Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

Zweckentfremdung von Wohnraum 
in Köln 
 
4. Bericht 
 
(1. Halbjahr 2020) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dezernat für Soziales, Umwelt, Gesundheit und Wohnen 
 
Amt für Wohnungswesen  
 
 
 
Stand 30.06.2020

[1] 
1. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2020 
Inhaltsverzeichnis 
1. Anlass und Zweck der Mitteilung 
 
2. Politische Schwerpunktsetzung 
 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen 
 
4. Wiederzuführungsverfahren 
 
5. Antragsverfahren 
 
6. Umsetzung besonderer Anweisungen des Rechnungsprüfungsamtes 
 
7. Entwicklung der Zweckentfremdung von Wohnraum seit der Einführung der 
Wohnraumschutzsatzung in Zahlen

[2] 
1. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2020 
1. Anlass und Zweck der Mitteilung 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 beschlossen, dass die 
Verwaltung eine regelmäßige Berichterstattung über die Zweckentfremdung von Wohnraum 
in Köln sowie die Maßnahmen, die zu einer Unterbindung von illegaler Nutzung führen, 
gegenüber dem Ausschuss für Soziales und Senioren vorzunehmen hat. Die Verwaltung legt 
hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. 
2. Politische Schwerpunktsetzung 
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich 
an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends, wie die Zunahme 
des Anteils der Single-Haushalte, ein höherer Quadratmeterverbrauch pro Wohnung und das 
„Schwarmverhalten“ der 25 bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil 
es „in“ ist, sind die Ursache dafür, dass die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei 
weitem übersteigt. Dazu kommen explodierende Mietpreise, die bezahlbares Wohnen zur 
Mangelware machen. Diese Wohnungsmarktsituation erschwert auch vielen 
Wohnungsuchenden in Köln die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem 
Wohnraum.  
Aufgrund der nachhaltig angespannten Situation am Wohnungsmarkt kommt deshalb dem 
Schutz des bestehenden Wohnraums vor zweckfremden Nutzungen eine hohe Bedeutung 
zu. Wohnraumentzug durch langfristige Leerstände oder die dauerhafte Nutzung als 
Ferienwohnung müssen deshalb konsequent bekämpft werden. Bereits 2014 hat der Rat der 
Stadt Köln mit der Beschlussfassung einer Wohnraumschutzsatzung auf diese Entwicklung 
und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert. Mit der seit dem 01.07.2019 in Kraft 
getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung hat der Rat der Stadt Köln mit 
deutlichen Verschärfungen die Voraussetzungen für einen noch umfassenderen 
Wohnraumschutz geschaffen. 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen 
Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der 
Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht. Das Wohnungsaufsichtsrecht ist im 
Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) geregelt. Es gewährleistet im öffentlichen Interesse, 
dass der Wohnungsbestand die Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner 
und Nachbarn von Wohnraum vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die 
Verwaltung kann bei erheblicher Beeinträchtigung der Eignung von Wohnraum zum 
Wohngebrauch einschreiten, um die Erfüllung von Mindestanforderungen an erträgliche 
Wohnverhältnisse sicherzustellen. 
Das Zweckentfremdungsrecht steht neben dem Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, 
dass bestehende Wohnungen dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen 
Zwecken, beispielsweise als Ferienwohnung, genutzt werden, leer stehen oder abgebrochen 
bzw. zerstört werden. In § 10 WAG NRW findet sich auch die Ermächtigung für den Erlass 
von Wohnraumschutzsatzungen. 
Die Anwendung beider Rechtsvorschriften gemeinsam ermöglicht der Wohnungsaufsicht 
gerade bei leerstehenden Wohneinheiten ein effektives Vorgehen. So kann in einem 
Verfahren gleichsam die Beseitigung der häufig bestehenden Mängel an leerstehendem 
Wohnraum und die Wiederzuführung zu Wohnzwecken angeordnet werden.

