Voreinschätzung zur Zustimmungsfähigkeit eines Vorhabens für Verfahrenserleichterungen des „Wohnungsbau-Turbos“: Olpener Straße 460 in Köln-Merheim

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• Anlage 1 - Projektsteckbrief

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  1 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim Projekt-Steckbrief „Wohnungsbau-Turbo“ für die Abstimmung Phase A (Voreinschätzung) Adresse/ Projektname: Olpener Straße 460 in Köln-Merheim Bezirk und Stadtteil: Kalk, Köln-Merheim Geschossfläche Wohnen: 24.500 m² Anzahl Wohnungen: ca. 270 Vorhabenträger: Olpener Straße 460 GmbH & Co. KG (Metropol Immobilien und Beteiligungs GmbH, WvM Immobilien und Projektentwicklung GmbH, CP 90 GmbH) Abbildung 1 Auszug Städtebauliches Konzept Machbarkeitstudie (astoc architects and planners) 2 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim Anwendungsfall Wohnungsbau Vorhaben Hinweis Neubau Abbruch Bestand und Neubau X Bestandsgebäude: Erweiterung, Änderung, Erneuerung § 34 Abs. 3b BauGB nicht anwendbar Bauliche Anlagen: Nutzungsänderung (+ Änderung/ Erneuerung) § 34 Abs. 3b BauGB nicht anwendbar Abbildung 2 Städtebauliche Einordnung des Projektgebiets im Stadtgefüge 3 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim Ergänzende Nutzungen Art Hinweis keine Wohnbebauung X Anlagen für kulturelle Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Anlagen für soziale Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Anlagen für gesundheitliche Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen. § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Planungsrechtliche Ausgangslage Planungsrechtliche Ausgangslage Hinweis Unbeplanter Innenbereich Beplanter Innenbereich B-Plan -Nr. 73459.02 Olpener Str./Ostmerheimer Str./nördlich Grenze Flurstück 239/1 und Autobahn X Außenbereich § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar! § 246e BauGB nur wenn im räumlichen Siedlungszusammenhang Öffentliche / Private Belange Belang Hinweis ja/nein Umweltbelange „zusätzlich erhebliche Auswirkungen“ nein Erschließung erstmalige Herstellung öffentliche Erschließungsanlagen (nein) Private Belange Rücksichtslosigkeit nein Bedingungen für Verfahren auf Grundlage des „Wohnungsbau-Turbos“ (gemäß Leitlinien, Punkt 2.2) Bedingungen Hinweis ja/nein Die Abweichungen / Befreiungen können nicht auf Grundlage von § 34 Abs. 3a BauGB bzw. § 31 Abs. 2 BauGB zugelassen werden. Außenbereich (§ 35 BauGB): Es handelt sich nicht um ein „privilegiertes“ oder „sonstiges“ Vorhaben. ja 4 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim Das Vorhaben liegt innerhalb einer Fläche, die im Flächennutzungsplan als W / WA / WB / M / MI / MK dargestellt ist. FNP Darstellung GE nein Das Vorhaben liegt nicht in einem Landschaftsschutzgebiet (siehe Landschaftsplan) ja Das Vorhaben entspricht den strategischen Aussagen des Masterplans Stadtgrüns. Nicht vereinbar: Flächen, die als Immergrün, Zukunftsgrün, Potentialgrün dargestellt sind. Keine Vorgaben aus dem Masterplan ja Das Vorhaben entspricht den strategischen Empfehlungen der „Kölner Perspektiven 2030+ / Zielkarte Wohnen“. Prinzip Innen- vor Außenentwicklung > Nachverdichtung in gut erschlossenen Lagen ja Ab 20 mit dem Vorhaben neu geschaffenen Wohnraum: Das Vorhaben weist einen geplanten Anteil von mindestens 30 % förderfähigem Wohnungsbau in Anlehnung der Regelungen des Kooperativen Baulandmodells vor und ist auf zeitnahe Umsetzung ausgelegt. 