Satzungsbeschluss betreffend den Bebauungsplan (vorhabenbezogener Bebauungsplan) Nummer 74455/02 Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße in Köln Merheim

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
613 Dint Sa 
Vorlagen-Nummer 
 3059/2019 
Freigabedatum 
 26.09.2019 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Satzungsbeschluss betreffend den Bebauungsplan (vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
Nummer 74455/02 
Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße in Köln Merheim 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat beschließt den Bebauungsplan (vorhabenbezogener Bebauungsplan) Nummer 74455/02 mit 
gestalterischen Festsetzungen für das Gebiet zwischen dem Eichenbrett im Norden, der Ostmerhei-
mer Straße im Westen, dem Hibiskusweg im Süden und der Wohnbebauung am Salbeiweg im Osten 
—Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße in Köln Merheim — nach § 10 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) 
in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB in der Fassung der Bekanntma-
chung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit § 7 Gemeindeordnung Nordrhein-
Westfalen (GO NW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV NW S. 666/ SGV NW 
2 023) —jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung— als Satzung mit der nach § 9 
Absatz 8 BauGB beigefügten Begründung. 
 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 10.10.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 31.10.2019 
Rat 07.11.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung 
Aufgrund der aktuellen Haushaltsprognose beläuft sich der Wohnungsbedarf in Köln für den Zeitraum 
von 2015 bis 2030 (15 Jahre) auf rund 66 000 Wohnungen. Die bekannten Umsetzungs- und Poten-
zialgrößen belaufen sich zurzeit auf 33 400 Wohneinheiten. Um den hohen Bedarf an Wohnungen in 
der wachsenden Stadt Köln decken zu können, soll im Ortsteil Köln-Merheim Wohnraum geschaffen 
werden. 
 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden in dem Bereich zwischen Hibiskusweg, Ost-
merheimer Straße und der Grünanlage an der Straße Auf dem Eichenbrett die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Abrundung des seit 2003 schrittweise entstandenen Wohnquartiers (Ma-
dausgelände) nördlich des Plangeltungsbereiches geschaffen. 
 
Die Vorhaben- und Erschließungsträgerin Interhomes AG beabsichtigt, für das Plangebiet (ca. 15.000 
m²) eine Wohnbebauung mit insgesamt ca. 152 Wohneinheiten -WE- zu errichten. Davon werden 112 
Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau errichtet, wovon 67 WE für Senioren plus Sozialbereich 
vorgesehen sind. Weiterhin werden 40 Reihenhäuser gebaut. 
 
Innerhalb des Stadtteils Merheim erfolgt eine Stärkung der Wohnfunktion durch zusätzlichen Wohn-
raum sowie den geplanten Seniorenwohnungen, um der steigenden Nachfrage bei einer zunehmend 
angespannteren Wohnungsmarktsituation nachzukommen.  
 
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt im Wesentlichen über die Planstraße, die als 
öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt wird und an die Ostmerheimer Straße und den Hibiskusweg 
angebunden ist. 
 
Die fußläufige Verbindung über die angrenzende Grünfläche an die Straße Auf dem Eichenbrett ist 
planungsrechtlich gesichert. Im Plangebiet wird ein öffentlicher Spielplatz (905 qm) durch die Vorha-
benträgerin angelegt und der Stadt übergeben. 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 12.12.2013 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplanes nach § 13 a BauGB beschlossen.  
Da das Kooperative Baulandmodell Köln erst 2014 bekannt gemacht wurde, fand es in der Aufst-
ellung und Umsetzung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes keine Anwendung. 
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung fand am 19.03.2014 mit einer Abendveranstaltung statt. Stel-
lungnahmen konnten bis zum 26.03.2014 abgegeben werden. (siehe Anlagen 6 und 7). 
Die Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB vom 21.02-31.03.2014 und gemäß 
§ 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 21.07-02.09.2016 beteiligt. Es wurden keine abwägungsrelevanten 
Stellungnahmen vorgebracht. Hinweise wurden während der weiteren Planung berücksichtigt. 
 
Die Offenlage hat in der Zeit vom 23.05 bis 24.06.2019 stattgefunden. Während dieser Zeit wurden 
keine Anregungen vorgebracht. 
 
Anlagen 
Anlage 1 Geltungsbereich/Übersichtsplan 
Anlage 2 Satzungsbegründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 
Anlage 3 textliche Festsetzungen 
Anlage 4 vorhabenbezogener Bebauungsplan (unmaßstäblich) 
Anlage 5 Vorhaben- und Erschließungsplan (unmaßstäblich) 
Anlage 6 Niederschrift frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung 
Anlage 7 Tabelle / Anregungen frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung

Der Oberbürgermeister
61, 613
Willy-Brandt-Platz 2/Stadthaus
50679 Köln
NIEDERSCHRIFT
über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
„Ostmerheimer Straße“
Veranstaltungsort: Aula der KGS Fußfallstraße 55, 51109 Köln-Merheim
Termin: 19.03.2014
Beginn: 19:00 Uhr
Ende: 20:30 Uhr
Besucher: circa 70 Bürgerinnen und Bürger
Teilnehmer/-innen: Verwaltung Stadtplanungsamt Köln,
stellvertretende Amtsleiterin:
Frau Müssigmann 
Interhomes AG, Vorhabenträgerin:
Frau Wettig
Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 
(für die Erarbeitung des Bebauungsplans):
Frau Wagener und Frau Kirchhoff
Niederschrift:
Frau Wagener, Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen
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Anlage 6

Niederschrift über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
„Ostmerheimer Straße“
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Frau Elke Müssigmann, stellvertretende Amtsleiterin des Stadtplanungsamts Köln, begrüßt die 
anwesenden Bürgerinnen und Bürger sowie die Vertreterinnen und Vertreter der Interhomes AG 
(Vorhabenträgerin) und des beauftragten Stadtplanungsbüros. Sie entschuldigt den 
stellvertretenden Bezirksbürgermeister Kelz, der die Veranstaltung aus terminlichen Gründen 
nicht leiten kann. Sie stellt das Podium vor und erläutert den Ablauf der Veranstaltung und die 
Handhabung der Wortmeldezettel. Es wird darauf hingewiesen, dass die Veranstaltung zwecks 
Protokollerstellung aufgezeichnet wird. 
Nach der Begrüßung erfolgt ein Vortrag durch Frau Müssigmann zum Planverfahren, durch Frau 
Wettig zum Planungskonzept und durch Frau Wagener zu den Rahmenbedingungen der 
Planung. Zwischenzeitlich werden Wortmeldezettel am Podium abgegeben. Diese werden in der 
Reihenfolge der Hereingabe nummeriert, und in dieser Reihenfolge beginnt die anschließende 
Diskussion. 
1. Frau Müssigmann erläutert das Bebauungsplanverfahren (BPV): 
Dabei handelt es sich um ein sehr streng reglementiertes Verfahren nach Baugesetzbuch, 
das den Ablauf genau vorgibt. Für die Bebauung des Geländes in Merheim nach den 
Plänen der Investorin ist die Aufstellung eines Bebauungsplan erforderlich. Eine 
Baugenehmigung ist erst auf Grundlage dieses BPV möglich. Das Procedere befindet 
sich ganz am Anfang: 1. Schritt: Ausstellungsbeschluss (wird von den politischen 
Gremien Bezirksvertretung Kalk und Stadte ntwicklungsausschuss gefasst). In dieser 
frühen Phase sollen möglichst viele Informationen, Bedürfnisse und Anregungen von der 
Öffentlichkeit aufgenommen und im weiterem Verfahren eingebunden werden. Im Verlauf 
des Abends werden Wünsche und Anregungen protokolliert und mit Empfehlung zur 
Handhabung an die politischen Gremien weitergegeben. Die Gremien fassen dann einen 
Beschluss zur weiteren Bearbeitung, auf dessen Grundlage dann der   
Bebauungsplanentwurf erarbeitet wird.
Dieser Bebauungsplanentwurf wird einen Monat lang im Deutzer Stadthaus mit der 
Möglichkeit einer Stellungnahme offen gelegt wird. Die Äußerungen werden gesammelt 
und ausgewertet. Das Ergebnis mündet in den Satzungsbeschluss. Das Procedere dauert 
geschätzt ca. 18 Monate, evtl. auch schneller, d.h. es ist nicht mit einem zügigen 
Baubeginn auf dem Grundstück zu rechnen.
Übergabe an Fr. Wettig zur Erläuterung der Planung
2. Frau Wettig stellt das Projekt vor:
Das Plangebiet befindet sich in Merheim, im Stadtbezirk 8 Köln Kalk (Verweise auf 
Karten), es soll durch die Interhomes bebaut werden.
Im Nordwesten wird das Plangebiet von der Straße „Auf dem Eichenbrett“ begrenzt, im 
Westen durch die Ostmerheimer Straße, wo sich das Klinikum befindet. Im Süden wird 
der Bereich durch die Wohnbebauung am Hibiskusweg begrenzt, und im östlichen 
Bereich am Salbeiweg durch die Bauprojekte, die dort schon in sieben Baufeldern 
realisiert wurden. Das Luftbild zeigt eine Bestandsaufnahme, die zwar nicht aktuell ist, 
aber die Lage dennoch widergibt. Die Fläche liegt brach, sie ist unbebaut. Die 
Flächengröße beträgt 1,5 ha, d. h. 15.000 qm, die in Zusammenarbeit mit den Anwohnern 
des Viertels und der Stadt Köln entwickelt werden soll. Der derzeitige 
Flächennutzungsplan weist derzeit „Mischgebiet“ aus und muss noch dem Konzept 
entsprechend angepasst werden.
Projektdaten
Kurze Erläuterung zu Rahmenbedingungen, verkehrlicher Erschließung, Ziele der 
Planung, städtebauliches Konzept, Konzept „Betreutes Wohnen“ etc.
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Niederschrift über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
„Ostmerheimer Straße“
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1. Rahmenbedingungen
In Laufweite befindet sich eine sehr gute infrastrukturelle Versorgung, Nahversorgung des 
täglichen Bedarfs, auch Kindergärten und Schulen sowie direkt nebenan das Städtische 
Klinikum. 
Anbindung sehr gut: schnell auf B 55 (Eupener Straße)
Anbindung an A 4 innerhalb von 2 Minuten; Bus-Haltestellen 157 und 158 fußläufig sehr 
gut zu erreichen; Auch der Zugang zur Stadtbahn (Kalker Friedhof und Merheim) ist 
fußläufig noch zu erreichen.
2. Verkehrliche Erschließung [Verweis auf Karten] 
Gebiet wird über öffentliche Planstraße zu erschließen sein, zugängig über Bereich 
Ostmerheimer Straße und Hibiskusweg. 
Die orangenen, roten und gelben Wege sind reine Fußwege, d. h. es soll ein 
verkehrsfreies Wohnquartier geschaffen werden. Es handelt sich um eine 
verkehrsberuhigte Zone mit Tempo 30, auch die Unterbringung des ruhenden Verkehrs ist 
zu sehen, TG = Tiefgarage ist gekennzeichnet, Zufahrten über die Ostmerheimer Straße 
und die Planstraße. In diesen Bereichen werden Geschosswohnungsbauten gebaut und 
der private der ruhende Verkehr in Tiefgaragen unter den Geschosswohnungsbauten 
untergebracht. Bei den grün schraffierten Flächen sollen dezentrale Stellplatzhöfe 
entstehen, wo der Verkehr der Reihenhäuser untergebracht werden soll. Die geplanten 
öffentlichen Stellplätze innerhalb des Bereiches Planstraße und Hibiskusweg sind gelb 
markiert.
Übergabe an Frau Wagener, Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
3. Frau Wagener weist darauf hin, dass das Baugesetzbuch nicht nur das Vorgehen im 
Aufstellungsverfahren vorschreibt, wann wer zu beteiligen ist, sondern auch, welche 
Belange zu berücksichtigen und in die Abwägung einzustellen sind. D.h., es hat eine 
Vorabstimmung mit den Ämtern der Stadt gegeben, deren Ergebnis u. a. ist, das in jedem 
Fall die Themen „Lärmschutz“, „Verkehr“ und „Boden“ zu bearbeiten sind. Da es sich um 
einen „Altstandort“ eines ehemaligen Fliegerhorsts handelt, der danach von der 
Arzneimittelfabrik Madaus genutzt wurde, kommt der Beschaffenheit des Bodens 
besondere Bedeutung zu. 
Für den Lärmschutz ist der Fluglärm von besonderer Bedeutung, da das Gebiet in der 
Einflugschneise des Köln-Bonner Flughafens liegt. 
Ein Hubschrauberlandeplatz [Verweis auf Karte] verursacht ebenso Lärm wie der Verkehr 
der Ostmerheimer Straße. Auch die Lärmauswirkungen des Gebietes für die umgebenden 
Bebauungen sind zu beachten. 
Ebenso ist der Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz maßgeblich zu 
berücksichtigen und hat Vorrang vor dem Baugesetzbuch. Eine Artenschutzprüfung ist 
bereits erfolgt mit dem Ergebnis, dass es an dem Standort keine besonders 
schützenswerte Tierarten gibt. 
Übergabe an Fr. Wettig
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Niederschrift über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
„Ostmerheimer Straße“
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4. Frau Wettig erläutert die Ziele der Planung:
Im gelblich schraffierten Bereich sollen ca. 41 zweigeschossige Reihenhäuser mit 
Satteldach entstehen, ähnlich wie sie bereits im Salbeiweg bestehen.
Zentraler Punkt der Planung und später auch Quartiersmittelpunkt soll mit 870 qm ein 
großzügiger öffentlicher Kinderspielplatz sein. Ziel ist, an einem attraktiven und ruhigen 
Standort attraktive Wohnformen zu schaffen - in Form von Reihenhäusern und 
Geschosswohnungsbau in „L-Form“. Der Anschluss der Planstraße erfolgt über die 
Ostmerheimer Straße und den Hibiskusweg. Die fußläufige Anbindung an die 
bestehenden Gebiete im Salbeiweg und an die öffentliche Grünfläche „Auf dem 
Eichenbrett“ ist gegeben, der Weg in die anderen Quartiere ist fußläufig möglich. 
Ziel der städtebaulichen Umsetzung war auch, die Raumkanten des Geschoss-
wohnungsbaus aufzunehmen, um das Gebiet au ch optisch in die bestehende Planung 
des Madaus-Geländes einzufügen. Auch die Fortführung des bestehenden 
Geschosswohnungsbaus im Norden soll leicht versetzt fortgeführt werden, da die
Grünfläche nicht dem Investor gehört.
Der Verkehr wird hier in diesem Bereich in Tiefgaragen untergebracht. Ziel ist die 
Durchgrünung des gesamten Gebietes. Auch die Realisierung von Eigentumswohnungen 
in Geschosswohnungsbau ist geplant. Vorgesehen sind ca. 60 Wohneinheiten in vier 
Blöcken; zwei Blöcke in der Straße „Auf dem Eichenbrett“, zwei Blöcke an der 
Ostmerheimer Straße, für „betreutes Wohnen“ (das als Konzept im Folgenden noch 
vorgestellt wird) und für Eigentumswohnungen.
5. Städtebauliches Konzept [Verweis auf Karte]
Vorstellung Konzept „Betreutes Wohnen“:
Bisher „Ideensammlung“ aufgrund von Gesprächen mit Bürgern und Ämtern und 
potentiellen Investoren. Interhomes ist Bauträger, der Reihenhäuser baut und 
Geschosswohnungsbau, aber keine Seniorenwohnungen. Daher werden Investoren dafür 
gesucht und diverse Gespräche dazu geführt.
Auf der zu entwickelnden Fläche reserviert der Investor 2.800 qm Grundstücksfläche für 
dieses Vorhaben für eine Vorhaltedauer bis zum 31.12.2015. Ziel ist es, auf der rot 
markierten Fläche barrierefreie und altengerechte Wohnungen mit geschätzt 30 bis 40 
möglichen Wohneinheiten zu realisieren. Das Konzept ist bisher als Anregung zu 
verstehen, die entsprechend auch an Investoren weiter gegeben wurde.
Ein Typenmix mit Wohnungen für Alleinstehende und Paare und Wohngemeinschaften ist 
als Konzept für diesen Standort vorstellbar. Hier sollen öffentlich geförderte, barrierefreie 
und rollstuhlgerechte Wohnungen entstehen mit Treppenhaus, Aufzug, Hausnotruf, 
Rauchmelder (Vorschläge). Das Angebot soll für ältere Menschen im Haus, aber auch für 
Anwohner in Merheim und Umgebung zugänglich sein. Mögliche Serviceangebote: 
Pflegedienste, Präsenz im Haus für Senioren vor Ort, Freizeit- und Kulturangebot, Hilfe im 
Alltag z. B. Paketannahme und Einkäufe. 
Frau Müssigmann weist darauf hin, dass noch bis zum  26.03.2014 schriftliche Stellungnahmen  
an den Bezirksbürgermeister Kalk, Herrn Markus Thiele abgegeben werden können.
Telefonische Auskünfte bei Frau Müssigmann und Herrn Tuch. Sie verweist auf den Gebrauch 
der Wortmeldezettel für die anschließende Diskussion und eröffnet die Fragerunde.
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Niederschrift über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
„Ostmerheimer Straße“
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Diskussion 
1. NN, Anwohner über Zustand des Grundstücks, Sicherheit, Sauberkeit.
Er wohnt unmittelbar neben dem Interhomes-Grundstück, das provisorisch eingezäunt ist. 
Er bezeichnet das als „Katastrophe für Anwohner“: Dort wird massenhaft Schutt 
abgeladen, es gibt Ratten .Die Situation ist unzumutbar für die Anwohner, die ihr 
Eigentum inzwischen eingezäunt haben, da der Weg auf der Parkplatzanlage der 
Gesellschaft nachts von Motorrädern und jungen Menschen benutzt wurde. Zwischen 
dem errichteten Zaun und dem Bauzaun des Investors ist eine Lücke von ca. 40 cm, 
durch die sich jetzt die Leute durchdrängen, um eine Abkürzung zu nehmen.
Herr Steßgen bittet daher darum, die Einzäunung vernünftiger gestalten und das Gelände 
sauber zu machen, um die Rattenplage zu beseitigen.
Er äußert sich auch zu den vorhandenen und geplanten Kapazitäten im Nahbereich im 
Hinblick auf Fahrzeugverkehr, KiTa-Versorgung und medienseitige Infrastruktur.
Er geht von 300 weiteren PKW im Planbereich aus und fragt, ob die Verkehrsanlagen im 
Umfeld des Plangebietes ausreichend dimensioniert seien. 
Welche Kapazitäten haben KiTa und Grundschule?
Welche Kapazitäten brauchen die Leitungen für Wasser/Abwasser/Strom?
Frau Wettig erläutert, dass dieser Punkt bereits sehr oft angemerkt wurde und der 
Investor auch nicht glücklich darüber ist, dass dort Schutt und Sondermüll abgeladen wird. 
Aber in den vergangenen fünf Tagen war man sehr aktiv, das ganze Grundstück wurde 
gründlich gereinigt und aller Schutt und Müll entfernt. Einzig noch verblieben sind die
riesigen Beton-Steine, die aber im Laufe des Verfahrens noch entfernt werden, wenn 
auch das noch etwas Zeit in Anspruch nehmen wird. Es wurden Warnschilder „Betreten 
des Grundstücks verboten, Eltern haften für Ihre Kinder“ angebracht. Das Problem mit 
den Zäunen ist bekannt, die Schellen werden immer wieder aufgerissen, ein 
Unternehmen vor Ort soll diese Schellen sic hern. Dieses Grundstück soll nicht betreten 
werden, und vor allem Kinder sollen vor Verletzungen geschützt, Unrat oder Rattenplagen 
verhindert werden. Für Hinweise, wer dort Schutt ablädt, ist der Investor dankbar, da es 
sich um eine Straftat handelt, die dem Ordnungsamt angezeigt werden muss. 
2. NN, Bezirksvertreterin und Ratskandidatin der CDU in Merheim, fragt nach dem geplanten
Stellplatz-Schlüssel und beklagt einen eklatanten Mangel an Parkplatzflächen im Bereich 
Merheimer Gärten. 
Dieser Mangel wird zum einen durch schon zur Bauzeit knapp bemessene 
Parkplatzflächen verursacht, zum anderen von Besuchern und Mitarbeitern der 
Merheimer Klinik, die auf diese Weise die hohen Parkgebühren auf dem Gelände der 
Merheimer Klinik vermeiden wollen. 
Frau Müssigmann antwortet, dass die Kliniken keine Fremdparker mehr auf ihrem 
Gelände zulassen möchte. Für Krankenhausbesucher steht das neu errichtete Parkhaus 
zur Verfügung. Durch die zu entrichtenden Parkgebühren ist zu erwarten, dass sich die 
Parkplatzsituation für die Anwohner noch verschärfen wird. Bei dem vorgestellten Projekt 
ist ein Stellplatzschlüssel von 1:1 vorgesehen, d. h. für jedes Reihenhaus ein Stellplatz, 
und auch für den Geschosswohnungsbau pro Wohnung ein Stellplatz, wobei es dort noch 
zu Abzügen kommen kann, wenn das Thema „Betreutes Wohnen, Seniorenwohnen“, 
tatsächlich realisiert wird. Auch die gute  ÖPNV-Anbindung gibt ggf. noch die Möglichkeit 
zu einer Stellplatz-Reduzierung.
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Niederschrift über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
„Ostmerheimer Straße“
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3. NN, sachkundiger Einwohner im Stadtentwicklungsausschuss und Ratskandidat Merheim für 
die SPD, Thema: Seniorenwohnen 
Das Konzept wurde im September im Stadtentwicklungsausschuss vorgestellt. Es ist
einerseits begrüßenswert, dass die Brache Protonen-Klinik endlich einer Nutzung 
zugeführt wird, zum anderen ist es eines der letzten Grundstücke in Merheim, das für das 
Thema „Altenwohnen“ geeignet ist. Er begrüßt die Reservierung eines Grundstücksteil 
von 2.800 qm für diese Nutzung für zwei Jahre. Herr Krupp regt eine weitere 
Informationsveranstaltung an, wenn ein Investor gefunden ist. 
Frau Müssigmann betont die Wichtigkeit einer Möglichkeit für „Altenwohnen“ in Merheim 
für viele Bewohner des Stadtteils und sagt (nur dann) eine weitere Bürgerversammlung
zu, wenn es Klarheit über diese Pläne gibt. We nn es in dieser Zeit nicht gelingt, einen 
Investor für Seniorenwohnungen zu finden, würde es allerdings auch keine Veranstaltung 
geben.
4. NN wohnt in einer GAG-Wohnung in Merheim und fragt nach dem Baubeginn, den 
Haustypen, der Verfügbarkeit und Bezahlbarkeit der geplanten Einfamilienhäuser
Frau Wettig antwortet, dass es eine starke Nachfrage nach Reihenhäusern und 
Geschosswohnungsbau gibt und der Investor daher an einem schnellen Baubeginn 
interessiert ist. Wann ein Startschuss fallen kann, ist abhängig von dem Verfahren. Frau 
Müssigmann hatte eingangs von 18 Monaten gesprochen, der Investor hofft auf eine 
schnellere Umsetzung. Ziel ist ein Baubeginn in 2015. 
Für die Haustypen dient die vorhandene Bebauung am Salbeiweg als Muster,
wahrscheinlich auch in den dort vorhandenen zwei Haustypen „Fortuna“ und „Gloria“.
Genaue Informationen zu den Haustypen, Grundrisse, Inhalt etc. sind ggf. beim Investor 
erhältlich. Einstiegspreise sollen unter 250.000 EURO liegen, sind aber auch abhängig 
vom Verfahren und von energetischen Standards. Je länger das Verfahren dauert, desto 
teurer werden die Baukosten. 
5. NN fragt nach der Infrastruktur, besonders, was Grundschule und Ganztagsbetreuung
betrifft.
Sie betreut seit fast vier Jahren ein Projekt zur Betreuung von Kindern im Anschluss an 
die Schule, da die Schulen nicht ausreichend  Ganztagsbetreuungsplätze zur Verfügung 
stellen können. 420 Plätze gibt es für Schüler, aber nur 200 Ganztagsplätze. 
Schon jetzt stellen Eltern Anträge für das nächste Schuljahr, weil sie ganztägige 
Betreuung für ihre Kinder brauchen, aber die Kriterien für die OGTS nicht erfüllen. Sie 
bezweifelt eine gute Infrastruktur in Merheim, da es dort nur eine Schule gibt, und alle 
Eltern auch in neuen Wohngebieten davon ausgehen, dass sie ihr Kind in Merheim 
einschulen können. 
Frau Müssigmann bestätigt, dass es ein wichtiger Punkt ist, ob auf Grund der zusätzlichen
Bebauung auch ein zusätzlicher Schulbedarf resultiert. Bislang wurde von ausreichenden 
Schulkapazitäten ausgegangen, aber das Thema OGS wurde dabei nicht berücksichtigt.
6. NN stellt drei Fragen zu den Themen: Infrastruktur: Nahversorgung, Kita, 
Ganztagsbetreuung, Treffpunkte, Fußwege, Spielplätze; Stellplatzsituation: 
ƒ OGTS-Plätze: Sie ist selbst Mutter einer Tochter, die jetzt eingeschult wird und hat
Schulen auch in anderen Stadtteilen besucht. Aber auch dort sind die Schulen voll mit 
Kindern aus dem eigenen Stadtteil, eine Aufnahme von Kindern aus Merheim ist 
daher nicht erwünscht. Das betrifft die Schulplätze, aber noch mehr die OGTS-Plätze. 
Sie weist darauf hin, dass die Leute, die hier bauen, zwei Gehälter brauchen, um das 
finanzieren zu können und daher auf ganztägige Betreuung angewiesen sind.
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Niederschrift über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
„Ostmerheimer Straße“
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ƒ Kindergärten: Einige Nachbarn müssen nach Buchheim, Kalk, Vingst oder Höhenberg 
fahren, um ihr Kind in einen Kindergarten bringen. Das sind weite Wege, die mitunter 
auch ohne Auto zurückgelegt werden müssen.
ƒ Wege: Einige Anwohner machen eigenmächtig die Wege zu. „Fußläufig erreichbare 
Wege“ treffen daher oft nicht zu, was viel Unmut nach sich zieht. Man muss gucken, 
wie die Kinder zu den Freunden kommen. 
ƒ Sie moniert auch die Entstehung eines ersten Privatspielplatzes: Die Anwohner, 
denen das Kinderspiel zu laut ist, machen ein Schild hin und achten auch genau 
darauf, dass dort nur die Kinder des eigenen Hauses spielen. 
ƒ Auch betont sie die fehlende Infrastruktur, mangelnde ÖPNV-Anbindung, fehlende 
Nahversorgungsmöglichkeiten und fehlende Parkplätze. Ohne Auto sind die für 
Familien üblichen großen Einkäufe schlecht zu machen. Auch Treffpunkte für junge 
Familien fehlen.
Frau Müssigmann sagt zu, das Thema Grundschulversorgung/Offener Ganztag in die 
Diskussion einzubringen und sich um Abhilfe zu bemühen. 
Das Konzept der kurzen Wege ist eigentlich auf dem Gelände problemlos zu realisieren. 
Eine private Absperrung von Wegen ist nicht beabsichtigt und soll überprüft werden. Auch 
die Anregung für einen Familientreffpunkt wird aufgegriffen. 
7. NN thematisiert ebenfalls die Parkplätze (am Haus) und den Stellplatzschlüssel. 
Er betrachtet die Suche nach einem Parkplatz als tägliche Lotterie, wenn man keinen 
Stellplatz hat. Bei einem Kaufpreis von 250.000 EURO möchte er zumindest einen festen 
Parkplatz vor der Haustür haben. 
Frau Müssigmann antwortet, dass die Reihenhäuser tatsächlich an nicht befahrbaren 
Wohnwegen liegen. Es gibt Sammelstellplatzanlagen. Es wird also nicht möglich sein, mit 
dem Auto direkt vor dem Haus zu parken. Auch sollen die Bewohner vermehrt dazu 
bewegt werden, öffentliche Verkehrsmittel zu nutzen und den privaten PKW flexibler 
einzusetzen.
NN wendet ein, dass es keinen Sinn mache, die Kölner umerziehen zu wollen, wenn die 
Infrastruktur eine andere Verkehrsnutzung als mit dem Auto nicht zulasse oder nur unter 
erheblichem zeitlichen Mehraufwand möglich mache. 
Frau Wettig äußert Verständnis für diese Einwände aus eigener Betroffenheit und stellt in 
Aussicht, diese Aspekte in der weiteren Diskussion und Planung berücksichtigen. 
8. NN, Anwohner Nesselweg äußert sich zur Parkplatz-Situation für die Anwohner und
bestätigt, dass die Parkplätze schon jetzt genauso wenig ausreichen wie die OGTS-Plätze.
Er weist zudem darauf hin, dass schon sehr früh morgens Politessen in dem Viertel 
unterwegs sind. Ein Neubaugebiet ohne entsprechende Lösungen verschärft die Situation 
weiter. 
Frau Müssigmann sagt zu, sich mit dieser Fragestellung und den Einwänden weiter zu 
befassen.
9. NN, Anwohner Hibiskusweg, fragt nach dem gesetzlich vorgegebenen Stellplatzschlüssel.
Frau Müssigmann verweist auf die Landesbauordnung NRW, die den gesetzlichen 
Rahmen bildet. Dort ist vorgegeben pro Wohneinheit ein Stellplatz, also der 
Stellplatzschlüssel 1:1. 
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NN fragt, warum die gesetzliche Vorgabe in der Planung dann noch herabgesetzt werden 
soll.
Frau Müssigmann verweist auf weitere Entscheidungen zum Umgang mit diesem Thema, 
wenn das konkrete Bauvorhaben absehbar ist. 
10. NN, Anwohner Hibiskusweg regt die Einführung von Car-Sharing für das Quartier an.
Zur Planung der Seniorenwohnungen stellt sich die Frage zum weiteren Procedere: Was 
passiert danach, wenn sich kein Investor findet, und welche Voraussetzungen und 
Bedingungen muss ein Investor mitbringen?
Frau Wettig bestätigt eine Haltezeit bis zum 31.12.2015. Wenn sich bis dahin kein
Investor findet, könnte dann ggf. auch eine normale Wohnbebauung an diesem Standort 
entstehen. Die Interhomes bemühe sich aber weiter aktiv um eine erfolgreiche Suche. 
Eine konkrete Aussage über den Ausgang bis 2015 ist im Moment nicht möglich. 
Frau Müssigmann begrüßt die Idee des Car-Sharings und wird verschiedene Anbieter 
dazu ansprechen. 
11. NN, Anwohner Nesselweg beklagt die fehlende Anbindung der Schule, an der seine Frau 
arbeitet, an eine ÖPNV-Buslinie. Daher ist die Familie auf zwei Autos angewiesen.
Frau Wettig sagt zu, auch das Thema ÖPNV-Anbindung in die Diskussion einzubeziehen.
12. NN Leiterin der Familienbildungsstätte FIB in Köln bittet um Berücksichtigung der 
Unterbringung der „FIB“ (u. a. soziale Einrichtungen) in der Planung für eine 
Neubebauung. 
Die bisherige Unterbringung in der Madausstraße 1 a ist in  sehr schlechtem Zustand und 
beengt. Das gut nachgefragte Angebot der Bildungsstätte u. a. für junge Familien und 
Senioren könnte erweitert werden, wenn andere Räume dafür zur Verfügung stünden. 
Frau Wettig sagt zu, dieses Anliegen weiterzugeben und nach Möglichkeit zu 
berücksichtigen.
13. NN, Anwohner Hibiskusweg, fragt nach der Möglichkeit, das Parkhaus an der Klinik auch zur 
Unterbringung von Anwohnerstellplätze zu nutzen und bedauert, dass ein neues Parkhaus 
vom Krankenhaus fast immer leer steht, während die Anwohner um die Parkplätze kämpfen. 
Er schlägt eine Senkung der Gebühren vor. 
Frau Müssigmann wird darüber Gespräche mit der Klinik führen. 
14. NN , seine Eltern sind Anwohner im Hibiskusweg, fragt, wieso die Zufahrt zum Neubaugebiet 
vom Hibiskusweg aus erfolgt. 
Frau Müssigmann erläutert die Überlegungen, die angrenzende öffentliche Grünfläche 
nicht zu durchschneiden und weitere Versiegelungen zu vermeiden. Sie verweist auf den 
Gebrauch der Wortmeldezettel. 
15. NN fragt nach den Möglichkeiten der Einrichtung einer Spielstraße in der neuen Zufahrtstr. 
Laut Frau Müssigmann ist die Planung noch nicht weit genug, um solche Überlegungen 
anzustellen. 
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Niederschrift über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
„Ostmerheimer Straße“
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Frau Müssigmann bestätigt, dass keine weiteren Wortmeldezettel mehr vorliegen und 
dankt für die angeregte Diskussion und intensive Unterstützung. Zum weiteren Verfahren: 
die Anwohner haben eine Woche Zeit, ggf. weitere Stellungnahmen abzugeben. Diese 
werden gesammelt und ausgewertet. Die Bezirksvertretung Kalk wird über den Vorschlag 
entscheiden, wie mit den einzelnen Stellungnahmen umzugehen ist. Der Sitzungstermin 
dafür wird auf alle Fälle nach der Kommunalwahl sein. Eine gesonderte Information über 
den Ausgang erfolgt nicht. 
gezeichnet gezeichnet
Frau Elke Müssigmann Frau Sabine Wagener
(i. V. Bezirksbürgermeister) (Stadt- und Regionalplanung
Dr. Jansen GmbH, Köln)

