Einzelhandelskonzepte in Darmstadt - Grundlagengutachten zur Absicherung

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
20.02.2012 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat I  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2012/0011 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.: 571010 
Kostenstelle:       Investitionsnummer:       
Kostenträger:       Sachkonto:       
 
Betreff: Einzelhandelskonzepte in Darmstadt - Grundlagengutachten zur Absicherung 
 
Vorlage vom: 10.01.2012 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Die bisherige Einzelhandelspolitik in Darmstadt, die sich in den Stadtverordnetenbeschlüssen 
zum Einzelhandelskonzept für die Gewerbegebiete von 1997, zu den Einzelhandelskonzepten 
für Arheilgen und Eberstadt von 2004 sowie zum Zentrenkonzept von 2009 widerspiegelt, hat 
sich als zielführend erwiesen und soll fortgeführt werden. 
2. Dem beiliegenden „Einzelhandels- und Zentrenkonzept“, das die bestehenden 
Einzelhandelskonzepte gutachterlich absichert, wird zugestimmt. 
3. Es wird angestrebt, auf der Basis des „Einzelhandels- und Zentrenkonzepts“ die zur Sicherung 
der Einzelhandelskonzepte notwendigen Bauleitpläne aufzustellen. 
4. Die Vorlage ist der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. 
 
 
 
 
Anlagen: Einzelhandels_und_Zentrenkonzept

Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
 
Beschluss des Magistrats vom

Begründung: 
 
Historie 
 
Mit dem Beschluss des Teilplans „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ haben der Magistrat und die 
Stadtverordnetenversammlung 1997 begonnen, Regelungen zur Steuerung der 
Einzelhandelsentwicklung in Darmstadt aufzustellen. Schon damals war es das Ziel, über die 
Gewerbegebiete hinaus ein Konzept für die Einzelhandelsentwicklung in der Gesamtstadt zu 
erarbeiten. 
 
Mit Beschluss vom 27.09.2001 beauftragte die Stadtverordnetenversammlung den Magistrat, 
verschiedene Maßnahmen zur Stärkung des Einzelhandels und des Gewerbes in den Stadtteilen zu 
veranlassen. In Folge dessen wurde in einem nächsten Schritt das Büro Dr. Acocella beauftragt, 
Einzelhandelskonzepte für Arheilgen und Eberstadt zu erarbeiten. Die Konzepte wurden am 
05.02.2004 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen. 
 
Mit dem Beschluss des Zentrenkonzepts im April 2009 durch die Stadtverordnetenversammlung 
wurde die konzeptionelle Bearbeitung des Einzelhandels in Darmstadt räumlich abgerundet. Das 
Zentrenkonzept deckt zusammen mit dem Teilplan „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ das gesamte 
Stadtgebiet flächendeckend ab. Mit den Konzepten hat die Stadt Darmstadt Rahmenbedingungen 
zum Einzelhandel geschaffen, welche die Einzelhandelsentwicklung strategisch regeln. Sie dienen 
den politisch Verantwortlichen als Richtschur für zukünftige Entscheidungen, wirken als Selbstbindung 
in die Verwaltung und geben Einzelhändlern und Investoren Transparenz und Planungssicherheit bei 
Standortentscheidungen. 
 
Der Erfolg der Einzelhandelspolitik zeigt sich in der gesunden Einzelhandelsstruktur in Darmstadt. Die 
Innenstadt mit ihrem vielfältigen und attraktiven Einzelhandelsangebot behauptet sich erfolgreich im 
Wettbewerb mit anderen Innenstädten und dem Loop5. Das Einzelhandelsangebot und die 
Nahversorgung in den Stadtteilen ist intakt. Diese Qualität wird, wie die Bürgerumfragen von 2006 und 
2009 bestätigen, von der Bevölkerung zunehmend genutzt und geschätzt. 
 
Auch die Übernahme aller von Tengelmann im letzten Jahr aufgegebenen Märkte durch REWE, das 
neue Nahversorgungszentrum in der Dieburger Straße oder die bevorstehende Ansiedlung des 
Vollversorgers in der Arheilger Ortsmitte wären ohne die konsequente Umsetzung der 
Einzelhandelskonzepte nicht möglich gewesen. Für die Zukunft gilt es daher, die stringente 
Einzelhandelspolitik konsequent fortzuführen. Dazu müssen im nächsten Schritt die rechtlichen 
Grundlagen für die flächendeckende Umsetzung geschaffen werden. 
 
Umsetzungserfordernis 
 
Einzelhandelskonzepte können nicht ohne „Neinsagen“ umgesetzt werden. Denn nur wenn räumlich 
unsinnige Einzelhandelprojekte vermieden werden, können Ansiedlungsentscheidungen zugunsten 
vorhandener leistungsfähiger Standortgemeinschaften wie der City oder den Stadtteilzentren 
gesteuert werden. Allerdings wirken die beschlossenen Einzelhandelskonzepte lediglich als 
Selbstbindung für Politik und Verwaltung – ein anwendbares Kriterium im Rahmen von 
Baugenehmigungsverfahren stellen sie nicht dar. 
 
In der Vergangenheit ist es zwar durch die engagierte Beratung von ansiedlungswilligen 
Einzelhändlern durch Stadtplanung und Wirtschaftsförderung überwiegend gelungen, die 
Einzelhandelskonzepte umzusetzen. Vor dem Hintergrund der zunehmenden Vertiefung bau- und 
planungsrechtlicher Aspekte sowie einer größer werdenden Klagebereitschaft in der Branche besteht 
zunehmend Handlungsbedarf. Es ist eine Frage der Zeit, bis Probleme bei der Steuerung von 
Projekten, die für die Einzelhandelsstruktur eine Gefahr darstellen, auftreten können. 
 
Zur Umsetzung der Konzepte ist es deshalb notwendig, über eine entsprechende Bauleitplanung ihre 
direkte Wirksamkeit sicherzustellen. In den nach 1997 entstandenen Bauleitplänen in den 
Gewerbegebieten ist dies bereits geschehen. In unbeplanten Gebieten bzw. in denen mit 
Bauleitplänen, die keine geeigneten Regelungen enthalten, besteht Handlungsbedarf. 
 
Gutachten zur Absicherung als belastbare Abwägungsgrundlage 
 
Für einschränkende Einzelhandelsfestsetzungen in Bauleitplänen entsprechend den Vorgaben der 
Einzelhandelkonzepte ist eine sachgerechte und belastbare Abwägung Voraussetzung. Fehlt diese,

besteht die Gefahr, dass die Bauleitpläne einer eventuellen gerichtlichen Überprüfungen nicht 
standhalten. In einem solchen Fall wären Schadensersatzforderungen wahrscheinlich. 
 
Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren bestimmte Anforderungen hinsichtlich der Abwägung in 
Einzelhandelskonzepten entwickelt. Insbesondere der empirische Teil, der beispielsweise eine 
Totalerhebung des gesamten Einzelhandels einschließt, ist bei in der Verwaltung erarbeiteten 
Konzepten nicht leistbar. Insofern wurde eine gutachterliche Absicherung der Einzelhandelskonzepte 
bereits beim Beschluss des Zentrenkonzepts in 2009 angestrebt. Durch eine gemeinsame 
Beauftragung des Büros Junker und Kruse durch das Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung und 
das Stadtplanungsamt konnte eine entsprechende Begutachtung realisiert und von beiden Fach-
ämtern inhaltlich begleitet werden. Die Fachöffentlichkeit wurde in Form von Einzelhandelsverband, 
Industrie- und Handelskammer, Handwerkskammer, Darmstadt Citymarketing e.V. und 
Regierungspräsidium über Lenkungskreissitzungen in die Bearbeitung einbezogen. 
 
Das vorliegende „Einzelhandels- und Zentrenkonzept“ von Junker und Kruse sichert das 
Einzelhandelskonzept für die Gewerbegebiete und das Zentrenkonzept gutacherlich ab und genügt 
den Abwägungsanforderungen. Es stellt als städtebauliches Entwicklungskonzept eine tragfähige 
Grundlage für die erforderliche Bauleitplanung dar. 
 
Weiteres Vorgehen 
 
Das Stadtplanungsamt strebt an, auf der Basis des „Einzelhandels- und Zentrenkonzepts“ von Junker 
und Kruse die zur Umsetzung der Einzelhandelskonzepte notwendigen Bauleitpläne aufzustellen. 
 
 
Dezernat I     Dezernat III 
 
 
 
 
Jochen Partsch     Brigitte Lindscheid 
Oberbürgermeister    Stadträtin

EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT 
GRUNDLAGENGUTACHTEN FÜR 
BESCHLOSSENE EINZELHANDELSKONZEPTE 
für die Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Junker und Kruse 
Januar 2012 
Im Auftrag der

EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT 
GRUNDLAGENGUTACHTEN FÜR BESCHLOSSENE 
EINZELHANDELSKONZEPTE   
für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
Eva Stubert 
Stefan Kruse 
Andreas Mayer 
Unter Mitarbeit von  
Sven Laakmann 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung 
Markt 5  44137 Dortmund 
Tel. 02 31–55 78 58-0   Fax  02 31–55 78 58-0 
www.junker-kruse.de   info@junker-kruse.de      
 
Januar 2012

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 4
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frau-
en und Männer angesprochen. 
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auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 5
Inhalt 
 
1 Ausgangslage und Zielsetzung der Untersuchung ........................... 7 
2 Methodik der Untersuchung ........................................................... 10 
2.1 Angebotsanalyse ............................................................................... 10 
3.2 Nachfrageanalyse.............................................................................. 16 
3 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der 
Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Darmstadt ......................... 18 
3.1 Lage und verkehrliche Anbindung ..................................................... 18 
3.2 Landesplanerische Einordnung .......................................................... 19 
3.3 Einzelhandelsrelevante, sekundärstatistische Einordnung ................... 20 
3.4 Bevölkerungsverteilung und Siedlungsstruktur ................................... 22 
4 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil........................................... 25 
4.1 Gesamtstädtische Struktur ................................................................. 25 
4.2 Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebots in der Stadt 
Darmstadt ......................................................................................... 32 
4.2.1 Stadtteilspezifische Betrachtung ........................................................................ 34 
4.2.2 Angebotssituation nach Lagekategorien ........................................................... 36 
4.3 Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels ........................ 38 
4.3.1 Zentrale Bereiche in der Darmstädter Kernstadt ............................................... 40 
4.3.1.1 Innenstadt und Hauptgeschäftszentrum ........................................................... 40 
4.3.1.2 Weststadt ........................................................................................................... 50 
4.3.2 Zentraler Bereich im Stadtteil Arheilgen............................................................ 52 
4.3.3 Zentraler Bereich im Stadtteil Eberstadt ............................................................ 56 
4.3.4 Zentraler Bereich im Stadtteil Kranichstein ....................................................... 61 
4.4 Sonderstandorte................................................................................ 65 
4.4.1 Sonderstandort Gewerbegebiet Nordwest ....................................................... 65 
4.4.2 Sonderstandort Eschollbrücker Straße............................................................... 69 
4.4.3 Sonderstandort Heidelberger Straße ................................................................. 72 
4.5 Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen 
Grundversorgung .............................................................................. 76 
4.6 Fazit der Angebotsanalyse ................................................................. 86

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 6
5 Nachfragesituation des Darmstädter Einzelhandels ....................... 89 
5.1 Nachfragepotenzial in der Stadt Darmstadt ....................................... 89 
5.2 Einzugsgebiet des Darmstädter Einzelhandels .................................... 90 
5.3 Umsätze und Zentralitäten des Einzelhandels in der Stadt Darmstadt . 93 
5.4 Fazit der Nachfrageanalyse................................................................ 96 
6 Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Darmstädter 
Zentren- und Einzelhandelsentwicklung......................................... 97 
6.1 Ökonomische Rahmenbedingungen .................................................. 97 
7 Einzelhandelskonzept für die Stadt Darmstadt ............................ 103 
7.1 Übergeordnete Ziele zur Einzelhandelsentwicklung in Darmstadt ..... 103 
7.2 Standortstrukturmodell ................................................................... 106 
7.2.1 Zentraler Versorgungsbereich - Abgrenzungskriterien ...................................111 
7.2.2 Zentraler Versorgungsbereich Darmstädter Innenstadt..................................114 
7.2.3 Nahversorgungszentrum Weststadt ................................................................117 
7.2.4 Stadtteilzentrum Eberstadt ..............................................................................119 
7.2.5 Stadtteilzentrum Arheilgen ..............................................................................122 
7.2.6 Nahversorgungszentrum Kranichstein ............................................................125 
7.2.7 Stadtteil Wixhausen .........................................................................................126 
7.2.8 Sonderstandort ................................................................................................127 
7.2.9 Tabubereiche für Einzelhandel in Darmstadt ..................................................129 
7.3 Darmstädter Sortimentsliste ............................................................ 129 
7.3.1 Rahmenbedingungen zur Erstellung einer ortstypischen Sortimentsliste .......129 
7.3.2 Herleitung der Darmstädter Sortimentsliste ....................................................133 
7.4 Grundsätze der Entwicklung des Einzelhandels in Darmstadt............ 137 
7.4.1 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten 
Kernsortimenten ..............................................................................................138 
7.4.2 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten 
Kernsortimenten ..............................................................................................141 
7.4.3 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten 
Kernsortimenten ..............................................................................................145 
7.4.4 Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben ....................148 
Anhang ....................................................................................................... 152 
Glossar – Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe ........................... 157

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 7
1 Ausgangslage und Zielsetzung der Untersuchung 
Seit mehr als drei Jahrzehnten dauert der Strukturwandel im Einzelhandel an und hat, angesichts 
der angekündigten Expansionsbestrebungen einiger Konzerne, anscheinend noch nicht seinen 
Höhepunkt erreicht. Dieses Phänomen trifft auf fast alle Branchen und Betriebsformen zu, wobei 
dem Lebensmittelsektor und hier insbesondere den Lebensmitteldiscountern eine besondere Be-
deutung zukommt.  
Der Trend zu größer werdenden Betriebsformen und der damit einhergehenden Ausdifferenzie-
rung des Warenangebotes (auch in Richtung Nicht-Lebensmittel) sowie die in vielen Regionen 
dramatisch angestiegene Anzahl der Einzelhandelsbetriebe führt zudem bei einem nahezu 
gleichbleibenden (und teilweise sogar rückläufigen) Nachfragepotenzial, u.a. aufgrund rückgän-
giger Bevölkerungszahlen, zu einem verschärften Konkurrenzwettbewerb, der in vielen Fällen 
bereits „kannibalöse Ausmaße“ annimmt. 
Der Druck auf die (auf Expansion ausgerichteten) Konzerne und Betriebe wächst zunehmend, 
was sich insbesondere in neuen Betriebskonzepten und -strategien ausdrückt, allerdings auch 
mit erheblichen potenziellen Folgewirkungen für Städte und Gemeinden einhergeht. Diese Neu-
orientierung ist für die raumbezogene Planung auch mit neuen Standortanforderungen und  
–mustern verbunden, was auch in der Stadt Darmstadt zu beobachten ist. Während integrierte, 
in der Regel den Nachfrageschwerpunkten zugeordnete Standorte zunehmend in Frage gestellt 
wurden bzw. werden, zielten Anfragen zu Einzelhandelsansiedlungen bevorzugt auf dezentrale 
Standorte (in Gewerbegebieten, an Hauptverkehrsachsen). Die Folge solcher Entwicklungen be-
steht darin, dass ehemals funktionierende Nahversorgungsnetze zunehmend grobmaschiger 
werden und insbesondere gewachsene Zentren, vornehmlich die Innenstadt in ihrer Versor-
gungsfunktion geschwächt werden. Zudem erhalten derartige Standorte in der Regel eine stark 
autokundenorientierte Ausrichtung, wodurch insbesondere nicht-PKW-mobile Menschen in ih-
rer Grund- bzw. Nahversorgung und somit auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt werden. 
Ähnliche Probleme sind bei Fachmärkten festzustellen, wenngleich sie auch nicht so aggressiv 
auftreten. Auch bei diesem Betriebstyp spielen neue Standortmuster und größer werdende Be-
triebseinheiten ebenso wie sich ändernde Betriebskonzepte eine Rolle. Sie rangieren i.d.R. un-
terhalb der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche) und unterliegen damit nicht den Steue-
rungsmechanismen des § 11 Absatz 3 BauNVO. Die von ihnen ausgehenden Gefahren für ge-
wachsene Zentren in Form von negativen städtebaulichen Auswirkungen werden dabei i.d.R. 
erst bei einer auf die Gesamtstadt bezogene summarische Betrachtung insbesondere der indu-
zierten Umsatzumverteilungen deutlich. Die Konsequenzen derartiger Entwicklung konzentrie-
ren sich auf gewachsene Versorgungsbereiche, die in Folge potenzieller Kunden- und somit Um-
satzverluste deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztlich der gesamte Standortbe-
reich (Zentrum) gefährdet sein kann. Parallel zu dieser Entwicklung ist ein immer größer wer-
dender Leerstand von kleinen und großen Ladenlokalen zu beobachten. Traf dieses Phänomen 
bis Mitte der 90er Jahre in der Regel auf Rand- oder Streulagen zu, so gehören „zugeklebte 
Schaufenster“ mittlerweile auch zum Erscheinungsbild der zentralen Geschäftslagen. 
Diesen betrieblichen bzw. konzernimmanenten Entwicklungen stehen raumordnerische und 
städtebauliche Zielvorstellungen und gesetzliche Grundlagen auf Bundes- bzw. Landesebene 
gegenüber, die nicht immer mit den Vorstellungen der Ansiedlungsinteressenten in Einklang zu

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 8
bringen sind. So steht auch die Stadt Darmstadt vor der Aufgabe, im Spannungsfeld zwischen 
betreibermotivierten Standortwünschen auf der einen und volkswirtschaftlichen bzw. städtebau-
lichen und stadtentwicklungspolitisch motivierten Zielvorstellungen auf der anderen Seite einen 
auf die spezifische Situation in der Stadt ausgerichteten, konstruktiven Umgang mit den be-
schriebenen Strukturentwicklungen zu finden. Diesbezüglich wurden in Darmstadt insbesondere 
im Zusammenhang mit dem Standort „Gewerbegebiet Nordwest“ in der Vergangenheit ver-
schiedene Handlungsanforderungen diskutiert. Zudem sieht sich die Stadt Darmstadt durch die 
dynamische Entwicklung der Einzelhandelslandschaft in der Region insbesondere die Ansiedlung 
von Shopping-Center „Loop 5“ in Weiterstadt im Westen an der Stadtgrenze zu Darmstadt ge-
legen in Verbindung mit weiteren Einzelhandelsbausteinen im Gewerbegebiet, mit stetig wan-
delnden Rahmenbedingungen und Einflussfaktoren konfrontiert.  
Die Stadt Darmstadt beabsichtigt mit der Beauftragung des Planungsbüros Junker und Kruse, 
Stadtforschung  Planung, Dortmund, ein Grundlagengutachten als fachliche Unterfütterung 
ihrer beiden politisch beschlossenen Einzelhandelskonzepte (Zentrenkonzept und Teilplan „Ein-
zelhandel in Gewerbegebieten“ aus den Jahren 2009 bzw. 1997) erstellen zur lassen, welches 
im Wesentlichen den fachlichen Unterbau für die zukünftig anstehenden Abwägungsvorgänge 
in Bauleitplanverfahren bilden soll. Darüber hinaus sollen aber auch die in den beschlossenen 
Konzepten formulierten  Ziele, Leitlinien und Empfehlungen einer kritischen Würdigung unter-
zogen werden. Darüber hinaus machen es die „neuen“ rechtlichen Rahmenbedingungen auf 
Bundesebene (BauGB-Novellen 2004 und 2007) nahezu unumgänglich, dass alle Städte und 
Gemeinden aktuelle Grundlagen schaffen, die es ihnen ermöglichen, mit einem möglichst hohen 
Grad an Planungs- und Rechtssicherheit zukünftig z.B. Bebauungspläne zu ändern oder auch 
neu aufzustellen, sofern der Einzelhandel in diesem Zusammenhang eine Bedeutung hat. Auch 
im Vorfeld solcher genehmigungsrechtlichen Verfahren können städtebauliche Entwicklungs-
konzepte i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB für die stadtentwicklungsbedeutsam relevanten Frage-
stellungen eine nicht unerhebliche Diskussions- und Abwägungsgrundlage darstellen. Das nun 
vorliegende Grundlagengutachten und modifizierte Einzelhandelskonzept soll als Steuerungs-
konzept sowohl fundierte Bewertungsgrundlagen für aktuelle Planvorhaben liefern als auch 
mögliche Entwicklungsperspektiven und  erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungs-
notwendigkeiten aufzeigen, so dass sowohl Stadtverwaltung als auch Politik in die Lage versetzt 
werden, eine stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidung zu treffen.  
Anforderungen an ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
Im Hinblick auf die Steuerung des Einzelhandels auf der Basis eines kommunalen Einzelhandels-
konzeptes ist daher nicht das „OB“ entscheidend, sondern vielmehr das „WIE“ (im Rahmen der 
gesetzlichen Vorgaben bzw. der kommunalen Möglichkeiten), möchte eine Kommune im Sinne 
einer positiven und in die Zukunft gerichteten Stadtentwicklungspolitik Einzelhandel in ihren 
Verwaltungsgrenzen an die städtebaulich gewünschten Standorte lenken und so auch (vorhan-
dene wie perspektivische) städtebauliche Missstände vermeiden. 
Insbesondere für das „WIE“ werden im Rahmen  
 des Baugesetzbuches (BauGB),  
 der Baunutzungsverordnung (BauNVO),  
 des Landesentwicklungsplans Hessen (LEP 2000),

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 9
 der Verwaltungsvorschrift des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landes-
entwicklung zum Umgang mit großflächigen Einzelhandelsvorhaben sowie  
 von zahlreichen Urteilen des Bundesverwaltungsgerichts und der Obergerichte  
klar Anforderungen formuliert.  
Im Rahmen des Beurteilungs- und Abwägungsprozesses im Zusammenhang mit der Umsetzung 
von Einzelhandelsvorhaben sind klare Anforderungen an ein Einzelhandelskonzept zu stellen. Es 
ist herauszustellen, dass auf der Basis einer dezidierten städtebaulichen und einzelhandelsrele-
vanten Analyse folgende Bausteine unabdingbare Bestandteile eines Einzelhandelskonzeptes 
darstellen1 und daher auch wesentlicher Bestandteil des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 
für die Stadt Darmstadt sind: 
 die Beschreibung der potenziellen zentralen Versorgungsbereiche nach ihrer 
- exakten räumlichen Lage und Ausdehnung und 
- konkreten Versorgungsfunktion 
- Darstellung der möglichen Weiterentwicklung 
 die Beschreibung positiver Nahversorgungstandortbereiche (in städtebaulich integrierter La-
ge) und deren möglicher Weiterentwicklung  
 die Entwicklung eines räumlichen Standortstrukturmodells 
mit Darstellung der einzelnen Standorte und entsprechenden Funktionszuweisung 
 die Darstellung sonstiger Entwicklungsbereiche (Sonderstandorte des überwiegend großflä-
chigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels) ohne umfassende Versorgungsfunktion  
 die Ermittlung und der Vorschlag für eine ortstypische Sortimentsliste 
Darüber hinaus ist aber vor allem auch ein Augenmerk auf die künftige Umsetzung der konzep-
tionellen Zielsetzungen zu setzen. Im Rahmen des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkon-
zeptes werden daher vier Grundsätze zur Umsetzung des Konzeptes bzw. zur Steuerung des 
nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels formu-
liert, die vor allem auch den aktuellen gesetzlichen Rahmen (BauGB, BauNVO, LEP Hessen) be-
rücksichtigen. 
Wie die Erfahrung gerade in jüngster Vergangenheit zeigt, ist es mittlerweile nicht mehr nur 
damit getan, ein gutes Konzept zu erarbeiten. Immer mehr muss auch die spätere Umsetzung 
bedacht werden, und dies auch schon während der Bearbeitung. Aus diesem Grund ist das vor-
liegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept auf der Basis eines breit angelegten Kommunikati-
ons- und Beteiligungsprozesses erarbeitet worden. Neben der Berichterstattung (z.B. Pressear-
beit) gab es eine Rückkopplung der entsprechenden Zwischenergebnisse in einem regelmäßig 
stattfindenden Lenkungskreis. 
                                                   
1  Vgl. dazu: Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, S. 239ff

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 10
2 Methodik der Untersuchung 
Das vorliegende Grundlagengutachten (Einzelhandels- und Zentrenkonzept) für die Stadt Darm-
stadt stützt sich auf die Ergebnisse aus sowohl primär- wie sekundärstatistischen Erhebungen. 
Für die primärstatistischen Erhebungen wurde eine Vollerhebung aller Betriebe des Einzel-
handels im engeren Sinne2 und der Leerstände in der Gesamtstadt Darmstadt sowie der 
Dienstleistungsbetriebe in den zentralen Bereichen durchgeführt. Ergänzend wurde eine 
Kundenherkunftserhebung unter Mitwirken ausgewählter Einzelhändler in Darmstadt vorge-
nommen. Nicht zuletzt auch in Abhängigkeit der Bereitschaft der Einzelhändler zur Teilnahme an 
dieser Erhebung wurde die Auswahl dahingehend getroffen, möglichst über alle Branchen und 
Lagen, aber auch Stadtteile Aufschluss über die Kundenherkunft zu erlangen, um damit das auf 
Berechnungen im Rahmen der Nachfrageanalyse basierende Bild des Einzugsgebietes des 
Darmstädter Einzelhandels abzurunden. 
Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Daten, Gutachten) 
zurückgegriffen, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich der für 
die Stadt Darmstadt gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die einzelhan-
delsrelevanten Kaufkraftkennziffern der BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln3. 
Zudem wurde eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte und für die Untersuchung relevante Be-
reiche ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte 
vorgenommen, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Ver-
sorgungsbereiche im Sinne der §§ 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO darstellen 
und somit auch aus planungsrechtlicher Sicht zwingend erforderlich sind. Diese städtebauliche 
Analyse stellt eine qualitative Ergänzung der quantitativen Bausteine dar, so dass sich in der Ge-
samtschau (Angebotsanalyse, Städtebau und Nachfrageanalyse) ein auf den Untersuchungsge-
genstand ausgerichtetes, detailliertes Bild zur Einkaufssituation in der Stadt Darmstadt ergibt, 
welches die Grundlage für die Erstellung der konzeptionellen Bausteine darstellt. 
2.1 Angebotsanalyse 
Zur Analyse der Angebotssituation wurde im Zeitraum April / Mai 2010 eine Vollerhebung des 
Darmstädter Einzelhandelsbestands durchgeführt. Die Vollerhebung basiert auf einer flächen-
deckenden Begehung des Stadtgebiets bei gleichzeitiger lasergestützter Bestandsaufnahme und 
Kartierung der Einzelhandelsbetriebe. Im Rahmen der Vollerhebung wurde die Verkaufsfläche 
der Einzelhandelsbetriebe differenziert nach Einzelsortimenten aufgenommen. Weiterhin wurde 
durch eine Kartierung die räumliche Verortung und Lagezuordnung vorgenommen.  
                                                   
2  Der Einzelhandel im engeren Sinne (auch funktionaler Einzelhandel genannt) umfasst den Absatz von Waren an 
Endverbraucher, ohne Kraftfahrzeughandel, Brenn-, Schmier- und Kraftstoffhandel sowie rezeptpflichtiger Apo-
thekenwaren. Aufgrund ihrer z.T. nicht unerheblichen Relevanz für die Versorgungssituation wurden sowohl das 
Lebensmittelhandwerk als auch Tankstellenshops und Kioske in der Untersuchung berücksichtigt.  
3   Heute: BBE Handelsberatung GmbH, Köln

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 11
Der Verkaufsflächenerhebung liegt folgende Definition der Verkaufsfläche zugrunde:  
Gemäß des Urteils vom BVerwG vom 24.11.2005, 4 C 10.04 ist bei der Berechnung der Ver-
kaufsfläche die dem Kunden zugängliche Fläche maßgeblich. Hierzu gehören auch Schaufenster, 
Gänge, Treppen, Kassenzonen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstän-
de und Freiverkaufsflächen soweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden.  
 Auch zur Verkaufsfläche sind diejenigen Bereiche zu zählen, die vom Kunden zwar aus 
betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die 
Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das Per-
sonal die Ware zerkleinert, abwiegt und verpackt. 
 Ebenso zählen dazu die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums (Einschließlich 
eines Bereiches zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials). 
 Flächen für die Pfandrücknahme sind der Verkaufsfläche zuzurechnen soweit sie dem 
Kunden zugänglich sind. Für Kunden unzugängliche Lagerräume für Pfandgut gehören 
nicht zur Verkaufsfläche. 
 Nicht zur Verkaufsfläche sind diejenigen Flächen zu zählen, auf denen für den Kunden 
nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt 
sowie die (reinen) Lagerflächen. Abstellflächen für Einkaufswagen gehören, sowohl in-
nerhalb als auch außerhalb des Gebäudes gelegen laut jüngstem Urteil (OVG NRW, 
06.02.2009) grundsätzlich nicht zur Verkaufsfläche4. 
Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewertungs-
grundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere Rechtsprechung zum 
Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist eine sehr dezidierte Bestand-
serfassung erforderlich. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst wer-
den, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentrenprägende Funktion einnehmen kön-
nen. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, 
wurden daher einzelne Sortimente (auf der Basis eines etwa 45 Sortimente umfassenden Erhe-
bungsschlüssels) differenziert erfasst und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt.  
Weiterhin basiert die Angebotsanalyse auf bereits in konkreter Planung oder in Bau befindlicher 
Einzelhandelsprojekte ein Darmstadt. So wurden die Edeka-Ansiedlung in Arheilgen, das Projekt 
„Bessunger Marktplatz“, welches die Ansiedlung von zwei Lebensmittelmärkten vorsieht sowie 
die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters an der an der Dieburger Straße berücksichtigt. 
In der sich anschließenden Auswertung wurden die Sortimentsgruppen den in der folgenden 
Tabelle dargestellten 17 (Haupt-)Branchen zugeordnet. 
 
                                                   
4  Vgl. Urteil des OVG Münster vom 06.02.2009

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 12
Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Einzelhandelserhebung in Darmstadt 
Hauptwarengruppen Sortimente (Erhebungsgrundlage) 
Überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe 
Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel inkl. Tabakwaren 
Bäckerei- / Konditoreiwaren 
Metzgerei- / Fleischereiwaren 
Getränke 
Blumen (Indoor), Zoo Blumen 
Topfpflanzen / Blumentöpfe und Vasen 
zoologische Artikel 
Gesundheit und Körperpflege Drogerie- und Körperpflegeartikel 
Parfümerie- und Kosmetikartikel 
Wasch-, Putz- und Reinigungsartikel  
Apotheke 
Papier-, Büro-, Schreibwaren / Zeitungen / Zeit-
schriften / Bücher 
Bücher 
Papier, Schreibwaren, Büroartikel 
Zeitungen / Zeitschriften 
Überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe 
Bekleidung / Wäsche Damen-, Herren- und Kinderbekleidung 
Bekleidung und Textilien allgemein 
Meterware, Kurzwaren, Handarbeitswaren 
Schuhe / Lederwaren Lederwaren (Taschen, Koffer, Regenschirme) 
Schuhe  
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Ge-
schenkartikel 
Haushaltswaren 
Glas, Porzellan, Keramik 
Geschenkartikel 
Spielwaren / Hobbyartikel Hobbyartikel  
Musikinstrumente und Zubehör 
Spielwaren 
Sport und Freizeit Anglerartikel und Waffen 
Campingartikel 
Fahrräder und technisches Zubehör 
Sportartikel 
Sportbekleidung und Sportschuhe 
Sportgroßgeräte 
Überwiegend langfristige Bedarfsstufe 
Wohneinrichtung Bettwaren / Matratzen 
Heimtextilien 
Teppiche (Einzelware) 
Wohneinrichtungsgegenstände 
Möbel Badmöbel 
Büromöbel 
Gartenmöbel / Polsterauflagen 
Küchenmöbel 
Wohnmöbel 
Antiquitäten 
Elektro / Leuchten Elektrogroßgeräte 
Elektrokleingeräte 
Lampen / Leuchten / Leuchtmittel

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 13
Fortsetzung Tabelle 1 
Elektronik / Multimedia Elektro und Multimedia (Bild- und Tonträger, Computer und 
Zubehör, Foto, Telekommunikation und Zubehör, Unterhal-
tungselektronik und Zubehör) 
Medizinische und orthopädische Artikel Augenoptik 
Hörgeräte 
Sanitätsartikel 
Uhren / Schmuck Uhren / Schmuck 
Baumarktsortimente Bauelemente / Baustoffe (Baumaterialien, Dämmstoffe, Holz, 
Fenster, Türen, Tore) 
baumarktspezifisches Sortiment (Bodenbeläge, Eisenwaren, 
Elektroinstallationsmaterial, Farben / Lacke, Fliesen, Kamine, 
Maschinen / Werkzeuge, Rollläden, Sanitärartikel, Tapeten 
Gartenmarktsortimente Gartenartikel und Geräte 
Pflanzen / Samen 
Sonstiges Aktionswaren 
Erotikartikel 
Kinderwagen 
Quelle: eigene Darstellung 
Die in Anlehnung an die vorstehende Tabelle durchgeführte Vollerhebung des Darmstädter Ein-
zelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewer-
tung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes sowohl auf gesamtstädtischer als 
auch auf Ebene einzelner Standortbereiche dar. Auf Grundlage der Daten zu den Verkaufsflä-
chen der Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Stadtgebietes sowie der im Rahmen der städtebau-
lichen Analyse durchgeführten räumlichen Einordnung der Betriebe in verschiedene Lagekatego-
rien können die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ermittelt werden, die in die zukünf-
tigen Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen. Die Einordnung 
nach Lagekategorien stellt im Weiteren eine wichtige Grundlage zur Erarbeitung der Darmstäd-
ter Sortimentsliste (vgl. dazu Kapitel 7.3) dar. 
Im Rahmen der Erhebung wurden die Einzelhandelsbetriebe folgenden Lagekategorien zuge-
ordnet, deren Merkmale in Tabelle 2 erläutert werden:  
 Zentraler Bereich / Zentrum  
 sonstige integrierte Lage 
 nicht integrierte Lage

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 14
Tabelle 2:  Definition von Lagekategorien 
Zentrum 
Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und 
funktionale Kriterien aus. In Abhängigkeit von ihrer teil-  
oder gesamtstädtischen bzw. überörtlichen Versorgungs-
funktion werden sie in die Kategorien Haupt-, Neben-, bzw. 
Nahversorgungszentrum eingestuft. Neben der Bestands-
dichte des Einzelhandels sind unter dem Gesichtspunkt der 
Multifunktionalität unterschiedliche Nutzungen wie Einzel-
handel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kul-
tur und Freizeit, sowie städtebauliche Merkmale (u.a. Be-
bauungsstruktur, Gestaltung des öffentlichen Raumes, ver-
kehrliche Gestaltung) kennzeichnend.  
Beispiel: Thalia in der Darmstädter Innen-
stadt  
 
Sonstige integrierte Lage 
Dazu zählen Einzelhandelsbetriebe, die sich in Lagen 
befinden, in denen die Einzelhandelsdichte und -
konzentration nicht ausreicht, um sie als Zentrum zu 
bezeichnen. Sie befinden sich aber dennoch im 
Siedlungsgefüge integriert und besitzen die Nähe zu 
Wohnsiedlungsbereichen. 
Beispiel: Rewe in der Heinrichstraße 
 
Nicht integrierte Lage 
Die nicht integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die 
nicht im Zusammenhang mit der Wohnbebauung stehen, 
z.B. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen bzw. 
Bundesstraßen und autokundenorientierten Standorten. 
Beispiel: Aldi-Süd Am Standort „Gewerbe-
gebiet Nordwest“ 
 
 Quelle: Eigene Zusammenstellung 
Außerdem wurde eine Zuordnung der Betriebe unter Bezug auf die Darmstädter Stadtteile bzw. 
statistische Bezirke vorgenommen. Das Stadtgebiet von Darmstadt wurde in folgende neun Er-
hebungseinheiten unterteilt:  
Stadtteil / statistischer Bezirk 
DA-Stadtmitte 
DA-Nord 
DA-Ost 
DA-West 
DA-Bessungen 
Kernstadt gesamt 
DA-Arheilgen 
DA-Eberstadt 
DA-Kranichstein 
DA-Wixhausen 
Rewe

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 15
Städtebauliche Analyse 
Ergänzt werden die in erster Linie quantitativen einzelhandelsrelevanten Betrachtungen der An-
gebots- und Nachfrageseite durch eine auf den Untersuchungsgegenstand ausgerichtete städte-
bauliche Analyse. Im Rahmen dieser Analyse werden die einzelhandelsrelevanten Funktionen 
des gesamten Stadtraumes (Innenstadt, sonstige zentrale Bereiche sowie sonstige für die Zen-
trenstruktur relevante Einzelhandelsstandorte) bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Versor-
gungsfunktion und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandtei-
le der städtebaulichen Analyse: 
 Lage im Stadtgebiet 
 Lage der Einzelhandelsmagneten 
 Verteilung der Geschäfte 
 Struktur und Ausdehnung der Einzelhandelslagen 
 Erhebung der Einzelhandelsdichte 
 Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr 
 Bebauungsstruktur 
 Qualität und Erhaltungszustand der Architektur 
 Gestaltung des öffentlichen Raumes/der Eingangssituationen 
 Einkaufsatmosphäre 
 Nutzungsmischung insbesondere mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie 
kulturellen Einrichtungen  
 
Die städtebauliche Analyse und insbesondere die Erhebung der Einzelhandelsdichte sind wesent-
liche Grundlage zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der Rechtspre-
chung. Die Einzelhandelsdichte beschreibt den Anteil der Einzelhandelsbetriebe im Vergleich zu 
anderen Nutzungsarten wie Gastronomie, Dienstleistungs- oder Wohnnutzungen im Erdge-
schoss. Hauptlagen weisen in der Regel einen durchgehenden Einzelhandelsbesatz von ca. 90 
bis 100 % auf. Bei geringeren Einzelhandelsdichten von 0 bis 25 % oder auch bei 25 bis 50 % 
ist demnach eine Dominanz anderer Nutzungen vorhanden. 
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines zentralen Ver-
sorgungsbereichs vor dem Hintergrund der aktuellen Gesetzgebung bzw. Rechtsprechung keine 
planerische „Abgrenzungsübung“ ist, sondern ein notwendiger Schritt, um eine rechtssichere 
Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu 
bieten.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 16
3.2 Nachfrageanalyse 
Die zweite Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfragesituation dar. Sie 
muss ein umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und -präferenzen der 
Darmstädter Bevölkerung liefern und auf diese Weise Rückschlüsse auf den Angebots- und Leis-
tungsstand des Einzelhandels ermöglichen. Empirische Grundlage stellt die im August 2010 
durchgeführte Kundenherkunftserhebung in ausgewählten Darmstädter Einzelhandelsbetrieben 
dar. 
Kundenherkunftserhebung 
Zum Zweck der Ermittlung der Einkaufsgewohnheiten und im Speziellen der räumlichen Ein-
kaufsorientierung der Bevölkerung im Darmstädter Einzugsgebiet wurde im August 2010 eine 
Kundenherkunftserhebung unter Mitwirken einzelner Darmstädter Einzelhandelsbetriebe durch-
geführt. Die Kundenherkunftserhebung gibt Auskunft über das Einzugsgebiet des Darmstädter 
Einzelhandels und stellt somit eine empirische Basis für die Abgrenzung des Einzugsgebietes dar. 
Dieses gibt zum einen Aufschluss über die Ausstrahlungskraft des Darmstädter Einzelhandels 
und dient zum anderen als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials. 
Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurden in einem einwöchigen Zeitraum (23. Au-
gust bis 28. August 2010) bei Einzelhändlern unterschiedlicher Branchenzugehörigkeit in den 
vier Erhebungseinheiten in Darmstadt Listen ausgelegt, in die der Wohnort der zahlenden Kun-
den eingetragen wurde. Um eine repräsentative Datenbasis zu erhalten, wurde in den einzelnen 
Erhebungseinheiten abhängig von der jeweiligen Einwohnerzahl und der Relevanz als Einzel-
handelsstandort jeweils eine bestimmte Anzahl an Einzelhandelsbetrieben ausgewählt. Der 
räumliche Schwerpunkt lag entsprechend des quantitativen Schwerpunktes des Einzelhandels-
angebots in der Innenstadt von Darmstadt.  
Die Kundenherkunft wurde jeweils von dem für den Zahlvorgang zuständigen Personal in den 
einzelnen Betrieben für das Darmstädter Stadtgebiet differenziert nach Stadtteilen aufgenom-
men. Die übrigen Kunden (aus den Nachbarkommunen und darüber hinaus) wurden anhand ih-
rer Postleitzahl dem Herkunftsort zugeordnet. 
Sekundärstatistische Daten 
Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhan-
delsgutachten und -analysen zählt zu den Schritten, die methodisch nur unzureichend abgesi-
chert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine 
Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zur Verfügung stehen, muss der 
Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechen-
der Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert 
werden. 
In diesem Zusammenhang wird u.a. auf Werte der BBE Retail Experts GmbH & Co. KG, Köln5 
zurückgegriffen. Diese veröffentlicht jährlich einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern, die 
das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Stadt oder Gemein-
de) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes (Indexwert 100) ermitteln. Liegt die er-
rechnete Kaufkraftkennziffer unter dem Wert 100, so ist die Region durch ein um den entspre-
                                                   
5  heute: BBE Handelsberatung GmbH, Köln

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 17
chenden Prozentsatz niedrigeres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Vergleich zum 
Bundesdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, 
liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau vor. 
Ergänzend zu den beschriebenen primärstatistischen Quellen bilden die Literaturanalyse, sekun-
därstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichun-
gen) und sonstige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundla-
gen der vorliegenden Untersuchung.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 18
3 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der 
Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Darmstadt  
Zur grundsätzlichen Einordnung der Einzelhandelssituation in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
werden im Folgenden allgemeine Rahmenbedingungen aufgezeigt, die sich direkt oder indirekt 
auf die Positionierung, die kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch auf die Prosperität 
des Einzelhandelsstandorts Darmstadt auswirken. 
3.1 Lage und verkehrliche Anbindung 
Die Stadt Darmstadt ist als kreisfreie Stadt Teil der Metropolregion Rhein-Main und liegt im Sü-
den des Bundeslandes Hessen. Als eines der zehn hessischen Oberzentren stellt die Stadt Darm-
stadt auch gleichzeitig den Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Darmstadt sowie des Land-
kreises Darmstadt-Dieburg. Als Namensprädikat wurde der ehemaligen Residenzstadt Darmstadt 
1997 vom hessischen Innenministerium der Titel „Wissenschaftsstadt“ verliehen, der auf die 
zahlreichen Forschungs- und Bildungseinrichtungen und Institute am Standort Darmstadt zu-
rückgeht. Besonders hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang die Technische Universität 
Darmstadt sowie zwei weitere Hochschulen (Evangelische Hochschule Darmstadt und Hoch-
schule Darmstadt). Flächenmäßig weist die Stadt Darmstadt eine Größe von rund 122 km² auf. 
Auf diesem Areal leben derzeit rund 141.000 Einwohner6. 
Die Lage Darmstadts in der Metropolregion Rhein-Main verdeutlicht den Standort in einem glo-
balen Wirtschaftsraum und zeigt die Nähe zu weiteren starken Wirtschafts- und auch Einzelhan-
delsstandorten. So liegen insbesondere die Oberzentren Frankfurt am Main und Offenbach nur 
rund 30 km nördlich, sowie die größeren Städte Mainz und Wiesbaden rund 40 km nordwestlich 
entfernt. Im Süden beträgt  die Entfernung zu den Großstädten Mannheim und Heidelberg je-
weils rund 50 km. Die direkten Nachbargemeinden der Wissenschaftsstadt Darmstadt sind indes 
vorwiegend durch mittel- und kleinstädtische Strukturen geprägt. Westlich schließen sich direkt 
an das Siedlungsgebiet die Städte Griesheim, Pfungstadt und Weiterstadt, südlich die Gemeinde 
Seeheim-Jugenheim, östlich Groß-Zimmern, Messel, Mühltal, Ober-Ramstadt  und Roßdorf, so-
wie nördlich die Gemeinden Egelsbach, Erzhausen und die Stadt Langen (Hessen) an. 
Die räumlich funktionale Verflechtung der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit seinem regionalen 
Umland wird durch eine gute Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz begünstigt. Sowohl 
die Bundesautobahn 5 (Hattenbacher Dreieck (Hessen) – Basel (CH)) als wichtige und stark fre-
quentierte Nord-Süd-Achse, als auch die BAB 67 (Viernheim – Rüsselsheim) verlaufen unmittel-
bar westlich von Darmstadt. Beide Autobahnen treffen sich im Darmstädter Kreuz. Die Osttan-
gente Frankfurt (BAB 661) grenzt im Norden an das Darmstädter Stadtgebiet an. Darüber hin-
aus führen diverse Bundesstraßen insbesondere als Ost-West-Achsen durch das Stadtgebiet der 
Wissenschaftsstadt. 
                                                   
