Bebauungsplan W 35 - Rüdesheimer Straße / Noackstraße - (Neufassung des Aufstellungsbeschlusses und Beschluss einer Veränderungssperre)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
23.05.2012 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III Amt für Wirtschaft und 
Stadtentwicklung an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2012/0142 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan W 35 - Rüdesheimer Straße / Noackstraße -  (Neufassung des 
Aufstellungsbeschlusses und Beschluss einer Veränderungssperre) 
 
Vorlage vom: 14.05.2012 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Der Aufstellungsbeschluss vom 18.02.1999 für das Gebiet zwischen Rüdesheimer Straße, 
Heidelberger Straße, Noackstraße und Karlsruher Straße wird neu gefasst, um der veränderten 
Entwicklung des Gebietes Rechnung zu tragen und die Ziele des Einzelhandels- und 
Zentrenkonzeptes der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung vom 03.05.2012, Magistratsvorlage Nr. 2012/0011) umzusetzen. 
Darüber hinaus wird der Geltungsbereich um den Teilbereich des rechtskräftigen 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 35.2 verkleinert. 
 
2. Für das Gebiet des Bebauungsplans W 35 zwischen Rüdesheimer Straße, Heidelberger Straße, 
Noackstraße und Karlsruher Straße (ohne Teilbereich W 35.2) wird zur Sicherung der Planung die 
anliegende Satzung über eine Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB beschlossen.

- 2 - 
Anlagen: Entwurf einer Satzung über die Veränderungssperre - Rüdesheimer Straße / 
Noackstraße 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage Nr. 2012/0142 vom 14.05.2012  
 
Für das Gebiet zwischen Karlsruher Straße, Rüdesheimer Straße, Heidelberger Straße und 
Noackstraße wurde die Aufstellung eines Bebauungsplans W 35 am 18.02.1999 beschlossen. Es fand 
eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange vom 22.12.1998 bis 
22.01.1999 statt. Die Offenlage erfolgte vom 06.06.2002 bis 08.07.2002.  
 
Zur Sicherung der Planung während der Bebauungsplanaufstellung bestanden Veränderungssperren 
vom 18.09.2001 bis 17.09.2003 und vom 28.05.2004 bis 27.05.2006 für den Geltungsbereich des 
Bebauungsplans W 35. 
 
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans W 35 wurde im Jahr 2005 wegen noch nicht 
absehbarer Entwicklungen in seinem Geltungsbereich und im Umfeld zurückgestellt. 
 
Wegen der seither eingetretenen wesentlichen Veränderungen der Ausgangslage ist es nun 
erforderlich, das Bebauungsplanverfahren neu einzuleiten. Das beschlossene Einzelhandels- und 
Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt (Beschluss der Stadtverordnetenversammlung 
vom 03.05.2012) ist umzusetzen. 
 
 
zu 1.:
 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird wie in der nachfolgenden Abbildung dargestellt 
begrenzt: im Süden durch die Noackstraße, im Westen durch die Karlsruher Straße, im Norden durch 
die Rüdesheimer und im Osten durch die Heidelberger Straße. Der Geltungsbereich des 
Bebauungsplans W 35 wird um den Teilbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 35.2 
verkleinert. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Geltungsbereich des 
Bebauungsplans W 35 
mit dem 
ausgenommenen 
Teilbereich W 35.2 
(ohne Maßstab)

- 4 - 
Folgende Veränderungen sind im Geltungsbereich und seinem Umfeld eingetreten: 
 
• Für den Teilbereich W 35.2 trat am 02.02.2011 ein vorhabenbezogener Bebauungsplan in 
Kraft. Er weist ein Sondergebiet aus und begründet das Baurecht für großflächigen 
Einzelhandel (Rewe, Aldi, dm-Drogerie) und eine Tankstelle einschließlich einer öffentlichen 
und einer privaten Erschließungsstraße. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 35.2 soll 
seine Gültigkeit behalten, seine Fläche wird aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans 
W 35 herausgenommen. 
 
