Rückübertragung des Klinikgeländes Eberstadt

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
31.10.2018 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat IV an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
Dezernat III 
Dezernat I 
 
Amt: Dezernat IV 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 65 
III 61 
IV 20 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0322 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
408 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:       Investitionsnummer:       
Kostenträger:       Sachkonto:       
 
Betreff: Rückübertragung des Klinikgeländes Eberstadt  
 
Vorlage vom: 31.10.2018 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Der schrittweisen Rückübertragung des Klinikgeländes Eberstadt von der Klinikum 
Darmstadt GmbH an die Wissenschaftsstadt Darmstadt wird auf Grundlage des 
Wertgutachtens des Vermessungsamtes in Höhe von 25,63 Mio. Euro zugestimmt.  
2. Die für die Rückübertragu ng noch benötigten Mittel von 22,57 Mio. Euro werden in den 
Wirtschaftsplänen des Eigenbetriebs IDA in den Jahren 2019 bis 2021 zur Verfügung 
gestellt. 
 
 
Anlagen:   
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 3 - 
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 07.11.2018 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung zur Magistratsvorlage vom 31.10.2018:  
 
Die Errichtung des Zentralen Neubaus der Klinikum Darmstadt GmbH am Standort 
Grafenstraße verläuft bislang plangemäß und wird voraussichtlich im Herbst 2020 
abgeschlossen sein. Die endgültige Freimachung des alten Standorts Eberstadt soll im 
Frühjahr 2021 erfolgen. Um eine zeitnahe Entwicklung und Bebauung des Areals zu 
ermöglichen, ist geplant, bereits im Jahr 2019 einen städtebaulichen Wettbewerb zu 
initiieren.  
 
Bereits im Jahr 2015 wurde beschlossen, das erste Teilstück des Klinikareals Eberstadt auf 
die Wissenschaftsstadt Darmstadt zu übertragen (vgl. MV 201 5/0546). Hierbei handelte es 
sich um das denkmalgeschützte Gebäude der ehemaligen Neurologie und das 
danebenliegende Verwaltungsgebäude. Die (vorgezogene) Rückübertragung erfolgte zum 
Wert von 3,06 Mio. Euro und wurde vor dem Hintergrund vollzogen, die Gebäude 
städtischerseits für die Unterbringung von Flüchtlingen nutzen zu können. Durch die 
Errichtung der Gebäude im Sensfelderweg wurde dies entbehrlich .  
 
Es besteht zwischen der Klinikum Darmstadt G mbH und der Stadt einvernehmen, auch die 
übrigen Grundstücksanteile in Eberstadt in einem geordneten Verfahren zeitnah auf die Stadt 
zu übertragen, um die Entwicklung des Geländes frühzeitig beginnen zu können.  
 
Nutzungsvertrag 2009 
 
Bei der Umwandlung des Klinikums Darmstadt vom Eigenbetrieb in eine GmbH wurde das 
wirtschaftliche Eigentum sämtlicher Liegenschaften in die GmbH übertragen. Seitdem sind 
die Vermögenswerte in der Bilanz der Klinikum Darmstadt GmbH und nicht mehr in der 
Vermögensrechnung der Stadt enthalten. Auf eine Umschreibung der Eigentumsverhältnisse 
in den Grundbüchern wurde aus Kostengründen (Eintragung in das Grundbuch, Vermeidung 
von Grunderwerbsteuer) und vor dem Hintergrund der 100 % Trägerschaft des 
Krankenhauses durch die Stadt ver zichtet. Bei der nunmehr angestrebten Rückübertragung 
fällt wiederum keine Grunderwerbsteuer an. Eine Verteuerung des Grund und Bodens wird 
daher nicht ausgelöst. 
 
Der zwischen der Stadt und dem Klinikum im Jahr 2009 geschlossene Nutzungsvertrag sieht 
vor, dass bei einer Veräußerung von Gebäuden bzw. Grundstücken des Klinikums der 
Veräußerungserlös ausschließlich der Klinikum Darmstadt GmbH zusteht.  
 
