Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.06.2020

Zwischenbericht 
 
zum 30.06.2020

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
1. Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Ver-
lustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2020 
 
2. Entwicklung der Vermögenslage per 30.06.2020 
 
3. Erläuterungen zum Bericht 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.06.2020

1. Z w i s c h e n b e r i c h t 
Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2020 rungen
ergebnis-
01.01.-30.06.2020 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse aus
a) der Hausbewirtschaftung 134.402 139.279 -4.878 1
b) der Betreuungstätigkeit
b) - Baubetreuungstätigkeit 13.015 24.207 -11.192
b) - Energiebetreuungstätigkeit 9.204 8.613 592
b) - sonstigen Serviceleistungen 1.400 2.439 -1.039
c) anderen Lieferungen und Leistungen 645 1.889 -1.244
Umsatzerlöse gesamt 158.666 176.427 -17.761
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten 5.662 -1.736 7.397
b) Betreuungstätigkeit 1.202 0 1.202 2
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 6.863 -1.736 8.599
3. andere aktivierte Eigenleistungen 1.625 3.793 -2.168 3
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 873 0 873 4
b) übrige betriebliche Erträge 153 1.330 -1.177
sonstige betriebliche Erträge gesamt 1.025 1.330 -305
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 32.008 28.698 -3.310
b) Instandhaltung 30.025 36.553 6.528 5
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 31.273 30.055 -1.218
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 93.306 95.306 2.000
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Baubetreuungstätigkeit 10.520 21.204 10.684 2
b) Energiebetreuungstätigkeit 9.168 8.613 -555
c) sonstigen Serviceleistungen 1.131 2.019 888
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 20.819 31.836 11.017
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 16.793 17.567 774
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 5.569 5.793 225
Personalaufwand gesamt 22.362 23.360 998
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 
des Anlageververmögens und Sachanlagen 11.216 12.438 1.222
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 7.199 6.151 -1.048
Betriebsergebnis 13.277 10.723 2.555
10. Erträge aus Finanzanlagen 1.170 1.031 139
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 14 306 -292
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 11.659 14.041 2.382 6
13. Außerordentliches Ergebnis und Steueraufwand / -erstattung -150 0 150
Finanzergebnis -10.626 -12.704 2.078
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 2.651 -1.982 4.633
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 4.749 0 4.749
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 1. Halbjahr 2020 7.400 -1.982 9.382
* Sachstand Juli 2020
2
7

3. Erläuterungen zum Bericht per 30.06.2020 
 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von 
Aufwendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in fol-
genden Bereichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Personalaufwand 
 Sonstiger betrieblicher Aufwand 
 
 
per 30.06.2020 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 421 0,02 0 394 0,02 0 27 6,79
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 1.867.193 87,66 0 1.776.427 89,21 0 90.766 5,11
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 37.818 1,78 0 36.992 1,86 0 825 2,23
- Übrige Sachanlagen/ geleistete Anzahlungen 63.255 2,97 0 27.434 1,38 0 35.821 130,57
- Finanzanlagen 41.261 1,94 0 41.178 2,07 0 83 0,20
Anlagevermögen 2.009.948 94,36 0 1.882.426 94,53 0 127.522 6,77
- Vorräte 79.290 3,72 79.290 73.947 3,71 73.947 5.343 7,23
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 19.156 0,90 19.156 27.758 1,39 0 -8.601 -30,99
- Liquide Mittel 21.548 1,01 21.548 6.612 0,33 0 14.936 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 30 0,00 30 521 0,03 521 -491 -94,20
Umlaufvermögen/RAP 120.025 5,64 120.025 108.838 5,47 74.468 11.187 10,28
2.129.973 100,00 120.025 1.991.264 100,00 74.468 138.709 6,97
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,05 0 1.000 0,05 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 184.178 8,65 0 177.870 8,93 0 6.307 3,55
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 2.573 0,13 0 -2.573 0,00
Eigenkapital i.e.S. 185.178 8,69 0 181.443 9,11 0 3.735 3,55
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 366.110 17,19 0 360.963 18,13 0 5.146 1,43
Eigenkapital i.w.S. 551.287 25,88 0 542.406 27,24 0 8.881 1,64
- Rückstellungen 107.007 5,02 107.007 105.068 5,28 105.068 1.939 1,85
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 1.260.724 59,19 1 1.130.189 56,76 65.614 130.535 11,55
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 18.821 0,88 0 12.362 0,62 12.362 6.459 52,25
- Erhaltene Anzahlungen 74.762 3,51 74.762 68.299 3,43 68.299 6.464 9,46
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 117.372 5,51 117.310 132.941 6,68 50.335 -15.569 -11,71
Fremdkapital 1.578.686 74,12 299.081 1.448.857 72,76 301.677 129.829 8,96
2.129.973 100,00 299.081 1.991.264 100,00 301.677 138.709 6,97
1) Sachstand Juli 2020
2) geprüfter, noch nicht testierter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2019
2.   Entwicklung der Vermögenslage per 30.06.2020

