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2021/0286

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - (Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und zur Offenlage)

Magistratsvorlage 09.09.2021

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Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
Stand: 09.09.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 24

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 02.07.2020:

Hinsichtlich der mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 a n-
gestrebten Planung von Wohnbauflächen auf dem ca. 2,5 ha großen
Grundstück im Nordwesten Darmstadts bestehen aus regionalplaneri-
scher Sicht keine Bedenken. Der fragliche Bereich ist im Regionalplan
Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan RPS / RegFNP-2010 als
„Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft“ festgelegt. Z3.4.1 -5 des
RPS / RegFNP 2010 gestattet die Inanspruchnahme kleinerer Flächen
unterhalb der Darstellungsgrenze von 5 ha für Wohnsiedlungsflä chen, s o-
fern – wie hier gegeben – keine „Vorranggebiete Siedlung, Planung“ festge-
legt sind.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Eine Auseinandersetzung mit den regionalplanerischen Dichtevorgaben
(Z3.4.1-9 RPS / RegFNP 2010) ist den Planunterlagen nicht zu entnehmen.
Hier sollte die Begründung entsprechend ergänzt werden.

Der Anregung wurde gefolgt.
Die Begründung wurde ergänzt.

In die Begründung wurde das Kapitel 5.2 Regionalplanerische Dichtevo r-
gaben aufgenommen.
Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Vorhabenplan sieht 47
Wohneinheiten (Einfamilienhäuser) zuzüglich 27 Einliegerwohnungen im
Plangebiet vor. Bei einem Bruttowohnbauland von 1,93 ha ergibt dies in s-
gesamt eine Dichte von ca. 38 WE/ha. Bei der Berechnung d es Brutt o-
wohnbaulands bleiben die Fläche des Sees (private Wasserfläche) und die
Verkehrsfläche der Kastanienallee unberücksichtigt.
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die im Regiona l-
plan formulierte Ausnahmemöglichkeit heranzuziehen. Der Vorhabenbe-
reich mit einer Wasserfläche im Plangebietsinneren sowie Böschungsstru k-
turen und einem nichtüberbaubaren Gewässerrandstreifen weist topograf i-
sche und ökologische Besonderheiten auf. Die Lage des Plangebiets im
Bürgerpark und im Übergangsbereich z um Landschaftsraum erfordert ein
Bebauungskonzept, was sich in diese stadträumlichen Strukturen einfügt.

Anlage 1

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Aus der Sicht des Naturschutzes (Planungen und Verfahren) teile ich
Ihnen mit, dass das Vorhaben keine Schutzgebiete berührt, so dass keine
grundsätzlichen Bedenken gegen das Vorhaben bestehen.

Zu weiteren naturschutzfachlichen Belangen verweise ich auf die Stellun g-
nahme der zuständigen unteren Naturschutzbehörde.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Arbeit s-
schutz und Umwelt Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen
folgendes mit:

Grundwasser
Bitte legen Sie die Sicherstellung der Wasserversorgung für das Baugebiet
dar. Der gesamte Wasserbedarf (Trink -, Betriebswasser) ist zu ermitteln
(Jahresmenge und Spitzenbedarf). Bei der Bedarfsermittlung ist bereits auf
eine sparsame, rationelle Wasserverwendung zu achten. Der Nachweis,
dass der gesamte Wasserbedarf durch den zuständigen Wasserversorger
gedeckt werden kann, ist zu erbringen.

Der Anregung wurde gefolgt.
Die Begründung wurde ergänzt.

Für das Vorhaben (47 Wohneinheiten (Einzelhäuser) zuzüglich 27 Einli e-
gerwohnungen mit ca. 170 zu erwartenden Einwohner*innen) ist ein Trin k-
wasserbedarf von ca. 7.500 m³ Trinkwasser pro Jahr anzunehmen. Für den
Löschwasserbedarf ist ein Wert von 96 m³/2h oder 48 m³/h bzw. 27 l/s a n-
zunehmen.
Der örtliche Trinkwasserversorger ( entega) hat die Deckung des Trinkwa s-
ser-Jahresbedarfs von 7.500 m³ bestätigt und die Verfügbarkeit von
70 m³/h Löschwasser mitgeteilt. Der Löschwasserbedarf pro Stunde ist
somit gedeckt.

In dem Plangebiet ist mit sehr hohen Grundwasserständen (Grundwasse r-
flurabstände 1 -3 m, Quelle: Grundwasserflurabstandskarten des Hess i-
schen Landesamts für Naturschutz, Umwelt und Geologie) zu rechnen. Zur
Vermeidung von Setzrissschäden bzw. Vernässungsschäden sind in der
Bauleitplanung grundsätzlich die minimalen und maxi malen Grundwasse r-
flurabstände zu berücksichtigen. Auf die Bemessungsgrundwasserstände
für Bauwerksabdichtungen wird hingewiesen. Die erforderlichen baulichen
Vorkehrungen – z.B. Vorgaben zur maximalen Einbindetiefe von Gebäuden

Der Anregung wurde gefolgt.

Im Plangebiet ist mit hohen Grundwasserständen zu rechnen. Das Plang e-
biet wurde als vernässungsgefährdeter Bereich in der Planzeichnung g e-
mäß § 9 Abs. 5 BauGB (Textliche Festsetzungen Ziff. IV - Kennzeichnung
von Flächen) gekennzeichnet. Hier ist zudem der Hinweis zu Grundwa s-
serständen vermerkt. Zur Vermeidung von Setzrissschäden bzw. Ver näs-
sungsschäden sind die Grundwasserflurabstände zu berücksichtigen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
oder spezielle Gründungsmaßn ahmen – sollten in dem Bebauungsplan
festgesetzt werden, damit die ausgewiesene Nutzung ohne Gefahr der
Vernässung realisierbar ist. Flächen mit sehr hohen Grundwasserständen
(0 bis 3,00 m Flurabstand) sind gemäß § 9 Abs. 5 BauGB im Bebauung s-
plan als vernä ssungsgefährdete Gebiete zu kennzeichnen. Bitte nehmen
Sie die entsprechenden Festsetzungen sowie die Kennzeichnung vor.

Unter Ziff. VI. 4 (Hinweise - Grundwasser (Grundwasserschutz/ Wasserve r-
sorgung) findet sich zudem ein Hinweis zur Lage im Einflussbereich des
„Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried“.

Zitat aus dem Bebauungsplan: „Das auf den Dachflächen und sonstigen
befestigten Flächen der Baugrundstücke anfallende Niederschlagswasser
ist vollständig vor Ort auf dem Grundstück zurückzuhalten oder nach wa s-
serrechtlichen Vorschriften zu reinigen und der Wasserfläche zuzuführen,
soweit wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgege n-
stehen.“ Wenn der See einen Grundwasseranschluss hat, wird dies aus
Sicht des Grundwasserschutzes kritisch gesehen. Die Klärung der Zulä s-
sigkeit ist dem entsprechenden Zulassungsverfahren vorbehalten.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Festsetzung wurde geändert (Ziff. I. 12.1.1.).

„Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Ba u-
grundstücke anfallende Niederschlag swasser ist vollständig vor Ort auf
dem Grundstück zurückzuhalten oder nach wasserrechtlichen Vorschriften
zu reinigen und der Wasserfläche oder dem Bachwasserkanal im Elfeicher
Weg zuzuführen, soweit weder wasserrechtliche, noch sonstige öffentlich -
rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenst e-
hen. Auf die „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Ve r-
wenden von Niederschlagswasser“ unter Ziff. III wird verwiesen.“

Die Ergebnisse der Bodenuntersuchungen lassen eine gezielt e entwäss e-
rungstechnische Versickerung nicht zu. Eine flächenhafte Versickerung von
Niederschlagswasser ist nicht vorgesehen und in den Bereichen der ant h-
ropogenen Auffüllungen nicht zulässig.
Eine wasserrechtliche Erlaubnis zur Einleitung von Regenwasser in den
See wird im Rahmen der Infrastrukturplanung angestrebt und wurde bereits
mit der unteren Wasserbehörde erörtert.
Sollte eine Einleitung in den See nicht möglich sein, bestehen aufgrund der
Festsetzungen und der „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln
oder Verwenden von Niederschlagswasser“ die Möglichkeit der Rückha l-
tung und Einleitung in den Bachwasserkanal im Elfeicher Weg.

Oberflächengewässer
Ich bitte, zu beachten, dass der Gewässerrandstreifen des angrenzenden
Stehgewässers nach § 23 Abs. 1 Hessisches Wassergesetz (HWG) fünf

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Meter beträgt. Die zuständige Wasserbehörde kann für die Errichtung von
baulichen Anlagen im Gewässerrandstreifen gemäß § 38 Abs. 5 Wasse r-
haushaltsgesetz (WHG) eine widerrufliche Befreiung erteilen, wenn übe r-
wiegende Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Maßnahme erfordern
oder das Verbot im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führt. Bevor der B e-
bauungsplan rechtskräftig wird, empfehle ich die Zulässigkeit zur Errichtung
von baulichen Anlagen im Gewässerrandstrei fen mit der zuständigen Wa s-
serbehörde zu klären.

Die Planung wurde mit den zuständigen Stellen geklärt. Es wird ein 5 m
breiter Gewässerrandstreifen eingeplant, der nicht bebaut werden darf.
Diese Fläche überschneidet die nachrichtlich übernommene Fläche des
gesetzlich geschützten Biotops (Schilfröhricht), di e Pflanzfläche nach Ziff. I.
12.7 der textlichen Festsetzungen (Anpflanzung von Röhrichten und
Schwimmblattpflanzen) sowie die nach Ziff. I. 11.4 fest gesetzte Gemei n-
schaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung - Zugang Wasserfläche.
Zudem liegt der Gewässerrandstreifen im Bereich der nicht überbaubare n
Grundstückfläche.
In Ziff. I . 16.2.3 Gewässerrandstreifen werden die Pflanzmaßnahmen i n-
nerhalb des Gewässerrandstreifens konkretisiert.
Die zuständigen Wasserbehörden sowie die UNB wurden beteiligt.

Die Einleitung von Niederschlagswasser in das Stehgewässer bitte ich u n-
ter Einhaltung der Anforderungen des Regelwerks DWA -M 153 zu planen.
Insbesondere bitte ich für den Bemessungsfall ein Freibord im Stehgewä s-
ser von mindestens 0,20 Metern zu berücksichtigen und eine ausreichende
Entlastungsmöglichkeit des Gewässers im Zulassungsverfahren für die
Gewässerbenutzung nachzuweisen.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Eine wasserrechtliche Erlaubnis zur Einleitung von Regenwasser in den
See wird im Rahmen der Infrastrukturplanung angestrebt.

Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz
In Hinblick auf die Einleitung von Niederschlagswasser in den See werden
die Inhalte der Stellungnahme des Dezernats 41.1 vertreten. Generell wird
auf das Erfordernis einer wasserrechtlichen Erlaubnis zur Versickerung
bzw. Einleitung von Niederschlagswasser in ein Gewässer hingewiesen.
Darüberhinausgehend werden keine Bedenken erhoben.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Eine wasserrechtliche Erlaubnis zur Einleitung von Regenwasser in den
See wird im Rahmen der Infrastrukturplanung angestrebt.

Bodenschutz
Nachsorgender Bodenschutz (Altlasten)
Gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB (Baugesetzbuch) sind bei
der Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere die allgemeinen Anford e-
rungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der
Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bo dens zu berüc k-

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Den Anregungen wurde gefolgt.
Die geforderten Untersuchungen wurden in Absprache mit dem RP
Darmstadt durchgeführt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
sichtigen. Bei der Aufstellung darf das Problem der Bodenbelastungen nicht
ausgeklammert werden. Es gilt bei der Beurteilung von Belastungen das
bauleitplanerische Vorsorgeprinzip und nicht die Schwelle der Gefahre n-
abwehr. Der Träger der Baul eitplanung erzeugt ein Vertrauen, dass die
ausgewiesene Nutzung ohne Gefahr realisierbar ist. Geht die Stadt Dar m-
stadt Anhaltspunkten für Bodenbelastungen nicht nach, haben Eigentümer,
Bauwillige und andere Betroffene ggf. Anspruch auf Schadensersatz.

In der vom Hessischen Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft
und Verbraucherschutz herausgegebenen Arbeitshilfe „Bodenschutz in der
Bauleitplanung“ (Februar 2011) ist als Datenquelle für Recherchen zum
Thema Bodenschutz die Altflächendatei ALTIS des Hess. Landesamtes für
Umwelt und Geologie (HLUG) angegeben.

Nach erfolgter Abfrage der Altflächendatei ist festzustellen, dass sich für
das Plangebiet zwei Einträge ergeben. Unter den ALTIS -Nrn. 411.000.020-
001.693 und 411.000.020 -001.761 sind Betriebsstä tten geführt, die gemäß
Handbuch Altlasten, Band 2, Teil 4 des HLUG mit einem hohen Gefäh r-
dungspotential (Branchenklasse 4) für die Umwelt bewertet werden.

Auszüge aus der Altflächendatei:

ALTIS – Nummer 411.000.020-001.693
Elfeicher Weg 181

ALTIS – Nummer 411.000.020-001.761
Kastanienallee 4-6

Zum Thema Altlasten wurden aufgrund der Hinweise aus den ersten Ba u-
grunduntersuchungen weitere, detailliertere Untersuchungen vorgeno m-
men. In einer ersten Einzelfallrecherche wurde den beiden, auf dem
Grundstück verzeichneten ALTIS -Eintragungen nachgegangen. Die durch
die von 1997 bis 1998 ansässige Firma verursachten Belastungen des
Bodens konnten damit nicht belegt werden. Im weiteren Schritt wurde eine
orientierende umwelttechnische Boden- und Grundwasseruntersuchung auf
dem Grundstück des Planvorhabens durchgeführt. In einem Rasterfeld
tauchte dabei in Bodenproben der oberen 10 cm eine erhöhte Nickelko n-
zentration auf. Im Zuge der Neubebauung wird diese belastete Bode n-
schicht abgetragen, danach ist mit keinen weiteren Belastungen zu rec h-
nen. Eine weitere ergänzende Grundwasseruntersuchung ergab, dass die
Geringfügigkeitsschwellenwerte für Arsen in jeder Beprobung überschritten
wurden. In Rücksprache mit dem RP Darmstadt weist dieses daher darauf
hin, dass die N utzung des Grundwassers zu Bewässerungszwecken im
Einzelfall geprüft werden muss. Eine Versickerung von Niederschlagswa s-
ser kann nur außerhalb der anthropogenen Auffüllungshorizonte durchg e-
führt werden. Beides ist durch das Vorha ben nicht geplant. Daher be ste-
hen, bezogen auf die Altlastenthematik Grundwasser, für die Realisierung
des Vorhabens keine weiteren Bedenken. Eine Würdigung und Berücksic h-
tigung der Ergebnisse wurde in den Umweltbericht eingearbeitet.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Im Zuge des Bauleitplanverfahrens sind zur Abwägung einer möglichen
Gefahr bei der Nutzung der Standorte mit hohem Gefährdungspotential
Einzelfallrecherchen bzw. ggf. anschließende orientierende Untersuchu n-
gen gemäß der Handbücher Altlasten Band 3, Teil 1, bzw. Band 3, Teil 2
des HLUG durchzuführen. Die Einzelfallbewertung hat gemäß der Handb ü-
cher Altlasten, Band 5, Teil 1 zu erfolgen. Hierzu ist ein Fachgutachter in
Altlastenfragen zu beauftragen. Das Ergebn is der Untersuchungen ist dem
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt
Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5; Bodenschutz, vorzulegen.

Erst nach Auswertung der Einzelfallbewertungen kann darüber entschieden
werden, ob ein weiterer Unters uchungsbedarf besteht und orientierende
Untersuchungen erforderlich werden oder das Bauleitplanverfahren weiter
fortgeführt werden kann.

Darüber hinaus befindet sich das geplante Baugebiet im Bereich einer
ehemaligen Tongrube, deren Verfüllung mit Bauschu tt, Schlacken, A b-
raummaterialien etc. durch die Baugrunduntersuchungen, deren Ergebni s-
se in den Gutachten /1/ bis /3/ dokumentiert sind, bestätigt werden konnte.
Es wurden Auffüllungsmächtigkeiten von 0,4 bis 10,9 m uGOK und Grun d-
wasserstände zwischen 2,3 und 4,3 m uGOK angetroffen. Eine labor -
technische Untersuchung der Auffüllungsmaterialien (Deklarationsanalyse
Bauschutt gemäß LAGA M20) liegt für eine Mischprobe vor. Es wurden
leicht erhöhte Arsen - und PAK-Belastungen im Feststoff sowie Arsen - und
Chrombelastungen im Eluat nachgewiesen.

Für eine bodenschutzfachliche Bewertung, insbesondere auch im Hinblick
auf die geplante Wohnnutzung, reichen die bisher vorgelegten Unters u-
chungsberichte nicht aus. Es handelt sich bei den Berichten /1/ bis /3/ um
geotechnische Gutachten zur Erkundung des Baugrundes und nicht um
umwelttechnische Gutachten zur Ermittlung des Gefahrenpotenzials der
anthropogenen Auffüllungen.

Eine sachgerechte Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens,
verbunden mit einem Eingriff in den Boden, ist der Oberen Bodenschutzb e-
hörde zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht möglich, da aus den Antragsu n-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
terlagen allein nicht ersichtlich ist, ob durch das Bauvorhaben die öffentl i-
che Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die
natürlichen Lebensgrundlagen gefährdet werden (§ 3 Abs. 1 HBO).

Da die Inhaltsstoffe der Altablagerung nicht hinreichend erkundet wurden
und davon ausgegangen werden muss, dass Schadstoffbelastungen sehr
heterogen vorliegen, sind orientierende umwelttechni sche Untersuchungen
durchzuführen, mit denen das Gefahrenpotenzial, das von den eingelage r-
ten Abfällen ausgeht, beurteilt werden kann.

Vorsorgender Bodenschutz
Der Geltungsbereich ist durch die Verfüllung der ehemaligen Tongrube und
der bestehenden Bebauung anthropogen geprägt. Weitergehende Auss a-
gen hinsichtlich des vorsorgenden Bodenschutzes sind daher nicht erfo r-
derlich.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Immissionsschutz
Sofern die vorgesehene Grundrissorientierung in den konkreten Bauvorh a-
ben konsequent umgesetzt wird, bestehen keine Bedenken gegen die o.a.
Bauleitplanung.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als D a-
tengrundlage herangezogen:

Hinsichtlich der Rohstoffsicherung:
- Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan (RPS/ Reg-
FNP) 2010
- Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG;
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe:
- vorliegende und genehmigte Betriebspläne;
Hinsichtlich des Altbergbaus:
- bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse,
- in der Datenbank vorliegende Informationen,

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
- Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts We ilburg über früheren
Bergbau.

Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans
inventarisierten Beständen von Berechtsam ts- und Betriebsakten früherer
Bergbaubetriebe und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblä t-
tern. Die Stell ungnahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf
einer unvollständigen Datenbasis.

Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung g e-
nommen:

Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsfl ä-
chen betroffen.

Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehe n-
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung.

Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten : Im Plang e-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen.

Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte en t-
gegen.

Vom Kampfmittelräumdienst wird mitgeteilt, dass über die im Lageplan
bezeichnete Fläche Kriegsluftbilder vorliegen.

Eine Auswertung dieser Luftbilder hat ergeben, dass sich das fragliche
Gelände in einem Bombenabwurfgebiet befindet.

Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grun d-
sätzlich ausgegangen werden.

In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits bode n-
eingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mindestens 5 Metern

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Im Rahmen der Umsetzung des Vorhabens wird eine Kampfmittelüberpr ü-
fung nach neuestem Stand der Technik gemäß den Angaben des Kamp f-
mittelräumdienstes erfolgen. Ein entsprechender Hinweis wurde auch im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 unter Ziffer IV. 9. formuliert.
Im Durchführungsvertrag wird der Vorhabenträger zur Kampfmittelsondi e-
rung und ggf. -räumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenlagern) vor Beginn
der geplanten Bauarbeiten auf eigene Kosten verpflichtet.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
durchgeführt wurden, sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig.

Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überprüfung (Sondieren
auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten
und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen bis in eine Tiefe
von 5 Meter (ab GOK IIWK) erforderlich, auf denen bodeneingreifende
Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV -gestützte Da-
tenaufnahme erfolgen.

Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wegen Auffüllungen,
Versiegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind au s S i-
cherheitsgründen weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingre i-
fenden Bauarbeiten erforderlich.

Es ist dann notwendig, einen eventuell vorgesehenen Baugrubenverbau
(Spundwand, Berliner Verbau, usw.) durch Sondierungsbohrungen in der
Verbauachse abzusichern.

Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushubarbe i-
ten mit einer Flächensondierung begleitet werden.

Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich bescheinigen lassen, dass die
Kampfmittelräumarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik durchg e-
führt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die
untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete
Detektionsverfahren anzugeben.

Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des
Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS -R entwickelt. Wir bitten Sie,
bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenm o-
duls KMIS-R hinzuweisen.

Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen
örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden.

Wir bitten Sie nach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des L a-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
geplans und der KMIS -R-Datei, welche Sie durch die von Ihnen beau f-
tragte Fachfirma erhalten.

Das Datenmodul KMIS -R können Sie kostenlos von der nachstehenden
Internetseite des Kampfmittelräumdienstes downloaden:
http://www.rp-darmstadt.hessen.de
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst)

Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenl a-
gern) sind vom Antrag steller/Antragstellerin, Interessenten/Interessentin
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, Inve s-
tor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen
selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen.

Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die
örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt.

Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma bitte ich
immer das Aktenzeichen I 18 KMRD - 6b 06/05- Da 2028-2020 anzugeben
und eine Kopie dieser Stellungnahme beizufügen.

Als Anlage übersende ich Ihnen die Allgemeinen Bestimmungen für die
Kampfmittelräumung im Lande Hessen. (Hinweis: Hier nicht abgedruckt)

Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, halte
ich die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unu m-
gänglich. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rec h-
nungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem.
Nr. 3 der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung.

Eine Kopie des Auftrages bitte ich mir zur Kenntnisnahme zuzusenden.

Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfmittelräumdienst-
weiterhin auf eigene Kosten übernehmen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.2 Hessen Mobil, Postfach 10 07 63, 64207 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 09.06.2020:

Gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 der Stadt Dar m-
stadt bestehen seitens Hessen Mobil grundsätzlich keine Einwände.

Fachliche Hinweise:

• Gegen den Straßenbaulastträger von klassifizierten Straßen bestehen
keine Ansprüche auf Durchführung von Schutzmaßnahmen aufgrund des
BImSchG.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

1.3 Handwerkskammer Frankfurt -Rhein-Main, Postfach 17 03 53, 60077
Frankfurt am Main

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 23.06.2020:

Die Planungen betreffen Bereiche im Darmstädter Bürgerpark rund um eine
Wasserfläche, die im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauung s-
planes liegen und bisher als öffentliche Grünfläche festgesetzt sind. Dort
sollen nun planungsrechtlich Wohnbauflächen ermöglicht werden. Es ist
geplant, rund um den See 20 Reihen -, 11 Doppel - und 5 freistehen de Ein-
zelhäuser, also insgesamt 47 Hauseinheiten zzgl. 27 integrierter Einliege r-
wohnungen bei den EinzeI - und Doppelhäusern zu errichten. In Summe
entstünden so 74 Wohneinheiten. Das Plangebiet hat eine Gesamtgröße
von etwa 2,5 ha.

Aus Sicht der Handwerks kammer Frankfurt -Rhein-Main erscheinen die
Planungen zu Wohnbebauung am vorgesehenen Standort nicht grundsät z-
lich kritisch. Jedoch greift die geplante Wohndichte in Zeiten von allgeme i-
nem Mangel an bezahlbarem Wohnraum im Rhein -Main-Gebiet und info l-
gedessen Flächenkonkurrenz von Wohnnutzung auch und insbesondere zu
Lasten von Gewerbeflächen deutlich zu kurz und muss deutlich anspruch s-
voller ausfallen: Zum einen setzen sich die Planungsunterlagen nicht expl i-
zit mit der Thematik der regionalplanerischen Vorga ben zur Wohndichte

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
auseinander. Es wird lediglich die beabsichtigte Wohnbebauung geschi l-
dert, aber nicht ins Verhältnis zur Fläche des Plangebiets gesetzt und nicht
mit den Vorgaben des Regionalplanes abgeglichen. Dort sind gemäß Ziel
Z3.4.1-9 im Rahmen de r Bauleitplanung für den Siedlungstyp "Großstad t-
bereich" mindestens 60 Wohneinheiten (WE) je ha vorgegeben. Ausna h-
men können begründet werden für durch die direkte Nachbarschaft zu län d-
lich geprägten Gebieten, durch die Eigenart eines Ortsteiles oder durch das
Vorliegen topografischer, ökologischer und klimatologischer Besonderhe i-
ten. Die im Plangebiet beabsichtigten 74 WE liegen in einer Fläche von 2,5
ha. Rechnerisch ergibt sich daraus ein Dichtewert von 29, 6 WE/ha, also
nicht einmal die Hälfte des regionalplanerischen Mindestwertes. Selbst
wenn man die Lage im Park, wie auf S. 3 der Begründung zu Zielen und
Zwecken der Planung aus dem entsprechenden Flächennutzungsplan a n-
führt (die "Wohnbebauung soll eine de m Park angemessene geringe Dic h-
te" aufweisen) als möglichen Ausnahmetatbestand akzeptiert, fehlt hierzu
eine fundierte Begründung, warum angesichts der sehr gut erschlossenen
Lage (300 m Entfernung zur Bushaltestelle Kastanienallee, 600 m Entfe r-
nung zur St raßenbahnhaltestelle Nordbad) so deutlich unter den Mindes t-
wert abgewichen werden soll.

wohnbaulands bleiben die Fläche des Sees (private Wasserfläche) und die
Verkehrsfläche der Kastanienallee unberücksichtigt.
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die im Regiona l-
plan formulierte Ausnahmemöglichk eit heranzuziehen. Der Vorhabenb e-
reich mit einer Wasserfläche im Plangebietsinneren sowie Böschungsstru k-
turen und einem nichtüberbaubaren Gewässerrandstreifen weist topograf i-
sche und ökologische Besonderheiten auf. Die Lage des Plangebiets im
Bürgerpark un d im Übergangsbereich zum Landschaftsraum erfordert ein
Bebauungskonzept, was sich in diese stadträumlichen Strukturen einfügt.

Schon länger beobachten wir in der Region die Tendenz zum Drängen von
Wohnnutzung in gewerblich genutzte Bereiche hinein und in der Folge B o-
den- und Mietpreissteigerung, Nutzungskonflikte und letztlich Verdrängung
von gewerblichen Nutzungen. Wir müssen daher mit Nachdruck dafür pl ä-
dieren, die Planungen zur Wohnungsdichte zu erhöhen und die diesbezü g-
lichen regionalplanerischen Z ielsetzungen ernst zu nehmen. Dies ist in
Anbetracht der Wohnungssituation in Darmstadt und im Rhein -Main-Gebiet
geboten und im PIangebiet ohne weiteres umsetzbar. Es wäre nicht akze p-
tabel, dass ansonsten andernorts Wohnen weiter an Gewerbe heranrücken
würde mit all den damit verbundenen Einschränkungen und Belastungen,
weil vermeintlich sonst nicht ausreichend Wohnflächen in der Region au s-
gewiesen werden könnten.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Auffassung wird nicht geteilt.

Die Bebauung stellt eine sinnvolle Ergänzung der Bebauung entlang der
Kastanienallee dar.
In dem vorhandenen städtebaulichen Kontext und auf Basis der vorhand e-
nen Erschließung mit technischen und sozialen Infrastrukturen, wird eine
verdichtete Einfamilienhausbebauung i n Form von Reihenhäusern, Do p-
pelhäusern und Einzelhäusern, zuzüglich der baurechtlichen Möglichkeit
von Einliegerwohnungen, für städtebaulich sinnvoll erachtet.

Im gesamtstädtischen Kontext sowie in Bezug auf die konkreten Flächen
muss abgewogen werden, w elche Flächen stärker verdichtet werden und
welche weniger. In räumlicher und zeitlicher Nähe zu dem geplanten Vo r-
haben an der Kastanienallee wird die Bebauung des Messplatzes geplant.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Dort wird aufgrund des städtebaulichen Kontextes eine sehr hohe und de n-
noch qualitätvolle Dichte erreicht.

1.4 Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg,
Fachgebiet Ländlicher Raum, Jägertorstrasse 207, 64289 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 26.06.2020:

Aus Sicht der vom Fachgebiet Ländlicher Raum zu wahrenden öffentlichen
Belange der Landwirtschaft / Feldflur bestehen gegen o.g. Planung keine
grundlegenden Bedenken.

In den vorgelegten Planungsunterlagen werden keine Aussagen zur baul i-
chen Dichte in Anlehnung an die Vorgaben aus dem Regionalp lan Südhes-
sen getroffen. Es ist darzulegen, dass die bauliche Dichte eingehalten und
nicht unterschritten wird. Zum Nachweis der Siedlungsdichte verweisen wir
dabei auf das Prüfschema vom Regierungspräsidium Darmstadt vom 4. Juli
2016 (Az. III31.2 -61d 02/01-). Mit Grund und Boden soll nach § 1a BauGB
sparsam und schonend umgegangen und landwirtschaftliche Flächen g e-
schont werden. In diesem Sinne ist eine Einhaltung der Dichtevorgaben der
Regionalplanung unbedingt notwendig, eine Unterschreitung ist aus Sich t
des öffentlichen Belanges der Landwirtschaft / Feldflur nicht gerechtfertigt.

Der Anregung wurde gefolgt.
Die Begründung wurde ergänzt.

In die Begründung wurde das Kapitel 5.2 Regionalplanerische Dichtevo r-
gaben aufgenommen.
Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Vorhabenplan sieht 47
Wohneinheiten (Einfamilienhäuser) zuzüglich 27 Einliegerwohnungen im
Plangebiet vor. Bei einem Bruttowohnbauland von 1,93 ha ergibt dies in s-
gesamt eine Dichte von ca. 38 WE/ha. Bei der Berechnung des Brutt o-
wohnbaulands bleiben die Fläche des Sees (private Wasserfläche) und die
Verkehrsfläche der Kastanienallee unberücksichtigt.
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die im Regiona l-
plan formulierte Ausnahmemöglichkeit heranzuziehen. Der Vorhabenb e-
reich mit einer Wasserfläche im Plangebietsinneren sowie Böschungsstru k-
turen und einem nichtüberbaubaren Gewässerrandstreifen weist topograf i-
sche und ökologische Besonderheiten auf. Die Lage des Plangebiets im
Bürgerpark und im Übergangsbereich zum Landschaftsraum erfordert ein
Bebauungskonzept, was sich in diese stadträumlichen Strukturen einfügt.

Bislang gibt es in den Planungsunterlagen keine Eingriffs -Ausgleichs-
Bilanzierung, diese wird laut Planer noch ergänzt. Verbleibende Defizite
lassen sich demnach erst nach endgültiger Planreife beziffern. Vorsorglich
weisen wir darauf hin, dass die Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen
nicht auf landwirtschaftlich genutzten Flächen vorzunehmen ist. Den A n-
kauf von Ökopunkten aus anderen vorgezogenen Kompensationsma ß-
nahmen befürworten wir.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Der Umweltbericht einschließlich Eingriffs -Ausgleichs-Bilanzierung wurde
aktualisiert.

Die Differenz zwischen dem Ist - und dem Plan-Zustand beläuft sich für das
Vorhaben auf 42.281 Biotopwertpunkte. Das verbleibende Defizit wird
durch Kompensation außerhalb des Plangebiets ausgeglichen; dafür sind

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
geeignete Parkwiesen in unmittelbarer Umgebung innerhalb des Bürger -
parks vorgesehen.
Die Ausgleichsmaßnahmen werden in den Durchführungsv ertrag zwischen
der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger aufgeno m-
men.

Die Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen auf landwirtschaftlich genut z-
ten Flächen ist nicht vorgesehen.

1.5 Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, Region Mitte,
Camberger Straße 10, 60327 Frankfurt am Main

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 29.06.2020:

Gegen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes N 8.4.4
„Kastanienallee / Elfeicher Weg“ bestehen bei Beachtung und Einhaltung
der nachfolgenden Bedingungen / Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB
AG und ihrer Konzernunternehmen keine Bedenken.

Durch das Vorhaben dürfen die Sicherheit und die Leichtigkeit des Eisen-
bahnverkehres auf der angrenzenden Bahnstrecke nicht gefährdet oder
gestört werden.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Sicherheit und Leichtigkeit des Eisenbahnverkehrs werden durch das
Vorhaben nicht gefährdet oder gestört.

Immissionen
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen
Emissionen (insbesondere Luft - und Körperschall, Abgase, Funkenflug,
Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch ma g-
netische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung füh-
ren können. Bei Wohnbauplanungen in der Nähe von lärmintensiven Ve r-
kehrswegen wird auf die Verpflichtung des kommunalen Planungsträgers
hingewiesen, aktive (z.B. Errichtung Schallschutzwände) und passive (z.B.
Riegelbebauung) Lärmschutzmaßnahmen zu prüfen und festzusetzen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Postfach 10 07 05, 64207 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 29.06.2020:

Mit dem vorliegenden Bebauungsplan beabsichtigt die Wissenschaftsstadt
Darmstadt auf bisher unbebauten Flächen Baurecht für 74 Wohneinheiten
in Form von Reihen, Doppelhaus - und freistehenden Einzelhäusern zu
schaffen. Die Flächen liegen im nördlichen Bereich des Bürgerparks, a n-
grenzend an einen Gastronomiebetrieb.

Die IHK Darmstadt begrüßt die Ausweisung von Wohnbauflächen, da
Wohnraum für Fach - und Führungskräfte dringend benötigt wird, jedoch
stimmen wir vorliegender Planung nicht vorbehaltslos zu.

Unsere Anmerkungen beziehen sich auf zwei Teilbereiche des Plangebi e-
tes:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Westlicher Teilbereich des Plangebiets, hier: Immissionen

Direkt an die zukünftige Wohnbebauung im westlichen Teil des Plangebiets
grenzt der Parkplatz des Gastronomiebetriebs „Bayrischer Biergarten“ an.
Das Lokal erfreut sich in den Sommermonaten großer Beliebtheit und stellt
ein begehrtes Ausflugsziel für Darmstadt und das Umland dar. Außengas t-
ronomie mit Ausschank ist gekennzeichnet durch einen Lärmpegel der sich
in den wenigsten Fällen mit ruhebedürftiger Wohnnutzung verträgt.

Den Planunterlagen ist zu entnehmen, dass es in den Sommermonaten zu
deutlichen Überschreitungen der Grenzwerte käme. Passive Schallsch utz-
maßnahmen wie eine Riegelbebauung durch Reihenhäuser und darin b e-
findlicher lärmabgewandter Schlafräume sollen die Belastung für die z u-
künftigen Anwohner auf ein gesundheitlich akzeptables Maß reduzieren.

Die Erfahrungen mit ähnlich gelagerten Konstell ationen zeigen jedoch,
dass es trotz passiver Schallschutzmaßnahmen immer wieder zu Konflikten
zwischen den Gastronomiebetrieben und ruhebedürftiger Wohnnutzung

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Auffassung zu weiteren Schallschutzmaßnahmen wird nicht g e-
teilt.
Der Anregung zur Eintragung einer Grunddienstbarkeit wird nicht
gefolgt.

Grundlage für die städtebauliche Entwicklung ist ein Lärmschutzgutachten
und das daraus resultierende Schallschutzkonzept, dass säm tliche Emissi-
onsquellen der Umgebung beachtet. Die erforderlichen Maßnahmen sind
im vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf N 8.4.4 festgesetzt.
An den Immissionsorten nach TA Lärm, also vor geöffneten Fenstern v on
Aufenthaltsräumen werden die Immissionsrichtwerte der einschlägigen TA
Lärm für WA-Gebiete eingehalten.
Der Konflikt konnte mit den erarbeiteten Schallsch utzmaßnahmen bewältigt
werden. Weitere Schallschutzmaßnahmen sind somit nicht erforderlich.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
kommt. Ein Grundbedürfnis der Anwohner ist Ruhe – vor allem in den Fre i-
zeit-, Abend- und Nachtstunden. Eben diese Stunden sind jedoch für einen
Gastronomiebetrieb, die hochfrequente Zeit. Gerade im Sommer, wo das
Leben draußen stattfindet, kommt es zwangsläufig zu Konfliktsituationen
und infolgedessen zu Beschwerden, die mitunter gravierende Einschr än-
kungen für den Betrieb mit sich bringen. Wir bitten daher noch einmal we i-
tere Schallschutzmaßnahmen sowie die Eintragung einer Grunddienstba r-
keit zu Gunsten des Betriebes zu prüfen.

Östlicher Teilbereich des Plangebietes, hier: Bauliche Dichte

Im Regionalen Entwicklungskonzept (REK) des Regierungspräsidiums
Südhessen wurde bis zum Jahr 2030 für Darmstadt ein Bedarf von 15.500
Wohneinheiten prognostiziert. In den letzten 10 Jahren wurden bereits
180.000 m² gewerblich genutzte Flä che für Wohnnutzung umgewandelt.
Unternehmen sind sowohl auf gewerbliches Bauland als auch auf bezah l-
baren Wohnraum für Fach - und Führungskräfte angewiesen. Die geplante
Bebauung widerspricht unseres Erachtens nicht nur den Regionalplaner i-
schen Zielvorgabe n zur baulichen Dichte, sondern auch dem Gebot des
Flächensparens.

Geplant sind im östlichen Teilbereich freistehende Einfamilienhäuser und
Doppelhaushälften. In den Planunterlagen wird hierzu aufgeführt, dass die
bauliche Dichte aufgrund des Parkcharakte rs geringgehalten werden soll.
Auf den rund 2,5 ha sollen insgesamt lediglich 74 Wohneinheiten entst e-
hen, was einer baulichen Dichte von 29,6 WE/ha entspricht. Der Referen z-
wert im Regionalplan Südhessen 2010 beträgt für den Siedlungstyp „Gro ß-
stadtbereich“ mindestens 60 Wohneinheiten je Hektar (WE/ha). Somit wird
das Ziel der Regionalplanung um mehr als die Hälfte unterschritten. Die
Stadt Darmstadt verzeichnet einen hohen Flächendruck und hat kaum noch
kurzfristig verfügbares Bauland. Unternehmer werden imm er häufiger von
Wohnnutzung verdrängt und finden in Darmstadt kaum noch Flächen. Es
ist daher nur schwer nachzuvollziehen, warum Bauland derart massiv mi n-
dergenutzt wird. Wir drängen daher die bauliche Dichte anzupassen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Auffassung wird nicht geteilt.

In die Begründung wurde das Kapitel 5.2 Regionalplanerische Dichtevo r-
gaben aufgenommen.
Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Vorhabenplan sieht 47
Wohneinheiten (Einfamilienhäuser) zuzüglich 27 Einliegerwohnungen im
Plangebiet vor. Bei einem Bruttowohnbauland von 1,93 ha ergibt dies in s-
gesamt eine Dichte von ca. 38 WE/ha. Bei der Berechnung des Brutt o-
wohnbaulands bleiben die Fläche des Sees (private Wasserfl äche) und die
Verkehrsfläche der Kastanienallee unberücksichtigt.
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die im Regiona l-
plan formulierte Ausnahmemöglichkeit heranzuziehen. Der Vorhabenb e-
reich mit einer Wasserfläche im Plangebietsinneren sowie Böschungsstruk-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
turen und einem nichtüberbaubaren Gewässerrandstreifen weist topograf i-
sche und ökologische Besonderheiten auf. Die Lage des Plangebiets im
Bürgerpark und im Übergangsbereich zum Landschaftsraum erfordert ein
Bebauungskonzept, was sich in diese stadträumlichen Strukturen einfügt.

Die Bebauung stellt eine sinnvolle Ergänzung der Bebauung entlang der
Kastanienallee dar.
In dem vorhandenen städtebaulichen Kontext und auf Basis der vorhand e-
nen Erschließung mit technischen und sozialen Infrastruktu ren, wird eine
verdichtete Einfamilienhausbebauung in Form von Reihenhäusern, Do p-
pelhäusern und Einzelhäusern, zuzüglich der baurechtlichen Möglichkeit
von Einliegerwohnungen, für städtebaulich sinnvoll erachtet.

Im gesamtstädtischen Kontext sowie in Bezu g auf die konkreten Flächen
muss abgewogen werden, welche Flächen stärker verdichtet werden und
welche weniger. In räumlicher und zeitlicher Nähe zu dem geplanten Vo r-
haben an der Kastanienallee wird die Bebauung des Messplatzes geplant.
Dort wird aufgrund des städtebaulichen Kontextes eine sehr hohe und de n-
noch qualitätvolle Dichte erreicht.

Zum erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung
äußern wir keine Anregungen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
1.7 Landesamt für Denkmalpflege Hessen , hessenARCHÄOLOGIE, Berli-
ner Allee 58, 64295 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 29.06.2020:

Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes werden von Seiten unserer
Behörde keine grundsätzlichen Bedenken oder Änderung swünsche vorge-
bracht.
Die Belange der hessenArchäologie sind ausreichend berücksichtigt (Punkt
IV.3. Der Hinweise im Textteil des Kartenteils).

Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
zu den öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der
Bodendenkmalpflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Bela n-
gen des Baudenkmalschutzes und der Baudenkmalpflege behält sich
die Denkmalfachbehörde vor.

1.8 Deutsche Telekom Technik GmbH,
Poststraße 20-28, 55545 Bad Kreuznach

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 16.07.2020:

Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die
aus beigefügtem Plan ersichtlich sind.

Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden.

Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzu-
nehmen:

In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Der Bebauungsplanentwurf beinhaltet die Festsetzung Ziff. I. 13.1 "Auf den
privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh -, Fahr - und Leitungsrechte z u-
gunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern."
Bei der Ausführungsplanung wird die Telekom eingebunden.

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Bau m-
standorte und unterirdische Ver - und Entsorgungsanlagen" der Fo r-
schungsgesellschaft für Straßen - und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; si e-
he insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass
durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der
Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden. Zur Ve r-

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Fachplanungen haben dies bei der Erstellung des Vorhaben - und Er-
schließungsplans sowie des qualifizierten Freiflächenplans berücksichtigt.
Der Belang wird auch bei der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
sorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Tel ekom ist die
Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außerhalb
des Plangebiets erforderlich.

Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfin-
den werden.

Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschli e-
ßungsmaßnahmen im Bebauun gsplangebiet der Deutschen Telekom
Technik GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse so früh wie
möglich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Der Belang wird bei der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.

Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine
Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur in
unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinier-
ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit möglich
ist. Wir bitten daher sicherzustellen, dass

 für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet
die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der kün ftig
gewidmeten Verkehrswege möglich ist,

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Der Belang wird bei der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

 entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem
Leitungsrecht zu belasten festgesetzt werden und im zweiten Schritt e i-
ne beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der
Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut eing e-
tragen wird: "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Telekom
Deutschland GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, B e-
trieb, Änderung und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, ve r-
bunden mit einer Nutzungsbeschränkung."
 der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abstimmung mit uns im
erforderlichen Umfang Fläche n für die Aufstellung von oberirdischen
Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen
und diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
zu Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im Grundbuch
kostenlos zu sichern,
 eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der
Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine K o-
ordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau
durch den Erschließungsträger erfolgt,
 die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastruktur in
Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Der Bebauungsplanentwurf beinhaltet die Festsetzung Ziff. I. 13.1 "Auf den
privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh -, Fahr - und Leitungsrechte zu -
gunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern."
Die Eintragung der Dienstbarkeiten ist mit de n privaten Eigentümern (Vo r-
habenträger) abzustimmen.
Die Belange werden bei der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

1.9 e-netz Südhessen AG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 20.07.2020:

Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e -netz Süd-
hessen AG und ENTEGA Medianet GmbH. Je nach Areal beinhaltet die
Stellungnahme die Medien Strom, Gas, Trinkwasser, Fernwärme, Straße n-
beleuchtung, Telekommunikation und/oder Fernwirktechnik.

In Darmst adt sind wir Netzbetreiber der Sparten Strom, Telekomunikation
sowie Fernwirktechnik, Gas und Wasser.

Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres U n-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Bei einer Entwidmung von Wegepa r-
zellen sind die Betriebsmittel im Grundbuch dinglich zu sichern.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Eine Entwidmung von Wegeparzellen ist nicht vorgesehen.

Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der E r-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünft i-
gen Abnehmer realisiert werden.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Zur Sicherstellung der Stromversorgung beantragen wir eine Versorgung s-
fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB zur Errichtung einer Transformato r-
station. Den geplanten Standort haben wir in den Vorentwurf eingetragen -
s. Anlage. Wir schlagen eine Transformatorstation vom Typ K2000 mit
Flachdach vor. Die hierfür benötigte Grundstücksgröße beträgt gemäß § 6
HBO - Abstandsflächen und Abstände mit einem Mindestabstand von 1 m
zu den Nachbargrenzen - 7,3 Meter in der Länge und 4,5 m in der Breite.

Der Anregung wurde gefolgt.

Die Anforderungen wurden im Vorhaben- und Erschließungsplan und im
Bebauungsplanentwurf berücksichtigt.

Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität,
Gas, Wärme und Wasser dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei
sind, sind auch außerhalb der bebaubaren Grundstücksfläche zulässig. Wir
bitten sie dies im Bebauungsplan aufzunehmen und Nebenanlagen nach
§ 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser
dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei sind, auch außerhalb von
Bebauungslinien bzw. Baugrenzen zuzulassen.

Der Anregung wurde teilweise gefolgt.

Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind auch in den Vorgärten zulässig.
Außerdem ist eine Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbesti m-
mung – Heiztechnikzentrale/Trafo – festgesetzt.

Eine Wand- bzw. Dachbegrünung unserer Flachdachgebäude, wie Sie dies
in den schriftlichen Festsetzungen empfehlen, müssen wir leider aus ve r-
sorgungs- und sicherheitstechnischen Gründen ablehnen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

In Absprache mit eNetz wurde ein Trafotyp ausgewählt, der eine Begr ü-
nung von Dach und Wand zulässt. Dieser soll hier zum Einsatz kommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Trinkwasserversorgung des Planungsbereiches ist durch die vorhand e-
ne Wasserversorgung gesichert. Die Löschwasserversorgung des Pl a-
nungsbereiches ist abhängig von der zukünftigen Nutzung und erfolgt nach
den Vorgaben der örtlichen Feuerwehr.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Gasversorgung des Planungsbereichs ist unter Beachtung der Wir t-
schaftlichkeit möglich. Die Entscheidung über die Gasversorgung wird g e-
troffen, wenn die Planung abgeschlossen ist und die Kosten feststehen.
Grundsätzlich sehen wir bei Gebieten mit reiner Wohnbebauung oder e i-
nem Mischgebiet nur noch dann die gasseitige Erschließung durch den
Rohrleitungsbau vor, wenn seitens des verantwortlichen Erschließungstr ä-
gers oder der zuständigen Kommune die Tiefbauleistungen "kostenfrei"
gestellt werden.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Falls im Rahmen der Baumaßnahme Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich
der Leitungstrassen geplant sind, ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bä u-
me lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindes t-
abstand von 2,5 m zu unseren Versorgungsleitungen aufweisen müssen.
Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Leitungen gegen Wu r-
zeleinwirkungen zu sichern, oder die Standorte der Bäume dementspr e-
chend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich un serer B e-
triebsmittel sind deshalb vorher mit uns abzustimmen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Ein entsprechender Hinweis wurde unter Ziff. VI. 11 in den Bebauungspl a-
nentwurf aufgenommen.
Anlage:

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

2021/0286

15385 Zeichen

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
29.09.2021
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:

Nein

Vorlage-Nr. 2021/0286

Magistratsbeschluss -Nr.

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
(Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und zur Offenlage)

Vorlage vom: 09.09.2021

Beschlussvorschlag :
Änderung des Aufstellungsbeschlusses

1. Der Aufstellungsbeschluss vom 29.08.2019 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4
-Kastanienallee / Elfeicher Weg -, zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans N 8.4 –
Darmstadt Nord –Ost – für das Gebiet Gemarkung Darmstadt, Flur 30 mit den Flurstücken Nr.
47/3, 47/4, 48/29, 48/30, 48/31, 60/1 (teilw.) zwischen der Kastanienallee und dem
Elfeicher Weg wird aufgrund einer Vergrößerung des Geltungsbereiches geändert. Die
Zielsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Entwicklung von Wohnnutzung i n
verschiedenen Einfamilienhaustypen des derzeit als private Grün - und Wasserfläche genutzten
Gebietes.

Offenlagebeschluss
2. Dem vorliegenden Vorhaben - und Erschließungsplan ( Anlage 3, Plan ist in Parlis einsehbar

- 2 -
und wird im Falle von Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt) zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – wird zugestimmt.
3. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Entwurf des
vorhabenbezogenen Bebauungspl ans N 8.4.4 gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sowie im
Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB die in den
Anlagen 1 und 2 (daten schutzrelevant) zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der
vorläufigen Prüfung der Stellungnahmen ( Anlage 1 und 2) wird zugestimmt.
4. Dem vorliegenden Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee
/ Elfeicher Weg – (Anlage 4, Plan ist in Parlis einsehbar und wird im Falle von
Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt), der dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht
(Anlage 5) und den im Plan enthaltenen Satzungen wird zugestimmt.
5. Der öffentlichen Auslegung und der Einstellung in das Internet gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und
§ 4a Abs. 4 BauGB des vorliegenden Entwurfes des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – mit seiner Begründung, den im Plan enthaltenen
Satzungen, dem Vorhaben - und Erschließungsplan sowie den wesentlichen umweltbezogenen
Stellungnahmen wird zugestimmt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB parallel zu beteiligen.

Anlagen: Anlage 1: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange
Anlage 2: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit
(datenschutzrelevante Anlage) (wegen des Umfanges im PARLIS ersichtlich)
Anlage 3: Vorhaben - und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 8.4.4 (Plan ist in Originalgröße in Parlis einsehba r und wird im
Falle von Präsenzsitzungen au fgehängt/ausgelegt)
Anlage 4: Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 (Plan ist in
Originalgröße in Parlis einsehbar und wird im Falle von Präsenzsitzungen
aufgehängt/ausgelegt)
Anlage 5: Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 8.4. 4 (wegen des Umfanges im PARLIS ersichtlich)

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Beschluss des Magistrats vom

- 3 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2021/0286 vom 09.09.2021

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungs - und
Landschaftsplans N 8.4 – Darmstadt Nord -Ost – aus dem Jahr 1986, welcher in diesem
Teilbereich eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage mit Wegen
sowie Teiche festsetzt. Der Aufstellungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
N 8.4.4 erfolgte mit Stadtverordnetenbeschluss vom 29.08.2019 und war dadurch
begründet, dass die festgesetzte Nutzungsart im Bebauungsplan N 8.4 nicht den Zielen der
beabsichtigten Wohnbebauun g des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes N 8.4.4 entspricht.

Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange hat aufgrund des Magistratsbeschlusses vom 27.05.2020 vom
08.06.2020 bis zum 08.07.2020 stattgefunden.

Das Plangebiet liegt östlich des Bayerischen Biergartens und wird im Süden von der
Kastanienallee und im Norden vom Elfeicher Weg begrenzt. Für das Plangebiet sollen die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung einer Wohnbebau ung mit 47
Wohneinheiten (WE), davon 20 WE in Reihenhäusern, 22 WE in Doppelhäusern und 5 WE in
Einzelhäusern, zuzüglich 27 Einliegerwohnungen in den Doppel - und freistehenden
Einzelhäusern geschaffen werden. Mit der beabsichtigten Wohnbebauung wird das bi sher
nicht betretbare und auch visuell abgeschottete Grundstück auch für die Öffentlichkeit
zugänglich. Der neu aufzustellende vorhabenbezogene Bebauungsplan N 8.4.4 –
Kastanienallee / Elfeicher Weg – wird für seinen Geltungsbereich den rechtskräftigen
Bebauungsplan N 8.4 ersetzen.

Städtebauliche Konzeption
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht vor, dass sich die Wohngebäude um einen See
positionieren. Insgesamt sollen 47 Einfamilienhäuser als Einzel -, Doppel- und Reihenhäuser
errichtet werden (20 Reihenhäuser, 11 Doppelhäuser und 5 Einzelhäuser). Die freistehenden
Einzelhäuser und die Doppelhäuser haben zusätzlich 27 Einliegerwohnungen. Die Höhe der
Gebäude orientiert sich mit 11,5 Metern, zwei Vollgeschossen und einem zusätzlichen
Staffelgeschoss sowie bei fünf Reihenhäusern mit drei Vollgeschossen ohne zusätzliches
Staffelgeschoss an der Wohnbebauung entlang der Kastanienallee und dem dort
festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet (WA) mit zwei Vollgeschossen.

Der Plan enthält ein detailliertes Schall schutzkonzept gegenüber benachbarten
Emissionsquellen. Durch die geplante Reihenhausbebauung mit entsprechenden
Schallschutzfestsetzungen, kann im Westen des Plangebietes der Schallschutz (Lärmquelle:
Bayerischer Biergarten) für die geplante Wohnbebauung g ewährleistet werden. Hinsichtlich
des Schallschutzes gegenüber anderen Freizeitnutzungen im Bürgerpark (u.a. Grillhütte
Bezirksverein Martinsviertel) werden in dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ebenfalls
Festsetzungen und Maßnahmen getroffen, um die Konf likte zu bewältigen und die Nutzungen
in ihrem Fortbestand zu sichern.

Die Form des Sees soll bei der Entwicklung des Grundstücks maßgeblich erhalten bleiben
und lediglich durch einen Zugang bzw. eine Zufahrt zur Wasserfläche zu Reinigungs - und
Revisionszwecken des Sees und der technischen Anlagen erweitert werden. So können der
See und z.B. das Schilf gepflegt werden. Die heutigen Stege werden rückgebaut; das
bestehende Biotop (Schilfröhricht) am westlichen Ufer wird gesichert und erweitert.

- 4 -
Grünstruktur und Klimaschutz
Das Plangebiet öffnet sich durch die Entfernung der bestehenden Zäune erstmalig für die
Öffentlichkeit. Innerhalb des Plangebiets wird mit detaillierten Festsetzungen zur Grünplanung
die Begrünung gesichert. So werden von 45 bestehenden Bäumen 12 erhalten, ebenso erhalten
wird die Heckenstruktur im südlichen Plangebiet entlang des geschützten und zu erhaltenden
Naturdenkmals Kastanienallee. Die östlich des Plangebietes verlaufende freiwachsende Hecke
wird innerhalb des Plangebietes erweitert. Neue Hecken werden ebenfalls im Norden entlang
des Elfeicher Weges sowie westlich, angrenzend zur gastronomischen Nutzung angelegt. Als
Ausgleich für die 33 zu entfernenden Bestandsbäume werden auf den gemeinschaftlich
genutzten sowie den privaten Grundstücken 26 großkronige und ca. 179 mittel- bis
kleinkronige Bäume sowie etwa 130 Solitärsträucher gepflanzt. Des Weiteren werden
umfassende Regelungen zum Erhalt des gesetzlich geschützten Schilfröhrichtes sowie zur
Grüngestaltung des Ufers getroffen.

Die Gebäude werden entsprechend den Kriterien des KfW-40-Programms geplant und errichtet.
Durch den auf dem Grundstück vorhandenen See ergibt sich die Möglichkeit zur
Wärmeerzeugung mithilfe der Energiegewinnung aus dem Seewasser. Diese erfolgt in Form
einer zentralen Wärmeerzeugung mit Sole-Wasser-Wärmetauschern im See und einer
Wärmeverteilung. Anlagen für die Nutzung von Solarenergie sind auf den Dachflächen der
Wohngebäude zulässig und ermöglichen zusätzlich eine Versorgung mit erneuerbaren
Energien. Die verpflichtende Ausführung dieser Anlagen wird vertraglich geregelt.
Für alle Dächer ab einer Größe von 3m² ist eine extensive Dachbegrünung vorgesehen. Die
bewachsenen Dächer begünstigen die kleinklimatische Situation im Vorhabengebiet und tragen
zu einer Rückhaltung des im Baugebiet anfallenden Niederschlagswassers bei.
Eine Begrünung der Gebäudefassaden ist vorgesehen. Die Fassadenbegrünung stellt bereits
nach kurzer Zeit die Entwicklung ökologisch und gestalterisch wirksamer Grünstrukturen
sicher. Zudem bewirkt die Herstellung von begrünten Fassaden positive Auswirkungen auf die
Schutzgüter Klima sowie das Landschafts- und Ortsbild. So wirkt die Fassadenbegrünung
ausgleichend auf die Auswirkungen baulicher Verdichtung und trägt zur Verbesserung des
örtlichen Klimas bei.

Erschließung und ruhender Verkehr
Insgesamt führen zwei private Wohnwege durch das Vorhabengebiet und erschließen die
Häuser von der dem See abgewandten Seite. Das Quartier soll für die Öffentlichkeit fußläufig
durchquerbar sein. Hierfür w ird der westliche Weg zwischen dem Bayerischen Biergarten und
den Reihenhäusern für die Öffentlichkeit über ein entsprechendes Gehrecht zugänglich
gemacht und dauerhaft gesichert. Die Zufahrt der Feuerwehr, sonstiger Rettungskräfte sowie
der Müllfahrzeuge zu den Gebäuden und den zentralen Unterflur -Müllsammelplätzen ist über
die Zufahrten von der Kastanienallee und dem Elfeicher Weg gesichert. Die Stellplätze zu den
Häusern werden vorwiegend nicht direkt auf den einzelnen Grundstücken verortet, sondern
sollen entlang der privaten Wohnwege angeordnet werden. An allen Stellplätzen wird es einen
Stromanschluss geben, um das Laden von Elektrofahrzeugen zu ermöglichen. Die
notwendigen Stellplätze der Wohnhäuser werden durch 14 Besucherstellplätze im gesamten
Plangebiet und vier Car -Sharing-Angebote (mit E -Anschluss) im südlichen Teil des
Plangebiets ergänzt.

Zu 1.:
Der Vorhabenträger Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co hat gem. § 12 Abs. 2 BauGB
einen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans für das geplante Vorhaben gestellt, welchem von der
Stadtverordnetenversammlung am 29.08.2019 zugestimmt wurde.

- 5 -
Da sich nach der frühzeitigen Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB der
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 um Teile der Kastanienallee
erweitert hat, damit die Erschließung des Vorhabens gesichert werden kann, muss der
Aufstellungsbeschluss geändert werden. Der Antrag der Projekt Kastanienallee am Teich GmbH
& Co auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens nach § 12 BauGB vom 25.04.2019,
welchem bereits in der Stadtverordnetenversammlung am 29.08.2019 zugestimmt wurde,
behält hierzu, ebenso wie die vom Vorhabenträger unterzeichnete Grundzustimmung, weiterhin
seine Gültigkeit. Mit der Grundzustimmung sichert der Vorhabenträger u.a. auch seine
Beteiligung an der Sicherung des sozial geförderten Wohnraumes zu, in dem er der Stadt einen
zweckgebundenen Betrag zur Verfügung stellt, den die Stadt zum Ankauf von
Belegungsrechten oder zur Schaffung von sozial gefördertem Wohnraum verwenden wird.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 – Kastanienallee /
Elfeicher Weg – wurde um das Flurstück Gemarkung Darmstadt, Flur 30 Nr. 60/1 (teilw.)
erweitert und umfasst jetzt die Flurstücke in der Gemarkung Darmstadt, Flur 30 Nr. 47/3,
47/4, 48/29, 48/30, 48/31, 60/1 (teilw.) wie folgt:

Aufgrund der Einbeziehung des Flurstückes 60/1 (teilw.) (rot markiert) in den Geltungsbereich
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – wird die
Änderung des Aufstellungsbeschlusses vom 29.08.2019 notwendig.

Zu 2.:
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 12 Abs. 1
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP, Anlage
3). Der vorliegende VEP ( Plan ist in Parlis einsehbar und wird im Falle von Präsenzsit zungen
aufgehängt/ausgelegt ) wurde mit den betroffenen städtischen Ämtern abgestimmt. Er stellt
detailliert das Vorhaben und die Erschließung zeichnerisch sowie durch eine
Vorhabenbeschreibung dar.

- 6 -
Zu 3.:
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zu den
allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4
zusammengefasst und entsprechend geprüft.

In Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage) wurden die im Rahmen der frühzeitigen
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zu
den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
N 8.4.4 zusammengefasst und entsprechend geprüft.

Es handelt sich bei den Anlagen 1 und 2 um vorläufige Abwägungstabellen, die nach der
Offenlage fortgeschrieben werden. Über die endgültige Abwägung wird erst im Rahmen des
Satzungsbeschlusses, gemeinsam mit den zur Offenlage eingehenden Stellungnahmen,
entschieden.

Zu 4. und 5.:
Auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans wurde der Entwurf zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – (Anlage 4,
Plan ist in Parlis einsehbar und wird im Falle von Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt )
und die Begründung m it Umweltbericht ( Anlage 5) erarbeitet.

Nach dem Offenlagebeschluss der Stadtverordnetenversammlung erfolgt die öffentliche
Bekanntmachung im Darmstädter Echo zur öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs, der zugehörigen Begründung mit Umweltberic ht, dem Vorhaben -
und Erschließungsplan sowie den wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3
Abs. 2 BauGB und die Einstellung der Auslegungsunterlagen in das Internet gem. § 4a Abs. 4
BauGB.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden
werden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB parallel beteiligt.

