Mandari Insight
2014/0190
Neubau Nordbad
Magistratsvorlage
08.05.2014
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anlage 2
16760 Zeichen
Anlage 1: Marktanalyse – Ableitung Besucherpotenzial Nordbad Darmstadt Marktanalyse ANLAGE 1 - BESUCHERPROGNOSE I. Landkreis Gemeinde Einwohner Stadt Darmstadt 147.930 Landkreis Darmstadt/ Dieburg Erzhausen 7.578 mit… Weiterstadt 24.042 Griesheim 26.027 Pfungstadt 23.838 Ober Ramstadt 14.672 Roßdorf 11.901 Reinheim (50%) 8.127 Groß Zimmern 13.694 Messel 3.760 Landkreis Offenbach mit… Langen 36.221 Egelsbach 11.113 Landkreis Groß- Gerau mit… Groß- Gerau 23.871 Mörfelden-Walldorf 32.794 Büttelborn 13.838 399.406 Einzugsgebiet Einwohner innerhalb 15 Autominuten Gesamt Seite 1 von 8 Nordbad Darmstadt Marktanalyse ANLAGE 1 - BESUCHERPROGNOSE I. Einzugsgebiet Landkreis Stadt/Gemeinde Einwohner Stadt Darmstadt 147.930 Landkreis Darmstadt/ Dieburg 284.413 Landkreis Offenbach 341.123 Stadt Offenbach 116.945 Stadt Frankfurt 687.775 Stadt Mainz 205.314 Landkreis Groß- Gerau 254.887 Maintaunuskreis 228.994 ohne… Eppstein 13.246 Summe 215.748 Hochtaunuskreis mit… Bad Homberg 52.108 Königsstein 16.008 Kronberg 17.907 Oberursel 44.500 Steinbach 10.186 Kreis Bergstraße mit… Bensheim 39.805 Biblis 8.731 Bürstadt 15.699 Einhausen 6.192 Groß Rohrheim 3.700 Heppenheim 25.204 Lorsch 13.110 Zwingenberg 6.784 2.743.063 2.343.657 Gesamte Einwohner innerhalb 30 Autominuten Einwohner 15 bis 30 Autominuten Einwohner innerhalb 30 Autominuten Seite 2 von 8 Nordbad Darmstadt Marktanalyse ANLAGE 1 - BESUCHERPROGNOSE Sport Freizeit/ Familien Erholung Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 10% 15% 20% Gastronomieangebot 5% 15% 20% Sport- und Lehrschwimmbecken 85% 5% 0% Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 0% 15% 0% Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 0% 15% 0% Erlebnisangebote z.B. Rutschen 0% 15% 0% Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0% 10% 20% Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0% 5% 20% Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0% 0% 5% Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 0% 5% 15% GESAMT 100% 100% 100% Nordbad, Darmstadt Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 3 0,3 0,5 0,6 Gastronomieangebot 1 0,1 0,2 0,2 Sport- und Lehrschwimmbecken 5 4,3 0,3 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 0 0,0 0,0 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 2 0,0 0,3 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 2 0,0 0,3 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0 0,0 0,0 0,0 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0 0,0 0,0 0,0 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 0 0,0 0,0 0,0 GESAMT 4,6 0,0 0,0 Jugendstilbad, Darmstadt Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X X X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 4 0,4 0,6 0,8 Gastronomieangebot 4 0,2 0,6 0,8 Sport- und Lehrschwimmbecken 2 1,7 0,1 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 3 0,0 0,5 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 2 0,0 0,3 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 2 0,0 0,3 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 4 0,0 0,4 0,8 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 4 0,0 0,2 0,8 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 4 0,0 0,0 0,2 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 4 0,0 0,2 0,6 GESAMT 2,3 3,2 4,0 Bezirksbad Bessungen Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 5 0,5 0,8 1,0 Gastronomieangebot 1 0,1 0,2 0,2 Sport- und Lehrschwimmbecken 4 3,4 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 1 0,0 0,2 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 0 0,0 0,0 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 1 0,0 0,2 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0 0,0 0,0 0,0 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0 0,0 0,0 0,0 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 0 0,0 0,0 0,0 GESAMT 4,0 0,0 0,0 Hallenbad Griesheim (ca. 10 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 3 0,3 0,5 0,6 Gastronomieangebot 2 0,1 0,3 0,4 Sport- und Lehrschwimmbecken 3 2,6 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 1 0,0 0,2 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 3 0,0 0,5 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 1 0,0 0,2 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0 0,0 0,0 0,0 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0 0,0 0,0 0,0 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 0 0,0 0,0 0,0 GESAMT 3,0 1,7 0,0 WETTBEWERBSANALYSE Gewichtungsmatrix 1 Bezugsobjekte in Darmstadt Bewertung Konkurrenzangebote bis 15 Autominuten II. Seite 3 von 8 Nordbad Darmstadt Marktanalyse ANLAGE 1 - BESUCHERPROGNOSE WETTBEWERBSANALYSEII. Hallenbad Groß Zimmern (ca. 15 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 3 0,3 0,5 0,6 Gastronomieangebot 1 0,1 0,2 0,2 Sport- und Lehrschwimmbecken 3 2,6 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 0 0,0 0,0 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 1 0,0 0,2 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 1 0,0 0,2 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0 0,0 0,0 0,0 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0 0,0 0,0 0,0 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 0 0,0 0,0 0,0 GESAMT 2,9 0,0 0,0 Hallenbad Weiterstadt (ca. 15 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 3 0,3 0,5 0,6 Gastronomieangebot 2 0,1 0,3 0,4 Sport- und Lehrschwimmbecken 3 2,6 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 0 0,0 0,0 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 3 0,0 0,5 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 1 0,0 0,2 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0 0,0 0,0 0,0 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0 0,0 0,0 0,0 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 2 0,0 0,0 0,1 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 2 0,0 0,1 0,3 GESAMT 3,0 1,6 0,0 Bade Saunapark Pfungstadt (ca. 20 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X X X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 3 0,3 0,5 0,6 Gastronomieangebot 3 0,2 0,5 0,6 Sport- und Lehrschwimmbecken 4 3,4 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 3 0,0 0,5 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 3 0,0 0,5 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 3 0,0 0,5 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 2 0,0 0,2 0,4 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 3 0,0 0,2 0,6 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 1 0,0 0,1 0,2 GESAMT 3,9 2,9 2,4 Hallenbad Langen (ca. 20 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 3 0,3 0,5 0,6 Gastronomieangebot 1 0,1 0,2 0,2 Sport- und Lehrschwimmbecken 4 3,4 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 1 0,0 0,2 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 3 0,0 0,5 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 1 0,0 0,2 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0 0,0 0,0 0,0 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0 0,0 0,0 0,0 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 2 0,0 0,0 0,1 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 0 0,0 0,0 0,0 GESAMT 3,8 1,6 0,0 Hallenbad Münster (ca. 20 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X X X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 4 0,4 0,6 0,8 Gastronomieangebot 1 0,1 0,2 0,2 Sport- und Lehrschwimmbecken 2 1,7 0,1 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 2 0,0 0,3 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 3 0,0 0,5 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 2 0,0 0,3 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 3 0,0 0,3 0,6 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 3 0,0 0,2 0,6 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 1 0,0 0,1 0,2 GESAMT 2,2 2,4 2,4 Bewertung Konkurrenzangebote von 15 bis 30 Autominuten Seite 4 von 8 Nordbad Darmstadt Marktanalyse ANLAGE 1 - BESUCHERPROGNOSE WETTBEWERBSANALYSEII. Basinus Bad, Bensheim (ca. 30 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 4 0,4 0,6 0,8 Gastronomieangebot 3 0,2 0,5 0,6 Sport- und Lehrschwimmbecken 4 3,4 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 3 0,0 0,5 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 4 0,0 0,6 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 3 0,0 0,5 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 2 0,0 0,2 0,4 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 3 0,0 0,2 0,6 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 0 0,0 0,0 0,0 GESAMT 4,0 3,1 0,0 Hallenbad Einhausen (ca. 30 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 4 0,4 0,6 0,8 Gastronomieangebot 1 0,1 0,2 0,2 Sport- und Lehrschwimmbecken 3 2,6 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 0 0,0 0,0 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 0 0,0 0,0 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 0 0,0 0,0 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0 0,0 0,0 0,0 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0 0,0 0,0 0,0 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 0 0,0 0,0 0,0 GESAMT 3,0 0,0 0,0 Badehaus Rödermark (ca. 20 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X X X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 3 0,3 0,5 0,6 Gastronomieangebot 3 0,2 0,5 0,6 Sport- und Lehrschwimmbecken 3 2,6 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 0 0,0 0,0 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 2 0,0 0,3 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 1 0,0 0,2 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0 0,0 0,0 0,0 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 2 0,0 0,1 0,4 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 0 0,0 0,0 0,0 GESAMT 3,0 1,6 1,6 Sport- und Wellnessbad Kelsterbach (ca. 30 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X X X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 4 0,4 0,6 0,8 Gastronomieangebot 3 0,2 0,5 0,6 Sport- und Lehrschwimmbecken 3 2,6 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 3 0,0 0,5 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 3 0,0 0,5 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 2 0,0 0,3 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 3 0,0 0,3 0,6 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 4 0,0 0,2 0,8 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 3 0,0 0,2 0,5 GESAMT 3,1 3,1 3,3 Hallenbad Dreieich (ca. 30 Min.) Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 3 0,3 0,5 0,6 Gastronomieangebot 2 0,1 0,3 0,4 Sport- und Lehrschwimmbecken 4 3,4 0,2 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 3 0,0 0,5 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 3 0,0 0,5 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 3 0,0 0,5 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. Mineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 3 0,0 0,3 0,6 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0 0,0 0,0 0,0 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. Massagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, Massagen 0 0,0 0,0 0,0 GESAMT 3,8 2,6 0,0 Seite 5 von 8 Nordbad Darmstadt Marktanalyse ANLAGE 1 - BESUCHERPROGNOSE WETTBEWERBSANALYSEII. Bezugsobjekte Darmstadt Sport Freizeit/ Familie Erholung Nordbad 4,6 0,0 0,0 Jugendstilbad 2,3 3,2 4,0 Bezirksbad Bessungen 4,0 0,0 0,0 Gesamt 10,9 3,2 4,0 bis 15 AM Sport Freizeit/ Familie Erholung Hallenbad Griesheim 3,0 1,7 0,0 Hallenbad Groß Zimmer 2,9 0,0 0,0 Hallenbad Weiterstadt 3,0 1,6 0,0 Gesamt 8,8 3,3 0,0 15 - 30 AM Sport Freizeit/ Familie Erholung Bade Saunapark Pfungstadt 3,9 2,9 2,4 Hallenbad Langen 3,8 1,6 0,0 Hallenbad Münster 2,2 2,4 2,4 Basinus Bad 4,0 3,1 0,0 Hallenbad Einhausen 3,0 0,0 0,0 Badehaus Rödermark 0,0 0,0 0,0 Sport- und Wellnessbad Kelsterbach 3,1 3,1 3,3 Hallenbad Dreieich 3,8 2,6 0,0 23,6 15,6 8,0 2 Die Bewertung der Qualität sowie des konkrete Umfangs der vorhandenen Angebote erfolgt auf Basis einer Punke-Skala von 0 bis 5 Punkten. Reine Sportbäder, sowie Bäder mit geringen Zusatzangeboten (z. B. < 3 Saunakabinen) wurden für die Potenzialanalyse nicht berücksichtigt, da diese in Bezug auf das Solymar nicht als Wettbewerber zu betrachten sind (z. B. Hallenbad Lauda-Königshofen, Hallenbad Rothenburg o.d. Tauber, Wolfgang-Adami-Bad Würzburg). Zusammenfassung 1 Die Gewichtung dient der Berücksichtigung des Stellenwertes, den die einzelnen Angebote (Kategorien) in Bezug auf die jeweilige Zielgruppe einnehmen. Seite 6 von 8 Nordbad Darmstadt Marktanalyse ANLAGE 1 - BESUCHERPROGNOSE BESUCHERPOTENZIAL Einwohner 1 Sport Freizeit/ Familie Erholung Gesamt Aktivierungsanteil (%) 10% 15% 15% Besuchshäufigkeit p.a. 8 3 2 bis 15 AM 399.406 319.525 179.733 119.822 619.079 15 - 30 AM 2.343.657 1.874.926 1.054.646 703.097 3.632.668 0 - 30 AM 2.194.450 1.234.378 822.919 4.251.748 Sport Freizeit/ Familie Erholung Gesamt bis 15 AM 100% 100% 100% 15 - 30 AM 70% 70% bis 15 AM 319.525 179.733 119.822 619.079 15 - 30 AM 0 738.252 492.168 1.230.420 0 - 30 AM 319.525 917.985 611.990 1.849.499 III. A - Einwohner im Einzugsgebiet (absolut) B - "Fahrbereitschaft" Fahrbereitschaft in Abhängigkeit von der Entfernung Seite 7 von 8 Nordbad Darmstadt Marktanalyse ANLAGE 1 - BESUCHERPROGNOSE BESUCHERPOTENZIALIII. Sport Freizeit/ Familie Erholung Gesamt bis 15 AM 100% 100% 100% 15 - 30 AM 0% 70% 70% bis 15 AM 19,7 6,4 4,0 15 - 30 AM 15,6 8,0 bis 15 AM 19,7 6,4 4,0 15 - 30 AM 0,0 10,9 5,6 0 - 30 AM 19,7 17,3 9,6 10,9 3,2 4,0 MARKTANTEIL gerundet 55% 18% 42% Regionalfaktor Rhein Main ² 90% BESUCHERPOTENZIAL gerundet 159.000 151.000 230.000 540.000 1 aus Nebenrechnung 2 Aufgrund der hohen Anzahl weiterer Freizeitattraktionen wird die Region Rhein Main mit einem Regionalfaktor von 90 % bewertet, sodass der errechnete bundesweite Wert für die Region angepasst wird C - Marktabschöpfung (Einfluss vorhandener Wettbewerb) Wettbewerbsdruck in Abhängigkeit von der Entfernung Attraktivitätsquotient gem. Wettbewerbsanalyse (inkl. Bäder Darmstadt) Attraktivitätsquotient Bäder Darmstadt Attraktivitätsquotient gewichtet (Berücksichtung der räuml. Verteilung) Seite 8 von 8
2014/0190
10160 Zeichen
Magistratsvorlage
Eingang Magistrats-
geschäftsstelle:
03.07.2014
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat II Dezernat IV an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss-
fassung Fachausschuss
Amt: Sportamt
Eigenbetrieb Bäder
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja
Nein
OBW bei abschl. Be-
schlussfassung Magistrat
Ja
Nein
Internetfähig
Verteiler:
Vorlage-Nr. 2014/0190
Magistratsbeschluss-Nr.
Produkt-Nr.: 424020
Kostenstelle: 10300/10600 Investitionsnummer: 09103-5001
Kostenträger: EB Bäder Sachkonto: 0533010
Betreff: Neubau Nordbad
Vorlage vom: 08.05.2014
Beschlussvorschlag :
1. Der Ergebnisbericht zur Analyse, Entwicklung und Bewertung von Handlungsalternativen zur
zukunftsfähigen Ausrichtung des Bäderangebotes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt
CBRE GmbH vom März 2014 wird zur Kenntnis genommen.
2. Der Magistrat schließt sich der Handlungsempfehlung zum Bau des Nordbades an und
stimmt der Umsetzung der weiteren Planungsschritte durch den Eigenbetrieb Bäder, vertre-
ten durch den Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darmstadt, zu.
3. Der Etatisierung der erforderlichen Mittel im Wirtschaftsplan 2015 des Eigenbetriebes Bä-
der auf Basis der vorgeschlagenen Raum– und Handlungskonzeption wird wie folgt zuge-
stimmt:
- 2 -
Kosten laut Kostenschätzung EB IDA: 17.000.000 Euro
Kosten laut Kostenschätzung EB IDA
nach Abzug Vorsteuer: 15.650.000 Euro
Zuzüglich Therapiebecken: 900.000 Euro
Gesamtkosten 16.550.000 Euro
Etatisierung
Bereits etatisiert EB Bäder (bis 2014) 4.650.000 Euro
MIP EB Bäder etatisiert 2015 8.350.000 Euro
Zusätzlich erforderlich im MIP EB Bäder 2015 3.550.000 Euro
(davon bereits beim EB IDA etatisiert: 900.000 Euro * s. Anmerkung
Abplanung Therapiebecken)
Folgekosten (Zinsbelastung und Abschreibung, Erhaltungsaufwand und Betriebskosten)
640.000 Euro/Jahr
Folgekosten Therapiebecken 45.000 Euro/Jahr * s. Anmerkung
Einsparung durch Schließung des
Schul- und Trainingsbades 235.000 Euro/Jahr
4. Der Durchführung eines mehrstufigen VOF-Vergabeverfahrens durch den Eigenbetrieb Im-
mobilienmanagement Darmstadt wird zugestimmt.
Stufe 1: Teilnahmewettbewerb zur Auswahl qualifizierter Planungsteams (Ar-
chitektur, Tragwerksplanung, technische Ausrüstung und Bauphysik)
Stufe 2: Nichtoffener Realisierungswettbewerb inkl. Wirtschaftlichkeitsberech-
nung als Entscheidungsgrundlage zur gezielten Planerauswahl
Stufe 3: Vertragsverhandlung gem. VOF zur endgültigen Auswahl des Pla-
nungsteams zur Umsetzung der Bauaufgabe
5. Der Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darmstadt wird als Vertreter des Eigenbetriebes
Bäder im Hinblick auf einen Baubeginn 2015 ermächtigt, sofort nach Magistratsbeschluss
weitere Planungsschritte (Punkt 4 - Stufe 1 und 2) in Auftrag zu geben.
* Die Durchführung des Therapiebadanteils muss im Hinblick auf den ggf. Erhalt des
Bades in der Christoph-Graupner-Schule abgestimmt und möglicherweise bezüglich Funk-
tion und Kosten angepasst werden.
