Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen, Sürther Straße 191, 50999 Köln – Bau- und Vergabebeschluss

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
1060/2020
Stand: 21.10.2025 
Sachstandsbericht  
Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen, Sürther Straße 191, 50999 Köln – Bau- 
und Vergabebeschluss 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln genehmigt den Entwurf sowie das Angebot des privaten Partners 
Hochtief PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen GmbH & Co. KG für den Erweiterungsbau des 
Schulgebäudes der Gesamtschule Sürther Straße 191, 50999 Köln-Rodenkirchen. 
Die Gesamtkosten inklusive Einrichtung für eine Realisierung im Passivhausstandard 
betragen circa 26.500.000 Euro brutto (Baukosten in Höhe von rund 26.200.000 Euro und 
Einrichtungskosten in Höhe von rund 300.000 Euro). 
 
Der Rat beauftragt die Verwaltung, mit der Firma Hochtief PPP Schulpartner Köln Rodenkir-
chen GmbH & Co. KG entsprechende Vereinbarungen zur Durchführung des Erweiterungs-
baus und des späteren Betriebes zu schließen, sowie mit der Einrichtung der Schule. 
 
Zudem genehmigt der Rat einen Risikozuschlag von 10 % bezogen auf die nicht-indizierten 
Gesamtbaukosten gemäß Kostenberechnung. Dies entspricht einem Betrag von 2.650.000 
Euro. Durch den Baubeschluss wird jedoch lediglich das Maßnahmenbudget ohne Risikozu-
schlag als Vergabevolumen freigegeben. Die Verwaltung darf über den Risikozuschlag nicht 
unmittelbar, sondern nur bei Risikoeintritt und nach entsprechender Mitteilung im Betriebsaus-
schuss Gebäudewirtschaft verfügen. 
 
Die an den Betreiber Hochtief PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen GmbH & Co. KG zu zah-
lenden Entgelte für die Bauleistungen nach vertraglich vereinbartem Zahlungsplan und das ab 
Vertragsbeginn zu zahlende Entgelt für die Betriebsleistungen werden über den Wirtschafts-
plan der Gebäudewirtschaft abgewickelt.  
 
Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung der Baumaß-
nahme über entsprechende Mietzahlungen des dann gültigen Flächenverrechnungspreises.  
Auf Basis des derzeitigen Flächenverrechnungspreises ergäbe sich für den Erweiterungsbau 
eine jährliche Spartenmiete inklusive Nebenkosten und Kosten für Reinigung in Höhe von 
rund 862.057 Euro, die ab dem Haushaltsjahr 2023 aus noch zu veranschlagenden Mitteln im 
Teilergebnisplan 0301, Schulträgeraufgaben, in Teilplanzeile 16, sonstige ordentliche Aufwen-
dungen, finanziert wird. 
Die konsumtiven Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich 270.000 Euro sind im Haus-
haltsjahr 2023 im Teilergebnisplan 0301, Schulträgeraufgaben zu veranschlagen. Die Finan-
zierung der investiven Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich 29.000 Euro erfolgt 
zum Haushaltsjahr 2023 aus zu veranschlagenden Mitteln der Teilfinanzplans 0301, Schulträ-
geraufgaben.  
 
Status    in Bearbeitung

2 
 
    erledigt 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Die Schule ist fertiggestellt und seit April 2023 in Betrieb. 
Nächste Schritte: 
Keine. 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
Entfällt.

Anlage 1a 
Anlage 1a zur Beschlussvorlage 
Projektbezeichnung 
1. Planungsauftrag 
genehmigt von Fachausschuss/Rat: 
2. Raumprogramm Zügigkeiterweiterung  Gesamtschule sowie 1-fach Sporthalle 
3. Schule 
Umbauter Raum m³ 
m² 
Nutzfläche (HNF+NNF+TF) m² 74,9% 
m² 25,1% 
m² 100,0% 
4. Turnhalle 
Umbauter Raum m³ 
m² 
Nutzfläche (HNF+NNF+TF) m² 90,4% 
m² 9,6% 
m² 100,0% 
5. 
Sparte: Gesamtschule m2 Reinigungskosten 
€/Jahr 
sonst. Nebenk. 
€/Jahr 
7,95 € /m 2/Monat Nutzfläche 4.435,27 38.337,26 €              133.058,10 €            
Verkehrsfläche 1.601,99 12.185,50 €              48.059,70 €              
6.838 m² Sanitärräume 131,00 5.535,83 €                3.930,00 €                
588.452 € /Jahr Küche 0,00 -  €                         -  €                         
Turnhalle 538,00 6.820,48 €                16.140,00 €              
6.838 m² Sanitärr. TH 132,00 5.578,09 €                3.960,00 €                
862.057 € /Jahr Gesamt 6.838,26 68.457,16 205.147,80 
Schule 
Vorgesehener Baubeginn 
Voraussichtliche Fertigstellung 
danach Inbetriebnahme und Möblierung 
Turnhalle 
Vorgesehener Baubeginn 
Voraussichtliche Fertigstellung 
6. Planung 
Bauleitung 
7. Rechnungsprüfungsamt 
hat die Kostenberechnung geprüft 
RPA-Nr.: 
Flächenverrechnungspreis 
Juli 2021 
April 2023 
Nebenkosten 
August 2018 
Januar 2020 
Bruttomiete 
inkl. Reinigungs- 
u. Betrkosten 
Neubau 
70,79 
23.660,17 
Bruttogrundfläche 5.320,53 
740,89 
Verkehrsfläche (VF) 
Bruttogrundfläche 
5.392,11 
758,72 
670,10 
4.566,27 
Verkehrsfläche 
(VF) 1.531,20 
Mietfläche 6.097,47 
Mietfläche 
Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen, 
Sürther Str. 151, 50999 Köln 
40/400/22 Planungsauftrag vom 02.09.2016, 
2329/2016 Ratsbeschluss v. 22.09.2016, 
Zügigkeitserweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen 
Projektgesellschaft Hochtief PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen GmbH 
Projektgesellschaft Hochtief PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen GmbH 
X
Seite 1

Risikobetrachtung zur Baumaßnahme 
Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen, Sürther Str. 191, 50999 Köln 
 
Seite 1 von 2 
 
Risikoklassen 0 / I / II / III / IV entspricht Eintrittswahrscheinlichkeit entfällt/ gering/ mittel/ groß/ erheblich 
 
Risiko Beschreibung Bemerkung/Maßnahmen Klasse 
Allgemeine Risiken 
Änderungen 
Gesetzgebung/Richtlinien; 
Vorgaben; z.B.: 
Barrierefreiheit, DIN 
Normen, BQAs Stadt Köln, 
EnEV 
Nachträgliche Planungsänderungen aufgrund neuer 
Vorgaben. 
 I 
Anlieger- und 
Bürgerbeschwerden 
Verzögerung im Baustart sowie Störungen im 
Bauablauf, ggf. Verkehrskonzept. 
Fortlaufende zeitnahe Information der Bürger.   III 
Genehmigungsverfahren 
Gebäude 
Längere Laufzeit als angenommen, z.B. aufgrund von 
weiteren zu beteiligenden Stellen, unvorhersehbare 
Anforderungen mit Konsequenzen auf 
Planungsinhalte. 
Bereits 9 Monate für Genehmigungsverfahren  
im Vertrag berücksichtigt.  
II 
Insolvenzrisiko Projektpartner ÖPP   I 
Risiken der Kostenermittlung 
Preissteigerungen Indexierung im Projektvertrag berücksichtigt.   I

Risikobetrachtung zur Baumaßnahme 
Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen, Sürther Str. 191, 50999 Köln 
 
Seite 2 von 2 
Planungs- und Ausführungsrisiken 
Einhaltung 
Rahmenterminplan 
Risiko liegt beim Projektpartner ÖPP.  0 
Nutzeränderungen Geänderte Anforderungen durch 
Schulverwaltungsamt oder Gesetzesänderungen. 
 I 
Schnittstellen Planung Risiko liegt beim Projektpartner ÖPP.  0 
Vergabeverfahren 
Generell 
Risiko liegt beim Projektpartner ÖPP.  0 
Vergaberisiko 
(Ausschreibung/ Vergabe) 
Risiko liegt beim Projektpartner ÖPP.  0 
Qualitäten Bau Risiko liegt beim Projektpartner ÖPP.  0 
Mehrfaches Freimessen Risiko liegt beim Projektpartner ÖPP.  0 
Bauliche Risiken durch Bauen im Bestand 
Unwägbarkeiten Bestand Bodenrisiko  II

