Jahresabschluss 2016 der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S)

Anlage 1 zur Vorlage V/0609/20017

Lagebericht 2016 .
der Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH

Das Unternehmen

Geschäftstätigkeit

Die Wohn +: Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH (Wohn +
Stadtbau) gehört zu den großen 'Vermietern in Münster. Das Kerngeschäftsfeld des
Unternehmens ist die Bewirtschaftung von Wohnraum. Darüber hinaus bewirtschaftet
die Wohn + Stadtbau auch einige Gewerbeobjekte und Sonderimmobilien wie
Kindertagesstätten und Flüchtlingsunterkünfte. Zum Geschäftsmodell gehören
außerdem Projektentwicklungen, Neubautätigkeiten, Bauträgergeschäft und
Dienstleistungen für Dritte.

Die Wohn + Stadtbau ist Geschäftsbesorgerin ihrer 100%igen Tochtergesellschaft, der
Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH, Münster. Diese Gesellschaft hält in ihrem
Vermögen 88 Wohnungen in einer Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 128
Wohnungen in Münster-Angelmodde.

Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 6,0 Mio. Euro hat die Wohn + Stadtbau das
Geschäftsjahr 2016 erfolgreich abgeschlossen und das erwartete Ziel übertroffen. Die

Synergien aus der Reorganisation der Hausbewirtschaftung haben u. a. zu dm

verbesserten Ergebnis beigetragen.

Zum 31.12.2016 bewirtschaftete die Wohn + Stadtbau 6.591 Wohnungen, davon 5.572
eigene und 1.019 fremde Wohnungen. Das Investitionsvolumen in den eigenen Bestand
betrug 2016 rund 6 Mio. Euro und. das Investitionsvolumen ins Anlagevermögen 28,6
Mio. Euro, davon waren 22 Mio. Euro Baukosten. j

Der Wohnungsmarkt in Münster ist nach wie vor von einer sehr hohen Nachfrage nach
bezahlbaren Wohnungen geprägt, die nicht befriedigt werden kann. Als städtisches
Unternehmen beobachtet die Wohn + Stadtbau diese angespannte Lage weiter mit
großer Sorge. Darum ist es erfreulich, dass das Unternehmen im Geschäftsjahr 2016
mit 167. neu gebauten Wohnungen einen wichtigen Beitrag zur Bereitstellung von
bezahlbarem Wohnraum für die Einwohner von Münster geleistet hat. Es wurden 33
Eigentumswohnungen, 116 öffentlich geförderte Mietwohnungen und 18 frei finanzierte
Mietwohnungen gebaut. Hinzu kamen 2 Kindertagesstätten für 6 Gruppen und 2
Flüchtlingsunterkünfte für 89 Menschen. Insgesamt errichtete die Wohn + Stadtbau
2016 somit 182 Einheiten. j

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Organisation und Mitarbeiter

Die interne Organisation der Wohn + Stadtbau soll in den kommenden Jahren weiter

verbessert werden. Das bereits 2015 gestartete Projekt „W + S 2,0“ umfasst mehrere.

Teilbereiche des Unternehmens. Zu den Projekten, an denen die Mitarbeiter auf allen

Ebenen beteiligt sind, gehören u. a. die Weiterentwicklung der Führungs- und

Unternehmenskultur und die Verbesserung der Transparenz und Effizienz. Im Jahr
" 2016 wurden wichtige Schritte unternommen.

So wurde ein neues Service-Center implementiert. Es startete im Mai 2016 und die
Kundenanliegen konnten erstmals im 1st- und 2nd-Level-Support bearbeitet werden.
Damit einhergehend wurde die Hausbewirtschaftung neu strukturiert. Aus fünf wurden
vier Teams. gebildet, mit einer entsprechend verbesserten. Zuordnung der
Wohnungsbestände. Die 2015 überprüften und definierten Kernprozesse waren
Grundlage für die Neuorganisation und sind ebenfalls implementiert worden. Für die
Großmodernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hat sich ein Spezialistenteam
gebildet. Der für ein Wohnungsunternehmen ebenfalls sehr wichtige Prozess der
Verkehrssicherung ist neu aufgesetzt worden. Die. Verantwortung und Umsetzung
wurden einem speziell geschulten Hausmeister übertragen, der ausschließlich für

diesen Bereich tätig ist.

Aber auch die Ansprüche an den IT-Betrieb, an den Datenschutz und das Compliance
Management System steigen stetig und sind durch kleine und mittelständische
Unternehmen kaum noch zu bewältigen. Aus diesem Grunde wurden 2016 alle drei
Tätigkeitsfelder an externe Unternehmen vergeben. Durch Beauftragung eines externe
IT-Systemhauses sollen der Aufbau eines state-of-the-art Server-Betriebskonzepts, die
Überwachung der Netzwerk- und Systemsicherheit, die Reduzierung von Lieferanten für
Server, Drucker; PC und Notebooks sowie die Überwachung und regelmäßige Kontrolle
der Systemsicherheit nach und nach umgesetzt werden. Der externe Partner wird durch
den unternehmensinternen IT-Bereich gesteuert, der Datenschutz-Beauftragte und die
Revision durch die Geschäftsführung.

Die Wohn + Stadtbau beschäftigte zum Bilanzstichtag 86 Mitarbeiter, davon ca. 50 %
Frauen. Die Quote der Auszubildenden beläuft sich auf 8 %. Steigende Personalzahlen
sowie tarifliche Lohn- und Gehaltsanpassungen führten zu einem zusätzlichen °
Personalaufwand von rd. 300.000 Euro.

Rahmenbedingungen

Deutsche Wirtschaft wächst stetig

Die konjünkturelle Lage in Deutschland war 2016 von einem soliden und stetigen
Wirtschaftswachstum geprägt. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg im
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Vergleich zum Vorjahr nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im
Jahresdurchschnitt 2016 um 1,9 %. Damit setzte die deutsche Wirtschaft das robuste
Wachstum des Jahres 2015 (+1,7 %) fort.

Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt.2016 von knapp
43,5 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das ist der °
höchste Stand seit der deutschen Wiedervereinigung.

Gutes Klima für den Wohnungsbau

Die Bauinvestitionen erhöhten sich 2016 insgesamt um 3,1 % und damit deutlich stärker
als im Vorjahr (0,3 %). Der Wohnungsbau entwickelte sich wie:in den. Vorjahren deutlich
überdurchschnittlich und stieg um 4,3 %, während die Nichtwohnbauten lediglich um 1,4
% zulegten. Der öffentliche Hoch- und Tiefbau entwickelte sich dabei deutlich
dynamischer (2,4 %) als der gewerbliche Bau (0,9 %). Hier schlagen die besser
gefüllten Steuerkassen und auch die zusätzlichen Ausgaben zur
Flüchtlingsunterbringung zu Buche. In den Neubau und. die Modernisierung der
Wohnungsbestände flossen 2016 rund 189,4 Milliarden Euro.

