Satzung zur Begründung kommunaler Benennungsrechte im geförderten Mietwohnungsbau (Benennungsrechtssatzung)

V/0413/2016 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
des Amtes für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Satzung zur Begründung kommunaler Benennungsrechte im geförderten Mietwohnungsbau 
(Benennungsrechtssatzung) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
15.06.2016 Kommission zur Förderung der Inklusion von Menschen mit Behinderungen
 Vorberatung 
15.06.2016 Ausschuss für Soziales, Stiftungen, Gesundheit, Verbraucherschutz und 
Arbeitsförderung Vorberatung 
16.06.2016 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Vorberatung 
29.06.2016 Rat Entscheidung 
29.06.2016 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
 
 
Beschlussvorschlag:  
 
 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat beschließt die als Anlage 1 beigefügte Satzung zur Begründung kommunaler Bene n-
nungsrechte im geförderten Mietwohnungsbau (Benennungsrechtssatzung). 
 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, mit den Eigentümern de r vom Geltungsbereich der Satzung 
erfassten öffentlich geförderten Mietwohnungen mit einem Bestand von mindestens 50 Wo h-
nungen Kooperationsvereinbarungen zur eigenverantwortlichen Wohnungsversorgung beson-
ders dringlicher Haushalte auf der Grundlage der Mus tervereinbarung abzuschließen (Anlage 
2 zur Vorlage).  
 
3. Die Verwaltung berichtet dem Rat im 3.Quartal 2016 über die verbindlich geschlossenen  B e-
legungsvereinbarungen und ihren Wirkungen. 
 
4. Der Rat wird auf der Grundlage dieses Berichtes über die Bereitstel lung der erforderlichen 
Ressourcen für die Umsetzung der Satzung entscheiden. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Durch die Umsetzung dieser Beschlüsse entstehen keine Kosten. 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0413/2016 
Auskunft erteilt: 
Frau Regenitter 
Ruf: 
492 64 00 
E-Mail: 
RegenitterG@stadt-muenster.de  
Datum: 
12.05.2016 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0413/2016 
 
 
 
 
Begründung: 
 
 
Zu Beschlussziffer 1 
 
Ausgangslage 
 
Mit Beschluss des Rates vom 1 1.12.2013 wurde die Verwaltung beauftragt, eine Satzung zur B e-
gründung kommunaler Benennungsrechte im geförderten Mietwohnungsbau auf der Grundlage des § 
17 Abs. 4 Satz 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein -
Westfalen (WFNG NRW) im Gebiet der Stadt Münster zu erarbeiten (Vorlage V/0593/2013, B e-
schlussziffer 3.3). 
Die Satzung ist ein Baustein zur Sicherung von Mietpreis - und/oder  Belegungsbindungen im „Ko m-
munalen Handlungskonzept Wohnen“. 
 
 
Rechtliche Grundlagen  
 
Mit dem Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land 
Nordrhein-Westfalen (WFNGÄndG NRW) vom 10.01.2012 wurde zu Gunsten der Komm unen eine 
Satzungsermächtigung eingeführt, mit der sie Mieterbenennungsrechte für öffentlich geförderte Miet-
wohnungen festlegen können. Die Satzung ist auf höchstens 5 Jahre zu begrenzen. 
 
Voraussetzung für den Erlass dieser Satzung ist, dass es sich um Gebiete mit erhöhtem Wohnung s-
bedarf handelt.  
  
Zur Prüfung, ob ein „erhöhter Wohnungsbedarf“ im Sinne des § 17 Abs. 4 WFNG NRW besteht, hat 
die Verwaltung folgende Fakten, Gutachten und Prognosen herangezogen: 
 
 
 
 
1. Förderkulisse 
 
Die Wohnraumförderung in Nordrhein -Westfalen wurde ab dem Jahr 2009 auf Basis eines Gutac h-
tens der Firma F+B (Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg) 
„Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in NRW“ 
neu strukturiert. Die Förderintensität zugunsten einzelner Gemeinden durch das Land NRW orientiert  
sich an der Zuordnung der Kommunen nach vier gebildeten Kosten - und Bedarfskategorien (hoch, 
überdurchschnittlich, unterdurchschnittlich, niedrig). Nach der  Fortschre ibung des Gutachtens aus 
dem Jahr 2011 wurde die Stadt Münster in die höchste Kosten- und Bedarfskategorie eingeord-
net, so dass das Fördermittelbudget für das Jahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr um 40 % angehoben 
wurde. 
 
Vor dem Hintergrund der sich verändernden Wohnungsmärkte und der Erfahrungen  mit den Erge b-
nissen der ersten beiden Gutachten  beauftragte das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwic k-
lung und Verkehr NRW im Jahr 2014 F+B erneut mit der Aktualisierung und Überprüfung des bisher i-
gen Modells. Hierbei sollten die bisher verwendeten Indikatoren  kritisch hinterfragt werden und z u-
sätzlich geprüft werden, ob neue oder veränderte Indikatoren in das Modell integriert werden können. 
Zusätzlich sollte geprüft  werden, ob eine großräumigere Abgrenzung jenseits von Gemeinden mö g-
lich und sinnvoll ist.

