Bebauungsplan N 18.1 - Kasinostraße/Liebigstraße/Pallaswiesenstraße - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

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Bebauungsplan N 18.1 
 
 
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Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
 
Inhaltsverzeichnis 
 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung ...................................................................................... 3 
2. Verfahren nach § 13a BauGB .................................................................................................. 3 
3. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ............................................... 3 
4. Planungsrechtliche Situation .................................................................................................. 5 
4.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ........................... 5 
4.2 Flächennutzungsplan ............................................................................................................. 5 
4.3 Bestehendes Planungsrecht ................................................................................................. 6 
4.4 Landschaftsrahmenplan Südhessen und Landschaftsplan der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt ................................................................................................... 7 
5. Städtebauliche Analyse ............................................................................................................ 7 
5.1 Historische Grundlagen ......................................................................................................... 7 
5.2 Gegenwärtiger Bestand ......................................................................................................... 7 
5.3 Gutachten................................................................................................................................... 9 
6. Städtebauliches Konzept ......................................................................................................... 9 
6.1 Nutzungskonzept und Räumliches Konzept .................................................................... 9 
6.2 Verkehrliche Erschließung .................................................................................................. 11 
6.3 Entwicklungsabschnitte ....................................................................................................... 11 
6.4 Technische Infrastruktur ..................................................................................................... 11 
6.5 Freiflächenkonzept ................................................................................................................ 11 
7. Vorläufige Inhalte der planungsrechtlichen Festsetzungen ......................................... 12 
7.1 Art und Maß der baulichen Nutzung ................................................................................. 12 
7.2 Bauweise .................................................................................................................................. 12 
7.3 Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen ................................................... 12 
7.4 Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen .................................................................... 13 
8. Vorläufige Inhalte der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ................................. 13

Bebauungsplan N 18.1 
 
 
3 
 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung 
 
Das Plangebiet ist geprägt durch die angrenzende gründerzeitliche Blockrandbebauung, die 
vorrangig der Wohnnutzung dient. Im Plangebiet hat sich die geschlossene 
Blockrandbebauung aufgelöst und es finden sich neben der Wohnnutzung vereinzelt nicht 
störende Betriebe. Westlich des Plangebietes grenzt ein Studentenwohnheim 
(Pallaswiesenstraße 57) mit 152 Zimmern an. Ein Teil des Plangebiets liegt seit vielen 
Jahren brach. Die Bestandsgebäude sollen weitestgehend erhalten bleiben. Durch die 
Neubebauung soll die Straßenflucht wiederhergestellt und städtebaulich sinnvoll 
geschlossen werden.  
 
Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen 
werden, die aufgelösten Blockränder zu vervollständigen und eine geordnete städtebauliche 
Entwicklung zu ermöglichen. Die prägende Blockrandbebauung soll planungsrechtlich 
gesichert und unter besonderer Berücksichtigung der Wohnnutzung weiterentwickelt werden. 
Sowohl die vorgesehene Gebäudehöhe von drei bis vier Geschossen als auch die 
Dachformen orientieren sich am Bestand, sodass das vorherrschende städtebauliche 
Erscheinungsbild aufgenommen und fortgeführt wird. 
 
 
2. Verfahren nach § 13a BauGB 
 
Der Bebauungsplan N 18.1 wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB 
aufgestellt, da die Neuordnung und Nachverdichtung eine Maßnahme der Innenentwicklung 
gemäß § 13a Abs. 1 S. 1 BauGB darstellt. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 
10.000 m² und erfüllt die Voraussetzungen des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Im 
beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 
Abs. 2 und 3 Satz 1 entsprechend. Nach § 13 Abs. 3 wird von der Umweltprüfung, von dem 
Umweltbericht, von der Angabe welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar 
sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen. 
Nach § 13a Abs. 2 BauGB gilt die Ausgleichsfiktion, sodass keine Ausgleichsmaßnahmen im 
Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB erfolgen müssen.  
 
3. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 
 
Das Plangebiet liegt am Rand des Johannesviertels im Nord-Westen der Kernstadt der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt. Das Gebiet mit der Pallaswiesenstraße im Süden und der 
Liebigstraße im Osten wird im Westen durch die Bebauung des Studentenwohnheims an der 
Kasinostraße/B 3 begrenzt.

Bebauungsplan N 18.1 
 
 
4 
 
Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des rechtskräftigen Bebauungsplans 
N 18 Liebigstraße/Kasinostraße aus dem Jahr 1976. Der Bebauungsplan N 18.1 ändert 
diesen in einem Teilbereich (siehe Abbildung). Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von 
ca. 10.000 m². 
Die Flächen im Plangebiet befinden sich bis auf die Flurstücke der öffentlichen 
Verkehrsflächen, Pallaswiesenstraße und Liebigstraße, im privaten Eigentum. 
 
