Köln bleibt begehrter Bürostandort

Die Zukunft des 
Büromarkts
Eine Prognose für Köln bis 2030
Ergebnisse einer Büroflächenbedarfsanalyse 
im Auftrag von KölnBusiness, Stand: August/2021

Bürobeschäftigte in Köln
274
281
287
293
300
305
312
319
326
332 331 335 338 341 344 346 348 350 352 354 356
250
275
300
325
350
375
2010 2015 2020 2025 2030
Quelle: Büroflächenbedarfsanalyse Köln, bulwiengesa/RIWIS
Bürobeschäftigte in Tausend, 2010 bis 2030 (ab 2020 Prognose)
1

Büroflächenleerstand in Köln
9,2
7,8
7,3 7,1
6,0
5,6
4,0
2,8
2,3
2,8
3,3 3,5
3,1 2,8 2,6
0
2
4
6
8
10
2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025
Quelle: Büroflächenbedarfsanalyse Köln, bulwiengesa/RIWIS
Büroflächenleerstand in Prozent, 2011 bis 2025 (ab 2021 Prognose)
2

Büroflächenneuzugang in Köln
49,5
29,2
97
24,3
64,5
87,5 80,8
46
114,8
57,3
87,3
130,9
87,7
75,8 77,5
44
0
30
58 52
23,5
15,3
42,1 36,7
5,9 0
0
25
50
75
100
125
150
Quelle: Büroflächenbedarfsanalyse Köln, bulwiengesa/RIWIS
Büroflächenneuzugang und -abgang in Tausend m², 2011 bis 2030
(ab 2021 Prognose)
Neuzugang
Abgang
Prognose
Berechnung mithilfe von Realisie-
rungswahrscheinlichkeiten
** ø jährliche Fertigstellungen
3

Büroflächen in Köln: Bedarf und Angebot
770.000
735.000
500000
600000
700000
800000
Bedarf Angebot*
Quelle: Büroflächenbedarfsanalyse Köln, bulwiengesa/RIWIS
Prognostizierter Bedarf und voraussichtliches Angebot in m², 2020 bis 2030
*Neue Büroflächen laut Planungspipeline bis 2030
4

Mietpreisentwicklung Büroflächen
20,0 20,5 21,1 21,0 21,0 21,0 21,0 22,0
24,5 24,5 24,7 25,0 25,4 25,7 26,1
13,0 13,0 13,0 13,0 14,0 14,0 15,0 16,0 17,0 17,0 16,8 17,0 17,3 17,6 17,9
0
4
8
12
16
20
24
28
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Quelle: Büroflächenbedarfsanalyse Köln, bulwiengesa/RIWIS
Mietentwicklung in Köln in Euro/m² 2011 bis 2025 (ab 2021 Prognose)
Spitzenmiete City ø-Miete City
5

Mietpreise Büroflächen im Vergleich
€41 
€31 
€26,50 €24,50 €23 
0
25
50
Frankfurt Hamburg Düsseldorf Köln Stuttgart
Quelle: bulwiengesa
Mietpreis pro m², Stand: Q2/2021
6

Büroflächenumsatz
285
249
278
234
285
397
307 300 285
190
281
0
100
200
300
400
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: Büroflächenbedarfsanalyse Köln, bulwiengesa/RIWIS
Büroflächenumsatz in Köln in Tausend m² (2011 bis 2020)
Umsatz ø 10 Jahre
7

Bedeutende Projektentwicklungen bis 2030 in Köln
 Standort Objekt Geplante Bürofläche
Geplante Fertigstellung 2021
1 City WALLARKADEN 12.000 m²
Geplante Fertigstellung 2022
2 Ossendorf kite 22.800 m²
3 Ehrenfeld/Braunsfeld EhrenWert 10.000 m²
4 Ehrenfeld/Braunsfeld Ovum Gewerbecampus 18.270 m²
5 Ossendorf HangarTwo 13.000 m²
Geplante Fertigstellung 2023
6 Ossendorf Volaero 20.000 m²
7 Ossendorf Butz.Eins.Zwo 15.900 m²
8 Ehrenfeld/Braunsfeld Park Hybrid (2. BA) 8.500 m²
9 Linksrheinisch West Primo 7.700 m²
Geplante Fertigstellung 2024
10 Linksrheinisch West Vorum 12.750 m²
11 Deutz Centraal (MesseCity) 18.400 m²
12 Ehrenfeld/Braunsfeld PAN 1. BA (Gewerbe) 14.100 m²
13 Ehrenfeld/Braunsfeld Quartier 111 33.800 m²
Geplante Fertigstellung 2025
14 Deutz Rossio 24.500 m²
15 Deutz LVR 31.000 m²
16 Mülheim I/D Campus, 11.200 m²
  (I/D Cologne Baufeld I)
17 Linksrheinisch Nord Friedrich und Karl 41.500 m²
8