6  Quelle: Stadt Darmstadt (2010): Datenreport 2010 Kapitel 2: Bevölkerung

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 19
Sowohl an den überregionalen wie den regionalen Schienenverkehr ist die Stadt Darmstadt an-
geschlossen. Der Darmstädter Hauptbahnhof stellt dabei den Knotenpunkt des Fernverkehrs 
dar. Als Haltepunkte des interregionalen Schienenverkehrs sind in Darmstadt zudem zwei  
S-Bahnhöfe vorhanden (am Hauptbahnhof und in Arheilgen). Komplettiert wird das verkehrs-
technische Angebot durch diverse Bus- und Schnellbuslinien in die benachbarten Städte und 
Gemeinden.  
3.2 Landesplanerische Einordnung 
Der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist durch die hessische Raumordnung auf Landesebene die 
zentralörtliche Funktion eines Oberzentrums zugewiesen. Im direkten Umfeld ist Darmstadt das 
einzige Oberzentrum, womit ihm im Sinne einer angestrebten siedlungsräumlichen Arbeitstei-
lung eine Versorgungsfunktion für das räumliche Umland zukommt. Die nächstgelegenen Ober-
zentren sind im Norden die Städte Frankfurt am Main und Offenbach am Main, im Nordwesten 
Mainz und Wiesbaden und im Süden Heidelberg und Mannheim. Von den unmittelbaren Nach-
barkommunen der Wissenschaftsstadt kommt den westlich gelegenen Städten Griesheim, 
Pfungstadt und Weiterstadt, sowie dem nördlichen Langen (Hessen) nach landesplanerischer 
Funktionszuweisung der Status eines Mittelzentrums zu. Alle übrigen Nachbarkommunen sind 
damit Grundzentren oder Orte ohne zentralörtliche Funktionszuweisung, für die insbesondere 
durch die Stadt Darmstadt als Oberzentrum ein einzelhandelsbezogener Versorgungsauftrag mit 
übernommen wird.  
In Karte 1 sind die geografische Lage Darmstadts sowie die landesplanerische Einordnung (nur 
Ober- und Mittelzentren) der Kommunen im regionalen Kontext dargestellt.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 20
Karte 1: Lage im Raum 
 
Quelle: eigene Darstellung  
3.3 Einzelhandelsrelevante, sekundärstatistische Einordnung 
Eine erste Einordnung der Stadt Darmstadt hinsichtlich einzelhandelsbedeutsamer Merkmale ge-
schieht über das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau. Zu diesem Zweck wird in Karte 2 das in 
Darmstadt vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in einen regionalen Kontext ein-
gebettet und im Vergleich zu den Nachbarkommunen dargestellt. In Abhängigkeit von Einwoh-
nerzahl und einzelhandelsrelevanter Kaufkraftkennziffer ergeben sich für die einzelnen Kommu-
nen unterschiedliche Kaufkraftpotentiale, die dem Einzelhandel in der Region zugeführt werden. 
Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 107,50 liegt die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt über dem bundesdeutschen Durchschnittswert von 100. Im regionalen Vergleich 
weisen insbesondere die nördlich gelegenen Kommunen eine höhere Kaufkraftkennziffer als 
Darmstadt auf. Die Spannweite der Kaufkraftkennziffern bewegt sich in der Region zwischen

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 21
101,51 in Stockstadt am Rhein und 120,21 in Seeheim-Jugenheim. Damit weist die gesamte 
Region eine, verglichen mit dem Bundesdurchschnitt überdurchschnittliche Kaufkraft auf. Die 
Stadt Darmstadt bewegt sich mit einer einzelhandelsrelevanten von 107,50 im mittleren Bereich 
der regionalen Ausprägungen (vgl. Karte 2). 
Karte 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region 2010 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln, 2010  
Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Bundesdurch-
schnitt von 5.020 Euro / Kopf7 ergibt sich für die Wissenschaftsstadt Darmstadt in Abhängigkeit 
von der Einwohnerzahl und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau ein einzelhandelsre-
levantes Kaufkraftpotenzial von rund 765 Mio. Euro. 
                                                   
7  Pro-Kopf-Verbrauch im Bundesdurchschnitt auf Grundlage von BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln 2010 
OZ= Oberzentrum 
MZ = Mittelzentrum 
UZ = Unterzentrum

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 22
Tabelle 3: Sekundärstatistische Einordnung der Stadt Darmstadt 
Erhebungseinheit Einwohner 
Einzelhandelsre-
levante Kauf-
kraftkennziffer 
Einzelhandelsre-
levantes Kauf-
kraftpotenzial8 
in Mio. Euro 
Landesplaneri-
sche Einordnung 
Darmstadt 141.000 107,50 764,6 Oberzentrum 
Dreieich 40.430 118,12 238,6 Mittelzentrum 
Griesheim 25.960 107,20 137,8 Mittelzentrum 
Langen (Hessen) 35.260 110,85 194,4 Mittelzentrum 
Pfungstadt 24.480 102,68 124,3 Mittelzentrum 
Weiterstadt 24.270 107,59 129,7 Mittelzentrum 
Seeheim-Jugenheim 15.950 120,21 96,0 Unterzentrum 
Frankfurt am Main 664.840 108,35 3576,0 Oberzentrum 
Offenbach am Main 118.980 98,1 574,6 Oberzentrum 
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln, 2010 
3.4 Bevölkerungsverteilung und Siedlungsstruktur 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt gliedert sich in fünf Stadtteile. Die fünf statistischen Bezirke 
Darmstadt-Stadtmitte, Darmstadt-Nord, Darmstadt-Ost, Darmstadt-West und Darmstadt-
Bessungen bilden dabei die Kernstadt. Darüber hinaus gehören Darmstadt die vier Stadteile Ar-
heilgen, Eberstadt, Kranichstein und Wixhausen an, die sich in abgesetzter Lage von der Kern-
stadt befinden. Der Bevölkerungsschwerpunkt liegt mit 85.740 Einwohnern in der Kernstadt von 
Darmstadt. 
Tabelle 4: Einwohner nach Darmstädter Stadtteilen 
Stadtteil / statisti-
scher Bezirk 
Einwohner 
DA-Stadtmitte 17.140 
DA-Nord 27.850 
DA-Ost 12.860 
DA-West 15.210 
DA-Bessungen 12.680 
Kernstadt gesamt 85.740 
DA-Arheilgen 16.920 
DA-Eberstadt 21.660 
DA-Kranichstein 10.960 
DA-Wixhausen 5.720 
Darmstadt gesamt 141.000 
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Stadt Darmstadt (2010): Datenreport 2010 Kapitel 2: Bevölkerung 
  
                                                   
8 Die dargestellten Daten können sich im Einzelnen von denen der von BBE Retail Experts GmbH & Co. KG ausge-
wiesenen unterscheiden, da sie in Teilen modifiziert wurden und dabei an die Untersuchungsmethodik sowie den 
der Erhebung zugrunde gelegten Branchenschlüssel (vgl. dazu Tabelle 1) angepasst wurden.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 23
Die übrige Bevölkerung außerhalb der Kernstadt verteilt sich mit 21.660 Einwohnern auf den 
südlich abgesetzten Stadtteil Eberstadt, mit 16.920 Einwohnern auf den nördlichen Stadtteil Ar-
heilgen, mit 10.960 Einwohnern auf den nordöstlichen Stadtteil Kranichstein sowie mit 5.720 
Einwohnern auf den ganz im Norden des Stadtgebiets gelegenen Stadtteil Wixhausen (vgl. Ta-
belle 4). 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt kennzeichnet sich durch eine deutlich auf das Zentrum der 
Kernstadt ausgerichtete Siedlungsstruktur, wobei kleinere örtliche Zentren in den abgesetzten 
Stadtteilen Arheilgen, Eberstadt, Kranichstein und Wixhausen bestehen, die vorrangig eine Nah-
versorgungsfunktion für den jeweiligen Stadtteil übernehmen (vgl. Karte 3). Sie sind durch die 
vormalige Eigenständigkeit der Stadtteile außerhalb der Kernstadt historisch begründet. Zuletzt 
wurde der Stadtteil Wixhausen 1977 eingemeindet.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 24
Karte 3: Siedlungsstruktur der Stadt Darmstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 25
4 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil 
Unter Berücksichtigung der im vorstehenden Kapitel beschriebenen übergeordneten standortre-
levanten Rahmenbedingungen wird im Folgenden die Einzelhandelsstruktur in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten dar-
gestellt. Auf Grundlage der im April/Mai 2010 durchgeführten flächendeckenden Einzelhandels-
erhebung sowie der städtebaulichen und einzelhandelsbezogenen Beurteilung der Versorgungs-
standorte und -bereiche werden die Angebots- und Nachfrageseite des Darmstädter Einzelhan-
dels analysiert. Dabei wird die Analyse jeweils differenziert für die Gesamtstadt, die einzelnen 
Stadtteile sowie die räumlichen Angebotsschwerpunkte vorgenommen. 
4.1 Gesamtstädtische Struktur 
In Darmstadt stellt sich zum Zeitpunkt der Erhebung im April / Mai 2010 gesamtstädtisch fol-
gendes Bild der Einzelhandelssituation dar: 
 Insgesamt bestehen 1.013 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit 
einer Gesamtverkaufsfläche von rund 281.000 m2. 
 Der Angebotsschwerpunkt befindet sich mit 486 Betrieben und einer Gesamtverkaufs-
fläche von rund 125.700 m² im statistischen Bezirk Darmstadt-Stadtmitte. 
 Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt etwa 280 m². Sie liegt damit 
über dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m2, was insgesamt auf einen verhält-
nismäßig erhöhten Anteil großer Ladeneinheiten schließen lässt.  
 Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt ca. 2,0 m2 pro Einwoh-
ner und rangiert damit – losgelöst von branchenspezifischen Betrachtungen – ebenfalls 
deutlich über dem bundesdeutschen Referenzwert von 1,4 m2 pro Einwohner und ist im 
Vergleich zu anderen Oberzentren als leicht überdurchschnittlicher Ausstattungsgrad 
festzuhalten (zum Vergleich: Der Durchschnittswert aller Kommunen mit mehr als 
100.000 Einwohnern (bzw. aller Oberzentren) aus der Junker und Kruse Datenbank be-
trägt rund 1,80 (bzw. 1,90) m²). 
 Innerhalb der Darmstädter Einzelhandelslandschaft befinden sich 60 großflächige Ein-
zelhandelsbetriebe, mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 178.000 m², was einem 
prozentualen Anteil von rd. 63 % der gesamtstädtischen Einzelhandelsverkaufsfläche 
entspricht. Die Angebotsschwerpunkte im großflächigen Einzelhandel liegen insbesonde-
re in den Warengruppen Bekleidung / Textilien, Bau- und Gartenmarktsortimente, Möbel 
und Nahrungs- und Genussmittel. 
 Die drei größten Betriebe in der Darmstädter Einzelhandelslandschaft sind mit rund 
17.300 m² Verkaufsfläche das Kauf- und Warenhaus Karstadt am Luisenplatz, und mit 
rund 15.400 m² Verkaufsfläche das Kauf- und Warenhaus Galeria Kaufhof an der Rhein-
straße. Beide großflächigen Anbieter führen als Kernsortiment Bekleidung / Textilien so-
wie umfangreiche Randsortimente und befinden sich in der Innenstadt. Darüber hinaus

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 26
ist der Baumarkt Hornbach an der Otto-Röhm-Straße mit einer Verkaufsfläche von rund 
14.500 m² als drittgrößter Anbieter herauszustellen. 
 Die leerstehende Einzelhandelsverkaufsfläche beträgt in der Gesamtstadt Darmstadt  
rund 12.400 m² die sich auf 121 leerstehende Ladenlokale verteilt. Dies entspricht ei-
nem prozentualen Anteil von rund 4 % an der Gesamtverkaufsfläche und von rd. 11 % 
an der Gesamtheit der Darmstädter Einzelhandelsbetriebe. Bis zu 10 % leerstehender 
Verkaufsfläche können in einer Kommune noch als Grenzwert für eine natürliche Fluktu-
ationsrate gelten. Im zentralen Bereich der Innenstadt von Darmstadt befinden sich rd. 
4.300 m² leerstehenden Einzelhandelsverkaufsfläche, die auf 37 Ladenlokale verteilt ist 
(vgl. Karte 4). Daraus resultiert eine innerstädtische Leerstandsquote von rund 3,5 % 
hinsichtlich der Verkaufsfläche. Die ermittelten Zahlen belegen eine eher unkritische 
Leerstandssituation innerhalb Darmstadts und insbesondere im wichtigsten zentralen Be-
reich der Innenstadt. 
Karte 4: Leerstände in der Darmstädter Innenstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 27
Im Einzelnen stellt sich die gesamtstädtische Angebotssituation des Darmstädter Einzel-
handels, untergliedert nach den verschiedenen Warengruppen, wie folgt dar: 
Tabelle 5: Verkaufsflächenangebot des Darmstädter Einzelhandels nach 
Warengruppen 
Warengruppe Verkaufsfläche 
Anteil an der Ge-
samtver-
kaufsfläche 
Einwohnerbezo-
gene Verkaufsflä-
chenausstattung 
 in m² in % in m² 
Nahrungs- und Genussmittel 56.480 20,1 0,40 
Blumen (Indoor) / Zoo 8.050 2,9 0,06 
Gesundheit und Körperpflege 12.220 4,3 0,09 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitun-
gen / Zeitschriften / Bücher 10.270 3,8 0,08 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 87.470 31,1 0,62 
Bekleidung / Textilien 54.510 19,4 0,39 
Schuhe / Lederwaren 11.220 4,0 0,08 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 9.680 3,4 0,07 
Spielwaren / Hobbyartikel 5.560 2,0 0,04 
Sport und Freizeit 9.940 3,5 0,07 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 90.900 32,4 0,64 
Wohneinrichtung 10.060 3,6 0,07 
Möbel 20.760 7,4 0,15 
Elektro / Leuchten 7.540 2,7 0,05 
Elektronik / Multimedia 10.340 3,7 0,07 
Medizinische und orthopädische Artikel 1.990 0,7 0,01 
Uhren / Schmuck 2.210 0,8 0,02 
Bau- und Gartenmarktsortimente 49.270 17,5 0,35 
Überwiegend langfristiger Bedarf 102.170 36,4 0,72 
Sonstiges 420 0,1 0,00 
gesamt / Durchschnitt 280.950 100,0 1,99 
Quelle: Unternehmenserhebung Darmstadt, April/Mai 2010, eigene Berechnung;  
inkl. in Planung oder im Bau befindlicher Einzelhandelsbetriebe (Darmstadt-Arheilgen (Edeka an der 
Untere Mühlstraße), Darmstadt-Bessungen („Bessunger Marktplatz“ an der Rüdesheimer Straße) und 
Darmstadt-Ost (Lebensmittelvollsortimenter an der Dieburger Straße) 
Unter rein quantitativen Gesichtspunkten zum Bild des Einzelhandels in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt folgende strukturelle Merkmale festzuhalten: 
 Das Einzelhandelsangebot in Darmstadt präsentiert sich über die drei Bedarfsstufen 
des überwiegend kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs nahezu zu gleichen Teilen 
ausgestattet.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 28
 Insgesamt etwa 31 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche (rund 87.500 m²) 
werden in den Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe in 
der Stadt Darmstadt vorgehalten. Entsprechend der typischen Aufteilung auch in 
anderen Städten, tritt die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sowohl in-
nerhalb der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe, als auch über alle Sortimente 
zahlenmäßig hervor. Mit rund 56.500 m² Verkaufsfläche, verteilt auf etwa 320 
Anbieter und einem prozentualen Anteil von rd. 20 % an der gesamtstädtischen 
Verkaufsfläche ist das nahversorgungsrelevante Sortiment in der Darmstädter Ein-
zelhandelslandschaft am stärksten vertreten. Die einwohnerbezogene Verkaufsflä-
chenausstattung dieser Warengruppe liegt mit einem Wert von 0,40 m² über dem 
bundesdeutschen Orientierungswert von 0,35 – 0,38 m² und weist auf eine über-
durchschnittliches Ausstattungsniveau hin, welches darüber hinaus in einen räumli-
chen sowie strukturellen Zusammenhang zu stellen ist (vgl. dazu Kapitel 4.5).  
 Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe werden auf rund 91.000 m² Ver-
kaufsfläche angeboten, was einem Anteil von etwa einem Drittel an der gesamt-
städtischen Verkaufsfläche entspricht. Dabei entfallen auf die Leitbranche des in-
nerstädtischen Einzelhandels Bekleidung / Textilien rund 54.500 m² Verkaufsflä-
che (ca. 19 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche) in etwa 150 Betrieben, die 
damit in dieser Bedarfsstufe am stärksten präsent ist. Die Relation zwischen der 
Verkaufsfläche und der Anzahl der Anbieter innerhalb der Warengruppe zeigt mit 
einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von rd. 360 m² pro Betrieb eine verhält-
nismäßig großen Maßstab auf, der deutlich über dem bundesdeutschen Durch-
schnittswert von 230 m² liegt und auf die Präsenz diverser großflächiger Anbieter 
schließen lässt. Entsprechend dieser Erkenntnis sind die beiden Kauf- und Waren-
häuser Karstadt und Galeria Kaufhof sowie das großflächige Modekaufhaus Hen-
schel & Ropertz die prägenden Anbieter im Sortiment Bekleidung / Textilien, die 
insgesamt rd. 24.300 m² und damit etwa 45 % der sortimentsspezifischen Ver-
kaufsfläche auf sich vereinen. Die übrigen Warengruppen innerhalb der mittelfris-
tigen Bedarfsstufe sind in geringerem Umfang vorhanden, wobei gemessen an der 
landesplanerischen Funktionszuweisung der Stadt Darmstadt als Oberzentrum rein 
quantitativ keine nennenswerten Angebotsdefizite erkennbar sind, die auf einen 
akuten Nachholbedarf hindeuten würden. 
 Mit rund 102.200 m² Verkaufsfläche (rd. 36 % der gesamtstädtischen Verkaufsflä-
che) sind die Warengruppen der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe im 
Darmstädter Einzelhandel vertreten, was den größten Verkaufsflächenanteil aus-
macht. Bau- und Gartenmarktsortimente werden auf rd. 49.300 m² Verkaufsfläche 
vorgehalten, wobei sich insbesondere der Anteil der Baumarktsortimente mit rd. 
34.000 m² quantitativ stark abhebt. Ein relevanter Angebotsschwerpunkt des 
Darmstädter Einzelhandels lässt sich hieraus jedoch nicht folgern – der verhältnis-
mäßig hohe Verkaufsflächenanteil verdeutlicht vielmehr die typischerweise flä-
chenintensiven Betriebsformen innerhalb dieser Sortimentsstrukturen. Demnach 
treten in der Warengruppe Baumarktsortimente die beiden Bau- und Heimwerker-
märkte Bauhaus und Hornbach an der Otto-Röhm-Straße als größte Anbieter her-
vor, die jeweils rund 7.700 m² Verkaufsfläche des Sortiments vorhalten.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 29
Der Vergleich einzelner einwohnerbezogener Verkaufsflächenausstattungsgrade mit 
Kommunen ähnlicher Struktur bzw. Größenordnung verdeutlicht die insgesamt gute An-
gebotsausstattung der Wissenschaftsstadt Darmstadt (vgl. Tabelle 6).  
Tabelle 6: Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ausgewählter Wa-
rengruppen in Darmstadt im Vergleich  
Warengruppe Darmstadt 
(141.000 EW) 
JuK-Daten 
Oberzentren 
JuK-Daten 
> 100.000 EW 
Nahrungs- und Genussmittel 0,40 0,38 0,37 
Gesundheits- und Körperpflege 0,09 0,07 0,07 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitun-
gen / Zeitschriften / Bücher 0,08 0,04 0,04 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 0,62 0,56 0,54 
Bekleidung / Textilien 0,39 0,26 0,26 
Schuhe / Lederwaren 0,08 0,05 0,05 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 0,07 0,07 0,07 
Sport und Freizeit 0,07 0,05 0,05 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 0,64 0,47 0,46 
Möbel 0,15 0,26 0,26 
Elektro / Leuchten 0,05 0,05 0,05 
Elektronik / Multimedia 0,07 0,06 0,06 
Bau- und Gartenmarktsortimente 0,35 0,36 0,31 
Überwiegend langfristiger Bedarf 0,72 0,83 0,78 
Summe 1,99 1,89 1,81 
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von Einzelhandelserhebungen des Büros Junker & Kruse (JuK)  
 Auch im Vergleich mit Kommunen ähnlicher Größenordnung bzw. Versorgungs-
funktion ist die nahversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs- und Genuss-
mittel durch einen überdurchschnittlichen Ausstattungsgrad gekennzeichnet. 
Überdurchschnittliche Ausstattungswerte zeigen sich auch in den weiteren Waren-
gruppen des überwiegend kurzfristigen Bedarfs. 
 Innerhalb des mittelfristigen Bedarfs tritt insbesondere die Warengruppe Beklei-
dung / Textilien im Vergleich mit ähnlich strukturierten Kommunen, quantitativ 
hervor. Mit einer einwohnerbezogenen Verkaufsflächenausstattung von 0,39 m² 
Verkaufsfläche, liegt die Stadt Darmstadt um rd. 50 % über den Werten der Ver-
gleichskommunen. Angebotsdefizite sind rein quantitativ hier ebenfalls nicht aus-
zumachen.  
 In den Warengruppen des langfristigen Bedarfs sind in der Stadt Darmstadt teilwei-
se leicht unterdurchschnittliche Werte in der einwohnerbezogenen Verkaufsflä-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 30
chenausstattung gegeben, die erste Hinweise auf marginale quantitative Entwick-
lungsspielräume aufzeigen, wie bspw. für die Warengruppe Möbel. Die aufgeführ-
ten Vergleichswerte bewegen sich jedoch weitgehend innerhalb eines üblichen 
Spektrums und verdeutlichen eine weitgehend zufriedenstellende Angebotsstruktur 
in diesen Warengruppen. 
Insgesamt ergibt sich für das Darmstädter Einzelhandelsangebot ein hoher gesamtstädti-
scher Ausstattungsgrad von ca. 2,0 m² Verkaufsfläche pro Einwohner. Die Verkaufsflä-
chenausstattungen lassen über alle Warengruppen keine relevanten Angebotsdefizite er-
kennen, die einen akuten Handlungsbedarf folgern ließen. Marginale Verkaufsflächen-
spielräume sind allenfalls in den langfristigen Warengruppen auszumachen. Somit kann als 
Fazit der rein quantitativen Betrachtung der Einzelhandelsstruktur der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt festgehalten werden, dass diese ihrem Versorgungsauftrag, insbesondere auch 
unter Berücksichtigung der regionalen Konkurrenzsituation mit der Verkaufsfläche in Wei-
terstadt und den nahegelegenen starken Oberzentren Frankfurt am Main und Offenbach 
am Main durchaus gerecht wird und sich im überörtlichen Kontext durch ein quantitativ 
gut strukturiertes Einzelhandelsangebot profilieren kann. Die Darmstädter Einzelhandels-
landschaft verfügt demnach über eine regionale Ausstrahlungskraft. 
Großflächiger Einzelhandel 
Insgesamt 60 großflächige Betriebe9 bilden mit einer Verkaufsfläche von insgesamt rund 
178.000 m² einen Verkaufsflächenanteil von etwa 63 % an der gesamtstädtischen Ver-
kaufsfläche der Stadt Darmstadt. Die Angebotsschwerpunkte der großflächigen Einzel-
handelsbetriebe in der Darmstädter Einzelhandelslandschaft liegen mit 12 Betrieben und 
einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 56.700 m² in der Warengruppe Bekleidung / Textili-
en, mit acht Betrieben und einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 49.500 m² in den Waren-
gruppen der Bau- und Gartenmarktsortimente, mit 23 Betrieben und einer Gesamtver-
kaufsfläche von rd. 37.600 m² in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel und mit 
sechs Betrieben und einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 13.800 m² in der Warengruppe 
Möbel. Dabei stellen die beiden Kauf- und Warenhäuser Karstadt und Galeria Kaufhof 
sowie der Bau- und Gartenmarkt Hornbach die flächenintensivsten Einzelhandelsgroßbe-
triebe des Darmstädter Einzelhandels dar. Die räumliche Lage der Betriebe des großflächi-
gen Einzelhandels wird in Karte 5 dargestellt. Es lassen sich räumliche Konzentrationen des 
großflächigen Einzelhandels in der Innenstadt und im Gewerbegebiet Nordwest im kern-
städtischen Bezirk Darmstadt-Nord ausmachen.  
                                                   
9  Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine 
eigenständige Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgt nach § 11 (3) BauNVO ab ei-
ner Verkaufsfläche von 800 m²; dies entspricht in etwa einer Bruttogeschossfläche von rund 1.200 m². 
Demnach ist ein Einzelhandelsbetrieb als großflächig einzuordnen, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 
m² überschreitet (BVerwG Urteile v. 24.11.2005: 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 31
Karte 5: Großflächige Betriebe im Stadtgebiet von Darmstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 32
Zur weiteren Bewertung des quantitativen Angebotes im Hinblick auf stadtentwicklungs-
relevante Aspekte und Entwicklungsspielräume sind im Weiteren vor allem auch qualitati-
ve, strukturelle und räumliche Kriterien, wie beispielsweise die Lage der entsprechenden 
Einzelhandelseinrichtungen in einem Zentrum oder dezentral sowie nachfrageseitige Ent-
wicklungen zu berücksichtigen. In einem weiteren Schritt wird das Darmstädter Einzelhan-
delsangebot daher unter diesen Gesichtspunkten, insbesondere auf Stadtteilebene näher 
betrachtet. 
4.2 Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebots in der Stadt 
Darmstadt 
Die konkrete räumliche Verteilung des Einzelhandels auf das Darmstädter Stadtgebiet ist 
insbesondere mit Blick auf die strukturellen Aussagen zur weiteren Einzelhandelsentwick-
lung und möglicher Handlungsbedarfe in den Themenfelder „wohnortnahe Grundversor-
gung der Bevölkerung“ und „Vitalität der städtebaulich-funktionalen Zentren“ von grund-
legender Bedeutung. In einem ersten Schritt wird dabei die Verteilung des Einzelhandels-
angebots auf die neun Stadtteile bzw. statistischen Bezirke betrachtet, die anschließend 
durch die Definition funktional zusammenhängender Bereiche näher spezifiziert wird. Dies 
spielt insbesondere hinsichtlich der städtebaulichen Lage bzw. der siedlungsräumlichen 
und städtebaulich-funktionalen Integration der Einzelhandelsbetriebe eine tragende Rolle.  
Nachfolgende Karte 6 gibt einen Überblick über die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe 
im Stadtgebiet von Darmstadt. Das Einzelhandelsangebot in den Stadtteilen bzw. statisti-
schen Bezirken ist in unterschiedlichem Maße ausgeprägt. Eine räumliche Konzentration 
des Angebots ist in der Kernstadt abzulesen, wobei sich mit 486 Anbietern etwa 48 % al-
ler Darmstädter Einzelhandelsbetriebe im statistischen Bezirk Darmstadt-Stadtmitte befin-
den. Die abgesetzten Stadtteile Arheilgen und Eberstadt verfügen darüber hinaus über ei-
gene Zentrale Bereiche als örtliche Zentren mit einem differenzierten Warenangebot. Ein 
quantitativ deutlich geringer ausgeprägter Einzelhandelsbesatz, ist für den Stadtteile Kra-
nichstein zu konstatieren. Der Stadtteil Wixhausen verfügt über einen vergleichsweise ge-
ringen und insbesondere räumlich dispers vorgehaltenen Einzelhandelsbesatz, der hinsicht-
lich seiner Dichte und Differenzierung aber keinen zentralen Bereich ablesen lässt.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 33
Karte 6: Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in der Stadt 
Darmstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 34
4.2.1 Stadtteilspezifische Betrachtung 
Für die Stadt Darmstadt, mit den fünf innerhalb der Kernstadt gelegenen statistischen Be-
zirken Darmstadt-Stadtmitte, Darmstadt-Nord, Darmstadt-Ost, Darmstadt-West und 
Darmstadt-Bessungen, sowie den vier räumlich abgesetzten Stadtteilen Arheilgen, Eber-
stadt, Kranichstein und Wixhausen, stellt sich die Verkaufsfläche nach Bedarfsstufen sowie 
die absolute Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und Einzelhandelsgroßbetriebe zum Zeit-
punkt der Einzelhandelserhebung im April/Mai 2010 wie folgt dar:

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 35
Tabelle 7: Verkaufsflächen in m² nach Stadtteilen und Bedarfsstufen und Anzahl der Betriebe 
Stadtteil /  
statistischer  
Bezirk 
überwiegend 
kurzfristiger Be-
darf  
(VKF in m2) 
überwiegend mit-
telfristiger Bedarf  
(VKF in m2) 
überwiegend 
langfristiger Be-
darf  
(VKF in m2) 
Gesamt – VKF in 
m 2 
in % an gesamt-
städt. Verkaufs-
fläche 
Anzahl der  
Betriebe 
Anzahl  
großflächiger Be-
triebe (ab 800 m² 
VKF) 
Stadtmitte 25.630 75.860 23.890 125.670 44,7 486 22 
Nord 21.630 6.250 54.160 82.120 29,2 166 16 
Ost 3.470 620 1.930 6.010* 2,1 41 2 
West 12.040 2.930 3.710 18.690 6,7 43 6 
Bessungen 5.930 850 7.520 14.300* 5,1 56 5 
Kernstadt  
gesamt 68.700 86.510 91.210 246.790 88,0 792 51 
Arheilgen 4.530 1.690 6.950 13.180* 4,7 63 4 
Eberstadt 7.260 2.350 2.940 12.600 4,5 106 2 
Kranichstein 4.050 290 80 4.440 1,6 26 2 
Wixhausen 2.920 50 990 3.960 1,4 26 1 
Gesamt  87.470 90.900 102.170 280.950 100 1.013 60 
Quelle: eigene Berechnungen auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt, April/Mai 2010, gerundete Werte 
* inkl. in Planung oder im Bau befindlicher Einzelhandelsbetriebe

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 36
 Der quantitative Einzelhandelsschwerpunkt liegt mit rd. 246.800 m² in der 
Darmstädter Kernstadt, wobei der statistische Bezirk Stadtmitte zahlenmäßig mit ei-
ner Verkaufsfläche von rd. 125.700 m² und 486 Einzelhandelsbetrieben hervortritt. 
Dies entspricht einem vergleichsweise hohen  Anteil von rd. 45 % an der gesamtstäd-
tischen Einzelhandelsverkaufsfläche. 
 Mit rund 82.100 m² Verkaufsfläche, befindet sich innerhalb der Kernstadt ein wei-
terer Angebotsschwerpunkt im statistischen Bezirk Darmstadt-Nord. Hier sind 166 
Betriebe ansässig, von denen rd. 10 % großflächige Anbieter sind. 
 Die übrigen Bezirke der Kernstadt weisen mit Verkaufsflächen zwischen rd. 
6.000 m² und rd. 18.700 m² geringer ausgeprägte Einzelhandelsstrukturen auf. 
 Von den räumlich abgesetzten Stadtteilen im Darmstädter Stadtgebiet, sind mit rd. 
13.200 m² Verkaufsfläche in Arheilgen und mit rund 12.600 m² Verkaufsfläche in 
Eberstadt in den beiden Stadtteilen nennenswerte Einzelhandelsstrukturen über alle 
Bedarfsstufen vorhanden. 
 In den Stadtteilen Kranichstein und Wixhausen sind mit rd. 4.400 m² bzw. rd. 
4.000 m² Verkaufsfläche eher kleinteilige Einzelhandelsstrukturen auszumachen, 
deren Angebotsschwerpunkt primär im Bereich der Warengruppen des überwie-
gend kurzfristigen Bedarfs liegt und somit eine starke Ausrichtung auf die woh-
nungsnahe Grundversorgung der lokalen Bevölkerung aufweist. 
 Etwa 87.500 m² Verkaufsfläche entfallen gesamtstädtisch auf die Warengruppen 
des überwiegend kurzfristigen Bedarfs, wobei mit rd. 68.700 m² etwa 80 % 
dieses Angebots auf die Darmstädter Kernstadt entfällt. Innerhalb der Kernstadt 
treten wiederum die statistischen Bezirke Stadtmitte und Darmstadt-Nord als An-
gebotsstandorte von Warengruppen des überwiegend kurzfristigen Bedarfs quanti-
tativ hervor (eine detaillierte Betrachtung der Grundversorgung der Darmstädter 
Bevölkerung erfolgt in Kapitel 4.5). 
 Die Warengruppen des überwiegend mittelfristigen Bedarfs sind mit einer Ver-
kaufsfläche von insgesamt 90.900 m² im Darmstädter Stadtgebiet vertreten. Dabei 
werden mit 75.900 m² Verkaufsfläche etwa 83 % des gesamtstädtischen Angebots 
im statistischen Bezirk Stadtmitte angeboten.  
 Sortimente der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe werden zu einem über-
wiegenden Anteil in der Darmstädter Kernstadt angeboten, wobei rund 53 % des 
gesamtstädtischen Angebots (rd. 54.200 m² Verkaufsfläche) in Darmstadt-Nord 
vorgehalten werden. Weitere rd. 23.900 m² Verkaufsfläche für überwiegend lang-
fristige Warengruppen sind in der Stadtmitte lokalisiert.  
4.2.2 Angebotssituation nach Lagekategorien 
Zum Zeitpunkt der Erhebung (April/Mai 2010) stellt sich die Verteilung der Verkaufsfläche 
nach Warengruppen, verteilt auf die einzelnen Lagekategorien wie folgt dar:

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 37
 
Abbildung 1:  Verkaufsfläche in 
Darmstadt  
nach Lagen (in m²) 
Abbildung 2:  Anzahl der Betrie-
be in Darmstadt 
nach Lagen 
  
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt, April/Mai 2010, gerundete 
Werte 
 Mit einem Anteil von etwa 48 % und einer quantitativen Ausprägung von rd. 
135.600 m² (527 Betriebe) entfällt rund die Hälfte der Darmstädter Einzelhan-
delsverkaufsfläche auf zentrale Bereiche. Die durchschnittliche Betriebsgröße in 
den zentralen Bereichen liegt bei rund 260 m² und damit über dem bundesdeut-
schen Durchschnittswert von 230 m², was auf einen ausgewogenen Mix aus klein-
teiligen Einzelhandelsstrukturen und großflächigen Ladeneinheiten schließen lässt. 
Der Angebotsschwerpunkt in den zentralen Bereichen liegt mit rd. 76.800 m² in 
den Warengruppen des überwiegend mittelfristigen Bedarfs, wobei die Waren-
gruppe Bekleidung / Textilien mit einer Verkaufsfläche von rund 50.300 m² und 
einem Anteil von rd. 37 % an der Gesamtverkaufsfläche in den zentralen Berei-
chen das größte Angebot darstellt. 
 Auf die städtebaulich integrierten Lagen innerhalb des Darmstädter Stadtgebiets 
entfallen mit rd. 55.100 m² weitere 20 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche, 
die sich auf 411 Einzelhandelsbetriebe aufteilen. Bezogen auf die Betriebe ent-
spricht dies einem Anteil von 41 % an der Gesamtheit der Einzelhandelsgeschäfte 
in der Wissenschaftsstadt. Den Angebotsschwerpunkt in den integrierten Lagen 
bildet die nahversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 
mit einer Verkaufsfläche von rd. 23.300 m² verteilt auf 170 Einzelhandelsbetriebe. 
 In den städtebaulich nicht integrierten Lagen werden etwa 89.700 m² Verkaufs-
fläche vorgehalten, was einem Anteil von rd. 32 % an der gesamtstädtischen Ver-
kaufsfläche entspricht. Dabei sind mit lediglich 75 Einzelhandelsbetrieben jedoch 
nur etwa 7 % aller Darmstädter Einzelhandelsbetriebe in dieser Lagekategorie lo-
kalisiert, so dass für die nicht integrierten Lagen eine durchschnittliche Verkaufsflä-
Zentrale Bereiche
integrierte Lagen
nicht integrierte Lagen
nicht 
integrierte 
Lagen
89.700 m²
32 %
integrierte 
Lagen
55.100 m²
20 %
Zentrale 
Bereiche
 136.200 m²
48 %
Zentrale 
Bereiche 
528 Betriebe
52 %
integrierte 
Lagen
410 Betriebe
41 %
nicht 
integrierte 
Lagen
75 Betriebe
7 %

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 38
che von rd. 1.200 m² pro Betrieb resultiert, die weit über dem Bundesdurchschnitt 
von 230 m² pro Betrieb liegt. Dies verdeutlicht einen hohen Anteil an großflächi-
gen Betrieben, der primär auf flächenintensive Anbieter in den Bereichen Möbel 
oder Bau- und Gartenmarktsortimente zurückzuführen ist. Solche Betriebe sind 
aufgrund ihrer regelmäßig geringen Flächenproduktivität eher selten in zentralen 
Bereichen vorzufinden. Demgemäß entfallen in den nicht integrierten Lagen rund 
42.900 m² Verkaufsfläche (19 Betriebe) auf die Warengruppen der Bau- und Gar-
tenmarktsortimente. Weitere 11.600 m² Verkaufsfläche werden in nicht integrier-
ten Lagen im Sortimentsbereich Möbel vorgehalten. Anzumerken ist allerdings 
auch, dass mit rd. 15.500 m² Verkaufsfläche auch nahezu 27 % der gesamtstädti-
schen Verkaufsfläche der nahversorgungsrelevanten Warengruppe Nahrungs- und 
Genussmittel außerhalb städtebaulich integrierter Lagen angesiedelt ist. Maßgeb-
lich zurückzuführen ist dies auf eine Konzentration von Lebensmittelbetrieben in 
den nicht integrierten Lagen in Darmstadt-Nord und hier insbesondere innerhalb 
des Gewerbegebiets Nordwest. Mit dem SB-Warenhaus toom, dem Lebensmittel-
vollsortimenter tegut und den Lebensmitteldiscountern Aldi-Süd und Lidl bestehen 
im Gewerbegebiet Nordwest vier großflächige Anbieter. 
Trotz des umfangreichen Angebots an Nahrungs- und Genussmitteln in nicht integrierten 
Lagen, sind die generellen Fakten hinsichtlich der Verkaufsflächenverteilung, die mit rd. 
68 % zu Gunsten der städtebaulich integrierten Lagen eine deutliche Orientierung auf in-
tegrierte Standorte aufzeigt, ein Indiz für eine vornehmlich zielgerichtete Einzelhandels-
steuerungspraxis der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Dieses insgesamt erfreuliche Ergebnis 
wird zudem gestützt durch die Verteilung der Betriebe: so liegen in Darmstadt etwa 93 % 
aller Betriebe in städtebaulich integrierten Lagen.  
4.3 Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels 
Im Folgenden werden die räumlichen Angebotsschwerpunkte innerhalb der Stadt Darm-
stadt auf Stadtteilebene einer näheren Betrachtung unterzogen. Dabei wird die Analyse 
der Angebotsstandorte sowohl hinsichtlich städtebaulicher als auch funktionaler Kriterien 
vorgenommen, die ihrerseits wichtiger Bestandteile des Einzelhandelskonzepts sind und 
die Grundlage zur Ableitung der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsberei-
che bilden. Innerhalb der Darmstädter Einzelhandelslandschaft sind insgesamt acht räumli-
che Angebotsschwerpunkte erfasst worden, die sich einerseits als zentrale Bereiche im his-
torisch bedingten städtebaulichen Kontext einordnen lassen. Andererseits bestehen ge-
wachsene Einzelhandelsagglomerationen außerhalb der Zentralen Bereiche, die hinsichtlich 
der handelsbezogenen Versorgungsfunktion einen räumlichen Angebotsschwerpunkt in 
Form von städtebaulich integrierten oder nicht integrierten Sonderstandorten darstellen. 
Karte 7 gibt einen Überblick über die räumlichen Angebotsschwerpunkte in Darmstadt. 
Als zentrale Angebotsstandorte sind schwerpunktmäßig der Zentrale Bereich der 
Darmstädter Innenstadt, sowie der Zentrale Bereich Weststadt innerhalb der Kernstadt 
und darüber hinaus die Zentralen Bereiche Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein auszu-
machen. Weitere räumliche Angebotsschwerpunkte in Form von Sonderstandorten sind 
das Gewerbegebiet Nordwest im statistischen Bezirk Darmstadt-Nord, sowie die Handels-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 39
agglomerationen an der Eschollbrücker Straße in Darmstadt-West und an der Heidelber-
ger Straße in Darmstadt-Bessungen. 
Karte 7:  Räumliche Angebotsschwerpunkte in der Stadt Darmstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 40
4.3.1 Zentrale Bereiche in der Darmstädter Kernstadt 
4.3.1.1 Innenstadt und Hauptgeschäftszentrum 
Innenstadt  
Neben dem Einzelhandel definieren eine Innenstadt Funktionen wie öffentliche und pri-
vate Dienstleistungen, Wohnen, Arbeiten sowie Freizeit, Kultur und Erholung. Die Innen-
stadt stellt insgesamt betrachtet den Mittelpunkt städtischen Lebens dar und ist der wich-
tigste Kristallisations- und Identifikationspunkt einer Stadtgesellschaft. 
Die Innenstadt von Darmstadt weist verschiedene Bereiche auf, die sich durch Nutzung 
und Gestalt voneinander unterscheiden. Als „Motor“ dominiert der Einzelhandel dabei die 
Mitte der Innenstadt. In das Einzelhandelszentrum integriert sind zentrenrelevante Dienst-
leister, Gastronomie, Büros und Wohnnutzungen, die zusammen einen bunten Nut-
zungsmix ergeben. Als weitere prägende Innenstadtnutzungen finden sich in Darmstadt 
entsprechend der oberzentralen Versorgungsfunktion Behörden, Gerichte, die Universität, 
Institute, Schulen, kulturelle Einrichtungen, Museen sowie das Darmstädter Klinikum.  
Die baulichen Strukturen sind abwechslungsreich und spiegeln die Stadtgeschichte wider. 
Prägend ist das Blockraster mit Blickachsen zu Plätzen und wichtigen Gebäuden, ergänzt 
durch einen kleineren Altstadtbereich, der Keimzelle der Stadt, sowie dem als Universitäts-
gebäude genutzten Schloss. Breite Verkehrsachsen begrenzen diesen „inneren“ Bezirk, 
besonders deutlich im Osten und Norden. Es schließt sich ein Bereich mit großformatigen, 
vielfach repräsentativen Baukörpern an, sowohl in historischer als auch in moderner bzw. 
neuzeitlicher Architektur.  
Die Innenstadt ist gut für den motorisierten Individualverkehr erschlossen. Ringerschlie-
ßungen, ein Netz von Hauptverkehrsstraßen, zentrumsnahe Tiefgaragen und Parkhäuser 
sorgen für ein leistungsstarkes Verkehrsangebot. Mit mehreren Straßenbahn- und Busli-
nien ist auch der ÖPNV leistungsfähig im Zentrum vertreten, wobei der Hauptbahnhof ca. 
1.500 m vom Geschäftszentrum entfernt liegt.  
Hauptgeschäftszentrum 
Das Hauptgeschäftszentrum umfasst nur einen Teilbereich der Innenstadt mit Einzelhan-
delsnutzungen im Erdgeschoss. Diese bilden ein System unterschiedlicher Lagen mit ver-
schiedenen Nutzungsintensitäten, die funktional und räumlich miteinander verbunden 
sind. Für die Lagequalitäten ist nicht nur die Dichte des Geschäftsbesatzes von Bedeutung, 
sondern auch die Kontinuität der Lauflagen (doppelte Lauflage, einseitige Lauflage, ver-
setzte Lauflage), die Qualität bzw. Quantität des Warenangebotes und die Qualität der 
Außendarstellung der Geschäfte. Aus städtebaulicher Sicht bestimmen die Bebauungs-
struktur, der Erhaltungszustand der Gebäude sowie die Aufenthaltsqualität im öffentlichen 
Raum den Charakter der Geschäftsbereiche, Einkaufslagen und Innenstadtquartiere.  
Einzelhandelsstruktur im Hauptgeschäftszentrum 
Ein wichtiges Merkmal für die Abgrenzung des Hauptgeschäftszentrums und die Einord-
nung unterschiedlicher Lagen ist die einzelhandelsgeprägte Nutzungsstruktur. Mit Hilfe

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 41
einer Analyse der Einzelhandelsdichte kann diese Struktur anschaulich und vergleichbar 
gemacht werden. Die Einzelhandelsdichte beschreibt dabei das Verhältnis von Einzelhan-
delsnutzungen zu anderen Nutzungen wie Dienstleistungen, Wohnen oder auch Leerstän-
den in den Erdgeschossen der straßenbegleitenden Bebauung. Karte 8 stellt die Dichte des 
Einzelhandelsbesatzes sowie wichtige Magnetbetriebe im Hauptgeschäftszentrum der 
Darmstädter Innenstadt dar.

