Ergebnisse der Wohnungs- und Arbeitsstättenbedarfsprognosen

Arbeitsstättenbedarfs-
prognose und 
Arbeitsstättenbedarfs-
deckungsprognose
Stadt Münster
CIMA Institut für Regionalwirtschaft GmbH
Hannover, März 2023

2
Impressum
CIMA Institut für Regionalwirtschaft GmbH
Rühmkorffstraße 1
30163 Hannover
Tel.: 0511-220079-64
Fax: 0511-220079-99
E-Mail: boettcher@cima.de
Internet: regionalwirtschaft.cima.de
Auftraggeber:
 Stadt Münster
 Bearbeitungszeitraum:
 Juli 2022 – März 2023
 
 Autoren:
  Fabian Böttcher (Projektleiter)
  Meike Schlesiger
  Esther-Maria Nolte
Rabea Lenz
  
    
 Bildquelle Cover: 
Erich Westendarp | Pixabay

3
Nutzungs- und Urheberrechte
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Arbeitsstättenbedarfsprognose und 
Arbeitsstättenbedarfsdeckungsprognose (2023)
Münster
Haftungsausschluss gutachterlicher Aussagen 
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dem Auftraggeber im Rahmen der vereinbarten Bedingungen. 
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Datenerhebung und Auswertung) ausgeschlossen.
Sprachgebrauch 
Aus Gründen der Lesbarkeit wird bei Personenbezügen die 
männliche Form gewählt. Die Angaben beziehen sich jedoch immer 
auf Angehörige aller Geschlechter, sofern nicht ausdrücklich auf ein 
Geschlecht Bezug genommen wird.
Hinweise

Agenda
Agenda
Zielsetzung des Berichts
Rahmenbedingungen
Methodisches Vorgehen
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Handlungsempfehlungen
Literaturverzeichnis

5
Zielsetzung des Berichts
Einleitung

6
Als eine der größten Universitätsstädte bundesweit blickt die 
Stadt Münster auf eine sehr dynamische Entwicklung in den 
vergangenen Jahren zurück. Als Oberzentrum im nordwestlichen 
Nordrhein-Westfalen beheimatet sie knapp 319.500 Einwohner am 
Haupt- und Nebenwohnsitz und dient 180.000 sozialver-
sicherungspflichtig Beschäftigten als Arbeitsort. Auch über ihre 
Stadtgrenzen hinaus weist Münster eine große Bedeutung als 
Wohn- und Wirtschaftsstandort auf. 
Sowohl die Bevölkerungs- als auch die Wirtschaftsentwicklung 
verlief in den letzten Jahrzehnten äußerst dynamisch mit Wachs-
tumsraten weit oberhalb des Bundes- und Landesdurchschnitts. 
Einerseits ist diese Entwicklung sehr positiv zu bewerten und trägt 
wesentlich zum Erhalt und der Stärkung Münsters als bedeutender 
Wirtschaftsstandort bei. Andererseits ergeben sich hieraus aber 
auch vielfältige Herausforderungen. 
 
Zielsetzung des Berichts
Einleitung
„Die Bereitstellung von Flächen für Wohnen, Arbeiten und 
Infrastruktur ist neben dem Vorhandensein eines ausreichenden 
Arbeitskräftepotenzials und einer modernen Infrastruktur die dritte 
unabdingbare Voraussetzung für wirtschaftliche Entwicklung“ 
(Dallmann/ Richter 2012: 202). Die bestehenden Flächennutzungs-
konkurrenzen werden sich vor dem Hintergrund der Entwicklungen 
der vergangenen Jahre und den zukünftig zu erwartenden 
Veränderungen weiter verschärfen. Dies wird seitens der 
Stadtentwicklung und Stadtplanung intelligente, bedarfsorientierte 
und ressourcenschonende Flächenplanungen erfordern.

7
Vor dem Hintergrund der langen Umsetzungsphasen vom 
Regionalplan bis hin zum rechtskräftigen Bebauungsplan ist ein 
vorausschauendes und frühzeitiges Agieren unabdingbar. Für die 
künftige Planung von Wirtschaftsflächen innerhalb der Stadt 
Münster soll die vorliegende Analyse eine fundierte Grundlage 
bieten. 
Wirtschaftsflächen beinhalten dabei sowohl Flächen in klassischen 
Gewerbegebieten als auch Büro- und Handelsstandorte sowie 
sonstige Flächen für den gewerblichen Zweck. Damit gehen das 
Konzept der Wirtschaftsflächen und die vorliegende Analyse 
deutlich über den Ansatz eines klassischen Gewerbeflächen-
entwicklungskonzeptes hinaus. Die zu erwartenden Flächen-
bedarfe der wirtschaftlichen Akteure werden mithilfe einer 
Erwerbstätigenprojektion und einer darauf aufbauenden Flächen-
bedarfsprognose ermittelt. Bei der Erwerbstätigenprojektion werden 
unterschiedliche Einflussfaktoren wie die regionalen 
Rahmenbedingungen, die zu erwartende Bevölkerungs-
entwicklung sowie die Auswirkungen des technischen 
Fortschritts auf die verschiedenen Branchen berücksichtigt. 
Zielsetzung des Berichts
Einleitung
Technischer
Fortschritt 
(BMAS)
Funktion der 
Stadt/ Rahmen-
bedingungen
Kapitel I
Bevölkerungs-
Prognose
(InWIS)
Erwerbstätigenprojektion
Flächenbedarfsprognose
 Analyse des 
Flächenangebots 
Handlungsbedarf
Kapitel III
Kapitel IV
Kapitel II

8
Sie können sowohl eine fördernde als auch dämpfende Wirkung auf 
die regionale Erwerbstätigenentwicklung haben. Die ermittelten 
Bedarfe werden letztendlich den bestehenden Flächenpotenzialen 
gegenüber gestellt, um mögliche Handlungsbedarfe zu 
identifizieren.  Aufgrund der sehr unterschiedlichen Standort-
anforderungen der verschiedenen Branchen und Unternehmen, wird 
eine differenzierte Bewertung nach verschiedenen Standorttypen 
vorgenommen. Die Abbildung auf der vorhergehenden Seite 
visualisiert die einzelnen Analyseschritte und deren Abhängigkeiten 
voneinander.
Zielsetzung des Berichts
Einleitung
Der Bericht gliedert sich grob in vier Kapitel: Zunächst werden die 
sozioökonomischen Rahmenbedingungen und Entwicklungen in der 
Stadt Münster analysiert, da diese einen nicht unerheblichen 
Einfluss auf die künftige Entwicklung haben. In einem zweiten 
Kapitel erfolgt die detaillierte Darstellung des methodischen 
Vorgehens inklusive der zugrunde gelegten Annahmen. Kapitel drei 
stellt die Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte dar und im 
letzten Kapitel erfolgt eine Zusammenfassung der konkreten 
Handlungsbedarfe.

9
Rahmenbedingungen
Rahmenbedingungen

* am Haupt- und Nebenwohnsitz 10
Die Bevölkerungsentwicklung ist für die zukünftige wirtschaftliche 
Entwicklung einer Region eine wichtige Einflussgröße. Sie wirkt sich 
maßgeblich auf die Nachfrage von Gütern und Dienstleistungen 
sowie auf das Angebot von Fachkräften auf dem Arbeitsmarkt 
aus.
In Münster ist seit dem Jahr 2011 ein dynamisches Bevöl-
kerungswachstum zu beobachten. Im Jahr 2011 lebten etwa 
296.500 Personen*  in der Stadt, 2022 sind es knapp 319.500. Dies 
entspricht einem Zuwachs von 23.000 Personen bzw. um 7,8 %. Das 
Wachstum verlief dabei konstant. Ein besonderer Anstieg war im 
Jahr 2015 zu beobachten. Dies ist auf den vermehrten Flüchtlings-
zuzug zurückzuführen. Auch im Jahr 2022 ist wiederum ein 
deutlicher Anstieg zu beobachten. Auch hier werden die Zuzüge 
durch geflüchtete Personen, insbesondere der Ukraine, die 
maßgebliche Ursache sein. 
Die Entwicklung stellt sich insgesamt deutlich günstiger dar als auf 
Bundes- oder Landesebene (+3,6 %; +2,2 %). Die Bevölkerungs-
entwicklung in den umliegenden Kreisen ist unterschiedlich. So liegt 
die Entwicklung des Kreises Steinfurt im Jahr 2021 knapp über dem 
Bundestrend (+3,8 %). Auch die Kreise Coesfeld und 
Starker Bevölkerungszuwachs in Münster
Warendorf verbuchten Bevölkerungszuwächse, jedoch erreichten sie 
die Dynamik auf Bundesebene nicht. Mit einem Zuwachs um +2,9 % 
fiel der Anstieg in Coesfeld jedoch noch dynamischer aus als im 
Landesdurchschnitt. Warendorf erreichte diesen mit +1,9 % nicht. 
Da für die umliegenden Kreise keine Angaben auf Basis der 
Einwohnermeldedaten vorlagen, musste an dieser Stelle auf die 
amtliche Statistik zurückgegriffen werden. Aufgrund des im Jahr 
2011 durchgeführten Zensus wurde zur besseren Vergleichbarkeit 
der Bevölkerungsentwicklung der Zeitraum 2011 bis 2021 gewählt. 
Im Zuge des Zensus 2011 erfolgte eine Anpassung der amtlichen 
Einwohnerzahl, die in vielen Gemeinden zu höheren oder 
geringeren Einwohnerzahlen geführt hat. Daten für das Jahr 2022 
sind in der amtlichen Statistik zum Zeitpunkt der Berichterstellung 
noch nicht verfügbar. 
Rahmenbedingungen

11
Rahmenbedingungen
Entwicklung der wohnberechtigten 
Bevölkerung* Münster, 2011-2022, abs.
Quelle: Stadt Münster, jeweils zum 31.12.; Darstellung CIMA IfR
* Bevölkerung am Haupt- und Nebenwohnsitz
Bevölkerungsentwicklung*
2011-2021, 2011=100
Quelle: Bevölkerungsfortschreibung des Statistischen Bundesamtes und der 
Statistischen Landesämter, jeweils zum 31.12.; Darstellung CIMA IfR
*ausschließlich Bevölkerung am Hauptwohnsitz, Daten für 2022 zum Zeitpunkt 
der Berichterstellung noch nicht verfügbar
98
100
102
104
106
108
110
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
 Münster, Kreisfreie Stadt
 Steinfurt, Kreis
 Deutschland
 Coesfeld, Kreis
 Nordrhein-Westfalen
 Warendorf, Kreis
280.000
285.000
290.000
295.000
300.000
305.000
310.000
315.000
320.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

*Selbstständige, Beamte, ausschließlich geringfügig Beschäftigte und mithelfende 
Familienangehörige sind hier nicht enthalten 12
Ein weiterer wesentlicher Einflussfaktor für die Beschäftigten- bzw. 
Erwerbstätigenprojektion bildet die Beschäftigtenentwicklung der 
vergangenen Jahre. Seit 1999 hat sich diese in Münster äußerst 
dynamisch entwickelt. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig 
Beschäftigten* stieg um 46,7 % auf 179.671 Personen an (Stand 
2021). Damit liegt das Beschäftigtenwachstum der Stadt weit 
über den Vergleichswerten für Deutschland (+23,0 %) und 
Nordrhein-Westfalen (+22,2 %).
Lediglich in den Jahren 2003 und 2004 verzeichnet Münster einen 
leichten Beschäftigtenrückgang. Seitdem wächst die Beschäftigung 
kontinuierlich an. Selbst während der Wirtschafts- und Finanzkrise 
2008/2009 hat sich die Wirtschaft in Münster äußerst robust ge-
zeigt. Während auf der Bundes- und Landesebene die Entwicklung 
im Jahr 2020 einen leichten Rückgang aufgrund der Corona-Pan-
demie aufweist, ist dieser in Münster ebenfalls nicht festzustellen. 
Im Vergleich zu den umliegenden Kreisen entwickelt sich Münster 
dynamischer, dicht gefolgt von den Kreisen Coesfeld (+44,5 %) und 
Steinfurt (+43,3 %). Der Kreis Warendorf weist ebenfalls ein 
positives, aber deutlich schwächeres Beschäftigtenwachstum auf 
(+18,7 %).
Beschäftigtenentwicklung weit über dem Bundestrend
Rahmenbedingungen
Während die Beschäftigtenentwicklung insgesamt Hinweise auf die 
quantitativen Entwicklungstendenzen eines Wirtschaftsstandorts 
aufzeigt, können durch eine Analyse der Branchenstruktur auch 
Hinweise zu den unternehmerischen Tätigkeitsschwerpunkten an 
einem Wirtschaftsstandort gewonnen werden. Zudem können auf 
Basis der Branchenstruktur wichtige Hinweise für eine qualitative 
Ausgestaltung von Wirtschaftsflächen gewonnen werden. 
Die Stadt Münster als überregional bedeutendes Zentrum nimmt 
die Funktion eines Dienstleistungsstandorts ein. Das Gesundheits- 
und Sozialwesen, die Informations- und Kommunikationsbranche, 
die Finanz- und Versicherungsdienstleitungen sowie die öffentliche 
Verwaltung, Verteidigung und Sozialversicherung sind in Münster 
deutlich überrepräsentiert.
Das Verarbeitende Gewerbe hat in Münster im Vergleich zu 
Deutschland und Nordrhein-Westfalen einen relativ niedrigen 
Stellenwert. Lediglich sieben Prozent der Beschäftigten sind in 
diesem Wirtschaftszweig angestellt. Auch im Baugewerbe sowie 
dem Verkehr und der Lagerei ist eine vergleichsweise geringe 
Beschäftigung festzustellen.

13
Rahmenbedingungen
Entwicklung der Beschäftigten am Arbeitsort
1999 bis 2021, 1999=100
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit; 
Berechnungen und Darstellung CIMA IfR
90
100
110
120
130
140
150
160
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Münster, Stadt
Coesfeld
Steinfurt
Deutschland
Nordrhein-Westfalen
Warendorf

14
Rahmenbedingungen
Anteil der Beschäftigten am Arbeitsort in den Wirtschaftszweigen
in Prozent, 2021 
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit; 
Berechnungen und Darstellung CIMA IfR
0% 5% 10% 15% 20% 25%
A Land- und Forstwirtschaft, Fischerei
B Bergbau und Gewinnung von Steinen und Erden
C Verarbeitendes Gewerbe
D Energieversorgung
E Wasserversorgung; Abwasser-, Abfallentsorgung, Beseitigung v.…
F Baugewerbe
G Handel; Instandhaltung und Reparatur von Kraftfahrzeugen
H Verkehr und Lagerei
I Gastgewerbe
J Information und Kommunikation
K Finanz- und Versicherungsdienstleistungen
L Grundstücks- und Wohnungswesen
M Freiberufliche, wissenschaftliche und technische Dienstleistungen
N Sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen
O Öffentliche Verwaltung, Verteidigung; Sozialversicherung
P Erziehung und Unterricht
Q Gesundheits- und Sozialwesen
R Kunst, Unterhaltung und Erholung
S Sonstige Dienstleistungen
T Private Haushalte
U Exterritoriale Organisationen und Körperschaften
Ohne Angabe zum Wirtschaftszweig
Deutschland
Nordrhein-Westfalen
Münster, Stadt

15
In Münster gibt es, wie in vielen Städten Deutschlands, einen 
deutlichen Einpendlerüberschuss. Das bedeutet, dass mehr 
Menschen zum Arbeiten nach Münster kommen, als von Münster 
aus in andere Gemeinden fahren. Damit ist Münster ein starker 
Arbeitsmarktstandort.
Sowohl die Zahl der Einpendler als auch die Zahl der Auspendler hat 
in Münster seit 1998 nahezu konstant zugenommen. Noch im Jahr 
1998 waren es in Münster 54.102 Einpendler und 16.173 
Auspendler. Im Jahr 2021 gibt es hingegen bereits 89.197 Ein- und 
33.945 Auspendler. 
Bedeutender überregionaler Arbeitsstandort
Rahmenbedingungen
Auch in Zukunft werden die Einwohner der umliegenden Kreise 
eine zentrale Bedeutung zur Deckung der Fachkräftebedarfe 
einnehmen. Laut Bevölkerungsprognose für die Stadt Münster wird 
die Zahl der Einwohner im erwerbsfähigen Alter bis 2038 (18 bis 
unter 65 Jahre) um ca. 4.500 Personen und bis 2045 um ca. 12.800 
Personen zunehmen (vgl. InWIS 2023). Obwohl dieser Anstieg als 
äußerst positive Entwicklung zu bewerten ist, da in weiten Teilen des 
Landes die Zahl der Erwerbspersonen drastisch zurückgehen wird, 
wird dieser Zuwachs nicht ausreichen, um die Fachkräftebedarfe zu 
decken.

16
Rahmenbedingungen
Pendlervolumen Münster
1998 bis 2021 (absolut)
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit; 
Berechnungen und Darstellung CIMA IfR
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Einpendler Auspendler

17
Die im Rahmen des Projektes zu erarbeitende 
Erwerbstätigenprojektion basiert auf der Anzahl der tätigen 
Personen, gibt jedoch keinen Aufschluss über den Arbeitsumfang 
sowie die Bedeutung einzelner Personengruppen und 
Qualifikationen. Um die Ergebnisse richtig interpretieren zu können, 
wird nachfolgend ein Blick auf qualitative Aspekte der 
Beschäftigtenstruktur und -entwicklung geworfen. Hierbei 
werden folgende Aspekte betrachtet:
▪ Voll- und Teilzeitbeschäftigung
▪ Erwerbsbeteiligung von Frauen
▪ Qualifikationsstruktur der Beschäftigten
Die Zahl der Teilzeitbeschäftigten ist in Deutschland generell 
stark angestiegen. Auch in der Stadt Münster ist dies zu 
beobachten. Während die Beschäftigung in Vollzeit in den Jahren 
2012 und 2013 leicht rückläufig war, stieg die Beschäftigung in 
Teilzeit kontinuierlich an (+90 %). Im Jahr 2021 arbeiten demnach 
Teilzeitbeschäftigung und Erwerbsbeteiligung der Frauen 
deutlich gestiegen
Rahmenbedingungen
59.359 Beschäftigte in Teilzeit und 120.312 Beschäftigte in Vollzeit. 
Folglich ist der kontinuierliche Beschäftigungsaufbau und die 
dynamische Beschäftigungsentwicklung in der Stadt Münster 
insbesondere auf die Zuwächse bei den Teilzeitbeschäftigten 
zurückzuführen.
Einhergehend mit dem Anstieg der Beschäftigten in Teilzeit, stieg 
auch die Zahl der weiblichen Beschäftigten in den vergangenen 
Jahren nahezu konstant an. Im Jahr 2021 sind 89.223 Frauen in der 
Stadt Münster sozialversicherungspflichtig beschäftigt, dies sind 
31.772 mehr als noch im Jahr 1999 (+55,3 %). Die Entwicklung liegt 
auch hier über dem Bundes- und Landestrend (+29,8 %; +34,4 %). 
Einziger leichter Rückgang ist in Münster in den Jahren 2003 und 
2004 zu beobachten. Damit stellen Frauen knapp die Hälfte aller 
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Stadt Münster. Zu 
berücksichtigen ist jedoch, dass Frauen deutlich häufiger in Teilzeit 
beschäftigt sind als Männer und daher die Anzahl der geleisteten 
Arbeitsstunden wesentlich geringer ausfällt als bei Männern. Trotz 
allem stellen Frauen bereits heute wie auch in Zukunft eine 
wichtige Zielgruppe bei der Deckung der Fachkräftebedarfe dar.

*Zahlen für 2012 geschätzt 18
Rahmenbedingungen
Voll- und Teilzeitbeschäftigte
Münster, absolut, 2008 bis 2021*
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit; 
Berechnungen und Darstellung CIMA IfR
Voll- und Teilzeitbeschäftigte
Münster, 2008 bis 2021, 2008=100*
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit; 
Berechnungen und Darstellung CIMA IfR
60
80
100
120
140
160
180
200
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Münster, Stadt Beschäftigte in Teilzeit
Münster, Stadt Beschäftigte in Vollzeit
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Münster, Stadt Beschäftigte in Teilzeit
Münster, Stadt Beschäftigte in Vollzeit

19
Rahmenbedingungen
Beschäftigte
Münster, absolut, 1999 bis 2021
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit; 
Berechnungen und Darstellung CIMA IfR
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Frauen
Männer

20
Rahmenbedingungen
Beschäftigte Frauen
1999 bis 2021, 1999=100
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit; 
Berechnungen und Darstellung CIMA IfR
90
100
110
120
130
140
150
160
170
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Münster, Stadt
Nordrhein-Westfalen
Deutschland

21
Die Arbeitsplätze von hochqualifizierten Kräften konzentrieren 
sich bundesweit in besonderem Maße auf die großen Städte und 
ihr näheres Umfeld. An der Spitze stehen großstädtische Zentren 
sowie Standorte und Regionen mit Hochschulen und anderen 
Forschungseinrichtungen.
Der Anteil der hochqualifizierten Kräfte in Münster ist mit 26,7 % 
erwartungsgemäß deutlich höher als im Bundes- und 
Landesdurchschnitt (19,8 % bzw. 18,7 %), was unter anderem auf 
die Hochschulen zurückzuführen ist. Infolgedessen fällt der Anteil 
der Beschäftigten mit anerkanntem Berufsabschluss mit 59 % 
geringer aus als in den Vergleichsräumen (66,6 % bzw. 64,9 %). Die 
geringsten Unterschiede bestehen bei den Beschäftigten ohne 
abgeschlossene Berufsausbildung (Spannweite 2,8 %-Punkte).
Anteil der hochqualifizierten 
Beschäftigten in Münster sehr hoch
Rahmenbedingungen
In den vergangenen Jahren sind die qualifikatorischen 
Anforderungen an die Beschäftigten zunehmend gestiegen und 
höhere Bildungsabschlüsse haben an Bedeutung gewonnen. Dies 
spiegelt sich in der Entwicklung der Qualifikationsstruktur der 
Beschäftigten in Münster wider. So ist der Anteil der Beschäftigten 
mit akademischem Abschluss 2021 gegenüber 1999 um 14 %-
Punkte gestiegen (von 12,6 % auf 26,7 %). Die anderen 
Qualifikationsniveaus haben entsprechend an Bedeutung verloren, 
wobei dieser Bedeutungsverlust sich insbesondere bei den 
beruflichen Qualifikationen bemerkbar macht (-11,7 %-Punkte). Die 
Bedeutung der Beschäftigten ohne anerkannten Berufsabschluss an 
allen Beschäftigten haben sich lediglich um gut 2 %-Punkte 
gegenüber 1999 verringert.

22
Rahmenbedingungen
Qualifikationsstruktur der Beschäftigten am Arbeitsort
2021 
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit; 
Berechnungen und Darstellung CIMA IfR
13,6% 16,4% 14,3%
66,6% 64,9%
59,0%
19,8% 18,7%
26,7%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Deutschland Nordrhein-Westfalen Münster, Stadt
ohne beruflichen Ausbildungsabschluss mit anerkanntem Berufsabschluss mit akademischem Abschluss

*Zahlen für 2012 geschätzt 23
Rahmenbedingungen
Qualifikationsstruktur der Beschäftigten am Arbeitsort
Münster, absolut, 1999 bis 2021* 
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit; 
Berechnungen und Darstellung CIMA IfR
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
mit akademischem Abschluss
mit anerkanntem Berufsabschluss
ohne beruflichen Ausbildungsabschluss

24
Die bisherigen Auswertungen beziehen sich ausschließlich auf die 
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Für eine ganzheitliche 
Betrachtung und Prognose der Arbeitsstättenbedarfe ist diese 
Größe jedoch nicht hinreichend. Selbstständige, Beamte, 
geringfügig Beschäftigte und mithelfende Familienangehörige 
sind in den Beschäftigungsstatistiken der Bundesagentur für 
Arbeit nicht erfasst. Von diesen Personengruppen gehen jedoch 
auch Arbeitsplatzbedarfe aus, die in einer Stadtentwick-
lungsplanung zu berücksichtigen sind. Folglich sind die 
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um diese Personen-
gruppen zu ergänzen. Aus diesem Grund wird nachfolgend die 
Entwicklung aller Erwerbstätigen analysiert.
In der Regel verläuft die Entwicklung der Erwerbstätigen analog 
zur Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. 
So ist auch in Münster die Zahl der Erwerbstätigen seit dem Jahr 
2007 konstant angestiegen. Im Jahr 2020 gibt es 236.300 
Erwerbstätige in der Stadt Münster.
Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den 
Erwerbstätigen nimmt stetig zu
Rahmenbedingungen
Der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an 
allen Erwerbstätigen liegt mit 74,0 % im Jahr 2020 nahezu im 
bundesweiten Durchschnitt. Gegenüber dem Landesdurchschnitt 
fällt der Anteil etwas höher aus, was damit zu erklären ist, dass die 
Stadt Münster als Oberzentrum zwar eine Vielzahl von 
Verwaltungsfunktionen übernimmt, andere Städte wie die 
ehemalige Bundeshauptstadt Bonn aber traditionell bedingt noch 
über deutlich mehr Beamte verfügen.
Gegenüber 2007 ist der Anteil der sozialversicherungspflichtig 
Beschäftigten an allen Erwerbstätigen kontinuierlich gestiegen 
(von 68,8 % auf 74 %). Diese Entwicklung ist auf verschiedene 
Ursachen zurückzuführen. Ein Grund liegt in der zunehmenden 
Privatisierung von Staatsunternehmen und der vermehrten Ausla-
gerung von staatlichen Tätigkeiten in den Privatsektor. Zudem ist 
die Beschäftigung in der Privatwirtschaft in den letzten Jahren 
deutlich stärker gewachsen als der öffentliche Dienst. Darüber hin-
aus schlagen bestimmte Personengruppen („Bedarfsgründungen“) 
bei guten Beschäftigungsmöglichkeiten am Arbeitsmarkt nicht den 
Weg in die Selbstständigkeit ein (vgl. Metzger 2022: 2).

* Daten für Erwerbstätige 2021 noch nicht verfügbar 25
Rahmenbedingungen
Beschäftigte und Erwerbstätige nach Jahren
absolut, 2007 bis 2020 (30.06.)*
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit und Volkswirtschaftliche 
Gesamtrechnungen; Berechnung und Darstellung CIMA IfR
133.571 136.334 136.959 140.506 144.178 147.552 150.059 153.384 156.981 160.646 164.707 168.696 172.362 174.761 
194.100 198.000 199.900 202.900 208.500 212.200 215.500 219.800 223.900 224.000 228.500 231.700 234.000 236.300 
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Beschäftigte Erwerbstätige

26
Ein Indiz für eine hohe Attraktivität als Wirtschaftsstandort stellen 
Flächenanfragen seitens um- und ansiedlungswilliger Unter-
nehmen dar. Die Attraktivität der Stadt Münster kommt durch die 
zahlreichen Flächenanfragen seitens verschiedener Unternehmen 
zum Ausdruck. Laut Statistik der Wirtschaftsförderung Münster 
(WFM) erhält diese im Durchschnitt der letzten zehn Jahre rund 90 
Flächenanfragen pro Jahr. Während vor dem Ausbruch der Corona-
Pandemie tendenziell eine Zunahme der jährlichen Anfragen zu 
beobachten war, wurde diese Entwicklung im Jahr 2020 zunächst 
unterbrochen. Zwar war 2021 bereits wieder eine leichte Zunahme 
zu verzeichnen, diese konnte sich aufgrund des Krieges in der 
Ukraine jedoch zuletzt nicht verstetigen (vgl. nebenstehende 
Abbildung oben). Hinter der Anzahl der Anfragen verbirgt sich, mit 
Ausnahme des Pandemiejahres 2020, ein Flächenvolumen von 
jährlich 50 bis 76 ha (vgl. nebenstehende Abbildung unten). 
Aus diesen Flächenanfragen resultieren jedoch nur in Teilen 
Verkaufsabschlüsse. Ursachen hierfür liegen beispielsweise darin,  
dass Unternehmen bei ihrer Standortsuche in der Regel mehrere 
Vergleichsstandorte in Betracht ziehen und parallele Anfragen 
tätigen. Darüber hinaus sind zeitliche Verschiebungen der 
Verlagerungs- oder Erweiterungsvorhaben aufgrund veränderter 
externer und interner Rahmenbedingungen denkbar. Allerdings 
können auch fehlende bzw. ungeeignete Flächenangebote eine 
Ursache für die Verhinderung eines Kaufabschlusses bilden. Dies 
kann sich sowohl auf die quantitative als auch qualitative 
Verfügbarkeit beziehen und unterstreicht die Bedeutung eines 
bedarfsorientierten Flächenangebots in der Stadt.  
Rahmenbedingungen
Hohe Attraktivität der Stadt 
Münster als Wirtschaftsstandort
Gewerbeflächenanfragen und -Vergaben durch die Wirtschaftsförderung der 
Stadt Münster (WFM), Angaben in ha
Quelle: Wirtschaftsförderung der Stadt Münster (WFM), Darstellung CIMA IfR
Gewerbeflächenanfragen und -Vergaben durch die Wirtschaftsförderung der 
Stadt Münster (WFM), Anzahl der Fälle
Quelle: Wirtschaftsförderung der Stadt Münster (WFM), Darstellung CIMA IfR
0
20
40
60
80
100
120
140
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Anfragen
Vergaben
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Anfragen
Vergaben

27
Die vorhergehenden Analysen haben gezeigt, dass sich die Stadt 
Münster in den vergangenen Jahren sehr erfolgreich im 
Standortwettbewerb behaupten konnte. Sowohl die 
Bevölkerungsentwicklung als auch die Beschäftigtenentwicklung 
verliefen in den vergangenen Jahren äußerst dynamisch und 
deutlich positiver als in vielen anderen Regionen. Selbst die 
vergangenen Krisen, die in weiten Teilen Deutschlands zu teilweise  
drastischen Beschäftigungseinbrüchen geführt haben, sind in der 
Stadt Münster nicht nachweisbar. Die Wirtschaftsakteure haben sich 
selbst in schwierigen Zeiten äußerst robust gegenüber negativen 
Einflüssen und Rahmenbedingungen gezeigt. 
Mit der vorherrschenden Qualifikationsstruktur der Beschäftigten 
sowie den vielfältigen Aus- und Weiterbildungsangeboten, die 
maßgeblich zur künftigen Verfügbarkeit gut qualifizierter 
Arbeitskräfte beitragen, besitzt die Stadt vergleichsweise günstige 
Rahmenbedingungen für eine erfolgreiche Positionierung im 
Fachkräftewettbewerb. Unterstützt wird dies durch eine hohe 
Lebensqualität mit vielfältigen Kultur-, Freizeit- und Versorgungs-
angeboten sowie einem attraktiven Stadt- und Landschaftsbild, 
welches die Stadt gleichzeitig als Wohnstandort lebenswert macht.  
 
Münster – weit überdurchschnittliche Entwicklung 
des Wirtschaftsstandorts
Rahmenbedingungen
Dementsprechend besitzt die Stadt Münster sehr günstige Rahmen-
bedingungen für eine erfolgreiche Behauptung im sich weiter 
verschärfenden Standortwettbewerb und damit eine gute 
Ausgangsbasis für eine auch weiterhin dynamische Entwicklung als 
Wohn- und Wirtschaftsstandort.

28
Methodisches Vorgehen
Methodisches Vorgehen

Abgleich
29
Nachdem die Rahmenbedingungen des Wirtschaftsstandorts 
Münster sowie die zurückliegende Entwicklung im vorhergehenden 
Kapitel skizziert wurden, wird nun der Blick in die Zukunft gerichtet. 
Zunächst wird hierbei das methodische Vorgehen detailliert 
erläutert.
Aufbauend auf einer branchendifferenzierten Beschäftigten- und 
Erwerbstätigenprojektion werden die künftigen Flächenbedarfe 
für wirtschaftliche Aktivitäten in der Stadt Münster bis zum Jahr 
2045 mittels einer Arbeitsstättenbedarfsprognose abgeleitet. 
Hierbei werden gemäß der unterschiedlichen Flächenansprüche 
verschiedener Branchen fünf Standorttypen unterschieden. Diese 
Arbeitsstättenbedarfsprognose bildet die Grundlage für die 
Ableitung von Handlungsbedarfen im Hinblick auf die künftige 
Wirtschaftsflächenentwicklung der Stadt. Hierzu erfolgt ein Abgleich 
der prognostizierten Bedarfe mit den bestehenden und bereits 
geplanten Flächenpotenzialen (Flächenangebot). Die Ergebnisse 
der sogenannten Arbeitsstättendeckungsprognose erlauben eine 
Einschätzung inwiefern die vorgesehenen Erweiterungen zu den zu 
erwartenden Bedarfen passen und in welchen Segmenten ein 
Nachfrageüberhang bzw. weiterer Handlungsbedarf besteht.
Methodisches Vorgehen im Überblick
Methodisches Vorgehen
Branchendifferenzierte 
Beschäftigtenprojektion
Branchendifferenzierte 
Erwerbstätigenprojektion
Arbeitsstättenbedarfs-
prognose differenziert 
nach Standorttypen
Handlungsbedarfe
Analyse des Flächen-
angebots differenziert 
nach Standorttypen
Arbeitsstättendeckungs-
prognose

30
Methodik 
Branchendifferenzierte Beschäftigtenprojektion
Methodisches Vorgehen
Beschäftigtenprojektion
Abgleich
Branchendifferenzierte 
Beschäftigtenprojektion
Branchendifferenzierte 
Erwerbstätigenprojektion
Arbeitsstättenbedarfs-
prognose differenziert 
nach Standorttypen
Handlungsbedarfe
Analyse des Flächen-
angebots differenziert 
nach Standorttypen
Arbeitsstättendeckungs-
prognose

31
Basierend auf der Beschäftigtenentwicklung der vergangenen Jahre 
wird eine branchendifferenzierte Beschäftigtenprojektion bis 2045 
erstellt. Sie bildet die Ausgangsbasis für alle weiteren Analyse-
schritte. 
Wesentliche Einflussfaktoren für die künftige Beschäftigten-
entwicklung sind:
▪ Die Funktion der Stadt – Münster als Arbeitsmarktzentrum ist 
ein attraktiver Unternehmensstandort. Auf die künftige 
Beschäftigtenentwicklung hat dies einen positiven Einfluss.
▪ Der technische Fortschritt – dieser Aspekt wirkt sich in den 
verschiedenen Branchen ganz unterschiedlich aus. Während er 
in der Informations- und Kommunikationstechnik (IKT) 
insgesamt für eine steigende Dynamik sorgt, ist in Teilen des 
Verarbeitenden Gewerbes aufgrund der zunehmenden 
Automatisierung eher mit einer dämpfenden Wirkung zu 
rechnen.
▪ Bevölkerungsentwicklung im erwerbsfähigen Alter – dieser 
Faktor bestimmt maßgeblich die Fachkräfteverfügbarkeit. Im 
Zuge des demographischen Wandels hat die Zahl der Erwerbs-
 
Branchendifferenzierte Beschäftigtenprojektion
Zentrale Einflussfaktoren der Projektion
Methodisches Vorgehen
Beschäftigtenprojektion
fähigen bereits deutlich abgenommen. Mit dem Eintritt der 
Babyboomer ins Rentenalter wird sich diese Situation weiter 
verschärfen. Auch wenn die Stadt Münster ein attraktiver Arbeits- 
und Wohnstandort ist und folglich weniger stark von einer 
Fachkräfteknappheit betroffen sein könnte als andere Regionen, 
wird dieser Faktor die künftige Entwicklung langfristig dämpfen.
Drei zentrale Einflussfaktoren in der Projektion
Technischer 
Fortschritt 
Differenziert/ 
Branchen-
abhängig
Bevölkerungsentwick-
lung im erwerbs-
fähigem Alter
(Fachkräfte-
verfügbarkeit) 
dämpfend
Funktion der 
Stadt 
(Arbeitsmarkt
zentrum)
push

32
Bei der Projektion der Beschäftigten kommt ein 
regressionsbasiertes Pooling-Modell nach dem Bottom-Up-
Ansatz zum Einsatz, welches regionale Strukturen und 
Entwicklungen explizit berücksichtigt. Pooling-Modelle kombinieren 
unterschiedliche Szenarien und führen diese in einem gewichteten 
Mittelwert zusammen. Damit werden unterschiedliche 
Entwicklungsverläufe in Form von Szenarien im Modell 
berücksichtigt und am Ende in einer Projektion zusammengeführt. 
Dieser Ansatz wird  beispielsweise auch vom Institut für 
Arbeitsmarkt und Berufsforschung (IAB) für regionale Projektionen 
verwendet (vgl. Bach et al. 2009: 68ff). 
Die im Pooling-Modell berücksichtigten Szenarien basieren auf 
verschiedenen Einflussfaktoren.  Mithilfe dieser Einflussfaktoren wird 
eine trendbasierte, branchen-differenzierte Beschäftigtenprojektion 
bis zum Jahr 2045 erstellt.  Berücksichtigt werden hierbei:
▪ Der technische Fortschritt/ Digitalisierung – branchen-
spezifisch wirkt sich dieser Faktor ganz unterschiedlich aus. In 
der Projektion findet er Berücksichtigung in Form der 
Ergebnisse der Prognose zur „Digitalisierten Arbeitswelt“, die
Branchendifferenzierte Beschäftigtenprojektion
Pooling-Modell
Methodisches Vorgehen
Beschäftigtenprojektion
im Auftrag des BMAS (Bundesministeriums für Arbeit und 
Soziales) im Jahr 2021 erstellt worden ist.
▪ Der allgemeine Branchentrend in der Bundesrepublik – 
dieser erlaubt die Berücksichtigung globaler Entwicklungen 
und wirtschaftspolitischer Entscheidungen. Er wird durch die 
nationale Beschäftigungsentwicklung abgebildet.
▪ Der lokale Branchentrend – lokal weicht die Entwicklung von 
Branchen zum Teil deutlich vom nationalen Trend ab. 
Regionale Rahmenbedingungen können sich sowohl positiv als 
auch negativ auf die Branchenentwicklung auswirken. Hierzu 
wird die lokale Beschäftigungsentwicklung in der Stadt 
Münster einbezogen.
▪ Die Bevölkerungsentwicklung in Münster – hierdurch wird 
maßgeblich die Verfügbarkeit von Arbeitskräften beeinflusst. 
Berücksichtigt wird dies auf Wunsch des Auftraggebers in Form 
der Bevölkerungsprognose für die Stadt Münster von InWIS 
aus dem Jahr 2023.

33
Gemäß ihres individuellen Erklärungsgrades in den einzelnen 
Branchen fließen die verschiedenen Einflussfaktoren gewichtet in 
die jeweiligen Projektionen ein. Die nationalen und globalen 
Rahmenbedingungen – präsentiert durch den Bundestrend und 
technische Fortschritt – sind im Durchschnitt aller Branchen mit 
einem Gewicht von 31,7 %, die lokalen Entwicklungen mit 35,1 % 
und das Arbeitskräftepotenzial mit 33,3 % berücksichtigt. 
Die Stützzeiträume für die nationalen und lokalen Branchentrends 
umfassen längerfristige Entwicklungen der letzten 15 Jahre und 
kurzfristige Entwicklungen der letzten fünf Jahre zu gleichen Teilen. 
Der kurzfristige Betrachtungszeitraum wurde über fünf Jahre 
angelegt, um die Trendberechnung robust gegenüber 
Einzelereignissen zu gestalten.
Branchendifferenzierte Beschäftigtenprojektion
Szenarien-Gewichtung und Stützzeitraum
Methodisches Vorgehen
Beschäftigtenprojektion

34
Methodik 
Branchendifferenzierte Erwerbstätigenprojektion
Methodisches Vorgehen
Erwerbstätigenprojektion
Abgleich
Branchendifferenzierte 
Beschäftigtenprojektion
Branchendifferenzierte 
Erwerbstätigenprojektion
Arbeitsstättenbedarfs-
prognose differenziert 
nach Standorttypen
Handlungsbedarfe
Analyse des Flächen-
angebots differenziert 
nach Standorttypen
Arbeitsstättendeckungs-
prognose

35
Die Beschäftigtenprojektion umfasst ausschließlich die sozialver-
sicherungspflichtig Beschäftigten (SVB). Beamte und Richter, 
ausschließlich geringfügig Beschäftigte sowie Selbstständige 
sind nicht enthalten. Da auch diese Arbeitsplätze Fläche 
benötigen, muss die Beschäftigtenprojektion um diese Gruppe 
ergänzt werden.
Die Anteile dieser Personengruppe an den insgesamt 
Erwerbstätigen unterscheiden sich zwischen den Branchen sehr 
stark voneinander. Im Bereich Erziehung und Unterricht fällt dieser 
aufgrund der hohen Anzahl verbeamteter Lehrer vergleichsweise 
hoch aus. Im Verarbeitenden Gewerbe hingegen bilden die SVB den 
Großteil der in dieser Branche tätigen Personen. Folglich wird die 
Beschäftigtenprojektion mit branchenspezifischen Aufschlägen 
zu einer Erwerbstätigenprojektion erweitert.
Branchendifferenzierte Erwerbstätigenprojektion
Erwerbstätigenanteile in den Branchen
Methodisches Vorgehen
Erwerbstätigenprojektion
Anteil SVB an Erwerbstätigen 2020            Anteil Gesamt 74,0%
Land- und Forstwirtschaft, Fischerei
58,3%
Produzierendes Gewerbe
 
95,2%
Produzierendes Gewerbe ohne Baugewerbe
 
98,0%
Verarbeitendes Gewerbe96,9%
Baugewerbe88,4%
Dienstleistungsbereiche71,7%
Handel, Verkehr und Lagerei, Gastgewerbe, 
Information und Kommunikation75,3%
Finanz-, Versicherungsdienstleister; Grundstücks- 
und Wohnungswesen80,3%
Öffentliche und sonstige Dienstleistungen, 
Erziehung und Gesundheit65,4%
Quelle: Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit und Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen; Berechnung und Darste llung CIMA IfR

36
Methodik
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Abgleich
Branchendifferenzierte 
Beschäftigtenprojektion
Branchendifferenzierte 
Erwerbstätigenprojektion
Arbeitsstättenbedarfs-
prognose differenziert 
nach Standorttypen
Handlungsbedarfe
Analyse des Flächen-
angebots differenziert 
nach Standorttypen
Arbeitsstättendeckungs-
prognose

37
Aufbauend auf der Erwerbstätigenprojektion für die Stadt Münster 
wird in einem weiteren Arbeitsschritt eine Arbeitsstättenbedarfs-
prognose erstellt. Sie gibt Aufschluss darüber, wie viel 
Wirtschafts- und Gewerbeflächen künftig in der Stadt Münster 
benötigt werden. 
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass im Rahmen der Studie die 
Entwicklungspotenziale der Stadt dargelegt werden. Die 
tatsächlich realisierte Nachfrage kann aufgrund nicht abschätzbarer 
Veränderungen der Rahmenbedingungen durchaus anders 
ausfallen. 
Ein Bedarf repräsentiert den Wunsch sich etwas anzueignen. Somit 
stellt er eine hypothetische Größe dar, die unter optimalen 
Bedingungen und ohne bestehende Restriktionen anzunehmen ist. 
Die Nachfrage hingegen bildet eine letztendlich am Markt 
realisierte Größe ab. Ob ein Unternehmen seinen Bedarf auch am 
Markt umsetzt, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. So muss 
beispielsweise zunächst einmal ein geeignetes Angebot vorhanden 
sein und gleichzeitig müssen die wirtschaftlichen Rahmenbe-
dingungen des Unternehmens einen Kauf ermöglichen. 
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Folglich sind die Ergebnisse der Arbeitsstättenbedarfsprognose 
als Größenordnung zu interpretieren, die die Unternehmen 
unter optimalen Rahmenbedingungen am Markt nachfragen 
würden. 
Bei der Berechnung der Flächenbedarfe werden verschiedene 
Annahmen zugrunde gelegt. Diese beziehen sich auf:
▪ die Gründe des Flächenbedarfs,
▪ die unterschiedlichen Standortanforderungen der Unter-
nehmen/ Branchen,
▪ den unterschiedlichen Anteil flächenrelevanter Arbeitskräfte in 
den verschiedenen Branchen sowie
▪ die unterschiedlich hohen Arbeitsplatzbedarfe in den 
verschiedenen Branchen.
Nachfolgend sind die getroffenen Annahmen im Detail erläutert.

38
Für den (zusätzlichen) Flächenbedarf der Unternehmen gibt es 
verschiedene Ursachen. Hierbei ist grundsätzlich zunächst einmal 
zwischen Unternehmen zu unterscheiden, die bereits ihren Standort 
in der Stadt haben und Unternehmen, die bisher keinen Firmensitz 
in Münster besitzen.
Letztere werden unter dem Label „Ansiedlungen“ betrachtet. 
Hierunter fallen sowohl Unternehmensneugründungen, die bisher 
noch gar nicht am Markt vertreten waren als auch Unternehmen, 
die bisher einen Standtort außerhalb der Stadtgrenzen hatten und 
sich in Münster neu ansiedeln. Für die Ansiedlungsfälle wird 
unterstellt, dass von allen Erwerbstätigen ein Flächenbedarf 
ausgeht. Als Berechnungsbasis dient die Veränderung der 
Erwerbstätigen gegenüber dem Vorjahr.
Unternehmen, die bereits einen Standort in der Stadt haben, 
werden unter dem Label der „Verlagerungen“ zusammengefasst. 
Gründe für eine Verlagerung innerhalb der Stadt können 
beispielsweise sich verändernde Standortanforderungen aufgrund
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Verschiedene Gründe des Flächenbedarfs
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
neuer Produktionsanlagen sein, die mehr oder weniger Platz 
benötigen. Eine Reduzierung oder ein Aufbau des Personals, der zu 
veränderten Platzbedarfen führt. Oder einfach auch auslaufende 
Miet- oder Pachtverträge, die den Unternehmer zu einem 
Standortwechsel zwingen. Für die Berechnung wird in Anlehnung an 
das TBS-GIFPRO-Modell zur Berechnung der Gewerbeflächen-
nachfrage angenommen, dass 0,7 Personen je 100 Erwerbstätige 
innerhalb eines Jahres ihren Arbeitsplatz verlagern (vgl. u.a. Grabow 
et al. 2010: 42; Stadt Bielefeld (Hrsg.) 2016: 12; Vallée et al. 2012: 
61). Die Bezugsgröße bilden jeweils die Erwerbstätigen des 
Vorjahres.

* WZ-2-Steller sind ein Bestandteil der Wirtschaftszweigeklassifikation der 
Bundesagentur für Arbeit. Die Klassifikation dient der systematischen Erfassung und 
Auswertung von Wirtschaftsaktivitäten nach Tätigkeitsfeldern und Branchen. Auf Ebene 
der 2-Steller werden 21 Wirtschaftsabschnitte unterschieden. 39
Zwischen den Branchen und Unternehmen bestehen ganz 
unterschiedliche Standortanforderungen. Beispielsweise sind für 
Logistikunternehmen eine überregionale Verkehrsanbindung, für 
stark emittierende Unternehmen eine Lage fernab von 
Siedlungskernen sowie für Dienstleistungsunternehmen eine 
zentrale Lage im Stadtkern von enormer Bedeutung. Für eine 
bedarfsorientierte Gewerbeflächenplanung ist es daher zentral, die 
verschiedenen Standortanforderungen zu berücksichtigen und eine 
differenzierte Bedarfsabschätzung vorzunehmen. Eine rein 
flächenbezogene Bedarfsermittlung wäre an dieser Stelle nicht 
hinreichend. Aus diesem Grund wird in der Prognose zwischen 
verschiedenen Standorttypen differenziert. 
Hierzu wird eine anteilige Zuordnung der Branchen zu den 
Standorttypen auf Basis der WZ-2-Steller* vorgenommen. Für den 
Maschinenbau bedeutet dies beispielsweise, dass ca. zwei Drittel 
der Erwerbstätigen dem Standorttyp emissionsarmes Gewerbe und 
ein Drittel dem emissionsintensiven Gewerbe zugeordnet werden. 
 
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Unternehmen/ Branchen besitzen unterschiedliche Standortanforderungen
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Technologische Entwicklungen und deren Auswirkungen auf die 
jeweiligen Produktionsprozesse können auch in Zukunft zu 
veränderten Raumbedarfen führen. Da diese sowie weitere 
Entwicklungen jedoch nicht verlässlich abgeschätzt werden können, 
bleiben die Branchenzuordnung zu den Standorttypen über den 
gesamten Prognosezeitraum hinweg konstant.
Die verschiedenen Standorttypen werden auf den nachfolgenden 
Folien kurz charakterisiert.
Emissionsarmes 
Gewerbe
Emissionsintensives
Gewerbe
Büro/ Praxis
Handel
Sonstige

40
 Emissionsintensives Gewerbe
Der Standorttyp „emissionsintensives Gewerbe“ beheimatet in der 
Regel stark emittierende Unternehmen mit überwiegend hohen 
Flächenbedarfen. Daher weisen sie meist eine grobkörnige 
Mischung auf. Oftmals befinden sie sich in exponierten Lagen mit 
einem konfliktfreien Umfeld. Sie grenzen folglich regelmäßig nicht 
an Wohnsiedlungsbereiche oder Naturschutzgebiete an. Darüber 
hinaus ist oftmals ein 24-Stunden-Betrieb zulässig. Im 
Bebauungsplan sind diese Flächen in der Regel als Industriegebiet 
(GI), eingeschränktes Industriegebiet (GIe) oder als Gewerbegebiet 
(GE) gemäß §§ 8 und 9 Baunutzungsverordnung (BauNVO) 
gekennzeichnet.
Sich an diesen Standorten ansiedelnde Unternehmen sind 
beispielsweise sämtliche Betriebe aus dem Bereich Verkehr und 
Lagerei, Teile des Verarbeitenden Gewerbes, wie Hersteller von 
chemischen und pharmazeutischen Erzeugnissen, Unternehmen der
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Standorttyp „Emissionsintensives Gewerbe“
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Metallerzeugung und -bearbeitung oder dem sonstigen 
Fahrzeugbau sowie Teile der Wasserversorgung und Abwasser-
behandlung.
Hafenumfeld Rostock
Quelle: CIMA

41
 Emissionsarmes Gewerbe
An Standorten des Typs „emissionsarmes Gewerbe“ siedeln sich in 
der Regel Unternehmen an, die ihr Umfeld nur in begrenztem Maße 
beeinträchtigen. Der Flächenbedarf dieser Unternehmen ist 
deutlich geringer, wodurch sich eine kleinteiligere Gliederung und 
Mischung ergibt. Die Gewerbegebiete dieses Typs befinden sich in 
der Regel in teilintegrierten oder integrierten Lagen und weisen 
in großen Teilen eine Verträglichkeit mit einem städtischen 
Umfeld auf. Meist verfügen diese Flächen gemäß Bebauungsplan 
über eine GE-Ausweisung, teilweise eignen sich aber auch Misch- 
und Kerngebiete zur Unterbringung entsprechender Unternehmen. 
Hauptnutzer dieser Art von Gewerbegebieten sind sämtliche 
stadtaffine Branchen, zu denen nach einer Definition von Piegler 
und Spars (2019: 10) Teile des emissionsarmen Verarbeitenden 
Gewerbes, die IKT-, Hightech-, Gesundheits- und Kreativwirtschaft 
sowie das Handwerk und Urban Farming/Urban Gardening zählen. 
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Standorttyp „Emissionsarmes Gewerbe“
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Beispiele für emissionsarmes Verarbeitendes Gewerbe sind große 
Teile des Maschinenbaus, Hersteller von Kraftwagen und 
Kraftwagenteilen, von Nahrungs- und Futtermitteln, aber auch das 
Baugewerbe. In einem Teil dieser Gebiete besteht zudem die 
Zulässigkeit für großflächige Handelsbetriebe.
Gewerbegebiet in 
Isernhagen
Quelle: CIMA

Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Standorttyp „Büro/Praxis“
Bürostandort Hannover
Quelle: CIMA
42
 Büro/ Praxis
Wie der Name des Standorttyps bereits verdeutlicht, ist dieser von 
(großen) Bürogebäuden geprägt. Diese Standorte liegen 
vorwiegend in integrierten, innerstädtischen Lagen mit einer 
guten verkehrlichen Anbindung. Eine zentrale Bedeutung hat 
hierbei auch der Öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV). 
Schallschutzvorgaben und Emissionsgrenzen spielen an diesen 
Standorten aufgrund der Nachfragegruppe in der Regel keine Rolle.
Bei Büro- und Praxisstandorten kann es sich sowohl um einzelne 
Gebäude mit entsprechender Nutzung handeln als auch um ganze 
Stadtviertel, die überwiegend von entsprechenden Nutzungsformen 
geprägt sind. 
Hauptnachfrager sind hierbei nahezu sämtliche Dienstleistungs-
betriebe, die öffentliche Verwaltung sowie große Teile der 
Gesundheitswirtschaft (insb. Praxen).
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Gewerbegebiet EASTSITE, Mannheim 
Quelle: CIMA

* Der sog. Annexhandel steht in räumlichem und funktionalem Zusammenhang mit einem 
zulässigen Dienstleistungs-, Gewerbe und Industriebetrieb, ist diesem flächenmäßig aber 
deutlich untergeordnet (vgl. MWIDE NRW/ MHKBG NRW 2021: 57). 43
 Handel
Handelsflächen sind ebenso vielfältig wie die Branche selbst. Die 
Spannweite reicht dabei vom inhabergeführten Einzelhandel bis 
hin zum flächenintensiven Großhandel. Folglich fallen hierunter 
sowohl Einzelhandelsflächen in der Innenstadt als auch Flächen für 
den großflächigen Einzelhandel, die oftmals etwas weiter außerhalb 
an verkehrlich gut angebundenen Standorten liegen.
Teilweise finden Handelsaktivitäten auch an anderen Standorttypen 
statt. Ein typisches Beispiel ist hierbei der Autohandel, der oftmals 
am Rande emissionsarmer Gewerbegebiete zu finden ist. Zudem ist 
teilweise auch die Zulässigkeit des Annexhandels* in anderen 
Standorttypen gegeben. 
Typische Hauptnutzer sind in großen Teilen der klassische Handel 
aber auch Unternehmen aus dem Bereich Beherbergung und 
Gastronomie.
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Standorttyp „Handel“
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Handels-Standort Isernhagen (A2-Center)
Quelle: CIMA

44
 Sonstige
Die Flächenkategorie Sonstige umfasst sämtliche Nutzungsformen, 
die durch die anderen Kategorien nicht abgedeckt werden. Auch 
wenn der Schluss naheliegt, sind sie nicht mit im Baurecht 
definierten Sonderflächen gleichzusetzen. Mögliche Nutzungs-
formen sind Unternehmen der Energie- und Wasserversorgung 
oder auch landwirtschaftliche Betriebe sowie Pflege- und 
Altenheime.
Folglich weisen die Standortanforderungen in dieser Kategorie  eine 
sehr breite Spannweite auf. Sie reichen von der Zulässigkeit 
hoher Emissionen bis hin zur Vereinbarkeit mit Wohnnutzung in 
unmittelbarer Nachbarschaft.
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Standorttyp „Sonstige“
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose

45
Nicht von jedem Erwerbstätigen geht ein Flächenbedarf aus. In den 
Branchen fällt der Anteil flächenrelevanter Arbeitskräfte sogar recht 
unterschiedlich aus. Dies bedingt eine branchen- und standort-
differenzierte Betrachtung der flächenrelevanten Personen.
Dies betrifft einerseits die Erwerbstätigen, die dem Handel 
(Wirtschaftsabschnitt G) zugeordnet sind. Für diesen Wirtschafts-
abschnitt wird unterstellt, dass ein Beschäftigungsaufbau 
insbesondere mit dem Ausbau der Servicequalität einhergeht 
und nicht in vollem Umfang zu einer proportionalen Erweiterung 
der Verkaufsflächen führt. Vor diesem Hintergrund wird im Rahmen 
der Arbeitsstättenbedarfsprognose angenommen, dass nur von 
30 % der Erwerbstätigen ein Flächenbedarf ausgeht (vgl. Stadt 
Bielefeld 2016: 10). In älteren Arbeiten wurde bisher in der Regel 
von einem Anteil von 40 % gewerbeflächenbeanspruchende 
Beschäftigte im Handel ausgegangen (vgl. Bonny/ Kahnert 2005: 
234; Bauer/Bonny 1987: 42).
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Unterschiedlicher Anteil flächenrelevanter Arbeitskräfte
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Andererseits wird auch beim Standorttyp „Büro/Praxis“ davon 
ausgegangen, dass die Erwerbstätigen nicht in vollem Umfang 
flächenrelevant sind. Hierbei werden jedoch keine pauschalen 
Abschläge gebildet, sondern in Anlehnung an den Leitfaden zur 
Büromarktberichterstattung der gfi (Hrsg.) eine Differenzierung 
zwischen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SVB) und 
sonstigen Erwerbstätigen (z.B. Selbstständige, Beamte, 
ausschließlich geringfügig Beschäftigte) vorgenommen.
Zu den sonstigen Erwerbstätigen, die grundsätzlich Büroflächen-
bedarfe aufweisen können, zählen insbesondere Selbstständige. 
Diese üben ihre Tätigkeiten nicht selten in privaten Arbeitszimmern 
aus. Soloselbstständige im Architektur- und Ingenieurwesen sind 
hierfür Beispiele. In der Flächenbedarfsprognose wird unterstellt, 
dass nur 40 % der sonstigen Erwerbstätigen für den Standorttyp 
„Büro/Praxis“ flächenrelevant sind (vgl. gfi 2015: 6).

1 Aufgrund fehlender wissenschaftlicher Grundlagen basiert dieser Wert auf Basis 
der gutachterlichen Einschätzung. 46
Auch für die SVB (sozialversicherungspflichtig Beschäftigten) gilt 
spätestens seit der Corona-Pandemie, dass nicht mehr von jedem in 
vollem Umfang ein eigener Arbeitsplatz benötigt wird. Während der 
Pandemie wurden bestehende Möglichkeiten zum mobilen Arbeiten 
ausgebaut oder neu geschaffen. Mit dem Ende der Corona-
Schutzmaßnahmen hat die Bedeutung des Büros zwar wieder 
zugenommen, doch auch in Zukunft ist davon auszugehen, dass 
unter anderem vor dem Hintergrund der Vereinbarkeit von Familie 
und Beruf zumindest ein Teil der Arbeitszeit von vielen SVB an 
anderen Orten als dem Büro geleistet wird. In der 
Arbeitsstättenbedarfsprognose wird daher unterstellt, dass 95 % 
der SVB, die dem Standorttyp „Büro/Praxis“ zugeordnet werden, 
flächenrelevant sind1.
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Unterschiedlicher Anteil flächenrelevanter Arbeitskräfte
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose

47
Neben den qualitativen Flächenanforderungen hinsichtlich der 
Ausstattung, Lage und Emissionswerte unterscheiden sich auch die 
rein quantitativen Flächenbedarfe zwischen den Branchen. 
Beispielsweise ist der Flächenbedarf eines Beschäftigten in der 
Verwaltung deutlich geringer als der eines Beschäftigten im 
Verarbeitenden Gewerbe. Zur Ausstattung eines Verwaltungs-
mitarbeiters gehört in der Regel ein Schreibtischarbeitsplatz. Ein 
Mitarbeiter im Verarbeitenden Gewerbe benötigt zur Ausübung 
seiner Tätigkeit nicht selten spezialisierte Maschinen mit großen 
Platzbedarfen. Zur besseren Vergleichbarkeit werden die 
branchenspezifischen Flächenbedarfe pro Beschäftigten ausge-
wiesen - in sogenannten Flächenkennziffern. 
Die hier verwendeten Flächenkennziffern beruhen soweit verfügbar 
auf den tatsächlich realisierten Ansiedlungsfällen der 
vergangenen Jahre in der Stadt Münster. Diese stellen eine 
äußerst seltene Informationsbasis dar, da in den meisten Städten 
und Gemeinden keine systematische Erfassung dieser 
Informationen vorliegt. Wie herausfordernd eine entsprechende 
Informationsbeschaffung ist, belegt beispielsweise der im Rahmen
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Flächenbedarfe unterscheiden sich zwischen den verschiedenen Branchen
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
einer Masterarbeit unternommene Versuch, die seit Jahrzehnten in 
solchen Gutachten verwendeten Flächenkennziffern empirisch zu 
überprüfen. Aufgrund der mangelnden Teilnahmebereitschaft 
seitens der Unternehmen konnten keine verwertbaren Ergebnisse 
gewonnen werden (vgl. Vallée 2012: 63). 
Für die Ermittlung der standortspezifischen Flächenkennziffern für 
die Stadt Münster hat die Wirtschaftsförderung der Stadt eine 
Erhebung bei den neu angesiedelten Unternehmen durchgeführt 
und die genutzte Fläche sowie die Mitarbeiterzahl zum Zeitpunkt 
der Ansiedlung erfasst. Bei den Angaben für Gewerbeflächen 
handelt es sich dabei um die Grundstücksfläche, bei sonstigen 
Flächen wurde die Geschossfläche betrachtet. Aufgrund der 
höheren Aktualität berücksichtigen die Flächenfaktoren auch 
Veränderungen im Arbeitsumfeld, wie zum Beispiel die gestiegene 
Teilzeitquote.

48
Im Produzierenden Gewerbe, der Logistik sowie dem Kfz-Handel 
fallen die Flächenkennziffern in Münster etwas geringer aus als die 
in anderen Konzepten weit verbreiteten Angaben (vgl. u.a. Wagner-
Endres et al. 2020: 74, Stadt Bielefeld (Hrsg.) 2016: 12, Acocella/ 
Kahnert/ Helbig 2015: 73, Vallée 2013: 325, Grabow et al. 2010: 47). 
Eine Ursache könnte in den höheren Bodenpreisen in städtischen 
Zentren liegen, welche die Unternehmen zu einem sparsameren 
Flächenverbrauch verleiten.
In den Bereichen Forschung und Entwicklung (FuE), Medien, 
wirtschaftsnahe und sonstige Dienstleistungen werden die 
Flächenkennziffern der Literatur für Bürobeschäftigte mit einer 
Spannweite von 22-32 m² pro Beschäftigten (vgl. Just 2013: 144) 
durch die Erhebung in der Stadt Münster hingegen bestätigt. 
Zudem werden bei diesen Branchen unterschiedliche 
Flächenkennziffern für die einzelnen Standorttypen angesetzt. 
Bei den Standorttypen „emissionsintensives und emissionsarmes 
Gewerbe“ werden die Angaben aus der Spalte „Flächenkennziffer 
Gewerbeflächen“ verwendet, bei den anderen Standorttypen die
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Unterschiedliche Flächenbedarfe in Gewerbegebieten 
und sonstigen Flächen
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Angaben aus der Spalte „Flächenkennziffer sonstige Flächen“. Der 
Hintergrund ist, dass bei denjenigen Aktivitäten, die in 
Gewerbegebieten ausgeübt werden, davon auszugehen ist, dass 
beispielsweise im Bereich FuE große Maschinen zum Einsatz 
kommen, die zu höheren Flächenbedarfen führen, als bei Aktivitäten 
an sonstigen Standorten. Branchen, für die keine Angaben für 
„Flächenkennziffer sonstige Flächen“ vorliegen, siedeln sich in der 
Regel ausschließlich in Gewerbegebieten an, da aufgrund ihrer 
Umfeldauswirkungen an anderen Standorten keine Betriebs-
genehmigungen erteilt werden. Die Anteilige Zuordnung der 
jeweiligen Branchen (siehe auch Seite 39) erfolgte dabei in 
Anlehnung an die Arbeiten von Piegeler und Spars 2019 zum 
Konzept und zur Messung urbaner Produktion. 
Für Branchen, ohne Ansiedlungsfälle in den vergangenen Jahren, 
wird auf die Flächenkennziffern aus der Literatur zurückgegriffen 
(vgl. Tabelle nachfolgende Folie).