Dezernat III

Michael Kolmer
Stadtrat

Vorab werden übersandt:

 Akten (z. Hd. des Berichterstatters)

 10 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs N 8.4.4 für die Fraktionen der
Stadtverordnetenversammlung

anlage 8

381 Zeichen

Punkt 4: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
(Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und zur Offenlage) 
 (V-Nr. 2021/0286) 
 
Der Ausschuss für Bauen, Stadtplanung, Verkehr und Liegenschaften empfiehlt 
der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
 
Gegenstimmen: Fraktionen SPD, Die Linke., UFFBASSE und UWIGA/WGD

anlage 9

337 Zeichen

Punkt 17: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
(Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und zur Offenlage) 
 (V-Nr. 2021/0286) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: SPD, Die Linke., UFFBASSE, AfD, UWIGA/WGD, Stadtve. Dietrich 
(FW) und Stadtve. Neumann (Die Partei) sowie AfD

anlage 5

196011 Zeichen

Stadtatlas Darmstadt
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
Parkdeck
Rampe
Raiffeisenstraße
Liebigstraße
Liebigstraße
Kirchenäcker
Leerweg
Am Schnainweg
Flur 21
Weserstraße Elisabethenstraße
Annastraße
Moselstraße
538
9
542
542
3
543
2
2
545
6
767
76
3
3
3
2
447
76
6
23
5
23
8 2
2
4
1
1
4
445
3
239
116
9
536
2
239
117
536
11
10
536
8
536
12
536
13
536
2
480 480
1
2
475
419
418
417
416
1
518
2
533
513
1512
508
1
503
1
502
341/1 629/1
3
630340
339
338
337
336
335
474 472476
473
412413414
415
621
623
3
621
348/1 626/5347/1
626/6
7346/1 626
345/1 2
344/1 627
343/1 625
627/1
342/1 628/1
16
536
2
529
239
46
563
1
517
514
1
511
1
1
510 1
509
1
506
505
564 295
296
1
501
536/17
18
536
497
297
2
2
499
1
686
53
239
496
493
1
56
239
4
301
490
489
565
1
486
485
484
483
482
481
4
621
479
88
239
478
477
620
4
615
5
461936 618618619
1
616
1
239
1322
123 14123
575 11121
123
8
594
20
123 113
239
18
123
7
239/111 594
19 92123 23976110 23923947
239
7473
239239
39
81 239362396512 239239239
62
239
11 16239 6121 239
239239
239/80
78
239 79
239
14
239
5
615
5
136
48
123
26
779
47
123
46
123
152/15 11
13145 44
10123 123 131
40 43239 12324
123 169723 123239 96123
378 768 779768
33
7797
768
35
779
36
31 779
779
17
156
7 14578
779/38152
15
5753 44
137 135
12
538
538
5
11
538
10
538
538
9
8
538
14
538
7
23
4
9
52
12
32
52
597
559
9
52
76
4
5
76
559
3
558
1
578
1
115
239
157
15
6
578
67
239
HsNr.
60A
58C
58B
58A
67
58
69
63
65
61
59
57
44
53
51 2-4
56
71-75
7063i-m
65
72
67
2
2A
4
670
11
15
17
HsNr. 18
23
13
HsNr. 20
25
27
29
22
56
HsNr.
58
54
31
33
63,63a-c
59A
61
59
61A
63d-h
61B 61C
55
68
66
64
62
60
57
19
19A
52B
52A
29A 35A
35
HsNr. 7
19B
14
4C
21
7B
5A
7A
5
7
HsNr.
27
24 29
20
14 31
22
26
3733
18 28
16
30 35
4B
4E
4D
Moselstraße
Liebigstraße
Planstraße 3
Elisabethenstraße
Planstraße
Planstraße
1
Planstraße
2
P2
P2
P1
P2
P2
1
3
3
9.
9.
4
4
3
4
L
L
L
L
T
GSt WA 2 Nord
GSt WA 2 Süd
St + T
T
T
T
St + T
T
T
T
T
T
T
T
St
T
T
T
T
T
T
St
T
T
T
T
LPB
V
LPB
IV
LPB
IV
LPB
III
70
dB(A)

65
dB(A)

70
dB(A)

65
dB(A)

MV
WA
3

WA 3
WA 3
WA 3
WA
3
WA 4
WA 4
WA 4
WA 2
WA
2

WA
2

WA 5
WA 2

WA
1

WA 5
WA 3
WA 4
max.
GH
15,0
m
/
III
max.
GH
18,0
m
/
IV
max.
GH
15,0
m
/
III
MV
17
2
38
12,5
3 25 2
3
66
69
3
2
62
2
4
2
62
2 12,5 2
17
43
3
2 2
33
15
3
6,5
6
6
2 38
15
3
3 15 2
15
6
18
3
3
18
3 16
3
16 2
2,5
5 13
3
18 18
2
15
3
3
15
22
62
2
4
2 38
3
15
2 38
3,1
15
3
3 15 2
44
38
17 216
3,2
44
15,5
2
3
2
2
2
2
2
12
2
2
2
6
9
9
2
34
12,7
15
6
62
62
2
43
6,5
12
3
3
2,5
2,5
3
24
14
24
3
25
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
Parkdeck
Rampe
Raiffeisenstraße
Liebigstraße
Liebigstraße
Kirchenäcker
Leerweg
Am Schnainweg
Flur 21
Weserstraße Elisabethenstraße
Annastraße
Moselstraße
538
9
542
542
3
543
2
2
545
6
767
76
3
3
3
2
447
76
6
23
5
23
8 2
2
4
1
1
4
445
3
239
116
9
536
2
239
117
536
11
10
536
8
536
12
536
13
536
2
480 480
1
2
475
419
418
417
416
1
518
2
533
513
1512
508
1
503
1
502
341/1 629/1
3
630340
339
338
337
336
335
474 472476
473
412413414
415
621
623
3
621
348/1 626/5347/1
626/6
7346/1 626
345/1 2
344/1 627
343/1 625
627/1
342/1 628/1
16
536
2
529
239
46
563
1
517
514
1
511
1
1
510 1
509
1
506
505
564 295
296
1
501
536/17
18
536
497
297
2
2
499
1
686
53
239
496
493
1
56
239
4
301
490
489
565
1
486
485
484
483
482
481
4
621
479
88
239
478
477
620
4
615
5
461936 618618619
1
616
1
239
1322
123 14123
575 11121
123
8
594
20
123 113
239
18
123
7
239/111 594
19 92123 23976110 23923947
239
7473
239239
39
81 239362396512 239239239
62
239
11 16239 6121 239
239239
239/80
78
239 79
239
14
239
5
615
5
136
48
123
26
779
47
123
46
123
152/15 11
13145 44
10123 123 131
40 43239 12324
123 169723 123239 96123
378 768 779768
33
7797
768
35
779
36
31 779
779
17
156
7 14578
779/38152
15
5753 44
137 135
12
538
538
5
11
538
10
538
538
9
8
538
14
538
7
23
4
9
52
12
32
52
597
559
9
52
76
4
5
76
559
3
558
1
578
1
115
239
157
15
6
578
67
239
HsNr.
60A
58C
58B
58A
67
58
69
63
65
61
59
57
44
53
51 2-4
56
71-75
7063i-m
65
72
67
2
2A
4
670
11
15
17
HsNr. 18
23
13
HsNr. 20
25
27
29
22
56
HsNr.
58
54
31
33
63,63a-c
59A
61
59
61A
63d-h
61B 61C
55
68
66
64
62
60
57
19
19A
52B
52A
29A 35A
35
HsNr. 7
19B
14
4C
21
7B
5A
7A
5
7
HsNr.
27
24 29
20
14 31
22
26
3733
18 28
16
30 35
4B
4E
4D
0 10 20 30 40 50 100m
Kartengrundlage: Alkis UTM 30.11.2018
0,4
WA 2
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 1
1,5
a1
FD
siehe
Plan-
eintrag
siehe
Planeintrag
0,4
WA 3
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 4
0,8
FDII
max. GH
12,0 m
a2
0,4
WA 5
1,5
a3
FDIV
max. GH
18,0 m
M 1:500 / M 1:1000
ZEICHNERISCHER TEIL
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“
am .
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Stadthaus Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom
bis einschließlich .
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und
Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom .
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans und Begründung sowie den
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom bis einschließlich _________
und mindestens zeitgleiche Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben
vom .
Satzungsbeschluss:
Dieser Bebauungsplan und den im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB
von der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am .
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
Die Dezernentin
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Babauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB
und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i. V. m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom bis einschließlich
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am .
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
Die Dezernentin
Darmstadt, den Stadtplanungsamt
_________________
Jochen Krehbiehl
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung …. Flur ....
Bebauungsplan …...
-….-
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes ……
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und
Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder
Verwenden von Niederschlagwasser
für das Gebiet …..
ÜBERSICHTSPLAN
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Die aktuellen Rechtsgrundlagen bitte anfordern!
HILFSLINIEN (dienen nur zur Orientierung)
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Arbeitshilfe:
Textstil / Arial
Texthöhe / 2.80
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Stand:
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 des
Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 2 des
Gesetzes vom 30.10.2019 (GVBl. S. 310)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch
Art. 8 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010
(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom
28.05.2018 (GVBl. S. 184)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 4 des
Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert
durch Art. 1 des Gesetzes vom 09.04.2019 (BGBl. I S. 432)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt
geändert durch Art. 22 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
(Vorhabenbezogener)
N
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit
der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und
der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden
festgesetzt:
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach §12 Abs. 3a BauGB ist
folgendes aufzunehmen:
1. Bedingte Festsetzung
(§ 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben zulässig,
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag
verpflichtet hat.
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
2. Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
2.1 z.B. Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Text
3. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
3.1 Grundflächenzahl/Größe der Grundfläche (§§ 16, 19 BauNVO)
Text
3.2 Geschossflächenzahl/Größe der Geschossfläche (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.3 Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.4 Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)
Text
3.5 Höhenbezugspunkt
Text
4. Flächen für den Gemeinbedarf
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)
Text (Zweckbestimmung und zulässige Nutzungen)
5. Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder/und Abgrenzung des Maßes der
Nutzung
(§§ 1 Abs. 4, 16 Abs. 5 BauNVO)
Text
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
6.1 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)
Text
6.2 Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO)
Text
7. Stellung der baulichen Anlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Text
8. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 22 BauNVO)
Text (offen/geschlossen/abweichend)
9. Flächen für Stellplätze und Garagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
9.1 Stellplätze
Text
9.2 Garagen/Tiefgaragen/Gemeinschaftsgaragen
Text
10. Flächen für sonstige Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 i.V.m. § 14 BauNVO)
Text (z.B. Fahrradabstellflächen, Müllcontainer, etc.)
11. Öffentliche Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
11.1 Straßenverkehrsflächen
Text
11.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Text (z.B. Fußweg, Radweg, Quartiersplatz, etc.)
11.3 Ein- und Ausfahrten
Text
12. Private Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Text
13. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Text (z.B. Erneuerbare Energien, Kraft-Wärme-Kopplung, etc.)
14. Grünflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
14.1 Öffentliche Grünflächen
Text
14.2 Private Grünflächen
Text
15. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
15.1 Oberflächenbefestigung/Niederschlagswasserversickerung
Text
15.2 Dachbegrünung/Begrünung von Tiefgaragendecken
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.3 Fassadenbegrünungen
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.4 Artenschutzmaßnahmen/CEF-Maßnahmen
Text (Schutz von Insekten, Vögeln, Vogelschlag, Nisthilfen, etc.)
16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
16.1 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Text
16.2 Anzupflanzende Bäume
Text
17. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
17.1 Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Text
17.2 Zu erhaltende Bäume
Text
18. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d.
Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Text (ggfls. auch bedingte Festsetzungen zum Schallschutz nach § 9 Abs. 2 BauGB)
19. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Text
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. I S. 198)
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Text (z.B. Dachformen, Dachneigung, Dachaufbauten, Einfriedungen,
Werbeanlagen, etc.)
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010
(GVBI. I S 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken
Zisternen zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niederschlagswasser dienen,
dass auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen der Zisternen muss
mindestens 25 l/m² horizontal projizierte unbegrünte Dachfläche betragen. Das
Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung
etc.) genutzt werden.
IV. Kennzeichnungen
(§ 9 Abs. 5 BauGB)
Text (z.B. Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet
sind)
V. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
(§ 9 Abs. 6 BauGB)
Text (z.B. Denkmalschutz, planfestgestellte Vorhaben, Schutzgebiete, etc.)
VI. Hinweise
Text (Die aktuelle Hinweisliste bitte bei Abt. 61.2 anfordern)
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3 BauGB ist folgendes aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben- und Erschließungsplan
des Büros XY vom XX.XX.XXXX.
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3a BauGB ist folgendes
aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Der Durchführungsvertrag wird Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
z.B. WA
GRZ/GR
GFZ/GF
z.B. IV
z.B. FH...m
o/g/a
St
GA/TG/
GGA
Na
z.B.
Privat
Teich
Eissporthalle
Flur 12
Flur 30
Flur 30
31
45
17
2521
23
45A
32
18
183
181
2
4
34
6
3630
2824A24 26A 26B2622
20
18A
38
212B 212C
212A
30A
Muellersteich
Muellersteich
Rechts dem
Judenbrunnen
Martin-Luther-King-Ring
Elfeicher
Weg
Elfeicher
Weg
Elfeicher
Weg
Kastanienallee
45/12
58/64 58/65
58/66
58/70
58/16
58/17
58/27
58/44
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
58/51
58/61
58/62
30/4
54/5 54/6
54/7
252/4
119/19
41/341/6 41/8 41/10
42/3
42/6
42/10
42/11
4344/1
29/10
45/845/9
47/347/4
48/12
48/13
48/17
48/18
59/2
59/4
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/15
45/16
45/17
42/12
42/13
48/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"
des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
NN N N N N N N
N N N
N N N N
N N
N
47/3
47/4
48/30
48/31
48/29
60/1
140,0
139,5
140,5
138,5
138,0
139,0
139,0
139,0 138,0
140,0
140,0
140,0
139,5
140,5
139,5
138,5
139,5
140,5
141,0
138,0
137,5
137,5
140,5
140,0
139,5
138,5
138,0
137,5
137,0
138,9
139,0
139,0
139,1
139,2
139,3
139,4
139,4
139,5
139,6
139,7
139,8
139,9
140,0
140,0
140,1
140,2
140,3
140,4
140,4 141,0 141,1
141,2
141,2
141,2
141,2
141,0
141,0
140,8
140,8
140,6
140,6
140,4
140,3
140,0
139,9
139,2
139,0
138,9
138,9
140,2
140,3
140,0
139,9
139,9
139,8
32,7
39,8
20
26,5
9
9
6,7
6,7
6,7
6,7
7,1
6
A
A
B
B B
C
D
A
5,5
5,5
5,5
9 9
14
14
13
9
9
10,6
15,2
15,2
10,69
14
14,2
13,9
13,9
5,5
5,5
5,5
5
5
55,5
4,5
NN N N N N N N
N N N
N N N N
N N
N
St
St
St
St
St
St
B
RH 20
4
St
4
St
4
St
3
St
4
St
4
1
4
2
St
4
4
St
4
St
4
4
St
4
St
4
RH 1
RH 17
RH 16
RH 12
RH 11
RH 7
RH 6
RH 2
DH
1
DH
3
DH
5
FEH
1
FEH
2
DH
7
DH 9
DH 11
DH
13
DH
15DH
17
FEH
3
FEH
4
DH
19
DH
22
FEH
5
M+F
M+F
St
2
St
2
St4
St
4
St1
St1
G
G
M+F
M+F
M+F
RH 19
RH 18
RH 13
RH 14
RH 15
RH 8
RH 9
RH 10
RH 3
RH 4
RH 5
DH
2 DH
4
DH
6
DH
8
DH 10
DH 12
DH
14
DH
16
DH
18
DH
20
DH
21
St
4
St4 St4 St4
St
4
Kastanienallee
H1
H1
H1
H2
H2
H2
H3
H3
H4
H4H4
H3
H2

ND
Teich
Flur 30
17
2521
23
18
183
181
2
4
6
30
2824A24 26A 26B2622
20
18A
212B 212C
212A
30A
Muellersteich
Rechts dem
Judenbrunnen
Elfeicher
Weg
Elfeicher
Weg
Elfeicher
Weg
Kastanienallee
45/12
58/66
58/70
58/16
58/27
58/44
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
30/4
54/7
42/3
42/6
42/10
42/11
4344/1
45/845/9
47/347/4
48/12
48/13
48/17
48/18
59/2
59/4
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/15
45/16
45/17
48/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"
des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
Teich
Flur 30
17
2521
23
18
183
181
2
4
6
30
2824A24 26A 26B2622
20
18A
212B 212C
212A
30A
Muellersteich
Rechts dem
Judenbrunnen
Elfeicher
Weg
Elfeicher
Weg
Elfeicher
Weg
Kastanienallee
45/12
58/66
58/70
58/16
58/27
58/44
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
30/4
54/7
42/3
42/6
42/10
42/11
4344/1
45/845/9
47/347/4
48/12
48/13
48/17
48/18
59/2
59/4
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/15
45/16
45/17
48/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"
des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
ita Ingenieurgesellschaft mbH
Beratende Ingenieure VBI

Schallimmissionsprognose

Vorhabenbezogener B-Plan
N 8.4.4, Darmstadt

16_038

- 37 / 42 -

Bild 6: Lärmpegelbereiche nach DIN 4109-1, OG

Schallimmissionsprognose

Vorhabenbezogener B-Plan
N 8.4.4, Darmstadt

16_038

- 38 / 42 -

Bild 7: Lärmpegelbereiche nach DIN 4109-1, DG

Schallimmissionsprognose

Vorhabenbezogener B-Plan
N 8.4.4, Darmstadt

16_038

- 36 / 42 -

10.3 Maßgebliche Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche

Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die Außenbauteile nach den
Anforderungen der DIN 4109-2:2016-07 auf Grundlage der nachstehenden, geschossweise
dokumentierten Lärmpegelbereiche zu bemessen und auszuführen.

Bild 5: Lärmpegelbereiche nach DIN 4109-1, EG

Teich
Flur 30
17
2521
23
18
183
181
2
4
6
30
2824A24 26A 26B2622
20
18A
212B 212C
212A
30A
Muellersteich
Rechts dem
Judenbrunnen
Elfeicher
Weg
Elfeicher
Weg
Elfeicher
Weg
Kastanienallee
45/12
58/66
58/70
58/16
58/27
58/44
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
30/4
54/7
42/3
42/6
42/10
42/11
4344/1
45/845/9
47/347/4
48/12
48/13
48/17
48/18
59/2
59/4
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/15
45/16
45/17
48/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"
des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
INSELKARTE 01 - ERDGESCHOSS | ohne Maßstab INSELKARTE 02 - OBERGESCHOSS | ohne Maßstab INSELKARTE 03 - DACHGESCHOSS | ohne Maßstab
RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 1 des
Gesetzes vom 16.07.2021 (BGBl. I S. 2939)
Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20. Mai 2020 (BGBl. I S. 1041), zuletzt geändert
durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert durch Art. 2
des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3
des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Gesetz vom
03.06.2020 (GVBl. S. 378)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 3
des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Art. 114 des Gesetzes vom 10.08.2021 (BGBl. I S. 3436)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010
(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 17 des Gesetzes
vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 11 des
Gesetzes vom 04.09.2020 (GVBl. S. 573)
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) i.d.F. vom 31. Juli
2009 (BGBl.. I S. 2585), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 09.06.2021 (BGBl. l. S. 1699)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt
geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 27.07.2021 (BGBl. I S. 3146)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540)
Entwurfsverfasser:
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Architekten und Stadtplaner
BDA / DASL / dwb
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
www.planquadrat.com
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung: Darmstadt Flur: 30
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 8.4.4
- Kastanienallee / Elfeicher Weg -
zur teilweisen Änderung des Bebauungsplanes N 8.4
ENTWURF
ohne Maßstab
M 1:500 / M 1:1000
ZEICHNERISCHER TEIL
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“
am .
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Stadthaus Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom
bis einschließlich .
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und
Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom .
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans und Begründung sowie den
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom bis einschließlich _________
und mindestens zeitgleiche Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben
vom .
Satzungsbeschluss:
Dieser Bebauungsplan und den im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB
von der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am .
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
Die Dezernentin
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Babauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB
und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i. V. m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom bis einschließlich
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am .
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
Die Dezernentin
Darmstadt, den Stadtplanungsamt
_________________
Jochen Krehbiehl
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung …. Flur ....
Bebauungsplan …...
-….-
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes ……
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und
Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder
Verwenden von Niederschlagwasser
für das Gebiet …..
ÜBERSICHTSPLAN
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HILFSLINIEN (dienen nur zur Orientierung)
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Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 des
Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 2 des
Gesetzes vom 30.10.2019 (GVBl. S. 310)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch
Art. 8 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010
(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom
28.05.2018 (GVBl. S. 184)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 4 des
Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert
durch Art. 1 des Gesetzes vom 09.04.2019 (BGBl. I S. 432)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt
geändert durch Art. 22 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
(Vorhabenbezogener)
N
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit
der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und
der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden
festgesetzt:
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach §12 Abs. 3a BauGB ist
folgendes aufzunehmen:
1. Bedingte Festsetzung
(§ 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben zulässig,
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag
verpflichtet hat.
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
2. Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
2.1 z.B. Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Text
3. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
3.1 Grundflächenzahl/Größe der Grundfläche (§§ 16, 19 BauNVO)
Text
3.2 Geschossflächenzahl/Größe der Geschossfläche (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.3 Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.4 Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)
Text
3.5 Höhenbezugspunkt
Text
4. Flächen für den Gemeinbedarf
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)
Text (Zweckbestimmung und zulässige Nutzungen)
5. Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder/und Abgrenzung des Maßes der
Nutzung
(§§ 1 Abs. 4, 16 Abs. 5 BauNVO)
Text
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
6.1 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)
Text
6.2 Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO)
Text
7. Stellung der baulichen Anlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Text
8. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 22 BauNVO)
Text (offen/geschlossen/abweichend)
9. Flächen für Stellplätze und Garagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
9.1 Stellplätze
Text
9.2 Garagen/Tiefgaragen/Gemeinschaftsgaragen
Text
10. Flächen für sonstige Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 i.V.m. § 14 BauNVO)
Text (z.B. Fahrradabstellflächen, Müllcontainer, etc.)
11. Öffentliche Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
11.1 Straßenverkehrsflächen
Text
11.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Text (z.B. Fußweg, Radweg, Quartiersplatz, etc.)
11.3 Ein- und Ausfahrten
Text
12. Private Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Text
13. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Text (z.B. Erneuerbare Energien, Kraft-Wärme-Kopplung, etc.)
14. Grünflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
14.1 Öffentliche Grünflächen
Text
14.2 Private Grünflächen
Text
15. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
15.1 Oberflächenbefestigung/Niederschlagswasserversickerung
Text
15.2 Dachbegrünung/Begrünung von Tiefgaragendecken
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.3 Fassadenbegrünungen
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.4 Artenschutzmaßnahmen/CEF-Maßnahmen
Text (Schutz von Insekten, Vögeln, Vogelschlag, Nisthilfen, etc.)
16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
16.1 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Text
16.2 Anzupflanzende Bäume
Text
17. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
17.1 Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Text
17.2 Zu erhaltende Bäume
Text
18. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d.
Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Text (ggfls. auch bedingte Festsetzungen zum Schallschutz nach § 9 Abs. 2 BauGB)
19. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Text
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. I S. 198)
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Text (z.B. Dachformen, Dachneigung, Dachaufbauten, Einfriedungen,
Werbeanlagen, etc.)
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010
(GVBI. I S 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken
Zisternen zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niederschlagswasser dienen,
dass auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen der Zisternen muss
mindestens 25 l/m² horizontal projizierte unbegrünte Dachfläche betragen. Das
Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung
etc.) genutzt werden.
IV. Kennzeichnungen
(§ 9 Abs. 5 BauGB)
Text (z.B. Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet
sind)
V. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
(§ 9 Abs. 6 BauGB)
Text (z.B. Denkmalschutz, planfestgestellte Vorhaben, Schutzgebiete, etc.)
VI. Hinweise
Text (Die aktuelle Hinweisliste bitte bei Abt. 61.2 anfordern)
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3 BauGB ist folgendes aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben- und Erschließungsplan
des Büros XY vom XX.XX.XXXX.
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3a BauGB ist folgendes
aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Der Durchführungsvertrag wird Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
z.B. WA
GRZ/GR
GFZ/GF
z.B. IV
z.B. FH...m
o/g/a
St
GA/TG/
GGA
Na
z.B.
Privat
545
2
779
493
1
335
336
25
779
26
123
13
123
16
152/15
123
496
475
2
476
477
478
20
123
22
123
23
123
24123
43
479
480
481
482
483
484
485
486
136
4
137
3
239
96239
97
489
490
239
40
123
44
123
48
123
47
123
46
123
45
239
110
239
56
542
2
542
3
543
2
618
3619
5
619
6
123
21
620
239
76
239
88
686
1
538
5
538
7
538
8
123
18
123
19
239
14
239
46
239
538
9
538
10
538
11
538
12
47
239
53
497
499
2
508
1
509
1
510
1
511
1
512
1
501
502
1
503
1
505
506
513
1
514
529
2
517
518
533
2
536
8
536
10
536
11
536
12
536
13
536
16
536/17
536
18
563
1
564 295
239/111
239
113
296
1
297
2
558
1
597
131
10
9
3
1
3
2
4
1
445
3
447
23
538
14
9
4
223
4
23
5
23
6
6 76
776
876
52
12
76
4 76
5
152
14
239
74
239
78
239
79
239/80
239
92
779/28
779/29
779/30
779
31
779
33
301
4
337
338
339
340
3
341/1
779
35
779
36
156
17
156
18
239
2
239
12
239
16
239
21
239
39
239
61
239
62
239
67
239
73
342/1
343/1
344/1
345/1
346/1
347/1
578
1
559
3
536
9
565
1
578
6
578
7
621
4
768
5
768
239
81
239
11
239
65
472
473
474
594
8
111
5
135
4
575
14
575
15
779
37
131
11
52
952
32
239
36
412413414
415
416
417
418
419
1
615
4
615
5
626/5626/6
626
7
627/1
627
2
628/1
629/1
630
616
1
618
4
621
1
621
3
623
625
594
7
348/1
Rampe
Parkdeck
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
54
22
44
56
35A
31
33
35
51
53
HsNr.
60A
59
59A
14
16
20
22
31
33
70
35
29
HsNr.
27
4D
70
60
62
64
68
66
21
55
57
61
61A
2-4
61B 61C
4E
4B
4C
29A
23
19B
17
19
19A
37
25
27
29
52A
52B
63i-m
63,63a-c
63d
-h
24
67
65
14
15
18
11
13
26
30
28
7B
7A
7
5A
5
HsNr.
58
63
57
65
59
56
58
HsNr. 7
HsNr. 18
58C
58B
58A
HsNr. 20
71-75
67
69
72
2
2A
4
6
61
Liebigstraße Am Schnainweg
Flur 21
Moselstraße
Liebigstraße
Raiffeisenstraße
Elisabethenstraße
Leerweg
Kirchenäcker
Weserstraße
Annastraße
Moselstraße
Liebigstraße
Planstraße 3
Elisabethenstraße
Planstraße
Planstraße
1
Planstraße
2
545
2
779
493
1
335
336
25
779
26
123
13
123
16
152/15
123
496
475
2
476
477
478
20
123
22
123
23
123
24123
43
479
480
481
482
483
484
485
486
136
4
137
3
239
96239
97
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490
239
40
123
44
123
48
123
47
123
46
123
45
239
110
239
56
542
2
542
3
543
2
618
3619
5
619
6
123
21
620
239
76
239
88
538
5
538
7
538
8
538
9
538
10
538
11
538
12
497
499
2
508
1
509
1
510
1
511
1
512
1
501
502
1
503
1
505
506
513
1
514
529
2
517
518
533
2
536
8
536
10
536
11
536
12
536
13
536
16
536/17
536
18
563
1
564 295
239/111
239
113
296
1
297
2
558
1
597
131
10
9
3
1
3
2
4
1
445
3
447
23
538
14
9
4
223
4
23
5
23
6
6 76
776
876
52
12
76
4
152
14
239
74
239
78
239
79
239/80
239
92
779/28
779/29
779/30
779
31
779
33
301
4
337
338
339
340
3
341/1
779
35
779
36
156
17
156
18
239
12
239
16
239
21
239
39
239
61
239
62
239
67
239
73
342/1
343/1
344/1
345/1
346/1
347/1
559
3
536
9
565
1
578
6
578
7
621
4
768
5
768
239
81
239
11
239
65
472
473
474
594
8
111
5
135
4
575
14
575
15
779
37
131
11
52
952
32
239
36
412413414
415
416
417
418
419
1
615
4
615
5
626/5626/6
626
7
627/1
627
2
628/1
629/1
630
616
1
618
4
621
1
621
3
623
625
594
7
348/1
Rampe
Parkdeck
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
54
22
44
56
35A
31
33
35
51
53
HsNr.
60A
59
59A
14
16
20
22
31
33
70
35
29
HsNr.
27
4D
70
60
62
64
68
66
55
57
61
61A
2-4
61B 61C
4E
4B
4C
29A
23
19B
17
19
19A
37
25
27
29
52A
52B
63i-m
63,63a-c
63d
-h
24
67
65
14
15
18
11
13
26
30
28
7B
7A
7
5A
5
HsNr.
58
63
57
65
59
56
58
HsNr. 7
HsNr. 18
58C
58B
58A
HsNr. 20
71-75
67
69
72
2
2A
4
6
61
Liebigstraße Am Schnainweg
Flur 21
Raiffeisenstraße
Elisabethenstraße
Leerweg
Kirchenäcker
Weserstraße
Annastraße
686
1
123
18
123
19
239
14
239
46
239
47
239
53
239
2
P2
P2
P1
P2
P2
1
3
3
9.
9.
4
4
3
4
L
L
L
L
T
GSt WA 2 Nord
GSt WA 2 Süd
St + T
T
T
T
St + T
T
T
T
T
T
T
T
St
T
T
T
T
T
T
St
T
T
T
T
LPB
V
LPB
IV
LPB
IV
LPB
III
70
dB(A)

65
dB(A)

70
dB(A)

65
dB(A)

MV
WA
3

WA 3
WA 3
WA 3
WA
3
WA 4
WA 4
WA 4
WA 2
WA
2

WA
2

WA 5
WA 2

WA
1

WA 5
WA 3
WA 4
max.
GH
15,0
m
/ III
max.
GH
18,0
m
/ IV
max.
GH
15,0
m
/ III
MV
17
2
38
12,5
3 25 2
3
66
69
3
2
62
2
3,5
2,5
62
2 12,5 2
17
43
3
2 2
33
15
3
6,5
6
6
2,5 38
15
3
3 15 2
15
6
18
3
3
18
3 16
3
16 2
2,5
5 13
3
18 18
2
15
3
3
15
22,5
62
2
3,5
2 38
3
15
2 38
3,1
15
3
3 15 2
44
38
17 216
3,2
44
15,5
2
3
2
2
2
2
2
12
2
2
2
6
9
9
2
34
12,7
15
6
62
62
2
43
6,5
12
3
3
2,5
2,5
3
24
14
24
3
25
123,71
123,58
123,70
123,51
124,51
125,03
124,43
123,77
126,20
125,72
125,36
125,05
126,68
125,61
125,61
125,06
125,43
124,38
0 10 20 30 40 50 100m
Kartengrundlage: Alkis UTM 19.11.2014
0,4
WA 2
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 1
1,5
a1
FD
siehe
Plan-
eintrag
siehe
Planeintrag
0,4
WA 3
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 4
0,8
FDII
max. GH
12,0 m
a2
0,4
WA 5
1,5
a3
FDIV
max. GH
18,0 m
Maßstab: 1:1.000
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Tabelle 1: Nutzungsschablone VORENTWURF – VORABZUG 25.06.2021
Tabelle 1: Nutzungsschablone

Baufeld GR GR II GF Voll-
geschosse
(zwingend)
Dachform GH min. GH
max.
Bauweise
RH 1 115 m² 175 m² 255 m² III FD 9,5 m 11,5 m g
RH 2 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 3 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 4 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 5 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 6 110 m² 135 m² 225 m² III FD 9,5 m 11,5 m g
RH 7 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 8 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 9 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 10 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 11 110 m² 135 m² 225 m² III FD 9,5 m 11,5 m g
RH 12 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 13 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 14 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 15 110 m² 135 m² 225 m² III FD 9,5 m 11,5 m g
RH 16 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 17 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 18 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 19 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 20 115 m² 155 m² 255 m² III FD 9,5 m 11,5 m g
DH 1 125 m² 195 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 2 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 3 125 m² 200 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 4 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 5 125 m² 185 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 6 125 m² 195 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 7 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 8 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 9 125 m² 195 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 10 125 m² 185 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 11 110 m² 170 m² 195 m² II FD - 11,5 m a
DH 12 110 m² 170 m² 195 m² II FD - 11,5 m a
DH 13 125 m² 185 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 14 125 m² 195 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 15 125 m² 200 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 16 125 m² 200 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Tabelle 1: Nutzungsschablone VORENTWURF – VORABZUG 25.06.2021
DH 17 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 18 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 19 125 m² 200 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 20 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 21 125 m² 180 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
DH 22 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a
FEH 1 155 m² 230 m² 280 m² II FD - 11,5 m o
FEH 2 155 m² 230 m² 280 m² II FD - 11,5 m o
FEH 3 155 m² 230 m² 280 m² II FD - 11,5 m o
FEH 4 155 m² 260 m² 280 m² II FD - 11,5 m o
FEH 5 155 m² 230 m² 280 m² II FD - 11,5 m o

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen ENTWURF – 09.09.2021
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN

I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) , in Ver-
bindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017
(BGBl. I S. 3786) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom
18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:
1. Bedingte Festsetzung
(§ 12 Abs. 3a BauGB i. V. m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben
zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchfüh-
rungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet
hat.
2. Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
2.1. Geltungsbereich des Vorhabens

2.2. Geltungsbereich des Bebauungsplans
3. Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 6 und 9 BauNVO)
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Zulässig sind gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO:
− Wohngebäude
− die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank - und Spei-
sewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe
− Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportli-
che Zwecke.
Ausnahmsweise zulässig sind gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO:
− sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
− Anlagen für Verwaltungen.
Nicht zulässig sind gemäß § 1 Abs. 6 und 9 BauNVO:
− Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
− Gartenbaubetriebe,
− Tankstellen,
− Werbeanlagen, außer an der Stätte der Leistung.
4. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 16 ff. BauNVO)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen ENTWURF – 09.09.2021
4.1. Grundflächen (GR und GR II) (§§ 16, 19 BauNVO)
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige
Baufeld eingetragene Grundfläche GR als Höchstmaß.
Die zulässige Grundfläche GR darf durch die Grundflächen der in
§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu dem in Tabelle 1
(Nutzungsschablone) für das jeweilige Baufeld eingetragenen Höchstwert
überschritten werden (GR II).
4.2. Geschossflächen (GF) (§§ 16, 20 BauNVO)
Festgesetzt wi rd die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige
Baufeld eingetragene Geschossfläche GF als Höchstmaß.
4.2.1. Flächen von Aufenthaltsräumen in Staffelgeschossen, einschließlich der zu
ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungs-
wände sind bei der Ermittlung der GF mitzurechnen.
4.3. Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige
Baufeld eingetragene Zahl der zwingenden Vollgeschosse.
4.4. Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 16, 18 BauNVO)
4.4.1. Maximale Gebäudehöhe (GH max.)
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige
Baufeld eingetragene maximale Gebäudehöhe (GH max.) über dem unte-
ren Bezugspunkt.
4.4.2. Minimale Gebäudehöhe (GH min.)
Es wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) eingetragene minimale Ge-
bäudehöhe (GH min.) für die Baufelder RH 1 bis RH 20 von 9,5 m über
dem unteren Bezugspunkt festgesetzt.
4.4.3. Oberer Bezugspunkt
Oberer Bezugspunkt für die Ermittlung der festgesetzten Gebäudehöhe
(GH) ist der oberste Abschluss der aufgehenden Wand (Attika).
4.4.4. Unterer Bezugspunkt
Der untere Bezugspunkt ergibt sich aus dem in der Planzeichnung vor dem
Gebäude festgesetzten Höhenbezugspunkt in Metern über Normalnull
(ü. NN).
4.4.5. Dachaufbauten
Notwendige technische Dachaufbauten dürfen die festgesetzte maximale
Gebäudehöhe ausnahmsweise um max. 1,5 m auf insgesamt max. 20 %
der Dachflächen je Gebäude überschreiten.
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie dürfen die festgesetzte
max. Gebäudehöhe um max. 1,5 m überschreiten; für diese Anlagen gibt
es keine Begrenzung der maximal nutzbaren Dachfläche.
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sind auf den Däc hern im
gesamten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der
Dachbegrünung, zulässig.
4.4.6. Höhenlage des Geländes
Festgesetzt wird die Höhenlage des Geländes gemäß der in der Plan-
zeichnung eingetragenen Geländeoberfläche (Höhenlinien) in Metern über
Normalnull (ü. NN).
5. Überbaubare Grundstücksfläche
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO)
5.1. Baugrenzen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen ENTWURF – 09.09.2021
5.2. Terrassen dürfen die festgesetzte Baugrenze um max. 2,5 m, Treppenab-
gänge und Lichtschächte um max. 1,0 m überschreiten.
5.3. Die Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen für die Baufelder RH 1
bis RH 20 ist für Maßnahmen zur Gebäudeverkleidung inkl. Wärmedäm-
mung bis zu einer Tiefe von 0,4 m zulässig.
5.4. Die Errichtung von Zuwegungen und Zugängen zum See durch den Ge-
wässerrandstreifen nach Ziff. V. 2. ist unzulässig; ausgenommen hiervon ist
der Gemeinschaftszugang (Ziff. I. 11.4).
6. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 BauNVO)
6.1. Offene Bauweise (o)
Für die Baufelder FEH wird eine offene Bauweise festgesetzt.

6.2. Geschlossene Bauweise (g)
Für die Baufelder RH wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt.

6.3. Abweichende Bauweise (a)
Für die Baufelder DH wird eine abweichende Bauweise im Sinne einer ein-
seitigen Grenzbebauung festgesetzt. Die jeweilige Anbauseite ergibt sich
aus der Planzeichnung.
7. Flächen für Stellplätze und Carports
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 BauNVO)
7.1. Stellplätze und Carports
Oberirdische Stellplätze und Carports sind nur innerhalb der hierfür festge-
setzten Flächen „St“ mit der festgesetzten maximalen Anzahl zulässig.
7.2. Garagen und Tiefgaragen sind im gesamten Geltungsbereich unzulässig.
8. Flächen für Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 14 BauNVO)
8.1. Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen und in den festgesetzten Flächen für Vorgärten bis zu
einer maximalen Grundfläche von insgesamt 15 m² je Grundstück zulässig.
8.2. Auf den „M+F“ ausgewiesenen Flächen sind Nebenanlagen wie Müll- und
Fahrradabstellplätze (inkl. Unterflurcontainer) zulässig.
9. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
(§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB)
9.1. In den Baufeldern RH 1 bis RH 20 ist je Gebäude maximal eine Wohnein-
heit zulässig.
9.2. In den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis FEH 5 sind je Gebäude
maximal zwei Wohneinheiten zulässig.
10. Straßenverkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Öffentliche Straßenverkehrsfläche

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen ENTWURF – 09.09.2021
11. Gemeinschaftsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB)
11.1. Private Straßenverkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

11.2. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 12 und 23b BauGB)
Innerhalb der festgesetzten Fläche sind Versorgungsanlagen mit der
Zweckbestimmung – Heiztechnikzentrale/Trafo – mit ein er maximalen
Grundfläche von 55 m² und einer maximalen Gebäudehöhe von 3,5 m zu-
lässig.

11.3. Gemeinschaftsgrünflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
Die Gemeinschafts grünflächen sind mit Bodenanschluss anzulegen. Die
Anlage von Wegeflächen sowie die Errichtung von temporären Müllaufstell-
flächen sind innerhalb dieser Flächen zulässig.
Die festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche südlich des Baufelds RH 1 (pa-
rallel zur Kastanienallee) ist ohne Eingriff in den Wurzelraum herzustellen.

11.4. Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung – Zugang Was-
serfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. Nr. 15 BauGB)
Innerhalb der festgesetzten Grünfläche ist ein Zugang bzw. eine Zufahrt zur
Wasserfläche als Gemeinschaftszugang sowie zu Reinigungs- und Revisi-
onszwecken der Wasserfläche und der technischen Anlagen zulässig.
Andere Zugänge zur Wasserfläche sind unzulässig.

11.5. Private Wasserfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB)
Nutzung der Seewärme
Die Errichtung und der Betrieb von Wärmetauscher n im See sind zulässig.
Im Rahmen des Genehmigungsantrags auf geothermische Nutzung des
Sees sowie bei Errichtung und Betrieb sind gewässerökologische Belange
zu berücksichtigen.
12. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwick-
lung von Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
12.1. Behandlung von Niederschlagswasser

12.1.1. Niederschlagswasser auf Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen
der Baugrundstücke
Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Bau-
grundstücke anfallende Niederschlagswasser ist vollständig vor Ort auf
dem Grundstück zurückzuhalten oder nach wasserrechtlichen Vorschriften
zu reinigen und der Wasserfläche oder dem Bachwasserkanal im Elfeicher
Weg zuzuführen, soweit weder wasserrechtliche, noch sonstige öffentlich-
rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenste-
hen. Auf die „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder
Verwenden von Niederschlagswasser“ unter Ziff. III. wird verwiesen.
Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser der Baufelder
FEH 3 bis FEH 5 und DH 19 bis DH 22 sowie der Pultdächer der Baufelder

6.2. Geschlossene Bauweise (g)
Für die Baufelder RH wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt.

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14.2.4. Entlang der in der Planzeichnung mit D bezeichneten Linie
- sind Fenster von Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss mit nächtlichen
Richtwert-Überschreitungen nur als nicht öffenbare Fenster zulässig.

14.2.5. Entlang der in der Planzeichnung mit A, B und D bezeichneten Linien
- sind in Aufenthaltsräumen ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß
DIN 1946-6 zu gewährleisten. Die Errichtung von Lüftungseinrichtungen als
Teil eines energetischen Gebäudekonzepts ist zulässig.

14.3. Maßgebliche Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die Außen-
bauteile nach den Anforderungen der DIN 4109- 2:2016-07 auf Grundlage
der geschossweise dokumentierten Lärmpegelbereiche gemäß Inselkarten
(siehe Planzeichnung) zu bemessen und auszuführen.
Wird im Baugenehmigungsverfahren oder Kenntnisgabeverfahren unter
Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der
Genehmigung der Nachweis erbracht, dass an den Außenbauteilen der
schutzbedürftigen Räume dauerhaft geringere maßgebliche Außenlärmpe-
gel und Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 -1: 2016- 07 anliegen, können
die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile entsprechend
den Vorgaben der DIN 4109-1: 2016-07 reduziert werden.
15. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkun-
gen
(§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BauGB)
Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und
FEH 1 bis FEH 5 ist erst zulässig, wenn die Bebauung (Rohbau mit ge-
schlossener Fassade) in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 hergestellt ist und
deren Lärmschutzfunktion und der bebauungsplankonforme Bestand der
Gebäude dauerhaft öffentlich-rechtlich gesichert ist.
16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Be-
pflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
16.1. Anzupflanzende Bäume auf Gemeinschaftsflächen
In den Gemeinschaftsflächen sind min. 26 heimische standortgerechte,
großkronige Bäume und min. 4 klein- bis mittelkronige Bäume gemäß
Pflanzliste (Ziff. VI. 12.) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang
gleichwertig zu ersetzen. Alle Bäume müssen einer Pflanzqualität von min-
destens StU 20 - 25 cm entsprechen.
Bei Baumscheiben müssen, abhängig von der jeweils eingesetzten Baum-
art, ein genügend großer durchwurzelbarer Raum (bei großkronigen
Bäumen min. 36 m³ / Baum, bei mittelkronigen min. 24 m³ / Baum und bei
kleinkronigen Bäumen 12 m ³ / Baum) und eine genügend große dauerhaft
luft- und wasserdurchlässige Grundfläche vorhanden sein.

16.2. Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen
16.2.1 Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind als Grünflächen mit Bo-
denanschluss anzulegen.

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2. Werbeanlagen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 2 HBO)
Werbeanlagen sind nur am Gebäude (an der Stätte der Leistung) bis zu ei-
ner Größe von 0,3 m x 0,3 m zulässig.
Unzulässig sind Werbeanlagen in Form von Blitzlichtern, im Wechsel oder
in Stufen ein- und ausschaltbare Leuchten, als laufende Schriftbänder, als
projizierende Lichtbilder und als spiegelunterlegte Schilder sowie freiste-
hende Werbeanlagen oder Werbeanlagen auf oder über Dach.
3. Einfriedungen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
3.1. Baugrundstücke zu Baugrundstücke
Zulässig sind Strauchpflanzungen oder Hecken als Grenzbepflanzung zwi-
schen den Privatgärten der Baugrundstücke bis max. 2,0 m Höhe.
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,2 m Höhe
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken.
3.2. Baugrundstücke zu Gemeinschaftsflächen
Zulässig sind Strauchpflanzungen oder Hecken als Grenzbepflanzung zwi-
schen den Privatgärten und den Ge meinschaftsflächen im Vorgarten bis
max. 1,5 m Höhe, an den restlichen Grundstücksgrenzen bis 2,0 m.
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1, 2 m Höhe
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken.
Straßenseitige Einfriedungen von Hausgruppen und Doppelhäusern sind in
ihrer Gestaltung aufeinander abzustimmen.
3.3. Baugrundstücke zu öffentlichen Flächen
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,2 m Höhe
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken.
Freiwachsende Hecken entlang der Grenzen zu öffentlichen Fl ächen sind
von den Höhenbegrenzungen ausgenommen.
3.4. Baugrundstücke allgemein
Geschlossene, blickdichte Einfriedungen wie Holzzaunelemente, Latten-
zäune und Mauern sind unzulässig. Einfriedungen aus Kunststoffen oder
ähnlichen Materialien sowie Stabgitterzäune mit Kunststoffgeflecht sind un-
zulässig.
Bei allen baulichen Einfriedungen ist ein 0,1 m hoher Streifen über dem
Boden für die Tierwelt offen zu halten.
3.5. Gemeinschaftsflächen zu öffentlichen Flächen
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,2 m Höhe
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken.
Strauchpflanzungen und (f reiwachsende) Hecken entlang der Grenzen zu
öffentlichen Flächen sind von Höhenbegrenzungen ausgenommen.
3.6. Gemeinschaftsflächen zum privaten Nachbargrundstück Biergarten / Gast-
ronomie
Zulässig sind Stabgitter-, Maschendraht- oder Lattenzäune sowie Holzzau-
nelemente bis max. 2,0 m Höhe.

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4. Abfallsammelanlagen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
Private Müll- und Abfallsammelanlagen sind einzuhausen und/oder ein-
zugrünen. Gemeinschaftlich genutzte Müll- und Abfallsammelanlagen sind
einzugrünen.
5. Carports
(§ 91 Abs. 1 Nr. 4 HBO)
Carports sind als offene, bepflanzte und berankte flache Überdachungen
auf Stützen ohne Wände auszuführen. Unmittelbar aneinander grenzende
Carports auf festgesetzten Stellplatzflächen (Ziff. I. 7.1. ) sind in Material,
Konstruktion und Höhe gleichartig auszuführen.
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden
von Niederschlagswasser

Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom
14.12.2010 (GVBI. I S. 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf privaten und öf-
fentlichen Baugrundstücken Zisternen zu errichten und das auf
Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin zu sammeln. Dieses
Niederschlagswasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung,
WC-Spülung etc.) genutzt werden.
Ausgenommen sind
- begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlichen Kanal angeschlos-
sen sind
- Retentionsgründächer mit einer Abflussdrosselung auf ≤ 2 l/s
- Intensivgründächer
Das Fassungsvermögen der Zisternen soll
- mindestens 25 l/m² horizontal projizierte, unbegrünte Dachfläche
- mindestens 10 l/m² extensiv begrünte Dachfläche
betragen.
Hinweise:
- Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem weder wasserrechtliche, noch
sonstige öffentlich- rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Be-
lange entgegenstehen, auf dem Grundstück zurückzuhalten oder nach
einer vorherigen Reinigung der Wasserfläche oder dem Bachwasserkanal
im Elfeicher Weg zuzuführen.
- An die Zisterne angeschlossene, begrünte Dachflächen sind mit Dachab-
dichtungsbahnen auszustatten, die keine Wurzelhemmstoffe oder Biozide
nach der Definition der Biozid-Verordnung (EU) Nr. 528/2012 enthalten.
IV. Kennzeichnung von Flächen
(§ 9 Abs. 5 BauGB)

Vernässungsgefährdeter Bereich
Das Vorhabengebiet wird als vernässungsgefährdet er Bereich gekenn-
zeichnet.
Es ist mit sehr hohen Grundwasserständen zu rechnen (Flurabstand zum
Grundwasserleiter 1 - 3 m). Zur Vermeidung von Setzrissschäden bzw.

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Vernässungsschäden sind die Grundwasserflurabstände zu berücksichti-
gen. Der Bemessungsgrundwasserstand beträgt 138,2 m ü. NN.
V. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
(§ 9 Abs. 6 BauGB)

1. Gesetzlich geschützte Biotope (Schilfröhricht)
Im westlichen Bereich der privaten Wasserfläche be findet sich innerhalb
des gekennzeichneten Bereichs ein geschütztes Biotop gem. § 30
BNatSchG (Schilfröhricht), das nachrichtlich in den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan übernommen wurde. Dieses darf nicht zerstört werden, ist
dauerhaft zu erhalten und gegen Beeinträchtigungen zu schützen. Die Er-
richtung von Seezugängen in Biotopen ist unzulässig.
Die Regelungen des BNat SchG zu gesetzlich geschützten Biotopen und
zum allgemeinen Schutz wild lebender T iere und Pflanzen
(§§ 30 und 39 BNatSchG) sind zu berücksichtigen.

2. Gewässerrandstreifen
Gemäß § 23 Abs. 1 HWG ist der unter Ziff. I . 16.2.3 festgesetzte Gewäs-
serrandstreifen im beplanten und unbeplanten Innenbereich im Sinne der
§§ 30 und 34 BauGB 5 Meter breit.

3. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG)
Naturdenkmal nach § 28 BNatSchG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG.
Die Bäume in der geschützten Allee entlang der Straße „Kastanienallee“
sind zu erhalten und zu schützen und während der Bauphase gemäß DIN
18920 („Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Schutz von Bäumen,
Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“) zu schüt-
zen.
Insbesondere der Mindestabstand von Baugruben, Mulden, etc., wie in der
DIN 18920 unter Ziff. VI. 6 (Baumschutzmaßnahmen) beschrieben, ist ein-
zuhalten.
VI. Hinweise
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften
Die genannten Gesetze, Verordnungen und die sonstigen zitierten Vor-
schriften können im Stadtplanungsamt, Mina- Rees-Straße 12, 64295
Darmstadt, zu den üblichen Bürozeiten eingesehen werden.

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2. Biodiversität
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstad t Darmstadt
vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die
Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei der Umsetzung dieses Bebauungs-
plans zu berücksichtigen.
Es wird auf die Checkliste zur Erhaltung der biologischen Vielfalt für Neu-
bauprojekte verwiesen. Eine Umsetzung von Teilen dieser Maßnahmen
wird empfohlen.
(https://www.Darmstadt.de/leben-in-darmstadt/umwelt/naturschutz-und-
biologische-vielfalt/biologische-vielfalt/mitwirken/)
3. Denkmalschutz (§ 21 HDSchG)
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern, Verfärbungen, Grä-
ber, Scherben, Knochen) bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für
Denkmalpflege (hessenArchäologie) oder der Unteren Denkmalschutzbe-
hörde unverzüglich anzuzeigen (§ 21 HDSchG). Der Genehmigung der
Denkmalschutzbehörde bedarf, wer ein Kulturdenkmal oder Teile davon
zerstören oder beseitigen, an einen anderen Ort verbringen oder umgestal-
ten will und wer in der Umgebung eines unbeweglichen Kulturdenkmals
Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn s ich dies auf den
Bestand oder das Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken kann
(§ 18 HDSchG).
4. Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des „Grundwasserbewirtschaf-
tungsplans Hessisches Ried“. Im Einz elnen sind die Vorgaben des
„Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried“ zu beachten. Der
Plan wurde mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und im Staatsanzeiger
für das Land Hessen StAnz. 21 / 1999, S. 1659, mit Ergänzung vom 17. Ju-
li 2006, StAnz. 31/2006, S. 1704, bekannt gemacht.
5. Naturschutz
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wurden gemäß § 44 Bundesna-
turschutzgesetz (BNatSchG) geschützte Tierarten nach Anhang IV der
FFH-Richtlinie (verschiedene Fledermausarten) sowie europäische Vogel-
arten (darunter mehrere Arten mit unzureichendem oder schlechtem
Erhaltungszustand in Hessen) nachgewiesen. Die sich hieraus ergebenden
artenschutzrechtlichen Belange sind zu berücksichtigen. Insbesondere sind
zu beachten:
• Grundsätzlich sollen Baumfäll- und Rodungsarbeiten nur in den Win-
termonaten vom 1. Oktober bis Ende Februar, also außerhalb der
Vogelbrutzeit durchgeführt werden. Vor Beginn von Baumfällarbeiten sind
Bäume mit Höhlen oder potenziellen Baumquartieren insbesondere auf ein
Vorkommen von Fledermäusen hin fachkundig zu untersuchen (z.B. mit
Einsatz einer Höhlenkamera).
• Aufgrund des möglichen Vorkommens artenschutzrechtlich relevanter
Arten dürfen Gebäude nur im Zeitraum zwischen Anfang November und
Ende Februar abgerissen werden. Ausnahmsweise kann von diesem Zeit-
fenster abgewichen werden, wenn zuvor die Nutzung als Fortpflanzungs-
und/oder Ruhestätte durch geschützte Arten, insbesondere Vögel oder
Fledermäuse, von fachkundiger Seite durch Prüfung vor Ort ausgeschlos-
sen wurde.

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Die Abrissgebäude sind möglichst kurzfristig vor dem Abriss – unabhängig
von der Jahreszeit - von einer fachkundigen Person auf Quartiere von Fle-
dermäusen oder Brutplätze gebäudebrütender Vogelarten zu kontrollieren.
Werden hierbei Tiere angetroffen, sind diese fachgerecht zu bergen und zu
versorgen.
6. Baumschutzmaßnahmen
Während der Bauphase sind gefährdete Einzelbäume im Bereich der Bau-
stelle vor Beschädigungen von Stamm und Wurzelraum durch
Sicherungsmaßnahmen gemäß RAS-LP 4 und DIN 18920 zu schützen.
Die im Bebauungsplan festgesetzten sowie in Grenzlage befindlichen Ge-
hölze sind während der Bauzeit durch einen durchgehenden fest
verankerten 2,0 m hohen Bauzaun zu schützen. Der Wurzelbereich der
Bäume (Kronentraufe plus 1,5 m) ist dabei zu umschließen. Der Wurzelbe-
reich darf nicht befahren werden, zudem dürfen im Wurzelbereich keine
Baumaterialien gelagert werden.
Wird der Wurzelbereich von festgesetzten Gehölzen freigelegt, hat die wei-
tere Herstellung dort durch Absaugen oder in Handschachtung zu erfolgen.
Wurzelverletzungen sind zu vermeiden und ggf. zu behandeln.
Dort wo Bebauungsgrenzen, Einfriedungen, Stellplätze, Zufahrten und We-
ge nahe in den Wurzelbereich einzelner bestehender Bäume heranrücken,
sind technische Lösungen (z.B. der Einbau von Wurzelkästen) vorzusehen.
7. Gewässerschutz
Um eine Beeinträchtigung des Sees inklusive seiner Uferbereiche zu ver-
meiden, ist die Baustelle gegenüber dem See mit Bauzäunen abzugrenzen.
Die Absperrung muss soweit wie möglich vom See entfernt sein. Das Ge-
wässer und die Gewässersohle sind v or jeglichen Veränderungen oder
Beeinträchtigungen zu schützen, dazu gehört auch die Vermeidung von
Sediment- und Fremdstoffeinträgen in das Gewässer.
8. Altstandorte
Nach erfolgter Abfrage der Altflächendatei ist festzustellen, dass sich für
das Plangebiet zwei Einträge ergeben. Unter den ALTIS-Nrn. 411.000.020-
001.693 und 411.000.020-001.761 sind Betriebsstätten geführt, die gemäß
Handbuch Altlasten, Band 2, Teil 4 des HLUG mit einem hohen Gefähr-
dungspotential (Branchenklasse 4) für die Umwelt bewertet werden.

Auf der Grundlage des Gutachtens (Orientierende umwelttechnische Bo-
den- und Grundwasseruntersuchung auf dem Gelände
Kastanienllee/Elfeicher Weg, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH,
12. Februar 2021) ergeben sich aus bodenrechtlicher Sicht folgende Hin-
weise:

Im Zuge der Neubebauung ist der belastete Boden (in einer Bodenprobe
der oberen 10 cm wurde eine geringfügig erhöhte Nickelkonzentration fest-
gestellt) abzutragen. Sollte während der Baumaßnahmen Erdaushub
anfallen, ist das Material entsprechend der Lage im Gelände in die LAGA -
Zuordnungsklassen Z1.1 bzw. Z1.2 einzustufen (0 bis ca. 5 Meter unter
GOK). Für tiefergehenden Erdaushub müssen dementsprechend während
der Baumaßnahme Proben entnommen werden und auf die entsorgungsre-
levanten Parameter analysiert werden.

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Eine mögliche Verwertung dieser Materialien (Böden nach Zuordnungs-
klasse Z 1.1 und Z 1. 2) ist im konkreten Einzelfall von der zust ändigen
Behörde zu beurteilen. Verbleibt jedoch das Material auf dem Grundstück
(Wiedereinbau/Umlagerung), ist auf Grund der vorhandenen Analysewerte
eine eingeschränkte Nutzung auf Grund des Wirkungspfades Boden-
Nutzpflanze möglich. Sowohl der Verbleib, die Umlagerung als auch die
Verwertung des Bodenmaterials auf dem Grundstück ist vor Beginn der
Baumaßnahmen mit dem Umweltamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt
abzustimmen.
9. Bodenveränderungen
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf
sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des
Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bo-
denveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium
Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA
41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist ein Fachgut achter in Altlastenfra-
gen hinzu zu ziehen.
10. Kampfmittelbelastung und -räumung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurf-
gebiet und es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln
ausgegangen werden. Auf allen Grundstücksfläc hen, bei denen bodenein-
greifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische Überprüfungen
(Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und Bau-
grunduntersuchungen erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die
Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten.
11. Leitungsschutzmaßnahmen
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtli-
nien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen
aufweisen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Ver - und Ent-
sorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die
Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben.
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem
Versorgungsträger abzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unterirdi-
sche Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten.
12. Pflanzliste
Pflanzenliste Kastanienallee
Botanischer Name Deutscher Name

Laubgehölze in Gemeinschaftsflächen und entlang des Ufers, zwingend
autochthon
Acer campestre Feld-Ahorn
Acer platanoides Spitz-Ahorn
Carpinus betulus Hainbuche
Cornus mas Dirndlstrauch
Cornus sanguinea Bluthartriegel
Corylus avellana Haselnuss
Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn
Euonymus europaeus Europäisches Pfaffenhütchen
Fraxinus excelsior Gemeine Esche
Ligustrum vulgare Gemeiner Liguster
Malus domestica Hochstamm Haus-Apfel
Prunus avium Vogel-Kirsche
Prunus spinosa Schlehdorn
Pyrus communis Hochstamm Kultur-Birne
Quercus petraea Trauben-Eiche
Rosa canina Hundsrose
Sambucus nigra Schwarzer Holunder
Sorbus aucuparia Vogelbeere
Tilia cordata Winter-Linde
Viburnum opulus Gemeiner Schneeball

Ausschließlich im Uferbereich einzusetzende Gehölze, zwingend autochthon
Salix purpurea Purpur-Weide
Salix repens ssp. repens Silberlaubige Kriech-Weide

Ausschließlich in Privatgärten einzusetzende Gehölze, möglichst heimisch
Acer platanoides 'Cleveland' Kegelförmiger Spitz-Ahorn
Carpinus betulus 'Frans Fontaine' Hainbuche 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Monumentalis' Hainbuche 'Monumentalis'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet' Echter Rotdorn
Fraxinus ornus Blumen-Esche
Parrotia persica 'Vanessa' Eisenholzbaum 'Vanessa'
Sorbus intermedia Oxelbeere
Tilia cordata 'Rancho' Winter-Linde 'Rancho'

Ausschließlich in Privatgärten (nicht im Uferbereich) einzusetzende
Stauden, möglichst heimisch
Achillea filipendulina 'Cloth of Gold' Schafgarbe 'Cloth of Gold'
Anaphalis triplinervis 'Sommerschnee' Perlpfötchen 'Sommerschnee'
Anemone blanda 'White Splendour' Balkan-Anemone 'White Splendour'
Aster amellus 'Sternkugel' Berg-Aster 'Sternkugel'
Aster linosyris Goldhaar-Aster
Calamintha nepeta ssp. nepeta Steinquendel
Eremurus robustus Starke Steppenkerze
Euphorbia polychroma Gold-Wolfsmilch
Gaura lindheimerii Prachtkerze
Geranium renardii Kaukasus-Storchschnabel
Geranium sanguineum 'Album' Blut-Storchschnabel 'Album'
Inula ensifolia 'Compacta' Niedere Goldmargerite
Knautia macedonica Knautie
Linum perenne Dauer-Lein
Lychnis coronaria 'Alba' Weiße Kronen-Lichtnelke
Phlomis russeliana Brandkraut
Hieracium pilosella Kleines Habichtskraut
Sedum telephium 'Herbstfreude' Fetthenne 'Herbstfreude'
Thymus pulegioides Gewöhnlicher Thymian
Verbascum bombyciferum Seidetragende Königskerze
Veronica pedunculais 'Georgia Blue' Ehrenpreis - leuchtend Blau

Wasserpflanzen, zwingend autochthon
Potamogeton lucens Glänzendes Laichkraut
Potamogeton natans Laichkraut
Potamogeton nodosus Knoten-Laichkraut
Myriophyllum spicatum Tausendblatt
Nuphar lutea Teich-Mummel

Nahe Mittelwasserlinie bzw. unmittelbar am Ufer einzusetzende Stauden und
Gräser, zwingend autochthon
Filipendula ulmaria Mädesüß
Lythrum salicaria Blutweiderich
Lysimachia vulgaris Gemeiner Gilbweiderich
Geranium palustre Sumpf-Storchschnabel
Sanguisorba officinalis Großer Wiesenknopf
Lycopus europaeus Ufer-Wolfstrapp
Stachys palustris Sumpf-Ziest
Carex acutiformis Sumpf-Segge
Carex vesicaria Blasen-Segge
Typha latifolia Breitblättriger Rohrkolben

Dachbegrünung, möglichst autochthon
Sedum rupestre Felsen-Fetthenne
Silene vulgaris Gewöhnliches Leinkraut
Erodium cicutarium Gewöhnlicher Reiherschnabel
Thymus pulegioides Gewöhnlicher Thymian
Clinopodium vulgare Gewöhnlicher Wirbeldost
Briza media Gewöhnliches Zittergras
Dianthus deltoides Heidenelke
Dianthus carthusianorum Karthäuser Nelke
Alyssum alyssoides Kelch-Steinkraut
Papaver rhoeas Klatsch-Mohn
Hieracium pilosella Kleines Habichtskraut
Sedum sexangulare Milder Mauerpfeffer
Arenaria serpyllifolia Quendelblättriges Sandkraut
Festuca rubra Rot-Schwingel
Anthoxanthum odoratum Ruchgras
Campanula rotundifolia Rundblättrige Glockenblume
Papaver dubium Saat-Mohn
Festuca ovina Schafschwingel
Sedum acre Scharfer Mauerpfeffer
Allium schoenoprasum Schnittlauch
Potentilla argentea Silber-Fingerkraut
Petrorhagia prolifera Sprossende Felsennelke
Sedum album Weißer Mauerpfeffer
Euphorbia cyparissias Zypressen-Wolfsmilch

Rankpflanzen Fassade, möglichst heimisch
Lonicera japonica Gelbbuntes Geißblatt
Hedera helix Efeu
Wisteria floribunda Japanischer Blauregen
Clematis 'The President' Waldrebe
Lonicera henryi Immergrünes Geißblatt
Parthenocissus quinquefolia Engelmanns-Wein
Parthenocissus tricuspidata Dreispitz-Jungfernrebe
Clematis montana 'Tetrarose' Berg-Waldrebe
Hydrangea petiolaris Kletter-Hortensie
Campsis radicans Trompetenblume
Lonicera brownii Rotes Geißblatt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen ENTWURF – 09.09.2021
Es sind min. 175 klein- bis mittelkronige Bäume sowie min. 130 Solitär-
sträucher gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 12.) zu pflanzen. Die Grenzhecken
sind im Dreiecksverband zu pflanzen. Die Gehölze müssen heimisch und
standortgerecht sein und sind dauerhaft zu erhalten bzw. bei Abgang
gleichwertig zu ersetzen. Die Gehölze müssen einer Pflanzqualität von
mindestens StU 18 – 20 cm bei Baumpflanzungen bzw. mindestens 80 -
120 cm Höhe bei Heckenpflanzungen und solitären Sträuchern entspre-
chen.
Der flächige Einbau von Schotter- , Splitt -, Mineralstoff- oder Kiesflächen
bzw. losen Material- und Steinschüttungen zu rein gestalterischen Zwecken
ist nicht zulässig. Im Bereich der zu begrünenden Grundstücksfreifläche ist
außerdem der Einbau von Folien zur Aufwuchsdämmung unzulässig.

16.2.2 Vorgärten
In den Vorgärten sind
- Staudenbeete gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 12.) anzulegen,
- Zuwegungen zulässig,
- Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, Stellplätze und Carports im festge-
setzten Umfang zulässig (Ziff. I. 7.1. und 8.1.) und
- Arbeits- oder Lagerflächen unzulässig.

16.2.3 Gewässerrandstreifen
Innerhalb des nachrichtlich übernommenen Gewässerrandstreifens nach
Ziff. V. 2 sind heimische, standortgerechte Gehölze zu pflanzen, zu pfle-
gen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Die
Gehölzpflanzungen sind je nach Gehölzgröße min. 2 m bis 4 m vom Ufer
zurückgesetzt zu pflanzen, um eine übermäßige Eutrophierung des Ge-
wässers zu verhindern.
Im Bereich der Böschung zum Wasser (Ufer bis zur oberen Böschungskan-
te) sind gemäß Pflanzliste (Ziff. V I. 12.) heimische standortgerechte
Uferstauden zu pflanzen.
Im gesamten Gewäss errandstreifen sind die nachträgliche Anpflanzung
weiterer Gehölze sowie die Ausbringung nicht heimischer Pflanzen unzu-
lässig. Ausgenommen von der Unzulässigkeit sind nachträgliche
Gehölzpflanzungen die beschädigte oder abgestorbene Gehölze ersetzen.
Die Fläche des festgesetzten Zugangs Wasserfläche nach Ziff. I. 11. 4, die
Fläche der festgesetzten Röhrichte nach Ziff. I. 12.7 sowie die Bereiche
des nachrichtlich übernommenen, gesetzlich geschützten Biotops nach
Ziff. V. 1 sind von diesen Festsetzungen ausgenommen.

16.3. Anzupflanzende Hecken und Erweiterung von bestehenden Hecken
16.3.1. Freiwachsende Hecken (H1 und H2)
Die in der Planzeichnung eingetragene freiwachsende Hecke H1 ist um
1 m innerhalb des Vorhabenbereichs zu verbreitern sowie der Heckenge-
hölzbestand H2 entlang des Elfeicher Wegs um Ergänzungspflanzungen zu
verdichten und dauerhaft zu erhalten. Es sind ausschließlich heimische
standortgerechte Heckengehölze gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 12.) zu pflan-
zen und dauerhaft zu erhalten bzw. bei Abgang gleichw ertig zu ersetzen.
Die Gehölze müssen einer Pflanzqualität von mindestens 80 - 120 cm Hö-
he entsprechen.

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Textliche Festsetzungen ENTWURF – 09.09.2021
16.3.2. Anzupflanzende Hecken (H3)
Entlang der mit H3 gekennzeichneten Linie ist eine Hecke mit einer Breite
von mindestens 0,5 m anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten. Es sind
ausschließlich heimische standortgerechte Heckengehölze gemäß Pflanz-
liste (Ziff. VI. 12.) zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten bzw. bei Abgang
gleichwertig zu ersetzen. Die Gehölze müssen einer Pflanzqualität von
mindestens 80 – 120 cm Höhe entsprechen.

16.4. Fassadenbegrünung
Pro Gebäude sind in den Baufeldern jeweils Fassadenflächen von insge-
samt folgender Mindestfläche durch Rank -, Schling- oder Kletterpflanzen
gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 12.) zu begrünen , sofern dem keine brand-
schutzrechtlichen Regelungen entgegenstehen.
Baufeld RH 1 und RH 20: min. 30 m²
Baufeld RH 2-5, 7-10, 12-15, 17-19: min. 7 m²
Baufeld RH 6, 11, 16: min. 20 m²
Baufeld DH 1-22: min. 20 m²
Baufeld FEH 1-5: min. 15 m²
Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Je
Kletterpflanze ist eine Pflanzfläche mit Bodenanschluss von min. 1 m² her-
zustellen. Als Richtwert gilt eine Pflanze pro 2 m Wandlänge. Abweichend
hiervon kann auf einen Bodenanschluss verzichtet werden, wenn artspezi-
fisch ein ausreichend durchwurzelbarer Raum zur Verfügung gestellt wird.
17. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflan-
zungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
17.1. Erhaltung von Einzelbäumen und Baumgruppen
Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind dauerhaft gegen jede Beein-
trächtigung zu schützen und bei Verlust durch großkronige Bäume gemäß
Pflanzliste (Ziff. VI. 12.) zu ersetzen. Der Wurzelbereich der zu erhaltenden
Bäume ist entsprechend des Kronendurchmesser s zuzüglich 1,5 m von
baulichen Anlagen freizuhalten.
17.2. Erhaltung von Einzelbäumen des Naturdenkmals Kastanienallee
Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume des nach § 28 BNatSchG ge-
schützten Naturdenkmals „Kastanienallee“ (ND) sind dauerhaft zu erhalten
und gegen jede Beeinträchtigungen zu schützen.
17.3. Erhaltung von Hecken (H4)
Die zur Erhaltung festgesetzten Heckenstrukturen H4 sind dauerhaft gegen
jede Beeinträchtigung zu schützen und bei Verlust gemäß Pflanzliste
(Ziff. VI. 12.) zu ersetzen.
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl.
S. 198) i. V. m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
1. Dachgestaltung
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)
Bei den Gebäudedächern der Baufelder FEH 1 bis FEH 5 und DH 1 bis DH
22 ist eine Dachneigung von höchstens 5° zulässig.
Bei den Gebäudedächern der Baufelder RH 1 bis RH 20 sind Flach- und
Pultdächer mit einer Dachneigung von max. 35° zulässig.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen ENTWURF – 09.09.2021
RH 1 bis RH 20 ist vollständig vor Ort auf dem Baugrundstück zurückzuhal-
ten oder dem Bachwasserkanal im Elfeicher Weg zuzuführen.
12.1.2. Niederschlagswasser auf Verkehrsflächen
Das auf den privaten Verkehrsflächen nach Ziff . I. 11.1 anfallende Nieder-
schlagswasser ist vollständig nach einer Reinigung mittels Substratfilter in
Kastenrinnen oder ggf. Sinkkästen dem Bachwasserkanal im Elfeicher Weg
zuzuführen.