Anlagen: Gesamt Ergebnisbericht
Anlage 1 Marktanalyse
Anlage 2 Präsentation Expertenworkshop
Anlage 3 Präsentation Bürgerbeteiligung Statusbericht
Datenschutzrelevante Anlage:
Folgekosten: Ja Nein
- 3 -
Beschluss des Magistrats vom
- 4 -
Begründung zur Magistratsvorlage vom 27. Juni 2014
Als wichtigstes Ergebnis wird der Begründung das vorgeschlagene Raum- und Funktionspro-
gramm vorangestellt:
Sportbecken 8 Bahnen
50 mal 21 m, 1.050 m², Wassertiefe 1,35 bis 2,10 m
Lehrschwimmbecken
10 mal 21 m, 210 m², Wassertiefe 0,80 bis 1,35 m
Freizeit- und Trainingsbecken (Ersatz für Schul- und Trainingsbad)
25 mal 16,75 m, 418,75 m², Wassertiefe 1,80 m, im Bereich Sprungturm 3,50 m
Integrierter Sprungturm, 1-m- und 3-m-Plattform
Therapiebecken (Ersatz für Christoph-Graupner-Schule / Alternativ: Erhalt bei mini-
malen Ertüchtigungskosten und Darstellung der Folgekosten)
8 mal 12,5 m, 100 m², WT 0,75 bis 1,35 m
Planschbecken
5 mal 5 m, 25 m², WT 0,08 bis 0,45 m
Integriertes Funktionsgebäude 1,34 Mio. Euro (Ersatz DSW-Gebäude)
Das vom EB Bäder in Eigenregie betriebene sportorientierte Nordbad weist einen erheblichen
baulich-technischen Sanierungsbedarf auf. Auf der Basis durchgeführter Analysen (Fritz-
Planung 2008 und Neubaukonzept Eigenbetrieb Immobilienmanagement 2012) wurde das
Beratungsteam CBRE/Dr. Luther mit der Erstellung eines Beratungskonzeptes beauftragt.
Für Fachdezernent und EB Bäder dient das als Anlage beigefügte Konzept auch zur Klärung
der Frage, ob das Nordbad auch als sportorientiertes Freizeit- und Familienbad ausgerichtet
werden kann und ob bei einer solchen Ausrichtung statt Vollfinanzierung durch die Stadt
alternative und tragfähige Finanzierungsmodelle in Frage kommen.
Grob dargestellt enthält das Konzept folgende wesentliche Punkte:
1. Schritt Grundlagenermittlung (Analyse- Ist-Situation) Datenbasis teilweise vorhan-
den: Fritzplanung 2008, Untersuchung IDA mit 5 Planungsvarianten 2012
2. Beteiligungsprojekt (Kommunalpolitik, Verwaltung, Staatliches Schulamt, Vereine,
IG Nordbad) in Form eines Workshops zur Identifizierung möglicher auch finan-
zieller Handlungsalternativen
3. Potenzialanalyse und Ergebniszusammenfassung mit Empfehlung einer konkreten
Konzeption zur Projektumsetzung und weiteren Vorgehensweise
Die Potenzialanalyse und die Zusammenfassung der Ergebnisse liegen nunmehr vor und be-
inhalten eine konkrete Handlungsempfehlung und -konzeption sowie Vorschläge zur Festle-
gung der weiteren Planungsschritte und Vorgehensweise.
. . .
- 5 -
Zunächst wurde im September 2013 eine Arbeitsgemeinschaft mit städtischen Ämtern (EB
Bäder, EB IDA, Planungsamt, Grünflächenamt), Staatlichem Schulamt und als Vertretung der
Vereine der IG Nordbad zur Vorbereitung des Workshops am 10. Dezember 2013 zusam-
mengestellt. Die Ergebnisse, Seite 19 der Anlage Gesamt-Ergebnisbericht
, dienten der weite-
ren Grundlagenermittlung und Vorbereitung der Bürgerbeteiligung, die am 18. März 2014 im
Goldenen Löwen in Arheilgen stattfand.
Die wesentlichen Ergebnisse der Bürgerbeteiligung sind auf Seite 22 der Anlage Gesamt-
Ergebnisbericht zusammengefasst.
Die weiteren Planungsschritte, unter Projektsteuerung des EB IDA als Vertreter des EB Bä-
der, stellen sich wie folgt dar:
1. Durchführung eines mehrstufigen VOF Vergabeverfahrens durch den EB IDA
(Mai – September 2014)
Stufe 1: Teilnahmewettbewerb zur Auswahl qualifizierter Planungsteams
(Architektur, Tragwerksplanung, technische Ausrüstung und
Bauphysik)
Stufe 2: Nichtoffener Realisierungswettbewerb inklusive Wirtschaftlich-
keitsberechnung als Entscheidungsgrundlage zur gezielten Pla-
nerauswahl
Stufe 3: Vertragsverhandlung gemäß VOF zur endgültigen Auswahl des
Planungsteams zur Umsetzung der Bauaufgabe inkl. Abgabe
von Kostenschätzungen und -erläuterung der baulichen Um-
setzbarkeit der Wettbewerbsarbeiten
Für den durchzuführende Realisierungswettbewerb ist derzeit vorgesehen, als sach-
verständige Berater je einen Vertreter der IG Nordbad, des Passivhausinstitutes
Darmstadt, des Institutes Wohnen und Umwelt Darmstadt, des Gestaltungsbeirates,
des Clubs Behinderter und ihrer Freunde (CBF), des Schulamtes, des Grünflächenam-
tes, des Stadtplanungsamtes und der IDA-Schulkoordination vorzusehen.
Die Fachpreisrichter sind noch festzulegen. Es wird empfohlen, die Benennung aus
den Dezernaten II und III unter Mitwirkung der Eigenbetriebe Bäder und IDA vorzu-
nehmen.
2. Beauftragung des Planungsteams zur baulichen Umsetzung der Maßnahme gem. den
Leistungsphase 1 - 4 HOAI (September 2014 – März 2015)
3. Erstellung einer Bauvorlage auf Basis der Genehmigungsplanung Leistungsphase 4
HOAI (März 2015)
4. Beauftragung des Planungsteams zur baulichen Umsetzung der Maßnahme gem. den
Leistungsphasen 5 - 9 HOAI (April 2015)
5. Beginn der Baumaßnahme Sommer 2015 (Bauzeit ca. 15 - 20 Monate)
6. Fertigstellung der Baumaßnahme Herbst 2016
. . .
- 6 -
Zur weiteren Finanzierung ist folgendes anzumerken:
Die zugrunde gelegte Kostenschätzung für den Neubau Nordbad beträgt laut Kostenschät-
zung vom EB IDA 17 Mio. Euro. Für den unternehmerisch genutzten Teil der Baumaßnahme
(öffentliche Nutzung gegen Eintrittspreise) ist der EB Bäder vorsteuerabzugsberechtigt. Aus-
gehend von einer etwa 50%igen öffentlichen Nutzung ist somit von einer Investitionssumme
von 15,65 Mio. Euro auszugehen und im MIP des EB Bäder entsprechend einzustellen.
Die investiven Kosten für das zu integrierende Therapiebecken der Christoph-Graupner-
Schule in Höhe von 900 T€ sind im Wirtschaftsplan des EB IDA bereits eingestellt und wer-
den entsprechend dort abgeplant. Die kalkulierten Folgekosten liegen bei 45.000 Euro/Jahr.
Die Folgekostenberechnung (Zinsbelastung, Abschreibung, Erhaltungsaufwand und Betriebs-
kosten) sowie die in der Handlungsempfehlung dargestellte und die als Planungsauftrag defi-
nierte Wirtschaftlichkeitsberechnung werden im Ergebnis zu einer deutlichen Erhöhung des
Verlustes (statt ca. 4,6 Mio. € ca. 5,2 Mio. €) im EB Bäder führen und zu einer entsprechen-
den Verlustabdeckung durch den Kernhaushalt führen.
Im Neubau des Nordbades können die bisherigen Angebote des Schul- und Trainingsbades
abgebildet werden. Durch die Schließung des Schul- und Trainingsbades können jährliche
Kosten in Höhe von ca. 235.000 € eingespart werden.
Darmstadt, 27. Juni 2014
520/Ra Nst. 2974
Dezernat II Dezernat IV
Rafael Reißer André Schellenberg
Bürgermeister Stadtkämmerer
Dezernat III
Cornelia Zuschke
Stadträtin
anlage 1
71702 Zeichen
Ergebnisbericht C
Analyse, Entwicklung und Bewertung von
Handlungsalternativen zur zukunftsfähigen
Ausrichtung des Bäderangebots in der
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Kunde: Wissenschaftsstadt Darmstadt
Verfasst von: CBRE/ Luther Rechtsanwaltsgesellschaft
Datum: Mai 2014
C
INHALTSVERZEICHNIS
Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................................... 2
1. Einleitung / Vorgehensweise ................................................................................................. 3
2. Grundlagenermittlung ........................................................................................................... 5
2.1. Bestandsbewertung ............................................................................................................... 5
2.1.1. Plausibilisierung des Sanierungsbedarfs des Nordbades ...................................................... 5
2.1.2. Kennwerte des operativen Betriebes .................................................................................... 6
2.2. Bedarfsermittlung .................................................................................................................. 8
2.3. Marktanalyse ....................................................................................................................... 11
2.4. Zusammenfassung Grundlagenermittlung .......................................................................... 15
3. Workshop / Bürgerbeteiligung ............................................................................................ 17
3.1. Expertenworkshop .............................................................................................................. 17
3.2. Bürgerbeteiligung ................................................................................................................ 19
4. Empfehlung.......................................................................................................................... 23
4.1. Ergebnisse der Grundlagenermittlung und Workshops ...................................................... 23
4.2. Konzeption des neuen Nordbades ...................................................................................... 24
4.3. Anforderungen für die weiteren Vorgehensweise .............................................................. 27
4.4. Fazit ..................................................................................................................................... 30
5. Anlage .................................................................................................................................. 34
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
1. EINLEITUNG / VORGEHENSWEISE
3
1. EINLEITUNG / VORGEHENSWEISE
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt betreibt in Eigenregie drei sportorientierte
Hallenbäder sowie fünf Freibäder (davon zwei Naturbäder ). Darüber hinaus steht mit
dem Jugen dstilbad ein wellnessorientiertes Bäderangebot zur Verfügung, das in
Zusammenarbeit mit einem privaten Dienstleister betrieben wird. Die in Eigenregie
betriebenen Hallen - und Freibäder weisen altersbedingt zum Teil einen erheblichen
baulich-technischen Sanierungsbedarf auf. Die Lage der d rei Hallenbäder, die für die
Öffentlichkeit zugänglich sind, ist in folgender Abbildung dargestellt. In G rau ist das
Schul- und Trainingsbad gekennzeichnet, das nicht für den öffentlichen Badebetrieb zur
Verfügung steht.
Abbildung: Lage der Darmstädter Bäder (CBRE 2013; Kartengrundlage Google.Maps)
In den vergangenen Jahren wurden das Bezirksbad Bessungen sowie das Jugen dstilbad
bereits umfangreich saniert/ modernisiert.
Speziell das sportorientierte Nordbad bedarf einer technischen und funktionalen
Sanierung sowie Optimierung, wozu es bereits mehrere planerisch aufbereitete
Konzepte und Untersuchungen gibt, die sowohl die Sanierung und Fortführung der
Bestandssituation (Fritz Plan 2008) als auch Neubaukonzepte (Immobilienmanagement
Darmstadt 2012) analysiert haben.
Die bereits durchgeführten Analysen (Fritz Plan und Immobilienman agement Darmstadt)
sollen in dem hier vorliegenden Ergebnisbericht integriert und, falls notwendig,
plausibilisiert bzw. zeitlich angepasst werden.
Jedes der angedachten Konzepte steht unter der Restriktion der angespannten
finanziellen Lage der Wissenschaftsstadt Darmstadt.
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
1. EINLEITUNG / VORGEHENSWEISE
4
Die folgende Abbildung skizziert die durchgeführte Vorgehensweise:
Abbildung: Darstellung des Gesamtprozesses zur schrittweisen Reduzierung der Handlungsalternativen
Der vorliegende Ergebnisbericht soll dabei eine Zusammenfassung der Analyse
präsentieren, um darauf aufbauend eine fundierte Entscheidungsgrundlage zur weiteren
Vorgehensweise zu liefern.
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
5
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
Die erste Phase der Analyse stellt die Grundlagenermittlung dar. Dazu wird zunächst der
Bestand des Nordbades analysiert und bewertet (vgl. Kapitel 2.1). Aufbauend auf diesen
Erkenntnissen wird der Mindestbedarf des Schul- und Vereinsschwimmens ermitteln (vgl.
Kapitel 2.2). Die möglichen Marktpotenziale werden in dem darauffolgenden Kapitel
2.3. erfasst und errechnet.
Als Schlussfolgerungen des ersten Arbeitsschrittes wird das Kapitel 2.4 die
Grundlagenermittlung zusammenfassen.
2.1. Bestandsbewertung
Als Datengrundlage der Bestandsbewertung dienen die bereits vorliegenden Analysen.
Dies betrifft insbesondere folgende Untersuchungen:
1. Fritz Plan (2008): Bäderstudie Teil 1 bis 4
2. Eigenbetrieb Immobilienmanagement der Stadt Darmstadt (12/ 2012): Neubau
Nordbad- Varianten, Kostenschätzung
Des Weiteren wurden unterschiedliche Daten aus frei verfügbaren Quellen abgefragt
sowie internen Datenerhebungen herangezogen, um die Kennwerte des Nordbades in
den Bädermarkt einzuordnen und damit vergleichbar zu machen.
Das Nordbad stellt mit dem 50 Mete r Schwimmerbecken insbesondere leistungs- und
sportorientierten Nachfragegruppen sowie Schulen und Vere inen ein entsprechendes
Angebot zur Verfügung . Daneben dient ein Lehrschwimmbecken dem Entdecken des
Elementes Wasser sowie dem Erlernen von Schwimmfähigkeiten.
2.1.1. PLAUSIBILISIERUNG DES SANIERUNGSBEDARFS DES NORDBADES
Aufgrund fehlender Investitionen in den vergangenen Jahren weist das Nordbad einen
erheblichen Sanierungsbedarf auf. Dieser wurde im Zuge einer Bäderstudie durch das
Ingenieurbüro Fritz- Plan im Jahr 2008 erfasst. Im Ergebnis wurden insgesamt knapp
8,68 Millionen Euro Sanierungskosten (netto) allein für das Nordbad ermittelt. Zwischen
2008 und 2013 sind keine größeren Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden,
sodass mindestens der 2008 ermittelte Sanierungsbedarf auch zum heutigen Zeitpunkt
weiterhin bestehen dürfte. Daher wurden die Kosten aus dem Jahr 2008 mit dem
Baupreisindex (zwischen 2008 und 2013 : 10,11 %) auf das Jahr 2013 hochgerechnet,
sodass sich der Sanierungsbedarf heute a uf knapp 9,56 Millionen Euro beziffern lässt.
Die folgende Tabelle veranschaulicht die 2008 ermittelten Sanierungskosten nach
Kostengruppen der DIN 276 sowie die hochgerechneten Kosten für das Jahr 2013.
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
6
1 Kosten werden jeweils in Netto angegeben
2 Baupreisindex: Preissteigerung 2008 bis 2013 = 10,11 %
Tabelle: Sanierungsbedarf des Nordbades nach Analysen von Fritz- Plan (CBRE 2013)
Diese Berechnung beinhaltet noch nicht den ggf. seit 2008 zusätzlich entstandenen
Sanierungsbedarf. Somit ist davon auszugehen, dass die tatsächlichen Sanierungskosten
tendenziell höher liegen dürften.
2.1.2. KENNWERTE DES OPERATIVEN BETRIEBES
Neben den reinen Sanierungskosten zur Bewertung des Bestandes sind ebenfalls die
betrieblichen Kennwerte des Nordbades zu analysieren.
Die Bewertung der operativen Betriebskennwerte erfolgt auf der Grundlage der zur
Verfügung gestellten betrieblichen Daten, die entsprechend der erforderlichen Struktur
aufbereitet wurden. Diesen betrieblichen Daten (IST-Werte) werden zur Einordnung bzw.
Bewertung entsprechende Vergleichswerte gegenübergestellt, die im Sinne einer
belastbaren Vergleichsbasis (Berücksichtigung spezifischen Gegebenheiten) gemäß der
nachfolgend beschriebenen Systematik ermittelt bzw. abgeleitet wurden.
Basis zur Ableitung der Vergleichswerte bilden die Daten der Deutschen Gesellschaft für
das Bäderwesen e.V. , die im Rahmen eines umfassenden Betriebsvergleichs 1 ermittelt
wurden. Dieser Betriebsvergleich liefert für eine Vielzahl an Kosten - bzw.
Verbrauchspositionen (z.B. Heizkosten bzw. Heizenergieverbrauch) entsprechende
Kennwerte auf Basis der maßgeblichen Einflussparameter (z.B. Heizkosten pro Besucher
oder pro m² Wasserfläche). In die Berechnung der Vergleichswerte sind unterschiedliche
Bäder und somit auch unterschiedliche Bausubstanzen eingegangen. Dies führt dazu,
dass die ermittelten Vergleichswerte nicht die aktuell effizienteste Variante sondern einen
Durchschnittswert abbilden (z.B. im Hinblick auf die Energieeffizienz).
Da jede Kosten - bzw. Verbrauchsposition von unterschiedlichen Einflussparametern
abhängig ist, erfolgt im ersten Schritt eine Auswahl der zu berücksichtigenden
1 Vgl. „ÜberÖrtlicher BetriebsVergleich Bäderbetriebe (ÜÖBV), Report 2011“
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
7
Einflussparameter (Besucherzahl, Wasserfläche etc.) sowie die Festlegung des
Einflussgrades (Gewichtung) auf die jeweilige Kosten- bzw. Verbrauchsposition.
Zur Ermittlung bzw. Ableitung belastbarer Vergleichswerte ist die vorhandene
Angebotsstruktur von maßgebender Bedeutung. Hierzu sind die Daten der Deutschen
Gesellschaft für das Bäderwesen e. V. n ach entsprechenden Bädergruppen gegliedert.