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Dieses aktuelle Gutachten zur „Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der 
Wohnraumförderung in Nordrhein -Westfalen“ bestätigte im Oktober 2014 die Einordnung der Stadt 
Münster in die höchste Kosten- und Bedarfskategorie. 
 
 
2. Kündigungssperrfrist-, Kappungsgrenzen- und Mietpreisbegrenzungsverordnung 
 
Die Landesregierung NRW hat nach Würdigung der örtlichen Wohnungsmarktverhältnisse für Mün s-
ter folgende Festlegungen getroffen: 
 
Nach § 1 der Kündigungssperrfristverordnung ist in Münster mit Wirkung vom 10.02.2012 die Sper r-
frist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen bei Wohnraumprivatisierungen von 3 auf 8 Jahre 
verlängert worden, da die Versorgung der Bevölkerung mit preiswertem Wohnraum besonders 
gefährdet ist. 
 
Gemäß § 1 der Kappungsgrenzenverordnung  ist in Münster mi t Wirkung vom 01.06.2014 die Ka p-
pungsgrenze bei Mieterhöhungen gemäß § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches auf 15 Pro-
zent begrenzt, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ang e-
messenen Bedingungen gefährdet ist. 
 
Nach § 1 der Mietpreisbegrenzungsverordnung gehört Münster mit Wirkung vom 01.07.2015 zu den 
Gemeinden gemäß § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, in denen bei Neuvermietungen 
nur noch Mietpreisvereinbarungen zulässig sind, die maximal 10 % über der ortsü blichen Vergleichs-
miete liegen (Mietpreisbremse). Denn die Stadt Münster zählt zu den Gemei nden,  in denen die 
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingu n-
gen besonders gefährdet ist. 
 
Rechtsgrundlagen für den Erlass d ieser Verordnungen sind § 577 a Abs. 2 S. 2, § 558 Abs. 3 S. 3 
bzw. § 556 d Abs. 2 S. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sie ermächtigen jeweils die Landes-
regierungen Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölk erung mit 
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. 
 
Das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr NRW hatte jeweils die Firma F+B 
mit der Erstellung entsprechender Gutachten zur Feststellung dieser Gebiete beauftragt.  
 
Hiernach ergab sich für 37 Gemeinden in NRW eine Einstufung in eine Gebietskulisse mit einem lä n-
geren Kündigungsschutz. Für 33 Kommunen hat das Land NRW die Kündigungssperrfrist von 3 
auf 5 Jahre, für die Städte Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster sogar auf 8 Jahre verlängert. 
 
Für 59 Kommunen ergab sich eine Einstufung in die Gebietskulisse einer Begrenzung des Mieterh ö-
hungspotenzials. Für diese Kommunen kann eine derzeitige und zukünftige Wohnungsmarkte nge im 
Sinne des § 558 Abs. 3 BGB nachgewiesen werden.  
Dies gilt für die Stadt Münster, die nach Düsseldorf mit der zweithöchsten Punktzahl in der 
Beurteilung der angespannten Wohnungsmarktlage bewertet wurde. 
 
Für 22 Gemeinden in NRW ergab sich die Einstufung in eine Gebietskulisse mit einer Mie t-
preisbegrenzung bei Neuvermietungen.  
 
Die unterschiedlichen Begutachtungsergebnisse der relativ zeitnahen Einstufung für die Mietpreis - 
und Mieterhöhungsbegrenzung liegt daran, dass ein unterschiedlich starker Eingriff in die Vertrag s-
freiheit der Vertragspartner als auch in die Eigentumsfreiheit der Eigentümer vorliegt. Die Kriterien für 
das Feststellen einer angespannten Wohnungsmarktlage wurden daher bei der Mietpreisb egrenzung 
deutlich strenger angelegt. Trotz dieser strengeren Maßstäbe wird für das Gebiet der Stadt 
Münster ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des § 556 d Abs. 2 BGB festgestellt.

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3. Leerstandsquote 
 
Die Leerstandsquote weist darauf hin, wie stark ein Wohnungsmarkt nachgefragt wird. 
 
Die Zensusergebnisse der Gebäude - und Wohnungszählung vom 09.05.2011 weisen für Münster 
eine Leerstandsquote von 1,7 % aus; im Vergleich hierzu liegt die Quote in Nordrhein -Westfalen bei 
3,6 % und in Deutschland bei 4,4 %. Sowohl die Leerstandsquote des gesamten Stadtgebietes als 
auch die der einzelnen Stadtteile liegen unterhalb des Landes- und Bundesdurchschnittes. 
 
