Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 31.03.2017

Bericht 
 
zum 31. März 2017

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlust-
rechnung mit den Vergleichswerten des Erfolgsplans 2017. 
 
 
Entwicklung der Vermögenslage per 31.03.2017 
 
Erläuterungen zum Bericht per 31.03.2017

Erläute-
rungen
zeitanteilig Pos.
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 54.754 61.451 -6.697 1
b) aus Betreuungstätigkeit 4.858 14.905 -10.047 2
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 527 1.331 -803
   Umsatzerlöse gesamt 60.139 77.686 -17.547
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 12.739 2.431 10.308 3
3. andere aktivierte Eigenleistungen 773 925 -152
4. sonstige betriebliche Erträge 832 2.856 -2.024 4
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen 
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 41.202 46.154 4.952 5
b) Aufwendungen für Betreuungsleistungen 7.408 13.545 6.137 2
  und andere Lieferungen und Leistungen
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 6.181 7.655 1.474 6
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für 2.042 2.605 563
   Altersversorgung und Unterstützung
   Personalaufwand gesamt 8.223 10.260 2.037
7. Abschreibungen auf immaterielle Ver-
mögensgegenstände des Anlagever-
vermögens und Sachanlagen 6.085 6.050 -35
8. sonstige betriebliche Aufwendungen 2.286 2.769 483
Betriebsergebnis 9.278 5.121 4.157
9. Erträge aus Finanzanlagen 917 513 404
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0 175 -175
11. Abschreibung aus Finanzanlagen 0 100 100
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.393 6.256 -137
13. Steueraufwand / -erstattung 4 0 -4
 
Finanzergebnis -5.472 -5.668 262
14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.806 -547 4.419 7
für das 1. Quartal 2017
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich 1.786 760 1.026 7
(Erlöskorrektur)
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich 5.592 213 5.379
für das 1. Quartal 2017
* Sachstand Mai 2017
T€
Z w i s c h e n b e r i c h t 
per 31.03.2017
Abweichung
Gewinn- und
ergebnisbezogen
Erfolgsplan 
2017
per 31.03.2017
Verlustrech-
nung
vorläufig *
T€ T€
Quartalsbericht I 2017.xlsm
Bericht 31.03.2017

Entwicklung der Vermögenslage
per 31.03.2017
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 559 0,03 0 625 0,04 0 -66 -10,60
- Grundstücke mit Geschäfts- und ande-
  ren Bauten/Anlagen im Bau/Bauvorbe-
  reitungskosten 1.435.306 88,52 0 1.429.308 87,80 0 5.998 0,42
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/Bauten auf
  fremden Grundstücken 38.998 2,41 0 39.189 2,41 0 -191 -0,49
- Übrige Sachanlagen 28.924 1,78 0 30.349 1,86 0 -1.425 -4,70
- Finanzanlagen 41.022 2,53 0 40.610 2,49 0 412 1,01
Anlagevermögen 1.544.810 95,27 0 1.540.082 94,61 0 4.728 0,31
- Vorräte 85.331 5,26 85.331 74.077 4,55 74.077 11.254 15,19
- Forderungen und sonstige
  Vermögensgegenstände 16.678 1,03 16.678 13.270 0,82 0 3.408 25,68
- Liquide Mittel -25.369 -1,56 -25.369 0 0,00 0 -25.369 _
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 39 0,00 0 442 0,03 442 -403 _
Umlaufvermögen/RAP 76.679 4,73 76.640 87.790 5,39 74.520 -11.110 -12,66
1.621.489 100,00 76.640 1.627.871 100,00 74.520 -6.382 -0,39
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,06 0 1.000 0,06 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 168.258 10,38 0 177.966 10,93 0 -9.708 -5,45
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 -13.505 -0,83 0 13.505 -100,00
Eigenkapital i.e.S. 169.258 10,44 0 165.461 10,16 0,00 3796,90 -105,45
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 337.189 20,80 0 339.629 20,86 0 -2.440 -0,72
Eigenkapital i.w.S. 506.447 31,23 0 505.090 31,03 0 1.357 0,27
- Rückstellungen 99.155 6,12 98.297 98.113 6,03 97.255 1.042 1,06
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinsti-
  tuten und der Stadt Köln aus Darlehen 847.645 52,28 0 861.092 52,90 72.823 -13.447 -1,56
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 8.906 0,55 0 11.009 0,68 0 -2.103 -19,10
- Erhaltene Anzahlungen 86.977 5,36 86.977 76.801 4,72 76.801 10.176 13,25
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 72.359 4,46 71.706 75.767 4,65 75.757 -3.408 -4,50
Fremdkapital 1.115.042 68,77 256.980 1.122.781 68,97 322.636 -7.739 -0,69
1.621.489 100,00 256.980 1.627.871 100,00 322.636 -6.382 -0,39
1) aufgestellter, noch nicht geprüfter / testierter Jahresabschluss
Veränderung
per 31.03.2017
vorläufig
31.12.2016
Quartalsbericht I 2017.xlsm
Vermögensvergleich

