Bebauungsplan M 22 - Friedrichstraße / Kasinostraße - (Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
16.11.2011 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2011/0421 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Bebauungsplan M 22 - Friedrichs traße / Kasinostraße - (Änderung des 
Aufstellungsbeschlusses und Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 09.11.2011 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Teil A: Aufstellungsbeschluss 
1. Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan M 22 vom 21.05.1992, zur teilweisen Änderung des 
Fluchtlinienplans Nr. 241, wird geändert, da die ursprüngliche Zielsetzung einer Blockrandbebauung 
aufgrund örtlicher Gegebenheiten aufgegeben, sowie der Geltungsbereich des Bebauungsplans 
verkleinert wird. 
2. Das Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt.  
 
Teil B: Offenlagebeschluss 
1. Dem vorliegenden Entwurf zum Bebauungsplan M 22 und der zugehörigen Begründung (Anlage 1), 
sowie der in den Bebauungsplanentwurf aufgenommenen Satzung über die Gestaltung baulicher 
Anlagen, wird zugestimmt. 
2. Der Entwurf und die dazugehörige Begründung des Bebauungsplans M 22 - Friedrichstraße / 
Kasinostraße - für das Gebiet Ecke Friedrichstraße und Kasinostraße sind gem. § 3 (2) BauGB 
öffentlich auszulegen.

2 
... 
Anlagen: Anlage 1: Begründung zum Bebauungsplanentwurf M 22 
Bebauungsplanentwurf M 22 (wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2011/0421 vom 09.11.2011: 
 
Ziel und Zweck der Planung ist es, auf dem derzeit unbebauten als Parkplatzfläche genutzten 
Eckgrundstück eine Wohnbebauung zu ermöglichen. Um die planungsrechtliche Voraussetzung zu 
schaffen, wird der Bebauungsplan M 22 aufgestellt und gleichzeitig der Fluchtlinienplan Nr. 241, der 
das Eckgrundstück als Parkplatzfläche ausweist, für das Gebiet des Geltungsbereichs des 
Bebauungsplans M 22 aufgehoben.  
 
Teil A: Aufstellungsbeschluss 
 
Zu 1.:
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat in Ihrer Sitzung am 21.05.1992 beschlossen, für das Gebiet an 
der Kasinostraße in der Südwestecke der Einmündung der Friedrichstraße mit dem westlich 
anschließenden Straßenstück (Abbildung 1) einen Bebauungsplan M 22 im Sinne des § 30 BauGB 
aufzustellen, mit dem Ziel eine Blockrandbebauung mit Wohnnutzung zu ermöglichen. 
Mit dem Aufstellungsbeschluss erfolgte auch ein Darlegungsbeschluss mit frühzeitiger Öffentlichkeits- 
und Behördenbeteiligung, die vom 15.05.1992 bis einschließlich 15.06.1992 stattfand.  
Die Zielsetzung einer Blockrandbebauung kann nicht mehr verfolgt werden, da der direkte Anbau an 
die vorhandene südliche Bebauung aufgrund eingetragener Baulast nicht mehr möglich ist. Der 
Geltungsbereich des Bebauungsplans M 22 wurde verkleinert und umfasst lediglich das Grundstück, 
welches einer neuen Nutzung zugeführt werden soll. 
Da der Bebauungsplanentwurf geändert wurde, sind die vor ca. 20 Jahren eingegangenen 
Stellungnahmen überholt. Zum geänderten Bebauungsplanentwurf werden neue Stellungnahmen der 
Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen der Offenlage 
eingeholt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 1: Vorheriger Geltungsbereich des Bebauungsplans M 22 (Aufstellungs- und 
Darlegungsbeschluss vom 21.05.1992) ohne Maßstab

4 
... 
 
