Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 30.09.2018

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 22.11.2018 
 3700/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 10.12.2018 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 30.09.2018 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 30. September 2018 ist fertiggestellt und wird dem 
Betriebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
Gez. Greitemann

Bericht 
 
zum 30. September 2018

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung 
mit den zeitanteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2018. 
 
 
Entwicklung der Vermögenslage per 30.09.2018 
 
Erläuterungen zum Bericht per 30.09.2018

Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2018 rungen
ergebnis-
per 30.09.2018 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 205.225 187.354 17.871 1
b) aus Betreuungstätigkeit 30.560 51.128 -20.569 2
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 843 1.908 -1.065
Umsatzerlöse gesamt 236.627 240.391 -3.763
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten -5.108 14.775 -19.883 1
b) Betreuungstätigkeit -1.083 0 -1.083 2
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt -6.191 14.775 -20.966
3. andere aktivierte Eigenleistungen 1.891 8.970 -7.078
andere aktivierte Eigenleistungen gesamt 1.891 8.970 -7.078
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 2 0 2
b) übrige betriebliche Erträge 808 2.295 -1.487
sonstige betriebliche Erträge gesamt 810 2.295 -1.485
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 41.331 47.805 6.473
b) Instandhaltung 33.835 51.005 17.170
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 55.225 51.858 -3.366
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 130.391 150.668 20.277
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Betreuungstätigkeit 24.657 42.978 18.321 2
b) sonstigen Serviceleistungen 1.683 2.807 1.124
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 26.340 45.785 19.446
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 20.292 21.526 1.235
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 6.891 7.159 268
Personalaufwand gesamt 27.182 28.685 1.503
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des 
Anlageververmögens und Sachanlagen 14.131 15.975 1.844
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des 
Anlageververmögens und Sachanlagen gesamt 14.131 15.975 1.844
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 8.626 9.380 754
sonstige betriebliche Aufwendungen gesamt 8.626 9.380 754
Betriebsergebnis 26.468 15.937 10.531
10. Erträge aus Finanzanlagen 1.643 1.538 105
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 7 459 -452
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 17.421 19.293 1.872
13. Steueraufwand / -erstattung 1 0 -1
Finanzergebnis -15.769 -17.295 1.526
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 10.699 -1.358 12.057
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 6.471 1.358 5.113
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 1. - 3. Quartal 2018 17.170 0 17.170
* Sachstand Oktober 2018
Z w i s c h e n b e r i c h t 
per 30.09.2018
5
3
4
Quartalsbericht III 2018.xlsm
Bericht 30.09.2018

per 30.09.2018 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 413 0,02 0 461 0,03 0 -48 -10,42
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 1.557.918 89,16 0 1.495.113 87,67 0 62.805 4,20
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 35.283 2,02 0 42.923 2,52 0 -7.640 -17,80
- Übrige Sachanlagen 33.264 1,90 0 28.351 1,66 0 4.913 17,33
- Finanzanlagen 40.908 2,34 0 40.781 2,39 0 128 0,31
Anlagevermögen 1.667.787 95,45 0 1.607.629 94,26 0 60.158 3,74
- Vorräte 62.981 3,60 62.981 70.307 4,12 70.307 -7.326 -10,42
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 16.531 0,95 16.531 22.639 1,33 0 -6.107 -26,98
- Liquide Mittel 0 0,00 0 4.437 0,26 0 -4.437 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 36 0,00 36 447 0,03 447 -410 -91,88
Umlaufvermögen/RAP 79.549 4,55 79.549 97.828 5,74 70.753 -18.280 -18,69
1.747.336 100,00 79.549 1.705.458 100,00 70.753 41.878 2,46
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,06 0 1.000 0,06 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 187.449 10,73 0 178.425 10,46 0 9.024 5,06
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
Eigenkapital i.e.S. 188.449 10,78 0 179.425 10,52 0 9.024 5,06
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 346.832 19,85 0 350.082 20,53 0 -3.250 -0,93
Eigenkapital i.w.S. 535.281 30,63 0 529.507 31,05 0 5.774 1,09
- Rückstellungen 77.934 4,46 77.934 75.023 4,40 75.023 2.911 3,88
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 972.599 55,66 2 908.278 53,26 33.584 64.321 7,08
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 3.807 0,22 0 10.398 0,61 10.398 -6.591 -63,38
- Erhaltene Anzahlungen 63.513 3,63 63.513 66.751 3,91 66.751 -3.238 -4,85
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 94.201 5,39 94.179 115.500 6,77 33.641 -21.299 -18,44
Fremdkapital 1.212.055 69,37 235.629 1.175.951 68,95 219.398 36.104 3,07
1.747.336 100,00 235.629 1.705.458 100,00 219.398 41.878 2,46
1) Sachstand Oktober 2018
2) geprüfter, noch nicht festgestellter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2017
E n t w i c k l u n g   d e r
V e r m ö g e n s l a g e
Quartalsbericht III 2018.xlsm
Vermögensvergleich

Erläuterungen zum Bericht per 30.09.2018 
 
 
Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von Auf-
wendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in folgenden Be-
reichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 
 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Personalaufwand 
 Sonstige betriebliche Aufwendungen 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR 17,9 Mio. höheren Umsatzerlöse aus der 
Hausbewirtschaftung betreffen mit EUR 2,5 Mio. überplanmäßige Mieterlöse und mit EUR 
15,4 Mio. die Abrechnung von Nebenkosten. 
 
