Parkstadt Süd: Bedarfsfeststellungsbeschluss für unterstützende Dienstleistungen für Umsetzungsvorbereitende Maßnahmen

PARKSTADT SÜD Anlage 1
Umsetzungsvorbereitende Maßnahmen
Kostenkalkulation für unterstützende Dienstleistung
d.h. Bearbeitung und Mitwirkung an der Umsetzungsvorbereitung, Entscheidungsvorbereitungen
Kalkulationsannahmen
Leistungszeitraum: 24 Monate (2022/2023)
Leistungseinheit: FTE (Full Time Equivalent) à 1.560 Produktivstunden jährlich
Kosten/Produktivstunde: 195 € (netto) auf Vollkostenbasis
inkl. Risikozuschlag und Unternehmerlohn *)
A_ erforderliche Personalressourcen in FTE
Leistungsbaustein Leistungszeitraum
2022 2023
1. Koordinationsmanagement inkl. Begleitung 
Projektkommunikation (optional) 1 1
2. Kosten- und Finanzierungsplanung inkl. Fördermittelakquise 0,75 1,5
3. planerische Qualifizierung 
inkl. Quartiershandbuch 0,75 1,75
4. Liegenschaftsmanagement inkl. Vermarktungs- und 
Realisierungskonzept 0,5 1,75
Summe FTE 3 6
B_ Kosten Personalressourcen in FTE
Summe FTE 3 6
Summe Produktivstunden jährlich 4.680 9.360
Kosten € (netto) 912.600 € 1.825.200 €
C_ projektbezogene Aufbaukosten (einmalig)
kundenspezifische Konfiguration SAP 150.000 €
projektbezogener Personalaufbau* 360.000 €
GESAMTKOSTEN (netto) 3.247.800 €
unterstützende Dienstleistung umsetzungsvorbereitender Maßnahmen 
GESAMTKOSTEN (brutto) 3.864.882 €
* projektbezogener Personalaufbau max. pro FTE 40.000 € (Kosten 
für den Personalberater (Hier ist unter anderem eine 
Mindestvergütung pro FTE vorgesehen, ansonsten richtet sich die 
Vergütung darüberhinausgehend am Bruttojahresgehalt der FTE aus) 
sowie Kosten für Insertionen (print und digital).

Anlage 3 zur Vorlage Nr. 4039/2021 
 
 
 
 
1 
 
 
61 
612 
 
03.12.2021 
 
Hinweise und Erläuterungen des Stadtplanungsamtes zur  
Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes zur Bedarfsprüfung der Beschlussvor-
lage Nr. 4039/2021 vom 01.12.2021  
(RPA-Nr. 2021/0748) 
 
1. Sachverhalt 
 
Mit Schreiben vom 01.12.2021 nimmt das Rechnungsprüfungsamt zur Bedarfsprüfung 
der Beschlussvorlage Nr. 4039/2021 „Parkstadt Süd – Bedarfsfeststellungsbeschluss für 
unterstützende Dienstleistungen für Umsetzungsvorbereitende Maßnahmen“ Stellung.  
Hierin werden Fragestellungen zum Verständnis formuliert und finden sich Ausführungen, 
die nicht vollumfänglich zutreffend sind.  
Mit den nachstehenden Hinweisen und Erläuterungen sollen im Sinne einer transparen-
ten und vollständigen Nachvollziehbarkeit der gesamten Inhalte der Beschlussvorlage die 
formulierten Fragen beantwortet und Inhalte klargestellt werden.  
 
 
2. Erläuterungen zum Verständnis 
 
a) Verlängerungsoption laufender Vertrag 
„Der laufende Vertrag endet zum 31.12.2021, hat jedoch eine Verlängerungsoption 
für weitere 12 Monate.“  
Es ist nichtzutreffend, dass es eine Verlängerungsoption für den laufenden Vertrag gibt. 
Entgegen der in der Beschlussvorlage Nr. 2100/2020 formulierten Absicht, wurde eine 
Verlängerungsoption für den laufenden Dienstleistungsvertrag vertraglich nicht verein-
bart, da sich die Vertragspartner zum Abschlusszeitpunkt sicher waren, dass mit Ver-
tragsablauf die Umsetzungsaufgaben an eine Entwicklungsgesellschaft übertragen wer-
den. Weiterhin waren die für das erste Jahr vereinbarten Sätze sogenannte akquisitori-
sche Sätze, siehe dazu auch die Hinweise unter Punkt d). 
 
 
b) Erfordernis weiterer umfänglicher umsetzungsvorbereitender Maßnahmen  
und damit zeitliche Verschiebung der Übergabe an eine Entwicklungsgesellschaft 
Einer kurzfristigen Beauftragung der moderne stadt GmbH als treuhänderischer Erschlie-
ßungs- und Entwicklungsträger stehen offene Punkte entgegen, die im Rahmen der Be-
arbeitung des Projektes während der vergangenen Monate im intensiven Austausch ins-
besondere zwischen den Dezernaten VI und II identifiziert wurden.  
 Es gibt derzeit keine aktuelle Kosten- und Finanzierungsübersicht über das Gesamt-
projekt Parkstadt Süd. Eine solche muss aber Grundlage sein, um eine belastbare

