Erstellung eines unabhängigen Gutachtens zum geplanten Abriss von Wohnhäusern in der GAG- Siedlung in Köln-Stammheim

Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 
 0730/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 04.03.2024 
 
Erstellung eines unabhängigen Gutachtens zum geplanten Abriss von Wohnhäusern in 
der GAG- Siedlung in Köln-Stammheim 
Die Bezirksvertretung Mülheim hat in ihrer Sitzung am 29.01.2024 unter TOP Ö 8.1.6 zu An-
trag AN/0078/2024 folgenden Beschluss gefasst: 
 
„Die Bezirksvertretung Köln-Mülheim beauftragt die Verwaltung mit der Erstellung eines unab-
hängigen Gutachtens zum geplanten Abriss von Wohnhäusern in der GAG- Siedlung in Köln- 
Stammheim (Elias-Gut-Straße, Adolf- Kober- Straße, Moses- Hess-Straße, Georg- Beyer-
Straße u.a.) und einer schriftlichen Mitteilung sowie persönlichen Vorstellung des Zeitplans der 
bisher geplanten Vorgehensweise bezüglich der genannten Wohnhäuser (Sanierung / Neubau) 
durch Verantwortliche der GAG spätestens zur Sitzung der BV Köln- Mülheim am 04.03.2024.“ 
 
Die Verwaltung nimmt dazu wie folgt Stellung: 
 
Der von der GAG beabsichtigte Abriss und Neubau von Wohnungen in Köln-Stammheim (Elias-
Gut-Straße, Adolf-Kober-Str., Moses-Heß-Str., Georg-Beyer-Str.) war in den zurückliegenden 
Monaten immer wieder Gegenstand von Anfragen der Bezirksvertretung Mülheim. 
 
Eine Entscheidung, vorhandene Wohngebäude durch neue Wohngebäude zu ersetzen, obliegt 
dem Eigentümer, in diesem Fall der GAG Immobilien AG.  
 
Das Amt für Wohnungswesen muss immer dann eingebunden werden, wenn Wohnraum durch 
Abriss beseitigt werden soll: Für eine Genehmigung nach der Kölner Wohnraumschutzsatzung 
und dem W ohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) zum Abriss von Wohnraum ist 
entscheidende Voraussetzung, dass für den durch Abriss wegfallenden Wohnraum Ersatz-
wohnraum neu geschaffen wird. 
 
Das Amt für Wohnungswesen ist auch in die in Köln-Stammheim von der GAG Immobilien AG 
geplanten Maßnahmen zu Abriss und Neubau von Wohnungen eingebunden, um den Interes-
sen des Wohnraumschutzes Rechnung zu tragen. 
 
Die Verwaltung sieht über diese gesetzlich legitimierten Prüfungen zum Wohnraumschutz hin-
aus keine rechtliche Möglichkeit, auf Entscheidungen der GAG Immobilien AG im Hinblick auf 
den Ersatz von Bestandsgebäuden durch Neubauten Einfluss zu nehmen. Die GAG Immobilien 
AG ist als Aktiengesellschaft organisiert, deren Vorstand keinen Weisungen unterliegt, auch 
nicht denen des Hauptaktionärs Stadt Köln.  Die Verwaltung erachtet daher ein „Gutachten zum 
geplanten Abriss von Wohnhäusern in der GAG-Siedlung Köln Stammheim“ schon angesichts 
dieser fehlenden Eingriffsmöglichkeiten nicht für zielführend. Zudem hat die Stadt Köln keinen 
derartigen Zugriff auf die Bestände der GAG Immobilien AG, dass die Erstellung eines solchen

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Gutachtens faktisch möglich wäre. 
 
Hinzu kommt, dass die unternehmensinternen Entscheidungen und die daran anknüpfenden 
weiteren Planungen bereits fortgeschritten sind (wie unten näher dargelegt). Es erscheint daher 
zweifelhaft, ob ein heute in diesem Zusammenhang erstelltes Gutachten überhaupt noch zu 
belastbaren Aussagen zum Sachstand vor den maßgeblichen Entscheidungen des Unterneh-
mens kommen kann. Neben den Kosten für eine solche gutachterliche Beurteilung ist dabei 
auch zu berücksichtigen, dass diese erhebliche Zeit benötigt und ein Ergebnis keinesfalls kurz-
fristig verfügbar sein wird. Dies unabhängig von seiner – erwartbar eher vagen – inhaltlichen 
Aussagekraft. Auch das Vorliegen eines solchen Gutachtens würde an den oben dargelegten 
fehlenden rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten der Verwaltung nichts verändern. 
 
