Städtische Erbbaurechte - Bericht über die Stellungnahmen der städtischen Tochterunternehmen (Wohn + Stadtbau GmbH, Stadtwerke Münster GmbH, KonvOY GmbH, WBI GmbH und Wirtschaftsförderung Münster GmbH)

Anlage A zur V/0316/2021 
Kurzüberblick 
Bericht über die Stellungnahmen der städtischen Tochterunternehmen zur betriebswirtschaftli-
chen und strategischen Betrachtung von Erbbaurechten nach Befassung der jeweiligen Aufsichts-
räte. 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
 Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- und Erlebnisqualität weiterentwi-
ckeln: 
 mit hoher Umwelt- und Naturqualität 
 mit breitem Freizeit- und Sportangebot 
 mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesellschaft 
 
 
 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: Nr. der PG Bezeichnung der PG 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja  Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja  Nein   
Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja  Nein  teilw. 
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja  Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja  Nein

Bereits veranschlagt?  Ja  Nein   
 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Keine

V/0316/2021 
V/0316/2021 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
Städtische Erbbaurechte - Bericht über die Stellungnahmen der städtischen Tochterunternehmen 
zur betriebswirtschaftlichen und strategischen Betrachtung von Erbbaurechten (Wohn + Stadtbau 
GmbH, Stadtwerke Münster GmbH, KonvOY GmbH, WBI GmbH und Wirtschaftsförderung 
Münster GmbH) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   18.05.2021 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Bericht 
   19.05.2021 Hauptausschuss Bericht 
   19.05.2021 Rat Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Der Rat der Stadt Münster hat in seiner Sitzung am 09.10.2019 intensive betriebswirtschaftliche und 
strategische Betrachtungen zu den städtischerseits vergebenen Erbbaurechten angestellt und sich für 
die verstärkte Ausweisung von Erbbaurechten als zentraler Baustein einer gemeinwohlorientierten 
Grundstücksvergabe ausgesprochen. 
 
Mit der öffentlichen Beschlussvorlage (V/0656/2019, Beschlusspunkt 12) bat der Rat die städtischen 
Tochterunternehmen (Wohn + Stadtbau GmbH, Wirtschaftsförderung Münster GmbH, KonvOY 
GmbH, WBI GmbH und Stadtwerke Münster GmbH) sich ebenfalls mit dem The ma Erbbaurechte zu 
befassen und ihren jeweiligen Aufsichtsratsgremien bis zum Sommer 2020 Beschlussvorschläge vor-
zulegen. 
 
Auf dieser Grundlage wurde die Verwaltung damit beauftragt, die Stellungnahmen der Tochterunter-
nehmen zusammenzutragen und die Politi k in Form einer Berichtsvorlage darüber zu informieren. 
Dazu liegen dem Amt für Immobilienmanagement zum Zeitpunkt der Erstellung der Vorlage folgende 
Informationen vor: 
 
 
 
 
Wohn + Stadtbau GmbH:  
 
Die Geschäftsführung der Wohn + Stadtbau GmbH hat dem Aufsichtsrat per 28.04.2020 dazu ein 
Positionspapier vorgelegt, welches als betriebliche Regelung im Rahmen der Aufsichtsratssitzung 
vom 03.06.2020 mehrheitlich, bei drei Enthaltungen, beschlossen wurde und da lautet:  
Amt für 
Immobilienmanagement 
 
10.05.2021 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Herr Holert-Dornquast 
Telefon: 492-2397 
Holert-Dornquast@stadt-
muenster.de

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V/0316/2021 
 
„Grundstücksvergaben durch die Wohn + Stadtbau – Diskussionspapier für den Aufsichtsrat  
 
1. Ausgangssituation  
1.1. Beschluss des Rates der Stadt Münster vom 09.10.2019  
1.2. Wohn + Stadtbau als Grundstückseigentümer  
 