Anlage 4
Stadtplanungsamt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan - Entwurf 74455/02 
Ostmerheimer Straße 
in Köln - Merheim
unmaßstäblich

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Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 74455/02 –Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße in Köln-
Merheim– eingegangenen Stellungnahmen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung  
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) wurde im Rahmen einer Abendveranstaltung am 19.03.2014 durch-
geführt und in einer Niederschrift dokumentiert. Es ist 1 Stellungnahme aus der Öffentlichkeit in der Zeit vom 19.03. bis zum 26.03.2016 eingegangen. 
Nachfolgend werden die eingegangenen Stellungnahmen fortlaufend nummeriert. Daran anschließend werden in Übereinstimmung mit der laufenden 
Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie ihre Berücksichtigung im weiteren Verfahren dargestellt. Bei inhaltlich gleichen Stellungnahmen wird 
auf die jeweilige erste Stellungnahme der Verwaltung verwiesen.  
Aus Datenschutzgründen werden keine personenbezogenen Daten (Name und Adresse) aufgeführt. Den Fraktionen der zuständigen Bezirksvertretung, 
des Stadtentwicklungsausschusses und des Rates wird eine vollständige Übersicht der Absender der Stellungnahmen zur Verfügung gestellt.  
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
1 
1.1 
Es wird als nicht zielführend angesehen, dass für die neue Sie d-
lung ein geringerer als der gesetzliche Stellplat zschlüssel von 1 
Stellplatz je Wohneinheit angesetzt wird.  
 
Bereits jetzt werde im öffentlichen Raum eine Verkna ppung der 
Stellplätze wahrgenommen – insbesondere für Besucher – und 
dadurch ausgelöste Parksuchverkeh re, auch durch bereits in 
der Vergangenheit durch die Vorhabenträgerin hergestellte Re i-
henhäuser ohne zugehörige Stellplätze und Fremdparker (z.B. 
Krankenhausbesucher und -mitarbeiter). Es wird befürchtet, 
dass die genannte Problematik durch den geplanten Bau von 
weiteren Wo hnungen und Häusern ohne eine ausreichende 
Tiefgarage den Parkdruck auf den öffentlichen Raum noch ve r-
schärfen wird. 
 
 
 
 
Es wird angeregt, die bestehende Baugrube für den Bau einer 
Tiefgarage zu nutzen. Aufgrund der vorhandenen Baugrube 
dürften aus Sicht des Stellungnehmenden die Baukosten red u-
ziert werden. Gleichzeitig besteht die B efürchtung, dass um 
günstige Verkaufspreise zu erzielen auf die Herstellung von 
ausreichenden Stellplätzen ve rzichtet wird.  
teilweise Für die geplanten Wohnei nheiten ist ein Stellplatzschlüssel von 1:1 
(Stellplatz:Wohneinheit) vorgesehen. Abhängig vom Gebäudetyp we r-
den diese als oberirdische Sammelstellplätze (Reihenhäuser) oder Tie f-
garagen (Geschosswohnungsbau) geplant. Für einen Teil des G e-
schosswohnungsbaus, welcher speziell für s eniorengerechtes Wohnen 
(barrierefrei, Betreuungsangebot) en tsprechend der Beschlussfassung 
des Einleitungsbeschlusses vorgesehen ist, wird voraussichtlich ein 
reduzierter Stellplatzschlüssel aufgrund der besonderen Bewohnerstru k-
tur und ergänzender Angebote wie Carsharing vorgesehen.  
 
Hinzukommen Stellplätze im öffentlichen Straßenraum für Bes ucher 
(20% der notwendigen Stellplätze).  
 
Die Aussage, dass in der direkten Nachbarschaft Vorhaben der Vorh a-
benträgerin ohne notwendige Stellpl ätze errichtet wurden, ist nicht z u-
treffend. Auch hier ist ein Stellplatzschlüssel von 1:1 angesetzt worden.  
 
Die Anregung Tiefgaragen vorzusehen wird im Bereich des Geschos s-
wohnungsbaus umgesetzt.  
Anlage 7

1.2 Aufgrund der unter 1.1 genannten Stellplatzsituation wird ange-
regt, dass die gesamte Siedlung, wenn mit dem Krankenhau s-
betrieb vereinbar, als nur für Anlieger b efahrbares Gebiet und 
Zone 30 km/h ausgewiesen wird, um die Zahl der Durchfahrten 
und die teils hohen G eschwindigkeiten der Durchfahrtsverkehre 
zu reduzieren und auch der Stellplatzproblematik entgegenz u-
wirken. 
nein Die Park- und Verkehrssituation im sogenannten Madaus -Gelände wu r-
de in der Vergangenheit von der Verwaltung unter anderem aufgrund 
von Bürgereingaben und Beschlüssen der Bezirksvertretung ü berprüft. 
 
Anliegerregelungen lassen sich in der Praxis kaum durchsetzen, da die 
tatsächliche Unterscheidung zwischen berechtigtem Anlieger, Bes u-
chern und zum Beispiel Parksuchverkehr vom Klin ikum Merheim und 
eine umfassende Kontrolle aufgrund begrenzter R essourcen der Ve r-
waltung praktisch nicht möglich sind  
 
Das im Laufe der letzten Jahre auf dem ehemaligen Gelände der Firma 
Madaus entwickelte Wohngebiet „Merheimer Gärten“ ist aufgrund seiner 
Lage und Konzeption weitgehend frei von Durchgangsverkehr und wi rd 
überwiegend von Mischverkehrsflächen mit reduzierter Geschwindigkeit 
erschlossen. Die Erschli eßungsplanung des Wohngebietes sah und 
sieht die Straße „Auf dem Eichenbrett“ als Haupterschließungsstraße für 
das Wohngebiet vor. Der Ausbau durch den Bauträge r erfolgte auch 
entsprechend dieser Planung in Form einer zweispurigen Fahrbahn mit 
einseitig ausgebautem Par kstreifen und Gehweg.  
 
Um die Geschwindigkeit auch im Verlauf dieser Straße zu red uzieren, 
wurde die zulässige Höchstgeschwindigkeit auf 30 km/h b egrenzt. Zur 
Unterstützung der Geschwindigkeitsreduzierung und auch um das 
Parkbedürfnis der dortigen Anwohner zu b erücksichtigen, wurde auch 
das Parken am Fahrbahnrand weites tgehend zugelassen. Lediglich 
kleinere Teilbereiche auf der Südseite der Fahrbahn  wurden mit Halt-
verbot ausgeschildert, um die Verkehrssicherheit und den Verkehrsfluss 
nach Einrichtung der dort verkehrenden Buslinie der KVB sicher zu ste l-
len.

[38 stadt köln |\

Stadtplanungsamt

Anlage 1

Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

Ostmerheimer Straße

in Köln - Merheim

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Maßstab 1:5 000 Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu

50 0 100 200 300 Meter diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.

Anlage 5
Stadtplanungsamt
Vorhaben- und Erschließungsplan zum
vorhabenbezogener Bebauungsplan - Entwurf 74455/02 
Ostmerheimer Straße 
in Köln - Merheim
unmaßstäblich

A N L A G E  3  
 
 
Textliche Festsetzungen  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 74455/02  
Arbeitstitel: „Ostmerheimer Straße“ in Köln Merheim 
 
A TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 
 
1 Art der baulichen Nutzung 
 
Innerhalb der mit W 1.1, W 1.2, W 2 und W 3 bezeichneten Bereiche sind gemäß § 9 Absatz 
1 Nummer 1 BauGB folgende Nutzungen zulässig: 
− Wohngebäude 
− Einrichtungen und Anlagen zur Kinderbetreuung 
− Einzelne Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger in Wohnungen und 
Wohngebäuden. 
 Innerhalb des mit W 3 bezeichneten Bereiches sind außerdem folgende Nutzungen 
zulässig: 
− Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, die den 
Bedürfnissen der Bewohner des W 3 dienen und 
− Kioske. 
 
 
2 Maß der baulichen Nutzung 
 
2.1 Grundflächenzahl (GRZ) 
Gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO darf die im Bebauungsplan festgesetzte zulässige 
Grundflächenzahl (GRZ) durch die Grundflächen der in § 19 Absatz 4 Satz 1 BauNVO 
genannten Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, durch Nebenanlagen im Sinne des 
§ 14 BauNVO und durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das 
Baugrundstück lediglich unterbaut wird 
− in den mit W 1.1, W 1.2 und W 3 bezeichneten Bereichen bis zu einer GRZ von 0,8 
und 
− in dem mit W 2 bezeichneten Bereich bis zu einer GRZ von 0,85. 
überschritten werden.  
 
 
2.2 Gebäudehöhen 
Die zulässigen maximalen Gebäudehöhen sind als Oberkante (OK) beziehungsweise 
Firsthöhe (FH), bezogen auf den höchsten Punkt des Gebäudes, festgesetzt. Unterer 
Bezugspunkt ist 50,77 m über Normal-Null (NN) in der öffentlichen Grünfläche Auf dem 
Eichenbrett. 
 
 
2.3 Dachaufbauten 
Folgende Dachaufbauten dürfen die festgesetzte Gebäudehöhe um max. 2,0 m 
überschreiten, wenn die Überschreitung auf weniger als 10% der Grundrissfläche des

obersten Geschosses erfolgt: Antennen, Lüftungs- und Klimageräte, Aufzugüberfahrten, 
Dachluken, Treppenaufgänge, Schornsteine, Satellitenschüsseln und Sicherungssysteme für 
Wartungsarbeiten. Photovoltaik- und solarenergetische Anlagen dürfen die festgesetzte 
Gebäudehöhe um maximal 0,5 m überschreiten. Die o.g. Dachaufbauten müssen 
mindestens 1,0 m, bei Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe von mehr als 1,0 m 
um das Maß der Überschreitung von der Außenwand des darunter liegenden Geschosses 
zurück treten. 
 
Überschreiten die o.g. Dachaufbauten im W2 und W3 die festgesetzte Gebäudehöhe, sind 
diese mit einer senkrechten Sichtschutzwand zu versehen. Das gilt nicht für 
Satellitenschüsseln, Photovoltaik- und solarenergetische Anlagen. 
 
 
3 Abstandflächen 
 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 2a BauGB werden folgende von § 6 Absatz 5 und 6 BauO 
NRW abweichende Tiefen von Abstandsflächen festgesetzt: 
− Für die nordöstliche, zur Plangebietsgrenze orientierte Seite baulicher Anlagen und 
Gebäude innerhalb des mit W 1.1 bezeichneten Bereichs ist eine Tiefe der 
Abstandsfläche von mindestens 0,6 H nachzuweisen. 
− Für die nordöstliche, zu dem festgesetzten Bereich mit der Bezeichnung W 1.2 
orientierte Seite baulicher Anlagen und Gebäude innerhalb des mit W 3 bezeichneten 
Bereichs ist eine Tiefe der Abstandsfläche von mindestens 0,5 H nachzuweisen. 
−  Die nach den Festsetzungen A Nummer 5.2 und B Nummer 3 zulässigen 
Gartenhäuser und Überdachungen von Tiefgaragenzufahrten dürfen ohne 
Abstandsflächen errichtet werden (0,00 H der Wandhöhe). 
 
 
4 Überbaubare Grundstücksflächen  
 
Gemäß § 23 Absatz 3 Satz 3 in Verbindung mit Absatz 2 Satz 3 BauNVO dürfen die 
festgesetzten Baugrenzen in den mit W 1.1, W 1.2 und W 2 bezeichneten Bereichen durch 
Vordächer bis maximal 1,00 m und in dem mit W3 bezeichneten Bereich bis maximal 2,00 m 
überschritten werden. 
 
Durch nicht überdachte Terrassen und Balkone dürfen die festgesetzten Baugrenzen in den 
mit W 1.1, W 1.2, W 2 und W 3 bezeichneten Bereichen bis maximal 3,00 m überschritten 
werden. 
 
 
5 Nebenanlagen, Stellplätze und Tiefgaragen 
 
5.1 Stellplätze und Tiefgaragen 
Stellplätze sind gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Absatz 6 
BauNVO nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie darüber hinaus 
oberirdisch nur in den festgesetzten Flächen für Stellplätze (St) und unterirdisch nur in den 
festgesetzten Flächen für Tiefgaragen (TG) zulässig. 
 
 
5.2 Gartenhäuser 
Gemäß § 14 Absatz 1 Satz 3 BauNVO sind Gartenhäuser nur innerhalb der festgesetzten 
Flächen für Gartenhäuser (GH) zulässig sind. Pro Wohneinheit ist höchstens ein Gartenhaus 
zulässig.

6 Geh- Fahr- und Leitungsrechte 
Die mit GFL gekennzeichneten Flächen werden als Geh- und Fahrrecht zugunsten der 
Allgemeinheit und als Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt. 
 
 
7 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
 
7.1 Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend den 
in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen an den Außenbauteilen von 
Aufenthaltsräumen nach DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, zu 
erwerben beim Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu treffen. 
 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn im 
Baugenehmigungsverfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung niedrigere 
Lärmpegelbereiche an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebenen nachgewiesen 
werden. 
 
 
7.2 Fensterunabhängige Belüftung 
Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel ≥ 45 dB(A) im Nachtzeitraum 
(22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch schallgedämmte 
Lüftungseinrichtungen bei geschlossenen Fenstern und Türen sicherzustellen. 
 
