Voreinschätzung zur Zustimmungsfähigkeit eines Vorhabens für Verfahrenserleichterungen des „Wohnungsbau-Turbos“: Olpener Straße 460 in Köln-Merheim

Dezernat, Dienststelle  
VI/613 
 
Vorlagen-Nummer 27.04.2026 
 1103/2026 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 30.04.2026 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 07.05.2026 
 
Voreinschätzung zur Zustimmungsfähigkeit eines Vorhabens für 
Verfahrenserleichterungen des „Wohnungsbau-Turbos„: Olpener Straße 460 in Köln-
Merheim 
Vorhaben 
Name/ Lage: Olpener Straße 460, Merheim in Köln-Kalk,  
                      Gemarkung Merheim, Flur 15, Flurstück 2190 
Vorhabenträgerin: Olpener Straße 460 GmbH & Co. KG  
                                 (Metropol Immobilien und Beteiligungs GmbH/ WvM Immobilien   
und Projektentwicklung GmbH/ CP 90 GmbH) 
Typ: Nachverdichtung  
Wohneinheiten: zusätzlich ca. 270 (24.500 m² Geschossfläche) 
Anteil öffentlich gefördert: 30 % analog KoopBLM Köln 
Ergänzende Nutzungen: keine  
 
Zustimmungsfähigkeit: 
Verwaltungseinschätzung: zustimmungsfähig  
Bedingungen: Nachweis der gesicherten Erschließung mittels Verkehrsgutachten;  
                         Mobilitätskonzept/ Durchführung städtebauliches Qualifizierungsverfahren/ 
Erstellung Artenschutzprüfung, Lärmgutachten, Entwässerungsplan mit Über-
flutungsnachweis, Frei- und Grünflächenplan mit Eingriffsregelung  
 
Erläuterung: 
Für den Bereich des Vorhabens existiert ein rechtswirksamer Bebauungsplan, Nummer: 
73459.02 „Olpener Straße / Ost Merheimer Straße / nördliche Grenze Flurstück 239/1 und Au-
tobahn“ aus dem Jahr 1970. Der planungsrechtliche Zulässigkeitsrahmen richtet sich nach     
§ 30 Baugesetzbuch (BauGB). Das Vorhaben liegt im Siedlungszusammenhang. Das Vorha-
ben erfordert weitergehende Abweichungen/ Befreiungen.  
  
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt einen Bauantrag auf Grundlage von § 31 Absatz 3 BauGB 
zu stellen und hat im März 2025 die Verwaltung um eine Vorabstimmung dieser Möglichkeit 
gebeten.  
 
Für den Bereich des Vorhabens sind widersprüchliche Zielsetzungen im Flächennutzungsplan 
(FNP) erkennbar. Im FNP von 1982 ist für die Fläche ein Gewerbegebiet (GE) dargestellt, wo-
bei der rechtswirksame Bebauungsplan von 1970 für die Fläche ein Mischgebiet (MI) fest-
setzt, welches sowohl Wohnen als auch Gewerbe zulässt. Gemäß dem Grundsatzbeschluss

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und Leitlinien zum "Bau-Turbo" (3220/2025, Anlage 2) ist daher eine Abwägung notwendig. 
Die Verwaltung beabsichtigt, für dieses Vorhaben dem Ziel „Schaffung von bezahlbarem 
Wohnraum“ Vorrang zu geben. 
 
Die erste überschlägige Überprüfung des vorliegenden Konzeptes hat ergeben, dass das Vor-
haben Planungskonflikte auslöst. 
 
Die Verkehrssituation auf der Olpener Straße ist aktuell bereits angespannt und die Vorpla-
nungen weisen keine angemessene städtebauliche und freiräumliche Qualität auf.  
Die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB kann somit nur in Aussicht gestellt wer-
den, wenn auf Grundlage eines Verkehrsgutachtens und eines Mobilitätskonzepts die ausrei-
chende Erschließung nachgewiesen werden kann. Weitere Bedingung ist, die Durchführung 
eines einstufigen Qualifizierungsverfahrens und die Schließung eines städtebaulichen Ver-
trags. Wesentlicher Bestandteil des Vertrags ist die Verpflichtung, 30 % öffentlich geförderter 
Wohnungsbau zu errichten und das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist umzusetzen. 
Die Sicherung der Verpflichtung erfolgt über Vertragsstrafen.  
 