12.1.3. Befestigte Freiflächen
Straßen, Stellplätze, Fahrradabstellplätze, Wege, Zufahrten, Terrassen und
sonstige befestigte Grundstücksfreiflächen sind in wasserdurchlässiger
Bauweise herzustellen. Die festgesetzte private Grünfläche besonderer
Zweckbestimmung „Zugang Wasserfläche“ nach Ziff. I. 11.4 ist ebenso in
wasserdurchlässiger Weise herzustellen.

12.2. Dachbegrünung
Flachdächer und geneigte Dächer mit einem Dachneigungswinkel bis zu
35° und ab einer Mindestgröße von 3 m² sind extensiv zu begrünen. Die
Vegetationsschicht muss eine Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufwei-
sen. Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten. Fenster, Be- und
Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen, konstruktive Bereiche der Gründä-
cher (Attika), Gemeinschaftsmüllanlagen und technische Aufbauten sind
hiervon ausgenommen. Diese Ausnahme gilt nicht für Anlagen zur Nutzung
solarer Strahlungsenergie.
Als Substrat ist nährstoffarmes, mineralisches Material zu verwenden. Die
Verwendung humoser Oberboden ist unzulässig. Eine initiale Begrünung
durch Bepflanzung bzw. Ausbringen von einheimischen Saatgut oder ein-
heimischen Vegetationsteilen gemäß Pflanzliste (Ziff. V I. 12.) ist
auszuführen.

12.3. Außenbeleuchtung
Im Geltungsbereich sind nur voll abgeschirmte, warm -weiß getönte Außen-
beleuchtungen (Wellenlänge min. 500 nm, Farbtemperatur max.
2.700 Kelvin) zulässig. Die Abstrahlung der Leuchten ist zum Boden zu
richten (Abstrahlwinkel max. 70 Grad) und auf Nutzflächen zu beschrän-
ken.
Eine direkte Beleuchtung des Gewässers und des Gewässerrands treifens
(in der Breite von 5 m) ist unzulässig.

12.4. Schutz von Vögeln vor Vogelschlag
Alle gläsernen Brüstungen und Absturzsicherungen sind nicht vollständig
transparent, sondern in sichtbarer Weise auszugestalten.
Alle Fensterscheiben mit einer Größe über 4,75 m² dürfen einen maximalen
Außenreflektionsgrad von 12 % besitzen. Alle übrigen Fenst erscheiben
dürfen einen maximalen Außenreflexionsgrad von max. 15 % besitzen.
Im Baufeld RH 1 sind auf der südlich, im Baufeld RH 20 auf der nördlich
gelegenen Fassadenseite Fensterscheiben mit einer Größe über 6 m² mit
Maßnahmen zur Verringerung des freien Scheibenbereichs auszuführen.
Im Baufeld FEH 1-5 sind Fensterscheiben der Über-Eck Verglasung auf ei-
ner Scheibenseite mittels geeigneter Maßnahmen vollständig sichtbar zu
machen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen ENTWURF – 09.09.2021
12.5. Nisthilfen für geschützte Vogel- und Fledermausarten
12.5.1. Anbringen von Sperlingskoloniehäusern
An der westlichen Grenze des Geltungsbereichs sind 3 Sperlingskolonie-
häuser anzubringen.
12.5.2. Schaffung von Nist- und Quartiermöglichkeiten
Es sind mindestens folgende künstliche Nisthilfen anzubringen.
Vogelnistkästen:
3 Nisthöhlen großer Durchmesser (32 mm)
3 Nisthöhlen kleiner Durchmesser (28 mm)
3 Halbhöhlen
Die 6 Nisthöhlen sind an Bestandsbäumen im Norden des Geltungsbe-
reichs des Vorhabens (Ziff. I. 2.1 .) anzubringen. Die 3 Halbhöhlen sind
innerhalb der Baufelder an den Gebäuden anzubringen.
Fledermauskästen:
Es sind insgesamt 8 Fledermausflachkästen innerhalb der Baufelder an
den Gebäuden anzubringen.
12.6. Vorkehrungen zum Erhalt der Erdkrötenpopulation
Zur Vermeidung einer Fallenwirkung sind Zugänge, Kellerschächte o.ä.
amphibiensicher (z.B. mittels Amphibienleitern, Lochblech, Gitterrost, raues
Blech) herzustellen.

12.7. Anpflanzung von Röhrichten und Schwimmblattpflanzen
Die festgesetzten Flächen sind initial mit Röhrichten zu bepflanzen, zu
pflegen und zu erhalten.
Die festgesetzten Flächen des gesetzlich geschützten Biotops (Ziff. V. 1.)
und die direkt südlich angrenzende festgesetzte Fläche zur initialen Be-
pflanzung mit Röhrichten sind auf der Seeseite durch eine Mischung aus
untergetauchten Pflanzen (submersen) und Schwimmblattpflanzen (mög-
lichst kleinblättrige) zu ergänzen. Hierfür sind ausschließlich
gebietsheimische Arten gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 12.) zu verwenden.

12.8. Gewässerschutz und Dauermonitoring
Zur Messung des Sauerstoffgehalts und der Temperatur ist ein dauerhaftes
Monitoring des Gewässerzustands vorzusehen.

12.9. Auftrag von Oberboden
Es sind Nachweise über die umwelttechnische Unbedenklichkeit des vor-
handenen Oberbodens vorzulegen, soweit dieser bestehen bleibt und als
Nutzgarten (Hausgarten) verwendet wird. Die umwelttechnische Unbedenk-
lichkeit ist über chemische Analysen gem. BBodSchV Wirkungspfad
Boden-Mensch und Boden-Nutzpflanze sicherzustellen. Bei Überschreitun-
gen von zulässigen Grenzwerten des vorhandenen Bodens , ist im Bereich
von Hausgärten der Abtrag des Oberbodens und Auftrag einer min. 0,5 m
dicken Schicht aus kulturfähigem Boden durchzuführen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen ENTWURF – 09.09.2021
13. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
13.1. Auf den Gemeinschaftsflächen sind Geh- , Fahr - und Leitungsrecht e zu-
gunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger, der Rettungsdienste
sowie der jeweiligen Eigentümer (Anlieger) zu sichern.
13.2. Auf der mit G markierten Fläche ist ein Gehrecht zugunsten der Allgemein-
heit zu sichern.
14. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwir-
kungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
14.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs
Für Aufenthaltsräume mit Überschreitung der schalltechnischen Orientie-
rungswerte für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für WA - 55 dB(A)
tags und 45 dB(A) nachts - sind schalltechnisch geeignete, mechanische
Lüftungseinrichtungen vorzusehen.
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946- 6 ist zu gewähr-
leisten. Die Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines
energetischen Gebäudekonzepts ist zulässig.

14.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und
der Freizeit
14.2.1. Entlang der in der Planzeichnung mit A bezeichneten Linie
- ist eine geschlossene bauliche Anlage mit einer Höhe entsprechend der
Mindesthöhe gem. Tabelle 1 (Nutzungsschablone) und einer Mindesttiefe
von 5,0 Metern zu errichten.
- sind Fenster von Aufenthaltsräumen mit Richtwert -Überschreitungen nur
als nicht öffenbare Fenster zulässig.
- sind ausnahmsweise an den Häusern RH 1 und RH 20 Fenster von Auf-
enthaltsräumen mit nächtlichen Richtwert -Überschreitungen als nicht
öffenbare Fenster zulässig, die ausschließlich zum Zwecke der Reinigung
oder im Brandfall zu öffnen sind. Die Fenster sind ohne Griff einzubauen
und nur mit einem speziellen Schlüssel zu öffnen.

14.2.2. Entlang der in der Planzeichnung mit B bezeichneten Linie
- sind Fenster von Aufenthaltsräumen mit nächtlichen Richtwert-
Überschreitungen als nicht öffenbare Fenster zulässig, die ausschließlich
zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall zu öffnen sind. Die Fenster
sind ohne Griff einzubauen und nur mit einem s peziellen Schlüssel zu öff-
nen.
- sind bei einem nächtlichen Beurteilungspegel kleiner als 50 dB(A) öffen-
bare Fenster von Aufent haltsräumen mit Prallscheiben- Konstruktionen
zulässig, durch die die zulässigen Immissionsrichtwerte an den Immission-
sorten eingehalten werden.
14.2.3. Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie
- ist im Dachgeschoss eine Nutzung als Aufenthaltsraum nur zulässig,
wenn eine geschlossene bauliche Brüstung mit einer Bauhöhe von min. 1,3
m errichtet wird.

16.2. Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen
16.2.1 Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind als Grünflächen mit Bo-
denanschluss anzulegen.

z.B.
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
4 St
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
140,2
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
N
Teich
Flur 30
17
2521
23
18
183
181
4
6
18A
212B 212C
212A
Muellersteich
Elfeicher
Weg
Elfeicher
Weg
Kastanienallee
45/12
58/70
58/27
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
30/4
54/7
42/10
45/845/9
47/347/4
48/13
48/17
48/18
59/2
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/1548/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"
des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
138,9
139,0
139,0
139,1
139,2
139,3
139,4
139,4
139,5
139,6
139,7
139,8
139,9
140,0
140,0
140,1
140,2
140,3
140,4
140,4 141,0 141,1
141,2
141,2
141,2
141,2
141,0
141,0
140,8
140,8
140,6
140,6
140,4
140,3
140,0
139,9
139,2
139,0
138,9
138,9
140,2
140,3
140,0
139,9
139,9
139,8
A
A
B
B B
C
D
A
N
NNNNN
NNN
N N N N N N N N N
St
St
St
St
St
St
B
RH 20
4
St
4
St
4
St
3
St
4
St
4
1
4
2
St
4
4
St
4
St
4
4
St
4
St
4
RH 1
RH 17
RH 16
RH 12
RH 11
RH 7
RH 6
RH 2
DH
1
DH
3
DH
5
FEH 1
FEH 2
DH
7
DH 9
DH 11
DH
13
DH
15DH
17
FEH 3
FEH 4
DH
19
DH
22
FEH 5
M+F
M+F
St
2
St
2
St4
St
4
St1
St1
G1
G1
M+F
M+F
M+F
RH 19
RH 18
RH 13
RH 14
RH 15
RH 8
RH 9
RH 10
RH 3
RH 4
RH 5
DH
2 DH
4
DH
6
DH
8
DH 10
DH 12
DH
14
DH
16
DH
18
DH
20
DH
21
G2
G2
G2
G2
St
4
St4 St4 St4
St
4
Kastanienallee

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 10.02.2021
muss eine Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufweisen. Die Dachbegrünung ist
dauerhaft zu erhalten. Fenster, Be- und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen und
technische Aufbauten sind hiervon ausgenommen (siehe auch Ziffer II. 1.).
15. Geh- und Fahrrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
15.1. Auf den privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh-, Fahr - und Leitungsrecht e
zugunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern.
15.2. Auf der mit G1 markierten Fläche ist ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu
sichern.
15.3. Auf den mit G2 markierten Flächen sind Gehrechte zugunsten der jeweiligen
Eigentümer (Anlieger) zu sichern.
16. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
16.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs
Aufenthaltsräume
Für Aufenthaltsräume mit Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte
für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für WA - 55 dB(A) tags und 45 dB(A)
nachts - sind schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtungen
vorzusehen.
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946-6 ist zu gewährleisten. Die
Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines energetischen Gebäudekonzepts
ist zulässig.
16.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und der Freizeit
16.2.1. Entlang der in der Planzeichnung mit A bezeichneten Linie (rote Linie, Planzeichen
15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich öffenbare Fenster von
Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig.
16.2.2. Entlang der in der Planzeichnung mit B bezeichneten Linie ( hellblaue Linie,
Planzeichen 15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich dauerhaft öffenbare
Fenster von Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig. Ausnahmsweise
dürfen Fenster von Aufenthaltsräumen mit nächtlichen Richtwert -Überschreitungen
ausschließlich zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall (mit speziellem
Schlüssel) öffenbar sein.
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946-6 ist zu gewährleisten. Die
Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines energetischen Gebäudekonzepts
ist zulässig.
16.2.3. Zur Belüftung von Aufenthaltsräumen sind in RH 1 und RH 20 bei Fenstern mit
nächtlichem Beurteilungspegel kleiner als 50 dB(A) auch Fenster mit geeigneten
Prallscheiben-Konstruktionen statt fester Verglasung (oder nur im Reinigungs-/ oder
Brandfall öffenbar) zulässig. Fenster mit dieser alternativen Minderungsmaßnahme
sind jederzeit öffenbar zulässig.
16.2.4. Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie (orange Linie, Planzeichen
15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich dauerhaft öffenbare Fenster von
Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig. Ausnahmsweise dürfen Fenster
von Aufenthaltsräumen mit nächtli chen Richtwert -Überschreitungen ausschließlich
zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall (mit speziellem Schlüssel) öffenbar sein.
Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie (orange Linie, Planzeichen
15.6 PlanZV) ist im Dachgeschoss (DG) e ine geschlossene bauliche Brüstung mit
einer Bauhöhe von mind. 1,3 m auszuführen.
16.2.5. Entlang der in der Planzeichnung mit D bezeichneten Linie ( dunkelblaue Linie,
Planzeichen 15.6 PlanZV) ist die Errichtung von öffenbaren Fenstern von

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 10.02.2021
Aufenthaltsräumen im DG unzulässig. Die mit D bezeichnete Linie ist auf der
Westseite von DH 18 auf ¼ der Fassadenlänge, ausgehend von der südwestlichen
Gebäudekante, auszuführen.
16.3. Maßgebliche Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die Außenbauteile nach
den Anforderungen der DIN 4109-2:2016-07 auf Grundlage der geschossweise
dokumentierten Lärmpegelbereiche gemäß Inselkarten XX -XX zu bemessen und
auszuführen.
17. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
(§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BauGB)
Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis
FEH 5 ist erst zulässig, wenn die Bebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) in
den Baufeldern RH 1 bis RH 20 hergestellt ist und deren Lärmschutzfunktion
dauerhaft gesichert ist.
18. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
18.1. Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
18.2. Vorgärten
Vorgärten sind innerhalb der festgesetzten Flächen gärtnerisch anzulegen und zu
erhalten. Zuwegungen zu den Gebäuden innerhalb der Vorgärten sind zulässig.
Die festgesetzten Vorgärten dürfen nicht als Arbeits - oder Lagerflächen genutzt
werden und sind, soweit es sich nicht um festgesetzte Nebenanlagen, festgesetzte
Stellplätze oder Zuwege handelt, gärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu erhalten.
Flächenhafte Stein- , Kies-, Splitt - und Schottergärten oder -schüttungen sind
unzulässig.
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
18.3. Anpflanzen von Bäumen auf den Baugrundstücken
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
18.4. Anpflanzen von Sträuchern auf den Baugrundstücken
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
18.5. Fassadenbegrünung

Baufeld RH 1 und RH 20
Pro Gebäude sind jeweils Fassadenflächen von insgesamt mind. 30 m² durch Rank-,
Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen, sofern keine brandschutzrechtliche
Regelungen entgegenstehen.

Baufeld RH 2-5, 7-10, 12-15, 17-19
Pro Gebäude sind jeweils Fassadenflächen von insgesamt mind. 7 m² durch Rank-,
Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen, sofern keine brandschutzrechtliche
Regelungen entgegenstehen.

Bebauungsplan N8.4.4 - Vorentwurf
25.02.2021
Projekt
Kastanienallee am
Teich GmbH & Co.KG
mit den Gesellschaftern:
Claus Wisser Verwaltungs-
und Beteiligungs GmbH &
Co.KG
Thomas Mueller
Verwaltungsgesellschaft
mbH
WCo
Beteiligungsgesellschaft
mbH (Prof. Martin Wentz,
Tobias Rösinger)
Kastanienallee Darmstadt
Textliche Festsetzungen zum Schallschutz
VORABZUG
Vorentwurf
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
A
B
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
A
B
C
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
B
C
D
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
C
D
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
140,0
Vorschlag der Parzellierung der Grundstücke nach VorhabenplanBestandsbäume in Grenzlage zum Geltungsbereich
Sonstige Planzeichen:
ita Ingenieurgesellschaft mbH
Beratende Ingenieure VBI

Schallimmissionsprognose

Vorhabenbezogener B-Plan
N 8.4.4, Darmstadt

16_038

- 39 / 42 -

Bild 8: Legende zu den Lärmpegelbereichen der Bilder 5-7

Geltungsbereich des Vorhabens
GESAMTLÄRM - SCHALLSCHUTZMASSNAHMEN
(Nachtwerte)
Legende
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Gebäude
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
ND
z.B. H1
H3
H4
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
G
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 29.08.2019.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“ am
12.09.2019.
Änderung des Aufstellungsbeschlusses beschlossen durch die Stadtverordnetenversammlung am
_____________ mit Bekanntmachung im „Darmstädter Echo" am _____________.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom 27.05.2020.
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung
und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 04.06.2020.
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung gem. § 3
Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 08.06.2020 bis einschließlich 08.07.2020 und zusätzliche
Einsichtnahme im o.g. Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus
West, Mina-Rees-Straße 12.
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und Abstimmung
mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 03.06.2020.
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom _____________.
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am _____________.
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- und
Erschließungsplan und Begründung sowie den wesentlichen umweltbezogenen Stellung nahmen gem.
§ 3 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 2 und 3 PlanSiG im Internet in der Zeit vom _____________ bis
einschließlich _____________ und zusätzliche Einsichtnahme im o.g. Zeitraum nach vorheriger
Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom
_____________.
Satzungsbeschluss:
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan und de n im Plan
enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung z ur
Satzung beschlossen am _____________.
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den _____________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Der Dezernent

Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Bebauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB und der
öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am _____________.
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO)
i. V. m. § 7 Abs. 3 der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt i. V. m. §§ 2 und 3 PlanSiG im
Internet in der Zeit vom _____________ bis einschließlich _____________ und zusätzliche
Einsichtnahme nach vorheriger Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-
Rees-Straße 12.
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am _____________.
Darmstadt, den _____________.
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Der Dezernent

Darmstadt, den _____________. Stadtplanungsamt

Jochen Krehbiehl

Planstand 19.08.2021

anlage 4

11784 Zeichen

Anlage 3

ParkplatzBiergarten
Elfeicher Weg
Kastanienallee
141.44142.88
Planung Schwimmblattpflanzen
Planung Schilf
Planung Schilf
Planung Schilf
Planung Schilf
Schilfgürtel Bestand
STPSTPSTPSTP
AbstellplatzFahrräderRH 14+15
AbstellplatzFahrräderRH 11
AbstellplatzFahrräder RH 2
freiwachsende Bestandhecke
Bestandshecke
Erhalt Bestandshecke
freiwachsende Bestandhecke
freiwachsende Bestandhecke
temporäreMüllaufstellflächetemporäreMüllaufstellfläche
temporäreMüllaufstellflächeRH 1RH 2RH 3RH 4RH 5RH 6RH 7RH 8RH 9RH 10RH 11RH 12RH 13RH 14RH 17RH 18RH 20DHH 1DHH 2DHH 3DHH 4DHH 5DHH 6FEH 1FEH 2DHH 7DHH 8DHH 9DHH 10DHH 11DHH 12DHH 13DHH 14DHH 15DHH 16DHH 17DHH 18
DHH 20DHH 19DHH 22DHH 21
FEH 4FEH 5
RH 19
RH 15
100 m3Löschwassertank
FEH 3Müll
TechnikCarsharingneueZufahrt vorhandene
vorhandeneZufahrt
neueAusfahrt
Fluchtweg WohnheimTrockenmauer NatursteinTrockenmauer Naturstein
FindlingFindlingGulliGrobaufmaß Findlinge und Gulli
Findling
Neupflanzungen Bäume außerhalb Plangebiet
Blaue Linie = Gewässerrandstreifen5 m zu Höhenlinie 136,60 m ü. NHN(Mittelwasserstand)
Paketstation
RH 16
SchilfgürtelBestand
Blaue Linie = Gewässerrandstreifen5 m zu Höhenlinie 136,60 m ü. NHN(Mittelwasserstand)
Zugänglichkeit fürWartungszweckeund AnwohnerTorTrafo
ggf. Oberlicht
ggf. Oberlicht
ggf. Oberlicht
GHMRäderGHMRäder
GHMRäderGHMRäder
GHMRäderGHMRäder
GHMRäderGHMRäder
GHMRäderGHMRäderGHMRäder
GHMRäder
GHMRäderGHMRäder
GHMRäder
GHMRäder
GHMRäder
GHMRäder
GHMRäder
GHMRäder
GHMRäder
GHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäder
GHMRäderGHMRäder
MüllMüll
5.50 m 3.50 m2.75 m4.50 m0.50 m5.50 m
0.68 m
5.50 m
1.02 m
3.00 m
4.50 m
5.50 m
Neupflanzung freiwachsende Hecke
Neupflanzung freiwachsende Hecke
Neupflanzung freiwachsende Hecke
Neupflanzung freiwachsende Hecke
Müll Unterflur
Müll Unterflur
Müll Unterflur
987
654321 2526 24
22212019181716
101115141312
23
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'Acer platanoides 'Cleveland'Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'Carpinus betulus 'Frans Fontaine'Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Cornus masCornus mas
Cornus mas
Cornus mas
Cornus mas
Cornus mas
Cornus mas
Cornus mas
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus ornusFraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornusFraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornusFraxinus ornus
Fraxinus ornus Fraxinus ornusFraxinus ornus
Fraxinus ornusFraxinus ornus
Fraxinus ornus
Fraxinus ornusFraxinus ornus
Fraxinus ornus
Parrotia persica 'Vanessa'
Parrotia persica 'Vanessa'
Parrotia persica 'Vanessa'
Parrotia persica 'Vanessa'
Parrotia persica 'Vanessa'
Parrotia persica 'Vanessa'
Parrotia persica 'Vanessa'
Quercus petraeaQuercus petraea
Quercus petraea
Quercus petraeaQuercus petraea
Quercus petraea
Quercus petraea
Sorbus intermediaSorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermediaSorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermediaSorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'Carpinus betulus 'Monumentalis'
Sorbus intermedia
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Gehölze im Uferbereich, Salix purpurea, Salix repens
geplante Auswahl Wasserpflanzen Potamogeton lucens - Kraues Laichkraut Potamogeton natans - Laichkraut Potamogeton nodosus - Knoten-Laichkraut Myriophyllum spicatum - Tausendblatt Nuphar lutea - Teich-Mummel Nahe Mittelwasserlinie am Ufer geplante Stauden und Gräser Filipendula ulmaria - MädesüßLythrum salicaria - BlutweiderichLysimachia vulgaris - Gemeiner GilbweiderichGeranium palustre - Sumpf-Storchschnabel Sanguisorba officinalis - Großer Wiesenknopf Lycopus europaeus - Ufer-WolfstrappStachys palustris -  Sumpf-Ziest Carex acutiformis - Sumpf-SeggeCarex vesicaria - Blasen-SeggeTypha latifolia - Breitblättriger Rohrkolben 
Rankpflanzen FassadenLonicera japonica - Gelbbuntes GeißblattHedera helix - EfeuWisteria floribunda - Japanischer BlauregenClematis 'The President' Lonicera henryi - Immergrünes GeißblattParthenocissus quinquefolia - Engelmanns-WeinParthenocissus tricuspidata - Dreispitz-JungfernrebeClematis montana 'Tetrarose' Hydrangea petiolaris - Kletter-HortensieCampsis radicans -  Trompetenblume Lonicera brownii 
Stauden in Vorgärten Achillea filipendulina 'Cloth of Gold' Anaphalis triplinervis 'Sommerschnee'Anemone blanda 'Blue Shades'Anemone blanda 'White Splendour'Aster amellus 'Sternkugel'Aster linosyrisCalamintha nepeta ssp. nepetaEremurus robustusEuphorbia polychromaGaura lindheimeriiGeranium renardiiGeranium sanguineum 'Album'Inula ensifolia 'Compacta' Knautia macedonica Linum perenne 'Nanum Saphir' Lychnis coronaria 'Alba' Phlomis russeliana Hieracium pilosella Sedum telephium 'Herbstfreude' Thymus serpyllum Verbascum bombyciferum Veronica pedunculais 'Georgia Blue' 
geplante Auswahl Heckenpflanzung Crataegus monogynaEuonymus europaeusSambucus nigraViburnum opulus
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Qualifizierter Freiflächenplan
ProjektKastanienalleeam TeichGmbH & Co.KG
FlächenGebäude GründachGebäude Terrassen drainfähigGebäude versiegeltGrün GemeinschaftGrün Schilf neuGrün Stauden VorgärtenGrün UferstreifenGrün WasserpflanzenGrün freiwachsende HeckeGrün strukturreiche GärtenGründach SchuppenMüll Unterflur / MüllboxSeeStellplätze Wasserg.TrockenmauerWege Gemeinschaft Wasserg.Wege privat Drainpflaster
Solitär
BioSi®Protection Sleeves um denWurzelballen legen (grün).Senkrecht eingestellt (blau) für Bewässerungdurch direktes Eindringen des Wassersbis in den tiefen Wurzelbereich.Einbau unbehandelte FLL-BaumsubstratEinbau FLL-Baumsubstrat mit VorratsdüngerVerdichtung des Substrates maximal 45 MNVerzahnung mit anstehenden BodenSchema Aufbau Pflanzgrube 12 - 36 m3 Baumsubstrat1,50 m
LaubgehölzePflanzenartBotanischer NameDeutscher NameQualitätAnzahlLaubgehölzeAcer platanoides'Cleveland'KegelförmigerSpitz-AhornH 4xv mDb m.dgh.Leittr StU20-2523LaubgehölzeCarpinus betulus'Frans Fontaine'Hainbuche 'FransFontaine'Hei 3xv mB Hoe 175-20018LaubgehölzeCarpinus betulus'Monumentalis'Hainbuche'Monumentalis'H 4xv mDb StU 18-2017LaubgehölzeCornus masDirndlstrauchSol 3xv mDb Hoe 150-17512LaubgehölzeCornus sanguineaBluthartriegelvStr oB 5 Tr Hoe 100-150190LaubgehölzeCrataegus laevigata'Paul's Scarlet'Echter RotdornH 4xv mDb m.dgh.Leittr StU18-2022LaubgehölzeEuonymus europaeusEuropäischesPfaffenhütchenvStr oB 3 Tr Hoe 100-15042LaubgehölzeFraxinus excelsiorGemeine EscheH 3xv mDb m.dgh.Leittr StU18-2048LaubgehölzeFraxinus ornusBlumen-EscheH 4xv mDb StU 18-2026LaubgehölzeParrotia persica'Vanessa'Eisenholzbaum'Vanessa'H 4xv mDb StU 18-207LaubgehölzePrunus spinosaSchlehdorn - weißvStr oB 3 Tr Hoe 100-15023LaubgehölzeQuercus petraeaTrauben-EicheH 4xv mDb m.dgh.Leittr StU18-207LaubgehölzeSalix purpureaPurpur-Weidebew.Sth 1j.bew oB Hoe120-15028LaubgehölzeSalix repens argenteaSilberlaubigeKriech-WeidevStr oB 5 Tr Br 60-100243LaubgehölzeSorbus intermediaOxelbeereH 4xv mDb m.dgh.Leittr StU18-2028LaubgehölzeTilia cordata 'Rancho'Winter-Linde'Rancho'H 3xv mDb m.dgh.Leittr StU18-2013
Uferböschung mit Weichholzzone*
Planung
Blaue Linie = Festlegung Gewässerrandstreifen5 m zu Höhenlinie 136,60 m ü. NHN (Mittelwasserstand)Schwimmblattpflanzen*Schilf**siehe Pflanzenliste
1-26Großkronige Bäume*
Großkronige Bäume Bestand
Heckenpflanzung Hainbuche*Heckenpflanzung Liguster*
BAUHERR
FORMATVERFASSERMAßSTABPLANINHALTPLANNUMMERDATUMPROJEKTNR.
HINWEISDATEINAME / PFADKASTANIENALLEE Q FREIFLAECHENPLAN 210713.DWGAlle Maße sind eigenständig und eigenverantwortlich zu prüfen!Bei Unstimmigkeiten oder Fehlern sind diese umgehend mit der Bauleitung zubesprechen. Fehler, die auf Basis von mangelnder Abstimmung und Rückfrageerfolgen, gehen zu Lasten des AN. 
Projekt Kastanienalleeam Teich GmbH & Co.KG5 2020QualifizierterFreiflächenplan1:250Alf Kindinger1.0113.07.2021+49 (0)6151 /4920155D a r m s t a d tDipl.-Ing.WolfgangH.KindingerLandschaftsArchitektHeinrich - Delp - Straße  866 4 2 9 7Telefon:E-Mail:garten@kindinger.deAlf  H.KindingerKulturGeograph M.A.PlanungsbüroKindinger

anlage 6

339654 Zeichen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4
– Kastanienallee / Elfeicher Weg –

Begründung
gemäß § 2a BauGB

– ENTWURF –

Stand: August 2021

Dezernat III

Michael Kolmer
Stadtrat

Anlage 5

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Inhaltsverzeichnis

1. Erfordernis der Planung und Planungsziel 5
2. Rechtsgrundlage 5
3. Verfahren 6
4. Geltungsbereich 6
5. Planungsrechtliche Situation 7
5.1. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 7
5.2. Regionalplanerische Dichtevorgaben 8
5.3. Flächennutzungsplan 8
5.4. Rechtsverbindlicher Bebauungsplan 9
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen 10
6.1. Lage im Stadtgebiet 10
6.2. Geschichte und gegenwärtiger Bestand 10
7. Städtebauliches Konzept 12
7.1. Grünflächen 14
7.2. Verkehrserschließung und Stellplätze 15
7.3. Energieversorgung 15
8. Gutachten 16
8.1. Fachgutachten Verkehr 17
8.2. Artenschutzfachbeitrag 18
8.3. Erschließung und Versorgung 20
8.4. Geotechnische Berichte 21
8.5. Einzelfallrecherche Erkundung von Altflächen 22
8.6. Orientierende umwelttechnische Boden- und Grundwasseruntersuchung 23
8.7. Schalluntersuchung 25
8.8. Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmstadt 2 6
8.9. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung 29
9. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach BauGB 29
9.1. Bedingte Festsetzung 29
9.2. Grenze des räumlichen Geltungsbereichs 30
9.3. Art der baulichen Nutzung 30
9.4. Maß der baulichen Nutzung 30
9.4.1. Grundflächen (GR und GR II) 31
9.4.2. Geschossflächen (GF) 31
9.4.3. Zahl der Vollgeschosse 31

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

9.4.4. Höhe der baulichen Anlagen 32
9.5. Überbaubare Grundstücksfläche 33
9.6. Bauweise 33
9.6.1. Offene Bauweise (o) 33
9.6.2. Geschlossene Bauweise (g) 34
9.6.3. Abweichende Bauweise (a) 34
9.7. Flächen für Stellplätze und Carports 34
9.8. Flächen für Nebenanlagen (nach § 14 BauNVO) 34
9.9. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 35
9.10. Straßenverkehrsflächen 35
9.10.1. Öffentliche Straßenverkehrsfläche 35
9.11. Gemeinschaftsflächen 36
9.11.1. Private Straßenverkehrsfläche 36
9.11.2. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen 36
9.11.3. Gemeinschaftsgrünflächen 36
9.11.4. Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung – Zugang
Wasserfläche 37
9.11.5. Private Wasserfläche 37
9.12. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft 38
9.12.1. Behandlung von Niederschlagswasser 38
Niederschlagswasser auf Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen 9.12.1.1.
der Baugrundstücke 38
Niederschlagswasser auf Verkehrsflächen 38 9.12.1.2.
Befestigte Freiflächen 39 9.12.1.3.
9.12.2. Dachbegrünung 39
9.12.3. Außenbeleuchtung 39
9.12.4. Schutz von Vögeln vor Vogelschlag 40
9.12.5. Nisthilfen für geschützte Vogel- und Fledermausarten 40
9.12.6. Vorkehrungen zum Erhalt der Erdkrötenpopulation 40
9.12.7. Anpflanzung von Röhrichten und Schwimmblattpflanzen 41
9.12.8. Gewässerschutz und Dauermonitoring 41
9.12.9. Auftrag von Oberboden 41
9.13. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 42
9.14. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 42
9.14.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs 43

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

9.14.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und der
Freizeit 43
9.14.3. Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche 46
9.15. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
(Zulässigkeit der Wohnbebauung) 47
9.16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
47
9.16.1. Anzupflanzende Bäume auf Gemeinschaftsflächen 47
9.16.2. Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen 48
Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen 48 9.16.2.1.
Vorgärten 49 9.16.2.2.
Gewässerrandstreifen 49 9.16.2.3.
9.16.3. Anzupflanzende Hecken und Erweiterung von bestehenden Hecken 50
9.16.4. Fassadenbegrünung 50
9.17. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 50
9.17.1. Erhaltung von Einzelbäumen und Baumgruppen 50
9.17.2. Erhaltung von Einzelbäumen des Naturdenkmals Kastanienallee 51
9.17.3. Erhaltung von Hecken 51
10. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 51
10.1. Dachgestaltung 51
10.2. Werbeanlagen 52
10.3. Einfriedungen 52
10.4. Abfallsammelanlagen 52
10.5. Carports 52
11. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser 53
12. Kennzeichnung von Flächen 53
12.1. Vernässungsgefährdeter Bereich 53
13. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 53
13.1. Gesetzlich geschützte Biotope (Schilfröhricht) 53
13.2. Gewässerrandstreifen 54
13.3. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) 54
14. Hinweise 54
15. Durchführungsvertrag 54
16. Planungsstatistik 55

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

1. Erfordernis der Planung und Planungsziel
In der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Nachfra ge nach individuellem Wohnraum durch
die Zunahme der Bevölkerung nach wie vor ungebroche n. Da nach Angaben des IWU-
Instituts eine Bevölkerungszunahme von 6,5 % bis zu m Jahr 2030 vorausgesagt wird, ist
jährlich mit einem Bedarf von mindestens 500 bis 600 Wohnungen zu rechnen.
Mit dem Umbau des Areals zwischen Kastanienallee un d Elfeicher Weg wird die von der
Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgte Strategie zu r Deckung des Wohnraumbedarfs,
durch die Umstrukturierung und Bebauung von bislang nicht oder nur begrenzt für das Woh-
nen genutzten Flächen und durch die kleinteilige Ar rondierung von Stadtteilen, umgesetzt.
Auf dem Privatgrundstück in der Kastanienallee, im nördlichen Bereich des Bürgerparks in
Darmstadt, sollen die bislang vorhandenen zwei Wohnhäuser durch 47 Einfamilienhäuser als
Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser ersetzt werden.
Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan s N 8.4.4 ist erforderlich, da der
rechtsverbindliche Bebauungsplan N 8.4 aus dem Jahr 1986 in diesem Teilbereich eine
öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Park anlage mit Wegen sowie Teiche fest-
setzt. Mit der beabsichtigten Wohnbebauung wird das Grundstück auch für die Öffentlichkeit
zugänglich. Der neu aufzustellende vorhabenbezogene Bebauungsplan N 8.4.4 – Kasta-
nienallee / Elfeicher Weg – wird für seinen Geltung sbereich den rechtsverbindlichen Bebau-
ungsplan N 8.4 ersetzen.
2. Rechtsgrundlage
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch
Art. 1 des Gesetzes vom 16.07.2021 (BGBl. I S. 2939)
Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zuletzt
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert
durch Art. 2 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert
durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch
Gesetz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert
durch Art. 3 des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt
geändert durch Art. 114 des Gesetzes vom 10.08.2021 (BGBl. I S. 3436)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch
Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch
Art. 11 des Gesetzes vom 04.09.2020 (GVBl. S. 573)
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) i.d.F. vom
31. Juli 2009 (BGBl.. I S. 2585), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 09.06.2021
(BGBl. l. S. 1699)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274),
zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 27.07.2021 (BGBl. I S. 3146)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I
S. 540)

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

3. Verfahren
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastan ienallee / Elfeicher Weg – wird im
Normalverfahren nach §§ 2 ff BauGB als qualifiziert er Bebauungsplan aufgestellt. Als ge-
sonderter Teil der Begründung ist der Umweltbericht gemäß § 2a S. 2 Nr. 2 BauGB zu erstel-
len.
4. Geltungsbereich
Der laut Aufstellungsbeschluss vom 12.07.2019 urspr ünglich vorgesehene Geltungsbereich
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird vorliegen d zur Offenlage gem. § 3 Abs. 2
und § 4 Abs. 2 BauGB geändert.
Im Planverfahren wird nun gemäß § 12 Abs. 4 BauGB eine Fläche außerhalb des Vorhaben-
bereichs, die der Erschließung des Vorhabens und der städtebaulichen Neuordnung dient, in
den Geltungsbereich einbezogen. Die entsprechende Fläche umfasst einen Teilabschnitt der
Kastanienallee als öffentliche Erschließung des Vorhabens. Hieraus ergibt sich eine Erweite-
rung des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
Die Erweiterung des Geltungsbereichs erfolgt aufgru nd der Feststellung, dass die Kasta-
nienallee als geplante Erschließungsstraße im bishe r rechtsverbindlichen Bebauungsplan
N 8.4 entlang des Vorhabenbereichs nicht als öffent liche Verkehrsfläche festgesetzt und die
Erschließung damit rechtlich nicht gesichert ist. Z ur Sicherstellung der verkehrlichen Er-
schließung der neuen Bebauung „Kastanienallee / Elf eicher Weg" muss der räumliche Gel-
tungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 um den Bereich der Kasta-
nienallee vom Ende der Verkehrsfläche bis zur westl ichen Zufahrt des Baugebietes einbezo-
gen werden.
Da die Sachlage im vorangegangenen Verfahrensschrit t noch nicht bekannt war, erfolgt die
Erweiterung des Geltungsbereichs zum Zeitpunkt des Offenlagebeschlusses und der Aufstel-
lungsbeschluss wird dementsprechend zeitgleich geändert.
Der Geltungsbereich des Vorhabens, innerhalb des vo rhabenbezogenen Bebauungsplans
N 8.4.4, umfasst die Flurstücke Gemarkung Darmstadt, Flur 30, Nr. 47/3, 47/4, 48/29, 48/30,
48/31.
Der Vorhabenbereich besitzt eine Fläche von 25.017 m².
Der erweiterte Geltungsbereich rund um die öffentli che Straßenverkehrsfläche der Kasta-
nienallee, Flurstück Gemarkung Darmstadt, Flur 30, Nr. 60/1 tlw., umfasst eine Fläche von
1.367 m².
Der gesamte Geltungsbereich (Geltungsbereich des Vo rhabens + erweiterter Geltungsbe-
reich Verkehrsfläche Kastanienallee) des vorhabenbe zogenen Bebauungsplans N 8.4.4
besitzt somit insgesamt eine Fläche von 26.384 m².

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Abb. 1 : Vorhabenbereich und Geltungsbereich (ohne Maßstab, Quelle: planquadrat)
5. Planungsrechtliche Situation
5.1. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennut zungsplan 2010

Abb.2: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (ohne
Maßstab, Quelle: Regionalversammlung Südhessen / Regierungspräsidium Darmstadt)
Im Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzu ngsplan 2010 ist das Plangebiet als
„Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“ festgelegt. I m Textteil zum Regionalplan werden be-
züglich Flächen für das „Vorranggebiet Siedlung“ (B egründung zu 3.4.1) folgende Aussagen
getroffen:

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

„Flächen für Wohnsiedlungszwecke sind die in der Kar te ausgewiesenen "Vorranggebiete
Siedlung, Planung", freie Flächen innerhalb der "Vo rranggebiete Siedlung, Bestand" (insbe-
sondere Reserven in Bebauungsplänen und auf Konvers ionsflächen) sowie Flächen unter
5 ha in den Ortsrandlagen („Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“).“
Da es sich bei dem Vorhaben um einen Wohnsiedlungsz weck in Ortsrandlage unter 5 ha
handelt, entspricht das Vorhaben auch den Zielen des Regionalplans.
5.2. Regionalplanerische Dichtevorgaben
Als Ziel der Raumordnung (Z3.4.1-9) bestimmt der „R egionalplan Südhessen / Regionaler
Flächennutzungsplan 2010", dass im Rahmen der Bauleitplanung bestimmte Dichtevorgaben
für verschiedene Siedlungstypen, bezogen auf das Br uttowohnbauland, einzuhalten sind. So
sind gemäß Ziel Z3.4.1-9 im Großstadtbereich, zu we lchem die Wissenschaftsstadt Darm-
stadt zählt, mindestens 60 Wohneinheiten je ha vorg esehen. Dieser Wert darf nur aus-
nahmsweise unterschritten werden.
Ausnahmen sind insbesondere begründet
• durch die direkte Nachbarschaft zu ländlich gepräg ten Gebieten,
• durch die Eigenart eines Ortsteiles,
• durch das Vorliegen topografischer, ökologischer u nd klimatologischer Besonderhei-
ten.
Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Vorhabenplan sieht 47 Wohneinheiten (Einfami-
lienhäuser) zuzüglich 27 Einliegerwohnungen im Plan gebiet vor. Bei einem Bruttowohnbau-
land von 1,93 ha ergibt dies insgesamt eine Dichte von ca. 38 WE/ha. Bei der Berechnung
des Bruttowohnbaulands bleiben die Fläche des Sees (private Wasserfläche) und die Ver-
kehrsfläche der Kastanienallee (Fläche außerhalb des Geltungsbereichs) unberücksichtigt.
Bezogen auf Wohneinheiten je ha werden die regional planerischen Dichtevorgaben unter-
schritten. Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauu ngsplan ist jedoch die im Regional-
plan formulierte Ausnahmemöglichkeit heranzuziehen. Der Vorhabenbereich mit einer Was-
serfläche im Plangebietsinneren sowie Böschungsstru kturen und einem nichtüberbaubaren
Gewässerrandstreifen weist topografische und ökologische Besonderheiten auf. Die ökologi-
schen und klimatologischen Gegebenheiten, die ausfü hrlich durch Gutachten und Fachbei-
träge untersucht wurden, bedingen zudem eine modera te Anzahl an Wohneinheiten und
sorgen für eine dem Standort angemessene Bebauungsd ichte. Die Lage des Plangebiets im
Bürgerpark und im Übergangsbereich zum Landschaftsr aum erfordert ein Bebauungskon-
zept, was sich in diese stadträumlichen Strukturen einfügt. Eine bauliche Dichte mit über 60
Wohneinheiten je ha, wie sie bei anderen Innenentwi cklungs- oder Nachverdichtungsmaß-
nahmen im übrigen Stadtgebiet erzielt werden kann, ist im vorliegenden Fall aus den vorge-
nannten Gründen nicht umsetzbar.
Eine Unterschreitung der Dichtewerte ist somit aus topografischen, ökologischen und städte-
baulichen Gründen ausnahmsweise zulässig.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan entspricht damit den Zielvorgaben des „Regional-
plan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010".
5.3. Flächennutzungsplan
Im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan (FNP) mi t Landschaftsplan der Wissenschafts-
stadt Darmstadt wurde mit der „1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 (Bürgerpark-Nord)“ die
Darstellung für einen Großteil des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans N 8.4.4 in „Wohnbaufläche“ geändert. Die „1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 (Bür-
gerpark-Nord)“ erfolgte parallel zum damaligen Beba uungsplanverfahren N 8.4.2, dessen

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Abb. 3: Ausschnitt aus der Änderung des Flächennutz ungsplans, Teilbereich 1.2 ( ohne Maßstab,
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt)
geplante Wohnbaufläche etwas kleiner war als die de s vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans N 8.4.4. Das Bebauungsplanverfahren N 8.4.2 w urde jedoch nicht abgeschlossen und
der Bebauungsplan erlangte keine Rechtskraft. Eine kleinere Teilfläche (ca. 4.000 m²) im
Nordosten des Geltungsbereichs des vorhabenbezogene n Bebauungsplans N 8.4.4 war
nicht Teil der „1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 (Bürgerpark-Nord)“ und ist nach wie vor
als Grünfläche dargestellt. Auch hier soll im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 ein
Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Aufgrund der geringen Größe dieser Teilfläche
ist aber keine Änderung des FNPs erforderlich.
Der Bebauungsplan wird somit aus den Zielen des FNP entwickelt.
Nahezu die gesamten umgebenden Flächen werden als G rünflächen dargestellt. Der Bier-
garten wird seit der „1. Änderung des FNP Teilberei ch 1.2 (Bürgerpark-Nord)“ als Grünflä-
che, mit Zweckbestimmung Sonstige Freizeit und Erho lungseinrichtung dargestellt. Südöst-
lich des Plangebiets setzt sich entlang der Kastani enallee die Wohnbaufläche bis zur Kra-
nichsteiner Straße fort. Weitere Wohngebäude im Elf eicher Weg werden als Grünfläche, mit
Zweckbestimmung Parkanlagen dargestellt.
5.4. Rechtsverbindlicher Bebauungsplan
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtsv erbindlichen Bebauungs- und Land-
schaftsplans N 8.4 - Darmstadt Nord-Ost - und ist a ls öffentliche Grünfläche (Parkanlage mit
Wegen; und Teiche) festgesetzt.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Abb. 4: Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Beba uungsplan N 8.4 – Darmstadt Nord-Ost – mit
Kennzeichnung des Geltungsbereichs N 8.4.4 (ohne Maßstab, Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt)
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen
6.1. Lage im Stadtgebiet
Das Plangebiet befindet sich im nördlichen Bereich des Bürgerparks. Östlich des Bayeri-
schen Biergartens gelegen, wird es im Süden von der Kastanienallee und im Norden durch
den Elfeicher Weg begrenzt. Über die Kranichsteiner Straße ist der Kfz-Verkehr gut an das
lokale und überörtliche Straßennetz angebunden. Die ÖPNV-Haltestellen „Eissporthalle“ und
„Kastanienallee“ sind in fußläufiger Entfernung des Quartiers gut zu erreichen.
6.2. Geschichte und gegenwärtiger Bestand
Bis Anfang der 1970er Jahre war das Gelände des Bür gerparks geprägt von kleingärtneri-
scher Nutzung, großen Brachflächen sowie Resten off en gelassener Tongruben ehemaliger
Ziegeleien, die über Jahrhunderte die schwerpunktmäßige Nutzung des Plangebiets darstell-
ten und prägten (siehe Abb. 5). Obwohl das Gelände während der Gründerzeit des
19. Jahrhunderts auch als Bauerwartungsland gehande lt wurde, wurden damalige Planun-
gen zur Errichtung von Wohnnutzungen wieder verworf en und zurückgestellt und das Areal
als Standort für Tongruben aufrechterhalten.
Nach dem Zweiten Weltkrieg sollte dort die Erweiter ung der TH Darmstadt (TU Darmstadt)
erfolgen, weshalb das Gelände infolge doch als Baue rwartungsland betrachtet wurde. Auf-
grund eines hohen Grundwasserstands und des jahrhun dertelangen Abbaus des dort anste-
henden Tons blieb das Gelände jedoch unbebaut. Eini ge der Tongruben wurden nach Nut-
zungsaufgabe nicht verfüllt, andere mit unterschiedlichen Materialien wieder zugeschüttet.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans N 8 im Jahre 1974 wurde das ursprüngliche Bauer-
wartungsland des Geländes zwischen Arheilger Straße im Westen, Rhönring im Süden,
Kranichsteiner Straße im Osten und Martin-Luther-Ki ng-Ring im Norden als Parkfläche (Öf-

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

fentliche Grünfläche - Parkanlage mit Wegen; und Te iche) sowie kleinere, bereits bebaute
Flächen als allgemeine Wohngebiete festgesetzt.
(vgl. https://www.darmstadt-stadtlexikon.de/b/buergerpark.html)

Das Plangebiet an der Kastanienallee verfügt über e inen kleinen See, der aus der Vornut-
zung des Grundstücks als Ziegelei entstanden ist. Das Grundstück ist größtenteils unbebaut,
lediglich im Norden und Süden befinden sich vereinz elt Einfamilienhäuser, welche teilweise
nicht mehr genutzt werden. Zwischenzeitlich wurde d as Grundstück durch Ferien- bzw.
Wochenendhäuser genutzt, deren Fundamente und befes tigte Außenanlagen teilweise noch
vorhanden sind.

Abb. 5: Ältere Aufnahme des Grundstücks (Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoin-
formation, Natureg Viewer, Luftbild 1952-67)

Abb. 6: Undatierte Luftaufnahmen (Archiv Alteigentümer)

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

7. Städtebauliches Konzept
Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt ein Vorha ben- und Erschließungsplan mit
qualifiziertem Freiflächenplan zugrunde. Bestandtei l des Vorhaben- und Erschließungsplans
sind folgende Inhalte:
- Vorhaben- und Erschließungsplan
- Qualifizierter Freiflächenplan
- Lageplan
- Grundrisse
- Schnitte
- Stellplatznachweis
- Abstandsflächennachweis
- Nachweis Müllanlagen
- Nachweis Feuerwehrflächen
Das städtebauliche Konzept des Vorhaben- und Erschl ießungsplans wird im Folgenden
aufgeführt.
Gegenüber dem städtebaulichen Konzept, welches zur frühzeitigen Beteiligung vorgelegt
wurde, weist der aktuelle Konzeptentwurf folgende Änderungen auf:
- Geringfügige Änderungen einzelner Gebäudepositione n und der Gebäudetypen
- Partielle Ergänzung von Nebenanlagen und Versorgun gsanlagen
- Geänderte, vertiefte Freianlagenplanung und angepa sste grünordnerische Maßnah-
men
Die Änderungen sind in die jeweiligen Planunterlage n (Planzeichnung und textliche Festset-
zungen, Vorhaben- und Erschließungsplan, Freianlagenplan) eingearbeitet.
Auf dem Grundstück zwischen Kastanienallee und Elfe icher Weg sollen insgesamt
47 Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppel- und Reihe nhäuser errichtet werden
(20 Reihenhäuser, 11 Doppelhäuser und 5 Einzelhäuse r). Die freistehenden Einfamilienhäu-
ser und die Doppelhäuser verfügen über insgesamt 27 Einliegerwohnungen, die optional als
getrennte Wohneinheit genutzt werden können oder de n Hauptwohnraum erweitern, je nach
Lebenssituation der Bewohner. Die Gebäude positioni eren sich um den See und erhalten
damit fast alle direkten Seeblick. Auch die Gebäude in zweiter Reihe im Nordosten haben,
durch den im Osten angrenzenden Müllersteich, ebenf alls Ausblick auf einen See. Die Höhe
der Gebäude orientiert sich mit max. 11,5 Metern un d zwei Vollgeschossen und einem zu-
sätzlichen Staffelgeschoss sowie bei fünf Reihenhäu sern mit drei Vollgeschossen ohne
zusätzliches Staffelgeschoss an der Wohnbebauung en tlang der Kastanienallee und der
dort, im Bebauungsplan N 8.4, festgesetzten Zahl der Vollgeschosse.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Abb. 7: Städtebauliches Konzept, Stand Juli 2021 (ohne Maßstab, Quelle: planquadrat)
Die geschlossene Reihenhauszeile im Westen dient al s passiver Schallschutz gegenüber
dem westlich angrenzenden Biergarten. Die schalltechnisch optimierte Reihenhauszeile stellt
eine geeignete Maßnahme zur Minderung der Geräuschimmissionen dar. Mit dieser architek-
tonischen Lösung werden die Immissionen im Quartier maßgeblich reduziert und die lärm-
sensible Wohnnutzung vor der lärmintensiveren Bierg artennutzung abgeschirmt. In den
wesentlichen Bereichen des Plangebiets können somit tags und nachts die Immissionsricht-
werte nach TA Lärm eingehalten werden.

Die Dachkonstruktionen der Reihenhäuser sind als Ko mbination aus Flachdach und Pult-
dach mit einer Neigung von bis zu 35 Grad mit exten siver Dachbegrünung geplant. Die
bewachsenen Dächer begünstigen die kleinklimatische Situation im Vorhabengebiet und
tragen zu einer Rückhaltung des im Baugebiet anfall enden Niederschlagswassers bei. Ge-
gliedert wird die Reihenhauszeile durch insgesamt f ünf Reihenhäuser mit drei Vollgeschos-
sen und Flachdach, die die Dachform und Firstlinie unterbrechen und so eine strukturierte
Fassadengestaltung ermöglichen. Die Häuser der Reih enhausbebauung werden ohne Kel-
lergeschosse ausgeführt. Ergänzt werden die Reihenh äuser durch Doppel- und Einfamilien-
häuser, die rund um den See sowie im nordöstlichen Teil des Grundstücks errichtet werden.
Diese erhalten ebenfalls ein extensiv begrüntes Dac h in Flachdachbauweise und zusätzlich
ein Kellergeschoss.

Die Form des Sees soll bei der Entwicklung des Grun dstücks maßgeblich erhalten bleiben
und lediglich durch einen Zugang bzw. eine Zufahrt zur Wasserfläche zu Reinigungs- und
Revisionszwecken des Sees und der technischen Anlag en erweitert werden. So können der
See und z.B. das Schilf gepflegt werden. Die heutig en Stege werden rückgebaut; das beste-

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

hende Biotop (Schilfröhricht) am westlichen Ufer wird erweitert. Der Zugang kann auch durch
die Bewohnerschaft genutzt werden.

Der in der Wissenschaftsstadt Darmstadt durch die S tadtverordnetenversammlung vom
02.03.2017 getroffene Beschluss über die „Sicherung des sozial geförderten Wohnungs-
baus“ (MV-Nr. 2017/0031) kommt im vorliegenden Vorh aben nicht zum Tragen. Der Vorha-
benträger plant auf dem Vorhabengrundstück ausschli eßlich als Eigentum zu veräußernde
Einfamilienhäuser in Einzel-, Doppel- und Reihenhau sausführung, welche sich nicht zur
Verwirklichung von sozial gefördertem Wohnraum eign en. Die standortbezogenen Eigen-
schaften des Plangebiets durch seine Lage und die n aturräumlichen Gegebenheiten lassen
beispielsweise die Errichtung von Mehrfamilienhäusern nicht zu.

Zur Sicherung des durch die Wissenschaftsstadt Darm stadt verfolgten Ziels, verpflichtet sich
der Vorhabenträger der Stadt einen zweckgebundenen Betrag bei Erteilung der vollzugsfähi-
gen Baugenehmigung gemäß des zwischen den Parteien abgestimmten Planungskonzepts
zur Verfügung zu stellen. Dieser Betrag wird von de r Stadt für den sozial geförderten Woh-
nungsbau zum Ankauf von Belegungsrechten oder zur S chaffung von sozial gefördertem
Wohnraum für Haushalte mit geringem und mittlerem E inkommen im Stadtgebiet zweckge-
bunden verwendet.
7.1. Grünflächen
Das Grundstück liegt im nördlichen Bereich des Bürg erparks und ist von viel Grünfläche
umgeben. Im Osten und Südosten des Plangebiets befinden sich weitere Seen.

Das Planungsgebiet öffnet sich, durch die Entfernun g der baulichen Einfriedung des sich in
Privatbesitz befindenden Grundstücks, zu seiner Umg ebung. Durch ergänzende Pflanzun-
gen mit freiwachsenden, standortgerechten Hecken an den nördlich und östlich angrenzen-
den vorhandenen Hecken und durch den Erhalt der bes tehenden Hecke entlang der Kasta-
nienallee wird das Quartier in die grüne Umgebung e ingebunden. Zudem sind Heckenpflan-
zungen an der westlichen Grundstücksgrenze zum Bier garten vorgesehen. Ebenso erfolgen
Neupflanzungen von rund ca. 26 großkronigen und ca. 179 mittel- bis kleinkronigen Bäumen
und der Erhalt von rund 12 Bestandsbäumen im Plange biet sowie weiteren Bäumen, die
insbesondere entlang der Grundstücksgrenze das gepl ante Quartier in die Umgebung ein-
binden (diese wurden lediglich informatorisch in de n vorhabenbezogenen Bebauungsplan
aufgenommen, da sich diese knapp außerhalb des Gelt ungsbereichs des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans befinden).

Auf dem Vorhabengrundstück gibt es 45 Bestandsbäume . Darüber hinaus finden sich im
direkten Grenzbereich des Grundstücks zum Elfeicher Weg 11 Bäume (insgesamt 56 Bäu-
me). Für das Bauvorhaben müssen 33 bestehende Solitärbäume auf dem Grundstück gefällt
werden, sodass 12 Bäume zum Erhalt im Vorhabenbereich verbleiben.

Als Ausgleich werden die genannten ca. 26 großkroni gen und ca. 179 mittel- bis kleinkroni-
gen Bäume sowie etwa 130 Solitärsträucher gepflanzt . Insgesamt öffnet sich das Areal und
ermöglicht neue Blickbeziehungen; insbesondere der See wird visuell erlebbar. Dazu wird
der Uferbereich des Sees naturnah gestaltet: die Pf lanzungen rund um den See mit niedrig-
wüchsigen Weiden und die Erweiterung des Schilfgürt els erzeugen den Charakter eines
natürlichen Ufers, was gegenwärtig nicht der Fall ist.

Die vorhandene Baumallee im ausgewiesenen Naturdenk mal Kastanienallee wird komplett
erhalten und ist entsprechend der gesetzlichen Vorg aben (§ 28 BNatSchG i. V. m
§ 13 HAGBNatSchG) geschützt. Eine ökologische Baube gleitung während des Baubetriebs
gewährleistet den bestmöglichen Schutz der Allee und der zu erhaltenden Bestandsbäume.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

7.2. Verkehrserschließung und Stellplätze
Über die Kranichsteiner Straße ist das Vorhabengebiet für den Kfz-Verkehr gut an das lokale
und überörtliche Straßennetz angebunden. Die ÖPNV-H altestellen „Eissporthalle“ und „Kas-
tanienallee“ sind in fußläufiger Entfernung des Vor habengebietes gut zu erreichen. Erschlos-
sen wird das Gebiet über zwei Zufahrten von der Kastanienallee.

Insgesamt führen zwei private Wohnwege durch das Vo rhabengebiet und erschließen die
Häuser von der dem See abgewandten Seite. Zudem bef indet sich im Süden des Plange-
biets über die dortige, von der Bewohnerschaft genu tzte private Grünfläche, noch ein Zu-
gang für Wartungszwecke am See. Dieser Zugang wird für die Öffentlichkeit durch ein Tor
begrenzt. Der See soll künftig grundsätzlich visuel l wahrnehmbar werden, ein öffentlicher
Zugang zum privaten See ist aber aufgrund von rechtlichen Haftungsfragen nicht möglich.

Das Quartier soll für die Öffentlichkeit fußläufig durchquerbar sein. Hierfür wird der westliche
Weg zwischen dem Biergarten und den Reihenhäusern f ür die Öffentlichkeit über ein ent-
sprechendes Gehrecht zugänglich gemacht und dauerha ft gesichert. Dadurch können be-
stehende Fußwegeverbindungen aus dem Bürgerpark von Süden kommend sinnvoll nach
Norden fortgeführt werden und das Grundstück in sei ne grüne Umgebung eingebunden
werden. Die Zufahrt der Feuerwehr, sonstiger Rettun gskräfte sowie der Müllfahrzeuge zu
den Gebäuden und zentralen Unterflur-Müllsammelplät zen ist über die Zufahrten von der
Kastanienallee und dem Elfeicher Weg gesichert.

Die Stellplätze zu den Häusern werden vorwiegend ni cht direkt auf den einzelnen Grundstü-
cken verortet, sondern sollen entlang der Quartiers wege, begrünt durch Baumneupflanzun-
gen, angeordnet werden. Lediglich bei zwei freisteh enden Einzelhäusern werden die Stell-
plätze im Vorgarten angeordnet, da hier aufgrund de r entsprechenden Größe der Grundstü-
cke und Vorgärten eine grün- und stadtgestalterisch e Eingliederung sinnvoll entwickelt wer-
den kann. Die notwendigen Stellplätze der Wohnhäuse r werden durch 14 Besucherstellplät-
ze im gesamten Plangebiet und vier Car-Sharing-Ange bote (mit E-Anschluss) im südlichen
Teil des Plangebiets ergänzt, um die als Naturdenkm al ausgewiesene Kastanienallee nicht
mit zusätzlichem ruhenden Besucherverkehr zu belasten.
7.3. Energieversorgung
Geplant werden die Häuser zusätzlich zu den Zielen des Gebäudeenergiegesetzes nach den
Kriterien des KfW-40-Programms.
Durch den auf dem Grundstück vorhandenen künstliche n See ergibt sich die Möglichkeit für
eine innovative und zukunftsweisende Wärmeerzeugung mithilfe der Energiegewinnung aus
dem Seewasser. Diese erfolgt in Form einer zentrale n Wärmeerzeugung mit Sole-Wasser-
Wärmetauschern im See und einer Wärmeverteilung. Di e Temperatur des Seewassers wird
gemäß vertraglicher Vereinbarungen zwischen der Wis senschaftsstadt Darmstadt und dem
Vorhabenträger dauerhaft überwacht und in festgelegten Schwankungsbreiten gehalten.
Die Wärmeverteilung erfolgt über ein kaltes Nahwärm enetz, verbunden mit dezentralen
Wärmepumpen und Pufferspeichern je Haus.
Durch die Verlegung des kalten Nahwärmenetzes im ob erflächennahen Erdreich wird der
See als Wärmequelle zusätzlich durch solare Erträge positiv beeinflusst: Die aus der Quelle
entnommenen Temperaturen werden hierdurch zusätzlic h erhöht. Diese zusätzlichen Ge-
winne können bei geringeren Verbräuchen in den Wohn gebäuden auch zur Regeneration
des Sees verwendet werden.
Durch die Kombination der vor Ort vorhandenen Umwel tenergien Seewasser, Erdreich und
Sonnenenergie entsteht ein innovatives zukunftsweisendes Energiekonzept, in dem Wärme-

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

pumpen die natürliche Wärme des Wassers für Heiz- und Warmwasserzwecke nutzen. Sollte
die Energie des Sees, des Erdreichs oder der Sonnen energie an Extremtagen nicht ausrei-
chen, gibt es zusätzlich in einer gemeinschaftlichen Haustechnikzentrale eine Zusatzeinspei-
sung von Wärme mittels einer Luft-Wasser-Wärmepumpe oder auf Basis des Energieträgers
Gas.
Gemäß textlicher Festsetzungen (Ziff. I. Nr. 11.5.) sind die Errichtung und der Betrieb von
Wärmetauschern im See zulässig. Im Rahmen des Geneh migungsantrags auf geothermi-
sche Nutzung des Sees sowie bei Errichtung und Betrieb sind gewässerökologische Belange
zu berücksichtigen. Über öffentlich-rechtliche Verfahren werden somit sowohl die Installation
als auch der laufende Betrieb der Wärmetauscher geprüft und gesichert.
8. Gutachten
Der Bebauungsplan wird durch mehrere Gutachten gest ützt. Hierbei werden insbesondere
die Themen Verkehr, Artenschutz, Bodenverhältnisse und Schallschutz betrachtet sowie
Abschätzungen zur lokalklimatischen Situation vorge nommen. Weitere Erkundungen des
Baugrundes hinsichtlich von Altlasten und Altablage rungen wurden zur Offenlage des Be-
bauungsplans gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB vorgenommen. Ebenso wurde zu-
sätzlich der See gewässerökologisch untersucht und im Umweltbericht berücksichtigt. Im
Umweltbericht (Teil B dieser Begründung) werden die Umweltauswirkungen geprüft und
dargestellt. Die zuvor genannten Gutachten sind Grundlage für den Umweltbericht.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die Be lange des Umweltschutzes zu berück-
sichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). Dafür ist eine Umweltprüfung durchzuführen, in welcher
die Auswirkungen der Bebauungsplanumsetzung ermitte lt, beschrieben, bewertet und in
Form eines Umweltberichtes dokumentiert werden (§ 2 Abs. 4 BauGB).
Der vorliegende Umweltbericht im Teil B dieser Begr ündung (Umweltbericht gemäß
§ 2 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4 .4 - Kastanienallee / Elfeicher
Weg -, naturplan, 19.08.2021) prüft die voraussichtlichen Auswirkungen einer Ums etzung
der Planung auf die Schutzgüter der Umwelt, untersu cht die Möglichkeiten zur Vermeidung,
Verminderung und zum Ausgleich von nachteiligen Aus wirkungen und gibt eine Prognose
zur Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung.
Folgende Gutachten liegen dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde:
- Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauung splan Kastanienallee
N 8.4.4 in Darmstadt, Stand 16.06.21
- Artenschutzfachbeitrag zum vorhabenbezogenen Bebauu ngsplan „Wohnen am See“
- Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnen am See“ – Kastanienallee, Darm-
stadt – Artenschutzfachbeitrag, 04.03.2021
- Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauung splan Kastanienallee in
Darmstadt, Stand 12. Februar 2021
- „ Wohnen am See“, Darmstadt, Kastanienallee, Flur 30, Flurstück 48/19, Erkundung
des Baugrundes (Vorerkundung) / Geotechnischer Bericht (06.10.2017) + Geotechni-
scher Bericht Nr. 2 (18.01.2018) sowie „Wohnen am See“, Darmstadt, Kasta-
nienallee, Erweiterungsfläche Elfeicher Weg Nr. 183 , (Flur 30, Flurstück Nr. 47/3),
Ergänzende Baugrunderkundungen (Vorerkundungen) / G eotechnischer Bericht
Nr. 3, 10.05.2019
- Einzelfallrecherche „Wohnen am See", Kastanienallee /Elfeicher Weg, Büro Umwelt-
planung Bullermann Schneble GmbH, Stand 17.11.2020

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

- Orientierende umwelttechnische Boden- und Grundwasseruntersuchung auf dem Ge-
lände Kastanienallee/Elfeicher Weg, Umweltplanung B ullermann Schneble GmbH,
12. Februar 2021
- Schallimmissionsprognose, Vorhabenbezogener Bebauun gsplan N 8.4.4 „Kasta-
nienallee/Elfeicher Weg“, Stadt Darmstadt, Stand 23.06.2021
- Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmstadt, Vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan N 8.4.4, 14. Februar 2020, Ergänzung im Mä rz 2021; Qualitative Stellung-
nahme zum neuen Vorhaben- und Erschließungsplan Februar 2021
8.1. Fachgutachten Verkehr
Die verkehrliche Anbindung des neu geplanten Quarti ers an das kommunale Straßennetz
soll über den Knotenpunkt Kranichsteiner Straße / K astanienallee erfolgen. Im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens wurde über ein Verkehrsguta chten geprüft, inwieweit das Plan-
vorhaben Auswirkungen auf die umgebende Verkehrsinf rastruktur besitzt (z.B. durch auftre-
tenden Mehrverkehr) und ob sich besondere Anforderu ngen an das Straßen- und Wegenetz
infolge der Umsetzung des Vorhabens ergeben.
Zur Untersuchung der derzeitigen Verkehrsbelastung im Umfeld des Areals sowie zum
Nachweis der Leistungsfähigkeit der Anschlussknoten bei Realisierung des Bauvorhabens
wurde durch das Büro Stete Planung - Büro für Stadt - und Verkehrsplanung eine Verkehrs-
untersuchung (Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauun gsplan Kasta-
nienallee N 8.4.4 in Darmstadt, Stand 16.06.21) erstellt. Hierfür waren Prognosebelastungen
zu ermitteln. Die Ergebnisse der Verkehrserhebungen und der Verkehrsprognose waren
Grundlage für das ebenfalls zu erstellende Lärmgutachten.
Ergebnis
Durch die Realisierung des Vorhabens entstehen zusä tzliche Kfz-Verkehre. Auf Höhe des
Baugrundstücks wurde im Bestand eine Verkehrsbelast ung von 25 Kfz-Fahrten pro Stunde
erhoben. In der Prognose erhöht sich der Verkehr um 27 Kfz-Fahrten. Diese zusätzlichen
Kfz-Belastungen sind in der als Wohnstraße einzustu fenden Kastanienallee in Normalzeiten
völlig unproblematisch abwickelbar.
Am Knotenpunkt mit der Kranichsteiner Straße, über den das Quartier ans kommunale und
Regionale Straßennetz angeschlossen ist, führen die Kfz-Mehrbelastungen in der maßge-
benden Abendspitzenstunde zu einer Erhöhung der mit tleren Wartezeiten um 2,7 s. Hier-
durch sind keinerlei Einschränkungen in der Leistun gsfähigkeit des Knotenpunkts zu erwar-
ten.
Der Kfz-Verkehr des neuen Wohngebiets wird die Anbi ndung an die Kastanienallee nutzen.
Der Elfeicher Weg ist als Erschließung für das Proj ekt nicht von Bedeutung. Jedoch werden
die Müllabfuhr und die Feuerwehr (im Brandfall) den Elfeicher Weg als Ausfahrt nutzen, da
keine Wendemöglichkeiten unmittelbar direkt im Gebi et vorhandenen sind. Weder an der
Kastanienallee noch am Elfeicher Weg sind zukünftig Beschrankungen vorgesehen.
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kastanienallee keine durchgängigen Gehwege aufweist
und damit die fußläufige Erreichbarkeit z.B. der Bu shaltestelle in der Kranichsteiner Straße
eingeschränkt ist. Davon betroffen sind alle Anlieg er der Kastanienallee. Zwar ist auf der
Nordseite der Kastanienallee ein nicht ausgebauter Trampelpfad vorhanden, der mangels
Alternativen auch genutzt wird.
Ob dieses Angebot im Falle einer Entwicklung des Grundstücks ausreichend ist, muss disku-
tiert werden. Hier könnte durch die Ausweisung eine s verkehrsberuhigten Bereichs für den
gesamten Straßenzug Kastanienallee (VZ 325 StVO) Ab hilfe geschaffen werden. Es wird
empfohlen, diese Lösung zu prüfen.

