Zukunft der Sozialhäuser Geisbergstraße 47-53, 50969 Köln

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/562/4 
 
Vorlagen-Nummer  28.07.2020 
 1978/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 20.08.2020 
 
Zukunft der Sozialhäuser Geisbergstraße 47-53, 50969 Köln 
hier: Vergleich der Alternativen Sanierung und Neubau 
Vor dem Hintergrund eines von der Verwaltung geplanten Neubaus von zwei Gebäuden für vom 
Wohnungsmarkt ausgegrenzte Haushalte auf dem städtischen Grundstück Geisbergstraße 47 – 53, 
hatten die Ratsfraktionen der CDU und Bündnis90/Die Grünen im März 2019 in einer Anfrage gem. § 
4 der Geschäftsordnung des Rates die Verwaltung um Stellungnahme gebeten, inwieweit alternativ 
zum Neubau eine Sanierung realisiert werden kann. Die Ratsfraktionen hinterfragten, warum von ei-
ner Sanierung Abstand genommen wurde (Sachstandsmitteilung 2016, 3096/2016), ob wirtschaftliche 
Gesichtspunkte gegen eine Sanierung sprechen und ob z.B. ein externes Architekturbüro zur Ber a-
tung herangezogen wurde. Die Verwaltung erklärte in der Beantwortung 0874/2019, dass zum dama-
ligen Zeitpunkt noch keine abschließende Entscheidung über einen Abriss und Neubau der Häuser in 
Geisbergstraße getroffen wurde. Eine vertiefte Prüfung, ob eine Sanierung oder ein Neubau wir t-
schaftlicher und sinnvoller ist, sollte nach Vorlage eines entsprechenden Planungsbeschlusses ange-
stoßen werden. 
Auf Grundlage der oben aufgeführten Anfrage der Ratsfraktionen entschied sich die Verwaltung j e-
doch, unmittelbar in die Prüfung einzusteigen und ein externes Architekturbüro mit einer Standortana-
lyse zur Realisierung einer Sanierung zu beauftragen.  
Ergebnis der Standortanalyse: 
Die Standortanalyse des externen Architekturbüros umfasst die notwendigen Maßnahmen einer Sa-
nierung und eine detaillierte Kostenschätzung. Die Analyse wurde e xemplarisch am Haus Nr. 47 
durchgeführt. 
Im Ergebnis kann im Rahmen einer Sanierung, anstelle des bestehenden nicht ausgebauten Sattel-
daches, ein Staffelgeschoss mit neuem Satteldach errichtet werden. Es müssten Dach, Fassade, 
Fenster, Balkontüren, und Wände entsprechend der EnEV 2016 modernisiert werden. Darüber hinaus 
müsste für die vier neu entstehenden Wohnungen im Staffelgeschoss, aufgrund der baurechtlichen 
Vorgaben des § 39 Abs. 4 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) für Be-
standsänderungen, je ein Aufzug im mittleren Treppenhaus errichtet werden. 
In jedem Haus kann im Rahmen einer Sanierung eine Gesamtwohnfläche von 1355 m² entstehen. 
Auf Grundlage einer Kooperationsvereinbarung zwischen dem Amt für Kinder, Jugend und Familie 
und dem Amt für Wohnungswesen sollen geeignete Flächen, die zur Wohnbebauung vorgesehen 
sind, ebenfalls der Errichtung von Kindertagesstätten dienen, soweit dies bau- und planungsrechtlich 
zulässig ist. An dem Standort Geisbergstraße 47 – 53 wird in diesem Kontext ein Neubau der Kinder-