 
8 Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen 
 
8.1 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
Innerhalb der gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25a BauGB festgesetzten Fläche mit der 
Bezeichnung M1 sind  
− eine Baumreihe bestehend aus vier Bäumen – BF31 (GH741) in Verbindung mit einer 
intensiv geschnittenen Hecke aus heimischen Gehölzen – BD3 (GH412) 
− ein weiterer Baum – BF31 (GH741) sowie  
− niedrigwachsende, heimische und standortgerechte Sträucher auf einem 
Flächenanteil von 45 qm – BB1 (GH51) 
anzupflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Der übrige Teil der Fläche M 1 ist durch 
Scherrasen (HM 51(PA 122)) zu begrünen, wobei Wegeflächen hiervon ausgenommen sind. 
 
Darüber hinaus sind an den im Bebauungsplan zeichnerisch festgesetzten Standorten 
gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25a BauGB weitere 53 Bäume – BF31 (GH741) - 
anzupflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Die Lage der festgesetzten 
Baumstandorte kann im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplans bis zu 1,50 m von 
den festgesetzten Standorten abweichen. Pflanzflächen/Baumscheiben sind gegen 
Überfahren zu schützen.  
 
Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen sind Grundstückseinfriedungen und Wege zulässig. 
 
 
8.1.1 Öffentliche Grünfläche – Spielplatz 
Innerhalb der gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 15 BauGB festgesetzten, öffentlichen Grünfläche 
mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ sind sieben Bäume – BF31 (GH741) sowie 18 Stück

Sträucher BB1 (GH51) auf einer Vegetationsfläche von 420 Quadratmeter anzupflanzen, zu 
pflegen und dauerhaft zu erhalten. Die Vegetationsfläche ist zusätzlich durch Scherrasen 
(HM 51(PA 122)) zu begrünen.  
 
 
8.2 Grundstücksbegrünung 
Soweit sie nicht von Gebäuden, Wegen, Spielplätzen oder sonstigen Nebenanlagen 
überbaut sind, sind die nicht überbaubaren Grundstücksflächen innerhalb der mit W 1.1, W 
1.2, W 2 und W 3 bezeichneten Bereiche gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25a BauGB 
dauerhaft als Vegetationsflächen zu begrünen und zu unterhalten.  
 
 
8.3 Dachbegrünung  
Flach- und Pultdächer sind gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25a BauGB mit einer 
Vegetationstragschicht von mindestens 15 cm einschließlich Filter- und Drainschicht 
dauerhaft extensiv zu begrünen. Hiervon ausgenommen sind haustechnisch notwendige 
Dachaufbauten, Dachterrassen, Antennen, Lüftungs- und Klimageräte, Aufzugüberfahrten, 
Dachluken, Treppenaufgänge, Schornsteine, und Sicherungssysteme für Wartungsarbeiten. 
 
Photovoltaik- oder Solaranlagen sowie Satellitenschüsseln sind über der Dachbegrünung 
zulässig. 
 
 
8.4 Tiefgaragenbegrünung 
Soweit sie nicht von Gebäuden, Wegen, Spielplätzen oder sonstigen Nebenanlagen 
überbaut sind, sind Tiefgaragen gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25a BauGB dauerhaft intensiv 
zu begrünen. Einschließlich Filter- und Drainschicht ist eine Vegetationstragschicht von 
mindestens 80 cm, im Bereich von Baumpflanzungen von 1,20 m vorzusehen. Für Flächen 
von Rampenüberdeckungen der Tiefgaragenein- und -ausfahrten ist eine 
Vegetationstragschicht von mindestens 30 cm einschließlich Filter- und Drainschicht 
vorzusehen. Hiervon ausgenommen sind Treppen- und Lüftungsanlagen für Tiefgaragen und 
Keller. 
 
 
8.5 Befestigung von Stellplätzen 
Mit Ausnahme von Stellplätzen innerhalb der Wasserschutzzone III B sind gemäß § 9 Abs. 1 
Nr. 20 BauGB zur Befestigung der privaten ebenerdigen Stellplätze (St) nur 
versickerungsfähige Materialien (zum Beispiel wasserdurchlässiges Pflaster, 
Rasenfugenpflaster) zulässig.  
 
 
Biotopkürzel 
Für die festgesetzten Biotopkürzel gelten die Grundsätze zur gestalterischen Umsetzung von 
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß der Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur 
Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen nach §§ 135a bis 135c BauGB vom 15.12.2011. 
Die Satzung wurde im Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 01 vom 04.01.2012 veröffentlicht. 
 
 
B Bauordnungsrechtliche Festsetzungen  
 
Gemäß § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 89 Absätze 1 und 2 BauO NRW werden 
folgende gestalterische Festsetzungen getroffen:

1 Dachgestaltung 
Dächer sind innerhalb der mit W 1.1 und W 1.2 bezeichneten Bereiche als Satteldach (SD) 
mit einer Dachneigung von 30 Grad bis 35 Grad und innerhalb der mit W 2 und W 3 
bezeichneten Bereiche als Flachdach (FD) oder Pultdach (PD) mit einer Dachneigung von 
maximal 15 Grad herzustellen. Gauben sind nicht zulässig.  
 
Photovoltaik- oder Solaranlagen sowie Satellitenschüsseln müssen entlang der Längsseiten 
von Dachflächen einen Abstand von mindestens 1,50 m und entlang der Schmalseiten einen 
Abstand von mindestens 2,00 m zur Dachkante einhalten. 
 
 
2 Satellitenschüsseln und Mobilfunkanlagen 
Satellitenschüsseln sind nur auf dem Dach zulässig. Mobilfunkanlagen sind auf dem Dach 
nicht zulässig. 
 
 
3 Gartenhäuser 
Ein nach Abschnitt A, Nummer 6 der Festsetzungen dieses Bebauungsplans als 
Nebenanlage zulässiges Gartenhaus muss folgende gestalterischen Vorgaben einhalten: 
− Außenabmessungen:  höchstens Länge 2,50 m x Breite 2,50 m 
− Firsthöhe: höchstens 3,00 m über dem im Bebauungsplan 
festgesetzten Bezugspunkt (50,77 m über NN in der 
öffentlichen Grünfläche Auf dem Eichenbrett) 
 
 
4 Abfallbehälter/Müllboxen 
Dauerhafte Standorte für Abfallbehälter sind einzuhausen (z.B. durch Müllboxen) oder 
einzugrünen (zum Beispiel durch Schnitthecken – BD3/GH412) -. Hiervon ausgenommen 
sind Unterflursysteme und deren oberirdisch sichtbare Teile sowie Flächen, die lediglich an 
Abholtagen zum Abstellen von Abfallbehältern dienen. 
 
 
5 Grundstückseinfriedungen 
Die Einfriedung von Grundstücksflächen ist nur mit einheimischen lebenden Hecken – 
BD3/GH412 – oder in die Strauchpflanzungen integrierte, transparente Zaunanlagen (z.B. 
Maschendraht, Stabgitterzaun oder ähnlich) zulässig. Sie sind dauerhaft zu unterhalten und 
nur bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m zulässig. Gemeinschaftshecken, die auf die 
Grundstücksgrenze gepflanzt werden, sind ebenfalls zulässig. 
 
 
 
C NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME 
 
1 Wasserschutzzone 
Teile des Plangebiets liegen innerhalb der festgesetzten Wasserschutzzone III B der 
Wassergewinnungsanlage (WG) Refrath. Die Grenze der Wasserschutzzone ist nachrichtlich 
in den Bebauungsplan übernommen. 
 
Die Genehmigungs- und Verbotstatbestände der Wasserschutzgebietsverordnung Refrath 
für die Wasserschutzzone III B sind zu beachten.

D HINWEISE 
 
1 Durchführungsvertrag 
Zu diesem vorhabenbezogenem Bebauungsplan wird ein Durchführungsvertrag zwischen 
der Stadt Köln und der Interhomes AG, Ahlker Dorfstraße 9, 28279 Bremen als 
Vorhabenträgerin geschlossen. 
 
 
2 Artenschutz 
Es wurde eine Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum Bebauungsplan-Verfahren 
durchgeführt – Dieter Liebert, Artenschutzrechtliche Vorprüfung Bauvorhaben Interhomes 
AG – Köln-Merheim Alsdorf, 15.04.2017 sowie eine Artenschutzrechtliche Untersuchung 
möglicher Vorkommen von Kreuzkröte, Wechselkröte, Schlingnatter, Zauneidechse, 
Bluthänfling, Feldschwirl, Gimpel, Klappergrasmücke, Nachtkerzen-Schwärmer im Bereich 
Krankenhausstraße Köln-Merheim, Alsdorf, 02.07.2013. 
 
Das Tötungsverbot des § 44 Abs. 1 Nr. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) wird nicht 
verletzt, wenn Rodungs- und Fällarbeiten außerhalb der Vogelbrutzeit erfolgen (Brutzeit 1. 
März bis 30. September eines jeden Jahres). Sollten Rodungs- und Fällarbeiten zwingend in 
die Vogelbrutzeit fallen, ist eine ökologische Baubegleitung hinzu zu ziehen. Vorgezogene 
Ausgleichsmaßnahmen nach § 44 Abs. 5 BNatSchG sind nicht erforderlich.  
 
 
3 Vorbelastung durch Lärmimmissionen 
Das gesamte Plangebiet ist durch Verkehrs- und Fluglärm vorbelastet. 
 
 
4 Schutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich Flughafen Köln-Bonn und im Schutzbereich Köln-
Bonn-Radar. Des Weiteren liegt das Plangebiet mit einer Entfernung von minimal 140 m 
unter dem nördlichen Anflugsektor des gemäß § 6 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) 
genehmigten Hubschraubersonderlandeplatzes am städtischen Krankenhaus Köln -
Merheim (Dachlandeplatz). D ie Aufstellung von Kränen oder anderen  Bauhilfsanlagen ab 
einer Höhe von 84 m über NN  im Plangebiet ist frühzeitig mit der Bezirksregierung 
Düsseldorf – Luftfahrtbehörde abzustimmen, wobei Höhenbeschränkungen oder 
Anforderungen an die Hinderniskennzeichnung notwendig werden können. 
 
 
5 Entwässerung 
Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich der Kläranlage Stammheim und wird im 
modifizierten Mischsystem entwässert. Das Schmutzwasser und das anfallende 
Niederschlagswasser der öffentlichen Straßen werden der Mischwasserkanalisation 
zugeführt.  
 
 
6 Baumschutzsatzung 
Gemäß der Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang 
bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt 
Köln (Baumschutzsatzung – BSchS) vom 01.08.2011 (Amtsblatt Nummer 34 vom 
17.08.2011) sind Ersatzpflanzungen bzw. Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der Umsetzung 
des Bebauungsplanes zu fällende Bäume zu leisten, soweit diese Bäume nicht bereits im 
Bebauungsplanverfahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der 
naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung nach § 18 BNatSchG i. V. m. § 1a Abs. 3 BauGB 
berücksichtigt wurden.

7 Altstandorte 
Das Plangebiet liegt im Bereich der Altstandorte mit den Nummern 809101, 806105 und 
80613. Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen im Sinne des Bodenschutzgesetzes liegen 
nicht vor. Sollte im Rahmen von Bauarbeiten optisch oder geruchlich verunreinigtes 
Bodenmaterial angetroffen werden, so ist der Antragsteller verpflichtet, dem Umwelt- und 
Verbraucherschutzamt der Stadt Köln einen Gutachter zu benennen, der die notwendigen 
Untersuchungen durchführt und die Risiken beurteilt. Bei der Einrichtung geplanter 
Kinderspielplätze ist sicherzustellen, dass der Wirkungspfad Boden-Mensch, also der 
oberste Bodenhorizont von 0 bis 10 cm nachweislich frei jeglicher Belastung ist. 
 
 
8 Kampfmittel 
Für das Plangebiet kann ein Vorhandensein von Kampfmitteln nicht vollständig 
ausgeschlossen werden. Bei Kampfmittelfunden während der Erd- und Bauarbeiten sollen 
die Arbeiten sofort eingestellt und die nächstgelegene Polizeidienststelle oder die 
Bezirksregierung Düsseldorf, Kampfmittelbeseitigungsdienst, Außenstelle Köln, verständigt 
werden. Für zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie 
Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird eine vorherige Sicherheitsdetektion empfohlen.  
 
 
9 Bodendenkmale 
Bei Erd- oder Ausschachtungsarbeiten auftretende archäologische Bodenfunde und Befunde 
oder Zeugnisse tierischen und pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit sind gemäß 
§§ 15 bis 16 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-
Westfalen (Denkmalschutzgesetz – DSchG) vom 11.03.1980 dem Römisch-Germanischen 
Museum/Archäologische Bodendenkmalpflege der Stadt Köln unmittelbar zu melden. Die 
Funde und Befunde sind bis zum Eintreffen eines Vertreters/einer Vertreterin des Fachamts 
in unverändertem Zustand zu erhalten. 
 
 
10 Normen, Richtlinien und Regelwerke 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen 
des Bebauungsplans verwiesen wird, finden in der bei Erlass dieser Satzung geltenden 
Fassung Anwendung. Abweichend hiervon findet die DIN 4109 in der Fassung aus 
November 1989 Anwendung. Sie werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und 
Kataster der Stadt Köln (Plankammer, Zimmer 06 E 05) im Stadthaus (Willy-Brandt-Platz 2, 
50679 Köln) während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
 
 
11 Naturschutzfachlicher Ausgleich 
Der externe Ausgleich der Eingriffe im räumlichen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nummer 74455/02 Arbeitstitel: „Ostmerheimer Straße“ in Köln-Merheim 
erfolgt durch Anlage einer extensiven Fettwiese – EA1 (LW41111) auf einer Fläche von 619 
Quadratmeter in der Gemarkung Langenbrück, Flur 74, Flurstück 494 in Köln-Brück.

Quelle: Stadt Köln 
E RECHTSGRUNDLAGEN 
 
1 Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
23.09.2004 (BGI. I S. 2414) in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 20.10.2015 
(BGI. I S. 1722) Von der Überleitungsvorschrift des § 245 c BauGB wird Gebrauch 
gemacht. 
 
2 Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung 
vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) 
 
3 Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58) 
 
4 Für die unter Bauordnungsrechtlichen Festsetzungen getroffenen Regelungen gilt die 
Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 21.07.2018 (GV.NRW.2018 S. 421) 
Im Übrigen gilt die BauO NRW in der Fassung der Bekanntmachung vom 01.03.2000 
(GV.NRW 2000 S.256) 
 
Es gilt jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltende Fassung der Rechtsvorschriften. 
 
Innerhalb des Plangebiets bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen 
Fluchtliniengesetzes, des Aufbaugesetzes Nordrhein-Westfalen, des Bundesbaugesetzes 
oder des Baugesetzbuchs treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplans 
außer Kraft.

/ 2 
A N L A G E  2  
Anlage 2 Nr. 74455 -02 
 
 
Satzungsbegründung nach § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch (BauGB)  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 74455/02 
Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße" in Köln Merheim 
(Verfahren nach § 13a BauGB) 
  
1 Anlass und Ziel der Planung 
 
Im Plangebiet sind insgesamt circa 152 Wohneinheiten geplant. Voraussichtlich 112 Wohneinhei-
ten werden im Geschosswohnungsbau errichtet, 67 davon sind als kleine, barrierearme Wohnun-
gen für Zielgruppen wie Senioren plus Sozialbereich vorgesehen. Hinzu kommen 40 Reihenhäu-
ser, die in Wohneigentümergemeinschaften genutzt und von der Vorhabenträgerin errichtet wer-
den.  
 
Im Plangebiet gilt derzeit der Bebauungsplan Nummer 74459/07 "Madausstraße in Köln-Merheim". 
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nummer 74459/07, setzt im Geltungsbereich des neu auf-
zustellenden Bebauungsplans Nummer 74455/02 als Art der baulichen Nutzung ein "Mischgebiet" 
(MI) gemäß § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest. Dieser Bebauungsplan beinhaltet für das 
Plangebiet entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze die Festsetzung einer Ausgleichsmaß-
nahme (Anlage einer Strauchhecke – Biotoptyp GH411, aus einheimischen, standortgerechten 
Sträuchern auf einer Breite von 3,50 m).  
 
Da das Planvorhaben als reine Wohnbebauung auf Grundlage der Festsetzungen des aktuell 
rechtsverbindlichen Bebauungsplans nicht genehmigungsfähig wäre, ist zur Verwirklichung des 
Vorhabens die Schaffung von Planungsrecht durch Aufstellung eines (neuen) Bebauungsplans 
erforderlich. 
 
Mit der Absicht, ihre Grundstücksflächen im Plangebiet zu erschließen und mit Wohnbebauung zu 
entwickeln, ist die Interhomes AG, Ahlker Dorfstraße 9 in 28279 Bremen als Vorhabenträgerin im 
April 2013 an die Stadt Köln herangetreten und hat die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans nach § 12 Baugesetzbuch (BauGB) beantragt.  
 
Mit dem Bebauungsplan sollen in dem Bereich zwischen Hibiskusweg, Ostmerheimer Straße und 
der Grünanlage an der Straße Auf dem Eichenbrett die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die wohnbauliche Abrundung des – seit dem Jahr 2003 schrittweise entstandenen –Wohnquartiers 
nordöstlich des Plangeltungsbereichs geschaffen werden.  
 
 
2 Verfahren, Bebauungsplan der Innenentwicklung 
 
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nummer 74455/02 hat der Stadtentwicklungs-
ausschuss der Stadt Köln durch Beschluss in seiner Sitzung am 12. Dezember 2013 eingeleitet. 
Da es sich um einen Bebauungsplan zur Wiedernutzbarmachung von Flächen beziehungsweise 
zur Nachverdichtung handelt und die Grundstücksflächen dem Innenbereich zuzurechnen sind, 
wird der Bebauungsplan unter Anwendung des beschleunigten Verfahrens (§ 13a BauGB Bebau-
ungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen hierfür 
liegen vor:

3 
Die Plangebietsfläche von etwa 1,5 Hektar liegt gemäß § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB unter-
halb der Grenze von 20.000 Quadratmeter (qm) zulässiger Grundfläche im Sinne von § 19 Absatz 
2 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird außerdem keine 
Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglich-
keitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem 
Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen. Schutz-
gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete sind von der Pla-
nung ebenfalls nicht betroffen. Anhaltspunkte, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder 
Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-
Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind, bestehen nicht. 
 
Im beschleunigten Verfahren können die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 
3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen werden. Außerdem kann von der Erstellung eines Um-
weltberichts abgesehen werden. Insofern wird zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 
74455/02 keine Umweltprüfung durchgeführt, die in einem Umweltbericht dokumentiert wird. 
Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange in die Abwägung eingestellt. 
 
 
3 Erläuterungen zum Plangebiet 
 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet wird im Nordwesten durch die bestehende Grünanlage an der Straße Auf dem 
Eichenbrett, im Südwesten durch die Ostmerheimer Straße und im Südosten durch den "Wohn-
park am Hibiskusweg" abgegrenzt. Im Nordosten grenzt die vor einigen Jahren entstandene 
Wohnbebauung am Salbeiweg an.  
 
Der zu überplanende Bereich hat eine Fläche von insgesamt rund 1,5 Hektar. Er liegt in der Ge-
markung Langenbrück (4977), Flur 71 und umfasst darin die Flurstücke Nummer 4934 und Num-
mer 5310, die sich im Eigentum der Vorhabenträgerin befinden. 
 
 
3.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet stellt sich derzeit als Brachfläche mit unterschiedlichem starken Bewuchs dar. Ein 
Großteil der Fläche wird von einer mehrere Meter tiefen Baugrube geprägt. Der Boden der Grube 
ist befestigt. Das Gelände im Plangebiet ist weitgehend eben. Das mittlere Geländeniveau liegt 
zwischen etwa 52,00 m über NN (Normal-Null) am Hibiskusweg und rund 51,00 m über NN an der 
nordwestlichen Plangebietsgrenze (Rand der Grünanlage an der Straße Auf dem Eichenbrett). 
Bezogen auf die Distanz von circa 140 m zwischen nordwestlicher und südöstlicher Plangebiets-
grenze am Hibiskusweg bedeutet dies ein Gefälle von unter einem Prozent.  
 
Die seit vielen Jahren brach liegende, unbebaute Fläche wird insbesondere in den Randbereichen 
von jungen Weiden und vereinzelten Birken bewachsen. In den Gehölzen befinden sich, nach den 
Angaben der artenschutzrechtlichen Vorprüfung (Dieter Liebert, Alsdorf, April 2013) zum Bebau-
ungsplan weder Höhlen noch Horste. Die Kraut- und Strauchvegetation wird überwiegend von 
Brombeere sowie schütteren Grasfluren dominiert. 
 
Im Westen ist im rechtskräftigen Bebauungsplan eine circa sechs Meter breite fußläufige Anbin-
dung zu der Straße Auf dem Eichenbrett festgesetzt und im Katasterplan parzelliert, bisher aber 
nicht ausgebaut. Diese Fläche wird von Intensivrasen bewachsen. 
 
Innerhalb der öffentlichen Grünfläche an der Straße Auf dem Eichenbrett und am südwestlichen 
Plangebietsrand beziehungsweise entlang der Ostmerheimer Straße befindet sich Baumbestand, 
der zum Teil nach den Vorgaben der Baumschutzsatzung der Stadt Köln vom 1. August 2011 un-
ter Schutz steht.  
 
Das Plangebietsumfeld wird sowohl im Nordosten und -westen als auch im Südwesten von Wohn-
bebauung umgeben. Während entlang der Straße Auf dem Eichenbrett drei- bis viergeschossige

4 
Mehrfamilienhäuser vorzufinden sind, herrscht in dem angrenzenden Wohnquartier Madausstraße 
Einfamilienhausbebauung in Form von Reihenhauszeilen vor. In Richtung Südwesten liegt das 
Gelände der städtischen Klinik Köln-Merheim mit zugehörigem Hubschrauberlandeplatz. 
 
In räumlicher Nähe zum Plangebiet sind sämtliche Infrastruktureinrichtungen, wie zum Beispiel 
Kindergärten, Schulen, Einzelhandelsbetriebe und das Krankenhaus Merheim, in fußläufiger bis 
geringer Entfernung vorhanden. Naherholungsmöglichkeiten bestehen insbesondere im nahe ge-
legenen Königsforst und in den zusammenhängenden Freiräumen der benachbarten Stadtteile 
Dellbrück und Brück sowie im Plangebietsumfeld.  
 
 
3.3 Erschließung 
 
Motorisierter Individualverkehr 
Das Plangebiet wird über die Ostmerheimer Straße an das übergeordnete Straßennetz (Olpener 
Straße/B 55) angeschlossen. Das Profil der Ostmerheimer Straße weist neben der Fahrbahn beid-
seitig Gehwege auf. Parallel dazu sind überwiegend einseitig Längsparkbuchten im Straßenraum 
angeordnet. Die Autobahnanschlussstelle Merheim an der BAB 4 ist etwa zwei Kilometer entfernt. 
 
ÖPNV 
Durch die Buslinien 157 und 158 der Kölner Verkehrsbetriebe (KVB) ist das Plangebiet an den 
öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) angebunden. Die nächstgelegene Bushaltestelle  
"Hopfenstraße" befindet sich in circa 150 m Entfernung an der Straße Auf dem Eichenbrett. Etwa 
einen Kilometer entfernt liegt die Stadtbahnhaltestelle der Linie 1 (Bergisch Gladbach und Köln-
Weiden). 
 
Technische Erschließung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation kann über An-
schlüsse an das vorhandene Infrastrukturnetz sichergestellt werden. Im Plangebiet wird, entspre-
chend der Forderung der Stadtwerke Köln GmbH (SWK), im Bereich der Planstraße ein zentral 
gelegener und gut zugänglicher Standort für eine Umspannstation planungsrechtlich gesichert. 
 