 
Abbildung 2: Neuer Geltungsbereich des Bebauungsplans M 22  ohne Maßstab 
 
Für den neuen Geltungsbereich (Abbildung 2) mit neuer Zielsetzung ist nun der 
Bebauungsplanentwurf M 22 erarbeitet worden, der zur Offenlage beschlossen werden soll. Hierzu 
wird der Aufstellungsbeschluss gemäß Beschlusspunkt 1 geändert. 
 
Zu 2.:
 
Seit der Änderung des BauGB vom 01.01.2007 kann für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die 
Nachverdichtung oder für andere Maßnahmen der Innenentwicklung ein Bebauungsplan im 
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden, wenn folgende Voraussetzungen 
vorliegen:  
• Die im Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche darf 20.000 m² nicht übersteigen. 
• Die Zulässigkeit von Vorhaben, die eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) oder Landesrecht auslöst, darf nicht begründet 
werden.  
• Es dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der 
Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bu ndesnaturschutzgesetzes vorliegen. 
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht 
nach § 2a und von der der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 (4) BauGB abgesehen. Da die 
vorgenannten Voraussetzungen bei dem Bebauungsplanverfahren M 22 erfüllt sind, kann hier unter 
Verzicht auf einen Umweltbericht das beschleunigte Verfahren angewendet werden.

5 
... 
 
Teil B: Offenlagebeschluss 
 
Zu 1. und 2.: 
 
Gemäß § 3 (2) BauGB wurden der Entwurf zum Bebauungsplan M 22 und die dazu gehörige 
Begründung erstellt. Die öffentliche Auslegung des Entwurfs und der zugehörigen Begründung erfolgt 
nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung im Darmstädter Echo. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbarkommunen werden 
parallel zur Offenlage beteiligt. 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
Brigitte Lindscheid 
Stadträtin 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zu den Sitzungen wird ausgelegt bzw. aufgehängt:
 
 
• Entwurf des Bebauungsplans M 22 
 
 
Vorab werden übersandt:
 
 
• 11 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs M 22 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 
 
 
Darmstadt, den 09.11.2011 
III/61.2 ha Nst. 2112

Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt, den 09.11.2 011 
Der Magistrat  
 
 
 
Begründung 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
 
zum 
Bebauungsplanentwurf M 22 
- Friedrichstraße / Kasinostraße - 
 
Gemarkung Darmstadt, Flur 4, Flst.-Nr. 191/2, 1233/6 tlw. und 1238/1 tlw. 
für das Gebiet Ecke Friedrichstraße und Kasinostraße 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ausschnitt aus der Stadtkarte ohne Maßstab 
Geltungsbereich des Bebauungsplans M 22  
 
 
Anlage 1

Inhalt  Seite 2 
  
INHALT 
 
1. 
 Erfordernis und Ziel der Planaufstellung ................................................... ................. 4 
2.  Räumlicher Geltungsbereich ................................................... ...................................... 4 
3.  Rechtsgrundlagen ................................................... ................................................... ..... 4 
4.  Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB ................................................... .......... 5 
5.  Planungsrechtliche Situation ................................................... ..................................... 5 
5.1  Regionalplan Südhessen 2000 und Regionalplan Südhessen 2010 (Vorlage zur 
Genehmigung) ................................................... ................................................... ........... 5 
5.2  Flächennutzungsplan ................................................... ................................................... 5 
5.3  Fluchtlinienplan ................................................... ................................................... ......... 6 
6.  Schutzausweisungen ................................................... ................................................... 6 
6.1  Landschaftsschutz und Naturschutz ................................................... .......................... 6 
6.2  Baumschutzsatzung ................................................... ................................................... .. 6 
7.  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand ............................................... 6  
7.1  Lage des Plangebietes ................................................... ................................................. 6  
7.2  Bebauung ................................................... ................................................... ................... 6 
8.  Emissionen – Immissionen ................................................... ......................................... 7 
8.1  Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet ................................................... ....................... 7 
8.2  Unfallrisiko durch Emissionen ................................................... .................................... 8 
9.  Wasserwirtschaftliche Belange ................................................... .................................. 8 
9.1  Wasserversorgung ................................................... ................................................... ..... 8 
9.2  Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz ........................ 8 
9.3  Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser ..................................... 8 
9.4  Abwasser ................................................... ................................................... .................... 8 
9.5  Oberirdische Gewässer ................................................... ................................................ 8  
9.6  Altlasten ................................................... ................................................... ..................... 8 
10.  Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale ................................................... . 9 
10.1  Voraussichtliche Umweltauswirkungen ................................................... ...................... 9 
10.2  Wasser ................................................... ................................................... ........................ 9 
10.3  Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft ................................................... ................................................... ................. 9 
10.3.1  Oberflächengestaltung ................................................... ................................................. 9  
10.3.2  Niederschlagswasserversickerung ................................................... .............................. 9 
11.  Beschreibung und Beurteilung der Eingriffe in Natur und Landschaft und 
erforderlicher Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a BauGB ........................................... 9

Inhalt  Seite 3 
  
12.  Klimaschutz ................................................... ................................................... ............. 10  
13.  Städtebauliches Konzept ................................................... .......................................... 10  
14.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Bebauungsplan ............................... 10  
14.1  Art der baulichen Nutzung ................................................... ........................................ 10  
14.2  Maß der baulichen Nutzung ................................................... ...................................... 11  
14.2.1  Grundflächenzahl ................................................... ................................................... .... 11  
14.2.2  Zahl der Vollgeschosse ................................................... .............................................. 11  
14.3  Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen ................................................... .................. 11  
14.4  Verkehrsflächen ................................................... ................................................... ....... 11  
14.5  Geh- und Fahrrecht ................................................... ................................................... . 11  
15.  Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ..................... 11

Begründung M 22  Seite 4 
 
 
  
1.  Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
Der zunehmende Wohnungsmangel in Darmstadt hat zu Bemühungen der Wissen- 
schaftsstadt Darmstadt geführt, innerhalb der bebauten und erschlossenen Ortstei- 
le bestehende Baulücken auf deren Bebaubarkeit zu untersuchen. Für das vorlie- 
gende Flurstück gilt der rechtskräftige Fluchtlinienplan Nr. 241-2. Aufgrund der be- 
stehenden Festsetzung als Parkplatz kann das Grundstück weder bebaut noch an- 
gemessen wirtschaftlich genutzt werden. Die umliegende Bebauung verfügt über- 
wiegend über eigene Tiefgaragenstellplätze oder Stellplatzflächen im Innenhofbe- 
reich. Außerdem stehen am Kennedyplatz und im südlich gelegenen Block öffentli- 
che Stellplätze zur Verfügung. 
Ziel der Planänderung ist es daher, für das Eckgrundstück anstelle der ausgewie- 
senen Parkplatzfläche eine Wohnbebauung zu ermöglichen. Das Gebiet wird daher 
als allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO festgesetzt. 
2.  Räumlicher Geltungsbereich 
Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplans wird durch die 
zeichnerische Darstellung bestimmt und wird im Norden durch die Südseite der 
Friedrichstraße, im Osten durch die Westseite der Kasinostraße, im Süden durch 
die nördliche Grundstücksgrenze der Grundstücke Kasinostraße 16 und Friedrich- 
straße 28 bis 34 und im Westen z.T. durch die Verlängerung der  Grundstücks- 
grenze Friedrichstraße 34/38 Flurstück Nr. 192/3 begrenzt. Der Geltungsbereich 
umfasst die Parzellen, Gemarkung Darmstadt Flur 4 Nr.:191/2, 1233/6 tlw. und 
1238/1 tlw. 
3.  Rechtsgrundlagen 
Baugesetzbuch (BauGB)  i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geän- 
dert durch Art. 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zu- 
letzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 
Planzeichenverordnung (PlanzV)  vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt 
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) 
Hess. Bauordnung (HBO)  i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches  i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. 
I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 12.09.2011 (GVBl. I S. 428) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 24.03.2010 (GVBl. I S. 119) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 06.10.2011 (BGBl. I S. 1986) 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)  i.d.F. 
vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629) 
Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 584) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG)  i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 
270), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.06.2011 (GVBl. I S. 291)

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Bundesimmissionsschutzgesetz  (BImSchG)  i.d.F. vom 26.09.2002 (BGBl. I 
S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 21.07.2011 
(BGBl. I S. 1475)  
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 
(BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 06.10.2011 
(BGBl. I S. 1986)  
4.  Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 
Da die Bebauungsplanänderung als Bebauungsplan der Innenentwicklung bewertet 
wird, kann das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB angewandt werden. Die 
durch die Bebauungsplanänderung zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 
BauNVO liegt unterhalb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes 
Verfahren ohne Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben 
ist. Wesentliche Merkmale des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB sind:  
• Es können die Verfahrenserleichterungen nach § 13 BauGB (vereinfachtes 
Verfahren) angewandt werden (Verzicht auf die frühzeitige Beteiligung) 
• Es kann von der Umweltprüfung und vom Umweltbericht abgesehen werden. 
• Eingriffe nach dem Bundesnaturschutzgesetz müssen nicht ausgeglichen 
werden. 
Die Bebauungsplanänderung dient der Nachverdichtung im Rahmen der Innenent- 
wicklung und trägt dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in 
angemessener Weise gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung. 
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß Anlage 1 zum Gesetz über die Um- 
weltverträglichkeitsprüfung (UVPG) nicht notwendig.  
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Natura 
2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind durch die vorliegende 
Planung nicht zu befürchten. 
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird im beschleunigten Verfahren - analog zum 
vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB - von der Umweltprüfung nach § 2 
Abs. 4 BauGB und der Erstellung eines Umweltberichts nach § 2a BauGB abgese- 
hen. Eine Eingriffs- und Ausgleichs-Bilanzierung ist ebenfalls nicht zu leisten. 
5.  Planungsrechtliche Situation 
5.1  Regionalplan Südhessen 2000 und Regionalplan Südhessen 2010 (Vorlage zur 
Genehmigung) 
Im Regionalplan 2000 und im Regionalplan Südhessen 2010 wird der Geltungsbe- 
reich des Bebauungsplanes als „Siedlungsbereich Bestand“ dargestellt. Daher ist 
der Bebauungsplan an die Ziele des Regionalplanes angepasst, entspricht also 
dem Erfordernis des § 1 Abs. 4 BauGB. 
5.2  Flächennutzungsplan  
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt weist das Plangebiet als "gemischte Baufläche" aus.  
Die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB ist somit 
gewährleistet.

Begründung M 22  Seite 6 
 
 
  
5.3  Fluchtlinienplan  
Der Fluchtlinienplan Nr. 241 Blatt 2 aus dem Jahre 1958 ist rechtswirksam und 
weist das Eckgrundstück als Fläche für Parken aus.  
Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans M 22 - Friedrichstraße/Kasinostraße - 
wird der Fluchtlinienplan für diesen Teilbereich geändert. 
6.  Schutzausweisungen 
6.1  Landschaftsschutz und Naturschutz 
Naturschutzgebiete, Vogelschutzgebiete und FFH-Gebiete werden von der Planung 
nicht tangiert.  
6.2  Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile 
und im Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baumschutzsatzung ge- 
schützt. Geschützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter Höhe – bei Laub- 
bäumen einen Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von 
mehr als 90 cm. 
7.  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
7.1  Lage des Plangebietes 
Das ca. 0,2 ha große Planungsgebiet liegt am Nordwestrand der Darmstädter In- 
nenstadt an der stark befahrenen Kasinostraße. Die Kasinostraße wurde in den 
Nachkriegsjahren erheblich aufgeweitet und zu einer wichtigen Durchgangsstraße 
in Nord-Süd-Richtung entwickelt (B 3 Frankfurt – Heidelberg).  
7.2  Bebauung 
Das unmittelbare Umfeld des Plangebietes ist durch eine drei- bis viergeschossige 
Blockrandbebauung im südlichen Bereich und eine IV - VI-geschossige Blockbe- 
bauung im nördlichen Bereich geprägt, die vor allem Wohnnutzung aufweisen. Die 
vorhandene Dachlandschaft ist sehr heterogen. Es sind Satteldächer, Walmdächer 
mit und ohne Gauben sowie Flachdächer sowohl mit als auch ohne Staffelgeschoss 
vorhanden. Bei den Fassaden handelt es sich überwiegend um verputzte Lochfas- 
saden. 
Das Eckgrundstück ist unbebaut und wird derzeit als Parkplatz mit unbefestigter 
Schotterfläche genutzt. Die Nutzung erfolgt entsprechend den Ausweisungen des 
Fluchtlinienplans. Im südwestlichen Teil des Grundstückes befinden sich vier Stell- 
plätze mit ausschließlichem Nutzungsrecht für das benachbarte Grundstück 
(Flst.-Nr. 181/3), sowie eine Trafostation. Das Nutzungsrecht ist im Grundbuch ge- 
sichert. An der südlichen Grundstücksgrenze ist auf dem Grundstück eine Brand- 
abstandsbaulast im Baulastenverzeichnis eingetragen. 
Die Erschließung des zu bebauenden Grundstücks erfolgt über eine Zufahrt an der 
Friedrichstraße.

Begründung M 22  Seite 7 
 
 
  
8.  Emissionen – Immissionen 
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrsemissionen der Kasinostraße stark be- 
lastet.  
Im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung zum Bauleitplanverfahren (Fritz 
GmbH Beratende Ingenieure VBI, Einhausen, 27.03.2008) wurden die Geräusch- 
immissionen für das Planungsgebiet berechnet und Lärmschutzmaßnahmen fest- 
gelegt. 
8.1  Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet 
Schallschutzmaßnahmen  
Da die im Gutachten ermittelten Beurteilungspegel die Orientierungswerte der DIN 
18005 überschreiten, ist der Schallschutz über geeignete passive Schallschutz- 
maßnahmen zu realisieren.  
Eine Lärmminderung durch aktive Schallschutzmaßnahmen in Form von Schall- 
schutzwänden oder Schallschutzwällen ist im Plangebiet nicht realisierbar. Daher 
sind bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten für Wohnungen und Aufenthaltsräume 
bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen. Für die erforderliche Luft- 
schalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm (passiver Schallschutz) 
sind die Anforderungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) gemäß Ziffer 5 
und Tabelle 8 und 9 einzuhalten. Ein rechnerischer Nachweis, dass die Luftschall- 
dämmung von Außenbauteilen ausreicht, ist ausschließlich für die Fassadenberei- 
che zu führen, die dem Lärmpegelbereich III oder einem höheren Lärmpegelbereich 
zugeordnet werden. Der Einbau schallgedämmter Lüftungselemente in Räumen, 
die zum Schlafen genutzt werden, wird ab dem Lärmpegelbereich III empfohlen 
und ist ab dem Lärmpegelbereich IV zwingend vorzusehen. 
 
 
 
 
 
 
 
Festsetzungen zu passiven Lärmschutzmaßnahmen wurden unter Punkt I, Ziffer 10 
in den Bebauungsplan aufgenommen.  
Weitere Schallschutzmaßnahmen stellen auch die Festsetzungen zur Begrenzung 
der Wohnnutzung auf die Obergeschosse, sowie die Errichtung einer Wandscheibe 
entlang der Kasinostraße in Verlängerung der Außenwand des Baukörpers dar. Die 
Festsetzung der Wandscheibe ist zum Schutz der privaten Freibereiche vor Immis- 
sionen des Straßenverkehrs erfolgt.

Begründung M 22  Seite 8 
 
 
  
8.2  Unfallrisiko durch Emissionen 
Im Umfeld des Planungsgebietes befinden sich keine Störfallbetriebe, die unter die 
12. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Störfall-
Verordnung – 12. BimSchV) fallen. 
Ein Unfallrisiko im Sinne der Seveso-II-Richtlinie ist nicht zu erwarten. 
9.  Wasserwirtschaftliche Belange 
9.1  Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die 
HEAG Südhessische Energie AG.  
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen 
abgedeckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne 
nachteilige Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereitstellbar. 
9.2  Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicherungsgebiet nach dem Hessi- 
schen Wassergesetz. 
9.3  Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser 
Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung und zur Versickerung von Nieder- 
schlagwasser werden in den textlichen Festsetzungen wie folgt getroffen: 
„Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke und private Stellplätze 
sind, so weit wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegen- 
stehen, wasserdurchlässig anzulegen. 
Nicht als Brauchwasser genutztes Niederschlagswasser soll, soweit wasserwirt- 
schaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen, auf den Bau- 
grundstücken versickert werden.“ 
9.4  Abwasser 
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (Kanal, Kläranlage) ange- 
schlossen. 
9.5  Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
9.6  Altlasten 
Im Bereich des Bebauungsplanes sind keine schädlichen Bodenveränderungen, Alt- 
lasten oder Grundwasserschäden bekannt. 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensori- 
sche Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes 
festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hin- 
weisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt 
Darmstadt, Dez. IV/Da 41.5 zu informieren.

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10.  Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 
10.1  Voraussichtliche Umweltauswirkungen 
Es bestehen keine Hinweise auf das Vorkommen streng geschützter Tier- oder 
Pflanzenarten im Plangebiet. 
Das Eckgrundstück weist keine Grünflächen auf. Lediglich an den Grundstücksrän- 
dern zur Nachbarbebauung und parallel der Zufahrt sind vereinzelt Sträucher zu 
finden. 
Es ist nicht mit Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Luft und Klima, 
Mensch, Flora und Fauna sowie Mensch und Kultur- und Sachgüter zu rechnen, da 
die derzeitige Nutzung als Parkplatzfläche nahezu keine ökologische Bedeutung 
hat. 
Zusammengefasst dargestellt besitzt das Plangebiet keine Bedeutung für den Ar- 
ten- und Biotopschutz. 
10.2  Wasser 
Das Plangebiet liegt im Bereich der Kernstadt von Darmstadt. Hier ist generell mit 
anthropogen beeinträchtigter Grundwasserbeschaffenheit und gestörten Grundwas- 
serverhältnissen zu rechnen. 
Die unversiegelten, als Gartenflächen genutzten Bereiche des Plangebietes haben 
eine Bedeutung zur Grundwasserrückhaltung und -neubildung. 
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. 
Der Grundwasserflurabstand liegt bei über 10 m unter GOK. 
10.3  Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft 
10.3.1  Oberflächengestaltung 
Befestigte, nicht überdachte Flächen und private Stellplätze sind wasserdurchläs- 
sig anzulegen, um den Anteil an versiegelten Flächen möglichst gering zu halten. 
Vollständige Versiegelung führt zum Aufheizen der Flächen im Sommer, Erwär- 
mung der Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhtem Staubanfall und schnellem 
Abfluss des Niederschlagswassers. 
10.3.2  Niederschlagswasserversickerung 
Die dezentrale Versickerung von Regenwasser dient der Anreicherung des Grund- 
wassers und der Vermeidung eines beschleunigten Oberflächenabflusses mit damit 
verbundenen Abflussspitzen in Vorflutern nach Niederschlägen von befestigten und 
überbauten Flächen. Der mit der Bebauung und der Versiegelung einhergehende 
Eingriff in den Grund- und Oberflächenwasserhaushalt wird so zumindest teilweise 
wieder ausgeglichen. 
11.  Beschreibung und Beurteilung der Eingriffe in Natur und Landschaft und erfor- 
derlicher Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a BauGB 
Bei dem zu beplanenden Grundstück handelt es sich derzeit um eine Schotterflä- 
che, welche als Parkplatzfläche genutzt wird. Aufgrund des durchzuführenden Auf-

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stellungsverfahrens nach § 13a BauGB ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB kein 
Ausgleich erforderlich.  
12.  Klimaschutz 
Maßnahmen zum Klimaschutz müssen entsprechend der Energieeinsparverord- 
nung (EnEV) in der jeweils gültigen Fassung nachgewiesen werden.  
13.  Städtebauliches Konzept 
In Anlehnung an die umliegende Nachbarbebauung wird für das Plangebiet eine 
Viergeschossigkeit mit Staffelgeschoss festgesetzt. An der Kasinostraße wird die 
Bauflucht in Anlehnung an die südliche Nachbarbebauung nach vorne gesetzt, um 
den ohnehin schon sehr breiten Straßenquerschnitt der Kasinostraße optisch nicht 
zu erweitern. Zur Friedrichstraße hin wird die Bauflucht der westlichen Nachbarbe- 
bauung aufgenommen um unnötige Versprünge in der Straßenflucht zu verhindern 
und das städtebauliche Erscheinungsbild der Blockrandbebauung zu stärken.  
Ein lückenloser Anschluss an die vorhandene Bebauung ist nicht möglich, da auf- 
grund der Festsetzung des geltenden Fluchtlinienplans als Parkplatzfläche an den 
Gebäudebrandwänden der Nachbarbebauung Fensterflächen entstanden sind. 
Durch den kompakten Baukörper ist es möglich auf die bestehenden Restriktionen 
(Nutzungsrecht Stellplätze, Brandlast), die auf dem Grundstück bestehen, einzuge- 
hen und gleichzeitig zur Steigerung der Aufenthaltsqualität eine kleine Grünfläche 
anzulegen. Eine Mauer in Verlängerung der östlichen Außenwand (Fassade Kasino- 
straße), soll den Bereich der Grünfläche vor Immissionen schützen. Eine Hecken- 
bepflanzung dient der Auflockerung des Straßenbildes der eher tristen Kasinostra- 
ße. 
Die Erschließung des Grundstückes erfolgt über zwei Zufahrten ausschließlich an 
der Friedrichstraße, um den Verkehrsfluss an der Kasinostraße nicht zu beeinträch- 
tigen und mehr Verkehrsicherheit zu gewährleisten. Eine Zufahrt dient für die Stell- 
plätze auf dem hinteren Grundstück und eine als Garagenzufahrt.  
14.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Bebauungsplan 
14.1  Art der baulichen Nutzung 
Um das Ziel der Planaufstellung zu gewährleisten und dem zunehmenden Woh- 
nungsmangel entgegen zu wirken ist das Plangebiet als Allgemeines Wohngebiet 
(WA) ausgewiesen. Bei der vorhandenen Bebauung entlang der Friedrichstraße 
handelt es sich auf beiden Straßenseiten um Wohngebäude.   
Von den unter § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind nur An- 
lagen für Verwaltungen zulässig. Durch die Festsetzung der ausschließlichen Nut- 
zung des Erdgeschosses als Garage, ist keine sinnvolle Unterbringung der unter 
§ 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen in den oberen Stockwerken 
möglich. Die weiteren besteht hier die Absicht, den Gebietscharakter durch Wohn- 
nutzung zu stärken. 
Die Einschränkung der Wohnnutzung auf die oberen Geschosse erfolgt aufgrund 
der hohen Lärmimmissionen durch die Kasinostraße.

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14.2  Maß der baulichen Nutzung 
14.2.1  Grundflächenzahl 
Es wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 entsprechend den Obergrenzen des 
§ 17 BauNVO festgesetzt. Dies stellt unter Beachtung der Restriktionen und den 
teilweise sehr verdichteten Nachbargrundstücken eine angemessene Dichte dar. 
14.2.2  Zahl der Vollgeschosse 
Die Höhe der geplanten Wohnbebauung mit einer Viergeschossigkeit plus einem 
möglichen Staffelgeschoss ist auf die unmittelbare Nachbarschaft abgestimmt, die 
III bis VI Geschosse aufweist. 
14.3  Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen 
Nicht überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der in der Planzeichnung mit „St“ 
gekennzeichneten Flächen zulässig. Garagen und überdachte Stellplätze sind nur 
innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Sinn dieser Festsetzungen 
ist es, die nicht überbaubaren Flächen von diesen Anlagen freizuhalten, um Begrü- 
nungen auf den Grundstücksfreiflächen herstellen zu können. 
Aufgrund der hohen Lärmbelästigung durch die verkehrsreiche Kasinostraße ist im 
Erdgeschoß des geplanten Wohngebäudes keine Wohnnutzung sondern die Nut- 
zung als Garage vorgesehen. 
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind als Nebenanlagen nur Spiel- 
flächen, eine Gartenhütte von max. 10 m² Grundfläche, sowie die im erforderlichen 
Umfang nötigen Mülltonnenschränke, Wege und Zufahrten, zulässig. 
14.4  Verkehrsflächen 
Die Friedrichstraße wurde in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen, 
um neue straßenbegleitende Baumpflanzungen festzusetzen, die den Charakter der 
Wohnstraße unterstreichen sollen. 
14.5  Geh- und Fahrrecht 
In Verbindung mit den Stellplätzen in südwestlichen Bereich des Baugrundstücks 
ist zu Gunsten des Grundstückes Flst.-Nr. 181/3 ein Geh- und Fahrrecht im Grund- 
buch eingetragen.  
15.  Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 
Dachform 
Mit den festgesetzten Flachdächern bzw. flachgeneigten Dächern wird die aus städ- 
tebaulicher Sicht beabsichtigte Höhenstaffelung mit einem Staffelgeschoss ermög- 
licht. 
 
Einfriedungen 
Die Einfriedung mit einer Heckenbepflanzung dient der gestalterischen Aufwertung 
der Kasinostraße und zusätzlich zum Schutz der Bewohner vor Staub- und Abgas- 
emissionen.

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Nebenanlagen 
Die Einhausung bzw. Umpflanzung von Mülltonnen dient dem Schutz dieser Berei- 
che vor direktem Einblick und direkter Sonneneinstrahlung. Da keine große Garten- 
fläche zu unterhalten und zu pflegen ist, erfolgt die Begrenzung der Größe der Gar- 
tenhütte auf 10 m². 
 
Werbeanlagen 
Die Einschränkung von Werbeanlagen dient dem Stadtbild. 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
Brigitte Lindscheid 
Stadträtin

Erforderliches Gesamt-Schalldämm-Maß der jeweiligen 
Außenbauteile nach DIN 4109 vom November 1989, Tab. 8  
(erf. R’w,res in [dB]) 
Lärmpegelbereich 
nach DIN 4109 
vom November 
1989 
“Maßgeblicher 
Außenlärmpegel” 
[dB(A)] 
Aufenthaltsräume in Wohnungen, 
Übernachtungsräume  
in Beherbergungsstätten, 
Unterrichtsräume u. ä. 
Büroräume u. ä. 
II 56 bis 60 35 30 
III 61 bis 65 35 30 
IV 66 bis 70 40 35 
V 71 bis 75 45 40 
VI 76 bis 80 50 45