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 42
Karte 8:  Einzelhandelsdichte und Magnetbetriebe im Zentralen Bereich Innenstadt Darmstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

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Das Darmstädter Hauptgeschäftszentrum besteht aus einem vernetzten Gefüge teilweise 
gleichwertiger Einkaufsstraßen mit hohen Einzelhandelsdichten. Dabei bilden die dicht be-
setzten Einkaufslagen eine kompakte Struktur, die Rundläufe und kurze Wege ermöglicht, 
die abwechslungsreiche räumliche Situationen einschließt und in die alle relevanten Einzel-
handelsmagneten integriert sind. Das Hauptgeschäftszentrum in Darmstadt ist vollständig 
als Fußgängerzone ausgebaut. In Richtung Westen schließt sich ein eher dienstleistungs-
geprägtes Quartier an. An den anderen Seiten sorgen Hauptverkehrsstraßen für deutliche 
Begrenzungen und Nutzungszäsuren. Im Einzelnen lassen sich die folgenden Geschäftsla-
gen unterscheiden: 
Wilhelminenstraße 
Die Wilhelminenstraße verbindet den Luisenplatz mit der Kirche St. Ludwig. Hohe Einzel-
handelsdichten, zahlreiche Fachgeschäfte, das Einkaufszentrum Luisen-Center und das 
Kauf- und Warenhaus Karstadt definieren die Straße als Hauptlage. Das Luisen-Center mit 
dem angegliederten Kauf- und Warenhaus Karstadt stellen mit einer Gesamtverkaufsflä-
che von rd. 25.900 m² den flächenmäßig größten zusammenhängenden Angebotskom-
plex der Innenstadt dar, wobei rund 17.300 m² auf den großflächigen Anbieter Karstadt 
entfallen. Auch die Seitenstraßen weisen zentrenrelevante Nutzungen auf. Die Kuppel von 
St. Ludwig und die regelmäßig gepflanzten Bäume bilden einen ansprechenden städtebau-
lichen Rahmen. Dagegen wirken sowohl die Pflasterbeläge als auch das Ensemble Karstadt 
/ Luisen-Center leicht veraltet.  
Foto 1 und 2:  Blick auf die Kuppel von St. Ludwig entlang der Wilhelminen-
straße / Eingang zum Luisen-Center von der Wilhelminenstra-
ße 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010) 
Luisenstraße 
Die Luisenstraße verläuft parallel zur Wilhelminenstraße und stellt wichtige Verbindungen 
zu Luisen-Center und dem Carree her, einem dienstleistungs-, veranstaltungs- und gast-
ronomieorientierten Gebäudekomplex. Trotz teilweise Rückseiten- bzw. Nebenlagencha-
rakter dominieren insgesamt gesehen hohe Einzelhandels- und Nutzungsdichten. Es be-
steht ein freundlicher Gesamteindruck. Schwach wirkt auch hier der Baustein Karstadt / 
Luisen-Center.

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 44
Foto 3 und 4:  Luisenstraße mit Blick auf Luisenplatz / Schuchardstraße in 
Richtung Luisen-Center 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010) 
Ernst-Ludwig- und Schuchardstraße 
Die schmalen Straßenquerschnitte weisen ein durchgängig dichtes Einzelhandelsangebot 
und typische, innerstädtische Filialisten auf. Sie verbinden die bereits genannten Groß-
strukturen mit dem Kauf- und Warenhaus Kaufhof. Textilorientierte Anbieter wie bei-
spielsweise das rd. 1.500 m² große Modehaus Römer an der Ernst-Ludwig-Straße oder das 
rd. 1.250 m² große Filialist Zara, sowie die Buchhandlung Thalia mit einer Verkaufsfläche 
von rd. 2.200 m² prägen die Einkaufsstraßen. Die Außendarstellungen entsprechen dem 
für vergleichbare Hauptlagen üblichen hohen Standard.  
Foto 5 und 6:  Ernst-Ludwig-Straße mit Blick auf den weißen Turm / Lud-
wigsplatz 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010) 
Ludwigsplatz, Elisabethen- und Schulstraße 
Besonders im Übergang der Elisabethenstraße zur Schulstraße, welchen der Ludwigsplatz 
markiert, besteht Hauptlagencharakter mit dichten Einzelhandelsnutzungen und Filialisten. 
Prägende Anbieter sind die Fachgeschäfte Saturn (rd. 4.500 m² Verkaufsfläche) und Sport 
Hübner (rd. 3.000 m² Verkaufsfläche), sowie der rd. 5.000 m² große Filialbetrieb C&A.. 
Die Außendarstellungen entsprechen dem üblichen Standard. Westlich der Wilhelminen-
straße lassen die Nutzungsdichten nach, die Einkaufsstraße wird zur Nebenlage. Der Lud-

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 45
wigsplatz ist ein geschäftiger Quartiersplatz, der den Übergang in die Altstadt markiert. 
Die Schulstraße weist noch dichte Nutzungen auf, allerdings kleinteiliger strukturiert und 
spezialisiert.  
Foto 7 und 8:  Elisabethenstraße in Richtung Ludwigsplatz / Ludwigstraße 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010) 
Ludwigstraße, Altstadt, Marktplatz 
Marktplatz und die Altstadt werden über die Ludwigstraße angebunden. Diese ist kleintei-
lig strukturiert, weist ein spezialisiertes Angebot und eine freundliche Atmosphäre auf. 
Prägende Anbieter dieser Geschäftslage, wie das Bekleidungsfachgeschäft TK Maxx (rd. 
1.610 m² Verkaufsfläche) oder der Supermarkt tegut (rd. 550 m² Verkaufsfläche) sind ins-
besondere an der Ludwigstraße konzentriert. Der überwiegende Teil des Angebots in der 
Altstadt wird durch einen kleinteiligen Einzelhandelsbesatz gestellt, wobei das Musikhaus 
Crusius an der Schustergasse mit einer Verkaufsfläche von rd. 650 m² und das Schuhge-
schäft Brackelsberg (rd. 540 m² Verkaufsfläche) am Marktplatz die größten Anbieter dar-
stellen. Der Marktplatz, mit einem umfangreichen Gastronomieangebot und einem täglich 
stattfindenden Wochenmarkt (mit zwei Hauptmarkttagen Mittwoch und Samstag), ist 
„Wohnzimmer“ der Stadt und Anziehungspunkt zugleich. Auch der kleine Altstadtbereich 
mit dem intimen Stadtkirchplatz punktet insbesondere durch Atmosphäre.  
Foto 9 und 10:  Darmstädter Altstadt / Gastronomie am Marktplatz 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 46
Einige große Plätze bilden End- oder Gelenkpunkte der genannten Geschäftsbereiche. So 
fungieren  
 der weitläufige Luisenplatz als Verkehrsknotenpunkt für den ÖPNV. Er ist wichtiger 
Treffpunkt im Zentrum und sehr belebt. Die Baustruktur wirkt eher einfach.  
 der Friedensplatz (schwache Platzgestaltung) und der Mathildenplatz als durch-
grünte Aufenthaltsbereiche. Gleichzeitig bilden sie großzügige Rahmen für die öf-
fentlichen Gebäude nördlich des Hauptgeschäftszentrums.  
 der Wilhelminen- und der Georg-Büchner-Platz als Endpunkt des Geschäftsviertels, 
als Erholungsfläche und als Eingangsbereich für Kirche und Staatstheater.  
Insgesamt bestehen in der Innenstadt vielfältige und attraktive Aufenthaltsmöglichkeiten, 
die sowohl als eigenständige Ziele für einen Innenstadtbesuch funktionieren als auch die 
Einkaufsfunktion der Innenstadt ergänzen.  
Das sich im Westen anschließende Innenstadtquartier um die Bleichstraße weist zwar in 
Teilbereichen noch relevante Einzelhandelsdichten und städtische Nutzungen auf, ist aber 
letztlich aufgrund der vergleichsweise niedrigen Dichten, einer starken Dienstleistungsori-
entierung und einem deutlich niedrigeren Angebotsniveau nicht mehr dem Hauptge-
schäftszentrum zuzurechnen. Diesbezüglich bildet die Fußgängerzone die Grenze. Ledig-
lich die Grafenstraße kann noch ansatzweise die Rolle einer Ergänzungslage ausfüllen.  
Die Angebotsformen im zentralen Bereich Innenstadt der Wissenschaftsstadt Darmstadt be-
stehen überwiegend aus namhaften Filialisten. Die zwei Kauf- und Warenhäuser Karstadt 
am Luisenplatz und Galeria Kaufhof an der Rheinstraße, die zugleich die beiden größten Be-
triebe in der Darmstädter Einzelhandelslandschaft darstellen sind ebenso wichtige Frequenz-
bringer, wie das innerstädtische Einkaufszentrum „Luisen-Center“. Darüber hinaus befindet 
sich mit dem Modekaufhaus Henschel & Ropertz am Marktplatz ein weiterer Magnetbetrieb 
im Hauptgeschäftszentrum, der ein hochwertiges und differenziertes Angebot der innerstäd-
tischen Leitbranche Bekleidung / Textilien  führt. Der Elektrofachmarkt Saturn, die Buch-
handlung Thaila und der regionale Anbieter Sport Hübner runden als weitere innerstädtische 
Magnetbetriebe das Gesamtangebot ab. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch einen 
ausgeprägten Besatz an Dienstleistern, der sich insbesondere in westlicher Richtung im 
Quartier Mollerstadt an das Hauptgeschäftszentrum anschließt. 
Angebotsstruktur im zentralen Bereich Innenstadt 
Insgesamt wurden in der Darmstädter Innenstadt 421 Einzelhandelbetriebe erhoben, die 
zusammen einen Anteil von rund 42 % der Einzelhandelsbetriebe der Gesamtstadt aus-
machen. Mit ca. 119.000 m² Verkaufsfläche werden zudem beachtliche 42 % der ge-
samtstädtischen Einzelhandelsverkaufsfläche im zentralen Bereich Innenstadt vorgehalten, 
was eine durchaus positive Verkaufsflächenrelation zwischen der Innenstadt und den üb-
rigen Angebotsstandorten aufzeigt. Zudem sind in der Innenstadt mit 20 Betrieben ein 
Drittel der großflächigen Anbieter der gesamtstädtischen Einzelhandelslandschaft ansässig. 
Karte 9 gibt einen Überblick über die Verteilung der großflächigen Anbieter innerhalb der 
Innenstadt und zeigt zudem das weitere Angebot differenziert nach der Fristigkeit des Be-
darfs auf.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 47
Karte 9:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige Anbieter im zentralen Bereich Innenstadt Darmstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 48
Der Angebotsschwerpunkt der Darmstädter Innenstadt liegt deutlich in den überwiegend mit-
telfristigen Warengruppen, die auf etwa 74.300 m² angeboten werden, was einem Anteil von 
rd. 62 % an der am Standort vorhandenen Verkaufsfläche entspricht. Innerhalb der mittelfristi-
gen Warengruppen, dominiert das Angebot im Bereich Bekleidung / Wäsche mit einer sorti-
mentsspezifischen Verkaufsfläche von rd. 49.500 m², einem Anteil von rd. 41 % an der Ge-
samtverkaufsfläche der Innenstadt und darüber hinaus einem Anteil von rd. 91 % an der sorti-
mentsspezifischen Gesamtverkaufsfläche der Stadt Darmstadt. Prägende Anbieter dieses Sorti-
ments sind die beiden Kauf- und Warenhäusern Galeria Kaufhof und Karstadt, sowie das Mode-
kaufhaus Henschel & Ropertz und der großflächige Anbieter C&A. Neben der innerstädtischen 
Leitbranche Bekleidung / Wäsche, wird auch auf einer Verkaufsfläche von rd. 10.400 m² ein 
umfangreiches Angebot in der Warengruppe Schuhe / Lederwaren in der Innenstadt angebo-
ten. Damit entfallen rd. 92 % des gesamtstädtischen Angebots dieses Sortimentsbereichs auf 
den zentralen Bereich. Mit 1.400 m² Verkaufsfläche ist der regionale Anbieter Dielmann der flä-
chenintensivste Betrieb innerhalb der Warengruppe Schuhe / Lederwaren. Weitere Warengrup-
pen des überwiegend mittelfristigen Bedarfs werden zudem in einem geringeren, jedoch immer 
noch quantitativ stark ausgeprägten Umfang in der Darmstädter Innenstadt angeboten. Sowohl 
in der Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren, als auch in den Sortimentsbe-
reichen Spielwaren / Hobbyartikel und Sport und Freizeit, ist der gesamtstädtische Angebots-
schwerpunkt im zentralen Bereich Innenstadt lokalisiert, was an einem, gemessen am gesamt-
städtischen Angebotsspektrum, prozentualen Verkaufsflächenanteil von jeweils über 50 % deut-
lich ablesbar ist.  
Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs werden in der Innenstadt auf einer Verkaufsfläche 
von 22.200 m² offeriert, was einem Anteil von rd. 18 % an der gesamtstädtischen Verkaufsflä-
che der kurzfristigen Sortimentsbereiche entspricht. Ein in der Innenstadt vorhandenes und in 
diesem Umfang angebotenes Grundversorgungsangebot ist grundsätzlich positiv zu bewerten. 
Maßgeblichen Anteil daran trägt die nahversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs- und 
Genussmittel, die auf rd. 9.300 m² Verkaufsfläche vorgehalten wird. Dabei treten sowohl das 
Kauf- und Warenhaus Karstadt (rd. 2.000 m² sortimentsspezifische Verkaufsfläche) als auch der 
Verbrauchermarkt Rewe im „Luisen-Center“ (rd. 1.200 m² sortimentsspezifische Verkaufsflä-
che) als quantitativ stärkste Anbieter der nahversorgungsrelevanten Warengruppe auf. Ein diffe-
renziertes Lebensmittelangebot in Innenstädten ist ein maßgeblicher Bestandteil der funktiona-
len Heterogenität einer City und ist regelmäßig zu erhalten und weiter zu entwickeln. Ein Anteil 
von rund einem Fünftel der gesamtstädtischen Verkaufsfläche von Nahrungs- und Genussmit-
teln identifiziert die Darmstädter Innenstadt als bedeutenden Nahversorgungsstandort, wobei 
deutlich wird, dass weitere quantitativ dominante Angebotsstandorte innerhalb des Stadtgebiets 
vorhanden sein müssen. Darüber hinaus entfallen rund 6.400 m² innerstädtische Verkaufsfläche 
auf die Warengruppe Papier, Büro, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher. Hier sind 
sowohl die Buchhandlung Thalia (rd. 1.900 m² sortimentsspezifische Verkaufsfläche) als auch 
die regionale, großflächige Buchhandlung Habel & Schlapp (rd. 1.700 m² sortimentsspezifische 
Verkaufsfläche) die prägenden Anbieter, wobei innerhalb dieser breit gefächerten Warengruppe 
der Hauptanteil des Angebots auf das Sortiment Bücher entfällt.  
Das Angebot von Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe ist in der Innenstadt von 
Darmstadt auf rund 22.500 m² vertreten. Zahlenmäßig tritt der Sortimentsbereich Elektronik 
und Multimedia hervor, was insbesondere auf den Elektrofachmarkt Saturn an der Elisabethen-
straße zurückzuführen ist. Positiv fällt auf, dass rund 75 % des Angebots dieser Warengruppe in

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 49
der Darmstädter Innenstadt bereitgestellt werden. Darüber hinaus entfallen auch rd. 88 % des 
gesamtstädtischen Angebots von Uhren / Schmuck, sowie rd. 64 % des gesamtstädtischen An-
gebots des Sortimentsbereichs medizinische und orthopädische Artikel auf den zentralen Bereich 
Innenstadt.  
Eine detaillierte Aufstellung der Angebotsstruktur der Darmstädter Innenstadt, differenziert nach 
Warengruppen und Fristigkeit des Bedarfs ist der folgenden Tabelle 8 zu entnehmen. 
Tabelle 8:  Verkaufsflächen im zentralen Bereich der Darmstädter Innenstadt  
Warengruppe 
Verkaufsfläche im zentralen 
Bereich Innenstadt* 
Anteil Verkaufsflächen an 
Gesamtstadt* 
in m² in % 
Nahrungs- und Genussmittel 9.310 18,0 
Blumen (Indoor) / Zoo 1.080 13,6 
Gesundheit und Körperpflege 5.370 45,7 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen 
/ Zeitschriften / Bücher 6.440 60,5 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 22.200* 27,0 
Bekleidung / Wäsche 49.510 90,9 
Schuhe / Lederwaren 10.400 92,7 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 4.780 50,1 
Spielwaren / Hobbyartikel 2.890 52,2 
Sport und Freizeit 6.670 67,2 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 74.250* 81,9 
Wohneinrichtung 3.420 34,0 
Möbel 5.130 24,7 
Elektro / Leuchten 2.630 34,9 
Elektronik / Multimedia 7.710 74,8 
Medizinische und orthopädische Artikel 1.270 63,9 
Uhren / Schmuck 1.930 87,4 
Bau- und Gartenmarktsortimente 160 0,7 
Überwiegend langfristiger Bedarf 22.500* 21,8 
Sonstiges 180 43,5 
gesamt / Durchschnitt 118.890* 43,2 
Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt (April/Mai 2010)  
*gerundete Werte 
Fazit 
Die hohe Nutzungsdichte, spannende räumliche Strukturen, einladende Aufenthaltsbereiche, ein 
attraktiver Mix aus alt und neu, aus historisch und modern sorgen für ein abwechslungsreiches 
Innenstadterlebnis. Die große Anziehungskraft und Akzeptanz der Innenstadt spiegelt sich auch 
im Geschäftsbesatz wider. Mit einem Anteil von über 40 % an der Gesamtverkaufsfläche der 
Stadt wartet der zentrale Bereich mit einem differenzierten Einzelhandelsangebot auf, das in al-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 50
len Bedarfsstufen quantitativ und qualitativ gut aufgestellt ist. Zudem findet aufgrund der Uni-
versität und Schulen ein großer Anteil an jungen Besuchern den Weg in die City. Insgesamt ver-
fügt Darmstadt über ein vielfältiges und lebendiges Zentrum mit großer Ausstrahlungskraft. 
4.3.1.2 Weststadt 
Zentraler Bereich 
Innerhalb der Kernstadt besteht neben dem bedeutendsten räumlichen Angebotsschwerpunkt 
der Darmstädter Innenstadt ein weiterer Angebotsstandort, der die Kriterien eines zentralen Be-
reichs erfüllt. Der zentrale Bereich Weststadt liegt rund 1,5 Kilometer westlich der Innenstadt im 
Bereich des Darmstädter Hauptbahnhofs. Das Einzelhandelsangebot ist sowohl innerhalb des 
Bahnhofskomplexes als auch östlich des Bahnhofs in direkter Nähe zum Platz der Deutschen 
Einheit lokalisiert. Darüber hinaus kennzeichnet sich der Standort durch ein modernes Dienstlei-
tungszentrum in, das sich westlich des Bahnhofs am Europaplatz unmittelbar anschließt (vgl. 
Karte 10).  
Karte 10:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige Anbieter im 
zentralen Bereich Weststadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Angebotsstruktur im zentralen Bereich Weststadt 
Insgesamt werden in der Weststadt rd. 3.100 m² Verkaufsfläche vorgehalten, was einem Anteil 
von rd. 1,1 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entspricht. Der Angebotsschwerpunkt 
des zentralen Bereichs Weststadt liegt eindeutig in den Warengruppen der überwiegend kurz-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 51
fristigen Bedarfsstufe, wobei das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel quantitativ hervortritt. 
Die nahversorgungsrelevante Warengruppe wird auf rd. 2.100 m² Verkaufsfläche angeboten, 
womit rd. 3,7 % des gesamtstädtischen Lebensmittelangebots am Standort lokalisiert sind. Zu-
rückzuführen ist das schwerpunktmäßige Angebot im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ins-
besondere auf zwei großflächige Anbieter, wobei auf das Feinkostfachgeschäft Gran Consumo 
rund 900 m² der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche entfallen und auf den Lebensmittelvoll-
sortimenter Rewe rund 760 m². Darüber hinaus ist das Geschenkartikelfachgeschäft Nanu Nana 
als drittgrößter Anbieter mit einer Verkaufsfläche von rd. 450 m² am Standort anzutreffen. Die 
primär auf den kurzfristigen Bedarf ausgerichteten Angebotsstrukturen innerhalb des Bahnhofs-
komplexes richten sich neben der wohnungsnahen Grundversorgung der umliegenden Einwoh-
ner vorrangig an Bahnreisende. 
Foto 11 und 12:   Darmstadt Hauptbahnhof 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010)

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 52
Eine detaillierte Aufstellung der Angebotsstruktur des zentralen Bereichs Weststadt, differenziert 
nach Warengruppen und Fristigkeit des Bedarfs ist der folgenden Tabelle 9 zu entnehmen. 
Tabelle 9:  Verkaufsflächen im zentralen Bereich Weststadt 
Warengruppe 
Verkaufsfläche im zentralen 
Bereich Innenstadt* 
Anteil Verkaufsflächen an 
Gesamtstadt* 
in m² in % 
Nahrungs- und Genussmittel 2.100 3,7 
Blumen (Indoor) / Zoo 10 0,1 
Gesundheit und Körperpflege 240 1,9 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen 
/ Zeitschriften / Bücher 300 2,8 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.640* 3,0 
Bekleidung / Wäsche - - 
Schuhe / Lederwaren 10 0,1 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 40 0,4 
Spielwaren / Hobbyartikel 10 0,1 
Sport und Freizeit - - 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 50* 0,1 
Wohneinrichtung 420 4,2 
Möbel - - 
Elektro / Leuchten - - 
Elektronik / Multimedia - - 
Medizinische und orthopädische Artikel - - 
Uhren / Schmuck - - 
Bau- und Gartenmarktsortimente 10 0,0 
Überwiegend langfristiger Bedarf 430 0,4 
Sonstiges - - 
gesamt / Durchschnitt 3.120* 1,1 
Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt (April/Mai 2010)  
*gerundete Werte 
4.3.2 Zentraler Bereich im Stadtteil Arheilgen 
Zentraler Bereich  
Der zentrale Bereich im leicht abgesetzten Stadtteil Arheilgen befindet sich ca. 5 km nördlich der 
Darmstädter Innenstadt. Der Angebotsschwerpunkt ist an der Kreuzung Frankfurter Landstra-
ße / Untere Mühl-/ Ettesterstraße lokalisiert. Die weiteren Abschnitte der genannten Straßen 
weisen nur noch vereinzelte Anbieter ohne funktionalen Zusammenhang auf.  
Im Kreuzungsbereich wurden umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt. Dabei wurde der 
Bus- und Straßenbahnknotenpunkt sowie die Frankfurter Straße grundlegend modernisiert und

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 53
neu gestaltet. Im Zuge dieser Bauarbeiten entsteht zur Zeit auch ein neuer Versorgungsschwer-
punkt mit einem Edeka-Lebensmittelvollsortimenter, dessen Verkaufsfläche bereits in die Be-
standsdaten eingestellt ist. Die Fertigstellung des neuen Versorgungspunktes wird einen zusätzli-
chen Entwicklungsschub mit sich bringen. Weitere relevante Anbieter wie der Drogeriemarkt 
Schlecker, der City-Supermarkt oder das Einrichtungshaus Kunz, sowie zahlreiche Dienstleis-
tungsbetriebe befinden sich in diesem Bereich. Die Angebotskonzentration mit attraktiven Nut-
zungsdichten führt, trotz der verkehrsdominierten Lage an der Kreuzung, zu einer geschäftigen 
Atmosphäre.  
Das Bürgerhaus im historischen Goldenen Löwen markiert den städtebaulichen Mittelpunkt. Das 
denkmalgeschützte Gebäude, die gastronomische Nutzung und der großzügig gestaltete Platz 
schaffen ein einladendes Aushängeschild für den zentralen Bereich. Darüber hinaus bilden die 
historische Heag-Halle, der modern gestaltete Nahverkehr, dichte zentrenrelevante Nutzungen 
und die neuzeitlichen Gebäude den städtebaulichen Rahmen des Zentrumskerns, der durch die 
Umgestaltungsmaßnahmen deutlich an Kontur gewonnen hat.  
Dies gilt auch für den weiteren Verlauf der Frankfurter Landstraße. Dort lassen allerdings die ge-
ringen zentrenrelevanten Dichten trotz der teilweise vorhandenen Magnetbetriebe einen funkti-
onalen Zusammenhang zum Kern des Zentrums vermissen. Von Bedeutung für die Identität des 
Zentrums sind darüber hinaus die historischen Gebäude in der Darmstädter Straße.  
Foto 13 und 14:   Frankfurter Landstraße im zentralen Bereich Arheilgen 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010) 
Angebotsstruktur im zentralen Bereich Arheilgen 
Der zentrale Bereich weist eine Gesamtverkaufsfläche von rund 4.600 m² auf. Karte 11 stellt den 
Einzelhandelsbesatz, differenziert nach Bedarfsstufen und großflächigen Anbietern dar. Der 
quantitative Angebotsschwerpunkt liegt mit rund 2.500 m² und einem prozentualen Anteil von 
etwa 55 % auf den Warengruppen des überwiegend kurzfristigen Bedarfs, wobei die Waren-
gruppe Nahrungs- und Genussmittel mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.900 m² dominiert. Dies 
ist nicht zuletzt auf den in der Realisierung befindlichen Lebensmittelvollsortimenter Edeka zu-
rückzuführen, der mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 1.200 m² und einem Anteil von 
990 m² Verkaufsfläche im Bereich Nahrungs- und Genussmittel den größten Betrieb in der Ar-
heilger Einzelhandelsstruktur markiert. Darüber hinaus ist der City-Supermarkt als weiterer prä-
gender Lebensmittelanbieter im Stadtteil herauszustellen.

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 54
Karte 11:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige Anbieter im 
zentralen Bereich Arheilgen 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Wichtige Magnetbetriebe und zugleich Frequenzbringer im zentralen Bereich Arheilgen auch der 
mit einer Verkaufsfläche von 830 m² großflächige Einzelhandelsbetrieb Kunz Einrichtungen und 
der Drogeriemarkt Schlecker an der Frankfurter Landstraße. Auch das inhabergeführte Spielwa-
renfachgeschäft Volger, das mit seinem Angebot in der Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel 
etwa 9 % des sortimentsspezifischen Angebots der Gesamtstadt Darmstadt darstellt, ist als 
wichtiger Anbieter herauszustellen. Eine detaillierte Aufstellung der Angebotsstruktur des zent-
ralen Bereichs Arheilgen, differenziert nach Warengruppen und Fristigkeit des Bedarfs ist der 
folgenden Tabelle 10 zu entnehmen.

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Tabelle 10:  Verkaufsflächen im zentralen Bereich Arheilgen 
Warengruppe 
Verkaufsfläche im zentralen 
Bereich Innenstadt* 
Anteil Verkaufsflächen an 
Gesamtstadt* 
in m² in % 
Nahrungs- und Genussmittel 1.880 3,3 
Blumen (Indoor) / Zoo 50 0,6 
Gesundheit und Körperpflege 510 4,2 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen 
/ Zeitschriften / Bücher 80 0,8 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.530* 2,9 
Bekleidung / Wäsche 40 0,1 
Schuhe / Lederwaren 200 1,8 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 50 0,5 
Spielwaren / Hobbyartikel 500 9,0 
Sport und Freizeit - - 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 800* 0,9 
Wohneinrichtung 190 1,9 
Möbel 710 3,4 
Elektro / Leuchten 20 0,3 
Elektronik / Multimedia 110 1,0 
Medizinische und orthopädische Artikel 180 9,1 
Uhren / Schmuck 10 0,5 
Bau- und Gartenmarktsortimente 50 0,1 
Überwiegend langfristiger Bedarf 1.260 1,2 
Sonstiges 10 1,2 
gesamt / Durchschnitt 4.590* 1,6 
Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt (April/Mai 2010) *gerundete Werte  
Fazit 
Der zentrale Bereich Arheilgen stellt insbesondere in seinem Kern ein attraktives Versorgungsan-
gebot für den Stadtteil dar. Maßgebliche Stärken sind:  
 Die ausstrahlungskräftige Mitte des zentralen Bereichs, wo sich in kompakter Form Ein-
zelhandel- und Dienstleistungsangebote sowie ein Bürgerhaus in einem städtebaulich at-
traktiven und individuellen Rahmen präsentieren.  
 Der integrierte, neue Lebensmittelanbieter bildet einen starken Einzelhandelsbaustein mit 
Synergien auf die Umgebung. Die Grundversorgung ist gewährleistet.  
 Die erfolgten Umbau- und Umgestaltungsmaßnahmen sorgen für eine insgesamt attrak-
tive und dynamische Situation.

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Demgegenüber stehen die folgenden Schwächen des Standorts:  
 Mit rund 4.600 m² Gesamtverkaufsfläche ist lediglich die Grundversorgungsfunktion des 
Zentrums gesichert. Eine darüber hinausgehende Versorgungsaufgabe kann aus Einzel-
handelssicht nur bedingt gewährleistet werden. Die Anziehungskraft bleibt begrenzt.  
 Die geringen Nutzungsdichten in weiten Bereichen bilden einen Schwachpunkt der Zen-
trenstruktur. Strukturprägende Betriebe sind funktional unzureichend angebunden und 
entwickeln keine Synergien.  
Der Zentrale Bereich Arheilgen dient im Wesentlichen der Grundversorgung des Stadtteils. Den-
noch weist das Zentrum mit seiner kompakten und modernen Mitte einen starken, dynamischen 
und zukunftsfähigen Zentrumskern auf, der mittel- bis langfristig an Bedeutung gewinnen kann.  
4.3.3 Zentraler Bereich im Stadtteil Eberstadt 
Zentraler Bereich  
Der zentrale Bereich des südlich gelegenen Stadtteils Eberstadt befindet sich in ca. 6,5 km Ent-
fernung zur Darmstädter Innenstadt. Die bandartige Nutzungsstruktur erstreckt sich entlang der 
Heidelberger Landstraße, wobei der Nutzungsschwerpunkt zwischen dem Kreuzungsbereich der 
Heidelberger Landstraße mit der Thomas- und der Oberstraße liegt. Insgesamt besteht ein klein-
teiliger, weitgehend inhabergeführter Nutzungsmix aus Einzelhandel und Dienstleistungsanbie-
tern. Mit der Gutenbergschule und der Bezirksverwaltung sind wichtige öffentliche Angebote 
vor Ort. Der langgezogene, zentrale Bereich (ca. 700 m) zeichnet sich durch unkontinuierliche 
Nutzungsdichten aus. Prägend sind darüber hinaus ein einfach gestalteter öffentlicher Raum mit 
einer hohen Verkehrsbelastung.  
Im Kreuzungsbereich Oberstraße ergibt sich aufgrund eines Verschwenks der Geschäftsstraße, 
eines engeren Straßenquerschnitts sowie fehlender zentrenrelevanter Angebote eine Zäsur in-
nerhalb der Bandstruktur, die dadurch in eine nördliche und südliche Hälfte geteilt wird.  
Im nördlichen Teil des zentralen Bereichs Eberstadt ist ein Bus- und Straßenbahnhof lokalisiert, 
über den der Standort an das ÖPNV-Netz angebunden ist. Dort befindet sich auch der größte 
Anbieter dieses Geschäftsbereichs, das Einrichtungshaus galeria grande, das mit einem Ange-
botsschwerpunkt in der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe allerdings nicht auf die Grund-
versorgungsfunktion zielt. Das für diese Funktion und aus Einzelhandelssicht attraktivste Teil-
stück befindet sich zwischen Schwanen- und Gabelsbergerstraße, wo die Einzelhandelsdichten 
teilweise mehr als 90 % betragen (vgl. Karte 12). Ausgehend von diesem Punkt nimmt die Dich-
te in beide Richtungen ab.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 57
Foto 15 und 16:  Bus- und Straßenbahnhof an der Heidelberger Landstraße / Park-
platz vor den City-Arkaden am Griesheimer Weg 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010) 
Westlich der Heidelberger Landstraße befinden sich die kleinteilig strukturierten City-Arkaden, 
die aktuell zahlreiche Leerstände aufweisen, ein Parkplatz und der Lebensmitteldiscounter Lidl, 
dessen Verkaufsfläche unterhalb gängiger Marktgrößen liegt. Der rückwärtige Bereich ist räum-
lich und funktional leicht abgesetzt und wirkt wenig städtisch. Aufgrund der Lagequalitäten, der 
Leerstandssituation und der unattraktiven Betriebsstrukturen besteht Modernisierungsbedarf. 
Wenn eine funktionale, schlüssige und städtebaulich attraktive Anbindung an die Heidelberger 
Landstraße gelingt, bietet der Bereich insgesamt ein großes Potenzial zur Modernisierung und 
Aufwertung der nördlichen Geschäftslage.  
Östlich der Heidelberger Straße besitzt die Schwanenstraße mit dem Eberstädter Marktplatz 
noch ansatzweise städtischen Charakter. Auch die Oberstraße weist mit Bezirksverwaltung, 
Stadtteilbibliothek und attraktiven historischen Gebäuden zentrenrelevante Einrichtungen auf. 
Foto 17 und 18:  Platz und Bebauung an der Heidelberger Landstraße  
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010) 
Im südlichen Geschäftszentrum ist die Einzelhandelsdichte generell gering. Viele Abschnitte der 
Heidelberger Landstraße weisen nur vereinzelte, relevante Anbieter auf. Strukturprägender An-
bieter ist der Lebensmittelsupermarkt Rewe, der allerdings nur teilweise die aktuellen Anforde-
rungen an vergleichbare Einrichtungen erfüllt. Positiv hervorzuheben sind darüber hinaus die 
Aufenthaltsqualitäten, die im Vergleich mit der nördlichen Einkaufsstraße, in bestimmten Berei-
chen besser sind. Insbesondere der Platz an der Pfungstädter Straße, die Situation an der Brücke

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 58
über die Modau, die Modaupromenade, historische Strukturen und kleinteilige, modernere Bau-
steine tragen zu einer insgesamt freundlichen Atmosphäre bei.  
Karte 12:  Einzelhandelsdichte und Magnetbetriebe im Zentralen Bereich Eber-
stadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Angebotsstruktur im zentralen Bereich Eberstadt 
Das gesamte Einzelhandelsangebot des zentralen Bereichs Eberstadt wird auf einer Verkaufsflä-
che von rund 5.040 m² präsentiert. Karte 13 verdeutlicht die räumliche Lage des Einzelhandels-
besatzes differenziert nach Bedarfsstufen innerhalb des zentralen Bereichs Eberstadt kartogra-
phisch. Die Einzelhandelsstrukturen sind auch hier schwerpunktmäßig auf die Nahversorgung

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 59
der lokalen Bevölkerung ausgelegt, was durch einen Anteil der Warengruppen des kurzfristigen 
Bedarfs von 50 %am gesamten Einzelhandelsbesatz des zentralen Bereichs deutlich wird. Quan-
titativ tritt die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel mit einer Verkaufsfläche von rund 
1.350 m² hervor, was im Wesentlichen in der Präsenz des Lebensmittelsupermarkts Rewe an der 
Heidelberger Landstraße und des Lebensmitteldiscounters Lidl an der Lagerstraße begründet 
liegt.  
Karte 13:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige Anbieter im 
zentralen Bereich Eberstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Ein weiterer, jedoch quantitativ deutlich geringer ausgeprägter Angebotsschwerpunkt ist mit 
rund 630 m² Verkaufsfläche und einem sortimentsspezifischen Verkaufsflächenanteil von etwa 
5,1 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche des Sortiments in der Warengruppe Gesundheit 
und Körperpflege auszumachen. Prägende Anbieter sind die Drogeristen Ihr Platz und Schlecker. 
Insgesamt ist das Zentrum Eberstadt durch ein differenziertes Einzelhandelsangebot über alle

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 60
Warengruppen gekennzeichnet, wobei die Warengruppen des überwiegend kurzfristigen Be-
darfs den größten Flächenanteil ausmachen, die Warengruppen des mittel- und langfristigen 
Bedarfs jedoch auch in erwähnenswertem Umfang am Standort angeboten werden. 
Eine detaillierte Aufstellung der Angebotsstruktur des zentralen Bereichs Eberstadt, differenziert 
nach Warengruppen und Fristigkeit des Bedarfs ist der folgenden Tabelle 11 zu entnehmen. 
Tabelle 11:  Verkaufsflächen im zentralen Bereich Eberstadt 
Warengruppe 
Verkaufsfläche im zentralen 
Bereich Innenstadt* 
Anteil Verkaufsflächen an 
Gesamtstadt* 
in m² in % 
Nahrungs- und Genussmittel 1.350 2,4 
Blumen (Indoor) / Zoo 220 2,7 
Gesundheit und Körperpflege 630 5,1 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen 
/ Zeitschriften / Bücher 330 3,1 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.530 2,9 
Bekleidung / Wäsche 580 1,1 
Schuhe / Lederwaren 50 0,5 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 240 2,5 
Spielwaren / Hobbyartikel 140 2,5 
Sport und Freizeit 570 5,7 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.580* 1,7 
Wohneinrichtung 490 4,8 
Möbel 310 1,5 
Elektro / Leuchten 130 1,8 
Elektronik / Multimedia 50 0,5 
Medizinische und orthopädische Artikel 280 14,2 
Uhren / Schmuck 60 2,6 
Bau- und Gartenmarktsortimente 120 0,3 
Überwiegend langfristiger Bedarf 1.440 1,4 
Sonstiges 30 6,7 
gesamt / Durchschnitt 5.580* 2,0 
Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt (April/Mai 2010) *gerundete Werte 
Fazit 
Der zentrale Bereich Eberstadt stellt durch die individuelle Ausstrahlung, die städtebaulichen Po-
tenziale, ein teilweise differenziertes Waren- und Dienstleistungsangebot sowie städtische Ein-
richtungen einen Kristallisationspunkt für die Einwohner des Stadtteils dar. Allerdings existieren 
auch einige Schwachpunkte: 
 Mit 5.000 m² Gesamtverkaufsfläche ist lediglich die Grundversorgungsfunktion des Zent-
rums gesichert. Eine darüber hinausgehende Versorgungsaufgabe kann aus Einzelhan-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 61
delssicht nur bedingt gewährleistet werden. Die Anziehungskraft bleibt begrenzt. Ange-
sichts der Einwohnerzahl des Stadtteils und der Tatsache, dass Eberstadt nach der Innen-
stadt das größte Zentrum darstellt, ist die Gesamtverkaufsfläche als gering einzustufen.  
 Die integrierten Magnetbetriebe sind von entscheidender Bedeutung für das Zentrum. 
Sie sorgen für Frequenzen, bilden Synergien zu den übrigen Anbietern und übernehmen 
eine wesentliche Rolle in der Grundversorgung. Allerdings weisen beide Lebensmittelan-
bieter strukturelle Defizite auf und entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen 
marktgängigen Standards, wobei die räumlich-funktionale Integration des Mikrostand-
orts, insbesondere des Rewe Markts positiv hervorzuheben ist.  
 Der Standort City-Arkaden / Lidl liegt in einem rückwärtigen Bereich, der funktional und 
städtebaulich nicht optimal entwickelt und angebunden ist. Die vorhandene Leerstandssi-
tuation unterstreicht diese strukturellen Mängel zusätzlich. Dabei bietet der Standort ein 
wichtiges Potenzial zur Modernisierung des zentralen Bereichs Eberstadt.  
 Mit 700 m ist die Geschäftsstraße zwar grundsätzlich nicht zu lang. Wenn aber wie in 
Eberstadt nur 5.000 m² Verkaufsfläche zu verteilen sind, entstehen weite Abschnitte oh-
ne zentrenadäquate Nutzungen bzw. mit nur geringen Nutzungsdichten. Ein Stadtbum-
mel ist nicht möglich. Das Zentrum wirkt in vielen Abschnitten unbelebt.  
 Der öffentliche Raum entlang der Geschäftsstraße ist verkehrsdominiert und weitgehend 
unattraktiv. Einfache Gestaltungen, schmale Gehwege und die Verkehrsemissionen las-
sen bis auf wenige Ausnahmen, die eher im südlichen Abschnitt zu finden sind, nur ge-
ringe Aufenthaltsqualitäten entstehen. Dabei besteht grundsätzlich genügend Potenzial 
für Verbesserungen.  
Trotz dieser nicht unwesentlichen Schwächen werden die Versorgungsfunktion und die Aufgabe 
als Mittelpunkt des Stadtteils durch das Zentrum wahrgenommen. Zukünftig gilt es diese Funk-
tion aktiv zu sichern und auszubauen. Hierfür sind sowohl eine Modernisierung der Einzelhan-
delsstrukturen als auch Verbesserungen im öffentlichen Raum zielführend. 
4.3.4 Zentraler Bereich im Stadtteil Kranichstein 
Zentraler Bereich  
Im rund 5 km nordöstlich der Darmstädter Innenstadt gelegenen Stadtteil Kranichstein ist die 
Grundversorgung durch zwei Standorte gewährleistet. Der Stadtteil ist maßgeblich vom Woh-
nungsbau der 1960er und 70er Jahre geprägt und entspricht dem typischen Bild einer Traban-
tenstadt. Der zentrale Bereich kennzeichnet sich durch eine bipolare Struktur, städtebaulich inte-
grierte Lagen und Ladenzeilen (vgl. Karte 14 ). Die Standorte sind vornehmlich auf die Nahver-
sorgung der Bevölkerung im Stadtteil ausgerichtet. Der nördliche Teil des zentralen Bereichs ent-
lang der Grundstraße ist als Einkaufszentrum mit z.T. überdachten Passagen geplant und wird 
durch den großflächigen Lebensmittelvollsortimenter Edeka sowie dem Lebensmitteldiscounter 
Penny, ergänzt durch ein kleinteilig strukturiertes Angebot geprägt. Der südliche Teil im Kreu-
zungsbereich von Bartningstraße und Siemensstraße ist kleiner und der vorhandene Einzelhan-
delsbesatz auf einen Baukörper konzentriert. Der Lebensmittelsupermarkt Mix Market ist hier 
der prägende Anbieter. Die beiden Einzelhandelslagen liegen ca. 400 Meter und damit in fuß-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 62
läufiger Distanz voneinander entfernt. Den zentralen Bereich Kranichstein ergänzend, befindet 
sich westlich an der Jägerstraße der solitär gelegene großflächige Lebensmitteldiscounter Lidl. 
Foto 19 und 20:  Ladenzeile an der Grundstraße / Einzelhandelsbesatz im Kreu-
zungsbereich Bartningstraße und Siemensstraße 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010)  
Karte 14:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige Anbieter im 
zentralen Bereich Eberstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 63
Angebotsstruktur im zentralen Bereich Kranichstein 
Insgesamt sind im zentralen Bereich des Stadtteils Kranichstein rund 1,4 % der gesamtstädti-
schen Verkaufsfläche lokalisiert, was rd. 4.000 m² entspricht. Entsprechend der prägenden An-
bieter der Einzelhandelslage, liegt der Angebotsschwerpunkt in den Warengruppen des über-
wiegend kurzfristigen Bedarfs, wobei das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel auf einer 
Verkaufsfläche von rd. 3.100 m² angeboten wird und damit das restliche Angebot dominiert. 
Der Umfang dieses Angebots verdeutlicht die Ausrichtung des Standorts auf die Nahversorgung. 
Als nächst stärkere, jedoch in wesentlich geringem Umfang angebotene Warengruppe, ist das 
Angebot im Bereich Gesundheit und Körperpflege mit einer Verkaufsfläche von etwa 370 m² zu 
identifizieren. Die gesamte Angebotsstruktur des zentralen Bereichs Kranichstein wird in Tabelle 
12 dargestellt. 
Tabelle 12:  Verkaufsflächen im zentralen Bereich Kranichstein 
Warengruppe 
Verkaufsfläche im zentralen 
Bereich Innenstadt* 
Anteil Verkaufsflächen an 
Gesamtstadt* 
in m² in % 
Nahrungs- und Genussmittel 3.100 5,5 
Blumen (Indoor) / Zoo 50 0,6 
Gesundheit und Körperpflege 370 3,0 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen 
/ Zeitschriften / Bücher 170 1,6 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 3.690 4,2 
Bekleidung / Wäsche 130 0,2 
Schuhe / Lederwaren < 10 < 0,1 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 70 0,7 
Spielwaren / Hobbyartikel 20 0,3 
Sport und Freizeit < 10 < 0,1 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 220 0,2 
Wohneinrichtung - - 
Möbel - - 
Elektro / Leuchten < 10 < 0,1 
Elektronik / Multimedia 60 0,6 
Medizinische und orthopädische Artikel - - 
Uhren / Schmuck 10 0,6 
Bau- und Gartenmarktsortimente - - 
Überwiegend langfristiger Bedarf 80 0,1 
Sonstiges 10 2,4 
gesamt / Durchschnitt 4.000 1,4 
Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt (April/Mai 2010) *gerundete Werte