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

In Konsequenz ergeben sich für das Vorhaben einige Maßnahmen, die in Bezug auf ver-
kehrsplanerische und -ordnerische Belange umzusetze n sind. Es ergehen jedoch keine
konkreten Festsetzungen auf Grundlage des Gutachtens wie z.B. durch Vorgaben zur Quali-
tät der Verkehrsflächen (z.B. verkehrsberuhigter Be reiche). Zugleich wird aber städtebaulich
im Bebauungsplan auf das Neuvorhaben reagiert. Für den südlich angrenzenden Bereich an
der Kastanienallee wird eine Straßenverkehrsfläche festgesetzt. In dem festgesetzten Be-
reich sind bauliche und verkehrsordnerische Maßnahm en wie die Einrichtung eines ver-
kehrsberuhigten Bereichs oder die Umstrukturierung der Parkplatzsituation vorgesehen.
Diese werden jedoch nicht planungsrechtlich festges etzt, sondern sind über die Festsetzung
als Verkehrsfläche abgesichert und folgen im Rahmen der Ausführungsplanung. Die Maß-
nahmen und deren konkrete Ausgestaltung und Umsetzu ng werden vertraglich zwischen
dem Vorhabenträger und der Wissenschaftsstadt Darmstadt geregelt.
8.2. Artenschutzfachbeitrag
Durch das Büro naturplan wurde ein Artenschutzfachb eitrag (Artenschutzfachbeitrag zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Wohnen am See“ - V orhabenbezogener Bebauungs-
plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee, Darmstadt – Artenschutzfachbeitrag, 04.03.2021)
erstellt, um zu untersuchen, inwieweit relevante be sonders und streng geschützte Arten
gemäß BNatSchG in Hinblick auf die Verbotstatbestän de des § 44 Abs. 1 BNatSchG betrof-
fen sind, und ob das geplante Vorgehen somit zuläss ig ist. Sollten Verbotstatbestände erfüllt
sein, wurden Maßnahmen zur Vermeidung oder zum vorg ezogenen Ausgleich ermittelt und
vorgeschlagen.
Ergebnis
Prüfung der Verbotstatbestände
Es wurden mögliche Konflikte mit europarechtlich ge schützten Arten nach Anhang IV der
FFH-Richtlinie sowie mit europäischen Vogelarten bezogen auf die relevanten Artengruppen
zusammenfassend betrachtet. Die Ergebnisse der Konf liktanalyse und der artbezogenen
Prüfung sind dem Gutachten zu entnehmen.
Auf Grundlage der Prüfergebnisse sind Maßnahmen zur Vermeidung (V) bzw. zum Aus-
gleich (A) von Verstößen gegen die Bestimmungen des § 44 Abs. 1 BNatSchG vorgesehen.
Mit deren Einhaltung kann ein Eintreten der Verbots tatbestände gemäß § 44 Abs. 1
BNatSchG vermieden bzw. unvermeidbare Eingriffe ausgeglichen werden.
Konflikte mit den Verbotstatbeständen des § 44 Abs. 1 BNatSchG, die sich nicht über Ver-
meidungs- oder Ausgleichsmaßnahmen verhindern lassen, sind nicht zu erwarten. Die Maß-
nahmen sind im Folgenden auszugweise aufgeführt:
Vermeidungsmaßnahmen (V)
V1 Beschränkung der Rodungs- und Abrisszeiträume, vorherige Kontrolle der Gebäude
Baumfällungen oder -rückschnitte sowie Gehölzrodung en müssen außerhalb der Aus-
schlussfristen des § 39 BNatSchG im Zeitraum zwisch en Anfang Oktober und Ende Februar
durchgeführt werden. Dieser Zeitraum liegt außerhal b der Hauptbrutzeiten aller heimischen
Vogelarten. Durch diese Maßnahme kann sowohl eine Z erstörung von Fortpflanzungs- und
Ruhestätten als auch eine Tötung bzw. Verletzung von Vögeln vermieden werden.
Der Abriss der Gebäude sollte im Zeitraum zwischen Anfang November und Ende Februar-
erfolgen. Während dieses Zeitraums befinden sich die meisten Fledermäuse in ihren Winter-
quartieren, die hier nur bei milder Witterung verei nzelt anzunehmen sind. Zudem liegt dieser
Zeitraum außerhalb der sensiblen Wochenstubenzeit v on Fledermäusen sowie außerhalb
der Brutperiode heimischer Vogelarten.

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

V2 Erhalt von Gehölzen und Grundsätze des Gehölzschutzes
Innerhalb des Vorhabengebiets sollten zur Verminder ung der eingriffsbedingten Beeinträch-
tigungen auf die Fauna so viele Bestandsbäume wie m öglich erhalten bleiben. Die Bäume
des nach § 28 BNatSchG geschützten Naturdenkmals „K astanienallee“ bleiben dauerhaft
erhalten und sind gegen Beeinträchtigungen zu schüt zen, ebenso verschiedene Einzelbäu-
me bzw. Baumgruppen und die Hecke entlang der Kasta nienallee. Bei Abgang von Gehöl-
zen im Vorhabenbereich sind diese gleichwertig zu e rsetzen beziehungsweise bei Abgang
von nicht standortgerechten Gehölzen durch standort gerechte autochthone Gehölze zu
ersetzen. Die Grundsätze des Gehölzschutzes sind zu beachten (siehe Umweltbericht natur-
plan).
V3 Erhalt des gesetzlich geschützten Schilfbestands
Der gesetzlich geschützte Schilfgürtel im Westen de s Gewässers ist dauerhaft zu erhalten
und gegen Beeinträchtigungen zu schützen. Um eine B etretung durch die Anwohner zu
verhindern, wird die Uferzone durch pflanzliche Maß nahmen abgegrenzt. Ein Seezugang
von den Privatgrundstücken aus ist nicht vorgesehen , der Zugang erfolgt über einen Ge-
meinschaftszugang im Süden. Die Errichtung weiterer Zugänge ist unzulässig. Der gesetz-
lich geschützte Schilfgürtel soll auf der Seeseite durch eine Mischung aus untergetauchten
Pflanzen (submersen) und Schwimmblattpflanzen (mögl ichst kleinblättrige) abgegrenzt wer-
den. Für diese sollen ausschließlich gebietsheimisc he Arten verwendet werden. Um eine
Beeinträchtigung des gesetzlich geschützten Schilfg ürtels während der Bauphase zu verhin-
dern, ist der Bereich auffällig zu markieren.
V4 Verzicht auf Beleuchtung des Gewässers / Verwen dung insektenfreundlicher Beleuch-
tung
Um Ablenkungswirkungen und Störwirkungen auf Insekten und Fledermäuse des Gewässers
zu vermeiden, dürfen das Gewässer sowie dessen Ufer zone nicht direkt beleuchtet werden.
Zur Außenbeleuchtung dürfen nur Leuchtmittel verwen det werden, die Insekten, Vögel und
Fledermäuse möglichst wenig irritieren bzw. die der en Orientierung nicht erschweren. Zu
verwenden sind möglichst warmweiß bis neutralweiß g etönte Lampen (bspw. LED- Lampen
mit einer Lichttemperatur von max. 2.700 K). Kaltwe ißes Licht darf nicht verwendet werden.
Es dürfen nur Lampen verwendet werden, die keine Fa llenwirkung auf Insekten ausüben.
Die Abstrahlung ist so gering wie möglich zu halten.
V5 Anbringen von Sperlingskoloniehäusern
Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen des § 44 BNatSchG sind für die im Gebiet brüten-
den Spatzen 3 Sperlingskoloniehäuser (bspw. Fa. Sch wegler Sperlingskoloniehaus 1 SP) in
der Gemeinschaftsfläche anzubringen. Da Haussperlin ge ihrem Revier ganzjährig treu sind,
müssen die Sperlingskoloniekästen unmittelbar nach den im Winter erfolgenden Abbruchar-
beiten angebracht werden. Die Sperlingshäuser sind etwa auf Höhe Mitte der westlichen
Grundstücksgrenze in 3- 5 m Höhe z.B. an einer neu zu errichteten Holzwand zu platzieren.
Es wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass an der westlichen Grenze des Geltungsbereichs
3 Sperlingskoloniehäuser zu errichten sind.
Zusätzlich stützende Maßnahmen aus der Eingriffsregelung (A)
A1 Schaffung von Nist- und Quartiermöglichkeiten an neuen Gebäuden
Zum Ausgleich des Verlusts von Bäumen mit kleinen H öhlen oder ungenutzten Gebäudetei-
len mit Nischen, die als Brutplatz für verschiedene Vogelarten dienten, sind Nisthilfen im
Geltungsbereich anzubringen.
- Vogelnistkästen für Gebäudebrüter
- Fledermauskästen

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Es wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass 3 Nisthö hlen großer Durchmesser (32 mm),
3 Nisthöhlen kleiner Durchmesser (28 mm) und 3 Halb höhlen anzubringen sind. Zudem sind
8 Fledermausflachkästen im Plangebiet vorzusehen.
A2 Neupflanzung von heimischen standortgerechten Bäumen und Sträuchern
In den Gemeinschaftsflächen des Geltungsbereichs we rden autochthone, standortgerechte
Bäume gepflanzt, die dauerhaft zu erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig zu ersetzen sind.
Dies sind mindestens 26 großkronige Bäume und – in Bereichen mit eingeschränktem Platz
– 4 klein- bis mittelkronige Bäume. Entlang des öst lichen Grenzverlaufes des Geltungsberei-
ches befindet sich direkt anschließend, aber außerh alb des Plangebiets liegend, eine natur-
nahe Hecke. Diese wird innerhalb des Plangebietes u m 1 m verbreitert. Zudem wird der
Heckengehölzbestand entlang des Elfeicher Wegs punk tuell um Ergänzungspflanzungen
verdichtet. Es sollen ausschließlich autochthone st andortgerechte Heckengehölze gepflanzt
und dauerhaft erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig ersetzt werden.
Fazit
In Bezug auf die Artengruppe Vögel verbleiben nach aktuellem Stand keine Konflikte, die
sich nicht über oben vorgeschlagene Maßnahmen vermeiden oder ausgleichen lassen.
In Bezug auf die Artengruppe Fledermäuse verbleiben nach aktuellem Stand keine Konflikte,
die sich nicht über oben vorgeschlagene Maßnahmen vermeiden oder ausgleichen lassen.
Die gutachterlich vorgeschlagenen Maßnahmen zur Vermeidung (V) bzw. zum Ausgleich (A)
werden im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt und im vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan festgesetzt oder im Durchführungsvertrag geregelt.
8.3. Erschließung und Versorgung
Durch das Büro Umweltplanung Bullermann Schneble Gm bH, Darmstadt, wurde ein Er-
schließungskonzept (Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauun gsplan Kas-
tanienallee in Darmstadt, Stand 12. Februar 2021) zur Untersuchung der geplanten techni-
schen Infrastruktur wie z.B. der Erschließung und d er Ver- und Entsorgungsinfrastruktur im
Plangebiet erstellt.
Im Rahmen der Erarbeitung des Erschließungskonzepts wurden die Ver- und Entsorgungs-
unternehmen nach Lage und Dimension der Ver- und En tsorgungsleitungen in der unmittel-
baren Umgebung des Plangebietes abgefragt. Außerdem wurden Straßenquerschnitte und
Ausbaustandards für die Verkehrsflächen im Plangebi et entwickelt. Im Zusammenhang
dieser Umgestaltung war die verkehrstechnische Ersc hließung und die Ver- und Entsor-
gungsinfrastruktur auf ihren Bestand und die Möglic hkeiten zur weiteren Nutzung zu unter-
suchen.
Des Weiteren wurde eine Entwässerungskonzeption für das Schmutz- und Regenwasser der
Dach- sowie der privaten Park- und Verkehrsflächen in Abstimmung mit der Wissenschafts-
stadt Darmstadt und den zuständigen Genehmigungsbeh örden entwickelt. Bestandteil des
Konzeptes ist ebenso die Recherche der infrastruktu rellen Aspekte der vorhandenen Ver-
und Entsorgung und der Regenwasserbewirtschaftung im Bereich des Plangebiets.
Ergebnis
Aufgrund des erarbeiteten Erschließungskonzeptes un d der darin enthaltenden Ergebnisse,
werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 d ie im Folgenden beschriebenen
Maßnahmen berücksichtigt.
Der Schmutzwasseranfall im Plangebiet wird mit zirk a 20,56 Liter pro Sekunde abgeschätzt
und in den Schmutzwasserkanal im Elfeicher Weg gele itet. Aufgrund der mangelnden Versi-
ckerungsmöglichkeiten kommt es zu einem Abfluss von Niederschlagswasser aus dem

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Plangebiet. Daher muss das Niederschlagswasser der privaten Verkehrsflächen dezentral
gereinigt und in den Bachwasserkanal im Elfeicher W eg geleitet werden. Das unbelastete
Niederschlagswasser der Dachflächen der Häuser rund um den See wird auf den Grundstü-
cken zurückgehalten oder in den angrenzenden See ge leitet. Hierbei ist eine mechanische
Reinigung vorzusehen. Das Niederschlagswasser der Dachflächen der Häuser ohne direkten
Seezugang oder von Dachflächen, die nicht dem See zugewandt sind (geneigte Dachflächen
der RH 1 bis RH 20 entlang der Erschließungsstraße) , wird ebenfalls in den Bachwasserka-
nal im Elfeicher Weg geleitet.
Der Trink- bzw. Löschwasserbedarf für das westliche Wohngebiet wird durch die angrenzen-
de öffentliche Trinkwasserleitung sichergestellt. F ür das östliche Gebiet muss eine zusätzli-
che Löschwasserentnahmestelle eingerichtet werden. Das Seewasser kann in Abstimmung
mit der Feuerwehr nicht als Löschwasser genutzt wer den, da ggf. eine Verstopfung von
Pumpen durch Algen, Blattpflanzen, Laub, etc. auftr eten kann. Es wird ein Löschwassertank
mit 100 m³ Löschwasser unterhalb der Erschließungss traße errichtet. Die Versorgung des
Plangebietes mit Gas und Telekommunikation ist für die geplante Bebauung gegeben. Die
verkehrstechnische Erschließung des Plangebiets mit dem Bemessungsfahrzeug 3-achsiges
Müllfahrzeug wurde im Erschließungskonzept überprüft und als durchführbar bewertet.
Das Erschließungskonzept kommt zu dem Ergebnis, dass die Ver- und Entsorgung sowie die
straßenbauliche Erschließung des Plangebiets sichergestellt sind.
Bei den gemäß Vorhabenplan vorgesehenen 47 Wohneinh eiten (Einzelhäuser) zuzüglich
27 Einliegerwohnungen und zu erwartenden ca. 170 Ei nwohnern, ist für das Plangebiet ein
Trinkwasserbedarf von ca. 7.500 m³ Trinkwasser pro Jahr anzunehmen. Für den Löschwas-
serbedarf ist ein Wert von 96 m³/2h oder 48 m³/h bzw. 27 l/s anzunehmen.
Der örtliche Trinkwasserversorger (Entega) hat die Deckung des Trinkwasser-Jahresbedarfs
von 7.500 m³ bestätigt und die Verfügbarkeit von 70 m³/h Löschwasser mitgeteilt. Der
Löschwasserbedarf pro Stunde ist somit gedeckt; wei tere Maßnahmen sind nicht erforder-
lich.
8.4. Geotechnische Berichte
Es wurden geotechnische Berichte („ Wohnen am See“, Darmstadt, Kastanienallee, Flur 30,
Flurstück 48/19, Erkundung des Baugrundes (Vorerkun dung) / Geotechnischer Bericht
(06.10.2017) + Geotechnischer Bericht Nr. 2 (18.01. 2018) sowie „Wohnen am See“, Darm-
stadt, Kastanienallee, Erweiterungsfläche Elfeicher Weg Nr. 183, (Flur 30, Flurstück Nr.
47/3), Ergänzende Baugrunderkundungen (Vorerkundungen) / Geotechnischer Bericht Nr. 3,
10.05.2019) zur Erkundung der Bodenbeschaffenheit durch das Bü ro Angewandte Ingeni-
eurgeologie & Altlastenuntersuchung/-sanierung (AninA GmbH & Co. KG) erstellt.
Hierbei wurde die allgemeine Baugrundbeschaffenheit auf dem Untersuchungsgelände
erkundet und charakteristische Bodenproben nach bod enphysikalischen und chemisch-
analytischen Belangen untersucht.
Bei der Erkundung des Baugrundes vorab des Bebauung splanverfahrens wurde in einem
frühen Projektstand im Rahmen einer Bohrung eine au ffällige Schicht festgestellt (siehe
Geotechnischer Bericht vom 06.10.2017, S. 7). Es wurde eine ca. 10 cm mächtige und mar-
kant riechende Schicht von schwarzer Farbe gefunden (Annahme: Teerschicht).
Die Ergebnisse der Feld- und Laboruntersuchungen we rden in den vorliegenden geotechni-
schen Berichten beschrieben. U.a. kommen die Berich te zu dem Ergebnis, dass aufgrund
der wechselnden und teils wassersperrenden Bodenbes chaffenheit die Versickerung von
Oberflächenwasser nur eingeschränkt möglich ist. Daraus ergeben sich Maßnahmen für den
Umgang mit dem anfallenden Regenwasser im Plangebie t, die in Kapitel 8.3 „Erschließung
und Versorgung“ der Begründung beschrieben werden.

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Aufgrund der Erkundungsergebnisse mit einer möglich en Bodenverunreinigung sowie der
Abfrage der Altflächendatei durch das RP Darmstadt im Rahmen der frühzeitigen Beteili-
gung, bei dem zwei Einträge mit hohem Gefährdungspo tential mitgeteilt wurden, wurde
durch das RP Darmstadt und die städtischen Ämter d er Wissenschaftsstadt Darmstadt ein
Bedarf für weitere Untersuchungen zu Bodenverunrein igungen und Altlasten (Erfordernis
einer Einzelfallrecherche) benannt. Die entsprechen den Rechercheergebnisse sind im Fol-
genden aufgeführt.
8.5. Einzelfallrecherche Erkundung von Altflächen
Durch das Büro Umweltplanung Bullermann Schneble Gm bH wurde eine historische Re-
cherche zu Altlasten auf dem Vorhabengrundstück vor genommen (Einzelfallrecherche
„Wohnen am See", Kastanienallee/Elfeicher Weg, Büro Umweltplanung Bullermann Schneb-
le GmbH, Stand 17.11.2020). Hintergrund ist, dass gemäß Forderungen des Regierungsprä-
sidiums Darmstadt (RP Darmstadt) vor der geplanten Neubebauung eine historische Re-
cherche (Einzelfallrecherche und -bewertung) erford erlich ist. Die Einzelfallrecherche ist
gemäß RP Darmstadt entsprechend den Vorgaben des Ha ndbuches Altlasten. Band 3:
Erkundung von Altﬂächen, Teil 1: Einzelfallrecherch e des Hessischen Landesamtes für
Umwelt und Geologie ausgeführt worden.
Die Ergebnisse der Dokumentation und Bewertung sind im Folgenden aufgeführt.
Zusammenfassung
Eine durch die in den Jahren 1997 bis 1998 ansässig e Firma verursachte Belastung des
Bodens sowie Grundwassers ist aktuell nicht belegt. Branchenüblich wurden bei Bauge-
schäften (mit Gerätewartung) Lösungsmittel, verschiedene Öle etc. eingesetzt, die ein erhöh-
tes Gefährdungspotenzial besitzen. Jedoch ist aus Z eitzeugenaussagen sowie den recher-
chierten Dokumenten bekannt, dass die in den Jahren 1997-1998 ansässige Firma das
Gebiet lediglich als Lager- und Abstellfläche für b etriebseigene Maschinen nutzte. Es ist
jedoch nicht auszuschließen, dass auch während der Lagerung der Maschinen und Fahr-
zeuge potenzielle Schadstoffe für die Wartung einge setzt wurden, die zu einer möglichen
Verunreinigung des Bodens sowie Grundwassers führen konnten.
Auf Grundlage der historischen ausgewerteten Dokumente und des Zeitzeugengesprächs ist
ein Einsatz von diesen Stoffen nicht bekannt, daher ist aktuell auch auf der Grundlage dieser
Informationen nicht von einer Gefährdung durch veru nreinigtes Bodenmaterial oder Grund-
wasser auszugehen. Die vorliegenden historischen Au ffüllungen wurden im Rahmen von
zwei Baugrunduntersuchungen ermittelt und bewertet. Durch die bestehende und die geplan-
te Nutzung ist eine Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit nach derzeitigem Kennt-
nisstand nicht zu erwarten. Forderungen nach Nutzun gseinschränkungen für die derzeitigen
und die geplanten Nutzungen sind aus den vorliegenden Erkenntnissen nicht abzuleiten.
Die Einzelfallbewertung gemäß den Bewertungsformula ren aus dem Handbuch Altlasten,
ergibt keinen Handlungsbedarf. Auch aus gutachtlicher Sicht besteht kein akuter Handlungs-
bedarf.
Nach Auswertung der vorgelegten Unterlagen und der entsprechenden Ergebnisse hat das
RP Darmstadt eine anschließende orientierende umwelttechnische Untersuchung im Hinblick
auf eine mögliche Boden- und Grundwasserbelastung g efordert. Daraufhin wurden in einem
vom Büro Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH erstellten und mit dem RP Darmstadt
abgestimmten Untersuchungskonzept die Untersuchungsmaßnahmen festgelegt.
Bei Nutzung von altlastenverdächtigen Flächen oder Altlasten werden durch entsprechende
Untersuchungen und die vollständige Ermittlung alle r Sachverhalte die Belange des Boden-
und Grundwasserschutzes gewahrt. Gleichzeitig beste ht das Erfordernis, im Rahmen der
Ermittlung und der Abwägung aller Belange das geset zlich vorgegebene Ziel gesunder

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB zu gewährleisten. Um even-
tuelle Beeinträchtigungen und Gefährdungen auszusch ließen, wurde eine orientierende
umwelttechnische Untersuchung des Boden- und Grundwassers vorgenommen.
8.6. Orientierende umwelttechnische Boden- und Grun dwasseruntersuchung
Das Büro Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (Bü ro UBS) wurde mit der Durchfüh-
rung einer umwelttechnischen Untersuchung (Orientierende umwelttechnische Boden- und
Grundwasseruntersuchung auf dem Gelände Kastanienal lee/Elfeicher Weg, Umweltplanung
Bullermann Schneble GmbH, 12. Februar 2021) hinsichtlich potenzieller Boden- und Grund-
wasserbelastungen beauftragt.
Aus den bereits vorliegenden drei geotechnischen Be richten ist bekannt (s. Kap. 8.4), dass
sich auf dem Grundstück Auffüllungen bis zu ca. 11 Meter u. GOK befinden, welche vor
allem im südlichen Bereich des Grundstücks erkundet wurden. Diese bestehen zumeist aus
Bauschutt, Ziegelresten sowie vereinzelt Schlacke. Gemäß RP Darmstadt sind im Vorfeld
orientierende umwelttechnische Bodenuntersuchungen durchzuführen. Hierzu wurde ein
vom Büro UBS erstelltes Untersuchungskonzept mit de m RP Darmstadt, Abteilung Arbeits-
schutz und Umwelt für die o.g. orientierende umwelt technische Boden- und Grundwasserun-
tersuchung abgestimmt. Die bodenschutzfachliche Bew ertung fand dabei insbesondere im
Hinblick auf die geplante Wohnnutzung statt. Dazu w urden Bodenproben aus den gem. der
BBodSchV relevanten obersten Bodenschichten (0-35 Z entimeter) entnommen. Weiterhin
wurden aus 10 niedergebrachten Rammkernsondierungen Bodenproben entnommen und
untersucht. Aus dem Teich wurde eine Grundwasserpro be entnommen und auf die relevan-
ten Parameter gem. BBodSchV und Verwaltungsvorschri ft zur Erfassung, Bewertung und
Sanierung von Grundwasserverunreinigungen (GWS-VWV) untersucht.
Ergebnis Bodenuntersuchung
Die technischen Erkundungsmaßnahmen wurden vom 18.0 1.2021 bis 21.01.2021 durchge-
führt. Die Mischproben aus dem Bodenmaterial wurden hinsichtlich der geplanten Umnut-
zung als Wohngebiet sowie einer abfalltechnischen E instufung auf mögliche Schadstoffbe-
lastungen gemäß BBodSchV untersucht. In dem Rasterfeld 7 (siehe Gutachten) wurde dabei
in der Bodenprobe der oberen 10 Zentimeter eine ger ingfügig erhöhte Nickelkonzentration
nachgewiesen. Diese konnte in der unterlagernden Pr obe (RF 7 - 10- 35 cm) nicht mehr
nachgewiesen werden. Im Zuge der Neubebauung wird der belastete Boden abgetragen.
In allen weiteren Proben wurden keine Überschreitun gen für die Nutzungskategorie „Wohn-
gebiete“ festgestellt. Für den Wirkungspfad Boden-G rundwasser besteht aktuell kein Hand-
lungsbedarf, da die untersuchten Bodenproben die Be urteilungswerte für eine Grundwasser-
gefährdung gemäß HLNUG unterschreiten. Aus gutachte rlicher Sicht sind hinsichtlich der
Bodensituation keine weiteren Maßnahmen erforderlich. Da davon auszugehen ist, dass das
Teichwasser hydraulisch mit dem Grundwasser verbund en ist, ist aus der aktuellen Analyse
nicht von einer Grundwassergefährdung auszugehen, da die ermittelten Konzentrationen die
GeringfügigkeitsschwelIenwerte für das Schutzgut Gr undwasser unterschreiten. Es wird
empfohlen, vorab der Neubaumaßnahmen, aus zwei temp orären Grundwassermessstellen
(An- und Abstrom) Grundwasserproben zu entnehmen, u m die nachgewiesene Schad-
stofffreiheit des Teichwassers (Grundwasser) langfr istig abzusichern. Sollte während der
Baumaßnahmen (Gebäude und Erschließung) Erdaushub a nfallen‚ ist das Material entspre-
chend der Lage im Gelände in die LAGA-Zuordnungskla sse Z 1.1 bzw. Z 1.2 einzustufen (0
bis ca. 5 Meter u. GOK). Für tiefergehenden Erdaush ub müssen dementsprechend während
der Baumaßnahme Proben entnommen und auf die entsor gungsrelevanten Parameter ana-
lysiert werden.
Auf Grundlage der gutachterlichen Empfehlung, vorab der Neubaumaßnahmen Grundwas-
serproben zu entnehmen, wurden zusätzlich zu den be reits durchgeführten Bodenuntersu-

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

chungen ergänzende Grundwasseruntersuchungen ( Ergänzende Grundwasseruntersuchun-
gen auf dem Gelände Kastanienallee/Elfeicher Weg, U mweltplanung Bullermann Schneble
GmbH, 26. Mai 2021 ) durchgeführt. Dazu wurden aus den auf dem Grundstück vorhandenen
zwei Grundwasserpegeln Grundwasserproben entnommen. Insgesamt wurden dabei im
Zeitraum zwischen Februar und Mai 2021 in einem ca. sechswöchigen Abstand drei Bepro-
bungen durchgeführt.
Ergebnis Grundwasseruntersuchung
Die Ergebnisse der Grundwasseruntersuchungen wurden ebenso dem Regierungspräsidium
Darmstadt vorgelegt. Aus zwei bestehenden 1,5“-Pege ln wurden jeweils 3 Grundwasserpro-
ben entnommen und analysiert. Der Pegel 2 zeigt lei cht erhöhte Antimon-, Blei- und Zink-
Konzentrationen und der Pegel 1 erhöhte Arsen- und Phenol-Konzentrationen. PAK-
Belastungen, die in den Feststoffuntersuchungen auf fällig waren, konnten im Grundwasser
nicht nachgewiesen werden.
Mit Schreiben vom 29. Juni 2021 hat sich das Regier ungspräsidium Darmstadt (Vollzug des
Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) und des Hessi schen Altlasten- und Boden-
schutzgesetzes (HAltBodSchG), Vorhabenbezogener Beb auungsplan N 8.4.4 – Kasta-
nienallee/Elfeicher Weg, 29. Juni 2021) zu den gutachterlichen Ergebnissen geäußert.
Gemäß gutachterlicher Aussage des Büros Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH ist
von einer großflächigen Ausbreitung der nachgewiese nen Schadstoffe im Grundwasser auf
dem Gelände aufgrund der aktuellen Untersuchungen n icht auszugehen. Eine Beeinträchti-
gung des Grundwassers ausgehend vom Untersuchungsgelände kann nicht ausgeschlossen
werden, gilt jedoch als unwahrscheinlich, da im Ans trom des Pegels 1 um den Kleingarten-
verein südöstlich vom Untersuchungsgelände und west lich der Kranichsteiner Straße, noch-
mals deutlich höhere Arsenkonzentrationen nachgewiesen wurden (bis zu 230 ug/I).
Das RP Darmstadt teilt diese Einschätzung in seiner Stellungnahme. Im Bereich der südöst-
lich gelegenen Kleingartenanlage konnten wie aufgef ührt in einer Grundwassermessstelle
erhöhte Arsen- und Zinkbelastungen von 230 und 130 µg/L nachgewiesen werden. Eine
Beeinflussung aus diesem Bereich wird aufgrund der Entfernung zur Kastanienallee aber
ausgeschlossen. Außerdem sind in den Abstrommessste llen der Kleingartenanlage bisher
keine erhöhten Arsen- und Zinkgehalte nachgewiesen worden.
Insgesamt zeigen die Grundwasseranalysen kein einhe itliches Schadensbild. Die Grund-
wasserbelastungen können anthropogenen Ursprungs sein und auf die Auffüllungen ehema-
liger Tongruben im näheren und weiteren Umfeld zurü ckgeführt werden. Aber auch ein geo-
gener Ursprung des Arsens aufgrund des Rotliegend-G esteins wird seitens des Gutachters
nicht ausgeschlossen. Die Ergebnisse der Grundwasse runtersuchungen belegen erhöhte
Schadstoffgehalte für die Parameter Blei, Zink und Arsen. Ähnlich hohe Schadstoffgehalte,
die auf Verfüllmaterialien zurückzuführen sind und/ oder geogenen Ursprungs sind, liegen
auch in Bereichen des südlich angrenzenden Bürgerpa rks vor. Weitere Untersuchungen zur
Identifizierung von potenziellen Eintragsbereichen sind nicht zielführend. Vielmehr ist von
punktuellen Belastungen innerhalb der Auffüllungsho rizonte auszugehen, die die leicht er-
höhten Schadstoffgehalte im Grundwasser hervorrufen.
Gegen die geplante Bebauung bestehen grundsätzlich keine Bedenken. Es wird darauf
hingewiesen, dass eine Nutzung des Grundwassers zu Bewässerungszwecken im Einzelfall
geprüft werden muss. Eine Versickerung von Niedersc hlagswasser kann nur außerhalb der
anthropogenen Auffüllungshorizonte durchgeführt werden.
Auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans ist keine Grundwassernutzung zur
Bewässerung vorgesehen. Eine flächenhafte Versicker ung von Niederschlagswasser ist
ebenso nicht vorgesehen, weshalb in Bezug auf die G rundwasseruntersuchungen keine
Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffen werden müssen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

8.7. Schalluntersuchung
Aufgrund verschiedener Lärmquellen in der Umgebung des Plangebiets wurde durch das
Büro ita ein Gutachten zum Schallimmissionsschutz e rstellt (Schallimmissionsprognose,
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 „Kastaniena llee/Elfeicher Weg“, Stadt Darm-
stadt, 23.06.2021) .
Hierbei wurde untersucht, ob im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 Festsetzungen
zu Schallschutzmaßnahmen zur Gewährleistung gesunde r Wohn- und Arbeitsverhältnisse
gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB getroffen werden müssen.
Der in § 50 BImSchG normierte Planungsgrundsatz bin det sämtliche planende Institutionen
in Bund, Ländern und Gemeinden: „Bei raumbedeutsame n Planungen und Maßnahmen sind
die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass
schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlic h oder überwiegend dem Wohnen
dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürfti ge Gebiete soweit wie möglich vermie-
den werden.“ Mit dieser Vorschrift wird eine enge B eziehung zwischen dem Immissions-
schutzrecht und der Bauleitplanung hergestellt und der kommunale Aspekt des Lärmschut-
zes hervorgehoben.
Der vorgenannte Planungsgrundsatz nach § 50 BImSchG soll somit Menschen vor schädli-
chen Umwelteinflüssen schützen. Die Bauleitplanung hat diesen Belangen Rechnung zu
tragen. Gleichzeitig stellt die Neuplanung eines Wo hnbauvorhabens auch eine heranrücken-
de Wohnbebauung an bestehende Lärmquellen dar. Best ehende Betriebsgenehmigungen
und zugelassene Lärmemissionen genehmigter Betriebe sind im Rahmen einer ganzheitli-
chen Abwägung ebenso zu berücksichtigen.
Im Bebauungsplanverfahren gilt es, eine Verträglichkeit des Vorhabens mit den umgebenden
Lärmemissionen herzustellen.
Das Gutachten wurde gegenüber der Darlegung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
überarbeitet und ergänzt. Inhalte aus Einwendungen, die im Rahmen der frühzeitigen Öffent-
lichkeitsbeteiligung abgegeben wurden, wurden bei d er Fortschreibung des Gutachtens
berücksichtigt. Dies ist vor allem die Berücksichti gung weiterer Schallquellen wie die Eis-
sporthalle, das Tanzsportzentrum des Blau-Gold-Casi nos sowie des Grundstücks Kasta-
nienallee 21 sowie der daraus folgenden zusätzlichen Maßnahmen.
Es wurden folgende Schallquellen in ihrer Einwirkung auf das Plangebiet untersucht/geprüft:
− Gastronomie-Nutzung (Biergarten), Kastanienalle e 4, einschließlich Reithalle
− Grillhütte des Bezirksvereins Martinsviertel, K astanienallee 17
− Verkehr (Straße, Schiene, Luft)
− Hundewiese (umzäunte Freilauffläche)
− Eissporthalle, Alsfelder Straße 45
− Tanzsportzentrum (TSZ) des Blau-Gold-Casino Dar mstadt e.V., Alsfelder Str. 45A
− Grundstück Kastanienallee 21.
Auf Grundlage der Untersuchungs- und Berechnungserg ebnisse erfolgten im Gutachten
schallgutachterliche Vorschläge zum Umgang mit den Geräuscheinwirkungen im Plangebiet.
Hierbei wurden schalltechnische Festsetzungen benan nt, die in den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan übernommen wurden. Hierzu gehören u.a.:
- Mindestmaße für die Errichtung der Reihenhauszeil e
- Grundrissorientierung
- Ausführung der Fenster
- Lüftungseinrichtungen

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Die getroffenen Festsetzungen zu baulichen Vorkehru ngen als passive Schallschutzmaß-
nahmen dienen dem Schutz vor den Geräuscheinwirkung en des Verkehrs sowie von Ge-
werbe- und Freizeitlärm und sind in der Planzeichnu ng sowie in den textlichen Festsetzun-
gen unter Ziff. I. Nr. 14 aufgeführt.
Ergebnis
Die vorliegende Planung verfügt mit ihrer geschloss enen, von Nord nach Süd verlaufenden,
schalltechnisch optimierten Reihenhauszeile im Westteil über eine geeignete Maßnahme zur
Minderung der Geräuschimmissionen der westlich des Plangebiets vorhandenen Gastro-
Nutzung mit großem, bewirtschaftetem Außenbereich, einschließlich der für einen „begrenzt
offenen Turnierbetrieb“ genehmigten Reithalle.
Die Reihenhauszeile bewirkt als lärmrobuster Lösungsansatz in den wesentlichen Bereichen
des Plangebiets tags und nachts die Einhaltung der Zielwerte nach TA Lärm. Ihre Grundriss-
gestaltung kann im geräuschintensiven Bereich auf I mmissionsorte nach TA Lärm weitge-
hend verzichten. Die zulässigen Geräuscheinwirkunge n der Grillhütte des Bezirksvereins
Martinsviertel (BVM) – südlich der Kastanienallee g elegen - überschreiten im Südwesten des
Plangebiets nachts partiell den Zielwert nach der F reizeitlärm-Richtlinie. In Verbindung mit
den an der Südfassade des Endhauses RH 1 der Reihen hauszeile (gemäß Vorhabenplan)
erforderlichen Maßnahmen zur Geräuschminderung werd en im gesamten Plangebiet die
Immissionsrichtwerte tags und nachts eingehalten. M it der ermittelten, maximal zulässigen
Geräuschemission wird das Nutzungsprofil des BVM- G rundstücks - nach Baugenehmigung
besteht die klassische Grillhüttennutzung – schallt echnisch etwas in Richtung Veranstal-
tungsort erweitert.
Zu den Geräuscheinwirkungen des öffentlichen Verkeh rs im Plangebiet trägt der Straßen-
verkehr den höchsten Anteil bei. In weiten Teilen d es Plangebiets wird tags im EG der Ziel-
wert von 55 dB(A) eingehalten. In den beiden Gescho ssen darüber tritt zunehmend eine
Überschreitung dieses Zielwerts auf. Der nächtliche Zielwert von 45 dB(A) wird im gesamten
Plangebiet überschritten. Für Aufenthaltsräume mit Zielwert-Überschreitungen sind schall-
technisch abgestimmte, mechanische Lüftungseinricht ungen als Minderungsmaßnahme
geeignet. Vielfach lassen sich diese ins energetische Gebäudekonzept integrieren.
Sonstige Nutzungen südlich und südwestlich des Plan gebiets wie die Hundewiese, die Eis-
sporthalle/MINT CLUB und das Tanzsportzentrum führe n im Plangebiet nicht zu relevanten
Geräuscheinwirkungen. Nach Genehmigungslage des Gru ndstücks Kastanienallee 21
(„Grillhütte des Klinikums“) liegt hier keine Geneh migung zur Nutzung des vorhandenen
Gebäudes als Grillhütte vor. Nach Rücksprache zwisc hen dem Stadtplanungsamt der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt und dem Betreiber des Kli nikums ist eine Nutzung der Grillhütte
für entsprechende Zwecke zukünftig nicht mehr vorgesehen.
8.8. Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmst adt
Für den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungspla n wurde eine klimatische Untersu-
chung (Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmstadt, Vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan N 8.4.4, 14. Februar 2020, Ergänzung im Mä rz 2021; Qualitative Stellungnahme
zum neuen Vorhaben- und Erschließungsplan Februar 2 021) durch das Büro INKEK GmbH
erstellt.
Da das Plangebiet laut Planungshinweiskarte (Klimag utachten für die Wissenschaftsstadt
Darmstadt, 2016) im stadtklimatischen Empfehlungsbe reich „Ausgleichsraum mit hoher
Bedeutung“ gelegen ist und somit eine detaillierte Betrachtung bei städtebaulichen Entwick-
lungen erfolgen muss, wurde eine stadtklimatische U ntersuchung angefertigt, die Hinweise
liefert, ob der städtebauliche Eingriff verträglich für das Stadtklima Darmstadts zu bewerten
ist, ob Optimierungsbedarf hinsichtlich der Belüftu ngsverhältnisse notwendig ist, oder ob die
Bebauung zu negativen Folgen der klimatischen Situa tion in den benachbarten Stadtteilen

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

führen kann. Dabei wurden sowohl mesoklimatische al s auch mikroklimatische Vorgänge
betrachtet, wobei das Mesoklima sich auf das Stadtk lima der gesamten Stadt fokussiert und
das Mikroklima Fragestellungen zur klimatischen Situation im Plangebiet betrachtet.

Ergebnis
Mesoklima
Im Untersuchungsraum findet man zwei unterschiedlic he Belüftungssituationen vor, die
entscheidend für das Stadtklima sind. Zum einen lie gt das Gebiet im Einflussbereich einer
übergeordneten Luftleitbahn, die tendenziell bei hö heren Anströmverhältnissen wirkt. Durch
die offene Baustruktur in Ausrichtung der Luftleitb ahn, die geringe überströmbare Gebäude-
höhe und der ausreichenden Freiflächen in der direk ten Umgebung, kommt es zu keiner
Beeinträchtigung.
Ähnlich verhält sich der Einfluss auf den Kaltlufta bfluss aus östlichen Richtungen (Rosenhö-
he) in Richtung Westen (Industriegebiet). Das Areal hindert zwar leicht diesen Kaltluftabfluss,
der durch deutlich geringere Windgeschwindigkeiten gekennzeichnet ist, führt allerdings zu
keiner Verschlechterung der Abkühlungsverhältnisse in benachbarten Siedlungsräumen und
ist demnach tolerabel.
Mikroklima
Die mikroklimatische Untersuchung hat ergeben, dass im Gebiet der Neuplanung mit gering-
fügiger Verschlechterung in bestimmten Bereichen zu rechnen ist. Dies betrifft sowohl das
Windfeld, als auch die thermische Belastung. Auf Gr undlage dieser Untersuchung kann
darauf direkt reagiert werden, was zu einer Optimie rung der Entwürfe hinsichtlich des Stadt-
klimas führen kann.
Empfehlung Windfeld:
− Die geschlossene Baureihe (Reihenhäuser) im westli chen Bereich stellt eine tolerable
Barriere für die nächtliche Kaltluft dar. Die weite ren Baukörper sollten porös (wie in
der Simulation berechnet) angeordnet sein, so dass sowohl der Kaltluftabfluss als
auch die Luftleitbahn in ihren Funktionen nicht eingeschränkt werden.
Empfehlung Hitze:
− Großflächig unbeschattete Freiflächen führen in de n Tagstunden zu thermischen Be-
lastungssituationen und sollten durch Baumschatten abgemildert werden. Es sollte
darauf geachtet werden, ausreichende Baumstandorte in diesem Bereich zu realisie-
ren.
Im Zuge der Fortschreitung der Temperaturveränderun gen durch den Klimawandel, sollte
möglichst viel Vegetation in den Freiräumen geplant und umgesetzt werden. Daneben sind
unversiegelte Flächen ebenfalls enorm wichtig, um s ich an den Klimawandel anzupassen.
Zudem sollte der Einsatz von Fassadenbegrünung an m öglichst vielen Bereichen geprüft
werden. Gleiches gilt für eine großzügige Dachbegrünung, die positive Effekte auf den Ener-
giehaushalt im Gebäude und einen Puffer für Starkregenereignisse bieten kann.
Fazit
Die klimatischen Auswirkungen durch das Bauvorhaben sind unproblematisch, einzelne
gering einzustufende Auswirkungen sind tolerabel.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind zahlreiche Maßnahmen vorgesehen, die auf
diese Forderungen reagieren. So werden Festsetzunge n getroffen, die möglichst viel Vege-
tation in den Freiräumen bedingen. Dazu gehört u.a. die verpflichtende Pflanzung von groß-
kronigen und mittelkronigen Bäumen sowie Hecken. We iter sind Fassadenbegrünungen und
extensiv begrünte Dächer an allen Häusern im Bebauu ngsplan vorgesehen. Im Übrigen sind

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

keine asphaltierten Straßen, sondern mineralisch ge bundene Flächen Bestandteil der Pla-
nungen. Über den qualifizierten Freiflächenplan sowie den Durchführungsvertrag wird insge-
samt eine umfassend abgestimmte Freianlagenplanung mit großen ökologischen Qualitäten
abgesichert.
Das Klimagutachten zeigt mit den beiden Karten (Abb . 7 Ist-Situation und Abb. 8 Plan-
Situation) zum Windfeld, dass durch die geplante Be bauung das Windfeld im Bereich des
Sees nahezu unverändert bleibt und somit weiterhin eine Umwälzung stattfinden kann. Auch
Starkwindereignisse im Frühjahr und Herbst werden d urch die Bebauung im Bereich des
Sees nicht eingeschränkt, da sich Starkwinde auch d adurch auszeichnen, dass sie sich
schnell „nach“ dem Hindernis (Bebauung bzw. dem Beb auungsriegel der RH 1 bis RH 20)
regenerieren und bodennah durchgreifen.
Ergänzende qualitative Stellungnahme zum aktualisie rten Vorhaben- und Erschließungsplan
(Stand Februar 2021)
Im Laufe des Planungsprozesses kam es nach der früh zeitigen Beteiligung nach § 3 Abs. 1
und § 4 Abs. 1 BauGB zu Änderungen im Vorhaben- und Erschließungsplan. Da die klimati-
sche Untersuchung vom 06.02.2020 auf einer älteren Konzeptgrundlage aufbaute, wird in
der ergänzenden qualitativen Stellungnahme erläutert, welche stadtklimatischen Änderungen
durch die aktualisierte Planung zu erwarten sind. Da durch die bereits durchgeführten Analy-
seschritte kleinräumige Informationen zur Verfügung stehen, können diese mit der aktuellen
Planung in Bezug gebracht werden.
Die baulichen Änderungen der westlichen Reihenhäuser (leichte Anpassungen der Lage und
des Rhythmus der Häuser aufgrund Berücksichtigung d es Gewässerrandstreifens) werden
zu keiner relevanten Veränderung der mikroklimatisc hen Verhältnisse im Vergleich zum
Gutachten aus dem Jahr 2020 führen. An den Gebäudek ubaturen und Lagen der Einfami-
lien- und Doppelhäuser haben sich nur geringfügige und für das Ergebnis des Gutachtens
nicht relevante Änderungen ergeben (leichte Kubatur anpassungen, u.a. aufgrund des Ge-
wässerrandstreifens).
Die weiterentwickelte Planung sieht am östlichen Uf er zwischen den Gebäuden Abstellmög-
lichkeiten für Fahrräder vor. Der Standort zwischen den Gebäuden, welcher sich in den
vorangegangenen Berechnungen als winddurchlässig he rausgestellt hat, könnte durch die
zusätzlichen Barrieren an Porosität und damit verbu nden an Durchlüftungspotenzial abneh-
men. Das tatsächliche Volumen kann nicht abgeleitet werden. Es kann allerdings davon
ausgegangen werden, dass nach einer kurzfristigen S tauung des östlich anströmenden
Windes die Hindernisse rasch überströmt werden und schnell nach der Überwindung der
Hindernisse (auf der Seefläche) bis zum Boden durchgreifen können.
Die zusätzliche Vegetation am östlichen Seeufer füh rt zur Reduzierung der thermischen
Belastung, die sich bei der Simulation des Plans aus dem Jahr 2020 ergeben hat.
Fazit
Die im stadtklimatischen Maßstab (Mesoklima) gering en Änderungen führen wahrscheinlich
zu keiner deutlichen Veränderung der Modellergebnisse des Gutachtens vom 06.02.2020. Im
mikroklimatischen Maßstab ist nicht davon auszugehe n, dass andere Analyseergebnisse
eintreten werden. Bei Betrachtung der mesoklimatisc hen Ebene, verbunden mit der Frage
„sind stadtklimatische Auswirkungen auf andere Stad tteile oder die Gesamtstadt zu erwar-
ten?“, sind die Änderungen ebenfalls unbedenklich. Die Planänderungen werden voraus-
sichtlich keinen Einfluss auf das Mesoklima haben.
Es gelten weiterhin die Folgerungen und Empfehlunge n aus dem Gutachten vom
06.02.2020.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

8.9. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsb etrachtung
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 1 a BauGB die Vermeidung und der Aus-
gleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigung en (Eingriffe) in Natur und Landschaft
(Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz ) in der Abwägung nach § 1 Abs. 7
BauGB zu berücksichtigen.
Für die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung (siehe Ta belle 8 des Umweltberichts) wurde der
Voreingriffszustand der Biotop- und Nutzungstypen i nnerhalb des Untersuchungsgebiets mit
deren voraussichtlichem Zustand nach dem Eingriff, unter Berücksichtigung der Umsetzung
der im Umweltbericht benannten naturschutzfachliche n Vermeidungs-, Minimierungs- und
Ausgleichsmaßnahmen, verglichen (Zustand nach Ablau f von drei Vegetationsperioden).
Aufgrund der Übergangsregelung in § 8 KV 2018 wurde die Verwendung der hessischen
Kompensationsverordnung KV 2005 gewählt.
Für die Bilanzierung wurden die flächig erfassten B iotoptypen und die überlagernden Bio-
toptypen (Einzelbäume, Baumgruppen und Fassadenbegr ünung) separat erfasst. Betrachtet
wurde nur der eigentliche Vorhabenbereich. Der südl ich angrenzende Abschnitt der Kasta-
nienallee, der in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einbezogen
wurde, erfährt keine relevanten Änderungen, wurde i n der Bilanzierung aber vollständig-
keitshalber separat mit aufgelistet.
Aufgrund der Tatsachen, dass es sich bei dem Gewässer nicht um ein naturnahes Gewässer
handelt und auf den Grundstücken sowohl am Ufer als auch auf der übrigen Fläche noch
viele Fundamente von Gebäuden und Einrichtungen aus der Zeit des Tonabbaus und der
Zeit danach vorhanden sind, ist der Biotopwert des Plangebiets im Ist-Zustand für seine
Flächengröße nicht besonders hoch. Durch die geplan te Grüngestaltung und Durchgrünung
des neuen Quartiers, mit:
weitgehenden Festsetzungen zur Dach- und Fassadenbegrünung,
Auflagen der Gartengestaltung bis hin zum Verbot von Schottergärten,
Auflagen zu Baumpflanzungen im gemeinschaftlichen und im privaten Bereich,
Auflagen zur Verbesserung der Uferbereiche,
werden alle Möglichkeiten genutzt, um den Eingriff der geplanten Bebauung auch im Sinne
der Biotopwertbilanzierung soweit wie möglich zu mi nimieren. Die gesamte Anlage des
Außenbereichs (Gärten inkl. Bepflanzung, Wege und S tellplätze, Einfriedungen, Bäume,
etc.) wird schon vor Verkauf der Wohneinheiten umge setzt, um sicherzugehen, dass diese
naturschutzfachlich erforderlichen Maßnahmen umgesetzt werden.
Die Differenz zwischen dem Ist- und dem Plan-Zustan d beläuft sich für das Vorhaben auf
42.281 Biotopwertpunkte. Das verbleibende Defizit w ird durch Kompensation außerhalb des
Plangebiets ausgeglichen; dafür sind geeignete Park wiesen in unmittelbarer Umgebung
innerhalb des Bürgerparks vorgesehen. Deren genaue Ausgestaltung wird im Rahmen des
Durchführungsvertrags vereinbart.
9. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Fe stsetzungen nach BauGB
9.1. Bedingte Festsetzung
Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solc he Vorhaben zulässig, zu deren
Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführun gsvertrag zu diesem vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan verpflichtet. Ein vorhabenbezog ener Bebauungsplan nach
§ 12 Abs. 3a BauGB ermöglicht einen größeren Gestaltungsspielraum mit einer Kombination
aus Festsetzungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO ) sowie individuell an das Vorha-

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ben angepassten Festsetzungen. Der dem vorhabenbezo genen Bebauungsplan anhängen-
de und für dieses Bauleitplanverfahren noch auszuar beitende Durchführungsvertrag ergänzt
diese Festsetzungen durch weitere, auf das Vorhaben konkret abgestimmte Regelungsinhal-
te. Der Durchführungsvertrag wird vor Satzungsbeschluss vorgelegt.
9.2. Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
Der festgesetzte Geltungsbereich beinhaltet den Vor habenbereich des Vorhaben- und Er-
schließungsplans und den hiervon losgelösten Teilbe reich der Verkehrsfläche Kasta-
nienallee, der nicht Teil des Vorhabens ist. Beide Bereiche bilden den vollständigen Planum-
griff des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 ab. Weitere Ausführungen zum Gel-
tungsbereich finden sich in Kapitel 4.
9.3. Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Entsprechend der allgemeinen Ziele des vorhabenbezo genen Bebauungsplans zur Schaf-
fung neuer Wohnbauflächen wird für das gesamte Plan gebiet ein allgemeines Wohngebiet
gemäß § 4 BauNVO mit Einschränkungen nach § 1 Abs. 6 und 9 BauNVO festgesetzt.
Nicht zulässige Nutzungen
Generell ausgeschlossen sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO die in allgemeinen Wohnge-
bieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gar-
tenbaubetriebe und Tankstellen. Dies erfolgt, um de r beabsichtigten Wohnnutzung großes
Gewicht zu verleihen, den durchgrünten Wohncharakte r des Gebietes zu wahren und ein
mögliches zusätzliches Verkehrsaufkommen und daraus resultierende Lärmbeeinträchtigun-
gen insgesamt, aber auch im unmittelbaren Umfeld de s Bürgerparks mit seiner Erholungs-
funktion zu vermeiden.
Des Weiteren sind zur Beibehaltung des ruhigen Gebi etscharakters Werbeanlagen gemäß
§ 1 Abs. 9 BauNVO unzulässig, die auf Leistungen au ßerhalb des Plangebiets verweisen.
Diese sind als gewerbliche Nutzung anzusehen, die d em Gebietscharakter schaden. Um
zudem eine optische Abwertung des Gebietes zu vermeiden und mögliche störende Lichtbe-
lastungen für Insekten, Vögel und Fledermäuse sowie die Bewohner auszuschließen, sind
leuchtende Werbeanlagen im Plangebiet nicht zulässig (s. auch Kap. 10.2. oder Festsetzung
Ziff. II. Nr. 2.).
9.4. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird im vorhabenbezog enen Bebauungsplan N 8.4.4 ge-
mäß § 16 Abs. 2 BauNVO mit der Bestimmung der Grundflächen der baulichen Anlagen (GR
und GR II) als Höchstmaß, der Größe der Geschossflächen (GF) als Höchstmaß, der Anzahl
der Vollgeschosse (zwingend) und der maximalen Gebä udehöhe (GH max.) innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen (Baufeld) festgeset zt. In den Baufeldern RH 1 bis RH 20
wird zur Sicherstellung des Schallschutzes eine Mindestgebäudehöhe (GH min.) festgesetzt.
Die Festsetzungen erfolgen gemäß Eintrag in Tabelle 1: Nutzungsschablone.
Ziel ist es, mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung das Einfügen der geplan-
ten Bebauung im Plangebiet zu steuern. Dabei wird e in verantwortungsvolles Maß definiert,
das dem Standort in Umgebung des Bürgerparks und der benachbarten Gastronomie (Baye-
rischer Biergarten) sowie den kleinteiligen Gebäude typologien der Nachbarbebauung ent-
lang der Kastanienallee angemessen Rechnung trägt. Die vorgesehenen Festsetzungen
stellen eine Weiter- und Fortführung der dortigen bestehenden Bebauungsstrukturen dar.

