Mandari Insight

2021/0065

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56 ? Heidelberger Landstraße 223 / Lagerstraße 13 ? (Beschluss zur 2. Offenlage)

Magistratsvorlage 06.04.2021

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PLANZEICHENERKLÄRUNG
ZEICHNERISCHE FESTSETZUNGEN gem. $ 9 BauGB

ART DER BAULICHEN NUTZUNG (8 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

Siehe textliche Festsetzung 2.

MASS DER BAULICHEN NUTZUNG (8 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

Zahl der Vollgeschosse als Mindest- und Höchstmaß,
hier: min. 2 und max. 3 Geschosse

Zahl der zwingend festgesetzten Vollgeschosse,

hier: 2 Geschosse

BAUWEISE ($ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

geschlossene Bauweise

ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE ($9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
ÜBGF 1a

Überbaubare Grundstücksfläche + Nummer, hier: ÜGBF Fläche 1a

Baulinie

Baugrenze

FLÄCHEN FÜR NEBENANLAGEN UND ZUWEGUNGEN, STELLPLÄTZE UND
GARAGEN ($ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)

Tiefgarage

Fläche für Nebenanlagen und Zuwegungen

VERKEHRSFLÄCHEN (8 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

öffentliche Straßenverkehrsfläche

private Verkehrsfläche

öffentliche Verkehrsflächen besonderer Zwecksbestimmung

IP] Zweckbestimmung hier: Öffentlicher Parkplatz mit Zufahrtsflächen

Ein- bzw. Ausfahrt

FLÄCHEN MIT GEH- UND FAHRRECHTEN (8 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Fläche mit Geh- und Fahrrechten (siehe textliche Festsetzung 8.)

Maximale Grundfläche, hier: 530,0 m?

Gebäudehöhe (GH), Höchstwert in Meter, hier: GH max. 6,50 m

FLÄCHEN FÜR BESONDERE ANLAGEN UND VORKEHRUNGEN ZUM SCHUTZ VOR
SCHÄDLICHEN UMWELTEINWIRKUNGEN (8 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

Lärmschutzwand (s. textl. Festsetzung 9.2)

PFLANZGEBOTE FÜR BÄUME, STRÄUCHER UND SONSTIGE
BEPFLANZUNGEN ($ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)

Anpflanzen von Bäumen, hier:

) einheimischer Laubbaum

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Umgrenzung von Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen

BINDUNG FÜR BEPFLANZUNGEN UND ERHALTUNG VON BÄUMEN,
STRÄUCHERN UND SONSTIGE BEPFLANZUNGEN (8 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB)

Erhalten von Bäumen, hier:
© einheimischer Laubbaum
SONSTIGE PLANZEICHEN

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L ] Grenze der räumlichen Teilgeltungsbereiche des Bebauungsplans
| |

Abgrenzung der Art und des Maßes der Nutzung innerhalb eines
Baugebietes

Bestehende Grundstücksgrenzen (Kataster)

Bestehende Gebäude (Kataster)

RECHTSGRUNDLAGEN

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert
durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728)

Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. | S. 3786)

Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)

Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378)

Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBi. IS. 142), zuletzt
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBi. S. 318)

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. | S. 2542),
zuletzt geändert durch Art. 5 des Gesetzes vom 25.02.2021 (BGBl. IS. 306)

Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F.
vom 20.12.2010 (GVBl. IS. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. IS. 43), zuletzt
geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)

Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. IS. 548), zuletzt geändert
durch Art. 11 des Gesetzes vom 04.09.2020 (GVBl. S. 573)

Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)

Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I
S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 09.12.2020 (BGBl. | S. 2873)

Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010

(BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 25.02.2021 (BGBl. IS.
306)

[Rechtsgrundlagen werden vor Satzungsbeschluss aktualisiert.]

TEXTLICHE FESTSETZUNGEN

I. FESTSETZUNGEN NACH DEM BAUGESETZBUCH (BauGB)

Aufgrund des $ 9 BauGB und $ 12 i.d.F. vom 27.03.2020 (BGBi. I S. 587) in Verbindung
mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. | S. 3786) und
der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden
festgesetzt:

1. BEDINGTE FESTSETZUNGEN

Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben zulässig, zu
deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu diesem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet hat.

2. ART DER BAULICHEN NUTZUNG

2.1 Überbaubare Grundstücksflächen (ÜBGF) 1a und 1b
Im Erdgeschoss der Bebauung in der UBGF 1a und 1b ist nur die Errichtung eines
Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes zulässig.

In den Obergeschossen der ÜBGF 1a sind nur nicht störende, gewerbliche Nutzungen
und Wohnnutzung zulässig.

2.2 Überbaubare Grundstücksfläche 2
In der überbaubaren Grundstücksfläche 2 sind nur Wohnen und wohnverträgliche
Nutzungen zulässig.

3. MASS DER BAULICHEN NUTZUNG

3.1 Grundfläche (GR)
Die maximal zulässige Grundfläche (GR I) ist als Höchstmaß gemäß Planeintrag
festgesetzt.

3.2 Grundfläche (GR Il)
Die maximal zulässige Grundfläche (GR I) im Teilgeltungsbereich 1 kann durch die
Fläche für Zuwegungen und Nebenanlagen überschritten werden (GR Il). Die Größe
der Überschreitung leitet sich aus den Eintragungen des Vorhaben- und
Erschließungsplanes ab.

Die maximal zulässige Grundfläche (GR I) im Teilgeltungsbereich 2 kann durch bauliche
Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche und deren Zufahrten (s. Ziff. 7), der Fläche
für Zuwegungen und Nebenanlagen (s. Ziff. 6) sowie der in Ziff. 6 ausnahmsweise
zugelassenen Gerätehütte überschritten werden (GR Il). Die Größe der Überschreitung
leitet sich aus den Eintragungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes ab.

3.3 Vollgeschosse .
Die Zahl der Vollgeschosse ist in der ÜBGF 1a als Mindest- und Höchstmaß und in der
UÜBGF 2 als Höchstmaß gemäß Planeintrag festgesetzt.

3.4 Gebäudehöhen (GH max.) i .
Die maximal zulässige Gebäudehöhe ist für die UBGF 1b und UBGF 2 gemäß
Planeintrag als Höchstmaß festgesetzt.

Als Gebäudehöhe gilt der Abstand zwischen dem unteren und dem oberen Bezugs-
punkt für die Gebäudehöhe.

Unterer Bezugspunkt für die Gebäudehöhe der ÜBGF 1b ist die Oberkante Bürgersteig
der Heidelberger Landstraße, gemessen in der Mitte der östlichen Grundstücksgrenze
des Flurstücks 432/4.

Unterer Bezugspunkt für die Gebäudehöhe der ÜBGF 2 ist die Oberkante Bürgersteig
der Lagerstraße, gemessen in der Mitte der nördlichen Grundstücksgrenze des
Flurstücks 497/4.

Oberer Bezugspunkt für die Gebäudehöhe ist die Oberkante First oder der obere
Abschluss der Wand bei Gebäuden mit Flachdächern.

Ausgenommen von der Höhenbegrenzung sind untergeordnete Dachaufbauten für
technische Einrichtungen und Anlagen.

4. ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE

Baugrenzen und Baulinien ($ 23 BauNVO) sind gemäß Planeintrag festgesetzt.
5. BAUWEISE

In der ÜBGF 2 ist gemäß Planeintrag die geschlossene Bauweise festgesetzt.
6. NEBENANLAGEN UND ZUWEGUNGEN

6.1 Nebenanlagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den
hierfür festgesetzten Flächen für Nebenanlagen und Zuwegungen zulässig.

Ausnahmsweise ist südlich der überbaubaren Grundstücksfläche im Teilgeltungsbereich
2 die Errichtung einer Gerätehütte bis max. 16 m? Grundfläche außerhalb der
überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.

7. STELLPLÄTZE UND GARAGEN

7.1 Im Teilgeltungsbereich 2 ist innerhalb der gemäß Planeintrag (TG) festgesetzten
Fläche eine Tiefgarage mit Zufahrt zulässig.

7.2 Die Errichtung von erdgeschossigen Garagen und Carports ist nicht zulässig.
8. MIT GEH- UND FAHRRECHT ZU BELASTENDE FLÄCHE

Die in der Planzeichnung festgesetzte Fläche ist zu Gunsten der Allgemeinheit und der
Grundstückseigentümer der Flurstücke Nr. 431, 432/4, 438/7 und 439/1 mit einem Geh-
und Fahrrecht zu belasten.

9. VORKEHRUNGEN ZUM LÄRMSCHUTZ

9.1 Bei Neu- und Umbaumaßnahmen des Gebäudeteils in der ÜBGF 1a ist
nachzuweisen, dass die Außenbauteile von Wohn- und Schlafräumen hinsichtlich der
Luftschalldämmung den Anforderungen gemäß der aktuell gültigen Fassung der DIN
4109 genügen. Soweit Außenbauteile von Schlafräumen den Lärmpegelbereich Ill oder
höher zuzuordnen sind, sind diese Räume mit einer elektromagnetischen
Lüftungseinrichtung auszustatten, sodass auch bei geschlossenen Fenstern in der
Nacht lufthygienisch einwandfreie Verhältnisse bestehen.

9.2 An der südlichen und östlichen Grenze des Flurstücks 438/7 ist gemäß Darstellung
in der Planzeichnung eine geschlossene Schutzwand von mind. 2,00 m bis max. 2,50 m
Höhe zu errichten.

9.3 Auf dem Dach des Lebensmittelmarkts ist die Aufstellung zweier kältetechnischer
Anlagen am Standort gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan zulässig, wenn diese
jeweils einen Schallleistungspegel von maximal LWA 62 dB(A) aufweisen und durch
deren Betrieb die gültigen Immissionsrichtwerte an den nächstgelegenen
schutzwürdigen Nutzungen nicht überschritten werden.

10. ANLAGE ZUM SAMMELN VON NIEDERSCHLAGSWASSER

Auf den öffentlichen Straßenverkehrsflächen und öffentlichen Verkehrsflächen
besonderer Zweckbestimmung ist die Errichtung dieser Anlagen für die o.g.
Bauvorhaben unzulässig.

11. MABNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR ENTWICKLUNG VON
BODEN, NATUR UND LANDSCHAFT

Zum Schutz von Vogelarten im Plangebiet sind an den zwei Bestandsbäumen südlich
der UBGF 1b vier Nistkästen anzubringen.

12. ANPFLANZEN VON BÄUMEN, STRÄUCHERN UND SONSTIGE
BEPFLANZUNGEN

12.1 Auf den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung öffentlicher Parkplatz in
den Teilgeltungsbereichen 1 und 2 sind insgesamt 5 Laubbäume gemäß Planeintrag
anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten.

12.2 Die Dachflächen von Flachdächem in den überbaubaren Grundstücksflächen
(ÜBGF) 1b und 2 sind extensiv zu begrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten.
Die Vegetationsschicht muss eine Mächtigkeit von mindestens 0,12 m aufweisen.
Fenster, Be- und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen und technische Aufbauten sind
hiervon ausgenommen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten.

12.3 Die Tiefgarage in der ÜBGF 2 ist intensiv mit einer Vegetationsschicht von
mindestens 0,30 m (zuzüglich Filter- und Drainageschicht) zu überdecken und zu
begrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten.

12.4 Die Südfassade des Gebäudes in der ÜBGF 1b ist in dem mit einer Baugrenze
definierten Abschnitt mit einer flächigen Fassadenbegrünung und die Südfassade des
Gebäudes in der ÜBGF 2 mit zwei punktuellen Fassadenbegrünungen zu versehen, die
dauerhaft zu erhalten sind.

13. BINDUNG FÜR BEPFLANZUNGEN UND ERHALTUNG VON BÄUMEN,
STRÄUCHERN UND SONSTIGE BEPFLANZUNGEN

Bestandsbäume gemäß Planeintrag sind dauerhaft zu erhalten. Für abgängige Bäume
sind Ersatzpflanzungen der selben Art vorzunehmen.

ll. SATZUNG ÜBER DIE BESCHRÄNKUNG VON WERBEANLAGEN

Aufgrund &$ 91 Abs. 1 Nr. 7 Hessische Bauordnung (HBO) vom 28.05.2018
(GVBl. S.198 ), in Kraft getreten am 06.07.2018 i.V.m. $ 9 Abs. 4 BauGB wird
festgesetzt:

1. Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur unter folgenden Voraussetzungen zulässig:

1. Am Ort der Leistung

2. Nicht höher als 5,5 m über der Oberfläche des Gehwegs

3. Mit einer maximalen Auskragung von 60 cm über die Gebäudefront

4. Mit einer Ansichtsfläche von insgesamt nicht mehr als 2 qm je 10 Ifm Gebäudebreite

5. Mit einer Schrifthöhe von maximal 60 cm

6. Fensterwerbung, die flächig auf Schaufenster angebracht wird, ist ausschließlich im
EG zulässig und darf höchstens 50 % der Schaufensterfläche betragen.

7. Bewegliche, blinkende und reflektierende Werbeanlagen sind unzulässig.

1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften

Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und sonstige zitierte Vorschriften
können im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Str. 12, 64295 Darmstadt,
zu den üblichen Bürozeiten eingesehen werden.

2. Altlasten

In der Altflächendatei wird das Grundstück (Flurstücksnummer 432/4) mit der
ALTIS-Nummer 411.000.070-001.105 aufgeführt und die Art der Fläche als "Altstandort"
angegeben. Dies begründet noch keinen Altlastenverdacht im Sinne des BBodSchG.
Dennoch ist bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, auf
organoleptische Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den Erdarbeiten
Kenntnisse, die den Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung begründen, sind
diese umgehend der zuständigen Behörde, dem Regierungspräsidium Darmstadt,
Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5, Bodenschutz,
mitzuteilen und das weitere Vorgehen abzustimmen.

3. Artenschutz

Notwendige Baum- oder Gebüschrodungen sind im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum
28. Februar durchzuführen (8 39 Abs. 5 Satz 2 BNatSch6).

Der Abbruch von Gebäuden ist außerhalb der Vogelbrutzeit, d.h. möglichst zwischen
dem 01. September und dem 28. Februar durchzuführen.

Bei einem geplanten Abbruch innerhalb der Vogelbrutzeit 01. März bis 31. August ist vor
Beginn der Abbrucharbeiten zu prüfen, ob geschützte Arten vorhanden und betroffen
sind. Wenn dies der Fall ist, kann der Abbruch erst nach Ende der Brutzeit durchgeführt
werden.

Großflächige, transparente Glasflächen, die Verwendung von stark reflektierenden
Glastypen und transparente Brüstungen, usw. stellen eine erhebliche, potentielle
Gefahr für Vögel dar. Durch die Transparenz bzw. den Spiegeleffekt nehmen Vögel das
Hindemis nicht wahr und kollidieren damit. Es sind nach dem jeweiligen Stand der
Technik geeignete Maßnahmen (z.B. kleinteilige Untergliederung der Flächen,
Einarbeitung oder Anbringung von Streifen oder Mustern, Verwendung von
halbtransparentem Glas) zu treffen, um die Gefahr von Vogelschlag zu vermeiden.
Fachliche Beratungen werden von den Vogelschutzwarten angeboten. Das gehäufte
Auftreten von, durch die Kollision mit Glasscheiben, u.a. getöteten Vögeln, stellt einen
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestand dar.

4. Biodiversität

Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom
12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hessische
Biodiversitätsstrategie sind bei der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berück-
sichtigen.

5. Baumschutzsatzung

Auf die Verpflichtung zur Einhaltung der städtischen Satzung vom 05.04.2004 zum
Schutz des Baumbestands wird hingewiesen.

6. Wasserwirtschaft

Das gesamte Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungs-
plans Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des Grundwasser-
bewirtschaftungsplans Hessisches Ried (StAnz.: 21/1999, S. 1659) zu beachten. Es ist
mit stark schwankenden Grundwasserständen zu rechnen. Im Rahmen von
Gebäudeplanungen sind diese zu berücksichtigen, um Vernässungsschäden zu
vermeiden.

7. Bodendenkmäler

Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern, Verfärbungen, Gräber, Scherben,
Knochen) bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege
(hessenArchäologie) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich
anzuzeigen (8 21 HDSchG). Der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde bedarf, wer
ein Kulturdenkmal oder Teile davon zerstören oder beseitigen, an einen anderen Ort
verbringen oder umgestalten will und wer in der Umgebung eines unbeweglichen
Kulturdenkmals Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn sich dies auf
den Bestand oder das Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken kann ($ 18
HDSch6G).

IV. BESTANDTEIL DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANS

Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist der Vorhaben- und
Erschließungsplan des Architekten F. Dieter Heusch, der Konzeptbaubetreuungs-
gesellschaft mGH und des Ingenierbüros Palm, jeweils mit Datum vom 11.07.2020.

VERFAHRENSVERMERKE
Beschleunigtes Verfahren nach $ 13 a BauGB:

Aufstellungsbeschluss:

Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 11.02.2016.

Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. $ 2 Abs. 1 BauGB im "Darmstädter Echo"
am 16.02.2016.

Öffentliche Auslegung:

Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.02.2018.

Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im "Darmstädter Echo" am 23.02.2018.

Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit
Vorhaben- und Erschließungsplan und Begründung gem. $3Abs.2 BauGB im
Stadtplanungsamt, Technisches Stadthaus, Block D, Bessunger Straße 125, 64295 Darmstadt
in der Zeit vom 05.03.2018 bis einschließlich 05.04.2018 sowie Einstellung in das Internet gem.
8 4a Abs. 4 BauGB in der Zeit vom 19.02.2018 bis einschließlich 21.005.2018.

Betelllgung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Beteiligung gem. 8 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben
von 16.02.2018.

Erneute öffentliche Auslegung:

Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom B

Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .

Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit

Begründung gem. $ 3 Abs. 2 BauGB i.V.m. 88 2 und 3 PlanSiG im Internet in der Zeit vom
bis einschließlich und zusätzliche Einsichtnahme im o.g. Zeitraum nach vorheriger

Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.

Erneute Betelllgung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Beteiligung gem. $ 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. $$ 2 und 3 PlanSiG und Abstimmung mit den
Nachbargemeinden mit Schreiben vom

Satzungsbeschluss:

Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde gem. $ 10 Abs. 1 BauGB von der
Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am B

Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.

Ausgefertigt: Darmstadt, den .

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Die Dezernentin

Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans gem.
10 Abs. 3 BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
ffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. $ 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i.V.m. 8 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt i.V.m. 88 2 und 3
PlanSiG im Internet in der Zeit vom bis einschließlich und zusätzliche
Einsichtnahme nach vorheriger Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus West,
Mina-Rees-Straße 12.

Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans am
Darmstadt, den

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Die Dezernentin Stadtplanungsamt

Darmstadt, den Jochen Krehbiehl

ÜBERSICHTSPLAN

Wissenschaftsstadt Darmstadt

Gemarkung Eberstadt Flur 16

Entwurf zum
Vorhabenbezogenen
Bebauungsplan E 56

- Heidelberger Landstraße 223 / Lagerstraße 13 -

mit Satzung über die Beschränkung von Werbeanlagen

Eichler + Schauss
Architekten und Stadtplaner

Liebigstraße 25 A Wissenschaftsstadt
Jarmstar
Tel. 06151-17660 Darmstadt

Stadtplanungsamt

jezeichnet: TS, SB, SN
atum: 23.03.2021

anlage 4

30221 Zeichen

Anlage 3 
 
 
 
 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56 
- Heidelberger Landstraße 223 / Lagerstraße 13 -  
 
 
 
 
Vorhaben- und Erschließungsplan 
 
 
11.07.2020 
 
 
 
Bearbeitung: 
Konzeptbau Betreuungsgesellschaft mbH 
 
 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 
 
11.07.2020  Seite 2 von 4 
Vorhabendaten  
 
Baugrundstück: Gemarkung Eberstadt, Flur 16, Flurstücksnummern 
432/4, 438/7, teilw. 431, teilw. 438/8, 497/4, 497/5, 
497/6, 497/7, 497/8, teilw. 498/3 
Geltungsbereich: 4.541 qm 
Vorhabenträger: Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft mbH 
Friedensplatz 12 
64283 Darmstadt 
Planungsbüros: Eichler + Schauss  
Architekten und Stadtplaner 
Liebigstr. 25 A 
64293 Darmstadt 
 
Architekt Dipl.-Ing. F. Dieter Heusch 
Mühltalstraße 141a 
64297 Darmstadt 
 
Freier Garten- + Landschaftsarchitekt Michael Palm 
Dipl.-Ing. 
69469 Weinheim 
 
 
 
Beschreibung der Baumaßnahmen im Teilgeltungsbereich 1 und 2 
 
 
Lebensmittelmarkt Heidelberger Landstraße 223 (Teilgeltungsbereich 1) 
 
Auf dem Grundstück Darmstadt -Eberstadt, Heidelberger Landstraße 223, Flur 16, Parzellen 
432/4, 438/7 und teilweise 431 sowie 438/8 ist nachfolgend beschrieb ene Baumaßnahme 
geplant: 
 
Unter Einbezug des Erd - und Untergeschosses des Geschäftshauses Heidelberger Lan d-
straße 223 sowie einem Teil des derzeitigen öffentlichen Parkplatzes am Grie sheimer Weg, 
ist mit einem eingeschossigen, rückwärtigen Anbau ein großfläch iger Lebensmittelmarkt mit 
einer Verkaufsfläche von 933 qm geplant. 
 
Die Obergeschosse des Bestandsgebäudes und deren Erschließung bleiben von der U m-
baumaßnahme unberührt. 
 
Der Lebensmittelmarkt ist ein Nahversorger und bietet neben dem üblichen Ware nsortiment 
eine Frischeabteilung für Obst und Gemüse sowie eine Frischfleischabteilung an.  
 
Der westliche Zu- und Ausgang zum Markt erfolgt über einen breit angelegten Windfang vom 
bestehenden öffentlichen Parkplatz am Griesheimer Weg aus. Dem Ei ngang vorgelagert 
sind Standorte für Einkaufswagen und Fahrradabstellplätze. An der Heidelberger Landstraße 
befindet sich ein zweiter Zu- und Ausgang mit eigenem Kassenbereich. Beide Zugänge zum 
Lebensmittelmarkt werden barrierefrei gestaltet.

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 
 
11.07.2020  Seite 3 von 4 
Beliefert wird der Markt von der Heidelberger Landstraße. Die Andienung erfolgt über eine 
Ladezone auf öffentlicher Verkehrsfläche der Heidelberger Landstraße mit LKW und Liefe r-
wagen. Die angelieferte Ware wird ü ber einen Seiteneingang in einem Zwischenlager im 
Erdgeschoss angenommen und dann über einen internen Lastenau fzug in das Hauptlager 
im Kellergeschoss verbracht. 
 
Der öffentliche Parkplatz am Griesheimer Weg wird in Teilbereichen neu geordnet, auf ne u-
em Höhenniveau wiederhergestellt und verbleibt insgesamt im Eigentum der Wissenschaft s-
stadt Darmstadt. 
 
Die Bäume, die durch die erdgeschossige Erweiterung des Lebensmittelmarkts gefällt we r-
den müssen, werden nach der Baumschutzsatzung der Stadt vollumfänglich teilweise inner-
halb sowie auch außerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungspl a-
nes E 56 ersetzt. 
 
Die Fassaden innerhalb der Passage von der Heidelberger Landstraße zum öffentlichen 
Parkplatz werden als strukturierte Putzfassaden erstellt  und mit neuer Beleuchtung und 
Farbgebung so gestaltet, dass ein übersichtlicher und sicherer Verkehrsraum entsteht. 
 
Die Nordfassade des Lebensmittelmarkts im westlichen Teil der Passage und die westliche 
Eingangsfassade werden als Glasfassaden gestaltet, um Blickverbindungen von außen nach 
innen zu gewähren und eine offene, transparente Wirkung zu erzielen. 
 
Die Fassade zur Heidelberger Landstraße wird ebenfalls als Glasfassade gestaltet. Ein Teil 
dieser Fassade wird mit farbigen Glasflächen belegt, in di e eine ca. 3 m² große Bildschir m-
wand eingearbeitet ist. Diese elektronische Bildschirmwand wird Ebe rstädter Vereinen für 
ihre jeweiligen Vereinsnachrichten zur Verfügung gestellt. Hiermit wird die Erdgeschossfa s-
sade des Lebensmittelmarkts auch zu einer all gemeinen, öffentlichen Informationsstelle für 
Eberstädter Aktivitäten. 
 
Die Südfassade des Lebensmittelmarkts ist als Putzfassade geplant, die hinter den beiden 
großkronigen, zu erhaltenden Linden vollflächig begrünt wird. Vor der Fassade, hin zum süd-
lichen Nachbargrundstück, wird sich eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Strä u-
chern befinden. Entlang dieser südlichen Grundstücksgrenze wird eine Schallschutzwand 
von mind. 2,00 m bis max. 2,50 m errichtet, um die durch den Lebensmittelmarkt entstehe n-
den Emissionen für das angrenzende Nachbargrundstück zu reduzieren. 
 
Das Dach des Lebensmittelmarkts wird mit einer extensiven Begrünung versehen, womit mit 
allen weiteren Pflanzmaßnahmen ebenfalls ein Beitrag zur klimatischen Ve rträglichkeit des 
Vorhabens erzeugt wird. 
 
 
Wohnbebauung Lagerstraße 13 (Teilgeltungsbereich 2) 
 
Auf dem Grundstück Lagerstraße 13, Flur 16, Parzellen 497/4, 497/5, 497/6, 497/7, 497/8 
und teilweise 498/3 wird ein Wohnhaus mit 9 Wohneinheiten und einer Tiefg arage mit 20 
Stellplätzen in geschlossener Bauweise errichtet. Durch die geschloss ene Bauweise kann 
das geplante Gebäude auf die östliche und westliche Grundstücksgrenze gebaut werden. 
 
Konstruktiv wird das Wohnhaus in massiver Bauweise, mit begrüntem Tiefgarage ndach auf 
der Südseite und extensiv begrüntem Flachdach auf dem Staffelgeschoss errichtet. Insg e-
samt besteht das Wohnhaus damit aus einem Tiefg aragengeschoss, zwei Vollgeschossen 
und einem Staffelgeschoss und erreicht eine Gebäudehöhe von max. 10,50 m ohne techn i-
sche Dachaufbauten.

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 
 
11.07.2020  Seite 4 von 4 
 
Die Fassaden erhalten eine farblich strukturierte Putzfassade. Auf der Südseite e rhalten die 
Wohnungen im Erdgeschoss Terrassen, im 1. Obergeschoss Balkone und im Staffelg e-
schoss wiederum Terrassen. 
 
Die Tiefgarage wird an der Nord-Ostseite des Grundstücks von der Lagerstraße erschlossen. 
Die interne Erschließung der Wohnungen aus der Tiefgarage in die Wo hnungen erfolgt über 
ein innenliegendes Treppenhaus und einen Aufzug. 
 
Erdgeschossig wird das Wohnhaus von Norden über die Lagerstraße erreicht. Die A nbin-
dung über das Treppenhaus und den Aufzug an die Wohnungen erfolgt et agenweise über 
kurze Laubengänge im Erd- und Obergeschoss, im Dachgeschoss über die interne Treppe. 
 
Vor dem Wohnhaus Lagerstraße 13 werden neun öffentliche Parkplätze mit zwei Bau m-
pflanzungen sowie eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern hergestellt. Vor 
dem Eingangsbereich befindet sich eine Fläche zum Abstellen von Fahrrädern. Weitere 
Fahrradabstellplätze befinden sich im Wohnhaus. 
 