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tagesstätte mit einer Zügigkeitserweiterung auf sechs Gruppen angestrebt. Für diese Erweiterung 
müsste jedoch eine größere Grundstücksfläche, sowohl für den Baukörper als auch für die Außenan-
lagen/ -spielfläche eingeplant werden, als bisher für die Bestandkindertagesstätte benötigt wird. Im 
Ergebnis müsste der Abriss des Haus Nr. 53 vorgenommen werden, sodass drei der bestehenden 
Unterkunftsgebäude saniert werden könnten. 
Vergleich der Alternativen: 
Im Rahmen der Standortanalyse wurden die Vorgaben der Wohnraumförderbestimmungen 2019 in 
Teilen auf eine Sanierung angewendet, damit Neubau und Sanierung verglichen werden können. 
Eine Sanierung kann diese Standards jedoch nicht im gleichen Umfang erfüllen wie ein Neubau. Da-
her beschränkt sich die Gegenüberstellung dieser Alternativen auf die vergleichbaren Parameter: 
Die Gesamtwohnfläche der Alternativen ist annähernd gleich und beträgt bei einem Neubau ca. 3.950 
m² und bei einer Sanierung maximal 4.065 m². Die Gesamtkosten einer Sanierung sind aufgrund der 
geringeren Abrisskosten 29.207,12 € niedriger anzusetzen als bei einem Neubau. Es ist jedoch zu 
berücksichtigen, dass die Langlebigkeit eines Neubaus höher zu bewerten ist als die bei einem s a-
nierten Bestandgebäude. Folglich weist ein Neubau im Vergleich zu einer Sanierung einen höheren 
Gegenwert auf. Die Gegenüberstellung der Kosten von Neubau und Sanierung gestaltet sich wie 
folgt: 
Kosten Sanierung Neubau Differenz 
Abrisskosten 264.250,25 € * 1.057.001,00 € + 792.750,75 € 
Baukosten 11.979.000,00 € 11.718.618,31 € - 260.381,69 € 
Planerkosten LPH 1-9 2.471.161,43 € 1.967.999,49 € - 503.161,94 € 
Gesamtkosten 14.714.411,68 € 14.743.618,80 € + 29.207,12 € 
* Abriss des Gebäudes Hausnummer 53 
Im Rahmen einer Sanierung können die Bestandsgebäude zwar - wie oben dargestellt - entspre-
chend der energetischen Anforderungen ertüchtigt werden. Ein Neubau übersteigt diese Anforderun-
gen jedoch und zeichnet sich durch eine energieeffizientere Bauweise und einen geringeren Bedarf 
an Heizenergie aus. 
Aufgrund der nahegelegenen Bahntrasse entstehen am St andort Geisbergstraße 47 - 53 erhöhte 
Schallemissionen. Somit besteht das Erfordernis verschärfte Maßnahmen für den Lärmschutz zu tref-
fen. Bei einer Neubauplanung kann durch eine entsprechende Anordnung der Gebäude der Lär m-
schutz konsequenter sichergestell t werden und evtl. ansteigenden Emissionen durch vermehrten 
Schienenverkehr nachhaltig begegnet werden. 
Für den Neubau spricht weiterhin die Flexibilität bei dem Zuschnitt der Wohnungen. Damit dem B e-
darf für die Unterbringung an diesem Standort bestmöglich begegnet werden kann, sind verschiedene 
Wohnungsgrößen unabdingbar. Diesem kann bei einer Sanierung nur bedingt entsprochen werden. 
Bei einem Neubau können bereits im Planungsstadium individuelle bzw. optimale, bedarfsgerechte 
Wohnungszuschnitte vollumfänglich berücksichtigt und realisiert werden. 
Unter Abwägung der Alternativen Sanierung und Neubau wird deutlich, dass die Errichtung eines 
Neubaus in vielen Kriterien vorteilhafter zu bewerten ist. Wie dargestellt, sind die Kosten einer Sanie-
rung zwar geringer, langfristig ist die Investition eines Neubaus jedoch nachhaltiger und wertbestän-

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diger. Dies zeigt sich unter anderem bei einer konsequenteren Sicherstellung des Lärmschutzes und 
verbesserten Energieeffizienz. Die Planungs- und Gestaltungsfreiheit eines Neubaus gibt darüber 
hinaus die Möglichkeit den Bedarfen der Bewohner bestmöglich zu begegnen. Neben alldem stellt ein 
Neubau aus Sicht der Verwaltung auch einen Gewinn für das Stadtbild des Viertels dar. Die Verwal-
tung spricht sich daher für die Errichtung eines Neubaus aus. 
 
Die Verwaltung legt dieses Projekt in einem Maßnahmenpaket für die Realisierung durch Generalun-
ternehmer/Totalunternehmer den Gremien und dem Rat zur Entscheidung vor. 
 
Gez. i.V. Greitemann

Kita
80m6040200 Mittelpunkt: [354131,5641223]   1:2000
 
Anlage 01 - Lageplan Sanierung
Hintergrundfarbe (Nutzung), Flurstücksnummer, Straßen, Hausnummern, Amtl. Basiskarte (farbig)
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
Die Geoinformationen sind gesetzlich geschützt und nur für den Dienstgebrauch zu verwenden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit sind die jeweiligen
Herausgeber verantwortlich. Diese sind auch für die Genehmigung weitergehender Nutzung zuständig.
Erstellt am: 15.07.2020

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Geisbergstraße
Geisbergstraße
Ensorstraße
Karl-Begas-Straße
Geisbergstraße
Drachenfelsstraße
Oberpleiserstraße
Bahndamm
Bahndamm
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FD IIKita - 6 Gruppen
FD III + StHaus 2
FD III + StHaus 1 PPP
Spielfläche
Treffpunkt
Spielfläche
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