Wertgutachten zur Ermittlung des Rückübertragungswertes  
 
Das Vermessungsamt hat im Juli 2018 ein Wertgutachten für das Eberstädter Areal erstellt, 
das insgesamt eine Größe von 43.876 m 3 umfasst. In dieser Gesamtfläche sind die mit 
Beschluss von 2015 bereits übertragenen Grundstücksanteile enthalten. Das Gutachten 
kommt zu dem Schluss, dass dem Klinikgelände Eberstadt ein Verkehrswert von 25, 63 Mio. 
Euro beizumessen ist. Dies entspricht einem qm -Preis in Höhe von rund 584 Euro und gilt 
für einen Verdichtungsgrad, der eine zu realisierende Bruttogeschossfläche von insgesamt 
35.000 qm zulässt.  
 
Bei einer deutlich höheren Verdichtung mit einer zu realisierenden Bruttogeschossfläche von 
45.000 qm kommt das Gutachten zu einem Wert in Höhe von bis zu 28, 93 Mio. Euro.

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Da auf einem bedeutenden Anteil der Liegenschaft denkmalgeschützte Gebäude mit 
großzügigen Grundstücksanteilen vorhanden sind, bei denen eine hohe Verdichtung nicht 
möglich sein wird, und auch für das übrige Areal eine nur maßvolle Verdichtung angestrebt 
wird, soll im Einvernehmen mit der Klinikum Darmstadt GmbH bei der Rückübertragung des  
Areals der niedrigere Wert von 25,63 Mio. Euro zu Grunde gelegt werden. Hiervon ist das 
bereits übertragene Gelände (alte Neurologie und Verwaltungsgebäude) mit einem von der 
Stadt gezahlten Betrag von 3,06 Mio. Euro abzuziehen.  
 
Abwicklung der Rückübertragung in den H aushaltsjahren 2018 bis 2020  
 
Die weitere Rückübertragung des Areals soll in drei Tranchen in den Jahren 2018 bis 2020 
mit Zahlungsziel im jeweils folgenden Haushaltsjahr abgewickelt werden . Diese 
Vorgehensweise verteilt die finanzielle Belastung für die  Wissenschaftsstadt Darmstadt auf 
drei Haushaltsjahre und bietet die Chance, das derzeit sehr günstige Zinsniveau für die 
Rückübertragung bereits jetzt zu sichern.  
 
Für die Klinikum Darmstadt GmbH bietet dieses Vorgehen Planungssicherheit für den zu 
erzielenden Erlös und den Vorteil eines gleichmäßigeren Liquiditätszuflusses und der 
Vermeidung von negativen Zinsen für Geldanlagen bei einer zeitweisen Überliquidität. Eine 
Rückübertragung in einem Zug nach der Räumung des Geländes im Jahr 2021 soll daher im 
Sinne beider Vertragspartner vermieden werden. Zudem ermöglicht eine frühzeitig 
beginnende und in Teilschritten erfolgende Rückübertragung die Möglichkeit, die Freiflächen 
und die vom Klinikum bereits nicht mehr genutzten Gebäude  nach dem Vorliegen eines 
städtebaulichen Gesamtkonzeptes zu entwickeln. 
 
Die detaillierte Rückübertragung und die einzelnen Tranchen stellen sich wie folgt dar:  
 
 
Tranche Gelände Betrag Rücküber- 
tragung 
Zahlungs- 
ziel 
1 Neurologie, Verwaltung 3,060 Mio. € erfolgt erfolgt 
2 Hautklinik, Pforte 4,416 Mio. € 01.12.2018 01.07.2019 
3 HNO, Augenklinik, östl. 
Parkgelände, Psychosomatik,  
13,060 Mio. € 01.12.2019 01.07.2020 
4 Betriebstechnik, Wäscherei, 
Hautambulanz 
5,094 Mio. € 01.12.2020 01.07.2021 
Summe  25,63 Mio. €   
 
 
Die in der Tabelle genannten Teilareale befinden sich alle auf einem Gesamtflurstück (Flur 5 
Flurstück 121/18). Die einzelnen Übertragungswerte orientieren sich an der jeweils 
abgeschätzten Grundfläche. Eine genaue Teilvermessung ist für die Rückübertragun g 
entbehrlich; zudem ist eine Neuordnung des Areals vorgesehen.  
 