Zu berücksichtigen ist, dass bei den leer stehenden Wohnungen auch solche erfasst sind, die z.B. 
aufgrund eines Wohnungswechsels oder durch Sanierungen sowie Umbaumaßnahmen zeitweise 
nicht zur Verfügung stehen. Es wird somit immer begründeten Leerstand geben.  
Eine Unterversorgung mit Wohnraum kann jedoch nach gängiger Rechtsprechung bereits dann vo r-
liegen oder drohen, wenn die Quote unter 3 Prozent (sog. Fluktuationsreserve) liegt. 
 
4. Wohnraumversorgung im geförderten Mietwohnungsbau   
 
Die Ausübung des Benennungsrechtes bezieht sich nur auf den Bereich des geförd erten Mietwoh-
nungsbaus. Es wird daher die Situation der wohnberechtigten Haushalte sowie der Bestand der g e-
förderten Wohnungen herangezogen. 
 
Zurzeit haben sich 1.487  Haushalte mit WBS beim Amt für Wohnungswesen  und Quartiersentwick-
lung  für eine  Vermittlung in eine gefördert Wohnung vormerken lassen (Stand: 01.03.2016) . Diese 
Haushalte können aufgrund eines fehlenden Angebotes nicht mit Wohnraum versorg t werden. Zum 
gleichen Zeitpunkt sind lediglich 8 Wohnungen zur Wiederbelegung freigemeldet. 
 
Die Zahl der erteilten Wohnberechtigungsscheine (WBS) ist von 2.368 im Jahr 2008 um 502 auf 2870 
im Jahr 2015 gestiegen . Unter Berücksichtigung der steigenden Bev ölkerungszahl und der steige n-
den Mieten ist auch im Zeitraum der fünfjährigen Geltungsdauer einer  Satzung zur Begründung 
kommunaler Benennungsrechte im geförderten Mietwohnungsbau nicht mit einer rückläufigen Au s-
stellung von WBS zu rechnen. 
 
Gleichzeitig ist der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen der Einkommensgruppe A bzw. des 
1. Förderweges von 9.063 im Jahr 2008 um 1.839 auf 7.224 Wohnungen im Jahr 2015 gesunken.  
 
Die fehlenden Wohnungsalternativen schlagen sich auch in der Wiederbelegung prei sgebundener 
Wohnungen nieder. Eine Fluktuation findet kaum statt. So wurden im Jahr 2008 noch 1.030 Wohn un-
gen wiederbelegt; im Jahr 2015 waren es nur noch 652 Wohnungen. 
 
Das Verhältnis der erteilten WBS im Verhältnis zu den Besetzungsrechten ist im Zeitra um 2008 bis 
2015 um 25 Prozent gesunken; das Verhältnis der erteilten WBS zu öffentlich geförderten Wohnu n-
gen um 34 Prozent: 
 
Jahr 2008 2015  
Erteilte WBS 2368 2870 
Besetzungsrechte 2927 2452 
Bestand öffentlich geförderte Wohnungen 9063 7224 
   
Verhältnis WBS zu Besetzungsrechten 1 zu 1,2 1 zu 0,9 
Verhältnis WBS zu öffentlich geförderten Wohnungen 1 zu 3,8 1 zu 2,5 
 
 
Zusammenfassend ist festzustellen, dass ein deutlicher Nachfrageüberhang wohnberechtigter Hau s-

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halte im Verhältnis zum verfügbaren geförderten Wohnungsbestand besteht. 
 
Dies führt dazu, dass insbesondere  Haushalte mit Marktzugangsschwierigkeiten,  u.a. Schwangere, 
allein Erziehende, Menschen mit Behinderungen , wohnungslose oder  verschuldete Haushalte kaum 
Chancen bei der Wohnungsvermittlung haben. 
 
Das WFNG sieht bei der Wohnraumversorgung die Berücksichtigung von Dringlichkeitsfällen vor. 
Angelehnt an diese Dringlichkeitskriterien werden den Haushalten in Münster Dringlichkeitspunkte 
zugeteilt, die sich in Dringlichkeitsstufen niederschl agen. In der höchsten Dringlichkeitsstufe, der 
Wohnungsnotfälle, sind 203 nicht versorgte Haushalte registriert, denen kein adäquater Wohnraum 
vermittelt werden kann (Stand: 01.03.2016). 
 
 
5. Bevölkerungs- und Haushalteprognose 
 
 
Am 31.12.2015 hatte Münster e ine Einwohnerzahl von 305.235 Personen, einschließlich der an A d-
ressen von Flüchtlingswohnheimen gemeldeten Personen.  Sowohl die Einwohnerprognose von 
IT.NRW als auch die Kleinräumige Bevölkerungsprognose (vergl. Vorlage V/0637/2014) gehen we i-
terhin von e inem erheblichen Wachstum aus. Das Bevölkerungswachstum ist zum einem auf einen 
Geburtenüberschuss, zum anderen auf eine n Wanderungsüberschuss zurückzuführen. Entscheiden-
de Faktoren für die Zuzüge sind Münsters Stellung als Hochschul -/Ausbildungsstandort, hiermit ver-
bunden die steigenden Studierendenzahlen sowie als starker Arbeitsplatzstandort.  
 