Zusätzlich zur Begrünung des Tiefgarag endaches, der Flachdächer des Wohnha uses, der 
zwei Baumpflanzungen entlang der öffentlichen Parkplätze sowie der Fläche zum Anpfla n-
zen von Bäumen und Sträuchern entlang des Eingangsbereiches, werden noch zwei pun k-
tuelle Fassadenbegrünungen am neu zu errich tenden Wohnhaus angebracht. Ebenso wie 
beim Lebensmittelmarkt können diese Begrünungsmaßnahmen zur klimatischen Verträglich-
keit des Vorhabens beitragen. 
 
 
Anhang 
1. Lage- und Freiflächenplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 
2. Grundriss Erdgeschoss Aussenanlageplan 
3. Grundriss Erdgeschoss 
4. Grundriss 1. OG, 2. OG 
5. Nord – Ost – Ansichten Einfügungsplan 
6. Süd – West – Ansichten Einfügungsplan 
7. Schnitt A-A Schnitt B-B 
8. Grundriss Keller und Tiefgarage 
9. Grundriss Erdgeschoss 
10. Grundriss Obergeschoss 
11. Grundriss Staffelgeschoss 
12. Schnitte A-A, B-B + Rampe 
13. Ansichten Straße und Garten (N+S) 
14. Ansichten Ost und West

Pflanzfläche
H:\1725_HeLa\Zeichnung\190410_VE.dwg VE_200
PLANUNG:
Konzeptbetreuungsgesellschaft mbH
vertreten durch Hr. Ulrich Scheinert
Friedensplatz 12
64 283 Darmstadt
Michael  Palm  Dipl. Ing.
69469  Weinheim
Tel   0 62 01 - 18 10 30
landschaftsarchitekt@m-palm.de
Freier  Garten-  +  Landschaftsarchitekt
Fax   0 62 01 - 18 10 11
[1725_HeLa]
AUFTRAGGEBER:
DARMSTADT -
EBERSTADT
   M 1 : 200
Stand   11 - 07 - 2020
Rasenfläche
Laubbaum Planung
Laubbaum Bestand
VEGETATION
Kiesstreifen
Solitärgehölz / Sträucher
LEGENDE
Betonpflasterbelag
Spielfläche Wohnanlage
Asphaltbelag
SONSTIGES
HEIDELBERGER  LANDSTRASSE 223
LAGERSTRASSE  13
Umbau, Anbau zu einem Verbrauchermarkt,
und Neubau einer Wohnanlage
Bearbeitungsgrenze
Grundstücksgrenze
00
20
25
15105
Meter
Legende Pflanzen:
7 ACA Acer campestre `Elsrijk` Feldahorn
23  Syc Syringa x `Charles Joly` Gewöhnlicher FLieder
Cb Carpinus betulus (Hecke geschnitten) Hainbuche
Unterpflanzung mit Bodendeckern
Dachbegrünung
Betonpflasterbelag Parkplätze
Traufstreifen
Gebäude Planung
Gehweg
Gebäude Bestand
Stellplätze
9
6
5
1
LS
LS
LS
LS
LS
Rasen
Sichtschutz
Sichtschutz
Dachbegrünung
Eingang
Zufahrt TG
1
6
36
34
35
31
Stellplätze
Bestand
Stellplätze
Bestand Stellplätze
Bestand
Stellplätze
Bestand
Stellplätze
NEU
Stellplätze
NEU
Eingang
Eingang
Haupt-
EingangFahrrad-
abstellplätze
Apshaltbelag
Betonpflaster
Stellplätze
Bestand
Schnitthecken
Pflanzfläche
Asphaltbelag
Bestand
Gehweg
Müll-
tonnen
Überstand bestehender Grünstreifen
Neuer SE
Bestands SE
Bestands SE
Neuer SE
Übergangsstein
Apshaltbelag
Dachbegrünung
Kiesstreifen
Kiesstreifen
Hauseingang
Neben-
Eingang
Andienung Zugang
Müll
13
23
24
42
37
Notausgang
28272625
38394041
2120
19
14
11 10 9 8
7
5
4 3 2
17
16
15
Pflanzfläche
3029 PflanzflächeTraufstreifen
Container
Abstellplatz
Fluchtweg/ Platten
LS
Schnitthecken
Dachbegrünung
32
33
22
18
12
BehindertenStellpl
.
NEU
Fahrrad-
abstellplatz
Bestand
Pflanzfläche
H:\1725_HeLa\Zeichnung\190410_VE.dwg VE_200
PLANUNG:
Konzeptbetreuungsgesellschaft mbH
vertreten durch Hr. Ulrich Scheinert
Friedensplatz 12
64 283 Darmstadt
Michael  Palm  Dipl. Ing.
69469  Weinheim
Tel   0 62 01 - 18 10 30
landschaftsarchitekt@m-palm.de
Freier  Garten-  +  Landschaftsarchitekt
Fax   0 62 01 - 18 10 11
[1725_HeLa]
AUFTRAGGEBER:
DARMSTADT -
EBERSTADT
   M 1 : 200Lage- und Freiflächenplan zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56
Rasenfläche
Laubbaum Planung
Laubbaum Bestand
VEGETATION
Kiesstreifen
Solitärgehölz / Sträucher
LEGENDE
Betonpflasterbelag
Spielfläche Wohnanlage
Asphaltbelag
SONSTIGES
HEIDELBERGER  LANDSTRASSE 223
LAGERSTRASSE  13
Umbau, Anbau zu einem Verbrauchermarkt,
und Neubau einer Wohnanlage
Bearbeitungsgrenze
Grundstücksgrenze
00
20
25
15105
Meter
Legende Pflanzen:
7 ACA Acer campestre `Elsrijk` Feldahorn
23  Syc Syringa x `Charles Joly` Gewöhnlicher FLieder
Cb Carpinus betulus (Hecke geschnitten) Hainbuche
Unterpflanzung mit Bodendeckern
Dachbegrünung
Betonpflasterbelag Parkplätze
Traufstreifen
Gebäude Planung
Gehweg
Gebäude Bestand
Stellplätze
9
6
5
1
LS
LS
LS
LS
LS
Rasen
Sichtschutz
Sichtschutz
Dachbegrünung
Eingang
Zufahrt TG
1
6
36
34
35
31
Stellplätze
Bestand
Stellplätze
Bestand Stellplätze
Bestand
Stellplätze
Bestand
Stellplätze
NEU
Stellplätze
NEU
Haupt-
EingangFahrrad-
abstellplätze
Apshaltbelag
Betonpflaster
Stellplätze
Bestand
Schnitthecken
Pflanzfläche
Asphaltbelag
Bestand
Bestand Neu
Bestand Neu
Gehweg
Müll-
tonnen
Überstand bestehender Grünstreifen
Neuer SE
Bestands SE
Bestands SE
Neuer SE
Übergangsstein
Apshaltbelag
Dachbegrünung
Kiesstreifen
Kiesstreifen
Hauseingang
Neben-
Eingang
Andienung Zugang
Müll
13
23
24
42
37
Notausgang
28272625
38394041
2120
19
14
11 10 9 8
7
5
4 3 2
17
16
15
Pflanzfläche
3029 PflanzflächeTraufstreifen
Container
Abstellplatz
Fluchtweg/ Platten
LS
Schnitthecken
Dachbegrünung
32
33
22
18
12
BehindertenStellpl
.
NEU
Fahrrad-
abstellplatz
Bestand
119.91
119.90
119.89
119.98
119.82
119.93
Laterne:
120.02
119.90
120.16
120.04
120.18
120.03
119.98
119.81
120.06
119.99
119.97
120.03 120.21
119.92
Laterne:
120.13
120.03
UK-Randstein 
(0,12m)
120.12
120.02
120.11
120.06
120.17
120.11
119.90
119.89
120.18
- Buschwerk 
-
119.90
119.75
119.80
119.91
119.81
119.92
119.73
119.75
119.82
119.85
119.98
119.83 Grün
Randstein
119.72 Laterne:
119.95
119.86
120.11
119.58 KD:5
119.71
KD:6
119.91
120.18
119.95
119.63
5 Parkpl
.
6 Parkpl.
7 Parkpl.
5 Parkpl.
Mauer
6 Parkpl.
1 Parkpl.
Fahrrad-
ständer
abgesenkter 
Boardstein
begrüntes 
Flachdach
Fußweg
Terrasse 
EG
Terrasse 
EG
Balkon 1. OG
Balkon 1. OG
OL
Ausstieg
Dachterrasse 
DG
+0,10
+ 0,00
13
Solarthermiekollektoren
-0,45
118,99 üNN  = -0,35
118,90 üNN = - 0,44
119,34 üNN
= 0,00
119,24 üNN
= - 0,10
119,22 üNN
= - 0,12
119,22 üNN
= - 0,12
119,01 üNN
= - 0,33
119,14 üNN
= - 0,20
118,99 üNN
= - 0,35
119,43 üNN
= 0,09
119,07 üNN
= - 0,27
Spielfläche
Gebäude
für Abstellzwecke
geplant am Gebäude
119,57 üNN
+0,24
Stellplatz 
1-5
Stellplatz 
6-9
begrünte 
Tiefgaragendecke
118,89 üNN = - 0,45
Terrasse 
EG
Balkon 1. OG
Balkon 1. OG
Dachterrasse 
DG

GELTUNGSBEREICH B-PLAN
HAUPTEIN-
UND
AUSGANG
NEBENEIN-UNDAUSGANG
VORHABEN- UND
ERSCHLIEßUNGSPLAN

13
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
 24 x 26  x 17 5
WAND h= 2,00m
GELTUNGSBEREICH B-PLAN
Kasse
Spülküche
KR
Schautheke
Brandschutzschiebetor
HAUPTEIN
-
UND
AUSGANG
NEBENEIN-
UND
AUSGANG
VORHABEN- UND
ERSCHLIEßUNGSPLAN

VORHABEN- UND
ERSCHLIEßUNGSPLAN

WANDBEGRÜNUNG
VORHABEN- UND
ERSCHLIEßUNGSPLAN

VORHABEN- UND
ERSCHLIEßUNGSPLAN

LAGE - 00
Planersteller
667x420
BlattgrößeMaßstab Datum
1:100
± 0,00 =
11.07.2020 Björn Junker
Grundriss Keller und Tiefgarage
BAUHERR :
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
vertreten durch Hr. Ulrich Scheinert
Friedensplatz 12,
64283 Darmstadt
BAUVORHABEN :
Neubau einer Wohnanlage mit 9 WE, Tiefgarage
mit Rampenzufahrt , 9 oberirdischen PKW -
Stellplätzen , Gebäude f . Abstellzwecke
Lagerstraße 13
64297 Darmstadt, Eberstadt
ARCHITEKT:
Vorhaben- und Erschließungsplan
PLANUNGSSTAND
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
Thomas Tabola
Friedensplatz 12
64283 Darmstadt
Tel. 06151/7902-0
Mailto: tabola @bsm-invest.de
Darmstadt, den .......................................... Darmstadt, den ..........................................
PLANBEZEICHNUNG
119,34 ü. NN
INDEX:
AB
B AC
C
TG-Stellplätze 1-11
TG-Stellplätze 12-16TG-Stellplätze 17-20
T30-RS
T30-RS
Treppenhaus
TG-Stellplatz 1 TG-Stellplatz 3 TG-Stellplatz 4 TG-Stellplatz 5 TG-Stellplatz 6 TG-Stellplatz 9
TG-Stellplatz 14TG-Stellplatz 19TG-Stellplatz 20 TG-Stellplatz 17 TG-Stellplatz 15 TG-Stellplatz 13 TG-Stellplatz 12
TG-Stellplatz 11TG-Stellplatz 10TG-Stellplatz 8TG-Stellplatz 7
Kinderwagen
32.215
TG-Stellplatz 18 TG-Stellplatz 16
Flur
Gas
25 1.845 30 6.05 30 4.80 30 4.80 30 4.80 30 4.80 30 2.815 25
TG-Stellplatz 2
2.195 3.60 2.55 2.55 2.55 2.55 1.345 6.255 2.60 2.50 3.015 25
-2,73
3.50
Rampe
Keller 3
Keller 4
Keller 5
3.00
Luftöffnung
25 3.955 25 27.99
F90 Luft-Kanal
Luftöffnung
Luftöffnung
16 STG 17,5/27
2.00 m
1.00 m
Tiefgaragen Fahrgasse
Rigole zur Versickerung Regenwasser
Bemessung und Planung durch Fachingenieur
9.435 24.32 20 20
25 12.45 2 11.60 20
Keller 2
25 3.955 25 4.145 24 3.985 24 5.135 20 1.80 20
5
24 1.895 8 1.79 24 2.58 8 1.10 8 3.655 25
2.18 8 2.18 8 2.86
1.82 30 1.645 30 3.70 30 3.435
Keller 9
Keller 6
Keller 7
Keller 8
BRANDWAND
-2,80
25 1.675 24 2.885 2.58 24 4.23 60
2
25 6.00 30
50
4.30 25
20
25 3.955 7.275 9.47 1.50 4.25 1.00 1.755 1.50 1.49
7.38
12 STG
BRANDWAND
Luftöffnung
-2,73
-2,80Rampe 2 % Neigung
Zugang Treppenhaus
-2,80
-2,675
25 1.775 3.50 30 2.40 2.40 30 2.40 2.40 30 2.40 2.40 30 2.40 2.40 30 2.40 2.865 10 25
21 3.055 21 2.075 2.55 2.55 2.55 2.955 1.845 2.55 2.55 2.55 2.55 3.165 1025
2130 1.775 2.40 30 2.40 2.40 30 2.655 30 1.545 30 2.40 2.40 30 2.40 2.40 30 3.015 10
25 1.685 24 2.635 24 2.58 24 5.10 6.00 5.10 25
20
1.10 8 2.20 8 2.20 8 1.64 24
Keller 1
Luftöffnung
22.75
Hebeanlage
RS + S
Luftöffnung
Aufzugs-techn.
T30-RS
25 1.685 265
1.60 20520685 115 2.58 24
10
25
1.925 24 5.215 25
9
4.73 2
25
6.30 50 4.30 25
20
Puffer Schleuse
25 3.955 25 4.145 38 6.28 24 2.705 24 2.01 24 3.765 24 7.495 25
25 3.955 25 2.19 2.335 2.50 29 1.06 24 7.625 11.50 25
T30-RS
Müll
Luftöffnung
25
±0.00
1.915 5.465 24 5.10
T30-RS
Technik
HA
4.035 1.075115
2.395 10 5.00 6.00 5.00 10
15 Fahrräder
in der TG
3 im EG
M1
M1
M2 M3 M4 M5
M6 M7
2. Fluchtweg
2.15 24 2.15 24 1.84
23
GRUNDRISS KG + TG
19.73 m²
5.56 m²
5.66 m²
6.30 m²
5.38 m²
5.91 m²
67.30 m²
151.97 m²
8.96 m²
187.67 m²
8.61 m²
7.91 m²
7.97 m²
10.40 m²
5.97 m²
11.31 m²
52.49 m²
5.13 m²
6.98 m²
15.50 m²
18.50 m²
6.07 m²
25.35 m²
N

LAGE - 01
Planersteller
667x420
BlattgrößeMaßstab Datum
1:100
± 0,00 =
Björn Junker
Grundriss Erdgeschoss
BAUHERR :
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
vertreten durch Hr. Ulrich Scheinert
Friedensplatz 12,
64283 Darmstadt
BAUVORHABEN :
Neubau einer Wohnanlage mit 9 WE, Tiefgarage
mit Rampenzufahrt , 9 oberirdischen PKW -
Stellplätzen , Gebäude f . Abstellzwecke
Lagerstraße 13
64297 Darmstadt, Eberstadt
ARCHITEKT:
Vorhaben- und Erschließungsplan
PLANUNGSSTAND
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
Thomas Tabola
Friedensplatz 12
64283 Darmstadt
Tel. 06151/7902-0
Mailto: tabola @bsm-invest.de
Darmstadt, den .......................................... Darmstadt, den ..........................................
PLANBEZEICHNUNG
119,34 ü. NN
11.07.2020
INDEX:
Stellplatz 1 Stellplatz 2 Stellplatz 3 Stellplatz 4 Stellplatz 5
Stellplatz 6
Stellplatz 7 Stellplatz 8
2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 12 12
2.50 2.50 2.50
Stellplatz 9
2.50
ca
WHG 2 WHG 3
B
119,34 üNN
119,24 üNN
119,22 üNN
119,15 üNN
119,01 üNN
118,90 üNN
vorhandenes Gelände
geplant wie vorhanden
118,90 üNN
geplant wie vorhanden
118,99 üNN
118,95 üNN
vorhandenes Gelände
= -0,44 -0,35 =118,99 üNN
vorhandenes Gelände
A
1.07
6.78 13.12 11.665
3.00
13.56
B1
-0,10
Laubengang
Laubengang
B
13.12
11.41
Treppenhaus
Ga I
Ampel
119,43 üNN
Zufahrt Tiefgarage
abgesenkter Boardstein
21 175
4.12 10 3.025 10 5.005 385
25
= 119,59 üNN+0,25
Neigung 4 %
im Freien
119,07 üNN
vorhandenes Gelände
+ 0.10 + 0,10
= 119,59 üNN+0,25
-0,45
-0,45
-0,36
119,03 üNN
vorhandenes Gelände
-0,40
+0,23
geplant am Gebäude
119,57 üNN
+0,23
geplant am Gebäude
-0,45
geplant am Gebäude
119,44 üNN
90 3.095
-0,00
119,34 üNN
45 1.15 15 2.55
5.485 4
20 4.635 20
4.04 1.20 28
20 4.30 20
3.835 1.25
12 Stg.
119,14 üNN
OK Mauer +0,35
Fenster
> 0,9 x 1,2 m
Luft TG
Luft TG
Luft TG Luft TG
-0,45
-0,44 255
225
90
Spielfläche Kleinkinder
(bis zu sechs Jahren)
Neigung 15 %
21
175
12.35 175
21
1.825 175
1.15 335
1.15
21 175
1.825 20 1.60
20 5
24
52 24 2.86 10 4.515 175 21
3.65 8.51 8.515 11.635
21 175
21 3.655 21 175
2.405 10 1.76 175
4.01 24 5.135 20 2.05 24 1.315 10 2.35 24 1.375 10 2.285 175
3.635 175
21
21 12.70 21
WHG 1
begrünte Tiefgaragendecke WHG 2
Fußweg + Spielfläche + Kies + Randstreifen
geplant am Gebäude
119,44 üNN
BRANDWAND
= 119,59 üNN
+0,25
2.04 17
175
2.775 10 1.925 10 5.45 175
21
1.555
17
1.50
1.50
1.535 10 1.52 61
2.405 10 1.76
2.04 17
175
10.35 385
1.26 2.565 1.31 2.25
-0,11
10 2.305 24 2.495 10
1.305
1.01
50 1.01
50 1.01
50 1.01
1.01 50
1.01 50
1.01
1.01 50
1.01 50
1.535 10 60 1.525
1.01 50
1.01
90 3.00
Luft TG
118,89 üNN
vorhandenes Gelände
4.70 50 1.15 1.805 8.52 1.805 6.01 7.625 25
Fenster
> 0,9 x 1,2 m
Fenster
> 0,9 x 1,2 m
+0,24
RS + S
RS + S
Abstellraum Garten
595
3.655 21 74 1.26 1.18 1.26 175
1.385 1.26 1.615 1.125 2.73 1.635 2.305 1.135 615
1.26 64175
1.26 65 1.22 1.745 1.26 1.61 21
119,00 üNN
vorhandenes Gelände
-0.34
2119 3.65 175
4.865 20 3.36 20 3.64 24 3.61 20 3.765 24 3.76 20 3.61 175
32.50
21175
3.455 21 1.365 2.885 99 2.885 1.115 2.885 865 2.885 615
50
2.885 99 2.885 99 2.885 615
2.59 32.55
2.50
Baum
Baum
+0,23
OK Mauer +0,35
geplant wie vorhanden
118,89 üNN = - 0,45
6 m Rampe
505
2.40 20 3.475 20
119,57 üNN
N
GRUNDRISS EG + FREIFLÄCHEN
15.16 m²
47.25 m²
6.02 m² 5.85 m²18.97 m²
8
1.45
4.70
Baum
Baum
Intensive Begrünung Intensive Begrünung
Küche
NGF: 8,53 m2
Flur
NGF: 7,95 m2
Flur 2
NGF: 10,87 m2
Wohnen + Essen
NGF: 41,23 m2
Kinderzimmer
NGF: 18,83 m2
Schlafen
NGF: 24,63 m2
Bad
NGF: 9,44 m2
Küche
NGF: 7,71 m2
Abstellen
NGF: 1,82 m2
Flur
NGF: 5,87 m2
Wohnen + Essen
NGF: 28,82 m2
Schlafen
NGF: 16,80 m2
Bad
NGF: 6,99 m2
Arbeitszimmer
NGF: 17,05 m2
Bad
NGF: 6,99 m2
Flur
NGF: 8,96 m2
Küche
NGF: 7,10 m2
Wohnen + Essen
NGF: 34,50 m2
Schlafen
NGF: 16,80 m2
Terrasse
RF: 37,98 m2
NGF: 18,99 m2
Terrasse
RF: 22,85 m2
NGF: 11,42 m2
Terrasse
RF: 22,57 m2
NGF: 11,29 m2

LAGE - 02
Planersteller
667x420
BlattgrößeMaßstab Datum
1:100
± 0,00 =
Björn Junker
Grundriss Obergeschoss
BAUHERR :
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
vertreten durch Hr. Ulrich Scheinert
Friedensplatz 12,
64283 Darmstadt
BAUVORHABEN :
Neubau einer Wohnanlage mit 9 WE, Tiefgarage
mit Rampenzufahrt , 9 oberirdischen PKW -
Stellplätzen , Gebäude f . Abstellzwecke
Lagerstraße 13
64297 Darmstadt, Eberstadt
ARCHITEKT:
Vorhaben- und Erschließungsplan
PLANUNGSSTAND
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
Thomas Tabola
Friedensplatz 12
64283 Darmstadt
Tel. 06151/7902-0
Mailto: tabola @bsm-invest.de
Darmstadt, den .......................................... Darmstadt, den ..........................................
PLANBEZEICHNUNG
119,34 ü. NN
11.07.2020
INDEX:
GRUNDRISS OG
Treppenhaus
WHG 4 WHG 5 WHG 6 WHG 7
B
B B1 25
6.78 13.12 11.665
ca.+2,80
A
1.79 14
32.55
A
10.025
21175 12.35 175 21
13.12 25
21 175 3.72 175
4.20 24 4.01 175
3.64 24 3.635 175
3.765 24 3.76 175
3.635 175 21
87 2.885 1.74 2.885 99 2.885 50
615
2.885 865 2.885 615
50
2.885 99 2.885 99 2.885 615
21
21 175
4.12 10 3.025 10 5.005 385
25
2.00 21 175 10.35 175 21
21 175
1.825 20 1.6020
52452 24 2.76 10 4.615 175 21
21 175
4.12 10 3.025 10 5.005 175 21
32.55
12.52 8.285 11.75
Fenster
> 0,9 x 1,2 m
5.62 1.26 6.245
+3,20
+3,20+3,19
Laubengang Fenster
mindestens 0,50 m²
2.15 1.26 1.43 1.26 1.18 1.26 175
695
1.26 74 1.135 1.555 2.73 1.635 2.305 1.135 615
1.26 645
175
1.26 61 1.26 1.745 1.26 1.61 21
1.10 10 2.435
385
3.57 175
2.405 10 1.76 175
2.595 10 1.315 24 7.385 24 1.315 10 2.35 24 1.375 10 2.285 175
3.635 175
21
1.335 2.49 1.31 20 1.80 20 5
BRANDWAND
1.50
1.50
Fenster
> 0,9 x 1,2 m
T30RS
T30RS
Baum
Fenster
> 0,9 x 1,2 m
Laubengang
4.97 10
Fenster
> 0,9 x 1,2 m6.73 m²
18.94 m²
6.52 m²
N
Baum
5
5
Baum
Baum
Schlafen
NGF: 18,63 m2
Bad
NGF: 7,65 m2
Arbeitszimmer
NGF: 16,18 m2
Wohnen + Essen
NGF: 37,74 m2
Küche
NGF: 7,71 m2
Flur
NGF: 8,64 m2
Schlafen
NGF: 16,65 m2
Wohnen + Essen
NGF: 30,74 m2
Küche
NGF: 8,37 m2
Flur
NGF: 5,77 m2
Bad
NGF: 7,00 m2
Schlafen
NGF: 17,30 m2
Bad
NGF: 6,99 m2
Wohnen + Essen
NGF: 28,07 m2Küche
NGF: 7,70 m2Abstellraum
NGF: 1,99 m2
Flur
NGF: 5,57 m2
Flur
NGF: 7,09 m2
Küche
NGF: 6,97 m2
Wohnen + Essen
NGF: 34,99 m2
Schlafen
NGF: 18,20 m2
Arbeitszimmer
NGF: 15,82 m2
Bad
NGF: 7,04 m2
Balkon
RF: 5,16 m2
NGF: 2,58 m2
Balkon
RF: 5,16 m2
NGF: 2,58 m2
Balkon
RF: 5,16 m2
NGF: 2,58 m2
Balkon
RF: 5,16 m2
NGF: 2,58 m2

LAGE - 03
Planersteller
667x420
BlattgrößeMaßstab Datum
1:100
± 0,00 =
Björn Junker
Grundriss Staffelgeschoss
BAUHERR :
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
vertreten durch Hr. Ulrich Scheinert
Friedensplatz 12,
64283 Darmstadt
BAUVORHABEN :
Neubau einer Wohnanlage mit 9 WE, Tiefgarage
mit Rampenzufahrt , 9 oberirdischen PKW -
Stellplätzen , Gebäude f . Abstellzwecke
Lagerstraße 13
64297 Darmstadt, Eberstadt
ARCHITEKT:
Vorhaben- und Erschließungsplan
PLANUNGSSTAND
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
Thomas Tabola
Friedensplatz 12
64283 Darmstadt
Tel. 06151/7902-0
Mailto: tabola @bsm-invest.de
Darmstadt, den .......................................... Darmstadt, den ..........................................
PLANBEZEICHNUNG
119,34 ü. NN
11.07.2020
INDEX:
GRUNDRISS DG
7.45 m²
11.72 24 7.385 24 11.96
25
21
20
12
25
21 7.865 21
Dachfläche
6.78 13.12 1.79 9.875
WHG 9
WHG 8
Fenster
mindestens 0,50 m²
32.55
Dachfläche
24 7.385 24 11.96
21175
6.15 10 3.02 10 2.965 175
3.64 24 3.635 175
3.385 10 3.035 10 4.955 175
21
32.55
DachflächeDachfläche Dachfläche
2.00 8.41 2.71
+ 6,15
 + 6,35
2.00 21
175
7.615 20
21
2.18 12
20
21
53 1.47 21175
7.615 2021 2.18 53
2.00 21
20
1.60 20
5
24 2.38 24 5.865 175
21
1.10
1.40 90
1.025
21175
3.89 10 3.135 10 2.87 10 1.135 24 5.135 20 1.80 20
5
24 1.135 10 3.225 10 3.29 10 3.625 175
21
385
12.12 825 2.885 865 2.885 825 11.22 32
21
BRANDWAND nach HBO §27 (5) Gebäudeklasse 3
+ 6,15
21175
3.70 20 4.245 20 3.995 175
3.64 24 3.635 175
3.785 20 3.765 20 3.625 175
21
Fenster > 0,9 x 1,2 m
2.00 21
175
4.125 10 3.39 20
21
2.71 25
2.00 21
175
2.775 10 1.25 10 3.39 20
21
2.71 25
2.00 21
175
2.775 10 1.25 10 3.39 20
21
2.71
21 2,22 2.51 1.24 1.135 1.99 1.76 515
885 2.62 3.01 2.74 885 595
1.76 2.49 1.135 1.26 2.51 865 21
DS + S
DS + S
Treppenhaus
Fenster > 0,9 x 1,2 m
N
5
5
5
Kinderzimmer 2
NGF: 21,84 m2
Kinderzimmer 1
NGF: 10,85 m2
Schlafen
NGF: 20,17 m2
Bad
NGF: 8,44 m2
Küche
NGF: 8,25 m2
Flur
NGF: 11,77 m2
Garderobe
NGF: 4,20 m2
Wohnen + Essen
NGF: 32,08 m2
Kinderzimmer 2
NGF: 17,77 m2
Wohnen
NGF: 10,89 m2
Schlafen
NGF: 14,88 m2
Bad
NGF: 8,97 m2
Küche
NGF: 9,17 m2
WC
NGF: 3,16 m2
Wohnen + Essen
NGF: 34,17 m2
Flur
NGF: 10,11 m2
Garderobe
NGF: 5,36 m2
WC
NGF: 3,15 m2
Dachterrasse
RF: 28,07 m2
NGF: 14,04 m2
Dachterrasse
RF: 26,03 m2
NGF: 13,01 m2

