Kostenfortschreibung für den Neubau einer Mensa in der Gemeinschaftsgrundschule Stephan-Lochner-Schule Lochnerstr.13-15, 50674 Köln

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 0425/2019 
Freigabedatum 
23.04.2019  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Kostenfortschreibung für den Neubau einer Mensa in der Gemeinschaftsgrundschule 
Stephan-Lochner-Schule Lochnerstr.13-15, 50674 Köln 
Beschlussorgan 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beschließt, das Gesamtbudget für die Bau- 
und Planungskosten des Neubaus einer Mensa in der Gemeinschaftsgrundschule Stephan-Lochner-
Schule, Lochnerstr. 13-15 in Köln, Neustadt Süd, von 1.224.102 Euro um 262.383 Euro auf 1.486.485 
Euro zu erhöhen. 
Die Finanzierung der Baumaßnahme erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die erforderlichen Mittel sollen aus dem Flächenverrechnungspreis generiert 
werden. 
 
Alternativen: 
Das Projekt befindet sich in der Genehmigungsplanung. Einsparpotentiale wurden geprüft und be-
rücksichtigt. Eine Alternative steht nicht zur Verfügung. 
 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 13.05.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   siehe Begründung  
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
Begründung: 
 
Ausgangslage 
 
Mit Beschluss vom 30.01.2017 (0837/2016) hat der Ausschuss Schule und Weiterbildung den geplan-
ten Neubau der Mensa beschlossen und die Verwaltung mit der Bauausführung beauftragt.  
 
Die Stephan-Lochner-Grundschule ist eine Offene Ganztagsschule (OGS).  
Dieses Angebot wird derzeit von circa 200 Schülerinnen und Schülern genutzt. 
Die bisherige Mensa im Erdgeschoss (Hochparterre) des rückwärtig, zwischen den beiden Schulhö-
fen, liegenden Traktes B ist mittlerweile zu klein um alle zu beköstigen. Insbesondere die Küche wird 
mit ihren 10,20 m² dem heutigen Anspruch nicht mehr gerecht. Untersuchungen hinzugezogener 
Fachingenieure ergaben, dass in den vorhandenen Räumen der OGS eine funktionierende Mensakü-
che mit ausreichend großem Speisesaal nicht zu verwirklichen ist. 
Aus diesem Grund wurde in Abstimmung mit der Bauaufsicht und der Denkmalpflege entschieden, 
die notwendigen größeren Mensaräume in einem Neubau auf dem südlichen Schulhofgelände unter-
zubringen. 
Die Entwurfsplanung wurde mit der Denkmalpflege und dem zuständigen Sachbearbeiter der Gebäu-
dewirtschaft der Stadt Köln für Barrierefreiheit abgestimmt. 
Das Gebäude ist eingeschossig und als Gebäude geringer Höhe einzustufen. Die Oberkante Fertig-
fußboden EG liegt circa 15 cm über Geländeoberkante. Der Speiseraum ist über eine Rampe barrie-
refrei zu erreichen. Auf dem Flachdach befindet sich ein über das Vordach zu erreichender Technik-
raum für die Lüftungszentrale. 
 
Entwicklung der Gesamtkosten  
 
Die Differenz zwischen dem genehmigten Planbudget in Höhe von 1.167.000 Euro brutto (Kosten-
gruppen 200-700) + 5% Risikozuschlag von € 57.102 brutto und dem aktuellen Kostenstand aus ak-

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tualisierter Kostenberechnung in Höhe von 1.486.485 Euro brutto (KG 200-700) beträgt 262.383 Euro 
brutto. 
 
Es wird daher eine Erhöhung des Planbudgets um diesen Betrag erforderlich.  
Kosten der Gebäudewirtschaft sind hier bereits berücksichtigt. 
 