2. Bewertung des Status quo  
2.1. Nutzen von Erbbaurechten für die Wohn + Stadtbau  
2.2. Nachteile von Erbbaurechten für die Wohn + Stadtbau  
2.3. Potentieller Nutzen von Erbbaurechten für die Erbbauberechtigten 
 
3. Vorschlag zur zukünftigen Grundstücksvergabe  
3.1. Grundstücksvergabe an Selbstnutzer  
3.2. Grundstücksvergabe an Dritte  
3.3. Verkauf von Eigentumswohnungen 
3.4. Vorschlag  
 
4. Informativ: W + S als Erbbauberechtigter  
4.1. Nutzen von Erbbaurechten für die Wohn + Stadtbau  
4.2. Nachteil von Erbbaurechten für die Wohn + Stadtbau  
4.3. Vorschlag  
 
1. Ausgangssituation 
 
1.1. Beschluss des Rates der Stadt Münster vom 09.10.2019  
 
Der Rat der Stadt Münster hat am 09.10.2019 mit Vorlage V/0656/2019 eine generelle Direktive zur 
Grundstücksvergabe durch die Stadt Münster beschlossen. Die Grundstücksvergabe von der Stadt 
Münster an die Wohn + Stadtbau ist damit grundsätzlich geregelt un d muss nicht weiter diskutiert 
werden. Unter Beschlusspunkt 12 wurde zudem beschlossen, dass die städtischen Tochterunter-
nehmen für die Vergabe eigener Grundstücke eigene Regelungen treffen müssen.  
 
Mit diesem Diskussionspapier stellt die Geschäftsführung  der Wohn + Stadtbau ihrem Aufsichtsrat 
eine Empfehlung zu einer betrieblichen Regelung der Vergabe unbebauter Grundstücke vor.  
 
1.2. Wohn + Stadtbau als Grundstückseigentümer  
 
Die Wohn + Stadtbau hat aktuell 68 Erbbaurechte vergeben. Die Grundstücksfläc he beträgt insge-
samt 19.612 m². Ein indikativer Grundstückswert unter der Annahme von durchschnittlich 500 € / m² 
Bodenrichtwert beträgt ca. 9,8 Mio. EUR. Der jährlich eingenommene Erbbauzins beträgt aktuell 96 
TEUR. Die Erbbauberechtigten sind ausnahmslos  private Haushalte zur Selbstnutzung. Die Jugend-
stiftung verfügt zusätzlich über 8 Erbbaurechtsgrundstücke, ebenfalls für private Haushalte. 
 
2. Bewertung des Status quo  
 
2.1. Nutzen von Erbbaurechten für die Wohn + Stadtbau  
 
Die Wohn + Stadtbau hat mit den Erbbauzinsen eine dauerhafte Einnahmequelle statt einer einmali-
gen Liquiditätszufuhr zum Verkaufszeitpunkt. Das Grundstück bleibt langfristig im Zugriff. Die Grund-
stücksmarktentwicklung führt zur Bildung stiller Reserven. 
 
2.2. Nachteile von Erbbaurechten für die Wohn + Stadtbau  
 
Das Unternehmen trägt das Entschädigungsrisiko bei Heimfall zum anteiligen Verkehrswert, der auch 
bei dauerhaftem Zahlungsverzug des Erbbauberechtigten eintreten kann. Die Wohn + Stadtbau bin-

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det Eigenkapital zu sehr niedriger Verzinsung, ohne damit bezahlbaren Wohnraum zu schaffen oder 
zu erhalten.  
 
2.3. Potentieller Nutzen von Erbbaurechten für die Erbbauberechtigten  
 
Die Erbbauberechtigten benötigen weniger Eigenkapital, weil das Grundstück nicht gekauft werden 
muss. Grundsätzlich ermöglicht das Erbbaurecht Schwellenhaushalten so die Eigentumsbildung. 
 