1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR 4,9 Mio. niedrigeren Umsatzerlöse aus 
der Hausbewirtschaftung betreffen im Wesentlichen Mindererlöse aus den Nebenkos-
tenabrechnungen. Wie auch in den Vorjahren erfolgen die unterjährigen Abrechnun-
gen nicht linear, da erfahrungsgemäß insbesondere die Energiekosten verstärkt in 
der 2. Jahreshälfte auf die Nutzer umgelegt werden. 
 
2 Die Abweichungen bei den Erlösen aus Betreuungstätigkeit (EUR -11,6 Mio.) werden 
durch die Abweichungen bei den Aufwendungen aus Baubetreuungstätigkeit (EUR 
10,7 Mio.) weitestgehend kompensiert und sind damit faktisch ergebnisneutral. 
 
3 Ursache für die Abweichung der aktivierten Eigenleistungen von rd. EUR -2,2 Mio. ist 
ein nicht-linearer Verlauf der unterjährigen Investitionen: Vom anteilig geplanten 
Budget von EUR 150,5 Mio. wurden im 1. Halbjahr 2020 bislang EUR 106,0 Mio. aus-
gegeben (vgl. 3.2.). Für das Gesamtjahr 2020 wird allerdings eine deutlich anzie-
hende Investitionstätigkeit erwartet. 
 
4 Der Verkauf des Grundstücks Bürgerstr. 2 wurde für 2019 geplant, jedoch erst in 
2020 umgesetzt. Außerdem wurde ein Teil des Grundstücks Am Pistorhof veräußert. 
 
5 Das Instandhaltungsbudget 2020 i. H. v. EUR 73,1 Mio. beinhaltet neben dem Budget 
für die Substanzerhaltung (EUR 56,7 Mio.) auch ein Budget für den Abbau des In-
standhaltungsstaus nebst Toilettensanierung bei Schulen (EUR 16,4 Mio.). 
 
Das zeitanteilige Budget für die Substanzerhaltung zum 30.06.2020 wurde voll aus-
geschöpft (Mehraufwand EUR 1,65 Mio.). Die derzeitigen Minderaufwendungen be-
ziehen sich auf den Budgetansatz für den Abbau des Instandhaltungsstaus, aus dem 
auch Risiken abgedeckt werden, die mit der Betreiberverantwortung einhergehen 
(Brandschutzauflagen, Schadstoffbeseitigung etc.). Entsprechende Rückstellungs-
Dotierungen erfolgen wie auch in den Vorjahren im Rahmen der Jahresabschlussar-
beiten. 
 
6 Die Abweichungen bei Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (EUR 2,4 Mio.) haben 
einen Mengen- und einen Preiseffekt. Zum einen wurden aufgrund der geringeren In-
vestitionstätigkeit in der 1. Jahreshälfte weniger Darlehen als geplant aufgenommen 
(vgl. hierzu 3.2.). Zum anderen liegen die abgeschlossenen Zinskonditionen unter 
den Planansätzen. 
 
7 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 1. Halbjahr 2020 schließt mit einem vorläu-
figen Ergebnis vor Ergebnisausgleich von EUR + 2,7 Mio.  
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu ge-
ordnet. In diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kos-
tenmiete durch einen Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zu-
dem der Wegfall der Abführung an den städtischen Haushalt und die Einführung ei-
nes Ergebnisausgleiches zwischen Kernverwaltung und eigenbetriebsähnlicher Ein-
richtung am Geschäftsjahresende einher.

Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der 
Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kern-
verwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit 
Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus 
Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine beson-
dere Behandlung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungs-
mittel sollen der Finanzierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen dienen 
und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberück-
sichtigt. Gleiches gilt für erziele Buchgewinne der Gebäudewirtschaft aus der Veräu-
ßerung von Grundstücken.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden 
Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Be-
schlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jah-
resergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an 
den städtischen Haushalt abgeführt werden soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW für 2020 beträgt lt. Wirtschaftsplan insge-
samt rd. EUR 73,1 Mio., anteilig für das 1. Halbjahr 2020 EUR 36,5 Mio. Dem 
stehen nach aktuellem Buchungsstand Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. 
EUR 30,0 Mio. gegenüber. 
 
