Beschluss einer Ferienwohnungssatzung und Änderung der Verwaltungskostensatzung

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
19.05.2021 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
 
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
Dezernat V  
Amt: Bauaufsichtsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 30 
III 63 
IV 
V 64 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2021/0112 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
122 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 521010 
Kostenstelle:  063-002-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  wird neu aufgebaut  Sachkonto: 5101170 
 
Betreff: Beschluss einer Ferienwohnungssatzung und  
Änderung der Verwaltungskostensatzung  
 
Vorlage vom: 12.05.2021  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Die Ferienwohnungssatzung gemäß der Anlage 1 wird beschlossen.  
2. Die Satzung zur Änderung der Verwaltungskostensatzung gemäß der Anlage 2 wird 
beschlossen.  
 
 
Anlagen: Anlage 1: Ferienwohnungssatzung  
Anlage 2: Satzung zur Änderung der Verwaltungskostensatzung

- 3 - 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 26.05.2021 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 12.05.2021  
 
In ihrer Sitzung am 21.01.2020 hat die Stadtverordnetenversammlung zur  
Vorlagen-Nr. SV-2020/0005 die Erarbeitung einer Satzung nach § 12a des Hessischen 
Wohnungsaufsichtsgesetzes (HWoAufG) beschlossen. 
 
Eine solche Satzung wird als Anlage 1 zu dieser Magistratsvorlage zur Beschlussfassung 
vorgelegt. 
 
Ausgangslage 
 
Nachdem auf gewerblichen Internetplattformen national und international Vermietungen von 
Wohnraum als Ferienwohnung oder zur sonstigen Fremdenbeherbergung in den letzten Jahren 
zunehmend professionalisiert wurden, sind auch in Darmstadt Entwicklungen erkennbar, 
wonach Wohnungen ausschließlich zu kurzfristigen Nutzungszeiträumen, z. B. an Touristen, 
Firmengäste oder Messegäste (z. B. wegen der unmittelbaren Nähe zu Frankfurt am Main etc.), 
im Wesentlichen als Hotelersatz vermietet werden. 
 
Die damit einhergehende faktische Zweckentfremdung von Wohnraum verschärft die ohnehin 
angespannte Situation des städtischen Wohnungsmarktes und führt zudem zu Spannungen in 
Wohngebieten. Diese Art der Nutzung ist daher wohnungswirtschaftlich unerwünscht.  
Aufgrund des vom Bundestag beschlossenen „Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 
2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ 
vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) und des damit neu eingefügten § 13a 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) gehören seither Ferienwohnungen zu den nichtstörenden 
Gewerbebetrieben und sind damit in nahezu allen Baugebieten zulässig. Die insbesondere in 
Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie in Darmstadt, unerwünschte Verwendung 
von Wohnungen als Ferienwohnungen oder zur (gewerblichen) Fremdenbeherbergung wurde 
dadurch erheblich erleichtert. 
 
Um Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt dennoch die Möglichkeit zu geben, dem 
entgegenwirken zu können, hat der Hessische Landtag am 29.06.2017 die Änderung des 
Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes (HWoAufG) beschlossen. Mit der am 30.06.2017 in 
Kraft getretenen Änderung werden durch den neu hinzugefügten § 12a Gemeinden mit 
angespannten Wohnungsmärkten ermächtigt, zu bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in 
Teilen davon Wohnraum nur mit Genehmigung zur 
 
1.  wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als 
Ferienwohnung oder 
2.  Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der 
Einrichtung von Schlafstellen,  
 
genutzt werden darf. 
 
Da dem Magistrat aufgrund der o. a. Änderung der BauNVO ein bisher bewährtes 
baurechtliches Mittel, um gegen unerwünschte Ferienwohnungen und ähnliche Nutzungen 
vorzugehen, nicht mehr zur Verfügung steht und in Ermangelung eines allgemeinen 
Zweckentfremdungsverbots, ist eine auf Grundlage des § 12a HWoAufG erlassene Satzung 
(sog. Ferienwohnungssatzung) nunmehr das effektivste rechtliche Instrument, um einer 
entsprechenden Umwidmung von Wohnraum im Stadtgebiet entgegentreten zu können.

- 5 - 
Mit der zur Beschlussfassung vorliegenden Satzung soll dieses Instrument ergriffen werden.  
 
Angespannter Wohnungsmarkt in Darmstadt 
 
Gesetzliche Voraussetzung zum Erlass einer Satzung nach § 12a HWoAufG ist das Vorliegen 
eines angespannten Wohnungsmarktes, der nach § 12a Abs. 2 HWoAufG gegeben ist, wenn die 
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen 
besonders gefährdet ist. 
 