Nach d er städtischen Prognose aus dem Jahr 2014  wird Münster bis zum Jahr 2020 auf rund  
311.000 Einwohner anwachsen. IT.NRW rechnet für das Jahr 2020 sogar mit einem Anstieg auf rund 
322.000 Einwohner. Aktuell wird die städtische Prognose mit dem Zeithorizont 2025 für klei nräumige 
Aussagen und 2030 für die Gesamtstadt fortgeschrieben, hierbei finden  aktuelle Entwic klungen, so 
zum Beispiel die Entwicklung in der F lüchtlingsbewegung Berücksichtigung. Im Kontrast zum Rüc k-
gang der Gesamtbevölkerung in NRW gehört Münster damit zu den am stärksten wachsenden Städ-
ten unter den kreisfreien Städten und Kreisen in Nordrhein-Westfalen. 
 
Für die Wohnungsnachfrage ist die Bevö lkerungsentwicklung isoliert betrachtet nicht ausschlagg e-
bend. Im Zusammenhang mit der Bevölkerung ist die Entwicklung der Anzahl der Haushalte en t-
scheidend. IT.NRW prognostiziert bei den Privathaushalten einen Anstieg gegenüber 201 4 um 15,0 
Prozent ) auf 202.800 Haushalte in 20 40 (NRW-Vergleich: 5,3 Prozent) . Auch hier weist Münster in 
NRW nach Köln den zweithöchsten Anstieg auf.  
 
 
 
Wirkung der Satzung 
 
Die Satzung dient der Steuerung einer angemessenen Wohnraumversorgung. Hiermit soll die Mö g-
lichkeit verbessert werden, Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten am örtlichen Wohnung smarkt bei 
der Versorgung mit gefördertem, preiswertem Wohnraum effektiv zu helfen. 
 
Zum 31.12.2015 gab es in Münster einen Bestand an Wohnungen mit Mietpreis - und Belegungsbin-
dungen der Einkommensgruppe A bzw. des 1. Förderweges  von 7.224 (Vergleichszahl 2008: 9.063). 
Hiervon verfügte die Stadt für 2.452 Wohnungen über Besetzungsrechte (Vergleich 2008: 2.927). 
 
Mit Erlass der Satzung könnte die Stadt Münster für die 4.772 öffentlich geförderten Wohnungen, an 
denen die Besetzungsrechte abgelaufen sind, Mieterbenennungsrechte erhalten. Der Vermieter kann 
dann freiwerdenden Wohnraum nur einem von der Stadt Münster benannten Wohnungss uchenden 
überlassen. Der Entwurf der Satzung lässt die Möglichkeit zu, auf die Mieterbenennung zu verzichten, 
wenn der Vermieter sich in einer Vereinbarung verpflichtet, in eigener Verantwortung an der Woh n-
raumversorgung in besonders dringenden Fällen, oder in Einzelfällen auch so lcher Haushalte, bei

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denen zweifelhaft ist, ob sie die mietvertraglichen Pflichten erfüllen, mitzuwi rken (vgl. § 17 Absatz 4 
Satz 4 WFNG NRW).  Der Vermieter kann dann im Weiteren seine wohnberechtigten Mieter frei au s-
wählen.  
 
Die mit der Satzung zusätzlich erworbenen Mieterbenennungsrechte bzw. alternativ abgeschlossenen 
Belegungsvereinbarungen verbessern die Möglichkeiten der Wohnraumversorgung solcher Hausha l-
te, die bei freier Mieterauswahl durch den Vermieter am Wohnungsmarkt benachteiligt wären. 
 
 
Zu Beschlussziffer 2: 
 
Die Verwaltung schlägt vor dem Hintergrund bereits bestehender guter - allerdings nur informeller 
Absprachen mit verschiedenen Wohnungseigentümern in Einzelfällen - vor, das Instrument des ve r-
bindlichen Abschlusses von Belegungsvereinbarungen im Sinne des § 17 Absat z 4 Satz 4 WFNG 
NRW noch vor Inkrafttreten der Satzung offensiv zu nutzen.  
 