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9.4.1. Grundflächen (GR und GR II)
Mit der Festsetzung der Grundfläche (und der Baugre nzen, s. Kap. 9.5. oder Festsetzung
Ziff. I. Nr. 5.1.) wird der Versiegelungsgrad der B augrundstücke gesteuert. Die im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone als Höchstmaß festgesetzte
Grundfläche (GR) je Baufeld gilt nur für die Hauptb aukörper. Flächen von Terrassen, Balko-
nen, Veranden, Lichtschächten, Treppenabgängen, u. ä. sind in die zulässige GR miteinzu-
rechnen.
Die städtebauliche Konzeption des Vorhabenplans sie ht Einliegerwohnungen vor, für deren
Erreichbarkeit und Nutzung entsprechende bauliche V orkehrungen zu treffen sind. Hierzu
gehören u.a. Lichtschächte zur Belichtung sowie Tre ppenabgänge zur Erreichbarkeit der
Wohnungseingänge. Hierbei entstehen im geringfügige n Umfang auch Tiefhöfe. Über die
Festsetzung wird klargestellt, dass die vorgesehene n Anlagen und Nutzungen zur Grundflä-
chenberechnung herangezogen werden müssen.
Gemäß der Regelung nach § 19 Abs. 4 BauNVO kann die zulässige GR durch die Grundflä-
chen von Garagen, Stellplätzen und ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des
§ 14 BauNVO bis max. 50 % des zulässigen Wertes (GR pro Baufeld) überschritten werden
(GR II). Der vorhabenbezogene Bebauungsplan macht v on der Möglichkeit Gebrauch, hier-
von abweichende Bestimmungen zu treffen.
Die zulässige GR darf durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichne-
ten Anlagen gemäß Eintrag in Tabelle 1: Nutzungsschablone überschritten werden (GR II).
9.4.2. Geschossflächen (GF)
Zur Steuerung der städtebaulichen Dichte wird eine Geschossfläche (GF) als Höchstmaß je
Baufeld gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone festgesetzt.
Gemäß § 20 Abs. 3 BauNVO kann im Bebauungsplan fest gesetzt werden, dass die Flächen
von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschl ießlich der zu ihnen gehörenden
Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen
oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.
Um alle stadträumlich wirksamen, oberirdischen Gebäudeteile vergleichen zu können, wurde
festgesetzt, dass alle oberirdischen Geschosse – al so auch Dachgeschosse/ Staffelge-
schosse, die keine Vollgeschosse sind – bei der Erm ittlung der Geschossfläche mitzurech-
nen sind.
Da Kellergeschosse keine Auswirkung auf die stadträ umliche Wahrnehmung haben, werden
die Flächen dieser Nicht-Vollgeschosse bei der Ermi ttlung der Geschossfläche nicht mitge-
rechnet.
9.4.3. Zahl der Vollgeschosse
Die vorgesehene Geschossigkeit in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 (zwei Vollgeschosse mit
Staffelgeschoss und vereinzelt drei Vollgeschosse) orientiert sich an der Umgebungsbebau-
ung (zwei Vollgeschosse mit Dachgeschossen) und ist städtebaulich angemessen. Die Be-
bauung in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 weist zudem eine schallschützende Funktion für
die östlich dahinter liegenden Baufelder des Plange bietes auf. Um Lärmeinträge aus der
westlich angrenzenden Gastronomie (Bayerischer Biergarten) in das Plangebiet zu unterbin-
den, wird eine Bebauung mit schallabschirmender Wir kung errichtet, die gemäß Schallgut-
achten eine gewisse Mindesthöhe aufweisen muss. Um die städtebauliche Wirkung der
Reihenhauszeile etwas zu strukturieren und zu glied ern, werden 5 Reihenhäuser mit drei
Vollgeschossen (ohne Staffelgeschoss) festgesetzt.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Für die Gebäude in den Baufeldern DH und FEH sind m aximal zwei Vollgeschosse (plus
Staffelgeschoss gemäß Vorhaben- und Erschließungspl an) festgesetzt, um das städtebauli-
che Erscheinungsbild entsprechend der bestehenden S iedlungsstruktur östlich des Plange-
bietes zu übernehmen. Die Gebäude aus den Baufelder n DH 1 bis 22 und FEH 1 bis 5 dür-
fen in ihrer Geschossigkeit den geplanten Gebäuderi egel von RH 1 bis 20 nicht überschrei-
ten, damit dieser eine lärmabschirmende Wirkung für die geplanten Gebäude in den Baufel-
dern DH 1 bis 22 und FEH 1 bis 5 entfalten kann.
Die für das jeweilige Baufeld gem. Tabelle 1 Nutzun gsschablone eingetragene Zahl der
Vollgeschosse ist zwingend. Um zu vermeiden, dass G ebäude bei ihrer Errichtung in ihrer
Höhe unter der Vorhabenplanung gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan zurückbleiben,
bleibt mittels einer zwingenden Vollgeschossfestset zung die konkrete Umsetzung des Vor-
habens gewahrt. Durch die zwingende Festsetzung der Vollgeschosse wird zudem ein har-
monisches städtebauliches Bild hinsichtlich der gep lanten Höhenabwicklung, die auch
schallschützende Wirkung besitzt, erreicht.
9.4.4. Höhe der baulichen Anlagen
Nach § 16 Abs. 4 BauNVO wird im vorhabenbezogenen B ebauungsplan die Höhe der bauli-
chen Anlagen durch das Höchstmaß der Gebäudehöhe (G H max.) je Baufeld gem. Tabel-
le 1: Nutzungsschablone festgesetzt. Eine Mindestge bäudehöhe (GH min.) ist ebenfalls für
die Baufelder RH 1 bis RH 20 festgesetzt, um für de n östlichen Teil des Plangebiets einen
ausreichenden Schallschutz gewährleisten zu können (s. Kap. 9.14.).
Die Gebäudehöhe bemisst sich von den jeweils festge setzten Höhenbezugspunkten vor
jedem Baufeld bis zum obersten Abschluss der aufgeh enden Wand (Attika). Die festgesetz-
ten Höhenbezugspunkte werden in Metern über Normaln ull (ü. NN) angegeben und ergeben
sich aus der Höhe der Oberfläche der privaten Ersch ließungsstraßen und des ebenfalls
festgesetzten Geländes.
So wird die Höhenentwicklung der Gebäude auf ein re gelmäßiges Höhenmaß beschränkt,
das sich gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan in d as Plangebiet zwischen angrenzen-
der Gastronomienutzung (Bayerischer Biergarten) und Bestandsbebauung an der Kasta-
nienallee angemessen einfügt. Das vorgesehene Höhen maß ergibt sich zudem aus dem
Schallschutzgutachten.
Die Höhe und der Umfang für notwendige technische D achaufbauten werden begrenzt. Die
Dachaufbauten sollen nur in sehr geringfügigem Maß errichtet werden, damit das städtebau-
liche Bild durch derartige Anlagen nicht dominiert wird. Sie dürfen daher die max. Gebäude-
höhe nur um 1,5 m überschreiten und sind nur auf ma x. 20% der Dachflächen je Gebäude
zulässig. Mit notwendigen technischen Dachaufbauten sind gemäß des vorliegenden städte-
baulichen Konzepts z.B. Lüftungsanlagen und Abluftrohre gemeint.
Die Anlagen zur Nutzung von Solarenergie dürfen ebe nfalls die max. Gebäudehöhe nur um
1,5 m überschreiten. Eine Flächenbeschränkung ist f ür diese Anlagen nicht festgesetzt. Sie
sind auf der kompletten Dachfläche, aufgeständert i n Verbindung mit der Dachbegrünung,
zulässig. Anlagen zur Nutzung von Solarenergie müss en aufgeständert angebracht werden,
sodass die Dachbegrünung von den technischen Aufbau ten nicht beeinträchtigt wird. Die
verpflichtende Ausführung der Anlagen zur Nutzung v on Solarenergie wird vertraglich gere-
gelt.
Die bestehende Topographie in Form des natürlichen Geländes wird für das Planvorhaben
geringfügig geändert und eine neue Höhenlage des Ge ländes festgelegt. Festgesetzt wird
die Höhenlage des Geländes gemäß der in der Planzei chnung eingetragenen Geländeober-
fläche (Höhenlinien) in Metern über Normalnull (ü. NN). Das künftige Geländeniveau der
Baugrundstücke ist an die Höhen der jeweiligen Nach bargrundstücke, durch entsprechende
Geländemodellierung oder bauliche Maßnahmen, anzupassen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

9.5. Überbaubare Grundstücksfläche
Baugrenzen
Die überbaubare Grundstücksfläche ist der Teil der Baugrundstücke, auf dem das zulässige
Maß der baulichen Nutzung realisiert werden darf. I m vorhabenbezogenen Bebauungsplan
wird die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugre nzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO
festgesetzt, die Gebäude und Gebäudeteile grundsätzlich nicht überschreiten dürfen.
Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen o rientieren sich am städtebaulichen
Konzept gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan. Die Baugrenzen lassen geringe Entwick-
lungsmöglichkeiten bei der Umsetzung des städtebaul ichen Konzepts zu, ermöglichen sinn-
volle Grundstücke und berücksichtigen einen angemessenen Abstand zwischen den geplan-
ten baulichen Anlagen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen der RH 1 bis RH 20 ergeben sich zudem aus den
Schallschutzanforderungen, die Vorgaben für eine Ri egelbebauung mit einer Mindestlänge
von 128 m (Schallschutzwirkung) am vorgesehenen Standort beinhalten.
Überschreitungen der Baugrenzen über ein geringfügi ges Maß hinaus nach
§ 23 Abs. 3 BauNVO werden zugelassen, da auf diese Weise ein größerer Gestaltungsspiel-
raum bei der Gebäudeerrichtung ermöglicht wird.
So dürfen die Baugrenzen von Flächen für Terrassen um max. 2,5 m überschritten werden.
Für Treppenabgänge und Lichtschächte ist eine Übers chreitung der Baugrenzen um max.
1,0 m zulässig. Mit den festgesetzten Überschreitungen werden den genannten Bauteilen ein
größerer Freiraum und eine größere Flexibilität bei Größe und Positionierung eingeräumt.
Eine Steuerung erfolgt weiterhin über das Maß der z ulässigen Grundfläche (GR und GR II).
Da die genannten Anlagen (Terrassen, Treppenabgänge , Lichtschächte) keine Höhenwir-
kung haben, ist eine Überschreitung der Baugrenzen städtebaulich vertretbar.
Aus Klimaschutzgründen ist eine Überschreitung der Baugrenzen in den Baufeldern RH 1 bis
RH 20 für Maßnahmen zur Gebäudeverkleidung inkl. Wärmedämmung bis zu einer Tiefe von
0,4 Metern, z.B. zum Zwecke der Wärmedämmung zugelassen. Die Festsetzung berücksich-
tigt das erklärte Ziel der sparsamen, umweltfreundl ichen und wirtschaftlichen Verwendung
von Energie, indem der Spielraum für eine energiege rechte Gebäudeplanung nicht unnötig
eingeengt wird.
9.6. Bauweise
Das Plangebiet soll zu einem Wohnquartier mit Einze l-, Doppel- und Reihenhäusern entwi-
ckelt werden. Entsprechend der vorgesehenen Siedlun gsstruktur, die nicht zu massiv und
großflächig wirken soll, sind mehrere Bauweisen festgesetzt. Zur Feinsteuerung der Entwick-
lungen und Bebauungstypologien wird die Bauweise fü r die unterschiedlichen Baufelder
differenziert und durch die offene, geschlossene od er abweichende Bauweise festgesetzt
(gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone).
9.6.1. Offene Bauweise (o)
In den Baufeldern FEH (gem. Tabelle 1: Nutzungsscha blone) sind mit der Festsetzung der
offenen Bauweise (o) nach § 22 Abs. 2 BauNVO nur Ei nzelhäuser zulässig, die einen seitli-
chen Grenzabstand aufweisen.
Mittels dieser Festsetzung werden Wohnformen im Sin ne der Planungsabsichten des städ-
tebaulichen und architektonischen Konzeptes aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan
ermöglicht.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

9.6.2. Geschlossene Bauweise (g)
Die gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone festgesetzte geschlossene Bauweise (g) ermöglicht
in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 die Errichtung von Reihenhäusern ohne seitlichen Grenz-
abstand. Eine geschlossene Fassade ist aus Schallschutzgründen notwendig.
9.6.3. Abweichende Bauweise (a)
Zulässig ist die abweichende Bauweise (a) im Sinne einer einseitigen Grenzbebauung. Die
gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone festgesetzte abwe ichende Bauweise ermöglicht in den
Baufeldern DH die Errichtung von Doppelhäusern, die mit einer Gebäudeseite auf der
Grundstücksgrenze stehen und mit der anderen Gebäud eseite einen seitlichen Grenzab-
stand aufweisen. Eine abweichende Bauweise kann vor geschrieben werden, wenn das
Planziel mit der Regelfestsetzung der offenen oder geschlossenen Bauweise nicht erreicht
werden kann (§ 22 Abs. 4 BauNVO). Mittels dieser Festsetzung werden die Doppelhäuser im
Sinne des Vorhaben- und Erschließungsplans ermöglicht.
9.7. Flächen für Stellplätze und Carports
Oberirdische Stellplätze und Carports sind abweiche nd von § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO nur
innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und i n den hierfür festgesetzten Flächen
„St“ sowie in der maximalen festgesetzten Anzahl zulässig.
Ziel ist es, im Sinne der Planungsabsichten einen m öglichst hohen Grad an Begrünung zu
schaffen und den Versiegelungsgrad so gering wie mö glich zu halten. Daher werden Stell-
plätze jeweils nur auf einer Straßenseite angeordne t, damit immer die gegenüberliegende
Straßenseite begrünt und nicht zusätzlich von Stell plätzen geprägt wird. Die meisten Stell-
plätze sind entlang der äußeren Grundstücksgrenzen angeordnet, im nördlichen Teil liegen
diese auch im Inneren des Plangebiets, aber immer e ntlang der Erschließungsstraßen. FEH
1 und FEH 2 besitzen auf ihren Grundstücken eigene Stellplätze, die restlichen Häuser
haben ihren Stellplatz auf entlang der Straßen ausg ewiesenen Stellplatzflächen. Aufgrund
des großen Grundstückszuschnitts der FEH 1 und FEH 2 sind in diesen Bereichen große
Vorgärten möglich, in denen Stellplätze errichtet w erden können, ohne dass der Versiege-
lungsgrad in Bezug auf die Grundstücke proportional hoch ausfällt. Die vorgesehenen Dop-
pelhäuser entlang der privaten Wasserfläche weisen kleinere Grundstücksgrößen auf, auf
denen die Anlage von Stellplätzen aufgrund der begr enzten Platzverhältnisse zu einem
hohen Versiegelungsgrad der Grundstücke führen würde. Der Ausschluss von Stellplätzen in
den Vorgärten der Doppelhäuser dient daher neben ge stalterischen auch städtebaulichen
Zwecken.
Garagen und Tiefgaragen sind im gesamten Geltungsbe reich unzulässig. Der Ausschluss
von Tiefgaragen erfolgt aufgrund des hoch anstehend en Grundwassers und der Seenähe,
welche ungeeignete Bedingungen für eine Tiefgaragen errichtung darstellen. Freistehende
Einzelgaragen sollen im Sinne einer städtebaulichen Ordnung und des angestrebten durch-
grünten städtebaulichen Konzepts im Plangebiet nich t zugelassen werden. Ausreichende
Stellplatzmöglichkeiten werden oberirdisch im Plangebiet bereitgestellt.
9.8. Flächen für Nebenanlagen (nach § 14 BauNVO)
Um die Grundstücksfreiflächen aus städtebaulichen G ründen von zusätzlichen Bauten frei-
zuhalten, sind Nebenanlagen nur innerhalb der überb aubaren Grundstücksflächen und in
den festgesetzten Flächen für Vorgärten bis zu eine r maximalen Grundfläche von insgesamt
15 m² je Grundstück zulässig, welche der GR II zuzurechnen ist.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Die Größe gewährleistet, dass Nebenanlagen weiterhi n eine untergeordnete Funktion ein-
nehmen. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen, ausgenommen Vorgärten, sollen von
baulichen Anlagen freigehalten werden, um den parka rtigen Charakter der größtenteils zu-
sammenhängenden Gärten zu betonen und zu wahren.
Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen wie Müll- und Fahrradabstellplätze (inkl. Unterflur-
container) sind nur auf den mit „M+F“ ausgewiesenen Flächen zulässig. Zur Wahrung eines
einheitlichen und geordneten Erscheinungsbildes und um negative Auswirkungen auf das
Straßen- und Ortsbild zu vermeiden sowie eine mögli chst unverstellte Ansicht der Freiberei-
che zu gewährleisten, sind derartige Anlagen nur in den für sie vorgesehenen Bereichen
zulässig.
9.9. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebä uden
In den Baufeldern RH 1 bis RH 20 ist die Anzahl der Wohneinheiten auf höchstens eine
Wohnung je Gebäude beschränkt. Hier sind aufgrund d er vorhandenen Stellplätze und der
inneren Erschließung im Gebäude auch langfristig ke ine zwei Wohneinheiten möglich. Die
Gebäude in den Baufeldern DH und FEH dürfen zusätzl ich eine Wohneinheit in Form einer
Einliegerwohnung besitzen. Mit der Beschränkung der Anzahl der Wohnungen je Gebäude
soll der städtebaulichen Zielsetzung, ein Wohngebie t mit vornehmlich Einfamilienhäusern zu
realisieren, ausdrücklich Rechnung getragen werden.
9.10. Straßenverkehrsflächen
9.10.1. Öffentliche Straßenverkehrsfläche
Die vorgesehene Erschließung des Bauvorhabens für d en Kfz-Verkehr erfolgt über die Kas-
tanienallee. Laut des bisher rechtsverbindlichen Be bauungsplans N 8.4 vom 08.11.1986 ist
die Kastanienallee nur bis Höhe der Bebauung ‚Kasta nienallee 18‘ als öffentliche Verkehrs-
fläche festgesetzt. Westlich davon und somit entlang der südlichen Grenze des Vorhabenbe-
reichs ist die Kastanienallee bisher als Parkanlage mit Wegen festgesetzt. Die Straße gilt
daher nicht als „hergestellt“ und es kann auch kein e „quasi-Widmung“ abgeleitet werden,
weshalb die Erschließung derzeit planungsrechtlich nicht gesichert ist.

Zur Sicherstellung der verkehrlichen Erschließung d es neuen Planvorhabens wird, im Ver-
gleich zum Planentwurf zur frühzeitigen Beteiligung nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB,
der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 um den
Bereich der Kastanienallee, vom Ende der bestehenden festgesetzten Verkehrsfläche bis zur
westlichen Zufahrt des Baugebiets, erweitert. In de m festgesetzten Bereich sind bauliche
und verkehrsordnerische Maßnahmen wie die Einrichtu ng eines verkehrsberuhigten Be-
reichs oder die Umstrukturierung der Parkplatzsitua tion vorgesehen. Diese werden jedoch
nicht planungsrechtlich festgesetzt, sondern sind ü ber die Festsetzung als Verkehrsfläche
abgesichert und folgen im Rahmen der Ausführungspla nung. Die Maßnahmen und deren
konkrete Ausgestaltung und Umsetzung werden vertrag lich zwischen dem Vorhabenträger
und der Wissenschaftsstadt Darmstadt geregelt.

Die festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche (Kastan ienallee) ist nicht Bestandteil des Vorha-
benbereichs. Gemäß § 12 Abs. 4 BauGB ist die Einbez iehung einzelner Flächen außerhalb
des Vorhaben- und Erschließungsplans zulässig. Die Anwendung kann in Betracht kommen,
wenn es aus Gründen einer geordneten städtebauliche n Entwicklung (z.B. Erschließungs-
maßnahmen) zweckmäßig oder erforderlich ist. Die Ei nbeziehung von Flächen nach
§ 12 Abs. 4 BauGB setzt voraus, dass die Ziele und Zwecke des Vorhaben- und Erschlie-

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

ßungsplans nicht beeinträchtigt, sondern ausschließ lich gefördert werden. Die genannten
Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben.

Die im Bereich der Kastanienallee vorhandene Baumal lee ist ein ausgewiesenes Natur-
denkmal und zuzüglich der entsprechenden Bäume (N) nachrichtlich im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan übernommen.
9.11. Gemeinschaftsflächen
Jeder Eigentümer erwirbt zu seinem Privateigentum e inen Teil am Gemeinschaftseigentum.
Alles was nicht Privateigentum ist, sind gemeinscha ftliche Flächen, die aber keine öffentlich
gewidmeten oder genutzten Flächen sind. Auf den Gem einschaftsflächen muss die Gemein-
schaft die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Beba uungsplans und die Inhalte des
Durchführungsvertrags erfüllen. Darüber hinaus gehe nde Regeln und Absprachen sind auf
rein privatrechtlicher Ebene. Die Haftung obliegt den Miteigentümern. Bis zur Inbetriebnahme
bleibt der Vorhabenträger in der Verantwortung, anschließend gehen die Zuständigkeiten auf
die einzelnen Eigentümer und den Gemeinschaftsverbund über.
Die folgenden Gemeinschaftsflächen sind Gemeinschaf tseigentum der / des künftigen
Wohneigentumsgemeinschaft / Gemeinschaftsverbundes und werden durch diese/n gepflegt
und unterhalten. Sie unterschieden sich insbesonder e aufgrund ihrer Nutzung und daher
auch in ihrer Beschaffenheit und Ausführung.
9.11.1. Private Straßenverkehrsfläche
Zur inneren Erschließung des Plangebiets werden die notwendigen Verkehrsflächen als
private Verkehrsflächen festgesetzt. Die Planstraßen sind erforderlich, um das neue Quartier
zu erschließen und werden über die öffentlichen Str aßenverkehrsflächen der Kastanienallee
sowie für Rettungsfahrzeuge und Müllfahrzeuge auch über den Elfeicher Weg an das öffent-
liche Straßennetz angebunden. Die westliche Erschli eßungsfläche dient zusätzlich der Que-
rung des Gebietes durch die Allgemeinheit.
Die Flächen werden statt in Asphalt oder Pflaster a ls wassergebundene Decke hergestellt
und leisten daher ebenfalls ihren klimatischen Beitrag.
9.11.2. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
Im südlichen Teilbereich des Plangebiets ist zur Ve rsorgung des Plangebiets eine Heiztech-
nikzentrale mit der Zweckbestimmung Heizzentrale/Tr afo vorgesehen. Zur Sicherung des
Standorts wird an dieser Stelle eine Versorgungsflä che nach § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB fest-
gesetzt.
9.11.3. Gemeinschaftsgrünflächen
Die festgesetzten Gemeinschaftsgrünflächen sind Grü nflächen, die nicht einem privaten
Garten angehören und die durch die Eigentümergemein schaft gepflegt und unterhalten
werden. Meist sind dies Flächen zwischen privaten E rschließungsflächen und der äußeren
Grundstücksgrenze. Diese verschieden bepflanzten Gr ünflächen dienen der Gestaltung und
der Begrünung der Gemeinschaftsanlage und sollen ei ner zusätzlichen Bodenversiegelung
entgegenwirken.
Die Gemeinschaftsgrünflächen werden mit Extensivras en bepflanzt, sodass sie bodende-
ckend begrünt sind. Zudem ist die Anpflanzung natur naher Hecken und standortgerechter

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Bäume gemäß Pflanzliste vorgesehen. Die Bepflanzung orientiert sich auch an den Vorga-
ben des Bebauungsplans zur Bepflanzung der nicht üb erbaubaren Grundstücksflächen.
Somit wird gewährleistet, dass heimische Pflanzen v erwendet werden sowie auf Stein-
Schotter-Kies-Gärten verzichtet wird.
Über die festgesetzten Gemeinschaftsgrünflächen bes teht zudem für die Eigentümer (Anlie-
ger) die Möglichkeit, über zu errichtende Gehwege i hre Grundstücke zu erreichen. Da durch
die Festlegung auf eine Gemeinschaftsfläche die Anl ieger Miteigentümer der Flächen sind,
ist die Festsetzung eines Gehrechts nicht erforderl ich. Leitungen zur Erschließung der
Grundstücke über die Gemeinschaftsflächen sind ebenfalls möglich.
Die festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche südlich de s RH 1 (parallel zur Kastanienallee) ist
ohne Eingriff in den Wurzelraum herzustellen. Somit sollen die geschützten Einzelbäume der
Kastanienallee bzw. Gehölz- und Baumbestände gegen Beeinträchtigungen geschützt wer-
den.
9.11.4. Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung – Zugang Wasserflä-
che
Im südlichen Bereich der Wasserfläche ist eine priv ate Grünfläche besonderer Zweckbe-
stimmung - Zugang Wasserfläche - festgesetzt.
Innerhalb der festgesetzten privaten Grünfläche ist ein Zugang bzw. eine Zufahrt zur Was-
serfläche zu Reinigungs- und Revisionszwecken der W asserfläche und der technischen
Anlagen zulässig. Der Zugang liegt innerhalb des na chrichtlich übernommenen Gewässer-
randstreifens und dient neben der Wartung auch als Zugang zur Wasserfläche für die Be-
wohnerschaft. Der Bereich wird durch ein Tor vor un befugtem Zugang begrenzt. Die Fläche
wird begrünt und nur im Bereich der Fahrspuren für die Reinigungs- und Revisionsfahrzeuge
mittels Schotter oder Rassengittersteinen teilversi egelt. Die Ränder werden mit Trocken-
mauern eingefasst, um den Höhenunterschied zu den Privatgärten auszugleichen.
9.11.5. Private Wasserfläche
Im Bebauungsplan wird eine private Wasserfläche fes tgesetzt, die dem derzeitigen Be-
standszustand entspricht.
Um langfristig den Gewässerzustand im Blick zu beha lten und gegebenenfalls (z.B. mittels
Belüftung) nachjustieren zu können, ist ein dauerha ftes Monitoring des Sauerstoffgehaltes
und der Temperatur notwendig. Die Art und Weise des Monitorings und die Zuständigkeit
wird vertraglich zwischen dem Vorhabenträger und de r Wissenschaftsstadt Darmstadt gere-
gelt.
Auf Grundlage des Energiekonzepts ist im vorliegend en Projekt vorgesehen, Seewärme als
regenerative Energiequelle zu nutzen (für die Behei zung der Wohnhäuser) und auf gewäs-
serdynamisch vorteilhafte Weise für das Plangebiet einzusetzen. Dies macht die Errichtung
und den Betrieb von Wärmetauschern im See erforderl ich. Das Energiekonzept wird wissen-
schaftlich durch die TU Darmstadt begleitet. Gewäss erökologische Belange sind zu berück-
sichtigen. So ist z.B. eine zu starke Erhitzung bzw . Abkühlung des Gewässers und eine
negative Beeinflussung der Ausprägung unterschiedli ch temperierter Wasserschichten zu
vermeiden.
Die Belange des Energiekonzeptes, die Bereitstellun g der notwendigen techni-
schen Vorkehrungen, der dauerhafte Betrieb sowie di e Berücksichtigung gewässerökologi-
scher Belange werden vertraglich zwischen dem Vorha benträger und der Wissenschafts-
stadt Darmstadt geregelt.

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Für die Wärmeentnahme aus dem Wasserkörper (Geother mie aus Wasser) ist eine Geneh-
migung zu beantragen. Zudem ist eine Anzeige wasser gefährdender Stoffe notwendig, da
eine große Menge Wärmträgermedium/Sole verwendet wird.
9.12. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft
9.12.1. Behandlung von Niederschlagswasser
Niederschlagswasser auf Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Bau- 9.12.1.1.
grundstücke
Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten F lächen der Baugrundstücke anfallende
Niederschlagswasser ist vollständig vor Ort auf dem Grundstück zurückzuhalten oder nach
wasserrechtlichen Vorschriften zu reinigen und der Wasserfläche oder dem Bachwasserka-
nal im Elfeicher Weg zuzuführen, soweit weder wasse rrechtliche, noch sonstige öffentlich-
rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Dies dient
einerseits der Entlastung der städtischen Kanäle un d andererseits der Rückführung des
Niederschlagswassers zum örtlichen Wasserhaushalt.
Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswas ser der Baufelder FEH 3 bis FEH 5
und DH 19 bis DH 22 sowie der Pultdächer der Baufel der RH 1 bis RH 20 ist vollständig vor
Ort auf dem Grundstück zurückzuhalten oder dem Bach wasserkanal im Elfeicher Weg zuzu-
führen. Aufgrund der geschlossenen Bauweise der Rei henhauszeile und einer in Teilen dort
zur Straße hin abfallenden Dachlandschaft, ist das dort anfallende Niederschlagswasser nur
unter hohem baulichen Aufwand dem See zuzuführen. A ufgrund der ebenfalls dort vorhan-
denen Dachbegrünung kann das anfallende Niederschla gswasser auf dem Grundstück
zurückgehalten werden und es ist davon auszugehen, dass nur bei starken Regenwasserer-
eignissen Niederschlagswasser in den Bachwasserkanal eingeleitet wird. Gleiches gilt für die
Häuser FEH 3 bis 5 und DH 19 bis 22. Da diese nicht direkt an den See angrenzen, wird das
dort anfallende Niederschlagswasser, wie bei der Re ihenhauszeile, auf dem Grundstück
zurückgehalten und nur bei starken Regenwasserereig nissen in den Bachwasserkanal ein-
geleitet.
Für den Fall, dass das anfallende Niederschlagswass er nicht in die Wasserfläche eingeleitet
werdendarf, ist die Einleitung des Niederschlagswas sers aller Dachflächen in den Bachwas-
serkanal im Elfeicher Weg zulässig.
Niederschlagswasser auf Verkehrsflächen
9.12.1.2.
Da die Ergebnisse der Bodenuntersuchungen eine gezi elte entwässerungstechnische Versi-
ckerung nicht zulassen, kommt es zu einem Niedersch lagswasserabfluss aus dem Projekt-
gebiet. Nach Angaben der Wissenschaftsstadt Darmsta dt kann das anfallende Nieder-
schlagswasser der Verkehrsflächen in den Bachwasser kanal im Elfeicher Weg eingeleitet
werden. Da bei einer Verkehrsfläche ein erhöhter Ve rschmutzungsgrad angenommen wer-
den muss, ist das Regenwasser vor der Einleitung in den Bachwasserkanal zu reinigen.
Diese Reinigung soll dezentral mittels Substratfilt er in Kastenrinnen oder ggf. Sinkkästen
erbracht werden.

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Befestigte Freiflächen 9.12.1.3.
Es ist festgesetzt, die Oberflächenbefestigungen wi e Straßen, private Erschließungsflächen
(z.B. Wege), Pkw-Stellplätze und deren Zufahrten, F ahrradabstellplätze, Terrassen und
sonstige befestigte Grundstücksfreiflächen so herzu stellen, dass anfallende Niederschläge
zurückgehalten werden. Hierfür sind z.B. wassergebu ndene Decken, Pflaster mit breiten
Fugen bzw. versickerungsfähiges Pflaster sowie Scho tterrasen zu verwenden. Dies gilt
ebenso für die festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung - Zu-
gang Wasserfläche.
9.12.2. Dachbegrünung
Für alle Flachdächer und geneigten Dächer (gilt auc h für Gartenhütten, Müllboxen, Carports
und andere Nebenanlagen) ab einer Größe von 3 m² un d einem Dachneigungswinkel bis zu
35° ist eine Dachbegrünung mit einer Mindestvegetat ionsschicht von 12 cm festgesetzt.
Dachbegrünungen haben v. a. positive Auswirkungen a uf das Stadtklima (Temperaturregu-
lierung, Schutz vor unerwünschter Sonneneinstrahlun g durch geringe Strahlungsreflexion,
Luftreinigung), die Tier- und Pflanzenwelt und den Wasserhaushalt. Begrünte Flachdächer
wirken im Plangebiet ausgleichend zum Anteil versiegelter Flächen durch das Vorhaben. Um
diese positiven Wirkungen fortlaufend erzielen zu k önnen, ist die Dachbegrünung dauerhaft
zu erhalten.
Gemeinschaftsmüllanlagen und technische Aufbauten sind von der Vorgabe zur Dachbegrü-
nung ausgenommen, da im Falle der geplanten Gemeins chaftsmüllanlagen diese als Unter-
flursysteme geplant sind und daher durch ein entspr echendes Müllfahrzeug mittels heraus-
heben entleert und somit nicht begrünt werden könne n. Technische Dachaufbauten sind in
ihrer Größe ohnehin begrenzt und können zudem meist aufgrund ihrer Funktionsweise nicht
begrünt werden.
9.12.3. Außenbeleuchtung
Insbesondere in Bezug auf den Tierschutz leitet sic h die Festsetzung aus der konkreten
räumlichen Situation des Planungsgebietes in unmitt elbarer Nachbarschaft zu Gewässern
und großen Grünflächen ab.
Im Plangebiet sollen deshalb zur Außenbeleuchtung g enerell Leuchtmittel verwendet wer-
den, die Insekten, Vögel und Fledermäuse möglichst wenig irritieren bzw. deren Orientierung
nicht erschweren. Um daher Ablenkungswirkungen und Störwirkungen auf Insekten und
Fledermäuse zu vermeiden, dürfen das Gewässer sowie dessen Uferzone nicht direkt be-
leuchtet werden. Die Verwendung einer entsprechend angepassten Außenbeleuchtung
vermindert die Beeinträchtigungen der Insektenwelt deutlich und dient auch der Erhaltung
einer ausreichenden Nahrungsgrundlage für europarec htlich geschützte Vogel- und Fleder-
mausarten. Die Festsetzungen dienen auch der Erhaltung der Biodiversität.
Als besonders insektenfreundlich gelten warmweiße L EDs, durch kaltweiße LEDs hingegen
werden mehr nachtaktive Insekten angezogen. Durch d ie Verwendung von Leuchten mit
Richtcharakteristik und durch entsprechende Abschir mung sollen Lichtemissionen nach
außen grundsätzlich vermieden werden. Durch die Ver wendung vollständig gekapselter
Lampengehäuse wird einem Eindringen von Insekten in den Lampenkörper, der nicht selten
als tödliche Falle für die Tiere wirken kann, entgegengewirkt.

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9.12.4. Schutz von Vögeln vor Vogelschlag
Das Risiko einer signifikanten Erhöhung von Vogelsc hlag an Glasbauteilen ist insbesondere
bei Neubaumaßnahmen im Übergang zum Außenbereich au fgrund der Regelungen des
§ 44 Bundesnaturschutzgesetz zum Schutz der im Gelt ungsbereich und dessen Umfeld
vorkommenden Vogelarten zu minimieren. Wesentlich i st in diesem Zusammenhang das
„Sichtbarmachen“ der Glaselemente für Vögel, wobei insbesondere ein möglichst geringer
Reflexionsgrad bedeutsam ist. Aufgrund dessen sind bei Scheiben ab einer Größe von
4,75 m² Außenreflexionsgrade von bis zu 12% und bei Scheiben unter einer Größe von
4,75 m² Außenreflexionsgrade von bis zu 15% festgesetzt.
Zudem gibt es verschiedene weitere Möglichkeiten, d ie hier beispielhaft aufgeführt sind, um
das Glas für Vögel als Hindernis kenntlich zu mache n. Hierzu können auch mit Streben oder
Pfosten untergliederte Fensterfronten zählen.

Hinweise zu Abständen, Deckungsgrad, Kontrast und R eflektanz können dem derzeit als
anerkannte Regel der Technik geltenden Leitfaden „V ogelfreundliches Bauen mit Glas und
Licht“ (H. Schmid, et al, 2012, https://vogelglas.vogelwarte.ch/) bzw. seinen jeweiligen Aktua-
lisierungen entnommen werden.

Für die Reihenhäuser RH 1 und RH 20 werden zusätzli ch Festsetzungen getroffen, da hier
große Scheiben über 6 m² Größe geplant sind. Hier m üssen Maßnahmen zur Verringerung
des freien Scheibenbereichs wie z.B. Bedruckungen, Verkleidungen oder Ähnliches vorge-
nommen werden.
9.12.5. Nisthilfen für geschützte Vogel- und Fledermausarten
Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen des § 44 BNatSchG sind für die im Gebiet brüten-
den Spatzen an der westlichen Grenze des Geltungsbe reichs 3 Sperlingskoloniehäuser
anzubringen.
Die Sperlingshäuser sind etwa auf Höhe Mitte der we stlichen Grundstücks-
grenze in 3- 5 m Höhe z.B. an einer neu zu errichteten Holzwand zu platzieren.
Weiter sind zum Ausgleich des Verlusts von Bäumen m it kleinen Höhlen oder ungenutzten
Gebäudeteilen mit Nischen, die als Brutplatz für ve rschiedene Vogelarten dienen, mehrere
künstliche Nisthilfen im Vorhabenbereich anzubringe n. Die sechs Nisthöhlen sind an Be-
standsbäumen im Norden des Geltungsbereichs (sowohl innerhalb als auch unmittelbar
außerhalb angrenzend an den Geltungsbereich) anzubr ingen. Die drei Halbhöhlen sind an
den innerhalb der Baufelder festgesetzten Gebäuden anzubringen. Eine jährliche Reinigung
und Kontrolle ist zu gewährleisten. Die genauen Zuständigkeiten der Reinigung und Kontrolle
der Nisthilfen werden vertraglich zwischen dem Vorh abenträger und der Wissenschaftsstadt
vereinbart. Der Vorhabenträger kann hierfür auch ei nen Naturschutzverband oder interes-
sierte Akteure vor Ort beauftragen.
Bei den Fledermäusen sind nur einzelne und kleine Q uartiere betroffen, weshalb die acht
Fledermausquartiere direkt an den innerhalb der Bau felder festgesetzten Gebäuden ange-
bracht werden.
9.12.6. Vorkehrungen zum Erhalt der Erdkrötenpopulation
Das Gewässer des Geltungsbereichs wird von Erdkröte n sowie Wasserfröschen als Fort-
pflanzungs- und Aufenthaltsgewässer genutzt. Artens chutzrechtlich relevante Arten des
Anhangs IV der FFH-Richtlinie wurden hier nicht fes tgestellt. Das Gewässer stellt mit seinen
sehr steilen Ufern ohne nennenswerte Flachwasserzon en lediglich ein suboptimales Laich-
gewässer dar. Zudem ist von einem hohen Verlust an Larven und Laich durch den offenbar
hohen Fischbesatz auszugehen. Nur Erdkröten werden hierbei weitgehend von Fischen
gemieden. Nur wenige Bereiche innerhalb der Schilfb estände bieten Schutz vor diesen

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Prädatoren. Die in der Regel kurzgemähten Rasenfläc hen ohne nennenswerte Strukturele-
mente stellen keinen relevanten Landlebensraum dar. Die umliegenden Gehölze und zum
Teil extensiv genutzten Flächen des Bürgerparks weisen hingegen ein höheres Potential auf.
Zum Erhalt der Erdkrötenpopulation sind Schutzmaßna hmen festgesetzt. So stellen z.B.
Kellertreppen i.d.R. kein unüberwindbares Hindernis dar, allerdings sind Kellerschächte o.ä.
so zu gestalten, dass Amphibien wieder hinausgelangen können.
Folgende Maßnahmen sind dabei beispielsweise möglich:
Abdeckung des Schachts mit einem sehr engmaschigen Gitter oder Lochblech; Ausstiegshil-
fen wie Amphibienleitern oder in Form eines griffig en geneigten Brettes (fest vormontiert);
Anböschung von senkrechten Flächen und die Herstell ung einer gewissen Rauigkeit von
Oberflächenmaterialien.
9.12.7. Anpflanzung von Röhrichten und Schwimmblattpflanzen
In den vier festgesetzten Flächen werden Streifen e ntlang des Ufers als Flachwasserbereich
mit sandigem Untergrund gestaltet, welche sich in d en See fortsetzen. Diese neugeschaffe-
nen Flachwasserbereiche werden mit Röhrichten bepfl anzt und stellen eine Erweiterung des
bestehenden, gesetzlich geschützten Schilfröhrichts dar (s. Ziff. V. Nr. 1. im vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan).
Für die vier festgesetzten Flächen wird auf insgesa mt etwa 110 m² Röhricht, beispielsweise
mit Schilfmatten, initial gepflanzt. Die festgesetz ten Bereiche am Gewässerrand kommen
hierfür in Frage, da sie sich aufgrund ihrer Topogr aphie (Wassertiefe maximal 1 m) anbieten
und bislang nicht mit Schilf-, Kalmus- oder sonstigem Röhricht bestanden sind.
Schwimmblattpflanzungen sollen das Biotop sowohl erweitern als auch externe Beeinträchti-
gungen abpuffern, sodass die Schwimmblattbepflanzung maßgeblich eine Schutzfunktion für
das Biotop einnimmt. So soll verhindert werden, das s z.B. Menschen in das Biotop hinein-
schwimmen. Zudem besitzen die Wasserpflanzen eine r einigende Wirkung für den See. Die
Schwimmblattpflanzungen sind Teil der Eingriffs-/Au sgleichsbilanzierung und stellen eine
wertvolle Ergänzung für die seeökologischen Belange dar.
9.12.8. Gewässerschutz und Dauermonitoring
Um langfristig den Gewässerzustand im Blick zu behalten und gegebenenfalls (z.B. mittels
Belüftung) nachjustieren zu können, ist ein dauerhaftes Monitoring des Sauerstoffgehaltes
und der Temperatur vorgesehen, welches im Durchführungsvertrag geregelt wird.
9.12.9. Auftrag von Oberboden
Auf Grundlage der umwelttechnischen Untersuchung (Orientierende umwelttechnische Bo-
den- und Grundwasseruntersuchung auf dem Gelände Ka stanienallee/Elfeicher Weg, Um-
weltplanung Bullermann Schneble GmbH, 12. Februar 2 021) und der durchgeführten Bo-
denanalysen besteht für den Wirkungspfad Boden-Mens ch für die Prüfwerte "Wohngebiete"
(gem. BBodSchV, Anhang 2, Tabelle 1.4) keine Gefahr für die menschliche Gesundheit. Die
Prüfwerte werden alle deutlich unterschritten. Ledi glich in einem Rasterfeld wurde eine ge-
ringe Erhöhung von Nickel festgestellt. Im Zuge der Umnutzung ist dieser Teil abzutragen.
Der Wirkungspfad Boden-Nutzpflanze war nicht Teil d er Untersuchung. Hier müssten die
Bodenuntersuchungen auch in anderen Tiefenstufen er folgen. Beim Blick auf die Analyseer-
gebnisse wären aber aktuell u.a. die Bleikonzentrat ionen zu hoch, um dort zum Beispiel
Gemüse o.ä. anzupflanzen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Aus diesem Grunde ist bestimmt, dass in nachgelager ten Genehmigungsverfahren Nach-
weise über die umwelttechnische Unbedenklichkeit de s vorhandenen Oberbodens vorzule-
gen sind, soweit dieser bestehen bleibt und als Nutzgarten (Hausgarten) verwendet wird. Die
umwelttechnische Unbedenklichkeit ist über chemisch e Analysen gem. BBodSchV Wir-
kungspfad Boden-Mensch und Boden-Nutzpflanze sicher zustellen. Bei Überschreitungen
von zulässigen Grenzwerten des vorhandenen Bodens s ind im Zuge der Umnutzung somit
geeignete Maßnahmen erforderlich (Bodenaustausch et c.). Um in zukünftigen Gärten der
vorgesehenen Wohngebäude eine mögliche Gefährdung d es Wirkungspfades Boden-
Mensch und Boden-Nutzpflanze zu unterbinden und ein e kulturfähige Oberbodenschicht zu
schaffen, ist im Sinne des vorsorgenden Bodenschutz es im Bereich von Hausgärten nach
Abtrag des Oberbodens der Auftrag einer min. 0,5 m dicken Schicht aus kulturfähigem Bo-
den vorzusehen.
9.13. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Auf allen Gemeinschaftsflächen sind Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der berech-
tigten Ver- und Entsorgungsträger sowie der Rettung sdienste festgesetzt. Mit dem Geh-,
Fahr- und Leitungsrecht für die Ver- und Entsorgung sträger wird gewährleistet, dass die
Entsorgungsträger die Müllstellplätze (inkl. Unterf lurcontainer) im Plangebiet erreichen oder
Versorgungsleitungen innerhalb der Gemeinschaftsflä chen verlegt und gewartet werden
können.
Für die mit G markierte private Straßenverkehrsfläc he ist ein Gehrecht zugunsten der Allge-
meinheit festgesetzt. Hierdurch wird gewährleistet, dass die Allgemeinheit in diesem Teilbe-
reich das Plangebiet durchqueren kann und eine Wege verbindung zwischen Elfeicher Weg
und Kastanienallee besteht, die der Allgemeinheit z ugänglich ist. Eine Durchquerung mit
dem Pkw ist auf der mit G markierten, privaten Stra ßenverkehrsfläche für die Allgemeinheit
nicht erlaubt und nur für die Bewohner des Quartiers gestattet.
9.14. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlic hen Umwelteinwirkungen
Die Entwicklung des neuen Wohnstandorts im Plangebi et folgt der Strategie der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt zur Deckung des Wohnraumbeda rfs durch die Umstrukturierung und
Bebauung von bislang nicht oder nur begrenzt für da s Wohnen genutzten Flächen. Mittels
der Neuplanungen wird der Entwicklungsstrategie zur kleinteiligen Arrondierung von Stadttei-
len gefolgt.
Der aktuell rechtskräftige Flächennutzungsplan „1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 (Bür-
gerpark-Nord)“ stellt für einen Großteil der Fläche n des Plangebiets eine „Wohnbaufläche“
dar.
Eine kleinere Teilfläche im Nordosten des Geltungsb ereichs ist als Grünfläche dargestellt,
aber aufgrund der geringen Größe dieser Teilfläche ist keine Änderung des FNPs erforder-
lich. Die Darstellungen des Flächennutzungsplans ze igen somit den planerischen Willen der
Wissenschaftsstadt Darmstadt, am Standort Wohnnutzu ngen zu realisieren. Der Bebau-
ungsplan ist hiernach aus den Zielen des FNP entwickelt.
Im Plangebiet sind im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung an den geplanten Fas-
saden Lärmwertüberschreitungen festgestellt worden, sodass Schallschutzmaßnahmen
festgesetzt werden müssen. Die Maßnahmen spiegeln s ich zudem sowohl in einem an die
Schallschutzerfordernisse ausgerichteten Entwurf als auch in baulichen Maßnahmen an den
Gebäuden wider. So ist die Reihenhauszeile der Bauf elder RH 1-20 als geschlossene bauli-
che Anlage mit einer Mindesthöhe zu errichten, dami t die Lärmemissionen des Bayerischen
Biergartens nicht den östlichen Teil des Geltungsbe reichs belasten. Die schalltechnische
Wirksamkeit dieser Maßnahme ist gutachterlich belegt und über die Festsetzungen zum Maß

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

der baulichen Nutzungen umgesetzt. Die an den Gebäu den umzusetzenden Maßnahmen
zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen sind folgend aufgeführt.
Unter der Beachtung von Lärmquellen in der stadträu mlichen Nachbarschaft (Biergarten,
Grillhütte, etc.) und ein darauf angepasstes städte bauliches Konzept, für das die Lärmver-
träglichkeit unter Realisierung bestimmter schallte chnischer Maßnahmen nachgewiesen
wurde, ist aus städtebaulichen Gründen eine Übersch reitung der Richtwerte der DIN 18005
im Plangebiet auf Grundlage der schalltechnischen Untersuchung angemessen .
9.14.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs
Im Plangebiet scheiden aktive Maßnahmen zur Geräusc hminderung von Verkehrsgeräu-
schen u.a. aus städtebaulichen Gründen aus. Auch wü rden Aufwand und Nutzen, aufgrund
der etwas entfernt gelegenen Verkehrswege, in einem sehr ungünstigen Verhältnis stehen.
Insofern sind für Aufenthaltsräume mit Überschreitu ng der schalltechnischen Orientierungs-
werte für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 f ür WA - 55 dB(A) tags und 45 dB(A)
nachts - schalltechnisch geeignete, mechanische Lüf tungseinrichtungen vorzusehen. D. h.
die Schalldämmung mit Lüftungseinrichtung darf nich t schlechter sein als die Schalldäm-
mung ohne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß
DIN 1946-6 zu gewährleisten. Die Lüftungseinrichtun gen können im Bedarfsfall Teil des
energetischen Gebäudekonzepts sein.
In manchen der geplanten Außenwohnbereiche wird der Zielwert von 55 dB(A) um wenige
dB überschritten. Da es sich bei diesem Zielwert um einen sog. Orientierungswert handelt,
kann im begründeten Einzelfall auch eine angemessen e Überschreitung hingenommen
werden. Die besagten Außenwohnbereiche verfügen – t rotz ihrer Lage im großstädtischen
Raum – noch über ein moderates Pegelniveau der Verk ehrsgeräusche im Rahmen gesunder
Wohnverhältnisse. Das städtebauliche Entwicklungsko nzept für das Plangebiet weckt durch
seine räumliche Lage Erwartungen an gehobene Wohnqualität. Daher erscheint es im vorlie-
genden Einzelfall als angemessen, die genannten Außenwohnbereiche zugunsten höherwer-
tiger Gestaltungsoptionen ohne zusätzliche bauliche Maßnahmen zur Geräuschminderung
zu realisieren. Zudem ist die Überschreitung in ein er gesamtstädtischen Betrachtung zu
begründen: die Wohnlage stellt eine sinnvolle Ergän zung der vorhandenen Bebauungsstruk-
turen dar; die Fläche ist bereits im FNP als Wohnba ufläche dargestellt. Die Überschreitung
ist sehr geringfügig und nur in den Außenwohnbereic hen hinzunehmen. Vor diesem Hinter-
grund kann die geringfügige Überschreitung der Orie ntierungswerte in der Abwägung über-
wunden werden.
9.14.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und der
Freizeit
Um einerseits den uneingeschränkten Betrieb des Bie rgartens sowie der Grillhütte weiterhin
zu gewährleisten und andererseits gesunde Wohnverhä ltnisse im Geltungsbereich zu schaf-
fen, sind verschiedene Festsetzungen zum Schutz der Bewohner im Plangebiet getroffen
worden, u.a. eine geschlossene bauliche Anlage zum Biergarten, Regelungen zu öffenbaren
Fenstern von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen, H öhe von Brüstungen, etc. Diese resul-
tieren aus den Ergebnissen des Schallschutzgutachte ns (Schallimmissionsprognose, Vorha-
benbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 „Kastanienallee/ Elfeicher Weg“, Stadt Darmstadt,
Stand 23.06.2021).
Im Folgenden werden die wichtigsten Maßnahmen benannt:
- Zum Schutz der Bewohner ist eine geschlossene bau liche Anlage mit einer Mindest-
höhe, -tiefe und -länge in den Baufeldern der Gebäu de RH1 bis RH 20 zu errichten.
Dies dient dem Schutz der östlich gelegenen Gebäude, da die Anlage wie eine Lärm-

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schutzmauer den Schalleintrag des Biergartens minde rt und so Wohnen im Gebiet
ermöglicht.
- Entlang der geschlossenen baulichen Anlage (rote Linie A) sowie im Dachgeschoss
des Hauses DH 18 (magentafarbene Line D) dürfen kei ne öffenbaren Fenster zu
Aufenthaltsräumen (Wohnräume, Schlafzimmer, Kinderz immer, etc.) eingebaut wer-
den. Dies dient dazu, dass kein Bewohner der Gebäud e durch Lärm in den eigenen
Wohnräumen gesundheitlich beeinträchtigt wird. Öffe nbare Fenster in Nicht-
Aufenthaltsräumen wie Badezimmer, Küchen, WCs, Flur e, etc., in denen man sich
nicht länger aufhält, sind hier hingegen möglich, d a eine dauerhafte Beschallung der
Bewohner dadurch nicht möglich ist.
- Im Süden und Norden der baulichen Anlage (rote Li nie A an RH 1 und RH 20 sowie
blaue Linie B) sind Fenster von Aufenthaltsräumen m it nächtlichen Richtwertüber-
schreitungen nur als nicht öffenbare Fenster zuläss ig, da hier zu hohe Schalleinwir-
kungen an den Fenstern anliegen. Diese Fenster dürf en nur zum Zwecke der Reini-
gung mit einem speziellen, handelsunüblichen Schlüs sel geöffnet werden, der den
Hausbewohnern nicht dauerhaft zur Verfügung steht. Dieser kann beispielsweise bei
der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft deponiert werden und zum Zwecke der
Reinigung zeitlich begrenzt ausgeliehen werden. Fal ls das Fenster der Rettung im
Brandfall dient, ist ein entsprechendes Werkzeug (N otfallhammer) in unmittelbarer
Nähe anzubringen. Alternativ kann auch bei Fenstern entlang der blauen Linie B eine
Prallscheibe vor dem Fenster angebracht werden, die die Schallimmissionen am
Fenster auf ein notwendiges Maß mindert. In diesem Fall kann auch ein normales, öf-
fenbares Fenster hinter der Prallscheibe eingebaut werden.
Die wesentlichen Parameter der Prallscheiben sind:
- das bewertete Schalldämm-Maß R’w des Scheibenmaterials,
- der Abstand zwischen Prallscheibe und Fenster,
- das Maß der Überlappung der Prallscheibe gegenüber dem Fenster und
- ggf. baulich geschlossene, seitliche Fuge (-n) zwischen Prallscheibe und Fenster.
- Im Reihenhaus 20 (orangene Linie C) ist im Dachge schoss bei einer Nutzung als
Aufenthaltsraum an der geplanten Loggia eine baulic he Brüstung mit einer Höhe von
mindestens 1,3 m anzubringen, damit die Immissionen an den dahinterliegenden
Fenstern auf das notwendige Mindestmaß gemindert we rden. Eine niedrigere Brüs-
tung in üblicher Höhe (ca. 80 -90 cm Höhe) würde hi er keine ausreichende Reduzie-
rung des Lärms ermöglichen.
- In allen Aufenthaltsräumen ist aufgrund der ggf. eingeschränkten Belüftung durch die
nicht öffenbaren Fenster ein ausreichender Mindestl uftwechsel gem. DIN 1946-6 zu
gewährleisten. Dies kann bspw. über eine Lüftungsan lage erfolgen, die aufgrund des
Energiestandards der Häuser ohnehin üblich und notwendig ist.
- Hinweis: Die konkrete, schalltechnische Auslegung der entsprechenden Minde-
rungsmaßnahmen erfolgt im Baugenehmigungsverfahren.
Die genannten Maßnahmen gelten für alle Aufenthaltsräume bzw. Fenster, an denen Richt-
wertüberschreitungen anliegen. In den folgenden Grafiken sind die Lärmwerte pro Haus und
Fassade dargestellt. Alle Werte die mit einer roten Umrandung gezeichnet sind, sind Fassa-
den, an denen die entsprechenden Maßnahmen notwendig sind.

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Prognose der Geräuschimmissionen im Planungsgebiet - Gebäudelärmkarten Gewerbe nach
TA Lärm - Beurteilungspegel:
EG TAG OG TAG DG TAG

EG NACHT OG NACHT DG NACHT

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Prognose der Geräuschimmissionen im Planungsgebiet (auf Basis Kalibrierungsberechnung -
Kastanienallee 2-) Gebäudelärmkarte Freizeit nach Freizeitlärm-Richtlinie - Beurteilungspegel:
EG MITTAGS OG MITTAGS DG MITTAGS

EG NACHT OG NACHT DG NACHT

9.14.3. Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche
Die Bearbeitung des Schallschutzes gegenüber Außenl ärm nach DIN 4109 dient der Ermitt-
lung der schalltechnischen Anforderungen der Außenb auteile eines Bauvorhabens. Sie ist
Bestandteil des Schallschutznachweises nach DIN 4109 im Baugenehmigungsverfahren.
Basisgröße dafür ist der sog. maßgebliche Außenlärm pegel, der die auf die Außenbauteile
einwirkenden Geräusche im Sinne der Norm quantifizi ert. Bei Bebauungsplänen wird er
üblicherweise im Rahmen des Verfahrens ermittelt und festgesetzt.
In der Planzeichnung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 sind über sogenann-
te Inselkarten (Inselkarte 01 bis Inselkarte 03) di e gutachterlich ermittelten Lärmpegelberei-
che geschossweise aufgeführt. Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind
die Außenbauteile nach den Anforderungen der DIN 41 09-2:2016-07 auf Grundlage der
Inselkarten (siehe Planzeichnung) zu bemessen und a uszuführen. Die Festsetzung sichert,
dass gemäß den Inselkarten das erforderliche result ierende Schalldämm-Maß der Außen-
bauteile eingehalten wird, z.B. durch geeignete bau liche Vorkehrungen wie die Verwendung

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entsprechender Außenbauteile (Außenwände, Fenster u nd Türen, Rollladenkästen, Lüfter
und sonstige Einrichtungen). Hierdurch werden in sc hutzbedürftigen Räumen, bei geschlos-
senem Fenster, nutzungskonforme Innenschallpegel im Sinne der DIN 4109 erreicht. Der
gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB geforderte Schutz gesu nder Wohn- und Arbeitsverhältnisse
wird somit mittels der Festsetzungen gewährleistet.
Zudem ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4. 4 unter Ziff. I. 14.3. eine Festset-
zung mit einer Öffnungsklausel formuliert, um auch niedrigere Anforderungen zuzulassen.
Wird durch eine weitere schalltechnische Berechnung , bspw. im Zuge des Baugenehmi-
gungsverfahrens, der Nachweis erbracht, dass an der Fassade aufgrund veränderter, äuße-
rer Rahmenbedingungen geringere Außenlärmpegel daue rhaft anliegen, kann eine Ausnah-
me zur Reduzierung der Anforderungen an die Schalld ämmung der Außenbauteile entspre-
chend der Vorgaben der DIN 4109-1: 2016-07 zugelassen werden.
9.15. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlich en Umwelteinwirkungen (Zu-
lässigkeit der Wohnbebauung)
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die Aufnahme der Wohnnutzung in
den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis FEH 5 b is zur Errichtung der Wohngebäude
in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 unzulässig. Die Fe stsetzung soll sicherstellen, dass ge-
sunde Wohnverhältnisse für die zukünftigen Bewohner der DH 1 bis 22 und FEH 1 bis 5
gewährleistet sind. Da eine bedingte Festsetzung ei ne Abkehr vom Grundsatz des zeitlich
unbeschränkten Baurechtes darstellt, sind derartige Festsetzungen nur in „besonderen Fäl-
len“ zulässig. Die „Besonderheit“ des jeweiligen Ei nzelfalls muss sich dabei aus städtebauli-
chen Gründen ergeben. Hierzu können notwendige Maßn ahmen zur sachgerechten Lösung
von Immissionsschutzkonflikten zählen. So ist die E rrichtung immissionsempfindlicher
Wohnbebauung im Lärmschatten anderer, (z.B. zuerst zu errichtende schützende Riegelbe-
bauung), durchführbar.
Die Reihenhauszeile im Westen ist somit als Maßnahm e zur Geräuschminderung für das
übrige Plangebiet erforderlich und daher zuerst zu realisieren und dauerhaft zu erhalten.
9.16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzun-
gen
Entsprechend § 1a Abs. 1 BauGB soll mit Grund und B oden sparsam und schonend umge-
gangen werden, dabei sind Bodenversiegelungen auf d as notwendige Maß zu begrenzen.
Die Festsetzungen zu Baumanpflanzungen auf Gemeinsc haftsflächen, zur Bepflanzung der
nicht überbaubaren Grundstücksflächen, Begrünung de r Vorgärten und des Gewässerrand-
streifens dienen der Minimierung der durch Versiegelung bewirkten, negativen Auswirkungen
auf Boden, örtliches Klima und Wasserhaushalt. Auße rdem wird die Sicherung eines mög-
lichst großen Anteils zusammenhängender Vegetationsflächen angestrebt. Zudem soll damit
ein durchgrüntes Erscheinungsbild des Quartiers gewährleistet werden.
9.16.1. Anzupflanzende Bäume auf Gemeinschaftsflächen
Auf den Gemeinschaftsflächen sind Neupflanzungen vo n mindestens 26 großkronigen Bäu-
men sowie mindestens 4 klein- bis mittelkronigen Bä umen aus heimischen, standortgerech-
ten Arten vorgesehen. Alle Bäume müssen einer Pflan zqualität von mindestens Stammum-
fang (StU) 20 - 25 cm entsprechen und sind dauerhaf t zu erhalten und bei Abgang gleich-
wertig zu ersetzen. Die dauerhafte Erhaltung und der gleichwertige Ersatz werden vertraglich
zwischen dem Vorhabenträger und der Wissenschaftsstadt Darmstadt geregelt.

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Die Bäume dienen insbesondere der gestalterischen A ufwertung und Gliederung der Ge-
meinschaftsflächen. Aus ökologischer Sicht ist die klimawirksame Beschattung versiegelter
Flächen hervorzuheben. Durch das Grünvolumen der Bä ume werden auch die Beeinträchti-
gungen durch Kraftfahrzeuge bzw. Fahrverkehr und da mit verbundene Immissionsbelastun-
gen reduziert.
Voraussetzungen für ein dauerhaftes und gesundes Wa chstum der Bäume sind eine ausrei-
chende Versorgung mit Wasser, Luft und Nährstoffen. Daher müssen, abhängig von der
jeweils eingesetzten Baumart, ein genügend großer d urchwurzelbarer Raum und eine genü-
gend große Grundfläche der Baumscheibe vorhanden sein.
Bei Baumscheiben sind je Baumart ein genügend große r durchwurzelbarer Raum (bei groß-
kronigen Bäumen min. 36 m³ / Baum, bei mittelkronig en min. 24 m³ / Baum und bei kleinkro-
nigen Bäumen 12 m³ / Baum) und eine genügend große dauerhaft luft- und wasserdurchläs-
sige Grundfläche vorzusehen, um geeignete Pflanz- u nd Wachstumsverhältnisse bereitzu-
stellen.
9.16.2. Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen
Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen
9.16.2.1.
Zur Begrünung der Grundstücksfreiflächen wird eine Festsetzung über die Anforderungen
zur Bepflanzung der nicht bebaubaren Grundstücksflä chen getroffen. Die Festsetzung spie-
gelt die vorgesehene Freianlagenplanung zur Begrünung im Plangebiet wider.
Die privaten Grundstücksfreiflächen müssen infolge ihrer Wohnungsnähe auch eine wichtige
Funktion für die Freiraumerholung im Wohnumfeld übe rnehmen. Begrünte Grundstücksfrei-
flächen haben v. a. folgende positive Wirkungen auf den Naturhaushalt:
• Erhaltung von Böden mit Regulations- und Lebensrau mfunktionen,
• Klimatologische Wirkungen (Minderung des Wärmeinse leffektes, Luftreinigung) durch
Temperaturregulierung, Schutz vor unerwünschter Son neneinstrahlung, Schadstofffilte-
rung und Sauerstoffproduktion,
• Bereitstellung von Lebensräumen für die Tier- und Pflanzenwelt,
• Bereitstellung von Flächen für die Retention von N iederschlägen,
• Grünordnerische Gestaltung des Orts- und Landschaf tsbildes,
• Bereitstellung von Freiräumen für die Erholung im Wohnumfeld.

Die auf den Grundstücken anzupflanzenden Bäume und Sträucher dienen insbesondere der
gestalterischen Aufwertung der Gärten und ihrer Umg ebung. Aus ökologischer Sicht ist die
klimawirksame Beschattung von Relevanz. Aufgrund de s damit verbundenen Grünvolumens
werden auch Immissionsbelastungen reduziert.
Zur Gewährleistung eines Mindeststandards an

• Lebensraumqualitäten für die Tier- und Pflanzenwel t,
• Gestaltungsqualitäten für die Wohnumfelderholung u nd
• klimatologisch positiven Wirkungen der Freiflächen
werden Mindestfestsetzungen (s. Festsetzungen Ziff. I Nr. 16.2.1) im Hinblick auf die Art und
die Anzahl der vorzunehmenden Baum- und Strauchpflanzungen auf den Grundstücksfreiflä-
chen getroffen. Insgesamt werden im Zuge dieser Fes tsetzungen min. 175 klein- bis mittel-
kronige Bäume sowie 130 Solitärsträucher neu gepflanzt.

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Die Beschränkung zur Errichtung flächenhafter Stein -, Kies-, Splitt- und Schottergärten oder
-schüttungen soll zur Vermeidung von Hitzeinseln, V erbesserung des lokalen Kleinklimas
sowie der Förderung der örtlichen Fauna beitragen.
Vorgärten 9.16.2.2.
Zur Gewährleistung eines Mindeststandards an grünor dnerischen Qualitäten sowie von
Gestaltungsqualitäten für die Wohnumfelderholung we rden Anforderungen zur Errichtung
und Beschaffenheit der Vorgärten gestellt. Die Vorg ärten sind gärtnerisch anzulegen. Dies
bedeutet, dass hier Grünflächen angelegt werden müs sen mit einer entsprechenden Be-
pflanzung aus Stauden, Gräsern und Bäumen. Diese sind zu erhalten und zu pflegen und bei
Abgang zu ersetzen. Die Anlage der Vorgärten erfolg t mit dem Verkauf der Häuser, d.h. sie
sind also bereits bei Fertigstellung und Bezug der kompletten Anlage angelegt.
Neben den Grünpflanzungen sind auch Nebenanlagen, Z uwegungen, Stellplätze für Fahrrä-
der und im Falle der FEH 1 und 2 auch Stellplätze für PKW im Vorgarten zulässig. Dies dient
dazu, dass Mülltonnen in Schränken, Boxen, etc. der unmittelbaren Sicht entzogen werden,
Briefkasten- und Klingelanlagen entstehen und Fahrr äder abgestellt werden können, da
bspw. die Reihenhäuser über keinen Keller verfügen. Zuwegungen sind zur Erschließung der
Häuser und der Nebenanlagen wie Gartenboxen, Fahrradstellplätze, etc. zulässig.
Auch sind Arbeits- und Lagerflächen unzulässig, um das städtebauliche Bild eines gepfleg-
ten Wohngebiets nicht zu stören. Zudem erschweren w eitere Arbeits- und Lagerflächen die
Biotopbilanz, da noch mehr Fläche versiegelt wird u nd ausreichend Platz für Arbeiten und
Bewegung auf den Grundstücken vorhanden ist.
Gewässerrandstreifen 9.16.2.3.
Auf Grundlage des Hessischen Wassergesetzes (HWG) b efindet sich im Vorhabenbereich
ein Gewässerrandstreifen mit 5 Metern Breite, der v on baulichen Anlagen freigehalten wer-
den muss. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft sind im Gewässerrandstreifen aber möglic h. Teile der nachrichtlich übernomme-
nen Fläche des gesetzlich geschützten Biotops (s. vorh. Bebauungsplan Ziff. V. Nr. 1.) sowie
die festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung – Zugang Wasser-
fläche (s. vorh. Bebauungsplan Ziff. I. Nr. 11.4.) befinden sich ebenfalls innerhalb des Ge-
wässerrandstreifens. Die vier Pflanzflächen für die Initialpflanzung mit Röhrichten grenzen
unmittelbar an den Gewässerrandstreifen an. Diese g enannten drei Flächen sind von den
Festsetzungen und damit verbunden von den Pflanzmaßnahmen zum Gewässerrandstreifen
ausgenommen.

Innerhalb des Gewässerrandstreifens werden einheimi sche standortgerechte Gehölze ge-
pflanzt, die dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen sind. Die Gehölze
werden etwas vom Ufer zurückgesetzt gepflanzt und k onzentrieren sich entlang der Privat-
gärten der Baugrundstücke. Dies erfolgt, um eine Be schattung der bestehenden Röhrichte
durch die Gehölze zu vermeiden und Laubfall in das Wasser zu verhindern (Eutrophierung)
und zugleich den Zugang zum Gewässer zu erschweren. Zum Teil müssen dafür bestehen-
de Mauern abgebrochen werden. Aufgrund der inhomoge nen Bodenverhältnisse und ge-
ringmächtigen Oberbodenschicht sind Pflanzgruben für Weichgehölze und Weiden zu schaf-
fen und bei Bedarf mit bewährten Methoden landschaf tsgärtnerischer Praxis standortzuver-
bessern, bspw. durch Anreicherung mit geeignetem Bo densubstrat oder Bodenverbesserun-
gerungen und Pflanzenverankerung in der Wachstumsphase.

Zwischen dem unmittelbaren Uferbereich und den Gehö lzpflanzungen soll der Gewässer-
randstreifen sich von selbst begrünen. Der Bereich des Gewässerrandstreifens, auf dem
Uferstaudenpflanzungen, Gehölzpflanzungen und Platz für die Selbstbegrünung vorgesehen

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sind, ist in etwa 1.260 m² groß. Im gesamten Gewäss errandstreifen ist die nachträgliche
Anpflanzung weiterer Gehölze in der Regel unzulässi g und nur gestattet, wenn beschädigte
Gehölze ersetzt werden müssen Die Ausbringung nicht heimischer Pflanzen ist ebenfalls
unzulässig, um damit den Fremdarteneintrag in das G ebiet zu reduzieren. Dies wird auch
über die Kaufverträge mit den späteren Nutzern der Gärten gesichert.

Weitere Maßnahmen zum Schutz des Gewässerrandstreifens (z.B. Ausschluss der Lagerung
wassergefährdender Stoffe) werden vertraglich zwisc hen dem Vorhabenträger und der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt vereinbart.
9.16.3. Anzupflanzende Hecken und Erweiterung von bestehenden Hecken
Durch die Entfernung der bestehenden baulichen Einf riedungen entlang des Grundstücks
erfolgt eine grünräumliche Verbindung des Plangebie ts mit seiner Umgebung. Durch ergän-
zende Pflanzungen mit freiwachsenden, standortgerec hten Hecken an den nördlich und
östlich angrenzenden vorhandenen Hecken (H1 und H2) wird das Quartier in die grüne
Umgebung eingebunden. An der westlichen Grundstücks grenze ist zudem die Neuanpflan-
zung einer Hecke (H3) vorgesehen. Zur Schaffung ein es optisch ansprechenden Gebietsab-
schlusses entlang bestehender Einfriedungen (Zaun) auf Seiten des Nachbargrundstücks ist
eine vorgesetzte Heckenpflanzung vorgesehen.

Bei Abgang von Heckengehölzen im Vorhabenbereich si nd diese gleichwertig zu ersetzen.
Die getroffenen Festsetzungen zu den Hecken und Hec kenstrukturen mit Mindestanforde-
rungen unterstreichen ihren grünordnerischen Wert für das Planvorhaben.
9.16.4. Fassadenbegrünung
Die festgesetzte Fassadenbegrünung soll zu einer zü gigen Durchgrünung des Plangebiets
beitragen und ist eine wirkungsvolle Maßnahme zur g estalterischen Aufwertung von Gebäu-
den. Die Fassadenbegrünung stellt bereits nach kurz er Zeit die Entwicklung ökologisch und
gestalterisch wirksamer Grünstrukturen sicher. Zude m bewirkt die Festsetzung von begrün-
ten Fassaden positive Auswirkungen auf die Schutzgü ter Klima sowie Landschafts- und
Ortsbild. So wirkt die Fassadenbegrünung ausgleiche nd auf die Auswirkungen baulicher
Verdichtung und trägt zur Verbesserung des örtliche n Klimas bei, indem sie die Aufheizung
der Gebäude reduziert. Zudem schafft die Begrünung der Fassadenflächen ein gestalterisch
wirkungsvolles Grünvolumen und leistet damit einen Beitrag zur Einbindung der Bebauung in
das parkähnliche Umfeld. Brandschutzrechtliche Regelungen sind dabei zu beachten.
Die zu begrünenden Flächen an den Doppelhäusern (DH ) und Reihenhäusern (RH) sind
gegenüber den zu begrünenden Flächen an den freistehenden Einzelhäusern (FEH) vielfach
flächenmäßig größer (in m²) festgesetzt. An den DH und RH stehen vornehmlich größere
Fassadenflächen zur Verfügung, die nicht durch Öffn ungen unterbrochen sind und sich
besser zur Anordnung für Fassadenbegrünungen eignen.
Die Mindestfestsetzung über die zu begrünenden Fass adenflächen in den Baufeldern ist
Bestandteil der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung gemäß Umweltbericht.
9.17. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
9.17.1. Erhaltung von Einzelbäumen und Baumgruppen
Zur Verminderung eingriffsbedingter Beeinträchtigun gen wurde bereits im Vorfeld während
der Planung versucht, eine möglichst geringe Anzahl von Baumstandorten zu überplanen.

Begründung – Entwurf – 19.08.2021
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Sowohl der Freianlagen- als auch der Vorhaben- und Erschließungsplan haben dies in ihren
Planungen berücksichtigt.
Auf dem Vorhabengrundstück gibt es derzeit 45 Besta ndsbäume. Für das Bauvorhaben
müssen 33 bestehende Solitärbäume auf dem Grundstück gefällt werden, sodass 12 Bäume
zum Erhalt im Vorhabenbereich festgesetzt sind. Dar über hinaus finden sich im direkten
Grenzbereich des Grundstücks zum Elfeicher Weg elf Bäume, die im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan informatorisch dargestellt sind.
Die Erhaltung von größeren Bäumen und Baumstrukture n wirkt sich positiv auf das Stadtbild
aus und bietet gegenüber den Neubauten ein grünes P endant mit einer Wirkung, die bei
Neuanpflanzungen erst nach mehreren Jahren erzielt werden kann. Die darüber hinaus
verbundenen positiven Funktionen im Naturhaushalt, wie v. a. positive Wirkung auf das
Kleinklima, Erzeugung von Verdunstungskälte, Bescha ttung von versiegelten Flächen, die
Bereitstellung von Lebensraum für Tiere etc., komme n zudem bei großen Bäumen in beson-
derem Maß zum Tragen. Die dauerhafte Erhaltung und der gleichwertige Ersatz werden
vertraglich zwischen dem Vorhabenträger und der Wis senschaftsstadt Darmstadt geregelt.
Der festgeschriebene Erhalt von festgesetzten zu er haltenden Bäumen auf Privatgrundstü-
cken ist potentiellen Erwerbern mitzuteilen und auf die Regelungen des Durchführungsver-
trags zu verweisen.
9.17.2. Erhaltung von Einzelbäumen des Naturdenkmals Kastanienallee
Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume des nach § 28 BNatSchG geschützten Naturdenk-
mals „Kastanienallee“ (N) sind dauerhaft erhalten u nd gegen jede Beeinträchtigungen zu
schützen. Als historisch angelegte Allee besitzen d ie Rosskastanien an der Kastanienallee
einen besonderen naturdenkmalhistorischen Wert. Die Hinweise zu Baumschutzmaßnahmen
im Plangebiet sind zu beachten.
9.17.3. Erhaltung von Hecken
In der Planzeichnung ist der Erhalt der bestehenden Hecke entlang der Kastanienallee (H4)
zeichnerisch festgesetzt. Die zur Erhaltung festges etzten Heckenstrukturen sorgen dafür,
dass das Quartier in die grüne Umgebung eingebunden und Bestandsgrün gesichert wird.
Die Heckenstrukturen sind dauerhaft gegen jede Beei nträchtigung zu schützen und bei
Verlust gemäß Pflanzliste zu ersetzen.
10. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
10.1. Dachgestaltung
Aufgrund einer fehlenden ortstypischen Dachlandscha ft werden zugunsten einer modernen
Architektursprache und eines hohen angestrebten Dur chgrünungsgrades im Plangebiet in
den Baufeldern FEH 1 bis FEH 5 und DH 1 bis DH 22 F lachdächer mit einer Neigung von
höchstens 5° festgesetzt. Die Festsetzung einer max imalen Dachneigung soll die Grundvo-
raussetzung für eine erfolgreiche Dachbegrünung gewährleisten.
Die Gebäudedächer der überbaubaren Grundstücksfläch en RH 1 bis RH 20 werden als
Flachdach-Pultdach-Kombination mit einer Neigung von höchstens 35° ausgeführt.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

10.2. Werbeanlagen
Da im Plangebiet der Versorgung des Gebietes dienen de Läden, Schank- und Speisewirt-
schaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe all gemein und sonstige nicht störende
Gewerbebetriebe ausnahmsweise zulässig sind, werden Werbeanlagen festgesetzt, die nur
an der Stätte der Leistung (am Gebäude) und bis zu einer maximalen Größe von 0,3 m x 0,3
m zulässig sind. Anlagen mit grellem, wechselndem o der bewegtem Licht, bzw. Projektionen
und Laufschriften sind nicht zulässig.
Durch den Ausschluss ortsfremder Werbe- und auffälliger Lichtanlagen soll geregelt werden,
dass von Werbeanlagen kein störender Impuls ausgeht , der negative Auswirkungen auf das
Straßen- und Ortsbild sowie die Wohnnutzung besitzt.
10.3. Einfriedungen
Die Form und Höhe von Einfriedungen werden im Plang ebiet begrenzt und eingeschränkt,
damit das städtebauliche Bild durch derartige Anlagen nicht dominiert wird. Die Vorgaben zu
Einfriedungen werden hinsichtlich ihrer räumlichen Lage und Positionierung im Plangebiet
differenziert festgelegt. So unterscheiden sich z.B . die Festsetzungen zu Einfriedungshöhen
zwischen den Privatgrundgrundstücken im Gegensatz z u Einfriedungen von Privatgrundstü-
cken zu öffentlichen Flächen. Ziel ist ein geordnet es städtebauliches Bild, welches Einblicke
in die Grundstücke gewährt, insbesondere von der St raßenseite, aber auch eine Privatheit
der hinteren Gärten ermöglicht, ohne eine geschloss ene bauliche Einfriedung errichten zu
müssen. Auch wird beispielsweise die bestehende Einfriedung (Holzlattenzaun) zum westlich
gelegenen Biergarten berücksichtigt und ermöglicht, während diese Einfriedung im restlichen
Plangebiet nicht zulässig ist.
Weiter bestehen Vorgaben zur Errichtung von Strauch pflanzungen und Hecken in Verbin-
dung mit Einfriedungen. Die Verwendung von Strauchpflanzungen und Hecken leistet zudem
einen wichtigen Beitrag zum Arten- und Biotopschutz . Am Quartiersrand befinden sich frei-
wachsende Hecken, die zugunsten weiterer Wachstumsm öglichkeiten von Höhenbegren-
zungen ausgenommen sind.
Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Grundstücke ermög-
lichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild vermeiden.
10.4. Abfallsammelanlagen
Zum Schutz des Erscheinungsbilds im Quartier sind S tandflächen für private Abfallbehältnis-
se einzuhausen und/oder einzugrünen. Gemeinschaftli ch genutzte Müll- und Abfallsammel-
anlagen sind einzugrünen, da diese aufgrund der Unt erflurbauweise und der daraus folgen-
den Leerung mittels Kran nicht eingehaust werden kö nnen. Somit sind sie dem Blick der
Betrachter entzogen und wirken sich aus stadtgestal terischen Gründen nicht negativ auf die
Erscheinung im Plangebiet aus.
10.5. Carports
Zur Gewährleistung eines einheitlichen städtebaulic hen Erscheinungsbildes des Plangebiets
sowie zur Förderung positiver Auswirkungen auf das Stadtklima sind Carports als offene,
bepflanzte und berankte flache Überdachungen auf St ützen ohne Wände auszuführen.
Durch die Errichtung von Carports ohne Seitenwände verringern sich einschränkende Aus-
wirkungen auf die Sichtverhältnisse sowohl aus stad tgestalterischen Gründen als auch aus
Gründen der Verkehrssicherheit.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

Carports sind nicht Bestandteil der vorgelegten Vor habenplanung, jedoch gegebenenfalls
zukünftig als optionales Angebot denkbar.
11. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Nieder-
schlagswasser
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes und für die Entwässerung der Dachflächen
ist die Errichtung von Zisternen eine maßgebliche V orgabe, um das darin gesammelte Nie-
derschlagswasser als Brauchwasser zu verwerten. Dur ch Verwendung von Niederschlags-
wasser als Brauchwasser werden die Trinkwasser-Ress ourcen geschont, der Eingriff in den
Wasserhaushalt gemindert und die Kläranlage entlast et. Bei Überlauf der Zisternen soll das
Regenwasser auf dem Grundstück versickert und/oder in den öffentlichen Abwasserwasser-
kanal eingeleitet werden. Voraussetzung für die Sam mlung, Verwertung und Versickerung
ist, dass wasserwirtschaftliche, gesundheitliche, w asserrechtliche oder sonstige öffentlich-
rechtliche Belange nicht entgegenstehen.
Ziel der Maßnahme ist einerseits die Minimierung de r Niederschlagsabflüsse und anderer-
seits die möglichst naturnahe Wiedereingliederung d er unvermeidbaren Niederschlagsab-
flüsse in den natürlichen Wasserkreislauf. Abflusss pitzen sowie Anteile des Oberflächenab-
flusses sollen dabei zugunsten von Rückhaltung, Ver dunstung und Versickerung reduziert
werden.
Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrünung
schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dac hbegrünungsfestsetzungen hinausgeht
und eine höhere Abflussretentionswirkung hat. Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal
angeschlossen sind, wird deren Regenwasser bereits vollständig auf dem Grundstück be-
wirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf zugefüh rt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung
der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.
Das vorgegebene Fassungsvermögen von 25 l/m² stammt aus der DIN 1989-1 zu Regen-
wassernutzungsanlagen. Der Ertrag verringert sich e ntsprechend dem Abflussbeiwert, wes-
halb für extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden.
12. Kennzeichnung von Flächen
12.1. Vernässungsgefährdeter Bereich
Im Vorhabengebiet ist mit hohen Grundwasserständen zu rechnen. Das Plangebiet wird als
vernässungsgefährdeter Bereich gekennzeichnet. Unte r IV. sowie VI. Hinweise Ziff. 4 der
textlichen Festsetzungen finden sich zudem Hinweise zu den Grundwasserständen. Zur
Vermeidung von Setzrissschäden bzw. Vernässungsschä den sind die Grundwasserflurab-
stände zu berücksichtigen.
13. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
13.1. Gesetzlich geschützte Biotope (Schilfröhricht )
Am Westufer des Sees befindet sich ein nach § 30 BNatSchG geschützter Schilfröhrichtstrei-
fen. Dieser ist nachrichtlich in die Planzeichnung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
übernommen. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden gesonderte Festsetzungen zu
zulässigen Maßnahmen im geschützten Biotopbereich g etroffen (s. Festsetzungen
Ziff. I. 12.7.).

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

13.2. Gewässerrandstreifen
Gemäß § 23 Abs. 1 HWG ist der Gewässerrandstreifen im Außenbereich nach § 35 BauGB
zehn Meter und im Innenbereich im Sinne der §§ 30 und 34 des BauGB fünf Meter breit.
Da sich das Gebiet derzeit im Innenbereich nach § 3 0 BauGB befindet, wird der Gewässer-
randstreifen als fünf Meter breiter Schutzstreifen im vorliegenden vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan nachrichtlich übernommen. Diese Fläche überschneidet die nachrichtlich über-
nommene Fläche des gesetzlich geschützten Biotops ( Schilfröhricht), die Pflanzfläche nach
Ziff. I. 12.7 der textl. Festsetzungen (Anpflanzung von Röhrichten und Schwimmblattpflan-
zen) sowie die nach Ziff. I. 11.4
festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbe-
stimmung - Zugang Wasserfläche. Zudem läuft der Gew ässerrandstreifen über die nicht
überbaubare Grundstückfläche der Anwohner.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden gesondert e Festsetzungen zu zulässigen
Maßnahmen im Gewässerrandstreifen getroffen (Ziff. I. 16.2.3. Gewässerrandstreifen).

13.3. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz (BN atSchG)
Die nach § 30 BNatSchG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG ge schützte Allee der Straße „Kasta-
nienallee“ ist nachrichtlich im vorhabenbezogenen B ebauungsplan übernommen. Dies gilt
ebenso für die Einzelbäume (N) des Naturdenkmals „Kastanienallee“.
14. Hinweise
Auf Grundlage des Umweltberichts, vorliegender Guta chten sowie der Vorgaben öffentlicher
Stellen und verschiedener Regelwerke sind Hinweise aus dem vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan zu beachten, die nach den nachrichtlichen Übernahmen aufgeführt sind.
15. Durchführungsvertrag
Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein Du rchführungsvertrag zwischen der
Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger verfasst. Der Vertrag wird zwischen
Offenlage und Satzungsbeschluss erstellt.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanien allee / Elfeicher Weg –

16. Planungsstatistik
Geltungsbereich 26.384 m²
Vorhabenbereich 25.017 m²

Baugrundstücke (überbaubare Grundstücksfläche +
nicht überbaubare Grundstücksfläche)
13.851 m²
Überbaubare Grundstücksfläche (Baugrenzen) 5.489 m²
Nicht überbaubare Grundstücksfläche (ein-
schl. Vorgarten, entsprechende Teile des
Gewässerrandstreifens)
8.362 m²
GR 5.630 m² *
GR II 7.965 m²
Geschossfläche 10.175 m²

Gemeinschaftliche Grünfläche 1.398 m²
Private Verkehrsfläche 2.732 m²
Stellplätze und Carports (ohne die 4 StPl auf der nicht
überbaubaren Grundstücksfläche)
1.215 m²
M+F-Flächen 58 m²
Heiztechnikzentrale 60 m²
Private Wasserfläche 5.703 m²

Öffentliche Verkehrsfläche 1.367 m²
* Gemäß Ziff. I. 5.2 dürfen Terrassen die festgeset zte Baugrenze um max. 2,5 m überschreiten. Ter-
rassen sind GR I Flächen. Dadurch ist die GR gering fügig größer als die Überbaubare Grundstücks-
fläche (durch Baugrenzen definiert).

Umweltbericht

gemäß § 2 BauGB zum

vorhabenbezogenen Bebauungsplan
N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg –

Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co.KG

Bearbeitung: naturplan
An der Eschollmühle 30
64297 Darmstadt
Tel. 0 61 51/39 66 1-0
Fax 0 61 51/39 66 1-29
E-mail: info@naturplan.net
Julia Harras
Dr. Karsten Böger
Dr. Marion Beil

Stand: 19.08.2021

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -

Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung ....................................................................................................................... 4
1.1 Vorhaben und Planungsziel ...................................................................................... 4
1.2 Rechtliche Rahmenbedingungen .............................................................................. 5
1.2.1 Rechtsgrundlagen ..................................................................................................... 5
1.2.2 Planungsrechtliche Vorgaben und bestehender Flächenschutz ................................ 6
2 Lage im Raum ................................................................................................................ 7
3 Bestand, Empfindlichkeit und Bewertung der Schutzgüter ....................................... 9
3.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit ............................................................ 9
3.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt .................................................. 10
3.2.1 Biotope und Flora ................................................................................................... 10
3.2.2 Fauna ..................................................................................................................... 17
3.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft .............................. 30
3.3.1 Fläche ..................................................................................................................... 30
3.3.2 Boden ..................................................................................................................... 30
3.3.3 Wasser ................................................................................................................... 33
3.3.4 Luft und Klima ......................................................................................................... 34
3.3.5 Landschaft .............................................................................................................. 35
3.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter ............................................................................ 35
4 Prognose zur Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der
Planung ................................................................................................................. 35
4.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit .......................................................... 35
4.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt .................................................. 38
4.2.1 Biotope und Flora ................................................................................................... 38
4.2.2 Fauna ..................................................................................................................... 41
4.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft .............................. 43
4.3.1 Fläche ..................................................................................................................... 43
4.3.2 Boden ..................................................................................................................... 44
4.3.3 Wasser ................................................................................................................... 45
4.3.4 Luft und Klima ......................................................................................................... 46
4.3.5 Landschaft .............................................................................................................. 47

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -

4.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter ............................................................................ 47
4.5 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern...................................................... 48
5 Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich von
Eingriffswirkungen ............................................................................................... 48
5.1 Vermeidungsmaßnahmen ....................................................................................... 48
5.2 Minimierungsmaßnahmen ...................................................................................... 52
5.3 Ausgleichsmaßnahmen .......................................................................................... 55
6 Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung .............................................................................. 58
7 Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung .................62
8 Allgemeinverständliche Zusammenfassung ............................................................. 62
9 Quellen ......................................................................................................................... 65

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -

Anlagen
Anhang 1: Pflanzliste (Vorschläge)
Anhang 2: Flächen für den Ausgleich des Ökopunktedefizit s
Karte 1: Biotop- und Nutzungstypen Ist-Zustand, Maßstab 1 :750
Karte 2: Biotop- und Nutzungstypen Plan-Zustand, Maßsta b 1:750

Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Lage des Geltungsbereichs im Norden Darmstadts ........................................... 8
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet ......................................................................................... 8
[Fotos nicht im Einzelnen aufgeführt. Aufnahmen von M. Beil, 16. Juli 2018 und J. Harras,
12.03.2020]

Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Nutzungs- und Biotoptypen (Bestand) nach der hessischen KV von 2005 innerhalb
des Vorhabensbereichs ........................................................................................................ 16
Tabelle 2: Erfassungstermine mit Wetterdaten und Begehungszeiten .................................. 18
Tabelle 3: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Vogelarten ....................21
Tabelle 4: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2017/ 2018 festgestellte Fledermausarten .26
Tabelle 5: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Amphibien.....................27
Tabelle 6: Nachweise weiterer Arten im Jahr 2018 ............................................................... 28
Tabelle 7: Nutzungs- und Biotoptypen (Planung) nach der hessischen KV von 2005 innerhalb
des Vorhabensbereichs ........................................................................................................ 40
Tabelle 8: Übersicht Bilanzierung gemäß hessischer KV von 2005 ...................................... 59

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
4
1 Einleitung
1.1 Vorhaben und Planungsziel
Zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg, direkt östli ch des Geländes des „Bayerischen
Biergartens“, soll ein Privatgrundstück in eine Wohnbaufläche umgewand elt werden. Der
Geltungsbereich des Vorhabens hat eine Gesamtgröße von e twa 25.000 m² inklusive eines
bestehenden 5.300 m² großen Abgrabungsgewässers. Da die öffentliche Kastanienallee als
Erschließungsstraße für das neue Wohngebiet dient, aber bislang nicht als Straße
umgewidmet wurde, umfasst der Geltungsbereich des Bebauungsplanes den des Vorhabens
und zusätzlich etwa knappe 1.400 m² im Bereich der Kastani enallee, jener erfährt allerdings
keine nennenswerten Veränderungen.
Es ist geplant, rund um den See 20 Reihen-, 11 Doppel- und 5 Einzelhäuser, also insgesamt
47 Hauseinheiten zu errichten. Die freistehenden Einfamil ienhäuser und die Doppelhäuser
verfügen über insgesamt 27 Einliegerwohnungen, die o ptional als getrennte Wohneinheit
genutzt werden können oder den Hauptwohnraum erweite rn. Bezüglich der Gebäudehöhe
sind bei allen Häusern zwei Vollgeschosse und ein zusätzli ches Staffelgeschoss sowie aus
städteräumlich-gestalterischen Erwägungen fünf Reihenhäu ser mit drei Vollgeschossen
vorgesehen. In das Wohngebiet sollen zwei Zufahrtsstraßen führen, die den Elfeicher Weg
mit der Kastanienallee verbinden und westlich bzw. östl ich vom Stillgewässer verlaufen. Die
beiden Straßen sollen für den öffentlichen motorisier ten Verkehr gesperrt sein, Fußgänger
können durch das Wohngebiet gelangen. Parkmöglichkeiten für die Anwohner und deren
Besucher werden ausschließlich auf dem Gelände geschaffen und ergänzt durch 4
Parkplätze, die im Rahmen eines Car-Sharing-Konzepts gen utzt werden . Ein
Wartungszugang zum See soll über die östliche Zufahrtstraße erfolgen . Es ist vorgesehen,
für die Bewohner einen gemeinsam genutzten Zugang im S üden des Sees zu errichten, um
den gesetzlich geschützten Schilfgürtel im Westen des Sees zu erhalten. Im Rahmen eines
Pilotprojekts soll die Seewärme als regenerative Energi equelle für die Beheizung der
Wohnhäuser und Warmwasser genutzt werden. Auf den Flach - bzw. Pultdächern der
Wohnhäuser sollen Solarmodule installiert werden.
Mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll nun der bestehende, noch rechtskräftige
Bebauungsplan N 8.4 geändert werden. Bei der Aufste llung von B-Plänen sind die Belange
des Umweltschutzes zu berücksichtigen (§ 1 (6) Nr. 7 BauGB). Dafür ist eine Umweltprüfung
durchzuführen, in welcher die Auswirkungen einer B-Plan -Umsetzung ermittelt, beschrieben,
bewertet und in Form eines Umweltberichts dokumentiert werden (§ 2 (4) BauGB). Dies gilt
auch für vorhabenbezogene B-Pläne.
Der nachfolgende Bericht prüft die voraussichtlichen Ausw irkungen einer Umsetzung der
Planung auf die Schutzgüter der Umwelt , untersucht die Möglichkeiten zur Vermeidung,
Verminderung und zum Ausgleich von nachteiligen Auswirku ngen und gibt eine Prognose
zur Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
5
1.2 Rechtliche Rahmenbedingungen
1.2.1 Rechtsgrundlagen
Die folgenden Fachgesetze und deren jeweilige Zielsetz ung bilden die Grundlage für die
Umweltprüfung und sind damit auch für den neuen B-Plan von Bedeutung.
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009, zuletzt geänder t
durch Artikel 290 der Verordnung vom 19. Juni 2020
Dieses Gesetz dient der Umsetzung des Naturschutzes, insbesonder e dem dauerhaften
Erhalt wildlebender Arten, der Sicherung natürlicher Lebensräume und deren Vernetzung
sowie dem Schutz der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts.
Besonders folgende Abschnitte hieraus sind für die vorliegende Umweltprüfung relevant:
- § 1 Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege
- § 2 Verwirklichung der Ziele
- § 11 Landschaftspläne und Grünordnungspläne
- §§ 13 ff Eingriffsregelung
- § 28 Naturdenkmäler
- § 30 Gesetzlich geschützte Biotope
- §§ 44-47 Besonderes Artenschutzrecht
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) in der
Fassung vom 20. Dezember 2010, zuletzt geändert durch Arti kel 17 des Gesetzes vom
07. Mai 2020
Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, das Führen von
Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen (Hessische
Kompensationsverordnung, KV) in der Fassung vom 01. Se ptember 2005, novelliert am
26. Oktober 2018 und berichtigt am 01. Februar 2019
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung vom 24. Februar
2010, zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 03. Dezember 2020
Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) in der Fassung vom 01. März 1999, zuletzt
geändert durch Artikel 3 der VO vom 27. September 2017
Bundesimmissionsschutzgesetz (BlmSchG) in der Fassung vom 17. Mai 2013, zuletzt
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 03. Dezember 2020
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltsgesetz WHG) in der
Fassung vom 31. Juli 2009, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 19. Juni 2020

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
6
Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie (FFH-Richtlinie) Richtlinie 92/43/EWG des Rates vom
21. Mai 1992 zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie d er wildlebenden Tiere und
Pflanzen, zuletzt geändert am 13. Mai 2013
Vogelschutzrichtlinie (VS-RL) Richtlinie 2009/147/EG des Europäischen Parl aments und
des Rates vom 30. November 2009 über die Erhaltung der wildlebenden Vogelarten, zuletzt
geändert am 05. Juni 2019
1.2.2 Planungsrechtliche Vorgaben und bestehender Flächenschutz
Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan (2010)
Im Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungspl an 2010 (mit der Bekannt-
machung am 17. Oktober 2011 in Kraft getreten) liegt das Plangebiet im „Vor behaltsgebiet
für Landwirtschaft“. Laut Textteil zum Regionalplan können Flächen für
Wohnsiedlungszwecke, welche unter 5 ha groß sind und sich in den Ortsrandlagen befinden,
im „Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“ liegen. Da d ie Planfläche diesen Vorgaben
entspricht, entspricht das Vorhaben dem Regionalplan.
Landschaftsplan der Stadt Darmstadt (2004)
Im Landschaftsplan liegt der Geltungsbereich innerhalb eines zum Erhalt/dem Ausbau von
Grünflächen vorgesehenen Bereichs, damit steht das Vorha ben dem Landschaftsplan
grundsätzlich entgegen. Aus sich heraus entwickelt der Landsc haftsplan aber keine
Rechtskraft. In dem Plan stellt die Kastanienallee ein wichtiges, lineares Vernetzungsbiotop
dar. Generell handelt es sich beim Bürgerpark Nord um eine klimaaktive Grünfläche und um
einen Funktionsraum mit mittlerer Bedeutung. Die Gru ndwasserergiebigkeit auf dem
Plangelände wird als gering eingestuft. Die Oberfläche ngewässer des Bürgerparks sind als
nährstoffreiche Teiche klassifiziert. In der Bodenbewertun g liegt keine Aussage zum
Geltungsbereich vor (Weißfläche).
Flächennutzungsplan (FNP) mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Darms tadt
(2006, geändert 2009)
Der FNP mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Dar mstadt wurde 2006 wirksam. Der
Bereich des Untersuchungsgebiet s wurde im ursprünglichen FNP als „Grünfläche“
dargestellt. In diesem Bereich wurde der Plan dann 2009 durch die Änderung 1.2
(„Bürgerpark-Nord“) ergänzt. D as Untersuchungsgebiet wurde in der rechtskräftigen
Änderung, welche nach wie vor gilt, als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Diese Änderung
geschah im Hinblick auf den nicht realisierten und dami t nicht rechtskräftig gewordenen,
vorhabenbezogenen B-Plan N 8.4.2 („An der Kastanienallee“). Dieser B-Plan sah vor, auf
der Fläche eine Wohnanlage für ältere Menschen mit zehn Gebäuden zu errichten und damit
die bebaute Fläche nur geringfügig zu vergrößern. Unter Ziele und Zwecke der Planung
formuliert der FNP, die „Wohnbebauung soll eine dem Park angemessene geringe Dichte“
aufweisen. Im zugehörigen Umweltbericht zur FNP-Änderun g heißt es: “Die Zielsetzung der
dem FNP übergeordneten Planungen ist es, im Änderungs gebiet (FNP-Änderung 1.2, die
Verfasser) Grünflächen zu erhalten und auszubauen “. Die im vorliegenden Bebauungsplan-
Entwurf vorgesehenen Ziele sind an diesen Vorgaben zu prüfen.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
7
Bebauungsplan N 8.4 – Darmstadt Nord-Ost (1985)
Der bislang rechtskräftige Bebauungsplan N 8.4 weist d ie Untersuchungsfläche als
„Parkanlage mit Wegen“ inklusive „Teich“ aus. Die Kastanie nallee ist als zu erhalten
festgesetzt. Eine Änderung dieses B-Plans im Untersuchung sbereich, der
vorhabenbezogene B-Plan N 8.4.2 („An der Kastanienallee“), wurde nicht rechtskräftig.
Bestehender Flächenschutz
Die südlich an den Vorhabensbereich angrenzende Kastani enallee ist als Naturdenkmal
nach § 28 BNatSchG geschützt. Das Naturdenkmal umfasst dabei die Allee beiderseits der
Straße auf einer Länge von ca. 500 m mit 80 Kastanienbä umen (Aesculus hippocastanum).
Etwa 120 m davon befinden sich innerhalb des Geltungsb ereiches des B-Plans. Sowohl die
Beseitigung des Naturdenkmals als auch alle Handlungen, die zu einer Zerstörung,
Beschädigung oder Veränderung führen können, sind nach § 28 Abs. 2 BNatSchG verboten.
Am Westufer des Sees befindet sich ein nach § 30 BNatSchG geschützter
Schilfröhrichtstreifen (siehe auch Kapitel 3.2.1). Im Geltungsbereich des Bebauungsplan s
besteht kein darüber hinausgehender gesetzlicher Flächen schutz nach BNatSchG
(Naturschutzgebiet, Nationalpark, Biosphärenreservat, La ndschaftsschutzgebiet, Naturpark,
Geschützte Landschaftsbestandteile oder Natura 2000- Ge biet). Das
Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ beginnt erst ö stlich der Kranichste iner Straße
bzw. der Bahnlinie (N ATUREG-VIEWER HESSEN). Es befindet sich kein
Trinkwasserschutzgebiet innerhalb des Geltungsbereichs (GRUSCHU-VIEWER HESSEN).
2 Lage im Raum
Der Vorhabensbereich (s. Abb. 1 und 2) besteht aus mehrere n privaten , der Öffentlichkeit
nicht zugänglichen, zusammen etwa 25.000 m² großen Flurstücken (hauptsächlich 48/29, im
Süden davon zwei kleine Flurstücke, 48/30 und 48/31 und im Nordosten der Elfeicher Weg
183 mit 47/3 und 47/4). Er befindet sich laut Landschaftsplan der Stadt Darmstadt im Norden
des etwa 100 ha großen Bürgerparks Nord. Dieser Park ist geprägt durch verschiedene
Bereiche, zu denen im Norden ein Landschaftspark mit H ügeln, Gewässern (darunter der
Müllersteich östlich des Plangebiets), Waldflächen und W iesen zählt. Anfang der 1970er
Jahre war der Park geprägt von kleingärtnerischer Nutzung , großen Brachflächen und offen
gelassenen Tongruben ehemaliger Ziegeleien. Aufgrund d es früheren hohen
Grundwasserstandes und des jahrhundertelangen Tonabbaus blieb das Gelände trotz der
günstigen Lage unbebaut. Manche der Tongruben wurden m it unterschiedlichem Material
verfüllt, andere hingegen offengelassen (H ISTORISCHER VEREIN FÜR HESSEN E.V. 2019). Auf
dem Plangebiet liegt ein zentraler See, welcher durch den früheren Tonabbau entstanden ist.
Ursprünglich war die Tongrube tiefer und wurde teilweise mit Bauschutt verfüllt (ANINA 2017,
2018, 2019). Das Gebiet wird durch die als Naturdenkma l geschützte Kastanienallee im
Süden, den Elfeicher Weg im Norden sowie einem öffen tlichen Fußweg im Osten begrenzt .
An der Kastanienallee im Osten grenzt straßenbegleitend e Wohnbebauung an den
Planungsbereich an.

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Im Westen schließt sich das Gelände eines Biergartens mit Au ßengastronomie, Parkplätzen
und Bewirtschaftungsgebäuden an. Aktuell befinden sich ve reinzelte Einfamilienhäuser und
Reste von Fundamenten und Anlagen auf dem Gelände.

Abbildung 1: Lage des Geltungsbereichs im Norden Darmstadts
Kartengrundlage: GEOBASIS-DE/BKG

Abbildung 2: Untersuchungsgebiet
Quelle Luftbild: Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation

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3 Bestand, Empfindlichkeit und Bewertung der Schutzgüter
Im Folgenden wird der derzeitige Bestand, der Zustand un d die Empfindlichkeit der
Schutzgüter (vgl. § 2 (1) UVPG) innerhalb des Geltungsb ereichs unter Berücksichtigung
seiner Lage im Raum beschrieben.
Grundlage des Umweltberichts sind dabei folgende Gutachten:
- Altlastenuntersuchungen (U MWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2020, 2021b)
- Artenschutzfachbeitrag ( naturplan 2021)
- Bodengutachten (A NINA 2017, 2018, 2019)
- Chemische Analyse des Badegewässers (CAL 2019)
- Energiekonzept (PGT 2021)
- Erschließungskonzept (U MWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021a)
- Gewässergutachten (INGA 2021)
- Grundwasseruntersuchung (U MWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021c)
- Klimagutachten (INKEK 2020, ergänzt im März 2021)
- Schallgutachten (ITA 2021)
- Verkehrsuntersuchung (S TETE PLANUNG 2021)
- Vermessungen (W ITTIG+KIRCHNER 2019)
3.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit
Das Gelände ist in Privatbesitz und der Öffentlichkeit un zugänglich. Wegen eines
umgebenden Holzzauns und der zusätzlichen Heckeneinfriedun g entlang der nördlichen,
östlichen und südlichen Grenze ist kein Einblick möglich . Der Holzzaun entlang der
westlichen Grenze befindet sich auf dem Nachbargrundstü ck und ist nicht mit einer Hecke
eingegrünt. Eine Erholungsfunktion ist für die Öffent lichkeit auf dem Plangebiet nicht
gegeben, durch den umliegenden Bürgerpark allerdings in unmittelbarer Umgebung
vorhanden.
Innerhalb des Gebiets besteht für die wenigen Bewohner allerdings eine Erholungsqualität
im direkten Wohnumfeld. Momentan befindet sich ledigl ich ein Wohnhaus im Norden des
Plangebiets, daher tritt die Wohnqualität im Gebiet in den Hintergrund. Im Nordosten
befinden sich mehrere Wohnhäuser, die teilweise schon lä nger leer stehen. Im Westen und
Südosten befinden sich als Werkstätten und Lager genutzte Gebäude.

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Eine zeitweise Belastung stellt der Geräuschpegel u.a. au sgehend vom Biergarten dar . Im
Bereich des Wohnhaus es des Grundstückseigentümers werden die Zielwerte aus diesen
Lärmquellen jedoch eingehalten. Durch Straßen- und Sc hienenverkehr werden die Zielwerte
geringfügig überschritten. Diese Beeinträchtigung betrifft zurzeit allerdings nur die momentan
wenigen Bewohner (ITA 2021).
Das derzeitige Verkehrsaufkommen in der Kastanienallee ist auch in Spitzenzeiten gering ,
über den Knotenpunkt mit der Kranichsteiner Straße best eht eine direkte Anbindung ans
kommunale Straßennetz. Das Plangebiet liegt in günstige r Distanz zur nächsten
Straßenbahnhaltestelle (380 m Luftlinie), Bushaltestel le (280 m Luftlinie) und zum
Nordbahnhof (970 m Luftlinie). An der Kastanienallee ist allerdings kein durchgängiger
Gehweg vorhanden. Im Umfeld des Untersuchungsgebiets be steht schon heute ein dichtes
Wegenetz für den Fuß- und Radverkehr. In der Kastanie nallee fehlen allerdings
ausgewiesene Querungsangebote zum Bürgerpark. Der St raßenquerschnitt der
Kastanienallee lässt keinen Raum für zusätzliche Stellplätze zu (STETE PLANUNG 2021).
3.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt
3.2.1 Biotope und Flora
Um den Ist-Zustand des Geltungsbereichs zu erfassen, wurd e eine flächendeckende
Kartierung und Bewertung der Biotoptypen nach der h essischen Kompensationsverordnung
(KV) von 2005 durchgeführt (Karte 1). Der Vorhabentr äger hat sich für die Anwendung der
alten KV vom 01. September 2005 entschieden, was die n ovellierte Fassung vom
26. Oktober 2018 in der Übergangszeit zulässt. Im Rahmen d ieser Biotopkartierung wurde
außerdem geprüft, ob geschützte Biotope nach § 30 BNatSchG bzw. § 13 HAGBNatSchG
oder FFH-Lebensraumtypen vorhanden sind.
Der Vorhabenbereich wird geprägt durch ein zentral ge legenes, stellenweise randlich
befestigtes, wenig naturnahes eutrophes Gewässer (Bioto ptyp-Nr. 05.342) ohne eine
typische Verlandungszone (Fotos 1, 2) . Eine Makrophytenbesiedlung des Sees ist nur in
geringem Ausmaß vorhanden. Lediglich das Vorkommen einz elner Laichkräuter
(Potamogeton nodosus) und Ähriger Tausendblätter ( Myriophyllum spicatum) wurde bei der
Biotopkartierung aufgenommen. Zwei schmale Streifen Sch ilfröhricht (Biotoptyp-Nr. 05.410)
im Nordosten sowie zwei schmale Bereiche im Südosten d es Gewässers können aufgrund
ihrer geringeren Größe nicht als geschützte Biotope nach § 30 BNatSchG eingestuft werden.
Die Kartierungsuntergrenze für flächige Bestände bet rägt 100 m² bzw. 2 m Breite und 50 m
Länge für lineare Bestände (F RAHM-JAUDES 2019). Dies erfüllt nur der Schilfröhrichtstreifen
auf der Westseite des Abgrabungsgewässers, hierbei hand elt es sich also um ein
geschütztes Biotop nach § 30 BNatSchG.

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Foto 1: Gewässer mit schmalen Schilfröhrichtstreifen, Blickrichtung Nordosten (Beil, 16.07.18).

Foto 2: Gewässer mit schmalen Schilfröhrichtstreifen, Blickri chtung Südosten, im Vordergrund
geschütztes Biotop nach § 30 BNatSchG (Beil 16.07.18).

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Im Norden und Nordwesten des Vorhabenbereichs befinden sich gepflegte parkähnliche
Garten- und Grünflächen (Biotoptyp-Nr. 11.221, Foto 3) mit Einzelbäumen bzw.
Baumgruppen (überlagernde Biotoptyp-Nrn. 04.110, 04. 120, 04.210, 04.220), die das
vorhandene Wohngebäude mit begrünter Dachfläche (Biotoptyp-Nr. 10.720) umgeben.
Es handelt sich bei den Gehölzen auf dem Gelände zum Te il um heimische Arten wie
Eschen (Fraxinus excelsior), aber auch um Ziergehölze wie Blut-Buchen ( Fagus sylvatica f.
purpurea) sowie nicht standortgerechte Nadelbäume, hier vor all em Fichten ( Picea abies),
ohne nennenswerten Unterwuchs (Biotoptyp-Nr. 10.530).
Die Dachflächen aller weiteren vorhandenen Gebäude, bei denen es sich in erster Linie um
ehemalige Betriebsgebäude und Wohnungen/ Wochenendhäuser handelt, sind nicht begrünt
(Biotoptyp-Nr. 10.710, Foto 4).
Auf dem nordöstlich angrenzenden Flurstück 47/3 befindet sich ein älteres Wohnhaus
(Biotoptyp-Nr. 10.710), das von einem ursprünglich ge pflegten, jetzt vernachlässigtem
Garten (Biotoptyp-Nr. 11.221), bestehend aus einer Ra senfläche mit Ziergehölzen wie
Thujen (Thuja), umgeben ist (Foto 5). Die ehemals als Kleingärten genutzten Flächen des
Gartens sind arten- und strukturreich (Biotoptyp-Nr. 11.2 22) und durch eine größere
Baumgruppe bestockt. Es handelt sich dabei um Fichten und Douglasien ( Pseudotsuga
menziesii) sowie eine Trauer-Weide (Salix babylonica) (Foto 6).
Insgesamt befinden sich auf dem Vorhabengrundstück 45 Be standsbäume. Darüberhinaus
finden sich im direkten Grenzbereich des Grundstücks mehre re Bäume, die mit ihrer Krone
randlich hineinragen. In der Bestandskarte sind die Bä ume zum Teil als Einzelbäume bzw.
Baumgruppen eingezeichnet oder stehen im strukturreiche n Garten im Nordosten und
erhalten dann keine eigene Signatur.

Foto 3: Parkähnliche Grün- und Gartenflächen im Nordwesten des Flurstücks 48/29 mit begrüntem
Wohngebäude im Hintergrund (Beil, 16.07.2018).

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Foto 4: Betriebsgebäude auf dem Flurstück 48/29 (Beil, 16.07.18).

Foto 5: Wohnhaus mit umgebender gepflegter Gartenfläche auf Flurstück 47/3 (Beil, 16.07.2018).

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Foto 6: Ehemals als Kleingärten genutzte Teilflächen de s Gartens auf Flurstück 47/3 (Beil,
16.07.2018).

Die an den See angrenzenden Grünflächen im Süden un d Osten des Gebiets stellen
unterschiedlich blütenreiche Extensivrasen (Biotoptyp-Nr. 11.225), am Ostufer durchsetzt mit
Betonfundamentresten früherer baulicher Anlagen (Bio toptyp-Nr. 11.225/10.710), dar (Fotos
7, 8), die zum Zeitpunkt der Kartierung bereits stark von der sommerlichen Trockenheit
geprägt waren. Es finden sich ein- und mehrjährige rud erale Arten wie z.B. Kanadisches
Berufskraut ( Conyza canadensis ), Nachtkerze ( Oenothera biennis ), Feinstrahl ( Erigeron
annuus), Rainfarn ( Tanacetum vulgare ) oder Sauerampfer ( Rumex acetosa ) neben weit
verbreiteten Wiesengräsern wie Honiggras (Holcus lanatus), Rispengras (Poa pratensis, Poa
trivialis) und Knäulgras ( Dactylis glomerata), aber auch der nicht ganz so häufige, eher an
magereren Offenstellen vorkommende Mäuseschwanz-Federsch wingel (Vulpia myuros) und
die auf der Vorwarnliste der Roten Liste (BVNH 2019) befindlichen Arten Platterbsen-Wicke
(Vicia lathyroides) und Ackerröte (Sherardia arvensis).
Die Bäume der als Naturdenkmal gesetzlich geschützten Kasta nienallee (überlagernder
Biotoptyp-Nr. 04.210) stehen links und rechts der Asphal tstraße (Biotoptyp-Nr. 10.510) auf
strukturarmen Grünstreifen (Biotoptyp-Nr. 11.221). Die Allee lieg t im Süden des
Vorhabensbereiches und zum Teil innerhalb des Geltungsbereiches des B-Planes.

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Foto 7: Extensivrasen auf der Südseite des Flurstücks 48/29 (Beil, 16.07.18).

Foto 8: Extensivrasen auf der Ostseite des Flurstücks 4 8/29 mit Werkstattgebäuden im Hintergrund
(Beil, 16.07.18).

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Foto 9: Kastanienallee, Blickrichtung Osten (Harras, 12.03.2020)

Tabelle 1 : Nutzungs- und Biotoptypen (Bestand) nach der hessischen KV von 2005 innerhalb des
Vorhabensbereichs
Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte
je m² Schutzstatus Flächengröße
[m²]
Flächenanteil
[%]
Gewässer
05.342 Kleinspeicher, Teiche 27 5.309 21
Röhrichte und Ufer
05.410 Schilfröhrichte 53 z.T. § 30
BNatSchG 561 2
05.430 Andere Röhrichte, hier
Kalmusröhricht
53 11 <1
10.160 Felswände/Steinpackungen am
Wasser
23 113 <1
Grünflächen und Gärten
09.210 Ausdauernde Ruderalfluren meist
frischer Standorte
39 103 <1
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im
besiedelten Bereich
14 4.649 19
11.222 Arten- und strukturreiche
Hausgärten
25 1.030 4
11.225 Extensivrasen, Wiesen im
besiedelten Bereich
21 4.847 19
11.225/
10.710

Interpolation aus Extensivrasen,
Wiesen im besiedelten Bereich/
Dachfläche nicht begrünt, hier:
Fundamentreste

12 1.317 5

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Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte
je m² Schutzstatus Flächengröße
[m²]
Flächenanteil
[%]
Siedlungsbiotope
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte
Flächen
3 362

1
10.520 Nahezu versiegelte Flächen,
Pflaster
3 776 3
10.530 Schotterweg und –platz,
Sandfläche 6 1.616 6
10.610 Bewachsene Feldwege 21 1.245 5
10.710 Dachfläche, nicht begrünt 3 2.003 8
10.720 Dachfläche, extensiv begrünt 19 338 1
Gehölze
02.500 Standortfremde Hecken/
Gebüsche
23 737 3
Gesamtfläche 25.017 m²

Überlagerung durch Einzelbäume und Baumgruppen
04.110 Einzelbaum heimisch,
standortgerecht
31 222
04.120 Einzelbaum nicht heimisch, nicht
standortgerecht
26 649
04.210 Baumgruppe heimisch,
standortgerecht
33 z.T. Natur-
denkmal 409
04.220 Baumgruppe nicht heimisch, nicht
standortgerecht 28 882

3.2.2 Fauna
In Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde der Wiss enschaftsstadt Darmstadt
wurden durch naturplan die Bestände von Vögeln, Fledermäusen, Amphibien und
Reptilien im Geltungsbereich sowie dessen unmittelbaren Umfeld e ingehender erfasst.
Aufgrund der bei einer Übersichtsbegehung vorgefundenen Habitate waren Vorkommen von
besonders und/ oder streng geschützten Arten dieser Grup pen zu erwarten. Zusätzlich
wurden im Rahmen einer gewässerökologischen Untersuchu ng (INGA 2021) weitere
Tierarten erfasst.
Die Termine der einzelnen Begehungen sind in der folgenden Tabelle aufgeführt. Es wurden
die Erfassungen bei den für die jeweilige Artengruppe optimalen Bedingungen durchgeführt.

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Tabelle 2: Erfassungstermine mit Wetterdaten und Begehungszeiten
Datum Art der Erfassung Wetter Begehungszeit
29.08.2017 Übersichtsbegehung, Gebäude
04.09.2017 Fledermäuse, Ausflugsbeobachtung
Gebäudekomplex Nordost
windstill, 19-18°C 2 h (Abend/ Nacht)
26.09.2017 Reptilien leicht bedeckt, später
sonnig, 20°C
1,75 h
26.03.2018 Vögel bedeckt, windstill, 6°C 1,75 h
11.04.2018 Amphibien klar, windstill, 15°C 1,5 h (Abend/
Nacht)
25.04.2018 Vögel, Amphibien heiter bis wolkig,
wind, 12-15°C
1,5 h
08.05.2018 Amphibien (inkl. Reusen über Nacht),
Fledermäuse, Ausflugsbeobachtung
Gebäudekomplex West
warm, windstill, 17°C 1,5 h (Abend/
Nacht)
09.05.2018 Vögel, Amphibien heiter, 15-18°C 2 h
13.06.2018 Vögel heiter, 15-17°C 1,5 h
13.06.2018 Fledermäuse, Ausflugsbeobachtung
Gebäudekomplex West, Amphibien
(inkl. Reusen über Nacht)
heiter, 17-15°C 1,5 h (12 h)
14.06.2018 Reptilien heiter, 18°C 1 h
16.07.2018 Reptilien sonnig, 20°C 1 h
17.07.2018 Fledermäuse, Ausflugsbeobachtung
Gebäude Elfeicher Weg 183
heiter, windstill, 21°C 1,5 h
07.09.2018 Fledermäuse (Grundstück Elfeicher
Weg 183), Ausflugsbeobachtung
Gebäude Elfeicher Weg 183
heiter- bewölkt, 18°C 1 h
10.09.2018 Reptilien (Grundstück Elfeicher Weg
183)
sonnig, 23°C 0,75 h
Für eine detaillierte Beschreibung der jeweiligen faun istischen Erfassungsmethodik wird auf
den parallel vorgelegten Artenschutzfachbeitrag verwiesen (naturplan 2021).

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Vögel
Es konnten insgesamt 43 Vogelarten innerhalb des Geltu ngsbereichs, sowie in dessen
Umfeld festgestellt werden (siehe Tabelle 3). Hierunte r sind 12 Arten als Brut- bzw.
Reviervögel des Geltungsbereichs einzustufen. Bei weitere n 13 Arten gibt es Hinweise auf
Brutvorkommen im miterfassten Umfeld.
Das Artenspektrum setzt sich aus Vögeln mit recht unterschiedl ichen
Lebensraumansprüchen zusammen. So konnten viele ubiqui täre Arten des
Siedlungsbereiches wie Haussperling, Amsel und Kohlmeise nachgewiesen werden. Es
fanden sich aber auch typische Park- bzw. Waldbewohner (Kleiber, Grünspecht und
Buchfink), und durch die Lage am See einige Wasservögel (Stockente, Graugans und
Teichhuhn). Hinzu kommen Arten mit speziellen Lebensrauman sprüchen, die nur selten im
Siedlungsraum anzutreffen sind (Kuckuck, Schwarzmilan, Hoh ltaube), wobei diese Arten
meist als Durchzügler und Nahrungsgäste einzustufen sind u nd nicht innerhalb des
Geltungsbereichs brüten.
Im Geltungsbereich selbst finden sich insgesamt nur wenig e Brutvögel, darunter vor allem
Arten, die jährlich neue Nester anlegen. Hier ist insbesondere der Girlitz zu nennen, von dem
ein Revier festgestellt wurde . Der Girlitz benötigt zum Nahrungserwerb samentragende
Pflanzen, die hier vorwiegend in angrenzenden Flächen des Bürgerparks zu finden sind. Im
Geltungsbereich ist dies von der Mahdhäufigkeit abhängig . Darüber hinaus wurden als
Brutvögel vorwiegend insektenfressende Arten, wie Mönchsg rasmücke, Rotkehlchen oder
Hausrotschwanz festgestellt.
Höhlenbrüter gibt es nur wenige (Kohlmeise, Kleiber) , die hier zur Brut Nistkästen nutzen .
Natürliche Höhlen an Bäumen konnten nicht festgestellt w erden. Am Gebäudebestand
konnten generell zur Brut geeignete Nischen ebenso wie Spuren, die auf eine
zurückliegende Nutzung hinweisen (altes Hausrotschwanznest und Kotspuren in der
westlichen Halle), vorgefunden werden. Im Jahr der Unt ersuchungen wurden diese jedoch
nicht genutzt.
Im Geltungsbereich wurde außerdem eine Brutkolonie des H aussperlings festgestellt. Es
wurden mehrere Individuen inklusive singender Männchen a m Gebäude im Westen des
Geltungsbereichs und in einem benachbarten Bambusgebüsch beobachtet, wo auch die
Niststätten zu verorten sind. Haussperlinge nisten häufig als Gruppen in Nischen aller Art
oder in dichten Sträuchern in selbstgebauten Halbhöhle n und sind somit besonders auf
Hecken oder Gebäude mit Nistmöglichkeiten angewiesen. Sie ernähren sich von Sämereien
und Knospen, zur Brutzeit zudem von Wirbellosen und p rofitieren auch von
Nahrungsabfällen. Bei der Begehung im Juni konnten auch Jungvögel beobachtet werden.
Trotz einiger beobachteter Wasservogelarten konnte keine Brut dieser ökologischen Gruppe
am Stillgewässer des Geltungsbereichs nachgewiesen werde n. Bruten waren im Jahr 2018
auf die benachbarten Gewässer im Bürgerpark (insbesond ere Müllersteich) beschränkt.
Dennoch ist der Wasserfläche eine Bedeutung zur Rast u nd zur Nahrungssuche
zuzuschreiben.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Dies gilt nicht nur für die direkt in Wassernähe lebend en Arten (Stockente, Blässhuhn und
Teichhuhn) sondern auch für Nahrungsgäste und Durchzüg ler wie Schwalben und
Mauersegler, die vom Insektenreichtum des Gewässers profitieren.
Die Vogelbeobachtungen beschränken sich im Geltungsbereich weitgehend auf die
vorhandenen Gehölze sowie das Gewässer mit seinem Uferbe reich. Offene, baumlose
Flächen haben als Brutplatz keine Bedeutung und werden l ediglich sporadisch zur
Nahrungssuche genutzt. Eine gut bestückte Futterstelle am Wohnhaus wurde zudem
ebenfalls intensiv genutzt.
Alle Brutvogelarten des Gebiets weisen hessenweit hohe B estände von (deutlich) mehr als
10.000 Brutpaaren auf. Einen ungünstig-unzureichenden Erhaltungszustand haben unter
den Brutvögeln Haussperling und Girlitz. Einen Rote- Liste Status findet sich ebenfalls beim
Haussperling (Deutschland und Hessen: Vorwarnliste). Di e zahlreichen weiteren
beobachteten Arten mit einem ungünstigen Erhaltungszust and in Hessen sind im
Geltungsbereich nur als (sporadische) Nahrungsgäste oder ohne wirklichen Gebietsbezug
durchziehend bzw. überfliegend beobachtet worden.
Zusammenfassend kommt dem Untersuchungsgebiet in Bezug auf die Avifauna
insbesondere durch das Gewässer eine Bedeutung zu. Darü ber hinaus stellen die
großflächigen Freiflächen in der den Bürgerpark umgeb enden städtischen Bebauung eine
Besonderheit dar, die entsprechende Arten wie Turmfa lke oder auch Schwarzmilan
anziehen. In den Gehölzen finden sich typische Vertreter der durchgrünten
Siedlungsbereiche.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Tabelle 3: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Vogelarten
RLH = Rote Liste Hessen (HGON & VSW 2014); G: Gefährdu ng anzunehmen, V: Vorwarnliste, 3: gefährdet, 2: st ark gefährdet, 1: vom Aussterben bedroht, 0: verscholle n/
ausgestorben, D: keine ausreichende Datengrundlage vorhanden, R: Art mit geographischer Restriktion
RLD = Rote Liste Deutschland (GRÜNEBERG et al. 2015), Abkürzungen entsprechend Rote Liste Hessen
VSRL = EU-Vogelschutzrichtlinie; I = Art des Anhangs I; Z = Gefährdete Zugvogelart nach Art. 4.2 (gemäß TAMM und VSW 2004)
EHZ Hessen = Erhaltungszustand gem. VSW (2014): Zum Erh altungszustand der Brutvogelarten in Hessen; rot = ungün stig-schlecht, gelb = ungünstig-unzureichend, grün =
günstig, nicht ausgefüllt = nicht bewertet
Status = BV: Brutvogel, NG: Nahrungsgast, DZ: Durchzügler, ÜF: ohne Gebietsbezug überfliegend (bezogen auf den Geltungsbereich)
Revieranzahl = bezogen auf den Geltungsbereich

Artname Deutsch Artname
wissenschaftlich RLH RLD VSRL EHZ
Hessen Status Revier-
anzahl Bemerkung
Amsel Turdus merula * * - BV 1-3
Blaumeise Cyanistes caerulus * * - BV o. Ang.
Blässhuhn Fulica atra * * - Einzeltiere auf Müllersteich, dort Brut
anzunehmen
Buchfink Fringilla coelebs * * - BV 1
Buntspecht Dendrocopos major * * - NG vorwiegend außerhalb Geltungsbereich
Eichelhäher Garrulus glandarius * * - NG vorwiegend außerhalb Geltungsbereich
Elster Pica pica * * - NG tlw. zahlreich rastend u. nahrungssuchend
Fitis Pyhlloscopus trochilus * * - 2 Sänger außerhalb Geltungsbereich
Gartenbaumläufer Certhia brachydactyla * * - NG singend nur außerhalb Geltungsbereich
Gartengrasmücke Sylvia borin * * - 1 Revier außerhalb Geltungsbereich
Gartenrotschwanz Phoenicurus phoenicurus V 2 Z 1 Revier in Biergarten
Girlitz Serinus serinus * * - BV 1
Graugans Anser anser * * Z NG seltener NG in Geltungsbereich,
Brutvorkommen am Müllersteich
Graureiher Ardea cinerea * * Z NG vereinzelter Nahrungsgast am Teich
Grünfink Chloris chloris * * - BV 1

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Artname Deutsch Artname
wissenschaftlich RLH RLD VSRL EHZ
Hessen Status Revier-
anzahl Bemerkung
Grünspecht Picus viridis * * - NG 1 Geltungsbereich Teil eines größeren
Revieres
Hausrotschwanz Phoenicurus ochruros * * - BV 1-2 auch Jungtiere beobachtet
Haussperling Passer domesticus V V - BV 1 Kolonie kleine Kolonie in Bamubsgebüsch, weitere
Vorkommen in Biergarten
Heckenbraunelle Prunella modularis * * - NG
Hohltaube Columba oenas + * Z NG zufälliger Gast
Kleiber Sitta europaea * * - BV 1 offenbar Brut in Kasten
Kohlmeise Parus major * * - BV o. Ang. regelmäßig und relativ zahlreich
Kormoran Phalacrocorax carbo * * Z UF
Kuckuck Cuculus canorus V 3 - DZ
Mäusebussard Buteo buteo * * - UF kreisend über benachbarten Grünflächen
Mauersegler Apus apus * * - UF/NG unregelmäßig über Teich jagend
Mehlschwalbe Delichon urbicum 3 3 - NG unregelmäßig über Teich jagend
Mönchsgrasmücke Sylvia atricapilla * * - BV 2-3
Nachtigall Luscinia megarhynchos * * - 1 Revier im Bürgerpark nördlich
Geltungsbereich
Nilgans Alopochen aegyptica NG auf Teich
Rabenkrähe Corvus corone * * - NG regelmäßig Einzeltiere im Geltungsbereich
Ringeltaube Columba palumbus * * - BV o. Ang. zahlreich, auch Sänger
Rotkehlchen Erithacus rubecula * * - BV 1-3
Schwarzmilan Milvus migrans * * I NG über Bürgerpark südlich Geltungsbereich
kreisend
Sommergoldhähnchen Regulus ignicapilla * * - an Müllersteich

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23
Artname Deutsch Artname
wissenschaftlich RLH RLD VSRL EHZ
Hessen Status Revier-
anzahl Bemerkung
Star Sturnus vulgaris 3 * - NG kleine Trupps im Geltungsbereich, keine
Hinweise auf Brut
Stieglitz Carduelis carduelis V * - NG seltener NG im Geltungsbereich
Stockente Anas platyrhynchos * V - NG auf Teich
Straßentaube Columba livia domestica nb NG Einzelbeobachtungen
Teichhuhn Gallinula chloropus V V - NG Einzelbeobachtung auf Teich
Turmfalke Falco tinnunculus * * - NG vorwiegend außerhalb Geltungsbereich
jagend
Zaunkönig Troglodytes troglodytes * * - NG Sänger nur außerhalb Geltungsbereich
Zilpzalp Phylloscopus collybita * * - NG Sänger nur außerhalb Geltungsbereich

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Fledermäuse
Im Untersuchungsgebiet konnten 6 Fledermausarten eindeutig nachgewiesen werden (siehe
Tab. 4). Am häufigsten traten hierbei die Mückenflederm aus und die Zwergfledermaus auf,
die bei allen Erfassungsterminen zahlreich jagend – insbesondere über dem Gewässer -
angetroffen wurden.
Ebenfalls regelmäßig jagten Wasserfledermäuse über dem Gewässer. Seltener wurden
Großer sowie Kleiner Abendsegler detektiert. Wobei hie r keine Bindung an das Gewässer
oder bestimmte andere Strukturen im Geltungsbereich erkennbar waren.
Die Rauhautfledermaus trat auf dem Durchzug im Septem ber sowie im Mai auf. Im
September gelangen hierbei auch Nachweise von Balzrufen.
Zudem gelangen einzelne Aufnahmen, die gegebenenfall s der Breitflügelfledermaus
zuzuordnen sind. Eine sichere Unterscheidung zum Kleinen A bendsegler war auf Grundlage
der Aufzeichnungen jedoch nicht möglich. Da die Art i m Darmstädter Raum jedoch recht
stetig verbreitet ist, ist ein Vorkommen hier durchaus anzunehmen.
Die Hauptaktivität lag bei allen Begehungen deutlich ü ber dem Gewässer, das durch ein
reiches Insektenvorkommen ein attraktives Nahrungshabitat darstellt. Hier konnten bei allen
Begehungen dauerhaft Rufe detektiert werden und bis zu ca. 10 Individuen verschiedener
Arten bei der Jagd beobachtet werden. Es bestand währ end der Erfassungen somit eine
durchgehende Präsenz von jagenden Tieren über dem Gewäss er. Kontrollen am
benachbarten Müllersteich sowie Maschinenteich ergaben ve rgleichbare Aktivitäten
(dauerhafte Rufe während der Erfassung).
Die übrigen Flächen des Geltungsbereichs wurden ebenfalls regelmäßig von Fledermäusen
zur Jagd oder zum Überflug genutzt, wobei die Dichte hie rbei vergleichbar mit den
umliegenden Flächen des Bürgerparks war. Bemerkenswerte Nu tzungen von Teilflächen
konnten nicht festgestellt werden. Eine Ausnahme hiervo n ist eine regelmäßige Nutzung der
südlichen Grundstücksgrenze sowie der benachbarten Kastanie nallee als Transferkorridor.
Hier wurden regelmäßig überfliegende Tiere beobachtet, die sich offenbar an dem
Baumbestand sowie der Hecke orientierten.
Auf eine sonst übliche Angabe der Kontaktdichte bezogen auf eine Zeiteinheit wird hier
verzichtet, da durch die dauerhaften Kontakte über den Gewässern keine vergleichbare Zahl
zu erzielen ist.
Eindeutige Quartiere konnten nicht festgestellt werden . Baumhöhlen sind auf dem
Grundstück nicht vorhanden, sodass etwa für die Abendsegl er oder die Wasserfledermaus,
die bevorzugt Baumquartiere beziehen, kaum Quartiersmöglichkeiten bestehen.
Die Gebäude im Geltungsbereich – und hier insbesondere das alte Ziegeleibauwerk i m
Westen, ein altes Wohngebäude im Nordosten sowie die V illa des Elfeicher Wegs 183 -
bieten jedoch verschiedene Nischen, die generell als Quar tier geeignet sind. Es konnten
jedoch keine Ausflüge beobachtet werden.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Innerhalb des westlichen ehemaligen Ziegeleigebäudes wurde n bei der Mai-Begehung 2
fliegende Zwergfledermäuse festgestellt, die hier jagt en. Sie flogen mehrfach ein und aus.
Bei nachfolgenden Terminen wurde an den Gebäuden gezie lt auf ausfliegende Tiere
geachtet ohne solche feststellen zu können.
Außer sehr geringer Kotmengen, die im nordöstlichen Ge bäude unterhalb einer geeigneten
Spalte gefunden wurden, gab es keine Hinweise auf ei ne regelmäßige Nutzung (etwa Kot,
Urinspuren oder Fraßreste). Die Gebäude werden offenbar nur vorübergehend als
Zwischenquartier von einzelnen Individuen genutzt. Die za hlreich vorhandenen jagenden
Tiere kommen offenbar aus umliegenden Quartieren.
Die hier häufigen Arten Zwerg- und Mückenfledermaus sind in Südhessen stetig und weit
verbreitet. Während die Zwergfledermaus nahezu flächend eckend verbreitet ist und
verschiedenste Lebensräume und Quartiertypen nutzt, weist die Mückenfledermaus eine
engere Bindung an Gewässer auf. Sie tritt in Darmstad t regelmäßig und in größerer Dichte
auf.
Die Wasserfledermaus bezieht Quartiere bevorzugt in Bau mhöhlen im Wald und jagt
insbesondere über Stillgewässern. Sie ist über den Teich en im Darmstädter Osten
regelmäßig verbreitet. Quartiere liegen höchstwahrscheinlich im Ostwald.
Zusammenfassend kommt dem Geltungsbereich durch sein Stil lgewässer eine hohe
Bedeutung als Nahrungshabitat für Fledermäuse zu. Wichti ge Quartiere sind hier nicht
vorhanden.

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Tabelle 4: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2017/ 2018 festgestellte Fledermausarten
RLDA = Rote Liste Landkreis Darmstadt und Stadt Darmst adt (D IEHL 2010); G: Gefährdung anzunehmen, V: Vorwarnliste, 3 : gefährdet, 2: stark gefährdet, 1: vom Aussterben
bedroht, 0: verschollen/ ausgestorben, D: keine ausreichende Datengrundlage vorhanden, R: Art mit geographischer Restriktion
RLH = Rote Liste Hessen (KOCK UND KUGELSCHAFTER 1996); Rote Liste Kategorien entsprechend Rote Liste Darmstadt
RLD = Rote Liste Deutschland (MEINIG et al. 2009); Rote Liste Kategorien entsprechend Rote Liste Darmstadt
FFH = Anhang der FFH-Richtlinie, in der die Art gelistet ist
EHZ = Erhaltungszustand gem. HESSEN-FORST FENA (2014): grün = günstig, gelb = ungünstig bis unzureichend, rot = ungünstig bis schlecht, nicht ausgefüllt = nicht bewertet
Status = NG: Nahrungsgast, TF: Transferflüge, SQ: mögliches Sommerquartier, WQ: mögliches Winterquartier; (): nur geringe Nutzung vorhanden/ anzunehmen

Artname Deutsch Artname
wissenschaftlich RLDA RLH RLD FFH EHZ
Hessen Status Bemerkung
Breitflügelfledermaus cf cf Eptesicus serotinus 3 2 V IV NG, (SQ)
einzelne Aufnahme nicht eindeutig bestimmbar,
entweder Breitflügelfledermaus oder Kleiner
Abendsegler
Großer Abendsegler Nyctalus noctula 3 3 V IV TF
Kleine Abendsegler Nyctalus leisleri 3 2 G IV NG über Geltungsbereich
Mückenfledermaus Pipistrellus pygmaeus 3 ** D IV NG, (SQ) sehr zahlreich über Teich jagend,
Zwischenquartiere denkbar
Rauhautfledermaus Pipistrellus nathusii 2 2 G IV NG vereinzelt
Wasserfledermaus Myotis daubentonii 3 * * IV NG regelmäßig über Teich jagend
Zwergfledermaus Pipistrellus pipistrellus V 3 * IV NG, (SQ) sehr zahlreich über Teich jagend,
Zwischenquartiere denkbar

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Amphibien
Das Gewässer des Geltungsbereichs wird von Erdkröten sowie W asserfröschen als
Fortpflanzungs- und Aufenthaltsgewässer genutzt. Unter den Wasserfröschen konnten
sicher Seefrösche bestimmt werden, darüber hinaus konnte n einzelne Rufer nicht sicher
bestimmt werden. Hierbei handelte es sich vermutlich um Te ichfrösche. Artenschutzrechtlich
relevante Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie wurden hier nicht festgestellt.
Erdkröten wurden regelmäßig in geringerer Zahl (bis zu 5 Tiere gleichzeitig) festgestellt.
Zahlreiche Kaulquappen an verschiedenen Uferbereichen des Gewässers lassen auf die
Nutzung als Laichgewässer durch ungefähr 10 Paare schließen.
Wasserfrösche wurden in geringer Zahl mit bis zu 2 Rufe rn regelmäßig angetroffen.
Kaulquappen oder sonstige Hinweise auf eine Fortpflanz ung dieser Artengruppe gelangen
nicht.
Das Gewässer stellt mit seinen sehr steilen Ufern ohne ne nnenswerte Flachwasserzonen
lediglich ein suboptimales Laichgewässer dar. Zudem ist von einem hohen Verlust an Larven
und Laich durch den offenbar hohen Fischbesatz auszugehen. Nur Erdkröten werden hierbei
weitgehend von Fischen gemieden. Nur wenige Bereiche inn erhalb der Schilfbestände
bieten Schutz vor diesen Prädatoren.
Die in der Regel kurzgemähten Rasenflächen ohne nenne nswerte Strukturelemente stellen
keinen relevanten Landlebensraum dar. Die umliegenden Gehölze und zum Teil extensiv
genutzten Flächen des Bürgerparks weisen hingegen ein höheres Potential auf.
Tabelle 5: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Amphibien
RLH = Rote Liste Hessen (AGAR & FENA 2010); G: Gefährd ung anzunehmen, V: Vorwarnliste, 3: gefährdet, 2:
stark gefährdet, 1: vom Aussterben bedroht, 0: verschollen / ausgestorben, D: keine ausreichende
Datengrundlage vorhanden, R: Art mit geographischer Restriktion
RLD = Rote Liste Deutschland (KÜHNEL et al. 2008), Abkürzungen entsprechend Rote Liste Hessen
FFH = Anhang der FFH-Richtlinie, in der die Art geführt wird
EHZ Hessen = Erhaltungszustand gem. HESSEN-FORST FENA (2014); rot = ungünstig-schlecht, gelb = ungünstig-
unzureichend, grün = günstig, nicht ausgefüllt = nicht bewertet

Artname Deutsch Artname
wissenschaftlich RLH RLD FFH EHZ
Hessen Bemerkung
Erdkröte Bufo bufo * * - Auch Larven
Seefrosch Pelophylax ridibundus V * V einzelne Rufer
cf Teichfrosch Pelophylax kl. esculentus * * V anzunehmen

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Reptilien
Auch wenn sich für die Zauneidechse ( Lacerta agilis ) kleinflächig geeignete
Habitatstrukturen im Geltungsbereich finden, gelangen keine Nachweise dieser oder anderer
Reptilienarten. Generell wären vereinzelte Randstruktu ren, die nur wenig gepflegt werden
geeignet, wobei flächendeckend nur eine geringe Beuteverfügbarkeit vorhanden wäre.
Im Gewässer wurde vom derzeitigen Eigentümer eine nicht -heimische Schildkröte
ausgesetzt, die regelmäßig gefüttert wird. Die genaue Art ist nicht bekannt, da keine
ausreichend lange Sichtung erfolgte.
Da keine relevanten Reptilien festgestellt wurden, wird die Arteng ruppe im Folgenden
nicht weiter betrachtet.
Sonstige Arten
Auffallend war eine hohe Libellendichte in den Uferb ereichen des Gewässers des
Geltungsbereichs. Hier wurden insbesondere die mit Schil f bestandenen Ufer genutzt. Unter
den angetroffenen Arten waren zwar keine bemerkenswerten oder seltenen Arten, allerdings
zählen alle zu den besonders geschützten Arte gemäß Bundesartenschutzverordnung.
Bei den Heuschrecken und Schmetterlingen wur den nur eine sehr geringe Artendiversität
und auch eine sehr geringe Dichte festgestellt. Dies ka nn in der in der Regel häufigen Mahd
der Freiflächen und der nur geringen Strukturvielfalt begründet sein.
Generell wurden keine bemerkenswerten oder naturschutz fachlich besonderen Arten
festgestellt. Dies bestätigen die Ergebnisse der intensi v untersuchten Artengruppen (siehe
oben).
Tabelle 6: Nachweise weiterer Arten im Jahr 2018
RLH = Rote Liste Hessen (LANGE UND BROCKMANN 2008, GRENZ & MALTEN 1995, PATRZICH et al. 1995, K OCK UND
KUGELSCHAFTER 1996); 3 = Gefährdet; V = Vorwarnliste, G = Gefährdung anzunehmen, 2 = stark gefährdet, 1 =
vom Aussterben bedroht, D = Datengrundlage unzureichend, - = ungefährdet
RLD = Rote Liste Deutschland (R EINHARDT, R. & BOLZ, R. 2011, MAAS et al. 2011, O TT et al. 2015, MEINIG et al.
2009), Rote Liste Kategorien entsprechend Rote Liste Hessen
FFH = Anhang der FFH-Richtlinie, in der die Art gelistet ist
BArtSchV = Schutzstatus gemäß Bundesartenschutzverordnung (BArtSchV), § = besonders geschützt, §§ =
streng geschützt
Deutscher Name wissenschaftl. Name RLH RLD FFH BArtSchV Bemerkung
Falter
Großer Kohlweißling Pieris brassicae * * - -
Heuschrecken
Brauner Grashüpfer Chorthippus brunneus * * - -

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Deutscher Name wissenschaftl. Name RLH RLD FFH BArtSchV Bemerkung
Libellen
Großer Blaupfeil Orthetrum cancellatum * * - §
Große Pechlibelle Ischnura elegans * * - §
Heidelibelle spec.
Sympetrum spec.
(vulgatum, striolatum o.
meridionale)
* * - §
Herbst-Mosaikjungfer Aeshna mixta * * - §
Säugetiere
Eichhörnchen Sciurus vulgaris * * - §
Feldhase Lepus europaeus 3 3 - §
Rotfuchs Vulpes vulpes * * - §
Steinmarder Martes foina * * - §
Waschbär Procyon lotor - - - - Neozoe
Krebse
Roter Amerikanischer
Sumpfkrebs
Procambarus clarkii - - - - Neozoe
Reptilien
Schildkröte unbekannt - - - - nicht heimisch

Gewässerökologische Erhebung
Die gewässerökologische Erhebung (INGA 2021) wies im R ahmen einer
Kiemennetzbefischung das Vorkommen von 40 Rotaugen ( Rutilus rutilus ) (52,45% des
Fanggewichts) und 93 Flussbarschen ( Perca fluviatilis) (47,55% des Fanggewichts) nach.
Zudem wurde eine Zuchtform des Karpfens beobachtet, ver mutlich handelt es sich hierbei
um den Graskarpfen (Ctenopharyngodon idella). Keine dieser Fischarten gilt in Hessen oder
bundesweit als besonders oder streng geschützt oder ist ei ne FFH-Anhang-Listenart. Das
Vorkommen weiterer besonders geschützter Fischarten wird al s unwahrscheinlich
eingeschätzt. Ein Muschelvorkommen gilt ebenfalls als unw ahrscheinlich, das Vorkommen
einer FFH-Anhang-Art wird ausgeschlossen. Krebse wurden im Rahmen der
gewässerökologischen Untersuchung nicht weiter betrachtet, da ein Vorkommen von
heimischen Krebsen aufgrund der Krebspest, welche durch d en Roten Amerikanischen
Sumpfkrebs (siehe vorangegangene Tabelle) übertragen wird, ausgeschlossen ist.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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3.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landsch aft
3.3.1 Fläche
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine ehem alige und seit langem
brachgefallene Tonabbaufläche. Nach Stilllegung der Z iegelei wurde die beim Abbau
entstandene Grube nur zum Teil wieder verfüllt und es entstand ein Stillgewässer . Der
Vorhabenbereich liegt innerhalb eines ehemaligen größ eren Ziegeleiareals, das südlich der
Kastanienallee mittlerweile zu einem Parkbestand umgestaltet wurde, ist in Privatbesitz
verblieben und wird aktuell vom ehemaligen Eigentümer bewohnt.
3.3.2 Boden
Zunächst werden die für den vorliegenden Umweltbericht relevanten Erkenntnisse aus den
Bodengutachten (ANINA 2017, 2018, 2019) zusammengefasst.
Nach historischen Kenntnissen war das Tonabbaugebiet in der Untersuchungsfläche früher
deutlich größer ausgeprägt. Teile des Sees und unterird ische bauliche Anlagen wurden
rückverfüllt. Diese Auffüllungen sind heterogen zusammen gesetzt und von wechselnder
Beschaffenheit (Sand, Schluff, Steine, Bauschutt, Zieg el- und Betonbruch, Metallreste etc.) .
Die Sondierungen unterscheiden sich hinsichtlich des Mate rials und der Mächtigkeit der
Auffüllung (bis zu ca. 11 m in einer Aufschlussbohrung) stark voneinander. Nach de n
Ergebnissen der Rammkernsondierungen ist die Verfüllung auch sehr unregelmäßig fest, der
Verfüllboden somit unverdichtet eingebaut und damit k ein zuverlässiger tragfähiger
Baugrund. Eine erhöhte Wasserwegsamkeit in den Auffül lböden ist anzunehmen. Allerdings
ist aufgrund der wechselnden und teils wassersperrenden B odenbeschaffenheit die
Versickerung von Oberflächenwasser nur eingeschränkt möglich. In die Tiefe folgen
natürliche Bodenschichten (Ton und Schluff mit geringen sandigen Beimengungen oder als
dünnbankige Sand-Zwischenlagen). Der Grenzverlauf des Verf üllbereichs ist unbekannt. Im
Norden des Untersuchungsgebiets zeigen die Rammkernsond ierungen eine weitgehend
natürliche Bodenabfolge, aber auch hier wurde Bauschut t etc. von 60- 70 cm Tiefe bis zur
Oberfläche aufgefüllt.
Nach alten Luftbildern (HVBG) kann nur noch ein schmale r Streifen am Elfeicher Weg
unverändert sein.
Die chemisch-analytische Untersuchung hat ergeben, dass der Auffüllboden in der Baufläche
(Bauschutt, Sand etc.) zudem mit polycyclisch-aromatischen Kohlenwasserstoffen und den
Schwermetallen Arsen und Chrom belastet ist (ANINA 2017, 2018, 2019).
Zur Eingrenzung der stofflichen Belastung wurden weite re Probenanalysen unternommen
(UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021b) . Lediglich in einer Probe wurde in den
oberen 10 cm eine geringfügige Überschreitung für den Parameter Nickel festgestellt (143
mg/kg). Der Wert ist dort in der unterlagernden Schich t (28,3 mg/kg) allerdings deutlich
unterhalb des Prüfwerts in Wohngebieten (140 mg/kg). Alle anderen Proben und Parameter
(u.a. das vermutete Arsen und Chrom) liegen ebenfalls deutlich unter den Prüfwerten.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Es sind in allen Proben Spuren von Schlacke/ Kohle und anderen teerhaltigen Produkten
(Polycyclisch-aromatische Kohlenwasserstoffe= PAK) nachweisbar, jedoch liegen diese auch
deutlich unter den Beurteilungswerten. Zudem ist aufgr und der geringen Mobilität und
Wasserlöslichkeit der PAK keine Grundwassergefährdung zu erwarten . Die ergänzende
Grundwasseruntersuchung bestätigt diese Einschätzung . Ein vom Boden ausgehender
Schadstoffaustrag ins Grundwasser ist insgesamt unwahrschein lich. Die über den
Prüfwerten befindlichen Arsenkonzentrationen stammen vermutlich von einer Quelle
südöstlich außerhalb des Gebietes. Ein geogen bedingter Eintrag aus den Rotliegend-
Gesteinen, in denen natürlicherweise ein erhöhter Arsen gehalt vorliegt, ist zusätzlich
denkbar (UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021c) . Im Teichwasser unterschreiten
die Schadstoffkonzentrationen die Geringfügigkeitsschwel le für alle Parameter . Gemäß den
Untersuchungsergebnissen ist das Bauschuttmaterial in die LAGA-Klassen Z1.1 bzw. Z1.2 (0
bis ca. 5 Meter unterhalb GOK) einzustufen (UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE
2021b).
Grundsätzlich wird die Bodenbewertung an den verschieden en Bodenfunktionen
ausgerichtet. Diese sind bezüglich der Kernfunktionen d es Bodens (siehe auch
§ 2 BBodSchG) die:
 Archivfunktion
Böden können ein Archiv der Natur- und Kulturgeschichte darstellen. Die
Bodenbildungsfaktoren (Ausgangsgestein, Klima, Organismen, chemische Parameter
etc.) variieren kleinräumig. Daher können Böden die reg ionaltypische Pedogenese (=
Bodenbildung) im Laufe der Zeit widerspiegeln und k önnen daher ein Archiv der
Naturgeschichte der entsprechenden Region sein. Da der Mensch in vielen
Bereichen gestaltend in die Böden eingegriffen hat u nd eingreift finden sich auch
viele Spuren dieser anthropogenen Einwirkungen. Die Bö den können daher auch als
kulturgeschichtliche Archive eine Rolle spielen.
Durch den Tonabbau, die Überformung und die teilweise Wiederverfüllung sind im
Geltungsbereich weitgehend keine natürlichen Bodenabfo lgen vorhanden. Auch in
eher unveränderten Bereichen, etwa im Nordosten, fin den sich keine Hinweise für
besondere Pedogenesen. Daher ist die naturgeschichtlic he Archivfunktion hier
unbedeutend oder nicht vorhanden.
Zwar lässt der Bodenaufbau und das Relief die stattgefu ndene Abbautätigkeit klar
erkennen, allerdings finden sich abseits davon keine Bodendenkmäler oder sonstigen
kulturgeschichtlich bedeutsamen Spuren, die sich im Boden abgezeichnet hätten.
Auch eine kulturgeschichtliche Archivfunktion ist hier daher unbedeutend.

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 Produktionsfunktion
Böden bilden die Grundlage für die Landbewirtschaftun g. Ob ein Boden eine
Produktionsfunktion aufweist und wie hoch diese ausfä llt, lässt sich durch
verschiedene Kriterien (z.B. Ertragspotential, Bodenfru chtbarkeit, Eignung für
landwirtschaftliche Bewirtschaftung usw.) bewerten.
Da hier der Boden durch die inhomogene Schichtung, d ie Nutzung von Bauschutt als
Verfüllmaterial und die nur sehr geringmächtig ausgep rägte Oberbodenschicht so
stark verändert ist, ist eine tiefergehende Bewertung a nhand der oben aufgeführten
Kriterien nicht zielführend. Der Boden ist als landwir tschaftliche Nutzfläche mit
entsprechendem Ertragspotential nicht geeignet. Damit wird auch keine
nennenswerte Produktionsfunktion wahrgenommen.
 Regelungsfunktion
Böden spielen aufgrund ihrer Speicher-, Puffer-, Filte r- und
Stoffumwandlungsfähigkeiten eine wichtige Rolle für d en Wasserkreislauf, aber auch
für die Nährsto ffkreisläufe. Sie haben daher als Bestandteil des Naturhaushalts eine
wichtige ökologische Regelungsfunktion.
So können natürliche Böden eine große Menge Wasser aufnehmen. Damit tragen sie
u.a. dazu bei, den Oberflächenabfluss bei Niederschlagser eignissen zu verringern
bzw. den Abfluss zu verzögern . Das Wasser gelangt z.T. durch den Bodenkörper ins
Grundwasser und reichert dort die Vorräte an. Bei der Passage durch den Boden
wird das Wasser mechanisch gefiltert, Nährstoffe werde n zurückgehalten und
organische Schadstoffe durch Bodenorganismen umgewandel t und unschädlich
gemacht. Das Wasser wird durch den Boden der Vegetation aber auch direkt wieder
verfügbar gemacht und gelangt durch Verdunstung in die Atmosphäre. Aufgrund
seiner Funktion als Speicher für Kohlenstoff trägt der B oden zudem entscheidend
zum Klimaschutz bei. Außerdem können chemische Reaktionsän derungen so
abgepuffert werden, als dass sich der pH-Wert nicht bis nur wenig ändert.
Das Speicher-, Puffer-, Filter- und Stoffumwandlungsve rmögen der hier vorliegenden
nicht natürlich gelagerten Böden ist allerdings begrenz t und unterschiedlich stark
ausgeprägt. Im Untersuchungsgebiet, das zum Großteil mi t unterschiedlichem
Material verfüllt wurde und daher wechselnde, teils erhöhte wasserwegsame und teils
wassersperrende Bodenbeschaffenheiten aufweist, sind die Wasserhaltefähigkeit
sowie die Versickerungsfähigkeit sehr heterogen. Auch sind möglicherweise durch
stoffliche Belastungen (obgleich hier unterhalb der Ge ringfügigkeitsschwelle)
bestimmte natürliche chemische Prozesse beeinträchtigt. Eine bedeutsame
ökologische Regelungsfunktion kann daher ausgeschlossen werden.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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 Lebensraumfunktion
Böden dienen der Lebensgrundlage von Menschen, Tieren, P flanzen und
Bodenorganismen. Sie können Standort, Lebensort, Ort der Nahrungsaufnahme oder
indirekt ein Ort des Wachstums der Nahrungsgrundlage sein.
Eine tiefergehende Durchwurzelbarkeit und Nährstoffve rfügbarkeit ist zumindest in
den Bereichen, in denen Großbäume vorhanden sind, offe nsichtlich gegeben. In den
Offenlandbereichen wachsen u.a. Magerkeitszeiger und Roh bodenpioniere. Eine
besondere Biotopentwicklung ist allerdings nicht zu erwar ten. Durch die bestehende
Gewässertopographie, also relativ steile Ufer und fehle nde Flachwasserbereiche,
sind die Uferbereiche als Lebensraum für Ufer- und Wasse rpflanzen und die von
ihrem Vorkommen abhängigen Tiere eingeschränkt. Der Bod en und damit generell
die Lebensraumfunktion im Untersuchungsgebiet ist durch stoffliche Belastungen
(obgleich hier unterhalb der Geringfügigkeitsschwelle) möglicherweise beeinträchtigt.
Auch durch Verbauungen, besonders im Uferbereich, abe r auch im Bereich von
Fundamenten im Südosten des Gebiets, ist die Lebensraumfu nktion insgesamt
eingeschränkt.
Insgesamt kann hier daher von einer mittleren Lebensrau mfunktion ausgegangen
werden.
Zusammenfassend ist bei der Bodenbewertung des Ist-Zustands nur eine Funktion von
Bedeutung, die Lebensraumfunktion. Diese ist allerding s lediglich in mittlerem Maße
ausgeprägt.
3.3.3 Wasser
Einziges Gewässer des Vorhabengebiets ist das durch Tonab bau entstandene
Stillgewässer. Fließgewässer sind nicht vorhanden. Grundwasser steht so tief an, dass es für
die Vegetation nicht von besonderer Bedeutung ist. Mög licherweise ehemals vorhandene
Stauwasserhorizonte sind durch die Abbautätigkeit zerst ört. Die im UB der FNP-Änderung
genannten geringen Flurabstände stimmen nicht mit den G rundwasserhöhengleichen und
Flurabstandskarten der HLNUG für die genannten Zeiträume überein.
Das Gewässer ist an der tiefsten Stelle etwa 10 Meter t ief, abhängig vom Pegelstand,
welcher nach Aussage des jetzigen Eigentümers je nach Nie derschlagsmenge um etwa
2 Meter variieren kann. Vom Pegelstand ist auch die Größe der Wasseroberfläche abhängig,
in Nord-Süd-Richtung ist der See bis etwa 90 Meter, in West-Ost-Richtung bis etwa 70 Meter
breit. Die Höhe über NN beträgt 136,57 Meter. Der S ee weist keine ufernahen
Flachwasserbereiche auf (WITTIG+KIRCHNER 2019).
Durch die morphologische Gestalt des Seebeckens (der See ist relativ klein, aber tief), kann
davon ausgegangen werden, dass er den sogenannten dimi ktischen Zirkulationstypen
zugeordnet werden kann. Die Temperaturmessungen im Rah men der
Gewässeruntersuchung (INGA 2021 ) bestätigen diese Vermutung . Es ist aber auch ein
monomiktischer Zustand zumindest in Teilbereichen nicht a uszuschließen.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Im Frühsommer 2020 war eine deutliche Schichtung der T emperaturzonen mit ausgeprägter
Sprungschicht erkennbar, im Herbst wurde der See vollständig durchmischt. Im Sommer war
ab einer Tiefe von etwa 7 m fast kein Sauerstoff mehr vo rhanden, nach der Durchmischung
im Herbst gleicht sich der Sauerstoffgehalt an und erre icht je nach Witterung zwischen 60
und 90 % Sättigung. Zwar hat der See nur ein kleines Einzugsgebiet und bislang gelangen
wenige Nährstoffe aus dem Umfeld in den See, unter an derem da das Ufer kaum mit
Laubbäumen bestanden ist. Dennoch ist er als eutroph zu klassifizieren. Es ist nicht
auszuschließen, dass das anstehende Grundwasser eine hohe Nä hrstoffbelastung aufweist,
da im derzeitigen Zustand keine anderweitigen Belastun gsquellen erkennbar sind. Im
Sommer ist eine Algenbildung zu beobachten, Makrophyte n sind allerdings nur vereinzelt
vorhanden.
Im Teichwasser wurden keine polycyclisch-aromatischen Kohlenwass erstoffe nachgewiesen
(UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021b), die mikrobiologische Untersuchung ergab
keine Grenzwertüberschreitung für Kleinbadeteichanlagen (CAL 2019).
3.3.4 Luft und Klima
Gemäß Landschaftsplan der Stadt Darmstadt (2004) handelt es sich bei dem Plangebiet um
den Teil einer klimaaktiven Grünfläche. Im Untersuchun gsraum findet man auf
mesoklimatischer Ebene zwei unterschiedliche Belüftungssit uationen vor, die entscheidend
für das Stadtklima sind (INKEK 2020):
1. Belüftung: Die Freiflächen des Bürgerparks Nord zwischen dem Martin-Luther -King-
Ring im Norden und den Sportanlagen im Süden sind au fgrund der geringen
Bodenrauigkeit geeignete Areale, die als Luftleitbahn en wichtige
Ausgleichsleistungen für die belasteten Innenstadtgebie te erbringen können.
Entscheidend für die belüftende Wirkung ist die Anströ mung aus südwestlichen und
nordöstlichen Richtungen.
2. Kaltluftabfluss: Vor allem die landwirtschaftlichen Flä chen der östlichen Rosenhöhe
produzieren kalte Luft nach Sonnenuntergang, die dann dem Hang folgend
hinabfließen. Durch die bestehende Bebauung des Kompon istenviertels wird der
Abfluss aufgehalten, bzw. große Bereiche werden überströmt. Im Bereich Bürgerpark
Nord kann die nächtliche Kaltluft wieder bis in Bodennä he durchgreifen und bis ins
westliche Industriegebiet eindringen, wo sie abrupt gestoppt wird.
Auf mikroklimatischer Ebene wurden folgende Faktoren betrachtet:
1. Windfeld: Keine nennenswerte Barriere für den nächtl ichen Kaltluftabfluss vorhanden.
2. Thermische Belastung: relativ viele besonnte Bereiche u nd dementsprechend
erhöhte thermische Belastung.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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3.3.5 Landschaft
Derzeit umgibt ein hoher und blickdichter Holzzaun das Grundstück, teilweise in Kombination
mit einer Hecke. Von außen sind daher keine Einblicke auf die Grünfläche oder den See
möglich, lediglich die höheren Bestandsbäume und Geb äude sind von außerhalb sichtbar.
Innerhalb des Gebiets wird die Geländeansicht durch die zusammenhängende Grünfläche
und den zentralen See geprägt, am Rande dessen niedri ge und höhere Gehölze und die
Gebäude stehen. Das Landschaftsbild ist bereits deutlich vorgeprägt von den Gebäuden der
ehemaligen Ziegelei und der umgebenden Nutzung des Bie rgartens. Somit ist die
Wahrnehmungsqualität des Untersuchungsgebiets in Bezug auf das Schutzgut Landschaft
eher als gering einzustufen. Die Landschaft des in unmit telbarer Umgebung liegenden
weitläufigen Bürgerparks bietet eine entsprechend höhere Qualität.
3.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Es sind keine besonderen Kultur- oder Sachgüter auf dem Gebiet des Vorhabensplans
vorhanden.
4 Prognose zur Entwicklung des Umweltzustands bei
Durchführung der Planung
Im Folgenden werden die Wirkungen der Umsetzung des vorh abenbezogenen
Bebauungsplans auf die einzelnen Schutzgüter dargeste llt und bewertet. Auch dieser
Beschreibung liegen unter anderem die unter Kapitel 3 aufgelisteten Fachgutachten und
Dokumente zugrunde. Zusätzlich liegen für die Prognose folgende Pläne zugrunde:
- Vorhabenbezogener Bebauungsplan - Entwurf ( PLANQUADRAT 2021a)
- Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
(PLANQUADRAT 2021b)
- Qualifizierter Freiflächenplan (P LANUNGSBÜRO KINDINGER, 2021)
4.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit
Im Vordergrund der Planungen steht, dass zusätzlicher Woh nraum geschaffen werden soll.
Der Geltungsbereich wird bei Umsetzung der Planung als Wohngebiet von bedeutend mehr
Menschen genutzt werden als derzeit. Die Nutzungsform änd ert sich damit deutlich. Positiv
ist zu werten, dass Wohnraum geschaffen wird. Im gesamten Rhein-Main-Gebiet gibt es
hieran derzeit ein hohes Defizit.
Den Anwohnern soll die Möglichkeit zum Erholen am See und zum Baden im See gegeben
werden. Aus Haftungsgründen ist ein öffentlicher Zugang zum See ausgeschlossen.

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Eine Erholungsfunktion für die Öffentlichkeit ist wie bislang auf dem Plangebiet nicht
vorhanden. Der Biergarten im Westen des Untersuchungsgebiets stel lt ein Stück
Lebensqualität für die Öffentlichkeit und bei Bedarf a uch für die Neubewohner des
Wohngebiets dar.
Allerdings stellt in den Sommermonaten und bei gutem Wetter der Geräuschpegel des stark
frequentierten Biergartens eine zeitweise Belastung da r. Dieser Lärm führt dann zu deutlich
erhöhten und über dem Grenzwert für ein Wohngebiet l iegenden Schallwerten. Daher
werden folgende passive Lärmschutzmaßnahmen (ITA 2021) vorgenommen:
Die dem Biergarten zugewandten Reihenhäuser sind als geschlossene
Lärmschutzbebauung vorgesehen. Für die Reihenhäuser ist e ine Grundrissorientierung
notwendig, welche regelt, dass Aufenthalts- und Schlafr äume entlang der lärmabgewandten
Seite zu realisieren sind. Zudem werden die beiden Rei henendhäuser schalltechnisch
optimiert gestaltet. So können die Immissionen aus dem B iergartenbetrieb ausreichend
reduziert werden.
Neben den Emissionen aus dem Biergartenbetrieb überschre iten im Südwesten des
Plangebiets nachts zum Teil die Geräuscheinwirkungen der Grillhütte des Bezirksvereins
Martinsviertel den Zielwert. In Verbindung mit den an der Südfassade des südlichen
Reihenendhauses erforderlichen Maßnahmen zur Geräuschminderung werden im gesamten
Plangebiet die Immissionsrichtwerte tags und nachts eingehalten.
Zu den Geräuscheinwirkungen des öffentlichen Verkehrs tr ägt der Straßenverkehr den
höchsten Anteil bei. In weiten Teilen des Plangebiets w ird tagsüber der Zielwert von 55
dB(A) in den Erdgeschossen eingehalten. In den darübe r liegenden Stockwerken tritt
zunehmend eine Überschreitung des Zielwerts auf. Der näch tliche Zielwert von 45 dB(A)
wird im gesamten Plangebiet überschritten. Für Aufenthaltsräume mit Zielwert-
Überschreitungen sind schalltechnisch abgestimmte, mechanische Lüftungseinrichtungen als
Minderungsmaßnahme geeignet. Vielfach lassen sich diese i ns energetische
Gebäudekonzept integrieren.
Sonstige Nutzungen südlich und südwestlich des Plangebiets wie die Hundewiese, die
Eissporthalle/ MINT CLUB und das Tanzsportzentrum führen im Plangebiet nicht zu
relevanten Geräuscheinwirkungen. Nach Genehmigungslage d es Grundstücks
Kastanienallee 21 („Grillhütte des Klinikums“) liegt hier keine Genehmigung zur Nutzung des
vorhandenen Gebäudes als Grillhütte vor, eine solche Nutz ung wird in Zukunft laut
Aussagen des Klinikum auch nicht mehr verfolgt.
Durch die oben aufgeführten passiven Schallschutzmaßnahmen (ITA 2021) werden die
Immissionen im Wohngebiet ausreichend reduziert.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
37
Es kann davon ausgegangen werden, dass der Kfz-Verkehr des neuen Wohngebiets die Zu-
bzw. Ausfahrt an der Kastanienallee nutzen wird. Der Elfeicher Weg ist als Erschließung von
untergeordneter Bedeutung. Die Feuerwehr nutzt den Elfeicher Weg im Brandfall als
Ausfahrt. Die Müllabfuhr nutzt den Elfeicher Weg wie bisher, um die bestehende
Wohnbebauung am Ende des Wegs anzudienen.
Durch die geplante Entwicklung zum Wohngebiet erhöht si ch das Kfz- Verkehrsaufkommen
in der Kastanienallee . Die prognostizierten zusätzlichen Fahrten mit dem Kfz b etragen 274
am Tag bzw. maximal 27 Fahrten in der Abendspit zenstunde. Darin enthalten sind die
täglichen Fahrten durch Besucher- und Lieferverkehr. Die zukünftige Verkehrsbelastung wird
für die mit Tempo 30 als Wohnstraße einzustufende Kastanienallee als geringfügig bewertet.
Am Knotenpunkt mit der Kranichsteiner Straße, über den das Quartier ans kommunale und
regionale Straßennetz angeschlossen ist, führen die Kfz -Mehrbelastungen in der
maßgebenden Abendspitzenstunde zu einer geringfügigen Erhöhung der mittleren
Wartezeiten, die eine Abwertung der Verkehrsqualität zur Folge hat. Die Auswirkungen des
zusätzlichen Verkehrsaufkommens sind allerdings kaum spürb ar und es sind keinerlei
Einschränkungen in der Leistungsfähigkeit des Knotenpunkts zu erwarten.
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kastanienallee keine d urchgängigen Gehwege aufweist
und damit die fußläufige Erreichbarkeit z.B. der Bush altestelle in der Kranichsteiner Straße
eingeschränkt ist, dann auch für die künftigen Bewohne r des neuen Quartiers (S TETE
PLANUNG 2021). Im Zuge der Vorhabensumsetzung soll im Bereich der Kastanienallee ein
verkehrsberuhigter Bereich zwischen den beiden östlich und westlich anschließenden
öffentlichen Fußwegen entstehen, wodurch der fehlende Gehweg in diesem Teil der
Kastanienallee kompensiert wird.
Im Rahmen eines Car-Sharing-Konzepts werden 4 zusätzlic he Stellplätze innerhalb des
Geländes angelegt. Das Quartier soll für die Öffentlich keit fußläufig durchquerbar sein.
Hierfür wird der westliche Weg zwischen dem Biergarten u nd den Reihenhäusern für die
Öffentlichkeit über ein entsprechendes Gehrecht zugängli ch gemacht und dauerhaft
gesichert.
Auf das Schutzgut Mensch hat die Planung insgesamt eine n positiven Einfluss, da
Wohnraum und Erholungsmöglichkeit geschaffen werden un d störender Lärm durch
passiven Lärmschutz im Zuge der Anordnung und Bauausführung der Reihenhausbebauung
geleistet wird. Die Erholungsfunktion der Fläche soll nach dem aktuellen
Flächennutzungsplan und seiner 1. Änderung durch Integr ation des Gebiets in die
Parklandschaft entwickelt werden. Diese Integration erg ibt sich durch die öffentlich
gesicherte fußläufige Durchwegung des Quartiers; die Ei nbindung des Gebietes durch den
Wegfall der Zaunanlage im Norden, Osten und Westen; d ie Erhaltung und Erweiterung der
Randbegrünung und dem geplanten hohen Durchgrünungsgrad innerhalb des Gebietes.

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38
4.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt
4.2.1 Biotope und Flora
Die flächendeckende Darstellung der Biotoptypen nach He rstellung des Plan-Zustands
inklusive naturschutzfachlicher Maßnahmen findet sich auf Karte 2.
Die Wohnhäuser sollen bis auf die Dachterrassen und die Attika (Biotoptyp-Nr. 10.710) mit
extensiv begrünten Dächern ausgestattet werden (Biotoptyp -Nr. 10.720), auch eine
Fassadenbegrünung ist vorgesehen (Biotoptyp-Nr. 10.743). Auf den Privatflächen sind
zudem Terrassen und Fahrradabstellplätze mit wasserdurchlässi gem Belag (Biotoptyp-Nr.
10.530) und begrünte Gartenhütten (Biotoptyp-Nr. 10.720) geplant. Die Vor- und Hausgärten
werden arten- und strukturreich gestaltet (Biotoptyp-Nr . 11.223), indem auf den
Baugrundstücken mindestens 175 klein- bis mittelkronige heimische Bäume sowie 130
heimische Solitärsträucher und als Begrenzung naturnahe Hecken gepflanzt werden. In den
Vorgärten werden Staudenbeete angelegt. Das Technikgebä ude im Süden wird bis auf die
Attika ebenfalls begrünt (Biotoptyp-Nr. 10.743). Die Zu fahrtsstraßen und Stellplätze sollen
versickerungsfähig ausgebaut werden (Biotoptyp- Nr. 10.530). Einzig die drei
Unterflurmüllanlagen müssen vollständig versiegelt ausgeb aut werden (Biotoptyp-Nr.
10.510).
Die bestehenden Zäune im Norden, Osten und Süden des G ebiets werden zurückgebaut.
Der Holzzaun im Westen steht nicht auf dem Vorhabensgru ndstück und wird nicht berührt .
Vorgesehen ist hier die Pflanzung einer vorgelagerten geschnittenen Hecke zur Abgrenzung
und Begrünung (Biotoptyp-Nr. 02.400). Die Bestandshecke (Biotoptyp-Nr. 02.500) im Süden
bleibt erhalten, auch um den erforderlichen Abstand zu m direkt südlich davon gelegenen, zu
erhaltenden Naturdenkmal „Kastanienallee“ zu wahren . Außerhalb der östlichen
Gebietsgrenze befindet sich eine naturnahe Hecke, welch e innerhalb des Plangebiets auf
um etwa 1 m durch eine Ergänzungspflanzung aus heimischen standortge rechten Arten
(Biotoptyp-Nr. 02.400) verbreitert wird. Entlang des Elfeicher Wegs werden die bestehenden
Heckengehölze um einzelne Heckenpflanzen ergänzt (Biotoptyp-Nr. 02.400).
Für das Bauvorhaben müssen 33 vorwiegend nicht-heimische B äume auf dem Grundstück
gefällt werden, sodass 12 Bäume zum Erhalt im Vorhaben bereich festgesetzt sind. Alle
Bäume der Kastanienallee und alle (anderen) randlich hereinragenden Bäume bleiben
erhalten. Zudem sind auf den Gemeinschaftsflächen Neup flanzungen von 26 großkronigen
und 4 klein- bis mittelkronigen Bäumen aus heimischen sta ndortgerechten Arten (Biotoptyp-
Nr. 04.110) vorgesehen, angesetzt sind für diese Neupflanzungen 5 bzw. 3 m² pro Baum.

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Das gesetzlich geschützte Schilfröhricht am Westufer, aber auch die aufgrund ihrer geringen
Größe nicht geschützten Schilfröhrichtstreifen bleiben bestehen (Biotoptyp-Nr. 05.410* bzw.
05.430*). Um den See herum – mit Ausnahme des Gemeinschaftszugangs im Süden, der als
extensiver Schotterrasen angelegt wird (Biotoptyp-Nr. 10 .540) - soll von der mittleren
Wasserlinie aus ein Uferstreifen von 5 m Breite als Puf fer dienen. Dies entspricht dem
gesetzlich erforderlichen Gewässerrandstreifen, der auch den Seezugang mit einschließt
und in dem bestimmte wassergefährdende Nutzungen verbot en sind. Dieser beinhaltet zum
Teil den Schilfgürtel im Westen. Der übrige und größere Teil des Uferstreifens wird durch die
Pflanzung von heimischen standortgerechten Stauden und G ehölzen (Interpolation aus
Biotoptyp-Nr. 11.223 und 02.400) naturnah gestaltet und damit aufgewertet. Der Uferstreifen
inklusive des Schilfgürtels wird durch eine Abgrenzung d urch pflanzliche Maßnahmen von
den Privatgärten abgetrennt, auch um nicht genehmigt en Zugängen von den Grundstücken
zum See entgegenzuwirken . Um den westlichen Schilfgürtel von der Seeseite aus
abzugrenzen und den Strukturreichtum zu erhöhen, soll östlich des Schilfgürtels eine
autochthone Wasservegetation aus z.T. submersen Arten (z.B . Ähriges Tausendblatt
(Myriophyllum spicatum) und Laichkräuter (Potamogeton nodosus bzw. natans)) angesiedelt
werden (Biotoptyp-Nr. 05.480*). Dennoch wird die Le bensraumfunktion der Schilf- und
Wasserpflanzenbereiche für geschützte Tierarten (Pkt. 2.2.5 „Besondere örtliche Situation“ in
hessischer KV von 2005) durch Schwimmaktivitäten und die u nmittelbar angrenzende
Wohnnutzung (Lärm, Geruch, optische Reize, Nährstoffein träge) in Mitleidenschaft gezogen
werden. Daher wird im Vergleich zu einem unberührte n Schilf- und Wasserpflanzenbereich
von einem Wertverlust von 2 Wertpunkten je m² ausgegangen.
Auch auf bzw. in dem See (Biotoptyp-Nr. 05.342) können durch Schwimmaktivitäten und die
Wohnnutzung um den See Tiere vertrieben und/ oder er heblich gestört werden, z.B. wenn
Lärm bis auf die Seefläche hervordringt. Durch die An lage des Uferstreifens, der gleichzeitig
einer Eutrophierung das Sees etwas entgegenwirkt, die V ergrößerung des Schilfgürtels und
die Etablierung von flutender Wasservegetation erfährt der See als Lebensraum eine
Aufwertung, die diese Störungen aufwiegt. Eine Beei nträchtigung der Umwälzprozesse
zwischen unterschiedlich temperierten Schichten innerhalb des Wasserkörpers ist nicht zu
befürchten, siehe auch Erläuterungen im Kapitel 4.3.3. Das Klimagu tachten konnte im
modellbasierten Vorher/Nachher-Vergleich auf der Seef läche keine Änderung hinsichtlich
Windfeld, Hitze und Belüftung erkennen (INKEK 2020).
Links und rechts des Gemeinschaftszuganges zum See sollen zwei Trockenmauern errichtet
werden (Biotoptyp-Nr. 10.140). Fugen und Ritzen zwische n den Steinen bieten optionalen
Lebensraum für Kleintiere. Die Betonbefestigungen ent lang der Ostseite des Sees werden
entnommen und es werden, um die Höhenunterschiede abzuf angen, an geeigneter Stelle
Trockenmauerabschnitte errichtet.
Im Bereich der Kastanienallee ergeben sich keine Änderun gen hinsichtlich der Biotoptypen.
Lediglich 2 Fahrbahnverengungen werden geschaffen und d ie bestehenden Zufahrten im
Südwesten und Südosten des Vorhabensbereiches ertüchtigt.

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Bei Abgang von Bäumen und Heckengehölzen im Vorhabensbe reich sind diese gleichwertig
zu ersetzen beziehungsweise bei Abgang von nicht-standortg erechten Gehölzen durch
standortgerechte autochthone Gehölz zu ersetzen (Biotop typ-Nrn. 02.400, 04.110 und
04.210). Dies gilt auch für die Privatgärten.

Tabelle 7 : Nutzungs- und Biotoptypen (Planung) nach der hessischen KV von 2005 innerhalb des
Vorhabensbereichs
Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte
je m² Schutzstatus Flächengröße
[m²]
Flächenanteil
[%]
Gewässer
05.342 Kleinspeicher, Teiche 27 4.879 19
Röhrichte und Ufer
05.410* Schilfröhrichte, hier: auch
Neuanlage, abgewertet
51 z.T. § 30
BNatSchG 599 2
05.430* Andere Röhrichte, hier
Kalmusröhricht, abgewertet
51 83 <1
05.480* Wasserpflanzenbestände,
abgewertet
48 320 1
11.223/
02.400
Interpolation aus Neuanlage
strukturreicher Garten und
Neuanlage standortgerechte
Hecke, hier:
Gewässerrandsteifen
24 1.258 5
Grünflächen und Gärten
10.140 Neu angelegte Trockenmauern 16 77 <1
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im
besiedelten Bereich
14 717 3
11.223 Neuanlage strukturreicher Vor-
und Hausgärten
20 5.420 22
Siedlungsbiotope
10.510
Sehr stark oder völlig versiegelte
Flächen, hier: Unterflur-
Müllanlagen
3 27 <1
10.530
Schotterweg und –platz,
Sandfläche, hier: Fahrwege,
Stellplätze, Zuwegungen,
Terrassen
6 6.125 24
10.540 Befestigte oder begrünte
Flächen, hier: Schotterrasen
7 201 <1
10.710 Dachfläche, nicht begrünt, hier:
Dachterrassen und Attika
3 1.803 7
10.720

Dachfläche, extensiv begrünt

19 2.948 12
Gehölze
02.400 Neuanlage Hecke/ Gebüsch
heimisch, standortgerecht
27 408 2
02.500
Standortfremde Hecken/
Gebüsche, hier: Bestandshecke
unterhalb der Kastanien
23 152 <1
Gesamtfläche 25.017 m²

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Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte
je m² Schutzstatus Flächengröße
[m²]
Flächenanteil
[%]
Überlagerung durch Einzelbäume, Baumgruppen und Fassadenbegrünung
04.110 Einzelbaum heimisch,
standortgerecht
31 245
04.120 Einzelbaum nicht heimisch, nicht
standortgerecht
26 313
04.210 Baumgruppe heimisch,
standortgerecht
33 z.T. Natur-
denkmal 409
04.220 Baumgruppe nicht heimisch, nicht
standortgerecht
28 31
10.743 Neuanlage von
Fassadenbegrünung
13 85
*= Auf/Abwertung gegenüber dem Standardwert der Kompensationsverordnung
4.2.2 Fauna
Umweltauswirkungen auf die Fauna des Geltungsbereichs sowi e dessen unmittelbaren
Umfeld werden im Folgenden bezogen auf die einzelnen Artengruppen betrachtet . Eine
detaillierte artbezogene Prüfung auf mögliche Verstöße gegen die Verbote des
§ 44 (1) BNatSchG ist dem Artenschutzfachbeitrag zu entnehmen (naturplan 2021).
Vögel
Die Planung bedeutet eine nahezu vollständige Umgestaltung des Geltungsbereichs, sodass
es zu einer großen Verschiebung der derzeitig vorhanden en Lebensräume kommt. Eine
Ausnahme hiervon bildet das Gewässer, das als solches erhalt en werden soll, jedoch durch
die geplante Nutzung der Anwohner u.a. zum Baden zum indest während der
Sommermonate einer starken Störung unterliegen wird. Diese kann zu einer weitgehenden
Meidung des Gewässers durch die bisher einzeln auftretenden Nahrungsgäste führen.
Die ermöglichten Gehölzrodungen bedeuten einen Verlust von (potentiellen)
Nistmöglichkeiten sowie von Nahrungshabitaten, welcher mittelfristig durch die Neupflanzung
von Gehölzen sowie ggf. durch die Gestaltung der Hausgärten ausgeglichen werden kann.
Durch den Abriss der Gebäude gehen – zumindest zeitweise genutzte – Nischen als
Brutmöglichkeit für Gebäudebrüter verloren.
Der deutlich höhere Bebauungsanteil im Vergleich zum de rzeitigen Zustand verringert die
Verfügbarkeit von Nahrungshabitaten. Dies ist auch im Kontext mit zahlreichen Bauvorhaben
in der Region zu sehen, die den Lebensraum vieler Vogel arten regional verringern. Hierbei
ist die aktuell jedoch nur geringe Nutzung des Geltung sbereichs durch Vögel zu
berücksichtigen.
Durch die Umnutzung des Geländes sind deutlich erhöhte Störungen durch die Bewohner
und Anlagen zu erwarten, die einen Verdrängungseffe kt auf die Avifauna des
Geltungsbereichs und dessen Umfeld haben.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Um die Auswirkungen auf die lokale Avifauna zu minimier en, werden verschiedene
Festsetzungen und Maßnahmen, die auch aus artenschutzrechtlich er Sicht von Bedeutung
sind, getroffen bzw. vorgeschlagen (siehe auch Kapitel 5 ). Unter Berücksichtigung dieser
lassen sich erhebliche Auswirkungen auf die hier vorkommende n Vogelarten vermeiden.
Dies unter der Berücksichtigung, dass jeweils nur einzelne Brutpaare oder Individuen den
Geltungsbereich nutzen und hierunter vorwiegend häufi ge Arten auftreten. Das Gewässer
wird nur in geringem Umfang genutzt.
Fledermäuse
Betroffen sind vor allem Mückenfledermaus, Zwergfledermau s, Wasserfledermaus und
Breitflügelfledermaus. Das Vorhaben bedeutet für Flede rmäuse in erster Linie einen Verlust
bzw. eine Beeinträchtigung von Nahrungshabitaten. Stör ungen entstehen hier insbesondere
durch die geplante Badenutzung der Anlieger sowie dur ch die unmittelbar an den See
angrenzenden Gebäude und Grundstücke. Dies betrifft al le Arten, die das Gewässer
regelmäßig und ausdauernd zur Jagd nutzen. Zudem kann die Überbauung von Lebensraum
die Verfügbarkeit von Nahrungshabitaten sowie Beutein sekten weiter einschränken. Durch
die Neupflanzung heimischer Gehölze, den Erhalt des Schi lfbestands, die naturnahe
Ausprägung des Pufferstreifens, die Dach- und Fassadenb egrünungen und strukturreichen
Gärten wird dieser Lebensraumverlust für die Beuteinsekten vermieden bzw. ausgeglichen.
Durch den Verzicht auf die Beleuchtung des Gewässers und d ie Benutzung
insektenfreundlicher Leuchtmittel wird eine Blendung der nacht- und dämmerungsaktiven
Fledermäuse vermieden.
Da innerhalb einiger Bestandsgebäude Einzelquartiere von Fledermäusen anzunehmen
sind, bedeutet der Abbruch der Gebäude einen Verlust von Ruhestätten. Durch die
Einschränkung des Abrisszeitraumes und die vorherige Kontro lle auf tatsächlichen Besatz
vor dem Abriss kann eine Tötung ausgeschlossen werden. Di e Schaffung neuer Nist- und
Quartiermöglichkeiten durch Fledermauskästen gleicht die Zerstörung von Ruhestätten aus.
Es verbleiben keine Konflikte, die sich nicht vermeiden oder ausgleichen lassen.
Amphibien
Die geplante Errichtung eines Wohngebietes mit erlaubt er privater Badenutzung des
Gewässers durch die Anwohner beeinträchtigen dessen Funkt ion für Amphibien als
Fortpflanzungs- und Aufenthaltsgewässer dauerhaft . Da aber ausschließlich häufige Arten
mit geringer Individuendichte im Gewässer vorkommen, ist n icht anzunehmen, dass die
beschriebenen Beeinträchtigungen Auswirkungen auf die l okalen Populationen haben. Die
geplante Ergänzung der Röhrichte und das Einbringen von submersen Wasserpflanzen
ergänzen den Lebensraum für Amphibien und bieten Decku ng gegenüber Fischen als
Fraßfeinden für eine erfolgreiche Fortpflanzung.

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Um jedoch Beeinträchtigungen der hier vorkommende n Individuen – besonders die der
Erdkröte – zu minimieren, werden während der Bauzeit Wanderkorridore erhalten und offene
Baugruben gesichert und alle Zugänge, Kellerschächte et c. amphibiensicher gestaltet,
sodass es keine Fallenwirkung für die Erdkröte gibt.
Sonstige Arten
Für die Libellen kann eine häufigere Frequentierung d er Gewässerufer einen Rückgang in
der Qualität als Lebensraum bedeuten. Durch den Erhal t und die Erweiterung des
Röhrichtgürtels und die Anlage eines naturnahen Puffer streifens wird dieser Entwicklung
entgegengewirkt.
Die Erhöhung der Strukturvielfalt auf dem Vorhabensge lände (die Errichtung strukturreicher
Gärten, die Begrünung der Dächer und Fassaden) kann sich positiv auf die Artenzahl und
Individuendichte von Insekten auswirken. Durch die Festsetz ung von der Verwendung
ausschließlich insektenschonender Beleuchtung im Außenbere ich soll ein sogenannter
„Staubsaugereffekt“ vermieden werden.
Gewässerökologische Erhebung
Die folgenden Auswirkungen auf die Fischfauna sind dem Gewässergutachten (INGA 2021 )
entnommen:
Die Fische sind durch die geplante Bebauung nur indirekt betroffen, wenn sich die trophische
Situation des Sees verändert. Daher sollte die trophi sche Situation zumindest nicht weiter
verschlechtert werden.
In welcher Weise sich der Einbau der Wärmetauscher auf die Schichtung des Sees und
damit auch auf die Fischbesiedlung auswirkt, kann derzeit nicht prognostiziert werden. Es ist
davon auszugehen, dass die Fische beim Einbau der Wärmet auscher temporär gestört
werden. Im Betrieb ist jedoch von keinen negativen Ei nflüssen auf die Fische auszugehen.
Da zudem die langfristige Überwachung von Temperatur u nd Sauerstoffgehalt
Überwachungsdaten liefert, kann in kritischen Situationen schnell reagiert werden.
4.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landscha ft
4.3.1 Fläche
Die Siedlungs- und Verkehrsfläche nimmt immer weiter zu, die Bundesregierung hat sich
daher in ihrem umweltpolitischen Schwerpunktprogramm (1998) zum Ziel gesetzt, bis 2020
die tägliche Flächenumwandlung auf 30 ha zu reduzieren , bis 2030 auf 20 ha. Die
Reduzierung des Flächenverbrauchs ist eine seit Jahren aktu elle Forderung der
Umweltpolitik in Deutschland und auch in Hessen (HMUELV 2011).

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Insgesamt nimmt die Summe der Dachflächen (Biotoptyp- Nrn. 10.710 und 10.720) um etwa
2.400 m² zu. Allerdings nehmen in Summe nur die begr ünten Dachflächen zu, die zumindest
bis zu einem gewissen Grad eine Lebensraumfunktion erfüll en können. Für die anderen
befestigten Flächen (Fahrwege, Stellplätze, Zuwegungen und Terrassen ) wird ausnahmslos
wasserdurchlässiges Material verwendet (Biotoptyp-Nr. 10.53 0). Insgesamt steigt dieser
Flächenanteil um etwa 4.700 m². Diese Flächen stellen all erdings keine Totalversiegelung
dar. Sehr stark oder nahezu versiegelte Flächen (Biotoptyp-Nrn. 10.510 und 10.520) werden
vollständig zurückgebaut, dies betrifft etwa 1.100 m². L ediglich die Unterflur- Müllanlagen
müssen versiegelt ausgebaut werden. Außerhalb des Vorhaben sbereiches, innerhalb des
Geltungsbereiches des B-Plans, d.h. entlang der Kastan ienallee, finden keine zusätzlichen
Versiegelungen statt. Hier werden lediglich die bestehenden Zufahrten ertüchtigt.
Die Verkehrs- und Siedlungsfläche je Einwohner reduzie rt sich stark , die Verdichtung der
Wohnbebauung mittels der Reihen- und Doppelhausbebauu ng stellt einen relativ
schonenden Umgang mit dem Schutzgut Fläche dar. Zudem w ird hier ein stadtnahes
ehemaliges Abbaugelände überbaut. Fast die gesamte Fläch e war ursprünglich ein
Tonabbaugebiet mit Ziegeleien, die Fläche ist unter ande rem auch durch Materialverfüllung
vollständig verändert worden. Die Fläche erfährt somit durch die Wohnbebauung eine Art
Recycling. Die Gesamtfläche auf dem Untersuchungsgebiet w ird allerdings durch die
Bebauung inklusive der Einfriedungen und Zufahrtstraßen parzelliert werden.
Insgesamt ist der Eingriff auf das Schutzgut Fläche als von mittlerer Bedeutung zu werten,
der Flächenverbrauch je zukünftigem Bewohner setzt diese Einschätzung noch weiter in
Relation.
4.3.2 Boden
Der Bau des neuen Wohngebiets einschließlich der Zuwegun gen und Nebengebäude
erfordert eine zusätzliche Befestigung, diese stellen de n Hauptwirkfaktor auf die
Bodenfunktionen innerhalb des Untersuchungsgebiets dar.
Da die vorkommende punktuelle und nur oberflächliche Bo denbelastung durch Nickel im
Zuge der Umnutzung abgetragen wird, besteht keine Gefa hr für die menschliche
Gesundheit.
Aufgrund der weitgehend fehlenden natürlich gewachsen en Böden und der stark
beeinträchtigten Bodenfunktionen (sehr hohe Vorbelast ung) ist die Beeinträchtigung durch
das Vorhaben gering.
Alleine die nur mittel ausgeprägte Lebensraumfunktion für Pflanzen und Tiere, besonders die
der Sonderstandorte (am Ufer und an Abschnitten mit R ohböden) kann beeinträchtigt
werden, andere Bodenfunktionen sind schon im Ist-Zustand unbedeutend.
Insgesamt ist der Eingriff auf das Schutzgut Boden als unbedeutend zu werten.

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4.3.3 Wasser
Das Klimagutachten (INKEK 2020) zeigt im modellbasierte n Vorher/Nachher-Vergleich auf
der Seefläche keine Änderung hinsichtlich Windfeld, Hitze und Belüftung. Der Klimagutachter
erläuterte weiterhin im Rahmen der frühzeitigen Bet eiligung, dass „durch die Bebauung
maximal in einem schmalen Bereich am Uferrand von einer leichten Verringerung der
Windstärke am Boden bzw. über der Wasseroberfläche ausz ugehen ist. Im restlichen See
und insbesondere in der Seemitte wird es durch die Be bauung voraussichtlich zu keiner
Einschränkung oder Veränderung der Windverhältnisse be i Starkwindsituationen kommen.
Damit ist eine merkenswerte Reduzierung der Windaktivität durch die umgebende Bebauung
und damit einhergehend negative Auswirkungen auf die Umwälzprozesse und damit die
Sauerstoffversorgung unwahrscheinlich“. Ein langfristiges Monitoring des Sauerstoffgehaltes
und der Temperatur ist dennoch vorgesehen (INGA 2021), um eine Option auf das Erkennen
von Regulierungsbedarf zu haben und gegebenenfalls nachjustieren zu können.
Geplant ist zudem, im Rahmen eines Pilotprojekts eine n Wärmetauscher im See zu
installieren, um die Seewärme als regenerative Energie quelle für die Heizung der
Wohnhäuser und Warmwasser zu nutzen. Auf eine Verträgli chkeit mit
gewässerschutzfachlichen Anforderungen wird bei der Pla nung geachtet, sodass sich keine
negativen Auswirkungen auf das Gewässer ergeben . Erste Modellrechnungen zeigen, dass
der Wärmeentzug aus dem See im Winter eine niedrige re Temperatur von bis zu 3 °C zur
Folge hat. Zu beobachten ist zudem, dass je mehr Wärme entzogen wird, es umso weniger
zu Verdunstung des Seewassers kommt. Trotz ganzjähriger thermischer Nutzung erfolgt
eine vollständige Regeneration des Sees (PGT 2021).
Während der Bauphase werden Maßnahmen hinsichtlich des Gewässerschutzes beachtet,
um auszuschließen, dass schädliche Sediment- und Fremdstoffe inträge in das Gewässer
gelangen.
Nach Fertigstellung der Bauphase besteht durch die mensch liche Aktivität am und im
Gewässer die Gefahr eines erhöhten Nährstoffeintrags. Da der See derzeit schon als
eutroph einzustufen ist, sollte eine weitere Erhöhung der Trophie vermieden werden (INGA
2021). Durch die Nutzungsbeschränkungen in einem 5 m breiten Gewässerrandstreifen (§
38 WHG) wird der Nährstoffeintrag minimiert.
Im Erschließungskonzept (U MWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021a) ist ein Konzept
zur Regenwasserbewirtschaftung enthalten , welches im Folgenden dargestellt und
Bestandteil der Planung wird:
Das Schmutzwasser wird in den Schmutzwasserkanal im Elf eicher Weg geleitet. Aufgrund
der mangelnden Versickerungsmöglichkeiten (A NINA 2017, 2018, 2019) kommt es zu einem
Abfluss von Niederschlagswasser aus dem Plangebiet. Das N iederschlagswasser der
privaten Verkehrsflächen wird in den Bachwasserkanal im Elfeicher Weg geleitet. Durch
einen erhöhten Verschmutzungsgrad ist eine Vorreinigu ng nötig, welche dezentral und z.B.
in Kastenrinnen oder Sinkkästen erfolgen kann.

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Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Baugrundstücke anfallende
Niederschlagswasser wird vollständig vor Ort auf den en tsprechenden Grundstücken
zurückgehalten oder sofern dies technisch möglich ist, in de n See geleitet. Hierbei ist eine
mechanische Reinigung vorzusehen. Eine Ausnahme bildet da s anfallende
Niederschlagswasser auf den Dachflächen der FEH 3 bis 5 u nd DH 19 bis 22, da diese
Häuser nicht direkt an den See angrenzen und der RH 1 bis 20, da die Reihenhauszeile eine
zur Straße hin abfallende Dachlandschaft besitzt. Auch i n diesen Fällen soll das
Dachflächenwasser zunächst vor Ort zurückgehalten werden. Bei starken
Regenwasserereignissen wird hier das Wasser aber dem Ba chwasserkanal i m Elfeicher
Weg zugeführt.
Im gewässerökologischen Gutachten (INGA 2021) wird von einer direkten Wassereinleitung
von Niederschlagswasser ohne vorherige Reinigung in den See abgeraten.
Insgesamt ist der Eingriff auf das Schutzgut Wasser als von mittlerer Bedeutung zu werten.
4.3.4 Luft und Klima
Die Erkenntnisse des Klimagutachtens (INKEK 2020) werden im Folgenden
zusammengefasst:
Mesoklimatisch kommt es zu keiner bzw. einer tolerierbare n Veränderung durch die
Beplanung:
1. Belüftung: Die neu geplanten Gebäude, deren Größe, Anzahl, Ausrichtung und
Abstände stellen lediglich eine geringfügige Barriere wirkung bei den entscheidend en
Anströmungsszenarien dar. Es entsteht keine signifikante V erschlechterung der
Belüftungsqualität in der Umgebung. Die Winde können die Neuplanung
durchströmen bzw. überströmen.
2. Kaltluftabfluss: Die veränderte Bodenrauigkeit führt hinsichtlich des nächtlichen
Kaltluftabflusses zu keinen Veränderungen im mesoklimatischen Maßstab. Die
geschlossene Reihenhausbebauung reduziert die Windgesch windigkeit in den
Westen leicht. Dies führt allerdings zu keiner Verschlech terung der
Abkühlungsverhältnisse in benachbarten Siedlungsräumen und ist tolerabel.
Mikroklimatisch ist im Gebiet zum Teil mit geringfügiger Verschlechterung in bestimmten
Bereichen zu rechnen:
1. Windfeld: Die geschlossene Reihenhausbebauung stellt ein e tolerable Barriere für die
nächtliche Kaltluft dar. Es entstehen keine Auswirkung en auf eine sensible Nutzung
in der Umgebung. Der Kaltluftabfluss wird nicht eingeschränkt.
2. Thermische Belastung: Durch die Neuplanung entstehen meh r schattenspendend e
Bereiche (Bäume und Gebäudeschatten). Insgesamt ist da her die thermische
Belastung geringer. Die abendliche Temperatur kühlt teilweise langsamer ab, z.B. auf
der Seefläche. Die maximale Temperaturdifferenz von 1, 3°C ist allerdings nur
geringfügig. Negative Auswirkungen auf die Umgebung sind nicht zu erwarten.

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Die klimatischen Auswirkungen durch das Bauvorhaben sind u nproblematisch, einzelne
gering einzustufende Auswirkungen sind tolerabel.
Es wird ein Energiekonzept zur Nutzung der Seewärme für die Beheizung der Wohnhäuser
und Warmwasser entwickelt (PGT 2021). Das Wärmeerzeugungskonzept kann insgesamt
beinahe CO2-neutral erfolgen und trägt damit aktiv zu m Klimaschutz bei. Sämtliche
Wohngebäude sollen als KfW-Effizienzhaus der Stufe KfW 40 errichtet werden. Die
Installation von Solarmodulen ist vorgesehen.
4.3.5 Landschaft
Nach Herstellung des Plan-Zustands wird sich das Landschafts bild deutlich verändern . Es
wird ein Wohngebiet entstehen, das sich in der Höhe de r Wohnhäuser an den umliegenden
Gebäudehöhen orientiert und mit seinen Gärten das Lan dschaftsbild prägt. Die bisherige
durch einen Holzzaun eingefriedete, von der Umgebung ab gegrenzte Fläche wird sich in
Zukunft öffnen.
Das Planungsgebiet insgesamt und vor allem dessen Ränder werden so gestaltet, dass eine
passgenaue Einfügung in das vorhandene Umfeld erfolgt : Zunächst wird die bestehende
geschlossene bauliche Einfriedung im Norden, Osten und Süden vollständig entfernt.
Entlang der östlichen Grenze wird dann die vorhandene Hecke für einen nahtlosen
Übergang in die sich anschließende öffentliche Grünfläche mit dem Müllersteich erhalten und
mit freiwachsenden, standortgerechten Heckenpflanzen er gänzt. Dasselbe gilt für den
Bewuchs an den sich im Norden anschließenden Elfeicher Weg. An der südlichen
Grundstücksgrenze wird die vorhandene Hecke in Richtung d es Naturdenkmals
Kastanienallee und dem weiter südlich gelegenen Bürgerpark ebenfalls erhalten. Im Westen,
zum Bayrischen Biergarten hin, wird eine neue Hecke vor de m auf dem Nachbargrundstück
befindlichen Holzzaun gepflanzt. Somit wird das Plange lände optisch besser in die
umgebende Landschaft eingebunden.
Die Neupflanzung von Bäumen und Einfriedungsgehölzen , der Erhalt von ca. 12
Bestandsbäumen im Vorhabensbereich und den gesetzlich g eschützten Kastanien und die
Fassaden- und Dachbegrünung tragen zu einer besonderen Durchgrünung des Wohngebiets
bei.
4.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Kultur- und Sachgüter sind nicht betroffen.

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4.5 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern
Grundsätzlich stehen die Schutzgüter in einem vielfältige n und mehr oder weniger engen
Wirkungsgefüge zueinander. Die verschiedenen Schutzgüter können sich gegenseitig
beeinflussen, da jedes einzelne Schutzgut auch - zumindest teilweise - auf den Funktionen
bzw. Prozessen der anderen beruht und sich diese wechselse itig verstärken, vermindern
oder verzögern können.
Demnach kann eine direkte Auswirkung auf ein Schutzgut i ndirekt auch eines oder mehrere
andere Schutzgüter betreffen. Die für dieses Vorhabe n relevanten Wechselwirkungen
wurden bereits in den jeweiligen Abhandlungen der be treffenden Schutzgüter berücksichtigt
und beschrieben.
5 Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich
von Eingriffswirkungen
Aufgrund des im Vergleich zu normalen Angebots-Bebauu ngsplänen bereits sehr konkreten
Planungsstands der Wohngebäude und ihrer Erstellung als eine Gesamtplanung durch eine
einzelne Bauherrengemeinschaft, sind abweichend von der üblichen Gliederung eines
Umweltberichts auch schon konkrete Maßnahmen zur Vermeidung („V-Maßnahmen“),
Minimierung („M-Maßnahmen“) und zum Ausgleich („A-Maßnahmen“) dargestellt, die sonst
Bestandteil des Grünordnungsplans sind. Sie erfolgten d aher auch in sehr enger
Abstimmung mit der Freiflächenplanerstellung durch das La ndschaftsplanungs-Büro
Kindinger. Sie haben die entsprechenden Festsetzungen d es Bebauungsplans vorbereitet
und beschreiben diese.
5.1 Vermeidungsmaßnahmen
V1 Beschränkung der Rodungs- und Abrisszeiträume, vorherige Kontrolle der
Gebäude
Baumfällungen oder –rückschnitte sowie Gehölzrodungen müssen außerhalb der
Ausschlussfristen des BNatSchG (§ 39) im Zeitraum zwischen Anfang Oktober und Ende
Februar durchgeführt werden. Dieser Zeitraum liegt auße rhalb der Hauptbrutzeiten aller
heimischen Vogelarten. Durch diese Maßnahme kann sowohl ei ne Zerstörung von
Fortpflanzungs- und Ruhestätten als auch eine Tötung bzw . Verletzung von Vögeln
vermieden werden.

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49
Der Abriss der Gebäude sollte im Zeitraum zwischen Anfang November und Ende Februar
erfolgen. Während dieses Zeitraums befinden sich die meiste n Fledermäuse in ihren
Winterquartieren, die hier nur bei milder Witterung vereinzelt anzunehmen sind. Zudem liegt
dieser Zeitraum außerhalb der sensiblen Wochenstubenzeit von Fledermäusen sowie
außerhalb der Brutperiode heimischer Vogelarten. Wenn gewichtige Gründe für einen Abriss
außerhalb dieses Zeitfensters sprechen, kann davon abge wichen werden, wenn zuvor die
Nutzung als Fortpflanzungs- und/oder Ruhestätte durch ge schützte Arten, insbesondere
Vögel oder Fledermäuse, von fachkundiger Seite durch P rüfung vor Ort ausgeschlossen
wurde.
Die Abrissgebäude sind auch bei einem Abriss –im Winter von einer fachkundigen Person
auf einen tatsächlichen Besatz von Fledermäusen zu untersu chen. Werden hierbei Tiere
angetroffen, sind diese fachgerecht zu bergen und zu ver sorgen. Bei anhaltend starkem
Frost zum Zeitpunkt des Abbruchs des Gebäudes auf dem Grundst ück Elfeicher Weg 183
kann auf eine Kontrolle verzichtet werden, da hier keine frostsicheren Quartiermöglichkeiten
festgestellt werden konnten.
V2 Erhalt von Gehölzen und Beachtung von Grundsätzen hinsichtlich des
Gehölzschutzes
Zur Verminderung eingriffsbedingter Beeinträchtigungen wurden bereits im Vorfeld während
der Planung versucht, eine möglichst geringe Anzahl von Baumstandorten zu überplanen.
Die Bäume des nach § 28 BNatSchG geschützten Naturde nkmals „Kastanienallee“ bleiben
dauerhaft erhalten und sind gegen Beeinträchtigungen zu schützen, ebenso verschiedene
Einzelbäume bzw. Baumgruppen und die Hecke entlang der Kastanienallee. Bei Abgang von
Gehölzen im Vorhabensbereich sind diese gleichwertig zu ersetzen beziehungsweise bei
Abgang von nicht-standortgerechten Gehölzen durch standortgerechte autochthone Gehölze
zu ersetzen. Eine Artenauswahlliste wird im Bebauungsplan vorgegeben. Siehe hierzu
Anhang 1.
Für die Umsetzung des Vorhabens kann es erforderlich sein, einzelne Äste oder Austriebe
der festgesetzten Gehölze fachgerecht zurückzuschneiden, um das Lichtraumprofil
einzuhalten und die Zugänglichkeit mit Baumaschinen zu er möglichen. Dadurch wird
verhindert, dass in den Weg ragende Äste abgerissen werde n und dadurch die Gehölze
beschädigt werden. Die festgesetzten Gehölze sind währen d der Bauzeit durch einen
durchgehenden fest verankerten 2,00 m hohen Bauzaun zu schützen. Dieser muss den
Wurzelbereich der Bäume (Kronentraufe plus 1,5 m) um schließen. Der Wurzelbereich darf
nicht befahren werden, zudem dürfen im Wurzelbereich ke ine Baumaterialien gelagert
werden. Durch diese Maßnahmen werden die Gehölze vor A breißen von Ästen,
versehentlichem Befahren und Ablagerung von Materialien geschützt.

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Sollte bei der Herstellung von Baugruben ersichtlich sei n, dass der Wurzelbereich von
festgesetzten Gehölzen freigelegt würde, hat die weit ere Herstellung dort durch Absaugen
oder in Handschachtung zu erfolgen. Wurzelverletzungen sind generell zu vermeiden und
ggf. zu behandeln.
Dort wo Bebauungsgrenzen, Einfriedungen, Stellplätze , Zufahrten und Wege nahe in den
Wurzelbereich einzelner bestehender Bäume heranrücken, sind technische Lösungen (z.B.
der Einbau von Wurzelkästen) vorgesehen.
V3 Erhalt des (gesetzlich geschützten) Schilfbestands
Der gesetzlich geschützte Schilfgürtel im Westen des Gewässe rs ist dauerhaft zu erhalten
und gegen Beeinträchtigungen zu schützen. Um eine Betr etung durch die Anwohner zu
verhindern, wird die Uferzone durch pflanzliche Maßnahmen von den Privatgrundstücken
abgegrenzt. Ein Seezugang von den Privatgrundstücken au s ist nicht vorgesehen, der
Zugang erfolgt über einen Gemeinschaftszugang im Süden. Die Errichtung weiterer Zugänge
ist unzulässig.
Der gesetzlich geschützte Schilfgürtel soll auf der Sees eite durch einer Mischung aus
untergetauchten (submersen) und Schwimmblattpflanzen ( möglichst kleinblättrige) abgrenzt
werden. Für diese sollen ausschließlich gebietsheimische Ar ten verwendet werden.
Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1.
Um eine Beeinträchtigung des gesetzlich geschützten Schilf gürtels während der Bauphase
zu verhindern, ist der Bereich auffällig zu markieren.
V4 Verzicht auf Beleuchtung des Gewässers und Verwendung insektenschonender
Beleuchtung
Um Ablenkungswirkungen und Störwirkungen auf Insekten und Fledermäuse des Gewässers
zu vermeiden, darf das Gewässer sowie dessen Uferzone inklusi ve des
Gewässerrandstreifens nicht direkt beleuchtet werden.
Zur Außenbeleuchtung dürfen nur Leuchtmittel verwende t werden, die Insekten, Vögel und
Fledermäuse möglichst wenig irritieren bzw. die deren Orientierung nicht erschweren.
Zu verwenden sind möglichst warmweiß bis neutralweiß getön te Lampen (bspw. LED-
Lampen mit einer Lichttemperatur von max. 2.700 K). K altweißes Licht darf nicht verwendet
werden. Es dürfen nur Lampen verwendet werden, die kei ne Fallenwirkung auf Insekten
ausüben. Die Abstrahlung ist so gering wie möglich zu halten.
Es wird auf die Information des HMUELV (2020) verwiesen.

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V5 Anbringen von Sperlingskoloniehäusern
Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen des § 44 BNatS chG sind für die im Gebiet
brütenden Spatzen 3 Sperlingskoloniehäuser (bspw. Fa. S chwegler Sperlingskoloniehaus
1 SP) in der Gemeinschaftsfläche anzubringen. Da Haussp erlinge ihrem Revier ganzjährig
treu sind, müssen die Sperlingskoloniekästen unmittelbar nach den im Winter erfolgenden
Abbrucharbeiten angebracht werden. Die Sperlingshäuse r sind etwa auf Höhe Mitte der
westlichen Grundstücksgrenze in 3- 5 m Höhe z.B. an einer neu zu errichteten Holzwand zu
platzieren.
V6 Gewässerschutz und Dauermonitoring
Um eine Beeinträchtigung des Sees inklusive seiner Ufer bereiche zu vermeiden, ist die
Baustelle gegenüber dem See mit Bauzäunen abzugrenzen . Die Absperrung muss soweit
wie möglich vom See entfernt sein. Das Gewässer und die Gewässersohle sind vor jeglichen
Veränderungen oder Beeinträchtigungen zu schützen, dazu gehört auch die Vermeidung von
Sediment- und Fremdstoffeinträgen in das Gewässer.
Von der Mittelwasserlinie des Gewässers aus nach außen wi rd ein 5 m breiter
Gewässerrandstreifen im Sinne des §38 WHG eingehalten. Dieser umfasst teilweise die
Röhrichtbereiche, aber auch andere Bereiche direkt am G ewässer oder oberhalb der
Uferböschung und einen Abschnitt des Gemeinschaftszugangs im Süden des Gewässers. In
dem Pufferstreifen ist der Einsatz und die Lagerung von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln
und anderen wassergefährdenden Stoffen verboten, eben so wie die (zeitweise) Ablagerung
von beispielsweise Grünabfall und anderen Materialien.
Um langfristig den Gewässerzustand im Blick zu behalten un d gegebenenfalls (z.B. mittels
Belüftung) nachjustieren zu können, ist ein dauerhaft es Monitoring des Sauerstoffgehaltes
und der Temperatur vorgesehen.
V7 Vorkehrungen zum Erhalt der Erdkrötenpopulation durch eine
amphibiengerechte Bebauung
Während der Bauzeit müssen der Erdkröte Wanderkorridor e zur Verfügung stehen, um
zumindest temporär andere Bereiche in der Nähe der Be bauung als Landlebensraum zu
nutzen. Offene Baugruben sind gegebenenfalls so zu sicher n, dass Amphibien und
bodengebundene Kleintiere nicht hineinfallen können b zw. problemlos wieder
hinausgelangen.
Zur Vermeidung einer Fallenwirkung sind Zugänge, Kellersch ächte o.ä. amphibiensicher
(z.B. mittels Amphibienleiter, Lochblech, Gitterrost, raues Brett) herzustellen.

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V8 Beachtung von Grundsätzen des Bodenschutzes; fachgerechte Entsorgung
Sollten natürliche Bodenprofile angetroffen werden, ist Folgendes zu beachten:
Die Arbeits- und Lagerflächen sind stets auf die notwe ndigen Mindestflächen zu
beschränken. Die Verunreinigung des Bodens und die Vermischung mit anderen Böden oder
Stoffen sind zu vermeiden. Bei Erdarbeiten sind der Ob er- und Unterboden sowie ggf.
weitere deutlich differenzierte Horizonte getrennt vone inander auszubauen und zu lagern.
Beim Herstellen der Bodenmiete ist das Bodengefüge zu sc honen z.B. durch den Einsatz
nicht schiebender Geräte und geringe Schütthöhen. Bod enmieten dürfen nicht befahren
werden und sollen zur Vermeidung von Erosion, Vernässung und anaeroben Verhältnissen
möglichst steile Flanken haben und nicht höher als 2-3 m sein. Beim fachgerechten
Wiedereinbau von Boden ist die ursprüngliche, natürl iche Schichtung des Bodens
wiederherzustellen. Bodenarbeiten sind nur bei geeign etem, trockenem bis maximal
feuchtem Bodenfeuchtezustand auszuführen. Bei nassen Bo denverhältnissen sind die
Maschinenarbeiten in unempfindliche Bereiche zu verlegen oder auszusetzen. Um die durch
Maschinen verursachte Drucklast auf eine größere Fläche zu ver teilen und damit
Verdichtungsschäden im Boden zu vermeiden sind nach Bedar f Baggermatratzen oder
mobile Baustraßen zu verwenden.
Desweiteren gilt für die Entsorgung:
Im Zuge der Neubebauung ist der belastete Boden (in ei ner Bodenprobe der oberen 10 cm
wurde eine geringfügig erhöhte Nickelkonzentration fe stgestellt) abzutragen. Sollte während
der Baumaßnahmen Erdaushub anfallen, ist das Material entsprechend der Lage im
Gelände in die LAGA-Zuordnungsklassen Z1.1 bzw. Z1.2 einzustu fen (0 bis ca. 5 Meter
unter GOK). Für tiefergehenden Erdaushub müssen demen tsprechend während der
Baumaßnahme Proben entnommen werden und auf die ents orgungsrelevanten Parameter
analysiert werden.
5.2 Minimierungsmaßnahmen
M1 Verwendung versickerungsfähiger Oberflächenmaterialien auf befestigt en
Flächen
Für die Straßen, Zuwegungen, Pkw- und Fahrradstellplätz e und Terrassen wird
Oberflächenbelag verwendet, bei dem Niederschlagswasser auch in größerem Umfang
direkt versickern kann. Dies gilt auch für den Gemeinschaf tszugang im Süden des Sees.
Hier wird ein extensiver Schotterrasen angelegt.
M2 Extensive Dachbegrünung
Sämtliche Dachflächen ab einer Größe von 3 m², auch d ie der Gartenhütten und Müllboxen,
werden extensiv begrünt . Davon ausgeschlossen sind lediglich die Dachterrassen , die
konstruktiven Bereiche der Gründächer (Attika) und die Unterflur-Gemeinschaftsmüllanlagen.

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Als Substrat ist nährstoffarmes, mineralisches Material zu verwenden. Es darf kein humoser
Oberboden verwendet werden. Eine initiale Begrünung durch Bepflanzung bzw. Ausbringen
von autochthonem Saatgut oder ebenfalls autochthonen V egetationsteilen hat zu erfolgen.
Beispiele geeigneter Arten können der Pflanzliste in A nhang 1 entnommen werden . Es wird
auf die Dachbegrünungsrichtlinien (FLL, 2018) verwiese n. Die Installation und der Betrieb
von aufgeständerten Solarmodulen sind auch bei Dachbegrünung möglich.
M3 Errichtung von Fassadenbegrünungen
Es sind ca. 170 laufende Meter Fassadenbegrünung vorgesehen (aus der Vogelperspektive
betrachtet). Für die Bilanzierung nimmt die Hessische Kompensationsverordnung eine Dicke
von 0,5 m bei Neuanlagen an.
M4 Anlage strukturreicher Vor- und Hausgärten
In den Vor- und Hausgärten werden insgesamt mindest ens 175 klein- bis mittelkronige
Bäume sowie 130 Solitärsträucher gepflanzt . Die Grenzhecken werden im Dreiecksverband
gepflanzt. Die Gehölze müssen heimisch und standortgerech t sein und sind dauerhaft zu
erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Die Gehölze müssen einer Pflanzqualität
von mindestens StU 18-20 cm bei Baumpflanzungen bzw. mindestens 80-120 cm Höhe b ei
Heckenpflanzungen und solitären Sträuchern entsprechen. Pflanzvorschläge befinden sich in
Anhang 1. Aufgrund der inhomogenen Bodenverhältnisse und geringmächtigen
Oberbodenschicht sind die Pflanzgruben bei Bedarf mit bewährten Methoden
landschaftsgärtnerischer Praxis (u.a. durch den Einsatz ei nes geeigneten Pflanzsubstrats)
standortzuverbessern.
Voraussetzungen für ein dauerhaftes und gesundes Wachstum der Bäume sind eine
ausreichende Versorgung mit Wasser, Luft und Nährstoff en. Bei Baumscheiben müssen,
abhängig von der jeweils eingesetzten Baumart, ein gen ügend großer durchwurzelbarer
Raum (bei mittelkronigen mind. 24 m³ / Baum und bei kleinkronigen Bäumen 12 m³ / Baum)
und eine genügend große dauerhaft luft- und wasserdur chlässige Grundfläche vorhanden
sein.
In den Vorgärten werden Staudenbeete angelegt, für die Auswahl-Pflanzlisten vorgegeben
sind.
Schottergärten sind verboten.
Die Anlage der Vor- und Hausgärten erfolgt einschließl ich aller Gehölzpflanzungen (und der
Bepflanzung des Gewässerrandstreifens) durch den Vorhabenträger vor Verkauf.

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M5 Anlage von Trockenmauern
Westlich und östlich des Gemeinschaftszugangs im Süden d es Sees werden zwei 30 m
lange und 1,5 m breite Trockenmauern errichtet. Diese b estehen zum größten Teil aus
unvermörtelten Natursteinen, aus Gründen der Statik w erden aber einzelne Steine in Mörtel
gefasst werden müssen.
M6 Bauliche Vorkehrungen als passive Schallschutzmaßnahmen
Die Reihenhauszeile ist geschlossen (Mindestlänge: 128,0 m, Mindesttiefe: 5,0 m,
Mindesthöhe 9,5 m) zu errichten und zuerst zu realisieren. Desweiteren werden bauliche
Maßnahmen (Grundrissorientierung, Ausführung der Fenster, Lüftungseinrichtungen etc.) für
die Reihenhäuser, insbesondere die beiden Reihenendhä user und die Doppelhaushälfte 18
festgelegt, um den passiven Schallschutz (Schallschutz gegenü ber dem angrenzenden
Biergarten) zu optimieren.
M7 Regenwasserbewirtschaftungskonzept
Das Schmutzwasser wird in den Schmutzwasserkanal im Elfeich er Weg geleitet. Das
Niederschlagswasser der privaten Verkehrsflächen wird n ach einer Vorreinigung, welche
dezentral und z.B. in Kastenrinnen oder Sinkkästen erf olgen kann, in den Bachwasserkanal
im Elfeicher Weg geleitet.
Das Niederschlagswasser, welches auf den Dachflächen oder sonstigen befestigten Flächen
der Baugrundstücke anfällt, wird vollständig auf diesen Grundstücken zurückgehalten oder
sofern dies technisch möglich ist, in den See geleitet. Hierbei ist eine mechanische
Reinigung vorzusehen. Eine Ausnahme bildet das Dachfläche nwasser der FEH 3 bis 5, DH
19 bis 22 und RH 1 bis 20. Es wird zunächst vor Ort zurück gehalten, bei starken
Regenwasserereignissen wird das Wasser dem Bachwasserkana l im Elfeicher Weg
zugeführt.
M8 Nutzung der Seewärme als regenerative Energiequelle auf gewäss erdynamisch
vorteilhafte Weise
Im Rahmen eines Pilotprojekts ist für die Beheizung der Wohnhäuser und die
Warmwasserbereitung der Betrieb von Wärmetauschern, d ie im See installiert werden,
vorgesehen. Dabei sind gewässerökologische Belange zu ber ücksichtigen. Eine zu starke
Erhitzung bzw. Abkühlung des Gewässers und eine negative Beeinflussung der Ausprägung
unterschiedlich temperierter Wasserschichten ist zu vermeiden. Im Rahmen des Pilotprojekts
werden bereits in der Planungsphase Vorkehrungen dahingehend getroffen.
Um langfristig den Gewässerzustand im Blick zu behalten u nd gegebenenfalls nachjustieren
zu können, ist ein dauerhaftes Monitoring der Tempera tur und dem mit ihr
zusammenhängenden Sauerstoffgehalt vorgesehen.

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5.3 Ausgleichsmaßnahmen
A1 Schaffung von Nist- und Quartiermöglichkeiten an neuen Gebäuden
Zum Ausgleich des Verlusts von Bäumen mit kleinen Höhlen oder ungenutzten
Gebäudeteilen mit Nischen, die als Brutplatz für verschi edene Vogelarten dienten, sind
mindestens folgende künstliche Nisthilfen im Geltungsbereich anzubringen.
Vogelnistkästen:
 3 Nisthöhlen großer Durchmesser (bspw. Fa. Schwegler N isthöhle 1B 32 mm)
 3 Nisthöhlen kleiner Durchmesser (bspw. Fa. Schwegler N isthöhle 1B 28 mm)
 3 Halbhöhlen (bspw. Fa. Schwegler Halbhöhle 2H)
Die 6 Nisthöhlen sind an erhalten gebliebenen Bäumen des Gebiets (Vorhabensbereich )
bzw. am Elfeicher Weg anzubringen. Die Halbhöhlen sind an Gebäuden anzubringen. Für
die Anbringung der Nistkästen sind Hinweise des Herstellers zu beachten.
Eine jährliche Reinigung und Kontrolle ist zu gewährl eisten. Dies kann zum Beispiel auch
durch einen Naturschutzverband oder interessierte Bewohner übernommen werden.
Bei den Fledermäusen sind nur einzelne und kleine Quart iere betroffen, weshalb die
künstlichen Fledermausquartiere auch bei Fertigstellung direkt an den neuen Gebäuden
angebracht werden können.
Fledermauskästen:
 8 Fledermausflachkästen (bspw. Fa. Schwegler Flachstein, Fl achkasten)
A2 Neupflanzung von heimischen, standortgerechten Einzelbäumen und
Sträuchern
In den Gemeinschaftsflächen des Geltungsbereichs werden autochthone, standortgerechte
Bäume gepflanzt, die dauerhaft zu erhalten bzw. bei A bgang gleichwertig zu ersetzen sind.
Dies sind mindestens 26 großkronige Bäume mit einer Pflanzqualität von mindeste ns
StU 20-25 cm und – in Bereichen mit eingeschränktem Platz – 4 klein- bis mittelkronige
Bäume mit einer Pflanzqualität von mindestens StU 18-20 cm. Aufgrund der inhomogenen
Bodenverhältnisse und geringmächtigen Oberbodenschicht sind die Pflanzgruben mit
bewährten Methoden landschaftsgärtnerischer Praxis standort zuverbessern (u.a. durch den
Einsatz eines geeigneten Pflanzsubstrats).

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Voraussetzungen für ein dauerhaftes und gesundes Wachstum der Bäume sind eine
ausreichende Versorgung mit Wasser, Luft und Nährstoff en. Bei Baumscheiben müssen,
abhängig von der jeweils eingesetzten Baumart, ein gen ügend großer durchwurzelbarer
Raum (bei großkronigen Bäumen mind. 36 m³ / Baum, bei mittelkronigen mind. 24 m³ / Baum
und bei kleinkronigen Bäumen 12 m³ / Baum) und eine g enügend große dauerhaft luft- und
wasserdurchlässige Grundfläche vorhanden sein.
Entlang des östlichen Grenzverlaufes des Geltungsbereich es befindet sich direkt
anschließend, aber außerhalb des Plangebiets liegend, ei ne naturnahe Hecke. Diese wird
innerhalb des Plangebietes um 1 m verbreitert . Entlang der westlichen Grenze soll eine
mindestens 0,5 m breite Hecke angelegt werden. Zudem wi rd der Heckengehölzbestand
entlang des Elfeicher Wegs punktuell um Ergänzungspflanz ungen verdichtet . Es sollen
ausschließlich autochthone standortgerechte Heckengehölze ge pflanzt und dauerhaft
erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig ersetzt werden. Die Gehölze müssen einer
Pflanzqualität von mindestens 80-1 20 cm Höhe entsprechen. Aufgrund der inhomogenen
Bodenverhältnisse und geringmächtigen Oberbodenschicht sind die Pflanzgruben bei Bedarf
mit bewährten Methoden landschaftsgärtnerischer Praxis s tandortzuverbessern (u.a. durch
den Einsatz eines geeigneten Pflanzsubstrats).
Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1.
A3 Naturnahe Gestaltung des Gewässerrandstreifens, Erweiterung der Röhrichte
und Etablierung heimischer Wasservegetation
Innerhalb des Gewässerrandstreifens, aber außerhalb de r Röhrichte und des
Gemeinschaftszugangs, werden autochthone standortgerechte Gehölze gepflanzt und
dauerhaft erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig erset zt. Die Gehölzpflanzungen werden
etwas vom Ufer zurückgesetzt und konzentrieren sich randlich des Gewässerrandstreifens in
Richtung der Privatgärten, zum einen um eine Beschattung der bestehenden Röhrichte zu
vermeiden und Laubfall in das Wasser zu verhindern und zum anderen um den Zugang zum
Gewässer zu erschweren. Zum Teil müssen dafür bestehende Mauern abgebrochen werden.
Aufgrund der inhomogenen Bodenverhältnisse und geringm ächtigen Oberbodenschicht sind
die Pflanzgruben bei Bedarf mit bewährten Methoden landschaftsgärtnerischer Praxis
standortzuverbessern (u.a. durch den Einsatz eines geeign eten Pflanzsubstrats) .
Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1. Im Bereich der Böschung zum Wasser (Ufer bis
zur oberen Böschungskante), aber außerhalb der Röhrichte und des
Gemeinschaftszugangs, werden gebietseigene standortgerech te Uferstauden gepflanzt,
Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1. Zwischen dem un mittelbaren Uferbereich und
den Gehölzpflanzungen soll der Gewässerrandstreifen sich von selber begrünen dürfen. Der
Bereich des Gewässerrandstreifens, auf dem Uferstaudenpf lanzungen, Gehölzpflanzungen
und Platz für die Selbstbegrünung vorgesehen sind , beträgt etwa 1.260 m². Im gesamten
Gewässerrandstreifen ist die nachträgliche Anpflanzung weiterer zusätzlicher Gehölze nicht
gestattet, genauso wie die Ausbringung nicht heimischer anderer Pflanzen.

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Der Röhrichtbestand wird erweitert. Dafür wird auf in sgesamt etwa 110 m² in Bereichen am
Gewässerrand, die sich aufgrund ihrer Topographie anbieten (Wassertiefe maximal 1 m) und
bislang nicht mit Schilf-, Kalmus- oder sonstigem Röhr icht bestanden sind, Röhricht initial
gepflanzt, beispielsweise mit Schilfmatten. Der Einstieg sbereich im Süden wird dabei
ausgelassen.
Der gesetzlich geschützte Schilfgürtel im Westen, einschließlich der Erweiterung des Gürtels
in Richtung des Gemeinschaftszugangs im Süden, soll auf de r Seeseite mit einer Mischung
aus untergetauchten (submersen) und Schwimmblattpflanzen (möglichst kleinblättrige)
ergänzt werden. Für diese soll en ausschließlich gebietsheimische Arten wie z.B. Ähriges
Tausendblatt (Myriophyllum spicatum) und Laichkräuter (Potamogeton nodosus bzw. natans)
verwendet werden. Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1.
Sowohl der Gewässerrandstreifen als auch das seeseitig zu entwickelnde und vorhandene
Röhricht sollten bei Bedarf gepflegt werden. Die Röhr ichtbestände sollten gelegentlich
gemäht werden, auch um Nährstoffe dem Gewässersystem zu en tnehmen. Beispielhaft
könnte das Röhricht jedes Jahr auf einem Fünftel der Flä che geschnitten werden. Das
Schnittgut ist dabei zwingend zu entfernen. Der Pflegesc hnitt des Schilfs hat außerhalb der
Brutzeit der Vögel, ab Mitte August bis Ende September zu erfolgen.
Hinweis: Empfohlen wird die Etablierung einer standortgerechten fischere ilichen
Nutzung (INGA 2021)
Da Fischbestände zur Eutrophierung eines Gewässers beitrag en können und
unsachgemäßer Besatz zu einer erheblichen Beeinträchtigung eines Gewässer und der dort
vorhandenen Gewässermakrophyten führen kann, empfehlen w ir einen standortgerechten
Fischbesatz.
Da die Fischbestandserhebung bisher nur den Nachweis von 3 Fischarten erbrachte, wir
aber die Existenz weiterer teils phytophager Arten ver muten, empfehlen wir zur weiteren
Abklärung ob weitere, eventuelle nicht standortgerech te Arten im Gewässer vorkommen,
Wasserproben zu entnehmen und mittels DNA-Metabarcoding zu überprüfen.
Grundsätzlich ist eine angelfischereiliche Nutzung des See s denkbar, dabei sollte aber ein
angepasster standortgerechter Fischbestand im Gewässer vor handen sein. Nach den
bisherigen Erkenntnissen ist unter anderem das Raubfisch-/Friedfischverhältnis stark gestört.
Hier könnte ein Initialbesatz mit Raubfischen z.B. Hecht erfolgen. Immer wiederkehrende
Besatzmaßnahmen, wie sie häufig üblich sind, sollten un terbleiben, um die Wasserqualität
zu erhalten.
Weiterhin sollten in regelmäßigen Abständen Fischbestandse rhebungen und -entnahmen
mittels Kiemennetzen erfolgen. Hierdurch würde man ni cht nur dauerhaft das Wissen
bezüglich der Fischbesiedlung im See vergrößern, sondern dem See Nährstoffe entziehen.

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6 Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung
Für die folgende Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung (sieh e Tabelle 8) wurde der
Voreingriffszustand der Biotop- und Nutzungstypen inne rhalb des Untersuchungsgebiets mit
deren voraussichtlichem Zustand nach dem Eingriff unter Berücksichtigung der Umsetzung
der weiter oben aufgeführten naturschutzfachlichen Ver meidungs-, Minimierungs- und
Ausgleichsmaßnahmen verglichen (Zustand nach Ablauf von d rei Vegetationsperioden). Der
Biotopwert ist dabei der „Wertliste nach Nutzungstypen“, Anlage 3 der hessischen
Kompensationsverordnung 2005, entnommen. Bei Inkraftt reten der neuen hessischen
Kompensationsverordnung 2018 war das Verfahren zur Bau leitplanung bereits aktenkundig
und es wurde aufgrund der Übergangsregelung in § 8 KV 2018 noch die Verwendung der KV
2005 gewählt.
Für die Bilanzierung wurden die flächig erfassten Biot optypen und die überlagernden
Biotoptypen (Einzelbäume, Baumgruppen und Fassadenbegr ünung) separat erfasst.
Betrachtet wurde nur das eigentliche Vorhabensgebiet ( Blätter Nr. 1 und 2). Der südlich
angrenzende Abschnitt der Kastanienallee, der in den Geltungsbereich des Bebauungsplans
einbezogen wurde, erfährt keine relevanten Änderungen, wird hier aber
vollständigkeitshalber separat mit aufgelistet (Blätter Nr. 3 und 4).
Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei dem Gewässer nicht um ein naturnahes Gewässer
handelt und auf den Grundstück en sowohl am Ufer als auch auf der übrigen Fläche noch
viele Fundamente von Gebäuden und Einrichtungen aus der Zeit des Tonabbaus und der
Zeit danach vorhanden sind, ist der Biotopwert des Plang ebiets im Ist-Zustand für seine
Flächengröße nicht besonders hoch. Durch die geplante Grü ngestaltung und Durchgrünung
des neuen Quartiers, darunter auch weitgehende Festsetz ungen zur Dach- und
Fassadenbegrünung und zu Auflagen der Gartengestaltung bis hin zum Verbot von
Schottergärten sowie zu Baumpflanzungen im gemeinschaf tlichen und im privaten Bereich
und zur Verbesserung der Uferbereiche werden alle Mögl ichkeiten genutzt, um den Eingriff
der geplanten Bebauung auch im Sinne der Biotopwert bilanzierung soweit wie möglich zu
minimieren. Die gesamte Anlage des Außenbereichs wird schon vor Verkauf der
Wohneinheiten umgesetzt, um sicherzugehen, dass diese natu rschutzfachlich erforderlichen
Maßnahmen umgesetzt werden.
Die Differenz zwischen dem Ist- und dem Plan-Zustand beläu ft sich für das Vorhaben auf
42.281 Biotopwertpunkte . Das verbleibende Defizit wird durch Kompensation auße rhalb
des Plangebiets ausgeglichen. Dafür geeignete aufwert bare Parkwiesen sind in
unmittelbarer Umgebung innerhalb des Bürgerparks vorhan den. Abstimmungen hierzu
werden mpmentan getroffen, daher liegen noch keine w eiteren Details zu den externen
Ausgleichsflächen in der Offenlage vor.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Tabelle 8: Übersicht Bilanzierung gemäß hessischer KV von 2005
Blatt Nr. 1
Nutzungstyp nach Anlage 3 KV WP Fläche je Nutzungsty p in qm Biotopwert [WP] Differenz [WP]
/qm vorher nachher vorher
Teilfläche
Nr.
Typ-Nr Bezeichnung
Kurzform
§30
LRT
Zus-
Bew
Sp. 3 x Sp. 4 Sp. 3 x Sp. 6 Sp. 8 - Sp. 10
1 2a 2c 2d 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Übertrag von Blatt Nr.
1. Biotoptypen Ist-Zustand
02.500 23 737 152 16.951 3.496 13.455
05.342 27 5.309 4.879 143.343 131.733 11.610
05.410 z.T. 53 561 - 29.733 - 29.733
05.430 53 11 - 583 - 583
09.210 39 103 - 4.017 - 4.017
10.160 23 113 - 2.599 - 2.599
10.510 3 362 27 1.086 81 1.005
10.520 3 776 - 2.328 - 2.328
10.530 6 1.616 6.128 9.696 36.768 27.072 -
10.610 21 1.245 - 26.145 - 26.145
10.710 3 2.003 1.808 6.009 5.424 585
10.720 19 338 2.943 6.422 55.917 49.495 -
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich 14 4.649 714 65.086 9.996 55.090
11.222 Arten- und strukturreiche Hausgärten 25 1.030 - 25.750 - 25.750
11.225 Extensivrasen, Wiesen im besiedelten Bereich 21 4.847 - 101.787 - 101.787
11.225/
10.710
12 1.317 - 15.804 - 15.804
2. Biotoptypen nur im Planzustand
02.400 27 - 408 - 11.016 11.016 -
05.410* 2 - 51 - 599 - 30.549 30.549 -
05.430* 2 - 51 - 83 - 4.233 4.233 -
05.480* 2 - 48 - 320 - 15.360 15.360 -
10.140 16 - 77 - 1.232 1.232 -
10.540 7 - 201 1.407 1.407 -
11.223 20 - 5.420 - 108.400 108.400 -
11.223/
02.400
24 - 1.258 - 30.192 30.192 -
Summe/ Übertrag nach Blatt Nr. 25.017 - 25.017 - 457.339 - 445.804 - 11.535 -
Zusatzbewertung (Siehe Blatt Nr. 2 - Bilanzierungsb ereich, Vorhabensgebiet - Überlagerung) 30.746
Anrechenbare Ersatzmaßnahme (Siehe Blätter Nr. - )
Summe 42.281
2b
Befestigte und begrünte Flächen, hier: Schotterrasen
Ausgleichsberechnung nach § 15ff BNatSchG, § 7 HAGBNatSchG und KV
"Wohnen am See" - Kastanienallee - Bilanzierungsbereich, Vorhabensgebiet
ggfs. ankreuzen, ob gesetzl. Schutz, LRT oder Zusatzbew ertung nachher
Schilfröhrichte, hier: auch Neuanlage, abgewertet

F
L
Ä
C
H
E
N
B
I
L
A
N
Z

Standortfremde Hecken/ Gebüsche (im Plan: Bestandshecke
unterhalb der Kastanien)
Kleinspeicher, Teiche
Schilfröhrichte
Andere Röhrichte, hier Kalmusröhricht
Ausdauernde Ruderalfluren meist frischer Standorte
Felswände/Steinpackungen am Wasser
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen
Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster
Schotterweg und –platz, Sandfläche (im Plan: Fahrwege,
Stellplätze, Zuwegungen, Terrassen)
Bewachsene Feldwege
Dachfläche, nicht begrünt (im Plan: Dachterrassen und Attika)
Dachfläche, extensiv begrünt
Interpolation aus Extensivrasen, Wiesen im besiedelten Bereich
und Dachfläche nicht begrünt, hier: Fundamentreste
Neuanlage Hecke/ Gebüsch heimisch, standortgerecht
Andere Röhrichte, hier: Kalmusröhricht, abgewertet
Wasserpflanzenbestände, abgewertet
Neu angelegte Trockenmauern
Neuanlage strukturreicher Vor- und Hausgärten
Interpolation aus Neuanlage strukturreicher Garten und
Neuanlage standortgerechte Hecke, hier: Gewässerrandstreifen

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Blatt Nr. 2
WP Fläche je Nutzungstyp in qm Biotopwert [WP] Differen z [WP]
/qm vorher nachher vorher
Teilfläche
Nr.
Typ-Nr Bezeichnung
Kurzform
§30
LRT
Zus-
Bew
Sp. 3 x Sp. 4 Sp. 3 x Sp. 6 Sp. 8 - Sp. 10
1 2a 2c 2d 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Übertrag von Blatt Nr.
1. Biotoptypen Ist-Zustand
04.110 31 222 245 6.882 7.595 713 -
04.120 26 649 313 16.874 8.138 8.736
04.210 33 409 409 13.497 13.497 -
04.220 28 882 31 24.696 868 23.828
2. Biotoptypen nur im Planzustand
10.743 13 - 85 - 1.105 1.105 -
Summe/ Übertrag nach Blatt Nr. 1 2.162 - 1.083 - 61.949 - 31.203 - 3 0.746 -
Ausgleichsberechnung nach § 15ff BNatSchG, § 7 HAGBNatSchG und KV
"Wohnen am See" - Kastanienallee - Bilanzierungsbereich, Vorhabensgebiet - Überlagerung
Nutzungstyp nach Anlage 3 KV
ggfs. ankreuzen, ob gesetzl. Schutz, LRT oder Zusatzbew ertung nachher
2b
Einzelbaum heimisch, standortgerecht
Einzelbaum nicht heimisch, nicht standortgerecht
Baumgruppe heimisch, standortgerecht
Baumgruppe nicht heimisch, nicht standortgerecht
Neuanlage von Fassadenbegrünung

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Blatt Nr. 3
Nutzungstyp nach Anlage 3 KV WP Fläche je Nutzungstyp in qm Biotopwert [WP] Differenz [WP]
/qm vorher nachher vorher
Teilfläche
Nr.
Typ-Nr Bezeichnung
Kurzform
§30
LRT
Zus-
Bew
Sp. 3 x Sp. 4 Sp. 3 x Sp. 6 Sp. 8 - Sp. 10
1 2a 2c 2d 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Übertrag von Blatt Nr.
1. Biotoptypen Ist-Zustand
10.510 3 808 808 2.423 2.423 -
10.530 6 50 50 301 301 -
11.221 14 509 509 7.125 7.125 -
2. Biotoptypen nur im Planzustand
-
Summe/ Übertrag nach Blatt Nr.
1.367 - 1.367 - 9.848 - 9.848 - - -
Zusatzbewertung (Siehe Blatt Nr. 4 - Bereich Kastanienallee außerhalb Vorhabensgebiet, Überlagerung) -
Anrechenbare Ersatzmaßnahme (Siehe Blätter Nr. - )
Summe -
2b
Ausgleichsberechnung nach § 15ff BNatSchG, § 7 HAGBNatSchG und KV
"Wohnen am See" - Kastanienallee - Flächenbilanz - Bereich Kastanienallee außerhalb Vorhabensgebiet
ggfs. ankreuzen, ob gesetzl. Schutz, LRT oder Zusatzbewertung nachher
Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich
-
Schotterweg und –platz, Sandfläche (im Plan: Fahrwege,
Stellplätze, Zuwegungen, Terrassen)
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen

Blatt Nr. 4
WP Fläche je Nutzungstyp in qm Biotopwert [WP] Differenz [WP]
/qm vorher nachher vorher
Teilfläche
Nr.
Typ-Nr Bezeichnung
Kurzform
§30
LRT
Zus-
Bew
Sp. 3 x Sp. 4 Sp. 3 x Sp. 6 Sp. 8 - Sp. 10
1 2a 2c 2d 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Übertrag von Blatt Nr.
1. Biotoptypen Ist-Zustand
04.210 33 681 681 22.483 22.483 -
2. Biotoptypen nur im Planzustand
-
Summe/ Übertrag nach Blatt Nr. 3
681 - 681 - 22.483 - 22.483 - - -
Ausgleichsberechnung nach § 15ff BNatSchG, § 7 HAGBNatSchG und KV
"Wohnen am See" - Kastanienallee - Bereich Kastanienallee außerhalb Vorhabensgebiet, Überlagerung
Nutzungstyp nach Anlage 3 KV
ggfs. ankreuzen, ob gesetzl. Schutz, LRT oder Zusatzbewertung nachher
2b
Baumgruppe heimisch, standortgerecht
-

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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7 Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung de r
Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung würde der Istzustand erhalten bleiben. Eine
Wohnbebauung mit Flächenverbrauch, Zufahrtswegen und Ste llplätzen würde unterbleiben.
Der See und seine Umgebung würden weiterhin zur Gänze in privater Verfügung und
Nutzung verbleiben. Die mit der Wohnnutzung verbundenen Einflüsse auf die Fläche wie auf
das Gewässer, wie z.B. stärkere Störungen auf die aktuell vorhandene Tierwelt, werden
dann allerdings nicht wirksam. Gleichzeitig aber auch ni cht die festgesetzten Maßnahmen
zur Ergänzung der Ufervegetation und den Anforderungen an die Grüngestaltung.
8 Allgemeinverständliche Zusammenfassung
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg - sieht die
Bebauung eines etwa 2,5 ha Geländes eines Privatgrundst ücks am nördlichen Rand des
Bürgerparks zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg vor . Im Gegensatz zu einer
Angebotsplanung liegt ein konkretes Vorhaben mit berei ts detaillierten Planungen der
einzelnen Gebäude und der Grüngestaltung vor. Das Ausmaß der Bebauung wird über
Baugrenzen und Gebäudehöhen geregelt. Aus diesem Grund sind in diesem Umweltbericht
– anders als sonst - auch konkrete „Maßnahmen“ aufgeführt, die die Fes tsetzungen des B-
Plans zu Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspfl ege sowie des Bodens und
zu Anpflanzungen und zur Grünflächengestaltung näher b eschreiben. Insofern fand hier
auch schon eine enge Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern statt.
Das überplante Gebiet ist Teil eines ehemaligen Tonabba us, in dessen Zentrum ein altes,
teilverfülltes Abgrabungsgewässer liegt. Auf dem Geländ e befinden sich heute alte
Baulichkeiten aus der Abbauzeit und zwei auch zu Wohnzweck en genutzte Gebäude. Die
dazwischen liegenden Grünflächen enthalten teilweise noch Fundamente ehemaliger
Gebäude und verschiedene, oft nicht-heimische Bäume. We stlich des Plangebiets befindet
sich der Bayerische Biergarten.
Durch die Umsetzung des Vorhabens erfolgt die Entwicklung eines hochwertigen
Wohnquartiers mit einer starken Durchgrünung, das um d en See, das ehemalige
Tonabbaugewässer, angeordnet ist. Der ehemalige Tonabb au und später von wenigen
Personen zu Wohnzwecken genutzte Bereich wird somit einer breiteren Wohnnutzung
zugeführt, was hinsichtlich des Flächenverbrauchs (Schutzgut Fläche) positiv bewertet wird.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
63
Im Hinblick auf den Umgang mit Ressourcen soll in dem neuen Wohnquartier eine sehr hohe
Nutzung regenerativer Energiequellen festgeschrieben we rden. Alle Wohngebäude sollen
mit Solarmodulen auf den Dachflächen ausgestattet werd en. Das Wasser des zentralen
Gewässers wird als Wärmequelle für die Unterstützung der Wärmeversorgung genutzt.
Diese Nutzung wird so realisiert, dass keine negativen Au swirkungen auf das Gewässer
auftreten werden.
Die Überbauung von Bodenflächen erfolgt weitgehend a uf nicht gewachsenen Böden,
sondern auf durch Abbau und Verfüllung stark veränderten und im Bodenaufbau stark
gestörten Bereichen.
Durch bauliche Festlegungen und Nutzungsbeschränkungen der Reihenhausbebauung auf
der Westseite des Gewässers zum Biergarten hin, wird ei n Lärmschutz gewährleistet, der
den Anforderungen an ein allgemeines Wohngebiet entspricht.
Hinsichtlich der biotischen Schutzgüter stellt der Umweltb ericht fest, dass ein Eintreten der
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gemäß § 44 (1) BNatSchG vermieden werden
kann bzw. unvermeidbare Eingriffe ausgeglichen werden. K onflikte mit den
Verbotstatbeständen des Artenschutzes, die sich nicht mit den in Kapitel 5 aufgeführten
Maßnahmen verhindern lassen, sind laut Artenschutzfachbe itrag ( naturplan 2021) nicht zu
erwarten.
Durch die geplante Grüngestaltung des neuen Quartiers, darunter auch weitgehende
Festsetzungen zur Dach- und Fassadenbegrünung, zu Auflagen der Gartengestaltung bis
hin zum Verbot von Schottergärten sowie zu Baum- und H eckenpflanzungen wird den
besonderen Anforderungen an diesen Standort am Rand e des Bürgerparks Rechnung
getragen. Die Ufersituation des Gewässers wird verbessert. In dem Gewässerrandstreifen
von 5 m Breite ist eine Nutzung durch Privateigentümer nicht vorgesehen bzw. wird durch
die vorgesehene Bepflanzung stark eingeschränkt. Das gesetzl ich geschützte Biotop des
Schilfgürtels im Westen des Gewässers bleibt erhalten und wird durch die Schaffung eines
Gemeinschaftszugangs zum See entlastet und durch die Erwei terung durch
Initialpflanzungen weiterer Röhrichte und autochthoner Wasservegetation ergänzt. Durch die
Wohnnutzung und Nutzung des Gemeinschaftsgewässers wird e s gleichwohl für manche
störungsempfindliche Tierarten jedoch auch zu einer Beeinträchtigung kommen können.
Bei dem Vorhaben werden alle grüngestalterischen Mögli chkeiten genutzt, um den Eingriff
der geplanten Bebauung auch im Sinne der Biotopwert bilanzierung soweit wie möglich zu
minimieren, was die Anstrengungen im Vergleich zu viele n anderen Bauvorhaben deutlich
übertrifft. Dennoch ist der Eingri ff nicht vollständig im Geltungsbereich des B-Plans
auszugleichen, so dass ein Teilausgleich außerhalb, abe r in unmittelbarer Umgebung
innerhalb des Bürgerparks erfolgt . Die genaue Ausgestaltung der externen
Ausgleichsflächen befinden sich noch in der Abstimmung.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
64

Darmstadt, 19.08.2021

Diplom-Landschaftsökologin Dr. Karsten Böger
Julia Harras

naturplan
Dr. Karsten Böger & Dipl.-Geogr. Christoph Vogt-Rosendorff
An der Eschollmühle 30
64297 Darmstadt
Tel.: 0 61 51 / 39 66 1-0
Fax: 0 61 51 / 39 66 1-29
info@naturplan.net

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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9 Quellen
Gesetzesgrundlagen:
BArtSchV (Bundesartenschutzverordnung):Verordnung zum S chutz wild lebender Tier- und
Pflanzenarten in der Fassung vom 16. Februar 2005 (BGBl. I 2005, 258 (896)),
zuletzt geändert durch Artikel 10 des Gesetzes vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S. 95)
BBodSchG (Bundes-Bodenschutzgesetz) in der Fassung vom 17. März 1998, zuletzt
geändert durch Artikel 3 der VO vom 27. September 2017
BImSchG (Bundesimmissionsschutzgesetz) in der Fassung vom 17. M ai 2013, zuletzt
geändert durch Artikel 2 Absatz 1 des Gesetzes vom 09. Dezember 2020
BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz) in der Fassung vom 29 . Juli 2009, zuletzt geändert
durch Artikel 10 des Gesetzes vom 25. Juni 2021
EU-ArtSchVO (EU-Artenschutzverordnung): Verordnung 338/97 des Rates über den Schutz
von Exemplaren wildlebender Tier- und Pflanzenarten du rch Überwachung des
Handels vom 05. Dezember 1996, zuletzt geändert am 11. Dezember 2019
FFH-Richtlinie (Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie): Richtlinie 92/43/EWG des Rates vom
21. Mai 1992 zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume so wie der wildlebenden
Tiere und Pflanzen, zuletzt geändert am 13. Mai 2013
HAGBNatSchG (Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnatur schutzgesetz) in der
Fassung vom 20. Dezember 2010, zuletzt geändert durch Art ikel 17 des Gesetzes
vom 07. Mai 2020
KV (Hessische Kompensationsverordnung): Verordnung über di e Durchführung von
Kompensationsmaßnahmen, das Führen von Ökokonten, deren Handelbarkeit und
die Festsetzung von Ersatzzahlungen in der Fassung vom 01. S eptember 2005,
novelliert am 26. Oktober 2018 und berichtigt am 01. Februar 2019
UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) in der Fassung vom 18. März 2021
VS-RL (Vogelschutzrichtlinie): Richtlinie 2009/147/EG des E uropäischen Parlaments und
des Rates vom 30. November 2009 über die Erhaltung der wildlebenden Vogelarten,
zuletzt geändert am 05. Juni 2019
WHG (Wasserhaushaltsgesetz): Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes in der Fassung
vom 31. Juli 2009, zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 09. Juni 2021

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Rote Listen:
AGAR & FENA (2010): Rote Liste der Amphibien und Reptilien Hessens, 6. Fassung, Stand
Nov. 2010. HMUELV (Hessisches Ministerium für Umwelt, Ene rgie, Landwirtschaft
und Verbraucherschutz) (Hrsg.), AG Amphibien- und Rept ilienschutz in Hessen e.V.
und Hessen-Forst Servicestelle Forsteinrichtung und Naturschu tz, FB Naturschutz
(Bearb.); Wiesbaden
BVNH (Botanische Vereinigung für Naturschutz in Hessen e .V.) (2019): Rote Liste der Farn-
und Samenpflanzen Hessens, HLNUG (Hessisches Landesamt fü r Naturschutz,
Umwelt und Geologie) (Hrsg.), 5. Fassung, Wiesbaden
DIEHL, D. (2010): Gefährdungssituation der Fledermausarten der Region. Eine aktualisierte
Rote Liste für die Fledermäuse des Landkreises Darmstadt- Dieburg und der Stadt
Darmstadt. Infoblattseite „Merkblatt für Fledermausfreu nde“ vom Naturkunde -Institut
Langstadt
HESSEN-FORST FENA (Hrsg.) (2006a): Artensteckbrief Breitflügelflede rmaus ( Eptesicus
serotinus). Gießen
HESSEN-FORST FENA (Hrsg.) (2006b): Artensteckbrief Mückenfledermaus ( Pipistrellus
pygmaeus). Gießen
HESSEN-FORST FENA (Hrsg.) (2006c): Artensteckbrief Wasserfledermaus ( Myotis
daubentonii). Gießen
HESSEN-FORST FENA (Hrsg.) (2006d): Artensteckbrief Zwergfledermaus ( Pipistrellus
pipistrellus). Gießen
HESSEN-FORST FENA (2014): Bericht nach Art. 17 FFH-Richtlinie 2013 - Erhaltungszustand
der Arten, Vergleich Hessen - Deutschland. Gießen
GRENZ, M. & MALTEN A. (1995): Rote Liste der Heuschrecken (Saltatoria Hessen s). 2.
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Naturschutz (Hrsg.), Wiesbaden
GRÜNEBERG, C., BAUER, H.-G., HAUPT, H., HÜPPOP, O., RYSLAVY, T. & SÜDBECK, P. (2015):
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HGON (Hessische Gesellschaft für Ornithologie und Natursch utz) & VSW (Staatliche
Vogelschutzwarte für Hessen, Rheinland-Pfalz und das Saarl and) (2014): Rote Liste
der bestandsgefährdeten Brutvogelarten Hessens, 10. Fassun g. HMUELV
(Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und Verbraucherschutz)
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67
KOCK, D. & KUGELSCHAFTER, K. (1996): Rote Liste der Säugetiere, Reptilien und Am phibien
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Ministerium des Inneren und für Landwirtschaft, Forsten und Naturschutz (Hrsg.),
Wiesbaden
KÜHNEL, K.-D., GEIGER, A., LAUFER, H., PODLOUCKY, R. & M. SCHLÜPMANN (2008): Rote Liste
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Naturschutz und Biologische Vielfalt 70 (1). Bonn – Bad Godesberg
LANGE, A. & BROCKMANN, E. (2008) Rote Liste (Gefährdungsabschätzung) der Ta gfalter
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Energie, Landwirtschaft und Verbraucherschutz) (Hrsg.), Wiesbaden
MAAS, S., DETZEL, P. & STAUDT, A. (2011): Rote Liste und Gesamtartenliste der
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Godesberg
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und Biologische Vielfalt 70(1). Bonn-Bad Godesberg
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F. (2015): Rote Liste und Gesamtartenliste der Libellen Deutschlands mit Analyse der
Verantwortlichkeit. Dritte Fassung. Stand Anfang 2012. Libellula Supplement 14: 395-
422
PATRZICH, R., MALTEN, A. & NITSCH, J. (1995): Rote Liste der Libellen (Odonata) Hessens.
Hessisches Ministerium des Innern und für Landwirtschaft, For sten und Naturschutz.
Wiesbaden
REINHARDT, R. & BOLZ, R. (2011): Rote Liste und Gesamtartenliste der Tagfalte r
(Rhopalocera) (Lepidoptera: Papipionoidea et Hesperi oidea) Deutschlands. BfN
(Bundesamt für Naturschutz) (Hrsg.): Naturschutz und Biolo gische Vielfalt 70(3).
Bonn-Bad Godesberg
Projektbezogene Planungsgrundlagen:
ANINA (ANGEWANDTE INGENIEURGEOLOGIE & ALTLASTENUNTERSUCHUNG/ -SANIERUNG) (2017,
2018, 2019): Bodengutachten, Geotechnische Berichte Nr. 1: 06. Oktober 2017; Nr.
2: 18. Januar 2018; Nr. 3: 10. Mai 2019)
CAL (CHEMISCH ANALYTISCHES LABORATORIUM) (2019): Untersuchungsbericht 201901844,
Untersuchung eines Kleinbadeteichs

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INGA (INSTITUT FÜR GEWÄSSER- UND AUENÖKOLOGIE) (2021): Gewässerökologischer
Fachbeitrag zum vorhabensbezogenen Bebauungsplan „Wohnen am See“ –
Kastanienallee, Darmstadt
INKEK (INSTITUT FÜR KLIMA- UND ENERGIEKONZEPTE) (2020): Klimatische Untersuchung
Kastanienallee Darmstadt, ergänzt im März 2021
ITA (INGENIEURGESELLSCHAFT FÜR TECHNISCHE AKUSTIK) (2021): Schallimmissionsprognose
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 „Kastanienall ee/Elfeicher Weg“, Stadt
Darmstadt
naturplan (2021): Vorläufige Fassung des Artenschutzfachbeitrags zu m
vorhabensbezogenen Bebauungsplan „Wohnen am See“ – Kastanienallee Darmstadt
PGT (PLANUNGSGRUPPE TECHNISCHE GEBÄUDEAUSRÜSTUNG) (2021): Energiekonzept Projekt
Kastanienallee Darmstadt Projektnummer 1748-19
PLANQUADRAT, ELFERS GESKES KRÄMER (2021a): Vorhabenbezogener Bebauungsplan N
8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - Entwurf
PLANQUADRAT, ELFERS GESKES KRÄMER (2021b): Vorhaben- und Erschließungsplan zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg
PLANUNGSBÜRO KINDINGER (2021): Qualifizierter Freiflächenplan zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 8.4.4
STETE PLANUNG (BÜRO FÜR STADT- UND VERKEHRSPLANUNG) (2021): Verkehrsuntersuchung
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 Kastanienallee in Darmstadt
UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE (2020): Einzelfallrecherche „Wohnen am See“,
Kastanienallee/ Elfeicher Weg
UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE (2021a): Erschließungskonzept zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Kastanienallee
UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE (2021b): Orientierende umwelttechnische Boden-
und Grundwasseruntersuchung auf dem Gelände Kastanienallee/ Elfeicher Weg
UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE (2021c): Ergänzende
Grundwasseruntersuchungen auf dem Gelände Kastanienallee/ Elfeicher Weg
WITTIG+KIRCHNER (2019): Lage- und Höhenplan, Ergänzungsmessungen und Profile

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
69
Onlinequellen:
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Geoportal, www.geoportal.hessen.de [aufgerufen am 29. Oktober 2019]
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Viewer Hessen, www.bodenviewer.hessen.de [aufgerufen am 29. Oktober 2019]
HLNUG (Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geo logie) (2019): Geologie-
Viewer Hessen, www.geologie.hessen.de [aufgerufen am 29. Oktober 2019]
HLNUG (Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und G eologie) (2020):
Grundwasserkarten Hessische Rheinebene – „Hessisches Ried“,
www.hlnug.de/themen/wasser/grundwasser/grundwasserkarten/grundwasserkarten-
hessische-rheinebene-hessisches-ried [aufgerufen am 19. Februar 2020]
HLNUG (Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und G eologie) (2019): GruSchu-
Viewer Hessen (GruSchu= Grundwasserschutz), www.gruschu.hessen .de
[aufgerufen am 29. Oktober 2019]
HLNUG (Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und G eologie) (2019): Natureg-
Viewer Hessen, www.natureg.hessen.de [aufgerufen am 29. Oktober 2019]
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DE/ BKG2017 (Bundesamt für Kartographie und Geodäsie), Kartengrundlage,
http://sg.geodatenzentrum.de/web_public/Datenquellen_TopPlus_Open.pdf
[aufgerufen am 29. Oktober 2019]
Weitere Literatur:
AG BIODIVERSITÄT DES NATURSCHUTZBEIRATES DER STADT DARMSTADT (2013): Kommunales
Maßnahmenprogramm „25 Schritte zur biologischen Vielfalt in Darmstadt“
BAUER, H.-G.; BEZZEL, E.; FIEDLER, W. (2005): Kompendium der Vögel Mitteleuropas. Band
2. Wiebelsheim
BERNOTAT, D. und D IERSCHKE, V. (2016): Übergeordnete Kriterien zur Bewertung der
Mortalität wildlebender Tiere im Rahmen von Projekten und Eingriffen. 3. Fassung
BMU (Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reakt orsicherheit) (1998):
Umweltpolitisches Schwerpunktprogramm (Entwurf)

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DIETZ, C. & KIEFER, A. (2014): Naturführer Fledermäuse Europas: Alle Arten er kennen und
sicher bestimmen. Frankh-Kosmos Verlag. Stuttgart
FLADE, M. (1994): Die Brutvogelgemeinschaften Mittel- und N orddeutschlands. – IHW-
Verlag, Eching
FLL (Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaft sbau e.V.) (Hrsg.) (2018):
Dachbegrünungsrichtlinien, 6. Ausgabe
FRAHM-JAUDES, E., BRAUN, H., ENGEL, U., GÜMPEL, D. & HEMM, K. (2019): Hessische
Lebensraum- und Biotopkartierung (HLBK), HLNUG (Hessisch es Landesamt für
Naturschutz, Umwelt und Geologie) (Hrsg.)
GARNIEL, A. & U. MIERWALD (2010): Arbeitshilfe Vögel und Straßenverkehr. Bericht zum
Forschungsprojekt FE 02.286/2007/LRB "Entwicklung eines Han dlungsleitfadens für
Vermeidung und Kompensation verkehrsbedingter Wirkungen auf die Avifauna.
Forschungsprojekt im Auftrag von: Bundesanstalt für Straße nwesen, Bergisch
Gladbach
HGON (Hessische Gesellschaft für Ornithologie und Naturschutz) (2010): Vögel in Hessen –
Die Brutvögel Hessens in Raum und Zeit. Brutvogelatlas. Echzell
HMUELV (Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landw irtschaft und
Verbraucherschutz) (2011a): Bodenschutz in der Bauleit planung, Arbeitshilfe .
Wiesbaden
HMUELV (Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landw irtschaft und
Verbraucherschutz) (Hrsg.) (2011b): Leitfaden für die artenschutzrechtliche Prüfung
in Hessen (2.Fassung). Wiesbaden
HMUELV (Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landw irtschaft und
Verbraucherschutz) (2015): Musterbogen für die artenschu tzrechtliche Prüfung in
Hessen (3.Fassung). Wiesbaden
HMUELV (Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Land wirtschaft und
Verbraucherschutz) (2020): Nachhaltige Außenbeleuchtu ng. Informationen und
Empfehlungen für Industrie und Gewerbe. Wiesbaden
KRONSHAGE, A. & GLANDT, D. (2014): Empfehlungen zum Einsatz von Wasserfallen bei
Amphibienerfassungen. Abhandlungen aus dem Westfälischen Museum für
Naturkunde, Band 77

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
71
LANA (Länderarbeitsgemeinschaft Naturschutz) (2010): Hi nweise zu zentralen
unbestimmten Rechtsbegriffen des Bundesnaturschutzgesetze s. Thüringer
Ministerium für Landwirtschaft, Forsten, Umwelt und Na turschutz, Oberste
Naturschutzbehörde (Hrsg.). Erfurt
SÜDBECK, P., ANDRETZKE, M., FISCHER, S., GEDEON, K., SCHIKORE, T., SCHRÖDER K. &
SUDFELD, C. (2005): Methodenstandards zur Erfassung der Brutvögel Deutschlands .
BUND
TAMM, J. & VSW (Staatliche Vogelschutzwarte für Hessen, Rhei nland-Pfalz und das
Saarland) (2004): Hessisches Fachkonzept zur Auswahl von Vogelschutzgebieten
nach der Vogelschutzrichtlinie der EU. – i.A. des Hessischen Ministeriums für
Umwelt, ländlichen Raum und Verbraucherschutz, Frankfurt am Main
VSW (Staatliche Vogelschutzwarte für Hessen, Rheinland-Pfalz und das Saarland) (2014):
Zum Erhaltungszustand der Brutvogelarten Hessens. 2. Fassung. Frankfurt

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
72
Anhang 1: Pflanzliste (Vorschläge)
Heckengehölze müssen einer Pflanzqualität von mind. 80-120 cm Höhe entsprechen, Bäume in den
Privatgärtenmind. StU 18-20 cm, großkronige Bäume auf den Gemeinschaftsflächen mind. StU 20-25
cm StU und klein-bis mittelkronige auf den Gemeinschaftsflächen mind. StU 18-20 cm.
Laubgehölze in Gemeinschaftsflächen und entlang des Ufers, zwingend autochthon
Acer campestre Feld-Ahorn
Acer platanoides Spitz-Ahorn
Carpinus betulus Hainbuche
Cornus mas Dirndlstrauch
Cornus sanguinea Bluthartriegel
Corylus avellana Haselnuss
Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn
Euonymus europaeus Europäisches Pfaffenhütchen
Fraxinus excelsior Gemeine Esche
Ligustrum vulgare Gemeiner Liguster
Ligustrum vulgare Gemeiner Liguster
Malus domestica Hochstamm Haus-Apfel
Prunus avium Vogel-Kirsche
Prunus spinosa Schlehdorn
Pyrus communis Hochstamm Kultur-Birne
Quercus petraea Trauben-Eiche
Rosa canina Hundsrose
Sambucus nigra Schwarzer Holunder
Sorbus aucuparia Vogelbeere
Tilia cordata Winter-Linde
Viburnum opulus Gemeiner Schneeball

Wasserpflanzen, zwingend autochthon
Potamogeton lucens Kraues Laichkraut
Potamogeton natans Laichkraut
Potamogeton nodosus Knoten-Laichkraut
Myriophyllum spicatum Tausendblatt
Nuphar lutea Teich-Mummel

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Ausschließlich im Uferbereich einzusetzende Gehölze, zwingend autochthon
Salix purpurea Purpur-Weide
Salix repens ssp. repens Silberlaubige Kriech-Weide

Nahe Mittelwasserlinie bzw. unmittelbar am Ufer einzusetzende Stauden und Gräser,
zwingend autochthon
Filipendula ulmaria Mädesüß
Lythrum salicaria Blutweiderich
Lysimachia vulgaris Gemeiner Gilbweiderich
Geranium palustre Sumpf-Storchschnabel
Sanguisorba officinalis Großer Wiesenknopf
Lycopus europaeus Ufer-Wolfstrapp
Stachys palustris Sumpf-Ziest
Carex acutiformis Sumpf-Segge
Carex vesicaria Blasen-Segge
Typha latifolia Breitblättriger Rohrkolben

Rankpflanzen Fassade, möglichst heimisch
Lonicera japonica Gelbbuntes Geißblatt
Hedera helix Efeu
Wisteria floribunda Japanischer Blauregen
Clematis 'The President'
Lonicera henryi Immergrünes Geißblatt
Parthenocissus quinquefolia Engelmanns-Wein
Parthenocissus tricuspidata Dreispitz-Jungfernrebe
Clematis montana 'Tetrarose'
Hydrangea petiolaris Kletter-Hortensie
Campsis radicans Trompetenblume
Lonicera brownii

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Dachbegrünung, möglichst autochthon
Sedum rupestre Felsen-Fetthenne
Silene vulgaris Gewöhnliches Leinkraut
Erodium cicutarium Gewöhnlicher Reiherschnabel
Thymus pulegioides Gewöhnlicher Thymian
Clinopodium vulgare Gewöhnlicher Wirbeldost
Briza media Gewöhnliches Zittergras
Dianthus deltoides Heidenelke
Dianthus carthusianorum Karthäuser Nelke
Alyssum alyssoides Kelch-Steinkraut
Papaver rhoeas Klatsch-Mohn
Hieracium pilosella Kleines Habichtskraut
Sedum sexangulare Milder Mauerpfeffer
Arenaria serpyllifolia Quendelblättriges Sandkraut
Festuca rubra Rot-Schwingel
Anthoxanthum odoratum Ruchgras
Campanula rotundifolia Rundblättrige Glockenblume
Papaver dubium Saat-Mohn
Festuca ovina Schafschwingel
Sedum acre Scharfer Mauerpfeffer
Allium schoenoprasum Schnittlauch
Potentilla argentea Silber-Fingerkraut
Petrorhagia prolifera Sprossende Felsennelke
Sedum album Weißer Mauerpfeffer
Euphorbia cyparissias Zypressen-Wolfsmilch

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
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Anhang 2: Flächen für den Ausgleich des Ökopunktedefizits
Es befinden sich geeignete aufwertbare Parkwiesen innerhalb des Bürgerparks, die
als externe Ausgleichsflächen herangezogen werden können. Die Detai lplanung
befindet sich derzeit noch in Abstimmung.

10.530
10.530
11.221
10.510
05.342
11.225
11.221
11.225
11.221
11.221
11.225/ 10.710
11.225
11.222
10.530
10.610
10.710
10.530
11.225
10.720
10.520
10.710
10.710
10.510
10.710
02.500
10.710
10.710
10.520
11.225
02.500
10.520
10.610
05.410
10.530
02.500
02.500
10.160
09.210
10.520
10.710
10.520
11.225
05.410
10.520
02.500
10.510
10.710
11.225
11.225
05.410
10.510
10.520
05.410
10.710
11.225
10.510
10.520
02.500
10.520
02.500
05.430
05.410
Biotop- und Nutzungstypen gemäß
hess. Kompensationsverordnung 2005
Gewässer
05.342 Kleinspeicher, Teiche (27)
Röhrichte und Ufer
05.410 Schilfröhrichte (53)
05.430 Andere Röhrichte, hier: Kalmusröhricht (53)
10.160 Felswände/ Steinpackungen am Wasser (23)
Grünflächen und Gärten
09.210 Ausdauernde Ruderalfluren meist frischer Stan dorte (39)
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich (14)
11.222 Arten- und strukturreiche Hausgärten (25)
11.225 Extensivrasen, Wiesen im besiedelten Bereich (21)
11.225/ Interpolation (12) aus Extensivrasen, Wiesen im
besiedelten Bereich und Dachfläche nicht begrünt,
hier: Fundamentreste
Siedlungsbiotope
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (3 )
10.520 Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster (3)
10.530 Schotterweg und -platz, Sandfläche (6)
10.610 Bewachsene Feldwege (21)
10.710 Dachfläche, nicht begrünt (3)
10.720 Dachfläche, extensiv begrünt (19)
Gehölze
02.500 Standortfremde Hecken/ Gebüsche (23)
Sonstige Signaturen
Geschütztes Biotop§
§
0 25 50 m
±
Quelle Luftbild: Hessisches Landesamt für
Bodenmanagement und Geoinformation
10.710
Einzelbäume, Baumgruppen (Überlagerung)
04.110 Einzelbaum heimisch, standortgerecht (31)
04.120 Einzelbaum nicht heimisch, nicht standortgere cht (26)
04.210 Baumgruppe heimisch, standortgerecht (33)
04.220 Baumgruppe nicht heimisch, nicht standortgere cht (28)
nach § 30 BNatSchG (Schilfröhricht)
Geltungsbereich Bebauungsplan
Geltungsbereich Vorhabensplan
§
§
§
Umweltbericht zum vorhabenbezogenen B-Plan
N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
Auftraggeber:
Biotope Ist-Zustand
Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co.
Bearb.:
Beil/ Harras
Gez.:
Beil/ Harras
Plan-Nr.
Maßstab:
Planbezeichnung:
Projekt:
1 : 750
1
Ort, Datum:
Darmstadt,
29.06.2021
naturplan
An der Eschollmühle 30
64297 Darmstadt
Tel. 0 6151 / 39661-0, Fax: 39661-29
e-mail: info@naturplan.net

02.400
02.400
02.400
02.400
02.400
11.223
11.223
11.223
11.223
11.223
11.223
11.223
10.710
10.71010.710
10.710
10.710
§
§
§
§
05.410*
05.410*
05.410*
10.720
10.720
10.720
10.720
10.720
10.720
10.140
11.221
11.221
11.221
11.221
11.221
10.540
10.530
10.530
10.530
10.530
11.223/ 02.400
11.223/ 02.400
11.223/ 02.400
11.221
10.530
10.510
10.510
02.400
05.342
10.530
11.221
11.223
10.720
11.223/ 02.400
05.410*
05.480*
02.400
02.500
05.430*
10.140
10.710
Biotop- und Nutzungstypen gemäß
hess. Kompensationsverordnung 2005
Gewässer
05.342 Kleinspeicher, Teiche (27)
Röhrichte und Ufer
05.410* Schilfröhrichte, hier: auch Neuanlage, abgew ertet (53-2)
05.430* Andere Röhrichte, hier: Kalmusröhricht, abge wertet (53-2)
05.480* Wasserpflanzenbestände , abgewertet (50-2)
11.223/ Interpolation (24) aus Neuanlage strukturrei cher Garten und
Neuanlage standortgerechte Hecke, hier: Gewässerrandstreifen
Grünflächen und Gärten
10.140 Neu angelegte Trockenmauern (16)
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich (14)
11.223 Neuanlage strukturreicher Vor- und Hausgärten (20)
Siedlungsbiotope
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (3 )
10.530 Schotterweg und -platz, Sandfläche, hier: Fah rwege, Stellplätze,
Zuwegungen,Terrassen (6)
10.540 Befestigte oder begrünte Flächen, hier: Schot terrasen (7)
10.710 Dachfläche nicht begrünt, hier: Dachterrassen und Attika (3)
10.720 Dachfläche, extensiv begrünt (19)
Gehölze
02.400 Neuanlage Hecke/ Gebüsch heimisch, standortge recht (27)
02.500 Standortfremde Hecken/ Gebüsche, hier: Bestan dshecke
unterhalb der Kastanien (23)
Sonstige Signaturen
Geschütztes Biotop§
0 25 50 m
±
Quelle Luftbild: Hessisches Landesamt für
Bodenmanagement und Geoinformation
Umweltbericht zum vorhabenbezogenen B-Plan
N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
Auftraggeber:
Biotope Plan-Zustand
Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co.
Bearb.:
Harras
Gez.:
Harras
Plan-Nr.
Maßstab:
Planbezeichnung:
Projekt:
1 : 750
2
Ort, Datum:
Darmstadt,
29.06.2021
naturplan
An der Eschollmühle 30
64297 Darmstadt
Tel. 0 6151 / 39661-0, Fax: 39661-29
e-mail: info@naturplan.net
Einzelbäume, Baumgruppen (Überlagerung)
04.110 Einzelbaum heimisch, standortgerecht (31)
04.120 Einzelbaum nicht heimisch, nicht standortgere cht (26)
04.210 Baumgruppe heimisch, standortgerecht (33)
04.220 Baumgruppe nicht heimisch, nicht standortgere cht (28)
Geltungsbereich Bebauungsplan
Geltungsbereich Vorhabensplan
nach § 30 BNatSchG (Schilfröhricht)
* Auf- bzw. Abwertung gegenüber dem Standardwert der hessischen
Kompensationsverordnung, Erläuterung siehe T extteil
02.400
Die Fassadenbegrünung (Biotoptyp- Nr. 10.743) stellt ebenfalls eine Überlagerung
dar, ist allerdings aufgrund der geringen Tiefe einer Neuanlage (ca. 50 cm)
hier nicht dargestellt. In der Bilanzierung jedoch wurde sie berücksichtigt.

anlage 7

368 Zeichen

Punkt 11: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
(Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und zur Offenlage) 
 (V-Nr. 2021/0286) 
 
Der Ausschuss für Umweltschutz und Nachhaltigkeit empfiehlt der 
Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
   
Gegenstimmen: Fraktionen SPD, Die Linke., UFFBASSE und UWIGA/WGD

Beratungsverlauf (5)

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Orte (15)

Kastanienallee 21
Arheilger Straße
Kranichsteiner Straße
Alsfelder Straße 45
Mina-Rees-Straße 12
Liebigstraße
Jägertorstraße 207
Poststraße 20
Elfeicher Weg 183
Rhönring
Martin-Luther-King-Ring
An der Eschollmühle 30
Raiffeisenstraße
Elisabethenstraße
Annastraße 686

Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.

Details

Vorlagen-Nr.: 2021/0286
Typ: Magistratsvorlage
Datum: 09.09.2021
Erstellt: 29.09.2026 00:00

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - (Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und zur Offenlage)

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