49
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Branchenspezifische und standortdifferenzierte Flächenkennziffern
Betriebsgruppe Flächenkennziffer Gewerbeflächen ** Flächenkennziffer sonstige 
Flächen***
Angaben aus der 
Literatur
Erhebungen der 
Wirtschaftsförderung Münster *
Erhebungen der 
Wirtschaftsförderung Münster *
Emissionsintensives Verarbeitendes 
Gewerbe
200 m² 162,5 m² -
Emissionsarmes Verarbeitendes 
Gewerbe
150 m² 61,1 m² -
Baugewerbe 75 m² - -
Logistik, Lagerhaltung 250 m² 152,3 m² -
Einzelhandel 150 m² - -
Kfz-Handel 250 m² 176,7 m² -
Forschung, Entwicklung, Medien 150 m² - 23,0 m²  
Wirtschaftsnahe Dienstleistungen 100 m² - 21,6 m² 
Sonstige Dienstleistungen 50 m² - 31,7 m² 
*Angaben beruhen auf realen Ansiedlungsfällen in der Stadt Münster (Quelle: Erhebung der WFM)
** Als Gewerbeflächen werden sämtliche Flächen verstanden die über eine Ausweisung als GI- oder GE-Flächen verfügen. Sämtliche andere Flächen fallen in die Kategorie 
der sonstigen Flächen (z.B. Flächen in Mischgebieten).
*** für sonstige Flächen liegen ausschließlich Informationen auf Basis der Erhebung der Wirtschaftsförderung Münster vor
Bei den anderen Angaben wurde auf die allgemein verwendeten Flächenkennziffern nach TBS-GIFPRO zurückgegriffen.
Quellen u.a.: Wagner-Endres et al. 2020: 74
 Stadt Bielefeld (Hrsg.) 2016: 12
 Acocella/ Kahnert/ Helbig 2015: 73
 Vallée 2013: 325
 Grabow et al. 2010: 47

50
Die im Rahmen der Methodik zur Arbeitsstättenbedarfsprognose 
vorgestellten Annahmen und Parameter zu den flächenrelevanten 
Beschäftigten, der Zuordnung zu den Standorttypen sowie die 
verwendeten Flächenkennziffern werden über den gesamten 
Prognosezeitraum hinweg konstant gehalten. Gleichwohl können 
technologische Entwicklungen sowie veränderte Rahmen-
bedingungen Auswirkungen auf diese Größen nach sich ziehen. 
Aufgrund der aktuell nicht abschätzbaren und verlässlich 
vorhersagbaren Auswirkungen, werden diese Veränderungen zum 
aktuellen Zeitpunkt nicht in der Prognose berücksichtigt.
Arbeitsstättenbedarfsprognose nach Standorttypen
Konstante Annahmen über den Prognosezeitraum aufgrund fehlender 
Informationen
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättenbedarfsprognose

51
Methodik
Flächenangebot nach Standorttypen
Methodisches Vorgehen
Analyse des Flächenangebots
Abgleich
Branchendifferenzierte 
Beschäftigtenprojektion
Branchendifferenzierte 
Erwerbstätigenprojektion
Arbeitsstättenbedarfs-
prognose differenziert 
nach Standorttypen
Handlungsbedarfe
Analyse des Flächen-
angebots differenziert 
nach Standorttypen
Arbeitsstättendeckungs-
prognose

52
Parallel zu den Prognoseschritten erfolgt eine Analyse der 
Flächenpotenziale in den infrage kommenden Kategorien in der 
Stadt Münster. Hierzu wurden die bestehenden Berichte der Stadt 
sowie Angaben auf Internetseiten analysiert. Die hieraus 
gewonnenen Ergebnisse wurden seitens der Stadt und Wirtschafts-
förderung Münster verifiziert und ergänzt.
Neben den Angaben zur Größe wurden die Flächen hinsichtlich 
ihrer zeitlichen Verfügbarkeit eingeordnet. Hierbei wird zwischen 
drei Zeitpunkten unterschieden:
▪ Sofort verfügbar: Hierunter fallen vorhandene Reserveflächen, 
die über ein entsprechendes Planungsrecht verfügen und 
erschlossen sind. Da diese sowohl im Besitz der öffentlichen 
Hand als auch von privaten Eigentümern sind, wird eine 
Unterteilung nach dem Besitzverhältnis vorgenommen. Für 
die Flächen in städtischem Besitz wird angenommen, dass 
diese zu 100 % zur Deckung der Bedarfe zur Verfügung stehen. 
Bei privaten Flächen wird ein Abschlag in Höhe von 10 % 
gebildet, da die Grundstücke teilweise als Erweiterungsflächen 
einzelner Unternehmen dienen und unsicher ist, ob diese die 
geplanten Investitionen umsetzen. Folglich gehen nur 90 % der 
privaten Flächen in das Flächenangebot ein.
Methode
Analyse des Flächenangebots
Methodisches Vorgehen
Analyse des Flächenangebots
▪ Mittelfristig verfügbar bis 2030: In dieser Kategorie befinden 
sich Baugebiete, bei denen angenommen wird, dass eine 
Baureife bis zum Jahr 2030 gegeben sein wird. Da diese 
Flächen (nahezu) ausschließlich im Besitz der Stadt sind, ist 
eine weitere Unterteilung hinsichtlich der Besitzverhältnisse 
nicht erforderlich. Die Flächen gehen zu 100% ins dargestellte 
Flächenangebot ein.
▪ Langfristig verfügbar bis 2038: Hierbei handelt es sich fast 
ausschließlich um private Flächen, die bereits planerisch im 
Flächennutzungsplan gesichert sind. Bei diesen Flächen ist 
jedoch nicht davon auszugehen, dass mittelfristig eine Baureife 
hergestellt werden kann. Ob langfristig eine Entwicklung bis 
zum Jahr 2038 möglich ist, ist mit großen Unsicherheiten 
behaftet. Aus diesem Grund gehen die Flächen zu 50 % in das 
dargestellte Angebot ein.
Anhand dem ggf. vorliegenden Planungsrecht sowie der 
siedlungsstrukturellen Lage und Ausstattung wurde eine 
Zuordnung der Flächen zu den oben genannten Standorttypen 
vorgenommen.

53
Methodik 
Arbeitsstättendeckungsprognose
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättendeckungsprognose
Abgleich
Branchendifferenzierte 
Beschäftigtenprojektion
Branchendifferenzierte 
Erwerbstätigenprojektion
Arbeitsstättenbedarfs-
prognose differenziert 
nach Standorttypen
Handlungsbedarfe
Analyse des Flächen-
angebots differenziert 
nach Standorttypen
Arbeitsstättendeckungs-
prognose

54
Im Rahmen der Arbeitsstättendeckungsprognose erfolgt ein 
Abgleich der prognostizierten Bedarfe mit dem zur Verfügung 
stehenden Angebot.
Die Differenz zwischen Bedarf und Angebot skizziert den 
Handlungsrahmen hinsichtlich der künftigen Flächenplanungen in 
der Stadt Münster. Zu beachten ist, dass die Ergebnisse zwar grobe 
Entwicklungstendenzen aufzeigen, jedoch nicht den Anspruch 
einer exakten Vorhersage aufweisen können. Beispielsweise können 
aufgrund fehlender valider Daten keine verlässlichen Aussagen zur 
Wiedernutzung von freigewordenen Flächen eingepreist werden. So 
können freiwerdende Gewerbeflächen oder bestehende Brach-
flächen künftig für gewerbliche Nutzungen durch andere Betriebe 
oder auch andere Nutzungsarten, wie beispielsweise die Wohn-
nutzung, verwendet werden. Gleichwohl zeigen die Erfahrungen der 
vergangenen Jahre, dass freiwerdende Flächen in der Regel sehr 
zeitnah einer neuen Nutzung zugeführt werden und in der Stadt 
Münster kaum ungenutzte Flächenpotenziale vorhanden sind. 
Arbeitsstättendeckungsprognose
Abgleich von Angebot und Bedarf
Methodisches Vorgehen
Arbeitsstättendeckungsprognose

55
Sowohl bei der Prognose der Flächenbedarfe als auch bei der 
Angebotsanalyse werden die Nettoflächen betrachtet. Dies 
bedeutet, dass Verkehrsflächen, Grünflächen oder Flächen für 
sonstige Nutzungen nicht einberechnet sind. Gemäß des GIFPRO-
Modells wären die Nettoflächen durchschnittlich um einen 
Aufschlag von circa 25 % für Erschließungsflächen zu erweitern (vgl. 
u.a. Stadt Bielefeld (Hrsg.) 2016: 12; Acocella et al. 2015: 74) 
Darüber hinaus ist zu beachten, dass sämtliche Flächenangaben in 
der für die Nutzungsart üblichen Größenangabe gemacht 
werden. 
Für den Standorttyp emissionsintensives und emissionsarmes 
Gewerbe bedeutet dies eine Angabe in ha, welche sich auf die 
jeweilige Grundstücksfläche bezieht. Ebenso beziehen sich die 
Angaben für den Standorttyp Handel auf die Grundstücksfläche, 
werden aber aufgrund ihrer höheren Kleinteiligkeit und der 
üblicherweise verwendeten Quadratmeterzahlen in eben dieser 
Einheit angegeben. Inwieweit sich der Grundstücksbedarf durch 
eine mögliche „Stapelung“ reduzieren könnte, ist von den 
individuellen Gegebenheiten vor Ort abhängig und kann an dieser 
Stelle nicht in die Betrachtung einfließen.
Interpretationshinweise zu den Größenangaben
Methodisches Vorgehen
Interpretationshinweise Größenangaben
Beim Standorttyp Büro/Praxis erfolgt die  Ausweisung der Bedarfe 
als Geschossfläche in Quadratmeter. An solchen Standorten ist 
eine mehrgeschossige Bauweise und Bedarfsdeckung die Regel. 
Aufgrund sehr unterschiedlicher Gestaltungsmöglichkeiten, die 
stark von den lokalen Gegebenheiten und Bauvorschriften 
abhängen, lässt sich keine pauschale Aussage zu den benötigten 
Grundstücksflächenbedarfen dieses Standorttypen treffen.
Ebenso erfolgt eine Ausweisung der Bedarfe in Quadratmeter für 
den Standorttyp „Sonstige“. Auch hier sind die Bedarfe zu großen 
Teilen auf Wirtschaftsakteure zurückzuführen, die eine gestapelte 
Bedarfsdeckung erlauben (Mehrgeschossigkeit). Ein Beispiel sind 
hierbei die Flächenbedarfe aus dem Bereich Gesundheitswesen, die 
u.a. in Form von Alten- und Pflegeheimen entstehen. Dies erfordert 
ebenfalls eine individuelle Einzelfallbetrachtung. 
Aufgrund der unterschiedlichen Bezugsflächen ist eine direkte 
Vergleichbarkeit zwischen den Bedarfen der einzelnen 
Standorttypen nicht gegeben. Dies ist bei der Interpretation der 
Ergebnisse zu beachten.

56
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte

57
Ergebnisse der Erwerbstätigenprojektion
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
Abgleich
Branchendifferenzierte 
Beschäftigtenprojektion
Branchendifferenzierte 
Erwerbstätigenprojektion
Arbeitsstättenbedarfs-
prognose differenziert 
nach Standorttypen
Handlungsbedarfe
Analyse des Flächen-
angebots differenziert 
nach Standorttypen
Arbeitsstättendeckungs-
prognose

58
In der Stadt Münster ist aufgrund ihrer Bedeutung als 
überregionales Arbeitsmarkt- und Verwaltungszentrum, ihrer 
diversifizierten Branchenstruktur und vor allem der Fokussierung auf 
Dienstleistungsbereiche sowie ihrer Rolle als bedeutender 
Bildungsstandort auch künftig mit einer dynamischen 
Wirtschaftsentwicklung zu rechnen. Unter den gesetzten 
Annahmen wird sich die Zahl der Erwerbstätigen auch in den 
kommenden Jahren in der Stadt Münster weiter erhöhen. Bis 2038 
ist von einem Zuwachs um circa 15,7 % bzw. knapp 38.400 
Erwerbstätigen bezogen auf die Anzahl der Erwerbstätigen im Jahr 
2021 auszugehen. Langfristig wird die Zahl der Erwerbstätigen 
sogar die Marke von 300.000 überschreiten. Laut Projektion 
werden 2045 knapp 302.000 Menschen in der Stadt Münster 
erwerbstätig sein. Dies entspricht einem Zuwachs von gut 23 % bzw. 
56.600 Personen.
Ergebnisse der Erwerbstätigenprojektion:
Auch in Zukunft dynamische Wirtschaftsentwicklung
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
Das Wachstum wird sich dabei jedoch nicht gleichmäßig über die 
verschiedenen Branchen erstrecken.  Zu den großen Wachstums-
treibern in der Stadt Münster mit Zuwachsraten von über 30 %  
zählen in den kommenden Jahren: 
▪ die Freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen 
Dienstleistungen: In dieser Branche sind Personen mit 
höheren Qualifikationen und akademischen Abschlüssen 
überproportional vertreten. Aufgrund der Bedeutung Münsters 
als überregional bedeutender Universitäts- und Hochschul-
standort profitiert die Branche in besonderer Weise von den 
regionalen Strukturen, beispielsweise durch Universitäts-
ausgründungen. Zudem fällt der Anteil der wissensbasierten 
Ökonomie, zu der auch die freiberuflichen, wissenschaftlichen 
und technischen Dienstleistungen zählen, traditionell in 
Oberzentren höher aus als in ländlich strukturierten Räumen.

59
▪ die Informations- und Kommunikationsbranche: Sie 
profitiert in besonderem Maße von der weiter 
voranschreitenden Digitalisierung. Gleichzeitig ist sie ein 
wichtiger Impulsgeber für eben diese (vgl. BMWi 2020: 16).
▪ das Gesundheits- und Sozialwesen: Im Zuge der 
voranschreitenden Alterung unserer Gesellschaft gewinnt die 
Branche zunehmend an Bedeutung. Trotz aller Schwierigkeiten 
bei der Gewinnung und Bindung von Fachkräften ist weiterhin 
mit einem Beschäftigungszuwachs in der Branche zu rechnen 
(vgl. DIHK 2022: 10).   Gleichzeitig bildet die Stadt Münster mit 
der ansässigen Universitätsmedizin einen überregional 
bedeutenden Versorgungsstandort und Kristallisationskern. 
Ergebnisse der Erwerbstätigenprojektion:
Auch in Zukunft dynamische Wirtschaftsentwicklung
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
▪ der Bereich Wasserversorgung, Abwasser-, Abfall-
entsorgung, Beseitigung von Umweltverschmutzungen: In 
Zeiten des Klimawandels und erhöhten Anforderungen an den 
Umweltschutz findet die Branche immer mehr Beachtung und 
trägt durch Innovationen und neue Technologien zu einem 
nachhaltigen Umgang mit den Ressourcen bei (vgl. BMZ 2023).

60
Hingegen werden die Branchen Land- und Forstwirtschaft, 
Gastgewerbe und Verarbeitendes Gewerbe weit unterdurch-
schnittliche Wachstumsraten verbuchen. In diesen Branchen ist 
lediglich von einem Zuwachs von bis zu 10 % auszugehen. Bei den 
sonstigen Wirtschaftlichen Dienstleistungen zu denen unter 
anderem Mietwagenagenturen, Reisebüros, Wach- und Sicherheits-
dienste oder Gebäudeservices gehören, ist sogar nur mit einer 
gleichbleibenden Zahl von Erwerbstätigen zu rechnen.
Zu beachten ist an dieser Stelle, dass die Projektion die Anzahl der 
Erwerbstätigen in Personen widerspiegelt und keine Aussagen 
zum Arbeitsumfang trifft. Vor dem Hintergrund der Entwicklungen 
in den vergangenen Jahren (vgl. Kapitel „Rahmenbedingungen“) ist 
jedoch anzunehmen, dass ein nicht unerheblicher Anteil der 
Erwerbstätigen auch weiterhin in Teilzeit tätig sein wird. 
Zudem ist zu berücksichtigen, dass trotz der weiteren Zunahme der 
Personen im erwerbsfähigen Alter in der Stadt Münster ein 
Beschäftigungsaufbau in dem prognostizierten Umfang nur
Ergebnisse der Erwerbstätigenprojektion:
Wachstum nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
durch die weitere Aktivierung zusätzlicher Arbeitskräfte 
möglich sein wird. In diesem Zusammenhang sind unter anderem 
die weitere Steigerung der Erwerbsbeteiligung von Frauen, die 
Verlängerung des Erwerbslebens bzw. die Reaktivierung von 
Ruheständlern (Silverworker) sowie auch eine gezielte Anwerbung 
von Fachkräften aus dem Ausland zu nennen.
Innovationen haben maßgeblichen Einfluss auf die Zahl der 
benötigten Arbeitskräfte, die notwenigen Flächenbedarfe und die 
Branchenentwicklung im Allgemeinen. In der Vergangenheit führten 
fundamentale Basisinnovationen zu erheblichen wirtschaftlichen 
Veränderungen (vgl. Liefner/Schätzl 2012: 109ff). Zuletzt hat die 
vierte industrielle Revolution (Industrie 4.0) mit der breiten 
Etablierung cyberphysischer Systeme sowie dem Internet der Dinge 
Änderungen mit Produktionsprozess angestoßen. Zukünftige 
Entwicklungen werden, sofern vorhersagbar, in Form der BMAS-
Prognose berücksichtigt.

61
Im Vergleich zu vielen anderen Erwerbstätigenprognosen auf 
Bundes- oder Landesebene fällt die Projektion für die Stadt Münster 
deutlich positiver aus (vgl. Schneemann/ Zika 2022: 59f). Hierfür 
zeigen sich verschiedene Entwicklungen verantwortlich:
1) Die regionale Branchenstruktur begünstigt einen 
Beschäftigungsaufbau im Zuge des technischen Fortschritts 
und der Digitalisierung: Der technische Fortschritt und die 
Digitalisierung sorgt in vielen Branchen für einen Rückgang der 
benötigten Arbeitsplätze. Gleichzeitig wird an anderer Stelle 
aber auch Beschäftigung aufgebaut. Von einem Beschäftigungs-
rückgang sind insbesondere das Verarbeitende Gewerbe oder 
auch die Logistikbranche betroffen. Ein umfassender Beschäf-
tigungsaufbau findet hingegen in Teilen in den Branchen 
Information und Kommunikation, Finanz- und Versicherungs-
dienstleistungen sowie Erziehung und Unterricht statt (vgl. Zika 
et al. 2018: 3ff). Zwar wird es in Teilbereichen dieser Branchen 
ebenfalls einen Beschäftigungsabbau, beispielsweise in der 
Finanzwirtschaft durch die Schließung von Filialstandorten 
geben, gleichzeitig gewinnen die Risikoanalyse und das Geo-
marketing aber an Bedeutung. Die regionale Branchenstruktur
Ergebnisse der Erwerbstätigenprojektion:
Gründe der positiven Entwicklung
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
der Stadt Münster als überregional bedeutender 
Dienstleistungs- und Verwaltungsstandort profitiert folglich in 
besonderem Maße vom technischen Fortschritt. Branchen in 
denen die Digitalisierung zu einem Arbeitsplatzabbau führen 
könnte, weisen innerhalb der Wirtschaftsstruktur der Stadt 
Münster hingegen eine vergleichsweise geringe Bedeutung auf 
(vgl. Seite 14). 
2) Der demographische Wandel stärkt die bedeutende 
Gesundheitswirtschaft der Stadt: Im Zuge der Alterung der 
Gesellschaft wird der Bedarf an medizinischem Fachpersonal 
weiter ansteigen. Münster mit seiner Universitätsmedizin zählt 
bereits heute zu einem überregional bedeutenden Medizin-
standort. Aufgrund der bestehenden Grenzen des Tech-
nisierungsgrades im Gesundheitswesen und der deutlich 
steigenden Nachfrage, wird der Personalbedarf in diesem 
Segment weiter zunehmen. Zudem zeigen Befragungen zum 
Seniorenwohnen, dass sich Menschen im Alter mit ihrem 
Wohnsitz stark an guten Versorgungsstrukturen orientieren, die

62
sie vorwiegend in Städten vorfinden (vgl. Hoffmann et al. 2021: 
91f). Folglich könnte die Stadt Münster in besonderer Weise 
profitieren, wenn die entsprechenden Angebote auf dem 
Wohnungsmarkt vorhanden sind.
3) Die Entwicklung des Erwerbspersonenpotenzials in der Stadt 
begünstig den Beschäftigungsaufbau:  Ein wesentlicher 
Engpassfaktor für den Arbeitsmarkt ist das Erwerbspersonen-
potenzial. Dieses wird bundesweit trotz starker Zuwanderung 
rückläufig sein, weil die geburtenstarken Jahrgänge ins 
Rentenalter wechseln. Allerdings wird es regional sehr starke 
Unterschiede geben. Binnenwanderungen können zu unter-
schiedlichen Verläufen der Erwerbsbevölkerung führen, die sich 
letztlich auch in der Erwerbstätigenprojektion zeigen. Für die 
Stadt Münster zeigt die Bevölkerungsprognose von InWIS aus 
dem Jahr 2023 eine vergleichsweise günstige Entwicklung für die 
Erwerbsbevölkerung auf, die sich entsprechend in der 
Erwerbstätigenprojektion niederschlägt und im Gegensatz zu 
vielen anderen Regionen in der Stadt Münster nicht zu einer 
Dämpfung der Entwicklung innerhalb des Betrachtungs-
zeitraums führt.
Ergebnisse der Erwerbstätigenprojektion:
Gründe der positiven Entwicklung
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
4) Wirtschaftsentwicklung in Münster in der Vergangenheit 
sehr robust gegenüber Krisen: Prognosen sind immer mit 
Unsicherheiten behaftet. Dies gilt vor allem für Arbeitsmarkt-
prognosen, weil Arbeitsplätze meist schneller auf- und abgebaut 
werden können als Personen umziehen/wandern. Dennoch 
haben die letzten 15 Jahre für Münster gezeigt, dass der 
Arbeitsmarkt extrem stabil und wachsend war (vgl. Seite 13). 
Neueste Zahlen belegen, dass auch die Corona-Pandemie anders 
als auf Bundesebene zu keinem kurzfristigen Einbruch geführt 
hat. Darüber hinaus hat der Arbeitsmarkt sich trotz steigender 
Inflation, Krieg in der Ukraine und beeinträchtigten globalen 
Handelsketten als sehr robust gezeigt. Daher besteht zum 
Zeitpunkt der Erstellung der Erwerbstätigenprojektion kein 
Anlass, die über lange und kurze Zeiträume empirisch ermittelten 
Trends der Beschäftigungsentwicklung abzuschwächen.

63
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
Entwicklung der Erwerbstätigen nach Branchen
Quelle: Erwerbstätigenprojektion der CIMA, eigene Berechnung und Darstellung
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000 S Sonstige Dienstleistungen
R Kunst, Unterhaltung und Erholung
Q Gesundheits- und Sozialwesen
P Erziehung und Unterricht
O Öffentliche Verwaltung, Verteidigung; Sozialversicherung
N Sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen
M Freiberufliche, wissenschaftliche und technische
Dienstleistungen
L Grundstücks- und Wohnungswesen
K Finanz- und Versicherungsdienstleistungen
J Information und Kommunikation
I Gastgewerbe
H Verkehr und Lagerei
G Handel; Instandhaltung und Reparatur von Kraftfahrzeugen
F Baugewerbe
E Wasserversorgung; Abwasser-, Abfallentsorgung, Beseitigung v.
Umweltverschmutzungen
D Energieversorgung
C Verarbeitendes Gewerbe
A Land- und Forstwirtschaft, Fischerei

64
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
Entwicklung der Erwerbstätigen nach Branchen
Quelle: Erwerbstätigenprojektion der CIMA, eigene Berechnung und Darstellung
40
60
80
100
120
140
160 M Freiberufliche, wissenschaftliche und technische
Dienstleistungen
J Information und Kommunikation
Q Gesundheits- und Sozialwesen
E Wasserversorgung; Abwasser-, Abfallentsorgung,
Beseitigung v. Umweltverschmutzungen
H Verkehr und Lagerei
P Erziehung und Unterricht
F Baugewerbe
K Finanz- und Versicherungsdienstleistungen
R Kunst, Unterhaltung und Erholung
L Grundstücks- und Wohnungswesen
D Energieversorgung
S Sonstige Dienstleistungen
O Öffentliche Verwaltung, Verteidigung; Sozialversicherung
G Handel; Instandhaltung und Reparatur von Kraftfahrzeugen
A Land- und Forstwirtschaft, Fischerei
I Gastgewerbe
C Verarbeitendes Gewerbe
N Sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen

65
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
Entwicklung der Erwerbstätigen nach Branchen zu ausgewählten 
Zeitpunkten
Quelle: Erwerbstätigenprojektion der CIMA, eigene Berechnung und Darstellung
Branche 2007-2021 2021-2038 2021-2045
abs. in % abs. in % abs. in %
Insgesamt* 52.148 27,0 38.443 15,7 56.633 23,1
A Land- und Forstwirtschaft 205 27,6 77 8,2 105 11,1
B Bergbau - - - - - -
C Verarbeitendes Gewerbe 898 7,2 770 5,8 1.096 8,2
D Energieversorgung 27 1,5 208 11,7 295 16,6
E Wasserversorgung; Abwasser-, 
Abfallentsorgung, Beseitigung v. 
Umweltverschmutzungen 387 69,1 203 21,5 287 30,4
F Baugewerbe 879 15,2 1.056 15,8 1.540 23,1
* Die Summe der dargestellten Branchen ergibt nicht die dargestellten Ergebnisse für „Insgesamt“, da sehr kleine Wirtschaftsa bschnitte wie T (Private Haushalte) und U 
(Exterritoriale Organisationen und Körperschaften) aufgrund ihrer marginalen Bedeutung nicht abgebildet wurden. Diese Abschni tte weisen zudem in den hier dargestellten 
Zeiträumen eine negative Entwicklung auf.

66
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
Entwicklung der Erwerbstätigen nach Branchen zu ausgewählten 
Zeitpunkten
Quelle: Erwerbstätigenprojektion der CIMA, eigene Berechnung und Darstellung
Branche 2007-2021 2021-2038 2021-2045
abs. in % abs. in % abs. in %
G Handel; Instandhaltung und Reparatur von 
Kraftfahrzeugen 4.038 14,0 2.610 7,9 4.498 13,6
H Verkehr und Lagerei 1.198 22,6 1.209 18,6 1.775 27,3
I Gastgewerbe 1.050 19,4 423 6,5 561 8,7
J Information und Kommunikation 4.268 35,4 4.237 26,0 6.191 37,9
K Finanz- und Versicherungsdienstleistungen 1.309 9,6 1.860 12,4 2.722 18,2
L Grundstücks- und Wohnungswesen 220 19,0 168 12,2 245 17,8
M Freiberufliche, wissenschaftliche und technische 
Dienstleistungen 9.491 103,1 5.593 29,9 7.988 42,7
N Sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen -1.501 -9,0 32 0,2 88 0,6
O Öffentliche Verwaltung, Verteidigung; 
Sozialversicherung 3.590 17,6 2.124 8,9 3.424 14,3

67
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Erwerbstätigenprojektion
Entwicklung der Erwerbstätigen nach Branchen zu ausgewählten 
Zeitpunkten
Branche 2007-2021 2021-2038 2021-2045
abs. in % abs. in % abs. in %
P Erziehung und Unterricht 4.920 48,2 2.788 18,4 4.005 26,5
Q Gesundheits- und Sozialwesen 19.248 53,2 13.514 24,4 19.508 35,2
R Kunst, Unterhaltung und Erholung 290 10,8 375 12,6 522 17,6
S Sonstige Dienstleistungen 1.792 18,8 1.265 11,2 1.868 16,5
Quelle: Erwerbstätigenprojektion der CIMA, eigene Berechnung und Darstellung

68
Ergebnisse der Arbeitsstättenbedarfsprognose
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Abgleich
Branchendifferenzierte 
Beschäftigtenprojektion
Branchendifferenzierte 
Erwerbstätigenprojektion
Arbeitsstättenbedarfs-
prognose differenziert 
nach Standorttypen
Handlungsbedarfe
Analyse des Flächen-
angebots differenziert 
nach Standorttypen
Arbeitsstättendeckungs-
prognose

69
Die Arbeitsstättenbedarfsprognose zeigt, basierend auf der 
Entwicklung der Erwerbstätigen in Münster, die zu erwartenden 
Flächenbedarfe. Wie bereits erläutert handelt es sich hierbei 
ausdrücklich um die Bedarfe und nicht um die tatsächlich realisierte 
Nachfrage (vgl. Seite 37). Zu beachten ist zudem, dass es sich nicht 
in jedem Fall um die benötigten Grundstücksflächen handelt, 
sondern sich die Bedarfe teilweise auch auf mehrgeschossige 
Gebäude beziehen können, was die benötigte Grundfläche 
entsprechend verringert (vgl. Seite 55). Darüber hinaus beziehen 
sich sämtliche Flächenangaben auf die Nettofläche. 
Verkehrsflächen, Grünflächen sowie Flächen für sonstige Nutzungen 
sind hierin nicht enthalten und mit einem Aufschlag von circa 25 % 
in den weiteren Planungen zu berücksichtigen (vgl. Seite 55).
Die mit Abstand größten Bedarfe sind hinsichtlich des Stand-
orttyps „emissionsarmes Gewerbe“ zu erwarten. Bis 2038 werden 
knapp 150 ha dieses Typs benötigt. Bis 2045 ist zudem mit einer 
weiteren Bedarfssteigerung auf bis zu 215 ha zu rechnen. Ein 
Großteil der Bedarfe ist hierbei auf die sich sehr dynamisch
Ergebnisse der Arbeitsstättenbedarfsprognose:
Größte Bedarfe beim Standorttyp „emissionsarmes Gewerbe
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättenbedarfsprognose
entwickelnden Branchen des Informations- und Kommunikations-
wesens sowie auch die freiberuflichen, wissenschaftlichen und 
technischen Dienstleistungen zurückzuführen.
Der zweithöchste Bedarf entfällt auf den Standorttyp  
„Büro/Praxis“. Sowohl die öffentliche Verwaltung als auch die 
Hochschulen bilden einen großen Nachfrager auf dem Büromarkt. 
Bis 2038 wird sich der Bedarf um knapp 868.000 m² erhöhen und 
bis 2045 sogar auf 1.262.000 m² ansteigen. Verantwortlich sind 
hierbei insbesondere die dynamischen Entwicklungen im 
Gesundheits-wesen, den Finanz- und Versicherungsdienstleistungen 
sowie in den Bereichen Erziehung und Unterricht und freiberufliche, 
wissenschaftliche und technische Dienstleistungen, die unmittelbar 
mit der Universität Münster verknüpft sind. Zu beachten ist, dass es 
sich hierbei nicht um Flächenbedarfe im Sinne der 
Stadtentwicklungsplanung handelt, sondern an dieser Stelle eine 
Umrechnung in Quadratmeter und entsprechende Geschossflächen 
erforderlich ist, da Bürogebäude in der Regel über mehrere 
Stockwerke verfügen.

70
Der Standorttyp „Handel“ weist hingegen die geringsten 
Flächenbedarfe auf. Bis 2045 wird der Bedarf auf rund 285.000 m² 
geschätzt. Zurückzuführen sind die Bedarfe insbesondere auf den 
Handel, die Instandhaltung und Reparatur von Kraftfahrzeugen 
sowie das Gastgewerbe (Abschnitte G und I). Beide Branchen weisen 
eine vergleichsweise moderate Entwicklung auf. Zudem unterliegt 
der Handel der Annahme, dass ein Großteil des 
Beschäftigungsaufbaus im Zuge der Verbesserung der Service-
qualität erfolgt (vgl. Seite 45). 
Beim Standorttyp „emissionsintensives Gewerbe“ ist von einem 
Bedarf in Höhe von 57,2 ha bis 2045 auszugehen. Einen 
maßgeblichen Anteil hieran haben Teile des Verarbeitenden 
Gewerbes (Abschnitt C) sowie der Bereich Verkehr und Logistik. 
Während das Verarbeitende Gewerbe eine vergleichsweise 
moderate Entwicklung erfahren wird, ist im Bereich Verkehr und 
Logistik mit einem deutlich stärkeren Beschäftigungswachstum zu
Ergebnisse der Arbeitsstättenbedarfsprognose: 
geringste Bedarfe im Handel
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättenbedarfsprognose
rechnen. Aufgrund der vergleichsweise kleinen Zahlen in der Stadt 
Münster, fallen jedoch auch die hierdurch ausgelösten 
Flächenbedarfe entsprechend klein aus. 
Der Standorttyp „Sonstige“ weist wie bereits beschrieben eine große 
Spannweite unterschiedlicher Unternehmen und Branchen auf (vgl. 
Seite 38). Dies erschwert die Interpretation der ermittelten
Angaben, da diese je nach konkretem Tätigkeitsbereich des 
Unternehmens unterschiedlich gut für eine Stapelung geeignet sind. 
Ein Großteil der zu erwartenden Flächenbedarfe in Höhe von 
355.000 m² ist  auf das Gesundheitswesen und hier insbesondere 
auf den Beschäftigungs-aufbau zur Unterstützung und Begleitung 
von Senioren und Pflegebedürftige zurückzuführen. Hintergrund 
dieser Entwicklung ist der demographische Wandel, der zu einer 
zunehmenden Alterung unserer Gesellschaft führt.

*Für die Brutto-Grundstücksfläche ist ein Aufschlag von circa 25 % in 
Ansatz zu bringen (vgl. Seite 55) 71
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättenbedarfsprognose
Flächenbedarfe der einzelnen Standorttypen
Quelle: Flächenbedarfsprognose der CIMA IfR
Emissionsarmes Gewerbe
(Angaben in ha Netto-Grundstücksfläche*)
Bis 2038 Bis 2045 insgesamt
148,9 ha 66,5 ha 215,4 ha
Emissionsintensives Gewerbe
(Angaben in ha Netto-Grundstücksfläche*)
Bis 2038 Bis 2045 insgesamt
39,7 ha 17,5 ha 57,2 ha
Büro/ Praxis
(Angaben in m² Geschossfläche)
Bis 2038 Bis 2045 insgesamt
867.922 m² 394.170 m² 1.262.092 m²
Handel
(Angaben in m² Netto-Grundstücksfläche*)
Bis 2038 Bis 2045 insgesamt
195.096 m² 90.338 m² 285.434 m²
Sonstiges
(Angaben in m² Geschossfläche)
Bis 2038 Bis 2045 insgesamt
244.026 m² 110.574 m² 354.600 m²

72
Ergebnisse der Angebotsanalyse
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Angebotsanalyse
Abgleich
Branchendifferenzierte 
Beschäftigtenprojektion
Branchendifferenzierte 
Erwerbstätigenprojektion
Arbeitsstättenbedarfs-
prognose differenziert 
nach Standorttypen
Handlungsbedarfe
Analyse des Flächen-
angebots differenziert 
nach Standorttypen
Arbeitsstättendeckungs-
prognose

73
Bei der Analyse der Angebotsflächen ist zu beachten, dass die 
einzelnen Standorttypen aufgrund der unterschiedlichen Anfor-
derungen der Unternehmen grundsätzlich nicht untereinander 
substituierbar sind. Gleichwohl bestehen bei einigen Flächen 
gewisse planerische Spielräume. 
Dies betrifft beispielsweise den Standorttyp „emissionsintensives 
Gewerbe“. Aufgrund der hohen zulässigen Emissionswerte bietet 
dieser Standorttyp vielfältige Möglichkeiten für die Unternehmen. 
Auch Unternehmen mit geringeren Emissionswerten, die beispiels-
weise eher dem emissionsarmen Gewerbe zugeordnet werden, 
können sich hier theoretisch ansiedeln.  In der Realität sind diese 
Flächen aber selten attraktiv für emissionsarme Unternehmen und 
stellen daher eher eine „zweite Wahl“ dar. 
Bei den Flächen des Standorttyps „emissionsarmes Gewerbe“ ist 
es in der Regel auch zulässig Bürogebäude zu errichten. 
Hierdurch können an entsprechenden Standorten teilweise auch die 
Bedarfe des Büromarktes mit abgedeckt werden. Zudem ist häufig 
auch der Annexhandel zugelassen.
Ergebnisse der Angebotsanalyse
Interpretationshinweise
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Angebotsanalyse
Beim Standorttyp „Handel“ ist zu bedenken, dass die Stadt 
Münster keine allgemeine Angebots- und Vorratsplanung für nicht-
zentrenrelevante Handelsbetriebe betreibt, sondern Standort- und 
projektbezogene Planung auf Basis des Einzelhandelskonzepts. Bei 
dem hier ausgewiesenen Flächenangebot handelt es sich in der 
Regel um GE-Flächen, auf denen der Handel explizit zugelassen ist. 
Gleichzeitig sind andere Nutzungsarten, die in GE-Gebieten erlaubt 
sind, nicht ausgeschlossen. Folglich können auf den Handelsflächen 
bei entsprechendem unternehmerischem Interesse auch die 
Bedarfe des emissionsarmen Gewerbes mit gedeckt werden. 
Zudem ist zu beachten, dass es sich bei den Angaben zu den 
unbebauten Flächen um Nettoflächen handelt (analog zu den 
anderen Standorttypen). 
Darüber hinaus ist die Verfügbarkeit der Flächen mit gewissen 
Unsicherheiten behaftet. Sowohl die Besitzverhältnisse als auch die 
zeitlichen Perspektiven können sich negativ auf die tatsächliche 
Verfügbarkeit der Flächen auswirken (vgl. Seite 52).

74
Die größten Potenziale bestehen hinsichtlich des Standorttyps 
„emissionsarmes Gewerbe“ mit insgesamt 87,6 ha. Hiervon sind 
gut 50 ha sofort verfügbar und mit entsprechendem Planungsrecht 
ausgestattet. Im Besitz der Stadt Münster befinden sich rund 30 ha, 
die in Form baureifer Grundstücke, die teilweise allerdings bereits 
einzelnen Unternehmen fest zugeordnet, optioniert oder sogar 
verkauf worden sind (sofern der Eigentumsübergang noch nicht 
stattgefunden hat). Mit Ihnen können kurzfristige Anfragen bedient 
werden.
Der Standorttyp „emissionsintensives Gewerbe“ weist insgesamt ein 
Flächenpotenzial von knapp 60 ha auf. Circa zwei Drittel dieser 
Potenziale sind sofort verfügbar. Hiervon liegen allerdings nur rund 
20 ha im Besitz der Stadt.
Ergebnisse der Angebotsanalyse
Größte Potenziale beim Standorttyp „emissionsarmes Gewerbe“
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Angebotsanalyse
Auf den Standorttyp „Büro/Praxis“ entfallen gut 480.000 m² 
Geschossfläche (vgl. WMF 2022: 9ff). Allerdings ist die sofort 
verfügbare Fläche mit gerade einmal gut 10 % vergleichsweise 
gering. Rund 51.000 m² Bürofläche stehen derzeit zur Verfügung. 
Darüber hinaus gibt es konkrete Projektplanungen mit einer 
Größenordnung von 328.000 m², die voraussichtlich bis 2030 
realisiert werden. Weitere Projekte mit einer Größenordnung von 
107.000 m² könnten bis 2038 umgesetzt werden (vgl. WMF 2022: 19 
sowie ergänzende Zulieferungen der Stadt Münster). Allerdings ist 
hierbei zu berücksichtigen, dass im Büromarkt keine Abschläge 
aufgrund unsicherer Realisierungen vorgenommen wurden.

75
Für den Standorttyp „Handel“ konnte insgesamt ein 
Flächenpotenzial von 41.000 m² identifiziert werden. Diese Flächen 
stehen alle sofort zur Verfügung, befinden sich jedoch 
ausschließlich in privatem Besitz. Hierbei ist die Nettofläche analog 
zu den anderen Standorttypen erfasst worden. Da in der Stadt 
Münster die Handelsflächenentwicklung anlass- und projekt-
bezogen vorgenommen wird, bestehen keine mittel- und 
langfristigen Flächenangebote für diesen Standorttyp.
Ergebnisse der Angebotsanalyse
Anlass- und projektbezogene Planung bei den 
Standorttypen „Handel“ und „Sonstige“
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Angebotsanalyse
Für den Standorttyp „Sonstige“ konnten in der Stadt Münster 
keine expliziten Flächen zugeordnet werden. Dies ist allerdings auf 
die große Spannweite innerhalb dieses Standorttyps zurückzu-
führen. Wie oben beschrieben, kann dieser Standorttyp sowohl stark 
emittierende Unternehmen, die eine Lage abseits von 
Siedlungskernen erfordert, als auch beispielsweise Heimstandorte, 
die in unmittelbarer Nachbarschaft bzw. innerhalb von Wohn-
siedlungen integriert werden können, umfassten (vgl. Seite 44). Vor 
diesem Hintergrund ist eine anlass- und projektbezogene 
Standortentwicklung erforderlich und keine mittel- bis langfristige 
Planung.

76
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Angebotsanalyse
Potentialflächen in der Stadt Münster nach Standorttyp*
*Ohne die Flächen der geplanten urbanen Stadtquartiere an der Steinfurter Straße und Kanalkante Südost, für die die Stadt Münster derzeit 
vorbereitende Untersuchungen dahingehend vornimmt, ob eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB in Betracht kommen kann. 
Quelle: Zulieferung der Stadt Münster und der Wirtschaftsförderung Münster (WfM), 
 WFM (Hrsg.) (2022) : Büromarktstudie 2022 der Wirtschaftsförderung Münster,
 Zusammenstellung der CIMA IfR
Emissionsarmes Gewerbe
(Angaben in ha Netto-Grundstücksfläche*)
Sofort verfügbar Mittelfristig verfügbar 
(bis 2030)
Langfristig verfügbar 
(bis 2038)
Insgesamt
städtischer Besitz Privater Besitz
30,5 ha 22,2 ha 15,4 ha 19,6 ha 87,6 ha
Emissionsintensives Gewerbe
(Angaben in ha Netto-Grundstücksfläche*)
Sofort verfügbar Mittelfristig verfügbar 
(bis 2030)
Langfristig verfügbar 
(bis 2038)
Insgesamt
städtischer Besitz Privater Besitz
20,9 ha 17,5 ha 9,4 ha 11,8 ha 59,5 ha

77
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Angebotsanalyse
Potentialflächen in der Stadt Münster nach Standorttyp*
*Ohne die Flächen der geplanten urbanen Stadtquartiere an der Steinfurter Straße und Kanalkante Südost, für die die Stadt Münster derzeit 
vorbereitende Untersuchungen dahingehend vornimmt, ob eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB in Betracht kommen kann. 
Quelle: Zulieferung der Stadt Münster und der Wirtschaftsförderung Münster (WfM), 
 WFM (Hrsg.) (2022) : Büromarktstudie 2022 der Wirtschaftsförderung Münster,
 Zusammenstellung der CIMA IfR
Handel*
(Angaben in m² Netto-Grundstücksfläche*)
Sofort verfügbar Mittelfristig verfügbar 
(bis 2030)
Langfristig verfügbar 
(bis 2038)
Insgesamt
städtischer Besitz Privater Besitz
41.000 m² - - 41.000 m²
Sonstige
(Angaben in m² Geschossfläche)
Sofort verfügbar Mittelfristig verfügbar 
(bis 2030)
Langfristig verfügbar 
(bis 2038)
Insgesamt
städtischer Besitz Privater Besitz
- - - - -
Büro/ Praxis
(Angaben in m² Geschossfläche)
Sofort verfügbar Mittelfristig verfügbar 
(bis 2030)
Langfristig verfügbar 
(bis 2038)
Insgesamt
51.000 m² 328.000 m² 107.000 m² 486.000 m²

78
Ergebnisse der Arbeitsstättendeckungsprognose
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättendeckungsprognose
Abgleich
Branchendifferenzierte 
Beschäftigtenprojektion
Branchendifferenzierte 
Erwerbstätigenprojektion
Arbeitsstättenbedarfs-
prognose differenziert 
nach Standorttypen
Handlungsbedarfe
Analyse des Flächen-
angebots differenziert 
nach Standorttypen
Arbeitsstättendeckungs-
prognose

79
Im Rahmen der Arbeitsstättendeckungsprognose werden 
nachfolgend die Ergebnisse der Bedarfsermittlung und der 
Angebotsanalyse gegenübergestellt, um mögliche Handlungs-
bedarfe im Hinblick auf die künftige Stadtentwicklung sowie 
insbesondere die Flächenplanung zu identifizieren.
Wie bereits an anderer Stelle beschrieben, können im Rahmen der 
Gegenüberstellung Handlungskorridore aufgezeigt werden. Es 
besteht jedoch nicht der Anspruch exakter quantifizierbarer 
Vorhersagen zu benötigten Flächenbedarfen (vgl. Seite 37).
Nachfolgend werden die Ergebnisse separat für die einzelnen 
Standorttypen dargestellt und interpretiert.
Ergebnisse der Arbeitsstättendeckungsprognose
Aufzeigen möglicher Handlungskorridore
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättendeckungsprognose

148,9
66,5
30,5
22,2
15,4
19,6
0
50
100
150
200
250
Bedarf Angebot
Emissionsarmes Gewerbe
langfristig bis 2038
mittelfristig bis 2030
privat sofort
städtisch sofort
Bedarf bis 2045
Bedarf bis 2038
80
Der Bedarf an Flächen des Standorttyps „emissionsarmes 
Gewerbe“ übersteigt das Angebot deutlich. Selbst bis 2038 
reichen die aktuell bestehenden und geplanten Flächen nicht aus, 
um die Bedarfe zu decken. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die 
Verfügbarkeit der privaten Flächen sowie der sich derzeit noch im 
Planungsprozess befindenden Flächen mit Unsicherheiten behaftet 
sind. Durch diese könnte sich das Flächenangebot auch weiter 
verringern und die Lücke zwischen Bedarf und Angebot zunehmen.
Mischgebiete und Kerngebiete, die im Rahmen der 
Angebotsanalyse nicht berücksichtigt wurden und grundsätzlich 
kombinierte Nutzungsformen zulassen, können ggf. einen Teil 
des Bedarfs aufnehmen und in gewissem Umfang zur 
Bedarfsdeckung beitragen. Gleichzeitig erlauben Flächen des 
Standorttyps „emissionsarmes Gewerbe“ die Ansiedlung von 
Bürogebäuden und können folglich in Teilen zur Deckung 
entsprechender Büroflächenbedarfe beitragen. Während die 
Bedarfsdeckung in Kern- und  Mischgebieten den Bedarf im 
„emissionsarmen Gewerbe“ reduziert, erhöht der Bedarf auf dem 
Büromarkt die potenzielle Nachfrage nach entsprechenden 
Flächen. Grundsätzlich ist beim Standorttyp „emissionsarmes 
Gewerbe“, soweit der Bebauungsplan es zulässt, eine Stapelung 
durch mehrgeschossige Gebäude möglich, allerdings ist dies in der 
Praxis eher selten.
Um den Unternehmen günstige Rahmenbedingungen für Um- und 
Ansiedlungen sowie Erweiterungen bieten zu können, sind weitere 
Flächenentwicklungen dieses Standorttyps unerlässlich.
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättendeckungsprognose
Emissionsarmes Gewerbe: weitere 
Flächen dringend benötigt
Flächenbedarf und -Angebot beim Standorttyp „Emissionsarmes Gewerbe“, 
Angaben in ha
Quelle: Arbeitsstättendeckungsprognose für die Stadt Münster der CIMA IfR

39,7
17,5
20,9
17,5
9,4
11,8
0
50
100
150
200
250
Bedarf Angebot
Emissionsintensives Gewerbe
langfristig bis 2038
mittelfristig bis 2030
privat sofort
städtisch sofort
Bedarf bis 2045
Bedarf bis 2038
81
Die Bedarfe im „emissionsintensiven Gewerbe“ fallen deutlich 
geringer aus, als im emissionsarmen Gewerbe. Mit den derzeit 
verfügbaren sowie geplanten Flächen, lassen sich die zu 
erwartenden Flächenbedarfe bis zum Jahr 2045 decken. Die 
Bedarfe bis zum Jahr 2038 können sogar vollumfänglich durch die 
sofort verfügbaren Flächenpotenziale befriedigt werden. 
Auch wenn hinsichtlich der privaten Flächen gewisse 
Unsicherheiten in Bezug auf die tatsächliche Nutzung oder 
Verfügbarkeit bestehen, zeigt sich die Stadt Münster aus der 
quantitativen Perspektive beim Standorttyp „emissionsintensives 
Gewerbe“ sehr gut aufgestellt. Folglich ist bezüglich dieses 
Standorttyps zunächst kein Handlungsbedarf im Sinne einer 
weiteren Flächenplanung und -ausweisung erforderlich. 
Handlungsbedarfe bezüglich dieses Standorttyps können sich 
daher insbesondere aus qualitativen Gesichtspunkten ergeben, die 
allerdings nicht Gegenstand dieser Analyse waren. Als Beispiel wäre 
hier die Größe zusammenhängender Grundstücksflächen für 
entsprechende Großansiedlungen zu nennen. 
Folglich werden zur Bedarfsdeckung und dem Erhalt der 
Handlungsfähigkeit bei Flächenanfragen langfristig auch die 
konkrete Entwicklung von im FNP dargestellten Gewerbeflächen 
oder Alternativstandorten erforderlich sein.
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättendeckungsprognose
Emissionsintensiven Gewerbe: 
weitere Flächenentwicklung nicht 
erforderlich
Flächenbedarf und -Angebot beim Standorttyp „Emissionsintensives Gewerbe“, 
Angaben in ha
Quelle: Arbeitsstättendeckungsprognose für die Stadt Münster der CIMA IfR

867.922
394.170
51.200
328.000
107.000
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
Bedarf Angebot
Büro/ Praxis
langfristig bis 2038
mittelfristig bis 2030
sofort
Bedarf bis 2045
Bedarf bis 2038
82
Die hier ausgewiesenen Flächenbedarfe und Angebote beziehen 
sich entgegen der vorherigen Standorttypen nicht auf die 
Grundstücksfläche, sondern auf die Geschossfläche. Die 
Größenangabe erfolgt daher in Quadratmeter. (vgl. Seite 55).
Die Gegenüberstellung von Angebot und Bedarf zeigt sehr 
deutlich, dass die derzeitigen Flächenangebote sowie die mittel- 
und langfristigen Planungen nicht ausreichen, um die zu 
erwartenden Bedarfe zu decken. Bereits bis 2038 zeigt sich eine 
deutliche Lücke von rund 380.000 m² Büro- und Praxisfläche. Bis 
2045 wird sich die Lücke aus Angebot und Bedarf auf insgesamt 
780.000 m² erhöhen. Diese hohen Differenzen zwischen Bedarf und 
Angebot zeigen einen dringenden Handlungsbedarf auf. Nicht 
zuletzt vor dem Hintergrund der bestehenden Unsicherheiten bei 
den mittel- und langfristigen Flächenverfügbarkeiten. 
Grundsätzlich können Büro- und Praxisgebäude aufgrund der von 
ihnen ausgehenden geringen Emissionen auf das Umfeld in 
integrierten Lagen errichtet werden. Dies bedeutet, dass sich auch 
Grundstücke in Kern- und Mischgebieten eignen, um den 
Bedarf zu decken. Gleichzeitig können entsprechende Gebäude 
grundsätzlich auch auf Flächen des Standorttyps „emissions-
armes Gewerbe“ errichtet werden. 
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättendeckungsprognose
Büro/ Praxis: weitere Flächen-
 entwicklung erforderlich
Flächenbedarf und -Angebot beim Standorttyp „Büro/ Praxis“, Angaben in m²
Quelle: Arbeitsstättendeckungsprognose für die Stadt Münster der CIMA IfR

195.096
90.338
40.590
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
Bedarf Angebot
Handel
privat sofort
Bedarf bis 2045
Bedarf bis 2038
195.096
90.338
40.590
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
Bedarf Angebot
Handel
privat sofort
Bedarf bis 2045
Bedarf bis 2038
83
Beim Standorttyp „Handel“ beziehen sich sämtliche Angaben auf 
die Netto-Grundstücksfläche. Da der Handel deutlich kleinteiliger 
als Unternehmen in Industrie- und Gewerbegebieten ist, erfolgt an 
dieser Stelle die Größenangabe in Quadratmeter. 
Die Gegenüberstellung von Angebot und Bedarf zeigt, dass die 
Lücke zwischen Angebot und Bedarf deutlich geringer ausfällt als 
bei anderen Standorttypen. Zudem wurden bereits seit Jahren 
bestehende Flächenpotenziale für den Handel bisher nicht vom 
Markt angenommen. Darüber hinaus besteht auf einigen 
Gewerbeflächen eine Zulässigkeit für den Annexhandel. Vor dem 
Hintergrund der Entwicklungen der vergangenen Jahre sowie den 
zu erwartenden Bedarfen erscheint auch in Zukunft eine anlass- 
und projektbezogene Flächenentwicklung für Handels-
unternehmen, wie sie bereits seit Jahren in der Stadt Münster 
praktiziert wird, sinnvoll.
Zu beachten ist, dass die verwendeten Flächenkennziffern für die 
Berechnung der Bedarfe Durchschnittswerte der Branche abbilden 
und die unterschiedlichen Handelsakteure durchaus sehr 
unterschiedliche Grundstücksflächenbedarfe aufweisen, für die in 
der entsprechenden Detailtiefe keine individuellen Angaben 
vorliegen. Darüber hinaus erlaubt auch die Erwerbstätigen-
projektion nur grobe Branchenabgrenzungen und damit die 
Projektion der Beschäftigtenentwicklung im Handel insgesamt. 
Über die konkrete Zusammensetzung bzw. die Anteile der 
unterschiedlichen Handelsakteure innerhalb der Branche  lassen 
sich keine Aussagen treffen. Entsprechend unterliegen die hier 
ermittelten Bedarfe den oben genannten Unsicherheiten. 
Detailliertere Abschätzungen können nur im Rahmen eines 
Einzelhandelskonzeptes erarbeitet werden.
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättendeckungsprognose
Handel: Weiterführung der anlass- 
und projektbezogenen 
Flächenentwicklung
Flächenbedarf und -Angebot beim Standorttyp „Handel“, Angaben in m²
Quelle: Arbeitsstättendeckungsprognose für die Stadt Münster der CIMA IfR

244.026
110.574
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
Bedarf Angebot
Sonstiges
Bedarf bis 2045
Bedarf bis 2038
84
Die Bedarfe beim Standorttyp „Sonstige“ werden durch eine 
große Bandbreite von Unternehmen ausgelöst. Ein Großteil entfällt 
hierbei auf das Gesundheitswesen und die Unterstützung von 
älteren und pflegebedürftigen Menschen. Damit wird der 
überwiegende Flächenbedarf im Rahmen von mehrgeschossigen 
Gebäuden gedeckt werden können, wodurch die zu erwartende 
Grundstücksfläche deutlich geringer ausfallen wird.
Den Bedarfen von knapp 250.000 m² bis 2038 bzw. von insgesamt 
350.000 m² bis 2045 steht in der Stadt Münster aktuell kein 
konkretes Flächenangebot gegenüber. Dies ist vor dem 
Hintergrund der großen Nutzerbandbreite durchaus nachvoll-
ziehbar und sinnvoll. Vor dem Hintergrund eines ressourcen-
schonenden Flächenverbrauchs und den bestehenden Nutzungs-
konkurrenzen in der Stadt Münster ist eine anlass- und 
projektbezogene Flächenausweisung zielführend. Zudem ist ein 
Großteil der Bedarfe auf das Gesundheitswesen, und hier 
insbesondere auf den Beschäftigungsaufbau zur Unterstützung 
und Begleitung von Senioren und Pflegebedürftige 
zurückzuführen, die in der Regel in integrierten Lagen in Kern- und 
Mischgebieten realisiert werden können. 
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättendeckungsprognose
Sonstige: Anlass- und 
projektbezogene Flächen-
 entwicklung
Flächenbedarf und -Angebot beim Standorttyp „Sonstiges“, Angaben in m²
Quelle: Arbeitsstättendeckungsprognose für die Stadt Münster der CIMA IfR

85
Die Ergebnisse der Erwerbstätigenprojektion fallen deutlich 
positiver aus als in vielen anderen Prognosen. Während zahlreiche 
Prognosen für die Bundesrepublik – aber teilweise auch für die 
Stadt Münster – in den kommenden Jahren nur noch mit einem 
geringen Beschäftigungswachstum rechnen und mittelfristig sogar 
von einem Rückgang der Beschäftigung ausgehen, kommt die 
vorliegende Projektion zu einer weiterhin stetigen Zunahme, für die 
zumindest innerhalb des Betrachtungszeitraums bis 2045 keine 
deutliche Abschwächung erkennbar ist.
Alle Prognosen basieren auf Daten aus der Vergangenheit, die unter 
Heranziehung von Annahmen in die Zukunft fortgeschrieben 
werden. Die dabei herangezogenen Daten und Einflussfaktoren 
sowie deren Gewichtung unterscheiden sich zwischen den 
Prognosen. Dementsprechend können die Ergebnisse einzelner 
Prognosen sehr unterschiedlich ausfallen. 
Selbst bei der Heranziehung identischer Einflussfaktoren können 
sich Prognosen unterscheiden, weil aufgrund unterschiedlicher 
Stützzeiträume die eingepreisten Trends stark unterschiedliche 
Entwicklungsverläufe annehmen können. 
 
Einordnung der Ergebnisse
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättendeckungsprognose
Grundsätzlich bestehen hierbei zwei verschiedene Ansätze – der 
Top-Down-Ansatz (von oben nach unten) und der Bottom-Up-
Ansatz (von unten nach oben). 
Beim Top-Down-Ansatz wird in der Regel eine Prognose für eine 
übergeordnete Gebietseinheit, zum Beispiel der Bundesrepublik 
Deutschland, auf die zu betrachtende Region übertragen. Folglich 
wird unterstellt, dass sich die Region so entwickeln wird wie die 
übergeordnete Einheit (ähnlicher Prognoseverlauf). Ein Unterschied 
besteht bei solchen Ansätzen oftmals nur hinsichtlich des Niveaus, 
welches sowohl oberhalb als auch unterhalb der Referenzeinheit 
liegen kann (vgl. IHK NRW 2022).
Beim Bottom-Up-Ansatz, bildet die zu betrachtende Region bzw. 
deren Teileinheiten, wie einzelne Branchen, die Ausgangsbasis. 
Aufbauend auf der Beschäftigtenentwicklung der verschiedenen 
Branchen wird die Gesamtentwicklung bestimmt. Lokale Gegeben-
heiten und Entwicklungen rücken daher stärker in den Fokus.

86
Die vorliegende Erwerbstätigenprojektion, die maßgeblich die 
Flächenbedarfe determiniert, fußt auf einem Pooling-Modell, 
welches in Bezug auf die oben beschriebenen Ansätze einen 
Methodenmix darstellt. Die Einflussfaktoren „Funktion der Stadt“ 
und „Bevölkerungsentwicklung“ sind dem Prinzip des Bottom-Up-
Ansatzes zuzuordnen, wohingegen der „technische Fortschritt“ dem 
Top-Down-Ansatz folgt. Jeder der betrachteten Einflussfaktoren 
stützt jedoch die positive Beschäftigungsentwicklung in der Stadt:
Die Funktion der Stadt: Die Stadt Münster bildet ein überregional 
bedeutendes Arbeitsmarktzentrum mit weit überdurchschnittlicher 
Beschäftigungsentwicklung. Zudem hat sie sich anders als die 
Bundesrepublik insgesamt sehr robust gegenüber Krisen erwiesen. 
In den vergangenen Jahren wurde in der Stadt nahezu ein lineares 
Beschäftigungswachstum beobachtet.
Bevölkerungsentwicklung im erwerbsfähigen Alter: Der Faktor 
Bevölkerungsentwicklung im erwerbsfähigen Alter, welcher 
stellvertretend für die Fachkräfteverfügbarkeit steht, wurde in Form 
der InWIS-Bevölkerungsprognose für die Stadt Münster 
berücksichtigt.  Auch die Bevölkerungsprognose weist über den 
gesamten Prognosezeitraum hinweg eine kontinuierliche Zunahme
Einordnung der Ergebnisse
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättendeckungsprognose
in den relevanten Altersjahrgängen auf. Entsprechend geht auch 
von diesem Faktor keine Begrenzung des Wachstums aus.
Technischer Fortschritt: Die Berücksichtigung des technischen 
Fortschritts erfolgte durch die Ergebnisse der BMAS-Prognose zur 
digitalisierten Arbeitswelt, welche die Auswirkungen des 
technischen Fortschritts auf die Beschäftigtenentwicklung in 
verschiedenen Branchen analysiert und beschreibt. Insbesondere in 
den für Münster bedeutenden Branchen zeigt die Studie einen 
positiven Effekt der Digitalisierung auf die Beschäftigten-
entwicklung. Branchen, in denen die Digitalisierung eher zu einer 
abnehmenden Beschäftigung führt, besitzen in der Stadt hingegen 
eine untergeordnete Bedeutung.
Gemäß dem hier verwendeten methodischen Ansatz, der die 
lokalen Strukturen und Entwicklungen als Ausgangsbasis in den 
Mittelpunkt stellt und diese mit übergeordneten Rahmen-
bedingungen wie dem technischen Fortschritt verknüpft, sind keine 
stark begrenzenden Einflussfaktoren erkennbar.  Stützen lässt 
sich dieses Ergebnis durch die enorme Robustheit gegenüber 
Krisen in der Vergangenheit und der Tatsache, dass trotz der

87
bereits seit Jahren stetig zunehmenden Fachkräfteengpässe die 
Stadt Münster nach wie vor eine äußerst dynamische Entwicklung 
verzeichnen konnte. Im Rahmen der Studie wird unterstellt, dass 
sich die Stadt, aufgrund der hohen Lebensqualität in der Region, 
im Wettbewerb der Wirtschaftsstandorte auch künftig erfolgreich 
positionieren kann. 
Die Ergebnisse der Erwerbstätigenprojektion sind vor diesem 
Hintergrund als lokale Entwicklungspotenziale zu verstehen. Eine 
grundlegende Veränderung der Rahmenbedingungen durch glo-
bale Krisen, strategische Neuausrichtungen der Standortent-
wicklung oder andere politische Weichenstellungen können im 
Rahmen einer solchen Projektion jedoch nicht berücksichtigt 
werden und zu deutlich abweichenden Ergebnissen führen.
Da die Anzahl der Beschäftigten eine zentrale Einflussgröße für die 
Bedarfsabschätzung bildet, unterliegen auch die darauf aufbau-
enden Flächenbedarfe den oben beschriebenen Unsicherheiten. 
Zudem kommen im Rahmen der Bedarfsabschätzung weitere 
Unsicherheitsfaktoren hinzu, die insbesondere mit den verwen-
deten Flächenkennziffern in Verbindung stehen. So ist es möglich,
Einordnung der Ergebnisse
Ergebnisse der einzelnen Analyseschritte
Arbeitsstättendeckungsprognose
dass die verwendeten Flächenkennziffern in einigen Branchen den 
Bedarf überschätzen, da nicht für alle Wirtschaftsbereiche lokal-
spezifische Größen vorlagen und auf allgemein angewandte 
Flächenkennziffern zurückgegriffen werden musste. In Städten und 
Ballungskernen mit hohen Bodenpreisen könnte der Kostendruck 
auch zu einem tendenziell geringerem Flächenverbrauch pro 
Beschäftigten führen.
Weitergehend werden die Flächenkennziffern über den  Prog-
nosezeitraum konstant gehalten, da keine verlässlichen Infor-
mationen zur künftigen Entwicklung vorliegen. Grundsätzlich be-
stehen jedoch verschiedene Entwicklungstendenzen, die sowohl 
zu einer Zunahme als auch zu einer Abnahme des Flächen-
verbrauchs pro Beschäftigten führen können. Eine Zunahme des 
Flächenverbrauchs wird beispielsweise durch neue ebenerdige 
Produktionskonzepte oder einem steigenden Anteil von KMU, die 
tendenziell einen höheren Flächenverbrauch aufweisen als größere 
Unternehmen, bedingt. Zu einer Abnahme des Flächenverbrauchs 
tragen hingegen ein zunehmender Kostendruck, technische Ent-
wicklungen oder Nachhaltigkeitsaspekte bei (vgl. Grabow et al. 
2010: 46).