Zahl der Baugenehmigungen deutlich gestiegen

Im Jahr 2016 dürften nach letzten. Schätzungen Genehmigungen für rund 375.000 neue
Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Dies entspricht einer Steigerung um
19,7 % gegenüber dem Vorjahr. 2015 hatte der Anstieg noch bei 6,3 % gelegen.

Wie bereits in den Jahren zuvor wuchs der Mietwohnungsneubau am schnellsten (+
34,9 %). Mit rund 91.000 neu’ genehmigten Wohneinheiten lag: die Zahl der
Genehmigungen bei Mietwohnungen um fast 23.500 Einheiten höher als im Vorjahr. Die
Genehmigungen für Eigentumswohnungen zeigten. nach dem leichten Einbruch im
Vorjahr 2016 mit einem Plus von 18,2 % wieder deutlich nach oben. Insgesamt wurden
im Geschosswohnungsbau 176.000 Wohnungen bewilligt.

Insgesamt kann bei einem Genehmigungsvolumen von rund 375.000-Einheiten im Jahr
2016 davon ausgegangen werden, dass etwa 211.000 dieser Wohnungen für die
V’ermietung zur Verfügung stehen werden.

Fertigstellungen weiter unter Bedarf

Nach einem insgesamt nur geringen Zuwachs von weniger als 1 % im Jahr 2015,
dürften die Baufertigstellungen 2016 um insgesamt 17 % auf 290.000 neu errichtete
Wohnungen gestiegen sein. Im laufenden Jahr 2017 werden sich die

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Wohnungsfertigstellungen voraussichtlich weiter beleben, sodass die Zahl der neu
errichteten Wohnungen auf etwa 325.000 Wohnungen steigen könnte.

In Deutschland müssten zwischen. 2015 und 2020 allerdings rund 400.000 Wohnungen
pro Jahr neu gebaut werden. Davon werden rund 80.000 Wohnungen pro Jahr im
sozialen Mietwohnungsbau und weitere. 60.000 Wohnungen im preisgünstigen
Marktsegment benötigt, insgesamt also 140.000 im bezahlbaren Segment. Das geht
aus einer Studie des Pestel-Instituts (Hannover) im Auftrag des Verbändebündnisses
Wohnungsbau hervor. Gründe dafür sind der bestehende Nachholbedarf, der starke
Zuzug in die Städte und die Zuwanderung aus der EU sowie der Zuzug von
Flüchtenden. Wohnungen ‘fehlen weiterhin insbesondere in: Großstädten,
Ballungszentren und Universitätsstädten.

Wohnungsmarkt in Münster weiter angespannt

Zu den Uhniversitätsstädten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gehört auch
Münster. 2016 ist die Einwohnerzahl Münsters im Vergleich zum Vorjahr weiter-
. gestiegen: um rund 0,9 % (2.607 Personen) auf 307.842. Die Arbeitsiosenquote sarık
im Jahresdurchschnitt weiter von 5,8 auf 5,7 %.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist im Jahr 2016 noch einmal deutlich gestiegen.
Gleichzeitig ist auch eine weitere Erhöhung. der Angebotspreise zu erkennen: Im
Mietsegment lag der durchschnittliche Angebotspreis 2016 bei 9,35 Euro/m?, womit er.
gegenüber 2012 um 8,3 % gestiegen ist. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen
sind über denselben Zeitraum um 26,9 % angestiegen. Die deutlichste Preisentwicklung
ist im Segment der Häuser (Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende
Eigenheime) zu verzeichnen: Lag der Angebotspreis 2012 noch bei rund 321.000 Euro
im Durchschnitt, wurden 2016 bei ähnlichen Wohn- und Grundstücksflächen rund
459.000 Euro im Mittel erzielt, was einer Erhöhung um.43,0 % entspricht. Im Laufe des
genannten Zeitraumes sind vor allem die Preise für Doppelhaushälften gestiegen (52,5
%), gefolgt von den freistehenden Eigenheimen (49,6 %) und den Reihenhäusern (22,0
%). Der hohen Nachfrage nach Wohnraum standen 2016 insgesamt‘ 1.696
fertiggestellte Wohneinheiten (nur in Wohngebäuden, ohne Umbauten und Wohnungen
in-Wohnheimen) gegenüber. \

Wirtschaftsbericht

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Die Wohn + Stadtbau hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren geplanten
Jahresüberschuss - übertroffen. Dies wurde durch eine positive Entwicklung des
Kerngeschäfts — der. Vermietung und ‚Bewirtschaftung der eigenen Bestandsimmobilien
- sowie durch gezielte Optimierung der Kostenstruktur-und im Finanzbereich erreicht.
Der Gesamtumsatz des Unternehmens sarık 2016 auf 46,4 Mio. Euro, was aus einem
Rückgang bei den Umsatzerlösen aus dem Bauträgergeschäft resultierte.

Ergebnis Hausbewirtschaftung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung stiegen um 4,9 % auf 38,6 Mio. Euro.
Ursächlich hierfür war die Erhöhung der Nettosollmieten um 1,15 Mio. Euro. Die Miete
je Quadratmeter Wohnfläche stieg um durchschnittlich 2,1 % auf 5,36 Euro. Der Anstieg
resultiert aus Mietsteigerungsmöglichkeiten im Rahmen der Neuvermietung und im
Bestand nach BGB sowie durch Neubauzugänge. Die Miete betrug zum 31.12.2016 je
Quadratmeter Wohnfläche 5,39 Euro. Der seit dem 01.04.2015 gültige qualifizierte
Mietspiegel weist für die zurückliegenden zwei Jahre eine durchschnittliche Steigerung
der ortsüblichen Vergleichsmiete von 2,98 % aus. Diese Steigerungsraten werden bei
der Wohn + Stadtbau bewusst nicht erreicht.

Die ungebrochen hohe Nachfrage nach Mietwohnungen führte zu einem guten Ergebnis
in der Vermietung: Zum 31.12.2016 stand keine Wohnung länger als drei Monate leer, .
10 Wohnungen befanden sich in der Neuvermietung.. Von den 10 Wohnungen standen
7 wegen Reparaturmaßnahmen, 2 Wohnungen fluktuationsbedingt und 1 Wohnung
wegen einer Zwangsräumung leer. Die Erlösschmälerungen beliefen sich auf lediglich
0,8 %. Die Kündigungsquote blieb gegenüber dem Vorjahr konstant und liegt im Jahr
2016 bei 5,4 %.