Einbindung Öffentlichkeit  
Die Verwaltung beabsichtigt die Durchführung einer Öffentlichkeitsbeteiligung. Die Öffentlich-
keit kann sich digital über die Beteiligungsplattform „Bauleitplanung online“ für die Dauer von 
zwei Wochen über das Vorhaben informieren und eine Stellungnahme abgeben. In der Be-
zirksvertretung 8 werden die eingegangenen Stellungnahmen beraten und eine Beschluss-
empfehlung für den Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit formu-
liert. Der Ausschuss berät und beschließt anschließend auf dieser Grundlage die Vorgaben 
zur weiteren Ausarbeitung der Planung. 
 
Städtebauliche Qualifizierung 
Gemäß den Leitlinien für Qualifizierungsverfahren wird die Qualifizierung der städtebaulichen 
Planung durch die Verwaltung begleitet. Darüber hinaus ist die Durchführung eines einstufi-
gen städtebaulichen Wettbewerbs als Mehrfachbeauftragung vorgesehen. Dieser wird voraus-
sichtlich im 3. Quartal 2026 starten.  
 
Priorisierung  
Für die Qualifizierung der Planung (vgl. Abb. 6 in Anlage 2: „Phase B“) können personelle 
Ressourcen in der Verwaltung bereitgestellt werden. Das Projekt ist entsprechend priorisiert. 
 
Einbindung Politik 
Die zuständigen Gremien werden über die informelle Anfrage zum Wohnungsbau-Turbo in 
Kenntnis gesetzt, da gemäß Änderungsbeschluss (AN/0529/2026) folgende Aspekte erfüllt 
sind:  
 
 Das Vorhaben überschreitet den festgelegten Schwellenwert von 75 Wohneinheiten, bzw. 
6.750m² Geschossfläche Wohnen. 
 
 Wie beschrieben sind für den Bereich des Vorhabens widersprüchliche Zielsetzungen im 
Flächennutzungsplan erkennbar.  
 
 Wie beschrieben löst das Vorhaben Planungskonflikte aus, die eine Gewichtung von städ-
tebaulichen Zielen gemäß den Leitlinien zum Grundsatzbeschluss (Punkt 2.3) erfordert.  
 
In einem eigenständigen Beschluss können die zuständigen Gremien sowohl eine abwei-
chende Einschätzung zur Zustimmungsfähigkeit des Vorhabens als auch vorhabenbezogene 
Bedingungen für die Zustimmung zum Gegenstand machen. Der Beschluss ist für die Verwal-
tungsentscheidung im Rahmen der Bauantragsprüfung bindend.  
 
Gez. Greitemann 
 
Anlagen: 
Projektsteckbrief

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim  
 
Projekt-Steckbrief „Wohnungsbau-Turbo“ 
für die Abstimmung Phase A (Voreinschätzung) 
            
Adresse/ Projektname: Olpener Straße 460 in Köln-Merheim 
Bezirk und Stadtteil: Kalk, Köln-Merheim 
Geschossfläche Wohnen: 24.500 m² 
Anzahl Wohnungen: ca. 270 
Vorhabenträger: Olpener Straße 460 GmbH & Co. KG (Metropol Immobilien und 
Beteiligungs GmbH, WvM Immobilien und Projektentwicklung 
GmbH, CP 90 GmbH) 
                                                   
  
 
Abbildung 1 Auszug Städtebauliches Konzept Machbarkeitstudie (astoc architects and planners)

2 
 
Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim  
 
 
 
  
Anwendungsfall Wohnungsbau 
Vorhaben Hinweis  
Neubau Abbruch Bestand und Neubau X 
Bestandsgebäude: Erweiterung, 
Änderung, Erneuerung 
§ 34 Abs. 3b BauGB nicht anwendbar  
 
Bauliche Anlagen: 
Nutzungsänderung (+ Änderung/ 
Erneuerung) 
§ 34 Abs. 3b BauGB nicht anwendbar  
 
 
 
Abbildung 2 Städtebauliche Einordnung des Projektgebiets im Stadtgefüge

3 
 
Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim  
 
 
Ergänzende Nutzungen 
Art Hinweis  
keine Wohnbebauung X 
Anlagen für kulturelle Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar  
Anlagen für soziale Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar  
Anlagen für gesundheitliche Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar  
Läden, die zur Deckung des täglichen 
Bedarfs für die Bewohner dienen. 
§ 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar  
 
Planungsrechtliche Ausgangslage 
Planungsrechtliche Ausgangslage Hinweis  
Unbeplanter Innenbereich   
Beplanter Innenbereich B-Plan -Nr. 73459.02 Olpener Str./Ostmerheimer 
Str./nördlich Grenze Flurstück 239/1 und Autobahn 
X 
Außenbereich § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar! 
§ 246e BauGB nur wenn im räumlichen 
Siedlungszusammenhang 
 
