Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.12.2023

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Dezember 2023 (Stand 31.12.2023)
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2. ProjektBESCHREIBUNG
Das Projekt umfasst die Sanierung, den Umbau sowie die Erweiterung der Spielstätten Opernhaus, Schauspielhaus, Kinderoper und Opernterrassen in Köln. Der geplante
Eröffnungstermin des gesamten Ensembles am Offenbachplatz war für den 07. November 2015 geplant und wurde im Juli 2015 aufgrund gravierender Probleme bei den technischen
Anlagen und dem baulichen Brandschutz abgesagt. Im Anschluß erfolgte eine vollständige Neustrukturierung des Projektes durch die Einbindung neuer Projektbeteiligter, die
Aufarbeitung des gestörten Bauablaufes sowie eine Erhöhung des Projektbudgets durch den Rat der Stadt Köln als Voraussetzung für die Fortführung des Projektes.
Nach der Einarbeitung und Grundlagenermittlung des neuen Planungsbüros für die technischen Anlagen und umfangreichen Zustandsfeststellungen folgte im Zeitraum 2017 bis 2021
eine Planungs- und Ausschreibungsphase. Schwerpunkte dieser Phase war die erweiterte Entwurfsplanung zur Heilung der Haustechnikplanung, die Erstellung der
Ausführungsplanung sowie die Ausscheibung und Vergabe der Schlüsselgewerke der Haustechnik und weiterer neu zu vergebender Gewerke. Im Zuge dieser Phase fanden mehrfach
Fortschreibungen von Termin- und Kostenprognosen sowie Budgeterhöhungen statt.
Die Entwicklung der Baupreise im Jahr 2022 erforderte die insgesamt vierte Kostenprognose mit Stand 31. Dezember 2022. Aus dieser Prognose ergeben sich Projektkosten in Höhe
von 664,9 Mio. €. Der Rat der Stadt Köln hat deshalb in der Ratssitzung am 16.05.2023 das Projektbudget einschließlich eines kumulierten Risikos auf 672,2 Mio. € brutto erhöht. Zum
Stand 31. Dezember 2022 wurden ebenfalls alle Termine im Projekt noch einmal überprüft. Der Termin der Fertigstellung am 22.03.2024 wurde dabei bestätigt.
Aufgrund von zwischenzeitlich aufgetretenen Störungen im Bauablauf wurden die Terminziele im 4. Quartal 2023 erneut überprüft. Die Terminziele werden nicht mehr erreicht. Der
Fertigstellungstermin muss auf den 28.06.2024 verlegt werden.
1. ProjektKENNDATEN
Offenbachplatz
Sanierung Opernhaus
Sanierung Schauspielhaus
Kinder-
oper
Kleines
Haus2
1
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
BEREICH 1
Opernhaus
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
BEREICH 2
Schauspielhaus/ Kinderoper/
Kleines Haus
NGF: 15.151 m²
BGF: 19.719 m²
BRI: 72.547 m³
SUMMEN
NGF: 51.111 m²
BGF: 66.148 m²
BRI: 232.805 m³
Hinweis zum Risikomanagement:
Aufgrund der Projektkomplexität und der damit verbundenen zeitintensiven Planungs- und Abstimmungsprozesse, ist die periodische Bewertung der Projektrisiken in Quartalen ange-
messen. Über Änderungen in den Projektrisiken wird jeweils zum Ende des Quartals in den Monatsberichten März, Juni, September und Dezember berichtet.

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2. ProjektTERMINE
Legende:
Erläuterung zum Sachstand Termine:
Der Bauablaufplan musste aufgrund zahlreicher Störungen im Bauablauf angepasst und weitgehend neu getaktet werden. Die neue Taktung berücksichtigt die bisher aufgetretenen
Bauablaufstörungen. Mit einzelnen Schlüsselgewerken wurde eine Erhöhung des Personaleinsatzes für das 1. Quartal 2024 vereinbart. Der überarbeitete Bauablauf endet am
28.06.2024.
In allen Bauteilen finden die Montagen der TA Hauptgewerke, die nachfolgenden Arbeiten der Ausbaugewerke sowie Inbetriebsetzungen von technischen Anlagen statt.
Die Inbetriebnahmen sowie die Abnahmen der Theatertechnik werden fortgeführt. Die Inbetriebnahmeprozesse der TA Hauptgewerke wurden im Dezember begonnen.