88
Handlungsempfehlungen
Handlungsempfehlungen

89
Vor dem Hintergrund des steigenden Wettbewerbs der 
Wirtschaftsstandorte um Unternehmen und qualifizierte 
Fachkräfte kommt einem intelligenten Management und der 
Entwicklung von Standorten eine zentrale Bedeutung zu. (vgl. 
Jehling/ Krehl/ Krüge 2020: 102). Aufgabe der Stadtent-
wicklungsplanung und Wirtschaftsförderung ist es dabei 
bestmögliche Voraussetzungen für die Ansiedlung neuer 
Unternehmen bzw. die Erweiterung bestehender Unternehmen zu 
schaffen. Das Angebot adäquater Flächen und Immobilien ist 
hierbei eine grundlegende Voraussetzung. Ohne ein entspre-
chendes Angebot ist eine erfolgreiche Weiterentwicklung einer 
Wirtschaftsregion nicht möglich (vgl. Pongratz/ Vogelgesang 
2016: 62). „Das Kunststück des Wirtschaftsförderers besteht darin, 
zum richtigen Zeitpunkt das richtige Grundstück für den richtigen 
Betrieb zur Verfügung zu haben.“ (Dallmann/ Richter 2012: 48). 
Hierfür ist eine intelligente und vorausschauende Planung, für die 
im Rahmen dieser Analyse die Grundsteine gelegt wurden, 
unabdingbar. 
Handlungsempfehlungen
Hohe Bedeutung von verfügbaren Wirtschaftsflächen 
Handlungsempfehlungen 
Die Studie zeigt, wie sich der Arbeitsmarkt und der Flächenbedarf 
der Unternehmen unter vergleichbaren Voraussetzungen wie in der 
Vergangenheit und weiterhin günstigen Rahmenbedingungen 
entwickeln werden. In den kommenden Jahren ist für die Stadt 
Münster weiterhin eine äußerst dynamische Bevölkerungs- (vgl. 
InWIS 2023) und Wirtschaftsentwicklung (vgl. Ergebnisse der 
Erwerbstätigen-projektion) zu erwarten. Damit nimmt die Stadt 
Münster im bundesweiten Vergleich eine Spitzenposition ein. 
Während in vielen Regionen Deutschlands in den kommenden 
Jahren die Zahl der Erwerbstätigen sinken wird, wird für die 
Arbeitsmarktregion Münster/Osnabrück als eine von 
bundesweit vier Regionen ein weiterer Anstieg der 
Erwerbstätigen seitens des IAB prognostiziert (vgl. Schneemann/ 
Zika 2022: 59f). Innerhalb der Arbeitsmarktregion werden die 
urbanen Zentren und damit auch die Stadt Münster ein 
wesentlicher Treiber dieser Entwicklung sein, was auch durch die 
vorliegende Projektion gestützt wird.

90
Gleichwohl ist zu bedenken, dass auch das Wachstum in Münster 
nicht grenzenlos ist und in den kommenden Jahren an Dynamik 
verlieren wird. Die Ursache für das begrenzte Wachstum liegt dabei 
insbesondere in der Verfügbarkeit von Fachkräften begründet. Die 
Bevölkerungsprognose der Stadt Münster zeigt zwar über den 
gesamten Prognosezeitraum hinweg noch eine wachsende Zahl der 
Personen im erwerbsfähigen Alter, doch auch dieses Wachstum 
wird früher oder später an seine Grenzen stoßen. Parallel dazu ist 
dann auch mit einer entsprechenden Entwicklung der 
Erwerbstätigen und folglich auch der Flächenbedarfe zu rechnen. 
Zudem ist zu beachten, dass die positive Entwicklung der 
Bevölkerung in der Stadt Münster nur erreicht werden kann, wenn 
entsprechende Rahmenbedingungen vorliegen. An erster Stelle ist 
hierbei die Verfügbarkeit von Wohnraum zu nennen. Darüber 
hinaus ist die langfristige Sicherung einer hohen Lebensqualität 
durch vielfältige Freizeit-, Kultur- und Bildungsangebote sowie eine 
intakte Umwelt ein zentraler Faktor. Auch wenn die vorliegenden 
Projektionen noch keine Begrenzung des Wachstums zeigen, wird 
diese künftig eintreten. Voraussichtlich ist von einem 
„Prognoseknick“ sogar zeitnah nach dem vorliegenden 
Betrachtungszeitraum auszugehen. 
Handlungsempfehlungen
Wachstum nicht grenzenlos – laufendes Monitoring wichtig
Handlungsempfehlungen 
Nichtsdestotrotz werden die hier beschriebenen Entwicklungen die 
bereits bestehenden Flächennutzungskonkurrenzen zwischen 
Wohn- und Wirtschaftsflächen in den kommenden Jahren 
zunächst weiter verschärfen. Vor diesem Hintergrund ist eine 
intelligente und bedarfsorientierte Flächenplanung auch in Zukunft 
unabdingbar. Neben den jetzt dringend benötigten Flächenneu-
ausweisungen, um auch künftig gute Rahmenbedingungen für eine 
dynamische Entwicklung des Wohn- und Wirtschaftsstandorts 
Münster sicherstellen zu können, ist darüber hinaus ein 
regelmäßiges Flächenbedarfsmonitoring zu empfehlen. In der 
Stadt Münster bestehen mit der regelmäßig erstellten 
Büromarktstudie, dem Gewerbeflächenmonitoring, dem 
Einzelhandelskonzept/-Monitoring sowie dem Baulandmonitoring 
Wohnen bereits wichtige und sehr gute Instrumente zur 
Unterstützung einer bedarfsorientierten und ressourcenschonenden 
Stadtentwicklung. Wichtig ist es, ein solches Instrument für 
sämtliche Wirtschaftsflächen zu etablieren und die Erkenntnisse der 
einzelnen Instrumente zusammenzufassen. Hierdurch wird eine 
ganzheitliche Planung unterstützt und ermöglicht. Durch die

91
regelmäßigen Bedarfsabschätzungen sowie deren Gegenüber-
stellungen mit den bestehenden Potenzialen, wie sie im vor-
liegenden Bericht erfolgte, können frühzeitige Handlungs-
erfordernisse identifiziert werden. Hierauf aufbauend lassen sich 
Flächenneuausweisungen oder Umnutzungen bestehender Flächen 
planen.
Die Arbeitsstättendeckungsprognose hat für die einzelnen 
betrachteten Standorttypen aufgezeigt, inwieweit das bestehende 
Angebot die zu erwartenden Bedarfe decken kann.  Zu beachten ist 
jedoch, dass es sich bei sämtlichen Angaben um die Nettofläche 
handelt und entsprechende Aufschläge für die Erschließung, 
Parkflächen, Grünflächen etc. in der Planung erforderlich sind. In der 
Regel wird hierbei von einem Aufschlag um 25 % ausgegangen (vgl. 
u.a. Stadt Bielefeld (Hrsg.) (2016): 12; Acocella et al. 2015: 74) .
Hinsichtlich des Standorttyps „emissionsintensives Gewerbe“ 
zeigt die Analyse eine gute Ausstattung mit Gewerbeflächen. An 
dieser Stelle sind daher keine unmittelbaren Handlungsbedarfe 
zu benennen. 
Handlungsempfehlungen
Emissionsarmes Gewerbe und Büro/Praxis mit Handlungsbedarf
Handlungsempfehlungen 
Beim Standorttyp „Handel“ erscheint die bisher praktizierte 
anlass- und projektbezogene Flächenentwicklung sehr 
zielführend. Bestehende Potenziale wurden bisher nicht vom Markt 
angenommen, sodass auch hier zunächst von einer ausreichenden 
Flächenausstattung auszugehen ist. 
Unmittelbare Handlungsbedarfe zeigt die vorliegende Analyse 
hingegen für die Standorttypen „emissionsarmes Gewerbe“, 
„Büro/Praxis“ sowie „Sonstige“ auf. Bei allen drei Standorttypen 
übersteigen die Bedarfe die bestehenden Angebotsflächen 
deutlich. Alle Standorttypen haben gemeinsam, dass sich 
potenzielle neue Standorte möglichst in zentralen integrierten oder 
zumindest teilintegrierten Lagen befinden sollten. Zudem ist eine 
gute ÖPNV-Anbindung insbesondere bei den Standorttypen 
„Büro/Praxis“ sowie einem Großteil des Standorttyps „Sonstige“, 
dessen Bedarf insbesondere auf das Gesundheitswesen 
zurückzuführen sind, von Vorteil. Damit stehen die verschiedenen 
Nutzungstypen bei potenziellen Neu-Standorten untereinander in 
direkter Konkurrenz.

92
Neben den Konkurrenzen der Wirtschaftsstandorte untereinander 
ist im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung zusätzlich noch der 
Flächenbedarf für Wohnstandortnutzungen zu berücksichtigen 
(vgl. InWIS 2023) da dieser voraussichtlich ebenfalls in zentralen, 
gut erreichbaren und integrierten Lagen erfolgen wird.
Um möglichst allen Nutzungsformen zentrale und gut erreichbare 
Standorte zur Verfügung stellen zu können, bietet sich die 
Entwicklung von Standorten mit kombinierten Nutzungs-
formen an. Durch eine intelligente Stadtplanung und 
städtebauliche Gestaltung lassen sich die verschiedenen 
Nutzungsformen in neu zu entwickelnden Quartieren geschickt 
miteinander kombinieren. Eine bedarfsorientierte Nutzungs-
mischung stellt somit eine geeignete  Handlungsstrategie für die 
weitere Flächenentwicklung der Stadt Münster dar. 
Handlungsempfehlungen
Flächenkonkurrenzen mit kombinierten Nutzungsformen lösen
Handlungsempfehlungen

93
Literaturverzeichnis
Literaturverzeichnis

94
Literaturverzeichnis
Literatur
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96
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G.; Schumacher, U.; Behnisch, M. (Hrsg.): Flächennutzungsmonitoring V. Methodik – Analyseergebnisse – Flächenmanagement. Berlin: Rhombos, IÖR 
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eine wichtige Rolle. (IAB-Kurzbericht 9/2018). Nürnberg. Verfügbar unter: https://doku.iab.de/kurzber/2018/kb0918.pdf

Anlage A zur V/0606/2023 
Kurzüberblick 
Mit dieser Berichtsvorlage soll über die zentralen Ergebnisse von zwei Bedarfsgutachten zu den 
Themen Wohnstätten und Arbeitsstätten informiert werden. Die Ergebnisse werden darüber hin-
aus vor dem Hintergrund der im Rahmen der Regionalplan-Änderung vorgelegten Bedarfszahlen 
sowie weiteren städtischen Ziel- und Kennzahlen fachlich gewürdigt. 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Mit der Vorlage werden die Ziele „Wir werden einer der führenden Bildungs-, Wissenschafts-, 
Forschungs- und Entwicklungsstandorte in Europa“, „Wir werden als Wirtschaftsstandort die Stadt 
des dynamischen Mittelstandes in Nordrhein-Westfalen“ sowie „Wir werden Münster zu einer 
Stadt mit höchster Lebens- und Erlebnisqualität weiterentwickeln: […] mit hohem Wohnwert, Fa-
milienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesellschaft“ verfolgt. 
 
Das Teilziel lautet „Sicherstellung von Entwicklungsflächen für Wohnen und Gewerbe durch pla-
nerische Vorsorge“. Dazu ist zunächst die Ermittlung der jeweiligen Flächenbedarfe erforderlich. 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: Nr. der PG Bezeichnung der PG 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja X Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja X Nein   
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt entstehen keine Kosten. 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
X überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
Die Erkenntnisse der Gutachten dienen vorbereitend der räumlichen Stadtentwicklung, um auf 
dieser Basis dem § 1 Abs. 1 BauGB („Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald 
und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist“) Rechnung tragen 
zu können. 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Die Vorlage berührt das Themenfeld der Demographie insofern, als im Gutachten zu den Woh-
nungsbedarfen als Basis auch eine eigenständige Bevölkerungsprognose erstellt worden ist und 
damit langfristige Aussagen zur Bevölkerungsentwicklung – unabhängig von den Ergebnissen der 
Landes-Prognose von it.nrw – vorliegen. 
 
Die Vorlage berührt indirekt auch klimaschutzrelevante Aussagen, als der in den Prognosen er-
mittelte Siedlungsflächenbedarf in nicht unerheblichen Teilen eine weitere Siedlungsflächenent-
wicklung erfordert. Jede Siedlungsentwicklung im Außenbereich bedeutet einen – auch klima-
schutzrelevanten – Eingriff in Natur und Landschaft.

V/0606/2023 
V/0606/2023 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
Ergebnisse der Wohnungs- und Arbeitsstättenbedarfsprognosen 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   30.11.2023 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwicklung Bericht 
   06.12.2023 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Hintergrund 
Der Rat hat im Jahr 2020 Grundsatzbeschlüsse zur Entwicklung zweier neuer urbaner Stadtquartiere 
im Bereich Steinfurter Straße sowie Kanalkante Südost gefasst.1 In den Beschlüssen wird den beiden 
Flächen eine „herausragende Bedeutung“ für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt 
Münster zugesprochen. Angestrebt wird dabei eine kooperative Baulandentwicklung im engen Aus-
tausch mit den heutigen Eigentümern. Nichtsdestotrotz hat der Rat mit den o.a. Grundsatzbeschlüs-
sen auch die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen (VU) gemäß § 165 Abs. 4 BauGB 
beschlossen, um die Anwendungsvoraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
(SEM) gem. §§ 165 ff. BauGB als zweite und nachrangige Option zu prüfen. Mit Projektsteuerungs-
leistungen für die Entwicklung dieser Flächen sowie der Durchführung der VU hat die Sta dt die 
NRW.URBAN Kommunale Entwicklung GmbH beauftragt. 
Eine SEM kann gem. § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB durchgeführt werden, wenn das Wohl der Allgemein-
heit dies erfordert, insbesondere wenn diese Maßnahmen zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an 
Wohn- und Arbeitsstätten dienen und die beiden o.a. Gebietsentwicklungen für die weitere Stadtent-
wicklung von besonderer Bedeutung und von daher erforderlich sind. Zu diesem Zweck hat die Ver-
waltung die Erstellung entsprechender gutachterlicher Bedarfsprognosen extern be auftragt. Konkret 
handelt es sich um folgende Prognosen:  
 Wohnungsbedarfsprognose und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose  
(Auftragnehmer: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Bochum)  
 Arbeitsstättenbedarfsprognose und Arbeitsstättenbedarfsdeckungsprognose 
(Auftragnehmer: CIMA Institut für Regionalwirtschaft GmbH, Hannover)  
                                                 
1 vgl. dazu die Vorlagen V/0180/2020 und V/0435/2020  
Stadtplanungsamt 
 
14.11.2023  
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Herr Bartmann 
Telefon: 492-6115 
Bartmann@stadt-
muenster.de

- 2 - 
V/0606/2023 
Die Prognosen wurden innerhalb des Zeitraums Juli 2022 – März/Juli 2023 erstellt. Die Prognosen 
betrachten als Zeithorizont zwei unterschiedliche Jahre: das Jahr 2038 und das Jahr 2045. Ersteres 
ergibt sich aus der im Allgemeinen angenommenen voraussichtlichen Dauer einer geplanten zügigen 
Quartiersentwicklung im Rahmen einer SEM – hier wird ein Zeitraum von maximal 15 Jahren unter-
stellt mit Beginn in 2023. Da zudem der sich in Fortschrei bung befindliche Regionalplan Münsterland 
einen Planungshorizont bis 2045 abbildet, betrachten die Prognosen stellenweise auch dieses Jahr 
als zweiten Zeithorizont.  
Die Abschlussberichte zu den jeweiligen Prognosen sind dieser Berichtsvorlage als Anlagen 1 und 2 
beigefügt. Nachfolgend werden die zentralen Ergebnisse der beiden Gutachten zusammengefasst 
und anschließend auch vor dem Hintergrund der im Rahmen der Regionalplan -Änderung von der 
Bezirksregierung Münster vorgelegten Bedarfszahlen sowie weiteren städtischen Ziel- und Kennzah-
len gewürdigt. 
Wohnstätten 
Wohnungsbedarfsprognose  
Das Institut InWIS hat sich gutachterlich mit der Frage auseinandergesetzt, wie sich die Wohnungs-
nachfrage in der Stadt Münster zukünftig entwickeln wird und welche Potenziale zur Deckung dieses 
Bedarfs absehbar bestehen werden. 
Die Ermittlung der Wohnungsnachfrage setzt sich dabei aus drei Schritten zusammen. Zunächst wur-
de eine Bevölkerungsprognose erstellt, aus der InWIS eine Haushaltsprognose berechnete. Darauf 
aufbauend wurde die Wohnungsbedarfsprognose für Münster berechnet.  
Im Ergebnis prognostiziert InWIS für das Jahr 2038 eine Bevölkerung in Münster von ca. 342.000 und 
für das Jahr 2045 von 353.500 Einwohnern. Gegenüber der aktuellen Bevölkerung zum Stichtag 
31.05.2023 (318.868) würde dies einen Zuwachs von ca. 7,3 Prozent bis 2038 und ca. 10,9 Prozent 
bis 2045 darstellen. Insofern wird davon ausgegangen, dass sich das Wachstum der vergangenen 
Jahre bzw. Jahrzehnte in Münster weiter fortsetzen wird.  
Aus der Bevölkerungsprognose wurde in einem nächsten Schritt die Haushaltsprognose errechnet. 
Unter anderem aufgrund des sich fortsetzenden Trends zu kleineren Haushaltsgrößen fällt die pro-
zentuale Steigerungsrate etwas stärker aus als bei der Bevölkerungsprognose. Für das J ahr 2038 
wird die Anzahl der Privathaushalte auf ca. 190.500 und für das Jahr 2045 auf ca. 198.500 prognosti-
ziert.  
Unter den grundsätzlichen Annahmen, dass jedem Haushalt eine eigene Wohnung zusteht, eine so-
genannte Fluktuationsreserve im Wohnungsmarkt benötigt wird und Ferienwohnungen nicht zum ver-
fügbaren Wohnungsbestand zählen, wurde ausgehend von der Haushaltsprognose die Wohnungs-
bedarfsprognose berechnet. Dabei wurden sowohl Komponenten des quantitativen Bedarfs (z.B. Er-
satzbedarf, der durch zu erwartende Abgänge entsteht) als auch des qualitativen Bedarfs (z.B. Präfe-
renzen für Wohnraum) berücksichtigt. Zudem fließen zu erwartende kurzfristige Auswirkungen (etwa 
die insbesondere derzeit zu beobachtenden makroökonomischen Einflüsse auf den Bausektor und  
den Wohnungsmarkt) mit ein.  
Insgesamt ergeben die Berechnungen von InWIS einen Bedarf von knapp 29.000 zusätzlichen 
Wohneinheiten (WE) bis zum Jahr 2038, was einer durchschnittlichen jährlichen Anzahl von etwa 
1.700 WE entspricht. Von den knapp 29.000 zu sätzlichen Wohneinheiten würden laut InWIS knapp 
22.800 im Mehrfamilienhaus-Segment und etwa 6.100 in Form von Ein - und Zweifamilienhäusern 
nachgefragt. Zwischen 2039 und 2045 kommen nach Einschätzung von InWIS weitere zusätzliche ca. 
11.000 Wohneinheiten als Bedarf hinzu (Gesamtbedarf bis 2045 ca. 40.000 Wohneinheiten).

- 3 - 
V/0606/2023 
Jährlicher Wohnungsbedarf 
 WE pro Jahr (gesamt)  WE pro Jahr (Mefa) Anteil WE pro Jahr (Efa) Anteil 
2022 – 2025 2.550 2.100  450  
2026 – 2030 1.350 950  400  
2031 – 2038 1.500 1.200  300  
2039 – 2045 1.550 1.300  250  
2022 – 2045 1.700 1.350 80% 350 20% 
Alle Angaben gerundet 
In einer zusätzlichen Betrachtung wurde eine Prognose der Wohnraumbedarfe für einkommens-
schwache Haushalte erstellt. Diese kommt im Ergebnis zu einem Bedarf an zusätzlichen preisgebun-
denen Mietwohnungen im Umfang von rd. 7.400 Wohneinheiten bis zum Jahr 2035, was einem jährli-
chen Bedarf von ca. 530 Wohneinheiten entspricht. 
Jährlicher Bedarf an zusätzlichen preisgebundenen Mietwohnungen  
2022 – 2035 500 - 550 preisgebundene Mietwohnungen pro Jahr  
(in den o.a. Zahlen bereits enthalten)  
Alle Angaben gerundet 
Wohnbaupotenziale  
Um beurteilen zu können, inwiefern dieser errechnete Wohnungsbedarf durch die bereits vorhande-
nen bzw. in der Entwicklung befindlichen Wohnbaupotenziale der Stadt Münster – allerdings ohne die 
geplanten Quartiere an der Steinfurter Straße sowie der Kanalkante Südost – gedeckt werden kann, 
wurden die dafür in Frage kommenden Außen- als auch Innenentwicklungspotenziale betrachtet.  
Bei den Potenzialen, die sich aus der Entwicklung neuer Baugebiete ergeben, wurden insbesondere 
die Flächen des Baulandprogramms herangezogen, für die bis zum Jahr 2038 eine weitestgehende 
Bebauung angenommen wird. Darüber hinaus wurden basierend auf den weiteren wohnbaulichen 
Potenzialen von Flächennutzungsplan, Regionalplan und verschiedenen Stadtteilentwicklungskon-
zepten vier weitere Flächen im Außenbereich identifiziert, die nach dem Jahr 2030 entwickelt werden 
könnten und für die bis 2038 eine nennenswerte Bebauung angenommen wird.  
Bei den Potenzialen innerhalb des Siedlungsbestandes wurden darüber hinaus zum einen Restkapa-
zitäten in bestehenden Wohnbaugebieten jüngerer Jahre sowie zu erwartende Baufertigstellungen 
außerhalb von Wohnbaugebieten („spontane Bautätigkeit“) betrachtet. Neben den vorliegenden Da-
ten und Prognosen der Verwaltung wurden insbesondere zum Aspe kt der „spontanen Bautätigkeit“ 
Einschätzungen von verschiedenen Experten, beispielsweise zu Potenzialen der Nachverdichtung 
und des Ausbaus im Bestand herangezogen. Auf Grundlage dieser Einschätzungen gelangt InWIS zu 
der Prognose, dass die bisherige Anna hme der Stadt Münster, wonach ca. 750 Wohneinheiten jähr-
lich außerhalb von Wohngebieten fertiggestellt werden, nur (noch) für die kommenden fünf Jahre ein-
gehalten werden könne.2 Danach sei aufgrund des zunehmenden Ausschöpfens der Potenziale im 
Siedlungsbestand ein Rückgang der Fertigstellungen außerhalb von Wohngebieten anzunehmen.  
Als Ergebnis dieser Analyse berechnet InWIS, dass bis zum Jahr 2038 ein Potenzial zur Realisierung 
von ca. 22.500 Wohneinheiten ohne die Quartiere an der Steinfurter Straße und  Kanalkante Südost 
besteht. Davon werden ca. 18.800 fertiggestellte Wohneinheiten im Mehrfamilienhaussegment und 
ca. 3.700 neue Ein- und Zweifamilienhäuser prognostiziert.  
                                                 
2 vgl. V/0945/2016 „ Zwischenbericht zu den bisherigen Ergebnissen und Empfehlungen der Planungswerkstatt 
2030 sowie geplante Öffentlichkeitsbeteiligung“

- 4 - 
V/0606/2023 
Wohnbaupotenziale 
 WE insgesamt WE in Mefa WE in Efa 
Restkapazitäten in bestehenden Baugebieten 2.700 2.250 450 
Zukünftige „spontane Bautätigkeit“ 9.300 7.900 1.400 
Baulandprogramm 2023 - 2030 9.550 7.900 1.700 
Weitere Wohnbaupotenziale 900 700 200 
Gesamtpotenziale bis 2038 22.500 18.800 3.700 
Alle Angaben gerundet 
 
Wohnungsbedarfsdeckungsprognose  
In einem abschließenden Schritt werden im Rahmen der Wohnungsbedarfsdeckungsprognose die 
ermittelten Wohnungsbedarfe und Wohnbaupotenziale bis zum Jahr 2038 gegenübergestellt. Dem-
nach besteht insgesamt eine Lücke in der Bedarfsdeckung in Höhe von ca. 6.500 Wohneinheiten. Ca. 
4.100 Wohneinheiten der nicht gedeckten Bedarfe entfallen dabei auf das Mehrfamilienhaussegment 
und ca. 2.400 Einheiten auf Ein- und Zweifamilienhäuser.  
Defizit in der Bedarfsdeckung 
 WE insgesamt WE in Mefa WE in Efa 
Wohnungsbedarfe bis 2038 29.000 22.800 6.100 
Wohnungspotenziale bis 2038 22.500 18.800 3.700 
Bedarfsdeckungsdefizit 6.500 4.000 2.400 
Alle Angaben gerundet 
Arbeitsstätten 
Arbeitsstättenbedarfsprognose  
Auch die Erstellung der Bedarfsprognose für den Bereich der Arbeitsstätten besteht aus drei wesent-
lichen, aufeinander aufbauenden Schritten. Zunächst hat das Büro CIMA eine Beschäftigtenprojektion 
und daraus abgeleitet eine Erwerbstätigenprojektion (beides jeweils branchendifferenziert) errechnet. 
Deren Ergebnisse münden schließlich in der Erstellung der Arbeitsstättenbedarfsprognose differen-
ziert nach Standorttypen.  
Für die Erstellung der Beschäftigtenprojektion wurden, neben der Entwicklung der sozialver siche-
rungspflichtigen Beschäftigten in den zurückliegenden Jahren, zentrale Einflussfaktoren wie die Funk-
tion der Stadt als Arbeitsmarktzentrum, der technische Fortschritt und die Entwicklung der Bevölke-
rung im erwerbsfähigen Alter betrachtet. Zu letzterem  Aspekt werden die Daten der vom Institut In-
WIS berechneten Bevölkerungsprognose verwendet. Über branchenspezifische Kennzahlen wurde 
die Anzahl der Beschäftigten in die Anzahl der Erwerbstätigten umgerechnet. Konkret geht das be-
rechnete Modell der CIMA davon aus, dass die Zahl der in Münster Beschäftigten von ca. 236.300 im 
Jahr 2020 auf ca. 280.000 im Jahr 2038 und ca. 300.000 im Jahr 2045 ansteigt. Das stärkste Wachs-
tum prognostiziert CIMA dabei für die Bereiche freiberufliche, wissenschaftliche und tech nische 
Dienstleistungen, Information und Kommunikation sowie Gesundheits- und Sozialwesen.

- 5 - 
V/0606/2023 
Dabei ist zu bedenken, dass auch das Wachstum in Münster nicht grenzenlos ist und in den kom-
menden Jahren aufgrund zurückgehender Verfügbarkeit von Fachkräften an Dynamik verlieren wird. 
Zwar zeigt die Bevölkerungsprognose von InWIS über den gesamten Prognosezeitraum noch eine 
wachsende Zahl der Personen im erwerbsfähigen Alter, doch auch dieses Wachstum wird früher oder 
später an seine Grenzen stoßen, insofern ist v on einem „Prognoseknick“ zeitnah nach dem vorlie-
genden Betrachtungszeitraum (2045) auszugehen. 
Zur Berechnung der Arbeitsstättenbedarfsprognose wurden die Branchen den folgenden fünf ver-
schiedenen Standorttypen zugeordnet:  
 Emissionsarmes Gewerbe 
 Emissionsintensives Gewerbe 
 Büro/Praxis 
 Handel 
 Sonstiges 
Anschließend wurden die Zahlen zu den Erwerbstätigen in Flächenbedarfe umgerechnet. Zu den ent-
sprechenden Flächenkennziffern wurden – sofern vorliegend – Angaben der Wirtschaftsförderung 
Münster verwendet, die auf realen Ansiedlungsfällen in der Stadt Münster beruhen. Im Ergebnis wur-
den für die fünf verschiedenen Standorttypen die nachfolgend dargestellten Flächenbedarfe ermittelt. 
Die Angaben sind in Abhängigkeit davon, ob der jeweilige Standorttyp e ine „gestapelte“ Bedarfsde-
ckung erlaubt (Mehrgeschossigkeit), entweder in Hektar oder in Quadratmeter angegeben.  
 
Flächenbedarfe 
 
Emissionsintensives Gewerbe 
(Angaben in ha Netto -Grundstücksfläche)  
Bis 2038 Bis 2045 Insgesamt 
40 ha 18 ha 57 ha 
 
Büro / Praxis 
(Angaben in m² Geschossfläche)  
Bis 2038 Bis 2045 Insgesamt 
870.000 m² 390.000 m² 1.260.000 m² 
 
Handel 
(Angaben in m² Netto-Grundstücksfläche)  
Bis 2038 Bis 2045 Insgesamt 
195.000 m² 90.000 m² 285.000 m² 
 
Sonstiges 
(Angaben in m² Geschossfläche)  
Bis 2038 Bis 2045 Insgesamt 
245.000 m² 110.000 m² 355.000 m² 
Alle Angaben gerundet 
 
Emissionsarmes Gewerbe 
(Angaben in ha Netto -Grundstücksfläche)  
Bis 2038 Bis 2045 Insgesamt 
149 ha 67 ha 215 ha

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V/0606/2023 
Flächenpotenziale 
Um in der Arbeitsstättenbedarfsdeckungsprognose die ermittelten Bedarfe den Flächenangeboten 
gegenüberzustellen, wurde eine Analyse des Flächenangebots differenziert nach Standorttypen vor-
genommen. Dazu wurden der Standorttyp, zeitliche Verfügbarkeit und die Eigentumsverhältnisse der 
Potenzialflächen analysiert. Die geplanten Quartiere an der Steinfurter Straße und der Kanalkante 
Südost wurden analog zu den Wohnbaupotenzialen nicht in die Betrachtung des Flächenangebotes 
einbezogen.  
 
Flächenpotenziale 
 
 
 
Alle Angaben gerundet 
Da es im Bereich „Sonstige “ kein eigenständiges Flächenangebot gibt, sondern diese Bedarfe i.d.R. 
in den anderen Bereichen untergebracht werden, wird dieser Bereich im Weiteren nicht mehr geson-
dert dargestellt. 
 
 
Arbeitsstättenbedarfsdeckungsprognose  
Die Gegenüberstellung der ermittelten Bedarfe und des Flächenangebots zeigt, dass für die Standort-
typen „Emissionsarmes Gewerbe“ und „Büro/Praxis“ der Bedarf das Angebot deutlich übersteigt.    
 
 
 
 
Emissionsarmes Gewerbe 
(Angaben in ha Netto -Grundstücksfläche)  
  
Sofort verfügbar  Mittelfristig verfügbar  Langfristig verfügbar  insgesamt 
Städtischer Besitz Privater Besitz (bis 2030) - städtisch (bis 2038) - privat  
31 ha 22 ha 15 ha 20 ha 88 ha 
Emissionsintensives Gewerbe 
(Angaben in ha Netto -Grundstücksfläche)  
  
Sofort verfügbar  Mittelfristig verfügbar  Langfristig verfügbar  insgesamt 
Städtischer Besitz Privater Besitz (bis 2030) - städtisch (bis 2038) - privat  
21 ha 18 ha 9 ha 12 ha 60 ha 
Büro / Praxis 
(Angaben in m² Geschossfläche)  
  
Sofort verfügbar  Mittelfristig verfügbar  Langfristig verfügbar  insgesamt 
 (bis 2030) (bis 2045)  
50.000 m² 330.000 m² 110.000 m² 490.000 m ² 
Handel 
(Angaben in m² Netto -Grundstücksfläche)  
  
Sofort verfügbar Mittelfristig verfügbar  Langfristig verfügbar  insgesamt 
Städtischer Besitz Privater Besitz (bis 2030) (bis 2038)  
40.000 m²   40.000 m ²

- 7 - 
V/0606/2023 
Defizit in der Bedarfsdeckung 
 
 
 
Alle Angaben gerundet 
Gutachten-Ergebnisse im Vergleich zur Regionalplanung und städtischen Zielzahlen 
Wohnungsbedarfe  
InWIS hat einen Bedarf von insgesamt ca. 40.000 neuen Wohnungen bis zum Jahr 2045 ermittelt und 
hinsichtlich der Deckung dieses Bedarfs herausgearbeitet, dass ca. 20.000 neue Wohnungen in die-
sem Zeitraum im Innenbereich entstehen können. Das Gutachten von InWIS fokussiert dabei auf den 
Zeitpunkt der konkreten Fer tigstellung von neuen Wohnungen. Da her werden zur Bedarfsdeckung 
alle bis dahin zu entwickelnden Flächen und konkreten Baupotenziale herangezogen – dies beinhaltet 
Restkapazitäten in bereits bestehenden Baugebieten, Innenentwicklungsprojekte im Baulandpro-
gramm sowie „spontane Bautätigkeit“ (vgl. Ausführungen oben). Es verbleibt damit bis zum Jahr 2045 
ein Bedarf von ca. 20.000 neuen Wohnungen, der durch Baulandentwicklung im heutigen Außenbe-
reich zu decken ist. 
Die Regionalplanungsbehörde hat im Zuge der Fortschreibung des Regionalplans eine Wohnungsbe-
darfsprognose nach den Vorgaben des Landesentwicklungsplans (LEP)  erstellt. Danach benötigt 
Münster ca. 19.500 neue Wohnungen bis zum Jahr 2045. Da angenommen wird, dass diese in neuen 
Baugebieten im Außenbereich entstehen, wird die Anzahl der Wohnungen mittels eines angenomme-
nen Dichtewertes (hier 50 Wohnungen je Hektar Bruttowohnbauland) in Fläche umgerechnet, so dass 
im Ergebnis ein Flächenbedarf von ca. 390 ha ermittelt worden ist. Die Regionalplanung fokussiert 
dabei auf den Zeitpunkt der planerischen Vorbereitung – konkret der planerischen Inanspruchnahme 
von Potenzialbereichen durch Darstellung von Baugebieten im Flächennutzungsplan (FNP) . Daher 
wird für die Bedarfsdeckung nur auf die über den FNP hinausgehenden Potenzialbereiche abgestellt. 
Emissionsarmes Gewerbe 
(Angaben in ha Netto-Grundstücksfläche)  
  
Bedarf Angebot  Saldo 
Bis 2038 Bis 2045 Sofort mittelfristig bis 2030 langfristig bis 2038  
149 ha 67 ha 53 ha 15 ha 20 ha  - 128 ha 
Emissionsintensives Gewerbe 
(Angaben in ha Netto -Grundstücksfläche)  
  
Bedarf Angebot  Saldo 
Bis 2038 Bis 2045 Sofort mittelfristig bis 2030 langfristig bis 2038  
40 ha 18 ha 38 ha 9 ha 12 ha 2 ha 
Büro / Praxis 
(Angaben in m² Geschossfläche)  
  
Bedarf Angebot  Saldo 
Bis 2038 Bis 2045 Sofort mittelfristig bis 2030 langfristig bis 2038  
870.000 m ² 390.000 m ² 50.000 m ² 330.000 m ² 105.000 m ² -775.000 m ² 
Handel 
(Angaben in m² Netto -Grundstücksfläche)  
  
Bedarf Angebot  Saldo 
Bis 2038 Bis 2045 Sofort mittelfristig bis 2030 langfristig bis 2038  
195.000 m ² 90.000 m ² 40.000 m ²   -245.000 m ²

- 8 - 
V/0606/2023 
Die bei InWIS ermittelten Reserven in bestehenden Baugebieten bzw. im Siedlungsbestand spielen 
hier daher keine Rolle. 
Es gibt darüber hinaus einige städtische Zielsetzungen, die im Zusammenhang mit dem Baulandpro-
gramm und der Planungswerkstatt 2030 entwickelt worden sind. Insbesondere zu nennen ist das Ziel, 
dass jedes Jahr 2.000 neue Wohnungen errichtet werden sollen.3 Um das zu erreichen hat der Rat im 
Rahmen der Planungswerkstatt 2030 beschlossen, dass mittels Baulandentwicklung jährlich Kapazi-
täten für 1.250 neue Wohnungen geschaffen werden sollen.4 Sofern dieses Ziel (Fertigstellung von 
2.000 Wohnungen / Jahr) unverändert fortbesteht, würde dies für Münster ca. 46.000 neue Wohnun-
gen bis zum Jahr 2045 bedeuten. Darüber hinaus besteht das Ziel, dass jährlich 300 neue Wohnun-
gen öffentlich gefördert werden.5 
Eine weitere Empfehlung der Planungswerkstatt 2030 betrifft den Vorrang der Innenentwicklung: da-
her wurde dort eine spontane Bautätigkeit im Innenbereich von 750 Wohnungen / Jahr angenommen. 
Darüber hinaus gab es die grundsätzliche Empfehlung, neue Baugebiete etwa je zur Hälfte (d.h. 500 
– 750 Wohnungen / Jahr) im Innenbereich und auf Außenbereichsflächen zu entwickeln . Bis zum 
Jahr 2030 sollten diese Außenbereich-Baugebiete auf ca. 500 Wohneinheiten / Jahr beschränkt wer-
den. 
Für die Entwicklung neuer Baugebiete im Außenbereich verbleibt damit ein Bedarf von ca.  
15.500 neuen Wohnungen bis zum Jahr 2045.6 Dabei wird angenommen, dass ab 2030 wg. zurück-
gehender Innenentwicklungs-Potenziale die Baulandentwicklung im Außenbereich auf 750 WE / Jahr 
ansteigt. Auf Grundlage der Empfehlung der Planungswerkstatt 2030 zu einer Mindest-
Siedlungsdichte im Außenbereich von 55 – 65 Wohneinheiten (WE) / ha Nettowohnbauland7 entsteht 
damit ein maximaler (Brutto-)Flächenbedarf in einer Größe von ca. 385 ha. 
Ein zentraler Unterschied in der Herleitung der Flächenbedarfe bei InWIS bzw. bei der Regionalpla-
nung und bei den städtischen Zielzahlen ist die Bevölkerungsprognose, die die Grundlage für die Be-
rechnung der Wohnungsbedarfe bildet. Einer eigenständigen Prognose von InWIS steht die Landes-
prognose it.nrw gegenüber. Die Stadt hat darüber hinaus eigene Erkenntnisse aus der „Kleinräumi-
gen Bevölkerungsprognose“, die im Ergebnis die Prognose von InWIS stützen . Basis einer Bevölke-
rungsprognose sind Einwohner- und Bewegungsdaten, deren Veränderung (Trendentwicklung) inner-
halb eines Stützzeitraums untersucht und in die Zukunft fortgeschrieben werden.  
Trotz wesentlicher Unterschiede in der Bevölkerungsprognose und damit einhergehend unterschiedli-
cher Wohnu ngsbedarfe (InWIS ca. 40.000 Wohnungen, Regionalplanung ca. 19.500 Wohnungen, 
Baulandprogramm bis zu ca. 46.000 Wohnungen) ergibt sich im Ergebnis (insbesondere aufgrund 
unterschiedlicher Annahmen zur Innenentwicklung) eine ähnliche Größenordnung für den Bedarf an 
neuen Wohnungen auf Außenbereichsflächen, so dass die Größenordnung des im Rahmen der Re-
gionalplanung ermittelten Bedarfs (ca. 390 ha) durch die vorliegenden Erkenntnisse von InWIS und 
aus den städtischen Zielsetzungen heraus, grundsätzlich bestätigt werden kann. 
Der von InWIS ermittelte Bedarf an zusätzlichen preisgebundenen Mietwohnungen (jährlich ca. 500 – 
550 Wohnungen bis 2035) liegt oberhalb der städtischen Zielzahl von jährlich 300 zu fördernden 
Wohnungen. Unter der pauschalen Annahme, dass 30 % der im Baulandprogramm bis zum Jahr 
2030 vorgesehenen Kapazität an Wohneinheiten als geförderter Wohnungsbau realisiert werden 
                                                 
3 vgl. Ratsbeschluss zum Baulandprogramm 2015, Vor lage V/0088/2015/1 
4 vgl. Ratsbeschluss zur Planungswerkstatt 2030, nicht -öffentliche Vorlage V/0200/2018  
5 vgl. u.a. Ratsbeschluss zum Planungswerkstatt 2030, nicht -öffentliche Vorlage V/0200/2018  
6 In den Jahren 2023 – 2029: 500 WE / Jahr, in den Jahren  2030 – 2045: 750 WE / Jahr – in Summe 15.500  
7 Zuletzt verifiziert durch Beschluss des Rates zur Vorlage V/0193/2023 „Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 
2022 und Fortschreibung des Baulandprogramms 2023 – 2030“

- 9 - 
V/0606/2023 
könnte8, ergibt sich grundsätzlich ein Wohnungsbau -Potenzial, welches auch die erhöhten Mengen 
an gefördertem Wohnungsbau mö glich machen kann. (Dabei wird davon ausgegangen, dass auf-
grund der aktuell günstigen Förderkonditionen auch – geringe – Realisierungspotenziale außerhalb 
des Baulandprogramms bestehen.) In welcher Größenordnung preisgebundener Mietwohnungsbau 
dann im Einz elnen tatsächlich realisiert werden kann, hängt allerdings maßgeblich vom Fördervolu-
men des Landes sowie den Förderkonditionen im Detail ab und kann daher zum jetzigen Zeitpunkt 
nicht verlässlich abgeschätzt werden. 
 
Arbeitsstättenbedarfe 
CIMA hat bis zum Jahr 2045 einen Bedarf von insbesondere ca. 215 ha (Netto-Grundstücksfläche) für 
emissionsarmes Gewerbe, ca. 57 ha (Netto-Grundstücksfläche) für emissionsintensives Gewerbe und 
ca. 1.250.000 m² (Geschossfläche)  für Büros und Praxen ermittelt. Hinsichtlich der Deckung dieses 
Bedarfs wird dabei davon ausgegangen, dass insbesondere im Bereich des emissionsarmen Gewer-
bes eine Lücke in der Bedarfsdeckung in einer Größenordnung von knapp 130 ha (Netto -
Grundstücksfläche) und im Bereich von Büros / Praxen i n einer Größenordnung von ca. 775.000 m² 
(Geschossfläche) besteht, wenn die tatsächlichen und die planerischen Reserven in Abzug gebracht 
werden. 
Die Regionalplanungsbehörde hat im Zuge der Fortschreibung des Regionalplans eine Gewerbeflä-
chenbedarfsprognose erstellt, die nach den LEP -Vorgaben auf der durchschnittlichen tatsächlichen 
Inanspruchnahme der Jahre 2014 – 2019 basiert. D iese beträgt in MS  ca. 10 ha/Jahr (Brutto -
Flächen), so dass die Regionalplanungsbehörde insgesamt von  einem Gewerbeflächenbedarf bis 
zum Jahr 2045 von ca. 250 ha ausgeht.  
Die methodischen Ansätze zur Ermittlung des Arbeitsstätten- bzw. Gewerbeflächenbedarfs sind somit 
sehr unterschiedlich: Bei der Regionalplanung wird der Bedarf auf Basis  der Inanspruchnahme der 
Vorjahre ermittelt, bei CIMA basiert der Bedarf auf einer Erwerbstätigenprognose und entsprechen-
den Flächenkennziffern. Um die Größenordnung der Ergebnisse der Bedarfsermittlung vergleichen zu 
können, wurden die von CIMA ermittelten – nicht durch Reserven gedeckten – Netto-Bedarfe in Brut-
to-Flächen umgerechnet.9 Damit ergeben sich Flächenbedarfe in einer Größenordnung von bis zu 
240 ha. Trotz der Unterschiedlichkeit der methodischen Ansätze zur Bedarfsermittlung zeigt sich im 
Ergebnis eine ähnliche Größenordnung der erforderlichen, zusätzlichen gewerblichen Bauflächen.  
Es gibt darüber hinaus einige städtische Zielsetzungen im Zusammenhang mit der Gewerbeflächen-
entwicklung. Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept 2016 empfiehlt aus fachlicher Sicht eine per-
manente Verfügbarkeit von 50 ha Manövriermasse (d.h. Grundstücke im Eigentum der WFM / Stadt, 
die über Planungsrecht verfügen, erschlossen sind und daher unmittelbar anfragenden Unternehmen 
angeboten werden können).10 Diese Manövriermasse betrug zuletzt allerdings nur ca. die Hälfte der 
o.a. Empfehlung und lag damit unter 25 ha. Die Größenordnung der Manövriermasse ergibt sich nach 
den Annahmen aus dem Gewerbeflächenkonzept 2016 aus dem Fünffachen de r Inanspruchnahme 
der Vorjahre, diese betrug ca. 10 ha Netto / Jahr. Die tatsächliche Inanspruchnahme ist allerdings in 
den letzten Jahren etwas zurückgegangen und betrug zuletzt etwa 8 ha Netto / Jahr. 
                                                 
8 Geringe Quoten an gefördertem Wohnungsbau  in Einfamilienhausbereichen werden dabei kompensiert durch 
zum Teil höhere Quoten in städtischen Baugebieten („kommunale Selbstverpflichtung“)  
9 Brutto-Netto-Faktor 0,7, durchschnittliche Geschossflächenzahl 2,0  
10 vgl. Vorlage V/0723/2016 „Gewerbeflächene ntwicklungskonzept Münster“

- 10 - 
V/0606/2023 
Fazit 
Die im Rahmen dieser Vorlage dargestellten Ergebnisse der beauftragten Gutachten von InWIS und 
CIMA sowie der Bedarfsprognosen der Regionalplanung zu den Themen Wohnen sowie Arbeitsstät-
ten / Gewerbeflächen zeigen aufgrund des weiteren Wachstums der Stadt Münster einen erheblichen 
Flächenbedarf für weitere Baugebiete für Wohnungen und Arbeitsstäten bis zum Jahr 2045. Trotz der 
Unterschiedlichkeit hinsichtlich der Annahmen, der methodischen Ansätze sowie der betrachteten 
planerischen Voraussetzungen (konkrete Realisierung auf der Grundlage von bestehenden bzw. noch 
zu schaffenden Baurechten bei den Gutachte n von InWIS und CIMA im Gegensatz zur planerischen 
Vorsorge im Regionalplan) kommen InWIS und CIMA auf der einen Seite und die Bedarfsberechnun-
gen der Regionalplanung auf der anderen Seite im Ergebnis zu vergleichbaren Größenordnungen. 
Vor diesem Hintergrund liefern die Gutachten hinsichtlich der räumlichen Bedarfe für weitere Woh-
nungen im Innen- und Außenbereich sowie der unterschiedlichen Standorttypen von Arbeitsstätten 
und gewerblichen Bauflächen in Münster wichtige Grundlagen und Anhaltspunkte für die räumliche 
Stadtentwicklung der nächsten Jahre. 
 
 
In Vertretung 
 
 
 
gez. Denstorff 
Stadtbaurat 
 
Anlagen: 
 
 InWIS: Wohnungsbedarfsprognose und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose 
 CIMA: Arbeitsstättenbedarfsprognose und Arbeitsstättenbedarfsdeckungsprognose

Wohnungsbedarfsprognose und 
Wohnungsbedarfsdeckungs-
prognose 
 
Stadt Münster  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
06.07.2023

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
2   
 
 
 
 
 
Auftraggeber:     
Stadt Münster - Stadtplanungsamt 
Albersloher Weg 33  
48155 Münster 
 
Ansprechpartner:   
Mattias Bartmann 
Tel. 0251-492-6115 
E-Mail: bartmann@stadt-muenster.de 
 
 
 
   
Auftragnehmer:    
InWIS Forschung & Beratung GmbH 
Springorumallee 20a 
44795 Bochum 
Tel.: 0234 - 890 34-0 
Fax: 0234 - 890 34-49 
E-Mail: info@inwis.de 
Internet: www.inwis.de 
 
Ansprechpartnerinnen:   
Regina Höbel, Dipl.-Ing. 
Kyra Nieland, M.Sc. 
Tel.: 0234-89034-24 | 0234-89034-352 
E-Mail: regina.hoebel@inwis.de | kyra.nieland@inwis.de 
 
© InWIS, Bochum. Alle Rechte vorbehalten

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  3 
Inhalt  
1. Einleitung ................................ ................................ ................................ ..................... 7 
2. Methodik und Aufbau ................................ ................................ ................................ ..... 9 
3. Situationsanalyse der wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen  ............................  11 
3.1. Soziodemografische Rahmenbedingungen ................................................................ 11 
3.2. Sozioökonomische Rahmenbedingungen .................................................................. 17 
3.3. Eckdaten zur Wohnungsbestandsentwicklung .......................................................... 20 
4. Analyse der Angebots- und Nachfragesituation in den Wohnungsteilmärkten ................... 24 
4.1. Markt für Mietwohnungen (freifinanziert) ................................................................ 24 
4.2. Markt für Eigentumswohnungen .............................................................................. 29 
4.3. Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser .................................................................... 32 
4.3.1 Exkurs: Generationenwechsel und daraus resultierende Umzugsketten  ............ 36 
5. Vertiefung besonderer Teilmärkte................................ ................................ ................. 38 
5.1. Studentisches Wohnen ............................................................................................ 38 
5.2. Soziale Wohnraumversorgung ................................................................................. 40 
5.2.1 Nachfrageseite: Bestimmung der einkommensschwachen Haushalte ............... 41 
5.2.2 Angebotsstruktur und Versorgungslage .......................................................... 43 
6. Wohnungsbedarfsprognose ................................ ................................ ..........................  48 
6.1. Bevölkerungsprognosen .......................................................................................... 48 
6.2. Haushaltsprognose ................................................................................................. 54 
6.3. Wohnungsbedarfsprognose ..................................................................................... 57 
6.4. Prognose der Wohnraumbedarfe einkommensschwacher Haushalte ......................... 62 
7. Wohnbaupotenziale ................................ ................................ ................................ ..... 67 
7.1. Überblick über die Wohnbaupotenziale .................................................................... 67 
7.2. Bilanzierung der Wohnbaupotenziale ...................................................................... 68 
7.2.1 Potenziale innerhalb des Siedlungsbestandes ................................................. 68 
7.2.2 Potenziale außerhalb des Siedlungsbestands .................................................. 70 
7.2.3 Zusammenfassung der Wohnbaupotenziale ..................................................... 75 
7.3. Bedarfsdeckungsprognose....................................................................................... 75 
8. Fazit ................................ ................................ ................................ ...........................  77 
9. Literaturverzeichnis ................................ ................................ ................................ ..... 80 
10. Anhang zu methodischen Erläuterungen ................................ ................................  83 
10.1. Wohnungsannoncenauswertung .............................................................................. 83 
10.2. Bevölkerungsprognose ............................................................................................ 84 
10.3. Wohnungsbedarfsprognose ..................................................................................... 87 
10.3.1 Überblick ........................................................................................................ 87 
10.3.2 Quantitativer Bedarf ....................................................................................... 89 
10.3.3 Qualitativer Bedarf ......................................................................................... 93 
10.4. Bilanzierung der Wohnbaupotenziale ...................................................................... 95

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
4   
Abbildungen 
Abbildung 1: Methodische Vorgehensweise ............................................................................ 9 
Abbildung 2: Aufbau des vorliegenden Berichtes .................................................................. 10 
Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung in Münster ................................................................ 11 
Abbildung 4: Durchschnittliche jährliche Entwicklung der Bevölkerung 2012 bis 2021  ........... 12 
Abbildung 5: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Münster  ................................... 13 
Abbildung 6: Entwicklung der Altersstruktur von 2016 zu 2021 ............................................. 14 
Abbildung 7: Altersspezifische Wanderungen pro Jahr (2016-2021) ........................................ 15 
Abbildung 8: Altersspezifische Wanderungen im Vergleich (2017-2021) ................................ 16 
Abbildung 9: Wanderungsverflechtungen zwischen Münster und der Stadtregion Münster pro 
Jahr (2017-2021) ......................................................................................... 17 
Abbildung 10: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort)  .............................. 19 
Abbildung 11: Kaufkraftindex pro Haushalt (2021) ................................................................ 19 
Abbildung 12: Baufertigstellungen von Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- sowie 
Mehrfamilienhäusern.................................................................................. 20 
Abbildung 13: Gesamtbauintensität in regionalen Vergleich ................................................... 21 
Abbildung 14: Bauintensität im Geschosswohnungsbau im Vergleich (Neubau, ohne 
Wohnheimplätze) ........................................................................................ 22 
Abbildung 15: Mittlere Wiedervermietungsmiete (nettokalt) für Bestandsangebote  ................25 
Abbildung 16: Angebotspreise und Nachfragekennwerte von Mietwohnungen in Neubau und 
Bestand ...................................................................................................... 26 
Abbildung 17: Gegenüberstellung von Preisklassen und Wohnflächenklassen .................... 28 
Abbildung 18: Der Markt für Mietwohnungen – Experteneinschätzungen ............................... 29 
Abbildung 19: Angebotspreise und Nachfragekennwerte von ETW in Neubau und Bestand  . 30 
Abbildung 20: Der Markt für Eigentumswohnungen – Experteneinschätzung ..........................32 
Abbildung 21: Eigenheimerschwinglichkeit: Preis-Einkommens-Relation* beim Kauf eines 
Bestandseigenheims im Jahr 2021 .............................................................. 33 
Abbildung 22: Angebotspreise und Nachfragekennwerte von EH in Neubau und Bestand  ....... 34 
Abbildung 23: Der Markt für Eigenheime – Experteneinschätzungen...................................... 35 
Abbildung 24: Generationenwechsel .................................................................................... 36 
Abbildung 25: Entwicklung der Studierendenzahlen in Münster  ............................................ 38 
Abbildung 26: Entwicklung und Prognose der Studierendenzahlen in NRW 2017 bis 2030 ..... 39 
Abbildung 27: Der Markt für das studentische Wohnen – Experteneinschätzungen ................ 40 
Abbildung 28: Einkommensschwache Haushalte in Münster 2021 ......................................... 42 
Abbildung 29: Entwicklung und Prognose* der preisgebundenen Wohnungen in Münster  ...... 44 
Abbildung 30: Relevante Mietpreise für einkommensschwache Haushalte  ............................. 45 
Abbildung 31: Entwicklung der Angebotsmieten in verschiedenen Preisklassen (ohne Neubau)
 .................................................................................................................. 46 
Abbildung 32: Derzeitige Lage am Markt für öffentlich geförderte Wohnungen - 
Experteneinschätzungen ............................................................................. 46 
Abbildung 33: Bevölkerungsprognosen 2021 bis 2045 .......................................................... 49 
Abbildung 34: Bevölkerungsprognosen im Vergleich 2021 bis 2045 ....................................... 51 
Abbildung 35: Veränderung der Altersgruppen 2021 bis 2045 – Variante 2 ............................52 
Abbildung 36: Prognostizierte Entwicklung der Haushaltstypen (ohne Ukraine -Flüchtlinge) .. 55 
Abbildung 37: Entwicklung der privaten Haushalte in Münster (inkl. Ukraine-Flüchtlinge) ..... 56 
Abbildung 38: Komponenten des quantitativen Wohnungsbedarfes ....................................... 58 
Abbildung 39: Entwicklung des Wohnungsbedarfs bis 2045 .................................................. 59

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  5 
Abbildung 40: Wohnungsbedarf in den Teilmärkten .............................................................. 61 
Abbildung 41: Vorausschätzung der Wohnraumbedarfe einkommensschwacher Haushalte  ..... 63 
Abbildung 42: Wohnbaupotenziale innerhalb und außerhalb des Siedlungsbestands  ............. 67 
Abbildung 43: Wohnbaupotenzialflächen des Baulandprogramms 2022 – 2030 .................... 73 
Abbildung 44: Übersicht der Wohnbaupotenziale ................................................................. 75 
Abbildung 45: Gegenüberstellung von Wohnungsbedarfen und Wohnbaupotenzialen bis 2038
 .................................................................................................................. 76 
Abbildung 46: Relevante Komponenten einer Bevölkerungsprognose .................................... 84 
Abbildung 47: Komponenten einer Wohnungsbedarfsprognose ............................................. 88 
Abbildung 48: Relevante Komponenten des quantitativen Bedarfs  ........................................ 92 
Abbildung 49: Relevante Komponenten des qualitativen Bedarfs .......................................... 95 
 
 
Tabellen 
Tabelle 1: Berufspendler in Münster...................................................................................... 18 
Tabelle 2: Mietwohnungsangebot nach Baualter.................................................................... 26 
Tabelle 3: Baualtersklassen der angebotenen Eigentumswohnungen ..................................... 30 
Tabelle 4: Nachfrage differenziert nach Angebotspreis und Wohnungsgröße ........................... 31 
Tabelle 5: Angebot an Eigenheimen nach Bauform ................................................................ 34 
Tabelle 6: Angebot an freistehenden Einfamilienhäusern nach Preisklassen  .......................... 35 
Tabelle 7: Amtlich registrierte wohnungssuchende Haushalte ............................................... 43 
Tabelle 8: Überblick der demografischen Komponenten der Bevölkerungsp rognosen ............. 85 
Tabelle 9: Einbezogene Flächen des Baulandprogramms ....................................................... 99

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
6   
Abkürzungsverzeichnis  
AsylbLG   Asylbewerberleistungsgesetz 
BAföG   Bundesausbildungsförderungsgesetz       
BMVBS   Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung    
BBSR    Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung       
BMWSB           Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen 
DHH   Doppelhaushälfte         
EH    Eigenheime 
EKG    Einkommensgruppe  
ETW    Eigentumswohnungen  
EZFH    Ein- und Zweifamilienhäuser  
FEFH   Freistehendes Einfamilienhaus 
FH           Fachhochschule  
FNP           Flächennutzungsplan 
HH    Haushalte  
KdU          Kosten der Unterkunft  
Leerstandsreserve Synonym für Fluktuationsreserve 
MFH    Mehrfamilienhaus 
MP-HH    Mehrpersonenhaushalte  
MW           Mietwohnungen  
RH        Reihenhaus          
SGB          Sozialgesetzbuch  
SoBo    Sozialgerechte Bodennutzung 
TFR    Total Fertility Rate (Fertilitätsrate)      
WBS           Wohnberechtigungsschein 
WE    Wohneinheit 
WFNG NRW Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nor drhein-
Westfalen 
WG   Wohngemeinschaft 
Whg   Wohnung 
WoFG    Wohnraumförderungsgesetz 
WWU           Westfälische-Wilhelmsuniversität Münster 
 
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wurde in der Regel die männliche Schreibweise verwendet. Wir 
weisen an dieser Stelle ausdrücklich darauf hin, dass sämtliche Personenbezeichnungen gleic herma-
ßen für alle Geschlechter gelten.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  7 
1. Einleitung  
Die Stadt Münster zählt zu den wachsenden Groß - und Universitätsstädte n in Nordrhein -Westfalen. 
Dem starken und kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs folgt eine entsprechend hohe Wohnungsnach-
frage, was nicht ohne Folgen für den städtischen Wohnungsmarkt bleibt: Münster zählt zu de r Gruppe 
der Städte mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Ein landesweiter Vergleich zeigt, dass Mün ster 
das vierthöchste Mietpreisniveau in NRW aufweist, einen überdurchschnittlichen hohen Anstieg der 
Mieten verzeichnet und im Jahr 2020 Platz fünf der höchsten Baulandpreise belegt.1 Damit einher geht 
ein Nachfragedruck am Wohnungsmarkt, der nicht nur minderverdienenden Haushalten Schwierigkei-
ten in der Wohnraumversorgung bereitet , sondern auch dem unteren Mittelstand . Eine zentrale Her-
ausforderung der Stadt Münster ist es somit, durch eine vorausschauende Schaffung von Baurecht len-
kend Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen, um eine möglichst adäquate Wohnraumversorgung 
zu gewährleisten und rechtzeitig das Entstehen weiterer Versorgungsengpässe und zunehmende r 
Preissteigerungen einzuschränken.  
Dabei steht der Münsteraner Wohnungsmarkt derzeit auch vor zusätzlichen Herausforderungen. Die 
langjährige Wachstumsphase am Wohnungsmarkt, geprägt durch starke Preissteigerungen, endete mit 
Beginn des Ukraine -Krieges und seinen Folgen für Wirt schaft und private Haushalte. Bundesweit hat 
das gegenwärtige makroökonomische Umfeld zu erheblichen Veränderungen auf der Angebots - und 
Nachfrageseite des Wohnungsmarktes geführt, die sich zum Teil auch in Münster zeigen . 2 Erste empi-
rische Befunde zeigen eine bundesweit gedrosselte Nachfrage nach Baufinanzierungen und in der 
Wohneigentumsbildung sowie eine große Zurückhaltung von Wohnungsunternehmen und Bauträgern 
in der Umsetzung neuer Wohnbauprojekte. Der Rückgang der Baugenehmigungen für neue Wohnungen 
hat sich in Deutschland seit Mitte 2022 weiter beschleunigt. Bei gleichzeitig hoher Nachfrage nach 
Wohnraum in den Großstädten und Wachstumsregionen führt das rückläufige Neubaugeschehen zu ei-
ner Angebotsverknappung, was die Preise stützt und eine vermehrte Konkurrenz am Mietwohnungs-
markt zur Folge haben  dürfte. Besonders nachteilig ist diese Entwicklung für einkommensschwache 
Personengruppen. Für sie führt das Auslaufen von Preis - und Belegungsbindungen bei einst öffentlich 
geförderten Wohnungen zu weiteren Erschwernissen in der Wohnraumversorgung.  
Die Stadt Münster hat eine Wohnungsbedarfsprognose und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose in Auf-
trag gegeben, um durch die passgenaue Schaffung von Baurecht lenkend auf den Wohnungsmarkt Ein-
fluss zu nehmen und zu klären, ob die vorhandenen und anvisierten Wohnbauflächenreserven ausrei-
chen werden, den prognostizierten Bedarf zu decken . Der Abgleich der Wohnungsbedarfe und der 
Wohnbaupotenziale ist auch relevant, da die Stadt Münster derzeit vorbereitende Untersuchungen da-
hingehend vornimmt, ob für zwei neue Stadtquartiere eine städtebauliche Entwicklungs maßnahme 
nach § 165 BauGB in Frage kommen kann. Folgende Fragestellungen stehen daher im Fokus des vorlie-
genden Gutachtens:  
▪ Wie stellt sich derzeit di e Ausgangssituation am Münsteraner Wohnungsmarkt dar? Welche 
Wohnungsangebote fehlen am Markt? Wie ist die Situation in der sozialen Wohnraumversor-
gung und in anderen Teilmärkten zu bewerten?  
▪ Wie wird sich der Wohnungsbedarf in den unterschiedlichen Teilmärkten zukünftig entwickeln 
– im Segment der Mehrfamilienhäuser, im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie die 
Bedarfe für einkommensschwache bzw. von Armut gefährdeten Haushalte? 
▪ Welche Wohnbaupotenziale hat die Stadt Münster? Stehen ausreichend Wohnbauflächenreser-
ven zur Verfügung, nicht nur theoretischer Art, sondern auch tatsächlich mobilisierbar?  
 
1 Vgl. MHKBD Nordrhein-Westfalen 2022: Entwurf einer „Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem ange-
spannten Wohnungsmarkt nach § 201a Satz 1 BauGB (BaulandmobilisierungsVO NRW).  
2 Vgl. hierzu auch Kapitel 6.3

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
8   
▪ Welches Ergebnis weist die Bedarfsdeckungsprognose auf? Sind ausreichend Wohnbaupoten-
ziale vorhanden, um die prognostizierten Bedarfe zu decken? Ist g gf. die Entwicklung zusätz-
licher Flächenreserven notwendig?