LAGE - 04
Planersteller
667x420
BlattgrößeMaßstab Datum
1:100
± 0,00 =
Björn Junker
Schnitte A-A, B-B + Rampe
BAUHERR :
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
vertreten durch Hr . Ulrich Scheinert
Friedensplatz 12,
64283 Darmstadt
BAUVORH ABEN :
Neubau einer Wohnanlage mit 9 WE , Tiefgarage
mit Rampenzufahrt , 9 oberirdischen PKW-
Stellplätzen , Gebäude f . Abstellzwecke
Lagerstraße 13
64297 Darmstadt , Eberstadt
ARCHITEKT :
Vorhaben- und Erschließungsplan
PLANUNGSSTAND
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
Thomas Tabola
Friedensplatz 12
64283 Darmstadt
Tel. 06151 /7902 -0
Mailto : tabola @bsm -invest .de
Darmstadt , den .......................................... Darmstadt , den ..........................................
PLANBEZEICHNUNG
119,34 ü. NN
11.07.2020
INDEX :
3,90517,80
118,99 üNN
RIGOLE NACH FACHPLANUNG
2. 0 32. 0 3
5 2
0 5
2. 5 9
2. 5 9
3. 0 0
2. 5 9
4. 6 7
2. 5 2
0 3
0 4
2. 5 2
0 3
2 5
0 1. 1 7
1 3.4 95
2. 5 3
0 3
118,89 üNN
119,34 üNN
e z n e r G
-0 .4 5
Zufahrt TG
3 .0 45 2 0
5 0
2 0
geplant wie vorhanden
118,89 üNN
5 1
5 5
0 2
0 1
5 3
+ 6 .3 5
+ 1 0.7 0
Dämmung schwerentflammbar (B 1)
6 1 1 1
2.5 4
3 5
2. 5 5
0 4
2. 5 5
0 4
2. 5 6
0 2
2. 1 5
3 5
2. 5 5
0 4
2. 5 5
0 4
3 0
2 5
4 .3 0 5 0
3 0
6 .0 05 2 5
2
4 .8 3 2 4 2 .5 8 2 4 2 .6 35 1 75
1 .7 1 2 5
+ 0 .2 5
+ 3 .2 0
+ 6 .1 5
+ 9 .7 0
-2 .7 3-2 .8 0
+ 0 .2 5
2. 0 0
5 2
0 1
5 9
1. 0 0
5 + 0 .1 0
9 0
3 0
2 5
5 .1 0 6 .0 0 5 .1 0 2 4 5 .4 55 1 .9 25 2 5
0 3
1. 4 0
6 1 1 1
2. 1 3
2 4
3. 0 2
2. 5 9
3. 0 8
0 2
± 0 .0 0
119,00 üNN
Ausführung mit Bodenplatte falls durch Bodengutachten erforderlich
1. 0 0
1 .1 0 5 55
+ 7 .2 0
7 5°
2 .0 1 1 .2 5
Aufstell-
fläche
Leiter
SCHNITT  A -A
SCHNITT  B -B
SCHNITT  C-C
4 0
2 5
5 .1 0 6 .0 0 2 5
2
6 0 1 .0 1 3 .2 2
118,99 üNN
Gelände geplant wie
vorhanden
+ 0 .2 5
2 0
0 3
119,34 üNN
2. 0 8
0 9 2
-0 .4 5
2 0 125 383 5 2 0
5 0
2. 0 0 1 0 2
9 8 2
5 4
2. 0 3
5 2
0 5 0 5
1. 0 0
1. 5 2
2. 5 3
2. 2 6
± 0 .0 0
1 .5 0 1 .5 0
1 5%
1. 9 6
5
0 7
2 25
Luftöffnung Luftöffnung
-2 .8 0
+ 0 .2 5
4%
1 .5 0
1 .7 9 2 1
1312
2. 5 9
2. 5 9 9. 0 5
5
2 5
2
6 0 4 .2 3 2 4 5 .4 65 1 .9 15
2 0 4 .5 0 3 0 6 .0 0 2 5 8 .5 2 2 4 1 .9 35 2 4 1 .4 75 2 5
118,99 üNN
RIGOLE NACH FACHPLANUNG
2. 0 3
5 2
0 5
-2 .8 0
-0 .2 5
+ 0 .2 5
118,89 üNN
119,34 üNN
e z n e r G
-0 .4 5
Zufahrt TG
3 .0 45 2 0
5 0
2 0
geplant wie vorhanden
118,89 üNN
5 1
5 5
0 2
0 1
5 3
+ 0 .2 5
+ 3 .2 0
+ 6 .1 5
-2 .8 0
+ 9 .7 0
+ 6 .5 5
+ 6 .3 5+ 6 .3 5
+ 1 0.7 0
2. 7 42. 5 5
1. 0 0
5
2. 0 0
5 2
0 1
5 9
6. 4 3
5
+ 6 .3 5
+ 1 0.1 5
5 .1 0 6 .0 0 5 .1 0 7 .8 7
+ 1 0.7 0
+ 0 .2 5
+ 3 .2 0
+ 6 .1 5
+ 9 .7 0
-2 .7 3
0 9
1. 5 3
0 3
0 4
0 9
1. 5 3
0 3
0 6
5 1+ 0 .1 0
7 35
2. 5 1
5
0 3
2. 4 5
1 5
2. 5 5
0 4
2. 5 5
0 4
2. 5 6
5 6
5 2
2. 8 9
2. 5 9
2. 5 9
3.0 3
2 5 1 3.1 2
2. 5 3
2. 5 5
3 4
2. 5 5
0 4
2. 5 5
0 4
2. 5 6
5 6
+ 7 .2 0
1 2
2. 5 2
0 3 2 28 1
2. 5 2
0 3
9 55
1. 0 0
+ 7 .2 0
± 0 .0 0
= -0,45
= 0,00
= -0,35
0 9
1. 5 4
0 3
1 75 2 1 1 .5 0 5 0
Aufstell-
fläche
1 .3 35 1 .2 5
Leiter2 9
SCHNITT  B 1

Vorhaben- und Erschließungsplan

LAGE - 06
Planersteller
667x420
BlattgrößeMaßstab Datum
1:100
± 0,00 =
Björn Junker
Ansichten Ost und West
BAUHERR :
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
vertreten durch Hr . Ulrich Scheinert
Friedensplatz 12,
64283 Darmstadt
BAUVORHABEN :
Neubau einer Wohnanlage mit 9 WE , Tiefgarage
mit Rampenzufahrt , 9 oberirdischen PKW -
Stellplätzen, Gebäude f . Abstellzwecke
Lagerstraße 13
64297 Darmstadt , Eberstadt
ARCHITEKT :
PLANUNGSSTAND
Konzeptbaubetreuungsgesellschaft mbH
Thomas Tabola
Friedensplatz 12
64283 Darmstadt
Tel. 06151/7902-0
Mailto: tabola@bsm-invest.de
Darmstadt, den .......................................... Darmstadt, den ..........................................
PLANBEZEICHNUNG
119,34 ü. NN
11.07.2020
INDEX:
+2.55
Straßengrenze
geplant wie vorhanden
118,90 üNN
Nachbargrenze
geplant wie vorhanden
119,03 üNN
Straßengrenze
44
7.65
12.40
vorhanden 126,99 üNN
Höhe Traufe = + 7,65
vorhanden 131,74 üNN
Höhe First = + 12,40
+10.15
+3.20
+6.15
+0.25
365
13.12 25
+10.70
OK FFB EG 119,59 üNNgeplant am Gebäude
119,25 üNN
vorhanden 119,03 üNN
Höhe an der Straße
vorhanden 119,14 üNN
Höhe an der Grundstücksgrenze
119,09 üNN = - 0,25
vorhandenes Gelände
geplant am Gebäude
119,44 üNN
118,99 üNN = -0,35
fiktives Gelände Nachbar (Nachbarhaus) 118,90 üNN = - 0,44
Höhe Grenze Nachbar
vorhanden 126,98 üNN
Höhe Traufe = + 7,65
+9.70
±0.00
+7.20
31 -0.45
+0.10 -0.25
+0.35
±0.00
2.40
4.70
2.30
Straßengrenze
geplant an der Straße
mit Absenkung Bürgersteig
119,34 üNN = 0,00 OKFFB EG
Nachbargrenze
119,43 üNN
vorhandenes Gelände
25 10.025
geplant wie vorhanden
9.86
vorhanden 125,44 üNN
Höhe Traufe = + 6,10
vorhanden 129,20 üNN
Höhe First = + 9,86
+10.15
119,07 üNN = -0,27
vorhandenes Gelände
geplant am Gebäude
119,59 üNN = + 0,25 119,34 üNN
25 13.12
+3.20
+6.15
+0.25
5.98
+0.35
OK Stützmauer
-0.35
geplant Gelände Nachbarseite wie Nachbar
5.485
118,99 üNN
Höhe Grenze Nachbar
Ansicht Abstellraum
von Norden
geplant Gelände an der Nachbarseite wie Nachbar
geplant Übergang
Eingangsseite
+ 0,23
10.05
7.55
118,99 üNN = -0,35
vorhandenes Gelände
35 6.10
118,99 üNN = -0,35
vorhandenes Gelände
25 2.71 8.41 2.00
+7.20
+9.70
+2.55
2.90
+2.55
7.55
70
ANSICHT  von  OSTEN
ANSICHT  von  WESTEN
Vorhaben- und Erschließungsplan

anlage 8

361 Zeichen

Punkt 13: Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56 – Heidelberger Landstraße 223 / 
Lagerstraße 13 – (Beschluss zur 2. Offenlage) 
 (V-Nr. 2021/0065) 
 
Aufgrund der Abwesenheit des Magistrats wird die Vorlage aus dem Ausschuss für 
Bauen, Stadtplanung, Verkehr und Liegenschaften an den Haupt- und Finanzaus-
schuss am 20.05.2021 zur fachlichen Beratung verwiesen.

2021/0065

14982 Zeichen

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
12.04.2021
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:

Nein

Vorlage-Nr. 2021/0065

Magistratsbeschluss -Nr.

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56 – Heidelberger Landstraße 223 /
Lagerstraße 13 – (Beschluss zur 2. Offenlage)

Vorlage vom: 06.04.2021

Beschlussvorschlag :
1. Im Rahmen der ersten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange an der Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB (1. Offenlage) gingen die in
Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der Prüfung der in der ersten
Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange eingegangenen
Stellungnahmen wird zugestimmt .
2. Im Rahmen der ersten Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (1.
Offenlage) gingen die in Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage) zusammengefassten
Stellungnahmen ein. Der Prüfung der in der ersten Beteiligung der Öffentlichkeit
eingegangenen Stellungnahmen wird zugestimmt .
3. Den gegenüber der 1. Offenlage geänderten Entwürfen des Vorhaben- und
Erschließungsplans (Anlage 3, wird zu den Sitzungen ausgelegt/aufgehängt), des

- 2 -
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes E 56 – Heidelberger Landstraße 223 /
Lagerstraße 13 – (Anlage 4, wird zu den Sitzungen ausgelegt/aufgehängt) sowie der
dazugehörigen Begründung (Anlage 5) wird zugestimmt.
4. Der Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 – Heidelberger Landstraße
223 / Lagerstraße 13 – für das Gebiet mit dem Teilgeltungsbereich 1 , Heidelberger
Landstraße 223 und Parkplatzfläche Griesheimer Weg mit den Grundstücken,
Gemarkung Eberstadt, Flur 16, Flurstücks -Nr. 431 (tlw.), 432/4, 438/7 und 438/8
(tlw.) und dem Teilgeltungsbereich 2 , Lagerstraße 13, Gemarkung Eberstadt , Flur
16, Flurstücks -Nr. 497/4, 497/5, 497/6, 497/7, 497/8 und der Teilfläche der
öffentlichen Verkehrsfläche, Flur 16, Flur stücks-Nr. 498/3 (tlw.) , ist mit dem Entwurf
des Vorhaben- und Erschließungsplans und der dazugehörigen Begründung gemäß §
4a Abs. 3 BauGB bei gleichzeitiger Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB
erneut öffentlich auszulegen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
werden gemäß § 4a BauGB erneut parallel beteiligt.

Anlagen: Anlage 1 – Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage 2 - Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit
(datenschutzrelevante Anlage)
Anlage 3 - Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan E 56 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt)
Anlage 4 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56 (wird zu den Sitzungen
aufgehängt ausgelegt)
Anlage 5 - Begründung zum vorha benbezogenen Bebauungsplan E 56

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Beschluss des Magistrats vom

- 3 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2021/0065 vom 06.04.2021

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 wird die planungsrechtliche Vorausset -
zung für die Erweiterung eines vorhandenen Ladengeschäfts zur Einrichtung eines groß-
flächigen Lebensmittelmarktes und eines Wohn - und Geschäftshauses in der Heidelberger
Landstraße 223 sowie eines Wohnhauses (9 Wohneinheiten) mit Tiefgarage in der
Lagerstraße 13 geschaffen.

Die innerörtliche n Grundstücke mit einer Größe von 4.541 m² werden im Osten durch die
Heidelberger Lands traße und im Westen durch angrenzende Wohnbebauung begrenzt. Die
beiden Grundstücke werden im vorhabenbezogenen Bebauun gsplan E 56 in zwei
Teilgeltungsbereiche geteilt, welche durch den Griesheimer Weg unterbrochen werden .
Die Planaufstellung ist erforderlich, weil sich das Vorhaben nach den aktuellen
planungsrechtlichen Gegebenheiten des § 34 BauGB nicht in die Eigenart der näheren
Umgebung einfügt. Mit dem Vorhaben soll das Stadtteilzentrum von Eberstadt gestärkt sowie
langfristig gesichert und somit ein Ziel der Einzelhandels- und Zentrenkonzepte (2004, 2009,
2012, 2016) umgesetzt werden. Das Wohnvorhaben in der Lagerstraße 13 trägt dazu bei, die
Versorgung mit Wohnraum im Zentrum von Eberstadt zu verbessern.

Die Stadtverordnetenversammlung hat hierzu am 11.02.2016 einen Aufstellungsbeschluss
für das Bebauungsplanverfahren E 56 gefasst. Mit dem Beschluss zur öffentlichen Auslegung
(Offenlagebeschluss) am 15.02.2018 hat die Stadtverordnetenversammlung der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt ebenfalls beschlossen, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56
im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufzustellen, in dem eine frühz eitige
Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden sowie der sonstigen Träger öffentlicher
Belange entfällt. D ie öffentliche Auslegung der Planunterlagen wurde am 23.02.2018 im
Darmstädter Echo bekannt gemacht und fand vom 05.03.2018 bis zum 05.04 .2018 statt.
Die Behörden und sonstigen Träger der öffentlichen Belange wurden mit Schreiben vom
16.02.2018 beteiligt. Eine Einstellung der Planunterlagen in das Internet nach §4a Abs. 4
BauGB erfolgte im Zeitraum vom 19.02.2018 bis 21.05.2018.

Während der Off enlage gingen Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentli -
cher Belange, von städtischen Stellen und aus der Öffentlich keit ein, die u.a. zu wesentlichen
Änderungen des Planentwurfs geführt haben. Die Eingaben wurden, soweit sinnvoll und
umsetzbar, berücksichtigt. Neben redaktionellen Klarstellungen wurde im weiteren Verfahren
die Großflächigkeit des Lebensmittelmarktes festgestellt, wozu eine Auswirkungsa nalyse zu
den in § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO genannten Inhalten erstellt werden musste. Die Ergebnisse
der Analyse finden sich in der Begründung wieder. Des Weiteren wurden eine Grundfläche,
eine zwingend einzuhaltende Anzahl von Vollgeschossen und die Regelun gen zu den
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO im vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Detail erstmalig
festgesetzt. Im Vorhaben - und Erschließungsplan wurde die innere Grundrissaufteilung des
Lebensmittelmarktes dahingehend verändert, dass der Lebensmittelmarkt z wei Ein- und
Ausgänge erhält. Die Gestaltung des westlichen Eingangsbereiches des Lebensmittelmarktes
wurde aufgrund der erhöhten Anzahl an Fahrradabstellplätzen ebenfalls verändert.

Aufgrund dieser wesentlichen Änderungen des Entwurfs des vorhabenbezoge nen Bebauungs -
plans ist eine erneute Offenlage des geänderten Vorhaben - und Erschließungsplanes sowie
des Bebauungsplanentwurfs E 56 mit der entsprechend ergänzten Begründung erforderlich.
Zudem war eine nachbarrechtliche Einigung des Vorhabenträgers mit e inem direkten
Anlieger aufgrund von dessen Stellungnahmen zur ersten Offenlage erforderlich, die einen
längeren Zeitraum in Anspruch genommen hat.

- 4 -
Vorhaben
Die geplante Projektieru ng umfasst die Errichtung von einem Mehrfamilienhaus mit 9
Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 20 Stellplätzen in der Lagerstraße 13 sowie einem
großflächigen Lebensmittelmarkt mit ca. 930 m² Verkaufsfläche an der Heidelberger
Landstraße. Bei beiden Bauvorhaben werden leerstehende Gebäude umgenutzt und erweitert
oder abgerisse n und neu errichtet. So wird an der Heidelberger Landstraße das aktuell
bestehende Wohn - und Geschäftshaus im Erdgeschoss in Richtung Westen erweitert, um den
nötigen Raum für einen großflächigen Lebensmitteleinzelhändler, der der Nahversorgung
dient, zu erzeugen. Dabei wird ein Teil des öffentlichen Parkplatzes am Griesheimer Weg von
der Wissenschaftsstadt Darmstadt an den Vorhabenträger verkauft und durch den
Lebensmittelmarkt mit seinem Eingangsbereich überbaut. Für das Bauvorhaben an der
Lagerstraße 13 wird das bestehende Gebäude des leerstehenden, ehemaligen LIDL -Marktes
abgerissen und durch ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage neu überbaut. Da beide Vorhaben
die Wiedernutzbarmachung von Flächen sowie die Nachverdichtung unterstützen und somit
eine Maßnahme der Innenentwicklung im Zentrum von Eberstadt darstellen, erfüllt der
vorhabenbezogene Bebauungsplan E 56 die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a
BauGB.

Funktionen für die Ortsentwicklung Eberstadts
Die Planung dient der Stärkung und langfrist igen Sicherung des Stadtteilzentrums von
Eberstadt und der Errichtung von neuem Wohnraum. Mit dem vorhabenbezogenen Bebau -
ungsplan E 56 gelingt es, eine Vielzahl an grundlegenden Zielen der aktuellen bundesweiten
Stadtentwicklung (Nutzungsmischung, Stadt der kurzen Wege, Nachverdichtung,
Verbesserung der fußläufigen Nahversorgung, Stärkung des Umweltverbunds, effiziente
Parkraumgestaltung in Tiefgara gen) in sich zu vereinen . Dadurch stellt er eine nachhaltige
städtebauliche Weiterentwicklung des Eberstädter Zentrums dar.

Städtebauliche Konzeption
Der zentrale Leitgedanke der städtebaulichen Konzeption ist die Stärkung des bisher
rückwärtigen sowie städtebaulich undefinierten öffentlichen Parkplatzes. Dies geschieht zum
einen durch die Anordnung des Haupteingangs- und -ausgangsbereichs des
Lebensmittelmarktes zum Parkplatz hin, zum anderen aber auch durch die städtebauliche
Formensprache des neuen Wohngebäudes an der Lagerstraße, das im Süden die
Platzrandbebauung ergänzt.

Der Lebensmittelmarkt hat durch die Ein- und Ausgänge auf seinen beiden sich
gegenüberliegenden Gebäudeseiten keine Rückseite. Dadurch wird sowohl die Funktion der
Heidelberger Landstraße als zentrale Geschäftsstraße gestärkt, als auch der öffentliche
Parkplatz weiter aufgewertet. Hier sind schon jetzt der Haupteingang des Geschäfts- und
Wohnhauses der City-Arkaden sowie ein gastronomischer Wirtschaftsgarten angesiedelt.

Der erdgeschossige Erweiterungsbau des Lebensmittelmarktes soll durch große Glasanteile in
der Fassade einen offenen und einladenden Charakter bekommen. Durch die Erhaltung des
Bestandsgebäudes an der Heidelberger Landstraße entsteht ein Gebäude mit einem urbanen
Nutzungsmix aus Laden-, Dienstleistungs- und Wohnnutzung. Gleichzeitig wird städtebaulich
die vorhandene, mehrgeschossige Fassadenabwicklung entlang der Heidelberger Landstraße
gewahrt.

Das Wohnhaus in der Lagerstraße nimmt hinsichtlich der baulichen Struktur die weitgehend
geschlossen wirkenden Bauformen im Stadtteilzentrum Eberstadt auf. Die Gestaltung der
Fassade ist in Anlehnung an die Maßstäblichkeit der historischen Baustruktur kleinteilig

- 5 -
gegliedert. Trauf- und Gebäudehöhen werden aus der näheren Umgebung übernommen. Das
Gebäude weist zwei Vollgeschosse mit Staffelgeschoss auf. Über dem Staffelgeschoss ist ein
Flachdach vorgesehen.

Das Wohnhaus Lagerstraße ergänzt die Platzrandbebauung des Parkplatzes. Durch die
Dachform und auch die Gebäudelänge wurde eine Form entwickelt, die den Platzrand optisch
wirksam fasst und auch seinem neuen Stellenwert Rechnung trägt. Zusammen mit dem
verglasten Lebensmittelmarkt und den terrassierten City-Arkaden entstehen hier neue
städtebauliche Qualitäten.

Klimaschutz und Grünstruktur
Das Vorhabengebiet ist im aktuellen Zustand bereits stark versiegelt und weist eine intensive
anthropogene Prägung auf. Durch das Vorhaben werden neue grünplanerische Elemente
erzeugt, indem die gesamten Flachdächer sowie einzelne Fassaden begrünt werden. Die neuen
Grünelemente lassen eine deutliche, mikroklimatische Verbesserung der jetzigen Situation
erwarten. Auf dem Parkplatz entfallende Bäume werden in gleicher Anzahl und Größe im
Plangebiet selbst oder außerhalb an Standorten entlang der Modau neu gepflanzt. Energetisch
wird bei den neu zu errichtenden Gebäuden der gesetzliche Standard eingehalten. Insgesamt
ist das Vorhaben durch die vorgenannten und durchzuführenden Maßnahmen damit
stadtklimatologisch verträglich.

Erschließung und ruhender Verkehr
Die Belieferung des erdgeschossigen Marktes erfolgt ausschließlich über die Heidelberger
Landstraße. Hierzu dient ein außerhalb des Geltungsbereichs gelegener Anlieferungsbereich
für Lkw. Durch die Neuerrichtung des Lebensmittelmarktes wird der bestehende öffentliche
Parkplatz am Griesheimer Weg auf 42 Parkplätze verkleinert. Zur Kompensation der
entfallenden Parkplätze soll vor dem geplanten Wohnhaus in der Lagerstraße 13 ein neuer
öffentlicher Parkplatz mit 9 Parkplätzen für Pkw errichtet werden. Ebenso werden 27
Fahrradabstellplätze, davon 3 für Lastenfahrräder, geschaffen. Die neue Tiefgarage in der
Lagerstraße dient den Bewohnerinnen und Bewohnern des Wohnhauses an der Lagerstraße
13, dem Personal des Lebensmittelmarktes sowie den Nutzerinnen und Nutzern der
Obergeschosse des Wohn- und Geschäftshauses an der Heidelberger Landstraße 223. Die Zu-
und Abfahrt in die Tiefgarage erfolgt von der Lagerstraße aus .

Zu 1.:
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen aus der
1. Offenlage zusammengefasst und geprüft. Bei der Tabelle handelt es sich noch nicht um die
abschließende Prüfung. Diese erfolgt erst mit dem Satzungsbeschluss.

Zu 2.:
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gingen nach der
1. Offenlage die in Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage) zusammengefassten und geprüften
Stellungnahmen ein. Bei der Tabelle handelt es sich noch nicht um die abschließende Prüfung.
Diese erfolgt erst mit dem Satzungsbeschluss.

Zu 3. und 4.:
Die Entwürfe zum Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 3, wird zu den Sitzungen
aufgehängt/ausgelegt) und zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 – Heidelberger
Landstraße 223 / Lagerstraße 13 – (Anlage 4, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)
und die dazugehör ige Begründung (Anlage 5) wurden nach der 1. Offenlage überarbeitet .

- 6 -

Nach dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erfolgt die öffentliche Bekannt -
machung im Darmstädter Echo zur erneuten öffentlichen Auslegung der Entwürfe des
Vorhaben- und Erschließungsplanes sowie des vorhabenbezogenen Bebauungsplan s und der
dazugehörigen Begründu ng nach § 4a Abs. 3 BauGB und die gleichzeitige Ein stellung in das
Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden
werden gemäß § 4 a BauGB parallel zur Offenlage erneut beteiligt.

Dezernat III

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Vorab werden übersandt:

• 9 Exemplare des Entwurfs zum vorh abenbezogenen Bebauungsplan E 56 für die
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung
• Akten z. Hd. des Berichterstatters

anlage 2

18113 Zeichen

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56 – Heidelberger Landstraße 223 / Lagerstraße 13 –
Stand: 23.03.2021 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 8

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt

Stellungnahme zur 1. Offenlage vom 29.03.2018:

Aus regionalplanerischer Sicht bestehen gegen die Bauleitplanung i n-
nerhalb des im RPS/RegFNP 2010 ausgewiesenen“ Vorranggebietes Sie d-
lung, Bestand“ keine grundsätzlichen Bedenken. Der im Teilgeltungsb e-
reich 1 zur Nahversorgung der umliegenden Wohngebiete konzi pierte Le-
bensmittelvollversorger mit einer Verkaufsfläche unterhalb von 800 qm
entspricht ebenso wie die im Teilgeltungsbereich 2 geplante Wohnbeba u-
ung und die Parkflächen den im „Vorranggebiet Siedlung“ vorgesehenen
Nutzungen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Aus naturschutzfachlicher Sicht wird festgestellt, dass im Geltungsb e-
reich des o.g. Verfahrens keine Natur - oder Landschaftsschutzgebiete li e-
gen.

Bezüglich weiterer zu vertretender naturschutzfachlicher Belange wird auf
die Stellungnahme der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde verwi e-
sen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Von Seiten der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird wie
folgt Stellung genommen:

Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden keine Einwendu n-
gen erhoben.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Folgende Auflage und Hinweise bitte ich aufzunehmen:

Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)

Gegen den o.g. Bebauungsplan bestehen aus Sicht der von mir zu vertr e-
tenden Belange des Grundwasserschutzes und der Wasserversorgung
keine grundsätzlichen Bedenken.
In dem Plangebiet ist mit großen Grundwasserflurabständen (größer 10 m,
Quelle: Grundwasserflurabstandskarten des Hessischen Landesamts für

Der Anregung wurde gefolgt.
Die Begründung wurde entsprechend ergänzt.
Anlage 1

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Naturschutz, Umwelt und Geologie) zu rechnen. Aufgrund des Grundwa s-
serbewirtschaftungsplans ist im Bereich des Bebauungsplans nicht mit
stark schwankenden Grundwasserständen zu rechnen. Ich bitte hier um
Anpassung des Kapitels 6 der Begründung.

Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz

Es bestehen keine generellen Einwendungen. Die eventuelle Versickerung
von Niederschlagswasser ist wasserrechtlich erlaubnispflichtig.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Bodenschutz

1. Nachsorgender Bodenschutz (Altlasten):

Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der Begründung zum Beba u-
ungsplanentwurf, Kapitel 9, Seiten 14 und 15 hinreichend berücksichtigt.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

2.Vorsorgender Bodenschutz:

Die Aufstellung des Bebauungsplans folgt dem Gebot des sparsamen U m-
gangs mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung
im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung
mobilisiert werden (Nachverdichtung). Hiermit wird ein Beitrag zur Redukt i-
on weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich geleistet.

Daher wird der Bebauungsplan unter Gesichtspunkten des vorsorgenden
Bodenschutzes ausdrücklich begrüßt.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Immissionsschutz

Mit der Planung wird beabsichtigt, aufgrund „einer zu geringen Verkaufsfl ä-
che im nördlichen und östlichen Teil von Eberstadt“ das damit verbundene
„Versorgungsdefizit an verbrau chernahen Lebensmittelgeschäften“ zu b e-
seitigen.

Die fachlich inhaltliche Bearbeitung der Unterlagen hat ergeben, dass g e-
gen den o. g. Bebauungsplanentwurf E 56 „Heidelberger Landstraße 223 /

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Lagerstraße 13“ in seiner jetzigen Form hinsichtlich der von mir zu vertr e-
tenden Belange des Immi ssionsschutzes keine grundsätzlichen Bedenken
bestehen.

Die Angaben des Schallgutachtens des Büros Krebs+Kiefer / Fritz AG b e-
züglich der Geräuschemissionen durch die Anliefervorgänge bei Verbra u-
chermarkt und Backshop sind jedoch nicht richtig. Die Annahme, dass die
Anlieferungen nur bedingt der Anlage zuzuordnen sind, da sie im öf -
fentlichen Raum stattfänden, ist fachlich falsch. Die Anlieferungen sind
ausschließlich der Anlage zuzuordnen, da es diese ohne die Anlage nicht
gäbe.
Dies wäre daher in der schalltechnischen Untersuchung näher zu betrac h-
ten gewesen.

Darüber hinaus kann Vorhaben, die in den Anwendungsbereich der TA
Lärm fallen, gemäß einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts nicht, wie
in der Untersuchung angedacht, mit passivem Lärmschutz begegnet we r-
den.

Die TA Lärm sieht passive Lärmschutzmaßnahmen nicht vor. Dies zeigt
sich u.a. daran, dass der maßgebliche Immissionsort nach TA Lärm 0,5 m
vor dem geöffneten Fenster liegt. Er kann praktisch nicht von einer pass i-
ven Schallschutzeinrichtung erfasst werden, da ein geöffnetes Schal l-
schutzfenster zur Lärmminderung nicht geeignet ist. Aktive Maßnahmen
sind hier geboten.

Der Anregung wurde gefolgt.
Die schalltechnische Untersuchung wurde überarbeitet und angepasst
(Schalltechnische Untersuchung Krebs + Kiefer / Fritz AG, Darmstadt,
08.12.2020). Der Lebensmittelmarkt wurde als gewerbliche Anlage gemäß
TA Lärm in eine überarbeitete schalltechnische Untersuchung eingestellt.

Sowohl der gesamte Anlagenlärm als auch der Verkehrslärm werden j e-
weils in der Immissionsermittlung berücksichtigt . Die Fehler der passiven
Schallschutzmaßnahme wurden korrigiert . Die o. g. schalltechnische Unte r-
suchung kommt zu dem Ergebnis, dass die untersuchten un d bewerteten
Immissionen im Tageszeitraum zu keinen Nachbarschaftskonflikten führen.
Ein Erfordernis für zusätzliche Lärmminderungsmaßnahmen, wie in der
Stellungnahme vorgeschlagen, ist nicht gegeben.

Eine Anpassung der schalltechnischen Untersuchung erachte ich jedoch
als nicht erforderlich, da eine Anlieferung zur Nachtzeit und innerhalb der
Ruhezeiten nicht geplant ist. Im Falle von Nachbarbeschwerden über die s-
bezügliche Abweichungen würde dies in einer immissionsschutzrechtlichen
Anordnung nach § 24 BImSchG geregelt.

Da an dieser Stelle keine Nebenbestimmungen wie in einem Baugenehm i-
gungsverfahren formuliert werden können, empfehle ich folgende Ma ß-
nahmen in dem Durchführungsvertrag zu verankern:

1. Anlieferungen ausschließlich werktags in der Zeit zwischen 7:00 und
Der Anregung wurde gefolgt.
Ein entsprechender Zeitraum für die Anlieferung des Lebensmittelmarktes
und das Ausrollen von Schallschutzmatten während der Anlieferung wird in
den Durchführungsvertrag aufgenommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
20:00 für Verbrauchermarkt und Backshop außerhalb der Ruhezeiten.
2. Ausrollen von Schallschutzmatten auf dem Boden, über die die Anlief e-
rung abgewickelt wird.

Ich bitte darum, den Durchführungsvertrag an das Regierungspräsidium
Darmstadt Abt. Arbeitssicherheit und Umwelt, als die für gewerblichen Lärm
zuständige Überwachungsbehörde zu übersenden.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Aus Sicht des Fachdezernats Oberflächengewässer werden keine Bede n-
ken und Anmerkungen gegen den vorhabenbezogenen Bebauungspla n-
entwurf vorgebracht.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Von der Bergbehörde wird mitgeteilt, dass als Datengrundlage für die Ste l-
lungnahme folgende Quellen herangezogen wurden:

Hinsichtlich der Rohstoffsicherung : Regionalplan Südhessen/Regionaler
Flächennutzungsplan 2010, Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des
HLNUG;

Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe: vorliegende
und genehmigte Betriebspläne;

Hinsichtlich des Altbergbaus: bei der Bergaufsicht digital und analog vorli e-
gende Risse, in der Datenbank vorliegende Informationen, Kurzübersichten
des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Bergbau. Die Recherche
beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans inventarisierten
Beständen von Berechtsams - und Betriebsakten früherer Bergbaubetriebe
und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblättern. Die Stellung-
nahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf einer unvol l-
ständigen Datenbasis.

Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung g e-
nommen:

Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsfl ä-
chen betroffen.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehe n-
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung.

Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: Im Plang e-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen.

Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte en t-
gegen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Vom Kampfmittelräumdienst wird mitgeteilt, dass über die im Lageplan
bezeichnete Fläche dem Kampfmittelräumdienst aussagefähige Luftbilder
vorliegen.

Eine Auswertung dieser Luftbilder hat keinen begründeten Verdacht erge-
ben, dass mit dem Auffinden von Bombenblindgängern zu rechnen ist. Da
auch sonstige Erkenntnisse über eine mögliche Munitionsbelastung dieser
Fläche nicht vorliegen, ist eine systematische Flächenabsuche nicht erfo r-
derlich.

Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbeiten
doch ein kampfmittelverdächtiger Gegenstand gefunden werden sollte, bitte
ich Sie, den Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständigen.

Sie werden gebeten, diese Stellungnahme in allen Schritten des Bauleit-
planverfahrens zu verwenden, sofern sich keine wesentlichen Flächenä n-
derungen ergeben.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und zur Beachtung an
den Vorhabenträger weitergegeben.

Anlagen: Auszug aus dem Altlasteninformationssystem ALTIS

ALTIS-Nr.: 411.000.070-001.105

Lage: Heidelberger Landstraße 223

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Das Thema Altlasten ist in dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan unter
"Hinweise" und in der Begründung berücksichtigt.

Da die Nutzung als KFZ-Pflege- und Reparaturdienst bereits über 50 Jahre
zurück liegt und nur für einen kurzen Zeitraum von vier Monaten bestanden
hat, ist die Wahrscheinlichkeit relativ gering, dass heute noch umweltg e-
fährdende Stoffe im Boden gefunden werden. Trotzdem wird im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan E 56 auf den Altstandort und darauf, wie bei

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

evtl. auftauchenden Bodenverunreinigungen vorzugehen ist, hingewiesen
(s. Hinweis III. 2. Altlasten).
1.2 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, hessenARCHÄOLOGIE, Ida-
Rhodes-Straße 1, 64295 Darmstadt

Stellungnahme zur 1. Offenlage vom 22.03.2018:

Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 21 HDSchG wie
folgt aufzunehmen:

,,Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem
Landesamt für Denkmalpflege, hessenArchäologie, oder der Unteren
Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen."

Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den
öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodenden k-
malpflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Ba u-
denkmalschutzes und der Baudenkmalpflege behält sich die Denkmalfac h-
behörde vor.

Der Anregung wurde gefolgt.
Ein entsprechender Hinweis wurde in den Bebauungsplan aufgenommen:
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern, Verfärbungen, Gr ä-
ber, Scherben, Knochen) bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für
Denkmalpflege (hessenA RCHÄOLOGIE) oder der Unteren Denkma l-
schutzbehörde unverzüglich anzuzeigen (§ 21 HDSchG). Der Genehm i-
gung der Denkmalschutzbehörde bedarf, wer ein Kulturdenkmal oder Teile
davon zerstören oder beseitigen, an einen anderen Ort verbringen oder
umgestalten will und wer in der Umgebung eines unbeweglichen Kultur-
denkmals Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn sich dies
auf den Bestand oder das Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken
kann (§ 18 HDSchG).

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.3 e-netz Südhessen GmbH & Co. KG, Dornheimer Weg 24, 64293 Darm-
stadt

Stellungnahme zur 1. Offenlage vom 22.03.2018:

Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der ENTEGA Netz
AG sowie deren Tochterunternehmen e -netz Südhessen GmbH & Co. KG
und ENTEGA Medianet GmbH. Je nach Areal beinhaltet die Stellungnahme
die Medien Strom, Gas, Trinkwasser, Fernwärme, Straßenbeleuchtung,
Telekommunikation und/oder Fernwirktechnik.

ln Eberstadt sind wir Netzbetreiber der Sparten Strom, Telekomunikation
sowie Fernwirktechnik, Gas und Wasser.

Gegen die vorliegende Planung bestehen keine Bedenken

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten:

Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres U n-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Bei einer Entwidmung von Wegepar-
zellen sind die Betriebsmittel im Grundbuch dinglich zu sichern.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Gasversorgung des Planungsbereiches ist durch die vorhandene Ga s-
straßenleitung gesichert.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Trinkwasserversorgung des Planungsbereiches ist durch die vorhand e-
ne Wasserversorgung gesichert.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die L öschwasserversorgung des Planungsbereiches ist abhängig von der
zukünftigen Nutzung und erfolgt nach den Vorgaben der Örtlichen Feue r-
wehr.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Hinsichtlich der geplanten Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich von Le i-
tungstrassen ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume lt. DIN 18920 und
den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu
unseren Versorgungsleitungen aufweisen m üssen. Wird dieser Abstand
unterschritten, so sind die Leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern,
oder die Standorte der Bäume dementsprechend zu verschieben. Pflan z-
maßnahmen im Nahbereich unserer Betriebsmittel sind deshalb vorher mit
uns abzustimmen. Wir beantragen, Leitungs - bzw. Baumschutzmaßnah-
men in die textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan aufzunehmen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise wurden z ur Beachtung in den weiteren Planungen an den
Vorhabenträger weitergegeben. Eine Festsetzung von Schutzmaßnahmen
für Leitungen beim Anpflanzen von Bäumen im Bebauungsplan ist wegen
fehlender Konkretheit nicht möglich. Eine diesbezügliche Abstimmung mit
den Versorgungsträgern ist vom Vorhabenträger durchzuführen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.4 IHK Darmstadt, Rheinstraße 89, 64295 Darmstadt

Stellungnahme zur 1. Offenlage vom 23.03.2018:

Wir haben keine Bedenken oder Anregungen zum Bebauungsplan.
Von ansässigen Unternehmern bekamen wir Fragen gestellt hinsichtlich der
zur Verfügung stehenden Menge an Parkplätzen. Durch die gute Anbi n-
dung an den ÖPNV sehen wir als IHK dies weniger kritisch, möchten Ihnen
diese Rückmeldung jedoch nicht vorenthalten.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der öffentliche Parkplatz am Griesheimer Weg hat derzeit eine Kapazität
von 62 Parkplätzen, ist bewirtschaftet und dient allen Geschäften und
Dienstleistungen im näheren Umgebungsbereich. Durch die Neuplanung
gehen 20 Pkw -Parkplätze verloren. Nach der Neuordnung der östlichen
Teilfläche des Parkplatzes sind im Erschließungsplan noch 42 Pkw -
Parkplätze (davon zwei Behindertenparkplätze) vorhanden. 27 Fahrrada b-
stellplätze (davon drei für Lastenfahrräder), die dem neuen Lebensmitte l-
markt zugeordnet sind, werden neu ausgeführt.
Um diesen Engpass auszugleichen, werden im Teilgeltungsbereich 2, vor
dem geplanten Wohnhaus Lagerstraße 13, neun öffentliche Parkplätze neu
errichtet. Nördlich der Lagerstraße befinden sich des Weiteren 15 öffentli-
che Parkplätze im Bestand. Daher ist nicht von einer wesentlichen Ver-
schlechterung der Parkplatzsituation auszugehen.

anlage 7

119940 Zeichen

Anlage 5

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56
- Heidelberger Landstraße 223 / Lagerstraße 13 –

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56
gem. § 9 Abs. 8 BauGB
Stand: .23.03.2021

Die Dezernentin III:

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 2
Vorhabenträger:
Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft mbH
Friedensplatz 12
64283 Darmstadt

Bebauungsplan:
Eichler + Schauss
Architekten und Stadtplaner
Liebigstr. 25 A
64293 Darmstadt
Telefon: 06151 - 1766 - 0
E-Mail: planung@eichler-schauss.de

Bearbeitung:
Dipl.-Ing. Christian Eichler
Titus Schüle, M.Sc.
Sandro Bellini, M.Sc.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 3
Inhaltsverzeichnis
1. Ziele und Erfordernisse der Planung ............................................................................. 5
1.1 Planungsziele .................................................................................................................... 5
1.2 Zweck des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 ..................................................... 5
1.3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB ................................................. 7
2. Rechtsgrundlagen ........................................................................................................... 8
3. Verfahren .......................................................................................................................... 8
3.1 Verfahren nach § 13a BauGB ............................................................................................ 8
3.2 Verfahrensstand ................................................................................................................ 9
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ............................................. 9
5. Planungsrechtliche Situation ........................................................................................ 10
5.1 Flächennutzungsplan ....................................................................................................... 10
5.2 Großflächiger Lebensmitteleinzelhandel .......................................................................... 11
6. Städtebauliches Konzept und Entwurf ......................................................................... 15
6.1 Projektbeschreibung Teilgeltungsbereich 1 ..................................................................... 15
6.2 Parkplatz- und Stellplatzangebot ..................................................................................... 17
6.3 Stellplatznachweis ........................................................................................................... 18
6.4 Projektbeschreibung Teilgeltungsbereich 2 ..................................................................... 19
6.5 Grünplanung .................................................................................................................... 20
7. Städtebauliche und ökologische Belange ................................................................... 20
7.1 Wasserwirtschaftliche Belange ........................................................................................ 20
7.2 Technische Ver- und Entsorgung ..................................................................................... 21
7.3 Bodenschutz .................................................................................................................... 21
7.4 Altstandort / Altlasten ....................................................................................................... 21
7.5 Lärmimmissionen............................................................................................................. 22
7.6 Verkehrsuntersuchung ..................................................................................................... 25
7.7 Einzelhandels- und Zentrenkonzept ................................................................................. 27
7.8 Klimaschutz ..................................................................................................................... 28
7.9 Artenschutzrechtliche Beurteilung .................................................................................... 28
7.10 Grünordnung ................................................................................................................... 29
7.11 Biodiversität ..................................................................................................................... 30
7.12 Stadtgestaltung ................................................................................................................ 31
8. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ..... 31
8.1 Bedingte Festsetzung ...................................................................................................... 31
8.2 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................... 31
8.3 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................................. 32
8.4 Überbaubare Grundstücksflächen ................................................................................... 33
8.5 Bauweise ......................................................................................................................... 33
8.6 Flächen für Nebenanlagen und Zuwegungen .................................................................. 34
8.7 Flächen für Stellplätze und Garagen ................................................................................ 34
8.8 Verkehrsflächen ............................................................................................................... 34
8.9 Geh- und Fahrrecht ......................................................................................................... 35
8.10 Vorkehrungen zum Lärmschutz ....................................................................................... 35
8.11 Anlagen zum Sammeln von Niederschlagswasser........................................................... 35
8.12 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft ....................................................................................................................... 36
8.13 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ............................... 36
8.14 Bindung für Bepflanzungen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen ................................................................................................................. 36
9. Örtliche Bauvorschriften gem. § 91 HBO ..................................................................... 36

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 4
10. Hinweise ......................................................................................................................... 37
11. Flächenstatistik ............................................................................................................. 37

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 5
1. Ziele und Erfordernisse der Planung

1.1 Planungsziele

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die bauliche Erweiterung eines Geschäftshauses zur Errichtung eines
Lebensmittelmarktes in der Heidelberger Landstraße 223 in Verbindung mit der Herstellung eines
Wohngebäudes (Lagerstraße 13) und der Umstrukturierung von öffentlichen Parkplätzen
geschaffen werden.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan E 56 enthält zwei Teilgeltungsbereiche.
Der Teilgeltungsbereich 1, zwischen Heidelberger Landstraße und Griesheimer Weg gelegen,
besteht aus zwei Grundstücken. Auf dem Grundstück Heidelberger Landstraße 223 (im Eigentum
des Vorhabenträgers) befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus. Westlich hinter diesem
Grundstück liegt ein öffentlicher Parkplatz der Wissenschaftsstadt Darmstadt.
Der Teilgeltungsbereich 2 besteht aus dem Grundstück Lagerstraße 13 (im Eigentum des
Vorhabenträgers), das mit einer Lager- und Verkaufshalle (ehemals Lidl-Markt) bebaut ist.

1.2 Zweck des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56

In den vergangenen Jahren haben in Eberstadt mehrere Lebensmittelmärkte (Penny, Edeka)
geschlossen, u. a. auch der in der Lagerstraße ansässige Lidl-Markt. Dies hat zu einem Rückgang
der Verkaufsflächenausstattung im Bereich der Lebensmittelversorgung in Eberstadt geführt. So
zeigt das Einzelhandelskonzept („Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt“
von Junker + Kruse, Mannheim 2016), dass in Eberstadt eine unterdurchschnittliche
Verkaufsflächenausstattung (0,20 qm/EW) bezogen auf den gesamtstädtischen Ausstattungswert
(0,37 qm/EW) besteht. Als wesentliche Ursache für diesen Rückgang der Verkaufsfläche werden
die nicht betriebsgerechten Größen der Geschäfte angesehen.

Wenn die Nahversorgungsqualität mit Lebensmitteln und anderen Waren des täglichen Bedarfs in
Eberstadt erhalten werden soll, kann dies nur über die Verbesserung und Erweiterung des
entsprechenden Einzelhandelsangebots im Ortskern erfolgen.

Eine nachhaltige Verbesserung des Lebensmittelangebots benötigt einen Vollsortimenter mit
einem breiten und tiefen Warenangebot und einer Verkaufsfläche von ca. 1000 qm Größe, um das
erforderliche Warenangebot an diesem Standort langfristig bereithalten zu können.

Kleinere Märkte können, wie auch die Erfahrung der letzten Jahre der Eberstädter
Lebensmittelversorgung gezeigt hat, beide Anforderungen nicht erfüllen. Auch der wiederholt
vorgeschlagene Standort „Markthalle" kann, abgesehen davon, dass er nicht zur Verfügung steht,
aufgrund der geringen Größe diese Anforderungen nicht erfüllen.

Nach dem Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt (Junker + Kruse,
Mannheim 2016), das durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossen wurde, kann die
erforderliche Erweiterung und der Ausbau der Lebensmittelversorgung in Eberstadt nur in dem
sogenannten „zentralen Versorgungsbereich", d. h. der bandartigen Geschäftsmitte der
Heidelberger Landstraße angesiedelt werden.

Durch diese Standortvorgabe des o. g. Nahversorgungskonzepts werden durch die Ansiedlung
eines weiteren Lebensmittelmarkts im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
E 56 positive Effekte auf die Entwicklung der gesamten Versorgung im nördlichen Teil der
Ortsmitte erwartet. Neben einer qualitativen und räumlichen Verbesserung der Nahversorgung
erfüllt das Planungsvorhaben gerade an diesem Standort also auch langfristige, strukturelle
Planungsziele für den Stadtteil Eberstadt, und zwar im Sinne einer Attraktivitätssteigerung,
Funktionsstärkung und Belebung der Ortsmitte.
Das Konzept des Vorhabenträgers besteht darin, die zu kleine Einzelhandelsfläche Lagerstraße 13
aufzugeben und stattdessen die Einzelhandelsfläche Heidelberger Landstraße 223 auf eine für
einen Lebensmittelmarkt erforderliche Größe zu erweitern. Räumlich erweiterbar ist die

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 6
Ladenfläche Heidelberger Landstraße 223 allerdings nur, wenn ein Teil der öffentlichen
Parkplatzfläche überbaut und an den Vorhabenträger veräußert wird. Der Vorhabenträger
verpflichtet sich im Gegenzug, die Verkleinerung des öffentlichen Parkplatzes sowie die
Reduzierung des Baumbestandes zu kompensieren und das Vorhaben in bestimmter Frist zu
realisieren. Durch die beiden Vorhaben des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 wird
sichergestellt, dass die derzeitigen Leerstände und Funktionsverluste im Ortskern von Eberstadt
beseitigt werden.

Teilgeltungsbereich 1
Die bisherige Nutzung des Teilgeltungsbereichs 1 besteht im Westen aus einem öffentlichen
Parkplatz und im Osten aus einem Wohn- und Geschäftshaus, dessen Erdgeschossflächen leer
stehen (ehemals Radio-Wilms).

In der erweiterten Erdgeschosszone des ehemaligen Ladengeschäfts Heidelberger Landstraße
223 soll ein Lebensmittelvollversorger angesiedelt werden. Die derzeitige Verkaufsfläche des
ehemaligen Radio-Wilms soll hierfür im Erdgeschoss um ca. 575 qm Geschossfläche vergrößert
und um ca. 60 m nach Westen erweitert werden, sodass eine, für einen innerstädtischen
Lebensmittelvollversorger adäquate Verkaufsfläche entsteht. Die Geschossfläche des
Lebensmittelmarkts beträgt 1.124 qm, die Verkaufsfläche des Lebensmittelmarkts beträgt
insgesamt 933 qm.

Abbildung 1: Ortskern Eberstadt, Einzugsbereich fußläufiger Kunden, Quelle: Open Street Map

Die Ziele und Vorteile eines zukunftsfähigen Lebensmittelmarktes als Vollversorger für die
Stadtentwicklung an diesem Standort sind:

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 7
 Durch einen Lebensmittelmarkt wird die Nahversorgung für die Anwohner quantitativ und
qualitativ verbessert.
 Durch die zentrale Lage des Lebensmittelmarktes wird insbesondere für die Kunden, die in
ihrer Mobilität eingeschränkt sind oder über kein Kraftfahrzeug verfügen, ein fußläufig und
mit öffentlichen Verkehrsmitteln schnell und einfach erreichbares Einkaufsangebot
bereitgestellt.
 Durch die Ansiedlung eines Lebensmittelvollversorgers, als sog. „Frequenzbringer" mit
relativ hoher Kundenfrequenz, wird die Geschäfts- und Einzelhandelsfunktion dieses
Nahversorgungsschwerpunktes im Ortskern von Eberstadt insgesamt gestärkt. Von einer
erhöhten Kundenfrequenz werden auch die rückwärtig gelegenen Geschäfte der „City-
Arkaden" profitieren.
 Die zentrale Lage des Lebensmittelmarktes mit einer sehr guten Erreichbarkeit zu Fuß (s.
Abb. 1), mit dem Rad und mit öffentlichen Verkehrsmitteln trägt, bezogen auf den Stadtteil
Eberstadt, zu einer Verringerung des innerörtlichen Ziel- und Quellverkehrs in Eberstadt bei
und damit auch zu einer Verringerung der dadurch verursachten Umweltbelastungen.

Teilgeltungsbereich 2
Im Teilgeltungsbereich 2 befindet sich die ehemalige Lidl-Markthalle mit vorgelagertem
Kundenparkplatz. Auf diesem Grundstück ist die Errichtung eines Wohngebäudes mit 9
Wohneinheiten, einer Tiefgarage mit 20 Stellplätzen und neun öffentlichen Parkplätzen unmittelbar
an der Lagerstraße geplant. Durch den Bau der neun Parkplätze an der Lagerstraße wird der
Verlust von 20 Parkplätzen auf dem öffentlichen Parkplatz, der durch die Erweiterung der
erdgeschossigen Verkaufsfläche für den Lebensmittelmarkt in Teilgeltungsbereich 1 entsteht,
teilweise kompensiert.

Dieses Bauvorhaben ist auch als Maßnahme der Wiedernutzbarmachung nicht mehr genutzter
Flächen und dem vorsorgenden Bodenschutz im Sinne der Bodenschutzklausel gemäß § 1a
BauGB zu bewerten.

Durch die Neubebauung, die etwa in der Bauflucht der östlichen und westlich angrenzenden
Bebauung errichtet wird, wird der städtebaulich-gestalterische Mangel der derzeitigen Baulücke
beseitigt.

Die Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft mbH wird beide Teilgeltungsbereiche entsprechend dem
Vorhaben- und Erschließungsplan entwickeln. Die Inhalte des Vorhaben- und Erschließungsplans
sind soweit abgestimmt, dass sie mit den städtebaulichen Zielvorstellungen der
Wissenschaftsstadt Darmstadt vereinbar sind. Der Vorhabenträger hat sich nach § 12 Abs. 1 Satz
1 BauGB für bereit und in der Lage erklärt, das Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen in
einer bestimmten Frist durchzuführen.

1.3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB

Unabhängig von der fachplanerischen Argumentation und Begründung von Größe und Standort
eines Lebensmittelmarkts, geht es beim vorliegenden Bebauungsplan um einen
vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 3 BauGB, der für ein konkretes Vorhaben
die planungsrechtliche Grundlage schafft. Die Stadtverordnetenversammlung der
Wissenschaftsstadt Darmstadt hat die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56
in ihrer Sitzung vom 11.02.2016 beschlossen.

Da der Vorhabenträger bereit und in der Lage ist, das Vorhaben in einer im Durchführungsvertrag
zu bestimmenden Frist durchzuführen, wird das erforderliche Planungsrecht durch die Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans geschaffen.

Um den Lebensmittelmarkt mit 1.124 qm Geschossfläche im Erdgeschoss realisieren zu können,
kauft der Vorhabenträger eine ca. 804 qm große Fläche von der Wissenschaftsstadt Darmstadt.
Diese Fläche wird für die Erweiterung des Geschäfts, für die westlich des Markts gelegene
Eingangszone, für die Anlage von Fahrradabstellplätzen, Einkaufswagen und Abfallcontainer

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 8
benötigt. Die nicht benötigte Fläche des öffentlichen Parkplatzes verbleibt im Eigentum der Stadt.
Der Vorhabenträger ist, bzw. wird Eigentümer der zu bebauenden Grundstücksflächen.
Fremdeigentümer von Grundstücksteilen, die im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans E 56 liegen, haben der Einbeziehung in den Geltungsbereich zugestimmt.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan E 56 besteht aus dem Bebauungsplan, dem Vorhaben-
und Erschließungsplan sowie einem Durchführungsvertrag zwischen der Wissenschaftsstadt
Darmstadt und dem Vorhabenträger.

Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen
nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im
Durchführungsvertrag verpflichtet.

Zur Fassung des Satzungsbeschlusses werden neben dem Entwurf des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans E 56 der mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt abgestimmte Vorhaben- und
Erschließungsplan sowie der abgeschlossene Durchführungsvertrag vorgelegt.

Angesichts der Tatsache, dass sich die Versorgungslage in Eberstadt in den letzten Jahren
deutlich verschlechtert hat, besteht weiterhin ein grundlegender und dringender Handlungsbedarf
für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56.

2. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 2
des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728)
Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zuletzt
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch
Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Gesetz
vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch
Art. 1 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Art. 5 des Gesetzes vom 25.02.2021 (BGBl. I S. 306)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art.
17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art.
11 des Gesetzes vom 04.09.2020 (GVBl. S. 573)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 09.12.2020 (BGBl. I S. 2873)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94),
zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 25.02.2021 (BGBl. I S. 306)

3. Verfahren

3.1 Verfahren nach § 13a BauGB

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan E 56 wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im
beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Die hierfür in § 13a Abs. 1 BauGB
genannten Anwendungsvoraussetzungen liegen vor. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan E 56
dient der Wiedernutzbarmachung und Nachverdichtung von Flächen im Innenbereich. Die im Plan
festgesetzte, zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO liegt unter dem in § 13a
Abs. 1 S. 2 Nr. 1 genannten Grenzwert von 20.000 qm.

Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Belange des

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 9
Umweltschutzes sowie für ein Vorliegen der in § 11 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BauNVO genannten „nicht
nur unwesentlichen Auswirkungen“ eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes auf die Ziele der
Raumordnung sowie auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung, bestehen nicht (s. Kap.
5.2). Ein Nachweis für ein Vorliegen oder Nichtvorliegen dieser Auswirkungen müsste aufgrund der
Unterschreitung der Geschossfläche von 1.200 qm nicht erfolgen. Die Begründung zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 führt diesen Nachweis aus Gründen der
Nachvollziehbarkeit der Wahl des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB und der Größe
des Marktes kurz unterhalb der Schwelle der 1.200 qm trotzdem in Kap. 5.2.

Aufgrund der oben genannten Ausführungen, insbesondere die unter 1.200 qm liegende
Geschossfläche (s. Anlage 1 Nr. 18.6.2 zum UVPG) des Markts, entfällt die Pflicht zur
Durchführung einer allgemeinen Vorprüfung zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach § 50 Abs. 1
i.V.m. § 7 Abs. 1 UVPG. Somit ergibt sich durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56
auch keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB sowie der damit
verbundenen Anfertigung eines Umweltberichtes gemäß § 2a BauGB. Von den, diesen
Verfahrensschritten zugeordneten Informationspflichten kann gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB
abgesehen werden. Die ortsübliche Bekanntmachung zur Durchführung im beschleunigten
Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung erfolgte am 23.02.2018 im Darmstädter
ECHO.

Eingriffe im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, die auf Grund des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans E 56 zu erwarten sind, gelten im Sinne des § 13a Abs. 2 Nr. 4 i.V.m. § 1a Abs. 3
S. 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich der
Eingriffe ist somit planungsrechtlich nicht erforderlich.

3.2 Verfahrensstand

Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 mit Vorhaben- und Erschießungsplan wurde eine
Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange (TÖB) gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
durchgeführt. Von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und §
4 Abs. 1 BauGB wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB entsprechend abgesehen.

Im Zeitraum vom 05.03.2018 bis 05.04.2018 erfolgte eine Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs. 2 BauGB. Im Rahmen dieser Beteiligung wurden von zahlreichen Bürgerinnen / Bürgern
Vorschläge und Anregungen eingebracht sowie Bedenken geäußert. Die Prüfung und Auswertung
der Beteiligung der TÖB sowie der Öffentlichkeit hat zur Änderung und Ergänzung der Planung
geführt. Folgende Änderungen wurden vorgenommen:
 Planungsrechtliche Festsetzungen in den Teilgeltungsbereichen 1 und 2 des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56
 Änderung der Freiflächenpläne zum Vorhaben- und Erschließungsplan
 Ergänzung des Verkehrsgutachtens von Stete Planung (Darmstadt, 28.02.2019)
 Ergänzung und Neufassung der schalltechnischen Untersuchung durch die Krebs + Kiefer,
Fritz AG (Darmstadt, 08.12.2020)
 Ergänzung und Anpassung der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
E 56 durch das Planungsbüro Eichler + Schauss (Darmstadt, 14.09.2020)

Diese Änderungen der Planung und Ergänzungen des Abwägungsmaterials sind Anlass und
Grundlage einer erneuten Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3
BauGB

4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich

Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 liegt zentral im Stadtteil
Darmstadt-Eberstadt zwischen den Hauptstraßen Heidelberger Landstraße, Reuterallee und
Pfungstädter Straße. Der Geltungsbereich besteht aus 2 Teilgeltungsbereichen und hat eine
Größe von insgesamt ca. 0,45 ha.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 10
Der Teilgeltungsbereich 1 umfasst das Grundstück des ehemaligen Ladengeschäfts „Radio-Wilms"
an der Heidelberger Landstraße 223 und den Parkplatz südlich der Geschäfts- und
Einkaufspassage „City-Arkaden". Das Gebiet wird im Norden von den „City-Arkaden" und
Geschäftshäusern Heidelberger Landstraße 221 und 221a begrenzt. Östlich tangiert die
Heidelberger Landstraße den Teilgeltungsbereich 1. Im Süden grenzen Wohn- und
Geschäftshäuser an. Südwestlich des Geltungsbereichs 1 verläuft der Griesheimer Weg.

Der Teilgeltungsbereich 2 besteht aus dem Grundstück Lagerstraße 13 (ehemaliger Lidl-Markt)
und einem Teil des Straßenraums der Lagerstraße. Östlich, südlich und westlich grenzen
Wohnbebauungen, Gastronomie und kleinere Betriebe an den Geltungsbereich an. Im Norden
befinden sich ein öffentlicher Parkplatz (Nordseite Lagerstraße) und ein dahinter gelegener
Kinderspielplatz.

Der Geltungsbereich umfasst in der Gemarkung Eberstadt, Flur 16 folgende Flurstücke:
Teilgeltungsbereich 1: Flurstück Nr. 431 (teilweise), 432/4, 438/7 (ehemals Teilfläche von 438/6)
und 438/8 (teilweise).

Teilgeltungsbereich 2: Flurstück Nr. 497/4, 497/5, 497/6, 497/7, 497/8, 498/3 (teilweise).

Abbildung 2: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56, Quelle: Eichler + Schauss

5. Planungsrechtliche Situation

5.1 Flächennutzungsplan

Der gültige Flächennutzungsplan (FNP) der Wissenschaftsstadt Darmstadt stellt das Plangebiet
als Wohnbaufläche dar. Durch die integrierte Lage des geplanten, großflächigen
Lebensmittelvollsortimenters als Nahversorger ist eine städtebauliche Atypik gegeben. Zusätzlich
liegt der Markt im zentralen Versorgungsbereich von Darmstadt - Eberstadt. Zusammen mit der in
Kapitel 5.2 folgenden Darstellung, welche zu dem Ergebnis kommt, dass durch die Ansiedlung des
großflächigen Marktes keine „nicht nur unwesentlichen Auswirkungen“ nach § 11 Abs. 3 S. 2

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 11
BauNVO zu erwarten sind, lässt sich eine Zulässigkeit und damit eine Entwicklung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 nach § 8 Abs. 2 BauGB aus dem gültigen FNP der
Wissenschaftsstadt Darmstadt schlussfolgern. Ebenfalls erfüllt das Wohnungsbauvorhaben im
Teilgeltungsbereich 2 das oben beschriebene Entwicklungsgebot. Eine Änderung des FNP nach
§ 8 Abs. 3 S. 1 BauGB oder eine Berichtigung des FNP nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ist somit,
auch aufgrund der geringen Größe des Geltungsbereichs von 0,45 ha nicht erforderlich.

Abbildung 3: Ausschnitt des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Quelle: Wissenschaftsstadt
Darmstadt (März 2019)

5.2 Großflächiger Lebensmitteleinzelhandel

Das Bundesverwaltungsgericht legt in seinem Urteil vom 24.11.2005 (BVerwG, 4 C 10.04) fest,
dass Einzelhandelsbetriebe großflächig sind, wenn ihre Verkaufsfläche eine Größe von 800 qm
überschreitet. Die BauNVO regelt in § 11 Abs. 3, dass ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb ab
einer Geschossfläche von 1.200 qm nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Verwirklichung
der Ziele der Raumordnung oder auf die städtebauliche Ordnung haben kann (sog.
Regelvermutung) und somit außer in Kerngebieten nur in einem für ihn festgesetzten Sondergebiet
zulässig ist. Die nicht nur unwesentlichen Auswirkungen können sich nach § 11 Abs. 3 S. 2
BauNVO äußern durch schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des
Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG), Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung,
auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich des großflächigen
Einzelhandelsbetriebes, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder
in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.

Die im Laufe des Bauleitplanverfahrens geänderten Planunterlagen haben gezeigt, dass durch die
Erweiterung des derzeit leer stehenden Ladengeschäfts in der Heidelberger Landstraße 223,
gemäß des Vorhaben- und Erschließungsplans, eine Verkaufsfläche von 933 qm sowie eine
Geschossfläche von 1.124 qm entstehen. Diese beiden Größenangaben haben zur Folge, dass
der geplante Lebensmittelmarkt planungsrechtlich als großflächiger Einzelhandelsbetrieb gewertet
wird, von dem, bei strenger Auslegung, keine nicht nur unwesentlichen Auswirkungen ausgehen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 12
können.

Gleichwohl ist es gemäß § 11 Abs. 3 S. 4 BauNVO möglich, dass die in § 11 Abs. 3 S. 2
genannten Auswirkungen in besonderen Fällen auch schon bei einer Geschossfläche von weniger
als 1.200 qm auftreten können, zumal beim hier vorliegenden Supermarkt die Größe der
Verkaufsfläche von 800 qm überschritten wird. Im Folgenden wird deshalb dargelegt, dass der
geplante, großflächige Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb aufgrund seiner Art, Größe und seines
Standorts keine „nicht nur unwesentlichen Auswirkungen“ erzeugt. Dies dient auch zur
Widerlegung der bereits genannten Regelvermutung. Hierzu muss zunächst die städtebauliche
Atypik des geplanten Vorhabens nachgewiesen werden, wonach sich im nächsten Schritt die
Prüfung der Auswirkungen im Einzelfall nach § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO anschließt.

1. Nachweis der städtebaulichen Atypik:
Zur Widerlegung der Regelvermutung der nicht nur unwesentlichen Auswirkungen bei
großflächigen Einzelhandelsbetrieben, die sich durch die Festlegung einer Geschossfläche von
1.200 qm ergibt, muss die städtebauliche Atypik des geplanten Einzelhandelsvorhabens
nachgewiesen werden. Hierzu gibt der Regionalplan Südhessen 2010 unter Ziffer 3.4.3-2 folgende
Ziele zum Einzelhandel vor, welche durch das geplante Vorhaben berücksichtigt werden:
„Zur Sicherung der Grundversorgung und unter Einhaltung der sonstigen
Verträglichkeitsanforderungen kann für einen Lebensmittelvollversorger bis zu 2.000 qm
Verkaufsfläche (...) die Raumverträglichkeit in städtebaulich integrierter Lage angenommen
werden" (Regionalplan Südhessen 2010, Z 3.4.3-2, 3. Abs.).

Hieraus wird deutlich, dass der Regionalplan auch für deutlich größere, großflächige
Einzelhandelsvorhaben eine Raumverträglichkeit unterstellt, sofern diese Vorhaben in
städtebaulich integrierter Lage realisiert werden. Gemäß Kartendarstellung des Regionalplans zum
großflächigen Einzelhandel im Oberzentrum Darmstadt befindet sich der geplante
Lebensmittelmarkt innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs für Darmstadt-Eberstadt. Dies
bedeutet, dass der geplante großflächige Lebensmittelmarkt sich in einer integrierten Lage
befindet, da eine Lage im zentralen Versorgungsbereich grundsätzlich auf eine integrierte Lage
schließen lässt und Anhaltspunkte dafür liefert, dass keine nachteiligen Auswirkungen nach § 11
Abs. 3 S. 2 BauNVO zu erwarten sind. Da der geplante, großflächige Lebensmittelmarkt ebenfalls
der Nahversorgung dient und auch für Menschen mit eingeschränkter Mobilität gut erreichbar ist,
gilt die städtebauliche Atypik in diesem Bauleitplanverfahren als nachgewiesen sowie die
Regelvermutung aus § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO als widerlegt. Eine Prüfung der Auswirkungen im
Einzelfall nach § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO kann somit im folgenden Schritt unter Ziff. 2 erfolgen.

2. Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO:
In § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO werden eventuelle landesplanerische oder städtebauliche
Auswirkungen konkretisiert. Zu den möglichen Auswirkungen wird im Folgenden Stellung
genommen.

Schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 BImSchG:
Schädliche Umwelteinwirkungen sind insbesondere auf die Nachbarschaft einwirkende
Immissionen, u.a. durch einen durch das Vorhaben verursachten stärkeren Zu- und
Abgangsverkehr in Form von Lärm.

Zur Prüfung möglicher Konfliktpotenziale hinsichtlich der Lärmemissionen und -immissionen wurde
das Büro Krebs + Kiefer, Fritz AG beauftragt, eine schalltechnische Untersuchung im
Zusammenhang mit dem Vorhaben zu erstellen. Die schalltechnische Untersuchung wurde im
Laufe des Verfahrens erweitert, u.a. um die neuen Voraussetzungen des großflächigen
Einzelhandelsbetriebes hinsichtlich der Auswirkungen eingehend zu prüfen (s. Kap. 7.5). Die
Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die durch das Vorhaben verursachte
Zusatzbelastung, in Form eines erhöhten Verkehrsaufkommens auf der öffentlichen Straße
Griesheimer Weg, sich nur unwesentlich um 0,7 dB(A) erhöht und die anlagenbezogenen
Schallimmissionen des Lebensmittelmarkts für die vorhandenen Wohnnutzungen nach den
einschlägigen Richtwerten als verträglich einzustufen sind. Schädliche Umwelteinwirkungen im
Sinne des § 3 des BImSchG sind daher durch das Vorhaben nicht zu erwarten.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 13
Infrastrukturelle Ausstattung:
Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung liegen insbesondere vor, wenn die
ordnungsgemäße verkehrliche Anbindung des Vorhabens nicht gewährleistet ist, bzw. das
vorhandene Verkehrsnetz nach seiner Konzeption und Leistungsfähigkeit nicht auf das Vorhaben
ausgerichtet ist und insbesondere Einrichtungen des ÖPNV fehlen.
Der Lebensmittelmarkt liegt gut erschlossen innerhalb des bestehenden Straßennetzes. Ebenso ist
eine sichere Erreichbarkeit mit dem Fahrrad und zu Fuß gewährleitet. Des Weiteren liegt das
Vorhaben in sehr guter Erreichbarkeit von Einrichtungen des ÖPNV. Die Bus- und
Straßenbahnhaltestelle „Wartehalle“ liegt im durch den Nahverkehrsplan vorgegebenen
Einzugsbereich von 300 m. Sie wird durch die Straßenbahnlinien 1, 6, 7, 8 und die Buslinien EB,
NE, P, PE und PG in dichtem Takt erschlossen. Aufgrund der hier festgestellten infrastrukturellen
Ausstattung, ist mit keinen negativen Auswirkungen durch das geplante Vorhaben zu rechnen.

Auswirkungen auf den Verkehr:
Auswirkungen auf den Verkehr sind anzunehmen, wenn vorhandene Verkehrseinrichtungen durch
den vom Vorhaben ausgehenden zusätzlichen Verkehr überlastet bzw. ihrer
bestimmungsgemäßen Nutzung entzogen werden.

Das Büro Stete Planung hat die verkehrlichen Wirkungen im umgebenden Straßennetz untersucht
(s. Kap. 7.6). Das Verkehrsgutachten aus dem Jahre 2017 wurde um eine ergänzende
Verkehrsuntersuchung von Stete Planung (Darmstadt, 28.02.2019) erweitert. In dieser
ergänzenden Untersuchung sind Aussagen zum Kundenaufkommen und der voraussichtlichen
Verkehrsmittelwahl enthalten. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass das vorhandene
Verkehrsnetz durch das zusätzliche Verkehrsaufkommen nicht in seiner Leistungsfähigkeit
beeinträchtigt wird. So liegt das, durch das Vorhaben verursachte sowie prognostizierte
Verkehrsaufkommen im Griesheimer Weg deutlich unterhalb der Verkehrsbelastungen wie sie in
einer Wohnstraße (< 400 Kfz/h) als verträglich eingestuft werden und zulässig sind. Aufgrund der
hier festgestellten Inhalte, ist mit keinen negativen Auswirkungen durch das geplante Vorhaben zu
rechnen.

Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung:
Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung können sich dadurch ergeben, dass durch die
zu erwartende Kaufkraftbindung an einem Standort Geschäftsaufgaben in zentralen
Versorgungsbereichen erfolgen und somit die ausreichende Versorgung mit Gütern des täglichen
Bedarfs, vor allem für nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen, nicht mehr gewährleistet ist.
Da der Lebensmittelmarkt innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs im Zentrum von
Eberstadt liegt, wird ein städtebauliches Entwicklungsziel des städtischen Einzelhandelskonzepts
umgesetzt. Das geplante Vorhaben liegt in einer integrierten städtebaulichen Lage und wird Teil
des zentralen Versorgungsbereichs von Eberstadt. Es wird ein positiver Effekt auf die Versorgung
der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs erwartet. Gerade für nicht motorisierte
Bevölkerungsgruppen verbessert sich die Einkaufssituation in Eberstadt durch dieses Vorhaben.
Mit negativen Auswirkungen durch das geplante Vorhaben wird daher nicht gerechnet.

Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche:
Hierbei handelt es sich insbesondere um die Beeinträchtigungen der Funktionen von
Nahversorgungszentren einer Gemeinde und die Versorgung von einzelnen Stadtteilen.
Da das Vorhaben innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs liegt, entspricht es
vollumfänglich den Zielen zur Entwicklung der Versorgungsbereiche in der Wissenschaftsstadt
Darmstadt.

Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild:
Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild können insbesondere bei einem nach Lage,
Umfang und Größe aus dem Rahmen der näheren oder weiteren Umgebung fallenden Vorhaben
gegeben sein.

Maßgeblich ist hierbei, ob der Lebensmittelmarkt hinsichtlich seiner Größe im städtebaulichen
Rahmen als Fremdkörper empfunden wird. Dadurch dass der Markt inmitten eines Straßenzugs
liegt, ist die Größe der Grundfläche städtebaulich nicht umfänglich wirksam. Die gewichtige Seite

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 14
an der Heidelberger Landstraße bleibt in der Kubatur des Bestandshauses weiterhin bestehen.
Hinzu kommt, dass im Zentrum von Eberstadt vereinzelt mehrere vergleichbare Gebäudegrößen
vorhanden sind (an der Wartehalle, die Cityarkaden, das Wohn- und Geschäftshaus Lagerstraße
12, die Gutenbergschule, die Jahnturnhalle, etc.). Daher ist der Lebensmittelmarkt nicht als
Fremdkörper zu betrachten, von dem schädliche Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild
ausgehen könnten.

Auswirkungen auf den Naturhaushalt:
Auswirkungen auf den Naturhaushalt können durch eine Beeinträchtigung des Ökosystems
gegeben sein. Dadurch dass durch das Vorhaben ein bestehender Parkplatz überbaut wird, ist
keine ausschlaggebende Auswirkung auf das Ökosystem zu erwarten, allerdings werden 9 Bäume
gefällt. Fünf Bäume werden innerhalb und vier außerhalb des Geltungsbereichs des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 als Ersatz neu gepflanzt, ergänzend hierzu entstehen
ca. 1.150 qm extensive Dachbegrünung. Durch das Vorhaben erfolgen daher keine wesentlichen
Auswirkungen auf das Ökosystem gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO.

Als Fazit der in Ziff. 2 getätigten Auswirkungsanalyse lässt sich festhalten, dass es keine
Anhaltspunkte für nicht nur unwesentliche Auswirkungen zu den o. g. Themenbereichen gibt.
Zusammen mit der in Ziff. 1 festgestellten städtebaulichen Atypik und der damit verbundenen
Widerlegung der Vermutungsregel nach § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO, ist der geplante, großflächige
Lebensmittelmarkt außerhalb eines Kerngebietes sowie in einem für ihn festgesetzten
Sondergebiet zulässig. Bei dem geplanten Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb handelt es sich um
einen Nahversorger, der durch seinen Standort Defizite in der Versorgung mit Waren des täglichen
Bedarfs im Norden, Nordosten und Osten von Eberstadt abdeckt. Aufgrund seiner guten
Erreichbarkeit zu Fuß, per Rad und mit dem ÖPNV trägt die Lage des Lebensmittelmarkts zu einer
grundsätzlichen Vermeidung von motorisiertem Individualverkehr bei.

In Anbetracht dieser positiven Auswirkungen des geplanten Lebensmittelmarkts ist eine
Ansiedlung des Marktes an diesem Standort nicht nur im Hinblick auf § 11 Abs. 3 BauNVO
zulässig, sondern städtebaulich wünschenswert und zur Umsetzung der o. g. städtebaulichen
Planungsabsichten der Wissenschaftsstadt Darmstadt erforderlich.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 15
6. Städtebauliches Konzept und Entwurf

Abbildung 4: Übersichtsplan: Städtebauliches Konzept des Vorhaben- und Erschließungsplans. dunkelgrau:
zusätzliche Bebauung des Vorhabens, Quelle: Eichler + Schauss

6.1 Projektbeschreibung Teilgeltungsbereich 1

Der Bebauungsentwurf sieht vor, das bestehende, ehemalige Ladengeschäft Heidelberger
Landstraße 223 erdgeschossig nach Westen so zu erweitern, dass im Erdgeschoss die für den
Lebensmittelmarkt erforderliche Geschossfläche von ca. 1.124 qm bereitgestellt werden kann. Im
Untergeschoss sind Hauptlagerflächen für den Lebensmittelmarkt vorgesehen. Die
Obergeschosse (OG) des Wohn- und Geschäftshauses Heidelberger Landstraße 223 werden im
1. OG durch ein Büro, im 2. OG durch eine ärztliche Praxis und im Dachgeschoss als Wohnung
genutzt (Bestand).

Der Vorhabenträger plant für die Edeka-Gruppe einen Lebensmittelmarkt als Vollsortimenter mit
dem für diese Größe üblichen Warensortiment, einer Frischeabteilung für Obst und Gemüse sowie
eine Frischfleischabteilung. Ein ursprünglich vorgesehener Backshop als Franchisebetrieb wurde
aus der Planung herausgenommen. Weitere Informationen zur inneren Organisation des
Lebensmittelmarkts sind dem Grundrissplan des Vorhaben- und Erschließungsplans zu
entnehmen.

Die Öffnungszeiten des Lebensmittelmarkts orientieren sich an den Empfehlungen des
schalltechnischen Gutachtens (Krebs + Kiefer Fritz AG, Darmstadt, 08.12.2020) und werden im
Durchführungsvertrag zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger
festgelegt.

Andienung des Marktgebäudes
Die Andienung des Lebensmittelmarktes erfolgt durch Lastkraftwagen (Lkw) unterschiedlicher
Größe während des rechtlich definierten Tageszeitraums von 6:00 - 22:00 Uhr über die
Heidelberger Landstraße. Die Fahrzeuge halten unmittelbar vor dem Geschäftsgebäude
Heidelberger Landstraße 223. Um diese Anlieferung zu gewährleisten, wird auf der Heidelberger
Landstraße eine Anlieferungszone von ca. 18 m Länge eingerichtet, in der für andere Fahrzeuge

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 16
absolutes Halteverbot gilt. Die angelieferten Waren werden über den hier grundstückseitig
erweiterten Bürgersteig in das Warenlager im Kellergeschoss des Lebensmittelmarkts
transportiert.

Die Entsorgung des Marktes mit verwertbaren Recycling-Abfällen und Restmüll erfolgt mit sechs
Containern, die an der Südwestecke des Marktgebäudes platziert sind und wöchentlich entsorgt
werden.

Erschließung des Marktgebäudes
Durch die Zentralität des Standortes ist der Nahversorger sowohl von der Heidelberger Landstraße
als auch vom Griesheimer Weg und der Georgenstraße durch die City-Arkaden sehr gut fußläufig
zu erreichen. Die Bus- und Straßenbahnhaltestelle „Wartehalle" liegt im durch den
Nahverkehrsplan vorgegebenen Einzugsbereich von 300 Metern. Sie wird durch die
Straßenbahnlinien 1, 6, 7, 8 und die Buslinien EB, NE, P, PE und PG in einem dichten Takt
erschlossen.

Der Hauptzugang und Hauptausgang des Lebensmittelmarktes befindet sich östlich des
bestehenden öffentlichen Parkplatzes. Nach Änderung der Planung für den Lebensmittelmarkt ist
ein zweiter Ein- und Ausgang mit eigenem Kassenbereich auf der Ostseite des Marktes an der
Heidelberger Landstraße vorgesehen.

Beide Ein- und Ausgänge zum Lebensmittelmarkt werden barrierefrei angelegt. Da das Niveau des
Erdgeschosses des Lebensmittelmarkts im Eingangsbereich auf der Westseite geringfügig höher
als der angrenzende Teil des Parkplatzes liegt, wird dieser Höhenunterschied über eine leicht
geneigte Fläche vermittelt. Unmittelbar vor dem westlichen Hauptzugang sind 24 Abstellplätze für
Fahrräder und drei Abstellplätze für Lastenfahrräder sowie die Einkaufswagen angeordnet.
Aufgrund der Höhenanpassungen für einen barrierefreien Zugang zum Marktgebäude wird die
östliche Teilfläche des öffentlichen Parkplatzes vom Vorhabenträger neu hergestellt. In
unmittelbarer Nähe zum westlichen Hauptein- und -ausgang ist ein Behindertenparkplatz
vorgesehen, ein weiterer wird sich vor dem Eingang der City-Arkaden befinden.

Der Ein- und Ausgang an der Heidelberger Landstraße erfolgt barrierefrei unmittelbar vom
westlichen Bürgersteig der Heidelberger Landstraße. Aufgrund hier fehlender Freifläche sind die
Einkaufswagen für den Lebensmittelmarkt im Gebäudeinnern angeordnet.

Erschließung des Parkplatzes
Die Erschließung des öffentlichen Parkplatzes zwischen Heidelberger Landstraße und Griesheimer
Weg erfolgt zum einen durch eine Zu- und Ausfahrt über den Griesheimer Weg von Südwesten
aus, welche als Haupterschließung zum Parkplatz fungiert und zum anderen über eine Zufahrt
(keine Ausfahrt) durch die Gebäudedurchfahrt an der Heidelberger Landstraße 223 von Osten aus.
Letztgenannte Zufahrt ist nur für Personenkraftwagen (Pkw) erlaubt. Fußgänger und Radfahrer
können die Passage wie bisher in beide Richtungen nutzen.