Abwasserbeseitigung 
Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich der Kläranlage Stammheim und ist im modifizier-
ten Mischsystem zu entwässern. Das Schmutzwasser und das anfallende Niederschlagswasser 
der öffentlichen Straße werden der Mischwasserkanalisation in der Ostmerheimer Straße zuge-
führt. 
 
Gemäß § 44 Landeswassergesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (LWG) i. V. m. § 55 Abs. 2 
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist das Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. 
Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen wer-
den, zu versickern, zu verrieseln oder direkt ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewäs-
ser einzuleiten, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften 
noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen  
 
Für Anlagen zur Niederschlagswasserbeseitigung beziehungsweise -rückhaltung im Plangebiet ist 
bei den Stadtentwässerungsbetrieben Köln (STEB) - der Nachweis zu führen, dass eine Beein-
trächtigung der Allgemeinheit durch vorgesehene Versickerungsanlagen ausgeschlossen werden 
kann. Die wasserrechtliche Erlaubnis beziehungsweise notwendige Genehmigungen sind von der 
Bauherrschaft rechtzeitig vor Baubeginn einzuholen. 
 
Bei einer Niederschlagswasserversickerung sind in den Plangebietsteilen, die innerhalb der Was-
serschutzzone III B liegen, die Genehmigungs- und Verbotstatbestände der Wasserschutzgebiets-
verordnung Refrath für die Wasserschutzzone III B zu beachten, wonach unter anderem eine Ver-
sickerung in diesem Bereich genehmigungspflichtig ist.

5 
3.4 Schallimmissionen 
Das Plangebiet ist durch den Straßenverkehr der angrenzenden Straßen aber auch durch die Ge-
räuscheinwirkungen der in einiger Entfernung liegenden Autobahnen bzw. dem Merheimer Zubrin-
ger belastet. Weiterhin treten Geräuschbelastungen durch den Flugverkehr des Flughafens Köln-
Bonn sowie durch den Hubschrauber-Dachlandeplatz des Klinikums 
Köln-Merheim auf. 
 
 
3.5 Alternativstandorte 
Die ursprüngliche Planungsabsicht, im Übergang zwischen Wohnquartier und Klinikgelände eine 
privatwirtschaftliche Klinikeinrichtung (sogenannte Protonenklinik) unterzubringen, ist aufgegeben 
worden, wodurch eine Realisierung des aktuell rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nummer 
74459/07 "Madausstraße" in Köln-Merheim unwahrscheinlich geworden ist. Auch eine Umsetzung 
der aktuell rechtsverbindlichen 1. und 2. Änderung des Bebauungsplans Nummer 74459/07 durch 
eine anderweitige Mischnutzung wird planerisch nicht weiter verfolgt. 
 
Die räumliche Lage und die Einbindung im Stadtteil, die bereits vorhandene Prägung des Umfelds 
durch Wohnbebauung, die Flächenverfügbarkeit und die Infrastruktur des Standorts, insbesondere 
die gute Anbindung im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV), legen eine Eignung der Plange-
bietsfläche für eine Wohnnutzung nahe. Darüber hinaus bestehen gute Voraussetzungen für die 
fußläufige Vernetzung der geplanten Wohnungsbebauung und die räumlich-funktionale Verknüp-
fung des Plangebiets mit dem Umfeld durch Errichtung eines öffentlichen Kinderspielplatzes. 
 
Durch den vorliegenden Bebauungsplan Nummer 74455/02 wird eine neue Entwicklungsperspek-
tive für eine bereits seit längerer Zeit brachliegende innerstädtische Fläche geschaffen, die zu-
gleich zur Deckung des dringenden Wohnraumbedarfs im Stadtgebiet beitragen kann. Mit der Um-
setzung des Vorhabens wird der Standort einer geeigneten Nutzung zugeführt und ein großes 
Wohnungsbauprojekt findet seinen räumlichen Abschluss an der Ostmerheimer Straße. In diesem 
Sinne bestehen keine vorzugswürdigen Standortalternativen zur Planung. 
 
 
3.6 Planungsrechtliche Situation 
Das Plangebiet liegt im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nummer 74459/07 "Ma-
dausstraße" in Köln-Merheim. Dieser setzt im Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebau-
ungsplans als Art der baulichen Nutzung ein "Mischgebiet" (MI, § 6 BauNVO) fest, wobei die An-
siedlung von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben grundsätzlich ausgeschlossen ist. 
 
Auf der Fläche der im Bebauungsplan Nummer 74459/07 festgesetzten Ausgleichsmaßnahme 
(Anlage einer Strauchhecke – Biotoptyp GH411, aus einheimischen, standortgerechten Sträuchern 
auf einer Breite von 3,50 m) am Nordrand des Plangebietes) findet durch die Überplanung mit dem 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 74455/02 ein bisher nicht zulässiger Eingriff statt, 
der planungsrechtlich im Sinne der naturschutzrechtlichen zu bewältigen ist. Die betreffende Flä-
che ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 74455/02 "Ostmerheimer Straße" in Köln-
Merheim zeichnerisch kenntlich gemacht. 
 
Der Eingriffstatbestand ergibt sich aus der Festsetzung einer Wohnbaufläche, die von der Fest-
setzung eines Geh- und Leitungsrechts zugunsten der Allgemeinheit überlagert wird. Der Bebau-
ungsplan Nummer 74459/07 setzt in dem betroffenen Bereich eine Ausgleichsmaßnahme fest, die 
dem Ausgleich des im Bebauungsplan Nr. 74459/07 festgesetzten Ausgleichserfordernisses dient 
und die in ihrem Ausgleichsumfang auf eine andere Fläche zu verlegen ist.  
 
Mit Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nummer 74455/02 "Ostmerheimer 
Straße" in Köln-Merheim tritt der Bebauungsplan Nummer 74459/07 "Madausstraße" in Köln-
Merheim im Geltungsbereich des neuen Plans, außer Kraft.

6 
 
 
4 Planungsvorgaben 
 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt im Plangebiet 
einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die beabsichtigte Nutzung steht in Einklang mit 
den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. 
 
 
4.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Der Flächennutzungsplan der Stadt Köln stellt im Plangebiet gemischte Bauflächen (M) dar. Die 
Darstellungen des Flächennutzungsplans entsprechen nicht den aktuellen Planungszielen für den 
räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans. 
 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan (FNP) zu entwi-
ckeln. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Köln stellt im Plangebiet ge-
mischte Bauflächen (M) dar. Da eine Wohnnutzung auch in einer gemischten Baufläche möglich 
ist, der Flächenumfang der vorhabenbezogenen Planung gering ist und das Vorhaben die umge-
bende Nutzung und Struktur aufnimmt, ist die geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beein-
trächtigt. Der FNP kann daher im Wege der Berichtigung nach § 13a Absatz 2 Nummer 2 BauGB 
angepasst werden. 
 
 
4.3 Landschaftsplan 
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich des Landschaftsplans für die Stadt Köln. 
 
 
4.5 Wasserschutzzone III B des Wasserschutzgebiets (WG) Refrath 
Das Plangebiet liegt am nordöstlichen und südöstlichen Rand teilweise in der Wasserschutzzone 
III B des Wasserschutzgebiets (WG) Refrath. Innerhalb dieser Zone gelten die in der ordnungsbe-
hördlichen Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebiets für das Einzugsgebiet der Was-
sergewinnungsanlage Refrath der Bergischen Licht-, Kraft- und Wasserwerke (BELKAW) GmbH 
(Wasserschutzgebietsverordnung Refrath) vom 13. November 1987, zusammengeführt mit der 
Änderungsverordnung vom 4. Februar 1999 (Sonderbeilage zum Amtsblatt Nummer 9 für den Re-
gierungsbezirk Köln vom 1. März 1999), aufgeführten Genehmigungspflichten, Verbote, Gestat-
tungen und Duldungspflichten. 
 
 
4.4 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
Der Rat der Stadt Köln hat am 11.02.2014 das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
beschlossen. Der hier ermittelte Wohnungsgesamtbedarf 2010-2029 in Höhe von rund 52.000 
Wohnungen basierte auf der städtischen Bevölkerungsprognose 2011. 
 
In der aktuellen Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird zum Jahresende 2029 von rund 
1.161.000 Einwohnern und 609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf be-
läuft sich danach auf rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis zum Jahr 2019 
- (1028/2015"Umsetzung STEK Wohnen" –Ratsbeschluss vom 20.12.2016). 
 
 
5 Städtebauliches Planungs- und Freiraumkonzept 
 
Die Vorhabenkonzeption sieht entlang der Ostmerheimer Straße und im Nordwesten entlang der 
öffentlichen Grünfläche an der Straße Auf dem Eichenbrett Geschosswohnungsbau und im inne-
ren Bereich des Plangebiets insgesamt sechs Reihenhauszeilen vor.

7 
Der Geschosswohnungsbau an der Straße Auf dem Eichenbrett nimmt die Raumkante bezie-
hungsweise die Fluchtlinie der nördlich des Plangebiets gelegenen Geschosswohnungsbauten auf 
und führt sie in Richtung der Ostmerheimer Straße fort. Die dreigeschossige, straßenbegleitende 
Wohnbebauung mit einem zusätzlichen, gegenüber dem darunter liegenden Geschoss zurück ver-
setzten Staffelgeschoss orientiert sich an der Bauweise im Umfeld.  
 
Im inneren Plangebietsteil sind 40 Wohneinheiten in zweigeschossiger Bauweise mit Satteldach in 
Reihenhäusern geplant. Das Wohnungs- und Grundstücksangebot soll sich vorwiegend an junge 
Familien richten, die erschwinglichen Wohnraum an einem verkehrlich gut erschlossenen Standort 
suchen. Eine Mischung der Generationen wird insbesondere durch das Angebot an Geschoss-
wohnungen ermöglicht. 
 
Die innere verkehrliche Erschließung des neuen Wohnstandorts ist über eine 8,50 m breite öffent-
liche öffentliche Straße vorgesehen, die als Mischverkehrsfläche gestaltet wird und an die Ostmer-
heimer Straße und den Hibiskusweg anbindet. Die weitere Erschließung erfolgt durch Wohnwege, 
die gleichzeitig als fußläufige Verbindungen zu dem geplanten Spielplatz sowie zu angrenzenden 
Baugebieten und der öffentlichen Grünfläche Auf dem Eichenbrett dienen. Die geplanten Wege 
knüpfen an bestehende Straßen und Wege aus dem Umfeld an. Die Unterbringung der privaten 
Stellplätze der Reihenhausbebauung erfolgt auf drei dezentralen Stellplatzhöfen. Der Stellplatzbe-
darf für den Geschosswohnungsbau wird in Tiefgaragen gedeckt werden. Entlang der Planstraße 
sind 15 und am Hibiskusweg fünf öffentliche Stellplätze geplant. Sowohl die Stellplätze im öffentli-
chen Straßenraum als auch die privaten Stellplatzanlagen werden durch anzupflanzende Bäume 
begrünt und gegliedert. 
 
Den Mittelpunkt des Quartiers bildet der Kinderspielplatz für verschiedene Altersgruppen mit einer 
Fläche von 905 qm, der fußläufig gut und sicher über die Planstraße und die geplanten Privatwege 
erreichbar ist. Die Umsetzung des öffentlichen Spielplatzes wird auf Grundlage des Vorhaben- und 
Erschließungsplans (VEP) im Durchführungsvertrag geregelt. 
 
 
6 Begründung der Planinhalte 
 
6.1 Art der baulichen Nutzung 
Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde gemäß § 12 Abs. 3 BauGB 
bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzungen nach § 9 BauGB 
und nach der auf Grund von § 9a BauGB erlassenen Verordnung gebunden. Im vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan Nummer 74455/02 wird kein Baugebiet nach den §§ 1 – 11 Baunutzungsver-
ordnung (BauNVO) festgesetzt, sondern es werden unterschiedliche (Wohn-) Bereiche festgesetzt, 
die mit W 1.1, W 1.2, W 2 und W 3 bezeichnet sind. Die darin zulässigen Nutzungen werden im 
Einzelnen bestimmt: 
Innerhalb der mit W 1.1 – W 3 festgesetzten Bereiche sind Wohngebäude und Wohnungen, Ein-
richtungen und Anlagen zur Kinderbetreuung sowie einzelne Räume für die Berufsausübung frei-
beruflich Tätiger in Wohnungen und Wohngebäuden zulässig. In dem mit W 3 bezeichneten Be-
reich sind außerdem Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, die 
den Bedürfnissen der Bewohner dienen und Kioske zulässig.  
 
Das festgesetzte Nutzungsspektrum in den verschiedenen Wohnbereichen orientiert sich einer-
seits an dem konkreten Vorhaben, das die Errichtung von Wohngebäuden zum Ziel hat. Anderer-
seits ermöglicht es – im Rahmen der entsprechenden Rechtsvorgaben – eine "wohnartige" berufli-
che Nutzung privater Räume sowie Einrichtungen und Anlagen zur Kinderbetreuung. Damit wird 
dem heute verstärkt auftretenden Bedürfnis nach solchen Nutzungen innerhalb privater Wohnun-
gen Rechnung getragen, zum Beispiel für die private Kindertagespflege oder für sonstige freie Be-
rufe im Sinne von § 13 Baunutzungsverordnung (BauNVO). 
 
Die Zulässigkeit von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke be-
gründet sich in dem geplanten Wohnungsangebot für Senioren in dem mit "W 3" bezeichneten 
Bereich an der Ostmerheimer Straße. Wohnungen für Senioren können ein Bedürfnis nach den

8 
vorgenannten Nutzungen nach sich ziehen, so zum Beispiel nach Räumlichkeiten für Service- und 
Betreuungsangebote oder medizinische Dienstleistungen sowie für Gebet und Begegnung. Die Zu-
lässigkeit dieser Anlagen bemisst sich dabei insbesondere an ihrer Größenordnung, das heißt da-
ran, dass sie den Bedürfnissen der Bewohner am Standort dienen und nicht einem stark erweiter-
ten Personenkreis. Damit insbesondere bewegungseingeschränkte Bewohner ihren Bedarf, zum 
Beispiel an Zeitschriften sowie Nahrungs- und Genussmitteln, vor Ort decken können, sollen au-
ßerdem in dem mit "W 3" bezeichneten Bereich Einzelhandelsbetriebe als Kioske zulässig sein. 
 
 
6.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch die festgesetzte Grundflächenzahl 
(GRZ), die zulässige Zahl der Vollgeschosse und die zulässige Höhe baulicher Anlagen bestimmt. 
Die Festsetzungen orientieren sich an den geplanten Gebäuden (Vorhaben- und Erschließungs-
plan) und haben das Erscheinungsbild der Bebauung im Plangebietsumfeld zum Vorbild. Diese 
wird nördlich und östlich des Plangebiets durch zweigeschossige Einfamilien-Reihenhäuser mit 
Satteldächern geprägt und im Westen an der Straße Auf dem Eichenbrett durch dreigeschossige 
Mehrfamilienhäuser mit Staffelgeschoss. 
 
Unter Berücksichtigung von § 12 Absatz 3 Satz 2 BauGB sind im vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan Nummer 74455/02 unterschiedliche (Wohn-) Bereiche festgesetzt, die mit W 1.1, W 1.2, 
W 2 und W 3 bezeichnet sind. Eine Geschossflächenzahl (GFZ) setzt der Bebauungsplan nicht 
fest. Aus dem Zusammenspiel der Festsetzungen zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung 
(Grundflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen) und dem konkret geplan-
ten, im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Vorhaben ergibt sich rechnerisch folgende 
bauliche Dichte bzw. GFZ im Plangebiet: W 1.1, GFZ ca. 0,6 / W 1.2, GFZ ca. 0,7 / W 2 und W 3 
GFZ ca. 1,4. 
 
Ziel der Planung ist, an einem gut erschlossenen, innerörtlichen Standort effektiv mit Grund- und 
Boden umzugehen und eine kompakte flächensparende Bebauung zu ermöglichen, die dem Pla-
nungsleitsatz der Nachverdichtung (§ 1a BauGB) und dem dringenden Wohnraumbedarf in der 
Stadt Köln Rechnung trägt..  
 
 
6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) 
Durch das festgesetzte Nutzungsmaß (GRZ 0,6) wird dem in § 1a BauGB formulierten Grundsatz 
eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden Rechnung getragen sowie dem Ziel einer nach-
haltigen Siedlungsentwicklung, denn die geplanten Baugebiete liegen verkehrsgünstig und in 
räumlicher Nähe einer (überörtlichen) Verbindung im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). 
 
Durch die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,6 für die Wohnbereiche soll, unter Berücksichti-
gung des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in der Stadt Köln, eine möglichst große Ausnutzung 
der knappen (Wohn-) Baulandreserven geschaffen werden. Gleichzeitig werden die Anforderungen 
an gesunde Wohnverhältnisse im Sinne von § 19 Absatz 2 BauNVO gewahrt, insbesondere indem 
das Plangebiet durch festgesetzte Pflanzmaßnahmen durchgrünt (siehe Punkte 6.10 und 6.11 die-
ser Begründung) sowie eine zusammenhängende öffentliche Grünfläche im Zentrum des Neubau-
gebiets geschaffen wird und der Stellplatzbedarf der Geschosswohnungsbauten in unterirdischen 
Tiefgaragen gedeckt werden wird. 
Notwendige Abstandsflächen nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Bauordnung für das 
Land Nordrhein-Westfalen – BauO NRW) werden, unter Berücksichtigung der Festsetzungen die-
ses Bebauungsplans, eingehalten. Eine ausreichend Belichtung und Belüftung der Bebauung ist 
gegeben (siehe "Energiekonzept Neubau Wohnquartier RomanticaVIII in Köln-Merheim, Verschat-
tungsstudie/Energiebedarfsabschätzung, energydesign Braunschweig GmbH, November 2018). 
 
Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,6 kann in den Bereichen W 1.1 und W 1.2, in denen ins-
gesamt sechs Reihenhauszeilen geplant sind, jeweils nur über die gesamte Grundstücksfläche 
einer Zeile eingehalten. Da die zulässige GRZ bei einer Realteilung für einzelne Grundstücke

9 
(Reihenmittelhäuser) überschritten würde, wird die Grundstücksteilung in diesen Bereichen im 
Durchführungsvertrag mit der Vorhabenträgerin ausgeschlossen. 
 
 
6.2.2 Grundflächenzahl (GRZ) gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 74455/02 wird von der in § 19 Absatz 4 Satz 3 
BauNVO verankerten Möglichkeit Gebrauch gemacht, nach der abweichende Bestimmungen zu 
den Vorgaben des § 19 Absatz 4 Satz 2 BauNVO getroffen werden dürfen.  
 
Danach wird festgesetzt, dass die im Bebauungsplan festgesetzte zulässige Grundfläche baulicher 
Anlagen und Gebäude (GRZ 0,6) durch die Grundflächen der in § 19 Absatz 4 Satz 1 BauNVO 
genannten Anlagen in den mit W 1.1, W 1.2 und W 3 bezeichneten Bereichen bis zu einer Grund-
flächenzahl (GRZ) von 0,8 und in dem mit W 2 bezeichneten Bereich bis zu einer Grundflächen-
zahl von 0,85 überschritten werden darf.  
 
Die Festsetzung begründet sich in der planerischen Zielsetzung, angesichts immer knapper wer-
dender, städtebaulich eingebundener und verkehrlich gut erschlossener Wohnbauflächen im 
Stadtgebiet, die Plangebietsfläche einer möglichst hohen Ausnutzung für die Schaffung von Wohn-
raum zuzuführen.  
 
Die festgesetzte Zulässigkeit der erhöhten Grundflächenzahl ist städtebaulich verträglich und ver-
tretbar:  
1. Die zulässige Überschreitung bis zu einer Grundflächenzahl von 0,85 für Garagen und 
Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO, bauliche Anla-
gen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut 
wird sowie für private Straßen und Wege im W 2 betrifft nur den nördlichen Plangebietsteil 
(Mehrfamilienhäuser Blöcke 7 und 8) und stellt gegenüber der Zulässigkeit nach § 19 Ab-
satz 4 Satz 2 BauNVO eine weitere Erhöhung dar. Diese ist erforderlich, um in dem Be-
reich W 2 ausreichend Tiefgaragenstellplätze (hier: 1 Stellplatz pro Wohneinheit) schaffen 
zu können und weil die Zufahrt dieser Tiefgarage von der Ostmerheimer Straße aus erfol-
gen muss. Die Ausgestaltung des Zufahrtsbereichs ist hier aus verkehrssicherheitstechni-
schen Gründen (einzuhaltende Kurvenradien für Pkw, Rückstaulänge/Sicherheitsabstand) 
mit einem erhöhten Versiegelungsgrad verbunden. Ferner verläuft innerhalb der Fläche des 
W 2 oberirdisch ein Fußweg (gesichert durch Baulast) der der Allgemeinheit dient und das 
Plangebiet fußläufig an die öffentliche Grünanlage beziehungsweise die Straße Auf dem 
Eichenbrett anbindet. 
2. Die Festsetzung trägt dazu bei, in den Bereichen der geplanten Geschosswohnungsbauten 
(W 2 und W 3) die Oberflächenversiegelung für notwendige Stellplätze zu verringern, weil 
diese unterirdisch untergebracht werden, was in der Folge zu besser nutzbaren Freiräumen 
führt. 
3. In den Bereichen der geplanten Reihenhauswohneinheiten (W 1.1, W 1.2) werden die Pkw-
Stellplätze oberirdisch in drei zusammenhängenden Parkplatz-Einheiten untergebracht und 
die verkehrliche Erschließung erfolgt größtenteils über private Straßen und Wege, die 
durch Grunddienstbarkeiten (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte) gesichert werden. Die priva-
ten Erschließungsflächen sind bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche in den Berei-
chen W 1.1 und W 1.2 zu berücksichtigen.  
4. Die Festsetzung entspricht dem Flächenbedarf einer städtebaulichen Nachverdichtung 
durch Wohnungsbau im innerstädtischen Bereich mit der Realisierbarkeit von (Gemein-
schafts-) Tiefgaragen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität der wohnungsnahen Freiflä-
chen. 
Insgesamt entspricht die Planung der Bodenschutzklausel in § 1a Abs. 2 BauGB, wonach mit 
Grund und Boden sparsam umgegangen werden soll und den Zielen einer nachhaltigen Stadtent-
wicklung, da keine neue Inanspruchnahme bisher unbebauter Freiflächen erfolgt, sondern eine 
innerstädtische Brachfläche wiedergenutzt wird.

10 
 
6.2.3 Zahl der Vollgeschosse  
Die jeweils festgesetzte Zahl der Vollgeschosse (II W 1.1. u. W 1.2., III W 2 u. W 3) ergibt sich aus 
der städtebaulichen Zielsetzung, an der Ostmerheimer Straße und entlang der öffentlichen Grün-
fläche an der Straße Auf dem Eichenbrett durch höhere Gebäude Raumkanten zu schaffen, die 
einerseits das Wohnquartier in Richtung der äußeren Verkehrserschließung baulich abrunden und 
andererseits den öffentlichen Raum definieren. Damit sich die Neubebauung in das Ortsbild und 
die vorgefundene Baustruktur im Plangebietsumfeld einfügt, orientiert sich die festgesetzte Ge-
schosszahl für die Mehrfamilienhäuser an der der vorhandenen Bebauung an der Straße Auf dem 
Eichenbrett. Die mit zwei zulässigen Vollgeschossen niedrigeren Reihenhauszeilen im Plangebiet-
sinneren nehmen die Höhe der nord- und südöstlich angrenzenden Einfamilienhausbebauung am 
Hibiskus- und am Salbeiweg auf. 
 
