Sanierung der städtischen Wohnhäuser Auf dem Ginsterberg 6-34, 50737 Köln-Weidenpesch

Anlage 1 zu den Vorlagen 
- Session Nr. 4096/2016 – Einstellung der Planung Peter-Baum-Weg 22 
- Session Nr. 1708/2017 – Einstellung der Planung Auf dem Ginsterberg 6-34 
Stellungnahme zur Sitzung des Ausschusses Umwelt und Grün vom 14.09.2017 
SB Herr Dr. Albach bemerkt, dass sich das Gebäude seines Wissens im Außenbe-
reich befinde. Er möchte wissen, ob es niedergelegt werde, wenn den Vorgaben des 
Landschaftsplans Rechnung getragen werde. Er frage dies, um in der weiteren politi-
schen Diskussion hinsichtlich Konsequenzen für Landschafts- und Naturschutz im 
Landschaftsplan und Flächennutzungsplan informiert zu sein. Seine Frage bezieht 
sich auf die Einstellung der weiteren Planung bezogen auf 4.3 Sanierung des städti-
schen Gebäudes Peter-Baum-Weg 22, 51069 Köln-Dünnwald  sowie 4.4 Sanierung 
der städtischen Wohnhäuser Auf dem Ginsterberg 6-34, 50737 Köln-Weidenpesch. 
Zu 4.3 Sanierung der städtischen Wohnhäuser Auf dem Ginsterberg 6-34  
Die Verwaltung wird nach vollständiger Aufgabe der Nutzung bzw. bereits parallel im 
Rahmen des Freizuges des Standortes Überlegungen hinsichtlich der künftigen Nut-
zungsalternativen anstellen.  
Erste Überlegungen bei dieser Liegenschaft gehen dahin, im Kontext einer mögli-
chen Legalisierung der südlich gelegenen Behelfsheimsiedlung Heckpfad einen all-
gemeinen Wohnstandort zu entwickeln.  
 
Konkrete Vorhaben könne derzeit nicht benannt werden. Die Verwaltung wird den 
politischen Gremien nach Abschluss der Prüfung die entsprechenden Umsetzungs-
vorschläge hinsichtlich der weiteren Nutzungsperspektive vorlegen. 
 
Eine zeitliche Perspektive, wann eine Entscheidungsvorlage vorgelegt werden kann, 
kann aufgrund der vielen Abhängigkeiten derzeit nicht abgegeben werden.  
 
Zu 4.4 Sanierung des städtischen Gebäudes Peter-Baum-Weg 22 
Künftige Nutzungsalternativen für den Standort werden verwaltungsintern geprüft, 
sind aber stark eingeschränkt, da es sich um baurechtlichen Außenbereich handelt. 
 
Derzeit werden zum wiederholten Male im Rahmen eines studentischen For-
schungsprojekts Ideen entwickelt, was sinnvollerweise mit der Liegenschaft gesche-
hen soll.  
Sollte sich erneut kein tragfähiges Konzept finden, blieben letztlich nur der Abriss 
und die Renaturierung.  
 
Die Verwaltung wird den politischen Gremien nach Abschluss der Prüfung die ent-
sprechenden Umsetzungsvorschläge hinsichtlich der weiteren Nutzungsperspektive 
vorlegen.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
V/562/4 
 
Vorlagen-Nummer 
 1708/2017 
Freigabedatum 
22.08.2017  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Sanierung der städtischen Wohnhäuser Auf dem Ginsterberg 6-34, 50737 Köln-Weidenpesch - 
Einstellung der weiteren Planung 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat beschließt, die weitere Planung zur Sanierung von 15 Häusern auf dem städtischen Grund-
stück Auf dem Ginsterberg 6-34, 50737 Köln-Weidenpesch, Gemarkung Longerich, Flur 7, Flurstück 
513, einzustellen.  
 
Die Gesamtkosten bisheriger Planungen beliefen sich auf 175.031,86 €. 
 
