Aufhebung des Erbbauvertrages mit der Hans-Joachim und Gisa Sander Stiftungs-GmbH

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
16.11.2011 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat I Eigenbetrieb 
Immobilienmanagement 
Darmstadt 
Kulturamt 
Stadtplanungsamt 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Rechtsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2011/0487 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Aufhebung des Erbbauvertrages mit de r Hans-Joachim und Gisa Sander Stiftungs-
GmbH 
 
Vorlage vom: 15.11.2011 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Das Museum der Hans-Joachim und Gisa Sander Stiftungs-GmbH soll nicht an dem im Erbbauvertrag 
vom 23. Juli 2009 vorgesehenen Standort errichtet werden.  
 
2. Der Magistrat wird in Abkehr von dem Beschluß der Stadtverordnetenversammlung vom 3. September 
2009 beauftragt, den mit der Hans-Joachim und Gisa Sander Stiftungs-GmbH am 23. Juli 2009 
geschlossenen Erbbauvertrag durch Vereinbarung aufzuheben und die von der Stiftungs- GmbH 
geforderte Ausgleichszahlung zu  überprüfen. 
 
 
Anlagen:   
 
Datenschutzrelevante Anlage:

2 
... 
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 15.11.2011  
 
 
Am 22. Juli 2009 hat der Magistrat die Vergabe einer noch zu vermessenden Teilfläche von 
ca. 1.100 m² aus dem Grundstück Gemarkung Darmstadt, Flur 2 Nr. 90/1, Alexandraweg,  im 
Erbbaurecht an die Hans-Joachim und Gisa Sander Stiftungs-GmbH für einen Museumsbau 
beschlossen. Der Erbbauvertrag wurde am 23. Juli 2009 protokolliert und unter dem 
Vorbehalt der Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung von Herrn Oberbürgermeister 
a.D. Hoffmann gemäß Vollmacht des Magistrats vom 17. Juli 2007 unterzeichnet. Die 
Stadtverordnetenversammlung hat dem Erbbaurechtsvertrag nachträglich in nicht öffentlicher 
Sitzung am 3. September 2009 zugestimmt. 
 
Im Vertrag wurde im wesentlichen vereinbart, dass:  
 
- der Vertrag auf die Dauer von 50 Jahren geschlossen wird 
- die Sander Stiftungs-GmbH sich verpflichtet, auf dem Erbbaugrundstück ein Museum zu 
bauen, zu betreiben und zu unterhalten  
- der zu zahlende Erbbauzins jährlich 25.520,00 Euro beträgt (nach der endgültigen 
Vermessung des Grundstücks ist der Erbbauzins auf 25.241,60 Euro jährlich reduziert 
worden) 
- die Hans-Joachim und Gisa Sander Stiftungs-GmbH sich verpflichtet, einen 
Architektenwettbewerb auszuloben und die Kosten hierfür zu übernehmen  
- der auf dem Grundstück befindliche Ernst-Ludwig-Brunnen auf Kosten der Stiftungs-
GmbH in Abstimmung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt verlegt wird  
- die Baugenehmigung innerhalb von 12 Monaten nach Abschluss des vorgenannten 
Architektenwettbewerbs zu beantragen ist  
- 6 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung mit dem Bau zu beginnen ist  
- bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf keine Entschädigung gezahlt wird 
- die Stadt die Rückübertragung des Erbbaurechts auf sich verlangen kann (Heimfall), 
wenn die Erbbauberechtigte gegen Verpflichtungen aus dem Vertrag verstößt, in 
Insolvenz fällt oder der länger Lebende der Eheleute Sander verstirbt  
- der Erbbauberechtigte bei Heimfall oder zeitlichem Ablauf des Erbbaurechts oder dann, 
wenn beide Vertragsparteien einvernehmlich den Vertrag aufheben möchten, keine 
Entschädigung verlangen kann.  
 
Im Zeitraum Februar bis Dezember 2010 fand der im Erbbauvertrag vorgesehene 
Architektenwettbewerb statt. Die Entscheidung fiel zugunsten des Entwurfes von Schulz & 
Schulz Architekten, Leipzig, wobei grundsätzlich auch die Realisierung eines anderen 
Entwurfes in Betracht kam. Nach Veröffentlichung der Ergebnisse des Wettbewerbes hat 
sich in der Öffentlichkeit Widerstand gegen den vereinbarten Standort für das Museum 
ergeben. Die aus diesem Grund einberufenen Bürgerforen am 1. und 8. Dezember 2010 
sowie am 1. Februar 2011 haben dies bestätigt.  
 
Die Mathildenhöhe als internationaler Mittelpunkt des Jugendstils ist ein zentraler 
Identifikationsort Darmstadts. Gegen den massiven Widerstand aus der Darmstädter 
Bevölkerung sowie ohne einen breiten mehrheitlichen Konsens und Willen der politischen 
Verantwortungsträger, der nach der Kommunalwahl nicht mehr vorhanden

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... 
 
ist, lässt sich an diesem bedeutenden und sensiblen für den Bau vorgesehenen Standort das 
Projekt nicht durchsetzen. Deshalb sind Alternativstandorte geprüft worden.  
 