Dabei ist das Nordbad als Hallenbad über 500 m² Wasserfläche (Gruppe 1.3)
einzuordnen.
Folgende Aussagen können aufbauend auf der durchgeführten Analyse getroffen
werden:
1. Die Besucherzahlen der Darmstädter Bäder sind nur leicht geringer als die zu
erwartenden Besucherzahlen , die durch eine Marktanalyse ermittelt wurden,
welche im Kapitel 2.3 näher erläutert wird. Der Zusammenhang wird in
folgender Abbildung dargestellt.
Abbildung: Besucherzahlen der Darmstädter Bäder (CBRE 2013)
2. Die durchschnittlichen Erlöse im Nordbad sind verglichen mit dem
Erwartungswert relativ gering. Dies kann u.a. auf den geringen
Nebengeschäftsanteil sowie auf ein insgesamt moderates Eintrittspreisniveau
zurückgeführt werden.
Abbildung: Durchschnittliche Eintrittspreiserlöse des Nordbades (CBRE 2013)
3. Die Personalkosten des Nordbades liegen mit 649.000 € leicht unter der
Spanne der Erwartungswerte für vergleichbare Bäder. Es kann somit festgestellt
werden, dass die Personalkosten als wirtschaftlich einzuordnen sind.
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
8
Abbildung: Personalkosten des Nordbades (CBRE 2013)
4. Im Gegen satz zu den Personalkosten liegen die Energie- und Medienkosten
leicht über der Kennwertspanne für vergleichbare Bäder. Hier ist ein
Optimierungsbedarf abzuleiten, der insbesondere mit dem Alter des
Baukörpers (Energieeffizienz) sowie z.T. den fehlenden Sanierungen zu
begründen ist.
Abbildung: Energie- und Medienkosten des Nordbades (CBRE 2013)
2.2. Bedarfsermittlung
Die Bedarfsermittlung erfolgt auf Grundlage der aktuellen Belegungsplanung. Dazu
wird e ine Bahnstunde im Folgenden mit einer Zeitstunde in eine r 25 Meter Bahn
festgesetzt. Diese Annahme führt dazu, dass die Belegung einer 50 Meter Bahn im
Nordbad für eine Stunde als zwei Bahnstunden bemessen wird.
Für die Belegung des Lehrschwimmbeckens kann eine solche Untergliederung nicht
durchgeführt werden. Stattdessen wird hier entsprechend der gängigen Pr axis das
Lehrschwimmbecken als G esamtes berücksichtigt, sodass die Belegung des
Lehrschwimmbeckens ebenfalls als eine Zeitstunde angesetzt wird.
Die folgende Abbildung stellt die Belegung der drei für das S chulschwimmen
vorgesehenen Darmstädter Bäder im zeitlichen Verlauf der Wochentage dar . Dabei fällt
auf, dass es einen signifikanten Unterschied zwischen der Belegung an den
unterschiedlichen Wochentagen gibt. Das Nordbad weist dabei, insbesondere im
Gegensatz zu dem Bezirksbad Bessungen , über die Wochentage hinweg eine relativ
gleichbleibende Belegung durch Schulen auf.
500.000 €
900.000 €
700.000 €
649.000 €
250.000 €
500.000 €
371.000 €
396.000 €
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
9
Abbildung: Belegung der Darmstädter Bäder durch Schulen (CBRE 2013)
Die Belegung der Darmstädter Bäder durch Vereine weist , wie in der folgenden
Abbildung dargestellt , einen geringere n Wochentags - Zyklus auf, als dies bei den
Schulen festgestellt wurde.
Abbildung: Belegung der Darmstädter Bäder durch Vereine (CBRE 2013)
Der Belegungsanteil der drei Bäder ist in der folgenden Abbildung dargestellt. Frei e
Kapazitäten (z.T. öffentlicher Schwimmbetrieb) sind dabei insbesondere im Nordbad
und im Bezirksbad Bessungen festzustellen, wobei das Nordbad in der Regel
durchgängig vier der acht Bahnen für den öffentlichen Schwimm betrieb zur Verfügung
stellt und das Bezirksbad Bessungen jeweils donnerstags bis samstags nur sehr
eingeschränkt von Schulen und Vereinen genutzt wird. Als Bemessungsgrundlage
wurden Nutzungszeiten von 08:00 bis 22:00 Uhr an Wochentagen sowie von 08:00 bis
19:00 an Samstagen festgesetzt.
0
20
40
60
80
100
120
140
Mo Di Mi Do Fr
summierte Bahnbelegung
(pro Woche)
Bessungen Bad
Schul- und
Trainingsbad
Nordbad
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Mo Di Mi Do Fr Sa
summierte Bahnbelegung
(pro Woche)
Bessungen Bad
Schul- und
Trainingsbad
Nordbad
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
10
Abbildung: Belegungsanteil der Sportbecken der Darmstädter Bäder durch Schulen und Vereine innerhalb einer Woche
(CBRE 2013)
Die Belegung en der Lehrschwimmbecken im Nordbad und im Bezirksbad Bessungen
sind in folgender Abbildung dargestellt.
Abbildung: Belegungsanteil des Lehrschwimmbeckens im Norbad und Bezirksbad Bessungen (CBRE 2013)
Tageszeitliche Restriktionen, wie beispielsweise das Schulschwimmen in den
Vormittagsstunden sowie das Vereinsschwimmen am späten Nach mittag/ Abend,
wurden in den beiden vorangegangenen Abbildungen nicht berücksichtigt. Die
Belegung der Sportbecken an den unterschiedlichen Wochentagen über den
tageszeitlichen Verlauf sind in den Abbildungen in Anlage 1, S. 48-53 dargestellt.
Bei Betrachtung möglicher Szenarien würde die komplette Schließung des Nordbades in
Bezug auf das Schul- und Vereinsschwimmens dazu führen, dass selbst bei Vollbelegung
des Schul- und Trainingsbades sowie des Bezirksbades Bessungen 412 Bahnstunden im
Bereich des Schwimmerbeckens nicht mehr angeboten werden könnten. Zusätzlich
würden bei Schließung des Nordbades 27 Stunden im Lehrs chwimmbecken entfallen.
Die t ageszeitlichen Beschränkungen wurden dabei, wie bereits dargestellt , zunächst
nicht berücksichtigt u nd würden voraussichtlich zu einer weiteren Reduzierung
gegenüber dem momentan zur Verfügung gestellten Nutzungsumfang führen. Des
Weiteren müsste das öffentliche Schwimmen gravierend eingeschränkt werden.
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
Nordbad Schul- und Trainingsbad Bessungen Bad
Belegungszeit (in Stunden)
frei / öffentl.
Nutzung
belegt
0
10
20
30
40
50
60
70
Nordbad Bessungen
Belegungszeit (in Stunden)
frei / öffentl.
Nutzung
belegt
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
11
Für das Szenario der Schließung des Schul - und Trainingsbades bei gleichzeitigem
Sanierungsmaßnahmen bzw. Neubau des Nordbades würden die z.Z. vorhandenen
Kapazitäten je nach Auslegung des neuen Bäderkonzepts in das Nordbad integrierbar
sein. Dies wü rde allerdings zu einer weitest gehenden Streichung d er
Schwimmmöglichkeit für die Öffentlichkeit führen, sodass bei einer Vertiefung dieser
Variante im weiteren Planungsprozess Möglichkeiten zur Angebotsgestaltung des
öffentlichen Schwimmens zu überprüfen sind (Bau eines Freizeitbeckens, Ausweitung auf
zehn Bahnen, u.ä.). Zudem sind bei der Belegung des Bades durch die Schulen und
Vereine eine genaue Detailplanung bzgl. der Anpassung der jeweiligen Nutzungszeiten,
des Nutzungsumfang sowie der spezifische Anforderungen an die Beckengestaltung und
-abmessung notwendig.
Somit kann festgehalten werden, dass z ur Aufrechterhaltung des aktuellen
Schwimmangebotes für Schulen und Vereine das Nordbad zwingend erforderlich ist.
2.3. Marktanalyse
Im Folgenden werden die methodischen Grundlagen erläutert, die den Berechnungen
der Besucherprognose zugrunde liegen.
Die Berechnung des Besucherpotenzials erfolgt in vier Teilschritten:
1. Einzugsgebiet
Das Einzugsgebiet der Bäder in Darmstadt wird mittels einer Entfernungsanalyse in zwei
Gebiete unter teilt, sodass spezifische Angaben von Marktabdeckungen sowie die
Berücksichtigung spezifischer Raumwiderstände zu jedem der zwei Gebiete möglich
sind. Als Grundlage dieser Distanzbetrachtungen sind Entfernungsminuten des
motorisierten Individualverkehrs (MIV) zugrunde gelegt.
Das Einzugsgebiet kann bei Berücksichtigung der räumlichen Lage Darmstadts bis zu
einer Entfernung von maximal 30 MIV- Minuten angenommen werden. B ei einer
weitergehenden Ausweitung des Einzugsgebietes nimmt der Einfluss der Großstädte
Frankfurt (Norden), Mainz/ Wiesbaden (Westen), Aschaffenburg (Osten) und die südlich
angrenzende Metropolregion Rhein- Neckar stark zu und es kann davon ausgegangen
werden, dass das Raumgefüge der Bevölkerung im Umkreis der Großstädte – auch
aufgrund anderer zentralörtlicher Funk tionen – stark auf diese ausgerichtet ist . Des
Weiteren sind bei einer Fahrtdauer von mehr als 30 MIV- Minuten größere
Konkurrenzangebote wie beispielsweise die Main - Taunus Therme, die Odenwald
Therme oder das monte mare Obertshausen zu erreichen.
Somit sind die einzelnen Radien der zwei Einzugsgebiete wie folgt festgelegt:
Gebiet 1: Radius innerhalb von 15 MIV- Minuten um die Stadt Darmstadt;
Gebiet 2: Radius innerhalb von 15 bis 30 MIV- Minuten um die Stadt Darmstadt;
Die so definierten Einzugsgeb iete werden mittels der Software ‚Openrouteservice‘
kartographisch berechnet und dargestellt. Diese Software berücksichtigt bereits die
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
12
Straßeninfrastruktur und weist dieser eine entsprechende Fahrtdauer zu. Die
geographische Verortung der Konkurrenzbäder sowie die Darstellung der zeitlichen
Entfernungen (Isochronen) ist in folgender Karte dargestellt.
Abbildung: Wettbewerbsanalyse im Bereich Familien/ Freizeit (CBRE 2014)
Aufbauend auf der geographischen Einordnung können die Einwohner der einzelnen
Gemeinden innerhalb der Einzugsgebiete mit Hilfe der statistischen Angaben der
jeweiligen Land - bzw. Stadtkreise bestimmt werden. Dies führt zu einer
gemeindegenauen Berechnung der Einwohnerzahl innerhalb der oben genannten
Einzugsgebiete (Gebiet 1 bis 2).
2. Soziodemografische Faktoren
Mit der Alterszusammensetzung und der verfügbaren Kaufkraft werden
soziodemographische Faktoren zur Charakterisierung des Einzugsgebietes einbezogen,
die Aussagen über mögliche Spezialisierungsansätze bzw. zielgruppengenaue
Marketingansprachen ermöglichen. Des Weiteren liefert der Einbezug der
Bevölkerungsdichte mögliche Aussagen über räumliche Besucherpotenziale. Diese
Daten liegen auf Kreisebene vor.
3. Konkurrenzanalyse
Die reine Berechnung des Einwohnerpotenzials wird durch die Berücksichtigung der
Konkurrenzangebote innerhalb definierter Einzugsgebiete ergänzt und plausibilisiert.
Dazu werden die vorhandenen Konkurrenzbäder anhand von zehn Faktoren mit einer
Punktevergabe zwischen 0 (=kein Angebot) bis 5 (= sehr gutes Angebot) bewertet.
Diese Bewertung wird auch für die Bäder in Darmstadt durchgeführt. Die vergebenen
Punkte werden mittels einer Matrix gewichtet, wobei die Bedeutung der jeweiligen
< 15 AM
15 – 30 AM
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
13
Faktoren auf die drei Zielgruppen „Sport“, „Freizeit/ Familie“ und „Erholung“ angepasst
wird.
Die Gewichtungsmatrix, die auf der Grundlage eigener Erhebungen aufbaut, stellt sich
wie folgt dar:
Tabelle: Gewichtungsmatrix der Bewertung der einzelnen Bäderangebote
Freibäder werden bei dieser Analyse nicht betrachtet.
Durch die Multiplikation der für die jeweilige Kategorie vergebenen Punkte und der
prozentualen Gewichtung kann somit für jede der drei Zielgruppen eine badspezifische
Gesamtpunktzahl (Konkurrenzwert) ermittelt werden.
Die Konkurrenzbäder in den Bereichen Familien/ Freizeit und Erholung sind schematisch
in folgenden Abbildungen dargestellt. Dabei stellt die Größe der Kreise den jeweiligen
Konkurrenzwert dar, die Lage der Kreise im Koordinatensystem soll die räumliche Lage
der Konkurrenzangebote im Vergleich zur Stadt Darmstadt veranschaulichen.
Die erste Abbildung zeigt die Konkurrenzsituation der Darmstädter Bäder im Bereich
Familie/ Freizeit. Es fällt auf, das s bereits in nächster Umgebung eine Vielzahl von
Wettbewerbern zu finden ist, deren Attraktivität jedoch relativ gering ist.
Tabelle: Wettbewerbsanalyse im Bereich Familie/ Freizeit
Sport Freizeit/ Familien Erholung
Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 10% 15% 20%
Gastronomieangebot 5% 15% 20%
Sport- und Lehrschwimmbecken 85% 5% 0%
Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 0% 15% 0%
Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 0% 15% 0%
Erlebnisangebote z.B. Rutschen 0% 15% 0%
Erholungsbecken [innen/außen] z. B. M ineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0% 10% 20%
Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0% 5% 20%
Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. M assagen 0% 0% 5%
Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, M assagen 0% 5% 15%
GESAMT 100% 100% 100%
Gewichtungsmatrix 1
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
14
Die zweite Grafik zu dieser Thematik zeigt im Gegensatz zu der voran gegangenen
Abbildung die Konkurrenzsituation der Darmstädte Bäder im Bereich Erholung und
Wellness. Hierbei sind wesentlich weniger Wettbewerber auf dem Markt festzustellen,
wobei das Angebot in Darmstadt insbesondere durch das Jugendstilbad in diesem
Bereich bereits sehr gut aufgestellt ist.
Abbildung: Wettbewerbsanalyse im Bereich Erholung/ Wellness
4. Marktanteil der Bäder in Darmstadt
Aufbauend auf der Berechnung des Einzugsgebietes sowie der Bewertung der einzelnen
Bäder innerhalb einer Entfernung von 30 MIV- Minuten kann das Besucherpotenzial
errechnet werden. Dazu wird zunächst festgelegt, dass die einzelnen Zielgruppen einen
spezifische Aktivierungsanteil und eine spezifische Besuchshäufigkeit im Jahr aufweisen.
Diese Angaben sind auf Basis von Vergleichswerten anderer Bäder definiert worden.
Durch eine Multiplikation dieser Werte mit den jeweil igen Einwohnerzahlen der zwei
Einzugsgebiete ergibt sich die potenzielle Besucherzahl pro Jahr.
Diese Zahl wird durch die Berücksichtigung der mit einer Entfernungserhöhung
einhergehenden abnehmenden Fahrbereitschaft angepasst. Dabei ist der
Raumwiderstand je nach Grund des Besuches unterschiedlich hoch anzusetzen.
Eine ähnliche räumliche Gewichtung muss ebenfalls für den Wettbewerbsdruck
durchgeführt werden, da auch dieser von der Entfernung direkt beeinflusst wird.
Eine Multiplikation des Wettbewerbsdruc ks mit dem bereits beschriebenen
Konkurrenzwert (vgl. Konkurrenzanalyse) ergibt den Attraktivitätsquotienten der
gesamten Bäder innerhalb des Einzugsgebiets.
Der Marktanteil der Darmstädter Bäder ergibt sich schlussendlich aus dem Verhältnis
des Attraktivitätsquotienten der Darmstädter Bäder zu dem der Konkurrenz.
Abschließend ist zu beachten, dass das Berechnungsmodell die spezifischen regionalen
Bedingungen nicht berücksichtigen kann. Hierzu wird ein sog. Regionalfaktor eingeführt.
Aufgrund der verhältnismäßig hohen Anzahl weiterer Freizeitattraktionen wird dieser für
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
15
die Region Rhein- Main mit 90 % angesetzt, sodass der errechnete Wert für Darmstadt
leicht nach unten zu korrigieren ist.
Die zur Ableitung des Besucherpotenzials durchgeführte Marktanalyse ist dem Bericht als
Anlage 1 beigefügt.
2.4. Zusammenfassung Grundlagenermittlung
Neben der in Kapitel 2.1.1. dargestellten Sanierungsvariante wurden durch den
Eigenbetrieb Immobilienmanagement (Stadt Darmstadt) fünf Neubauvarianten zur
Neuausrichtung des Nordbades berechnet. In nachfolgender Tabelle sind die
maßgeblichen konzeptionellen Angebotsbestandteile sowie die erforderlichen
Investitionskosten (Kostenschätzung auf Basis BKI Kostenkennwerte) zusammengefasst:
Tabelle: Handlungsansätze
Den seitens des Immobilienmanagements berechneten Neu bauvarianten liegt ein
entsprechendes Raumprogramm zugrunde. Die angesetzten Baukosten entsprechen mit
rd. 2.575 € pro m² BGF einem hochwertigen Standard.
Das Verhältnis von Brutto- Grundfläche (BGF) zu Brutto- Rauminhalt (BRI) zeigt sich mit
7,43 verhältnism äßig hoch, sodass hier im weiteren Verlauf ggf. Optimierungen zu
prüfen sind.