20 WE = 1.800 m² Geschossfläche Wohnen (Vollgeschoss) ja Zukünftig: Das Vorhaben liegt innerhalb eines Bereichs, der im Innenentwicklungsplan bzw. in einer seiner Bausteine (z.B. Baupotenzialregister) mit einem wohnbaulichen Entwicklungspotenzial identifiziert oder für eine wohnbauliche Entwicklung empfohlen wurde. Auswertung: Mitteilung ASrZ und BV Kalk erforderlich 5 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim Abwägende Beurteilung Städtebauliche Wirkung § 34 Abs. 3b BauGB: § 31 Abs. 3 BauGB: § 246e BauGB: Führt das Vorhaben aufgrund der Vorbildwirkung zu einer ungewünschten städtebaulichen Folgeentwicklung? Löst das Vorhaben städtebauliche, bewältigungsbedürftige Spannungen aus? Löst das Vorhaben einen Gebietserhaltungsanspruch aus? Nein, geplant ist Wohnbebauung, umliegend auch WA Führt das Vorhaben zur Funktionslosigkeit des Bebauungsplans? nein Gibt es für das Vorhaben unklare/widersprüchliche städtebauliche Zielsetzungen? Liegt das Vorhaben im Außenbereich? Trifft nicht zu Zustimmungsfähig X Trifft teilweise zu / unklar Zustimmungsfähigkeit in ÄB ggf. PKW zu klären Trifft zu Nicht zustimmungsfähig Städtebauliche Qualität ab 44 WE unter 44 WE Dichtecheck Weist das Vorhaben eine Quartiersdichte auf, die den Zieldichten des Köln Katalogs entspricht? Äußere Stadt = mehr als 0,8 / Innere Stadt = höher als 1,2 / Innenstadt = höher als 1,5 (Geschossfläche: Quartiersfläche = Quartiersdichte) Quartiersdichte: 1,24 Innere Stadt> 1,2 Entspricht damit den Zieldichten des Köln Katalogs Dichtecheck Entspricht die Bebauungsdichte einer Dichte, die als Maßstab für die weitere Entwicklung der näheren Umgebung gewünscht ist? Kompakte, flächenschonende Bauweise Verfügt das Vorhaben über eine städtebauliche Qualität in kompakter, flächenschonender Bauweise und über die Grundlagen für eine architektonisch hochwertige Umsetzung? Das Vorhaben bedarf einer weiteren Qualifizierung (Wettbewerbsverfahren) zur Sicherung der städtebaulichen Qualität und der weiteren architektonisch hochwertigen Umsetzung. Kompakte, flächenschonende Bauweise Verfügt das Vorhaben über eine städtebauliche Qualität in kompakter, flächenschonender Bauweise und über die Grundlagen für eine architektonisch hochwertige Umsetzung? 6 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim Sparsamer Umgang mit versiegelten Verkehrs- und Erschließungsflächen Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen Dichte einen sparsamen Umgang mit versiegeltem Verkehrs- und Erschließungsflächen auf und werden die Möglichkeiten zur Reduzierung von Stellplätzen entsprechend Stellplatzsatzung ausgeschöpft? Die versiegelte Verkehrs-bzw. Erschließungsfläche ist zwar im Vergleich zur baulichen Dichte gering, allerdings führen die oberirdisch geplanten notwendigen Stellplätze zu einem hohen Anteil versiegelter Fläche. Es ist eine Reduzierung der Stellplätze vorgesehen, hierfür ist ein Mobilitätskonzept erforderlich. Sparsamer Umgang mit versiegelten Verkehrs- und Erschließungsflächen Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen Dichte einen sparsamen Umgang mit versiegeltem Verkehrs- und Erschließungsflächen auf und werden die Möglichkeiten zur Reduzierung von Stellplätzen entsprechend Stellplatzsatzung ausgeschöpft? Quantitative und qualitative Ausgestaltung von Grünräumen Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte und gemäß Kooperativen Baulandmodell ausreichend öffentlich zugängliche Grün- und Spielflächen berücksichtigt? Ergeben sich zusammenhängende Grünflächen mit robuster, klimaresilienter und qualitativ hochwertiger Ausgestaltung? Es ist ein Quartiersplatz vorgesehen, Anteil Grünflächen sehr gering. Keine Flächenangabe