Anlage 3 zur Vorlage Nr. 4039/2021 
 
 
 
 
2 
 
Aussage zu finanziellen, bilanziellen und haushaltsmäßigen Auswirkungen des Ge-
samtprojektes zu tätigen, die Voraussetzung zur Beauftragung eines treuhänderi-
schen Erschließungs- und Entwicklungsträgers sein muss.  
Die Erstellung einer solchen aktuellen Kosten- und Finanzierungsübersicht ist zent-
rale Aufgabe von moderne stadt GmbH in den kommenden 24 Monaten. Hierzu wer-
den vorbereitend zudem planerische Qualifizierungen voranzubringen und ein Ver-
marktungs- und Realisierungskonzept zu erarbeiten sein.  
 Das avisierte Umsetzungsmodell eines treuhänderischen Erschließungs- und Ent-
wicklungsträgers hat wesentliche finanzielle Auswirkungen auf den Haushalt der 
Stadt Köln. Diese können positiv wie negativ sein und stellen zum jetzigen Zeitpunkt 
ein nicht kalkulierbares Risiko für den städtischen Haushalt dar.  
Eine sorgfältige Prüfung des avisierten sowie alternativer Umsetzungsmodelle insbe-
sondere ihrer finanziellen Auswirkungen auf den Haushalt der Stadt Köln und die Ent-
wicklung des für die Parkstadt Süd vorzusehenden Modells ist wesentliche Aufgabe 
für die maßgeblichen städtischen Dienststellen.  
In der Beauftragung von moderne stadt GmbH als Dienstleister für zwei weitere Jahre 
wird die Möglichkeit gesehen, die konkreten Auswirkungen des avisierten Treuhandmo-
dells auf den städtischen Haushalt zu ermitteln und im Haushaltsplan zu veranschlagen, 
dies wird bei einem Projekt dieser Größenordnung und angesichts der bestehenden Risi-
ken als zwingend notwendig erachtet.  
 
c) erbrachte Leistungen 2020/2021 und Leistungsbedarf 2022/2023 
„Als Leistungsbedarf für die nächsten zwei Jahre wird ein in großen Teilen identi-
sches Leistungsbild, wie schon […] vereinbart, beschrieben. […] Welche vertraglich 
vereinbarten Leistungen davon bisher erbracht und abgerechnet wurden, ist nicht do-
kumentiert.“  
Die einzelnen Leistungsbausteine, innerhalb derer die zu erbringenden Teilleistungen 
von moderne stadt GmbH für das Projekt Parkstadt Süd gegliedert sind, sind dem Projekt 
und seinem Bearbeitungsstand geschuldet ähnlich bzw. identisch. Innerhalb dieser Leis-
tungsbausteine erfolgte in der Vergangenheit und erfolgt in Vorbereitung der Weiterbe-
auftragung bereits für die Jahre 2022/2023 eine Ausdifferenzierung der Tätigkeiten und 
Leistungen auf Arbeitsebene in einer sog. Arbeitsmatrix. Bei einzelnen Leistungen han-
delt es sich um naturgemäß laufende bzw. wiederkehrende Aufgaben (bspw. Sitzungs-
management, Zeit- und Maßnahmenplanung, Betreuung Datenraum) andere Leistungen 
sind solche, die einen längeren Zeitraum als 12 Monate in Anspruch nehmen und deren 
Weiterbearbeitung bzw. Finalisierung in den Jahren 2022/2023 vorgesehen ist (bspw. Er-
arbeitung Quartiershandbuch).  
Die im laufenden Vertrag seitens moderne stadt GmbH erbrachten Leistungen sind ge-
genüber dem Stadtplanungsamt monatlich, gegliedert nach Leistungsbausteinen und 
leistungserbringenden Mitarbeitenden stundengenau nachgewiesen und abgerechnet 
worden.  
 
d) Honorar Dienstleister 2020/2021 (12 Monate) vs. 2022/2023 (24 Monate) 
Im bisherigen Dienstleistungsauftrag wurden zur Honorierung Stundensätze vereinbart 
mittels derer die Leistungen des Dienstleisters auf Nachweis abgerechnet wurden. Bei 
den vereinbarten Stundensätzen handelte es sich um sog. akquisitorische Stundensätze 
mit einer Gültigkeit von 12 Monaten.