Allerdings nimmt der Erbbauberechtigte nicht an der Grundstückswertentwicklung teil. Insbesondere 
bei kürzeren Restlaufzeiten der Erbbaurechte ist die Immobilie schlechter ver käuflich und verliert da-
mit ihre Funktion als Altersvorsorge teilweise.  
 
3. Vorschlag zur zukünftigen Grundstücksvergabe  
 
3.1. Grundstücksvergabe an Selbstnutzer  
 
Die Wohn + Stadtbau präferiert bei Neuentwicklungen grundsätzlich den Verkauf von Grundstücken 
für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser an Selbstnutzer. Das Erbbaurecht kann ak-
zeptiert werden, wenn:  
 
 Sie selbst die Grundstücke zuvor im Erbbaurecht erhalten hat  
 nur ein Teil der Grundstücke im Erbbaurecht vergeben wird 
 die Laufzeit lang ist (99 Jahre) und die Heimfallentschädigung bei maximal 2/3 des Verkehrs-
wertes liegt. 
 
Einfamilien-, Doppel- und Reihenhausgrundstücke, die die Wohn + Stadtbau in verschiedenen Bau-
gebieten noch als Restanten besitzt, werden auf Wunsch des Erbbauberechtigten an diesen verkauft, 
wenn das einzelne Grundstück keine strategische Bedeutung hat.  
 
3.2. Grundstücksvergabe an Dritte  
 
Sollte die Wohn + Stadtbau Grundstück e, auch anteilig, weiterverkaufen, die nach dem Ratsbe-
schluss vom 09.10.2019 von der Stadt Münster erworben wurden, so werden die auferlegten Bedin-
gungen an die Erwerber weitergegeben. Beispielhaft ist eine partnerschaftliche Entwicklung von Bau-
gebieten gemeinsam mit Dritten zu nennen. Aus der Differenz der Ankaufs - und Verkaufspreise darf 
der W + S kein wirtschaftlicher Schaden entstehen.  
 
3.3. Verkauf von Eigentumswohnungen  
 
Die Wohn + Stadtbau verkauft die aktuellen Projekte vorrangig an Selbstnutzer. Eigentumswohnun-
gen wurden bisher nur auf Kaufgrundstücken errichtet. Denkbar ist ebenfalls die Errichtung von ETW 
auf Erbbaugrundstücken. Die Vor - und Nachteile für die Erwerber sind analog denen bei EFH, DH 
und RH. 
 
In schwachen Marktphasen auf dem Immobi lienmarkt ist der Verkauf von ETW auf Erbbaugrundstü-
cken für die Wohn + Stadtbau ein wirtschaftliches Risiko. In starken Marktphasen dürfte sich dieser 
Weg eignen, um Schwellenhaushalten Wohneigentum zu ermöglichen. Allerdings fällt der Altersvor-
sorge-Charakter bei Erbbaurechten – wie oben bereits ausgeführt – überwiegend weg, weil der Er-
werber nicht an der Grundstückswertentwicklung teilnimmt. 
 
3.4. Vorschlag 
 
Die Wohn + Stadtbau schlägt vor, ETW vorrangig für Selbstnutzer auf Kaufgrundstücken zu errichten.  
 
4. Informativ: Wohn + Stadtbau als Erbbauberechtigter

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Aktuell verfügt das Unternehmen über 13 Erbbaurechtsgrundstücke als Erbbauberechtigter mit insge-
samt 68.439 m² Grundstücksfläche. Der jährliche Erbbauzins beträgt aktuell 288 TEUR. Die Grund-
stückseigentümer sind:  
 
 15 % - Kirchen und Stiftungen  
 10 % - Stadt Münster  
 75 % Private  
 
4.1. Nutzen von Erbbaurechten für die Wohn + Stadtbau:  
 
Beim Erbbaurecht wird der Eigenkapitalanteil für das Grundstück eingespart und die laufenden Kapi-
taldienste gesenkt, sofern der Erbbauzins unterhalb des Marktzinses liegt. Interessant ist das insbe-
sondere bei sehr hochpreisigen Grundstücken. 
 