[3] 
1. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2020 
Kurz nach dem ersten Halbjahr 2020 wurde bekannt, dass das Ministerium für Heimat, 
Kommunales, Bauen und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen ein 
Wohnraumstärkungsgesetz vorbereitet, welches Neuerungen für die beiden Bereiche 
Wohnungsaufsichtsrecht und Zweckentfremdungsrecht bereit hält. Hierüber wird im 
nächsten Halbjahresbericht berichtet. 
4. Wiederzuführungsverfahren 
Das Amt für Wohnungswesen drängt angesichts der steigenden Wohnungsnot im Kölner 
Stadtgebiet verstärkt auf die Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraums.  
Ein Wiederzuführungsverfahren wird immer dann eingeleitet, wenn bekannt wird, eine 
Wohnung könnte ohne entsprechende Genehmigung zweckentfremdet werden. Dabei sind 
die mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum einerseits die 
illegale Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung und andererseits der mehr als drei 
Monate währende Leerstand von Wohnraum. 
Anders als noch im zweiten Halbjahr 2019 überwog im ersten Halbjahr 2020 die Anzahl der 
Verdachtsfälle wegen leerstehender Wohneinheiten gegenüber denen wegen der 
Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen. So lässt sich eine Verbindung zu der 
Corona-Pandemie herstellen, welche seit dem späten Frühjahr auch in Köln die 
Touristenströme nahezu versiegen ließ.  
Dass die Anzahl der gemeldeten leerstehenden Wohnungen leicht anstieg, könnte ebenso 
auf die Pandemie zurückzuführen sein. Einerseits war die Vermietung von Wohnraum, wie 
einige Vermieter in den zweckentfremdungsrechtlichen Verfahren oft vorbrachten, aufgrund 
geltender Kontaktbeschränkungen erschwert. Andererseits stieg auch der Anteil der im 
Homeoffice arbeitenden Kölnerinnen und Kölner, die mehr Zeit in Ihren Wohnhäusern 
verbrachten und entsprechend vermehrt auf leerstehende Wohnungen im Haus aufmerksam 
wurden. 
Ob diese vermuteten Zusammenhänge zwischen der Pandemie und den Auswertungen der 
Wohnungsaufsicht zur Zweckentfremdung fundiert sind, wird die Beobachtung der Zahlen in 
und nach der COVID-19-Krise zeigen. 
 
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
01.01.2018-30.06.2018
01.07.2018-31.12.2018
01.01.2019-30.06.2019
01.07.2019-31.12.2019
01.01.2020-30.06.2020
Eingeleitete Wiederzuführungsverfahren seit 01.01.2018 
(Anzahl der Wohneinheiten)
ZE-Umwandlung (inkl. Ferienwohnungen) ZE-Leerstand ZE-sonstige

[4] 
1. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2020 
Die meisten eingeleiteten Verfahren münden in mehrmonatige Ermittlungen, sodass sich die 
Zahl der offenen Verfahren trotz sinkendem Anteil von mutmaßlichen Ferienwohnungen im 
ersten Halbjahr 2020 weiter erhöht hat. 
 
