16. Änderung des Flächennutzungsplans (Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße) (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

Wissenschaftsstadt Darmstadt  Darmstadt, den 22.02. 2021 
Der Magistrat  
 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung  
gemäß § 2a Abs. 1 Baugesetzbuch 
zur 16. Änderung des Flächennutzungsplans 
- Gräfenhäuser Straße / Leydeckerstraße – 
 
 
 
16. Änderung des Flächennutzungsplans, Übersichtsplan (ohne Maßstab)  
Anlage 
3

16. Änderung des Flächennutzungsplans 
 
 
Seite 2 planquadrat  Elfers Geskes Krämer PartGmbB 
16. Änderungsbereich – Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße 
 
 
Abb. 1: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächenn utzungsplan 2006 mit Geltungsbereich der 16. Änderu ng 
(ohne Maßstab) 
 
 
Abb. 2: 16. Änderung des Flächennutzungsplans (Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße) (ohne Maßstab)  
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
Es gilt die Legende des Flächennutzungsplanes der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

16. Änderung des Flächennutzungsplans 
planquadrat  Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 3 
Inhaltsverzeichnis 
 
1. Rechtsgrundlagen 4  
2. Geltungsbereich 4  
3. Änderung der Darstellungen im Flächennutzungsplan 2006 5  
4. Erfordernis der Änderung 5  
5. Ziele und Zwecke der Planung 5  
6. Planungsrechtliche Vorgaben 6

16. Änderung des Flächennutzungsplans 
 
 
Seite 4 planquadrat  Elfers Geskes Krämer PartGmbB 
1. Rechtsgrundlagen  
Baugesetzbuch (BauGB)  i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) zuletzt ge ändert durch 
Art. 2 des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728) 
Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zu- 
letzt geändert durch Art. 7 des Gesetzes vom 03.12.2020 (BGBl. I S. 2694)  
Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786) 
Planzeichenverordnung (PlanzV)  vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) 
Hess. Bauordnung (HBO)  i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBI. S. 198), zuletzt geän dert durch 
Gesetz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBI. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Art. 1 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 290 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328) 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)  i.d.F. vom 
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.20 11 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert 
durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt ge ändert 
durch Art. 11 des Gesetzes vom 04.09.2020 (GVBl. S. 570) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG)  vom 28.11.2016 (GVBI. S. 211)  
Bundes-Immissionsschutzgesetz  (BImSchG)  i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetztes vom 09.12.2020 (BGBl. I S. 2873) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG)  i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I 
S. 94), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 03.12.2020 (BGBl. I S. 2694) 
 
2. Geltungsbereich 
Das 16. Änderungsverfahren des Flächennutzungsplans  2006 umfasst die Flächen im Be- 
reich der Gräfenhäuser Straße sowie der Leydhecker Straße im Nordwesten der Wissen- 
schaftsstadt Darmstadt.  
Der Geltungsbereich wird begrenzt durch: 
 die Gräfenhäuser Straße im Süden,  
 die Leydheckerstraße im Osten, 
 eine Privatstraße in Verlängerung des Benzweges im  Norden und 
 im Westen durch das Grundstück des Autohauses Prim us GmbH & Co. KG.  
Der Geltungsbereich der 16. Änderung des Flächennut zungsplans umfasst eine Fläche 
von ca. 2,5 ha.

16. Änderung des Flächennutzungsplans 
planquadrat  Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 5 
3. Änderung der Darstellungen im Flächennutzungspla n 2006 
Die Darstellung des Flächennutzungsplans 2006 der W issenschaftsstadt Darmstadt soll für 
den Änderungsbereich von „Gewerbliche Baufläche“ in  „Gemischte Baufläche“ geändert 
werden. 
 