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595,8 Mio. € 440,3 Mio. €
194,7 Mio. €
26,9 Mio. €
661,9 Mio. €
40,4 Mio. €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
800 Mio. €
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
( ) Zahlen des Vormonats
Kostenprognose
Herstellkosten
Auszahlungsstand Verpflichtungen
672,2 Mio. € durch Ratsbeschluss vom 16.05.23 genehmigtes Projektbudget
inkl. kumulierte Risikokosten
Erläuterung zum Sachstand Kosten (alle Angaben in brutto):
Mit der Erhöhung des Projektbudgets vom 16.05.2023 auf 672,2 Mio. € wurde die Handlungs-
fähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit sind die
ermittelten Verpflichtungen durch das zur Verfügung stehende Budget noch gedeckt.
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den von der Projektsteuerung überprüften Angaben der
Objektüberwachungen mit Stand 31.12.2023. Gegenüber dem letzten Monatsbericht aus November
2023 ergeben sich Änderungen im Auszahlungsstand (+ 7,7 Mio. €) sowie in den Verpflichtungen
(+ 2,9 Mio. €) und der Kostenprognose der Herstellkosten (+ 0,06 Mio. €).
Die Herstellkosten berücksichtigen die Fortschreibung der Kostenprognose bis zum neuen
Fertigstellungstermin Ende 06/2024. Die ermittelten Kosten übersteigen nach derzeitigem Stand das
Gesamtbudget um 30,06 Mio. €. Hauptgrund für die Überschreitung ist eine um 3 Monate
verlängerte Bauzeit. Die Projektsteuerung empfiehlt eine zeitnahe Anpassung des Budgets auf
mindestens 702,2 Mio. € brutto.
3. ProjektKOSTEN
KostenVERLAUF der letzten 6 Monate
556,9 Mio. € 567,7 Mio. € 572,6 Mio. € 581,6 Mio. € 588,1 Mio. € 595,8 Mio. €
637,9 Mio. € 641,4 Mio. € 647,8 Mio. € 655,6 Mio. € 659,0 Mio. € 661,9 Mio. €
674,7 Mio. € 675,3 Mio. € 682,0 Mio. € 686,4 Mio. €
702,2 Mio. € 702,3 Mio. €
672,2 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
650 Mio. €
700 Mio. €
750 Mio. €
07.2023 08.2023 09.2023 10.2023 11.2023 12.2023
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
 (437,8 Mio. €)
 (193,3 Mio. €)
 (27,9 Mio. €)  (43,2 Mio. €)
 (659,0 Mio. €)