Finanzierung durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
Das Areal soll in das Anlagevermögen des Eigenbetriebs IDA eingebracht werden. Daher sind 
die erforderlichen Mittel für die weiteren Rückübertragungen in den Wirtschaftsplänen des 
Eigenbetriebs IDA der Jahre 20 19 bis 2021 (Zahlungsziele) einzuplanen. In den Jahren 2022 
ff. ist mit einem Rückfluss der Mittel zu rechnen, da nicht beabsichtigt ist, das Gelände

selbst zu entwickeln und dauerhaft im Vermögen der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu 
halten.  
 
 
Für die vorzeitige Rückübertragung der Liegenschaft Eberstadt erhält der Eigenbetrieb IDA 
ab dem jeweiligen Auszahlungszeitpunkt Zinszahlungen der Klinikum Darmstadt GmbH in 
Höhe von 2,0 % p.a., die bis zur endgültigen Freimachung des Geländes durch das Klinikum 
– mindestens aber bis zum 31.12.2020 –  fällig werden.  
 
 
Darmstadt, 31.10.2018 
 
 
 
 
 
Jochen Partsch        Barbara Boczek                       André Schellenberg 
Oberbürgermeister        Stadträtin    Stadtkämmerer

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
31.10.2018 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat IV an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat III 
Dezernat I 
 
Amt: Dezernat IV 
 OBW bei abschl. B e-
schlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0322 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:       
 
Betreff: Rückübertragung des Klinikgeländes Eberstadt  
 
Vorlage vom: 31.10.2018 
 
Beschlussvorschlag : 
1. Der schrittweisen Rückübertragung des Klinikgeländes Eberstadt von der Klinikum Dar m-
stadt GmbH an die Wissenschaftsstadt Darmstadt wird auf Grundlage des Wertgutachtens 
des Vermessungsamt es in Höhe von 25,63 Mio. Euro zugestimmt.  
2. Die für die Rückübertragung noch benötigten Mittel von 22,57 Mio. Euro werden in den 
Wirtschaftspl änen des Eigenbetriebs IDA in den Jahren 2019 bis 2021 zur Verfügung g e-
stellt. 
 
 
Anlagen:   
 
Datenschutzrelevante  Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein

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Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage vom 31.10.2018: 
 
Die Errichtung des Zentralen Neubaus der Klinikum Darmstadt GmbH am Standort Grafe n-
straße verläuft bislang plangemäß und wird voraussichtlich im Herbst 2020 abgeschlossen 
sein. Die endgültige Freimachung des alten Standorts Eberstadt soll im Frühjahr 2021 erfo l-
gen. Um eine zeitnahe Entwicklung und Bebauung des Areals zu ermöglichen, ist geplant, 
bereits im Jahr 2019 einen städteb aulichen Wettbewerb zu initiieren.  
 
Bereits im Jahr 201 5 wurde beschlossen, das erste Teilstück des Klinikareals Eberstadt auf 
die Wissenschaftsstadt Darmstadt zu übertragen (vgl. MV 201 5/0546). Hierbei handelte es 
sich um das denkmalgeschützte Gebäude de r ehemaligen Neurologie und das danebenli e-
gende Verwaltungsgebäude. Die (vorgezogene) Rückübertragung erfolgte zum Wert von 3,06 
Mio. Euro und wurde vor dem Hintergrund vollzogen, die Gebäude städtischerseits für die 
Unterbringung von Flüchtlingen nutzen z u können. Durch die Errichtung der Gebäude im 
Sensfelderweg wurde dies entbehrlich .  
 