In dem ergänzenden Verkehrsgutachten von Stete Planung (Darmstadt, 28.02.2019) wurde
geprüft, welche verkehrlichen Auswirkungen eine Schließung der östlichen Zufahrt für den Pkw-
Verkehr in den umgebenden Straßen, insbesondere im Griesheimer Weg haben würde. In
verkehrlicher Hinsicht wäre der durch die Schließung der Gebäudedurchfahrt entstehende
Mehrverkehr im Griesheimer Weg verträglich. Auf eine Schließung dieser Durchfahrtsmöglichkeit
wird jedoch verzichtet, da es sich bei dieser Durchfahrt um eine private Fläche handelt, über die
die Erschließung für Kunden und Mitarbeiter des neu errichteten, rückwärtigen Geschäftsgebäudes
Heidelberger Landstraße 221 gesichert wird.

Hinsichtlich der Verkehrssicherheit von Fußgängern und Radfahrern, die diese Durchfahrt in
beiden Richtungen nutzen können, sind aus dem bisherigen Betrieb dieser privaten Verkehrsfläche
keine besonderen Vorkommnisse bekannt geworden. Es werden keine Bedenken im Hinblick auf
die Verkehrssicherheit gesehen. Die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmer innerhalb
dieser Passage kann zudem durch verkehrsrechtliche und bauliche Maßnahmen
(Geschwindigkeitsbegrenzung auf Schrittgeschwindigkeit, Bodenschwellen o. ä.), aber auch durch

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 17
eine gestalterische Aufwertung dieser Gebäudepassage (z. B. über eine gute Ausleuchtung und
Farbgestaltung) verbessert werden. Entsprechende Maßnahmen oder Regelungen hierzu werden
vertraglich zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger vereinbart.

6.2 Parkplatz- und Stellplatzangebot

Vorrangiges Planungsziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 ist die nachhaltige
Verbesserung der Nahversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs und die Stabilisierung der
Versorgungsfunktionen in der Ortsmitte von Eberstadt. Zur Ermöglichung dieses Planungsziels ist
ein Lebensmittelvollversorger in der geplanten Größe mit 933 qm Verkaufsfläche erforderlich.
Diese Flächengröße des Lebensmittelmarkts ist nur durch eine bauliche Erweiterung der
Geschäftsfläche des ehemaligen Radio-Wilms nach Westen und der damit zusammenhängenden
Inanspruchnahme einer Teilfläche des bestehenden öffentlichen Parkplatzes zu erzielen. Der
Ausbau und die Sicherung der Nahversorgung genießen Vorrang vor dem vollständigen Erhalt der
Anzahl der Pkw-Parkplätze auf dem öffentlichen Parkplatz zwischen den City-Arkaden und dem
Griesheimer Weg, da mit dem geplanten Lebensmittelmarkt Grundbedürfnisse der Bewohner
Eberstadts befriedigt werden.

In Eberstadt ist das Parken auf mehrere öffentliche Parkplätze im Kernbereich von Eberstadt
verteilt. Diese bieten Parkmöglichkeiten für Besucher der Geschäfte, die im Ortskern häufig nicht
die Möglichkeit haben, auf privatem Grundstück Stellplätze für Besucher anzubieten. Vor diesem
Hintergrund ist es wichtig, dass Fahrradabstellplätze, auch für Lastenfahrräder, geschaffen
werden, um punktuelle Defizite bei der Anzahl der Pkw-Stellplätze auszugleichen. Eine verstärkte
Nutzung des ÖPNV-Angebotes in Eberstadt kann die Pkw-Stellplatznachfrage zusätzlich
verringern.

Das Konzept zum Abstellen von Pkw und Fahrrädern am Lebensmittelmarkt entspricht dieser
Systematik und Zielsetzung. Die zentrale Lage an der Haltestelle „Wartehalle“, die von allen Linien
aus Eberstadt angefahren wird, bietet beste Voraussetzungen für eine Erreichbarkeit ohne Pkw.
Des Weiteren wird auf eine, auch für Lastenfahrräder komfortable Anlage der
Fahrradabstellbereiche Wert gelegt. Um dies abzusichern, werden Regelungen dazu im
Durchführungsvertrag getroffen. Abstellmöglichkeiten für Pkw von Besuchern des
Lebensmittelmarktes, aber auch der Geschäfte der City-Arkaden, befinden sich auf dem
angrenzenden öffentlichen Parkplatz und den ausgewiesenen Parkplätzen im Griesheimer Weg
und der Lagerstraße.

Der öffentliche Parkplatz am Griesheimer Weg hat derzeit eine Kapazität von 62 Parkplätzen, ist
bewirtschaftet und dient allen Geschäften und Dienstleistungen im näheren Umgebungsbereich.
Durch die Erweiterung der Geschäftsfläche des ehemaligen Radio-Wilms, auf die für den
Lebensmittelmarkt benötigte Fläche, gehen 20 Pkw-Parkplätze verloren. Nach der Neuordnung der
östlichen Teilfläche des Parkplatzes sind im Erschließungsplan noch 42 Pkw-Parkplätze (davon
zwei Behindertenparkplätze) vorhanden. 27 Fahrradabstellplätze (davon drei für Lastenfahrräder),
die dem neuen Lebensmittelmarkt zugeordnet sind, werden neu ausgeführt.

In der ergänzenden Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 (Stete
Planung, Darmstadt, 28.02.2019) wird nachgewiesen, dass dieses Parkplatzangebot auch nach
Realisierung des Lebensmittelmarkts für die regelmäßige Nachfrage ausreicht. An starken
Verkehrstagen, bzw. in deren Spitzenstunden kann es laut Untersuchung zu Engpässen auf dem
Parkplatz kommen.

Um diesen Engpass auszugleichen werden im Teilgeltungsbereich 2, vor dem geplanten
Wohnhaus Lagerstraße 13, neun öffentliche Parkplätze neu errichtet. Nördlich der Lagerstraße
befinden sich des Weiteren 15 öffentliche Parkplätze im Bestand, deren Nutzungsintensität nach
der Schließung des Lidl-Marktes deutlich zurückgegangen ist. Weitere drei Parkplätze befinden
sich westlich des Parkplatzes am Griesheimer Weg im verkehrsberuhigten Bereich der
Georgenstraße. Zusätzlich zu den 42 Parkplätzen auf dem öffentlichen Parkplatz am Griesheimer
Weg, stehen im unmittelbaren Umgebungsbereich des Lebensmittelmarkts in Zukunft somit
weitere öffentliche Parkplätze zur Verfügung, um einen evtl. Spitzenbedarf aufzufangen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 18
Im Teilgeltungsbereich 2 werden in der Tiefgarage der Lagerstraße 13, mit 20 Stellplätzen
insgesamt, vierzehn Stellplätze mehr errichtet, als nach der Einstellplatzsatzung der
Wissenschaftsstadt Darmstadt für den Nachweis dieses Bauvorhabens erforderlich sind. Diese
überzähligen Stellplätze werden durch Baulast gesichert und der Liegenschaft Heidelberger
Landstraße 223 zugeordnet.

Aktuelles, öffentliches Parkplatzangebot innerhalb und außerhalb des Geltungsbereiches
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes E 56 (ohne Vorhaben)
Öffentlicher Parkplatz Griesheimer Weg, derzeitiges Angebot Kfz-Parkplätze 62
Öffentliche Parkplätze Heidelberger Landstraße (Andienungszone) 3
Öffentliche Parkplätze in verkehrsberuhigtem Bereich Georgenstraße (Bestand) 3
Öffentliche Parkplätze Nordseite Lagerstraße (Bestand) 15
Öffentliche Parkplätze an der Nordseite des Griesheimer Weges 3
Summe öffentlicher Kfz-Parkplätze 86

Entfallendes, öffentliches Stellplatzangebot aufgrund des Vorhabens
Entfallende öffentliche Parkplätze Heidelberger Landstraße (Andienungszone) 3
Entfallende Parkplätze wegen baulicher Erweiterung des Lebensmittelmarktes am
öffentlichen Parkplatz Griesheimer Weg
20
Summe aller entfallenden, öffentlichen Kfz-Parkplätze 23

Zukünftiges, öffentliches Parkplatzangebot mit durchgeführtem Vorhaben
Öffentlicher Parkplatz Griesheimer Weg (inkl. 2 Behindertenparkplätze) 42
Öffentliche Parkplätze in verkehrsberuhigtem Bereich Georgenstraße (Bestand) 3
Öffentliche Parkplätze Südseite Lagerstraße (neu) 9
Öffentliche Parkplätze Nordseite Lagerstraße (Bestand) 15
Parkplätze an der Nordseite des Griesheimer Weges Bestand) 3
Summe öffentlicher Kfz-Parkplätze 72

Fahrradabstellplätze neu
Abstellplätze vor City-Arkaden (Bestand) 4
Abstellplätze vor Lebensmittelmarkt Westseite (neu) 27
Abstellplätze vor City-Arkaden (neu) 1
Summe Abstellplätze für Fahrräder 32
Tab. 1: Öffentliches Parkplatzangebot für das geplante Vorhaben, Quelle: eigene Erhebungen

6.3 Stellplatznachweis

Der Stellplatznachweis für die Vorhaben im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans E 56 erfolgt auf Grundlage der gültigen Einstellplatzsatzung der
Wissenschaftsstadt Darmstadt im Rahmen des Bauantrags.

Der Stellplatzbedarf für sechs Pkw-Stellplätze und für 23 Fahrradabstellplätze für das

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 19
Wohngebäude Lagerstraße 13 kann in der neu zu errichtenden Tiefgarage und auf dem
Grundstück nachgewiesen werden. Die 14 überzähligen Pkw-Stellplätze in der Tiefgarage werden
durch Baulast der Liegenschaft Heidelberger Landstraße 223 zugeordnet, für die insgesamt 18
PKW-Stellplätze nachgewiesen werden müssen. Der Vorhabenträger wird zur Sicherung durch
Baulast im Durchführungsvertrag verpflichtet. Mit diesem Vorgehen soll der Parkdruck auf dem
öffentlichen Parkplatz im Griesheimer Weg reduziert werden. Die übrigen, nachzuweisenden vier
PKW-Stellplätze werden vom Vorhabenträger abgelöst. Für die Marktnutzung in der Heidelberger
Landstraße 223 müssen des Weiteren 23 Abstellplätze für Fahrräder hergestellt werden. 27
errichtet der Vorhabenträger vor dem Hauptzugang des Lebensmittelmarktes.

6.4 Projektbeschreibung Teilgeltungsbereich 2

Der Entwurf des Vorhabenträgers sieht vor, das ungenutzte ehemalige Marktgebäude abzureißen
und ein zweigeschossiges Wohngebäude mit zurückgesetztem Staffelgeschoss mit insgesamt
neun Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 20 Stellplätzen zu errichten (zur Tiefgarage s. hierzu
auch Kap. 6.2). Das Wohngebäude wird so platziert, dass die bisherige Baulücke geschlossen und
eine mit den Nachbargebäuden vermittelnde Bebauungsflucht hergestellt wird.

Ebenerdig, unmittelbar vor dem Gebäude der Lagerstraße 13, werden zusätzlich neun öffentliche
Parkplätze als Ausgleich für die entfallenden Parkplätze auf dem öffentlichen Parkplatz
angeordnet, die von Kunden der City-Arkaden, des Lebensmittelmarkts und sonstigen Geschäften
genutzt werden können.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 20
6.5 Grünplanung

Abbildung 5: Lage- und Freiflächenplan des Vorhaben- und Erschließungsplans,
Quelle: M. Palm Landschaftsarchitektur (11.07.2020)

Die Freiflächenplanung für den Teilgeltungsbereich 1 hat zum Ziel, die größtmögliche Anzahl der
erhaltenswerten Bäume zu erhalten. Alle Bäume auf dem öffentlichen Parkplatz, die nicht wegen
der Gebäudeerweiterung gefällt werden müssen, sollen erhalten werden. Für die insgesamt neun
abgängigen Bäume werden auf dem Parkplatz drei großkronige Bäume an geeigneten Standorten
zusätzlich angepflanzt. Im Teilgeltungsbereich 2 werden zwei Bäume und an anderen Standorten
außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 vier Bäume
entsprechend der Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt angepflanzt. Die
Anpflanzung dieser Bäume wird im Durchführungsvertrag geregelt.

Das Flachdach des neuen Gebäudeteils des Lebensmittelmarkts wird extensiv begrünt. Die
Südfassade des Gebäudes erhält eine flächenhafte Fassadenbegrünung.

Die Freiflächenplanung für den Teilgeltungsbereich 2 sieht straßenseitig neben den öffentlichen
Parkplätzen die Anpflanzung von zwei heimischen Laubbäumen sowie eine Fläche zum
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern vor dem Gebäude Lagerstr. 13 vor.

Der rückwärtige Grundstücksteil ist vollständig durch die Tiefgarage unterbaut. Das Dach der
Tiefgarage ebenso wie die Flachdächer des Wohngebäudes Lagerstraße 13 werden begrünt (s.a.
Kap. 7.10), zusätzlich wird an zwei Stellen entlang des Gebäudes eine Fassadenbegrünung
angebracht.

7. Städtebauliche und ökologische Belange

7.1 Wasserwirtschaftliche Belange

Grundwasserbewirtschaftungsplan "Hessisches Ried"
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 liegt im räumlichen
Geltungsbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans "Hessisches Ried". Im Plangebiet ist mit
großen Grundwasserflurabständen (größer 10 m) zu rechnen. Dies ist bei den weiteren Planungen
zu beachten.

LS
LS
LS
LS
LS
Rasen
Sichtschutz
Sichtschutz
Dachbegrünung
Eingang
Schnitthecken
Kiesstreifen
LS
Dachbegrünung
Stellplätze
1
Rasen
Sichtschutz
Sichtschutz
Dachbegrünung
Eingang
Zufahrt TG
1
4 1
5
1
6
36
34
35
31
Stellplätze
Bestand
Stellplätze
Bestand Stellplätze
Bestand
Stellplätze
Bestand
Stellplätze
NEU
Stellplätze
NEU
Stellplätze
NEU
Stellplätze
NEU
Eingang
Eingang
Haupt-
EingangFahrrad-
abstellplätze
Apshaltbelag
Betonpflaster
Betonpflaster
Stellplätze
Bestand
Schnitthecken
Pflanzfläche
Asphaltbelag
Bestand
Bestand Neu
Bestand Neu
Gehweg
Müll-
tonnen
Mulden/ Rigolen
Mulden/
Rigolen
Überstand bestehender Grünstreifen
Neuer SE
Bestands SE
Bestands SE
Neuer SE
Übergangsstein
Betonpflaster
Apshaltbelag
Dachbegrünung
Kiesstreifen
Kiesstreifen
Hauseingang
Neben-
Eingang
Andienung Zugang
Müll
13
23
24
42
37
Notausgang
28
27
26
25
38
394041
21
20
19
14
11 10 9 8
7
5
4 3 2
17
16
15
Pflanzfläche
30
29 PflanzflächeTraufstreifen
Container
Abstellplatz
Fluchtweg/ Platten
Schnitthecken
Dachbegrünung
32
33
22
18
12
BehindertenStellpl.
NEU
Fahrrad-
abstellplatz
Bestand
Intensive Begrünung
Intensive Begrünung
119.91
119.90
119.89
119.98
119.82
119.93
Laterne:
120.02
119.90
120.16
120.04
120.18
120.03
119.98
119.81
120.06
119.99
119.97
120.03
120.21
119.92
Laterne:
120.13
120.03
U K-Randst ein (0,12m )
120.12
120.02
120.11
120.06
120.17
120.11
119.90
119.89
120.18
- Buschwerk -
119.90
119.75
119.80
119.91
119.81
119.92
119.73
119.75
119.82
119.85
119.98
119.83 Grün
Randstein
119.72 Laterne:
119.95
119.86
120.11
119.58 KD:5
119.71
KD:6
119.91
120.18
119.95
119.63
5 Parkpl.
6 P arkpl .
7 P arkpl .
5 P ark p l.
Mauer
6 P ar kpl.
1 Parkpl.
Fahrrad-
ständer
abgesenkter Boardstein
begrüntes Flachdach
Fußweg
Terrasse EG
Terrasse EG
Balkon 1. OG
Balkon 1. OG
OL
Ausstieg
Dachterrasse DG
+0,10
+ 0,00
1 3
Solarthermiekollektoren
-0,45
118,99 üNN = -0,35
118,90 üNN = - 0,44
119,34 üNN
= 0,00
119,24 üNN
= - 0,10
119,22 üNN
= - 0,12
119,22 üNN
= - 0,12
119,01 üNN
= - 0,33
119,14 üNN
= - 0,20
118,99 üNN
= - 0,35
119,43 üNN
= 0,09
119,07 üNN
= - 0,27
Spielfläche
G e b ä u d e
f ü r Ab s t e ll z we c k e
geplant am Gebäude
119,57 üNN
+0,24
Stellplatz 1-5
Stellplatz 6-9
begrünte Tiefgaragendecke
118,89 üNN = - 0,45
Terrasse EG
Balkon 1. OG
Balkon 1. OG
Dachterrasse DG

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 21
Oberflächenentwässerung
Die Oberflächen in beiden Teilgeltungsbereichen sind zur Zeit mit etwa 82% Überbauung im
Teilgeltungsbereich 1 und 92% Überbauung im Teilgeltungsbereich 2 durch Gebäude, Parkplätze,
Straßen, Wege u. a. nahezu vollständig versiegelt.

Die Oberflächenentwässerung des öffentlichen Parkplatzes und der öffentlichen Parkplätze an der
Lagerstraße erfolgt wie bisher über eine Einleitung des Regenwassers in den Kanal. Durch die
Gebäudeerweiterung und damit Reduzierung der Parkplatzfläche wird die Menge des ursprünglich
anfallenden Oberflächenwassers, welches in den Kanal eingeleitet wird, erheblich verringert.
Grund hierfür ist das Entwässerungskonzept für die beiden privaten Grundstücke, welches
vorsieht, das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser über Rigolen dem
Grundwasser zuzuführen oder über Dachbegrünung verdunsten zu lassen Auf den Dachflächen
der Gebäude fällt somit kein Niederschlagswasser an, das in den Kanal geleitet werden muss.
Im Teilgeltungsbereich 1 werden ca. 750 qm der Dachfläche des Lebensmittelmarktes mit einem
begrünten Dach versehen; im Teilgeltungsbereich 2 werden die Dachflächen des Wohngebäudes
und der Tiefgarage mit insgesamt ca. 400 qm begrünt.

Durch diese Dachbegrünung wird die Regenwasserabgabe an die Rigolen verzögert und die
Abflussspitzen reduziert. Geringe Anteile des anfallenden Regenwassers können zusätzlich durch
Verdunstung einer Einleitung in die Rigolen entzogen werden.

7.2 Technische Ver- und Entsorgung

Die Gas-, Strom- sowie Trink- und Löschwasserversorgung kann durch Anschluss an die
bestehenden Leitungen in der Heidelberger Landstraße, im Griesheimer Weg und in der
Lagerstraße sichergestellt werden.

Das Plangebiet ist bereits durch die Bestandsbebauung an die bestehenden Abwasseranlagen
angeschlossen. Da durch die Realisierung des Vorhabens die anfallende Regenwassermenge
reduziert wird, kann davon ausgegangen werden, dass das Abwassernetz (Mischwasserkanal)
ausreichend ist, um das zukünftige Abwasser aufzunehmen.

Anpassungen und Ergänzungen von Leitungen, die aufgrund der Vorhabenerschließung
erforderlich sind, werden zwischen Vorhabenträger und Stadt vertraglich geregelt.

7.3 Bodenschutz

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan E 56 berücksichtigt als Bebauungsplan der
Innenentwicklung die Zielsetzung des § 1a BauGB zum Bodenschutz, nach der mit Grund und
Boden sparsam und schonend umzugehen ist. Die hiermit ermöglichte Nachverdichtung wird eine
zusätzliche Inanspruchnahme von Böden an anderer Stelle im Außenbereich, die hinsichtlich ihrer
ökologischen Wertigkeit und Landnutzung i. d. R. als höherwertig einzustufen sind, reduziert. Die
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 ist deshalb auch als eine Maßnahme
des vorsorgenden Bodenschutzes positiv zu werten.

7.4 Altstandort / Altlasten

Nach Angabe des Regierungspräsidiums Darmstadt ergibt sich aus dem Altflächen-
Informationssystem Hessen (ALTIS) ein Eintrag für das Grundstück Heidelberger Landstraße 223.
In der Zeit von April 1963 bis Juli 1963 wurde auf dieser Fläche ein KFZ-Pflege- und
Reparaturdienst betrieben. Dieses Gewerbe ist der Klassifizierungsstufe 4 (HLUG-Katalog)
zugeordnet, welche laut Hessischem Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG)
ein hohes Gefährdungspotential für die Umwelt darstellt. Konkrete Erkenntnisse über etwaige
Belastungen des Grundstücks liegen nicht vor.

In der Altflächendatei wird das Grundstück mit der ALTIS-Nummer 411.000.070-001.105
aufgeführt und die Art der Fläche als "Altstandort" angegeben. Altstandorte sind Grundstücke, auf
denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, wobei die alleinige Eintragung

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 22
eines Grundstücks als Altstandort keinen Altlastenverdacht im Sinne des
Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG) begründet.

Da die Nutzung als KFZ-Pflege- und Reparaturdienst bereits über 50 Jahre zurück liegt und nur für
einen kurzen Zeitraum von vier Monaten bestanden hat, ist die Wahrscheinlichkeit relativ gering,
dass heute noch umweltgefährdende Stoffe im Boden gefunden werden. Trotzdem wird im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 auf den Altstandort und darauf, wie bei evtl.
auftauchenden Bodenverunreinigungen vorzugehen ist, hingewiesen (s. Hinweis III. 2. Altlasten).

7.5 Lärmimmissionen

Zur Prüfung möglicher Konfliktpotentiale hinsichtlich der Lärmemissionen und -immissionen wurde
das Büro Krebs + Kiefer, Fritz AG beauftragt, eine schalltechnische Stellungnahme im
Zusammenhang mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 zu erstellen. Diese
Stellungnahme wurde nach der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs in Hinblick auf
Fragestellungen, die von Behörden und Bürgern / Bürgerinnen vorgebracht wurden, erweitert.
Diese erweiterten Untersuchungspunkte betrafen u. a. die Immissionen des durch den Betrieb des
Lebensmittelmarkts verursachten zusätzlichen Parkplatzverkehrs und des Zusatzverkehrs auf dem
Griesheimer Weg. Die Ergebnisse sind in der Schalltechnischen Untersuchung vom 08.12.2020
dargestellt und zusammengefasst.

In dem Gutachten wird aufgezeigt, ob und ggf. welche Schallimmissionskonflikte durch die
geplanten Vorhaben in beiden Teilgeltungsbereichen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
E 56 ausgelöst werden und wie im Bebauungsplanverfahren damit umzugehen ist.

Da die Nutzungen im Plangebiet sowie die angrenzenden Nutzungen denen eines Kerngebiets,
bzw. Mischgebiets entsprechen, werden in der schalltechnischen Untersuchung die
Orientierungswerte eines Mischgebiets herangezogen.

Die Berechnung und Beurteilung der Gewerbelärmimmissionen erfolgt auf Grundlage der TA-Lärm
(Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm). Die darin festgesetzten Immissionsrichtwerte für
Kern- / Mischgebiete betragen 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts.

Bezogen auf die beiden Teilgeltungsbereiche kommt die schalltechnische Stellungnahme zu den
folgenden Ergebnissen:

Teilgeltungsbereich 1

Die Schallimmissionsberechnung für den Teilgeltungsbereich 1 betrachtet den geplanten
Lebensmittelmarkt als gewerbliche Anlage, für die alle durch den Betrieb des Lebensmittelmarkts
verursachten Anlagengeräusche ermittelt wurden. Dementsprechend wurden die
Schallleistungspegel folgender Lärmemittenten in die Berechnung eingestellt:
- Anlieferung und Entsorgung Lebensmittelmarkt
- Öffentlicher Parkplatz, Kfz-Fahrbewegungen durch Kundenverkehr und Nutzung von
Einkaufswagen
- Kurzzeitige Geräuschspitzen (Zuschlagen von Kofferraumklappen, Ablassen von Bremsluft
bei Lkw, etc.)
- Klimatechnische Anlagen auf dem Lebensmittelmarkt.

Anlieferung und Entsorgung Lebensmittelmarkt
Die Belieferung des Lebensmittelmarktes erfolgt über den öffentlichen Straßenraum an der
Heidelberger Landstraße. Der Andienungs-Lkw parkt am rechten Fahrbahnrand auf markierter
Parkfläche und wird über dem Gehweg entladen. In der schalltechnischen Untersuchung wurde
der Anlieferungsverkehr für den Lebensmittelmarkt in die Berechnung der
Gewerbelärmimmissionen einbezogen. Neben den Lkw-Fahrbewegungen sind auch die
Entladevorgänge vom Lkw bis zum Lebensmittelmarkt über Rollcontainer in der
Schallleistungspegelberechnung berücksichtigt. Dabei sind die Andienungsvorgänge durch fünf
Lkw auf den Tageszeitraum von 6:00 - 22:00 Uhr verteilt, ebenso wurden die jeweiligen Standorte

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 23
der Andienung in Ansatz gebracht. Um Immissionskonflikte auf die betreffende Nachbarschaft zu
vermeiden, wird im Durchführungsvertrag geregelt, dass die Andienung des Lebensmittelmarktes
nur außerhalb der Ruhezeiten in den Zeiten zwischen 6:00 Uhr und 22:00 Uhr sowie bis zu
maximal fünf mal am Tag erfolgen darf. Sonn- und Feiertags sind Andienungen untersagt.

Bei der Entsorgung von Abfallcontainern werden sowohl die Lkw-Fahrbewegungen als auch die
eigentlichen Be- und Entladevorgänge berücksichtigt.

Öffentlicher Parkplatz, Kfz-Fahrbewegungen durch Kundenverkehr und Nutzung von
Einkaufswagen
Der öffentliche Parkplatz im Teilgeltungsbereich 1 des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56
stellt im immissionsschutzrechtlichen Sinne eine Verkehrsanlage dar, die dem ruhenden Verkehr
gewidmet ist.

Da sich die Verkehrsbewegungen auf diesem Parkplatz durch den geplanten Lebensmittelmarkt
ändern und erhöhen sowie mit der Nutzung von Einkaufswägen neue Emissionsquellen entstehen,
wurden die zukünftig anfallenden Schallemissionen des Parkplatzverkehrs den anlagenbezogenen
Emissionen des Lebensmittelmarktes zugerechnet und entsprechend in die Berechnungen gemäß
TA-Lärm einbezogen, um die für die angrenzende Nachbarschaft eintretenden Schallimmissionen
beurteilen zu können.

Kurzzeitige Geräuschspitzen (Zuschlagen von Kofferraumklappen, Ablassen von Bremsluft
bei Lkw, etc.)
Zur Prüfung des Spitzenpegelkriteriums wird in der Schallberechnung der dem jeweiligen
Immissionsort nächstgelegene maximale Emissionspegel einzelner kurzzeitiger Geräuschspitzen
herangezogen. Im vorliegenden Fall treten im Nachtzeitraum Geräuschspitzen aus der Nutzung
des Parkplatzes durch Pkw des Lebensmittelmarktes oder durch Nutzer des öffentlichen
Parkplatzes auf (Kofferraumklappe schließen, beschleunigte Vorbeifahrt), die die jeweiligen
Immissionsrichtwerte für kurzzeitige Geräuschspitzen in Mischgebieten in der Nacht um +8 dB(A)
überschreiten. Durch die unterschiedlichen Nutzer ist der Verursacher des Spitzenpegels somit
nicht eindeutig zu klassifizieren und folglich ist der Spitzenpegel nicht eindeutig den Immissionen
des Verbrauchermarktes zuzuordnen. Dieser ermittelte Spitzenpegel würde ohne die Errichtung
eines Lebensmittelmarktes gleichwohl bei einer ausschließlichen Nutzung als öffentlicher Parkplatz
auftreten. Aufgrund dieser Einschätzung des Schallgutachters wird die Nutzung des
Lebensmittelmarktes als immissionsrechtlich verträglich beurteilt.