Dies ist für die Wissenschaftsstadt Darmstadt der Fall, denn sie ist nach § 1 der Verordnung 
zur Bestimmung des Geltungsbereichs der bundesrechtlichen Mietschutzvorschriften 
(Mieterschutzverordnung) vom 18.11.2020 (GVBl. 802) als Gebiet mit angespannten 
Wohnungsmarkt festgestellt. Dementsprechend ist ein ganz erheblicher Mangel an Woh nraum 
auch empirisch belegt und dabei nicht nur für einzelne Stadtteile, sondern im gesamten 
Stadtgebiet gegeben. 
Auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt besteht mithin kontinuierlich eine angespannte 
Wohnungsmarktsituation. Insbesondere mangelt es an preiswertem Wohnraum. 
 
Trotz aller Bemühungen der Wissenschaftsstadt Darmstadt wird der Wohnungsmarkt auch in 
näherer Zukunft ein hohes Defizit an bezahlbarem Wohnraum aufweisen, sodass ein 
konsequenter Wohnraumbestandsschutz unverzichtbar ist.  
 
 
Ferienwohnungssatzung und Erläuterungen 
 
Entsprechend der Ermächtigung nach § 12a HWoAufG beinhaltet der vorliegende Entwurf der 
Ferienwohnungssatzung  einen Genehmigungsvorbehalt für Ferienwohnungen sowie die 
weiteren im Gesetz genannten Nutzungen. Die Satzung sieht Ausnahmen von der 
Genehmigungspflicht vor und formuliert die Voraussetzungen für eine Genehmigung.  
 
 
Genehmigungsvorbehalt  
 
Im Geltungsbereich der Satzung, d. h. im gesamten Stadtgebiet, ist die Nutzung von 
Wohnraum zur 
 
-   wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als 
Ferienwohnung oder 
-  Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der 
Einrichtung von Schlafstellen 
 
zunächst grundsätzlich verboten und nur mit Genehmigung der Vollzugsbehörde zuläss ig.  
Die Satzung führt insoweit zu einem Verbot mit Genehmigungsvorbehalt. 
 
Parallel dazu ist weiterhin eine baurechtliche Genehmigung erforderlich. Diese kann nach § 74 
Satz 1 Hessische Bauordnung (HBO) abgelehnt werden, wenn eine Genehmigung nach der 
Ferienwohnungssatzung nicht vorliegt und auch offensichtlich nicht erteilt werden kann oder 
bereits nicht mehr anfechtbar versagt wurde.

- 6 - 
 
 
Genehmigungsvoraussetzungen 
 
Im Falle der Genehmigung kann das oben genannte Ziel der Satzung nur dann gewährleistet 
werden, wenn der durch die Umnutzung des Wohnraums am Wohnungsmarkt entstandene 
Verlust anderweitig kompensiert wird. Dies kann regelmäßig durch die Erstellung von  
Ersatzwohnraum in gleicher Größe und Qualität oder in Einzelfällen durch die Leistung einer 
einmaligen oder laufenden Ausgleichszahlung, die zweckgebunden zur Schaffung neuen 
Wohnraums zu verwenden ist, erfolgen. 
 
 
Ausnahmen von der Ausgleichspflicht 
 
Vorrangiges Ziel der Satzung ist es, zu verhindern, dass dem Wohnungsmarkt Wohnraum 
durch die Umnutzung zu Ferienwohnungen und ähnlichen Nutzungen verloren geht.  
Dabei können im Anwendungsbereich der Satzung aber auch Fallgestaltungen eintreten, in 
denen es unverhältnismäßig wäre, die Erteilung der Genehmigung an die Leistung von 
Ausgleichsmaßnahmen (Ersatzwohnraum, Ausgleichszahlung) zu knüpfen. Das ist 
beispielsweise der Fall,  
 
-    wenn lediglich ein Zimmer einer weiterhin als Hauptwohnsitz genutzten Wohnung  zur 
Unterbringung von Feriengästen genutzt wird oder 
-    wenn der weiterhin als Hauptwohnsitz genutzte Wohnraum bei urlaubs- oder 
berufsbedingter oder sonstiger vorübergehender Abwesenheit des Wohnungsinhabers 
ganz oder teilweise insgesamt nicht mehr als acht Wochen pro Kalenderjahr 
entsprechend überlassen wird. 
 