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  9 
2. Methodik und Aufbau  
Zur Erstellung der Wohnungsbedarfsprognose und der Wohnungsbedarfsdeckungsprognose  
für die Stadt Münster wurde auf einen Multimethodenmix zurückgegriffen. So sind in die Analysen und 
Berechnungen verschiedene Informationsquellen eingeflossen, die sich gegenseitig ergänzt und vali-
diert haben. Hierzu zählen unter anderem Daten der Stadt Münster, Daten des Statistischen Landesam-
tes (IT.NRW) sowie der NRW.BANK. Eingeflossen sind a uch eine Wohnungsannoncenauswertung mit-
tels des Onlineportals ImmobilienScout24, Wohnungsmarktberichte (z.B. Grundstücksmarktbericht, 
Berichte der NRW.BANK), Konzepte und Vorlagen der Stadt Münster wie das Baulandprogramm, das 
Handlungskonzept Wohnen aus dem Jahr 2014 und weitergehende Literaturquellen.  
Für die Erstellung des Gutachtens wurde ein kooperatives Verfahren gewählt, bei dem Zwischenergeb-
nisse unter Einbeziehung der zentralen Akteure aus der städtischen Verwaltung intensiv diskutiert wur-
den. Des Weiteren wurden Expertengespräche mit Marktkennern aus der Wohnungs - und Immobilien-
wirtschaft in Münster geführt, in denen ihre Praxiserfahrungen und Marktkenntnisse erfragt und reflek-
tiert wurden. Einbezogen wurden Wohnungsunternehmen mit Beständen in Münster, Baufinanzierungs-
institute und Kenner des studentischen Wohnungsmarktes . Darüber hinaus sind Erfahrungswerte der 
Stadtverwaltung Münster eingeflossen, insbesondere bei der Bilanzierung der Wohnbaupotenziale.  
Abbildung 1: Methodische Vorgehensweise  
 
Quelle: InWIS 2022, eigene Darstellung  
Das vorliegende Gutachten setzt sich aus drei Modulen zusammen, die in kleinere Bausteine unterglie-
dert sind. Die Module umfassen:  
▪ Eine Analyse der Ausgangssituation am Wohnungsmarkt der Stadt Münster. Hier wird ein Über-
blick über die den Markt beeinflussenden Entwicklungstrends geboten. Dazu werden die ver-
schiedenen Teilmärkte analysiert und die Angebotsdefizite am Wohnungsmarkt benannt.  
▪ Die Prognose der Wohnungsbedarfe bis zum Jahr 2045. Sie untergliedert sich in drei zentrale 
Schritte und befasst sich mit der Darstellung der zukünftigen Nachfrageentwicklung in Müns-
ter und der Entwicklung zukünftiger Wohnraumbedarfe. 
▪ Die Wohnbaupotenziale und die Bedarfsdeckungsprognose. Hier werden die Wohnbaupotenzi-
ale zunächst zusammengestellt und anschließend den Wohnungsbedarfen der Prognose ge-
genüberstellt, um der Frage nachzugehen, ob die vorhandenen Wohnbaupotenziale ausrei-
chen, um die Bedarfe zu decken. 
DIALOG
Experten-
gespräche
Abstimmung 
Steuerungsteam
Arbeitstreffen 
mit planender 
Verwaltung 
DATENANALYSE & STUDIEN
• Wohnungsannoncenauswertung im Portal 
Immobilienscout 24 (Anzahl ausgewerteter Inserate: 
EZFH 3.686 ; ETW 7.409; MW 31.062)
• Daten der Stadt Münster 
• Daten des statistischen Landesamts (IT.NRW)
• Daten der NRW.BANK
• Wohnungsmarktberichte & Studien für die Stadt Münster
• Ergänzt durch weitere bestehende Konzepte

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
10   
Abbildung 2: Aufbau des vorliegenden Berichtes  
 
Quelle: InWIS 2022, eigene Darstellung 
Untergliedert man die einzelnen Module in Bausteine, so ergibt sich folgender Berichtsaufbau:  
▪ In Kapitel 3 wird zunächst der Wohnstandort Münster anhand der soziodemografischen und -
ökonomischen Rahmenbedingungen sowie der Entwicklung des Wohnungsbestandes genauer 
betrachtet. 
▪ Das Kapitel 4 beleuchtet die Angebots- und Nachfragesituation in den drei zentralen Teilmärk-
ten.  
▪ In Kapitel 5 werden das studentische Wohnen und die Versorgungssituation der einkommens-
schwachen bzw. von Armut gefährdeten Haushalte tiefergehend analysiert.  
▪ Kapitel 6 befasst sich mit der Prognose des Wohnungsbedarfs, dazu zählen die Bevölkerungs - 
und Haushaltsprognose ebenso wie die Bedarfe in den einzelnen Teilmärkten bis zum Jahr 
2045. Zudem wird der Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen für die einkommensschwa-
chen bzw. von Armut gefährdeten Haushalte prognostiziert.  
▪ In Kapitel 7 werden die Wohnbaupotenziale in der Stadt Münster identifiziert und hinsichtlich 
der darauf zu errichtenden Wohnungen bilanziert. Das Kapitel enthält zudem die Bedarfsde-
ckungsprognose im Sinne einer Gegenüberstellung der Bedarfe mit den Wohnbaupotenzialen.  
▪ In dem abschließenden Kapitel 8 werden die Ergebnisse des vorliegenden Gutachtens in einem 
Fazit zusammengetragen.  
Darüber hinaus sind im Anhang tiefergehende methodische Erläuterungen zu den einzelnen Bausteinen 
vorhanden, welche insbesondere die Wohnungsannoncenauswertung, die Methodik und die Annahmen 
der Prognosen sowie die Bilanzierung der Wohnbaupotenziale genauer erläutern.  
 
  
MODUL 1: 
SITUATIONSANALYSE  
MODUL 2: 
PROGNOSE DES 
WOHNUNGSBEDARFS
MODUL 3:
PROGNOSE DER
BEDARFSDECKUNG
MODUL 4: 
AUSARBEITUNG DES KONZEPTES  
Berechnung der zukünftigen Nachfrageentwicklung und  
Wohnungsbedarfe
− Bevölkerungs- und Haushaltsprognose 
− Wohnungsbedarfsprognose und Teilmarktprognose 
Überblick Trends + Angebotsdefizite/-überhänge
− Erstellung eines Wohnungsmarktprofils
− Analyse Nachfragefaktoren & Wohnungsangebot
− Soziale Wohnraumversorgung
Ermittlung der Wohnbaupotenziale und Bewertung der Bedarfsdeckung
− Bilanzierung der Wohnbaupotenziale innerhalb und außerhalbdes
Siedlungsbestands
− Bedarfsdeckungsprognose

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  11 
3. Situationsanalyse der wohnungswirtschaftlichen 
Rahmenbedingungen 
Im Folgenden wird die Entwicklung der nachfrage - und angebotsseitigen Rahmenbedingungen des 
Wohnungsmarktes der Stadt Münster dargestellt und bewertet. Dazu werden wesentliche Kernindika-
toren analysiert. 
Während zum Zei tpunkt der Berichtslegung im März 2023 bereits kommunale Daten zum Einwohner-
stand am 31.12.2022 vorlagen, sind zuverlässige Daten zu allen anderen Datenbereichen wie der Sozi-
oökonomie und der Wohnungsbestandsentwicklung noch nicht verfügbar, da sie erst au fbereitet, ab-
geglichen und auf Plausibilität überprüft werden müssen. Das gilt auch für Bewegungsdaten zu den Zu- 
und Fortzügen der Bevölkerung.  
3.1. Soziodemografische Rahmenbedingungen  
Münster ist nicht nur Oberzentrum für die Region, sondern zugleich ein wichtiges Arbeitsmarktzentrum 
und Universitätsstandort, was sich auch im Bevölkerungszuwachs der Stadt widerspiegelt. Die wohn-
berechtigte Bevölkerung der Stadt Münster ist in den letzten Jahren auf 319.441 Ende des Jahres 2022 
gestiegen. Dabei zeigt die Betrachtung der letzten Dekade einen kontinuierlichen Zuwachs der Einwoh-
nerzahl. Insbesondere zwischen den Jahren 2015 und 2016 lässt sich ein starker Anstieg der Bevölke-
rung im Zuge der internationalen Fluchtmigration konstatieren. Auch im Jahr 2022 zeigt sich ein über-
proportionaler Zuwachs, der zum Großteil auf den Zuzug ukrainischer Flüchtlinge zurückzuführen ist.  
Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung in Münster 
 
Quelle: InWIS 2023, Datenbasis: Stadt Münster, eigene Darstellung  
Der Regionalvergleich zeigt, dass Münster im Zeitraum von 2012 bis 2021 3 überproportional an Ein-
wohnern gewonnen hat und sich damit deutlich vom Großteil anderer Städte in Nordrhein -Westfalen 
abhebt. Die jährliche demografische Entwicklung der Stadt zeigt sich positiver als im Landestrend und 
übertrifft auch die Dynamik anderer Großstädte. Seit 2012 hat die Einwohnerzahl in Münster um sechs 
Prozent zugenommen, damit liegt Münster auf einem ähnlichen Niveau wie die Stadt Bonn und noch 
oberhalb der Entwicklung anderer Großstädte wie Düsseldorf (+4%) und Köln (+5%). Insgesamt zähl t 
 
3 Der Regionalvergleich beruht stets auf Daten des Statistischen Landesamtes IT.NRW. Sie werden in der Regel zur Jahresmitte 
für Daten des zurückliegenden Jahres veröffentlicht. 
296.536
298.518
300.267
305.235
307.842
309.429
310.610
312.169
312.969
314.332
319.441
1.982 1.749
4.968
2.607
1.587
1.181
1.559
800
1.363
5.109
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Anzahl der Einwohner Veränderung zum Vorjahr

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
12   
Münster zu den starken Wachstumszentren des Landes, zusammen mit den genannten Städten Bonn, 
Köln und Düsseldorf.  
Abbildung 4: Durchschnittliche jährliche Entwicklung der Bevölkerung 2012 bis 2021 
 
Quelle: NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2022 
Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt gilt bei der Analyse des Wohnungs - und Immobilienmarktes 
als wichtige Determinante. Hierzu zählen neben der Veränderung der absoluten Bevölkerungszahl auch 
die natürliche Be völkerungsentwicklung und die Wanderungen. Die natürliche Bevölkerungsentwick-
lung einer Stadt ergibt sich aus dem Saldo der Geburten und Sterbefälle. Der bundesweite Trend zeigt 
hier bereits seit gut 50 Jahren einen Überschuss der Sterbefälle, der sich in einem Geburtendefizit und 
einer negativen natürlichen Bevölkerungsentwicklung widerspiegelt. Die Stadt Münster weicht von die-
sem Trend ab und zeigt eine positive Entwicklung. D.h. in Münster gibt es jährlich mehr Geburten als 
Sterbefälle, wodurch die Stadt  – auch ohne Zuwanderung – wächst. Dabei unterliegt die natürliche 
Bevölkerungsentwicklung im betrachteten Zeitraum geringfügigen Schwankungen. Der vergleichsweise 
niedrige Zuwachs von 190 Personen im Jahr 2021 ist auf eine verminderte Zahl der Geburten au fgrund 
der Covid-19-Pandemie zurückzuführen (u.a. durch den Aufschub des Kinderwunschs).  
Die Wanderungsgewinne der Stadt Münster zeigen hingegen deutlichere Schwankungen in den vergan-
genen Jahren auf, die unterschiedliche Ursachen haben. Im Jahr 2015 erreicht die Wanderungsbilanz – 
aufgrund der erhöhten Zuwanderungen von Flüchtlingen – einen ersten Höhepunkt. In dem folgenden 
Jahr 2016 sind die Wanderungen u.a. durch Zuweisungen von Flüchtlingen immer noch auf einem er-
höhten Niveau. Auch in den nächsten Jahren zeigen sich weiterhin Wanderungsgewinne. In 2020 lässt 
sich der vergleichsweise geringe Wanderungssaldo durch die Einschränkungen der Coronapandemie 
erklären, wodurch bspw. ein Teil des Zuzugs von (ausländischen) Studierenden ausgeblieben ist. Im 
Jahr 2022 ist ein weiterer Höhepunkt infolge der Zuwanderung von Ukraine -Flüchtlingen erreicht wor-
den. Insgesamt hat die Stadt in den letzten Jahren dauerhaft an Einwohner gewonnen. Die gesamte

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  13 
Bevölkerungsentwicklung liegt durchgehend auf einem positiven Nive au und entwickelt sich parallel 
zu der Entwicklung der Wanderungsbilanz. 
Abbildung 5: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Münster 
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: Stadt Münster, eigene Darstellung, Hinweis: Registerbereinigungen und Statusveränderungen füh-
ren zur Abweichung zwischen der Summe der natürlichen Bevölkerungsentwicklung und der Wanderungen gegenüber den Verände-
rungen im Bevölkerungsstand (s. Abbildung 3); die Bewegungsdaten für 2022 lagen zum Zeitpunkt der Berichtslegung noch nicht 
vor 
Neben der absoluten Bevölkerungsentwicklung können in Münster auch altersstrukturelle Veränderun-
gen beobachtet werden. Durch die Zunahme der absoluten Bevölkerungszahl von 2016 bis 2021, haben 
sich auch die meisten Altersgruppen in Münster vergrößert. Eine Ausnahme bildet die Altersgruppe der 
30- bis unter 50-Jährigen, die insbesondere Haushalte in der Konsolidierung umfasst. Abso lut verklei-
nert sich diese Gruppe von 81.934 Personen auf 80.088 Personen, was einem Rückgang um 2,3 Prozent 
entspricht. Dieser Rückgang hängt stark mit den Wanderungsbewegungen der Stadt zusammen, auf die 
im Folgenden genauer eingegangen wird.  
Dem Bundestrend entsprechend hat die Altersgruppe der Personen 50+ auch in Münster zugenommen. 
Insbesondere bei den 50- bis unter 65-Jährigen und den Senioren über 80 Jahren gab es einen erhöhten 
Zuwachs. Die hochaltrigen Personen über 80 Jahre machen in Münster jed och mit sechs Prozent nur 
einen geringen Anteil an der gesamten Bevölkerung aus.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
14   
Abbildung 6: Entwicklung der Altersstruktur von 2016 zu 2021 
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: Stadt Münster, eigene Darstellung  
Wanderungsverflechtungen sind neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung eine der entschei-
denden Determinanten der Bevölkerungsentwicklung. Die Differenzierung der Wanderungsbewegun-
gen nach Altersgruppen zeigt die Bedeutung Münsters als Universitätsstadt. Die stärksten Wanderungs-
gewinne verzeichnet Münster in der Altersgruppe der 18 - bis unter 25 -Jährigen, die zu Ausbildungs - 
und Studienzwecken in die Stadt ziehen. Im Betrachtungszeitraum von 2017 bis 2021 beträgt der jähr-
liche Überschuss in dieser Altersgruppe rd. 4.200 Personen.4 In der Bevölkerungsgruppe 25- bis unter 
30-Jähriger überwiegt hingegen der Fortzug. Das ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass ein Teil 
der Studierenden nach ihrem Abschluss wieder wegziehen, bspw. zum Berufseinstieg in einer anderen 
Stadt. Vergleicht man jedoch den Umfang der Wanderungsgewinne in der Altersgruppe der 18- bis unter 
25-Jährigen mit dem Wanderungsdefizit der 25 bis unter 30-Jährigen, kann abgeleitet werden, dass ein 
Teil der Studierenden auch nach Abschluss in Münster bleib t. Bei den Familien mit jüngeren Kindern, 
also den Bevölkerungsgruppen der 30 - bis unter 50 -Jährigen sowie den Kindern unter sechs Jahren, 
zeigen sich für Münster hingegen Wanderungsverluste.  
Die Altersgruppe der über 50 -Jährigen ist sehr heterogen hinsichtlich ihrer Lebensstile und Wohnvor-
stellungen. Die Gruppe der 50 - bis 65-Jährigen, auch als Best -Ager bezeichnet, umfasst häufig Haus-
halte mit einer relativ hohen Kaufkraft, die auf dem Wohnungsmarkt qualitativ hochwertigen Wohn-
raum suchen, wenn sie ihre Wohnsituation verändern wollen. Münster verzeichnet in dieser Alters-
gruppe ein leicht negative r Wanderungssaldo. Die Altersgruppe der über 65 -Jährigen, die „jungen Al-
ten“, zeichnen sich zunehmend dadurch aus, dass sie sich zu Beginn des Rentenalters ggf. noch einmal 
neu orientieren und ihre Wohnsituation im Hinblick auf die eingetretene dritte Lebensphase neu über-
denken. Sowohl bei den Best -Agern als auch bei den „jungen Alten“ sind häufig wohnwertorientierte 
Gründe für das Wanderungsverhalten von großer Bedeutung. Für die Altersgruppe 80+ rückt der Wech-
sel in eine altengerechte Wohnform am stärksten in s Blickfeld, sei es die barrierefreie Wohnung oder 
das betreute Wohnen. In allen drei Teilgruppen ist der Wanderungssaldo nahezu ausgeglichen.  
 
 
4 Datenbasis: Stadt Münster  
16.507 16.842
30.211 30.524
38.614 39.191
29.477 29.905
81.934 80.088
58.818 61.649
36.019   36.723   
16.262   19.410   
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
2016 2021
80 und älter
65 bis unter 80
50 bis unter 65
30 bis unter 50
25 bis unter 30
18 bis unter 25
6 bis unter 18
unter 6

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  15 
Abbildung 7: Altersspezifische Wanderungen pro Jahr (2016-2021) 
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: Stadt Münster, eigene Darstellung  
Im regionalen Vergleich  zeigen sich die Besonderheiten des Wanderungsmusters der Stadt Münster. 
Im Unterschied zu anderen kleinen Großstädten 5 vergleichbarer Größe ist der Zuzug der 18 - bis unter 
25-Jährigen deutlich überdurchschnittlich, bedingt durch das  Hochschulangebot und die Rolle Müns-
ters als „Schwarmstadt“ .6 Bei den Berufseinsteigern und -aufsteigern in der Altersgruppe 25 bis 30 
Jahre ist die Wanderungsbilanz – bedingt durch den Wegzug der Hochschulabsolventen – im Vergleich 
zu anderen kleinen Großstädten deutlich negativ, während die Wanderungsbilanz der anderen kleinen 
Großstädte in dieser Altersgruppe ausgeglichen bis geringfügig negativ ist.  
Bei den Familienhaushalten zeigt  sich eine andere Be sonderheit im Münsteraner Wanderungsprofil . 
Während andere kleine Großstädte in Nordrhein -Westfalen bei den Kindern und Jugendlichen  einen 
Überschuss an Zuzügen verzeichnen, überwiegen in Münster die Fortzüge. Deutlicher ist die negative 
Bilanz bei der Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen ausgeprägt. Beides kennzeichnet den Wanderungs-
verlust bei Familienhaushalten. Als ein Grund hierfür können die angespannte Wohnungsmarktsi tua-
tion mit sehr hohen Miet - und Kaufpreisen, ein geringes Angebot an Bauplätzen für Eigenheime und 
fehlende (bezahlbare) Alternativen im Geschosswohnungsbau genannt werden. Generell wünschen 
sich Personen dieser Lebensphase häufig größere Immobilien. Die zentralen Kriterien bei der Wahl sind 
vorzugsweise die Bezahlbarkeit und eine kinderfreundliche Umgebung. Die starken Fortzüge dieser 
Altersgruppen geben somit Hinweise auf wohnwertorientierte Abwanderungen.  
 
5 Zu dem Typ „Kleine Großstädte“ zählen Städte mit 100.000 bis 500.000 Einwohner; neben Münster zählen dazu in NRW 
bspw. die Städte Aachen, Bielefeld, Bochum, Bottrop, Hamm, Oberhausen, Paderborn und Wuppertal 
6 Vgl. GdW (Hrsg.) 2015: Schwarmstädte in Deutschland. Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster 
-24   
-6   
-29   
-1.076   
-857   
4.267   
204   
-350   
209   
355   
1.077   
5.533   
4.939   
5.193   
861   
1.182   
185   
349   
1.048   
4.457   
4.082   
9.460   
1.064   
832   
-4.000 -2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
80 und älter
65 bis unter 80
50 bis unter 65
30 bis unter 50
25 bis unter 30
18 bis unter 25
6 bis unter 18
unter 6
Zuzüge Fortzüge Wanderungssaldo

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
16   
Abbildung 8: Altersspezifische Wanderungen im Vergleich (2017-2021) 
 
Quelle: IT.NRW 2022: Kommunalprofil Münster, Hinweis: Typ: Kleine Großstadt umfasst Städte mit 100.000 bis 500.000 Einwoh-
nern 
Die Wanderungsverflechtungen der Großstadt Münster mit der Stadtregion zeigen den sich auch in den 
vergangenen fünf Jahren fortsetzenden Trend der Suburbanisierung. Im Saldo verlor Münster jährlich 
rd. 790 Personen an die Kommunen der Stadtregion.  
Zwar überwiegt bei jungen Erwachsenen der Zuzug aus der Stadtregion in die Großstadt, um etwa mög-
lichst nah an der Hochschule zu wohnen. In den übrigen Altersgruppen überwiegen jedoch die Abwan-
derungen in das Umland. Besonders groß ist der Wanderungsverlust in der Gruppe der 30 - bis 50 -
Jährigen, die traditionell die Familienhaushalte umfasst. Laut lokalen Marktexperten ist die Abwande-
rung auf das in Münster unzureichende Angebot an Eigenheimen zurückzuführen, das sich im Umland 
wesentlich größer und z ugleich preisgünstiger darstellt. Nicht wenige dieser Haushalte wären  bei ei-
nem entsprechenden Angebot auch in Münster geblieben. Umfrage n der Stadt Münster zu den Wande-
rungsgründen aus den Jahren 2000 und 2011  bestätigen die Expertenaussagen und zeigen, dass die 
dort benannten Wanderungsgründe schon in früheren Zeiten eine hohe Relevanz hatten.  
Die Umfragen haben sich auf die Nahwanderungen konzentriert, da diese in hohem Maß wohnungs-
marktorientiert erfolgen. In der Wanderungsumfrage 2000 wurden Haushalte befragt, die in den Ver-
flechtungsbereich von 19 umliegenden Kommunen gezogen sind. 45 Prozent wären lieber in Münster 
geblieben. Hauptmotiv für den Fortzug war bei 70 Prozent der Befragten, kein passendes Ange bot für 
die Wohneigentumsbildung gefunden zu haben. Eine weitere Wanderungsumfrage aus dem Jahr 2011 
zeigte ähnliche Ergebnisse. Befragt wurden alle Haushalte, die zwischen 2007 und 2010 in eine der elf 
Kommunen der Stadtregion Münster 7 gezogen sind. 8 In der Umfrage haben 42 Prozent der Befragten 
angegeben, dass sie sowohl in als auch außerhalb von Münster nach Wohnraum gesucht haben. Weitere 
14 Prozent gaben an, gezielt in Münster gesucht, aber nichts gefunden zu haben (ohne Nennung von 
Gründen). Sie haben ihren Bleibewunsch aktiv verfolgt, sind jedoch mangels eines passenden Woh-
nungsangebotes erfolglos geblieben.  
 
7 Zur Stadtregion gehören neben Münster die elf Kommunen Altenberge, Ascheberg, Drensteinfurt, Everswinkel, Greven, Havix-
beck, Nottuln, Ostbevern, Senden, Sendenhorst und Telgte 
8 Vgl. Stadt Münster 2012: Zentrale Ergebnisse der Fortzugsumfrage 2011 (Fortzug aus Münster in die Stadtregion). 
V/0718/2012

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  17 
Hauptmotive aller Fortzügler war der Eigentumserwerb . 61 Prozent aller Fortzügler sind in ein Eigen-
heim innerhalb der Stadtregion gezogen. Aus der Umfrage, den aktuellen Wanderungsbewegungen und 
den Einschätzungen lokaler Marktakteure kann abgeleitet werden, dass ein Teil der Nahwanderungen 
ins Umland – bei einem entsprechenden Wohnungsangebot – gehalten werden könnte. Dadurch erge-
ben sich Hinweise auf Wachstumsrestriktionen der Stadt Münster : Ein Teil der vorzugsweise familien-
orientierten Haushalte kann aufgrund des fehlenden Wohnungsangebots für diese Zielgruppe  nicht an 
die Stadt gebunden werden. 
Abbildung 9: Wanderungsverflechtungen zwischen Münster und der Stadtregion Münster pro Jahr (2017-2021) 
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: Stadt Münster, eigene Darstellung 
 
3.2. Sozioökonomische Rahmenbedingungen 
Die Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung einer Stadt hat m aßgeblichen Einfluss auf die Attrak-
tivität eines Wohnstandortes und fließt daher in die Analyse mit ein. Die Zahl der Pendler, der sozial-
versicherungspflichtig Beschäftigten und auch die Kaufkraft lassen Rückschlüsse auf die Nachfra-
geseite des Wohnungsmarktes zu. 
Die Bedeutung Münsters als Arbeitsort für das Umfeld zeigt sich insbesondere in den Pendlerzahlen. 
Insgesamt standen 2021 rd. 45.300 Auspendlern rd. 109.00 Einpendlern gegenüber, das entspricht 
einem Saldo von rd. 63.700 Personen. Dabei ist die Pen dlerzahl in den letzten zehn Jahren stetig an-
gestiegen. Die Einpendlerquote zeigt den Anteil der Einpendler an den Erwerbstätigen am Arbeitsor t 
Münster in Prozent, d.h. rd. 47 Prozent der in Münster Beschäftigten pendeln täglich zur Arbeit in die 
Stadt. Hierbei ist wichtig zu beachten, dass Wanderungsbewegungen in einem engen Zusammenhang 
mit den Pendlerbewegungen stehen und diese im Umfeld von Kernstädten in der Regel in umgekehrter 
Richtung zu den Wanderungsbewegungen verlaufen. Besonders viele Einpendler stammen aus den an-
grenzenden Kreisen Steinfurt, Coesfeld und Warendorf.  
  
-18   
-28   
-71   
-638   
-79   
376   
-77   
-254   
50   
83   
230   
1.003   
417   
295   
155   
311   
32   
55   
158   
365   
339   
671   
78   
57   
-1.000 -500 0 500 1.000 1.500
80 und älter
65 bis unter 80
50 bis unter 65
30 bis unter 50
25 bis unter 30
18 bis unter 25
6 bis unter 18
unter 6
Zuzüge Fortzüge Wanderungssaldo

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
18   
Tabelle 1: Berufspendler in Münster 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: Information und Technik Nordrhein-Westfalen, eigene Darstellung; Einpendlerquote = Zahl der 
Berufseinpendler im Verhältnis zur Anzahl der Erwerbstätigen am Arbeitsort  
Der Zunahme der Einpendler liegt die positive Entwicklun g der sozialversicherungspflichtig Beschäf-
tigten am Arbeitsort in Münster zugrunde. In den vergangenen zehn Jahren ist die Zahl der sozialversi-
cherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort in Münster um rd. 33.640 Personen gewachsen und lag 
zuletzt in 2021 bei 183.461 Beschäftigten. Dies entspricht einer Zunahme von 22,5 Prozent gegenüber 
dem Jahr 2012 (landesweite Entwicklung im gleichen Zeitraum rd. 1 6%). Damit hat Münster seine Be-
deutung als überregionaler Arbeitsplatzstandort stark ausgebaut. Ein Großteil der sozialversicherungs-
pflichtig Beschäftigten arbeitet in Bildungs- und Verwaltungseinrichtungen, im Gesundheitssektor  so-
wie weiteren Dienstleistungsbetrieben, etwa aus der Finanz- und Versicherungsbranche. 
Der Kaufkraftindex pro Haushalt liegt in Münster bei 91,4 (Stand 2021), also unterhalb des bundes-
deutschen Durchschnitts. 9 Gut verdienende Münsteraner Haushalte scheint es eher in das Umland zu 
ziehen. Landesweit ist dort und in den Kommunen der Rheinschiene die höchste Kaufkra ft zu konsta-
tieren. Beim Kaufkraftindex pro Einwohner erreicht Münster hingegen einen Wert von 101,2, der leicht 
oberhalb des bundesdeutschen Durchschnitts liegt. Durch die in Teilen geringe Kaufkraft der Münster-
aner Haushalte entsteht eine dementsprechende Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum. 
Zudem hat sich die Spreizung der Ei nkommensverteilung in den vergangenen Jahren weiter fortge-
setzt.10 Das bedeutet, die höheren Einkommen steigen stärker als die Einkommen unterhalb des Durch-
schnitts. Das erhöht den  Konkurrenzdruck um Wohnraum besonders für untere und mittlere Einkom-
mensgruppen. Die derzeitigen Rahmenbedingungen wie die starke Inflation verstärken die Problematik 
und schwächen besonders von Haushalten mit unterdurchschnittlichem Einkommen die Wohnkauf-
kraft.11 Die steigenden Zinsen und Energiepreise beeinträchtigen zudem die wirtschaftliche Situation 
von Mieter- und Eigentümerhaushalten.  
 
 
9 Der niedrigere Kaufkraftindex pro Haushalt erklärt sich durch die zahlreichen kleinen Haushalte und Studierende in der Groß-
stadt, während sich die kaufkraftstärkeren (Familien-)Haushalte, u. a. zum Zweck der Eigentumsbildung, in das Münsteraner 
Umland orientieren. 
10 Vgl. NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2022, S.29 
11 Vgl. NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2022, S.15 
 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 
Berufsein-
pendler 91.014 92.818 94.729 96.724 99.491 101.534 103.067 105.270 104.853 108.998 
Einpendler-
quote 44,5 % 44,4 % 44,3 % 44,6 % 44,8 % 44,9 % 44,7 % 45,0 % 46,1 % 46,6 % 
Pendlersaldo 53.194 54.303 55.285 56.594 57.652 58.334 58.175 60.348 60.927 63.661

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  19 
Abbildung 10: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort)  
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung 
Abbildung 11: Kaufkraftindex pro Haushalt (2021)  
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: GfK, eigene Darstellung

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
20   
3.3. Eckdaten zur Wohnungsbestandsentwicklung 
Der Wohnungsbestand der Stadt Münst er ist seit Jahren wachsend, im Jahr 2021 umfasste er  rd. 
170.580 Wohnungen. 12 Der Großteil der Wohnungen befindet sich in Mehrfamilienhäusern (rd. 65% 
zzgl. 5% in Wohnheimen). In den letzten zehn Jahren wurden durchschnittlich 1.653 Wohnungen pro 
Jahr fertiggestellt, darunter 1.328 Wohnungen im Mehrfamilienhaussegment und 325 in in dividueller 
Bauweise. Die Fertigstellungszahlen im Segment der Mehrfamilienhäuser  haben über die Jahre an Be-
deutung gewonnen, der Schwerpunkt liegt deutlich in diesem Segment.  
In dem Handlungskonzept Wohnen der Stadt Münster ist als Ziel definiert, ab 2013 jährlich mindestens 
1.500 neue Wohnungen in Münster zu errichten. In 2015 wurde dieses Ziel auf eine Anzahl von 2.000 
neuen Wohnungen pro Jahr angehoben. In 2020 konnte es mit rd. 2.100 Fertigstellung sogar übertrof-
fen werden. Die seit Herbst 2022 u.a. durch starke Zins- und Baupreissteigerungen bundesweit zurück-
haltende Bautätigkeit wird sich vermutlich auch auf Münster auswirken. Für 2023  und 2024  gehen 
Wirtschaftsverbände davon aus, dass ein Drittel der ursprünglich geplanten Neubaufertigstellungen 
nicht realisierbar ist.13 
Abbildung 12: Baufertigstellungen von Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- sowie Mehrfamilienhäusern  
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: Stadt Münster, eigene Darstellung  
*Die Bautätigkeit für die Jahre 2017 und 2018 kann nur zusammengefasst ausgewertet werden. 
Zur Einordnung der Baufertigstellungszahlen kann die Bauintensität herangezogen werden. Die Bauin-
tensität gibt eine Aussage darüber, wie viele neue Wohnungen in einem Betrachtungszeitraum (hier: 
zwischen 2019 und 2021) bezogen auf 10.000 Einwohner fertiggestellt wurden. Im Vergleich zeigt sich 
landesweit die höchste Gesamtintensität – wie auch in den Jahren zuvor – in den wirtschaftlich und 
demografisch besonders dynamischen Regionen wie dem Münsterland und dem westlichen Ostwestfa-
len. Verglichen mit dem Landesdurchschnitt ist die Gesamtbauintensität in Münster überdurchschnitt-
lich hoch.  
In Münster zeigt sich eine deutlich erhöhte Bauintensität im Segment der Mehrfamilienhäuser. Landes-
weit verzeichnet das Münsterland zusammen mit der Region Gütersloh und Paderborn sowie Düsseldorf 
die höchste Bauintensität im Geschosswohnungsbau. In diesen stark wachsenden Regionen gewinnt 
 
12 Verminderung des Wohnungsbestands um 215 WE auf 170.578 WE infolge lückenhafter Fortschreibung, s. weitergehende 
Erläuterungen im methodischen Anhang 10.3 
13 Vgl. GdW 2023: Pressekonferenz des GdW am 18. Januar 2023. Bezahlbares Bauen und Wohnen in der Krise 
516   373   337   318   298   
464   326   377   
244   
1.410   
1.589   
1.111   1.053   
1.399   
2.290   
1.414   
1.736   
1.274   
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017/18* 2019 2020 2021
WE in Ein-/Zweifamilienhäusern WE in Mehrfamilienhäusern

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  21 
der Geschosswohnungsbau zunehmend an Bedeutung. Für die Stadt Münster zeigt sich das in deutlich 
überdurchschnittlichen Fertigstellungszahlen, die auch bei Nichtbetrachtung der Neubautätigkeiten im 
Bereich der Studierendenwohnheime  hoch sind. Die Bautätigkeit im Bereich der Ein - und Zweifamili-
enhäuser ist hingegen auf einem niedrigen N iveau. Das knappe Angebot und ein höheres Kaufpreisni-
veau haben potenzielle Eigenheimerwerber veranlasst, ins Münsteraner Umland auszuweichen. Das 
haben sich Gemeinden im direkten Umland zunutze gemacht und größere Baugebiete ausgewiesen – 
so ist die Bauin tensität in diesem Teilmarkt bspw. in Everswinkel, Telgte, Havixbeck und Altenberge 
stark ausgeprägt.14 Die hohe Gesamtbauintensität, bedingt durch einen stark ausgeprägten Wohnungs-
neubau im Mehrfamilienhaussegment, ist als positives Resultat der städtischen Anstrengungen zu wer-
ten, dem Nachfragedruck am Wohnungsmarkt zu begegnen.  
Abbildung 13: Gesamtbauintensität in regionalen Vergleich 
 
Quelle: NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2022 
 
14 Vgl. NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2022, S. 83

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
22   
Abbildung 14: Bauintensität im Geschosswohnungsbau im Vergleich (Neubau, ohne Wohnheimplätze) 
 
Quelle: NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2022

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  23 
 
 
Schlussfolgerungen zur Situationsanalyse  
▪ Münster ist die zweitgrößte Universitätsstadt in NRW und zugleich ein beliebter Wohnstandort 
in der Region, davon zeugen stetige Wanderungsüberschüsse. Zugleich ist Münster eine stark 
wachsende Kommune mit einem überdurchschnittlichen Bevölkerungswachstum , das in den 
letzten zehn Jahren jedes Jahr 2.000 Personen umfasste. 
▪ Münster ist eine junge Stadt mit dem landesweit geringsten Altersdurchschnitt. 15 Im Unter-
schied zu vielen anderen Städten verzeichnet sie einen jährlichen Geburtenüberschuss. Es 
sind jedoch vorzugsweise die Wanderungsgewinne von 1.500 und mehr Personen jährlich, die 
zu dem Bevölkerungswachstum beitragen. 
▪ Die Befunde zu den Stadt -Umland-Wanderungen und Wanderungsumfragen zeigen, dass ein 
Verbleib zahlreicher wohnungssuchender Haushalte am Wohnort Münster mangels eines hin-
reichendem Wohnungsangebot kaum möglich ist. Dies betrifft vor allem Familienhaushalte, 
die in Münster kein hinreichendes Wohnungsangebot vorfinden. Repräsentative Wanderungs-
umfragen und Marktexperten bestätigen, dass ein Teil der Abwanderer gerne in Münster ge-
blieben wäre. Dadurch ergeben sich Hinweise auf bestehende Wachstumsrestriktionen durch 
die Abwanderung von (Familien-)Haushalten aufgrund eines unzureichendem Wohnungsange-
bot für diese Zielgruppe. 
▪ Münster ist ein bedeutender regionaler Wirtschaftsstandort mit einer hohen Zahl an Einpend-
lern und positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Der Aufwärtstrend bei den sozialver-
sicherungspflichtig Beschäftigten, eine durchschnittli che Arbeitslosenquote und ein breites 
Arbeitsplatzangebot in Verwaltung, Wissenschaft und Dienstleistung garantieren einen steti-
gen Zuzug von Erwerbstätigen. 
▪ Die Stadt zeichnet eine  deutlich erhöhte Bauintensität im Segment der Mehrfamilienhäuser  
aus. Die Verdichtung im Wohnungsbau spiegelt einen hohen Bedarf bei gleichzeitig knappen 
Baulandreserven wider. Trotz hoher Gesamtbauintensität kann Münster die vorhandene Nach-
frage nicht binden, sodass Wohnungssuchende nicht selten unfreiwillig  ins Umland auswei-
chen.  
 
 
 
 
15 NRW.BANK 2021: Regionalwirtschaftliche Profile Nordrhein-Westfalen 2021. Ausgewählte Indikatoren, Münsterland.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
24   
4. Analyse der Angebots- und Nachfragesituation in den 
Wohnungsteilmärkten  
Den Münsteraner Wohnungsmarkt kennzeichnet eine stark angespannte Marktsituation mit steigenden 
Kauf- und Mietpreisen sowie einer hohen Nachfrage nach Wohnraum. Dies gilt sowohl für den Mietwoh-
nungsmarkt als auch für die Teilmärkte der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie der Eigentumswohnun-
gen. Alle drei Segmente werden in den nachfolgenden Abschnitten analysiert. Dem studentischen Woh-
nen und der sozialen Wohnraumversorgung im Sinne des preisgebundenen Mietwohnraums werden ein 
eigenes Kapitel gewidmet (s. hierzu Kapitel 5).  
In die Analyse sind neben Expertengesprächen mit Marktkennern  und der Auswertung von Wohnungs-
marktgutachten auch eine Wohnungsannoncenauswertung eingeflossen, deren Methodik in den Kapi-
teln 2 und 10.1 nachzulesen ist. Für die Auswertung wurde das Angebotsportal des ImmobilienScout24 
ausgewertet. Es bietet bekanntermaßen einen umfangreichen, aber keinen vollständigen Überblick 
über den gesamten Wohnungsmarkt. Gerade in Universitätsst ädten wie Münster werden etliche Inse-
rate und Gesuche über studentische Portale , Social Media, Aushängen oder die Wohnungsbörse des 
Allgemeinen Studierendenausschusses (AStA) vermittelt, die aus Gründen des erheblichen Erhebungs-
aufwandes nicht einbezogen wurden. Daher wurde besonderer Wert daraufgelegt, dass die getroffenen 
Aussagen aus verschiedenen Informationsquellen übereinstimmen.  
Zur Einordnung der Ergebnisse der Wohnungsannoncenauswertung ist noch darauf hinzuweisen, dass 
sich die Auswirkungen der Coronapandemie auch am Wohnungsmarkt bzw. bei der Wohnungssuche 
deutlich gemacht hat. Zuzugsbeschränkungen für ausländische Studierende, ein verminderter Studie-
rendenzuzug durch eine sich ausbreitende digitale Lehre an den Hochschulen und eine generell gerin-
gere Umzugsaktivität prägten die Wohnungssuche im Jahr 2021. Diese Einflüsse zeigten sich in Münster 
u.a. in Form einer gewissen Beruhigung des hohen Nachfragedrucks. Verglichen mit den Vorjahren zeigt 
sich dort in der Wohnungsannoncenauswertung ein Rückgang der Nachfragekennziffern. Dabei darf das 
abnehmende Interesse auf dem Online-Immobilienportal in dem betreffenden Jahr nicht als ein Abfla-
chen des Nachfragedrucks angesehen werden. Insgesamt war die Nachfrage sowohl nach Mietwohnun-
gen als auch nach Wohneigentum im Jahr 2021 – verglichen mit anderen Regionen – überdurchschnitt-
lich hoch.  
4.1. Markt für Mietwohnungen (freifinanziert) 
Der Mietwohnungsmarkt stellt für die Stadt Münster das zentrale Wohnungsmarktsegment dar. Zum 
einen, da sich der Großteil des Wohnungsbestands in diesem Segment befindet und zum anderen da 
viele Münsteraner Haushalte Mietwohnungen nachfragen. Zu den Nachfragern zählen Starterhaushalte, 
Singles und Paare unterschiedlicher Altersgruppen sowie Senioren, die wiederum besondere Anforde-
rungen hinsichtlich der Barrierearmut an den Mietwohnraum stellen. D urch diese Haushalte entsteht 
eine erhöhte Nachfrage besonders im Markt für kleinere Mietwohnungen. Aber auch die Nachfrage nach 
größeren Wohnungen steigt. Das ist u.a. darauf zurückzuführen, dass potenzielle Käufer größere Miet-
wohnungen als Alternative zum Wohneigentum ansehen. In Münster kommen auch demografische Fak-
toren hinzu, wie der Geburtenüberschuss, dadurch gewinnt familiengerechter Wohnraum an Bedeu-
tung.  
Im Ergebnis konkurrieren diverse Haushaltstypen am Münsteraner Mietwohnungsmarkt, die zum gro-
ßen Teil auf Wohnungen im unteren bis mittleren Preissegment a ngewiesen sind. Dabei zählt Münster 
landesweit zu den Großstädten mit einem stark angespannten Mietwohnungsmarkt, demnach werden 
in NRW in Münster, Aachen und de r Rheinschiene die höchsten Mietpreis e verlangt.16 Blickt man auf 
die Entwicklung der Mietpreise in den vergangenen Jahren zeigt sich, dass die Mieten generell in ganz 
 
16 Vgl. NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht NRW 2022, S. 40f.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  25 
NRW gestiegen sind. Besonders stechen jedoch auch hier die Stadt Münster sowie die Rheinschiene 
und das engere Umland hervor.  
Abbildung 15: Mittlere Wiedervermietungsmiete (nettokalt) für Bestandsangebote 
 
Quelle: NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2022 
Die deutliche Anspannung zeigt sich auch bei einer differenzierten Betrachtung der Angebotsmieten 
im Neubau, also Wohnungen, die im Angebotsjahr höchstens drei Jahre alt waren, und bei der Wieder-
vermietung im Bestand.  
Während die Angebotsmieten in Bestandswohnungen von 9,01 Euro/m² im Jahr 2014 auf 11,44 Euro/m² 
im Jahr 20 21 angestiegen sind, haben sich die Preise von Mietwohnungen in Neubauten von 11,11 
Euro/m² auf zuletzt 13,79 Euro/m² erhöht (s. Abbildung 16). Dies entspricht sowohl im Neubau als auch 
im Bestand einer Preissteigerung von mehr als drei Prozent pro Jahr, einem Niveau, das oberhalb der 
allgemeinen Teuerungsrate in Deutschland liegt. Generell liegen die Nachfragekennwerte von Neubau-
wohnungen dabei unterhalb der Bestandswohn ungen. Dabei ist die Nachfrage über den gesamten Be-
trachtungszeitraum auf einem sehr hohen Niveau, insbesondere bei den Bestandswohnungen. Das wie-
derum zeigt die hohe Nachfrage nach, zumindest im Vergleich zum Neubau, preisgünstigerem Wohn-
raum.    
Wie bereits angemerkt kann der jüngste Rückgang der Nachfragekennwerte nicht gänzlich auf die tat-
sächliche Nachfrage am Wohnungsmarkt zurückgeführt werden, da unter andere m technische Vorkeh-
rungen des Immobilienportals im Jahr 2020 zu einem Rückgang der ausgewiesenen Hits/Monat geführt 
haben. Gleichzeitig hat sich die Corona -Pandemie im gesamten Bundesgebiet hemmend auf die Wan-
derungsbewegungen und der Bereitschaft zum Umzug in den Jahren 2020 und 2021 ausgewirkt. Das 
zeigt sich auch in der Nachfrageentwicklung in den anderen Wohnungsteilmärkten.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
26   
Abbildung 16: Angebotspreise und Nachfragekennwerte von Mietwohnungen in Neubau und Bestand 
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: ImmobilienScout24 2014-2021, eigene Darstellung; Anmerkung: Allgemeiner Nachfragerückgang 
im Jahr 2020 ist auf technische Vorkehrungen gegen das „Scraping“ bei ImmobilienScout24 zurückzuführen 
In Hinblick auf das Objektalter der bei ImmobilienScout24 inserierten Mietwohnungsangebote erhal-
ten Wohnungen mit Baujahr vor 1980 ein im gesamtstädtischen Vergleich leicht überdurchschnittliches 
Interesse. Dabei bilden Wohnungen dieser Altersklasse rd. 43 Prozent aller angebotenen Wohnungen 
ab und bewegen sich mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 9,72 bzw. 10.69 Euro/m² im mittleren 
Preissegment. Rund 28 Prozent aller Wohnungsangebote stammen aus den Jahren ab 2010, diese er-
fahren (vermutlich auch preisbedingt) das vglw. geringste Interesse. Der durchschnittliche Mietpreis 
ist mit 12,22 Euro/m² bei neuwertigen Wohnungen ab 2010 am höchsten.  
Ungefähr jede Fünfte  aller angebotenen Mietwohnungen wurde zwischen 1980 bis 1999  erbaut, was 
auf einen erhöhten Modernisierungsbedarf insbesondere in Hinblick auf Barrierefreiheit hindeutet.  
Gleiches gilt für den Großteil des Wohnungsangebots mit einem Baujahr vor 1980.  Auch die lokalen 
Marktakteure bestätigen, dass die Nachfrage nach barrierearmen Wohnungen deutlich höher ist als das 
verfügbare Angebot. Hinzu kommt, dass sich viele Senioren barrierearme Neubauwohnungen in Müns-
ter nicht leisten können. Dabei wird die Bezahlbarkeit von barrierearmen und -freien Wohnungen auch 
zukünftig ein relevantes Themenfeld bleiben, da die Altersarmut voraussichtlich zunehmen wird. 17  
Tabelle 2: Mietwohnungsangebot nach Baualter 
Baujahr Zahl der 
Angebote Anteil Mietpreis in €/m² Hits pro Monat Interesse 
Bis 1949 1.446 6,0% 10,69 4.803 leicht überdurchschnittlich 
1950 bis 1979 8.314 37,0% 9,72 4.725 leicht überdurchschnittlich 
1980 bis 1999 4.817 21,0% 9,35 4.330 durchschnittlich 
2000 bis 2009 1.740 8,0% 10,41 4.199 durchschnittlich 
Ab 2010 6.324 28,0% 12,22 2.684 unterdurchschnittlich 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: ImmobilienScout24 2014 bis 1. Quartal 2022, eigene Darstellung 
Dabei ist nicht nur das Baualter ein Indiz für Anpassungs - und Modernisierungsbedarfe der Wohnun-
gen. Im Hinblick auf die Qualität der Wohnungsausstattung ist bei jeder vierten inserierten Wohnung 
 
17 Vgl. Ministerium für Arbeit, Gesundheit und Soziales NRW: Sozialbericht NRW 2020. Armuts- und Reichtumsbericht, S. 361

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  27 
(ca. 28%) ein Modernisi erungsbedarf zu vermuten, da  bei dem Wohnungsinserat entweder der Über-
gabezustand noch zu vereinbaren ist oder keine Objektmerkmale angegeben werden. Erfahrungsgemäß 
werden diese Angaben bei einer geringen Ausstattungsqualität getroffen. Diese Wohnungen weisen 
entsprechend unterdurchschnittliche Mietpreise auf. Gleichzeitig kann bei mehr als jeder dritten inse-
rierten Wohnung (39%) erwartet werden, dass sie über zeitgemäße und moderne Standards verfüg t, 
da sie als saniert, modernisiert, neuwertig oder neu (Erstbezug) beschrieben werden.  
Neben dem Objektalter und -zustand ist insbesondere die Größe der angebotenen Wohnungen für die 
Wohnungssuchenden relev ant. Der Nachfrageschwerpunkt liegt in Münster bei kleineren Wohnungs-
größen, die von unterschiedlichen Zielgruppen nachgefragt werden, dazu zählen in Münster insbeson-
dere Studierende sowie generell Single- und Paarhaushalte. Während Studierende sowohl kleinere Sin-
gle-Wohnungen als auch größere Wohnungen für Wohngemeinschaften nachfragen, sind i nsbesondere 
Familien, die sich kein Eigenheim leisten können oder wollen, vielfach auf der Suche nach größeren 
Wohnungen. Diese Wohnungen kommen jedoch auch für Singl es, Paare und Wohngemeinschaften mit 
einem höheren Einkommen in Frage. Anteilig bilden jedoch Wohnungen bis 80 m² das weitaus größere 
Angebot ab. Auch diese Wohnungen sind für mehrere wohnungswirtschaftliche Zielgruppen von Bedeu-
tung. So können hier nicht nur Singles und Paare, sondern bei einem günstigen Zuschnitt auch kleine 
Familien Platz finden. 
In welcher Beziehung Objektgröße, Mietpreis und Nachfrage zueinanderstehen, macht die nachfol-
gende Abbildung mit einer Gegenüberstellung von Preisklassen und Wohnungsgrößenklassen deutlich. 
Sie bestätigt die starke Nachfrage nach  kleineren Wohnungen bis 65 m², vor allem im niedrigen  und 
mittleren Preissegment bis zu 10,00 Euro, in abgeschwächter Form auch bei einem höheren Preis von 
bis zu 12,00 Euro/m². Ein weiterer Interessenschwerpunkt ist bei großen und zugleich preisgünstigen 
Wohnungen bis 95 m² Wohnfläche festzustellen, die zum Beispiel für Familien und Wohngemeinschaf-
ten geeignet sind. Durch den verstärkten Homeoffice-Trend der letzten Jahre haben auch andere (kauf-
kraftstärkere) Haushalte den Wunsch nach zusätzlicher Wohnfläche für ein Arbeitszimmer. Dadurch ist 
in den jüngeren Jahren eine verstärkte Nachfrage nach größeren Wohnungen zu konstatieren. Da der 
Mietwohnungsmarkt in Münster aber insgesamt seh r angespannt ist, zeigen sowohl die Wohnungs-
annoncenauswertung als auch die befragten Experten, dass für alle Wohnungsgrößen eine hohe Nach-
frage festgestellt werden kann. Obgleich bei kleineren  preisgünstigen Wohnungen ein im Vergleich 
stärkerer Engpass be steht, stellen die lokalen Experten auch ein Angebotsdefizit bei größeren Woh-
nungen fest. Dort besteht Nachfrage u.a. durch Haushalte mit Kindern, die eine bezahlbare familienge-
rechte Wohnung zur Miete suchen oder die kein adäquates Angebot für den Eigentumserwerb innerhalb 
des Stadtgebietes gefunden haben und daher auf eine hinreichend große Mietwohnung ausweichen 
wollen oder müssen. Die befragten Experten weisen darauf hin, dass die Versorgung mit Mietwohnraum 
für Familien mit zwei und mehr Kindern besond ers schwierig ist, da es nur wenige bezahlbare Woh-
nungsangebote gibt, die für diese Haushalte in Frage kommen. Dabei sehen die Experten derzeit ein 
sehr knappes Angebot an großen Mietwohnungen.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
28   
Abbildung 17: Gegenüberstellung von Preisklassen und Wohnflächenklassen  
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: ImmobilienScout24 2014 bis 1. Quartal 2022, eigene Darstellung,  
Hinweis: Wert in den Feldern zeigt die Anzahl der Wohnungsinserate in der jeweiligen Preis- und Wohnflächenklasse, Einteilung der 
Nachfrage im gesamtstädtischen Vergleich 
Nach Aussagen von Marktexperten ist eine deutliche Knappheit an Mietwohnungen vorhanden. Dabei 
bestehen die größten Angebotsdefizite bei kleinen Wohnungen bis 50 m² Wohnfläche sowie bei größe-
ren Wohnungen ab vier Zimmern. Letztere kommen für mehrere Haushalte in Frage, die in Konkurrenz 
zueinanderstehen: Singles und Paare mit höherem Budget und Wunsch nach einem zusätzlichen Zim-
mer (bspw. als Arbeitszimmer), studentische Wohngemeinschaften sowie Familienhaushalte mit klei-
nerem Budget. Haushalte mit Kindern haben besondere Schwierigkeiten  bei der Wohnungssuche , da 
sie in Konkurrenz zu den anderen Nachfragern stehen, häufig ein vergleichsweise geringeres Budget 
zur Verfügung haben und weil kinderreichere Familien nach Expertenaussagen teilweise auch auf Vor-
behalte von Vermietern treffen.  
Aber auch für Familien mit Kind und Paare ohne Kind, die aufgrund ihres Einkommens die Schwelle 
überschritten haben, die Haushalten einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein ermöglicht 
(so genannte „Schwellenhaushalte“), ist am Markt zu wenig bezahlbarer Wohnraum vorhanden. Beson-
dere Schwierigkeiten ergeben sich daraus, dass sie keine öffentlich geförderte Wohnung beziehen kön-
nen und am freifinanzierten Markt in Konkurrenz zu kaufkraftstärkeren Haushalten stehen. Gleichzeitig 
besteht viel Unkenntnis bei Haushalten über Berechtigungen nach den Einkommensgruppen (EKG) A 
und B. Viele Haushalte, die Anspruch auf eine geförderte Wohnung hätten, wissen darüber nicht Be-
scheid und stellen erst gar keinen  Antrag für einen W ohnberechtigungsschein. Bei einer besseren In-
formation dieser Gruppen wäre die Nachfrage nach gefördertem Wohnraum andernfalls höher. Dies 
geht mit der Einschätzung einher, dass in Großstädten wie Münster ca. 50 Prozent aller Haushalte einen 
Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein hätten.18  
Die Wartelisten beim größten Anbieter preisgünstiger Mietwohnungen in Münster bestätigen die hohe 
Nachfrage. Die Zahl der Interessenten übersteigt das dortige Angebot um ein Vielfaches. In 2022 gab  
es im Durchschnitt 4.000 Mietinteressenten, gleichzeitig hat das Unternehmen jeden Monat nur rd. 40 
freie Wohnungen, die durch einen Mieterwechsel neu vermietet werden können. Demnach kommen 100 
Interessenten auf eine freigewordene Mietwohnung. Dabei wird  die Liste vom Unternehmen jährlich 
aktualisiert, da sich Bewerber zum Jahreswechsel neu anmelden müssen. Auch wenn innerhalb der 
Warteliste Doppelnennungen möglich sind, bspw. wenn sich alle Haushaltsmitglieder angemeldet ha-
ben, bestätigt das die hohe Nachfrage nach preisgünstigem Mietwohnraum.  
Hinsichtlich des Mietniveaus besteht den Experten zufolge ein deutlicher Mangel bei Wohnungen bis 
zu 11,00 Euro/m². Diese Wohnungen sind für Haushalte mit einem kleineren Budget wichtig, die Nach-
frage übersteigt das Angebot jedoch um ein Vielfaches . Von den Marktakteuren wird konstatiert, dass 
die Mieten zwar stark steigen, der Nachfragedruck jedoch so hoch ist, dass derzeit fast jede Wohnung 
vermietet werden kann. Im oberen Preissegment (ab ca. 13,00 €/m²) dauert der Vermarktungsprozess 
 
18 S. hierzu auch Kapitel 5.2 
€/m² bis 50 m² bis 65 m² bis 80 m² bis 95 m² ab 96 m² 
bis <7,35 315 693 797 590 593 
7,35 bis <8,50 706 1.044 1.168 724 674 
8,50 bis <10,00 2.101 1.732 1.924 1.158 1.215 
10,00 bis <12,00 2.329 1.444 1.468 1.091 1.423 
12,00 bis <13,65 1.486 797 734 536 924 
13,65 und mehr 1.629 446 317 224 458 
 
€/m² bis 50 m² bis 65 m² bis 80 m² bis 95 m² ab 96 m² 
bis <7,35 315 693 797 590 593 
7,35 bis <8,50 706 1.044 1.168 724 674 
8,50 bis <10,01 2.101 1.732 1.924 1.158 1.215 
10,01 bis 
<12,00 2.329 1.444 1.468 1.091 1.423 
12,00 bis 
<13,65 1.486 797 734 536 924 
13,65 und mehr 1.629 446 317 224 458 
 
Legende für die Nachfrage 
überdurchschnittlich 
(über 5.700 Hits/Monat) 
leicht überdurchschnittlich 
 (4.700 – 5.700 Hits/Monat) 
durchschnittlich 
(3.700 – 4.700 Hits/Monat) 
leicht unterdurchschnittlich 
(2.700 – 3.700 Hits/Monat) 
unterdurchschnittlich     
(unter 2.700 Hits/Monat)

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  29 
jedoch etwas länger, sodass das Segment als eher ausgeglichen beschrieben wird. Der hohe Nachfra-
gedruck zeigt sich auch in dem deutlich unterdurchschnittlichen Leerstand sniveau der größeren Woh-
nungsanbieter in Münster von weniger als einem Prozent. Dieser Anteil ist so gering, dass Umzüge und 
Modernisierungen kaum stattfinden können, da dazu immer ein Anteil an leerstehenden Wohnungen 
notwendig ist.  Die Leerstandsreserve, im wissenschaftlichen Kontext auch Fluktuationsreserve ge-
nannt, ist in jedem Wohnungsmarkt in ausreichender Höhe notwendig, damit Haushalte, deren Wohn-
bedarfe sich durch Kindernachwuchs, Arbeitsplatzwechsel usw. ändern, eine passende neue Wohnung 
suchen können. Auf die notwendige Höhe einer angemessenen Leerstandrese rve wird in Kapitel 6.3 
eingegangen. 
Abbildung 18: Der Markt für Mietwohnungen – Experteneinschätzungen  
 
Quelle: InWIS 2022, eigene Darstellung    
 
4.2. Markt für Eigentumswohnungen 
In Münster stellt sich die Marktsituation auch bei Eigentumswohnungen angespannt dar, obgleich sich 
das Teilsegment im Vergleich zu den Mietwohnungen und den Eigenheimen am wenigsten angespannt 
zeigt. In Münster wurden im Beobachtungszeitraum von 2014 bis 1. Quartal 2022 insgesamt rd. 7.400 
Wohnungen mit einem durchschnittlichen Preis von 3.500 Euro/m² (Bestand und Neubau) bei Immo-
bilienScout24 zum Verkauf angeboten. Münsters Preisniveau gilt auch bei den Eigentumswohnungen 
im landesweiten Vergleich als überdurchschnittlich. Dabei verweist die NRW.BANK in ihrem jüngsten 
Wohnungsmarktbericht darauf, dass eine mittlere Bestandseigentumswohnung in den teuersten Städ-
ten des Landes Köln, Münster und Düsseldorf 4.000 bis 5.000 Euro/m² kostet. 19 
Die Auswertung der ImmobilienScout24-Angebote zeigt, dass der mittlere Angebotspreis für Bestand-
seigentumswohnungen im Jahr 2021 auf rd. 4.300 Euro/m² gestiegen ist. Gegenüber dem Jahr 2014 
entspricht das einem Anstieg um 65 Prozent bzw. 1.726 Euro/m². Bei der Unterscheidung zwischen 
Neubau und Bestand zeigt sich ein ähnliches Bild: Sowohl Angebotspreise als  auch Nachfragekenn-
werte sind in beiden Gruppen an gestiegen. Der durchschnittliche Angebotspreis für Neubau -Eigen-
tumswohnungen liegt derzeit rd.  1.200 Euro/m² über dem Prei s für Bestandswohnungen. Der Ange-
botspreis von rd. 5.600 Euro/m² im Neubau wurde von den befragten Experten bestätigt, denen zufolge 
 
19 Vgl. NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht NRW 2022, S.49 
Familien mit Kindern 
haben Schwierigkeiten, da 
sie u.a. in Konkurrenz zu 
studentischen WGs treten
Enormer Mangel bei mittleren 
Mietpreisen von 10-   €    
Starker Mangel bei größeren 
Whg. ab 4 Zimmern
Leerstandsquote unter 1% bei 
größeren Wohnungsanbietern  
Mieten sind teuer geworden, aber 
derzeit findet alles eine Nachfrage
Zentrumsnahe Whg. 
besonders beliebt
Extremer Mangel bei 
kleinen Whg. bis 50 m² 
Im oberen Preissegment ab 
   €                             
Leichte Angebotsknappheit 
auch bei mittelgroßen Whg.  
Barrierefreie Whg. 
nach wie vor knapp

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
30   
für Neubauten im Stadtgebiet  rd. 6.000  Euro/m² genommen werden . Dabei werden die Kaufpreise 
durch die hohen Baukosten und Baulandpreise stark geprägt.  
Abbildung 19: Angebotspreise und Nachfragekennwerte von ETW in Neubau und Bestand 
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: ImmobilienScout24 2014-2021, eigene Darstellung 
Rund ein Drittel der auf ImmobilienScout24 angebotenen Eigentumswohnungen wurden in den 1950er 
und 1970er Jahren errichtet, ein weiteres Viertel ab 2010. Generell erfahren ältere und im Vergleich 
günstigere Eigentumswohnungen ein höheres Interesse als teur ere Neubauobjekte. Wobei hier in der 
Zeitachse nochmal zu unterscheiden ist: Eigentumswohnungen mit Baujahr ab 2010, die nach 2019 am 
Markt platziert wurden und höhere Angebotspreise von rd. 5.000 EUR/m² aufrufen, erreichen ein gutes 
Nachfrageniveau, d.h. auch höherpreisige Objekte werden vom Markt absorbiert . Grundsätzlich wird 
auch von den Marktexperten bestätigt, dass sich derzeit alle Eigentumswohnungen gut vermarkten las-
sen. Es wird jedoch betont, dass in den jüngeren Jahren insbesondere kleine – für Investoren lukrative 
– Apartments gebaut wurden. Dort wird davon ausgegangen, dass sich Nachfrage und Angebot zukünf-
tig weiter annähern werden, auch da noch einige Wohnungen in diesem Bereich für die nächsten Jahre 
projektiert sind. Nachfrage besteht aber auch bei anderen Wohnungsgrößen.  
Tabelle 3: Baualtersklassen der angebotenen Eigentumswohnungen 
Quelle: InWIS 2022; Datenbasis: ImmobilienScout24, Angebote im Zeitraum 2014 bis 1. Quartal 2022, eigene Auswertung 
Im Segment der Eigentumswohnungen wird bei rd. 27 Prozent der angebotenen Objekte keine Angabe 
zum Objektzustand gemacht. Weitere ca. 3 Prozent werden entweder als renovierungsbedürftig be-
schrieben oder der Übergabezustand ist noch zu vereinbaren. Insgesamt kann demnach für rd. 30 Pro-
zent des Gesamtbesta ndes vermutet werden, dass ein Modernisierungsrückstand besteht. Insbeson-
dere renovierungsbedürftige Eigentumswohnungen weisen dabei ein sehr geringes Angebotspreisni-
veau auf.  
                    