Im Bereich der Gewerbevermietung ist: der Markt genau zu beobachten.
Neuvermietungen sind derzeit intensiv zu betreuen. Die Mietpreise sind noch stabil,
Preisveränderungen halten sich in Grenzen. 4 Gewerbe-Einheiten standen per
31.12.2016 länger als 3 Monate und weniger als 6 Monate leer. 2 Einheiten standen
wegen eines Abrisses leer. Eine Fläche ist ab September 2017 vermietet und wird
derzeit umgebaut. Bei der vierten Fläche handelt es sich um eine der gepachteten
Flächen, die ab März 2017 vermietet ist.

Instandhaltung und Modernisierung

Zur strategischen Ausrichtung des Unternehmens, den Bestand nachhaltig zu
bewirtschaften, gehören zielgerichtete Investitionen in Instandhaltung und

Modernisierung. Im Jahr 2016 wurde wieder umfassend in energetische Maßnahmen,
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Badmodernisierungen, Balkonanbauten und die Verbesserung des Wohnumfelds
investiert. Die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung beliefen sich auf
15,19 Euro je Quadratmeter Wohn-/ Nutzfläche (insgesamt rund 6,2 Mio. Euro). Für
Dritte sind Betreuungsleistungen im Bereich Instandhaltung und Modernisierung von

insgesamt 1,15 Mio. Euro umgesetzt worden.

Der Mietwohnungsbestand

Nach Stadtteilen:

Münster-Albachten

Münster-Amelsbüren

Münster-Angelmodde

Münster-Coerde 1.024
Münster-Gievenbeck 287
Münster-Gremmendorf 165
Münster-Handorf . 269
Münster-Hiltrup 290
Münster-Kinderhaus 277
|Münster-Mecklenbeck 103
.| Münster-Nienberge 10
Münster-Nord 1.746
Münster-Ost 713
Münster-Roxel 20
Münster-Sprakel 21
Münster-Süd 1.464
Münster-Wolbeck 121
Gesamtergebnis 6.591

Zum Bilanzstichtag 31.12.2016 stellt sich der verwaltete Bestand wie folgt dar:

Mietwohnungen

Eigener Besitz

1.753

3.819

5.972

Fremd verwaltet 422 597 1.019
Gesamt 2.175 4.416 6.591
Gewerbe j

Eigener Besitz 1 150 151
Fremd verwaltet 1 22 23
Gesamt 2 172

174

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Garagen/Stellplätze

Eigener Besitz _ . 3.194
Fremd verwaltet | - . [#18
Gesamt | 3.612 "
WEG Wohnungen 1.004 1.004
WEG Steilplätze' 312 312

Der eigene Wohnungsbestand der Wohn + Stadtbau ist auf 5.572 Wohnungen (Vorjahr: .
5.453) angestiegen. Die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen belief sich auf
1.753 Wohnungen, dies entspricht einem Anstieg von 6 % im Vergleich zum Vorjahr.

Zum 31.12.2016. betrug die Wohn-. und Nutzfläche 409.608,27 m?, die
Durchschnittgröße der Wohnungen lag bei 66,93 m?.

Neubautätigkeit

Im abgelaufenen Geschäftsjahr errichtete die Wohn + Stadtbau insgesamt 116
öffentlich geförderte Wohnungen, wovon 19 Einheiten Mietreihenhäuser sind und eine
Einrichtung für Obdachlose mit 18 frei finanzierten Wohneinheiten. Außerdem wurden
dem Wohnungsmarkt 33 Eigentumswohnungen zur Verfügung gestellt. Die Wohn +
Stadtbau als ‚städtisches Wohnungsunternehmen wurde damit ihrer Verantwortung
gerecht, Münsters Einwohner mit’ bezahlbarem Wohnraum zu versorgen.

Baufertigstellungen:

«  Münster-Süd, Hammer Straße Wohnen um die Sebastiankirche
1 Eigentumswohnung

«e _Münster-Nord, Corrensstraße
69 öffentlich geförderte Mietwohnungen, 2-Gruppen-Kita
1 Tiefgarage mit 21 Stellplätzen

«e Münster-Handorf, Kerkschlag
9 öffentlich geförderte Mietreihenhäuser

«e Münster-Hiltrup, Franz-Dahlkamp-Weg
28 öffentlich geförderte Mietwohnungen, 32 Eigentumswohnungen

« Münster-Mauritz, Schmittingheide, Elveristück
10 öffentlich geförderte Mietreihenhäuser

« _Münster-Häger, Plantstaken _
4-Gruppen-Kita mit 3 oberirdischen Stellplätzen

« Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge
Holunderweg (5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)

« Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge
Hakenesheide (4 WE für 39 Personen mit 4 oberirdischen Stellplätzen)

! Die Garagen und Stellplätze wurden im ERP-System nachträglich überarbeitet und bereinigt.

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«e Einrichtung für Wohnungslose
Schwarzer Kamp (18 frei finanzierte WE für 46 Personen mit 3 oberirdischen
Stellplätzen)

Insgesamt: .

97 Mietwohnungen, 19 Mietreihenhäuser, 33 Eigentumswohnungen, 2 Kitas mit 6
Gruppen, 2 feste Übergangseinrichtungen mit 9 WE für 96 Personen sowie 1
Obdachloseneinrichtung mit 18 WE für 46 Personen, 1 Tiefgarage mit 21 Stellplätzen
und 15 oberirdischen Stellplätzen

Im Bau befindlich: j
«e Münster-Gievenbeck, Hensenstraße
29 öffentlich geförderte Mietwohnungen
4-Gruppen-Kita
1 Tiefgarage mit 22 Stellplätzen
« Münster-Häger, Plantstaken
. Erschließung Grundstücke für 6 Einfamilienhäuser
«e Münster-Gievenbeck, Arnheimweg
.23 öffentlich geförderte Mietwohnungen
42 Eigentumswohnungen
1 Tiefgarage mit 36 Stellplätzen .