Gründe für die Kostenerhöhung (vergleiche Anlage 2 Kostenprognose) 
 
1. Mehrkosten, die dem Bestand geschuldet sind   90.000 Euro (34 %) 
Die Bodenqualität wurde in einem ersten Bodengutachten anders bewertet als bei späteren Untersu-
chungen. Es ist nunmehr eine Pfahlgründung erforderlich mit allen begleitenden Maßnahmen (wie 
zum Beispiel Kampfmittelsondierung). 
 
2. Geänderte Nutzeranforderungen    entfällt 
 
3. Auslagerung        entfällt 
 
4. Massenmehrungen       entfällt 
 
5. Zusätzliche Planerleistungen     60.000 Euro brutto (23 %) 
Es wurden zusätzliche Planerleistungen notwendig, zum Beispiel im Bereich der Statik und erweiter-
ter Bodengutachten, sowie höhere Honorare analog zur Kostensteigerung (Berechnungsgrundlage 
Kostenberechnung KG 300-400). 
 
6. verspäteter Baubeginn und Bauzeitverzögerung   100.000 Euro brutto (38 %) 
Der Baubeginn verzögert sich bis voraussichtlich Ende 2019. Daraus entstehen zusätzliche Baukos-
ten gemäß Preisindex. 
 
7. höhere Submissionsergebnisse     entfällt 
 
8. geänderte rechtliche Vorgaben     entfällt 
 
9. Nutzung von Synergieeffekten      entfällt 
 
10. Sonstiges / Risiko      circa 12.400 Euro (5 %) 
Mehrkosten gesamt      circa 262.400 Euro brutto 
Zum jetzigen Zeitpunkt kann nicht von einer sicheren Kostenprognose ausgegangen werden.  
Es müssen zusätzliche Risiken in die Betrachtung einfließen wie die allgemeine schlechte Angebots-
lage durch ausgelastete Baufirmen aufgrund der hohen Bautätigkeit. 
 
 
 
Anlagen 
 
Anlage 1 – Kostenzusammenstellung Stand 19.03.2019 
Anlage 2 - Kostenprognose

Anlage 2 
 
 
 
Kostenprognose  
 
     
Projekt: 
Neubau Mensa GGS Lochnerstr. 13-15, 50674 Köln 
Datum: 
20.03.19 
Auftraggeber: 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
Willy-Brand-Platz 2 
50679 Köln  
 
Verfasser: 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln  
Herr Schwalb

Kostenprognose       Uwe Schwalb  
 
20.03.2019, 2/4 
 
GRUNDLAGE 
Das genehmigte Planbudget i.H. von € 1.167.00,- brutto (KG 200-700) + genehmigter Risikozuschlage 
von  € 57.102,- brutto ist Basis der Kostenbetrachtung seit 2016. 
Eine aktualisierte Kostenberechnung des Architekten  (KG 200-500) und HerrnSchwalb (KG 600-700) 
weist zum 19.03.2019 eine Bruttosumme von € 1.486.485,- (KG 200-700) auf, inklusive 
Risikozuschlag. 
Hierbei sind Eigenkosten der wirtschaftlich arbeitenden Gebäudewirtschaft berücksichtigt. 
Das Projekt hat sich durch mehrere Faktoren zeitlich verschoben. Das Gebäude sollte ursprünglich in 
Leichtbauweise errichtet werden. Nach Erteilung des Baubeschlusses wurde in 2017 eine Voranfrage 
bei verschiedenen Systembauherstellern durchgeführt. Aufgrund der Zugangssituation zur Baustelle 
durch eine beengte Durchfahrt im Bestandsgebäude und des Baumbestandes, welcher die 
alternative Belieferung via Kran über das Gebäude ebenfalls ausschließt, haben die angefragten 
Firmen die Möglichkeit einer Realisierung des Projektes mit Systembauteilen ausgeschlossen.  
Es wurde daraufhin beschlossen in herkömmlicher Massivbauweise zu bauen. Es musste deshalb 
zunächst ein Statiker bestimmt und beauftragt werden. ( Bei einem Systembau kommt die Statik vom 
Hersteller).Die Statik kommt zu dem Ergebnis, dass aufgrund der schwierigen Bodenverhältnisse eine 
Pfahlgründung erforderlich ist. Dies wiederum erfordert eine detaillierte Kampfmitteluntersuchung 
mittels Sondierungsbohrungen. Aufgrund dieser Erkenntnisse wurde seitens des Auftraggeber beim 
Architekten eine überarbeitete Kostenberechnung veranlasst