Mit Schreiben vom 4. Mai 2011 hat die Sander Stiftungs-GmbH darauf hingewiesen, dass 
der vertraglich vereinbarte Termin für die Stellung des Bauantrags näher rücke und man 
bereit sei, einen Bauantrag zu stellen. Da über eine Änderung des Standortes noch keine 
Einigung erzielt worden war, wurde gemäß dem abschließenden Beschluss des 
Liegenschaftsausschusses vom 8. Juni 2011 mit Nachtrag vom 1. August 2011 die Frist zur 
Stellung des Bauantrages bis zum 30. Juni 2012 verlängert, um eine ergebnisoffene und 
konstruktive Diskussion über Alternativstandorte zu ermöglichen.  
 
Diese hat auf Seiten der Stadt ergeben, dass einzig der Osthang der Mathildenhöhe für das 
Museumsprojekt als sinnvoller und zweckmäßiger Standort in Betracht kommt: Für den 
Osthang ist daher gemäß  Beschluss des Magistrats vom 6. Oktober 2011, den die 
Stadtverordnetenversammlung am 3. November 2011 zur Kenntnis genommen hat, ein 
städtebaulicher und landschaftsplanerischer Wettbewerb in Vorbereitung, der Lösungen für 
die optimale Nutzung dieses Geländes erbringen soll. Politische Verantwortung und 
bürgerschaftliche Einbindung sollen dabei Hand in Hand gehen. Auf diesem neu zu 
ordnenden Gelände hätte der private Museumsbau der Stiftungs-GmbH einen geeigneteren 
Standort.  
 
Die Stiftungs- GmbH hat allerdings über die Presse wissen lassen, dass die Realisierung des 
Museums auf dem Osthang  für sie derzeit nicht in Betracht kommt.  
 
Hält die Stiftungs- GmbH am ursprünglich vorgesehenen Ort fest und will die Stadt das 
Museum dort nicht mehr, kann der Interessenskonflikt nur durch Aufhebung des 
Erbbauvertrages gelöst werden.  
 
Der Erbbaurechtsvertrag ist wirksam.  
 
Es kann dahingestellt bleiben,  ob – wie teilweise behauptet – die Öffentlichkeit bei der 
entsprechenden  Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung am 3. September 
2009 zu Unrecht ausgeschlossen worden  und der Beschluss daher nichtig ist. 
Rechtsgeschäftliche Erklärungen, die von den zuständigen Vertretern der Gemeinde 
abgegeben werden, sind auch dann für die Gemeinde verbindlich, wenn sie der internen 
gesetzlichen Aufgabenverteilung zwischen Gemeindevertretung und Bürgermeister oder der 
innergemeindlichen W illensbildung widersprechen und ohne Zustimmung der 
Stadtverordnetenversammlung abgeschlossen werden. Die dem Magistrat nach § 71 Abs. 2 
HGO übertragene Verfügungsmacht ist allumfassend und unbeschränkt. Dadurch wird die 
Stadt unmittelbar berechtigt und verpflichtet. Dies ist durch die höchstrichterliche 
Rechtsprechung bestätigt 
 
Ein zivilrechtlicher Grund zur Anfechtung des Vertrages besteht nicht. Insbesondere kann 
der Vertrag nicht wegen einer Änderung des (kommunalpolitischen)  Willens des 
Vertragspartners Stadt angefochten werden. Die Stadt war weder bei der Protokollierung des 
Vertrages über dessen Inhalt im Irrtum, noch wollte sie eine  Erklärung diesen Inhalts nicht 
abgeben (§ 119 BGB). Der wesentliche Inhalt des Vertrages war vielmehr  Gegenstand der 
Beschlussfassung der städtischen Gremien gewesen, die zugestimmt haben. Ein 
Anfechtungsgrund besteht somit nicht.   
 
Aus dem Vertrag selbst folgt kein Kündigungsrecht. Das Heimfallrecht nach dem Vertrag 
kann nicht ausgeübt werden, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen, die Stiftungs- 
GmbH hat gegen keine der ihr vertraglich auferlegten Pflichten verstoßen.  
 