Erläuterungen zum Bericht per 31.03.2017 
 
Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von 
Aufwendungen und Erträgen) wurden in folgenden Bereichen Abgrenzungen und Um-
gliederungen vorgenommen: 
 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Sonstige betriebliche Erträge 
 Personalaufwand 
 Sonstige betriebliche Aufwendungen 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 
 
1. Die gegenüber dem (zeitanteiligen) Erfolgsplan um rund EUR 6,7 Mio. geringeren 
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betreffen im Wesentlichen Mindererlöse 
aus der Abrechnung von Nebenkosten (EUR 7,7 Mio.) sowie überplanmäßige Mieter-
löse (EUR 1,0 Mio.). 
 
Die Veränderung des Bestandes an noch abzurechnenden Nebenkosten beträgt zum 
31.03.2017 rd. EUR 10,3 Mio. und überschreitet den zeitanteiligen Planwert um EUR 
7,9 Mio. (vgl. 3). 
 
 
2. Die rund EUR 10,0 Mio. unter Plan liegenden Erlöse aus Betreuungstätigkeit betreffen 
mit einem Mindererlös in Höhe von EUR 7,8 Mio. den Bereich der Baubetreuung so-
wie EUR 2,2 Mio. den Bereich der Energiebetreuung. 
 
Den Mindererlösen stehen rd. EUR 5,5 Mio. geringere Aufwendungen sowie eine 
überplanmäßige Bestandserhöhung aus abzurechnenden Betreuungsleistungen (vgl. 
3) von EUR 2,4 Mio. gegenüber.  
 
Im Saldo ergibt sich im Bereich der Betreuung gegenüber der zeitanteiligen Planung 
ein Minderergebnis von EUR 2,9 Mio.

3. Entwicklung der Bestandsveränderung: 
 
 GuV Erfolgsplan  Abweichung 
 31.03.2017    
 EUR Mio. EUR Mio.  EUR Mio. 
Nebenkosten 10,3 2,4  7,9 
Betreuung 2,4 0,0  2,4 
Summe 12,7 2,4  10,3 
 
Die Tabelle zeigt, dass die Abweichung zwischen der geplanten Bestandsveränderung 
und der Bestandsveränderung lt. vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit 
vom 01.01. bis zum 31.03.2017 überwiegend noch abzurechnende Nebenkosten be-
trifft (vgl. auch 1.). 
 
Insgesamt ergibt sich bei unterplanmäßigen Erlösen (EUR 7,7 Mio.; vgl. 1) und über-
planmäßigen Aufwendungen (EUR 0,7 Mio.; vgl. 5), unter Berücksichtigung der darge-
stellten Bestandserhöhung (EUR 7,9 Mio.), ein Minderergebnis bei den Nebenkosten 
von EUR 0,4 Mio. 
 