          
          
     
               
     
     
          
            
          
          
               
          
     
     
     
 
     
     
     
     
     
     
     
 
     
     
     
     
     
     
                                
                                
                        
                                                                   
                                                                                   
Baujahr Zahl der  
Angebote Anteil Angebotspreis  
in Euro/m² 
Hits pro 
 Monat Nachfrageindikator 
bis 1949 327 4% 4.542 2.746 überdurchschnittlich 
1950 bis 1979 2.387 32% 3.070 2.068 überdurchschnittlich 
1980 bis 1999 1.715 23% 2.935 1.890 leicht überdurchschnittlich 
2000 bis 2009 350 5% 3.867 2.381 überdurchschnittlich 
ab 2010 1.979 27% 4.318 1.028 unterdurchschnittlich

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  31 
Der Angebotsschwerpunkt lieg t auf kleinen und Mikro-Wohnungen mit einer Wohnflä che zwischen 20 
bis 60 m². Dabei erfahren in dieser Größenklasse insbesondere höherpreisige Angebote eine sehr gute 
Nachfrage. Bei Wohnungsgrößen zwischen 60 bis unter 105 m² haben ebenfalls höherpreisige Inserate 
ab einem Angebotspreis von  4.000 Euro/m² eine gute Nachfrage. 20 In diese Preiskategorie gliedern 
sich zahlreiche Neubauobjekte ein, die insbesondere für Kapitalanleger von Interesse sind . Gleichzei-
tig haben günstigere Eigentumswohnungen mit Angebotspreisen von weniger als 3.000 Eur o/m² bis 
zu einer Wohnungsgröße von 105 m² Wohnfläche unterdurchschnittliche Nachfragekennwerte. Bei 
Wohnungen mit einem Angebotspreis von weniger als 3.000 Euro/m² handelt es sich zum Großteil um 
Wohnungen mit Baujahr zwischen 1950 und 1979, die zumeist entsprechende Modernisierungsbedarfe 
aufweisen.   
Bei den größeren Eigentumswohnungen ab 105 m² besteht hingegen ein überdurchschnittlich hohes 
Interesse an vergleichsweise preisgünstigen Wohnungen bis 3.000 Euro/m². Hier macht sich der  be-
stehende Mangel an Eigenheimen in Münster bemerkbar.21 Durch das geringe Angebot und die hohen 
Preise am Markt der Ein - und Zweifamilienhäuser  weichen einige Nachfrager auf den benachbarten 
Markt der Eigentumswohnungen aus. Dort werden entsprechend große und preisgünstige W ohnungen 
als Alternative zum Eigenheim nachgefragt.  
Tabelle 4: Nachfrage differenziert nach Angebotspreis und Wohnungsgröße 
 
Quelle: InWIS 2022; Datenbasis: ImmobilienScout24, Angebote im Zeitraum 2014 bis 1. Quartal 2022, eigene Auswertung  
Hinweis: Wert in den Feldern zeigt die Anzahl der Wohnungsinserate in der jeweiligen Preis- und Wohnflächenklasse 
Unter Berücksichtigung beider Segmente fällt ferner auf, dass sowohl bei Miet - als auch Eigentums-
wohnungen in Münster ein überdurchschnittliches Interesse an Wohnungen mit einer kleineren Wohn-
fläche besteht. Die befragten Marktexperten bestätigen das Interesse an kleinen Wohnungen. Insbe-
sondere im Segment der Eigentumswohnungen sind kleinere Apartments für Investoren lukrativ e Pro-
jekte – entweder zur Vermietung an Studierende und junge Arbeitnehmer oder zum Weiterverkauf. 
Gleichzeitig kann derzeit festgestellt werden, dass Selbstnutzer und Investoren, die auf hohes Fremd-
kapital angewiesen sind, von den derzeitigen Preis - und Zinssteigerungen besonders betroffen sind. 
Dabei setzen sich die Nachfrager von Eigentumswohnungen eben aus diesen Gruppen zusammen: Ka-
pitalanlegern und Selbstnutzer. Letztere stammen zumeist au s Münster oder sind Rückkehrer. So ist 
Münster laut den befragt en Marktexperten auch bei Best Agern beliebt, die in Münster studiert oder 
gearbeitet haben.  
Hinsichtlich der Kaufpreise konstatieren die lokalen Marktakteure ein deutliches Angebotsdefizit im 
„normalen“ Preissegment . Die Neubaupreise liegen derzeit bei r d. 6.000 Euro/m², im oberen 
 
20 Da die Wohnungsannoncenauswertung noch nicht die Auswirkungen der Ukraine-Krise einbezieht, dürfte dieses Ergebnis 
mittlerweile nicht mehr gültig sein. Denn die Gruppe der Kapitalanleger, die hier als Nachfragegruppe eine nicht unerhebliche 
Bedeutung hat, ist mittlerweile deutlich kleiner geworden, da sich Anleger mit hohem Fremdfinanzierungsanteil aufgrund des 
stark gestiegenen Zinsniveaus aus dem Wohnungsmarkt zurückgezogen haben. Dies bestätigen auch die Expertengespräche 
mit Kennern des Münsteraner Marktes. 
21 Vgl. hierzu Kapitel 4.3 
 
€/m² bis unter 
60 m² 
60 bis 
unter 75 
m² 
75 bis 
unter 90 
m² 
90 bis 
unter 105 
m² 
ab 105 m² 
bis <3.000 996 660 629 286 321 
3.000 bis 
<4.000 561 420 411 332 363 
4.000 und mehr 533 416 410 323 748 
 
 
Legende für die Nachfrage 
überdurchschnittlich 
(über 2.000 Hits/Monat) 
leicht überdurchschnittlich 
 (1.850 – 2.000 Hits/Monat) 
durchschnittlich 
(1.700 – 1.850 Hits/Monat) 
leicht unterdurchschnittlich 
(1.550 – 1.700 Hits/Monat) 
unterdurchschnittlich     
(unter 1.550 Hits/Monat)

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
32   
Preissegment mit entsprechenden Ausstattungsqualitäten oder einer zentralen Lage werden auch bis 
zu 9.000 Euro/m² aufgerufen. Dabei herrscht im oberen Preissegment eine eher ausgeglichene Markt-
lage. Stark angespannt stellt sich die Marktlage hingegen bei Angeboten dar, die unter dem durch-
schnittlichen Neubaupreis liegen. Dadurch erhöht sich der Nachfragedruck bei den Bestandsangeboten 
und führt auch dort zu steigenden Kaufpreisen. Für Familien, die eine Eigentumswohnung als Alter na-
tive zum Eigenheim sehen, wird es dadurch zunehmend schwieriger, eine passende Wohnung zu finden. 
Denn bei rd. 6.000 Euro/m² liegt der Kaufpreis für eine 90 m² Eigentumswohnung bei 540.000 Euro 
zzgl. Nebenkosten. Für diese Zielgruppe ist es wichtig, bezahlbarere Angebote mit einer familienge-
rechten Größe von mindestens drei Zimmern zu schaffen.  
Abbildung 20: Der Markt für Eigentumswohnungen – Experteneinschätzung 
Quelle: InWIS 2022, eigene Darstellung  
 
4.3. Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser  
Im Vergleich zum Geschosswohnungsbau stellt der Markt für Eigenheime in Münster ein kleineres Seg-
ment dar, was für eine stark wachsende Großstadt nicht untypisch ist. Die hohe Nachfrage nach Wohn-
raum und die begrenzte Ressource Boden münden in dichteren Bebauungsstrukturen und in einer Bau-
tätigkeit, in denen Ein- und Zweifamilienhäuser nur eine untergeordnete Rolle spielen. 
Mit einem Bodenrichtwert von 720 Euro/m² für baureife Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus 
in mittlerer Lage weist Münster ein landesweit sehr hohes Preisniveau auf. Damit ist Bauland in Müns-
ter mindestens doppelt so teurer wie in den direkt angrenzenden Kommunen.  In mittleren Wohnlagen 
liegt der Bodenrichtwert bspw. in Telgte bei 350 Euro/m² und in Havixbeck bei 220 Euro/m².22  
Beim regionalen Vergleich der Eigenheimerschwinglichkeit zeigt sich, analog zu den Grundstücksprei-
sen, ein ähnliches Bild. Setzt man den mittleren Angebotspreis eines Bestandshauses ins Verhältnis 
zum mittleren jährlichen Nettoein kommen je Haushalt eines Kreises, zeigt sich, dass Haushalte in 
Münster sowie auch in den Großstädten Bonn, Düsseldorf und Köln bis zu 15 Jahreseinkommen für ein 
Eigenheim bezahlen müssen. Im direkten Umfeld ist es ein Vielfaches weniger.  
 
22 Vgl. Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrheinwestfalen 2022: Übersicht über die Bodenricht-
werte. Abgerufen von: https://www.boris.nrw.de/boris-nrw/?lang=de 
                           €    
bedingt durch hohe Baukosten 
und Baulandpreise
Im Neubau ist die Marktlage weniger 
angespannt, aber nur wenige können 
sich dieses Preissegment leisten
Verstärkter Neubau von Apartments 
zur Vermietung an Studierende   
Enorme Angebotsknappheit im 
„        “ P             
Bauen ist teuer, daher hohe 
Nachfrage nach Bestands-ETW
Nachfrager: Kapitelanleger sowie 
Selbstnutzer aus Münster oder 
Rückkehrer (insb. Best Ager) 
Interesse von Familien an ETW 
als Alternative zum Eigenheim 
vorhanden aber derzeitige 
Neubaupreise kaum finanzierbar 
Von Preis- und Zinssteigerungen 
sind vor allem Eigennutzer und 
Kapitalanleger mit hoher 
Fremdfinanzierung  betroffen

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  33 
Abbildung 21: Eigenheimerschwinglichkeit: Preis-Einkommens-Relation* beim Kauf eines Bestandseigenheims 
im Jahr 2021 
 
Quelle: NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2022 
* Hinweis: genutzter Indikator: mittlerer Angebotspreis eines Bestandshauses als Vielfaches des mittleren jährlichen Nettoeinkom-
mens je Haushalt im jeweiligen Kreis  
Bedingt durch den hohen Nachfragedruck stieg der durchschnittliche Angebotspreis für ein Bestands-
eigenheim von einst rd. 380.900 Euro in 2014 um 67 Prozent auf rd. 635.500 Euro Ende 2021. Auch 
das Interesse an Bestandseigenheimen ist nahezu stetig gestiegen. 
In dem Teilmarkt wirkt sich der hohe Nachfragedruck zusammen mit hohen Baukosten und Bauland-
preisen spürbar auf die Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern in der Stadt aus.  Im Gegensatz 
zu den Miet- und Eigentumswohnungen hat der Preisanstieg bei Bestandsgebäuden den des Neubaus 
mittlerweile überholt. Allerdings muss man an dieser Stelle auch weitere Faktoren berücksichtigen: So 
beträgt 2021 die durchschnittliche Wohnfläche bei Bestandsgebäuden 158 m², bei Neubauten hingegen 
nur 147 m². Die Grundstücksflächen liegen im Bestand bei 460 m², im Neubau bei 390 m². Würden 
Neubauten die Flächen des Bestands erreich en, läge der Angebotspreis für Neubauten deutlich höher. 
Dennoch bestätigen auch die lokalen Marktakteure, dass sich die Preise im Bestand und Neubau mitt-
lerweile angenähert haben, bedingt u.a. durch das knappe Angebot an Bestandsimmobilien und Bau-
grundstücken. Die Folge ist, dass Eigenheime in Münster fast nur für Haushalte mit höherer Kaufkraft 
erschwinglich sind.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
34   
Abbildung 22: Angebotspreise und Nachfragekennwerte von EH in Neubau und Bestand  
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: ImmobilienScout24 2014-2021, eigene Darstellung 
Im Zeitraum von 2014 bis zum ersten Quartal 2022 wurden insgesamt rd. 3.700 Eigenheime auf Immo-
bilienScout24 angeboten. Ihre Auswertung vermittelt nicht nur einen Eindruck über das Segment der 
Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt, sondern auch über die angebotenen Haustypen: Bei nahezu 
der Hälfte der Angebote handelt es sich um freistehende Einfamilienhäuser, bei ca. 28 Prozent um Dop-
pelhaushälften und nochmals rd. 26 Prozent um Reihenhäuser. Bei deutlich geringerem Angebotsvolu-
men weisen die Reiheneigenheime die im Vergleich höchste Nachfragekennziffer auf . Obgleich sie die 
geringsten Wohn- und Grundstücksflächen aufweisen, weisen sie bei einem deutlich geringeren Ange-
botspreis einen hohen Nachfrageindikator auf. Das hohe  Interesse bei Reihenhäusern lässt auf eine 
preissensible Nachfrage schließen, was auch von den Wohnungsmarktexperten bestätigt wird. Sie se-
hen einen starken Mangel an Eigenheimen im unteren und mittleren Preissegment , den besonders Fa-
milien mit Kindern  spüren. Gleichzeitig gibt es im Stadtgebiet zu wenig  bezahlbare Mietwohnungen, 
die einen familiengerechten Grundriss aufweisen und daher als Altern ative für diese Zielgruppe in 
Frage kämen. Die Folge: Familien ziehen aus Münster weg  und orientieren sich für den Eigentumser-
werb ins direkte Umland.  
Tabelle 5: Angebot an Eigenheimen nach Bauform 
Bautyp Angebot Angebotspreis 
 in € 
Wohnfläche 
 in m² 
Grundstücks-
fläche in m² 
Hits pro  
Monat Interesse 
FEFH 1.679 546.874 172 665 2.754 durchschnittlich 
DHH 1.041 486.433 145 359 2.698 durchschnittlich 
RH 966 381.616 130 288 3.498 überdurchschnittlich 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: ImmobilienScout24 2014 bis 1. Quartal 2022, eigene Darstellung 
Blickt man mithilfe der ImmobilienScout24 -Auswertung nur auf das Segment der freistehenden Einfa-
milienhäuser, wird auch dort die Preissensibilität in der Nachfrage deutlich. Der Int eressenschwer-
punkt liegt bei den untersten zehn Prozent der Angebote. Aber auch die übrigen Preisklassen erfahren 
überwiegend ein gutes Interesse. Im Betrachtungszeitraum lagen die untersten zehn Prozent der An-
gebote bereits bei 315.000 Euro, im Durchschni tt kostete ein freistehendes Eigenheim rd. 547.000 
Euro (Bestand und Neubauobjekte). Laut aktuellem Grundstücksmarktbericht für die Stadt Münster lag

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  35 
der Durchschnittspreis für ein freistehendes Einfamilienhaus in 2021 bei rd. 676.000 Euro. Demnach 
sind die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr um rd. 20 Prozent gestiegen. 23  
Tabelle 6: Angebot an freistehenden Einfamilienhäusern nach Preisklassen 
Kaufpreis in € Angebot Anteil Wohnfläche  
in m² 
Hits pro  
Monat Interesse 
bis unter 315.000 162 10% 142 3.526 überdurchschnittlich 
315.000 bis unter 398.000 255 15% 151 2.721 durchschnittlich 
398.000 bis unter 530.000 426 25% 164 2.719 durchschnittlich 
530.000 bis unter 680.000 423 25% 177 2.285 unterdurchschnittlich 
680.000 bis unter 825.000 249 15% 192 2.902 durchschnittlich 
825.000 und mehr 164 10% 210 2.874 durchschnittlich 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: ImmobilienScout24 2014 bis 1. Quartal 2022, eigene Darstellung  
Der Druck am Eigenheimmarkt wird durch Zins- und Baukostensteigerungen sowie die hohe Inflation  
weiter verstärkt. Insbesondere Haushalte mit einem kleineren Budget sind von den starken Preis - und 
Zinssteigerungen betroffen. Die befragten Experten bestätige n, dass Haushalte der unteren Mittel-
schicht in Münster bei den derzeitigen Kaufpreisen kaum eine Chance haben, ein bezahlbares Neubau- 
oder Bestandsobjekt zu finden. Wie auch andere Haushalte versuchen sie, in den Mietwohnungsmarkt 
oder ins Umland auszuweichen und erhöhen dort die bereits stark angespannte Marktlage. Familien-
gerechte und zugleich bezahlbare Mietwohnungen könnten somit indirekt auch zu einer Entspannung 
auf dem Markt der Ein- und Zweifamilienhäuser beitragen.  
Abbildung 23: Der Markt für Eigenheime – Experteneinschätzungen  
 
Quelle: InWIS 2022, eigene Darstellung 
  
 
23 Vgl. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster 2022: Grundstücksmarktbericht 2022, S.37  
Nachfrage nach Eigenheimen 
hat sich angestaut  
Enorme Knappheit im normalen Preissegment 
→ Nachfrage wandert in den Mietwohnungsmarkt 
und führt dort zu enormer Nachfrage nach großen 
Mietwohnungen, die viel zu wenig vorhanden sind
Nachfrage vorhanden, Angebot gering 
und teuer, viele wandern ins Umland 
bspw. nach Greven oder Havixbeck 
Wenig Neubau von EZFH bei hoher 
Nachfrage, gleichzeitig kaum große 
Mietwohnungen vorhanden 
→ Familien wandern ab 
Zinssteigerungen wirken sich vor allem 
auf Märkte mit hohem Preisniveau wie 
Münster negativ auf die Nachfrage aus
Haushalte der unteren Mittelschicht 
haben wenig Chancen, bezahlbare 
Eigenheime zu finden 
Münster baut in die Höhe, wenig Flächen für 
Eigenheime → Alternativ Bedarf an größeren Whg. für 
Familien, die sind aber nicht hinreichend vorhanden 
Wunsch nach innerstädtischem 
Leben im Grünen in großzügiger 
individueller Wohnform

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
36   
4.3.1 Exkurs: Generationenwechsel und daraus resultierende Umzugsketten 
Aus den demografischen und gesellschaftlichen Entwicklungstendenzen ergeben sich spezifische Zu-
kunftsperspektiven und Herausforderungen in den Wohnquartieren einer Stadt. Umbruchsituationen 
entstehen oftmals dann, wenn die Bewohnerschaft und die Gebäude gleichermaßen altern und sich aus 
dem anschließenden Generationenwechsel die Anforderung ergibt, die Bestandsquartiere so zu quali-
fizieren, dass sie den Bedürfnissen der künftigen Bewohnerschaft entsprechen. Dabei ist es wichtig, 
die Bedürfnisse unterschiedl icher Haushalte nicht nur differenziert zu betrachten, sondern auch als 
Ganzes. Durch den Umzug eines älteren Haushalts aus seinem Eigenheim in eine barrierearme Woh-
nung profitiert nicht nur der Senior, sondern im Idealfall auch ein weiterer Haushalt, da d as frei wer-
dende Bestandseigenheim wieder an den Markt kommt. In der Phase der Familiengründung und -er-
weiterung haben viele Paare und junge Familien den Bedarf an zusätzlicher Wohnfläche und den 
Wunsch nach einer familiengerechten Wohnform. Insbesondere b eim Eigentumserwerb stehen sie vor 
der Entscheidung, ob sie ein Bestandsobjekt kaufen und ggf. sanieren oder ob die Wahl auf ein neues 
Eigenheim fällt. Damit eine ausreichende Anzahl an Bestandsobjekten überhaupt zur Wahl steht , müs-
sen diese zunächst freigezogen werden. Hier kann der Generationenwechsel eine entscheidende Rolle 
spielen und sollte – auch mit Blick auf den demografischen Wandel und den „alternden“ Bestandsquar-
tieren – von den Kommunen gut unterstützt werden.  
In der Wohnungsmarktforschung ist der barrierefreie oder altengerechte Wohnungsneubau ein zentra-
les Element, um den Generationenwechsel in Einfamilienhausquartieren und entsprechende Umzugs-
ketten zu fördern. Ein realisiertes, attraktives Neubauobjekt ist nachweislich eine wichtige Vorauss et-
zung, um bei älteren Eigenheimbesitzern den Anstoß zu einem Wohnungswechsel auszulösen. Ebenso 
wichtig ist es, dass die Kaufpreise für den Neubau nicht den Erlös für den Verkauf des älteren Eigen-
heimes übersteigen. 
Abbildung 24: Generationenwechsel   
 
Quelle: InWIS 2022, eigene Darstellung 
  
?
Altersgerechter Umzug?
Verbleib im Eigenheim?
Wunsch nach 
familiengerechtem Wohnen
Bestand Neubau

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  37 
 
 
 
Schlussfolgerungen zu den Wohnungsteilmärkten  
▪ Der Mietwohnungsmarkt in Münster ist ein durch enorme Knappheit, sehr hohe Nachfrage und 
stetigem Preisanstieg von bis zu vier Prozent jährlich geprägt. Dies bestätigen Marktkenner, 
Marktanalysen und die Wohnungsannoncenauswertung. Eine insgesamt stark steigende Nach-
fragekennziffer sowie das steigende Mietpreisniveau sprechen für ein hohes Interesse am 
Wohnstandort mit entsprechender Notwendigkeit neuer Wohnungen in Münster.  
▪ Im Mietwohnungsmarkt steigt der Druck im unteren und mittleren Preissegment zunehmend. 
Hierbei sind es vorzugsweise kleine Wohnungen für Singles und Paare , bei denen ein starkes 
Angebotsdefizit besteht; es fehlt aber auch ein hinreichendes Angebot an großen, bezahlbaren 
Wohnungen für Familien.  
▪ Auch im Teilmarkt der Eigentumswohnungen weisen verschiedene Indikatoren auf einen gro-
ßen Nachfrageüberhang bei Bestandsimmobilien hin, die in preislicher Hinsicht eher von mit-
telschichtsorientierten Haushalten finanziert werden können als der hochpreisige Neubau. Ne-
ben den stets gefragten Kleinwohnungen bis zu 60 m² Wohnfläche – auch zu derzeitigen Neu-
baupreisen – sind es wiederum Wohnungen mit familienorientierten Grundrissen im mittleren 
bis unteren Preissegment, die am Markt fehlen.  
▪ Der Markt für Eigenheime zeigt sich in Münster extrem angespannt, bedingt durch ein zu ge-
ringes Angebot. Gefragt sind innerhalb des Stadtgebietes alle Eigenheimtypen. Aufgrund der 
niedrigeren Kaufpreise erfahren Reihenhäuser ein besonders hohes Interesse.  
▪ Im Segment der Ein - und Zweifamilienhäuser zeigen sich in Münster typische Probleme von 
angespannten Großstadtmärkten: Aufgrund der zunehmenden Flächenkonkurrenz, der End-
lichkeit verfügbarer Flächen und der Bodenpreisentwicklungen wird in solchen Großstädten 
eine dichtere Bebauung angestrebt, um der hohen Nachfrage zu begegnen und gleichzeitig 
flächensparend zu agieren. Von diesem Spannungsverhältnis der Großstädte profitiert jedoch 
nicht selten das jeweilige Umland. In den Verflechtungsräumen der Großstädte hat sich das 
Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern erhöht , so auch im Münsteraner Umland . Dieser 
Trend wird so lange anhalten, wie insbesondere für Familien Wohnalternativen im Stadtgebiet 
fehlen. 
▪ Im Segment der Eigenheime besteht l aut Marktexperten das Hauptproblem darin, dass  die 
Nachfrage nur auf ein  sehr geringes und zugleich hochpreisiges Angebot trifft. Das fehlende 
Angebot an Eigenheimen, aber auch Angebotsdefizite bei familiengerechten und bezahlbaren 
Etagenwohnungen tragen entscheidend dazu bei, dass vorzugsweise Paare mit Kinderwunsch 
und Familien mit Kindern in das Münsteraner Umland ausweichen.  Die lokalen Marktakteure 
sehen, dass familiengerechte Miet- oder Eigentumswohnungen für diese Zielgruppen als Alter-
native zum Eigenheim grundsätzlich in Frage kommen würden. Ab er auch in diesen Teilseg-
menten sind bezahlbare größere Wohnungen am Münster Wohnungsmarkt nicht in hinreichen-
dem Umfang vorhanden.  
▪ Wanderungsumfragen zeigen, dass immerhin 14 Prozent der Haushalte, die ins Umland gezo-
gen sind, zuvor gezielt in Münster gesucht haben, weil sie innerhalb der Stadt wohnen bleiben 
wollten. Das Bevölkerungswachstum Münsters wäre noch deutlich größer, wenn der Woh-
nungsmangel nicht entsprechende Restriktionen setzen würde. 
▪ Im Segment der Eigenheime hat sich sowohl bei Bestandsobj ekten als auch im Neubau eine 
enorme Nachfrage angestaut. Im Bestand ist sie so groß, dass sich das Angebotspreisniveau 
auf Angebotsportalen wie dem ImmobilienScout24 mittlerweile dem Neubau angenähert bzw. 
den Neubau überholt hat. Das Angebot an Bestandshäusern lässt sich aber nur erhöhen, wenn 
der Generationenwechsel gut funktioniert und das damit verbundene Freisetzungspotenzial 
ausgeschöpft werden kann. Dies setzt zumindest ein attraktives und bezahlbares Angebot an 
altengerechten Wohnformen als Wohnalternative voraus.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
38   
5. Vertiefung besonderer Teilmärkte 
5.1. Studentisches Wohnen  
Münster zeichnet sich durch ein breites Angebot an hochschulischer Bildung aus. Im Wintersemester 
2020/21 lag die Gesamtzahl der Studierenden bei rund 62.250. Damit ist Münster nach Köln die Stadt 
mit der zweithöchsten Zahl an Studierenden in NRW und belegt im bundesweiten Vergleich sogar Platz 
sechs.24 Der Großteil – rd. 70 Prozent – aller Studierenden in Münster sind an der Westfälische  Wil-
helms-Universität Münster (WWU) eingeschrieben. Die Fachhochschule Münster (FH) ist die zweit-
größte Hochschuleinrichtung in der Stadt und verzeichnet seit dem Wintersemester 2017/18 über 
10.000 Studierende. Auch die weiteren Hochschulen in Münster wie die Kunstakademie, die Deutsche 
Hochschule der Polizei, die Fachhochschule des Bundes für öffentliche Verwaltung, die Fachhochschule 
für öffentliche Verwaltung Nordrhein -Westfalen, die Philosophisch -Theologische Hochschule und die 
Katholische Hochschule weisen über die le tzten zehn Jahre stark steigende Studierendenzahlen auf. 
Seit dem Wintersemester 2013/14 wuchs die Zahl der Studierenden aller Münsteraner Hochschulen um 
insgesamt 16 Prozent.  
Die hohe Zahl der Studierenden prägt nicht nur Münster als Studentenstadt, sondern auch den hiesigen 
Wohnungsmarkt. Es lässt sich jedoch nicht genau quantifizieren wie viele Studierende in Münster woh-
nen und somit eine entsprechende Nachfrage nach Wohnraum in Münster haben. Die Stadt Münster hat 
sich bereits 2013 im Rahmen des Arbeitskreises „Studentische Wohnraumraumversorgung“ mit dieser 
Thematik auseinandergesetzt und ist auf Basis der verfügbaren Datengrundlagen zu der Annahme ge-
kommen, dass rd. 30 Prozent der Studierenden an der WWU und FH Münster nach Münster pendeln, 
die übrigen 70 Prozent wohnen demnach im Stadtgebiet.25 Wendet man diese Annahme auf die aktuel-
len Studierendenzahlen der WWU und FH an, müssten rd. 38.200 Studierenden der insgesamt 54.570 
Studierenden dieser zwei Hochschulen in Münster wohnen.  
Abbildung 25: Entwicklung der Studierendenzahlen in Münster  
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung; die Zahl der Studierenden im Wintersemester 2022/23 betrug für die 
WWU Münster 44.585 Personen (lt. Homepage), die der FH Münster am Standort Münster 10.467 Personen lt. mündl. Auskunft der 
Pressestelle der Hochschule. Für die „sonstigen“ Hochschuleinrichtungen liegen keine aktuelleren Zahlen vor. 
 
24 Vgl. Destatis 2022, abgerufen unter: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1270593/umfrage/staedte-meiste-studie-
rende/ 
25 Vgl. Stadt Münster 2013: Entwicklung der studentischen Wohnraumversorgung: Sachstandsbericht und Maßnahmenpaket, 
V/0037/2013 
41.994
42.484
43.154
44.016
43.728
44.869
45.022
44.459
43.728
7.984   
8.453   
9.010   
9.303   
10.839   
10.147   
10.324   
10.585   
10.839   
4.931   
7.683   
5.929   
6.388   
6.849   
7.683   
 10.000
 20.000
 30.000
 40.000
 50.000
 60.000
WS
2013/14
WS
2014/15
WS
2015/16
WS
2016/17
WS
2017/18
WS
2018/19
WS
2019/20
WS
2020/21
WS
2021/22
WWU Münster FH Münster (Standort Münster) Sonstige

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  39 
Während jüngst Sondereffekte wie die Coronapandemie Einfluss auf die Entwicklung der Studierenden-
zahlen genommen hat, wird langfristig die demografische Entwicklung, somit die Zahl der zukünftigen 
Schulabsolventen die Entwicklung der Studienanfänger beeinflussen. Die Kultusministerkonferenz der 
Länder berücksichtigt diese Entwicklungen  bei der Vorausberechnung der Studierenden und Studien-
anfänger. Der Blick auf die Entwicklungen in NRW zeigt, dass die Zahl der Studierenden langfristig nicht 
weiter steigen wird. Langfristig wird eine konstante, in der Tendenz abnehmende Zahl an Studierenden 
in NRW prognostiziert, da die entsprechenden Geburtenjahrgänge rückläufig sind. Für Münster kann 
eine ähnliche Entwicklung angenommen werden, denn die WWU und die FH gehen langfristig von kon-
stanten Studierendenzahlen aus.26  
Abbildung 26: Entwicklung und Prognose der Studierendenzahlen in NRW 2017 bis 2030 
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: Kultusministerkonferenz 2021, eigene Darstellung 
Der Wohnungsmarkt für Studierende 
Studierende fallen überwiegend in die Altersgruppe der  18- bis 25-Jährigen und zählen damit, neben 
Auszubildenden oder Berufsanfängern, zu den sogenannten „Starterhaushalten“. Starterhaushalte fra-
gen aufgrund fehlender oder geringer Einkünfte vor allem günstige Wohnraumangebote nach. Wichtig 
sind entweder die Nähe zur Hochschule (bzw. Ausbildungsstelle) oder urbane und lebhafte Stadtteile 
nahe der jeweiligen Universität oder Hochschule. Die bisherigen Ausführungen haben bereits gezeigt, 
dass derzeit bei kleinen und preisgünstigen Wohnungen in Münster besondere Engpässe bestehen. Dies 
wurde durch die befragten Experten bestätigt. Demnach ist auch der Wohnungsmarkt für Studierende 
derzeitig sehr angespannt, die Nachfrage ist höher als das vorhandene Angebot an studentischem 
Wohnraum.  
Der größte Wohnungsanbieter für Studierende ist das Studierendenwerk mit insgesamt über rd. 5.400 
Plätzen (Stand: 12/2021) in Einzelzimmern, Apartments und Wohnungen. Das deutsche Studierenden-
werk vergleicht regelmäßig die Zahl der Wohnheimplätze mit der Zahl der Studierenden einer S tadt, 
um die Unterbringungsquote zu ermitteln. Laut Erhebung des deutschen Studierendenwerk s gab es in 
Münster im Jahr 2021 insgesamt rd. 5.724 Studierendenwohnplätze (Zahl beinhaltet öffentlich geför-
derte Plätze des Studentenwerks und auch von anderen Trä gern), in der Gegenüberstellung mit der 
Zahl der Studierenden im Wintersemester 2020/2021 zeigt sich eine Unterbringungsquote von zehn 
Prozent. Das bedeutet, theoretisch  steht jedem zehnten Studierenden in Münster ein preisgünstiger 
Wohnheimplatz zur Verfügung. Im Durchschnitt liegt die Quote in ganz NRW bei 7,4 Prozent. Auch im 
 
26 Quelle: mündliche Auskunft der beiden Hochschulen 
       
      
       
      
 
       
       
       
       
       
       
       
       
                                                        
                                      
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Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
40   
Vergleich mit anderen größeren Universitätsstädten des Landes wie Köln (6,6%), Düsseldorf (6,7%) 
oder Aachen (8,7%) hat Münster eine überdurchschnittliche Unterbringungsquote, dennoc h zeigt sich 
das Angebot geringer als die Nachfrage.  
Durch die hohe Nachfrage sind die Wohnheimplätze und Wohnungen des Studierendenwerks vollbe-
legt. Derzeit gibt es eine lange Warteliste, auf denen sich die Studierenden eintragen können, die War-
tezeit beträgt jedoch sechs Monate. Die studentische Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch, 
derzeit ist sie wieder auf einem Stand wie vor zwei Jahren, also wie vor der Coronapandemie. Dabei 
wurde auch während der Pandemie eine hohe Nachfrage konstatiert, hier zeigt sich eventuell auch ein 
Unterschied zu anderen Universitätsstädten, die Corona deutlicher gespürt haben. In Münster herrscht 
lt. Experten ein massiver Nachfrageüberhang beim studentisc hen Wohnen, sodass auch während 
Corona eine hohe Nachfrage herrschte, die jüngst weiter zugenommen hat. Der Wohnort Münster ist für 
Studenten – auch trotz der digitalen Lehre während der Coronapandemie – sehr attraktiv. Viele wollen 
für das studentische Le ben vor Ort Wohnen. Dabei untergliedert sich die Nachfrage in ein vielfältiges 
Wohnraumangebot, da es Studierende mit unterschiedlichen Budgets gibt. Generell besteht größtes 
Interesse an Einzelapartments und kleineren Wohnungen für Wohngemeinschaften mit zwei bis drei 
Personen. Während sich die Lage bei kleinen Apartments durch den verstärkten Neubau langsam ent-
spannt, besteht ein deutliches Angebotsdefizit bei Wohnungsangeboten im unteren und mittleren 
Preissegment.  
Abbildung 27: Der Markt für das studentische Wohnen – Experteneinschätzungen  
 
Quelle: InWIS 2022, eigene Darstellung 
 
5.2. Soziale Wohnraumversorgung  
Wohnen stellt ein Grundbedürfnis des Menschen dar und ist Voraussetzung für die Teilnahme am ge-
sellschaftlichen Leben. Entsprechend schützt das im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerte Mietrecht 
dieses Grundbedürfnis, indem es z. B. ungerechtfertigte Kündigungen oder Mieterhöhungen verhindert. 
Nichtsdestotrotz ist für bestimmte Bevölkerungsgruppen der Zugang zu Wohnraum erschwert. Z. B.  
können Erwerbslosigkeit oder ein niedriges Einkommen die Suche nach Wohnraum beeinträchtigen. 
Der öffentlich geförderte Wohnungsbau ist ein sozialstaatliches Instrument, das ein bezahlbares Woh-
nungsangebot auf dem Markt ergänzt und soziale Wohnraumversorgung zum Ziel hat. Mit Fördermitteln 
errichtete Wohnungen sind mehrjährig preisgebunden und damit auch bei Marktanspannung „bez ahl-
bar“. Als Hauptzielgruppen richtet sich die Wohnraumförderung an Familien und Haushalte mit Kin-
dern, Alleinerziehende, Schwangere sowie ältere Menschen und Menschen mit Behinderung. 
                                 
                                    
                            
                          
                       
                               
                                      
                                  
                                
                               
                                 
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Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  41 
Voraussetzung zum Bezug einer Sozialwohnung ist ein Wohnberechtigungssc hein (WBS), der nach Ab-
gleich des Einkommens mit definierten Einkommensgrenzen behördlich ausgestellt wird.  
5.2.1 Nachfrageseite: Bestimmung der einkommensschwachen Haushalte 
Bei der Berechnung des Bedarfs an geförderten Mietwohnungen konzentrieren wir uns auf diejenigen 
Bedarfsgruppen, die aufgrund ihres sehr niedrigen Einkommens unbedingt auf die Versorgung mit 
preisgünstigem Wohnraum angewiesen sind. Es handelt sich um armutsgefährdete Haushalte, die 
dadurch gekennzeichnet sind, dass ihr verfügbares Monatsein kommen weniger als 60 Prozent des na-
tionalen Medianeinkommens bemisst (vgl. Europäische Kommission: Messung der Fortschritte auf dem 
Weg zu einem nachhaltigeren Europa. Indikatoren für nachhaltige Entwicklung für die Europäische 
Union. Panorama der Europäi schen Union, Ausgabe 2015). In Deutschland lag diese Schwelle im Jahr 
2021 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bei einem Haushaltsnettoeinkommen von monat-
lich 1.148 € für einen Singlehaushalt und 2.869 € für eine Familie mit zwei Kindern unter 14 Ja hren.27  
Einkommensschwache Haushalte sind nach dieser Definition nur eine Teilgruppe der Haushalte, die 
zum Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung (Einkommensgruppe EKG A) berechtigt sind und de-
nen ein Wohnberechtigungsschein zusteht. Die gesamte Ziel gruppe der Wohnraumförderung ist deut-
lich größer. Sie bestimmt sich nach § 2 Abs. 1 WFNG (Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum 
für das Land Nordrhein-Westfalen), wobei die Einkommensgrenzen im § 13 WFNG festgelegt sind. Laut 
Expertenschätzungen kann die Zielgruppe in größeren Ballungsräumen, zu denen Münster gerechnet 
werden kann, bis zu 50 Prozent aller Haushalte umfassen.  
Zu den einkommensschwachen bzw. von Armut gefährdeten Haushalten zählen:  
▪ Personen, die Leistungen nach Sozialgesetzbuch (SGB)  II erhalten (Grundsicherung für Ar-
beitssuchende, im aktuellen Sprachgebrauch auch „Empfänger von Bürgergeld“ genannt),  
▪ Personen, die Leistungen nach dem SGB XII erhalten (entweder Sozialhilfe bzw. Hilfe zum Le-
bensunterhalt oder aber Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung),  
▪ Personen, die Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz erhalten,  
▪ Personen, die Wohngeld beziehen, 
▪ Personen unter der Armutsrisikogrenze, die weder eine der oben genannten Transferleistun-
gen noch Wohngeld beziehen, sondern berufstätig sind, aber aufgrund von Minijobs, Teilzeit-
arbeit, geringer Qualifizierung oder gering bezahlter Berufsgruppen nur wenig Einkommen er-
zielen, 
▪ Konkurrenz erhalten diese Gruppen durch Studierende, die teilweise durch das BAföG und / 
oder Wohngeld abgesichert sind. 
Die einkommensschwachen Haushalte sind durch die Bezieher von Transferleistungen bzw. staatlichen 
Sozialleistungen geprägt. Die Versorgung dieser Gruppe mit entsprechendem Wohnraum stellt in vielen 
Regionen Deutschlands – wie auch in Münster – eine Schwierigkeit dar, denn der Wohnungsmarkt un-
terliegt einem ständigen Anpassungsdruck, von dem einzelne Teilmärkte unterschiedlich stark betrof-
fen sind. Hierzu zählt auch der öffentlich geförderte Wohnungsbestand. Das planmäßige Auslaufen der 
Mietpreis- und Belegungsbindungen verstärken tendenziell die Versorgungsprobleme auf diesem Teil-
markt.   
 
27 In 2020 lebten in Nordrhein-Westfalen – gemessen auf Basis des Landesmedians – 17,4% der Einwohner unterhalb der Ar-
mutsgefährdungsschwelle (vgl. IT.NRW Statistik 2022: Armutsgefährdungsquote und Armutsgefährdungsschwelle in NRW)

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
42   
In der Stadt Münster zählen zum 31.12.2021 rd. 18 Prozent aller Haushalte zu der beschriebenen 
Gruppe der einkommensschwachen bzw. von Armut gefährdeten Haushalte: 
Abbildung 28: Einkommensschwache Haushalte in Münster 2021 
 
Quelle: InWIS 2022, eigene Darstellung 
Nicht explizit in der vorstehenden Abbildung enthalten sind wohnungslose Haushalte, die häufig eine 
Teilgruppe der Bezieher von Mindestsicherung nach dem SGB XII sind. Aufgrund ihres akuten Woh-
nungsbedarfes sind sie in besonderem Maße auf den Zugang zu preisgünstige m Wohnraum angewie-
sen. Diese Personengruppe trifft am Wohnungsmarkt auf besondere Zugangsschwie rigkeiten und ist 
bei der Versorgung mit passendem Wohnraum auf entsprechende Unterstützungsangebote angewie-
sen. Das Ministerium für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes Nordrhein -Westfalen hat in die-
sem Zusammenhang eine Erhebung beauftragt, die für Münster eine Gesamtzahl von rd. 150 wohnungs-
losen Personen ermittelte.28   
Des Weiteren ist mit Blick auf die Gruppe der einkommensschwachen Haushalte zu erwähnen, dass das 
Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) mit dem „Wohngeld 2023“ 
eine historische Wohngeldreform umgesetzt hat, wodurch sich der Kreis der Leistungsberechtigten – 
nach ersten Schätzungen der Bundesregierung – verdreifachen wird. 29 Durch die Anhebung der Ein-
kommensgrenzen für den Wohngeldbezug wird das Instrume nt Experteneinschätzungen zufolge aber 
auch Haushalten der unteren Mittelschicht zugutekommen, deren Einkommen zwischen 60 und 80 Pro-
zent des nationalen Medianeinkommens bemisst . Innerhalb der Gruppe der einkommensschwachen 
Haushalte mit weniger als 60 Prozent des Medianeinkommens ist mit einer Verschiebung innerhalb der 
dargestellten Teilgruppen zu rechnen, da Niedrigeinkommensbezieher, die bislang keine Transferleis-
tungen erhielten, von den erweiterten Möglichkeiten des Wohngeldbezuges Gebrauch machen werden. 
 
28 Vgl. Gesellschaft für innovative Sozialforschung und Sozialplanung e.V. 2022: Wohnungslose ohne Unterkunft und verdeckt 
Wohnungslose in Nordrhein-Westfalen. Ergebnisse einer Befragung, S. 84 
29 Vgl. BMWSB 2023: Wohngeld – Reform, abgerufen unter: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthe-
men/Webs/BMWSB/DE/wohngeld-plus/wohngeld-plus-artikel.html

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  43 
Ein messbarer Indikator  für eine besonders angespannte Nachfragesituation bei den einkommens-
schwachen Haushalten ist die Zahl der wohnungssuchend gemeldeten Haushalte, der allerdings Schwä-
chen aufweist. Denn er korreliert erfahrungsgemäß mit dem Angeb ot an preisgebundenen Wohnungen 
– werden viele geförderte Wohnungen gebaut, steigt nicht selten auch die Zahl der Haushalte, die sich 
wohnungssuchend meldet. Daher verwenden wir ihn in Kombination mit Expertengesprächen. Für den 
Bezug einer preisgebundenen  Wohnung ist ein Wohnberechtigungsschein (WBS) notwendig. Berech-
tigte Haushalte können sich bei den Kommunen als wohnungssuchend registrieren lassen, die dort er-
teilten WBS werden als Zahl der Wohnungssuchenden interpretiert.  
Der Anteil der als wohnungssu chend gemeldeten Haushalte in Münster ist dabei deutlich überdurch-
schnittlich. Im Jahr 2020 lag dieser bei 1,5 Prozent, was den landesweit vierthöchsten Wert darstellt.30 
Dabei war die Anzahl im Jahr 2020 in Münster im Vergleichszeitraum noch gering ; zuletzt ist die Zahl 
der wohnungssuchenden Haushalte wieder gestiegen, auf rd. 2.820 Haushalte im Jahr 2021.  
Tabelle 7: Amtlich registrierte wohnungssuchende Haushalte  
 2016 2017 2018 2019 2020 2021 
Münster 2.900 2.940 2.999 3.016 2.561 2.824 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: NRW.BANK, Stadt Münster  
Dabei stellen die registrierten wohnungssuchenden Haushalte nur „die Spitze des Eisbergs“ dar, da es 
weniger verfügbare preisgebundene Wohnungen als registrierte Haushalte gibt. Deshalb werden Wohn-
berechtigungsscheine häufig erst erteilt, wenn eine konkrete Wohnung in Aussicht steht. Aufgrund des 
Bindungsverlusts und niedriger Fluktuation infolge steigender Marktmieten werden weniger geförderte 
Wohnungen frei, sodass die Zahl erteilter Wohnberechtigungsscheine landesweit kontinuierlich zu-
rückgeht. In Münste r ist jedoch eine stabile Entwicklung sichtbar, die in 2020 und 2021 gesunkene 
Zahl resultiert lediglich aus einem geringeren Studierendenzuzug und geringeren Fluktuationen insge-
samt durch die Coronapandemie.  
5.2.2 Angebotsstruktur und Versorgungslage 
Preisgünstige Wohnungen stehen entweder in Form öffentlich geförderter Wohnungen  – mit Preisbin-
dungen und der Eingrenzung des zum Bezug berechtigten nur Personenkreises auf die Zielgruppe nach 
§ 2 Abs. 1 WFNG –, oder aber in Form freifinanzierter Wohnungen  mit geringem Mietpreis  zur Verfü-
gung. 
In 2021 unterlagen in Münster 8.423 Wohnungen einer Preisbindung. Der Großteil öffentlich geförder-
ten Wohnungen, insgesamt rd. 2.500 Wohneinheiten, befindet sich im Eigentum der Wohn + Stadtbau 
GmbH Münster, weitere rd. 280 Wohnungen sind den im Stadtgebiet ansässigen Wohnungsgenossen-
schaften Wohnungsverein Münster eG und Bauverein Ketteler eG zuzuordnen. Damit besitzen diese drei 
Anbieter rd. 30 Prozent der Wohnungen im öffentlich geförderten Segment. Die übrigen Wohn ungen 
verteilen sich auf andere institutionelle Anbieter sowie Privateigentümer. Die Baufertigstellungen von 
geförderten Mietwohnungen sind schwankend, zeigen aber einen positiven Trend. 31 Anhand des Zu-
wachses im Bestand in den letzten Jahren – Zuwachs um rd. 100 Wohnungen zwischen 2020 und 2021 
– zeigen sich die Erfolge der Stadt Münster bei der Schaffung öffentlich geförderter Wohnungen. Ins-
besondere die Regelungen der sozialgerechten Bodennutzung fördern die Neuschaffung von öffentlich 
gefördertem Wohnraum im Stadtgebiet.  
 
30 Vgl. NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2022, S.34; NRW.BANK 2021: Preisgebundener Woh-
nungsbestand 2020, S.61 
31 Baufertigstellungen geförderter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Münster: 2019: 271 WE, 2020: 394 WE, 2021: 64 WE, 
Datenbasis: NRW.BANK

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
44   
Blickt man auf die zukünftige Entwicklung des öffentlich geförderten Bestandes in Münster, wird deut-
lich, dass er – ohne Neuförderungen – bis zum Jahr 2030 bereits um 46 Prozent abnehmen würde und 
bis 2035 ein Rückgang von fast 60 Prozent auf 3.510 Wohnungen zu erwarten wäre. Dieses Abschmel-
zen ist durch geförderten Neubau oder Erwerb im Bestand bzw. Verlängerung von Bindungen im Be-
stand zu begegnen – insgesamt eine besondere Herausforderung für die kommunale Wohnungsmarkt-
steuerung. Durch den Rückgang des Bestandes dürften sich die Zugangschancen zu preisgünstigen 
Wohnungen für einkommensschwache Haushalte deutlich verschlechtern, sofern die Bindungsverluste 
nicht abgefedert werden. 
Abbildung 29: Entwicklung und Prognose* der preisgebundenen Wohnungen in Münster 
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: NRW.BANK 2021, eigene Darstellung,  
* 2030 und 2035 zeigen eine Modellrechnung, wie sich die Anzahl an Wohnungen ohne Neuförderung entwickeln würde 
Für einkommensschwache Haushalte sind verschiedene Miethöhen relevant: Die Bemessungsgrenze 
der Kosten der Unterkunft (KdU) für Transferleistungsempfänger, die Bewilligungsmiete im geförderten 
Wohnungsbau sowie die Angebotsmieten  am freien Wohnungsmarkt für alle Teilgruppen . Die Bemes-
sungsgrenze der angemessenen Kosten der Unterkunft biete t eine Orientierung für die Bezahlbarkeit 
von Mieten und die Versorgungsmöglichkeiten von Leistungsbeziehern der sozialen Mi ndestsicherung 
(nach SGB II und SGB XII). Für diese Haushalte kommen auch Wohnungen am freien Markt infrage, 
sofern diese innerhalb der Bemessungsgrenzen der Kosten der Unterkunft liegen. Eine weitere wichtige 
Kenngröße ist die Bewilligungsmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Findet öffentlich geför-
derter Wohnungsbau in Münster statt, so darf die Miete nach den aktuellen Förderbestimmungen des 
Landes bei maximal 7, 10 (EKG A) bzw. 8,00 Euro/m² (EKG B) (nettokalt) je nach Einkommen der Be-
rechtigten liegen.  
Im Vergleich zeigt sich, dass die Bewilligungsmiete unterhalb der Bemessungsgrenzen der  Kosten der 
Unterkunft liegt (s. Abbildung 30). Damit ist auch für Transferleistungsempfänger der Zugang zu geför-
derten Neubauwohnungen prinzipiell möglich. Auch die Mieten am freifinanzierten Markt zeigen sich 
mit 8,75 Euro Angebotsmiete lt. Wohnungsannoncenauswertung oder 8,55 Euro Bestandsmiete lt. Miet-
spiegel im untersten Preissegment noch bezahlbar für einkommensschwache Haushalte. Indes berück-
sichtigt der Vergleich keine Mengengerüste. Der Zugang zum freien Markt wird zum einen durc h das 
geringe Angebot und zum anderen durch die starke Konkurrenz am Mietwohnungsmarkt erheblich er-
schwert. Das geringe Angebot ist auch Folge einer geringen Fluktuation im Bestand. 32 Durch die 
 
32 Nach Angaben der Wohn+Stadtbau GmbH Münster lag die Fluktuation in ihrem Wohnungsbestand im Jahr 2021 bei nur noch 
6 Prozent. 
8.365   8.326   8.423   
4.480   
3.510   
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
2019 2020 2021 2030 2035

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  45 
verminderte Umzugstätigkeit kommen preisgünstigere Bestandswohnungen seltener an den Markt. So-
fern dies doch geschieht, ist dies nicht selten  mit einer Mietpreiserhöhung im Rahmen eines neuen 
Vertragsabschlusses verbunden, bei der Mieterhöhungsspielräume ausgeschöpft werden.  
Abbildung 30: Relevante Mietpreise für einkommensschwache Haushalte 
 
Quelle: InWIS 2023, Datenbasis: KdU: Jobcenter Bruttokaltmiete, Verrechnung der Betriebskosten lt. Betriebskostenspiegel NRW zur 
Ermittlung der Nettokaltmiete; Bewilligungsmiete: NRW.BANK 2023; Angebotsmiete: ImmobilienScout24 2021 (n=3.250), eigene 
Darstellung; Anmerkung: unteres Preissegment wird bei IS24 vermutlich nicht gänzlich abgebildet 
Zum freien Wohnungsmarkt haben Transferleistungsempfänger nur eingeschränkt Zugang, da die dor-
tigen Miethöhen die Bemessungsgrenzen vielfach übersteigen. Aufschlussreich ist hierzu eine Differen-
zierung des Teilmarktes nach Mietpreisklassen (s. nachstehende Abbildung). Bei Betrachtung der Ent-
wicklung ausgewählter Preisklassen im frei finanzierten Wohnungsbest and (ohne Neubau), zeigt sich 
bei der Wohnungsannoncenauswertung, dass die Angebotsmieten auch in den unteren Preisklassen 
einen Anstieg deutlich oberhalb der bundesdeutschen Teuerungsrate vollzogen haben (seit 2016 Ø 4  
% p.a., deutlich über Inflationsrate von Ø 1,3 %). Diese Entwicklung spiegelt die zunehmend schwieri-
gere Versorgungssituation im bezahlbaren Bereich des Münsteraner Mietwohnungsmarktes wider. Die 
Bemessungsgrenzen der Kosten der Unterkunft würden es einkommensschwachen Haushalten theore-
tisch lediglich erlauben, sich im unteren bzw. untersten Preissegment des freien Mietwohnungsmarktes 
zu versorgen. Dies setzt aber ein ausreichend umfangreiches Angebot voraus, was derzeit für den Müns-
teraner Markt nicht als gegeben betrachtet werden kann . Für die Versorgung der beschriebenen ein-
kommensschwachen Haushalte spielen öffentlich geförderte Wohnungen somit eine zentrale Rolle.  
8,37 8,97
7,10 8,00
11,44
8,75 8,55
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
14,00
Grenze der Kosten 
der Unterkunft 
€   
Angebotsmiete IS24
(Bestand 2021)
Bewilligungsmiete
€   
Bestandsmiete 
(Mietspiegel 
2021)

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
46   
Abbildung 31: Entwicklung der Angebotsmieten in verschiedenen Preisklassen (ohne Neubau) 
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: ImmobilienScout24 2016-2021; unterstes Preissegment = 10% der günstigsten Mietangebote, un-
teres Preissegment = 25% der günstigsten Mietangebote, mittlere Angebotsmiete = arithmetisches Mittel aller Mietangebote 
Im Ergebnis zeigt sich im öffentlich geförderten Wohnungssegment eine stark angespannte Marktlage. 
Was laut Aussagen der befragten Wohnungsmarktexperten dazu führt, dass Wohnungen in Münster für 
viele Bevölkerungsgruppen nicht mehr bezahlbar sind. Die derzeitigen Versorgungsengpässe betreffen 
mehrere Haushaltstypen. Besonders schwierig ist es für Single - und größere Familienhaushalte, denn 
es fehlen am hiesigen Markt sowohl kleine als auch große Wohnungen. Bei den Zielgruppen zeigt sich 
zudem eine große Knappheit an Wohnungen für Studierende, Senioren und Menschen mit Behinderung. 
Dabei haben letztere sowie auch ältere Senioren häufig einen Bedarf an barrierefreiem Wohnraum . 
Dieses Ausstattungsmerkmal lässt sich häufig nur im Neubau realisieren, da die Herstellung von Barri-
erefreiheit im Bestand zumeist einen zu kostspieligen Umbau nach sich zieht .   
Abbildung 32: Derzeitige Lage am Markt für öffentlich geförderte Wohnungen - Experteneinschätzungen 
 
Quelle: InWIS 2022, eigene Darstellung  
  
7,08
7,75 7,92
8,21 8,40
8,758,47
9,23 9,50
9,90
10,26 10,56
9,29
9,96
10,43
10,90 11,05 11,44
6
7
8
9
10
11
12
13
2016 2017 2018 2019 2020 2021
                 €   
untere 10% untere 25% mittlere Angebotsmiete
Wohnungen in Münster für 
viele Bevölkerungsgruppen 
nicht mehr bezahlbar
Enorme Knappheit bei großen Whg. 
für Familien und kleineren Whg. 
Sehr stark angespannter Markt
Viel Unkenntnis bei Haushalten 
über Berechtigungen nach EKG 
A und B, Nachfrage wäre dann 
andernfalls höher
Preissteigerungen setzen gute 
aktuelle Bedingungen für 
geförderten Wohnbau unter Druck
Große Knappheit an 
Wohnungen für Senioren, 
Studenten und Menschen 
mit Behinderung

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  47 
Schlussfolgerungen zur sozialen Wohnraumversorgung  
▪ Es zeigt sich in Münster eine s tark angespannte Versorgungslage für einkommensschwache 
Haushalte mit deutlichen Versorgungsengpässen bei bezahlbaren Mietwohnungen. Rd. 18 Pro-
zent aller Haushalte in Münster zählen zu den einkommensschwachen im Sinne der von Armut 
gefährdeten Haushalte und sind auf entsprechenden preisgünstigen Wohnraum angewiesen . 
Der Anteil der Haushalte, die zum Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung berechti gt ist, 
ist in Münster aller Wahrscheinlichkeit nach noch wesentlich umfangreicher  – Berechnungen 
des zuständigen Ministeriums des Landes Nordrhein -Westfallen zu Folge liegt er zumindest 
landesweit bei 40 bis 50 Prozent aller Haushalte. 
▪ Münster hat landesweit einen überdurchschnittlich hohe n Anteil wohnungssuchender Haus-
halte. Gleichzeitig besteht eine zusätzliche Nachfrage nach preisgünstigen Wohnungen durch 
Studierende mit kleinem Budget.  
▪ Schwierig gestaltet sich die Wohnungssuche auch  für Schwellenhaushalte, die keinen An-
spruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben und auf dem frei finanzierten Markt in Kon-
kurrenz zu anderen Nachfragern wie bspw. Studenten-WGs stehen, die tendenziell eine höhere 
Gesamtmiete bezahlen können.  
▪ Das Abschmelzen der Preis- und Belegungsbindungen geförderter Wohnungen führt bis 2035 
zu einem Rückgang  des derzeitigen Bestandes um fast 60  Prozent, sofern dieser Rückgang 
nicht durch zusätzliche öffentlich geförderte Wohnungen kompensiert wird  – im Neubau 
und/oder im Bestand.  
▪ Ein Rückgang des geförderten Wohnungsbestands bei einer bereits stark angespannten Ver-
sorgungslage bedeutet, dass für viele Haushalte der sichere Zugang zu einer bezahlbaren Woh-
nung entfällt.  
▪ Ein besonderer Mangel besteht bei  kleinen Wohnungen für Single - und Paarhaushalte, auch 
größere Wohnungen für Familien und sowie geeigneter Wohnraum für Senioren und Menschen 
mit Behinderung fehlen am Münsteraner Markt.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
48   
6. Wohnungsbedarfsprognose  
Die Analyse der bisherigen Entwicklung am Mün steraner Wohnungsmarkt ist eine wichtige Vorbedin-
gung für die nachfolgende Vorausschätzung zukünftiger Trends in der Entwicklung von Wohnungsbe-
darfen und der Frage, in welchem Umfang, für welche Haushalte und für welche Wohnformen Hand-
lungsbedarfe in der S teuerung der Marktentwicklung entstehen werden. Vor allem ist die Wohnungs-
bedarfsprognose Grundlage für die Bewertung, ob die mobilisierbaren Flächenreserven ausreichen 
werden, um die prognostizierten Bedarfe zu decken.  
Die Wohnungsbedarfsprognose dient d er Vorausschätzung der Zahl der Haushalte und – in Verknüp-
fung mit Versorgungsnormen und Präferenzen der Wohnungsnachfrage – des Umfangs des zukünftig 
für eine adäquate Wohnraumversorgung notwendigen Wohnungsneubaus. Die Methodik der vorliegen-
den Wohnungsbedarfsprognose wird in Kapitel 10.2 erläutert.  
 