 
Ausschuss Soziales und Senioren 07.09.2017 
Integrationsrat 11.09.2017 
Ausschuss für Umwelt und Grün 14.09.2017 
Bauausschuss 18.09.2017 
Bezirksvertretung 5 (Nippes) 21.09.2017 
Finanzausschuss 25.09.2017 
Rat 28.09.2017

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Sachstand 
Die städtische Wohnanlage Auf dem Ginsterberg 6-34 ist 1977 für die Unterbringung von Familien 
errichtet worden. Die Wohnanlage besteht aus fünfzehn ein- und zweigeschossigen Häusern, die in 
einfachster Bauweise ohne Keller errichtet wurden und um zwei miteinander verbundene Höfe ange-
ordnet sind. Die Gebäude sind durch keine Gasversorgung erschlossen. Die Häuser sind mit Einfach-
verglasung ausgestattet und werden jeweils über eine Warmluftheizung mittels Kohle beheizt.  
Aufgrund des schlechten baulichen Zustands der Gebäude und starker Schimmelbildung sind derzeit 
nur noch drei der 15 Häuser mit insgesamt 11 Personen belegt. 
 
Aufgrund des stetigen Zuzugs geflüchteter Menschen wurde Ende 2012 ein Planungsbeschluss 
(0999/2012) erwirkt, in dem außerplanmäßig Investitionsmittel in Höhe von 161.000 € für die Planung 
zur Sanierung der Gebäude zur Sicherstellung der städtischen Unterbringungsverpflichtung für Ge-
flüchtete bereitgestellt wurden. 
Die folgenden Planungen wurden mit dem Ziel verfolgt, neben der Schimmel- und Feuchtigkeitsent-
fernung, den baulichen Standard der Gebäude, insbesondere die energetische Ausstattung (Hei-
zungsanlage, Wärmedämmung) gemäß EnEV 2009, zu verbessern. Da das Vorhaben aufgrund der 
damals bereits bestehenden Risiken nicht umgesetzt wurde, müsste derzeit die aktuelle EnEV (2016) 
eingehalten werden. Dadurch ist mit weiteren Kostensteigerungen gegenüber der Kostenberechnung 
aus 2014 zu rechnen. Zudem müssen u.a. das Dach saniert, die Strom- und Frischwasserleitungen 
sowie teilweise die Entwässerungsleitungen auf dem Grundstück ausgetauscht werden. Zudem muss 
für die Gasversorgung eine ca. 450 Meter lange Erschließungsleitung gelegt werden. Insgesamt 
könnten etwa 55 Personen in den Wohnhäusern nach der Sanierungsmaßnahme untergebracht wer-
den.  
Die Kostenberechnung des Planungsbüros ergab in 2014 voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe 
von rund 4.450.000 €. 
Bewertung der aktuellen Planung 
Die aktuelle Planung wurde einer Nutzwertanalyse unterzogen, die die Verwaltung als Entschei-
dungshilfe für die Auswahl von Planvarianten entwickelt hat. Neben der Wirtschaftlichkeit fließen auch 
Aspekte zur Unterbringungsqualität, zeitliche Faktoren, die Standortqualität und Nachhaltigkeit in die 
Bewertung ein. 
 