In beiden Fällen bleibt die Nutzung als Hauptwohnsitz des bisherigen Wohnungsinhabers 
aufrechterhalten, sodass der Wohnungsinhaber seinen eigenen Wohnbedarf weiterhin mit der 
entsprechenden Wohnung deckt und damit den Wohnungsmarkt nicht zusätzlich belastet. 
Die Satzung trägt diesen Fällen Rechnung, indem sie mit dem § 5 die Voraussetzungen schafft, 
bei deren Vorliegen eine Genehmigung ohne Ausgleichsmaßnahmen zu erteilen ist.  
 
 
Verwaltungsgebühren – Ergänzung des Kostenverzeichnisses zur Verwaltungsgebührensatzung 
 
Zur Festsetzung der zu den einzelnen Tatbeständen der Ferienwohnungssatzung gehörenden 
Verwaltungsgebühren muss die Verwaltungskostensatzung der Wissenschaftsstadt Dar mstadt 
um entsprechende Gebührensätze ergänzt werden. Eine entsprechende Änderungssatzung ist 
dieser Magistratsvorlage zur Beschlussfassung als Anlage 2 beigefügt. 
 
Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem zu erwartenden Verwaltungsaufwand. Hierzu 
gehören u.a. die Entgegennahme von Antragsunterlagen, das Anlegen der Akte, die Prüfung 
des Antrages und der Unterlagen auf Vollständigkeit, die Fertigung einer fallspezifischen 
Eingangsbestätigung, die schriftliche Beteiligung weiterer Fachstellen, die abschließende 
Prüfung nach Vorlage aller Stellungnahmen, die Bescheidung des Antrages und allgemeine 
Registraturarbeiten für das Fertigen von Schreiben, Wiedervorlage bei den Sachbearbeitern, 
Verwaltung des Vorgangs sowie im Bedarfsfall auch die außendienstliche Überprüfung vor Ort.

Entsprechend des erwarteten Verwaltungsaufwandes werden im Verwaltungskostenverzeichnis 
der Verwaltungsgebührensatzung die neuen Gebührentatbestände Ziffern 3.10 bis 3.10.6 
aufgenommen, die je nach Tatbestand Gebühren von 75 € bis 350 € vorsehen. 
 
Im Rahmen des laufenden Stellenplan -Verfahrens wird im Sinne dieser Magistratsvorlage 
geprüft, wie der entsprechend notwendige personelle Mehrbedarf durch den vorgesehenen 
Satzungsbeschluss im betroffenen Fachamt abgedeckt werden kann. Bis en tsprechende 
personelle Ressourcen zur Umsetzung der Ferienwohnungssatzung nach Beschlussfassung zur 
Verfügung stehen, kann keine adäquate Ausführung erfolgen. 
 
 
 
Dezernat I      Dezernat III        Dezernat IV      Dezernat V 
 
 
 
Jochen Partsch     Dr. Barbara Boczek       André Schellenberg     Barbara Akdeniz 
Oberbürgermeister     Stadträtin        Stadtkämmerer                Stadträtin

Punkt 10: Beschluss einer Ferienwohnungssatzung und 
Änderung der Verwaltungskostensatzung 
 (V-Nr. 2021/0112) 
 
Einstimmig empfiehlt der Ausschuss für Soziales der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen.

Punkt 9: Beschluss einer Ferienwohnungssatzung und 
Änderung der Verwaltungskostensatzung 
 (V-Nr. 2021/0112) 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen. 
  
Gegenstimmen: UWIGA/WGD

Punkt 9: Beschluss einer Ferienwohnungssatzung und 
Änderung der Verwaltungskostensatzung 
 (V-Nr. 2021/0112) 
 
Der Ausschuss für Bauen, Stadtplanung, Verkehr und Liegenschaften empfiehlt 
der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
 
Gegenstimme: Fraktion UWIGA/WGD

Punkt 35: Beschluss einer Ferienwohnungssatzung und 
Änderung der Verwaltungskostensatzung 
 (V-Nr. 2021/0112) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: AfD und 3 Stimmen aus UWIGA/WGD  
Stimmenthaltung: 1 Stimme aus FDP

Satzung 
über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zu ähnlichen Zwecken  
(Ferienwohnungssatzung) 
vom …………… 
 
Aufgrund des § 5 der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 1  des Gesetzes vom 11.12.2020  (GVBl. S. 
915) und des § 12a Abs. 1 des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes (HWoAufG) vom 04. September 
1974 (GVBl. I S. 395), zuletzt geändert durch Gesetz vom 30. Juni 2017 (GVBl. S. 146) hat die 
Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt in der Sitzung am …………… 
folgende Satzung beschlossen: 
 
§ 1 
Satzungszweck und Geltungsbereich 
(1) In der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem 
Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet (angespannter Wohnungsmarkt). 
Der bestehende Wohnraum wird nach Maßgabe dieser Satzung vor einer Zweckentfremdung durch 
die in § 2 Abs. 1 genannten Nutzungen geschützt. 
(2) Diese Satzung gilt im gesamten Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt.  
 