Es besteht zwischen der Klinikum Darmstadt GmbH und der Stadt einvernehmen, auch die 
übrigen Grundstücksanteile in Eberstadt in einem geordneten Verfahren zeitnah auf die  Stadt 
zu übertragen, um die Entwicklung des Geländes frühzeitig beginnen zu können.  
 
Nutzungsvertrag 2009 
 
Bei der Umwandlung des Klinikums Darmstadt vom Eigenbetrieb in eine GmbH wurde das 
wirtschaftliche Eigentum sämtlicher Liegenschaften in die GmbH ü bertragen. Seitdem sind 
die Vermögenswerte in der Bilanz der Klinikum Darmstadt GmbH und nicht mehr in der 
Vermögensrechnung der Stadt enthalten. Auf eine Umschreibung der Eigentumsverhältnisse 
in den Grundbüchern wurde aus Kostengründen (Eintragung in das  Grundbuch, Vermeidung 
von Grunderwerbsteuer) und vor dem Hintergrund der 100 % Trägerschaft des Krankenha u-
ses durch die Stadt verzichtet. Bei der nunmehr angestrebten Rückübertragung fällt wied e-
rum keine Grunderwerbsteuer an. Eine Verteuerung des Grund un d Bodens wird daher nicht 
ausgelöst. 
 
Der zwischen der Stadt und dem Klinikum im Jahr 2009 geschlossene Nutzungsvertrag sieht 
vor, dass bei einer Veräußerung von Gebäuden bzw. Grundstücken des Klinikums der Verä u-
ßerungserlös ausschließlich der Klinikum Dar mstadt GmbH zusteht.  
 
Wertgutachten zur Ermittlung des Rückübertragungswertes  
 
Das Vermessungsamt hat im Juli 2018 ein Wertgutachten für das Eberstädter Areal erstellt, 
das insgesamt eine Größe von 43.876 m 3 umfasst. In dieser Gesamtfläche sind die mit B e-
schluss von 2015 bereits übertragenen Grundstücksanteile enthalten. Das Gutachten kommt 
zu dem Schluss, dass dem Klinikgelände Eberstadt ein Verkehrswert von 25, 63 Mio. Euro 
beizumessen ist. Dies entspricht einem qm -Preis in Höhe von rund 584 Euro und gilt  für ei-
nen Verdichtungsgrad, der eine zu realisierende Bruttogeschossfläche von insgesamt 35.000 
qm zulässt.  
 
Bei einer deutlich höheren Verdichtung mit einer zu realisierenden Bruttogeschossfläche von 
45.000 qm kommt das Gutachten zu einem W ert in Höhe von bis zu 28, 93 Mio. Euro. 
 
Da auf einem bedeutenden Anteil der Liegenschaft denkmalgeschützte Gebäude mit großz ü-
gigen Grundstücksanteilen vorhanden sind, bei denen eine hohe Verdichtung nicht möglich 
sein wird, und auch für das übrige Areal eine nur maßvo lle Verdichtung angestrebt wird, soll

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im Einvernehmen mit der Klinikum Darmstadt GmbH bei der Rückübertragung des  Areals der 
niedrigere Wert von 25,63 Mio. Euro zu Grunde gelegt  werden. Hiervon ist das bereits übe r-
tragene Gelände (alte Neurologie und Verwa ltungsgebäude) mit einem von der Stadt gezah l-
ten Betrag von 3,06 Mio. Euro abzuziehen.  
 
Abwicklung der Rückübertragung in den Haushaltsjahren 2018 bis 2020  
 
Die weitere Rückübertragung des Areals soll in drei Tranchen in den Jahren 2018 bis 2020 
mit Zahlungsziel im jeweils folgenden Haushaltsjahr abgewickelt werden . Diese Vorgehen s-
weise verteilt die finanzielle Belastung für die  Wissenschafts stadt Darmstadt auf drei Hau s-
haltsjahre und bietet die Chance, das derzeit sehr günstige Zinsniveau für die Rücküber tra-
gung bereits jetzt zu sichern.  
 