Eingang Schulgelände
Klassenraum
AU2
75,35NF
B 1 W 1 D 1
LH 3,31m
Klassenraum
AU2
71,61NF
B 1 W 1 D 1
LH 3,31m
Klassenraum 
AU2
71,61NF
B 1 W 1 D 1
LH 3,31m
Nebenraum zum
Mehrzweckraum
AU6
22,16NF
B 1 W 2 D 1
LH 3,31m
Ganztag-
Aufenthalt
GT1
71,46NF
B 1 W 1 D 1
LH 3,31m
Bibliothek
BLV1
40,09NF
B 3 W 2 D 1
LH 3,31m
Lehrerzimmer
BLV2
92,00NF
B 3 W 2 D 1
LH 3,31m
Lehrerstation
BLV3
20,64NF
B 3 W 2 D 1
LH 3,31m
Kopierraum
BLV4
7,73NF
B 1 W 2 D 1
LH 3,31m
Arzt
BLV5
14,91NF
B 1 W 2 D 1
LH 3,31m
Schülerverw.
BLV6
15,61NF
B 1 W 2 D 1
LH 3,31m
Mehrzweckraum
Schwerpunkt Kunst
TMS3
71,73NF
B 1 W 1 D 1
LH 3,31m
Sporthalle
SP1
409,73NF
B 6 W 4 D 3
LH 5,50m
Geräteraum
SP2
68.25NF
B 1 W 5 D 2
LH 3,31m
Eingang
Sporthalle
SP3
17,65VF
B 5 W 5 D 2
LH 3,31m
UK Lehrer
SP10
10,86NF
B1/B4 W 2/W 6 D 4
LH 3,31m
Umkleide
Mädchen
SP4
22,65NF
B 1 W 5 D 4
LH 3,31m
Umkleide
Jungen
SP4
22,65NF
B 1 W 5 D 4
LH 3,31m
Duschen/Waschen
Jungen
SP5
8,57NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
Duschen/Waschen
Mädchen
SP5
8,57NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
WC UK Jungen
SP6
4,02NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
WC Straßenschuh
SP8
6,24NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
Hausreinigung Geräte
SP13
3,20NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
WC/UK barrierefrei
SP7
12,70NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
WC UK Mädchen
SP6
4,02NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
Technik/HAR
33,64TF
B 3 W 2 D 1
LH 3,31m
TRH
13,17VF
B 7 W 5 D 2
LH 3,31m
TRH
34,84VF
B5/B8 W 5 D 2
LH 3,31m
WC-Mädchen
18,02NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
WC-Jungen
19,85NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
WC-Behind.
6,22NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
Pumi
4,10NF
B 1 W5/W6 D 2
LH 3,31m
TRH
38,77VF
B 7 W 5 D 2
LH 3,31m
TRH
38,67VF
B 7 W 5 D 2
LH 3,31m
Windfang
27,49VF
B 5 W 5 D 1
Geräteraum für
Außensportanlage
SP14
9,63NF
B 9 W 5 D 2
LH 3,31m
WC Turnschuh
SP9
8,22NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
WC-Lehrer
3,65NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
WC-Lehrerinnen
3,65NF
B 4 W 6 D 4
LH 3,31m
EDV/
Hausmeister-Lager
21,72NF
B 1 W 2 D 1
LH 3,31m
Turnschuhgang/
Straßenschuhgang
48,26VF
B 5 W 5 D 1
LH 3,31m
Atrium
244,90VF
B 5 W 2 D 1
LH 3,31m
Flur
140,79VF
B 5 W 2 D 1
LH 3,31m
Flur WC-Bereich
14,92VF
B 5 W 2 D 1
LH 3,31m
Flur WC/UK barrierefrei
4,88VF
B 5 W 5 D 2
LH 3,31m
HAR
15,70NF
B 3 W 2 D 1
LH 3,31m
Flur Lehrer
17,89VF
B 5 W 5 D 2
LH 3,31m
Aufzug
3,31VF
D 2
ERDGESCHOSS
SÜRTHER STR.191      50999 KÖLN
Angebotsgrundlage
ERWEITERUNG GESAMTSCHULE
RODENKIRCHEN
LEISTUNGSPHASE
PLANNUMMER BAUTEIL/EBENE/BEREICH
841/594
1:200
141
INHALT
DATEINAME
BLATTGRÖßE   [mm]
MAßSTAB
PROJEKTNUMMER
PROJEKT
GRUNDRISS
HÖHENBEZUG:                              
Beton (unbewehrt)
Stahlbeton
Betonfertigteil
Mauerwerk
Mauerwerk Bestand
Gipskarton
Sichtoberfläche
Abbruch
verdeckte Kanten und Umrisse
vor bzw. über der Schnittebene
Höhenangabe Oberfläche Fertigkonstruktion
Höhenangabe Oberfläche Rohkonstruktion
LEGENDE
LPHINDEX NUMMERMAßSTAB
PLANERSTELLUNG 
E-PLANER
PLANVERFASSER
BAUAUFSICHT
STATIKER
BAUHERR
BAUPHYSIKER
HLS-PLANER
VERMESSER
BODENGUTACHTER
GRÜNPLANER
GENERALUNTERNEHMER
DATUM IND. ÄNDERUNG
PROJEKTSTEUERER
1. Dieser Plan gilt nur in Verbindung mit den Zeichnungen und sonstigen Angaben der beteiligten Statiker/Fachplaner/Fachingenieure.
Bei Abweichungen ist grundsätzlich Rückfrage beim Architekten zu stellen.
Lage und Vermaßung der Aussparungen und Schlitze sind den Plänen der Fachingenieure zu entnehmen.
2. Alle Maße sind vor Ausführung zu prüfen und soweit erforderlich örtlich zu messen.
Differenzen, Bedenken gegen die geplante Ausführung, wie auch Unstimmigkeiten in Plänen und sonstigen Ausführungsunterlagen
sind mit der Bauüberwachung vor der Ausführung zu klären.
3. Dieser Plan darf nur mit Einwilligung des Verfassers in einen anderen Maßstab übertragen werden.
Ohne Freigabevermerk darf er nicht für die Ausführung des vorgesehenen Bauvorhabens und überhaupt nicht für ein anderes
verwendet werden.
Freigegeben für:
-
± 0.00 = 50.00 m ü. NN
01-000-AR-2-001-GR-G0-001-0-F-EG
Fenster 
Aluminiumpaneel 
BAUHERR
E-MAIL  jk@kastnerpichler.de
50668 KÖLN
Im Stavenhof 20
TEL 0221/1793480
FAX 0221/1793482
Kastner Pichler Architekten
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln
Tel.: 0221/221-20601
Fax.: 0221/221-20111
KölnTriangle
Ottoplatz 1
50679 Köln
HOCHTIEF PPP
Tel.: 0201/824-7681
Fax: 0201/824-2841
Rodenkirchen
GmbH & Co.KG
45133 Essen
Schulpartner Köln
Alfredstraße 236
PROJEKTGESELLSCHAFT
ARCHITEKT
13.03.20
Boden
B1    Linoleum, umlaufende Fußbodenleiste
B2    Linoleum, ableitfähig, umlaufende Fußbodenleiste
B3    textiler Bodenbelag (Nadelvlies) umlaufende Fußbodenleiste
B4    Feinsteinzeugfliesen, Rutschhemmung nach DIN, umlaufende Sockelfliese
B5    Terrazzo
B6    flächenelastischer Doppelschwingboden
Decke
D1   Akustikdecke gemäß Farb- und Materialkonzept
D2   Anstrich, weiß
D3   akustisch wirksame Metallpaneeldecke, ballwurfsicher
D4   Leichtmetallpaneeldecke
Wand
W1   Sichtbeton
        Projektionsfläche aufgespachtelt, Tafelseite
       Fliesenspiegel im Bereich Waschtisch
nach Notwendigkeit Akustikpaneel
W3   Fliesen türhoch, darüber Glattputz
W4   Prallschutz
W5   Glatt- o. Spachtelputz, Dispersionsanstrich hell 
W6   Feinsteinzeugfliesen, raumhoch
W7   Sporthallenpaneele
W2   Sichtbeton
B7    Treppenläufe und Podeste mit Versiegelung 
B8    Haupttreppenhaus Betonwerkstein
B9    Hartestrich, geschliffen
Anlage 7

Gesamtschule Rodenkirchen, Sürther Str. 191, 50999 Köln 
Zusammenstellung der Kosten für Einrichtung und Ausstattung 
Seite 1 von 1 
Raumart Einrichtungsart Anzahl Kosten pro Raum  Gesamtkosten 
Klassenraum Tische, Stühle, Schränke, Lehrerpult, Tafeln 3  12000,00 € 36000,00 € 
Ergänzungsbeschaffung 
Klassenräume und 
Lehrmittelraum 
Schränke, Regale 48
 500,00 € 24000,00 € 
Bibliothek Tische, Stühle, Regale 1 4500,00 € 4500,00 € 
Bibliothek Bücher, Software, etc. 1 15000,00 € 15000,00 € 
SV-Raum PC Tisch, Schrank, Hocker, Pinnwand, 
Whiteboard 
1 2000,00 € 2000,00 € 
Arztraum Liege, Tisch, Stühle, Schrank, kl. 
Kühlschrank 
1 3500,00 € 3500,00 € 
Schülerselbstverwaltung Tische, Stühle, Schrank, Regal 1 3500,00 € 3500,00 € 
Fachraum Biologie 
 
Spezialmobiliar 
Lehrmittel 
 
1
 
1 
60000,00 € 
40000,00 € 
100000,00 € 
Mehrzweckraum Kunst Kunstraumtische, Stühle, Schränke, 
Lehrerpult, Tafeln 
1 15000,00 € 15000,00 € 
Nebenraum Technik Spezielle Lagermöbel 1 5000,00 € 5000,00 € 
Maschinenraum 
Technik 
Bandsäge, Bandschleifmaschine, 
Industriestaubsauger 
1
 10500,00 € 10500,00 € 
Sportbereich Einrichtung 1 25000,00 € 25000,00 € 
IT-Ausstattung PC  
Server, WLan, Telefon 
3 
1 
6000,00 € 
10000,00 € 
16000,00 € 
 Summe Ausstattungskosten   260.000,00 € 
 Zzgl. 15 % Unvorhergesehenes   39.000,00 € 
 Gesamtsumme   299.000,00 € 
 
Anlage 5

Anlage 9 – Korrektur und Beantwortung von Fragen zur Vorlage 1060/2020 
Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen, Sürther Straße 191 
 
Korrektur 
Aufgrund eines Rechenfehlers wurde die voraussichtliche Bruttomiete inklusive 
Reinigungs- und sonstiger Nebenkosten auf der Basis des 
Flächenverrechnungspreises 2020 fälschlich mit 862.057 Euro jährlich ausgewiesen. 
Richtig wäre der Betrag von 925.985 Euro jährlich. 
Ich bitte, diesen Rechenfehler zu entschuldigen und den Betrag bei den haushaltsmäßigen 
Auswirkungen und in Anlage 1a von Hand zu korrigieren. 
Der tatsächliche Betrag richtet sich wie ausgewiesen nach dem Flächenverrechnungspreis 
zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Maßnahme. 
 
Sowohl seitens der Landesregierung als auch des Büros der Oberbürgermeisterin wurden 
Regularien und Empfehlungen für die Durchführung von Ausschusssitzungen im Rahmen 
der Corona-Krise ausgesprochen. Die Ausschussmitglieder hatten die Möglichkeit, Ihre 
Fragen vorab schriftlich einzureichen. 
Fragen von Herrn Wolters, FDP-Fraktion 
Gemäß dieser Vorlage soll nun der Entwurf des privaten Partners Hochtief für den 
Erweiterungsbau des Schulgeländes der Gesamtschule Rodenkirchen genehmigt werden. 
Alternativ möge dies unter einer Eigenrealisierung geschehen.  
Diese Vorgehensweise verträgt sich damit alleine vor dem zeitlichen Hintergrund nicht mit 
der seitens der Verwaltung eingeforderten Dringlichkeitsentscheidung und Genehmigung der 
Vorlage 3295/2019/1 vom 07.10.2019, TOP 9.1.2. 
Diese behandelte die Schließung und den Rückbau der städtischen Unterkunft für 
Geflüchtete am Standort Eygelshovener Straße 33, 50999 Köln. Begründet wurde diese DE 
damit, dass ein Abwarten bis zur nächsten Ratssitzung am 07.11.2019 den Baubeginn des 
Schulerweiterungsbaus entsprechend verzögern würde.  
Insoweit stellt die FDP die Frage, aus welchem Grunde im Oktober 2019 seitens der 
Verwaltung auf den Beschluss der Dringlichkeitsentscheidung gedrungen wurde, wenn dann 
erst im Mai 2020, also über ein halbes Jahr später, der Bau- und Vergabebeschluss 
getroffen werden soll. Weiterhin möchte die FDP wissen, welche Folgen nun diese 
offensichtliche Verzögerung haben wird und wie sich diese auf den Schulbetrieb der 
Gesamtschule auswirkt. Ebenso möchte die FDP-Fraktion wissen, aus welchem Grunde der 
Bau- und Vergabebeschluss nicht bereits schon im Jahr 2019 getroffen werden konnte, 
wenn die Verwaltung bereits im Oktober 2019 eine Verzögerung des Schulerweiterungsbaus 
doch dringend verhindern wollte. 
Antwort der Verwaltung  
Der in der Dringlichkeitsentscheidung genannte geplante Beginn der Baumaßnahme, 
schließt die Freiräumung des Grundstückes mit ein. Der Beginn der eigentlichen 
Baumaßnahme für den Bau des Schulgebäudes war zum Zeitpunkt der 
Dringlichkeitsentscheidung für das III. Quartal 2020 vorgesehen. Um mit dem 
Erweiterungsbau der Schule fristgerecht beginnen zu können ist sowohl der Rückbau der 
Containeranlage notwendig wie auch der anschließende umfangreiche Rückbau der im 
Boden verlegten Versorgungsleitungen und Fundamente. Zwischenzeitlich wurde fristgerecht 
mit dem Abbau der Container begonnen. Das Gelände ist bis auf verbleibende 30 Container 
geräumt.

Nach der Entfernung der Container ist für die Vorbereitung des Grundstücks als Baugrund 
ein umfangreicher Rückbau der im Boden verlegten Versorgungsleitungen und Fundamente 
notwendig. Hierfür ist eine Europaweite Ausschreibung mit der entsprechenden Vorlaufzeit 
durchzuführen. Die Verwaltung geht davon aus, dass die Rückbauarbeiten bis zur Übergabe 
des Grundstücks an den ÖPP-Vertragspartner zum II. Quartal 2021 erfolgen kann.  
Der Schulbetrieb ist durch Interimsbauten in jedem Fall sicher gestellt.