Anlage 3 zur Vorlage Nr. 4039/2021 
 
 
 
 
3 
 
Dem Gesamtauftragsvolumen von rund 264.900 € (netto exkl. 3 % Nebenkosten) lag 
eine überschlägige Aufwandskalkulation zugrunde, die von 2.752 erforderlichen Produk-
tivstunden (344 Arbeitstage /8h/Tag) zu einem mittleren Tagessatz von 770 € ausging 
(Vgl. Anlage 1 Vorlage 2100/2020).    
Der im laufenden Vertrag angesetzte personelle Aufwand entspricht demnach 1,76 FTE 
(Vollzeitäquivalente, ausgehend von 1.560 Produktivstunden/FTE/Jahr).  
Bei den nun anstehenden Verträgen ist die Akquisitionsphase abgeschlossen und der 
anstehende Vertrag stellt den Einstieg der moderne stadt GmbH in eine langfristige Part-
nerschaft als Erschließungs- und Entwicklungsgesellschaft für die Parkstadt Süd im Auf-
trag der Stadt Köln dar. Insofern ist es zwingend notwendig eine Vollkostenrechnung mit 
entsprechenden Zuschlägen zu verwenden, um eine verdeckte Gewinnausschüttung zu 
vermeiden. 
Die nun für die Weiterbeauftragung vereinbarte Honorierungssystematik geht von einem 
Stundensatz in Höhe von 195,00 € aus. In der Hochrechnung auf eine FTE ergibt sich ein 
Jahressatz von 304.200 € (netto). Bei der Ermittlung des Stundensatzes wurden bei-
spielsweise Geschäftsführung sowie Assistenzen eingerechnet und von 1.560 Produktiv-
stunden/Jahr/FTE ausgegangen.  
Bei der vorgesehenen Honorierung handelt es sich um eine pauschale Vergütung auf 
Vollkostenbasis unter Berücksichtigung eines Risikozuschlags inkl. Unternehmerlohn. 
Eine regelmäßige Überprüfung von Aufwand und Vergütung wird im Vertragswerk zu ver-
einbaren sein. 
Werden nun die Leistungskosten für den Zeitraum 2020/2021 (12 Monate) und die ange-
botenen Leistungskosten für den Zeitraum 2022/2023 (24 Monate) vereinfachend anhand 
der Kosten/FTE verglichen, so ergibt sich, dass die Kosten/FTE2020 (150.500 € netto exkl. 
Nebenkosten), die einen akquisitorischen Honoraransatz darstellten, etwa 50 % der Kos-
ten/FTE2022 (304.200 € netto auf Vollkostenbasis) betragen.  
 
Entgegen der Stellungnahme handelt es sich nicht um eine 600 % Kostenerhöhung.  
 
e) projektbezogene Aufbaukosten 
Die in der Kalkulation Anlage 1 aufgeführten einmaligen projektbezogenen Aufbaukosten 
sind im Sinne einer Maximalposition angegeben. Sie sollen allein auf Nachweis abge-
rechnet werden.  
Auch wenn der Dienstleister bereits heute fachlich qualifiziertes Personal zur Bearbeitung 
des laufenden Vertrags einsetzt, so begründet der notwendige quantitative Ausbau des 
Projektteams (siehe oben) die erforderlichen Personalaufbaukosten.  
Es wird darauf hingewiesen, dass die angegebene Summe der projektbezogenen Perso-
nalaufbaukosten fehlerhaft ist. Sie muss lauten max. 240.000 € netto (285.600 € brutto), 
d.h. 6 FTE à max. 40.000 € (netto).  
 
f) Kalkulationsgrundlage und Ersteller der Kostenkalkulation (Anlage 1) 
Die vorgelegte Kalkulation wurde vom Stadtplanungsamtes auf Grundlage der zwischen 
Dezernat VI und moderne stadt GmbH abgestimmten Eckpunkte der Honorierungssyste-
matik erstellt (siehe Anlage 1 – Kalkulationsannahmen).  
Die Kalkulation des erforderlichen Arbeitsaufwands je Leistungsbaustein in FTE (Vollzeit-
äquivalenten mit 1.560 Produktivstunden jährlich) basiert auf einer umfassenden Arbeits-
matrix, die die aufgeführten Leistungsbausteine operationalisiert und auf den Leistungs-
zeitraum überträgt sowie Erfahrungswerten aus vergleichbaren Projekten und Aufgaben.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
612 Blen Sa 
Vorlagen-Nummer 
 4039/2021 
Freigabedatum 
01.12.2021  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Parkstadt Süd: 
Bedarfsfeststellungsbeschluss für unterstützende Dienstleistungen für 
Umsetzungsvorbereitende Maßnahmen 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat 
1. erkennt den Bedarf für unterstützende Dienstleistungen für "Umsetzungsvorbereitende Maß-
nahmen" für das städtebauliche Großprojekt Parkstadt Süd in Höhe von  
3.864.882 €/brutto (3.247.800 €/netto) für 24 Monate (2022/2023) an, 
 
2. beauftragt die Verwaltung, die Weiterbeauftragung der moderne stadt Gesellschaft zur Förde-
rung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH mit Dienstleistungen zu "umset-
zungsvorbereitenden Maßnahmen" einzuleiten. 
 
