Bebauungsplan W 23.2 ? Hilpertstraße / T-Online-Allee ? (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

Anlage 1 
 
 
 
 
Bebauungsplan W 23.2  
- Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
mit landschaftsplanerischem Fachbeitrag  
 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung zum Vorentwurf 
(§ 2a Abs. 1 BauGB) 
10. Dezember 2020 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT 
 
 
Bearbeitung:  
Dipl.-Ing. (FH) Stadtplaner Ole Heidkamp 
M. Eng. (FH) Nathalie Sauer  
M. Sc. Christina Kontaxis  
 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

W 23.2 D Allg Ziele und Zwecke 2020-12-10  2 / 55 
 
Inhaltsverzeichnis: 
Teil A: Begründung 
1.  Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 8  
2.  Rechtsgrundlagen 9  
3.  Verfahren 10  
4.  Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 10  
5.  Planungsrechtliche Situation 11  
5.1  Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 11  
5.2  Flächennutzungsplan 11  
5.3  Landschaftsplan 12  
5.4  Bebauungspläne 14  
6.  Schutzgebietsausweisungen 21  
6.1  Natura 2000 Gebiete (FFH-Gebiete und Vogelschutzgebiete (VSG)) 21  
6.2  Gesetzlich geschützte Biotope 21  
6.3  Schutzgebiete und -objekte Naturschutz 21  
6.4  Landschaftsschutzgebiete 21  
6.5  Schutzgebiete und -objekte, Denkmalschutz 22  
6.6  Baumschutzsatzung 22  
6.7  Bodendenkmäler 22  
7.  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 22  
7.1  Städtebauliche Situation 22  
7.2  Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 23  
7.3  Ver- und Entsorgung 24  
7.4  Freiraumstruktur und Freiflächen 24  
8.  Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 24  
8.1  Naturräumliche Einordnung 24  
8.2  Geologie und Boden 25  
8.3  Hydrogeologie und Grundwasser 26  
8.4  Klima und Luft 26  
8.5  Landschaftsbild und Erholung 26  
8.6  Biotoptypen und Vegetation 27  
8.7  Fauna 27

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9.  Bodenschutz / Altlasten 28  
9.1  Unterlagen 28  
9.2  Nachsorgender Bodenschutz / Altlasten / Altablagerungen 28  
9.3  Vorsorgender Bodenschutz 28  
9.4  Bodenfunktionsbewertung 29  
10.  Kampfmittel 29  
11.  Planung / städtebauliches Konzept 29  
12.  Erschließungs- und Verkehrskonzept, Mobilitätskonzept 31  
12.1  Stellplätze 31  
12.2  Öffentlicher Nahverkehr 31  
12.3  Verkehrliche Auswirkungen 31  
13.  Grün- und Freiflächenkonzept / Grünordnungsplan 31  
13.1  Grün- und Freiflächenkonzept 31  
13.2  Bestandserhalt wertvoller Grünstrukturen 32  
13.3  Grünordnungsplan 33  
14.  Wasserwirtschaftliche Belange 34  
14.1  Wasserversorgung 34  
14.2  Wasserqualität 34  
14.3  Schutz- und Sicherungsgebiete 34  
14.4  Oberirdische Gewässer 34  
14.5  Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 3 4  
14.6  Grundwasserverunreinigung 34  
14.7  Bodenversiegelung / Niederschlagswasserversickerung 34  
14.8  Abwasser 35  
14.9  Grundwasser 35  
14.10  Zisternensatzung  35  
15.  Immissionsschutz 36  
15.1  Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Verkehrslärm 36  
15.2  Luftverkehr 36  
16.  Allgemeiner Klimaschutz 37  
16.1  Klimaökologie 37  
16.2  Nutzung erneuerbarer Energien 37

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17.  Artenschutzrechtliche Beurteilung 37  
17.1  Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 38  
17.2  Ermittlung der relevanten Arten, Untersuchungstiefe 38  
17.3  Wirkfaktoren 38  
17.4  Untersuchungsergebnisse 39  
17.5  Vermeidungs- Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen 43  
18.  Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 44  
18.1  Erfassung und Darstellung des Bestandes 44  
18.2  Bilanzierung 45  
19.  Biodiversität 47  
20.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 48  
20.1  Art der baulichen Nutzung 48  
20.2  Maß der baulichen Nutzung 49  
20.3  Bauweise 51  
20.4  Überbaubare Grundstücksflächen, Baugrenzen und Baulinien 51  
20.5  Stellplätze und Garagen 51  
20.6  Anschluss anderer Flächen an Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 51  
20.7  Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 
und Landschaft 51  
20.8  Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 
Nr. 25a BauGB) 52  
20.9  Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 
25b BauGB) 53  
21.  Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 54  
21.1  Dachformen 54  
21.2  Werbeanlagen 54  
21.3  Einfriedungen 54  
21.4  Anlagen zur Solargewinnung 54  
22.  Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser 54  
22.1  Zisternensatzung 54  
23.  Regelungen des städtebaulichen Vertrags 55  
24.  Planungsstatistik / Städtebauliche Daten 55  
25.  Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 55

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TEIL B: Umweltbericht  (als gesonderter Teil) (wird zur Offenlage ergänzt)

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Abbildungsverzeichnis 
Abb. 1: Lage des Plangebiets im Stadtgebiet, Quelle: openstreetmap ............................................ 10  
Abb. 2: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ................... 11 
Abb. 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006 ................................................................. 12  
Abb. 4: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte ........................... 13  
Abb. 5: Übersicht der rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich/Umfeld des Plangebiets ........... 14  
Abb. 6: Ausschnitt des Bebauungsplans W 23 – Hilpertstraße Nord - mit seiner Überplanung durch 
den Bebauungsplan W 59 und der Darstellung des neuen Plangebietes W 23.2 ................ 16  
Abb. 7: Ausschnitt aus dem  Bebauungsplan W 59 – Hilpertstraße Nordwest - ............................... 18  
Abb. 8: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 42 – ehem. FTZ-Gelände - .................................... 19  
Abb. 9: Ausschnitt des Bebauungsplans W 11 – Hilpertstraße –, .................................................... 20  
Abb. 10: Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV, Quelle: openstreetmaps ................................. 23  
Abb. 11: Städtebaulicher Entwurf, Stand 12.05.2020 ................................................... ................... 30  
Abb. 12: Grünordnungsplan zum Bebauungsplan W 23.2 ................................................... ............ 33  
Abb. 13: Lärmschutzbereich Flughafen Frankfurt/Main, Land Hessen ............................................ 36  
Abb. 14: Ergebnisse der Brutvogelkartierung im Plangebiet ............................................................ 40  
Abb. 15: Räumliche Verteilung der Einzelnachweise und Nahrungsgäste ....................................... 40  
Abb. 16: Darstellung der Betroffenheit der Brutvogelarten innerhalb des Grundstückes ................. 41  
Abb. 17: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (Bestand), PgD (2020) ................ 45  
Abb. 18: Bezugspunkt Technical Infrastructure Building (EUMETSAT) ........................................... 50

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Teil A  
Begründung

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1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerforder nis 
Für das Plangebiet besteht derzeit noch der am 22.06.1976 in Kraft getretene Bebauungsplan 
W 23 -Hilpertstraße Nord-. Dieser setzt für das Bau grundstück ein Sondergebiet für Polizei- 
und Fernmeldebehörde fest und soll durch den Bebauu ngsplan W 23.2 –
Hilpertstraße/T-Online-Allee- teilweise ersetzt wer den. Dieser sieht die Festsetzung eines 
Gewerbegebietes vor. 
Auf dem Baugrundstück wurde durch die Telekom in den letzten Jahren ein teilunterkellertes, 
U-förmiges Tagungshotel betrieben, welches im Jahr 2018 durch einen privaten Investor 
übernommen wurde. Im östlichen Grundstücksbereich r agt die Unterkellerung (Tiefgarage) 
über die Bestandsbebauung hinaus. Südlich des Tagungshotels befinden sich Parkplätze, die 
vorwiegend mit Verbundstein befestigt sind. Weiterh in sind parkartig angelegte Grünflächen 
und Heckenbereiche mit Bäumen vorhanden. Im Norden grenzt an das Plangebiet des 
Bebauungsplans die „Telekom-City“, im Osten jenseit s der Bahnlinie das Wohngebiet am 
Haardtring, im Süden die Hilpertstraße und die Kasernenflächen der Kelley Barracks und des 
Nathan-Hale-Depots sowie im Westen ein Gewerbegebie t u.a. mit dem Hauptzollamt 
Darmstadt und der Deutschen Post.  
Ziel des Bebauungsplans W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - ist die Schaffung 
von Baurecht für ein Gewerbegebiet. Für das Baugrun dstück besteht der am 14.05.1976 in 
Kraft getretene Bebauungsplan W 23 Hilpertstraße No rd, welcher für das genannte 
Baugrundstück ein Sondergebiet für Polizei- und Fer nmeldebehörde festsetzt. Diese 
Nutzungsart ist aufgrund der städtebaulichen Entwic klungen in den letzten Jahrzenten nicht 
mehr zeitgemäß und wird nicht mehr verfolgt. 
Um für das Plangebiet eine städtebaulich geordnete und zeitgemäße Entwicklung zu 
gewährleisten, soll mit dem Bebauungsplan für den G esamtbereich die Voraussetzungen für 
einen urbanen Bürostandort geschaffen werden. Diese r soll zur Unterbringung von 
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden, Gewerbeb etrieben und weiteren 
entsprechenden Nutzungen dienen. Freiflächen, öffen tliche Räume, Erschließungs- und 
Begegnungsflächen sollen innerhalb des Gebietes als  Kommunikationszonen entwickelt 
werden, um den Bürostandort zu einem Ort mit hoher Aufenthaltsqualität und sozialer 
Interaktion aufzuwerten.  
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Bürostandortes bildet die Fokussierung auf 
Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nut zung von Ressourcen und Energie soll 
durch flächensparendes Bauen sowie der Nutzung neue r Energien angestrebt werden. 
Ökologische und klimatische Aspekte finden durch ei nen möglichst geringen 
Versiegelungsgrad sowie geeignete Maßnahmen bei der Freiflächengestaltung Beachtung.

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2. Rechtsgrundlagen 
 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Fassung der Bekanntmachung vom 0 3.11.2017 
(BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I 
S. 1728) 
 Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. der Bekanntmachung vom 20.05.2020 
(BGBl. I S. 1041), 
 Baunutzungsverordnung  (BauNVO) i. d. F. der Bekanntmachung vom 21.11.201 7 
(BGBl. I S. 3786) 
 Planzeichenverordnung  (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I, S. 58), zulet zt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) 
 Hessische Bauordnung i. d. F. vom 28.05.2018 (GVBl. S.198), zuletzt geän dert durch 
Art. 3 des Gesetzes vom 03.06.2020 (GVBl., S. 378) 
 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege  (Bundesnaturschutzgesetz – 
BNatSchG) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 290 der 
Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328) 
 Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzg esetz  (HAGBNatSchG) 
vom 20.12.2010 (GVBl. I. S. 629), zuletzt geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom 
07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
 Wasserhaushaltsgesetz  (WHG) i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), z uletzt 
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771)  
 Hessisches  Wassergesetz  (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zu letzt 
geändert durch Artikel 11 des Gesetzes vom 04.09.2020 (GVBl. S. 573) 
 Bundes-Immissionsschutzgesetz  (BImSchG) i. d. F. vom 17.05.2013 (BGBl. I 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 103 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328) 
 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG) i. d. F vom 24.02.2010 (BGBl. 
I S. 94), zuletzt geändert durch Art.117 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)  
 Hessisches Denkmalschutzgesetz  (HDSchG) i. d. F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zulet zt 
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)

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3. Verfahren 
Das Bebauungsplanverfahren erfolgt im zweistufigen Regelverfahren. Die 
Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat am 13.02.2020 den 
Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2  - Hilpertstraße / T-Online-Allee - 
gefasst. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte am 18.02.2020. 
 
 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsber eich  
Das Planungsgebiet W 23.2 - Hilpertstraße / T-Onlin e-Allee - liegt westlich der Bahnstrecke 
der Main-Neckar-Bahn im südwestlichen Abschluss der sogen. „Weststadt“ in Darmstadt.  
Die Größe des Plangebiets (Geltungsbereich) beträgt ca. 3 ha. 
Das Planungsgebiet wird begrenzt 
– im Norden durch ein Parkhaus der unmittelbar angr enzenden Bürogebäude 
– im Osten durch die Deutsche-Telekom-Allee 
– im Süden durch die Hilpertstraße und 
– im Westen durch die Bürogebäude des Grundstücks H ilpertstraße 31. 
 
 
Abb. 1: Lage des Plangebiets im Stadtgebiet, Quelle: openstreetmap

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5. Planungsrechtliche Situation  
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutz ungsplan 
Im Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzu ngsplan (Reg. FNP) 2010 ist das 
Plangebiet als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe , Bestand“ dargestellt. Gemäß § 1 
Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die Festsetzung 
eines Gewerbegebietes gemäß § 8 BauNVO entspricht i nsoweit der Ausweisung im 
Regionalplan Südhessen / Reg. FNP 2010 und gilt som it als den Zielen der Raumordnung 
angepasst. 
Die angrenzenden Flächen sind ebenfalls als „Vorran ggebiet Industrie und Gewerbe, 
Bestand“ dargestellt. 
 
Abb. 2: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
 
5.2 Flächennutzungsplan 
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
weist das Plangebiet entlang der Hilpertstraße als gewerbliche Baufläche aus. 
Die Erstellung des Bebauungsplans W 23.2 sieht für die künftige Entwicklung des 
Plangebiets ebenfalls ein Gewerbegebiet vor. Der Be bauungsplan ist somit aus dem 
Flächennutzungsplan entwickelt.

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Abb. 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006 
5.2.1 ICE-Neubaustrecke Rhein/Main und Rhein/Neckar  
Zur Entlastung der stark befahrenen Eisenbahnmagist ralen und Verkehrsknoten in den 
Ballungszentren Rhein/Main und Rhein/Neckar ist ein e Neubaustrecke zwischen Frankfurt 
(Main) und Mannheim geplant.  
Für das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan W 2 3.2 ergeben sich durch die 
Neuplanung der ICE-Trasse keine Bindungen. Das Plangebiet des Bebauungsplans W 23.2 
ist von den Planungen zur ICE-Neubaustrecke nicht betroffen.  
 
5.3 Landschaftsplan 
In der Leitbildkarte des Landschaftsplans der Stadt  Darmstadt (September 2004) ist das 
Plangebiet mit der Zielsetzung „Verbesserung der Grünqualität auf Bauflächen“ dargestellt. 
Damit sind folgende Ziele verbunden: 
– Schaffung eines vernetzten Grünsystems 
– Gestalten und Offenhalten wichtiger landschaftlic her Übergangszonen (Ortsränder) 
– Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotop vernetzungselemente 
– Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sportflächen 
(Klima- und Wasserschutz, Erholung) 
– Sicherung stadtbildprägender und stadt- und ortst eilgliedernder Grünzüge 
– Eingrünung der Ortsränder 
Entlang der Deutsche-Telekom-Allee ist darüber hinaus der „Erhalt/Ausbau von wichtigen 
Grünverbindungen“ ausgewiesen.

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Abb. 4: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte 
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Grünstrukturen we rden aus dieser Vorgabe 
entwickelt. 
Insbesondere durch die Erhöhung des Grünanteils geg enüber der bestehenden Situation 
sowie der Stärkung der wichtigen Grünverbindung ent lang der Deutsche-Telekom-Allee, 
durch eine weitere Baumreihe entlang der östlichen Grundstücksgrenze, wird eine 
Verbesserung der Grünqualität erreicht.

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5.4 Bebauungspläne 
 
Abb. 5: Übersicht der rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich/Umfeld des Plangebiets

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Gegenwärtiges Planungsrecht 
Für das Plangebiet besteht derzeit noch der am 22.0 6.1976 in Kraft getretene 
Bebauungsplan W 23 -Hilpertstraße Nord-, der in ein em Teilbereich bereits durch den 
Bebauungsplans W 59 überplant wurde. 
Der überwiegende Teil der Flächen im Geltungsbereic h des Bebauungsplans W 23 ist als 
Sonderbaufläche für die Bundespost (FTZ) bzw. die P olizeiverkehrsbereitschaft und im 
südwestlichen Bereich an der Hilpertstraße eine kle inere Fläche für gewerbliche Nutzung 
festgesetzt.  
Die Grundflächenzahl im als Gewerbegebiet festgeset zten Teilbereich beträgt 0,5, die 
Geschossflächenzahl 0,7. Im als Sondergebiet festge setzten Teilbereich beträgt die 
Grundflächenzahl 0,6. Die Baumassenzahl im Sondergebiet ist auf 3,0 festgesetzt. Die Zahl 
der Vollgeschosse als Höchstgrenze beschränkt sich im Sondergebiet auf V. Von der Zahl 
der Vollgeschosse können Ausnahmen bis zu 8 Geschossen zugelassen werden. 
Im Gewerbegebiet ist die geschlossene Bauweise und im Sondergebiet die offene Bauweise 
festgesetzt. Abweichend davon darf an die Grenze zu m Nachbargrundstück angebaut 
werden, wenn Baugrenzen dem nicht entgegenstehen und die Gebäudehöhe das Maß von 
3,50 m nicht überschreitet. 
Private Grünflächen sind als Schutzpflanzung anzule gen und dicht mit Bäumen und 
Sträuchern zu bepflanzen. 
Im Gewerbe- und Sondergebiet sind die Grundstücksfr eiflächen, soweit keine 
betriebstechnischen Gründe entgegenstehen, gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten.  
Hinsichtlich der äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen sind Bauwerke im Grundriss und 
in ihrer Lage zueinander rechtwinklig zu errichten.  Fernmeldetürme und technische 
Spezialanlagen sind hiervon ausgenommen. Dachneigungen sind von 0° - 15° zulässig.  
Grundstücke sind gegen öffentliche Verkehrsflächen mit Randsteinen von max. 30 cm Höhe 
abzugrenzen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans W  23 – Hilpertstraße Nord – 
widersprechen der angestrebten Nutzung als Gewerbegebiet in Form eines modernen Büro- 
und Dienstleistungsstandortes. Mit Inkrafttreten de s Bebauungsplans W 23.2 
– Hilpertstraße / T-Online-Allee - wird der Bebauun gsplan W 23 – Hilpertstraße Nord -, in 
diesem Teilbereich geändert.

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Abb. 6: Ausschnitt des Bebauungsplans W 23 – Hilper tstraße Nord - mit seiner Überplanung durch 
den Bebauungsplan W 59 und der Darstellung des neuen Plangebietes W 23.2 
Angrenzende Bebauungspläne 
Bebauungsplan W 59 – Hilpertstraße Nordwest - 
Im Westen grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsp lanes W 23.2 an den 
Geltungsbereich des Bebauungsplans W 59 -Hilpertstraße Nordwest- der am 14.01.2017 in 
Kraft getreten ist. Der Bebauungsplan weist das Geb iet als Gewerbegebiet GE und 
eingeschränktes Gewerbegebiet GEe aus. Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO sind zulässig: 
- Gewerbebetriebe aller Art, sofern nicht nachfolge nd ausgeschlossen oder 
ausnahmsweise zulässig, Öffentliche Betriebe, 
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 
- Anlagen für sportliche Zwecke  
Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO sind ausnahmsweise zulässig:

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- - Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftsperso nen sowie für Betriebsinhaber und 
Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet u nd ihm gegenüber in Grundfläche 
und Baumasse untergeordnet sind, 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und g esundheitliche Zwecke 
Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO sind nicht zulässig: 
- Tankstellen, 
- Lagerhäuser und Lagerplätze, 
- Vergnügungsstätten, 
- Sonstige Gewerbebetriebe, die auf Darstellung ode r Handlungen mit sexuellem Charakter 
ausgerichtet sind 
- Einzelhandelsbetriebe 
Im eingeschränkten Gewerbegebiet GEe sind von den z ulässigen Nutzungen nur solche 
Betriebe und Anlagen zulässig, die nach ihrem Störgrad im Mischgebiet zulässig sind. 
Die zulässige Grundfläche (GRZ) die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf für den 
als Gewerbegebiet festgesetzten Teilbereich beträgt  0,4 und für den als eingeschränktes 
Gewerbegebiet festgesetzten Teil 0,5. Die Geschossflächenzahl für den als Gewerbegebiet 
festgesetzten Teilbereich beträgt 1,4.  
Die Höhe der baulichen Anlagen setzt die Traufhöhe als Mindestmaß für das eingeschränkte 
Gewerbegebiet auf 128, 60 m ü. NN fest. Die Traufhöhe als Höchstmaß auf 139,0 m. ü. NN. 
Für das Gewerbegebiet wird die Traufhöhe als Höchstmaß auf 147,10 m ü. NN festgesetzt. 
Die maximale Gebäudehöhe darf durch notwendige Aufzugsüberfahrten und Dachaufbauten 
um 3,0 m auf insgesamt 5% der Dachflächen überschritten werden. 
Nebenanlagen sind nur innerhalb der Baugrenzen zulä ssig. Verkehrsflächen sind auf drei 
Ein- und Ausfahrten von der Hilpertstraße und eine vom Pupinweg von je max. 16 m Breite 
festgesetzt.  
Mindestens 30 % der nicht überbauten Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen. 
Im GE und GEe sind nur Flachdächer und flachgeneini gte Dächer mit einer Neigung von 
weniger als 10° zulässig. Mindestens 60 % sind zu begrünen.