 
Geltungsbereiche des rechtswirksamen Bebauungsplans N 18 und des neuen 
Bebauungsplans N 18.1 (ohne Maßstab)

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Bebauungsplan N 18.1 
 
 
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4.4 Landschaftsrahmenplan Südhessen und Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
Der Landschaftsrahmenplan Südhessen 1992 (fortgeschrieben 2000) fordert für den 
gesamten Stadtbereich eine Erhöhung des Durchgrünungsgrades. Der Landschaftsplan der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004 sieht für das Plangebiet eine Verbesserung des 
Grünbestands auf Bauflächen vor.  
 
 
5. Städtebauliche Analyse  
 
5.1 Historische Grundlagen 
Mit der Ernennung zum Großherzogtum durch Napoleon und dem Anschluss der Eisenbahn 
1846 sowie mit der einsetzenden Industrialisierung wuchs die Stadt durch den Zuzug von 
Arbeitskräften, Personal und Beamten. Ende des 19. Jahrhunderts folgte ein steigender 
Bedarf an Wohnraum und eine rege Bautätigkeit. Das Johannesviertel (Blumenthalviertel), 
das bis Mitte des 19. Jahrhunderts noch größtenteils unbebaut war, entstand im Nordwesten 
der Stadt und wurde durch die Berliner Gesellschaft Blumenthal & Cie ab 1872 erschlossen.  
Die Bautätigkeit wurde Privaten überlassen und Grundstücke an Bauwillige veräußert. Neu 
für diese Zeit war, dass die Gebäude gekauft wurden, um sie anschließend zu vermieten. Es 
findet sich typischerweise im ersten Obergeschoss die „Bel étage“, in der die 
zahlungskräftigen Mieter wohnten. Im Erdgeschoss lebten Handwerker, die Werkstätten im 
Hinterhof ausbauten. Charakteristisch für das Johannesviertel waren die durchgrünten 
Straßen mit Vorgärten und Balkonen.  
„Die Gebäudeentwürfe stammen zwar nur zum geringsten Teil von prominenten Architekten, 
gleichwohl zeigen die Bauten eine gestalterische Geschlossenheit bei ebenso erstaunlicher 
Mannigfaltigkeit. Das Formenrepertoire reicht von der vornehmen Zurückhaltung der 
Architektur des Spätklassizismus am Johannesplatz, die an die klassizistische Architektur 
Mollers erinnert, bis zum pompösen Gründer zeitstil der Jahrhundertwende […] Neugotik, 
Neurenaissance, Neubarock sowie eine schüchterne Andeutung von Jugendstil bei 
Gebäuden um 1900, sind gleichermaßen im Viertel vertreten.“ (Landesamt für 
Denkmalpflege in Hessen, Denkmaltopographie Bundesrepublik Deutschland - 
Kulturdenkmäler in Hessen: Wiesbaden 1994) 
 
5.2 Gegenwärtiger Bestand 
Das Johannesviertel ist bis heute in seiner ursprünglichen Bausubstanz der 
Jahrhundertwende gut erhalten und ist geprägt von der Blockrandbebauung mit einem hohen 
Anteil an Wohnraum. Vereinzelt befinden sich gewerbliche Nutzungen in den 
Mehrgeschosswohnungsbauten.

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Bebauungsplan N 18.1 
 
 
11 
 
 
6.2 Verkehrliche Erschließung 
Die Kasinostraße und Pallaswiesenstraße binden als Hauptverkehrsstraßen das Gebiet an 
das städtische und das überörtliche Verkehrsnetz an. Verschiedene ÖPNV-Anbindungen 
sind fußläufig zu erreichen. Verkehrliche Veränderungen und Eingriffe in die vorhandenen 
Straßenräume werden mit der Planung nicht notwendig. Die verkehrliche Erschließung 
erfolgt über die Pallaswiesenstraße und die Liebigstraße. In die Tiefe des Plangebiets wird 
der westliche Bereich über eine Privatstraße erschlossen, die als Stichstraße im Querschnitt 
eine Breite von 3,5 m nicht überschreiten wird. Die Versorgung wird über die bestehenden 
Verkehrsflächen gesichert.  
 
Der Stellplatzbedarf wird gemäß Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt durch 
die Errichtung der Tiefgaragen im östlichen und südlichen Bereich gedeckt werden.  
 