4. Erfordernis der Änderung 
Der Geltungsbereich der 16. Änderung wird im rechts wirksamen Flächennutzungsplan der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, rechtswirksam seit 01 .04.2006, als „Gewerbliche Bauflä- 
che“ dargestellt (siehe Seite 2, Abb. 1). 
Für den östlichen Teil des Geltungsbereichs setzt d er seit 02.08.2001 rechtskräftige Be- 
bauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser und Leydeckers traße – abweichend von den Dar- 
stellungen des Flächennutzungsplans ein Mischgebiet  gemäß § 6 BauNVO fest. 
Für den westlichen Teil des Geltungsbereichs befind et sich der vorhabenbezogene Bebau- 
ungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – in der Auf stellung. Im Geltungsbereich des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird überwiegend W ohnnutzung mit einem Anteil an 
nicht störender gewerblicher Nutzung (Boardinghouse ) und ggf. im geringfügigen Umfang 
eine Nutzung für soziale Zwecke vorgesehen. Gemäß §  12 Abs. 3a BauGB wird die Nut- 
zung nach sonstiger Art allgemein festgesetzt und e ntspricht nicht dem Nutzungskatalog 
der Baunutzungsverordnung.  
In der Gesamtbetrachtung des Geltungsbereichs erfül len die geplanten und vorliegenden 
Nutzungen die Anforderungen an eine „Gemischte Bauf läche“.  
Da die Darstellung im rechtswirksamen Flächennutzun gsplan der geplanten Neunutzung 
im westlichen Bereich sowie der durch den Bebauungs plan N 6.2.1.2 festgesetzten Nut- 
zung im östlichen Bereich nicht entspricht und dem Entwicklungsgebot des Bebauungspla- 
nes aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 Ba uGB somit nicht gefolgt wird, ist 
es erforderlich, den Flächennutzungsplan für diese Bereiche zu ändern. Die Darstellung ist 
von „Gewerbliche Baufläche“ in „Gemischte Baufläche “ zu ändern. 
 
5. Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der 16. Änderung des Flächennutzungsplans der W issenschaftsstadt Darmstadt sollen 
die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neu bebauung des ehemaligen städti- 
schen Grundstücks Gräfenhäuser Straße 71 geschaffen  werden. Zudem soll für den östli- 
chen Bereich des Geltungsbereichs eine Darstellung herbeigeführt werden, die den festge- 
setzten Nutzungen der rechtskräftigen verbindlichen  Bauleitplanung (Bebauungsplan 
N 6.2.1.2) entspricht. 
Für den westlichen Bereich der Flächennutzungsplanä nderung, dem ehemaligen städti- 
schen Gelände mit gewerblicher Nutzung in der Gräfe nhäuser Straße 71, wurde die Nut- 
zung aufgegeben und das Grundstück verkauft. Für di e Flächen wurden im Auftrag des 
neuen Eigentümers, EMON VerwaltungsGmbH, die städte baulichen Entwicklungsmöglich- 
keiten auf dieser Fläche untersucht und ein städteb auliches Konzept erarbeitet. Um der 
bestehenden Nachfrage nach Wohnraum in Darmstadt un d dem zu erwartenden Bevölke- 
rungszuwachs begegnen zu können, beabsichtigt der n eue Grundstückseigentümer, die

16. Änderung des Flächennutzungsplans 
 
 
Seite 6 planquadrat  Elfers Geskes Krämer PartGmbB 
ehemalige gewerbliche Immobilie (vormals Fa. EMON) mit vorwiegend Wohnnutzung (an- 
teilig frei finanziert und gefördert), gewerblicher  Nutzung (Boardinghouse), die das Wohnen 
nicht wesentlich stört, sowie ggf. im geringfügigen  Umfang mit einer Nutzung für soziale 
Zwecke neu zu entwickeln. Hierfür wird der vorhaben bezogene Bebauungsplan N 84  
– Gräfenhäuser Straße 71 – aufgestellt. 
Mit dem Vorhaben Gräfenhäuser Straße 71 soll im Sin ne der Innenentwicklung eine inner- 
städtische Brachfläche nachgenutzt und der steigend e Bedarf nach innerstädtischem 
Wohnraum bedient werden. 
Es liegt bei den geplanten Nutzungen im Geltungsber eich des vorhabenbezogenen Be- 
bauungsplans zwar ein Mischverhältnis vor, dieses e ntspricht aber keiner Kategorie der 
Baunutzungsverordnung. Gemäß § 12 Abs. 3a BauNVO we rden die zulässigen Nutzungen 
daher nach sonstiger Art allgemein festgesetzt. In der Gesamtbetrachtung mit dem östli- 
chen Teil des Geltungsbereichs, der als Mischgebiet  nach § 6 BauNVO festgesetzt ist, 
aber überwiegend gewerblich genutzt wird, liegt ein  Mischgebiet vor. 
 
6. Planungsrechtliche Vorgaben 
Regionalplan Südhessen 
Grundlage zur Beurteilung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung und Landespla- 
nung ist der Regionalplan Südhessen / Regionaler Fl ächennutzungsplan 2010 (RPS / 
RegFNP 2010). Die im RPS / RegFNP 2010 formulierten  Ziele stellen gemäß § 3 Abs. 1 
Raumordnungsgesetz (ROG) verbindliche Vorgaben dar,  die zu beachten sind. 
 