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Abb. 7: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 59 – Hilpertstraße Nordwest - 
 
Bebauungsplan W 42 - ehem. FTZ Gelände - 
Im Norden grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsp lanes W 23.2 an den 
Geltungsbereich des Bebauungsplans W 42 – ehem. FTZ -Gelände - der am 18.07.2003 in 
Kraft getreten ist. Die Nutzung zielt auf einen Bürostandort ab. Das Baugebiet gliedert sich in 
unterschiedliche Baufenster mit differenzierten Fes tsetzungen gemäß Ihrer Lage und 
Aufgabe im Geltungsbereich des Bebauungsplanes.

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Abb. 8: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 42 – ehem. FTZ-Gelände - 
Der Bebauungsplan W 42 weist das Gebiet als Gewerbe gebiet GE aus. Es sind nur nicht 
erheblich belästigende Gewerbebetriebe zulässig. Ei nzelhandelsbetriebe, Lagerplätze, 
Lagerhäuser und Tankstellen sowie Vergnügungsstätten sind nicht zulässig.  
Das Baugebiet gliedert sich in 10 Baufelder mit teilweise unterschiedlichen Festsetzungen. 
Angrenzend zu der östlich gelegenen Wohnbebauung wu rde die Zulässigkeit gewerblicher 
Nutzungen eingeschränkt. Zulässig sind demnach nur die das benachbarte Wohnen nicht 
erheblich belästigende gewerbliche Nutzungen, z.B. Geschäfts-, Büro- und 
Verwaltungsgebäude. Einzelhandelsbetriebe, Lagerplä tze, Lagerhäuser und Tankstellen 
sowie Vergnügungsstätten sind nicht zulässig

W 23.2 D Allg Ziele und Zwecke 2020-12-10  20 / 55 
 
Die zulässige Grundflächenzahl die von baulichen An lagen überdeckt werden darf beträgt 
0,8. Die maximal zulässige Geschossfläche für die einzelnen Baufelder wird unterschiedlich 
festgesetzt, das Höchstmaß wird allerdings für das Baufeld GE*9 mit 73.000 m² festgesetzt 
Die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß liegt in allen Baufeldern bei VII. Staffelgeschosse 
sind nicht zulässig. 
Der Grünflächenanteil der nicht überbauten Grundstü cksflächen muss mindestens 30 % 
betragen. 50 % der Dachflächen (Flachdächer) sind e xtensiv zu begrünen. 70 % der 
Dachflächen von Tiefgaragen, sofern sie nicht überbaut sind, sind intensiv zu begrünen. 
Alle Dächer sind als Flachdächer mit einer Neigung von max. 5 Grad zu errichten. 
 
Bebauungsplan W 11 – Hilpertstraße – 
Im Süden grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes W 23.2 an den Geltungsbereich 
des Bebauungsplanes W 11 – Hilpertstraße -, der am 26.01.1976 in Kraft getreten ist.  
  
Abb. 9: Ausschnitt des Bebauungsplans W 11 – Hilpertstraße –,

W 23.2 D Allg Ziele und Zwecke 2020-12-10  21 / 55 
 
Die Grundflächenzahl beträgt 0,6, die Geschossflächenzahl 2,0. Die Zahl der Vollgeschosse 
als Höchstgrenze beschränkt sich auf IV. Von der Za hl der Vollgeschosse können 
Ausnahmen bis zu 8 Geschossen zugelassen werden, we nn die Außenwandlänge 30 m 
nicht überschreitet und der Bauwerksabstand mindest ens das Einfache der Traufhöhe des 
höchsten Gebäudes beträgt. 
Es ist die offene Bauweise festgesetzt. Abweichend davon darf an die Grenze zum 
Nachbargrundstück angebaut werden, wenn Baugrenzen dem nicht entgegenstehen und die 
Gebäudehöhe das Maß von 3,50 m nicht überschreitet. 
Hinsichtlich der äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen sind Bauwerke im Grundriss und 
in ihrer Lage zueinander rechtwinklig zu errichten. Dachneigungen sind von 0° - 15° zulässig. 
Diese Bestimmung gilt nicht für Oberlichtaufbauten.  Die Dachdeckung soll in Farbe und 
Material einheitlich sein.  
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans W 11 – Hilpe rtstraße - wird künftig vollständig 
durch den Bebauungsplan W 46 – Kelley-Barracks / Nathan-Hale-Depot – überplant, der sich 
derzeit noch im Bebauungsplanverfahren befindet.  
Für den Gesamtbereich von Kelley-Barracks und Nathan-Hale-Depot ist die Rahmenplanung 
„Konversionsflächen West - Kelley-Barracks / Nathan-Hale-Depot“ erarbeitet worden, deren 
Ziel die Umnutzung der Gesamtflächen in ein Gewerbe gebiet ist und eine entsprechende 
Erschließungsstruktur und Grundstücksneuordnung vorsieht. 
6. Schutzgebietsausweisungen 
6.1 Natura 2000 Gebiete (FFH-Gebiete und Vogelschut zgebiete (VSG)) 
Es befinden sich weder im Plangebiet noch in planun gsrelevanter Umgebung Natura 
2000-Gebiete (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete).  
Die nächstgelegenen FFH-Gebiete sind das Gebiet Nr.  6117-309 „Beckertanne von 
Darmstadt mit angrenzenden Flächen“ und 6117-304 „E hemaliger August-Euler-Flugplatz 
von Darmstadt“. Sie befinden sich westlich der Autobahnen A 5 bzw. A 67 in einer Entfernung 
von etwa 2,5 km westlich des Plangebietes. 
Bei dem nächstgelegenen VSG-Gebiet handelt es sich um das Gebiet Nr. 6117-401 
„Griesheimer Sand“. Dieses beginnt ebenfalls westli ch der Autobahn A 5 und liegt in einer 
Entfernung von etwa 2,5 km zum Plangebiet. 
Durch die Entfernung und Lage der Gebiete zum Plang ebiet sind durch die vorliegende 
Planung keine Auswirkungen auf die nächstgelegenen Natura 2000-Gebiete zu erwarten. 
6.2 Gesetzlich geschützte Biotope 
Innerhalb des Plangebiets sind keine gesetzlich ges chützten Biotope gemäß § 30 Abs. 2 
BNatSchG vorhanden. 
6.3 Schutzgebiete und -objekte Naturschutz 
Die nächstgelegenen Naturschutzgebiete „Bessunger K iesgrube“ im Südosten und 
„Ehemaliger August-Euler-Flugplatz von Darmstadt“ im Westen befinden sich in ungefähr 2 
bis 2,5 km Entfernung des Untersuchungsgebietes. 
6.4 Landschaftsschutzgebiete 
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ umfas st die ca. 420 m entfernt vom 
Plangebiet angrenzenden Waldflächen. Für diese Wald flächen ist eine Ausweisung als 
Bannwald geplant. Weitere Schutzgebietsausweisungen  nach Naturschutzrecht, 
Wasserschutzrecht oder Forstrecht sind im Plangebiet nicht vorhanden.

W 23.2 D Allg Ziele und Zwecke 2020-12-10  22 / 55 
 
6.5 Schutzgebiete und -objekte, Denkmalschutz 
Im Plangebiet befinden sich keine denkmalgeschützten Gebiete oder Objekte. 
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen nach Natu rschutzrecht, Wasserschutzrecht 
oder Forstrecht für den Geltungsbereich vor. 
6.6 Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusam menhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch die städtische Baumschutzsatzung geschützt. 
Geschützt sind Bäume, die - gemessen in einem Meter  Höhe - bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
6.7 Bodendenkmäler 
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen im Sinne des Denkmalschutzes vor. 
7. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Besta nd 
7.1 Städtebauliche Situation 
Das Plangebiet liegt im Südwesten der Wissenschafts stadt Darmstadt, westlich der 
Nord-Süd verlaufenden Main-Neckar-Bahntrasse. Im No rden grenzt an das Plangebiet die 
„Telekom-City“, im Osten jenseits der Bahnlinie das Wohngebiet „am Haardtring“, im Süden 
die „Hilpertstraße“ und die Kasernenflächen der „Ke lley Barracks“ und des 
„Nathan-Hale-Depots“ und im Westen ein Gewerbegebie t u.a. mit Hauptzollamt Darmstadt 
und Deutscher Post. 
Die Gebäude innerhalb des Plangebietes weisen fünf Vollgeschosse auf. 
Das Grundstück ist mit einem teilunterkellerten, U- förmigen Tagungshotel bebaut. Im 
östlichen Grundstücksbereich ragt die Unterkellerun g (Tiefgarage) über die 
Bestandsbebauung hinaus. Südlich des Tagungshotels befinden sich großflächige 
Parkplätze. Die Parkplatzflächen sind vorwiegend ge pflastert. Weiterhin sind parkartig 
angelegte Grünflächen und Heckenbereiche mit Bäumen vorhanden. 
Im rückwärtigen Bereich des Tagungshotels befinden sich gärtnerisch angelegte Freiflächen, 
die keine Bebauung aufweisen, sondern als Rasenflächen angelegt sind. 
Die nähere Umgebung ist geprägt durch weitere gewer betreibende Unternehmen. 
Vorzugsweise lässt sich eine offene Bauweise der um liegenden Gebäude erkennen mit 
Flachdächern bzw. einer Neigung der Dächer von 0° - 15°. Die Zahl der Vollgeschosse in der 
Umgebung variiert zwischen vier bis sieben. Staffel geschosse sind in der näheren 
Umgebung nicht vorhanden. 
Das Plangebiet ist an der südlichen und westlichen Grenze von Hecken und Sträuchern 
umgeben. Innerhalb des Plangebiets lassen sich im n ördlichen Teil Frei- bzw. Grünflächen 
erkennen, die zum Teil gärtnerisch angelegt sind. Gerade im südlichen Teil des Plangebiets 
ist dies deutlich zu erkennen, da Bäume, Sträucher und Wiesen den großflächigen Parkplatz 
und den Eingangsbereich des Hotels auflockern. In unmittelbarer Nähe grenzt im Westen ein 
Waldgebiet an das bestehende Gewerbegebiet. 
Die verkehrliche Anbindung erfolgt über die Hilpert straße im Süden des Plangebiets, sowie 
über die Deutsche-Telekom-Allee im Osten, die an di e Hilpertstraße im Süden 
angeschlossen ist. Eine Autobahnanbindung an die A 5 und A 67 ist ebenfalls vorhanden und 
ist vom Plangebiet schnell zu erreichen.  
Da das Gebiet überwiegend als Gewerbegebiet ausgewi esen ist, finden sich in der 
Umgebung ausschließlich gewerbetreibende Unternehme n. Lebensmitteldiscounter sowie 
Lebensmittelvollversorger befinden sich in ca. 1 km Entfernung zum Plangebiet.

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7.2 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 
7.2.1 MIV 
Die Anbindung an das städtische und übergeordnete S traßennetz erfolgt von der an das 
Plangebiet angrenzenden Hilpertstraße im Süden sowi e der Deutsche-Telekom-Allee im 
Osten. Das Grundstück wird über die Hilpertstraße s owie die Deutsche-Telekom-Allee 
erschlossen. Weitere durchgängige Verbindungen sind  für den MIV im Plangebiet nicht 
vorhanden.  
Die Hauptverkehrs- und Erschließungsstraßen im Osten und Süden des Plangebiets sind gut 
für den motorisierten Individualverkehr ausgebaut u nd an das weitere Verkehrsnetz in 
Darmstadt angeschlossen. 
7.2.2 ÖPNV 
Das Plangebiet ist im Osten über die Haltestelle „D armstadt T-Online-Allee“ und im 
Südwesten über die Haltestelle „Darmstadt Hilpertst raße“ an das bestehende ÖPNV Netz 
angeschlossen. Die Haltestellen werden unter der Wo che von 6 Uhr bis 20 Uhr im 15 
Minuten Takt bedient. Da das Plangebiet in unmittel barer Nähe zu den beiden Haltestellen 
liegt, verfügt dieses über eine sehr gute Erschließung mit dem ÖPNV: 
 
Abb. 10: Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV, Quelle: openstreetmaps

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7.2.3 Fuß- und Radwege 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine öffentlichen Fuß- und Radwege. 
Außerhalb des Plangebiets, entlang der Hilpertstraß e und Deutsche-Telekom-Allee 
bestehen gut ausgebaute Rad- und Fußwegverbindungen , über die das Plangebiet zu 
erreichen ist. 
7.3 Ver- und Entsorgung 
7.3.1 Gas, Strom und Kommunikation 
Das Gebiet des Geltungsbereichs ist derzeit im Bere ich der Hilpertstraße im Süden und im 
Bereich der Deutsche-Telekom-Allee im Osten an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz 
angeschlossen. Da das Gebiet bereits besteht und die Ver- und Entsorgung aktuell gesichert 
ist, kann davon ausgegangen werden, dass die Ver- und Entsorgung des Plangebietes auch 
weiterhin gesichert ist. 
7.3.2 Wasserversorgung 
Das Plangebiet ist derzeit aufgrund der bestehenden  Nutzung an das Ver- und 
Entsorgungsnetz angeschlossen. Es kann davon ausgeg angen werden, dass die Wasser- 
und Löschwasserversorgung des Plangebiets weiterhin gesichert ist. 
7.3.3 Wasserentsorgung 
Im Sinne des § 55 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist d as anfallende Niederschlagswasser 
ortsnah zu versickern, verrieseln oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung 
mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten, sowe it dem weder wasserrechtliche noch 
sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wa sserwirtschaftliche Belange 
entgegenstehen. 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine Ent wässerungsplanung erstellt, die 
detaillierte Aussagen zur Entwässerung des Gebietes  treffen wird. Zum Zeitpunkt des 
Vorentwurfs des Bebauungsplans ist die Entwässerung splanung jedoch noch in 
Bearbeitung. 
7.4 Freiraumstruktur und Freiflächen 
Das Plangebiet ist durch das bestehende Gebäude, ab er auch insbesondere durch den 
großflächigen Parkplatz stark versiegelt. 
Grün- und Freiflächen befinden sich im Westen und Norden des Plangebietes. 
Im Bereich des Parkplatzes befinden sich zwischen d en Parkbuchten Grünstreifen mit 
Hecken, Sträuchern und teilweise Bäumen. Auch im Ei ngangsbereich des Hotels, an den 
Parkplatz angrenzend, wurde ausreichend für einen G rünanteil in Form von Wiesenfläche 
gesorgt. Die übrigen Flächen sind versiegelte Stell platzflächen, Flächen für Abfall des 
Hotelbetriebs oder ein Rettungsweg für die Feuerwehr.  
8. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 
8.1 Naturräumliche Einordnung 
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit  der hessischen Rheinebene, innerhalb 
des Griesheim-Weiterstädter Sandes (225.9).  
Die Hessische Rheinebene umfasst den Hauptteil der rechtsrheinischen Niederterrasse 
zwischen den heutigen Mündungen von Main und Neckar . Sie bildet zusammen mit dem 
hessischen Teil der Nördlichen Oberrheinniederung ( 222) das so genannte "Hessische 
Ried". Als sandige Niederterrasse umfasst sie, nebe n Flugsand- und Dünengebieten,

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ausgedehnte Flächen, die mit Neckarschwemmlehm bede ckt sind, sowie das als feuchte 
Rinne in Erscheinung tretende Altneckarbett. 
Im Bereich trockener Flugsand- und Dünengebiete sind heute Kiefernwälder vorherrschend, 
die stellenweise im Wechsel mit Spargelanbauflächen  stehen. Im übrigen Gebiet herrscht 
Ackerbau vor. Der ausgedehnte Komplex des Jägersburg-Gernsheimer Waldes ist mit Wald 
vom Typ eines vor 20 Jahren noch recht naturnahen E ichenhainbuchenwaldes bestockt; er 
hat als Wassergewinnungsgebiet Bedeutung und seithe r tief greifende ökologische 
Veränderungen erlitten (Grundwasserabsenkung) (Umweltatlas Hessen, HLNUG 2013).  
Der Griesheim-Weiterstädter Sand ist ein im Wesentl ichen dünenfreies, flaches 
Flugsandgebiet im Bereich eines kiefernreichen Eich en-Mischwaldes dessen heutige 
Vorkommen meist Sekundärwälder sind. 
Die vorgeschichtlich gut besiedelte Einheit ist heu te im Bereich der waldfreien Flächen ein 
Acker- und Gemüseanbaugebiet, wobei der Gemüseanbau bei Griesheim seinen Ursprung 
in der Benutzung dieses Sandgebietes als Rieselfeld er für die frühere Klärung der 
Darmstädter Abwässer hat. In diesem Bereich sind di e Böden stark humos eutrophiert. Im 
nördlichen Teil der hier beschriebenen naturräumlic hen Einheit, also bei Büttelborn, 
Weiterstadt und Darmstadt-Arheilgen finden sich neb en dem bodenartbedingt 
anspruchsloseren Ackerbau auch Spargelsonderkulture n. Verschiedene Dünen sind beim 
Autobahnbau zur Sandgewinnung abgetragen worden (Kl ausing, Blatt 151 Darmstadt, 
1967). 
8.2 Geologie und Boden 
Das geologische Ausgangsgestein bilden Flugsande, w elche zwischen den Eiszeiten im 
Pleistozän gen Osten verweht wurden und sich in der  Rheinebene vor dem 
Bergstraßenanstieg abgelagert haben. Vorherrschende Bodeneinheiten sind Pararendzinen, 
Braunerden mit Bändern, örtl. Bänder-Parabraunerden. Die Mächtigkeiten können aufgrund 
des Reliefs, der Genese und der mehrmaligen Umlager ung stark variieren. Die Flugsande 
weisen stellenweise lehmige Horizonte auf, welche i n unterschiedlicher Tiefe anzutreffen 
sind. 
Aufgrund der geologischen Voraussetzungen ist der Boden trocken und sandig. Meist ist der 
Oberboden von Dürre und Austrocknung geprägt. Der Untergrund kann jedoch bedingt durch 
eine lehmige bis tonige Schicht Staunässe aufweisen . Oberflächlich sind die Flugsande 
größtenteils entkalkt und damit nährstoffarm. 
Die vorhandenen Böden können nahezu vollständig als  anthropogen überformte Böden 
angesehen werden. Dennoch sind teilweise großflächi g unversiegelte Bodenbereiche mit 
ihren vielfältigen Funktionen für den Naturhaushalt  als wertvoll einzustufen. Im Plangebiet 
sind dies vor allem die nördlichen und westlichen Randbereiche. 
Zur Erfassung der geo- und umwelttechnischen Stando rteinschätzung liegt ein Gutachten 
von ITUS GmbH & Co. KG vom 14.11.2019 vor, welches im Folgenden zusammengefasst 
wiedergegeben wird: 
Der oberflächennahe Baugrund des Untersuchungsgebie tes wird von aufgefüllten Böden 
geprägt. Darunter stehen nach der geologischen Kart e quartäre Sande, bestehend aus 
teilweise schluffigen und örtlich feinkiesigen Fein- bis Mittelsanden mit einer Mächtigkeit von 
über 8 m an. 
Unter der vorhandenen Oberflächenbefestigung bzw. u nterhalb der Grasnarbe wurden mit 
den durchgeführten Baugrundaufschlüssen bis in eine  Tiefe von ca. 1,1 m unter der 
Geländeoberkante (Niveau ca. 124,9 m ü NN) aufgefül lte Böden erkundet. Diese sind 
schwach kalkhaltig bis kalkhaltig und bestehen aus Sanden und Kiesen mit 
unterschiedlichen kiesigen, schluffigen bzw. sandigen Beimengungen in hellbrauner, grauer 
bzw. brauner Farbe. 
Unter den aufgefüllten Böden bzw. unterhalb der Gra snarbe folgen quartäre Sande der 
Schicht 2a. Die Schicht besteht vorwiegend aus brau nen, hellbraunen, beigen und