Abschließende 
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Köln P4 Erweiterung Rodenkirchen
Köln, 15.04.2020
PSPC - Public Sector Project Consultants GmbH

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Köln P4 Erweiterung Rodenkirchen, Stand April 2020
Agenda
2
▪ Ausgangssituation
▪ Ablauf der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
▪ Projektstruktur, Vertrags- und Finanzierungsmodelle 
▪ Eingangsdaten
▪ Ergebnis und Empfehlung

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Köln P4 Erweiterung Rodenkirchen, Stand April 2020
Agenda
3
▪ Ausgangssituation
▪ Ablauf der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
▪ Projektstruktur, Vertrags- und Finanzierungsmodelle 
▪ Eingangsdaten
▪ Ergebnis und Empfehlung

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Köln P4 Erweiterung Rodenkirchen, Stand April 2020
Ausgangssituation I
▪ Der Neubau der Gesamtschule Rodenkirchen wurde 2010 im Rahmen eines ÖPP-
Modells durch die HOCHTIEF PPP Solutions (folgend HOCHTIEF) errichtet und in 
Betrieb genommen. Seitdem übernimmt der private Betreiber die Instandhaltung, 
Hausmeisterdienste, den Mensabetrieb sowie die Reinigung des Schulgebäudes bis 
zum Jahr 2034.
▪ Mit Ratsbeschluss vom 22.09.2016 wurde die Zügigkeitserweiterung der 
Gesamtschule Rodenkirchen beschlossen. 
▪ Am Standort soll ein Erweiterungsbau mit allgemeinen Unterrichtsflächen, 
Fachräumen, einem Ganztagsbereich, einer Bibliothek und Verwaltungsräumen 
sowie einer 1-Feld Turnhalle entstehen. Die erforderlichen Flächen liegen bei einer 
Nutzungsfläche von ca. 3.330 m² und bei einer Nettoraumfläche von ca. 5.243 m².* 
▪ Die Interimslösung wurde bereits erstellt, so dass hierfür keine weiteren Kosten 
angesetzt wurden. Es wurden Umzugskosten für den Umzug aus dem Interim in den 
Neubau berücksichtigt.
▪ Der Neubau soll mit Passivhauskomponenten entsprechend der aktuellen 
Energieleitlinien der Stadt Köln geplant und ausgeführt werden.
▪ Die Ausstattung (KG 600) soll nicht Gegenstand der Leistung sein.
4
* Stand Flächenaufstellung HOCHTIEF September 2019

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Köln P4 Erweiterung Rodenkirchen, Stand April 2020
Ausgangssituation II
▪ Da der Erweiterungsbau weniger als 50% der Hauptleistung umfasst, wird eine 
öffentliche Ausschreibung vergaberechtlich als nicht erforderlich erachtet. Ziel ist die 
direkte Vergabe an HOCHTIEF, solange die Wirtschaftlichkeit gegeben ist.
▪ HOCHTIEF soll auch die Betriebsleistungen für den Erweiterungsbau übernehmen.
▪ Die Vorteile einer Vergabe an HOCHTIEF werden in der Reduzierung der 
Schnittstellen gesehen sowie den Vorteilen, die sich aus der Erbringung der 
Betriebsleistungen für das Hauptgebäude sowie den Erweiterungsbau durch einen 
Betreiber ergeben (Synergieeffekte, ein Ansprechpartner für die Stadt Köln).
▪ HOCHTIEF wurde mit der Erstellung einer Machbarkeitsstudie beauftragt. Diese 
wurde im September 2018 abgeschlossen. Am 13.03.2020 hat Hochtief das finale 
Angebot eingereicht.
▪ Vor diesem Hintergrund wurde die PSPC GmbH mit der Durchführung einer 
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung beauftragt. Im Rahmen der Untersuchung soll eine 
Kostenobergrenze (Planung-, Bau- und Betriebskosten) für die Vergabe des 
Erweiterungsbaus an HOCHTIEF ermittelt werden.
▪ Der vorliegende Bericht dokumentiert die Vorgehensweise, Eingangsdaten und das 
Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung und spricht eine Empfehlung für das 
weitere Vorgehen aus.
5

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Köln P4 Erweiterung Rodenkirchen, Stand April 2020
Agenda
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▪ Ausgangssituation
▪ Ablauf der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
▪ Projektstruktur, Vertrags- und Finanzierungsmodell 
▪ Eingangsdaten
▪ Ergebnis und Empfehlung

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Ablauf der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Methodik zur Ermittlung der Kostenobergrenze
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Vorgehensweise nach:
▪ Leitfaden  „Wirtschaftlichkeitsvergleich“, 2003; „Wirtschaftlichkeitsuntersuchung bei PPP-
Projekten“, 2007; „Finanzierungspraxis bei ÖPP“, 2010, Wirtschaftlichkeitsuntersuchung 
Hochbau nach NKF, 2014) 
▪ Finanzministerkonferenz-Leitfaden „Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen bei PPP-Projekten“ Sept. 
2006
▪ Die Kostenobergrenze wird im Rahmen einer Barwertberechnung über den Zeitraum der 
Restvertragslaufzeit errechnet.
▪ Es wurden im ersten Schritt die Baukosten berechnet.
Basis: Baukosten des 
Hauptvertrags 2010
Variante A Variante B
Basis: BKI-Kennzahlen, 
Neubau 2019
Variante C Variante D
Basis: Kostenkennwert der 
GW der Stadt Köln
Basis: Angebot HT
(vormals MBS Hochtief)
▪ Im Zuge der Kostenermittlung wurde deutlich, dass weder die Baupreise aus dem 
Vergabeverfahren 2010 noch die Kennzahlen nach BKI den Gebäudestandard hinreichend 
abbilden. Es wurde deshalb eine Reduktion auf zwei Varianten vorgenommen: 
Basis: Kostenkennwert 
der GW der Stadt Köln
Variante 1 Variante 2
Basis: Angebot Hochtief

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Ablauf der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Vorgehensweise
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Planungskosten Baukosten Betriebskosten Risiken
Durchführung der Barwertberechnung
Periodisierung der Zahlungsströme
Kalkulationsparameter
• Vertragslaufzeit
• Bauzeit
• Diskontierungsfaktor
Projektdefinition 
(Struktur und Umfang, Aufgabenteilung)
Ergebnis Kostenobergrenze
▪ Die Kostenobergrenze stellt den Vergleichswert dar, den das Angebot von HOCHTIEF unterschreiten 
muss.
▪ Dabei ist die Variante 1 zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit methodisch maßgebend, da sie die 
Kostenkennzahl der GW der Stadt Köln zugrunde legt und damit die gewerkeweise Umsetzung in 
Eigenrealisierung abbildet (sog. Public Sector Comparator).
▪ Sollte das Angebot von HOCHTIEF unwirtschaftlich und eine Ausschreibung notwendig werden, dient 
die ermittelte Kostenobergrenze der Variante 1 als Vergleichswert für die Bieterangebote.

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Agenda
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▪ Ausgangssituation
▪ Ablauf der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
▪ Projektstruktur, Vertrags- und Finanzierungsmodell 
▪ Eingangsdaten
▪ Ergebnis und Empfehlung

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Projektstruktur, Vertrags- und Finanzierungsmodell
Modellabstimmung
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Alternative Beschaffung/ Vergabe an HOCHTIEF
Vertrags-/Lebenszyklusmodelle (AB)
Inhabermodell
Finanzierungsmodelle
Eigene Finanzierung 
(Kommunalkredit)
Erwerbermodell Leasingmodell Mietmodell Contracting-
modell
Konzessions-
modell
Gesellschafts-
modell
Projektfinanzierung Forfaitierung Einredeverzicht
Mit Projektgruppe abgestimmtes Untersuchungsmodell
- Inhabermodell: Grundstückseigentum verbleibt beim Auftraggeber und wird nicht auf den Auftragnehmer 
übertragen.
- Es soll keine langfristige Finanzierung durch den Auftragnehmer erbracht werden. Während der Planungs- und 
Bauphase erhält der Auftragnehmer zu vertraglich vereinbarten Zeitpunkten Abschlagszahlungen nach 
Leistungsfortschritt.

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Agenda
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▪ Ausgangssituation
▪ Ablauf der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
▪ Projektstruktur, Vertrags- und Finanzierungsmodell 
▪ Eingangsdaten
▪ Ergebnis und Empfehlung

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Eingangsdaten 
Rahmenparameter
Betrachtungszeitraum
▪ Planungs- und Bauzeit zzgl. Restbetriebslaufzeit des Hauptvertrages (15,42 Jahre)
Diskontierungszeitpunkt
▪ 01.05.2020 (Entscheidung über Vertragsschluss mit HOCHTIEF; Beginn der Gremienläufe)
Diskontierungszinssatz
▪ gemäß Leitfäden, Zinsstrukturkurve Bundesbank für börsennotierte Bundeswertpapiere; 
Restlaufzeit 16 Jahre, Stand: 19.03.2020: -0,12 % p.a.. Deshalb werden im Sinne eines Caps 
0% angesetzt. 
Berücksichtigung der Preisentwicklung nach Statistischem Bundesamt
▪ Indexierung der Planungs- und Baukosten: 4,74% p.a. (Grundlage bildet der Preisanstieg des
letzten Jahres. Vgl. Stat. Bundesamt: Preisindizes für die Bauwirtschaft, FS 17, Reihe 4)
▪ Indexierung der Bauunterhaltungskosten: 2,46% p.a. (Grundlage bildet der Preisanstieg der
letzten 10 Jahre. Vgl. Stat. Bundesamt: Preisindizes für die Bauwirtschaft, FS 17, Reihe 4)
▪ Indexierung Energie/Medien: 1,23% p.a. (Mittelwert letzten 10 Jahre, Stat. Bundesamt: Wasser,
Strom, Gas und andere Brennstoffe)
▪ Indexierung Betrieb: 1,27% p.a. (Mittelwert letzten 10 Jahre, Stat. Bundesamt:
Verbraucherpreisindizes für Deutschland)
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Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Eingangsdaten
Kostenschätzung Planungs- und Baukosten
▪ Folgende Baukosten wurden für die Varianten 1 (A, B, D) berücksichtigt:
▪ Ausstattung eines Biologie-Fachraumes: 150.000 Euro, brutto
▪ Umzugskosten für den Umzug aus dem Interim in den Neubau: 50.000 Euro, brutto
▪ Erhöhte Schallschutzanforderungen (A4 für alle Klassenräume): 2.000 Euro, brutto pro 
Klassenraum (62.000 Euro, brutto)
▪ Vogelschutz (Fenster mit Reflexionsglas): Die anzusetzenden Maßnahmen hängen von der 
konkreten baulichen Ausgestaltung der Fassade ab, die aber erst mit Eingang des 
Angebotes bekannt ist. Hier ist ggf. im Nachgang noch ein Kostenansatz zu  wählen. 
▪ Auf den folgenden Folien wird die Berechnung der Planungs- und Baukosten je 
Variante erläutert.
▪ Die Varianten 1 (A, B, D) weisen einen Kostenstand 2019 auf. Die Indexierung der 
Planungs- und Baukosten auf das geplante Bauzeitende 2023 erfolgt im 
Berechnungsmodell.
▪ In der Variante 2 (C) wird das Angebot von Hochtief zu Grunde gelegt. Dies 
beinhaltet bereits die Indexierung der Baukosten bis zum Bauzeitende.

