Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 30.11.2023

Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  04.01.2023 
 4121/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 30.01.2024 
Finanzausschuss 05.02.2024 
Rechnungsprüfungsausschuss 19.03.2024 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 30.11.2023 
Mit dem Monatsbericht November 2023 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sa-
nierung der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Im November wurde der im Oktober 2023 geänderte Terminplan auf die Bauabläufe übertragen. 
Er ist nun entsprechend eingetaktet, das neu verpflichtete Ingenieurbüro aus München kontrol-
liert die anliegenden Prozesse täglich gemeinsam mit den Objektüberwachungen. Unter dem 
Strich bleibt allerdings festzuhalten, dass sich die verstärkte Koordination im November noch 
nicht im Baufortschritt abbildet. Von den 312 Bereichen wurde im November 2023 kein weiterer 
Bereich fertig gestellt, die Baustelle verbleibt bei 83 fertig gestellten Bereichen. 
 
Nach der Verbesserung der koordinativen Voraussetzungen müssen in einem nächsten Schritt 
einige der ausführenden Gewerke ihre Kapazitäten erhöhen. Für die Schlüsselgewerke wurden 
im November dementsprechend Kapazitätserhöhungen für das 1. Quartal 2024 vereinbart. 
 
Die Inbetriebsetzungen der Haustechnik wurden im November fortgeführt, in den Technikzent-
ralen fanden Restarbeiten statt. Die Lüftungsschächte sind baulich weitgehend fertig gestellt. 
 
Die im Vergleich zum Oktober 2023 nur geringere Steigerung der Auszahlungen in Höhe von 
6,5 Mio. € dokumentiert die weiterhin ungenügende Geschwindigkeit des Baufortschritts. In den 
prognostizierten Herstellungskosten wurde die im Oktober 2023 mitgeteilte Verlängerung der 
Bauzeit um drei Monate berücksichtigt. Dies führte zu einer Steigerung der Herstellungskosten 
gegenüber dem Bericht des Vormonats um ca. 15,8 Mio. €. Gegenüber dem genehmigten 
Budget beträgt die Kostensteigerung ca. 30 Mio. € von 672,2 Mio. € auf 702,2 Mio. €. Diese 
deutliche Kostensteigerung beruht im Wesentlichen auf drei Grundlagen. Erstens sind dies die 
noch zu erwartenden Nachträge (insbesondere für die auspositionierten Baustellengemeinkos-
ten) sowie veränderte Leistungen, z. B. aufgrund von Insolvenzen. Zweitens schlagen die zu-
sätzlichen Kosten für Honorare zu Buche, und drittens ist auch die zukünftige Preissteigerung 
zu berücksichtigen. 
 
Die Firma Deerns Deutschland GmbH, die bis 2015 die Planung und Objektüberwachung der 
Haustechnik verantwortete, hat sich zwischenzeitlich in TS & Ingenieure GmbH umbenannt, 
ihren Firmensitz nach Lübeck verlegt und dort Insolvenz in Eigenverantwortung beantragt. Das 
laufende Verfahren vor dem Landgericht Köln sowie das im Rahmen dieses Prozesses ange-
strengte selbständige Beweisverfahren werden durch diese Insolvenz insofern nicht tangiert,

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der Versicherungsschutz der Baul-Risk-All-in-One-Versicherung des Projektes besteht weiter-
hin.  
 
Die Möblierung der Foyers wurde bemustert, die Ausschreibungen hierzu befinden sich in der 
Vorbereitung. Die Ausschreibungen für das neue Wegeleitsystem und die Restleistungen der 
Außenanlagen wurden veröffentlicht. Im Ausschreibungsverfahren für die Möblierung des Of-
fenbachplatzes wurden in Vorbereitung der Verhandlungen Muster geliefert und begutachtet. 
 