Geplante Fertigstellung 2026
18 Deutz Cologneo II 15.300 m²
19 Deutz Messehauptverwal tung 17.000 m²
  (Neubau)
20 Rechtsrheinisch Nord Cologneo I (Baufeld MI 4) 7.900 m²
Geplante Fertigstellung 2027
21 Linksrheinisch Süd Die Welle 10.000 m²
22 Linksrheinisch Süd Neubau Justizzentrum 90.000 m²
23 Linksrheinisch Nord DEVK (Neubau Gelände 42.000 m²
  Parkhaus Zoo)
Geplante Fertigstellung 2028
24 Rechtsrheinisch Nord Deutz Quartiere 25.500 m²
25 Ehrenfeld/Braunsfeld Widdersdorfer Str. 158 30.000 m²
Geplante Fertigstellung 2029
26 Ehrenfeld/Braunsfeld Firmwerk 53.400 m²
Geplante Fertigstellung 2030
27 Linksrheinisch Süd Parkstadt Süd 70.000 m²
28 Deutz Deutzer Hafen 100.000 m²
Hinweis:
Die Standorte der hier aufgelisteten Projekte können Sie anhand der Nummerierung 
der Karte auf der Folgeseite entnehmen.
Quelle: Büroflächenbedarfsanalyse Köln, Recherche Bulwiengesa (Stand: März 2021)
9

9
10

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/VI/2 
 
Vorlagen-Nummer  27.08.2021 
 3016/2021 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Wirtschaftsausschuss 26.08.2021 
Stadtentwicklungsausschuss 09.09.2021 
 
Köln bleibt begehrter Bürostandort 
Köln ist trotz Corona-Pandemie und vermehrter Arbeit im Homeoffice als Bürostandort weiter gefragt. 
Das ist das Ergebnis einer von der KölnBusiness Wirtschaftsförderung beauftragten Studie. Demnach 
wird die Zahl der Bürobeschäftigten bis zum Jahr 2030 deutlich steigen, was zu einer hohen Nachfra-
ge nach zusätzlichen Büroflächen in Köln führen wird. Zahlreiche geplante Bauprojekte können den 
Bedarf weitgehend decken, aber neue Flächen müssen für die Zukunft gesichert werden. Gleichzeitig 
verändern sich auch die Ansprüche an das Büro der Zukunft. 
 
Im Auftrag der KölnBusiness Wirtschaftsförderung hat das unabhängige Analyse- und Beratungsun-
ternehmen bulwiengesa eine Büroflächenbedarfsanalyse erstellt, um herauszufinden, wie sich der 
Büromarkt in Köln bis zum Jahr 2030 entwickeln wird.  
 
Blick zurück: Boom durch starke wirtschaftliche Jahre  
 
Köln kann aktuell auf starke wirtschaftliche Jahre zurückblicken. Im Jahr 2020 gab es laut Studie in 
Köln insgesamt rund 330.000 Bürobeschäftigte und damit 57.000 mehr als noch im Jahr 2010. 
Gleichzeitig entstanden im vergangenen Jahrzehnt viele neue Büroflächen und die Leerstandsquote 
ist bis 2020 deutlich gesunken. Zwar hat sich die Corona-Krise seit 2020 auch auf den Kölner Büro-
markt ausgewirkt – etwa durch eine geringfügig gestiegene Leerstandsquote –aber der Ausblick ist 
grundsätzlich positiv: Köln bleibt ein begehrter Bürostandort.  
 