1
25 m Becken = 25 x 21, Wassertiefe (WT) 1,80 – 2,10 m; 50 m Becken= 50 x 25 m , WT 1,80 – 2,10 m;
2
Alle Varianten mit Planschbecken (5 x 5 m; 0,08 – 0,45 m WT) und Lehrschwimmbecken (10 x 21 m, WT 0,80 -
1,35 m)
3
Freizeitbecken 20 x 12,5 m, WT 1,35 – 3,50 m sowie Sprungturm mit 1 m Brett und 3 m Plattform
4
Nettoberechnung mit 19 % Mehrwertsteuer, ausgehend von Investitionskosten (brutto)
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
2. GRUNDLAGENERMITTLUNG
16
Als Ergebnis der Grundlagenermittlung können folgende Punkte zusammengefasst
werden:
Sanierungsbedarf des Nordbades Ende 2013 mind. bei 9,56 Mio. €
(Basis: Kostenschätzung FritzPlan 2008)
Betriebseinnahmen bei zu erwartender Besucherzahl verhältnismäßig
gering (Eintritts- und Nebenerlöse)
Verhältnismäßig geringe Personalkosten, Optimierungspotenzial auch
durch Sanierungsbedarf bei Energiekosten
Nordbad zur Sicherstellung des Schul- und Vereinsschwimmens
notwendig
Integration des Schul- und Trainingsbades ins Nordbad theoretisch
möglich, jedoch ist Kapazitätserweiterung (bspw. Freizeit- und
Trainingsbecken) anzustreben
Zusätzliche Besucherpotenziale im Bereich Familie/ Freizeit, jedoch
aufgrund des hohen Wettbewerbs hohe Investitionen notwendig
Entwicklung von insgesamt fünf Entwicklungsmöglichkeiten durch EB
Immobilienmanagement fürs Nordbad
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
3. WORKSHOP / BÜRGERBETEILIGUNG
17
3. WORKSHOP / BÜRGERBETEILIGUNG
Entsprechend der Zielsetzung der Stadt Darmstadt, die Interessen der Bürgerschaft durch
einen guten und wertschätzenden Umgang mit Beteiligungswünschen und –forderungen
in den Planungsprozess frühzeitig einzubeziehen, wurden ergebnissoffen sowohl ein
Expertenworkshop sowie eine offene Bürgerbeteiligung durchgeführt. Die Ergebnisse
dieser beiden Beteiligungsverfahren werden in den folgenden Unterkapiteln
zusammengefasst.
3.1. Expertenworkshop
Der Workshop wurde am 10. Dezember 2013 von 10:00 bis 15:30 Uhr in dem
Sitzungssaal im Jugendstilbad in Darmstadt durchgeführt.
Teilgenommen haben folgende Personen:
Hr. Rasch (EB Bäder, Darmstadt)
Hr. Rachut (EB Bäder, Darmstadt)
Hr. Mink (EB Bäder, Darmstadt)
Fr. Kaiser (EB Immobilienmanag.)
Hr. Neis (EB Immobilienmanag.)
Hr. Beck (Stadtplanung)
Fr. Zingler (Städt. Schulamt)
Hr. Schorr (Städt. Schulamt)
Hr. Kipp (IG Nordbad/ DSW 1912)
Hr. Schwalm (IG Nordbad/ SG
Arheilgen)
Hr. Langanke (IG Nordbad/ TSG
Darmstadt)
Fr. Fath (Grünflächenamt)
Hr. Kuhnle (Luther)
Hr. v. Erdély (CBRE)
Hr. Oelze (CBRE)
Ziel des Workshops war eine frühzeitige Beteiligung der potenziellen Interessenvertreter
(Vereine/ städt. Ämter) in den Planungsprozess zur Neugestaltung des Nordbades.
Die Erwartungen der Teilnehmer an dem Expertenworkshop wurden wie folgt definiert:
Definition von Handlungsalternativen (Fortführung Bestand + Freibad)
Wirtschaftlichkeit des neuen Betriebskonzepts
Eignung der Planung zum sportlichen Schwimmen (Vereine, Schulen, Familien)
Mögliche Einbindung des Therapiebeckens der Christoph- Graupner Schule
Lösung finanzierbares Konzept
Nachhaltiges, zukunftsfähiges Konzept
Grundkonsens der Richtung
Weitere Beteiligungen/ nächste Schritte
Entscheidungskriterien (+Gewichtung)
Um den Teilnehmern eine fundierte Grundlage zur Entscheidungsfindung und
Diskussion bieten zu können, wurden zunächst die Ergebnisse der Grundlagenermittlung
vorgestellt und diskutiert (vgl. Anlage 2).
Aufbauend auf diesen Grundlagen wurden von Seiten der Teilnehmer denkbare
Szenarien sowie zu treffende Entscheidungen für die weitere Entwicklung des Nordbades
aufgestellt. Die folgende Abbildung fasst das Ergebnis des Workshops zusammen:
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
3. WORKSHOP / BÜRGERBETEILIGUNG
18
Abbildung: Entwickelte Handlungsalternativen sowie Priorisierung
Im Folgenden werden die getroffenen Entscheidungen kurz zusammengefa sst und
erläutert:
1. Sanierung oder Neubau
Die Entscheidung gegen eine Sanierung und für einen Neubau wurde einstimmig
getroffen. Als Gründe gegen eine Sanierung wurden insbesondere das hohe
Kostenrisiko und die veraltete Funktionalität benannt. Dabei sprachen sich auch die
Vereine deutlich gegen eine Sanierung aus. Daher soll die Sanierungsvariante nicht
weiterverfolgt werden. Demgegenüber steht ein Neubau des Nordbades zur
Diskussion, bei dem nach einem Entscheid über den Standort zunächst das
bestehende Freibad saniert werden soll. Dies wurde als favorisierte
Handlungsalternative benannt. Wenn kein Parallelbetrieb (Schwimmen und Bau)
während des Neubaus stattfinden kann, soll als eine Alternative geprüft werden, ob
eine temporäre Halle über dem Freibad errichtet werden kann.
2. Zielgruppe
Aufbauend auf dem Ergebnis der Marktanalyse (vgl. Kapitel 2.3 sowie Anlage 1)
wurden potenzielle Zielgruppen benannt und die Priorisierung der Weiterverfolgung
bewertet. Demnach stellt die Gruppen Sport/ Verein sowie Schule die wichtigste
Zielgruppe für das Nordbad dar. Um dieser Zielgruppe ein entsprechendes Bad
anbieten zu können, sind ein 50 Meter Wettkampfbecken (mit 8 oder 10 Bahnen)
sowie das bestehenden Lehrschwimmbeckens (16,67 x 10 Meter) notwendig. Hier
ist zudem zu klären, ob das Lehrschwimmbecken zu einem Multifunktionsbecken
vergrößert werden kann, ohne dabei die Funktionalität zu verlieren.
Des Weiteren ist die Möglichkeit der Einbindung der Zielgruppe Familie in das
neue Betri ebskonzept des Nordbades herausgestellt worden . Mögliche
Attraktivierungen (beispielsweise ein Sprungturm mit 1 und 3 Meter Sprungbrett)
stehen jedoch aufgrund des angesetzten Budgets unter dem Vorbehalt, dass die
zusätzlich notwendigen Investitionen in di esem Bereich sich wirtschaftlich durch die
zu prognostizierenden Mehreinnahmen (aus der Besucherprognose) bzw. durch
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
3. WORKSHOP / BÜRGERBETEILIGUNG
19
mögliche Kosteneinsparungen (z.B. durch Schließung des Schul - und
Trainingsbades) tragen lassen. Hier sind genauere Analysen bzgl. der Bau - und
Betriebskosten sowie der Mehreinnahmen notwendig.
Die potenzielle Einbindung eines Therapiebeckens in ein neues Nordbad
(Zielgruppe Therapie und Gesundheit) wird sehr positiv aufgenommen, soll
zunächst jedoch zurückgestellt werden, um bei einem entsprechendem Entscheid
der Stadtverwaltung bzgl. des jetzigen Therapiebeckens der Christoph- Graupner
Schule wieder aufgenommen zu werden.
3. Möglichkeiten der Einbindung eines externen Investors bzw. Betreibers
Ebenfalls wurde die Einbindung eines externen Investors andiskutiert, dies soll
jedoch aufgrund fehlender Marktpotenziale nicht weiterverfolgt werden. Ähnliches
gilt für einen externen Betreiber, da aufgrund der festgelegten
Zielgruppenorientierung die Betriebsmöglichkeiten eines Externen nur sehr
eingeschränkt sind.
Als Ergebnis des Expertenworkshops können folgende Punkte zusammengefasst werden:
Möglicher Neubau wird einer Sanierung des Nordbades deutlich
vorgezogen und soll dementsprechend weiterverfolgt werden
Während des Neubaus ist ein Parallelbetrieb zu gewährleisten (ggf. mit
Überdachung des Freibad- Beckens)
Als wichtigste Zielgruppe wurde das Sport-, Schul- und
Vereinsschwimmen herausgestellt, woraus sich der Bedarf eines 50
Meter Wettkampfbeckens sowie eines vergrößerten
Lehrschwimmbecken ableiten
Weitere Attraktivierungen stehen unter der Auflage, dass diese sich
wirtschaftlich durch resultierende Mehreinnahmen bzw. resultierende
Einsparungen tragen müssen
Klärung der Einbindung des Therapiebeckens der Christoph- Graupner
Schule zurückgestellt
Die Einbindung eines externen Investor und/ oder Betreibers soll
aufgrund geringer Erfolgsaussichten nicht weiter verfolgt werden
3.2. Bürgerbeteiligung
Am 18. März 2014 wurde von 19:00 bis 21:00 Uhr im Bürgerhaus „Zum Goldenen
Löwen“ Arheilgen eine Bürgerbeteiligung zur Gestaltung des zukünftigen Nordbades
durchgeführt.
TOP 1 – Begrüßung/ Zielsetzung (BM Reißer und Prof. Dr. v. Erdély)
TOP 2 – Statusbericht (Prof. Dr. v. Erdély)
TOP 3 – Diskussion (BM Reißer und Prof. Dr. v. Erdély)
TOP 4 – Ausblick/ Weiteres Vorgehen (BM Reißer)
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
3. WORKSHOP / BÜRGERBETEILIGUNG
20
TOP 1 – Begrüßung/ Zielsetzung
Als Z ielsetzung der Bürgerbeteiligung wurde neben der Darstellung des aktuellen
Bearbeitungsstandes die Aufnahme entsprechender Anregungen aus der Bürgerschaft
definiert.
TOP 2 – Statusbericht
Anhand der als Anlage 3 beigefügten Präsentation wurde durch Herrn Prof. Dr. v. Erdély
kurz der aktuelle Projektstand vor gestellt. Bezüglich der auf Folie 18 dargestellten
Varianten wurde darauf hingewiesen, dass es sich bei den angegebe nen
Investitionskosten um eine Kostenschätzung (Eigenbetriebs Immobilienmanagement) auf
der Grundlage von entsprechenden Kostenkennwerten vergleichbarer Projekte (BKI
Objektdaten) handelt. Es ist zu berücksichtigen, dass zu den dargestellten Varianten
noch keine Planungs entwürfe vorliegen und daher die Kostenangaben als
entsprechende Orientierungswerte zu betrachten sind.
TOP 3 – Diskussion
Die im Rahmen der offenen Diskussionsrunde vorgebrachten Anregungen sowie
schriftlichen Eingaben können thematisch wie folgt zusammengefasst werden:
1. Qualität/ Energiestandard:
Im Rahmen der Diskussion wurde deutlich, dass ein nachhaltiger Qualitätsstandard als
wesentliche Voraussetzung für ein zukunft sfähiges und langfristig nutzbares
Bäderkonzept verstanden wird. Es besteht Einigkeit darüber, dass der bauliche
Qualitätsstandard im Sinne einer nachhaltigen Wirtschaftlichkeit zu definieren ist . Das
heißt, die betrieblichen Folgekosten für Wartung, Instandhaltung und Energieaufwand
sind in der weiteren Detailplanung a ls wesentliche Entscheidungsfaktoren zu
berücksichtigen.
Wie bereits als Ergebnis des Expertenworkshops festgehalten wurde, wurde auch durch
die Bürgerschaft die Sanierung des bestehenden Nordbades als nicht wirtschaftlich
eingestuft.
Zu den vorliegenden konzeptionellen Neubauvarianten (vgl. Anlage 3, Folie 18) wurde
durch den Eigenbetrieb Immobilienmanagement bestätigt, dass der zugrunde gelegte
Energiestandard unter den gesetzlich festgeschriebenen Werten angesetzt wurde –
Passivhausstandard ist jedoch nicht Grundlage der vorliegenden Kostenschätzung.
Hinsichtlich d er Realisierung als „Passivhauss tandard“ wurde eine entsprechende
Berechnung als schriftliche Eingabe vorgelegt.
Es wird angeregt, im Rahmen der Detailplanung (nach Festlegung der konzeptionellen
Gestaltung) die Wirtschaftlichkeit weiterer energetischer Maßnahmen (ggf.
Passivhausstandard) im Rahmen einer entsprechenden „Vollkostenrechnung“ (z.B. DCF -
Kalkulation über 25 Jahre) zu prüfen.
2. Funktionale Anforderungen:
Im Hinblick auf die Anordnung der Funktionsbereiche wurde darauf hingewiesen, dass
hier – insbesondere hinsichtlich der Einbindung des DSW -Freibades – ein optimiertes
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
3. WORKSHOP / BÜRGERBETEILIGUNG
21
Konzept durch die Bürger erwartet wird (beispielsweise Wegenetz, Zugänglichkeit
Geräteräume).
3. Barrierefreiheit:
Als wesentliche Anforderung an die zukünftige Konzeption des Nordbades wird eine
barrierefreie Nutzbarkeit verstanden. Hierzu ist eine rollstuhlgerechte Gestaltung des
Freizeit- bzw. alternativ des Therapie beckens vorzusehen. Ebenfalls wurde auf die
erforderliche Wassertemperatur hingewiesen. Es wurde bestätigt, dass die
entsprechenden Anforderungen im Rahmen der Detailplanung Berücksichtigung finden
werden.
4. Sprungturm/ Tauchbecken:
Mit Hinweis auf die Anforderungen der sch wimmpädagogischen Arbeit wurde von
Teilnehmern ein 3 Meter-Sprungturm (Plattform) als zwingender Bestandteil des
zukünftigen Nordbades vorgebracht. Durch die entsprechend erforderliche Beckentiefe
könnte damit auch die Anforderung an eine Tauchmöglichkeit bis 3,0 m sichergestellt
werden. Demgegenüber wurde jedoch von anderen Teilnehmern angeführt, dass bei
einem zu knappen Budget die Kürzung des Sprungturms in Betrachtung gezogen werden
sollte.
5. Freizeitbecken:
Grundsätzlich wird die Integration eines Freizeitbeckens zur öffentlichen Nutzung
begrüßt. Es wurde angeregt, dass in der weiteren Detailplanung die Abmessung des
Freizeitbeckens hinsichtlich einer flexibleren Nutzung (25 Meter- Bahnen) geprüft werden
soll. Darüber hinaus wurde vorgeschlagen, die Möglichkeit einer zu öffnenden
Dachkonstruktion zu prüfen.
6. Schwimmerbecken:
Es herrscht Einigkeit dahingehend, dass ein 50 Meter Wettkampfbecken realisiert
werden soll (vgl. Anlage 3, Folie 18: Varianten 3 bis 5).
Als grundsätzliche Anforderung ist eine Beckentiefe < 1,80 m zu berücksichtigen
(Verbandsvorgabe für Schwimmwettkämpfe und Wasserball) . Die Integration eines
Hubbodens wurde unter technischen Gesichtspunkten mehrheitlich kritisch beurteilt. Es
ist jedoch zu berücksichtigen, dass für das Sch ulschwimmen ein Bereich mit einer
Wassertiefe von 1,35 m zur Verfügung stehen muss. Das heißt, sofern dieser nicht durch
das Freizeitbecken oder durch eine sonstige Ausweitung des Lehrschwimmbeckens
bereitgestellt werden kann, muss im Schwimmerbecken eine entsprechende Möglichkeit
vorgesehen werden.
Als Vorteil eines Becke ns mit 10 Bahnen (Variante 4) wu rden neben der größeren
Nutzungskapazität insbesondere die flexiblen Nutz ungsmöglichkeiten (quer: 2 x 25
Meter- Becken) angeführt. Diesem Vorteil stehen jedoch höhere Bau- und insbesondere
Betriebskosten (Energiebedarf zur Beheizung von ca. 20 % mehr Wasservolumen und
Gebäudekubatur) gegenüber.
7. Einhausung DSW Freibadbecken:
Als weitere Variante wurde angeregt, eine Einhausung des DSW Freibadbeckens zu
untersuchen. Durch eine zu öffnende Dachkonstruktion könnte dieses dann zukünftig als
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
3. WORKSHOP / BÜRGERBETEILIGUNG
22
Ganzjahresbecken genutzt werden. Im Rahmen der schriftlichen Eingaben wurde hierzu
eine entsprechend Variante ausgearbeitet.
TOP 4 – Ausblick/ Weiteres Vorgehen
Herr Bürgermeister Reißer wies darauf hin, dass unter Berücksichtigung der finanziellen
Rahmenbedingungen (Investitionsbudget = 13,5 Mio. €) eine Realisierung der
Varianten 4 und 5 (vgl. Anlage 3, Folie 18) zwingend entsprechende
Kompensationsmaßnahmen erf ordert. Hierzu wird in den weiteren Überlegungen die
Integration des Therapiebeckens der Christoph- Graupner Schule sowie eine Schließung
des Trainingsbades (bei 50 Meter-Becken mit 10 Bahnen) geprüft werden.
Zum weiteren Vorgehen ist für Mai 2014 die Auslobung eines Architektenwettbewerbs
vorgesehen. Unter Berücksichtigung des entsprechenden Planungsvorlaufs soll im
Sommer 2015 mit den Bauarbeiten begonnen werden, sodass bei planmäßigem Ablauf
eine Fertigstellung des neuen Nordbades für Herbst 2016 in Aussicht gestellt werden
kann.