4.2. Nachteil von Erbbaurechten für die Wohn + Stadtbau:  
 
Die Grundstückswertentwicklung kommt dem Unternehmen nicht zugute. Es entstehen kaum stille 
Reserven in der Bilanz.  
 
4.3. Vorschlag  
 
Die Wohn + Stadtbau präferiert grundsätzlich den Grundstückserwerb. Das Erbbaurecht kann aber 
akzeptiert werden, wenn:  
 
 der Grundstückseigentümer aus dem Stadtkonzern kommt  
 das Grundstück mangels Eigenkapitalunterlegung nicht gekauft werden kann 
 kein Verkaufsinteresse beim privaten Grundstückseigentümer besteht. “ 
 
 
 
 
Stadtwerke Münster GmbH: 
 
Der Aufsichtsrat der Stadtwerke Münster GmbH hat die in der Aufsichtsratsvorlage vom 17.06.2020 
dargelegte Grundstücksstrategie wohlwollend und bejahend zur Kenntnis genommen, die da lautete: 
 
„2.1 (der AR-Vorlage vom 17.06.2020) Grundstücksangelegenheiten – Zukünftiger Umgang mit 
den nicht betriebsnotwendigen Grundstücken der Stadtwerke Münster GmbH 
 
In der Ratsvorlage V/0656/2019 sind die städtischen Toc hterunternehmen gebeten worden, sich mit 
der strategischen Ausrichtung von Grundstücksverkäufen zu beschäftigen. Die Hauptintention der 
Ratsvorlage lag dabei unter anderem darauf, dass bereits bestehende Erbbaugrundstücke der Stadt 
Münster grundsätzlich nicht mehr veräußert werden und des Weiteren die Vergabe von Grundstücken 
stärker auf Basis von Erbbaurechten erfolgen sollen. Hierdurch erhofft sich die Stadt die Schaffung 
und Sicherstellung von nachhaltigem und bezahlbarem Wohnraum im Stadtgebiet. 
 
Die Geschäftsführung wird die Vermarktung von Grundstücken oberhalb der Wertgrenze von 200.000 
Euro unter der Maxime der Berücksichtigung der Vorlage V/0656/2019 der Stadt Münster Erbbau-
recht bzw. den Wunsch nach Erbbaurecht umsetzen. Eine Festlegung, anstehende  Grundstücksge-
schäfte ausschließlich im Zuge eines Erbbaurechtes zu vermarkten, soll jedoch nicht grundsätzlich 
erfolgen, da die Sinnhaftigkeit der Vergabe eines Erbbaurechtes nicht in jedem Fall gegeben ist.  
 
In der Mehrzahl dienen die rd. 1.000 stadtwer keeigenen Grundstücke ausschließlich betrieblichen 
Zwecken und der Netzinfrastruktur. Um die Versorgungssicherheit zu gewährleisten, kommt es im 
gewöhnlichen Geschäftsablauf weitaus häufiger zu Grundstücksverkäufen und im Falle dass sie nicht

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mehr betriebsnotwendig sind zu Grundstücksverkäufen für entsprechende Versorgungseinrichtungen 
unterhalb der Wertgrenzen für eine Gremienbeteiligung.  
 
Darüber hinaus verfügt die Stadtwerke Münster GmbH über weitere exponierte Grundstücke, die nicht 
oder nicht mehr bet riebsnotwendig sind. Diese exponierten Grundstücke der Stadtwerke Münster 
GmbH eignen sich nicht vollumfänglich für den Wohnungsbau. Trotzdem könnte die Vermarktung der 
Grundstücke grundsätzlich im Geiste der städtischen Vorlage, mithin des Erbbaurechts erfolgen. Dies 
soll aber – ohne Festlegung auf ein Vermarktungsverfahren – ergebnisoffen geprüft werden, um im 
Einklang mit städtebaulichen und wirtschaftlichen Zielen der Stadtwerke das zweckmäßigste Ver-
marktungsverfahren für das jeweilige Grundstück zu finden.  
 