Kostenprognose       Uwe Schwalb  
 
20.03.2019, 3/4 
GRÜNDE DER KOSTENSTEIGERUNGEN 
1.  Mehrkosten die dem Bestand geschuldet sind 
Dies sind Kosten, welche sich durch den Bauverlauf ergebende andere Grundlagen/ Umstände 
gebildet haben oder derzeit entstehen: die Bodenqualität wurde in einem ersten Bodengutachten 
anders bewertet als bei späteren untersuchungen. Es ist nunmehr eine Pfahlgründung erforderlich 
mit allen begleitenden Massnahmen (Kampfmittelsondierung). 
Diese Kosten belaufen sich auf circa € 90.000,- brutto. 
2. Geänderte Nutzeranforderungen 
- 
3. Auslagerung 
- 
4. Massenmehrungen 
- 
5. Zusätzliche Planerleistungen 
Es wurden zusätzliche Planerleistungen notwendig, z.B. im Bereich der Statik und erweiterter 
Bodengutachten. Höhere Honorare analog zur Kostensteigerung ( Berechnungsgrundlage 
Kostenberechnung KG 300-400) 
Diese Kosten belaufen sich auf ca. € 60.000,- brutto 
6. verspäteter Baubeginn und Bauzeitverzögerung 
Der Baubeginn verzögert sich aus o.g.  Gründen bis voraussichtlich Ende 2019. Die daraus 
entstehenden zusätzlichen Baukosten  gem. Preisindex  (ca. 10%) belaufen sich auf ca. 
€ 100.000,- brutto 
7. höhere Submissionsergebnisse 
- 
8. geänderte rechtliche Vorgaben 
- 
9. Nutzung von Synergieeffekten 
- 
10. Sonstiges/ Risiko 
Zum jetzigen Zeitpunkt kann nicht von einer sicheren absehbaren Kostenprognose ausgegangen 
werden. Es müssen  zusätzliche Risiken in die Betrachtung einfliessen.  
− Allgemeine schlechte Angebotslage durch ausgelastete Baufirmen aufgrund der hohen 
Bautätigkeit 
Diese Risiken werden geschätzt auf ca. 12.400,- brutto

Kostenprognose       Uwe Schwalb  
 
20.03.2019, 4/4 
 
 
 
FAZIT  
Die Differenz zwischen dem genehmigten Planbudget i.H. von € 1.224.102,- brutto (KG 200-700) und 
dem aktuellen Kostenstand aus aktualisierter Kostenberechnung i.H. von € 1.486.485,- brutto (KG 
200-700) beläuft sich auf € 262.383,- brutto. 
Es wird daher eine Erhöhung des Planbudgets um € .262.383,- brutto auf 
€ 1.486.485,- brutto 
erforderlich. 
Kosten der Gebäudewirtschaft sind hier bereits betrachtet.