 
gez. Streitberger

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2023 (Stand 30.11.2023)
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November 2023 (Stand 30.11.2023)
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2. ProjektBESCHREIBUNG 
Das Projekt umfasst die Sanierung, den Umbau sowie die Erweiterung der Spielstätten Opernhaus, Schauspielhaus, Kinderoper und Opernterrassen in Köln. Der geplante 
Eröffnungstermin des gesamten Ensembles am Offenbachplatz war für den 07. November 2015 geplant und wurde im Juli 2015 aufgrund gravierender Probleme bei den technischen 
Anlagen und dem baulichen Brandschutz abgesagt. Im Anschluß erfolgte eine vollständige  Neustrukturierung des Projektes durch die Einbindung neuer Projektbeteiligter, die 
Aufarbeitung des gestörten Bauablaufes sowie eine Erhöhung des Projektbudgets durch den Rat der Stadt Köln als Voraussetzung für die Fortführung des Projektes.
Nach der Einarbeitung und Grundlagenermittlung des neuen Planungsbüros für die technischen Anlagen und umfangreichen Zustandsfeststellungen folgte im Zeitraum  2017 bis 2021 
eine Planungs- und Ausschreibungsphase. Schwerpunkte dieser Phase war die erweiterte Entwurfsplanung zur Heilung der Haustechnikplanung, die Erstellung der 
Ausführungsplanung sowie die Ausscheibung und Vergabe der Schlüsselgewerke der Haustechnik und weiterer neu zu vergebender Gewerke. Im Zuge dieser Phase fanden mehrfach 
Fortschreibungen von Termin- und Kostenprognosen sowie Budgeterhöhungen statt. 
Die Entwicklung der Baupreise im Jahr 2022 erforderte die insgesamt vierte Kostenprognose mit Stand 31. Dezember 2022. Aus dieser Prognose ergeben sich Projektkosten in Höhe 
von 664,9 Mio. €. Der Rat der Stadt Köln hat deshalb in der Ratssitzung am 16.05.2023 das Projektbudget einschließlich eines kumulierten Risikos auf 672,2 Mio. € brutto erhöht. Zum 
Stand 31. Dezember 2022 wurden ebenfalls alle Termine im Projekt noch einmal überprüft. Der Termin der Fertigstellung am 22.03.2024 wurde dabei bestätigt. 
Aufgrund von zwischenzeitlich aufgetretenen Störungen im Bauablauf wurden die Terminziele Anfang Q4 2023 erneut überprüft. Das Terminziel einer Fertigstellung am 22.03.2024 wird 
nicht mehr erreicht und muss auf den 28.06.2024 verlegt werden.
1. ProjektKENNDATEN
Offenbachplatz
Sanierung Opernhaus 
Sanierung Schauspielhaus
Kinder-
oper
Kleines
Haus2
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Standort:  Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
 
Legende:  
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt 
BEREICH 1
Opernhaus
 
NGF:   35.960 m²
BGF:   46.429 m² 
BRI: 160.258 m³ 
 
BEREICH 2
Schauspielhaus/ Kinderoper/
Kleines Haus 
NGF: 15.151 m²
BGF: 19.719 m² 
BRI: 72.547 m³ 
 
SUMMEN
 
NGF:   51.111 m²
BGF:   66.148 m² 
BRI: 232.805 m³ 
 
Hinweis zum Risikomanagement:
Aufgrund der Projektkomplexität und der damit verbundenen zeitintensiven Planungs- und Abstimmungsprozesse, ist die periodische Bewertung der Projektrisiken in Quartalen ange-
messen. Über Änderungen in den Projektrisiken wird jeweils zum Ende des Quartals in den Monatsberichten März, Juni, September und Dezember berichtet.

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2023 (Stand 30.11.2023)
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2. ProjektTERMINE
Legende:
Erläuterung zum Sachstand Termine:
Der Bauablaufplan mußte aufgrund zahlreicher Störungen im Bauablauf angepasst und weitgehend neu getaktet werden. Die neue Taktung berücksichtigt die bisher aufgetretenen 
Bauablaufstörungen. Mit einzelnen Schlüsselgewerken wird eine Erhöhung des Personaleinsatzes für das 1. Quartal 2024 vereinbart. Der überarbeitete Bauablauf endet am 
28.06.2024.
In allen Bauteilen finden die Montagen der TA Hauptgewerke, die nachfolgenden Arbeiten der Ausbaugewerke sowie Inbetriebsetzungen von technischen Anlagen statt. 
Die Inbetriebnahmen sowie die Abnahmen der Theatertechnik werden fortgeführt. Die Inbetriebnahmeprozesse der TA Hauptgewerke befinden sich weiterhin in der Vorbereitung und 
sollen im Dezember gestartet werden.