Ziel ist es, Belegungsvereinbarungen mit den Wohnungseigentümern abzuschließen, die die Möglich-
keiten zur angemessenen Wohnraumversorgung benachteiligter Haushalte deutlich verbes sern und 
den Eigentümern aber gleichzeitig noch Spielräume für eine eigenverantwortliche Verteilung dieser 
Haushalte in ihren jeweiligen W ohnungsbeständen im Stadtgebiet lassen. Die Verwaltung beabsic h-
tigt, mit den Wohnungseigentümern Quoten für die Versor gung von Haushalten, die bei der Stadt 
Münster als „Wohnungsnotstände“ oder Haushalte mit dringendem Wohnungsverso rgungsbedarf in 
den höchsten Dringlichkeitskategorien registriert sind, zu vereinbaren. Darüber hinaus sollen die Mög-
lichkeiten der Wohnraumve rsorgung auch der Haushalte verbessert werden, die im Rahmen des 
städtischen Belegungsmanagements betreut werden (vergl. Vorlage V/0182/2014).  
 
Sinnvoll und praktikabel ist es mit Eigentümern eine Kooperationsvereinbarung abzuschließen, wenn 
sie über einen Wohnungsbestand von mindestens 50 Wohnungen, die vom Geltungsbereich der B e-
nennungsrechtssatzung erfasst werden, verfügen. Das sind in Münster derzeit 12 Eigentümer. 
 
Wenn die Verwaltung mit diesen 12 Eigentümern Belegungsvereinbarungen abschließen kann, gelten 
für rd. 3.300 geförderte Wohnungen oder rd. 69 % der von der Satzung erfassten Mietwohnungsb e-
stände die einvernehmlich festgelegten Wohnraumvergabeverfahren.  
 
Alle anderen vom Geltungsbereich der Satzung erfassten geförderten Mietwohnungsbestände befin-
den sich im Besitz von pr ivaten Wohnungseigentümern, die  größtenteils über Bestände mit weniger 
als 10 Wohneinheiten verfügen.  Die jährliche Fluktuation in diesen Beständen ist zu g ering, als dass 
sich effiziente Belegungsvereinbarungen abschließen ließen. 
 
 
Aus Gründen der Gleichbehandlung aller Eigentümer empfiehlt die Verwaltung den Abschluss e iner 
einheitlichen Belegungsvereinbarung, die dieser Ratsvorlage im Entwurf als Anlage 2 beigefügt ist.  
 
Die in § 2 der Belegungsvereinbarung festgelegten Qu oten sind unter Berücksichtigung der bisher i-
gen Belegungspraxis der Wohnungseigentümer, der Dringlichkeit der am 01.03.2016 beim Amt für 
Wohnungswesen als wohnungssuchend registrierten Haushalte und der Dringlichkeit aller am 
01.03.2016 unversorgten Wohnberechtigten mit gültigem Wohnberechtigungsschein sowie der beste-
henden Vorgaben zur Ausübung von Benennungsrechten festgelegt. 
Nach Punkt 7.3 der Wohnraumnutzungsbestimmungen zu § 17 des WFNG sind Benennungsrec hte 
unter Berücksichtigung der sozialen Dringlichkeit wohnberechtigter Haushalte auszuüben. Als vorran-
gig sind insbesondere Haushalte mit Schwangeren, mit Kindern, junge Ehepaare, ältere Menschen, 
Schwerbehinderte sowie Wohnungslose und sonstige hilfsbedürftige Personen zu b erücksichtigen. 
Zum Vorrang zählen auch Haushalte in unzumutbaren Unterkunftsverhältnissen (z.B. bei Gesun d-
heitsgefährdung, ohne natürliche Belichtung, Wohnungsbrand, Einsturzgefahr), Frauen, die vorübe r-
gehend in Frauenhäusern Unterkunft gefunden haben, psychisch Kranke und Menschen mit Behinde-
rung, die aus einer stationären Versorgung entlassen werden sollen.

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Nach diesen Kriterien vergibt das Amt für Wohnungswesen Dringlichkeitspunkte. Diese werden zu 
den Merkmalen WN (Wohnungsnotfall), D (Dringender Wohnraumversorgungsbedarf) und „o hne 
Merkmal“ zugeordnet. Zur Vorbereitung und praktischen Umsetzung von Belegungsvereinbaru ngen 
werden die WBS seit 2014 mit den jeweiligen Dringlichkeitsmerkmalen  gekennzeichnet.  
An die Personengruppe der WN -Haushalte vermieten die Wohnungseigentümer, die für eine Koop e-
rationsvereinbarung in Frage kommen, derzeit (Vergaben im Zeitraum 01.01.15 bis  
31.12.2015) nur 9 % der Wohnungen, an Haushalte „ohne Dringlichkeitsmerkmal“ jedoch 43 %. 
Demgegenüber beträgt der Anteil der WN -Haushalte gegenüber allen unv ersorgten Wohnberechtig-
ten mit gültigem Wohnberechtigungsschein sowie  gegenüber allen aktuell in der Vermittlung r e-
gistrierten Wohnberechtigten mit Wohnberechtigungsschein 12 bzw. 14 %.  
 