Als Ergebnis der Bürgerbeteiligung können folgende Punkte zusammengefasst werden:
Möglicher Neubau wird einer Sanierung des Nordbades deutlich
vorgezogen und soll dementsprechend weiterverfolgt werden.
Der Neubau ist barrierefrei zu gestalten und muss eine
rollstuhlgerechte Beckennutzung ermöglichen.
Der Neubau soll über ein 50 Meter Wettkampfbecken (8 oder 10
Bahnen) verfügen.
Es ist zu prüfen, ob durch Realisierung eines 50 Meter
Wettkampfbeckens mit 10 Bahnen sowie durch eine Vergrößerung des
Lehrschwimmbeckens die Schließung des Trainingsbades möglich ist
(Bereitstellung der erforderlichen Kapazitäten) und dadurch sowohl die
investiven als auch betrieblichen Mehrkosten kompensiert werden
können (Wirtschaftlichkeitsberechnung).
Die Realisierung eines Freizeitbeckens ist unter Berücksichtigung der
finanziellen Restriktionen in erster Linie von den Nutzungsmöglichkeiten
des Schwimmerbeckens abhängig (Sprunganlage sowie Bereich mit
1,35 m Wassertiefe, ggf. mittels Hubboden).
Es ist zu prüfen, ob eine „Einhausung“ des DSW Freibadbeckens
(Ganzjahresnutzung durch zu öffnende Dachkonstruktion) möglich und
wirtschaftlich sinnvoll ist.
Eine mögliche Integration des Therapiebeckens der Christoph-
Graupner Schule soll in den weiteren Planungen berücksichtigt werden.
Der bauliche Qualitätsstandard, insbesondere hinsichtlich
energetischer Maßnahmen (ggf. Passivhausstandard), ist unter
wirtschaftlichen Gesichtspunkten („Vollkostenrechnung“, z.B. DCF-
Kalkulation über 25 Jahre) zu definieren.
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
4. EMPFEHLUNG
23
4. EMPFEHLUNG
4.1. Ergebnisse der Grundlagenermittlung und Workshops
Der durchgeführte Expertenworkshop sowie die Bürgerbeteiligung führten dazu, dass
das Thema der Neuausrichtung des Nordbades mit einer breiten Beteiligung der
Öffentlichkeit sowie mit den Vereinen und der Stadt ergebnissoffen diskutiert werden
konnte. Die zu Beginn durchgeführte Grundlagenermittlung diente dabei als fundierte
Argumentationsgrundlage, auf der die unterschiedlichen Szenarien diskutiert werden
konnten.
Aufbauend auf diesen Ergebnissen lassen sich folgende grundlegende Bausteine für das
neue Nordbad festhalten:
Eine Sanierung des Nordbades wird von allen Beteiligten aufgrund der
angeführten Gründe (u.a. extremes Kostenrisiko, veraltete Funktionalität, etc.)
abgelehnt, sodass nur ein Neubau des Nordbades in Frage kommt.
Als wichtigste Zielgruppe sind einstimmig di e Schulen und Vereine definiert
worden. Daraus leitet sich die Notwendigkeit eines 50 Meter Wettkampfbeckens
mit 8 Bahnen ab.
Die Besucherberechnung prognostiziert im Bereich Erholung/ Wellness nur ein
geringes Marktpotenzial. Mit dem Jugendstilbad steht bereits ein attraktives
Wellnessangebot in Darmstadt zur Verfügung, dem kein weiteres
konkurrierendes Angebot gegenübergestellt werden soll (Vermeidung interner
Konkurrenz). Aus diesen Gründen wird von der Ansprache der Zielgruppe
Erholung/ Wellness abgesehen.
Die Zielgruppe Familie/ Freizeit wird durch die Darmstädter sowie die
umliegenden Bäder nicht vollständig abgeschöpft , sodass sich hieraus ein
theoretisches Besucherpotenzial ergibt . Um in der Rhein - Main- Region eine
vollständige Abschöpfung der Zie lgruppe „Familie/ Freizeit“ zu erreichen , sind
sehr hohe Investitionen in unterschiedliche Attraktionen (z.B. Wasserrutschen,
Wasserattraktionen) notwendig. Dies ist unter Berücksichtigung der finanziellen
Rahmenbedingungen nicht darstellbar, sodass die Zielgruppe Familie/ Freizeit in
vertretbarem wirtschaftlichem Rahmen angesprochen werden soll (bspw.
Sprungturm).
Die Einbindung eines externen Investor und/ oder Betreibers soll aufgrund
geringer Erfolgsaussichten nicht weiter verfolgt werden
Umfang ener getischer Optimierungsmaßnahmen sind unter dem Aspekt der
Wirtschaftlichkeit festzulegen (Kompensation der Investitionskosten durch
Reduktion der betrieblichen Energiekosten).
Das Lehrschwimmbecken muss mindestens in der jetzigen Größe erhalten
bleiben, wobei zu überprüfen ist, ob das Lehrschwimmbecken in der heutigen
Form für den zukünftigen Bedarf ausreicht (zurzeit Vollbelegung des Bec kens
durch Schulen und Vereine).
Die Einbindung eines zusätzlichen Freizeitbeckens ist im Hinblick e iner
möglichen Schließung des Schul- und Trainingsbades zu überprüfen.
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
4. EMPFEHLUNG
24
Die Möglichkeit der Integration eines Therapiebeckens ist anzustreben.
Während der Bauarbeiten ist ein Parallelbetrieb anzustreben, wobei zunächst die
vorgesehenen Sanierungsarbeiten (T echnik und Funktionsgebäude) im DSW-
Freibad und anschließend der Neubau des Nordbades realisiert werden sollen.
4.2. Konzeption des neuen Nordbades
Um eine konkrete Konzeption für das neu zu errichtende Nordbad definieren zu können,
ist eine zielgruppenspezifische Angebotsdefinition erforderlich. Zunächst ist festzuhalten ,
dass die unterschiedlichen Zielgruppen verschiedene, zum Teil differierende
Nutzungsansprüche an die Angebote des Bades stellen. Grundsätzlich ist eine
Berücksichtigung der Interessen der Schulen und Sportvereine (Schwimmvereine,
Wasserball, DLRG) zu priorisieren. Auf dieser Grundlage ist für die Konzeption des
neuen Nordbades auch weiterhin eine sportorientierte Ausrichtung maßgeblich. N eben
den Schulen und Vereinen soll zukünftig auch die sport - und freizeit orientierte
Öffentlichkeit in den Fokus der zu berücksichtigenden Nutzergruppen treten . Somit sollte
das neugeschaffene Angebot eine parallele Nutzbarkeit des Bades sowohl für Schul- und
Vereinsschwimmen sowie sportliche Wettkämpfe (50 Meter Becken und Wasserballspiele)
als auch für die Öffentlichkeit und zu Ausbildungszwecken der TU Darmstadt
berücksichtigen. Dies war im alten Nordbad durch die entsprechende Beckenanzahl und
Gebäudestruktur nur bedingt möglich.
Aufgrund der Zielgruppendefinition sowie unter Berücksichtigung der Ergebnisse der
Marktanalyse (vgl. Kapitel 2.3) ist durch eine mögliche Einbindung eines externen
Investors/ Betreibers kein wirtschaftlicher und betrieblicher Mehrwert zu erwarten
(geringes Marktpotenzial für Zusatzangebote im Bereich Erholung/ Wellness und
Familie/ Freizeit). Daher empfehlen wir, dies im folgenden Projektverlauf nicht weiter zu
verfolgen.
Als Ergebnis der Workshops sowie aus diversen Analysen ist der Sani erungsbedarf des
Schul- und Trainingsbades als sehr hoch einzustufen (vgl. Fritz Plan 2008). Diesen hohen
Investitionskosten stehen aufgrund der Zielgruppenausrichtung des Bades keine
Besuchereinnahmen – bzw. Einnahmepotenziale gegenüber, sodass ein weiter er Betrieb
des Schul - und Trainingsbades für die Stadt Darmstadt aufgrund der erforderlichen
Sanierungsmaßnahmen mit einer weiteren Steigerung (Finanzierungskosten) des
bestehenden jährlichen Defizit verbunden wäre. Die Teilnehmer der Workshops sprachen
daher offensiv eine mögliche Schließung des Schul - und Trainingsbades an, wobei bei
einer Schließung keine Bahnstunden gestrichen werden dürften.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass durch ein zusätzliches Freizeit - und
Trainingsbecken im Nordbad zum einen die Flexibilität und Parallelität der zukünftigen
Nutzung erheblich gesteigert werden könnte und zum anderen eine Schließung des
defizitären und sanierungsbedürftigen Schul - und Trainingsbades ohne die Streichung
von Schwimmzeiten möglich wäre. Daher lässt sich der Bau eines zusätzlichen Freizeit-
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
4. EMPFEHLUNG
25
und Trainingsbecken aus investiver, betriebsorganisatorischer und betriebswirtschaftlicher
Sicht empfehlen.
Darüber hinaus würde der Bau eines zusätzlichen Sprungturms (1 und 3m
Sprungmöglichkeit) sowohl f ür die Ausbildung des Eigenbetriebes und der Vereine
(insbesondere DLRG) als auch für sport - und freizeitorientierte Nutzergruppen zu einer
Attraktivitätssteigerung des Bades führen.
Somit empfehlen wir folgende Konzeption des neuen Nordbades:
a. 50 m Sportbecken mit 8 Bahnen
Das neue Sportbecken des Nordbades sollte primär den Schulen und Vereinen
als Trainings- und Wettkampfbecken dienen und somit als 50 Meter Becken mit
8 Bahnen konzipiert werden. Dabei ist anzustreben, dass das Becken für
überregionale Wettkämpfe genutzt werden kann und darüber hinaus auch
weiterhin der Öffentlichkeit zum Schwimmen zur Verfügung steht. Aufgrund
dieser variablen Nutzeransprüche an das Becken empfehlen wir, die Beckentiefe
zwischen 1,35 und 2,10 m zu konzipieren. Dies gewährleistet für die Vereine
weiterhin die Durchführung der Schwimmwettbewerbe (keine Änderung
gegenüber der aktuellen Situation), ermöglicht darüber hinausgehend aber auch
die tägliche Nutzung des Beckens für Familien und Freizeitnutzer.
b. Lehrschwimmbecken (min. 16,67 x 10 m)
Ein separates Lehrschwimmbecken ist auch im neuen Nordbad zwingend
erforderlich. Das heute fast vollständig ausgelastete Becken macht den Bedarf
einer solchen Einrichtung deutlich. Gegebenenfalls sollte hier überprüft werden,
ob der Bedarf an Beckenstunden im Lehrschwimmbecken in Zukunft steigen
könnte. Ebenfalls ist zu berücksichtigen, dass das Lehrschwimmbecken der
Zielgruppe der Familien zur Verfügung gestellt werden könnte. Falls dies der Fall
sein sollte, ist eine Vergrößerung de s Lehrschwimmbeckens zu überprüfen (z.B.
21 x 10 m).
c. Freizeit- und Trainingsbecken (25 x 16,75 m)
Das Freizeit- und Trainingsbecken schafft in erster Linie die Voraussetzungen für
die Integration des Schul- und Trainingsbades in das neue Nordbad. Um den in
Darmstadt ansässigen Wasserballern entsprechend ein wettkampftaugliches
Becken zur Verfügung stellen zu können, empfehlen wir eine durchgehende
Wassertiefe von mindestens 1,80 m sicherzustellen. Als Beckenabmessung bietet
sich ein 25 m langes und 16,75 m breites Becken an, da mit diesen Maßen die
Nutzbarkeit auch für den Schwimmsport sichergestellt werden kann. Neben den
Wasserballern ist das Becken auch für Vereine, Schulen und die Öffentlichkeit
zur Verfügung zu stellen.
d. Therapiebecken
Während der Workshops wurde die Einbindung des ebenfalls
sanierungsbedürftigen Therapiebeckens der Christoph -Graupner Schule in das
Nordbad angesprochen. Dies würde die Nutz barkeit des Beckens für eine
breitere Zielgruppe ermöglichen (bspw. Gesundhe it, Menschen mit
Behinderungen). Die räumliche Nähe der Christoph- Graupner Schule zum
Nordbad macht eine Einbindung auch für die bisherigen Nutzergruppen
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
4. EMPFEHLUNG
26
möglich. Zudem könnten die Betriebskosten aufgrund von Synergieeffekten
(beispielsweise im Bereich Bäd ertechnik, Verkehrswege, Umklei den) gesenkt
werden.
Somit empfiehlt sich aus der Gesamtsicht der Bäderlandschaft Darmstadt eine
Integration des Therapiebeckens der Christoph- Graupner Schule in das
Nordbad.
e. Integration eines Sprungturms
Um insbesondere für Schulen und ausbildende Verei ne (insbesondere DLRG )
aber auch den privaten Nutzern (Öffentlichkeit) des neuen Nordbades eine
Sprungmöglichkeit zur Verfügung zustellen, empfehlen wir die Einbindung eines
Sprungturms (1 und 3 m) in die Konzeption des Nordbades. Zwecks einer
möglichst flexible, zeitgleiche Nutzung sowohl des Sportbeckens als auch des
Freizeit- und Trainingsbeckens empfehlen wir die Einbindung des Sprungturms in
das Sportbecken, da eine notwendige Beaufsichtigung des Sprungturms durch
das Badpersonal des Nordbades somit zeitgleich mit der Beaufsichtigung des
Sportbeckens erfolgen könnte. And ernfalls müsste zusätzliches Personal zur
Beaufsichtigung bereitgestellt werden, was die Betriebskosten nachhaltig
beeinflussen würde.
f. Integration eines Kinder-/ Planschbeckens
In Hinblick auf eine Stärkung der öffentlichen Nutzung insbesondere im Bereich
der Familien empfehlen wir in der neuen Konzeption ein Kinder -/ Planschbecken
vorzusehen.
Insgesamt wird durch die vorgeschlagene Konzeption eine Steigerung der öffentlichen
Nutzungskapazitäten erreicht. Auf der Grundlage der in Kapitel 2.2 dargestellten
Ergebnisse zur Bedarfsermittlung wäre eine Integration des Schul - und Trainingsbades
theoretisch ohne die zusätzliche Bereitstellung des vorgesehenen Freizeit- und
Trainingsbecken möglich . Dies würde jedoch bedeuten, dass die derzeit „freien“
Kapazitäten im bestehenden Nordbad vollständig durch Schulen und Vereine belegt
werden müssten und somit der Öffentlichkeit keine bzw. nur sehr geringe
Nutzungskapazitäten zur Verfügung gest ellt werden könnten. Durch die Erweiterung des
Nordbades um das Freizeit - und Trainingsbecken wird gewährleistet, dass für die
öffentliche Nutzung keine Einschränkungen hinsichtlich der Schwimmzeiten bestehen.
Des Weiteren lässt sich die Auslastung der Becken deutlich effektiver gestalten. Dies führt
dazu, dass derzeit Lücken in der Belegung, die aufgrund zu kurzer und unregelmäßig
verteilter Zeitfenster nicht für die öffentliche Nutzung zur Verfügung stehen, einer
gezielten Nutzung zugeführt werden können. Darüber hinaus steht durch die Integration
des Schul - und Trainingsbades in Summe zukünftig eine größere Wasserfläche zur
Verfügung (Wasserfläche vorgesehenes Freizeit- und Trainingsbecken > bestehendes
Becken im Schul- und Trainingsbad).
Ebenfalls werden durch die Integration des Therapiebeckens der Christoph- Graupner
Schule zusätzliche Kapazitäten für die öffentliche Nutzung geschaffen , die bislang
überhaupt nicht zur Verfügung standen.
Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass zur Umsetzung der vorgeschlagenen
Konzeption durchgängig die Bereitstellung der aktuellen Nutzungskapazitäten zu
ZUKUNFTSFÄHIGE NEUAUSRICHTUNG DER DARMSTÄDTER BÄDER DARMSTADT C
4. EMPFEHLUNG
27
gewährleisten ist. Unter den möglichen Alternativen (z.B. temporäre Traglufthalle über
Freibadbecken) stellt sich die Aufrechterhaltung des bestehenden N ordbadbetriebs –
parallel zur Erstellung des Neubaus – als wirtschaftlichste Lösung dar (d.h. vorgesehene
Sanierungsarbeiten [Technik und Funktionsgebäude] im DSW- Freibad inkl. Schaffung
neuer Umkleidemöglichkeit Abriss Umkleiden Neubau Nordbad). Für den weiteren
Verfahrensablauf sollte der Vorschlag von wirtschaftlich belastbaren Alternativen jedoch
ausdrücklich ermöglicht werden.
4.3. Anforderungen für die weiteren Vorgehensweise
Zur Projektrealisierung wurden gemeinsam mit Vertretern der Stadt Darmstadt Ziele
formuliert, die als entsprechende Anforderung für die weitere Vorgehensweise ( Art und
Ablauf des zu bestimmenden Vergabeverfahrens ) zu definieren bzw. zu berücksichtigen
sind. Nachfolgend werden die formulierten Ziele einzeln aufgegriffen und auf dieser
Grundlage die damit verbundenen Projektanforderungen sowie eine Empfehlung für die
weitere Vorgehensweise abgeleitet.
Wesentliche Zielsetzung der Stadt Darmstadt ist es, dass über den gesamten Zeitraum
der Projektrealisierung eine entsprechende Einflussnahme auf die Planung und
Bauausführung sichergestellt ist. Ein Verfahrensmodell, das auf Grundlage einer
funktionalen Leistungsbeschreibung die (frühzeitige) Vergabe der „Gesam tleistung“
(Planung und Bauausführung) – beispielsweise an einen Generalübernehmer – vorsieht,
erscheint vor diesem Hintergrund nicht geeignet . Zwar könnte mit einem derartigen
Modell (beispielsweise in Form eines Verhandlungsverfahrens mit vorgeschaltetem
Teilnahmewettbewerb nach VOB/A) frühzeitig ein hohes Maß an Kostensicherheit
erreicht werden, diese Sicherheit wäre jedoch auf die Anfangsinvestition beschränkt.