Abb. 3: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen 2010 mit Plangebiet (ohne Maßstab) 
 
Quelle: Regionalversammlung Südhessen / Regierungspr äsidium Darmstadt (Hrsg.): Regionalplan Südhessen 
2010, Teilkarte 3

16. Änderung des Flächennutzungsplans 
planquadrat  Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 7 
Die geplante gemischte Nutzung im Bereich des vorha benbezogenen Bebauungsplans 
sowie die im Bebauungsplan N 6.2.1.2 festgesetzte N utzung „Mischgebiet“ sind mit diesem 
Ziel nicht konform.  
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne gemäß § 1 Abs.  4 BauGB müssen die Ziele der 
Raumordnung beachtet werden (Entwicklungsgebot). Be i abweichenden Planungen ist zu 
klären, ob ein Zielabweichungsverfahren durchzuführ en ist. Die Klärung sowie die Durch- 
führung des Zielabweichungsverfahrens werden in Abs prache mit dem Regierungspräsidi- 
um Darmstadt im Rahmen des Planverfahrens erfolgen.  
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
08.03.2021 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2021/0045 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: 16. Änderung des Flächennutzungsplans (Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße)  
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 22.02.2021  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Den Allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage) zur 16. Änderung des 
rechtswirksamen Flächennutzungsplans wird zugestimmt.  
Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der 
frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen und gemäß § 4a Abs. 4 BauGB in das Internet 
einzustellen. 
 
 
Anlagen: Allg. Ziele und Zwecke der Planung zur 16. Flächennutzungsplanänderung

- 2 - 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2021/0045 vom 22.02.2021 : 
 
Der Flächennutzungsplan d er Wissenschaftsstadt Darmstadt, rechtswirksam seit 
01.04.2006, stellt  das Gebiet zwischen Gräfenhäuser Straße, Leydheckerstraße, der 
Privatstraße in Verlängerung des Benzweges und dem Grundstück des Autohauses Primus 
GmbH & Co. KG  als „Gewerbliche Baufläche“  dar.  
 
Im westlichen Teil des Gebietes beabsichtigt der Grundstückseigentümer, die ehemalige 
gewerbliche Immobilie, mit vorwiegend Wohnnutzung sowie gewerblicher Nutzung, die das 
Wohnen nicht wesentlich stört, neu zu entwickeln. Hierfür wird ein vorhabenbezogener 
Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71  – aufgestellt.  Dieser vorhabenbezogene 
Bebauungsplan legt keine Gebietskategorie fest sondern die Art der baulichen Nutzung auf 
sonstige Weise, orientiert sich aber am Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO. 
Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 aus dem 
Flächennutzungsplan gemäß §  8 Abs. 2 BauGB zu gewährleisten, ist die Änderung der 
Darstellungen im rechtswirksamen Flächennutzungsplan 2006 für diesen Teil von 
„Gewerbliche Baufläche“ in „Gemischte Baufläche“ erforderlich.  
 
Für den östlichen Teil der Flächennutzungsplanänderung  setzt der seit 02.08.2001 
rechtskräftige Bebauungsplan N 6.2.1.2. – Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße - ein 
Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO fest. Der Flächennutzungsplan  stellt jedoch noch 
„Gewerbliche Baufläche“ dar. Daher ist  die Darstellung für diesen Teil gleichfalls von 
„Gewerblicher Fläche“ in „Gemischte Baufläche“ zu ändern. 
 
Die „Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung“ (Anlage) zur 16. Änderung des 
Flächennutzungsplans wurden erarbeitet und liegen zur Beschlussfassung vor. Diese 
Unterlage wird nach dem Beschluss des Magistrats für die frühzeitige Unterrichtung der 
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB verwendet. 
 
Dazu erfolgt eine öffentlic he Auslegung der o.g. Unterlage  für die Dauer eines Monats für die 
Öffentlichkeit mit gleichzeitiger Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung nach vorheriger 
Terminvereinbarung und unter Einhaltung der Abstands - und Hygieneregelungen im 
Stadtplanungsamt und parallel eine Einstellung der genannten Unterlagen in das Internet. 
Diese Form der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird ortsüblich bekannt gemacht. 
 
Diese Vorgehensweise erfolgt aus Gründen der Bürgerfreundlichkeit analog zu den Vorgaben 
des Planungssicherstellungsgesetzes (PlanSiG) für die Offenlage von Bebauungsplänen, auch 
wenn dies für frühzeitige Beteiligungen in Bauleitplanverfahren nicht zwingend vorgeschrieben 
ist, da das BauGB im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung keine bestimmte Form erfordert 
und das PlanSiG hierzu keine Aussagen trifft. 
 
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Be lange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung digital per E-Mail. 
 
Dezernat III 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek  
Stadträtin