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graubraunen Fein- bis Mittelsanden mit kiesigen bis stark kiesigen und schwach schluffigen 
Beimengungen. 
Unterhalb der Schicht folgen quartäre Sande der Sch icht 2b. Sie besteht vorwiegend aus 
braunen, hellbraunen, beigen und graubraunen Fein- bis Mittelsanden mit lokal feinkiesigen 
Beimengungen. 
Das Plangebiet wird der Erdbebenzone 1 und der Unte rgrundklasse S zugeordnet. Zudem 
wird es mit der Baugrundklasse C bewertet (Oberflächennaher Untergrund bis zu einer Tiefe 
von etwa 20 m (rollige bzw. gemischtkörnige Lockergesteine in mitteldichter Lagerung)). 
8.3 Hydrogeologie und Grundwasser 
Bei den im August 2019 durchgeführten Erkundungsarb eiten von ITUS wurde bis zur 
maximalen Untersuchungstiefe von ca. 8,6 m unterhal b der Geländeoberkante kein 
Grundwasser angetroffen. Die angetroffenen Böden waren trocken bis erdfeucht. 
Gemäß den Grundwasserhöhengleichenplänen von April 1957 bis Oktober 2015 lag der 
Grundwasserstand im Geländebereich in diesem Zeitra um in etwa bei 103 m ü. NN bis 
109 m ü. NN und entsprechend rd. 17 m bis 23 m tief unter Gelände. 
Niederschlagsabhängig ist in den Böden der Schichte n 1 und 2a mit Bodenfeuchte sowie 
niederschlagsbedingtem Sickerwasser zu rechnen. Ein e planmäßige Versickerung von 
Niederschlagswasser ist im Plangebiet grundsätzlich möglich. 
Das Plangebiet liegt außerhalb eines Wasserschutzgebiets. 
Es wird auf Kap. 14 (Wasserwirtschaftliche Belange) hingewiesen. 
8.4 Klima und Luft 
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein-Main-Gebiet. Im Oberrheingraben und an der 
Bergstraße treten relativ hohe Temperaturen und ger inge Niederschlagsmengen auf. Hier 
zeigt sich kontinentaler Klimaeinfluss. In Darmstad t lag die mittlere Jahrestemperatur im 
Zeitraum von 2010 bis 2018 bei rund 10,5°C. Die durchschnittliche Niederschlagsmenge lag 
zwischen 2010 bis 2018 bei etwa 688 mm, das langjährige Mittel von 1996 bis 2010 liegt bei 
749 mm (Messungen des Deutschen Wetterdienstes von der Internetpräsenz der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt entnommen). 
Für das Plangebiet sind folgende lokalklimatisch re levante Flächen bzw. Prozesse zu 
betrachten (Klimafunktionskarte Darmstadt 2017, Lan dschaftsplan Darmstadt 2003, DWD 
1986): 
Die vorherrschende Windrichtung ist im Sommer Süd b is Südwest, im Winter Nordost bis 
Ost. 
Die angrenzenden Waldflächen im Westen und sonstige  Gehölzstrukturen besitzen 
ausgleichende Klimafunktion als Frischluftentstehungsgebiete. 
Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades besteht eine  hohe Wärmebelastung durch 
verstärktes Aufheizen. Das Plangebiet hat keine übergeordnete klimatische Funktion. 
8.5 Landschaftsbild und Erholung 
Landschaftsbild 
Das Relief des Plangebietes ist weitgehend eben mit Höhen zwischen 123,5-128,5 m ü. NN. 
Die Landschaft im Plangebiet ist stark gewerblich ü berprägt und weist einen hohen 
Versiegelungsgrad auf. Es dominieren ein großer Geb äudekomplex und gärtnerisch 
angelegte Freiflächen, der südliche Bereich wird durch die Nutzung als Parkplatz bestimmt. 
Die Landschaft im Plangebiet wird geprägt durch Bau werke, Vegetation und andere 
anthropogene Geländestrukturen (Straßen, Fußwege, P lätze und Grünflächen). Die

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Bereiche werden vermutlich weitestgehend von Hotelg ästen und Beschäftigten genutzt. 
Aufgrund der Lage außerhalb des Stadtzentrums und i n einem gewerblich und industriell 
geprägten Gebiet, ist daher die Wahrnehmung und Qualität des Schutzgutes Landschaft als 
nicht außerordentlich hoch zu bewerten.  
Innerhalb des Grundstücks befindet sich ein Hotel mit oberirdischen Stellplätzen und intensiv 
wie dauerhaft gepflegten Grünbereichen.  
Das gesamte Grundstück wird von einer breiten Heckenstruktur auf einem Erdwall begrenzt, 
welche von zahlreichen größeren Bäumen durchsetzt ist.  
Der intensiv gepflegte Innenbereich charakterisiert  sich durch einen hohen Anteil an nicht 
heimischen Pflanzen.  
Das Baugrundstück wird von einem breiten Heckenbereich umgrenzt, welcher über das bei 
Weitem größte Habitatpotential des Gebietes verfügt . Während die Heckenstruktur im 
Bereich des Parkplatzes vornehmlich von Kiefern (z. T. abgängig) und Robinien durchsetzt 
ist, finden sich in nordwestlicher Richtung zunehme nd mehr heimische Laubbäume 
innerhalb des Strukturkomplexes.  
Der südliche Vorderbereich der Parkplätze charakter isiert sich durch angelegte Kiesbeete 
samt Robinien (und Exoten). Einzelne größere, heimi sche Laubbäume werten diesen 
Bereich ökologisch auf.  
Die verschiedenen Gebäude zeichnen sich durch eine technische Bauweise mit Flachdach 
aus und sind seitens der Fassaden vollständig intakt bzw. verschlossen.  
Innerhalb des nördlichen Grünbereiches findet sich ein kleines Gartenhäuschen, welches in 
die strukturiert angelegten und intensiv gepflegten Grünflächen integriert ist. 
Besonders hervorzuhebende Blickbeziehungen in die a ngrenzende Landschaft sind nicht 
vorhanden. 
Erholung 
Durch die industrielle und gewerbliche Prägung des Planungsgebietes, ist es für die 
Naherholung der Öffentlichkeit eher weniger frequentiert und hinsichtlich ihrer Bedeutung für 
die Erholung als nachrangig einzustufen. Potentiell  ist die gärtnerisch angelegte Freifläche 
um das Gebäude für die Freizeitnutzung geeignet. 
Außerhalb des Plangebiets sind die zum Westwald gehörigen Waldflächen im Westen für die 
Naherholung der Bevölkerung der angrenzenden Wohngebiete von Bedeutung.  
8.6 Biotoptypen und Vegetation  
Es liegt eine Bestandserfassung von 2020 vor. 
Im Rahmen der Artenschutzrechtlichen Prüfung sowie der Naturschutzrechtlichen 
Eingriffsregelung wurden Bestandserfassungen der Biotoptypen und ihrer kennzeichnenden 
Vegetation durchgeführt (Kap. 17.3.1, Kap. 18.1).  
Es wird auf das Kapitel 18.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes verwiesen. 
8.7 Fauna 
8.7.1 Artenschutzfachliche Potentialabschätzung 201 9 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna liegt eine Artenschutzfachliche 
Potentialabschätzung (Ökologie und Stadtentwicklung, 2019) vor. Ziel des Gutachtens ist es, 
zu klären, ob artenschutzrechtlich relevante Arten im Plangebiet vorhanden sind, inwieweit 
durch die geplanten Maßnahmen die Schädigungs- und Störungsverbote des § 44 Abs. 1 
BNatSchG berührt sein könnten und wie mögliche Konf likte mit dem Artenschutz ggf. zu 
lösen sind.

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Grundlage bilden die Lebensraummerkmale des Untersuchungsgebiets und die Kenntnis der 
großräumlichen Verbreitungsgebiete von Tierarten und Gefäßpflanzenarten des Anhangs IV 
der FFH-Richtlinie sowie der europäischen Vogelarten. 
Im Bebauungsplanverfahren sind die folgenden Arten/ Artengruppen in einer speziellen 
artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) abzuarbeiten, da Verbotstatbestände nach § 44 
BNatSchG nicht ausgeschlossen werden können: 
– Fledermäuse 
– Vögel. 
Eine Betroffenheit von Reptilien und Pflanzen ist durch weitere Begehungen zu klären. 
Zu den Ergebnissen der faunistischen Untersuchungen wird auf Kap. 17verwiesen. 
9. Bodenschutz / Altlasten  
9.1 Unterlagen 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB 
insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesun de Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung  sowie die Belange des Bodens zu 
berücksichtigen. Bei der Aufstellung darf das Probl em Bodenbelastungen nicht 
ausgeklammert werden. Die Kommune hat sich im Rahme n der Aufstellung des 
Bebauungsplans zu vergewissern, ob die geplante Nut zung mit einer vorhandenen oder 
vermuteten Bodenbelastung vereinbar ist. 
Die Auswirkungen der vorliegenden Planung auf die i m Boden und im Grundwasser 
vorhandenen Belastungen und auf mögliche Sanierungs maßnahmen sind im 
Bauleitplanverfahren darzustellen, zu bewerten und abzuwägen. Ebenso verhält es sich mit 
den Auswirkungen der festgestellten Belastungen bzw. der Sanierungsmaßnahmen auf das 
geplante Vorhaben. 
9.2 Nachsorgender Bodenschutz / Altlasten / Altabla gerungen 
Hinweise auf sanierungsrelevante Bodenbelastungen l iegen nach den vorliegenden 
Ergebnissen der abfalltechnischen Voruntersuchungen aufgefüllter und gewachsener Böden 
derzeit nicht vor. 
Weiterführende umwelttechnische Untersuchungen im Z uge einer geotechnischen 
Hauptuntersuchung mit einer Verdichtung des Untersuchungsrasters werden erforderlich. 
Im Hinblick auf eine ggf. geplante Baumaßnahme auf dem Gelände wird eine 
abfalltechnische Voruntersuchung, z. B. der geotech nischen Hauptuntersuchung, 
erforderlich. 
9.3 Vorsorgender Bodenschutz 
Der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführte Grundsatz, dass  die städtebauliche Entwicklung 
vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfo lgen soll, wird durch die 
Bodenschutzklausel in § 1a BauGB als Vorschrift zum Umweltschutz ergänzt. Im § 1a Abs. 2 
Satz 4 BauGB wird vorgegeben, dass die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich 
oder als Wald genutzter Flächen begründet werden so ll; dabei sollen Ermittlungen zu den 
Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere 
Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und ander e Nachverdichtungsmöglichkeiten 
zählen können. 
Die Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2 folgt dem Gebot des sparsamen Umgangs mit 
Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im Innenbereich

W 23.2 D Allg Ziele und Zwecke 2020-12-10  29 / 55 
 
entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutz ung mobilisiert werden 
(Nachverdichtung).  
Landwirtschaftliche Flächen oder Waldflächen werden nicht in Anspruch genommen. Hiermit 
wird ein Beitrag zur Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich geleistet. 
Bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen 
Mit der Zielsetzung eines sparsamen Umganges mit Gr und und Boden sind im 
Bebauungsplan Festsetzungen zur Beschränkung der üb erbaubaren Flächen, zur 
Verwendung wasserdurchlässiger Beläge und zur Begrünung festgesetzt. 
Weitere bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen sind im Rahmen der 
Bauausführung zu beachten. Hierbei gibt es allgemei ne Vorgaben zum Schutz des 
Mutterbodens (§ 202 BauGB) und Vorgaben zur Lagerun g und zum Wiedereinbau des 
Oberbodens (DIN 18915 und DIN 19731). Es wird auf d ie Vorgaben des 
Bundesbodenschutzgesetzes hingewiesen. 
9.4 Bodenfunktionsbewertung 
Es liegen keine Informationen aus dem BodenViewer Hessen vor. 
10. Kampfmittel 
Bei der Erstellung des Bebauungsplans sind gemäß § 1 Abs. 6 BauGB auch die allgemeinen 
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältni sse und die Sicherheit der Wohn- 
und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens  zu berücksichtigen. Aus Gründen 
der Gefahrenabwehr und des bauleitplanerischen Vors orgeprinzips ist zu klären, welche 
Gefahren von evtl. bestehenden Gefährdungen durch Kampfmittelbelastungen ausgehen.  
Gemäß dem Schreiben des Regierungspräsidiums Darmst adt, Abteilung 
Kampfmittelräumdienst Hessen, muss auf dem Baufeld grundsätzlich mit dem 
Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet werden.  
Im Zuge der Baugrunderkundung wurden die Ansatzpunk te der Baugrunduntersuchungen 
im Vorfeld durch die WST GmbH, Eppelheim, auf Kampfmittelfreiheit geprüft. Im Bereich der 
Bohransatzpunkte wurden keine Auffälligkeiten festgestellt.  
Für die Ausführung der geplanten Baumaßnahme sind d ie Vorgaben des 
Kampfmittelräumdienstes zu beachten. 
11. Planung / städtebauliches Konzept 
Um dem Plangebiet eine städtebaulich geordnete und zeitgemäße Entwicklung zukommen 
zu lassen, ist vorgesehen einen urbanen Bürostandort zu entwickeln, der zur Unterbringung 
von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden, Gewe rbebetrieben und weiteren 
entsprechenden Nutzungen dient. 
Unter dem Leitziel „Arbeitswelt von morgen" ist vor gesehen, den Standort nicht als 
herkömmlichen Bürostandort einer klassischen Gewerb enutzung zu entwickeln, sondern 
durch eine Durchmischung von unterschiedlichen Nutzungen die Aufwertung und Schaffung 
eines lebendigen Bürostandortes zu ermöglichen, ins besondere Gastronomie- oder 
Einzelhandelsbetriebe. 
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Bürostandorts bildet die Fokussierung auf 
Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nut zung von Ressourcen und Energie soll 
durch flächensparendes Bauen, ein umweltgerechtes M obilitätsangebot sowie die Nutzung 
erneuerbarer Energien angestrebt werden. Ökologisch e und klimatische Aspekte finden 
durch einen möglichst geringen Versiegelungsgrad so wie geeignete Maßnahmen bei der 
Freiflächengestaltung Beachtung, z. B. durch die Be rücksichtigung von Begrünung bei der

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Innenhofgestaltung zur Verringerung von Aufheizfläc hen sowie der Retention von 
Regenwasser auf den Flächen. Zudem ist Dach- und Fassadenbegrünung vorgesehen.  
Ziel ist die Entwicklung des Grundstückes in mehrer en Phasen (Stufenweise / terminlich 
gestaffelt), diese Entwicklung soll den Weiterbetri eb des bestehenden Hotels 
berücksichtigen. Eine Realteilung des Standorts auf  einzelne Grundstücke ist vorgesehen. 
Die städtebauliche Planung für die neuen Gebäude be absichtigt Langlebigkeit und 
Nutzungsflexibilität zu erreichen. 
Die Quartierplanung sieht eine Blockstruktur vor, d ie durch sechs Gebäude, in ihrer 
Maßstäblichkeit ähnlich, aufgeteilt wird. Dabei bil det sich aufgrund der hofartigen 
Gebäudestellung im nördlichen Bereich ein Platz her aus, der sich durch die Abstände 
zwischen Gebäuden nach Osten, Süden und Westen öffn et. Im südlichen Bereich entsteht 
eine großzügige Ost-West-Achse, als Grün- und Wegeverbindung. 
Der südliche Bereich kann losgelöst vom Rest des Qu artiers betrachtet werden. Hier sind 
zwei Gebäude vorgesehen, von denen das östliche Gebäude zum Teil mit zwölf Geschossen 
ausgebildet werden soll, um an der Achse Telekom-Al lee und Hilpertstraße als 
identitätsstiftender städtebaulicher Hochpunkt zu dienen. 
Bis auf das zwölfgeschossige Hochhaus sind die Gebä ude insgesamt mit sechs bis sieben 
Vollgeschossen mit zusätzlichen Staffelgeschossen vorgesehen. 
 
Abb. 11: Städtebaulicher Entwurf, Stand 12.05.2020

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Im Quartier sind drei unterschiedliche Plätze und F reiflächen vorgesehen, die jeweils eine 
andere Funktion erfüllen. Der südöstliche Platz, in  unmittelbarer Nähe der Bushaltestelle, 
dient als Entree in das Quartier und als Mobilitäts station, bestehend aus der Verknüpfung 
unterschiedlicher Verkehrsarten (Bus, Pedelec-Verle ihstation, E-Roller, Car-Sharing, etc.). 
Der mittig liegende Platz wird einer urbanen Nutzung zugeführt und soll insbesondere durch 
die Erdgeschossnutzungen ein lebendiger Kommunikations- und Begegnungsraum werden. 
Im Westen befindet sich eine begrünte Aufenthaltsfläche, die die Gelegenheit bietet, sich in 
der Mittagspause im Grünen zu erholen. 
Der Bürostandort soll als Quartier verstanden und e rlebbar werden und zu einem Ort mit 
hoher Aufenthaltsqualität und sozialer Interaktion werden, nicht nur für das Plangebiet 
selber, sondern auch für die angrenzenden Gewerbestandorte. Hierbei kommt insbesondere 
der Erdgeschosszone eine besondere Bedeutung zu. Du rch die geplanten Arkaden im 
Erdgeschoss und der Nutzung von Außenflächen durch Gastronomie können die 
Freiflächen, öffentlichen Räume, Erschließungs- und  Begegnungsflächen als 
Kommunikationszonen entwickelt werden. Aber auch gr oßflächig angelegte Dachterrassen 
dienen als kommunikativer Treffpunkt und können für Meetings im Freien genutzt werden. 
Im Erdgeschoss des am südöstlichen Platz vorgesehen en Gebäudes ist auch ein 
quartiersbezogener Nahversorger angedacht. Dadurch werden kurze Wege für die 
Mittagspause, aber auch den Feierabend-Einkauf geschaffen. 
Die Erschließung des Plangebietes für den MIV erfol gt über die Hilpertstraße und die 
Deutsche-Telekom-Allee. 
12. Erschließungs- und Verkehrskonzept, Mobilitätsk onzept 
Für den Bürostandort soll die Förderung einer nachh altigen Mobilität durch eine gute 
Anbindung an das Umfeld und Vernetzung mit der Nachbarschaft erzielt werden, u.a. durch 
Zuwegungen zum ÖPNV sowie attraktive Fuß- und Radwegeangebote. 
Der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge soll ausschließlich in Tiefgaragen organisiert werden. 
12.1 Stellplätze 
Die erforderlichen Stellplätze sind gemäß Stellplat zsatzung der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt nachzuweisen. 
12.2 Öffentlicher Nahverkehr 
Mit der Entwicklung des Plangebietes bleibt der Ans chluss an den öffentlichen Nahverkehr 
des Plangebietes unverändert. 
Es wird auf Kap. 7.2.2 verwiesen. 
12.3 Verkehrliche Auswirkungen  
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine Ver kehrsuntersuchung durchgeführt. 
Im weiteren Planungsprozess wird diese im Entwurf des Bebauungsplans berücksichtigt. 
13. Grün- und Freiflächenkonzept / Grünordnungsplan  
13.1 Grün- und Freiflächenkonzept  
Anpflanzflächen 
Die Anpflanzflächen sind ein wesentlicher Baustein des Konzeptes zur Grüngestaltung des 
Plangebiets und stellen sich in unterschiedlichen Ausprägungen dar:

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Die mit „1“ gekennzeichnete Fläche ist zu mindestens 70 % in einem offenen Charakter als 
Rasen- oder Wiesenfläche gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen. Die Bepflanzung mit 
Sträuchern und Bäumen ist zulässig. Der vorhandene Baumbestand ist zu erhalten, 
abgängige Bäume sind zu ersetzen. 
Versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte F lächen sind nur als Fußwege sowie 
Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen zulässig. Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen 
sind teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine). 
Die mit „2“ gekennzeichneten Flächen sind zu mindestens 70 % zu begrünen und gärtnerisch 
zu gestalten und zu bepflanzen. Die Bepflanzung mit Sträuchern und Bäumen ist zulässig. 
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilver siegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Fußwege, Fahrradabstellflächen, Feuerwehrzufahrten und Feuerwehraufstellflächen 
zulässig. 
Die Fläche „3“ ist in einem offenen Charakter zu mi ndestens 80 % als Rasen- oder 
Wiesenfläche gärtnerisch zu gestalten und zu bepfla nzen. Die Bepflanzung mit Sträuchern 
und Bäumen ist zulässig. Der vorhandene Baumbestand ist zu erhalten, abgängige Bäume 
sind zu ersetzen. 
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilver siegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Zufahrten, Zuwegungen, Feuerwehrzufahrten und –aufs tellflächen zulässig. 
Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen sind teilve rsiegelt herzustellen (z.B. 
Rasengittersteine). Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind nicht zulässig. 
Die als „4“ gekennzeichnete Fläche ist zu mindestens 60 % zu begrünen und gärtnerisch zu 
gestalten und zu bepflanzen. Die Bepflanzung von Sträuchern und Bäumen ist zulässig. 
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilver siegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Fußwege, Fahrradabstellflächen, Feuerwehrzufahrten und Feuerwehraufstellflächen 
zulässig. 
Dachflächen 
Flachdächer oder flachgeneigte Dächer bis zu einer Dachneigung von 5° des obersten 
Geschosses eines Gebäudes sind mindestens zu 80 % e xtensiv zu begrünen. Die 
Vegetationsschicht muss eine Gesamtstärke von minde stens 12 cm aufweisen. Die 
Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten. 
Fassaden 
Die Fassaden der Gebäude sind zu begrünen. Dabei si nd Fassaden mit Fenstern zu mind. 
20 % und fensterlose Funktionsgebäude zu mind. 40 %  mit rankenden, schlingenden oder 
kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft zu begrü nen, sofern dem keine 
brandschutzrechtlichen Regelungen entgegenstehen. 
13.2 Bestandserhalt wertvoller Grünstrukturen 
Die Heckenstruktur im Westen bietet das größte Potential für die biologische Vielfalt und soll 
daher in ihrer Grundform und der Biotopstruktur erhalten werden. Sie dient vor allem als Brut- 
und Lebensraum für Vogel- und Fledermausarten. 
13.2.1 Erhaltung und Entwicklung der Biodiversität 
Zur Erhaltung der Biodiversität und zur Entwicklung  der besonderen Lebensraumqualitäten 
des Gebiets sind nicht überbaubare Flächen nach Mög lichkeit als Grünflächen zu 
entwickeln. Unterstützend zu dem sehr stark versieg elten Bereich des Plangebiets werden 
neue Lebensräume in Form von Dachbegrünungen und Fa ssadenbegrünungen entwickelt. 
Die geplanten Grünflächen von rund 20 % mit Erdansc hluss auf dem Grundstück wirkt sich 
durch das ermöglichen von Großgrünstrukturen ebenfa lls positiv auf die Biodiversität aus 
(vgl. Kap. 20.2.2).

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13.3 Grünordnungsplan 
 
Abb. 12: Grünordnungsplan zum Bebauungsplan W 23.2 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2 - Hilpertstraße / T-Online-Allee wird 
der Grünordnungsplan mit folgenden Inhalten erstellt: 
13.3.1 Inhalte Grünordnungsplan 
Das grünordnerische Konzept ist aus den übergeordne ten Fachplanungen hergeleitet und 
stellt die landschaftsökologische und gestalterische Grundlage für den Bebauungsplan dar. 
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zur 
Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie di e Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei 
der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen. 
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Grünstrukturen werden aus dieser Vorgabe entwickelt 
und weichen hiervon nicht ab. Die Vorgaben aus dem Flächennutzungsplan und aus dem 
Landschaftsplan  
– zur Schaffung eines vernetzten Grünsystems, 
– zur Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in st ark versiegelten Bau- und 
Sportflächen (Klima- und Wasserschutz, Erholung), 
werden ebenfalls berücksichtigt. 
Der Grünordnungsplan stellt in erster Linie die Grü nflächen und sonstigen 
Vegetationsflächen innerhalb des Plangebietes dar.

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14. Wasserwirtschaftliche Belange 
14.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Lösch wasser erfolgt durch die HSE (HEAG 
Südhessische Energie AG). Für die Bebauungen ist ei ne Löschwasserversorgung 
entsprechend dem Arbeitsblatt DVGW 405 notwendig. D ie Trinkwasserversorgung ist 
technisch und rechtlich (Wasserwerk und Rohrnetz) d urch die bestehenden 
Wasserversorgungsanlagen gewährleistet. Die erforde rliche Menge ist durch bestehende 
wasserrechtliche Genehmigungen abgedeckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich 
ohne Probleme und ohne nachteilige Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich 
bereitstellbar. 
Da derzeit nicht bekannt ist, welche gewerblichen N utzer sich in den verfügbaren 
Gewerbeflächen im Plangebiet niederlassen werden, k ann derzeit nicht ermittelt werden, 
welcher Bedarf bestehen wird. 
14.2 Wasserqualität  
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den 
Anforderungen der Trinkwasserverordnung (TWVO). 
14.3 Schutz- und Sicherungsgebiete 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicheru ngsgebiet nach dem Hessischen 
Wassergesetz.  
Das Plangebiet liegt nicht in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet. Es liegt auch 
nicht in einem Überschwemmungsgebiet. 
Die Entfernung zum nächstgelegenen Wasserschutzgebi et (Trinkwasserschutzzone III) bei 
Eschollbrücken beträgt ca. 5 km in südwestlicher Richtung 
14.4 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
14.5 Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ri ed“ 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Gru ndwasserbewirtschaftungsplanes 
„Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/199 9, S. 1659 und 31/2006, S. 1704). 
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftlichen 
Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung wasserrechtlicher Entscheidungen. 
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und bildet 
damit die Voraussetzung für eine langfristig gesicherte Wasserversorgung im Ballungsraum 
Rhein-Main. 
14.6 Grundwasserverunreinigung 
Im Plangebiet sind keine Grundwasserverunreinigungen bekannt. 
14.7 Bodenversiegelung / Niederschlagswasserversick erung 
Das anfallende Niederschlagswasser bzw. der Überlau f der Zisternen ist vollständig im 
Plangebiet zur Versickerung zu bringen. Der natürli che Wasserkreislauf soll durch diese 
Maßnahme soweit als möglich erhalten bleiben. Mit d er Versickerung des 
Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes wir d den Zielsetzungen des 
Wasserhaushaltsgesetzes Rechnung getragen.

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Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung und zur Ve rsickerung von 
Niederschlagswasser sind im Bebauungsplan festgesetzt. 
14.8 Abwasser  
Das Plangebiet ist derzeit an die vorhandenen Abwas seranlagen im Quartier 
angeschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass die bestehenden Abwasseranlagen 
ausreichend dimensioniert sind. 
14.9 Grundwasser 
In dem hydrologischen Kartenwerk Hessische Rhein- und Mainebene, Stand Oktober 2013, 
wird ein Grundwasserflurabstand im Plangebiet von 15 bis 25 m angegeben. 
14.10 Zisternensatzung 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes erfolgt die Vorgabe für die Entwässerung 
der Dachflächen die Errichtung von Zisternen, um da s darin gesammelte 
Niederschlagswasser als Brauchwasser zu verwerten. Durch Verwendung von 
Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die Trinkwasser-Ressourcen geschont, der 
Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die Kl äranlage entlastet. Bei Überlauf der 
Zisternen soll das Regenwasser auf dem Grundstück versickert und/oder in den öffentlichen 
Abwasserwasserkanal eingeleitet werden. Voraussetzu ng für die Sammlung, Verwertung 
und Versickerung ist, dass wasserwirtschaftliche, g esundheitliche, wasserrechtliche oder 
sonstige öffentlich-rechtliche Belange nicht entgegenstehen.  
Ziel der Maßnahme ist einerseits die Minimierung de r Niederschlagsabflüsse und 
andererseits die möglichst naturnahe Wiedereinglied erung der unvermeidbaren 
Niederschlagsabflüsse in den natürlichen Wasserkreislauf. Abflussspitzen sowie Anteile des 
Oberflächenabflusses sollen dabei zugunsten von Rüc khaltung, Verdunstung und 
Versickerung reduziert werden. 
Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen  Anreiz für eine Dachbegrünung 
schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dachbegrünungsfestsetzungen hinausgeht 
und eine höhere Abflussretentionswirkung hat. Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal 
angeschlossen sind, wird deren Regenwasser bereits vollständig auf dem Grundstück 
bewirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf zugef ührt, weshalb eine Zisterne zur 
Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.  
Das vorgegebene Fassungsvermögen von 25 l/m² stammt  aus der DIN 1989-1 zu 
Regenwassernutzungsanlagen. Der Ertrag verringert s ich entsprechend dem 
Abflussbeiwert, weshalb für extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden.

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15. Immissionsschutz 
15.1 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Verkehrs lärm 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein Scha llschutzgutachten erstellt. Die 
Ergebnisse werden im weiteren Planungsprozess im En twurf des Bebauungsplans 
berücksichtigt. 
15.2 Luftverkehr  
Das Plangebiet liegt außerhalb des Siedlungsbeschrä nkungsgebietes des Regionalplanes 
Südhessen 2010. Das Siedlungsbeschränkungsgebiet wu rde auf Grundlage der 
60-dB(A)-Fluglärmkontur entsprechend der Leitlinie zur Beurteilung von Fluglärm durch die 
Immissionsschutzbehörden der Länder (LAI-Leitlinie) für Verkehrsflughäfen berechnet. 
Da in den Siedlungsbeschränkungsgebieten nur die Au sweisung neuer Wohnbauflächen 
und Mischgebiete im Rahmen der Bauleitplanung nicht  zulässig sind, sind diese Vorgaben 
für die Planung ohne Belang, da im Plangebiet ein Gewerbegebiet ausgewiesen werden soll. 
 
 
Abb. 13: Lärmschutzbereich Flughafen Frankfurt/Main, Land Hessen 
Das Plangebiet liegt auch außerhalb des Lärmschutzb ereichs des Flughafens 
Frankfurt/Main gemäß Lärmschutzbereichsverordnung ( Verordnung über die Festsetzung 
des Lärmschutzbereichs für den Verkehrsflughafen Fr ankfurt/Main vom 30. September 
2011). 
Gemäß den Karten 1 bis 3 in der Anlage 2 der Verord nung über die Festsetzung des 
Lärmschutzbereichs für den Flughafen Frankfurt Main , 30 Sept. 2011, liegt das Plangebiet 
außerhalb der Tag- und Nacht-Schutzzonen des Lärmsc hutzbereichs. Damit betragen im 
Plangebiet die äquivalenten Dauerschallpegel tags LAeq, Tag < 55 dB(A) bzw. nachts LAeq, 
Nacht < 50 dB(A) und die nächtlichen Maximalpegel LAmax < 53 dB(A). 
  
Plangebiet

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16. Allgemeiner Klimaschutz 
Gemäß § 1a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des  Klimaschutzes sowohl durch 
Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der 
Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden.  
Im vorliegenden Bebauungsplan wird der allgemeine K limaschutz u.a. durch folgende 
Aspekte beachtet: 
16.1 Klimaökologie 
Bei Überplanung des Gebiets wird auf klimaökologisc he Ansätze geachtet. Durch die 
Festsetzung der GRZ auf 0,5, den Festsetzungen zum Anpflanzen und Erhalt von Bäumen, 
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, der Festset zung von Grünflächen, der 
Festsetzung zur Dachbegrünung sowie der Versickerun g des anfallenden 
Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes wer den die klimaökologischen Belange 
berücksichtigt. 
16.2 Nutzung erneuerbarer Energien 
Die Nutzung erneuerbarer Energien bzw. die sparsame und effiziente Nutzung von Energien 
sind grundsätzlich möglich. Im Bebauungsplan werden keine Festsetzungen getroffen, die 
diesen Zielen entgegenstehen. Im Übrigen sind die Belange des Klimaschutzes bei der 
Erstellung von Neubauten durch die Regelungen des EEWärmeG 
(Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz) vom 22.12.2011 bereits hinreichend berücksichtigt. 
Zum 01.11.2020 wurde das EEWärmeG wie auch die Energieeinsparungsverordnung EnEV 
durch das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst.  
17. Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna liegt eine Artenschutzfachliche 
Potentialabschätzung (Ökologie und Stadtentwicklung, 2019) vor.  
Im Rahmen dieser artenschutzfachlichen Potentialana lyse wurde festgestellt, dass das 
Grundstück artübergreifend über ein geringeres Habitatpotenzial verfügt, als dies durch die 
Nutzungsaufgabe der letzten Jahre sowie die Luftbil dauswertung samt Datenrecherche zu 
erwarten gewesen wäre. 
Bedingt wird diese geringe Habitatpotenzial durch d ie städtebauliche Lage in einem 
Gewerbegebiet, die stetige, intensive gärtnerische Pflege der Freiflächen sowie den hohen 
Anteil an nicht heimischen wenn auch floristisch artenreichen Pflanzen. 
Mittels ergänzender Untersuchungen wurde ebenfalls 2019 ermittelt, dass sich keine streng 
geschützten Pflanzen bzw. solche des Anhangs IV der  FFH-Richtlinie innerhalb des 
Untersuchungsgebietes befinden. Reptilien konnten e benfalls nicht nachgewiesen werden. 
Folglich konnten artenschutzrechtliche Konflikte de r Klasse der Reptilien sowie der lokalen 
Flora, welche durch die Umplanung des Baugrundstückes bedingt würden, ausgeschlossen 
werden. 
Somit beschränkt sich die zu erwartende Betroffenheit auf die Klasse der Vögel sowie die der 
Fledermäuse. 
Aufbauend hierauf wurde im Juli 2020 ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag fertiggestellt. 
Ziel des Gutachtens ist es, die artenschutzrechtlic hen Verbotstatbestände nach §44 Abs.1 
i.V.m. Abs. 5 BNatSchG, die durch das Vorhaben erfü llt werden könnten, zu ermitteln und 
darzustellen. 
Der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag kommt zusamme nfassend zu folgenden 
Ergebnissen:

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17.1 Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 
Bei zulässigen Eingriffen nach den Vorschriften des  Baugesetzbuches gelten gemäß § 44 
Abs. 5 Satz 5 BNatSchG die Verbote für die Arten de s Anhangs IV der 
Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-RL, Richtlinie 92/43 EWG) und die europäischen 
Vogelarten (VS-RL, EU-Vogelschutzrichtlinie 2009/14 7/EG). Bei diesen Arten kann ein 
Verstoß zu einem haftungsrechtlich relevanten Umwel tschaden gemäß 
Umweltschadensgesetz bzw. § 19 BNatSchG führen. Die  Arten der Verordnung (EG) Nr. 
338/97 (EU-Artenschutzverordnung) oder die nach BAr tSchV national geschützten Arten 
genießen bei baurechtlich zulässigen Eingriffen die sen strengen Schutz hingegen nicht. 
Werden Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG bei der  Verwirklichung eines Vorhabens 
berührt, ist zu prüfen, ob die ökologischen Funktio nen der betroffenen Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang ggf. durch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen 
weiterhin erfüllt werden können. 
Der Prüfumfang der vorliegenden Artenschutzrechtlic hen Prüfung umfasst daher vorrangig 
die europäisch geschützten Arten nach Anhang IV der  FFH-RL und die europäischen 
Vogelarten nach der VSRL. 
17.2 Ermittlung der relevanten Arten, Untersuchungs tiefe 
In der Potenzialabschätzung wurde ermittelt, dass sich die potentiellen Auswirkungen auf die 
Klasse der Vögel sowie die lokale Fledermausfauna beschränken. 
Eine Betroffenheit weiterer Tier- und Pflanzenarten  konnte anhand der benannten 
Voruntersuchungen ausgeschlossen werden und stellt,  in Abstimmung mit der 
Naturschutzbehörde, keinen Bestandteil der Untersuchung dar. 
17.3 Wirkfaktoren 
17.3.1 Baubedingte Wirkfaktoren 
– Störung des bestehenden Bodengefüges und der Vers ickerungs- und 
Filtereigenschaften 
– Abgrenzungen von Baufeldern bzw. Baustellen 
– Materiallagerungen 
– Geräusch- und Staubemissionen 
– Erschütterungen 
– Baustellenverkehr 
– (erhebliche) Störungen der Fauna durch Bewegungsu nruhe durch Bauvorgänge 
– Entfernung und Schnitt von Gehölzen 
– Gefährdung schützenswerter Vegetationsflächen und  Einzelgehölze 
– Schadstoffemissionen durch Baufahrzeuge und Baube trieb: Gefahr der erhöhten 
Belastung von Boden, Wasser und Luft sowie Störung angrenzender empfindlicher 
Nutzbereiche 
17.3.2 Anlagebedingte Wirkfaktoren 
– Flächenversiegelung bzw. Verlust des natürlich ge wachsenen Bodens (nur in 
begrenztem Umfang vorhanden) mit seinen Regelungs-, Lebensraum - und 
Produktionsfunktionen durch die geplanten baulichen Anlagen 
– Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten 
– Verlust von Nahrungshabitaten 
– Veränderung des Wasserhaushaltes

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– Überbauung und Beseitigung von Biotopstrukturen 
– Zerschneidung von Biotopfunktionen 
17.3.3 Betriebsbedingte Wirkfaktoren 
– Erhöhung der Bewegungsunruhe durch (wiederkehrend e) menschliche Präsenz 
– Lärm- und Lichtreize durch (wiederkehrende) mensc hliche Präsenz 
– Erhöhung der Emissionen durch wiederkehrenden Ver kehr 
– dauerhafte Störung von angrenzenden Fortpflanzung s- und Ruhestätten 
17.4 Untersuchungsergebnisse 
17.4.1 Vögel 
Innerhalb der laubfreien Zeit (am 26.03.2020) wurde  das Gesamtgebiet auf das 
Vorhandensein von Neststandorten bzw. entsprechenden Hinweisen aus den Vorjahren hin 
überprüft. 
Darüber hinaus wurde das Vorkommen von sämtlichen lokalen Arten samt Status innerhalb 
des Grundstückes bestimmt. 
Die Ergebnisse der Kartierung der Avifauna sind in der folgenden Tabelle sowie Abbildung 
dargestellt: 
Tabelle 1: Ergebnisse der Kartierungen zur Avifauna 
Erfassung  Artenspektrum  Ergebnisse  Mögliche Konflikte  
Kartierung der 
Neststandorte 
Alle Vogelarten 1x Elsternnest 
7x weitere Nester 
Zerstörung der 
Fortpflanzungsstätten, 
erhöhtes Tötungsrisiko 
 
Erfassung des 
gesamten 
Arteninventares 
(Nahrungsgäste) 
Alle Vogelarten 
Sicht- und 
akustische 
Nachweise 
Hausrotschwanz, 
Ringeltaube 
Beeinträchtigung 
Nahrungshabitat 
Brutvogelerfassung 
 
Alle Vogelarten 
Brutreviere und 
Neststandorte 
 
Amsel, Girlitz, 
Kohlmeise, 
Mönchsgrasmücke, 
Rotkehlchen, Stieglitz, 
Zilpzalp, Elster 
Zerstörung der 
Fortpflanzungsstätten, 
erhöhtes Tötungsrisiko

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Abb. 14: Ergebnisse der Brutvogelkartierung im Plangebiet 
 
Abb. 15: Räumliche Verteilung der Einzelnachweise und Nahrungsgäste

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Bewertung: 
Mögliche Konflikte bzw. eine Betroffenheit ergeben sich für folgende Arten bzw. Gruppen: 
– Girlitz 
– Stieglitz 
– Brutvögel mit günstigem Erhaltungszustand (Gruppe ) 
– Nahrungsgäste mit günstigem Erhaltungszustand (Gr uppe). 
Es folgt eine Bewertung und Darstellung aller Vogelarten, welche als Brutvogel innerhalb des 
Grundstückes erfasst wurden (Tabelle 3), jeweils mi t Angaben zu lokalem Vorkommen, 
Schutzstatus, Bestand, Gefährdungsstatus sowie Erhaltungszustand. 
 