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Eingangsdaten 
Rahmenparameter
Einmaliger Aufschlag für höheren energetischen Standard
▪ Der Neubau soll mit Passivhauskomponenten entsprechend der aktuellen Energieleitlinien der
Stadt Köln geplant und ausgeführt werden (nach der Passivhaus-Bauweise: sehr gute
Wärmedämmung, Vermeidung von Wärmebrücken, Luftdichtigkeit, flächendeckende Lüftung mit
Wärmerückgewinnung). Dabei werden maximale U-Werte für die Bauteile vorgegeben.
▪ Das bestehende Gebäude wurde im Energiestandard EnEV 2009 errichtet, wobei das Gebäude
über ein sehr gutes Energiekonzept verfügt. So wurde die komplette Dachfläche mit einer
Photovoltaik-Anlage (104 kW) ausgestattet, eine Geothermieanlage eingebaut und die
Unterrichtsräume mit einer mechanischen Be- und Entlüftung ausgestattet (Zielwert < 1.000
ppm).
▪ Der Energieberaterbundesverband veröffentlichte eine Stellungnahme mit dem Ergebnis, dass
die Baukostensteigerung EnEV 2016 → GEG (Niedrigenergiegebäude nach
GebäudeEnergieGesetz (GEG)) ca. 2,5% ausmachten. Im Rahmen eines Vergabeverfahrens der
PSPC wurden Bieter gefragt, wie sich die Baukosten einer Schule bei Anhebung des
Energiestandards von EnEV 2016 auf KfW Effizienzhaus 55 auswirke. Im Ergebnis wurde eine
Bandbreite von 2,0 bis 3,5% genannt.
▪ Um den höheren Standard für den Erweiterungsbau (Passivhauskomponenten) im Vergleich zum
Hauptgebäude (EnEV 2009) zu berücksichtigen, werden die Planungs- und Baukosten in den
Varianten 1 und 2 mit einem einmaligen Aufschlag von 3,50% versehen.
▪ Es wird davon ausgegangen, dass in der Variante 1 bereits einige Projekte im Passivhausbau
enthalten sind, deshalb wird der Aufschlag hier auf 2,00% reduziert.
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Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Eingangsdaten
Kostenschätzung Variante D: Kostenschätzung GW Stadt Köln
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▪ Die Kosten für die KG 300 bis 700 basieren auf den tatsächlichen Kostenkennwerten 
der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln (Kostengruppe 300+400 = 2.255 €/m²BGF 
brutto; KG 500 = 8% der KG 300+400; KG 700 = 30% auf KG 300+400+500; Stand: 
01.12.2019).  Der Kostenstand entspricht dem Stand 2019.
▪ Die Kosten für die KG 200 wurden auf Basis der %-Angaben aus BKI 2019 ermittelt.
▪ Für den energetischen Standard erfolgt ein zusätzlicher Aufschlag auf die Baukosten in 
höhe von 2%.
▪ Die Gesamtkosten inkl. Risikoaufschlag Energiestandard (2%) inkl. Indexierung, 
Bauzwischenfinanzierung und Risikoaufschlag belaufen sich auf 25,98 Mio. Euro, 
brutto 
KGR 100 - Grundstückskosten - € 
KGR 200 - Herrichten und Erschließen 882.388,16 € 
KGR 300 - Bauwerk - Baukonstruktionen 
17.647.763,12 € 
KGR 400 - Bauwerk - Techn. Anlagen 
KGR 500 - Außenanlagen 1.384.138,28 € 
KGR 600 - Ausstattung (Einbauten) - € 
KGR 700 - Baunebenkosten 5.605.760,05 € 
Investitionskosten (brutto) – inkl. Indexierung und Risikoaufschlag 25.520.049,61 €

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Eingangsdaten
Kostenschätzung Variante 2: Angebot Hochtief vom 13.03.2020
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In Hochtief hat mit dem finalen Angebot Baukosten in Höhe von 26.221.591,15 € (brutto) 
aufgerufen. Diese Baukosten beinhalten sowohl die Indexierung bis Bauzeitende (= Kostenstand 
2023), die Bauzwischenfinanzierung sowie die an Hochtief übertragenen Risiken. 
In den vorstehenden Kosten ist die Indexierung bis Bauzeitende bereits enthalten (Ausweis lt. 
Angaben Hochtief in KG 700). Die Kosten für die Bauzwischenfinanzierung sind in der oben 
stehenden Tabelle nicht berücksichtigt. 
Die Kosten für die Photovoltaik-Anlage liegen bei rd. 82.022,59 € (brutto, ohne ZwiFi).
Kostengruppe 100 Grundstück 0,00 €
Kostengruppe 200 Vorbereitende Maßnahmen 382.422,75 €
Kostengruppe 300 Bauwerk - Baukonstruktionen 11.204.005,58 €
Kostengruppe 400 Bauwerk - Technische Anlagen 3.963.826,66 €
Kostengruppe 500 Außenanlagen und Freiflächen 1.036.944,10 €
Kostengruppe 600 Ausstattung und Kunstwerke 334.107,82 €
Kostengruppe 700 Baunebenkosten 8.716.293,26 €
Summe der Investitionskosten (brutto) 25.637.600,17 €

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Eingangsdaten
Zeitplan
17
Planungs- und Bauphase
(inkl. Vergabephase)
37 Monate
Betriebsphase
138 Monate
01.06.2019 30.04.2023
31.10.2034
Zeitplan Projektrealisierung
01.05.2023
▪ Die Vertragsunterzeichnung ist nach aktuellem Stand für den 05.06.2020 geplant.

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Eingangsdaten
Betriebskosten – Hausmeister, Reinigung, Ver- und Entsorgung 
18
▪ Die Schätzung der Betriebskosten legt die Entgelte des bestehenden Hauptvertrages 
zugrunde. Diese werden über den Flächenschlüssel an den Erweiterungsbau 
angepasst. 
▪ Dieses Vorgehen begründet sich darin, dass die Beauftragung der Betriebsleistungen 
von Hochtief auf Basis des Hauptvertrages, in dem diese Leistungen bereits für die 
gesamte Vertragslaufzeit bepreist wurden und heute noch auf dieser Basis abgerechnet 
werden erfolgt. Es erscheint deshalb folgerichtig, die Preise (inkl. Indexierung) hier 
fortzuschreiben. 
▪ Für die Medienkosten werden die Mittelwerte der letzten vier Betriebsjahre 
herangezogen und ebenfalls auf die Fläche des Erweiterungsbaus umgerechnet. Eine 
hinreichend verlässliche Basis aus Bestandsobjekten im Passivhausstandard liegt bei 
der GW der Stadt Köln noch nicht vor, da die meisten Projekte jüngeren Baujahrs sind.

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Eingangsdaten
Betriebskosten - Instandhaltungskosten 
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▪ Für die Instandhaltungskosten muss aufgrund der kürzeren Restvertragslaufzeit eine 
gesonderte Vereinbarung getroffen werden. Als Ansatz in der 
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wird der KGSt-Ansatz gewählt.*
▪ Dabei wurde das Verfeinerte Bemessungsverfahren nach KGSt angewendet.
* KGSt = Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement
Wiederbeschaffungs-
zeitwert
x 1,2%
Alter
Technikanteil
Nutzungsart
Gewichtungsfaktoren
Quelle: KGSt-Bericht 07/2009
▪ Hierfür werden objektspezifische 
Kriterien über sog. 
Gewichtungsfaktoren berücksichtigt.
▪ Im Wiederbeschaffungszeitwert 
wurden die Baukosten inkl. 
Indexierung bis Fertigstellung 
berücksichtigt. Risikoaufschläge  und 
Kosten der Bauzwischenfinanzierung 
wurden nicht eingerechnet.

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Eingangsdaten
Betriebskosten 
20
Variante 1
(Quelle: Ist-Kosten)
Variante 2 
(Quelle: Angebot Hochtief)
Instandhaltung nach Fertigstellung Neubau 
Instandhaltung (Instandsetzung, Wartung, Inspektion) p.a. 169.490 € 110.890 €
Betrieb (ohne Energie / Medien) nach Fertigstellung Neubau 
Gesamtbetriebskosten/Jahr 240.314 € 223.218 € 
Hausmeisterdienste p.a. 97.206 € 97.206 € 
Reinigungs- und Pflegedienste (Gebäude) p.a. 71.353 € 62.204 € 
Sonstige Projektkosten 66.919 € 63.018 € 
Versicherung 4.835 € 790 € 
Energie / Medien nach Fertigstellung Neubau 
Summe Energie- / Medienkosten 32.432 € 32.432 €
Strom 18.816 € 18.816 € 
Heizung 13.616 € 13.616 € 
▪ Die Kosten sind ohne Indexierung und Risikoaufschläge ausgewiesen. 
▪ Zur Ermittlung der Medienverbräuche wurden die Referenzwerte der letzten Jahre angesetzt. Diese 
werden bei beiden Varianten gleichermaßen berücksichtigt.

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Eingangsdaten
Methodik Risikobewertung
Risiko-
identifikation
Risiko-
qualifizierung
Risiko-
bewertung
Risiko-
controlling
Risiko-
allokation
Informationen für 
Entscheidungen
Quelle: FMK-Leitfaden 2006
5
4
1
2
3
▪ Die Methodik der Risikobewertung orientiert sich an den einschlägigen Leitfäden und 
erfolgt zunächst in vier Schritten: Identifikation, Qualifizierung, Bewertung und 
Allokation. Im fünften Schritt erfolgt die Überprüfung der Einhaltung der Risiken im 
Rahmen der Umsetzung des Projektes. 
▪ Grundlage für eine solche Risikobewertung bilden Erfahrungswerte aus in der 
Vergangenheit durchgeführten Projekten.
21

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Köln P4 Erweiterung Rodenkirchen, Stand April 2020
Eingangsdaten
Risikobewertung Ergebnisdarstellung
22
▪ Die Risikobewertung wurde nochmals überprüft und an die Struktur des Vertrages angepasst. 
▪ In der Variante 2 werden im Bau sowie in der Bauunterhaltung wesentliche Risiken von Hochtief 
übernommen, die in der Variante 1 bei der Stadt Köln verbleiben. 
▪ Die übertragenen Risiken im Betrieb sind in den Betriebskosten des Hauptvertrages enthalten (alle 
Varianten). Ansatz nur auf Medienverbrauchskosten.
Ergebnisdarstellung 
Ergebnis Risikobewertung Variante 1 
(Eigenrealisierung) 
Aufteilung
analog WU 
2009 
Variante 2 
(Realisierung HT) 
1. Planungs- und Baukosten 9,40% 7,60%
Verbleibende Risiken 9,40% 3,80%
Übertragene Risiken (Varianten 1: im Angebot 
enthalten) 0,00% 3,80%
2. Bauunterhalt 7,50% 7,50%
Verbleibende Risiken 7,50% 10% 0,75%
Übertragene Risiken 0,00% 90% 6,75%
3. Betrieb 5,60% 5,60%
Verbleibende Risiken 0,63% 11% 0,63%
Übertragene Risiken (alle Varianten: im Entgelt Betrieb 
bereits enthalten) 4,97% 89% 4,97%

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Verbleibende Kosten
Transaktions- und Verwaltungskosten
23
▪ In der wirtschaftlichen Bewertung sind verbleibende Kosten – sog. Transaktions- und 
Verwaltungskosten – zu berücksichtigen. Diese Kosten entstehen der Stadt Köln ab 
dem Zeitpunkt der Entscheidung für eine Vorbereitung und Durchführung des 
Projektes bis zur Vergabe.
▪ Es wurden innerhalb der Planungs- und Bauphase einmalige Kosten für die 
Durchführung des Verfahrens angesetzt (z.B. für Planer, Personalkosten der 
Verwaltung, Kosten für Externe, u.a. juristische und wirtschaftliche Beratung) 
angesetzt.
▪ Des Weiteren fallen laufende Kosten in der Planungs- und Bauphase Controllingkosten
für Baubesprechungen, Planfreizeichnungen, Bemusterungen, Koordinierungsaufwand 
etc. an. Die laufenden Kosten während der Planungs- und Bauphase orientieren sich 
an der Planungs- und Bauzeit und werden über Personalstellen differenziert betrachtet.