Um eine noch größere Sensibilisierung für das Thema in breiten Bevölkerungsschichten zu 
erreichen, hat das Amt für Wohnungswesen bereits Mitte 2019 eine Internetseite mit vielen 
wichtigen Hinweisen und Antworten zu häufig gestellten Fragen zum Thema 
Wohnraumschutz eingerichtet. Darüber hinaus ist es möglich, über ein dort eingestelltes 
Meldeportal den Verdacht auf Zweckentfremdungen an das Amt für Wohnungswesen zu 
melden. Die Seite wurde im Berichtszeitraum 967 Mal – seit der Einführung am 01.07.2019 
2.467 Mal – aufgerufen. 
5. Antragsverfahren 
Beim Amt für Wohnungswesen gingen im 1. Halbjahr 2020 75 Anträge auf 
Zweckentfremdung von Wohnraum ein. Den größeren Teil machen dabei Anträge auf 
Abbruch eines Wohngebäudes aus. In der Regel werden die Genehmigungen in diesen 
Fällen erteilt, wenn vom Antragssteller geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner Stadtgebiet 
geschaffen wird. 
Der kleinere Teil der Anträge richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umwandlung der Wohneinheiten in 
Gewerbeeinheiten. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn ein hohes 
öffentliches Interesse an der Umwandlung besteht, beispielsweise Facharztpraxen, KITAs 
oder Sozialbüros. 
Bei den Antragsverfahren ist im ersten Halbjahr 2020 ein Rückgang der Verfahren auf das 
Niveau des Jahres 2018 zu verzeichnen. Dass auch hier ein Zusammenhang zu der Corona-
Pandemie besteht ist anzunehmen, da Bauvorhaben in der Regel mit einigem 
Planungsaufwand verbunden sind und diese Planungen durch die Unwägbarkeiten einer 
internationalen Krise zum Teil undurchführbar wurden. 
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
01.06.2018
01.07.2018
01.08.2018
01.09.2018
01.10.2018
01.11.2018
01.12.2018
01.01.2019
01.02.2019
01.03.2019
01.04.2019
01.05.2019
01.06.2019
01.07.2019
01.08.2019
01.09.2019
01.10.2019
01.11.2019
01.12.2019
01.01.2020
01.02.2020
01.03.2020
01.04.2020
01.05.2020
01.06.2020
ZE-offene Verfahren

[5] 
1. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2020 
 
 
Die Auswirkungen der sinkenden Anzahl eingehender Anträge auf die Entwicklung der bei 
der Wohnungsaufsicht anhängigen (laufenden) Antragsverfahren wird sich voraussichtlich 
erst im nächsten Bericht widerspiegeln, da die Bearbeitungszeit eines Antrages oftmals 
länger als sechs Monate beträgt. Somit liefen auch im ersten Halbjahr 2020 noch viele 
Antragsverfahren aus dem zweiten Halbjahr 2019. 
 
 
  
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
01.01.2018-30.06.2018
01.07.2018-31.12.2018
01.01.2019-30.06.2019
01.07.2019-31.12.2019
01.01.2020-30.06.2020
Antragsverfahren
Anzahl der Wohneinheiten Anzahl der Verfahren
0
50
100
150
200
250
300
01.06.2018
01.07.2018
01.08.2018
01.09.2018
01.10.2018
01.11.2018
01.12.2018
01.01.2019
01.02.2019
01.03.2019
01.04.2019
01.05.2019
01.06.2019
01.07.2019
01.08.2019
01.09.2019
01.10.2019
01.11.2019
01.12.2019
01.01.2020
01.02.2020
01.03.2020
01.04.2020
01.05.2020
01.06.2020
Laufende Antragsverfahren

[6] 
1. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2020 
6. Umsetzung besonderer Anweisungen des Rechnungsprüfungsamtes 
Das Rechnungsprüfungsamt hatte in seinem Bericht vom 20.03.2019 über die Prüfung 
des Aufgabenbereiches „Zweckentfremdung von Wohnraum bei 56 -Amt für 
Wohnungswesen“- mit verschiedenen Hinweisen und Beanstandungen auf nötige 
Veränderungen in den Arbeitsabläufen und deren Organisation aufmerksam gemacht. 
Diese konnten zum Teil unmittelbar umgesetzt werden. Umfangreichere Anpassungen 
sind noch nicht vollständig abgeschlossen: Dazu gehören die Anfertigung eines 
Bußgeldkataloges und einer Handlungsanweisung, die als Arbeitsanleitungen für die 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eine einheitliche Arbeitsweise unter Berücksichtigung 
aller Rechtsgrundlagen und relevanten Arbeitsschritte gewährleisten sollen. Durch die 
Handlungsanweisung für das Verwaltungsverfahren sollen im Prüfbericht attestierte 
Verfahrenslücken und -fehler zukünftig vermieden und eine einheitliche, kontinuierliche, 
konsequente und rechtssichere Sachbearbeitung gewährleistet werden. Der 
differenzierte Bußgeldkatalog soll gewährleisten, dass auch in Bußgeldverfahren eine 
einheitliche Ermessensausübung und vergleichbare Beurteilung gleichgelagerter 
Sachverhalte erfolgt. 
Beide Regelwerke neu zu erstellen ist eine aufwändige Aufgabe, die im Berichtszeitraum 
mit Hilfe von juristischer Expertise und der Grundsatzsachbearbeitung schrittweise 
systematisch abgearbeitet wurde. Beide Arbeitsanweisungen werden voraussichtlich 
Anfang 2021 fertiggestellt werden. Bei dieser grundlegenden Betrachtung der 
Arbeitsprozesse und ihrer rechtlichen Grundlagen wurden auch Mustertexte und 
Bescheide auf Rechtssicherheit und Einheitlichkeit hin geprüft und überarbeitet. Die 
Wohnungsaufsicht verspricht sich davon auch bessere Erfolgsaussichten in gerichtlichen 
Auseinandersetzungen mit Eigentümern bzw. Nutzungsberechtigten, um sich noch 
effizienter für den Schutz von Wohnraum zugunsten aller Kölnerinnen und Kölner 
einsetzen zu können.