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 64
Fazit 
Der zentrale Bereich Kranichstein ist durch seine stark monostrukturell akzentuierte Angebots-
struktur im Wesentlichen als integrierter Nahversorgungsstandort auf die wohnungsnahe 
Grundversorgung der Bevölkerung des Stadtteils ausgerichtet. Ergänzende Angebote sind nur in 
sehr geringem Umfang vorhanden, weswegen dem Standort über die reine Nahversorgungs-
funktion hinaus kein weitergehender Versorgungsauftrag über die Stadtteilgrenzen hinaus attes-
tiert werden kann. Grundlegende Charakteristika des Zentrums Kranichstein sind demnach:  
 Mit rund 4.000 m² Gesamtverkaufsfläche, wovon rd. 3.100 m² auf die Warengruppe 
Nahrungs- und Genussmittel entfallen, ist lediglich die Grundversorgungsfunktion des 
Zentrums gesichert. Eine darüber hinausgehende Versorgungsaufgabe kann aus Einzel-
handelssicht so gut wie nicht gewährleistet werden. Die Anziehungskraft bleibt aufgrund 
des monostrukturierten Angebots begrenzt. 
 Die integrierten Magnetbetriebe, insbesondere der Lebensmitteldiscounter Lidl und der 
Vollsortimenter Edeka weisen marktgängige Größenordnungen auf und werden auch auf 
längere Basis ein haltbares Grundversorgungsniveau in Wohnungsnähe am Standort er-
halten können. 
 Die vorhandene Nutzungsstruktur bietet rein funktionale Einkaufsqualitäten. Eine dar-
über hinaus gehende Aufenthaltsqualität ist aufgrund der anspruchslosen Gestaltung so-
wohl des öffentlichen Raums, als auch der Ladenzeilen an sich kaum gegeben.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 65
4.4 Sonderstandorte 
Im gesamtstädtischen Kontext der Versorgungsstrukturen sind neben den fünf zentralen Berei-
chen auch weitere räumliche Angebotsschwerpunkte in Form von Sonderstandorten zu betrach-
ten, die vornehmlich außerhalb der zentralen Bereiche in städtebaulich integrierter oder nicht in-
tegrierter Lage des Siedlungsbereichs der Stadt Darmstadt lokalisiert sind. Regelmäßig sind sol-
che Sonderstandorte durch großflächige Angebotsstrukturen des nicht-zentrenrelevanten Ein-
zelhandels gekennzeichnet, die durch Art und Umfang des Sortiments und daraus resultierender 
geringer Flächenproduktivitäten nicht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit den zentra-
len Einkaufsbereichen angeboten werden können. Aufgrund des hohen Potentials einer Mobili-
sierung ausreichend großer Baugrundstücke, der im Vergleich zu Innenstädten und örtlichen 
Zentren geringeren Bauerschließungskosten und nicht zuletzt durch eine in der Regel verkehrs-
günstige Lage an städtischen Ausfallstraßen, rücken derartige Sonderstandorte oftmals in den 
Fokus von Investoren auch solcher (großflächiger) Einzelhandelsbetriebe, die sich durch zentren-
relevante Kernsortimente auszeichnen. Aus diesem Grund ist eine konzeptionelle Auseinander-
setzung mit nicht integrierten Sonderstandorten und eine Bewertung hinsichtlich zukünftiger 
Entwicklungspotentiale im Rahmen eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts unmittelbar ange-
zeigt.  
Innerhalb der lokalen Einzelhandelsstrukturen in der Wissenschaftsstadt Darmstadt sind als 
räumliche Angebotsschwerpunkte in Form von Sonderstandorten im o.g. Sinne, insbesondere 
das Gewerbegebiet Nordwest im statistischen Bezirk Darmstadt-Nord, der Einzelhandelsbesatz 
am Standort Eschollbrücker Straße in Darmstadt-West und die Agglomeration von Einzelhan-
delsbetrieben an der Heidelberger Straße in Darmstadt-Bessungen zu nennen, die folgend einer 
detaillierteren Betrachtung zu unterzeihen sind.  
4.4.1 Sonderstandort Gewerbegebiet Nordwest 
Sonderstandort 
Der Sonderstandort Gewerbegebiet Nordwest befindet sich innerhalb der Kernstadt Darmstadts 
in städtebaulich nicht integrierter Lage im statistischen Bezirk Darmstadt-Nord und liegt etwa 2 
km nordwestlich der Darmstädter Innenstadt in verkehrsgünstiger Lage. Das flächenmäßig gro-
ße Areal erstreckt sich von der Otto-Röhm-Straße im Norden bis zur Bismarckstraße im Süden 
und wir im Osten durch die Kasinostraße und im Westen durch die Gleisanlagen der Deutschen 
Bahn begrenzt. Der Schwerpunkt des Angebots ist jedoch eindeutig im nördlichen Teilbereich, 
nördlich der Bundesstraße 3 (Pallaswiesenstraße) lokalisiert. Mit einem Einzelhandelsangebot 
von rund 71.000 m² Verkaufsfläche, ist das Gewerbegebiet Nordwest nach der Darmstädter In-
nenstadt der quantitativ umfangreichste räumliche Angebotsschwerpunkt innerhalb der Gesamt-
stadt, an dem etwa ein Viertel der gesamtstädtischen Einzelhandelsverkaufsfläche vorgehalten 
wird. Auch im Vergleich mit den anderen Sonderstandorten ist das Gewerbegebiet Nordwest 
hinsichtlich seiner Verkaufsflächenausstattung dominierend. Insgesamt sind am Sonderstandort 
50 Einzelhandelsbetriebe ansässig, von denen 13 Anbieter eine Verkaufsfläche von 800m² oder 
mehr aufweisen und damit das charakteristische Merkmal der Großflächigkeit erfüllen. Auf diese 
13 Betriebe entfallen mit rd. 61.700 m² Verkaufsfläche rund 87 % der Gesamtverkaufsfläche am

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 66
Standort. In Karte 15 wird der Einzelhandelsbesatz im Gewerbegebiet Nordwest, differenziert 
nach Bedarfsstufen und großflächigen Anbietern in einem räumlichen Zusammenhang gestellt. 
Foto 21 und 22:  großflächige Einzelhandels- und Parkplatzstrukturen im Gewerbe-
gebiet Nordwest 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 67
Karte 15:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige Anbieter am 
Sonderstandort Gewerbegebiet Nordwest 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 68
Angebotsstruktur am Sonderstandort Gewerbegebiet Nordwest 
Entsprechend der typischen Strukturen nicht integrierter Sonderstandorte, liegt der Angebots-
schwerpunkt im Gewerbegebiet Nordwest mit einer Verkaufsfläche von rd. 51.900 m² in den 
Warengruppen des überwiegend langfristigen Bedarfs und hier insbesondere in den flächenin-
tensiven Sortimentsbereichen der Bau-und Gartenmarktsortimente (rd. 35.100 m² Verkaufs-
fläche) sowie Möbel (rd. 9.400 m² Verkaufsfläche). Demnach entfallen etwa 73 % des Ange-
bots auf Sortimente mit einer langfristig ausgelegten Bedarfshäufigkeit. Insgesamt sind mit den 
Märkten der Bau- und Heimwerkerketten Bauhaus, Hornbach und Praktiker, sowie dem regio-
nalen Baumarkt Hinze, vier strukturprägende großflächige Anbieter der Warengruppe Bau- und 
Gartenmarktsortimente am Sonderstandort ansässig, wobei der Anbieter Hornbach an der Otto-
Röhm-Straße mit einer Verkaufsfläche von rd. 14.500 m² sowohl innerhalb des Gewerbegebiets 
Nordwest den größten Anbieter markiert, als auch in der gesamtstädtischen Betrachtung unter 
den größten Anbietern in der Stadt Darmstadt rangiert. In der Warengruppe Möbel wird das am 
Standort vorhandene Angebot insbesondere durch die beiden Anbieter Mömax und Skanhaus 
repräsentiert, die zusammen etwa 73 % der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche auf sich ver-
einen. Entsprechend der oben erwähnten Attraktivität von städtebaulich nicht integrierten Son-
derstandorten mit verkehrlich guter Erreichbarkeit, sind im Gewerbegebiet Nordwest auch wei-
tere strukturprägende Anbieter auszumachen, deren verhältnismäßig kleinteilig strukturiertes 
Kernsortiment typischer zentrenrelevant ist und demnach vorrangig in Innenstädten und örtli-
chen Zentren angeboten wird. Während die Warengruppen des überwiegend mittelfristigen Be-
darfs mit einer sortimentsübergreifenden Verkaufsfläche von etwa 4.700 m² am Standort vor-
handen sind, entfällt auf die Warengruppen mit kurzfristiger Bedarfshäufigkeit eine Verkaufsflä-
che von rd. 14.300 m², was im gesamtstädtischen Kontext rund 16 % der Gesamtverkaufsfläche 
dieses Sortimentsbereichs entspricht. Insbesondere die nahversorgungsrelevante Warengruppe 
Nahrungs- und Genussmittel tritt mit rund 11.400 m² Verkaufsfläche quantitativ hervor und 
stellt damit die zweitstärkste am nicht integrierten Sonderstandort vorgehaltene Warengruppe. 
Somit wird etwa ein Fünftel der gesamten Lebensmittelverkaufsfläche der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt im Gewerbegebiet Nordwest und damit außerhalb von Siedlungsbereichen vorgehal-
ten. Eine dahingehende Entwicklung, dass sich Angebotsschwerpunkte der nahversorgungsrele-
vanten Warengruppe zu Lasten städtebaulich integrierter Lagen und zu Gunsten verkehrsgüns-
tiger, nicht integrierter Lagen verschieben ist grundsätzlich als bedenklich einzustufen. Insbe-
sondere Lebensmittel sollten mit Blick auf weniger mobile Bevölkerungsschichten regelmäßig in 
direkter Wohnungsnähe angeboten werden. Das Angebot an Nahrungs- und Genussmitteln am 
Sonderstandort Gewerbegebiet Nordwest wird vorrangig durch das großflächige SB-Warenhaus 
Toom an der Leydheckerstraße mit einer Verkaufsfläche von etwa 6.000 m² bestimmt. Darüber 
hinaus sind jedoch auch weitere strukturprägende großflächige Anbieter wie der Lebensmittel-
vollsortimenter tegut an der Kasinostraße (rd. 1.540 m² Verkaufsfläche) und die Lebensmittel-
discounter Aldi-Süd an der Otto-Röhm-Straße (rd. 920 m² Verkaufsfläche und Lidl an der Gra-
fenhäuser Straße (rd. 810 m² Verkaufsfläche). 
Eine detaillierte Aufstellung der gesamten Angebotsstruktur am Sonderstandort Gewerbegebiet 
Nordwest, differenziert nach Warengruppen und Fristigkeit des Bedarfs ist der folgenden Tabelle 
13 zu entnehmen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 69
Tabelle 13:  Verkaufsflächen am Sonderstandort Gewerbegebiet Nordwest 
Warengruppe 
Verkaufsfläche im zentralen 
Bereich Innenstadt* 
Anteil Verkaufsflächen an 
Gesamtstadt* 
in m² in % 
Nahrungs- und Genussmittel 11.390 20,2 
Blumen (Indoor) / Zoo 1.630 20,2 
Gesundheit und Körperpflege 1.010 8,3 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen 
/ Zeitschriften / Bücher 320 3,0 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 14.340* 16,4 
Bekleidung / Wäsche 490 0,9 
Schuhe / Lederwaren 90 0,8 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 2.840 29,3 
Spielwaren / Hobbyartikel 330 5,8 
Sport und Freizeit 950 9,5 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 4.700 5,2 
Wohneinrichtung 3.470 34,5 
Möbel 9.410 45,3 
Elektro / Leuchten 2.720 36,1 
Elektronik / Multimedia 1.130 10,9 
Medizinische und orthopädische Artikel - - 
Uhren / Schmuck - - 
Bau- und Gartenmarktsortimente 35.100 71,4 
Überwiegend langfristiger Bedarf 51.890* 50,8 
Sonstiges 80 18,3 
gesamt / Durchschnitt 71.000* 25,3 
Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt (April/Mai 2010) *gerundete Werte 
4.4.2 Sonderstandort Eschollbrücker Straße 
Sonderstandort 
Der Sonderstandort Eschollbrücker Straße liegt in städtebaulich integrierter Lage im statistischen 
Bezirk Darmstadt-West. Die Entfernung zur Innenstadt beträgt rund 2 km. Die Eschollbrücker 
Straße ist eine typische städtische Ausfallstraße, die als L 3097 in südwestlicher Richtung aus der 
Darmstädter Kernstadt heraus führt. Dementsprechend weist der Standort eine Verkehrsgünsti-
ge Lage auf, die eine wesentliche Ausrichtung des ansässigen Einzelhandelsbesatzes auf mobile 
Autokundschaft aufzeigt. Zentraler Anbieter ist das SB-Warenhaus real, in dessen direkter räum-
licher Nähe eine geringe Anzahl weiterer, teils großflächiger Einzelhandelsbetriebe vorhanden 
sind (vgl. Karte 16). Die Gesamtverkaufsfläche am Standort Eschollbrücker Straße beläuft sich 
auf rund 10.600 m², was einem Anteil an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche über alle Wa-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 70
rengruppen von rund 4 % entspricht. Entsprechend der typischen Dimensionierung von SB-
Warenhäusern, entfällt mit einer Verkaufsfläche von rd. 7.900 m² und einem prozentualen An-
teil von rd. 75 % an der standortbezogenen Verkaufsfläche, der größte Anteil des Angebots auf 
den Einzelhandelsbetrieb real. 
Karte 16:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige Anbieter am 
Sonderstandort Eschollbrücker Straße 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Angebotsstruktur am Sonderstandort Eschollbrücker Straße 
Resultierend aus der flächenmäßigen Dominanz des SB-Warenhauses real, liegen die Angebots-
schwerpunkte des Standorts in den typischen Sortimentsbereichen dieser Betriebsform. Quanti-
tativ tritt insbesondere die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel mit einer Verkaufsfläche 
von etwa 5.000 m² hervor, wobei das sortimentsbezogene Angebot nicht allein durch das SB-
Warenhaus real gestellt wird, sondern auch auf den, mit einer Verkaufsfläche von rd. 940 m² 
großflächigen Lebensmitteldiscounter Lidl zurückzuführen ist. Dem Sonderstandort ist eine städ-
tebaulich integrierte Lage im Siedlungsgefüge zu attestieren, wodurch mittelbar eine direkte 
räumlich-funktionale Zuordnung zur bestehenden Wohnbebauung, insbesondere zu den Sied-
lungsteilbereichen Heimstättensiedlung und Am Südbahnhof besteht und dem Standort damit

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 71
eine Nahversorgungsfunktion zukommt, die er aber deutlich „übererfüllt“. Unweit des Sonder-
standorts, jenseits der Bahnlinie, befindet sich ein weiterer Standort, der insbesondere durch den 
Lebensmitteleinzelhandel geprägt ist (u.a. Aldi-Süd Lebensmitteldiscounter) 
Die Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs sind zwar mit einer Verkaufsfläche von rd. 2.000 
m² oder einem prozentualen Anteil an der bedarfsstufenbezogenen Gesamtverkaufsfläche der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt von etwa 2 % am Sonderstandort Eschollbrücker Straße vorhan-
den, was jedoch wiederum alleinig auf das Angebot des SB-Warehauses zurückzuführen ist. Die 
nächst höheren Verkaufsflächenausstattungen sind innerhalb der langfristigen Warengruppen 
auszumachen und hier vor allem in den typischerweise außerhalb zentraler Bereiche angebote-
nen Sortimenten Möbel (1.090 m² Verkaufsfläche) und Bau- und Gartenmarktsortimente (920 
m² Verkaufsfläche). Das Angebot wird im Wesentlichen durch die regionalen Anbieter Möbel 
Uhland an der Straße am Sandacker und den kleinen Anbietern Teppichboden Supermarkt vor-
gehalten.  
Foto 23 und 24:  Einzelhandelsstrukturen an der Eschollbrücker Straße 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010) 
Eine detaillierte Aufstellung der gesamten Angebotsstruktur am Sonderstandort Eschollbrücker 
Straße, differenziert nach Warengruppen und Fristigkeit des Bedarfs ist der folgenden Tabelle 14 
zu entnehmen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 72
Tabelle 14: Verkaufsflächen am Sonderstandort Eschollbrücker Straße 
Warengruppe 
Verkaufsfläche im zentralen 
Bereich Innenstadt* 
Anteil Verkaufsflächen an 
Gesamtstadt* 
in m² in % 
Nahrungs- und Genussmittel 4.960 8,8 
Blumen (Indoor) / Zoo 160 2,0 
Gesundheit und Körperpflege 610 5,0 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen 
/ Zeitschriften / Bücher 230 2,1 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 5.960 6,8 
Bekleidung / Wäsche 490 0,9 
Schuhe / Lederwaren 170 1,5 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 600 6,2 
Spielwaren / Hobbyartikel 310 5,6 
Sport und Freizeit 390 3,9 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.950* 2,1 
Wohneinrichtung 110 1,1 
Möbel 1.090 5,2 
Elektro / Leuchten 200 2,7 
Elektronik / Multimedia 370 3,6 
Medizinische und orthopädische Artikel - - 
Uhren / Schmuck - - 
Bau- und Gartenmarktsortimente 920 1,9 
Überwiegend langfristiger Bedarf 2.690 2,6 
Sonstiges - - 
gesamt / Durchschnitt 10.600 3,8 
Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt (April/Mai 2010) *gerundete Werte 
4.4.3 Sonderstandort Heidelberger Straße 
Sonderstandort 
Der Sonderstandort Heidelberger Straße liegt im Süden der Kernstadt Darmstadt im statistischen 
Bezirk Bessungen in städtebaulich nicht integrierter Lage. Die Entfernung zur Innenstadt beträgt 
rund 2 km. Die Heidelberger Landstraße ist ebenfalls eine städtische Ausfallstraße, die den Sied-
lungskörper der Darmstädter Kernstadt mit dem südlich gelegenen Stadtteil Eberstadt verbindet. 
Der Sonderstandort ist vornehmlich durch großflächige Einzelhandelsstrukturen gekennzeichnet. 
Kleinteiliger, ergänzender Einzelhandelsbesatz ist am Standort nicht anzutreffen. Der Angebots-
schwerpunkt liegt zum Erhebungszeitpunkt vorrangig in den Warengruppen des langfristigen 
Bedarfs. Mittelfristig wird jedoch ein Zuwachs an kurzfristigen Sortimenten zu erwarten sein, da 
auf dem ehemaligen TÜV-Gelände ein Lebensmittelvollsortimenter (Rewe) geplant ist und der

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 73
am Standort ansässige Aldi-Süd Lebensmitteldiscounters seinen Standort mit dem Ziel des Ver-
kaufsflächenausbaus auf dieses Gelände verlagern will (vgl. Karte 17). Insgesamt ist folglich eine 
Verkaufsfläche von rd. 10.300 m² am nicht integrierten Sonderstandort Heidelberger Straße zu 
verzeichnen, womit rund 4 % des gesamtstädtischen Angebots an diesem Standort bereit gehal-
ten werden.  
Foto 25 und 26:  Einzelhandelsstrukturen an der Heidelberger Straße 
     
Quelle: eigene Aufnahme (April 2010)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 74
Karte 17:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige Anbieter am 
Sonderstandort Heidelberger Straße 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 75
Angebotsstruktur am Sonderstandort Heidelberger Straße 
In quantitativ größtem Umfang werden am Sonderstandort Heidelberger Straße auf einer Ver-
kaufsfläche von rd. 3.800 m² Bau- und Gartenmarktsortimente angeboten, was einem pro-
zentualen Anteil von rd. 37 % an der standortbezogenen Verkaufsfläche entspricht. Zurückzu-
führen ist dies maßgeblich auf den großflächigen Anbieter Farbenkrauth, der neben einem ho-
hen Anteil an bau- und gartenmarktspezifischen Sortimenten jedoch auch Möbel anbietet. Wei-
terhin wird zum jetzigen Zeitpunkt etwa 10 % des Gesamtangebots der Stadt Darmstadt in der 
kurzfristigen Warengruppe Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften / 
Bücher an der Heidelberger Straße bereitgestellt. Verantwortlich hierfür ist der Bürofachmarkt 
Staples mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.400 m². Ein solches Angebot wird regelmäßig in In-
nenstädten und örtlichen Zentren angeboten, weswegen der nicht integrierte Sonderstandort 
hinsichtlich dieser Warengruppe in funktionale Konkurrenz zu den zentralen Einkaufsbereichen 
tritt. Insofern die Realisierung bzw. Verlagerung der beiden Lebensmittelanbieter Rewe und Al-
di-Süd erfolgt ist, ist ein Nahrungs- und Genussmittelangebot auf dem ehemaligen TÜV-
Gelände in funktionaler Angliederung an den bestehenden Sonderstandort von rd. 2.900 m² 
Verkaufsfläche zu erwarten, was rund 5 % der gesamtstädtischen Lebensmittelverkaufsfläche 
entsprechen wird. Obgleich der Mikrostandort des Angebots den städtebaulich nicht integrier-
ten Lagen zuzurechnen ist, kann auch dem Sonderstandort Heidelberger Straße eine bedingte 
Nahversorgungsfunktion zuerkannt werden, da sich insbesondere die nördlich gelegene Wohn-
bebauung entlang der Felsingstraße und das östlich gelegene Wohnquartier im Umfeld der 
Landskronstraße in fußläufiger Distanz zum Sonderstandort befinden. Mit der perspektivischen 
Realisierung neuer Wohnbebauung auf dem ehemaligen Kasernengelände (Konversionsfläche) 
wird die Nahversorgungsfunktion weiter ausgebaut und gestärkt.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 76
Eine detaillierte Aufstellung der gesamten Angebotsstruktur am Sonderstandort Heidelberger 
Straße, differenziert nach Warengruppen und Fristigkeit des Bedarfs ist der folgenden Tabelle 15 
zu entnehmen. 
Tabelle 15: Verkaufsflächen am Sonderstandort Heidelberger Straße 
Warengruppe 
Verkaufsfläche im zentralen 
Bereich Innenstadt* 
Anteil Verkaufsflächen an 
Gesamtstadt* 
in m² in % 
Nahrungs- und Genussmittel 2.890 5,1 
Blumen (Indoor) / Zoo 150 1,9 
Gesundheit und Körperpflege 280 2,3 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitun-
gen / Zeitschriften / Bücher 1.080 10,0 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 4.400 5,0 
Bekleidung / Wäsche 140 0,3 
Schuhe / Lederwaren 10 0,1 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 250 2,5 
Spielwaren / Hobbyartikel 10 0,1 
Sport und Freizeit 20 0,2 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 430 0,5 
Wohneinrichtung 580 5,8 
Möbel 670 3,2 
Elektro / Leuchten 90 1,2 
Elektronik / Multimedia 340 3,3 
Medizinische und orthopädische Artikel - - 
Uhren / Schmuck - - 
Bau- und Gartenmarktsortimente 3.770 7,7 
Überwiegend langfristiger Bedarf 5.460* 5,3 
Sonstiges - - 
gesamt / Durchschnitt 10.280* 3,7 
Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt (April/Mai 2010) *gerundete Werte 
4.5 Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversor-
gung 
Ein besonderer Stellenwert im Rahmen der Einzelhandelsstruktur, aber auch im Rahmen der 
kommunalen Daseinsvorsorge, kommt der wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölkerung 
und dabei vorrangig der Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln zu. Unter Nahversor-
gung beziehungsweise der wohnungsnahen Grundversorgung wird in diesem Zusammenhang 
die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs 
verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 77
Ergänzt werden diese Warengruppen bzw. Sortimente häufig durch eher kleinteilige Einzelhan-
dels- und Dienstleistungsangebote. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote stellen 
wesentliche Bausteine eines wohnungsnahen Grundversorgungsangebotes dar: 
Tabelle 16: Angebotsbausteine wohnungsnahe Grundversorgung 
Idealtypische 
Mindestausstattung 
Nahrungs- und Genussmittel 
Brot und Backwaren 
Fleisch und Wurstwaren 
Getränke 
Gesundheit- und Körperpflegeartikel 
Apothekerwaren  
Post, Bank 
Ärzte, Friseur, Lotto 
Zusatzausstattung 
Spirituosen, Tabakwaren 
Zeitungen, Zeitschriften 
Schreibwaren, Papier, Büroartikel 
Schnittblumen / Zoologische Artikel 
Café, Gaststätte 
Reinigung, Reisebüro 
Quelle: eigene Zusammenstellung 
In der Praxis wird als Indikator zur Bewertung der Nahversorgungssituation einer Kommune ins-
besondere die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel herangezogen. Neben der rein quan-
titativen Betrachtung ist darüber hinaus auch die Analyse räumlicher (Erreichbarkeit) und struk-
tureller (Betriebsformenmix) Aspekte unerlässlich.  
Eine rein quantitative Einordnung geschieht über die Betrachtung der Ausstattung mit Ver-
kaufsfläche pro Einwohner im Bereich Nahrungs- und Genussmitteln (vgl. dazu Tabelle 17).  
Gesamtstädtisch ergibt sich für die Stadt Darmstadt auf Basis der ermittelten Verkaufsfläche für 
die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ein Wert von 0,40 m² pro Einwohner. Die-
ser Wert liegt leicht über dem Bundesdurchschnitt von 0,35 m² - 0,38 m² pro Einwohner und 
weist somit in einer ersten Einschätzung - gesamtstädtisch betrachtet - auf ein quantitativ aus-
reichendes und leicht überdurchschnittliches Versorgungsniveau hin. Im Weiteren ist diese vor-
dergründige Erkenntnis in einen räumlichen und strukturellen Zusammenhang zu stellen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 78
Tabelle 17: Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner in Darmstadt 
Stadtteil Einwohner* Anzahl der 
Betriebe 
Verkaufsfläche 
Lebensmittel 
 in m² 
Verkaufsfläche 
Lebensmittel in 
m² / Einwohner 
Stadtmitte 17.140 97 11.660 0,68 
Nord 27.850 76 16.800 0,60 
Ost 12.860 18 2.440 0,19 
West 15.210 25 9.700 0,64 
Bessungen 12.680 20 3.800 0,30 
Kernstadt gesamt 85.740 233 44.400 0,52 
Arheilgen 16.920 21 3.160 0,19 
Eberstadt 21.660 33 4.870 0,22 
Kranichstein 10.960 15 3.420 0,31 
Wixhausen 5.720 11 630 0,11 
Gesamt 141.000 316 56.480 0,40 
Quelle: eigene Berechnungen auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt, April/Mai 2010  
* Stadt Darmstadt (2010), Datenreport 2010 Kapitel 2 Bevölkerung  
Bei einer stadtteilspezifischen Betrachtung wird deutlich, dass im Hinblick auf die Verkaufsflä-
chenausstattung in der Branche Nahrungs- und Genussmittel, entsprechend der Stadtteilgrößen 
bzw. der vorhandenen Mantelbevölkerung, Unterschiede in Darmstadt festzustellen sind. 
Grundsätzlich ist hinsichtlich der Verkaufsflächenausstattung in den Darmstädter Stadtteilen so-
wie in den statistischen Bezirken festzuhalten: 
 Der rechnerische Ausstattungsquotient für den statistischen Bezirk Darmstadt-
Stadtmitte in Höhe von 0,68 m² Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner liegt 
deutlich über dem gesamtstädtischen Wert. Insgesamt sind zehn strukturprägende An-
bieter (ab einer Verkaufsfläche von 200 m²) in der Stadtmitte ansässig, von denen zwei 
großflächig sind. Mit acht dieser Betriebe befindet sich der überwiegende Anteil in direk-
ter räumlich-funktionaler Zuordnung zur Darmstädter Innenstadt. Das innerstädtische 
Angebot geht dabei über die reine Versorgung der Bevölkerung Darmstadts hinaus. 
 Im statistischen Bezirk Darmstadt-Nord ist eine Lebensmittelverkaufsfläche von etwa 
16.800 m² vorhanden, was einer sortimentsspezifischen Verkaufsfläche pro Einwohner 
des Stadtteils von 0,60 m² entspricht. Das Angebot ist durch einen ausgewogenen Be-
triebsformenmix gekennzeichnet und ist vorrangig am Sonderstandort Gewerbegebiet 
Nordwest ohne direkten räumlichen Zusammenhang mit der Wohnbebauung des Bezirks 
konzentriert. Die Relevanz für die wohnortnahe Grundversorgung ist demnach deutlich 
eingeschränkt und nimmt nach Norden hin stetig ab. Prägende Anbieter sind insbesonde-
re das SB-Warenhaus Toom an der Leydheckerstraße mit einer Gesamtverkaufsfläche 
von rd. 6.000 m² und der Verbrauchermarkt tegut an der Kasinostraße mit einer Größe

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 79
von etwa 1.500 m² Verkaufsfläche. Darüber hinaus sind in Darmstadt-Nord fünf Le-
bensmittelvollsortimenter (Supermärkte), sechs Lebensmitteldiscounter, sowie zwei Le-
bensmittelmärkte (mit einer Verkaufsfläche zwischen 200 m² und 400 m²) vorhanden. 
 Der statistische Bezirk Darmstadt-Ost weist einen Verkaufsflächenquotienten von 
0,19 m² Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner auf. Im Vergleich zur gesamtstäd-
tischen Ausstattung und insbesondere im Verhältnis zu den übrigen Bezirken innerhalb 
der Kernstadt Darmstadts, präsentiert sich Darmstadt-Ost unterdurchschnittlich. Maßge-
bend dafür verantwortlich ist, dass bis dato innerhalb des statistischen Bezirks kein An-
bieter in heute marktüblichen Größenordnungen existiert. Mit einer Verkaufsfläche von 
etwa 390 m² ist der kleine Lebensmitteldiscounter Netto-City an der Dieburger Straße 
der größte strukturprägende Betrieb. Zudem besteht ein weiterer kleiner Lebensmitteldis-
counter sowie ein Lebensmittelmarkt. Aktuell ist an der Dieburger Straße ein neuer Le-
bensmittelvollsortimenter in einer Größenordnung von rd. 1.400 m² in Planung, dessen 
Verkaufsfläche jedoch schon in die Relation eingestellt ist. Obgleich dies zu einer rein 
quantitativ betrachteten Verbesserung der Ausgangssituation beiträgt, ist das Versor-
gungsniveau in Darmstadt-Ost weiterhin unterdurchschnittlich. 
 Die quantitative Ausstattung des statistischen Bezirks Darmstadt-West in Höhe von 
0,64 m² Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner liegt deutlich über dem gesamt-
städtischen Wert. Strukturprägende Bedeutung kommt dem integrierten Sonderstandort 
Eschollbrücker Straße mit dem SB-Warenhaus real und dem großflächigen Lebensmittel-
discounter Lidl zu. Darüber hinaus sind entlang der Eschollbrücker Straße weitere Le-
bensmittelanbieter lokalisiert, die ein quantitativ überdurchschnittliches Versorgungsni-
veau absichern, das auch über die Grenzen des statistischen Bezirks strahlt. 
 Der statistische Bezirk Darmstadt-Bessungen weist einen Verkaufsflächenquotienten 
von 0,30 m² Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner auf. Im Verhältnis zum ge-
samtstädtischen Ausstattungsniveau ist dieser Wert unterdurchschnittlich, was insbeson-
dere darauf zurückzuführen ist, dass das Versorgungsangebot in Bessungen aktuell ledig-
lich über zwei kleine Lebensmitteldiscounter (Aldi-Süd mit rd. 550 m² und Netto mit rd. 
340 m² Verkaufsfläche) sichergestellt wird. Mit der Realisierung der Planung des „Bes-
sunger Marktplatzes“ werden 3.000 m² Verkaufsfläche durch einen Verbrauchermarkt 
und einen großflächigen Lebensmitteldiscounter mittelfristig das bestehende Angebot 
ergänzen, wobei die Verkaufsflächen bereits innerhalb des Ausstattungsquotienten be-
rücksichtigt sind. 
Die sortimentsspezifische Verkaufsfläche pro Einwohner beträgt für die Darmstädter Kernstadt 
mit ca. 85.700 Einwohnern rd. 0,52 m² und ist sowohl im Vergleich zum bundesdeutschen 
Durchschnittswert, als auch hinsichtlich der grundsätzlichen Strukturierung des Angebots nach 
Betriebsformen als positiv zu beurteilen. 
 Dem Stadtteil Arheilgen kommt mit einer Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner 
von 0,19 m² gesamtstädtisch gesehen mit dem statistischen Bezirk Darmstadt-Ost der 
zweitniedrigste Ausstattungsgrad zu. Dieser Wert wird vordergründig durch das heutige 
Angebot von einem Lebensmitteldiscounter und zwei kleinen Supermärkten bestimmt. 
Im Zentrum des Stadtteils ist jedoch mit einem Edeka-Vollsortimenter ein weiterer struk-
turprägender Anbieter in Planung, dessen Verkaufsfläche in die Bestandsdaten eingestellt

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 80
ist. Dadurch kommt es zu einer verbesserten Versorgungssituation im Stadtteil, die je-
doch nach wie vor quantitative Defizite aufweist. 
 Im Stadtteil Eberstadt stehen einer Einwohnerzahl von rd. 21.700 Menschen rund 
4.900 m² Lebensmittelverkaufsfläche gegenüber, womit sich rechnerisch ein Verkaufsflä-
chenquotient von 0,22 m² pro Einwohner ergibt. Das Angebot wird durch fünf struktur-
prägende Anbieter begründet, von denen jedoch nur ein Betrieb mit einer Verkaufsfläche 
von rd. 850 m² eine Größenordnung aufweist, die heute marktüblichen Standards ent-
spricht und langfristig tragfähig ist. Ein kleiner Supermarkt sowie ein kleiner Lebensmit-
teldiscounter sind im Zentralen Bereich von Eberstadt untergebracht, wohingegen die 
anderen Anbieter in städtebaulich integrierter Lage lokalisiert sind. Das Gesamtangebot 
weist eine geringe Wirkung über den Stadtteil hinaus auf und ist damit primär auf die 
Versorgung der Eberstädter Einwohner ausgerichtet. 
 Die quantitative Ausstattung des Stadtteils Kranichstein in Höhe von 0,31 m² Lebens-
mittelverkaufsfläche pro Einwohner liegt unter dem gesamtstädtischen Durchschnitts-
wert. Strukturprägende Bedeutung kommt den Anbietern innerhalb des Zentrums von 
Kranichstein zu, die sich in einen großflächigen und einen kleinen Supermarkt, sowie ei-
nen kleinen Lebensmitteldiscounter unterteilen lassen. Darüber hinaus ergänzt der Le-
bensmitteldiscounter Lidl in städtebaulich integrierter Lage das primär auf die woh-
nungsnahe Grundversorgung der Kranichsteiner Bevölkerung ausgelegte Angebot.  
 Der Stadtteil Wixhausen weist mit einer Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner 
von 0,11 m² gesamtstädtisch gesehen den geringsten Ausstattungsgrad auf. Innerhalb 
des Stadtteils mit etwa 5.700 Einwohnern ist nur ein kleiner Supermarkt mit einer Ver-
kaufsfläche von rd. 400 m² vorhanden. 
Insgesamt ist festzuhalten, dass sich das gesamtstädtische Versorgungsniveau rein quantitativ in 
einem überdurchschnittlichen Rahmen präsentiert. Dies geht jedoch maßgeblich auf die Statisti-
schen Bezirke Stadtmitte, Darmstadt-Nord und Darmstadt-West innerhalb der Kernstadt zurück, 
womit insbesondere in den räumlich abgesetzten Stadtteilen größtenteils unterdurchschnittlich 
ausgeprägte Versorgungsstrukturen zu verzeichnen sind. 
Ergänzend zur rein quantitativen Betrachtung wurde eine strukturelle sowie räumliche Bewer-
tung der Einzelhandelsstandorte vorgenommen. 
Strukturelle Zusammensetzung der Lebensmittelanbieter in Darmstadt 
Im Hinblick auf die Bewertung struktureller Aspekte der Grundversorgung werden folgende 
strukturprägende Betriebstypen mit einem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel unter-
schieden:

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 81
Tabelle 18: Bedeutende Betriebstypen mit Kernsortiment Nahrungs- und Ge-
nussmittel 
Begriff/ Betriebsform Erläuterung 
Lebensmitteldiscounter Selbstbedienung, umschlagstarke Artikel, aggressive Niedrigpreispolitik, z.B. Aldi, 
Penny, Lidl. Heutige Marktzutrittsgröße i.d.R. 800-1.000 m² Verkaufsfläche. 
SB-Warenhaus 
ab 5.000 m² VKF 
Einzelhandelsgroßbetrieb, Discount-Prinzip, Selbstbedienung, Verkaufsfläche mind. 
5.000 m², umfassendes Sortiment mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel / 
Standort häufig in Stadtrandlagen, weiträumige Kundenparkplätze (z.B. Real, Wal-
Mart, Kaufland). 
Supermarkt 
400-1.499 m² VKF 
Selbstbedienung, Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von 
mind. 400 m², Lebensmittel einschließlich Frischwaren, Non-Food-Anteil nicht über 
25 % der Gesamtverkaufsfläche. Übliche Größenordnung: 1.200- 1.500 m² Ver-
kaufsfläche. 
Verbrauchermarkt 
1.500-4.999 m² VKF 
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche mind. 1.500 m², Selbstbedienung, 
breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Ver-
brauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, häufig Dauerniedrigpreispolitik 
oder Sonderangebotspolitik, Standort meist autokundenorientiert. 
Quelle: eigene Zusammenstellung 
Darüber hinaus ergänzen eingeschränkt Anbieter, wie Lebensmittel-SB-Läden (kleine Lebensmit-
teleinzelhandelsgeschäfte mit weniger als 200 m² Verkaufsfläche, Selbstbedienung), Lebensmit-
tel-SB-Märkte (kleine Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfte mit 200 - 400 m² Verkaufsfläche, 
auch Frischwaren sowie integrierte Non-Food-Waren, Selbstbedienung), Fach- und Spezialge-
schäfte (z.B. Kaffee-, Tee- oder Süßwarenfachgeschäfte) sowie Lebensmittelhandwerksbetriebe 
(Bäckereien, Fleischereien) das Grundversorgungsangebot. In Siedlungsbereichen mit einer ge-
ringen Mantelbevölkerung, können diese kleinen Betriebe einen wichtigen Beitrag zur woh-
nungsnahen Grundversorgung leisten. Sie unterliegen jedoch nicht den bauleitplanerischen 
Steuerungsmöglichkeiten im Sinne des § 11 (3) BauNVO (großflächiger Einzelhandel). 
Der Betriebsformenmix im Bereich Nahrungs- und Genussmittel stellt sich in Darmstadt differen-
ziert dar.  
 Als strukturprägende Betriebstypen in der Darmstädter Einzelhandelslandschaft sind zwei 
SB-Warenhäuser, ein Verbrauchermarkt (wobei sich ein weiterer Verbrauchermarkt in 
Darmstadt-Bessungen aktuell in Planung befindet), 19 Supermärkte (wobei sich zwei Su-
permärkte in Darmstadt-Ost und im Stadtteil Arheilgen aktuell in Planung befinden) und 
24 Lebensmitteldiscounter auszumachen. Ergänzt werden diese Betriebe von einer Viel-
zahl an Fachgeschäften, Lebensmittelhandwerksbetrieben sowie Kiosken und Tankstel-
lenshops.  
Zur räumlichen Bewertung der Einzelhandelsstandorte wird die fußläufige Erreichbarkeit von 
Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Diese entspricht regelmäßig einer 
fußläufigen Entfernung von 600 – 1.000 m oder einer Gehzeit von etwa 10 Minuten. Im Sinne 
einer Worst-case-Annahme sind in der nachfolgenden Karte 18 die Lebensmittelanbieter ab ei-
ner Verkaufsfläche von 400 m² im Darmstädter Stadtgebiet mit einem Luftlinienradius von 600 
m dargestellt. Die Betrachtung erfolgt differenziert nach der Darmstädter Kernstadt, sowie dem