vorhanden. Keine zusammenhängende Grünfläche gem. KoopBLM. Keine Aussagen zur Ausgestaltung und Klimaresilienz 2 Kleinspielflächen + ein Kinderspielplatz vorgesehen. Im weiteren Verfahren ist zu klären, ob dies ausreichend ist. Quantitative und qualitative Ausgestaltung von Grünräumen 20 -44 WE: siehe links. Unter 20 WE: Wird eine begrünte Freifläche mit robuster, klimaresilienter und qualitativ hochwertiger Ausgestaltung geschaffen? Klimaschutz und Klimawandelanpassung Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimawandelanpassung in der Quartiersentwicklung, sowie in der Oberflächengestaltung (Fassaden/Dächer/Freiräume) ausreichend verankert? Bisher keine Aussagen. Ist im weiteren Verfahren zu klären. Klimaschutz und Klimawandelanpassung Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimawandelanpassung in der Oberflächengestaltung (Fassaden/Dächer/Freiräume) ausreichend verankert? 7 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Olpener Straße 460, Köln-Merheim Soziales Miteinander Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen Dichte ein ausgewogenes Verhältnis zwischen privaten und gemeinschaftlichen genutzten Räumen auf? Es ist zwar ein zentraler Quartiersplatz, aber es sind zu wenig öffentliche Grünflächen vorgesehen Soziales Miteinander Sieht das Vorhaben mindestens einen gemeinschaftlich nutzbaren (Frei-)Raum vor? Trifft zu zustimmungsfähig Trifft teilweise zu/ unklar Anpassung und Qualifizierung Konzept notwendig X Trifft nicht zu nicht zustimmungsfähig bzw. neues Konzept notwendig Erläuterung: Welche Aspekte sind ausreichend erfüllt, welche müssen im Rahmen Qualifizierung (B) angepasst/konkretisiert werden? Siehe Ergänzungen im Text

• Mitteilung Ausschuss

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  Dezernat, Dienststelle VI/613 Vorlagen-Nummer 27.04.2026 1103/2026 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Bezirksvertretung 8 (Kalk) 30.04.2026 Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 07.05.2026 Voreinschätzung zur Zustimmungsfähigkeit eines Vorhabens für Verfahrenserleichterungen des „Wohnungsbau-Turbos„: Olpener Straße 460 in Köln- Merheim Vorhaben Name/ Lage: Olpener Straße 460, Merheim in Köln-Kalk, Gemarkung Merheim, Flur 15, Flurstück 2190 Vorhabenträgerin: Olpener Straße 460 GmbH & Co. KG (Metropol Immobilien und Beteiligungs GmbH/ WvM Immobilien und Projektentwicklung GmbH/ CP 90 GmbH) Typ: Nachverdichtung Wohneinheiten: zusätzlich ca. 270 (24.500 m² Geschossfläche) Anteil öffentlich gefördert: 30 % analog KoopBLM Köln Ergänzende Nutzungen: keine Zustimmungsfähigkeit: Verwaltungseinschätzung: zustimmungsfähig Bedingungen: Nachweis der gesicherten Erschließung mittels Verkehrsgutachten; Mobilitätskonzept/ Durchführung städtebauliches Qualifizierungsverfahren/ Erstellung Artenschutzprüfung, Lärmgutachten, Entwässerungsplan mit Über- flutungsnachweis, Frei- und Grünflächenplan mit Eingriffsregelung Erläuterung: Für den Bereich des Vorhabens existiert ein rechtswirksamer Bebauungsplan, Nummer: 73459.02 „Olpener Straße / Ost Merheimer Straße / nördliche Grenze Flurstück 239/1 und Au- tobahn“ aus dem Jahr 1970. Der planungsrechtliche Zulässigkeitsrahmen richtet sich nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB). Das Vorhaben liegt im Siedlungszusammenhang. Das Vorha- ben erfordert weitergehende Abweichungen/ Befreiungen. Die Vorhabenträgerin beabsichtigt einen Bauantrag auf Grundlage von § 31 Absatz 3 BauGB zu stellen und hat im März 2025 die Verwaltung um eine Vorabstimmung dieser Möglichkeit gebeten. Für den Bereich des