§ 2 
Genehmigung 
(1) Wohnraum darf nur mit Genehmigung der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur 
1. wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als 
Ferienwohnung  
oder 
2. Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der 
Einrichtung von Schlafstellen 
genutzt werden.  
(2) Die Genehmigung ist dem über den Wohnraum dinglich Verfügungsberechtigten auf Antrag zu 
erteilen, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch die Schaffung von 
Ersatzwohnraum (§ 3) kompensiert wird. Sie kann auch erteilt werden, we nn eine 
Ausgleichszahlung nach Maßgabe des § 4 entrichtet wird. Ein Anspruch auf die Erteilung der 
Genehmigung besteht nicht, wenn es aus besonderen Gründen des öffentlichen Interesses geboten 
ist, dass bestimmter Wohnraum nicht zu Zwecken nach § 2 Abs. 1 genutzt wird ; das ist 
insbesondere der Fall, wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt.  
(3) Im Einzelfall kann eine Genehmigung erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Belange oder ein 
schutzwürdiges berechtigtes Eigeninteresse des Verfügungsberechtigten oder des 
Nutzungsberechtigten das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums 
überwiegen. 
(4) Mit schriftlicher Zustimmung des dinglich Verfügungsberechtigten sind auch Nutzungsberechtigte, 
wie insbesondere Mieter  oder Pächter, zur Antragstellung auf Genehmigung berechtigt; die 
Zustimmungserklärung ist dem Antrag beizufügen. Der Zustimmung des dinglich 
Verfügungsberechtigten bedarf es nicht bei Anträgen auf Genehmigung nach § 5.

(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt für Personen, die den 
Besitz nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben. 
(6) Die Genehmigung ersetzt keine nach anderen Bestimmungen erforderlichen Genehmigungen, 
insbesondere nicht die baurechtliche  Genehmigung, oder öffentlich -rechtliche Mitteilungs-  und 
Anzeigepflichten. Die Vorschriften des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes (HWoAufG) bleiben 
unberührt. 
 
§ 3 
Ersatzwohnraum 
(1) Der Nachweis der Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt das öffentliche Interesse an der 
Erhaltung des Wohnraums in der Regel entfallen, wenn die Wohnraumbilanz insgesamt wieder 
ausgeglichen wird. 
(2) Der Nachweis der Bereitstellung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn der Ersatzwohnraum 
1. im Geltungsbereich dieser Satzung neu geschaffen wird, 
2. von dem Verfügungsberechtigten i. S. d. § 2 Abs. 2 geschaffen wird, 
3. in einem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der Umnutzung des Wohnraums 
geschaffen wird (kein Ersatzwohnraum „aus dem Bestand“ oder „auf Vorrat“), 
4. nicht weniger Wohnfläche  als der umgenutzte Wohnraum hat und diesen im Standard nicht in 
einer für den allgemeinen Wohnungsmarkt  nachteiligen Weise unterschreitet; umgekehrt darf 
der Standard des Ersatzwohnraums im Vergleich zum umgenutzten Wohnraum nicht zu 
aufwendig sein (kein ausgesprochen luxuriöser Wohnraum), 
5. dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung steht , wie vorher der umzunutzende 
Wohnraum und 
6. sich die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens aus prüffähigen Unterlagen ergibt  
(z. B. positiver Bauvorbescheid) und der Antragsteller glaubhaft macht, dass er das Vorhaben 
finanzieren kann. 
 