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Transaktions- und Verwaltungskosten
24
▪ Die oben dargestellten Transaktions- und Verwaltungskosten werden im Rahmen 
der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung in allen Varianten als verbleibende Kosten 
berücksichtigt.
Transaktions- und Verwaltungskosten
Planungs- und Bauphase, einmalig (bis 
Zuschlagserteilung)
Variante 1 (ER) Variante 2 (ÖPP)
Externe Beratungsleistungen [€] 25.000 25.000
Verwaltungskosten [€] 25.000 25.000
Summe [€] 50.000 50.000
Planungs- und Bauphase, laufend
Baucontrolling
Externe Projektsteuerung [€] 289.182 120.000
Interne Projektsteuerung [€] 274.167 274.167
Anzahl MA 1,0 1,0
Kosten eines MA [€] p.a. 70.000 70.000
Kosten eines MA [€] p.m. 5.833 5.833
Planungs- und Bauzeit [Monat] 47 47
Kosten MA Planungs- und Bauzeit [€] 274.167 274.167
Summe [€] 563.349 394.167

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Agenda
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▪ Ausgangssituation
▪ Ablauf der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
▪ Projektstruktur, Vertrags- und Finanzierungsmodell 
▪ Eingangsdaten
▪ Ergebnis und Empfehlung

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Ergebnis und Empfehlung (1)
Nominale Werte
26
▪ Planungs- und Baukosten sowie Betriebskosten enthalten die gem. festgelegter Risikoverteilung 
auf den AN übertragenen Risiken (z.B. Kalkulationsrisiken/Planungsrisiken, 
Bauausführungsrisiko, Insolvenzrisiko (Insolvenz der NU des AN)). 
▪ Die Variante 1 stellt mit 33,9 Mio. EUR den maximalen Kostenrahmen dar. Das Angebot von 
Hochtief liegt mit 33,4 Mio. EUR knapp (rd. 1,62%) unter dem Kostenrahmen. 
Variante 1 -
Eigenrealisierung 
Neubau 
Variante 2 -
ÖPP 
Neubau 
LAUFENDE AUFWENDUNGEN I (NOMINAL)
Energiekosten Versorgung in Eigenregie Euro (433.391) -
Energiekosten Versorgung durch ÖPP-Partner oder Vermieter - (433.391)
Betriebskosten für Leistungen in Eigenregie Euro (3.197.038) -
Betriebskosten bei Leistungserbringung durch ÖPP-Partner oder Vermieter - (2.969.607)
Instandhaltung für Leistungen in Eigenregie Euro (2.768.392) -
Instandhaltung bei Leistungserbringung durch ÖPP-Partner oder Vermieter - (2.386.284)
Personaleinsatz Verwaltung Euro (698.870) (520.629)
Zinskosten Euro (852.153) (859.994)
Investitionskosten/Tilgung Euro (25.982.525) (26.221.591)
Gesamtausgaben (nominal) Euro (33.932.369) (33.391.497)

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Ergebnis und Empfehlung (2)
Barwerte
27
▪ Der Wert der Eigenrealisierung (Variante 1) ist der entscheidende Wert für die Vergleichsrechnung, 
der sog. Public Sector Comparator. Dieser ist für die Vergabeentscheidung heranzuziehen. 
▪ Nur wenn das verbindliche Angebot von HOCHTIEF wirtschaftlicher als die Variante 1 ist, sollte 
eine Zuschlagserteilung an HOCHTIEF erfolgen. 
▪ Da der Diskontierungszins bei 0% liegt, entspricht der Barwert dem Nominalwert. 
▪ Derzeit ist das Angebot von Hochtief barwertig 1,62% wirtschaftlicher als eine Eigenrealisierung 
durch die Stadt Köln. 
Variante 1 -
Eigenrealisierung 
Neubau 
Variante 2 -
ÖPP 
Neubau 
LAUFENDE AUFWENDUNGEN I (NOMINAL)
Energiekosten Versorgung in Eigenregie Euro (433.391) -
Energiekosten Versorgung durch ÖPP-Partner oder Vermieter - (433.391)
Betriebskosten für Leistungen in Eigenregie Euro (3.197.038) -
Betriebskosten bei Leistungserbringung durch ÖPP-Partner oder Vermieter - (2.969.607)
Instandhaltung für Leistungen in Eigenregie Euro (2.768.392) -
Instandhaltung bei Leistungserbringung durch ÖPP-Partner oder Vermieter - (2.386.284)
Personaleinsatz Verwaltung Euro (698.870) (520.629)
Zinskosten Euro (852.153) (859.994)
Investitionskosten/Tilgung Euro (25.982.525) (26.221.591)
Gesamtausgaben (nominal) Euro (33.932.369) (33.391.497)

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
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Ergebnis und Empfehlung (2a)
Barwerte
28
(33.932.369)
(33.391.497)
-40.000.000 €
-39.000.000 €
-38.000.000 €
-37.000.000 €
-36.000.000 €
-35.000.000 €
-34.000.000 €
-33.000.000 €
-32.000.000 €
-31.000.000 €
-30.000.000 €
Ausgabenbarwert
Variante 1 -
Eigenrealisierung
Neubau
Ausgabenbarwert
Variante 2 -
ÖPP
Neubau
in Euro
Vergleich Ausgabenbarwert [unter Berücksichtigung Investitionskosten/ Tilgung] in 
Euro

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Ergebnis und Empfehlung (3)
Ergebnisausweis nach NKF (Ressourcenorientierte Vermögensentwicklung)
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▪ Ergänzend wird das sogenannte Konzept des saldierten Ressourcenverbrauchs nach NKF herangezogen, bei 
dem auch die Vermögenswerte (Buchwerte, Abschreibungen) in die Betrachtung einfließen (gem. Leitfaden 
Finanzministerium NRW und NRW.Bank):
▪ Die Prüfung nach NKF bestätigt die Ergebnisse.
Definition Parameter Einheit
Variante 1 -
Eigenrealisierung 
Neubau 
Variante 2 -
ÖPP 
Neubau 
A) BUCHWERTENTWICKLUNG
Restbuchwert Grundstück (nominal) Euro 1 1
Gesamtbaukosten Aktivierbare Investitionen Gebäude [inkl. Risikofaktor] & Bauzwischenfinanzierung auf 
Fremdkapital (nominal) Euro 25.982.525 26.221.591
Abschreibungen Gebäude nach Sanierung bzw. Neubauinvestition (nominal) Euro (3.734.988) (3.769.354)
Buchwert am Ende des Betrachtungszeitraums (nominal) Euro 22.247.538 22.452.238
Verbleibende Restnutzungsdauer Jahre 68,50 68,50
B) LAUFENDE AUFWENDUNGEN I (BARWERTE) exkl. Zinskosten
Barwert Abschreibungsbetrag Gebäude nach Sanierung bzw. Neubauinvestition Euro (3.734.988) (3.769.354)
Barwert Energiekosten Versorgung in Eigenregie Euro (433.391) -
Barwert Energiekosten Versorgung durch ÖPP-Partner oder Vermieter - (433.391)
Barwert Betriebskosten für Leistungen in Eigenregie Euro (3.197.038) -
Barwert Betriebskosten bei Leistungserbringung durch ÖPP-Partner oder Vermieter - (2.969.607)
Barwert Instandhaltung für Leistungen in Eigenregie Euro (2.768.392) -
Barwert Instandhaltung bei Leistungserbringung durch ÖPP-Partner oder Vermieter - (2.386.284)
Barwert Personaleinsatz Verwaltung Euro (698.870) (520.629)
Barwerte: Zwischensumme Aufwendungen I exkl. Zinskosten Euro (10.832.679) (10.079.265)
C) LAUFENDE AUFWENDUNGEN II (BARWERTE) inkl. Zinskosten
Barwerte: Zwischensumme Aufwendungen I exkl. Zinskosten Euro (10.832.679) (10.079.265)
Barwert Zinskosten Euro (852.153) (859.994)
Barwerte: Zwischensumme Aufwendungen II inkl. Zinskosten Euro (11.684.832) (10.939.259)
Buchwert am Ende des Betrachtungszeitraums (nominal) Euro 22.247.538 22.452.238
Barwerte: Zwischensumme Aufwendungen II inkl. Zinskosten Euro (11.684.832) (10.939.259)
Saldierter Ressourcenverbrauch: Buchwert am Ende des Betrachtungszeitraums abzgl. Aufwendungen Euro 10.562.706 11.512.979

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Köln P4 Erweiterung Rodenkirchen, Stand April 2020
Ergebnis und Empfehlung (3a)
Ergebnisausweis nach NKF (Ressourcenorientierte Vermögensentwicklung)
30
-1.200.000 €
-1.000.000 €
-800.000 €
-600.000 €
-400.000 €
-200.000 €
0 €
2021 2022 2023 2028 2033 2034 k.A. k.A.
 bis  bis  bis  bis  bis  bis  bis  bis
2021 2022 2023 2024 2029 2034 k.A. k.A.
Nominalwertvergleich [nach NKF-Terminologie] in Euro (Ø pro Jahr) 
 Variante 1 -
Eigenrealisierung
Neubau
 Variante 2 -
ÖPP
Neubau

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Köln P4 Erweiterung Rodenkirchen, Stand April 2020
Ergebnis und Empfehlung (4)
Weiteres Vorgehen
▪ Unter Berücksichtigung der getroffenen Annahmen ist eine Vergabe 
der Leistungen an Hochtief grundsätzlich wirtschaftlich, wenngleich 
die nachgewiesene Vorteilhaftigkeit vergleichsweise niedrig ist. 
▪ Nicht berücksichtigt wurden bisher weder Kosten einer 
Neuausschreibung bzw. einer Planerausschreibung noch die 
eintretenden zeitlichen Verzögerungen, sofern keine 
Zuschlagserteilung an Hochtief erfolgen sollte. 
31

Dr. Corinna Hilbig
Wiebke McCloud
Büro Berlin Büro NRW
Brandenburgische Str. 27 Trinkausstraße 7
10707 Berlin 40213 Düsseldorf
Fon:     +49 30 315199 0 Fon:    +49 211 88292-857
Fax:     +49 30 315199 77 Fax:    +49 211 88292-858 
info@psp-consult.de
www.psp-consult.de
PSPC Public Sector Project Consultants GmbH