 
Wohnungssuchende mit  
aktuellem Wohnberechtigungsschein  
(Stand 01.03.2016): 2216 
 
Wohnungssuchende mit aktuellem 
Wohnberechtigungsschein und  
Vermittlungswunsch 
(Stand 01.03.2016): 1470 
Merkmal WBS in % 
 
Merkmal WBS in % 
ohne 947 43% 
 
ohne 526 36% 
D 1006 45% 
 
D 742 50% 
WN 263 12% 
 
WN 202 14% 
 
 
Vergebene Wohnungen 20 15 ohne Besetzungsrecht (Fördertyp A) bei Eigentümern ab 50 Wo h-
nungen (Stand 31.12.2015) 
 
Wohnungsvergaben ohne Merkmal/  
von außerhalb 
D WN 
Summe Anzahl in % Anzahl in % Anzahl in % 
282 120 43 136 48 26 9 
 
Mit dem Ziel, die Wohnraumversorgung der WN - und D-Haushalte zu verbessern und somit dem g e-
setzlichen Vermittlungsauftrag nachzukommen, wurde einerseits die Quote der im Rahmen der Bel e-
gungsvereinbarung zu versorgenden WN-Haushalte an dem Anteil der unversorgten Wohnberechti g-
ten WN-Haushalte festgemacht. Ebenso sollen dem Belegungsmanagement, dessen betreute Hau s-
halte regelmäßig den D - und WN- Haushalten zuzurechnen sind, 15 % vorgehalten werden. Die vo r-
gesehene Quote von 40 % zu versorgender D -Haushalte orientiert sich ebenfalls an dem Anteil akt u-
ell zu versorgender Wohnungssuchender mit dem Dringlichkeitsmerkmal D. Da insgesamt eine Ve r-
schiebung zur Versorgung besonders dringender WN -Fälle stattfindet andererseits auch ein ausre i-
chender Anteil zur freien Belegung durch die Wohnungswirtschaft zur Steu erung ihrer Hausgemei n-
schaften verbleiben soll, wurde die D -Quote auf 40 Prozent gesenkt. An Haushalte ohne Merkmale 
können somit noch 30 Prozent vergeben werden. 
  
 
Für den Vorschlag der Verwaltung,  vor Inkrafttreten der Benennungsrechtssatzung möglichst Koope-
rationsvereinbarungen mit den Wohnungseigentümern abzuschließen, sprechen eindeutig auch fiska-
lische Gründe. Denn mit  Inkrafttreten der Satzung sind die Eigentümer verpflichtet, der Verwaltung 
alle frei werdenden öffentlich geförderten Wohnungen zur Vermittlung an registrierte Wohnungss u-
chende zu benennen. Das bedeutet bei einer Steigerung der Benennu ngsrechte um 200 % (heute: 
2.452 Benennungsrechte, nach Erlass der Satzung: 7.224 Benennungsrechte) eine erhebliche Au s-
weitung der Personalressourcen in dem betroffenen Aufgabenbereich. Die Verwaltung geht nach e i-
ner ersten Einschätzung von einem Personalbedarf von 2 ,5  Stellen (mittlerer Dienst) zuzüglich der 
jeweils anfallenden Kosten für die Arbeitsplatzausstattungen aus. 
 
Auch bei den Wohnungseigentümern würden  erhebliche Aufwände entstehen.

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Zu Beschlussziffern 3 und 4: 
 
 
Die Verwaltung rechnet m it einem Zeitraum von drei Monaten  für die Verhandlungen mit den Wo h-
nungseigentümern und dem Abschluss von Belegungsvereinbarungen. Sie wird dem Rat im 3.Quartal  
einen Bericht zu den Belegungsvereinbarungen  vorlegen.  
  
Es wird vorgeschlagen, erst auf der Grundlage des Berichtes die Satzung im Amtsblatt zu veröffentl i-
chen und damit in Kraft zu setzen. Zu diesem Zeitpunkt kann die Verwaltung vor dem Hintergrund der 
abgeschlossenen Belegungsvereinbarungen und ihren Wirkungen bel astbare Aussagen zu den Ko s-
ten für ihre Umsetzung machen (Aufwand für die verbleibenden Benennungsrechte der Verwaltung, 
Controlling der Vereinbarungen mit den Wohnungseigentümern, etc. ), über deren D eckung  der Rat 
zu entscheiden hat. 
 
 
 
Fazit 
 
Die in der Begründung zu Beschlussziffer 1 dargestellten Fakten , benannten Gutachten als 
Grundlage für verschiedene Rechtsverordnungen und Prognosen  belegen, dass Münster als 
ein Gebiet mit erhöh tem Wohnungsbedarf einzustufen ist. Insoweit liegt die Tatbestandsv o-
raussetzung für den Erlass einer Satzung zur Begründung kommunaler Mieterbenennung s-
rechte vor. 
 