 
6.2.4 Höhe der baulichen Anlagen 
Die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen erfolgt in Meter über dem festgesetzten Bezugspunkt 
innerhalb der heutigen Grünfläche an der Straße Auf dem Eichenbrett, der bei 50,77 m über Nor-
mal-Null (NN) liegt. Der Bezugspunkt für die Bemessung der zulässigen baulichen Höhe wurde 
innerhalb der öffentlichen Grünfläche gewählt, da das dort gewachsene/bestehende Geländeni-
veau voraussichtlich auch langfristig nicht verändert werden wird. Dagegen befinden sich die über-
baubaren Flächen im Plangebiet in Bereichen mit größeren Niveauunterschieden, in denen frühere 
Baugruben vorhanden sind und in denen teilweise erhebliche Erdbewegungen zur Baureifma-
chung erforderlich sein werden. 
 
Unter Berücksichtigung der jeweils festgesetzten zulässigen Zahl der Vollgeschosse und der zu-
lässigen Dachformen in den Wohnbereichen setzt der Bebauungsplan Nummer 74455/02 in den 
Reihenhausbereichen W 1.1 und W 1.2 eine Höhe von maximal 12,00 m und für die Geschoss-
wohnungsbauten eine Höhe von maximal 14,00 m (W 2) und 14,50 m (W 3) über dem Bezugs-
punkt fest. Die festgesetzten Höhen ermöglichen eine Bebauung mit der festgesetzten Zahl der 
Vollgeschosse zuzüglich eines Dachgeschosses (kein Vollgeschoss) mit Satteldach beziehungs-
weise eines Staffelgeschosses mit Flachdach oder Pultdach. 
Bestimmte untergeordnete Anlagen, wie z. B. Aufzugsmaschinenhäuser  auf den Dächern dürfen 
die festgesetzte Gebäudehöhe um max. 2,0 m überschreiten, wenn die Überschreitung auf insge-
samt weniger als 10 % der Grundrissfläche des obersten Geschosses erfolgt. Photovoltaik- und 
solarenergetische Anlagen dürfen die festgesetzte Gebäudehöhe um max. 0,5 m überschreiten. 
Durch diese Regelungen wird der Umfang solcher Überschreitungen auf ein städtebaulich gestal-
terisch verträgliches Maß begrenzt. 
 
Durch die Festsetzungskombination von Geschosszahl und baulicher Höhe sollen eine abgestufte 
Höhenentwicklung der Gebäude im Plangebiet und die Einbettung in das städtebauliche Umfeld 
erreicht werden. Dabei bildet die höhere Bebauung an der Ostmerheimer Straße und entlang der 
Grünfläche Auf dem Eichenbrett den baulichen Abschluss und Raumkanten in Richtung der öffent-
lichen Straßen- und Grünflächen außerhalb des neuen Wohnquartiers. Die Stellung der Hauptge-
bäude im Plangebiet wird durch die Darstellung im Vorhaben- und Erschließungsplan bestimmt. 
Die zulässigen Dachformen – Pult-/Flachdach für die Gebäude im W2 - W3 und Satteldach für die 
Gebäude im W1.1 – W 1.2 – sowie die Dachgestaltung werden durch entsprechende örtliche Bau-
vorschrift im Bebauungsplan geregelt (siehe Punkt 7 dieser Begründung). 
 
6.3 Abstandflächen 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 2a BauGB werden für unterschiedliche Gebäudeseiten in den 
Wohnbereichen von § 6 Absatz 5 und 6 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landes-
bauordnung (BauO NRW) abweichende Abstandsflächentiefen festgesetzt. Folgende Tiefen der 
Abstandsflächen sind nachzuweisen: 
- für die nordöstliche, zur Plangebietsgrenze orientierte Seite baulicher Anlagen und Gebäu-
de innerhalb des mit W 1.1 bezeichneten Bereichs mindestens 0,6 H der Wandhöhe

11 
- für die nordöstliche, zu dem festgesetzten Bereich mit der Bezeichnung W 1.2 orientierte 
Seite baulicher Anlagen und Gebäude innerhalb des mit W 3 bezeichneten Bereichs mi n-
destens 0,5 H der Wandhöhe. 
- Die nach Abschnitt A Nummer 6 und Abschnitt B Nummer 2 dieser Bebauungsplanfestset-
zungen zulässigen Gartenhäuser sowie Überdachungen von Tiefgaragenzufahrten dürfen 
ohne Abstandsflächen errichtet werden (0,00 H der Wandhöhe). 
Die Grundstücksflächen im Plangebiet befinden sich derzeit vollständig im Eigentum der Vorha-
benträgerin, die die Reihenhauszeilen sowie die zulässigen Gartenhäuser errichten und diese an 
Eigentümergemeinschaften veräußern wird. Mit der abweichenden Festsetzung von Abstandsflä-
chentiefen wird die Zielsetzung verfolgt, dass die notwendigen Abstandsflächen möglichst jeweils 
auf den "eigenen" Grundstücken beziehungsweise in den einzelnen Bereichen W 1.1, W 1.2 und 
W 3 liegen. 
 
Die gegenüber den Vorgaben des § 6 Absatz 5 BauO NRW nach § 9 Absatz 1 Nummer 2a BauGB 
festgesetzte Verringerung der Abstandsflächentiefen für einzelne Seiten der geplanten Wohnge-
bäude und für Gartenhäuser ist städtebaulich vertretbar:  
1. Grundstücke und Bebauung außerhalb des Plangebiets werden durch die Festsetzungen 
nicht beeinträchtigt.  
2. Ausreichende Belichtung, Besonnung und Sozialabstand sind innerhalb des Plangebiets 
auch bei den verringerten Abstandsflächentiefen gegeben. 
3. Die Abstandsfläche der nordöstlichen, zur Plangebietsgrenze orientierten Seite der Rei-
henhauszeile 1 innerhalb des W 1.1 wird in Richtung von Stellplätzen und Garagen der an-
grenzenden Wohnbebauung außerhalb des Plangebiets liegen, so dass Wohngebäude und 
Gärten Dritter hiervon nicht betroffen werden. 
4. Die festgesetzte Verringerung der Abstandsflächentiefe für die nordöstliche, zu dem fest-
gesetzten Bereich mit der Bezeichnung W 1.2 orientierte Gebäudeseite in dem Bereich  
W 3 auf mindestens 0,5 H der Wandhöhe begründet sich in der planerischen Absicht, die 
Grundstücksflächen zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums einer größtmöglichen 
Ausnutzung zuzuführen. Legt man den Faktor von 0,8 H der BauO NRW für die Berech-
nung der Abstandsfläche zugrunde, so würde die Abstandsfläche der nordöstlichen Ge-
bäudeseiten in dem W 3 den "Gartenweg" und die Fläche für Gartenhäuser in dem angren-
zenden W 1.2 überdecken. Dabei kommt es nicht zu einer Überschneidung von Abstands-
flächen aus dem W 3 mit denen der Reihenhauszeilen in dem angrenzenden W 1.2. 
Die Gesamtlänge der Bebauung nach § 6 Absatz 11 Satz 1 BauO NRW, das heißt von Gebäuden 
mit einer mittleren Wandhöhe bis zu drei Meter über der Geländeoberfläche an der Grenze, die zu 
Abstellzwecken genutzt werden, darf je Nachbargrenze neun Meter und auf einem Grundstück zu 
allen Nachbargrenzen insgesamt 15 m nicht überschreiten. Die Grundstücksflächen der Reihen-
hauszeilen 1 – 6 werden sich jeweils in der Hand von Eigentümergemeinschaften befinden.  
 
Die Festsetzung, wonach die nach Abschnitt A Nummer 4 und Abschnitt B Nummer 2 der Bebau-
ungsplanfestsetzungen zulässigen Gartenhäuser in den Bereichen W 1.1 und W 1.2 ohne Ab-
standsflächen, das heißt mit 0,00 H der Wandhöhe, errichtet werden dürfen, ergibt sich dadurch, 
dass eine Grundstücksrealteilung in einzelne Reihenhausgrundstücke nicht erfolgen wird. Deshalb 
ist für die bauordnungsrechtliche Beurteilung der in § 6 Absatz 11 Satz 5 BauO NRW festgelegten 
Gesamtlänge der Bebauung nach § 6 Absatz 11 Satz 1 BauO NRW (Gartenhäuser) die zusam-
mengerechnete Länge aller Gartenhäuser auf dem Grundstück einer Reihenhauszeile zugrunde 
zu legen. 
 
Die zulässige Gesamtlänge der Bebauung nach § 6 Absatz 11 Satz 1 BauO NRW ließe sich somit 
nicht in allen Teilen der Bereiche W 1.1 und W 1.2 einhalten. Das Erscheinungsbild der Bebauung 
(Reihenhauszeile mit vorgelagerten Gartenhäusern) entspricht dem einer vergleichbaren Reihen-
hausbebauung, bei der jede Wohneinheit/jedes Reihenhaus auf einem eigenen Grundstück liegt. 
Die Errichtung der Gartenhäuser mit 0,00 H Abstandsfläche ist aus diesem Grund städtebaulich 
vertretbar.

12 
 
Ebenfalls mit 0,00 H Abstandsfläche dürfen Überdachungen von Tiefgaragenzufahrten (sogenann-
te Rampendeckel) errichtet werden. Tiefgaragenzufahrten sind im Bereich der Mehrfamilien-
wohngebäude (Blöcke 8, 9 und 10) geplant. Die Zufahrtsrampen werden teilweise, das heißt über 
jeweils eine Länge von rund 11,00 m, durch begrünte Dächer überdacht, die bis zu circa 1,25 m 
über dem künftigen Erdboden im Plangebiet liegen. 
 
Im Bereich des Blocks 7 befindet sich die Tiefgaragenzufahrt an der Grenze zur benachbarten 
Grünfläche Auf dem Eichenbrett. Im Bereich der Blöcke 9 und 10 (kleine, barrierearme Wohnun-
gen für Zielgruppen wie Seniorenliegen die Tiefgaragenzufahrten nördlich der geplanten Wohnge-
bäude und grenzen an die Grundstücks- beziehungsweise Gartenflächen der Reihenhausbebau-
ung. Der Verzicht auf die Abstandsflächen bei den Tiefgargenüberdachungen ist städtebaulich 
vertretbar, da hierdurch weder öffentliche noch künftig private Flächen und Gebäude unzumutbar 
beeinträchtigt werden: 
 
Zwischen Rampendeckeln und Reihenhausgärten der Zeilen 5 und 6 werden sich ein sogenannter 
Mistweg, eine Heckenpflanzung und Gartenhäuser befinden, die die Gärten optisch gegenüber 
den Tiefgaragenzufahrten abschirmen, wobei die Höhe der Gartenhäuser die der Rampendeckel 
deutlich überragt. Zu öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Was-
serflächen beträgt (in Wohngebieten) die Tiefe der Abstandfläche 0,4 H. Bei einer Höhe des Ram-
pendeckels von etwa 1,25 m ergibt sich hieraus eine Abstandsflächentiefe von 1,25 m x 0,4 H = 
0,50 m, die sich auf einer Länge von rund 11,00 m erstreckt. Aufgrund des Bewuchses in der öf-
fentlichen Grünanlage Auf dem Eichenbrett wird davon ausgegangen, dass der Verzicht auf die 
Abstandsfläche für die Überdachung der Tiefgaragenzufahrt an der nordwestlichen Plangebiets-
grenze optisch nicht wahrnehmbar sein wird und auch keine Beeinträchtigung der Grünfläche 
selbst darstellt. 
 
 
6.4 Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan zeichnerisch durch Baugrenzen 
festgesetzt. Diese orientieren sich an der geplanten städtebaulichen Konzeption und den Bau-
vorhaben, die durch den Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) näher bestimmt werden. 
 
Die festgesetzten Baugrenzen dürfen gemäß § 23 Absatz 3 Satz 3 in Verbindung mit Absatz 2 
Satz 3 BauNVO in den mit W1.1, W1.2 und W2 bezeichneten Bereichen durch Vordächer bis ma-
ximal 1,00 m und in dem mit W3 bezeichneten Bereich bis maximal 2,00 m überschritten werden. 
Durch Terrassen und Balkone dürfen die festgesetzten Baugrenzen in den mit W1.1, W1.2, W2 
und W3 bezeichneten Bereichen bis maximal 3,00 m überschritten werden. Durch die Festsetzung 
werden die geplanten und heute im Wohnungsbau üblichen untergeordneten Bauteile in ihrem 
Umfang begrenzt, so dass sie sich städtebaulich und gestalterisch in das Wohnumfeld einfügen 
und ein harmonisches Gesamterscheinungsbild entsteht. 
 
 
6.5 Stellplätze 
Stellplätze sind gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Absatz 6 BauNVO 
nur in den zeichnerisch festgesetzten Flächen für Stellplätze (St) und in den festgesetzten Flächen 
für Tiefgaragen (TG) zulässig. Die Festsetzung begründet sich in der planerischen Absicht, die 
Umsetzung der im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten städtebaulichen Struktur zu 
gewährleisten, die Deckung des Stellplatzbedarfs der Mehrfamilienhäuser (W 2 und W 3) in Tief-
garagen zu erreichen und so den oberirdischen Versiegelungsgrad zu minimieren sowie in den 
Bereichen der Reihenhauszeilen (W 1.1 und W 1.2) eine geordnete Unterbringung von Stellplätzen 
in Gemeinschaftsanlagen zu erzielen. 
 
 
6.6 Gartenhäuser 
Gartenhäuser als Nebenanlagen im Sinne von § 14 Absatz 1 BauNVO sind nur innerhalb der fest-
gesetzten Flächen für Gartenhäuser (GH) zulässig. Pro Wohneinheit ist ein Gartenhaus zulässig.

13 
Flächen für Gartenhäuser setzt der Bebauungsplan nur in den Bereichen W 1.1 und W 1.2 fest. 
Die Flächen sind so bemessen, dass die Gartenhäuser parallel zu den Hauptgebäuden und unter-
einander in einer Reihe zu errichten sind. Diese Festsetzungen werden flankiert durch örtliche 
Bauvorschriften zu den Abmessungen von Gartenhäusern. 
 
Durch die Regelungen soll ein harmonisches städtebauliches Erscheinungsbild erreicht und eine 
weitere Verdichtung im Plangebiet vermieden werden. 
 
 
6.7 Erschließung 
 
6.7.1 Verkehr, ÖPNV 
Die verkehrliche Erschließung des Plangebiets wird im Wesentlichen über die Planstraße erfolgen, 
die im Nordwesten, von der Ostmerheimer Straße kommend, im Südosten an den Hibiskusweg 
anschließt. Der Bebauungsplan setzt die Planstraße entsprechend ihrer Funktion als öffentliche 
Verkehrsfläche fest. Entlang des Hibiskuswegs, der parallel zur südöstlichen Plangebietsgrenze 
verläuft, setzt der Bebauungsplan einen vier Meter breiten Streifen ebenfalls als öffentliche Stra-
ßenverkehrsfläche fest. Innerhalb dieser Fläche sind ein Gehweg und ein begrünter Parkstreifen 
zur Unterbringung von fünf Besucherstellplätzen vorgesehen. Im übrigen Teil der Planstraße sind 
weitere 15 öffentliche Besucherstellplätze geplant. Nach den Ergebnissen der zum Bebauungs-
planverfahren erarbeiteten Verkehrsuntersuchung (VE KASS Ingenieurgesellschaft mbH Köln, 
März 2017) kann mit der geplanten Erschließung der planbedingte Mehrverkehr abgewickelt wer-
den (siehe Punkt 6.7.3). 
 
 
6.7.2 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Die verkehrliche Erschließung der Grundstücke der Reihenhauszeilen im nordöstlichen Plange-
bietsteil erfolgt nicht unmittelbar von der öffentlichen Planstraße sondern über Privatstraßen und -
wege.  
 
Darüber hinaus ist in dem Bereich W 2 zwischen den beiden Geschosswohnungsbauten ein Fuß- 
und Radweg von der öffentlichen Planstraße in Richtung der Grünanlage an der Straße Auf dem 
Eichenbrett geplant. Die genannten Erschließungslagen werden sich künftig in der Hand privater 
Einzeleigentümer und Eigentümergemeinschaften befinden. Zur planungsrechtlichen Sicherung 
der Erschließung und ihrer Nutzbarkeit für die Allgemeinheit sowie für Versorgungsträger setzt der 
Bebauungsplan Nummer 74455/02 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte beziehungsweise Geh- und 
Leitungsrechte  fest. Die Sicherung der Rechte erfolgt über Eintragung von Baulasten. 
 
 
6.7.3 Verkehrsanalyse 
Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens ist ein Verkehrsgutachten erarbeitet worden (VE KASS 
Ingenieurgesellschaft mbH Köln, März 2017).  
 
In dem Verkehrsgutachten wurde die Verkehrsbelastung im Bestand für den Knotenpunkt Ostmer-
heimer Straße/Auf dem Eichenbrett erhoben. Anschließend wurde eine Abschätzung des Ver-
kehrsaufkommens für das bestehende Wohngebiet Hibiskusweg und das südlich gelegene durch-
geführt. 
 
Nach Erfahrungswerten aus der Verkehrszählung am Knotenpunkt Ostmerheimer Straße/Auf dem 
Eichenbrett und im Hinblick auf die lärmtechnische Untersuchung wurden die geschätzten Ver-
kehrsbelastungen auf das umliegende Straßennetz verteilt. Dabei wurde von einer möglichst ho-
hen und damit ungünstigen Verkehrsverteilung auf dem südöstlichen Teil der Straße Auf dem Ei-
chenbrett ausgegangen, um bei der anschließenden lärmtechnischen Untersuchung auf der siche-
ren Seite zu liegen. Auf Basis dieser Umlegung wurde die zu erwartende Verkehrsbelastung im 
näheren Umfeld des Plangebiets abgeschätzt.

14 
Nach Einschätzung der Gutachter ist davon auszugehen, dass das Verkehrsaufkommen durch das 
Bauvorhaben der Interhomes AG nicht maßgeblich beeinflusst wird. Zurückgeführt wird dies auf 
die ermittelte, nur sehr geringe Erhöhung des Verkehrsaufkommens, die mit der Planrealisierung 
verbunden sein wird. Betrachtet wurde hier der Knotenpunkt Ostmerheimer Straße/Auf dem Ei-
chenbrett, da nahezu der gesamte Verkehr über diesen Knotenpunkt abgewickelt wird. 
 
 
6.7.4 Stellplätze 
Private Stellplätze sind nur in den zeichnerisch festgesetzten Flächen für Stellplätze (St) und in 
den festgesetzten Flächen für Tiefgaragen (TG) zulässig. Durch die Festsetzung soll die Realisie-
rung der im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Stellplatzunterbringung sichergestellt, 
Parken auf den flächensparsam angelegten Privatwegen vermieden und insgesamt eine geordne-
tes städtebauliches Erscheinungsbild des Plangebietes gewährleistet werden. 
 
In den Bereichen mit Reihenhauszeilen (W 1.1 und W 1.2) sind insgesamt 40 private Stellplätze in 
drei Gemeinschaftsanlagen geplant und im Bereich der Mehrfamilienhäuser (W 2) 45 Tiefgaragen-
stellplätze. Die Tiefgarage im Bereich des Geschosswohnungsbaus an der Ostmerheimer Straße 
(W 3 kleine, barrierearme Wohnungen für Zielgruppen wie Senioren) ist für die Unterbringung von 
insgesamt 34 Stellplätzen ausgelegt.  
 
 
6.8 Technische Infrastruktur 
 
6.8.1 Versorgung 
Um die Versorgung mit Wärme zu gewährleisten ist im Plangebiet die Verlegung einer Fernwär-
metrasse geplant. Vorhandene Leitungen befinden sich derzeit in der Ostmerheimer Straße, wo 
auch der Anschluss erfolgen soll. Dasselbe gilt für die Anschlüsse an das örtliche Trinkwasser- 
und Stromversorgungsnetz. Für die Versorgung des Plangebiets mit Telekommunikationsleitungen 
ist ebenfalls eine Trasse vorgesehen, die an bestehende Leitungen in der Ostmerheimer Straße 
anbindet. Die endgültige Lage der Versorgungsleitungstrassen wird im Zuge der Ausführungs-
/Genehmigungsplanung mit den Versorgern abgestimmt. 
 
Zur Stromversorgung des Plangebiets ist die Errichtung einer zusätzlichen Umspannstation erfor-
derlich. Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht die erforderliche Trafostation im Nordwesten 
des Plangebiets an der Planstraße vor. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist der Standort 
zeichnerisch als "Fläche für Versorgungsanlagen" mit der Zweckbestimmung "Elektrizität" festge-
setzt. Der Standort grenzt unmittelbar an die Planstraße (öffentliche Verkehrsfläche), sodass die 
Umspannstation so angeordnet werden kann, dass sie von allen Seiten zugänglich ist. 
 
 
6.8.2 Abwasserbeseitigung 
Das Schmutzwasser und das anfallende Niederschlagswasser der öffentlichen Straße werden der 
Mischwasserkanalisation (in der Ostmerheimer Straße) zugeführt. Da aus dem Plangebiet eine 
größere Menge Abwasser anfällt, als die Vorflut aufnehmen kann, haben die Stadtentwässerungs-
betriebe Köln AöR (StEB) eine Einleitbeschränkung von 47 Liter pro Sekunde (l/s) vorgegeben. 
Aus dieser Einleitungsbeschränkung ergibt sich die Notwendigkeit, in der geplanten öffentlichen 
Erschließungsstraße einen Stauraumkanal unterzubringen. 
 
Für das Dachflächenwasser der Reihenhausbebauung (W 1.1, W 1.2) ist unter Beachtung von § 
44 Landeswassergesetz (LWG NRW) eine örtliche Rigolenversickerung vorgesehen. Das auf den 
Grundstücken der Geschosswohnungsbauten wird dem Mischwasserkanal anfallende Nieder-
schlagswasser wird dem Mischwasserkanal zugeführt (W 2 in den Mischwasserkanal in der Plan-
straße, W 3 in den Mischwasserkanal Ostmerheimer Straße). Das auf Verkehrsflächen anfallende 
Niederschlagswasser wird ebenfalls in den Mischwasserkanal eingeleitet. 
 
Bei einer Niederschlagswasserversickerung sind in den Plangebietsteilen, die innerhalb der Was-
serschutzzone III B liegen, die Genehmigungs- und Verbotstatbestände der Wasserschutzgebiets-

15 
verordnung Refrath für die Wasserschutzzone III B zu beachten. Für den Fall, dass eine Rigolen-
versickerung in den Grundstücksteilflächen (Reihenhausbebauung Zeilen 1 und 2), die im Bereich 
der Wasserschutzzone III B liegen, nicht genehmigungsfähig sein sollte, werden diese Nieder-
schlagswässer ebenfalls an den geplanten Mischwasserkanal angeschlossen. Um in diesem Fall 
der Einleitbeschränkung von 47 l/s für den Hauptsammler in der Ostmerheimer Straße zu entspre-
chen, müsste der vorgesehene Stauraum vergrößert werden, was technisch machbar ist. Alternativ 
kann entsprechend versickerungsfähiges Bodenmaterial für die ohnehin notwendige Verfüllung der 
bestehenden Baugrube im Plangebiet verwendet werden.  
 