Aus rein fiskalischer Sicht ist die Sanierung bzw. der Umbau gegenüber anderen geplanten Sanie-
rungs- und Umbauprojekten unwirtschaftlich. Die sog. Kostenmiete pro Jahr (nur Gebäudekosten 
ohne Betriebskosten) wird auf der Grundlage des bislang ermittelten Kostenvolumens bei ca. 4.345 € 
pro Unterbringungsplatz liegen. Vergleichbare andere Vorhaben liegen hier nur bei 40-50 Prozent 
hinsichtlich der Kostenmiete / Platz. Dies hängt im Wesentlichen mit dem schlechten baulichen All-
gemeinzustand der Objekte und den hohen öffentlichen Erschließungskosten für Gas zusammen. 
Aufgrund des bestehenden Zustandes und der bereits offensichtlichen Bauschäden (marode Bausub-
stanz aufgrund der aus den Fundamenten aufsteigenden Feuchtigkeit) ist von einem erhöhten Risiko 
für Kostensteigerungen während der Bauphase auszugehen. 
Zu beachten ist ferner, dass das Umbauvorhaben neben dem Gasanschluss noch weiteren Erschlie-
ßungsaufwand nach sich ziehen wird, der kostenmäßig bislang noch nicht eingeplant ist: 
- Die derzeitige Entwässerung (Mischwassersystem) erfolgt über Steinzeugrohe in ein Rückhal-
tebecken. Von dort wird das Schmutzwasser über Pumpen in eine Druckrohrleitung gepumpt, 
die ca. 400 Meter bis zum öffentlichen Straßenkanal in der Ossietzkystraße verläuft. Der Zu-
stand des Rückhaltebeckens, der Pumpen sowie der Leitung bis zur Ossietzkystraße ent-
spricht nicht mehr dem heutigen Stand der Technik und ist voraussichtlich sanierungsbedürf-
tig. Eine erste grobe Schätzung für die Sanierung liegt hier bei rd. 500.000 €.

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Sofern alle notwendigen Sanierungs- und Erschließungsmaßnahmen erfolgreich verlaufen, hätten die 
Gebäude aufgrund des ursprünglichen Mauerwerks voraussichtlich eine Restnutzungsdauer von 30-
40 Jahren. 
 
Die Einbeziehung weiterer Bewertungsparameter in die Nutzwertanalyse führt letztlich auch nicht zu 
einem positiven Ergebnis hinsichtlich einer Befürwortung der Sanierungsplanung.  
Zusammenfassend sollte die vorliegende Sanierungsplanung für den Standort aus Sicht der Verwal-
tung daher nicht weiter verfolgt werden. 
Alternativen 
Als mögliche Alternativen zur Sanierung wurden zwischenzeitlich von der Verwaltung sowohl ein kon-
ventioneller Neubau an gleicher Stelle, als auch die Errichtung einer temporären Unterkunft aus mobi-
len Wohneinheiten geprüft. 
Für beide Alternativen greifen denkbare Ausnahmeregelungen nach § 246 BauGB lediglich in folgen-
den Fällen: 
1. Vorhaben, die im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit nach § 30 Abs. 1 oder § 34 
BauGB zu beurteilenden bebauten Flächen innerhalb des Siedlungsbereichs erfolgen sollen. 
2. Eine auf längstens drei Jahre zu befristende Errichtung mobiler Unterkünfte für Flüchtlinge o-
der Asylbegehrende. 
Variante 1 (Neubau) ist nach der derzeitigen bau- und planungsrechtlichen Lage nicht zulässig, da 
sich die Fläche im Außenbereich gem. § 35 BauGB befindet und nicht im unmittelbaren Zusammen-
hang mit dem Siedlungsbereich steht. Somit erübrigt sich bei dieser Variante auch ein Vergleich der 
Nutzwerte mit der Sanierungsplanung. 
Variante 2 (temporäre Unterkunft) lässt sich eingedenk der aktuellen Bedarfslage und dem bereits 
gesetzlich limitierten Nutzungszeitraum (vgl. vorgenannte Ziffer 2) nicht wirtschaftlich darstellen.  
 
Ergebnis 
Die ursprünglich geplante Sanierung der Bestandsgebäude ist unwirtschaftlich. Denkbare Planungsal-
ternativen sind rechtlich nicht zulässig bzw. gehen an der aktuellen Bedarfslage vorbei und sind un-
wirtschaftlich. 
Im Ergebnis sollte daher die Absicht, an diesem Standort eine Unterkunft zu errichten, nicht weiter 
verfolgt werden. Die Verwaltung wird nach vollständiger Aufgabe der Nutzung bzw. bereits parallel im 
Rahmen des Freizuges des Standortes Überlegungen hinsichtlich der künftigen Nutzungsalternativen 
anstellen. Die Verwaltung wird den politischen Gremien nach Abschluss der Prüfung die entspre-
chenden Umsetzungsvorschläge hinsichtlich der weiteren Nutzungsperspektive vorlegen.