Eingang
Reservenfläche für Stellplatzanlage
Freitreppe
Gesamtschule RodenkirchenPausenhof
Innenhof
Eingang
Eingang
Eingang Schulgelände
Eingang Schulgelände
SÜRTHER STR.191      50999 KÖLN
Angebotsgrundlage
ERWEITERUNG GESAMTSCHULE
RODENKIRCHEN
LEISTUNGSPHASE
PLANNUMMER BAUTEIL/EBENE/BEREICH
841/594
141
INHALT
DATEINAME
BLATTGRÖßE   [mm]
MAßSTAB
PROJEKTNUMMER
PROJEKT
LAGEPLAN 
HÖHENBEZUG:                              
Beton (unbewehrt)
Stahlbeton
Betonfertigteil
Mauerwerk
Mauerwerk Bestand
Gipskarton
Sichtoberfläche
Abbruch
verdeckte Kanten und Umrisse
vor bzw. über der Schnittebene
Höhenangabe Oberfläche Fertigkonstruktion
Höhenangabe Oberfläche Rohkonstruktion
LEGENDE
LPHINDEX NUMMERMAßSTAB
PLANERSTELLUNG 
E-PLANER
PLANVERFASSER
BAUAUFSICHT
STATIKER
BAUHERR
BAUPHYSIKER
HLS-PLANER
VERMESSER
BODENGUTACHTER
GRÜNPLANER
GENERALUNTERNEHMER
DATUM IND. ÄNDERUNG
PROJEKTSTEUERER
1. Dieser Plan gilt nur in Verbindung mit den Zeichnungen und sonstigen Angaben der beteiligten Statiker/Fachplaner/Fachingenieure.
Bei Abweichungen ist grundsätzlich Rückfrage beim Architekten zu stellen.
Lage und Vermaßung der Aussparungen und Schlitze sind den Plänen der Fachingenieure zu entnehmen.
2. Alle Maße sind vor Ausführung zu prüfen und soweit erforderlich örtlich zu messen.
Differenzen, Bedenken gegen die geplante Ausführung, wie auch Unstimmigkeiten in Plänen und sonstigen Ausführungsunterlagen
sind mit der Bauüberwachung vor der Ausführung zu klären.
3. Dieser Plan darf nur mit Einwilligung des Verfassers in einen anderen Maßstab übertragen werden.
Ohne Freigabevermerk darf er nicht für die Ausführung des vorgesehenen Bauvorhabens und überhaupt nicht für ein anderes
verwendet werden.
Freigegeben für:
-
± 0.00 = 50.00 m ü. NN
01-000-AR-2-001-LA-00-001-F
Fenster 
Aluminiumpaneel
1:500
BAUHERR
E-MAIL  jk@kastnerpichler.de
50668 KÖLN
Im Stavenhof 20
TEL 0221/1793480
FAX 0221/1793482
Kastner Pichler Architekten
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln
Tel.: 0221/221-20601
Fax.: 0221/221-20111
KölnTriangle
Ottoplatz 1
50679 Köln
HOCHTIEF PPP
Tel.: 0201/824-7681
Fax: 0201/824-2841
Rodenkirchen
GmbH & Co.KG
45133 Essen
Schulpartner Köln
Alfredstraße 236
PROJEKTGESELLSCHAFT
ARCHITEKT
13.03.20
Anlage 6

2.
14 ZT .04.2020
143

26

Erweiterungsbau der Gesamtschule Rodenkirchen, Sürther Straße 191
hier: Stellungnahme zur Beauftragung des ÖPP- Vertragspartners, RPA-Nr. 2020/0593

beantragte Haushaltsmittel: 26,5 Mio. € brutto inkl. Einrichtung

Sehr geehrte Damen und Herren,

anhand der vorgelegten Vergabeunterlagen und umfangreichen Stellungnahmen wurden
keine erkennbaren Auffälligkeiten festgestellt, die einer Vertragserweiterung bzw. Beauftra-
gung des ÖPP-Partners, vergaberechtlich widersprechen.

Mit Hinweis auf die derzeitige „Corona Situation‘ und der Dringlichkeit, zur Erreichung der er-
forderlichen Sitzungstermine, wurden die umfangreichen Vergabe- und Beschlussunterlagen
in den wesentlichen Punkten vergaberechtlich geprüft.

Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 22.09.2016, entsprechend der Vorlagen-Nr.
2329/2016, die Zügigkeitserweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen von 6 auf 8 Züge
zum Schuljahr 2017/18 beschlossen und die Verwaltung beauftragt, die erforderlichen Bau-
maßnahmen, zur dauerhaften Erhöhung der Zügigkeit, kurzfristig vorzusehen.

Nachdem die Gesamtschule Rodenkirchen, als ÖPP-Projekt realisiert wurde, wird es für
sinnvoll erachtet auch den erforderlichen Erweiterungsbau durch den Vertragspartner erstel-
len und betreiben zu lassen. Vom „Aktionsbündnis Schulbau“, gab es entsprechend der Nie-
derschrift zur 33. Sitzung am 20.11.18 unter TOP 8.3 zu dem geplanten Verfahrensablauf
keine Einwände.

Die Zulässigkeit, zur freihändigen Vergabe auf Grundlage eines Einzelangebotes mit Allein-
stellungsmerkmal, wurde entsprechend einem beigefügten Schreiben vom 28.07.2016, sei-
nerzeit von 27 vergaberechtlich geprüft und für zulässig erachtet.

Es wird empfohlen, die Zulässigkeit der freihändigen Vergabe an den ÖPP-Partner nochmals
von 30-Amt für Recht, Vergabe und Versicherung nach den aktuellen Vergabevorschriften zu
prüfen, um einen Vergabeverstoß in jedem Fall auszuschließen. Des Weiteren sollte Punkt V
des Vergabevermerkes vervollständigt werden (Verweis auf separate Wirtschaftlichkeitsbe-
rechnung etc.). Eine Stellungnahme zur Abweichung von den geschätzten Kosten, ist in den
Unterlagen nicht dokumentiert.

Laut Vergabevermerk stehen Mittel in Höhe von 16,5 Mio. Euro netto zur Verfügung. Vor Be-
auftragung ist sicherzustellen, dass die notwendigen Mittel vorhanden sind.

Anlage 1 zur Beschlussvorlage 
Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen, Sürther Str. 191, 50999 Köln 
1/1 
 
 
 
Anlage 1 – Baubeschreibung und Erläuterungsbericht zur Gesamtkonzeption 
 
Für die Gesamtschule Rodenkirchen ist ein Erweiterungsbau geplant. Bei dem Erweiterungs-
bau handelt es sich um ein langgestrecktes Gebäude, das längs von dem  Hauptgebäude 
angeordnet ist. Die notwendigen Stellplätze werden direkt an der  Eygelshovener Straße 
realisiert, auf einer bereits vorhandenen Stellplatzfläche, welche zuvor für die Flüchtlings -
unterkunft Eygelshovener Straße genutzt wurde . Reserveflächen fü r Stellplätze  werden 
hinter dem neuen Schulerweiterungsgebäude vorgehalten. Flächen zur Versickerung von 
Niederschlagswasser werden ebenfalls auf dem Grundstück realisiert. 
 
Das neue Schulgebäude soll als zugehörig zum Hauptgebäude erscheinen. Insofern werden 
die grund sätzlichen Gebäudestrukturen (wie z. B. geschlossene und sich nach außen  
öffnende Innenhöfe und innere Baufluchten) aus dem Bestand übernommen. Die vordere  
Bauflucht an der Sürther Straße sowie die Gebäudehöhe des Bestandsgebäudes werden  
ebenfalls übernommen. 
 
Die Erschließung des Neubaus orientiert sich an der Haupterschließung des Bestandes. Sie 
kann sowohl direkt von der Sürther Straße als auch über das große Foyer des  Haupt-
gebäudes, unter dem Brückenbauwerk der Bibliothek hindurch, erfolgen. Die  Erschließung 
im Gebäude erfolgt über einen Vorplatz, der in ein großzügiges Foyer mit einem  Luftraum 
führt. Das dreigeschossige Gebäude wird ohne Untergeschoss realisiert.  Die Lage der 
Einfachturnhalle orientiert sich an der Lage der Turnhallen im Bestand und  entspricht dem 
Wunsch der Stadt Köln, die Halle auch für externe Nutzer so zugänglich zu  machen, dass 
ein Betreten des Schulgrundstücks nicht notwendig ist. 
 
Die vorhandene Rigole auf der Ostseite des Gebäudes, die sich über die gesamte  Grund-
stückstiefe e ntlang des Bestandes erstreckt, ist als Grünstreifen mit offener  Sickermulde 
gleichzeitig bedeutendes gestalterisches, wie (mit seinen Brückenbauwerken) verbindendes 
Element der beiden Schulgebäude und Außenräume. Die Wegeführung der Ankommenden 
entlang der Rigole wird über das Erlebnis einer räumlichen „Enge“ vor der  Aufweitung, an 
der die Eingänge und Durchgänge liegen, bestimmt. 
 
Die äußere Gestaltung setzt sich bewusst in der Farbgestaltung und Fassadenaufteilung von 
dem Bestand ab. Hierdurch wird einer seits die Eigenständigkeit des Erweiterungsbaus  
betont und andererseits wird durch die Übernahme städtebaulicher Großformen (z.B. Höhe  
des Gebäudes, fordere Bauflucht, Fluchten aus der Eingangssituation, etc.) die Zusammen-
gehörigkeit und gegenseitige Ergänzung der beiden Bauten unterstrichen. Die äußere Farb-
gebung des  Neubaus wird durch eine dunkle  graue Ziegelfassade mit  gleichtonigen 
Aluminiumfenstern, sowie geschlossenen Aluminiumpaneelen in unregelmäßigen Abständen 
angeordnet, bestimmt.  
 
Glatt geschalte, helle Sichtbetonoberflächen in der Eingangshalle und den Fluren prägen , 
wie im Bestand , die Erscheinung in den allgemeinen Verkehrsflächen im Inneren. Hierzu 
bildet der warmtonige, gelbliche Terrazzo eine wirkungsvolle Ergänzung. In den Klassen -
zimmern werden ebenfalls die Sichtbetonoberflächen mit den farbigen weichen 
Bodenbelägen den Raumeindruck bestimmen. Holzsichtige Zugangstüren zu den Räumen 
und z.B. Handläufe  aus Holz in den Treppenhäusern werden ebenfalls vom Bestand 
übernommen.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 
Frau Paßmann 
Telefon:  (0221) 221-92313  
Fax       :  (0221) 221-92318 
E-Mail:  miriam.passmann@stadt-koeln.de 
Datum: 11.05.2020 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung 
Rodenkirchen  vom 11.05.2020  
öffentlich 
9.2.5 Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen, Sürther Straße 191, 
50999 Köln – Bau- und Vergabebeschluss 
1060/2020 
Beschluss: 
Die Bezirksvertretung Rodenkirchen empfiehlt dem Rat folgenden Beschluss zu fas-
sen: 
 
Der Rat der Stadt Köln genehmigt den Entwurf sowie das Angebot des privaten Part-
ners Hochtief PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen GmbH & Co. KG für den 
Erweiterungsbau des Schulgebäudes der Gesamtschule Sürther Straße 191, 50999 
Köln-Rodenkirchen. 
Die Gesamtkosten inklusive Einrichtung für eine Realisierung im Passivhausstandard 
betragen circa 26.500.000 Euro brutto (Baukosten in Höhe von rund 26.200.000 Euro 
und Einrichtungskosten in Höhe von rund 300.000 Euro). 
 
Der Rat beauftragt die Verwaltung, mit der Firma Hochtief PPP Schulpartner Köln 
Rodenkirchen GmbH & Co. KG entsprechende Vereinbarungen zur Durchführung 
des Erweiterungsbaus und des späteren Betriebes zu schließen, sowie mit der Ei n-
richtung der Schule. 
 