Zum aktuellen Sachstand hat die GAG Immobilien AG mitgeteilt, dass sie die Bezirksvertretung 
Mülheim wie folgt über die Umsetzung des ersten Bauabschnittes informiert hat: 
 
„An der Elias-Gut-Straße, der Adolf-Kober-Straße, der Georg-Beyer-Straße und der Mo-
ses-Hess-Straße werden in den kommenden Jahren insgesamt rund 264 Wohnungen 
durch ansprechende Neubauten in voraussichtlich drei Bauabschnitten mit zeitgemäßen 
Wohnungen ersetzt. Der erste Bauabschnitt betrifft die 56 Bestandswohnungen an der 
Elias-Gut-Straße, die Ende der 1960er Jahre in einfacher Bauweise errichtet wurden. 
Vorbild waren damals Einfachstbauten aus den Niederlanden, weshalb die Gebäude 
auch als „Hollandhäuser“ bezeichnet werden. Vor allem unter energetischen Gesichts-
punkten entsprechen sie nicht mehr dem derzeitigen Stand der Technik. Für die geplan-
ten Neubauten wurde bereits eine vertiefende Mehrfachbeauftragung mit vier teilneh-
menden Architekturbüros durchgeführt. Eine Jury, bestehend aus GAG, Politik und Ver-
waltung, hat sich für einen der Entwürfe entschieden, der derzeit weiterbearbeitet wird. 
Dazu werden derzeit notwendige Projektgespräche mit den Ämtern der Stadt Köln ge-
führt. Wir gehen derzeit davon aus, dass die vorhandenen und mittlerweile nicht mehr 
bewohnten Gebäude im Stammheimer Süden ab ca. Mitte des Jahres abgerissen wer-
den, wenn das zur Vorbereitung erforderliche Entsorgungskonzept abgeschlossen ist. 
Die vorbereitenden Maßnahmen für die Errichtung der neuen Gebäude des ersten Bau-
abschnittes, in denen ca. 94 öffentlich geförderte Wohnungen und eine fünfgruppige 
Kindertagesstätte geplant sind, sollen nach dem Erh alt der Baugenehmigungen im 
Laufe des Jahres 2025 starten. Das neue Bebauungskonzept sieht die Errichtung von 
zwei viergeschossigen Baukörpern mit begrünten Flachdächern vor, auf denen Photo-
voltaikanlagen installiert werden. Neben der offenen Fassadengestaltung, die für eine 
gute Belichtung der Wohnräume sorgt, sind jeder Wohnung große Balkone und Terras-
sen zugeordnet, die teilweise begrünt werden sollen. Erforderliche PKW-Stellplätze mit 
Elektroladestationen sind in einer Tiefgarage untergebracht, und das großzügige Ange-
bot an Fahrradstellplätzen wird sowohl im Untergeschoss, als auch in der Nähe der 
Hauszugänge oberirdisch realisiert. Die Freianlagen werden landschaftsarchitektonisch 
gestaltet und bieten den Mietern Freiräume zum Verweilen, vielfältige Spielmöglichkei-
ten auf den neuen Kleinkinderspielplätzen und hinreichend Freifläche für die Außenan-
lagen der Kindertagesstätte. Ein differenzierter Wohnungsmix ermöglicht die Realisie-
rung von 1- bis 5-Zimmer Wohnungen, die alle über Aufzüge barrierefrei erreichbar sind. 
Die Fertigstellung der Neubauten des ersten Bauabschnittes ist für Ende 2027 geplant“. 
 
Nach ihrer Rückmeldung an die Geschäftsführung der Bezirksvertretung Mülheim steht die 
GAG Immobilien AG für eine persönliche Vorstellung des Zeitplans nicht zur Verfügung. 
 
Für den Bereich „Adolf-Kober-Str./Hollandhäuser“ wurde im Übrigen bereits 2022 ein Architek-
tenwettbewerb durchgeführt. In dessen Jurysitzung am 12.12.2022 wurde über verschiedene 
architektonische Konzepte beraten. Hierzu waren auch 12 Vertreter*innen der Kommunalpolitik 
(aus Stadtentwicklungsausschuss und Bezirksvertretung Mülheim) eingeladen. 
 
Aus Sicht des Wohnraumschutzes ist zu der Gesamtthematik folgendes festzustellen:  
Bei den geplanten Vorhaben wird durch die GAG Immobilien AG nicht nur Wohnraum in erheb-
lich besserer Qualität (aktuelle Baustandards) als Ersatz für die durch Abriss entfallenden Ge-
bäude bereitgestellt; es wird zudem deutlich mehr Wohnraum neu geschaffen, als durch den

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Abriss entfällt (Abriss: 264 Wohneinheiten, Neubau  370 Wohneinheiten). Die Gesamtmaß-
nahme bewirkt daher einen deutlich positiven Effekt auf den Kölner Wohnungsmarkt.  
 
 
 
Gez. Dr. Rau