6.1. Bevölkerungsprognosen 
Die Entwicklung der Einwohnerzahl ist für die zukünftige Wohnungsmarkt - und Stadtentwicklung eine 
entscheidende Größe. Mit einer wachsenden Einwohnerzahl steigt auch der Bedarf nach Wohnraum und 
Infrastruktureinrichtungen, während bei sinkenden Einwohnerzahlen die Kosten pro Kopf für Gemein-
bedarfseinrichtungen zunehmen und ggf. auch die Wohnungsnachfrage nachlassen kann.  
Im Rahmen der vorliegenden Wohnungsbedarfsprognose und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose hat 
InWIS eine eigene Bevölkerungsprognose für Münster auf Basis kommunaler Daten berechnet. Die 
Prognose für den Zeitraum 2021 bis 2045 basie rt auf der Kohorten -Komponenten-Methode. Eine ver-
lässliche Bevölkerungsprognose ist im Wesentlichen durch folgende Einflussfaktoren gekennzeichnet: 
Geburtenniveau (Fertilität), Sterblichkeitsniveau (Mortalität) und Umfang der Wanderungen (Migra-
tion). 33 Für die InWIS-Prognose wird auf die städtischen Einwohnerdaten zur wohnberechtigten Bevöl-
kerung zurückgegriffen. Das Basisjahr der Prognose ist 2021 (Stand: 31.12.2021).  
Sowohl die altersspezifischen Geburtenraten als auch die altersspezifischen Sterbewahrsc heinlichkei-
ten haben in den letzten Jahren einen relativ gleichförmigen Verlauf angenommen. Der Umfang der 
Wanderungen stellt hingegen eine unsichere Komponente dar, denn er hängt oftmals von einer Vielzahl 
von Faktoren ab. Dazu gehören die Entwicklung der weltpolitischen Lage sowie gesamtwirtschaftliche 
oder politische Maßnahmen, die nur sehr schwer einzuschätzen sind. Auch besondere örtliche Entwick-
lungsimpulse wie die Entwicklung der Studierendenzahlen oder Veränderungen des Arbeitsmarkts, 
bspw. umfangreiche Gewerbeansiedlungen, die einen Zuzug von Arbeitskräften auslösen können, kön-
nen einen relevanten Einfluss ausüben. Auf diese Faktoren wird in einem nachfolgenden Abschnitt nä-
her eingegangen.  
InWIS-Bevölkerungsprognosen in zwei Varianten 
Um einen Korr idor für die zukünftige Entwicklung des Wanderungsgeschehens aufzuzeigen, wurden 
bezüglich der Wanderungen zwei unterschiedliche Stützzeiträume zugrunde gelegt, die sich in zwei 
Prognosevarianten darstellen. So können unterschiedliche Entwicklungsszenarien  für die Zukunft der 
demografischen Entwicklung in Münster aufgezeigt werden. Die Stützzeiträume erstrecken sich über 
einen längeren Zeitraum und schließen die durch die starke Flüchtlingsmigration geprägten Jahre 2015 
und 2016 aus. Innerhalb des Stützzeitraumes bildet das durch die Corona -Pandemie geprägte Jahr 
2020 aufgrund von Reisebeschränkungen, Lockdown usw. eine Besonderheit im Migrationsgeschehen, 
sodass die Einbeziehung oder der Ausschluss dieses Jahres die Grundlage für die beiden Varianten 
 
33 Weitergehende Erläuterungen zur Methodik der Bevölkerungsprognosen in Kapitel 10.2

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  49 
bildet. Das Jahr 2020 steht für den niedrigsten Wanderungsüberschuss Münsters in der vergangenen 
Dekade.34   
▪ Variante 1: Für die Abschätzung der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung wird in dieser Va-
riante das alters- und geschlechtsspezifisches Wanderungsverhalten auf Basis der Jahre 2017 
bis 2021 fortgeschrieben. Die Variante nutzt die jüngeren Wanderungsbewegungen der letzten 
fünf Jahre als Basis. Darin enthalten ist auch das Jahr 2020, das sehr geringe Zuwanderung 
aufgrund der Einschränkungen der Pandemie aufzeigt. Im Ergebnis dieser Prognosevariante 
steigt die Einwohnerzahl von 2021 bis 2045 um rd. 35.350 Einwohner bzw. 11,2 Prozent auf 
349.689 Einwohner.  
▪ Variante 2: Für die Abschätzung der zukünftigen Bevölkerungsentw icklung in einer Variante, 
die die Entwicklungen der Stadt fortsetzt, werden die alters - und geschlechtsspezifischen 
Wanderungssalden des Zeitraums 2017 bis 2021 ohne das Jahr 2020 in die Zukunft fortge-
schrieben. Das Jahr 2020 kennzeichnet sich durch bundesweite Sondereffekte im Wanderungs-
verhalten, wovon Münster als Universitätsstadt mit internationalen Studierenden durch be-
sonders geringere Wanderungsbewegungen betroffen war. Im Rahmen dieser Variante steigt 
die Einwohnerzahl von 2021 bis 2045 auf 353.596  Einwohner, das entspricht einem Zuwachs 
von rd. 39.260 Personen bzw. 12,5 Prozent. 
Der jährliche Bevölkerungszuwachs verliert in der Variante 1 ab 2030 und in der Variante 2 ab 2032 an 
Dynamik. In den Folgejahren bis 2045 bleibt er auf einem relativ konstanten Niveau.  
Abbildung 33: Bevölkerungsprognosen 2021 bis 2045  
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: Stadt Münster, eigene Darstellung und Berechnung 
Die Auswahl des „richtigen“ Referenzzeitraumes für die Gewinnung der Migrations raten stellt stets 
eine besondere Herausforderung dar, um möglichst realistische Annahmen über die zukünftige demo-
grafische Entwicklung zu treffen. Das Ausklammern des Jahres 2015 mit der großen Flüchtlingsmigra-
tion geht mit der Annahme einher, dass sich e in derart großer Außenwanderungsgewinn für Deutsch-
land (und für die Kommunen) im Prognosezeitraum nicht oft wiederholen wird. Ob diese Annahme an-
lässlich der andauernden Kriegshandlungen in der Ukraine und der instabilen politischen Situation in 
Osteuropa auch dauerhaft nicht mit aller Gewissheit auszuschließen ist, bleibt zu hoffen, aber 
 
34 Eine Modellrechnung zur zukünftigen Einwohnerentwicklung Münsters auf Basis der Migrationsraten des Sonderjahres 2020 
und denselben Fertilitäts- und Mortalitätsraten wie in den Prognosevarianten 1 und 2 ergab, dass die Bevölkerung Münsters 
trotz der denkbar ungünstigen Rahmenbedingungen dennoch langfristig wachsen wird. Vgl. hierzu auch Kapitel 10.2 
314.332   
250.000
270.000
290.000
310.000
330.000
350.000
370.000
390.000
Stadt Münster (HW+NW) Variante 1 Variante 2
332.478
353.596
345.411
349.689
342.643
337.209
335.449
329.034
328.044320.814
320.399

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
50   
ungewiss. Das Jahr 2016 wurde ausgeschlossen, da Deutschland erst im Jahresverlauf die im Vorjahr 
einsetzende starke Flüchtlingsmigration mindern konnte. Der Ausschluss der Jahre 2015 und 2016 mit 
hohen Wanderungsgewinnen entspricht einer vorsichtigen Auswahl des Referenzzeitraumes. Das Jahr 
2020 steht demgegenüber für ein Jahr mit einer außerordentlich niedrigen Außenzuwanderung für 
Deutschland und seine Kommunen, also für ein weiteres Jahr mit Sondereffekten auf bundesdeutscher 
Ebene.  
Es entspricht einem konservativen Vorgehen, einen Referenzzeitraum zu wählen, der möglichst unbe-
einflusst von großräumigen Sondereffekten im Wanderungsgeschehen ist. Die Variante 2 ist daher aus 
gutachterlicher Sicht die Vorzugsvariante, die sich aus heuti ger Sicht in langfristiger Perspektive als 
besonders treffsicher erweisen könnte und der die größte Eintrittswahrscheinlichkeit mit Blick auf den 
Prognosezeitraum bis 204 5 beigemessen wird. Sie wird für alle nachfolgenden Prognoserechnungen 
zugrunde gelegt.  
Allerdings zeichnete sich gegen Ende des Jahres 2022 ab, dass das Jahr mit Blick auf den Ausbruch des 
Ukraine-Krieges und der daraufhin einsetzenden Fluchtbewegung – auch in Richtung Deutschland –ein 
Sonderjahr in der Migrationsbewegung werden würde. Die Hoffnungen auf ein baldiges Kriegsende und 
eine Rückkehr der Flüchtlinge schwanden. Zugleich stieg im Jahresverlauf auch die Zahl der Asylanträge 
in Deutschland auf ein Niveau, wie es seit 2016 nicht mehr erreicht wurde.35 Die Entwicklung zeigt, wie 
schwierig es ist, unerwartet  auftretende Sondereffekte in der Migration angemessen in der Bevölke-
rungsprognose zu berücksichtigen. Es gibt erst im Nachhinein, quasi rückblickend, die Gewissheit, ob 
die getroffenen Annahmen die Zukunft zutreffend eingeschätzt h aben. Da sich eine Prognose wie die 
vorliegende Bevölkerungsprognose über zwei Jahrzehnte erstreckt, ist es aus wissenschaftlicher Per-
spektive zulässig, Annahmen zu treffen, die sich als langfristig tragfähig erweisen, auch wenn Einzele-
reignisse diese Trends überlagern können. 
Inwieweit nun die dargestellten Sondereffekte in der Migration  in die Bevölkerungs- bzw. Wohnungs-
bedarfsprognose einbezogen wurden, wird im letzten Abschnitt dieses Kapitels erläutert.  
Bevölkerungsprognosen im Vergleich 
Die Stadt Münster erstellt im regelmäßigen Turnus eine kleinräumige Bevölkerungsprognose. Die ak-
tuellste Prognose ist aus dem Jahr 2019 und reicht bis zum Jahr 2030, für das 334.774 Einwohner 
prognostiziert werden. Damit liegt die kleinräumige städtische Prognose oberhalb beider InWIS-Prog-
nosevarianten. Da die Prognose die gedämpfte Einwohnerentwicklung im Jahr 2020 (s.u.) nicht vorher-
sehen konnte und einen kürzeren Prognosezeitraum hat, bleibt sie für den weiteren Vergleich unbe-
rücksichtigt.  
Darüber hinaus erstellt auch das Statistische Landesamt IT.NRW eine Bevölkerungsvorausberechnung36 
für die Städte und Gemeinden in Nordrhein -Westfalen. Die Annahmen der Prognose gewinnt das Sta-
tistische Landesamt ebenso wie InWIS oder wie die Stadt Münster für ihre eig ene Prognose durch die 
Analyse der Trendentwicklung innerhalb eines Stützzeitraums und dessen Fortschreibung in die Zu-
kunft. Dabei nutzt die Prognose von IT.NRW Einwohner - und Bewegungsdaten des Statistischen Lan-
desamtes, die von denen der Stadt Münster deutlich abweichen.  
Bei dem Vergleich zwischen der IT.NRW Prognose und der InWIS -Varianten muss berücksichtigt wer-
den, dass wegen der unterschiedlichen Datenbasis die absolute Höhe der prognostizierten Einwohner-
zahl nicht miteinander vergleichbar ist, der jährliche Einwohnerzuwachs hingegen schon. Im Ergebnis 
zeigt die Vorausberechnung von IT.NRW bis zum Jahr 2045 einen Zuwachs von 2,6 Prozent im 
 
35 Vgl. hierzu Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (2023): Aktuelle Zahlen, Ausgabe Dez. 2022. Die Zahl der Asylanträge 
stieg von 222.683 im Jahr 2017 auf 244.132 im Jahr 2022. Der Anstieg vollzog sich vorzugsweise in den Monaten August bis 
Dezember 2022; das hohe Niveau hält nach aktuellem Stand (Ende Febr. 2023) an.  
36 Vgl. IT.NRW 2022: Bevölkerungsvorausberechnung für NRW, Düsseldorf. Abgerufen unter: https://www.it.nrw/bevoelke-
rungsvorausberechnung-fuer-nrw

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  51 
Unterschied zu den InWIS -Varianten mit 11,2 bis 12,5 Prozent  (s. Abbildung 34). Die Entwicklungen 
basieren auf den unterschiedlichen Ausgangsdaten und Annahmen der Prognosen. Im Wesentlichen 
können folgende zentrale Unterschiede in den Prognosen angeführt werden:  
▪ Einen zentrale n Aspekt stellen die unterschiedlichen Datengrundlagen der zwei Prognosen 
dar. Während die Prognose von IT.NRW auf Bevölkerungs - und Bewegungsdaten des Statisti-
schen Landesamtes zurückgreift, basiert die InWIS-Prognose auf aktuellen kommunalen Daten 
der Stadt Münster.  
▪ Die Bevölkerungsprognose von IT.NRW basiert auf dem Bevölkerungsstand vom 31.12.2020. 
Das Jahr 2021 ist bereits das erste Prognosejahr. Im ersten Jahr weicht die Prognose gegenüber 
der amtlichen Bevölkerungszahl von IT.NRW bereits um 541 Personen nach unten ab, d.h. die 
tatsächliche Einwohnerzahl liegt leicht oberhalb der Prognose. Die InWIS-Bevölkerungsprog-
nose für die Stadt Münster basiert auf dem aktuelleren Bevölkerungsstand vom 31.12.2021. 
▪ IT.NRW hat die Jahre 2017 bis 2020 als maßgeblichen Stützzeitraum für seine Annahmen zum 
Wanderungsgeschehen und zu den Geburten- und Sterbefällen gewählt, während in der InWIS-
Variante 2 die Jahre 2017 bis 2021 ohne das Jahr 2020 als Stützzeitraum dienen. Es wurde 
bereits dargestellt, dass das Ausnahmejahr 2020 durch bundesweite Sondereffekte im Wan-
derungsverhalten gekennzeichnet ist, welche sich insbesondere in einer außerordentlich nied-
rigen Außenwanderung darstellen. Für Münster als Universitätsstadt zeigt sich dies besonders 
deutlich, daher wurde das Jahr 2020 in der InWIS-Variante 2, der Vorzugsvariante, auch nicht 
im Stützzeitraum aufgenommen.  
Die InWIS-Variante 2 (Vorzugsvariante) wird gegenüber der Prognose des Statistischen Landesamts für 
Münster präferiert, da sie zum einen kommunalen Daten als Grundlage nutzt und darüber hinaus ein 
aktuelleres Ausgangsjahr der Prognose hat. Zudem werden Sondereffekte – wie das durch die Pande-
mie geprägte Jahr 2020 mit einer geringen Außenwanderung – in der Variante 2 nicht fortgeschrieben. 
Aus heutiger Sicht wird der Variante 2, gegenüber der Prognose von IT.NRW, daher eine größere Ein-
trittswahrscheinlichkeit beigemessen.  
Abbildung 34: Bevölkerungsprognosen im Vergleich 2021 bis 2045  
 
Quelle: InWIS 2023, Datenbasis: Stadt Münster, IT.NRW, eigene Darstellung und Berechnung 
314.332   
317.713 326.121
250.000
270.000
290.000
310.000
330.000
350.000
370.000
390.000
Stadt Münster (HW+NW) Variante 1 Variante 2 IT.NRW (HW) IT.NRW Prognose
332.478
353.596
349.689337.209
335.449320.814
318.810
320.399 321.831

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
52   
Effekte auf die Altersstruktur der Bevölkerung 
Neben einer rein quantitative n Zunahme der Bevölkerungszahl verändert sich auch der Altersaufbau 
der Bevölkerung. In der nachfolgenden Abbildung ist die prognostizierte Entwicklung der Altersgrup-
pen bis zu den Jahren 2030 und 2045 zu erkennen. Es zeigt sich ein leichter Anstieg bei de m Großteil 
der Altersjahre. So auch eine voraussichtliche Zunahme älterer Familien bis 20 45, da neben dem An-
stieg in der Altersgruppe der 35 - bis 50-Jährigen auch die Zahl der Kinder zunimmt.  Eine starke Zu-
nahme ist in der Altersklasse der über 65-Jährigen zu verzeichnen, weil die geburtenstarken Jahrgänge, 
die derzeit die Gruppe der Best Ager bilden, ins Rentenalter hineinwachsen. Insgesamt ist also mit 
einer deutlichen Verschiebung der Altersstruktur, hin zu jungen und hochaltrigen Senioren, zu rechnen. 
Gleichzeitig schmilzt die Gruppe der Best Ager ab.  
Abbildung 35: Veränderung der Altersgruppen 2021 bis 2045 – Variante 2  
 
Quelle: InWIS 2022, Datenbasis: Stadt Münster, eigene Darstellung und Berechnung  
Hinweis: Skala der y-Achse Personen ist bei der Altersgruppe Gruppe 80+ verkürzt dargestellt 
Die prognostizierte Veränderung im Altersaufbau der Bevölkerung wird auch Auswirkungen auf den 
lokalen Wohnungsmarkt haben. Sie werden im nachfolgenden Kapitel beschrieben.  
Effekte der Fluchtmigration im Jahr 2022 auf die Bevölkerungsprognose 
Bei der Erstellung der Bevölkerungsprognose für Münster im Spätsommer 2022 waren weder die fort-
gesetzte Dauer des Krieges noch das Ausmaß der Fluchtmigration und ihre Auswirkungen auf die Stadt 
Münster absehbar. Mittlerweile, im Frühjahr 2023, können die demografischen Effekte der Fluchtmig-
ration aus der Ukraine für die Stadt Münster quantifiziert und nachträglich in die Prognoserechnungen 
einbezogen werden. Während die Entwicklung der Asylbewerberzahlen in Münster im Jahr 2022 nach 
Auskunft der Stadt Münster keine Auffälligkeiten zeigt, hat die Fluchtmigration aus der Ukraine zu ei-
nem erheblichen Anstieg dieser Gruppe innerhalb der wohnberechtigten Bevölkerung geführt.  
Die Gruppe der Ukraine-Flüchtlinge hat eine spezifische demografische Struktur, die stark dadurch ge-
kennzeichnet ist, dass für Männer im bestimmten Alter die Wehrpflicht gilt und ihnen die Ausreise aus 
der Ukraine untersagt ist. Es sind also vorzugsweise Frauen mit und ohne Kind(er), die geflüchtet sind. 
Ihr Familienleben ist im Wesentlich durch die Abwesenheit der Männer und große Unsicherheiten hin-
sichtlich der Zukunftsperspektiven geprägt. Geburtenhäufigkeit, Sterblichkeit und altersspezifisches 
Wanderungsverhalten sind daher nur schwer einzuschätzen. Es sind jedoch genau diese Faktoren, die 
in eine Bevölkerungsprognose einfließen. Aufgrund der unzureichenden Datenbasis werden die Effekte 
der Fluchtmigration aus der Ukraine in einer gesonderten Modellrechnung  berechnet. Si e nutzt 
 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
      
                                 
P

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  53 
zuverlässige Daten zur altersstrukturellen Zusammensetzung der Gruppe und zu Bleibeperspektiven . 
Die Ergebnisse der Modellrechnung werden zur Bevölkerungsprognose (und darauf aufbauenden Haus-
halts- und Wohnungsbedarfsprognose) hinzugerechnet, statt eine neue Bevölkerungsprognose zu rech-
nen. Im Folgenden werden die Daten vorgestellt, die zur Dimensionierung dieser Zielgruppe und ihres 
Wohnungsbedarfes genutzt wurden.  
Ende Februar 2022 begann mit dem russischen Überfall auf die Ukraine der Krieg zwischen den beiden 
Staaten. Zum 28.02.2022 verzeichnete die Einwohnermeldestatistik innerhalb der in Münster lebenden 
wohnberechtigten Bevölkerung 416 Personen mit erster Staatsangehörigkeit „Ukraine“. Diese Gruppe 
wuchs bis zum 31.12.2022 auf insgesamt 3.494  Personen an. Zu 32 Prozent bestand sie aus Kindern 
und Jugendlichen unter 18 Jahren, 74 Prozent der Erwachsenen waren weiblichen Geschlechts. Die Zu-
nahme von 3.078 Personen ist aus gutachterlicher Sicht ursächlich auf den Krieg zurückzuführen. 
Eine bundesweite repräsen tative Befragung von Flüchtlingen Ende 2022 gibt Aufschluss über die Fa-
milien- und Haushaltsstruktur der ukrainischen Geflüchteten. Demnach leben 77 Prozent der Frauen, 
aber nur 29 Prozent der Männer im Erwachsenenalter ohne ihre Partnerin oder ihren Partner in Deutsch-
land. 48 Prozent der Frauen lebt mit ihren minderjährigen Kindern zusammen, unter den Männer sind 
es 44 Prozent.37 
Schätzungen der Europäischen Union und der Vereinten Nationen zur möglichen Anzahl der Kriegs-
flüchtlinge im Jahr 2023 gehen von weiteren 4 bis 8,3 Mio. Ukrainern aus, die ihr Land verlassen wer-
den. Zum Vergleich: Im März 2023 schätzt das UN -Flüchtlingskommissariat die bisherige Anzahl der 
Flüchtlinge auf 19,5 Mio. Menschen. Es wird damit gerechnet, dass der Höhepunkt der Flüchtlingsbe-
wegung im Jahr 2022 lag und sich die Zuwanderung 2023 auf einem niedrigeren Stand einpendeln wird.  
Die Migrationsdaten des Statistischen Bundesamt zeigen, dass im Zeitraum 09/2022 bis 01/2023 die 
Zahl der offiziell gezählten Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine in Deutschland um monatlich „nur“ noch 
durchschnittlich rd. 11.500 Personen anwuchs, nachdem das Groß der Flüchtlingsbewe gung den Mo-
naten zuvor zuzurechnen ist .38 Legt man den aktuellen Trend f ür das gesamte Jahr 2023 zugrunde, 
würde dies bundesweit ein Plus von weiteren rd. 140.000 Flüchtlingen bedeuten. Bei einem Bevölke-
rungsanteil von Münster von bislang 0,3 Prozent (Stand 12/2022) ergäbe sich ein weiterer Zuwachs 
von rd. 340 Personen.  
Die erwähnte repräsentative Befragung von geflüchteten Ukrainerinnen und Ukrainern in Deutschland 
zeigt deren Bleibeperspektiven auf , wobei die Ungewissheit ihrer Zukunft in Deutschland und der un-
kalkulierbare Kriegsverlauf die Ergebnisse prägen:  
▪ 37 Prozent möchten für immer oder mehrere Jahre in Deutschland bleiben,  
▪ 34 Prozent bis Kriegsende, 
▪ 2 Prozent planen, Deutschland innerhalb eines Jahres wieder zu verlassen,  
▪ 27 Prozent sind noch unentschieden. 
Um die Zeitdauer des Wohnungsbedarfs für die Ukraine -Flüchtlinge berechnen zu können, wird ange-
nommen, dass sich die Gruppe der Unentschiedenen so verhalten wird wie die Mehrheit der Befragten. 
Die Gesamtheit der Bleibewünsche wird auf die Bevölkerungsgruppe der Ukraine-Flüchtlinge in Müns-
ter übertragen und in die Haushalts- sowie Wohnungsbedarfsprognose einberechnet.  
 
37 Vgl. Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) / Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (BiB) / Bundesamt für 
Migration und Flüchtlingen (BAMF) / Sozio-oekonomisches Panel (SOEP) (Hg.) (2022): Geflüchtete aus der Ukraine in Deutsch-
land. Flucht, Ankunft und Leben. Berlin, S. 6 
38 Vgl. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1294820/umfrage/kriegsfluechtlinge-aus-der-ukraine-in-deutschland/

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
54   
Abweichungen der Bevölkerungsprognose im Jahr 2022 vom Bevölkerungsstand 
Die Fluchtmigration aus der Ukraine hat in Münster seit Kriegs beginn einen externen Effekt auf die 
Bevölkerungsentwicklung in Form einen Zuwachs um 3.078 Personen ausgelöst. Durch die anzuneh-
mende Rückkehr der Mehrheit der Flüchtlinge in ihr Herkunftsland nach Kriegsende wird dieser Effekt 
mittel- bis langfristig deutlich schrumpfen.  
Für das Jahr 2022 beträgt die Differenz zwischen der melderechtlich erfassten wohnberechtigten Be-
völkerung in Höhe von 319.441 Personen und dem prognostizierten Bevölkerungsstand von 315.888 
Personen rd. 3.850 Personen (vgl. hierzu auch Kapitel 3.1). Die Fluchtmigration aus der Ukraine erklärt 
die Abweichung weitestgehend (80 Prozent bzw. rd. 3.100 Personen sind auf die Fluchtbewegung zu-
rückzuführen). Andere Einzelereignisse sind nicht erkennbar. Die verbleibende Differenz von 750 Per-
sonen kann möglicherweise auf eine vermehrte Mobilität als Nachholeffekt zu den von der Corona -
Pandemie beeinflussten Jahren 2020 bis 2021 mit deutschlandweit geringer Mobilität zurückzuführen  
sein. Dies nachzuweisen, erfordert bundesweite B ewegungsdaten in der Einwohnerentwicklung, die 
frühestens Mitte 2023 vorliegen werden. Auch Effekte aus der Hochschulentwicklung sind noch nicht 
auszuschließen, wenngleich die Westfälische Wilhelms -Universität einen Zuwachs an Studierenden 
und die FH Münst er am Standort Münster einen Rückgang derselben verzeichnet. Denn die Zahl der 
Studierenden zum Wintersemester 2022/23 der zahlreichen kleineren Hochschulen sind noch nicht ver-
öffentlicht. Vielleicht hat die Differenz aber auch – wie bereits in einzelnen früheren Jahren der Bevöl-
kerungsentwicklung in Münster – viele einzelne Quellen.  
Die Abweichung von 750 Personen bzw. 0,2 Prozent, bezogen  auf die Gesamtbevölkerung Münsters 
von fast 320.000 Personen ist in statistischer Hinsicht als geringfügig zu betracht en. Sie liegt im To-
leranzbereich einer jeden Prognoserechnung, in der sich  Jahre mit überdurchschnittlichem Wande-
rungsgewinn durch Jahre mit einem unterdurchschnittlichen Zuwachs abwechseln und über den langen 
Prognosezeitraum ausgleichen können.  
 
6.2. Haushaltsprognose 
Da nicht einzelne Personen, sondern Haushalte als Nachfrager am Wohnungsmarkt auftreten, ist es 
notwendig, nicht nur die künftige Bevölkerungsdynamik, sondern auch die Haushaltsentwicklung zu 
prognostizieren. Die Anzahl und die strukturellen Ver änderungen der privaten Haushalte stellen we-
sentliche Komponenten für die Entwicklung des künftigen Wohnungsbedarfs dar.  
Haushaltsprognosen 
Für die Prognose der Haushalte müssen in einem ersten Schritt die in der Bevölkerungsprognose er-
mittelten Einwohner in die Bevölkerung in Privathaushalten überführt werden. In diesem Schritt wer-
den Bewohner von Heimen und stationären Einrichtungen, die keine eigene Wohnung nachfragen, her-
ausgerechnet. Die Zahl der Personen in Privathaushalten wird dann in einem zweiten Schritt mithilfe 
des Haushaltsvorstandsquotenverfahrens den diversen Haushaltstypen nach Größe und Altersgruppe 
zugeordnet.  
Infolge der zu erwartenden Zunahme älterer Einwohner, die in kleineren Haushalten wohnen als Fami-
lienhaushalte, aber auch durch eine fortgesetzte hohe berufliche Mobilität und die Zunahme der Part-
nerschaften mit separater Haushaltsführung, verkleinert sich die durchschni ttliche Haushaltsgröße in 
Münster von ca. 1,79 Personen in 2021 auf voraussichtlich 1,75 Personen im Jahr 2045.  
Auch die Zusammensetzung der Haushalte nach Haushaltstypen, die sich hinsichtlich des Alters und 
der Größe unterscheiden, wird sich verändern.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  55 
Abbildung 36: Prognostizierte Entwicklung der Haushaltstypen (ohne Ukraine-Flüchtlinge) 
 
Quelle: InWIS 2023, Datenbasis: Stadt Münster, Mikrozensus, eigene Berechnung 
Mit 19 Prozent Zunahme bis zum Jahr 2045 wird sich die Gruppe der Singlehaushalte am stärksten 
vergrößern, gefolgt von den Zweipersonenhaushalten mit 12 Prozent und den größeren Haushalten ab 
drei Personen mit sechs Prozent. Aus den Veränderungen in der Zu sammensetzung der Haushalte las-
sen sich einige qualitative Anforderungen an die Wohnungsgrößenstruktur der neu zu schaffenden 
Wohnungen ableiten:  
▪ Knapp jede zehnte Wohnung sollte auf einen größeren Haushalt ausgerichtet und familien-
tauglich sein. Diese Größenordnung kann sich in dem Maße vermindern, wie das Freisetzungs-
potenzial in Bestandseigenheimen mobilisiert werden kann. 39  
▪ Zwei Drittel der neuen Wohnungen richten sich an Singles, die je nach Kaufkraft und Wohnvor-
stellungen kleine kompakte bis hin zu mittelgroßen Wohnungen präferieren.  
In der Differenzierung der wachsenden Wohnungsnachfrage nach Haushaltstypen zeigen sich bei den 
älteren Haushalten sehr deutlich die Effekte des demografischen Wandels. Die heute noch durch ge-
burtenstarke Jahrgänge geprägte große Gruppe der Singles, Paare und Familien zwischen 50 bis unter 
65 Jahren („Best Ager“) wächst im Zuge von Alterungsprozessen in die Gruppe der Seniorenhaushalte 
hinein, die sehr stark zunehmen wird, während die Gruppen der „Best Ager“ spürbar an Umfang verlie-
ren werden. Alle anderen Haushaltstypen werden zukünftig noch an Umfang gewinnen, wenngleich im 
unteren zweistelligen Bereich. Für die Wohnraumbedarfe bedeutet dies Folgendes:  
▪ Die Bedarfe nach Wohnformen im Alter werden stark wachsen. Dies betrifft barrierefreie/-arme 
Wohnungen mit und ohne Service sowie gemeinschaftliche Wohnformen für jüngere Senioren 
als auch Angebote des betreuten oder heimverbundenen Wohnens für Hochaltrige.  
▪ Es bedarf weiterer Wohnformen des jungen Wohnens, auch für Haush alte mit geringer Zah-
lungsfähigkeit. Dies umfasst sowohl Angebote für Studierende und Aus zubildende – vorzugs-
weise Einzelappartements und kleinere Wohneinheiten für ein bis drei Personen.  
 
39 Vgl. hierzu Kapitel 4.3.1  
13,8%
11,5%
17,0%
13,3%
-2,3%
-13,5%
38,7%
-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%
junge Starter-HH
junge Familien & MPHH
Singles/Paare mittl. Alters
Familien / MP-HH mittl. Alters
Singles /Paare best Ager
Familien / MP-HH best Ager
Senioren-HH
(58 %) 
unter 30-Jährige 30 bis unter 50-Jährige            50 bis unter 65-Jährige          über 65-Jährige

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
56   
▪ Wechseln Seniorenhaushalte in altengerechte Wohnformen, ziehen sie Be standswohnungen 
frei, die ein Wohnraumpotenzial für nachwachsende Generationen bieten. Der Ausbau von 
Wohnformen im Alter kann als Motor für den Generationenwechsel in älteren Wohnungsbe-
ständen betrachtet werden. Gleichwohl ist fraglich, ob er in quantitativer Hinsicht ausreichen 
wird, um der zunehmenden Zahl an Familienhaushalten adäquaten Wohnraum zu bieten. Es 
sollten daher im Neubau weitere familiengerechte Wohnungen geschaffen werden, sei es in 
Form von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen , vorzugsweise zu günsti-
gen Kauf- und Mietpreisen. 
▪ In preislicher Hinsicht sind im spürbaren Umfang weitere Wohnangebote zu schaffen, die dazu 
beitragen, nicht nur zusätzliche Bedarfe an bezahlbaren Wohnungen für die große Gruppe der 
armutsgefährdeten und einkommensschwachen Haushalte zu decken, sondern auch das der-
zeit feststellbare, immense Angebotsdefizit abzubauen. Dies schließt Transferleistungsemp-
fänger, minderverdienende Haushalte bis hin zu einfachen Angestellten ebenso ein wie Stu-
dierende, Auszubildende oder Flüchtlinge.  
Abbildung 37: Entwicklung der privaten Haushalte in Münster (inkl. Ukraine-Flüchtlinge) 
 
Quelle: InWIS 2023, Datenbasis: Stadt Münster, Mikrozensus, eigene Berechnung 
Die Zahl der privaten Haushalte umf asst 2021 rd. 172.500 Haushalte. Der prognostizierte Bevölke-
rungsanstieg führt in Verbindung mit der Verkleinerung der mittleren Haushaltsgröße und unter Hin-
zuziehung der Zielgruppe der Ukraine -Flüchtlinge zu einer Zunahme der privaten Haushalte auf rd. 
198.400 in 2045. Dies entspricht einem Plus von rd. 25.900 Haushalten bzw. 15 Prozent. Der Trend 
der Haushaltsverkleinerung bewirkt, dass der Haushaltszuwachs stärker ausfällt als der Bevölkerungs-
anstieg in dem betrachteten Zeitraum. Die beschriebenen demogr afischen Effekte bewirken, dass die 
Nachfrage nach Wohnraum in Münster in den kommenden Jahren noch deutlich an Umfang zunehmen 
wird. Dieses Ergebnis korrespondiert mit der Prognose von GEWOS, die für den etwas kürzeren Zeit-
raum von 2018 bis 2040 und ohne Einbeziehung der Flüchtlingshaushalte aus der Ukraine eine Haus-
haltszunahme von 21.500 Haushalten vorausberechnet hat. 40 
Für die Gruppe der Ukraine -Flüchtlinge wurde anhand der Informationen zur Haushaltszusammenset-
zung (vgl. vorheriges Kapitel) eine mittlere Haushaltsgröße von 1,9 Personen pro Haushalt ermittelt. 
Für das Jahr 2022 lassen sich somit 1.640 Haushalte ukrainisc her Staatsangehörigkeit mit Fluchthin-
tergrund berechnen. In 2023 wird ihre Anzahl durch einen Zuzug einiger weniger, weiterer Flüchtlings-
haushalte auf 1.820 Haushalte anwachsen. Bei einem angenommenen Kriegsende zum Ende des Jahres 
 
40 Vgl. GEWOS 2020 
172.476
178.093 182.512
187.357 190.689 192.966
198.384
130.000
140.000
150.000
160.000
170.000
180.000
190.000
200.000
2021 2025 2030 2035 2038 2040 2045
Privathaushalte

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  57 
2024 wird eine Rückwanderung in die Ukraine einsetzen. Allerdings wird aufgrund der dort zerstörten 
Infrastruktur mit zum Teil schwierigen Lebensverhältnissen zu rechnen  sein. Wir gehen daher davon 
aus, dass diejenigen, die Deutschland nach Kriegsende wieder verlassen wollen, ihr Vorhaben nicht 
innerhalb eines Jahres, sondern verteilt über einen Zeitraum von fünf Jahren umsetzen werden . Für 
diejenigen Haushalte, die die Perspektive geäußert haben, für einige Jahre in Deutschland zu bleiben, 
wird angenommen, dass sie ab dem Jahr 20 30 – wiederum verteilt auf fünf Jahre – zurückwandern. 
Dauerhaft werden rd. 650 ukrainische Flüchtlingshaushalte in Münster verbleiben.  
Von den privaten Haushalten sind die Haushalte mit Wohnungsbedarf zu unterscheiden. Denn ein klei-
ner Teil der privaten Haushalte wohnt zur Untermiete und fragt keine eigene Wohnung nach. Wendet 
man die im Mikrozensus ausgewiesenen altersspezifischen Quoten  für Untermieteranteile auf die 
Münsteraner Altersstruktur an, berechnen sich rund 3.100 Haushalte im Ausgangsjahr 2021 und rund 
3.550 am Ende des Prognosezeitraumes. Sie vermindern den Wohnungsbedarf der privaten Haushalte 
und werden nicht zu den Haushalten mit Wohnungsbedarf gerechnet.  
Die Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf wächst von 169.400 im Jahr 2021 auf rd. 194.830 Haus-
halte im Jahr 2045 an.  
 
6.3. Wohnungsbedarfsprognose 
Für die Berechnung des Bedarfs an Wohnraum werden die Haushalte mit Wohnungsbedarf dem derzeit 
verfügbaren Wohnungsbestand gegenübergestellt. Der Wohnungsbestand wird dafür um die Anzahl an 
Freizeitwohnungen vermindert, da sie nicht für eine reguläre Wohnungsvermietung zur Verfügung ste-
hen.  
Für die Funktionstüchtigkeit des Wohnungsmarktes ist zudem eine Fluktuationsreserve notwendig, da 
infolge von Wohnungswechseln oder Modernisierungen immer einige Wohnungen kurzfristig leer ste-
hen (müssen). Der Wohnungsbestand sollte also die Zahl der Wohnungsbedarfsträger immer um eine 
ausreichende Leerwohnungsreserve übersteigen. Die Reserve ist notwendig, um Umzüge überhaupt 
erst möglich zu machen. Sie sorgt dafür, dass sich Haushalte, deren Wohnbedarfe sich im Zeitverlauf 
wandeln, eine für sie geeignetere Wohnung beziehen können. Wohnbedarfe ändern sich zum Beispiel 
durch Kindernachwuchs oder das Älterwerden der Kinder, wenn ein zusätzliches Kinderzimmer benö-
tigt wird. Gesundheitliche Beeinträchtigungen und Mobilitätseinschränkungen können es erforderlich 
machen, in eine barrierefreie Wohnung zu wechseln. Berufstätige oder Auszubildende wollen näher an 
ihrem Arbeits- oder Ausbildungsplatz wohnen, um lange Fahrtzeiten zu vermeiden. Für Münster wird 
eine in der Wohnungsmarktforschung übliche Quote von 3 Prozent angesetzt. Sie übersteigt die zuletzt 
in Münster gemessene Fluktuationsreserve von 0,3 Prozent, die Ausdruck eines großen Wohnungsman-
gels ist, um das Zehnfache.41  
Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass sich der Wohnungsbestand in den kommenden Jahren infolge 
von Abrissen, Wohnungszusammenl egungen und Umwidmungen von Wohn - in Gewerberäume verrin-
gern wird. Durch diesen Abgang entsteht ein Ersatzbedarf an Wohnungen. Anhand von baualtersspezi-
fischen Abgangsquoten wurde der Ersatzbedarf für Münster berechnet. Er beläuft sich auf jährlich 0,27 
Prozent des Bestandes bzw. rd. 470 Wohnungen. Experten aus Bund und Ländern42 gehen von Abgangs-
raten von durchschnittlich 0,2 bis 0,3 Prozent aus. Der errechnete Wert ist nicht nur im überregionalen 
Vergleich belastbar. Er berücksichtigt auch den in Münster überdurchschnittlich hohen statistisch er-
fassten Abriss von Wohnungen, der in Münster mit rd. 0,19 Prozent nahezu doppelt so hoch wie im 
Regierungsbezirk Münster (0,10 %) und fast dreimal so hoch wie im Landesdurchschnitt (0,07%) ist. 
 
41 Vgl. Empirica-Institut: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2022. Leerstandsquote zum 31.12.2021. In: https://www.empirica-
institut.de/thema/regionaldatenbank/einzeldaten-cbre-empirica-leerstandsindex/ Abruf am 23.3.2023 
42 vgl. u.a. BBSR Analysen Kompakt 07/2015

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
58   
Er ist Ausdruck eines prosperierenden Wohnungsmarktes bei gleichzeitig hohem Verwertungsdruck auf 
die bereits vorhandenen Wohnsiedlungsflächen.  
In der Gegenüberstellung von verfügbaren Wohnungen und Haushalten mit Wohnungsbedarf zuzüglich 
einer Fluktuationsreserve errechnet sich nunmehr der jährliche Bedarf an Wohnraum. Im Ausgangsjahr 
der Prognose wird er Nachholbedarf genannt. 
An diesem Punkt ist jedoch eine weitere Komponente in der Berechnung des Wohnungsbedarfs einzu-
beziehen, nämlich die Auswirkung des Ukraine-Krieges auf die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbe-
dingungen. Eine sinkende Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft von Haushalten mit Wohnungsbedarf 
infolge von hoher Inflation, erheblichen Energiepreissteigerungen und spürbar gestiegenen Baufinan-
zierungszinsen beenden eine lange Hochphase am Wohnungsmarkt, die durch Miet- und Kaufpreisstei-
gerungen geprägt war. Krisenbedingt stellen zurzeit nach Einschätzung von Marktexperten etliche woh-
nungssuchende Haushalte ihre Wohnbedarfe zurück, etwa bezüglich de s Eigentumserwerbs, der An-
mietung einer größeren Mietwohnung oder des Auszugs aus der elterlichen Wohnung. Dies geschieht 
in einem Umfang, den wir zeitlich begrenzt für die Jahre 2022 und 2023 auf ein Drittel des Bedarfes an 
Wohnraum einschätzen. 43 Der Zeitraum ist unter der gegenwärtigen Annahme gesetzt, dass sich die 
immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab 2024 verbessern werden und eine spürbare Erho-
lung am Wohnungsmarkt einsetzen wird.44  
Abbildung 38: Komponenten des quantitativen Wohnungsbedarfes  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Darstellung 
Wohnungsbedarfe bis zum Jahr 2045 
Für den Zeitraum 2022 bis 2045 errechnet sich ein Wohnungsbedarf in Höhe von insgesamt rd. 40.000 
Wohnungen. Das entspricht einem jährlichen Neubaub edarf im Umfang von rd. 1.670 Wohnungen und 
annähernd dem Münsteraner Baufertigstellungsniveau der letzten Dekade (Ø rd. 1.650 Wohnungen pro 
Jahr). Die erheblichen Anstrengungen der Stadt Münster, dem hohen Marktdruck durch eine entspre-
chend hohe Bauintensität zu begegnen, sind demnach auf lange Sicht zu verstetigen. Zu einem ähnli-
chen Ergebnis kommt auch die Prognose von GEWOS  für Münster , die in ihrer damaligen Prognose 
sogar ein etwas höheres Bedarfsniveau – allerdings für einen früheren und kürzeren Zei traum – be-
rechnet.45  
 
43 Vgl. hierzu auch Kapitel 10.3 
44 Das RWI-Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung rechnet damit, dass die Preissteigerung nach 7,9 Prozent in diesem Jahr 
auf 5,8 Prozent im kommenden und 2,5 Prozent im Jahr 2024 zurückgehen wird, In: Wann steigt wieder der Konsum? 
15.12.2022. Marktexperten rechnen damit, dass die „Flaute“ am Wohnungsmarkt spätestens in der 2. Hälfte des Jahres 2024 
überwunden sein wird, In Handelsblatt vom 26.01.2023: Immobilienpreise – mit dieser Entwicklung rechnen Experten bei Im-
mobilien 2023.  
45 Vgl. GEWOS 2020: S. 76 ff. GEWOS ermittelt für Münster für den Zeitraum 2018 bis 2040 einen Gesamtbedarf in einer 
Spannweite von Höhe von 1.180 bis 1.680 Wohnungen jährlich, allerdings auf Basis einer geringeren Zunahme der privaten 
Haushalte gegenüber 25.200 Haushalten in 2021 bis 2045 in der InWIS-Prognose.  
Demografischer 
Bedarf
 Ersatzbedarf
Quantitativer Bedarf
+
Verfügbarer 
Wohnungsbestand-
Haushalte mit 
Wohnungsbedarf
Fluktuationsreserve
+ =

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  59 
Der Wohnungsbedarf verteilt sich jedoch nicht gleichmäßig über die Prognosejahre. Vielmehr ist der 
kurzfristige Bedarf bis 2025 deutlich höher anzusetzen als die Bedarfsniveaus späterer Zeiträum e – 
trotz der Bedarfsminderung infolge d er veränderten immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen 
(siehe oben) und auch unabhängig von der Einberechnung des durch Ukraine -Flüchtlinge ausgelösten 
zusätzlichen Wohnbedarfs . Bis 2025 ist die Bautätigkeit bedarfsgerecht auf über 2. 500 Wohnungen 
pro Jahr zu steigern, während in späteren Jahren ein Niveau von 1. 350 bis 1.600 Wohnungen ausrei-
chend sein dürfte.  
Für die Jahre 2022 bis 2038, die den Umsetzungszeitraum der möglichen städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahmen umfassen, beläuft sich das Bedarfsniveau auf insgesamt rd. 28.930 Wohnungen.  
Abbildung 39: Entwicklung des Wohnungsbedarfs bis 2045  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Berechnung und Darstellung 
Wohnungsbedarf in den Segmenten des Wohnungsmarktes  
Verknüpft man die demografischen Prognosedaten mit Präferenzen zu Wohnformen, wie sie der Mikro-
zensus ausweist, lassen sich die Wohnungsbedarfe nach Wohnformen differenzieren. Ausgenommen 
von dieser Methodik ist die Gruppe der Ukraine -Flüchtlinge. Sie wird aufgrund folgender Erwägungen 
vollständig dem Marktsegment der Mehrfamilienhäuser zugeordnet:  
▪ Die Geflüchteten verfügen über ein gutes Bildungsniveau, 72  Prozent haben Hochschulab-
schluss. Nur vier Prozent haben Deutschkenntnisse, aber die Hälfte besucht bereits einen 
Deutschkurs.46 
▪ Sie werden als großen Potenzial für den hiesigen Arbeitsmarkt betrachtet. Allerdings liegen 
nicht unerheblich Hemmnisse in der mangelnden Verfügbarkeit von Kinderbetreuungsplät-
zen.47 
▪ Im Februar 2023 waren nur 11 Prozent der in Deutschland lebenden Personen ukrainischer 
Staatsangehörigkeit, die im erwerbsfähigen Alter sind, sozialversicherungspflichtig beschäf-
tigt. Weitere drei Prozent waren als geringfügig Beschäftigte tätig. Insofern waren 86 Prozent 
der Erwerbsfähigen, also zumeist geflüchtete Frauen mit oder ohne Kind, auf 
 
46 Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) / Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (BiB) / Bundesamt für Mig-
ration und Flüchtlingen (BAMF) / Sozio-oekonomisches Panel (SOEP) (Hg.) (2022): Geflüchtete aus der Ukraine in Deutschland. 
Flucht, Ankunft und Leben. Berlin 
47 Münchener Merkur vom 14.2.2023: Ukrainer wollen arbeiten, aber Kinderbetreuung ist das größte Problem.  
10.142
2022 bis 2025
WE insg. WE p.a.
2.536
6.789
2026 bis 2030
 1.358
12.000
2031 bis 2038
 1.500
11.051
2022 bis 2045
1.579
1.666
39.983
2039 bis 2045
28.932
 1.702
2022 bis 2038

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
60   
Transferleistungen oder Unterstützung von Familienangehörigen angewiesen. Sie sind daher 
der Gruppe der Haushalte mit geringer Kaufkraft einzuordnen. 48 
▪ Die Integration in den Arbeitsmarkt wird vermutlich im Zeitverlauf an Fahrt aufnehmen. Den-
noch ist nicht davon auszugehen, dass ein nennenswerter Anteil der Haushalte in der Lage sein 
wird, Vermögen bzw. Eigenkapital zu bilden, um Wohneigentum in Form eines Ein- oder Zwei-
familienhauses zu erwerben oder für dasselbige die Mietzahlung aufzubringen. Gegebenen-
falls ergeben sich für Einzelne Chancen, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Die Gruppe 
wird daher der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern zugeordnet. 
▪ Der hohe Anteil an Frauen mit einem Kind unter den Geflüchteten spricht für eine überwie-
gende Nachfrage nach Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern. Doch es besteht auch Bedarf an 
Wohnungen für geflüchtete Frauen mit 2 oder auch mehr Kindern sowie für Mehrgenerationen-
haushalte, wenn zusätzlich noch Großeltern oder andere Verwandte zur Familie gehören . 
Im Ergebnis weist die Prognose bis 2045 einen Bedarf von rd. 3 2.000 Wohnungen in Mehrfamilien-
häusern und rd. 8.000 Wohnungen in Ein - und Zweifamilienhäusern auf. Damit sind auf lange Sicht 
durchschnittlich vier von fünf Wohnungen in Geschosswohnungsbauweise und jede fünfte Wohnung in 
individueller Bauweise zu errichten. Für den Zeitraum 2022 bis 2038 entfallen auf das Segment der 
Mehrfamilienhäuser rd. 22.800 und auf das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser rd. 6.130 Woh-
nungen. 
In kurz - bis mittelfristiger Perspektive erhalten Wohnformen des individuellen Wohnungsbaus eine 
größere Bedeutung als in späteren Jahren. Hierbei ist auch der angestrebte Effekt einbezogen, denje-
nigen Münsteraner Haushalten eine Wohnalternative zu bieten, die innerhalb des Stadtgebietes bislang 
erfolglos eine passende Wohnung für den Eigentumserwerb bzw. eine familiengerechte Wohnform ge-
sucht haben und schließlich auf das Umland ausgewichen sind, um dort vorzugsweise (in rd. 60 % der 
Fälle) ein Eigenheim zu erwerben. Die Ergebnisse der Münsteraner Wanderungsmotivbefragungen wei-
sen jedoch auf vielfältigere Wohnwünsche hin, die auch andere Wohnformen umfassen.49 Auch im Mehr-
familienhaussegment ist ein größeres, bezahlbares Angebot an Wohnungen zur Miete und zur Wohnei-
gentumsbildung zu schaffen, um Münsteraner Wohnungssuchenden zukünftig stärker als bisher inner-
halb des Stadtgebietes eine attraktive Wohnalternative bieten zu können. Sofern im Geschosswoh-
nungsbau auch „einfamilienhausähnliche“ Wohnungen im Erdgeschoss geschaffen werden können, mit 
mindestens vier Zimmern, einem Zugang zu privaten Freiflächen und eingebunden in öffentliches Grün, 
können diese Wohnungen auch den Präferenzen einiger Nachfrager nac h Eigenheimen bedienen. Die 
Studie „Stadt als Wohnort für Familien“50 weist jedoch darauf hin, dass es maßgeblich darauf ankommt, 
dass der gesamte Stadtteil familienfreundlich ausgerichtet ist, nicht nur die Bauform.  
Gegenüber der Bautätigkeit der letzten 10 Jahre ist der individuelle Wohnungsbau kurzfristig bis 2025 
um 36 Prozent auf ein jährliches Niveau von rd. 440 Wohnungen auszuweiten. Im Mehrfamilienhaus-
bau ist jedoch eine Erhöhung um immerhin 57 Prozent auf rd. 2.100 Wohnungen bedarfsgerecht, um 
das Wohnungsdefizit abzubauen und eine Fluktuationsreserve von 3 Prozent zu erreichen.  
Während der Bedarf im individuellen Wohnungsbau noch bis 2030 das bisherige Neubauniveau von rd. 
325 Wohnungen übertreffen wird und sich erst danach rückläufig entwickelt,  verhält es sich im Mehr-
familienhaussegment differenziert. Aufgrund der angenommenen Rückkehr eines Großteils der Ukra-
ine-Flüchtlinge in ihre Heimat ab dem Jahr  2025 sinkt der jährliche Wohnungsbedarf in der Periode 
2026 bis 2030. Der mittelfristig verminderte Bedarf steigt im Zeitverlauf wieder an und erreicht in den 
frühen 2040er Jahren das bisherige Fertigstellungsniveau von rd. 1.300 Wohnungen.  
 
48 Vgl. Bundesagentur für Arbeit 2023: Auswirkungen der Fluchtmigration aus der Ukraine auf den Arbeitsmarkt und die Grund-
sicherung für Arbeitssuchende. In: Berichte Arbeitsmarkt kompakt, Februar 2023, o.O. 
49 Vgl. hierzu Kapitel 3.1 
50 Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung BBSR 2008

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  61 
Abbildung 40: Wohnungsbedarf in den Teilmärkten  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Berechnung und Darstellung 
Die nach Teilmärkten differenzierten Wohnbedarfe können sich nochmal in dem Maße verändern, wie 
es der Stadt Münster gelingt, das Freisetzungspotenzial in älteren Eigenheimen zu mobilisieren . Dazu 
sind älteren Haushalten, die aus Überlegungen wie bspw. Wechsel in ein kleineres Haus, in eine zent-
ralere Lage, oder aufgrund von Mobilitätseinschränkungen einen Wohnungswechsel in Erwägung zie-
hen, attraktive Angebote an altengerechten Wohnformen zu machen, die im Neubau in der Re gel in 
Mehrfamilienhausbauweise errichtet werden. D as Freisetzungspotenzial durch mobilitätseinge-
schränkte Seniorenhaushalte, die nicht in umfassend barrierereduzierten 51 Ein- und Zweifamilienhäu-
sern wohnt, wurde in der GEWOS-Studie für Münster für das Jahr 2018 auf 3.130 Haushalte und für den 
Zeitraum 2018 bis 2040 auf weitere 1.630 Haushalte berechnet.52 Nun handelt es sich dabei um ein 
theoretisches Potenzial, das nicht die Mobilitätsbereitschaft älterer Haushalte berücksichtigt. Eine 
bundesweite, repräsentative Befragung zur Umzugsbereitschaft älterer Menschen ab 50 Jahren ergab, 
dass in städtischen Regionen 19 Prozent im Alter in eine speziell altersgerecht ausgestattete Wohnung 
ziehen möchte, während die Mehrheit in ihrer jetzigen, ggf. altengerecht an gepassten Wohnung alt 
werden will.53 Damit errechnet sich ein mobilisierbares Freisetzungspotenzial im Eigenheimbestand im 
Umfang von insgesamt rd. 900 Haushalten bzw. Wohnungen.  
Dieselbe Studie hat die Versorgungslücke bei umfassend barrierereduzierten Wohnungen, die sich für 
Seniorenhaushalte mi t Mobilitätseinschränkungen  – unabhängig davon, ob sie in einem Eigenheim 
oder einer Geschosswohnung leben – eignen, für alle Kreise und kreisfreie Städte in Nordrhein -West-
falen für das Jahr 2018 ermittelt und festgestellt, dass eine große Diskrepanz zwisc hen dem Nachfra-
gepotenzial und dem Bestand an Wohnungen besteht. Für Münster wurde für das Jahr 2018 eine Ver-
sorgungslücke von 4.250 Wohnungen errechnet.  Sie wird im Zeitverlauf infolge der prognostizierten 
enormen Zunahme älterer Haushalte noch wesentlich umfangreicher kalkuliert. Allerdings entsteht auf 
der Angebotsseite mit jeder altengerechten Bestandsanpassung und seit der Anfang 2019 in Kraft ge-
tretenen und im Juli 2021 geänderten Landesbauordnung in Nordrhein-Westfalen mit jedem Neubau in 
der Gebäudeklasse 3 bis 5 54 eine weitere umfassend barrierereduzierte Wohnung. Im Zuge der 
 
51 Als umfassend barrierereduziert gelten Wohnungen, die innerhalb der Wohnungen Barrierereduzierungen aufweisen, wie sie 
der Mikrozensus in seiner Zusatzerhebung erhebt. Die Merkmale orientieren sich an denen, die u.a. auch Barrierefreiheit nach 
DIN 18040-2 definieren: alle Räume stufenlos erreichbar, ausreichende Türbreiten, ausreichende Raumgrößen, ebenerdige 
Dusche. 
52 Vgl. GEWOS 2020: Wohnungsmarktgutachten über den quantitativen und qualitativen Wohnungsneubaubedarf in Nordrhein-
Westfalen bis 2040. Im Auftrag des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-
Westfalen. Düsseldorf, S. 132 ff.  
53 GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hg.) 2013: Wohntrends 2030.. Berlin. 
54 Zur Gebäudeklasse 3 gehören Häuser mit mehr als 2 Wohneinheiten und einer Höhe max. sieben Metern. Mehrfamilienhäuser 
mit mehr als 2 Geschossen und einer Höhe von 7-13 Meter gehören meist der Gebäudeklasse 4 an.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
62   
Bestandsausweitung kann das Freisetzungspotenzial in älteren Eigenheimen sukzessive mobilisiert 
werden.  
 
6.4. Prognose der Wohnraumbedarfe einkommensschwacher Haushalte  
In den folgenden Abschnitten werden die Wohnraumbedarfe dargestellt, die aus der Nachfrage nach 
preisgünstigen Wohnungen durch einkommensschwache Haushalte resulti eren. Als einkommens-
schwach gelten in der vorliegenden Studie armutsgefährdete Haushalte, also eine Zielgruppe mit be-
sonderen Zugangsbarrieren zum Wohnungsmarkt. 55 
Vorausschätzung des Bedarfs an preisgünstigen Wohnungen  
In der Vorausschätzung des Bedarfs an preisgünstigen Wohnungen flossen folgende Komponenten ein:  
▪ Der Neubedarf durch die zukünftige Haushaltsentwicklung im Prognosezeitraum. Hierbei wird 
angenommen, dass der Anteil einkommensschwacher Haushalte an allen privaten Haushalten 
in Münster auch in den kommenden Jahren konstant bleiben wird.56 Er wurde mit 18,0 Prozent 
ermittelt (vgl. Kapitel 5.2). 
▪ Der Nachholbedarf an preisgünstigen Wohnungen errechnet sich durch die Multiplikation des 
Wohnungsbedarfs im Ausgangsjahr der Prognose 2022 mit dem Anteil einkommensschwacher 
Haushalte.  
▪ Der Ersatz für zukünftige Verluste im preisgebundenen Mietwohnungsbestand  fließt als wei-
tere Komponente ein. Die NRW.BANK hat berechnet, dass in Münster bis zum Jahr 2035 rund 
4.900 preisgebundene Wohnungen aufgrund eines planmäßige n Bindungsendes verloren ge-
hen werden. Doch das bedeutet nicht automatisch, dass alle diese Wohnungen auch ihre Ei-
genschaft als preisgünstigen Wohnraum verlieren. In welchem Umfang dies geschieht, hängt 
von den Bewirtschaftungsplänen der Eigentümer ab, denen die betreffenden Wohnungen ge-
hören. Von den insgesamt 8.423 preisgebundenen Mietwohnungsbestandes in 2021 befinden 
sich rd. 30 Prozent im Eigentum des kommunalen Wohnungsunternehmens Wohn + Stadtbau  
GmbH und den Genossenschaften Wohnungsverein Münster eG und Bauverein Ketteler eG. Auf-
grund der sozialorientierten Geschäftspolitik der drei Unternehmen wird angenommen, dass 
diese Wohnungen auch nach Bindungsende ihre Preisgünstigkeit behalten. Die übrigen 70 Pro-
zent preisgebundenen Wohnungen befinden sich im Besitz anderer institutioneller und priva-
ter Eigentümer. Für diese Wohnungen ist nicht anzunehmen, dass sie ihre Preisgünstigkeit 
behalten, sondern dass die Eigentümer markt - bzw. renditeorientiert agieren und die rechtli-
chen Mieterhöhungsspielräume ausnutzen werden, vor allem bei Mieterwechsel. Für diese 
Wohnungen gehen wir – nach Abstimmung mit der städtischen Verwaltung – von der gut-
achterlichen Annahme aus, dass künftig nur jede zehnte Wohnung mit Bindungsverlust auch 
ihre Preisgünstigkeit behält und die übrigen Verluste zu ersetzen sind. Somit sind 3.095 der 
insgesamt 4.913 Wohnungen mit Bindungsverlust zu ersetzen.  
▪ Der Wohnraumbedarf für diejenigen anerkannten Flüchtlinge bzw. Asylbewerber ist einzube-
rechnen, die derzeit noch in Übergangseinrichtungen untergebracht sind, jedoch Anspruch auf 
eine reguläre Wohnraumversorgung haben. Nach Angaben der Stadt Münster sind dies insge-
samt rd. 2.320 Personen (Stand: 5/2023). Darin enthalten ist auch eine Teilgruppe der ukrai-
nischen Flüchtlinge.57 Bei diesen Personengruppen wird davon ausgegangen, dass sie zu den 
einkommensschwachen Haushalten zählen und auf entsprechend preisgünstigen 
 
55 Begriffsdefinition in Kapitel 5.2  
56 Die Effekte der Wohngeldreform, die ab 2023 ihre Wirkung entfalten, wird die Gruppe der Empfängerhaushalte bundesweit 
voraussichtlich signifikant erhöhen vgl. hierzu Kapitel 5.2.1   
57 Für das Jahr 2022 lassen sich 1.640 Haushalte ukrainischer Staatsangehörigkeit mit Fluchthintergrund berechnen (s. Ausfüh-
rungen in Kapitel 6.2), eine Teilgruppe davon ist in städtischen Unterkünften untergebracht, diese werden hier mit eingerech-
net

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  63 
Mietwohnraum angewiesen sind.58 Durch eine Abschätzung der Zahl der Haushalte umfasst der 
Wohnungsbedarf für die Gruppe der Flüchtlinge derzeit rd. 1.170 Wohnungen .  
Im Rahmen der Wohnungsbedarfsprognose wurde für die Wohnraumversorgung einkommensschwa-
cher Haushalte ein Bedarf an zusätzlichen preisgebundenen Mietwohnungen im Umfang von rd. 7. 400 
Wohnungen bis zum Jahr 2035 errechnet. Dies entspricht einem jährlichen Bedarf von 529 Wohnungen.  
Bezogen auf den prognostizierten Bedarf im Mehrfamilienhaussegment umfasst der Bedarf an preisge-
bundenen Mietwohnungen einen Anteil von 40 Prozent. Zu berücksichtigen ist, dass laut Marktkennern 
kurzfristig ein spürbarer Nachholbedarf an preisgünstigem Wohnraum für Studierende besteht, sodass 
der momentane Handlungsdruck höher ausfällt als in späteren Prognosejahren. 
Abbildung 41: Vorausschätzung der Wohnraumbedarfe einkommensschwacher Haushalte  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Berechnung und Darstellung 
Die Stadt Münster hat sich bereits 2014 auf Bas is des Handlungskonzepts Wohnen als Zielzahl vorge-
nommen, jährlich mindestens 300 neue, öffentlich geförderte Wohnungen zu schaffen. Die Differenz zu 
der Bedarfszahl von 529 Wohnungen ist demnach durch die Gewinnung von Bindungen im Wohnungs-
bestand oder du rch eine Ausweitung des geförderten Neubaus zu verringern, was auf deutliche An-
strengungen in der Zukunft in diesem Segment hinweist. Mit der sozialgerechten Bodennutzung hat die 
Stadt Münster bereits entsprechende Rahmenbedingungen geschaffen, um die Schaffung von öffentlich 
gefördertem Wohnraum durch vorgegebene Quoten zu fördern. Zur Umsetzung der SoBo Münster und 
zur Schaffung von öffentlich gefördertem Wohnraum bedarf es jedoch entsprechender Rahmenbedin-
gungen und Flächen. Dabei ist die Schaffung und E rhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und 
ausgewogener Siedlungsstrukturen zu berücksichtigen (§ 6 WoFG Wohnraumförderungsgesetz). Eine 
soziale Stabilisierung wird in Münster durch gezielte Maßnahmen auf Grundlage von Quartierskonzep-
ten verfolgt, sodass sozial und wirtschaftlich benachteiligte Haushalte verbesserte Integrationschan-
cen erhalten.  
Abschließend ist auch zu erwähnen, dass sich aktuell die Versorgungssituation einkommensschwacher 
Haushalte verschlechtert. Denn die steigenden Energiekosten und die Inflation vermindern die bereits 
geringe Wohnkaufkraft. Es bleibt abzuwarten, welchen dämpfenden Effekt die Ausweitung des Kreises 
der Wohngeldberechtigten und die Entlastungspakete der Bundesregierung, u.a. die Energiepauschale, 
haben werden. Zud em konstatieren die Baufinanzierungsinstitute, dass nicht wenige potenzielle Ei-
gentumserwerber aufgrund erschwerter Finanzierungsbedingungen ihren Kaufwunsch aufschieben und 
zunächst in ihrer Mietwohnung verbleiben oder aber, wenn durch Kindernachwuchs ein  dringender 
 
58 Weitergehende Ausführungen zur Wohnkaufkraft in Kapitel 6.3 
¹ Annahme: Auch zukünftig bleiben 18% 
der Haushalte einkommensschwach 
²  Annahme: Vom gesamten 
Nachholbedarf werden 18% für 
einkommensschwache Haushalte 
benötigt
³  Annahme: 30% der Whg. sind im 
Eigentum des kommunalen Whg.-
Unternehmen oder der städt. 
Genossenschaften, diese bleiben auch 
nach Bindungsverlust preisgünstig; von 
den übrigen Whg. bleiben nur 1/10 
preisgünstig, der Rest wird teurer und 
muss ersetzt werden
⁴ Flüchtlinge / Asylbewerber (inkl. 
Ukraineflüchtlinge) in städt. 
Übergangseinrichtungen Stand: 5/23, 
die noch mit Wohnraum versorgt 
werden müssen (*Umrechnung der 
Personen in Haushalte)
Neubedarf aufgrund 
Haushaltsveränderung
2.557 Wohnungen¹
Nachholbedarf
578 Wohnungen²
Ersatz für Bindungsverluste
3.095 Wohnungen³
Wohnbedarf für 
Flüchtlinge*
1.172 Wohnungen⁴
Σ 7.402 WE
529 WE p.a.
Bis 2035

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
64   
Wohnflächenbedarf besteht, in eine passendere Mietwohnung wechseln. Dadurch entsteht – zum Nach-
teil Einkommensschwacher – eine vermehrte Konkurrenz am Mietwohnungsmarkt.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  65 
 