Zudem genehmigt der Rat einen Risikozuschlag von 10 % bezogen auf die nicht-
indizierten Gesamtbaukosten gemäß Kostenberechnung. Dies entspricht einem Be-
trag von 2.650.000 Euro. Durch den Baubeschluss wird jedoch lediglich das Maß-
nahmenbudget ohne Risikozuschlag als Vergabevolumen freigegeben. Die Verwal-
tung darf über den Risikozuschlag nicht unmittelbar, sondern nur bei Risikoeintritt 
und nach entsprechender Mitteilung im Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft verfü-
gen. 
 
Die an den Betreiber Hochtief PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen GmbH & Co. KG 
zu zahlenden Entgelte für die Bauleistungen nach vertraglich vereinbartem Zah-

lungsplan und das ab Vertragsbeginn zu zahlende Entgelt für die Betriebsleistungen 
werden über den Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft abgewickelt.  
 
Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung der 
Baumaßnahme über entsprechende Mietzahlungen des dann gültigen Flächenver-
rechnungspreises. Auf Basis des derzeitigen Flächenverrechnungspreises ergäbe 
sich für den Erweiterungsbau eine jährliche Spartenmiete inklusive Nebenkosten und 
Kosten für Reinigung in Höhe von rund 862.057 Euro, die ab dem Haushaltsjahr 
2023 aus noch zu veranschlagenden Mitteln im Teilergebnisplan 0301, Schulträger-
aufgaben, in Teilplanzeile 16, sonstige ordentliche Aufwendungen, finanziert wird. 
Die konsumtiven Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich 270.000 Euro sind 
im Haushaltsjahr 2023 im Teilergebnisplan 0301, Schulträgeraufgaben zu veran-
schlagen. Die Finanzierung der investiven Einrichtungskosten in Höhe von voraus-
sichtlich 29.000 Euro erfolgt zum Haushaltsjahr 2023 aus zu veranschlagenden Mit-
teln der Teilfinanzplans 0301, Schulträgeraufgaben.  
 
 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig zugestimmt. 
(nicht anwesend: Frau Ante, Herr Küpper, Herr Heinzlmeier, Frau Bussmann, 
Frau Sandow, Herr Theilen von Wrochem, Herr Daniel, Herr Bronisz, Herr Ilg)

Anlage 8b

Anlage 8a

Anlage 0 – Begründung der Dringlichkeit 
 
Der ohnehin enge zeitliche Ablauf, insbesondere die Abstimmung mit den externen Juristen 
und den wirtschaftlichen Beratern, wurde durch die Coronapandemie zusätzlich erheblich 
verzögert. 
Da die Bindefrist für das Angebot der Firma Hochtief ausläuft, ist es erforderlich, dass eine 
Entscheidung des Rates in seiner Sitzung am 14.05.2020 getroffen wird, weil sonst das 
Angebot angepasst werden müsste und der Preis neu festgesetzt werden kann.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 1060/2020 
Freigabedatum 
27.04.2020  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen, Sürther Straße 191, 50999 Köln –  
Bau- und Vergabebeschluss 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Hinweis: 
Kann die Beschlussvorlage am 14. Mai 2020 nicht im Rat behandelt werden,  
wird der Beratungsgang entsprechend angepasst. 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln genehmigt den Entwurf sowie das Angebot des privaten Partners Hochtief 
PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen GmbH & Co. KG für den Erweiterungsbau des Schulgebäudes 
der Gesamtschule Sürther Straße 191, 50999 Köln-Rodenkirchen. 
Die Gesamtkosten inklusive Einrichtung für eine Realisierung im Passivhausstandard betragen circa 
26.500.000 Euro brutto (Baukosten in Höhe von rund 26.200.000 Euro und Einrichtungskosten in 
Höhe von rund 300.000 Euro). 
 
Der Rat beauftragt die Verwaltung, mit der Firma Hochtief PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen 
GmbH & Co. KG entsprechende Vereinbarungen zur Durchführung des Erweiterungsbaus und des 
späteren Betriebes zu schließen, sowie mit der Einrichtung der Schule. 
 
Zudem genehmigt der Rat einen Risikozuschlag von 10 % bezogen auf die nicht-indizierten Gesamt-
baukosten gemäß Kostenberechnung. Dies entspricht einem Betrag von 2.650.000 Euro. Durch den 
Baubeschluss wird jedoch lediglich das Maßnahmenbudget ohne Risikozuschlag als Vergabevolu-
men freigegeben. Die Verwaltung darf über den Risikozuschlag nicht unmittelbar, sondern nur bei 
Risikoeintritt und nach entsprechender Mitteilung im Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft verfügen. 
 
Die an den Betreiber Hochtief PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen GmbH & Co. KG zu zahlenden 
Entgelte für die Bauleistungen nach vertraglich vereinbartem Zahlungsplan und das ab Vertragsbe-
ginn zu zahlende Entgelt für die Betriebsleistungen werden über den Wirtschaftsplan der Gebäude-
wirtschaft abgewickelt.  
 
Ausschuss Schule und Weiterbildung 27.04.2020 
Sportausschuss 30.04.2020 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 04.05.2020 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 11.05.2020 
Finanzausschuss 11.05.2020 
Rat 14.05.2020

2 
Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung der Baumaßnahme über 
entsprechende Mietzahlungen des dann gültigen Flächenverrechnungspreises.  
Auf Basis des derzeitigen Flächenverrechnungspreises ergäbe sich für den Erweiterungsbau eine 
jährliche Spartenmiete inklusive Nebenkosten und Kosten für Reinigung in Höhe von rund 862.057 
Euro, die ab dem Haushaltsjahr 2023 aus noch zu veranschlagenden Mitteln im Teilergebnisplan 
0301, Schulträgeraufgaben, in Teilplanzeile 16, sonstige ordentliche Aufwendungen, finanziert wird. 
Die konsumtiven Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich 270.000 Euro sind im Haushaltsjahr 
2023 im Teilergebnisplan 0301, Schulträgeraufgaben zu veranschlagen. Die Finanzierung der investi-
ven Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich 29.000 Euro erfolgt zum Haushaltsjahr 2023 aus 
zu veranschlagenden Mitteln der Teilfinanzplans 0301, Schulträgeraufgaben.  
 
Alternative (Eigenrealisierung): 
 
Der Rat der Stadt Köln genehmigt den Entwurf für den Erweiterungsbau des Schulgebäudes der  
Gesamtschule Sürther Straße 191, 50999 Köln-Rodenkirchen. 
 
Der Rat beauftragt die Verwaltung mit der Submission, der Baudurchführung und der Errichtung des 
Erweiterungsbaus, sowie mit der Einrichtung der Schule. 
 
Hierzu wird der vorliegende Entwurf von der Firma Hochtief PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen 
GmbH & Co. KG inklusive der Urheberrechte angekauft. Anschließend werden durch Vergabe nach 
der Vergabeordnung für freiberufliche Leistungen (VOF Verfahren) neue Planungsbüros gesucht und 
mit der Ausführungsplanung beauftragt. Auf Grundlage der Ausführungsplanung erfolgt eine 
gewerkeweise Vergabe und Bauausführung. Die Durchführung dieser Variante bedeutet eine zeitliche 
Verzögerung gegenüber der Durchführung als ÖPP-Projekt um mindestens 3 Jahre.  
 
Die Finanzierung erfolgt über den Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln.  
Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung der Baumaßnahme über 
entsprechende Mietzahlungen des dann gültigen Flächenverrechnungspreises.  
Auf Basis des derzeitigen Flächenverrechnungspreises ergäbe sich für den Erweiterungsbau eine 
jährliche Spartenmiete inklusive Nebenkosten und Kosten für Reinigung in Höhe von rund 862.057 
Euro, die ab dem Haushaltsjahr der Fertigstellung (voraussichtlich 2026) aus noch zu veranschlagen-
den Mitteln im Teilergebnisplan 0301, Schulträgeraufgaben, in Teilplanzeile 16, sonstige ordentliche 
Aufwendungen, finanziert wird. 
Die konsumtiven Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich 270.000 Euro sind im Haushaltsjahr 
2023 im Teilergebnisplan 0301, Schulträgeraufgaben zu veranschlagen. Die Finanzierung der investi-
ven Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich 29.000 Euro erfolgt zum Haushaltsjahr 2023 aus 
zu veranschlagenden Mitteln der Teilfinanzplans 0301, Schulträgeraufgaben.

3 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen (Einrichtung) 2023: 29.000 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme (Einrichtung) 2023: 270.000 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2023 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc. (Miete, Reinigungs- und sonstige Nebenkosten) 862.057 € 
c) bilanzielle Abschreibungen   ab 2024: 1.933 € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr: 2023 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc. (Containereinheiten)   105.418 € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv  
Die Ausführung in Passivhausstandard verbessert die CO²-Bilanz des Gebäudes gegenüber einer 
Ausführung im Energieeinsparverordnung (EnEV)-Standard. 
 
  Ja, negativ  
 
Begründung 
Grundlagen / Ausgangssituation 
 
Der Rat hat am 22. September 2016 die Verwaltung beauftragt, die erforderlichen Baumaßnahmen 
zur dauerhaften Erhöhung der Zügigkeit der Gesamtschule Rodenkirchen vorzusehen (Vorlagen-
Nummer 2329/2016). 
 
Da die Gesamtschule Rodenkirchen als Projekt in Öffentlich-Privater-Partnerschaft (ÖPP) realisiert 
wurde und aktuell als ÖPP-Schule mit dem Vertragspartner HOCHTIEF PPP Solutions (Hochtief) 
betrieben wird, wurde die vergaberechtliche Zulässigkeit der Vergabe an den derzeitigen ÖPP-
Partner geprüft und vom städtischen Vergabeamt bestätigt. Die Planung, die Errichtung und der  
Betrieb des Erweiterungsbaus werden als Leistungserweiterung des bestehenden Hauptvertrages 
bewertet.

4 
 
 
Zulässigkeit zur Einholung eines Einzelangebotes bei Hochtief als Nachtrag 
Bereits vor der Auftragserteilung zur Errichtung eines Erweiterungsbaus wurde vom Aktionsbündnis 
Schulbau die formelle Zulässigkeit der Beauftragung an den öffentlichen Vertragspartner durch Ein-
zelangebot besprochen und nach Abstimmung mit dem städtischen Vergabeamt als rechtlich zulässig 
betrachtet. 
Eine entsprechende Vergabeakte (2019-0408-26) wurde im städtischen Vergabesystem eVa  
eingestellt. 
 
Verfahrensablauf 
Die Verwaltung hat einen Verfahrensablauf entwickelt, um trotz der Einzelvergabe ein wirtschaftliches 
Angebot zu erhalten. Der Verfahrensablauf soll insbesondere auch der aktuellen Marktlage Rechnung 
tragen, nach der keine ausreichende Anzahl von Angeboten eingeholt werden kann. Durch den 
Nachweis der Wirtschaftlichkeit wird sichergestellt, dass die Vergabe zu marktüblichen Preisen erfolgt 
und wirtschaftlich ist. 
 