Die Anträge auf wasserrechtliche Genehmigung für die geplante Versickerung der auf privaten 
Flächen anfallenden Niederschlagswassermengen werden auf der nachfolgenden Genehmi-
gungsebene gestellt. Der Antrag auf Befreiung von der Niederschlagsüberlassungspflicht wurde 
bereits gestellt, wobei eine Genehmigung erst erteilt wird, wenn auch die Versickerung genehmigt 
ist. 
 
Mit dem Ziel, die kurzzeitige und schadlose Überflutung des Geländes zu gewährleisten, wurde ein 
Überflutungsnachweis für das Plangebiet erarbeitet, der von den StEB genehmigt wurde. 
 
 
6.8.3 Abfallentsorgung 
Um die ordnungsgemäße Abfallbeseitigung auch für die Grundstücke zu gewährleisten, die künftig 
nicht unmittelbar an einer öffentlichen Straße liegen, ist im nordöstlichen Plangebietsteil die Unter-
bringung von zwei Sammel- beziehungsweise Abholstellplätzen für Abfallbehälter vorgesehen, die 
an der Privatstraße liegen und an den Abholtagen von dort durch die Entsorgungsbetriebe direkt 
angefahren werden können. Die Bewohner aus den vorgenannten Bereichen haben dementspre-
chend dafür Sorge zu tragen, dass ihre Abfallbehälter am Abfuhrtag an den Sammel- beziehungs-
weise Abholstellplätzen zur Leerung bereit stehen. Die planungsrechtliche Sicherung dieser an-
fahrbaren Stellplätze erfolgt durch zeichnerische Festsetzung im Bebauungsplan und über den 
Vorhaben- und Erschließungsplan. 
 
 
6.9 Soziale Infrastruktur 
Aufgrund der aktuellen Versorgungssituation in Verbindung mit bereits bestehenden Planungen 
neuer Kindertagesstätten in den Stadtteilen Merheim und Neubrück ist im Plangebiet weder eine 
Fläche für eine Kindertagesstätte noch für eine Jugendeinrichtung erforderlich. 
 
Die Situation hinsichtlich der Versorgung der Kinder aus den benachbarten Wohngebieten im 
Stadtteil mit Plätzen in den räumlich nächstgelegenen Grundschulen und im betreuten Ganztag ist 
derzeit angespannt. So bietet insbesondere die dem Plangebiet nächstgelegene Katholische 
Grundschule (KGS) Fußfallstraße mit jährlich 104 verfügbaren Plätzen, aufgrund der bereits be-
stehenden Auslastung und aufgrund der Bedarfsprognose kaum Möglichkeit zur Aufnahme weite-
rer Schülerinnen und Schüler. 
 
Zur Deckung des entstehenden Bedarfs an Grundschulplätzen für drei bis fünf Schülerinnen und 
Schülern je Jahrgangsstufe und in der Erstbezugsphase von sechs bis zehn zusätzlichen Schüle-
rinnen und Schülern je Altersjahrgang wird daher im Schwerpunkt die Gemeinschaftsgrundschule 
(GGS) Diesterwegstraße in Betracht kommen. Die Schule wird durch Bildung einer dritten Ein-
gangsklasse in den kommenden Jahren – über entsprechende Kapazitäten zur Aufnahme von 
Schülerinnen und Schülern aus Merheim verfügen, wobei die Entfernung von etwa zwei Kilometer 
zum Plangebiet als vergleichsweise groß zu betrachten ist. Auch die GGS Europaring in Neubrück 
würde grundsätzlich über Aufnahmekapazitäten verfügen und liegt mit circa einem Kilometer Ent-
fernung deutlich näher zum Plangebiet als die GGS Diesterwegstraße. Jedoch fehlt eine direkte 
Wegeverbindung zwischen Merheim und Neubrück, wodurch sich der Schulweg für die Schüler-
schaft verlängert und von Grundschulkindern in der Regel nicht allein bewältigt werden kann. 
 
Mit zusätzlichem Bedarf an Schulplätzen wird in gleichem Maße auch der Bedarf an Plätzen im 
offenen Ganztag zunehmen. Die Deckung dieses Bedarfs ist von der Bereitstellung zusätzlicher

16 
Betriebsmittel sowie der Veranschlagung zusätzlicher kommunaler Mittel abhängig. In der Erstbe-
zugsphase ist von einem Bedarf von 24 Plätzen im offenen Ganztag, der sich langfristig voraus-
sichtlich auf zwölf Plätze verringern wird, auszugehen. 
 
Perspektivisch ist mit der Entwicklung eines weiteren Grundschulstandortes an der Ostmerheimer 
Str. im direkten Umfeld des Plangebietes zu rechnen. Eine entsprechende Standortabstimmung ist 
erfolgt. 
 
Mit der Entwicklung der Plangebietsfläche zu einem Wohnstandort entsteht Bedarf an einer öffent-
lichen Spielplatzfläche. Dieser Bedarf wird innerhalb des Plangebiets durch Herstellung eines 
905 qm großen Spielplatzes gedeckt, den die Vorhabenträgerin an die Stadt Köln übergibt. Die 
planungsrechtliche Sicherung erfolgt im Bebauungsplan durch die Festsetzung einer öffentlichen 
Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Spielplatz", für die Regelungen zur Bepflanzung getroffen 
werden. Die Sicherung der Umsetzung erfolgt im Durchführungsvertrag. 
 
 
6.10  Grünflächen 
Der Bebauungsplan setzt im Nordwesten eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung 
"Parkanlage" fest. Die Fläche befindet sich derzeit im Eigentum der Vorhabenträgerin. Sie ist vor 
Ort jedoch als Teil der öffentlichen Grünanlage an der Straße Auf dem Eichenbrett wahrnehmbar 
und soll auch weiterhin als solche genutzt werden können. Darin begründet sich auch die Festset-
zung als öffentliche Grünfläche mit der entsprechenden Zweckbestimmung. 
 
Im Plangebiet setzt der Bebauungsplan eine weitere, rund 905 Quadratmeter große öffentliche 
Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Spielplatz" fest. Damit wird die beabsichtigte Flächennut-
zung planungsrechtlich gesichert. Mit dem Kinderspielplatz wird der Bedarf aus dem Vorhaben im 
Plangebiet gedeckt. Der Spielplatz und seine Ausstattung richten sich an Kinder im Alter von sechs 
bis zehn Jahren. 
 
Im Hinblick auf die Gestaltung und Ausstattung des Spielplatzes wurde – als Anlage des Grünord-
nungsplans (GOP) zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan – eine Spielplatzplanung erarbeitet 
(Reinders Landschaftsarchitekten bdla, Duisburg, November 2017). 
 
Der Spielplatz ist von der Vorhabenträgerin herzustellen und der Stadt Köln nach Fertigstellung zu 
übergeben. Dies und die Einzelheiten der Ausgestaltung sowie der zeitlichen Umsetzung werden 
vertraglich zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Köln geregelt. Dasselbe gilt für die öffent-
liche Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Parkanlage", über die die festgesetzten Wohn-
bereiche mit der Straße Auf dem Eichenbrett verbunden werden. 
 
 
6.11 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
 
6.11.1 Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen 
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht für die Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen öffentli-
che und private Bereiche vor, die unterschiedlichen Funktionen dienen, beispielsweise als Haus- 
oder Wohngarten oder als "Gemeinschaftsgarten" im Bereich der Wohnhäuser für Zielgruppen wie 
Senioren. Die Freiflächen und ihre Funktionen sowie die geplante Bepflanzung sind im Vorhaben- 
und Erschließungsplan dargestellt. Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens wurde, unter anderem 
bezüglich geeigneter Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen für das Plangebiet aber auch im Hin-
blick auf die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung, ein Grünordnungsplan erarbeitet (Reinders 
Landschaftsarchitekten bdla, Duisburg, November 2017). 
 
Die Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen werden im Hinblick auf die Gestaltung der öffentlichen 
und privaten Freiräume im Plangebiet festgesetzt, denen angesichts der angestrebten Baudichte 
eine hohe Bedeutung für die Wohnumfeldqualität zukommt. Sie dienen außerdem der Verbesse-
rung des örtlichen Kleinklimas, tragen zur Verlangsamung des Niederschlagswasserabflusses bei

17 
(insbesondere Begrünung von Dachflächen, Tiefgaragen und nicht überbauten Grundstücksflä-
chen) und bieten Lebensraum für Vögel, Schmetterlinge, Insekten und Kleinsäuger. 
 
Die planungsrechtliche Sicherung der Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen erfolgt durch zeichne-
rische und textliche Festsetzung der einzelnen Maßnahmen nach § 9 Absatz 1 Nummer 25b 
BauGB im vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Im Einzelnen werden folgende Pflanz- und Be-
grünungsmaßnahmen festgesetzt: 
- Anpflanzung von insgesamt 65 Bäumen auf öffentlichen und privaten Flächen 
- Anpflanzung von 18 Sträuchern auf dem öffentlichen Spielplatz 
- Tiefgaragen- und Dachbegrünung in den Bereichen der Mehrfamilienhäuser im W 2  
- und W 3 
- Gärtnerische Gestaltung nicht überbauter Grundstücksflächen. 
Haustechnisch notwendige Dachaufbauten, Dachterrassen oder technische Einrichtungen werden 
von der Verpflichtung zur Dachbegrünung ausgenommen, da diese aufgrund ihrer Form und/oder 
(zu geringen) Größe und/oder statisch nicht die Voraussetzungen für eine Begrünung bieten oder 
dauerhaft betreten werden können (Dachterrassen). Photovoltaik- oder Solaranlagen sind über der 
Dachbegrünung zulässig, um die Nutzung regenerativer Energien zu ermöglichen, was wiederum 
dem Klimaschutz dient. 
 
 
6.11.2 Naturschutzrechtlicher Ausgleich 
Der aktuell rechtsverbindliche Bebauungsplan Nummer 74459/07 "Madausstraße in Köln-
Merheim" beinhaltet im Geltungsbereich des neu aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans Nummer 74455/02 entlang von dessen nordöstlicher Plangebietsgrenze die Festset-
zung einer Ausgleichsmaßnahme (Anlage einer Strauchhecke – Biotoptyp GH411, aus einheimi-
schen, standortgerechten Sträuchern auf einer Breite von 3,50 m). Die Überplanung einer bereits 
planungsrechtlich festgesetzten Ausgleichmaßnahme (Bebauungsplan Nummer 74459/07) führt zu 
einem "nicht abwägbaren" Ausgleichsbedarf. 
Die Bestimmung der im Planungsgebiet vorhandenen Biotoptypen, deren Bewertung sowie zur 
Feststellung und Begründung des Ausgleichsbedarfs erfolgte (D. Liebert, Alsdorf, Oktober 2017) 
erstellt. Zur Biotopbewertung wurden die zum Erhebungszeitpunkt aktuellen Bestandskonturen 
anhand eines aktuellen Luftbilds nachvollzogen und anschließend die Biotoptypen gemäß Köln-
Code mit folgendem Ergebnis ermittelt: 
Kürzel 
"Köln-
Code" 
 
Biotoptyp Fläche  
in Quadratmeter (qm) 
Biotopwert  
(Biotopwertpunkte 
(BWP) pro Quadratme-
ter) 
PA111 Parkanlage 1.050 14 
GH721 Baumreihe 748 14 
GH3424 Robinienvorwald 5.801 13 
VF211 Baugrube versiegelt 3.850 0 
BR312 Kurzlebige Ruderal-
flur 
3.551 11 
 
Auf Grundlage der Biotoptypenbewertung wurde folgender Ausgleichbedarf festgestellt: 
"Nicht abwägbarer" Ausgleichsbedarf durch die Überplanung 
einer bereits planungsrechtlich festgesetzten Ausgleichmaß-
nahme (Bebauungsplan Nummer 74459/07) = erstmals zuläs-
siger Eingriff durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nummer 74455/02 
 
6.850 BWP

18 
"Abwägbarer" Ausgleichsbedarf durch die Anwendung der na-
turschutzrechtlichen Eingriffsregelung bei der Aufstellung des 
Bebauungsplans Nummer 74455/02  
 
 
4.790 BWP 
Gesamt  11.640 BWP 
Etwa die Hälfte des angesetzten Ausgleichsbedarfs (insgesamt 11.640 BWP) kann durch die Auf-
wertungen, das heißt die Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen sowie die Herstellung von Grünflä-
chen (6.075 BWP) im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nummer 74455/02 ge-
deckt werden (D. Liebert, Alsdorf, Oktober 2017). 
 
Die Deckung des verbleibenden Ausgleichsbedarfs von insgesamt 5.565 BWP erfolgt durch Anla-
ge einer extensiven Fettwiese – EA1 (LW41111) auf einer Fläche von 619 Quadratmeter in der 
Gemarkung Langenbrück, Flur 74, Flurstück 494 in Köln-Brück. Die Umsetzung der Maßnahme 
wird im Durchführungsvertrag gesichert.  
 
 
6.12 Schallimmissionen/Schallimmissionsschutz 
Das Plangebiet ist durch den Straßenverkehr angrenzender Straßen, aber auch durch die Ge-
räuscheinwirkungen der in einiger Entfernung liegenden Autobahnen (BAB 3, BAB 4) beziehungs-
weise des Merheimer Zubringers (L 286n, B 55) belastet. Weiterhin treten Geräuschbelastungen 
durch den Flugverkehr des Flughafens Köln-Bonn und durch den Hubschrauber-Dachlandeplatz 
des benachbarten Klinikums Köln-Merheim auf. Aufgrund der Vorbelastung des Plangebiets durch 
Verkehrslärmimmissionen wurde im Rahmen der Bauleitplanung ein schalltechnisches Gutachten 
(ACCON Köln GmbH, Mai 2016) erarbeitet. Die Untersuchungen bezüglich der Verkehrslärmein-
wirkungen berücksichtigen die Lärmarten Straßen-, Flug- und Hubschrauberverkehr.  
 
Auf Grundlage der vorhandenen Daten zu den Verkehrsstärken in Luft- und Straßenverkehr wur-
den Lärmpegelbereiche (LPB) gemäß DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau", Ausgabe November 
1989 bestimmt, im Bebauungsplan dargestellt und entsprechende Festsetzungen zum passiven 
Lärmimmissionsschutz getroffen. Die geplante Wohnnutzung in den Bereichen W 1.1 – W 3 kann 
hinsichtlich des Schutzanspruches mit einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) gemäß BauNVO 
gleichgesetzt werden. Damit sind für die Beurteilung der Verkehrslärm-Immissionen Orientie-
rungswerte der DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau, Hrsg. Beuth Verlag GmbH Berlin, heran-
zuziehen, das heißt für den Tagzeitraum (06.00 – 22.00 Uhr) 55 dB(A) und für den Nachtzeitraum 
(22.00 – 06.00 Uhr) 45 dB(A). 
 
Unter Berücksichtigung der geplanten Bebauung ergeben sich nach vollständiger Bebauung (Plan-
fall) des Plangebiets im zweiten Obergeschoss an den zur Straße Auf dem Eichenbrett zugewand-
ten Fassaden Beurteilungspegel von 59 bis 61 dB(A) tags und 53 bis 54 dB(A) nachts. An den 
Gebäuden des Geschosswohnungsbaus parallel zur Ostmerheimer Straße werden Beurteilungs-
pegel von 59 bis 60 dB(A) am Tag und 51 bis 52 dB(A) in der Nacht erreicht. Im Inneren des Plan-
gebiets liegen die Belastungen tagsüber bei 53 bis 57 dB(A) und nachts bei 45 bis 49 dB(A). Damit 
sind die Orientierungswerte am Tag um bis zu 6 dB(A) und nachts um bis zu 9 dB(A) überschritten. 
Im Erdgeschoss werden die Orientierungswerte nachts weitgehend eingehalten (siehe Abschnitt 
8.5 "Menschen und menschliche Gesundheit, Lärmimmissionen" der Begründung). 
 
Nach Angaben des Umwelt- und Verbraucherschutzamts der Stadt Köln (mündliche Angaben im 
Abstimmungsgespräch zwischen Vertretern und Vertreterinnen der Verwaltung, der Vorhabenträ-
gerin und von ihr beauftragten Ingenieurbüros am 22.05.2014 bei der Stadt Köln) liegen im Bereich 
des Plangebiets Beurteilungspegel durch den Flugverkehr des Flughafens Köln-Bonn von kleiner 
55 dB(A) am Tag und in der Nacht vor. Aus den schalltechnischen Untersuchungen im Rahmen 
der Genehmigung des Sonderlandeplatzes für Hubschrauber auf dem Neubau des Krankenhau-
ses Köln-Merheim aus den Jahren 2011/12 ist ablesbar, dass innerhalb des Plangebiets tags Be-
urteilungspegel von kleiner als 55 dB(A) sowie nachts Beurteilungspegel von kleiner als 45 dB(A) 
vorliegen.

19 
Den Ergebnissen der schalltechnischen Untersuchung zum Planvorhaben (ACCON KÖLN GMBH 
ENVIRONMENTAL CONSULTANTS: Gutachterliche Stellungnahme zur Geräuschsituation im 
Gebiet des Bebauungsplans Nr. 74455/02, Arbeitstitel Ostmerheimer Straße in Köln-Merheim der 
Stadt Köln, Bericht Nummer ACB 0917-407106-1099_3, Köln, 21.09.2018) zufolge liegt das Plan-
gebiet, unter kumulativer Betrachtung der Straßen- und Flugverkehrsgeräusche, derzeit ganz 
überwiegend innerhalb des Lärmpegelbereichs III. Im Bereich der geplanten Tiefgaragenzufahrt an 
der Ostmerheimer Straße befindet sich ein geringer Flächenanteil innerhalb des Lärmpegelbe-
reichs IV. Zum Schutz vor Lärmimmissionen wird im Bebauungsplan deshalb festgesetzt, dass an 
den Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend den 
in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen nach DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, 
Ausgabe November 1989, zu erwerben beim Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu treffen sind. Damit 
wird sichergestellt, dass durch passive Schallschutzmaßnahmen an Wänden, Fenstern, Türen und 
Dächern gesunde Innenschallpegel erzielt werden. Die Minderung der zu treffenden Schallschutz-
maßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn im Baugenehmigungsverfahren anhand einer schall-
technischen Untersuchung niedrigere Lärmpegelbereiche an einzelnen Gebäudeteilen oder Ge-
schossebenen nachgewiesen werden.  
 
Durch die Möglichkeit, die zu treffenden Schallschutzmaßnahmen bei Vorliegen der entsprechen-
den Ausgangslage zu mindern, sollen unverhältnismäßig hohe Aufwendungen der Bauherrschaft 
für den passiven Schallimmissionsschutz und unnötige Einschränkungen der Wohnnutzung ver-
mieden werden. 
 
Da im gesamten Plangebiet bei Berücksichtigung eines nächtlichen Fluglärmpegels von L = 55 
dB(A) nachts mit Gesamt-Beurteilungspegeln über 55 dB(A) zu rechnen ist, sind Schlafräume und 
Kinderzimmer mit einem schallgedämmten Lüftungssystem auszustatten, sodass eine ausreichen-
de Belüftung dieser Räume auch bei geschlossenen Fenstern gewährleistet ist. Als passive 
Schallschutzmaßnahme wird dies im Bebauungsplan gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB 
festgesetzt. 
 
 
7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
 
Mit den örtlichen Bauvorschriften auf Grundlage von § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 89 
Abs. 1 und 2 BauO NRW, die als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen sind, wird 
die planerische Zielsetzung verfolgt 
- die beabsichtigte Gestaltungsqualität und die im Vorhaben- und Erschließungsplan darge-
stellte städtebauliche Charakteristik des Plangebiets planungsrechtlich sicherzustellen und 
- eine (optische) Einbettung des Vorhabens in das städtebauliche Umfeld zu erreichen, an 
dessen Erscheinungsbild sich die Regelungen über die äußere Gestaltung baulicher Anla-
gen und Gebäude im Plangebiet, z. B hinsichtlich der Dachgestaltung, orientieren. 
Im Einzelnen werden deshalb örtliche Bauvorschriften getroffen über 
- die Dachgestaltung einschließlich der Anordnung möglicher Photovoltaik-/Solaranlagen auf 
Dächern, 
- die Abmessungen von Gartenhäusern, 
- die Abschirmung von Abfallbehältern und Müllboxen 
- die Befestigung privater Stellplätze und 
- Grundstückseinfriedungen. 
Die festgesetzten Dachformen entsprechen denjenigen der im Vorhaben- und Erschließungsplan 
dargestellten Bauvorhaben und greifen das Erscheinungsbild der vorgefundenen Dachlandschaft 
der Wohnbebauung im Umfeld auf (Reihenhausbebauung mit Satteldächern östlich und südlich 
des Plangebiets, Geschosswohnungsbau mit Flachdach/flach geneigtem Pultdach nordöstlich des 
Plangebiets). Die Regelungen bezüglich der Anordnung von, eventuell seitens der Bauherren, ge-
wünschten Photovoltaik- oder Solaranlagen dienen dazu, solche Anlagen optisch gegenüber dem

20 
Wohngebäude/Hauptbaukörper zurücktreten zu lassen. Die städtebauliche Qualität eines Bauge-
biets wird wesentlich durch die Dach- und Fassadengestaltung der Gebäude geprägt. Im Plange-
biet wird eine vergleichsweise hohe Wohndichte ermöglicht. Um eine harmonische Baukörperge-
staltung im Plangebiet zu erreichen und eine sogenannte Verunstaltung von Fassaden zu vermei-
den, wird daher außerdem festgesetzt, dass Satellitenschüsseln nur auf dem Dach zulässig und 
Mobilfunkanlagen auf dem Dach nicht zulässig sind. 
Die Abmessungen von Gartenhäusern werden begrenzt, um zu gewährleisten, dass sich diese 
entsprechend ihrer Funktion (Abstellzweck) den Wohngebäuden unterordnen und um ein einheitli-
ches Erscheinungsbild dieser Anlagen im Plangebiet zu erreichen.  
 
Dauerhafte Standorte für Abfallbehälter sind einzuhausen oder einzugrünen (zum Beispiel durch 
Schnitthecken). Ziel der Regelungen ist, dass Stellplätze für Abfallbehälter baulich oder durch Ein-
grünung so abgeschirmt werden, dass sie nicht vom Straßenraum einsehbar sind. Durch die Fest-
setzung sollen eine geordnete Unterbringung der Abfallbehälter im Plangebiet erreicht und opti-
sche Beeinträchtigungen vermieden werden. Unterflursysteme und deren oberirdisch sichtbaren 
Teile sowie Flächen, die lediglich an Abholtagen zum Abstellen von Abfallbehältern dienen, wer-
den von der Festsetzung ausgenommen, um Übermaßregelungen zu vermeiden und da sie im 
Erscheinungsbild des öffentlichen Raums in der Regel optisch nur eine untergeordnete Wirkung 
einnehmen. 
 
Zur Befestigung der privaten ebenerdigen Stellplätze (St) sind nur versickerungsfähige Materialien 
(zum Beispiel wasserdurchlässiges Pflaster, Rasenfugenpflaster). Stellplätze, die innerhalb der 
Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlage Refrath liegen, sind aufgrund der Schutz-
zonenbestimmungen von der Festsetzung ausgenommen.  
 
Die Einfriedung von Grundstücksflächen ist gemäß § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 89 
Absatz 1 und Absatz 2 BauO NRW nur mit einheimischen lebenden Hecken – BD3/GH412 – oder 
die Strauchpflanzungen integrierte, transparente Zaunanlagen zulässig. Sie sind dauerhaft zu un-
terhalten und nur bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m zulässig. Durch die Festsetzungen wer-
den in begrenztem Rahmen Wahlmöglichkeiten für die individuelle Grundstücksgestaltung eröffnet 
und gleichzeitig wird baugestalterischen Gesichtspunkten eines einheitlichen Ortsbildes Rechnung 
getragen. 
 