§ 4 
Entrichtung von Ausgleichszahlungen 
(1) Im Einzelfall kann auch durch eine einmalige oder ausnahmsweise durch eine laufende 
Ausgleichszahlung nach Maßgabe der Absätze 2 bis 4 erreicht werden, dass das öffentliche 
Interesse an der Erhaltung des Wohnraums kompensiert wird . Mit der Ausgleichszahlung sollen 
die durch die Nutzung nach § 2 Abs. 1 bedingten Mehraufwendungen der Allgem einheit für die 
Schaffung von neuem Wohnraum kompensiert und so ein Ausgleich für den Verlust von Wohnraum 
geschaffen werden. Die Ausgleichszahlungen sind zweckgebunden für die Schaffung neuen 
Wohnraums zu verwenden. 
(2) Die Berechnung der einmaligen Ausgleichszahlung bestimmt sich nach den Durchschnittskosten 
für die Erstellung von öffentlich gefördertem Wohnraum. 
(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums in einem Zeitraum von drei Jahren für maximal 
sechs Monate kommt eine laufende, monatlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in Betracht. Die 
Höhe der Ausgleichszahlung soll sich in diesem Fall orientieren an der ortsüblichen 
Vergleichsmiete. Die konkrete Ausstattung der Wohnung und die allgemeine 
Wohnungsmarktsituation in der näheren Umgebung können zudem zu einem Zu- oder Abschlag in 
Höhe von maximal 20% führen. 
(4) Der Antragsteller hat glaubhaft zu machen, dass er zur Leistung der Ausgleichszahlung bereit und  
imstande ist.

§ 5 
Genehmigung ohne Ausgleich 
(1) Auf Antrag ist die Genehmigung ohne die Verpflichtung zur Leistung vo n Ausgleichsmaßnahmen 
(Ersatzwohnraum, Ausgleichszahlung) zu erteilen, wenn 
1. lediglich ein Zimmer des vom Hauptnutzer weiterhin als Hauptwohnsitz genutzten Wohnraums 
oder 
2. der weiterhin als Hauptwohnsitz genutzte Wohnraum ganz oder teilweise bei urlaubs-  oder 
berufsbedingter oder sonstiger vorübergehender Abwesenheit des Hauptnutzers kurzzeitig  
 
zu Zwecken nach § 2 Abs. 1 genutzt wird. Der Antragsteller hat die Einhaltung der 
Genehmigungsvoraussetzungen auch nach Erteilung der Genehmigung auf Verlangen jederzeit  
nachzuweisen. 
(2) Kurzzeitig im Sinne von Absatz 1 Nr. 2 ist die Nutzung, wenn sie pro Kalenderjahr insgesamt nicht 
mehr als acht Wochen erfolgt. 
 
§ 6 
Nebenbestimmungen 
Die Genehmigungen nach dieser Satzung können befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden. 
 
§ 7 
Auskunfts- und Betretungsrecht 
Die dinglich Verfügungsberechtigten, die Besitzer und die Bewohner von Wohnräumen haben der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt die zum Vollzug dieser Satzung erforderlichen Auskünfte zu geben und 
die erforderlichen Unterlagen vorzulegen. Sie haben darüber hinaus nach §§ 10 und 14 HWoAufG zur 
Feststellung von zum Vollzug dieser Satzung erheblichen Tatsachen den Beauftragten der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt das Betreten der Grundstücke, Gebäude und Wohnungen zu 
ermöglichen.  
 
§ 8 
Anordnungen 
Wird Wohnraum ohne die nach dieser Satzung erforderliche Genehmigung zu Zwecken nach § 2 Abs. 
1 genutzt oder kommen die in § 7 Satz 1 genannt en Personen ihren dort genannten 
Mitwirkungspflichten nicht nach, können die erforderlichen Anordnungen getroffen werden. 
 
§ 9 
Verwaltungsgebühren 
Die Erhebung von Verwaltungsgebühren richtet sich nach der Satzung über die Erhebung von 
Verwaltungskosten (Verwaltungskostensatzung) der Wissenschaftsstadt Darmstadt in ihrer jeweils 
geltenden Fassung. 
 
§ 10 
Ordnungswidrigkeiten 
(1) Ordnungswidrig im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 5 des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes 
(HWoAufG) handelt, wer Wohnraum ohne eine nach dieser Satzung erforderliche Genehmigung zu 
den nach § 2 Abs. 1 genannten Zwecken überlässt.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann gemäß § 13 Abs. 2 HWoAufG mit einer Geldbuße von bis zu 
fünfundzwanzigtausend Euro geahndet werden. 
 
§ 11 
Inkrafttreten/Außerkrafttreten 
Die Satzung tritt am 01.10.2021 in Kraft. Sie tritt mit Ablauf von fünf Jahren außer Kraft. 
 
 
Darmstadt, den ………………….. 
 
Der Magistrat 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
19.05.2021 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
 
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
Dezernat V  
Amt: Bauaufsichtsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2021/0112 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 521010 
Kostenstelle:  063-002-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  wird neu aufgebaut  Sachkonto: 5101170 
 
Betreff: Beschluss einer Ferienwohnungssatzung und  
Änderung der Verwaltungskostensatzung  
 
Vorlage vom: 12 .05.2021 
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Die Ferienwohnungssatzung gemäß der Anlage 1 wird beschlossen.  
2. Die Satzung zur Änderung der Verwaltungskostensatzung gemäß der Anlage 2 wird 
beschlossen.  
 