Abb. 16: Darstellung der Betroffenheit der Brutvogelarten innerhalb des Grundstückes 
17.4.2 Fledermäuse 
Am 26.03.2020 sowie am 28.05.2019 wurden die Gehölz e des Planungsgebietes auf das 
Vorhandensein von Baumhöhlen bzw. Spaltenquartieren  hin überprüft. Die Kontrolle der 
vorhandenen Gebäudestrukturen erfolgte im Rahmen de r artenschutzfachlichen 
Potentialanalyse 2019.

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Folgende Fledermausarten konnten erfasst werden: 
Erfassung  Artenspektrum  Ergebnisse  Mögliche Konflikte  
Baumhöhlen-kar 
tierung 
Alle baumbezogenen 
Fledermausarten 
Ein Potential ist im Bereich 
der großräumigen Hecke 
bzw. den eingestreuten 
Altbäumen, vereinzelt an 
den Altbäumen des 
Parkplatzbereiches sowie, 
in etwas größerem 
Ausmaß, in den 
abgestorbenen Bäumen 
an der Nordseite des 
Baugrundstückes 
(einzelne Baumhöhlen und 
Spaltenquartiere) 
gegeben. 
Zerstörung potentieller 
Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten; Erhöhtes 
Tötungsrisiko 
Potentialanalyse 
Gebäude 
Alle gebäudebezogenen 
Fledermausarten 
Ein geringes 
Habitatpotential besteht im 
Bereich der 
Rolladenkästen der 
oberen Stockwerke. 
Zerstörung potentieller 
Fortpflanzungs und 
Ruhestätten; Erhöhtes 
Tötungsrisiko 
Automatische 
Dauererfassung 
Alle lokalen 
Fledermausarten 
Es wurden drei Arten und 
drei Artgruppen 
nachgewiesen. 
Beeinträchtigung des 
Nahrungshabitates 
Es konnten drei Arten und drei Artengruppen eindeutig nachgewiesen werden: 
– Rauhautfledermaus 
– Zwergfledermaus 
– Großer Abendsegler. 
Ein Vorkommen von weiteren Arten, die das Baugrunds tück als gelegentliches 
Nahrungshabitat nutzen, ist aufgrund der Nachweise der Artengruppen (Nyctoloide und 
Nycmi) für den Kleinen Abendsegler und die Breitflü gelfledermaus nicht auszuschließen. 
Aufgrund der geringen Anzahl ist jedoch ausschließl ich von einer potentiellen, singulären 
und marginalen Nutzung auszugehen. 
Artenschutzfachliche Konflikte können für diese bei den potentiell vorkommenden Arten 
ausgeschlossen werden. 
Baumbezogene Fledermausarten: 
Ein Potential für eine Quartiernutzung innerhalb de s Untersuchungsgebietes ist für die 
baumgebundenen Fledermausarten im Bereich der großr äumigen Hecke bzw. den 
eingestreuten Altbäumen, vereinzelt an den Altbäume n des Parkplatzbereiches sowie, in 
etwas größerem Ausmaß, in den abgestorbenen Bäumen an der Nordseite des 
Baugrundstückes (einzelne Baumhöhlen und Spaltenqua rtiere) gegeben. Ein sicherer 
Nutzungsnachweis ließ sich an den potentiellen Quartierbäumen nicht verifizieren. 
Auch wenn das dokumentierte, unterdurchschnittliche Vorkommen von Insekten die Eignung 
des Baugrundstückes als Lebensraum begrenzt, beding t bereits eine potentielle 
Habitateignung, dass von einer temporären Nutzung d ieser potentiellen Quartierstrukturen 
auszugehen ist. Daher werden verbindliche Vermeidun gs- und Ausgleichsmaßnahmen zu 
bestimmen und umzusetzen sein, da ausschließlich au f diesem Weg ein Konflikt mit dem 
§ 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG vermieden werden kann bzw. zu erwartende Konflikte 
kompensiert werden können. Eine dauerhafte Störung ist hingegen nicht anzunehmen. 
Fledermäuse gelten allgemein als wenig störungsanfällig. Was verbleibt, ist eine potentielle 
Störung während der Bauphase. Diese ist zeitlich be grenzt, so dass kein Konflikt mit dem

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§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG zu erwarten ist. Nicht k ompensierbare artenschutzrechtliche 
Konflikte sind in Hinblick auf die baumgebundenen F ledermausarten unter der zuvor 
benannten Prämisse nicht zu erwarten. 
Gebäudebezogene Fledermausarten: 
Die Kontrolle der vorhandenen Gebäudestrukturen zei gte 2019, dass die vorliegende 
Gebäudestruktur über ein geringes Habitatpotential für die gebäudebezogenen 
Fledermausarten verfügt. Ausschließlich im Bereich der Rollladenkästen der oberen 
Stockwerke konnte bzw. kann eine Nutzung durch Fled ermäuse nicht ausgeschlossen 
werden. Die glatten Rollläden (Blenden aus glattem Metall) bieten allerdings wenig Halt für 
die Tiere, so dass ein Vorkommen als unwahrscheinli ch bewertet wurde. Daher wurde 
innerhalb der artenschutzfachlichen Potentialanalys e bereits festgestellt, dass für die 
gebäudebezogenen Fledermausarten keine nicht kompen sierbaren artenschutzrechtlichen 
Konflikte zu erwarten sind. 
Zur gänzlichen Vermeidung eines Konfliktes mit dem § 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG 
werden verbindliche, stichprobenartige Kontrollen a ls Vermeidungsmaßnahme festgelegt. 
Im Detail sollen die Rolladenkästen exemplarisch durch Aufbruch an insgesamt fünf Stellen 
sowie an verschiedenen Gebäudepositionen untersucht  werden. Die Durchführung dieser 
Prüfung sollte innerhalb der aktiven Zeit der Flede rmäuse sowie außerhalb der Setzzeiten 
erfolgen (Ende August bis Mitte Oktober). Zudem ist der geplante Gebäudeabriss innerhalb 
von zwei Jahren nach der benannten Prüfung durchzuführen. 
Davon ausgehend, dass keine Hinweise auf eine Nutzu ng durch Fledermäuse 
nachgewiesen werden können und den Rollladenkästen weiterhin eine geringe bis keine 
Eignung zugesprochen wird, sind keine weiteren Maßn ahmen notwendig. Bei Nachweisen 
oder Hinweisen auf eine entsprechende Nutzung wird ein dann zu erstellendes 
Vermeidungskonzept auf diesen Sachverhalt eingehen müssen, um Konflikte mit dem 
BNatSchG vollständig zu vermeiden. Eine dauerhafte Störung ist nicht anzunehmen. 
Fledermäuse gelten allgemein als wenig störungsanfällig. Was verbleibt, ist eine potentielle 
Störung während der Bauphase. Diese ist zeitlich be grenzt, so dass kein Konflikt mit dem 
§ 44 Abs.1 Nr.2 BNatSchG zu erwarten ist. 
17.5 Vermeidungs- Minimierungs- und Ausgleichsmaßna hmen 
Bei Berücksichtigung und vollständiger Umsetzung de r benannten Vermeidungs- und 
Kompensationsmaßnahmen sind erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen nicht zu 
erwarten. Ein Konflikt mit dem § 44 Abs. 1 BNatSchG  ist, unter der zuvor benannten 
Prämisse, für keine der benannten Artengruppen zu e rwarten. Folglich wird das geplante 
Vorhaben, unter Berücksichtigung des Maßnahmenpaket es, als artenschutzfachlich 
vertretbar bewertet. 
Vögel: 
– V-1: zeitliche Begrenzung der Gehölzfällungen 
– V-2: zeitliche Begrenzung der Abrissarbeiten 
– A-1: Schaffung künstlicher Nisthilfen 
– E-A-1: Empfohlene Anpflanzung zusätzlicher Gehölz e 
Fledermäuse 
– V-3: zeitliche Begrenzung der Gehölzfällungen/Hab itatbäume 
– V-4: Kontrolle und Verschluss der potentiellen Qu artierstrukturen 
– V-5: stichprobenhafte Prüfung der oberen Rolllade nkästen

W 23.2 D Allg Ziele und Zwecke 2020-12-10  44 / 55 
 
– A-2: Schaffung von Ersatzquartieren 
– E-A-2: Empfohlene Integration von Fledermausquart ieren in neue Gebäudestrukturen. 
18. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichs betrachtung 
Nach § 15 Abs. 2 BNatSchG ist der Verursacher eines  Eingriffs in Natur und Landschaft 
verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und 
der Landschaftspflege auszugleichen oder zu ersetzen. Zur Quantifizierung des Eingriffs und 
zur Bemessung des gegebenenfalls eintretenden Ausgleichserfordernisses ist eine Eingriffs- 
und Ausgleichsbilanzierung zu erstellen. Diese erfo lgt gemäß der Abstimmung mit der 
Unteren Naturschutzbehörde nach den Vorgaben der He ssischen 
Kompensationsverordnung (KV) vom 26.10.2018. 
18.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes  
Zur Bestandserfassung der im Sinne der KV relevanten Biotop- und Nutzungstypen und ihrer 
kennzeichnenden Vegetation wurden Begehungen des Pl angebiets durchgeführt und die 
Vermessung des Büros Müller (2019) als Grundlage ve rwendet. Das Plangebiet hat eine 
Größe von ca. 3 ha. 
Bei den Kartierungen wurden nachfolgend aufgeführte  Biotop- bzw. Nutzungstypen 
unterschieden (siehe Abb. 17).  
(1)  Außenanlagen mit geringer bioökologischer Wert igkeit - Strukturarme Grünfläche 
(2) Außenanlagen mit mittlerer bioökologischer Wert igkeit - Hecke 
(3) Zierbeete  
(4) Ascheplatz 
(5) Kieswege 
(6) Rasengittersteine  
(7) Pflaster- / Plattenflächen  
(8) Mauer und Einfassungen 
(9) Gebäude ohne Regenwasserversickerung 
(10) Einzelbäume 
(11) Teich 
Die Biotop- und Nutzungstypenkartierung gemäß der H essischen 
Kompensationsverordnung bildet die Grundlage für di e rechnerische Bilanzierung im 
Rahmen der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung.

W 23.2 D Allg Ziele und Zwecke 2020-12-10  45 / 55 
 
  
Abb. 17: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (Bestand), PgD (2020) 
18.2 Bilanzierung 
Um den nach Naturschutzrecht geforderten Ausgleich des geplanten Eingriffs zu bemessen, 
wird eine numerische Eingriffs-Ausgleichsbilanzieru ng anhand der 
Kompensationsverordnung – KV vom 26.10.2018 durchge führt. Der Inhalt dieser 
Bilanzierung ist eine Gegenüberstellung des Zustand es von Natur und Landschaft vor und 
nach der Durchführung der Bauvorhaben, die durch den Bebauungsplan ermöglicht werden.

W 23.2 D Allg Ziele und Zwecke 2020-12-10  46 / 55 
 
 
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergeben  sich aufgrund des Bestandes 
insgesamt 340.883 Biotopwertpunkte. Auf Grundlage d er Festsetzungen ergeben sich 
327.990 Biotopwertpunkte. Dies entspricht einer Bio topwertdifferenz von 12.893 
Wertpunkten, bzw. einem Defizit von 6 %. 
18.2.1 Naturschutzrechtlicher Ausgleich 
Die Klärung des Ausgleichs erfolgt im Verlauf des weiteren Verfahrens. 
  
Kompensationsbedarf B -Plan W 23 .2 - Hilpertstraße / Deutsche -Telekom -Allee -, Darmstadt                        
KV vom 26.10.2018 
Vorentwurf, 03.12.2020 
WP/ 
m²
vorher nachher vorher nachher 
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6 
1 3 4 5 6 7 8
11.221 14 9.927 138.978 
02.200 39 2.973 115.947 
11.221 Zierbeet 14 175 2.450 
10.530 6 121 726 
10.530 6 667 4.002 
10.540 7 2.140 14.980 
10.530 6 6.723 40.338 
10.510 Mauer, Einfassungen 3 210 630 
10.710 Dachflächen und überdachte 
Flächen 3 7.319 21.957 
05.352 25 35 875 
02.200 Erhalt 39 1.125 43.875 
11.221 
zu begrünende Flächen aus GRZ 
II inkl. Anpflanzflächen 1-4 ohne 
Versiegelungsanteile 
14 4.658 65.212 
10.530 
zusätzlich versiegelbare Fläche 
von GRZ II, inkl. versiegelter 
Flächen in den Pflanzflächen    1-
4
6 7.847 47.082 
10.710 20 % von GRZ I 0,55 3 6.664 19.992 
10.720 80 % von GRZ I 0,55 19 9.996 189.924 
4.110 
5 Stück, Umfang Stamm in 1 m 
Höhe 18-20 cm = 3 m² pro 
Neupflanzung 
34 170 5.780 
Flächenausgleich Bäume -170 
30.290 30.290 340.883 327.990 
Defizit 12.893 
6% 
strukturarme Grünanlagen 
strukturarme Grünanlagen 
Rasengitterstein 
nahezu versiegelte Flächen 
mit Regenwasserversickerung 
Teich 
Einzelbaum einheimisch, 
standortgerecht, Obstbaum 
Nutzungstyp Fläche je Nut- Biotopwert nach Anlage 3 KV zungtyp in m²
Bezeichnung 
2
nahezu versiegelte Flächen 
mit Regenwasserversickerung 
1. Bestand vor Eingriff 
Dachflächen, mit 
Regenwasserversickerung 
Dachfläche extensiv begrünt 
Ascheplatz 
Kiesweg 
Sehr stark oder völlig 
versiegelte Flächen 
1. Zustand nach Ausgleich / 
gärtnerisch gepflegte Anlagen 
im besiedelten Bereich 
Gebüsche, Hecken, Säume 
heimischer Arten auf frischen 
Standorten 
Dachflächen, ohne 
Regenwasserversickerung 
Gebüsche, Hecken, Säume 
heimischer Arten auf frischen 
Standorten

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19. Biodiversität 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ziele des Magi stratsbeschlusses der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt (MV-Nr. 2014/0014) vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum 
Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversi tätsstrategie bei der Umsetzung dieses 
Bebauungsplans zu berücksichtigen sind. 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist 
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den 
Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sicher t sauberes Trinkwasser, saubere Luft 
zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsg rundlage und Rohstoffe zur 
Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen, wie 
sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdi enstleistung der Natur ist von 
ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist 
deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht  zuletzt auch in Verantwortung für 
künftige Generationen sowohl im besiedelten als auc h unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 
BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversität sstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess 
Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft  und Verbraucherschutz, März 2015) 
und deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse wurden in diesem Bebauungsplan folgende 
Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen: 
- Ausgleichsflächen innerhalb des Plangebietes 
- Insektenfreundliche Freiflächenbeleuchtung 
– Wasserdurchlässige Oberflächenbefestigung  
– Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstück en 
– Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und  sonstigen Bepflanzungen 
– Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepfl anzungen 
– Fassadenbegrünung 
– Begrünung von Tiefgaragen 
– Dachbegrünung (Flachdächer) 
– Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualit ät und -quantität 
– Artenempfehlungen für Anpflanzungen (Pflanzlisten )

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20. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach de m 
Baugesetzbuch (BauGB) 
20.1 Art der baulichen Nutzung 
Es ist ein Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO festgesetz t. Gewerbliche Nutzungen, die nicht 
einer Büronutzung zuzuordnen oder ihr nicht dienlich sind, sind als nicht zulässig festgesetzt. 
Unter dem Leitziel „Arbeitswelt von morgen" ist vor gesehen, den Standort nicht als 
herkömmlichen Bürostandort einer klassischen Gewerb enutzung zu entwickeln, sondern 
durch eine Durchmischung von unterschiedlichen Nutzungen die Aufwertung und Schaffung 
eines lebendigen Bürostandortes zu ermöglichen, ins besondere Gastronomie- oder 
Einzelhandelsbetriebe sollen dies leisten. 
Gemäß regionalplanerischem Ziel Z3.4.3-3 widerspric ht in den „Vorranggebieten Industrie 
und Gewerbe, (Bestand und Planung“ (s. Kap. 5.1) di e Ansiedlung von nicht großflächigen 
zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben den Zielen der Raumordnung. 
Um dennoch die konzeptionell angedachte Durchmischu ng zu erreichen, wird zur 
Nahversorgung in dem Plangebiet und den unmittelbar  angrenzenden Gebieten 
Einzelhandel ausnahmsweise zugelassen. 
Zur Sicherung einer kleinteiligen Betriebsstruktur,  die ausschließlich der Versorgung der 
Beschäftigten im Plangebiet und angrenzender Gebiet e dient, wird festgesetzt, dass die 
Verkaufsfläche pro Betrieb auf maximal 200 m² begre nzt ist. Entsprechend des 
Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Wissenschaft sstadt Darmstadt ist ausschließlich 
ein nahversorgungsrelevantes Sortiment zulässig: 
– Drogeriewaren (Wasch- und Putzmittel, Kosmetikart ikel)  
– Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Back- und Fleis chwaren, 
– Getränke, Tee, Tabakwaren, Reformwaren)  
– Pharmazeutika  
– (Schnitt-) Blumen  
– Zeitungen/ Zeitschriften 
 
Darüber hinaus sind Vergnügungsstätten ausgeschloss en, um negative Auswirkungen auf 
hochwertigere Büronutzungen auszuschließen. Gleiche s gilt für Gewerbebetriebe mit 
sexuellem Charakter, wie Bordelle oder bordellartig e Betriebe. Diese sind nicht als 
Vergnügungsstätten zu sehen, sondern als „Gewerbebe triebe aller Art“ (VGH Ba-Wü Urteil 
vom 05.03.2012 sowie BVerwG, Urteil vom 25.11.1983) und wären daher im Gewerbegebiet 
nach BauNVO § 8 Abs. 2 Nr. 1 allgemein zulässig. 
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen,  sowie für Betriebsinhaber und 
Betriebsleiter auf Grundlage § 1 Abs. 6 BauNVO sind  nicht zulässig, da diese für einen 
Bürostandort als nicht notwendig angesehen werden. 
Tankstellen und Lagerplätze sind im Plangebiet wege n ihrer Betriebseinrichtung und ihres 
hohen Flächenverbrauchs nicht zulässig. Sie würden einer effektiven Auslastung des 
angedachten Bürostandortes entgegenwirken. 
Werbeanlagen der Außenwerbung, die für Fremdwerbung bestimmt sind, sind eine Unterart 
der gewerblichen Nutzung. Diese Werbeanlagen, wie z .B. großformatige Pylone oder 
Plakattafeln, werden ausgeschlossen, da sie eine st örende Wirkung auf das allgemeine 
städtebauliche Bild haben können.