Alternative:  
Der Rat beschließt keine weitere Beauftragung einer unterstützenden Dienstleistung an die moderne 
stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH. Stattdessen 
beauftragt der Stadtentwicklungsausschuss die Verwaltung mit der EU-weiten Ausschreibung des 
Verfahrens nach Vergabeverordnung zur Auswahl eines geeigneten Dienstleisters. 
 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 02.12.2021 
Finanzausschuss 06.12.2021 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 06.12.2021 
Rat 14.12.2021

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme in 2022 1.085.994 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2023 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.    2.778.888 €  
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
Durch die Gesamtmaßnahme werden maßgebliche Anpassungen der städtischen Strukturen an die 
Folgen des Klimawandels effektiv realisiert und gegenüber Extremwetterereignissen resilienter aus-
gestaltet. Große, zum heutigen Zeitpunkt versiegelte Flächen erfahren mit der Maßnahme eine Ent-
siegelung. Freiflächen in maßgeblichem Umfang werden gesichert bzw. geschaffen und dienen u.a. 
als Kaltluftschneisen. Mit rund 3.500 Wohneinheiten wird dringend benötigter Wohnraum in zentraler 
Lage geschaffen. Die im Zuge der Aufsiedlung geplanten Infrastrukturmaßnahmen stärken den Um-
weltverbund, befördern den Ausbau nachhaltiger Mobilität und leisten durch innovative Bau- und Frei-
raumkonzepte einen Beitrag zum Klimaschutz. Die zügige Vorbereitung zur Umsetzung der Maß-
nahme unterstützt von einem Dienstleister lässt die aufgezeigten vielschichtigen Auswirkungen wirk-
sam werden. 
 
Begründung 
Das Projekt Parkstadt Süd ist eines der größten städtebaulichen Projekte, das derzeit in Köln entwi-
ckelt wird. Es umfasst die Planung für mehr als 4000 Arbeitsplätze, soziale Infrastruktur in Form von 
Kindertagesstätten, Schulen, Spiel- und Sportflächen, die Verlängerung des Inneren Grüngürtels und 
mehr als 3000 Wohneinheiten. Zur Einleitung der Umsetzung ist die Bearbeitung von grundlegenden 
umsetzungsvorbereitenden Aufgaben und Fragestellungen erfolgsnotwendig.  
 
Der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln hat am 07.02.2019 die Integrierte Planung Parkstadt 
Süd beschlossen und die Verwaltung mit der Vorbereitung ihrer Umsetzung beauftragt (Vorlage 
1250/2018).

3 
 
Bevor das städtebauliche Großprojekt Parkstadt Süd in die Umsetzungsphase einsteigen kann, sind 
weitere umfängliche umsetzungsvorbereitende Maßnahmen erforderlich. Daran anschließend soll – 
ausgehend von einer ersten, sorgfältigen Prüfung unterschiedlicher Umsetzungsmodelle (Neugrün-
dung einer städtischen Entwicklungsgesellschaft, Beauftragung eines treuhänderischer Erschlie-
ßungs- und Entwicklungsträger (tET), Ausbau von Verwaltungsstrukturen) – ein tET mit der Umset-
zungsbegleitung beauftragt werden. Das Modell des tET zeigte sich in der Prüfung eindeutig als Vor-
zugsvariante bei der vergleichenden Betrachtung hinsichtlich Wahrung städtischer Steuerungsmög-
lichkeiten, Einrichtungsaufwand, inhaltlicher Kompetenz, Zeithorizont zur Aufnahme der Umsetzungs-
arbeit, Effizienz und anfallenden Kosten. 
 
Entsprechend besteht zum heutigen Zeitpunkt die Absicht, die weitere Projektbearbeitung in zwei 
Stufen vorzunehmen: 
 
1. Stufe: Umsetzungsvorbereitende Maßnahmen 
2. Stufe: Umsetzungsbegleitung durch einen treuhänderischen Erschließungs- und Entwick-
lungsträger 
 
Die vorgenannte Prüfung der Umsetzungsmodelle ist auf Grundlage der Resultate der nun beabsich-
tigten umsetzungsvorbereitenden Maßnahmen nochmals zu vertiefen und final abzuschließen.   
 
Die 1. Stufe "umsetzungsvorbereitende Maßnahmen", für die mit dem vorliegenden Beschlussvor-
schlag der Bedarf anerkannt werden soll, umfasst im Wesentlichen zwei Bausteine: 
 
- Erarbeitung eines Kosten- und Finanzierungsplans inkl. Prüfung möglicher Fördermittelinanspruch-
nahmen 
- Erarbeitung eines Vermarktungs- und Realisierungskonzeptes  
 
Die umsetzungsvorbereitenden Maßnahmen sollen in einem Zeitraum von zwei Jahren (2022/2023) 
bearbeitet werden. Für diesen Zeitraum soll die moderne stadt GmbH – anschließend an das beste-
hende Vertragsverhältnis als Dienstleister – im Rahmen einer Inhouse-Vergabe mit den vorgenannten 
Aufgaben weiter beauftragt werden.  
 
Die moderne stadt GmbH ist bereits mit unterstützenden Dienstleistungen im Projekt erfolgreich tätig 
(Vorlage 2100/2020). Der laufende Vertrag endet zum 31.12.2021. 
 
