Bericht eines ämterübergreifenden Monitorings zum Baulandprogramm - Prozess- und Projektsteuerung der Baulandentwicklung

V/0853/2018 
V/0853/2018 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
Bericht eines ämterübergreifenden Monitorings zum Baulandprogramm - Prozess- und 
Projektsteuerung der Baulandentwicklung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   28.11.2018 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wo h-
nen 
Bericht 
   29.11.2018 Ausschuss für Personal, Organisation, Sicherheit, Ordnung und E -
Government 
Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Im Rahmen der Fortschreibung des Baulandprogramms 2018-2025 (V/0207/2018/1) hat der Rat die 
Verwaltung beauftragt, zu den Haushaltsberatungen 2019 ein Konzept vorzulegen, in dem Möglich-
keiten einer beschleunigten und optimierten Prozess- und Projektsteuerung der Baulandentwicklung 
aufgezeigt werden. 
 
Monitoring zum Baulandprogramm 
 
Im jährlich vom Rat zu beschließenden Baulandprogramm ist seit langem für die Baugebiete der Stu-
fe 1 das jeweilige Jahr der geplanten Baureife angegeben. 2015 wurde die technische Arbeitsgruppe 
Wohnen (tAG Wohnen) gegründet, deren Ziel es ist, durch regelmäßigen Austausch auch zwischen 
der formalen jährlichen Fortschreibung des Baulandprogramms die Entwicklungsprozesse der einzel-
nen Baugebiete zu verfolgen und Planungsabläufe, wenn möglich, zu optimieren. Problemlagen sol-
len so frühzeitig identifiziert und notwendige Regelungen zur Lösung getroffen werden.  
 
Im Zuge dieses ämterübergreifenden Monitorings der Baulandprogramm-Baugebiete wurden erstmals 
genauere Zeitketten für die notwendigen Aktivierungsschritte - Auswahl der Flächen durch Bauland-
programm, Anpassung FNP, Erwerb von Flächen, städtebaulicher Entwurf, Bebauungs- und Er-
schließungsplanung, Bau der Erschließungsanlagen - für jedes einzelne Baugebiet erstellt. Dieses 
Monitoring bildet die (groben) Zeitketten für die einzelnen Aktivierungsschritte unterjährig ab und ist 
Grundlage für ggf. erforderliche Prozessanpassungen.  
 
In den ersten Sitzungen der tAG Wohnen wurden dafür inhaltliche Abhängigkeiten und zeitliche Ver-
zahnungen einzelner Entwicklungsschritte identifiziert und eine schematische Zeitkette inklusive ihrer 
zeitlichen Abhängigkeiten und Verschränkungen, für die Arbeitsschwerpunkte Planung, Erschließung 
und Vermarktung entwickelt (siehe Abbildung 1). Zur Untergliederung der Zeitketten wurden Meilen-
Dezernat III 
 
06.11.2018 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Herr Adams 
Telefon: 492-7072 
AdamsR@stadt-muenster.de

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steine festgelegt, die die jeweilige Phase erkennbar abschließen. Diese Zeitkette beginnt mit der lie-
genschaftlichen Verfügbarkeit und endet mit der Fertigstellung der Erschließung, die den Status der 
Baureife definiert. Die Baureife ist Voraussetzung für die Erteilung von Baugenehmigungen. Die er-
forderlichen Zeiträume wurden dabei von den jeweils zuständigen Fachämtern benannt. 
 
 
 
Abb. 1: Schematische Zeitkette der Baulandentwicklung 
 
In regelmäßigen Treffen der tAG Wohnen werden aktuelle Projektstände zu den jeweiligen Baugebie-
ten ausgetauscht. Treten Verzögerungen in einzelnen Entwicklungsschritten auf, die dazu führen, 
dass Meilensteine nicht zur geplanten Zeit abgeschlossen werden können, müssen die Zeitketten 
entsprechend angepasst werden. Unter Umständen verschiebt sich damit auch das Jahr der geplan-
ten Baureife. 
 
In diesem Kontext wird untersucht, ob und wenn ja aus welchem Grund zeitliche Verzögerungen bei 
der Baulandentwicklung aufgetreten sind. Untersucht werden alle Baugebiete der Stufe 1 des Bau-
landprogramms (bzw. sinngemäß), für die ein konkretes Jahr der Baureife angegeben wurde. Be-
trachtet wird dabei der Prozess bis zur Baureife. 
 