 
6.3 Entwicklungsabschnitte 
Bauabschnitte werden im Bebauungsplan nicht geregelt. Jedoch wird eine Entwicklung des 
Plangebiets in drei Bauabschnitten angestrebt. Der erste Bauabschnitt umfasst den 
südlichen Bereich des Plangebiets an der Pallaswiesenstraße. Errichtet werden die 
straßenseitige Bebauung an der Pallaswiesenstraße, ein Punkthaus sowie ein Abschnitt der 
Tiefgarage. Im nächsten Bauabschnitt erfolgt der Bau der straßenseitigen 
Blockrandbebauung an der Liebigstraße bis zur nördlichen Einmündung der Emilstraße, das 
zweite Punkthaus und der zweite Abschnitt der Tiefgarage. Im dritten und letzten 
Bauabschnitt erfolgt die Schließung der Blockrandbebauung entlang der Liebigstraße bis 
zum Gebäude Liebigstraße 54. 
 
 
6.4 Technische Infrastruktur 
Die Ver- und Entsorgung an der Pallaswiesenstraße und der Liebigstraße erfolgt über 
bestehende Anschlüsse. Die geplante Privatstraße wird für die Ver- und Entsorgung mit 
Frischwasser, Elektrizität, Post und Abwasserkanälen versehen.  
 
 
6.5 Freiflächenkonzept 
Die Freiflächen im Plangebiet sind private Grünflächen, die den einzelnen 
Mehrfamilienhäusern zugeordnet werden. Sie sind gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu 
pflegen und erhalten. Öffentliche Freiflächen sind auf Grund der geringen Größe des 
Geltungsbereichs nicht vorgesehen.

Bebauungsplan N 18.1 
 
 
12 
 
Um den Grünflächenanteil im Plangebiet zu erhöhen, sind Festsetzungen zur Begrünung 
vorgesehen. Daher sind die Tiefgaragen mit einem vegetationsfähigem Erdsubstrat zu 
bedecken. 
 
7. Vorläufige Inhalte der planungsrechtlichen Festsetzungen 
 
7.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 
Der Bebauungsplan sieht vor, die Wohnnutzung zu stärken und wird das Plangebiet als 
Allgemeines Wohngebiet ausweisen. Die unter § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise 
zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen.  
 
Die von der Baunutzungsverordnung im Allgemeinen Wohngebiet angestrebte 
Grundflächenzahl von 0,4 wird voraussichtlich auf 0,5 überschritten, um eine höhere Dichte 
zu erzielen. Die angestrebte Dichte entspricht der städtebaulichen Struktur der näheren 
Umgebung und ist für das Johannesviertel ortsbildprägend.  
 
 
7.2 Bauweise 
Entlang der Pallaswiesenstraße und der Liebigstraße wird die geschlossene Bauweise 
festgesetzt, um mit der näheren Umgebung ein einheitliches städtebauliches Bild zu 
schaffen. Dabei sollen die Baufluchten der bestehenden Gebäude aufgenommen werden 
und durch Baulinien festgesetzt werden. Für die Bebauung im westlichen Bereich des 
Plangebiets, die über die Privatstraße erschlossen wird, wird die abweichende Bauweise 
festgesetzt. Die abweichende Bauweise räumt den Bauherren größere Freiheit bei der 
Entwicklung der Baukörper ein. Somit wird das Wohnraumangebot durch weitere 
Gebäudetypologien komplettiert. Die Länge der Baukörper wird durch geeignete 
Festsetzungen begrenzt. Gewünscht ist der Geschosswohnungsbau mit einer 
Durchmischung unterschiedlicher Wohnungsgrößen mit Wohnraum für Familien sowie 
Singlewohnungen.  
 
 
7.3 Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen 
Der Bebauungsplan wird die Möglichkeit vorsehen, Stellplätze in einer Tiefgarage unterhalb 
der Neubebauung zu errichten. Die Tiefgarage wird über zwei Zufahren von der 
Pallaswiesenstraße (1. Bauabschnitt) und der Liebigstraße (2. Bauabschnitt) angefahren. Die 
Überdeckung der Tiefgarage wird mindestens 80 cm betragen um eine intensive Begrünung 
zu ermöglichen.

Bebauungsplan N 18.1 
 
 
13 
 
7.4 Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen 
In Bezug auf die hohen Verkehrslärmemissionen der Pallaswiesen- und Kasinostraße 
werden im Bebauungsplan geeignete Festsetzungen getroffen, um gesunde 
Wohnverhältnisse zu sichern.  
 