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 82
nördlichen Stadtgebiet (Stadtteile Arheilgen, Kranichstein und Wixhausen) und dem südlichen 
Stadtgebiet (Stadtteil Eberstadt). 
Darmstadt Kernstadt  
Grundsätzlich ist die Darmstädter Kernstadt räumlich im Hinblick auf die wohnungsnahe Grund-
versorgung über weite Teile des Stadtgebiets gut versorgt, wobei sich bei einer differenzierten 
Betrachtung der statistischen Bezirke Versorgungslücken erkennen lassen. In den statistischen 
Bezirken der Kernstadt stellt sich die räumliche Nahversorgungssituation wie folgt dar: 
 Im statistischen Bezirk Stadtmitte ist eine gute räumliche Versorgungssituation zu kon-
statieren. Insgesamt sichern zehn strukturprägende Betriebe ein Ausstattungsniveau, das 
keine Versorgungslücken erkennen lässt. Da acht dieser Anbieter im Zentralen Bereich 
der Innenstadt vertreten sind, treten zum Teil große Überlappungen der Versorgungsra-
dien auf. 
 Der Bezirk Darmstadt-Nord weist die quantitativ höchste nahversorgungsrelevante Ver-
kaufsflächenausstattung auf. Diese ist räumlich vornehmlich auf den nördlichen Teil des 
nicht integrierten Sonderstandorts Gewerbegebiet Nordwest konzentriert. Die Bereiche 
westlich der Bahnlinie sind im Wesentlichen Gewerbestandorte, die keine Einwohner 
aufweisen.   
 In Darmstadt-Ost sind die nahversorgungsrelevanten Anbieter räumlich gut verteilt, so 
dass sich trotz des geringen Verkaufsflächenausstattungsgrad pro Einwohner keine gra-
vierenden räumlichen Versorgungslücken erkennen lassen. Lediglich an den Siedlungs-
randbereichen treten kleiner unterversorgte Gebiete hervor. 
 Der statistische Bezirk Darmstadt-West ist durch eine vergleichsweise hohe Verkaufsflä-
chenausstattung geprägt, die jedoch räumlich auf wenige Standorte konzentriert vorge-
halten wird. Demnach ergeben sich insbesondere im nordwestlichen, aber auch im süd-
östlichen Teil des Bezirks größere Versorgungslücken. 
 In Darmstadt-Bessungen zeichnet sich eine größere Versorgungslücke im Osten des Be-
zirks ab. Trotz der künftig zu erwartenden Realisierung des „Bessunger Marktplatzes“ 
und einer damit verbundenen rein quantitativen Aufwertung der nahversorgungsrelevan-
ten Angebotssituation, lässt die räumliche Organisation der Anbieter eine flächende-
ckende Versorgung des Bezirks nicht zu.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 83
Karte 18: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte 
(> als 400 m² Verkaufsfläche) in der Kernstadt Darmstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Darmstadt – nördliches Stadtgebiet 
Der nördliche Teil des Stadtgebiets mit den Stadtteilen Arheilgen, Kranichstein und Wixhausen, 
weist eine weniger dichte räumliche Angebotssituation auf, als die Kernstadt. Insgesamt stellen 
in den drei Stadtteilen aktuell acht strukturprägende Anbieter die wohnungsnahe Grundversor-
gung sicher, wobei sich im Stadtteil Arheilgen in zentraler Lage ein weiterer großflächiger Le-
bensmittelvollsortimenter in der Realisierungsphase befindet. Insgesamt stellt sich die räumliche 
Nahversorgungssituation wie folgt dar: (vgl. Karte 19)  
 In Darmstadt-Arheilgen sind die aktuell drei kleinen Nahversorger sowohl im Zentrum, 
als auch im südlichen Teil des Stadtteils lokalisiert. Demnach ergeben sich insbesondere 
im Osten und im Nordwesten teils größere Siedlungsrandbereiche, von denen aus kein 
strukturprägender nahversorgungsrelevanter Anbieter in einer Entfernung von maximal 
600 Metern erreichbar ist. 
 Im Stadtteil Darmstadt-Kranichstein liegen die vier strukturprägenden Versorger vor-
nehmlich in zentraler Lage des Siedlungskörpers. Versorgungslücken innerhalb des Stadt-
teils sind vornehmlich im nördlichen Teil (im Übergang zum Stadtteil Arheilgen) zu fin-
den. 
 Die räumliche Nahversorgungssituation wird in Darmstadt-Wixhausen über einen klei-
nen Supermarkt in zentraler Lage abgedeckt. Obgleich der integrierte Mikrostandort im 
Hinblick auf seine Erreichbarkeit günstig gelegen ist, ist die Versorgungssituation insbe-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 84
sondere in den Siedlungsrandbereichen - und hier vor allem in Wixhausen-West – lü-
ckenhaft. 
Karte 19: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte (> 
als 400 m² Verkaufsfläche) im nördlichen Stadtgebiet Darmstadts 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Darmstadt – südliches Stadtgebiet 
Das südliche Stadtgebiet umfasst den Siedlungsbereich des Stadtteils Eberstadt. Die räumliche 
Angebotssituation im Hinblick auf die Nahversorgung stellt sich hier folgendermaßen dar: (vgl. 
Karte 20)  
 In Darmstadt-Eberstadt bestehen fünf strukturprägende Anbieter, die sich sowohl im 
südlichen Teil, als auch im Zentrum des Stadtteils befinden. Aufgrund des bandartigen 
Siedlungskörpers sind größere unterversorgte Gebiete erkennbar, welche sich insbeson-
dere in der Villenkolonie im Norden Eberstadts, im Grenzbereich zur Darmstädter Kern-
stadt, sowie im südöstlichen Siedlungsbereich (Am Frankenstein) ablesen lassen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 85
Karte 20: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte (> als 
400 m² Verkaufsfläche) im südlichen Stadtgebiet Darmstadts 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Abschließend ist im Hinblick auf die Stärkung der Grundversorgung durch zusätzliche, struktur-
prägende Lebensmittelanbieter festzuhalten, dass aus einzelbetriebswirtschaftlicher Sicht eine 
entsprechende Mantelbevölkerung (einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial) vorhanden sein 
muss. Sie liegt hinsichtlich der heutigen Marktzutrittsgrößen bei rund 5.000 Einwohnern. Diese 
Schwelle wird von allen Stadtteilen und statistischen Bezirken Darmstadts erfüllt, so dass eine 
rentable Ansiedlung grundsätzlich möglich ist. Die Bemühungen der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt, neue strukturprägende Nahversorger anzusiedeln, ist insbesondere an den Vorhaben in 
Darmstadt-Ost, Darmstadt-Bessungen und Arheilgen abzulesen, womit die Stadt bestehende 
Versorgungsdefizite erkannt hat und selbst aktiv auf eine Optimierung hinwirkt.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 86
4.6 Fazit der Angebotsanalyse  
Zusammenfassend lassen sich im Hinblick auf die Darmstädter Einzelhandelsstruktur folgende 
Aspekte festhalten: 
Gesamtstädtische Ebene 
 Auf gesamtstädtischer Ebene verfügt die Wissenschaftsstadt Darmstadt mit rund 
281.000 m² Verkaufsfläche über eine für ein Oberzentrum überdurchschnittliche Ver-
kaufsflächenausstattung. Das zeigt sich insbesondere in der hohen Pro-Kopf-
Verkaufsflächenausstattung, die mit rd. 2,0 m² Verkaufsfläche pro Einwohner deutlich 
über dem gesamtdeutschen Durchschnittswert von 1,4 m² liegt und zudem auch im Ver-
gleich zu anderen Oberzentren aus der Junker und Kruse Datenbank im oberen Bereich 
rangiert. 
 Mit rund 87.500 m² Verkaufsfläche und einem Anteil von etwa einem Drittel an der Ge-
samtverkaufsfläche sind die Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfs-
stufe in der Darmstädter Einzelhandelslandschaft vertreten. Innerhalb dieser Bedarfsstufe 
ragt - entsprechend des typischen Bildes auch in anderen Kommunen - die Warengruppe 
Nahrungs-  und Genussmittel deutlich hervor. Sie umfasst einen Anteil von nahezu 65 % 
an der Verkaufsfläche innerhalb dieser Bedarfsstufe. Die einwohnerbezogene Verkaufs-
flächenausstattung in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel liegt mit 0,40 m² 
über dem bundesdeutschen Durchschnittswert von 0,35 - 0,38 m² Verkaufsfläche pro 
Einwohner und weist auf ein quantitativ überdurchschnittliches Angebot hin. 
 Insgesamt entfällt mit rd. 91.000 m² ein weiteres Drittel der gesamtstädtischen Verkaufs-
fläche auf die Warengruppen der überwiegend mittelfristigen Bedarfsstufe. Die Wa-
rengruppe Bekleidung / Textilien, mit einer Verkaufsfläche von etwa 54.500 m² in 152 
Betrieben, ist entsprechend der typischen Aufteilung auch in anderen Städten und Ge-
meinden, das am stärksten vertretene Sortiment in Darmstadt. Dabei sind die prägenden 
Betriebe dieses Sortiments vornehmlich großmaßstäblich, was die durchschnittliche Ver-
kaufsfläche pro Betrieb von rd. 360 m² im Vergleich zum bundesdeutschen Durch-
schnittswert von etwa 230 m² belegt. 
 Auf die Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe entfallen gesamtstädtisch etwa 
102.200 m² Verkaufsfläche. Hier ragt die Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente 
mit einem Verkaufsflächenangebot von rund 49.300 m² Verkaufsfläche in der Bedarfs-
stufe hervor, wobei der Anteil der baumarktspezifischen Sortimente anteilsmäßig höher 
ausfällt. Dies resultiert insbesondere aus den flächenintensiven Bau- und Heimwerker-
märkten Hornbach, Bauhaus und Praktiker an der Otto-Röhm-Straße in Darmstadt-Nord. 
 Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt etwa 280 m². Sie liegt damit 
über dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m2, was insgesamt auf einen verhält-
nismäßig erhöhten Anteil großer Ladeneinheiten schließen lässt. 
 Die leerstehende Einzelhandelsverkaufsfläche beträgt in der Gesamtstadt Darmstadt  
rund 12.400 m² die sich auf 121 leerstehende Ladenlokale verteilt. Dies entspricht ei-
nem prozentualen Anteil von rd. 4 % an der Darmstädter Gesamtverkaufsfläche. Bis zu

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 87
10 % leerstehender Verkaufsfläche können in einer Kommune noch als Grenzwert für 
eine natürliche Fluktuationsrate gelten. 
Räumliche Verteilung des gesamtstädtischen Angebots 
 Mit rund 45 % der Verkaufsfläche der Stadt Darmstadt (ca. 125.700 m² von insgesamt 
ca. 281.000 m² Verkaufsfläche) befindet sich der räumliche Angebotsschwerpunkt der 
Wissenschaftsstadt im statistischen Bezirk Darmstadt-Stadtmitte. Insgesamt entfällt auf 
die Kernstadt Darmstadts rd. 246.800 m² Verkaufsfläche, was einem gesamtstädtischen 
Anteil von etwa 88 % entspricht. Die übrigen Stadtteile besitzen rein quantitativ betrach-
tet eine nachgeordnete Bedeutung, wobei jeweils zum Teil ausgeprägte Einzelhandels-
strukturen für den kleinräumigen Kontext des Stadtteils vorhanden sind. Alle Stadtteile 
besitzen demnach grundsätzlich ein ausreichendes Potential, um tragfähige Versorgungs-
strukturen für die lokale Bevölkerung vorzuhalten. 
 Sowohl innerhalb der Kernstadt Darmstadts, als auch in den räumlich abgesetzten Stadt-
teilen Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein, können zentrale Einkaufsbereiche identifi-
ziert werden. In der Kernstadt ist neben der Darmstädter Innenstadt mit dem Hauptge-
schäftszentrum auch der zentrale Bereich Weststadt um den Hauptbahnhof zu identifizie-
ren. Die zentralen Bereiche der Stadtteile außerhalb der Kernstadt weisen aufgrund der 
Struktur und Dimensionierung des Angebots eine eindeutige Ausrichtung auf die Nah- 
und Grundversorgung der Stadtteilbevölkerung auf.  
Rund 68 % des Verkaufsflächenangebotes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt sind in städ-
tebaulich integrierten Lagen verortet (Verkaufsflächen in den zentralen Bereichen und inte-
grierten Streulagen) und damit auf die Nahversorgung ausgerichtet. Dieser erfreulich hohe Wert 
verdeutlicht eine vornehmlich zielgerichtete Einzelhandelssteuerungspraxis der Stadt Darmstadt. 
Dieses Ergebnis wird zudem gestützt durch die Verteilung der Betriebe: so liegen in Darmstadt 
etwa 93 % aller Betriebe in städtebaulich integrierten Lagen.  
Nahversorgungssituation 
 Gesamtstädtisch verfügt die Stadt Darmstadt in der Warengruppe Nahrungs- und Ge-
nussmittel, die als Indikator zur Bewertung der Nahversorgungssituation einer Kommune 
dient, mit rd. 56.500 m² Verkaufsfläche bzw. 0,40 m² Verkaufsfläche pro Einwohner 
über eine quantitativ überdurchschnittliche Ausstattung.  
 Bei der stadtteilspezifischen Betrachtung der räumlichen Nahversorgungssituation wird 
deutlich, dass bei der Verkaufsflächenausstattung mit Nahrungs- und Genussmitteln Un-
terschiede bestehen: Während das Angebot insbesondere in den statistischen Bezirken 
Darmstadt-Stadtmitte, Darmstadt-Nord und Darmstadt-West mit einer einwohnerbe-
zogenen Verkaufsflächenausstattung von jeweils über 0,60 m² rein quantitativ über-
durchschnittlich aufgestellt ist, zeichnen sich hinsichtlich der Pro-Kopf-Ausstattung vor 
allem des statistischen Bezirks Darmstadt-Ost, sowie den Stadtteilen Arheilgen und Kra-
nichstein deutlich schwächerer Werte ab, die aus quantitativen Gesichtspunkten auf eine 
unzureichende Angebotsstruktur schließen lassen. Die räumliche Erreichbarkeit belegt je-
doch, dass gravierende, großmaßstäbliche Versorgungslücken, die einen akuten Hand-
lungsbedarf erfordern würden nicht abzulesen sind, so dass grundsätzlich eine ausrei-
chende Nahversorgungsstruktur in Darmstadt vorherrscht. Darüber hinaus ist die zielge-
richtete Ansiedlungspolitik der Stadt Darmstadt auch im Hinblick auf die räumliche Nah-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 88
versorgungssituation insbesondere am Beispiel der Planungen innerhalb des zentralen Be-
reichs Arheilgen, sowie in integrierter Lage des statistischen Bezirks Darmstadt-Ost her-
vorzuheben.  
Insgesamt ist der Wissenschaftsstadt eine quantitativ überdurchschnittliche Verkaufsflächenaus-
stattung zu bescheinigen, die darüber hinaus einen gut strukturierten Angebotsmix über alle 
Warengruppen aufweist. Demnach wird die Stadt Darmstadt ihrem oberzentralen Versorgungs-
auftrag gerecht. 
Positiv hervorzuheben ist die in den letzten Jahren offenbar erfolgte konsequente Steuerung des 
Einzelhandels, die spätestens seit 1997 bzw. 2009 mit den jeweiligen politischen Beschlüssen der 
bestehenden Konzepte10 erfolgt. So findet man in Darmstadt kaum größere Verkaufsflächen mit 
zentrenrelevanten Warengruppen - insbesondere der mittelfristigen Bedarfsstufe - in städtebau-
lich nicht integrierter Lage. Diese Tatsache könnte es begünstigen, die Zentralen Bereiche der 
Stadt Darmstadt, insbesondere die Innenstadt mit dem Hauptgeschäftszentrum als Ansiedlungs-
schwerpunkt für insbesondere großflächigen zentrenrelevanten Einzelhandel zu stärken, da es 
auf Stadtgebietsebene wenig Konkurrenz auf der „grünen Wiese“ gibt. Gleichwohl sieht sich 
Darmstadt in einem verschärften interkommunalen Wettbewerb insbesondere mit Weiterstadt 
durch die Ansiedlung des Einkaufszentrums „Loop 5“.  
 
                                                   
10  Das bestehende Einzelhandelskonzept Teilplan „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ wurde 1997 beschlossen, das 
Zentrenkonzept im Jahre 2009.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 89
5 Nachfragesituation des Darmstädter Einzelhandels  
Sowohl für die Ermittlung möglicher Verkaufsflächenspielräume als auch für die Bewertung der 
räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten sind, neben der Kenntnis der relevanten Einzelhandels- 
und Angebotsstrukturen in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, speziell auch die monetären Ge-
gebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Dazu wird auf unterschiedliche Quellen zu-
rückgegriffen, die eine absatzwirtschaftliche Einordnung des bestehenden Darmstädter Einzel-
handels ermöglichen. 
5.1 Nachfragepotenzial in der Stadt Darmstadt 
Zur Abbildung der aktuellen Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersuchung auf se-
kundärstatistische Rahmendaten der BBE Retail Experts GmbH Co. KG (Köln) zurückgegriffen. 
Diese werden durch die BBE-Marktforschung bundesweit ermittelt und aktuell fortgeschrieben. 
Anhand der Bevölkerung und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem 
Gebiet vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel gesamt und nach Fachsparten bzw. Wa-
rengruppen ermitteln.  
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Darmstadt stellt sich wie folgt dar: 
Tabelle 19: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale Darmstadt 2010 in Mio. 
Euro 
Warengruppe Einzelhandelsrelevante  
Kaufkraft 
Nahrungs- und Genussmittel 308,0 
Blumen (Indoor) / Zoo 15,5 
Gesundheit und Körperpflege 50,5 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren  / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 29,7 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 403,7 
Bekleidung / Wäsche 68,4 
Schuhe / Lederwaren 17,0 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 10,6 
Spielwaren / Hobbyartikel 16,8 
Sport und Freizeit 12,7 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 125,4 
Wohneinrichtung 17,1 
Möbel 42,7 
Elektro / Leuchten 20,8 
Elektronik / Multimedia 52,9 
Medizinische und orthopädische Artikel 12,0 
Uhren / Schmuck 7,9 
Baumarktsortimente 64,5 
Gartenmarktsortimente 12,0 
Überwiegend langfristiger Bedarf 229,8 
Sonstiges 5,6 
gesamt  764,6 
Quelle: BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln – Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale 2010

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 90
Diesem monetären Kaufkraftpotenzial von rund 765 Mio. Euro liegt - unter Berücksichtigung 
der Einwohnerzahlen - das örtliche Kaufkraftniveau in der Stadt Darmstadt zu Grunde. Die so-
genannte einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis der örtlich 
vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten 
einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abweichung 
der Pro-Kopf-einzelhandelsrelevanten Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (D=100) an. Derzeit 
ergibt sich in der Stadt Darmstadt eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 
107,5, d.h. dass das Kaufkraftniveau der Darmstädter Bevölkerung über den Durchschnitts-
werten der bundesweit ermittelten Kaufkraftdaten liegt.  
5.2 Einzugsgebiet des Darmstädter Einzelhandels 
Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit insbesonde-
re mittel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwi-
schen Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender Mobilitäts-
anforderungen werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen, als 
auch für die Funktionen Arbeit, Dienstleistungsansprüche und Freizeitgestaltung wahrgenom-
men. Daneben führen auch Einzelhandelsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet über 
das der einzelnen, jeweils dort angesiedelten Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Ver-
größerung des Einzugsgebietes einer Stadt bzw. Gemeinde als Einzelhandelsstandort. Anderer-
seits ist aber auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur 
Innenstadt bzw. zum Einkaufsstandort) die Bereitschaft der Kunden abnimmt, diese aufzusu-
chen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte geringere Raum-Zeit-Distanzen aufweisen. 
Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. 
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient zum einen als Indikator zur Bewertung der derzeiti-
gen Ausstrahlungskraft des Darmstädter Einzelhandels und zum anderen als Ergänzung des be-
reits ermittelten internen Nachfragepotenzials (vgl. Kapitel 5.1). Die in der Kundenherkunftser-
hebung ermittelten absoluten Kundenzahlen wurden in Relation zur Bevölkerungsanzahl des je-
weiligen Herkunftsortes gesetzt, um die relative Bedeutung der Stadt Darmstadt als Einkaufs-
standort ermitteln zu können. Auf Grundlage der so berechneten Kundenherkunftskoeffizienten, 
sowie der Berücksichtigung von Raumwiderständen und der Einordnung bzw. Bewertung von 
Konkurrenzstandorten / -zentren lässt sich das Einzugsgebiet der Stadt Darmstadt wie folgt dar-
stellen:

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 91
Karte 21:  Einzugsgebiet des Einzelhandels der Stadt Darmstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung, auf Grundlage der Kundenherkunftserhebung, August 2010  
 
Abbildung 3:  Kundenanteile des Einzelhandels der Stadt Darmstadt nach Ein-
zugsgebieten 
 
Quelle: eigene Darstellung, auf Grundlage der Kundenherkunftserhebung, August 2010; n=15.500 
Kerneinzugsgebiet
51 %
näheres 
Einzugsgebiet
34 %
Streueinzugsgebiet
7 %
Ferneinzugsgebiet
8 %

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 92
Das Stadtgebiet Darmstadt mit einem Kundenpotenzial von rund 141.000 Einwohnern wird als 
Kerneinzugsgebiet definiert. Mit einem prozentualen Anteil von rd. 51 % stammt der überwie-
gende Anteil der Kunden des Darmstädter Einzelhandels aus diesem Bereich. 
Dem näheren Einzugsgebiet werden in der Regel Städte und Gemeinden zugeordnet, die in di-
rekter Nachbarschaft zur Untersuchungsregion liegen und noch eine starke Orientierung zum 
Einkaufsstandort aufweisen. Bei starken regionalen Verflechtungen der Standortgemeinde, die 
insbesondere aus einer hochrangigen zentralörtlichen Funktionszuweisung durch die Landespla-
nung resultieren können (wie die oberzentrale Funktionszuweisung für die Stadt Darmstadt), 
kann das nähere Einzugsgebiet auch über die direkte räumliche Nachbarschaft hinaus gehen und 
weitere Städte und Gemeinden im regionalen Kontext umfassen. Für das Oberzentrum Darm-
stadt setzt sich das nähere Einzugsgebiet aus den Mittelzentren Dieburg, Griesheim, Groß-
Umstadt, Pfungstadt und Weiterstadt, sowie den Unterzentren Groß-Zimmern, Mühltal, Müns-
ter, Ober-Ramstadt, Reinheim, Riedstadt, Roßdorf und Seeheim-Jugenheim zusammen. Darüber 
hinaus werden die Kommune Gernsheim als Mittelzentrum mit gegenseitiger Funktionsergän-
zung (mit der Kommune Biebesheim am Rhein) und die Gemeinden Alsbach-Hähnlein, Bicken-
bach, Erzhausen und Messel dem näheren Einzugsbereich zugerechnet. Das nähere Einzugsge-
biet umfasst ein Kundenpotential von rund. 309.000 Einwohnern. Insgesamt stammen ca. 34 % 
der im Erhebungszeitraum erfassten Kunden aus diesem Bereich. 
Das Ferneinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die zwar den Darmstädter 
Einzelhandel mit einer gewissen Regelmäßigkeit aufsuchen, jedoch eine wesentlich stärkere 
räumliche Einkaufsorientierung auf andere Standorte aufweisen und nicht auf den Einzelhan-
delsstandort Darmstadt festgelegt sind. Dementsprechend fällt das Kundenaufkommen aus die-
sem Bereich in der Regel verhältnismäßig gering aus. In Darmstadt stammen mit rd. 8 % aller 
befragten Kunden vergleichsweise viele Einkäufer aus dem Ferneinzugsgebiet, das ein weiteres 
Kundenpotential von rd. 320.000 Einwohnern aufweist und sich insbesondere in südöstliche 
Richtung räumlich weit ausdehnt. Zu begründen dürfte dies mit der oberzentralen Versorgungs-
funktion Darmstadts und der quantitativ hohen Verkaufsflächenausstattung sein, da sowohl 
südlich als auch östlich von Darmstadt im regionalen Kontext kein weiteres Oberzentrum be-
steht. 
Als sogenannte Streuumsätze des Darmstädter Einzelhandels werden „Zufallseinkäufe“ von 
Personen von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes (z.B. Touristen oder Fernpendler) 
bezeichnet. Dieser Kundenanteil beträgt ca. 7 % und fällt damit vergleichsweise hoch aus, was 
auf ein erhöhtes Touristen aufkommen schließen lässt.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 93
Die beiden erstgenannten Einzugsgebiete (Kerneinzugsgebiet und näheres Einzugsgebiet) um-
fassen ca. 450.000 Einwohner, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Anteile an dem damit ver-
bundenen Kaufkraftpotenzial, das durch den Darmstädter Einzelhandel abgeschöpft werden 
könnte, sich mit zunehmender Entfernung von der Wissenschaftsstadt verringern. Insgesamt 
zeigen sich im Hinblick auf den oberzentralen Einkaufsstandort Darmstadt ausgeprägte regio-
nale Einkaufsverflechtungen, die sich insbesondere in östliche Richtung, aber auch in Richtung 
Süden, räumlich weit ausdehnen und einen dementsprechend großen Einzugsbereich generie-
ren. Der Einkaufsstandort besitzt damit eine weiträumige Ausstrahlungskraft ins Umland und 
kennzeichnet sich durch eine regionale Bedeutsamkeit. Im Norden setzt das starke Oberzentrum 
Frankfurt am Main einer weiteren räumlichen Ausdehnung des Einzugsbereichs des Darmstädter 
Einzelhandels enge Grenzen. In abgeschwächter Form ist eine derartige Begrenzung auch in 
westlicher Richtung abzulesen, da hier das Einkaufszentrum Loop 5 in Weiterstadt als starker 
handelsbezogener Konkurrenzstandort auftritt. 
5.3 Umsätze und Zentralitäten des Einzelhandels in der Stadt Darmstadt 
Als wesentliche Ansatzpunkte zur Bestimmung der Leistungsfähigkeit des Einzelhandels, kann 
der generierte Umsatz der ortsansässigen Betriebe, der sich aus der Kaufkraftbindung vor Ort 
sowie den Zuflüssen von außerhalb des Stadtgebietes zusammensetzt, im Zusammenhang mit 
der einzelhandelsrelevanten Zentralität (Verhältnis zwischen örtlichem einzelhandelsrelevantem 
Umsatz zu lokalem einzelhandelsrelevantem Kaufkraftpotenzial) herangezogen werden.  
Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden bundesdurchschnittliche Flächen-
produktivitäten, d.h. sortimentsspezifische Umsätze je m² Verkaufsfläche differenziert für ein-
zelne Vertriebsformen angesetzt, die unter Berücksichtigung der lokalen Einzelhandelssituation 
(u.a. Lagen) modifiziert werden. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergeben sich 
für die einzelnen Warengruppen die branchenspezifischen Umsätze (vgl. Tabelle 20). Dabei 
wurden z.T. Aggregationen vorgenommen, um eine Kompatibilität mit den Angaben der BBE, 
Köln zu erzielen. Insgesamt setzt der Darmstädter Einzelhandel aktuell rund 976 Mio. Euro 
um.  
Die Ausstrahlungskraft des Einkaufsstandort Darmstadt in die Nachbarkommunen wird durch die 
einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer abgebildet. Diese setzt sich aus dem Verhältnis von 
Einzelhandelsumsatz und vorhandenem Nachfragevolumen (Kaufkraftpotenzial) zusammen. Ein 
Wert von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist wie das lokal vorhande-
ne einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial, während Abweichungen über den Basiswert auf 
eine Leistungsstärke bzw. Abweichungen unterhalb des Basiswertes auf Strukturschwächen des 
Einzelhandels hinweisen können. Die geringsten Flächenproduktivitäten werden typischerweise 
in den flächenintensiven Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe wie Möbel, Bau- und 
Gartenmarktsortimente erzielt.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 94
Tabelle 20: Sortimentsspezifische Umsätze der Darmstädter Einzelhandelsbe-
triebe 
Warengruppe Einzelhandels-
relevanter  
Umsatz 
in Mio. Euro 
Einzelhandels-
relevante  
Kaufkraft 
in Mio. Euro 
Einzelhandels-
relevante  
Zentralität   
Nahrungs- und Genussmittel 282,3 308,0 0,92 
Blumen (Indoor) / Zoo 11,8 15,5 0,76 
Gesundheit und Körperpflege 52,5 50,5 1,04 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen / 
Zeitschriften / Bücher 44,7 29,7 1,50 
Überwiegend kurzfristiger Bedarf 391,3 403,7 0,97 
Bekleidung / Wäsche 199,0 68,4 2,91 
Schuhe / Lederwaren 42,3 17,0 2,50 
Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 26,4 10,6 2,49 
Spielwaren / Hobbyartikel 18,4 16,8 1,10 
Sport und Freizeit 34,5 12,7 2,73 
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 320,6 125,4 2,56 
Wohneinrichtung 17,9 17,1 1,05 
Möbel 27,2 42,7 0,64 
Elektro / Leuchten 25,2 20,8 1,21 
Elektronik / Multimedia 88,5 52,9 1,67 
Medizinische und orthopädische Artikel 13,1 12,0 1,09 
Uhren / Schmuck 19,4 7,9 2,45 
Baumarktsortimente 55,4 64,5 0,86 
Gartenmarktsortimente 16,0 12,0 1,33 
Überwiegend langfristiger Bedarf 262,6 229,8 1,14 
gesamt / Durchschnitt 975,6 764,6 1,28 
Quelle: eigene Erhebungen sowie Berechnungen auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt (April / Mai 
2010); gerundete Werte  
Den größten Einzelanteil am Umsatz in den verschiedenen Warengruppen nimmt - entspre-
chend der Aufteilung in anderen Kommunen - die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 
ein, die mit rd. 282 Mio. Euro etwa 30 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes in Darmstadt 
ausmacht.  Darüber hinaus generiert die Warengruppe Bekleidung / Wäsche mit einem Um-
satzvolumen von rd. 200 Mio. Euro weitere rd. 20 % des Gesamtumsatzes, so dass auf die bei-
den Sortimentsbereiche etwa die Hälfte des gesamten Darmstädter Einzelhandelsumsatzes ent-
fallen. Alle übrigen Warengruppen weisen z.T. deutlich niedrigere absolute Umsatzvolumina auf. 
Die drittgrößte Umsatzausprägung wird mit rd. 88,5 Mio. Euro in der Warengruppe Unterhal-
tungselektronik erzielt, gefolgt von rd. 71,4 Mio. Euro im Bereich Bau- und Gartenmarktsorti-
mente.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 95
 Wird der ermittelte Umsatz des Darmstädter Einzelhandels (ca. 976 Mio. Euro) dem auf 
Grundlage der BBE-Kennziffern ermittelten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial 
(rund 765 Mio. Euro) gegenübergestellt, ergibt sich daraus die Zentralität11 von 1,28 
über alle Warengruppen. Per Saldo ist der Darmstädter Einzelhandel demnach in der La-
ge, das am Standort vorhandene Kaufkraftpotential in vollem Umfang zu binden und 
darüber hinaus nahezu weitere 30 % aus dem regionalen Umland zu mobilisieren. Für 
ein Oberzentrum bewegt sich dieser Wert in einem durchschnittlichen Rahmen und deu-
tet auf eine ausgewogene und funktionsfähige Einzelhandelsstruktur in der Wissen-
schaftsstadt hin, so dass Darmstadt seinem durch die Landesplanung zuerkannten ober-
zentralen Versorgungsauftrag rein quantitativ betrachtet gerecht werden kann.  
 Die Zentralitätskennziffern erreichen in den Warengruppen der mittelfristigen Bedarfs-
deckung im Vergleich zu den anderen Bedarfsstufen den höchsten Wert (vgl. Tabelle 
20). Eine Zentralität von 2,56 über das gesamte mittelfristige Warensortiment zeigt star-
ke Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland auf. Dabei weisen nahezu alle Warengruppen 
Zentralitäten von über 2,0 auf, die eine überdurchschnittliche Aufstellung des Warenan-
gebots in der mittelfristigen Bedarfsstufe in der Darmstädter Einzelhandelslandschaft be-
legen.  
 Auch die Warengruppen der langfristigen Bedarfsdeckung erreichen insgesamt eine 
Zentralität von 1,14, was grundsätzlich auf Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland hindeutet. 
Allerdings ist innerhalb dieser Bedarfsstufe eine sortimentsspezifische Differenzierung er-
forderlich. Während insbesondere die Warengruppen Uhren / Schmuck (2,45) und Un-
terhaltungselektronik (1,67) deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland generieren, 
kann vor allem im Bereich Möbel (0,64) die vorhandene Darmstädter Kaufkraft nicht in 
vollem Umfang gebunden werden, so dass hier Kaufkraftabflüsse bestehen. Dieser Wert 
könnte einen Handlungsbedarf erkennen lassen.  
 Im Bereich der kurzfristigen Bedarfsdeckung kann das Darmstädter Einzelhandelsange-
bot in dieser Bedarfsstufe das lokal vorhandene Kaufkraftpotential nicht in vollem Um-
fang binden. Für die überwiegend nahversorgungsrelevanten Warengruppen ist eine 
Zentralität von 0,97 abzulesen, was auf leichte Kaufkraftabflüsse hindeutet. Dabei sind 
rein quantitativ in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel (0,92) und insbeson-
dere Blumen (Indoor) / Zoo (0,76) geringe Entwicklungspotentiale erkennbar, wohinge-
gen die Warengruppe Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften / Bü-
cher mit einer Zentralität von 1,50 vergleichsweise gut aufgestellt ist.  
                                                   
11  Die Zentralität ist das Verhältnis zwischen dem errechneten Einzelhandelsumsatz und dem lokal vorhandenen ein-
zelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial. Sie zeigt an, wie viel der vorhandenen Kaufkraft am Standort durch den 
niedergelassenen Einzelhandel gebunden werden kann. Ein Wert von 1 bedeutet z.B., dass der Einzelhandelsum-
satz genau so groß ist wie die lokal vorhandene Kaufkraft im entsprechenden Sortiment; Werte über 1 deuten auf 
Zuflüsse von außen hin, Werte unter 1 auf Abflüsse per Saldo.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 96
Insgesamt lässt die modelltheoretisch skizzierte Umsatz-Kaufkraft-Relation auf eine ausgewoge-
ne und funktionsfähige Einzelhandelsstruktur schließen, die keine gravierenden Versorgungsde-
fizite erkennen lässt. Jedoch besteht sowohl in Teilsortimenten des überwiegend kurzfristigen 
Bedarfs, als auch in diversen Warengruppen der langfristigen Bedarfsdeckung die Möglichkeit 
einer Ausweitung der Angebotsstrukturen, um zusätzliche Kaufkraft an den Einkaufsstandort 
Darmstadt zu binden. Es gilt zukünftig die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen und damit mit-
telbar die oberzentrale Versorgungsfunktion, sowie ein attraktives Angebot im gesamten Stadt-
gebiet zu erhalten und zu sichern. Dies umfasst zugleich auch Entwicklungsoptionen im Hinblick 
auf die aufgezeigten Warengruppen, in denen die lokale Kaufkraft nicht vollends mobilisiert 
werden kann.  
5.4 Fazit der Nachfrageanalyse 
Zusammenfassend lassen sich bezüglich der nachfrageseitigen Analyse der Stadt Darmstadt fol-
gende Aspekte festhalten: 
 In Darmstadt leben im Jahr 2010 rd. 141.000 Einwohner mit einem einzelhandelsrele-
vanten Kaufkraftpotential von rd. 765 Mio. Euro. 
 Insgesamt werden durch den Darmstädter Einzelhandel rd. 976 Mio. Euro umgesetzt, 
so dass die am Standort vorhandene Kaufkraft gebunden und zusätzliche Kaufkraft aus 
dem regionalen Umland mobilisiert werden kann. Die größten Umsatzanteile stellen die 
Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, sowie Bekleidung / Wäsche. 
 Der Einzugsbereich des Darmstädter Einzelhandels lässt ausgeprägte regionale Ein-
kaufsverflechtungen erkennen, die die Bedeutung des Einkaufsstandorts Darmstadt im 
regionalen Kontext unterstreichen. Als Hauptkonkurrenzstandorte des lokalen Einzelhan-
dels können das nördlich gelegene, starke Oberzentrum Frankfurt am Main, sowie das 
Einkaufszentrum „Loop 5“ im westlich gelegen Weiterstadt ausgemacht werden.  
 Die Einzelhandelszentralität der Wissenschaftsstadt von 1,28 ist als positiv einzustufen. 
Gravierende Unterversorgungen können weder in der Gesamtheit des Einzelhandelsan-
gebots, noch bezogen auf einzelne Sortimente ausgemacht werden. Es bestehen aller-
dings in einigen Warengruppen insbesondere innerhalb der langfristigen Bedarfsdeckung 
zukünftige Entwicklungsoptionen (wie bspw. im Bereich Möbel), um zusätzliche Kauf-
kraft an den Einkaufsstandort Darmstadt zu binden. 
Insgesamt gelingt es dem Darmstädter Einzelhandel, die vorhandene Kaufkraft der Bevölkerung 
zu binden, und darüber hinaus zusätzliche Kaufkraft aus dem Umland zu generieren. Die Zentra-
lität ist dabei für ein Oberzentrum im Zusammenhang mit den standortrelevanten Rahmenbe-
dingungen und der regionalen Konkurrenzsituation zufriedenstellend. Als maßgebliches Entwick-
lungsziel ist der Erhalt und die langfristige Sicherung der oberzentralen Versorgungsfunktion an-
zustreben.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 97
6 Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Darmstä d-
ter Zentren- und Einzelhandelsentwicklung 
Nicht nur für den Einzelhandel, der seit Jahren einem anhaltenden Wandel hinsichtlich der Stan-
dortentwicklung, Betriebs- und Vertriebstypen unterliegt, ist eine neutrale Abschätzung mittel-
fristiger Entwicklungsperspektiven von Bedeutung. Auch für die Stadt Darmstadt als Träger der 
kommunalen Planungshoheit besitzen entsprechende Aussagen als Orientierungsrahmen bei der 
Beurteilung perspektivischer Neuansiedlungen, Erweiterung oder Umnutzung von Einzelhandels-
flächen eine Relevanz.  
6.1 Ökonomische Rahmenbedingungen 
Die Ermittlung möglicher Verkaufsflächenspielräume dient grundsätzlich der Orientierung des 
bis zum Zeitraum 2020 voraussichtlich zu erwartenden Verkaufsflächenbedarfs in Darmstadt. In 
die Ermittlung fließen eine Reihe von Faktoren ein, für die entweder Prognosen herangezogen 
oder Annahmen getroffen werden. Insbesondere werden folgende Kriterien zugrunde gelegt: 
 Gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation 
Zur Darstellung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation wurde eine 
umfassende Analyse für die Stadt Darmstadt angestellt (vgl. dazu Kapitel 4 und 5). Ins-
besondere der branchenspezifische Verkaufsflächenbestand sowie die ermittelten einzel-
handelsrelevanten Zentralitäten fließen in die Ermittlung zu künftigen Entwicklungsspiel-
räumen ein. 
 Umsatzentwicklung und einzelhandelsrelevante Umsatzkennziffern / Flächenpro-
duktivitäten 
Die Entwicklung der Flächenproduktivität12 wird als konstant angenommen. Sie ist in 
der Vergangenheit bundesweit durch den ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit 
dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten 
Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die hohe Dynamik der Betriebstypenentwick-
lung deutlich ausdifferenziert. Zudem sind in zahlreichen Betrieben die Grenzrentabilitä-
ten erreicht, was durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben angezeigt 
wird und mit Marktsättigungstendenzen einhergeht. Durch die damit verbundenen fort-
schreitenden Konzentrationsprozesse kann deswegen zukünftig zumindest teilweise wie-
der mit steigenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. Der nominale Umsatz im 
bestehenden Darmstädter Einzelhandel wird in Abhängigkeit der Entwicklung einzelhan-
delsrelevanter Kennwerte und unter Einbeziehung durchschnittlicher Flächenproduktivi-
täten gering ansteigen. 
                                                   
12  Die Flächenproduktivität bezeichnet den Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes pro m² Verkaufsfläche

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 98
 Bevölkerungsentwicklung in Darmstadt bis 2020 
Abbildung 4:  Einwohnerentwicklung in Darmstadt (Basisjahr 2007) 
 
Quelle: Demographiebericht, Perspektiven für Darmstadt, Statistische Mitteilungen 1/2008 
Bis zum Jahr 2020 ist mit einem Bevölkerungszuwachs von +0,29 bis + 4,3 % auszugehen, 
wobei sich zum heutigen Zeitpunkt die optimistische Variante abzeichnet, so dass ein Zuwachs 
von ca. 4 % angenommen werden kann, der sich spürbar auch auf das Nachfragevolumen aus-
wirken wird.  
 Branchenbezogene Entwicklung der Einzelhandelsausgaben 
Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben bis 
2020: 
Ein weiterer Einflussfaktor für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage bis 
2020 ist die Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchs-
ausgaben. Die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben insgesamt ist grundle-
gend von zwei Faktoren abhängig: 
- zum einen vom privaten Einkommen bzw. dem daraus resultierenden privaten Verbrauch,  
- zum anderen von dem Anteil dieser Ausgaben im Einzelhandel bzw. für spezifische Einzel-
handelsprodukte (Ausgabeanteile nach Warengruppen).

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 99
Tabelle 21:  Ausgabenanteile für verschiedene Branchen im Einzelhandel – 
Trendaussagen 
Warengruppe Ausgabenanteile 
Nahrungs- und Genussmittel  
Gesundheit und Körperpflege  
PBS / Zeitungen / Zeitschriften   
Bekleidung / Wäsche  
Schuhe / Lederwaren  
GPK / Geschenkartikel  
Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente  
Sport und Freizeit  
Wohneinrichtung / Möbel  
Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten  
Foto / Optik  
Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation  
Uhren / Schmuck  
Bau- und Gartenmarktsortimente   
gesamt  
Quelle: EHI: Einzelhandel Aktuell 2005-2008, KPMG-Studie 2005 
 Es zeigt sich, dass in den Warengruppen Gesundheits- und Körperpflege, Unterhaltungs-
elektronik sowie Foto / Optik (besonders Digitalfotografie) weitere Wachstumsimpulse 
zu erwarten sind. Die Ausgabenanteile und somit das warengruppenspezifische Kauf-
kraftvolumen werden zwischen 2 % und 4 % bis 2020 steigen. In den übrigen Waren-
gruppen wird das zur Verfügung stehende reale Kaufkraftvolumen stagnieren bzw. sin-
ken. 
Zielzentralitäten für das Jahr 2020 
 In der Modellrechnung wird im Hinblick auf eine optimale Vollversorgung der Bevölke-
rung im Bereich der Grundversorgung eine Zielzentralität von 100 (ausgewogenes Ver-
hältnis von erzieltem Einzelhandelsumsatz zu lokal vorhandener einzelhandelsrelevanter 
Kaufkraft) angenommen. Es zeigt sich, dass im Bereich des kurzfristigen Bedarfs in der 
Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel eine marginale Steigerung möglich ist, die 
jedoch als Arrondierungsrahmen für bestehende Anbieter zu verstehen ist und weniger 
als Spielraum für zusätzliche insb. großflächige Neuansiedlungen. Im Bereich Blumen (In-
door) / Zoo wäre eine deutliche Steigerung der Zentralität von heute 0,76 möglich. Ins-
gesamt ergibt die Relation in den kurzfristigen Warengruppen nur geringe Erforderlich-
keiten, um die Nahversorgungssituation in Darmstadt zu verbessern, was insbeson-
Erläuterung 
Ausgabenanteile sind bezogen 
auf den Prognosehorizont 
2020 einzustufen als tendenzi-
ell 
 
steigend 
stagnierend 
sinkend

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 100
dere auf die gute quantitative Ausgangssituation zurückzuführen ist13. Derzeit ergeben 
sich also keine erkennbaren quantitativen und räumlichen Nachholbedarfe, so dass zu-
sätzliche Ansiedlungen (vor allem im Lebensmittelbereich) nur unter strikter Beachtung 
versorgungsstruktureller und städtebaulicher Kriterien erfolgen sollten (vgl. dazu auch 
nachfolgende Ausführungen).  
 Im mittelfristigen Bedarfsbereich wird entsprechend der oberzentralen Versorgungsfunk-
tion von Darmstadt, der Bevölkerungsentwicklung, aber auch mit einer realistischen Ein-
schätzung bezüglich der Konkurrenzsituation im Umland, eine Zielzentralität von 150 
angenommen. Es zeichnet sich lediglich in der Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel 
ein größerer Entwicklungsspielraum ab. In den übrigen Warengruppen liegt die Umsatz-
Kaufkraft-Relation um ein vielfaches höher und belegt die (bereits) hohe regionale Aus-
strahlungskraft insbesondere der Darmstädter Innenstadt.  
 Für die Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe wird eine Zielzentralität von 130 zu 
Grunde gelegt, die eine Erhöhung der derzeitigen Ausstrahlungskraft des Einzelhandels in 
Darmstadt in einzelnen Warengruppen implizieren würde. Alle Warengruppen bis auf die 
Bereiche der Unterhaltungselektronik, Uhren und Schmuck sowie der Gartenmarktbe-
reich wären steigerungsfähig, um die realistisch angesetzte Zentralität von 130 zu errei-
chen. Besonders evident ist die Steigerungsfähigkeit im Baumarktbereich und bei Möbeln 
und Wohneinrichtungsartikeln. 
Insgesamt ist aufgrund der z.T. geringen Diskrepanz zwischen Ausgangs- und Zielzentralitäten 
(bzw. einem bereits deutlichen Übersteigen der Zielzentralitäten) aus rein quantitativer Sicht 
kaum zusätzlicher Entwicklungsbedarf in den einzelnen Warengruppen ablesbar. Am ehesten 
steigerungsfähig sind die Zentralitätswerte in einigen langfristigen Warengruppen. 
                                                   
13  Auch die Ansiedlungen im Zentrum von Arheilgen sowie an der Dieburger Straße tragen perspektivisch zu dieser 
Einschätzung bei (die Märkte liegen sämtlichen Berechnungen bereits zugrunde)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 101
Abbildung 5:  Aktuelle und Ziel-Zentralitäten für den Darmstädter Einzelhandel 
Quelle: eigene Berechnungen 
Insbesondere die geringen Entwicklungsspielräume, die sich aus der Gegenüberstellung der Ist 
Situation mit den Zielwerten ergeben, bedeuten zukünftig für den Einzelhandelsstandort Darm-
stadt nicht, dass sich wahllos im Stadtgebiet Einzelhandelsbetriebe niederlassen sollten bzw. dür-
fen, nur um den jeweiligen Zentralitätswert noch weiter zu steigern, sondern, dass es bei poten-
ziellen Ansiedlungsvorhaben insbesondere in der Innenstadt auf folgende Aspekte ankommt: 
 Städtebaulich sinnvoller Standort 
 Größe des Vorhabens und Betriebstyp 
 Ergänzungsfunktion / Synergien zu bestehenden Anbietern  
Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass durch die in Abbildung 5 mit Pfeilen dargestellten 
quantitativen Entwicklungsmöglichkeiten, lediglich ein „Orientierungscharakter“ dargestellt ist. 
Erst durch die Abwägung der ermittelten Verkaufsflächenpotenziale mit der jeweiligen 
Veranschlagung der potenziellen Verkaufsfläche eines konkreten Planvorhabens nach 
 Art (Betriebsform und -konzept),  
 Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und  
 Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächenpotenzi-
als)  
kann die absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit und städtebauliche Verträglichkeit eines Vor-
habens abgeschätzt werden.  
Vor allem sind einer „zügellosen“ Ausweitung von Verkaufsflächen Grenzen gesetzt, da zu-
sätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in bestimmten Bran-
0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50
Nahrungs- und Genussmittel
Blumen (Indoor) / Zoo
Gesundheit und Körper
PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher
Bekleidung / Textilien
Schuhe / Lederw aren
GPK / Haushaltsw aren
Spielw aren / Hobbyartikel
Sport und Freizeit
Wohneinrichtung
Möbel
Elektro / Leuchten
Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Foto
medizinische und orth. Artikel
Uhren / Schmuck
Baumarktsortimente
Gartenmarktsortimente
überwiegend 
kurzfristiger Bedarf
Ziel: 100
überwiegend 
mittelfristiger Bedarf
Ziel: 150
überwiegend
langfristiger Bedarf
Ziel: 130
0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50
Nahrungs- und Genussmittel
Blumen (Indoor) / Zoo
Gesundheit und Körper
PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher
Bekleidung / Textilien
Schuhe / Lederw aren
GPK / Haushaltsw aren
Spielw aren / Hobbyartikel
Sport und Freizeit
Wohneinrichtung
Möbel
Elektro / Leuchten
Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Foto
medizinische und orth. Artikel
Uhren / Schmuck
Baumarktsortimente
Gartenmarktsortimente
überwiegend 
kurzfristiger Bedarf
Ziel: 100
überwiegend 
mittelfristiger Bedarf
Ziel: 150
überwiegend
langfristiger Bedarf
Ziel: 130

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 102
chen mobilisiert werden kann14. Werden darüber hinaus Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt 
dies ebenso zu Umsatzumverteilungen innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft und somit 
zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung bestehender Betriebe jeweils in Abhängigkeit 
der Relevanz eines Vorhabens. Dies trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich zu. 
Schließlich wird dieser Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so dass 
sich eine Überversorgung auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche aus-
wirkt. In der Folge kann es zu Funktionsverlusten von Zentren bzw. Nahversorgungsstandorten 
sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen.  
Vorhaben an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten können zur Verbesserung 
und Attraktivierung des Einzelhandelsangebots, insbesondere auch der Innenstadt, führen. 
Die Tatsache, dass dies zu Lasten weniger geeigneter Standorte geschieht, wird dabei in Kauf 
genommen. Jedoch muss in diese Überlegung auch einfließen, dass eine deutliche Überdimensi-
onierung der Einzelhandelsentwicklung innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sowohl zu 
einer zusätzlichen Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgung als auch zu Funktionsver-
lusten innerhalb der Zentren führen kann. Zukünftige Entwicklungen müssen somit generell mit 
Blick auf die Ziele des Darmstädter Einzelhandelskonzeptes (vgl. Kapitel 7) abgewogen werden. 
Für bisher nicht vertretene Spezialanbieter oder neuartige Anbieter können sich darüber hinaus 
auch dann Entwicklungsspielräume abzeichnen, wenn das übergeordnete Hauptsortiment be-
reits umfangreich vertreten ist und an sich kein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum besteht. 
Es ist festzuhalten, dass die Einordnung potenzieller Neuvorhaben sowie von Erweiterung 
oder Umnutzung von Einzelhandelsflächen in einen städtebaulichen und absatzwirtschaft-
lichen Kontext unabdingbar ist. 
 
