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2019/0018

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 - Nördlicher Haardtring/Berliner Allee - (Satzungsbeschluss)

Magistratsvorlage 08.01.2019

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299 Zeichen

Punkt 6: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 - Nördlicher Haardtring/Berliner Allee - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2019/0018) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Gegenstimmen: Fraktionen AfD, FDP und UWIGA 
Stimmenthaltung: Fraktion Die Linke.

2019/0018

8225 Zeichen

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
23.01.2019
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss
Grünflächenamt

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:

Nein

Vorlage-Nr. 2019/0018

Magistratsbeschluss -Nr.

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 - Nördlicher Haardtring/Berliner Allee -
(Satzungsbeschluss)

Vorlage vom: 08.01.2019

Beschlussvorschlag :
1. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der
Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung) und gemäß § 4 Abs. 2
BauGB (Einholung von Stellungnahmen) gingen die in Anlage 1 zusammengefassten
Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen
Prüfung (Anlage 1) abschließend entschieden.
Im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und der
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W
61 gingen keine Stellungnahmen ein.
2. Dem Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 mit der im Plan enthaltenen
Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen (Anlage 2, Plan wird zu den Sitzungen
aufgehängt / ausgelegt) und der dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht (Anlage 3) wird

- 2 -
zugestimmt.
3. Dem als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
W 61 abgeschlossenen Durchführungsvertrag (Anlage 4, datenschutzrelevante Anlage) mit
Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 2 der Anlage 4) wird zugestimmt.
4. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 61 - Nördlicher Haardtring/Berliner
Allee - für das Gebiet der ehemaligen Nährmittelwerke W. Engel GmbH und der Stolze GmbH
zwischen Berliner Allee, Haardtring, Pfalzweg und den Grundstücken der Mercedes-Benz
Niederlassung Darmstadt sowie der Freien Montessori-Schule Darmstadt mit der im Plan
enthaltenen Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen (Anlage 2) wird mit seiner
Begründung mit Umweltbericht (Anlage 3), sowie dem zugehörigen Durchführungsvertrag mit
Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 4, datenschutzrelevante Anlage ) zur Satzung
beschlossen.

Anlagen: Anlage 1 - Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage 2 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 (wird zu den Sitzungen
aufgehängt / ausgelegt)
Anlage 3 - Begründung mit Umweltbericht zum vor habenbezogenen
Bebauungsplan W 61
Anlage 4 - Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61
mit Vorhaben- und Erschließungspla n (datenschutzrelevante Anlage)

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Beschluss des Magistrats vom

- 3 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2019/0018 vom 08.01.2019:

Mit dem vorhab enbezogenen Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring / Berliner Allee –
wird die planungsr echtliche Voraussetzung für eine Entwicklung der Grundstücke der
ehemaligen Nährmittelwerke W. Engel GmbH und der Stolze GmbH geschaffen. Der
Vorhabenträger beabsic htigt die Realisierung einer Bebauung mit Büro - und vorwiegend
Wohnnutzung.

Das städtebauliche Konzept, welches auch der frühzeitigen Beteiligung und der Offenlage des
Bebauungsplanentwurfs zugrunde lag, nimmt die orthogonale Baustruktur aus der
umgebenden Bebauung auf und erzeugt durch Zeilen - und Punktbaukörper eine
aufgelockerte Gliederung der Baugrundstücke mit differenzierten Freiräumen. Die
Zeilenbebauung en im Westen und Norden des Gebietes dienen jeweils als Lärmschutzriegel
zur Bahn und zum Gewerbe (Mercedes-Benz-Niederlassung) im Norden.

Die im Osten des Plangebiets noch genutzten Bürogebäude Berliner Allee 7 und 9 sollen
durch einen Anbau / Neubau ergänzt und planungsrechtlich gesichert werden.

Der größte Teil des Plangebiets wird durch eine beg rünte Tiefgarage unterbaut, so dass die
Grundstücksfreiflächen für die privaten und die gemeinschaftlichen Nutzungen zur Verfügung
stehen und einen Teil der Qualität dieses Wohnquartiers ausmachen. Es sind ca. 680
Wohneinheiten geplant mit Wohnungsgrößen v on 1- bis 5-Zimmer-Wohnungen. Da a ufgrund
der zentralen und verkehrstechnisch guten Lage ein großer Bedarf an Mikro -Apartments
gesehen wird, soll ca. die Hälfte der Wohneinheiten als Mikro -Apartments entstehen.

Der vorhandene Grünzug entlang des Haardtrings wird im Bebauungsplan gesichert. Er sorgt
mit den begrünten Freiflächen zwischen den Wohn baukörpern für eine gute Durchgrünung
des Gebietes.

Der Bebauungsplanentwurf sieht u.a. Wohnflächen vor, die mit Mitteln der sozialen
Wohnraumförderung gefördert werden können. Die Verpflichtung zur Errichtung durch den
Vorhabenträger erfolgt im Durchführungsvertrag.

Für das Plangebiet existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan, jedoch liegt es im
Geltungsbereich eines Fluchtlinienplans (Nr. 143) aus dem Jahre 1959. Dieser wird in dem
Teilbereich des vorha benbezogenen Bebauungsplans W 61 durch diesen ersetzt.

Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 61 aus dem
Flächennutzungsplan (FNP) zu gewährleisten, war eine Änderung des Flächennutzu ngsplans
erforderlich. Diese Änderung (13. Flächennutzungsplanänderung) erfolgt e im
„Parallelverfahren“ gem. § 8 Abs. 3 BauGB. Hierzu wurde bereits ein Feststellungsbeschluss
von der Stadtverordnetenversammlung gefasst. Die 13. Flächennutzungsplanänderung liegt
derzeit dem Regierungspräsidium zur Genehmigung vor. Die gesetzlich vorgegebene
Genehmigungsfrist von 3 Monaten endet im Dezember 2018.

Zu 1.:
In Anlage A wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen
zusammengefasst und geprüft. Bei der Tabelle handelt es sich nun um die abschließende
Prüfung.

- 4 -
Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 und 2 BauGB gingen keine
Stellungnahmen ein.

Zu 3.:

Der Durchführungsvertrag (Anlage 4) enthält die Regelungen zur Realisierung des Vorhabens
innerhalb bestimmter Fristen und die Verpflichtung des Vor habenträgers zur Kostentragung
Planungs- und Ausführungskosten . Darüber hinaus sind umfangreiche weitere Regelungen
insbesondere zum Lärmschutz für die Punkthäuser (Baufelder 6 bis 12) durch die zuerst
entstehenden Gebäuderiegel entlang der Bahn und des Me rcedes-Benz-Areals erforderlich.
Als Anlage 2 der Anlage 4 ist der Vorhaben - und Erschließungsplan als fester
Vertragsbestandteil enthalten, der mit dem Satzungsbeschluss Teil des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans wird. Der Durchführungsvertrag ist gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB vor
dem Satzungsbeschluss abzuschließen und wird erst mit Rechtskraft des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 61 oder mit erteilter Baugenehmigung nach § 33
BauGB wirksam .