 
8. Vorläufige Inhalte der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen
  
 
Die Dachformen und Dachneigungen orientieren sich am Bestand. Entlang der Kasinostraße 
und Liebigstraße sind daher Satteldächer vorgesehen. Die Gebäude werden traufständig zur 
Straße errichtet. Die Punkthäuser, die über die Stichstraße erschlossen werden, sind mit 
Flachdächern anzulegen. Um für die umliegende Bebauung weiterhin gesunde und attraktive 
Wohnverhältnisse zu gewährleisten, wird eine Festsetzung zur Ausgestaltung, Lage und 
Größe der Staffelgeschosse getroffen werden. Die Flachdächer der Punkthäuser sind sowohl 
vom Straßenraum der Pallaswiesenstraße als auch der Liebigstraße nicht einsehbar und 
beeinträchtigen das städtebauliche Erscheinungsbild nicht.  
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
Cornelia Zuschke 
Stadträtin

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
05.04.2016 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
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Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2016/0101 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan N 18.1 - Kasinostraße/Liebigstraße/Pallaswiesenstraße - (Beschluss 
zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 16.03.2016  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Das Bebauungsplanverfahren N 18.1 – Kasinostraße/L iebigstraße/Pallaswiesenstraße  – wird 
im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB weitergeführt.  
2. Den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum Bebauungsplan N 18.1 - 
Kasinostraße/Liebigstraße/Pallaswiesenstraße - (Anlage) wird zugestimmt. Sie sind der 
frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen.  
3. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgt bei der 
Stadtbauverwaltung - Stadtplanungsamt - durch Auslegung der unter Punkt 2. genannten 
Unterlage für die Dauer eines Monats mit gleichzeitiger Gelegenheit zur Äußerung und 
Erörterung für die Öffentlichkeit. Diese Form der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung ist

- 2 - 
ortsüblich bekannt zu machen. Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB erfolgt schriftlich parallel zur 
Öffentlichkeitsbeteiligung. 
 
 
Anlagen: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung zum Bebauungsplan N 18.1  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2016/0101 vom 16.03.2016  
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 11.02.2016 dem Aufstellungsbeschluss für den 
Bebauungsplan N 18.1 - Kasinostraße/Liebigstraße/Pallaswiesenstraße  – zur teilweisen 
Änderung des rechtskr äftigen Bebauungsplans N 18 – Liebigstraße / Kasinostraße –
zugestimmt. 
Ziel des Bebauungsplans N 18.1 ist, die städtebauliche Qualität des Quartiers zu verbessern 
und brachliegende Flächen neu zu bebauen. Das Bebauungskonzept wird die bestehenden 
städtebaulichen Strukturen mit Wohnbebauung ergänzen und an geeigneten Stellen eine 
Nachverdichtung für Wohnnutzungen vorsehen. 
 
Zu 1.: 
Die Nachverdichtung stellt eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Abs. 1 
S. 1 BauGB dar, da die Planung weder UVP-pflichtig ist, noch Anhaltspunkte für eine 
Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter bestehen und die 
zulässige überbaubare Fläche  gemäß § 13a Abs. 1  Nr. 1 BauGB nicht überschritten wird. Die  
Voraussetzungen des § 13a Abs. 1 Nr.  1 BauGB sind somit erfüllt, so dass das beschleunigte 
Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden kann.  
Im beschleunigen Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 
Abs. 2 und 3 Satz 1 entsprechend. Nach § 13 Abs. 3 wird vo n der Umweltprüfung, von dem 
Umweltbericht, von der Angabe welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, 
sowie von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen.  
 
Zu 2. und 3: 
Zum Bebauungsplan N 18.1  - Kasinostraße/Liebigstraße/Pallaswiesenstraß e -  wurden die 
allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung erarbeitet (Anlage). Diese Unterlage wird nach 
dem Beschluss des Magistrats für das weitere Verfahren verwendet.  
Trotz beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB wird eine frühzeitige 
Öffentlichkeits beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 durchgeführt, in der die Öffentlichkeit über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig unterrichtet wird und allgemein 
Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben wird. Dazu erfolgt eine einmonatige 
öffentliche Auslegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu m Bebauungsplan 
N 18.1 - Kasinostraße/Liebigstraße/Pallaswiesenstraße  - (Anlage) beim Stadtplanungsamt . 
Dies wird ortsüblich be kannt gemacht. Zusätzlich wird  die Unterlage  in das Internet 
eingestellt. 
Mit der frühzeitigen Beteiligung wird nach dem Magistratsbeschluss begonnen.  Parallel dazu 
werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB 
beteiligt. 
 
Die Dezernentin III : 
 
 
 
Cornelia Zuschke  
Stadträtin 
 
Darmstadt, den 16.03.2016 
III/61.2 ha Nst. 2112