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20.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der 
zulässigen Geschossfläche (GF), die Zahl der Vollge schosse sowie über die Höhe der 
baulichen Anlagen hinreichend bestimmt. 
20.2.1 Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO (G RZ I) 
Aus Gründen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und um die im städtebaulichen 
Konzept angestrebte Dichte zu erreichen, ist eine G rundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 2 
BauNVO (GRZ I) von 0,55 festgesetzt. Damit sind die  Obergrenzen des § 17 BauNVO für 
Gewerbegebiete von 0,8 deutlich unterschritten. Zu den Hauptanlagen zählen laut ständiger 
Rechtsprechung auch Balkone und Terrassen sowie ver gleichbare, untrennbar mit der 
Hauptanlage verbundene Bauteile (z.B. Kellertreppen etc.). Die festgesetzte GRZ I von 0,55 
sichert die Freiflächenqualitäten innerhalb des Plangebietes. 
20.2.2 Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 Ba uNVO (GRZ II) 
Gemäß des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die zuläss ige Grundfläche durch die 
Grundflächen von u. a. Garagen und Stellplätzen mit  ihren Zufahrten, Nebenanlagen im 
Sinne des § 14 sowie baulichen Anlagen unterhalb de r Geländeoberfläche, durch die das 
Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 v om Hundert überschritten werden (GRZ 
II), höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 (Kappungsgrenze). 
Bei einer festgesetzten GRZ I = 0,55 würde die GRZ II somit bei 0,825 liegen. Um die 
konzeptionell angestrebte Baudichte im Plangebiet z u erreichen und den damit 
einhergehenden Bedarf an Nebenanlagen (Zuwegungen, Stellplätze und ihre Zufahrten, 
Müllbehälterstandplatze, etc.) sowie die benötigten  Tiefgaragen für den 
Geschosswohnungsbau, wird eine Überschreitung der f estgesetzten GRZ I im Sinne des 
§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO zugelassen. 
Durch die Festsetzung der GRZ II wird ein Erdanschl uss (Bereiche ohne jegliche Art von 
Unterbauungen) von rund 20 % erreicht. 
20.2.3 Zahl der Vollgeschosse und maximale Gebäudeh öhe 
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist in der Pl anzeichnung für die einzelnen 
überbaubaren Grundstücksflächen unterschiedlich und  als Höchstmaß festgesetzt. Damit 
werden die Höhen der umliegenden Gebäude außerhalb des Plangebietes aufgegriffen. 
Innerhalb der südöstlichen überbaubaren Grundstücksfläche wird jedoch entsprechend des 
städtebaulichen Konzeptes ein Hochhaus mit zwölf Vo llgeschossen als städtebaulicher 
Hochpunkt ermöglicht. 
Da allein durch die Festsetzung der zulässigen Zahl  der Vollgeschosse die 
Höhenentwicklung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist, werden Festsetzungen zur 
Gebäudehöhe getroffen. 
Die maximalen Gebäudehöhen erlauben die Errichtung eines Staffelgeschosses. Ein 
Staffelgeschoss ist gemäß § 2 Abs. 5 der Hessischen  Bauordnung ein Nicht-Vollgeschoss, 
welches die Höhe von 2,30 m bei weniger als drei Viertel der Bruttogrundfläche des darunter 
liegenden Geschosses hat.  
Damit im Einzelfall auf technisch zwingende Bedingu ngen reagiert werden kann, sind im 
Bebauungsplan Höhenüberschreitungen für technische Aufbauten zulässig. Damit die 
technischen Aufbauten nicht zu massiv auftreten, dü rfen die zulässigen 
Höhenüberschreitungen von technischen Aufbauten nur maximal 50 % der Dachfläche des 
obersten Geschosses (Voll- oder Nicht-Vollgeschoss) überdecken.  
Zur Förderung einer energetischen Planung dürfen Anlagen zur Solarenergiegewinnung die 
gesamte Dachfläche überdecken. Hierbei ist ein Abst and der Anlagen von 1,0 m zur 
Außenwand einzuhalten (s. Kap. 21.4 „Anlagen zur Solargewinnung“).

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Die Festsetzung der Gebäudehöhe wurde aufgrund wich tiger Funkverbindungen mit 
EUMETSAT abgestimmt. EUMETSAT hat keine Einwände, s ofern das Gebäude einen 
Höhenwinkel von 9° gemessen vom Dachboden des Technical Infrastructure Building (Abb. 
16, roter Punkt: 151 m ü. N.N.) nicht überschreitet. 
Der Abstand zwischen dem o.g. Bezugspunkt am Technical Infrastructure Building und dem 
geplanten Hochhaus beträgt ca. 177 m. Bei einem Höh enwinkel von 9° darf die Höhe des 
Hochhauses 179 m ü. NN nicht überschreiten. Die max imale Höhe des geplanten 
Hochhauses wird im Bebauungsplan mit 174 m ü. NN fe stgesetzt und liegt somit im 
Toleranzbereich der EUMETSAT. 
 
Abb. 18: Bezugspunkt Technical Infrastructure Building (EUMETSAT) 
 
20.2.4 Größe der Geschossfläche 
Die Größe der Geschossflächen wurde je überbaubarer  Grundstücksfläche entsprechend 
der Geschossflächen des dem Bebauungsplan zugrundel iegenden städtebaulichen 
Konzepts festgesetzt. Dadurch kann auch ein „Windhu ndrennen“ um die größtmögliche 
Baudichte potentieller Investoren und Bauantragssteller ausgeschlossen werden. 
Die Ermittlung der Geschossflächen hat nach den Auß enmaßen des Gebäudes, 
einschließlich aller Dämmschichten und Verkleidungen, zu erfolgen. Die Geschossfläche ist

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nur in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Gemäß § 2  Abs. 5 Satz 3 und 4 HBO sind 
Vollgeschosse oberirdische Geschosse, die eine Höhe  von mindestens 2,30 m haben. Ein 
gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäudes z urückgesetztes oberstes 
Geschoss (Staffelgeschoss) ist ein Vollgeschoss, we nn es diese Höhe über mehr als drei 
Viertel der Brutto-Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. 
20.3 Bauweise 
Für die Baufelder wird eine abweichende Bauweise fe stgesetzt, wonach die Gebäude im 
Sinne der offenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO zulässig sind, die Gebäudelänge 
jedoch 50 m überschreiten kann.  
Dabei haben die Einzelgebäude und Gebäudegruppen je weils die nach HBO notwendigen 
Abstandsflächen zu den Nachbargrenzen einzuhalten. In Abweichung von den Regelungen 
zu § 22 Abs. 2 BauNVO wird jedoch die Längenbeschränkung der Gebäude von 50 m nicht 
Bestandteil der Festsetzung, d.h. es sind längere und breitere Gebäude möglich. Damit wird 
den Erfordernissen von Gewerbebauten Rechnung getragen.  
20.4 Überbaubare Grundstücksflächen, Baugrenzen und  Baulinien 
Um eine möglichst vielfältige Bebauung und große Fl exibilität hinsichtlich der Lage ihrer 
Baukörper zu ermöglichen, werden die überbaubaren G rundstücksflächen durch 
Baugrenzen eingefasst. 
Lediglich am östlichen Rand des Plangebiets zur T-O nline-Allee werden die überbaubaren 
Flächen durch Baulinien definiert. Durch die Baulin ien wird beabsichtigt, die durchgehende 
Häuserflucht an der westlichen Straßenseite der T-Online-Allee fortzusetzen. 
20.5 Stellplätze und Garagen 
Um die oberirdische Versiegelung einzuschränken soll der gesamte ruhende PKW-Verkehr 
in zwei Tiefgaragen untergebracht werden. 
20.6 Anschluss anderer Flächen an Verkehrsflächen ( § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Hinsichtlich der Verkehrssicherheit sind entlang de r Deutsche-Telekom-Allee und der 
Hilpertstraße die Ein- und Ausfahrtsbereiche eingeschränkt festgesetzt. 
20.7 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
20.7.1 Oberflächenbefestigung 
Aus der allgemeinen landschaftsplanerischen Zielsetzung heraus, den Anteil an versiegelten 
Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht. 
Vollständige oder umfangreiche Versiegelung führt zum Aufheizen der Flächen im Sommer, 
Erwärmung der Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhte n Staubanfall durch schnellen 
Abfluss des Niederschlagwassers. 
Danach sind befestigte, nicht überdachte Flächen de r Baugrundstücke und private 
Stellplätze, soweit wasserwirtschaftliche und umwel trechtliche Belange nicht 
entgegenstehen, als wasserdurchlässige Flächen anzu legen. Damit soll erreicht werden, 
dass das Oberflächenwasser dieser nicht intensiv genutzten Flächen versickern kann. 
Darüber hinaus dient es der Grundwasseranreicherung  und entlastet die örtliche 
Kanalisation.

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20.7.2 Niederschlagswasser  
Nach § 55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsn ah versickert, verrieselt oder direkt 
oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Sc hmutzwasser in ein Gewässer 
eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtlic he noch sonstige öffentlich-rechtliche 
Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange ent gegenstehen. Da die Böden im 
Plangebiet versickerungsfähig sind wird festgesetzt , dass das auf den Dachflächen und 
sonstigen befestigen Flächen anfallende Niederschlagswasser der Baugrundstücke auf dem 
Grundstück zu versickern ist, soweit wasserrechtlic he und wasserwirtschaftliche Belange 
nicht entgegenstehen. 
Es wird auf die Satzung zur Schaffung von Anlagen z um Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser in Kap. 14.10 hingewiesen. 
20.8 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 
Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
20.8.1 Freiflächenkennziffer 1 
Diese Flächen umfassen den konzeptionell angedachte n grünen Erholungsbereich des 
Plangebietes. 
Der Versiegelungsgrad wird mit 30 % stark begrenzt, da in diesem Bereich kein Erfordernis 
für funktionale Flächen, außer kleineren Zuwegungen  sowie einer Feuerwehrzufahrt, 
gesehen wird. 
20.8.2 Freiflächenkennziffer 2 
Diese Flächen umfassen die Übergangszone der Bauflächen zur Hilpertstraße. Hier soll zum 
einen der Grünbestand entlang der Hilpertstraße for tgeführt werden und gleichzeitig durch 
versiegelte oder teilversiegelte Flächen einen Zuga ng zu den Gebäuden und deren 
Erdgeschossnutzungen (Läden, Dienstleister, etc.) gewährleisten. Daher wird der maximale 
Versiegelungsgrad mit 30 % festgesetzt. 
20.8.3 Freiflächenkennziffer 3 
Diese Flächen umfassen den Bereich entlang der T-On line-Allee. Ziel ist es, einen offen 
wirkenden Straßenseitenraumcharakter zu erreichen. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zur 
Straße müssen Teilflächen auch für Anlagen zur Ersc hließung der Baugrundstücke in 
Anspruch genommen werden. Daher wird festgesetzt, d ass Zufahrten, Zuwegungen und 
Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen zulässig si nd. Der Anteil der durch solche 
Erschließungsanlagen maximal zu versiegelnden Fläch e ist auf max. 20 % begrenzt, um 
dem Anspruch einer durch Vegetation dominierten „grünen“ Vorgartenzone zu entsprechen 
und dennoch ausreichend befestigte Flächen für Zuwegungen zu ermöglichen. 
20.8.4 Freiflächenkennziffer 4 
Diese Fläche umfasst die Ost-Westachse im unteren D rittel des Plangebietes. Ziel ist es, 
eine durchgrünte Verbindung innerhalb des Plangebietes zu schaffen. 
Zum anderen ist dieser Bereich für die Erschließung der Gebäude und als Begegnungsraum 
vorgesehen. Daher wird der maximale Versiegelungsgrad mit 40 % festgesetzt. 
20.8.5 Einzelbaum 
Der südöstliche Platz, in unmittelbarer Nähe der Bu shaltestelle, dient als Entree in das 
Quartier und als Mobilitätsstation, bestehend aus d er Verknüpfung unterschiedlicher 
Verkehrsarten (Bus, Pedelec-Verleihstation, E-Rolle r, Car-Sharing, etc.). Hier sollen 
mindestens 5 Einzelbäume zur Aufwertung des Platzes  gepflanzt werden. Da die 
Platzgestaltung im Rahmen des Bebauungsplans nicht abgeschlossen werden kann, ist der 
Standort der festgesetzten Bäume um 10 m variabel. Dabei sollen die Bäume jedoch in einer 
Linie, also nicht versetzt zueinander, gepflanzt werden.

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20.8.6 Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsq ualität und -quantität 
Damit anzupflanzende Gehölze sich gut entwickeln kö nnen, sind standortgerechte, auf die 
bodenphysikalischen Eigenschaften des Bodens angepa sste Gehölze zu verwenden. Die 
Pflanzgröße wird vorgegeben, so dass die ihnen zuge dachten Gestaltungswirkungen oder 
Funktionen wie z.B. kleinklimatisch begünstigende E ffekte (Beschattung, Filterwirkung, 
Verdunstung) wirksam und zeitnah erfüllt werden können. 
20.8.7 Begrünung von Tiefgaragen 
Die Begrünung der nicht überbauten Tiefgaragen dien t u.a. dazu, bioklimatisch ungünstige 
Effekte zu kompensieren. Durch die 80 cm (zzgl. Fil ter- und Drainageschicht) mächtige 
Vegetationssubstratschicht der Tiefgaragendächer wird eine Aufheizung der Gebäudehülle 
durch Sonneneinstrahlung verhindert. Die Vegetationsschicht wirkt temperaturausgleichend, 
feuchteregulierend und ist kleinklimatisch begünstigend. 
20.8.8 Dachbegrünung und Fassadenbegrünung 
Extensive Dachbegrünungen sowie Fassadenbegrünungen dienen u.a. dazu, bioklimatisch 
ungünstige Effekte zu kompensieren. Durch die Vegetation, die als Schutzschicht dem Dach 
bzw. der Fassade konstruktiv auf- oder anliegt, wir d die sonst auf die Gebäudehülle 
auftreffende Sonneneinstrahlung gemindert. Die Temp eraturextrema in der Gebäudehülle 
werden durch die Vegetation und die Substratschicht  verringert. Dadurch wird in der 
Gebäudehülle weniger Energie gespeichert, so dass d ie nächtliche, vom Gebäude 
ausgehende Strahlungsenergie, die in Form von Wärme an die Umgebung abgegeben wird, 
geringer ausfällt. Daraus resultiert ein angenehmes Bioklima. 
20.9 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 
1 Nr. 25b BauGB) 
Für die Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern u nd sonstigen Bepflanzungen 
gekennzeichnete Fläche wird festgesetzt: 
Innerhalb der Fläche sind die bestehenden Bepflanzu ngen zu erhalten. Die Gehölze sind 
dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen.  
Ersatzpflanzungen sind gleichartig vorzunehmen. Aus nahmsweise kann von der 
Artenangabe abgesehen werden, wenn dies wegen Schädlingsbefall oder Baumkrankheiten 
erforderlich ist.

W 23.2 D Allg Ziele und Zwecke 2020-12-10  54 / 55 
 
21. Begründung der Satzung über die Gestaltung baul icher Anlagen 
21.1 Dachformen 
Durch die Festsetzung von Dachform und Dachneigung soll ein geordnetes städtebauliches 
Erscheinungsbild erreicht werden. 
Im Bebauungsplan wird daher als Dachform ausschließ lich das Flachdach oder flach 
geneigte Dächer mit einem Neigungsgrad von bis zu 5 ° festgesetzt. Damit wird die 
dominierende Dachform der umgebenden Bebauung aufgenommen. 
Diese Festsetzung ist auch im Zusammenhang mit den Regelungen zum 
naturschutzrechtlichen Ausgleich zu sehen. Als Best andteil der Ausgleichsmaßnahmen ist 
vorgesehen, dass Gebäude mit einer Dachbegrünung zu  versehen sind. Dazu wird 
festgesetzt, dass Flachdächer mit einer Neigung bis  5° zu mindestens 80 % extensiv zu 
begrünen sind. Voraussetzung für die Anlage der Dachbegrünung, auch in Kombination mit 
Anlagen für Solargewinnung, ist die zwingende Vorgabe, Flachdächer zu errichten. 
21.2 Werbeanlagen 
Werbeanlagen können wesentlich zum Erscheinungsbild eines Gewerbegebietes beitragen. 
Daher wird zum Schutz des Stadtbildes festgesetzt, dass diese nur für die am Ort Leistung 
erbringenden Betriebe zulässig sind. 
21.3 Einfriedungen 
Aus der Zielsetzung heraus einen Bürostandort mit h oher Aufenthaltsqualität und einen 
offenen Charakter zu schaffen, sollen nur sind lich t- und luftdurchlässige Einfriedungen 
hergestellt werden. Entlang der Hilpertstraße sowie  der Deutsche-Telekom-Allee sind 
Einfriedungen aus diesem Grund generell nicht zulässig. 
21.4 Anlagen zur Solargewinnung 
Damit die Anlagen zur Solargewinnung nicht zu domin ant im Straßenbild auftreten, sind 
diese mit einem Abstand von 1,0 m zur Außenwand des unterhalb der Dachfläche gelegenen 
Geschosses herzustellen. 
22. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln o der Verwenden 
von Niederschlagswasser 
22.1 Zisternensatzung 
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes wird durch eine „Satzung zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ aufgrund 
§ 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festgesetzt, dass auf den Grundstücken Zisternen zu 
errichten sind und das auf Dachflächen anfallende N iederschlagswasser darin zu sammeln 
ist. Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrünung 
schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dachbegrünungsfestsetzungen hinausgeht 
und eine höhere Abflussretentionswirkung hat. 
Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschloss en sind, wird deren Regenwasser 
bereits vollständig auf dem Grundstück bewirtschaft et und wieder dem Wasserkreislauf 
zugeführt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit dann entfallen kann. 
Zum Fassungsvermögen: Die 25 l/m² stammen aus der D IN 1989-1 zu 
Regenwassernutzungsanlagen. Der Ertrag verringert s ich entsprechend dem 
Abflussbeiwert, weshalb für extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden

W 23.2 D Allg Ziele und Zwecke 2020-12-10  55 / 55 
 
23. Regelungen des städtebaulichen Vertrags 
Die Regelungen im städtebaulichen Vertrag werden im  weiteren Planungsprozess 
abgestimmt und in der Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans aufgeführt. 
24. Planungsstatistik / Städtebauliche Daten 
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt) 30.291 m²        = 100 % 
Nettobauland Gewerbe 30.291 m²  100% 
davon Anpflanzfläche 3.761 m²     12 % 
davon Grünfläche (Erhaltfläche) 1.124 m²       4 % 
25. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 
– Artenschutzfachrechtliche Potentialanalyse, Büro Ökologie und Stadtentwicklung, 
Darmstadt (2019) 
– Geo- und umwelttechnische Standorteinschätzung, i TUS GmbH & Co.KG, Darmstadt

Anlage 2 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 
- Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen  und zur Schaffung von An- 
lagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser zur tlw. Änderung 
des Bebauungsplans W 23 - Hilpertstraße Nord - 
Textliche Festsetzungen zum Vorentwurf 
10. Dezember 2020  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung:  
Dipl.-Ing. (FH) Stadtplaner Ole Heidkamp 
M. Sc. Christina Kontaxis 
 
 
 
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT  
Raabe, Schulz, Heidkamp - Partnerschaft mbB  
Architekten und Stadtplaner 
 
Alicenstraße 23   64293 Darmstadt 
tel  06151 - 99 500  fax  99 50 22 
mail@planungsgruppeDA.de 
www.planungsgruppeDA.de