« Münster-Süd, Sentmaringer Weg 120d, Nachverdichtung mit Neubau
12 öffentlich geförderte Mietwohnungen und 9 oberirdische Stellplätze

« Münster-Nord, Hoher Heckenweg
28 Eigentumswohnungen

1 Tiefgarage mit 18 Stellplätzen
«e Münster-Nord, York-Höfe
144 Mietwohnungen (85 öffentlich geförderte und 59 frei finanzierte WE)
37 Eigentumswohnungen
1 Wohngruppe mit 11öffentlich geförderten Apartments
4- Gruppen- -Kita und 2 Gewerbeeinheiten
2. Tiefgaragen mit insgesamt 147 Stellplätzen, 8 oberirdische Stellplätze

« Münster-Hiltrup, westl. Meesenstiege / Milingheide
Baugebietserschließung 2. Bauabschnitt

Insgesamt:

208 Mietwohnungen, 107 Eigentumswohnungen, 2 Kitas mit 8 Gruppen, 2.
Gewerbeeinheiten, 1 Wohngruppe mit 11 WE, Erschließung von 6 Grundstücken (für
Einfamilienhäuser), 1 Baugebietserschließung, 5 Tiefgaragen mit 223 Stellplätzen sowie
17 oberirdischen Stellplätzen j

In Planung:

. « Münster-Handorf, Willingrott
2-Gruppen-Kita mit 3 oberirdischen Stellplätzen

« Münster-Mauritz, Schmittingheide
5 Punkthäuser mit je 5 öffentlich geförderten Mietwohnungen

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21 oberirdische Stellplätze
«e Münster-Nord, Friesenring
33 Mietwohnungen (10 öffentlich geförderte und 23 frei finanzierte WE)
1 Tiefgarage mit 27 Stellplätzen
e Miünster-Nord, Grevener Straße 37,
11 öffentlich geförderte Mietwohnungen
« Münster-Ost, Lebenszentrum Klarastift (Für Dritte)
"82 Mietwohnungen (25 öffentlich gefördert und 27 frei finanzierte WE)
1 Tiefgarage mit 37 Stellplätzen
«e. Münster-Hiltrup, Westfalenstraße
'Baugebietserschließung
e _Münster-Mecklenbeck, Dingbänger Weg
Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge (5 WE für 50 Personen),
4-Gruppen-Kita
12 öffentlich geförderte Mietwohnungen
19 oberirdische Stellplätze
« Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge
Willingrött (5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)
« Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge
“ Bahlmannstraße (5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)
e Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge
Wangeroogeweg (5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)
« Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge
Marie-Curie-Straße (5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)

Insgesamt:
133 Mietwohnungen, 2 Kitas mit 6 Gruppen, 5 feste Übergangseinrichtungen mit 25 WE

für 250 Personen und 1 Baugebietserschließung, 2 Tiefgaragen mit 63 Stellplätzen
sowie 63 oberirdischen Stellplätzen

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Gesellschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im
Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

2016 2015.
Eigenkapitalquote 22,3% 20,7%
Sollmieten j \ 28.086 TEUR | 26.922 TEUR
Instandhaltungs- und
Modernisierungsaufwand 6.211 TEUR | 6.999 TEUR
je m? Wohn-/Nutzfläche \ 15,19€ je m? Wil. | 17,60 je m? Wil.

Die Werte dieser wesentlichen Steuerungsinstrumente entsprechen den.
Planungsansätzen und werden sich auch in den kommenden Jahren auf

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vergleichbarem Niveau entwickeln. Lediglich der Instandhaltungsaufwand wird

zugunsten der Neubautätigkeit sukzessive reduziert.

Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft ist zufriedenstellend. Das-Jahresergebnis hat sich im
Vergleich zum Vorjahr um 0,1 Mio. Euro auf 6,0 Mio. Euro verbessert. Dies wurde durch
eine positive Entwicklung des-Kerngeschäfts — der Vermietung und Bewirtschaftung der
eigenen Bestandsimmobilien - sowie durch eine gezielte Verbesserung der
Kostenstrukturen erreicht.

31.12.2016.

Hausbewirtschaftung
Bau- und Verkaufstätigkeit
Betreuungstätigkeit

[Sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle

Betriebsergebnis

Finanzergebnis
Neutrales Ergebnis

46
2.010

-242
-1.856

495|
517
288
-154

Steuern vom Einkommen und Ertrag
Jahresüberschuss

112

Im Vergleich zur Planung für das Jahr 2016 wurde das Ergebnis um 970 T€ übertroffen.
Gründe hierfür waren nicht durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen an mehreren
neu erworbenen Wohneinheiten (627 T€), geringere Zinsaufwendungen (253 T€) sowie
Einsparungen in den sächlichen Verwaltungskosten (143 T€).

Vermögens- und Finanzlage

Aktiva TE | TE
Anlagevermögen 251.885 86,4 234.182 88,1 17.703
Mittelfristiges 30.497 105) 1s118| 49 17.379
Umlaufvermögen

Kurzfristiges. 9.142 3,1 18.632 7,0 -9.490
Umiaufvermögen

Bilanzsumme 291.524 100 265.932 100 25.592
Passiva TE % . TE % TE
Eigenkapital 65.116 22,3 55.114 20,7 10.002

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Langfristiges 202.382| 69,4| 189.058] 711 13.324
Fremdkapital

Kurzfristiges 24.026 83| 21700 82 2.266
Fremdkapital j
Bilanzsumme 291.524| 100| 265.932] 1001. 25.592

Die Bilanzsumme hat sich im Jahre 2016 um rd. 25,6 Mio. Euro auf aktuell 291,5 Mio.
erhöht. Die Neubautätigkeit. sowie der Ankauf von Bestandsobjekten führten zu einer
Steigerung des Sachanlagevermögens um rd. 17,7 Mio. Euro.

Trotz der hohen Investitionen ist die Finanz- und Liquiditätslage ausgeglichen und ohne
Bedenken. . j

Die Ertragslage ist weiterhin zufriedenstellend und der Jahresüberschuss beträgt 6,0
Mio. Euro.

Chancen- und Risikobericht

Risikomanagement

Die Wohn + Stadtbau verfolgt ein transparentes, effizientes und aktives
Risikomanagement als Frühwarnsystem für Risiken, die dem Unternehmen schaden
könnten. Die mehrjährige Wirtschaftsplanung bildet die Grundlage der Risikosteuerung.
In regelmäßigen Abständen werden die wesentlichen Kennzahlen überprüft, um die.
langfristige und strategische Ausrichtung der Gesellschaft sicherzustellen. Potenzielle
Risiken können so frühzeitig identifiziert und notwendige Gegenmaßnahmen rechtzeitig
eingeleitet werden. Zusätzlich bilden die operativen: Kennzahlen aus der
Hausbewirtschaftung, ein regelmäßiges Projektcontrolling im Neubaubereich, ein
Liquiditätsmanagement sowie ausgewählte Bilanzkennzahlen und Soll-Ist-Abgleiche die
Basis für das monatliche Berichtswesen und die Risikosteuerung. Zudem wird der
Geschäftsführung sowie den Gremien im Rahmen des Risikomanagements jährlich ein
Risikobericht vorgelegt.