 
Öffentliche / Private Belange  
Belang Hinweis ja/nein 
Umweltbelange „zusätzlich erhebliche Auswirkungen“  nein 
Erschließung erstmalige Herstellung öffentliche 
Erschließungsanlagen 
(nein) 
Private Belange Rücksichtslosigkeit nein 
 
Bedingungen für Verfahren auf Grundlage des „Wohnungsbau-Turbos“ 
(gemäß Leitlinien, Punkt 2.2) 
Bedingungen Hinweis ja/nein 
Die Abweichungen / Befreiungen können nicht auf 
Grundlage von § 34 Abs. 3a BauGB bzw. § 31 Abs. 2 
BauGB zugelassen werden. 
Außenbereich (§ 35 BauGB): Es handelt sich nicht um 
ein „privilegiertes“ oder „sonstiges“ Vorhaben. 
 ja

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim  
 
Das Vorhaben liegt innerhalb einer Fläche, die im 
Flächennutzungsplan als W / WA / WB / M / MI / MK 
dargestellt ist. 
FNP Darstellung GE 
 
nein 
Das Vorhaben liegt nicht in einem 
Landschaftsschutzgebiet (siehe Landschaftsplan) 
 ja 
Das Vorhaben entspricht den strategischen Aussagen 
des Masterplans Stadtgrüns. 
 
Nicht vereinbar: Flächen, die als 
Immergrün, Zukunftsgrün, 
Potentialgrün dargestellt sind. 
Keine Vorgaben aus dem 
Masterplan 
ja 
Das Vorhaben entspricht den strategischen 
Empfehlungen der „Kölner Perspektiven 2030+ / 
Zielkarte Wohnen“.  
 
Prinzip Innen- vor Außenentwicklung 
> Nachverdichtung in gut 
erschlossenen Lagen 
ja 
Ab 20 mit dem Vorhaben neu geschaffenen 
Wohnraum: Das Vorhaben weist einen geplanten 
Anteil von mindestens 30 % förderfähigem 
Wohnungsbau in Anlehnung der Regelungen des 
Kooperativen Baulandmodells vor und ist auf zeitnahe 
Umsetzung ausgelegt. 
20 WE = 1.800 m² Geschossfläche 
Wohnen (Vollgeschoss) 
 
 
ja 
Zukünftig: Das Vorhaben liegt innerhalb eines Bereichs, 
der im Innenentwicklungsplan bzw. in einer seiner 
Bausteine (z.B. Baupotenzialregister) mit einem 
wohnbaulichen Entwicklungspotenzial identifiziert 
oder für eine wohnbauliche Entwicklung empfohlen 
wurde. 
  
 
Auswertung: Mitteilung ASrZ und BV Kalk erforderlich

5 
 
Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim  
 
Abwägende Beurteilung 
Städtebauliche Wirkung  
§ 34 Abs. 3b BauGB: § 31 Abs. 3 BauGB: § 246e BauGB: 
Führt das Vorhaben aufgrund der 
Vorbildwirkung zu einer 
ungewünschten städtebaulichen 
Folgeentwicklung?  
Löst das Vorhaben städtebauliche, 
bewältigungsbedürftige Spannungen 
aus? 
Löst das Vorhaben einen 
Gebietserhaltungsanspruch 
aus? 
Nein, geplant ist 
Wohnbebauung, umliegend 
auch WA 
Führt das Vorhaben zur 
Funktionslosigkeit des 
Bebauungsplans? 
nein 
Gibt es für das Vorhaben 
unklare/widersprüchliche 
städtebauliche Zielsetzungen? 
Liegt das Vorhaben im 
Außenbereich?  
Trifft nicht zu Zustimmungsfähig X 
Trifft teilweise zu / unklar Zustimmungsfähigkeit in ÄB ggf. PKW zu klären  
Trifft zu Nicht zustimmungsfähig  
 
Städtebauliche Qualität  
ab 44 WE  unter 44 WE 
Dichtecheck  
Weist das Vorhaben eine Quartiersdichte auf, die 
den Zieldichten des Köln Katalogs entspricht? 
Äußere Stadt = mehr als 0,8 / Innere Stadt = höher 
als 1,2 / Innenstadt = höher als 1,5 
(Geschossfläche: Quartiersfläche = Quartiersdichte) 
Quartiersdichte: 1,24 
Innere Stadt> 1,2 
Entspricht damit den Zieldichten des Köln Katalogs 
 
Dichtecheck 
Entspricht die Bebauungsdichte einer Dichte, die 
als Maßstab für die weitere Entwicklung der 
näheren Umgebung gewünscht ist?  
Kompakte, flächenschonende Bauweise 
Verfügt das Vorhaben über eine städtebauliche 
Qualität in kompakter, flächenschonender 
Bauweise und über die Grundlagen für eine 
architektonisch hochwertige Umsetzung? 
Das Vorhaben bedarf einer weiteren Qualifizierung 
(Wettbewerbsverfahren) zur Sicherung der 
städtebaulichen Qualität und der weiteren 
architektonisch hochwertigen Umsetzung. 
 