 
8 Umweltbelange, § 1 Abs. 6 Nr. 7, § 1a Abs. 2 BauGB 
 
Da der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird, gelten 
gemäß § 2 Absatz 2 Nummer 1 die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Absatz 2 
und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Das heißt, es wird von der Durchführung einer Umweltprüfung 
nach § 2 Absatz 4 BauGB, die in einem Umweltbericht nach § 2a BauGB mündet, abgesehen. 
Gleichwohl sind die Umweltbelange gemäß § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB und § 1a Abs. 2 
BauGB im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen und die Auswirkungen auf die (betroffe-
nen) Umweltschutzbelange für die Abwägung darzulegen und abzuwägen. 
 
Als Ziele des Umweltschutzes werden die einschlägigen Gesetze, Rechtsverordnungen, Erlasse, 
Verwaltungsvorschriften und Technischen Anleitungen zu Grunde gelegt, die für die jeweiligen 
Schutzgüter in Bauleitplan-Verfahren anzuwenden sind. Darüber hinaus werden die Wasser-
schutzzonen-Verordnung der Wassergewinnungsanlage Refrath und die Baumschutzsatzung der 
Stadt Köln berücksichtigt. Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 74455/02 wurden 
eine artenschutzrechtliche Untersuchung (D. Liebert, Alsdorf, April 2013, Oktober 2017), eine Bio-
topbestimmung mit integrierter Eingriffs- Ausgleichsberechnung (D. Liebert, Alsdorf, Oktober 2017) 
sowie ein Grünordnungsplan (GOP, Reinders, Duisburg, November 2017) erstellt, in dem die we-
sentlichen naturschutzfachlichen und grünplanerischen Erfordernisse aufgearbeitet wurden, damit 
diese im Sinne von § 1 Absatz 7 BauGB als Abwägungsmaterial in das Bebauungsplanverfahren 
eingestellt werden können. Die Maßnahmen zur Freiraumgestaltung und -begrünung sowie zum 
Ausgleich sind in ebenfalls dem GOP dargestellt. Der GOP enthält außerdem eine Bewertung des 
Baumbestands innerhalb des Plangebiets sowie desjenigen in der angrenzenden öffentlichen

21 
Grünanlage an der Straße Auf dem Eichenbrett, der durch die Planrealisierung voraussichtlich 
baubedingt beeinträchtigt werden wird. 
 
Nachdem die Madaus AG im Jahr 1998 die Arzneimittelproduktion auf dem Gelände eingestellt 
hat, gab es zunächst umfangreiche Planungen der Pro Health AG zum Bau des "Rhine Proton 
Therapy Center" (RPTC), das bis 2006 fertiggestellt werden sollte. Die Baumaßnahme wurde je-
doch nicht realisiert. Heute stellt sich das Planungsgebiet als Brachfläche mit Ruderalvegetation 
und sandigen Offenbodenstellen dar. Ein Großteil der Fläche wird von einer mehrere Meter tiefen 
Baugrube geprägt, deren sandiger Aushub an den Randbereichen zu Abraumhalden unterschied-
licher Größe aufgeschüttet wurde. Der Boden der Baugrube ist versiegelt. Bodenverdichtungen 
zwischen den Halden, vermutlich in Folge der ehemaligen Bautätigkeiten, führen heute insbeson-
dere nach Niederschlagsereignissen zur Bildung temporärer Kleinstgewässer. Die Böschungen der 
ehemaligen Baugrube sowie das Gelände selbst sind mit robiniengeprägter Ruderalvegetation 
bewachsen, während sich der versiegelte Grubenboden nur spärlich begrünt hat. Das Grundstück 
ist zur Ostmerheimer Straße sowie zum Hibiskusweg mit einer 1.80 m hohen Grenzmauer einge-
friedet, die ehemalige Zufahrt zum Madausgelände durch ein sechs Meter breites Eingangstor mit 
den Initialen des Unternehmens ablesbar. Zur Grünanlage Auf dem Eichenbrett sowie zum Wohn-
quartier Salbeiweg ist das Gelände durch einen Bauzaun gesichert. 
 
 
8.1 Menschen und menschliche Gesundheit 
Für den Menschen und sein Wohlbefinden sind mögliche Belastungen durch Lärm und sonstige 
Emissionen beziehungsweise Immissionen sowie eine mögliche Beeinträchtigung von Erholungs-
möglichkeiten (menschliche Gesundheit, menschliches Wohlbefinden) von Bedeutung. Durch die 
bauliche Erschließung der Flächen (Erschließungsstraße, Wohnbebauung) können baubedingt 
Wirkungen, wie zeitweise Baulärm und Staubbelastung verursacht werden.  
 
Aufgrund der hohen Verkehrsbelastung im innerstädtischen Bereich besteht für die Menschen eine 
Vorbelastung durch Lärm und Abgase, aufgrund derer die Wohn- und Aufenthaltsqualität im Plan-
gebiet grundsätzlich beeinträchtigt ist. Mögliche Beeinträchtigungen durch Verkehrslärmimissionen 
wurden gutachterlich untersucht. 
 
Lärmimmissionen 
Maßnahmen zum aktiven Schallschutz, zum Beispiel Lärmschutzwände oder –wälle, können auf-
grund der innerstädtischen Lage, der geringen Flächengröße und der städtebaulich gewünschten 
Durchlässigkeit des Plangebiets nicht realisiert werden. Für die wohnungsnahen Freiflächen und 
Privatgärten im Plangebiet verbleibt somit eine (zumutbare) Verkehrslärmbeeinträchtigung: 
 
Unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zum Flughafen Berlin-
Schönefeld (Urt. v. 16.03.2006, a. a. O., BVerwGE 125, 212 ff., Rn. 362, 368) hat das OVG NRW 
in seinem Urteil vom 16.03.2008 -7 D 34/07.NE- zum zulässigen Dauerschallpegel für Außen-
wohnbereichsflächen ausgeführt, dass Dauerschallpegel bis zu 62 dB(A) hinnehmbar seien, da 
dieser Wert die Schwelle markiere, bis zu der unzumutbare Störungen der Kommunikation und der 
Erholung nicht zu erwarten seien. Für die am stärksten durch Verkehrslärm beeinträchtigten Ge-
bäude(teile) innerhalb des Plangebiets wurde eine Verkehrslärmbelastung von maximal 62 dB(A) 
ermittelt. Aus Sicht des Immissionsschutzes ist damit eine zumutbare Aufenthaltsqualität auf woh-
nungsnahen Freiflächen und Privatgärten gewährleistet. 
 
Für das Plangebietsumfeld ergeben sich aus dem Verkehrsaufkommen der insgesamt 152 geplan-
ten Wohneinheiten kleinräumig geringe Veränderungen hinsichtlich von Verkehrslärmimmissionen: 
Die öffentliche Planstraße im Plangebiet ist für den Zweirichtungsverkehr konzipiert. Daher ist da-
von auszugehen, dass etwa ein Drittel der geplanten Wohneinheiten im östlichen Plangebietsteil 
verkehrlich über den bestehenden Hibiskusweg erschlossen werden. Dadurch wird sich das Ver-
kehrsaufkommen auf dem Hibiskusweg, der Straße Auf dem Eichenbrett und auf der Ostmerhei-
mer Straße geringfügig erhöhen. Für vier Immissionsorte an der bestehenden Bebauung an den 
vorgenannten Straßen wurden Verkehrslärmerhöhungen durch zusätzlichen Straßenverkehr aus 
dem Plangebiet in Höhe von 0,1 – maximal 0,4 dB(A) ermittelt. Diese Zunahme ist subjektiv nicht

22 
wahrnehmbar. An den am höchsten durch Verkehrslärm belasteten Immissionsorten an der Straße 
auf dem Eichenbrett ergibt sich eine Steigerung von bisher 62,0 dB(A) auf 62,4 dB(A) tags und von 
bisher 55,5 dB(A) auf 55,9 dB(A) nachts. 
 
Im Bereich der Geschosswohnungsbauten sind insgesamt zwei Tiefgaragen geplant. Die südwest-
lich gelegene Tiefgarage an der Ostmerheimer Straße wird sowohl von der Planstraße im Plange-
biet als auch über den Hibiskusweg erschlossen, die nordöstlich gelegene Tiefgarage wird von der 
Ostmerheimer Straße erschlossen.  
 
Die schalltechnische Untersuchung zum Vorhaben hat ergeben, dass durch die Nutzung der Tief-
garagenein- und -ausfahrten an den Gebäuden außerhalb des Plangebiets keine (zusätzlichen) 
kritischen Geräuschimmissionen zu erwarten sind, da die hilfsweise zur Beurteilung heranzuzie-
henden Richtwerte der TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete (WA) unterschritten werden. Für die 
Gebäude innerhalb des Plangebiets werden Werte oberhalb des (hilfsweise herangezogenen) 
Richtwertes für ein WA ermittelt.  
 
Da jedoch aus den Verkehrslärmbelastungen bereits hohe Beurteilungspegel vorliegen, sind 
Schlafräume im gesamten Plangebiet mit schallgedämmten Lüftungen auszustatten. Deshalb sind 
bei Verkehr auf den Tiefgaragenrampen auch in den Räumen der Gebäude innerhalb des Plange-
biets bei geschlossenen Fenstern verträgliche Innenpegel zu erwarten. 
 
Erholung 
Das Plangebiet besitzt aufgrund der Sicherung beziehungsweise bisherigen Unzugänglichkeit des 
Geländes und einer fehlenden Ausstattung keine Funktion für die Naherholung. Nach Umsetzung 
der Planung wird die Durchlässigkeit des Plangebiets deutlich erhöht. Mit dem Kinderspielplatz 
wird eine zusätzliche, nutzbare öffentliche Freifläche geschaffen. 
 
 
8.2 Tiere und Pflanzen 
Tiere und Pflanzen sind auf der Grundlage des Bundesnaturschutzgesetzes als Bestandteile des 
Naturhaushalts in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Gesetz-
lich geschützte Biotope nach § 42 Landesnaturschutzgesetz (LNatschG NRW) sind im Plangebiet 
nicht vorhanden. Somit gelten keine besonderen Erhaltungsziele und Schutzzwecke im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes.  
 
Die Auswirkungen der Bauleitplanung auf die in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB ge-
nannten Schutzgüter Tiere und Pflanzen werden auch in dem Grünordnungsplan (GOP) zum Be-
bauungsplan, unter Berücksichtigung der Ergebnisse der artenschutzrechtlichen Vorprüfung sowie 
der Biotopbestimmung mit integrierter Eingriffs- Ausgleichsberechnung, zusammenfassend darge-
stellt. Das Ergebnis der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung ist in der vorliegenden Begrün-
dung unter Punkt 6.11.2 dargestellt. 
 
 
8.2.1 Tiere  
Im Plangebiet und seiner näheren Umgebung sind keine Flora-Fauna-Habitat-Gebiete und keine 
europäischen Vogelschutzgebiete vorhanden. Im Betrachtungsraum besteht nach derzeitigen Er-
kenntnissen auch kein Potenzial für die Ausweisung von Bereichen, die die Kriterien für ein Gebiet 
von gemeinschaftlicher Bedeutung oder für ein europäisches Vogelschutzgebiet erfüllen und für 
eine Meldung gemäß § 33 Bundesnaturschutzgesetzes (BNatschG) in Betracht kommen. Gesetz-
lich geschützte Biotope nach § 42 Landesnaturschutzgesetz (LNatschG NRW) sind im Plangebiet 
ebenfalls nicht vorhanden. Somit gelten keine besonderen Erhaltungsziele und Schutzzwecke im 
Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes.  
 
Fortpflanzungs- und Ruhestätten einzelner häufiger und ungefährdeter europäischer Vogelarten 
können im Plangebiet nicht ausgeschlossen werden. Die artenschutzrechtlichen Verbote des § 44 
Abs. 1 BNatSchG werden nicht verletzt, wenn Rodungs- und Fällarbeiten außerhalb der Vogel-
brutzeit erfolgen (Brutzeit 1. März bis 30. September eines jeden Jahres).

23 
 
Zum Planvorhaben wurde eine Artenschutzrechtliche Vorprüfung im Sinne des § 44 Abs. 1 Bun-
desnaturschutzgesetz (BNatSchG) durchgeführt (Dieter Liebert, Alsdorf, April 2013, Oktober 
2017). Die Anfang April 2013 angefertigte artenschutzrechtliche Vorprüfung kam zu dem Ergebnis, 
dass folgende planungsrelevante Arten Fortpflanzungs- und Ruhestätten im Eingriffsgebiet haben 
könnten: 
 
Kreuzkröte, Wechselkröte, Schlingnatter, Zauneidechse, Bluthänfling, Feldschwirl, Gimpel, Klap-
pergrasmücke, Nachtkerzen-Schwärmer. 
 
Das Vorkommen dieser Spezies wurde daraufhin an vier Terminen zwischen April und Juni 2013 
durch fachlich qualifizierte Kartierungen überprüft. Nachkartierungen sind im Zeitraum Frühjahr / 
Sommer 2017 durchgeführt worden. In diesem Zuge konnten die bereits in 2013 gesammelten 
Daten bestätigt werden. Neue Nachweise wurden nicht erbracht. Im Rahmen der Abstimmungen 
mit den Fachämtern der Stadt Köln wurde im Spätsommer 2017 entschieden, dass aufgrund der 
unmittelbar angrenzenden Baugrube zur Herstellung der geplanten Tiefgaragen, der Baumbestand 
im Bereich der benachbarten Parkanlage, auf einem etwa 10 m breiten Streifen gerodet werden 
muss. Aus diesem Grund wurden zusätzliche Untersuchungen zur Artengruppe der Fledermäuse 
erforderlich. 
 
Im Ergebnis konnten keine Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der aufgeführten Amphibien- und 
Vogelspezies festgestellt werden.  
 
Im Zuge der Begehungen konnten ausschließlich jagende Zwergfledermäuse nachgewiesen wer-
den, die das Gebiet meist unmittelbar nach Sonnenuntergang zur Nahrungssuche aufsuchten. 
Andere Fledermausarten konnten nicht nachgewiesen werden.  
 
Da die Zwergfledermaus den gebäudebewohnenden Fledermausarten zuzuordnen ist, die Jagdak-
tivität jeweils unmittelbar nach Sonnenuntergang begann und sich derzeit keine Gebäude im Plan-
gebiet befinden, liegt das Quartier vermutlich im nahen Umfeld. Die Nutzung des Geländes im 
Plangebiet erfolgt lediglich zeitweise (Baugrube).  
 
Die Grünanlage Auf dem Eichenbrett, ein etwa 20 m breiter Streifen, kann auch während der 
Baumaßnahme weiterhin die Funktion eines Nahrungshabitats erfüllen. Zudem verfügt der Bereich 
des unmittelbar benachbarten Krankenhauses Merheim über weitere großflächige Parkanlagen mit 
teilweise altem Baumbestand, der den temporären Verlust der verhältnismäßig geringen Fläche 
kompensieren kann. Neben Gehölz- und Baumpflanzungen sowie der Herstellung von Grün- und 
Gartenanlagen im Plangebiet werden in den Geschosswohnungsbauten Dachbegrünungen reali-
siert. Diese Strukturen können unmittelbar nach Fertigstellung der Bebauung ebenfalls eine Funk-
tion als Nahrungshabitat übernehmen. Zu beachten sind die als Zwischenquartiere geeigneten 
Spalten in den zu rodenden Bäumen in der westlich an das Plangebiet angrenzenden Grünanlage. 
Hier verfügen fünf vorhandene Bäume über derartige Spalten. Alle potentiellen Spalten wurden 
mittels Leiterkontrolle und / oder Fernglas auf einen Besatz kontrolliert. Im September 2017 waren 
diese jedoch nicht besetzt. Eine Eignung als Winterquartier kann mit Sicherheit ausgeschlossen 
werden. Die Spalten sind nur wenige Zentimeter tief und verfügen über keinerlei wärmedämmende 
Wirkung. Zudem ist nochmals festzustellen, dass die nachgewiesene Art der Zwergfledermäuse 
der Gruppe der gebäudebewohnenden Arten zuzuordnen ist. 
 
Folgende Maßnahmen sind zur Vermeidung des Eintretens von Verbotstatbeständen i. S. des § 44 
BNatSchG bei der Umsetzung des Vorhabens zu berücksichtigen: 
 
1. Die Beseitigung der Bäume mit Spalten ist durch entsprechende künstliche Lebensstätten 
(Spaltenquartiere) zu kompensieren. Insgesamt ist der Verlust der vier Bäume mit Spalten-
quartieren durch insgesamt 12 Fledermaus-Spaltenquartiere (Typ Schwegler / Hasselfeld 
oder gleichwertig) zu ersetzen. Die Maßnahme ist VOR der Rodung umzusetzen. Die 
Standorte sind mit den Fachämtern der Stadt abzustimmen und müssen sich im nahen Um-
feld der Parkanlage befinden.

24 
2. Vor der Rodung (Rodungsfristen zu beachten) sind nochmals alle Spalten durch eine ent-
sprechend qualifizierte Fachkraft auf einen Besatz zu kontrollieren. Die Fristen der Rodung 
gewähren zeitgleich, dass ein Besatz der Spalten mit höchster Prognosewahrscheinlichkeit 
auszuschließen ist – keine Winterquartiereignung. 
3. Die Positionierung der Baustellenbeleuchtung für Arbeiten am frühen Morgen oder zu den 
Abendstunden hat so zu erfolgen, dass die Parkanlage vollkommen verdunkelt bleibt! Die-
se Maßnahme ist durch eine ökologische Baubegleitung zu kontrollieren. 
 
 
8.2.1 Pflanzen 
Zwischen Juli und November 2014 wurde eine Bestandsbewertung vorhandener Solitärbäume im 
Plangebiet sowie in dessen unmittelbarem Grenzbereich erstellt. Betrachtet und bewertet wurden 
mehrere Einzelbäume im Ruderalstreifen Ostmerheimer Straße sowie der Solitärbaumbestand im 
Grünzug Auf dem Eichenbrett. Der straßenbegleitende Ruderalbewuchs entlang der Ostmerheimer 
Straße ist als Folge der aufgelassenen Baugrube der Krankenhauserweiterung entstanden und 
umfasst im Wesentlichen schnellwüchsige Pioniergehölze, überstellt von vereinzelten Hochstäm-
men. Geschützt durch die Baumschutzsatzung der Stadt Köln sind davon lediglich vier Acer pla-
tanoides (Spitz-Ahorn) sowie eine Betula pendula (Hänge-Birke), die zum Teil abgängig bezie-
hungsweise fehlwüchsig sind, so dass ein Erhalt nicht möglich oder sinnvoll ist.  
 
Bei der Grünanlage Auf dem Eichenbrett handelt es sich um eine innerstädtische Grünfläche mit 
stattlichem Baumbestand und Aufenthaltsqualität. Sie liegt außerhalb des räumlichen Geltungsbe-
reichs des Bebauungsplans, jedoch unmittelbar an dessen nordwestlicher Grenze. Die Wegefüh-
rung wird von Passanten von/ zum Krankenhausbereich sowie von Anwohnern mit Hunden vor 
allem in den Abendstunden genutzt. Der in sich geschlossene Baumbestand wirkt wohltuend im 
gebauten Umfeld und besitzt neben der Naherholungs- auch eine kleinklimatische Funktion. Die 
Artenzusammensetzung mit einer Mischung aus heimischen und fremdländischen Gehölzen kann 
durchaus als reizvoll bezeichnet werden. Die meisten der Solitärbäume befinden sich in einem 
vitalen und guten Zustand. Aufgrund ihrer absehbaren Beanspruchung während der Bauphase 
sowie der Notwendigkeit der qualitätsvollen Wiederherstellung nach Beendigung der Baumaß-
nahmen im Plangebiet wurden die öffentliche Grünfläche mit dem vorhandenen Baumbestand im 
Rahmen der Bauleitplanung betrachtet und bewertet. 
 
Mit der "Baumbewertung zur planungsrechtlichen Sicherung schützenswerter Bäume für die 
Bauleitplanaufgabe Nr. 744455/02 Ostmerheimer Straße in Köln-Merheim" (Reinders Land-
schaftsarchitekten bdla, Duisburg im Juli 2014) wurden insgesamt 33 Bäume im Plangebiet und 
der angrenzenden Günanlage Auf dem Eichenbrett bewertet. Die am stärksten vertretene Baum-
gruppe in diesem Bereich ist die der Laubgehölze mit insgesamt 28 Bäumen (84,8 %). Der restli-
che Baumbestand besteht mit 5 Bäumen (15,2 %) aus der Gehölzgruppe der Nadelgehölze. 
 
Aufgrund ihrer Lage zum Baufenster sowie zu den späteren Außenkanten von Tiefgargen wurde 
für elf Bäume (33,3% des Gesamtbestandes) als planerische Empfehlung die Fällung ausgespro-
chen.  
 
Darüber hinaus wurden für den sonstigen Baumbestand drei Empfehlungen ausgesprochen: 
 
1. "keine planerische Berücksichtigung, aber derzeit regelmäßige Baumpflege" -diese Emp-
fehlung gilt für 13 Bäume (39,4 % des Gesamtbestandes) 
2. "Integration in die Planung bei der Berücksichtigung regelmäßiger Baumpflege" - diese 
Empfehlung gilt für acht Bäume (24,2 % des Gesamtbestandes)  
3. "Integration in die Planung, falls möglich' - diese Empfehlung gilt für einen Baum (3 % des 
Gesamtbestandes)  
 
Diese Empfehlungen gelten auch unabhängig von der Umsetzung des Bebauungsplans.

25 
Im Zusammenhang der Aufstellung des Bebauungsplanes werden 13 Empfehlungen hinsichtlich 
einer planungsrechtlichen Sicherung ausgesprochen. Diese beziehen sich ausschließlich auf 
Bäume, für die keine konkrete Festsetzung im Bebauungsplan formuliert werden soll. Dennoch 
werden die betreffenden Bäume hinsichtlich ihrer Sicherung berücksichtigt, weil ihre Erhaltung bei 
der Planung selbst vorgesehen wird und der bereits bestehende Schutz durch andere Rechtsvor-
schriften, wie beispielsweise durch die Baumschutzsatzung der Stadt Köln, besteht. In der Baum-
bewertung wurden fünf Bäume als unbedingt schutzwürdig eingestuft. Dies entspricht 15,1% des 
Gesamtbestands. 
 
 
8.7 Boden 
Das Plangebiet gehört geologisch zur Kölner Bucht. Diese stellt den südöstlichen Teilbereich der 
Niederrheinischen Bucht dar. Die gesamte Niederrheinische Bucht ist geprägt durch fluviatile Ab-
lagerungen des Rheins. Darüber hinaus finden sich in weiten Bereichen der Niederrheinischen 
Bucht junge, eiszeitliche Lößsedimente. Laut geologischer Karte von Nordrhein-Westfalen, Blatt C 
5106 Köln, stehen im Untergrund des Untersuchungsgebietes sandige Schluffe über Sanden und 
Kiesen an. Diese lassen sich der pleistozänen Niederterrasse des Rheins zuordnen. 
 