[7] 
1. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2020 
7. Entwicklung der Zweckentfremdung von Wohnraum seit der Einführung der 
Wohnraumschutzsatzung in Zahlen 
Eingeleitete Wiederzuführungsverfahren seit 01.07.2014 (Anzahl der Wohneinheiten): 
Zeitraum 
ZE-Umwandlung 
(inkl. 
Ferienwohnungen) 
ZE-Leerstand 
ZE-sonstige 
(z.B. 
Prostitution) 
ZE-gesamt 
01.07.2014-
31.12.2014 23 131 1 155 
2015 (gesamt) 116 92 11 219 
2016 (gesamt) 103 152 9 264 
2017 (gesamt) 166 136 6 308 
2018 (gesamt) 545 113 1 659 
01.01.2018-
30.06.2018 153 47 1 201 
01.07.2018-
31.12.2018 392 66 0 458 
2019 (gesamt) 436 362 40 838 
01.01.2019-
30.06.2019 181 214 9 404 
01.07.2019-
31.12.2019 255 148 31 434 
01.01.2020-
30.06.2020 130 159 26 315

[8] 
1. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2020 
Abgeschlossene und offene Wiederzuführungsverfahren seit 01.07.2014 (Anzahl der 
Wohneinheiten): 
Zum Stichtag ZE-Eingänge 
kumuliert 
ZE-Abschlüsse 
kumuliert ZE-offene Verfahren 
31.12.2014 155 59 96 
31.12.2015 374 225 149 
31.12.2016 638 352 268 
31.12.2017 946 512 434 
30.06.2018 1146 588 558 
31.12.2018 1604 696 908 
30.06.2019 2008 918 1090 
31.12.2019 2442 1042 1400 
30.06.2020 2826 1080 1746 
 
Bußgeldverfahren seit 01.07.2014 (Anzahl der Verfahren): 
Zeitraum Eingeleitete 
Bußgeldverfahren 
Erlassene Bußgeldbescheide 
Anzahl Betrag (€) 
01.07.2014-
31.12.2014 6 2 20.000 
2015 (gesamt) 34 9 114.500 
2016 (gesamt) 30 11 123.000 
2017 (gesamt) 25 0 0 
2018 (gesamt) 68 11 75.500 
01.01.2018-
30.06.2018 12 3 11.000 
01.07.2018-
31.12.2018 56 8 64.500 
2019 (gesamt) 104 31 387.000 
01.01.2019-
30.06.2019 54 20 108.000 
01.07.2019-
31.12.2019 50 11 279.000 
01.01.2020- 
30.06.2020 61 20 40.500

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer  21.12.2020 
 3675/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 14.01.2021 
Stadtentwicklungsausschuss 28.01.2021 
 
Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 
Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den ersten Halbjahresbericht 2020 (4. 
Bericht) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln zum Stichtag 30.06.2020 zur Verfügung.  
 
 
Anlagen 
 
Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 
 
 
 
Gez. Dr. Rau