Der Verfahrensablauf umfasst im Wesentlichen die folgenden Schritte: 
 
1. Beschluss des Rates vom 22. September 2016 zur Erweiterung der Zügigkeit der Gesamtschule 
Rodenkirchen. 
2. Beschluss des Rates vom 18. Dezember 2018 zur schulrechtlichen Errichtung einer  
Gesamtschule am Standort Gesamtschule Rodenkirchen. 
3. Bestätigung der Zulässigkeit der Vergabe an den bestehenden Vertragspartner Hochtief durch 
das städtische Vergabeamt, sofern die Vergabe wirtschaftlich ist. 
4. Grundlage für die Ermittlung der Preise sollen die unter Wettbewerb erzielten Preise des Haupt-
vertrages sein unter Berücksichtigung der Baupreissteigerungen, der höheren energetischen 
Standards sowie weiterer qualitativer Anpassungen der Bau-, Qualitäts- und Ausstattungsstan-
dards (BQA). Diese werden auch aktuellen Baukosten gegenübergestellt.  
Parallel dazu erfolgt die Grundlagenermittlung für das betreffende Grundstück, die Klärung des 
Bau- und Planungsrechts, sowie die Anfertigung der Verdingungsunterlagen. 
5. Übersendung der Verdingungsunterlagen an Hochtief zur Erstellung eines Angebotes.  
6. Aufklärungsgespräche mit Hochtief unter Beteiligung der Schule während der Bearbeitungszeit 
des Angebotes, um frühzeitig auf die Planung bezüglich Raumprogramm, Brandschutz,  
Barrierefreiheit et cetera Einfluss nehmen zu können.  
7. Angebotsabgabe durch Hochtief. 
8. Abschließende Wirtschaftlichkeitsuntersuchung des Angebots. Die Kostenschätzung wird zu-
nächst auf Basis der unter 4. an Hochtief übersandten Unterlagen aktualisiert. Dazu zählen auch 
die Folgekosten des Betriebes der Immobilie (Lebenszykluskosten). Der Kostenschätzung wird 
im nächsten Schritt das von Hochtief eingereichte Angebot gegenübergestellt. Nur wenn die  
Prüfung ein für die Stadt wirtschaftliches Ergebnis zeigt, kann eine Zuschlagserteilung erfolgen.  
9. Angebotsauswertung und gegebenenfalls Durchführung von Verhandlungsgesprächen zur  
Kostenoptimierung. 
10. Vorlage eines finalen Angebotes von Hochtief. 
11. Vorstellung der Ergebnisse in den politischen Gremien zur Ermächtigung des  
Vertragsabschlusses. 
12. Vertragsunterzeichnung. 
 
Raumbedarf 
Der Erweiterungsbau ersetzt die vorhandenen provisorischen Containereinheiten und stellt dauerhaft 
die Zügigkeitserweiterung von 6 Zügen auf 8 Züge in der Sekundarstufe I und von 5 Zügen auf 7 Zü-
ge in der Sekundarstufe II sicher. Das Raumprogramm der provisorischen Containereinheiten wird in 
dem Erweiterungsbau durch weitere Unterrichts- und Verwaltungsräume sowie eine Einfachturnhalle 
ergänzt.

5 
 
Angebotsaufforderung Hochtief 
Die Firma Hochtief wurde mit Abgabe eines Angebotes für die Planung, den Bau und den Betrieb 
betraut. Es konnte eine planerische Lösung gefunden werden, welche die Zustimmung aller Beteilig-
ten findet. Das Raumprogramm wurde umgesetzt. 
Der aktuelle Stand der Angebotsunterlagen hat den Charakter einer Planung bis zu Leistungsphase 3 
(LPH 3). 
Die Firma Hochtief soll mit der weiteren Realisierung beauftragt werden. Hierzu gehören die erforder-
lichen Planungen ab LPH 4 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die Einholung 
der behördlichen Genehmigungen, die Ausschreibungen, die bauliche Errichtung und der Betrieb des 
Erweiterungsbaus. 
Das vorliegende Angebot der Firma Hochtief hat Angebotscharakter und basiert auf der vorliegenden 
Entwurfsplanung im Passivhaus-Standard (sowie auf der geprüften Kostenberechnung). 
Somit hat die Angebotssumme den Charakter eines Pauschalfestpreises. 
 
Die Gesamtausgaben im Barwertvergleich belaufen sich im Angebot von Hochtief auf 33.391.497 
Euro im Vergleich zur Eigenrealisierung in Höhe von 33.932.369 Euro. 
Zwar liegen die Angebote der Stadt Köln und von Hochtief damit fast bei gleichen Summen,  
jedoch kommen bei einer Eigenrealisierung durch die Stadt Köln höhere Projektsteuerungskosten 
(Transaktionskosten) sowie ein Risikoaufschlag hinzu, der im Angebot von Hochtief bereits in der 
Gesamtsumme inkludiert ist. Infolge der Risikostruktur und über die lange Laufzeit gesehen ist das 
Angebot von Hochtief günstiger. 
  
Vorteile der Vergabe an Hochtief 
In diesem Projekt hat die Beauftragung an Fa. Hochtief nennenswerte Vorteile: 
 Im Verhältnis zu einer konventionellen Ausführung besteht bei ÖPP Projekten eine hohe  
Kostensicherheit. 
 Es besteht ein Zeitvorteil von mindestens 36 Monaten gegenüber Eigenrealisierung in  
gewerkeweiser Vergabe.  
 Im Bauablauf ergibt sich eine bessere Logistik und Abstimmung, da der Betrieb der bestehen-
den Schule und die Baumaßnahme in einer Hand bei der Firma Hochtief liegt. Zudem besteht 
eine funktionale Verbundenheit, da die Energieversorgung aus den Bestandsgebäuden erfol-
gen soll. 
 Es entstehen keine neuen Schnittstellen im Betrieb Neubau und Bestandsgebäude.  
 
Außerdem müssten bei einer Eigenrealisierung durch die Stadt Köln Mehrkosten für eine verlängerte 
Nutzung der Modulbaueinheiten einkalkuliert werden. Diese wurden bei den bisherigen Vergleichen 
noch nicht berücksichtigt. 
 
Mietzeit 
Die Festmietzeit bis Ende 2034 gilt auch für alle Vertragserweiterungen wie den Erweiterungsbau. 
Aufgrund der derzeit niedrigen Finanzierungskosten sollen die Investitionskosten auf der Basis des 
Zahlungsplans (Einmalzahlung/Abschlagszahlung) beglichen und nicht in die Entgeltzahlung an die 
Firma Hochtief eingepreist werden. Das Betreiberentgelt ist ab Baufertigstellung an die Firma Hochtief 
zu zahlen. Dies wird über den Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft abgewickelt. ÖPP-Maßnahmen 
werden stadtintern über die Vertragslaufzeit refinanziert. Daher ist hier mit einer Restlaufzeit von 11 
Jahren kalkuliert worden, bei einer Baufertigstellung in 2023. 
 
Einrichtungskosten 
Am Standort befindet sich bereits ein größeres Interimsgebäude, welches bereits eingerichtet ist.  
Die dortige Einrichtung ist noch recht neu und soll daher größtenteils in den entstehenden Neubau mit 
übernommen werden. Da das Interim jedoch nicht alle notwendigen Bedarfe abbildet, werden im 
Neubau zusätzliche Räumlichkeiten entstehen. Gemäß der unter Einbindung der Schule  
vorgenommenen Planung wird von Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich rund  
300.000 Euro für zusätzliche Einrichtungsbedarfe ausgegangen (siehe Anlage 5).  
 
Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes 
Die Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes liegt als Anlage 3 dieser Vorlage bei.

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Finanzierung: 
 
In der Bruttoendsumme sind die Planungs- und Baukosten des Erweiterungsbaus, sowie Kosten der 
Maßnahmen im Bestand enthalten. 
 
Die Finanzierung der Baumaßnahme erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der  
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln.  
Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung der Baumaßnahme über 
entsprechende Mietzahlungen des dann gültigen Flächenverrechnungspreises.  
Auf Basis des derzeitigen Flächenverrechnungspreises ergäbe sich für den Erweiterungsbau eine 
jährliche Spartenmiete inklusive Nebenkosten und Kosten für Reinigung in Höhe von rund 860.000 
Euro, die ab dem Haushaltsjahr 2023 aus noch zu veranschlagenden Mitteln im Teilergebnisplan 
0301, Schulträgeraufgaben, in Teilplanzeile 16, sonstige ordentliche Aufwendungen, finanziert wird. 
 
Die konsumtiven Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich 270.000 Euro sind im Haushaltsjahr 
2023 im Teilergebnisplan 0301, Schulträgeraufgaben in Teilplanzeile 13, Aufwendungen für Sach- 
und Dienstleistungen zu veranschlagen. Die Finanzierung der investiven Einrichtungskosten in Höhe 
von voraussichtlich 29.000 Euro erfolgt aus zu veranschlagenden Mitteln des Teilfinanzplans 0301, 
Schulträgeraufgaben in Teilplanzeile 9, Auszahlungen für Erwerb von beweglichem Anlagevermögen 
im Haushaltsjahr 2023. 
 
Die Finanzierung der bilanziellen Abschreibungen in Höhe von rund 1.933 Euro pro Jahr ab  
voraussichtlich 2024 erfolgt aus zu veranschlagenden Mitteln im Teilergebnisplan 0301, Schulträger-
aufgaben, in Teilplanzeile 14, bilanzielle Abschreibungen. 
 
Mit der Fertigstellung der Baumaßnahme in 2023 werden die bisher genutzten provisorischen  
Containereinheiten nicht mehr benötigt. Es entfallen ab diesem Zeitpunkt jährliche Mietaufwendungen 
von rund 105.000 Euro.  
 
 
Stellungnahme zur Bewirtschaftung während der Corona-Krise 
 
Es liegt ein dringendes Investitionserfordernis vor zur räumlichen Umsetzung der bereits beschlosse-
nen Zügigkeitserweiterung für die Schule. Die Bereitstellung der finanziellen Mittel ist aus fachlichen 
Gründen zwingend erforderlich.  
 
 
Zusammenfassung: 
 
Die Errichtung des Erweiterungsbaus für die Zügigkeitserweiterung der Sekundarstufen SEK I und 
SEK II sind dringende Maßnahmen, die umgesetzt werden müssen. Der Standort der Modulbauten-
anlage in dem die Unterrichtsräume derzeit untergebracht sind befindet sich auf einer Grundstücks-
fläche, auf der durch die GAG Wohnungsbau entstehen soll. Die Entwicklung des Grundstücks ist 
daher in Abhängigkeit zu dem geplanten Neubau zu sehen.  
Mit Beauftragung von Hochtief auf Grundlage des abgegebenen Angebotes wäre eine Realisierung 
zum Frühjahr 2023 möglich. 
 
Bei einer Eigenrealisierung des Erweiterungsbaus würde sich zunächst durch den Aufbau eines  
Planungsteams und dann zum Zeitpunkt der Bauausführung durch die Vergabe der Bauleistungen in 
circa 25 Einzelgewerken die Fertigstellung um Jahre verschieben. 
Darüber hinaus müsste das bestehende Provisorium der Containeranlage weiter betrieben werden, 
was die Entwicklung des Grundstückes verzögern würde. Alternativ müsste ein neuer Standort ge-
sucht werden, wodurch erhebliche Mehrkosten durch das Umsetzen der Anlage entstehen würden.  
 
Da die Bindefrist der Firma Hochtief am 31.07.2020 ausläuft, ist es erforderlich, dass eine Entschei-
dung des Rates in seiner Sitzung am 14.05.2020 getroffen wird, weil sonst das Angebot angepasst 
werden müsste.

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Anlagen: 
 
Anlage 0.- Begründung der Dringlichkeit 
Anlage 1 - Baubeschreibung und Erläuterungsbericht zur Gesamtkonzeption 
Anlage 2 - Wirtschaftlichkeitsuntersuchung 
Anlage 3 - Prüfbericht des Rechnungsprüfungsamtes 
Anlage 4 - Risikobetrachtung zur Baumaßnahme nach Risikoklassen I-IV (Leistungsphase 3)  
Anlage 5 - Kosten der Einrichtung 
Anlage 6 - Lageplan 
Anlage 7 - Grundriss 
Anlage 8 - perspektivische Darstellung