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Planung
Die Planer sind für technische Klärungen im Zusammenhang mit der Ausführung weiterhin in das Projekt eingebunden.
Ausschreibung und Vergabe
Die geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind weitgehend erfolgt. Es sind noch die nachfolgend aufgeführten Ausschreibungen und Vergabeverfahren durchzuführen.
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen:
Die Ausschreibung für das Gewerk Gitterwände befindet sich in der Vorbereitung.
KG 479 Theatertechnik
Die Submission der Ausschreibung für das Gewerk Schwenkkräne ist erfolgt. Es wurden keine Angebote abgegeben. Die Ausschreibung soll erneut veröffentlicht werden.
Die Ausschreibungsunterlagen für das Gewerk mobiles Medientechnik-Equipment sind in Bearbeitung.
KG 500 Außenanlagen und KG 600 Ausstattung
Im Verfahren zur Möblierung des Offenbachplatzes wurden die vorgesehenen Verhandlungen geführt, die Submission erfolgt im Januar.
Die Ausschreibungen für das Wegeleitsystem und die Restleistungen der Außenanlagen wurden veröffentlicht.
Die Ausschreibungen der Ausstattung, darunter die Vorderhausmöblierung, befinden sich ebenfalls in der Vorbereitung. Die Vorderhausmöblierung wurde mit den Intendanten bemustert.
Nachträge:
In allen Kostengruppen liegen Nachträge vor. Nach Prüfung durch die Objektüberwachungen wird im Zuge von Regelterminen über die Beauftragung entschieden.
Werk- und Montageplanung
Die Werk- und Montageplanung ist für die TA Gewerke abgeschlossen. Für einzelne Ausbaugewerke finden noch W+M Planungen statt.
Ausführung
In vielen Bereichen finden weiterhin Ausbauarbeiten wie Estrich-, Trockenbau-, Beschichtungs- und Putzarbeiten, Fliesenarbeiten sowie Malerarbeiten statt. In mehreren Bereichen werden
Schlosserarbeiten durchgeführt. Im OH finden Bodenbelagsarbeiten statt. Im Gewerk Rohbauarbeiten werden noch Anpassungs- und Restarbeiten in allen Bauteilen ausgeführt. Insbesondere
die Foyerbereiche aller 4 Häuser bilden jeweils einen Schwerpunkt der gegenwärtigen Bauphase. Darüber hinaus muss eine tragende Bestandsdecke im Foyer OH aufgrund versteckter
Mängel nachträglich unter Anwendung eines Spezialverfahrens saniert werden.
Die Gewerke Raumlufttechnische Anlagen, Feuerlöschanlagen, Wärmeversorgungsanlagen, Druckluftanlagen, Sanitäranlagen, Elektrische Anlagen, Gebäudeautomation, Nachrichtentechnik
und Brandschutz befinden sich in der Ausführung der Hauptmaßnahmen. Die Grobinstallationen der Leitungsanlagen sowohl für die Elektrotechnik als auch für die Versorgungstechnik sind in
vielen Bereichen weit fortgeschritten und teilweise abgeschlossen. Insbesondere die Trassenführungen der Elektrotechnik erfordern in mehreren Bereichen Anpassungsarbeiten in
Deckenbereichen zur Vermeidung von Kollisionen. Die Arbeiten an Lüftungsschächten sind weitgehend abgeschlossen. In einzelnen Schächten finden weiterhin Kabelzugarbeiten statt.
Viele Haustechnikzentralen sind baulich weit fortgeschritten. In diesen Bereichen finden Restarbeiten statt.
Inbetriebsetzung, Inbetriebnahme und Abnahmen
Zu den Inbetriebsetzungsprozessen finden fortlaufend intensive Abstimmungen mit den TA Firmen sowie den abnehmenden Sachverständigen statt.
Die Inbetriebsetzung der elektrotechnischen Anlagen wird fortgeführt, ist aber weiterhin von Bauablaufstörungen betroffen.
Die ersten Inbetriebnahmen der TA Hauptgewerke wurden durchgeführt.
Es finden weiterhin Mängelbeseitigungen der theatertechnischen Gewerke der KG 479 statt. Weitere Abnahmen befinden sich in der Vorbereitung.
4. ProjektSCHWERPUNKTE

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Fertigstellungsgrad
Im Rahmen der Terminplanung wurde das Projekt in insgesamt 312 Bereiche (ohne Außenanlagen) unterteilt, die sich auf die vier Bauteile Opernhaus, Schauspielhaus, Kinderoper und
Opernterrassen verteilen. Der Bauablauf der einzelnen Bereiche lässt sich vereinfacht in der Abfolge „Grobmontage Haustechnik“  „Ausbau“ „Feinmontage Haustechnik“  „Fertig“
beschreiben. Die Tortendiagramme zeigen den baulichen Fertigstellungsgrad der Bereiche. In der Mehrzahl der Bereiche wurden die Grobmontagen der Haustechnik abgeschlossen. In einem
Großteil dieser Bereiche erfolgen derzeit Ausbauarbeiten. Es wird in allen vier Häusern parallel gearbeitet.
5. ProjektFORTSCHRITT BAUAUSFÜHRUNG | Fertigstellungsgrad
30
72
42
61
Opernhaus
3
45
6
29
Schauspielhaus
1
6
4
1
Opernterrassen
2
6
3
1
Kinderoper
Grobmontage Haustechnik in
Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik
abgeschlossen,
Ausbau in Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik und
Ausbau abgeschlossen,
Feinmontage Haustechnik in
Bearbeitung
fertiggestellt