Strategische und gesetzliche Risiken

Zu den wichtigsten strategischen Zielen der Wohn + Stadtbau gehört die Versorgung
breiter. Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum. Für - die
Risikoeinschätzung ist die Betrachtung des demografischen Wandels, der allgemeinen
Bevölkerungsentwicklung, des Nachfrageverhaltens und der damit verbundenen
Anforderungen unserer Kunden ein wichtiges Element. 2016 wurde im Hinblick auf das
Anforderungsprofil der Mieter eine Kundenzufriedenheitsanalyse durchgeführt, um die
aktuellen Bedürfnisse abzufragen und das Portfolio nachhaltig zu entwickeln. Die
Kenntnisse über die Wohnraumanforderungen verschiedener Interessentengruppen (z.

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B. von Studenten, älteren Menschen, Wohngruppen und Flüchtlingen) versetzen die
Wohn + Stadtbau in die Lage, den vorhandenen Wohnungsbestand zielgerichtet
anpassen zu können und die Neubauaktivitäten bedarfsgerecht zu planen. Dennoch
können daraus Risiken entstehen, die es zu beobachten gilt.

Verschärfte gesetzliche Rahmenbedingungen (z. B. Anforderungen der EnEV,
Mietpreisbremse, Vergaberecht) sowie Sondervorgaben : des Gesellschafters
(Sozialgerechte. Bodennutzung Münster, Unterschreitung der EnEV) beeinflussen die
wirtschaftliche Lage der Wohn + Stadtbau. Diese Vorgaben können unter anderem zu
Kostensteigerungen bei den Modermisierungen und der Neubautätigkeit führen. Die
Wohn + Stadtbau ist in der Lage, notwendige Gegenmaßnahmen einzuleiten, da sie
ihre Planung regelmäßig überprüft und entsprechend anpasst. .

Markt- und Objektrisiken

Die Entwicklung unserer Bestandsqualität und unserer Quartiere beobachten wir
ebenso intensiv; wie die Fluktuation unserer Mieter. Der bauliche und technische
Zustand, die nachhaltige Modemisierung sowie die regelmäßige Prüfung der
Verkehrssicherheit stellen ein wesentliches Element der Risikobetrachtung dar.

Die Neubautätigkeit besitzt bei der Wohn + Stadtbau einen hohen Stellenwert.
Zahlreiche Neubauvorhaben für den Eigenbestand sowie diverse
Bauträgermaßnahmen erfordern eine ständige Steuerung ‚und Kontrolle.
Kostenüberschreitungen und terminliche Verschiebungen sowie mögliche Insolvenzen
von Handwerksfirmen sind Risiken, die das wirtschaftliche Ergebnis maßgeblich
beeinträchtigen können. Diese Bereiche werden laufend überwacht und monatlich
berichtet, um — sofern notwendig — schnellstmöglich Gegenmaßnahmen einzuleiten.
. Risiken aus anhängigen Gerichtsverfahren (z. B. aus der Bautätigkeit) werden
regelmäßig reportet.

Finanzrisiken

Die Liquiditätsrisiken werden durch eine monatliche Liquiditätsplanung beobachtet. Die
Finanzierungsrisiken sind aufgrund der finanzwirtschaftlichen Gesamtsituation und der
noch anhaltenden Niedrigzinsphase als gering zu betrachten. Aufgrund der
weltwirtschaftlichen Veränderungen "sind diese jedoch zu beobachten. Ebenso
minimieren frühzeitige Umfinanzierungen das Zinsänderungsrisiko und gewährleisten
eine homogene Verteilung der Prolongationszeiträume.. Die Finanzierung von
Investitionen in das Anlagevermögen wird stets zu mindestens 20 Prozent aus dem

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Eigenkapital finanziert. Aufwendungen für die Bauträgermaßnahmen werden zeitnah

nach. Baufortschritt mit den Erwerbern abgerechnet.

Zum Zeitpunkt der Berichterstellung liegen weder bestandsgefährdende Risiken noch
Risiken, die die Ertrags-, Vermögens- und.Finanzlage negativ beeinflussen könnten,
vor.

Das Risikomanagement ist ein wichtiges Steuerungselement für alle Geschäftsbereiche
und unterliegt der stetigen Weiterentwicklung, um frühzeitig notwendige
Gegenmaßnahmen einleiten zu könnten. Neben den aufgeführten Risikobereichen
unterliegen auch operationelle Risiken (Personal-, EDV-, Versicherungs- und
Organisationsrisiko) der laufenden Überwachung.

Chancen der zukünftigen Entwicklung

Markt- und Objektchancen

Aufgrund der anhaltenden Nachfrageüberhänge liegt die Chance zur künftigen
Entwicklung des Unternehmens weiterhin in der Bewirtschaftung von Mietwohnungen.
Die gute Bestandsqualität und das Angebot für verschiedene Nachfragegruppen wirkt
möglichen Marktrisiken wirksam entgegen und stärkt .die Marktposition der Wohn +
Stadtbau. Das Unternehmen verfügt über einen hohen Bekanntheitsgrad und ein

positives Image in der Stadt Münster. Das Portfolio der Wohn + Stadtbau ist in einem

technisch guten Zustand. Energetische Maßnahmen, die Modernisierung von Bädern
sowie die Verbesserung des Wohnumfelds standen in den vergangenen Jahren im
Mittelpunkt der Aktivitäten. Sie bleiben auch weiterhin. ein wichtiges Instrument zur
Mieterbindung und Sicherung der Bestandsqualität. ‚Die für unsere Gesellschaft
möglichen Mieterhöhungspotenziale werden sozialverträglich umgesetzt, um die
Wirtschaftlichkeit zu stärken.

Der Neubau. von Mietwohnungen bietet die Möglichkeit weiterer Ertrags- und
Wachstumschancen für die Wohn + Stadtbau. Eine große Chance im Neubaubereich
liegt in der Diversifizierung durch Bereitstellung von Wohnraum für verschiedene
Zielgruppen. Die Wohn + Stadtbau hat neben Flüchtlingseinrichtungen und
Kindertagesstätten für die Stadt Münster auch Studentenwohnungen und altengerechte
Wohnungen gebaut. Günstige Förderbedingungen und das niedrige Zinsniveau haben
positive Auswirkungen auf den Neubaubereich. Insofern überwiegen in diesem
Segment die Chancen.