 
Anlagen: Anlage 1: Ferienwohnungssatzung  
Anlage 2: Satzung zur Änderung der Verwaltungskostensatzung   
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 2 - 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 12.05.2021  
 
In ihrer Sitzung am 21.01.2020 hat die Stadtverordnetenversammlung zur  
Vorlagen-Nr. SV-2020/0005 die Erarbeitung einer Satzung nach § 12a des Hessischen 
Wohnungsaufsichtsgesetzes (HWoAufG) beschlossen. 
 
Eine solche Satzung wird als Anlage 1 zu dieser Magistratsvorlage zur Beschlussfassung 
vorgelegt. 
 
Ausgangslage 
 
Nachdem auf gewerblichen Internetplattformen national und international Vermietungen von 
Wohnraum als Ferienwohnung oder zur sonstigen Fremdenbeherbergung in den letzten Jahren 
zunehmend professionalisiert wurden, sind auch in Darmstadt Entwicklungen erkennbar, 
wonach Wohnungen ausschließlich zu kurzfristigen Nutzungszeiträumen, z. B. an Touristen, 
Firmengäste oder Messegäste (z. B. wegen der unmittelbaren Nähe zu Frankfurt am Main etc.), 
im Wesentlichen als Hotelersatz vermietet werden. 
 
Die damit einhergehende faktische Zweckentfremdung von Wohnraum verschärft die ohnehin 
angespannte Situation des städtischen Wohnungsmarktes und führt zudem zu Spannungen in 
Wohngebieten. Diese Art der Nutzung ist daher wohnungswirtschaftlich unerwünscht.  
Aufgrund des vom Bundestag beschlossenen „Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 
2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ 
vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) und des damit neu eingefügten § 13a 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) gehören seither Ferienwohnungen zu den nichtstörenden 
Gewerbebetrieben und sind damit in nahezu allen Baugebieten zulässig. Die insbesondere in 
Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie in Darmstadt, unerwünschte Verwendung 
von Wohnungen als Ferienwohnungen oder zur (gewerblichen) Fremdenbeherbergung wurde 
dadurch erheblich erleichtert. 
 
Um Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt dennoch die Möglichkeit zu geben, dem 
entgegenwirken zu können, hat der Hessische Landtag am 29.06.2017 die Änderung des 
Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes (HWoAufG) beschlossen. Mit der am 30.06.2017 in 
Kraft getretenen Änderung werden durch den neu hinzugefügten § 12a Gemeinden mit 
angespannten Wohnungsmärkten ermächtigt, zu bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in 
Teilen davon Wohnraum nur mit Genehmigung zur 
 
1.  wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als 
Ferienwohnung oder 
2.  Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der 
Einrichtung von Schlafstellen,  
 
genutzt werden darf. 
 
Da dem Magistrat aufgrund der o. a. Änderung der BauNVO ein bisher bewährtes 
baurechtliches Mittel, um gegen unerwünschte Ferienwohnungen und ähnliche Nutzungen 
vorzugehen, nicht mehr zur Verfügung steht und in Ermangelung eines allgemeinen 
Zweckentfremdungsverbots, ist eine auf Grundlage des § 12a HWoAufG erlassene Satzung 
(sog. Ferienwohnungssatzung) nunmehr das effektivste rechtliche Instrument, um einer 
entsprechenden Umwidmung von Wohnraum im Stadtgebiet entgegentreten zu können.  
 
Mit der zur Beschlussfassung vorliegenden Satzung soll dieses Instrument ergriffen werden.

- 4 - 
 
Angespannter Wohnungsmarkt in Darmstadt 
 
Gesetzliche Voraussetzung zum Erlass einer Satzung nach § 12a HWoAufG ist das Vorliegen 
eines angespannten Wohnungsmarktes, der nach § 12a Abs. 2 HWoAufG gegeben ist, wenn die 
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen 
besonders gefährdet ist. 
 
Dies ist für die Wissenschaftsstadt Darmstadt der Fall, denn sie ist nach § 1 der Verordnung 
zur Bestimmung des Geltungsbereichs der bundesrechtlichen Mietschutzvorschriften 
(Mieterschutzverordnung) vom 18.11.2020 (GVBl. 802) als Gebiet mit angespannten 
Wohnungsmarkt festgestellt. Dementsprechend ist ein ganz erheblicher Mangel an Wohnraum 
auch empirisch belegt und dabei nicht nur für einzelne Stadtteile, sondern im gesamten 
Stadtgebiet gegeben. 
Auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt besteht mithin kontinuierlich eine angespannte 
Wohnungsmarktsituation. Insbesondere mangelt es an preiswertem Wohnraum. 
 