Generell gilt, dass das Ziel neben einem erforderlichen quantitativen Ausbau auch die Sicherung 
und Verbesserung der räumlich strukturellen Angebotssituation sein sollte, was impliziert, 
dass über zusätzliche Angebote nur nach eingehender Prüfung entschieden werden sollte. Zu-
sätzliche zentrenrelevante Sortimente sollten generell nur in den zentralen Versorgungsberei-
chen (und hier entsprechend der zugewiesenen Versorgungsfunktion) angesiedelt werden. 
 
                                                   
14  insbesondere auch vor dem Hintergrund der regionalen Konkurrenzsituation

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 103
7 Einzelhandelskonzept für die Stadt Darmstadt 
Die vorangegangenen Analysen und Betrachtungen zu Entwicklungsspielräumen stellen die Basis 
für die im Folgenden dargestellten allgemeinen und konkreten Handlungsempfehlungen dar. 
Diese verfolgen das Ziel, den Einzelhandelsstandort Darmstadt zu sichern und zu stärken. Dabei 
gilt es vor allem, die räumliche Angebotsstruktur mit einer Konzentration auf die Zentren zu si-
chern und zu profilieren, die Grundversorgung zu erhalten und zu stärken, sowie funktionale Er-
gänzungsstandorte zu ermöglichen. Dies alles insbesondere vor dem Hintergrund der Stärkung 
der oberzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Darmstadt.  
Dazu dient das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Darmstadt mit den strategischen 
Bausteinen: 
 den übergeordneten Zielen, 
 der Standortstruktur, 
 den planungsrechtlichen Empfehlungen (insbesondere Darmstädter Sortimentsliste), 
 der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorten 
/Ergänzungsstandorten sowie 
 den Grundsätzen zur Umsetzung. 
Diese strategischen Bausteine eines Einzelhandelskonzeptes finden sich z.T. auch im bestehen-
den Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2009 (strategisches Zentrenkonzept für die Einzelhan-
delsentwicklung in Darmstadt) wieder. Im Verlauf wird immer wieder Bezug genommen und 
ggf. Aussagen verifiziert, modifiziert bzw. ergänzt.  
7.1 Übergeordnete Ziele zur Einzelhandelsentwicklung in Darmstadt 
Im bestehenden und politisch beschlossenen Einzelhandelskonzept für die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt werden in der Präambel drei Leitgedanken formuliert, die der zukünftigen Einzelhan-
delsentwicklung zugrunde gelegt werden sollen und insbesondere dem Primärziel der Sicherung 
der Versorgung der Darmstädter Bevölkerung mit Gütern des täglichen, periodischen und lang-
fristigen Bedarfs dienen: 
 Stärkung der Attraktivität des Darmstädter Einzelhandels 
 Sicherung der wohnortnahen Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs 
 Bündelung der weiteren räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in zentralen Lagen  
Im Folgenden werden die übergeordneten zukünftigen Ziele zur Einzelhandels- und Zentren-
entwicklung in Darmstadt abgeleitet aus der einzelhandelsspezifischen Situation der Gesamt-
stadt, den daraus resultierenden Bewertungen sowie allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z.B. 
Bevölkerungsentwicklung und -verteilung, siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) darge-
stellt. Auf dieser Grundlage sind Ziele und Maßnahmen für die einzelnen Bereiche der Stadt zu

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 104
definieren, die eine positive, zukunftsorientierte Stadtentwicklung gewährleisten sollen. An die-
ser Stelle muss explizit darauf hingewiesen werden, dass es bei der Formulierung der Ziele und 
Maßnahmen nicht darum geht, den Wettbewerb im Einzelhandel zu verhindern, sondern die 
möglichen Entwicklungen auf im Sinne der Stadtentwicklung positiv zu bewertende Standorte 
bzw. Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch bestehende Betriebe – unter Be-
rücksichtigung einer geordneten Stadtentwicklung – davon profitieren.  
Dabei greifen die  Ziele die bestehenden Leitgedanken im Wesentlichen auf und konkretisieren 
diese.  
 Ausbau und Sicherung der landesplanerischen Funktion der Stadt Darmstadt als 
Oberzentrum im Raum 
Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und Gemeinden in ein hierarchisches, zent-
ralörtliches Gliederungssystem eingeordnet. Als Oberzentrum kommt der Stadt Darm-
stadt neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung auch die Versorgungsfunktion für 
einen Verflechtungsbereich zu15. Diese Aufgabe kann die Stadt Darmstadt derzeit über 
nahezu alle Warengruppen zufriedenstellend erfüllen. Insbesondere die Innenstadt hat 
Stärken hinsichtlich der Einzelhandelsstruktur aufzuweisen16. Maßnahmen zur Einzelhan-
dels- und Zentrenentwicklung müssen daher – im gesamtstädtischen Kontext – auch wei-
terhin die Sicherung der landesplanerischen Funktion Darmstadts berücksichtigen, um 
die Versorgungsfunktion gewährleisten zu können.  
 Sicherung und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebotes in Darmstadt  
Die Attraktivität eines Einkaufsstandortes bestimmt sich in erster Linie durch die Quanti-
tät des Einzelhandelsangebotes (Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche) und seine qualitati-
ve Zusammensetzung (Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und ­kon-
zepte sowie Betriebsgrößenzuordnungen). Nur durch ein Miteinander dieser beiden 
Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Darmstadt attraktiv zu ge-
stalten und auch längerfristig attraktiv zu halten. Ziel muss es daher sein, eine Vielfalt im 
oben genannten Sinne zu erlangen. Dies hat zwangsläufig zur Folge, dass die Entwick-
lung in den einzelnen Bereichen gemäß der ihnen zuerkannten Versorgungsfunktion ge-
lenkt wird. So kommt der Innenstadt von Darmstadt eine zentrale Bedeutung nicht nur 
für den Einzelhandel, sondern für alle weiteren innerstädtischen Funktionen wie Kultur, 
Verwaltung, Gastronomie, Gesundheit etc. zu, wohingegen den Zentren in den kleineren 
Stadtteilen eine Versorgungsbedeutung für die Stadtteilbevölkerung zukommt. Daneben 
ist es Aufgabe eines Sonder- bzw. Ergänzungsstandortes, die Angebotssituation der Zen-
tren funktional zu ergänzen. Zum attraktiven Einzelhandelsangebot in Darmstadt zählt 
dazu auch der großflächige, nicht-zentrenrelevante Einzelhandel, der im Stadtgebiet sei-
nen Ansiedlungsschwerpunkt im Gewerbegebiet Nordwest hat (vgl. hierzu auch Kapitel 
4.4.1). 
                                                   
15   Dies gestaltet sich jedoch schwierig, da Darmstadt im Norden, Westen und z.T. Richtung Süden mit starken Kon-
kurrenzzentren in Wettbewerb steht und eine ausgeprägte räumliche Verflechtung nur Richtung Osten gegeben 
ist (vgl. Kapitel 5.2). 
16  So befinden sich gut 43 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche in der Darmstädter Innenstadt, was insgesamt 
auf eine in der Vergangenheit zielgerichtete Steuerung der Einzelhandelsansiedlungen in diesen bedeutendsten 
Einzelhandelsstandort zeigt.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 105
 Sicherung und Ausbau einer attraktiven Innenstadt in Darmstadt 
Die Innenstadt stellt den historisch, siedlungsräumlich und städtebaulich wichtigsten Ein-
zelhandelsstandort innerhalb Darmstadts dar, der sich durch seine Multifunktionalität 
(Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen, Verwaltung, Gesund-
heitseinrichtungen etc.) auszeichnet. Auch zukünftig soll der Focus der Einzelhandels-
entwicklung (insbesondere der Entwicklung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrele-
vanten Kernsortimenten) auf die Innenstadt gesetzt werden. Dieser Standort genießt als 
wichtigster zentraler Versorgungsbereich oberste Priorität innerhalb der Darmstädter 
Standortstruktur, dem sich alle weiteren Standorte und Ziele im Rahmen einer hierarchi-
schen Gliederung unterordnen. Gleichwohl gilt es die Zentren in den drei weiteren Stadt-
teilen (Eberstadt, Arheilgen und Kranichstein) entsprechend ihrer Versorgungsbedeutung 
sowie die Grundversorgungsfunktion in Wixhausen zu stärken. 
 Sicherung und ggf. Ausbau eines Grund- und Nahversorgungsangebotes im gesam-
ten Stadtgebiet 
Ein über alle Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundversorgungsangebot 
ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil eines 
zukunftsfähigen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes; häufig bilden Lebensmittelanbie-
ter in kleineren Orten bzw. Stadtteilen, eine wichtige Magnetfunktion auch für weitere 
Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie). So ist zum Beispiel für den 
Stadtteil Arheilgen mit der Ansiedlung des Vollsortimenters im Kernbereich des Zentrums 
mit einer stilisierenden und positiven Entwicklung für das gesamte Zentrum zu rechnen. 
Zunehmend stehen jedoch diesen planerisch wie stadtentwicklungspolitisch sinnvollen 
Standorten betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten (Mindestgrößen zur attraktiven Prä-
sentation eines entsprechenden Warensortiments haben entsprechende Mindestumsätze 
zur Folge, die wiederum ein entsprechendes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet bedin-
gen) gegenüber, die eine Umsetzung dieses Zieles erschweren. Daher muss unbedingt 
darauf geachtet werden, eine räumlich (Standorte) wie funktional (verschiedene Betriebs-
formen und -größen) abgestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur im 
Darmstädter Stadtgebiet zu schaffen bzw. zu erhalten. 
 Sicherung und Stärkung der funktional gegliederten Versorgungsstruktur 
Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädti-
sche Einzelhandelssituation ist eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Dabei liegt die 
Stärke eines Geschäftszentrums als wesentlicher Versorgungsbereich insbesondere in der 
räumlichen Dichte und Vielfalt des Einzelhandels- und Nutzungsangebotes. Die einzelnen 
Zentren der Stadt Darmstadt sind dabei in eine hierarchische Ordnung gemäß ihrer Ver-
sorgungsaufgabe einzuordnen (Darmstädter Innenstadt, Stadtteilzentren Eberstadt und 
Arheilgen sowie Nahversorgungszentren Kranichstein und Weststadt (HBF). Eine Öff-
nung neuer oder Stärkung vorhandener (in der Regel autokundenorientierter) Einzelhan-
delsstandorte außerhalb der gewachsenen Strukturen, in denen insbesondere zentrenre-
levante (über die Entwicklungspotenziale hinausgehende) Sortimente angeboten werden, 
führt in der Regel zu einer Schwächung der bestehenden Einzelhandelsstruktur und hat 
einen ruinösen Wettbewerb zur Folge. Das gilt natürlich nicht für ein perspektivisch zu 
entwickelndes Nahversorgungszentrum in Wixhausen, ein Stadtteil der mit rund 5.700 
Einwohnern über ausreichendes Nachfragepotenzial verfügt, um zukunftsfähige Versor-
gungsstrukturen schaffen und tragen zu können. Eine nachhaltige Stadtentwicklung kann

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 106
zukünftig nur durch klare räumlich-funktionale Zuordnungen erfolgen. Dafür ist eine 
Funktionsteilung der Einzelhandelsbereiche unabdingbar, die eine Ergänzung der Ange-
bote anstrebt, eine Strategie, welche die Stadt Darmstadt auch in der Vergangenheit ih-
rer Einzelhandelsentwicklung zugrunde gelegt hat. 
 Gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe  
Großflächige Einzelhandelsstandorte bzw. -standortgemeinschaften, die sich außerhalb 
des gewachsenen Zentrums befinden, sind – im Sinne einer Arbeitsteilung – ausschließ-
lich als Ergänzungsstandorte aufzufassen. Dies hat zwingend zur Folge, dass bei Neuan-
siedlung (Eröffnung neuer Standorte) bzw. Umnutzung und Erweiterung bestehender Be-
triebe eine Verträglichkeitsanalyse i.S.v. § 11(3) BauNVO – auf der Grundlage der formu-
lierten gesamtstädtischen Ziele und Empfehlungen – durchzuführen ist. Hierbei ist insbe-
sondere zu berücksichtigen, dass ein einmal für „Einzelhandelsnutzungen geöffneter 
Standort“ nur sehr schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt wer-
den kann. 
 Planungs- und Investitionssicherheit für bestehenden und anzusiedelnden Einzel-
handel 
Bei der Diskussion um neue Einzelhandelsentwicklungen in einer Kommune wird der be-
stehende Einzelhandel nach wie vor zu oft nur unzureichend in die entsprechenden  
Überlegungen und Entwicklungsvorstellungen mit einbezogen. Dabei ist es der vorhan-
dene Bestand, der die Attraktivität und Ausstrahlungskraft eines Einkaufsstandortes nicht 
unwesentlich mitbestimmt. Dies ist jedoch nicht mit einer „Schutzglocke“ für den beste-
henden Einzelhandel gleichzusetzen. Es bedeutet vielmehr, dass im Sinne der Bestands-
pflege auf der einen wie auf der anderen Seite bei zukünftigen Planungen die bestehen-
den Strukturen verstärkt in die Überlegungen und Diskussionen mit einzubeziehen sind. 
 Verhinderung konterkarierender Planungen  
Mit Hilfe einer konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums sollten jene 
Planungen, die den Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzeptes entgegenstehen, aus-
geschlossen werden. 
Im Folgenden gilt es, diese Handlungsstrategien räumlich und inhaltlich zu konkretisieren. 
Räumliche Grundlage der Handlungsempfehlungen stellt dabei das Standortstrukturmodell der 
für Darmstadt ermittelten Einzelhandelszentren und sonstiger Versorgungsstandorte dar. 
7.2 Standortstrukturmodell 
Auf Grundlage der Erkenntnisse aus der Angebots- und Nachfrageanalyse für die Stadt Darm-
stadt sowie unter Berücksichtigung bestehender stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen 
wurden die verschiedenen Einzelhandelsstandorte der Stadt unter städtebaulichen und funktio-
nalen Gesichtspunkten in ein arbeitsteiliges, hierarchisches Standortstrukturmodell (Abbildung 
6) eingeordnet und die Grundstruktur aus dem bestehenden Zentrenkonzept aus dem Jahr 2009 
modifiziert.  
Maßgeblichen Einfluss auf die Einordnung eines Standortbereichs in die Standortstruktur hat das 
vorhandene Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot sowie die städtebauliche Gestaltung.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 107
Daneben sind städtebauliche und stadtentwicklungsrelevante Zielvorstellungen zu berücksichti-
gen. Dazu zählt zum Beispiel auch die Zielvorstellung einer tragfähigen, wohnortnahen Grund-
versorgung, die durch eine räumlich möglichst nahe Zuordnung von Versorgungseinrichtungen 
zu Bevölkerungsschwerpunkten gewährleistet werden kann.  
Folgende Einordnungskriterien sind für die einzelnen Standortbereiche in Darmstadt relevant: 
Innenstadt 
Dieser Zentrentyp zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: 
 Gesamtstädtische und regionale Versorgungsbedeutung, 
 vollständiges Einzelhandelsangebot im kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich – 
mit Wettbewerbssituationen, 
 vielfältiger Größen- und Betriebsformenmix, hoher Anteil an kleinteiligem Facheinzel-
handel, 
 breit gefächertes und umfangreiches, in Wettbewerbssituationen befindliches einzelhan-
delsnahes Dienstleistungs-, Kultur- und Gastronomieangebot sowie öffentliche Einrich-
tungen. 
Stadtteilzentrum 
Der Zentrentyp übernimmt eine Versorgungsfunktion für die jeweiligen Stadtteile. Gegenüber 
den vorher beschriebenen Zentrentypen weisen sie ein deutlich geringeres Angebot an Einzel-
handel und Dienstleistungen auf. Folgende Kriterien sind kennzeichnend: 
 vollständiges Einzelhandelsangebot im kurzfristigen Bedarfsbereich – teilweise mit Wett-
bewerbssituation, 
 i.d.R. unvollständige Einzelhandelsangebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich, 
Wettbewerbssituation fehlt überwiegend, 
 differenziertes einzelhandelsnahes Dienstleistungsangebot (Ärzte, Gastronomie, Reisebü-
ros etc.), Wettbewerbssituation teilweise gegeben. 
Nahversorgungszentrum 
 Versorgungsbedeutung für den Stadtteil / Stadtbezirk bzw. umliegende Wohngebiete,  
 Vorhandensein eines strukturprägenden Betriebs im kurzfristigen Bedarfsbereich (v.a. Le-
bensmittelbereich), ergänzende kleinflächige Anbieter und Randsortimente aus dem mit-
tel- und langfristigen Bedarfsbereich, hinsichtlich der gesamten Warenpalette lückenhaft 
und wenig differenziert, 
 kaum Wettbewerb am Standort, 
 geringes bzw. eingeschränktes Dienstleistungsangebot,  
 vereinzelt Gastronomie.

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Nahversorgungsstandort  
 Versorgungsbedeutung für umliegende Wohngebiete,  
 Vorhandensein eines strukturprägenden Betriebs im kurzfristigen Bedarfsbereich (v.a. Le-
bensmittelbereich), Randsortimente im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich, 
 kein Wettbewerb am Standort, 
 selten ergänzendes Dienstleistungsangebot. 
Ergänzungsstandort 
 Gesamtstädtische(s) und überörtliche(s) Einzugsgebiet / Versorgungsbedeutung, 
 Angebotsschwerpunkte in bestimmten Warengruppen, hoher Anteil nicht zentrenprä-
genden Einzelhandels, 
 nur vereinzelt Wettbewerb gegeben, 
 überwiegend großflächiger Einzelhandel, auch in Standortgemeinschaft, 
 i.d.R. kein oder nur geringes Dienstleistungsangebot. 
Ausgehend von diesen Einordnungskriterien der einzelnen versorgungsstrukturell bedeutsamen 
Standortbereiche ergibt sich für die Stadt Darmstadt folgendes Standortstrukturmodell:  
 
Abbildung 6:  Standortstrukturmodell der Stadt Darmstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung 
 
 
solitäre Nahversorgungsstandorte
Betriebe in städtebaulich integrierten Solitärlagen
funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter
solitäre Nahversorgungsstandorte
Betriebe in städtebaulich integrierten Solitärlagen
funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter
Darmstädter 
Innenstadt
lokale und regionale 
Bedeutung stärken
Darmstädter 
Innenstadt
lokale und regionale 
Bedeutung stärken
Stadtteilzentren 
Versorgungsbedeutung für den Stadtteil
Nahversorgungszentren 
Versorgungsbedeutung für den Stadtteil bzw. 
Siedlungsbereiche innerhalb des Stadtteils
Sonderstandort „Teilbereich Gewerbegebiet Nordwest“
zukünftiger Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevanten 
Einzelhandel mit lokaler und regionaler Ausstrahlung 
Sonderstandort „Teilbereich Gewerbegebiet Nordwest“
zukünftiger Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevanten 
Einzelhandel mit lokaler und regionaler Ausstrahlung 
schützenswerte 
zentrale 
Versorgungsbereiche
(u.a. i.S. §§ 2 (2), 9 (2a) 
BauGB, (34 (3) BauGB) 
und §11 (3) BauNVO)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 109
Karte 22:  „Grundstruktur Zentrenkonzept“ 2009 
 
Quelle: Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtplanungsamt (vgl. Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt aus dem Jahr 2009

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 110
Karte 23:  Räumliche dreistufige Zentrenstruktur17 (Zielkonzeption) 
  
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt
                                                   
17   Die vorliegende Zielkonzeption bestätigt dabei im Wesentlichen die Zentrenhierarchie aus dem bestehenden Zentrenkonzept aus dem Jahr 2009 (vgl. auch Karte 22). 
Sie präzisiert vielmehr unter rechtlich erforderlichen Gesichtspunkten einige Begrifflichkeiten der zentralen Versorgungsbereiche und definiert insbesondere die Zentren in der 
Weststadt und in Kranichstein entsprechend ihrer Versorgungsfunktion als Nahversorgungszentren  
Zentraler 
Versorgungsbereich 
Nahversorgungszentrum
Kranichstein
vorher: Stufe 3: 
Stadtteilzentrum mit 
Nahversorgungsfunktion
Zentraler 
Versorgungsbereich 
Stadtteilzentrum 
Eberstadt
vorher: Stufe 2: 
Stadtteilzentrum mit 
Vollsortiment
Zentraler 
Versorgungsbereich 
Darmstädter Innenstadt
vorher: Stufe 1: City
Zukünftiger, vorrangiger 
Entwicklungsbereich 
„Gewerbegebiet 
Nordwest“ für insb. 
großflächigen nicht 
zentrenrelevanten
Einzelhandel
Zentraler 
Versorgungsbereich 
Stadtteilzentrum 
Arheilgen
vorher: Stufe 2: 
Stadtteilzentrum mit 
Vollsortiment
Zentraler 
Versorgungsbereich 
Nahversorgungszentrum 
Weststadt
vorher: Stufe 3: 
Stadtteilzentrum mit 
Nahversorgungsfunktion
Perspektivisches 
Nahversorgungszentrum
Wixhausen ?
?
Zentraler 
Versorgungsbereich 
Nahversorgungszentrum
Kranichstein
vorher: Stufe 3: 
Stadtteilzentrum mit 
Nahversorgungsfunktion
Zentraler 
Versorgungsbereich 
Stadtteilzentrum 
Eberstadt
vorher: Stufe 2: 
Stadtteilzentrum mit 
Vollsortiment
Zentraler 
Versorgungsbereich 
Darmstädter Innenstadt
vorher: Stufe 1: City
Zukünftiger, vorrangiger 
Entwicklungsbereich 
„Gewerbegebiet 
Nordwest“ für insb. 
großflächigen nicht 
zentrenrelevanten
Einzelhandel
Zentraler 
Versorgungsbereich 
Stadtteilzentrum 
Arheilgen
vorher: Stufe 2: 
Stadtteilzentrum mit 
Vollsortiment
Zentraler 
Versorgungsbereich 
Nahversorgungszentrum 
Weststadt
vorher: Stufe 3: 
Stadtteilzentrum mit 
Nahversorgungsfunktion
Perspektivisches 
Nahversorgungszentrum
Wixhausen ?
?

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 111 
Neben dem bedeutendsten und auf die Gesamtstadt ausgerichteten zentralen Versorgungsbe-
reich der Darmstädter Innenstadt (Hauptzentrum) existieren weiterhin zwei Stadtteilzentren (in 
den Stadtteilen Eberstadt und Arheilgen) sowie zwei Nahversorgungszentren (in der Weststadt 
am Hauptbahnhof und im Stadtteil Kranichstein). Für den Stadtteil Wixhausen liegt unter Zu-
grundelegung der funktionalen sowie städtebaulichen Abgrenzungskriterien kein zentraler Ver-
sorgungsbereich vor. In städtebaulich integrierter Lage (Siedlungsbereichen direkt zugeordnet), 
jedoch außerhalb der Zentren liegen sogenannte solitäre Nahversorgungsstandorte im Stadt-
gebiet.  
Diese Nahversorgungsstandorte dienen heute der ergänzenden wohnortnahen Grundversor-
gung, die nicht allein durch das Zentrum geleistet werden kann. Solche Standorte, die sich in 
städtebaulich integrierter Lage befinden, erhalten rechtlichen Schutz, da sie bei Verlagerung  
oder Neuansiedlung eines Anbieters – unabhängig ob innerhalb oder außerhalb Darmstadts – 
bei einer Verträglichkeitsprüfung im Sinne des § 11 (3) BauNVO zu berücksichtigen sind. So dür-
fen sich Neuansiedlungen und Verlagerungen nicht städtebaulich negativ (i.S. einer Funktions-
gefährdung und einer Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes) auf die wohnortnahe Versor-
gung der Darmstädter Bevölkerung auswirken.  
Darüber hinaus dient ein definierter Sonderstandort des großflächigen Einzelhandels als Ergän-
zungsstandort für vorwiegend nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel.  
7.2.1 Zentraler Versorgungsbereich - Abgrenzungskriterien 
Der zentrale Versorgungsbereich stellt die künftigen Entwicklungsbereiche insbesondere für den 
nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Einzelhandel dar. 
Die Abgrenzung sowie funktionale Definition des zentralen Versorgungsbereichs unter Berück-
sichtigung möglicher Entwicklungsperspektiven im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkon-
zeptes für Darmstadt dient als unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhan-
dels im Rahmen der Bauleitplanung.  
Die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines zentralen Versorgungsbereichs ist nicht als pla-
nerische „Abgrenzungsübung“ zu sehen, sondern ein notwendiger Schritt, um die Vorausset-
zungen für Dichte, räumliche Entwicklungsmöglichkeiten und letztendlich Prosperität zu schaf-
fen. Dabei ist die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs unter Berücksichtigung 
funktionaler und städtebaulicher Kriterien vorzunehmen.  
 
Funktionale Kriterien 
 Einzelhandelsdichte 
 Passantenfrequenz 
 Verkehrliche Erreichbarkeit (ÖPNV, Pkw, Radfahrer, Fußgänger) 
 Multifunktionalität (öffentliche und private Dienstleistungen, Gastronomieanbieter)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 112
Städtebauliche Kriterien 
 Städtebauliche Einheit 
 Bebauungsstruktur 
 Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsstruktur 
 Barrieren (Straße, Bahnlinie)  
 Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung, etc.)  
 Ladengestaltung und -präsentation 
Die räumliche Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs geschieht methodisch unter Be-
rücksichtigung der o.g. Kriterien in drei Arbeitsschritten. Diese werden anhand eines fiktiven Bei-
spiels (nicht aus dem Darmstädter Stadtgebiet) erläutert. 
1. Arbeitsschritt 
Auf Grundlage der Bestandssituation wird anhand der oben dargestellten funktionalen und städ-
tebaulichen Kriterien eine Abgrenzung vorgenommen. Das in Karte 24 dargestellte Beispiel gibt 
eine möglichst parzellenscharfe Abgrenzung wider.  
Karte 24:  Beispiel 1. Arbeitsschritt (Orientierung am Bestand) 
 
Quelle: eigene Darstellung 
2. Arbeitsschritt 
Aufgrund der aktuellen Gesetzgebung und Rechtsprechung sind bei der Abgrenzung der zentra-
len Versorgungsbereiche künftige Entwicklungsperspektiven (Folgenutzungen angrenzender Flä-
chen, Nachnutzungen von Leerständen etc.) zu berücksichtigen. Im Beispiel in der Karte 25 ist 
neben der auf dem Bestand beruhenden Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches eine 
angrenzende Potenzialfläche dargestellt. Auf dieser Fläche ist eine künftige Ansiedlung von Ein-
zelhandel im Sinne der funktionalen Ausrichtung des zentralen Versorgungsbereiches möglich.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 113
Karte 25:  Beispiel 2. Arbeitsschritt (Entwicklungsperspektiven und Bestand) 
 
Quelle: eigene Darstellung 
3. Arbeitsschritt 
Unter Berücksichtigung möglicher Entwicklungsperspektiven ergibt sich die folgende räumliche 
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in dem gewählten Beispiel. Dabei wurde im 
Einzelnen von der parzellenscharfen Abgrenzung abgewichen. Bei der Abgrenzung des zentralen 
Versorgungsbereiches ist vor allem die Ausrichtung der zentralen Nutzungen zur Erschließungs-
achse hin ausschlaggebend. Das vorliegende Beispiel beschreibt dabei eine nicht vernetzte Struk-
tur. Durch die Generalisierung soll deutlich werden, dass das Entwicklungsziel darin besteht eine 
Dichte zentraler Nutzungen in der linearen Ausrichtung zu erlangen, nicht aber weiter in die Tie-
fe („zweite Reihe“ oder Erschließung von „hinten“). 
Karte 26:  Beispiel 3. Arbeitsschritt (künftiger zentraler Versorgungsbereiche) 
 
Quelle: eigene Darstellung

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 114
7.2.2 Zentraler Versorgungsbereich Darmstädter Innenstadt 
Karte 27:  Zentraler Versorgungsbereich City, Zentrenstufe 1 (Abgrenzung im 
Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2009) 
 
Quelle: Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 2009 
Der damaligen Abgrenzung der Darmstädter Innenstadt als zentraler Versorgungsbereich kann 
im Wesentlichen gefolgt werden (vgl. Karte 27 und Karte 28). Die erarbeiteten Grundlagen in 
Form von Erhebungs- und Bestandsdaten und die städtebaulichen Analyse des Standortes un-
termauern die damals gezogenen Grenzen dieses Bereichs. Gleichwohl ist er stark am Einzelhan-
delsbestand orientiert und entspricht damit aber den Zielvorstellungen der Stadt Darmstadt, die 
bewusst den „Gürtel“ aus den oberzentralen Einrichtungen aus den Bereichen Kultur, Bildung 
und Gesundheit, der sich um das kommerzielle Zentrum legt, ausklammert und hier zunächst 
keine Einzelhandelsentwicklung vorsieht. In dem sich westlich anschließenden Sanierungsgebiet 
Mollerstadt entstand eine für Cityrandlagen typische Nutzungsmischung aus Wohnen, Dienst-
leistung, Verwaltung und Einzelhandel. Gegenwärtig sind in der Mollerstadt städtebauliche so-
wie funktionale Missstände und Mängel festzustellen: Der Strukturwandel im Einzelhandel hat 
zum Aufgeben von fachspezifischen Läden geführt. Durch Umzug und Umstrukturierung von 
Behörden stehen ganze Bürogebäude leer. Das Wohnen in der westlichen Innenstadt verliert zu-
sehends an Attraktivität aufgrund des veralteten Wohnungsstandards und mangelnder Instand-
haltung sowie der erheblichen Verkehrsbelastung. Die hohe Verkehrsbelastung in den Haupt-
straßen (Bundesstraßen und Cityring) sowie der Parkplatzsuchverkehr (aufgrund des hohen 
Stellplatzbedarfs) in den Nebenstraßen verschlechtern zudem die Aufenthaltsqualität im öffentli-
chen Raum18. Der Bereich des Sanierungsgebietes ist nicht Bestandteil des zentralen Versor-
gungsbereichs Innenstadt.  
                                                   
18  Quelle : http://www.darmstadt.de/standort/stadtentwicklung-und stadtplanung/stadtplanung/stadterneuerung 
/mollerstadt/index.htm

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 115 
Karte 28:  Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Darmstädter Innenstadt 
  
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt
Abgrenzung des zentralen 
Versorgungsbereichs

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 116 
Der im innerstädtischen Hauptgeschäftszentrum angesiedelte Einzelhandel mit nahversorgungs- 
und zentrenrelevanten Sortimenten dient der gesamtstädtischen und stadtübergreifenden Ver-
sorgung. Mit dem Ziel der Sicherung und Stärkung der innerstädtischen Funktionen sind zukünf-
tige zentrenrelevante Entwicklungen, d.h. nicht ausschließlich einzelhandelsrelevante, auf den 
zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zu konzentrieren (vgl. dazu Karte 28). 
Das Hauptgeschäftszentrum nimmt als Knotenpunkt wirtschaftlicher und sozialer Beziehungen 
eine zentrale Rolle ein. Insbesondere der dort ansässige Einzelhandel stellt einen wichtigen Bau-
stein dar, da er vor allem für eine ausreichende Besucherfrequenz sorgt. Eine dauerhafte und 
hohe Frequenz wiederum erzeugt erst die gewünschte Lebendigkeit und Urbanität bzw. Attrak-
tivität eines Zentrums.  
Das Profil des zentralen Versorgungsbereiches des Darmstädter Hauptgeschäftszentrums wird im 
Wesentlichen von der räumlichen Verteilung der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe be-
stimmt. 
Entscheidend für die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches, der damit als schüt-
zenswerter Bereich im Sinne von u.a. der §§ 2 (2), 9 (2a), 34(3) BauGB sowie § 11 (3) BauNVO 
definiert wird, ist vor allem das Bilden einer funktionalen und städtebaulichen Einheit, die neben 
dem Einkaufen auch weitere zentrenprägende Nutzungen einschließt. 
In Darmstadt umfasst der zentrale Versorgungsbereich das deutlich ablesbare, gewachsene 
Hauptgeschäftszentrum, eingerahmt von den großen und stark befahrenen Straßen Bleichstraße 
und Zeughausstraße im Norden, Schlossgraben und Kirchstraße im Osten sowie Hügelstraße im 
Süden. Den Abschluss zur Mollerstadt bildet die Grafenstraße. Der Luisenplatz mit dem sich an-
schließenden Luisencenter und Karstadt bilden als große Achse den Mittelpunkt (vgl. zur Ab-
grenzung Karte 28). Neben den wichtigsten Einzelhandelslagen spielen für die Abgrenzung auch 
andere frequenzerzeugende und innenstadtprägende Einrichtungen eine Rolle. So sind das Rat-
haus, das Regierungspräsidium sowie das als Universitätsgebäude genutzte Schloss  Bestandteile 
der Abgrenzung.   
Entwicklungsziele und -empfehlungen für die Darmstädter Innenstadt (auch aus dem Jahr 
2009): 
 Sicherung und Stärkung der innerstädtischen Versorgungsfunktion (der oberzentra-
len Versorgungsstruktur) durch vorrangige Lenkung des zentrenrelevanten Einzelhandels 
in den innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich 
 Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit durch Ansiedlung zusätzlicher Magnetbetriebe  
 Erhalt der stabilen, kompakten und vernetzten Grundstruktur

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 117
7.2.3 Nahversorgungszentrum Weststadt 
Karte 29:  Zentraler Versorgungsbereich Weststadt, Zentrenstufe 3: Stadtteil-
zentrum mit Nahversorgungsfunktion (Abgrenzung im Zentrenkon-
zept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2009) 
 
Quelle: Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 2009 
Der zentrale Versorgungsbereich Weststadt lässt sich anhand der Bestandsdaten und städtebau-
lichen Situation aber auch hinsichtlich stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen nach wie 
vor in ähnlicher Weise, wie bereits 2009 abgrenzen. Wesentliche Veränderung seither ist die Er-
öffnung des Rewe Supermarktes im Hauptbahnhof, die dem Zentrum die klare Funktion als 
Nahversorgungszentrum zuweist. Diese Einstufung berücksichtigt zudem die Nachfrage von 
Bahnreisenden (z.B. erhöhtes Angebot im Bereich Backwaren, Zeitungen / Zeitschriften). An die-
sem Standort, der hoch frequentiert ist, ist zum Schutz der Innenstadt zukünftig kein großflächi-
ger zentrenrelevanter Einzelhandel anzusiedeln. Die Gefahr der Schaffung eines attraktiven 
Westpols, der die Mitnahmeeffekte der Reisenden nutzt, ist groß und birgt wiederum die Ge-
fahr, das Zentrum in der Innenstadt zu schwächen. Deshalb gelten weiterhin folgenden Ziele aus 
dem Jahr 2009, die jedoch hinsichtlich der zu erfüllenden Versorgungsfunktion noch präzisiert 
werden: 
 Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohnquartiere 
(fußläufige Versorgung)  
Seit 2011 mit Eröffnung des Rewe ist das Ziel der Sicherung der Versorgung der umlie-
genden Wohnquartiere deutlich verbessert worden. Der Standort wird durch attraktive

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 118
Öffnungszeiten bspw. sonntags auch von Darmstädtern in anderen Stadtteilen frequen-
tiert. 
 Gewährleistung der Versorgungsfunktion für Bahnreisende, Pendler und im Gebiet Arbei-
tende  
 restriktiver Umgang hinsichtlich der Ansiedlung von großflächigem, zentrenrelevanten 
Einzelhandel (insbesondere wegen der Nähe zur Innenstadt)  
Karte 30:  Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Weststadt 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Abgrenzung des zentralen 
Versorgungsbereichs

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 119
7.2.4 Stadtteilzentrum Eberstadt 
Karte 31:  Zentraler Versorgungsbereich Eberstadt, Zentrenstufe 2: Stadtteilzent-
rum mit Vollsortiment (Abgrenzung im Zentrenkonzept für die Wis-
senschaftsstadt Darmstadt 2009) 
Quelle: Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 2009 
Das Stadtteilzentrum Eberstadt befindet sich zentral im Siedlungsmittelpunkt des Stadtteils 
südlich der Kernstadt. Die neue Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Stadtteilzentrum 
Eberstadt nimmt im Wesentlichen die schon bestehenden Begrenzungslinien auf und arrondiert 
diese in einigen Teilbereichen (vgl. Karte 31 und Karte 32). Dabei umfasst das Zentrum die Ein-
zelhandelseinrichtungen und auch weitere zentrenprägende und frequenzerzeugende Einrich-
tungen (Bezirksverwaltung, Veranstaltungssaal) beiderseits der Heidelberger Landstraße und be-
schreibt damit eine lineare Struktur mit wenig Tiefenentwicklung. Die beiden Lebensmittelbe-
triebe im Norden und Süden verortet stellen wichtige funktionsprägende Bausteine dar. Aller-
dings weisen beide geringe Verkaufsflächen auf, die unter heutigen Gesichtspunkten nicht mehr 
zeitgemäß sind. Daher sind folgende Ziele für das Zentrum festzuhalten:  
Entwicklungsziele und -empfehlungen für das Stadtteilzentrum Eberstadt: 
 Sicherung des vielfältigen Angebots in allen Bedarfsstufen und Stärkung der Versor-
gungsfunktion für den Stadtteil

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 120
 Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion als Stadtteilzentrum durch Sicherung 
einer stadtteilbezogenen Grundversorgung (Lebensmittelanbieter im Zentrum deutlich 
unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit) mit einem ergänzenden Angebot an zentren-
relevantem Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie 
 Vermeidung einer Überdehnung des Zentrums mit möglicherweise einhergehenden 
strukturellen und funktionalen Brüchen  
 Erhöhung der funktionalen Dichte durch Konzentration der Einzelhandelsentwicklung 
 Für den Bereich der City-Arkaden und des angrenzenden Standortes des Lebensmitteldis-
counters Lidl in Verbindung mit dem Parkplatz am Griesheimer Weg ergibt sich ein hohes 
Umnutzungspotenzial   
  Erhalt der in Teilen hochwertigen Gestaltung (insbesondere im Bereich der Wartehalle und 
im südlichen Abschnitt)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 121
Karte 32:  Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Eberstadt 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Abgrenzung des zentralen 
Versorgungsbereichs

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 122
7.2.5 Stadtteilzentrum Arheilgen 
Karte 33:  Zentraler Versorgungsbereich Arheilgen, Zentrenstufe 2: Stadtteilzent-
rum mit Vollsortiment (Abgrenzung im Zentrenkonzept für die Wis-
senschaftsstadt Darmstadt 2009) 
Quelle: Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 2009

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 123
Karte 34:  Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Arheilgen 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Abgrenzung des zentralen 
Versorgungsbereichs

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 124
Der Stadtteil Arheilgen im nördlichen Stadtgebiet besitzt ebenfalls einen zentralen Versorgungs-
bereich, der die Kriterien eines Stadteilzentrums erfüllt, wenngleich auch hier anders als in Eber-
stadt weniger ergänzender Einzelhandel im mittelfristigen Bedarf vorhanden ist. Der zentrale 
Versorgungsbereich liegt zentral im Siedlungsbereich integriert und umfasst neben dem städte-
baulichen Mittelpunkt der Platzaufweitung das lineare Versorgungsband entlang der Frankfurter 
Landstraße. Durch den Bau eines zeitgemäßen Supermarktes im Mittelpunkt des Zentrums, ist 
der Grundstein gelegt, dass das Zentrum auch zukünftig einen stabilen Versorgungsauftrag leis-
ten kann. Darüber hinaus ergeben sich durch den zukünftigen Magnetbetrieb im Zentrum mög-
licherweise perspektivisch weitere Ansiedlungen, die das Zentrum in seiner Vielfalt stärken kön-
nen. Aufgrund der bandartigen Struktur, ähnlich wie in Eberstadt, ist eine Überdehnung des 
Zentrums zu vermeiden und die Einzelhandelsentwicklung auf den Kernbereich im Knick der 
Frankfurter Landstraße und angrenzende Flächen zu konzentrieren.  
Entwicklungsziele und -empfehlungen für das Stadtteilzentrum Arheilgen: 
 Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion in Form eines ausdifferenzierten An-
gebots für den Stadtteil 
 Flächenpotenziale zur Erhöhung der Dichte und Kompaktheit nutzen  
 Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion als Stadtteilzentrum durch Sicherung 
einer stadtteilbezogenen Grundversorgung (Bau eines zeitgemäßen Vollsortimenters er-
folgt derzeit) mit einem ergänzenden Angebot an zentrenrelevantem Einzelhandel, 
Dienstleistungen und Gastronomie 
 Vermeidung einer Überdehnung des Zentrums mit möglicherweise einhergehenden 
strukturellen und funktionalen Brüchen  
 Erhöhung der funktionalen Dichte durch Konzentration der Einzelhandelsentwicklung  
 Erhalt der Aufenthaltsqualität

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 125
7.2.6 Nahversorgungszentrum Kranichstein 
Karte 35:  Zentraler Versorgungsbereich Kranichstein, Zentrenstufe 3: Stadtteil-
zentrum mit Nahversorgungsfunktion (Abgrenzung im Zentrenkon-
zept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2009) 
Quelle: Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 2009 
Der Abgrenzung des bipolaren Nahversorgungszentrums aus dem Jahr 2009 kann auch unter 
heutigen Gesichtspunkten gefolgt werden, zumal es sich um ein durch seine Funktionalität (als 
Ladenzeile und Passage einheitlich geplant) eindeutig ablesbares Zentrum handelt. Einzig der 
Lebensmitteldiscounter Lidl, der im südlichen Pol neu hinzugekommen ist, wird in die neue Ab-
grenzung integriert (vgl. Karte 36). Die Angebotsstruktur, die deutlich auf die Nahversorgung 
der Bevölkerung ausgerichtet ist, lässt zur gutachterlichen Einstufung des zentralen Versor-
gungsbereichs als Nahversorgungszentrum kommen. 
Nachdem die vorhandenen Lebensmittelanbieter (insbesondere Edeka, Penny und Lidl) über 
zeitgemäße Verkaufsflächen verfügen, ist das Zentrum derzeit in seiner Funktionsfähigkeit stabil.  
Entwicklungsziel für das Nahversorgungszentrum Kranichstein: 
 Sicherung des nahversorgungsrelevanten Angebots und Stärkung der Versorgungs-
funktion für den Stadtteil