Vorhabens sind widersprüchliche Zielsetzungen im Flächennutzungsplan (FNP) erkennbar. Im FNP von 1982 ist für die Fläche ein Gewerbegebiet (GE) dargestellt, wo- bei der rechtswirksame Bebauungsplan von 1970 für die Fläche ein Mischgebiet (MI) fest- setzt, welches sowohl Wohnen als auch Gewerbe zulässt. Gemäß dem Grundsatzbeschluss 2 und Leitlinien zum "Bau-Turbo" (3220/2025, Anlage 2) ist daher eine Abwägung notwendig. Die Verwaltung beabsichtigt, für dieses Vorhaben dem Ziel „Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“ Vorrang zu geben. Die erste überschlägige Überprüfung des vorliegenden Konzeptes hat ergeben, dass das Vor- haben Planungskonflikte auslöst. Die Verkehrssituation auf der Olpener Straße ist aktuell bereits angespannt und die Vorpla- nungen weisen keine angemessene städtebauliche und freiräumliche Qualität auf. Die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB kann somit nur in Aussicht gestellt wer- den, wenn auf Grundlage eines Verkehrsgutachtens und eines Mobilitätskonzepts die ausrei- chende Erschließung nachgewiesen werden kann. Weitere Bedingung ist, die Durchführung eines einstufigen Qualifizierungsverfahrens und die Schließung eines städtebaulichen Ver- trags. Wesentlicher Bestandteil des Vertrags ist die Verpflichtung, 30 % öffentlich geförderter Wohnungsbau zu errichten und das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist umzusetzen. Die Sicherung der Verpflichtung erfolgt über Vertragsstrafen. Einbindung Öffentlichkeit Die Verwaltung beabsichtigt die Durchführung einer Öffentlichkeitsbeteiligung. Die Öffentlich- keit kann sich digital über die Beteiligungsplattform „Bauleitplanung online“ für die Dauer von zwei Wochen über das Vorhaben informieren und eine Stellungnahme abgeben. In der Be- zirksvertretung 8 werden die eingegangenen Stellungnahmen beraten und eine Beschluss- empfehlung für den Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit formu- liert. Der Ausschuss berät und beschließt anschließend auf dieser Grundlage die Vorgaben zur weiteren Ausarbeitung der Planung. Städtebauliche Qualifizierung Gemäß den Leitlinien für Qualifizierungsverfahren wird die Qualifizierung der städtebaulichen Planung durch die Verwaltung begleitet. Darüber hinaus ist die Durchführung eines einstufi- gen städtebaulichen Wettbewerbs als Mehrfachbeauftragung vorgesehen. Dieser wird voraus- sichtlich im 3. Quartal 2026 starten. Priorisierung Für die Qualifizierung der Planung (vgl. Abb. 6 in Anlage 2: „Phase B“) können personelle Ressourcen in der Verwaltung bereitgestellt werden. Das Projekt ist entsprechend priorisiert. Einbindung Politik Die zuständigen Gremien werden über die informelle Anfrage zum Wohnungsbau-Turbo in Kenntnis gesetzt, da gemäß Änderungsbeschluss (AN/0529/2026) folgende Aspekte erfüllt sind:  Das Vorhaben überschreitet den festgelegten Schwellenwert von 75 Wohneinheiten, bzw. 6.750m² Geschossfläche Wohnen.  Wie beschrieben sind für den Bereich des Vorhabens widersprüchliche Zielsetzungen im Flächennutzungsplan erkennbar.  Wie beschrieben löst das Vorhaben Planungskonflikte aus, die eine Gewichtung von städ- tebaulichen Zielen gemäß den Leitlinien zum Grundsatzbeschluss (Punkt 2.3) erfordert. In einem eigenständigen Beschluss können die zuständigen Gremien sowohl eine abwei- chende Einschätzung zur Zustimmungsfähigkeit des Vorhabens als auch vorhabenbezogene Bedingungen für die Zustimmung zum Gegenstand machen. Der Beschluss ist für die Verwal- tungsentscheidung im Rahmen der Bauantragsprüfung bindend. Gez. Greitemann Anlagen: Projektsteckbrief 3