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Erläuterung zum Sachstand Risikomanagement:
Die Liste ist ein Ausschnitt aller im Projekt betrachteten Risiken und zeigt die aktuell vier größten Risiken mit möglichen wesentlichen Auswirkungen auf die Projektkosten.
Seit dem Monatsbericht Juni 2023 wird nicht mehr der Saldo aus Risiken und Chancen ermittelt, sondern die Risiken und Chancen werden getrennt dargestellt. Die Risiken haben sich
gegenüber September 2023 um 4,9 Mio. € auf 12,7 Mio. € reduziert. Die Chancen haben sich um 2,5 Mio. € auf 20,0 Mio. € reduziert.
Der Grund für die insgesamt festgestellte Reduzierung der Risiken liegt im Wesentlichen in eingetretenen Risiken, die zur Verlängerung der Bauzeit geführt haben sowie in der
Neubewertung von Eintrittswahrscheinlichkeiten oder Schadenshöhen. Die Reduzierung der Chancen erfolgt aufgrund der Insolvenz des ehemaligen TA-Planungsbüros Deerns.
In Abstimmung mit dem Bauherrn werden mögliche terminliche Auswirkungen der betrachteten Risiken nicht in der Terminplanung dargestellt.
Die Betrachtung und Bewertung der Risiken erfolgt quartalsweise. Die nächste Betrachtung erfolgt zum Ende des 1. Quartals 2024.
MaßnahmenMögliche Folgen des RisikosEW *Risikobeschreibung
Erfahrungen aus den bisherigen Firmengesprächen in die
Neuverträge übernehmen und bei Neuvergabe verkürzte
Vergabeverfahren anwenden.
Bauunterbrechung, gestörter Bauablauf,
Verlängerung der Bauzeit
10 %Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen
(Schlüsselgewerk) während der Bauausführung
Unterstützung der OÜ durch schon im Projekt eingearbeitete
Mitarbeiter des Planungsbüros oder des
Fertigstellungsmanagements.
gestörter Bauablauf, Verlängerung der
Bauzeit
10 %Reduzierte Leistungsfähigkeit der
Objektüberwachungen KG300 und KG400
- Durchführen von Firmengesprächen
- Zusatzvereinbarungen mit ausführenden Firmen zur
Kapazitätserhöhung
- regelmäßige Terminüberwachung
Zu geringe Kapazitäten der ausführenden
Firmen und mangelnde Termintreue
10 %Kosten für Anpassungen im Bauablauf
Die Forderungsanmeldung beim Insolvenzverwalter ist erfolgt.Das Risiko kann Auswirkungen auf die
Finanzierung des Projektes haben.
ca.
30%
Verlust von Anlagevermögen durch Insolvenz der
Greensill Bank AG
6. ProjektRISIKEN
* EW = Eintrittswahrscheinlichkeit in %

Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  25.01.2024 
 0260/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 30.01.2024 
Finanzausschuss 05.02.2024 
Rechnungsprüfungsausschuss 19.03.2024 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.12.2023 
Mit dem Monatsbericht Dezember 2023 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sa-
nierung der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Im Gegensatz zu den beiden Vormonaten waren im Dezember wieder mehr Baufortschritte 
feststellbar. Neun weitere Bereiche wurden fertiggestellt, die Gesamtzahl der fertiggestellten 
Bereiche erhöht sich damit auf 92 von insgesamt 312. Mit dem Beginn der Inbetriebnahmen bei 
den haustechnischen Hauptgewerken und den Sachverständigenabnahmen wurden zudem 
zwei wichtige Meilensteine termingerecht erreicht. Die mit den Firmen vereinbarten Aufstockun-
gen des eingesetzten Personals sollen dazu beitragen, die Geschwindigkeit des Baufortschritts 
weiter zu erhöhen. 
 
Dem intensivierten Baubetrieb entsprechend waren im Dezember 2023 Ausgaben in Höhe von 
7,7 Mio. Euro zu verbuchen. Die Verpflichtungen stiegen mit 3 Mio. Euro im Vergleich zu den 
Vormonaten moderat. Die Gesamtkostenprognose blieb nahezu konstant bei 702,3 Mio. Euro. 
 
Turnusgemäß legte der Projektsteuerer mit dem Quartalsende eine Neubewertung der Chan-
cen und Risiken vor. Die Risiken sanken demnach um 4,9 Mio. Euro auf nun 12,7 Mio. Euro. 
Ursache für diese Entwicklung ist, dass sich einige Terminrisiken realisiert haben und sich somit 
als Kosten niederschlagen. Die Chancen wurden um 2,5 Mio. Euro auf nun insgesamt 20 Mio. 
Euro reduziert, was auf die Insolvenz des ehemaligen Haustechnikplaners zurückzuführen ist. 
 
Der vom Gericht bestellte Gutachter in dem selbständigen Beweisverfahren war im Dezember 
2023 vorerst zum letzten Mal auf der Baustelle. 
 
 
 
gez. Streitberger