Die steigende Kaufkraft in Münster und die hohe Nachfrage nach Wohneigentum bieten

‘ zusätzlich die Chance, durch das Bauträgergeschäft Wachstum zu generieren. Eine

hohe Vermarktungsquote der Wohnungen vor Baubeginn gibt Planungssicherheit.

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Zudem liegen in diesem Segment sehr gute Ertragschancen, die der. Gesellschaft zum
Wachstum und zur Eigenkapitalstärkung dienen.

Finanzchancen

Durch die aktuelle Situation am Kapitalmarkt. bieten sich weiterhin Chancen in der
Ausrichtung der Finanzierungsstrategie. Möglichen Finanzierungsrisiken ist durch
vorzeitigen Abschluss von zinsgünstigen Darlehen entgegenzuwirken. So wird ein
erheblicher Anteil zur positiven Entwicklung der Ertrags- und Vermögenssituation der
Gesellschaft geleistet. Investitionen im Neubaubereich finanziert die Wohn + Stadtbau
zu langfristigen Konditionen, um Planungssicherheit zu erhalten. Die aktuellen
Wohnraumförderungsprogramme ermöglichen zinsgünstige Darlehen, sodass
Wirtschaftlichkeit und soziale Aspekte in Einklang gebracht werden können. Weitere
Umfinanzierungsmöglichkeiten werden zielgerichtet umgesetzt.

Die Wohn + Stadtbau wurde von der Bundesbank als notenbankfähig eingestuft und
besitzt auch bei Creditreform und den Finanzinstituten ein gutes Ranking, wodurch
. auch in Zukunft gute Rahmenbedingungen für die Finanzierung des Unternehmens
bestehen.

Prognosebericht

Die in Münster ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnraum und der gute bauliche
Zustand der eigenen Wohnungen lassen weiterhin eine positive Entwicklung des
Unternehmens zu erwarten.

Als kommunales Wohnungsunternehmen wird die Wohn + Stadtbau auch künftig ihren
‘Beitrag dazu leisten, für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum
bereitzustellen. Dabei kommt dem Neubau von Wohnungen und damit dem Wachstum
des Unternehmens eine wesentliche Bedeutung zu. Auch wenn die Flüchtlingszahlen
derzeit etwas’ zurückgehen, werden weitere Menschen erwartet, für die neben
Erstaufnahmeunterkünften auch Wohnungen bereitgestellt werden müssen. Die Wohn .
+ Stadtbau wird diesen Wandel weiterhin als Partner der Stadt Münster mitgestalten.

Die strategische Ausrichtung des Unternehmens, zu der die - nachhaltige
Bewirtschaftung. des Portfolios, wirtschaftliche Bestandsinvestitionen, umfangreiche
Neubaumaßnahmen sowie zielgerichtete Ankäufe gehören, wirkt sich positiv auf die
Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage des Unternehmens aus. Der Wohnungsmarkt in
Münster ist weiter von einer hohen Nachfrage geprägt, die‘ das Angebot von
Mietwohnungen und Eigentumswohnungen deutlich übersteigt. Vor diesem Hintergrund
rechnet. die Wohn +. Stadtbau für 2017 mit einem weiterhin zufriedenstellenden -

Seite 14 von 16

Ergebnis. Für den Erfolg des Geschäftsjahres sind die Umsatzsteigerungen aus der
Hausbewirtschaftung und die Ergebnisse der Verkaufstätigkeit entscheidend. Die
Verkaufserlöse werden 2017 aufgrund von Fertigstellungen höher ausfallen als 2016,
sodass mit einer Verbesserung des Jahresergebnisses zu rechnen ist.

Die Entwicklung der finanziellen Leistungsindikatoren erwarten wir entsprechend
unseren bisherigen. Planungen.

Es sind wieder umfangreiche Investitionen für Instandhaltungs-- und
Modernisierungsmaßnahmen in den Bestand der Wohn + Stadtbau in Höhe von 6,3
Mio. Euro geplant.

Im Geschäftsjahr. 2017 wird das Unternehmen voraussichtlich 150 Wohnungen sowie
insgesamt 6 Kita-Gruppen und eine Flüchtlingseinrichtung für 50 Personen fertigstellen.
Damit leistet das Unternehmen weiterhin seinen Beitrag dazu, den in Münster dringend
benötigten Wohnraum zu schaffen.

Eine besondere Rolle kommt der Wohn + Stadtbau auch weiterhin bei der Entwicklung
der beiden zur Veräußerung stehenden Kasernenflächen (ca. 50 ha und 25 ha) in-
Münster zu. Unternehmen und Stadt prüfen die Möglichkeit des Erwerbs und damit
einhergehend die notwendigen Rahmenbedingungen für eine erfolgreiche Umsetzung.
Das Unternehmen hat seit 2015 zwei Mitarbeiter für diesen Bereich abgestellt.

Das Projekt „W + S 2.0“ wird uns auch noch in den nächsten Jahren begleiten. Weitere
Teilprojekte wurden definiert. Dazu gehören die Entwicklung eines neuen Konzeptes für
den Geschäftsbericht, der Relaunch der Homepage und des Intranets sowie das
umfangreiche Teilprojekt „‚W + S Digital“. Im Zeitalter digitaler Transformation will sich

auch die Wohn + Stadtbau innovativer aufstellen.

Aufgrund der ‘verstärkten Neubautätigkeit musste vor allem der Neubaubereich mit
zusätzlichen Personalkapazitäten ausgestattet werden. Nach nunmehr einem Jahr ist
eine nochmalige Überprüfung der Neubauorganisation notwendig. Die Ergebnisse
“werden 2017 vorliegen und mögliche Anpassungen vorgenommen. Aufgrund des
Wachstums in jeglicher Hinsicht steigen auch die Ansprüche an das Rechnungswesen,
das Controlling, Risikomanagement und Planungsaufgaben. Diese strategischen
Bereiche befinden sich ebenfalls in der Überprüfung.

Die Ausschüttungspolitik der Wohn + Stadtbau ist in einem Managementkontrakt
festgelegt. Danach ist für das. Jahr 2017 vorgesehen, dass’ das kommunale
Unternehmen an ihren Gesellschafter, die Stadt Münster, 1,5 Mio. Euro abführt. Um den
Neubau von eigenen Wohnungen zu fördern und die Finanzkraft der Wohn + Stadtbau _
für die Zukunft sicherzustellen, wurde die Ausschüttung zugunsten des
Neubauvolumens gesenkt. j

Seite 15 von 16

Die Wohn + Stadtbau hat alle Voraussetzungen dafür geschaffen, um auf den
gesellschaftlichen Wandel zu reagieren, weiter zu wachsen und ihren Mietern auch
künftig zeitgemäße und bezahlbare Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Mit klarer
Strategie, solider wirtschaftlicher Basis sowie ‚motivierten Mitarbeitern. ist das
Unternehmen für die künftigen Aufgaben gut gerüstet.