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 126
 Insbesondere Stärkung des „Einkaufszentrums am See“, das mit dem ergänzenden Be-
satz an Dienstleistungen und Gastronomie sowie kleinteiligem Einzelhandelbesatz, das 
derzeit vielfältigere Zentrum darstellt 
Karte 36:  Zentraler Versorgungsbereich (bipolares) Nahversorgungszentrum 
Kranichstein 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
7.2.7 Stadtteil Wixhausen 
Der Stadtteil Wixhausen verfügt als einziger Stadtteil Darmstadts nicht über einen zentralen 
Versorgungsbereich. Für die hier lebenden rd. 5.700 Einwohner ergibt sich jedoch rein aus ab-
satzwirtschaftlicher Sicht ein Ansiedlungsspielraum, der durchaus die Ansiedlung eines marktfä-
higen und zukunftsfähigen Anbieters rechtfertigen würde. Derzeit erfolgt die Versorgung der 
Bevölkerung über den sehr kleinen und unzeitgemäßen Supermarkt nah und gut. Auch für die-
sen Stadtteil, der am weitesten abgesetzt von der Kernstadt mit ihren Versorgungsstrukturen 
liegt, gilt es  die Nahversorgungsfunktion zu sichern und zu stärken und auch ein ergänzendes 
kleinteiliges Angebot an zentrenrelevantem Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie be-
reit zu halten. In diesem Zusammenhang muss weiterhin über mögliche Potenzialflächen inner-
halb der relativ schwierigen Siedlungsstruktur (Siedlungskörper von Wixhausen ist dreigeteilt 
durch die Bahnlinie im Westen und die Bundesstraße im Osten) nachgedacht werden. 
Mit der perspektivischen Ansiedlung des Supermarktes Edeka im Zentrum von Arheilgen, ergibt 
sich auch für die Wixhausener Bevölkerung ein zukünftiger Grundversorgungsstandort. 
Abgrenzung des zentralen 
Versorgungsbereichs

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 127
7.2.8 Sonderstandort  
Dieser Standorttyp „Sonderstandort“ oder „Ergänzungsstandort“ ist durch zumeist großflächige 
Betriebe mit überwiegend nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel (u.a. Baumärkte, Gartencenter, 
Möbelhäuser) geprägt. Dieser Standorttyp (mehr oder weniger ausgeprägt) liegt im Stadtgebiet 
von Darmstadt dreimal vor. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept definiert das Gewerbege-
biet Nordwest als Vorrangstandort für die zukünftige Ansiedlung von insbesondere großflächi-
gem, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel. Der nördlich Teilbereich zwischen der Bahnlinie und 
dem Carl-Schenk-Ring, der sich heute schon durch den beschriebene Einzelhandel auszeichnet, 
ist dabei vorrangig auf Ansiedlungsflächen innerhalb des großen Areals zu prüfen (vgl. Karte 
37).  
Im Sinne der Ziele und Grundsätze des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist ei-
ne Neuansiedlung zentrenrelevanter und nahversorgungsrelevanter Sortimente in diesem Be-
reich auszuschließen. Die Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente ist im Einzelfall zu prü-
fen. Empfohlen wird aus gutachterlicher Sicht die Überplanung dieses Bereiches als Sondergebiet 
Einzelhandel unter Berücksichtigung des damit einhergehenden Feinsteuerungsinstrumentariums 
(u.a. Gesamtverkaufsfläche, Sortimentsverkaufsflächen, Zweckbestimmung). 
Entwicklungsziele: 
 Räumliche Konzentration des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels (auch des großflä-
chigen); Beschränkung des zentrenrelevanten Randsortiments (vgl. Grundsatz 3 Kapi-
tel 7.4.3) 
 Ausschluss von nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 128
Karte 37: Entwicklungsfläche für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel im 
Gewerbegebiet Nordwest 
 
Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Für die beiden darüber hinaus existierenden Sonderstandorte des überwiegend großflächigen 
(nicht-zentrenrelevanten) Einzelhandels „Eschollbrücker Straße“ und „Heidelberger Land-
straße“ ist auch weiterhin die Ansiedlung von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel möglich. 
Auch hier gilt es jedoch zum Schutz bestehender Nahversorgungsstrukturen restriktiv hinsicht-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 129
lich der Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel umzugehen. Die beiden Standortberei-
che erfüllen durch ihre Lage in Siedlungsrandbereichen eine gewisse Nahversorgungsfunktion, 
die jedoch heute auch schon durch die vorhandenen Anbieter voll erfüllt wird. Für den Bereich 
der Heidelberger Landstraße muss zudem festgehalten werden, dass mit der perspektivischen 
Realisierung neuer Wohnbebauung auf dem ehemaligen Kasernengelände (Konversionsfläche) 
wird die Nahversorgungsfunktion weiter ausgebaut und gestärkt. Jedoch auch dieser Umstand 
macht es nicht erforderlich hier weiter Verkaufsfläche im Bereich Nahrungs- und Genussmittel 
zu schaffen. An beiden Standortbereichen sollte demnach auch die Ansiedlung von nahversor-
gungsrelevantem Einzelhandel planungsrechtlich restriktiv behandelt werden.  
7.2.9 Tabubereiche für Einzelhandel in Darmstadt 
Tabubereiche sind notwendig, um eine geordnete Stadtentwicklung mit klaren räumlichen Ein-
zelhandelsstrukturen zu gewährleisten. Grundsätzlich umfassen die Tabubereiche für den Ein-
zelhandel alle Gebiete, die nicht durch Wohnen geprägt oder als zentraler Versorgungsbe-
reich definiert sind. Insbesondere für den großflächigen zentrenrelevanten Einzelhandel erge-
ben sich Restriktionen auf Basis zu geringer Siedlungsdichte bzw. Mantelbevölkerung im Stadt-
gebiet. Die Gewerbe- und Industriegebiete bzw. entsprechende Alternativstandorte ohne 
Einzelhandelsvorprägung19 sind für jeglichen großflächigen Einzelhandel auszuschließen. 
Die Ansiedlung von Einzelhandel (mit zentren- bzw. nahversorgungsrelevantem Kernsortiment) 
im Bereich der Einfallstraßen, wie z.B. der B 3 (in Bereichen, die nicht in Siedlungsgebiete fallen 
und nicht als Entwicklungsflächen bzw. -bereiche für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel defi-
niert sind vgl. Kapitel 7.2.8) ist zum Schutz bestehender Versorgungsbereiche und im Sinne ei-
ner geordneten Stadtentwicklung auszuschließen.  
7.3 Darmstädter Sortimentsliste 
7.3.1 Rahmenbedingungen zur Erstellung einer ortstypischen Sortimentsliste 
Ausgangssituation 
Eine Sortimentsliste ist als Steuerungsinstrument des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitpla-
nung richterlich anerkannt. Dabei steht in der Praxis die Zuordnung des sortimentsspezifischen 
Einzelhandels zu räumlich und funktional bestimmten zentralen Versorgungsbereichen (gemäß 
§§ 2 (2), 34 (3), 9 (2a) BauGB, § 11 (3) BauNVO, sowie die Genehmigung von Einzelhandels-
vorhaben im Vordergrund der Betrachtungen. 
In der Bauleitplanung ist die Sortimentsliste für Sortimentsbindungen bei der Festsetzung von 
Sondergebieten für den großflächigen Einzelhandel (insbesondere mit nicht-zentrenrelevanten 
Hauptsortimenten) und bei der Zulässigkeit, dem Ausschluss bzw. der ausnahmsweisen Zulässig-
keit des sortimentsspezifischen Einzelhandels in unterschiedlichen Baugebieten nach §§ 1-11 
BauNVO unter Bezugnahme auf § 1 (5) und (9) BauNVO relevant. Nur durch eine konsequente 
                                                   
19  Wie bspw. die Gewerbegebiete in den Stadtteilen Wixhausen, Arheilgen und Kranichstein u.a.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 130
Ausschöpfung des Bauplanungsrechts kann mit Hilfe der Sortimentslisten beispielsweise in 
Misch- und Gewerbegebieten durch Bebauungsplanfestsetzungen gemäß § 1 (9) BauNVO nah-
versorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen und dadurch das Zentrengefü-
ge geschützt werden20. Denn für die Zentrenstruktur einer Kommune können nicht nur großflä-
chige Einzelhandelsbetriebe oder Einkaufszentren außerhalb der dafür bestimmten zentralen 
Versorgungsbereiche, sondern auch der nicht großflächige Einzelhandel (bis zu 800 m² Ver-
kaufsfläche) mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten negative städtebauliche 
Auswirkungen haben. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit der Ansiedlung von Le-
bensmitteldiscountern oder Fachmärkten mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten. Diese ope-
rieren oft bewusst knapp unterhalb der Großflächigkeitsgrenze, um nicht gemäß § 11 (3) BauN-
VO kern- oder sondergebietspflichtig zu werden. 
Bei der Steuerung des Einzelhandels ist immer auf eine gemeindespezifische Sortimentsliste ab-
zustellen, die einen Bezug zu den örtlichen Verhältnissen aber auch zu den Entwicklungsper-
spektiven einer Kommune besitzt. Ein Rückgriff auf allgemeingültige Auflistungen zentren- und 
nahversorgungsrelevanter Sortimente, wie beispielsweise die Anlage 1 zur Verwaltungsvorschrift  
„Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Bau- und Landesplanungsrecht – Hinweise und Erläu-
terungen (Neufassung 2005)“ für das Land Hessen oder auch der Verweis auf andere Listen 
(z.B. Kölner Liste) im Rahmen der bauleitplanerischen Steuerung reicht nicht aus und ist rechts-
fehlerhaft 21. 
Sortimentslisten stellen einen wichtigen Bestandteil eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes 
dar, wobei eine Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und zur 
Vermeidung späterer Auseinandersetzungen auch nicht-zentrenrelevanter Sortimente empfoh-
len wird22. 
Begriffsdefinition 
Im Hinblick auf die in der Praxis übliche Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zen-
trenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten bestimmen die rechtlichen Rahmenbe-
dingungen, der Standort an dem die Sortimente angeboten werden sowie eine mögliche Ziel-
formulierung die Zuordnung zu einer der genannten Gruppen. Vorab wird zur Erläuterung der 
Begriffe zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente eine Zuordnung der un-
terschiedlichen Merkmale nach folgendem Kriterienkatalog vorgenommen: 
                                                   
20  Vgl. dazu Urteil des Oberverwaltungsgerichts NRW vom 25.10.2007 (OVG 7 A 1059/06) 
21  Bestätigt durch zahlreiche Urteile des OVG Münster 2004 und 2005. 
22  Vgl. dazu U. Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, Rd.Nr. 485

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 131
Kriterium 
Merkmale 
Zentrenrelevante Sortimente Nicht-zentrenrelevante Sortimente 
Städtebauliche und  
Einzelhandelsstruktur 
notwendig für einen attraktiven Bran-
chenmix 
hoher Anteil der Verkaufsfläche in den 
zentralen Versorgungsbereichen (insbe-
sondere Haupt- und Nebenzentren) 
nicht prägend für zentrale Versorgungsbe-
reiche  
Lage vornehmlich außerhalb von Zentren, 
städtebaulich integriert und nicht integriert 
Besucherfrequenz 
erzeugen und benötigen hohe Besucher-
frequenzen, insbesondere auch im Zu-
sammenhang mit der Kopplung von Akti-
vitäten 
erzeugen eigene Besucherfrequenz 
Integrationsfähigkeit vergleichsweise geringer Flächenanspruch sehr hoher Flächenanspruch (z.B. Möbel) 
autokundenorientiert 
Einzelhandelszentralität hohe Ausstrahlungskraft, teilweise auch 
Seltenheit 
i.d.R. hohe kommunale und z.T. auch regi-
onale Ausstrahlungskraft  
Kopplungsaffinität 
werden im Zusammenhang mit anderen 
Nutzungen im Zentrum aufgesucht (Ein-
zelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen 
etc.) 
werden i.d.R. gezielt angefahren, geringe 
bis keine Koppelungen mit anderen Aktivi-
täten 
Transportfähigkeit 
„Handtaschensortimente“, können leicht 
transportiert werden, d.h. es ist nicht re-
gelmäßig ein privates Kfz erforderlich 
können aufgrund ihrer Größe und Beschaf-
fenheit nur eingeschränkt transportiert 
werden, i.d.R. Kfz notwendig 
 
Nahversorgungsrelevante Sortimente dienen der kurzfristigen bzw. täglichen Bedarfsdeckung. 
Auf sie treffen i.d.R. die Merkmale der zentrenrelevanten Sortimente zu. Insbesondere in Klein- 
und Mittelstädten oder Stadtteil- und Nahversorgungszentren nehmen sie zentrenprägende 
Funktion ein. Eine Ansiedlung an Einzelstandorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche 
kann im Sinne einer wohnungsnahen Grundversorgung sinnvoll sein. Sie sind somit nicht stets, 
sondern i.d.R. als zentrenrelevant einzustufen. Unter Berücksichtigung des Einzelfalls sind daher 
hier sachgerechte Standortentscheidungen mit dem Ziel, eine möglichst verbrauchernahe Ver-
sorgung mit Lebensmitteln zu gewährleisten und den Regelungsinhalten des § 11 (3) BauNVO 
sowie betriebsbedingter Anforderungen zu entsprechen, zu treffen. 
Landesplanerische Vorgaben des Landes Hessen 
Bei der Aufstellung von Sortimentslisten sind die auf Landesebene vorgegebenen Zielaussagen 
beispielsweise durch Landesentwicklungsprogramme oder Einzelhandelserlasse zu beachten. 
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass es „eine Legaldefinition dafür, welche Warensortimente 
„zentrenrelevant“ sind“ nicht gibt, auch nimmt die Handlungsanleitung des Landes Hessen über 
Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Bau- und Planungsrecht (2005) nicht für sich in An-
spruch die Zentrenrelevanz bestimmter Warengruppen abschließend festzulegen. Somit bedarf 
es „einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation, wenn zum Schutz etwa 
des Innenstadtbereichs bestimmte Warensortimente an nicht integrierten Standorten ausge-
schlossen werden sollen“.23 „Die Zentrenrelevanz kann in Einzelfällen in Abhängigkeit von dem 
                                                   
23  Kuschnerus 2007, Rd.Nr. 528 sowie Urteil des OVG NRW vom 03.06.2002 (AZ 7 a D 92/00.NE)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 132
vorhandenen Angebotsbestand in den jeweiligen Zentren und in Abhängigkeit von der städte-
baulichen Situation differieren.“24 
In Hessen liefert die Handlungsanleitung Großflächige Einzelhandelseinrichtungen (2005) eine 
Grundlage für die Erstellung und die Inhalte von Sortimentslisten, in dem sie folgende Sortimen-
te als zentrenrelevant definiert25: 
 Sortimente der Grundversorgung/ des kurzfristigen Bedarfs (Lebensmittel, Drogeriewa-
ren, Haushaltswaren) 
 Bücher/ Zeitschriften/ Papier/ Schreibwaren/ Schulbedarf 
 Glas/ Porzellan/ Keramik, Geschenk- und kunstgewerbliche Artikel 
 Kunst, Antiquitäten 
 Baby-, Kinderartikel 
 Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Wäsche, Stoffe, Kurzwaren 
 Unterhaltungselektronik, Elektrohaushaltswaren 
 Fotogeräte, optische Erzeugnisse und Zubehör 
 Gesundheitsartikel, Kosmetik, Apotheken-, Sanitätswaren 
 Einrichtungszubehör, Haus- und Heimtextilien, Kunstgewerbe, Bastelartikel, Beleuch-
tungskörper, Raumausstattung 
 Musikalienhandel, Bild- und Tonträger 
 Uhren, Schmuck, Silberwaren 
 Spielwaren, Sportartikel, Jagdbedarf 
 Blumen, Zooartikel, Tiernahrung 
 
In der kommunalen Planungspraxis ergeben sich aufgrund der Definition der zentrenrelevanten 
Sortimente Zuordnungsfragen zu einzelnen Sortimenten, da die gebräuchlichen Sortimentslisten 
i.d.R. stärker differenziert sind.  
Im Rahmen der Aufstellung der Darmstädter Sortimentsliste wurden neben den landesplaneri-
schen Vorgaben insbesondere bei den Sortimenten, die nicht eindeutig den zentrenrelevanten 
Sortimentsgruppen zuzuordnen sind, die lokale Situation sowie die städtebaulichen Zielvorstel-
lungen der Stadt Darmstadt näher betrachtet. Insgesamt ist aber dennoch festzuhalten, dass die 
landesplanerischen Vorgaben bei der Definition der zentrenrelevanten Sortimente der Stadt 
Darmstadt beachtet worden sind. In einzelnen Fällen weicht die Darmstädter Sortimentsliste von 
der vorgegebenen Liste der zentrenrelevanten Sortimente ab. Dies wird allerdings an gegebener 
Stelle plausibel begründet. 
                                                   
24  Vgl. Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Bau- und Planungsrecht – Hinweise und Erläuterungen (Neufassung 
2005) 
25  Vgl. Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Bau- und Planungsrecht – Hinweise und Erläuterungen (Neufassung 
2005), Anlage 1

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 133
7.3.2 Herleitung der Darmstädter Sortimentsliste 
Die Sortimentsliste stellt einen wichtigen instrumentellen Baustein zur Sicherung der städtebauli-
chen Leitvorstellungen dar. Kuschnerus26 stellt im Sinne der Rechtssicherheit folgende Vorge-
hensweise als sachgerecht bei der Erstellung von Sortimentslisten dar: 
Im Rahmen der Aufstellung eines gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes werden die tatsächlich 
vorhandenen, typischerweise als zentrenrelevant angesehenen Warensortimente im zentralen 
Versorgungsbereich, die durch die Bauleitplanung geschützt und gesichert werden sollen, nach 
ihrem Umfang ermittelt (Sortimente, Verkaufsflächen).  
Der Aufnahme dieser Sortimente in die Liste der zentrenrelevanten Sortimente unterliegen re-
gelmäßig keinen Bedenken, auch wenn dieselben Sortimente ggf. an anderen – solitären, städ-
tebaulich nicht integrierten Standorten – angeboten werden, wenn entsprechende städtebauli-
che Zielvorstellungen im Gesamtkonzept formuliert werden, die ein weiteres Angebot dieser 
Sortimente im zentralen Versorgungsbereich begründen.  
In der Rechtsprechung ist darüber hinaus anerkannt, sogenannte „zentrumsbildende“ Nut-
zungsarten, die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen Gemein-
degebieten mit dem Ziel auszuschließen, eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung oder 
Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen. Diese Sortimente können als zentrenrele-
vant in die gemeindespezifische Liste aufgenommen werden (Begründung im Rahmen eines 
städtebaulichen Konzeptes/Einzelhandelskonzept notwendig).  
Eine gemeindespezifische Liste kann durchaus mit generellen Auflistungen übereinstimmen, sie 
kann aber auch zu gewissen Abweichungen gelangen. Entscheidend ist, dass die konkrete Aus-
gestaltung der gemeindespezifischen Liste auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmt und im 
Hinblick auf die sich hieraus ergebenden konkreten städtebaulichen Erfordernisse motiviert ist.  
                                                   
26  Vgl. Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, Rd.Nr. 530

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Das Vorgehen bei der Bestimmung der Zentrenrelevanz der Sortimente im Darmstädter Stadt-
gebiet ist in dem folgenden Schaubild dargestellt: 
Abbildung 7:  Bestimmung der Zentrenrelevanz von Sortimenten 
Quelle: eigene Darstellung 
Basierend auf der differenzierten, sortiments- und lagespezifischen Analyse des Einzelhandels in 
Darmstadt sowie unter Berücksichtigung der im Hinblick auf die Methodik bei der Erstellung von 
Sortimentslisten dargelegten Kriterien werden die einzelnen Sortimente zunächst aufgrund ihres 
überwiegenden, zum Zeitpunkt der Erhebung bestehenden Verkaufsflächenanteils in den Lagen 
innerhalb bzw. außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche in Darmstadt aufge-
teilt. Unter Berücksichtigung künftiger stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen zur Stär-
kung der gewachsenen zentralen Strukturen in Darmstadt ergibt sich die im Folgenden darge-
stellte Darmstädter Sortimentsliste mit einer Differenzierung von nahversorgungsrelevanten, 
zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten. 
zentrenrelevant nicht zentrenrelevant 
Einordnung
ja nein Übereinstimmung mit 
städtebaulicher 
Zielvorstellung 
ja Perspektiv-
überlegungen
Aufnahme der einzelhandelsrelevanten und 
städtebaulichen Situation 
(sortimentsspezifische Verkaufsfläche, Lagen) 
Lage des überwiegenden Anteils der 
sortimentsspezifischen Verkaufsfläche an der 
Gesamtverkaufsfläche
Analyse Ist-Situation
in zentralen Ver-
sorgungsbereichen
außerhalb zentraler 
VersorgungsbereicheLage Ist-Situation
zentrenrelevant nicht zentrenrelevant 
Einordnung
zentrenrelevant nicht zentrenrelevant 
Einordnung
ja nein Übereinstimmung mit 
städtebaulicher 
Zielvorstellung 
ja Perspektiv-
überlegungen
ja nein Übereinstimmung mit 
städtebaulicher 
Zielvorstellung 
ja Perspektiv-
überlegungen
Aufnahme der einzelhandelsrelevanten und 
städtebaulichen Situation 
(sortimentsspezifische Verkaufsfläche, Lagen) 
Lage des überwiegenden Anteils der 
sortimentsspezifischen Verkaufsfläche an der 
Gesamtverkaufsfläche
Analyse Ist-Situation
Aufnahme der einzelhandelsrelevanten und 
städtebaulichen Situation 
(sortimentsspezifische Verkaufsfläche, Lagen) 
Lage des überwiegenden Anteils der 
sortimentsspezifischen Verkaufsfläche an der 
Gesamtverkaufsfläche
Analyse Ist-Situation
in zentralen Ver-
sorgungsbereichen
außerhalb zentraler 
VersorgungsbereicheLage Ist-Situationin zentralen Ver-
sorgungsbereichen
außerhalb zentraler 
VersorgungsbereicheLage Ist-Situation

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 135
Tabelle 22:  Darmstädter Sortimentsliste 
ZENTRENRELEVANTE SORTIMENTE 
davon nahversorgungsrelevante Sortimente 
Drogeriewaren (Wasch- und Putzmittel, Kos-
metikartikel) 
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Back- und 
Fleischwaren, Getränke, Tee, Tabakwaren, Re-
formwaren) 
Pharmazeutika  
(Schnitt-) Blumen 
Zeitungen / Zeitschriften 
 
übrige zentrenrelevante Sortimente  
Angler- und Jagdartikel  
Bekleidung / Wäsche 
Bilder / Bilderrahmen 
Bild- und Tonträger 
Briefmarken, Münzen 
Bücher / Antiquariat 
Computer und Zubehör 
Elektroklein- und -großgeräte 
Erotikartikel 
Foto 
Gardinen und Zubehör 
Geschenkartikel 
Glas / Porzellan / Keramik 
Handarbeitsartikel / Kurzwaren / Meterware 
Stoffe / Wolle 
Haushaltswaren (Küchenartikel und -geräte - 
ohne Elektrokleingeräte; Messer, Scheren, Be-
steck, Eimer, Wäscheständer, -körbe, Besen, 
Kunststoffbehälter, -schüsseln)  
 
Heimtextilien, Dekostoffe, Haus-, Bett- und Tischwä-
sche  
Hobby-, Künstler- und Bastelartikel 
Kunstgewerbe  
Lederwaren / Taschen / Koffer / Regenschirme 
Musikinstrumente und Zubehör 
Optik, Augenoptik 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren 
Parfümerieartikel 
Sanitätswaren (medizinisch / orthopädisch) 
Schuhe 
Spielwaren 
Sportartikel und -geräte  
Sportbekleidung und -schuhe 
Sportpokale und -preise 
Telekommunikation und Zubehör 
Topfpflanzen / Blumentöpfe und Vasen (Indoor) 
Uhren / Schmuck 
Unterhaltungselektronik und Zubehör 
Waffen 
NICHT-ZENTRENRELEVANTE SORTIMENTE  
Antiquitäten 
Bauelemente, Baustoffe 
Bettwaren / Matratzen, Lattenroste 
Bodenbeläge, Teppiche (Auslegware) 
Campingartikel (ohne Bekleidung) 
Eisenwaren / Beschläge 
Elektroinstallationsmaterial 
Fahrräder und Zubehör 
Farben / Lacke 
Fliesen 
Gartenartikel / -geräte (auch Terrakotta, Gar-
tenhäuser) 
Holz 
Kamine / Kachelöfen 
KFZ-, Caravan- und Motorradzubehör  
Kinderwagen 
Lampen und Leuchten / Leuchtmittel 
Maschinen / Werkzeuge (auch Gartenma-
schinen wie Rasenmäher, Wasserpumpen) 
Möbel (einschl. Büro, Küchen- und Gar-
tenmöbel und Polsterauflagen) 
Pflanzen / Samen 
Pflanzgefäße 
Rollläden / Markisen 
Sanitärartikel 
Sportgroßgeräte 
Tapeten 
Teppiche (Einzelware) 
Zoologische Artikel (Tierfutter,  
-zubehör, lebende Tiere) 
Quelle: eigene Darstellung und Ermittlung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Darmstadt (April/Mai 2010)

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 136 
Bei der Einordnung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-
zentrenrelevanten Sortimenten ergeben sich für einzelne Sortimente Abweichungen von der Be-
standssituation. Dabei lassen sich grundsätzlich drei Kategorien beschreiben: 
 Sortimente bzw. Sortimentsgruppen, die aufgrund des Bestandes nicht-zentrenrelevant 
sind (Anteil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche in zentralen Versorgungsbereichen 
< 55 %) und in der Darmstädter Sortimentsliste als nahversorgungsrelevant bzw. ggf. 
zentrenrelevant eingestuft sind. 
Nahversorgungsrelevante Sortimente übernehmen im zentralen Versorgungsbereich, insbeson-
dere in den kleineren Stadtteilen der Stadt Darmstadt eine prägende Funktion im Rahmen der 
kurzfristigen Bedarfsdeckung. In diesem Zusammenhang ist heute schon kritisch anzumerken, 
dass  nahezu alle nahversorgungsrelevanten Sortimente ihren Angebotsschwerpunkt außerhalb 
eines zentralen Versorgungsbereichs haben. So liegt das Gros der Verkaufsflächen in der Wa-
rengruppe Nahrungs- und Genussmittel (rund 67 %) außerhalb der zentralen Versorgungsberei-
che. Neben den Anbietern im Gewerbegebiet Nordwest sind dies jedoch überwiegend Verkaufs-
flächen in städtebaulich integrierten Lagen, die also einen wichtigen Beitrag zur wohnortnahen 
Versorgung leisten. Im Sortiment Schnittblumen liegen rund 80 % der Verkaufsfläche außerhalb 
des zentralen Versorgungsbereichs, bei Zeitschriften und Zeitungen liegt der Anteil bei rund 60 
%. Für den Bereich der Drogeriewaren ist festzuhalten, dass der Großteil der Verkaufsfläche 
(rund 60 %) innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche liegt. 
Im Sinne der Zielvorstellungen zur künftigen Stadtentwicklung und Einzelhandelssteuerung in 
der Stadt Darmstadt (insbesondere Sicherung und Stärkung der Nahversorgungssituation) sind 
diese Sortimente als nahversorgungsrelevant bzw. zentrenrelevant einzustufen. Eine Ansiedlung 
dieser Sortimente außerhalb zentraler Versorgungsbereiche und außerhalb städtebaulich inte-
grierter Lagen ist zum Schutz und zur Aufrechterhaltung eines (heute noch) engmaschigen Ver-
sorgungsnetzes in Darmstadt auszuschließen.  
 Sortimente bzw. Sortimentsgruppen, die hinsichtlich des Bestandes nicht-zentrenrelevant 
sind (Anteil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche außerhalb der zentralen Versor-
gungsbereiche > 55 %) und in der Darmstädter Sortimentsliste aufgrund stadtentwick-
lungspolitischer Zielvorstellungen als zentrenrelevant eingestuft sind. 
Aufgrund der Bestandssituation liegt der überwiegende Teil folgender Sortimente außerhalb der 
abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche: Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren (rd. 50 
% außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche), Heimtextilien, Dekostoffe (rund 57 % außer-
halb der zentralen Versorgungsbereiche), Hobbyartikel (rund 95 % außerhalb der zentralen Ver-
sorgungsbereiche), Papier, Büroartikel, Schreibwaren (rund 55 % außerhalb der zentralen Ver-
sorgungsbereiche) und Topfpflanzen, Blumentöpfe und -vasen (Indoor) (rund 88 % außerhalb 
der zentralen Versorgungsbereiche). Diese sind künftig als zentrenrelevant einzustufen. 
In diesem Zusammenhang muss positiv erwähnt werden, dass ein Großteil der zentrenrelevan-
ten Sortimente ihren Ansiedlungsschwerpunkt innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und 
insbesondere innerhalb der Darmstädter Innenstadt hat. Dies zeugt von einer zielgerichteten 
Ansiedlungspolitik in der Vergangenheit.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 137
 Sortimente bzw. Sortimentsgruppen, die aufgrund des Bestandes zentrenrelevant sind 
(Anteil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche in zentralen Versorgungsbereichen 
> 55 %) und in der Darmstädter Sortimentsliste als nicht-zentrenrelevant eingestuft sind. 
Die Warengruppe Wohneinrichtungsartikel, die sich aus mehreren Einzelsortimenten zusammen-
setzt (vgl. hierzu auch Kapitel 2) hat ihren Ansiedlungsschwerpunkt innerhalb zentraler Versor-
gungsbereiche. Rund 60 % der Verkaufsfläche findet sich hier wieder. Teilsortimente dieser Wa-
rengruppe haben jedoch ihren Ansiedlungsschwerpunkt außerhalb zentraler Versorgungsberei-
che und werden demnach als nicht-zentrenrelevant eingestuft. Mit den ansässigen Bau- und 
Gartenmärkten und den Möbelmärkten im Stadtgebiet von Darmstadt insbesondere am Stand-
ort Gewerbegebiet Nordwest wird ein Großteil dieser Sortimente als Randsortiment abgedeckt. 
Dies trifft auf die Teilsortimente Bettwaren/Matratzen und Teppiche (Einzelware) zu. Diese wer-
den aufgrund stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen als nicht-zentrenrelevant eingestuft. 
Den Teilsortimenten Fahrräder und Zubehör sowie Sportgroßgeräte, die heute zum größten Teil 
außerhalb der Zentren angeboten werden, können in Darmstadt keine zentrenprägende Funkti-
on zugeschrieben werden. Ebenso wird das Sortiment Lampen, Leuchten und Leuchtmittel in 
seiner Vielfalt von den genannten großflächigen Märkten außerhalb der Innenstadt angeboten.   
7.4 Grundsätze der Entwicklung des Einzelhandels in Darmstadt 
Ein leichter Bevölkerungsanstieg und nur geringe Verkaufsflächenspielräume implizieren, dass 
insbesondere räumlich-strukturelle Verbesserungen der Angebotssituation die Ziele der Einzel-
handelsentwicklung in Darmstadt sicherstellen können neben einem moderaten quantitativen 
Ausbau. Für die Stadt Darmstadt bedeutet dies, dass zusätzliche Verkaufsflächen, durch neue 
Anbieter oder Erweiterungen bestehender Betriebe, bewusst mit Blick auf die künftige Entwick-
lung der Stadt bzw. der Innenstadt, also an städtebaulich und versorgungsstrukturell sinnvollen 
Standorten, errichtet werden sollten. Dies setzt eine eingehende Prüfung sowohl des Angebots-
schwerpunktes als auch der Verkaufsflächendimensionierung zusätzlicher Anbieter im Hinblick 
auf mögliche kommunale wie auch ggf. regionale städtebauliche Auswirkungen voraus. Aus 
städtebaulicher Sicht ist eine Neuansiedlung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben dann 
sinnvoll, wenn sie zur Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche, der räumlichen Konzentrati-
on des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels an einem Ergänzungsstandort oder zur Sicherung 
der Nahversorgung in den Siedlungsbereichen beitragen. 
Im Hinblick auf eine langfristige Sicherung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt 
Darmstadt sollten für die zukünftige räumliche Einzelhandelsentwicklung grundsätzliche Strate-
gien entwickelt werden, die einen Entscheidungsrahmen für die Neuansiedlung, Erweiterung 
oder Umnutzung von Einzelhandelsbetrieben darstellen. Vor dem Hintergrund der Ziele des Ein-
zelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Darmstadt und unter Berücksichtigung der Be-
wertung der Ausgangssituation einerseits sowie der zukünftigen entwicklungsbestimmenden 
Faktoren andererseits sollen daher für Darmstadt die folgenden Grundsätze zur räumlichen Ein-
zelhandels- und Zentrenentwicklung gelten und durch entsprechende politische Beschlüsse ma-
nifestiert werden. So können sowohl intern (Selbstbindung; zukünftige Bauleitplanverfahren) als 
auch extern (für vorhandene Gewerbetreibende und potenzielle zukünftige Investoren) deutli-
che Signale gesetzt werden. Erst mit diesem Schritt kann es gelingen, allen Beteiligten, insbe-

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 138
sondere Politik, Verwaltung, Einzelhändlern und Investoren, Planungs-, Investitions- und Rechts-
sicherheit zu gewährleisten. 
Bestehende bzw. genehmigte Betriebe, die aufgrund ihrer Nutzung und Größenordnung nicht 
den formulierten Grundsätzen entsprechen, d.h. die gemäß dieser Regelungen an einem Stand-
ort nicht mehr zulässig wären, genießen den sogenannten „passiven“ Bestandsschutz. Dieser 
ist begrenzt auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion. Er erlischt bei Zerstö-
rung oder erheblicher Änderung des Objektes, bei Aufnahme einer anderen Nutzung sowie bei 
Nichtausübung der genehmigten Nutzung i.d.R. nach frühestens zwei und höchstens drei Jah-
ren27. In einzelnen – nachfolgend explizit aufgeführten – Fällen kann durch entsprechende bau-
leitplanerische Festsetzungen auch abweichend ein erweiterter bzw. aktiver Bestandsschutz fest-
gesetzt werden, der maßvolle Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen über den derzeitigen 
Bestand hinaus gewährleistet. 
7.4.1 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kern-
sortimenten 
Ziel:  
Sicherung und Stärkung einer attraktiven, möglichst flächendeckenden wohnungsnahen Grund-
versorgung im Stadtgebiet durch Sicherung und Entwicklung von funktionsfähigen Zentren. 
Dieses Ziel steht im Einklang mit den landesplanerischen Vorgaben des Landes Hessen. 
Landesgesetzgebung: 
Der Landesentwicklungsplan Hessen weist Standorte für Vorhaben i.S. des § 11 Absatz 3 BauN-
VO mit zentrenrelevanten Sortimenten Standorten zu, die im Regionalplan als Siedlungsbereich 
ausgewiesen sind (LEP 4.1.1, 2005). 
Dabei ist zu berücksichtigen, dass nahversorgungsrelevante Sortimente (Lebensmittel, Getränke 
und Gesundheits- und Drogerieartikel) gemäß der Handlungsanleitung Großflächige Einzelhan-
delseinrichtungen als Teilmenge der zentrenrelevanten Sortimente einzustufen sind. Darüber 
hinaus kommt dem Lebensmitteleinzelhandel eine besondere Bedeutung im Hinblick auf die Si-
cherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung zu (Handlungsanleitung, Anlage 1). 
 
Grundsatz 1: Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimen-
ten  
a. Standorte für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (so-
wohl großflächige als auch kleinflächige) sollen/müssen in den zentralen Versorgungs-
bereichen (Innenstadt, Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren) liegen und können 
zur Nahversorgung im gesamten Stadtgebiet an städtebaulich integrierten Standorten 
liegen.  
                                                   
27  Vgl. dazu auch: Kuschnerus, Ulrich; „Der sachgerechte Bebauungsplan – Handreichungen für die kommunale Pla-
nung“; Münster; 2004

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Stadtforschung  Planung  Dortmund 139
b. Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nicht in Gewerbe- und Indust-
riegebieten (z.B. Gewerbegebiet Nordwest) angesiedelt oder erweitert werden. (Mögli-
che Ausnahme: Tankstellenshop, Kiosk)  
 
Ausnahme 1 
Einzelhandelsbetriebe (großflächige und nicht großflächige) mit nahversorgungsrelevantem 
Kernsortiment können in Mischgebieten und Allgemeinen Wohngebieten (außerhalb der 
zentralen Versorgungsbereiche) der Nahversorgung dienen. Negative städtebauliche Aus-
wirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahen Versorgungs-
strukturen sind auszuschließen (Einzelfallprüfung). 
Ausnahme 2 
Es bestehen Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebe-
trieben in GE- und GI-Gebieten („Handwerkerprivileg“), wenn 
 die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet 
 und in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, 
 die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und 
 die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird. 
 
Erläuterung: 
Vor dem Hintergrund der formulierten Zielsetzung einer arbeitsteiligen Versorgungsstruktur so-
wie dem Ausbau bzw. der Sicherung einer möglichst flächendeckenden wohnortnahen Grund-
versorgung sollen Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch kleinflä-
chige) mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment in den zentralen Versorgungsberei-
chen der Stadt Darmstadt (Innenstadt, Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren) liegen. 
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sollen nicht in Gewerbe- 
und Industriegebieten angesiedelt werden (Ausnahme: Tankstellenshops, Kioske), um den 
Charakter dieser Gebiete zu erhalten und für gewerbliche Nutzungen vorzuhalten. 
Folgende Ausnahmen sind im Sinne einer flächendeckenden Nahversorgung im Einzelfall zu prü-
fen. Sie gelten ausdrücklich nicht für Standorte innerhalb von Gewerbe- und Industriegebieten 
und dürfen die wohnortnahe Grundversorgung im Stadtgebiet nicht im Bestand gefährden bzw. 
gewünschte Entwicklungen beeinträchtigen. 
Ausnahme 1: 
Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche an solitären Standorten können großflächige Ein-
zelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten dann sinnvoll und zulässig 
sein, wenn sie einer atypischen Fallgestaltung entsprechen. Diese liegt vor, wenn der Einzel-
handelsbetrieb aufgrund betrieblicher Besonderheiten oder der besonderen städtebaulichen Si-
tuation nicht zu der Art Betriebe gehört, die von der Regelvermutung gemäß § 11 Absatz 3 
BauNVO erfasst und eine Nahversorgungsfunktion nachgewiesen werden.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 140
Von einer Nahversorgungsfunktion ist auszugehen, wenn 
 die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem fußläufigen 
600 m Radius an einem städtebaulich integrierten Standort eine Quote von 35 % der sor-
timentsspezifischen Kaufkraft (Nahrungs- und Genussmittel)28 der Bevölkerung nicht über-
schreitet und  
 keine mehr als unwesentliche (> 10 %) Überschneidung des 600 m Radius mit dem 600 m 
Radius des / der nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiche(s) besteht. 
Das bedeutet: Moderne Lebensmittelmärkte in einer Größenordnung von rd. 800 m² Verkaufs-
fläche (Lebensmitteldiscounter) bzw. 1.200 – 1.500 m² Verkaufsfläche (Lebensmittelvollsorti-
menter) wären auf eine Mantelbevölkerung von mindestens rund 5.500 bis 6.000 Einwohner 
innerhalb eines 600 m Radius angewiesen29. Mit Blick auf die ortsspezifischen Siedlungs- und 
Versorgungsstrukturen Darmstadts bewegen sich die gemäß dieser Regelung zulässigen Aus-
nahmefälle überwiegend unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche). 
Größere Betriebseinheiten wären auf Kaufkraftzuflüsse von Gebieten außerhalb des direkten 
Wohnumfeldes angewiesen, so dass negative Auswirkungen auf die Standort- und Nahversor-
gungsstrukturen zu vermuten wären und den formulierten Zielsetzungen entgegenstehen.  
Abbildung 8:  Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben großflächiger Lebensmittel-
märkte > 800 m² Verkaufsfläche 
 
Quelle: eigene Darstellung 
VKF= Verkaufsfläche, EZH= Einzelhandel, EHK= Einzelhandelskonzept 
 
                                                   
28  Diese liegt derzeit bei rund 2.040 Euro pro Einwohner (BBE Köln, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 
2010) 
29  Bei einer Flächenproduktivität von 4.000 Euro/m² für Lebensmittelvollsortimenter bzw. 6.000 Euro/m² für Le-
bensmitteldiscounter und einem Flächenanteil für (nicht nahversorgungsrelevante) Randsortimente von rd. 15-
20 %. 
Lage im zentralen Versorgungsbereich?
ja nein
zulässig i.S.d. EHK 
Atypische Fallgestaltung?
Überprüfung der 
Nahversorgungsrelevanz 
und Zentrenverträglichkeit
erfüllt unzulässig i.S.d. EHK 
ja
nicht erfüllt
Lebensmittelmarkt > 800 m² VKF
WR, GE / GI, SO (ohne EZH) ? 
nein
Lage im zentralen Versorgungsbereich?
ja nein
zulässig i.S.d. EHK 
Atypische Fallgestaltung?
Überprüfung der 
Nahversorgungsrelevanz 
und Zentrenverträglichkeit
erfüllt unzulässig i.S.d. EHK 
ja
nicht erfüllt
Lebensmittelmarkt > 800 m² VKF
WR, GE / GI, SO (ohne EZH) ? 
nein

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 141
In Baugebieten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche (u.a. MI, WA, unbeplanter Innenbe-
reich § 34 BauGB) können Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten bis zur 
Großflächigkeit in Ausnahmefällen zugelassen werden, wenn dadurch eine Versorgungslücke im 
Nahbereich geschlossen werden kann. Im Einzelfall sollte zum einen die Nahversorgungsfunkti-
on nachgewiesen werden und zum anderen dargestellt werden, dass vom Vorhaben keine nega-
tiven Auswirkungen auf die Standortstruktur bzw. den zentralen Versorgungsbereich ausgehen. 
Abbildung 9:  Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben von Lebensmittelmärkten 
≤ 800 m² Verkaufsfläche 
Quelle: eigene Darstellung 
VKF= Verkaufsfläche, EZH= Einzelhandel, EHK= Einzelhandelskonzept 
 
Ausnahme 2: 
In Gewerbe- und Industriegebieten ist die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrie-
ben mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten unabhängig von der Größenordnung ge-
nerell auszuschließen. Eine Ausnahme bildet hier lediglich das sog. „Handwerkerprivileg“. 
7.4.2 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kern-
sortimenten 
Ziel:  
Erhalt und Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion und der regionalen Ausstrahlung 
der Darmstädter Innenstadt als bedeutendster Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet durch Siche-
rung und Entwicklung der Einzelhandelszentralität, der Funktionsvielfalt und der Identifikations-
möglichkeiten. 
Lage im zentralen Versorgungsbereich?
ja nein
zulässig i.S.d. EHK 
GE / GI*, SO (ohne EZH) ? 
nein
unzulässig i.S.d. EHK 
ja
Lebensmittelmarkt  800 m² VKF
(* Ausnahme: Tankstellenshop, Kiosk)
MI, MK, WA, WS, WR, WB, § 34BauGB 
Überprüfung der 
Nahversorgungsrelevanz 
und Zentrenverträglichkeit
erfüllt nicht erfüllt

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 142
Sicherung und Stärkung der Standortstruktur unter besonderer Berücksichtigung der schützens-
werten zentralen Versorgungsbereiche. 
Dieses Ziel steht im Einklang mit den landesplanerischen Vorgaben. 
Landesgesetzgebung: 
Der Landesentwicklungsplan Hessen weist Standorte für Vorhaben i.S. des § 11 Absatz 3 BauN-
VO mit zentrenrelevanten Sortimenten Standorten zu, die im Regionalplan als Siedlungsbereich 
dargestellt sind. Zudem sind Standorte für Vorhaben i.S.d. § 11 (3) BauNVO nur in Mittel- und 
Oberzentren zulässig. Bei der geplanten Errichtung und Erweiterung großflächiger Einzelhan-
delsvorhaben außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche (Innenstadtbereiche, Ortskerne, 
Stadtteilzentren) sollen innenstadtrelevante Sortimente ausgeschlossen werden (LEP 4.1.1, 
2000). 
 
   Grundsatz 2: Einzelhandelsbetriebe mit sonstigen zentrenrelevanten Kernsorti-
menten  
 
a.  Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment 
sollen/müssen im zentralen Versorgungsbereich der Darmstädter Innenstadt liegen. 
b.  Standorte für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsorti-
ment sollen im zentralen Versorgungsbereich der Darmstädter Innenstadt liegen und 
können bei nachgewiesener stadtteilweiten Versorgungsfunktion in den Stadtteil-
zentren liegen. 
c.  Standorte für ergänzende nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevan-
tem Kernsortiment können bei nachgewiesener Nahversorgungsfunktion für den Nahbe-
reich in den Nahversorgungszentren liegen sowie außerhalb der zentralen Versor-
gungsbereiche an städtebaulich integrierten Standorten (Gebietsversorger)  
d.  Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen nicht  in Gewerbe- und Indust-
riegebieten (z.B. Gewerbegebiet Nordwest) angesiedelt oder erweitert werden.  
 