Trotz aller Bemühungen der Wissenschaftsstadt Darmstadt wird der Wohnungsmarkt auch in 
näherer Zukunft ein hohes Defizit an bezahlbarem Wohnraum aufweisen, sodass ein 
konsequenter Wohnraumbestandsschutz unverzichtbar ist.  
 
 
Ferienwohnungssatzung und Erläuterungen 
 
Entsprechend der Ermächtigung nach § 12a HWoAufG beinhaltet der vorliegende Entwurf der 
Ferienwohnungssatzung  einen Genehmigungsvorbehalt für Ferienwohnungen sowie die 
weiteren im Gesetz genannten Nutzungen. Die Satzung sieht Ausnahmen von der 
Genehmigungspflicht vor und formuliert die Voraussetzungen für eine Genehmigung. 
 
 
Genehmigungsvorbehalt  
 
Im Geltungsbereich der Satzung, d. h. im gesamten Stadtgebiet, ist die Nutzung von 
Wohnraum zur 
 
-   wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als 
Ferienwohnung oder 
-  Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der 
Einrichtung von Schlafstellen 
 
zunächst grundsätzlich verboten und nur mit Genehmigung der Vollzugsbehörde zulässig.  
Die Satzung führt insoweit zu einem Verbot mit Genehmigungsvorbehalt. 
 
Parallel dazu ist weiterhin eine baurechtliche Genehmigung erforderlich. Diese kann nach § 74 
Satz 1 Hessische Bauordnung (HBO) abgelehnt werden, wenn eine Genehmigung nach der 
Ferienwohnungssatzung nicht vorliegt und auch offensichtlich nicht erteilt werden kann oder 
bereits nicht mehr anfechtbar versagt wurde.

- 5 - 
Genehmigungsvoraussetzungen 
 
Im Falle der Genehmigung kann das oben genannte Ziel der Satzung nur dann gewährleistet 
werden, wenn der durch die Umnutzung des Wohnraums am Wohnungsmarkt entstandene 
Verlust anderweitig kompensiert wird. Dies kann regelmäßig durch die Erstellung von  
Ersatzwohnraum in gleicher Größe und Qualität oder in Einzelfällen durch die Leistung einer 
einmaligen oder laufenden Ausgleichszahlung, die zweckgebunden zur Schaffung neuen 
Wohnraums zu verwenden ist, erfolgen. 
 
 
Ausnahmen von der Ausgleichspflicht 
 
Vorrangiges Ziel der Satzung ist es, zu verhindern, dass dem Wohnungsmarkt Wohnraum 
durch die Umnutzung zu Ferienwohnungen und ähnlichen Nutzungen verloren geht.  
Dabei können im Anwendungsbereich der Satzung aber auch Fallgestaltungen eintreten, in 
denen es unverhältnismäßig wäre, die Erteilung der Genehmigung an die Leistung von 
Ausgleichsmaßnahmen (Ersatzwohnraum, Ausgleichszahlung) zu knüpfen. Das ist 
beispielsweise der Fall,  
 
-    wenn lediglich ein Zimmer einer weiterhin als Hauptwohnsitz genutzten Wohnung  zur 
Unterbringung von Feriengästen genutzt wird oder 
-    wenn der weiterhin als Hauptwohnsitz genutzte Wohnraum bei urlaubs- oder 
berufsbedingter oder sonstiger vorübergehender Abwesenheit des Wohnungsinhabers 
ganz oder teilweise insgesamt nicht mehr als acht Wochen pro Kalenderjahr 
entsprechend überlassen wird. 
 
In beiden Fällen bleibt die Nutzung als Hauptwohnsitz des bisherigen Wohnungsinhabers 
aufrechterhalten, sodass der Wohnungsinhaber seinen eigenen Wohnbedarf weiterhin mit der 
entsprechenden Wohnung deckt und damit den Wohnungsmarkt nicht zusätzlich belastet. 
Die Satzung trägt diesen Fällen Rechnung, indem sie mit dem § 5 die Voraussetzungen schafft, 
bei deren Vorliegen eine Genehmigung ohne Ausgleichsmaßnahmen zu erteilen ist.  
 