W 23.2 D Festsetzungen Vorentwurf 2020-12-10 2 / 11 
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)  
Aufgrund des § 9 BauGB i. d. F. vom 03. November 20 17 (BGBl. I S. 3634) i.V.m. der 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 21.11.2 017 (BGBl. I, S. 3786) und der 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. I, S. 58) werden festgesetzt: 
Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplans W 23.2 -Hil pertstraße 27 / Deutsche-Telekom-
Allee– tritt in dessen Geltungsbereich folgender Bebauungsplan außer Kraft:  
Bebauungsplan W 23 - Hilpertstraße Nord - (Bekanntmachung am 22.06.1976) 
1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauG B) 
1.1 Gewerbegebiet GE (§ 8 BauNVO) 
Es sind gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 4 Nr. 1 und Abs. 6 BauNVO zulässig: 
– Gewerbebetriebe aller Art, 
– Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,  
– Anlagen für sportliche Zwecke, 
– Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und g esundheitliche Zwecke. 
Nicht zulässig sind gemäß § 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO: 
– Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe , 
– Tankstellen, 
– Wohnungen, auch Wohnungen für Aufsichts- und Bere itschaftspersonen sowie für Be- 
triebsinhaber und Betriebsleiter, 
– Vergnügungsstätten, 
– Sonstige Gewerbebetriebe, die auf Darstellung ode r Handlungen mit sexuellem Cha- 
rakter ausgerichtet sind in Form von Bordellen, bor dellähnlichen Betrieben (z. B: Mas- 
sagesalons, Sex-Kinos etc.), 
– Läden mit sexuellem Charakter (z.B. Einzelhandels betriebe in Form von Sex-Shops) 
– Werbeanlagen der Außenwerbung, die für Fremdwerbu ng bestimmt sind, 
– Einzelhandel 
Ausnahmsweise können zur Versorgung des Gebietes di enende Einzelhandelsbetriebe bis 
maximal 800 m² Verkaufsfläche insgesamt und nahvers orgungsrelevantem Sortiment ge- 
mäß nachfolgender Liste zugelassen werden. Die Verk aufsfläche pro Betrieb ist auf maxi- 
mal 200 m² begrenzt. 
Nahversorgungsrelevante Sortimentsliste (Auszug aus  dem Einzelhandels- und Zentren- 
konzept): 
– Drogeriewaren (Wasch- und Putzmittel, Kosmetikart ikel)  
– Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Back- und Fleis chwaren, 
Getränke, Tee, Tabakwaren, Reformwaren)  
– Pharmazeutika  
– (Schnitt-) Blumen  
– Zeitungen/ Zeitschriften

W 23.2 D Festsetzungen Vorentwurf 2020-12-10 3 / 11 
2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauG B i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) 
2.1 Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO) 
2.1.1 Grundflächenzahl I (§ 16 Abs. 2, 3 und 5 i.V. m. § 19 Abs. 2 BauNVO) 
Die zulässige Grundflächenzahl I (GRZ I) ist in der  Nutzungsschablone der Planzeichnung 
als Höchstgrenze festgesetzt.  
2.1.2 Grundflächenzahl II (§ 16 Abs. 2 und 3 i.V.m.  § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO) 
Die zulässige Grundflächenzahl II (GRZ II) ist in der Nutzungsschablone der Planzeichnung 
als Höchstgrenze festgesetzt. Die zulässige Grundfl äche I (GRZ I) darf durch die Grundflä- 
chen für Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanla gen im Sinne des § 14 BauNVO sowie 
baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich 
unterbaut wird, überschritten werden; höchstens jedoch bis zu der in der Nutzungsschablo- 
ne der Planzeichnung als Höchstgrenze festgesetzte Grundflächenzahl II (GRZ II). 
2.2 Größe der Geschossfläche 
Die Größe der Geschossfläche (GF) wird entsprechend  der Kennzeichnungen in den ein- 
zelnen überbaubaren Grundstücksflächen wie folgt festgesetzt: 
Überbaubare Grundstücksfläche A:  GF = 13.000 m² 
Überbaubare Grundstücksfläche B:  GF = 21.000 m² 
Überbaubare Grundstücksfläche C:  GF = 51.000 m² 
2.3 Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2, 3 und 5 i. V.m. § 20 Abs. 1 BauNVO) 
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist durch Pla neintrag in den jeweiligen überbauba- 
ren Grundstücksflächen festgesetzt. Die Zahl der zu lässigen Vollgeschosse ist als Höchst- 
maß festgesetzt. 
2.4 Höhe baulicher Anlagen (§ 16 BauNVO) 
2.4.1 Maximale Gebäudehöhe (§ 16 Abs. 2 Nr. 4, Abs.  3 Nr. 2 und Abs. 5 BauNVO) 
Die maximale Gebäudehöhe GHmax ist durch Planeintra g in den überbaubaren Grund- 
stücksflächen mit der Höhenangabe „m ü. NN“ angegeben.  
Als oberer Bezugspunkt wird die Höhe der Attika fes tgesetzt. Wird keine Attika gebaut ist 
der obere Bezugspunkt die Oberkante des Flachdaches  an der Schnittstelle der Außen- 
wand mit der Dachhaut des obersten Geschosses (Vollgeschoss und Nicht-Vollgeschoss). 
2.4.2 Technische Aufbauten 
Technische Aufbauten wie Antennen, Schornsteine, Lü ftungsanlagen etc. dürfen die fest- 
gesetzte GHmax um bis zu 2,5 m, Aufzugsanlagen bis maximal 3,0 m übersteigen. Diese 
technischen Aufbauten dürfen maximal 50 % der Dachfläche des obersten Geschosses des 
jeweiligen Gebäudeteils (Vollgeschoss oder Staffelgeschoss) überdecken. 
Anlagen zur Solarenergiegewinnung dürfen die festge setzte GHmax bis zu 1,5 m über- 
schreiten und mehr als 50 % der Dachfläche überdeck en. Es wird auf die Festsetzung II. 4 
„Anlagen zur Solargewinnung“ verwiesen.

W 23.2 D Festsetzungen Vorentwurf 2020-12-10 4 / 11 
3. Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Bau NVO) 
3.1 Abweichende Bauweise (§ 22 Abs. 4 BauNVO) 
In allen Baufeldern sind die Gebäude im Sinne der o ffenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 
BauNVO zulässig; die Gebäudelänge kann jedoch 50 m überschreiten. 
4. Überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2  BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 
4.1 Baulinien und Baugrenze (§ 23 Abs. 1 bis 3 BauN VO) 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in der P lanzeichnung durch Baulinien und / 
oder durch Baugrenzen definiert. 
5. Flächen für Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 
Abs. 6 BauNVO) 
Stellplätze sind ausschließlich innerhalb von Tiefg aragen zulässig. Tiefgaragen sind aus- 
schließlich innerhalb der mit „Tg“ gekennzeichneten  Flächen und den überbaubaren 
Grundstücksflächen zulässig. 
Innerhalb der mit „QTg“ gekennzeichneten Flächen si nd Querungen zu gegenüberliegen- 
den baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläc he, wie Tiefgaragen oder Kellerge- 
schosse, zulässig. Die Lage der mit „QTg“ gekennzei chneten Flächen darf entlang der mit 
„Tg“ gekennzeichneten Flächen nach Westen und Osten  verschoben werden. Die Breite 
der baulichen Anlage innerhalb der mit „QTg“ gekenn zeichneten Flächen (Querung) ist auf 
10,0 m begrenzt. 
6. Nebenanlagen 
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind nur innerhalb de r überbaubaren Grundstücksflä- 
chen zulässig. Ausgenommen hiervon sind Zuwegungen,  Ein- und Ausfahrten, Feuerweh- 
raufstellflächen. 
7. Anschluss anderer Flächen an Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Zu- und Ausfahrten sind ausschließlich innerhalb de r entsprechend festgesetzten Flächen 
zulässig. Zusätzlich sind zwischen der festgesetzte n Baulinie und der östlich bestehenden 
Verkehrsfläche (Deutsche-Telekom-Allee) zwei zusätzliche Zu- und Ausfahrten zulässig. 
8. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege un d zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. Nr. 14 BauGB) 
8.1 Oberflächenbefestigung 
Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundst ücke sind, soweit wasserwirtschaftli- 
che und umweltrechtliche Belange nicht entgegensteh en, als wasserdurchlässige Flächen 
anzulegen. 
8.2 Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstü cken 
Der Überlauf der Zisternen ist und das auf befestig en Flächen anfallende Niederschlags- 
wasser der Baugrundstücke ist auf dem Grundstück zu  versickern, soweit wasserrechtliche 
und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen. 
Es wird auf die Satzung zur Schaffung von Anlagen z um Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser unter III. hingewiesen.

W 23.2 D Festsetzungen Vorentwurf 2020-12-10 5 / 11 
9. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern un d sonstigen Bepflanzungen (§ 9 
Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
9.1 Freiflächenkennziffer 1 
Für die mit „1“ gekennzeichneten Flächen wird festgesetzt:  
Die Fläche ist in einem offenen Charakter als Rasen- oder Wiesenfläche gärtnerisch zu ge- 
stalten und zu bepflanzen. Die Bepflanzung mit Strä uchern und Bäumen ist zulässig. Der 
vorhandene Baumbestand ist zu erhalten, abgängige Bäume sind zu ersetzen. 
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilver siegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Fußwege sowie Feuerwehrzufahrten und –aufstellfläch en zulässig. Feuerwehrzufahrten 
und –aufstellflächen sind teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine). 
Der Anteil versiegelter / teilversiegelter oder nic ht begrünter Flächen darf insgesamt 30 % 
der Fläche nicht überschreiten. 
9.2 Freiflächenkennziffer 2 
Für die mit „2“ gekennzeichneten Flächen wird festgesetzt:  
Die Fläche ist zu begrünen und gärtnerisch zu gesta lten und zu bepflanzen. Die Bepflan- 
zung mit Sträuchern und Bäumen ist zulässig. 
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilver siegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Fußwege, Fahrradabstellflächen, Feuerwehrzufahrten und Feuerwehraufstellflächen zuläs- 
sig. 
Der Anteil versiegelter / teilversiegelter oder nic ht begrünter Flächen darf insgesamt 30 % 
der Fläche nicht überschreiten. 
9.3 Freiflächenkennziffer 3 
Für die mit „3“ gekennzeichneten Flächen wird festgesetzt:  
Die Fläche ist in einem offenen Charakter als Rasen- oder Wiesenfläche gärtnerisch zu ge- 
stalten und zu bepflanzen. Die Bepflanzung mit Strä uchern und Bäumen ist zulässig. Der 
vorhandene Baumbestand ist zu erhalten, abgängige Bäume sind zu ersetzen. 
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilver siegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Zufahrten, Zuwegungen und Feuerwehrzufahrten und –a ufstellflächen zulässig. Feuer- 
wehrzufahrten und –aufstellflächen sind teilversieg elt herzustellen (z.B. Rasengittersteine). 
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind nicht zulässig. 
Der Anteil versiegelter / teilversiegelter Flächen darf insgesamt 20 % der Fläche nicht über- 
schreiten. 
9.4 Freiflächenkennziffer 4 
Für die mit „4“ gekennzeichneten Flächen wird festgesetzt:  
Die Fläche ist zu begrünen und gärtnerisch zu gesta lten und zu bepflanzen. Die Bepflan- 
zung von Sträuchern und Bäumen ist zulässig. 
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilver siegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Fußwege, Fahrradabstellflächen, Feuerwehrzufahrten und Feuerwehraufstellflächen zuläs- 
sig. 
Der Anteil versiegelter / teilversiegelter oder nic ht begrünter Flächen darf insgesamt 40 % 
der Fläche nicht überschreiten.

W 23.2 D Festsetzungen Vorentwurf 2020-12-10 6 / 11 
9.5 Einzelbaum 
Die festgesetzten Einzelbäume sind dauerhaft zu pfl egen und zu erhalten und bei Abgang 
durch eine gleichwertige, standortgerechte Nachpfla nzung zu ersetzen. Von dem in der 
Planzeichnung festgesetzten Standort kann bis zu 10,0 m abgewichen werden, jedoch dür- 
fen die Bäume nicht versetzt zueinander angepflanzt werden. 
9.6 Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqual ität und -quantität 
Zur Anpflanzung festgesetzte Bäume und Sträucher so wie sonstige Bepflanzungen sind 
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
Auf den Baugrundstücken sind als anzupflanzende Bäu me standortgerechte Laubbäume 
als Hochstämme zu verwenden. Es wird auf die Artene mpfehlung (Hinweise und Empfeh- 
lungen IV.11 Artenempfehlungen) verwiesen. 
Die Mindestpflanzgröße der Bäume beträgt 18/20 cm Stammumfang in 1,0 m Höhe.  
9.7 Begrünung von Tiefgaragen 
Tiefgaragen und andere bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, die nicht durch 
oberirdische bauliche Anlagen überdeckt sind, sind mit einer Vegetationstragschicht von 
mind. 80 cm Stärke (zzgl. Filter- und Drainageschicht) zu überdecken und zu begrünen.  
9.8 Dachbegrünung 
Flachdächer oder flachgeneigte Dächer bis zu einer Dachneigung von 5° des letzten Ge- 
schosses eines Gebäudes sind zu mindestens 80 % ext ensiv zu begrünen. Die Vegetati- 
onsschicht muss eine Gesamtstärke von mindestens 12 cm aufweisen. Die Dachbegrünung 
ist dauerhaft zu erhalten. 
9.9 Fassadenbegrünung 
Fassaden sind zu mind. 20 %, fensterlose Funktionsg ebäude sind zu mind. 40 % mit ran- 
kenden, schlingenden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft zu begrünen, sofern 
dem keine brandschutzrechtlichen Regelungen entgegenstehen. 
Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Ver lust zu ersetzen. Je Kletterpflanze ist 
eine Pflanzfläche mit Bodenanschluss von mind. 1 m²  herzustellen. Als Richtwert gilt eine 
Pflanze pro 2 m Wandlänge. Abweichend hiervon kann auf einen Bodenanschluss verzich- 
tet werden, wenn artspezifisch ein ausreichend durc hwurzelbarer Raum zur Verfügung ge- 
stellt wird. 
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung  von Fassadenbegrünungen der For- 
schungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten. 
Es wird empfohlen, Arten aus der Pflanzliste (s. Hinweise IV. 11.4) zu verwenden. 
10. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und s onstigen Bepflanzungen (§ 9 
Abs. 1 Nr. 25b BauGB) 
Für die zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonst igen Bepflanzungen gekennzeichne- 
ten Flächen wird festgesetzt: 
Innerhalb der Fläche sind die bestehenden Bepflanzu ngen zu erhalten. Die Gehölze sind 
dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen.  
Ersatzpflanzungen sind gleichartig vorzunehmen. Aus nahmsweise kann von den vorgege- 
benen Arten abgewichen werden, wenn dies wegen Schä dlingsbefall oder Baumkrankhei- 
ten erforderlich ist.

W 23.2 D Festsetzungen Vorentwurf 2020-12-10 7 / 11 
II.  Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198) i.V.m. § 
9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
1. Dächer (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 
1.1 Dachformen und Dachneigung 
Es sind ausschließlich Flachdächer oder flachgeneigte Dächer bis zu 5° zulässig. 
2. Werbeanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 7 HBO) 
Werbeanlagen sind nur für die am Ort der Leistung erbringenden Betriebe zulässig. 
Sich bewegende oder spiegelnde Werbeelemente, Licht projektionen und Bildschirmwer- 
bungen, akustische Werbeanlagen sowie freistehende Werbeanlagen sind nicht zulässig.  
Werbeanlagen sind nur als parallel zur Gebäudefassa de angeordnete Werbeanlagen 
(Flachwerbung) zulässig.  
Werbeanlagen und Firmenschriftzüge an Gebäuden sind in Summe nur bis zu einer Größe 
von 10 m² je Gebäude zulässig. 
3. Einfriedungen (§ 91 Abs. 1 Nr. 7 HBO) 
Zulässig sind licht- und luftdurchlässige Einfriedu ngen. Die Einfriedung darf 2 m Gesamt- 
höhe nicht überschreiten. Einfriedungen entlang der  Grundstücksgrenze an der Hilpertstra- 
ße sowie Deutsche-Telekom-Allee sind unzulässig. 
4. Anlagen zur Solargewinnung (§ 91 Abs. 1 Nr. 7 HB O) 
Anlagen zur Solargewinnung müssen 1,0 m Abstand zur  Außenwand des unterhalb der 
Dachfläche gelegenen Geschosses einhalten. 
III.  Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln  oder Verwenden von Nieder- 
schlagswasser 
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I 
S. 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:  
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf Baugrundstücken Zisternen zu 
errichten und das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin zu sammeln. 
Dieses Niederschlagswasser soll als Brauchwasser (z .B. für Gartenbewässerung, WC-
Spülung etc.) genutzt werden. 
Ausgenommen sind: 
- begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlichen Kanal angeschlossen sind, 
- Retentionsgründächer mit einer Abflussdrosselung auf ≤ 2 l/s, 
- Intensivgründächer. 
 
Das Fassungsvermögen der Zisternen soll: 
- mindestens 25 l/m² horizontal projizierte, unbegrünte Dachfläche, 
- mindestens 10 l/m² extensiv begrünte Dachfläche, 
betragen.

W 23.2 D Festsetzungen Vorentwurf 2020-12-10 8 / 11 
Hinweise:  
- Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem weder wasserrechtliche, noch sonstige öffent- 
lich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftl iche Belange entgegenstehen, auf dem 
Grundstück zu versickern und/oder in den öffentlich en Abwasserwasserkanal bzw. Regen- 
wasserkanal einzuleiten. 
- An die Zisterne angeschlossene, begrünte Dachfläc hen sind mit Dachabdichtungsbahnen 
auszustatten, die keine Wurzelhemmstoffe oder Biozi de nach der Definition der Biozid-
Verordnung (EU) Nr. 528/2012 enthalten. 
IV. Hinweise und Empfehlungen 
1. Bodenveränderungen 
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf organoleptische 
Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den Erd arbeiten Kenntnisse, die den Verdacht 
einer schädlichen Bodenveränderung begründen, sind diese der zuständigen Boden- 
schutzbehörde, dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt 
Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5 „Bodenschutz“, unverzüglich mitzuteilen.  
2. Bodendenkmale 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies der hessenArchäologie 
oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen. (§ 20 HDSchG). 
3. Leitungsschutzmaßnahmen 
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den te chnischen Richtlinien GW 125 ei- 
nen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitunge n aufweisen. Wird dieser Abstand 
unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungslei tungen gegen Wurzeleinwirkungen zu 
sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben.  
Das "Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle", Ausgabe 2013 (FGSV 
939) ist zu beachten. 
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitung en sind mit dem Versorgungsträ- 
ger abzustimmen. 
4. Kampfmittelbelastung und -räumung 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in ein em Bombenabwurfgebiet. Es muss 
grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln au sgegangen werden. Auf allen 
Grundstücksflächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind systemati- 
sche Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und Bau- 
grunduntersuchungen erforderlich. Die "Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittel- 
räumung im Lande Hessen" sind zu beachten. 
5. Biodiversität 
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaf tsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 
zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie sind 
bei der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen. 
Es wird auf die Checkliste zur Erhaltung der biolog ischen Vielfalt für Neubauprojekte ver- 
wiesen. Eine Umsetzung von Teilen dieser Maßnahmen wird empfohlen.  
(https://www.darmstadt.de/leben-in-darmstadt/umwelt/naturschutz-und-biologische-
vielfalt/biologische-vielfalt/mitwirken/)

W 23.2 D Festsetzungen Vorentwurf 2020-12-10 9 / 11 
6. Oberbodenschutz 
Im gesamten Geltungsbereich ist der Oberboden entsp rechend DIN 18 915 zu sichern. Ei- 
ne Überdeckung des Bodens mit sonstigem Material is t untersagt. Abgeschobener Boden 
ist - bis zur Wiederverwertung - in Mieten von höch stens 2,0 m Höhe und 4,0 m Breite auf-
zusetzen (vgl. § 202 BauGB). 
7. Schutz von Bäumen 
Es gilt die Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstad t Darmstadt. In jeder Phase einer 
Baudurchführung sind die zu erhaltenden Bäume vor s chädigenden Einflüssen zu bewah- 
ren. Die DIN 18 920 ist entsprechend anzuwenden und einzuhalten. 
8. Baumfällungen und Gehölzrodungen 
Notwendige Baumfällungen oder Gehölzrodungen sind a us Gründen des Vogel- und Fle- 
dermausschutzes im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum  28. Februar durchzuführen (§ 39 
Abs. 5 Satz 2 BNatSchG). Vor der Durchführung einer  Baumfällung sind die betreffenden 
Bäume fachkundig auf Baumhöhlen und deren Funktion für geschützte Arten zu untersu- 
chen. Falls sich in einer Baumhöhle ein Fledermausq uartier befindet, sind in Abstimmung 
mit der Unteren Naturschutzbehörde geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen. 
9. Grundwasserbewirtschaftungsplan  
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwa sserbewirtschaftungsplans Hessi- 
sches Ried. Im Rahmen der Umsetzung sind großflächi ge Grundwasseraufspiegelungen 
möglich, die bei einer künftigen Bebauung zu berück sichtigen sind. Im Einzelnen sind die 
Vorgaben des "Grundwasserbewirtschaftungsplans Hess isches Ried" mit Datum vom 9. 
April 1999 (Staatsanzeiger für das Land Hessen 21/1 999, S. 1659 und 31/2006, S. 1704) 
zu beachten. 
10. Auszug aus der Darmstädter Sortimentsliste (201 2) 
Nahversorgungsrelevante Sortimente: 
 Drogeriewaren (Wasch- und Putzmittel, Kosmetikarti kel) 
 Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Back- und Fleisc hwaren, Getränke, Tee, Tabakwa- 
ren, 
 Reformwaren) 
 Pharmazeutika  
 (Schnitt-) Blumen 
 Zeitungen / Zeitschriften