 Der Verkauf des Grundstücks Bürgerstr. 2 war für 2019 geplant, wurde jedoch 
erst in 2020 umgesetzt (Verkaufspreis: EUR 0,9 Mio., Buchwert: EUR 15,8 Tsd.). 
Außerdem wurde ein Teilstück des Grundstücks Am Pistorhof veräußert (Ver-
kaufspreis: EUR 77,9 Tsd., Buchwert: EUR 64,9 Tsd.). 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.06.2020: 
 
 GuV 
 Jan. – Jun. 2020 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  2,7 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung  -    2,7  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel 6,5  
 Erträge aus Grundstücksveräußerungen 0,9  
   
Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft 
gegenüber der Kernverwaltung (Saldo) +   4,7 +    4,7 
   
Ergebnis für das 1. Quartal 2020 nach  
(modifiziertem) Ergebnisausgleich  7,4 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernver-
waltung zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrek-
tur der Umsatzerlöse (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwi-

schenberichterstattung für das 1. Halbjahr 2020 liegen die hierfür notwendigen Spar-
teninformationen noch nicht vor, so dass der voraussichtliche und der planmäßige 
Verrechnungsbetrag mit der Kämmerei in einer Summe unter Position 15. „Modifizier-
ter vorläufiger Ergebnisausgleich“ ausgewiesen werden.  
 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.06.2020 
 
Umsetzung der geplanten Investitionen 
 
Für 2020 sind Bauinvestitionen i. H. v. EUR 301,0 Mio. angemeldet. Umgesetzt wurden 
zum 30.06.2020 EUR 106,0 Mio., was 35,2 % des Gesamtplanansatzes bzw. 70,4 % 
des anteiligen Planansatzes entspricht (vgl. hierzu auch 3.1.(3)). Unter Berücksichtigung 
der auf die Grundstücke mit Geschäftsbauten etc. entfallenden Abschreibungen ergibt 
sich beim Grundvermögen ein Nettovermögenzuwachs von rd. EUR 91,0 Mio. 
 
Die Veränderung bei den übrigen Sachanlagen und geleisteten Anzahlungen von EUR 
35,8 Mio. ist im Wesentlichen auf die Kaufpreiszahlung für das Grundstück Neue Sand-
kaul (EUR 38,0 Mio.) zurückzuführen. 
 
Kreditaufnahme 
 
Für das Jahr 2020 sind Kreditaufnahmen von EUR 361,5 Mio. geplant, wovon  
EUR 61,3 Mio. die Umschuldung bestehender Darlehen betreffen. 
 
Aufgrund der getätigten Bauinvestitionen (EUR 106,0 Mio.), des Grundstücksankaufs 
Neue Sandkaul (EUR 38,0 Mio.) und der im 1. Halbjahr 2020 umgeschuldeten Kredite 
(EUR 32,6 Mio.) wurde im Berichtszeitraum eine Fremdkapitalaufnahme in Höhe von 
insgesamt EUR 155,0 Mio. erforderlich. Unter Berücksichtigung der planmäßigen Tilgun-
gen ergeben sich zum 30.06.2020 im Saldo um EUR 130,5 Mio. erhöhte Verbindlichkei-
ten gegenüber Kreditinstituten. 
 
Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.06.2020 beträgt EUR 2,1 Mrd. Bezogen auf die um 
die passivierten Investitionskostenzuschüsse gekürzte Bilanzsumme ergibt sich eine be-
reinigte Eigenkapitalquote von 10,5 %. 
 
Der nach der Kommentierung zur Eigenbetriebsverordnung empfohlene Eigenkapitalan-
teil von 30 % wird unterschritten. Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilan-
zielle Eigenkapitalausstattung konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwen-
digkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitge-
hender Konstanz des nominellen Eigenkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenka-
pitalquote führen.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer  19.08.2020 
 1895/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 31.08.2020 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.06.2020 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30. Juni 2020 ist fertiggestellt und 
wird dem Betriebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
 
Anlage: 
 
Anlage 1 – Zwischenbericht Betriebsausschuss II 2020 
 
Gez. Greitemann