Es ist zu erwarten, dass sich wirtschaftliche Rahmenbedingungen im Laufe der Zeit verändern wer-
den, sodass zum jetzigen Zeitpunkt nicht pauschal festgelegt werden kann, welches Vermarktungs - 
oder Entwicklungsszenario am geeignetsten ist. Es sollte d er Stadtwerke Münster GmbH weiterhin 
die Flexibilität erhalten bleiben, um auf die jeweiligen Umstände angemessen reagieren zu können. 
 
Die Vermarktung der Grundstücke oberhalb der Wertgrenze von 20.000 € wird weiterhin in enger Ab-
stimmung mit den Gremien erfolgen, insbesondere mit dem Aufsichtsrat der Stadtwerke, so wie es 
auch in der Vergangenheit satzungsgemäß immer der Fall war.“ 
 
 
 
 
KonvOY GmbH:  
 
Mit Stellungnahme vom 26.10.2020 äußerte sich die KonvOY GmbH in vorbezeichneter Angelegen-
heit gegenüber dem Amt für Immobilienmanagement wie folgt:  
 
„Betrifft: Ausweisung von Erbbaurechten auf den Konversionsflächen Oxford und York – Be-
zug Vorlage V/0656/2019  
 
Der Auftrag der Stadt als alleinige Gesellschafterin für die KonvOY GmbH, schließt Vergaben von 
Grundstücken im Wege des Erbbaurechtes aus. Aus den Daten des Wirtschaftsplanes ist – der Auf-
gabe als Entwicklungsträger geschuldet – zudem ersichtlich, dass sä mtliche Grundstücke dem Um-
laufvermögen zugeordnet sind. Grundstücke mit vergebenen Erbbaurechten würden nicht nur eine 
andere Einordnung, sondern auch bilanztechnisch erhebliche Änderungen sowie erhebliche organisa-
torische und personelle Auswirkungen nach sich ziehen (Rücklagen, erhöhte Aufwendungen, verän-
derte Liquiditätserfordernisse, Personalaufwand). Aus diesen Gründen hat der Aufsichtsrat in einer 
Sitzung am 10.10.2019 bereits beschlossen, dass eine Vergabe der Grundstücke durch die KonvOY 
GmbH im Wege des Erbbaurechts nicht möglich ist.  
 
Fallbeispiele:  
 
1) Kann das Erbbaurecht als Wahlmöglichkeit aufgezeigt werden (bei vorherigem Erwerb 
durch die Stadt Münster)? 
 
Dem Bewerber um ein Grundstück kann mit der Veröffentlichung der Konzeptvergabe durch di e Kon-
vOY keine gleichberechtigte Wahlmöglichkeit eingeräumt werden, das Grundstück direkt zu erwerben 
oder ein Erbbaurecht eingeräumt zu bekommen (sofern hierbei das Grundstück seitens der KonvOY 
vorher an die Stadt übertragen wurde). Dies hat folgende Gründe: 
 
Mit Veröffentlichung der Ausschreibungsunterlagen geht die KonvOY GmbH mit allen Bewerbern ein 
vorvertragliches Schuldverhältnis ein. Ob bzw. inwieweit das Erbbaurecht später dem erfolgreichen 
Bieter tatsächlich eingeräumt wird, kann durch die KonvOY jedoch nicht gewährleistet werden, da die 
Einräumung eines Erbbaurechtes eine autonome Entscheidung des Rates der Stadt Münster ist. An-
dernfalls besteht ein großes Haftungsrisiko (§ 311 Abs. 2 BGB) aufgrund der Pflicht zur Rücksicht-