Haustechnische Anlagen des Lebensmittelmarktes
Die haustechnischen Anlagen für Lüftung, Kühlung und Heizung des Lebensmittelmarktes sind die
maßgeblichen Emittenten von Anlagengeräuschen, die ebenfalls nach TA-Lärm beurteilt werden.
In der Schallprognose wurde von zwei Gaskühlern an dem im Vorhaben- und Erschließungsplan
zum Lebensmittelmarkt dargestellten Standort ausgegangen. Deren maximaler
Schallleistungspegel ist mit 62 dB(A) für den gesamten Tages- und Nachtzeitraum angesetzt. Eine
entsprechende Festsetzung ist im Bebauungsplan (s. Nr. I. 9.3) enthalten. Darüberhinaus ist der
Vorhabenträger nach gültiger und zu beachtender Rechtslage verpflichtet, die haustechnischen
Anlagen nach dem aktuellen Stand der Technik zu betreiben. Diese Verpflichtung für den
Vorhabenträger wird auch in den Durchführungsvertrag übernommen.

Die schalltechnische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die Richtwerte für Mischgebiete
nach TA-Lärm sowohl bei der schutzwürdigen Nutzung innerhalb des Teilgeltungsbereichs 1 als
auch bei der umliegenden Bebauung außerhalb des Teilgeltungsbereichs 1 eingehalten werden
und es zu keinen schalltechnischen Konflikten kommt. Einzige Ausnahme bilden hier die
kurzzeitigen Geräuschspitzen in der Nacht die an vier Immissionsorten festgestellt wurden und
deren Verursacher nach Einschätzung des Gutachters nicht eindeutig zuzuordnen sind und von
diesem als immissionsschutzrechtlich verträglich beurteilt wurden (s. o.).

Aufgrund von Bedenken von Bürgern, die im Rahmen der ersten öffentlichen Auslegung des
Planentwurfes nach § 3 Abs. 2 BauGB vorgebracht wurden, wurde im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan E 56 eine Lärmschutzmaßnahme aufgenommen. Im Bebauungsplan ist

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 24
festgesetzt, dass südlich des Lebensmittelmarkts eine 2,0 m - 2,5 m hohe und ca. 30 m lange
Schutzwand an der Grenze zu dem angrenzenden Grundstück errichtet werden soll. Durch diese
Wand können die Geräusche, die beim Bedienen und Entsorgen der Abfallcontainer des
Lebensmittelmarkts entstehen weiter reduziert werden. Im Durchführungsvertrag wird der
Vorhabenträger dazu verpflichtet, die Lärmschutzwand nach den Festsetzungen des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu errichten.

Teilgeltungsbereich 2
Für den Teilgeltungsbereich 2 sind die maßgeblichen Schallemissionen der Verkehrslärm des
Griesheimer Wegs, bei dem ein erhöhtes Verkehrsaufkommen aufgrund des geplanten
Lebensmittelmarkts in Ansatz gebracht wurde, sowie die Schallemissionen der geplanten neun
öffentlichen Parkplätze vor dem Wohngebäude Lagerstraße 13. Die Bewertung der Emissionen
erfolgt auf Grundlage der DIN 18005-Schallschutz im Städtebau. Die in dieser Vorschrift
genannten Orientierungswerte für Mischgebiete von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts werden an
allen betrachteten Immissionspunkten eingehalten, sodass durch den projektbezogenen
Verkehrslärm keine schalltechnischen Konflikte erzeugt werden.

Mögliche Ansprüche auf Lärmvorsorgemaßnahmen außerhalb des Teilgeltungsbereiches 2
werden nach der 16. BImSchV-Verkehrslärmverordnung geregelt. Die Reglungen dieser
Verordnungen greifen bei einer wesentlichen Änderung oder dem Neubau von Verkehrsanlagen.
Bei dem geplanten Parkplatz im Teilgeltungsbereich 2 handelt es sich um einen Neubau.
Dementsprechend wurde in der schalltechnischen Untersuchung geprüft, ob durch diesen
Parkplatzneubau Ansprüche auf Lärmvorsorgemaßnahmen entstehen. Die Untersuchung weist
nach, dass die einzuhaltenden Immissionsgrenzwerte für Mischgebiete von 64 dB(A) tags und 54
dB(A) nachts bei dem am ungünstigsten gelegenen Immissionsort sehr deutlich unterschritten
werden.

Ebenso wurde die neu zu errichtende Tiefgarage auf dem Grundstück Lagerstraße 13 in der
schalltechnischen Untersuchung betrachtet und deren Emissionen nach TA-Lärm beurteilt. Der
Betrieb der Tiefgarage mit deren Zufahrt führt dabei zu keinen immissionsrechtlichen Konflikten.

Verkehrslärm bestehender Straßen
Zu diesem Thema sind die Heidelberger Landstraße und der Griesheimer Weg zu betrachten.

Heidelberger Landstraße
Das Wohn- und Geschäftshaus unmittelbar an der Heidelberger Landstraße ist von den
Schallemissionen des Verkehrs auf der Heidelberger Landstraße stark betroffen. Die
Wissenschaftsstadt Darmstadt hat eine Lärmkarte „Lärmkartierung Darmstadt 2007" erstellen
lassen, die Informationen über den Lärmpegel von Straßen-, Schienen- und den
Straßenbahnverkehr gibt. Entlang der Heidelberger Landstraße bestehen danach nachts
Schallpegelwerte von 55 - 60 dB(A), die über den schalltechnischen Orientierungswerten gemäß
DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) für Mischgebiete (nachts 50 dB(A)) liegen.
Da die Anwendung von aktiven Schallschutzmaßnahmen aufgrund der räumlichen Gegebenheiten
im Ortskern an der Heidelberger Landstraße ausgeschlossen ist, sind bei Neu- und
Umbaumaßnahmen passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen. Deshalb wird im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 festgesetzt, dass die Außenbauteile von Wohn- und
Schlafräumen hinsichtlich der Luftschalldämmung den Anforderungen der aktuell gültigen Fassung
der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) genügen müssen sowie eine technische
Belüftungsmöglichkeit von Schlafräumen vorzusehen ist.

Griesheimer Weg
Der Griesheimer Weg erfährt durch die geplante, geänderte Zufahrtsregelung zum öffentlichen
Parkplatz eine verkehrliche Mehrbelastung, die auch zu einer Erhöhung der Geräuschemissionen
des Griesheimer Wegs führt. In der schalltechnischen Untersuchung wurde geprüft, welche
Schallpegeländerung das erhöhte Verkehrsaufkommen verursacht. Diese beträgt tags und nachts
maximal 0,7 dB(A) und ist damit praktisch nicht wahrnehmbar.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 25
Die schalltechnische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die untersuchten und
bewerteten Schallimmissionen im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56
insgesamt zu keinen Nachbarschaftskonflikten führen.
Abbildung 6: Lärmkartierung Darmstadt 2014, Schallpegel Verkehrslärm tags, Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Abbildung 7: Lärmkartierung Darmstadt 2014, Schallpegel Verkehrslärm nachts Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

7.6 Verkehrsuntersuchung

Das Büro Stete Planung hat in einer Verkehrsuntersuchung vom Dezember 2017 das derzeitige
Parkraumangebot auf dem öffentlichen Parkplatz westlich des ehemaligen Radio-Wilms-Geschäfts

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 26
sowie den Umfang der Kompensation von in Zukunft entfallenden Parkplätzen geprüft. Außerdem
wurden die Verkehre in beiden Zufahrten zum öffentlichen Parkplatz sowie dessen Ausfahrt auf
ihre verkehrlichen Wirkungen auf das umgebende Straßennetz untersucht.

Die Verkehrserhebung hat ergeben, dass das derzeitige Angebot von 62 Parkplätzen (inkl. zwei
Behindertenparkplätze) auf dem öffentlichen Parkplatz im Teilgeltungsbereich 1 werktags mit einer
Auslastung von maximal 62% und an Samstagen von maximal 77% nicht ausgelastet ist. In
absoluten Zahlen heißt das, dass werktags maximal 37 Parkplätze und samstags maximal 46
Parkplätze belegt waren.

Durch die Erweiterung der Ladenfläche für den Lebensmittelmarkt reduziert sich die Anzahl der
Parkplätze auf dem öffentlichen Parkplatz um 20 Einheiten auf 42 Parkplätze. Diese Anzahl
entspricht etwa der heutigen maximalen Parkplatznachfrage.

Im Rahmen der ersten öffentlichen Auslegung der Unterlagen zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan E 56 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sind von zahlreichen Bürgern Stellungnahmen und
Vorschläge zu verschiedenen verkehrlichen Themen eingebracht worden. Um diese Vorschläge
fachlich bewerten und in eine Abwägung einstellen zu können, wurde eine ergänzende
Verkehrsuntersuchung beauftragt (Ergänzende Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan ehemaliges Radio-Wilms-Gelände in Darmstadt-Eberstadt, Stete Planung,
Darmstadt, 28.02.2019).
In dieser Untersuchung wurden im Wesentlichen folgende Themen behandelt:
 Verkehrserhebungen im Umfeld des geplanten Vorhabens und Verkehrsprognose des
motorisierten Individualverkehrs im Griesheimer Weg sowie der Zufahrtspassage
Heidelberger Landstraße bei unterschiedlichen Erschließungsszenarien.
 Abschätzungen des Stellplatzbedarfs auf dem öffentlichen Parkplatz.
 Bewertung und Empfehlungen zu verkehrsplanerischen und verkehrsrechtlichen
Verbesserungen, die überwiegend nicht Gegenstand des Bauleitplanverfahrens sein
können und auch das weitere verkehrliche Umfeld des geplanten Vorhabens betreffen.

Hinsichtlich der zukünftigen Belastung des Griesheimer Wegs wird nachgewiesen, dass dieser
auch bei einer Schließung der Parkplatzzufahrt für den motorisierten Verkehr von der Heidelberger
Landstraße aus richtlinienkonform und leistungsfähig ist. Auf die Schließung dieser
Durchfahrtsmöglichkeit wird jedoch verzichtet, da eine Pkw-Durchfahrt für Mitarbeiter und Kunden
des Gewerbebetriebs im rückwärtigen Grundstück Heidelberger Landstraße 221a gesichert
werden muss.

Das ergänzende Verkehrsgutachten geht hinsichtlich des Stellplatzbedarfs auf dem öffentlichen
Parkplatz davon aus, dass die angebotenen 42 Parkplätze für den Normalbetrieb ausreichen. An
starken Verkaufstagen bzw. in Spitzenstunden könnte es zu Engpässen kommen. Derartige
kurzzeitige Engpässe können jedoch durch die öffentlichen Parkplätze im unmittelbaren
Umgebungsbereich des Parkplatzes (Lagerstraße, Griesheimer Weg) aufgefangen werden (s.
Tabelle 1).

Ein weiteres Planungsziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 ist es, alle anderen
Formen der Nahmobilität (Fußverkehr, Radverkehr, ÖPNV) zu unterstützen, um damit die
Nachfrage nach Pkw-Stellplätzen zu verringern. Eine Ausrichtung nach den Spitzenstunden ist
auch vor diesem Hintergrund nicht das politische Ziel der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

Sonstige Empfehlungen
Die Empfehlung des Gutachters zur Verbreiterung des Gehwegs vor den geplanten Parkplätzen an
der Lagerstraße 13 auf 1,50 m Breite ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56
berücksichtigt. Die Breite der Fahrbahn bleibt wie im Bestand erhalten.

Auf Grundlage der Überlegungen zur Optimierung der Fahrradabstellplätze, der fußläufigen
Zugänglichkeit im westlichen Eingangsbereich des Lebensmittelmarkts und unter Einhaltung der
Einstellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt, wurde die Lage der Fahrradabstellplätze
geändert und ihre Anzahl auf 27 erhöht. Teilweise sind diese Abstellplätze auch für drei

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 27
Lastenfahrräder geeignet. Sie sind in der geänderten Freiflächenplanung so platziert, dass beim
Parken sowie Be- und Entladen Konflikte mit dem Kfz-Verkehr vermieden werden.

Die verkehrsplanerische Beurteilung von weiteren Vorschlägen zur Verbesserung der
Verkehrsverhältnisse, auch im Umfeld des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 und der
geplanten Bauvorhaben, sind der ergänzenden Verkehrsuntersuchung zu entnehmen.

7.7 Einzelhandels- und Zentrenkonzept

Abbildung 8: Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen, Quelle: Junker + Kruse, Mannheim (2012)

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat von dem Stadtforschungs- und Planungsbüro Junker und
Kruse ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept erstellen lassen, in dem die derzeitigen
Einzelhandelsstandorte bewertet und Empfehlungen zur Entwicklung dieser Standorte gegeben
werden. Nach diesem Gutachten weist der ehemalige Lidl-Markt strukturelle Defizite auf und
entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen marktgängiger Standards. Vor allem die
rückwärtige Lage des Lidl-Markts und der City-Arkaden zur Heidelberger Landstraße ist funktional
und städtebaulich nicht optimal entwickelt, da sie nicht an den bandartigen Geschäftsbereich
entlang der Heidelberger Landstraße angebunden sind. Die vorhandene Leerstandsituation City-
Arkaden / Lidl-Markt unterstreicht die strukturellen Mängel, wobei dem Standort als solchem ein

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 28
wichtiges Potential zur Modernisierung des zentralen Geschäftsbereichs von Eberstadt attestiert
wird.

Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept empfiehlt die Versorgungsfunktionen in diesem
Stadtteilzentrum zu sichern und auszubauen. Hierfür sind einerseits die Einzelhandelsstrukturen
zu modernisieren und andererseits auch Verbesserungen des öffentlichen Raums zu
verwirklichen. Eine funktionale und städtebaulich attraktive Anbindung des Standorts an die
Heidelberger Landstraße kann für eine Aufwertung dieser Geschäftslage sorgen (Einzelhandel-
und Zentrenkonzept - Grundlagengutachten für beschlossene Einzelhandelskonzepte für die
Wissenschaftsstadt Darmstadt; Junker und Kruse 2012).

Der geplante Lebensmittelmarkt im Teilgeltungsbereich 1 hat eine Verkaufsfläche von 933 qm und
eine Geschossfläche von 1.124 qm. Aufgrund seines integrierten, innerörtlichen Standorts hat der
geplante Lebensmittelmarkt keine Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der
Raumordnung und Landesplanung. Er wirkt sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung
des Stadtteils Eberstadt positiv aus, indem das städtebauliche Entwicklungsziel einer stabilen
Nahversorgung in diesem Teil Eberstadts durch das geplante Vorhaben gestärkt und gesichert
wird.

7.8 Klimaschutz

Klima / Lufthygiene
Die beiden Teilgeltungsbereiche 1 und 2 werden in der Summe zu etwa 85% mit Gebäuden und
betonierten/asphaltierten Parkplatzflächen überbaut. Dieser Versiegelungsgrad entspricht etwa
dem derzeitigen Versiegelungsgrad. Bebaute Flächen heizen sich insbesondere während des
Sommers auf, speichern Wärme und geben diese verzögert wieder ab. Die kleinklimatischen
Folgen sind sowohl erhöhte Tagestemperaturen als auch Nachttemperaturen, die insbesondere
bei austauscharmen Wetterlagen als unangenehm empfunden werden können.

Als planerische Reaktion auf diesen Effekt ist bei den beiden geplanten Bauvorhaben in den
Teilgeltungsbereichen 1 und 2 deshalb eine Dachbegrünung in einer Gesamtgröße von ca. 1.150
qm sowie eine Fassadenbegrünung an der südlichen Fassade des Supermarktes sowie am neu zu
errichtendem Gebäude in der Lagerstraße 13 vorgesehen. Eine solche Dachbegrünung vermindert
die Aufwärmung der Gebäude und trägt damit zu einer Verbesserung der kleinklimatischen
Bedingungen im Plangebiet und dem Umgebungsbereich bei. Die festgesetzte Anpflanzung von
großkronigen Bäumen trägt ebenfalls zu einer Minderung der Aufwärmung der befestigten Flächen
bei. Zudem wird die Begrünung der verbleibenden privaten Freiflächen mit einer Festsetzung als
Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern in beiden Teilgeltungsbereichen gesichert.

Der für die umgebenden Wohngebiete zentral gelegene und schnell erreichbare Standort des
Lebensmittelmarkts wird zu einer Verringerung des motorisierten Individualverkehrs zu entfernt
gelegenen Lebensmittelmärkten beitragen. Längere (Kfz-) Fahrten in die entfernter liegenden
Märkte, etwa im historischen Zentrum oder im Süden von Eberstadt, können somit reduziert
werden. Insofern kann der Lebensmittelmarkt an diesem Standort auch zur Reduzierung der aus
dem motorisierten Individualverkehr resultierenden Schadstoffemissionen in gesamt Eberstadt
beitragen.

7.9 Artenschutzrechtliche Beurteilung

Für das Plangebiet wurde vom Büro – FRANZ – Ökologie und Landschaftsplanung ein
landschaftsplanerischer Fachbeitrag mit faunistischen Untersuchungen sowie einer
artenschutzrechtlichen Prüfung durchgeführt.

Die artenschutzrechtliche Prüfung dient der Feststellung, ob und in wieweit durch mögliche
Eingriffe im Hinblick auf Fauna und Flora die Schädigungs- und Störungsverbote des § 44 Abs. 1
BNatSchG berührt sein können.

Bei den faunistischen Untersuchungen wurde Folgendes festgestellt:

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 29
Der öffentliche Parkplatz am Griesheimer Weg ist im Zusammenhang mit den angrenzenden
Gärten ein Nahrungshabitat für die Zwergfledermaus. Mögliche Vorkommen von
Sommerquartieren in den Gebäuden oder in dem einen vorhandenen Höhlenbaum wurden
überprüft. Dabei gab es keine Anhaltspunkte für ein derartiges Vorkommen.
Fledermauswinterquartiere sind im Plangebiet auszuschließen.
Das Plangebiet ist Nahrungs- und Fortpflanzungshabitat für einige weit verbreitete
siedlungstypische Vogelarten. Von den stärker geschützten Arten wurden Mauersegler,
Mehlschwalbe und Haussperling als Nahrungsgäste beobachtet. Für sie ist das Plangebiet jedoch
ohne größere Bedeutung.
Zu weiteren Tiergruppen wurden keine Hinweise auf artenschutzrechtlich relevante Arten
gefunden.
Die artenschutzrechtliche Prüfung kommt zu dem Ergebnis, dass durch die Planung keine
Tatbestände nach § 44 BNatSchG berührt werden. Bei der Realisierung der geplanten Vorhaben
werden Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG vermieden. Bei notwendigen Baum- oder
Gebüschrodungen sowie beim Abbruch von Gebäuden, müssen zeitliche und rechtliche Vorgaben
berücksichtigt werden. Ein entsprechender Hinweis ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan
E 56 aufgenommen.

7.10 Grünordnung

In beiden Teilgeltungsbereichen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 wird eine etwas
höhere bauliche Ausnutzung als im Bestand realisiert. Dies ist in einer Ortskernlage
stadtplanerisch angemessen und zur Erreichung der Planungsziele erforderlich. Dies bedeutet
aber auch, dass der Grünflächenanteil im Plangebiet dann insgesamt relativ gering bleibt und sich
zudem auf mehrere kleine Teilflächen verteilt.

Zu den wichtigen Funktionen innerstädtischen Grüns - positive Wirkungen auf das Lokalklima,
Gliederung und optische Bereicherung des Ortsbildes, Lebensraum für Fauna und
Naherholungsfunktion - kann das Plangebiet trotzdem einen Beitrag leisten. Dem Baumbestand
kommt dabei wegen seiner Raumwirksamkeit eine besondere Bedeutung zu.

Entlang der südlichen Fassade des Lebensmittelmarktes sowie im Eingangsbereich des
Wohngebäudes in der Lagerstraße 13 sind Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern
vorgesehen.

Des Weiteren werden die Flachdächer des Lebensmittelmarkts, der Tiefgarage und des
Wohngebäudes Lagerstraße 13 extensiv, bzw. intensiv begrünt. Diese Dachbegrünungen mit einer
Größe von ca. 1.150 qm sind lokalklimatisch und gestalterisch wirksam. Es entsteht gleichzeitig ein
Lebensraum für eine spezifisch angepasste Fauna und Flora.

Zusätzlich sind im Bebauungsplan eine flächige Fassadenbegrünung der Südfassade des
Lebensmittelmarkts und zwei punktuelle Begrünungen der Südfassade des Wohnhauses
Lagerstraße 13 festgesetzt. Diese haben ebenfalls eine kleinklimatisch und städtebaulich sowie
gestalterisch positive Wirkung.

Eingriffe in die bestehende Grünordnung und deren Kompensation
Der Bau des Lebensmittelmarktes erfordert die Fällung von neun Bäumen auf dem östlichen Teil
des öffentlichen Parkplatzes die gemäß Baumschutzsatzung ersetzt werden müssen. Insgesamt
bleiben nach den Fällungen elf Bäume auf dem Parkplatz erhalten. Zu diesen gehören zwei
ökologisch und gestalterisch wertvolle Stieleichen (Quercus robur) südlich des geplanten
Lebensmittelmarktgebäudes welche durch Baumscheiben oder Fundamentbrücken geschützt
werden. Art und Umfang der Schutzmaßnahmen werden im Durchführungsvertrag zwischen der
Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger bestimmt.

Im Teilgeltungsbereich 1 werden auf dem öffentlichen Parkplatz bei Beibehaltung der Anzahl der
Parkplätze und unter Berücksichtigung der vorhandenen, intensiven Begrünung nur drei
Ersatzpflanzungen von großkronigen Bäumen vorgenommen. Im Teilgeltungsbereich 2 werden
zwei Laubbäume seitlich neben dem öffentlichen Parkstreifen angepflanzt. Die anzupflanzenden

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 30
Baumarten werden im Durchführungsvertrag zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem
Vorhabenträger bestimmt.

Insgesamt werden damit fünf Bäume innerhalb der beiden Geltungsbereiche des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 (drei Bäume im Teilgeltungsbereich 1 und zwei Bäume
im Teilgeltungsbereich 2) nach Baumschutzsatzung ersetzt. Ein weiterer Baum wird am westlichen
Ende des Parkstreifens gegenüber der Lagerstraße 11-13 angepflanzt. Die restlichen drei
Ersatzpflanzungen von Bäumen sind in der Gemarkung Eberstadt, Flur 1 auf den Flurstücken
237/6 und 238/7 südlich des Bauerngartens an der Modau außerhalb des Geltungsbereichs des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 vorgesehen.

Alle Standorte für Neuanpflanzungen sind mit dem Grünflächenamt der Stadt abgestimmt.

Die als Ersatzpflanzung außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans E 56 vorgesehenen Baumpflanzungen werden mit in den Durchführungsvertrag
zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger aufgenommen.

Für die Neupflanzungen im Teilgeltungsbereich 1 sind drei Bäume der Baumart Feldahorn
vorgesehen. Sie ergänzen und bekräftigen den hier vorhandenen Bestand und geben dem
Parkplatzareal im Norden eine klarere Raumkante. Im Teilgeltungsbereich 2 bildet die
Neuanpflanzung von zwei hochwachsenden Laubbäumen an der Lagerstraße einen
gestalterischen Akzent im Straßenraum. Auf der Nordseite der Lagerstraße (außerhalb des
Geltungsbereichs des Bebauungsplans) wird am westlichen Ende der Parkplatzzeile ein weiterer
großkroniger Straßenbaum angepflanzt, so dass punktuell eine beidseitige Straßenbegrünung der
Lagerstraße erzielt wird.

7.11 Biodiversität

Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist die
essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den Menschen
ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft zum Atmen,
fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur Herstellung von
Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen wie sie z.B. der
Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von ökonomischer, sozialer und
kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist deshalb eine
gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für künftige Generationen
sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 BNatSchG). Dies ist auch in der
Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Ministerium für Umwelt, Klimaschutz,
Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) und deren Weiterentwicklung (Broschüre,
Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert.

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat den Bericht zum Erhalt der Biodiversität in
Darmstadt (V.-Nr. 2014/0014) am 12.02.2014 zur Kenntnis genommen.

Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse zum Plangebiet wurden in diesem Bebauungsplan
folgende Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen:
 Neupflanzung von fünf Bäumen innerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans E 56
 Drei weitere Ersatzpflanzungen von Bäumen außerhalb des Plangebiets südlich des
Bauerngartens an der Modau sowie eines weiteren großkronigen Baums auf der Nordseite
der Lagerstraße
 Insgesamt ca. 1.150 qm extensive und intensive Dachbegrünung
 Begrünung von ca. 130 qm Fassadenfläche des Lebensmittelmarkts und punktuelle
Fassadenbegrünung in der Lagerstr. 13
 Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern in der Lagerstraße 13 und südlich des
Lebensmittelmarktes
 Anbringung von vier Nistkästen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 31
7.12 Stadtgestaltung

Beide Bauvorhaben innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 erzeugen positive
städtebauliche Veränderungen im Sinne von neuen stadträumlichen Wirkungen.

Im Teilgeltungsbereich1 gibt es derzeit lediglich auf der Nordseite des öffentlichen Parkplatzes
eine ausgebildete Platzfassade. Die Rückseite des Wohn- und Geschäftshauses Heidelberger
Landstraße 223 hat gestalterische Defizite und stellt sich in Form eines Hinterhofcharakters dar.
Durch die Verlängerung des Lebensmittelgeschäfts nach Westen und die Ausbildung einer
Eingangsfassade erhält der öffentliche Parkplatz eine zweite Platzfassade. Diese Platzfassade
korrespondiert in der Höhe mit der der City-Arkaden, die hier im Gegensatz zur Höhe der
Bebauung an der Heidelberger Landstraße deutlich niedriger ist. Aufgrund dessen werden die
bestehenden großkronigen Bäume den Charakter des Platzes weiterhin bestimmen, durch das
geplante Vorhaben allerdings nun auf einem Platz mit definierten Raumkanten. Mit dem Bau des
Lebensmittelmarkts wird die städtebauliche Konzeption unterstützt, die mit den City-Arkaden
begonnen wurde, nämlich die Ausbildung einer einladenden Platzrandbebauung mit
Verweilcharakter trotz der mittigen Nutzung als Parkplatz und mit am Platzrand ausgebildeten
Vorderseiten von Laden- und Gastronomieeinheiten.

Die derzeitige Bebauung im Teilgeltungsbereich 2 (Lagerstraße 13) lässt sich als Gewerbebrache
charakterisieren, die durch den ehemaligen, vorgelagerten LIDL-Parkplatz die Bauflucht in der
Lagerstraße unterbricht. Durch die geplante Neubebauung gemäß Vorhaben- und
Erschließungsplan wird diese unterbrochene Bauflucht baulich geschlossen und eine
durchgängige Raumkante bis zur Einmündung in den Griesheimer Weg hergestellt. Die bauliche
Fassung des Straßenraums ist hier städtebaulich besonders wichtig, da auf der Nordseite der
Lagerstraße eine entsprechende Raumbildung an der Straße durch den öffentlichen Parkplatz /
Spielplatz fehlt. Somit bildet auch das Gebäude Lagerstraße 13 einen baulichen Platzrand aus, der
bisher auf der Südseite der Lagerstraße fehlte.

Durch die beiden Bauvorhaben des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 wird die
stadträumliche Ordnung und Gestaltung der öffentlichen Räume wesentlich verbessert, welche
über den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 hinaus wahrnehmbar
ist. Die städtebauliche Neuordnung und Gestaltung des Plangebiets entspricht damit auch der
funktionalen Aufweitung der bisher linearen Geschäftszone Heidelberger Landstraße zu einem
flächenhaften Versorgungsbereich mit eigenem Raumcharakter.

8. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)

8.1 Bedingte Festsetzung

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 wurde eine bedingte Festsetzung mit aufgenommen,
sodass durch die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen nur solche Vorhaben zulässig
sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Im
Durchführungsvertrag werden ebenfalls Fristen geregelt innerhalb dieser der Vorhabenträger die
Durchführung des Vorhabens realisiert.

8.2 Art der baulichen Nutzung

Im Teilgeltungsbereich 1 ist im Erdgeschoss der Bebauung innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen (ÜBGF) 1a und 1b nur die Errichtung eines Lebensmitteleinzelhandelsbetriebs
zulässig, da der Lebensmittelmarkt in der maximalen Größe nur erdgeschossig betrieben werden
kann.

Die Obergeschosse des Wohn- und Geschäftshauses in der Heidelberger Landstraße 223 werden
derzeit im 1. OG durch ein Büro, im 2. OG durch eine Arztpraxis und im Dachgeschoss durch eine
Wohnung genutzt. Da die Nutzung beibehalten werden soll, sind in den Obergeschossen der
ÜBGF 1a im vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 nicht störende, gewerbliche Nutzungen
und Wohnnutzungen zulässig. Die Festsetzungen entsprechen somit auch dem Nutzungsspektrum

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 32
in der näheren Umgebung des Plangebiets.

Im Teilgeltungsbereich 2 sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nur Wohnen und
wohnverträgliche Nutzungen zulässig. Das dort geplante Gebäude soll zu reinen Wohnzwecken
mit neun Wohneinheiten errichtet werden. Die Nutzung fügt sich in die Umgebung ein. Die
Schaffung von Wohnraum ist angesichts einer stetig wachsenden Bevölkerungszahl und dem
damit verbundenen hohen Wohnungsbedarf in der Wissenschaftsstadt Darmstadt nicht nur
stadtplanerisch sinnvoll, sondern dringend erforderlich.

8.3 Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung der Gebäude und der baulichen Anlagen wird durch die
Festsetzung einer Grundfläche, der Zahl der Vollgeschosse und der maximal zulässigen
Gebäudehöhe im vorhabenbezogenen Bebauungsplan bestimmt.

Grundflächen:
In beiden Teilgeltungsbereichen ist eine maximale zulässige Grundfläche (GR I) festgesetzt. Diese
ist so bemessen, dass die geplanten Bauvorhaben gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan
realisiert werden können. Für den Teilgeltungsbereich 1 ergibt sich rechnerisch betrachtet eine
relativ hohe Grundflächenzahl. Dies hat seine Ursache darin, dass der vom Vorhabenträger von
der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu erwerbende Grundstücksteil des öffentlichen Parkplatzes
möglichst geringgehalten werden sollte, um eine größtmögliche Anzahl an Parkplätzen auf dem
verbleibenden städtischen Grundstück zu erhalten. Die dadurch auf dem Grundstück des
Vorhabenträgers entstehende bauliche Dichte ist im Hinblick auf das Angebot an öffentlichen und
privaten Freiflächen im Umgebungsbereich des Lebensmittelmarkts als unproblematisch zu
werten.

Die maximal zulässige Grundfläche (GR I) im Teilgeltungsbereich 1 kann durch die Fläche für
Zuwegungen und Nebenanlagen überschritten werden (GR II). Die Größe der Überschreitung leitet
sich aus den Eintragungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes ab. Diese Festsetzung ist
notwendig, um die den Lebensmittelmarkt begleitenden Nebenanlagen wie Abstellflächen für
Fahrräder, Einkaufswägen, Müllcontainer und barrierefreie Zuwegungen zum westlichen Ein- und
Ausgangsbereich des Marktes errichten zu können.

Die maximal zulässige Grundfläche (GR I) im Teilgeltungsbereich 2 kann durch bauliche Anlagen
unterhalb der Geländeoberfläche und deren Zufahrten (s. I. Ziff. 7), der Fläche für Zuwegungen
und Nebenanlagen (s. I. Ziff. 6) sowie der in Ziff. I. 6 ausnahmsweise zugelassenen Gerätehütte
überschritten werden (GR II). Die Größe der Überschreitung leitet sich aus den Eintragungen des
Vorhaben- und Erschließungsplanes ab. Diese Festsetzung ist notwendig, um die im Vorhaben-
und Erschließungsplan vorgesehene Tiefgarage mit Zufahrt sowie die Abstellflächen für Fahrräder
und Zuwegungen zum Wohngebäude in der Lagerstraße 13 und die Gerätehütte im rückwärtigen
Bereich des Grundstücks zu ermöglichen.

Vollgeschosse:
Die minimale und maximale Anzahl der Vollgeschosse in der überbaubaren Grundstücksfläche 1a
entspricht den Geschosszahlen der Nachbargebäude und der Geschosszahl des
Bestandsgebäudes Heidelberger Landstraße 223. Sie beträgt minimal zwei sowie maximal drei
Geschosse.

In der überbaubaren Grundstücksfläche 2 auf dem Grundstück Lagerstraße 13
(Teilgeltungsbereich 2) ist entsprechend der Nachbarbebauung die maximale Anzahl der
Vollgeschosse mit zwei Vollgeschossen festgesetzt. Die Anzahl der Vollgeschosse ist als
zwingend angegeben, damit der Vorhabenbezug gewahrt und eine Mindesthöhe des Gebäudes
von zwei Vollgeschossen nach § 2 Abs. 5 HBO errichtet wird. Im Vorhaben- und
Erschließungsplan ist das dritte Geschoss als ein zurückgesetztes Staffelgeschoss geplant und
somit kein Vollgeschoss im Sinne von § 2 Abs. 5 HBO.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 33
Gebäudehöhen:
Als Gebäudehöhe gilt der Abstand zwischen dem unteren und dem oberen Bezugspunkt für die
Gebäudehöhe.

Unterer Bezugspunkt für die Gebäudehöhe im Teilgeltungsbereich 1 ist die Oberkante Bürgersteig
der Heidelberger Landstraße, gemessen in der Mitte der östlichen Grundstücksgrenze des
Flurstücks 432/4. Oberer Bezugspunkt für die Gebäudehöhe ist der obere Gebäudeabschluss.

Für den rückwärtigen Gebäudeteil des Lebensmittelmarktes (überbaubare Grundstücksfläche 1b)
ist eine maximale Gebäudehöhe von 6,50 m festgesetzt. Lediglich untergeordnete
Überdachkonstruktionen, z. B. für Heizungs-, Klima- und Lüftungstechnik oder Geländer dürfen die
festgesetzte Höhe überschreiten. Diese für Lebensmittelmärkte übliche und für den Betrieb
notwendige Höhe von max. 6,50 m entspricht etwa einer zweigeschossigen Bebauung. Der Markt
fügt sich hinsichtlich seiner Höhe damit in die überwiegend zweigeschossige Nachbarbebauung
ein.

Für den Teilgeltungsbereich 2 ist eine maximale Gebäudehöhe von 10,50 m festgesetzt, die sich
an den Höhen der Nachbarbebauung orientiert. Unterer Bezugspunkt der Höhenberechnung ist die
Höhe des Bürgersteigs von dem Grundstück Lagerstraße 13 (Flurstück 497/4). Oberer
Bezugspunkt ist bei Gebäuden mit Flachdach der obere Abschluss der Wand.

Ausgenommen von der Höhenbegrenzung sind in der überbaubaren Grundstücksfläche 1b und 2
untergeordnete Dachaufbauten für technische Einrichtungen und Anlagen. Sie sind städtebaulich
betrachtet ohne größere Bedeutung.

8.4 Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in beiden Teilgeltungsbereichen durch Baugrenzen
und Baulinien definiert.

An der Heidelberger Landstraße (ÜBGF 1a) erfordern die Baulinien eine geschlossene Bebauung
ohne Grenzabstand. Diese Bauweise ist beim Wohn- und Geschäftshaus Heidelberger Straße 223
bereits im Bestand vorhanden und ist erforderlich um auch zukünftig eine einheitliche
Gebäudeflucht unmittelbar an der Straßengrenze zu sichern.

Für den Lebensmittelmarkt innerhalb der ÜBGF 1a ist an seiner Nordgrenze eine Baulinie
festgesetzt, da die erforderliche Abstandsfläche auf dem nördlich angrenzenden Grundstück auf
einem kurzen Abschnitt nicht eingehalten wird. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche 1b
wird die erforderliche Abstandsfläche zum nördlich angrenzenden privaten Grundstück
Heidelberger Landstraße 221a eingehalten. Zum südlich angrenzenden Grundstück hält das
geplante Marktgebäude ebenfalls die Abstandsfläche ein. Die geplante Bebauung schließt lediglich
am südöstlichen Gebäudeversprung an die Nachbargrenze an und erhält hier deshalb ebenfalls
eine Baulinie. Die festgesetzten Baulinien auf der Nord- und Südseite der ÜBGF 1a und 1b
entsprechen somit weitgehend der derzeitigen Grenzbebauung im Plangebiet und der
Grenzbebauung auf den Nachbargrundstücken.

Für den Teilgeltungsbereich 2 sind ausschließlich Baugrenzen festgesetzt.

Mit Ausnahme der Flächen für Nebenanlagen und Zuwegungen, der Tiefgarage mit ihrer
Zuwegung sowie der Gerätehütte auf der Tiefgarage der Lagerstraße 13 sind alle Gebäude des
Vorhaben- und Erschließungsplans innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu errichten.

8.5 Bauweise

In den überbaubaren Grundstücksflächen 1a und 1b sind keine Bauweisen festgesetzt, da die
Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen die Bauweise der einzelnen Gebäudeabschnitte
ausreichend differenziert regelt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 34
Im Teilgeltungsbereich 2 ist die geschlossene Bauweise festgesetzt und somit eine Ausnutzung
des Baufeldes bis auf die westliche und östliche Grundstücksgrenze möglich. Die derzeitige
Bebauung des Grundstücks Lagerstraße 13 zeigt eine Grenzbebauung auf der westlichen und
östlichen Grundstücksgrenze, also eine geschlossene Bauweise. Auf der westlichen Grenze
befindet sich ein zweigeschossiges Wohngebäude (Lagerstraße 11) mit Kniestock, Satteldach und
einer Brandwand zum Grundstück Lagerstraße 13. Auf der Ostseite liegt das Grundstück
Griesheimer Weg 4. Unmittelbar an dessen westlicher Grundstücksgrenze (hin zur Lagerstr. 13)
befinden sich eine Garage sowie Nebenanlagen, die gemäß § 6 Abs. 10 HBO innerhalb der
Abstandsfläche zulässig sind. Das Wohngebäude selbst hat einen Abstand von ca. 5,50 m zur
Grundstücksgrenze.

Die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise auf dem Grundstück Lagerstraße 13 ist begründet
mit dem hohen Bedarf an Wohnraum in Eberstadt und dem Planungsziel der Nachverdichtung
innerörtlicher Baugrundstücke im Sinne von § 1a Abs. 2 BauGB. Städtebaulich ist die
geschlossene Bauweise im Ortskernbereich mit den gemischten Wohn- und Geschäftsnutzungen
vertretbar.

8.6 Flächen für Nebenanlagen und Zuwegungen

Nebenanlagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den hierfür
festgesetzten Flächen für Nebenanlagen und Zuwegungen zulässig. Ausnahmsweise ist südlich
der überbaubaren Grundstücksfläche im Teilgeltungsbereich 2 die Errichtung einer Gerätehütte bis
max. 16 m² Grundfläche zulässig. Mit dieser Festsetzung erfolgen eine konkrete Verortung der
zulässigen Nebenanlagen in den beiden Teilgeltungsbereichen und gleichzeitig ein Ausschluss
dieser im restlichen Plangebiet. Hiermit soll eine geregelte Errichtung von Nebenanlagen
gewährleistet werden, um somit ein einheitliches Stadtbild zu erzeugen.

8.7 Flächen für Stellplätze und Garagen

Entsprechend dem Vorhaben- und Erschließungsplan ist eine Tiefgarage im Teilgeltungsbereich 2
nur innerhalb der festgesetzten Fläche „TG“ zulässig. An anderer Stelle sind Tiefgaragen somit
ausgeschlossen. Im gesamten Plangebiet ist die Errichtung von Carports und ebenerdigen
Garagen nicht zulässig, um die größtmögliche Anzahl öffentlicher Parkplätze zu erhalten und den
offenen, übersichtlichen Platzcharakter des Parkplatzes zu wahren.

8.8 Verkehrsflächen

Der Teilgeltungsbereich 1 wird im Osten durch die Heidelberger Landstraße und im Südwesten
durch den Griesheimer Weg erschlossen. Diese öffentlichen Straßenflächen liegen nicht im
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56. Die kurze Verbindungsstraße
zwischen Georgenstraße und Griesheimer Weg ist, soweit sie im Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 liegt, als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt.
Ihr rechtlicher Charakter als verkehrsberuhigter Bereich (Zeichen 325 StVO) wird beibehalten.

Um den bestehenden öffentlichen Parkplatz als solchen zu sichern, wird er als Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung „Öffentlicher Parkplatz“ festgesetzt. Am Griesheimer Weg befindet
sich eine Ein- und Ausfahrt auf den, bzw. vom öffentlichen Parkplatz. Von der Heidelberger
Landstraße soll wie bisher für den motorisierten Verkehr eine Zufahrt zum öffentlichen Parkplatz
bestehen bleiben, jedoch keine Ausfahrtmöglichkeit geschaffen werden, um Verkehrskonflikte in
der Zufahrtszone und in der Passage zu vermeiden.

Im Teilgeltungsbereich 2 bleibt die Fahrbahn der Lagerstraße in ihrer Breite unverändert. Auf der
südlichen Seite wird vor den neun öffentlichen Stellplätzen ein 1,50 m breiter, öffentlicher
Bürgersteig angelegt. Zudem sind im Teilgeltungsbereich 2 auf der geplanten Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung südlich der Lagerstraße weitere neun öffentliche Parkplätze
festgesetzt. Östlich der öffentlichen Parkplätze liegt die private Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 35
8.9 Geh- und Fahrrecht

Für das Flurstück Nr. 431 besteht seit 1976 eine Grunddienstbarkeit - Geh- und Fahrrecht -,
welche dem Eigentümer gestattet, sein Grundstück über das südlich angrenzende Flurstück Nr.
432/4 verkehrlich zu erschließen. Außerdem wird das Flurstück Nr. 432/4 als Durchgang / Zufahrt
für den öffentlichen Parkplatz genutzt. Durch die geplante Lage des Lebensmittelmarktes wird die
derzeitige Zufahrtsfläche westlich der Tordurchfahrt leicht nach Norden versetzt und verläuft
deshalb teilweise auch über das Flurstück Nr. 431.

Um ein Geh- und Fahrrecht weiterhin zu gewährleisten, ist eine private Teilfläche zwischen
Heidelberger Landstraße und Parkplatz als „Fläche mit Geh- und Fahrrecht zu Gunsten der
Allgemeinheit und der Grundstückseigentümer der Flurstücke Nr. 431, 432/4, 438/7 und 439/1"
festgesetzt. Der Vorhabenträger wird im Durchführungsvertrag dazu verpflichtet, diese Sicherung
per Grundbucheintrag oder Baulast vorzunehmen.

8.10 Vorkehrungen zum Lärmschutz

Zur Prüfung eventueller Immissionskonflikte werden die Schallimmissionen des öffentlichen
Parkplatzes in der schalltechnischen Untersuchung nach TA-Lärm beurteilt, da hauptsächlich
Kunden des Lebensmittelmarktes dort parken werden. Die Prüfung des Planungsvorhabens
hinsichtlich des Lärmschutzes führt zu dem Ergebnis, dass außer den kurzzeitigen
Geräuschspitzen die untersuchten und bewerteten Immissionen im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens zu keinen Nachbarschaftskonflikten führen und Vorkehrungen zum
Lärmschutz rechtlich nicht erforderlich sind, da die einschlägigen Orientierungswerte, bzw.
Immissionsrichtwerte eingehalten werden. Die Überschreitung der kurzzeitigen Geräuschspitzen
werden vom Gutachter, aufgrund der nicht eindeutigen Zuordnung der Emissionsquelle, als
verträglich angesehen (s. Kap. 7.5).

Eine weitere Überschreitung hierzu besteht ebenfalls beim bestehenden Wohn- und
Geschäftshaus Heidelberger Landstraße 223 (ÜBGF 1a), bei dem aktuell die Werte nach DIN
18005 nicht eingehalten werden können und dadurch bei einem eventuellen, späteren Umbau die
Bedingungen der aktuell gültigen Fassung der DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - eingehalten
werden müssen.

Um die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für die anlagenbezogenen Lärmquellen
des Lebensmittelmarkts bei den nächstgelegenen Wohnungen zu gewährleisten, ist im
Bebauungsplan eine Begrenzung des Emissionspegels der klimatechnischen Anlagen auf dem
Lebensmittelmarkt festgesetzt. Hier ist unter Nr. 9.3 festgesetzt, dass auf dem Dach des
Lebensmittelmarkts die Aufstellung zweier kältetechnischer Anlagen nur zulässig ist, wenn diese
jeweils einen Schallleistungspegel von maximal LWA 62 dB(A) aufweisen und durch deren Betrieb
die gültigen Immissionsrichtwerte an den nächstgelegenen schutzwürdigen Nutzungen nicht
überschritten werden.

Auf der Südseite des Lebensmittelmarkts in der ÜBGF 1b ist an der freien südlichen
Grundstücksgrenze eine ca. 30 m lange, 2,00 m - 2,50 m hohe Schutzwand festgesetzt. Diese
Schutzwand verbessert den Lärmschutz beim Bedienen der Abfallcontainer und trägt in geringem
Umfang auch zur Eindämmung eventueller Geruchs- und Staubemissionen bei. Damit werden die
Wohn- und Aufenthaltsbedingungen auf den südlich gelegenen Grundstücken außerhalb des
Bebauungsplangebiets verbessert.

8.11 Anlagen zum Sammeln von Niederschlagswasser

Anlagen zum Sammeln von Niederschlagswasser (z.B. Rigolen) für die Bauvorhaben in den ÜBGF
1a, 1b und 2 mit ihren dazugehörigen Nebenanlagen, Zuwegungen und Tiefgaragen, sind nur
innerhalb der ÜBGF 1a, 1b, 2, den Flächen für Nebenanlagen und Zuwegungen, Stellplätze und
Garagen sowie Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern zulässig. Auf den
öffentlichen Straßenverkehrsflächen und öffentlichen Verkehrsflächen besonderer
Zweckbestimmung ist die Errichtung dieser Anlagen für die o.g. Bauvorhaben unzulässig. Mit

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 36
dieser Festsetzung soll erreicht werden, dass das auf den privaten Flächen des Bauvorhabens
anfallende Niederschlagswasser auch auf diesen Flächen in einer Anlage zum Sammeln von
Niederschlagswasser gesammelt wird und keine öffentlichen Flächen hierfür verwendet werden.

8.12 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft

Die im Vorfeld der Planung durchgeführte artenschutzrechtliche Prüfung gemäß § 44 BNatSchG
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan hat ergeben, dass durch die geplanten Vorhaben keine
Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG ausgelöst werden, wenn die rechtlichen Bedingungen für
den Abbruch von Gebäuden und für die Fällung von Bäumen eingehalten werden. Hierauf wird im
Bebauungsplan unter „III. Hinweis Nr. 3 Artenschutz“ ausführlich hingewiesen. Ebenfalls darauf
hingewiesen wird, dass Kollisionen von Vögeln mit transparenten Scheiben zu vermeiden sind.
Über die Empfehlungen der artenschutzrechtlichen Prüfung hinaus, ist im Bebauungsplan
festgesetzt, dass in den beiden großen Bestandsbäumen südlich der ÜBGF 1b vier Nistkästen für
Vögel anzubringen sind. Diese Maßnahme dient der allgemeinen Stärkung der Vogelpopulation im
Umgebungsbereich des Plangebiets und der Erhöhung der Biodiversität.

8.13 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Die in der Planzeichnung dargestellten anzupflanzenden Laubbäume ergänzen die
Bestandsbäume, dienen zu einem Teil als Ersatz für die neun gefällten Bäume (s. Kap. 7.10) und
sind dauerhaft zu pflegen und zu erhalten.

Die Dachflächen des Lebensmittelmarkts und des Wohnhauses Lagerstraße 13 sind extensiv, die
der Tiefgarage in der Lagerstraße 13 ist intensiv zu begrünen. Die Begrünungen sind dauerhaft zu
erhalten.

An der Südfassade des Lebensmittelmarktes ist im Abschnitt, der mit einer Baugrenze definiert ist,
eine flächenhafte Fassadenbegrünung vorzusehen und zu erhalten. An der Südfassade des
Wohnhauses Lagerstraße 13 sind zwei punktuelle, vertikale Fassadenbegrünungen anzubringen
und zu erhalten.

Auf der Nordseite des Wohnhauses Lagerstraße 13 sind zwei einheimische Laubbäume auf
öffentlicher Fläche anzupflanzen und zu erhalten.

Nördlich des Wohnhauses Lagerstraße 13 und südlich des Lebensmittelmarktes sind Flächen zum
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern festgesetzt, die neben ihren ökologischen Funktionen an
diesem Standort Gestaltungswert besitzen.

8.14 Bindung für Bepflanzungen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen

Die auf dem Parkplatz verbleibenden Bestandsbäume sind gemäß Festsetzung des
Bebauungsplans dauerhaft zu erhalten. Für abgängige Bäume sind Ersatzpflanzungen derselben
Art vorzunehmen.

9. Örtliche Bauvorschriften gem. § 91 HBO

Werbeanlagen
Zur Steuerung der Gestaltung von Gebäudefassaden in Geschäfts- und Einkaufszonen macht die
Wissenschaftsstadt Darmstadt Vorgaben für Lage, Art und Umfang von Werbeanlagen für
Ladengeschäfte und andere gewerbliche Betriebe. Durch diese gestalterischen Vorgaben soll
verhindert werden, dass das Orts- und Straßenbild der Geschäftszonen übermäßig beeinträchtigt
wird. Dementsprechend sind auch im vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 56 Festsetzungen
aufgenommen, die die Gestaltung von Werbeanlagen regeln.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 37
Werbeanlagen (Anpreisung, Ankündigung, Hinweis auf Gewerbe oder Beruf, die vom öffentlichen
Raum aus sichtbar sind) sind nur unter folgenden Voraussetzungen zulässig:
1. Am Ort der Leistung,
2. nicht höher als 5,5 m über der Oberfläche des Gehwegs,
3. mit einer maximalen Auskragung von 60 cm über die Gebäudefront,
4. mit einer Ansichtsfläche von insgesamt nicht mehr als 2 qm je 10 lfm Gebäudebreite,
5. mit einer Schrifthöhe von maximal 60 cm.
6. Fensterwerbung, die flächig auf Schaufenster angebracht wird, ist ausschließlich im EG
zulässig und darf höchstens 50% der Schaufensterfläche betragen.
7. Bewegliche, blinkende und reflektierende Werbeanlagen sind unzulässig.

10. Hinweise

In dem Bebauungsplan sind unter „III. Hinweise" Hinweise aufgenommen, die keine Festsetzungen
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 sind, sondern auf andere bestehende rechtliche
Vorgaben hinweisen und vom Vorhabenträger zu beachten sind. Diese Hinweise betreffen
1. Möglichkeit der Einsichtnahme in alle im Bebauungsplan genannten DIN-Normen und
sonstige zitierte Vorschriften
2. Altlasten
3. Artenschutz
4. Biodiversität
5. Baumschutzsatzung
6. Wasserwirtschaft
7. Bodendenkmäler

Die Inhalte der Hinweise zu o.g. Themen sind dem Bebauungsplan zu entnehmen.

Realisierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56
Die Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft mbH verpflichtet sich im Durchführungsvertrag das
Vorhaben gemäß den Vorgaben aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56 in einer bestimmten Frist zu realisieren (s.a. Kap. 8.1).

11. Flächenstatistik

Teilgeltungsbereich 1
Fläche qm in %
Überbaubare Grundstücksfläche 1a und 1b 1.224,3 qm 37,9%
Sonstige, nicht überbaubare Grundstücksflächen 217,5 qm 6,7%
Verkehrsflächen 1.787,2 qm 55,4%
GESAMT 3.229 qm 100,00%

Teilgeltungsbereich 2
Fläche qm in %
Überbaubare Grundstücksfläche 537,8 qm 41,0%
Sonstige, nicht überbaubare Grundstücksflächen 370,6 qm 28,2%
Verkehrsflächen 403,6 qm 30,8%
GESAMT 1.312 qm 100,00%

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 38
Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen
"Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan ehemaliges Radio-Wilms-
Gelände in Darmstadt-Eberstadt" – Stete Planung, Büro für Stadt- und Verkehrsplanung mit
FREUDL Verkehrsplanung, Darmstadt, Dezember 2017

"Ergänzende Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan ehemaliges Radio-
Wilms-Gelände in Darmstadt-Eberstadt " – Stete Planung, Büro für Stadt- und Verkehrsplanung
mit FREUDL Verkehrsplanung, Darmstadt, 28.02.2019

"Schalltechnische Untersuchung" – Krebs + Kiefer, Fritz AG –, Darmstadt, 08.12.2020

"Landschaftsplanerischer Fachbeitrag" – FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung, Darmstadt,
21. Dezember 2016

Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Ortskern Eberstadt, Einzugsbereich fußläufiger Kunden, Quelle: Open Street Map .... 6
Abbildung 2: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 56, Quelle: Eichler +
Schauss .................................................................................................................... 10
Abbildung 3: Ausschnitt des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Quelle:
Wissenschaftsstadt Darmstadt (März 2019) .............................................................. 11
Abbildung 4: Übersichtsplan: Städtebauliches Konzept des Vorhaben- und Erschließungsplans.
dunkelgrau: zusätzliche Bebauung des Vorhabens, Quelle: Eichler + Schauss ........ 15
Abbildung 5: Lage- und Freiflächenplan des Vorhaben- und Erschließungsplans, Quelle:
M. Palm Landschaftsarchitektur (11.07.2020) ........................................................... 20
Abbildung 6: Lärmkartierung Darmstadt 2014, Schallpegel Verkehrslärm tags, Quelle:
Wissenschaftsstadt Darmstadt .................................................................................. 25
Abbildung 7: Lärmkartierung Darmstadt 2014, Schallpegel Verkehrslärm nachts Quelle:
Wissenschaftsstadt Darmstadt .................................................................................. 25
Abbildung 8: Angebotsstruktur nach Bedarfsstufen, Quelle: Junker + Kruse, Mannheim (2012) .... 27

anlage 9

290 Zeichen

Punkt 15: Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56 – Heidelberger Landstraße 223 / 
Lagerstraße 13 – (Beschluss zur 2. Offenlage) 
 (V-Nr. 2021/0065) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: 2 Stimmen aus UWIGA/WGD  
Stimmenthaltung: 1 Stimme aus Die Linke. und 1 Stimme aus Die Partei

Beratungsverlauf (4)

TOP 7

TOP 15

TOP 13

TOP 88

Orte (15)

Heidelberger Landstraße 223
Lagerstraße 13
Mina-Rees-Straße 12
Bessunger Straße 125
Liebigstraße 25A
Mühltalstraße 141a
Rheinstraße 89
Reuterallee
Pfungstädter Straße
Georgenstraße
Friedensplatz 12
Griesheimer Weg 4
Dornheimer Weg 24
Ida-Rhodes-Straße 1
Heidelberger Straße 223

Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.

Details

Vorlagen-Nr.: 2021/0065
Typ: Magistratsvorlage
Datum: 06.04.2021
Erstellt: 29.09.2026 00:00

Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 56 ? Heidelberger Landstraße 223 / Lagerstraße 13 ? (Beschluss zur 2. Offenlage)

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