Bebauungsplan O 17 - Erbacher Straße/Judenteich - Teilbereich II (Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassu ng Magistrat 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2014/0239 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:  --- 
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto: --- 
 
Betreff: Bebauungsplan O 17  - Erbacher Straße/Judenteich - Teilbereich II 
(Offenlagebeschluss)  
 
Vorlage vom: 18.06.2014  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Zum offen gelegten Vorentwurf des Bebauungsplans O 17 Teilbereich II gingen im Rahmen 
der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 (1) BauGB, die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Die 
Stellungnahmen und deren Prüfung (Anlage 1) werden zur Kenntnis genommen. Sie stellen 
eine vorläufige Abwägungstabelle dar. Die endgültige Abwägung erfolgt im Rahmen des 
Satzungsbeschlusses.  
2. Im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB gingen 
zum offen gelegten Vorentwurf des Bebauungsplans O 17 Teilbereich II die in Anlage 2 
zusammengefassten Stellungnahmen ein. Die Stellungnahmen und deren Prüfung (Anlage 2, 
datenschutzrelevante Anlage) werden zur Kenntnis genommen. Sie stellen eine vorläufige 
Abwägungstabelle dar. Die endgültige Abwägung erfolgt im Rahmen des 
Satzungsbeschlusses.

- 2 - 
3. Dem vorliegenden Entwurf zum Bebauungsplan O 17  – Erbacher Straße/Judenteich – 
Teilbereich II (Anlage 4, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) , mit der 
dazugehörigen Begründung (Anlage 3) wird zugestimmt. 
4. Der Entwurf und die Begründung zum Bebauungsplan O 17  – Erbacher Straße/Judenteich – 
Teilbereich II, für das Gebiet zwischen Erbacher Straße, Am Busenberg, Jadeweg und dem 
Gleisbett der Deutschen Bahn AG in Darmstadt, Flur 9, Teilbereiche der Flurstücke Nr. 
339/23 (Bahngelände) und 380 (Erbacher Straße), sowie die Flurstücke Nr. 339/26, 339/27, 
339/28, 308/6  308/22, 308/27, 308/28, 308/29, 308/30, 302/9, 302/8 sind gemäß 
§ 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen.  
 
 
Anlagen: Anlage 1 Stellungnahmen TÖB zum Vorentwurf  
Anlage 2 Stellungnahmen Öffentlichkeit zum Vorentwurf  
Anlage 3 Begründung zum Entwurf O 17 Teilbereich II  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2014/0239 vom 18.06.2014: 
 
Die Stadtverordnetenv ersammlung hat am 28.05.2013 dem Aufstellungsbeschluss des 
Bebauungsplans O 17 - Erbacher Straße / Judenteich - Teilbereich II sowie der Aufstellung 
des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB zugestimmt, mit der 
Zielsetzung, den bereit s rechtskräftigen Bebauungsplans O  17 - Erbacher Straße / 
Judenteich - Teilbereich I im Süd -Westen durch eine Wohnbebauung und eine anschließende 
öffentliche Grünfläche zum angrenzenden Bahngelände abzuschließen. Der 
Aufstellungsbeschluss wurde am 06.06.20 13 im Darmstädter Echo öffentlich bekannt 
gemacht.  
 
Der Magistrat hat am 17.07.2013 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §  3 (1) 
BauGB beschlossen. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die allgemeinen 
Ziele und Zwecke der Planung wurde nach der Bekanntmachung im Darmstädter Echo vom 
23.07.2013 im Zeitraum vom 24.07.2013 bis zum 04.09.2013 durchgeführt. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 18.07.2013 gemäß 
§ 4 (1) BauGB von der Aufstellung des Beb auungsplans und den allgemeinen Zielen und 
Zwecken der Planung unterrichtet. Zeitgleich wurden die Nachbargemeinden nach § 2 (2) 
BauGB beteiligt.  
 
Zu 1: 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffen tlicher Belange gemäß §  4 (1) BauGB eingegangenen Stellungnahmen 
zum Vorentwurf des Bebauungsplans O 17 - Erbacher Straße / Judenteich - Teilbereich II 
zusammengefasst und entsprechend geprüft.  
 
Zu 2: 
Im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlic hkeit gemäß §  3 (1) BauGB zum 
Vorentwurf des Bebauungsplans O 17 - Erbacher Straße / Judenteich - Teilbereich II gingen 
die in Anlage 2 zusammengefassten und entsprechend geprüften Stellungnahmen ein.  
Es handelt sich bei Anlage 1 und 2 um vorläufige Abwäg ungstabellen, die nach der Offenlage 
fortgeschrieben werden. Über die Abwägung wird im späteren Satzungsbeschluss 
gemeinsam mit den zur Offenlage eingegangenen Stellungnahmen entschieden.  
 
Zu 3. und 4.: 
Der Entwurf zum Bebauungsplan O 17 - Erbacher Straße / Judenteich - Teilbereich II und die 
Begründung hierzu (Anlage 3) wurden erarbeitet. Ein Umweltbericht ist aufgrund der 
Durchführung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB nicht enthalten.  
Der Entwurf und die Begründung zum Bebauungsplan O 17 - Erbacher Straße / Judenteich - 
Teilbereich II für das Gebiet zwischen Erbacher Straße, Am Busenberg, Jadeweg und dem 
Gleisbett der Deutschen Bahn AG sind gemäß §  3 (2) BauGB öffentlich auszulegen. Diese 
Auslegung erfolgt nach vorheriger öffentlicher Bekanntm achung. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden gemäß §  4 (2) BauGB 
parallel beteiligt.

- 4 - 
 
Die Dezernentin III:  
 
 
 
 
Cornelia Zuschke  
Stadträtin 
 
 
Darmstadt, den  18.06.2014 
III/61.1 il Nst. 2607 
III/61.2 zim Nst. 2603 
 
 
 
Vorab werden übersandt: 
 9 Exemplare des Entwurfs zum Bebauungsplans O 17  – Erbacher Straße/Judenteich – 
Teilbereich II - für die Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung 
 Akten z. Hd. des Berichterstatters

Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt, den 18.06.2014 
Der Magistrat     
 
 
Begründung 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
Bebauungsplan O 17 - Erbacher Straße / Judenteich - Teilbereich II 
 
für das Gebiet zwischen Erbacher Straße, Am Busenberg, 
Jadeweg und dem Gleisbett der Deutschen Bahn AG 
 
 
 
        
 
 
Auszug Stadtgrundkarte mit Geltungsbereich ohne Maßstab

Inhaltsverzeichnis 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 
 
I Städtebauliche Begründung 
1.  Einleitung 1 
2.  Rechtsgrundlagen, Verfahren, übergeordnete Planungen 1  
3.  Geltungsbereich 3  
4.  Anlass und Ziele der Planung 3  
5.  Ausgangssituation 4  
6.  Grundzüge der Planung 5  
7.  Technische Infrastruktur 11  
8.  Grünordnung 11 
8.1  Ziele 11 
8.2  Grünordnerisches Konzept 13  
8.3  Einbindung in die Umgebung 13  
8.4  Vernetzung öffentlicher und privater Grünflächen 14  
8.5  Durchgrünung 15  
8.5.1  Öffentliche Grünflächen 15  
8.5.2  Private Grundstücksfreiflächen 15  
8.6  Zusammenfassung Grünordnung 16  
9.  Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 17  
10.  Flächenbilanz 17 
11.  Entwicklungskosten 17  
 
II Umweltschutz 
1.  Lage im Raum 18  
2.  Übergeordnete Planungen der Landschaftsplanung 19  
2.1  Regionalplan Südhessen 2010 19  
2.2  Landschaftsplan 19  
3.  Umweltbelange 20  
3.1  Boden 20 
3.2  Wasser 21 
3.3  Pflanzen und Tiere 22  
3.4  Mensch und menschliche Gesundheit 28  
3.5  Eingriffsregelung 28  
4.  Zusammenfassung Umweltschutz 29  
 
Anlagen Maßstab 
 
B-1 Bestandsplan mit Biotoptypen 1 : 1.000 
B-2 Grünorderisches Konzept 1 : 1.000

Verwendete Unterlagen 
 
[1] Amann Infutec Consult AG 
Erbacher Straße/Am Judenteich. Bebauungsplan O 17. Historische Erkundung. 
 2000 
 Auftraggeber: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
[2] Amann Infutec Consult AG 
Umwelttechnische Untersuchung auf dem DB AG Gelände. Darmstadt Baugebiet 
O 17. 
 2001 
 Auftraggeber: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
[3] Amann Infutec Consult AG 
Rückbau- und Entsorgungskonzept für die Gebäude und Oberflächenversiegelungen 
auf dem DB AG Gelände. Darmstadt Baugebiet O 17. 
 2001 
 Auftraggeber: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
[4] Das Baugrund Institut 
Standort 4142 Reinheim / ehem. Mietfläche Held. Abschlussdokumentation zur Bo-
densanierungsmaßnahme. 
 2008 
 Auftraggeber: DB Netz AG, RB Mitte, Anlagenrückbau /-sanierung 
 
[5] FRANZ- Ökologie und Landschafts planung/ BIOLOGO Beratende Ökologen 
Stadt Darmstadt. Bebauungsplan O 17 Teil bereich II. Faunistische Untersuchungen. 
Artenschutzrechtliche Beurteilung § 44 BNatSchG.  
2013 
Auftraggeber: AGORA Wohnungsbau eG 
 
[6] FRITZ Beratende Ingenieure GmbH 
Schalltechnische Untersuchung. Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Stadt Darmstadt.  
2013 
Auftraggeber: AGORA Wohnungsbau eG 
 
[7] FRITZ Beratende Ingenieure GmbH 
Schalltechnische Stellungnahme.  Errichtung einer Wohnbebauung am Jadeweg im 
Geltungsbereich des Bebauungsplans O17 „Erbacher Straße / Judenteich“ der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt. 
2013 
Auftraggeber: MIB Wohnbau Aschaffenburg GmbH 
 
[8] Hessisches Landesamt für B odenmanagement und Geoinformation 
Orthofoto 
2013 
 
[9] Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie 
Altflächen – Gesamtausdruck. ALTIS-Nummer 411.000.031-000.014 
Letzte Stammdatenbearbeitung: 15.03.2013 
 
[10] Hessisches Landesve rmessungsamt (Hrsg.) 
CD-Rom: Hessen im Maßstab 1:25000 
 2001

[11] Pflug Ingenieurplanung 
Baugebiet O 17. Vorentwurf zur entwässerungstechnischen Erschließung. 
 2001 
 Auftraggeber: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
[12] Wissenschafts stadt Darmstadt 
 Landschaftsplan 
 2004 
 Verfasser: Grünflächen- und Umwe ltamt, Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
[13] Wissenschafts stadt Darmstadt 
Landschaftsplan zum Bebauungsplan O 17 
 1995 
 Verfasser: Dipl.-Ing. E.L. Sommerlad 
 
[14] Wissenschafts stadt Darmstadt 
 Landschaftsplan zum Bebauungsplan O 17 
 2000 
 Verfasser: Landschaftsarchitekt M. Palm

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 1 
I Städtebauliche Begründung 
1. Einleitung 
Mit dem Bebauungsplan O 17 Teilbereich II sollen innenstadtnahe Konversionsflächen der 
Wohnnutzung zugeführt werden. Der Bedarf in  der Wissenschaftsst adt Darmstadt an Wohn-
raum ist groß. Eine Inanspruchnahme von Fläc hen im Außenbereich kann somit vermindert 
werden. 
 
Ziel der städtischen Grünordnungsplanung is t eine nachhaltige Innenentwicklung mit Schaf-
fung hochwertiger, vernetzter Freiräume. D abei müssen neben der gestalterischen Freiraum-
planung auch Belange der Stadtökologie und des Umweltschutzes berücksichtigt werden. 
2. Rechtsgrundlagen, Verfah ren, übergeordnete Planungen 
Der Bebauungsplan wird entsprechend den Anfo rderungen des Baugesetz buchs (BauGB) in 
der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.200 4 (BGBI. I S. 2414), zuletzt geändert durch 
Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBI. I S. 1548), der Verordnung über die bauliche 
Nutzung der Grundstücke (BauNVO) in der Fa ssung der Bekanntmac hung vom 23.01.1990 
(BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artike l 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 
1548), der Planzeichenverordn ung (PlanzV) vom 18.12.1990 (B GBl. 1991 I S. 58), zuletzt 
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07. 2011 (BGBl. I S. 1509), der Hessischen Bau-
ordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S.  46, 180), zuletzt geändert durch Artikel 40 
des Gesetzes vom 13.12.2012 (GVBl. I S. 622) , der Verordnung zur Durchführung des Bau-
gesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBI. I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 
19.08.2013 (GVBI. I S. 532), der Hessischen Ge meindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 
(GVBI. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 18 des Gesetzes vom 27.05.2013 (GVBl. I S. 218, 
367), des Bundesnaturschut zgesetzes (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBI. I S. 2542), 
zuletzt geändert durch Art. 2 (124) und Art. 3 (100)  des Gesetzes vom 07.08.2013 (BGBl. I S. 
3154, 3185, 3207), des Hessischen Ausführung sgesetzes zum Bundes naturschutzgesetz 
(HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 2 des 
Gesetzes vom 27.06.2013 (GVBl. I S. 458) und  des Gesetzes über di e Umweltverträglich-
keitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 10 des 
Gesetzes vom 25.07.2013 (BGBl. I S. 2749, 2756) erstellt. 
 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist das Planu ngsgebiet als Vorranggebiet Siedlung Bestand 
dargestellt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 2 
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan ste llt das Planungsgebiet als Grünfläche und Flä-
che für Bahnanlagen dar. Er wird im Zuge des Bebauungsplanverfahrens berichtigt.  
 
Seit dem 01.01.2007 ist das Gesetz zur Erle ichterung von Planungsvorhaben für die Innen-
entwicklung der Städte und Gemeinden in Kr aft. Danach regelt § 13a BauGB, dass Bebau-
ungspläne, die für die Wiedernut zbarmachung von Flächen, für die Nachverdichtung oder 
andere Maßnahmen der Innenentwicklung aufgestellt  werden, in einem beschleunigten Ver-
fahren durchgeführt werden können.  
Ein Bebauungsplan kann im beschleunigten Ve rfahren nach § 13a BauGB nur aufgestellt 
werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:  
 Die im Bebauungsplan fest gesetzte Grundfläche darf 20.000 m² nicht übersteigen. 
 Die Zulässigkeit von Vorhaben, die eine Pf licht zur Umweltvertr äglichkeitsprüfung nach 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) oder Landesrecht auslöst, darf nicht be-
gründet werden.  
 Es dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der 
Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes vor-
liegen. 
 
Der Bebauungsplan dient der maßvollen Nach verdichtung im Rahmen der Innenentwicklung 
und trägt dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in angemessener Wei-
se gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung. 
Die durch den Bebauungsplan zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt unter-
halb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren ohne Vorprüfung 
des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist.  
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträg-
lichkeitsprüfung (UVPG) nicht notwendig. 
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete 
von im Sinne des Bundesnatur schutzgesetzes sind durch die vorliegende Planung nicht zu 
befürchten. 
 
Wesentliche Merkmale des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB sind: 
 Es kann das Aufstellungsverf ahren nach § 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren) ange-
wandt werden. 
 Es kann von der Umweltprüfung un d vom Umweltbericht abgesehen werden. 
 Eingriffe nach dem Bundesnaturschutz gesetz müssen nicht ausgeglichen werden. 
 