Somit bestünde die Gefahr, dass die mit den Bauqualitäten in direktem Zusammenhang
stehenden Folgekosten nur unzureichend in den Fokus der weiteren Detailplanung des
beauftragten Generalübernehmers bzw. des entsprechenden Konsortiums treten würde.
Nach Vertragsschluss durch den Bauherrn/ Auftraggeber (Stadt Darmstadt) definierte
Anforderungen sowi e ggf. gewünschten Änderungen sind daher als entsprechendes
Nachtragsrisiko zu werten, welches den eingangs genannten Vorteil der frühzeitigen
Kostensicherheit relativiert. Daher ist ein Modell anzustreben, welches sowohl einen
hohen Einflussgrad für den B auherrn/ Auftraggeber (Stadt Da rmstadt) als auch eine
frühe Einbindung der Innovationskraft des/ der Bauausführenden ermöglicht.
Für die weitere Vorgehensweise ist der Fokus daher zunächst auf die Planungsaufgabe
zu richten.
Schwimmbäder stellen als soge nannte „Sonderimmobilie“ spezifische Anforderungen an
die fachliche Planungskompetenz. Zur Auswahl der Planungspartner ist daher
sicherzustellen, dass entsprechende Erfahrungen zur Realisierung von Bäderprojekten
und somit die erforderliche Qualifikation vorliegen.
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4. EMPFEHLUNG
28
Auf dieser Grundlage empfehlen wir die Durchführung eines mehrstufigen
Vergabeverfahrens, zu dessen Beginn (erste Stufe) die Auswahl entsprechend
qualifizierter Bewerber für das Vergabeverfahren erfolgt.
Hierzu bildet die Durchführung eines sogenannten Teilnahmewettbewerbs2 (Bewerber-/
Auswahlverfahren) die entsprechenden Voraussetzungen. Dieser dient ausschließlich der
Auswahl geeigneter Bieter für das weitere Vergabeverfahren. Das bedeutet, dass für die
anschließenden Vergabeschritte die im Teilnahmewettbewerb durchgeführte Bewertung
(Rangfolge) keine Berücksichtigung findet.
Im Rahmen eines Teilnahmewettbewerbs werden die eingehenden Bewerbungen
zunächst auf der Grundlage vorliegender Ausschlusskriterien („VOF -Kriterien“ gemäß §
4 Nr. 6 und Nr. 9 VOF) überprüft. Bewerber, die eines oder mehrere Ausschlusskriterien
nicht erfüllen, werden zwingend für das weitere Verfahren ausgeschlossen. Anschließend
werden die zulässigen Bewerbungen anhand der festzulegenden Auswahlkriterien
bewertet (Prä qualifikation gemäß § 5 VOF „Nachweis der Eignung“). Als
Auswahlkriterien gelten insbesondere die wirtschaftliche, finanzielle und technische
Leistungsfähigkeit sowie die fachliche Eignung des Bewerbers. Im Rahmen der fachlichen
Eignung kann insbesondere W ert auf mit der Aufgabenstellung vergleichbare
Referenzprojekte gelegt werden. Die daraus resultierende Bewertung der Bewerber bildet
eine objektive und vergabesichere Basis zur Festlegung der Teilnehmer für das weitere
Vergabeverfahren.
Die Durchführung eines vorgeschalteten Teilnahmewettbewerbs ermöglicht es, bereits
frühzeitig die Eignung (Qualifikation) der Bewerber zu überprüfen, gezielt Bewerber auf
das Verfahren aufmerksam zu machen sowie das Verfahren bei einem ungeeigneten
bzw. zu geringen Bewerberfeld mit verhältnismäßig geringem Aufwand anzupassen.
Zur Ausschreibung der planerischen Leistungen ist zu beachten, dass bei Bäderprojekten
der unter Kosten -Nutzen-Aspekten gemessene Erfolg maßgeblich von der
Kommunikation und „Teambildung“ der beteiligten Planungs- und Baupartner abhängig
ist. Für den Planungsprozess gilt es daher wirtschaftliche Lösung zur technischen
Realisierbarkeit abzustimmen. Hierzu ist es von wesentlicher Bedeutung, dass ein
gemeinsames Aufgabenverständnis der Pl anungsbeteiligten vorliegt und weder die
Objektplanung (Architektur) kostenintensive Tragwerks- und/ oder TGA-Planungen noch
letztgenannte Gewerke nachteilige gestalterische Lösungen bedingen. Differenzen in der
Zusammenarbeit und Abstimmung zwischen Objek tplanung (Architektur) und den
technischen Fachplanungen können im Verlauf des Projektes zu erheblichen
Kostensteigerungen (fehlende Planungsoptimierung) sowie zeitlichen Verzögerungen (z.B.
durch erforderliche Umplanungen) führen.
Im Ergebnis empfehlen wi r daher, den zu vergebenden Leistungsumfang nicht auf die
Objektplanung (Architektur) zu beschränken, sondern die Tragwerksplanung, technische
Ausrüstung und Bauphysik in das Vergabepaket zu integrieren („Planungsteam“). Der
Nachweis g emeinsamer Projekterfahrungen sollte in diesem Zusammenhang positiv
2 Teilnahmewettbewerb, Phase I (Zulassung ): Ausschlusskriterien
Teilnahmewettbewerb, Phase II (Auswahl): Nachweise über die wirtschaftlichen, finanziellen und
technische Leistungsfähigkeit sowie über die fachliche Eignung (insbesondere Referenzen)
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4. EMPFEHLUNG
29
bewertet und daher zur Aufstellung der Auswahlkriterien entsprechend berücksichtigt
werden.
Alternativ könnten die Planungsleistungen der „Technischen Ausrüstung“ parallel zur
Objektplanung ausgesch rieben und vergeben werden. In diesem Fall sollte für die
Vergabe der Objektplanung eine fach liche Prüfung und Bewertung der technischen
Realisierbarkeit sichergestellt werden.
Leitendes Motiv für das zu entwickelnde Architekturkonzept bilden die in den Workshops
erarbeiteten Nutzungsanforderungen. Darüber hinaus wird großer Wert auf optimierte
Prozessabläufe sowohl im Hinblick auf die jeweiligen Nutzergruppen als auch das
Betriebspersonal (insbesondere Aufsicht) gelegt (funktionale Anbindungen/ Beziehungen,
Anordnung der Funktionsbereiche etc.) . Somit sind die Gebäudestruktur und
insbesondere die bauliche Gestaltung an den funktionalen Anforderungen auszurichten.
Aufbauend auf unseren Erfahrungen mit vergleichbaren Projekten – insbesondere
hinsichtlich der formulierten Zielsetzung und bestehenden Anforderungen – empfehlen
wir, die Auswahl des/ der Planungspartner an die Erarbeitung eines konkreten
Lösungsvorschlags für die gestellte Planungsaufgabe zu binden.
Hierzu bildet die Auslobung eines Architekt ur-/ Planungswettbewerbs – wie durch die
Stadt Darmstadt favorisierte – beste Voraussetzungen. Kennzeichnend für einen
Planungswettbewerb ist es, dass die an das Architekturkonzept gestellten Anforderungen
wie beispielsweise Funktionalität, Flächenökonomie, Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit
sowie städtebaulicher und gestalterischer Wert entsprechend ihrer Bedeutung abgefragt
und bewertet werden können.
Die Durchführung eines Architektur -/ Planungswettbewerbs schafft somit für die weitere
Vorgehensweise eine wesentliche Entscheidungsgrundlage.
Hinsichtlich der einzusetzenden Bauprodukte, Materialien und technischen Komponenten
wird ein nachhaltiger Qualitätsstandard angestrebt, der – wie nachfolgend dargestellt –
insbesondere anhand wirtschaftlicher Kriterien zu bemessen/ definieren ist:
Energieeffizienz (Energiekosten):
Art und Umfang energetischer Maßnahmen, die über die Anforderungen gem. der
geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) hinausgehen, sind im Rahmen einer
entsprechenden Wirtschaftlichkeitsberechnung zu prüfen.
Instandhaltung3:
Die Folgekosten für Wartung u nd Inspektion (periodische Betriebskosten) sowie
Instandsetzung (Ersatzbeschaffung in Abhängigkeit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer)
bilden ebenfalls ein wesentliches Entscheidungskriterium zur Festlegung wirtschaftlicher
Ausführungsqualitäten.
3 In Orientierung an DIN 31051
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4. EMPFEHLUNG
30
Sonstige Betriebsaufwand:
Ferner sind die kontinuierlichen Betriebsaufwendungen (z.B. Reinigungsaufwand) zur
Festlegung einer wirtschaftlichen Ausführungsqualität zu berücksichtigen.
Somit gilt es den investiven Kosten die betrieblichen Folgekosten (kontinuierlicher,
periodischer als auch ersatzbeschaffender Art) im Rahmen einer entsprechenden
Wirtschaftlichkeitsberechnung (z.B. DCF-Kalkulation über 25 Jahre) gegenüberzustellen.
4.4. Fazit
Vergabe Planungsleistung
Auf Grundlage der zuvor dargestellten Anforderungen und daraus abgeleiteten
Empfehlungen schlagen wir zur Vergabe der Planungsleistungen die Durchführung eines
VOF-Verhandlungsverfahrens mit Planungswettbewerb nach vorherigem
Teilnahmewettbewerb vor (gem. §3 (1) VOF in Verbindung mit §§ 15 (2)/ 20 (2) VOF).
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4. EMPFEHLUNG
31
Planungs-
wettbewerb
Vertrags-
verhandlungen
Teilnahme-
wettbewerb
Nutzen:
Auswahl entsprechend
qualifizierter Bewerber
(insb. anhand von
Bäderreferenzen)
Vorschlag
Zu vergebender
Leistungsumfang
(Anforderungsprofil):
- Objektplanung
(Architektur)
- Tragwerksplanung
- Technische Ausrüstung
- Bauphysik
Berücksichtigung des
Auswahlkriteriums
„Gemeinsame
Referenzprojekte“
Alternativ:
Parallele Ausschreibung
der Planungsleistung
“Technische
Ausrüstung“
Anmerkung:
Die Durchführung einer
Bewertung (Erstellung
Rangfolge) dient
ausschließlich der
Präqualifikation und
wird im anschließenden
Planungswettbewerb
nicht weiter
berücksichtigt/
angesetzt.
Nutzen:
Erhalt mehrerer
Lösungsvorschläge für
die anstehende.
Planungsaufgabe
(Optimierung durch
Konkurrenzprinzip)
Entscheidungs-
grundlage zur gezielten
Planerauswahl anhand
„individueller“
Qualitätskriterien
(Definition anhand der
bestehenden
Anforderungen/
entsprechend ihrer
Bedeutung gewichtet)
Vorgehen:
Aufgabendefinition auf
Grundlage der in
Kapitel 4.2 abgeleiteten
Konzeption (inkl.
Anforderung zur
durchgängigen
Bereitstellung
erforderlicher
Nutzungskapazitäten)
unter Berücksichtigung
eines angemessenen
Freiraums zur
Gestaltung innovativer
Realisierungsideen.
Vorschlag:
Stufenweise
Beauftragung nach
HOAI-Leistungsphasen.
Hierzu ist es zulässig
das Auftrags-
versprechen“ auf die
HOAI-Leistungsphasen
1-5 zu begrenzen.
Nutzen:
Möglichkeit zur
Einbindung der
Innovationskraft des/
der Bauausführenden
bleibt erhalten.
So kann in
Abhängigkeit von den
Verfahrensergebnissen
über die Ausschreibung
der Bauleistung(en) und
das konkrete Vertrags-
modell entschieden
werden.
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Abstimmung Konzeptvorgaben mit Nutzergruppen/ Interessenvertretern
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32
Beteiligung Nutzergruppen/ Interessenvertreter (Fortschreibung Konzeptvorgaben)
Wir empfehlen die Nutzergruppen (Schulen und Vereine) und Interessenvertreter
(insbesondere Behindertenbeauftragte) in geeigneter Form an dem Vergabeverfahren zu
beteiligen. Das heißt, die jeweiligen Planungsvorgaben sowie entsprechenden
Planungsergebnisse sollten zeitnah und transparent mit Vertretern der Schulen und
Vereine sowie sonstiger Interessengruppen diskutiert werden. Ziel ist es, dass die im
Detail bestehenden Nutzungsanforderungen kontinuierlich in den Planungsprozess
integriert und erforderliche Abwägungen gemeinsam getroffen werden. Hierzu schlagen
wir folgende Schritte vor:
1. Schritt (Parallel zum Teilnahmewettbewerb):
Abstimmung der Aufgabendefinition zum Planungswettbewerb ( auf Grundlage
der in Kapitel 4.2 abgeleiteten Konzeption ) sowie der Bewertungs - und
Auftragskriterien inkl. deren Gewichtung (für Planungswet tbewerb und
Verhandlungsverfahren)
Gegebenenfalls Abfrage detaillierter Anforderungsprofile der Schulen und
Vereine (Beckenabmessungen/ Wassertiefe, Umfang Sprungturm -Nutzung,
Umfang gleichzeitig zur Verfügung zu stellender Bahnen, zeitliche Restriktionen
etc.) zur Aufstellung eines „Belegungsplanentwurfs“
Prüfung sowie ggf. Fortschreibung der konzeptionellen Vorgaben
(Angebotsumfang) anhand o.g. „Belegungsplanentwurfs“
2. Schritt (Begleitung Planungswettbewerb):
Gegebenenfalls Benennung jeweils eines Vertre ters (Schulen und Vereine) zum
Preisgericht
Information über Wettbewerbsergebnis sowie Abstimmung der Aufgabenstellung
zur Weiterentwicklung des Wettbewerbsergebnisses (Aufgabenstellung zum
Verhandlungsverfahren/ Vertragsverhandlungen)
3. Schritt (Verhandlungsverfahren/ Vertragsverhandlungen):
Gegebenenfalls Beteiligung jeweils eines Vertreters (Schulen und Vereine) bei
den Verhandlungsgesprächen
Information über das Verhandlungsergebnis sowie Abstimmung der weiteren
Vorgehensweise (z.B. Bildung einer „Projek tgruppe“ zur Begleitung des weiteren
Planungsprozesses, monatliche Projekttgruppensitzung)
Darüber hinaus empfehlen wir das Passivhaus Institut (Darmstadt) sowie den
Gestaltungsbeirat der Stadt Darmstadt in beratender Funktion in den weiteren
Projektverlauf zu integrieren. Insbesondere zur Bewertung der Wettbewerbsergebnisse
sollte der Aspekt „Energieeffizienz“ Berücksichtigung finden und daher bereits zur
Vorbereitung (Aufgabenstellung und Abstimmung der Bewertungskriterien) die
Fachkompetenz des Passivhaus Institut (Darmstadt) eingebunden werden.
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4. EMPFEHLUNG
33
Wirtschaftlichkeitsberechung
Um eine frühzeitige Berücksichtigung der wirtschaftlichen Aspekte zu gewährleisten,
empfehlen wir bereits im Rahmen des Planungswettbewerbs eine belastbare Basis zur
wirtschaftlichen Bewertung der Wettbewerbsergebnisse (Lösungsvorschläge) zu schaffen.
Hierzu schlagen wir vor , dass als Teil des Vorprüfungsberichts eine ( erste)
Wirtschaftlichkeitsberechnung zu den vorgelegten Lösungsvorschlägen erstellt und als
entsprechendes Bewertungskriterium berücksichtigt wird . Diese
Wirtschaftlichkeitsberechnung sollte neben den investiven Kosten eine Betrachtung der
betrieblichen Folgekosten (insbesondere Energie) über einen Zeitraum vo n
beispielsweise 25 Jahren berücksichtigen (DCF- Kalkulation).
Für den weiteren Projektverlauf bildet die Wirtschaftlichkeitsberechnung eine wertvolle
Entscheidungsgrundlage insbesondere zur Definition des energetischen
Maßnahmenumfangs (Energieeffizienz) sowie der jeweiligen Materialqualitäten im
Hinblick auf eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsdauer (Instandsetzungsbedarf) sowie
zu erwartende r Betriebsaufwendungen für Wartung und Inspektion en,
Reinigungsaufwand etc.. Hierzu ist eine projektbegleitende Fortschreibung (Detaillierung
entsprechend der jeweiligen Planun gstiefe) der Wirtschaftlichkeitsberechnung
erforderlich.