Münster, 28. April 2017
Die Geschäftsführerin

Seite 16 von 16

Anlage 2 zur Vorlage \V/0609/20017

Wohn+Stadtbau

Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH

Münster, 03.07.2017
Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hat sich in fünf ordentlichen Sitzungen sowie anhand schriftlicher
und mündlicher Berichte der Geschäftsführerin eingehend über alle wesentlichen
Fragen der Geschäftspolitik und -entwicklung unterrichten lassen ünd von der
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Erforderliche Beschlüsse
wurden nach eingehender Beratung gefasst.

Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 ist durch die
PrigewaterhouseCoopers AG mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
versehen worden. Aus dem Prüfungsbericht ergeben sich keine Beanstandungen.
Nach Beratung. mit der Geschäftsführerin stimmt der Aufsichtsrat dem
Jahresabschluss 2016 sowie dem Lagebericht zu. Er tritt dem Gewinnverteilungsvor-
schlag bei und empfiehlt der Gesellschafterin:

a) den Lagebericht der Geschäftsführerin zur Kenntnis zu nehmen,

b) die Bilanz zum 31.12.2016 sowie die Gewinn- und Verlustrechnung für das
Geschäftsjahr 2016 festzustellen,

c) den Bilanzgewinn in Höhe von 4.802.065,87 € wie folgt zu verwenden:

4.800.000,00 € Zuweisung „Andere Gewinnrücklagen“
2.065,87 € Gewinnvortrag

d) der Geschäftsführerin für das Geschäftsjahr 2016 Entlastung zu erteilen.

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführerin und allen Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern für die im Berichtsjahr zum Wohle der Gesellschaft geleistete Arbeit.

Münster, 03.07.2017

le

Thomas Fastermann -
Vorsitzender des Aufsichtsrates

Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH

Bilanz zum 31. Dezember 2016

AKTIVA

A. ANLAGEVERMÖGEN

I. Immaterielle Vermögensgegenstände
. Entgelllich erworbene Software

. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten

3, Grundstücke ohne Bauten

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter

5. Technische Anlagen und Maschinen

6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
7. Anlagen in Bau

8. Bauvorbereitungskosten

Einanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Beteiligungen
3. Sonstige Ausleihungen

UMLAUFVERMÖGEN

h U

te Grundstü:

1. Grundstücke ohne Bauten

2. Bauvorbereitungskosten

3. Grundstücke mit unfertigen Bauten
4. Grundstücke mit fertigen Bauten
5. Unfertige Leistungen

6, Andere Vorräte

It. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
4. Forderungen gegen Gesellschafter

5. Sonstige Vermögensgegenstände

ie Mittel
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstiiuten
€. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

1. Geldbeschaffungskosten
2. andere Rechnungsabgrenzungsposien

Vorjahr

Euro ‚Euro Euro,
106.864,46 196.141,31
182.634.286,48 171.077.588,35
41.778.866,61 40.770.363,32
1.686.977,89 1.686.977,89
1.842.726,33 1.956.256,15
803.513,00 880.421,00
672.004,22 479.570,33
17.292.727 ,84 12.168.820,26
1.284.721 ,98 1.154.069,42
1... _.247.895.824,35 _230.174.084,70
3.600.000,00 3.600.000,00
1.845,76 1.845,76
180.304,63 209.899,27
_ 272.15038 IR
251.884.839,20 __234.181.941,04
1.807.155,31 1.670.385,32
0,00 444.727,35
7.923.851,80 2.751.320,50
2,00 2,00
20.765.923,06 18.680.373,35
6.149,96 12.333,41
30.503.082,13, 23.559.141,93
109.012,23 81.084,09
56.359,50 520.494,46
0,00 179.145,52
2.063.221,50 4.484.808,11
1.000.511,33 3.229.104,56 1.811.160,94
7.076.593,12
5.462.518,20 571.649,93
411.040,02 435.267,41
33.696,08 107.556,01
444.736,10 542.823,42
291.524.280,19  265.932.249,44

PASSIVA

A. EIGENKAPITAL

1. Gezeichnetes Kapital

1. Kapitalrücklage

il. Gewinnrücklagen

1. Gesellschaftsveriragliche Rücklagen
2. Bauerneuerungsrücklage
3, Andere Gewinnrücklagen

IV. Bilanzgewinn

1. Gewinnvortrag
2. Jahresüberschuss
3. Einstellung in Gewinnrücklagen
4. Vorabausschüttung auf Bilanzgewinn
des Geschäftsjahres
Summe Bilanzgewinn
Summe Eigenkapital

B. RÜCKSTELLUNGEN
41. Rückstellungen für Pensionen und ähnlichen
Verpflichtungen

2. Steuerrückstellungen
3. Sonstige Rückstellungen

€. VERBINDLICHKEITEN

#1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

3. Erhaltene Anzahlungen
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unterneh

7. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern:
(Vorjahr:

D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Vorjahr
Euro Euro Euro

7.000.000,00 7.000,000,00

7.195.674,47 1.998.674,47

3.500.000,00 3.500.000,00

9.817.826,70 9.817.826,70

32.800.000,00 29.300.000,00
_ 16217.828.70.

191,15 1.605.763,07

6.001.874,72 5.890.231,69

0,00 -1,544.333,61

-1.200.000,00 -2.451,460,00
4.802.068,87.

965.158,00 966.971,00
1.434.100,00 715,100,00
1.732.348,84 1.966.369,73

„.4131606.84 3:648.40,73,

136.362.474,02 124.361.114,88
51.727.945,19 51.471,524,00
24.770.100,13 23.384.584,37
4.008.437 ,61 3.769.869,48
3.477.360,29 3.578.239,47

349.616,64 0,00

439.945,26 76.654,24

423.869,01 EUR
53.982,70 EUR

221.135.879,13

4.141.227,18

206.641.986,44

528.129,95

291 .524.280,19 265.932.249,44

21L002/6090/A SBenoN nz € Sbejuy

Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt

7

Gewinn- und Verlustrechnung :
für die Zeit vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

_

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10.

11.
12.
13.
14.

15.
16.

18.

19.
20.
21.
20.

..Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung

b) aus Verkauf von Grundstücken

c) aus Betreuungstätigkeit

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen

, Veränderung des Bestandes an zum Verkauf

bestimmten Grundstücken mit fertigen und
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge

. Aufwendungen für bezogene Lieferungen

und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke

c) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung

davon für Altersversorgung: 281.760,10 EUR

(Vorjahr: 336.338,96 EUR)

stände des Anlagevermögens und Sachanlagen

. Sonstige betriebliche Aufwendungen
. Erträge aus Ergebnisabführungsvertrag

Münster GmbH

Geschäftsjahr

Euro

38.599.189,38
6.679.869,30
966.643,90

169.906,14

17.206.653,29
9.681.772,99

1.238.245,27

3.892.024,72
1.085.294,60

. Abschreibungen auf immaterielle Veermögensgegen-

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen

des Finanzanlagevermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Abschreibungen auf Finanzanlagen
Aufwendungen aus Verlustübernahme
Zinsen und ähnliche Aufwendungen

davon aus Aufzinsung von Rückstellungen: 39.035,00EUR

. (Vorjahr;45.798,00 EUR)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Ergebnis nach Steuern

. Sonstige Steuern

Jahresüberschuss

Gewinnvortrag

Vorabausschüttung auf Bilanzgewinn des Geschäftsjahres

Einstellung in andere Gewinnrücklagen
Bilanzgewinn

Euro

46.415.608,72

6.813.353,66
500.040,50
1.169.104,97

Vorjahr
Euro

36.783.136,66
14.104.343,00
910.908,92
7.151,46

-2.867.723,16
828.708,22
816.107,92

16.974.268,97

7.937.568,68
28.126.671,55 ' 624.178,89.
3.623.780,13
1.048.953,94
4.977.319,32
7.113.759,25 ....-6.607.678,28
2.506.662,05  . 1.953.393,31
0,00 179.145,52
15.242,97 16.095,22
13.899,45 4.320,49
0,00 199.899,27
351.116,64 0,00
3.828.086,80 :-4.048:652,36
2.010.517,95 . 1.856.202,60
6.013.116,91 :  3.907.617,82;
11.242,19 17.386,13
6.001.874,12 _ 5.890.231,69
191.15 _ 1.608.753,07
4.200.000,00 . 2.451.460,00
0.00... 1.544333,61
4.502.065,87

3.500.191,15 °

V/0609/2017 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Finanzen und Beteiligungen 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Jahresabschluss 2016 der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
20.09.2017 Haupt- und Finanzausschuss Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Lagebericht der Geschäftsführung (Anlage 1)  und der Bericht des Aufsichtsrates 
(Anlage 2) werden zur Kenntnis genommen. 
 
2. Weiter wird davon Kenntnis genommen, dass dem Jahresabschluss der W+S für das 
Geschäftsjahr 2016 durch den vom Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer unter dem 
Datum 09.06.2017 der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt wurde. 
 
3. Die Stadt Münster als Alleingesellschafterin trifft folgende Entscheidungen: 
 
a) Der Jahresabschluss der W+S für das Geschäftsjahr 2016 (Anlage 3) abschließend 
 
in der Bilanz bei Aktiva und Passiva mit  291.524.280,19 € 
 
sowie einem in der Bilanz und in der 
Gewinn- und Verlustrechnung aus- 
gewiesen Bilanzgewinn von        4.802.065,87 € 
 
wird festgestellt. 
 
b) Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung werden für das Geschäftsjahr 2016 Ent-
lastung erteilt. 
 
c) Den Gewinnrücklagen wird aus dem Bilanzgewinn zum 31.12.2016 ein Betrag in Hö-
he von 4.800.000 € zugewiesen. 
 
 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0609/2017 
Auskunft erteilt: 
Herr Scholz 
Ruf: 
492 20 43 
E-Mail: 
ScholzT@stadt-muenster.de  
Datum: 
10.07.2017 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0609/2017 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
 
Keine 
 
 
Begründung: 
 
Die Stadt Münster ist Alleingesellschafterin der W+S. Nach § 11 des Gesellschaftervertrages  trifft für 
die Stadt Münster das jeweilige zuständige Organ die Entscheidungen, die nach den gesetzl ichen 
Bestimmungen oder nach dem Gesellschaftsvertrag der Gesellschafterversammlung obliegen. G e-
mäß § 14 Abs. 2 Buchstaben a, b und e des Gesellschaftsvert rages beschließt die Gesellschafterver-
sammlung über die Feststellung des Jahresabschlusses, die Verwendung des Bilan zgewinns sowie 
über die Entlastung des Aufsichtsrates und der Geschäftsführung. 
 
Der Gesamtumsatz der W+S sank im Geschäftsjahr 2016 im Verg leich zum Vorjahr um 5.390 T€ auf 
46.416 T€. Der im Vorjahresvergleich um 10,4% gesunkene Umsatz ist in erster Linie auf verminderte 
Erlöse durch Grundstücksverkäufe zurückzuführen. Die Aufwendungen für die Hausb ewirtschaftung 
stiegen moderat um 233 T€ (1, 4%) auf 17.207 T€. Dabei standen gestiegene B etriebskosten (+948 
T€ auf 11.788 T€) rückläufigen Instandhaltungskosten (- 778 T€ auf 6.221 T€) gegenüber. 
 
Mit einem Jahresüberschuss von 6.002 T€ schließt die W+S das Geschäftsjahr 2016 im Vorjahre s-
vergleich mit einem leicht verbesserten Ergebnis (+ 112 T€ / 1,9%) ab. Im Vergleich zum fortg e-
schriebenen Wirtschaftsplan 2016 (vgl. HFA-Vorlage V/0999/2016) ergibt sich eine deutliche Verbe s-
serung um 972 T€ (+ 19,3%). Unter Berücksichtigung der Vorabausschüttung an die Stadt Münster in 
Höhe von 1.200 T€ (brutto) verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von 4.802 T€. Davon sollen im Ra h-
men der Feststellung des Jahresabschlusses 2016 4.800 T€ den Gewinnrücklagen zugeführt werden. 
 
Der Aufsichtsrat der W+S hat in seiner Sitz ung vom 03.07.2017 den Jahresabschluss 2016 ber aten 
und der Gesellschafterversammlung einstimmig empfohlen, gemäß Ziffer 3 des o.a. Beschlussvo r-
schlages zu entscheiden. 
 
 
 
In Vertretung 
 
 
 
gez. 
Reinkemeier 
Stadtkämmerer 
 
 
 
Anlagen: 
 Lagebericht der Geschäftsführung 
 Bericht des Aufsichtsrates 
 Jahresabschluss 2016