Ausnahme 1 
Es bestehen Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrie-
ben in GE- und GI-Gebieten („Handwerkerprivileg“), wenn 
 die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet 
 und in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, 
 die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und 
 die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 143
Erläuterung:  
Um die Zukunftsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs Darmstädter Innenstadt mit seiner 
funktionalen Zuordnung als Hauptgeschäftszentrum der Stadt zu gewährleisten und so das 
Standortgefüge innerhalb der Stadt Darmstadt attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, ist es 
sinnvoll und zielführend, die Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel räumlich zu steu-
ern. Insbesondere großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment sol-
len demnach zukünftig in das Hauptzentrum Darmstadts gelenkt werden, um diesen Standort in 
seiner Versorgungsbedeutung zu sichern und weiter zu entwickeln sowie einen ruinösen Wett-
bewerb der verschiedenen Einzelhandelsstandorte untereinander zu vermeiden. 
Eine räumliche Lenkung von Einzelhandelsentwicklungen innerhalb der zentralen Versorgungs-
bereiche im Sinne einer positiven Innenstadtentwicklung aber auch einer Entwicklung der Stadt-
teil- und Nahversorgungszentren ist dabei zu empfehlen. Insbesondere bei Neuansiedlungen 
von Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sollten folgende Kriterien geprüft werden: 
 die Lage des Vorhabenstandortes, insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeit einer städ-
tebaulichen Verknüpfung mit bestehenden Strukturen zur künftigen Nutzung von Syner-
gien, 
 die Größe (Verkaufsfläche) und das Warenangebot (Betriebstyp, Warenangebot) des Vor-
habens vor dem Hintergrund einer kommunalen und regionalen Verträglichkeit sowie 
 die Funktion im Sinne einer Ergänzung / Diversifizierung des bestehenden Angebotes. 
Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nicht jede zur Verfügung stehende Fläche innerhalb des 
zentralen Versorgungsbereichs durch Einzelhandel genutzt werden sollte / muss, sondern im 
Einzelfall auch andere zentrentypische Nutzungen (wie beispielsweise Dienstleistungen oder 
Gastronomie) i.S. einer multifunktionalen Ausrichtung des Zentrums in den Abwägungsprozess 
eingestellt werden sollten. 
An Standorten innerhalb der Stadtteilzentren (Eberstadt und Arheilgen) sowie der Nahversor-
gungszentren (Kranichstein und Weststadt) sind nur nicht großflächige Betreibe mit sonstigem 
zentrenrelevanten Einzelhandel vorgesehen. Hier ist insbesondere das zur Verfügung stehende 
Nachfragepotenzial die ausschlaggebende Größe bei der Ermittlung von städtebaulich verträgli-
chen Größenordnungen. Es ist also auf die Stadtteilweite bzw. nahbereichsweite Versorgungs-
funktion abzustellen, wodurch sich auch Restriktionen hinsichtlich der Ansiedlung von großflä-
chigen Betrieben ergeben.  
Der Grundsatz impliziert einen konsequenten Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit 
zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Darm-
stadt. Jedoch sieht der Gesetzgeber unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit (mit Ausnahme 
des § 34 Absatz 3 BauGB) keinen Prüfbedarf und damit auch keinen expliziten Regelungsbedarf. 
Trifft dies auf Lebensmittelmärkte in der überwiegenden Mehrheit der Ansiedlungsfälle sogar zu, 
muss dies für andere zentrenrelevante Branchen (wie z.B. Bekleidung, Schuhe, Elektronik) klar 
verneint werden. Denn z.B. ein Bekleidungsfachmarkt mit einer Größenordnung von 500 m² 
Verkaufsfläche erreicht recht schnell relative Verkaufsflächenanteile im Verhältnis zu dem jewei-
ligen sortimentsspezifischen Angebot im betroffenen zentralen Versorgungsbereich von 50% 
und auch mehr. Das in so einer Konstellation städtebauliche Folgewirkungen sehr wahrscheinlich

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 144
wären, lässt sich auch aus dem Urteil des OVG NRW vom 24.Oktober 2006 schlussfolgern. Will 
man dies verhindert wissen, ist die Konsequenz ein gänzlicher Ausschluss von zentrenrelevantem 
Einzelhandel in Gebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Ist dies z.B. in Gewerbe- 
und Industriegebieten, in Sondergebieten ohne Einzelhandelsvorprägung sowie in allgemeinen 
oder besonderen Wohngebieten städtebaulich sinnvoll und rechtlich auch einfach umsetzbar, so 
schwer - auch und insbesondere im Hinblick auf die politische Vermittelbarkeit dieser möglichen 
Erforderlichkeit - stellt sich dieser Ausschluss für Mischgebiete dar. Denn Darmstadt, ebenso 
wie auch zahlreiche andere kleinere oder größere Kommunen, weist z.T. traditionell gewachsene 
kleinere Versorgungsangebote und -strukturen auf, die in der Regel durch kleinflächige, inha-
bergeführte Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten geprägt sind. Diese Situation fin-
det sich u.a. in der im Zentrenkonzept aus dem Jahr 2009 als Stufe 4 definierte „Einzelhandels-
lagen ohne Zentrenstatus“ in der Kernstadt Darmstadts sowie die Siedlungsbereiche mit der Ein-
stufung „Ergänzungszonen zur quartiersbezogenen Nahversorgung“30. Für diese soll das Kon-
zept keine existenzgefährdenden Rahmenvorgaben formulieren, was i.d.R. auch einem politi-
schen Konsens und damit den städtebaulichen Zielvorstellungen Darmstadts entspricht. Insbe-
sondere für Mischgebiete ist daher im Einzelfall zu prüfen, ob ein konsequenter Ausschluss zen-
trenrelevanten Einzelhandels oder eine Zulässigkeit im Sinne einer ergänzenden Versorgung der 
Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden den Zielen und Grundsät-
zen des Einzelhandelskonzeptes bzw. den stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen Darm-
stadts entspricht. In diesem Zusammenhang sind vor allem auch Agglomerationen von mehreren 
Einzelhandelsbetrieben mit einer Größenordnung unterhalb der Großflächigkeit zu einem insge-
samt größeren und somit wesentlich bedeutsameren Standortbereich zu vermeiden. 
Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten (vgl. Grundsatz 3) führen 
regelmäßig sogenannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nicht-
zentrenrelevanten Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung der 
zentralen Versorgungsbereiche ausgeht, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb 
der städtebaulich-funktionalen Zentren Auswirkungen möglich. Obwohl das Anbieten von zen-
trenrelevanten Randsortimenten den städtebaulichen Zielen dieses Einzelhandelskonzepts wider-
spricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen 
Branchen etabliert hat (bei Möbeln z.B. Glas / Porzellan / Keramik). Diese zentrenrelevanten 
Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und vor allem nur dann, wenn ein di-
rekter funktionaler Bezug zum Kernsortiment vorhanden ist, zulässig sein. Eine Begrenzung auf 
max. 10 % der gesamten Verkaufsfläche (max. 800 m² Verkaufsfläche) ist insbesondere mit 
Blick auf die z.T. kleinteilige Angebotssituation in der Darmstädter Innenstadt und den hierar-
chisch abgestuften zentralen Versorgungsbereichen zu empfehlen31. Unabhängig von der Größe 
der für zentrenrelevante Randsortimente insgesamt zulässigen Fläche sollte dabei sichergestellt 
werden, dass diese nicht von einem einzigen Sortiment belegt werden kann. D.h., dass weiterhin 
                                                   
30  Vgl. Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 2009 
31  Randsortimente haben lediglich ergänzenden Charakter und stehen in Beziehung zum Kernsortiment. Randsorti-
mentsangebote müssen dem Kernsortiment in Umfang und Gewichtigkeit deutlich untergeordnet sein. Merkmale 
dieser Unterordnung sind vor allem die jeweiligen Anteile an der Gesamtverkaufsfläche sowie am Gesamtumsatz 
des jeweiligen Betriebes. Wenngleich hier kein allgemeingültiger Maßstab definiert werden kann, da dies im Ein-
zelfall von der Gesamtgröße des Betriebs sowie von der Art der Sortimente abhängen kann, wird in der Praxis zu-
meist davon ausgegangen, dass bei einem Anteil von mehr als 10 % an der Gesamtverkaufsfläche kein „Randsor-
timent“ mehr vorliegt. (vgl. dazu u.a. Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007 sowie 
Urteil des OVG NRW vom 22. Juni 1998 (Az.: 7a D 108/96.NE)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 145
angegeben sein sollte, wie groß die Fläche für ein einzelnes Sortiment maximal sein darf. Gleich-
zeitig ist darauf zu achten, dass eine solche Regelung nicht zur Einrichtung eines Shop-in-Shop-
Systems genutzt wird, denn dieses käme einem Einkaufszentrum gleich. 
Diese Ausnahme zur Ansiedlung kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten 
Kernsortimenten soll ausschließlich der wohnungsnahen Grundversorgung innerhalb der Wohn-
siedlungsbereiche dienen und trifft dementsprechend nicht auf das Gewerbegebiet Nordwest zu, 
wo zukünftig lediglich Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zuläs-
sig sein sollen.  
Abbildung 10:  Prüfschema für ein Ansiedlungsvorhaben eines großflächigen Ein-
zelhandelsbetriebes mit zentrenrelevantem Kernsortiment 
 
Quelle: eigene Darstellung 
VKF= Verkaufsfläche, EZH= Einzelhandel, EHK= Einzelhandelskonzept 
Ausnahme 1: 
In Gewerbe- und Industriegebieten ist die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrie-
ben mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten unabhängig von der Größenordnung generell aus-
zuschließen. Eine Ausnahme bildet hier lediglich das sog. „Handwerkerprivileg“. 
7.4.3 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kern-
sortimenten 
Ziel:  
Räumliche Konzentration auch des großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten 
Kernsortimenten auf dafür festgesetzte Sonderstandorte / Ergänzungsstandorte und Sicherung 
einer zukunftsfähigen Arbeitsteilung zwischen Innenstadt, Stadtteilzentren (Eberstadt und Ar-
heilgen) und Nahversorgungszentren (Kranichstein und Weststadt) und Sonder- bzw. Ergän-
Lage im zentralen Versorgungsbereich?
ja nein
zulässig i.S.d. EHK unzulässig i.S.d. EHK 
landesplanerische 
Verträglichkeit i.S.v.
§ 11(3) BauNVO
Einzelhandelsbetrieb mit zentrenrelevantem Kernsortiment ab 800 m² Verkaufsfläche
ja nein
>

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 146
zungsstandorten zur Sicherung sowie zum Ausbau einer quantitativ und qualitativ guten Versor-
gung der Bevölkerung. 
Dieses Ziel steht im Einklang mit den landesplanerischen Vorgaben. 
Landesgesetzgebung: 
Standorte für Vorhaben i.S.d. § 11 (3) BauNVO sind nur in Mittel- und Oberzentren zulässig. 
Großflächige Einzelhandelsbetriebe haben sich nach Größe und Einzugsbereich in das zentralört-
liche Versorgungssystem einzufügen. 
Bei der geplanten Errichtung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsvorhaben außerhalb 
der städtebaulich integrierten Bereiche (Innenstadtbereich, Ortskerne, Stadtteilzentren) sollen 
innenstadtrelevante Sortimente ausgeschlossen werden. 
Innenstadtrelevante Sortimente sind an peripheren Standorten nur als kleinflächiges Randsorti-
ment zulässig (LEP 4.1.1, 2000). 
   Grundsatz 3: Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten  
a. Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimen-
ten können in den zentralen Versorgungsbereichen liegen.  
b. Außerhalb zentraler Versorgungsbereiche sollen Standorte für großflächige Einzelhandelsbe-
triebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten vorrangig am dafür definierten Sonder-
standort „nördlicher Teilbereich Gewerbegebiet Nordwest“ liegen.  
c. Standorte für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsor-
timenten können vorrangig in den zentralen Versorgungsbereichen und am Sonderstandort 
„nördlicher Teilbereich Gewerbegebiet Nordwest“ liegen. 
Ausnahme 1 
Es bestehen Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben 
in GE- und GI-Gebieten („Handwerkerprivileg“), wenn 
 die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet 
 und in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, 
 die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und 
 die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird. 
Ausnahme 2 
Kfz- und Motorradhandel kann in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässig sein (Einzelfallprü-
fung, gebietsbezogene Regelung nach Bebauungsplan). 
Erläuterung: 
Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel (bis zur Schwelle der Großflächigkeit) kann – aus baurecht-
licher Sicht – zwar grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet, wo Einzelhandel im Rahmen der Bau-
leitplanung zulässig ist, zugelassen werden. Zum Erreichen und zur späteren Einhaltung des Ziel-
systems zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung für die Stadt Darmstadt als auch unter be-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 147
triebswirtschaftlichen Gesichtspunkten (Synergieeffekte durch kumulierte Einzugsbereiche) soll-
ten jedoch auch Ansiedlungen nicht-zentrenrelevanter Sortimente (groß- und kleinflächig) 
räumlich gelenkt werden.  
Da die Stadt Darmstadt bereits heute über mehrere z.T. starke Sonderstandorte32 im Stadtgebiet 
verfügt, besteht absehbar nicht die Notwendigkeit, neue Sonderstandorte zu entwickeln bzw. 
planungsrechtlich vorzubereiten/auszuweisen. Somit sollten Neuansiedlungen oder Erweite-
rungsvorhaben auf die bereits vorhandenen Standorte vorrangig im Gewerbegebiet „Nordwest“ 
und hier mit der Empfehlung der Konzentration auf den nördlichen Bereich zwischen Carl-
Scheck-Ring und Eisenbahnlinie im Norden konzentriert werden. Besondere Relevanz erhält die-
ser Grundsatz für bestehende Gewerbegebiete (ohne deutliche Einzelhandelsvorprägung, wie 
z.B. das Gewerbegebiet westlich der Langener Straße im Stadtteil Arheilgen), weil damit mög-
licherweise die Standortqualität bezogen auf andere gewerbliche Nutzungen sinkt bzw. die Bo-
denpreise für andere Nutzungen zu stark erhöht werden und somit einen Wettbewerbsnachteil 
insbesondere für mittelständische Handwerks- und Gewerbebetriebe zur Folge hätte, was dem 
Zielsystem zuwider liefe. Angebote zentrenrelevanter Sortimente sollen/dürfen darüber hinaus 
generell nicht in Gewerbegebieten verortet werden, wobei der Problematik von Randsortimen-
ten eine besondere Bedeutung zukommt (vgl. hierzu Kapitel 7.4.2). In bestehenden Gewerbe- 
und Industriegebieten ohne Einzelhandelsvorprägung ist der Einzelhandel mit nicht-
zentrenrelevanten Sortimenten demnach gänzlich (also auch jener unterhalb der Schwelle der 
Großflächigkeit) durch entsprechende Festsetzungen auszuschließen. 
                                                   
32   Vgl. hierzu auch Kapitel 4.4

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 148
7.4.4 Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben 
Das folgende Prüfschema dient zur ersten Bewertung von neuen Planvorhaben im Hinblick auf 
ihre Kompatibilität mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept und der darin formulierten  
hierarchischen Entwicklungsstrategie, den Zielen, dem künftigen Standortprofil sowie den 
Grundsätzen zur Umsetzung. 
Den übergeordneten Zielen folgend sind Einzelhandelsvorhaben hinsichtlich ihrer Bedeutung für 
die Versorgungsstruktur für die Stadt Darmstadt zu hinterfragen. Grundsätzlich wird darauf hin-
gewiesen, dass dieses Prüfschema nur eine erste Einordnung ermöglichen soll und z.B. eine  –
 im Einzelfall erforderliche – konkrete landesplanerische und städtebauliche Wirkungsanaly-
se in keiner Weise ersetzen kann.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung   Dortmund 149
Tabelle 23:  Ansiedlungsempfehlungen nach Lage und Größe (Prüfschema) 
Einzelhandelsbetrieb Lage 
Kernsortiment  Verkaufsfläche Beispiel Innerhalb ZVB* außerhalb ZVB Sonderstandort GE / GI 
nah-
versorgungs-
relevant 
≤ 800 m² 
Supermarkt, Lebensmitteldiscoun-
ter, Fachgeschäfte, z.B. Obst und 
Gemüse, Spezialgeschäfte; z.B. 
Süßwaren; Lebensmittelhand-
werksbetriebe (Bäckerei, Metzge-
rei) 
+ 
Einzelfallprüfung (insb. in 
MI/WA/§ 34-Gebieten): 
Nahversorgungsfunktion, 
Zentrenverträglichkeit33 
- 
Einzelfallprüfung: 
Handwerkerprivileg 
> 800 m² 
SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt, 
Supermarkt, Lebensmitteldiscoun-
ter 
+ 
Einzelfallprüfung (insb. in 
MI/WA/§ 34-Gebieten): 
Nahversorgungsfunktion, 
Zentrenverträglichkeit34 
- - 
zentren-
relevant 
≤ 800 m² 
Parfümerie, Textildiscounter, 
Schuhfachmarkt, Musikfachge-
schäft, Spielwarenfachgeschäft 
+ 
Einzelfallprüfung (insb. in 
MI/WA/§ 34-Gebieten): 
Nahversorgungsfunktion, 
Zentrenverträglichkeit 
- 
Einzelfallprüfung: 
Handwerkerprivileg 
> 800 m² 
Textilkaufhaus, Schuhfachmarkt, 
Elektronikfachmarkt, Sportfach-
markt 
+ - - - 
nicht  
zentren-
relevant 
≤ 800 m² 
Fahrradfachmarkt, Sanitärfachge-
schäft, Teppichbodenfachmarkt, 
Matratzenfachmarkt  
+ + + 
Einzelfallprüfung: 
Handwerkerprivileg 
Kfz-Handel 
> 800 m² 
Möbelhaus, Küchenstudio, Bau-
markt, Gartencenter, Zoofach-
markt  
+ - (1) + (2) - 
Quelle: eigene Darstellung; ZVB = Zentraler Versorgungsbereich *mit differenzierter Betrachtung nach den abgestuften zentralen Versorgungsbereichen (Innenstadt, Stadtteil- und 
Nahversorgungszentren) vgl. Grundsätze zur Ansiedlung 
                                                   
33  Vgl. hierzu Ausnahme 1 von Grundsatz 1 auf S. 139 
34  Vgl. hierzu Ausnahme 1 von Grundsatz 1 auf S. 139

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Erläuterungen zur Tabelle 23: 
+ zulässig im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Darmstadt 
- unzulässig im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Darmstadt 
(1) Im Sinne der Grundsätze muss vor der Öffnung neuer Standorte für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel die Option einer Konzentration 
an bestehenden Standorten geprüft werden. 
(2)  Vorrangstandort für großflächige Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel, Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente ver-
träglich gestalten.

Anhang

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Verzeichnisse 
 
Abbildungen 
Abbildung 1:  Verkaufsfläche in Darmstadt  nach Lagen (in m²) ............................. 37 
Abbildung 2:  Anzahl der Betriebe in Darmstadt nach Lagen................................... 37 
Abbildung 3:  Kundenanteile des Einzelhandels der Stadt Darmstadt nach 
Einzugsgebieten .................................................................................. 91 
Abbildung 4:  Einwohnerentwicklung in Darmstadt (Basisjahr 2007) ...................... 98 
Abbildung 5:  Aktuelle und Ziel-Zentralitäten für den Darmstädter 
Einzelhandel ......................................................................................101 
Abbildung 6:  Standortstrukturmodell der Stadt Darmstadt ...................................108 
Abbildung 7:  Bestimmung der Zentrenrelevanz von Sortimenten ........................134 
Abbildung 8:  Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben großflächiger 
Lebensmittelmärkte  > 800 m² Verkaufsfläche ...............................140 
Abbildung 9:  Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben von Lebensmittelmärkten 
≤ 800 m² Verkaufsfläche .................................................................141 
Abbildung 10:  Prüfschema für ein Ansiedlungsvorhaben eines großflächigen 
Einzelhandelsbetriebes mit zentrenrelevantem Kernsortiment ........145 
 
Fotos 
Foto 1 und 2:  Blick auf die Kuppel von St. Ludwig entlang der 
Wilhelminenstraße / Eingang zum Luisen-Center von der 
Wilhelminenstraße .............................................................................. 43 
Foto 3 und 4:  Luisenstraße mit Blick auf Luisenplatz / Schuchardstraße in 
Richtung Luisen-Center ...................................................................... 44 
Foto 5 und 6:  Ernst-Ludwig-Straße mit Blick auf den weißen Turm / 
Ludwigsplatz ....................................................................................... 44 
Foto 7 und 8:  Elisabethenstraße in Richtung Ludwigsplatz / Ludwigstraße ............ 45 
Foto 9 und 10:  Darmstädter Altstadt / Gastronomie am Marktplatz ......................... 45 
Foto 11 und 12:   Darmstadt Hauptbahnhof ................................................................. 51 
Foto 13 und 14:   Frankfurter Landstraße im zentralen Bereich Arheilgen ................... 53 
Foto 15 und 16:  Bus- und Straßenbahnhof an der Heidelberger Landstraße / 
Parkplatz vor den City-Arkaden am Griesheimer Weg...................... 57 
Foto 17 und 18:  Platz und Bebauung an der Heidelberger Landstraße ....................... 57 
Foto 19 und 20:  Ladenzeile an der Grundstraße / Einzelhandelsbesatz im 
Kreuzungsbereich Bartningstraße und Siemensstraße ....................... 62 
Foto 21 und 22:  großflächige Einzelhandels- und Parkplatzstrukturen im 
Gewerbegebiet Nordwest................................................................... 66 
Foto 23 und 24:  Einzelhandelsstrukturen an der Eschollbrücker Straße ....................... 71 
Foto 25 und 26:  Einzelhandelsstrukturen an der Heidelberger Straße ......................... 73

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 154
Tabellen 
Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Einzelhandelserhebung in Darmstadt ............ 12 
Tabelle 2:  Definition von Lagekategorien ........................................................... 14 
Tabelle 3: Sekundärstatistische Einordnung der Stadt Darmstadt ...................... 22 
Tabelle 4: Einwohner nach Darmstädter Stadtteilen........................................... 22 
Tabelle 5: Verkaufsflächenangebot des Darmstädter Einzelhandels nach 
Warengruppen .................................................................................... 27 
Tabelle 6: Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ausgewählter 
Warengruppen in Darmstadt im Vergleich ........................................ 29 
Tabelle 7: Verkaufsflächen in m² nach Stadtteilen und Bedarfsstufen und 
Anzahl der Betriebe ............................................................................ 35 
Tabelle 8:  Verkaufsflächen im zentralen Bereich der Darmstädter 
Innenstadt ........................................................................................... 49 
Tabelle 9:  Verkaufsflächen im zentralen Bereich Weststadt ............................... 52 
Tabelle 10:  Verkaufsflächen im zentralen Bereich Arheilgen ............................... 55 
Tabelle 11:  Verkaufsflächen im zentralen Bereich Eberstadt ................................ 60 
Tabelle 12:  Verkaufsflächen im zentralen Bereich Kranichstein ........................... 63 
Tabelle 13:  Verkaufsflächen am Sonderstandort Gewerbegebiet Nordwest ....... 69 
Tabelle 14: Verkaufsflächen am Sonderstandort Eschollbrücker Straße .............. 72 
Tabelle 15: Verkaufsflächen am Sonderstandort Heidelberger Straße ................. 76 
Tabelle 16: Angebotsbausteine wohnungsnahe Grundversorgung ..................... 77 
Tabelle 17: Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner in Darmstadt ................. 78 
Tabelle 18: Bedeutende Betriebstypen mit Kernsortiment Nahrungs- und 
Genussmittel ....................................................................................... 81 
Tabelle 19: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale Darmstadt 2010 in 
Mio. Euro ............................................................................................ 89 
Tabelle 20: Sortimentsspezifische Umsätze der Darmstädter 
Einzelhandelsbetriebe ......................................................................... 94 
Tabelle 21:  Ausgabenanteile für verschiedene Branchen im Einzelhandel – 
Trendaussagen .................................................................................... 99 
Tabelle 22:  Darmstädter Sortimentsliste .............................................................135 
Tabelle 23:  Ansiedlungsempfehlungen nach Lage und Größe (Prüfschema) ....149 
 
 
Karten 
Karte 1: Lage im Raum ..................................................................................... 20 
Karte 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region 
2010 .................................................................................................... 21 
Karte 3: Siedlungsstruktur der Stadt Darmstadt .............................................. 24 
Karte 4: Leerstände in der Darmstädter Innenstadt......................................... 26

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 155
Karte 5: Großflächige Betriebe im Stadtgebiet von Darmstadt ....................... 31 
Karte 6: Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in der Stadt 
Darmstadt ........................................................................................... 33 
Karte 7:  Räumliche Angebotsschwerpunkte in der Stadt Darmstadt .............. 39 
Karte 8:  Einzelhandelsdichte und Magnetbetriebe im Zentralen Bereich 
Innenstadt Darmstadt ......................................................................... 42 
Karte 9:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige 
Anbieter im zentralen Bereich Innenstadt Darmstadt ........................ 47 
Karte 10:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige 
Anbieter im zentralen Bereich Weststadt ........................................... 50 
Karte 11:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige 
Anbieter im zentralen Bereich Arheilgen............................................ 54 
Karte 12:  Einzelhandelsdichte und Magnetbetriebe im Zentralen Bereich 
Eberstadt ............................................................................................. 58 
Karte 13:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige 
Anbieter im zentralen Bereich Eberstadt ............................................ 59 
Karte 14:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige 
Anbieter im zentralen Bereich Eberstadt ............................................ 62 
Karte 15:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige 
Anbieter am Sonderstandort Gewerbegebiet Nordwest.................... 67 
Karte 16:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige 
Anbieter am Sonderstandort Eschollbrücker Straße........................... 70 
Karte 17:  Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen und großflächige 
Anbieter am Sonderstandort Heidelberger Straße ............................. 74 
Karte 18: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender 
Lebensmittelmärkte (> als 400 m² Verkaufsfläche) in der 
Kernstadt Darmstadt........................................................................... 83 
Karte 19: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender 
Lebensmittelmärkte (> als 400 m² Verkaufsfläche) im 
nördlichen Stadtgebiet Darmstadts .................................................... 84 
Karte 20: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender 
Lebensmittelmärkte (> als 400 m² Verkaufsfläche) im 
südlichen Stadtgebiet Darmstadts ...................................................... 85 
Karte 21:  Einzugsgebiet des Einzelhandels der Stadt Darmstadt....................... 91 
Karte 22:  „Grundstruktur Zentrenkonzept“ 2009 ...........................................109 
Karte 23:  Räumliche dreistufige Zentrenstruktur (Zielkonzeption) .................110 
Karte 24:  Beispiel 1. Arbeitsschritt (Orientierung am Bestand) .......................112 
Karte 25:  Beispiel 2. Arbeitsschritt (Entwicklungsperspektiven und 
Bestand) ............................................................................................113 
Karte 26:  Beispiel 3. Arbeitsschritt (künftiger zentraler 
Versorgungsbereiche) .......................................................................113

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 156
Karte 27:  Zentraler Versorgungsbereich City, Zentrenstufe 1 
(Abgrenzung im Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 2009)...............................................................................114 
Karte 28:  Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Darmstädter 
Innenstadt .........................................................................................115 
Karte 29:  Zentraler Versorgungsbereich Weststadt, Zentrenstufe 3: 
Stadtteilzentrum mit Nahversorgungsfunktion (Abgrenzung im 
Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2009) ........117 
Karte 30:  Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum 
Weststadt ..........................................................................................118 
Karte 31:  Zentraler Versorgungsbereich Eberstadt, Zentrenstufe 2: 
Stadtteilzentrum mit Vollsortiment (Abgrenzung im 
Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2009) ........119 
Karte 32:  Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Eberstadt ..............121 
Karte 33:  Zentraler Versorgungsbereich Arheilgen, Zentrenstufe 2: 
Stadtteilzentrum mit Vollsortiment (Abgrenzung im 
Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2009) ........122 
Karte 34:  Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Arheilgen ..............123 
Karte 35:  Zentraler Versorgungsbereich Kranichstein, Zentrenstufe 3: 
Stadtteilzentrum mit Nahversorgungsfunktion (Abgrenzung im 
Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2009) ........125 
Karte 36:  Zentraler Versorgungsbereich (bipolares) 
Nahversorgungszentrum Kranichstein .............................................126 
Karte 37: Entwicklungsfläche für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel im 
Gewerbegebiet Nordwest.................................................................128

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung   Dortmund 157
Glossar – Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe  
Begriff Erläuterung 
Einzelhandel  
im engeren Sinne  
Absatz von Waren an Endverbraucher, ohne Kraftfahrzeughan-
del, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel sowie rezeptpflichti-
ge Apothekenwaren. 
Einzelhandelsbetrieb Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließlich oder 
überwiegend an letzte Verbraucher verkauft. Hierzu zählen u.a. 
alle Kauf- und Warenhäuser, SB-Warenhäuser, SB-Kaufhäuser, 
Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte. Dazu gehört auch der 
Direktverkauf an Endverbraucher, unabhängig davon, ob dieser 
am Standort des Fertigungsbetriebs oder in einem eigens dazu 
geschaffenen Zentrum (Factory-Outlet-Center) erfolgt. 
Einzelhandelsrelevante 
Kaufkraft  
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denjenigen An-
teil an den privaten Verbrauchsausgaben, der dem Einzelhandel 
zufließt. Die Gesellschaft für Konsum- und Absatzforschung, 
Nürnberg (GfK) ermittelt diesen Schätzwert auf unterschied-
lichen räumlichen Einheiten und in der Regel in regelmäßigen 
Abständen. Dabei werden die für jedes Gebiet unterschiedlichen 
Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und Zu-
kunftsvorsorge (ermittelt durch Verbraucherstichproben) von 
der allgemeinen Kaufkraft des Gebietes abgezogen.  
Einzelhandelsrelevante 
Kaufkraftkennziffer 
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das 
Verhältnis der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen ein-
zelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhan-
delsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten 
Bundesrepublik. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 
pro Kopf gibt die prozentuale Abweichung der Pro-Kopf-Einzel-
handelsrelevanten-Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (Index-
wert = 100) an. Die Kennziffern werden z.B. von der Gesell-
schaft für Konsum- und Absatzforschung (GfK) in Nürnberg er-
mittelt und jährlich aktualisiert. Daneben kann auch auf von der 
BBE-Unternehmensberatung GmbH, Köln ermittelte Kennziffern 
zurückgegriffen werden. 
Einzelhandelsrelevante 
Zentralität  
Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt/Region stellt 
ein maßgebliches Gütekriterium nicht zuletzt für die Leistungs-
stärke des Einzelhandels dar, denn sie ist Indikator dafür, wie 
weit es einem Teilraum gelingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft 
zusätzliche Kaufkraft zugunsten des niedergelassenen Einzel-
handels anzuziehen. Die Einzelhandelszentralität ist damit eine 
Maßzahl für den Kaufkraftzufluss oder den Kaufkraftabfluss ei-
ner Region. 
Einzelhandelsrelevante 
Zentralitätskennziffer 
Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird durch das 
Verhältnis von Einzelhandelsumsatz zu dem vorhandenen ein-
zelhandelsrelevanten Nachfragevolumen berechnet. Ein Wert 
von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß 
ist, wie die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in dieser Region. 
Abweichungen über den Basiswert (Indexwert = 100) deuten

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse  
Stadtforschung  Planung  Dortmund 158
auf eine Leistungsstärke hin bzw. eine Abweichung unterhalb 
des Basiswertes deuten auf Strukturschwächen des Einzelhan-
dels in der untersuchten Region hin.  
Fachmarkt (Großflächiger) Einzelhandelsbetrieb, in der Regel ab 400 m² 
Verkaufsfläche, Konzentration des Sortiments auf eine oder 
mehrere Branchen des mittel- oder langfristigen Bedarfs (Non-
Food, ausgenommen Kfz-Handel), meist Standorte außerhalb 
zentraler Einkaufsbereiche mit guter Pkw-Erreichbarkeit (v. a. in 
Gewerbe- und Sondergebieten, an Ausfallstraßen, im Außenbe-
reich von Städten), Dominanz des Selbstbedienungsprinzips. 
Großflächiger  
Einzelhandel 
Großflächige Einzelhandelsbetriebe (ab einer Verkaufsfläche von 
800 m²) unterliegen dem Sonderregime des § 11 (3) BauNVO, 
da von ihnen (als zuwiderlegende Vermutungsregel) negative 
städtebauliche Auswirkungen ausgehen können. Zu den groß-
flächigen Einzelhandelsbetrieben zählen u.a. Einkaufszentren, 
Warenhäuser, SB-Warenhäuser, Kaufhäuser, Verbrauchermärkte 
sowie Fachmärkte. 
Kaufkraftabfluss Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am Ort vor-
handenen Anbieter nicht gebunden werden kann und folglich in 
andere Orte/das Umland oder in den Versand-/Internethandel 
abfließt. Kaufkraftabflüsse zeigen die räumliche Einkaufsorien-
tierung der ansässigen Bevölkerung auf.  
Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der einzelhandelsre-
levanten Kaufkraft der Einwohner eines Ortes, der von den An-
bietern gebunden und somit in Umsatz umgewandelt werden 
kann. 
Einzelhandelsrelevantes 
Kaufkraftpotential 
Das am Ort vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolu-
men, ermittelt aus der Einwohnerzahl und der einzelhandelsre-
levanten Kaufkraft. 
Lebensmitteldiscounter Ähnlich dem Supermarkt, jedoch Discountcharakter und i.d.R. 
keine Käse- oder Wursttheke (mit Bedienung), z.B. Aldi, Penny, 
Lidl. Verkaufsfläche mindestens 800 - 1.000 m², Selbstbedie-
nung. 
Nahversorgungs-
relevantes Sortiment 
Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Warengruppen 
bezeichnet, die dem täglichen Bedarf dienen (Lebensmittel, Ge-
tränke sowie ggf. auch Drogerie- und Kosmetikartikel) und 
demzufolge wohnungsnah nachgefragt werden können. Die 
nahversorgungsrelevanten Sortimente können ggf. auch innen-
stadtrelevant sein. 
Nahversorgungsstandort Ein Nahversorgungsstandort ist ein solitärer Handelsstandort, 
bestehend aus einem Lebensmittelvollsortimenter oder Lebens-
mitteldiscounter. Aus städtebaulicher Sicht ist er nicht in eine 
funktionale Einheit eingebunden (somit kein Zentrum). Ein Nah-
versorgungsstandort ist sowohl in städtebaulich integrierten als 
auch nicht-integrierten Lagen anzutreffen. 
Nahversorgungszentrum Ein Nahversorgungszentrum verfügt über eine erkennbare städ-
tebauliche Einheit (z.B. durch Platz oder Straßengestaltung) und 
liegt im Siedlungsgefüge integriert, in räumlicher Nachbarschaft 
zu Wohngebieten. Es stellt ein lokales Versorgungszentrum dar,

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Junker und Kruse 
Stadtforschung  Planung  Dortmund 159
welches überwiegend der Nahversorgung im Bereich der kurz-
fristigen Bedarfsdeckung dient. Die Angebotsstruktur wird in 
der Regel durch einen Lebensmittelvollsortimenter und/oder 
Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelfachgeschäfte, Lebensmit-
telhandwerksbetriebe sowie vereinzelt kleineren Fachgeschäften 
bestimmt. Darüber hinaus sind zum Teil Dienstleistungsbetriebe, 
wie beispielsweise Friseur, Bank, Sonnenstudio angegliedert. 
SB-Warenhaus Nach dem Discountprinzip arbeitender Einzelhandelsgroßbe-
trieb, Selbstbedienung, Verkaufsfläche mindestens 3.000 m² 
bzw. 5.000 m², umfassendes Sortiment mit Schwerpunkt Nah-
rungs- und Genussmittel. Standort häufig in Stadtrandlagen, 
weiträumige Kundenparkplätze (z. B. Real, Marktkauf). 
Sonderstandort Sonderstandorte des Einzelhandels sind Standorte des großflä-
chigen Einzelhandels. Vorrangig handelt es sich dabei zum einen 
um Einkaufszentren und zum anderen um Einzelhandelsbetriebe 
aus dem nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich (Garten-
märkte, Baumärkte, Möbelmärkte). Kennzeichnend ist dabei ei-
ne autokundenorientierte Lage. 
Stadtteilzentrum Ein Stadtteilzentrum stellt eine städtebauliche Einheit dar. Aus 
städtebaulicher Sicht ist es abgesetzt vom Hauptsiedlungsgefü-
ge und liegt in räumlicher Nähe zu Wohngebieten. Es dient zum 
einen der Nahversorgung und zum anderen der Grundversor-
gung eines Stadtteils (bzw. Versorgungsbereiches) mit Waren 
des mittel- bis langfristigen Bedarfs. Die Angebotsstruktur ist 
gekennzeichnet durch Lebensmittelvollsortimenter und/oder 
Lebensmitteldiscounter (z. T. mit Konkurrenzsituation), Lebens-
mittelfachgeschäfte und Lebensmittelhandwerksbetriebe. Dar-
über hinaus umfasst das Handelsangebot Warengruppen des 
mittel- und langfristigen Bedarfs, jedoch z.T. in geringer Tiefe 
und Breite. Darüber hinaus sind zentrentypische Dienstleistun-
gen (z.B. Bank, Versicherungsbüro, Post, Friseur, Reisebüro, 
Ärzte, Gastronomie) vorhanden. 
Supermarkt  
(= Lebensmittelmarkt) 
Verkaufsfläche mind. 400 m² – max. 1.500 m², Nahrungs- und 
Genussmittel einschl. Frischwaren und ergänzend Waren des 
täglichen und kurzfristigen Bedarfs, vorwiegend Selbstbedie-
nung. 
Umsatzkennziffer Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der Einzel-
handelsumsätze in Deutschland zum Ausdruck. Berechnungs-
grundlage ist die Umsatzsteuerstatistik, wobei diese regional be-
reinigt werden muss. Der Umsatz in Euro gibt den gesamten im 
jeweiligen Gebiet getätigten Einzelhandelsumsatz an. Der Um-
satz pro Kopf gibt einen Durchschnittsbetrag des Einzelhandel-
sumsatzes für jeden Einwohner des Gebietes an. Die Umsatz-
kennziffer pro Kopf stellt somit die prozentuale Abweichung des 
Pro-Kopf-Umsatzes vom Durchschnitt der Bundesrepublik (In-
dexwert = 100) dar. Abweichungen über den Basiswert deuten 
auf einen umsatzstärkeren Einzelhandel im Vergleich mit dem 
Bundesdurchschnitt hin bzw. eine Abweichung unterhalb des 
Basiswertes deutet auf vergleichsweise niedrigere Umsätze im 
Einzelhandel in der untersuchten Region hin und kann somit

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 160
Hinweise auf die Attraktivität einer Stadt als Einzelhandels-
standort geben. 
Verbrauchermarkt Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche 1.500 – 
3.000 bzw. 5.000 m², breites und tiefes Sortiment an Nah-
rungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern 
des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, überwiegend Selbstbedie-
nung, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspoli-
tik, Standort meist autokundenorientiert. 
Verkaufsfläche Gemäß des aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts 
vom 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) sind in die Ver-
kaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes auch Thekenbereiche, 
die vom Kunden nicht betreten werden können, die Vorkassen-
zone sowie ein ggf. vorhandener Windfang einzubeziehen. Oh-
nehin gilt die Definition, dass Verkaufsfläche diejenige Fläche 
ist, die dem Verkauf dient einschließlich der Gänge, Treppen in 
den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstän-
de, Kassenzonen, Schaufenster und sonstige Flächen, soweit sie 
dem Kunden zugänglich sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit 
sie nicht nur vorübergehend genutzt werden (vgl. auch Einzel-
handelserlass des Landes NRW). 
Verkaufsflächenausstat-
tung je Einwohner 
Das Verhältnis der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche be-
zogen auf die jeweilige Einwohnerzahl ist ein quantitativer Ver-
sorgungsindikator für den Ausstattungsstandard des jeweiligen 
Untersuchungsgebietes. 
Zentraler Versorgungs- 
bereich 
Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (im Sinne des § 34 (3) 
BauGB) schützenswerter Bereich, der sich aus planerischen Fest-
legungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen), raumordneri-
schen und/oder städtebaulichen Konzeptionen sowie tatsächli-
chen, örtlichen Verhältnissen ergibt.  
Innerhalb einer Kommune kann es mehr als nur einen zentralen 
Versorgungsbereich geben (innerstädtisches Hauptzentrum so-
wie Stadtteil-/Neben oder Nahversorgungszentren). Daneben 
muss ein zentraler Versorgungsbereich zum Betrachtungszeit-
raum noch nicht vollständig entwickelt sein, wobei eine ent-
sprechende, eindeutige Planungskonzeption (zum Genehmi-
gungszeitpunkt eines Vorhabens) vorliegen muss. Innerhalb der 
Innenstadt setzt sich ein zentraler Standortbereich für Einzel-
handel und Dienstleistungen ab. Bei dem zentralen Versor-
gungsbereich der Innenstadt handelt es sich somit lediglich um 
einen Teil der durch ein hohes Maß an Nutzungsvielfalt gepräg-
ten Innenstadt. Die Innenstadt „als Ganzes“ übernimmt dabei 
über den Handel hinausgehende Funktionen wie öffentliche 
und private Dienstleistungen, Wohnen, Freizeit, Kultur und Er-
holung. 
Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ist unter 
städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten vorzuneh-
men. Dabei kann ein zentraler Versorgungsbereich über die 
Grenzen des innerstädtischen Geschäftsbereichs hinausgehen 
und muss nicht zwingend mit einer Kerngebietsausweisung (im 
Bebauungsplan) übereinstimmen. Wesentliche Abgrenzungskri-

Einzelhandels- und Zentrenkonzept  Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Stadtforschung  Planung  Dortmund 161
terien sind: 
Funktionale Kriterien: Einzelhandelsdichte, Passantenfrequenz, 
Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger), 
Multifunktionalität (Dienstleistungen, Einzelhandel, Gastrono-
mie). Städtebauliche Kriterien: Bebauungsstruktur, Gestaltung 
und Dimensionierung der Verkehrsstruktur, Barrieren (Straße, 
Bahnlinie etc.), Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Be-
grünung etc.) und Ladengestaltung, -präsentation. 
Zentrenrelevante  
Sortimente 
Zentrenrelevante Warengruppen zeichnen sich durch Besucher-
frequenzerzeugung, Integrationsfähigkeit, Einzelhandelszentrali-
tät, Kopplungsaffinität und Transportfähigkeit („Handtaschen-
sortimente“) aus. Sie sind abzugrenzen von nahversorgungsre-
levanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten. Für den 
zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen Warensortimente mit 
Zentrenrelevanz eine hohe Bedeutung, die mit zunehmender 
Sortimentsüberschneidung der an den nicht-integrierten Stand-
orten geführten Warensortimente geschwächt werden kann. 
Insbesondere Betriebe, die an dezentralen bzw. städtebaulich 
nicht-integrierten Standorten angesiedelt werden, können durch 
das Angebot von zentrenrelevanten Sortimenten, d.h. durch 
Angebotsüberschneidungen bei gleichzeitig wesentlich günsti-
geren Wettbewerbsbedingungen (Standortvorteile u.a. auf-
grund günstiger Miet- bzw. Grundstückspreise; geringen Be-
triebs- und Personalkosten, besserer (Pkw-) Erreichbarkeit; kos-
tenfreiem Parken) zu einem Bedeutungsverlust der Innenstädte 
und Stadtteilzentren beitragen. Die von zentrenrelevanten Sor-
timenten ausgehenden Gefährdungspotenziale für gewachsene 
Zentren sind zudem abhängig von der Größe und der zentral-
örtlichen Bedeutung der Kommune (z.B. kann der Lebensmitte-
leinzelhandel in Grundzentren - angesichts der daraus resultie-
renden Kundenfrequenz, von denen auch Anbieter in anderen 
Branchen profitieren - durchaus zentrentragend sein). Im Hin-
blick auf die Verwendung von Sortimentslisten als räumliches 
Steuerungsinstrument (Bauleitplanung) zur Sicherung städte-
baulicher Ziele ist eine einzelfallbezogene bzw. stadtspezifische 
Konkretisierung notwendig (z.B. in Form von Positiv-, Negativ-
listen).