Die tAG Wohnen führt die oben beschriebene Form des Monitorings seit Ende 2016 durch. Für die 
durchgeführte Auswertung wurden die Zeitketten nach den jeweiligen Treffen der tAG Wohnen mit 
dem vorherigen Stand verglichen und auftretende Abweichungen, die zu einem späteren geplanten 
Jahr der Baureife führten, vermerkt. Um einen längeren Untersuchungszeitraum abzubilden, wurden 
zusätzlich die Ergebnisse der Fortschreibung des Baulandprogramms in den Jahren 2015 und 2016 
ausgewertet. Betrachtet wurde die Entwicklung von insgesamt 57 Baugebieten. Bereits gebildete 
Bauabschnitte, z.B. im Fall der Kasernenstandorte, wurden nicht separat ausgewertet. Für die zeitli-
che Verzögerung der Baugebiete kann auch mehr als ein Grund verantwortlich sein. Bei der Auswer-
tung berücksichtigt wurden die jeweiligen Hauptgründe für die Verzögerungen, insofern sie bekannt 
waren. Aufgrund der Komplexität von Verfahren der Wohnbaulandentwicklung liegen im Einzelfall 
auch mehrere Sachverhalte vor, die zu einer späteren Baureife geführt haben können. 
 
Unter den 57 untersuchten Baugebieten waren 22 Projekte mit externer Baugebietsentwicklung. Zu 
den verbleibenden 35 Projekten in städtischer Entwicklung zählen ebenfalls solche, bei denen die 
Wohn+Stadtbau als städtisches Unternehmen als Vorhabenträger agiert. 
 
 Baugebiete mit externem Vorhabenträger 
 
Insgesamt traten bei den 22 untersuchten Baugebieten mit externem Vorhabenträger in neun Fäl-
len Verzögerungen auf, die zu einem späteren Jahr der angestrebten Baureife führten (s. Anlage 
1). Die häufigste Ursache hierfür sind ungeklärte Sachverhalte, die im eigenen Verantwortungsbe-

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reich des Vorhabenträgers zu finden sind, z.B. nicht abschließend geklärte städtebauliche Kon-
zeptionen oder Nutzungsüberlegungen, ebenso wie noch nicht erfüllte liegenschaftlichen Voraus-
setzungen. 
 
In weiteren Fällen führten ungelöste fachliche Anforderungen im Bauleitplanverfahren zu einer 
späteren Baureife, wie z.B. ungeklärte Altlastenverdachte oder Kampfmittelüberprüfungen oder 
das Erfordernis weiterer gutachterlicher Expertisen zur Erfüllung von Infrastrukturanforderungen. 
Des Weiteren wurden in einigen Fällen notwendige vertragliche Abstimmungen, wie etwa Rah-
menvereinbarungen mit der Stadt Münster, erst verzögert getroffen. 
 
 Baugebiete in städtischer Entwicklung 
 
Im Vergleich zu den Baugebieten mit externen Vorhabenträgern gibt es bei Baugebieten in städti-
scher Entwicklung einen höheren Anteil verzögerter Projekte (24 von 35). Die Gründe hierfür stell-
ten sich als vielfältig heraus. Die häufigsten Gründe sind zum einen in der geringen personellen 
Ausstattung in der Verwaltung zu finden. Einige Projekte mussten infolge dessen für bis zu einem 
Jahr unterbrochen werden, bis die Erschließungsplanung durchgeführt werden konnte. Ebenso oft 
ergaben sich Änderungen, weil die Ankaufsverhandlungen mit der BImA nicht im angestrebten 
Rahmen durchgeführt werden konnten. In vier dieser Fälle kamen die Verhandlungen derart ins 
Stocken, dass eine Baulandentwicklung auf diesen Grundstücken nicht absehbar war. Konkret 
sind dies: Gievenbeck-Borghorstweg, Gremmendorf-Lilienthalweg, Sentrup-Muckermannweg, 
Rumphorst-Hoher Heckenweg/Sibeliusstraße. Abgesehen von diesem Aspekt gibt es Verzöge-
rungen sowohl bei der Durchführung von Umlegungsverfahren oder Standortverlagerungen, die 
eine Voraussetzung für die weiteren Planungsschritte darstellen, als auch bei Ankauferfordernis-
sen, die erst während des Planverfahrens bekannt werden. 
 
Politische Beschlüsse waren bei städtischen Projekten der zweithäufigste Verzögerungsgrund. 
Konkret traf dies auf folgende Baugebiete zu: Handorf-Hobbeltstr., Handorf-Kirschgarten, Mitte-
Hörster Parkplatz, Hiltrup-Zur Vogelstange, Mecklenbeck-Schürbusch, Wolbeck-Brandhoveweg. 
 