 
Verwaltungsgebühren – Ergänzung des Kostenverzeichnisses zur Verwaltungsgebührensatzung 
 
Zur Festsetzung der zu den einzelnen Tatbeständen der Ferienwohnungssatzung gehörenden 
Verwaltungsgebühren muss die Verwaltungskostensatzung der Wissenschaftsstadt Dar mstadt 
um entsprechende Gebührensätze ergänzt werden. Eine entsprechende Änderungssatzung ist 
dieser Magistratsvorlage zur Beschlussfassung als Anlage 2 beigefügt. 
 
Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem zu erwartenden Verwaltungsaufwand. Hierzu 
gehören u.a. die Entgegennahme von Antragsunterlagen, das Anlegen der Akte, die Prüfung 
des Antrages und der Unterlagen auf Vollständigkeit, die Fertigung einer fallspezifischen 
Eingangsbestätigung, die schriftliche Beteiligung weiterer Fachstellen, die abschließende 
Prüfung nach Vorlage aller Stellungnahmen, die Bescheidung des Antrages und allgemeine 
Registraturarbeiten für das Fertigen von Schreiben, Wiedervorlage bei den Sachbearbeitern, 
Verwaltung des Vorgangs sowie im Bedarfsfall auch die außendienstliche Überprüfung vor Ort. 
 
Entsprechend des erwarteten Verwaltungsaufwandes werden im Verwaltungskostenverzeichnis 
der Verwaltungsgebührensatzung die neuen Gebührentatbestände Ziffern 3.10 bis 3.10.6 
aufgenommen, die je nach Tatbestand Gebühren von 75 € bis 350 € vorsehen.

- 6 - 
Im Rahmen des laufenden Stellenplan -Verfahrens wird im Sinne dieser Magistratsvorlage 
geprüft, wie der entsprechend notwendige personelle Mehrbedarf durch den vorgesehenen 
Satzungsbeschluss im betroffenen Fachamt abgedeckt werden kann. Bis en tsprechende 
personelle Ressourcen zur Umsetzung der Ferienwohnungssatzung nach Beschlussfassung zur 
Verfügung stehen, kann keine adäquate Ausführung erfolgen. 
 
 
 
Dezernat I      Dezernat III        Dezernat IV      Dezernat V 
 
 
 
Jochen Partsch     Dr. Barbara Boczek       André Schellenberg     Barbara Akdeniz 
Oberbürgermeister     Stadträtin        Stadtkämmerer                Stadträtin

Satzung zur Änderung der Satzung über die Erhebung von Verwaltungskosten
- Verwaltungskostensatzung -
vom 07.02.1997
Aufgrund der §§ 5, 50 und 51 Nr. 6 der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom
07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 11.12.2020
(GVBl. S. 915), sowie der §§ 1, 2 und 9 des Gesetzes über kommunale Abgaben vom
24.03.2013 (GVBl. 2013, S. 134), zuletzt geändert durch Art. des Gesetzes vom 23.05.2018
(GVBl. S. 247) wird gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom ………… die
folgende Änderungssatzung erlassen:
Artikel I
In dem Kostenverzeichnis zur Satzung über die Erhebung von Verwaltungskosten
– Verwaltungskostensatzung – vom 07.02.1997, zuletzt geändert durch Satzung vom
28.03.2013, werden im Kostenverzeichnis nach Ziffer II. 3.9.3 folgende Ziffern neu eingefügt:
„3.10  Ferienwohnungssatzung (FeWoS)
3.10.1 Genehmigung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 3 FeWoS
(mit Kompensation durch Schaffung von Ersatzwohnraum) 300,00 €
3.10.2 Genehmigung nach § 2 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 4 FeWoS
(bei Entrichtung einer Ausgleichszahlung) 250,00 €
3.10.3 Genehmigung nach § 2 Abs. 3 FeWoS
(wenn vorrangige öffentliche Belange oder ein berechtigtes
Eigeninteresse des Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten
das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen
Wohnraumes überwiegen) 300,00 €
3.10.4 Genehmigung nach § 5 FeWoS
(Genehmigung ohne Ausgleich) 250,00 €
3.10.5 Ortsbesichtigungen nach § 7 FeWoS
für jede erforderliche Ortsbesichtigung, je Wohn-/Nutzungseinheit   75,00 €
3.10.6 Anordnung nach § 8 FeWoS
(Anordnung bei unerlaubter Nutzung des Wohnraumes zu Zwecken
nach § 2 Abs. 1 FeWoS)        75,00 bis 200,00 €
Artikel II
Diese Satzung tritt am 01.10.2021 in Kraft.
Darmstadt, ………………….
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
Dr. Barbara Boczek
Stadträtin