4. Die sonstigen betrieblichen Erträge liegen zeitanteilig insgesamt rd. EUR 2,0 
Mio. unter Plan. Die Abweichung ist unter anderem auf geplante, aber nicht 
realisierte Grundstücksverkäufe zurückzuführen. Für das Wirtschaftsjahr 2017 
wurden Erträge aus Grundstücksverkäufen für die Bürgerstraße und den Jo-
sef-Linden-Weg prognostiziert. Bis zum 31.03.2017 wurde kein Verkauf reali-
siert. 
 
5. Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung liegen insgesamt rd. EUR 4,9 Mio. unter 
Plan. Die Abweichung setzt sich aus Minderausgaben im Bereich Instandhaltung 
(EUR 5,6 Mio.) sowie aus Mehrausgaben bei den Nebenkosten (EUR 0,7 Mio.) zu-
sammen. 
 
6. Die Minderausgaben bei den Personalkosten (EUR 2,0 Mio.) sind auf eine verzögerte 
Stellenbesetzung zurückzuführen. 
 
7. Das vorläufige Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit für das 1. Quartal 2017 
beträgt vor Ergebnisausgleich EUR + 3,8 Mio. 
 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu ge-
ordnet. In diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kos-
tenmiete durch einen Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zu-
dem der Wegfall der Abführung an den städtischen Haushalt und die Einführung eines

Ergebnisausgleiches zwischen Kernverwaltung und eigenbetriebsähnlicher Einrich-
tung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der 
Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kern-
verwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit 
Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus 
Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine beson-
dere Behandlung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungs-
mittel sollen der Finanzierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen dienen 
und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberück-
sichtigt. Gleiches gilt für erziele Buchgewinne der Gebäudewirtschaft aus der Veräu-
ßerung von Grundstücken.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden 
Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Be-
schlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jah-
resergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an 
den städtischen Haushalt abgeführt werden soll.  
 
 Das (zeitanteilige) Instandhaltungsbudget der GW für das 1. Quartal 2017 be-
trägt lt. Entwurf Wirtschaftsplan insgesamt rd. EUR 16,33 Mio. Diesen Planzah-
len stehen tatsächliche Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. EUR 10,74 Mio. 
gegenüber. 
 
 Im 1. Quartal 2017 wurde kein Grundstück veräußert.

Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 31.03.2017: 
 
 GuV 
 31.03.2017 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  3,81 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung   -  3,81  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel    5,59  
 Erträge aus Grundstücksveräußerungen     0  
Ausgleichsanspruch der GW gegenüber der  Kernver-
waltung (Saldo)     1,78 1,78 
   
Ergebnis nach (modifiziertem) Ergebnisausgleich  5,59 
 
 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernver-
waltung zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrektur 
der Umsatzerlöse (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Im Rahmen der un-
terjährigen Zwischenberichterstattung liegen die hierfür notwendigen Sparteninforma-
tionen allerdings nicht vor, so dass der voraussichtliche und der planmäßige Verrech-
nungsbetrag mit der Kämmerei in einer Summe unter Position 15. Modifizierter vorläu-
figer Ergebnisausgleich ausgewiesen werden.  
 
 
 
Entwicklung der Vermögenslage / Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 31.03.2017 beträgt EUR 1,6 Mrd. Bezogen auf die um 
die passivierten Investitionskostenzuschüsse gekürzte Bilanzsumme ergibt sich eine be-
reinigte Eigenkapitalquote von 13,18 %. 
 
Der nach der Kommentierung zur Eigenbetriebsverordnung empfohlene Eigenkapitalan-
teil von 30 % wird zwar unterschritten, durch den skizzierten Ergebnisausgleich ist das 
Niveau der der Eigenkapitalausstattung allerdings konzeptionell weitgehend festge-
schrieben.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer  29.06.2017 
 3650/2016/1 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 03.07.2017 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 31.03.2017 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 31. März 2017 ist fertiggestellt und wird dem Be-
triebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
 
gez. Höing