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November 2023 (Stand 30.11.2023)
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November 2023 (Stand 30.11.2023)
588,1 Mio. € 437,8 Mio. €
193,3 Mio. €
27,9 Mio. €
659,0 Mio. €
43,2 Mio. €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
800 Mio. €
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
( ) Zahlen des Vormonats
Kostenprognose 
Herstellkosten
Auszahlungsstand Verpflichtungen
672,2 Mio. € durch Ratsbeschluss vom 16.05.23 genehmigtes Projektbudget
 inkl. kumulierte Risikokosten
Erläuterung zum Sachstand Kosten (alle Angaben in brutto):
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und des aktuellen 
Projektfortschritts erstellt und zum Stichtag 31.12.2022 für alle Kostengruppen aktualisiert. Die 
vorliegenden Zahlen basieren auf den von der Projektsteuerung überprüften Angaben der Objekt-
überwachungen mit Stand 30.11.2023.
Gegenüber dem letzten Monatsbericht aus Oktober 2023 ergeben sich Änderungen im 
Auszahlungsstand (+ 6,5 Mio. €) sowie in den Verpflichtungen (+ 3,4 Mio. €) und der Kosten-
prognose der Herstellkosten (+ 15,8 Mio. €).
Mit der Erhöhung des Projektbudgets vom 16.05.2023 auf 672,2 Mio. € wurde die Handlungs-
fähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit sind die 
ermittelten Verpflichtungen durch das zur Verfügung stehende Budget noch gedeckt.
Die Herstellkosten berücksichtigen die Fortschreibung der Kostenprognose bis zum neuen 
Fertigstellungstermin Ende 06/2023. Die ermittelten Kosten übersteigen nach derzeitigem Stand das 
Gesamtbudget um 30,00 Mio. €. Hauptgrund für die Überschreitung ist eine um 3 Monate 
verlängerte Bauzeit. Die Projektsteuerung empfiehlt eine zeitnahe Anpassung des Budgets auf 
mindestens 702,2 Mio. € brutto.
3. ProjektKOSTEN
KostenVERLAUF der letzten 6 Monate
550,2 Mio. € 556,9 Mio. €
567,7 Mio. € 572,6 Mio. € 581,6 Mio. € 588,1 Mio. €
630,5 Mio. € 637,9 Mio. € 641,4 Mio. € 647,8 Mio. € 655,6 Mio. € 659,0 Mio. €
671,0 Mio. € 674,7 Mio. € 675,3 Mio. € 682,0 Mio. € 686,4 Mio. €
702,2 Mio. €
672,2 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
650 Mio. €
700 Mio. €
750 Mio. €
06.2023 07.2023 08.2023 09.2023 10.2023 11.2023
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
 (436,5 Mio. €)
 (187,4 Mio. €)
 (31,8 Mio. €)
 (30,8 Mio. €)
 (655,6 Mio. €)