Die Satzung ist ein geeignetes, angemessenes und zielführendes Instrument den Hausha lten 
mit Zugangsschwierigkeiten zum örtlichen Wohnungsmarkt bei der Versorgung mit preiswe r-
tem Wohnraum zu helfen.  
Auch für das im Jahr 2012 eingeführte Belegungsmanagement, dessen Aufgabe die Begle i-
tung und Vermittlung Wohnungssuchender mit dringendem Versorgung s- und hohem Unte r-
stützungsbedarf ist, dient das Mieterbenennungsrecht als geeignetes Steuerungsinstrument.  
 
Die institutionelle Wohnungswirtschaft und die privaten Vermieter werden dazu angehalten, 
durch die Freimeldung von Wohnraum bzw. durch den Abschl uss von Kooperationsvereinba-
rungen diesen Personenkreis zu berücksichtigen. 
 
Durch den Abschluss von Bel egungsvereinbarungen, über die die Verwaltung mit den Wo h-
nungseigentümern nach positivem Votum des Rates zu dieser Vorlage  offensiv ve rhandeln 
wird, sind die  Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft und d ie privaten Vermieter bei I n-
krafttreten der Benennungsrechtssatzung vertretbar. 
 
 
 
 
Matthias Peck 
Stadtrat 
 
 
Anlagen: 
- Satzung zur Begründung kommunaler Benennungsrechte im geförderten Mietwoh-
nungsbau im Gebiet der Stadt Münster vom ….. 
 
- Belegungsvereinbarung

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Anlage 1  zur Vorlage V/0413/2016 
 
 
Satzung zur Begründung kommunaler Benennungsrechte im geförderten 
Mietwohnungsbau im Gebiet der Stadt Münster vom… 
 
 
Aufgrund der §§ 17 Abs.4, 3 Abs.2 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von 
Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW ) i.V.m. § 2 Nr.1 der 
Verordnung über Zuständigkeiten auf dem Gebiet der sozialen Wohnraumförderung 
(WoZuStVO) und des § 41 Abs.2 lit f) der Gemeindeor dnung für das Land Nordrhein-
Westfalen in den jeweils aktuellen Fassungen hat de r Rat der Stadt Münster am … 
folgende Satzung beschlossen: 
 
§ 1  
Gegenstand 
 
Im gesamten Stadtgebiet Münster besteht erhöhter Wo hnungsbedarf. Um die 
Vergabe von Wohnungen im geförderten Wohnungsbau zu gunsten von Haushalten, 
die am Wohnungsmarkt benachteiligt sind und dringend Wohnungen suchen, steuern 
zu können, wird mit dieser Satzung das kommunale Be nennungsrecht von 
Wohnungssuchenden ermöglicht. 
 
§ 2 
 Anwendungsbereich 
 
(1) Die Satzung gilt für die Überlassung von frei o der bezugsfertig werdendem 
Wohnraum, der als geförderter Wohnraum gem. § 1 Abs .1 Nrn. 1 – 3 WFNG NRW 
dem Anwendungsbereich des WFNG NRW unterliegt und d er zur Versorgung von 
Haushalten innerhalb der Einkommensgrenzen des § 13  Abs.1 WFNG NRW 
bestimmt ist. 
 
(2)  
Die Satzung gilt nicht für Wohnungsbestände,  
- die als Eigenheime (§ 29 Abs.1 Nr.1 WFNG NRW) bzw . als selbstgenutzte 
Eigentumswohnungen gefördert wurden, 
-  an denen die Stadt Besetzungsrechte nach § 17 Abs.3 WFNG NRW besitzt, 
- bei denen durch eine mit dem Verfügungsberechtigt en getroffene 
Belegungsvereinbarung sichergestellt ist, dass dies er an der Wohnraumversorgung

Anlage 1  zur Vorlage V/0413/2016 
 
 
in besonders dringenden Fällen durch einer Vergabe des geförderten Wohnraums in 
eigener Verantwortung mitwirkt und er in Einzelfäll en auch bei der 
Wohnraumversorgung solcher Haushalte behilflich ist , bei denen Zweifel bestehen, 
ob sie ihre mietvertraglichen Verpflichtungen erfüllen. 
 
§ 3 
Inhalt und Ausübung des Mieterbenennungsrechtes 
 
(1) Der Verfügungsberechtigte darf Wohnraum i.S.d. § 2 nur einem durch die Stadt 
benannten Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen. 
(2) Der Verfügungsberechtigte hat die Stadt unverzü glich über das Freiwerden der 
Wohnung bzw. über ihre bevorstehende Bezugsfertigke it schriftlich zu informieren. 
Die Stadt hat ihm mindestens drei wohnberechtigte Wohnungssuchende zur Auswahl 
zu benennen.  
(3) Sind innerhalb einer Frist von vier Wochen nach  Information durch den 
Verfügungsberechtigten keine Benennungen durch die Stadt erfolgt, entfällt das 
Benennungsrecht für diesen Mieterwechsel. 
(4) Die Stadt kann in begründeten Ausnahmen auf ihr Benennungsrecht verzichten. 
(5) Im Übrigen gelten die §§ 2, 17 Abs.3 WFNG NRW entsprechend. 
 
§ 4 
Inkrafttreten, Außerkrafttreten 
 
Die Satzung tritt am Tage nach ihrer Bekanntmachung in Kraft. 
Sie tritt nach Ablauf von 5 Jahren nach ihrer Bekanntmachung außer Kraft.

Anlage 2  zur Vorlage V0413/2016 
 
 
Belegungsvereinbarung 
 
Zwischen 
 
- nachfolgend Vermieter  genannt 
 
und 
 
der Stadt Münster, Der Oberbürgermeister, Amt für Wohnungswesen 
- nachfolgend AfW genannt  -  
 
wird auf Grundlage des § 17 Abs. 4 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das 
Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) und der Satzung zur Begründung kommunaler 
Benennungsrechte im geförderten Mietwohnungsbau im Gebiet der Stadt Münster vom 
XXX      
folgende Belegungsvereinbarung geschlossen:  
§ 1 Gegenstand der Vereinbarung 
Die Vereinbarung gilt für alle Wohnungen des Vermieters, die unter den öffentlich geförderten 
Wohnungsbestand nach § 2 Abs. 1 der Benennungsrechtssatzung fallen. 
§ 2 Vereinbarungen/Verpflichtungen des Vermieters 
(1)  Der Vermieter verpflichtet sich, der Stadt Münster kalenderjährlich bei mind. 15 % der 
freiwerdenden Wohnungen gem. § 1 ein Besetzungsrecht zur Belegung im Rahmen des 
Belegungsmanagements zur Verfügung zu stellen. 
 
(2)  Der Vermieter verpflichtet sich kalenderjährlich,  mind. 15 % der freiwerdenden Wohnungen 
gem. § 1 an Haushalte zu vermieten, die ausweislich des WBS besonders dringlich sind 
(Merkmal WN). 
 
(3)  Der Vermieter verpflichtet sich kalenderjährlich , mind. 40 % der freiwerdenden Wohnungen 
gem. § 1 an Haushalte zu vermieten, die ausweislich des WBS dringlich sind (Merkmal D). 
 
(4)  Der Vermieter kann für die Erfüllung der in den Absätzen 1 - 3 genannten Verpflichtungen  
auch freifinanzierte Wohnungen, bei denen die Wohnkosten die vom Sozialamt der Stadt 
Münster als angemessen definierten Obergrenzen bei der Übernahme von Kosten der 
Unterkunft für Haushalte mit Transferleistungen nicht übersteigen, freimelden bzw. selbst 
belegen.

Anlage 2  zur Vorlage V0413/2016 
 
 
(5)  Der Vermieter verpflichtet sich, bei der Belegung von Wohnungen durch das AfW gem. Abs. 1 
eine fehlende Bonität bei den ausgewählten Haushalten nicht als Einwand gegen den 
Abschluss eines Mietvertrages heranzuziehen, sondern mit dem AfW eine personenbezogene 
Einzelfallregelung zu treffen. 
 
§ 3 Vereinbarungen/Verpflichtungen des AfW 
(1)  Das AfW  verzichtet unter Berücksichtigung der besonderen Verpflichtungen des Vermieters 
aus § 2 auf das Benennungsrecht nach den Regelungen der Benennungsrechtssatzung der 
Stadt Münster vom… 
 
(2)  Das AfW verpflichtet sich, die Belegung der freigemeldeten Wohnungen im Rahmen des 
geltenden Wohnungsrechts und unter Beachtung der besonderen Belegungsbindungen aus 
den Bewilligungsbescheiden/Förderzusagen vorzunehmen. 
 
(3)  Das AfW verpflichtet sich, im Rahmen des Belegungsmanagements die Koordination 
zwischen dem Vermieter, dem Haushalt und weiteren Stellen der Stadtverwaltung zu 
übernehmen. 
 
 
§ 4 Kontrolle 
Jeweils im 4. Quartal eines jeden Kalenderjahres werden in einem gemeinsamen 
Erfahrungsaustausch die in § 2 vereinbarten Quoten ausgewertet. Unter Berücksichtigung der 
erreichten Werte des Jahres können ggfls. die Quoten für das beginnende Jahr angepasst werden. 
 
§ 5 Rechtsnachfolger 
Der Vermieter verpflichtet sich, die Pflichten aus dieser Vereinbarung an einen etwaigen 
Rechtsnachfolger weiterzugeben. 
§ 6 Kündigung 
Diese Kooperationsvereinbarung tritt am        in Kraft. Sie kann schriftlich mit einer Frist von sechs 
Monaten gekündigt werden. Änderungen und Ergänzungen bedürfen der Schriftform.