Ziel der umsetzungsvorbereitenden Maßnahmen ist es, insbesondere die Kosten- und Finanzie-
rungsplanung zu überarbeiten. Die Bezifferung der Kosten des Gesamtprojektes und Angabe ihrer 
Finanzierung bedarf der Ausarbeitung eines umfassenden Kosten- und Finanzierungsplans unter 
Berücksichtigung aller räumlichen Projektbausteine sowie Entwicklungs- und Kostenparameter (bspw. 
Bodensanierungsbedarfe, Grundstückspreise, Fördermöglichkeiten). Ein solcher Kosten- und Finan-
zierungsplan inkl. möglicher Varianten bildet einen präzisen Ausgangspunkt für die kurz, mittel- und 
langfristige Finanz- und Haushaltsplanung und ist insoweit eine maßgebliche Grundlage für die Um-
setzung des Projektes. In diesem Zusammenhang wird auch das Finanzierungsmodell einer  treu-
händerischen Entwicklungsträgerschaft nochmals detailliert geprüft und entwickelt, daher soll die Wei-
terbeauftragung von moderne stadt GmbH für die kommenden zwei Jahre weiterhin als Dienstleister 
erfolgen. 
 
Die städtischen personellen Kapazitäten, die für das Projekt zur Verfügung stehen, reichen nicht aus, 
um die Bearbeitung der umsetzungsvorbereitenden Maßnahmen zu ermöglichen. Weiterhin ist eine 
dezidierte Kompetenz in Projektentwicklung erforderlich, die in der Kernverwaltung nicht vorliegt. 
Um handlungsfähig zu bleiben und die erforderlichen inhaltlich komplexen sowie umfangreichen um-
setzungsvorbereitenden Maßnahmen für das Projekt zu bearbeiten, soll eine Weiterbeauftragung der 
moderne stadt GmbH als Dienstleister für die kommenden zwei Jahre erfolgen. Moderne stadt GmbH 
verfügt über umfangreiche Expertise im Bereich der anstehenden Aufgaben und hat durch den bisher 
erfolgten Einsatz im Projekt bereits umfassende Kenntnisse zu den komplexen Projektinhalten und -
zusammenhängen erlangt.

4 
Mit Abschluss der umsetzungsvorbereitenden Maßnahmen soll eine weitere Beschlussvorlage zur 
Entscheidung über das einzusetzende Umsetzungsmodell und die heute beabsichtigte Umsetzungs-
begleitung durch einen treuhänderischen Erschließungs- und Entwicklungsträger in die politischen 
Gremien zur Beschlussfassung gegeben werden.  
 
Zum heutigen Zeitpunkt wird eine Beauftragung der moderne Stadt GmbH als treuhänderischer Ent-
wicklungsträger (tET) ab 2024 avisiert. Die Wahl eines tET gewährleistet der Stadt Köln die dauerhaf-
te und konsequente Umsetzung der städtischen Ziele und sichert ihr maximale Steuerungs-, Gestal-
tungs- und Entscheidungsmöglichkeiten. Dies nicht zuletzt über die Qualitätsvorgaben, die Grund-
stücksvermarktung und auch die Wahl der Partner für die bauliche Umsetzung. So können die für die 
Parkstadt Süd definierten Zielsetzungen und Qualitäten wirksam umgesetzt und die Gesamtentwick-
lung effizient realisiert werden.  
 
Als tET soll moderne stadt GmbH als inhousefähige Organisationseinheit beauftragt werden. Die Ein-
bringung von Grundstücken in das Treuhandvermögen ist nicht beabsichtigt.   
 
Die Absicht zur Zusammenarbeit vereinbarten Stadt Köln und moderne stadt GmbH in einem ‚Letter 
of Intent‘ (LoI), über den die Politik in einer Mitteilung informiert wurde (Vorlage 2618/2021).  
 
Die Aufstockung der Kapazitäten bei der modernen stadt GmbH muss in Teilen von einer Aufsto-
ckung des Personals in der Kernverwaltung flankiert werden, die weiterhin hoheitliche, steuerungs- 
und fachliche Aufgaben wahrnimmt, die im Zusammenhang mit diesem Projekt entstehen. Die Zuset-
zung personeller Kapazitäten in der Kernverwaltung erfolgt im Rahmen des regulären Stellenplanver-
fahrens. 
 
Kosten 
 
Voraussichtlicher Auftragswert für die unterstützende Dienstleistung im Rahmen der umsetzungsvor-
bereitenden Maßnahmen gemäß Kostenkalkulation: 3.864.882 €/brutto (3.247.800 €/netto). 
 
Eine detaillierte Kostenkalkulation ist als Anlage 1 beigefügt. 
Die Kosten stellen die Gesamtkosten für zwei Jahre (2022/2023) dar. 
 
Für das Jahr 2022 sind 3 FTE (Full Time Equivalent) geplant: 1.085.994 € brutto (912.600 €/netto) 
Für das Jahr 2023 sind 6 FTE (Full Time Equivalent) geplant: 2.171.988 € brutto (1.825.200 €/netto) 
 
Neben dem pauschalen Honorar werden projektbezogene Aufbaukosten vorgesehen: 
- für SAP ca. 178.500 €/brutto (150.000 €/netto), einmalig, 
- für projektbezogenen Personalaufbau werden ca. 428.400 €/brutto (360.000 €/netto) kalkuliert. 
Die Projektaufbaukosten werden im Jahr 2023 abgerechnet.  
 
Daraus ergeben sich folgende Kosten für die Jahre 2022 und 2023: 
2022: 1.085.994 € brutto (912.600 €/netto) 
2023: 2.778.888 € brutto (2.335.200 €/netto) 
 
Die Tätigkeiten der modern stadt GmbH umfassen in erster Linie Mitwirkungs- und Unterstützungstä-
tigkeiten. Die hoheitlichen Tätigkeiten sowie Entscheidungen obliegen selbstverständlich der Stadt 
Köln. 
 
Im Leistungsumfang enthalten sind folgende Leistungen: 
 
 Koordinationsmanagement  
 Zeit-Maßnahmen-Planungen aufstellen und fortschreiben 
 a) für die umsetzungsvorbereitenden Maßnahmen 2022/2023 (laufend) 
 b) Rahmenterminplan Gesamtprojekt (min. quartalsweise) 
 c) Detailzeitpläne (betr. Zeiträumen oder Teilprojekten) auf Anforderung des AG 
 Vor- und Nachbereitung sowie Teilnahme/Durchführung Projektgremien (insbesondere PG 
und LK, Begleitgremium, TP auf Anforderung des AG)

5 
 Regelmäßige Sachstandsberichte zum Gesamtprojekt bzw. Teilprojekten (min. quartals-
weise) unter Mitwirkung der Fachdienststellen 
 inhaltliche Aufbereitungen für politische Gremien auf Anforderung des AG 
 Vertragsbegleitung externen Partner nach Bedarf auf Anforderung AG 
 Begleitung der Projektkommunikation auf Anforderung des AG 
 Einrichtung und Pflege eines Projektdatenraums (laufend) 
 
 Kosten- und Finanzierungsplanung  
 Erarbeitung eines Kosten- und Finanzierungsplans Gesamtprojekt 
 a) Erstellung eines Planungsgerüsts 
 b) Ermittlung von Kostenkennwerten und Planungsgrößen, Aufbereitung Grundla-
gen 
 c) Erstellung Entwurf Kosten- und Finanzierungsplan in Varianten 
 d) Abstimmung mit AG 
 e) Überarbeitung Kosten- und Finanzierungsplan in Varianten als Entscheidungs-
grundlage 
 f) laufende Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsplanung  
 Aufstellung eines Wirtschaftsplans 
 a) Erstellung eines Planungsgerüsts 
 b) Ermittlung von Kostenkennwerten und Planungsgrößen, Aufbereitung Grundla-
gen 
 c) Erstellung Entwurf Wirtschaftsplan in Varianten 
 d) Abstimmung mit AG 
 e) Überarbeitung Wirtschaftsplan in Varianten als Entscheidungsgrundlage  
 Vorbereitung Fördermittelakquise 
 ggf. Konzeption und Aufbau eines Rechnungswesens (in Abhängigkeit von Finan-
zierungsmodell sowie Zuständigkeiten in selbigem) 
 
 planerische Qualifizierung  
 VgV-Verfahren Bauleitplanung 
 a) Vorbereitung & Teilnahmewettbewerb 
 b) Durchführung Verhandlungsverfahren 
 c) Vorbereitung Zuschlagserteilung 
 d) Begleitung AN 
 Vorbereitung und Durchführung bzw. Begleitung von Qualifizierungsverfahren 
 (Wettbewerb Schulen, Workshop Nachnutzung Großmarkthalle)  
Terminierung noch nicht möglich, vollständige Durchführung während Vertragslauf-
zeit in Abhängigkeit von konkretem Verfahrensbeginn 
 Begleitung bei der Erstellung des Quartiershandbuches 
 a) strukturelle Konzeptionierung 
 b) Definition der Inhalte in Abstimmung mit Fachdienststellen 
 c) Beauftragung und Begleitung von Fachbüros zur Erarbeitung der Inhalte 
 d) abschließende Aufbereitung zur politischen Beratung 
 
 Liegenschaftsmanagement  
 Erarbeitung eines Vermarktungs- und Realisierungskonzept 
 Inhaltliche und strukturelle Konzeption 
 b) Ausarbeitung der Inhalte in Abstimmung mit AG /Rückkopplung Kos-
ten/Finanzierungspl. 
 c) Aufbereitung zur politischen Beratung 
 Begleitung/Koordination von Grundstücksinteressenten (laufend nach Bedarf) 
 Begleitung Bodenmanagement auf Anforderung des AG 
 
 
Finanzierung 
 
Die zur Finanzierung der Maßnahme benötigte Aufwandsermächtigung im Haushaltsjahr 2022 i.H.v.

6 
1.085.994 € steht im Teilergebnisplan 0901, Stadtplanung, Teilplanzeile 13, Aufwendungen für Sach- 
und Dienstleistungen im Haushaltsplan 2022, vorbehaltlich des Inkrafttretens der Haushaltssatzung 
2022 bereit.  
Für die im Haushaltsjahr 2023 benötigten Aufwandsermächtigungen wird das Dezernat für Planen 
und Bauen im Rahmen des Haushaltsplanaufstellungsprozesses 2023 ff. innerhalb des dann zuge-
wiesenen Budgets die erforderlichen Mittel, ggf. durch Umschichtungen, vorsehen. 
 
Anlage 
Anlage 1: Kostenkalkulation für unterstützende Dienstleistung Parkstadt Süd

A N L A G E  0  
 
 
Parkstadt Süd 
Bedarfsfeststellungsbeschluss für unterstützende Dienstleistungen für 
umsetzungsvorbereitende Maßnahmen  
 
Vorlage 4039/2021 
 
hier: Begründung der Dringlichkeit zur Behandlung der Beschlussvorlage  
 
 
 
Der Bedarfsfeststellungsbeschluss für unterstützende Dienstleistungen für 
umsetzungsvorbereitende Maßnahmen soll in der nächsten Sitzung beschlossen 
werden, um anschließend die nahtlose Weiterbeauftragung von der moderne stadt 
GmbH einzuleiten und die Bearbeitung der umsetzungsvorbereitenden Maßnahmen 
fortsetzen zu können.  
 
Dies ist im Hinblick auf eine möglichst zügige Umsetzung des Gesamtprojektes, das 
u.a. die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum und sozialer Infrastruktur 
beinhaltet, erforderlich. 
 
Für die Erstellung der Beschlussvorlage waren fachlich und organisatorisch 
komplexe Abstimmungen erforderlich, die jetzt zum erfolgreichen Abschluss gebracht 
werden konnten. Deshalb konnte die Vorlage nicht früher in den Verfahrensablauf 
eingebracht werden.

/ 2 
14 01.12.2021 
143 
61 über Dez. VI 
Stellungnahme zur Bedarfsprüfung der Beschlussvorlage 4039/2021 (Stand 16.11.2021) 
Parkstadt Süd  
Bedarfsfeststellungsbeschluss für unterstützende Dienstleistungen für 
Umsetzungsvorbereitende Maßnahmen 
RPA-Nr. 2021/0748 
Kosten eingereicht:  ca. 3.248.000,- € netto (ca. 3.865.000,- € brutto) 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
mit Eingang 18.11.2021 legt 61 - Stadtplanungsamt - die Unterlagen zum beabsichtigten Be-
darfsfeststellungsbeschluss für unterstützende Dienstleistungen für 
Umsetzungsvorbereitende Maßnahmen beim Projekt Parkstadt Süd vor. 
Als Grundlage der Bedarfsprüfung wird auf den Beschluss des Stadtentwicklungsausschus-
ses der Stadt Köln vom 07.02.2019, bei dem die Integrierte Planung Parkstadt Süd beschlos-
sen und die Verwaltung mit der Vorbereitung ihrer Umsetzung beauftragt wurde (Vorlage 
1250/2018), verwiesen. 
Der Bedarf für unterstützende externe Dienstleistungen wird mit fehlenden personellen Ka-
pazitäten und den nicht in ausreichendem Maß vorhandenen Kompetenzen im Bereich der 
Projektentwicklung in der Kernverwaltung begründet. 
Es wird beabsichtigt, die moderne stadt GmbH, anschließend an das bereits bestehende 
Vertragsverhältnis als Dienstleister– im Rahmen einer Inhouse-Vergabe mit den vorgenann-
ten Aufgaben weiter zu beauftragen. Der laufende Vertrag endet zum 31.12.2021, hat jedoch 
eine Verlängerungsoption für weitere 12 Monate (Bedarfsfeststellungsbeschluss für eine un-
terstützende Dienstleistung für das Gesamtprojekt Parkstadt Süd im StEA vom 03.09.2020, 
Vorlage 2100/2020).  
Aus der Begründung zur damaligen Beschlussvorlage (Vorlage 2100/2020) geht hervor, 
dass 61 beabsichtigt hatte, die Unterstützung eines Dienstleisters lediglich für einen voraus-
sichtlichen Übergangszeitraum von 12 Monaten in Anspruch zu nehmen, um das „Projekt 
Parkstadt Süd mit seinen inhaltlichen und strukturellen Zielen zu sichern und angemessen 
weiter voranbringen zu können.“ Ab Mitte/Ende 2021 sollten, die Umsetzungsaufgaben des 
städtebaulichen Großprojektes Parkstadt Süd dann an eine Entwicklungsgesellschaft über-
tragen werden. 
In der aktuellen Beschlussvorlage wird ausgeführt: "Zum heutigen Zeitpunkt wird eine Beauf-
tragung der moderne stadt GmbH als treuhänderischer Entwicklungsträger (tET) ab 2024 
avisiert.“ Bis dahin seien noch „weitere umfängliche umsetzungsvorbereitende Maßnahmen 
erforderlich.“ 
Grundsätzlich neue Sachverhalte, die diese weiteren umfänglichen umsetzungsvorbereiten-
Anlage 2

- 2 - 
 
/ 3 
den Maßnahmen erforderlich machen und die die geplante Übergabe an eine Entwicklungs- 
gesellschaft um mindestens um zwei Jahre nach hinten rücken, werden in den Unterlagen 
nicht aufgeführt. 
Als Leistungsbedarf für die nächsten zwei Jahre wird ein in großen Teilen identisches Leis- 
tungsbild, wie schon im bisherigen Vertrag vereinbart, beschrieben. Allerdings erhöhen sich 
die kalkulierten Kosten eklatant: 
Der bisherige Vertrag hatte auf Grundlage eines differenzierten Leistungskataloges ein Ge- 
samtauftragsvolumen von rund 273.000,- € netto (325.000,- €/ brutto) für die „unterstützen- 
den Dienstleistungen“ für ein Kalenderjahr.  
Welche vertraglich vereinbaren Leistungen davon bisher tatsächlich erbracht und abgerech- 
net wurden, ist nicht dokumentiert. 
Für die kommenden beiden Jahre wurden nun für die unterstützenden Dienstleistungen fol- 
gende Kosten kalkuliert: 
2022:      912.600 € netto  (1.085.994 € brutto) 
2023:   2.335.200 € netto  (2.778.888 € brutto) 
Gesamt: 3.247.800 € netto  (3.864.882 € brutto) 
Kalkuliert wurde jetzt auf Grundlage von Vollzeitäquivalenten (FTE= Full Time Equivalent), 
also Vollzeitstellen. Dabei wurden mit 1.560 Produktivstunde pro Vollzeitstelle und Jahr ge- 
rechnet. Pro Produktivstunde wurden 190,- € (netto) inkl. Risikozuschlag und Unternehmer- 
lohn angesetzt. Wie hoch der Risikozuschlag ist und welches Risiko dadurch abgedeckt wer- 
den soll, wurde nicht dargestellt.  
 
Für das Jahr 2022 wurden 3 FTE (Full Time Equivalent) und für das für das Jahr 2023 wur- 
den 6 FTE (Full Time Equivalent) pauschal als Honorar kalkuliert. 
Neben den Honorarkosten sind in der Kalkulation noch folgende „projektbezogene Aufbau- 
kosten“ aufgeführt:  
- projektbezogene Konfiguration SAP ca. 150.000 € netto (178.500 € brutto), einmalig, 
- für projektbezogenen Personalaufbau ca. 360.000 € netto (428.400 € brutto. 
Die Kosten für den „Personalaufbau“ wurden pauschal mit 40.000,- € netto für Personalbera- 
ter/Personalvermittlung pro FTE kalkuliert. Dabei wurde offensichtlich davon ausgegangen, 
dass das Personal für sämtliche 9 FTE`s- neu zu besetzen sind. Dabei gibt es bereits einen 
laufenden vergleichbaren Vertrag bei dem anzunehmen ist, dass der Dienstleister fachlich 
ausreichend qualifiziertes Personal einsetzt.  
Außerdem wäre allein schon aus Wirtschaftlichkeitsgründen zu überprüfen, ob die Stadt 
hohe Personalbeschaffungskosten eines Dienstleisters übernehmen sollte, statt diese Fi- 
nanzmittel dazu einzusetzen, selbst fachlich qualifiziertes Personal für die Projektentwicklung 
zu beschaffen.  
Da es sich bei der Kostenkalkulation (Anlage 1 zur Beschlussvorlage) um Pauschalansätze 
handelt, ist eine Prüfung im Detail nicht möglich. Allerdings sind die Ansätze sehr hoch be- 
messen, insbesondere im Vergleich zu den kalkulierten Kosten des bestehenden Vertrages. 
Gegenüber dem laufenden Vertrag ergibt sich eine Kostenerhöhung um unglaubliche 600 
Prozent! 
Aus der Kostenkalkulation, auf welcher Prüfvermerke, Verfasser und Datum fehlen, geht 
nicht hervor, wer sie erstellt hat (Angebot moderne stadt GmbH oder Eigenkalkulation Stadt- 
planungsamt) und auf welcher Grundlage die Kalkulation basiert. 
Da es eine Verlängerungsoption für den noch laufenden Vertrag für weitere 12 Monate gibt, 
empfehle ich dringend zu prüfen, ob diese Vertragsverlängerung, basierend auf bisheriger 
Kalkulation und Vertragskonditionen, nicht vereinbart werden kann, inkl. den notwendigen 
inhaltlichen Anpassungen bzw. Nachjustierungen und Leistungserweiterungen.

- 3 - 
 
 
Gerne biete ich an, die vorgenannten Punkte in einem Erörterungsgespräch näher zu erläu-
tern. 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
 
Ralf Jülich       
s
tellv. Amtsleitung