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nahme auf Rechte, Rechtsgüter und Interessen des Anderen (§ 241 Abs. 2 BGB) im Sinne einer Auf-
nahme von Vertragsverhandlungen. Dies gilt auch selbst dann, wenn seitens der Stadt vor Veröffent-
lichung der Grundstücksausschreibung ein einseitiges notarielles Kaufangebot auf Grundla ge eines 
Ratsbeschlusses vorliegen sollte (entsprechende Haushaltsmittel hierfür und für weitere entspre-
chende Vergaben in den Quartieren York und Oxford vorausgesetzt), da ein zweiter Beschluss not-
wendig wird, das konkrete Erbbaurecht an einen erst dann b ekannten Begünstigten für ein erst dann 
bekanntes Baukonzept zu vergeben.  
 
Um die Vergleichbarkeit aller Bewerbungen um das Grundstück im Vergabeverfahren zu wahren, 
müsste auch das Finanzierungskonzept für beide Alternativen gleich zu bewerten sein. Die Investiti-
onskosten sind jedoch unterschiedlich  
 
 
2) Können Erbbaurechte seitens der Stadt Münster eingeräumt werden?  
 
Eine denkbare Alternative könnte sich durch folgende Konstellation ergeben: Ein Grundstück wird 
durch die KonvOY zur Veräußerung ausgesc hrieben. In der Ausschreibung wird bereits auf die Mög-
lichkeit hingewiesen, dass der potentielle Erwerber während der Anhandgabe – zur Realisierung sei-
nes Vorhabens – die Stadt Münster als Erbbaurechtsgeber gewinnen kann. Einen rechtlichen An-
spruch hierauf kann es nicht geben, auch nicht mit Blick auf die Grundsatzentscheidung des Rates 
der Stadt Münster. Hierbei müssen jedoch die betriebswirtschaftlichen Auswirkungen einer zeitverzö-
gerten Erlöserzielung auf den Wirtschaftsplan der KonvOY berücksichtigt wer den. Dieser Vergabe-
weg wird bei Grundstücksvergaben zugunsten gemeinschaftlicher Wohnprojekte zur besonderen 
Förderung dieser alternativen Wohnform eingeräumt.“ 
 
 
 
 
Westfälische Bauindustrie GmbH:  
 
Die Westfälische Bauindustrie GmbH äußerte sich mit Stell ungnahme vom 16.04.2021 gegenüber 
dem Amt für Immobilienmanagement und erklärt nach der am 15.04.2021 stattgefunden Aufsichts-
ratssitzung:  
 
„Die WBI GmbH begrüßt die Initiative der Stadt, bei Vergabe von städtischen Grundstücken das Erb-
baurecht stärker zu berücksichtigen. Diese Initiative ist auf die WBI GmbH jedoch nicht übertragbar. 
Die WBI GmbH hat weder eigene Erbbaurechtsgrundstücke noch verfügt sie über unbebaute Grund-
stücke, die für die Vergabe von Erbbaurechten zur Verfügung stehen. Im Eigentum der Gesellschaft 
stehende Grundstücke sowie Wohnungs -/Teileigentume im Rahmen von Eigentümergemeinschaften 
und Wohnungs-/Teilerbbaurechte nutzt die WBI GmbH entsprechend ihrem Gesellschaftszweck im 
Wesentlichen für Parkhäuser/Tiefgaragen sowie für die Vermietu ng von gewerblichen Objekten und 
Wohneinheiten.“ 
 
 
 
 
Wirtschaftsförderung Münster GmbH:  
 
Eine Befassung bzw. Entscheidung des Aufsichtsrates der Wirtschaftsförderung Münster GmbH über 
die verstärkte Ausweisung von Erbbaurechten ist nach eigener Aussage und durch Mitteilung an das 
Amt für Immobilienmanagement vom 19.10.2020 für das Jahr 2021 vorgesehen.

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V/0316/2021 
I. V.  
 
 
gez. 
 
Peck 
Stadtrat