Schlussfolgerungen 
▪ Münster wird auch in den kommenden Jahren eine Großstadt mit einer starken Einwohnerzu-
nahme sein, sofern nicht unvorhergesehene Ereignisse die erkennbaren Entwicklungstrends 
verändern sollten. Die Zahl der Einwohner wird voraussichtlich um weitere 39.000 P ersonen 
bis 2045 anwachsen. Das entspräche einem Zuwachs von rund 12 Prozent.  
▪ Verantwortlich hierfür ist vor allem die Attraktivität Münsters als „Schwarmstadt“. Münster 
übt als Stadt mit einem hohen Bevölkerungsanteil junger Erwachsener, mit einer großen Hoch-
schule und vorteilhaften weichen Standortfaktoren wie dem mittelalterlichen Stadtgrundriss 
mit zahlreichen Baudenkmälern und dem Ruf als Fahrradstadt eine besondere Anziehungskraft 
aus, die bundesweit viele junge Menschen anlockt.  
▪ Die Angebotsengpässe am Wohnungsmarkt sind jedoch so weitreichend, dass sie eine Abwan-
derung von Haushalten ins benachbarte Umland fördern, die eigentlich lieber in Münster ge-
blieben wären, aber notgedrungen eine Wohnalternative außerhalb der Stadtgrenzen bezogen. 
Diesen Effekt, der nach wie vor hohe Aktualität besitzt, belegen und quantifizieren die Wan-
derungsumfragen, die die Stadt Münster durchführte. Diese Wachstumsrestriktionen wurden 
in der Bevölkerungsprognose berücksichtigt . Dadurch, dass  ein ausreichend großes Woh-
nungsangebot einkalkuliert wird, haben die Haushalte mit Bleibeperspektive eine größere 
Chance, ihren Bleibewunsch umzusetzen. Indem die Fortzüge aus Münster ins Umland entspre-
chend der Umfragen reduziert wurden, erhöhten sich die prognostizierten Wohnbedarfe  ent-
sprechend. 
▪ Der zu erwartende Bevölkerungszuwachs führt in Kombination mit dem Trend zu kleineren 
(und älteren) Haushalten voraussichtlich zu einem Zuwachs von mindestens 25.000 Haushal-
ten bis zum Jahr 2045.  
▪ Es sind vornehmlich Single- und Zweipersonenhaushalte, deren Umfang wachsen wird. 90 Pro-
zent des Zuwachses ist auf eine wachsende Zahl von Kleinhaushalten mit bis zu zwei Personen 
zurückzuführen. Sie haben je nach Kaufkraft, Alter und Lebensstil sehr unterschiedliche Anfor-
derungen an das Wohnen. 
▪ Es werden mehr Wohnformen jungen Wohnens, auch für Haushalte mit geringer Zahlungsfä-
higkeit benötigt. Für die Gruppe der armutsgefährdeten, aber auch der gesamten Zielgruppe 
der Wohnraumförderung werden mehr preisgebundene und -günstige Mietwohnungen benö-
tigt. Für die Familienhaushalte unterschiedlicher Kaufkraft, auch denjenigen, die ins Umland 
abwandern und die man in Münster halten möchte, werden Etagenwohnungen mit familienge-
rechten Grundrissen sowie Ein-/Zweifamilienhäuser – in einer angepassten urbanen B auform 
– benötigt. Die Aufmerksamkeit ist auch auf die steigenden Bedarfe an Wohnformen im Alter 
zu lenken. Die Zielgruppe der Seniorenhaushalte wird – vor allem in den kommenden 10 Jahren 
– sehr stark zunehmen. Bereits jetzt ist ein erheblicher Nachholbed arf an barrierereduzierten 
Wohnungen vorhanden, der im Neubau zum Teil gedeckt werden kann.  
▪ Der prognostizierte Haushaltszuwachs, das bereits derzeit feststellbare starke Wohnungsdefi-
zit in Münster sowie der Ersatzbedarf für Wohnungsabgänge lässt den Wohnungsbedarf auf rd. 
40.000 Wohnungen bis zum Jahr 2045 anwachsen. Dies entspricht umgerechnet einem Neu-
baubedarf von durchschnittlich rd. 1.670 Wohnungen pro Jahr. Besonders in den kommenden 
Jahren bis 2025 sind die Bedarfe mit rd. 2. 540 Wohnungen p.a. sehr  hoch, trotz der bereits 
einberechneten dämpfenden Effekte infolge der Auswirkungen des Ukraine-Krieges, aber auch 
unter Einbeziehung der Ukraine-Flüchtlinge, die nach Münster zugewandert sind.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
66   
▪ Um den Bedarf bis 2045 zu decken, ist das Bautätigkeitsniveau der letzten Dekade 
beizubehalten; es ist kurzfristig um rd. 50 Prozent auf die o.g. Zielzahl zu steigern. Mittel- bis 
langfristig ist ein Neubauniveau von rd. 1. 700 Wohnungen pro Jahr ausreichend, um die 
weiteren Bedarfe zu decken.  
▪ 80 Prozent des Bedarfs entfallen auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, nur jede fünfte Woh-
nung betrifft das Segment der Ein - und Zweifamilienhäuser. Wenn es in hohem Maße gelingt, 
das Freisetzungspotenzial im Eigenheimbestand zu mobilisieren, können Bestandseigenheime 
einen Teil des Neubaubedarfs substituieren. Zurzeit ist jedoch sowohl im Bestand als auch im 
Neubau gleichermaßen Angebotsknappheit vorherrschend, die in beiden Teilmärkten zu einem 
erheblichen Preisanstieg beigetragen hat. Das Freisetzungspotenzial richtet sich auf rund 900 
mobilitätseingeschränkte Eigentümer im Seniorenalter, die in nicht barrierereduzierten Eigen-
heimen wohnen und umzugsbereit sind . Können ihnen attraktive altengerechte Wohnformen 
angeboten werden, kann der freigezogene Bestand für die Wohneigentu msbildung von Fami-
lien zur Verfügung stehen. Der Wohnungsbedarf würde sich zugunsten der (altengerechten) 
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern verlagern.  
▪ Zudem können für Haushalte mit Kindern, die urbane Wohnkonzepte bevorzugen, „einfamili-
enhausähnliche“ Erdgeschosswohnungen in Frage kommen, die die Merkmale des Wohnens im 
Eigenheim aufgreifen (4+ Zimmer, überschaubare Gebäude, privater Garten und Eingang, Ein-
bettung in Grünflächen usw.) und in einem familienfreundlichen Umfeld gelegen sind. 
▪ Der Bedarf an zusätzlichen preisgebundenen Mietwohnungen umfasst rund 7.400 Wohnungen 
bis zum Jahr 2035, umgerechnet rd. 530 Wohneinheiten pro Jahr. Dabei ist zunächst unerheb-
lich, ob die Wohnungen durch den Einsatz öffentlicher Mittel bei der Modernisierung oder 
beim Neubau entstehen. Realistisch betrachtet wird es jedoch notwendig sein, in größerem 
Umfang geförderten Neubau zu errichten, auch um zusätzliche barrierefreie Wohnungen zur 
Versorgung von älteren Haushalten zu gewinnen, die Grundsicherung im Alter erhalten. Die  
Stadt Münster hat u.a. mit ihrer Strategie der sozialgerechten Bodennutzung bereits v orteil-
hafte Rahmenbedingungen geschaffen, um den geförderten Wohnungsbau zu forcieren.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  67 
7. Wohnbaupotenziale  
Um zu beurteilen, ob in Münster hinreichend Wohnbauflächen für die unterschiedlichen Wohnraumbe-
darfe vorhanden sind, ist zunächst eine Zusammenstellung und Bilanzierung der Wohnbauflächenre-
serven notwendig. Die Gegenüberstellung der Reserveflächen und der prognostizierten Wohnraumbe-
darfe zeigt, ob die Flächenpotenziale in zeitlicher und teilmarktbezogener Hinsicht ausreichen würden, 
um die Bedarfe zu decken. Dazu wurden alle möglichen Wohnbaupotenziale bis zum Jahr 2038 zusam-
mengetragen. Der Zeithorizont wu rde gewählt, da bis dahin die zwei möglichen städtebaulichen Ent-
wicklungsmaßnahmen abgeschlossen sein sollen. Aufgrund vielerlei Planungsunsicherheiten wurde 
von einer weiteren Abschätzung der Wohnbaupotenziale bis zum Zieljahr 2045 der Wohnungsbedarfs-
prognose abgesehen.  
7.1. Überblick über die Wohnbaupotenziale 
Die Wohnbaupotenziale der Stadt Münster setzen sich aus noch entwickelbaren Flächen außerhalb des 
Siedlungsbestandes (bspw. Flächen des Flächennutzungsplans) und weiteren Potenzialen innerhalb 
des Siedlungsbestandes (bspw. durch Nachverdichtung) zusammen. Zur Ermittlung der Wohnbaupo-
tenziale wurden für Münster ebendiese Potenziale innerhalb und außerhalb des Siedlungsbestandes 
betrachtet.  
Abbildung 42: Wohnbaupotenziale innerhalb und außerhalb des Siedlungsbestands  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Darstellung 
Für die Ermittlung der Wohnbaupotenziale innerhalb des Siedlungsbestandes wurden in Abstimmung 
mit der Stadt Münster folgende Potenziale berücksichtigt:  
▪ Potenziale durch Restkapazitäten in bestehenden Wohnbaugebieten. Betrachtet werden Wohn-
baugebiete mit einer Baureife ab dem Jahr 2014, die noch Restkapazitäten (Baulücken bzw. 
freie Bauplätze) aufweisen. Dazu können insgesamt 19 Münsteraner Baugebiete gezählt wer-
den, die derzeit aufgrund unterschiedlicher Gründe noch freie Bauplätze enthalten. Teilweise 
sind diese Restkapazitäten noch vorhanden, da eine Entwicklung in den nächsten Jahren an-
steht, teilweise gehören die Grundstücke aber Eigentümern, die – zumindest bisher – nicht an 
einer Vermarktung interessiert sind.  
▪ Potenziale durch zukünftige „spontane B autätigkeit“. Als Annäherung an zukünftige Wohn-
baupotenziale im Siedlungsbestand wird die bisherige „spontane Bautätigkeit“ herangezogen. 
Darin enthalten sind Baufertigstellungen im gewachsenen Siedlungsbestand, die außerhalb 
                           
                 
                            
                                  
                   
                            
                              
  P

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
68   
von Baugebieten stattgefunden haben. Dazu zählen bspw. Baulückenaktivierung, Nachverdich-
tung, Abriss von Bestandsgebäuden mit anschließendem Ersatzneubau sowie Ausbaumaßnah-
men im Bestand wie Dachgeschossausbau und Aufstockung von Gebäuden.  
Für die Ermittlung der Wohnbaupotenziale außerhalb des Siedlungsbestandes wurden folgende Poten-
ziale berücksichtigt:  
▪ Potenziale basierend auf dem Baulandprogramm 2022. Dort sind diejenigen Flächen enthalten, 
die in den nächsten Jahren (bis 2030) konkret entwickelt und bis zur Baureife gebracht werden 
sollen. Dabei wurden für diese Flächen bereits wichtige Voraussetzungen und fachliche K.O. -
Kriterien (bspw. landwirtschaftliche Geruchsimmissionen, fehlende Erschließungsmöglichkei-
ten) geprüft, sodass grundsätzlich davon ausgegangen werden kann, dass eine Realisierung 
dieser Baugebiete erfolgen wird. Das Baulandprogramm ist ein wesentlicher Teil der Bauland-
entwicklung in Münster und wird von der Verwaltung regelmäßig fortgeschrieben. Der vorlie-
genden Bilanzierung liegt die Fortschreibung des Baulandprogramms 2022 bis 2030 zu 
Grunde.  
▪ Potenziale basierend auf dem Flächennutzungsplan (FNP), Regionalplan, Stadt teilentwick-
lungskonzepten und Planungswerkstatt 2018. Gemeint sind Flächen, die über das Baulandpro-
gramm 2022 bis 2030 hinaus bestehen und dort nicht enthalten sind. Dazu zählen entspre-
chende Wohnbaupotenzialflächen, die planerisch über eine entsprechende Darstellung im Re-
gionalplan oder im Flächennutzungsplan gesichert sind, sowie Flächen, die sich aus Stadttei-
lentwicklungskonzepten und der Planungswerkstatt 2018 ergeben. Aus der Gesamtmenge die-
ser potenziellen Wohngebiete wurde eine Vorauswahl derjenigen Gebiete gewählt, fü r die an-
genommen wird, dass sie tatsächlich bis 2038 entwickelt werden könnten.  
7.2. Bilanzierung der Wohnbaupotenziale 
In die Bilanzierung der Wohnbaupotenziale für die Stadt Münster wurden die nach aktuellem Kenntnis-
stand verfügbaren Wohnbaupotenziale sowohl im Siedlungsbestand als auch außerhalb berücksichtigt, 
auf denen bis 2038 voraussichtlich Wohnungen entstehen können. Im Ergebnis stehen der Stadt Müns-
ter bis zum Jahr 2038 Wohnbaupotenziale im Umfang von rd. 2 2.460 Wohneinheiten  zur Verfügung. 
Dabei bestehen rd. 12. 010 Wohneinheiten innerhalb des Siedlungsbestandes in Form von Innenent-
wicklungspotenzialen. Die übrigen 10.450 Wohneinheiten bestehen in Potenzialen außerhalb des Sied-
lungsbestands insbesondere durch die geplanten Baugebiete des Baulandprogramm s.  
In der folgenden Bilanzierung wird die Zusammensetzung der einzelnen Wohnbaupotenziale genauer 
erläutert und die theoretischen Wohnbaupotenziale in Form von potenziellen Wohneinheiten sum-
miert.  
7.2.1 Potenziale innerhalb des Siedlungsbestandes 
Die Stadt Mün ster agiert nach dem Vorrang der Innenentwicklung gegenüber der Außenentwicklung, 
was sich u. a. darin zeigt, dass der Wohnungsbestand nicht nur durch Baufertigstellungen in neuen 
Wohnbaugebieten zunimmt, sondern auch aufgrund der sogenannten „spontanen Ba utätigkeit“. Diese 
Bautätigkeit innerhalb des Siedlungsbestandes findet auf unterschiedlichen Wegen statt : Dazu zählen 
die Nutzung von Baulücken, Nachverdichtungen, der Abriss und Neubau oder auch der Ausbau im Be-
stand bspw. durch Dachgeschossausbau. Für die Ermittlung der Potenziale innerhalb des Siedlungsbe-
stands werden dazu zum einen bereits vorhandene, freie Bauplätze betrachtet und zum anderen die

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  69 
Potenziale der zukünftigen Bautätigkeit im Siedlungsbestand aus den bisherigen Erfahrungswerten ab-
geleitet.59 
Potenziale durch Restkapazitäten in bestehenden Baugebieten  
In jüngeren Baugebieten der Stadt Münster gibt es noch Restkapazitäten, die zumindest theoretisch 
sofort zur Verfügung stehen. Gemeint sind damit nicht bebaute Bauplätze in Baugebieten, bei d enen 
die Stadt die Baureife aktiv begleitet hat und die seit dem Jahr 2014 baureif sind. Für einige dieser 
Flächen ist bekannt, dass diese vermarktet werden sollen und dort in den nächsten Jahren auch Bau-
fertigstellungen zu erwarten sind. Für einen Teil dieser Flächen bestehen seitens der Stadt jedoch keine 
Kenntnisse darüber, wann die Flächen vermarktet und bebaut werden sollen. Eine ausbleibende Be-
bauung kann diverse Gründe haben bspw. zeitliche Verzögerungen in der Entwicklung oder weil die 
Eigentümer derzeit nicht an einer Vermarktung interessiert sind. In dem vorliegenden Gutac hten wird 
eine zuversichtliche Einschätzung getroffen, dass bis 2038 nahezu alle vorhandenen Restkapazitäten 
aktiviert werden können.60 In den 19 Baugebieten mit eben diesen vorhandenen Potenzialen bestehen 
insgesamt Wohnbaupotenziale im Umfang von 2. 710 Wohneinheiten, die sich zum Großteil in Mehrfa-
milienhäusern befinden (2.260 Wohneinheiten) und in kleinerem Umfang auch in Ein- und Zweifamili-
enhäusern (450 Wohneinheiten).   
Potenziale durch zukünftige „spontane Bautätigkeit“ 
In Münster wird ein großer Teil der derzeitigen jährlichen Baufertigstellungen durch sogenannte „spon-
tane Bautätigkeit“ geschaffen. Dabei handelt es sich um Baufertigstellungen, die sich im Siedlungsbe-
stand – ohne die Aufstellung eines Bebauungsplans oder andere Initiativen der Stadt M ünster – voll-
ziehen. Dazu zählt das Schließen von Baulücken, Nachverdichtungen, der Abriss von Bestandsgebäu-
den mit anschließendem Ersatzneubau sowie Dachgeschossausbau und -aufstockungen. Dieser Art der 
Wohnbaupotenziale stehen dabei unterschiedliche Hemm nisse bei der Aktivierung gegenüber und zu-
gleich nehmen die Potenziale bei zunehmender Inanspruchnahme ab, da die Zahl an nicht-ausgebauten 
Dachgeschossen und Baulücken nicht unbegrenzt vorhanden ist.  
Für die Vorausschätzung der zukünftigen „spontanen Baut ätigkeit“ werden die bisherigen Baufertig-
stellungen herangezogen. Dabei ist davon auszugehen, dass sich diese durch ein zunehmendes Ab-
schmelzen von Baulückenpotenzialen und Nachverdichtungsoptionen sukzessive verringern werden. 
Diese Annahme wird auch durch die Aussagen der großen Wohnungsunternehmen in Münster bestätigt, 
die in den vergangenen Jahren bereits zu großen Teilen ihre vorhanden Potenziale zum Dachge-
schossaus- und -aufbau genutzt sowie zur Nachverdichtung ausgeschöpft  haben. Für die Zukunft wer-
den dort von den institutionellen Anbietern nur noch geringe Potenziale gesehen.  
Hinsichtlich der zukünftigen spontanen Bautätigkeit in der Stadt Münster wird für die nächsten Jahre 
erfahrungsgemäß angenommen, dass weiterhin rd. 750 Wohneinheiten pro Jahr auf diesem Wege ge-
schaffen werden können.61 Durch die dargestellten Schwierigkeiten und Hemmnisse sowie dem zuneh-
menden Ausschöpfen der Potenziale ist aber davon auszugehen, dass die spontane Bautätigkeit im 
Laufe des Betrachtungszeitraums bis 2038 immer weiter abnehmen wird. Im Ergebnis können bis 2038 
voraussichtlich 9.300 Wohneinheiten durch zukünftige „spontane Bautätigkeit“ im Siedlungsbestand 
geschaffen werden. Wenn man davon ausgeht, dass sich diese zukünftigen Baufertigstellungen ähnlich 
auf die Segmente verteilen wie in der Vergangenheit, dann untergliedern sich diese in 7.900 Wohnein-
heiten in Mehrfamilienhäusern und 1.400 Wohneinheiten in Eigenheimen.  
 
59 Um die Potenziale innerhalb des Siedlungsbestandes nicht nur für vergangene Jahre, sondern auch für die Zukunft zuverläs-
sig einschätzen zu können, fließen Fachkenntnisse und Erfahrungswerte der Stadt Münster in die Berechnungen ein. 
60 Erläuterungen zu den Wohnbaupotenzialen durch Restkapazitäten im methodischen Anhang 10.4 
61 Erläuterungen zu den Wohnbaupotenzialen durch die zukünftige „spontane Bautätigkeit“ im methodischen Anhang 10.4

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
70   
7.2.2 Potenziale außerhalb des Siedlungsbestands 
Insbesondere in Städten mit einer langen Historie an aktiver Innenentwicklung, die gleichzeitig einer 
anhaltenden Wohnungsnachfrage gegenüberstehen , muss auch Außenentwicklung betrieben werden, 
um die vorhandene Nachfrage zu decken. In Münster ergibt sich diese Notwendigkeit der Außenent-
wicklung unter anderem aus dem Rückgang von Potenzialen im Innenbereich, zumindest für einen Teil 
der Nachfrage und deren Bedarfspräferenzen .62 In der Außenentwicklung ist es für die Stadt zudem 
möglich, die Verfügbarkeit von Baugrundstücken mit begleitenden Verträgen abzusichern. Aus diesem 
Grund erachtet die Stadt neben der Innenentwicklung auch eine ausreichende Außenentwicklung für 
erforderlich, um den Bedarf decken zu können. 
Bei der Bilanzierung der Wohnbaupotenziale außerhalb des Siedlungsbestands in Münster stellen die 
Baugebiete des Baulandprogramms die zentrale Komponente dar. Das Baulandprogramm wird regel-
mäßig evaluiert und fortgeschrieben. Es bekundet die aktuellen Entwicklungsabsichten der Stadt.  
Um ein vollständiges Bild potenzieller Flächen auf der B edarfsdeckungsseite zu erhalten, wurden je-
doch weitere mögliche Flächenreserven zusammengetragen und mit städtischen Kennwerten zur Er-
mittlung der Bebauungspotenziale verknüpft, um die Summe der auf den Flächen realisierbaren Woh-
nungen rechtssicher zu ermi tteln. Damit werden insgesamt alle nach heutigem Kenntnisstand grund-
sätzlich theoretisch realisierbaren Wohnbaupotenziale außerhalb des Siedlungsbestands in Münster 
betrachtet. Durch letztgenannte Erweiterung werden mithin auch Flächen abgedeckt, bei denen  die 
Stadt noch keine konkreten Entwicklungsabsichten bekundet hat, die aber für eine Entwicklung denk-
bar in Betracht kommen. 
Potenziale basierend auf dem Baulandprogramm 2022 
Im Rahmen der kommunalen Wohnungspolitik ist die Wohnbaulandbereitstellung und di e Sicherstel-
lung eines ausreichenden Baulandangebots eine zentrale städtische Aufgabe. Die Stadt Münster be-
gegnet dieser Aufgabe mit ihrem Baulandprogramm. Das Baulandprogramm dient als ein übergeordne-
tes Instrument der (Wohn-)Baulandaktivierung.  
Grundsätzlich besteht das Baulandprogramm 2022-2030 aus zwei verschiedenen Arten von Baugebie-
ten: Zum einen sind in ihm alle vorhabenbezogenen Wohngebietsbebauungspläne gelistet, zu denen 
die politischen Gremien auf Antrag der jeweiligen Vorhabenträger eine entsprechende Entwicklung be-
schlossen haben. Es handelt sich dabei um vorhabenbezogene Bauleitpläne nach § 12 BauGB, die auf 
entsprechenden Antrag eines Investors ins Verfahren gebracht werden. Die Verfügungsberechtigung 
der Vorhabenträger über die Grundstücke liegt in allen Fällen vor. Eine liegenschaftliche Partizipation 
gemäß dem Modell der sozialgerechten Bodennutzung (SoBo Münster) ist in diesen Fällen aufgrund der 
Innenbereichslage regelmäßig nicht erforderlich bzw. es handelt sich um einen sogenannten SoBo  
Münster-Altfall, bei dem dies ebenfalls nicht erforderlich ist. 
Zum anderen finden sich im Baulandprogramm die städtischen Baugebiete, die in den nächsten Jahren 
bis zur Baureife entwickelt werden sollen. Als städtische Flächen werden Flächen bezeichnet, die im 
Eigentum der Stadt stehen oder bei denen der Eigentumserwerb der Stadt rechtlich gesichert ist. Dabei 
umfasst das Baulandprogramm nahezu alle städtischen Flächen, die planerisch grundsätzlich geeignet 
und gesichert sind (d. h. Darstellung als Wohnbau- oder als gemischte Baufläche im Flächennutzungs-
plan oder als Allgemeiner Siedlungsbereich im Regionalplan).  
 
62 Institut der deutschen Wirtschaft e.V. und ILS-Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung gGmbH 2020: IW-Report 
(41/2020) Erfolgreiche Wege für mehr Wohnungsbau

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  71 
Darüber hinaus gibt es eine Ausnahme. Hierbei handelt es sich um eine landeseigene Fläche (Busso -
Peus-Straße). Verbindliche liegenschaftliche Sicherungen liegen noch nicht vor. Insofern wurde hier 
ein Risikoabschlag von 25 Prozent in Bezug auf die zu realisierenden Wohneinheiten gemacht. 63 
Sofern gemischte Bauflächen (Mischgebiete, Urbane Gebiete, Kerngebiete) geplant und entwickelt wer-
den, werden die jeweiligen Wohnanteile ebenfalls im Baulandprogramm berücksichtigt.  
Diejenigen Flächen, auf die die o. a. Beschreibung ebenfalls zutrifft (im Eigentum der Stadt und plane-
risch grundsätzlich geeignet und gesichert), die aber nicht im Baulandprogramm bis zum Jahr 2030 zur 
Entwicklung vorgesehen sind, werden im nächsten Unter -Kapitel betrachtet. Insoweit besteht zwar 
eine grundsätzliche Entwicklungseignung in planerischer und liegenschaftlicher Hinsicht. Die Stadt hat 
jedoch als Träger der Planungshoheit noch keine konkrete Entwicklungsabsicht für die nächsten Jahre 
bis 2030 bekundet. 
Alle Flächen des Baulandprogramms wurden bereits auf eine Entwicklung vorgeprüft, d.  h. es liegen 
keine grundsätzlichen liegenschaftlichen, immissionsschu tzrechtlichen o. ä. Hemmnisse vor. Zudem 
weisen die Flächen eine grundsätzliche strukturelle Eignung für den Wohnungsbau auf (i. d. R. durch 
Darstellung im FNP oder Regionalplan). Die Flächen unterscheiden sich somit von anderen generellen 
Flächenpotenzialen bspw. weiteren Flächen basierend auf dem FNP, dahingehend, dass sie liegen-
schaftlich (nach den Anforderungen gem. SoBo Münster, d. h. liegenschaftlicher Erwerb von mindestens 
50 Prozent eines Baugebiets im Außenbereich bzw. liegenschaftliche Verfügbarkeit und grundsätzliche 
Bereitschaft zur Umsetzung der wohnungspolitischen Zielsetzungen durch den Vorhabenträger) und 
planerisch grundsätzlich geeignet sind und K.O. -Kriterien für eine Entwicklung (beispielsweise land-
wirtschaftliche Geruchsimmissionen, fehl ende Erschließungsmöglichkeiten) bereits geprüft wurden, 
sodass mit erhöhter Wahrscheinlichkeit von einer Realisierung im angegebenen Zeitraum ausgegangen 
werden kann.  
Da die Baulandentwicklung von verschiedenen Aspekten abhängt, wird das Baulandprogramm regel-
mäßig von der Stadt fortgeschrieben und aktualisiert. Die letzte Fortschreibung wurde vom Rat der 
Stadt Münster im Oktober 2022 beschlossen. So werden mögliche Verzögerungen oder sich ändernde 
liegenschaftliche, planerische oder auch fachgesetzliche Faktoren berücksichtigt.  
In den jüngeren Jahren gab es Verzögerungen bei der Baureifmachung neuer Baugebiete oder bei der 
Fertigstellung neuer Wohnungen, die vielfältige Ursachen haben. Dazu zählen insbesondere die derzei-
tigen Herausforderungen bei der Wohnbaulandentwicklung wie bspw. Planungsverfahren, welche 
durch die Einbindung neuer Energiekonzepte komplexer werden, Engpässe bei erforderlichen Ingeni-
eurbüros, begrenzte Personalkapazitäten innerhalb der Verwaltung und nicht zuletzt die Auswirkungen 
der Corona-Pandemie sowie die Kapazitäten der Bauwirtschaft.64 Die aktuelle Fortschreibung des Bau-
landprogramms 2022 bis 2030 berücksichtigt bereits aktuelle Verzögerungen. Daher wird die vom Rat 
in seiner Sitzung am 26.10.2022 beschlossene Fortschreibung des B aulandprogramms dem vorliegen-
den Gutachten zugrunde gelegt.  
Die einzelnen Baugebiete des Baulandprogramms können der folgenden Abbildung  entnommen wer-
den. Dargestellt wird auch die anvisierte Baureifmachung in den Zeitabschnitten kurz -, mittel - und 
langfristig. Darüber hinaus gibt es in der Vorlage zum Baulandprogramm die Kategorie „Projekte für 
spätere Jahre“ (vgl. auch Abbildung 43). Diese Projekte wurden jedoch vom Rat noch nicht zur Reali-
sierung beschlossen. Von den dort insgesamt neun dargestellten Baugebieten wurden dennoch drei 
Baugebiete als Potenzial aufgenommen. Dabei handelt es sich um diejenigen Baugebiete, deren Flä-
chen die Stadt explizit zur Wohngebietsentwicklung in den letzten Jahren angekauft hat und die ledig-
lich aus Kapazitätsgründen noch nicht bis 2030 entwickelt werden können.  
 
63  Weitergehende Erläuterungen im methodischen Anhang 10.4 
64 Stadt Münster: Vorlage V/0196/2022: Wohnbaulandentwicklung bis zum Jahr 2030 - Fortschreibung des Baulandprogramms

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
72   
Die Baureife ist erreicht, wenn verbindliches Planungsrecht (mindestens § 33 BauGB) vorliegt und die 
Fläche zum Zweck der Bebauung erschlossen ist. Für das vorliegende Gutachten wurde darüber hinaus 
von der Stadt Münster eine Einschätzung vorgenommen, wann, d.h. in welchen Jahren, auf den einzel-
nen Flächenreserven des Baulandprogramms konkrete Baufertigstellungen zu erwarten  sind. Eine sol-
che Einschätzung ist notwendig, um die Wohnbaupotenziale der Wohnungsbedarfsprognose gegen-
überstellen zu können, denn Baufertigstellungen und somit Wohnungen, die den Bedarf decken können, 
sind in der Regel erst einige Jahre nach der reinen Baureifmachung des Baugebiets zu erwarten. In der 
Summe stehen durch das Baulandprogramm bis 2038 Wohnbaupotenziale in einem Gesamtumfang von 
rd. 9.550 Wohneinheiten zur Verfügung. Diese untergliedern sich in 7. 875 Wohneinheiten in Mehrfa-
milienhäusern und rd. 1.675 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäuser. In dieser Summe sind die 
im Baulandprogramm enthaltenen Flächen der in der Prüfung befindlichen städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahmen mit einem Gesamtumfang von 4.000 Wohneinheiten nicht enthalten. 65 
 
65 Erläuterungen zu der Bilanzierung der Wohnbaupotenziale des Baulandprogramm 2022 im methodischen Anhang 10.4

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  73 
Abbildung 43: Wohnbaupotenzialflächen des Baulandprogramms 2022 – 2030  
 
Quelle: Stadt Münster 2022, Anlage 2b zur Vorlage V/196/2022

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
74   
Potenziale durch weitere Flächen basierend auf FNP, Regionalplan, Stadtteilentwicklungs-
konzepten und Planungswerkstatt 2018 
Die Stadt Münster hat im Rahmen des Baulandprogramms bereits aktiv die Realisierbarkeit vorhande-
ner Potenzialflächen geprüft und geeignete, zeitnah realisierbare Flächen in das Baulandprogramm 
aufgenommen. Auf Basis des derzeitigen Flächennutzungsplans (FNP), des Regionalplans, mehreren 
Stadtteilentwicklungskonzepten sowie dem Wohnsiedlungsflächenkonzept 2030 gibt es in Münster 
noch weitere Wohnbau-Potenzialfläche. Nicht alle dieser Potenziale können jedoch tatsächlich zeitnah 
(d. h. bis 2038) entwickelt und bebaut werden, da vielschichtige Planungshemmnisse entgegenstehen: 
Zuvorderst dabei zu nennen ist die Frage der liegenschaftlichen Verfügbarkeit. Hierzu gehören Flächen, 
die sich derzeit nicht im Eigentum d er Stadt Münster befinden und auch derzeit nicht erkennbar ist, 
dass diese Flächen mit hoher Wahrscheinlichkeit von der Stadt oder einem Wohnungsbauinvestor er-
worben werden können (bspw. aufgrund komplexer Eigentümerstrukturen, der fehlenden grundsätzli-
chen Verkaufsbereitschaft der Eigentümer, Belastungen der Grundstücke etc.). Demgegenüber wurden 
Flächen, die sowohl liegenschaftlich verfügbar (nach den Anforderungen gemäß SoBo Münster, vgl. die 
Ausführungen oben) wie auch grundsätzlich planerisch geeignet sind, bereits im Baulandprogramm 
aufgenommen.  
Mit Blick auf eine mögliche Realisierung bis 2038 wurden die theoretischen, d.h. planerischen Poten-
ziale neben dem Baulandprogramm beurteilt und eine Einschätzung getroffen, inwiefern bei den Flä-
chen Planungs- und Realisierungshemmnissen bestehen. D.h. es wurden für jede Fläche drei Kategorien 
geprüft. Für jede Fläche wurde eine liegenschaftliche Beurteilung vorgenommen und es wurden die 
planungsrechtlichen Restriktionen und die Entwicklungspriorität eingeschät zt. Es wurden dann jene 
Flächen in dieses Gutachten mitaufgenommen, bei denen in mehr als einer Kategorie (Liegenschaften, 
Planung, erhöhte Priorität) eine positive Einstufung erwartet wird.  
Dabei erfolgte die Einbeziehung der Flächen unabhängig von ihrem  derzeitigen Planungsstand nach 
der Maßgabe, planerisch grundsätzlich geeignete, mögliche Potenzialflächen mit einer Bebaubarkeit 
bis zum Jahr 2038 durch die Prüfung der Kategorien miteinzubeziehen. Im Ergebnis wurden vier grö-
ßere Flächen identifiziert, be i welchen in mindestens zwei Kategorien eine positive Einstufung zu er-
warten ist. 66 Diese Flächenpotenziale haben einen Gesamtumfang von 900 Wohneinheiten, die sich in 
rd. 715 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäuser und rd. 185 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäu-
ser aufteilen. Die Flächen zeigen lediglich Entwicklungspotenziale auf. Konkrete Entwicklungsabsich-
ten der Stadt für die nächsten Jahre ergeben sich erst aus der Aufnahme von Flächen in das Bauland-
programm. 
  
 
66 Erläuterungen zu der Bilanzierung der Wohnbaupotenziale basierend auf FNP, Regionalplan, Stadtteilentwicklungskonzept 
und Planungswerkstatt 2018 im methodischen Anhang 10.4

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  75 
7.2.3 Zusammenfassung der Wohnbaupotenziale  
Die nachfolgende Abbildung zeigt die in Münster bestehenden Wohnbaupotenziale und ihre Unterglie-
derung in die Segmente. 
Abbildung 44: Übersicht der Wohnbaupotenziale  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Darstellung  
Im Ergebnis zeigt sich, dass d er Stadt Münster bis zum Jahr 2038 Wohnbaupotenziale im Umfang von 
rd. 22.460 Wohneinheiten zur Verfügung stehen. Diese untergliedern sich in 83 Prozent in Mehrfamili-
enhäuser und die übrigen 17 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern. Differenziert man die Potenziale 
nach denen innerhalb des Siedlungsbestandes (Restkapazitäten in bestehenden Baugebieten und zu-
künftige „spontane Bautätigkeit“) und denen außerhalb, zeigt sich, dass die Innenentwicklungspoten-
ziale mit insgesamt 12. 010 Wohneinheiten auch zukünftig einen großen Beitrag zu den Wohnbaupo-
tenzialen leisten.  
7.3. Bedarfsdeckungsprognose  
Bei der Bedarfsdeckungsprognose geht es im Ergebnis darum, durch eine Gegenüberstellung von Woh-
nungsbedarfen und Wohnbaupotenzialen zu überprüfen, ob die im Prognosezeitraum mobilisierbaren 
Potenziale ausreichen werden, um die Bedarfe zu decken.  
Für die Überprüfung der Bedarfsdeckung werden somit die in Kapitel  6.3 dargestellten Wohnungsbe-
darfe von insgesamt 28.932 Wohneinheiten bis 2038 den ermittelten Wohnbaupotenzialen von insge-
samt 22.460 Wohneinheiten gegenübergestel lt. Es zeigt sich somit ein Gesamtdefizit von 6.472 
Wohneinheiten. Dieser Bedarf kann mithilfe der vorhandenen, in diesem Gutachten miteinbezogenen 
Wohnbaupotenzialen nicht gedeckt werden.  
In der nachfolgenden Abbildung sind die Wohnungsbedarfe und die Potenziale bis 2038 gegenüberge-
stellt. Im Ergebnis zeigt sich, in welchem Umfang die Wohnungsbedarfe durch die vorhandenen Wohn-
baupotenziale gedeckt werden können, sofern alle dargestellten Potenziale in dem angenommenen 
Umfang auch tatsächlich mobilisiert werden können:  
▪ 78 Prozent aller Bedarfe, 
▪ 82 Prozent aller Bedarfe im Teilmarkt der Mehrfamilienhäuser, 
▪ 61 Prozent aller Bedarfe im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser. 
 
             
                                           
      
     
     
   
      
                         
                                  
                    
                                   P

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76   
Abbildung 45: Gegenüberstellung von Wohnungsbedarfen und Wohnbaupotenzialen bis 2038  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Berechnung und Darstellung

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  77 
8. Fazit  
Münster ist eine stark wachsende Stadt und beliebter Wohnstandort in der Region. Als „Schwarmstadt“ 
und zweitgrößte Universitätsstadt in NRW verzeichnet Münster stetige Wanderungsgewinne. B is zum 
Jahr 2045 ist mit einer weiteren Zunahme von 25.900 Privathaushalten auszugehen, was einem Zu-
wachs von 15 Prozent gegenüber 2021 bedeutet. Entscheidend hierfür sind anhaltende Wanderungsge-
winne sowie der sich fortsetzende Trend zu kleineren Haushalten . Dieser Zuwachs löst einen Woh-
nungsbedarf aus, der sich auf rd. 40.000 Wohnungen beläuft, davon fast 29.000 Wohnungen bis zum 
Jahr 2038, dem Jahr, in dem die möglichen zwei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen abgeschlos-
sen sein sollen.  
Dieser Zuwachs erfordert von der Stadt Münster weiterhin erhebliche Anstrengungen in der Stimulie-
rung des Wohnungsbaus, in der Schaffung von Baurecht und in der Weiterentwicklung einer nachhalti-
gen und klimagerechten Stadtstruktur. Münster hat bereits Weichen für einen bedarfsgerechten und 
bezahlbaren Wohnungsbau gestellt. Mit dem Beschluss der SoBo Münster im Jahr 2014 ist die Stadt in 
erheblichem Umfang in den Grundstückserwerb eingestiegen, um ein Höchstmaß an Steuerung und 
Zielerreichung gemäß den identifizierten Bedarfen zu erreichen. Im Rahmen des Münsteraner Bauland-
programms sollen Neubauflächen mit einer Gesamtkapazität von über 13.000 Wohnungen bis 2030 
einer passgenauen Entwicklung zugeführt werden. 67 Mit den derzeit hinsichtlich der Voraussetzungen 
untersuchten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen kann der vorhandene Instrumentenbaukasten 
– falls erforderlich – erweitert werden, um die verschiedenen Bedarfslagen und Anforderungen an das 
Wohnen und Arbeiten in Münster in hinreichendem Maße aufzugreifen und in eine zukunftsweisende 
Richtung zu lenken.  
Angesichts der begrenzten Ressource Boden gleicht es einem Balanceakt, die vielfältigen Nutzungsan-
sprüche, die Wachstumsprozesse und die Vorstellungen der Bürgerinnen und Bürger zu einer lebens-
werten Stadt in Einklang zu bringen. Eine geschickte städtebauliche Mischung von Nutzungen und ein 
hohes Maß an städtebaulicher Dichte sind dabei sicherlich dienlich. Die vorliegende Wohnungsbedarf-
sprognose hat neben dem Bedarf an 32.000 Wohnungen in Geschosswohnungsbauweise auch den Be-
darf von rd. 8.000 Wohnungen in Ein - und Zweifamilienhäusern nachgewiesen. Dabei wurde berück-
sichtigt, dass einem – gewiss kleineren – Teil der mangels attraktiven Wohnangeboten aus Münster ins 
Umland abwandernden Haushalte zukünftig Wohnalternativen innerhalb des Stadtgebietes geboten 
werden sollen. Die Bauform erscheint jedoch mit Blick auf die freistehenden Eigenheime im Münster-
land wie ein Anachronismus in einer so stark wachsenden Großstadt wie Münster. Daher sind an dieser 
Stelle ein paar Anregungen formuliert, wie mit diesem Anachronismus umgegangen werden kann.  
Freisetzungspotenzial in älteren Ein- und Zweifamilienhäusern ausschöpfen  
Erstens besteht die Möglichkeit, das Angebot an Bestandseigenheimen zu erhöhen und somit den Neu-
baubedarf an Ein- und Zweifamilienhäuser entsprechend zu senken. Dies kann erreicht werden, wenn 
es gelingt, den Generationenwechsel im älteren Eigenheimbes tand intensiv zu unterstützen. GEWOS 
hat in einer aktuellen Studie festgestellt: „(Der) Generationen im EZFH-Segment birgt enormes Freiset-
zungspotenzial“.68 Landesweit stellen über 350.000 Seniorenhaushalte, die in ihrer Mobilität einge-
schränkt sind und nicht in einem umfassend barrierefreien Ein-/Zweifamilienhaus wohnen, eine poten-
zielle Nachfragegruppe für altengerechten Wohnraum darstellen, die bei einem Wechsel in diese Wohn-
form Bestandseigenheime freisetzen würde. In Münster wird die Zahl der Seniorenh aushalte gemäß 
der Haushaltsprognose bis 2045 um immerhin fast 40 Prozent ansteigen (vgl. 6.1). Dies spricht für ein 
erhebliches Freisetzungspotenzial, zumindest für diejenigen, die in einem Eigenheim wohnen, aber in 
eine kleinere oder zentraler gelegene Wohnung oder aufgrund von Mobilitätseinschränkungen in eine 
 
67 Stadt Münster: Vorlage V/0196/2022: Wohnbaulandentwicklung bis zum Jahr 2030 - Fortschreibung des Baulandprogramms 
68 GEWOS 2020: Wohnungsmarktgutachten über den quantitativen und qualitativen Wohnungsneubaubedarf in Nordrhein-
Westfalen bis 2040. Im Auftrag des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-
Westfalen. Düsseldorf. S. 225

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
78   
barrierefreie Wohnung wechseln wollen . GEWOS hat für Münster das Potenzial für die Teilgruppe der 
Mobilitätseingeschränkten für den Zeitraum 2018 bis 2040 in einer Größenordnung von 4.760 Haus-
halte berechnet. 69 Berücksichtigt man die Bereitschaft von 19 Prozent dieser Haushalte, in eine barri-
erefreie Wohnung umzuziehen, dann umfasst das mobilisierbare Freis etzungspotenzial im Eigenheim-
bestand auf insgesamt 900 Haushalte bzw. Wohnungen. Im Zuge der neuen Richtlinien der Landesbau-
ordnung Nordrhein-Westfalen zum barrierefreien Bauen ist vor allem in Münster mit seinen hohen Neu-
bauleistungen im Mehrfamilienhaussegment von damit zu rechnen, dass der Bestand und das Angebot 
an barrierefreien Wohnungen im Geschosswohnungsbau von zuletzt rund 1.600 Wohnungen in den 
vergangenen fünf Jahren sich schnell ausweiten wird und für die genannte Zielgruppe eine attraktive 
Wohnalternative bieten wird. Das daraus entstehende, zusätzliche Angebot an Bestandsimmobilien er-
möglicht es, einen größeren Anteil der „nachwachsenden“ Nachfrage nach Ein - und Zweifamilienhäu-
sern in den Bestand zu lenken, sodass sich der Bedarf in diesem Segment zugunsten des Wohnungsbaus 
in Mehrfamilienhäusern verlagern würde. Leider ist derzeit noch keine hinreichende Datenbasis zur 
Belegungsstruktur in neu errichteten barrierefreien Wohnungen vorhanden, um Aussagen dazu treffen 
zu kann, wann das realistische Freisetzungspotenzial im Eigenheimbestand in welchem Umfang mobi-
lisiert werden kann und sich der Wohnungsbedarf vom individuellen in den Geschosswohnungsbau 
verlagern wird. Dass dieser Prozess stattfinden wird, dürfte unbestreitbar sein.  
Um das Potenzial umzusetzen, sind nach Erkenntnissen der Akademie für Raumforschung und Landes-
planung (ARL) das Vorhandensein eines attraktiven (und bezahlbaren) altengerechten Wohnungsange-
bots sowie u. U. auch Umzugshilfen ausschlaggebend. 70 Ältere Menschen habe n in hohem Maße eine 
große Bindung an die vertraute Wohnung und Wohnumgebung sowie den Wunsch, genau dort alt zu 
werden. Ein attraktives und hinreichendes Angebot an altengerechten Wohnungen und ggf. auch Um-
zugshilfen können jedoch bei einigen der Senioren  wichtige Impulse für einen Wohnungswechsel aus-
lösen. Darüber hinaus stellen sich die nachwachsenden Generationen jüngerer Senioren öfter die 
Frage, ob das gewohnte Eigenheim auch für die Zukunft die beste Wohnalternative darstellt oder eine 
barrierefreie, moderne Wohnung in zentraler Lage nicht eher den Wohnbedürfnissen im Alter entspre-
chen würde. Altersgerechte Wohnformen – angefangen von der barrierefreien Miet - oder Eigentums-
wohnung, diversen Formen des betreuten Wohnens oder des Wohnens mit Service sow ie des gemein-
schaftlichen Wohnens – werden in der Regel im Mehrfamilienhaussegment errichtet und angeboten. Es 
spricht daher einiges dafür, durch ein attraktives und erweitertes Angebot an altengerechten (bezahl-
baren) Wohnformen den Neubaubedarf im Ein- und Zweifamilienhaussegment zu vermindern.     
Urbane Formen des Eigenheimes anstreben 
Zweitens gibt es auch urbane Formen des Eigenheims. In erster Linie ist an die Townhouses mit ihren 
üblichen drei bis vier Etagen zu denken, in denen die Wohnungen im Mais onette-Stil angeordnet sind. 
Sie sind eine bauliche Alternative zum Wohnen im Grünen für diejenigen Haushalte mit oder ohne Kind, 
die das Wohnen in der Stadt präferieren und neuen Wohnformen aufgeschlossen gegenüberstehen. Die 
Häuser umfassen ein individuelles Gartengrundstück oder zumindest einen größeren Dachgarten sowie 
eine Garage. Auch andere bauliche Formen sind in Betracht zu ziehen, die vergleichbare Qualitäten 
zum Eigenheim im Grünen bieten im Hinblick auf den Wunsch der zukünftigen Bewohner nach größerer 
Fläche, Individualität und Privatsphäre. Die Townhouses werden vermutlich eher kaufkraftstarke Haus-
halte ansprechen, darunter sicherlich auch solche, die mangels Alternativen im Münsteraner Eigen-
heimbestand eine passende Immobilie suchen und mit dazu beitragen, dass die Angebotspreise für die 
älteren Eigenheime mittlerweile schon die Neubaupreise eingeholt haben. Ein Umlenken der Nachfrage 
kaufkraftstarker Haushalte auf neue Townhouses würde den Druck auf den Bestand vermindern und 
dazu beitragen, dass sich die Preise im Bestand wieder etwas normalisieren.  
 
69 GEWOS 2020: Wohnungsmarktgutachten über den quantitativen und qualitativen Wohnungsneubaubedarf in Nordrhein-
Westfalen bis 2040. Im Auftrag des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-
Westfalen. Düsseldorf., S. 135 
70 Vgl. ARL 2018: Ältere Einfamilienhausgebiete im Umbruch. Eine unterschätzte planerische Herausforderung – Zur Situation 
in Nordrhein-Westfalen, S. 16

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  79 
Eigenheimähnliche Wohnungen in Geschossbauweise errichten 
Die Markt- und Stadtforschung hat gezeigt, dass manche junge Paare oder Haushalte mit Kindern Wohn-
konzepte präferieren, die urban und kommunikativ geprägt sind und ihre Wohnpräferenz eher auf den 
verdichteten Stadtraum als auf ein ländliches Umfeld ausrichten. Gelänge es, „einfamilienhausähnli-
che“ Geschosswohnungen zu bauen, die mehrere zentrale Vorteile eines Wohnens im Eigenheim verei-
nen, könnte diese Zielgruppe womöglich auch von einer Wohnung in Geschossbauweise statt im indi-
viduellen Wohnungsbau überzeugt werden. Wichtig ist dabei, nicht nur bei der Bauform möglichst viele 
Merkmale eines Eigenheimes umzusetzen (4+ Zimmer, ebenerdiger Ein gang und privater Garten, Ein-
bettung in sich anschließende Grünflächen, kleinere Gebäude usw.), sondern auch ein familienfreund-
liches Quartier zu schaffen.71 
 
71 InWIS und Analyse & Konzepte 2018: Wohntrends 2035. Bochum/Hamburg; DIFU 2005: Wohnen in der Innenstadt – eine 
Renaissance, Berlin

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
80   
9. Literaturverzeichnis 
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kehren zurück“, Wirtschaftswoche. 16.01.2023. Abgerufen unter: https://www.wiwo.de/my/fi-
nanzen/immobilien/immoscout-wohnbarometer-immobilienpreise-sinken-um-bis-zu-zehn-pro-
zent-die-kaeufer-kehren-zurueck/28925640.html?ticket=ST-9057-zwv4k0SOhHSgK6x97rVT-
cas01.example.org  
Akademie für Raumforschung und Landesplanung (ARL) 2018: Ältere Einfamilienhausgebiete im Um-
bruch. Eine unterschätzte planerische Herausforderung – Zur Situation in Nordrhein-Westfalen 
Bauverein Ketteler eG 2022: Geschäftsbericht 2021, Münster 
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Deutschland, Bonn 
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Wie Leerstände besser erhoben werden können. BBSR-Berichte Kompakt 02/2017, Bonn 
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 2008: Stadt als Standort für Familien  
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Abgerufen unter: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/wohn-
geld-plus/wohngeld-plus-artikel.html 
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die Bodenrichtwerte. Abgerufen unter: https://www.boris.nrw.de/boris-nrw/?lang=de 
Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrheinwestfalen 2022: Grundstücks-
marktbericht 2022 für die Stadt Münster, Münster 
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Destatis 2021: Ausblick auf die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland und den Bundesländern nach 
dem Covid-Jahr 2020: Erste mittelfristige Bevölkerungsvorausberechnung 2021 bis 2035, Abge-
rufen unter: https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft -Umwelt/Bevoelkerung/Bevoelke-
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land-2035-5124202219004.pdf;jsessio-
nid=8943EC68DC313E5C955390026AD65E9F.live711?__blob=publicationFile  
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Berlin 
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Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  81 
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InWIS und Analyse & Konzepte 2018: Wohntrends 2035. Bochum/Hamburg 
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Stadt Münster 2014: Handlungskonzept Wohnen Ein Kompendium, Münster  
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Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
82   
Stadt Münster 2019: Planungswerkstatt 2030. Dokumentation des Prozesses zur Erarbeitung des 
Wohnsiedlungsflächen-konzepts 2030, Münster 
Stadt Münster 2020: Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2019. Anlage 1 zur Vorlage V/0104/2020. 
Abgerufen unter: https://www.stadt -muenster.de/fileadmin/user_upload/stadt-muens-
ter/61_stadtplanung/pdf/bauland/baulandentw-bericht_zur_wohnbaulandentwicklung_2019.pdf 
Stadt Münster 2021: Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum in der Stadt Münster, Münster  
Stadt Münster 2021: SoBo Münster: Das Modell zur Sozialgerechten Bodennutzung in Münster, Münster 
Stadt Münster 2022: Arbeitskreis „Wohnen in Münster“: Dokumentation der 34. Sitzung am 2. Novem-
ber 2021. Abgerufen unter: https://www.stadt -muenster.de/fileadmin/user_upload/stadt-muens-
ter/61_stadtplanung/pdf/wohnen/ak-wohnen-in-muenster_dokumentation_34.pdf 
Stadt Münster 2022: Jahresstatistik 2021, Münster 
Stadt Münster 2022: Wohnbaulandentwicklung bis zum Jahr 2030 - Fortschreibung des Baulandpro-
gramms, Beschlussvorlage V/0196/2022. 10.05.2022. Abgerufen unter: https://www.stadt -mu-
enster.de/sessionnet/sessionnetbi/vo0050.php?__kvonr=2004050364 
Stadt Münster 2022: Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2021. Anlage 1 zur Vorlage V/0196/2022. 
Abgerufen unter:  https://www.stadt-muenster.de/sessionnet/sessionnetbi/get-
file.php?id=506465&type=do  
Stadt Münster 2022: Entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung in der Stadtregion Münster, 
Münster 
Statistisches Bundesamt 2020: Entwicklung der Privathaushalte bis 2040, Wiesbaden 
Wohn + Stadtbau GmbH 2021: Geschäftsbericht 2021, Münster 
Wohnungsverein Münster von 1893 eG 2021: Geschäftsbericht 2021, Münster

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  83 
10. Anhang zu methodischen Erläuterungen  
10.1. Wohnungsannoncenauswertung  
Für die Analyse des Wohnungsmarktes werden diverse Quellen, Daten und Informationen genutzt. Eine 
der Grundlagen der Marktanalyse stellen die Wohnungsangebote (Wohnungsannoncen) des Online-Im-
mobilienportals ImmobilienScout24 dar. Die Wohnungsannoncenauswertung auf Basis des Immob ili-
enportals ImmobilienScout24 ermöglicht dabei sowohl Aussagen zur Angebots - als auch zur Nachfra-
gesituation.  
Aufgrund einer Kooperationsvereinbarung kann InWIS die Angebotsdatenbank des ImmobilienScout24 
verwenden, welche diejenigen Immobilienangebote e nthält, die von den Anbietern zum Kauf oder zur 
Miete in dem Internetportal inseriert wurden. Für jedes Angebot enthält die Datenbank Angaben zur 
Struktur der Objekte: zum Status (Miete/Eigentum), zum Baujahr, zu Ausstattungsmerkmalen, zur 
Größe und zu den  Angebotspreisen. Die Mietwohnungsangebote wurden auf der Basis der Nettokalt-
mieten ausgewiesen.  
Gleichzeitig erlaubt die Angebotsdatenbank auch die Abschätzung der Nachfrage nach Wohnungen. 
Hierfür wurde die Messung der sogenannten „Hits“ ausgewählt. Suc ht ein Nachfrager in einer Stadt 
eine Immobilie und gibt seine Wohnwünsche in die Eingabemaske ein, so erhält er Übersichten über 
die in Frage kommenden Objekte. Der Nachfrager hat durch das Vorschaufoto auf der Showliste in der 
Regel einen optischen Eindruck vom Angebot, kann die Lage durch die Entfernungsangabe vom Zielort 
einschätzen und sieht den Preis. Das Anschauen des Angebotes signalisiert bereits ein intensiveres 
Interesse und wird als „Hit“ gezählt. Ein „Hit“ gibt wieder, wie oft das konkrete Ange bot von potenzi-
ellen Nachfragern betrachtet wird. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für jedes ein-
zelne Objekt, der sogenannte Hit pro Objekt und Monat. Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche 
Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Wohnungsange-
boten. In zahlreichen bundesweiten Marktanalysen hat sich gezeigt, dass starke (schwache) Märkte auf 
diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert werden können. Preise, Wohnflä-
chen und Grundstücksflächen werden als gemittelte Werte dargestellt. 
Bei den Auswertungen handelt es sich ausdrücklich nicht um eine komplette Marktanalyse, da nur ein 
Teil der auf dem Markt verfügbaren Angebote auch bei ImmobilienScout24 inseriert wird. Erfahrungs-
gemäß werden sehr preisgünstige Wohnungen, die häufig „unter der Hand“ weitervermittelt werden, 
nicht einbezogen. Gleichwohl erlauben die Auswertungen Rückschlüsse auf Tendenzen und Entwick-
lungen in den Segmenten, die wiederum mit weiteren Quellen, u.a. über die Expertengespräche, abge-
glichen werden. Des Weiteren werden Bestandsmieten nicht erfasst. Zudem können die angebotenen 
Kauf- bzw. Mietpreise von den im weiteren Verlauf tatsächlich vereinbarten Preisen abweichen.  
Für die Stadt Münster wurden alle Inserate vom 1. Quartal 2014 bis zum 1. Quartal 2022 berücksichtigt. 
Dadurch zeigen sich nicht alle aktuellen Marktgeschehnisse in der Wohnungsannoncenauswertung. Für 
die Erfassung der Veränderungen der Marktsituation des Jahres 2022 wurden Expertengespräch e und 
Literaturrecherche genutzt. Diese ergänzen die Wohnungsannoncenauswertung.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
84   
10.2. Bevölkerungsprognose 
Die Bevölkerungsprognose basiert auf der Kohorten -Komponenten-Methode. Bei dieser Modellrech-
nung wird die Bevölkerung des Ausgangsjahres nach Alter und Geschlecht jahrgangsweise fortgeschrie-
ben, indem die natürlichen Bevölkerungsbewegungen (Geburten und Sterbefälle) sowie Wanderungen 
(Zu- und Fortzüge) entsprechend abgezogen bzw. hinzugezählt werden. Durch die alters - und ge-
schlechtsspezifische Vorausberechnung der Bevölkerung können nicht nur Aussagen zur Bevölkerungs-
zahl, sondern auch zur Struktur getroffen werden. Für die Berechnung der Bevölkerungsprognose müs-
sen für den Prognosezeitraum entsprechende Annahmen zur zukünftigen Entwicklung der Geburten und 
Sterbefälle sowie zu den Wanderungen getroffen werden, die im Folgenden dargelegt werden.  
Abbildung 46: Relevante Komponenten einer Bevölkerungsprognose  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Darstellung  
Für das vorliegende Gutachte n werden städtische Daten zu den relevanten Komponenten einer Bevöl-
kerungsprognose genutzt. Für die Ausgangsbevölkerung wird auf Einwohnerdaten zur wohnberechtig-
ten Bevölkerung zum Stand 31.12.2021 zurückgegriffen. Das Basisjahr der Prognose ist demnach 2021. 
Daten für das Jahr 2022 lagen zum Zeitpunkt der Erstellung der Prognose im Herbst 202 2 naturgemäß 
noch nicht vor. 
Die Wahl der Stützzeiträume und die getroffenen Annahmen einer Bevölkerungsprognose sind ent-
scheidend für die Treffsicherheit von Prognosen. Im Rahmen des vorliegenden Gutachtens wurden zwei 
Varianten sowie eine Modellrechnung für die zukünftige Bevölkerungsentwicklung berechnet, um un-
terschiedliche Entwicklungsszenarien darstellen zu können. Sowohl die altersspezifischen Geburtenra-
ten als auch die alters - und geschlechtsspezifischen Sterbewahrscheinlichkeiten haben in den letzten 
Jahren einen relativ gleichförmigen Verlauf angenommen. Der Umfang der Wanderungen stellt hinge-
gen eine unsichere Komponente dar, denn sie hängen oftmals von einer Vielzahl von Faktoren ab. Dazu 
gehören die Entwicklung der weltpolitischen Lage sowie gesamtwirtschaftliche oder politische Maß-
nahmen, die nur sehr schwer einzuschätzen sind. Aber auch besondere örtliche Entwicklungsimpulse 
wie die Entwicklung der Studierendenzahlen oder Veränderungen des Arbeitsmarkts bspw. umfangrei-
che Gewerbeansiedlungen, die einen Zuzug von Arbeitskräften auslösen können, können einen rele-
vanten Einfluss ausüben. Für die Prognosevarianten wurden daher unterschiedliche Annahmen bei der 
Migration getroffen, während die Annahmen zur natürlichen Bevölkerungsentwicklung in beiden Vari-
anten gleich sind.  
 
 
 
Vorausberechnung 
in Varianten
Bevölkerungsprognose
Fertilität
(Geburten-
niveau)
Geschlecht und 
Einzelaltersjahre 
Ausgangsbevölkerung
 Stützzeitraum & Annahmen 
Determinanten der Bevölkerungsentwicklung
Mortalität
(Sterblichkeits-
niveau)
Migration
(Wanderungen)

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  85 
Die InWIS-Bevölkerungsprognosen für die Stadt Münster basieren auf den in der folgenden Tabelle 
dargestellten Annahmen:  
Tabelle 8: Überblick der demografischen Komponenten der Bevölkerungsprognosen  
Quelle: InWIS 2023  
Annahmen der natürlichen Bevölkerungsbewegungen 
Für die Vorausschätzung der Geburten wird die zusammengefasste Geburtenziffer (TFR = total fertility 
rate) zu Grunde gelegt. Diese Fertilitätsrate stellt die relative Geburtenhäufigkeit der Frauen pro Jahr 
dar. Als Stützzeitraum für die Fertilitätsrate wur den die Jahre 2017 bis 2020 gewählt. Die Jahre 2016 
und 2021 wurden aufgrund ihrer Besonderheiten nicht betrachtet, da das  Jahr 2016 in ganz Deutsch-
land ein Jahr mit sehr hohen Geburten darstellt 72, die zukünftig so in Münster nicht anzunehmen sind 
und das Jahr 2021 hingegen aufgrund der Covid -19-Pandemie durch geringe Geburten geprägt ist. Für 
die Bevölkerungsprognose wird eine konstante Geburtenrate bis 2025 von 1,32 (wie im Stützzeitraum) 
angenommen, welche ab 2026 auf 1,27 abfällt. Für Münster wird ange nommen, dass ein Teil der für 
2021 geplanten und aufgrund der Pandemie aufgeschobenen Geburten in nächsten Jahren nachgeholt 
wird und die Rate so vorerst konstant bleibt, anschließend die Geburtenzahl aber abnimmt. Die Ab-
nahme geht auch mit der Entwicklung Fertilitätsrate in Münster in den vergangenen Jahren einher. Auch 
in der landesweiten Bevölkerungsvorausberechnung wird eine Abnahme der Fertilitätsrate ab 2026 
angenommen.73  
Bei der Mortalität wird die Vorausschätzung anhand der Sterberate aus dem Stützzeitraum 2016 bis 
2020 ermittelt und eine konstante Entwicklung über den Prognosezeitraum angenommen. Bezüglich 
der Lebenserwartung bei Geburt wird ein Anstieg angenommen. In Orientierung an der 14. koordinier-
ten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes wird ein Anstieg der Lebenserwar-
tung bei Geburt bei Jungen auf 83,0 Jahre und bei Mädchen auf 86,7 Jahre bis 2045 angenommen.  
Annahmen zu den Wanderungen in zwei Varianten 
In beiden Varianten werden die jüngeren Wanderungsdaten ab 2017 ber ücksichtigt, da in den Jahren 
2015 und 2016 staatliche Maßnahmen die Wanderungsströme bzw. die Flüchtlingsbewegung stark be-
einflussten und es sich daher um zwei temporäre Ausnahmejahre mit sehr hoher Zuwanderung han-
delte. Zudem werden in beiden Varianten, die  in Kapitel 3.1 beschrieben Wachstumsrestriktionen 
 
72 Zum besonderen Anstieg der Geburtenrate in den Jahren 2014 bis 2016 trugen lt. statischem Bundesamt vor allem die Zu-
wanderinnen aus dem Ausland bei. Nach 2016 nahm diese Geburtenhäufigkeit ab, sodass 2016 als Ausreißerjahr nicht betrach-
tet wird (vgl. https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Bevoelkerungsvorausberechnung/Publi-
kationen/Downloads-Vorausberechnung/bevoelkerung-deutschland-2035-5124202219004.pdf;jsessio-
nid=8943EC68DC313E5C955390026AD65E9F.live711?__blob=publicationFile) 
73 IT.NRW 2022: https://www.it.nrw/node/107838/pdf  
  Beide Varianten der Bevölkerungsprognose stützen sich auf folgende Grundannahmen: 
Ausgangsbevölkerung Wohnberechtigte Bevölkerung aus dem Melderegister der Stadt Münster 
zum Stand 31.12.2021 
Fertilität Zusammengefasste Geburtenziffer (TFR) 2022-2025: 1,32 Kinder je Frau 
(gemäß dem Stützzeitraum 2017-2020); ab 2026: 1,27 Kinder je Frau  
Mortalität 
Sterblichkeit konstant (gemäß dem Stützzeitraum 2016-2020); 
Anstieg der Lebenserwartung bei Geburt bis 2045: bei Jungen auf 83,0 
Jahre und bei Mädchen auf 86,7 Jahre 
Unterschiede in den Annahmen der Migration: 
Migration Variante 1 Konstante Entwicklung (Stützzeitraum 2017-2021) 
Migration Variante 2  Konstante Entwicklung (Stützzeitraum 2017, 2018, 2019 & 2021)

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
86   
einbezogen. Demnach wird in beiden Varianten der Fortzug (in den jeweiligen Referenzjahren) in die 
umliegende Stadtregion um 14 Prozent minimiert, was folgend nochmals erläutert wird.  
Es ist typisch für große Städte wie Münster, dass sie jährlich eine beträchtliche Zahl an Einwohnern im 
Wanderungsaustausch mit dem Umland verlieren. Die meisten dieser Wohnungswechsel  sind wohn-
wertorientiert, d.h. es geht um die Verbesserung der Wohnsituation. Jedes Jahr verlassen zwischen 
2.600 bis 4.000 Münsteraner die kreisfreie Stadt für einen Wohnortwechsel in das Umland. Die Stadt 
Münster hat in zwei Wanderungsumfragen die Motivlage erfragt.74 Die Umfragen ergeben, dass ein gro-
ßer Anteil der Personen lieber in Münster geblieben wäre: In der 2000er Befragung gaben 45  Prozent 
an, lieber in Münster geblieben zu sein. In der Umfrage im Jahr 2011  suchten 56  Prozent die neue 
Wohnung innerhalb Münsters (davon 14% ausschließlich in Münster und nicht auch im Umland). Die 
Ergebnisse zeigen, dass möglicherweise fast die Hälfte der ins Umland Fortgezogenen in Münster ge-
blieben wäre, hätte es ein adäquates Wohnungsangebot gegeben. Die Befragung  aus dem Jahr 2011 
fragt bewusst danach, wo gesucht wurde. Dabei zeigte sich, dass 14  Prozent ausschließlich innerhalb 
Münsters gesucht haben, ihren Bleibewunsch also aktiv verfolgten.  
Es ist allerdings nicht zulässig, davon auszugehen, dass 45 bis 56  Prozent der ins Umland abgewan-
derten Personen in Münster geblieben wäre n, hätte es nur ein größeres Wohnungsangebot gegeben. 
Denn es kam bei der Umzugsentscheidung auch auf die Art der Wohnung an. Während mindestens 30  
Prozent eine Mietwohnung suchten und kein Wohneigentum anstrebten (Befragung 2000) und 58 Pro-
zent eine größere Wohnung suchten, ist der Eigentumserwerb ein wichtiges Umzugsmotiv (62% in 
2000, 43% in 2011). Der Eigentumserwerb umfasst den Kauf einer Eigentumswohnung ebenso wie den 
Kauf eines Eigenheimes. In der 2011er Befragung sind 61  Prozent der ins Umland abgewanderten Per-
sonen in ein Eigenheim gezogen, 39  Prozent in ein Mehrfamilienhaus. Die Datenlage zu den Wande-
rungsmotiven ist zwar differenziert, dennoch existiert keine eindeutige Zahl für die Bestimmung der 
Gruppe derer, die Münster durch ein erweitertes Wohnungsangebot – vornehmlich als Miet - oder Ei-
gentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus – hätte zu einem Verbleib innerhalb der Stadtgrenzen 
bewegt werden können. Die Abwägung zeigt, da ss ein Wert von 45 bis 56  Prozent zu hoch gegriffen 
wäre, denn es wurde öfters der Erwerb eines Eigenheimes mit der Wohnungssuche verbunden – dieses 
Angebot wird auch mit einer zukünftigen Bautätigkeit in Münster nicht signifikant ausgeweitet. Ande-
rerseits wäre ein oben genannter Wert von 30 Prozent aller Fortziehenden auch zu hoch gegriffen, denn 
es haben nicht alle ausschließlich in Münster gesucht. Aus gutachterlicher Sicht wird der geringe Wert 
von 14 Prozent aufgegriffen, die gezielt in Münster gesucht haben. Hierunter befinden sich auch solche, 
die später ein Eigenheim bezogen. Aber auch innerhalb der Gruppe derer, die innerhalb und außerhalb 
Münsters gesucht haben, befinden sich solche, die eine Präferenz für eine Wohnung im Mehrfamilien-
haus hatten. Wir gehen davon aus, dass durch eine Ausweitung des Wohnungsangebotes mind estens 
14 Prozent der ins Umland Fortziehenden zu einem Verbleib in Münster bewegt werden. 
Für die Wanderungen werden zwei Stützzeiträume angenommen, um unterschiedliche Szenarien für 
die Zukunft der demografischen Entwicklung in Münster aufzeigen zu können.  
▪ Variante 1: Für die Abschätzung der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung wird in dieser Va-
riante das alters - und geschlechtsspezifische Wanderungsverhalten auf Basis der Jahre 2017 
bis 2021 fortgeschrieben. Die Variante geht von jüngeren Wanderungsbewegungen der letzten 
fünf Jahre aus. Dabei wird das Jahr 2020, das sehr geringe Zuwanderungen aufgrund der Ein-
schränkungen der Pandemie aufzeigt, miteinbezogen. Für die Fortschreibung dieser W ande-
rungsbewegungen wird durch diesen Stützzeitraum angenommen, dass es bis 2045 regelmä-
ßig Jahre mit einer sehr geringen Zuwanderung wie im Jahr 2020 geben wird, etwa infolge 
einer Rezession, wie sie sich für Deutschland in 2023 abzeichnet. Diese Jahre werden sich ab-
wechseln mit solchen, in denen eine wirtschaftliche Erholung einsetzt, etwa durch sinkende 
Energiepreise, sodass Deutschland im Großen und Ganzen weiterhin für Zuwanderer attraktiv 
 
74 Vgl. Stadt Münster 2012: Zentrale Ergebnisse der Fortzugsumfrage 2011 (Fortzug aus Münster in die Stadtregion). 
V/0718/2012; Stadt Münster 2000: Wanderungsumfrage 2000, Beiträge zur Statistik 75. Münster

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  87 
ist, während der Abwanderungsdruck aus Osteuropa u.a. aufgrund der dortigen Kriegsfolgen 
weiter anhält. In der Konsequenz daraus steigt die  Einwohnerzahl von 2021 bis 2045 um rd. 
35.350 Einwohner bzw. 11,2 Prozent auf 349.689 Einwohner .  
▪ Variante 2: Für die Abschätzung der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung wird in d ieser Va-
riante das alters- und geschlechtsspezifisches Wanderungsverhalten auf Basis des Zeitraums 
2017 bis 2021 ohne das atypische Jahr 2020 fortgeschrieben. Diese Variante setzt die Bevöl-
kerungsentwicklung der Stadt fort, ohne dabei Jahre zu berücksichtigen, die durch besondere 
Ereignisse mit untypischer Zu - oder Abwanderungen geprägt sind. Das Jahr 2020 wird daher 
nicht berücksichtigt, denn es kennzeichnet sich durch bundesweite Sondereffekte im Wande-
rungsverhalten, wovon Münster als Universitätsstadt mi t internationalen Studierenden durch 
besonders geringere Wanderungsbewegungen betroffen war. Hinter dieser Variante steht die 
Annahme, dass Deutschland sich u.a. durch sinkende Energiepreise wirtschaftlich schnell wie-
der erholt, weiterhin für Zuwanderer attraktiv ist und Abwanderungsdruck aus Osteuropa u.a. 
aufgrund der dortigen Kriegsfolgen weiter anhält. Daher wird das Wanderungsverhalten auf 
Basis der Jahre 2017, 2018, 2019 und 2021 fortgeschrieben, die für Münster durchschnittliche 
Jahre darstellen. Im Rahmen dieser Variante steigt die Einwohnerzahl bis 2045 auf 353.596 
Einwohner. Im Vergleich zu 2021 entspricht dies einem Zuwachs von rd. 39.260 Personen bzw. 
12,5 Prozent. 
▪ In einer Modellrechnung hat InWIS modelliert, wie sich die Einwohnerentwicklung Mü nsters 
vollziehen würde, wenn die Wanderungen dauerhaft auf dem geringen Niveau des Sonderjah-
res 2020 verharren würden. Für diese Modellrechnung wurde n die Wanderungsbewegungen 
des Jahres 2020 für alle Prognosejahre bis 2045 angenommen. Im Ergebnis würde die Einwoh-
nerzahl bis zum Jahr 2045 um 18.146 Personen bzw. 5,8 Prozent zunehmen. Daran zeigt sich, 
dass die Stadt Münster in der Fortschreibung eines Jahres mit den denkbar ungünstigsten Rah-
menbedingungen dennoch wachsen würde. Dieses Wachstum spiegelt die Besonderheiten der 
Stadt Münster wider, dazu zählt die positive natürliche Bevölkerungsentwicklung und auch die 
starken Pull-Faktoren, wie die hiesigen Hochschulen. 
  