Kompakte, flächenschonende Bauweise 
Verfügt das Vorhaben über eine städtebauliche 
Qualität in kompakter, flächenschonender 
Bauweise und über die Grundlagen für eine 
architektonisch hochwertige Umsetzung?

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim  
 
Sparsamer Umgang mit versiegelten Verkehrs- 
und Erschließungsflächen 
Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen 
Dichte einen sparsamen Umgang mit versiegeltem 
Verkehrs- und Erschließungsflächen auf und 
werden die Möglichkeiten zur Reduzierung von 
Stellplätzen entsprechend Stellplatzsatzung 
ausgeschöpft?  
Die versiegelte Verkehrs-bzw. Erschließungsfläche 
ist zwar im Vergleich zur baulichen Dichte gering, 
allerdings führen die oberirdisch geplanten 
notwendigen Stellplätze zu einem hohen Anteil 
versiegelter Fläche. Es ist eine Reduzierung der 
Stellplätze vorgesehen, hierfür ist ein 
Mobilitätskonzept erforderlich.  
 
Sparsamer Umgang mit versiegelten Verkehrs- 
und Erschließungsflächen 
Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen 
Dichte einen sparsamen Umgang mit versiegeltem 
Verkehrs- und Erschließungsflächen auf und 
werden die Möglichkeiten zur Reduzierung von 
Stellplätzen entsprechend Stellplatzsatzung 
ausgeschöpft? 
Quantitative und qualitative Ausgestaltung von 
Grünräumen 
Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte und 
gemäß Kooperativen Baulandmodell ausreichend 
öffentlich zugängliche Grün- und Spielflächen 
berücksichtigt? Ergeben sich zusammenhängende 
Grünflächen mit robuster, klimaresilienter und 
qualitativ hochwertiger Ausgestaltung? 
Es ist ein Quartiersplatz vorgesehen, Anteil 
Grünflächen sehr gering. Keine Flächenangabe 
vorhanden. Keine zusammenhängende Grünfläche 
gem. KoopBLM.  
Keine Aussagen zur Ausgestaltung und 
Klimaresilienz 
2 Kleinspielflächen + ein Kinderspielplatz 
vorgesehen. Im weiteren Verfahren ist zu klären, ob 
dies ausreichend ist. 
 
Quantitative und qualitative Ausgestaltung von 
Grünräumen 
 
20 -44 WE: siehe links. 
Unter 20 WE: Wird eine begrünte Freifläche mit 
robuster, klimaresilienter und qualitativ 
hochwertiger Ausgestaltung geschaffen? 
Klimaschutz und Klimawandelanpassung 
Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte 
Maßnahmen zum Klimaschutz und zur 
Klimawandelanpassung in der 
Quartiersentwicklung, sowie in der 
Oberflächengestaltung 
(Fassaden/Dächer/Freiräume) ausreichend 
verankert? 
Bisher keine Aussagen. Ist im weiteren Verfahren 
zu klären. 
 
Klimaschutz und Klimawandelanpassung 
Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte 
Maßnahmen zum Klimaschutz und zur 
Klimawandelanpassung in der 
Oberflächengestaltung 
(Fassaden/Dächer/Freiräume) ausreichend 
verankert?

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim  
 
Soziales Miteinander 
Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen 
Dichte ein ausgewogenes Verhältnis zwischen 
privaten und gemeinschaftlichen genutzten 
Räumen auf? 
Es ist zwar ein zentraler Quartiersplatz, aber es sind 
zu wenig öffentliche Grünflächen vorgesehen 
 
Soziales Miteinander 
Sieht das Vorhaben mindestens einen 
gemeinschaftlich nutzbaren (Frei-)Raum vor? 
Trifft zu zustimmungsfähig  
Trifft teilweise zu/ unklar Anpassung und Qualifizierung Konzept notwendig X 
Trifft nicht zu nicht zustimmungsfähig bzw. neues Konzept notwendig  
Erläuterung: Welche Aspekte sind ausreichend erfüllt, welche müssen im Rahmen 
Qualifizierung (B) angepasst/konkretisiert werden?  
Siehe Ergänzungen im Text