Die Stadt kann sich auch nicht auf die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 
313 BGB) berufen. Dieses Rechtsinstitut kommt zur Anwendung, wenn sich vertraglich nicht

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... 
fixierte, jedoch für den Vertragsschluss wesentliche Umstände  nach Vertragsschluss 
schwerwiegend verändern und die Parteien, hätten sie diese Änderungen vorausgesehen, 
den Vertrag so nicht geschlossen hätten. Rechtsfolge des Wegfalls der Geschäftsgrundlage 
ist ein Anspruch der benachteiligten Partei  auf Vertragsanpassung oder Rücktritt, wenn eine 
Anpassung unmöglich oder unzumutbar ist. Die Voraussetzungen der Störung der 
Geschäftsgrundlage liegen hier nicht vor. Keine der Parteien ist im Jahr 2009 bei 
Vertragsschluss davon ausgegangen, dass der 50 Jahre laufende Erbbauvertrag keinen 
Bestand mehr haben soll, wenn sich der politische Wille (z.B. nach den Kommunalwahlen 
2011) ändert. Insofern war der unveränderte politische Wille (für alle Zukunft) nicht 
wesentliche Vertragsgrundlage. Gleiches gilt für die Akzeptanz durch die Bürgerschaft. Hinzu 
kommt, dass der geänderte politische Wille der Risikosphäre einer Vertragspartei, nämlich 
der Stadt, zuzuordnen ist. In diesem Fall kommt die Störung der Geschäftsgrundlage nicht 
zur Anwendung.  
 
Sonstige Gründe, die eine Kündigung durch die Stadt rechtfertigen könnten, gibt es nicht. 
 
Die Stadt kann sich daher nur vom Vertrag lösen, wenn die  Parteien sich über die 
Bedingungen einer Rückabwicklung einigen. 
 
Die Sander Stiftungs- GmbH hat über ihre Bevollmächtigten mit Schreiben vom 21. Oktober 
2011 der Stadt die Aufhebung des Vertrages gegen Zahlung einer Entschädigungssumme 
von rund 402.221,46 Euro angeboten. Hierbei handelt es sich nicht um eine 
„einvernehmliche“ Aufhebung im Sinne des Erbbauvertrages, die nach dem 
Erbbaurechtsvertrag entschädigungslos abgewickelt werden könnte, da die Stiftungs-GmbH 
nur gegen Zahlung eines bestimmten Betrages gewillt ist, den Vertrag zu beenden.  
 
Die Stadt kann sich bei der jetzigen Sach- und Rechtslage von dem Vertrag nur lösen, wenn 
sie das Angebot  der Stiftungs- GmbH annimmt. Die Forderung eines Aufwendungsersatzes 
ist grundsätzlich gerechtfertigt. Die Erbbauberechtigte konnte und durfte auf den Bestand 
des Vertrages vertrauen. Sie selbst hat sich zu jeder Zeit vertragskonform verhalten. Die 
Gesellschaft hat im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages Aufwendungen getätigt. Sie 
hat z.B. den ihr vertraglich auferlegten Architektenwettbewerb auf ihre Kosten durchgeführt. 
 
Würde die Stadt eine Kündigung des Vertrages aussprechen, ist die Stiftungs- GmbH nicht 
verpflichtet, die Kündigung zu akzeptieren, weil der Stadt, wie vorstehend dargelegt, kein 
Kündigungsrecht zusteht. Die Gesellschaft könnte auf ihrem Anspruch aus dem 
Erbbaurechtsvertrag bestehen und sich auf den geltenden Rechtsgrundsatz berufen, dass 
einmal geschlossene Verträge zu erfüllen sind, sowie eine Baugenehmigung beantragen. 
Liegen die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung vor, 
wäre diese auch zu erteilen. Die Stadt ist an Recht und Gesetz gebunden und kann die 
Baugenehmigung nicht als zivilrechtliches Druckmittel einsetzen.  
 
Selbst wenn die Gesellschaft die Kündigung dulden würde, stünde ihr ebenfalls ein Anspruch 
auf Ersatz der getätigten Aufwendungen zu, weil die Stadt die Beendigung des Vertrages zu 
vertreten hätte. Da die Gesellschaft dann so zu stellen wäre, als wäre

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... 
 
der Vertrag nicht zustande gekommen, würde der Schadensersatzanspruch dem Grunde 
nach der jetzt geltend gemachten Forderung entsprechen. Vor diesem Hintergrund empfiehlt 
sich die Annahme der von der Gesellschaft vorgeschlagene Aufhebung des Vertrages, da 
dabei das Risiko einer Ablehnung der Kündigung nicht besteht.  
 
Die geforderte Entschädigungssumme ist allerdings derzeit der Höhe nach nicht überprüfbar. 
Die Bevollmächtigten der Stiftungs-GmbH sind zunächst aufgefordert worden, überprüfbare 
Belege vorzulegen.   Nach Vorlage und Prüfung ist über die Höhe der Summe für die 
getätigten Aufwendungen zu verhandeln.  
 
Die Zustimmung der städtischen Gremien zu Ausgleichszahlungen wird nach ihrer Prüfung 
und dem Abschluss der Verhandlungen mit gesonderter Vorlage eingeholt.   
 
 
Darmstadt, den 15.11.2011 
 
 
  
   
 
Jochen Partsch Brigitte Lindscheid 
Oberbürgermeister Stadträtin