10.3. Wohnungsbedarfsprognose  
10.3.1 Überblick 
Die Wohnungsbedarfsprognose hat grundsätzlich einen n ormativen Charakter, da von den Trägern der 
Wohnungs- und Sozialpolitik eine bedarfsgerechte Wohnungsversorgung angestrebt wird. Als allge-
mein anerkannte Versorgungsnorm hat sich der Grundsatz „für jeden Haushalt eine Wohnung“ heraus-
gebildet. Diese hat sic h jedoch analog zum Wissen über die Wirkungszusammenhänge auf den regio-
nalen Wohnungsmärkten ausdifferenziert.  
Die vorliegende Wohnungsbedarfsprognose berechnet den quantitativen Wohnungsbedarf. Dazu ist 
den privaten Haushalten eine ausreichende Anzahl ve rfügbarer Wohnungen zuzüglich einer Fluktuati-
onsreserve zur Verfügung zu stellen. Aus der Gegenüberstellung errechnet sich ein Wohnungsüberhang 
oder -defizit. Das Ergebnis der Gegenüberstellung im Ausgangsjahr der Prognose wird als Nachholbe-
darf bezeichnet, der sowohl positiv wie negativ ausfallen kann.  
In der Prognose wird der quantitative Bedarf aus zwei Komponenten gebildet, dem demografischen 
und dem Ersatzbedarf. Durch die Veränderung in der Zahl und Zusammensetzung der privaten Haus-
halte erwächst ein  demografisch bedingter Wohnungsbedarf im Prognosezeitraum. Dieser kann in 
schrumpfenden Regionen rückläufig sein, sodass sich im Zeitverlauf ein Überhang an Wohnungen ein-
stellt. Der Ersatzbedarf bezieht sich auf den Wohnungsbestand. Er entsteht infolge de r baulichen und

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
88   
wirtschaftlichen Alterung von Gebäuden und umfasst sowohl Wohnungsabrisse als auch Wohnungszu-
sammenlegungen und Umwidmungen von Wohn - in Gewerberäume. Für diesen Abgang ist Ersatz zu 
schaffen. 
Wohnungen werden aber nicht nur dann gebaut, we nn sich die Zahl der Haushalte erhöht, sondern 
wenn am Markt bestimmte Qualitätsmerkmale nachgefragt werden, die im vorhandenen Wohnungsbe-
stand nicht vorhanden sind. Diese qualitativen Bedarfe resultieren aus Veränderungen in der Zusam-
mensetzung der Hausha lte und deren Wohnpräferenzen. Ihnen wird in der Prognose der qualitativen 
Wohnungsbedarfe nachgegangen. Die Wohnpräferenzen beziehen sich auf verschiedene Wohnformen 
– z. B. Eigenheime versus Geschosswohnungen –, Neubauqualitäten oder Wohnungsgrößen. 
In Münster wie auch in anderen prosperierenden Wohnungsmärkten verhält es sich so, dass der quan-
titative Bedarf hoch genug ist, um die Präferenzen der Nachfrage nach bestimmten Wohnqualitäten 
bedienen zu können. Durch die Umsetzung der quantitativen Wohnungsne ubaubedarfe können in hin-
reichendem Maße die gewünschten Neubauqualitäten wie auch die notwendigen Wohnungsgrößen ge-
schaffen werden. Die Nachfrage nach Wohnformen differenziert, erhöht jedoch nicht den quantitativen 
Bedarf. Sie bleiben daher im Rahmen der vorliegenden Wohnungsbedarfsprognose weitgehend unbe-
rücksichtigt. Anders verhält es sich in Schrumpfungsregionen bei geringen bis fehlenden quantitativen 
Bedarfen. Dort kann die Präferenz für Neubauqualitäten und / oder für bestimmte Wohnungsgrößen 
einen Wohnungsneubaubedarf hervorrufen, der bei einer rein quantitativen Bedarfsberechnung nicht 
sichtbar werden würde.  
In der vorliegenden Prognose wurde der ermittelte quantitative Wohnungsbedarf abschließend nach 
Wohnformen differenziert. Dieser Schritt hatte jedoch keinen Einfluss auf die zuvor ermittelte Gesamt-
höhe des Wohnungsbedarfs. Es wurde zwischen den beiden großen Teilmärkten der Wohnungen in Ein- 
und Zweifamilienhäuser n und in Mehrfamilienhäusern unterschieden. Ein Synonym für das Segment 
der Ein- und Zweifamilienhäuser ist der individuelle Wohnungsbau.  
Abbildung 47: Komponenten einer Wohnungsbedarfsprognose  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Darstellung  
 
 
 
 
Abgleich pro 
Prognosejahr
* Präferenzen differenzieren den quantitativen Bedarf
Qualitativer Bedarf = Gesamtbedarf
quantitativer größer qualitativer 
Bedarf
quantitativer kleiner qualitativer 
Bedarf
F     …
oder
Quantitativer Bedarf = Gesamtbedarf*

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  89 
10.3.2 Quantitativer Bedarf 
Im Folgenden werden die einzelnen Bausteine der quantitativen Bedarfsprognose erläutert.  
Bevölkerung in Privathaushalten 
Die Bevölkerungsprognose für Münster basiert auf der Vorausschätzung der wohnberechtigten Bevöl-
kerung. Für die Darstellung der Haushalte und ihrer Struktur wird jedoch die Bevölkerung in Privat-
haushalten zugrunde gelegt. Hierzu zählen alle Personen, die in Münster einen eigenen Haushalt führen 
bzw. eine wirtschaftliche Einheit bilden. Nicht hinzugerechnet werden Personen, die in Gemeinschafts-
einrichtungen wie etwa Pflegeeinrichtungen, Haftanstalten oder Kliniken leben. Für die Umrechnung 
der wohnberechtigten Bevölkerung in die Bevölkerung in Privathaushalte wurde ein altersspezifischer 
Umrechnungsfaktor für Münster abgeleitet und angewendet. 
Privathaushalte 
Für die Haushaltsprognose wurde das Haushaltsvorstandsquotenverfahren angewendet. Datenquelle 
ist der jährliche regionalisierte Mikrozensus für Nordrhein -Westfalen, dessen Ergebnisse anhand der 
Haushaltsstruktur, die das Haushaltegenerierungsverfahren der Stadt Münster ausweist, feinjustiert 
wurden. Die Haushaltsvorstandsquoten geben an, zu welchem Anteil Personen männlichen oder weib-
lichen Geschlechts in einer bestimmten Altersgruppe einen Haushaltsvorstand mit einer bestimmten 
Anzahl an Personen bilden.  
Für die Haushaltsprognose wurde angenommen, dass sich die Haushaltsvorstandsquoten entlang der 
bisher zu beobachtenden Trends entwickeln:  
▪ Zunahme der Partnerschaften mit separater Haushaltsführung 
▪ eine immer spätere Familiengründung bei jungen Menschen 
▪ hohe berufliche Mobilität 
▪ wachsende Zahl älterer Menschen infolge zunehmender Lebenserwartung und besser er Le-
bensqualität im höheren Alter 
Diese Trends sprechen dafür, dass die Zahl der kleineren Haushalte mit ein oder zwei Haushaltsmit-
gliedern weiter steigen wird. Entgegen der sogenannten Status -Quo-Variante, bei der die ermittelten 
Haushaltsvorstandsquoten über den gesamten Prognosezeitraum konstant gehalten werden und die 
somit von einem unveränderten Haushaltsbildungsverhalten ausgeht, werden in der beschriebenen 
Trendvariante die Verhaltensänderungen bei der Bildung von privaten Haushalten in die Zukunft  fort-
geschrieben. Nach Einschätzung des Statistischen Bundesamtes stellt die Trendvariante „… somit ein 
umfassenderes Zukunftsmodell dar“.75  
Das Haushaltsvorstandsquotenverfahren ermöglicht es, den Umfang der privaten Haushalte differen-
ziert nach Größe und Haushaltstyp zu prognostizieren. 
Haushalte mit Wohnungsbedarf  
Die Wohnungsbedarfsprognose fußt auf der Bedarfsnorm, dass jedem Haushalt mit Wohnungsbedarf 
eine eigene Wohnung zusteht. Während für eine Haushaltsprognose die Zahl und Struktur der privaten 
Haushalte das entscheidende Ergebnis darstellt, ist für eine Wohnungsbedarfsprognose auf die Zahl 
der Haushalte mit Wohnungsbedarf abzustellen. Beide Haushaltsbegriffe unterscheiden sich durch die 
Einbeziehung bzw. den Ausschluss der Haushalte, die ein Un termietverhältnis eingehen und somit 
 
75 S. Statistisches Bundesamt (2020): Entwicklung der Privathaushalte bis 2040, S. 8. Wiesbaden.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
90   
keine eigene Wohnung nachfragen. Bei den Haushalten mit Wohnungsbedarf werden sie nicht einbezo-
gen, da sie nicht zu den Trägern des Wohnungsbedarfs zu rechnen sind.  
Untermieterhaushalte 
Die Zahl der Untermieterhaushalte  errechnet sich durch die Verknüpf ung der verschieden großen Al-
tersgruppen der Münsteraner Bevölkerung mit altersspezifischen Untermieteranteilen, die auf der lan-
desweiten Mikrozensuserhebung beruhen. Übertragen auf Münster errechnen sich rund 3.100 Haus-
halte im Jahr 2021, die in dieser Wohnform leben. Sie findet sich vorzugsweise bei Studierenden sowie 
bei Berufstätigen, die ihren Familienwohnsitz in einer anderen Kommune haben, weil sie zum Beispiel 
nur zeitweise in Münster berufstätig sind.  
Fluktuationsreserve 
Der Wohnungsbestand sollte die Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf um eine gewisse Leerwoh-
nungsreserve übersteigen, um Wohnungswechsel und Modernisierungsaktivitäten im Vorfeld einer er-
neuten Wohnungsbelegung zu ermöglichen. Die für die Funktions tüchtigkeit des Wohnungsmarktes 
notwendige Fluktuationsreserve wird in Wohnungsmarktuntersuchungen üblicherweise bei 2 bis 3 Pro-
zent angesetzt, 1 Prozent bildet eine untere Marge für eine normativ gesetzte Reserve. 76 
Die Besonderheiten am Münsteraner Wohnu ngsmarkt, nachrangig auch die bundesweite Anforderung 
an einen klimaneutralen Umbau des Wohngebäudebestandes bis 2045, begründen eine obere Marge 
in der Bestimmung der Fluktuationsreserve: 
▪ junge Nachfragestruktur mit höherer Mobilität 
▪ geringer Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern (mit typisch geringer Umzugstätigkeit)  
Die Fluktuationsreserve wird somit bei 3 Prozent angesetzt.  
Wohnungsbestand 
Der Wohnungsbestand umfasst Wohnungen in Wohn - und Nichtwohngebäuden einschließlich Wohn-
heime. Seine jährlichen V eränderungen durch Zugänge in Form von Baufertigstellungen und Bauab-
gänge in Form von Gebäudeabbrüchen und Abgang durch Nutzungsänderung werden statistisch erfasst, 
sofern es die Landesbauordnung BauO NRW vorsieht. Seit der novellierten BauO NRW, die Anfang 2019 
in Kraft trat, ist für den Abbruch von freistehenden Gebäuden geringer Höhe und Umfang in bestimmten 
Gebäudeklassen keine Baugenehmigung mehr notwendig.  77  
In der Folge verzeichnet das statistische Landesamt deutliche Untererfassung der Wohnungsabg änge. 
Diese sind in den Folgejahren landesweit um 60 Prozent gegenüber dem Zeitraum 2012 bis 2018 zu-
rückgegangen, in Münster um 70 Prozent. Umgerechnet beläuft sich die Untererfassung für Münster für 
die Jahre 2020 und 2021, in denen die Neuerungen der Landesbauordnung voll zum Tragen kamen, auf 
215 Wohnungen. Sie fließen als Fortschreibungsfehler in die Berechnungen ein und vermindern den 
zum Startzeitpunkt der Prognose amtlich ausgewiesenen Wohnungsbestand.  
Ferienwohnungsanteil 
Wohnungen, die vom Eigentümer primär zu Erholungszwecken oder im Urlaub bewohnt oder als Feri-
enwohnungen vermietet werden, stehen dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung. Nach 
Angaben der Stadt Münster sind rund 200 Wohnungen bereits registriert worden. Es ist aber anhand 
der Ferienportale für die Stadt Münster erkennbar, dass etliche Wohnungen noch nicht registriert sind. 
 
76 Vgl. BBSR 2017: Lücken in der Leerstandsforschung – Wie Leerstände besser erhoben werden können. BBSR-Berichte Kom-
pakt 02/2017, S. 21. Bonn, GEWOS 2020 sowie InWIS 1994 
77 Vgl. hierzu Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen 2019: BauO NRW 
2018: Handlungsempfehlung auf Grundlage der Dienstbesprechungen mit den Bauaufsichtsbehörden, S. 49 ff. Düsseldorf.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  91 
Darauf fußt ihre Schätzung, dass voraussichtlich 400 Wohnungen als Ferienwohnungen einzustufen 
sind. Für diesen Wert spricht z udem, dass seit der damaligen Erfassung im Rahmen der Zensuserhe-
bung 2011 mit rd. 200 ausgewiesenen Ferienwohnungen ein bundesweit starker Anstieg von Airbnb -
Übernachtungen festzustellen ist, der sicherlich auch in Münster wirksam geworden und die Zahl der  
Ferienwohnungen erhöht hat.  
Verfügbare Wohnungen  
Für den Prognosezeitraum wird der Wohnungsbestand des Ausgangsjahres zugrunde gelegt, eine Neu-
bautätigkeit fließt nicht ein. Allerdings wird berücksichtigt, dass sich der Bestand durch den Abgang 
von Wohnungen verringert. Zum Umfang des Abgangs, auch Ersatzbedarf genannt, werden Annahmen 
getroffen. 
Der Wohnungsbestand ist um sogenannte Ferienwohnungen zu vermindern, da sie dem Wohnungs-
markt nicht als reguläre Wohnungen für eine dauerhafte Wohnnutzung in Fo rm einer Anmietung oder 
für einen selbstnutzenden Käufer zur Verfügung stehen.  
Ersatzbedarf 
Der Ersatzbedarf berücksichtigt, dass sich der Wohnungsbestand, der den Haushalten mit Wohnungs-
bedarf stets gegenübergestellt wird, in den kommenden Jahren infolge von Abrissen, Wohnungszusam-
menlegungen und Umwidmungen von Wohn- in Gewerberäume verringern wird.  
Die tatsächliche Höhe des Wohnungsabgangs kann nicht empirisch bestimmt werden, da nur Daten zum 
statistisch erfassten Wohnungsabgang durch Abrisse vorliegen. Dieser beträgt in Münster im 10-Jahres-
Durchschnitt 0,15 Prozent des Wohnungsbestandes. Die amtliche Statistik weist damit für Münster eine 
im Vergleich zum Regierungsbezirk oder dem Landesdurchschnitt spürbar erhöhte Abrissquote aus. 
Dies verwundert nicht angesichts eines starken Nachfragedrucks am Wohnungsmarkt bei gleichzeitig 
begrenzten Wohnbauflächenreserven, der die bauliche Ausnutzung vorhandener Grundstücke forciert. 
Wohnungsmarktexperten gehen davon aus, dass die statistisch erfassten Wohnungsab gänge bundes-
weit lediglich ein Viertel bis ein Drittel aller Wohnungsabgänge umfassen 78. Zum statistisch nicht er-
fassten Abgang liegen keine empirisch gesicherten Informationen vor.  
Da die tatsächliche Höhe des Wohnungsabgangs nicht empirisch bestimmt werden kann, muss die Höhe 
der Wohnungsabgänge normativ bestimmt werden. Hierfür wird in Wohnungsmarktuntersuchungen 
häufig eine Marge von 0,2 bis 0,3 Prozent des Wohnungsbestandes angenommen. In der Wohnungsbe-
darfsprognose des BBSR wird etwa ein Ersatzbedarf  von 0,2 bis 0,3 Prozent zugrunde gelegt, wobei 
die untere Marge bei Ein- und Zweifamilienhäusern und die obere Marge bei Mehrfamilienhäusern an-
gesetzt wird79. Die Wohnungsmarktprognose für Nordrhein-Westfalen nimmt eine durchschnittliche Ab-
gangsquote von 0,3 Prozent des Wohnungsbestandes pro Jahr an.  80 Sie setzt sich – wie in zahlreichen 
Wohnungsmarktprognosen praktiziert – aus baualtersklassenspezifischen Abgangsquoten zusammen.   
Auch in der vorliegenden Prognose wird der Wohnungsabgang in Münster anhan d von baualtersspezi-
fischen Abgangsquoten berechnet, wobei ältere Baualtersklassen naturgemäß höhere Abgangsquoten 
als Wohnungen jüngeren Baualters aufweisen. Über den gesamten Wohnungsbestand gerechnet beläuft 
sich der jährliche Wohnungsabgang in Münster auf 0,27 Prozent des Bestandes.  
In prosperierenden Wohnungsmärkten wie Münster muss der Wohnungsabgang durch Neubau ersetzt 
werden, es entsteht ein Ersatzbedarf. In schrumpfenden Regionen hingegen kann der Ersatzwohnungs-
neubau bereits ausreichen, um vorhandene Wohnungsbedarfe zu decken oder gänzlich entfallen. 
 
78 InWIS 1994: S. 32; NRWBank 2011, S. 14f sowie GEWOS 2020: Wohnungsmarktgutachten, S. 163 
79 Vgl. BBSR-Analysen Kompakt 07/2015 sowie Institut der deutschen Wirtschaft (2015): IW policy paper 24/2015, S. 7  
80 GEWOS 2020: Wohnungsmarktgutachten S. 71

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
92   
Abbildung 48: Relevante Komponenten des quantitativen Bedarfs  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Darstellung  
 
Auswirkungen der Energie- und Wirtschaftskrise 
Der Beginn des Ukraine -Krieges mit darauffolgenden Wirtschaftssanktionen gegen Russland und ein-
geschränkten bis ausbleibenden Erdgaslieferungen für die Wirtschaft und Privathaushalte in Deutsch-
land markiert einen Wendepunkt in der bundesdeutschen Wohnungsm arktentwicklung, der in einer 
Wohnungsmarktprognose zu berücksichtigen ist. Ein gesunkenes Kaufkraftpotenzial bei den privaten 
Haushalten infolge von Inflation und erheblichen Energiepreissteigerungen sowie stark gestiegene Hy-
potheken- / Kreditzinsen beend en eine lang anhaltende  Hochphase am Wohnungsmarkt, die durch 
starke Preissteigerungen geprägt war. 
In der Folge sank das Neugeschäft der Baufinanzierungen für Kaufimmobilien bis Ende 2022 um 39 
Prozent gegenüber dem Vorjahresniveau. Der Zinssatz für einen  durchschnittlichen Immobilienkredit 
mit zehnjähriger Festschreibung stieg seit Anfang 2022 von 1 Prozent auf zuletzt 3,8 Prozent, verbun-
den mit deutlich höheren finanziellen Belastungen für den Eigentumserwerb.81 Die Gruppe der Kapital-
anleger mit hohem Fremdfinanzierungsanteil hat sich aus Sicht der Baufinanzierungsinstitute aus dem 
Wohnungsmarkt zurückgezogen. Bauträger und Wohnungsunternehmen stellen allerorts Bauvorhaben 
zurück, bis wieder Planungssicherheit besteht und sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau 
verbessern. Die Energieeffizienz von Bestandswohnungen steigt nach Einschätzung der Immobilien-
makler in die Kategorie der 3 Top-Merkmale für den privaten Wohnungskauf auf.  
Das makroökonomische Umfeld bleibt schwer prognostizierbar. Trotzdem lassen sich gewisse Entwick-
lungstrends in einem ersten Ausblick aus heutiger Perspektive zeichnen:  
▪ Wohnraum bleibt auch weiterhin dort knapp, wo er es schon vor Beginn der dargestellten Krise 
war. Zu den aktuellen Gebieten mit Wohnungsknappheit zählen neb en Münster auch weitere 
Stadtregionen mit prosperierenden Wohnungsmärkten. 82 Die Nachfrage nach Wohnraum ist 
durch Zuzug, unter anderen aus der Ukraine, erheblich gestiegen. Allerdings können viele po-
tenzielle Eigentumserwerber die gestiegenen Finanzierung skosten nicht tragen. Ebenso wird 
in der Wohnungsbranche davon ausgegangen, dass infolge der erheblichen Energiepreisstei-
gerungen und der Inflation die Zahlungsfähigkeit der meisten Mieterhaushalte in Bezug auf 
Neubaumieten und Mieterhöhungen zu Beginn des Jahres 2023 äußerst begrenzt ist.83 Die Re-
form des Wohngeldes, die den Kreis der Berechtigten um den Faktor 3 erhöhen wird, wird al-
lerdings etwas Abhilfe schaffen.  
 
81 Quelle: „Immobilienpreise sinken um bis zu zehn Prozent: Die Käufer kehren zurück“, Wirtschaftswoche 16. Jan. 2023  
82 Vgl. MHKBD Nordrhein-Westfalen 2022: Entwurf einer „Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem ange-
spannten Wohnungsmarkt nach § 201a Satz 1 BauGB (BaulandmobilisierungsVO NRW)“ 
83 Vgl. ImmobilienZeitung Ausgabe 1-2/2023: Der Druck auf die Vermieter wächst.  
Demografischer 
Bedarf
 Ersatzbedarf
Quantitativer Bedarf
+
Verfügbarer 
Wohnungsbestand-
Haushalte mit 
Wohnungsbedarf
Fluktuationsreserve
+ =

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  93 
▪ Die gedrosselte Nachfrage nach Wohnraum ist mindestens bis Ende 2023 anzunehmen (Zeit-
raum des 150- bis 200-Milliarden-Rettungsschirms („Doppel-Wumms“) der Bundesregierung 
zur Energieversorgung und Preisbegrenzung für Gas sowie Mindest-Zeitdauer der wirtschaftli-
chen Folgen des Krieges für Deutschland) 
▪ Der Nachfragerückgang trifft die Teilmärkte in unterschiedlichem Maße:  
▪ Es ist ein Rückgang der Nachfrage nach Wohneigentum sowie Preisrückgänge bei Neubau - 
und Bestandswohnungen festzustellen84  
▪ Es wird mit einer vermehrten Konkurrenz am Mietwohnungsmarkt zum Nachteil einkom-
mensschwacher Haushalte gerechnet. Denn d ie Nachfrage auf de n prosperierenden Woh-
nungsmärkten ist sehr groß85 
▪ Es ist eine steigende Nachfrage nach kleineren, günstigen Wohnungen in den Großstädten 
festzustellen86 
▪ Der geförderte Wohnungsbau gewinnt bei einigen institutionellen Anlegern an Bedeutung, 
da er zwar niedrige, aber zuverlässige Renditen erwirtschaften kann 87 
Die im Rahmen der vorliegenden Wohnungsmarktstudie befragten Münsteraner Marktexperten weisen 
darauf hin, dass die Zahl der Nachfrager nach Wohnraum innerhalb des Stadtgebietes und der Region 
Münster ab Mitte 2022 um rund ein Drittel zurückgegangen sei. Diese Aussage spiegelt die Ergebnisse 
der bundesweiten Analysen zum Wohnungsmarkt.  
In der vorliegenden Wohnungsbedarfsprognose wird daher angenommen, dass rund ein Drittel der 
Haushalte mit Wohnungsbedarf ihre Wohnbedarfe kurzfristig bis Ende 2023 zurückstellen werden oder 
im Falle einer angestrebten Wohneigentumsbildung ggf. auch aufgeben und in den bisherigen Wohn-
verhältnissen weiterleben werden. Der kurzfristige Effekt lässt sich kaum zuverlässig im Ra hmen der 
Haushaltsprognose darstellen. Von daher wird der Nachfragerückgang durch eine Verminderung der 
für 2022 und 2023 berechneten Wohnungsbedarfe um ein Drittel berücksichtigt.   
10.3.3 Qualitativer Bedarf 
Die Prognose des qualitativen Wohnungsbedarfs konzent riert sich nicht auf die reine Gegenüberstel-
lung von Haushalten und vorhandenen Wohnungen, sondern richtet sich auf die Frage, welche Wohn-
qualitäten am Markt bedarfsgerecht durch Neubau geschaffen werden sollten, weil sie im vorhandenen 
Wohnungsbestand nic ht in hinreichendem Maße vorhanden sind. In prosperierenden Regionen wie 
Münster ist der quantitative Bedarf erfahrungsgemäß groß genug, um die verschiedenen Präferenzen 
der Haushalte zu bedienen.  
Ausschlaggebend für die Ermittlung der qualitativen Bedarf e sind die verschiedenen Haushaltstypen 
und ihre veränderte Zusammensetzung im Zeitverlauf. Das Alter und die Größe eines Haushalts sind 
ausschlaggebend dafür, ob etwa für die Befriedigung des Wohnbedarfs eine kleinere Geschosswohnung 
für den jungen Hausha ltsgründer ausreicht, oder für eine wachsende Gruppe von Familienhaushalten 
größere Wohnungen, ggf. auch im individuellen Wohnungsbau, am Markt benötigt werden. Auch ver-
änderte Ansprüche an das Wohnen, also Veränderungen in den Wohnpräferenzen, können qual itative 
Bedarfe auslösen. Dies kann zum Beispiel die Qualitätsmerkmale Barrierefreiheit oder hohe 
 
84 Vgl. Wirtschaftswoche Ausgabe 16. Januar 2023: Immobilienpreise sinken um bis zu 10 %: Die Käufer kehren zurück  
85 Vgl. NRW.BANK 2022: Wohnungsmarktbericht NRW 2022, S.42 sowie Wirtschaftswoche 29.09.2022: Wohnimmobilien - statt 
der Preise boomen nun die Mieten. 
86 Vgl. Wirtschaftswoche Ausgabe 16. Januar 2023: Immobilienpreise sinken um bis zu 10 %: Die Käufer kehren zurück. 
87 Der geförderte Wohnungsbau gewinnt bei einigen institutionellen Anlegern an Bedeutung, da er zwar niedrige, aber zuver-
lässige Renditen erwirtschaften kann; vgl. dazu ImmobilienZeitung 25.11.2022: Industria hält Sozialwohnungen für rendite-
trächtiger als frei finanzierte sowie ImmobilienZeitung 6.10.22: Dann eben ins geförderte Wohnen

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
94   
Energieeffizienz betreffen, die zu Nachfrageverschiebungen in Richtung Neubauqualitäten führen kön-
nen. Bei der Prognose der qualitativen Bedarfe stehen die Wohnungsgrößen, die Wohnform Ein-/Zwei-
familienhaus versus Mehrfamilienhaus und die Präferenz für Neubauqualitäten im Mittelpunkt.  
Qualitative Neubaubedarfe kommen vorzugsweise in Regionen mit einer rückläufigen Zahl von Haus-
halten zum Tragen, wenn die verän derten Wohnqualitäten im Bestand nicht vorzufinden sind und die 
ermittelten quantitativen Neubaubedarfe zu gering oder auch nicht vorhanden, um sie im Neubau zu 
schaffen. Man denke an die Schrumpfungsregionen in Deutschland, in denen genug Wohnraum vorhan-
den ist, um rechnerisch betrachtet jeden Haushalt mit einer Wohnung zu versorgen. Dennoch wird auch 
dort Wohnungsbau betrieben, der am Markt aufgenommen wird, weil er einem Bedarf entspricht. Dies 
kann den Neubau von Eigenheimen betreffen, die moderne Grund risse und Ausstattungen aufweisen, 
die im vorhandenen Eigenheimbestand nicht vorzufinden sind, oder den Neubau von Miet - und Eigen-
tumswohnungen mit Qualitätsmerkmalen wie Barrierefreiheit, die für eine wachsende Zahl von Senio-
renhaushalten besonders bedarfsgerecht sind.  
Allerdings erhöht in den schrumpfenden Regionen jeder Neubau, für den nicht ein Bestandsgebäude 
abgerissen wird, den Druck auf den Bestand und das Leerstandsrisiko. Die Neubauprozesse in diesen 
Regionen werden in der Regel über die beiden Bedarfskomponente der Präferenz für Neubauqualitäten 
und / oder Präferenz für Wohnungsgrößen abgebildet. 
Die Ermittlung der Präferenzen für Wohnformen, Neubauqualitäten und Wohnungsgrößen beruht auf 
Auswertungen von Datensätzen zur Wohnsituation, die im Rahmen der Mikrozensus-Zusatzerhebungen 
erhoben werden. Die Erhebungen finden in einem Vier -Jahres-Rhythmus statt, die aktuellste Erhebung 
wurde im Jahr 2018 durchgeführt.  
Präferenz für Wohnformen 
Die Präferenz für bestimmte Wohnformen wurde in der vorliegen den Wohnungsbedarfsprognose für 
Münster ermittelt, um den quantitativen Wohnungsneubaubedarf in qualitativer Hinsicht näher zu be-
stimmen. Unterschieden wurde zwischen Wohnungen im Mehrfamilienhaus oder im Ein- und Zweifami-
lienhaus. Die Nachfrage nach den Wohnformen ist vom Alter des Haushalts abhängig: Die Präferenz für 
eine Wohnung im Ein - oder Zweifamilienhaus steigt bei einem Haushaltsvorstand bis zum Alter von 
rund 50 Jahren sukzessive an. Sie unterscheidet sich aber noch stärker in Abhängigkeit von der  Ge-
meindegrößenklasse: Während in Kleinstädten ca. 80 Prozent der Haushaltsvorstände ab 50 Jahren im 
Eigenheim lebt, sind es in Großstädten lediglich ca. 25 Prozent. Hierbei spielen die Siedlungsdichte 
(stellvertretend für das vorherrschende Wohnungsangebot), aber auch das Bodenpreisniveau eine ent-
scheidende Rolle für die Wahl der Wohnform. Der Bedarf an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern er-
rechnet sich durch die Differenz zwischen dem Gesamtbedarf an Wohnungen (quantitativer Bedarf) und 
dem Bedarf an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.  
Bei einer rein quantitativen Betrachtung der Wohnungsbedarfe kann der Bedarf an Wohnungen in Ein - 
und Zweifamilienhäusern auch durch ein verstärktes Angebot an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 
ausgeglichen werden. Diese Nachfrageverschiebungen sind bereits im Rahmen von Generationenwech-
seln in älteren Eigenheimgebieten beobachtet worden, sofern ein attraktives Angebot an altengerech-
ten Wohnungen in der nachgefragten Qualität zur Verfügung stand. In der vorliegenden Wohnu ngsbe-
darfsprognose sind solche Nachfrageverschiebungen jedoch nur in Ansätzen berücksichtigt worden, 
indem die altersspezifischen Anteile der Präferenz für Ein - und Zweifamilienhäuser bei Seniorenhaus-
halten leicht vermindert in die Zukunft fortgeschrieben wurden.

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  95 
Abbildung 49: Relevante Komponenten des qualitativen Bedarfs  
 
Quelle: InWIS 2023, eigene Darstellung  
 
10.4. Bilanzierung der Wohnbaupotenziale  
Für die Bilanzierung der Wohnbaupotenziale in Münster wurden alle nach derzeitigem Kenntnisstand 
bis 2038 verfügbaren Potenziale miteinbezogen. Folgend werden die Bilanzierung und die Annäherun-
gen an die zukünftigen Wohnbaupotenziale genauer erläutert.  
Potenziale durch Restkapazitäten in bestehenden Baugebieten  
Zum Stichtag 31.12.2021 war für rd. 80 Prozent der Bauplätze in Baugebieten mit Restkapazitäten be-
kannt, dass sich dort Wohnbauvorhaben in Umsetzung (erteilte Baugenehmigung) sowie in Vorberei-
tung (Vermarktung bzw. geplante Bebauung bekannt) befinden. Für rd. 17 Prozent der Bauplätze lagen 
keine weiteren Informationen vor. Erfahrungsgemäß ist davon auszugehen, dass von diesen Flächen 
u.a. aufgrund fehlender liegenschaftlicher Verfügbarkeit – nur ein kleinerer Teil jährlich aktiviert wer-
den kann.88 Mit Blick auf den längeren Betrachtungszeitraum bis zum Jahr 2038 wurde für das vorlie-
gende Gutachten die optimistische Einschätzung getroffen, dass diese trotzdem nahezu gänzlich akti-
viert werden können und insgesamt 90 Prozent der auf den Flächen geplanten Wohneinheiten bis 2038 
errichtet werden können.  
Potenziale durch zukünftige „spontane Bautätigkeit“ 
Die „spontane Bautätigkeit“ beinhaltet die Bebauung von Baulücken, Nachverdichtungen, den Ausbau 
im Bestand (bspw. Dachgeschossausbauten und -aufstockungen) sowie den Abriss von Gebäuden mit 
entsprechendem Neubau auf der Fläche, sofern diese ohne die Aufstellung eines Bebauungsplans oder 
andere Initiativen der Stadt Münster durchführbar sind. Die jährlichen Baufertigstellungen durch die 
„spontane Bautätigkeit“ beinhalten damit weitestgehend die bisherige Nutzung der Innenentwick-
lungspotenziale der Stadt Münster.  
In einer Studie des BBSR zu den Innenentwicklungspotenzialen in Deutschland gibt der Großteil der 
befragten Kommunen an, dass die Innenentwicklungspotenziale zukünftig abnehmen oder stagnieren 
werden. In Großstädten – wozu auch Münster zählt – wird hingegen überwiegend von einer Abnahme 
ausgegangen.89 Die Erfahrungswerte der Stadt Münster sowie die befragten Marktexperten – darunter 
auch Wohnungsunternehmen mit Beständen in Münster – bestätigen diese Einschätzung. Insbesondere 
durch die intensive Aktivierung und Nutzung vorhandener Potenziale in den vergangenen Jahren, wur-
den diese zu einem großen Teil bereits ausgeschöpft. Die institutionellen Anbieter haben ihre vorhan-
denen Potenziale im Bestand in der Vergangenheit weitestgehend genutzt. Daraus erg ibt sich für 
 
88 Stadt Münster 2022: Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2021. Anlage 1 zur Vorlage V/0196/2022. 
89 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Hg. 2013: Innenentwicklungspotenziale in Deutschland, S.5 
Qualitativer Bedarf
Haushalte mit 
Wohnungsbedarf
Haushalte mit 
Wohnungsbedarf
Haushalte mit 
Wohnungsbedarf
x
x
x
Präferenzen für 
Wohnungsgrößen
Präferenzen für 
Wohnformen
Präferenzen für 
Neubauqualitäten

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
96   
Münster, dass die hohe spontane Bautätigkeit der letzten Jahre langfristig nicht beibehalten werden 
kann, da diese durch die Bauaktivitäten der institutionellen Anbieter stark mitgeprägt war, welche nun 
ihre Potenziale (Nachverdichtung, Dachgeschossausbau) weitgehend ausgeschöpft sehen.  
Für die Vorausschätzung der zukünftigen „spontanen Bautätigkeit“ wird auf die bisherigen Baufertig-
stellungen geblickt und anhand der dargestellten Erkenntnisse und Erfahrungswerte eine Einschätzung 
für Zukunft getroffen. In den vergangenen 10 Jahren sind jährlich rd. 960 Wohnungen durch die spon-
tane Bautätigkeit entstanden. Im Durchschnitt der vergangenen 5 Jahre – von 2017 bis 2021 – wurden 
dabei jährlich 830 Wohnungen durch die „spontane Bautätigkeit“ geschaff en, während es in den fünf 
Jahren zuvor (2012 bis 2016) noch rd. 1.090 Wohnungen waren. Es zeigt sich somit eine Abnahme der 
Baufertigstellungen um rd. 25 Prozent innerhalb von fünf Jahren. Für die nächsten fünf Jahre ab 2022 
wird als Ausgangsgröße angenommen, dass jährlich rd. 750 Wohnungen durch „spontane Bautätigkeit“ 
geschaffen werden kann. Dieser Wert wurde auch von der Stadt Münster als Rechengröße für die nächs-
ten Jahre angenommen und basiert auf den bisherigen Baufertigstellungen und den Erfahrungsw erten 
der Stadt zur zukünftigen Entwicklung. Dahinter steht die Annahme, „dass zum einen durch die erhöhte 
Bautätigkeit in neuen Baugebieten der Druck auf die Nachverdichtung nachlassen wird und zum ande-
ren das Potenzial an nicht -ausgebauten Dachgeschossen und Baulücken nicht unbegrenzt vorhanden 
ist“.90 Dabei ist davon auszugehen, dass durch die intensive Aktivierung dieser Potenziale zukünftig 
immer weniger Potenziale in einem abnehmenden Umfang zur Verfügung stehen, was sich – wie bereits 
der Vergleich der Bautätigkeit der letzten 10 Jahre zeigt – in einer zunehmend rückläufigen Baufertig-
stellungszahl niederschlägt. Aufbauend auf den Baufertigstellungszahlen der vergangenen Jahre sowie 
den dargestellten Schwierigkeiten und dem zunehmenden Ausschöpfen der Potenziale wird angenom-
men, dass die „spontane Bautätigkeit“ im Laufe des Betrachtungszeitraums bis 2038 alle 5 Jahre um 
rd. 25 Prozent abnehmen wird. Im Ergebnis können demnach bis 2038 voraussichtlich 9.300 Wohnein-
heiten durch zukünftige „spontane Bautät igkeit“ geschaffen werden. Die Potenziale im Umfang von 
9.300 Wohneinheiten entsprechen rd. 40 Prozent der gesamtstädtischen Wohnbaupotenziale, was 
deutlich macht, dass die Innenentwicklungspotenziale in Münster auch zukünftig eine große Relevanz 
haben werden.  
Potenziale basierend auf dem Baulandprogramm 2022 
Das Baulandprogramm führt die Baugebiete auf, für die eine Entwicklung in den nächsten Jahren ge-
plant ist. Die Flächen des Baulandprogramms (BLP) unterscheiden sich somit von anderen generellen 
Flächenpotenzialen basierend auf FNP, Regionalplan, Stadtentwicklungskonzepten und dem Wohn-
siedlungsflächenkonzept 2030 dahingehend, dass sie liegenschaftlich gesichert sind (im Sinne der An-
forderungen gemäß SoBo Münster, d. h. liegenschaftlicher Erwerb von mind estens 50 Prozent eines 
Baugebiets im Außenbereich bzw. liegenschaftliche Verfügbarkeit und grundsätzliche Bereitschaft zur 
Umsetzung der wohnungspolitischen Zielsetzungen durch den Vorhabenträger) und die Flächen plane-
risch grundsätzlich geeignet sind und dass K.O.-Kriterien für eine Entwicklung (u. a. landwirtschaftliche 
Geruchsimmissionen, fehlende Erschließungsmöglichkeiten etc.) bereits grob geprüft wurden. Ferner 
wurde durch die Aufnahme in das Baulandprogramm eine Entwicklungsabsicht der Stadt bis 20 30 be-
kundet. Daher kann von einer erhöhten Realisierungswahrscheinlichkeit ausgegangen werden.  
Sofern gemischte Bauflächen (Mischgebiete, Urbane Gebiete, Kerngebiete) geplant und entwickelt wer-
den, werden die jeweiligen Wohnanteile ebenfalls im Baulandpro gramm berücksichtigt. Dies betrifft 
(neben den hier nicht betrachteten Baugebieten 519 -02 Gievenbeck – Neues Urbanes Stadtquartier 
Steinfurter Straße und 812-03 Gremmendorf – Neues Urbanes Stadtquartier Kanalkante Südost, s. u.) 
derzeit aber nur drei Baugebiete (Gievenbeck – Neues Urbanes Stadtquartier Busso-Peus-Straße sowie 
Mitte – Klosterareal Pluggendorf und Mitte - Neuhafen), weitere neue Baugebiete, die sich – neben 
gewerblichen oder anderen Nutzungen – auch zum Wohnen eignen, sind derzeit und perspek tivisch 
nicht in der Entwicklung, da sich entsprechende (i. d. R. zentraler gelegene) Flächen nicht im Eigentum 
 
90 Stadt Münster 2019: Planungswerkstatt 2030. Dokumentation des Prozesses zur Erarbeitung des Wohnsiedlungsflächenkon-
zepts 2030, S.14

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster  
  97 
der Stadt Münster befinden und auch keine weiteren derartigen von der Stadt befürworteten Anträge 
privater Wohnungsbauunternehmen vorliegen. 
Enthalten sind im Baulandprogramm auch die Größenordnung (Anzahl der geplanten Wohneinheiten) 
und das ungefähre Jahr der geplanten Baureife. Daher werden – bis auf die folgenden Ausnahmen – 
alle Baugebiete des BLP 2022 in dem vorliegenden Gutachten als Wohnbaupotenzial mit erhöhter Re-
alisierungswahrscheinlichkeit gezählt. Die folgenden drei Baugebiete werden jedoch aufgrund ihrer 
Besonderheiten nicht berücksichtigt, obgleich sie im Baulandprogramm (noch) enthalten sind:  
▪ 519-02 Gievenbeck - Neues Urbanes Stadtquartier Steinfurter Straße mit geplanten 2.000 
Wohneinheiten (Fläche der in Prüfung befindlichen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme)  
▪ 812-03 Gremmendorf - Neues Urbanes Stadtquartier Kanalkante Südost mit geplanten 2 .000 
Wohneinheiten (Fläche der in Prüfung befindlichen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme) 
– gem. Ratsbeschluss vom 22.03.2023 ist nunmehr aufgrund der Kombination mit gewerbli-
chen Nutzungen von einer Zielgröße von 1.300 Wohneinheiten auszugehen  
▪ 714-04 Mauritz Ost - westl. Mondstraße/südl. Hans -Bredow-Weg (WDR) mit anvisierten 120 
Wohneinheiten (Diese Fläche wurde vom Eigentümer in der Entwicklung zwischenzeitlich zu-
rückgestellt) 
Für die übrigen 38 Baugebiete des Baulandprogramms 2022 ist im Baulandprogra mm die zu erwar-
tende Anzahl an Wohnungen aufgeführt. Je nach Gebietsart und Fortschritt der Baulandentwicklung 
wird diese folgendermaßen ermittelt:  
▪ Bei Baugebieten auf Außenbereichsflächen, die noch ganz am Anfang der Planung stehen, wird 
die Anzahl der möglichen Wohnungen auf Basis von durchschnittlichen Dichtewerten aus der 
Erfahrung bzw. den politischen Zielvorgaben (vgl. Wohnsiedlungsflächenkonzept 2030) ande-
rer Baugebietsentwicklungen ermittelt. Es wird bei diesen i. d. R. eher äußeren Lagen davon 
ausgegangen, dass etwa zwei Drittel des Bruttobaulandes als Nettobauland zur Verfügung ste-
hen und dort etwa 55 - 65 Wohnungen je Hektar errichtet werden können. Die genaue Lage und 
Situation entscheiden darüber, ob dabei eher der untere oder der obere Wert da bei herange-
zogen werden kann. 
▪ Sofern diese Baugebiete ausnahmsweise eine zentralere Lage (innenstadtnahe Lage) aufwei-
sen, wird ein konkreter Dichtewert (GFZ) für die Planung angenommen, der – kombiniert mit 
dem o. a. Brutto-Netto-Verhältnis – eine erreichbare Bruttogeschossfläche ergibt. Diese ermit-
telte Fläche wird dann in Wohnungen umgerechnet. Bezogen auf die hier betrachteten Flächen 
trifft dies nur auf das Baugebiet 513 -07 Gievenbeck – Neues Urbanes Stadtquartier Busso -
Peus-Straße, hier wird gem. Ratsbeschluss mit einer GFZ von 1,6 gearbeitet. Diese beinhaltet 
jedoch auch über das Wohnen hinausgehende Nutzungen (Wissenschaftliche Einrichtungen 
und Institute, Dienstleistungen, Soziale Infrastruktur) (die ebenfalls davon betroffenen Bau-
gebiete 519 -02 Giev enbeck – Neues Urbanes Stadtquartier Steinfurter Straße und 812 -03 
Gremmendorf – Neues Urbanes Stadtquartier Kanalkante Südost werden hier nicht weiter be-
trachtet, s. o.). 
▪ Für Baugebiete, für die bereits ein vom zuständigen Gremium (Stadtrat, Planungsaussc huss) 
beschlossener städtebaulicher Entwurf bzw. ein Bebauungsplan( -Entwurf) vorliegt, werden  
die Wohnungen anhand dieser konkreten Planungen ermittelt (ebenfalls als Umrechnung über 
die GFZ beim Geschosswohnungsbau sowie nach der Anzahl der vorgeschlagene n Baugrund-
stücke im individuellen Wohnungsbau für freistehende Einfamilien -, Doppel- und Reihenhäu-
ser).

Wohnungsbedarfsprognose | Stadt Münster 
98   
▪ Für eingeleitete vorhabenbezogene Planungen wird auf die konkreten Angaben des Vorhaben-
trägers zurückgegriffen. 
Bei den Baugebieten, für die gemäß Baulandprogramm eine Baureifmachung bis 2030 geplant ist, wird 
davon ausgegangen, dass diese auch bis 2038 Baufertigstellungen aufweisen. Im Detail wurde dabei 
eine Einschätzung seitens der städtischen Verwaltung vorgenommen, wann in den jeweiligen Bauge-
bieten entsprechende Baufertigstellungen zu erwarten sind. Diese Einschätzung basiert auf den Er-
kenntnissen aus der Entwicklung von Baugebieten in der Vergangenheit, die über ein umfangreiches 
Baulandmonitoring nachgehalten werden. 
In der vom Rat der Stadt v erabschiedeten Beschlussvorlage zum Baulandprogramm sind aber auch 
neun weitere Wohnbaupotenziale aufgeführt, deren Entwicklung erst für spätere Jahre (nach 2030) 
anvisiert wird. Deren konkrete Entwicklung hat der Rat allerdings explizit noch nicht beschlo ssen. Für 
sechs dieser Flächen muss daher nach aktuellem Kenntnisstand und den derzeitigen Rahmenbedingun-
gen davon ausgegangen werden, dass dort die Baureife und die darauffolgenden Baufertigstellungen 
erst später in den Jahren nach 2038 oder gar nicht erreicht werden kann: Zwei der letztgenannten Flä-
chen (Sprakel – östlich Bahn und Albachten – Steinbrede) sind derzeit im Flächennutzungsplan als 
gewerbliche Bauflächen dargestellt, sodass hier eher von einer anderen Nutzung auszugehen ist, drei 
der Flächen (Sentrup – Südlich Schmeddingstraße, Kinderhaus – Südlich Moorhock und Gremmendorf 
– Westlich Frankenweg) stellen einen Eingriff in die Grünordnung dar, sodass es unklar ist, ob diese 
überhaupt entwickelt werden und zuletzt gibt es ein Baugebiet (Roxel – Südlich Tilbecker Straße 
Teil 1), welches nur im Zusammenhang mit einer benachbarten Fläche entwickelt werden kann, hier 
gibt es jedoch noch liegenschaftliche Probleme. Diese sechs Flächen mit einem Gesamtpotenzial von 
rd. 680 Wohneinheiten werden daher in der Bilanzierung der Wohnbaupotenziale in diesem Gutachten 
nicht berücksichtigt, weil – analog zu den weiteren Potenzialen basierend auf FNP, Regionalplan, 
Stadtentwicklungskonzepten und Wohnsiedlungsflächenkonzept 2030, s.  u. – jedenfalls nicht beide 
Kriterien (grundsätzliche liegenschaftliche Verfügbarkeit und grundsätzlich keine unüberwindbaren 
planerischen Hindernisse) kumulativ erfüllt sind.  
Im Ergebnis zeigt sich, dass für den Großteil der Baugebiete des Baulandprogramms sowohl die Bau-
reife als auch entsprechende Baufertigstellungen bis 2038 mit erhöhter Wahrscheinlichkeit angenom-
men werden können. Dabei muss berücksichtigt werden, dass, auch wenn die Stadt die Baugebiete bis 
zur Baureife entwickelt und anschließend vermarktet, nicht alle Grundstücke a uch direkt bebaut wer-
den. Teilweise ergeben sich Verzögerungen bei der Vermarktung und Bebauung, teilweise halten die 
(Vor-)Eigentümer bewusst einen Teil der Grundstücke für eine spätere Vermarktung oder Bebauung 
zurück. Aus den genannten Gründen kann somi t nicht angenommen werden, dass diese im BLP 2022 
geplanten Wohneinheiten auch in vollen Umfang bis 2038 erreicht werden können. In einer optimisti-
schen Schätzung wird jedoch davon ausgegangen, dass die anvisierten Wohneinheiten bis 2038 zu 90 
Prozent errichtet werden können. Eine Entwicklung der Potenziale im vollen Umfang scheint aus unter-
schiedlichen Gründen nicht realistisch, dazu zählen u. a. die derzeit erkennbaren Verschiebungen bei 
den Baufertigstellungen, das Zurückstellen von Bauvorhaben durch Inv estoren, welches sich zusam-
men bereits jetzt in einem Bauüberhang (d. h. genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen) 
und einem auch bundesweit zu geringen Fertigstellungsniveau zeigt. Diese Prozesse zeigen sich auch 
in Münster und werden Auswirkungen auf die geplanten Fertigstellungen in den Baugebieten des Bau-
landprogramms haben und dort höchstwahrscheinlich zu Verzögerungen führen. Ein anderer Aspekt 
sind auch mögliche Änderungen bei den geplanten Baugebieten bspw. hinsichtlich des Umfangs der 
geplanten Wohneinheiten. So können beispielsweise großzügigere Grünflächen und größere Wohnun-
gen zu einer geringeren Bedarfsdeckung führen.   
Der Ansatz von 90 Prozent wurde eher hoch gewählt, um die Bedarfsdeckung möglichst auf der sicheren 
Seite darzuste llen. Ein niedrigerer Ansatz im Rahmen der Wertermittlung wegen höherem Realisie-
rungsrisiko (§ 42 ImmoWertV) ist damit nicht ausgeschlossen.

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Tabelle 9: Einbezogene Flächen des Baulandprogramms   
 
Quelle: InWIS 2023, Datenbasis: Stadt Münster  
Potenziale basierend auf FNP, Regionalplan, Stadtteilentwicklungskonzepten und Planungs-
werkstatt 2018 
Die Stadt Münster verfügt laut des derzeitigen Flächennutzungsplans (FNP), des Regionalplans, meh-
rerer Stadtteilentwicklungskonzepte sowie der 2018 durchgeführten Planungswerkstatt (abgeschlos-
sen durch das Wohnsiedlungsflächenkonzept 2030) auch über weitere, planerische Wohnbauflächen-
potenziale.  
Bei diesen Wohnbauflächenpotenzialen handelt es sich um Flächen, die zwar grundsätz lich positiv auf 
ihre Eignung für eine Wohnbauentwicklung vorgeprüft wurden (im Rahmen der Aufnahme in den jewei-
ligen o. a. Plan bzw. das Konzept). Die liegenschaftliche Sicherung (im Sinne der Anforderungen gem. 
SoBo Münster, d. h. liegenschaftlicher Erwerb von mindestens 50 Prozent eines Baugebiets im Außen-
bereich bzw. liegenschaftliche Verfügbarkeit und grundsätzliche Bereitschaft zur Umsetzung der woh-
nungspolitischen Zielsetzungen durch den Vorhabenträger) und das Fehlen grundsätzlicher Planungs-
hindernisse sind jedoch anders als beim Baulandprogramm nicht Voraussetzung.  
Die Stadt Münster hat daher alle diese Wohnbaupotenzial-Flächen – auch jene, die nicht in der Vorlage 
zum BLP für spätere Jahre vorgemerkt sind – hinsichtlich der drei Kategorien (Liegenschaften, Planung, 
Priorität – Einstufung jeweils als „positiv“, „neutral“ oder „negativ“) und eine mögliche Realisierung 
von Wohnungen bis 2038 geprüft.  
Zunächst wurde eine liegenschaftliche Erst-Einschätzung zu den einzelnen Flächen durchgeführt: Posi-
tiv gewertet wurden hier Flächen, die entweder der Stadt Münster gehören, von dieser bereits rechts-
verbindlich gesichert wurden oder bereits positive erste liegenschaftliche Gespräche mit den

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jeweiligen Eigentümern stattgefunden haben. Nur Flächen, die hier z umindest eine „neutrale“ Einstu-
fung erhalten, kommen in die engere Auswahl.  
Weiterhin wurde für alle Flächen eine Einschätzung zu den planerischen und planungsrechtlichen Rest-
riktionen durchgeführt: Positiv gewertet wurde hier, wenn derzeit keine für die Stadt erkennbaren pla-
nerischen Restriktionen bestehen und die Fläche auch derzeit bzw. perspektivisch nicht für andere 
Nutzungen (bspw. Gemeinbedarf oder andere als Wohnnutzung) vorgesehen ist. Planungsrechtliche 
Restriktionen bestehen oftmals in Form von landwirtschaftlichen Emissionen, ggf. auch in Bezug auf 
den Artenschutz oder andere Belange.  
Als Drittes wurde die zeitliche Priorität der Fläche hinsichtlich einer möglichen Entwicklung geprüft: 
Positiv gewertet wurden hier insbesondere mittlere (ab ca. 5 ha) und größere (ab ca. 10 ha) potenzielle 
Baugebiete. Nachteilig ist die Tatsache, dass eine Fläche aus siedlungsstrukturellen Gründen erst zu 
einem späteren Zeitpunkt entwickelt werden kann, da zuvor andere Flächen in diesem Stadtteil entwi-
ckelt werden müssen oder die Tatsache, dass die vorhandene soziale Infrastruktur bei einer zeitnahen 
Entwicklung überlastet würde.  
Im Ergebnis wurden dann jene Flächen in diesem Gutachten mitaufgenommen, bei denen in mindestens 
zwei der drei Kategorien eine positive Einstufung erwartet wird und bei denen die liegenschaftliche 
Prüfung zumindest „neutral“ ist.  
▪ Prüfungsstufe 1: Mindestens neutrale Grundstücksverfügbarkeit 
▪ Prüfungsstufe 2: Einstufung hinsichtlich Grundstücksverfügbarkeit, Planungsrestriktionen, er-
höhte Priorität) 
▪ Prüfungsstufe 3: Wertung mindestens zwei Kriterien positiv. 
Für insgesamt vier Flächen konnte bei mindestens zwei Kategorien eine positive Einschätzung bei min-
destens neutraler liegenschaftlicher Verfügbarkeit abgegeben werden, sodass dort zumind est theore-
tisch bis 2038 sowohl eine Baureife als auch entsprechende Baufertigstellungen und Wohnungsbezüge 
möglich sind. Für diese Flächen gilt, dass planerische und planungsrechtliche Restriktionen im o. a. 
Sinne nach derzeitiger Kenntnis nicht vorliegen  bzw. diese planerisch zu bewältigen sind. Dabei han-
delt es sich um folgende Flächen: 
▪ Gelmer – Südlich Eckernheide: Diese Fläche wurde im Rahmen der Planungswerkstatt 2018 
identifiziert und im Zuge des Wohnsiedlungsflächenkonzepts 2030 vom Rat als geeignet e 
Wohnbaupotenzialfläche beschlossen. Darüber hinaus ist sie Teil des Stadtteilentwicklungs-
konzepts Handorf / Gelmer / Sudmühle / Mariendorf. Die Fläche ist bedeutend für die weitere 
Ortsteilentwicklung in Gelmer, da damit der relativ kleine Stadtteil inkl . einer rudimentären 
Nahversorgung gestärkt werden kann und mit einer weiteren Wohnbauentwicklung auch eine 
Verlagerung der Grundschule erfolgen könnte.  
▪ Sentrup – im Bereich Fliednerstraße / Albert -Einsteinstraße: Hierbei handelt es sich um ein 
FNP-Potenzialfläche (heutige Darstellung: SO), für die dargestellte SO-Nutzung wird die Fläche 
nach heutiger Sicht nicht mehr benötigt. Aufgrund der zentralen, innerstädtischen Lage und 
ihrer Größe stellt sie ein besonders Potenzial dar.   
▪ Roxel - Östl. Pienersallee und südl. Meckelbach: Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Bahn-
haltepunkt Roxel weist die Fläche eine besondere Lagegunst auf und entspricht dem Leitbild 
einer SPNV-bezogenen Siedlungsentwicklung.

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▪ Nienberge - Häger Erweiterung : Im Rahmen des Stadtteilentwi cklungskonzeptes Nienberge 
und Häger wurde als eine zu verfolgende Maßnahme festgehalten, den Ortsteil Häger weiter 
auszubauen. Hierzu wird bereits eine Rahmenplanung erarbeitet. Hintergrund ist die Lage an 
einem Schienenhaltepunkt, sodass auch diese Fläch e dem Leitbild einer SPNV -bezogenen 
Siedlungsentwicklung entspricht. Aufgrund der Größe der geplanten Gesamtentwicklung und 
der Erforderlichkeit, den Ortsteil in seiner Entwicklung nicht zu überfordern, wird angenom-
men, dass bis zum Jahr 2038 lediglich ein Teil der Flächen (ca. 40 %) realisiert werden.  
Die ermittelten Wohnbauflächenpotenziale (Fläche in m²) wurden dann in Bebauungspotenziale (An-
zahl der Wohnungen) umgerechnet. Dazu hat die Stadt Münster eigene, gemeindespezifische Sied-
lungsdichten für unterschiedliche Lagen (Außenstadtteil, zentrale Stad tteillage, innenstadtnah, inner-
städtisch) herangezogen. Diese liegen zwischen 55 - 65 Wohnungen je Hektar Nettowohnbauland für 
Flächen in den Außenstadtteilen und bis zu 100 - 150 Wohnungen je Hektar Nettowohnbauland für 
innenstadtnahe (d. h. benachbart zum Hauptsiedlungskörper der Stadt Münster) Flächen. Diese Annah-
men korrespondieren mit den Annahmen, die für die Flächen des Baulandprogramms getroffen wurden. 
Die Umrechnung von Bruttowohnbauland auf Nettowohnbauland erfolgt über einen Abschlag von einem 
Drittel.  
Dennoch ist die tatsächliche Verfügbarkeit und Entwicklung dieser Flächen bis 2038 mit gegenüber 
den aus dem Baulandprogramm herangezogenen Flächen mit erhöhter Unsicherheit belastet. Es kann 
somit nicht angenommen werden, dass bis zum Jahr 2038 alle theoretisch ermittelten Wohnbaupoten-
ziale fertiggestellt und bezugsfertig sind. Es wird angenommen, dass bis 2038 insgesamt 900 
Wohneinheiten – 60 Prozent des theoretischen Potenzials – auf diesen Wohnbauflächenpotenzialen 
realisiert werden können.

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