Zu 2. und 4.:
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 61 – Nördlicher Haardtring / Berliner
Allee – (Anlage 2, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt), einschließlich der
enthaltenen Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen, ist mit seiner Begründung mit
Umweltbericht (Anlage 3) und dem Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 2 zu Anlage 4)
gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 61 wird nach Rechtskraft der 13. Flächennutzungs-
planänderung durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft gesetzt.

Die Dezernentin III:

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Vorab werden übersandt:

 9 Exemplare des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 für die
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung
 Akten z. Hd. des Berichterstatters

Darmstadt, den 08.01.2019
III/61.2 zim Nst. 2603

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265 Zeichen

Punkt 13: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 - Nördlicher Haardtring/Berliner Allee - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2019/0018) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: Die Linke., FDP und UWIGA sowie 2 Stimmen aus AfD  
Stimmenthaltung: 2 Stimmen aus AfD

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121692 Zeichen

Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt 22.03.2018

BLFP • Frielinghaus Architekten • Planungs GmbH • Architekten BDA • 61169 Friedberg Seite 15 von 15
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitung en sind mit dem Versorgungs-
träger abzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unte rirdische Leitungen und Kanäle“,
Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten.

12. Gehölzartenliste
Einheimische Straucharten für freiwachsende Hecken:
Cornus mas (Gelber Hartriegel, Kornelkirsche)
Cornus sanguinea (Roter Hartriegel)
Corylus avellana (Hasel)
Crataegus monogyna (Eingriffl. Weißdorn)
Euonymus europaea (Pfaffenhütchen)
Ligustrum vulgare (Liguster)
Lonicera xylosteum (Rote Heckenkirsche)
Prunus spinosa (Schlehe)
Rosa canina (Hundsrose)
Rosa rubiginosa (Weinrose)
Viburnum lantana (Wolliger Schneeball)

Einheimische Straucharten für Schnitthecken (Bewohnergärten, Einhausungen):
Carpinus betulus (Hainbuche)
Acer campestre (Feldahorn)

13. Maßnahmen zur Förderung geschützter Arten
Für die Brutvogelart Mauersegler sollten in sämtlic hen Baufeldern spezifische Nistkästen
aufgehängt oder in die Fassade eingebaut werden.
Für die im Plangebiet tatsächlich oder potenziell vorkommenden Fledermausarten sollten
in sämtlichen Baufeldern Quartierangebote installie rt werden, z.B. Fledermauskästen
oder Fledermaussteine.
Diese Maßnahmenempfehlungen folgen dem kommunalen M aßnahmenprogramm "25
Schritte zur Biologischen Vielfalt in Darmstadt" (2013).

14. Biodiversität
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaf tsstadt Darmstadt vom 12.02.2014
zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowi e die Hess. Biodiversitätsstrategie
sind bei der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen.

15. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz
(außerhalb d. Geltungsbereichs)
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG.

0m 10m 20m 30m 50m40m
64
64
309
1
64
64
64
64
67
Pfalzweg
Berliner
Allee
Berliner
Allee
Haardtring
Haardtring
64
64
111
64
1
1
115
1
I
I
I
I
I
I
V
I
III
I
I
III
I
FußwegRadweg
64
1
64
64
64
64
67
64
64
111
64
1
1
115
1
I
I
I
I
I
I
V
I
III
I
I
III
I
FußwegRadweg
64
303
1
59
64
67
64
68
64
70
64
153
64
235
238
67
6
64
313
64
314
111
6 64
315
1
112
1
113
115
1
1
114
1
115
1
116
I
I
I
I
III
I
I
V
I
III
I
I
III
I
FußwegRadweg
20,0
24,9
4,0
46,4
54,8
9,5
14,7
24,0
16,9
24,7
16,1
17,6
16,5
22,5 3,46,1 6,1
12,0
5,3
12,9
23,6
111,1
5,913,5 4,0
6,0
54,9
9,7 16,4
12,8
12,8
10,5
5,8
10,4
7,2
15,8
7,2
15,8
6,9
2,3
3,2
15,6
6,0
2,0
2,0
19,0
Tg
49
5
7
12
5A
14
9
4749
5
7
12
5A
14
9
4749
5
7
12
5A
14
9
4749
3
5
7
12
5A
14
9
4749
3
5
7
12
5A
14
9
4749
3
5
7
12
5A
14
9
47
24,5 21,9 24,5 18,5 12,8 27,4
6,5
15,6 18,5 22,0 12,7
67,4
12,8 23,2
20,0 15,4
16,1 5,5
22,0
22,0
15,6 18,5 22,0
20,0
20,0
20,0
20,0
6,5
11,8
17,5 15,6 32,3
1,8
11,8
1,1
7,2
2,3
2,6
4,1
4,4
2,0
6,0
6,0
GR max
GF max
Baufeld 2
1.200 m2
Wohnen
6.700 m2
GR max
GF max
Baufeld 1
1.100 m2
Wohnen
6.100 m2
GR max
GF max
Baufeld 3
1.250 m2
Wohnen
7.300 m2
GR max
GF max
Baufeld 5
900 m2
Wohnen
4.600 m2
GR max
GF max
Baufeld 6
500 m2
Wohnen
2.300 m2
GR max
GF max
Baufeld 7
550 m2
Wohnen
2.400 m2
GR max
GF max
Baufeld 8
550 m2
Wohnen
2.400 m2
GR max
GF max
Baufeld 10
500 m2
Wohnen
2.300 m2
GR max
GF max
Baufeld 9
500 m2
Wohnen
2.300 m2
GR max
GF max
Baufeld 13
1.000 m2
Gewerbe
4.100 m2
GR max
GF max
Baufeld 4
500 m2
Wohnen
2.100 m2
GR max
GF max
Baufeld 12
550 m2
2.600 m2
Wohnen
Baufeld 11
2.300 m2GF max
500 m2
Wohnen
GR max
VII
VII
VII
V
VI
V
V
V
VI
V
V
V
V
V
V
III
V
g
g
g
g
a1
o
o
o
o
o
o o
a2
AHmax=23,00 m AHmax=20,00 m
AHmax=22,50 m AHmax=16,50 m
AHmax=22,50 m AHmax=19,50 m AHmax=19,50 m
AHmax=19,75 m
AHmax=19,50 m
AHmax=19,75 m AHmax=19,75 m
AHmax=19,75 m
AHmax=19,75 m
AHmax=19,75 m
AHmax=20,00 m
AHmax=18,50 m
AHmax=11,50 m St
Na1
Na2
Na2
Na2
Na2
Na2
Na2
Na2
Na2
Na1
Na1
Na1
Na1
Na1Na1
Na1Na1
D

Aktualitätsstand: 2017-11-30

Rechtsgrundlagen:

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)

Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)

Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert
durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)

Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 2
des Gesetzes vom 15.12.2016 (GVBl. S. 294)

Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl.
I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.03.2017 (GVBl. S. 36)

Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert
durch Art. 2 des Gesetzes vom 15.09.2016 (GVBl. S. 167)

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434)

Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2015
(GVBl. S. 607)

Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch
Gesetz vom 28.09.2015 (GVBl. S. 338)

Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)

Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274),
zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771)

Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I
S. 94), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.09.2017 (BGBl. I S. 3370)

Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt 22.03.2018

BLFP • Frielinghaus Architekten • Planungs GmbH • Architekten BDA • 61169 Friedberg Seite 3 von 15

4. Flächen für die soziale Wohnraumförderung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)

4.1 Auf den in den Baufeldern 3 sowie 4 bis 11 zulä ssigen Wohnflächen sind teilweise Woh-
nungen zu errichten, die mit Mitteln der sozialen W ohnraumförderung sowie der Wohn-
raumförderung für mittlere Einkommen gefördert werden könnten (siehe Ziff. I. 4.2).
4.2 Der Anteil der förderfähigen Geschossfläche im Baufeld 3 beträgt 25% der Geschossflä-
che von Baufeld 3 und 12.
Der Anteil der förderfähigen Geschossfläche in den Baufeldern 4 bis 11 beträgt 25% der
Geschossfläche der Baufelder 4 bis 11.

5. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 16 BauNVO)

5.1 Grundfläche (GR)
Innerhalb der Baufelder gilt die in der jeweiligen Nutzungsschablone
(Planzeichnung) festgesetzte maximal zulässige Grundfläche (GRmax).

z.B.
GR
max = 1.100 m2
5.2 Überschreitung der Grundfläche (GR II)
5.2.1 Grundstück 1
Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Stellplätzen
mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und
baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
Vorhabengebiet lediglich unterbaut wird (Tiefgarage n), im Bereich des
Grundstücks 1 um bis zu 10.350 m2 überschritten werden.

5.2.2 Grundstück 2
Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Stellplätzen mit ihren Zufahr-
ten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baul ichen Anlagen unterhalb der
Geländeoberfläche, durch die das Vorhabengebiet lediglich unterbaut wird (Tiefgaragen),
im Bereich des Grundstücks 2 um bis zu 1.800 m2 überschritten werden.
5.2.3 Bei Grundstücksteilungen ist die zulässige GR II entsprechend des Vorhaben- und Er-
schließungsplans auf die neuen Grundstücksteile anteilig zu verteilen.
5.3 Geschossfläche
Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzungssch ablone (Planzeich-
nung) festgesetzte maximal zulässige Geschossfläche.
Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen , die nicht Voll-
geschosse sind, einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume
und Umfassungswände sind mitzurechnen.

z.B.
GF
max =7.200 m2
5.4 Höhe baulicher Anlagen
5.4.1 Innerhalb der Baugrenzen ist die durch Planei ntrag festgesetzte Au-
ßenwandhöhe als Maximalhöhe (AH max ) zulässig.
Die maximale Außenwandhöhe ist der obere Abschluss der Wand ge-
messen vom Höhenbezugspunkt (siehe I 5.4.2).
z.B.
AH max = 22,50 m
Notwendige Aufzugsüberfahrten und untergeordnete g ebäudetechnische Anlagen dürfen
die festgesetzte AH max um max. 3,0 m überschreiten.
Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt 22.03.2018

BLFP • Frielinghaus Architekten • Planungs GmbH • Architekten BDA • 61169 Friedberg Seite 4 von 15
Die Überschreitung muss allseitig mindestens einen Abstand von 1,50 m zur darunterlie-
genden Gebäudeaußenwand aufweisen. Dies gilt nicht im Bereich von Lauben-
gangerschließung.
5.4.2 Der Höhenbezug wird auf 131,90 m ü. NHN festg elegt.
5.5 Zahl der Vollgeschosse
Innerhalb der Baugrenzen ist die durch Planeintrag festgesetzte Zahl
der Vollgeschosse zulässig (siehe auch Ziff. II. 2. zu Staffelgeschos-
sen).

z.B.
VII

6. Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen (§ 9
Abs. 1 Nr. 2a BauGB)
6.1 Zwischen dem Gebäude im Baufeld 3 und dem Pfalz weg beträgt die Tiefe der Abstands-
fläche 0,3 H.
Die Abstandsfläche der Ostfassade des sechsgeschoss igen Gebäudes in Baufeld 3 so-
wie der Westfassade des Gebäudes in Baufeld 12 beträgt 0,25 H.
6.2 Die Müllabstellflächen sowie Tiefgaragenrampen und Zugänge zu dem Untergeschoss
mit dazugehörigen Überdachungen sind innerhalb der Abstandsflächen eines Gebäudes
zulässig.
6.3 Die Überdeckung der Abstandsflächen der gegenüb erliegenden Au-
ßenwände im Bereich der Fassadenrücksprünge an den West- und
Ostfassaden der Gebäude in den Baufeldern 6 bis 11 ist zulässig.

7. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO)

7.1 Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzung sschablone (Planzeichnung) festgesetzte
Bauweise (siehe auch Ziff. I. 2.).
In der abweichenden Bauweise a1 sind Gebäude mit se itlichem Grenzabstand und Ge-
bäudekörperlängen bis 70 m zulässig.
In der abweichenden Bauweise a2 sind Gebäude ohne s eitlichen Grenzabstand an der
Nordfassade und mit seitlichem Grenzabstand an den übrigen Seiten und Gebäudekör-
perlängen bis 70 m zulässig.

8. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)

8.1 Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durc h Baugrenzen fest-
gesetzt.

Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch Terrasse n, Balkone und
Loggien um bis zu 2,0 m überschritten werden.

9. Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen sowie Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
9.1 Flächen für oberirdische Stellplätze
Oberirdische Stellplätze sind ausschließlich innerh alb der zeichnerisch
festgesetzten Flächen für Stellplätze St zulässig.

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Carports und Garagen sind unzulässig.
9.2 Tiefgaragen
Tiefgaragen sind sowohl innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä-
chen als auch innerhalb der zeichnerisch festgesetz ten Fläche für Tief-
garagen Tg zulässig.

Bauliche Anlagen zur Tiefgaragen-Lüftung und -Entr auchung sowie Zugänge (Treppen,
Rampen) zur Tiefgarage sind auch außerhalb der Flächen für Tiefgaragen zulässig.
9.3 Flächen für Nebenanlagen
Als Nebenanlagen sind nur Fahrradabstellanlagen Na 1 und Müllab-
stellplätze Na 2 innerhalb der Baufelder und in den dafür zeichnerisch
festgesetzten Flächen zulässig.
Nicht überdachte und nicht eingehauste Fahrradabste llplätze sind auch
für bis zu max. sieben Fahrräder im Bereich der Hau seingänge (siehe
Rasterung im Lageplan Freianlagen) zulässig. Ausnahmsweise sind sie
auch innerhalb der Flächen für Müllabstellplätze zulässig.

Müllabstellplätze sind oberirdisch nur in den dafü r zeichnerisch festgesetzten Flächen
zulässig. Ausnahmsweise sind Müllabstellflächen im Bereich entlang des Pfalzwegs und
des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes zulässig bei gleichbleibender Größe der Gesamtflä-
che aller Müllabstellflächen.
Pro erdgeschossiger WE ist in den Baufeldern 6 bis 12 max. eine Gartenhütte von max.
15 m³ zulässig. Im Bereich entlang des Haardtrings und des Pfalzweges sind keine Gar-
tenhütten zulässig.

10. Bereiche für Ein- und Ausfahrten
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Ein- und Ausfahrten (incl. Feuerwehrzufahrt) sind ausschließlich in den
hierfür gekennzeichneten Bereichen zulässig.

11. Flächen für Versorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)

Transformator-Stationen sind unterirdisch in der T iefgarage und oberir-
disch innerhalb der Baufelder sowie der festgesetzten Fläche zulässig.

12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

Die im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen sind mit einem Geh-,
Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Ents orgungsträger zu
belasten.

13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege u nd zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft
(§ 9 Abs 1 Nr. 20 BauGB)

13.1 Niederschlagswasserversickerung
Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser ist vollständig auf dem Grund-
stück zu versickern soweit dem weder wasserrechtlic he noch sonstige öffentlich-
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rechtliche Belange entgegenstehen. Eine Sammlung un d Ableitung von Niederschlags-
wasser in die öffentliche Kanalisation ist nicht zu lässig, es sei denn wasserrechtliche,
sonstige öffentlich-rechtliche oder wasserwirtschaf tliche Belange stehen einer Nieder-
schlagswasserversickerung entgegen. Das Merkblatt D WA-M 153 und das Arbeitsblatt
DWA-A 138 der Deutschen Vereinigung für Wasserwirts chaft, Abwasser und Abfall e.V.
sind zu beachten.
13.2 Dachbegrünung
Flachdächer sowie flachgeneigte Dächer mit Dachnei gung bis zu 5° und einer Dach-
fläche von mind. 10 m 2 sind extensiv mit Gras-Kraut-Gesellschaften zu begrünen.
Die Substratschicht muss eine Gesamtstärke von min destens 12 cm aufweisen. Bei Dä-
chern von Mülleinhausungen (vgl. Ziff. II. 5.) muss die Substratschicht eine Gesamtstärke
von mindestens 8 cm aufweisen.
Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten.
Dachterrassen, Dachöffnungen und untergeordnete te chnische Aufbauten sowie deren
Zuwegungen sind von der Verpflichtung zur Dachbegrü nung ausgenommen. Die Aus-
nahme gilt nicht für Solaranlagen.
13.3 Überdeckung von Tiefgaragendecken
Tiefgaragendächer, die nicht überbaut sind, sind im Bereich von Vegetationsflächen mit
einer Bodensubstratschicht von im Mittel mindestens 1,0 m zu überdecken, im Bereich
von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstratschicht v on mindestens 1,0 m, im Bereich
von Zugangs- und Wegeflächen von mindestens 0,6 m einzuhalten.
13.4 Entwicklung von Sandmagerrasenflächen
Neue Sandrasenflächen sind folgendermaßen herzustel len: Humose
oder bindige Böden sind in einer Stärke von ca. 20 cm zu entfernen.
Stattdessen ist, möglichst standortnah gewonnenes, sandiges, weitge-
hend schlufffreies Bodenmaterial in der entsprechen den Stärke einzu-
bringen.

Anschließend sind die Flächen mit zertifiziertem R egio-Saatgut - Magerrasen mäßig sau-
rer Standorte - einzusäen. Die Flächen sind ein- bi s zweimal jährlich (ab Ende Mai) zu
mähen; das Mähgut ist abzufahren. Dünger oder Boden verbesserungsmaterialien dürfen
nicht eingebracht werden. Eine künstliche Bewässeru ng hat zu unterbleiben. Die Maß-
nahmen sind nach Abschluss der hoch- bzw. tiefbaulichen Maßnahmen zu realisieren.
13.5 Erhalt von Mauersegler-Niststätten
Die im Bestandsgebäude Berliner Allee 9 (östli-
cher Gebäudeteil) vorhandenen Niststandorte des
Mauerseglers (siehe auch Grafik rechts) sind im
Falle des Gebäudeerhalts zu erhalten.
Beim Umbau oder bei der Renovierung des Ge-
bäudes ist der nördliche Traufbereich möglichst
unverändert zu erhalten. Die Arbeiten sind außer-
halb der Brutzeiten der Art zwischen dem 15. Au-
gust und dem 15. April auszuführen.
Im Falle eines Umbaus des Gebäudes, welcher
zu einer Beseitigung der Niststandorte führt, sind
im nördlichen Traufbereich fünf Mauerseglerkäs-
ten als Ersatzniststätten aufzuhängen oder in die
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14. Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
14.1 Verkehrslärm (vgl. Ziff. IV. 5)
14.1.1 Baufeld 1 und 2 (Geschlossene Loggien)
Die Westfassaden der Baufelder 1 und 2 sind mit vor gelagerten, geschlossenen Loggien
oder schalltechnisch gleichwertigen Konstruktionen als Elemente der Geräuschminde-
rung so zu realisieren, dass
o innerhalb der Loggien nachts der Beurteilungspegel von 48 dB(A) eingehalten wird;
alternativ ist der Beurteilungspegel von 50 dB(A) n achts einzuhalten und gleichzeitig
die Frischluftversorgung des angrenzenden Aufenthaltsraumes über eine schalltech-
nisch geeignete, mechanische Lüftung zu realisieren; im Übrigen gilt die DIN 1946;
o die geschlossene Verglasung enthält mindestens ein en öffenbaren Flügel zu Reini-
gungszwecken;
o die Frischluftversorgung der Loggia erfolgt fenste runabhängig über eine schalltech-
nisch geeignete, mechanische Lüftung; im Übrigen gilt die DIN 1946.
14.1.2 Baufeld 3 (Geschlossene Loggien und Anforder ungen Außenbauteile)
An der West- und Südfassade sind vor Fenstern von A ufenthaltsräumen geschlossene
Loggien als Element der Geräuschminderung zu realisieren. Es gelten die Anforderungen
gem. Ziff. I. 14.1.1.
Die West- und Südfassade des Gebäudes sind außerhal b von Loggien mit folgenden
bewerteten Schalldämm-Maßen am Bau zu realisieren:
o Westfassade: R’
w ≥ 57 dB
o Südfassade: R’ w ≥ 53 dB
14.2 Gewerbelärm
14.2.1 Tiefgaragenzufahrt
Zur Vermeidung vermeidbarer Geräusche im Sinne des Standes der Geräuschminderung
sind folgende Minderungsmaßnahmen vorzusehen:
o Die Innenwände des Ein-/Ausfahrtbereichs sind voll flächig auf einer Länge von
14,7 m (ab Öffnungsfläche) schallabsorbierend (bewerteter Schallabsorptionsgrad
α
w ≥ 0,8) auszuführen.
o Das erforderliche bewertete Schalldämm-Maß der Auß enbauteile der Rampen-
Teileinhausung am Bau ist R’ w ≥ 29 dB.
o Der Gitterrost der Regenrinne ist auf Hartgummipro fil aufzulagern.
o Durch regelmäßige Wartung ist sicherzustellen, das s das Rolltor beim Öffnen und
Schließen keine impulshaltigen Geräusche emittiert.
o Zusätzlich zum Garagentor erforderliche Öffnungen der Tiefgarage zu Lüftungs-
zwecken sind je Öffnung auf den Schallleistungspegel L WA ≤ 45 dB(A) zu begren-
zen.
Wo im Nahbereich der Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage ( Baufelder 11 und 12) der Maxi-
malpegel von 65 dB(A) überschritten wird, sind in z um Schlafen geeigneten Räumen
schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinr ichtungen vorzusehen, d. h. die
Schalldämmung mit Lüftungseinrichtung darf nicht sc hlechter sein, als die Schall-
dämmung ohne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist DIN 1946 zu beachten. Die Lüftungs-
einrichtungen können auch Teil des energetischen Gebäudekonzepts sein.
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14.2.2 An den Nordseiten der Baufelder 1, 4 und 5 s ind Fenster von Aufenthaltsräumen unzu-
lässig, außer mit spezifischem Nachweis der schalltechnischen Verträglichkeit mit der
vorliegenden Immissionssituation.
14.2.3 An den in der Planzeichnung gekennzeichneten Fassaden (Ostfassade
des Baufeldes 4 , Westfassade des Baufeldes 5) sind vor Fenstern von
Aufenthaltsräumen Prallscheiben mit folgendem Aufbau zu realisieren:

o bewertetes Schalldämm-Maß der Verglasung am Bau is t R´ w ≥ 17 dB;
o Montage der Prallscheibe im Abstand ≤ 7 cm vor der Fassadenebene;
o Überlappung des Fensters durch die Prallscheibe ob en, unten und an der Südsei-
te jeweils um mindestens 25 cm;
Zur Nordseite hin ist keine Überlappung durch die P rallscheibe erforderlich; stattdessen
ist die seitliche Fuge baulich zu schließen.
14.2.4 Ostbereich (Begrenzung des Schallleistungspe gels der gewerblichen Nutzung)
Für den gewerblich genutzten Ostteil des Plangebiet s (Baufeld 13) sind folgende flä-
chenbezogene Schallleistungspegel L W“ zulässig:
o tags: L W“ ≤ 55 dB(A)/m²
o nachts: L W“ ≤ 37 dB(A)/m²
14.3 Gesamtlärm aus Gewerbe- und Verkehrslärm
14.3.1 Schallgedämmte Lüftungen
Für Aufenthaltsräume folgender Bereiche
o Baufelder 1 bis 3, Ostseiten,
o Baufelder 4 und 5, Ost-, Süd-, Westseiten,
o Baufelder 6 bis 12
gilt:
Bei Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehr nach Beiblatt 1
der DIN 18005-1 für Mischgebiete von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts sind schall-
technisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtun gen vorzusehen. D. h. die Schall-
dämmung mit Lüftungseinrichtung darf nicht schlecht er sein, als die Schalldämmung oh-
ne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist DIN 1946 zu beachten.

Die Lüftungseinrichtungen können im Bedarfsfall Tei l des energetischen Gebäude-
konzepts sein.
Für die gewerbliche Nutzung in Baufeld 13 ist die v orstehende Regelung nur für die Ta-
geszeit anzuwenden.
14.3.2 Außenwohnbereiche von Wohnungen
Offene Außenwohnbereiche / Freibereiche wie Terrassen, Gärten, Spielflächen usw. sind
westlich, nördlich und südlich der Baufelder 1 bis 3 sowie nördlich der Baufelder 4 und 5
nicht zulässig.
Für die restlichen Außenwohnbereiche im Plangebiet sind bauliche Maßnahmen zu tref-
fen, wenn der Beurteilungspegel am Tag den schallte chnischen Orientierungswert nach
Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 für Mischgebiete von 60 d B(A) überschreitet. Die schallab-
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schirmende Wirkung der Maßnahmen muss zur Einhaltun g des Orientierungswerts füh-
ren.
Wird im Baugenehmigungsverfahren oder Kenntnisgabeverfahren unter Berücksichtigung
der schalltechnischen Verhältnisse zum Zeitpunkt de r Genehmigung der Nachweis er-
bracht, dass in den Außenwohnbereichen der Orientie rungswert von 60 dB(A) eingehal-
ten wird, kann auf die schallabschirmenden Maßnahmen verzichtet werden.
14.3.3 Schalldämmung der Außenbauteile von Aufentha ltsräumen
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräume n sind die Außenbauteile mind.
gem. den Anforderungen der DIN 4109-1:2016-07 der i n der links stehenden Tabelle
(Anforderungen an die Luftschalldämmung nach DIN 4109-1) aufgeführten Lärmpegelbe-
reiche auszubilden auf Grundlage der ebenfalls links abgebildeten, geschossweise ermit-
telten Lärmpegelbereiche der Fassaden.

Tabelle 1: Lärmpegelbereiche und erforderliches Gesamtschalldamm-Maß nach DIN 4109-1: 2016-07

15. Bedingte Festsetzung zum Schallschutz
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB)

Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern 6 b is 12 ist erst zulässig, wenn die
Riegelbebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) i n den Baufeldern 1 bis 5 herge-
stellt ist und deren Lärmschutzfunktion dauerhaft gesichert ist.
Eine frühere Inbetriebnahme ist zulässig, wenn durc h einen schalltechnischen Nachweis
im Rahmen des Bauantragsverfahrens oder als Auflage zur Baugenehmigung die Einhal-
tung der Immissionsrichtwerte nachgewiesen wird.

16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern u nd sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
16.1 Anpflanzen von Bäumen
Die zur Pflanzung festgesetzten Bäume sind gemäß de s qualifizierten
Freiflächenplanes (Lageplan Freianlagen; Lageplan B epflanzung) als
Laubbäume 1. bis 3. Ordnung anzupflanzen. Bei der A rtenauswahl sind
standortgerechte und nach Möglichkeit einheimische Arten zu verwenden.

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Die Bäume sind unter Verwendung von geeignetem, nä hrstoffreichem und gut durchlüfte-
tem Bodensubstrat zu pflanzen, dauerhaft zu erhalte n und bei Verlust gleichwertig zu
ersetzen. Es sind Baumscheiben von mindestens 6 m 2 Größe vorzuhalten.
Von den festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazu gehörigen Baumscheiben kann bis
maximal 5 m abgewichen werden.
16.2 Bäume mit Bodenanschluss im Bereich der Tiefga ragen
Für sechs laut Planzeichnung im Bereich der Tiefgar agen festgesetzte
Bäume sind entsprechende Aussparungen in der Tiefga rage für den
Bodenanschluss vorzusehen. Die Flächengröße jeder B aumscheibe
beträgt mindestens 12,5 m², wobei das Maß der Schma lseite 2,0 m
nicht unterschreiten darf.

16.3 Anpflanzen einer freiwachsenden Hecke
Auf der festgesetzten Fläche ist eine etwa 4 m brei te freiwachsende
Hecke anzupflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Zu r Anpflanzung
sind ausschließlich einheimische Straucharten zu verwenden (Artenliste
siehe Ziff. IV. 12).

16.4 Grundstücksfreiflächen
Die nicht überbauten Grundstücksfreiflächen sind dauerhaft zu bepflanzen und als Grün-
flächen zu erhalten. Notwendige Zuwegungen und zulä ssige Flächen gem. Ziff. I. 9.3
sind hiervon ausgenommen.

17. Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)

17.1 Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind dau erhaft gegen jede Be-
einträchtigung zu schützen und bei Verlust durch Bäume 1. Ordnung zu
ersetzen.

Die im Plangebiet zu erhaltenden Bäume sowie die B äume in der geschützten Allee ent-
lang des Haardtrings sind während der Bauphase gemä ß DIN 18920 („Vegetationstech-
nik im Landschaftsbau – Schutz von Bäumen, Pflanzen beständen und Vegetationsflä-
chen bei Baumaßnahmen“) zu schützen. Hier ist insbe sondere zu beachten, dass der
Mindestabstand von Baugruben, Mulden, etc., wie in der DIN 18920 unter Punkt 4.10.1
beschrieben, in jedem Fall eingehalten werden muss. Dazu sind Bauzäune entsprechend
der o.g. Abstandsvorgaben während der Abbruch- und Bauarbeiten aufzustellen und vor-
zuhalten.

18. Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs
(§ 9 Abs. 7 BauGB)

II . Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180) i.V.m. § 9 Abs. 4
BauGB wird festgesetzt:

1. Dachform
Es sind ausschließlich Flachdächer mit einer Neigu ng von höchstens 5° zulässig.

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2. Staffelgeschosse
In den Baufeldern 4 bis 12 ist ein Staffelgeschoss zulässig.
In den Baufeldern 4 und 5 hat das Staffelgeschoss an der Südseite und mindestens einer
weiteren Seite um mindestens 1 m zurückzuspringen.
In den Baufeldern 6 bis 11 hat das Staffelgeschoss an zwei Gebäudeseiten um mindes-
tens 2 m zurückzuspringen.
Im Baufeld 12 hat das Staffelgeschoss an drei Gebäu deseiten um mindestens 2 m zu-
rückzuspringen.

3. Technische Dachaufbauten
Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung der Solarene rgie sind auf den Dächern im ge-
samten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in V erbindung mit der Dachbegrünung,
zulässig. Sie sollen mindestens einen Abstand von 1 m zur nächstgelegenen Außenwand
bzw. Attika haben.

4. Einfriedungen
Als Einfriedungen sind Hecken bis zu einer Höhe von 0,7 m mit integrierten Stabgitter-
zäunen zulässig.

5. Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen
5.1 Abfallsammelplätze sind mit einer Dachbegrünung zu versehen (vgl. Ziff. I. 13.2). Es sind
sowohl Einhausungen als auch Pergolen (d.h. nur Dac hbegrünung ohne Wände) zuläs-
sig. Im Falle einer Einhausung sind die Wände zu begrünen.

5.2 Für Unterflursysteme gilt Ziff. II. 5.1 nicht.
5.3 Oberirdische Fahrradabstellanlagen dürfen nicht eingehaust werden.

6. Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur am Gebäude (am Ort der Leistu ng) und nur in den Baufeldern 1
bis 3 sowie 11 bis 13 und nur zu öffentlichen Verke hrsflächen zulässig. Werbeanlagen
mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen sind unzulässig.

III. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften

Regelungen für den Denkmalschutz nach § 9 Abs. 6 B auGB
Schlotter-Relief, Berliner Allee 5: das Mosaik auf der Nordostecke des
Hauses Berliner Allee 7 ist ein Kulturdenkmal gem. § 2 Abs. 2 Hessi-
sches Denkmalschutzgesetz.

IV. Hinweise

1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschrift en
Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und die sonstigen zitierten Vor-
schriften können im Stadtplanungsamt, Bessunger Str aße 125, Block D, zu den üblichen
Bürozeiten eingesehen werden.

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2. Bodendenkmale
Zur Sicherung von Bodendenkmälern wird auf § 21 HDSchG hingewiesen.
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für
Denkmalpflege, hessenARCHÄOLOGIE, oder der Abteilun g Denkmalschutz und Denk-
malpflege beim Stadtplanungsamt Darmstadt unverzüglich anzuzeigen.

9. April 1999 festgestellt und veröffentlicht im St aatsanzeiger für das Land Hessen „21 /
1999 S. 1659“ mit Ergänzung vom 17. Juli 2006, verö ffentlicht im Staatsanzeiger 31 /
2006 S. 1704.

4. Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstücken
Aus Gründen einer naturnahen Regenwasserbewirtschaftung unter Berücksichtigung des
Boden- und Gewässerschutzes ist das auf Dachflächen und sonstigen befestigten Flä-
chen der Baugrundstücke anfallende Niederschlagswas ser, soweit dem weder wasser-
rechtliche, noch sonstige öffentlich-rechtliche Vor schriften noch wasserwirtschaftliche
Belange entgegenstehen, auf dem Grundstück zu versickern.

5. Schallschutz
Bei den Geräuscheinwirkungen des Schienenverkehrs s ind im Bereich der Normung
(Änderung von DIN 4109-2 mit pauschaler Verminderun g der Beurteilungspegel für
Schienenverkehr) und bei der DB AG (Planungsvariant e für die Neubaustrecke Frankfurt
– Mannheim mit Reduzierung des Güterzugverkehrs auf der Bahnstrecke 3601) Prozes-
se im Gange, deren Ergebnisse zu einer Verminderung dieser Geräuscheinwirkungen im
Plangebiet führen können. Die Resultate dieser Prozesse sind zu beachten.

6. Artenschutz
Notwendige Baumfällungen und Gebüschrodungen sind aus Gründen des Vogelschutzes
im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar dur chzuführen (§ 39 Abs. 5 Satz 2
BNatSchG).
Der Abbruch von Bestandsgebäuden sollte aus Gründen des Fledermaus- und Vogel-
schutzes im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar durchgeführt werden.
Bei Abbruchmaßnahmen außerhalb dieser Zeiten ist vorher zu prüfen und in Abstimmung
mit der Unteren Naturschutzbehörde sicherzustellen, dass keine geschützten Arten in
den betreffenden Gebäuden vorhanden sind. Gegebenen falls sind Vorkehrungen zur
Schadensvermeidung zu treffen.

7. Bodenveränderungen
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Bode n erfordern, ist auf sensorische Auf-
fälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeit en des Untergrundes festgestellt, die
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränder ungen hinweisen, ist umgehend
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeit sschutz und Umwelt Darmstadt,
Dez. IV/DA 41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen
hinzuzuziehen.

8. Altlasten/ Altstandorte
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Im Bereich des Vorhabengebietes liegen folgende ein fache und ungeprüfte Einträge als
Altstandorte gemäß Altlasteninformationssystem (ALTIS) vor:
• Berliner Allee 7: Druckerei mit der Einstufung in die Branchenklasse 5 sehr hohes
Gefährdungspotenzial (ALTIS-Nr. 411.000.050-001.039)
• Berliner Allee 7: Großhandel mit Bau- und Isoliers toffen mit der Einstufung in die
Branchenklasse 2 geringes Gefährdungspotenzial (ALT IS-Nr. 411.000.050-
001.039)
• Berliner Allee 9: Nähr-Engel GmbH mit der Einstufu ng in die Branchenklasse 2
geringes Gefährdungspotenzial (ALTIS-Nr. 411.000.050-001.037).
• Haardtring 3: Großhandel mit elektrischen Haushalt sgeräten mit einer Einstufung
in die Branchenklasse 1 sehr geringes Gefährdungspo tenzial (Altlastenverdacht
aufgehoben, ALTIS-Nr. 411.000.025-001.005)
Bei Feststellung von Kontaminationen sind die einsc hlägigen umweltrechtlichen Vor-
schriften zu beachten.
Im Zuge der Baufeldfreimachung und Baugrubenherstel lung ist eine baubegleitende
Sichtung und organoleptische Überprüfung anstehender Böden vorgesehen und zwar im
Bereich der ehemaligen Gebäudeaufstandsflächen und der ehemaligen Tank-/ Abschei-
dersohl- und –böschungsbereiche. Bei organoleptisch auffälligen Befunden werden im
Bedarfsfall weiterführende umwelttechnische Untersu chungen (Probenentnahmen und
chemische Untersuchungen) erforderlich. Der Vorhabenträger wird im Durchführungsver-
trag verpflichtet, notwendige Untersuchungen in Abs timmung mit der zuständigen Bo-
denschutzbehörde durchzuführen und die Kosten hierf ür zu tragen. Soweit sich sanie-
rungspflichtige Altlasten im Sinne des Hess. Altlas ten- und Bodenschutzgesetztes erge-
ben, hat der Vorhabenträger das Regierungspräsidium einzuschalten und die Kosten der
Beseitigung bzw. Sanierung zu tragen. Altablagerung en sind im Bereich des Vorhaben-
gebiets nicht bekannt.

9. Kampfmittelbelastung und -räumung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sic h in einem Bombenabwurfgebiet.
Es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmi tteln ausgegangen werden. Bei
Flächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stat tfinden, ist eine systematische
Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und Baugrundun-
tersuchungen erforderlich.
Die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelrä umung im Lande Hessen“ sind zu
beachten.
Der Vorhabenträger wird im Durchführungsvertrag ver pflichtet eine systematische Über-
prüfung durchzuführen und ggf. die Kampfmittelräumung zu veranlassen.

10. Klimaschutz
Maßnahmen zum Klimaschutz müssen entsprechend der E nergieeinsparverordnung
(EnEV) und den Anforderungen des Gesetzes zur Förde rung Erneuerbarer Energien im
Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz –EEW ärmeG) in der jeweils gülti-
gen Fassung nachgewiesen werden.

11. Leitungsschutzmaßnahmen
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den te chnischen Richtlinien GW 125
einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitun gen aufweisen. Wird dieser Ab-
stand unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgu ngsleitungen gegen Wurzeleinwirkun-
gen zu sichern oder die Standorte der Bäume entspre chend zu verschieben.
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Einheimische Straucharten für Schnitthecken (Bewohnergärten, Einhausungen):
Carpinus betulus (Hainbuche)
Acer campestre (Feldahorn)

15. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz
(außerhalb d. Geltungsbereichs)
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG.

Planvermerke W 61 2018-12.docx 18.12.2018
Planvermerke W 61

Aufstellungsbeschluss:

Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 17.05.2018.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter
Echo“ am 28.05.2018.

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:

Beschluss des Magistrats vom 22.03.2017.
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 30.03.2017.
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 31.03.2017 bis
einschließlich 02.05.2017.

Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äu-
ßerung bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1
BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 31.03.2017.

Öffentliche Auslegung:

Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 17.05.2018.
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 28.05.2018.
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit
Vorhaben- und Erschließungsplan und Begründung sowie den wesentlichen umweltbezoge-
nen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, Bessun-
ger Straße 125 in der Zeit vom 05.06.2018 bis einschließlich 05.07.2018 und mindestens im
gleichen Zeitraum Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom
04.06.2018.

Satzungsbeschluss:

Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan und
der im Plan enthaltenen Satzung wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordneten-
versammlung zur Satzung beschlossen am .
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt

________________________
Die Dezernentin

Planvermerke W 61 2018-12.docx 18.12.2018

Bekanntmachung:

Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses d ieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans
gem. § 10 Abs. 3 BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am
.
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i. V. m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen
Stadthaus, Block D, Bessunger Straße 125 in der Zeit vom bis einschließlich
.

Inkrafttreten:

Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans am .
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt

________________________
Die Dezernentin

Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt 22.03.2018

BLFP • Frielinghaus Architekten • Planungs GmbH • Architekten BDA • 61169 Friedberg Seite 2 von 15

I. F e s t s e t z u n g e n nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB in der Fassung vom 03.11.201 7 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit der Baunut-
zungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGB l. I S. 3786) und der Planzeichenverordnung
(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:

1. Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB i.V .m. § 9 Abs. 2 BauGB
Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solc he Vorhaben zulässig, zu deren
Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführun gsvertrag zu diesem Bebauungs-
plan verpflichtet.

2. Nutzungsschablone
Baufelder 1-13
Art der baulichen Nutzung (s. Ziff. I. 3)
Bauweise (s. Ziff. I. 7)
Maß der baulichen Nutzung (s. Ziff. I. 5)

2.1 Definition Baufeld
Ein Baufeld besteht aus einem Baufenster oder zwei direkt aneinander
grenzenden Baufenstern, die durch eine Baugrenze ge teilt sind. Die
Festsetzung Art und Maß der baulichen Nutzung gilt jeweils für das
gesamte Baufeld mit Ausnahme der Zahl der Vollgesch osse und der
maximalen Außenwandhöhe, die für die einzelnen Baufenster gilt.

2.2 Verbindung der Baufenster zu Baufeldern
2.3 Abgrenzung unterschiedlicher Maße der baulichen Nutzung

3. Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr.1 i.V.m. § 12 BauGB)

3.1 Im Geltungsbereich sind Wohnnutzungen zulässig sowie gewerbliche Nutzungen, die das
Wohnen nicht wesentlich stören.
Innerhalb der Baufelder ist die in der Nutzungsschablone (Planzeichnung) festgelegte Art
der baulichen Nutzung zulässig.
Vergnügungsstätten sowie sonstige Gewerbebetriebe u nd Nutzungen, die der gewerbli-
chen sexuellen Betätigung und Zurschaustellung dien en (Bordelle, bordellartige Betrie-
be), sind im Geltungsbereich unzulässig.
Werbeanlagen zur Fremdwerbung sind im Geltungsbereich unzulässig.
3.2 Wohnen:
Zulässig sind Wohngebäude, Räume für freie Berufe g emäß § 13 BauNVO, die der Ver-
sorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Sp eisewirtschaften, nicht störende
Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes.
3.3 Gewerbe:
Zulässig sind Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebä ude, die der Versorgung des Ge-
biets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaft en, nicht störende Handwerksbe-
triebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale , gesundheitliche und sportliche Zwecke
sowie sonstige nicht störende Gewerbebetriebe.
Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt 22.03.2018

10. Bereiche für Ein- und Ausfahrten
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Ein- und Ausfahrten (incl. Feuerwehrzufahrt) sind ausschließlich in den
hierfür gekennzeichneten Bereichen zulässig.

11. Flächen für Versorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)

Transformator-Stationen sind unterirdisch in der T iefgarage und oberir-
disch innerhalb der Baufelder sowie der festgesetzten Fläche zulässig.

12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

Die im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen sind mit einem Geh-,
Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Ents orgungsträger zu
belasten.

13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege u nd zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft
(§ 9 Abs 1 Nr. 20 BauGB)

BLFP • Frielinghaus Architekten • Planungs GmbH • Architekten BDA • 61169 Friedberg Seite 7 von 15
Fassade einzubauen.

Die Umbauarbeiten sind außerhalb der Brutzeiten de r Art zwischen dem 15. August und
dem 15. April auszuführen. Um eine Annahme des Quar tierangebots durch die Mauer-
segler zu gewährleisten, sind im geeigneten Zeitrau m Klangattrappen zum Anlocken der
Tiere einzusetzen.

Im Falle eines Abbruchs des Gebäudes gilt Festsetzung I. 13.6 entsprechend.
Die Schutzmaßnahmen sind so auszuführen, dass eine kontinuierliche Besiedlung durch
den Mauersegler gewährleistet ist (CEF-Maßnahmen).
13.6 Ersatz für Mauersegler - Niststätten

Als Ersatz für den Verlust der Mauersegler-Niststan dorte im Bestandsgebäude Berliner
Allee 9 (westlicher Gebäudeteil) (siehe auch Grafik unter I. 13.5) sind Ersatzniststätten
herzustellen. Dazu sind an geeigneten Fassadenberei chen innerhalb des Plangebietes
mindestens 5 Mauerseglerkästen aufzuhängen oder in die Fassade einzubauen.
Im Falle eines Abbruchs des östlichen Gebäudeteils von Berliner Allee 9 sind an ge-
eigneten Fassadenbereichen innerhalb des Plangebiet es mindestens 5 weitere Mauer-
seglerkästen als Ersatz aufzuhängen oder in die Fassade einzubauen.
Die Kästen sollten in Gruppen von 2 bis 5 Stück installiert werden.
Um eine Annahme des Quartierangebots durch die Mau ersegler zu gewährleisten, sind
im geeigneten Zeitraum Klangattrappen zum Anlocken der Tiere einzusetzen.
Die Ausführung ist als vorlaufende Maßnahme (CEF-Maßnahme) vorzunehmen.
13.7 Ersatz für Fledermaussommerquartiere
Aufgrund des im Plangebiet vorhandenen hohen Potenz ials für ein Vorkommen von
Sommerquartieren der Zwergfledermaus sind Ersatzqua rtiere für gebäudebesiedelnde
Fledermäuse herzustellen.
Dazu sind an geeigneten Gebäuden innerhalb des Plan gebietes zehn Fledermauskästen
aufzuhängen bzw. in die Fassade einzubauen.
13.8 Ersatz für Lebensraumverlust des Girlitz
Als Ersatz für den Verlust des Lebensraumes des Gir litz ist an der Nordgrenze des Plan-
gebiets (siehe Planeintrag) ein funktionaler Ausgle ich durch das Anpflanzen einer frei-
wachsenden Hecke herzustellen (vgl. Ziff. I. 16.3).
13.9 Schutz von Insekten
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtakti ven Insektenarten sind für die Au-
ßenbeleuchtung ausschließlich nach unten abstrahlen de Natriumdampf-Nieder-
drucklampen oder LED-Leuchtmittel mit maximal 3.000 Kelvin Farbtemperatur, Richtcha-
rakteristik und unter Verwendung vollständig gekapselter Lampengehäuse zulässig.
13.10 Schutz von Vögeln vor Vogelschlag
Um die Gefahr von Vogelschlag zu vermeiden, sind an großflächigen, transparenten
Glasflächen, stark reflektierenden Glastypen und tr ansparenten Brüstungen usw. geeig-
nete Maßnahmen zu treffen, z. B. eine kleinteilige Untergliederung der Glasflächen, Ein-
arbeiten oder Aufbringen von Punktrastern, Streifen oder sonstigen Mustern, Verwen-
dung von halbtransparentem oder geripptem Glas.