Für die Klinikum Darmstadt GmbH bietet dieses Vorgehen Planungssicherheit für den zu 
erzielenden Erlös und den Vorteil eines gleichmäßigeren Liquiditätszuflusses und der Ve r-
meidung von negativen Zinsen für Geldanlagen bei  einer zeitweisen Überliquidität. Eine 
Rückübertragung in einem Zug nach der Räumung des Geländes im Jahr 2021 soll daher im 
Sinne beider Vertragspartner vermieden werden. Zudem ermöglicht eine frühzeitig beginne n-
de und in Teilschritten erfolgende Rücküber tragung die Möglichkeit, die Freiflächen und die 
vom Klinikum bereits nicht mehr genutzten Gebäude  nach dem Vorliegen eines städtebaul i-
chen Gesamtkonzeptes zu entwickeln.  
 
Die detaillierte Rückübertragung und die einzelnen Tranchen stellen sich wie folgt d ar:  
 
 
Tranche Gelände Betrag Rücküber- 
tragung 
Zahlungs- 
ziel 
1 Neurologie, Verwaltung  3,060 Mio. € erfolgt erfolgt 
2 Hautklinik, Pforte  4,416 Mio. € 01.12.2018 01.07.2019 
3 HNO, Augenklinik, östl. Par k-
gelände, Psychosomatik,  
13,060 Mio. € 01.12.2019 01.07.2020 
4 Betriebstechnik, Wäscherei, 
Hautambulanz 
5,094 Mio. € 01.12.2020 01.07.2021 
Summe  25,63 Mio. €   
 
 
Die in der Tabelle genannten Teilareale befinden sich alle auf einem Gesamtflurstück (Flur 5 
Flurstück 121/18). Die einzelnen Übertragungswerte orientieren sich an der jeweils abg e-
schätzten Grundfläche. Eine genaue Teilvermessung ist für die Rückübertragung entbehrlich; 
zudem ist eine Neuordnung des Areals vorgesehen.  
 
Finanzierung durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
Das Areal soll in das Anlagevermögen des Eigenbetriebs IDA eingebracht werden. Daher sind 
die erforderlichen Mittel für die weiteren Rückübertragungen in den Wirtschaftsplänen des 
Eigenbetriebs IDA der Jahre 20 19 bis 2021 (Zahlungsziele) einzuplanen. In den Ja hren 2022 
ff. ist mit einem Rückfluss der Mittel zu rechnen, da nicht beabsichtigt ist, das Gelände 
selbst zu entwickeln und dauerhaft im Vermögen der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu ha l-
ten.

- 5 - 
Für die vorzeitige Rückübertragung der Liegenschaft Eberstadt erhält der Eigenbetrieb IDA 
ab dem jeweiligen Auszahlungszeitpunkt Zinszahlungen der Klinikum Darmstadt GmbH in 
Höhe von 2,0 % p.a., die bis zur endgültigen Freimachung des Geländes durch das Klinikum 
– mindestens aber bis zum 31.12.2020 –  fällig werden.  
 
 
Darmstadt, 31.10.2018  
 
 
 
 
 
Jochen Partsch         Barbara Boczek                        André Schellenberg 
Oberbürgermeister         Stadträtin    Stadtkämmerer

Punkt 15: Rückübertragung des Klinikgeländes Eberstadt 
 (V-Nr. 2018/0322) 
 
 Einstimmig empfiehlt der Ausschuss der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen.

Punkt 31: Rückübertragung des Klinikgeländes Eberstadt 
 (V-Nr. 2018/0314) 
 
Einstimmig empfiehlt der Ausschuss der Stadtverordnetenversammlung, der 
Vorlage zuzustimmen.

Punkt 47: Rückübertragung des Klinikgeländes Eberstadt 
 (V-Nr. 2018/0322) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt. 
 
Stimmenthaltungen: AfD-Fraktion