• Im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 35.2 wurde die 
Ausweisung der Fläche des W 35 im Regionalplan Südhessen geändert in „Vorranggebiet 
Siedlung“. 
 
• Die neue Einzelhandelsnutzung sowie die vorgesehene Entwicklung der benachbarten 
Konversionsflächen Lincoln-Siedlung und Cambrai-Fritsch-Kaserne bewirken bereits 
veränderte Ansprüche an die Nutzung der Flächen. 
 
• Im Geltungsbereich des vorgesehenen Bebauungsplans W 35 wurde in größerem Umfang 
Wohnbebauung errichtet (Noackstraße 11 A – G und 13 A – H), die nun in der Bauleitplanung 
zu berücksichtigen ist. 
 
Die Aufstellung des Bebauungsplans dient der Steuerung der städtebaulichen Entwicklung, 
insbesondere der Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes.  
Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt soll der vorhandene, 
städtebaulich nicht integrierte Einzelhandelsstandort Heidelberger Straße / Rüdesheimer Straße nicht 
um Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten erweitert werden, um die Erhaltung und 
Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt sowie die verbrauchernahe Versorgung der 
Bevölkerung in den Ortskernen Bessungen und Eberstadt sicher zu stellen. Aus diesem Grund sollen 
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten, Einzelhandelsbetriebe mit 
sonstigen zentrenrelevanten Kernsortimenten und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht 
zentrenrelevanten Kernsortimenten, sowie Bank- und Postfilialen als ergänzende, für die 
Zentrenbildung spezifische Dienstleistungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 35 
ausgeschlossen werden. Die Ansiedlung von Bank- und Postfilialen würde die zentralen Funktionen 
des benachbarten Bessunger Ortskerns sowie des zentralen Versorgungsbereichs Eberstadt in 
besonderem Maße gefährden, da eine Verlagerung solcher Nutzungen in den Geltungsbereich des 
Bebauungsplans W 35 einen wesentlichen Funktionsverlust in den Zentren zur Folge hätte.  
 
Darüber hinaus sollen Vergnügungsstätten im Geltungsbereich des W 35 ausgeschlossen werden, um 
die vorhandene Wohnbebauung im Bereich der Noackstraße zu schützen und einen Trading-Down-
Effekt zu verhindern.  
Aufgrund der Entwicklungen im Umfeld des Geltungsbereichs wird für das Planungsgebiet eine 
städtebauliche Aufwertung angestrebt. Für den nördlichen Teilbereich soll die Entwicklung eines 
qualitativ hochwertigen Gewerbe- und Bürostandorts beiderseits des neuen Sondergebiets 
„Bessunger Marktplatz“ unterstützt werden. Hier soll durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten 
ein Trading-Down-Effekt für den gesamten Standort verhindert werden. 
Der südliche Teilbereich ist durch gewerbliche Nutzung und Wohnentwicklung beiderseits der 
Noackstraße gekennzeichnet. Die kleinteilige störungsanfällige Gemengelage in direkter 
Nachbarschaft der zur Entwicklung anstehenden Lincoln Siedlung ist mit der Ansiedlung von 
Vergnügungsstätten nicht vereinbar. Angestrebt wird hier eine verträgliche Mischnutzung.  
 
 
zu 2.:

- 5 - 
 
Eine Veränderungssperre für den reduzierten Geltungsbereich des vorgesehenen Bebauungsplans W 
35 ist zur Sicherung der genannten Planungsziele notwendig. Insbesondere ist die Ansiedlung der 
oben genannten zentrenrelevanten Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe, sowie 
Vergnügungsstätten einschließlich Spielhallen und Wettbüros vor dem Satzungsbeschluss zu 
verhindern. 
 