Ebenso wie bei der Entwicklung von Baugebieten mit externem Vorhabenträger ergaben sich bei 
städtischen Entwicklungsprozessen Verzögerungen, die aufgrund fachlicher Anforderungen im 
Bauleitplanverfahren (z.B. erneute Offenlage oder die zusätzliche Durchführung eines wasser-
rechtlichen Verfahrens) auftraten. 
 
Prozess- und Projektsteuerung der Baulandentwicklung 
 
Die notwendigen fachämterspezifischen personellen und finanziellen Ressourcen für die Bauland-
entwicklung sind im Rahmen des Stellenplanes und des Haushalts für 2019 angemeldet. 
Zur weiteren Optimierung der Zeitketten in der Baulandentwicklung soll ergänzend eine übergeord-
nete Prozess- und Projektsteuerung der Baulandentwicklung (Steuerung der Entwicklung einzelner 
größerer Baugebiete der Stufe 1 des Baulandprogramms) geschaffen  werden mit dem Ziel, die Ab-
läufe weiter – sofern möglich – zu beschleunigen und zeitliche Verzögerungen auf ein Minimum zu 
beschränken. Diese generelle Steuerung soll sämtliche Zeitketten / Abläufe für jedes Baugebiet de-
taillierter und tiefergehender untersuchen, um sie optimal aufeinander abstimmen zu können und 
ggf. noch vorhandene Beschleunigungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Im Rahmen eines solchen Con-
trollings muss darauf aufbauend gewährleistet werden, dass bei den einzelnen Aktivierungsschritten 
(auch nicht vermeidbare) Verzögerungen rechtzeitig erkannt werden, um – vor dem Hintergrund der 
o.a. hohen Priorität der Baulandentwicklung – entsprechend gegensteuernd eingreifen zu können. 
 
Ausgehend von einer in Abb. 1 aufgezeigten schematischen Zeitkette der Baulandentwicklung sollte 
es das grundsätzliche Ziel einer neu etablierten, optimierten Prozess- und Projektsteuerung sein, 
zeitliche Beschleunigungen bei der Baulandentwicklung zu erzielen:

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Abb. 2: Schematische Darstellung einer möglichen zeitlichen Beschleunigung der Baulandentwicklung 
 
Die technische AG Wohnen, die vom Dezernenten für Planung und Baukoordination (III/1) geleitet 
wird, soll als interdisziplinäres Projektteam (Ämter 23, 61, 62, 63, 64, 66 und 67) zur Abstimmung 
dieser Prozessbeschleunigung dienen. Die Projektsteuerung und Prozessoptimierung und die Koor-
dination der Arbeit des Projektteams soll durch eine entsprechende Stelle „Prozess- und Projekt-
steuerung“  geleistet werden, die organisatorisch direkt bei III/1 angegliedert wird.  
 
Die planmäßige Einrichtung der Stelle ist für das Jahr 2020 vorgesehen. Dazu wird zum Stellenplan 
2020 eine Stelle angemeldet und wegen der Befristung mit einem kw-Vermerk versehen. Da die 
oben beschriebenen Aufgaben baldmöglichst getan werden müssen, wird in Verwaltungskompetenz 
aus eingesparten Personalaufwendungen in 2019 bereits eine Stelle befristet für dieses Jahr einge-
richtet. 
 
 
In Vertretung 
 
Gez. 
 
Robin Denstorff 
Stadtbaurat 
 
Anlagen: 
 
Gründe für zeitliche Verzögerungen bei der Baugebietsentwicklung

Anlage A zur V/0853/2018 
Kurzüberblick 
Mit dieser Vorlage berichtet die Verwaltung über ein ämterübergreifendes Monitoring zum Bau-
landprogramm. Sie stellt ein Konzept einer übergeordneten, ressortübergreifenden Prozess- und 
Projektsteuerung für alle größeren Baugebiete des Baulandprogramms und deren organisatori-
schen Einbindung in das Dezernat III vor. 
 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Mit den vorgeschlagenen organisatorischen und prozessualen Grundlagen werden die angestreb-
ten Ziele – Abläufe beschleunigen und zeitliche Verzögerungen auf ein Minimum beschränken – 
erreicht. 
. 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung 
ist 
 vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
X vollständig 
freiwillig

V/0853/2018 – Anlage 1