Das im Vergleich zu den Vorjahren relativ hohe Abrechnungsvolumen ist insbesondere auf or-
ganisatorische Veränderungen, hier die Zentralisierung und personelle Stärkung des Aufga-
benbereiches Nebenkostenabrechnung, zurückzuführen. Die Ende 2017 gestartete Pilotphase 
wurde als durchweg positiv beurteilt und die Verlagerung der Stellen zum 01.01.2018 umge-
setzt. 
 
Den Mehrerlösen aus der Nebenkostenabrechnung steht eine Veränderung des Bestandes an 
noch abzurechnenden Nebenkosten zum 30.09.2018 von rd. EUR -5,1 Mio. (Bestandsminde-
rung) gegenüber, die den zeitanteiligen Planwert (Bestandserhöhung) um EUR 19,9 Mio. un-
terschreitet. 
 
2 Die unterplanmäßigen Erlöse aus Betreuungstätigkeit (EUR -20,6 Mio.) betreffen den Bereich 
der Baubetreuung mit einem Mindererlös in Höhe von EUR -20,0 Mio. sowie die Erlöse aus 
sonstigen Betreuungsleistungen mit EUR -1,3 Mio. Die Erlöse aus der Energiebetreuung lie-
gen EUR 0,7 Mio. über Plan. 
 
Den Mindererlösen stehen rd. EUR 18,3 Mio. geringere Aufwendungen sowie eine überplan-
mäßige Bestandsminderung bei den abzurechnenden Betreuungsleistungen von  
EUR -1,1 Mio. gegenüber. 
 
Wie in den Vorjahren wird auch in 2018 das geplante Servicevolumen im Baubetreuungsbe-
reich aller Voraussicht nach nicht erreicht werden. 
 
3 Die aktivierten Eigenleistungen liegen mit EUR 1,9 Mio. derzeit rd. EUR 7,1 Mio. unter Plan. 
Zum Wirtschaftsplan 2018 wurden für den investiven Bereich Mittel i. H. v. EUR 200,0 Mio. 
angemeldet. Bis Ende September 2018 sind rd. EUR 82,7 Mio. abgeflossen. Die Baufachbe-
reiche prognostizieren derzeit einen Mittelabfluss von EUR 140,5 Mio. bis Jahresende. Es ist

davon auszugehen, dass sich die Abweichung bei den aktivierten Eigenleistungen im 4. Quar-
tal 2018 zwar verringern, jedoch nach wie vor deutlich unter Plan liegen wird. 
 
4 Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung liegen insgesamt rd. EUR 20,3 Mio. unter Plan. 
Die Abweichung setzt sich aus Mehrausgaben bei Pachten u. a. (EUR -3,4 Mio.) und Minder-
ausgaben bei den Betriebskosten (EUR 6,5 Mio.) sowie im Bereich der Instandhaltung  
(EUR 17,2 Mio.) zusammen. 
 
Das Instandhaltungsbudget der Gebäudewirtschaft beträgt für das Jahr 2018 insgesamt  
EUR 68 Mio. Nach derzeitiger Prognose werden im Instandhaltungsbereich zum Jahresende 
Fremdkosten i. H. v. etwa EUR 50,7 Mio. erwartet, was eine Unterschreitung des Wirtschafts-
planansatzes um rd. EUR 17,3 Mio. bedeutet. 
 
5 Das vorläufige Ergebnis zum 30.09.2018 beträgt vor Ergebnisausgleich EUR + 10,7 Mio. 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu geordnet. In 
diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kostenmiete durch einen 
Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zudem der Wegfall der Abführung 
an den städtischen Haushalt und die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen Kern-
verwaltung und eigenbetriebsähnlicher Einrichtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der Gebäu-
dewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zu-
stehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Ge-
schäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. 
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus Grund-
stücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine besondere Behand-
lung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finan-
zierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund 
bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt. Gleiches gilt für erziele Buchge-
winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden Komponen-
ten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Beschlussfassung über den 
Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des Ei-
genkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt wer-
den soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW für 2018 beträgt lt. Wirtschaftsplan insgesamt rd. 
EUR 68,0 Mio. Dem zeitanteiligen Planansatz von EUR 51,0 Mio. stehen tatsächliche 
Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. EUR 33,8 Mio. gegenüber. 
 
 In 2018 wurde bislang kein Grundstück veräußert.

Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.09.2018: 
 
 GuV 
 Jan. – Sep. 2018 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  10,7 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung   - 10,7  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel 17,2  
 Erträge aus Grundstücksveräußerungen 0,0  
Ausgleichsanspruch der GW gegenüber der 
Kernverwaltung (Saldo) 6,5    + 6,5 
   
Ergebnis 1. – 3. Quartal 2018 nach (modifiziertem) 
Ergebnisausgleich  17,2 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernverwaltung 
zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrektur der Umsatzerlö-
se (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwischenberichterstattung für das 
1. – 3. Quartal 2018 liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch nicht vor, so 
dass der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit der Kämmerei in einer 
Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich“ ausgewiesen werden.  
 
Entwicklung der Vermögenslage / Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.09.2018 beträgt EUR 1,7 Mrd. Bezogen auf die um die pas-
sivierten Investitionskostenzuschüsse gekürzte Bilanzsumme ergibt sich eine bereinigte Eigen-
kapitalquote von 13,46 %. 
 
Der nach der Kommentierung zur Eigenbetriebsverordnung empfohlene Eigenkapitalanteil von  
30 % wird unterschritten. Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapi-
talausstattung konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit zur überwiegenden 
Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender Konstanz des nominellen Ei-
genkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapitalquote führen.