Da die vorgenannten Voraussetzungen bei dem Bebauungsplanverfahren erfüllt sind, kann 
hier unter Verzicht auf einen Umweltbericht das beschleunigte Verfahren angewendet werden.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 3 
3. Geltungsbereich 
Das Planungsgebiet mit einer Größe von rd. 1, 16 ha liegt am östlichen Rand der Innenstadt, 
eingebettet in die hier von Osten her bis an den Stadtkern heranreichenden Landschaftsräu-
me (Ausläufer Messeler Hügelland). Begrenzt wird  das Gebiet durch die Erbacher Straße im 
Norden, das Gleisbett der Deutschen Bahn und die B 26 im Westen und Süden sowie die 
Straßen „Am Busenberg“ und „Jadeweg“ des Neubaugebiets „Edelsteinviertel“ (Bebauungs-
plan O 17 Teilbereich I) im Osten. Die west liche Grenze des Geltungsbereiches entspricht bis 
auf die Flurstücke Nr. 308/6 und 308/22 der  westlichen Grenze des bestehenden Bebauungs-
plans O 17 Teilbereich I. 
Der Geltungsbereich umfasst folgende Parzellen der Gemarkung Darmstadt, Flur 9: 
Teilbereiche der Flurstücke Nr. 339/23 (Bahngel ände) und 380 (Erbacher Straße), sowie die 
Flurstücke Nr. 339/26, 339/27, 339/28, 308/6  308/22, 308/27, 308/28, 3 08/29, 308/30, 302/9, 
302/8. 
4. Anlass und Ziele der Planung 
Nach der Entwicklung des Neubaugebietes „Edelsteinviertel“ soll eine ehemalige Gewerbeflä-
che und derzeitige Brachfläche für den Wohnu ngsbau nutzbar gemacht werden. Als Ergän-
zung und Abschluss zum Gleisbett und als Auftakt  des Quartiers „Edelsteinviertel“ kann das 
Planungsgebiet ein wichtiger Baustein im Stadtgefüge werden.  
Die Grundstücke sollen mithilfe des Bebauungsplans der Wohnnutzung zugeführt werden. Der 
Bedarf an Wohnraum ist aufgrund des steten Wach stums der Bevölkerungszahl groß, eine 
weitere Inanspruchnahme von Flächen im Außen bereich kann damit vermindert werden. Ge-
plant sind Mehrfamilienhäuser mit gemeinschaftlichen Freiflächen, welche auch für die Öffent-
lichkeit zugänglich sein sollen. Innerhalb der Gebäude werden öffentlich nutzbare Räume und 
soziale Einrichtungen angestrebt. Ein für die Öffe ntlichkeit nutzbarer Weg soll das „Edelstein-
viertel“ mit dem Ostbahnhof verbinden und so einen attraktiven Weg in die Innenstadt, zum 
Woog und zum Erschließungsnetz durch den ÖPNV bieten. 
Das Planungsgebiet ist über die Erbacher Straße  erschlossen. Die Straße Am Busenberg soll 
nach Südwesten und der Jadeweg nach Nordwesten verlängert werden, so dass er an die 
Straße Am Busenberg angebunden ist. Auch der  von der Erbacher Straße kommende fußläu-
fige Mondsteinweg soll nach Südwesten fortgeführt werden. 
Die erforderlichen Stellplätze sollen innerhalb  des Plangebiets vorwiegend unterirdisch unter-
gebracht werden.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 4 
5. Ausgangssituation 
Stadträumliche Einbindung 
Das Planungsgebiet mit einer Größe von rd. 1, 16 ha liegt am östlichen Rand der Innenstadt, 
eingebettet in die hier von Osten her bis an den Stadtkern heranreichenden Landschaftsräu-
me (Ausläufer Messeler Hügelland). Im Nor dosten befinden sich die Rosenhöhe und das 
Oberfeld, zwei attraktive Grün-, und Land schaftsräume zur Naherholung. Auch der Land-
schaftsraum Woog ist nicht weit entfernt.  Stadtkulturelle Qualitäten liegen in der Nähe: Das 
Hofgut Oberfeld, die TUD mit dem Standort Lich twiese, die Mathildenhöhe, das Vivarium, der 
Botanische Garten.  
Das Gebiet liegt auf einer mittleren Höhe von etwa 162 m über NN und steigt von Südwesten 
nach Nordosten um ca. 2 m an. Die Entfernung zu r Stadtmitte (Luisenplatz) beträgt im Mittel 
ca. 2 km (Luftlinie). Die wichtigsten Ve rkehrsverbindungen sind über die Landgraf-Georg-
Straße (B 26) und die Landkreisbuslinien vo rhanden. Eine Busanbindung führt über die Erba-
cher Straße. Die Odenwaldbahn verbindet das Gebiet mit dem Hauptbahnhof Darmstadt (5 
Minuten Fahrzeit, 30 bis maximal 60-Minuten-Takt) und dem Hauptbahnhof Frankfurt am Main 
(20 Minuten Fahrzeit, 60-Minuten-Takt).   
Das seit einigen Jahren entwicke lte „Edelsteinviertel“ im Osten des Planungsgebietes wurde 
als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Viele Einfamilienhäuser und einige Mehrfamilienhäu-
ser sind in den letzten Jahren entstanden und entstehen noch. Ein Kindergarten wurde im 
Zuge der Entwicklung des neuen Quartiers erbaut.  
 
Gegenwärtige Situation im Plangebiet 
Bei dem Planungsgebiet handelt es sich um eine Konversionsfläche, ein großer Teil ist derzeit 
eine unbebaute Schotterfläche, nachdem vo r ca. 7 Jahren eine dort ansässige Baustoffhand-
lung weggezogen ist. Teile des Bodens im nördlichen Bereich wurden im Rahmen einer Altlas-
tensanierung ausgetauscht. Die Erschließung ist zu rzeit über die Erbacher Straße sicher ge-
stellt. Eine Erschließung über die Straße Am Bu senberg ist möglich, di e Straße wurde jedoch 
bislang noch nicht in Gänze ausgebaut.  
Die Baustruktur der Umgebung ist sehr unter schiedlich: Neben zweigeschossigen Reihen- 
und Doppelhäusern in direkter Nähe gibt es im weiteren Verlauf der Erbacher Straße Wohn-
gebäude in dreigeschossiger Zeilenbauweise. Die Dachformen variieren von Sattel- bis zu 
Flachdächern.  
Der in Luftlinie von der nördlichen Spitze des Geltungsbereiches ca. 120 m entfernt liegende 
Ostbahnhof steht unter Denkmalschutz. Die Rosenhöhe ist als Kulturdenkmal gelistet. 
Das noch bestehende Gewerbe, die Holzhandlung G entil, liegt östlich des Geltungsbereiches 
an der Straße Am Judenteich.  
Am westlichen und südlichen Rand werden Bahn flächen in den Geltungsbereich einbezogen. 
Die Verhandlungen über die Entwidmung dieser Flächen sind aufgenommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 5 
Erschließung 
Für Kraftfahrzeuge, Radfahrer und Fußgänger is t das Plangebiet über die Erbacher Straße 
und den Ostbahnhof mit der Odenwaldbahn und der vorhandenen Busanbindung gut er-
schlossen.  
 
Gemeinbedarfseinrichtungen 
Der Kindergarten im „Edelsteinviertel“ ist als Gemeinbedarfseinrichtung in diesem Stadtquar-
tier entstanden. Die Elly-Heuss-Knapp Grundschule im Woogs-Viertel liegt ca. 2 km entfernt.  
 
Ver- und Entsorgung 
Durch die Anbindung des Planungsgebietes an das „Edelsteinviertel“ ist die Ver- und Entsor-
gung durch die örtlichen Ver- und Entsorgungsunternehmen gesichert. 
Für die Bewegung der Entsorgungsfahrzeuge ste hen die bereits derzeit genutzten Verkehrs-
flächen bzw. die noch herzustellenden Straßen Am Busenberg und Jadeweg zur Verfügung.  
 
Planungsgeschichte 
Im Jahr 1998 wurden in einer Mehrfachbeauftr agung vier städtebauliche Entwurfskonzepte für 
das Planungsgebiet O 17 erstellt. Der Entwurf des Büros StadtBauPlan wurde ausgewählt und 
auf dieser Grundlage der Bebauungsplan O 17 Teil bereich I (als Satzung verabschiedet am 
16.11.2002) erarbeitet. Dokumentiert ist dies in der Broschüre „An der Rosenhöhe – Bauge-
biet O 17 – Erbacher Straße / Judenteich“ vom Stadtplanungsamt Darmstadt.  
Der Bebauungsplan O 17 musste zweigeteilt we rden, da zum Zeitpunkt der Aufstellung die 
Überplanung noch gewidmeter Bahnflächen nicht möglich war. 
6. Grundzüge der Planung 
Art der baulichen Nutzung 
Die Art der baulichen Nutzung wird durch Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (WA) 
festgesetzt. Dies entspricht der Art der Nu tzung im benachbarten rechtskräftigen Bebauungs-
plan O 17 Teilbereich I. Das Allgemeine Woh ngebiet erlaubt eine ge bietsbezogene, dem 
Wohnen verträgliche, eingeschränkte Nutzungs mischung. Da die Etablierung der Wohnnut-
zung städtebauliches Ziel ist, werden die im Allgemeinen Wo hngebiet zulässigen Nutzungen, 
wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, s onstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anla-
gen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen. 
 
Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflä-
chenzahl (GFZ) und die Geschosszahlen festgesetzt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 6 
Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird für die überbaubaren Grundstücksflächen WA 1 
und WA 2 auf 0,4 und für WA 3 auf 0,35 fest gesetzt. Die zulässige Grundflächenzahl darf 
durch die Unterbauung mit der Tiefgarage, o berirdische Flächen für Stellplätze und Nebenan-
lagen bis zu einem Wert von max. 0,6 über schritten werden. Die Festsetzungen für die mögli-
chen Überschreitungen der GRZ für Tiefgarage u nd Stellplätze ist begründet durch die not-
wendige Anzahl der Stellplätze innerhalb des Geltungsbereichs. Die Überschreitung der GRZ 
bis zu 0,75 ist zulässig, damit ein für die A llgemeinheit nutzbarer Weg entlang der nordöstli-
chen Geltungsbereichsgrenze hergestellt werden kann. 
Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) wird in WA 1 und WA 2 auf 0,9 und WA 3 auf 0,7 
festgesetzt. Die Festsetzung von einer GFZ 0,9 in WA 1 und WA 2 ermöglicht dreigeschossige 
Baukörper bei einer moderaten Grundstücksausnutzung. 
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse wird in WA  1 und WA 2 auf drei Vollgeschosse (III), in 
WA 3 auf zwei Vollgeschosse (II) begrenzt.  
In WA 1 wird ein Staffelgeschoss zugelassen.  Die Festsetzung zur Lage des Staffelgeschos-
ses soll sicherstellen, dass an der städtebaulich wichtigen Ecke der Auftakt des „Edelsteinvier-
tels“ mit einem markanten Stadtbaustein erlebbar wird. In WA 2 werden Staffelgeschosse über 
den drei Vollgeschossen ausgeschlossen, in WA 3 sind auf den zwei Vollgeschossen Staffel-
geschosse zulässig. 
Durch diese Festsetzungen fügt sich das Plan ungsgebiet in die Bebauungsdichte und die  
Gebäudehöhen der Umgebung ein. Die heter ogene Bestandsbebauung erhält einen ruhigen 
Abschluss zum Gleisbett hin. Durch die dr eigeschossige Zeilenbebauung in WA 1 und WA 2 
wird eine klare städtebauliche Kante zum Gleisb ett geschaffen. Für Besucher und Anwohner 
erhält das „Edelsteinviertel“ an der Erbacher Straße und zum Gleisbett hin einen klaren Auf-
takt und attraktiven Eingang. 
In WA 1 und WA 2 werden Höhenbezugspunkte  festgesetzt. Die Festsetzung der Höhenbe-
zugspunkte ist notwendig, da di e Geländesituation im Bestand undefiniert ist. Die Höhenbe-
zugspunkte orientieren sich an den Höhenlagen der benachbarten Grundstücke. 
Die Benennung der Höhenbezugspunkte (z.B. H 1)  ermöglicht die Zuordnung zur überbauba-
ren Grundstücksfläche für die der Höhenbezugspunkt maßgeblich ist.  
 
Überbaubare Grundstücksfläche 
Die Größe und Lage der überbau baren Grundstücksflächen defini ert die Stellung der Gebäu-
dekörper.  
Durch die Baulinien in WA 1 und WA 2 wird  eine Bebauung mit einer auch aus energetischer 
Sicht sinnvollen Gebäudetiefe ermöglicht. Die Grundstücksverhältnisse erfordern hier Bauli-
nien zu der noch gewidmeten B ahnfläche hin. Eine zeitnahe Entw idmung dieser Flächen wird 
angestrebt. Da der Bebauungsplan dort eine öffent liche Grünfläche festsetzt, kann eine weite-
re Bebauung nicht erfolgen, somit werden keine nachbarlichen Belange tangiert.  
Die angeschnittenen Baufelder im WA 3 werd en mit den Baufeldern des rechtskräftigen Be-
bauungsplans O 17 Teilbereich I zu Gesamt baufeldern verbunden. Daher werden die Bau-
grenzen entlang der Geltungsbereichsgrenze nicht geschlossen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 7 
Die überbaubaren Grundstücks flächen dürfen durch Bauteile  wie Balkone und Terrassen  
überschritten werden. 
Die Überschreitung der Baugrenzen in WA 1 du rch Terrassen ermöglicht eine öffentlich zu-
gängliche Nutzung, wie z.B. eine Gastronomie oder Seminarräume. 
Die Zulässigkeit des Zurückspringens von der B aulinie in WA 1 ermöglicht eine Gliederung 
des Baukörpers, die sich positiv auf das Stadtbild auswirken kann.  
Ein Zurücktreten des obersten Geschosses in WA 2 gegenüber der Baulinie  erlaubt ein nach 
Südwesten zur öffentlichen Grünfläche hin zurückgesetztes oberstes Geschoss.  
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden benannt (z.B. ÜF 1), um die Zuordnung zu den 
Höhenbezugspunkten zu erleichtern. 
 
Bauweise und Höhe der baulichen Anlagen 
Die offene Bauweise entspricht der in der Umgebung vorgefundenen Bauweise, so dass sich 
eine Neubebauung in die bestehende bauliche Stru ktur einfügt. Die Höhe der baulichen Anla-
gen wird festgesetzt, um eine zur Umgebung passende Höhenentwicklung zu ermöglichen.  
 
Geländeaufschüttung 
Das Gelände in den Bereichen WA 1 und WA 2 befindet sich innerhalb einer topographisch 
schwierigen Hangsituation. Die nordöstlich  benachbarten Grundstücke liegen ca. 2 m über 
dem Gleisbett der Odenwaldbahn. Dicht neben den benachbarten Grundstücksgrenzen hat 
sich eine steile Bruchkante herausgebildet.  
Die Haupterschließung der zukünftigen Baukörper erfolgt von der Erbacher Straße aus und 
von einem an den benachbarten Grundstücksgre nzen entlang führenden Weg mit Geh- und 
Radfahrrecht. Um hohe Stützmauern zu vermeiden, soll der Weg die Höhenlage der benach-
barten Grundstücke weitgehend aufnehmen. Zu m Gleisbett der Odenwaldbahn hin sollen 
ebenfalls keine hohen Stützmauern errichtet we rden. Das Gelände zwischen WA 1 und WA 2 
soll stufenweise nach unten geführt werden. Damit wird eine Durchlässigkeit von der zukünfti-
gen öffentlichen Grünfläche entlang der Bahngleise zum öffent lich nutzbaren Weg erreicht, 
über den die Verbindung zur Rosenhöhe und dem Oberfeld hergestellt werden kann. Eine 
Geländeaufschüttung ist aus dies en Gründen notwendig und dient auch dazu, Durchblicke zu 
ermöglichen und so zu einem positiven Orts bild beizutragen. Die im Plan angegebenen Ge-
ländehöhen im Bereich der Geländeaufschü ttung und Tiefgaragendecke sind Grundlage für 
die nach Hessischer Bauordnung im Bauantragsverfahren festzulegende Geländeoberfläche. 
 
Nebenanlagen 
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bis 
zu 5 % der Gesamtgrundfläche des Baugrundstü cks zulässig. Sie sind für den täglichen Ab-
lauf der Wohnnutzung (z.B. überdachte Fahrradabs tellplätze im autoarmen Wohnprojekt) er-
forderlich.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 8 
Flächen für Stellplätze und Garagen 
Die Tiefgarage darf in der gekennzeichneten Fläche für Neb enanlagen auch außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksfläche liegen, damit die notwendigen Stellplätze weitgehend unter-
irdisch untergebracht werden können und so die oberirdischen Freibereiche vom ruhenden 
Verkehr weitgehend frei bleiben und begrünt wer den können. Stellplätze sind innerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen und in den gekennzeichneten Flächen zu errichten. 
 
Verkehrsflächen 
Im Norden des Planungsgebiets wird die Erbacher Straße bis zur Straßenmitte mit begleiten-
den Straßenbäumen festgesetzt. 
Die durch den Bebauungsplan O 17 Teilbereich I festgesetzten und zu ergänzenden Straßen 
Am Busenberg und Jadeweg dienen der Erschließung aller Grundstücke.  
Die Verlängerung des Fußwegs Mondsteinweg dient dem Zugang zur öffentlichen Grünfläche 
mit Spielpunkt. 
 
Grünflächen  
Durch die Festsetzung einer Gr ünfläche entlang des Bahngeländes erhält das „Edelsteinvier-
tel“ einen grünen Abschluss. Zudem dient dieser Bereich mit der Anordnung von Spielpunkten 
und der Möglichkeit für Ruheplätze der Naherholung  für das ganze Quartier (O 17 Teilbereich 
I und O 17 Teilbereich II). Auch wird die Qualit ät der Verbindung zwischen Botanischem Gar-
ten und Vivarium auf der einen und der Rosenhöhe auf der anderen Seite definiert. 
 
Flächen mit Gehrecht 
Ein mit Geh- und Fahrradfahrrecht zu Gunsten der  Allgemeinheit zu belastender Weg wird im 
Bebauungsplan nur grob verortet, muss aber mit einer Breite von 3,00 m hergestellt werden.  
Dieser Weg dient der Zu gänglichkeit der Baukörper, aber vor allem auch der Verbindung des 
Quartiers „Edelsteinviertel“ mit dem Ostbahnhof  bzw. der dahinter liegenden Innenstadt für 
Fußgänger und Radfahrer. Um hohe Stützmauer n zu vermeiden, soll der Weg die Höhenlage 
der benachbarten Grundstücke weitgehend aufnehmen.  
 
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinflüssen und von der 
Bebauung freizuhaltende Schutzflächen 
Der Bebauungsplan O 17 Teilbereich II ergänz t zwei „angeschnittene“ Baufelder des Bebau-
ungsplans O 17 Teilbereich I. Für diese angeschnittenen Baufelder werden die Festsetzungen 
des O 17 Teilbereich I übernommen, um nich t widersprüchliche Festsetzungen innerhalb ei-
nes Baufeldes zu erhalten. Zu den „über nommenen“ Festsetzungen zählt auch die Festset-
zung der Schutzflächenfunktion. Dies hat zur Folge, dass im Rahmen des Baugenehmigungs-
verfahrens der Nachweis erbracht werden muss, dass die störenden gewerblichen Nutzungen 
verbindlich eingestellt oder durch aktive Schallschutzmaßnahmen ausreichend abgeschirmt 
wurden. Dies dient dem Schutz der Anwohner  vor Umweltbelastungen durch Gewerbelärm.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 9 
Für das nördliche Baufeld im WA 3 wurde im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens für 
eine Wohnbebauung durch eine schalltechnisc he Stellungnahme des Ingenieurbüros Fritz 
vom 31.05.2013 [7] nachgewiesen, dass eine B ebauung auf diesem Baufeld zulässig ist, da 
der einzige noch existierende Gewerbebetrieb  (Gentil) einen ausreichenden Abstand zu dem 
Baufeld hat, so dass keine Immissionswerte zu  erwarten sind, welche die maximal zulässigen 
Pegel für ein Allgemeines Wohnge biet (WA) überschreiten. Grundl age dieser gutachterlichen 
Betrachtung waren die tatsächl iche Immissionssituat ion, die Immissions situation bei einer 
möglichen betrieblichen Erweiterung sowie das  maximal zulässige Emissionskontingent in 
einem Gewerbegebiet.  
Da das mittlere Baufeld im WA 3 die gleiche Entfernung zum Gewerbebetrieb aufweist, ist hier 
eine Wohnbebauung ebenso zulässig; hier wird  daher keine „Schutzflächenfunktion“ festge-
setzt. 
  
In dem Plangebiet besteht eine erhebliche Vorbelastung durch  Verkehrslärm, insbesondere 
hervorgerufen durch die B 26- Hanauer Straße  und der Erbacher Straße sowie durch die 
Bahnstrecke 3554 Darmstadt Hbf – Groß-Umstadt -Wiebelsbach. Hierbei ist zu berücksichti-
gen, dass im Zuge der städtebaulichen Entwi cklungen im nordöstlich angrenzenden Teil I be-
reits eine 4 m hohe Schallschutzwand zur Abschir mung der Einwirkungen durch die B 26 er-
richtet wurde.  
Die Schalltechnische Un tersuchung vom 16.01.2014 [6] hat gezeigt, dass sich innerhalb des 
Geltungsbereiches deutlic he Überschreitungen der schalltechn ischen Orientierungswerte für 
Allgemeine Wohngebiete (gemäß DIN 18005-1) im Tag-/Nachtzeitraum bei maximal Lr = + 8 
/ + 10 dB(A) ergeben. In der Schalltechnisc hen Untersuchung wurden Schienen- und Stra-
ßenverkehr berücksichtigt.  
Zunächst wurden aktive Schall schutzmaßnahmen untersucht. Für einen Vollschutz aller mög-
lichen Geschosshöhen im Plangebiet wäre an dem Eckgrundstück Hanauer Straße / Erbacher 
Straße eine Schallschutzwand erforderlich, die eine Höhe von mindestens 12 m aufweisen 
müsste, um die Immissionsrichtwerte für alle Geschossebenen sowohl am Tag als auch in der 
Nacht einzuhalten. Eine solche Schallschutzwand direkt vor den geplanten Gebäuden ist auch 
mit geringeren Höhen aus städtebaulicher Sich t nicht vertretbar und würde darüber hinaus 
auch die Wohnqualität stark mindern. Zudem wirkt aus unterschiedlichen Richtungen (Erba-
cher Straße und Hanauer Straße (B 26)) Verk ehrslärm auf die geplante Wohnbebauung ein, 
daher wird zum Schutz der Bewohner der Nach weis baulicher Vorkehrungen zum Verkehrs-
lärmschutz (passiver Lärmschutz) festgesetzt.  
Mittels entsprechender Vorkehrungen zum passiv en Schallschutz wird sichergestellt, dass in 
schutzbedürftigen Räumen, die dem nicht nur vo rübergehenden Aufenthalt ihrer Bewohner 
oder Nutzer dienen, gesunde Wohnverhältnisse geschaffen werden.  
Größtenteils sind die der Hanauer Straße und der Bahnstrecke zugewandten Fassaden ma-
ximal dem Lärmpegelbereich III zuzuordnen. Lediglich an den der Erbacher Straße zugewand-
ten Fassaden liegt der Lärmpegelbereich IV vor.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 10 
Im Ergebnis muss der Fensterflächenanteil und das Schalldämm-Maß der Außenwände in der 
Planung optimiert werden, so dass die Vorgaben zur z.B. Schallschutzklasse 3 (DIN 4109) 
erreicht werden.  
Durch schallgedämmte Lüftungsel emente können Räume, die dem dauerhaften Aufenthalt 
dienen, geschützt werden. Der Einbau von Lüft ungseinrichtungen stellt die Frischluftzufuhr 
sicher, ohne dass dabei Lärm von außen eindring t. Die Lüftungseinrichtung soll die Funktion 
des geöffneten oder gekippten F ensters, besonders während des Aufenthaltes im Raum er-
setzen und so z.B. den ungestörten Schlaf ermöglichen. 
 
Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 
Die Festsetzungen zu der äußeren Gestaltung baulicher Anlagen orientieren sich an den 
Festsetzungen des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I und dienen einer geordneten sowie für 
das gesamte Quartier „Edelsteinviertel“ charackteristischen städtebaulichen Erscheinung. 
Flachdächer und flach geneigte Dä cher bestimmen das „Edelste inviertel“ und werden daher 
mit einem maximalen Neigungsgwinkel von 15° festgesetzt. Die festgesetzte Materialfarbigkeit 
fügt sich in die Umgebung ein. 
Die Anordnung des Staffelgeschosses in WA 1 wird festgesetzt, um den deutlichen städtebau-
lichen Auftakt des Edelsteinviertels mit dem Hochpunkt sicherzustellen. 
Das Zurückspringen der Staffelgeschosse in WA 3 fügt sich in das Bild des vorrangig zweige-
schossigen Quartiers ein. 
Die Zulässigkeit von Solaranlagen, Solarther mieanlagen und Gründächern ermöglicht nach-
haltig sinnvolle Energiegewinnung. 
Nebenanlagen und Müllbehälterstandplätze sind,  wie im schon bestehend en Quartier, einzu-
hausen und zu begrünen. Die Festsetzung vo n zusammenhängenden, ein heitlich gestalteten 
Carports entlang der Straßenräume dient einem geordneten öffentlichen Straßenraum und 
fügt sich ebenfalls in das Quartier ein.  
 
Grundstücksfreiflächen 
Aus gestalterischer Sicht sollen die öffentlic hen Grünflächen möglichst ohne Höhenversatz in 
die privaten Grundstücksfreiflächen übergehen. Geringe Abgrabungen sind zulässig. 
 
Einfriedungen 
Mauern und bauliche Einfriedungen si nd unzulässig, Hecken sind nur bis zu einer Höhe von 
1,2 m zulässig, da eine Durchlässigkeit der Sich t und der Wechsel für Kleintiere möglich sein 
soll. 
Die deutlich höhere Einfriedung entlang der B ahnanlagen dient der Verhinderung des Betre-
tens der Bahnanlagen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 11 
Wasserhaushalt 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes so ll das auf den Dächern anfallende Re-
genwasser in Zisternen aufgefangen werden. Es soll als Brauchwasser verwendet werden. 
Das auf den versiegelten Fl ächen oberflächlich abfließende Wasser soll zum Zweck der 
Rückhaltung und Versickerung in die Grünflä chen eingeleitet werden. Aus Gründen des Was-
serhaushalts wird auf eine wasserdurchlässige Befestigung der Stellplätze und Zufahrten Wert 
gelegt, sofern sie nicht unterbaut sind. Niederschlagswasser, das die Anforderungen aus was-
serrechtlicher Sicht nicht erfüllt, ist zum Sc hutz des Bodens und des Grundwassers in die Ka-
nalisation einzuleiten oder einer Vorbehandlung zuzuführen. 
Im Bereich des ehemaligen Bahngeländes / Sanier ungsfläche der Tankstelle Firma Held (Alt-
flächendatei-Nr. 411.000.031. 000.014 / Status der Altfläche:  „Sanierung (Dekontamination) 
abgeschlossen“) befinden sich noch Restbelas tungen im Boden, die aus Gründen der Ver-
hältnismäßigkeit nicht entfernt werden konnten. Hier ist die Versickerung von Niederschlags-
wasser nicht zulässig, da es andernfalls zur Verlagerung von Schadstoffen in das Grundwas-
ser kommen kann. 
7. Technische Infrastruktur 
Die Versorgung mit Strom und Erdgas erfolgt durch die vorhandenen Leitungen.  
Die festen Abfallstoffe werden durch den Ei genbetrieb für kommunale Aufgaben und Dienst-
leistungen entsorgt. 
8. Grünordnung 
8.1 Ziele 
Insgesamt soll das grünordnerische Konzept aus dem inzwischen te ilweise realisierten Gebiet 
des Bebauungsplans O 17 Teilber eich I aufgegriffen und unter Beachtung der städtebaulich 
neuen Akzente des O 17 Teilbereich II weiteren twickelt werden. Dabei ist insbesondere die 
Einengung im Bereich der öffentlichen Grünfläch e durch die Grünordnungsplanung so aufzu-
fangen, dass die Nutzung qualitativ gleichwertig bleibt.  
 
Diese Verengung der öffentlichen Grünfläche wurde notwendig, da in diesem Bereich die zu-
künftige Gleisanlage der Mu seumsbahn des Eis enbahnmuseums Darmstadt-Kranichstein 
vorgesehen ist.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 12 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 1 Einengung der öffentlichen Grünfl äche (Überlagerung in exemplarischem 
Ausschnitt des Geltungsbereichs O 17 Teilbereich II mit O 17 Teilbereich I) 
Die Schwerpunkte der grünordnerischen Ziele des Bebauungsplans O 17 Teilbereich II sind: 
 Private Grundstücksfreiflächen im Bereic h WA 3  sollen entsprechend denen des Be-
bauungsplans O 17 Teilbereich I entwickelt werden. 
 Private Grundstücksfreiflächen im Bereich WA 1 und WA 2 sollen zum Großteil für je-
dermann offen und einladend gestaltet werden. Das bedeutet z.B. 
- Führung der Fuß- und Radwegeverbindung vom Teilbereich I über den Teilbe-
reich II über die privaten Grundstücksfreiflächen. 
- Aufnahme und sinnvolle Weiterführung von gestalterischen Leitelementen aus 
dem Bebauungsplan O 17 Teilbereich I. 
- Erhalt von Sichtbeziehungen zwischen ö ffentlicher Grünfläche und Fuß- und 
Radweg im Nordosten der privaten Grundstücksfläche (Hauptwegeverbindung). 
- Gestaltung von öffentlich nutzbaren Sitz- oder Spielpunkten. 
 Die öffentliche Grünfläche bildet d en Abschluss des Baugebiets zur Bahnanlage und 
ist Teil des Naherholungskonzepts des Baugebiets. Das bedeutet z.B. 
- Weiterführung der Fuß- und Radwegev erbindungen aus dem Bebauungsplan  
O 17 Teilbereich I. 
- Aufwertung durch Spielpunkte / Aufenthaltsbereiche.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 13 
8.2 Grünordnerisches Konzept 
Das grünordnerische Gestalt ungskonzept dient neben der Visua lisierung der Grundzüge der 
Planungsumsetzung auch als Instrument zur Ident ifizierung der erforderlichen grünordneri-
schen Festlegungen des Bebauungsplans.  
Mit dem Gestaltungskonzept können 
 eine funktionierende Rad- und Fußwegeführ ung einschließlich ggf. erforderlicher Leit-
elemente nachgewiesen, 
 die mögliche Lage und ggf. Ausbildung von Spielpunkten und Auf enthaltsplätzen auf-
gezeigt und 
 zu erhaltende Sichtbeziehungen ermittelt  
werden. 
 
Das Gestaltungskonzept beschränkt sich deshalb bewusst auf die Darstellung o.g. für die Öf-
fentlichkeit wichtiger Punkte, weil die gestalterische Freiheit bei der gärtnerischen Anlage der 
öffentlichen und privaten Freiflächen soweit wie möglich erhalten bleiben soll. Das grünordne-
rische Konzept ist der Begründung als Anlage beigefügt. 
 
 
 
8.3 Einbindung in die Umgebung 
Die bestehenden übergeordneten Grünräume werden für Fußgänger und Radfahrer durch 
über das Plangebiet führende Wege und Leitelemente miteinander verbunden, so dass eine 
attraktive Vernetzung von Rosenhöhe, Oberfe ld, Botanischem Garten und Vivarium entsteht. 
Hierbei ist vor allem die Gestaltung der Hauptwegeanschlüsse  
 an die Erbacher Straße mit Übergang zur Rosenhöhe, 
 an den Granatweg in Richtung des zentra len Quartiersplatzes aus dem Bebauungs-
plan O 17 Teilbereich I und  
 an den Hauptweg der öffentlichen Grünfläc he des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I 
so vorzusehen, dass die Wegeführung eindeutig erkennbar ist. 
 
Der eindeutige Wegeanschluss an den Hauptweg für Fußgänger und Radfahrer an der Straße 
Am Busenberg erfolgt über die Fortsetzung der in dem Bebauungsplan O 17 Teilbereich I vor-
gesehenen Baumreihe als Leitelement (s. text liche Festsetzungen II 2.6). Dabei wird der 
Baumabstand hier deutlich vergrößert, um di e Zufahrt in die Tiefgarage zu ermöglichen. 
Gleichzeitig wird durch den vergrößerten B aumabstand der Beginn des Weges auf dem priva-
ten Grundstück besser erlebbar. Da zudem di e Strauchhecke aus dem  Granatweg, welche 
bereits im Bebauungsplan O 17 Teilbereich I nördlich des neuen Weges weiterführt, nun auch 
auf der südlichen Seite bis zum Gebäude geführt  wird, (s. textliche Festsetzungen II 2.1.4) 
entsteht eine klar erkennbare und gefahrlose We geführung. Der Weg ist zu begrünen. Dazu

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 14 
wird der vorhandene Ba um auf Höhe des Flurstücks Nr. 30 0/6 als zu erhalten festgesetzt. 
Außerdem sollen nach Möglichkeit zwei Be standsbäume auf Höhe des Flurstücks Nr. 300/4 
erhalten bleiben. Aufgrund des Standorts der  Bäume nahe der Grundstücksgrenze auf der 
Böschung ist deren Erhalt abhängig von der konkreten Wegeplanun g, welche erst nach Sat-
zungsbeschluss der Bauleitplanung erfolgt. Schädigungen des Wurzelbereichs im Zuge der 
Wegebauarbeiten können zum jetzigen Planun gsstand nicht ausgeschlossen werden. Bei 
Rodung ist eine Ersatzpflanzung gemäß Baumschutzsatzung erforderlich. 
 
Detaillierte Festsetzungen zur gärtnerischen B egrünung wurden be wusst nicht getroffen, um 
die gestalterische Freiheit des Bauherrn zu erhalten. Dennoch sollen die Empfehlungen der 
Gehölzarten-Auswahlliste (s. textliche Festsetzungen II 2.8) Berücksichtigung finden. 
 
Die Planung ermöglicht die zu künftige Anbindung der Wege an den Hauptweg in der öffentli-
chen Grünfläche des Bebauungsplans O 17 Teilber eich I. Derzeit ist die Umsetzung der öf-
fentlichen Grünfläche des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I in diesem Bereich nicht mög-
lich, da dort die Halle der Firma Gentil steht. 
8.4 Vernetzung öffentlicher und privater Grünflächen  
Im grünordnerischen Konzept wurden sowohl fü r die öffentlichen als auch für die privaten 
Grünflächen landschaftsplaneri sche und grüngestalterische Vorschläge erarbeitet, die die 
Vernetzung der Freiflächen in einem Gesamtk onzept sicherstellen. So wurden Baumpflanzun-
gen vor allem in den Randbereichen der sich zwischen den Gebäuden öffnenden öffentlichen 
Grünflächen angeordnet. Hierdurch werden zu m einen die öffentlichen und privaten Grünflä-
chen als eine zusammengehörige Fläche randlich gef asst. Zum anderen entsteht im Wechsel 
mit den Gebäuden auf der langgezogenen und schma len Gesamtfläche des Gebiets eine Fol-
ge abwechslungsreicher Freiräume.  
 
Um die Vernetzung öffentlicher  und privater Grünflächen innerhalb des WA 1 und WA 2 mit-
tels offener Begegnungsräume für Bewohner, Na chbarn und Spaziergänger zu sichern, wur-
den folgende Festsetzungen zu Einfriedungen auf privaten Grundstücken getroffen: 
 Mauern als Abgrenzung der Grundstücke sind unzulässig (s. textliche Festsetzung 
III 3.1) aber 
 Hecken als Einfriedung sind bis zu einer Höhe  von max. 1,20 m zulässig (s. textliche 
Festsetzung III 3.2).  
 
Die grünordnerische Gestalt ung des WA 3 richtet sich nach den Festsetzungen des Bebau-
ungsplans O 17 Teilbereich I. Da hier die Vernetzung von privat en und öffentlichen Flächen 
nicht erforderlich ist, sind hier zu öffentlic hen Flächen Zäune in einer Höhe von 0,90 m bis 
maximal 1,20 m über Geländeoberfläche zulässi g. Sockel und geschlossene Ansichtsflächen 
sind unzulässig. Zaunanlagen sind, mit Ausnahm e der Tor- und Türöffnungen, mindestens

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 15 
einseitig mit standortgerechten Hecken aus Laubgehölzen anzupflanzen. (s. textliche Festset-
zung III 3.3). 
 
Entlang der Bahnanlagen ist ein nicht übersteigb arer Stabgitterzaun in Höhe von mindestens 
1,50 m vorgesehen, welcher das Betreten der Bahnanlage über die öffentliche Grünfläche 
sicher verhindert (s. textliche Festsetzung III 3.4). 
8.5 Durchgrünung 
Es wird eine möglichst intensive Be- und Du rchgrünung auf den öffentlichen und privaten Flä-
chen angestrebt. Damit sollen v.a. eine Verbesse rung des Lokalklimas (v.a. Temperatur, Luft-
feuchte), die Schaffung von Lebens räumen für Pflanzen und Tiere, die attraktive Gestaltung 
der Freiflächen und die Einbindung der Baukörper in die Umgebung erreicht werden. 
8.5.1 Öffentliche Grünflächen 
Die öffentliche Grünfläche soll sowohl ein attr aktiver Bestandteil der Naherholung sein als 
auch stadtökologische Wirkungen entfalten.  
 
Die Belange der Naherholung werden mit Fest setzungen zum grünordnerischen Konzept (sie-
he Kapitel II 8.2) umgesetzt. Neben der funktionierenden Wegeanbindung und der Fortführung 
von Leitstrukturen des Plangebietes des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I in das Gebiet des 
O 17 Teilbereich II hinein, ist hier die Anordn ung von zwei öffentlichen Spielpunkten (s. textli-
che Festsetzung I 10.2) zu nennen. Zudem soll en die Flächen durch einzelne Aufenthaltsbe-
reiche aufgewertet werden. 
 
Die stadtökologischen Belange der Durchgrünung werden mit folgenden Festsetzungen erfüllt 
(s. textliche Festsetzung II 1.2.1): 
 Verwendung von ausschließlich standortgerechten Pflanzen, 
 Einbeziehung von vorhandenen Strukturen und 
 Herstellung und dauerhafte Unterhal tung von Park- und Wiesenflächen. 
Dabei sind die Qualitätsanforderungen an das eingesetzte Pflanzgut bei Gehölzpflanzungen 
so hoch (s. textliche Festsetzung II 1.2.2), da ss sowohl die ökologischen Funktionen als auch 
die ästhetische Erlebbarkeit in kurzer Zeit erreicht werden. 
8.5.2 Private Grunds tücksfreiflächen 
Die privaten Freiflächen sind, soweit sie ni cht von anderen Festsetzungen belegt sind, gärtne-
risch anzulegen. Im Nordosten der privaten Grundstücksfreiflächen führt der Hauptweg für 
Radfahrer und Fußgänger, welcher mit einem W egerecht für die Öffent lichkeit gesichert wird. 
Über diesen Weg werden zukünftig Ros enhöhe und Botanischer Garten miteinander ver-
knüpft. Die intensive Durchgrünung wird wie folgt erreicht:

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 16 
 Festsetzungen von Baum- und Strauchpflanzung en (s. textliche Festsetzung II 2.1.2, II 
2.1.3, II 2.1.4 und II 2.5), 
 Festsetzung zur Begrünung von Dächern (s. textliche Festsetzung II 2.2),  
 Festsetzung zur intensiven Begrünung v on Tiefgaragen, welche unterhalb der Gelän-
deoberfläche liegen (s. textliche Festsetzung II 2.3) mit Ausnahme der Tiefgarage in 
WA 2,  
 Festsetzungen zur Begrünung von Stellplätzen,  Carports und Garagen (s. textliche 
Festsetzung II 2.4) und 
 Empfehlung einer Fassadenbegrünung an den  Außenwandflächen der Gebäude (s. 
textliche Festsetzung VI 7). 
8.6 Zusammenfassung Grünordnung 
Insgesamt soll das grünordnerische Konzept aus dem Gebiet  des Bebauungsplans O 17 Teil-
bereich I aufgegriffen und unter Beachtung de r städtebaulich neuen A kzente des Bebauungs-
plans O 17 Teilbereich II weiterentwickelt werden.  
 
Zur Visualisierung der Grundzüge der Planungsum setzung und als Instrument zur Identifizie-
rung der erforderlichen grünordnerischen Fest legungen des Bebauungsplans wurde ein grün-
ordnerisches Gestaltungskonzept erstellt und als Anlage beigefügt. 
 
Die Grünordnung sichert folgende Ziele: 
 Einbindung in die Umgebung durch Ge staltung der Hauptwegeanschlüsse  
- an die Erbacher Straße mit Übergang zur Rosenhöhe, 
- an den Granatweg in Richtung des zentra len Quartiersplatzes aus O 17 Teilbe-
reich I,  
- an den Hauptweg der öffentlichen Grünflä che des Bebauungsplans O 17 Teilbe-
reich I, 
 Vernetzung öffentlicher und privater Flächen durch Geh- und Radwege, 
 Intensive Be- und Durchgrünung auf öffentlichen und privaten Flächen und 
 Entwicklung der öffentlichen Grünfläche zu einem attraktiven Bestandteil der Naherho-
lung unter Berücksichtigung stadtökologischer Wirkungen.  
 
Mit den in die Festsetzungen übernommenen Pl anungsinhalten wird die grünordnerische Ent-
wicklung des Plangebiets mit offenen Begegnungsr äumen für Bewohner, Nachbarn und Spa-
ziergänger ermöglicht. Außerdem sind zur Verbindung von Mathilden- und Rosenhöhe einer-
seits und Oberfeld und Botanischem Garten ande rerseits, sowohl auf privaten als auch auf 
öffentlichen Flächen attraktive Geh- und Radw egeverbindungen sowie Ruhe- bzw. Aufent-
haltsplätze vorgesehen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 17 
9. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 
Bahnanlagen 
Ein südwestlicher Streifen des  Geltungsbereichs befindet sich  auf noch nicht entwidmetem 
Bahngelände. Die auf diesem Bahngelände getroffenen Festsetzungen des Bebauungsplanes 
(Öffentliche Grünfläche) werden gemäß § 9 Abs. 2 BauGB erst nach der Freistellung der be-
troffenen DB-Flächen von Bahnbetriebszwecken rechtskräftig. 
10. Flächenbilanz 
Geltungsbereich         ca. 11.640 qm 
 
Allgemeines Wohngebiet       ca.   5.630 qm 
Verkehrsfläche         ca.      640 qm 
Öffentliche Grünfläche        ca.   5.370 qm 
11. Entwicklungskosten 
Die für die Entwicklung des Gebietes – O 17 Te ilbereich I und Teilbereich II – erforderlichen 
Maßnahmen sollen kostenmäßig soweit mög lich auf die neu entst ehenden Wohnbauflächen 
umgelegt werden. Dazu zählen Kosten für Kanal bau, öffentliche Straßen, Wege und Plätze, 
öffentliche Grünflächen, Lärm schutzmaßnahmen und Gemeinbedar fseinrichtungen. Die Stadt 
zieht die planungsbegünstigten Ei gentümer für die nicht durch Beiträge und Gebühren gesi-
cherten Kostenanteile durch den Abschluss st ädtebaulicher Verträge heran. Hinzu kommen 
für den einzelnen Maßnahmenträger bzw. Grund eigentümer die anfallenden Kosten des Flä-
chen- und Bodenrecyclings: Altlastenbeseiti gung, Kampfmittelräumung, Gebäudeabriss, Ent-
siegelung etc.. Die Verpflichtung zur Altlast enbeseitigung durch die zukünftigen Eigentümer 
wird im Rahmen des Kaufvert rags zwischen der Wissenscha ftsstadt Darmstadt und den zu-
künftigen Eigentümern geregelt. Die Verpflicht ung zur Kampfmittelräumung durch die zukünf-
tigen Eigentümer wird im Rahmen eines st ädtebaulichen Vertrages zwischen der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt und den zukünftigen Eigentümern geregelt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 18 
II Umweltschutz 
1. Lage im Raum 
Das Plangebiet befindet sich im Osten des Stadtgebiets von Darmstadt und grenzt unmittelbar 
östlich an die Bahnanlagen de s Ostbahnhofs. Der westliche Streifen des räumlichen Gel-
tungsbereichs umfasst Flurstü cke, die derzeit noch der Nutzung durch die Bahn gewidmet 
sind. Parallel zur Bahnlinie verläuft die stark befahrene Bundesstraße B 26 von Aschaffenburg 
über Dieburg nach Darmstadt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 2 Lage des Plangebiets (Ausz ug aus Topographischer Karte 1:25000 [10]) 
Nordwestlich des Plangebietes schließt sich  die Mathildenhöhe an, die als vom Jugendstil 
geprägtes Stadtviertel charakterist isches Element des Darmstädter  Stadtbildes ist. Gleicher-
maßen identitätsstiftend wirkt der Park der nördlich angrenzenden Rosenhöhe, welcher zu-
dem einen attraktiven Übergang von der Stadt landschaft zum landwirtschaftlich genutzten 
Oberfeld und den daran anschließenden Waldfläc hen bietet. Dem entsprechend intensiv wer-
den Mathilden- und Rosenhöhe durch die Darmstädter Bevölkerung zur Naherholung genutzt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 1 Ostbahnhof Foto 2 Pförtnerhäuschen  
   Eingang Park Rosenhöhe 
Im Nordosten und Osten des r äumlichen Geltungsbereichs schließt sich Wohnbebauung an. 
Das Wohngebiet im Osten wurde über den Be bauungsplan O 17 Teilbereich I entwickelt. 
Hierbei wurden bereits wesentliche Ziele mit Wirkungen auf den gegenständlichen Bebau-
ungsplan O 17 Teilbereich II formuliert. Diese bez iehen sich vor allem auf die Vernetzung der 
städtischen Quartiere für Fußgänger und Radfahr er, auf die Durchgrünung und auf Freizeit-
nutzungen wie Spielpunkte und Ru hezonen. Südöstlich des Gebi etes liegen der Botanische 
Garten und das Vivarium der Wissenschaftsstad t Darmstadt. Beides sind attraktive Naherho-
lungsziele, weshalb der Wegevernetzung durch  das Gebiet der Bebauungspläne O 17 Teilbe-
reich I und O 17 Teilbereich II in Richtung Mathilden- und Rosenhöhe große Bedeutung zu-
kommt. 
2. Übergeordnete Planungen der Landschaftsplanung 
2.1 Regionalplan Südhessen 2010 
Im Regionalplan Südhessen finden sich keine für das Plangebiet relevanten Darstellungen. 
2.2 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Wissensc haftsstadt Darmstadt aus dem J ahr 2004 stellt für das Ge-
biet der Bebauungspläne O 17 Teilbereich I und O 17 Teilbereich II in der „Leitbildkarte mit 
Entwicklungsprioritäten“ die Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen dar. 
Dabei sind für den Bebauungsplan O 17 Teilbereich II folgende Unterziele zu beachten: 
 Schaffung eines vern etzten Grünsystems 
 Gestalten wichtiger landschaft licher Übergangszonen (Ortsränder)

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 20 
 Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in  stark versiegelten Bauflächen (Klima- 
und Wasserschutz, Erholung) 
Im „Entwicklungsplan“ des Landschaftsplans ist die Fläche als geplanter Grünzug dargestellt. 
3. Umweltbelange 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind di e Belange des Umweltschutzes einschließlich 
des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen (s. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). 
Der Bebauungsplan O 17 Teilbereich II wird gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der 
Innenentwicklung aufgestellt. Folglich ist die Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 
4 BauGB nicht erforderlich. 
Dennoch werden in den folgenden Kapiteln die Schutzgüter 
 Boden, 
 Wasser, 
 Pflanzen und Tiere, 
 Mensch und menschliche Gesundheit 
auf bestimmte Aspekte vertiefend untersucht, weil aus benachbarten bzw. vorherigen Planun-
gen Hinweise über besondere Empfindlichkeiten bzw. zu möglichen Konflikten mit der geplan-
ten Nutzung vorliegen. 
 
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungs plans liegt außerhalb von Schutzgebieten wie 
Wasserschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete, Naturschutzgebiete etc.. Schutzobjekte sind 
von der Planung nicht betroffen. 
3.1 Boden 
Das Plangebiet umfasst ausschließlich Konversionsflächen, welche zuletzt Standort der Firma 
Held waren. Bis zum Rückbau der Gebäude und Oberflächenversiegelungen war das Gelände 
praktisch komplett überbaut bzw. befestigt. Natü rlich anstehender Boden findet sich an keiner 
Stelle [2][4].  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 3 Bauschuttmassen Foto 4 Eingebaute Schottermassen

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 21 
Heute besteht der Untergrund aus Bausc huttmassen und in den Teilbereichen mit Unter-
grundsanierung aus eingebauten Bodenmassen (Gabbro und Sandboden) [4]. 
 
Für die Neunutzung der Flächen im Plangebiet  liegen Bodenanalysen nach den technischen 
Anforderungen der LAGA (Bund / Länder Arbeitsgemeinschaft Abfall) zu den Bauschuttmas-
sen vor [2]. Es wurden an insgesamt 12 Ste llen Proben gewonnen. Davon wiesen 9 die Klas-
se Z 1.1 oder Z 1.2 auf. Diese Auffüllungen si nd eingeschränkt für die offene Nutzung geeig-
net. Drei Proben wurden mit Z 2 klassifiziert. Für diese Auffüllungen sind bei der Neunutzung 
bzw. beim Wiedereinbau technisc he Sicherheitsmaßnahmen zu er füllen. Die Umwelttechni-
sche Untersuchung [2] empfiehlt daher zur Si cherung des Wirkungspf ades Boden-Mensch, 
dass bei einem Belassen der Auffüllungen im Untergrund eine Überdeckung mit einer min. 
50 cm dicken Schicht unbelastet en Bodens erfolgt. Dies wird in die Festsetzungen übernom-
men. 
 
Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des  Bebauungsplans O 17 Teilbereich II befand 
sich bis zum Jahr 2008 die Altlastenverdachtsfläche B-004142-505 DK-Tankstelle Fa. Held. 
In mehreren Untersuchungsreihen wurden Unte rgrundverunreinigungen durch MKW (Mineral-
ölkohlenwasserstoffe) und BTEX ( aromatischen Kohlenwasserstoffe Benzol, Toluol, Ethylben-
zol und Xylole) nachgewiesen. Im Januar 20 08 wurde die Sanierung der Flächen gemäß Sa-
nierungsbescheid des RP Darmstadt abgeschlo ssen und das Sanierungsziel vollständig er-
reicht. Die abschließende Beprobung konnte keine weiterhin bestehende Gefährdung für den 
Wirkungspfad Boden-Grundwasser feststellen [4]. Dieses Ergebnis konnte durch Nachkontrol-
len in den Jahren 2009 und 2010 bestätigt werden. Da aber in der Tiefenlage von 4,0 m bis 
6,5 m nach der Sanierung noc h Restbelastungen von ca. 10 T onnen verunreinigtem Boden 
(MKW und BTEX) verblieben sind [9], wird die Versickerung von Niederschlagswasser in die-
sem Bereich nicht zugelassen, damit eine Ve rlagerung der Schadstoffe in das Grundwasser 
ausgeschlossen wird (s. textliche Festsetzung IV 1.3). 
 
Entsprechend eines Schreibens  des RP Darmstadt vom 01. 10.1997 (AZ.: III-13-KMRD-6b-
02/01-Da74/97) zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich I befindet sich das Plangebiet innerhalb 
eines Bombenabwurfgebiets, we shalb grundsätzlich vom Vor handensein von Kampfmitteln 
auf den Flächen ausgegangen werden muss. Hier von ausgenommen sind Flächen, auf denen 
bereits Bodenausschachtungen bis 4 m statt gefunden haben. Bei allen anderen Flächen ist 
eine systematische Überprüfung des Geländes  (Sondierung auf Bombenblindgänger, ggf. 
nach Abtrag des Oberbodens) vor Beginn der geplanten Bauarbeiten erforderlich. 
3.2 Wasser 
Die Wissenschaftsstadt Darmst adt ist grundsätzlich bestreb t, anfallendes Niederschlagswas-
ser im natürlichen Wasserkreislauf zu erhalten.  Dazu sollen im Stadtgebiet neben Möglichkei-
ten zur Versickerung auch solche zur Regen wassernutzung angewendet werden. Zum Be-
bauungsplan O 17 Teilbereich I liegt ein Vor entwurf zur entwässerungstechnischen Erschlie-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 22 
ßung vor, in dem auch die Möglichkeiten einer Regenwasserbewirtschaftung untersucht wurde 
[11]. Aus dieser Grundlage lassen sich für den Bebauungsplan O 17 Teilbereich II folgende 
Maßnahmen zum Schutz des Wasse rs ableiten, die sich in den textlichen Festsetzungen wie-
derfinden: 
Sammlung und Nutzung von Niederschlagswasser 
In den textlichen Festsetzungen wird geregel t, dass zur Schonung des natürlichen Wasser-
haushaltes auf den Grundstücken Zisternen zu er richten sind. Sie sollen zur Aufnahme von 
Niederschlagswasser dienen, das auf den Dach flächen anfällt. Das Fassungsvermögen der 
Zisternen muss mindestens 30 l/m² horizontal pr ojizierte unbegrünte Dachfläche betragen. 
Das Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B . für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) 
genutzt werden. 
 
Versickerung von Niederschlagswasser 
Sofern keine Gefährdung des Grundwassers durch Regenwasserversickerungen besteht (s. 
Kapitel II 3.1), soll das Niederschlagswasser v on Freiflächen, Wegen und Plätzen versickert 
werden. Dies soll über wasserdurchlässige Bel äge oder randliche Versickerungsstreifen erfol-
gen und ist in den textlichen Festsetzungen de s Bebauungsplans festgeschrieben. Für den 
Bereich der Sanierungsfläche, die in Tiefenlagen auch nach dur chgeführter Dekontamination 
noch mit Schadstoffen belastet ist, ist eine Ve rsickerung von Niederschlagswasser unzulässig 
(s. textliche Festsetzung IV 1.3). 
 
Wasserrückhalt 
Vor allem im stark verdichteten städtischen R aum stellt der Wasserrückhalt einen wichtigen, 
aber schwer realisierbaren Aspekt der Bewirtschaftung des Niederschlagswassers dar. Neben 
der bereits beschriebenen Versickerung auf den Freiflächen bietet ei ne Dachbegrünung die 
Möglichkeit zur Verzögerung und Verringeru ng des Regenwasserabflusses und damit auch 
zur Entlastung des städtischen Kanalnetzes. Da eine Dachbegrünung aber mit der ebenfalls 
auf den Dächern möglichen Errichtung von Sola ranlagen in Flächenkonkurrenz steht, wird die 
Dachbegrünung hier zwar empfohlen, aber nur zu 50 % der Dachfläche festgesetzt. Somit 
bleibt den zukünftigen Bauherren auf der übri gen Dachfläche die Wahl zwischen beiden 
Dachnutzungen. 
3.3 Pflanzen und Tiere 
Pflanzen 
Zur Bestandsaufnahme der Pflanzen wurde im  Januar 2013 eine Biotop- und Nutzungsty-
penerfassung durchgeführt. Weiterhin wurde das  Orthofoto des Hessischen Landesamts für 
Bodenmanagement und Geoinformation [8] ausgewertet. 
 
Die derzeit brachliegenden Flächen des Plangebi etes werden von Spontanvegetation einge-
nommen. Dabei handelt es sich neben niederwüc hsigen Pionierstadien vorwiegend um ther-
mophytenreiche, ausdauernde Ruderalfluren.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 5 Bracheflächen des Plangebi etes Foto 6 Thermophytenreiche  
   Ruderalflur 
Auf der Böschung entlang der Erbacher Straße findet sich Gehölzsukzession. Die Erbacher 
Straße ist an ihrer Südseite mit einer Linden reihe bestanden, wovon zwei Stück innerhalb des 
räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans st ehen. Weiterhin befindet sich hier eine 
einstämmige Birke ( Betula pendula ) mit einem Stammumfang von 200 cm. Eine genaue 
Vermessung dieses Baumstandorts liegt nicht vor; vermutlich wi rd die Birke nicht erhalten 
werden können, da sie im geplan ten Einfahrtbereich steht. Gemäß der Satzung zum Schutze 
des Baumbestandes in der Wi ssenschaftsstadt Darmstadt (im Folgenden: Baumschutzsat-
zung) ist hierfür dann eine Ersatzpflanzung zu leisten. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 7 Böschung zur Erbacher Straße Foto 8 Lindenreihe an Erbacher  
   Straße 
Auf der insgesamt durch Gehölzsukzessi on geprägten Böschung an der nordöstlichen Ge-
bietsgrenze stehen auf Höhe der benachbarten Flurstücke Nr. 300/6 und 300/4 drei großkro-
nige Einzelbäume. Es sind dies: 
 Stieleiche ( Quercus robur), dreistämmig, STU 135 (hohl), STU 225 und STU 100 
 Eschenahorn ( Acer negundo), einstämmig, STU 120 
 Walnuss ( Juglans nigra), zweistämmig, 2 x STU 120 
Stieleiche und Eschenahorn stehen nahe der Gr undstücksgrenze an der derzeitigen Bö-
schungsoberkante. Der Erhalt der Eiche wird im Bebauungsplan festgesetzt. Der Bestandser-
halt der Walnuss ist unsicher, da sie mit größerem Abstand zur Grundstücksgrenze steht. Hier

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 24 
ist der Erhalt abhängig von der konkreten Wegeplanung, die erst nach Satzungsbeschluss der 
Bauleitplanung erfolgt. Bei Rodung ist eine Ersatzpflanzung gemäß Baumschutzsatzung er-
forderlich. Alle drei Bäume besitzen neben ih ren ökologischen Funktionen aufgrund ihres Ha-
bitus eine hohe gestalterische Qualität für den Freiraum und sind als hochwertig einzustufen. 
 
Auf Höhe des Flurstücks Nr. 301/5 befindet si ch unmittelbar an der Grundstücksgrenze eine 
weitere Walnuss ( Juglans regia). Von den ursprünglich zwei Stämmen ist einer bereits gefal-
len. Der noch stehende Stamm, STU 140, zeig t mit einem hohen geschädigten Holzanteil 
deutliche Anzeichen der Überalterung. Die ökol ogische Funktion des Baums besteht nun we-
niger aus Frischluftbildung, positiver Beei nflussung von Mikroklima und Wasserhaushalt, son-
dern vor allem aus der Lebensraumfunktion für auf die verschiedenen Zerfallsstadien speziali-
sierten Arten (v.a. Insekten, Pilze). Der Baum besitzt keine gestalterische Freiraumqualität und 
ist insgesamt als geringwertig für den innerst ädtischen Raum einzustu fen. Ob der noch ste-
hende Stamm mit einer Baumsanierung verkehrssi cher erhalten werden kann, oder im Rah-
men der konkreten Wegeplanung gerodet werden muss, ist zum derzeitigen Planungsstand 
nicht zu beantworten. Bei Rodung ist eine Ersatzpflanzung gemäß Baumschutzsatzung erfor-
derlich. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 9 Drei großkronige Einzelbäum e Foto 10 Halle der Firma Gentil 
 
Der südöstliche Zipfel des Pl angebietes besteht aus thermophytenreicher und ausdauernder 
Ruderalflur, welche sich zwischen dem Scho tterbett der Museumsbahn und dem Asphaltbett 
der unmittelbar neben der Halle verlaufenden Gleisanlagen entwickelt hat. 
 
Tiere 
Zur Bestandsaufnahme der Tierwelt  liegt ein gutachterlicher Be richt über faunistische Unter-
suchungen und der artenschutzrechtliche Fachbeitrag gemäß § 44 BNatSchG [5] vor.  
Es wurden Arten der Tierklassen  
 Fledermäuse, 
 Vögel, 
 Kriechtiere, 
 Tagfalter und 
 Heuschrecken

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 25 
durch insgesamt 19 Begehungen im Zeitraum von September 2012 bis September 2013 un-
tersucht.  
 
Im artenschutzrechtlichen Fachbeitrag werd en folgende relevante Auswirkungen der Planung 
prognostiziert: 
„Bei einer Realisierung des Bebauungsplans werden im ungünstigsten Fall auf etwa 1 ha Flä-
che die vorhandene Vegetation beseitigt. Die geplanten Wohngebäude und die Erschlie-
ßungsflächen nehmen die Standorte mit wertvolle rem Baumbestand fast vollständig in An-
spruch.  
Die beiden wertvollsten Bäume des Plangebiets können möglicherweise erhalten werden: eine  
großkronige Linde, Straßenbaum an der Erbach er Straße, sowie eine großkronige Stieleiche 
östlich von WA 2. Die Stiele iche steht unmittelbar an der Plangebietsgrenze mit einem Ab-
stand von ca. 6 m zwischen dem Stamm und dem geplanten Wohngebäude.  
Mit der Bebauung werden möglicherweise folgende Tatbestände nach § 44 BNatSchG im Hin- 
blick auf die europäischen Vogelarten bzw. Arten des Anhang IV der FFH-Richtlinie berührt: 
  
Beeinträchtigung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) der EU-
rechtlich streng geschützten Brutvogelart Girlitz sowie der Zauneidechse.  
Girlitz (Baum- und Gebüschbrüter; ein bis zwei Brutreviere im Plangebiet oder unmittelbar an- 
grenzend): Nach der Einstufung im Leitfaden fü r die artenschutzrechtliche Prüfung in Hessen 
(2011) befinden sich die Populationen des Girlitz bezogen auf Hessen in einem ungünstigen 
Zustand (starker Bestandsrückgang). Der Girlitz is t ein Kulturfolger, der in Siedlungsbereichen 
strukturreiche Gärten und Parks besiedelt, vo rzugsweise in wärmebegünstigten Niederungen. 
Limitierender Faktor für die Art ist möglic herweise das Nahrungsangebot  von Pflanzensamen 
(Birke, Erle, Ulme, Kräuter, Gräser), Knospen und kleinen Insekten. In den Siedlungsberei-
chen der Rhein-Main-Ebene und so auch in Darmstadt  ist der Girlitz allgemein verbreitet und 
relativ häufig anzutreffen. Eine Rückgangstendenz wird seit etwa 2005 nicht mehr beobachtet 
(Vögel in Hessen – Brutvogelatlas, HGON 2010). Aufgrund dieser Tatsache ist nicht zu erwar-
ten, dass der Verlust eines oder zweier Girlitz-Brutreviere und der Funktionsverlust des Gebie-
tes als Nahrungshabitat einen erheblichen Einfluss auf die lokale Population dieser Art besitzt.   
Maßnahmen zum funktionalen Ausgleich bestehen für den Girlitz in begrenztem Umfang auch 
innerhalb des Plangebiets.  
Die Populationen der Zauneidechse sind bundes weit in einem ungünstigen Zustand (RLD 
2009: Vorwarnliste). In Hessen hat sich ihr Zu stand hingegen in den letzten Jahren verbes-
sert, so dass sie auf der Roten Liste Hessens (2010) nicht mehr aufgeführt ist. Die, trotz hoher 
Erfassungsdichte, Beobachtung ledigl ich eines oder weniger Einz eltiere im Osten des Gebie-
tes lassen vermuten, dass (noch) kein stabile s reproduktives Vorkommen der Art vorhanden 
ist. Möglicherweise befindet es sich im Anf angsstadium seiner Entwicklung. Da das Gelände 
am Ostbahnhof auch unabhängig von der geplan ten Bebauung ein potenzieller Lebensraum 
für eine größere Zauneidechsenpopulation is t, kommt den Erstbesiedlern eine große Bedeu-
tung zu. Es sind daher Vorkehrungen zu tre ffen, dass im Zusammenhang mit den geplanten 
Baumaßnahmen keine Tiere zu Schaden kommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 26 
Die übrigen Brutvogelarten sind besonders geschützt. Es sind allgemein häufige und in der 
Region weit verbreitete Arten, deren lokalen Populationen sich nach eigener Kenntnis in ei-
nem guten Erhaltungszustand befinden. Für ih re Bestände sind durch den Bebauungsplan 
keine erheblichen negativen Auswirkungen zu erwarten.  
 
Im Hinblick auf Fledermäuse kann ein Vorkomme n von Fortpflanzungs- oder Überwinterungs-
quartieren in Baumhöhlen des Plangebietes ausgeschlossen werden. Kleinere Höhlungen 
oder Rindenspalten an Bäumen,  die eventuell als Schlafquarti ere von Einzeltieren genutzt 
werden, sind Strukturen von leichter Ersetzbarke it. Ihr Verlust führt nicht zu einer Gefährdung 
der betroffenen Tiere. Ein Tatbestand nach § 44 BNatSchG ist dadurch nicht gegeben.  
 
Das Plangebiet wird von mehreren streng ge schützten Arten zur Nahrungsbeschaffung aufge-
sucht (Fledermäuse, Mauersegler, Mehlschwalbe, Haussperling, Stieglitz, Girlitz). Für die 
meisten dieser Arten ist das Plangebiet ein Nahrungshabitat, das  durchaus zur Stabilisierung 
der lokalen Vorkommen beiträgt. Allerdings is t die Zerstörung eines Nahrungshabitats nur 
dann ein Tatbestand nach § 44 BNatSchG, wenn di e betroffene Art (ihre lokale Population) 
dadurch in ihrem Bestand unmittelbar bedroht ist. Dies ist im Hinblick auf die genannten Arten 
nicht zu erwarten.  
 
Im Hinblick auf die lediglich nach Bundesrech t besonders geschützten Arten besitzt das Plan-
gebiet für die Blauflügelige Ödlandschrecke (Oedipoda caerulescens) eine hervorgehobene 
Bedeutung. Mit der Realisier ung des Bebauungsplans wird ihr derzeitiger Lebensraum etwa 
auf die Hälfte reduziert, welche sich im Bere ich der Bahnflächen befindet. Allerdings würde 
sich auch unter den Bedingungen einer ungestört en Eigenentwicklung des Gebietes ihr Areal 
infolge der weiter fortschreit enden Vegetationsentwicklung verkle inern. Die Art ist dank ihrer 
guten Flugfähigkeit mobil und bes iedelt geeignete sandig-kiesige,  vegetationsarme Standorte 
relativ rasch. Für die längerfristige Erhaltung ihres Bestandes im Gebiet relevant sind Maß-
nahmen zur Offenhaltung der Bahnflächen, insbesondere im Zusammenhang mit dem Betrieb  
der Museumsbahn.“ ( S. 14, 15 [5]) 
 
Das Gutachten kommt zu folgendem Ergebnis: „Eine Realisierung des Bebauungsplans führt 
zu einem Verlust an Lebensräumen seltener bzw.  geschützter Arten. Verbotstatbestände des 
§ 44 BNatSchG werden allerdings nicht erfüllt, wenn entsprechende Vermeidungs- und Aus-
gleichsmaßnahmen durchgeführt werden.“ Die im Gutachten genannten Maßnahmen sind wie 
folgt in die Festsetzungen und Hinweise zum Bebauungsplan übernommen worden, sofern sie 
nicht ohnedies gesetzlich geregelt sind.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 27 
Nr. Maßnahme Regelung 
1 Notwendige Baumfällungen und Gebüschrodungen 
sind aus Gründen des Vogel- und Fledermausschutzes 
im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar 
durchzuführen (§ 39 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG). 
BNatSchG 
2 Die beiden wertvollsten B äume des Plangebiets sollten 
möglichst erhalten werden:  eine großkronige Linde, 
Straßenbaum an der Erbacher Straße, sowie eine 
großkronige Stieleiche östlich von WA 2. Die Stieleiche 
steht unmittelbar an der Plangebietsgrenze in einem 
Abstand von ca. 6 m zwischen dem Stamm und dem 
geplanten Wohngebäude. Während der Bauphase soll-
ten Vorkehrungen zum Schutz der Bäume einschließ-
lich ihres Wurzelraums getroffen werden. 
Textliche Festsetzung II 1.5 
3 Konflikt Zauneidec hse: Um dem Tötungsverbot gem. 
§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG zu entsprechen, sollte das 
Abräumen der Vegetationsfl ächen auf dem Grundstück 
unter Beteiligung einer biologischen Baubegleitung 
durchgeführt werden. Ziel ist ein Abfangen bzw. Ver-
treiben („Vergrämen“) der Tiere von den Eingriffsflä-
chen und ihre Überführung bzw. ihr Abwandern in ein 
nahe gelegenes Ersatzhabitat. 
Textliche Festsetzung II 1.1 
4 Aus Gründen des allgemeinen Artenschutzes im Sied-
lungsbereich wird empfoh len, beim Neubau von Ge-
bäuden an geeigneten Standort en Nisthilfen für Vögel 
(Haussperling, Mauersegler, Mehlschwalbe) sowie für 
Fledermäuse aufzuhängen ode r einzubauen. In Frage 
kommen außen hängende arts pezifische Nistkästen, 
Fledermauskästen oder einzubauende Niststeine. 
Textliche Festsetzung VI 12 
5 Bei der Freiflächengestaltung sollten vorrangig natur-
nähere Gestaltungselemente zur Anwendung kommen: 
Flächenbefestigung mit wassergebundener Decke, 
Entwicklung von Teilbereichen mit Wildkrautfluren, Ge-
hölzpflanzungen mit gebietst ypischen Straucharten 
(Weißdorn, Wildrose u.a.). 
Textliche Festsetzungen 
II 1.2.1, II 1.3, II 2.8 
6 Für die Freiflächenbeleuchtung sollten aus Gründen 
des Artenschutzes inse ktenfreundliche Lampen ver-
wendet werden (LED, Natrium-Niederdruckdampf-
lampen). 
Textliche Festsetzung VI 13

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 28 
3.4 Mensch und menschliche Gesundheit 
Das Plangebiet liegt unmittelbar neben der Bahntrasse der Odenwaldbahn. Parallel dazu ver-
läuft die stark befahrene, hier zweispurige B 26, welche im Zusammenhang mit der geplanten 
Darmstädter Nordostumgehung vierspurig aus gebaut werden sollte. Diese Planung ist zwi-
schenzeitlich durch einen Beschluss der Stadt verordnetenversammlung gestoppt worden. 
Gemäß § 41 Abs. 1 BImSchG wurde im Jahr 2010 ein aktiver Lärmschutz in Form einer Lärm-
schutzwand errichtet. Hierdurch ist der Schutz der Bewohner des durch den Bebauungsplan  
O 17 Teilbereich I entstehenden Wohngebiets vo r Lärmbelastung durch Verkehrsgeräusche 
der B 26 gewährleistet. 
 
 
 
 
 
 
Foto 11 
Blick vom Plangebiet über die Gleisanlagen auf 
die Lärmschutzwand 
Für den Bebauungsplan wurde eine Schalltechnisc he Untersuchung erstellt [6]. Sie kommt zu 
folgendem Ergebnis: „Es sind geeignete Vorkehrungen zum passiven Schallschutz zu treffen. 
Hierbei treten an den Fassaden je nach Lage Werte bis Lärmpegelbereich IV auf.“ 
 
In den Bebauungsplan sind entsprechende Fest setzungen zum aktiven und passiven Schall-
schutz aufgenommen worden (s. Kapitel I 6 und Textliche Festsetzungen I 12.1, I 12.2 und I 
12.3). 
3.5 Eingriffsregelung 
Die Eingriffsregelung gem. § 15 BNatSchG wird  in der Bauleitplanung innerhalb des nach  
§ 2a BauGB und Anlage 1 BauGB zu erste llenden Umweltberichts angewendet. Der Bebau-
ungsplan O 17 Teilbereich II wird im beschleuni gten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. 
Hierfür ist keine Umweltprüfung erforderlich.Gemä ß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gilt der Eingriff 
im Sinne von § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als ausgeglichen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 29 
4. Zusammenfassung Umweltschutz  
Bereits im angrenzenden Gebiet  des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I wurden wesentliche 
Ziele mit Wirkungen auf den gegens tändlichen Bebauungsplan O 17 Teilbereich II formuliert. 
Im Entwicklungsplan des Landschaftsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt aus dem Jahr 
2004 ist die Fläche als geplanter Grünzug dargestellt. 
Der Bebauungsplan O 17 Teilbereich II wird gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der 
Innenentwicklung aufgestellt. Folglich ist die Durchführung einer Umweltprüfung nach  
§ 2 Abs. 4 BauGB nicht erforderlich und auch die Eingriffsregelung nicht anzuwenden. Den-
noch wurden die Schutzgüter Boden, Wasser, Pf lanzen und Tiere, Mensch und menschliche 
Gesundheit vertiefend untersucht, weil aus benachbarten bzw. vorherigen Planungen Hinwei-
se über besondere Empfindlichkeiten bzw. zu möglichen Konflikten mit der geplanten Nutzung 
vorliegen. 
 
Boden 
Der Untergrund besteht aus B auschuttmassen und in den Teilb ereichen mit Untergrundsanie-
rung aus eingebauten Bodenmassen. Die ehemals dokumentierte Altlastenfläche wurde zwi-
schenzeitlich erfolgreich sanier t, dennoch befinden sich hier in Tiefenlagen des Bodens noch 
Schadstoffe, so dass an dieser Stelle zum Sc hutz des Grundwassers die Versickerung von 
Niederschlagswasser nicht zulässig ist. 
 
Wasser 
Für den Bebauungsplan O 17 Teilbereich II werden Maßnahmen für folgende Ziele der Nie-
derschlagswasserbewirtschaftung festgesetzt: 
 Sammlung und Nutzung von Niederschlagswasser, 
 Versickerung von Niederschlagswasser und 
 Wasserrückhalt. 
 
Pflanzen 
Zur Bestandsaufnahme der Pflanzen wurde im  Januar 2013 eine Biotop- und Nutzungsty-
penerfassung durchgeführt. Größeres Augenmer k wurde auf die vorhandenen Bäume gelegt. 
Die Lindenreihe an der Erbacher Straße wird dur ch die Planung nicht beeinträchtigt. Im Be-
reich der geplanten privaten Grundstücke wurden  fünf weitere Großbäume auf ihre ökologi-
sche und gestalterische Qualität untersucht. De r Erhalt der Eiche in Höhe des benachbarten 
Flurstücks Nr. 300/6 und von zwei Linden an de r Erbacher Straße wird im Bebauungsplan 
festgesetzt. 
 
Tiere 
Zur Bestandsaufnahme der Tierwelt liegt ein Gutachten über faunist ische Untersuchungen 
und die artenschutzrechtliche Beurteilung gemäß § 44 BNatSchG [5] vor. Die dort genannten 
artenschutzrechtlichen Maßnahmen sind in den Bebauungsplan übernommen worden. Somit 
wird durch die Planung das Eintreten von Verb otstatbeständen des § 44 BNatSchG nicht aus-
gelöst.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 30 
Mensch und menschliche Gesundheit 
Das Plangebiet liegt unmittelbar neben der Bahntrasse der Odenwaldbahn und der stark be-
fahrenen B 26. Gemäß § 41 Abs. 1 BImSchG wu rde deshalb im Jahr 2010 eine Lärmschutz-
wand errichtet. Für den Bebauungsplan wurde ei ne Schalltechnische Un tersuchung erstellt 
[6]. Demnach sind geeignete Vorkehrungen zum pa ssiven Schallschutz zu treffen. Diese sind 
in den Bebauungsplan aufgenommen worden. 
 
 
 
Bearbeiter: Darmstadt, Mai 2014 
Städtebauliche Begründung 
Dipl.-Ing. Katharina Rauh +st udio moeve und projektpartner 
 
Umweltschutz und Grünordnung 
Dipl.-Ing. Sonja Pesch Björnsen Beratende Ingenieure GmbH 
 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
___________________ 
Cornelia Zuschke 
Stadträtin 
 
 
 
 
Anlagen Maßstab 
 
B-1 Bestandsplan mit Biotoptypen 1 : 1.000 
B-2 Grünorderisches Konzept 1 : 1.000

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 1 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
1.1 hessenARCHÄOLOGIE, Ida-Rhodes-Straße 1, 64295 Darmstadt (Schrei-
ben vom 01.08.2013): 
  
  
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 20 HDSchG 
wie folgt aufzunehmen: 
 
„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies der 
hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüg-
lich anzuzeigen.“ 
 
  
Der Anregung wird gefolgt.  
Die bereits enthaltene Formulierung  wird in den te xtlichen Festset-
zungen in „hessenArchäologie“ geändert. 
1.2 Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darm-
stadt (Schreiben vom 21.08.2013, 22.08.2013 und 24.10.2013): 
  
  
Aus regionalplanerischer Sicht bestehen gegen die bauleitplanerischen 
Überlegungen für die 1,1 ha große Planfläche „Erbacher Straße/Juden-
teich“ Teilbereich II keine grundsätzlichen Bedenken.  
 
Gleichwohl wird ein Hi nweis auf G4.9-1 des RPS/RegFNP 2010 vorge-
bracht, wonach aus Gründen des Lärmschutzes bei der Planung von 
(raumbedeutsamen) Vorhaben die für eine bestimmte Nutzung vorgese-
henen Flächen einander so zugeordnet werden sollen, dass die schall-
technischen Orientierungswerte für die städtebauliche Planung eingehal-
ten werden. Dieser grundsätzlichen Forderung wird die hier vorgelegte 
Planung nicht in hinreichendem Maße gerecht, wie die nachfolgenden 
Ausführungen von Seiten des Immissionsschutz-Dezernates zeigen. Hier 
sind weitere Überlegungen und Maßnahmen angeraten. 
 
Wegen der Nähe der öffentlichen Eise nbahninfrastruktur Darmstadt Ost- 
Bessunger Forsthaus der Deutschen Museums-Eisenbahn GmbH wird 
seitens des Dezernats Straßen- und Schienenverkehr um Beachtung des 
beigefügten Merkblatts „Bebauung von Grundstücken neben NE-Eisen-
bahnanlagen (nichtbundeseigene Ei senbahnanlagen) in Hessen“ gebe-
ten: 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Hinweise zur Bebauung von Grundstücken neben NE-Eisen-
bahnanlagen (nichtbundeseigene  Eisenbahnanlagen) in Hessen 
werden zur Kenntnis genommen.  
Darüber hinaus wurde die Deutsche Museums-Eisenbahn GmbH im 
Rahmen des Bauleitplanverfahrens noch beteiligt. 
 
 
Anlage 1

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 2 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme:

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 3 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt.  
Eine Festsetzung zur Einfriedung entlang des Bahngeländes wurde 
in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen (Ziffer III.3.4).

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 4 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme:

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 5 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
Bezüglich der zu vertretenden naturschutzfachlichen Belange wird auf 
die Stellungnahme der zuständigen un teren Naturschutzbehörde verwie-
sen.  
Der Geltungsbereich des o.g. Bebauu ngsplanes überlagert kein Natur- 
oder Landschaftsschutzgebiet. 
 
Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird 
wie folgt Stellung genommen: 
 
Bodenschutz 
 
Gegen das Vorhaben bestehen aus bodenschutzfachlicher Sicht keine 
Bedenken. In die Begründung zum Be bauungsplan ist folgendes aufzu-
nehmen: 
 
 Im Bereich des ehem. Bahngelän des / Sanierungsfläche der 
Tankstelle der Firma Held (A ltflächendatei-Nr. 411.000.031-
000.014 / Status der Altfläche: „Sanierung (Dekontamination) 
abgeschlossen“) befinden sich no ch Restbelastungen im Boden, 
die aus Gründen der Verhältnismäßigkeit nicht entfernt werden 
konnten. Hier ist die Versickerung von Niederschlagswasser nicht 
zulässig, da es andernfalls zur Verlagerung von Schadstoffen in 
das Grundwasser gelangen kann. 
 
 Die Altfläche der ehem. Firma Held und die Sanierungsfläche 
sind im B-Plan zu kennzeichnen.  
 
 
 
 Mögliche Eingriffe in den Boden im Bereich der Sanierungsfläche 
sind gutachterlich zu begleiten. Die abfallrechtlichen Bestim-
mungen sind bei Aushubmaßnahmen zu beachten. 
 
 
Eine Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde ist nicht ein-
gegangen. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt.  
Ein entsprechender Hinweis zu de n Restbelastungen im Boden und 
der Unzulässigkeit der Versickerung von Niederschlagswasser im 
Bereich der Altflächen wurde in den Bebauungsplanentwurf aufge-
nommen (Ziffer I.13.2). 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt.  
Die Altflächen der ehem. Firma Held und die Sanierungsflächen 
wurden im Bebauungsp lanentwurf gekennzeich net (Ziffern I.13.1 
und I.13.2). 
 
Die Anregung wird berücksichtigt.  
Ein entsprechender Hinweis wurde in den Bebauungsplanentwurf 
aufgenommen. Zusätzliche Regelungen zum Umgang mit Altlasten 
werden auch in den Grundstückskaufvertrag aufgenommen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 6 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 Bei allen Maßnahmen, die einen Ei ngriff in den Boden erfordern, 
ist auf sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auf-
fälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhan-
densein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist 
umgehend das Regierungspräsidi um Darmstadt, Abteilung Ar-
beitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da 41.5, zu infor-
mieren. 
 
 Bei Baugenehmigungsverfahren, di e Altflächen, schädliche Bo-
denveränderungen und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist 
das Regierungspräsidium Darmst adt, Abteilung Arbeitsschutz 
und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da 41.5, zu beteiligen. 
 
Hinweise: 
 
1. Die Stellungnahme erfolgt nur für die Flächen, die in der Zustän-
digkeit des Regierungspräsidiums Darmstadt als Oberer Boden-
schutzbehörde liegen. Zusätzli che Kenntnisse zum Vorhanden-
sein von weiteren Flächen könne n bei der Unteren Bodenschutz-
behörde der Wissenschaftsstadt Darmstadt vorliegen. 
 
2. Die Erfassung der Altstandorte in Hessen ist z.T. noch nicht flä-
chendeckend erfolgt, so dass die Daten in der Altflächendatei 
diesbezüglich nicht vollständig sind. Die Prüfung nach der Prä-
senz von Altstandorten sollte da her – ergänzend – in Eigenver-
antwortung der Kommune vorgenommen werden. 
 
Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)   
 
Für das geplante Baugebiet ist der gesamte Wasserbedarf (Trink- und 
Löschwasser) zu ermitteln. Zu ermitteln ist die benötigte Jahresmenge 
und der Tagesspitzenbedarf. Zudem ist ein Nachweis zu erbringen, dass 
der gesamte Wasserbedarf des Baug ebietes durch den zuständigen 
Wasserversorger gedeckt werden kann. 
Die Stellungnahme wurde berücksichtigt.
 
Ein entsprechender Hinweis ist im Bebauungsplanvorentwurf vor-
handen (Ziffer VI.3). 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt.  
Ein entsprechender Hinweis wurde in den Bebauungsplanentwurf 
aufgenommen (Ziffer VI.4). 
 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Hinweise zur Sicherstellung der Wasserversorgung werden zur 
Kenntnis genommen.  
Die Anschlüsse an das städtische Kanal- und Wasserleitungsnetz 
sind im Hinblick auf die bereits erfolgte Erschließung des Neubau-
gebiets „Edelsteinviertel“ ausreichend dimensioniert. Die Wasser-

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 7 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
 
Immissionsschutz 
 
Die fachlich inhaltliche Bearbeitung der Unterlagen hat ergeben, dass 
gegen den o.g. Bebauungsplanentwurf hinsichtlich der vom RP-Dezernat 
III 31.2 zu vertretenden Belange de s Immissionsschutzes Bedenken be-
stehen.  
 
Gemäß § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz sind bei raumbedeutsa-
men Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorge-
sehenen Flächen einander so zuzuor dnen, dass schädliche Umweltein-
wirkungen auf überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete so weit wie 
möglich vermieden werden. 
 
Dabei sind alle möglichen, im Bu ndes-Immissionsschutzgesetz genann-
ten Immissionen, wie Luftverunrei nigungen, Geräusche, Erschütterun-
gen, Licht, Wärme, Strahlen und ä hnliche Umwelteinwirkungen zu be-
rücksichtigen. 
 
Die nach § 50 Bundes-Immissionssc hutzgesetz geforderte Zuordnung 
der Flächen ist durch eine Abstufung zwischen Gebieten unterschiedli-
cher Nutzung und ausreichenden Abständen zwischen sich gegenseitig 
beeinträchtigenden Bauflächen oder, wenn das nicht möglich ist, durch 
Festsetzung von Ersatzmaßnahmen zu erreichen. 
Diese allgemeinen Planungsgrundsätze für den Immissionsschutz sind in 
der Bauleitplanung zu berücksichtigen.  
 
Weiter gilt § 1 Abs. 6 BauGB: Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind 
insbesondere zu berücksichtigen: 
versorgung des Planungsgebietes ist durch Ergänzung und Erweite-
rung des HSE-Versorgungsnetzes im Zuge der Erschließungsmaß-
nahmen entsprechend dem Bedarf  der zukünftigen Abnehmer ge-
plant. Die Löschwasserversorgung des Planungsbereiches erfolgt 
nach den Vorgaben der örtlichen Feuerwehr. 
 
 
 
Die Hinweise zum Immissionsschu tz werden zur Kenntnis genom-
men.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 8 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 Ziff. 1. die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Ar-
beitsverhältnisse (und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbe-
völkerung,). 
 
 Ziff. 7. die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Na-
turschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere… 
 
 … c) umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine 
Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt. 
 
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der Planung ein Konflikt. 
 
Die vorgesehene Wohnbebauung befindet sich im unmittelbaren Einwir-
kungsbereich der Odenwaldbahn. Dies findet zwar in Kapitel II 3.4 Er-
wähnung, allerdings wird lediglich angegeben, dass die Bahntrasse vor-
handen ist. Die Auswirkungen auf die menschliche Gesundheit werden 
nicht beschrieben. Durch die unmittelbare Nähe der Bebauung zur 
Bahnlinie können einzelne Nutzun gen mit erheblichen Immissionen 
durch Lärm (und Abgasen) beaufschlagt werden.  
 
 
 
 
 
Im rechtskräftigen Bebauungsplan „O17 – Erbacher Straße / Judenteich 
– Teilbereich 1“ ist der nordwestliche Teil der außerhalb des dortigen 
Geltungsbereichs liegenden Fläche (Teilbereich 2) als Mischgebiet und 
der südöstliche Teil als Grünfläche dargestellt.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. Zur Ermittlung des notwendigen 
Lärmschutzes bezogen auf den Verkehrslärm (Straßenlärm der B 
26 und Erbacher Straße sowie Bahnlärm) wurde ein Lärmschutz-
gutachten erstellt, welches im Rahmen der Offenlage eingesehen 
werden kann. Das Lärmschutzgutachten zeigt, dass innerhalb des 
Plangebietes ein Konfliktpotential infolge der einwirkenden Ver-
kehrsgeräusche besteht. Es erge ben sich Überschreitungen der 
schalltechnischen Orientierung swerte gemäß DIN 18005-1 bei 
Überlagerung aller maßgebenden Verkehrslärmquellen in einer 
Größenordnung von maximal Lr   +8 / +10 dB(A) am Tag bzw. in 
der Nacht. Da die Verkehrslärmquellen aus unterschiedlichen Rich-
tungen auf die geplante Wohnbebauung einwirken, ist der Schall-
schutz mittels passiver Maßnahmen zu gewährleisten, d.h. durch 
bauliche Vorkehrungen am Gebäude selbst. Die Ergebnisse des 
Gutachtens wurden in die Fest setzungen zum Bebauungsplan auf-
genommen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 9 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
Die im Bebauungsplan entsprechend dargestellten Baufelder sind frei-
zuhaltende Schutzflächen. Ledig lich Lärmschutzeinrichtungen zum 
Schutz der Baufelder z.B. vor Verkehrslärm sind zulässig. Bebaut wer-
den dürfen die Felder nur, wenn nachgewiesen wurde, dass störende 
gewerbliche Nutzungen verbindlich eingestellt oder durch aktive Schall-
schutzmaßnahmen ausreichend abgeschirmt wurden. 
 
In der nun vorgelegten Planung für Teilbereich 2 des Gebietes wurden 
die nordwestlichen Baufelder vergrößert und als allgemeine Wohngebiete 
ausgewiesen und im ehemals als Grünfläche vorgesehenen Bereich wur-
den weitere Flächen zur Wohnnutzung vorgesehen. 
 
 
 
Die Schutzflächenfunktion der Baufelder ist nicht mehr vorgesehen. 
 
Zum derzeitigen Stand der Planung, lässt sich nicht beurteilen, ob das 
geplante Vorhaben schädlichen Um welteinwirkungen durch Geräusche 
ausgesetzt sein wird. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Festsetzung der Schutzflächenfunktion im rechtskräftigen Be-
bauungsplan O17 – Erbacher Straße  / Judenteich – Teilbereich I 
beziehen sich auf die Immissionen durch die noch bestehenden 
Gewerbebetriebe und nicht auf die Verkehrsimmissionen. Lediglich 
Lärmschutzeinrichtungen zum Schutz der Baufelder (z.B. vor Ge-
werbelärm) sind zulässig. 
 
Die Festsetzungen für die südlichen, „angeschnittenen“ Baufelder 
im O 17 Teilbereich I wurden im O 17 Teilbereich II übernommen 
(WA 3). Eine Ausweitung der Bauflächen auf ehemals als Grünflä-
che vorgesehene Bereiche wurde nicht vorgenommen. Der öffentli-
che Grünraum verschmälert sich jedoch aufgrund der geringeren 
zur Verfügung stehenden Breite des Plangebiets. 
 
Die Festsetzung der Schutzflächenf unktion wurde für zwei der er-
gänzenden Baufelder des O 17 Teilbereich I im WA 3 des vorlie-
genden Bebauungsplanvorentwurfs übernommen. Dies bedeutet, 
dass hier im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens der Nach-
weis erbracht werden muss, dass die störenden gewerblichen Nut-
zungen verbindlich eingestellt od er durch aktive Schallschutzmaß-
nahmen ausreichend abgeschirmt wurden. 
Für das nördliche Baufeld im WA 3 wurde im Rahmen des Bauge-
nehmigungsverfahrens für eine Wohnbebauung durch eine schall-
technische Stellungnahme des Ingenieurbüros Fritz vom 
31.05.2013 nachgewiesen, dass eine Bebauung auf diesem Baufeld 
zulässig ist, da der einzige noch existierende Gewerbebetrieb (Gen-
til) einen ausreichenden Abstand zu dem Baufeld hat, so dass keine 
Immissionswerte zu erwarten sind , welche die maximal zulässigen 
Pegel für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) überschreiten. Das 
Lärmschutzgutachten kann im Rah men der Offenlage eingesehen 
werden.  
Da das mittlere Baufeld im WA 3 die gleiche Entfernung zum Ge-
werbebetrieb aufweist, ist hier eine Wohnbebauung ebenso zuläs-
sig. Es wird im mittleren Baufeld daher keine „Schutzflächenfunk-

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 10 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
Zur Klärung des Sachverhaltes ist die Erstellung einer Schallimmissi-
onsprognose erforderlich. Aufgrund der in dem Gutachten getroffenen 
Annahmen und Berechnungen kann dann entschieden werden, ob und in 
welchem Umfang die vorhandene Be bauung Immissionen ausgesetzt 
sein wird, bzw. zu schützen ist. 
 
Es wird deshalb vorgeschlagen, ein entsprechendes Gutachten erstellen 
zu lassen, den Konflikt in die Plan ung einzuarbeiten, sachgerecht abzu-
wägen und ggf. Schutz- bzw. Ersatzmaßnahmen festzusetzen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
In die schalltechnische Betrachtung sollten auch die Planungen für eine 
Schienenanbindung des Ostkreises Darmstadt-Dieburg einfließen. Eine 
höhere Auslastung des Ostbahnhofes durch eine zusätzliche (Straßen-) 
Bahnlinie führt zwangsläufig zu stärkeren Geräuschimmissionen im 
Plangebiet. 
 
Von der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass durch das Vorhaben keine 
Rohstoffsicherungsflächen betroffen sind. Nach den vorliegenden Unter-
lagen ist im Plangebiet bisher kein Bergbau umgegangen. Aktuelle Be-
triebe, die unter Bergaufsicht stehen, befinden sich nicht in unmittelba-
rer Umgebung zum Planungsgebiet. Derzeit bestehen noch eine Erlaub-
nis zur Aufsuchung von Kohlenwasserstoffen und eine Erlaubnis zur Auf-
tion“ festgesetzt. 
Da im Bereich des WA 1 und WA 2 keine gewerblichen Nutzungen 
mehr existieren, werden hier keine Schutzflächenfunktionen festge-
setzt. 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. Zur Ermittlung des notwendigen 
Lärmschutzes bezogen auf den Verkehrslärm (Straßenlärm der B 
26 und Erbacher Straße sowie Bahnlärm) wurde ein Lärmschutz-
gutachten erstellt, welches im Rahmen der Offenlage eingesehen 
werden kann. Das Lärmschutzgutachten zeigt, dass innerhalb des 
Plangebietes ein Konfliktpotential infolge der einwirkenden Ver-
kehrsgeräusche besteht. Es erge ben sich Überschreitungen der 
schalltechnischen Orientierung swerte gemäß DIN 18005-1 bei 
Überlagerung aller maßgebenden Verkehrslärmquellen in einer 
Größenordnung von maximal Lr   +8 / +10 dB(A) am Tag bzw. in 
der Nacht. Da die Verkehrslärmquellen aus unterschiedlichen Rich-
tungen auf die geplante Wohnbebauung einwirken, ist der Schall-
schutz mittels passiver Maßnahmen zu gewährleisten, d.h. durch 
bauliche Vorkehrungen am Gebäude selbst. Die Ergebnisse des 
Gutachtens wurden in die Fest setzungen zum Bebauungsplan auf-
genommen. 
 
Die Einbeziehung der Emissionen der geplanten Straßenbahnschie-
nenanbindung des Ostkreises Da rmstadt-Dieburg kann im Rahmen 
des Bauleitplanverfahrens nicht berü cksichtigt werden, da sich die 
Straßenbahnanbindung noch in einer sehr frühen Planungsphase 
befindet.  
 
Die Hinweise werden zur Kenntni s genommen, haben jedoch keine 
Auswirkung auf die Planung.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 11 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
suchung von Erdwärme und Sole. Der Bergaufsicht sind derzeit jedoch 
keine Aufsuchungsvorhaben im Plan gebiet bekannt. Belange der Berg-
aufsicht sind durch das Vorhaben somit nicht betroffen. Dem Vorhaben 
der Stadt Darmstadt stehen aus der Sicht der Bergbehörde daher keine 
Sachverhalte mit rechtlicher Verbindlichkeit und abwägungsfähige Sach-
verhalte entgegen. 
 
Der Kampfmittelräumdienst wurde nicht beteiligt. Eine Beteiligung des 
Kampfmittelräumdienstes im Rahmen von Bauleitplanverfahren erfolgt 
ausnahmsweise nur dann, wenn von gemeindlicher Seite im Rahmen des 
Bauleitplanverfahrens konkrete Hinw eise auf das mögliche Vorkommen 
von Kampfmitteln gegeben werden. In  dem zugeleiteten Bauleitplanver-
fahren sind keine Hinweise dieser Art enthalten. Es steht jedoch frei den 
Kampfmittelräumdienst direkt zu beteiligen. Mündliche Anfragen können 
gerichtet werden an Herrn Schwetzler, Tel. 06151-125714. Schriftliche 
Anfragen an das Regierungspräsidiu m Darmstadt, Dezernat I 18, Zent-
raler Kampfmittelräumdienst. 
 
Am 24.10.2013 teilt der Kampfmittelräumdienst folgendes mit: 
 
die Auswertung der Kriegsluftbilder hat ergeben, dass sich das im Lage-
plan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet befindet. 
 
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grund-
sätzlich ausgegangen werden. 
 
Eine systematische Überprüfung (Sondi eren auf Kampfmittel, ggf. nach 
Abtrag des Oberbodens) ist daher vo r Beginn der geplanten Bauarbeiten 
und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen erforderlich, 
auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll 
grundsätzlich eine EDV-gestützte Datenaufnahme erfolgen. 
 
Zur eigenen Sicherheit sollte bescheinigt werden, dass die Kampfmittel-
räumarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik durchgeführt wur-
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wurde berücksichtigt. Aufgrund der Nähe des Plange-
bietes zum Ostbahnhof wurde de r Kampfmittelräumdienst im Rah-
men des Bauleitplanverfahrens zusätzlich beteiligt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gemäß Stellungnahme des RP – Kampfmittelräumdienst befindet 
sich der gesamte Geltungsbereich im Bombenabwurfgebiet. Fol-
gender Hinweis wird daher unter Ziffer VI.5 im Bebauungsplanent-
wurf aufgenommen: 
 
Kampfmittelbelastung und -räumung 
Der Geltungsbereich des Bebauungs plans liegt in einem Bomben-
abwurfgebiet und es muss grunds ätzlich vom Vorhandensein von 
Kampfmitteln ausgegangen werden. Bei allen Flächen, bei denen bo-
deneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische Überprü-
fungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Bau-
arbeiten erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampf-
mittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 12 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
den. Der Bescheinigung ist ein Lage plan beizufügen, auf dem die unter-
suchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete Detek-
tionsverfahren anzugeben. 
 
Für die Dokumentation der Räumda ten beim Kampfmittelräumdienst 
des Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Es wird 
bei der Beauftragung des Dienstleisters darum gebeten, auf die Verwen-
dung des Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen. 
 
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen 
örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden.  
 
Nach Abschluss der  Arbeiten wird um Übersendung des Lageplans und 
der KMIS-R-Datei gebeten. 
 
Das Datenmodul KMIS-R kann kostenlos von der nachstehenden Inter-
netseite des Kampfmittelräumdienstes heruntergeladen werden: 
http://www.rp-darmstadt.hessen.de  
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst) 
 
Mit einer Luftbilddetailauswertung  wurden mehrere Verdachtspunkte 
ermittelt, die auf möglicherweise noch vorhandene Bombenblindgänger 
hinweisen. Die Punkte wurden koor dinatenmäßig erfasst und sind im 
beiliegenden Lageplan rot gekennzeichnet. 
 
Eine Überprüfung der Verdachtspunkte ist vor bodeneingreifenden Bau-
arbeiten erforderlich. Sofern das Gelände nicht sondierfähig sein sollte 
(wegen oberflächennahen magnetisch en Störungen wie Auffüllung, Ver-
siegelung, Versorgungsleitungen) is t eine Überprüfung mittels Sondie-
rungsbohrungen erforderlich. 
 
Eine Überprüfung der Verdachtspunkte ist auch dann erforderlich, wenn 
sich diese Verdachtspunkte außerhalb des Baufeldes bzw. Grundstückes 
befinden und vor bodeneingreifend en Bauarbeiten ein Sicherheitsab-
Entsprechende Regelungen werden zusätzlich in den städtebauli-
chen Vertrag aufgenommen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 13 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
stand im Radius von 15 Metern um den eingemessenen Verdachtspunkt 
nicht eingehalten werden kann.  
 
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischen-
lagern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessenten/Interessen-
tin oder sonstigen Berechtigten (z .B. Eigentümer/Eigentümerin, Inves-
tor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen 
selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen.  
 
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden 
die örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt. 
 
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma wird 
immer darum gebeten, das v. g. Aktenzeichen anzugeben und eine Kopie 
dieser Stellungnahme beizufügen.    
 
Als Anlage werden die Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittel-
räumung im Lande Hessen übersandt. 
 
Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, wird 
die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unum-
gänglich gehalten. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive 
Rechnungsprüfung zum Zwecke der  Kostenerstattung durch den Bund 
gem. Nr. 3. der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräu-
mung. 
 
Eine Kopie des Auftrages ist dem Kampfmittelräumdienst zur Kenntnis-
nahme zuzusenden. 
 
Den Abtransport – ggf. auch die Entschärfung – und die Vernichtung der 
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen – Kampfmittelräum-
dienst –  weiterhin auf eigene Kosten übernehmen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 14 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme:

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 15 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
Am 22.08.2013 wurde ein Altflächen-Gesamtausdruck nachgereicht:  
 
 
Die Hinweise werden berücksichtigt. 
Im Bereich des ehem. Bahngeländes / Sanierungsfläche der Tank-
stelle der Firma Held befinden si ch noch Restbelastungen im Bo-
den, die aus Gründen der Verhältnismäßigkeit nicht entfernt wer-
den konnten. Hier ist die Versic kerung von Niederschlagswasser 
nicht zulässig, da es andernfall s zur Verlagerung von Schadstoffen 
in das Grundwasser gelangen kann. Ein entsprechender Hinweis zu 
den Restbelastungen im Boden und der Unzulässigkeit der Versi-
ckerung von Niederschlagswasser im Bereich der Altflächen wird in 
den Bebauungsplanentwurf aufgenommen. Ebenso wird die Kenn-
zeichnung der Altfläche der ehem. Firma Held und die Sanierungs-
fläche in den Bebauungsplan au fgenommen (Ziffern I.13.1 und 
I.13.2). 
 
Entsprechende Hinweise, dass mögliche Eingriffe in den Boden im 
Bereich der Sanierungsfläche gutachterlich zu begleiten und die 
abfallrechtlichen Bestimmungen bei Aushubmaßnahmen zu beach-
ten sind, werden in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen. 
 
Darüber hinaus wird ein entspr echender Hinweis in den Bebau-
ungsplanentwurf aufgenommen, dass bei Baugenehmigungsverfah-
ren die Altflächen, schädliche Bodenveränderungen und/oder 
Grundwasserschäden betreffen, das Regierungspräsidium Darm-
stadt, Abteilung Arbeitsschutz un d Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da 
41.5 zu beteiligen ist (Ziffer VI.4). 
 
Entsprechende Hinweise, dass bei allen Maßnahmen, die einen 
Eingriff in den Boden erfordern, auf sensorische Auffälligkeiten zu 
achten ist und dass bei Feststellung solcher Auffälligkeiten des 
Untergrundes, die auf das Vorhan densein von schädlichen Boden-
veränderungen hinweisen, umgehend das Regierungspräsidium 
Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz  und Umwelt Darmstadt, Dez. 
IV/Da 41.5, zu informieren ist, sind im Bebauungsplanvorentwurf

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 16 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
bereits vorhanden und bleiben erhalten (Ziffer VI.3).

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 17 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme:

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 18 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
1.3 Hessen Mobil Straßen- und Verkehrsmanagement, Groß-Gerauer Weg 4, 
64295 Darmstadt (Schrieben vom 25.07.2013): 
  
  
Fachlicher Hinweis: 
 
Gegen den Straßenbaulas tträger von klassifizierten Straßen bestehen 
keine Ansprüche auf Durchführung von Schutzmaßnahmen aufgrund des 
BImSchG. 
 
  
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 19 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
1.4 DB Services Immobilien GmbH, Camberger Straße 10, 60327 Frankfurt 
am Main (Schreiben vom 07.08.2013): 
  
  
Gegen den geplanten Bebauungsplan bestehen bei Beachtung und Ein-
haltung der nachfolgenden Bedingungen und Hinweise keine Bedenken: 
 
Die gewidmeten Bahnflächen in dem Bebauungsplan wurden nachricht-
lich als DB AG-Flächen dargestellt. 
 
Die Standsicherheit, Funktionsfähigkeit der Bahnanlagen und die Si-
cherheit des Eisenbahnbetriebes sind jederzeit zu gewährleisten. 
 
Die Sichtverhältnisse auf die Signale und Bahnanlagen dürfen durch die 
geplanten Baumaßnahmen nicht beei nträchtigt werden bzw. müssen 
jederzeit gewährleistet sein. 
 
Die Antragsunterlagen der die DB Immobilien berührenden Baumaß-
nahmen müssen frühzeitig mit der DB Immobilien abgestimmt und mit 
detaillierten Plänen rechtzeitig vor Baubeginn zur Stellungnahme und 
ggf. vertraglichen Regelung vorgelegt werden. 
 
Von dem Bebauungsplan wird der Bahnübergang im Bahn-km 8,200 
direkt betroffen. Eine Änderung der Verkehrssituation ist nicht auszu-
schließen. Um zu klären, ob und in welchem Umfang Sicherungsmaß-
nahmen am vorhandenen Bahnübergan g angepasst werden müssen, ist 
ggf. ein Ortstermin mit der DB Netz AG, Regionalnetz Odenwald, Herr 
Bernd Hamann, Tel. 06078-9326-40, Bei den Stockwiesen 26a, 64823 
Groß-Umstadt, bernd.hamann@deutschebahn.com, zu vereinbaren. 
 
 
Im südöstlichen Bereich befinden sich zwei Abstellgleise, eine Gleis-
sperre und eine Weiche. Diese sind an die Museumseisenbahn Darm-
stadt-Kranichstein verpachtet. 
 
  
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt.  
Zur Klärung des Umfangs an Sicherungsmaßnahmen am vorhan-
denen Bahnübergang im Bereich des Botanischen Gartens wurde 
die DB Netz AG, Regionalnetz Odenwald im Rahmen des Bauleit-
planverfahrens beteiligt. Nach  mündlicher Stellungnahme vom 
27.09.2013 ist aus Sicht der DB Netz AG der Bahnübergang regel-
werkskonform und hinreichend durch Schilder, Piktogramme sowie 
Pfeif-Tafeln entlang der Bahnstrecke gesichert. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 20 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
Das Betreten und Verunreinigen de s Bahngeländes ist gemäß der Eisen-
bahn Bau- und Betriebsordnung (EBO) untersagt. Darauf müssen die 
späteren direkten Anlieger schon im Verlauf des Antragsverfahrens von 
der genehmigenden Behörde nachweis bar hingewiesen werden. Zusätz-
lich sollten im Rahmen der Bauleitplanung, wo dies notwendig erscheint, 
auf den Schutz der Anlieger gerich tete Schutzmaßnahmen entlang der 
Bahngrenze vorgesehen werden. 
 
Im Bereich von Spielplätzen muss die Einfriedigung die entsprechende 
Höhe aufweisen. Es muss in jedem Falle vermieden werden, dass Kinder 
bzw. Personen sich selbst gefährden oder durch ihr Verhalten den Ei-
senbahnbetrieb beeinträ chtigen können (z.B. durch Ballspielen, Steine 
werfen auf vorbeifahrende Züge). Die Einfriedung in diesem Bereich 
muss daher mit einem engmaschigen Gitter versehen werden. 
 
Ein Überschwenken der Bahnanlage is t verboten. Die Einhaltung dieser 
Auflagen ist durch den Einbau einer Überschwenkbegrenzung (mit TÜV-
Abnahme) sicher zu stellen. Die entstehenden Kosten sind vom An-
tragsteller oder dessen Rechtsnachfolger zu tragen. 
Falls wider erwarten DB Netz AG-Gelände während der Bauzeit überge-
schwenkt werden muss, ist dies bei DB Immobilien gesondert zu bean-
tragen. Diese Erlaubnis wird unter besonderen Auflagen gegen eine Be-
arbeitungsgebühr erteilt. 
 
Anfallendes Oberflächenwasser oder sonstige Abwässer dürfen nicht auf 
Bahngrund geleitet und zum Versickern  gebracht werden. Es dürfen kei-
ne schädlichen Wasseranreicherungen im Bahnkörper auftreten. 
 
Die Vorflutverhältnisse dürfen du rch Baumaterialien oder Erdaushub 
nicht zu Ungunsten der DB AG verändert werden. 
 
 
Im Bebauungsplan müssen die Grund stücke im Interesse der öffentli-
chen Sicherheit – auch im Interesse der Sicherheit der auf seinem 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und an das Bauauf-
sichtsamt weitergeleitet. Er ist ansonsten nicht Gegenstand der 
Bauleitplanung. 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. Eine Festsetzung zur Einfriedung 
entlang des Bahngeländes wurde in den Bebauungsplanentwurf 
aufgenommen (Ziffer III.3.4). 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und an das Bauauf-
sichtsamt weitergeleitet. Er ist ansonsten nicht Gegenstand der 
Bauleitplanung. 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und an das Bauauf-
sichtsamt weitergeleitet. Er ist ansonsten nicht Gegenstand der 
Bauleitplanung. 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. Eine Festsetzung zur Einfriedung 
entlang des Bahngeländes wurde in den Bebauungsplanentwurf

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 21 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
Grundstück verkehrenden Personen – derart mit einem Stabgitterzaun 
(nicht übersteigbar) eingefriedet werden, dass ein Betreten der Bahnan-
lagen verhindert wird. Eisenbahngelände darf weder unterhalb noch 
oberhalb Terrain in Anspruch genommen werden. Die Einfriedung ist von 
dem Bauherrn bzw. seinen Rechtsnach folgern laufend instand zu halten 
und ggf. zu erneuern. Die anfallenden Kosten gehen zu Lasten des Bau-
herrn bzw. seiner Rechtsnachfolger. 
 
Im unmittelbaren Bereich von DB-L iegenschaften muss jederzeit mit 
dem Vorhandensein betriebsnotwendiger Kabel und Leitungen gerechnet 
werden. Dies ist bei der Ausführung von Erdarbeiten zu beachten. Evtl. 
vorhandene Kabel oder Leitungen müssen umgelegt oder gesichert wer-
den. Die anfallenden Kosten gehen zu Lasten des Bauherrn bzw. seiner 
Rechtsnachfolger. 
 
Der Zugang zu den Durchlässen muss jederzeit für Prüfungen oder In-
standhaltungsarbeiten gewährleistet sein. 
 
Abstand und Art der Bepflanzung müssen so gewählt werden, dass bei 
Windbruch keine Bäume auf das Bahngelände bzw. in das Lichtraumpro-
fil des Gleises fallen können. Der Mi ndestabstand ergibt sich aus der 
Endwuchshöhe und einem Sicherheits zuschlag von 2,50 m. Diese ab-
stände sind durch geeignete Maßnah men (Rückschnitt u.a.) ständig zu 
gewährleisten. Soweit von bestehen den Anpflanzungen Beeinträchtigun-
gen des Eisenbahnbetriebes und der Verkehrssicherheit ausgehen kön-
nen, müssen diese entsprechend angepasst oder beseitigt werden. Bei 
Gefahr in Verzug behält sich die Deutsche Bahn das Recht vor, die Be-
pflanzung auf Kosten des Eigentümers zurück zu schneiden bzw. zu ent-
fernen. 
 
Parkplätze, Zufahrt und Fahrweg müssen auf ihrer ganzen Länge zur 
Bahnseite hin, wo dies nötig erscheint, mit Schutzplanken oder ähnli-
chem abgesichert werden, damit ein unbeabsichtigtes Abrollen zum 
Bahngelände hin in jedem Falle verh indert wird. Die Schutzvorrichtung 
aufgenommen (Ziffer III.3.4). 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und an das Bauauf-
sichtsamt weitergeleitet. Er ist ansonsten nicht Gegenstand der 
Bauleitplanung. 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 22 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
ist von den Bauherrn oder dessen Rechtsnachfolgern auf ihre Kosten 
laufend instand zu setzen und ggf. zu erneuern. 
 
Bei der Planung von Lichtzeichen un d Beleuchtungsanlagen in der Nähe 
zur Bahn (z.B. Beleuchtung von Par kplätzen, Baustellenbeleuchtung, 
Leuchtwerbung aller Art etc.) ist darauf zu achten, dass Blendungen der 
Triebfahrzeugführer ausgeschlossen sind und Verfälschungen, Überde-
ckungen und Vortäuschungen von Signalbildern nicht vorkommen. 
 
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entste-
hen Immissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Erschütterun-
gen, usw.). Wir weisen hier besonder s auf die Zeiten hin, in denen wäh-
rend der Baumaßnahmen auf dem Glei skörper z.B. mit Gleisbaumaschi-
nen gearbeitet wird. Hier werden zur Warnung des Personals gegen die 
Gefahren aus dem Eisenbahnbetrieb Tyfone und Signalhörner benutzt. 
Entschädigungsansprüche oder An sprüche auf Schutzmaßnahmen kön-
nen gegen die Deutsche Bahn AG nich t geltend gemacht werden, da die 
Bahnlinie planfestgestellt ist. 
 
Die Kabelauskünfte beziehen sich  nur auf das Bahngelände. Für den 
Bereich – öffentlicher Grund – liegen der DB Netz AG keine Plandoku-
mentationen vor. Diese können ggf. be i der Vodafone D2 GmbH vorlie-
gen. Ansprechpartner: Vodafone D2 GmbH, Abteilung: TRPT-M, Herr 
Udo Henkes, Tel.: 0681-935010-21, Fax: 0681-935010-18, Werner-von-
Siemens-Allee 1, 66115 Saarbrücken. 
 
Es wird darauf hingewiesen, dass ei ne Stellungnahme bezüglich von Ka-
belabfragen von der DB Energie GmbH noch aussteht und nachgeliefert 
wird. 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis ge nommen. Dies wird im Rahmen 
der Ausbauplanung der öffentliche n Straßen berücksichtigt. Der 
Hinweis wird an das Straßenverkehrs- und Tiefbauamt weitergelei-
tet. 
 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Bezüglich der durch den laufenden Eisenbahnbetrieb verursachten 
Immissionen (Schall) werden passive Lärmschutzmaßnahmen im 
Bebauungsplan festgesetzt. 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
Seitens der DB Energie GmbH ging keine Stellungnahme ein.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 23 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
1.5 HSE Technik GmbH & Co. KG,  Dornheimer Weg 24, 64293 Darmstadt 
(Schreiben vom 09.08.2013): 
  
  
Bei der weiteren Planung ist zu beachten: 
 
Die Stromversorgung des Planungsgebietes ist durch Ergänzung und 
Erweiterung des bestehenden HSE-Versorgungsnetzes im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünf-
tigen Abnehmer geplant. 
 
Die Löschwasserversorgung des Planungsbereiches ist abhängig von der 
zukünftigen Nutzung und erfolgt nach  den Vorgaben der örtlichen Feu-
erwehr. 
 
Die Gasversorgung des Planungsbereichs ist nur unter Beachtung der 
Wirtschaftlichkeit möglich. Die Entscheidung über die Gasversorgung 
wird vom Verteilnetzbetreiber (VNB) Rhein-Main-Neckar GmbH & Co. KG 
getroffen, wenn die Planung abgeschlossen ist und die Kosten festste-
hen. Grundsätzlich sieht der VNB bei Gebieten mit reiner Wohnbebauung 
oder einem Mischgebiet nur noch dann die gasseitige Erschließung 
durch den Rohrleitungsbau vor, we nn seitens des verantwortlichen Er-
schließungsträgers oder der zuständigen Kommune die Tiefbauleitungen 
„kostenfrei“ gestellt werden. 
 
Falls im Rahmen der Planung Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich der 
Leitungstrassen geplant sind, ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume 
lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindest-
abstand von 2,5 m zu den Versorgung sleitungen der HSE AG aufweisen 
müssen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Leitungen ge-
gen Wurzeleinwirkungen zu sichern, oder die Standorte der Bäume dem-
entsprechend zu verschieben. Pf lanzmaßnahmen im Nahbereich der 
HSE-Betriebsmittel sind deshalb vorher abzustimmen. 
 
  
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wurde berücksichtigt. Ein entsprechender Hinweis ist 
im Bebauungsplanvorentwurf vorhanden (Hinweis VI.2).

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 24 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
1.6 IHK Darmstadt,  Rheinstraße 89, 64295 Darmstadt (Schreiben vom 
23.08.2013): 
  
  
Es werden Bedenken zu der Planung vorgebracht.  
 
Angrenzend an das Plangebiet verläuft im Westen das Gleisbett der 
Deutschen Bahn, die B 26 sowie die geplante Trasse der aus Sicht der 
IHK nach wie vor erforderlichen Darmstädter Nordostumgehung. Östlich 
angrenzend hat das Unternehmen „H olzLand Josef Gentil GmbH & Co. 
KG.“ seinen Firmensitz. Diese Nutzungen – Verkehr und Gewerbe – ver-
ursachen Immissionen, welche das Wohnen erheblich stören.  
Wie in der Begründung auf Seite 16 erwähnt, wird zurzeit die Verkehrs-
belastung gutachterlich geprüft. Es wird empfohlen, auch die Immissio-
nen des Unternehmens in die Betrachtung mit einzubeziehen. 
 
Das Unternehmen unterliegt an diesem Standort grundsätzlich dem Be-
standsschutz. Eine Spekulation auf eine Verlagerung des Unternehmens 
ist keine geeignete Planungsgrundlage, um eventuelle Konflikte zwischen 
Wohnen und Gewerbe zu verhindern. Bei der städtebaulichen Planung 
und deren rechtlicher Umsetzung ist zu gewährleisten, dass ein der Um-
gebung angemessener Schallschutz erreicht wird. Die Aufnahme der 
tatsächlichen Immissionswerte in die textlichen Festsetzungen erhöht 
die Planungstransparenz. 
  
Die Anregung wird berücksichtigt.  
Zur Ermittlung des notwendigen Lärmschutzes wurde ein Lärm-
schutzgutachten erstellt, welche s im Rahmen der Offenlage einge-
sehen werden kann. Das Lärmschu tzgutachten zeigt, dass inner-
halb des Plangebietes ein Konfliktpotential infolge der einwirkenden 
Verkehrsgeräusche (Straßenlärm der B 26 und Erbacher Straße 
sowie Bahnlärm) besteht. Es erge ben sich Überschreitungen der 
schalltechnischen Orientierung swerte gemäß DIN 18005-1 bei 
Überlagerung aller maßgebenden Verkehrslärmquellen in einer 
Größenordnung von maximal L
r   +8 / +10 dB(A) am Tag bzw. in 
der Nacht. Da die Verkehrslärmquellen aus unterschiedlichen Rich-
tungen auf die geplante Wohnbebauung einwirken, ist der Schall-
schutz mittels passiver Maßnahmen zu gewährleisten, d.h. durch 
bauliche Vorkehrungen am Gebäude selbst. Die Ergebnisse des 
Gutachtens wurden in die Fest setzungen zum Bebauungsplanent-
wurf aufgenommen. 
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 15.12.2011 beschlos-
sen, den am 28.04.2010 in Kraft getretenen Bebauungsplan N 59 – 
Nordostumgehung –, vor dem Hintergrund der erhöhten Gesamt-
kosten für die Straßenplanung, die der Baulastträger nicht getra-
gen hätte, sowie der geringen Akzeptanz der Bürgerschaft für diese 
umgreifende Baumaßnahme, aufzuheben und hat zur Einleitung 
des Aufhebungsverfahrens eine n Aufstellungsbeschluss gefasst. 
D.h. eine Realisierung des Stra ßenprojekts Nordostumgehung wird 
nicht weiter verfolgt und wurde vo r diesem Hintergrund auch nicht 
im Rahmen des Lärmschutzgutachtens mit untersucht.  
Die Geräuschimmissionen des Unternehmens HolzLand Josef Gen-
til GmbH & Co. KG werden im Bauleitplanverfahren berücksichtigt. 
Die Baufelder, die möglicherweise durch Geräuschimmissionen der 
Firma Gentil beeinträchtigt sind , haben im Bebauungsplanvorent-
wurf als Festsetzung ein „Treppensymbol“, welches besagt, dass

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
Stand: 18.06.2014 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf Seite 25 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
diese Baufelder von der Bebauung  freizuhaltende Schutzflächen 
sind. Im WA 3 sind dies die beid en ergänzenden Bauflächenfelder 
aus dem Bebauungsplan O 17 Teilb ereich I (nördliches und östli-
ches Baufeld). In den gekennzeichn eten Baufeldern sind lediglich 
Lärmschutzeinrichtungen zum Schutz der Baufelder zulässig. Dar-
über hinaus können sie entsprec hend den übrigen Festsetzungen 
bebaut werden, sofern im Rahmen des Baugenehmigungsverfah-
rens der Nachweis erbracht wurde, dass die störenden gewerbli-
chen Nutzungen verbindlich eingestellt oder durch aktive Schall-
schutzmaßnahmen ausreichend abgeschirmt wurden. 
Im WA 3 wurde für das nördliche Baufeld im Rahmen des Bauge-
nehmigungsverfahrens für eine Wohnbebauung eine schalltechni-
sche Stellungnahme des Ingenieurbüros Fritz vom 31.05.2013 vor-
gelegt, welches nachweist, dass eine Bebauung auf diesem Baufeld 
zulässig ist, da der einzige noch existierende Gewerbebetrieb (Gen-
til) keine Emissionen verursacht, welche die Immissionsrichtwerte 
gem. TA Lärm überschreiten oder  die zur Schädigung der Gesund-
heit führen würden. Da auch be i Ausschöpfung der Emissionswerte 
für den rechtmäßig genehmigten Gewerbebetrieb in jedem Falle für 
die benachbarten Flächen die zulässigen Immissionswerte einzu-
halten sind, resultiert aus der Entfernung der geplanten Wohnbe-
bauung vom Gewerbebetrieb keine erhebliche Überschreitung der 
Immissionsrichtwerte. Bei der Ermittlung der Immissionskontin-
gente konnte eine minimale Überschreitung des Planwertes von 0,7 
dB(A) nachgewiesen werden. Diese minimale Überschreitung er-
scheint städtebaulich vertretbar.  Das Lärmschutzgutachten kann 
im Rahmen der Offenlage eingesehen werden. 
Da das mittlere Baufeld im WA 3 die gleiche Entfernung zum Ge-
werbebetrieb aufweist, ist hier eine Wohnbebauung ebenso zuläs-
sig. Eine Festsetzung mit einer „Schutzflächenfunktion“ ist daher 
hier nicht notwendig.