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2023 (Stand 30.11.2023)
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November 2023 (Stand 30.11.2023)
Planung
Die Planer sind für technische Klärungen im Zusammenhang mit der Ausführung weiterhin in das Projekt eingebunden.
Ausschreibung und Vergabe
Die geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind weitgehend erfolgt. Es sind noch die nachfolgend aufgeführten Ausschreibungen und Vergabeverfahren durchzuführen.
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen:
Die Ausschreibung für das Gewerk Gitterwände befindet sich in der Vorbereitung.
KG 400 Bauwerk - Technische Anlagen:
Alle geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind erfolgt.
KG 479 Theatertechnik
Die Submission der Ausschreibung für das Gewerk Schwenkkräne ist erfolgt. Es wurden keine Angebote abgegeben. Die Ausschreibung soll erneut veröffentlicht werden.
Die Ausschreibungsunterlagen für das Gewerk mobiles Medientechnik-Equipment sind in Bearbeitung.
KG 500 Außenanlagen und KG 600 Ausstattung
Für die Ausschreibung des Gewerkes Möblierung der Außenanlagen wurden Teilnahmeanträge eingereicht. Die Angebotsaufforderungen wurden an die ausgewählten Bieter versendet.
Die Ausschreibungen für das Wegeleitsystem und die Restleistungen der Außenanlagen wurden veröffentlicht. 
Die Ausschreibungen der Ausstattung, darunter die Vorderhausmöblierung, befinden sich ebenfalls in der Vorbereitung. Die Vorderhausmöblierung wurde mit den Intendanten bemustert.
Nachträge:
In allen Kostengruppen liegen Nachträge vor. Nach Prüfung durch die Objektüberwachungen wird im Zuge von Regelterminen über die Beauftragung entschieden.
Werk- und Montageplanung
Die Werk- und Montageplanung ist für die TA Gewerke abgeschlossen. Für einzelne Ausbaugewerke finden noch W+M Planungen statt.
Ausführung
In vielen Bereichen finden weiterhin Ausbauarbeiten wie Estrich-, Trockenbau-, Beschichtungs- und Putzarbeiten, Fliesenarbeiten sowie Malerarbeiten statt. In mehreren Bereichen werden 
Schlosserarbeiten durchgeführt. Im OH finden Bodenbelagsarbeiten statt. Im Gewerk Rohbauarbeiten werden noch Anpassungs- und Restarbeiten in allen  Bauteilen ausgeführt. Insbesondere 
die Foyerbereiche aller 4 Häuser bilden jeweils einen Schwerpunkt der gegenwärtigen Bauphase. Darüber hinaus muss eine tragende Bestandsdecke im Foyer OH aufgrund versteckter 
Mängel nachträglich unter Anwendung eines Spezialverfahrens saniert werden. Die dafür erforderliche Tragwerksplanung wurde fertiggestellt und beim Prüfstatiker eingereicht.
Die Gewerke Raumlufttechnische Anlagen, Feuerlöschanlagen, Wärmeversorgungsanlagen, Druckluftanlagen, Sanitäranlagen, Elektrische Anlagen, Gebäudeautomation, Nachrichtentechnik 
und Brandschutz befinden sich in der Ausführung der Hauptmaßnahmen. Die Grobinstallationen der Leitungsanlagen sowohl für die Elektrotechnik als auch für die Versorgungstechnik sind in 
vielen Bereichen weit fortgeschritten und teilweise abgeschlossen. Insbesondere die Trassenführungen der Elektrotechnik erfordern in mehreren Bereichen Anpassungsarbeiten in 
Deckenbereichen zur Vermeidung von Kollisionen. Die Arbeiten an Lüftungsschächten sind weitgehend abgeschlossen. In einzelnen Schächten finden weiterhin  Kabelzugarbeiten statt.
Viele Haustechnikzentralen sind baulich weit fortgeschritten. In diesen Bereichen finden Restarbeiten statt
Inbetriebsetzung, Inbetriebnahme und Abnahmen
Zu den Inbetriebsetzungsprozessen finden fortlaufend intensive Abstimmungen mit den TA Firmen sowie den abnehmenden Sachverständigen statt.
Die Inbetriebsetzung der elektrotechnischen Anlagen wird fortgeführt, ist aber weiterhin von Bauablaufstörungen betroffen.
Es finden weiterhin Mängelbeseitigungen der theatertechnischen Gewerke der KG 479 statt. Weitere Abnahmen befinden sich in der Vorbereitung.
4. ProjektSCHWERPUNKTE

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2023 (Stand 30.11.2023)
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November 2023 (Stand 30.11.2023)
Fertigstellungsgrad
Im Rahmen der Terminplanung wurde das Projekt in insgesamt 312 Bereiche (ohne Außenanlagen) unterteilt, die sich auf die vier Bauteile Opernhaus, Schauspielhaus, Kinderoper und 
Opernterrassen verteilen. Der Bauablauf der einzelnen Bereiche lässt sich vereinfacht in der Abfolge „Grobmontage Haustechnik“ → „Ausbau“ → „Feinmontage Haustechnik“ → „Fertig“ 
beschreiben. Die Tortendiagramme zeigen den baulichen Fertigstellungsgrad der Bereiche. In der Mehrzahl der Bereiche wurden die Grobmontagen der Haustechnik abgeschlossen. In einem 
Großteil dieser Bereiche erfolgen derzeit Ausbauarbeiten. Es wird in allen vier Häusern parallel gearbeitet. In vielen Bereichen wurden im November Unterkonstruktionen montiert, Kollisionen 
beseitigt und anderweitige planmäßige Vorleistungen für das Schließen von Decken und Wänden ausgeführt. 
5. ProjektFORTSCHRITT BAUAUSFÜHRUNG | Fertigstellungsgrad
41
7634
54
Opernhaus
6
44
5
28
Schauspielhaus
1
6
5
Opernterrassen
2
6
3
1
Kinderoper
Grobmontage Haustechnik in 
Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik 
abgeschlossen, 
Ausbau in Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik und 
Ausbau abgeschlossen, 
Feinmontage Haustechnik in 
Bearbeitung
fertiggestellt