W 23.2 D Festsetzungen Vorentwurf 2020-12-10 10 / 11  
11. Artenempfehlungen / Pflanzlisten 
Für die Anpflanzungen von Bäumen und Sträuchern wer den Arten aus folgenden Auswahl- 
listen empfohlen: 
 
11.1 Bioökologisch wertvolle, überwiegend einheimis che Baumarten: 
Feldahorn  Acer campestre 
Spitzahorn  Acer platanoides 
Felsenbirne  Amelanchier arborea 'Robin Hill' 
Sandbirke  Betula pendula 
Hainbuche  Carpinus betulus 
Esskastanie  Castanea sativa 
Apfeldorn  Crataegus lavallei ´Carrierei´ 
Walnuss  Juglans regia 
Waldkiefer  Pinus sylvestris 
Vogelkirsche  Prunus avium 
Traubeneiche  Quercus petraea 
Stieleiche  Quercus robur 
Mehlbeere  Sorbus aria 
Schwedische Mehlbeere  Sorbus x intermedia 
Winterlinde  Tilia cordata 
Obstbaum-Hochstämme  
11.2 Gebietstypische Straucharten für Gebüschpflanz ungen: 
Kornelkirsche, Gelber Hartriegel Cornus mas 
Roter Hartriegel  Cornus sanguinea 
Hasel  Corylus avellana 
Eingriffl. Weißdorn  Crataegus monogyna 
Pfaffenhütchen  Euonymus europaea 
Liguster  Ligustrum vulgare 
Gewöhnliche Heckenkirsche  Lonicera xylosteum 
Steinweichsel  Prunus mahaleb 
Schlehe  Prunus spinosa 
Wildbirne  Pyrus pyraster 
Hundsrose  Rosa canina 
Weinrose  Rosa rubiginosa 
Salweide  Salix caprea 
Eibe  Taxus baccata 
Wolliger Schneeball  Viburnum lantana 
11.3 Bioökologisch wertvolle, nicht einheimische Zi ersträucher: 
Felsenbirne 
  Amelanchier sp. 
Zierquitte  Chaenomeles sp. 
Runzelige Felsenmispel  Cotoneaster bullatus 
Scharlach-Weißdorn  Crataegus coccinea 
Hahnendorn  Crataegus crusgalli 
Apfeldorn  Crataegus lavallei ´Carrierei´ 
Ölweide  Elaeagnus angustifolia 
Sanddorn  Hippophae rhamnoides 
Zierapfel  Malus sp.

W 23.2 D Festsetzungen Vorentwurf 2020-12-10 11 / 11  
Feuerdorn  Pyracantha sp. 
Weidenblättrige Birne  Pyrus salicifolia 
Vielblütige Rose  Rosa multiflora 
Kartoffelrose  Rosa rugosa 
11.4 Gehölzarten zur Fassadenbegrünung: 
Baumwürger  Celastrus orbiculatus 
Berg-Waldrebe  Clematis montana 
Italienische Waldrebe  Clematis viticella 
Efeu  Hedera helix 
Immergrünes Geißblatt  Lonicera henryi 
Wilder Wein  Parthenocissus quinquefolia ´Engelmann ii´ 
Wilder Wein  Parthenocissus tricuspidata ´Veitchii´  
Kletter-Rosen  Rosa-Hybr. 
Japanischer Blauregen  Wisteria floribunda

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
17.12.2020 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
 
 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2020/0402 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T -Online-Allee – (Beschluss zur frühzeitigen 
Beteiligung) 
 
Vorlage vom: 10.12.2020  
 
Beschlussvorschlag : 
Den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage 1), den textlichen Festsetzungen zum 
Vorentwurf (Anlage 2) und dem Vorentwurf zum Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-
Online-Allee – (Anlage 3, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) wird zugestimmt.  
Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der 
frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen und gemäß § 4a Abs. 4 BauGB in das Internet 
einzustellen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung  
Anlage 2: Textliche Festsetzungen zum Vorentwurf des Bebauungsplans W 23.2 
Anlage 3 (wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt): Vorentwurf des

- 2 - 
Bebauungsplans W 23.2  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2020/0402 vom 10.12.2020: 
 
Für das Grundstück des ehemaligen Commundo Hotels in der Hilpertstraße 27, Gemarkung 
Darmstadt, Flur 43, Flurstück Nr. 1/54 nördlich der Hilpertstraße sowie westlich der T -Online-
Allee ist das Verfahren zur Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinne des §  30 
Abs. 1 BauGB zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans W 23 – Hilpertstraße Nord – 
eingeleitet worden, da die Festsetzungen „Sondergebiet für Polizei- und Fernmeldebehörde“ 
den geplanten Nutzungen entgegensteht. 
 
Der Aufstellungsbeschluss zur tlw. Änderung des Bebauungsplans W 23 durch das 
Bebauungsplanverfahren W 23.2 – Hilpertstraße/T-Online-Allee – hat die 
Stadtverordnetenversammlung am 13.02.2020 gefasst (Vorlage-Nr. 2019/0395). 
 
In den letzten Jahren wurde auf dem Grundstück durch die Telekom ein Hotel (zuletzt 
Commundo Hotel) betrieben, welches im Jahr 2018 durch einen privaten Investor 
übernommen wurde. Der jetzige Investor beabsichtigt unter dem Leitziel „Arbeitswelt von 
morgen" eine pragmatische und organische Durchmischung von unterschiedlichen Nutzungen 
im Erdgeschoss zur Aufwertung und Schaffung eines lebendigen Bürostandortes in den 
Obergeschossen. Die geplanten zulässigen Nutzungen reichen von Geschäfts-, Büro- und 
Verwaltungsgebäuden und nicht störenden Gewerbebetrieben bis hin zu 
Einzelhandelsbetrieben zur Nahversorgung. Die beabsichtigte Unterbringung von 
Einzelhandelsbetrieben ergänzt die Zielsetzung des Aufstellungsbeschlusses. Die geänderte 
Zielsetzung der Planung erfordert eine Änderung des Aufstellungsbeschlusses, die mit dem 
späteren Offenlagebeschluss erfolgen kann. 
 
Freiflächen, öffentliche Räume, Erschließungs- und Begegnungsflächen sollen als 
Kommunikationszonen entwickelt werden, u. a. durch die Möglichkeit der Nutzung von 
erdgeschossigen Flächen durch kleinteilige Gastronomie. Dadurch soll der Bürostandort  zu 
einem lebendigen Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität werden. 
 
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Bürostandorts bildet die Fokussierung auf 
Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nutzung von Ressourcen und Energie soll 
durch flächensparendes Bauen, ein umweltgerechtes Mobilitätsangebot sowie die Nutzung 
erneuerbarer Energien angestrebt werden. Ökologische und klimatische Aspekte finden durch 
Großgrün mit Bodenanschluss und geeignete Maßnahmen bei der Freiflächengestaltung 
Beachtung. Zudem ist eine intensive Dach- und Fassadenbegrünung vorgesehen. 
 
Für den Bürostandort soll die Förderung einer nachhaltigen Mobilität durch eine gute 
Anbindung an das Umfeld und Vernetzung mit der Nachbarschaft erzielt werden, u.a. durch die 
ÖPNV-Anbindung sowie attraktive Fuß- und Radwegeangebote. 
 
Der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge soll ausschließlich in Tiefgaragen organisiert werden. 
 
Die Entwicklung des Grundstückes soll in mehreren Phasen (stufenweise/terminlich gestaffelt), 
erfolgen, um gleichfalls auch den Weiterbetrieb des bestehenden Hotels zu berücksichtigen. 
Eine Realteilung des Standorts in einzelne Grundstücke ist vorgesehen. 
 
Aufgrund dieser langfristigen Zielsetzung scheidet ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nach 
§ 12 BauGB aus, da dieser an ein in kürzerer Zeit zu realisierendes Vorhaben mit 
Durchführungsvertrag gekoppelt ist. Stattdessen soll ein Angebotsbebauungsplan mit 
städtebaulichem Vertrag erstellt werden.

- 4 - 
 
Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung (Anlage 1), die textlichen Festsetzungen zum 
Vorentwurf (Anlage 2) und der zeichnerische Teil des Vorentwurfs zum Bebauungsplan W 23.2 
– Hilpertstraße / T-Online-Allee – (Anlage 3, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) 
wurden erarbeitet und liegen zur Beschlussfassung vo r. Diese Unterlagen werden nach dem 
Beschluss des Magistrats für die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß 
§ 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB verwendet. 
 
Dazu erfolgt eine öffentliche Auslegung der o.g. Unterlagen für die Dauer eines Monats für die 
Öffentlichkeit mit gleichzeitiger Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung nach vorheriger 
Terminvereinbarung und unter Einhaltung der Abstands - und Hygieneregelungen im 
Stadtplanungsamt und parallel eine Einstellung der genannten Unterlagen in das Internet. 
Diese Form der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird ortsüblich bekannt gemacht. 
 
Diese Vorgehenswei se erfolgt aus Gründen der Bürgerfreundlichkeit analog zu den Vorgaben 
des Planungssicherstellungsgesetzes (PlanSiG) für die Offenlage von Bebauungsplänen, auch 
wenn dies für frühzeitige Beteiligungen in Bauleitplanverfahren nicht zwingend vorgeschrieben 
ist, da das BauGB im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung keine bestimmte Form erfordert 
und das PlanSiG hierzu keine Aussagen trifft. 
 
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung digital per E-Mail. 
 
 
Dezernat III 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek  
Stadträtin

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2  BauGB  i.V.m. §§ 22 ff. BauNVO)
Bauweise,  überbaubare Grundstücksfläche,
(§ 23 Abs. 1 und  Abs. 3 BauNVO)
Baugrenze 
Stellung der baulichen Anlage
Art der baulichen Nutzung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1 ff. BauNVO)
(§ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 19 Abs. 2 BauNVO)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
Grundflächenzahl I
Maß der baulichen Nutzung
Abweichende Bauweise
(§ 22 Abs. 4 BauNVO)
Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
(Zahl als Beispiel)
GE(§ 8 BauNVO)
Gewerbegebiet
(§ 23 Abs. 1 und  Abs. 2 BauNVO)
Baulinie 
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen
von Bäumen und Sträuchern 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
und sonstigen Bepflanzungen
Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern
Umgrenzung von Flächen für die Erhaltung
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
und sonstigen Bepflanzungen
Erhaltung von Bäumen, Sträuchern
Freiflächenkennziffer
(Zahl als Beispiel)
(§ 16 Abs. 2 Nr. 4 und § 16 Abs. 3 BauNVO) 
Maximale Gebäudehöhe über Normal Null
(Zahl als Beispiel)
(§ 9  Abs. 7  BauGB)
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
des Bebauungsplanes
Abgrenzung unterschiedlicher Festsetzungen 
Sonstige Planzeichen
Festsetzungen nach der Planzeichenverordnung
Umgrenzung von Flächen für Tiefgaragen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB)
(§ 16 Abs. 2  Nr. 3 
 i.V.m. § 20 Abs. 1 BauNVO) 
Kennzeichnung überbaubare Grundstücks-
(Buchstabe als Beispiel)
fläche
Anpflanzen von Bäumen
der Grundflächenzahl 
Abgrenzung unterschiedlicher Festsetzungen 
maximalen Gebäudehöhe
der Anzahl der Vollgeschosse und der 
TgQ Tg
Tiefgaragen
Querung Tiefgarage
Einfahrtsbereich
A
ü.NN
= 154,0 m
GHmax
  VI
a
0,55
1
(§ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO)
Grundflächenzahl II 0,8
(Zahl als Beispiel)
Parkhaus
Flur 43
Flur 47
30
32
29
31
33
27
31
27
5
6
10
7
3A
3
4
2
9
8
18
16
14
12
20
20A
20B
20C
22A
1A
HsNr. 9
Hilpertstraße
Deutsche-Telekom-Allee
Wittichstraße
Kleyerstraße
1
25
1
38
1
54
1
61
1
62
4
25
4
34
4
43
4
52
4
53
4
56
4
57
4
58
4
20
4
21
4
22
4
109
4
119
1
16
1
39
1
48
1
49
1
50
1
53
1
54
Tg
Tg
12.0
3.0
4.0
2.0
19.0
10.5
11.5
63.5
6.5
48.5
7.5
6.0
18.0
9.5
7.0
53.0
55.5
4.0
9.5
112.0
4.0
10.5
14.0
12.5
9.5
8.0
8.0
TgQ
TgQ
A
B
C
GHmax = 174,0 m ü.NNXII
GHmax = 153,0 m ü.NNVII
GHmax = 153,0 m ü.NNVII
GHmax = 150,0 m ü.NNVI
42
2
3
10,55
GEa
GRZ IGRZ II
0,85
0,55
GEa
GRZ IGRZ II
0,8
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Bebauungsplan W 23.2
- Hilpertstraße / 
Vorentwurf
103050 m 520 0
04. Dezember 2020
Telefon (06151) 9950-0          mail@planungsgruppeDA.de
P L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D TD A R M S T A D T P L A N U N G S G R U P P E
Alicenstraße 23                                         64293 Darmstadt
(3161-21-ve   04.12.2020)
 M 1:1000
Deutsche-Telekom-Allee -

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
17.12.2020 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III 61 
 
Stvv 
 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2020/0402 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
19 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-Online-Allee – (Beschluss zur frühzeitigen 
Beteiligung) 
 
Vorlage vom: 10.12.2020 
 
Beschlussvorschlag: 
Den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage 1), den textlichen Festsetzungen zum 
Vorentwurf (Anlage 2) und dem Vorentwurf zum Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / T-
Online-Allee – (Anlage 3, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) wird zugestimmt.  
Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der 
frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen und gemäß § 4a Abs. 4 BauGB in das Internet 
einzustellen.

- 3 - 
 
Anlagen: Anlage 1: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung  
Anlage 2: Textliche Festsetzungen zum Vorentwurf des Bebauungsplans W 23.2 
Anlage 3 (wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt): Vorentwurf des 
Bebauungsplans W 23.2 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 13.01.2021 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2020/0402 vom 10.12.2020:  
 
Für das Grundstück des ehemaligen Commundo Hotels in der Hilpertstraße 27, Gemarkung 
Darmstadt, Flur 43, Flurstück Nr. 1/54 nördlich der Hilpertstraße sowie westlich der T-Online-
Allee ist das Verfahren zur Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinne des § 30 
Abs. 1 BauGB zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans W 23 – Hilpertstraße Nord – 
eingeleitet worden, da die Festsetzungen „Sondergebiet für Polizei- und Fernmeldebehörde“ 
den geplanten Nutzungen entgegensteht. 
 
Der Aufstellungsbeschluss zur tlw. Änderung des Bebauungsplans W 23 durch das 
Bebauungsplanverfahren W 23.2 – Hilpertstraße/T-Online-Allee – hat die 
Stadtverordnetenversammlung am 13.02.2020 gefasst (Vorlage-Nr. 2019/0395). 
 
In den letzten Jahren wurde auf dem Grundstück durch die Telekom ein Hotel (zuletzt 
Commundo Hotel) betrieben, welches im Jahr 2018 durch einen privaten Investor 
übernommen wurde. Der jetzige Investor beabsichtigt unter dem Leitziel „Arbeitswelt von 
morgen" eine pragmatische und organische Durchmischung von unterschiedlichen Nutzungen 
im Erdgeschoss zur Aufwertung und Schaffung eines lebendigen Bürostandortes in den 
Obergeschossen. Die geplanten zulässigen Nutzungen reichen von Geschäfts-, Büro- und 
Verwaltungsgebäuden und nicht störenden Gewerbebetrieben bis hin zu 
Einzelhandelsbetrieben zur Nahversorgung. Die beabsichtigte Unterbringung von 
Einzelhandelsbetrieben ergänzt die Zielsetzung des Aufstellungsbeschlusses. Die geänderte 
Zielsetzung der Planung erfordert eine Änderung des Aufstellungsbeschlusses, die mit dem 
späteren Offenlagebeschluss erfolgen kann. 
 
Freiflächen, öffentliche Räume, Erschließungs- und Begegnungsflächen sollen als 
Kommunikationszonen entwickelt werden, u. a. durch die Möglichkeit der Nutzung von 
erdgeschossigen Flächen durch kleinteilige Gastronomie. Dadurch soll der Bürostandort zu 
einem lebendigen Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität werden. 
 
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Bürostandorts bildet die Fokussierung auf 
Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nutzung von Ressourcen und Energie soll 
durch flächensparendes Bauen, ein umweltgerechtes Mobilitätsangebot sowie die Nutzung 
erneuerbarer Energien angestrebt werden. Ökologische und klimatische Aspekte finden durch 
Großgrün mit Bodenanschluss und geeignete Maßnahmen bei der Freiflächengestaltung 
Beachtung. Zudem ist eine intensive Dach- und Fassadenbegrünung vorgesehen. 
 
Für den Bürostandort soll die Förderung einer nachhaltigen Mobilität durch eine gute 
Anbindung an das Umfeld und Vernetzung mit der Nachbarschaft erzielt werden, u.a. durch die 
ÖPNV-Anbindung sowie attraktive Fuß- und Radwegeangebote. 
 
Der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge soll ausschließlich in Tiefgaragen organisiert werden. 
 
Die Entwicklung des Grundstückes soll in mehreren Phasen (stufenweise/terminlich gestaffelt), 
erfolgen, um gleichfalls auch den Weiterbetrieb des bestehenden Hotels zu berücksichtigen. 
Eine Realteilung des Standorts in einzelne Grundstücke ist vorgesehen. 
 
Aufgrund dieser langfristigen Zielsetzung scheidet ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nach 
§ 12 BauGB aus, da dieser an ein in kürzerer Zeit zu realisierendes Vorhaben mit

Durchführungsvertrag gekoppelt ist. Stattdessen soll ein Angebotsbebauungsplan mit 
städtebaulichem Vertrag erstellt werden. 
 
Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung (Anlage 1), die textlichen Festsetzungen zum 
Vorentwurf (Anlage 2) und der zeichnerische Teil des Vorentwurfs zum Bebauungsplan W 23.2 
– Hilpertstraße / T-Online-Allee – (Anlage 3, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) 
wurden erarbeitet und liegen zur Beschlussfassung vor. Diese Unterlagen werden nach dem 
Beschluss des Magistrats für die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß 
§ 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB verwendet. 
 
Dazu erfolgt eine öffentliche Auslegung der o.g. Unterlagen für die Dauer eines Monats für die 
Öffentlichkeit mit gleichzeitiger Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung nach vorheriger 
Terminvereinbarung und unter Einhaltung der Abstands - und Hygieneregelungen im 
Stadtplanungsamt und parallel eine Einstellung der genannten Unterlagen in das Internet. 
Diese Form der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird ortsüblich bekannt gemacht. 
 
Diese Vorgehensweise erfolgt aus Gründen der Bürgerfreundlichkeit analog zu den Vorgaben 
des Planungssicherstellungsgesetzes (PlanSiG) für die Offenlage von Bebauungsplänen, auch 
wenn dies für frühzeitige Beteiligungen in Bauleitplanverfahren nicht zwingend vorgeschrieben 
ist, da das BauGB im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung keine bestimmte Form erfordert 
und das PlanSiG hierzu keine Aussagen trifft. 
 
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung digital per E-Mail. 
 
 
Dezernat III 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin