenfläche hinaus begrünt werden. Bei der Anpflanzung sollte auf
die Durchmischung einer artenreichen Pflanzenauswahl geachtet werden.
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Dachflächen
Flachdächer oder fl achgeneigte Dächer bis zu einer Dachneigung von 5° des letzten
Geschosses eines Gebäudes sind mindestens zu 70 % extensiv zu begrünen . Die
Substratschicht muss eine Gesamtstärke von mindestens 12 cm aufweisen. Die
Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten. Es ist festgesetzt worden, dass die Dachflächen
eines Gebäudes zu mindestens 30 % mit Anlagen für Solar energiegewinnung auszustatten
sind. Hierbei sind ausschließlich aufgeständerte Anlagen für Solarenergiegewinnung
zulässig, um eine Kombination mit der Dachbegrünung zu ermöglichen.
Fassaden
Die Fassaden der Gebäude sind zu begrünen , sofern dem keine brandschutzrechtlichen
Regelungen entgegenstehen . Dabei sind Fassaden mit Fenstern zu mind. 20 % und
fensterlose Funktionsgebäude zu mind. 40 % mit rankenden, schlingenden oder kletternden
Pflanzen zu begrünen. Das Begrünungskonzept sieht Pflanztröge an den Fassaden vor, um
so auch die Begrünung in den höheren Bereichen zu gewährleisten. Die Darstellungen aus
dem Begrünungskonzept zu Fassadenbegrünungen werden im städtebaulichen Vertrag
gesichert.
13.3 Zu begrünende Freiflächen
Zusätzlich zu den festgesetzten Anpflanzflächen, welche mit Bäumen und Sträuchern
bepflanzt werden, sind auch die nicht überbaubaren und nicht befestigten
Grundstücksfreiflächen gärtnerisch anzulegen. Diese Flächen beschränken sich größtenteils
auf die Randbereiche der im städtebaulichen Konzept vorgesehenen Gebäude und deren
Innenhöfe. Vor allem die Innenhöfe sollen als Aufenthaltsflächen dienen. Daher ist eine
Begrünung der Innenhöfe vorgesehen. A uch die Wegebeziehungen zwischen den
Gebäuden und Innenhöfen werden begrünt. Nach Möglichkeit sollen hier wegbegleitende
Bäume gesetzt werden. Pro 300 m² Freifläche, also außerhalb der möglichen versiegelbaren
Fläche entspre chend der festgesetzten GRZ II, ist die Bindung zur Anpflanzung eines
Laubbaumes festgesetzt.
Der im Bestand vorhandene Wall im Süden mit einer Bepflanzung aus Bäumen und
Sträuchern kann nicht erhalten werden. Aus städtebaulicher Sicht wird durch die Aufg abe
des Walls das Plangebiet besser in des Stadtbild einbezogen und geöffnet. Dennoch wird
der straßenseitige Bereich zur Hilpertstraße in verschiedenen Ebenen mit integrierten
Sitzgelegenheiten und Zugängen ausgeführt und als charakteristischer Grüner Eingang zum
Plangebiet gestaltet.
13.4 Bestandserhalt wertvoller Grünstrukturen
Die Heckenstruktur im Westen bietet das größte Potential für die biologische Vielfalt und wird
daher in ihrer Grundform und de r Biotopstruktur erhalten. Sie dient vor allem als Brut- und
Lebensraum für Vogel - und Fledermausarten. Etwa auf Höhe der Ost -West-Achse ist
nördlich des Baufeldes A eine Gruppe von drei Sophora Bäumen vorhanden, die als
erhaltenswert eingestuft werden. Aufgrund der geplanten Bebauung kann diese
Baumgruppe voraussichtlich nicht bestehen bleiben.
13.4.1 Erhaltung und Entwicklung der Biodiversität
Zur Erhaltung der Biodiversität und zur Entwicklung der besonderen Lebensraumqualitäten
des Gebiets sind nicht überbaubare Flächen nach Möglichkeit als Grünflächen zu
entwickeln. Unterstützend zu dem sehr stark versiegelten Bereich des Plangebiets werden
neue Lebensräume in Form von Dachbegrünungen und Fassadenbegrünungen entwickelt.
Die geplanten Grünflächen auf dem Grundstück, von denen ca. 15 – 20 % über Erdanschluss
verfügen, wirken sich durch das ermöglichen von Großgrünstrukturen ebenfalls positiv auf
die Biodiversität aus.
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Das Freiflächenkonzept sieht für die Dachbegrünung ein „Biodiversitätsdach“ vor, welches,
über die Mindestanforderung eines extensiv begrünten Daches hinaus, eine einfache
intensive Begrünung vorsieht. Die Vorteile einer solchen Begrünung sind eine
Rückhaltefunktion des Niederschlagswasser s, die Minderung der Temperaturunterschiede
der Dachhau t sowie die Feinstaubbindung. Ziel ist es, die Artenvielfalt im Plangebiet zu
erhöhen.
14. Wasserwirtschaftliche Belange
14.1 Wasserversorgung
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die HSE (HEAG
Südhessische Energie AG). Für die Be bauungen ist eine Löschwasserversorgung
entsprechend dem Arbeitsblat t DVGW 405 notwendig. Die Trinkwasserversorgung ist
technisch und rechtlich (Wasserwerk und Rohrnetz) durch die bestehenden
Wasserversorgungsanlagen gewährleistet. Die erforderliche Menge ist durch bestehende
wasserrechtliche Genehmigungen abgedeckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich
ohne Probleme und ohne nachteilige Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich
bereitstellbar.
Für das Plangebiet besteht derzeit noch der am 22.06.1976 in Kraft getretene
Bebauungsplan W 23 - Hilpertstraße Nord -, der in einem Teilbereich bereits durch den
Bebauungsplan W 59 überplant wurde. Der überwiegende Teil der Flächen im
Geltungsbereich des Bebauungsplans W 23 ist als Sonderbaufläche für die Bundespost
(FTZ), bzw. die Polizeiverkehrsbereitschaft und im südwestlichen Bereich an der
Hilpertstraße eine kleinere Fläche für gewerbliche Nutzung festgesetzt. Die im
Bebauungsplan W 23 festgesetzten Nutzungen sind ähnlich mit denen eines
Gewerbegebietes.
Des Weiteren besteht zurzeit bereits eine gewerbliche Nutzung (Hotel) innerhalb des
Plangebietes.
Aufgrund der städtebaulich integrierten Lage , der bereits bestehenden gewerblichen
Nutzung sowie dem bestehenden Planungsrecht durch einen rechtskräftigen
Bebauungsplan mit ähnlichen Nutzungsfestsetzungen , kann davon ausgegangen werden,
dass die Versorgung des Plangebiets mit Trink - und Löschwasser auch zukünftig
sichergestellt ist.
14.2 Wasserqualität
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den
Anforderungen der Trinkwasserverordnung (TWVO).
14.3 Schutz- und Sicherungsgebiete
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz - oder Sicherungsgebiet nach dem Hes sischen
Wassergesetz.
Das Plangebiet liegt nicht in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet. Es liegt auch
nicht in einem Überschwemmungsgebiet oder überschwemmungsgefährdetem Gebiet.
Die Entfernung zum nächstgelegenen Wasserschutzgebiet (Trinkwas serschutzzone III) bei
Eschollbrücken beträgt ca. 5 km in südwestlicher Richtung
14.4 Oberirdische Gewässer
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.
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14.5 Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplanes
„Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/1999, S. 1659 und 31/2006, S. 1704).
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftlichen
Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung wasserrechtlicher Entscheidungen.
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und bildet
damit die Voraussetzung für eine langfristig gesicherte Wasserversorgung im Ballungsraum
Rhein-Main.
14.6 Grundwasserverunreinigung
Im Plangebiet sind keine Grundwasserverunreinigungen bekannt.
14.7 Bodenversiegelung / Niederschlagswasserversickerung
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch d as Büro Umweltplanung
Bullermann Schneble GmbH ein Konzept zur Regenwasserbe wirtschaftung für das Areal
„Hilpertstraße 27", im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 23.2 erarbeitet. Das Konzept
zur Regenwasserbewirtschaftung kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:
Im Vorfeld wurde der anstehende Baugrund im Hinblick auf seine Versickerungsfähigkeit
untersucht. Der im Plangebiet vorhandene Bodenaufbau weist eine Bodendurchlässigkeit im
Bereich von 5 x 10-5 Meter pro Sekunde auf. Dieser ist daher für eine gezielte
entwässerungstechnische Versickerung geeignet.
Das Plangebie t liegt nicht in einer Trinkwasserschutzzone oder einem
Überschwemmungsgebiet.
In der Folge wurde ein Regenwasserkonzept für das Plangebiet entwickelt, mit der
Zielsetzung das anfallende Niederschlagswasser durch dezentrale Elemente der
Regenwasserbewirtschaftung vor Ort vollständig zu bewirtschaften und kein Regenwasser in
die öffentliche Kanalisation abzuleiten.
Das auf den Dachflächen anfallende Regenwasser wird durch eine Dachbegrünung
reduziert. Die weiteren befestigten Flächen werden weitestgehend was serdurchlässig
hergestellt. Anfallendes nicht verunreinigtes Niederschlagswasser wird in Rigolen bzw.
Mulden geleitet und nach entsprechender Reinigung versickert. Anlagen zur Nutzung von
Niederschlagswasser wie der Grünflächenbewässerung werden zusätzlich empfohlen.
Das benötigte Volumen, bzw. der Platzbedarf für die erforderlichen Versickerungsanlagen ,
wurde überschlägig auf Basis des Grobkonzeptes für die einzelnen Gebäude ermittelt. Bei
einer Realisierung des dargestel lten Regenwasserkonzeptes im Plangebiet ist die
entwässerungstechnische Erschließung des Plangebietes gesichert.
14.8 Abwasser
Das Plangebiet ist derzeit an die vorhandenen Abwasseranlagen im Quartier
angeschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass d ie bestehenden Abwasseranlagen
ausreichend dim ensioniert sind. Dies wird im Rahmen von den folgenden
Baugenehmigungsverfahren abschließend geprüft.
14.9 Grundwasser
In dem hydrologischen Kartenwerk Hessische Rhein- und Mainebene, Stand Oktober 2013,
wird ein Grundwasserflurabstand im Plangebiet von 15 bis 25 m angegeben.
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15. Immissionsschutz
15.1 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Verkehrslärm
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Büro Dr. Gruschka eine
Schalltechnische Untersuchung für den Geltungsbereich d es Bebauungsplans W 23.2
erarbeitet.
Die Schalltechnische Untersuchung kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:
Die Beurteilungspegel des Straßen- und Schienenverkehrs sind unter Berücksichtigung der
auf den überbaubaren Flächen innerhalb des Plangebie tes möglichen Gebäude für den
Tagzeitraum in Abb. 18 und für den Nachtzeitraum in Abb. 19 dargestellt. Hiernach sind im
Plangebiet auf den überbaubaren Flächen die Orientierungsw erte der DIN 18005 für
Gewerbegebiete von tags/nachts 65/55 dB(A) eingehalten.
Sollte auf der östlich gelegenen ICE -Freihaltetrasse eine Bahnstrecke realisiert werden, so
wäre die Deutsche Bahn AG verpflichtet, ausreichende Lärmvorsorge zum Schutz des
Plangebietes vor Schienenverkehrslärmeinwirkungen zu treffen.
Abb. 18: Beurteilungspegel „Verkehr“, tags, Immissionshöhe 6 m üG
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Abb. 19: Beurteilungspegel „Verkehr“, nachts, Immissionshöhe 6 m üG
15.2 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Gewerbelärm
Durch die Planung entsteht dem Grunde nach kein Gewerbelärm-Immissionskonflikt, da zum
einen das ursprünglich für das Plangebiet festgesetzte Sondergebiet im Hinblick auf von
außen einwirkenden Gewerbelärm die gleiche Immissionsempfindlichkeit besaß, wie d as
geplante Gewerbegebiet, zum anderen in Bezug auf die nordwestlich gelegene
Wohnbebauung die Abstufung vom geplanten Gewerbegebiet über die vorhandenen
eingeschränkten Gewerbegebiete hin zum Wohngebiet dem Trennungsgrundsatz nach § 50
BImSchG entspricht. Diese formalen Aspekte der immissionsschutztechnischen
Verträglichkeit im Untersuchungsraum werden durch die bestehenden und geplanten
Nutzungen bestätigt.
15.3 Passiver Schallschutz für schutzbedürftige Aufenthaltsräume
Aufgrund des bestehenden und auch zukün ftig angedachten Hotelbetriebes innerhalb des
Plangebietes werden n achfolgend die Grundlagen für die Bemessung der erforderlichen
Luftschalldämmung von Außenbauteilen schutzbedürftiger Aufenthaltsräume gegen
Außenlärm gemäß DIN 4109 sowie die Kriterien für das Erfordernis schalldämmender
Lüftungseinrichtungen in Übernachtungsräumen von Beherbergungsstätten angegeben.
Diese passiven Schallschutzmaßnahmen sind bei der Errichtung oder der baulichen
Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen zu beachten.
15.3.1 Maßgebliche Außenlärmpegel
Bei erhöhten Außenlärmeinwirkungen ist im Rahmen des Schallschutznachweises gegen
Außenlärm gemäß DIN 4109 die ausreichende Luftschalldämmung von Außenbauteilen (z.
B. Fenster, Rollladenkästen) schutzbedürftiger Aufenthaltsräume nachzuweisen. Grundlage
hierzu bilden die maßgeblichen Außenlärmpegel. Da gemäß den Abbildungen 18 und 19 die
Beurteilungspegel „Verkehr“ nachts weniger als 10 dB(A) unter den Tagwerten liegen,
ergeben sich die Verkehrslärm-Beiträge zu den maßgeblichen Außenlärmpegeln nachts zum
Schutz des Nachtschlafes aus den Nacht -Beurteilungspegeln "Verkehr" zzgl. einem
Zuschlag von 10 dB(A). Die Nachtwerte gelten für Räume, die überwiegend zum Schlafen
genutzt werden. Die Verkehrslärm-Beiträge zu den maßgeblichen Außenlärmpegeln tags
entsprechen den Tag -Beurteilungspegeln "Verkehr". Gemä ß der DIN 4109 -2 ist hierbei
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aufgrund der Frequenzzusammensetzung von Schienenverkehrsgeräuschen in Verbindung
mit dem Frequenzspektrum der Schalldämm-Maße von Außenbauteilen der
Beurteilungspegel für Schienenverkehr jeweils pauschal um 5 dB(A) zu mindern.
Die Gewerbelärm -Beiträge zu den maßgeblichen Außenlärmpegeln entsprechen den
Immissionsrichtwerten der TA Lärm für Gewerbegebiete (GE) von tags/nachts 65/50 dB(A).
Die maßgeblichen Außenlärmpegel sind dann durch Addition von jeweils 3 dB(A) auf die
Summenpegel der unterschiedlichen Lärmarten tags/nachts zu bilden.
Auf den Bauflächen im Plangebiet betragen damit die maßgeblichen Außenlärmpegel tags
ca. 69 bis 70 dB(A) (Lärmpegelbereiche IV bis V) und nachts ca. 62 bis 68 dB(A)
(Lärmpegelbereiche III bis IV).
15.3.2 Schalldämmende Lüftungseinrichtungen
Aus Gründen der Hygiene und zur Begrenzung der Raumluftfeuchte müssen Wohn - und
Schlafräume sowie Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten ausreichend mit
Frischluft versorgt werden. Dies geschieht in der Regel durch zeitweises Öffnen oder Kippen
der Fenster. Bei einer Außenlärmbelastung von nachts ≥ 50 dB(A ) ist jedoch gemäß VDI
2719 in S chlafräumen und Kinderzimmern sowie in Übernachtungsräumen von
Beherbergungsstätten bei geschlossenen Fenstern eine ausreichende Frischluftzufuhr mit
zusätzlichen, schalldämmenden Lüftungseinrichtungen sicherzustellen.
Da in Gewerbegebieten gemäß TA Lärm bereits Gewerbelärmeinwirkungen von nachts 50
dB(A) zulässig sind, sind unter Berücksichtigung der zusätzlichen
Verkehrslärmeinwirkungen schalldämmende Lüftungseinrichtungen für Schlaf - und
Kinderzimmer sowie für Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten g rundsätzlich
erforderlich.
15.4 Luftverkehr
Das Plangebiet liegt außerhalb des Siedlungsbeschränkungsgebietes des Regionalplanes
Südhessen 2010. Das Siedlungsbeschränkungsgebiet wurde auf Grundlage der
60-dB(A)-Fluglärmkontur entsprechend der Leitlinie zur Beurteilung von Fluglärm durch die
Immissionsschutzbehörden der Länder (LAI-Leitlinie) für Verkehrsflughäfen berechnet.
Da in den Siedlungsbeschränkungsgebiete n nur die Ausweisung neuer Wohnbauflächen
und Mischgebiete im Rahmen der Bauleitplanung nicht zuläss ig sind, sind diese Vorgaben
für die Planung ohne Belang, da im Plangebiet ein Gewerbegebiet ausgewiesen werden soll.
Abb. 20: Lärmschutzbereich Flughafen Frankfurt/Main, Land Hessen
Plangebiet
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Das Plangebiet liegt auch außerhalb des Lärmschutzbereichs des Flughafens
Frankfurt/Main gemäß Lärmschutzbereichsverordnung (Verordnung über die Festsetzung
des Lärmschutzbereichs für den Verkehrsflu ghafen Frankfurt/Main vom 30. September
2011).
Gemäß den Karten 1 bis 3 in der Anlage 2 der Verordnung über die Festsetzung des
Lärmschutzbereichs für den Flughafen Frankfurt Main, 30 Sept. 2011, liegt das Plangebiet
außerhalb der Tag - und Nacht-Schutzzonen des Lärmschutzbereichs. Damit betragen im
Plangebiet die äquivalenten Dauerschallpegel tags LAeq, Tag < 55 dB(A) bzw. nachts LAeq,
Nacht < 50 dB(A) und die nächtlichen Maximalpegel LAmax < 53 dB(A).
16. Allgemeiner Klimaschutz
Gemäß § 1a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des Klimaschutzes sowohl durch
Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der
Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden.
Im vorliegenden Bebauungsplan wird der allgemeine Klimaschutz u.a. durch folgende
Aspekte beachtet:
16.1 Klimaökologie
Um die Auswirkungen der Planung auf das Klima zu erfassen , ist im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens eine Klimaökologische Untersuchung erstellt worden
(„BBP/Darmstadt“, GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Hannover, August 2021).
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Untersuchung dargestellt:
Insgesamt beschränken sich die klimaökologischen Auswirkungen des Planvorhabens zum
größten Teil auf die unmittelbare Umgebung des Plangebietes. Hauptsächlich beeinflusste
Bereiche sind im Westen sowie Nordosten an das Plangebiet angrenzende Blöcke, die
allerdings nicht als Wohns iedlung sondern hauptsächlich gewerblich genutzt werden. Ein
nennenswerter negativer Einfluss auf die westlich und nordöstlich angrenzenden Bereiche
erfolgt in Form eines abgeschwächten Kaltluftvolumenstroms (s. Abb. 21). Laut
VDI-Richtlinie 3787 Blatt 5 ( VDI 2003) wird ein quantitati ves „Maß der Beeinflussung“
vorgeschlagen, das eine Reduktion der Abflus svolumina um mehr als 10 % im Umfeld von
bioklimatisch belasteten Siedlungsgebieten als „hohe vorhabenbedingte Auswirkung“
ausweist.
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Abb. 21: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) im
Planszenario, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand
August 2021
Die Auswirkungen des Planvorhabens führen dazu, dass sich der Kaltluftvolumenstrom lokal
um teils wesentlich mehr als 10 % reduziert. Bei Betrachtung der Veränderung des
Kaltluftvolumenstroms auf Blockebene wird deutlich, dass neben dem Plangebiet selbst das
direkt westlich, sowie die direkt östlich angr enzenden Blöcke von einer Reduzierung um
mehr als 10 % betroffen sind (s. Abb. 22). Dabei bezieht sich die VDI-Richtlinie ausdrücklich
auf Siedlungsbereiche, in denen eine thermische Belastung des Menschen in der Nacht, mit
negativen Auswirkungen auf Schlafverhalten und Gesundheit, vermieden werden soll.
Bei den durch Rückgang des Kaltluftvolumenstroms am stärksten betroffenen Bereichen
handelt es sich um Gewerbestandorte. Die durch die VDI-Richtlinie zu schützenden
Siedlungsbereiche sind somit nicht unmitt elbar betroffen. Die Reduzierung des
Kaltluftvolumenstromes ist daher im Bereich der Gewerbestandorte vertretbar.
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Abb. 22: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) auf
Blockebene, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August
2021
In der Untersuchung werden Hinweise zur Aufrechterhaltung des Kaltluftvolumenstroms im
Untersuchungsgebiet sowie allgemeine Hinweise für die Verringerung der Wärmebelastung
und Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Freien innerhalb des Plangebietes gegeben:
Aufrechterhaltung des Luftaustauschs im Untersuchungsgebiet
Um das bodennahe Kaltluftströmungsfeld und den Kaltluftvolumenstrom so geringfügig wie
möglich zu beeinträchtigen, ist es wichtig , den Strömungswiderstand der Gebäude auf ein
Minimum zu beschränken. Hierfür ist vor allem die Erhaltung von Baulücken zwischen den
Gebäudekörpern von Bedeutung. Bei Betrachtung des aktuellen Windfeldes, könnte dur ch
eine zentrale Öffnung der nördlichsten Gebäudekubatur die Durchlüftungssituation im
Plangebiet weiter verbessert werden.
Des Weiteren ist zu beachten, dass das Pflanzen von Bäumen ta gsüber zu einer
Verschattung der Gebäude und der Innenhöfe und folglich zu einer Verringerung der
bodennahen Temperatur führt, in der Nacht jedoch als Strömungswiderstand des
Kaltluftströmungsfeldes zu sehen ist. In der Planvariante überwiegt jedoch der positive
Aspekt des Baumbestands, da das Windfeld allgem ein schon stark d urch die
Gebäudekörper beeinträchtigt ist.
Bedeutung von Dach- und Fassadenbegrünung
Die Dach - und Fassadenbegrünung en zählen zu den effektiven Maßnahmen, die
Erwärmung der Gebäude am Tage abzuschwächen. Sie wirken zweifach positiv auf einen
Gebäudebestand ein, da einerseits durch die Schattenspende die Wärmeeinstrahlung am
Tage reduziert wird un d andererseits über die Verduns tungskälte des Wassers Wärme
abgeführt wird. Eine Fassadenbegrünung ist insbesondere an Wes t- und Südfassaden
wirksam, da hier die stärkste Einstrahlung stattfindet. Darüber hinaus mindert eine
Begrünung die Schallreflexion und damit die Lärmbelastung und kann zu einem gewissen
Grad Stäube und Luftschadstoffe binden. Die Möglichkeiten bei der Re alisierung einer
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Fassadenbegrünung werden allerdings entscheidend von der baulichen Ausgangssituation
mitbestimmt.
Bei einer Dachbegrünung wirkt die Vegetation zusammen mit dem Substr at isolierend und
verringert da mit das Aufheizen darunter liegenden Wohn raums bzw. Aufenthaltsraums.
Zudem senkt die Dachbegrünung die Oberflächentemperatur des Daches aufgrund der
Verdunstung von Wasser ab und verringert die Temperatur in der oberflächennahen
Luftschicht. Allerdings kommt es hier durch die Traufhöhe der höheren Gebäude (> 15 m) zu
einer vertikalen Entkopplung der positiven Effekte. Nur relativ niedrige Gebäude (< 5 m) mit
Dachbegrünung können zu einem im bodennahen Bereich positiven Abkühleffekt beitragen.
Gründächer auf 4 -5 geschossigen Gebäuden zeigen in der untersten Schicht der
Stadtatmosphäre (= Aufenthaltsbereich des Menschen) keinen nennenswerten positiven
Temperatureffekt, jedoch profi tieren die oberen Geschosse aufgrund der kühleren
Luftmassen von einem verbesserten Innenraumklima. Voraussetzung für die Kühlwirkung ist
allerdings immer ein ausreichendes Wasserangebot für die Vegetation. Sollte bei längeren
Hitzeperioden die Vegetation austrocknen, steigen die Temperaturen wieder auf das Niveau
eines normalen Daches an und können sogar darüber hinausgehen. Der Kühlungseffekt für
die Innenräume bleibt dabei aber erhalten. Im Winter isoliert ein Gründ ach zusätzlich und
kann zur Senkung des Heizbedarfes beitragen. Ein weiterer Vorteil von Dachbegrünung ist
im Retentionsvermögen von Regenwasser zu sehen, wodurch die Kanalisation vor allem bei
Starkregenereignissen entlastet wird.
Verringerung der Wärmebelastung im Siedlungsraum
Während am Tage die direkte, kurzwellige Strahlung der Sonne wirksam ist, geben nachts
Bauwerke und versiegelte Oberflächen die tags über gespeicherte Energie als langwellige
Wärmestrahlung wieder ab. Durch die Verringerung des Wärmeinputs am Tage wird
gleichzeitig weniger Strahlungsenergie in der Baumasse gespeichert und damit in der Nacht
auch weniger Wärme an die Luft abgegeben. Neben einer hohen Grünausstattung lässt sich
zudem durch die Verwendung von hellen Baumaterialen die Reflexion des Sonnenlichtes
(Albedo) erhöhen, so dass ebenerdig versiegelte Fläche n oder auch Fassaden stärker
zurückstrahlen. Dadurch bleiben sie kühler und n ehmen damit insgesamt weniger
Wärmeenergie auf.
Abwägung und planerische Umsetzung zur Verringerung der Wärmebelastung
Wie im Gutachten dargestellt könnte eine zentrale Öffnung der nördlichen Gebäudekubatur
zwar die Durchlüftungssituation im Plangebiet weiter verbessern, doch selbst bei Umsetzung
größerer Öffnungen in diesem Bereich ist die Wirksamkeit begrenzt. Unmittelbar nördlich
angrenzend zum Plangebiet befindet sich ein 8-geschossiges riegelförmiges Parkhaus. Das
Parkhaus erstreckt sich riegelförmig über die gesamte Breite des Plangebietes und trägt
aufgrund seiner Höhe sowie der Nähe zum Plangebiet schon jetzt nicht begünstigend zu
einer Verbesserung der Durchlüftungssituation bei. Darüber hinaus würden sich durch eine
Öffnung im nö rdlichen Gebäuderiegel die Lärme missionen des Parkhauses negativ als
Immission auf das Plangebiet auswirken.
Bei Überplanung des Gebiets wird auf klimaökologische Ansätze geac htet. Durch die
Festsetzung der GRZ, den Festsetzungen zum Anpflanzen und Erhalt von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, der Festsetzung von Grünflächen, der
Festsetzung zur Dach - und Fassadenbegrünung sowie der Versickerung des anfallenden
Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes werden die klimaökologischen Belange
berücksichtigt.
16.2 Nutzung erneuerbarer Energien
Die Nutzung erneuerbarer Energien bzw. die sparsame und effiziente Nutzung von Energien
sind grundsätzlich möglich. Im Bebauungsplan werden keine Festsetzungen getroffen, die
diesen Zielen entgegenstehen. Im Übrigen sind die Belange des Klimaschutzes bei der
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Erstellung von Neubauten durch die Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
bereits hinreichend berücksichtigt.
17. Artenschutzrechtliche Beurteilung
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Flora und Fauna wurde eine
Artenschutzfachliche Potentialabschätzung (Büro Ökologie und Stadtentwicklung,
11.06.2019), eine Ergänzung mit Inhalten zu Reptilien und Pflanzen (Büro Ö kologie und
Stadtentwicklung, 11.09.2019) sowie ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag (Büro Ökologie
und Stadtentwicklung, Juli 2020) erstellt.
Im Rahmen der artenschutzfachlichen Potentialanalyse wurde festgestellt, dass das
Grundstück artübergreifend über ein geringeres Habitatpotenzial verfügt, als dies durch die
Nutzungsaufgabe der letzten Jahre sowie die Luftbildauswertung samt Datenrecherche zu
erwarten gewesen wäre.
Bedingt wird diese s geringe Habitatpotenzial durch die städtebauliche Lage in einem
Gewerbegebiet, die stetige, intensive gärtnerische Pflege der Freiflächen sowie den hohen
Anteil an nicht heimischen wenn auch floristisch artenreichen Pflanzen.
Mittels ergänzender Untersuchungen wurde ebenfalls 2019 ermittelt, dass sich keine streng
geschützten Pflanzen bzw. solche des Anhangs IV der FFH -Richtlinie innerhalb des
Untersuchungsgebietes befinden. Reptilien konnten ebenfalls nicht nachgewiesen werden.
Folglich konnten artenschutzrechtliche Konflikte der Klasse der Reptilien sowie der lokalen
Flora, welche durch die Umplanung des Baugrundstückes bedingt würden, ausgeschlossen
werden.
Somit beschränkt sich die zu erwartende Betroffenheit auf die Klasse der Vögel sowie die der
Fledermäuse.
Aufbauend hierauf wurde im Juli 2020 ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag fertiggestellt.
Ziel des Gutachtens ist es, die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach §44 Abs.1
i.V.m. Abs. 5 BNatSchG, die durch das Vorhaben erfüllt werden könnt en, zu ermitteln und
darzustellen.
Der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag kommt zusammenfassend zu folgenden
Ergebnissen:
17.1 Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen
Bei zulässigen Eingriffen nach den Vorschriften des Baugesetzbuches gelten gemäß § 44
Abs. 5 Sa tz 5 BNatSchG die Verbote für die Arten des Anhangs IV der
Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH -RL, Richtlinie 92/43 EWG) und die europäischen
Vogelarten (VS -RL, EU -Vogelschutzrichtlinie 2009/147/EG). Bei diesen Arten kann ein
Verstoß zu einem haftungsrecht lich relevanten Umweltschaden gemäß
Umweltschadensgesetz bzw. § 19 BNatSchG führen. Die Arten der Verordnung (EG) Nr.
338/97 (EU -Artenschutzverordnung) oder die nach BArtSchV national geschützten Arten
genießen bei baurechtlich zulässigen Eingriffen diesen strengen Schutz hingegen nicht.
Werden Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG bei der Verwirklichung eines Vorhabens
berührt, ist zu prüfen, ob die ökologischen Funktionen der betroffenen Fortpflanzungs - und
Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang ggf. durch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen
weiterhin erfüllt werden können.
Der Prüfumfang der vorliegenden artenschutzrechtlichen Prüfung umfasst daher vorrangig
die europäisch geschützten Arten nach Anhang IV der FFH -RL und die europäischen
Vogelarten nach der VSRL.
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17.2 Ermittlung der relevanten Arten, Untersuchungstiefe
In der Potenzialabschätzung wurde ermittelt, dass sich die potentiellen Auswirkungen auf die
Klasse der Vögel sowie die lokale Fledermausfauna beschränken.
Eine Betroffenheit weiterer Tier - und Pflanzenarten konnte anhand der benannten
Voruntersuchungen ausgeschlossen werden und stellt, in Abstimmung mit der zuständigen
Naturschutzbehörde, keinen Bestandteil dar.
17.3 Wirkfaktoren
17.3.1 Baubedingte Wirkfaktoren
– Störung des bestehenden Bodengefüges und der Versickerungs- und
Filtereigenschaften
– Abgrenzungen von Baufeldern bzw. Baustellen
– Materiallagerungen
– Geräusch- und Staubemissionen
– Erschütterungen
– Baustellenverkehr
– (erhebliche) Störungen der Fauna durch Bewegungsunruhe durch Bauvorgänge
– Entfernung und Schnitt von Gehölzen
– Gefährdung schützenswerter Vegetationsflächen und Einzelgehölze
– Schadstoffemissionen durch Baufahrzeuge und Baubetrieb: Gefahr der erhöhten
Belastung von Boden, Wasser und Luft sowie Störung angrenzender empfindlicher
Nutzbereiche
17.3.2 Anlagebedingte Wirkfaktoren
– Flächenversiegelung bzw. Verlust des natürlich gewachsenen Bodens (nur in
begrenztem Umfang vorhanden) mit seinen Regelungs-, Lebensraum - und
Produktionsfunktionen durch die geplanten baulichen Anlagen
– Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten
– Verlust von Nahrungshabitaten
– Veränderung des Wasserhaushaltes
– Überbauung und Beseitigung von Biotopstrukturen
– Zerschneidung von Biotopfunktionen
17.3.3 Betriebsbedingte Wirkfaktoren
– Erhöhung der Bewegungsunruhe durch (wiederkehrende) menschliche Präsenz
– Lärm- und Lichtreize durch (wiederkehrende) menschliche Präsenz
– Erhöhung der Emissionen durch wiederkehrenden Verkehr
– dauerhafte Störung von angrenzenden Fortpflanzungs- und Ruhestätten
17.4 Untersuchungsergebnisse
17.4.1 Vögel
Innerhalb der laubfreien Zeit (am 26.03.2020) wurde das Gesamtgebiet auf das
Vorhandensein von Neststandorten bzw. entsprechenden Hinweisen aus den Vorjahren hin
überprüft.
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Darüber hinaus wurde das Vorkommen von sämtlichen lokalen Arten samt Status innerhalb
des Grundstückes bestimmt.
Die Ergebnisse der Kartierung der Avifauna sind in der folgenden Tabelle sowie Abbildung
dargestellt:
Tabelle 1: Ergebnisse der Kartierungen zur Avifauna
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse Mögliche Konflikte
Kartierung der
Neststandorte
Alle Vogelarten 1x Elsternnest
7x weitere Nester
Zerstörung der
Fortpflanzungsstätten,
erhöhtes Tötungsrisiko
Erfassung des
gesamten
Arteninventares
(Nahrungsgäste)
Alle Vogelarten
Sicht- und
akustische
Nachweise
Hausrotschwanz,
Ringeltaube
Beeinträchtigung
Nahrungshabitat
Brutvogelerfassung
Alle Vogelarten
Brutreviere und
Neststandorte
Amsel, Girlitz,
Kohlmeise,
Mönchsgrasmücke,
Rotkehlchen, Stieglitz,
Zilpzalp, Elster
Zerstörung der
Fortpflanzungsstätten,
erhöhtes Tötungsrisiko
Abb. 23: Ergebnisse der Brutvogelkartierung im Plangebiet
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Abb. 24: Räumliche Verteilung der Einzelnachweise und Nahrungsgäste
Bewertung:
Mögliche Konflikte bzw. eine Betroffenheit ergeben sich für folgende Arten bzw. Gruppen:
– Girlitz
– Stieglitz
– Brutvögel mit günstigem Erhaltungszustand (Gruppe)
– Nahrungsgäste mit günstigem Erhaltungszustand (Gruppe).
Es folgt eine Bewertung und Darstellung aller Vogelarten, welche als Brutvogel innerhalb des
Grundstückes erfasst wurden ( Abb. 25 ), jeweils mit Angaben zu lokalem Vorkommen,
Schutzstatus, Bestand, Gefährdungsstatus sowie Erhaltungszustand.
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Abb. 25: Darstellung der Betroffenheit der Brutvogelarten innerhalb des Grundstückes
17.4.2 Fledermäuse
Am 26.03.2020 sowie am 28.05.2019 wurden die Gehölze des Planungsgebietes auf das
Vorhandensein von Baumhöhlen bzw. Spaltenquartieren hin überprüft. Die Kontrolle der
vorhandenen Gebäudestrukturen erfolgte im Rahmen der artenschutzfachlichen
Potentialanalyse 2019.
Folgende Fledermausarten konnten erfasst werden:
Tabelle 2: Ergebnisse der Fledermaus-Kartierungen:
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse Mögliche Konflikte
Baumhöhlenkart
ierung
Alle baumbezogenen
Fledermausarten
Ein Potential ist im Bereich
der großräumigen Hecke
bzw. den eingestreuten
Altbäumen, vereinzelt an
den Altbäumen des
Parkplatzbereiches sowie,
in etwas größerem
Ausmaß, in den
abgestorbenen Bäumen
an der Nordseite des
Baugrundstückes
(einzelne Baumhöhlen und
Spaltenquartiere)
gegeben.
Zerstörung potentieller
Fortpflanzungs- und
Ruhestätten; Erhöhtes
Tötungsrisiko
Potentialanalyse
Gebäude
Alle gebäudebezogenen
Fledermausarten
Ein geringes
Habitatpotential besteht im
Bereich der
Rolladenkästen der
oberen Stockwerke.
Zerstörung potentieller
Fortpflanzungs und
Ruhestätten; Erhöhtes
Tötungsrisiko
Automatische
Dauererfassung
Alle lokalen
Fledermausarten
Es wurden drei Arten und
drei Artgruppen
nachgewiesen.
Beeinträchtigung des
Nahrungshabitates
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Es konnten drei Arten und drei Artengruppen eindeutig nachgewiesen werden:
– Rauhautfledermaus
– Zwergfledermaus
– Großer Abendsegler.
Ein Vorkommen von weiter en Arten, die das Baugrundstück als gelegentliches
Nahrungshabitat nutzen, ist aufgrund der Nachweise der Artengruppen (Nyctoloide und
Nycmi) für den Kleinen Abendsegler und die Breitflügelflederm aus nicht auszuschließen.
Aufgrund der geringen Anzahl ist jedoch ausschließlich von einer potentiellen, singulären
und marginalen Nutzung auszugehen.
Artenschutzfachliche Konflikte können für diese beiden potentiell vorkommenden Arten
ausgeschlossen werden.
Baumbezogene Fledermausarten:
Ein Potential für eine Quartiernutzung innerhalb des Untersuchungsgebietes ist für die
baumgebundenen Fledermausarten im Bereich der großräumigen Hecke bzw. den
eingestreuten Altbäumen, vereinzelt an den Altbäumen des Parkp latzbereiches sowie, in
etwas größerem Ausmaß, in den abgestorbenen Bäumen an der Nordseite des
Baugrundstückes (einzelne Baumhöhlen und Spaltenquartiere) gegeben. Ein sicherer
Nutzungsnachweis ließ sich an den potentiellen Quartierbäumen nicht verifizieren.
Auch wenn das dokumentierte, unterdurchschnittliche Vorkommen von Insekten die Eignung
des Baugrundstückes als Lebensraum begrenzt, bedingt bereits eine potentielle
Habitateignung, dass von einer temporären Nutzung dieser potentiellen Quartierstrukturen
auszugehen ist. Daher werden verbindliche Vermeidungs - und Ausgleichsmaßnahmen zu
bestimmen und umzusetzen sein (vgl. textl. Festsetzungen I . 8.5
"Artenschutzmaßnahmen/CEF-Maßnahmen"), da ausschließlich auf diesem Weg ein
Konflikt mit de m § 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG vermieden werden kann , bzw. zu
erwartende Konflikte kompensiert werden können. Eine dauerhafte Störung ist hingegen
nicht anzunehmen. Fledermäuse gelten allgemein als wenig störungsanfällig. Was verbleibt,
ist eine potentielle Störung während der Bauphase. Diese ist zeitlich begrenzt, so dass kein
Konflikt mit dem § 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG zu erwarten ist. Nicht kompensierbare
artenschutzrechtliche Konflikte sind in Hinblick auf die baumgebundenen Fledermausarten
unter der zuvor benannten Prämisse nicht zu erwarten.
Gebäudebezogene Fledermausarten:
Die Kontrolle der vorhandenen Gebäudestrukturen zeigte 2019, dass die vorliegende
Gebäudestruktur über ein geringes Habitatpotential für die gebäudebezogenen
Fledermausarten verfügt. Ausschließlich im Bereich der Rollladenkästen der oberen
Stockwerke konnte , bzw. kann eine Nutzung durch Fledermäuse nicht ausgeschlossen
werden. Die glatten Rollläden (Blenden aus glattem Metall) bieten allerdings wenig Halt für
die Tiere, so da ss ein Vorkommen als unwahrscheinlich bewertet wurde. Daher wurde
innerhalb der artenschutzfachlichen Potentialanalyse bereits festgestellt, dass für die
gebäudebezogenen Fledermausarten keine nicht kompensierbaren artenschutzrechtlichen
Konflikte zu erwarten sind.
Zur gänzlichen Vermeidung eines Konfliktes mit dem § 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG
werden verbindliche, stichprobenartige Kontrollen als Vermeidungsmaßnahme festgelegt.
Im Detail sollen die Rolladenkästen exemplarisch durch Aufbruch an insgesamt fünf Stellen
sowie an verschiedenen Gebäudepositionen untersucht werden. Die Durchführung dieser
Prüfung sollte innerhalb der aktiven Zeit der Fledermäuse sowie außerhalb der Setzzeiten
erfolgen (Ende August bis Mitte Oktober). Zudem ist der geplante Gebäudeabriss innerhalb
von zwei Jahren nach der benannten Prüfung durchzuführen.
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Davon ausgehend, dass keine Hinweise auf eine Nutzung durch Fledermäuse
nachgewiesen werden können und den Rol lladenkästen weiterhin eine geringe bis keine
Eignung zugesprochen wird, sind keine weiteren Maßnahme n notwendig. Bei Nachweisen
oder Hinweisen auf eine entsprechende Nutzung wird ein dann zu erstellendes
Vermeidungskonzept auf diesen Sachverhalt eingehen müssen, um Konflikte mit dem
BNatSchG vollständig zu vermeiden. Eine dauerhafte Störung ist nicht anzunehmen.
Fledermäuse gelten allgemein als wenig störungsanfällig. Was verbleibt, ist eine potentielle
Störung während der Bauphase. Diese ist zeitlich begrenzt, so dass kein Konflikt mit dem
§ 44 Abs.1 Nr.2 BNatSchG zu erwarten ist.
17.5 Vermeidungs- Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen
Bei Berücksichtigung und vollständiger Umsetzung der nachfolgend benannten
Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen sind erhebliche nachteilige
Umweltauswirkungen nicht zu erwarten. Ein Konflikt mit dem § 44 Abs. 1 BNatSchG ist, unter
der zuvor benannten Prämisse, für keine der benannten Artengruppen zu erwarten. Folglich
wird das geplante Vorhaben, unter Berücksichtigung des Maßnahmenpaketes, als
artenschutzfachlich vertretbar bewertet.
Vögel:
– V-1: zeitliche Begrenzung der Gehölzfällungen
– V-2: zeitliche Begrenzung der Abrissarbeiten
– A-1: Schaffung künstlicher Nisthilfen
– E-A-1: Empfohlene Anpflanzung zusätzlicher Gehölze
Fledermäuse
– V-3: zeitliche Begrenzung der Gehölzfällungen/Habitatbäume
– V-4: Kontrolle und Verschluss der potentiellen Quartierstrukturen
– V-5: stichprobenhafte Prüfung der oberen Rollladenkästen
– A-2: Schaffung von Ersatzquartieren
– E-A-2: Empfohlene Integration von Fledermausquartieren in neue Gebäudestrukturen.
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18. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung
Nach § 15 Abs. 2 BNatSchG ist der Verursacher eines Eingriffs in Natur und Landschaft
verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und
der Landschaftspflege auszugleichen oder zu ersetzen. Zur Quantifizierung des Eingriffs und
zur Bemessung des gegebenenfalls eintretenden Ausgleichserfordernisses ist eine Eingriffs-
und Ausgleichsbilanzierung zu erstellen. Diese erfolgt gemäß der Abstimmung mit der
Unteren Naturschutzbehörde nach den Vorgaben der Hessischen
Kompensationsverordnung (KV) vom 26.10.2018.
Da sich das Plangebiet innerhalb des Geltungsbereichs des rechtskräftigen Bebauungsplans
W 23 befindet, erfolgt die Eingriffs - und Ausgleichsbetrachtung nach dem sich aus den
Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans ergebenden, planungsrechtlichen
Zustand und nicht nach dem tatsächlich vorhandenen Bestand. Um dennoch einen Vergleich
zwischen p lanungsrechtlichem Zustand und dem vorhandenen Bestand herstellen zu
können, wurde der tatsächliche Bestand ebenfalls erfasst und bewertet.
18.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes
Zur Bestandserfassung der im Sinne der KV relevanten Biotop- und Nutzungstypen und ihrer
kennzeichnenden Vegetation wurden Begehungen des Plangebiets durchgeführt und die
Vermessung des Büros Müller (2019) als Grundlage verwendet. Das Plangebiet hat eine
Größe von ca. 3 ha.
Bei den Kartierungen des tatsächlichen Bestands wurden nachfolgend aufgeführte Biotop-
bzw. Nutzungstypen unterschieden (siehe Abb. 25).
(1) Außenanlagen mit geringer bioökologischer Wertigkeit - Strukturarme Grünfläche
(2) Außenanlagen mit mittlerer bioökologischer Wertigkeit - Hecke
(3) Zierbeete
(4) Ascheplatz
(5) Kieswege
(6) Rasengittersteine
(7) Pflaster- / Plattenflächen
(8) Mauer und Einfassungen
(9) Gebäude ohne Regenwasserversickerung
(10) Einzelbäume
(11) Teich
Zusätzlich wurde im Jahr 2021 eine Baumkartierung durch das Büro Ökologie &
Stadtentwicklung durchgeführt. Die Bäume wurden dabei mit den Attributen
Stammdurchmesser, Kronendurchmesser und heimisch/nicht heimisch kartiert. 147 kartierte
Bäume sind demnach geschützt (in der Abbildung gelb markiert). 18 Bäume liegen
außerhalb des Geltungsbereichs an der Deutsche-Telekom-Allee und an der Hilpertstraße,
davon sind 11 Bäume geschützt. Innerhalb des Geltungsbereichs sind demnach 136 Bäume
nach Baumschutzsatzung geschützt. 77 geschützte Bäume innerhalb des Geltungsbereichs
können bei Umsetzung der Planung nicht erhalten werden. Daraus ergibt sich, dass 59
Bäume erhalten werden können, die von der Baumschutzsatzung geschützt sind. 19 vo n
ihnen liegen in den nicht überbaubaren Flächen und außerhalb der zum Erhalt festgesetzten
Fläche. Unter den kartierten Bäumen befinden sich zwei Höhlenbäume. Einer von ihnen
kann nicht erhalten werden, da er im nördlichen überbaubaren Grundstück liegt.
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Abbildung 26: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, ( tatsächlicher Bestand), PgD
(2021)
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18.2 Bilanzierung
Um den nach Naturschutzrecht geforderten Ausgleich des geplanten Eingriffs zu bemessen,
wird eine numerische Eingriffs -Ausgleichsbilanzierung anhand der
Kompensationsverordnung – KV vom 26.10.2018 durchgeführt. Der Inhalt dieser
Bilanzierung ist eine Gegenüberstellung des Zustandes von Natur und Landschaft vor und
nach der Durchführung der Bauvorhaben, die durch den Bebauungsplan ermöglicht werden.
Der Geltungsbereic h des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes W 23.2 liegt im
Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans W 23. Grundlage der Bilanzierung des
Bestandes ist daher der sich aus den Fe stsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans
W 23 ergebende planungsrechtliche Zustand.
Der überlagerte Bereich wird als SO mit einer GRZ von 0,6 festgesetzt. In der damals
gültigen BauNVO von 1968 gab es keine Regelungen zu einer Überschreitung der GRZ ,
daher wird die GRZ von 0,6 als maximal überbaubare Fläche angenommen. Im Süden liegt
eine Private Grünfläche, die mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen ist. Die nicht
überbaute Fläche ist gärtnerisch anzulegen. Pro 200 m² Freifläche ist mindestens ein
hochstämmiger Baum zu pflanzen. Da keine Qualitäten für Pflanzungen angegeben wurden,
wird mit dem geringsten Stammdurchmesser und damit mit 1 m² Traufe für eine
Neupflanzung gerechnet.
Abbildung 27: Überlagerung Ausschnitt Bebauungsplan W 23 mit Geltungsbereich des
vorliegenden Bebauungsplanentwurfs W 23.2
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Tabelle 3: Bilanzierung mit dem planungsrechtlich zulässigen Bestand aus B-Plan W 23
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergeben sich aufgrund des Bestandes (des
alten B -Plans W 23) insgesamt 246.542 Biotopwertpunkte. Auf Grundlage der
Festsetzungen des neuen B -Plans W 23.2 ergeben sich 490.223 Biotopwertpunkte. Dies
entspricht einer Biotopwertdifferenz von plus 243.691 Wertpunkten, bzw. einem Überschuss
von 99 %. Durch die vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen wird der Eingriff somit
ausgeglichen.
Bei der Gegenüberstellung der Planung mit dem tatsächlich vorhandenen Bestand, der bei
einer Biotopkartierung im Jahr 2020 /2021 aufgenom men wurde, entsteht ein
Biotopwertüberschuss von 29.064 Wertpunkten, bzw. ein Überschuss von 6 %, wie die
folgende Tabelle zeigt. Die Bilanzierung mit dem tatsächlich vorhandenen Bestand dient
Kompensationsbedarf B-Plan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee -, Darmstadt
KV vom 26.10.2018
Entwurf, 13.12.2021
WP/
m²
vorher nachher vorher nachher
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6
1 3 4 5 6 7 8
Grundlage: B-Plan W 23
11.221 SO begrünt zu 40 %
14 11.466 160.524
02.500 Private Grünfläche SO begrünt
mit dichter Bepflanzung aus
Bäumen und Sträuchern
20 1.624 32.480
10.710 Dachflächen und überdachte
Flächen, SO zu 60 % 3 17.200 51.600
4.110 pro 200 m2 Freifläche 1
hochstämmiger Baum, ohne
Private Grünfläche (11.466 m2
Freifläche entspricht 57 Bäumen
à 1 m²)
34 57 1.938
-57
02.200 Erhalt
39 1.795 70.005
11.221 zu begrünende Flächen aus GRZ
II inkl. Anpflanzflächen 1-5 ohne
Versiegelungsanteile
14 3.998 55.972
10.530 zusätzlich versiegelbare Fläche
von GRZ II 0,8 bzw 0,85, inkl.
versiegelter Flächen in den
Pflanzflächen 1-5
6 7.837 47.022
10.710 30 % von GRZ I 0,55
3 4.998 14.994
10.720 70 % von GRZ I 0,55 19 11.662 221.578
4.110 Erhalt 72 Stück 34 1.760 59.840
4.120 Erhalt 26 Stück
23 670 15.410
4.110 53 Stück, Umfang Stamm in 1 m
Höhe 18-20 cm = 3 m² pro
Neupflanzung
34 159 5.412
-2.589
30.290 30.290 246.542 490.233
Überschuss: 243.691
99%
Nutzungstyp Fläche je Nut- Biotopwertnach Anlage 3 KV zungtyp in m²
nahezu versiegelte Flächen
mit Regenwasserversickerung
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Bezeichnung
2
1. Bestand vor Eingriff
strukturarme Grünanlagen
Standortfremde
Hecken-/Gebüsche
(standortfremde, nicht
heimische
oder nicht gebietseigene
Gehölze
sowie Neuanlage im
Innenbereich)
auch Anpflanzungen, die die
Mindestanforderungen von
02.400
nicht erfüllen
Dachflächen, ohne
Regenwasserversickerung
1. Zustand nach Ausgleich /
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
gärtnerisch gepflegte Anlagen
im besiedelten Bereich
Flächenausgleich Bäume
Dachflächen, mit
Regenwasserversickerung
Dachfläche extensiv begrünt
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch,
nicht standortgerecht, Exot
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lediglich der Vergleichbarkeit. Ausschlaggebend ist die Bilanzierung mit den
planungsrechtlichen Festsetzungen.
Tabelle 4: Bilanzierung mit dem tatsächlichen Bestand
Kompensationsbedarf B-Plan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee -, Darmstadt
KV vom 26.10.2018
Entwurf, 13.12.2021
WP/
m²
vorher nachher vorher nachher
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6
1 3 4 5 6 7 8
02.200 West- und Südseite
39 2.973 115.947
05.352 25 35 875
10.510 Mauer, Einfassungen 3 210 630
10.530 Ascheplatz
6 121 726
10.530 Kiesweg
6 667 4.002
10.530 Pflaster und Platten
6 6.723 40.338
10.540 Rasengitterstein 7 2.140 14.980
10.710 Dachflächen und überdachte
Flächen 3 7.319 21.957
11.221 14 9.927 138.978
11.221 Zierbeet 14 175 2.450
4.110 125 Stück 34 2.814 95.676
4.120 64 Stück
23 1.070 24.610
-3.884
02.200 Erhalt
39 1.795 70.005
11.221 zu begrünende Flächen aus GRZ
II inkl. Anpflanzflächen 1-5 ohne
Versiegelungsanteile
14 3.998 55.972
10.530 zusätzlich versiegelbare Fläche
von GRZ II 0,8 bzw 0,85, inkl.
versiegelter Flächen in den
Pflanzflächen 1-5
6 7.837 47.022
10.710 30 % von GRZ I 0,55 3 4.998 14.994
10.720 70 % von GRZ I 0,55 19 11.662 221.578
4.110 Erhalt 72 Stück 34 1.760 59.840
4.120 Erhalt 26 Stück
23 670 15.410
4.110 53 Stück, Umfang Stamm in 1 m
Höhe 18-20 cm = 3 m² pro
Neupflanzung
34 159 5.412
-2.589
30.290 30.290 461.169 490.233
Überschuss 29.064
6%
Bezeichnung
2
nahezu versiegelte Flächen
mit Regenwasserversickerung
1. Bestand vor Eingriff
Dachflächen, mit
Regenwasserversickerung
Dachfläche extensiv begrünt
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
1. Zustand nach Ausgleich /
gärtnerisch gepflegte Anlagen
im besiedelten Bereich
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
Dachflächen nicht begrünt
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
Sehr stark oder völlig
versiegelte Flächen
Nutzungstyp Fläche je Nut- Biotopwertnach Anlage 3 KV zungtyp in m²
Teich
strukturarme Grünanlagen
Befestigte und begrünte
Flächen
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
strukturarme Grünanlagen
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch,
nicht standortgerecht, Exot
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch,
nicht standortgerecht, Exot
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18.2.1 Naturschutzrechtlicher Ausgleich
Über den in den vorgenannten Tabellen beschriebenen Ausgleich hinaus ist kein weiterer
Ausgleich notwendig.
19. Biodiversität
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ziele des Magistratsbeschlusses der
Wissenschaftsstadt Darmstadt (MV-Nr. 2014/0014) vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum
Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie bei der Umsetzung dieses
Bebauungsplans zu berücksichtigen sind.
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den
Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft
zum Atmen, fruchtbare B öden als gesunde Ernährungs grundlage und Rohstoffe zur
Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen, wie
sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstl eistung der Natur ist von
ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist
deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt a uch in Verantwortung für
künftige Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1
BNatSchG). Dies ist au ch in der Hess. Biodiversitätsstrat egie (Broschüre, Hrsg.: Hess
Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015)
und deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert.
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse wurden in diesem Bebauungsplan folgende
Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen:
– Ausgleichsflächen innerhalb des Plangebietes
– Insektenfreundliche Freiflächenbeleuchtung
– Wasserdurchlässige Oberflächenbefestigung
– Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstücken
– Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
– Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
– Fassadenbegrünung
– Begrünung von Tiefgaragen
– Dachbegrünung (Flachdächer)
– Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualität und -quantität
– Artenempfehlungen für Anpflanzungen (Pflanzlisten)
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20. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem
Baugesetzbuch (BauGB)
20.1 Art der baulichen Nutzung
Das Plangebiet wird als Gewerbegebiet ausgewiesen, um die gewerbliche Entwicklung
innerhalb des Plangebietes planungsrechtlich abzusichern. Entsprechend der
städtebaulichen Konzeption (s. Kap. 11) soll das Plangebiet den Gebietscharakter eines
modernen, lebendigen Büro - und Diens tleistungsstandorts aufweisen. Entsprechende
Nutzungen sind als allgemein oder ausnahmsweise zulässig festgesetzt.
Vergnügungsstätten sind ausgeschlossen, um negative Auswirkungen auf hochwertigere
Büronutzungen auszuschließen. Gleiches gilt für sonstige Gewerbebetriebe mit sexuellem
Charakter, wie Bordelle oder bordellartige Betriebe. Diese sind nicht als Vergnügungsstätten
zu sehen, sondern als „Gewerbebetriebe aller Art“ (VGH Ba-Wü Urteil vom 05.03.2012 sowie
BVerwG, Urteil vom 25.11.1983) und wären ohne Ausschluss daher im Gewerbegebiet nach
BauNVO § 8 Abs. 2 Nr. 1 allgemein zulässig.
Tankstellen, Lagerhäuser und Lagerplätze sind im Plangebiet wegen ihrer
Betriebseinrichtung und ihres hohen Flächenverbrauchs nicht zulässig. Sie würden einer
effektiven Auslastung des angedachten Bürostandortes entgegenwirken.
Werbeanlagen der Außenwerbung, die für Fremdwerbung bestimmt sind, sind eine Unterart
der gewerblichen Nutzung. Diese Werbeanlagen, wie z.B. großformatige Pylone oder
Plakattafeln, werden ausgeschloss en, da sie eine störende Wirkung auf das allgemeine
städtebauliche Bild haben können.
Einzelhandel wird aus regionalplanerischen Gründen ausgeschlossen. Im Regionalplan
Südhessen 2010 ist festgelegt, dass in den „Vorranggebieten Industrie und Gewerbe“
(Bestand und Planung) die Ansiedlung von nicht großflächigen , zentrenrelevanten
Einzelhandelsbetrieben den Zielen der Raumordnung widerspricht. Die Einrichtung von
Verkaufsflächen in diesen Gebieten ist nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten
produzierenden und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig, wenn die Verkaufsfläche einen
untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt und zu
keinen negativen Auswirkungen führt. (Z3.4.3-3)
Mit der grundsätzlichen Bindung der Einzelhandelsbetriebe an die „städtebaulich integrierten
Standorte“ sollen die Potenziale des Einzelhandels auf ausgewählte zentrale
Versorgungsbereiche in integrierter Lage konzentriert und die Funktionsfähigkeit dieser
Bereiche nicht durch An siedlung außerhalb gefährdet werden. Die Ziele des
Bebauungsplanes unterstützen die kommunal und raumordnerisch gewünschte Steuerung
zur Ansiedlung von Einzelhandelseinrichtungen.
20.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ I und
GRZ II), der zulässigen Geschossfläche (GF), die Zahl der Vollgeschosse sowie über die
Höhe der baulichen Anlagen hinreichend bestimmt.
20.2.1 Grundflächenzahl
Aus Gründen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und um die im städtebaulichen
Konzept angestrebte Dichte zu erreichen, ist eine Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 2
BauNVO (GRZ I) von 0,5 bis 0,55 festgesetzt. Damit sind die Orientierungswerte des § 17
BauNVO für Gewerbegebiete von 0,8 deutlich unterschritten. Zu den Hauptanlagen zählen
laut ständiger Rechtsprechung auch Balkone und Terrassen sowie vergleichbare,
untrennbar mit der Hauptanlage verbundene Bauteile (z.B. Kellertreppen etc.). Die
festgesetzte GRZ I von 0,5 bis 0,55 sichert die Freiflächenqualitäten i nnerhalb des
Plangebietes.
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Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen
von u. a. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14
BauNVO sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeober fläche, durch die das
Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 von Hundert überschritten werden (GRZ II),
höchstens jedoch bis einer Grundflächenzahl von 0,8 (Kappungsgrenze).
Bei einer festgesetzten GRZ I = 0,55 würde die GRZ II somit bei 0,825 liegen. Um die
konzeptionell angestrebte Baudichte im Plangebiet zu erreiche n und den damit
einhergehenden Flächenb edarf an Nebenanlagen (Zuwegungen, Stellplätze für
Kurzzeitparker und mobilitätseingeschränkte Personen und ihre Zufahrten,
Müllbehälterstandplätze, etc.) sowie den der benötigten Tiefgaragen zu decken, wird eine
Überschreitung der festgesetzten GRZ I im Sinne des § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO
zugelassen.
Durch die Festsetzung der GRZ II wird ein Erdanschluss (Bereiche o hne jegliche Art von
Unterbauungen) von rund 20 % erreicht.
20.2.2 Größe der Geschossfläche
Die Größe der Geschossflächen wurde je überbaubarer Grundstücksfläche entsprechend
der Geschossflächen des dem Bebauungsplan zugrundeliegenden städtebaulichen
Konzepts fes tgesetzt. Dadurch kann auch ein „Windhundrennen“ um die größtmögliche
Baudichte potentieller Investoren und Bauantragssteller ausgeschlossen werden.
Die Ermittlung der Geschossflächen hat nach den Außenmaßen des Gebäudes,
einschließlich aller Dämmschichten und Verkleidungen, zu erfolgen. Die Geschossfläche ist
nur in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Gemäß § 2 Abs. 5 Satz 3 und 4 HBO sind
Vollgeschosse oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein
gegenüber mindestens einer Außenwa nd des Gebäudes zurückgesetztes oberstes
Geschoss (Staffelgeschoss) ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über m ehr als drei
Viertel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.
20.2.3 Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen
Die Zahl der zu lässigen Vollgeschosse ist in der Planzeichnung für die einzelnen
überbaubaren G rundstücksflächen unterschiedlich und als Höchstmaß festgesetzt. Damit
werden die Höhen der umliegenden Gebäude außerhalb des Plangebietes aufgegriffen.
Innerhalb der südöstlichen überbaubaren Grundstücksfläche wird jedoch entsprechend des
städtebaulichen Konzeptes ein Hochhaus mit zwölf Vollgeschosse n als Hochpunkt
ermöglicht. Das Hochhaus soll an der Ecke Hilpertstraße/ Deutsche-Telekom-Allee einen
neuen städtebaulichen Akzent setzen und damit den verschiedenen Hochhäusern im
Stadtgebiet als Pendant gegenübergestellt werden. Das Hochhaus als städtebaulicher
Ankerpunkt dient damit auch der Adressbildung des gesamten Quartiers.
Da allein durch die Festsetzun g der zulässigen Zahl der Vollgeschosse die
Höhenentwicklung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist, werden Festsetzungen zur
Gebäudehöhe getroffen.
Die maximalen Gebäudehöhen erlauben die Errichtung eines Staffelgeschosses. Ein
Staffelgeschoss ist gemäß § 2 Abs. 5 der Hessischen Bauordnung ein Nicht-Vollgeschoss,
welches die Höhe von 2,30 m bei wen iger als drei Viertel der G rundfläche des darunter
liegenden Geschosses hat.
Damit im Einzelfall auf technisch zwingende Bedingungen reagiert werden kann , sind im
Bebauungsplan Höhenüberschreitungen für technische Aufbauten zulässig. Damit die
technischen Aufbauten nicht zu massiv auftreten , dürfen die zulässigen
Höhenüberschreitungen von technischen Aufbauten nur maximal 30 % der Dachfläche des
obersten Geschosses (Voll- oder Nicht-Vollgeschoss) überdecken.
Im Sinne des Klimaschutzes sollen neue Quartiere in der Stadt Darmstadt energieoptimiert
entwickelt werden. Um dies zu gewährleisten soll es ermöglicht werden Anlagen für
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Solargewinnung auf der gesamten D achfläche errichten zu können. Aus diesem Grund
dürfen diese Anlagen mehr als 30 % der Dachfläche überdecken.
Damit die aufgeständerten Anlagen zur Solarenergiegewinnung bei einer flächendeckenden
Errichtung auf dem gesamten Dach nicht zu dominant in Erscheinung treten, dürfen sie nur
maximal 1,5 m die festgesetzte G ebäudehöhe überschreiten. Hierbei ist ein Abstand zur
Außenwand einzuhalten (s. Kap. 21.4 „Anlagen zur Solar energiegewinnung und
Dachaufbauten“).
Die Festsetzung der Gebäudehöhe wurde aufgrund wichtiger Funkverbindungen mit
EUMETSAT abgestimmt. EUMETSAT hat keine Einwände sofern das Gebäude einen
Höhenwinkel von 9° , gemessen vom Dachboden des Technical Infrastructure Building s
(Abb. 28, roter Punkt: 151 m ü. N.N.) nicht überschreitet.
Der Abstand zwischen dem o.g. Bezugspunkt am Technical Infrastructure Building und dem
geplanten Hochhaus beträgt ca. 177 m. Bei einem Höhenwinkel von 9° darf die Höhe des
Hochhauses 179 m ü. NN nicht überschreiten. Die maximale Höhe des gep lanten
Hochhauses wird im Bebauungsplan mit 174 m ü. NN festgesetzt und liegt somit im
Toleranzbereich der EUMETSAT.
Abb. 28: Bezugspunkt Technical Infrastructure Building (EUMETSAT)
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20.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Um eine möglichst vielfältige Bebauung und große Flexibilität hinsichtlich der Lage ihrer
Baukörper zu ermöglichen, werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch
Baugrenzen eingefasst.
Lediglich am östlichen Rand des Plangebiets zur Deutsche-Telekom-Allee werden die
überbaubaren Flächen durch Baulinien definiert. Durch die Baulinien wird beabsichtigt, die
durchgehende Häuserflucht an der westlichen Straßenseite der Deutsche-Telekom-Allee
fortzusetzen.
20.4 Bauweise
Für die Baufelder wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, wonach die Gebäude im
Sinne der offenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO zulässig sind, die Gebäudelänge
jedoch 50 m überschreiten kann.
Dabei haben die Einzelgebäude und Gebäudegruppen jeweils di e nach HBO notwendigen
Abstandsflächen zu den Nachbargrenzen einzuhalten. In Abweichung von den Regelungen
zu § 22 Abs. 2 BauNVO wird jedoch die Längenbeschränkung der Gebäude von 50 m nicht
Bestandteil der Festsetzung, d.h. es sind längere und breitere Gebäude möglich. Damit wird
den Erfordernissen von Gewerbebauten Rechnung getragen.
20.5 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen
Um die oberirdische Versiegelung einzuschränken soll der größte Teil des ruh enden
Verkehrs in Tiefgaragen untergebracht werden. Ausgenommen hiervon sind PKW -
Stellplätze für Kurzzeitparker und mobilitätseingeschränkte Personen oder
Car-Sharing-Angebote, um eine schnellere und einfachere Erreichbarkeit dieser Stellplätze
zu ermöglichen.
Im Sinne einer Angebotsplanung kann zum jetzi gen Zeitpunkt keine genaue Verortung der
zukünftig zu errichtenden oberirdischen Stellplätze und der Tiefgaragen erfolgen. Daher sind
die Festsetzungen der Stellplätze und Tiefgaragen sehr flexibel ausgewiesen. Dennoch wird
durch die Festsetzung der Tiefga ragen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
sowie in den für Tiefgaragen ausgewiesenen Flächen garantiert, dass nicht alle
Grundstücksbereiche unterbaut werden können (Bodenanschluss für Pflanzmaßnahmen).
Um gegebenenfalls eine Verbindung zwischen den Tiefgaragen im nördlichen und südlichen
Grundstücksbereich zu ermöglichen, sind Flächen zur unterirdischen Querung festgesetzt.
Da auch hier noch keine genaue Verortung vorgenommen werden kann, ist durch die
Festsetzung zur Änderung der zeichnerisch fe stgesetzten Lage dieser
Querungsmöglichkeiten eine flexible Lösung ermöglicht worden. Die Breite der Querung wird
auf 10,0 m begrenzt, um ausreichend Platz für Begegnungsverkehr (PKW/PKW),
Schleppkurven sowie beidseitige Gehwege zu ermöglichen.
20.6 Flächen für sonstige Nebenanlagen
Zur Begrenzung des Versiegelungsgrades auf dem Baugrundstück sind Nebenanlagen nach
§ 14 BauNVO eingeschränkt festgesetzt.
Um jedoch der Errichtung von Nebenanlagen, die der Infrastruktur dienen, zukünftig nicht
entgegenzustehen, ist es notwendig diese Anlagen innerhalb sowie außerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen und damit auf dem gesamten Grundstück zuzulassen.
Hiervon ausgenommen sind jedoch die festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen,
Sträuchern und sonstiger Bepflanzung en sowie die Flächen zum Erhalt von Bäumen,
Sträuchern und sonstiger Bepflanzungen . In diesen Flächen werden eigenständige
Regelungen zu den Nebenanlagen getroffen. Dies dient dazu , die Durchwegbarkeit ,
brandschutztechnische Aufla gen und konzeptionell angedachte Auf enthaltsflächen zu
ermöglichen.
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Um die oberirdische Versiegelung einzuschränken soll en mind. 60 % der nach
Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt nachzuweisenden Fahrradabstellplätze
innerhalb von Tiefgaragen hergestellt werden.
20.7 Ein- und Ausfahrten (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Hinsichtlich der Verkehrssicherheit sowie zum Schutz der nach Bundesnaturschutzgesetz
geschützten Alleebäume entlang der Deutsche -Telekom-Allee sind die Ein - und
Ausfahrtsbereiche entlang der Deutsche-Telekom-Allee und der Hilpertstraße eingeschränkt
festgesetzt.
20.8 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft
20.8.1 Oberflächenbefestigung
Aus der allgemeinen landschaftsplanerischen Zielsetzung heraus, den Anteil an versiegelten
Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht.
Vollständige oder umfangreiche Versiegelung führt zum Aufheizen der Flächen im Sommer,
zur Erwärmung der Umgebung durch Rückstrahlung sowie zum erhöhten Staubanfall durch
schnellen Abfluss des Niederschlagwassers.
Danach sind befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstück e, soweit
wasserwirtschaftliche und umweltrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als
wasserdurchlässige Flächen anzulegen. Damit soll erreicht werden, dass das
Oberflächenwasser dieser nicht intensiv genutzten Flächen versickern kann.
Darüber hinaus dient es der Grundwasseranreicherung und entlastet die örtliche
Kanalisation.
20.8.2 Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstücken
Nach § 55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt
oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer
eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch son stige öffentlich-rechtliche
Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes erfolgt die Vorgabe Zisternen zu errichten,
um die Dachflächen zu entwässern. D as darin gesammelte Niederschlagswasser soll als
Brauchwasser verwertet werden (Zisternensatzung). Es wird auf Kap. 14.7 und 22.1
verwiesen.
Da die Böden im Plangebiet versickerungsfähig sind, wird festgesetzt, dass der Überlauf der
Zisternen und das auf d en Dachflächen und sonstigen befestigen Flächen anfallende
Niederschlagswasser der Baugrundstücke auf dem Grundstück zu versickern ist, soweit
wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen.
Damit die gewünschte Bepflanzung ermöglicht wird, sind innerhalb der nach § 9 Abs. 1 Nr.
25b BauGB festgesetzten Flächen Versickerungsanlagen unzulässig.
20.8.3 Dachbegrünung und Fassadenbegrünung
Extensive Dachbegrünungen sowie Fassadenbegrünungen dienen u.a. dazu, bioklimatisch
ungünstige Effekte zu kompensieren. Durch die Vegetation, die als Schutzschicht dem Dach
bzw. der Fassade konstruktiv auf - oder anliegt, wird die sonst auf die Gebäudehülle
auftreffende Sonneneinstrahlung gemindert. Die Temperaturextrema in der Gebäudehülle
werden durch die Veg etation und die Substratschicht verringert. Dadurch wird in der
Gebäudehülle weniger Energie gespeichert, so dass die nächtliche, vom Gebäude
ausgehende Strahlungsenergie, die in Form von Wärme an die Umgebung abgegeben wird,
geringer ausfällt. Daraus resultiert ein angenehmes Bioklima.
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Es ist vorgesehen, dass Flachdächer oder flachgeneigte Dächer bis zu einer Dachneigung
von 5° des obersten Geschosses eines Gebäudes mindestens zu 70 % extensiv zu
begrünen sind. Bei Herstellung eines Staffelgeschosses ist somit das Dach des
Staffelgeschosses und das Dach des letzten Vollgeschosses zu begrünen, damit in Addition
70% der Dachfläche begrünt sind.
Einer der wichtigsten Bestandteile des Dachbegrünungs-Aufbaus ist die Substratschicht. Sie
ist für das spätere Wachstum der Pflanzen von entscheidender Bedeutung. Um eine
durchgehend ausreichende Subtstratschicht sicherzustellen ist festgesetzt, dass diese eine
mittlere Dicke von 15 cm aufweisen muss.
Um eine Mindestbegrünung an den Fassaden zu sichern, sind Mindestanteile von 20 % bzw.
bei geschlossenen Fassaden 40% für die Fassadenbegrünung festgesetzt worden. Eine
Anbringung von Fassadenbegrünung ist an großen Flächen ohne Öffnungen weitestgehend
konfliktfrei. Um aber auch bei kleineren Fassadenflächen eine Mindestbegrünung zu
ermöglichen wird festgesetzt, dass auf einen Bodenanschluss verzichtet werden kann und
eine geschossweise Anbringung von Pflanztrögen möglich ist.
Bei den Vorgaben die Fassadenflächen zu begrünen, sind die Vorgaben des § 14 HBO zu
berücksichtigen. Dem entsprechend ist eine Anlage so anzuordnen, zu errichten, zu ändern
oder instand zu halten, dass [...] der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung)
vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen [...] sowie wirksame
Löscharbeiten möglich sind. Deshalb ist die Fassadenbegrünung gemäß der "Empfehlungen
der AGBF und des DFV - Brandschutz großflächig begrünter Fassaden" vom 26.05.2020
dahingehend zu planen, zu errichten und zu betreiben. Hier wird unter anderem ausgeführt,
dass alle baulichen Anforderungen an den Schutz vor einer Brandausbreitung erhalten
bleiben müssen. Dies ist bei den weitergehenden Ausführungsplanungen zu
berücksichtigen.
20.8.4 Begrünung von Tiefgaragen und deren Querungen
Die Begrünung der nicht überbauten Tiefgaragen dient u.a. dazu, bioklimatisch ungünstige
Effekte zu kompensieren. Durch die 100 cm (zzgl. Filter - und Drainageschicht) mächtige
Vegetationssubstratschicht der Tiefgaragendächer wird eine Aufheizung der Gebäudehülle
durch Sonneneinstrahlung verhindert. Die Vegetationsschicht wirkt temperaturausgleichend,
feuchteregulierend und ist kleinklimatisch begünstigend.
Die Festsetzung einer regionaltypischen Saatgutmischung hat den Vorteil, dass das Saatgut
hervorragend an die heimischen Standorte und die Bedingungen in der Region angepasst
ist. Das Saatgut ist vielfach die Grundlage unserer regionalen Lebensräume mit den dort
lebenden Tieren.
Trotz der festgesetzten Begrünung soll die Her stellung von Fuß - und Radwegen,
Spielbereichen und sonstigen Nebenanlagen ermöglicht werden, damit
Aufenthaltsqualitäten geschaffen werden können.
20.8.5 Artenschutzmaßnahmen
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Flora und Fauna wurde eine
Artenschutzfachliche Potentialabschätzung (Büro Ökologie und Stadtentwicklung,
11.06.2019), eine Ergänzung mit Inhalten zu Reptilien und Pflanzen (Büro Ökologie und
Stadtentwicklung, 11.09.2019) sowie ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag (Büro Ökologie
und Stadten twicklung, Juli 2020) erstellt. Die Festsetzungen resultieren aus den
Ergebnissen dieser Untersuchungen, welche in Kap. 17 näher beschrieben werden.
Darüber hinaus werden zum allgemeinen Schutz von Insekten und Vögel n weitere
Maßnahmen festgesetzt.
Insekten orientieren sich bei Dunkelheit an natürlichen Lichtquellen (Sterne und Mond).
Künstliche Lichtquellen sind jedoch um ein Vielfaches heller, näher und überstrahlen
natürliche Lichtquellen. Angezogen durch das künstl iche Licht und in ihrer Orientierung
fehlgeleitet, werden sie durch den Aufprall, die starke Hitzeentwicklung oder den
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Energieverlust beim Umkreisen der Lichtquelle getötet. Um dies zu verhindern ist eine
Festsetzung zur Verwendung von insektenfreundlicher Außenbeleuchtung getroffen worden.
Aufgrund ihrer Durchsichtigkeit und Spiegelungen stellen Fensterscheiben eine hohe Gefahr
für Vögel dar. Je größer die Glasflächen von Fenstern, desto größer das damit verbundene
Risiko eines Vogelschlags. Um Vogelschlag zu minimieren sind entsprechende
Festsetzungen getroffen worden.
20.9 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien
Im Sinne des Klimaschutzes sollen neue Quartiere in der Stadt Darmstadt energieoptimiert
entwickelt werden. Um dies zu gewährleisten sind mindestens 30 % der Dachflächen eines
Gebäudes mit Anlagen für Solargewinnung auszustatten.
Um eine Verträglichkeit zwischen der anzupflanzenden Dachbegrünung und de n
herzustellenden Anlagen für Solargewinnung zu erreichen, sind die Anlagen für
Solargewinnung aufzuständern.
20.10 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
20.10.1. Freiflächenkennziffer 1
Diese Fläche umfass t den konzeptionell angedachten grünen Erholungsbereich des
Plangebietes.
Der Versiegelungsgrad wird mit 30 % stark begrenzt, da in diesem Bereich kein Erfordernis
für funktionale Flächen, außer Fußwege sowie Feuerwehrumfahrten und -aufstellflächen,
gesehen wird.
20.10.2. Freiflächenkennziffer 2
Diese Flächen umfassen die Übergangszone der Bauflächen zur Hilpertstraße. Hier soll zum
einen der Grünbestand entlang der Hilpertstraße fortgeführt und gleichzeitig durch
versiegelte od er teilversiegelte Flächen ein Zugang z u den Gebäuden und deren
Erdgeschossnutzungen gewährleistet werden. Daher wird der maximale Versiegelungsgrad
mit 30 % festgesetzt.
20.10.3. Freiflächenkennziffer 3
Diese Fläche stellt den Übergang zwischen den Bauflächen zur Deutsche -Telekom-Allee
dar. Um den Alleencharakter entlang der Deutsche-Telekom-Allee zu stärken soll innerhalb
der Fläche eine weitere Reihe großkroniger Bäume gepflanzt werden.
Des Weiteren sind versiegelte / teilversiegelte Fuß- und Radwege, Feuerwehrumfahrten und
Feuerwehraufstellflächen zulässig . Damit sollen zu m einen Wegeverbindungen zur
Deutsche-Telekom-Allee geschaffen werden können und zum anderen
brandschutztechnische Auflagen berücksichtigt werden können.
Der Anteil der maximal zu versiegelnden Fläche ist a uf max. 20 % begrenzt, um dem
Anspruch einer durch Vegetation dominierten „grünen“ Vorgartenzone zu entsprechen und
dennoch ausreichend befestigte Flächen für Zuwegungen zu ermöglichen.
20.10.4. Freiflächenkennziffer 4
Diese Fläche umfasst die Ost -Westachse im unte ren Drittel des Plangebietes. Ziel ist es,
eine stark durchgrünte Ost-West Verbindung innerhalb des Plangebietes zu schaffen.
Zum anderen ist dieser Bereich für die Erschließung der Gebäude, Feuerwehrumfahrten und
Aufstellflächen sowie als Begegnungsraum v orgesehen. Daher wird der maximale
Versiegelungsgrad mit 40 % festgesetzt.
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20.10.5. Freiflächenkennziffer 5
Diese Fläche dient zur nördlichen Eingrünung des Plangebietes.
In diesem Bereich verläuft von Westen kommend eine Feuerwehrumfahrung und von Osten
kommend die Einfahrt der Tiefgarage.
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen nur
Fuß- und Radwege sowie Feuerwehrum fahrten zulässig. Feuerwehrumfahrten sind
teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine).
Der Anteil versiegelter / teilversiegelter Flächen darf insgesamt 50 % der Fläche nicht
überschreiten.
20.10.6. Anzupflanzende Bäume
Zur Bekräftigung der Grünstruktur und Spiegelung der bestehenden Baumallee entlang der
Deutsche-Telekom-Allee ist am östlichen Gebietsra nd eine Baumreihe festgesetzt. Diese
Baumreihe besteht aus festgesetzten Einzelbäumen, die jedoch in einer Reihe angepflanzt
werden müssen. Um eine gewisse Flexibilität in der weiteren Ausführungsplanung zu haben
kann von dem im Planteil festgesetzten Standort um bis zu 3,0 abgewichen werden.
20.10.7. Grundstücksbegrünung
Die Festsetzungen zur Grundstücksbepflanzung gewährleisten ein Minimum an
Durchgrünung des Grundstückes und leisten damit einen Beitrag zur Kompensation der
verursachten nachhaltigen Beeinträchtigu ng von Natur und Landschaft. Durch die
Begrünung werden positive Wirkungen für das Boden -, Wasser-, Klima- und das biotische
Potenzial sowie für das Ortsbild erzielt.
20.10.8. Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualität und -quantität
Damit anzupflanzende Gehölze sich gut entwickeln können, sind standortgerechte, auf die
bodenphysikalischen Eigenschaften des Bodens angepasste Gehölze zu verwenden. Die
Pflanzgröße, Stammumfang, der durchwurzelbare Raum und der Zeitraum der Anpflanzung
wird vorgegeben, so dass die ihnen zugedachten Gestaltungswirkungen oder Funktionen
wie z.B. kleinklimatisch begünstigende Effekte (Beschattung, Filterwirkung, Verdunstung)
wirksam und zeitnah erfüllt werden können.
20.11. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs.
1 Nr. 25b BauGB)
Aufgrund der erhaltenswerten Gehölzstrukturen am westlichen Rand des Plangebietes
wurde hier eine Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
festgesetzt. Die Gehölzstruktur ist damit zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang gleichwertig
zu ersetzen.
Innerhalb des Gebietes gibt es Bäume mit Baumhöhlen, die potenzielle Nistplätze für Vögel
und Fledermäuse darstellen. Aus diesem Grund sollen diese Bäume erhalten werden. Falls
der Erhalt eines Baumes nicht möglich ist, z.B. aufgrund von Baumaßnahmen, dann sind vor
der Rodung des Baumes Ersatznistkästen für Fledermäuse und Vögel im räumlichen
Zusammenhang anzubringen.
Darüber hinaus gibt es weitere erhaltenswerte Einzelbäume innerhalb des Plangebietes.
Auch diese sind zeichnerisch festgesetzt worden und sind dauerhaft zu pflege n. Bei
natürlichem sowie planbedingtem Abgang sind diese durch eine gleichwertige,
standortgerechte Nachpflanzung innerhalb des Baugrundstücks zu ersetzen. Unter
planbedingten Abgang wird die notwendige Fällung eines Baumes im Rahmen von
Baumaßnahmen verstanden.
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20.12. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24
BauGB)
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Büro Dr. Gruschka eine
Schalltechnische Untersuchung erarbeitet.
Die Festsetzungen resultieren aus den Ergebnissen der schalltechnischen Untersuchung.
Zu den Ergebnissen wird auf Kap. 15 verwiesen.
21. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
21.1. Dachformen
Durch die Festsetzung von Dachform und Dachneigung soll ein geordnetes städtebauliches
Erscheinungsbild erreicht werden.
Im Bebauungsplan wird daher als Dachform ausschließlich das Flachdach oder flach
geneigte Dächer mit einem Neigungsgrad von bis zu 5° fest gesetzt. Damit wird die
dominierende Dachform der umgebenden Bebauung aufgenommen.
Diese Festsetzung ist auch im Zusammenhang mit den Regelungen zum
naturschutzrechtlichen Ausgleich zu sehen. Als Bestandteil der Ausgleichsmaßnahmen ist
vorgesehen, dass Gebäude mit Flachdächern und Dächern mit einem Neigungsgrad von bis
zu 5° mit einer Dachbegrünung zu versehen sind. Voraussetzung für die Anlage der
Dachbegrünung, auch in Kombination mit Anlagen für Solar energiegewinnung, ist die
zwingende Vorgabe, Flachdächer zu errichten.
21.2. Werbeanlagen
Die Gestaltungsfestsetzungen für die zulässigen Werbeanlagen ansässiger Betriebe dienen
dem Erhalt und der Aufwertung des Ortsbilds. Diese Werbeanlagen sollen sich harmonisch
in das Straßenbild einfügen und sich auch in die Architektur der Gebäude einordnen.
Aufdringliche und damit störende Formen und Größen von Werbeanlagen werden daher
ausgeschlossen.
Die gewählten Gestaltungsfestsetzungen orientieren sich an den bestehenden
Werbeanlagen in näherer Umgebung. Sich bewegende oder spiegelnde Werbeelemente,
Lichtprojektionen, Anstrahlungen und Bildschirmwerbungen , akustische Werbeanlagen
sowie Werbepylonen und Plakattafeln sind in der näheren Umgebung des Plangebietes nicht
vorhanden und daher hier ausgeschlossen.
21.3. Einfriedungen
Aus der Zielsetzung heraus einen Bürostandort mit hoher Aufenthaltsqualität und einen
offenen Charakter zu schaffen, sind nur licht- und luftdurchlässige Einfriedungen zulässig.
Darüber hinaus sind das Telekom - und Hilpertstraßenquartier von offe nen durchgrünten
zaunlosen Vorgärten geprägt, welche auch hier stadtgestalterisch fortgeführt werden sollen.
Entlang der Hilpertstraße sowie der Deutsche-Telekom-Allee sind Einfriedungen aus diesem
Grund generell nicht zulässig.
21.4. Anlagen zur Solarenergiegewinnung und Dachaufbauten
Damit die Anlagen zur Solar energiegewinnung und andere Dachaufbauten nicht zu
dominant im Straßenbild auftreten, müssen diese Anlagen einen Abstand zur Außenwand
des unterhalb der Dachfläche gelegenen Geschosses aufweisen.
Da die Wirkung von Dachaufbauten stark von ihrer eigenen Höhe abhängt, sollte der
Abstand mindestens die Höhe der entsprechenden Anlage sein. Aufgrund ihrer geringen
Höhe von max. 1,5 m über der Dachhaut, dürfen Anlagen zur Solarenergiegewinnung bis 1,0
m zur Außenwand aufgestellt werden.
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22. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden
von Niederschlagswasser
22.1. Zisternensatzung
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes wird durch eine „Satzung zur
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ aufgrund
§ 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festgesetzt, dass auf den Grundstücken Zisternen zu
errichten sind und das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin zu sammeln
ist.
Durch Verwendung von Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die
Trinkwasser-Ressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die
Kläranlage entlastet. Bei Überlauf der Zisternen soll das Regenwasser auf dem Grundstück
versickert und/oder in den öffentlichen Abwasserwasserkanal eingeleitet werden.
Voraussetzung für die Sammlung, Verwertung und Versickerung ist, dass
wasserwirtschaftliche, gesundheitliche, wasserrechtliche oder sons tige öffentlich-rechtliche
Belange nicht entgegenstehen.
Ziel der Maßnahme ist einerseits die Minimierung der Niederschlagsabflüsse und
andererseits die möglichst naturnahe Wiedereingliederung der unvermeidbaren
Niederschlagsabflüsse in den natürlichen Wasserkreislauf. Abflussspitzen sowie Anteile des
Oberflächenabflusses sollen dabei zugunsten von Rückhaltung, Verdunstung und
Versickerung reduziert werden.
Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrünung
schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dachbegrünungsfestsetzungen hinausgeht
und eine höhere Abflussretentionswirkung hat. Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal
angeschlossen sind, wird deren Regenwasser bereits vollständig auf dem Grundstück
bewirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf zugeführt, weshalb eine Zisterne zur
Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.
Das vorgegebene Fassungsvermögen von 25 l/m² stammt aus der DIN 1989 -1 zu
Regenwassernutzungsanlagen. Der Ertrag verringert sich entsprechend d em
Abflussbeiwert, weshalb für extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden.
23. Regelungen des städtebaulichen Vertrags
Die Regelungen im städtebaulichen Vertrag werden im weiteren Planungsprozess
abgestimmt un d in der Begründung zum Satzungsbeschl uss des Bebauungsplans
aufgeführt.
24. Planungsstatistik / Städtebauliche Daten
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt) 30.290 m² = 100 %
Nettobauland Gewerbe 30.290 m² 100%
davon Anpflanzfläche 3.999 m² 13,20 %
davon Grünfläche (Erhaltfläche) 1.795 m² 5,93 %
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25. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen
– Artenschutzfachliche Potentialanalyse, Büro Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt,
11.06.2019
– Artenschutzfachliche Potentialanalyse, Ergänzungen Reptilien und Pflanzen 2019, Büro
Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt, 11.09.2019
– Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt, Büro
Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt, Juli 2020
– Geo- und umwelttechnische Standorteinschätzung, iTUS GmbH & Co.KG, Darmstadt,
14.11.2019
– Verkehrsuntersuchung, Büro Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2021
– Mobilitätskonzept, Büro Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2021
– Schalltechnische Untersuchung, Dr. Gruschka, Darmstadt, 08.07.2020
– Konzept zur Regenwasserbewirtschaftung, Umweltplanung Bullermann Schneble
GmbH, Darmstadt, 21.09.2020
– Klimaökologische Untersuchung, GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Hannover,
August 2021
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 1
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Bebauungsplan W 23.2
- Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee
Umweltbericht zum Entwurf (§ 9 Abs. 8 BauGB)
13. Dezember 2021
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. (FH) Stadtplaner Ole Heidkamp
M. Eng. (FH) Nathalie Sauer
Der Dezernent III:
Michael Kolmer
Stadtrat
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 2
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Inhaltsverzeichnis:
Teil B: Umweltbericht
A Einleitung (gem. Anlage 1 Nr. 1 BauGB) 6
1. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes (gem.
Anlage 1 Nr. 1a BauGB) 6
1.1 Standort und Art des Vorhabens 6
1.2 Wichtigste Ziele des Bebauungsplanes 7
1.3 Wesentliche Festsetzungen und Empfehlungen 8
1.4 Bedarf an Grund und Boden 9
1.5 Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 9
1.6 Städtebauliche Werte 9
2. Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren Berücksichtigung
(gem. Anlage 1 Nr. 1b BauGB) 10
2.1 Fachgesetze 10
2.2 Fachpläne 11
2.3 Umweltschutzziele 17
B) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen (gem. Anlage 1
Nr. 2 BauGB) 25
3. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes (Basisszenario) (Anlage 1 Nr.
2a BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 25
3.1 Schutzgut Tiere 25
3.2 Schutzgut Pflanzen 27
3.3 Schutzgut Fläche 33
3.4 Schutzgut Boden 34
3.5 Schutzgut Wasser 35
3.6 Schutzgut Luft 36
3.7 Schutzgut Klima 37
3.8 Schutzgut Landschaft 38
3.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 38
3.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung 38
3.11 Wirkungsgefüge 38
3.12 Schutzgut Biologische Vielfalt 39
3.13 Schutzgut Natura 2000-Gebiete 41
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3.14 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern 41
3.15 Nutzung erneuerbarer Energie 41
3.16 Landschaftspläne und sonstige Pläne 41
3.17 Erhaltung bestmöglicher Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur
Erfüllung von Rechtsakten der EU festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten
werden 42
3.18 Wechselwirkungen 42
3.19 Anfälligkeiten für schwere Unfälle u. Katastrophen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7
BauGB 42
4. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
(Anlage 1 Nr. 2b BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1 abs. 6 Nr. 7 BauGB)
43
4.1 Schutzgut Tiere (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 45
4.2 Schutzgut Pflanzen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 48
4.3 Schutzgut Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 49
4.4 Schutzgut Boden (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 49
4.5 Schutzgut Wasser (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 50
4.6 Schutzgut Luft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 52
4.7 Schutzgut Klima (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 56
4.8 Landschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 58
4.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter (§ 1 Abs. 6 Nr. 7d BauGB) 59
4.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 7c BauGB) 59
4.11 Wirkungsgefüge (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 60
4.12 Schutzgut Biologische Vielfalt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 60
4.13 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern (§ 1 Abs. 6
Nr. 7e BauGB) 61
4.14 Nutzung erneuerbarer Energie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB) 61
4.15 Landschaftspläne und sonstige Pläne (§ 1 Abs. 6 Nr. 7g BauGB) 62
4.16 Wechselwirkungen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7i BauGB) 62
4.17 Sonstige Schutzgüter 62
4.18 Zusammenfassende Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei
Durchführung der Planung (gem. Anlage 1 Nr. 2b BauGB) 68
5. Beschreibung der geplanten Maßnahmen (Anlage 1 Nr. 2c BauGB - Gliederung nach
Belangen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 69
5.1 Schutzgut Tiere 69
5.2 Schutzgut Pflanzen 70
5.3 Schutzgut Fläche 71
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5.4 Schutzgut Boden 72
5.5 Schutzgut Wasser 72
5.6 Schutzgut Luft 74
5.7 Schutzgut Klima 74
5.8 Schutzgut Landschaft 74
5.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 75
5.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung 75
5.11 Schutzgut Biologische Vielfalt 76
5.12 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern 76
5.13 Landschaftspläne und sonstige Pläne 77
5.14 Wechselwirkungen 77
6. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten (gem. Anlage 1 Nr. 2d
BauGB) 77
7. Erhebliche nachteilige Auswirkungen aufgrund der Anfälligkeit für Unfälle und
Katastrophen (gem. Anlage 1 Nr. 2e i.V.m § 1 Abs. 6 Nr. 7j BauGB) 78
C) Zusätzliche Angaben (gem. 3 Anlage 1 Nr. 3 BauGB) 78
8. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der Ermittlung (gem. Anlage
1 Nr. 3a BauGB) 78
9. Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) (gem. Anlage 1
Nr. 3 b BauGB) 78
10. Allgemein verständliche Zusammenfassung (gem. Anlage 1 Nr. 3c BauGB) 79
11. Quellen (gem. Anlage 1 Nr. 3d BauGB) 81
12. Anlagen 81
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Teil B
Umweltbericht
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A Einleitung (gem. Anlage 1 Nr. 1 BauGB)
Nach § 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und §
1a BauGB für alle Bauleitpläne eine Umweltprüfung durchzuführen. In der Umweltprüfung
werden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und im
Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB beschrieben und bewertet. Der Umweltbericht stellt
einen gesonderten Bestandteil der Begründung dar.
1. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des
Bebauungsplanes (gem. Anlage 1 Nr. 1a BauGB)
1.1 Standort und Art des Vorhabens
Das Plangebiet liegt im Südwesten der Stadt Darmstadt westlich der Nord-Süd verlaufenden
Rhein-Neckar-Bahntrasse. Im Norden grenzt das Plangebiet an die „Telekom-City, im Osten
jenseits der Bahnlinie an das Wohngebiet am Haardtring, im Süden an die Hilpertstraße und
die Kasernenflächen der Kelley -Barracks und des Nathan -Hale-Depots und im Westen an
ein Gewerbegebiet, u.a. mit Hauptzollamt Darmstadt und Deutscher Post.
Im Plangebiet liegt das Hotel „The Hotel Darmstadt“.
Das Grundstück ist mit einem teilunterke llerten, u -förmigen Tagungshotel bebaut. Im
östlichen Grundstücksbereich ragt die Unterkellerung (Tiefgarage) über die
Bestandsbebauung hinaus. Südlich des Tagungshotels befinden sich Parkplätze. Die
Parkplatzflächen sind vorwiegend mit Verbundstein befest igt. Weiterhin sind parkartig
angelegte Grünflächen und Heckenbereiche mit Bäumen vorhanden.
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit der hessischen Rheinebene, innerhalb
des Griesheim -Weiterstädter Sandes. Dabei handelt es sich um eine relativ ebene
Flussterrassenlandschaft. Der Naturraum ist durch mächtige quartäre Sand - und
Kiessedimente geprägt, die durch Flugsande und Dünen überlagert sind.
Abb. 1: Luftbild des Plangebietes, Stand 2020 (Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und
Geoinformation)
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 7
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Das Untersuchungsgebiet ist durch Siedlungsflächen mit einem hohen Versiegelungsgrad
gekennzeichnet.
Ziel und Anlass des Bebauungsplans W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - ist
die Schaffung von Baurecht für ein zeitgemäßes Gewerbegebiet, welches sich mit den
derzeitigen Festsetzungen des aktuell rechtskräftigen Bebauungsplans W 23 – Hilpertstraße
Nord – nicht entwickeln lässt (Festsetzung Sondergebiet für Polizei und Fernmeldebehörde).
Auf dem Baugrundstück wurde durch die Telekom in den letzten Jahren ein teilunterkellertes,
U-förmiges Tagungshotel betrieben, welches im Jahr 2018 durch einen privaten Investor
übernommen wurde.
Um für das Plan gebiet eine städtebaulich geordnete und zeitgemäße Entwicklung zu
gewährleisten, soll mit dem Bebauungsplan für den Gesamtbereich die Voraussetzungen für
einen urbanen Bürostandort geschaffen werden. Dieser soll zur Unterbringung von
Geschäfts-, Büro - und Verwaltungsgebäuden, Gewerbebetrieben und weiteren
entsprechenden Nutzungen dienen. Freiflächen, öffentliche Räume, Erschließungs - und
Begegnungsflächen sollen innerhalb des Gebietes als Kommunikationszonen entwickelt
werden, um den Bürostandort zu einem O rt mit hoher Aufenthaltsqualität und sozialer
Interaktion aufzuwerten.
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Bürostandortes bildet die Fokussierung
auf Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nutzung von Ressourcen und Energie
soll durch flächensparendes Bauen sowie der Nutzung neuer Energien angestrebt werden.
Ökologische und klimatische Aspekte finden durch einen möglichst geringen
Versiegelungsgrad sowie geeignete Maßnahmen bei der Freiflächengestaltung Beachtung.
Um die Auswirkungen der Planungen auf die angrenzende Umwelt zu berücksichtigen,
werden auch benachbarte Bereiche des Plangebiets in die Betrachtung des Umweltberichts
einbezogen.
1.2 Wichtigste Ziele des Bebauungsplanes
Mit dem Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - werden folgende
Ziele verfolgt:
− Nutzungsänderung von einem SO in ein GE
− eine pragmatische und organische Durchmischung von unterschiedlichen Nutzungen zur
Aufwertung und Schaffung eines lebendigen Bürostandortes
− mittelfristiger Erhalt des Bestandes als Hotel.
− Aufgrund der günstigen Lage und der Nachfrage für Gewerbestandorte in Darmstadt,
besteht ein hoher Bedarf an gewerblicher Fläche und damit die Erfordernis zur Aufstellung
des Bebauungsplanes.
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Abb. 2: Entwurf des Bebauungsplans, Stand November 2021 (PgD)
1.3 Wesentliche Festsetzungen und Empfehlungen
Das Plangebiet wird als Gewerbegebiet festgesetzt.
Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung wird eine Grundflächenzahl (GRZ I) von
0,55 und eine GRZ II von 0,8 – 0,85 ausgewiesen. Es wird eine abweichende Bauweise für
Gebäude mit einer zulässigen Außenwandlänge von mehr als 50 m festgelegt.
Darüber hinaus werden die Zahl der Vollgeschosse sowie die Höhe der baulichen Anlagen
festgesetzt.
Um eine möglichst vielfältige Bebauung und große Flexibilität hinsichtlich der Lage ihrer
Baukörper zu ermöglichen, werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch
Baugrenzen eingefasst. Lediglich entlang der Deutsche-Telekom-Allee ist in Baufeld C eine
Baulinie festgesetzt, um eine Weiterführung der im Quartier vorhandenen Gebäudeflucht zu
gewährleisten.
Um die oberirdische Versiegelung einzuschränken , soll der größte Teil des ruhenden
Verkehrs (PKW und Fahrrad) in Tiefgaragen untergebracht werden. Ausgenommen hiervon
sind PKW - Stellplätze für Kurzzeitparker und mobilitätseingeschränkte Personen oder
Car-Sharing-Angebote. Diese sind auch oberirdisch innerhalb der überbaubaren und nicht
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, um eine schnellere und einfachere
Erreichbarkeit dieser Stellplätze zu ermöglichen.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 9
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Aus der allgemeinen landschaftsplanerischen Zielsetzung heraus, den Anteil an versiegelten
Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht.
Da die Böden im Plangebiet versickerungsfähig sind , wird festgesetzt, dass das auf den
Dachflächen und sonstigen befestigen Flächen anfallende Niederschlagswasser der
Baugrundstücke auf dem Grundstück zu versickern ist, soweit wasserrechtliche und
wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen.
Des Weiteren werden Maßnahmen zum Artenschutz sowie zum Schallschutz festgesetzt.
Grünordnerische Festsetzungen in Form von Anpflanzflächen mit verschiedenen
Pflanzvorgaben sollen die Begrünung des Plangebiets sicherstellen.
1.4 Bedarf an Grund und Boden
Die Größe des Plangebiets (Geltungsbereich) beträgt ca. 3,3 ha.
1.5 Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt) 30.290 m² = 100 %
Nettobauland Gewerbe 30.290 m² 100%
davon neue Anpflanzfläche 3.999 m² 13,20 %
davon zu erhaltende Grünfläche 1.795 m² 5,93 %
1.6 Städtebauliche Werte
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt) 30.290 m² = 100 %
Nettobauland Gewerbe 30.290 m² 100%
Überbaubare Flächen:
GRZ I 0,55: 30.290 m² x 0,55 = 16.660 m² überbaubare Fläche.
GRZ II in Baufeld B 0,85: 5.299 m² x 0,85 = 4.504 m²
GRZ II in Baufelder A und C 0,8: 24.991 m² x 0,8 = 19.993 m²
GRZ II gesamt: 4.504 m² + 19.993 m² = 24.497 m² überbaubare und versiegelbare Fläche
30.290 m² - 24.497 m² = 5.793 m² zu begrünen
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2. Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren
Berücksichtigung (gem. Anlage 1 Nr. 1b BauGB)
2.1 Fachgesetze
Insbesondere folgende Fachgesetze und aufgrund dies er Gesetze erlassenen
Rechtsverordnungen, sind zu beachten:
− Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert
durch Art. 9 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I S. 4147)
− Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05 .2020 (BGBl. I S. 1041),
zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353)
− Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786),
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
− Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
− Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378)
− Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915)
− Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542),
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.08.2021 (BGBl. I S. 3908)
− Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F.
vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt
geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt
geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 09.06.2021 (BGBl. I S. 1699)
− Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert
durch Art. 11 des Gesetzes vom 30.09.2021 (GVBl. S. 602)
− Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
− Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I
S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 24.09.2021 (BGBl. I S. 4458)
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021
(BGBl. I S. 540), zuletzt geändert durch Art. 14 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I
S. 4147)
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 11
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2.2 Fachpläne
2.2.1 Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010
Im Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan (Reg. FNP) 2010 ist das
Plangebiet als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Bestand“ dargestellt. Gemäß
§ 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die
Festsetzung eines Gewerbegebietes gemäß § 8 BauNVO entspricht insoweit der
Ausweisung im Regionalplan Südhessen / Reg. FNP 2010 und gilt somit als den Zielen der
Raumordnung angepasst.
Die angrenzenden Flächen sind ebenfalls als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe,
Bestand“ dargestellt.
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010
2.2.2 Flächennutzungsplan
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt
weist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche aus.
Die Entwicklung des Bebauungsplanes W 23.2 aus dem Flächennutzungsplan ist
demgemäß gegeben. Der Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan
entwickelt.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 12
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Abb. 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006
2.2.3 Bebauungsplan
Für das Baugrundstück besteht der am 22.06.1976 in Kraft getretene Bebauungsplan W 23 -
Hilpertstraße Nord -, welcher für das genannte Baugrundstück ein Sondergebiet für Polizei-
und Fernmeldebehörde festsetzt. Diese Nutzungsart ist aufgrund der städtebaulichen
Entwicklungen in den letzten Jahrzenten nicht mehr zeitgemäß und wird nicht mehr verfolgt.
Das Sondergebiet wird mit dreigeschossiger Bauweise, einer GRZ von 0,6 sowie BMZ von
3,0 (hochgerechnet GFZ ca. 1,0) festgesetzt. Das Plangebiet ist dort als Sondergebiet für
Polizei und Fernmeldebehörde ausgewiesen.
Die festgesetzte Grundflächenzahl beträgt 0,6. Im Sondergebiet ist die offene Bauweise
festgesetzt. Private Grünflächen sind als Schutzpflanzung anzulegen und dicht mit Bäumen
und Sträuchern zu bepflanzen. Im Gewerbe - und Sondergebiet sind die
Grundstücksfreiflächen, soweit keine betriebstechnischen Gründe entgegenstehen,
gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten.
Mit Inkrafttreten des Bebauungsplans W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee -
wird der Bebauungsplan W 23 – Hilpertstraße Nord -, in diesem Teilbereich geändert.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 13
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Abb. 5: Ausschnitt aus dem B-Plan W 23 mit Darstellung des Geltungsbereichs des B-Plan W23.2
2.2.4 Landschaftsplan
Die Leitbildkarte des Landschaftsplanes Darmstadt von 2004 verzeichnet für das Plangebiet
die Maßgabe „Verbesserung der Grünqualität auf Bauflächen". Entsprechend der Plankarte
liegt das Gebiet innerhalb von Freiflächen im Siedlungsbereich, für die folgende
Entwicklungsprioritäten vorgegeben werden, die auf das Plangebiet zutreffen:
− Schaffung eines vernetzten Grünsystems
− Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente
− Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau - und
Sportflächen (Klima- und Wasserschutz, Erholung)
− Sicherung stadtbildprägender und stadt- und ortsteilgliedernder Grünzüge
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Grünstrukturen werden aus dieser Vorgabe
entwickelt.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 14
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Abb. 6: Landschaftsplan 2004 Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte
Die Entwicklungskarte des Landschaftsplans weist für das Plangebiet eine „Verbesserung
für Grün auf Bauflächen“ aus. Östlich an das Plangebiet grenzt die Darstellung für
„Ausgewählte Grünverbindung / Grünzüge – Planung“ an. Sie ist mit der
Maßnahmennummer D 5 versehen. Entsprechend dieser soll kurz bis mittelfristig die
„Neuanlage / der Ausbau von Grünzügen und Grünverbindungen" erfolgen.
Insbesondere durch die Erhöhung des Grünanteils gegenüber der bestehenden Situation
sowie der Stärkung der wichtigen Grünve rbindung entlang der Deutsche -Telekom-Allee,
durch eine weitere Baumreihe entlang der östlichen Grundstücksgrenze, wird eine
Verbesserung der Grünqualität erreicht.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 15
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Abb. 7: Landschaftsplan 2004 Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Entwicklungskarte
2.2.5 Schutzgebiete und geschützte Objekte
Schutzgebiete und -objekte Naturschutz
Die nächstgelegenen Naturschutzgebiete „Bessunger Kiesgrube“ im Südosten und
„Ehemaliger August-Euler-Flugplatz von Darmstadt“ im Wes ten befinden sich in ung efähr
2 km Entfernung des Untersuchungsgebietes.
Natura 2000-Gebiete
Es befinden sich weder im Plangebiet noch in planungsrelevanter Umgebung Natura
2000-Gebiete (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete).
Die nächstgelegenen FFH -Gebiete sind das Gebiet Nr. 6117 -309 „Beckertanne von
Darmstadt mit angrenzenden Flächen“ und 6117 -304 „Ehemaliger August -Euler-Flugplatz
von Darmstadt“. Sie befinden sich westlich der Autobahnen A 5 bzw. A 67 in einer Entfernung
von etwa 2,5 km westlich des Plangebietes.
Bei dem nächstgel egenen VSG -Gebiet handelt es sich um das Gebiet Nr. 6117 -401
„Griesheimer Sand. Dieses beginnt ebenfalls westlich der Autobahn A 5 und liegt in einer
Entfernung von etwa 2,5 km zum Plangebiet.
Durch die Entfernung und Lage der Gebiete zum Plangebiet sind d urch die vorliegende
Planung keine Auswirkungen auf die nächstgelegenen Natura 2000-Gebiete zu erwarten.
Gesetzlich geschützte Biotope
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Innerhalb des Plangebiets sind keine gesetzlich geschützten Biotope gemäß
§ 30 Abs. 2 BNatSchG vorhanden. Entlang der Deutsche-Telekom-Allee verläuft östlich der
Plangebietsgrenze die linienförmige Signatur der Maßnahme D5 Neuanlage/Ausbau von
Grünzügen und Grünverbindungen (vgl. Landschaftsplan). Es wird darauf hingewiesen, dass
es sich bei den Straßenbäumen um Alleebäume handelt, die einem besonderen Schutz nach
§ 30 BNatSchG i.V.m. § 13 HAGBNatSchG unterliegen. Demnach sind Handlungen, die zu
einer Zerstörung oder einer sonstigen erheblichen Beeinträchtigung führen können,
verboten.
Landschaftsschutzgebiete
Das Landschafts schutzgebiet „Stadt Darmstadt“ umfasst die ca. 420 m entfernt vom
Plangebiet angrenzenden Waldflächen. Für diese Waldflächen ist eine Ausweisung als
Bannwald geplant.
Schutzgebiete und -objekte Denkmalschutz
Im Plangebiet befinden sich keine denkmalgeschützten Gebiete oder Objekte.
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen nach Naturschutzrecht, Wasserschutzrecht
oder Forstrecht für den Geltungsbereich vor.
Baumschutzsatzung
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch die städtische Baumschutzsatzung geschützt.
Geschützt sind Bäume, die - gemessen in einem Meter Höhe - bei Laubbäumen einen
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm.
Bodendenkmäler
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen im Sinne des Denkmalschutzes vor.
Trinkwasser- und Heilquellenschutzgebiete
Das Plangebiet liegt nicht in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet.
Überschwemmungsgebiete/Überschwemmungsgefährdetes Gebiet
Das Plangebiet liegt weder in einem Überschwemmungsgebiet noch in einem
überschwemmungsgefährdeten Gebiet.
Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereic h des Grundwasserbewirtschaftungsplanes
„Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/1999, S. 1659 und 31/2006, S. 1704).
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftlichen
Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung wasserrechtlicher Entscheidungen.
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und bildet
damit die Voraussetzung für eine langfristig gesicherte Wasserversorgung im Ballungsraum
Rhein-Main.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 17
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2.3 Umweltschutzziele
Die folgenden Tabellen stellen die in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen
festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind dar, und
die Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung des Bauleitplanes
berücksichtigt wurden (gem. Anlage 1 Nr. 1 b BauGB).
2.3.1 Schutzgut Mensch
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung
Baugesetzbuch Berücksichtigung der Belange
des Umweltschutzes bei der
Aufstellung der Bauleitpläne,
hier insbesondere die
Vermeidung der Emissionen
(§1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB).
Eingrünung des Plangebiets in
Form von Anpflanzflächen,
Dach- und
Fassadenbegrünung.
Es werden Fuß- und
Radwegverbindengen
angelegt.
Festsetzung passiver
Lärmschutzmaßnahmen für
schutzbedürftige
Aufenthaltsräume im
Plangebiet.
Bundesimmissionsschutzg
esetz
Schutz des Menschen, der
Tiere und Pflanzen, des
Bodens, des Wassers, des
Klimas und der Atmosphäre
sowie der Kultur – und
Sachgüter vor schädlichen
Umwelteinwirkungen
(Immissionen) sowie
Vorbeugung hinsichtlich des
Entstehens von Immissionen
(Gefahren, erhebliche
Nachteile und Belästigungen
durch Luftverunreinigungen,
Geräusche, Erschütterungen,
Licht, Wärme, Strahlen und
ähnliche Erscheinungen) (§1
Abs. 1 BImSchG).
Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüf
ung
Zweck des Gesetzes ist,
sicherzustellen, dass bei
bestimmten privaten und
öffentlichen Vorhaben zur
wirksamen Umweltvorsorge
nach einheitlichen
Grundsätzen die
Auswirkungen auf die Umwelt
frühzeitig und umfassend
ermittelt, beschrieben und
bewertet werden und die
Ergebnisse so früh wie
möglich bei allen behördlichen
Entscheidungen
berücksichtigt werden.
TA Lärm Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen durch
Geräusche sowie deren
Vorsorge.
DIN 18005
Schallschutz im Städtebau
Als Voraussetzung für
gesunde Lebensverhältnisse
der Bevölkerung ist ein
ausreichender Schallschutz
notwendig, dessen
Verringerung insbesondere
am Entstehungsort, jedoch
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 18
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
auch durch städtebauliche
Maßnahmen in Form von
Lärmvorsorge und
Lärmminderung bewirkt
werden soll.
2.3.2 Schutzgut Fläche
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung
Raumordnungsgesetz Die Flächeninanspruchnahme
im Freiraum ist zu begrenzen
(§ 2 Abs. 2 Nr. 2 ROG).
Durch die Umnutzung des
Sondergebiets zu einem
Gewerbegebiet und der
Nachverdichtung wird
insbesondere dem Ziel des
§ 1 Abs. 5 BauGB
(Städtebauliche Entwicklung
vorrangig durch Maßnahmen
der Innenentwicklung) und dem
Grundsatz des sparsamen und
schonenden Umgangs mit
Grund und Boden gemäß
§ 1a Abs. 2 BauGB
entsprochen.
Mit der Zielsetzung eines
sparsamen Umganges mit
Grund und Boden sind im
Bebauungsplan Festsetzungen
zur Beschränkung der
überbaubaren Flächen, zur
Verwendung
wasserdurchlässiger Beläge
und zur Begrünung festgesetzt.
Baugesetzbuch Die Bauleitpläne sollen eine
nachhaltige städtebauliche
Entwicklung gewährleisten
(Innenentwicklung)
(§ 1 Abs. 5 BauGB).
Mit Grund und Boden soll
sparsam und schonend
umgegangen werden; dabei
sind zur Verringerung der
zusätzlichen Inanspruchnahme
von Flächen für bauliche
Nutzungen die Möglichkeiten
der Entwicklung der Gemeinde
insbesondere durch
Wiedernutzbarmachung von
Flächen, Nachverdichtung und
andere Maßnahmen zur
Innenentwicklung zu nutzen
sowie Bodenversiegelungen
auf das notwendige Maß zu
begrenzen
(§ 1a Abs. 2 BauGB).
2.3.3 Schutzgut Boden
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung
Baugesetzbuch Sparsamer und schonender
Umgang mit Grund und Boden
durch Wiedernutzbarmachung
von Flächen, Nachverdichtung
und Innenentwicklung zur
Verringerung zusätzlicher
Inanspruchnahme von Böden
(Bodenschutzklausel)
(§ 1 Abs. 5 BauGB).
Darüber hinaus soll eine
sozialgerechte Bodennutzung
gewährt werden
(§ 1a Abs. 2 BauGB).
Vorsorgender Bodenschutz:
Durch die Umnutzung des
Sondergebiets zu einem
Gewerbegebiet und der
Nachverdichtung wird
insbesondere dem Ziel des
§ 1 Abs. 5 BauGB
(Städtebauliche Entwicklung
vorrangig durch Maßnahmen
der Innenentwicklung) und dem
Grundsatz des sparsamen und
schonenden Umgangs mit
Grund und Boden gemäß
§ 1a Abs. 2 BauGB
entsprochen.
Der Boden ist bereits stark
anthropogen überformt.
Nachsorgender Bodenschutz:
Für das Plangebiet liegt eine
Bundesbodenschutzgesetz Ziele des BBodSchG sind der
langfristige Schutz oder die
Wiederherstellung des Bodens
hinsichtlich seiner Funktionen
im Naturhaushalt,
insbesondere als
Lebensgrundlage für
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 19
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Menschen, Tiere und Pflanzen,
als Bestandteil des
Naturhaushaltes mit seinen
Wasser- und
Nährstoffkreisläufen und als
Archiv der Natur- und
Kulturgeschichte. Weiterhin gilt
die Vorsorge gegen das
Entstehen schädlicher
Bodenveränderungen, die
Förderung der Sanierung
schädlicher
Bodenveränderungen und
Altlasten sowie dadurch
verursachter
Gewässerverunreinigungen.
gutachterliche Voruntersuchung
vor.
Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung
Zweck des Gesetzes ist,
sicherzustellen, dass bei
bestimmten privaten und
öffentlichen Vorhaben zur
wirksamen Umweltvorsorge
nach einheitlichen
Grundsätzen die
Auswirkungen auf die Umwelt
frühzeitig und umfassend
ermittelt, beschrieben und
bewertet werden und die
Ergebnisse so früh wie möglich
bei allen behördlichen
Entscheidungen berücksichtigt
werden.
2.3.4 Schutzgut Wasser
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung
Baugesetzbuch Berücksichtigung
der Belange des
Umweltschutzes
bei der Aufstellung
der Bauleitpläne,
hier insbesondere
Auswirkungen auf
Wasser (§ 1 Abs. 6
Nr. 7 BauGB).
Das anfallende Niederschlagswasser ist
vollständig im Plangebiet zur Versickerung zu
bringen. Es wurden Festsetzungen zur
Niederschlagssammlung/-verwendung/-versick
erung getroffen:
Befestigte, nicht überdachte Flächen der
Baugrundstücke und private Stellplätze sind,
soweit wasserwirtschaftliche und
umweltrechtliche Belange nicht
entgegenstehen, als wasserdurchlässige
Flächen anzulegen.
Das Niederschlagswasser wird auf dem
Grundstück versickert.
Der künstliche Teich innerhalb des Plangebiets
wird nicht erhalten. Seine Wertigkeit für die
Biodiversität wird jedoch als nicht sehr hoch
bewertet.
Erstellung eines Regenwasserkonzeptes zum
nachhaltigen Umgang mit
Niederschlagswasser.
Wasserhaushaltsgesetz Sicherung der
Gewässer als
Bestandteil des
Naturhaushaltes
und als
Lebensraum für
Tiere und Pflanzen.
Hessisches Wassergesetz Abwasser,
insbesondere
Niederschlagswass
er, soll von der
Person, bei der es
anfällt, verwertet
werden, wenn
wasserwirtschaftlic
he und
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 20
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
gesundheitliche
Belange nicht
entgegenstehen.
Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüf
ung
Zweck des
Gesetzes ist,
sicherzustellen,
dass bei
bestimmten
privaten und
öffentlichen
Vorhaben zur
wirksamen
Umweltvorsorge
nach einheitlichen
Grundsätzen die
Auswirkungen auf
die Umwelt
frühzeitig und
umfassend
ermittelt,
beschrieben und
bewertet werden
und die Ergebnisse
so früh wie möglich
bei allen
behördlichen
Entscheidungen
berücksichtigt
werden.
Landeswassergesetz Schutz der
Gewässer vor
vermeidbaren
Beeinträchtigungen
und die sparsame
Verwendung des
Wassers sowie die
Bewirtschaftung
von Gewässern
zum Wohl der
Allgemeinheit.
2.3.5 Schutzgut Klima / Luft
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung
Baugesetzbuch Den Erfordernissen des
Klimaschutzes soll sowohl
durch Maßnahmen, die dem
Klimawandel entgegenwirken,
als auch durch solche, die der
Anpassung an den
Klimawandel dienen,
Rechnung getragen werden
(§ 1a Abs. 5 BauGB).
Beschränkung des
Versiegelungsgrades sowie
Vorgaben zur Dach- und
Fassadenbegrünung.
Festsetzung von Grünflächen
und Pflanzung von
standortgerechten Bäumen
haben positive Auswirkungen
auf das Klima.
Beachtung der
Stellplatzsatzung der
Wissenschaftsstadt Darmstadt.
Berücksichtigung des
Sofortprogramms Klimaschutz
der Wissenschaftsstadt
Darmstadt zur Senkung der
Bundesimmissionsschutzges
etz
Schutz des Menschen, der
Tiere und Pflanzen, des
Bodens, des Wassers, der
Atmosphäre sowie der Kultur-
und Sachgüter vor schädlichen
Umwelteinwirkungen sowie
Vorbeugung hinsichtlich des
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 21
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Entstehens von Immissionen. Netto-CO2-Emissionen.
Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfun
g
Zweck des Gesetzes ist,
sicherzustellen, dass bei
bestimmten privaten und
öffentlichen Vorhaben zur
wirksamen Umweltvorsorge
nach einheitlichen
Grundsätzen·die
Auswirkungen auf die Umwelt
frühzeitig und umfassend
ermittelt, beschrieben und
bewertet werden und die
Ergebnisse so früh wie möglich
bei allen behördlichen
Entscheidungen berücksichtigt
werden.
TA Luft Schutz der Allgemeinheit vor
schädlichen
Umwelteinwirkungen durch
Luftverunreinigungen sowie
deren Vorsorge zur Erzielung
eines hohen Schutzniveaus für
die gesamte Umwelt.
2.3.6 Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung
Baugesetzbuch Bei der Aufstellung der
Bauleitpläne sind die Belange
des Umweltschutzes,
einschließlich des
Naturschutzes und der
Landschaftspflege,
insbesondere die
Auswirkungen auf Schutzgüter
und das Wirkungsgefüge
zwischen ihnen sowie die
Landschaft und die
biologische Vielfalt sowie die
Vermeidung und der Ausgleich
voraussichtlich erheblicher
Beeinträchtigungen des
Landschaftsbildes sowie der
Leistungs- und
Funktionsfähigkeit des
Naturhaushaltes sowie die
biologische Vielfalt zu
berücksichtigen.
Für das Plangebiet wurde eine
Artenschutzrechtliche
Potentialabschätzung sowie ein
artenschutzrechtlicher
Fachbeitrag erstellt. Da durch
die Planung möglicherweise
Tatbestände (Störungs-,
Tötungs- und
Schädigungsverbote des
§ 44 Abs. 1 BNatSchG) berührt
werden, werden Maßnahmen
zum Artenschutz festgesetzt.
Dies betrifft insbesondere
streng geschützte Fledermäuse
und Vogelarten.
Berücksichtigung der Ziele des
Magistratsbeschlusses der
Wissenschaftsstadt Darmstadt
vom 12.02.2014 zur Erhaltung
und zum Schutz der
Biodiversität sowie die Hess.
Biodiversitätsstrategie.
Einhalten der städtischen
Baumschutzsatzung.
Beachtung der städt.
Stellplatzsatzung.
Vernetzung mit vorhandenen
Grünstrukturen.
Schaffung von
Ersatzquartieren.
Erhaltung von Höhlenbäumen
und Grünstrukturen.
Bundesnaturschutzgesetz Natur und Landschaft sind im
besiedelten und unbesiedelten
Bereich so zu schützen, zu
pflegen und zu entwickeln,
dass die Leistungsfähigkeit
des Naturhaushalts, die
Nutzungsfähigkeit der
Naturgüter, die Pflanzen- und
Tierwelt sowie die Vielfalt,
Eigenart und Schönheit von
Natur und Landschaft als
Lebensgrundlagen des
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 22
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Menschen und als
Voraussetzung für seine
Erholung in Natur und
Landschaft nachhaltig
gesichert sind.
Anpflanzung von
Grünstrukturen.
Extensive Dachbegrünung.
Fassadenbegrünung.
Insektenfreundliche
Beleuchtung.
Schutz gegen Vogelschlag.
Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung
Zweck des Gesetzes ist,
sicherzustellen, dass bei
bestimmten privaten und
öffentlichen Vorhaben zur
wirksamen Umweltvorsorge
nach einheitlichen
Grundsätzen·die
Auswirkungen auf die Umwelt
frühzeitig und umfassend
ermittelt, beschrieben und
bewertet werden und die
Ergebnisse so früh wie
möglich bei allen behördlichen
Entscheidungen berücksichtigt
werden.
FFH- und Vogelschutzrichtlinie Schutz und Erhaltung der
natürlichen Lebensräume
sowie der wildlebenden Tiere
und Pflanzen von
gemeinschaftlicher Bedeutung
zur Sicherstellung einer
biologischen Vielfalt und
insbesondere die Erhaltung
wildlebender Vogelarten.
2.3.7 Schutzgut Natur und Landschaft / Ortsbild
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung
Baugesetzbuch Es sind die Gestaltung des
Orts- und Landschaftsbildes
und die Belange des
Umweltschutzgutes,
einschließlich des
Naturschutzes und der
Landschaftspflege,
insbesondere die
Auswirkungen auf Schutzgüter
und das Wirkungsgefüge
zwischen ihnen sowie die
Landschaft und die biologische
Vielfalt zu berücksichtigen
(§ 1 Abs. 6 BauGB)
Vermeidung und Ausgleich
voraussichtlich erheblicher
Beeinträchtigungen des
Landschaftsbildes sowie der
Leistungs- und
Funktionsfähigkeit des
Naturhaushaltes.
(§ 1a Abs. 3 BauGB)
Erhalt und Schaffung neuer
Grün- und Gehölzstrukturen
durch zeichnerische und
textliche Festsetzungen.
Die Erfassung von Natur und
Landschaft ist im Rahmen des
Bauleitplanverfahrens erfolgt.
Die versiegelbaren
Grundstücksfreiflächen werden
zugunsten begrünter
Grundstücksfreiflächen
beschränkt.
Durch den Erhalt von
Grundstücksrandeingrünung,
der Verwendung einheimischer
Pflanzenarten, der
Festsetzungen von Flächen
zum Anpflanzen und Dach- und
Fassadenbegrünung wird
diesen Zielen Rechnung
getragen.
Einhalten der städtischen
Baumschutzsatzung.
Bundesnaturschutzgesetz Natur und Landschaft sind auf
Grund ihres eigenen Wertes
und als Grundlage für Leben
und Gesundheit des
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 23
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Menschen auch in
Verantwortung für die
künftigen Generationen im
besiedelten und unbesiedelten
Bereich nach Maßgabe der
nachfolgenden Absätze so zu
schützen, dass:
die biologische Vielfalt, die
Leistungs- und
Funktionsfähigkeit des
Naturhaushalts, einschließlich
der Regenerationsfähigkeit
und nachhaltigen
Nutzungsfähigkeit der
Naturgüter sowie die Vielfalt,
Eigenart und Schönheit sowie
der Erholungswert von Natur
und Landschaft auf Dauer
gesichert sind; der Schutz
umfasst auch die Pflege, die
Entwicklung und, soweit
erforderlich, die
Wiederherstellung von Natur
und Landschaft (allgemeiner
Grundsatz)
(§ 1 Abs. 1 BNatSchG)
Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung
Zweck des Gesetzes ist,
sicherzustellen, dass bei
bestimmten privaten und
öffentlichen Vorhaben zur
wirksamen Umweltvorsorge
nach einheitlichen
Grundsätzen·die
Auswirkungen auf die Umwelt
frühzeitig und umfassend
ermittelt, beschrieben und
bewertet werden und die
Ergebnisse so früh wie möglich
bei allen behördlichen
Entscheidungen berücksichtigt
werden.
2.3.8 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung
Baugesetzbuch Schutz von Kultur- und
Sachgütern im Rahmen der
Orts- und
Landschaftsbilderhaltung und
-entwicklung.
Es sind keine Kultur- oder
Sachgüter im Plangebiet
vorhanden.
Bundesnaturschutzgesetz Erhaltung historischer
Kulturlandschaften von
besonders charakteristischer
Eigenart, sowie der Umgebung
geschützter oder
schützenswerter Kultur, Bau-
und Bodendenkmälern.
Raumordnungsgesetz Kulturlandschaften sind zu
erhalten und zu entwickeln.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 24
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Historisch geprägte und
gewachsene
Kulturlandschaften sind in
ihren prägenden Merkmalen
und mit ihren Kultur- und
Naturdenkmälern zu erhalten
(§ 2 Abs. 2 Nr. 5 ROG).
Hessisches
Denkmalschutzgesetz
Aufgabe von Denkmalschutz
und Denkmalpflege ist es, die
Kulturdenkmäler als Quellen
und Zeugnisse menschlicher
Geschichte und Entwicklung
(...) zu schützen und zu
erhalten sowie darauf
hinzuwirken, dass sie in die
städtebauliche Entwicklung,
Raumordnung und
Landschaftspflege einbezogen
werden (§ 1 HDSchG)
Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung
Zweck des Gesetzes ist,
sicherzustellen, dass bei
bestimmten privaten und
öffentlichen Vorhaben zur
wirksamen Umweltvorsorge
nach einheitlichen
Grundsätzen die
Auswirkungen auf die Umwelt
frühzeitig und umfassend
ermittelt, beschrieben und
bewertet werden und die
Ergebnisse so früh wie möglich
bei allen behördlichen
Entscheidungen berücksichtigt
werden.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 25
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
B) Beschreibung und Bewertung der erheblichen
Umweltauswirkungen (gem. Anlage 1 Nr. 2 BauGB)
3. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes
(Basisszenario)
(Anlage 1 Nr. 2a BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1
Abs. 6 Nr. 7 BauGB)
Naturräumliche Lage
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit der hessischen Rheinebene, innerhalb
des Griesheim-Weiterstädter Sandes (225.9).
Die Hessische Rheinebene umfasst den Hauptteil der rechtsrheinischen Niederterrasse
zwischen den heutigen Mündungen von Main und Neckar. Sie bildet zusammen mit dem
hessischen Teil der Nördlichen Oberrheinniede rung (222) das so genannte "Hessische
Ried". Als sandige Niederterrasse umfasst sie, neben Flugsand - und Dünengebieten,
ausgedehnte Flächen, die mit Neckarschwemmlehm bedeckt sind, sowie das als feuchte
Rinne in Erscheinung tretende Altneckarbett.
Im Bereich trockener Flugsand- und Dünengebiete sind heute Kiefernwälder vorherrschend,
die stellenweise im Wechsel mit Spargelanbauflächen stehen. Im übrigen Gebiet herrscht
Ackerbau vor. Der ausgedehnte Komplex des Jägersburg-Gernsheimer Waldes ist mit Wald
vom Typ eines vor 20 Jahren noch recht naturnahen Eichenhainbuchenwaldes bestockt; er
hat als Wassergewinnungsgebiet Bedeutung und seither tief greifende ökologische
Veränderungen erlitten (Grundwasserabsenkung) (Umweltatlas Hessen, HLNUG 2013).
Der Griesheim -Weiterstädter Sand ist ein im Wesentlichen dünenfreies, flaches
Flugsandgebiet im Bereich eines kiefernreichen Eichen -Mischwaldes dessen heutige
Vorkommen meist Sekundärwälder sind.
Die vorgeschichtlich gut besiedelte Einheit ist heute im Bereich der wald freien Flächen ein
Acker- und Gemüseanbaugebiet, wobei der Gemüseanbau bei Griesheim seinen Ursprung
in der Benutzung dieses Sandgebietes als Rieselfelder für die frühere Klärung der
Darmstädter Abwässer hat. In diesem Bereich sind die Böden stark humos eu trophiert. Im
nördlichen Teil der hier beschriebenen naturräumlichen Einheit, also bei Büttelborn,
Weiterstadt und Darmstadt -Arheilgen finden sich neben dem bodenartbedingt
anspruchsloseren Ackerbau auch Spargelsonderkulturen. Verschiedene Dünen sind beim
Autobahnbau zur Sandgewinnung abgetragen worden (Klausing, Blatt 151 Darmstadt,
1967).
3.1 Schutzgut Tiere
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurden eine
Artenschutzfachliche Potentialanalyse und ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erstellt:
Bebauungsplan am Standort „Tagungshotel Darmstadt -West“, Artenschutzfachliche
Potentialanalyse, Darmstadt, 11.06.2019
„Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt“, Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Darmstadt,
Juli 2020.
Ausschlaggebend ist der Artensc hutzrechtliche Fachbeitrag von 2020 , der im Folgenden
zusammengefasst bzw. zitiert wird.
Die Gutachten sind in Kapitel 17 der Begründung dargestellt und fließen zusammenfassend
in folgende Bewertung ein.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 26
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Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Relevante Gruppen: Vögel, Fledermäuse
– Eine Betroffenheit weiterer Tier- und Pflanzenarten konnte anhand der benannten
Voruntersuchungen ausgeschlossen werden
Vögel
Innerhalb der laubfreien Zeit (am 26.03.2020) wurde das Gesamtgebiet auf das
Vorhandensein von Neststandorten bzw. entsprechenden Hinweisen aus den Vorjahren hin
überprüft.
Darüber hinaus wurde das Vorkommen von sämtlichen lokalen Arten samt Status innerhalb
des Grundstückes bestimmt.
Die Ergebnisse der Kartierung der Avifauna sind in der folgenden Tabelle dargestellt:
Tabelle 1: Ergebnisse der Kartierungen zur Avifauna
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse
Kartierung der
Neststandorte
Alle Vogelarten 1x Elsternnest
7x weitere Nester
Erfassung des
gesamten
Arteninventares
(Nahrungsgäste)
Alle Vogelarten
Sicht- und
akustische
Nachweise
Hausrotschwanz,
Ringeltaube
Brutvogelerfassung
Alle Vogelarten
Brutreviere und
Neststandorte
Amsel, Girlitz,
Kohlmeise,
Mönchsgrasmücke,
Rotkehlchen, Stieglitz,
Zilpzalp, Elster
Fledermäuse
Am 26.03.2020 sowie am 28.05.2019 wurden die Gehölze des Planungsgebietes auf das
Vorhandensein von Baumhöhlen bzw. Spaltenquartieren hin überprüft. Die Kontrolle der
vorhandenen Gebäudestrukturen erfolgte im Rahmen der artenschutzfachlichen
Potentialanalyse 2019.
Tabelle 2: Ergebnisse der Kartierungen zur Fledermausfauna
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse
Baumhöhlenkart
ierung
Alle baumbezogenen
Fledermausarten
Ein Potential ist im Bereich der großräumigen Hecke
bzw. den eingestreuten Altbäumen, vereinzelt an
den Altbäumen des Parkplatzbereiches sowie, in
etwas größerem Ausmaß, in den abgestorbenen
Bäumen an der Nordseite des Baugrundstückes
(einzelne Baumhöhlen und Spaltenquartiere)
gegeben.
Potentialanalyse
Gebäude
Alle gebäudebezogenen
Fledermausarten
Ein geringes Habitatpotential besteht im Bereich der
Rolladenkästen der oberen Stockwerke.
Automatische
Dauererfassung
Alle lokalen
Fledermausarten
Es wurden drei Arten und drei Artgruppen
nachgewiesen.
Es konnten drei Arten und drei Artengruppen eindeutig nachgewiesen werden:
– Rauhautfledermaus
– Zwergfledermaus
– Großer Abendsegler.
Ein Vorkommen von weiteren Arten, die das Baugrundstück als gelegentliches
Nahrungshabitat nutzen, ist aufgrund der Nachweise der Artengruppen (Nyctoloide und
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 27
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Nycmi) für den Kleinen Abendsegler und die Breitflügelfledermaus nicht auszuschließen.
Aufgrund der geringen Anzahl ist jedoch ausschließli ch von einer potentiellen, singulären
und marginalen Nutzung auszugehen.
Baumbezogene Fledermausarten:
„Ein Potential für eine Quartiernutzung innerhalb des Untersuchungsgebietes ist für die
baumgebundenen Fledermausarten im Bereich der großräumigen Hecke bzw. den
eingestreuten Altbäumen, vereinzelt an den Altbäumen des Parkplatzbereiches sowie, in
etwas größerem Ausmaß, in den abgestorbenen Bäumen an der Nordseite des
Baugrundstückes (einzelne Baumhöhlen und Spaltenquartiere) gegeben. Ein sicherer
Nutzungsnachweis ließ sich an den potentiellen Quartierbäumen nicht verifizieren.
Auch wenn das dokumentierte, unterdurchschnittliche Vorkommen von Insekten die Eignung
des Baugrundstückes als Lebensraum begrenzt, bedingt bereits eine potentielle
Habitateignung, dass von einer temporären Nutzung dieser potentiellen Quartierstrukturen
auszugehen ist.“ (AsB, Beck, 2020)
Gebäudebezogene Fledermausarten:
„Die Kontrolle der vorhandenen Gebäudestrukturen zeigte 2019, dass die vorliegende
Gebäudestruktur über ein geringes Habitatpotential für die gebäudebezogenen
Fledermausarten verfügt. Ausschließlich im Bereich der Rollladenkästen der oberen
Stockwerke konnte , bzw. kann eine Nutzung durch Fledermäuse nicht ausgeschlossen
werden. Die glatten Rollläden (Blenden aus glattem Metall) bieten allerdings wenig Halt für
die Tiere, so dass ein Vorkommen als unwahrscheinlich bewertet wurde.“ (AsB, Beck, 2020)
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B -Plans
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung
das Gebiet zusätzlich bebaut werden und eine Verschlechterung und Verminderung der
Lebensräume für Tiere stattfinden, die für jedes Einzelvorhaben ausgeglichen werden muss.
Gebiete außerhalb des Plangebiets werden bei Nichtdurchführung der Planung nicht
beeinträchtigt.
3.2 Schutzgut Pflanzen
Zur Erfassung und Bewertung der Flora liegen folgende Gutachten vor:
Bebauungsplan am Standort „Tagungshotel Darmstadt -West“, Artenschutzfachliche
Potentialanalyse, Darmstadt, 11.06.2019
„Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt“, Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Darmstadt,
Juli 2020.
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Das Plangebiet ist geprägt durch großflächige Bebauung und Versiegelung
– Breite Heckenstruktur auf einem Erdwall mit mehreren größeren Bäumen im Süden
– Intensiv gepflegter Innenbereich mit hohem Anteil an nicht heimischen Pflanzen
– Hecke am Parkplatz: meist Kiefern und Robinien
– Baumhecke im Nordwesten: von Süden nach Norden zunehmend heimische Laubbäume,
darunter eine erhaltenswerte Gruppe dreier Sophoras (nicht heimisch)
– Parkplatz: angelegte Kiesbeete mit Robinien
– Hoher Anteil an Exoten
– Vollständiges Fehlen streng geschützter Arten und solchen der Anhänge der FFH -RL
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 28
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B -Plans
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung
das Gebiet zusätzlich bebaut und Pflanzen (Bäume) aufgegeben werden. Gebiete außerhalb des
Plangebiets werden bei Nichtdurchführung der Planung nicht beeinträchtigt.
Zusätzlich wurde im Jahr 2021 eine Baumkartierung durch das Büro Ökologie &
Stadtentwicklung, Darmstadt, durchgeführt. Folgende Bäume wurden dabei mit den
Attributen Stammdurchmesser, Kronendurchmesser und heimisch / nicht heimisch kartiert.
Der Stammumfang wurde zusätzlich durch PgD ermittelt. 147 Bäume sind demnach
geschützt (in der Abbildung gelb markiert) . 18 Bäume liegen außerhalb des
Geltungsbereichs in der Deutsche-Telekom-Allee und in der Hilpertstraße, davon sind 11
Bäume geschützt. Innerhalb des Geltungsbereichs sind demnach 136 Bäume nach
Baumschutzsatzung geschützt. 61 geschützte Bäume innerhalb des Geltungsbereichs
können bei Umsetzung der Planung nicht erhalten werden.
Abb. 8: Ausschnitt Bestandskarte der Biotoptypen (PgD 2021)
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 29
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Tabelle 3: Baumkartierung
ID Baumart Stamm-
durchmesser Stammumfang Kronen-
durchmesser heimisch?
1 Eschenahorn 0,10 0,31 7 nein
2 Feldahorn 2 x 0.1 0,63 6 ja
3 Feldahorn 0,20 0,63 7 ja
4 Feldahorn 0,20 0,63 5 ja
5 Feldahorn 0,10 0,31 6 ja
6 Feldahorn 0,10 0,31 6 ja
7 Feldahorn 0,20 0,63 6 ja
8 Feldahorn 2 x 0,3 1,88 9 ja
9 Feldahorn 3 x 0,2 1,88 5 ja
10 Feldahorn 0,10 0,31 4 ja
11 Feldahorn 2 x 0,2 1,26 5 ja
12 Feldahorn 0,20 0,63 5 ja
13 Feldahorn 0,20 0,63 4 ja
14 Feldahorn 2 x 0,2 1,26 7 ja
15 Feldahorn 0,10 0,31 6 ja
16 Feldahorn 2 x 0,1 0,63 5 ja
17 Feldahorn 0,20 0,63 5 ja
18 Feldahorn 0,10 0,31 2 ja
19 Feldahorn 0,10 0,31 4 ja
20 Feldahorn 0,10 0,31 4 ja
21 Feldahorn 0,10 0,31 5 ja
22 Feldahorn 0,10 0,31 5 ja
23 Feldahorn 0,20 0,63 7 ja
24 Feldahorn 0,20 0,63 8 ja
25 Feldahorn 0,20 0,63 8 ja
26 Feldahorn 0,30 0,94 13 ja
27 Feldahorn 0,10 0,31 2 ja
28 Feldahorn 0,20 0,63 5 ja
29 Feldahorn 0,20 0,63 4 ja
30 Feldahorn 0,20 0,63 7 ja
31 Feldahorn 0,10 0,31 3 ja
32 Feldahorn 0,20 0,63 2 ja
33 Feldahorn 0,20 0,63 2 ja
34 Feldahorn 0,20 0,63 2 ja
35 Feldahorn 0,20 0,63 2 ja
36 Feldahorn 0,20 0,63 2 ja
37 Feldahorn 0,20 0,63 8 ja
38 Feldahorn 0,20 0,63 7 ja
39 Feldahorn 0,30 0,94 7 ja
40 Feldahorn 2 x 0,2 1,26 7 ja
41 Feldahorn 0,10 0,31 5 ja
42 Feldahorn 0,10 0,31 5 ja
43 Feldahorn 2 x 0,1 0,63 5 ja
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 30
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
44 Feldahorn 2 x 0,1 0,63 10 ja
45 Felsenkirsche 0,20 0,63 2 ja
46 Felsenkirsche 0,20 0,63 3 ja
47 Felsenkirsche 0,20 0,63 2 ja
48 Felsenkirsche 2 x 0,2 1,26 8 ja
49 Felsenkirsche 0,30 0,94 10 ja
50 Felsenkirsche 0,20 0,63 5 ja
51 Felsenkirsche 0,10 0,31 5 ja
52 gefällt 0,00
53 gefällt 0,00
54 Götterbaum 0,40 1,26 14 nein
55 Hainbuche 0,20 0,63 7 ja
56 Hainbuche 0,10 0,31 4 ja
57 Hainbuche 0,20 0,63 6 ja
58 Hainbuche 0,10 0,31 6 ja
59 Hainbuche 3 x 0.2 1,88 6 ja
60 Hainbuche 0,20 0,63 5 ja
61 Hainbuche 0,10 0,31 3 ja
62 Hainbuche 0,20 0,63 7 ja
63 Hainbuche 0,20 0,63 6 ja
64 Hainbuche 0,30 0,94 7 ja
65 Hainbuche 0,20 0,63 7 ja
66 Hainbuche 0,20 0,63 7 ja
67 Hainbuche 0,10 0,31 4 ja
68 Hainbuche 0,10 0,31 4 ja
69 Hainbuche 0,10 0,31 4 ja
70 Hainbuche 0,10 0,31 4 ja
71 Hainbuche 0,20 0,63 10 ja
72 Hainbuche 0,10 0,31 3 ja
73 Hainbuche 0,10 0,31 3 ja
74 Hainbuche 0,20 0,63 5 ja
75 Hainbuche 2 x 0.2 1,26 8 ja
76 Hainbuche 2 x 0.1 0,63 3 ja
77 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 9 nein
78 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 13 nein
79 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 13 nein
80 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 13 nein
81 Japanischer
Schnurbaum 0,20 0,63 9 nein
82 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 9 nein
83 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 9 nein
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 31
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
84 Japanischer
Schnurbaum 0,40 1,26 11 nein
85 Japanischer
Schnurbaum 0,40 1,26 11 nein
86 Mehlbeere 0,10 0,31 3 ja
87 Mehlbeere 0,10 0,31 3 ja
88 Mehlbeere 0,20 0,63 5 ja
89 Mehlbeere 0,10 0,31 5 ja
90 Pappel 0,40 1,26 10 ja
91 Robinie 0,60 1,88 16 nein
92 Robinie 0,30 0,94 8 nein
93 Robinie 0,20 0,63 5 nein
94 Robinie 0,10 0,31 4 nein
95 Robinie 0,20 0,63 6 nein
96 Robinie 0,40 1,26 10 nein
97 Robinie 0,10 0,31 5 nein
98 Robinie 0,20 0,63 6 nein
99 Robinie 0,10 0,31 3 nein
100 Robinie 2 x 0.2 1,26 6 nein
101 Robinie 0,30 0,94 5 nein
102 Robinie 0,20 0,63 5 nein
103 Robinie 2 x 0.2 1,26 8 nein
104 Robinie 3 x 0.2 1,88 10 nein
105 Robinie 0,20 0,63 2 nein
106 Robinie 0,20 0,63 4 nein
107 Robinie 0,20 0,63 3 nein
108 Robinie 0,20 0,63 3 nein
109 Robinie 0,20 0,63 3 nein
110 Robinie 0,20 0,63 2 nein
111 Robinie 0,20 0,63 2 nein
112 Robinie 0,20 0,63 1 nein
113 Robinie 0,20 0,63 2 nein
114 Robinie 0,20 0,63 3 nein
115 Robinie 0,20 0,63 2 nein
116 Robinie 0,20 0,63 2 nein
117 Robinie 0,20 0,63 1 nein
118 Robinie 0,20 0,63 2 nein
119 Robinie 0,20 0,63 2 nein
120 Robinie 0,20 0,63 4 nein
121 Robinie 0,20 0,63 4 nein
122 Robinie 0,20 0,63 2 nein
123 Robinie 0,20 0,63 2 nein
124 Robinie 0,20 0,63 1 nein
125 Robinie 0,20 0,63 4 nein
126 Robinie 0,20 0,63 2 nein
127 Robinie 0,20 0,63 2 nein
128 Robinie 0,20 0,63 2 nein
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 32
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
129 Robinie 0,20 0,63 2 nein
130 Robinie 0,20 0,63 2 nein
131 Robinie 0,20 0,63 1 nein
132 Robinie 0,20 0,63 2 nein
133 Robinie 0,20 0,63 3 nein
134 Robinie 0,20 0,63 3 nein
135 Robinie 0,20 0,63 3 nein
136 Robinie 0,10 0,31 5 nein
137 Robinie 0,10 0,31 5 nein
138 Robinie 0,10 0,31 4 nein
139 Robinie 0,20 0,63 10 nein
140 Robinie 0,20 0,63 8 nein
141 Robinie 0,10 0,31 7 nein
142 Robinie gekappt 0,00 nein
143 Rosskastanie 0,20 0,63 7 ja
144 Rosskastanie 0,30 0,94 9 ja
145 Rosskastanie 0,20 0,63 5 ja
146 Rosskastanie 0,20 0,63 2 ja
147 Rosskastanie 0,10 0,31 2 ja
148 Rosskastanie 0,10 0,31 2 ja
149 Rosskastanie 0,20 0,63 5 ja
150 Rosskastanie 0,20 0,63 5 ja
151 Rosskastanie 0,20 0,63 5 ja
152 Rosskastanie 0,20 0,63 5 ja
153 Rosskastanie 0,10 0,31 5 ja
154 Roteiche 0,20 0,63 8 nein
155 Spitzahorn 0,30 0,94 8 ja
156 Spitzahorn 0,20 0,63 7 ja
157 Spitzahorn 0,20 0,63 10 ja
158 Spitzahorn 0,30 0,94 10 ja
159 Spitzahorn 0,10 0,31 6 ja
160 Spitzahorn 0,30 0,94 11 ja
161 Spitzahorn 0,10 0,31 1,5 ja
162 Spitzahorn 0,30 0,94 10 ja
163 Spitzahorn 0,20 0,63 6 ja
164 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
165 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
166 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
167 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
168 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
169 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
170 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
171 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
172 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
173 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
174 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 33
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
3.3 Schutzgut Fläche
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Fläche umfasst Sondergebiet mit Nutzung für Tagungshotel (Hotel, Parkplätze, parkartig
angelegte Grünflächen, Heckenstrukturen im Randbereich)
– Große versiegelte, teilversiegelte und bebaute Flächen
– Das Plangebiet grenzt zu allen Richtungen an bebaute Bereiche an.
175 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
176 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
177 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
178 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
179 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
180 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
181 Spitzahorn 0,20 0,63 4 ja
182 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
183 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
184 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
185 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
186 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
187 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
188 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
189 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
190 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
191 Spitzahorn 0,10 0,31 2 ja
192 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
193 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
194 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
195 Spitzahorn 0,10 0,31 2 ja
196 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
197 Spitzahorn 0,10 0,31 5 ja
198 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
199 Spitzahorn 0,10 0,31 5 ja
200 Spitzahorn 0,10 0,31 5 ja
201 Spitzahorn 0,10 0,31 5 ja
202 Spitzahorn 0,10 0,31 5 ja
203 Spitzahorn 0,30 0,94 12 ja
204 Spitzahorn 0,30 0,94 12 ja
205 Spitzahorn 0,20 0,63 10 ja
206 Spitzahorn 0,20 0,63 2 ja
207 Stieleiche 0,20 0,63 5 ja
208 Totholz Robinie 0,00 nein
209 Totholz Robinie 0,00 nein
210 Waldkiefer 0,10 0,31 8 ja
211 Waldkiefer 0,30 0,94 10 ja
geschützte Bäume nach Baumschutzsatzung
Rot geschrieben = Fällung
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W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Bei Nichtdurchführung der Planung wird nach jetzigem Stand des Wissens keine weitere Fläche in
Anspruch genommen. Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines
Sondergebiets des B -Plans W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zu sätzlich bebaut und die Baustruktur verändert
werden.
3.4 Schutzgut Boden
Zur Erfassung und Bewertung des Bodens liegt folgendes Gutachten vor:
Hilpertstraße 27, Darmstadt, Geo- und umwelttechnische Standorteinschätzung, Projekt-Nr.:
19.543.01, Weiterstadt, 14.11.2019.
Das Gutachten ist in Kapitel 8.2 der Begründung dargestellt und fließt zusammenfassend in
folgende Bewertungstabelle ein.
Weiterhin wurde durch das Büro Planungsgruppe Darmstadt eine verbale Bodenbewertung
zum Entwurf des Bebauungsplanes durchgeführt (09.08.2021).
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
Relief
– Weitgehend eben, Höhen zwischen 123,5-128,5 m ü.NN
Geologie und Boden
– Vorherrschende Bodeneinheiten sind Pararendzinen, Braunerden mit Bändern, örtl.
Bänder-Parabraunerden
– Bodenart: Sand bis toniger Sand, schwach lehmiger bis schluffiger Sand
– Flugsande aus dem pleistozänen Quartär
– anthropogen überformte Böden
– teilweise großflächig unversiegelte Bodenbereiche mit ihren vielfältigen Funktionen für den
Naturhaushalt sind als wertvoll einzustufen
Inhalte des Gutachtens:
– Der oberflächennahe Baugrund des Untersuchungsgebietes wird von aufgefüllten Böden
geprägt.
– Darunter stehen quartäre Sande, bestehend aus teilweise schluffigen und örtlich feinkiesigen
Fein- bis Mittelsanden mit einer Mächtigkeit von > 8 m an.
– Aufgefüllte Böden aus Sanden und Kiesen
– Im Bereich der Parkfläche verdichteter Einbau der Tragschichtmaterialien
– Alteinbauten sind zu berücksichtigen
– Unter den aufgefüllten Böden der Schicht 1 bzw. unterhalb der Grasnarbe folgen quartäre
Sande der Schicht 2a.
– Die Schicht 2a besteht vorwiegend aus braunen, hellbraunen, beigen und graubraunen Fein- bis
Mittelsanden mit kiesigen bis stark kiesigen und schwach schluffigen Beimengungen.
Altlasten
– Siehe hierzu Kap. 9 der Begründung
– Hinweise auf sanierungsrelevante Bodenbelastungen liegen nach den vorliegenden
Ergebnissen der abfalltechnischen Voruntersuchungen aufgefüllter und gewachsener Böden
derzeit nicht vor (iTUS, 2019).
– Weiterführende umwelttechnische Untersuchungen mit einer Verdichtung des
Untersuchungsrasters erfolgen im Rahmen der weiteren Ausführungsplanungen konkreter
Baumaßnahmen (iTUS, 2019).
– Es liegen keine Hinweise als Altstandort oder für Altablagerungen vor
Erdbeben
– Erdbebenzone 1, Untergrundklasse S, Baugrundklasse C
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 35
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Inhalte der Bodenbewertung:
– Es ist aufgrund des hohen Versiegelungsgrades im und um das Plangebiet damit zu rechnen,
dass keine natürlich anstehenden Böden vorhanden sind
– Für das vorliegende Plangebiet liegt keine bodenfunktionale Gesamtbewertung vor
– Es sind keine Bodenverunreinigungen durch Schadstoffe bekannt.
– In der BUEK500 wird die Standorttypisierung des Bodens im Plangebiet als trocken mit hoher
Basensättigung eingestuft
– Da die Böden nicht mehr in ihrer ursprünglichen Form vorliegen, werden sie als nicht wertvoll
eingestuft
– Dennoch haben nicht überbaute Bereiche mit Anschluss an den Boden eine Bedeutung als
Standort für die Vegetation
– Das Ertragspotenzial des Bodens wird im Plangebiet als gering eingestuft
– Das Plangebiet hat keine Wertigkeit als Standort für Kulturpflanzen
– Das Filtervermögen des Bodens im Plangebiet wird als mittel eingestuft
– Das Nitratrückhaltevermögen des Bodens im Plangebiet wird als gering eingestuft
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B -Plans
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung
das Gebiet zusätzlich bebaut und die Baustruktur verändert werden. Somit kann das Bodengefüge
durch ergänzende Bebauung des Grundstücks verändert und dauerhaft zerstört werden. Der
Schutz des Bodens wird für jedes Einzelvorhaben geregelt.
3.5 Schutzgut Wasser
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Das Plangebiet liegt außerhalb von Wasserschutz- und Heilquellenschutzgebieten.
– Im Plangebiet sind keine Grundwasserverunreinigungen bekannt
Grundwasser
– hydrogeologische Einheit mächtige Lockergesteine aus dem Quartär des nördlichen
Oberrheingrabens mit mächtigen pleistozänen Terrassensanden und -kiesen mit einzelnen
Toneinschaltungen
– Geringmächtigen Sanden und Lehmen des Quartärs über Tonen des Tertiärs, geringmächtige
Lockergesteine
– Durchlässige Grundwasserleiter mit mittlerer Verschmutzungsempfindlichkeit,
Grundwasserbeschaffenheit ziemlich hart
– Grundwasser beeinflusst die Baumaßnahme nicht (iTUS, 2019)
Hydrogeologische Situation
– Bei durchgeführten Untersuchungen wurde bei Tiefen von ca. 8,6 m unterhalb der
Geländeoberkante kein Grundwasser angetroffen (iTUS, 2019)
– Angetroffene Böden waren trocken bis erdfeucht (iTUS, 2019)
– Flurabstand im Plangebiet zwischen 17 m und 23 m (entspricht 103 m – 109 m ü NN)
– Versickerung von Niederschlagswasser grundsätzlich möglich (iTUS, 2019)
– Großflächig bebaute Bereiche, jedoch ebenfalls Grünanlagen mit Bedeutung für
Wasserrückhaltung und Grundwasserneubildung
– Geringe Wasserkapazität des Bodens
– Geringe Nährstofflieferung und Nährstoffbindung des Bodens
– Hohe Grundwasserergiebigkeit durch Porengrundwasserleiter
– hydrogeologisch ungünstiges Gebiet
– Durchlässigkeit von 5,0 x 10⁻⁵ Meter pro Sekunde ermöglicht eine gezielte
entwässerungstechnische Versickerung
– Kleiner künstlich angelegter Teich im nördlichen Grünbereich des Plangebiets vorhanden
– Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Trinkwasserschutzgebiets
– Fließrichtung: Westen zum Rhein
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 36
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B -Plans
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung
das Gebiet zusätzlich bebaut und der Wasserhaushalt durch zusätzliche Bebauung des
Grundstücks beeinträchtigt werden. Schutzmaßnahmen werden dann für jedes Einzelvorhaben
geregelt.
3.6 Schutzgut Luft
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– angrenzende Waldstruktur im Westen des Plangebiets sorgt für Kaltluftentstehung
– Bebauung bzw. Versiegelung heizen die Luft im Sommer auf
– Gewerbe und angrenzende Straßen beeinträchtigen die Luftqualität
– zum einen Kaltluftvolumenstrom aus Nordwesten in das Plangebiet,
– zum anderen durchströmt er den südlichen Bereich von Westen kommend in dem Bereich des
Parkplatzes
– im südlichen Bereich des Plangebietes verläuft der Kaltluftvolumenstrom ebenfalls Richtung
Deutsche-Telekom-Allee und durchlüftet unter anderem den östlich angrenzenden
Gebäudebestand bis zur Wittichstraße
Abb. 9: Bodennahes Kaltluftströmungsfeld zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) im
Istzustand, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand
August 2021
Inhalte der „Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie“
– bodennahe Lufttemperatur zum Betrachtungszeitpunkt 4 Uhr variiert im näheren Umfeld des
Plangebietes hauptsächlich zwischen 18,0 °C und 20,5 °C
– Grün- und Freiflächen im Innenhof weisen Lufttemperatur um ca. 2,0 bis 2,5 °C kühler aus
– das westlich des Plangebietes gelegene Waldareal stellt in der Nacht eine wichtige und
großflächige Kaltluftproduktionsfläche dar
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B -Plans
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung
das Gebiet zusätzlich bebaut und die Luftqualität durch zusätzliche Bebauung des Grundstücks
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 37
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
beeinträchtigt werden. Schutzmaßnahmen werden dann für jedes Einzelvorhaben geregelt.
3.7 Schutzgut Klima
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Lage klimatisch begünstigter Rhein-Main-Ebene, Jahresmitteltemperaturen 10,1 C, mittlerer
jährlicher Niederschlag 600-700 mm,
– mittlere Jahrestemperatur in Darmstadt im Zeitraum von 2010 bis 2018 bei rund 10,54°C.
– durchschnittliche Niederschlagsmenge 2010 bis 2018 bei etwa 687,70 mm, das langjährige
Mittel von 1996 bis 2010 liegt bei 749 mm
– vorherrschende Windrichtung im Sommer Süd bis Südwest, im Winter Nordost bis Ost
– angrenzende Waldfläche und Baumgruppen besitzen ausgleichende Klimafunktion als
Frischluftentstehungsgebiete
– aufgrund von Versiegelung und dichtem Gebäudebestand (zusätzliche Wärmeausstrahlung) ist
das Plangebiet bereits thermisch belastet
– keine übergeordnete klimatische Funktion
– Das Gebiet befindet sich nach der Klimafunktionskarte in einem überwärmten Gebiet
Inhalte der „Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie“
– in der Klimafunktionskarte im Rahmen der Gesamtstädtischen Klimaanalyse (INKEK 2016) wird
eine moderate bis starke Überwärmung ausgewiesen
– Südlicher Bereich wird als „Bebautes Gebiet mit klimarelevanter Funktion“ ausgewiesen, die laut
Definition „weder zu intensiver thermischer Belastung führt, noch zu Beeinträchtigungen des
Luftaustauschs und im Allgemeinen geringe klimatisch-lufthygienische Empfindlichkeiten
gegenüber Nutzungsintensivierungen aufweisen.“
– Nördlicher Bereich wird als „Bebautes Gebiet mit klimatischen Nachteilen“ bewertet.
– Insgesamt in Klimaanalyse als Gebiete, die unter stadtklimatischen Gesichtspunkten als
sanierungsbedürftig betrachtet werden
– Insgesamt ist ein Großteil des Stadtteils Darmstadt West aufgrund von Versiegelung und
dichtem Gebäudebestand (zusätzliche Wärmeausstrahlung) thermisch belastet
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B -Plans
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung
das Gebiet zusätzlich bebaut und das Kleinklima durch zusätzliche Bebauung des Grundstücks
beeinträchtigt werden. Schutzmaßnahmen werden dann für jedes Einzelvorhaben geregelt.
Abb. 10: Auszug aus der Klimafunktionskarte (links) und aus der Planungshinweiskarte (rechts) aus
der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt (INEK 2016), Quelle: Expertise Klimaökologie
„BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 38
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
3.8 Schutzgut Landschaft
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Städtebauliche Prägung durch die Baustruktur des bestehenden Tagungshotels mit u -förmiger
Baustruktur
– Landschaft im Plangebiet wird geprägt durch heterogene Bauwerke, Vegetation und andere
anthropogene Geländestrukturen (Straßen, Fußwege, Plätze und Grünflächen)
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Da das Plangebiet bereits jetzt großflächig bebaut und versiegelt ist, ändert sich bei
Nichtdurchführung der Planung und Einzelentwicklung der Grundstücke das Landschaftsbild
voraussichtlich nicht erheblich.
3.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Es liegen keine Hinweise auf Kultur- oder Sachgüter im Plangebiet und dem näheren Umfeld vor
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans W
23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung
das Gebiet zusätzlich bebaut und die Baustruktur verändert werden.
3.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
Erholung
– Potenziell geeignete Flächen für Naherholung bieten die gärtnerisch gestalteten Außenanlagen
– In der Deutsche-Telekom-Allee verläuft der Radweg bereichsweise getrennt von der Fahrbahn
parallel zum Bürgersteig/Fußweg
– Östlich des Plangebiets, parallel zur Bahnlinie verläuft ein Fuß- und Radweg in einem
durchgehenden Grünzug mit guter Aufenthaltsqualität.
– Etwa in 400 m Entfernung im Westen liegt der Westwald
Immissionen
– Gebäude und gewerbliche Tätigkeiten auf den Flächen der benachbart liegenden
Dienstleistungs- und Gewerbegebäude
Emission
– Lokale Erwärmung durch hohen Anteil an versiegelter Fläche
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Bei Nichtdurchführung der Planung ändert sich nach jetzigem Stand des Wissens nichts an der
derzeitigen Situation für Mensch und Bevölkerung.
3.11 Wirkungsgefüge
Das Wirkungsgefüge der einzelnen Schutzgüter, im Besonderen Boden, Wasser, Klima,
Fauna und Flora, ist bereits durch die starke anthropogene Veränderung beeinträchtigt. Es
befinden sich größtenteils versiegelte und teilversiegelte Flächen im Plangebiet, die sich
negativ auf das Wirkungsgefüge auswirken.
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Zwischen den Schutzgütern bestehen enge Funktionszusammenhänge und Wechselwirkungen
– Schutzgüter Biotope und Fauna sind eng miteinander verknüpft.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 39
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– zwischen Schutzgütern Boden und Wasser sowie Mensch und Klima / Luft bestehen enge
Zusammenhänge
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Bei Nichtdurchführung der Planung bleibt das derzeitige Wirkungsgefüge vo rerst bestehen. Auch
ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B -Plans W 23
und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung das
Gebiet zusätzlich bebaut werden.
3.12 Schutzgut Biologische Vielfalt
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ziele des Magistratsbeschlusses der
Wissenschaftsstadt Darmstadt (MV-Nr. 2014/0014) vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum
Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie bei der Umsetzung dieses
Bebauungsplans zu berücksichtigen sind.
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den
Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft
zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur
Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen, wie
sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von
ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist
deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für
künftige Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesie delten Bereich
(§ 1 Abs. 1 BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.:
Hess Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März
2015) und deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert.
Zur Erfassung und Bewertung der Biotoptypen/Flora (s. Abb. 11) und der
planungsrelevanten Fauna liegen folgende Gutachten vor:
Bebauungsplan am Standort „Tagungshotel Darmstadt -West“ Artenschutzfachliche
Potentialanalyse - Ökologie und Stadtentwicklung , Darmstadt, 11.06.2019 und
„Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt“, Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Darmstadt,
Juli 2020.
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
Folgende Biotop- bzw. Nutzungstypen wurden durch das Artenschutzbüro erfasst:
– Heimische und nicht heimische Gehölze
– Stauden
– Vögel
– Rasenflächen
– Überbaute Flächen
– Versiegelte Flächen
– Teilversiegelte Flächen
Ergänzend wurde durch das Büro PgD eine Erfassung des Bestandes durchgeführt (s . Abb. 11)
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Bei Nichtdurchführung der Planung werden nach jetzigem Stand des Wissens die Pflanzen und
Böden teilweise zunächst erhalten. Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb
eines Sondergebiets des B-Plans W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch
bei Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut und die Biologi sche Vielfalt
beeinträchtigt werden.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 40
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Abb. 11: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (Bestand), PgD (2021)
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 41
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
3.13 Schutzgut Natura 2000-Gebiete
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Innerhalb des Plangebietes und seiner näheren Umgebung sind keine Natura 2000-Gebiete von
der Planung betroffen. Natura 2000-Gebiete liegen in ca. 2,5 km Entfernung zum Plangebiet.
– Aufgrund der Entfernung vorhandener Natura 2000-Gebiete zum Plangebiet ist mit keinen
negativen Auswirkungen auf die Schutz- und Erhaltungsziele der Natura 2000-Gebiete zu
rechnen.
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Aufgrund der Entfernung der nächsten Natura 2000-Gebiete von ca. 2,5 km sind keine
Beeinflussungen anzunehmen. Daher ist eine Bewertung nicht notwendig.
3.14 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
Vermeidung von Emissionen
– Im Plangebiet bestehen keine Gewerbebetriebe, von den erhebliche Emissionen ausgehen
Abfälle
– Im Plangebiet bestehen keine Gewerbebetriebe, in denen Abfälle in erheblichem Umfang
erzeugt werden
Risiken
– Für die Gefährdungsabschätzung der Kampfmittelverdachtsflächen besteht bei den einzelnen
Bauvorhaben weiterer Erkundungsbedarf
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Bei Nichtdurchführung der Planung bleiben die Emissionen zunächst voraussichtlich unverändert.
Es wird in gleicher Art und Weise mit anfallenden Abfällen und Abwässern umgegangen wie bisher.
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans W
23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung
das Gebiet zusätzlich bebaut werden und sich somit auch die Emissionen und Abfälle vermehren.
3.15 Nutzung erneuerbarer Energie
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Derzeit werden im Plangebiet keine erneuerbaren Energien produziert
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Bei Nichtdurchführung der Planung ändert sich voraussichtlich zunächst nichts an dem jetzigen
Zustand.
3.16 Landschaftspläne und sonstige Pläne
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
Landschaftsplan
– In der Leitbildkarte des Landschaftsplans der Stadt Darmstadt (September 2004) ist das
Plangebiet wie folgt dargestellt: Plangebiet/Bauflächen (b) mit der Zielsetzung: Verbesserung
der Grünqualität auf Bauflächen
– Im Osten: Erhalt / Ausbau von wichtigen Grünverbindungen
– Entsprechend der Plankarte liegt das Gebiet innerhalb von Freiflächen im Siedlungsbereich, für
die folgende Entwicklungsprioritäten vorgegeben werden, die auf das Plangebiet zutreffen:
- Schaffung eines vernetzten Grünsystems
- Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 42
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
- Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sportflächen
(Klima- und Wasserschutz, Erholung)
- Sicherung stadtbildprägender und stadt- und ortsteilgliedernder Grünzüge.
– Pläne des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts liegen für das Plangebiet nicht vor.
Sonstige Pläne
– Mit dem im Regionalen Flächennutzungsplan integrierten Biotopverbundsystem liegt ein
kommunenübergreifendes Naturschutzkonzept für die Region vor. Dies hat keine Auswirkung
auf das Plangebiet
– Für das Plangebiet besteht bereits der Bebauungsplan W 23. Dieser wird im Bereich des
Plangebiets mit dem hier aufzustellenden Bebauungsplan W 23.2 überplant.
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Bei Nichtdurchführung der Planung bleiben die bestehenden Bebauungspläne weiterhin
rechtskräftig. Landschaftspläne und sonstige Pläne haben weiterhin Bestand und werden nicht
verändert.
3.17 Erhaltung bestmöglicher Luftqualität in Gebieten, in denen die durch
Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der EU festgelegten
Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Gebietes, in dem die durch Rechtsverordnung zur
Erfüllung von Rechtsakten der EU festgelegten Immissio nsgrenzwerte nicht überschritten
werden. Eine Bewertung zur Entwicklung ist daher nicht von Belang für die Planung.
Auswirkungen sind nicht zu erwarten.
3.18 Wechselwirkungen
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Generell bestehen zwischen den Schutzgütern enge Funktionszusammenhänge und
Wechselwirkungen. Vor allem zwischen den Schutzgütern Boden, Wasser, Klima, Fauna, Flora
und letztendlich auch dem Menschen bestehen enge funktionale Zusammenhänge.
– Wird das Wirkungsgefüge der Schutzgüter verändert oder beeinträchtigt, hat dies auch
Auswirkungen auf deren Wechselwirkungen untereinander.
– Die Versiegelung des Bodens im Plangebiet bestimmt die Verfügbarkeit von Boden und damit
von Pflanzenstandorten bzw. Lebensräumen. Ebenso beeinflusst die Versiegelung die
Aufheizung von Luft, Kaltluftentstehung und Luftaustauschbewegungen, also das Kleinklima im
Plangebiet. Der Oberflächenabfluss und somit die Grundwasserneubildung werden beeinflusst,
also der Wasserhaushalt im Plangebiet. Ein verringerter Lebensraum für Pflanzen bedingt einen
Rückgang der Tiere.
– Auch im Bebauungsplan W 23 wird die kleinklimatische Situation im Plangebiet durch
versiegelte Bereiche sowie Anpflanzungen und unversiegelte Bereiche beeinflusst.
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Bei Nichtdurchführung der Planung werden die derzeit bestehenden Wechselwirkungen zwischen
den Belangen des Umweltschutzes zunächst beibehalten. Auch ohne den Bebauungsplan liegt das
Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans W 23 und kann entsprechend bebaut
werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut werden
und die Wechselwirkungen durch Bebauung beeinträchtigt werden.
3.19 Anfälligkeiten für schwere Unfälle u. Katastrophen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr.
7 BauGB
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
– Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Risikogebietes z. B. nach Seveso-III-Richtlinie.
– Auf dem Baufeld muss grundsätzlich mit dem Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 43
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete
werden.
– Im Zuge der Baugrunderkundung wurden die Ansatzpunkte der Baugrunduntersuchungen im
Vorfeld durch die WST GmbH, Eppelheim, auf Kampfmittelfreiheit geprüft.
– Im Bereich der Bohransatzpunkte wurden keine Auffälligkeiten festgestellt.
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung:
Bei Nichtdurchführung der Planung ändert sich nichts an der Lage des Plangebiets außerhalb
eines Risikogebietes. Die Zuordnung zur Kategorie 2 besteht weiterhin.
4. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei
Durchführung der Planung
(Anlage 1 Nr. 2b BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1
abs. 6 Nr. 7 BauGB)
Gemäß Anlage 1 Nr. 2b BauGB ist eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
bei Durchführung der Planung zu erstellen. Hierzu sind, soweit möglich, insbesondere die
möglichen erheblichen Auswirkungen während der Bau - und Betriebsphase der geplanten
Vorhaben auf die Belange nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a bis i zu beschreiben.
Diese erheblichen Auswirkungen sind unter anderem jeweils anhand der in den Ziffern aa)
bis hh) aufgeführten Aspekten bzw. Kriterien der Anlage 1 Nr. 2b BauGB zu prüfen bzw. zu
beschreiben.
Das Gelände wird aktuell als Hotelstandort genutzt. Aufgrund der baulichen Vornutzung
bestehen umfangreiche Vorbelastungen durch Bebauung und Flächenversiegelung, die bei
der Ermittlung der Eingriffserheblichkeiten und der schutzgutbezogenen Prognose der
Umweltwirkungen zu beachten sind.
Es ist zu über prüfen, ob das Vorhaben bau -, anlage- und/oder betriebsbedingt erhebliche
Beeinträchtigungen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 a bis i BauGB verursachen kann
(vgl. Anlage 1 BauGB). Dabei sind Art, Intensität, räumliche R eichweite und Zeitdauer des
Auftretens der projektspezifischen Wirkfaktoren abzuschätzen und hinsichtlich erheblicher
Beeinträchtigungen v. a. auf die Schutzgüter zu beurteilen. Die Beurteilung möglicher
Beeinträchtigungen berücksichtigt auch Wirkungen auf Funktionen und
Funktionsbeziehungen die außerhalb des Vorhabengebiets bestehen.
- Baubedingte Auswirkungen entstehen ausschließlich während der Bauphase zur
Realisierung/Umsetzung des geplanten Vorhabens durch vorbereitende Maßnahmen,
Erschließungsarbeiten sowie Einrichtung und Betrieb d er Baustelle. Unter die
baubedingten Maßnahmen fallen bspw. Baustellenzufahrten, Lagerflächen, Aufbau von
Anlagen, Baulärm etc. Diese sind zwar zeitlich begrenzt, können aber trotzdem
nachhaltige Beeinträchtigungen im Geltungsbereich und dessen unmittelbar en Umfeld
nach sich ziehen.
- Anlagebedingte Auswirkungen verursachen u.U. irreversible und dauerhafte
Beeinträchtigungen durch die Existenz des geplanten Vorhabens (bauliche Anlage) an
sich. Die Auswirkungen von z.B. Überbauung und Versiegelung, häufig mit völligem
Verlust von Schutzgutfunktionen, beschränken sich vornehmlich auf das unmittelbare
Vorhabengebiet, können aber auch auf das Umfeld wirken, z.B. als Entwertung infolge
von Zerschneidung von tierökologischen Funktionsräumen oder Sichtachsen.
- Betriebsbedingte Auswirkungen resultieren aus der täglichen und i.d.R. dauerhaften
Nutzung der baulichen Anlage, bedingt durch Ver - und Entsorgung, Wasser - und
Energieverbrauch, Emissionen (Luftschadstoffe, Lärm, Erschütterungen, Licht, Wärme,
Strahlen usw.) un d im Störungsfall. Die Wirkungen können sich auch auf das Umfeld
erstrecken.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 44
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Nachfolgend werden die im Zusammenhang mit der hier relevanten Planung bzw. dem damit
verbundenen Vorhaben erkennbaren Auswirkungen auf die einzelnen Umweltbelange
ermittelt.
Tabelle 4: Übersicht der relevanten Wirkfaktoren auf die einzelnen Schutzgüter
Mögliche
Auswirkungen
Umweltbelang
Fläche
Boden
Wasser
Klima
Biotope
Pflanzen
Tiere
Landschaft
Mensch
Kultur- u.
Sachgüterr
baubedingt - + o o + + + o - -
anlagebedingt o o - - o o o o - -
betriebsbedingt - - - - - - - - - -
Betroffenheit voraussichtlich
+ = erheblich
O = relevant
- = irrelevant / nicht gegeben
Für einige Schutzgüter bedarf es keiner differenzierten Betrachtung von bau -, anlage- und
betriebsbedingter Wirkungen in der Prognose möglicher Umweltauswirkungen.
Für die folgenden Umweltbelange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 besteht kein Bedarf einer
differenzierten Wirku ngsbetrachtung, es wird auf die jeweils benannten Kapitel des
Umweltberichts verwiesen:
- Natura 2000-Gebiete (Kap. 3.13)
- Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in besonderen Gebieten (Kap. 3.17)
- Anfälligkeiten für schwere Unfälle u. Katastrophen auf di e Belange nach
§ 1 Abs. 6 Nr.7 BauGB (Kap. 3.19)
Es werden im Folgenden nicht zu allen Aspekten der Ziffer 2b aa-hh Ausführungen zur Bau-
und Betriebsphase gemacht, da nicht durch alle der aufgeführten Aspekte eine erheblich
Beeinträchtigung durch das Vorhaben zu erwarten ist. Die Bewertung der Bau - und
Betriebsphase ist daher teilweise nicht erforderlich.
Für die Ziffern dd), ee), ff) und hh) können im Vorgriff folgende Aussagen zu den erheblichen
Auswirkungen zu allen Belangen nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB getroffen werden:
Erhebliche Auswirkungen der geplanten Vorhaben infolge:
dd) der Art und Menge der erzeugten Abfälle und ihrer Beseitigung und Verwertung
Anfallende erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen Vorschriften entsorgt oder
nach Möglichkeit wieder verwertet. Die Abfallentsorgung erfolgt auf Grundlage der
Rechtsvorschriften.
Durch die auf Grundlage des Bebauungsplans zulässigen Vorhaben werden keine Abfälle in
erheblichem Umfang erzeugt. Es sind daher bei Durchführung der Planung keine
erheblichen Auswirkungen zu erwarten.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 45
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
ee) die Risiken für die menschliche Gesundheit, das kulturelle Erbe oder die Umwelt
(z. B. durch Unfälle oder Katastrophen)
Auf dem Baufeld muss grundsätzlich mit dem Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet
werden. Im Zuge der Baugrunderkundung wurden die Ansatzpunkte der
Baugrunduntersuchungen im Vorfeld durch die WST GmbH, Eppelheim, auf
Kampfmittelfreiheit geprüft. Im Bereich der Bohrans atzpunkte wurden keine Auffälligkeiten
festgestellt. Für die Ausführung der geplanten Baumaßnahme sind die Vorgaben des
Kampfmittelräumdienstes zu beachten. Es sind jedoch bei Durchführung der Planung keine
sonstigen erheblichen Auswirkungen zu erwarten.
Auf Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans sind keine Betriebe oder Vorhaben
zulässig, von denen in erheblichem Umfang Risiken für die menschliche Gesundheit
ausgehen können. Es sind daher bei Durchführung der Planung keine erheblichen
Auswirkungen zu erwarten. Daher sind auch keine Kulturdenkmäler gefährdet, zumal sich im
Plangebiet und auch im weiteren Umfeld keine Kulturdenkmäler vorhanden sind.
ff) der Kumulierung mit den Auswirkungen von Vorhaben benachbarter Plangebiete
unter Berücksichtigung e twaiger bestehender Umweltprobleme in Bezug auf
möglicherweise betroffene Gebiete mit spezieller Umweltrelevanz oder auf die
Nutzung von natürlichen Ressourcen
Eine Kumulierung mit Auswirkungen anderer Vorhaben ist sowohl während der Bauphase
als auch in d er Betriebsphase derzeit nicht bekannt. Es sind daher bei Durchführung der
Planung keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten. Für den benachbarten B -Plan W 46
werden innerhalb des Plangebiets Maßnahmen für die Umwelt umgesetzt und ausgeglichen.
Im näheren und weiteren Umfeld befinden sich keine Gebiete mit spezieller Umweltrelevanz,
sodass Umweltprobleme durch Kumulierung ausgeschlossen sind.
hh) der eingesetzten Techniken und Stoffe
Bei den auf Grundlage des Bebauungsplans zulässigen Vorhaben werden nach
gegenwärtigem Kenntnistand sowohl während der Bauphase als auch in der Betriebsphase
keine Techniken und Stoffe eingesetzt, von denen erhebliche Auswirkungen zu erwarten
sind.
4.1 Schutzgut Tiere (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB)
Zur Erfassung und Bewertung der planu ngsrelevanten Fauna wurden eine
Artenschutzfachliche Potentialanalyse und ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erstellt:
Bebauungsplan am Standort „Tagungshotel Darmstadt -West“, Artenschutzfachliche
Potentialanalyse, Darmstadt, 11.06.2019
„Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt“, Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Darmstadt,
Juli 2020.
Ausschlaggebend ist der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag von 2020, der im Folgenden
zusammengefasst bzw. zitiert wird.
Durch die Umsetzung der Planung können Konflikte für Vögel und Fledermäuse auftreten.
Tabelle 5: Ergebnisse der Kartierungen zur Avifauna mit möglichen Konflikten
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse Mögliche Konflikte
Kartierung der
Neststandorte
Alle Vogelarten 1x Elsternnest
7x weitere Nester
Zerstörung der
Fortpflanzungsstätten,
erhöhtes Tötungsrisiko
Erfassung des
gesamten
Arteninventares
Alle Vogelarten
Sicht- und
akustische
Hausrotschwanz,
Ringeltaube
Beeinträchtigung
Nahrungshabitat
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 46
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
(Nahrungsgäste) Nachweise
Brutvogelerfassung
Alle Vogelarten
Brutreviere und
Neststandorte
Amsel, Girlitz,
Kohlmeise,
Mönchsgrasmücke,
Rotkehlchen, Stieglitz,
Zilpzalp, Elster
Zerstörung der
Fortpflanzungsstätten,
erhöhtes Tötungsrisiko
Mögliche Konflikte bzw. eine Betroffenheit ergeben sich für folgende Arten bzw. Gruppen:
– Girlitz
– Stieglitz
– Brutvögel mit günstigem Erhaltungszustand (Gruppe)
– Nahrungsgäste mit günstigem Erhaltungszustand (Gruppe).
Tabelle 6: Ergebnisse der Kartierungen zur Fledermausfauna mit möglichen Konflikten
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse Mögliche Konflikte
Baumhöhlenkart
ierung
Alle baumbezogenen
Fledermausarten
Ein Potential ist im Bereich
der großräumigen Hecke
bzw. den eingestreuten
Altbäumen, vereinzelt an
den Altbäumen des
Parkplatzbereiches sowie,
in etwas größerem
Ausmaß, in den
abgestorbenen Bäumen
an der Nordseite des
Baugrundstückes
(einzelne Baumhöhlen und
Spaltenquartiere)
gegeben.
Zerstörung potentieller
Fortpflanzungs- und
Ruhestätten; Erhöhtes
Tötungsrisiko
Potentialanalyse
Gebäude
Alle gebäudebezogenen
Fledermausarten
Ein geringes
Habitatpotential besteht im
Bereich der
Rolladenkästen der
oberen Stockwerke.
Zerstörung potentieller
Fortpflanzungs und
Ruhestätten; Erhöhtes
Tötungsrisiko
Automatische
Dauererfassung
Alle lokalen
Fledermausarten
Es wurden drei Arten und
drei Artgruppen
nachgewiesen.
Beeinträchtigung des
Nahrungshabitates
Artenschutzfachliche Konflikte können für den Kl einen Abendsegler und die
Breitflügelfledermaus potentiell vorkommenden Arten ausgeschlossen werden.
Baumbezogene Fledermausarten:
„Auch wenn das dokumentierte, unterdurchschnittliche Vorkommen von Insekten die
Eignung des Baugrundstückes als Lebensraum be grenzt, bedingt bereits eine potentielle
Habitateignung, dass von einer temporären Nutzung dieser potentiellen Quartierstrukturen
auszugehen ist. Daher werden verbindliche Vermeidungs - und Ausgleichsmaßnahmen zu
bestimmen und umzusetzen sein, da ausschließ lich auf diesem Weg ein Konflikt mit dem
§ 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG vermieden werden kann bzw. zu erwartende Konflikte
kompensiert werden können. Eine dauerhafte Störung ist hingegen nicht anzunehmen.
Fledermäuse gelten allgemein als wenig störungsanfällig. Was verbleibt, ist eine potentielle
Störung während der Bauphase. Diese ist zeitlich begrenzt, so dass kein Konflikt mit dem
§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG zu erwarten ist. Nicht kompensierbare artenschutzrechtliche
Konflikte sind in Hinblick auf d ie baumgebundenen Fledermausarten unter der zuvor
benannten Prämisse nicht zu erwarten.“ (AsB, Beck, 2020)
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 47
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Gebäudebezogene Fledermausarten:
Es „wurde innerhalb der artenschutzfachlichen Potentialanalyse bereits festgestellt, dass für
die gebäudebezogenen Fledermausarten keine nicht kompensierbaren
artenschutzrechtlichen Konflikte zu erwarten sind.
Zur gänzlichen Vermeidung eines Konfliktes mit dem § 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG
werden verbindliche, stichprobenartige Kontrollen als Vermeidungsmaßnahme festgelegt.
„Davon ausgehend, dass keine Hinweise auf eine Nutzung durch Fledermäuse
nachgewiesen werden können und den Rollladenkästen weiterhin eine geringe bis keine
Eignung zugesprochen wird, sind keine weiteren Maßnahmen notwendig. Bei Nachweisen
oder Hinweisen auf eine entsprechende Nutzung wird ein dann zu erstellendes
Vermeidungskonzept auf diesen Sachverhalt eingehen müssen, um Konflikte mit dem
BNatSchG vollständig zu vermeiden. Eine dauerhafte Störung ist nicht anzunehmen.
Fledermäuse gelten allgemein als wenig störungsanfällig. Was verbleibt, ist eine potentielle
Störung während der Bauphase. Diese ist zeitlich begrenzt, so dass kein Konflikt mit dem
§ 44 Abs.1 Nr.2 BNatSchG zu erwarten ist.“ (AsB, Beck, 2020)
Die vorhabenbedingten Auswirkungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:
baubedingt:
− (erhebliche) Störungen der Fauna durch Bewegungsunruhe durch Bauvorgänge
− Gefährdung schützenswerter Vegetationsflächen und Einzelgehölze
− Lärm und Erschütterungen durch Bauarbeiten
− Entfernung und Schnitt von Gehölzen
− Potentielle Störung von baumgebundenen Fledermausarten während der Bauphase
anlagebedingt:
− Flächenversiegelung bzw. großflächiger Verlust des natürlich gewachsenen Bodens mit
seinen Regelungs -, Lebensraum - und Produktionsfunktionen durch die geplanten
baulichen Anlagen
− Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten
− Verlust von Nahrungshabitaten
− Veränderung des Wasserhaushaltes
− Überbauung und Beseitigung von Biotopstrukturen
− Zerschneidung von Biotopfunktionen
− Bei Durchführung der Maßnahmen (ggf. CEF -Maßnahmen) kann neuer Lebensraum für
betroffene Arten geschaffen werden
betriebsbedingt
− Erhöhung der Bewegungsunruhe durch (wiederkehrende) menschliche Präsenz
− Lärm- und Lichtreize durch (wiederkehrende) menschliche Präsenz
− Erhöhung der Emissionen durch wiederkehrenden Verkehr
− dauerhafte Störung von angrenzenden Fortpflanzungs- und Ruhestätten
− Dauerhafte Störung von Fledermäusen ist nicht anzunehmen
Bewertung
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Es ist mit Beeintr ächtigungen im Brutverhalten von Vögeln sowie dem Nahrungs - und
Jagdareal von Vögeln und Fledermäusen zu rechnen. Bei Entfernung der Heckenbereiche
kommt es zu nicht -kompensierbaren Beeinträchtigungen für Gehölzfreibrüter. Es werden
Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen für Fledermäuse und Vögel notwendig.
Bei Durchführung von Vermeidungsmaßnahmen zur Begrenzung der Rodungszeit, der
Kontrolle und des Verschlusses der potentiellen Quartierstrukturen für Fledermäuse sowie
zeitlicher Begrenzung von Abrissarbei ten und der Baufeldfreimachung und der
Ausgleichsmaßnahmen „Schaffung von Ersatzquartieren für Fledermäuse, Integration von
Fledermauskästen in das Gebäude und Schaffung künstlicher Nisthilfen für
Gehölzhöhlenbrüter“ sind nach derzeitigem Stand keine erheblichen Beeinträchtigungen zu
erwarten.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Tiere +
4.2 Schutzgut Pflanzen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB)
Während der Bauphase
Die erweiterte Bebauung und Versiegelung hat den Verlust von Pflanzenstandorten bzw.
Lebensräumen zur Folge. Bei Durchführung der grünordnerischen Ausgleichsmaßnahmen
wird ein positiver /ausgleichender Beitrag für Pflanzen geleistet und ein neue
Pflanzenstandorte bzw. Lebensräume für Pflanzen geschaffen.
Dem Schutz d er „Satzung zum Schutze des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt
Darmstadt“ vom 5. April 2004 unterstehen Laubbäume, die -gemessen in einem Meter Höhe-
einen Stammumfang von mehr als 60 cm haben sowie Nadelbäume, die -gemessen in einem
Meter Höhe- einen Stammumfang von mehr als 90 cm haben. Dem Schutz unterliegen auch
mehrstämmige Laubbäume, wenn ein Stämmling einen Stammumfang von mehr als 60 cm
aufweist oder die Summe der Einzelstammumfänge 100 cm überschreitet.
Insgesamt wurden 21 1 Bäume bei einer Ka rtierung durch das Büro Ökologie &
Stadtentwicklung 2021 aufgenommen. Ein Teil der Bäume war zu diesem Zeitpunkt bereits
gefällt (5 Stück) . 18 Bäume liegen außerhalb des Geltungsbereichs in der
Deutsche-Telekom-Allee und in der Hilpertstraße, davon sind 11 Bäume nach der „Satzung
zum Schutze des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt“ von 2004
geschützt. 147 Bäume erfüllen die Voraussetzungen um nach der Satzung geschützt zu
sein. Innerhalb des Geltungsbereichs sind demnach 136 Bäume nach Baumschutzsatzung
geschützt. 61 geschützte Bäume innerhalb des Geltungsbereichs können bei der Umsetzung
der Planung nicht erhalten werden. 48 dieser geschützten Bäume sind nicht heimisch. Bei
allen geschützten Bäumen handelt es sich um Laubbäume, teilweise mehrstämmig (s. Kap.
3.2).
Zeichnerisch und textlich werden mindestens 34 Bäume zum Anpflanzen festgesetzt (9
Stück zeichnerisch in Anpflanzfläche 3, mind. 20 Stück textlich in Anpflanzfläche 4, 5 Stück
zeichnerisch im GE südöstlich des Plangebiets). Weitere Baumpflanzungen werden in den
Anpflanzflächen 1, 2 und 5 ermöglicht. Zusätzlich wird pro 300 m² angefangener
Grundstücksfreifläche je eine Neupflanzung festgesetzt. Hierbei dürfen die zwingend zu
pflanzenden Bäume in den Anpflanzflächen drei und vier nicht angerechnet werden.
Entsprechend der Planung werden neun Grundstücke vorgesehen. Berechnet man für diese
die z u begrünenden Freiflächen, die sich aus der Grundstücksgröße abzüglich der
möglichen Versiegelung der GRZ II ergeben, müssen weitere 19 Bäume gepflanzt werden.
Das bedeutet, es werden insgesamt mindestens 53 Bäume neu gepflanzt.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 49
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In der Betriebsphase
Anfallende erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen Vorschriften entsorgt oder
nach Möglichkeit wieder verwertet. Die Abfallentsorgung erfolgt auf Grundlage der
Rechtsvorschriften. Es sind daher keine erheblichen Auswirkungen während der Bauphase
auf Pflanzen zu erwarten.
Bewertung
Die Umstrukturierung des Plangebiets hat eine stellenweise Entsiegelung zur Folge.
Dennoch gehen im Vergleich zum Bestand 2021 ca . 24 % an bodengebundenen
Grünflächen und ca. die Hälfte des Baumbestandes durch die Planung verloren. Ein positiver
Beitrag für Pflanzen wird durch die Realisierung des Begrünungskonzepts geleistet. Dieses
ersetzt nicht den Verlust an b odengebundenen Freiflächen, leistet aber einen Ausgleich
durch neue Pflanzenstandorte bzw. Lebensräume für Pflanzen auf Dächern und an
Fassaden sowie Neupflanzungen in den Anpflanzflächen und im GE. Im Plangebiet befinden
sich keine geschützten Pflanzenarten.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Pflanzen o
4.3 Schutzgut Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB)
Während der Bauphase / Betriebsphase
Durch die Planung kommt es zu einer Umnutzung eines Sondergebiets in eine
Gewerbefläche. Es kommt dabei zu keinem neuen Flächenverbrauch im Außenbereich. Die
Umnutzung der Fläche kann als Beitrag zum sparsamen Um gang mit Grund und Boden im
Sinne von § 1a Abs. 2 BauGB gewertet werden, was die Neuinanspruchnahme von Flächen
im Außenbereich entsprechend verringert. Durch die Planung werden keine
landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder zuvor zu Wohnzwecken genutz ten Flächen
beansprucht.
Bewertung
Durch die Wiederverwendung einer bereits anthropogen überformten Fläche kommt es zu
keinem Verlust von Fläche, sondern zu einer Umnutzung von Sonderbaufläche zu
Gewerbenutzung. Es sind daher bei Durchführung der Planung k eine erheblichen
Auswirkungen auf die Fläche zu erwarten.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Fläche -
4.4 Schutzgut Boden (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB)
Während der Bauphase
Für das Plangebiet des vorliegenden Bebauungsplanes werden Gewerbegebiete
festgesetzt. Innerhalb der festgesetzten GE-Gebiete sind zusätzliche Versiegelungen durch
Bauflächen und Verkehrsflächen möglich. Zusätzlich ermöglicht der Bebauungsplan eine
großflächige Tiefgarage im Plangebiet. Die Eingriffe in das Bodengefüge durch
Versiegelung, Abgrabung und Verdichtung von Böden haben Änderungen der
Bodenfunktionen zur Folge. Durch die Verdichtung der Bebauung entstehen eine höhere
Versiegelung und damit ein Verlust von Boden. Baubedingt wird im Bereich des Neubaus ein
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 50
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Großteil der Bodenstruktur dauerhaft verändert. Damit verbunden sind Störungen der
Versickerungs- und Filtereigenschaften und somit Veränderungen des
Bodenwasserhaushaltes.
In der Betriebsphase
Der dauerhafte Verlust von Bodenfunktionen durch die Überbauung und Versiegelung bisher
unversiegelter Bereiche. Die Schaffung von dauerhaft unversiegelten und begrünten
Bereichen wirkt sich hingegen positiv aus. Kleinteilige Entsiegelung von Böden bewirkt die
Reinitialisierung von Bodenbildungsprozessen.
Bewertung
Durch die bereits vorhandenen Nutzungsstrukturen kann bereits vor dem Eingriff von einem
insgesamt belasteten Bodenerfüllungsgrad im Plangebiet ausgegangen werden, da es sich
zum Großteil um Auffüllungen handelt. Es kommt dennoch zu Beeinträchtigungen durch
Bebauung und Neuversiegelung. Die bestehende versiegelte Fläche von 57 % des
Plangebiets wird durch die Planung auf 81 % erhöht. Das bedeutet einen Verlust an
bioökologisch bedeutsamen Bodenstrukturen. Ausgleichend auf den Bodenverlust wirkt sich
die extensive Dachbegrünung aus, die auf 39 % der Plangebietsfläche vorgesehen ist (s.
auch Kap. 4.5). Aufgrund der im Geltungsbereich vorliegenden bereits stark beeinträchtigten
Böden und da keine seltenen oder gefährdeten Bodentypen bzw. ertragreichen Böden
betroffen sind, kann die durch die Planung verursachten Beeinträchtigungen bzw.
Belastungen des Schutzguts Boden grundsätzlich stark relativiert werden. Mit dem Projekt ist
die Wiedernutzbarmachung einer bereits in erheblichem Umfang baulich beanspruchten
Fläche verbunden, womit die Neubeanspruchung natürlicher Böden an anderer Stelle im
Stadtgebiet vermieden werden kann. Damit wird dem Grundsatz des § 1a Abs. 2 BauGB zum
sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden entsprochen. Die nachhaltige
Verfügbarkeit der Schutzgutes Boden wird durch Festsetzungen im Bebauungsplan und die
aufgeführten Maßnahmen soweit möglich berücksichtigt.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Boden o
4.5 Schutzgut Wasser (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB)
Während der Bauphase
Mit Umsetzung der Planung einschließlich der erforderlichen Verkehrsflächen, Zuwegungen,
Stellplätzen und der zusätzlichen Bebauung wird es zu neuen Bodenversiegelungen auf
bislang unversiegelten Flächen kommen, was zu kleinräumigen Unterbrechungen des
Wasserkreislaufes führt. Gleichzeitig werden im Gegenzug bislang versiegelte oder bebaute
Bereiche kleinräumig entsiegelt. Somit wird es durch die Baumaßnahmen auch zu
räumlichen Verschiebungen von versiegelten bzw. überbauten Flächen und bislang nicht
versiegelten Flächen kommen. Baubedingte Verdichtungen (Baufahrzeuge, etc.) werden
sich aufgrund der vorhandenen Versiegelungsdichte nur geringfüg ig auf den
Wasserhaushalt auswirken. Durch die Umsetzung des Baubauungsplans ergeben sich
zusätzliche Belastungen für den natürlichen Wasserkreislauf, da sich der Versiegelungsgrad
um ca. 24 % (von 57 % auf 81 %) erhöht. Berücksichtigt man hingegen die Dachbegrünung
von 70 % der Dächer , die 39 % des gesamten Plangebiets betrifft und sich positiv auf die
Rückhaltung von Niederschlagswasser auswirkt, ist nur noch eine Versiegelung von 42 %
der Fläche geplant.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 51
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Prozentangaben der Diagramme bezogen auf das gesamte Plangebiet.
In der Betriebsphase
Die geplante ökologische Gebietsentwässerung ist sehr positiv zu werten. Im
Zusammenspiel Grün- bzw. Freiflächen und dezentraler bzw. örtlicher Versickerung ist von
einer deutlichen Verbesserung für den Wasserhaushalt auszugehen. Es sind
Retentionsflächen vorgesehen, die zu einem verzögerten Abfluss des
Niederschlagswassers beitragen.
Betriebsbedingte Auswirkungen auf den Wasserhaushalt sind in Bezug auf die zukünftige
Gebietsnutzung nicht erkennbar.
Bewertung
Es kommt örtlich zu Beeinträchtigungen durch den Verlust von Versickerungsflächen. Durch
die Verwendung von Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die
Trinkwasserressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemind ert und die
Kläranlagen entlastet. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Wasser ist nicht zu
erwarten.
Der Verlust hydrologisch wirksamer Flächen durch Bebauung und Oberflächenversiegelung
kann durch Verringerung des Versiegelungsgrades, Begrünu ng der Dachflächen, die
Ausbildung versickerungsfähiger Flächenbefestigungen, die Herstellung von Grünflächen
mit Bodenanschluss, die Herstellung von dezentralen bzw. örtlichen Versickerungsanlagen
wesentlich minimiert bzw. ausgeglichen werden.
Bei Umsetzung des geplanten Entwässerungskonzepts ist insgesamt mit keinen negativen
Beeinträchtigungen des Wasserhaushalts zu rechnen, vielmehr kann sowohl qualitativ wie
auch quantitativ von einer Verbesserung der Situation ausgegangen werden Eine
Beeinflussung von umliegenden Oberflächengewässern ist auszuschließen.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Wasser o
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 52
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
4.6 Schutzgut Luft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB)
Es liegt folgendes Gutachten vor, das hier zusammengefasst wiedergegeben wird:
Expertise Klimaökologie für das Projekt „BBP/Darmstadt“, GEO -NET Umweltconsulting
GmbH, Hannover, August 2021
Während der Bauphase / Betriebsphase
Insgesamt beschränken sich die Auswirkungen des Planvorhabens auf das Plangebiet
selbst. Großflächig erhöht sich dabei das Temperaturniveau hauptsächlich zwischen den
zentralen und südlichen Gebäudekörpern. Von den südlichen Gebäudekörpern geht eine
erhöhte Wärmeabstrahlung aus, die sich in den Innenbereichen zu den nördlich gelegenen
Gebäuden im Zusammenhang mit Baumneupflanzungen und verminderter Durchlüftung im
Vergleich zur Ausgangssituation aufstaut. Durch Teilversiegelungen vorheriger Grünflächen
sind im gesamten Plangebiet leichte (0,5 °C bis 1,0 °C) bis mittlere (1,0 °C bis 2,0°C)
Temperaturanstiege vorzufinden. Auch die Versiegelung der nordöstlich geplanten Einfahrt
lässt sich in der Darstellung des Temperaturanstiegs widerfinden, die durch unmittelbare
Angrenzung zum Gebäudekörper Werte zwischen 1,0 °C und 2,0 °C annimmt.
Im südwestlichen Bereich des Plangebietes ist laut Modellergebnissen von einer
Verringerung der nächtlichen Temperatur auszugehen. Grund dafür ist das hohe
Temperaturniveau in der Ausgangssituation. Durch die geplanten Gebäudekörper im Süden
kommt es tagsüber zu einer Verschattung dieser Bereiche , die zudem zwischen den
Gebäudekörpern teils entsiegelt worden sind. Beide Effekte führen trotz Wärmeabstrahlung
der Gebäudekörper zu einem geringeren Temperaturniveau verglichen mit der
Ausgangs-situation.
Bei Betrachtung der absoluten Temperaturauspräg ung im Planfall wird deutlich, dass das
Werteniveau im Großteil des Plangebietes in der Nacht zwischen 19,0 °C und 20,0 °C liegt.
Von den Baukörpern geht in der Nacht eine erhöhte Wärmeausstrahlung aus, die sich vor
allem in Bereichen zwischen den einzelnen Fassaden aufstaut. Durch Baumbestand kommt
es neben der Wärmeausstrahlung der Baukörper zusätzlich zu dem Effekt, dass sich die
warmen Luftmassen unterhalb der Baumkronen aufstauen. Dem gegenüber steht der
positive Effekt des hohen Grünanteils innerhalb des Plangebietes, der sich vor allem im
nördlich gelegenen Innenhofbereich positiv bemerkbar macht. Aufgrund der großen Höhe
der Gebäudekörper, macht sich der positive Einfluss der Dachbegrünungen in der
Betrachtungsebene von 2 m über Grund nicht bemerkbar. Auch die Fassadenbegrünung hat
vor allem tagsüber starke positive Effekte, die in der Betrachtung der nächtlichen Temperatur
eher zu vernachlässigen sind.
Insgesamt wird durch die Aufrechterhaltung der Durchlüftungssituation sowie dem hohen
Grünanteil i m Plangebiet eine starke thermische Belastung verhindert. Nichtsdestotrotz
werden nächtliche Temperaturen modelliert, die mit Werten zwischen 19,0 °C und 20,0 °C
einer erhöhten thermischen Belastung entspricht. Diese Beurteilung bezieht sich jedoch vor
allem auf Siedlungsbereiche, in denen die Auswirkung der nächtlichen thermischen
Belastung auf die Gesundheit des Menschen (Schlafverhalten) im Vordergrund steht.
Durch das Planvorhaben ergeben sich diverse Änderungen des bodennahen Windfeldes.
Die neu geplan ten Gebäudekörper bilden eine Barriere für das bodennahe Windfeld und
schwächen dieses ab. Im Süd-osten kommt es dadurch zu einer größeren Barrierewirkung,
da das Windfeld nicht mehr über den ehemaligen Parkplatz Richtung Osten strömen kann
und dementsprechend aufgestaut wird. Durch Umströmungseffekte und der Anpassung des
bodennahen Windfeldes an das Planvorhaben, kommt es in Teilbereichen neben Abnahmen
auch zu einer lokalen Verstärkung des Windfeldes. Die Auswirkungen beschränken sich,
ausgenommen vom genannten Bereich westlich entlang der Hilpertstraße, im Wesentlichen
auf das Plangebiet selbst (s. Abb. 12).
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 53
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Abb. 12: Abweichung des bodennahen Kaltluftströmungsfeldes zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü.
Grund) im Planszenario, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie,
Stand August 2021
Das Windfeld entlang des derzeitigen Parkplatzes unterliegt Beei nträchtigungen. Auch die
Luftströmung nördlich des Plangebietes Richtung Osten zur Deutsche -Telekom-Allee wird
durch den neuen Gebäudekörper abgeschwächt. Durch die Erhaltung von Luftschneisen in
Form von Baulü cken zwischen den Gebäudekörpern bilden sich L uftströmungen aus dem
Innenbereich des Plangebietes heraus in westliche und südliche Richtung.
Der Einfluss des geplanten Neubaus auf den Kaltluftvolumenstrom wird in Abb. 13
dargestellt. Dabei wird deutlich, dass der Kaltluftvolumenstrom hauptsächlich in nordöstliche
Richtung gestört wird.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 54
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Abb. 13: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) im
Planszenario, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand
August 2021
Die Auswirkungen des Planvorhabens führen dazu, dass sich der Kaltluftvolumenstrom lokal
um teils wesentlich mehr als 10 % reduziert. Bei Betrachtung der Veränderung des
Kaltluftvolumenstroms auf Blockebene wird deutlich, dass neben dem Plangebiet selbst das
direkt westlich, sowie die direkt östlich an -grenzenden Blöcke von einer Reduzierung um
mehr als 10 % betroffen sind (s. Abb. 14).
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 55
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Abb. 14: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) auf
Blockebene, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August
2021
Bewertung
Die nächtliche Durchlüftungssituation wird vor allem in den direkt östlich bis nordöstlich
angrenzenden Blöcken durch das Bauvorhaben vermindert. Neben dem beeinträchtigten
KVS wirken auch Kaltluftluftströmungen von der Bahntrasse östlich des Plangebietes
ausgehend auf die vom Bauvorhaben betroffen en Gebiete ein. Diese sind zwar nur gering
ausgeprägt, verdeutlichen aber, dass bereits in der Ausgangssituation der durch das
Bauvorhaben beeinträchtigte KVS nur eine lokal begrenzte Bedeutung in dem betroffenen
Bereich aufweist. Bei der Gebäudeplanung is t grundsätzlich darauf zu achten, dass durch
eine günstige Gebäudestellung bzw. durch günstig platzierte Baulücken eine gute
Durchlüftung sichergestellt wird. In den geplanten Baulücken ist weiterhin ein Luftaustausch
möglich. Bei Betrachtung des aktuellen Windfeldes, könnte durch eine zentrale Öffnung der
nördlichsten Gebäudekubatur die Durchlüftungssituation im Plangebiet weiter verbessert
werden. Darüber hinaus können Freiflächen, die nicht primär dem Aufenthalt dienen,
baumfrei gestaltet werden um die n ächtliche Auskühlung sowie den Kaltlufttransport zu
unterstützen. Mit erheblichen Beeinträchtigungen der Luft im Plangebiet ist nicht zu rechnen.
Die städtebauliche Struktur der lockeren und offenen Bebauung lässt Korridore zur Belüftung
des Plangebiets of fen und ermöglicht so einen stetigen Luftaustausch. Durch das
Begrünungskonzept sowie Vorgaben zur Versiegelung und Niederschlagsnutzung kann eine
zusätzliche Verbesserung der Luftqualität erreicht werden. Eine erhebliche Beeinträchtigung
des Schutzgutes Luft ist nicht zu erwarten.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Luft o
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W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
4.7 Schutzgut Klima (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB)
Es liegt folgendes Gutachten vor, das hier zusammengefasst wiedergegeben wird:
Expertise Klimaökologie für das Projekt „BBP/Darmstadt“, GEO -NET Umweltconsulting
GmbH, Hannover, August 2021
Während der Bauphase
Innerhalb des Plangebietes wird das nächtliche Temperaturfeld durch das Bauvorhaben
beeinflusst (s. Abb. 15). Im südlichen Bereich wird durch die Nutzungsänderung des
vorherigen Parkplatzes tendenziell eine Abkühlung erzielt. Diese basiert hauptsächlich auf
der Verschattung des Bereichs am Tage durch die neuen Baukörper. Zusätzlich hat auch die
Entsiegelung des Parkplatzes im Randbereich der Gebäude einen positiven Effekt auf das
nächtliche Temperaturfeld. Aufgrund des erhöhten Gebäudebestands gegenüber der
Ausgangssituation, ist im nördlichen Abschnitt eine Erhöhung der nächtlichen Temperaturen
zu erwarten. Diese begründet sich durch die erhöhte Wärmeausstrahlung der
Gebäudekörper, Änderungen des Versiegelungsgrades sowie durch das Aufstauen warmer
Luftmassen unter den Baumkronen der neu geplanten Bäume.
Betrachtet man das nächtliche Temperaturfeld im Planszenario, erkennt man, dass sich das
Plangebiet im Vergleich zu den südlich und östlich angrenzenden Blöcken positiv abhebt.
Vor allem zwischen den nördlichen Gebäudekörpern kühlt sich die Temperatur in der Nacht
größtenteils auf Werte im Bereich von 18,0 °C und 19,0 °C ab. Dies ist vor allem auf den
erhöhten Grünanteil im nördlichen Abschnitt des Plangebietes zurückzuführen. Im südlichen
Bereich des Plangebietes fällt das Temperaturfeld mit Werten zwischen 19,0 °C und 19,5 °C
etwas höher aus, da hier keine größere Grünanlage geplant ist und sich unter den kleineren
Bäumen bzw. Büschen zwischen den Gebäudekörpern die warme Luft vom Tag aufstaut.
Abb. 15: Abweichung des nächtlichen Temperaturfeldes zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens im
Planszenario (2 m ü. Grund; mesoskalige Modellierung), Quelle: Expertise Klimaökologie
„BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021
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W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Abb. 16: Abweichung des nächtlichen T emperaturfeldes zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens im
Planszenario (2 m ü. Grund; mikroskalige Modellierung), Quelle: Expertise Klimaökologie
„BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021
Bewertung
Innerhalb des Plangebietes wird das nächtliche Tempe raturfeld durch das Bauvorhaben
beeinflusst. Im südlichen Bereich wird durch die Nutzungsänderung des vorherigen
Parkplatzes tendenziell eine Abkühlung erzielt. Diese basiert hauptsächlich auf dem
erhöhten Grünanteil innerhalb des Plangebietes. Aufgrund des erhöhten Gebäudebestands
im nördlichen Abschnitt, ist dort eine Erhöhung der nächtlichen Temperaturen zu erwarten.
Insgesamt beschränken sich die Auswirkungen des Planvorhabens auf das nächtliche
Temperaturfeld hauptsächlich auf das Plangebiet. Aufgrund des vorherigen
Gebäudebestands innerhalb des Plangebietes, ist an den betroffenen Bereichen keine
direkte Aussage zu der Veränderung zwischen Ist- und Planzustand möglich.
Mit erheblichen Beeinträchtigungen oder Veränderungen der klimatischen Situation ist,
aufgrund der im Bestand vorhandenen und im Vergleich dazu neu geplanten Versiegelung
und Bebauung, nicht zu rechne n. Durch das Begrünungskonzept, auch Dach - und
Fassadenbegrünung, sowie Vorgaben zur Versiegelung und Niederschlagsnutzung kann
ggf. eine Verbesserung der kleinklimatischen Situation auftreten. Bei Berücksichtigung der
aufgeführten Maßnahmen ist die Bedeutung des Vorhabens für das Klima untergeordnet. Es
ist keine Anfälligkeit des geplanten Vorhabens gegenüber Folgen des Klimawandels bzw.
auf das Stadtklima oder die CO2-Bilanz zu erwarten.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Klima o
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W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
4.8 Landschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB)
Während der Bauphase / Betriebsphase
Das Landschaftsbild wird sich durch die zusätzliche Bebauung des Plangebiets verändern.
Die vorhandene Baustruktur von einem Hauptgebäude wird sich ändern. Es werden
langfristig mehrere Einzelgebäude das Plangebiet prägen. Eine weitere prägnante Änderung
wird sich durch den Verlust eines Großteils der vorhandenen Bäume im Plangebiet ergeben.
Die grünordnerischen Maßnahmen wirken sich hingegen positiv auf das Landschaftsbild
aus. Eine wichtige Maßnahme stellt der Erhalt der westlichen Heckenstruktur dar. Diese ist
nicht nur prägend für das Plangebiet sondern auch ein bedeutsamer Leben - und
Nahrungsraum für Vögel und Fledermäuse. Innerhalb des Plangebiets sind fünf weitere
Anpflanzflächen vorgesehen . Bedeutsam ist vor allem die Anpflanzfläche 4, welche das
Plangebiet in Ost-West-Richtung mittig durchquert. Sie hat eine strukturierende Wirkung als
Grünachse und ist ein Verbindungselement der anschließenden Grünstrukturen im Westen
und Osten des Plangebiets. Die strukturreiche Gestaltung mit einer Mindestanzahl
anzupflanzender Bäume wird auch über das Plangebiet hinaus das Landschaftsbild
beeinflussen.
Ebenso bedeutsam ist die Anpflan zfläche 3 im Osten des Plangebiets. Hier ist eine
Baumreihe anzupflanzen, die sich im Süden innerhalb des GE weiter fortsetzt. Sie soll ein
Pendant zur Vorhandenen Allee in der Deutsche -Telekom-Allee bilden und entsprechend
des Landschaftsplans stadtbildpr ägende Alleen, die auch als Biotopvernetzungselemente
dienen, stärken.
Die Anpflanzfläche 2 bildet den Zugang zum Plangebiet von Süden ab. Der vorhandene
Wall, der mit Gebüschen bepflanzt ist, kann aufgrund der Planung nicht erhalten werden.
Dennoch soll d ie Südseite als begrünter Eingangsbereich gestaltet werden. Um
sicherzugehen, dass nicht nur Rasen angepflanzt wird, wird festgesetzt, dass mindestens 30
% der Fläche mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen ist.
Die Anpflanzflächen 1 und 5 werden aufgrund ihrer Lage in der Feuerwehrumfahrt bzw. an
der Tiefgaragenzufahrt weitestgehend als strukturarme Grünflächen ausgebildet.
Ein weiteres die Landschaft positiv beeinflussendes Element wird die großzügige
Fassadenbegrünung sein. Diese wird aufgrund der Gebäudehöhe auch in Pflanztrögen, als
nicht bodengebunden ausgeführt, um auch in der Höhe eine Fassadenbegrünung
gewährleisten zu können. Die Dachflächen werden extensiv begrünt.
Bewertung
Die Baustruktur des Plangebiets ist durch ein u -förmiges Gebäude geprägt . Durch die
geplante Bebauung ändert sich die städtebauliche Struktur in eine lockere Bebauung mit
Einzelgebäuden. Die südlich an das Plangebiet angrenzende Siedlung wird ebenfalls zum
Großteil als Gewerbegebiet strukturiert. Die Planung bindet sich somit gut in die
umgebenden Strukturen ein. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Landschaft/
Ortsbild ist nicht zu erwarten.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Landschaft O bis +
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 59
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
4.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter (§ 1 Abs. 6 Nr. 7d BauGB)
Während der Bauphase / Betriebsphase
Es liegen keine Hinweise auf ein mögliches oder zu erwartendes Vorkommen von
archäologischen Bodenfunden bzw. -denkmälern vor.
Mögliche betriebsbedingte Auswirkungen der Folgenutzung auf Kultur - und sonstige
Sachgüter sind nicht erkennbar.
Bewertung
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine Kultur - und Sachgüter. Es sind bei
Durchführung der Planung keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten, sodass keine
negative Prognose zu den in Ziffer 2b aa-hh Anlage 1 BauGB dargestellten Kriterien besteht.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Kultur- und Sachgüter -
4.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 7c BauGB)
In der Betriebsphase
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden durch das Büro Durth Roos Consulting
GmbH eine Verkehrsuntersuchung sowie ein Mobilitätskonzept erarbeitet.
Die verkehrlichen Nachweise haben gezeigt, dass der Prognoseverkehr an vier der fünf
untersuchten Knotenpunkte mit mindestens der Qualitätsstufe D leistungsfähig abgewickelt
werden kann. Am Knotenpunkt "Hilpertstraße / Am Kavalleriesand" kann die leistungsfähige
Abwicklung des Prognoseverkehrs in der vormittäglichen Spitzenstunde nicht sichergestellt
werden (Qualitätsstufe E).
Basierend auf diesen Ergebnissen sollen Mobilitätsmanagement-Maßnahmen implementiert
werden. Diese Maßnahmen sollen einen erheblichen Beitrag zur Reduzierung des zu
erwartenden Kfz -Verkehrs (beispielsweise durch Verlagerung auf andere Verkehrsmitte l)
leisten.
Unter Berücksichtigung der entsprechenden alternativen Mobilitätsangebote kann der
Verkehrsknotenpunkt Hilpertstraße / Am Kavalleriesand im Prognosefall auf die
Qualitätsstufe D reduziert werden. Somit ist die Umsetzung dieser Mobilitätsmaßnah men
zwingend notwendig, um die verkehrliche Erschließung im Rahmen des Bebauungsplans als
gesichert darzulegen. Aus diesem Grund muss der Grundstückseigentümer und zukünftige
Bauherr vor Abschluss des Städtebaulichen Vertrages, Betreiberverträge mit einem
Sharing-Anbieter abschließen. Diese Betreiberverträge werden dem im Rahmen des
Bebauungsplans abzuschließenden städtebaulichen Vertrags als Anlage beigefügt. Im
städtebaulichen Vertrag verpflichtet sich der Grundstückseigentümer und zukünftige Bauherr
sowie seine Rechtsnachfolger dazu diese Mobilitätsmaßnahmen umzusetzen. Der
städtebauliche Vertrag wird vor Satzungsbeschluss des Bebauungsplans von den
Vertragspartnern (Stadt Darmstadt und Grundstückseigentümer/Bauherr) unterzeichnet.
Bewertung
Die Planung sieht trotz einer Verdichtung des Grundstücks eine großzügige Begrünung vor,
um eine hohe Aufenthaltsqualität im Außenbereich zu erhalten. In die Gestaltung der
Freianlagen sollen Fußwege integriert werden. Im Zusammenhang mit der geplanten
Bebauung und Durchgrünung der südlich des Plangebiets liegenden ehemaligen
Kasernenfläche, ist von einer Aufwertung der Aufenthaltsqualität auch im Umfeld des
Plangebiets auszugehen.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 60
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Durch die Planung entsteht dem Grunde nach kein Gewerbelärm-Immissionskonflikt, da zum
einen das ursprünglich für das Plangebiet festgesetzte Sondergebiet im Hinblick auf von
außen einwirkendem Gewerbelärm die gleiche Immissionsempfindlichkeit besaß, wie das
geplante Gewerbegebiet, zum anderen in Bezug auf die nordwestlich gelege ne
Wohnbebauung die Abstufung vom geplanten Gewerbegebiet über die vorhandenen
eingeschränkten Gewerbegebiete hin zum Wohngebiet dem Trennungsgrundsatz nach § 50
BImSchG /9/ entspricht. Diese formalen Aspekte der immissionsschutztechnischen
Verträglichkeit im Untersuchungsraum werden durch die bestehenden und geplanten
Nutzungen bestätigt (Dr. Gruschka).
Mit einer Beeinträchtigung für Mensch und Bevölkerung ist nicht zu rechnen.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Mensch und Bevölkerung -
4.11 Wirkungsgefüge (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB)
Während der Bauphase / Betriebsphase
Versiegelung des Bodens beeinflusst die Verfügbarkeit von Boden und damit von
Pflanzenstandorten bzw. Lebensräumen. Versiegelung beeinflusst Aufheizung von Luft,
Kaltluftentstehung und Luftaustauschbewegungen, also das Kleinklima. Oberflächenabfluss
und Grundwasserneubildung werden beeinflusst, also der Wasserhaushalt im Plangebiet.
Verringerter Lebensraum für Pflanzen hat Folgen für das Vorhandensein von Tieren.
Versiegelung des Bodens beeinflusst die Verfügbarkeit von Boden und damit von
Pflanzenstandorten bzw. Lebensräumen. Ebenso beeinflusst Versiegelung die Aufheizung
von Luft, Kaltluftentstehung und Luftaustauschbewegungen, also das Kleinklima. Der
Oberflächenabfluss und som it die Grundwasserneubildung werden beeinflusst, also der
Wasserhaushalt im Plangebiet. Ein verringerter Lebensraum für Pflanzen bedingt einen
Rückgang der Tiere.
Eine möglichst geringe Überbauung und Versiegelung sowie die Anpflanzung von Gehölzen
kann die Beeinträchtigung des Wirkungsgefüges minimieren.
Bewertung
Durch die Planung wird der derzeitige Zustand durch einen großflächigen Verlust an
bodengebundenen Grünflächen verschlechtert. Festsetzungen zum Versiegelungsgrad und
zu Anpflanzungen sowie zur Begrünung von Dachflächen wirken sich positiv / ausgleichend
auf das Wirkungsgefüge aus. Es ist somit mit keinen erheblichen Beeinträchtigungen auf das
Wirkungsgefüge zu erwarten.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Wirkungsgefüge -
4.12 Schutzgut Biologische Vielfalt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB)
Während der Bauphase / Betriebsphase
Durch Bebauung und Versiegelung kommt es zum Verlust von Lebensraum. Dadurch wird
auch die Biologische Vielfalt im Plangebiet negativ beeinflusst.
Bewertung
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 61
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Bei Berücksichtigung der Biodiversitätsstrategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt kann die
Durchführung der Planung positive Auswirkungen auf das Plangebiet haben, da auf die
Vernetzung von Biotopstrukturen geachtet wird und eine Durchgrünung des Plangebietes mit
unterschiedlichen Grünstrukturen vorgesehen ist. Trotz einem hohen Verlust an Bäumen
und bodengebundener Grünflächen, wird durch die grünordnerischen Festsetzungen eine,
den Planungen nicht entgegenwirkende, Erhöhung der b iologischen Vielfalt angestrebt, die
durch Festsetzungen unterschiedlicher Pflanzstrukturen erreicht werden soll.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Biologische Vielfalt -/+
4.13 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7e BauGB)
Bewertung
Die im Planbereich festgesetzten Gebietsnutzungen führen insgesamt zu keinen
Immissionskonflikten im Hinblick auf die benachbarten, bestehenden allgemeinen
Wohngebiete.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Vermeidung von Emissionen /
sachgerechter Umgang mit Abfällen /
Abwässern
-
4.14 Nutzung erneuerbarer Energie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB)
Während der Bauphase / Betriebsphase
Der Nutzung erneuerbarer Energien bzw. die sparsame und effiziente Nutzung von Energien
wird durch die geplante Bebauung besonderer Wert zugemessen.
Die Gebäude sollen als klimaneutrale Bauwerke errichtet werden. Konventionelle
Heizsysteme kommen nicht zur Anwendung. Im Bebauungsplan werden keine
Festsetzungen getroffen, die diesen Zielen entgegenstehen.
Bewertung
Durch die auf Grundlage des Bebauungsplans zulässigen Vorhaben sind keine erheblichen
Auswirkungen zu erwarten, sodass keine negative Prognose zu den in Ziffer 2b aa -hh
Anlage 1 BauGB dargestellten Kriterien in Kapitel 4 und 5 besteht.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Nutzung erneuerbarer Energie -
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 62
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4.15 Landschaftspläne und sonstige Pläne (§ 1 Abs. 6 Nr. 7g BauGB)
Während der Bauphase / Betriebsphase
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Grünstrukturen werden aus der Vorgabe des
Landschaftsplans entwickelt und weichen hiervon nicht ab. Das betrifft vor allem die Allee im
Osten des Plangebiets. Bodengebund ene Grünflächen werden zu Gunsten der Planung
stark reduziert, der Ausgleich durch Begrünung findet vor allem auf Dächern als extensive
Begrünung und an Fassaden statt.
Bewertung
Da das Plangebiet bereits großflächig bebaut und versiegelt ist, wird die Ums trukturierung
des Plangebietes kaum Einfluss auf die Umweltpläne wie Luftreinhaltepläne und
Lärmminderungspläne (Immissionsschutzpläne) haben und es ist mit keinen erheblichen
Auswirkungen auf deren Darstellung zu rechnen.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Landschaftspläne und sonstige Pläne -
4.16 Wechselwirkungen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7i BauGB)
Während der Bauphase / Betriebsphase
Die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern untereinander werden durch
Bebauung und Versiegelung von bisher unversiegelter Fläche negativ beeinflusst. Durch
Festsetzungen zum Versiegelungsgrad und zum Anpflanzen von Gehölzen wird dem
entgegengewirkt.
Bewertung
Die gesamten Wechselwirkungen werden durch die Planung beeinflusst, kommen jedo ch
nicht zum Erliegen sondern sie bleiben in ihrer Funktion erhalten.
4.17 Sonstige Schutzgüter
4.17.1 Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 2 BauGB)
Für die Ausführungen zum Thema s parsamer und schonender Umgang mit Grund und
Boden wird an dieser Stelle auf Kapitel 9 der Begründung verwiesen.
Der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführte Grundsatz, dass die städtebauliche Entwicklung
vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll, wird durch die
Bodenschutzklausel in § 1a BauGB als Vorschrift zum Umweltschutz ergänzt. Im § 1a Abs. 2
Satz 4 BauGB wird vorgegeben, dass die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich
oder als Wald genutzter Flächen begründet werden soll; dabei sollen Ermittlungen zu den
Möglichkeiten der Innenentwicklung z ugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere
Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten
zählen können.
Die Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2 folgt dem Gebot des sparsamen Umgangs mit
Grund und Boden in vollem Umf ang, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im
Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung mobilisiert werden.
Der bereits gewerblich genutzten Fläche werden neue Nutzungen zugeführt.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 63
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Landwirtschaftliche oder als Wald genutzte Flächen werden nicht in Anspruch genommen.
Hiermit wird ein Beitrag zur Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich
geleistet.
Aufgrund der Zielsetzung eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden sind im
Bebauungsplan Festsetzungen zur Beschränku ng der überbaubaren Flächen, zur Anlage
von Grünflächen, zur Verwendung wasserdurchlässiger Beläge und zur Versickerung des
Niederschlagswassers festgesetzt. Bodenbezogene Vermeidungs - und
Ausgleichsmaßnahmen sind detailliert unter den Kapiteln 3.4 Boden u nd 4.4 Boden des
vorliegenden Umweltberichtes aufgeführt.
Weitere bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen sind im Rahmen der
Bauausführung zu beachten. Hierbei gibt es allgemeine Vorgaben zum Schutz des
Mutterbodens (§ 202 BauGB) und Vorgaben zur Lagerung und zum Wiedereinbau des
Oberbodens (DIN 18915 und DIN 19731). Zudem wird auf die Vorgaben des
Bundesbodenschutzgesetzes hingewiesen.
4.17.2 Eingriffs- Ausgleichsbetrachtung (§ 1a Abs. 3 BauGB)
Nach § 15 Abs. 2 BNatSchG ist der Verursacher eines Ein griffs in Natur und Landschaft
verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und
der Landschaftspflege auszugleichen oder zu ersetzen. Zur Quantifizierung des Eingriffs und
zur Bemessung des gegebenenfalls eintretenden Ausgleichserfordernisses ist eine Eingriffs-
und Ausgleichsbilanzierung zu erstellen. Diese erfolgt gemäß der Abstimmung mit der
Unteren Naturschutzbehörde nach den Vorgaben der Hessischen
Kompensationsverordnung (KV) vom 26.10.2018.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes kommt es zu negativen Auswirkungen auf den
Naturhaushalt wie
- Verlust von Bodenfunktionen durch Überbauung und Versiegelung bisher unversiegelter
Bodenbereiche,
- Beeinträchtigung von Bodenfunktionen im Bereich der überbaubaren
Grundstücksflächen durch Bodenverdichtungen, -aushub, -auffüllung, -umlagerung und
Lagerhaltung,
- Verlust und Abnahme von natürlichen Versickerungsflächen durch Überbauung und
Versiegelung, dadurch Verringerung der Grundwasserneubildung,
- Veränderung des Lok alklimas durch geplante Bebauung aber auch durch
Neupflanzungen und Anlage von Grünflächen.
Die Eingriffe werden u.A. durch landespflegerische Maßnahmen ausgeglichen, die zur
Verringerung und zum Ausgleich der Eingriffe dienen. Als Ausgleichsmaßnahmen sind
vorgesehen:
- die geplanten Neubaumaßnahmen des Plangebietes sind mit einer Dach - und
Fassadenbegrünung zu versehen,
- entlang der Deutschen-Telekom-Allee und Hilpertstraße sind Grünstreifen vorgesehen,
- es werden Anpflanzflächen mit den Kennziffern 1 -5 festgesetzt, die die Begrünung im
Plangebiet sicherstellen sollen, Einzelbaumpflanzungen
- private Fußwege werden durch Baumalleen begleitet,
- Maßnahmenflächen zum Schutz von Natur und Landschaft werden festgesetzt.
Um den nach Naturschutzrecht geforderten Ausgleich des geplanten Eingriffs zu bemessen,
wird eine numerische Eingriffs -Ausgleichsbilanzierung anhand der
Kompensationsverordnung – KV vom 26.10.2018 durchgeführt. Der Inhalt dieser
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 64
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Bilanzierung ist eine Gegenüberstellung des Zustandes von Natur und Landscha ft vor und
nach der Durchführung der Bauvorhaben, die durch den Bebauungsplan ermöglicht werden.
Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes liegt in dem aktuell rechtskräftigen
Bebauungsplangebiet von W 23 von 1976. Grundlage der Bilanzierung de s Bestandes ist
daher der sich aus den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des rechtskräftigen
Bebauungsplans W 23 „Hilpertstraße Nord“ ergebende planungsrechtliche Zustand.
Der überlagerte Bereich wird als SO mit einer GRZ von 0,6 festgesetzt. In der damals
gültigen BauNVO von 1968 gab es keine Regelungen zu einer Überschreitung der GRZ,
daher wird GRZ 0,6 als maximal überbaubare Fläche angenommen. Im Süden liegt eine
Private Grünfläche, die mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen ist. Die nicht üb erbaute
Fläche ist gärtnerisch anzulegen. Pro 200 m² Freifläche ist mindestens ein Hochstämmiger
Baum zu pflanzen. Da keine Qualitäten für Pflanzungen angegeben wurden, wird mit dem
geringsten Stammdurchmesser und damit mit 1 m² Traufe für eine Neupflanzung gerechnet.
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W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Tabelle 7: Bilanzierung: W 23.2 B-Plan neu gegen W 23 B-Plan-alt
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergeben sich aufgrund des Bestandes (des
alten B -Plans W 23) insgesamt 246.542 Biotopwertpunkte. Auf Grundlage der
Festsetzungen des neuen B -Plans W 23.2 ergeben sich 490.223 Biotopwertpunkte. Dies
entspricht einer Biotopwertdifferenz von plus 243.691 Wertpunkten. Durch die vorgesehenen
Ausgleichsmaßnahmen wird der Eingriff ausgeglichen.
Bei der Gegenüberstellung der Planung mit dem tatsächlich vorhandenen Bestand, der bei
einer Biotopkartierung im Jahr 2020/2021 aufgenommen wurde, entsteht ebenfalls ein
Überschuss, wie die folgende Tabelle zeigt. Das ist vor allem damit zu begründen, dass der
Kompensationsbedarf B-Plan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee -, Darmstadt
KV vom 26.10.2018
Entwurf, 13.12.2021
WP/
m²
vorher nachher vorher nachher
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6
1 3 4 5 6 7 8
Grundlage: B-Plan W 23
11.221 SO begrünt zu 40 %
14 11.466 160.524
02.500 Private Grünfläche SO begrünt
mit dichter Bepflanzung aus
Bäumen und Sträuchern
20 1.624 32.480
10.710 Dachflächen und überdachte
Flächen, SO zu 60 % 3 17.200 51.600
4.110 pro 200 m2 Freifläche 1
hochstämmiger Baum, ohne
Private Grünfläche (11.466 m2
Freifläche entspricht 57 Bäumen
à 1 m²)
34 57 1.938
-57
02.200 Erhalt
39 1.795 70.005
11.221 zu begrünende Flächen aus GRZ
II inkl. Anpflanzflächen 1-5 ohne
Versiegelungsanteile
14 3.998 55.972
10.530 zusätzlich versiegelbare Fläche
von GRZ II 0,8 bzw 0,85, inkl.
versiegelter Flächen in den
Pflanzflächen 1-5
6 7.837 47.022
10.710 30 % von GRZ I 0,55
3 4.998 14.994
10.720 70 % von GRZ I 0,55 19 11.662 221.578
4.110 Erhalt 72 Stück 34 1.760 59.840
4.120 Erhalt 26 Stück
23 670 15.410
4.110 53 Stück, Umfang Stamm in 1 m
Höhe 18-20 cm = 3 m² pro
Neupflanzung
34 159 5.412
-2.589
30.290 30.290 246.542 490.233
Überschuss: 243.691
99%
Nutzungstyp Fläche je Nut- Biotopwertnach Anlage 3 KV zungtyp in m²
nahezu versiegelte Flächen
mit Regenwasserversickerung
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Bezeichnung
2
1. Bestand vor Eingriff
strukturarme Grünanlagen
Standortfremde
Hecken-/Gebüsche
(standortfremde, nicht
heimische
oder nicht gebietseigene
Gehölze
sowie Neuanlage im
Innenbereich)
auch Anpflanzungen, die die
Mindestanforderungen von
02.400
nicht erfüllen
Dachflächen, ohne
Regenwasserversickerung
1. Zustand nach Ausgleich /
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
gärtnerisch gepflegte Anlagen
im besiedelten Bereich
Flächenausgleich Bäume
Dachflächen, mit
Regenwasserversickerung
Dachfläche extensiv begrünt
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch,
nicht standortgerecht, Exot
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W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Verlust an bodengebundenen Grünflächen und Bäumen teilweise durch Dachbegrünung
ausgeglichen werden kann.
Tabelle 8: Bilanzierung des aktuellen Bestandes gegen B-Plan neu W 23.2
Kompensationsbedarf B-Plan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee -, Darmstadt
KV vom 26.10.2018
Entwurf, 13.12.2021
WP/
m²
vorher nachher vorher nachher
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6
1 3 4 5 6 7 8
02.200 West- und Südseite
39 2.973 115.947
05.352 25 35 875
10.510 Mauer, Einfassungen 3 210 630
10.530 Ascheplatz
6 121 726
10.530 Kiesweg
6 667 4.002
10.530 Pflaster und Platten
6 6.723 40.338
10.540 Rasengitterstein 7 2.140 14.980
10.710 Dachflächen und überdachte
Flächen 3 7.319 21.957
11.221 14 9.927 138.978
11.221 Zierbeet 14 175 2.450
4.110 125 Stück 34 2.814 95.676
4.120 64 Stück
23 1.070 24.610
-3.884
02.200 Erhalt
39 1.795 70.005
11.221 zu begrünende Flächen aus GRZ
II inkl. Anpflanzflächen 1-5 ohne
Versiegelungsanteile
14 3.998 55.972
10.530 zusätzlich versiegelbare Fläche
von GRZ II 0,8 bzw 0,85, inkl.
versiegelter Flächen in den
Pflanzflächen 1-5
6 7.837 47.022
10.710 30 % von GRZ I 0,55 3 4.998 14.994
10.720 70 % von GRZ I 0,55 19 11.662 221.578
4.110 Erhalt 72 Stück 34 1.760 59.840
4.120 Erhalt 26 Stück
23 670 15.410
4.110 53 Stück, Umfang Stamm in 1 m
Höhe 18-20 cm = 3 m² pro
Neupflanzung
34 159 5.412
-2.589
30.290 30.290 461.169 490.233
Überschuss 29.064
6%
Bezeichnung
2
nahezu versiegelte Flächen
mit Regenwasserversickerung
1. Bestand vor Eingriff
Dachflächen, mit
Regenwasserversickerung
Dachfläche extensiv begrünt
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
1. Zustand nach Ausgleich /
gärtnerisch gepflegte Anlagen
im besiedelten Bereich
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
Dachflächen nicht begrünt
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
Sehr stark oder völlig
versiegelte Flächen
Nutzungstyp Fläche je Nut- Biotopwertnach Anlage 3 KV zungtyp in m²
Teich
strukturarme Grünanlagen
Befestigte und begrünte
Flächen
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
strukturarme Grünanlagen
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch,
nicht standortgerecht, Exot
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch,
nicht standortgerecht, Exot
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Der Ausgleichsplan stellt die derzeitige Planung als Biotoptypenplan dar.
Abb. 17: Ausgleichsplan
Die Gebüschstrukturen im Westen werden mit allen darin enthaltenen Bäumen erhalten. Die
Anpflanzflächen werden als strukturarme Grünflächen berechnet. Aufgrund der zulässigen
Wegführungen in den Grünflächen und der teilweisen Unterbauung mit Tiefgaragenflächen
(Überdeckung mind. 1 m) wurde hier kein höherwertiger Biotoptyp angesetzt. Die
anzupflanzenden Bäume wurden daher einzeln berechnet. 70 % der Dachflächen der
Gebäude werden extensiv begrünt. 30 % der Dachflächen werden nicht begrünt um teilweise
als Dachterrassen genutzt werden zu können, die zum Aufenthalt und der Erholung dienen
sollen. Die GRZ lässt neben der Überbauung mit Gebäuden eine zusätzliche Versiegelung
zu. Diese wird vor allem die Innenhöfe und Platzflächen des Plangebiets betreffen. Die
Feuerwehrzufahrten sollen teilversiegelt hergestellt werden, es wurde als Befestigung
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 68
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Rasengitterstein angenommen. Nicht überbaute/versiegelte Flächen außerhalb der
Anpflanz- und Erhaltsflächen werden ebenfalls gärtnerisch angelegt. Ergänzend werden die
Bäume, die zum Erhalt und zum Anpflanzen festgesetzt sind, dargestellt.
4.18 Zusammenfassende Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes
bei Durchführung der Planung (gem. Anlage 1 Nr. 2b BauGB)
Bei Durchführung der Planung wird sich die Nutzung des derzeit als Sondergebiet genutzten
Areals wenig ändern, da die bisherig zulässigen Nutzungen mit wenigen Änderungen
weiterhin zugelassen sind. Die Änderung betrifft die Umnutzung des Sondergebiets in ein
Gewerbegebiet. Bei der Durchführung der Planung können sich Verbesserungen des
Umweltzustandes ergeben, da durch die Planung Regelungen zu Nutzungseinschränkungen
und zur Grünordnung sowie zum Artenschutz festgesetzt wurden. Dennoch geht ein großer
Teil an bodengebundenen Freiflächen und Bäumen verloren.
Es werden Gebäude für Gewerbe mit den dazug ehörigen gewerblichen Freiflächen
entstehen. Für die Gewerbegrundstücke sind grüne Randstreifen (Anpflanzflächen)
festgesetzt. Die Erhaltung von Heckenstrukturen ist vorgesehen. Die zu erwartenden
nachteiligen Umweltauswirkungen beziehen sich vor allem auf die Aspekte Boden, Tiere und
Pflanzen, hierfür sieht die Planung aber ausgleichende Maßnahmen vor, sodass als
Gesamtergebnis sich der Umweltzustand bei Durchführung der Planung nicht verschlechtern
wird. Es kann Insgesamt von einer Verbesserung des Umwelt zustandes ausgegangen
werden.
Bei Nichtdurchführung der Planung ist davon auszugehen, dass eine Beibehaltung des
bestehenden Umweltzustandes der Biotopkomplexe im geplanten Gewerbegebiet zunächst
zu erwarten ist. Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plang ebiet innerhalb eines
Sondergebiets des B-Plans W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch
bei Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut werden.
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die
Planung
Tiere o
Pflanzen o
Fläche -
Boden o
Wasser o
Luft o
Klima o
Landschaft o
Kultur- und Sachgüter -
Mensch und Bevölkerung -
+ = erheblich O = relevant - = irrelevant / nicht gegeben
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5. Beschreibung der geplanten Maßnahmen
(Anlage 1 Nr. 2c BauGB - Gliederung nach Belangen gem. § 1 Abs. 6
Nr. 7 BauGB)
Zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sind innerhalb
des Geltungsbereiches die nachfolgend aufgeführten Maßnahmen vorgesehen. Die
Maßnahmen sind z.T. in den textlichen Festsetzungen d es Bebauungsplanes verbindlich
geregelt, als Hinweise aufgenommen worden oder aber Bestandteil des städtebaulichen
Vertrages und dort entsprechend näher bestimmt.
Für die die Umweltbelange Wirkungsgefüge, Natura 2000 -Gebeite, Nutzung erneuerbarer
Energie, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität und Anfälligkeiten für schwere Unfälle u.
Katastrophen werden keine gesonderten Maßnahmen notwendig.
5.1 Schutzgut Tiere
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Tiere
während Bauphase
Aus dem Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag „Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt“, Darmstadt,
Juli 2020. gehen folgende Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen sowie allgemeine
Maßnahmen hervor:
Vermeidungsmaßnahmen
– V-1: zeitliche Begrenzung der Gehölzfällungen (Vögel):
Die Rodung der Gehölze muss außerhalb der Brutzeit – also zwischen dem 01. Oktober und
28. Februar – erfolgen; dies umfasst ausdrücklich auch den Rückschnitt von Ästen und die
Beseitigung der beiden Heckenstrukturen.
– V-2: Zeitliche Begrenzung der Abrissarbeiten (gebäudebezogene Fledermausarten,
Gebäudebrüter):
Die Durchführung der Abrissarbeiten muss außerhalb der Brutzeit des lokalen Artenspektrums
– also zwischen dem 01. Juli und 14. März – erfolgen, um eine erhebliche Störung während der
Brut zu vermeiden
– V-3: zeitliche Begrenzung der Gehölzfällungen/Habitatbäume:
Die Fällung von potentiellen Habitatbäumen muss außerhalb der Fortpflanzungszeit sowie
außerhalb der Winterruhe – im Idealfall innerhalb des Monats Oktober – erfolgen
– V-4: Kontrolle und Verschluss der potentiellen Quartiersstrukturen (baumgebundene
Fledermausarten):
Es sind alle potentiellen Quartierstrukturen vor Fällung des Baumes mittels eines Endoskops
(Ökologische Baubegleitung) auf Besatz hin zu prüfen sowie bei Nichtbesatz zu verschließen
(bspw. mittels Bauschaum)
– V-5: stichprobenhafte Prüfung der oberen Rolladenkästen:
Im Detail sollen die Rollladenkästen durch Aufbruch an insgesamt fünf Stellen sowie an
verschiedenen Gebäudepositionen untersucht werden.
Die Durchführung dieser Prüfung muss zwingend unter ökologischer Baubegleitung
durchgeführt werden und sollte innerhalb der aktiven Zeit der Fledermäuse sowie außerhalb
der Setzzeiten erfolgen (Ende August bis Mitte Oktober). Zudem ist der geplante
Gebäudeabriss innerhalb von zwei Jahren nach der Prüfung durchzuführen und ansonsten zu
wiederholen.
Bei Nach- oder Hinweisen auf eine entsprechende Nutzung wird ein zu erstellendes
Vermeidungskonzept mit einem zweigeteilten Abriss notwendig sein, um Konflikte mit dem
BNatSchG vollständig zu vermeiden.
Ausgleichsmaßnahmen
– A-1: Schaffung künstlicher Nisthilfen (Gehölzhöhlenbrüter):
es ist mindestens eine artspezifische, künstliche Nisthilfe an bestehenden oder zu errichtenden
Strukturen innerhalb des Baugrundstückes anzubringen
– A-2: Schaffung von Ersatzquartieren (baumgebundene Fledermausarten):
Zum Ausgleich des Verlustes potentiell genutzter Quartierstrukturen wird die Anbringung von
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drei sog. Fledermauskästen an Strukturen des Grundstückes gefordert. Ausschließlich auf
diesem Weg lässt sich die ökologische Funktion der betroffenen Baumhöhlen bzw.
Spaltenquartiere im räumlichen Zusammenhang dauerhaft gewährleisten.
Die Ersatzquartiere müssen vor dem Fällen des ersten potentiellen Quartierba umes innerhalb
des Grundstückes angebracht werden.
– E-A-1: Es wird empfohlen weitere Ersatzstrukturen für Vögel in Form von Gehölzstrukturen in
das Bauvorhaben zu integrieren.
– E-A 2: Es wird die Integration von Fledermauskästen in geplante Neubauten empfoh len
(gebäudebezogene Fledermausarten)
Allgemeine Maßnahmen
– Anlage von biotopwirksamen Strukturen (Baumpflanzungen, Grünanlagen, Hausgärten,
Dachbegrünung)
– Festlegung eines Mindestanteils an zu begrünender Grundstücksfläche
– Es wird bei größeren Umbauarbeiten und bei Abrissarbeiten jeweils eine ökologische
Baubegleitung erforderlich, die sicherstellt, dass es nicht zu Beeinträchtigungen von
Brutvögeln und von Fledermäusen kommt
– Erhalt von Höhlenbäumen, falls ein Erhalt der Bäume nicht mehr möglich ist, sind vor der
jeweiligen Rodung für jeden entfallenden Höhlenbaum zwei Fledermauskästen (Verhältnis 1:2)
sowie eine Nisthilfe für Höhlenbrüter (Verhältnis 1:1) an Bäumen in räumlichem
Zusammenhang anzubringen. Für die Fledermäuse sind hierbei ein Sommer- und ein
Ganzjahresquartier vorzusehen.
– Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zur
Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei der
Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen
In der Betriebsphase
– Verwendung insektenfreundlicher Leuchten mit einer Farbtemperatur von bis zu 2.700 Kelvin
– Verwendung von Vogelschutzgläsern
– Die Quartier- bzw. Niststättenangebote sind dauerhaft zu unterhalten. Sie sind jährlich zu
kontrollieren, zu reinigen und bei Bedarf zu ersetzen. Über das Ergebnis der Kontrollen ist dem
Grünflächenamt eine Mitteilung zu machen.
– Anlage von Dachbegrünung zu 70%
5.2 Schutzgut Pflanzen
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Pflanzen
– Es wurde parallel zum Bebauungsplan ein Grünordnungsplan erstellt
während Bauphase
– nach Möglichkeit einzelne Bäume, sowie Baumgruppen und prägende Bäume, insbesondere
großkronige Bäume, erhalten und vor Beschädigung schützen
– Grundstücksbepflanzung zur Durchgrünung des Plangebiets
– Schaffung von Ortsbild prägenden Baumachsen im Plangebiet
In der Betriebsphase
– Be- und Eingrünungsmaßnahmen sind in Form von Baum- und Gehölzpflanzungen
auszuführen:
Freiflächenkennziffer 1:
– Diese Fläche umfasst den konzeptionell angedachten grünen Erholungsbereich des
Plangebietes.
– Der Versiegelungsgrad wird mit 30 % stark begrenzt, da in diesem Bereich kein Erfordernis
für funktionale Flächen, außer Fußwege sowie einer Feuerwehrzufahrt, gesehen wird.
– Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind nicht zulässig.
Freiflächenkennziffer 2
– Diese Flächen umfassen die Übergangszone der Bauflächen zur Hilpertstraße. Hier soll zum
einen der Grünbestand entlang der Hilpertstraße fortgeführt und gleichzeitig durch
versiegelte oder teilversiegelte Flächen einen Zugang zu den Gebäuden und deren
Erdgeschossnutzungen (Läden, Dienstleister, etc.) gewährleistet werden. Daher wird der
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 71
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maximale Versiegelungsgrad mit 30 % festgesetzt.
– Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind nicht zulässig.
Freiflächenkennziffer 3
– Um den Alleencharakter entlang der Deutsche-Telekom-Allee zu stärken soll innerhalb der
Fläche eine weitere Reihe großkroniger Bäume gepflanzt werden.
– Aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Straße müssen Teilflächen auch für Anlagen zur
Erschließung der Baugrundstücke in Anspruch genommen werden. Daher wird festgesetzt,
dass Fuß- und Radwege, Feuerwehrzufahrten und Feuerwehraufstellflächen zulässig sind.
Der Anteil der durch solche Erschließungsanlagen maximal zu versiegelnden Fläche ist auf
max. 20 % begrenzt, um dem Anspruch einer durch Vegetation dominierten „grünen“
Vorgartenzone zu entsprechen und dennoch ausreichend befestigte Flächen zu ermöglichen.
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind nicht zulässig.
– Es sind 9 Bäume anzupflanzen
Freiflächenkennziffer 4
– Diese Fläche umfasst die Ost-Westachse im unteren Drittel des Plangebietes. Ziel ist es, eine
stark durchgrünte Verbindung innerhalb des Plangebietes zu schaffen.
– Zum anderen ist dieser Bereich für die Erschließung der Gebäude und als Begegnungsraum
vorgesehen. Daher wird der maximale Versiegelungsgrad mit 40 % festgesetzt.
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind nicht zulässig.
– Es sind mind. 20 Bäume zu pflanzen
Freiflächenkennziffer 5
– Diese Fläche dient zur nördlichen Eingrünung des Plangebietes.
– In diesem Bereich verläuft von Westen kommend die Feuerwehrzufahrt und von Osten
kommend die Einfahrt der Tiefgarage.
– Da die Anpflanzfläche mit der Tiefgarage unterbaut ist, ist die Bepflanzung mit Sträuchern
und Bäumen 3. Ordnung zulässig.
– Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen nur
Zuwegungen und Feuerwehrzufahrten zulässig. Feuerwehrzufahrten sind teilversiegelt
herzustellen (z.B. Rasengittersteine). Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind nicht
zulässig.
– Der Anteil versiegelter / teilversiegelter Flächen darf insgesamt 50 % der Fläche nicht
überschreiten.
– Im Bereich des südöstlichen Platzes sollen mindestens 5 Bäume gepflanzt werden
– Pro 300 m² angefangener Grundstücksfreifläche ist ein Baum zu pflanzen
– Flachdächer sind zu mindestens 70 % extensiv zu begrünen. Bei Ausbildung eines
Staffelgeschosses zählt hierbei die gesamte Dachfläche, also die Addition der Flächen des
Staffelgeschosses und des Vollgeschosses.
– Fassadenflächen sind zu mindestens 20 % zu begrünen, fensterlose Fassaden sind zu
mindestens 40 % zu begrünen.
– bei Verwendung von Rasengittersteinen ist eine Trockenrasenmischung aus regionaler
Herkunft einzusäen.
– bei der Begrünung von Tiefgaragen ist mindestens eine Einsaat von heimischen,
regionaltypischen Saatmischungen zu verwenden
5.3 Schutzgut Fläche
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Fläche
während Bauphase
– keine zusätzliche Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich
– Umnutzung einer als SO genutzten, bereits bebauten Fläche in ein GE im Sinne des § 1 Abs. 5
BauGB
– für Baustelleneinrichtung bereits überbaute oder verdichtete Flächen wählen
In der Betriebsphase
– Verwendung gleicher Flächengrößen wie bisher,
– es werden keine zusätzlichen Flächen in Anspruch genommen
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 72
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5.4 Schutzgut Boden
In die hier aufgeführten Maßnahmen zum Boden fließen auch die Inhalte der gesonderten
Bodenbewertung ein. Für ausführliche Informationen wird an dieser Stelle auf die
Bodenbewertung verwiesen, die diesem Umweltbericht als Anlage beiliegt.
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Boden
Altlasten
– Hinweise auf sanierungsrelevante Bodenbelastungen liegen nach den vorliegenden
Ergebnissen der abfalltechnischen Voruntersuchungen aufgefüllter und gewachsener Böden
derzeit nicht vor.
– Weiterführende umwelttechnische Untersuchungen im Zuge einer geotechnischen
Hauptuntersuchung mit einer Verdichtung des Untersuchungsrasters werden erforderlich.
(iTUS, 2019)
während Bauphase
– Einsatz bodenschonender Baugeräte wo es sinnvoll und nötig ist
– für die Baustelleneinrichtung und Lagerflächen sollen bereits überbaute oder verdichtete
Flächen gewählt werden
– die Versiegelung und Überbauung von Boden soll durch sparsamen Flächenverbrauch
minimiert werden
– nach Möglichkeit soll der Oberboden während der Bauphase gesichert und wiederverwendet
werden
– Prüfung im Zuge der bauwerksbezogenen Baugrunderkundung, da sehr lock er gelagerte
Auffüllungen in der ersten Schicht nicht auszuschließen sind.
In der Betriebsphase
– Minimierung der Versiegelung und Überbauung durch sparsamen Flächenverbrauch zu
Gunsten von Grünflächen (GRZ)
– Minimierung der Erschließungsflächen (Tiefgarage)
– dezentrale Versickerung von auf befestigten Flächen anfallendem Niederschlagswasser über
bewachsene Bodenschichten z. B. in Sickermulden entlang von Straßen
– Verwendung wasserdurchlässiger Beläge für Stellplätze, Zufahrten, Verkehrsflächen mit
geringerem Verkehrsaufkommen, Lagerplätze für nicht wassergefährdende Stoffe
– Erhalt von unversiegelten Bereichen / durchwurzelbarer Bodenschichten (z. B. Festsetzung als
Grünflächen)
– Der zusätzlichen Versiegelung wirken vor allem Baumpflanzungen sowie Dach- und
Fassadenbegrünungen im Hinblick auf kleinklimatische Änderungen durch Versiegelung
entgegen
– Somit wird dem Verlust von bodengebundenen Freiflächen entgegengekommen und neue
Standorte für die Vegetation werden geschaffen
– Überdeckung baulicher Anlagen im Boden (Tiefgarage)
– Extensive Dachbegrünung
– Fassadenbegrünung
– Anpflanzung von stadtbildprägenden Baumreihen
5.5 Schutzgut Wasser
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Wasser
während Bauphase
– Eingriff in den Untergrund ist so gering wie möglich halten
– Eintrag von Schadstoffen in den Untergrund bzw. in das Grundwasser ist zu vermeiden
– Entsiegelung bisher versiegelter Flächen
– Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen für die Oberflächenbefestigung
In der Betriebsphase
Grundwasser
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W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
– Minimierung der Niederschlagsabflüsse
– Naturnahe Wiedereingliederung der unvermeidbaren Niederschlagsabflüsse in den natürlichen
Wasserkreislauf
– Begrünung der nicht überbauten Flächen
– möglichst geringer Überbauungs- und Versiegelungsgrad
– Verdunstung und Rückhaltung von anfallenden Regenwassermengen über Dachbegrünung
– Nutzung von Regenwasser zur Reduzierung des Trinkwasserbedarfs und der Verringerung von
Abflussspitzen
– Versickerung von auf befestigten Flächen anfallendem Niederschlagswasser inner halb des
Plangebiets
– Zisternennutzung
– Es wurde vom Büro UBS ein Regenwasserkonzept erstellt (s. Abb. 18)
Abb. 18: Ausschnitt des Regenwasserkonzepts, Stand September 2021 (UBS)
Geplante Oberflächenentwässerung
Da die Böden im Plangebiet versickerungsfähig sind wird festgesetzt, dass das auf den
Dachflächen und sonstigen befestigen Flächen a nfallende Niederschlagswasser der
Baugrundstücke auf dem Grundstück zu versickern ist, soweit wasserrechtliche und
wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 74
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes wird durch eine „Satzung zur
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ aufgrund
§ 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festgesetzt, dass auf den Grundstücken Zisternen zu
errichten sind und das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin zu sammeln
ist.
Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Regenwasser
bereits vollständig auf dem Grundstück bewirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf
zugeführt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.
Zum Fassungsvermögen: Die 25 l/m² stammen aus der DIN 1989 -1 zu
Regenwassernutzungsanlagen. Der Ertrag verringert sich entsprechend dem
Abflussbeiwert, weshalb für extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden.
5.6 Schutzgut Luft
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Luft
– Es werden keine Maßnahmen erforderlich.
– Das Anpflanzen von Bäumen wirkt sich generell positiv auf die Luft aus.
5.7 Schutzgut Klima
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Boden
während Bauphase
– Berücksichtigung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG vom 08.08.2020)
– Berücksichtigung Klimaschutzkonzept der Stadt Darmstadt
– Schonung und Schaffung von Naturräumen
– Senkung des Energiebedarfes; Ausnutzung Gebäudeorientierung und Zonierung (z.B.
Sonneneinstrahlung)
– Einsatz wiederverwertbarer Baustoffe und Bauteile
– Festsetzung einer GRZ sowie zur Dach- und Fassadenbegrünung
In der Betriebsphase
– Dachbegrünung und Begrünung von Tiefgaragen - Verringerung von Aufheizflächen
– Fassadenbegrünung
– Begrünung der nicht überbauten Flächen durch Pflanzung von Laubbäumen sowie Anlage von
Grünflächen (Begrünung der Innenhofgestaltung)
– möglichst geringer Überbauungs- und Versiegelungsgrad
– Dezentrale Versickerung von auf befestigten Flächen anfallendem Niederschlagswasser über
bewachsene Bodenschichten z. B. in Sickermulden entlang von Straßen
– Verbesserung des Kleinklimas durch erhöhte Verdunstungsrate
– Verwendung wasserdurchlässiger Beläge für Stellplätze, Zufahrten, Verkehrsflächen mit
geringerem Verkehrsaufkommen, Lagerplätze für nicht wassergefährdende Stoffe
– Verschattung von Verkehrsflächen mit großkronigen Laubbäumen oder begrünten Pergolen,
bevorzugte Pflanzung von Straßenbäumen auf der Süd- und Westseite der Straßen
– Zulassen von regenerativen Energieträgern und passiven Energiesparmaßnahmen
– Durchgrünung des Straßenraumes
– Zisternennutzung
5.8 Schutzgut Landschaft
Geplante Maßnahmen für die Landschaft
während Bauphase
– Erarbeitung eines baulichen und räumlichen Konzeptes, anhand von Baukörpern, Volumen,
städtbaulichen Raumkanten und Höhenentwicklungen, vorteilhafte Anordnung der Nutzungen
auf dem Grundstück, sowie eine angemessene Baumassenverteilung und Gliederung
– Bezüge zur umgebenden Bebauung, Beachtung der Fernwirkung innerhalb der Nachbarschaft
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 75
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Geplante Maßnahmen für die Landschaft
während Bauphase
– Festlegung der max. Geschossigkeit (6, 7 und 12 Geschosse)
Betriebsphase
– Be- und Eingrünungsmaßnahmen des geplanten Gewerbegebietes in Form von Baum- und
Gehölzpflanzungen
– Durchgrünung des Straßenraumes in Form von straßenbegleitenden Baumreihen
– Schaffung von Ortsbild prägenden Baumachsen im Plangebiet
5.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter
während Bauphase / Betriebsphase
– Innerhalb des Plangebiets sind keine kulturellen Schutzgüter oder Sachgüter vorhanden
5.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung
Geplante Maßnahmen für Mensch und Bevölkerung
während Bauphase
– für die Gefährdungsabschätzung des Kampfmittelverdachts sind ggf. weitere Untersuchungen
im Rahmen konkreter Baumaßnahmen erforderlich
– es besteht weiterer Erkundungsbedarf
Erholung / Aufenthaltsqualitäten
– Anlage neuer Geh- und Radwege
– Straßenbegleitende Baumreihen
Immission/ Emission
– Die eingesetzten Techniken und Stoffe werden nach Möglichkeit dem neuesten Stand der
Technik entsprechen und nach diesem verwendet.
– Auf einen möglichst schonenden Umgang mit der Umwelt ist zu jeder Zeit zu achten.
– Anfallende während der Bauphase erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen
Vorschriften entsorgt oder nach Möglichkeit wieder verwertet.
Betriebsphase
Erholung / Aufenthaltsqualitäten
– hohe Aufenthaltsqualität von Freiflächen, Erschließungs- und Begegnungsflächen sowie
sinnfällige Positionierung geeigneter Kommunikationszonen (z. B. an Kreuzungspunkten der
Bewegungsachsen)
– möglichst differenziertes Angebot an Ausstattungsmerkmalen im Bereich der
Außenraumflächen
– attraktive Fuß- und Radwegebeziehungen sowie sinnfällige Vernetzung mit der Nachbarschaft
– hoher Fahrradkomfort
Immissionen
– Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen (schalldämmende Lüftungseinrichtunge n,
o.ä.) für schutzbedürftige Aufenthaltsräume im Plangebiet.
Risiken
– Für die Gefährdungsabschätzung der Kampfmittelverdachtsflächen sind weitere Daten
erforderlich
– Es besteht weiterer Erkundungsbedarf
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 76
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
5.11 Schutzgut Biologische Vielfalt
Durch Festsetzungen zum Versiegelungsgrad und zum Anpflanzen von Gehölzen wird den
negativen Auswirkungen entgegengewirkt. Zusätzlich werden Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen vorgesehen. Die Anpflanzung verschiedener Grünstrukturen
(Dachbegrünung, untersch. Baumarten, etc.) lässt hingegen eine positive Wirkung auf die
Biologische Vielfalt im Plangebiet erwarten.
Geplante Maßnahmen für Biologische Vielfalt
– bei Durchführung der Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen für Vögel und Fledermäuse
sowie der Begrünung von Dächern und Fassaden wird dem Verlust von biologischer Vielfalt
durch Überbauung, Versiegelung und Umnutzung von Fläche entgegengewirkt
– die Beeinträchtigung kann somit verringert werden
– Herstellen einer Biotopverbundachse bzw. Grünraumvernetzung zu angrenz enden
Grünbeständen im Westen und Osten
während Bauphase / Betriebsphase
– Nistmöglichkeiten für Vögel und Fledermäuse
– Ausgleichsflächen innerhalb des Plangebietes
– Insektenfreundliche Freiflächenbeleuchtung
– Wasserdurchlässige Oberflächenbefestigung
– Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstücken
– Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
– Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
– Fassadenbegrünung
– Begrünung von Tiefgaragen
– Dachbegrünung (Flachdächer)
– Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualität und -quantität
– Artenempfehlungen für Anpflanzungen (Pflanzlisten)
5.12 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern
Geplante Maßnahmen für Biologische Vielfalt
während Bauphase / Betriebsphase
Immission/ Emission
– Die eingesetzten Techniken und Stoffe werden nach Möglichkeit dem neuesten Stand der
Technik entsprechen und nach diesem verwendet.
– Auf einen möglichst schonenden Umgang mit der Umwelt ist zu jeder Zeit zu achten.
– Anfallende während der Bauphase erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen
Vorschriften entsorgt oder nach Möglichkeit wieder verwertet.
– Schmutzwässer sind auch während der Bauzeit in das Kanalsystem einzuleiten
– Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen
Abfall
– Anfallende erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen Vorschriften entsorgt oder nach
Möglichkeit wieder verwertet.
– Die Abfallentsorgung erfolgt auf Grundlage der Rechtsvorschriften.
Abwässer
– Der sachgerechte Umgang mit Abwässern erfolgt auf Grundlage der Rechtsvorschriften
– Schmutzwässer werden in das Kanalsystem eingeleitet
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 77
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
5.13 Landschaftspläne und sonstige Pläne
Geplante Maßnahmen für Biologische Vielfalt
– Die vorhandenen Bäume wurden auf Ihren Erhaltungswert geprüft und nach Möglichkeit als zum
Erhalt festgesetzt.
– Eine großzügige Begrünung des Plangebiets mindert den Verlust einiger Bäume durch die
Bebauung der Grundstücke.
während Bauphase / Betriebsphase
– Berücksichtigung der Biodiversitätsstrategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt um das
Biotopverbundsystem zu erhalten bzw. zu verstärken
– Weitestgehender Erhalt hochwertigen Strukturen im Westen
– Ausgleichend zum Verlust der vergleichsweise strukturarmen Grünflächen Anpflanzflächen 1 -5
sowie Dach- und Fassadenbegrünung
5.14 Wechselwirkungen
Weitere Versiegelungen bewirken eine Aufheizung des Gebietes. Dieser sollen die
geplanten Anpflanzungen entgegenwirken, indem sie zum Beispiel Schatten spenden.
Außerdem ist die Versickerung innerhalb des Plangebiets vorgesehen, welche ein en
positiven Einfluss auf das Kleinklima haben und den Eingriff in den Wasserhaushalt mindern.
Ebenso haben die westlich angrenzenden freien Flächen durch Kaltluftentstehung eine
Auswirkung auf den Luftaustausch im Plangebiet.
Der Verlust eines Großteils v on bodengebundenen Grünstrukturen, die für die
Wechselwirkungen, vor allem von Boden und Pflanzen sowie Boden und Wasser von großer
Bedeutung sind, wird durch extensive Dachbegrünung teilweise ersetzt. Extensive
Dachbegrünungen reduzieren den Regenwasserab fluss durch Speicherung und
Verdunstung des anfallenden Regenwassers und stehen als Pflanzenstandort zumindest
eingeschränkt zur Verfügung. Begrünte Dächer können folglich auch Lebens - und
Nahrungsraum für Tiere sein und haben positive klimatische Wirkunge n auf das Kleinklima
durch besagte Verdunstung von Wasser und damit Kühlung der Luft, im Gegensatz zu
unbegrünten Dächern. Auch die geplante Fassadenbegrünung (bodengebunden und nicht
bodengebunden) trägt positiv zur Reduzierung von Regenwasserabfluss und klimatisch
positiven Auswirkungen auf das Kleinklima bei.
Die Maßnahmen unter Kapitel 5 haben Einfluss auf die Gesamtheit der Wechselwirkungen
zwischen den einzelnen Belangen der Umwelt. Bei Berücksichtigung der vorgehenden
Maßnahmen kommt es zu keinen er heblichen Beeinträchtigungen der Wechselwirkungen
innerhalb und zwischen den umgebenden Schutzgütern.
6. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten (gem.
Anlage 1 Nr. 2d BauGB)
Aufgrund der zur Verfügung stehenden Fläche und der Lage im Randberei ch des
Stadtgebietes eignet sich das Plangebiet für das Vorhaben besonders gut. Die
Standortgegebenheiten des gewählten Bereichs, im Randbereich des Südwestens von
Darmstadt sowie umgeben von vorhandenen Gewerbebetrieben, werden von keiner
anderen Fläche in dieser Weise geboten.
Daher gibt es keine Alternative für den Standort des Vorhabens. Die Umnutzung des
Hotelstandortes zu einem Gewerbegebiet entspricht auch dem Grundsatz nach § 1 Abs. 5
BauGB, dass die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßna hmen der
Innenentwicklung erfolgen soll.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 78
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7. Erhebliche nachteilige Auswirkungen aufgrund der Anfälligkeit für
Unfälle und Katastrophen
(gem. Anlage 1 Nr. 2e i.V.m § 1 Abs. 6 Nr. 7j BauGB)
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Risikogebietes z. B. nach Seveso-II-Richtlinie.
Gemäß dem Schreiben des Regierungspräsidiums Darmstadt, Abteilung
Kampfmittelräumdienst Hessen, muss auf dem Baufeld grundsätzlich mit dem
Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet werden. Im Zuge der Baugrunderkundung
wurden die Ansatzpunkte der Baugrunduntersuchungen im Vorfeld durch die WST GmbH,
Eppelheim, auf Kampfmittelfreiheit geprüft. Im Bereich der Bohransatzpunkte wurden keine
Auffälligkeiten festgestellt. Für die Ausführung der geplanten Baumaßnahme sind die
Vorgaben des Kampf mittelräumdienstes zu beachten (Geo - und umwelttechnische
Standorteinschätzung, iTUS GmbH & Co.KG, 14.11.2019).
C) Zusätzliche Angaben (gem. 3 Anlage 1 Nr. 3 BauGB)
8. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der
Ermittlung (gem. Anlage 1 Nr. 3a BauGB)
Zur Erstellung des Umweltberichtes für den Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße /
Deutsche-Telekom-Allee - wurde eine Bestandsaufnahme des Gebietes vorgenommen.
Weiterhin lagen folgende Fachpl anungen und Gutachten zur Beurteilung der
Umweltsituation vor:
― Auswertung vorhandener Unterlagen (Regionalplan/Regionaler Flächennutzungsplan
2010, Flächennutzungsplan der Stadt Darmstadt, Gutachten)
― Umweltatlas Hessen (HLUG, atlas.umwelt.hessen.de)
― eigene Bestandserhebungen
― Artenschutzrechtliche Potentialanalyse, Büro Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt,
11.06.2019
― Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Büro Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt, Juli
2020
Unter Einbeziehung der vorliegenden Umweltinformationen wurde eine verbalargumentative
Abschätzung der zu erwartenden Umweltauswirkungen vorgenommen.
Bei der Erstellung des Umweltberichtes sind keine Schwierigkeiten aufgetreten.
9. Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen
(Monitoring) (gem. Anlage 1 Nr. 3 b BauGB)
Nach § 4c BauGB sind die Kommunen verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen,
die auf Grund der Durchführung der Bauleitplanung eintreten, zu überwachen. Dadurch
sollen insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig ermittelt werden
und geeignete Maßnahmen zur Abhilfe ergriffen werden.
Zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) kommen vor allem folgende
Maßnahmen in Frage:
― Sicherstellung einer sachgemäßen P flege und dauernden Unterhaltung der
vorgesehenen Pflanzmaßnahmen.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 79
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
― Überprüfung der Annahmen zur Verkehrsbelastung und der damit verbundenen
Immissionen.
― Ökologische Baubegleitung.
10. Allgemein verständliche Zusammenfassung (gem. Anlage 1 Nr. 3c
BauGB)
Das Plangebiet liegt im Südwesten der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Die Hilpertstraße ist
geprägt von in den 1960er Jahren entwickelten Gewerbegebieten. Südlich grenzt der
Gesamtbereich der „Konversionsfläche West“ Kelley -Barracks / Nathan -Hale-Depot an.
Diese ehemals militärisch genutzten Flächen sind durch den Abzug der US -Streitkräfte für
eine zivile Nutzung freigeworden und werden zukünftig ebenfalls für Industrie und Gewerbe
genutzt werden.
Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage und der Nachfrage für Gewerbesta ndorte in
Darmstadt, besteht ein hoher Bedarf an gewerblicher Fläche und damit die Erfordernis zur
Aufstellung des Bebauungsplanes.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes W 23.2 „Hilpertstraße /
Deutsche-Telekom-Allee “ wird das Grundstück Hilpertstraße 27 umgenutzt. Begrünte
Randbereiche sowie Dachflächen sollen das Landschaftsbild des Plangebiets prägen.
Für das Plangebiet liegen eine artenschutzrechtliche Potentialanalyse von 2019 sowie ein
Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag von 2020 vor. In Bezug auf die im Plangebiet betroffenen
Tierarten Vögel und Fledermäuse kommt es bei Durchführung von Vermeidungs - und
Ausgleichsmaßnahmen zu keinem Eintritt der Verbotstatbestände nac h § 44 Abs. 1
BNatSchG. Es sind keine CEF-Maßnahmen notwendig.
Durch die Planung entsteht dem Grunde nach kein Gewerbelärm-Immissionskonflikt, da zum
einen das ursprünglich für das Plangebiet festgesetzte Sondergebiet im Hinblick auf von
außen einwirkendem Gewerbelärm die gleiche Immissionsempfindlichkeit besaß, wie das
geplante Gewerbegebiet. Zum anderen entspricht in Bezug auf die nordwestlich gelegene
Wohnbebauung die Abstufung vom geplanten Gewerbegebiet über die vorhandenen
eingeschränkten Gewerbegebiete hin zum Wohngebiet dem Trennungsgrundsatz nach § 50
BImSchG. Diese formalen Aspekte der immissionsschutztechnischen Verträglichkeit im
Untersuchungsraum werden durch die bestehenden und geplanten Nutzungen bestätigt.
Sollte auf der östlich gelegenen IC E-Freihaltetrasse eine Bahnstrecke realisiert werden, so
wäre die Deutsche Bahn AG verpflichtet, ausreichende Lärmvorsorge zum Schutz des
Plangebietes vor Schienenverkehrslärmeinwirkungen zu treffen.
Die Immissionskonflikte durch die angrenzende Bahntrasse im Osten bzw. durch die
Verkehrstrassen werden durch Festsetzungen im Bebauungsplan gelöst. Entsprechend
werden passive Lärmschutzmaßnahmen umgesetzt und bei der städtebaulichen Struktur
berücksichtigt.
Durch die vorliegende Planung kommt es zu negativen Beeinträchtigungen der Schutzgüter.
Durch die zusätzlichen Versiegelungen wird das Bodenpotenzial dauerhaft beeinträchtigt.
Mit dem Verlust von bestehenden Vegetationsflächen und Gehölzen geht Lebensraum für
Vögel und Fledermäuse verloren.
Für die Schutz güter Wasser, Klima und Luft sind die Beeinträchtigungen als mittel
einzustufen. Die Beeinträchtigung des Ortsbildes als nicht erheblich einzustufen, da das
Gebiet bereits großflächig bebaut ist. Für die Schutzgüter Kultur - und Sachgüter sowie
Mensch werden keine erheblichen Beeinträchtigungen festgestellt.
Des Weiteren sind zur Verringerung und Vermeidung der negativen Umweltfolgen im
Bebauungsplan Festsetzungen zur maximal zulässigen Flächenversiegelung, zur
Rückhaltung und Verwendung von Niederschlagswas ser und zur Verwendung von
wasserdurchlässigen Materialien zur Oberflächenbefestigung enthalten. Auf dem
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 80
W 23.2 Umweltbericht fertig.docx
Grundstück sind Begrünungs- und Anpflanzmaßnahmen vorgesehen. Die Baukörper sollen
eine Dach - und Fassadenbegrünung erhalten. Ein Teil der bestehenden Gehölze und
Grünflächen werden zum Erhalten festgesetzt.
Im Rahmen der Eingriffsregelung (rechtlicher Bestand und Planung) wurde ermittelt, dass die
Eingriffe innerhalb des Plangebietes durch die vorgesehenen Maßnahmen für Naturschutz
und Landschaftspflege ausgeglichen werden können. Es entsteht sogar ein hoher
rechnerischer Überschuss, bedingt durch die Festsetzungen von Regenwasserversickerung
und Dachbegrünung auf großen Flächen.
Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 81
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11. Quellen (gem. Anlage 1 Nr. 3d BauGB)
Fachgesetze
Siehe Kapitel 2) des Umweltberichts.
Gutachten
− Artenschutzrechtliche Potentialanalyse, Büro Ökologie und Stadtentwicklung,
Darmstadt, 11.06.2019
− Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Büro Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt,
Juli 2020
− Geo- und umwelttechnische Standorteinschätzung, iTUS GmbH & Co.KG, Darmstadt,
14.11.2019
− Regenwasserkonzept für das Areal „Hilpertstrasse 27“, Gemarkung Darmstadt, Flur 43,
Flurstück 1/54, UBS GmbH, Darmstadt, 21.09.2020
− Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan W 23.2 "Hilpertstraße /
Deutsche-Telekom-Allee" Wissenschaftsstadt Darmstadt, Bericht Nr. 20-2912, Dr.
Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Darmstadt, 08.07.2020
− Verkehrsuntersuchung, Büro Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2021
− Mobilitätskonzept, Büro Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2021
Onlinequellen
− Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG), Februar 2020
− Hochwasserrisikomanagementpläne Hessen (HWRM), Februar 2020;
[http://hwrm.hessen.de/]
− Hessische Wasserrahmenrichtlinie (WRRL Hessen), Februar 2020;
[http://wrrl.hessen.de/]
− Hessisches Naturschutzinformationssystem (NATUREG), Februar 2020;
[http://natureg.hessen.de/Main.html]
− Umweltatlas Hessen, Februar 2020;
[http://atlas.umwelt.hessen.de/servlet/Frame/atlas/altlasten/karten/f_1_3_1.htm]
− RP Darmstadt (2010): Regionalplan / Regionaler Flächennutzungsplan Südhessen
2010. Darmstadt. [online:
https://landesplanung.hessen.de/regionalpl%C3%A4ne/regionalplan-s%C3%BCdhess
en]
− Richtlinie 2012/18/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Juli 2012 zur
Beherrschung der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen, zur Änderung
und anschließenden Aufhebung der Richtlinie 96/82/EG des Rates
(Seveso-III-Richtlinie)
− Bebauungsplanatlas Darmstadt, Februar 2020;
[https://stadtatlas.darmstadt.de/bplan.html]
12. Anlagen
− GOP-Pläne (Bestand, Maßnahmen, Ausgleich)
GrünflächenPflanzfläche 1: Begrünung zu min. 70 %Pflanzfläche 2: Begrünung zu min. 70 %Pflanzfläche 3: Begrünung zu min. 70 %
ErhaltsflächeDachbegrünung zu 70%
Stadt DarmstadtGrünordnungsplanzum BebauungsplanHilpertstraße 27
Umgrenzung und Unterbauung
Anpflanzen von Bäumen
Pflanzfläche 4: Begrünung zu min. 60 %
begrünte InnenhöfePflanzflächen mit Bäumen und Sträuchern
Erhalt von Bäumen
Gebäudeflächenversiegelte Flächen
Umgrenzung der Baufenster
Hinweis
Als Grundlage für den Grünordnungsplan wurde das städtebaulicheKonzept von MasterPlan verwendet (Stand Mai 2021), welches auchGrundlage für den Bebauungsplan ist.Die Lage und Gestaltung der Gebäude und der Freiflächen sowieder Bäume innerhalb und außerhalb der Baufenster kann aufgrundder Festsetzungen im Bebauungsplan variieren.
FeuerwehrzufahrtQuerung Tiefgarage
1234Pflanzfläche 5: Begrünung zu min. 50 %5
Erhaltenswerte Bäumevon Flächen für TiefgaragenSophora
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzenvon Bäumen und Sträuchern Umgrenzung von Flächen für die Erhaltungvon Bäumen, Sträuchern und sonstigenBepflanzungen
vorgesehene Baufelder
Parkhaus
Flur 43
Flur 47
303229
6
10
9
8
1816 14 12
2020A20B20C
22A
1A
Hilpertstraße
Deutsche-Telekom-Allee
138
154
161
162
434
443
458
421422
4109
4119
116 139
148 149 150
153
22
4 4 41
3
5
Baumarten zurBegrünung derAnpflanzfläche mit derKennziffer 4AmberbaumLiquidambar styraciflua 'Paarl'Feldahorn Acer campestreHainbucheCarpinus betulusScharlachkastanieAesculus carnea BriotiiSpanische Eiche "Wageningen"Quercus hispanica 'Wageningen'SpitzahornAcer platanoidesBaum- undStraucharten zurBegrünung derAnpflanzfläche mit derKennziffer 1, 2, 3, 5Überwiegend einheimische Baumarten:FeldahornAcer campestreSpitzahornAcer platanoidesFelsenbirneAmelanchier arborea 'Robin Hill'SandbirkeBetula pendulaHainbucheCarpinus betulusEsskastanieCastanea sativaApfeldornCrataegus lavallei ´Carrierei´WalnussJuglans regiaWaldkieferPinus sylvestrisVogelkirschePrunus aviumTraubeneicheQuercus petraeaStieleicheQuercus roburMehlbeereSorbus ariaSchwedische MehlbeereSorbus x intermediaWinterlindeTilia cordataObstbaum-HochstämmeGebietstypische Straucharten für Gebüschpflanzungen:Kornelkirsche, Gelber HartriegelCornus masRoter HartriegelCornus sanguineaHaselCorylus avellanaEingriffl. WeißdornCrataegus monogynaPfaffenhütchenEuonymus europaeaLigusterLigustrum vulgareGewöhnliche HeckenkirscheLonicera xylosteumSteinweichselPrunus mahalebSchlehePrunus spinosaWildbirnePyrus pyrasterHundsroseRosa caninaWeinroseRosa rubiginosaSalweideSalix capreaEibeTaxus baccataWolliger SchneeballViburnum lantanaNicht einheimische Ziersträucher:FelsenbirneAmelanchier sp.ZierquitteChaenomeles sp.Runzelige FelsenmispelCotoneaster bullatusScharlach-WeißdornCrataegus coccineaHahnendornCrataegus crusgalliApfeldornCrataegus lavallei ´Carrierei´ÖlweideElaeagnus angustifoliaSanddornHippophae rhamnoidesZierapfelMalus sp.
durch die Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstadt DarmstadtgeschütztHöhelenbaum
Wissenschaftsstadt DarmstadtBebauungsplan W 23.2- Hilpertstraße / GOP Entwurf103050 m5 20013. Dezember 2021
Telefon (06151) 9950-0 mail@planungsgruppeDA.deP L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D TD A R M S T A D TP L A N U N G S G R U P P EAlicenstraße 23 64293 Darmstadt
(3161-e-GOP_13-12-2021 13.12.2021) M 1:1000
Deutsche-Telekom-Allee -
Parkhaus
Flur 43
Flur 47
27
6
10
9
18 16 14
12
22A
1A
Hilpertstraße
Deutsche-Telekom-Allee
138
154
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162
434
443
421422
4119
116 139
211210
209208
207
206
205204203
202
201
200199198197
196195194193192191
190189
188
187
186185
184
183
182181
180
179
178177176
175174
173
172171170169168167166165164
163
162
161
160
159
158
157
156155
154 153
152
151
150149148147
146145144
143142
141
140139138
137136
135134133
132131130129128127126125124123122121
120119118117116115
114113112111110
109108107106105
104
103
102
101
10099
9897
969594
9392
91
90
8988
8786
8584
838281
807978
77
7675
74737271
70696867
666564
636261
60
59
5857
56
5554 53
52
51
50
49
48474645
4443424140393837363534333231
30292827
262524
232221
20
191817161514
131211
10
9
8
7
65
4
3
2
1
strukturarme Grünfläche: Zierbeet 11.221Hecke, heimisch 02.200strukturarme Grünfläche 11.221
Rasengittersteine 10.540versiegelt: Kiesweg 10.530
LegendeBiotoptypen nach Kompensationsverordnung– KV vom 26.10.2018
Teich 05.352
versiegelt: Pflaster 10.530
versiegelt: Mauer / Einfassung 10.510versiegelt: Platten 10.530
Dachflächen 10.710
versiegelt: Ascheplatz 10.530
172
Baum Bestand, heimisch 04.110Baum Bestand, nicht heimisch 04.120Baum geschützt durch BaumschutzsatzungBsp. Nr. der kartierten BäumeHöhelenbaum
Telefon (06151) 9950-0 mail@planungsgruppeDA.deP L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D T
Wissenschaftsstadt Darmstadt
D A R M S T A D TP L A N U N G S G R U P P EAlicenstraße 23 64293 Darmstadt
Bestand Biotoptypen"-Hilpertstraße / Deutsche-Bebauungsplan W 23.2
103040 m5 200 M 1:1000(3161-Bestand_13-12-2021 13.12.202113. Dezember 2021
Telekom-Allee -"
Parkhaus
Flur 43
Flur 47 10
9
16 14 12
1A
Hilpertstraße
Deutsche-Telekom-Allee
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434
422
4119
116 139
Hecke, heimisch 02.200strukturarme Grünfläche 11.221
Rasengittersteine 10.540
LegendeBiotoptypen nach Kompensationsverordnung– KV vom 26.10.2018
versiegelt: Pflaster 10.530
Dachflächen 10.710
Baum Bestand, heimisch 04.110Baum Bestand, nicht heimisch 04.120
Bsp. Nr. BiotoptypHöhelenbaum
als Bsp. für die FFW-Zufahrt
Dachflächen, extensiv begrünt 10.720
Anpflanzen von BäumenGrenze des räumlichen Geltungsbereichesdes Bebauungsplanes02.200
Telefon (06151) 9950-0 mail@planungsgruppeDA.deP L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D T
Wissenschaftsstadt Darmstadt
D A R M S T A D TP L A N U N G S G R U P P EAlicenstraße 23 64293 Darmstadt
Bebauungsplan W 23.2
103040 m5 200 M 1:1000(3161-Hilpertstrasse-Ausgleichsplan_13-12-2021 13.12.2021)13. Dezember 2021
- Hilpertstraße / AusgleichsplanDeutsche-Telekom-Allee -
anlage 8
306 Zeichen
Punkt 9: Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - (Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und zur Offenlage) (V-Nr. 2021/0362) Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. Stimmenthaltung: SPD und Die Linke.
anlage 2
38001 Zeichen
Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 16.02.2021: Unter Hinweis auf § 1 Abs. 4 BauGB nehme ich zu der o. g. Bauleitplanung aus der Sicht der Raumordnung wie folgt Stellung: Die Planfläche ist im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennu t- zungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010) als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Bestand“ festgelegt. Insoweit entspricht die konzipierte Auswe i- sung eines Gewerbegebietes den Zielvorgaben in Z3.4.2 -4 RPS/RegFNP 2010, wonach die bauleitplanerische Ausweisung von gewerblichen Baufl ä- chen innerhalb der „Vorranggebiete Industrie un d Gewerbe, Bestand und Planung“ stattzufinden hat. Die textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplanentwurf sehen unter Zi f- fer 1.1 den Ausschluss bestimmter Nutzungen vor, so auch von „Einze l- handel“. Gleichzeitig wurde jedoch eine Ausnahmeregel aufgenommen, wonach Einzelhandelsbetriebe bis maximal 800 qm Verkaufsflache insg e- samt und nahversorgungsrelevantem Sortiment (gemäß nachfolgender Liste) zugelassen werden können. Dabei ist die Verkaufsflache pro Betrieb auf maximal 200 qm zu begrenzen. Den regionalpla nerischen Einzelhandelsvorgaben in Kapitel 3.4.3 RPS/RegFNP 2010 folgend, widerspricht in den „Vorranggebieten Industrie und Gewerbe“ grundsätzlich jedweder Einzelhandel, der nicht der Selbs t- vermarktung der im Gewerbegebiet produzierten Waren dient, den Zi elen der Raumordnung (Z3.4.3 -3). Gewerbegebiete sollen der gewerblichen Nutzung vorbehalten sein (Z3.4.2 -5). Als Nahversorgungsstandorte werden Gewerbegebiete regelmäßig nicht gesehen. Planungsrechtliche Überl e- gungen zur Ansiedlung jedweden - auch kleinflä chigen - zentren- /nahversorgungselevanten Einzelhandels sind mit den Zielen der Rau m- ordnung nicht vereinbar und nur im Wege einer Abweichungszulassung umsetzbar. Dabei ist durchaus anzuerkennen, dass der Wandel vom produzierenden Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Planerische Bewertung der Stellungnahme: Im Nachgang zur Stellungnahme haben nochmals Abstimmungen zwischen der Stadt und dem Regierungspräsidium stattgefunden. Danach wird en t- gegen der Zielvorgabe im Regionalplan eine Verkaufsfläche im Plangebiet von insgesamt nicht mehr als 200 m² grds. für hinnehmbar angesehen. Gleichwohl soll zur Vermeidung eines Zielabweichungsverfahrens von der Zulassung von Einzelhandel abgesehen werden. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Im Bebauungsplan werden Einzelhandelsbetriebe als nicht zulässig festgesetzt. Anlage 1 Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: zum verwaltenden Gewerbe auch veränderte Ansprüche an die Versorgung der in diesen Bereichen deutlich gestiegenen Zahl der Beschäftigten mit sich bringt. Insofern können gastronomische Betriebe ebenso wie Ve r- kaufsstellen zur Selbstversorgung innerhalb eines solchen Gewerbegebi e- tes durchaus sinnvoll sein. Entsprechende Überlegungen finden sich auch in Ihrem städtischen Einzelhandelskonzept, Teilplan „Einzelhandel in G e- werbegebieten“ das eine Öffnung für „Einzelhandel, der nach Art und U m- fang zur Versorgung der in diesem Gebiet wohne nden Bürgerinnen und Bürger sowie der dort Tätigen notwendig ist“ enthält. Derartige Service- und Versorgungseinrichtungen im gewerblichen Umfeld sollten vor dem Hintergrund Ihres Einzelhandelskonzepts sensibel und städtebaulich geordnet geplant werden. Im Umfeld der Planfläche des Bebauungsplans W 23.2 entlang der Mina - Rees-Straße sind bereits Arzt - und Physiopraxen sowie Gastronomie vo r- handen, an welche sich die Freifläche zur Telekom -Kantine anschließt. Hier wäre eine weitere Konzentration und Bündelun g m. E. sinnvoll denk - und planbar. Ob und inwieweit die im Rahmen der Bauleitplanung W 23.2 a n- gedachten kleineren Einzelhandelsnutzungen/Verkaufsstellen/Gastronomie daneben eine sinnvolle Ergänzung sein können, bleibt selbstverständlich zunächst ihren stä dteplanerischen Überlegungen überlassen, wäre jedoch eindeutiger zu begründen. Einzelhandel sollte vor dem Hintergrund der regionalplanerischen Vorg a- ben dabei in jedem Fall auf kleinere Verkaufsstellen beschränkt werden. Eine Gesamtverkaufsfläche von 800 qm, erscheint in diesem Zusamme n- hang sehr ambitioniert und eine Reduzierung angeraten. In diesem Zusammenhang irritieren im Übrigen die Ausführungen unter Ziffer 1.1 der Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zum Vorentwurf, wonach in dem neu zu planend en Gewerbebereich – neben gastronom i- scher Versorgung des Gebietes – „im Erdgeschoss des am südöstlichen Platz vorgesehenen Gebäudes ein quartiersbezogener Nahversorger a n- gedacht“ ist (s. S. 31). Zwar sehen die textlichen Festsetzungen unter 1.1 – wie zuvor erwähnt – eine Begrenzung der Verkaufsflächen eines Einze l- Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 3 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: handelsbetriebes auf 200 qm vor, da jedoch eine Gesamtverkaufsfläche von 800 qm für ausnahmsweise zulässig erklärt wird, sollte hier in jedem Fall sichergestellt sein, dass eine Aufsummierung ausgeschlossen ist. Für eine abschließende regionalplanerische Beurteilung sind die Planunte r- lagen im weiteren Verfahren im vorgenannten Sinne zu überarbeiten. Aus der Sicht des Naturschutzes (Planungen und Verfahren) wird fest- gestellt, dass Ziel des Bebauungsplans die Änderung der gewerblichen Nutzung ist. Da das Vorhaben keine Schutzgebiete berührt, bestehen keine Bedenken. Hinsichtlich weiterer naturschutzfachlicher Belange verweise ich auf die Stellungnahme der zuständigen unteren Naturschutzbehörde. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Hinwies wurde zur Kenntnis genommen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Umwelt Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen folgendes mit: Grundwasser Aus Sicht der von mir zu vertretenden Belange der Wasserversorgung und des Grundwasserschutzes ist im o. g. Verfahren folgende Anpassung zu fordern: Der 2. Satz des Hinweises Ziffer IV 9 ist zu streichen. Im Rahmen des Grundwasserbewirtschaftungsplans sind keine Grundwasseraufspiegelun- gen geplant. Änderungen der Grundwasserstände können klimatisch b e- dingt auftreten. Zudem ist den Grundwasserflurabstandskarten des Hess i- schen Landesamts für Naturschutz, Umwelt und Geologie zu entnehmen, dass in dem Bereich des Bebau ungsplans mit Flurabständen von größer 20 m zu rechnen ist. Hier ist zunächst von keiner Vernässungsgefährdung auszugehen, es sei denn Ihnen liegen andere Erkenntnisse vor. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Anregung wurde gefolgt. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Der 2. Satz des entsprechenden Hinweises wird gestrichen. Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 4 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz Aus Sicht von IV Da 41.4 bestehen zum o.g. Bebauungsplan keine Bede n- ken. Ich weise darauf hin, dass für eine evtl. geplante Versickerung von Niederschlagswasser eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich ist. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Begründung: Die wasserrechtliche Erlaubnis wird im Rahmen des Baugenehmigungsver- fahrens eingeholt und ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine Bodenschutz Nachsorgender Bodenschutz (Altlasten) Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädl i- che Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden. Von meiner Seite bestehen somit nach derzeitigem Ke nntnisstand keine Bedenken gegen das o. a. Vorhaben. Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der Begründung zum Bebauungsplanentwurf hinreichend berücksichtigt. Vorsorgender Bodenschutz Nachverdichtung im Innenbereich: Die Aufstellung des Bebauungsplans folgt dem Gebot des sparsamen U m- gangs mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung mobilisiert werden (Nachverdichtung). Hiermit wird ein Beitrag zur R edukti- on weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich geleistet. Daher wird der Bebauungsplan unter Gesichtspunkten des vorsorgenden Bodenschutzes ausdrücklich begrüßt. Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der B e- Planerische Behandlung der Stellungnahme: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 5 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: gründung zum Bebauungsplanentwurf hinreichend berücksichtigt. Von den Dezernaten „Oberflächengewässer“ und „Immissionsschutz“ we r- den gegen die o. a. Bauleitplanung keine Bedenken erhoben. Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als D a- tengrundlage herangezogen: Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: - Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan (RPS/RegFNP) 2010 - Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG; Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe: - vorliegende und genehmigte Betriebspläne; Hinsichtlich des Altbergbaus: - bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse, - in der Datenbank vorliegende Informationen, - Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Bergbau Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans inventarisierten Beständen von Berechtsams - und Betriebsakten früherer Bergbaubetriebe und in hies igen Kartenschränken aufbewahrten Rissblä t- tern. Die Stellungnahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf einer unvollständigen Datenbasis. Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung g e- nommen: Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsfl ä- chen betroffen. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 6 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht st e- henden Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung. Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: Im P langebiet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umg e- gangen. Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachve r- halte entgegen. Abschließend weise ich darauf hin, dass ich den Kampfmittelräumdienst im Rahmen von Bauleitplanverfahren ausnahmsweise nur dann beteilige, wenn von gemeindlicher Seite im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ko n- krete Hinweise erfolgt sind. Wie den Allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum Vorentwurf unter Ziffer 10, S. 29 zu entnehmen ist, wurde der Kampfmittelräumdienst jedoch von Ihnen bereits vorab beteiligt. Stellungnahme des KMRD vom 10.09.2020: Die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluf t- bilder hat ergeben, dass sich das im Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet befindet. Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grun d- sätzlich ausgegangen werden. In de n Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits bode n- eingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mind. 5 Metern durc h- geführt wurden, sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig. Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen bis in eine Tiefe von 5 Meter (ab GOK IIWK) erforderlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei sol l grundsätzlich eine EDV -gestützte Da- tenaufnahme erfolgen. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Im Bebauungsplan werden entsprechende Hinweise auf das grundsätzliche Vorhandensein von Kampfmittel innerhalb des Plangebietes gegeben. Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 7 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wg. Auffüllungen, Ve r- siegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Siche r- heitsgründen weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bod eneingreifenden Bauarbeiten erforderlich. Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau (Spundwand, Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der Verbauachse abzusichern. Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushubarbeiten mit einer Flächensondierung begleitet we r- den. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich bescheinigen lassen, dass die Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lage plan beizufügen, auf dem die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das ve r- wendete Detektionsverfahren anzugeben. Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS -R entwickelt. Wir b itten Sie, bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenm o- duls KMIS-R hinzuweisen. Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden. Wir bitten Sie n ach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des L a- geplans und der KMIS -R-Datei, welche Sie durch die von Ihnen beau f- tragte Fachfirma erhalten. Das Datenmodul KMIS -R können Sie kostenlos von der nachstehenden Internetseite des Kampfmittelräumdienstes downloaden: http://www.rp-darmstadt.hessen.de (Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst) Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenl a- Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 8 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: gern) sind vom Antragsteller/Antr agstellerin, Interessenten/Interessentin oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, Inve s- tor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen. Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt. Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma bitte ich immer das v. g. Aktenzeichen anzugeben und eine Kopie dieser Stellun g- nahme beizufügen. Als Anlage übersende ich Ihnen die Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen. (Anm.: hier nicht abgedruckt) Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, halte ich die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unu m- gänglich. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rec h- nungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem. Nr. 3 der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung. Eine Kopie des Auftrages bitte ich mir zur Kenntnisnahme zuzusenden. Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfmittelräumdienst- weiterhin auf eigene Kosten übernehmen. Sie werden gebeten, diese Stellu ngnahme in allen Schritten des Bauleit - bzw. Planfeststellungsverfahrens zu verwenden, sofern sich keine wesen t- lichen Flächenänderungen ergeben. 1.2 Wasserverband Schwarzbachgebiet-Ried, Postfach 1751, 64507 Groß- Gerau Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 14.01.2021: Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 9 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: Gegen den o.g. Bebauungsplan bestehen unsererseits keine Einwände, wenn wie in der Bauleitplanung vorgesehen das Niederschlagswasser we i- testgehend in den Untergrund versickert bzw. der Brauchwassernutzung (Zisternennutzung) zugeführt wird. Wir rechnen bei dem Vorhaben deshalb nicht damit, dass dieses zu einer zusätzlichen Abflussverschärfung im Darmbach bzw. im unterhalb gelegenen Landgrabensystem beitragen wird. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine 1.3 DADINA, Europaplatz 1, 64293 Darmstadt Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 25.01.2021: Auf Seite 23 der Planbegründung wird unter Punkt 7.2.2 "ÖPNV" die E r- schließung des Geltungsbereichs mit öffentlichen Verkehrsmitteln skizziert. Wir bitten diese Passage dahingehend zu berichtigen, dass die Haltestelle "Hilpertstraße" zum 13.12.2020 in "Hauptzollamt" und die Haltestelle "T - Online-Allee" in "Hilpertstraße" umbenannt wurden . Weiterhin bitten wir klarstellend zu ergänzen, dass die Erschließung durch die Buslinie K e r- folgt. Im Übrigen stehen dem Planungsziel, die bauplanungsrechtlichen Vorau s- setzungen für eine gewerbliche Nutzung des Areals zu schaffen, hinsich t- lich der Belan ge des ÖPNV grundsätzlich keine Bedenken entgegen, s o- dass wir vom Vortrag weiterer Anregungen oder Hinweise absehen können. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Den Anregungen wurde gefolgt. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: In der Begründung zum Bebauungsplan werden die entsprechenden U m- benennungen der Haltestellen berücksichtigt und korrigiert. 1.4 Landkreis Darmstadt-Dieburg, Landwirtschaftsbehörde, Jägertorstraße 207, 64289 Darmstadt Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 02.02.2021: Aus Sicht der vom Fachgebiet Landwirtschaftsbehörde zu wahrenden ö f- fentlichen Belange der Landwirtschaft / Feldflur bestehen zu o.g. Planung keine grundlegenden Bedenken. Die Eingriffs -/Ausgleichsbilanzierung weist ein Defizit von 12.893 Wer t- punkten auf. Aus unserer Sicht ist die Kompensation nicht auf landwir t- schaftlichen Flächen vorzunehmen, sondern vorrangig Ökopunkte bzw. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Den Anregungen wurde gefolgt. Begründung: Die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung ist im Rahmen des Vorentwurfs nur als grober Arbeitsstand zu bewerten, zur ersten Abschätzung des zu erwartenden Ausgleichs. Erst zum Entwurf des Bebauungsplans w urde die Eingriffs - /Ausgleichsbilanzierung abschließend erstellt. Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 10 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: Entsiegelungen zu berücksichtigen. Wir verweisen hier auf die Ausführu n- gen unter § 1, Abs. 2 sowie § 2 Abs. 7 der Kompensationsverordnung – KV vom 26.10.2018. Für den Geltungsbereich des vor liegenden Bebauungsplanentwurfs W 23.2 ergeben sich aufgrund des planungsrechtlich möglichen Bestandes insgesamt 246.542 Biotopwertpunkte. Auf Grundlage der Festsetzungen ergeben sich 443.577 Biotopwertpunkte. Dies entspricht einer Biotopwertdifferenz von plus 197.035 Wertpunkten, bzw. einem Überschuss von 80 %. Es ist kein weiterer Ausgleich notwendig. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine 1.5 Deutsche Telekom Technik GmbH, Wallstraße 88, 55122 Mainz Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 04.02.2021: Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicheru ng wahrzunehmen sowie alle Pla n- verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderl i- chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung: Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Die aktuellen Pläne sind unterhttps://trassenauskunftkabel.telekom.de/start.html ersichtlich und jederzeit einsehbar. Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des B e- bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden. Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen: Planerische Behandlung der Stellungnahme: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Es wird auf die unten stehenden Abwägungen verwiesen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufz u- nehmen: In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Anregung wurde nicht gefolgt. Begründung: Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 11 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen. Das Plangebiet grenzt unmittelbar an zwei bestehenden öffentlichen Ve r- kehrsflächen (Hilpertstraße und Deutsche -Telekom-Allee), die jedoch nicht Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplans sind. Innerhalb dieser bereits gewidmeten und hergestellten öffentlichen Verkehrsflächen befi n- den sich unterirdische Telekommunikationslinien. Des Weiteren werden innerhalb des Bebauungsplanes keine öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt, so dass die Erforderlichkeit einer Festsetzung zur Unterbringung von Telekommunikationslinien nicht gegeben ist. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Bau m- standorte und unterirdische Ver - und Entsorgungsanlagen" der Fo r- schungsgesellschaft für Straßen - und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; si e- he insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sic herzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden. Zur Ve r- sorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist die Verlegung neuer Telekommuni kationslinien im Plangebiet und außerhalb des Plangebiets erforderlich. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Begründung: Bereits im Vorentwurf des Bebauungsplans wurde auf das "Merkblatt über Baumstandorte u nd unterirdische Ver - und Entsorgungsanlagen" der Fo r- schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen hingewiesen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfi n- den werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablau f der Erschli e- ßungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom Technik GmbH unter der im Briefkopf genannten Adresse so früh wie mö g- lich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Begründung: Die Abstimmung mit dem Vorhabenträger erfolgt im Rahmen der Bauma ß- nahme. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 12 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur in unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinie r- ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit möglich ist. Wir bitten daher sicherzustellen, dass • für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftig g e- widmeten Verkehrswege möglich ist, • entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem Leitungsrecht zu belastend festgesetzt werden und im zweiten Schritt e i- ne beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut eing e- tragen wird: "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Telekom Deutschland GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, B e- trieb, Änderung und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, ve r- bunden mit einer Nutzungsbeschränkung." • der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abstimmung mit uns im er- forderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdischen Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen und diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im Grundbuch kostenlos zu sichern, • eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koo r- dinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt, Planerische Behandlung der Stellungnahme: Die Hinweise und Anregungen wurden zur Kenntnis genommen. Begründung: Das Plangebi et grenzt unmittelbar an zwei bestehenden öffentlichen Ve r- kehrsflächen (Hilpertstraße und Deutsche -Telekom-Allee), die jedoch nicht Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplans sind. Innerhalb dieser bereits gewidmeten und hergestellten öffentlichen Verke hrsflächen befi n- den sich unterirdische Telekommunikationslinien. Des Weiteren werden innerhalb des Bebauungsplanes keine öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt, so dass Festsetzungen für Leitungsrechte nicht erforderlich werden. Hinweise und Anregungen z ur späteren Verortung der Leitungstrassen sowie den damit verbundenen Baumaßnahmen innerhalb privater Ba u- grundstücke sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens. Der Bebauungsplan stellt eine Angebotsplanung dar, so dass eine jetzige Ve r- ortung der L eitungstrassen innerhalb privater Baugrundstücke nicht erfo l- gen kann. Ohnehin begründen die nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB festgesetzten Le i- tungsrechte noch nicht das Recht zur Leitungsverlegung. Vielmehr bedarf es nachfolgend der grundbuchlichen Eintragung und ggf. der Abwicklung entsprechender Entschädigungen. Mit Rechtskraft des Bebauungsplans wird zunächst lediglich verhindert, dass die Flächen bebaut oder sonst dauerhaft so genutzt werden, dass Leitungsrechte später nicht mehr umg e- setzt werden können. Bei bestehenden Leitungen innerhalb von privaten Baugrundstücken liegen meist grundbuchliche Eintragungen oder sonstige Regelungen zum Le i- tungsrecht vor. Soweit Leitungsrechte noch nicht bestehen, insbesondere dinglich ges i- chert, besteht keine Veranlassung neue Leitungsrechte zugunsten der T e- lekom festzusetzen. Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 13 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: • die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK -Infrastruktur in Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine 1.6 e-netz Südhessen AG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 04.02.2021: Wir nehmen zu den Unterlagen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e -netz Südhessen AG und ENTEGA Medianet GmbH. Je nach Areal beinhaltet die Stellungnahme die Medien Strom, Gas, Trinkwasser, Fer n- wärme, Straßenbeleuchtung, Telekommunikation und/oder Fernwirktec h- nik. In Darmstadt sind wir Netzbetreiber der Sparten Strom, Telekommunikation sowie Fernwirktechnik, Gas und Wasser. Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten: Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres U n- ternehmens bzw. der ENTEGA AG. B ei einer Entwidmung von Wegepa r- zellen sind die Betriebsmittel im Grundbuch dinglich zu sichern, Notwend i- ge Leitungsumlegungen gehen zu Lasten des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Verträgen geregelt und sind rechtzeitig mit uns abzuspr e- chen. Die Str omversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der E r- schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünft i- gen Abnehmer realisiert werden. Zur Sicherstellung der Stromversor gung beantragen wir zwei Versorgung s- flächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB zur Errichtung einer Transform a- torstation. Die geplanten Standorte können zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht genannt werden. Wir schlagen eine Transformatorstation vom Typ K2000 mit F lachdach vor. Die hierfür benötigte Grundstücksgröße beträgt gemäß § 6 HBO - Abstandsflächen und Abstände mit einem Mindesta b- Planerische Behandlung der Stellungnahme: Die Hinweise und Anregungen wurden zur Kenntnis genommen. Begründung: Der Bebauungsplan stellt eine Angebotsplanung dar. Die Entwicklung des Gebietes kann über einen längeren Zeitraum und abschnittsweise erfolgen. Zum jetzigen Zeitpunkt können weder die zukünftigen Nutzungen , noch die Verortung der dafür notwendigen Transformatorenstationen genannt we r- den. Ebenso kann keine detaillierte Planung der zukünftig möglichen Park- flächen mit Ladesäulen und dem damit einhergehenden Energiebedarf dargestellt werden. Im Rahmen der weiteren Ausführungsplanungen eines konkreten Bauvo r- habens kann der Energiebedarf festgestellt und die Anzahl der Ladestati o- nen benannt werden. Um nach Rechtskraft des Bebauungsplans mögliche dem Baugebiet di e- nende Versorgungsanlagen innerhalb des Plangebietes bauplanungsrech t- lich zu sichern, wird die Festsetzung für Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO auf die nicht überbaubaren Grundstücksflächen erweitert. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Die Festsetzungen für Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO wird auf die nicht überbaubaren Grundstücksflächen erweitert. Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 14 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: stand von 1 m zu den Nachbargrenzen - 7,3 Meter in der Länge und 4,5 m in der Breite. Für die zu errichtende Transformatorstation b itten wir sie nach § 14 BauNVO und § 63 HBO die Errichtung der Transformatorstation auch außerhalb der Bebauungslinie bzw. Baugrenzen zuzulassen. Zur Sicherstellung der Stromversorgung ist es erforderlich, frühzeitig in die Planung bezüglich vorgesehener Parkflächen, die mit Ladesäulen für Elek t- rofahrzeuge auszustatten sind, einbezogen zu werden. In Abhängigkeit der vorgesehenen Parkflächen mit Ladesäulen ist der Energiebedarf in Bezug auf benötigte Transformatorenstationen und die Anzahl der Stromkabel in den öffentlichen Gehwegen und Straßen ein wesentlicher Planungsfaktor. Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen Transformatorenstationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs für die E - Mobilität resultieren. Für eine ökono misch nachhaltige Erschließung sind die Flächen zur Errichtung von Transformatorenstationen bereits in die Bauleitplanung als Vorhalteflächen mit aufzunehmen. Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansiedlungen kann der Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich werden. Eine Wand- bzw. Dachbegrünung unserer Flachdachgebäude, wie Sie dies in den schriftlichen Festsetzungen empfehlen, müssen wir leider aus ve r- sorgungs- und sicherheitstechnischen Gründen ablehnen. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Begründung: Im Sinne des Klimaschutzes sollen neue Gebäude und andere bauliche Anlagen in der Stadt Darmstadt vermehrt mit Fassadenbegrünung ausg e- stattet werden. Die Festsetzung folgt diesem vorrangigen Ziel der Stadt Darmstadt. Die versorgungs - und sicherheitstechnischen Gründe sind nicht nachvol l- ziehbar. Diese können im Rahmen des Bauantrags dargelegt werden. Nach Prüfung der Gründe kann ggf. von den Festsetzungen befreit werden. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 15 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: Falls im Rahmen der Baumaßnahme Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich der Leitungstrassen geplant sind, ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bä u- me It. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindes t- abstand von 2,5 m zu unseren Versorgungsleitungen aufweisen müssen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Le itungen gegen Wu r- zeleinwirkungen zu sichern, oder die Standorte der Bäume dementspr e- chend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich unserer B e- triebsmittel sind deshalb vorher mit uns abzustimmen. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Begründung: Bereits im Vorentwurf des Bebauungsplans wurde auf das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver - und Entsorgungsanlagen" der Fo r- schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen hingewiesen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine Die Versorgung des Plangebiets mit Trinkwasser erfolgt durch die ENTEGA AG. Für die Bebauungen ist eine Löschwasserversorgung entsprechend dem Arbeitsblatt DVGW W405 notwendig und technisch gegeben. Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Begründung: Die Löschwasserversorgung innerhalb des Plangebietes gilt als gesichert. Die Ausführung ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu planen und abzustimmen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine 1.7 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, hessenARCHÄOLOGIE, Berli- ner Allee 58, 64295 Darmstadt Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 10.02.2021: Gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden seitens der Denkmalfachbehörde keine grundsätzlichen Bedenken oder Änderung s- wünsche vorgebracht. Die Hinweise zur Sicherung von Bodendenkmälern (Seite 8 Punkt IV.2 der textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan) sind inhaltlich korrekt, mü s- sen aber auf das novellierte hessische Denkmalschutzgesetz (rechtsgültig Planerische Behandlung der Stellungnahme: Der Anregung wurde gefolgt. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Die Hinweise zur Sicherung von Bodendenkmälern in den textlichen Fes t- setzungen werden entsprechend korrigiert. Wissenschaftsstadt Darmstadt Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – Stand: 13.12.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 16 von 16 Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: ab dem 28.11.2016) angepasst werden. Dies gilt für die Meldepflicht von Bodendenkmälern nach § 21 und die Genehmigungspflicht zur Veränd e- rung von Kulturdenkmälern nach § 18. Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodenden k- malpflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Ba u- denkmalschutzes und der Baudenkmalpflege behält sich die Denkmalfac h- behörde vor.
2021/0362
9862 Zeichen
Magistratsvorlage
Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
03.01.2022
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss
Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja
Nein
Verteiler:
Ja
Nein
Vorlage-Nr. 2021/0362
Magistratsbeschluss -Nr.
Internetfähig
Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:
Betreff: Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche -Telekom-Allee - (Beschluss zur
Änderung des Aufstellungsbeschlusses und zur Offenlage)
Vorlage vom: 13.12.2021
Beschlussvorschlag :
Änderung des Aufstellungsbeschlusses
1. Der Aufstellungsbeschluss vom 13.02.2020 zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / T -
Online-Allee -, zur teilweisen Ä nderung des Bebauungsplans W 23 – Hilpertstraße Nord – für
das Gebiet Gemarkung Darmstadt, Flur 43, Flurstück e Nr. 1/98, 1/99, 1/100, 1/101, 1/102
nördlich der Hilpertstraße s owie westlich der Deutsche -Telekom-Allee wird aufgrund der
Namensänderung der T -Online-Allee in Deutsche -Telekom-Allee im Titel geändert. Die
Zielsetzung des Bebauungsplans ist die Entwicklung eines zeitgemäßen Gewe rbegebietes mit
u.a. Flächen für Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude .
- 2 -
Offenlagebeschluss
2. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und d em Entwurf des Bebauungsplans
W 23.2 gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sowie im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung
der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB die in den Anlagen 1 und 2 (datenschutzrelev ant)
zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung der Stellungnahmen
(Anlage 1 und 2 ) wird zugestimmt.
3. Dem vorliegenden Entwurf zum vorhabe nbezogenen Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße /
Deutsche-Telekom-Allee - (Anlage 3, Plan ist in Pa rlis einsehbar und wird im Falle von
Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt), der dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht
(Anlage 4) und den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und
zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln ode r Verwenden von Niederschlagswasser wird
zugestimmt.
4. Die öffentliche Auslegung und d ie Einstellung in das Internet gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und
§ 4a Abs. 4 BauGB des vorliegenden Entwurfes des Bebauungsplans W 23.2 – Hilpertstraße /
Deutsche-Telekom-Allee - mit seiner Begründung mit Umweltbericht , den im Plan enthaltenen
Satzungen sowie den wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen wird beschlossen. Die
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB parallel zu
beteiligen.
Anlagen: Anlage 1: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange
Anlage 2: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit
(datenschutzrelevante Anlage)
Anlage 3: Entwurf zum Bebauungsplan W 23.2 (Plan ist in Originalgröße in Parlis
einsehbar und wird im Falle von Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt)
Anlage 4: Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan W 23.2
Datenschutzrelevante Anlage:
Folgekosten: Ja Nein
Beschluss des Magistrats vom
- 3 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2021/0362 vom 13.12.2021
Für das Grundstück des ehemaligen Commundo Hotels in der Hilpertstraße 27, Gemarkung
Darmstadt, Flur 43, Flurstücke Nr. 1/98, 1/99, 1/100, 1/101, 1/102 nördlich der
Hilpertstraße sowie westlich der Deutsche-Telekom-Allee ist das Verfahren zur Aufstellung
eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB zur teilweisen Änderung
des Bebauungsplans W 23 – Hilpertstraße Nord – eingeleitet worden, da die Gebietsart
„Sondergebiet für Polizei- und Fernmeldebehörde“ der vom Eigentümer geplanten Nutzung als
Gewerbegebiet entgegensteht.
Den Aufstellungsbeschluss zur tlw. Änderung des Bebauungsplans W 23 durch das
Bebauungsplanverfahren W 23.2 – Hilpertstraße/T-Online-Allee – hat die
Stadtverordnetenversammlung am 13.02.2020 gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange fand mit
Beschluss des Magistrats der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 13.01.2021 im Zeitraum
zwischen dem 22.01.2021 bis einschließlich 22.02.2021 statt.
Städtebauliche Konzeption
In den letzten Jahren wurde auf dem Grundstück durch die Telekom ein Hotel betrieben,
welches im Jahr 2018 durch einen privaten Eigentümer übernommen wurde und sich weiterhin
in Betrieb befindet. Der Eigentümer beabsichtigt das Plangrundstück neu zu ordnen und zu
überbauen. Hierbei soll, verteilt auf 3 Baufelder, ein Gewerbegebiet mit einer Geschossfläche
von max. 85.000 m² für Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude entstehen. Die Anzahl der
Vollgeschosse prägt sich je nach Baufeld unterschiedlich aus und reicht von sechs bis max.
zwölf Vollgeschosse. Mit einer angedachten Durchmischung unterschiedlicher Nutzungen in
den Erdgeschossen des Plangebietes (u.a. Gastronomie), soll die Entstehung eines lebendigen
Bürostandortes erfolgen. Eine Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, wie noch während der
frühzeitigen Beteiligung vorgesehen, wird aufgrund regionalplanerischer Vorgaben nicht mehr
verfolgt. Für die planerische Neuanordnung des Grundstückes soll das bestehende Hotel
abgerissen werden.
Grünstruktur und Klimaschutz
Entlang der westlichen Grundstücksgrenze befindet sich im Bestand ein mit Bäumen und
Sträuchern dicht bewachsener Erdwall, welcher durch den Bebauungsplanentwurf zum Erhalt
geschützt werden soll. Im Plangebiet werden Grünflächen neu angelegt, die unterschiedlich als
Rasen- und Wiesenfläche oder mit Sträuchern und Bäumen bepflanzt werden. Im
städtebaulichen Entwurf werden zwischen einzelnen Gebäudeteilen Innenhöfe deutlich, welche
ebenfalls begrünt werden und als Aufenthaltsfläche dienen sollen. Für alle Gebäude im
Plangebiet ist eine Dach- und Fassadenbegrünung festgesetzt, was zusätzlich zu den anderen
Pflanz- und Grünmaßnahmen zu einem positiven Ergebnis in der Eingriffs- und Ausgleichbilanz
führt. Auf den Dachflächen sind, in Kombination mit der Dachbegrünung, Anlagen zur
Gewinnung von Solarenergie zu errichten. Es ist angedacht die Gebäude entsprechend den
Kriterien des KfW-40-Programms zu planen und zu errichten.
Erschließung und ruhender Verkehr
Das Plangebiet wird über zwei Zufahrten an das bestehende Straßenverkehrsnetz
angebunden. Eine Zufahrt befindet sich im nördlichen Bereich des Plangebiets entlang der
Deutsche-Telekom-Allee, die andere Zufahrt befindet sich im südlichen Bereich des
Plangebietes entl ang der Hilpertstraße. Das Plangebiet ist ebenfalls über Busverbindungen
der HEAG an das Darmstädter ÖPNV -Netz angebunden. Der ruhende Verkehr soll
ausschließlich in einer Tiefgarage untergebracht werden. Ausgenommen hiervon sind
Stellplätze für Kurzzeitpa rkende, mobilitätseingeschränkte Personen, Car-Sharing-Angebote
- 4 -
und ein gewisser Anteil der zu errichtenden Fahrradabstellplätze. Um die KFZ -Fahrten der
zukünftigen Nutze nden des Plangebietes zu reduzieren, wurde ein Mobilitätskonzept
erarbeitet. Die entsprechenden Vorschläge und die Umsetzung hieraus (u.a. Errichtung von
Car-Sharing-Stationen) werden durch einen städtebaulichen Vertrag vor Satzungsbeschluss
mit dem Eigentümer vereinbart.
Zu 1:
Da in der Zwischenzeit der Name der T -Online-Allee in Deutsche -Telekom-Allee geändert
wurde, wurde ebenfalls der Titel des Bebauungsplanentwurfes angepasst. Die Anpassung des
Titels im Bebauungsplanentwurf erfordert ebenfalls eine Änder ung des am 13.02.2020
gefassten Aufstellungsbeschlusses. Mit dem geänderten Aufstellungsbeschluss soll der
bisherig verwendete Titel durch den neuen Titel W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche -Telekom-
Allee - ersetzt werden. Der Geltungsbereich des Bebauungspl ans bleibt unverändert.
Zu 2:
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zu den
allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum Bebauungsplan W 23.2 zusammengefasst
und entsprechend geprüft.
In Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage) wurden die im Rahmen der frühzeitigen
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zu
den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum Bebauungsplan W 23.2
zusammengefasst und entsprechend geprüft.
Es handelt sich bei den Anlagen 1 und 2 um vorläufige Abwägungstabellen, die nach der
Offenlage fortgeschrieben werden. Über die endgültige Abwägung wird erst im Rahmen des
Satzungsbeschlusses, gemeinsam mit den zur Offenlage eingehenden Stellungnahmen,
entschieden.
Zu 3. und 4.:
Nach dem Offe nlagebeschluss der Stadtverordnetenversammlung erfolgt die öffentliche
Bekanntmachung im Darmstädter Echo zur öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs, der zugehörigen Begründung mit Umweltbericht sowie den
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahm en gem. § 3 Abs. 2 BauGB und die Einstellung
der Auslegungsunterlagen in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden
werden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB parallel beteiligt.
Dezernat III
Michael Kolmer
Stadtrat
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Vorab werden übersandt:
Akten (z. Hd. des Berichterstatters)
10 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs N 8.4.4 für die Fraktionen der
Stadtverordnetenversammlung
Beratungsverlauf (3)
TOP 12
TOP 5
TOP 9
Orte (10)
- Hilpertstraße 27
- Deutsche-Telekom-Allee 138
- Wittichstraße
- Alicenstraße 23
- Mina-Rees-Straße 12
- Haardtring
- Pupinweg
- Europaplatz 1
- Am Kavalleriesand
- Jägertorstraße 207
Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.
Details
- Vorlagen-Nr.
- 2021/0362
- Typ
- Magistratsvorlage
- Datum
- 13.12.2021
- Erstellt
- 29.09.2026 00:00