Das Plangebiet ist hinsichtlich von Boden und Vegetation aufgrund langjähriger unterschiedlicher 
Vornutzungen und der Vorarbeiten zur Realisierung der zuletzt aufgegebenen Planung für ein Ge-
sundheitszentrum nachhaltig überformt. Die stark veränderten Böden im Plangebiet übernehmen 
keine besonderen Schutzfunktionen. Teilweise handelt es sich außerdem um bereits versiegelte 
Flächen (frühere Baugrube). Die Böden wurden zudem in weiten Teilen durch die Bautätigkeiten 
zum Gesundheitszentrum (sogenannte Protonenklinik) ausgekoffert beziehungsweise umgelagert.  
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 dieselbe 
Ausnutzungskennziffer fest wie der im Plangebiet aktuell geltende Bebauungsplan Nummer 
74459/07 "Madausstraße in Köln-Merheim". Das bedeutet, dass der zulässige Eingriff in den Bo-
den durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gegenüber geltendem Planungsrecht – bezo-
gen auf die Zulässigkeit von Oberflächenversiegelungen - nicht erhöht wird.  
 
Darüber hinaus werden die Dachflächen der Geschosswohnungsbauten sowie die Tiefgaragen, 
soweit diese nicht anderweitig überbaut oder genutzt werden, begrünt. Zusätzlich werden öffentli-
che Grünflächen auf bisher als Mischgebiet festgesetzten Flächen im Plangebiet entstehen. Dem 
steht die durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ausdrücklich festgesetzte Zulässigkeit 
der Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ) für die in § 19 Absatz 4 Satz 1 BauNVO genann-
ten Anlagen sowie für private Straßen und Wege bis zu einer GRZ von 0,8 und teilweise 0,85 ge-
genüber. 
 
Der Eingriff in das Schutzgut Boden durch das Planvorhaben ist grundsätzlich erheblich und nicht 
umkehrbar. Durch den Einsatz teilversickerungsfähiger Materialien für Stellplatz- und Wegebefes-
tigungen außerhalb der Wasserschutzzone sowie durch Dachbegrünungsmaßnahmen können die 
Neuversiegelungen geringfügig vermindert werden.  
 
Bodenverunreinigungen und Baugrund 
Das Plangebiet liegt im Bereich der nachrichtlich erfassten Altstandorte mit den Nummern 809101, 
806105 und 80613. Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen im Sinne des Bodenschutzgesetzes 
liegen nicht vor. 
 
Altstandort 806105: Ehemaliger pharmazeutischer Betrieb; eine nutzungsbezogene Bodenunter-
suchung der Fa. Laqua vom 25.06.2003 liegt vor, Fläche eingestuft in Status 8 (Fläche nut-
zungsorientiert untersucht und saniert, kein Gefahrenverdacht).  
 
Altstandort 80613: Ehemaliges Tanklager des Feldflugplatzes Merheim; Überschneidung mit Alt-
standort 806105, daher ebenfalls Einstufung in Status 8 (s. o.).

26 
Altstandort 809101: Ehemaliger Flugplatz Ostheim; umweltrelevante Bereiche des ehem. Flug-
platzes wurden als separate Altstandorte ausgewiesen, u. a. ehem. Tanklager 80613, Fläche ein-
gestuft in Status 2 (keine Gefahr, kein Verdacht). 
 
Die Tatsache, dass eine Gefährdung der Wohnbevölkerung oder spielender Kinder nach Auskunft 
des Umwelt- und Verbraucherschutzamts im Plangebiet nicht zu befürchten ist, schließt nicht aus, 
dass Schadstoffbelastungen vorgefunden werden können. Das Umwelt- und Verbraucherschutz-
amt der Stadt Köln ist vor Beginn von Bodenarbeiten im Plangebiet zu beteiligen sowie umgehend 
zu informieren, sofern im Rahmen der Bodenarbeiten Hinweise auf eine Schadstoffbelastung auf-
treten. 
 
Der Baugrund im für die Neubebauung vorgesehenen Plangebiet ist fachlich qualifiziert untersucht 
worden ("Baugrundgutachten für das Bauvorhaben: Bebauungsplan "Ostmerheimer Straße in 
Köln-Merheim", Geologisches Büro Slach GmbH &Co. KG Wipperfürth, Juni 2014). 
 
Lokal wurden in den vorhandenen Bodenmieten beziehungsweise der Basisauffüllung hohe Antei-
le an anthropogenen Beimengungen von Bauschutt und Schlacken angetroffen. Hier sind die so-
genannten Z1.1 und Z1.2-Werte der LAGA Boden (Länderarbeitsgemeinschaft Abfall) überschrit-
ten, Daher können nicht alle vorhandenen Böden im Plangebiet wiederverwertet werden.  
Zur Sicherung, Festlegung der Wiederverwertung und Beseitigung von Bodenmaterial empfiehlt 
der Bodengutachter, im Vorfeld der Baumaßnahme zusätzliche Deklarationsanalysen durchzufüh-
ren. Sofern im Rahmen der Bodenarbeiten zur Vorhabenrealisierung Hinweise auf eine Schad-
stoffbelastung auftreten, ist das Umwelt- und Verbraucherschutzamt der Stadt Köln zu benachrich-
tigen. Die angetroffenen Bodenverhältnisse sprechen nicht gegen die geplante Wohnnutzung. Im 
Bereich der Hausgärten und der öffentlichen Grünfläche (Spielplatz) wird im Zuge der Planrealisie-
rung unbelasteter Oberboden aufgebracht. 
 
Kampfmittel 
Aufgrund eines konkreten Verdachts auf Kampfmittel beziehungsweise Militäreinrichtungen des 2. 
Weltkriegs (Bombenblindgänger) hat der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) der Bezirksregie-
rung Düsseldorf den Verdachtspunkt 1942 überprüft und bereits einen Teil der Plangebietsfläche 
geräumt. Kampfmittel wurden dabei nicht geborgen. Ein Abschlussbericht wird nach Beendigung 
der Untersuchungsarbeiten vorgelegt. Da nicht vollständig ausgeschlossen werden kann, dass 
noch Kampfmittel im Boden vorhanden sind, kann die Mitteilung des KBD nicht als Garantie der 
Freiheit von Kampfmitteln gewertet werden. Erd- und Bauarbeiten sind deshalb mit entsprechender 
Vorsicht auszuführen. Bei Kampfmittelfunden sind die Arbeiten sofort einzustellen und umgehend 
die Ordnungsbehörde, die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungs-
dienst zu benachrichtigen. Außerdem werden für den Fall von Erdarbeiten mit erheblichen mecha-
nischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten et cetera zusätzlich 
eine Sicherheitsdetektion empfohlen. In diesem Fall ist das "Merkblatt für Baugrundeingriffe" zu 
beachten. Hierauf wird im Bebauungsplan hingewiesen. 
 
 
8.8 Wasser 
Im Plangebiet sind keine natürlichen oder künstlichen Fließ- oder Stillgewässer vorhanden oder 
geplant. Teile des Plangebiets liegen innerhalb der festgesetzten Wasserschutzzone III B der 
Wassergewinnungsanlage (WG) Refrath. Die Grenze der Wasserschutzzone ist nachrichtlich in 
den Bebauungsplan übernommen. Die Genehmigungs- und Verbotstatbestände der Wasser-
schutzgebietsverordnung Refrath für die Wasserschutzzone III B sind zu beachten. 
 
Für das Schutzgut "Wasser" besteht im Plangebiet eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Eintrag 
von wassergefährdenden Stoffen im Bereich der teilweise betroffenen Wasserschutzzone III B des 
Wasserschutz-gebiets (WG) Refrath und eine allgemeine Empfindlichkeit gegenüber Verschmut-
zung. Stellplätze, die innerhalb der Wasserschutzzone errichtet werden, sind von der örtlichen 
Bauvorschrift ausgenommen, nach der oberirdisch angelegte Stellplätze im Plangebiet wasser-
durchlässig zu befestigen sind.

27 
Die wesentlichen Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser sind in der zulässigen Überbaubarkeit 
und Versiegelung bisher unbebauter Flächen zu sehen, die sich nachteilig auf die Grundwasser-
neubildungsrate auswirken kann. Durch die Versiegelung/Bebauung kommt es in der Regel au-
ßerdem zu einem beschleunigten Niederschlagswasserabfluss. Dem wird durch die im Bebau-
ungsplan festgesetzten Maßnahmen zu Bepflanzung und Begrünung entgegen gewirkt, indem 
begrünte Flächen und Bepflanzung geeignet sind, einen Teil des Niederschlagswassers aufzu-
nehmen.  
 
Die ordnungsgemäße Abführung von Schmutz- und Niederschlagswasser der öffentlichen Straße 
in das bestehende Kanalnetz ist gewährleistet. Gemäß § 44 Landeswassergesetz (LWG NRW) ist 
Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt 
oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, nach Maßgabe des § 55 Absatz 2 des 
Wasserhaushaltsgesetzes zu beseitigen, sofern dies ohne Beeinträchtigung der Allgemeinheit 
möglich ist. Der fachlich qualifizierte Nachweis, dass das anfallende, unbelastete Niederschlags-
wasser der Dachflächen und der privaten Wege ohne Beeinträchtigung der Allgemeinheit vor Ort 
versickert werden kann, erfolgt im Genehmigungsverfahren . 
 
 
8.9 Klima und Luft 
Großklimatisch betrachtet gehört die Stadt Köln zur warmgemäßigten feuchten Westwindzone Mit-
teleuropas. Das Plangebiet in Merheim muss gemäß Landesamt für Natur, Umwelt und Verbrau-
cherschutz Nordrhein-Westfalen - LANUV "Klimawandelgerechte Metropole Köln", Abschlussbe-
richt 2013 als zukünftig "sehr hoch wärmebelastete Siedlungsfläche" bewertet werden. Die Fläche 
des Plangebiets weist aufgrund ihrer geringen Größe und ihrer Lage keine Bedeutung für die Be-
lüftung im rechtsrheinischen Stadtgebiet auf. Gleichwohl findet lokal Kaltluftentstehung statt, die in 
austauscharmen sommerlichen Wetterlagen im Nahbereich thermisch ausgleichend wirkt. 
 
Durch das geplante Bauvorhaben nimmt der öffentliche Straßenverkehr laut Verkehrsgutachten 
(VE KASS, Köln, März 2017) geringfügig zu. Aufgrund der nur geringen Verkehrszunahme  von 
insgesamt 437 Kfz-Fahrten in 24 Stunden täglich (Ziel- und Quellverkehr in bzw. aus dem Plange-
biet) ist nicht mit einer bedeutsamen Erhöhung der verkehrsbedingten Luftschadstoffe zu rechnen. 
Ein Gutachten zu verkehrsbedingten Luftschadstoffen liegt nicht vor und wird als nicht notwendig 
erachtet, da weder eine erhebliche Verkehrszunahme erfolgt noch in erheblichem Umfang die 
Durchlüftung von Bestandsstraßen durch das Vorhaben verändert wird. Im Plangebietsumfeld be-
finden sich südlich der Ostmerheimer Straße verschiedene Kliniken der Stadt Köln und des Landes 
Nordrhein-Westfalen. Der Klinikbetrieb ist derzeit mit Luftschadstoffen aus dem mit Liefer-, Kran-
kentransport-, Besucher- und Mitarbeiterverkehr verbunden. Im Geltungsbereich sind keine Ge-
werbebetriebe vorhanden, so dass die Emission gewerblicher Luftschadstoffe im Plangebiet aus-
geschlossen werden kann. 
 
Im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nummer 74455/02 wird auf 
eine digitale stadtklimatische Untersuchung verzichtet. Als Minderungsmaßnahmen gegenüber der 
zukünftig anzunehmenden Zunahme der sommerlichen Hitzebelastung werden im Bebauungsplan 
Baumpflanzungen und Begrünungsmaßnahmen, unter anderem für Dächer und Tiefgaragen fest-
gesetzt. Hierdurch wird der Anteil von Flächen erhöht, die zur Abkühlung im Plangebiet beitragen. 
 
 
8.10 Belichtung und Besonnung, verfügbarer Solargewinn 
Für das Wohnquartier wurde durch die Vorhabenträgerin das "Energiekonzept Neubau Wohnquar-
tier Romantica VIII in Köln-Merheim Verschattungsstudie/Energiebedarfsabschätzung" durchener-
gy design Braunschweig (November 2018) erarbeitet. 
 
Die vorgenommene Energiebedarfsabschätzung kommt zu dem Ergebnis, dass für die beiden 
Reihenhauszeilen 5 und 6 in dem Bereich W 1.2 westlich der Planstraße, aufgrund der Verschat-
tungssituation bei niedrigem Sonnenstand im Winter, im Vergleich zu den übrigen Wohngebäuden 
im Plangebiet, mit einem erhöhten Jahresheizwärmebedarf zu rechnen ist. Die Abweichungen 
beim Jahresheizwärmebedarf im Vergleich der einzelnen Gebäude (Geschosswohnungsbauten,

28 
Reihenhauszeilen) untereinander sind, nach der Energiebedarfsabschätzung prozentual deutlich, 
in absoluten Werten jedoch gering und im Gesamtkontext der Energieeffizienz ohne Belang. 
 
Die Möglichkeiten zur passiven Nutzung von Sonnenergie sind im Plangebiet grundsätzlich gut. 
Eine strikte Nord-Südausrichtung der Baukörper ist – aufgrund der räumlichen Lage des Standorts, 
der geplanten verkehrlichen Erschließung und der beabsichtigten städtebaulichen Gestaltung 
(Schaffung von Raumkanten durch höhere Geschosswohnungsbauten entlang der Ostmerheimer 
Straße und entlang der öffentlichen Grünanlage Auf dem Eichenbrett) – jedoch nicht möglich. 
 
In einem Teil des Plangebiets (W 1.2, Reihenhauszeilen 5 und 6 südwestlich der öffentlichen Plan-
straße) ist im Vergleich zu den übrigen Wohngebäuden im Plangebiet, aufgrund der Verschat-
tungssituation, mit einem erhöhten Jahresheizwärmebedarf zu rechnen. 
 
 
8.11 Landschafts- und Ortsbild 
Die Bewertung der Landschaftsbildbeeinträchtigungen ergibt sich aus der Empfindlichkeit der 
Landschaft gegenüber visuellen Störungen einerseits und der Intensität des Eingriffs andererseits. 
In diesem Sinne ist die visuelle Durchlässigkeit der Landschaft von Bedeutung. Während eine 
ausgeräumte Landschaft eine hohe Transparenz aufweist und visuelle Veränderungen weithin 
sichtbare Auswirkungen haben, kann ein Landschaftselement in einem strukturierten Umfeld zu 
einem gewissen Grad visuell absorbiert werden. 
 
Die vergleichsweise kleine Plangebietsfläche liegt in einem bestehenden Siedlungsbereich und 
weist eine starke Veränderung durch menschlichen Einfluss (ehemalige Baugrube) auf. Das Ge-
lände im Plangebiet ist überwiegend eben. Als gliedernde Elemente sind Einzelbäume (Pionierge-
hölze) und Ruderalvegetation im Plangebiet vorhanden.  
 
Die geplante Neubebauung stellt  einen Eingriff in das Landschaftsbild dar, weil Freiflächen in die-
sem Raum verloren gehen und Siedlungsfläche erweitert wird. Für das Ortsbild stellt die geplante 
Bebauung einen Lückenschluss an der Ostmerheimer Straße/Ecke Grünanlage Auf dem Eichen-
brett dar. 
 
 
8.12 Kultur- und Sachgüter 
Denkmalgeschützte Gebäude oder Kulturgüter sind im Plangebiet nicht vorhanden. Der für die 
geplante Wohnbebauung vorgesehene Bereich weist nach derzeitiger Erkenntnis weder archäolo-
gisch relevante Substanz noch sonstige Sachgüter auf, die von der Bauleitplanung betroffen wä-
ren. Überregional bedeutsame Versorgungsleitungen, wie zum Beispiel Hochspannungs- oder 
Gasleitungen, sind durch das Planvorhaben ebenfalls nicht betroffen. 
 
Wird in Folge der Erschließung und der Bebauung nicht bekannte archäologische Substanz ent-
deckt, so ist die Stadt Köln als Untere Denkmalbehörde oder das LVR-Amt für Bodendenkmalpfle-
ge im Rheinland unverzüglich zu informieren. Nach §§ 15, 16 Denkmalschutzgesetz (DSchG NW) 
ist die Entdeckungsstätte in unverändertem Zustand zu erhalten. 
 
 
9 Nachrichtliche Übernahme, § 9 Abs. 6 BauGB 
 
Das Plangebiet liegt am nordöstlichen und südöstlichen Rand teilweise in der Wasserschutzzone 
III B des Wasserschutzgebiets (WG) Refrath. Die Abgrenzung der Wasserschutzzone innerhalb 
des Geltungsbereichs wurde in den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan nachrichtlich übernom-
men.

29 
 
10 Planverwirklichung 
 
10.1 Vorhandene gutachterliche Bewertungen 
Neben den allgemeinen bei der Stadtverwaltung vorliegenden Umweltinformationen, wurden zum 
Bebauungsplanverfahren folgende Gutachten erarbeitet: 
 
IFEBA INGENIEURBÜRO FÜR BAUWESEN GMBH: Erschließungsplanung, Köln, 11.10.2017 
 
IFEBA INGENIEURBÜRO FÜR BAUWESEN GMBH: Erläuterungsbericht zur Entwässerung und 
Versorgung, Köln, 21.02.2018 
 
VE KASS INGENIEURGESELLSCHAFT MBH: Abschätzung des Verkehrsaufkommens, Ermittlung 
der Prognosebelastung, Köln Merheim – Ostmerheimer Straße, Vorhabenbezogener BP 
Nr. 74455/02 – Bericht Verkehr 3. Fertigung, Köln, 18.03.2017 
 
ACCON KÖLN GMBH ENVIRONMENTAL CONSULTANTS: Gutachterliche Stellungnahme zur 
Geräuschsituation im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 74455/02, Arbeitstitel Ostmerheimer Straße 
in Köln-Merheim der Stadt Köln, Bericht Nummer ACB 0917-407106-1099_3, Köln, 21.09.2018 
 
REINDERS LANDSCHAFTSARCHITEKTEN BDLA: Grünordnungsplan (GOP) zum Bebauungs-
plan Nr. 74455/02, Duisburg 08.11.2017 darin enthalten: 
 
BÜRO FÜR FREIRAUMPLANUNG DIETER LIEBERT: Artenschutzrechtliche Vorprüfung Bauvor-
haben Interhomes AG – Köln-Merheim, Alsdorf, 15.04.2013 
 
BÜRO FÜR FREIRAUMPLANUNG DIETER LIEBERT: Artenschutzrechtliche Untersuchung mögli-
cher Vorkommen von Kreuzkröte, Wechselkröte, Schlingnatter, Zauneidechse, Bluthänfling, Feld-
schwirl, Gimpel, Klappergrasmücke, Nachtkerzen-Schwärmer im Bereich Krankenhausstraße 
Köln-Merheim, Alsdorf, 18.10.2017 
 
BÜRO FÜR FREIRAUMPLANUNG DIETER LIEBERT: Biotopbestimmung mit integrierter Eingriffs-
/ Ausgleichsberechnung zum Bebauungsplan Nr. 74455/02 Köln – Ostmerheimer Straße/Auf dem 
Eichenbrett, Alsdorf, 10.10.2017 
 
REINDERS LANDSCHAFTSARCHITEKTEN BDLA: Bauvorhaben Stadtquartier Ostmerheimer 
Straße in Köln-Merheim, Baumbewertung zur planungsrechtlichen Sicherung schützenswerter 
Bäume für die Bauleitplanaufgabe Nr. 744455/02 ‚Ostmerheimer Straße in Köln-Merheim (incl. 2 
Anhänge), Duisburg, 28.11.2014 
 
ENERGY DESIGN: Energiekonzept Neubau Wohnquartier Romantica VIII in Köln-Merheim Ver-
schattungsstudie/ Energiebedarfsabschätzung, Braunschweig, 09.11.2018 
 
 
10.2 Kosten für die Stadt Köln, Kostenübernahme durch die Vorhabenträgerin 
Die Vorhabenträgerin ist auf der Grundlage des mit der Stadt abgestimmten Plans zur Durchfüh-
rung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit 
und in der Lage. Sie verpflichtet sich gemäß § 12 Absatz 1 BauGB vor dem Beschluss nach § 10 
Absatz 1 BauGB zur Tragung der Erschließungskosten sowie zur Durchführung (innerhalb einer 
noch festzulegenden Frist) und trägt die Planungskosten. 
Das Planungsrecht wird in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB 
geschaffen, der auf Grundlage von § 13a (Bebauungspläne der Innenentwicklung) BauGB aufge-
stellt wird. Die Vorhabenträgerin ist vertraglich zur Übernahme sämtlicher, durch die Planung auf 
ihren Grundstücksflächen anfallenden Kosten, zum Beispiel für die Herstellung der Erschließungs-
anlagen und der öffentlichen Grünflächen sowie für den externen Ausgleich, verpflichtet.

30 
Für die Stadt Köln entstehen aus dem Vorhaben – mit Ausnahme der Betreuung des Bauleitplan-
verfahrens im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben sowie des dauerhaften Aufwands für die Pflege 
der von der Vorhabenträgerin herzustellenden und der Stadt zu übergebenden öffentlichen Grün-
fläche (Spielplatz) – keine Kosten. Zur Realisierung der Planung ist ein Bodenordnungsverfahren 
nicht erforderlich. 
 
 
 
Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin wird ein Durchführungsvertrag abgeschlossen, 
durch den die Umsetzung gewährleistet wird. Zentrale Regelungsinhalte des Durchführungsver-
trags sind: 
- Durchführungsverpflichtung, Fristen 
- Nutzungsbindungen mit Sicherung besonderer Wohnformen (z. B. Wohnungen für Ziel-
gruppen wie Senioren) 
- Vorbereitungsmaßnahmen 
- Erschließungsregelungen 
- Herstellung und Übergabe des künftigen öffentlichen Spielplatzes 
- Pflanzbindungen 
- Externe Ausgleichsmaßnahme 
- Kostentragung 
- Veräußerung der Grundstücke, Rechtsnachfolge 
- Leistungsstörungen 
- Vertragsstrafen 
- Haftungsausschluss 
- Vertragsänderungen, Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen sowie 
- Wirksamwerden des Durchführungsvertrags. 
 
 
 
11 Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets in ha Ca. 1,5 
BGF über alle Baufelder in m² Ca. 20.152 (Bereich a, inkl. Tiefgaragen Ge-
schosswohnungsbau) 
− BGF Wohnen in m² Ca. 17.510 (Bereich a, inkl. Tiefgaragen Ge-
schosswohnungsbau) 
− BGF Sonderwohnformen (z.B. 
Studenten, Wohngruppen, ge-
werblichen Wohnen) in m² 
– 
− BGF Gewerbe in m² – 
− BGF Gemeinbedarf in m² – 
− BGF sonstige Nutzungen in m² Ca. 2.642 (Bereich a, Tiefgaragen) 
Anzahl der geplanten WE 152: 40 WE in Reihenhäusern/  
Wohneigentümergemeinschaften; 
112 WE in Geschosswohnungsbauten, da-
von 67 WE kleine, barrierearme Wohnungen 
für Zielgruppen wie Senioren (Block 9 und 
10) mit 1 Gemeinschaftsbereich (Block 9) 
davon öffentlich gefördert – 
Frei- und Grünfläche in m² Ca. 4.780 
davon öffentlich Ca. 1.141 (davon 905 m² Kinderspielplatz, 
146 m² Teil der Parkanlage Auf dem Ei-
chenbrett und 90 m² im Straßenraum) 
davon privat Ca. 3.639

Verkehrsfläche in m² Ca. 2.965  
davon öffentlich Ca. 1.500 (ohne Straßengrün) 
davon privat Ca. 1.465 (Privatstraße, Stellplätze, Trafo, 
Privatwege mit Geh-, Fahr- und Leitungs-
rechten)