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5. ANLAGEN
34
5. ANLAGEN
Anlage 1: Marktanalyse – Ableitung Besucherpotenzial
Anlage 2: Präsentation Expertenworkshop (inkl. Ergebnis)
Anlage 3: Präsentation Bürgerbeteiligung
anlage 3
21377 Zeichen
Anlage 2: Präsentation Expertenworkshop (inkl. Ergebnis) Workshop, 10. Dezember 2013 Handlungsalternativen zur Ausrichtung des Bäderangebots in Darmstadt CBRE | Seite 2 1. Einleitung 2. Ausgangslage 3. Identifizierung und Bewertung von Handlungsalternativen 4. Ausblick Agenda CBRE | Seite 3 CLIENT LOGO 1. Einleitung Aufgabenstellung/ Vorgehensweise CBRE | Seite 4 1. Einleitung Aufgabenstellung/ Vorgehensweise Vorstellung der Teilnehmer Erwartungen an den Workshop 2. Ausgangslage 3. Identifizierung und Bewertung von Handlungsalternativen 4. Ausblick Agenda CBRE | Seite 5 Einleitung Handlungsalternativen (Fortführung Bestand + Freibad) Wirtschaftlichkeit Eignung der Planung zum sportlichen Schwimmen (Vereine, Schulen, Familien) Mögliche Einbindung des Therapiebeckens Lösung finanzierbares Konzept Nachhaltiges, zukunftsfähiges Konzept Grundkonsens der Richtung Weitere Beteiligungen / nächste Schritte Entscheidungskriterien (+Gewichtung) Erwartungen an den Workshop CBRE | Seite 6 Neubau Sanierung Schließung/ Abriss Bedarfsdeckung? Wirtschaftlichkeit (Finanzierung, Betriebsdefizit)? Chancen (Marktpotenzial)? Risiko (Betriebssicherheit)? Entscheidungskriterien Entscheidungskriterien Sonstiges? Grundmodell 1. Einleitung CBRE | Seite 7 1. Einleitung 2. Ausgangslage Bestandsbewertung Bedarfsermittlung Marktanalyse Handlungsansätze 3. Identifizierung und Bewertung von Handlungsalternativen 4. Ausblick Agenda CBRE | Seite 8 CBRE 2013 (google maps) Nordbad Jugendstilbad Bezirksbad Bessungen Schul- und Trainingsbad 2. Ausgangslage Bäderstandorte CBRE | Seite 9 Nordbad Badeangebot Schwimmerbecken: 50 x 21 m, 8 Bahnen Lehrschwimmbecken: 16,67 x 10 Meter Planschbecken (ca. 9 m² Wasserfläche) Positionierungsprofil „Leistungsorientiertes Sportbad“ In erheblichem Umfang von Schul-/ Vereins-/ Leistungsschwimmen genutzt Zustand erheblicher Sanierungsbedarf 2. Ausgangslage CBRE | Seite 10 1 Kosten werden jeweils in Netto angegeben 2 Baupreisindex: Preissteigerung 2008 bis 2013 = 10,11 % Kostengruppen nach DIN 276 1 Kosten (2008) Kosten (2013)2 300 (Bauwerk- Baukonstruktion) 5.235.550 € 5.764.864 € 400 (Bauwerk – Technische Anlagen) 2.079.350 € 2.289.572 € 500 (Außenanlagen) 20.000 € 22.022 € 600 (Ausstattung und Kunstwerke) 20.000 € 22.022 € 700 (Baunebenkosten) 1.323.882 € 1.457.726 € Gesamtkosten (netto) 8.678.782 € 9.556.206 € Gesamtkosten (brutto) 10.327.750 € 11.371.885 € 2. Ausgangslage Bestandsbewertung Nordbad Sanierungsbedarf Basis bildet die detaillierte baulich- technische Bestandsanalyse durch Fritz Plan im Jahr 2008 (Sanierungskosten insg. 8.678.782 €) Seit der o.g. Bestandsanalyse wurden keine größeren Sanierungsmaßnahmen durchgeführt (nur Sicherung der Betriebsfunktion) CBRE | Seite 11 2. Ausgangslage Bestandsbewertung Nordbad Betriebliche Kennwerte Besucherzahlen 1 (Basis 2012) Besucherzahlen Nordbad (2012): 178.000 Besucherzahlen der Darmstädter Bäder erreichen prognostizierte Vergleichswerte Ø Umsatz pro Besucher (Basis 2012) durchschnittliche Umsatzerlöse sind für das Nordbad deutlich geringer als Vergleichswerte Insbesondere durch geringes Nebengeschäft bedingt 350.000 750.000 540.000 531.460 1,00 €/Bes. 4,00 €/Bes. 3,23 €/Bes. 1,65 €/Bes. 1 inkl.. Jugendstilbad, Bezirksbad Bessungen sowie Schul- und Trainingsbad Spanne zugrunde liegender Daten (Datenbank CBRE) Vergleichswert unter Berücksichtigung der vorliegenden Rahmenbedingungen IST-Wert auf Grundlage der vorliegenden Datenbasis Legende: CBRE | Seite 12 2. Ausgangslage Bestandsbewertung Nordbad Betriebliche Kennwerte Personalkosten Personalkosten auf vergleichbaren Niveau Energie- und Medienkosten Einsparpotenziale im Bereich der Energie- und Medienkosten (Energieeffizienz) Spanne zugrunde liegender Daten (Datenbank CBRE) Vergleichswert unter Berücksichtigung der vorliegenden Rahmenbedingungen IST-Wert auf Grundlage der vorliegenden Datenbasis Legende: 500.000 € 900.000 € 700.000 € 649.000 € 250.000 € 500.000 € 371.000 € 396.000 € CBRE | Seite 13 Schul- und Vereinssport sowie Leistungsschwimmen kann ohne das Nordbad nicht in dem heutigen Umfang angeboten werden 1 Bädernutzung der Universitäten sind in der Kategorie „Vereine“ impliziert 2. Ausgangslage Bedarfsermittlung S+V Sportbecken Bad Mo Di Mi Do Fr Sa So belegt Nordbad 49 57 58 55 49 35 302 Nordbad BS 1 98 113 115 109 98 70 0 603 Schulen 24 26 26 24 22 0 122 Schulen BS 48 52 52 48 44 0 244 Vereine 25 31 32 31 27 35 180 Vereine BS 50 61 63 61 54 70 359 Schul- und Trainingsbad 72 74 74 78 80 40 417 Schulen 31 39 22 20 38 0 150 Vereine 38 35 53 58 42 40 264 Bessungen Bad 52 60 55 4 5 2 178 Schulen 28 34 30 0 0 0 91 Vereine 25 27 25 4 5 0 2 87 Gesamt 173 191 186 136 134 75 2 896 davon Schulen 107 125 104 68 82 0 0 363 davon Vereine 113 123 140 123 101 110 2 530 Belegungsplan Bahnstunden Freie Kapazitäten in Bahnstunden (ohne Nordbad) Bad Mo Di Mi Do Fr Gesamt Schul- und Vereinsbad 11 9 9 6 4 38 Bessungen 10 2 7 58 57 132 Gesamt 21 11 16 63 60 170 CBRE | Seite 14 2. Ausgangslage Bedarfsermittlung S+V Sportbecken 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 Nordbad Schul- und Trainingsbad Bessungen Bad Bahnstunden Belegungsanteil des Sportbeckens durch Schulen und Vereine 1,2 frei belegt 1 Ansatz: 1 Bahnstunde = eine Stunde in 25 m Becken (1 Stunde in 50 m Becken wird mit 2 Stunden bemessen) 2 Bemessungsgrundlage: Montag bis Freitags von 08:00 bis 22:00 Uhr; Samstags von 08:00 bis 19:00 Uhr Das Nordbad lässt sich nicht durch die anderen Bäder in Darmstadt (Schul- und Trainingsbad sowie Bezirksbad Bessungen) kompensieren. Gleiches gilt für den Versuch, das Schul- und Vereinsschwimmen komplett im Nordbad durchzuführen. Dies zeigt die folgende Grafik, in der die Summe der pro Woche freien und der durch das Schul- und Vereinsschwimmen belegten Bahnen dargestellt sind. CBRE | Seite 15 1 Ansatz: 1 Bahnstunde = eine Stunde in 25 m Becken (1 Stunde in 50 m Becken wird mit 2 Stunden bemessen) 2. Ausgangslage Bedarfsermittlung S+V Sportbecken 0 50 100 150 Mo Di Mi Do Fr Belegung Schulen 1 Bessungen Bad Schul- und Trainingsbad Nordbad 0 50 100 150 Mo Di Mi Do Fr Sa Belegung Vereine 1 Bessungen Bad Schul- und Trainingsbad Nordbad Nachfolgende Grafik zeigt, dass unter Berücksichtigung der wochentäglichen und tageszeitlichen Einschränkungen (z.B. Schulen in den Vormittagsstunden) keine Kompensation des Nordbades durch die anderen Bäder stattfinden kann (vgl. hierzu Verlaufspläne im Anhang). Darüber hinaus wäre bei einer Reduzierung der aktuell vorhandenen Wasserfläche (Summe aller Bäder) kaum eine Bereitstellung von Bahnstunden für die Öffentlichkeit möglich. CBRE | Seite 16 2. Ausgangslage Bedarfsermittlung S+V Lehrschwimmbecken 0 10 20 30 40 50 60 70 Nordbad Bessungen Bahnstunden Belegungsanteil des Lehrschwimmbecken durch Schulen und Vereine frei belegt Die Nachfrage nach dem LSB im Nordbad kann nicht durch das LSB in Bessungen substituiert werden. Gleiches gilt für das Lehrschwimmbecken des Bezirksbades in Bessungen, dessen Nutzung durch Schulen und Vereine nicht durch das LSB im Nordbad kompensiert werden kann. CBRE | Seite 17 Zusammenfassung Selbst bei Vollbelegung des Schul- und Trainingsbades sowie des Bezirksbades Bessungen könnten 132 Bahnstunden (bzw. 433 Bahnstunden bei Berücksichtigung des 50 m Beckens) bei Schließung des Nordbades im Bereich des Schwimmerbeckens nicht mehr angeboten werden. Zusätzlich müssten bei Schließung des Nordbades 27 Stunden im Lehrschwimmbecken gestrichen werden. Tageszeitliche Beschränkungen wurden zunächst nicht berücksichtigt. Zur Aufrechterhaltung des jetzigen Schwimmangebotes an Schulen und Vereine wird das Nordbad zwingend benötigt. Bedarfsermittlung S+V 2. Ausgangslage CBRE | Seite 18 15 Autominuten: 399.400 Einwohner 30 Autominuten: 2.343.657 Einwohner CBRE 2013 (MapPointEurope) 30 AM 15 AM Marktanalyse 2. Ausgangslage Marktgebiet CBRE | Seite 19 Bevölkerungsdichte (EW/km²) Darmstadt CBRE 2013 (Destatis) Marktanalyse 2. Ausgangslage Bevölkerungsdichte CBRE | Seite 20 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% unter 6 6 bis unter 15 15 bis unter 65 65 oder mehr Altersgruppen (in %) Prozentuale Anteile der Einwohner nach Altersgruppen Einzugsgebiet Hessen CBRE 2013 (Datenbasis: Destatis) 95 100 105 110 115 120 125 130 Kaufkraftindex Kaufkraft der Einzugskreise Index Deutschland = 100 Marktanalyse 2. Ausgangslage CBRE 2013 (Datenbasis: GfK) Soziodemografische Faktoren CBRE | Seite 21 Marktanalyse 2. Ausgangslage Wettbewerbsanalyse < 15 AM 15 – 30 AM CBRE 2013 (google maps) CBRE | Seite 22 Marktanalyse 2. Ausgangslage Wettbewerbsanalyse (Auszug) Sport Freizeit/ Familien Erholung Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 10% 15% 20% Gastronomieangebot 5% 15% 20% Sport- und Lehrschwimmbecken 85% 5% 0% Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 0% 15% 0% Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 0% 15% 0% Erlebnisangebote z.B. Rutschen 0% 15% 0% Erholungsbecken [innen/außen] z. B. M ineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0% 10% 20% Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0% 5% 20% Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. M assagen 0% 0% 5% Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, M assagen 0% 5% 15% GESAMT 100% 100% 100% Nordbad, Darmstadt Punkte Sport Freizeit/ Familie Erholung Zielgruppe X Zustand / Ambiente Anmutung, Gestaltung und Ausstattung 3 0,3 0,5 0,6 Gastronomieangebot 1 0,1 0,2 0,2 Sport- und Lehrschwimmbecken 5 4,3 0,3 0,0 Erlebnisbecken [innen/außen] z. B. Wellenbecken, Strömungskanal 0 0,0 0,0 0,0 Kinderbecken Wasserattraktionen wie z. B. Spritztiere 2 0,0 0,3 0,0 Erlebnisangebote z.B. Rutschen 2 0,0 0,3 0,0 Erholungsbecken [innen/außen] z. B. M ineral-/Thermalbecken, Klangbecken, Whirlpool 0 0,0 0,0 0,0 Saunaangebot [innen/außen] inkl. entsprechender Nebenangebote 0 0,0 0,0 0,0 Medizinische Anwendungen z. B. Physiotherapie, med. M assagen 0 0,0 0,0 0,0 Entspannungs- und Beautyanwendungen z. B. Bäder, M assagen 0 0,0 0,0 0,0 GESAMT 4,6 0,0 0,0 Gewichtungsmatrix 1 Bezugsobjekte in Darmstadt CBRE | Seite 23 Marktanalyse 2. Ausgangslage Wettbewerbsanalyse Familie/ Freizeit Attraktivität = 3 Attraktivität = 2 Legende Kreisradius: CBRE 2013 Bäder Darmstadt Konkurrenzbäder CBRE | Seite 24 Marktanalyse 2. Ausgangslage Wettbewerbsanalyse Erholung/ Wellness Attraktivität = 3 Attraktivität = 2 Legende Kreisradius: Bäder Darmstadt Konkurrenzbäder CBRE 2013 CBRE | Seite 25 Marktanalyse 2. Ausgangslage Besucherpotenzial Einwohner 1 Sport Freizeit/ Familie Erholung Gesamt Aktivierungsanteil (%) 10% 15% 15% Besuchshäufigkeit p.a. 8 3 2 bis 15 AM 399.406 319.525 179.733 119.822 619.079 15 - 30 AM 2.343.657 1.874.926 1.054.646 703.097 3.632.668 0 - 30 AM 2.194.450 1.234.378 822.919 4.251.748 Sport Freizeit/ Familie Erholung Gesamt bis 15 AM 100% 100% 100% 15 - 30 AM 70% 70% bis 15 AM 319.525 179.733 119.822 619.079 15 - 30 AM 0 738.252 492.168 1.230.420 0 - 30 AM 319.525 917.985 611.990 1.849.499 A - Einwohner im Einzugsgebiet (absolut) B - "Fahrbereitschaft" Fahrbereitschaft in Abhängigkeit von der Entfernung CBRE | Seite 26 Sport Freizeit/ Familie Erholung Gesamt bis 15 AM 100% 100% 100% 15 - 30 AM 0% 70% 70% bis 15 AM 19,7 6,4 4,0 15 - 30 AM 15,6 8,0 bis 15 AM 19,7 6,4 4,0 15 - 30 AM 0,0 10,9 5,6 0 - 30 AM 19,7 17,3 9,6 10,9 3,2 4,0 MARKTANTEIL gerundet 55% 18% 42% Regionalfaktor Rhein Main 1 90% BESUCHERPOTENZIAL gerundet 159.000 151.000 230.000 540.000 C - Marktabschöpfung (Einfluss vorhandener Wettbewerb) Wettbewerbsdruck in Abhängigkeit von der Entfernung Attraktivitätsquotient gem. Wettbewerbsanalyse (inkl. Bäder Darmsta dt) Attraktivitätsquotient Bäder Darmstadt Attraktivitätsquotient gewichtet (Berücksichtung der räuml. Verteilung) Marktanalyse 2. Ausgangslage Besucherpotenzial 1 Aufgrund der hohen Anzahl weiterer Freizeitattraktionen wird die Region Rhein Main mit einem Regionalfaktor von 90 % bewertet, sodass der errechnete bundesweite Wert für die Region angepasst wird CBRE | Seite 27 Zusammenfassung Aktuelle Besucherzahl (Basis: 2012) entspricht dem auf Grundlage der vorhandenen Angebotsgestaltung (Attraktivitätsquotient) ermittelten Besucherpotenzial Marktpotenzial im Bereich „Erholung“ sowie insbesondere „Freizeit/ Familie“ vorhanden Zur Entwicklung eines marktgerechten Positionierungsprofils sind folgende Aspekte zu berücksichtigen: Struktur und Organisation des vorhandenen Bäderangebots (Vermeidung „interner“ Konkurrenz) Wirtschaftlichkeit und Risikostruktur (Amortisation der zusätzlichen Investitionen) 2. Ausgangslage Marktanalyse CBRE | Seite 28 Variante 25m- / 50m- Becken 1 Bahnen Freizeit- becken Wasser- fläche Investitions- kosten (netto)4 Investitions- kosten (brutto) Investitionskosten (brutto nach Vorsteuerabzug) Sanierung 50 m 8 O 1.226 m² 9,6 Mio. € 11,4 Mio. € 9,6 Mio. € Neubau 1 25 m 1,2 8 3 1.010 m² 10,1 Mio. € 12,5 Mio. € 11,25 Mio. € Neubau 2 25 m 1,2 8 O 760 m² 8,9 Mio. € 11,0 Mio. € 10,0 Mio. € Neubau 3 50 m 1,2 8 O 1.285 m² 11,7 Mio. € 14,5 Mio. € 13,25 Mio. € Neubau 4 50 m 1,2 10 O 1.486 m² 14,3 Mio. € 17,7 Mio. € 16,0 Mio. € Neubau 5 50 m 1,2 8 3 1.535 m² 13,4 Mio. € 16,5 Mio. € 14,5 Mio. € Handlungsansätze 2. Ausgangslage Sanierungsvariante auf Basis der Bestandsanalyse durch Fritz Plan im Jahr 2008 (Kosten indexiert) Kalkulation von 5 Neubauvarianten durch Eigenbetrieb Immobilienmanagement der Stadt Darmstadt (Stand Dez. 2012 Anmerkungen Kalkulation der Neubaukosten inkl. 1,34 Mio. € für Funktionsgebäude DSW- Freibad (brutto) Integration eines Therapiebeckens nicht berücksichtigt; Kosten ca. 900.000 € 1 25 m Becken = 25 x 21, Wassertiefe (WT) 1,80 – 2,10 m; 50 m Becken= 50 x 25 m , WT 1,80 – 2,10 m; 2 Alle Varianten mit Planschbecken (5 x 5 m; 0,08 – 0,45 m WT) und Lehrschwimmbecken (10 x 21 m, WT 0,80 -1,35 m) 3 Freizeitbecken 20 x 12,5 m, WT 1,35 – 3,50 m sowie Sprungturm mit 1 m Brett und 3 m Plattform 4 Nettoberechnung mit 19 % Mehrwertsteuer, ausgehend von Investitionskosten (brutto) CBRE | Seite 29 1. Einleitung 2. Ausgangslage 3. Identifizierung und Bewertung von Handlungsalternativen Aufstellung aller