Rund 25.000 neue Bürobeschäftigte bis 2030  
 
Trotz Corona-Pandemie und steigender Beschäftigung im Homeoffice ist davon auszugehen, dass in 
Köln weiter viele neue Büroflächen benötigt werden. Das hat mit einem weiterhin prognostizierten 
Anstieg der Bürobeschäftigten zu tun, welcher die Nachfrage positiv beeinflussen wird: Bis 2030 wer-
den laut Prognose rund 25.000 neue Bürobeschäftigte erwartet. Daraus ergibt sich im selben Zeit-
raum ein Flächenbedarf von zusätzlich rund 770.000 m².  
 
Durch zahlreiche Bauprojekte wird der Bürostandort Köln diesen Bedarf weitgehend decken können. 
Die Analyse listet 28 bedeutende für die kommenden Jahre in Köln geplante Bauprojekte auf, durch 
die rund 735.000 m² an neuen Büroflächen entstehen sollen. Schwerpunkte liegen dabei in den Stadt-
teilen Ehrenfeld / Braunsfeld, Ossendorf, Mülheim und Deutz. Dort sind bis 2030 zahlreiche neue Bü-
roflächen geplant, die die hohe Nachfrage in anderen Stadtteilen mit weniger Kapazitäten, wie etwa 
der Kölner Innenstadt, auffangen können.   
 
Flächen für zukünftige Projekte sichern  
 
Dennoch ist absehbar, dass perspektivisch weitere Büroflächen in Köln benötigt werden. Kölns Bü-

2 
 
romarkt hat sich im vergangenen Jahrzehnt hervorragend entwickelt und in der jüngsten Krise als 
äußerst stabil erwiesen – nicht zuletzt wegen der Branchenvielfalt am Standort. Auch wenn die Prog-
nose für die nächsten Jahre gut aussieht: Es ist wichtig, dass auch zukünftig Potenziale für neue Bü-
rostandorte identifiziert und gesichert werden. In diesem Zusammenhang sind auch kreative Nut-
zungskonzepte für die Umwandlung nicht mehr benötigter Flächen des Einzelhandels zu Büroräumen 
notwendig. So kann Köln auch zukünftig attraktiven und modernen Büroraum anbieten und Arbeits-
plätze sichern  
 
Die KölnBusiness Wirtschaftsförderung unterstützt mit ihrem Kompetenzteam „Immobilien und Flä-
chen“ dabei, Büroflächenpotenziale am Standort Köln zu identifizieren und zu sichern.  
 
Büroraum trotz Homeoffice weiter benötigt  
 
Die Effekte der Corona-Pandemie auf die Arbeit im Büro und Homeoffice wurden in der Studie be-
rücksichtigt. Auch wenn damit zu rechnen ist, dass das Homeoffice in Zukunft ein fester Bestandteil 
der Arbeitswelt wird, so wird eine deutliche Mehrheit der Beschäftigten immer noch einen Arbeitsplatz 
im Büro benötigen und sich der Bedarf insgesamt nicht verringern.  
 
Die Analyse geht davon aus, dass sich künftig mehr Beschäftigte als bisher einen Schreibtisch mit 
Kolleg*innen teilen – sogenannte Shared Desks. Außerdem werden in steigendem Umfang Team- 
und Kommunikationsflächen benötigt. Neue Bürogebäude sollten so flexible Strukturen besitzen, da-
mit sich die Unternehmen je nach Bedürfnis dort einrichten können. Diese Bedürfnisse variieren dabei 
stark nach Branchen: Speziell in der Startup-Szene, die die Analyse als potenziellen Markttreiber 
sieht, gibt es besondere Standortanforderungen beim Büro-Ambiente und -Umfeld.  
 
Moderne Gebäudekonzepte THE SHIP und Vorum  
 
Ein Beispiel für ein modernes Bürokonzept in Köln ist THE SHIP im Stadtteil Ehrenfeld, eines der mo-
dernsten volldigitalisierten Bürogebäude Deutschlands, in dem die Studie der KölnBusiness Wirt-
schaftsförderung vorgestellt wurde. THE SHIP ist u.a. Standort der FOND OF GmbH, die – damals 
noch als ergobag GmbH – 2010 in Köln gegründet wurde. Einer der Gründer von FOND OF und Bau-
herr von THE SHIP, Dr. Oliver Steinki, baut nun gleich angrenzend an THE SHIP mit dem Vorum ein 
weiteres hoch innovatives und volldigitalisiertes Bürogebäude.  
 
Weitere Informationen unter 
www.shipcologne.de 
 
 
gez. Greitemann