Es handelt sich bei dieser Veränderungssperre um eine selbstständige andere Veränderungssperre 
gegenüber den früheren Veränderungssperren, die aufgrund der oben geschilderten geänderten 
Planungsziele und Voraussetzungen (Geltungsbereichsverkleinerung, rechtskräftiger 
vorhabenbezogener Bebauungsplan W 35.2 mit Sondergebiet Einzelhandelsnutzung, Änderung des 
Regionalplans, Beschluss eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, Entwicklung der südlich 
angrenzenden Konversionsflächen, Entwicklung einer Wohnnutzung im Süden des Geltungsbereichs) 
sowie der geänderten Konzeption erforderlich ist, damit die Planungsziele nicht während der 
Planaufstellung unterlaufen werden. 
 
 
Der Dezernent I Die Dezernentin III 
 
 
 
 
 
Jochen Partsch Brigitte Lindscheid 
Oberbürgermeister Stadträtin 
 
 
 
 
 
Darmstadt, den  14.05.2012 
III/61.2 ha NSt. 2112

E n t w u r f   e i n e r   S a t z u n g 
 
über die Veränderungssperre „– Rüdesheimer Straße / Noackstraße –“ für das Gebiet 
zwischen Rüdesheimer Straße, Heidelberger Straße, Noackstraße und Karlsruher Straße  
vom ………………. 
 
Aufgrund des § 5 der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 
142), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 16.12.2011 (GVBl. I Seite 786), sowie 
der §§ 14ff des Baugesetzbuchs (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I Seite 2414), zuletzt 
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509), wird gemäß 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom …………….. folgende Satzung erlassen: 
 
§ 1  Zu sichernde Planung 
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am ___________ beschlossen, für das in 
§ 2 bezeichnete Gebiet einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 (3) BauGB aufzustellen 
(Bebauungsplan W 35 – Rüdesheimer Straße / Noackstraße –). Zur Sicherung der Planung für 
dieses Gebiet wird die Veränderungssperre erlassen. 
 
§ 2  Räumlicher Geltungsbereich 
 
Diese Satzung erstreckt sich auf das Gebiet zwischen Rüdesheimer Straße, Heidelberger 
Straße, Noackstraße und Karlsruher Straße mit Ausnahme des Geltungsbereiches des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 35.2 und umfasst die Flurstücke Flur 19, Nr. 170/14 
tlw., 170/19 bis 170/21, 170/22 tlw., 170/23 bis 170/24, 170/26 und die Flurstücke 159/16 
und 159/19, 161/13, 161/14, 161/21 – 161/24, 161/26 und 161/27, sowie Flur 20, Nr. 
9/13, 9/14, 11/3 bis 11/11, 12/1 bis 12/8, 13/10, 13/11, 13/13, 13/18 und 51. 
 
§ 3  Rechtswirkungen der Veränderungssperre 
 
(1)  In dem von der Veränderungssperre betroffenen Gebiet dürfen 
 
1.  Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht 
beseitigt werden; Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB sind: 
 
a)  Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen 
zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung 
bedürfen oder über die in einem anderen Verfahren entschieden wird; 
 
b)  Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Ausschachtungen, 
Ablagerungen einschließlich Lagerstätten, auch wenn sie keine Vorhaben nach 
Buchstaben a) sind; 
 
2.  erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und 
baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder 
anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden. 
 
(2)  Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der 
Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. 
 
(3)  Vorhaben, die vor Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden 
sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis 
erlangt hat und mit deren Ausführung vor Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte 
begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher 
ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

§ 4 In-Kraft-Treten und Außer-Kraft-Treten der Veränderungssperre 
 
Die Veränderungssperre tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung in Kraft. Sie tritt nach Ablauf 
von zwei Jahren, vom Tag der Bekanntmachung gerechnet, außer Kraft. Auf die Zweijahresfrist 
ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Abs. 1 
BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer 
Kraft, sobald und soweit der Bebauungsplan für das in § 2 genannte Gebiet rechtsverbindlich 
ist. 
 
Darmstadt, den                     Der Magistrat de r Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Brigitte Lindscheid, Stadträtin