denkbarer Handlungsvarianten Aufstellung von Entscheidungskriterien Priorisierung der Entscheidungskriterien Bewertung der Handlungsalternativen 4. Ausblick Agenda CBRE | Seite 30 3. Handlungsalternativen Konzeption (Was?) Organisation (Wer?) Finanzierung (Wie viel? Risiko?) Umsetzung (Wie?) CBRE | Seite 31 Rahmenbedingungen/ Anforderungsprofil Wirtschaftliche Aspekte Finanzrahmen Risikostruktur … Konzeption Anforderungen Schul- und Vereins-/ Leistungsschwimmen (Bahnstunden, Nutzungszeiten, Nutzungsanforderungen) Mindestbedarfsprogramm (Größe und Gestaltung der Wasserflächen, Sprunganlage, Nebenräume, Sonstige Anforderungen) Öffentlichkeit (Nutzungszeiten, Nutzungsanforderungen) Ergänzungsangebot (Positionierungsprofil / Zielgruppenorientierung) 3. Handlungsalternativen CBRE | Seite 32 Rahmenbedingungen/ Anforderungsprofil Betriebliche Aspekte Eintrittspreisstruktur und -gestaltung Personalaspekte Einflussrechte während der Betriebsphase (Instandhaltung, Marketing etc.) Bauliche Anforderungen Baurecht Architektur und Städtebau Energetische und gestalterische Anforderungen (Vorgabe von Richtqualitäten) Einflussrechte im Planungs- und Bauprozess Sonstiges Steuerrecht (z. B. Berücksichtigung steuerlicher Querverbund) Organisationsmodell (Realisierungs-/Betriebsform, Finanzierung, Vergabeverfahren) 3. Handlungsalternativen CBRE | Seite 33 3. Handlungsalternativen CBRE | Seite 34 3. Handlungsalternativen Ergebnisse Workshop CBRE | Seite 35 3. Handlungsalternativen Ergebnisse Workshop CBRE | Seite 36 Handlungsalternativen (Fortführung Bestand + Freibad) () Wirtschaftlichkeit später zu klären Eignung der Planung zum sportlichen Schwimmen (Vereine, Schulen, Familien) Mögliche Einbindung des Therapiebeckens () Lösung finanzierbares Konzept später zu klären Nachhaltiges, zukunftsfähiges Konzept Grundkonsens der Richtung Weitere Beteiligungen / nächste Schritte Entscheidungskriterien (+Gewichtung) Erwartungen an den Workshop (aus Einleitung) 3. Handlungsalternativen CBRE | Seite 37 1. Einleitung 2. Ausgangslage 3. Identifizierung und Bewertung von Handlungsalternativen 4. Ausblick Realisierungsmodell Finanzierung Steuerlicher Querverbund Nächste Schritte Agenda CBRE | Seite 38 Leistungserbringung / Risikoverteilung Klassisches Realisierungsmodell „Realisierungsmodell Darmstadt“ Vollständige ÖPP- Variante Darmstadt Entwicklung des Bäderkonzepts Übernahme der vollständigen Bauherrenfunktion im Planungs- und Bauprozess (GP/GU- oder Einzellosvergabe) Kaufmännische und technische Betriebsführung Finanzierung (vollständiger Eigentumsverbleib) ? ? Definition konzeptioneller, betrieblicher sowie gesellschaftsrechtlicher Rahmenparameter Privater Partner Entwicklung des Bäderkonzepts unter Berücksichtigung o. g. Rahmenparameter Übernahme der vollständigen Bauherrenfunktion im Planungs- und Bauprozess Kaufmännische und technische Betriebsführung Finanzierung 4. Ausblick Realisierungsmodell CBRE | Seite 39 4. Ausblick Finanzierung CBRE | Seite 40 Zielsetzung Verrechnung steuerlicher kommunaler Gewinne und Verluste Bei kommunalen Unternehmen nur unter eng definierten Grenzen zulässig: § 4 Abs. 6 KStG : „Ein Betrieb gewerblicher Art kann mit einem oder mehreren anderen Betrieben gewerblicher Art zusammengefasst werden, wenn 1. sie gleichartig sind, 2. zwischen ihnen nach dem Gesamtbild der tatsächlichen Verhältnisse objektiv eine enge wechselseitige technisch- wirtschaftliche Verflechtung von einigem Gewicht besteht, oder 3. Betriebe gewerblicher Art im Sinne des Absatzes 3 vorliegen. Ein Betrieb gewerblicher Art kann nicht mit einem Hoheitsbetrieb zusammengefasst werden. 4. Ausblick Steuerlicher Querverbund CBRE | Seite 41 Technisch-wirtschaftliche Verflechtung von einigem Gewicht, d.h. bestimmungsgemäße Wirtschaften in einem Betrieb muss wirtschaftliche Vorteile im anderen Betrieb zur Folge haben Regelmäßig Zusammenfassung durch steuerliche Organschaft, Verrechnung auf Holding-Ebene BHKW Bäder Stadt- werke Beteiligung an der Stromversorgung Beheizung Bäder 4. Ausblick Steuerlicher Querverbund CBRE | Seite 42 Verrechnungsmöglichkeiten werden zwischenzeitlich sehr kritisch eingeordnet OFD-Verfügung Niedersachsen (2011): • Keine entgeltliche Tätigkeit (d.h. es fehlt an der für die Verrechnung erforderlichen Unternehmereigenschaft), sofern – Gewährung von Zuschüssen – Zuschüsse übersteigen Pachtentgelt, d.h. bei saldierter Betrachtung wird die juristische Person des öffentlichen Rechts belastet Zutreffend ist, dass eine Vollkostenbetrachtung angestellt werden muss, die das gesamte Betriebsrisiko einbezieht, d.h. • Berücksichtigung aller Investitionskosten (Instandhaltung und Attraktivierung), Neben – und Betriebskosten! 4. Ausblick Steuerlicher Querverbund CBRE | Seite 43 4. Ausblick Nächste Schritte CBRE | Seite 44 1. Einleitung 2. Ausgangslage 3. Identifizierung und Bewertung von Handlungsalternativen 4. Ausblick Agenda CBRE | Seite 45 Jugendstilbad Badeangebot Schwimmerbecken: 25 m Becken mit Wasserattraktionen Warmsprudelbecken, Ganzjahres Außenbecken Kinderplanschbecken mit Kinderrutschbahn Sauna- und SPA Angebot Gesundheitsbecken versch. Saunen Positionierungsprofil „Wiederbelebung historischer Bäderkultur“ Zustand Wiedereröffnung 2008 nach umfangreicher Sanierung Anhang CBRE | Seite 46 Bezirksbad Bessungen Badeangebot Schwimmerbecken: 25 x 12,5 m Lehrschwimmbecken Positionierungsprofil „Funktionales Mehrzweckbad“ Zustand Wiedereröffnung 2010 nach umfangreicher Sanierung/ Modernisierung Anhang CBRE | Seite 47 Schul- und Trainingsbad Badeangebot Schwimmerbecken: 25 x 12 m, 6 Bahnen ausschließlich für Schul- und Vereinsschwimmen Positionierungsprofil „Schul- und Vereinsbad“ Zustand Moderater Sanierungsbedarf Anhang CBRE | Seite 48 Bedarfsermittlung S+V Belegung des Sportbeckens nach Bahnen (Montag) Anhang CBRE | Seite 49 Bedarfsermittlung S+V Belegung des Sportbeckens nach Bahnen (Dienstag) Anhang CBRE | Seite 50 Bedarfsermittlung S+V Belegung des Sportbeckens nach Bahnen (Mittwoch) Anhang CBRE | Seite 51 Bedarfsermittlung S+V Belegung des Sportbeckens nach Bahnen (Donnerstag) Anhang CBRE | Seite 52 Bedarfsermittlung S+V Belegung des Sportbeckens nach Bahnen (Freitag) Anhang CBRE | Seite 53 Bedarfsermittlung S+V Belegung des Sportbeckens nach Bahnen (Samstag) Anhang
anlage 4
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Anlage 3: Präsentation Bürgerbeteiligung Bürgerbeteiligung, 18. März 2014 Neubau Nordbad: Statusbericht CBRE | Seite 2 1. Einleitung Aufgabenstellung/ Vorgehensweise Grundmodell 2. Ausgangslage 3. Identifizierung und Bewertung von Handlungsalternativen 4. Ausblick Agenda CBRE | Seite 3 CLIENT LOGO 1. Einleitung Aufgabenstellung/ Vorgehensweise CBRE | Seite 4 Neubau Sanierung Schließung/ Abriss Bedarfsdeckung? Wirtschaftlichkeit (Finanzierung, Betriebsdefizit)? Chancen (Marktpotenzial)? Risiko (Betriebssicherheit)? Entscheidungskriterien Entscheidungskriterien Sonstiges? Grundmodell 1. Einleitung CBRE | Seite 5 1. Einleitung 2. Ausgangslage Bestandsbewertung Bedarfsermittlung Marktanalyse Handlungsansätze 3. Identifizierung und Bewertung von Handlungsalternativen 4. Ausblick Agenda CBRE | Seite 6 CBRE 2013 (google maps) Nordbad Jugendstilbad Bezirksbad Bessungen Schul- und Trainingsbad 2. Ausgangslage Bäderstandorte CBRE | Seite 7 Nordbad Badeangebot Schwimmerbecken: 50 x 21 m, 8 Bahnen Lehrschwimmbecken: 16,67 x 10 Meter Planschbecken (ca. 9 m² Wasserfläche) Positionierungsprofil „Leistungsorientiertes Sportbad“ In erheblichem Umfang von Schul-/ Vereins-/ Leistungsschwimmen genutzt Zustand erheblicher Sanierungsbedarf 2. Ausgangslage CBRE | Seite 8 1 Kosten werden jeweils in Netto angegeben 2 Baupreisindex: Preissteigerung 2008 bis 2013 = 10,11 % Kostengruppen nach DIN 276 1 Kosten (2008) Kosten (2013)2 300 (Bauwerk- Baukonstruktion) 5.235.550 € 5.764.864 € 400 (Bauwerk – Technische Anlagen) 2.079.350 € 2.289.572 € 500 (Außenanlagen) 20.000 € 22.022 € 600 (Ausstattung und Kunstwerke) 20.000 € 22.022 € 700 (Baunebenkosten) 1.323.882 € 1.457.726 € Gesamtkosten (netto) 8.678.782 € 9.556.206 € Gesamtkosten (brutto) 10.327.750 € 11.371.885 € 2. Ausgangslage Bestandsbewertung Nordbad Sanierungsbedarf Basis bildet die detaillierte baulich- technische Bestandsanalyse durch Fritz Plan im Jahr 2008 (Sanierungskosten insg. 8.678.782 €) Seit der o.g. Bestandsanalyse wurden keine größeren Sanierungsmaßnahmen durchgeführt (nur Sicherung der Betriebsfunktion) CBRE | Seite 9 2. Ausgangslage Bestandsbewertung Nordbad Betriebliche Kennwerte Besucherzahlen 1 (Basis 2012) Besucherzahlen Nordbad (2012): 178.000 Besucherzahlen der Darmstädter Bäder erreichen prognostizierte Vergleichswerte Ø Umsatz pro Besucher (Basis 2012) durchschnittliche Umsatzerlöse sind für das Nordbad deutlich geringer als Vergleichswerte Insbesondere durch geringes Nebengeschäft bedingt 350.000 750.000 540.000 531.460 1,00 €/Bes. 4,00 €/Bes. 3,23 €/Bes. 1,65 €/Bes. 1 inkl.. Jugendstilbad, Bezirksbad Bessungen sowie Schul- und Trainingsbad Spanne zugrunde liegender Daten (Datenbank CBRE) Vergleichswert unter Berücksichtigung der vorliegenden Rahmenbedingungen IST-Wert auf Grundlage der vorliegenden Datenbasis Legende: CBRE | Seite 10 2. Ausgangslage Bestandsbewertung Nordbad Betriebliche Kennwerte Personalkosten Personalkosten auf vergleichbaren Niveau mit anderen Bädern ähnlicher Größe (gemessen an WF) Durch Sanierung bzw. Neubau keine Kostenreduktion Energie- und Medienkosten Energie- und Medienkosten sind im Vergleich zu anderen Bädern leicht erhöht Einsparpotenziale im Bereich der Energie- und Medienkosten aufgrund veralteter Badtechnik sowie höherer Energieeffizienz bei Sanierung – Neubau Einsparpotenzial bei Neubau der Erfahrung nach deutlich höher als bei Sanierung CBRE | Seite 11 2. Ausgangslage Bedarfsermittlung S+V Sportbecken 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 Nordbad Schul- und Trainingsbad Bessungen Bad Bahnstunden Belegungsanteil des Sportbeckens durch Schulen und Vereine 1,2 frei / öffentl. Nutzung belegt 1 Ansatz: 1 Bahnstunde = eine Stunde in 25 m Becken (1 Stunde in 50 m Becken wird mit 2 Stunden bemessen) 2 Bemessungsgrundlage: Montag bis Freitags von 08:00 bis 22:00 Uhr; Samstags von 08:00 bis 19:00 Uhr Folgende Grafik zeigt, dass die Nutzung des Sportbeckens durch Schul- und Vereinsschwimmen nicht komplett im Nordbad durchzuführen ist. Gleiches gilt auch für den Versuch, das Schul- und Vereinsschwimmen des Nordbades durch das Schul- und Trainingsbad sowie Bezirksbad Bessungen zu kompensieren. Dies zeigt die folgende Grafik, in der die Summe der pro Woche freien und der durch das Schul- und Vereinsschwimmen belegten Bahnen dargestellt sind. CBRE | Seite 12 2. Ausgangslage Bedarfsermittlung S+V Lehrschwimmbecken 0 10 20 30 40 50 60 70 Nordbad Bessungen Bahnstunden Belegungsanteil des Lehrschwimmbecken durch Schulen und Vereine frei / öffentl. Nutzung belegt Die Nachfrage nach dem LSB im Nordbad kann nicht durch das LSB in Bessungen substituiert werden. Gleiches gilt für das Lehrschwimmbecken des Bezirksbades in Bessungen, dessen Nutzung durch Schulen und Vereine nicht durch das LSB im Nordbad kompensiert werden kann. CBRE | Seite 13 Zusammenfassung Selbst bei Vollbelegung des Schul- und Trainingsbades sowie des Bezirksbades Bessungen könnten 132 Bahnstunden (bzw. 433 Bahnstunden bei Berücksichtigung des 50 m Beckens) bei Schließung des Nordbades im Bereich des Schwimmerbeckens nicht mehr angeboten werden. Zusätzlich müssten bei Schließung des Nordbades 27 Stunden im Lehrschwimmbecken gestrichen werden. Tageszeitliche Beschränkungen wurden zunächst nicht berücksichtigt. Zur Aufrechterhaltung des jetzigen Schwimmangebotes an Schulen und Vereine wird das Nordbad zwingend benötigt. Bedarfsermittlung S+V 2. Ausgangslage CBRE | Seite 14 15 Autominuten: 399.400 Einwohner 30 Autominuten: 2.343.657 Einwohner CBRE 2014 (MapPointEurope) 30 AM 15 AM Marktanalyse 2. Ausgangslage Marktgebiet CBRE | Seite 15 Marktanalyse 2. Ausgangslage Wettbewerbsanalyse < 15 AM 15 – 30 AM CBRE 2014 (google maps) Weiterstadt Griesheim Groß Zimmer Kelsterbach Dreieich Langen Münster Bensheim Rödermark Pfungstadt CBRE | Seite 16 Zusammenfassung Wettbewerbsanalyse Aktuelle Besucherzahl (Basis: 2012) entspricht dem auf Grundlage der vorhandenen Angebotsgestaltung (Attraktivitätsquotient) ermittelten Besucherpotenzial Geringes Marktpotenzial im Bereich „Erholung“: Angebotsausweisung im Bereich Erholung denkbar, jedoch Vermeidung interner Konkurrenz zum Jugendstilbad (Kannibalismus- Effekte) Marktpotenzial im Bereich „Freizeit/ Familie“ Marktpotenzial vorhanden, welches jedoch hohe Investitionen in Ausstattung und Attraktivierung erfordert Im Verhältnis zur notwendigen Investition geringer Besucherumsatz 2. Ausgangslage Marktanalyse CBRE | Seite 17 Variante 25m- / 50m- Becken 1 Bahnen Freizeit- becken Wasser- fläche Investitionskosten Sanierung 50 m 8 Nein 1.226 m² 9,6 Mio. € Neubau 1 25 m 1,2 8 Ja 3 1.010 m² 11,25 Mio. € Neubau 2 25 m 1,2 8 Nein 760 m² 10,0 Mio. € Neubau 3 50 m 1,2 8 Nein 1.285 m² 13,25 Mio. € Neubau 4 50 m 1,2 10 Nein 1.486 m² 16,0 Mio. € Neubau 5 50 m 1,2 8 Ja 3 1.535 m² 14,5 Mio. € Handlungsansätze 2. Ausgangslage Sanierungsvariante auf Basis der Bestandsanalyse durch Fritz Plan im Jahr 2008 (Kosten indexiert) Kalkulation von 5 Neubauvarianten durch Eigenbetrieb Immobilienmanagement der Stadt Darmstadt (Stand Dez. 2012 Anmerkungen Kalkulation der Neubaukosten inkl. 1,34 Mio. € für Funktionsgebäude DSW- Freibad (brutto) 1 25 m Becken = 25 x 21, Wassertiefe (WT) 1,80 – 2,10 m; 50 m Becken= 50 x 25 m , WT 1,80 – 2,10 m; 2 Alle Varianten mit Planschbecken (5 x 5 m; 0,08 – 0,45 m WT) und Lehrschwimmbecken (10 x 21 m, WT 0,80 -1,35 m) 3 Freizeitbecken 20 x 12,5 m, WT 1,35 – 3,50 m sowie Sprungturm mit 1 m Brett und 3 m Plattform 4 Nettoberechnung mit 19 % Mehrwertsteuer, ausgehend von Investitionskosten (brutto) CBRE | Seite 18 1. Einleitung 2. Ausgangslage 3. Identifizierung und Bewertung von Handlungsalternativen Vorstellung Ergebnisse Workshop 10.12.2013 Diskussion 4. Ausblick Agenda CBRE | Seite 19 3. Handlungsalternativen Ergebnisse Workshop CBRE | Seite 20 4. Ausblick Nächste Schritte
Beratungsverlauf (5)
TOP 3
TOP 293
beschließend
TOP 19
TOP 30
TOP 3
Details
- Vorlagen-Nr.
- 2014/0190
- Typ
- Magistratsvorlage
- Datum
- 08.05.2014
- Erstellt
- 29.09.2026 00:00