Neubau Mensa GS Lochnerstr. 13-15 ZUSAMMENSTELLUNG KOSTEN Anlage 1 
PLANBUDGET          
genehmigt 
DIFFERENZ PROGNOSE 
KoBe 2016 Mehrkosten mögliche 
+ Risikozuschlag Minderkosten (-) GESAMTKOSTEN 
5% KoBe 2019 
EURO                  % 
1.224.102,00 € 262.898,00 €      21,5% 1.486.484,97 €
KG ALLGEMEINER HOCH- UND TIEFBAU 
200 Herrichten und Erschließen 53.907,78 -4.860,03 49.047,75 -9,91% 
210 Herrichten 2.356,00 -2.179,88 176,12 
220 Öffentliche Erschließung 24.701,81 2.470,17 27.171,98 
230 Nichtöffentliche Erschließung 26.849,97 -4.974,20 21.875,77 
300 Bauwerk-Baukonstruktion 478.262,91 178.083,98 656.346,89 27,13% 
310 Baugrube 30.464,00 -12.247,48 18.216,52 
320 Gründung 75.825,02 98.927,55 174.752,57 
330 Außenwände 184.460,12 12.584,01 197.044,13 
340 Innenwände 44.131,15 24.983,34 69.114,49 
350 Decken 20.402,55 42.436,59 62.839,14 
360 Dächer 76.956,82 -23.012,93 53.943,89 
370 Baukonstruktive Einbauten 654,50 357,00 1.011,50 
390 Sonstige Maßnahmen Baukonstruktion 45.368,75 34.055,90 79.424,65 
400 TGA 325.109,33 65.089,35 390.198,68 16,68% 
410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen 52.538,50 18.728,22 71.266,72 
420 Wärmeversorgungsanlagen 20.941,62 6.292,72 27.234,34 
430 Lufttechnische Anlagen 62.832,00 16.907,52 79739,52 
440 Starkstromanlagen 96.531,75 25.651,80 122.183,55 
450 Fernmelde- uind Informationstechnik 8.370,46 1.674,09 10.044,55 
460 Förderanlagen 0,00 
470 Nutzungsspezifische Anlagen (Kücheneinrichtung) 79.730,00 0,00 79.730,00 
480 Gebäudeäutomation 0,00 
490 Sonstige Maßnahmen für technische Anlagen 4.165,00 -4.165,00 
500 Freianlagen 8.151,50 -1.764,17 6.387,33 -27,62% 
510 Geländeflächen 0,00 
520 Befestigte Flächen 8.151,50 -1.764,17 6.387,33 
540 Technische Anlagen in Außenanlagen 0,00 
550 Einbauten in Außenaniagen 0,00 
590 Sonstige Maßnahmen in Außenanlagen 0,00 
0,00 
600 Ausstattung und Kunstwerke 20.000,00 0,00 20.000,00 0,00% 
610 Ausstattung 20.000,00 20.000,00 
700 Baunebenkosten 300.213,38 64.290,94 364.504,32 17,64% 
710 Bauherrenaufgaben 50.185,93 13.069,42 63.255,35 
730 Architekten- und Ingenieurleistungen 199.435,04 47.675,13 247.110,17 
740 Gutachten und Beratung 15.892,41 3.646,39 19.538,80 
770 allgemeine Baunebenkosten 34.700,00 -100,00 34.600,00 
19.03.2019 
alle Angaben in EUR brutto 
GESAMTKOSTEN SUMME KG 200-700 
Uwe Schwalb 1
G:\26-BLW\261-11\261-11-Allg\261-11 Projektdaten\Lo chner Str 13-15\Bau_Technik\01_Projekte\11-21228-00 3 Neubau 
Mensa\13_Baubeschlußvorlage\Kostenfortschreibungsbe schluß\Kostenaufstellung_20190319

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
0425/2019
Stand: 24.10.2025 
Sachstandsbericht  
Kostenfortschreibung für den Neubau einer Mensa in der Gemeinschaftsgrundschule 
Stephan-Lochner-Schule Lochnerstr.13-15, 50674 Köln 
Beschluss:  
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beschließt, das Gesamtbudget für 
die Bau- und Planungskosten des Neubaus einer Mensa in der Gemeinschaftsgrundschule 
Stephan-Lochner-Schule, Lochnerstr. 13-15 in Köln, Neustadt Süd, von 1.224.102 Euro um 
262.383 Euro auf 1.486.485 Euro zu erhöhen. 
Die Finanzierung der Baumaßnahme erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Gebäude-
wirtschaft der Stadt Köln. Die erforderlichen Mittel sollen aus dem Flächenverrechnungspreis 
generiert werden. 
 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Die Mensa wurde im August 2022 in Betrieb genommen.  
Das Projekt wurde technisch und kaufmännisch abgeschlossen. 
Nächste Schritte: 
Keine. 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
Entfällt.