Umsetzung der Grundsteuerreform

V/0367/2024 
V/0367/2024 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
Umsetzung der Grundsteuerreform 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   18.06.2024 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Bericht 
 
 
Bericht: 
Ausgangslage: 
Die Grundsteuer ist gem. § 3 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) eine Realsteuer (Objektsteuer). Real-
steuern sind Steuern, die auf einzelnen Gegenständen lasten und bei denjenigen erhoben werden, 
denen diese Gegenstände zuzurechnen sind. Da die Grundsteuer als sog. Sollertragsteuer konzipiert 
ist, besteuert diese den aus dem Vermögensgegenstand „Grundbesitz“ erzielbaren Ertrag ohne Be-
achtung der Lebensverhältnisse und der persönlichen Leistungsfähigkeit der Eigentümer*innen. We-
der Familienverhältnisse noch die mit d em Grundbesitz in Verbindung stehenden Schulden werden 
somit bei der Bewertung des Grundbesitzes berücksichtigt.1 
Bemessungsgrundlage des noch geltenden Grundsteuerrechts ist der sog. Einheitswert. Diesem lie-
gen Wertverhältnisse vom 01.01.1964 zugrunde. Der Gesetzgeber sah zwar eine regelmäßige Durch-
führung von Hauptveranlagungen (und damit Aktualisierungen der Einheitswerte) vor, diese wurden 
jedoch mangels gesetzlicher Anordnung nie umgesetzt. Folglich konnten die Einheitswerte im Zeitver-
lauf Grundstückswerte nicht mehr realitätsgerecht abbilden, da weder lagebedingte Wertveränderun-
gen respektive Wertunterschiede noch altersbedingte Wertminderungen im Zeitverlauf in der Bemes-
sungsgrundlage eine Berücksichtigung fanden.2  
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat daher mit Urteil vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) 
die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen - jedenfalls seit 
dem Jahr 2002 - für unvereinbar mit dem Gleichheitssatz erklärt. Damit hat das BVerfG den Verzicht 
auf turnusmäßige Hauptfeststellungen wegen eines Verstoßes gegen das gleichheitsrechtliche Gebot 
                                                 
1 Loose in: Stenger/Loose, Bewertungsrecht - BewG/ErbStG/GrStG, 169. Lieferung, 4/2024, A. Systematische 
Einordnung und Rechtfertigung der Grundsteuer ; Seer in: Tipke/Lang, Steuerrecht, 24. Auflage 2020, 1. 
Charakter der Steuer, Rn. 16.1 
2 Seer in: Tipke/Lang, Steuerrecht, 24. Auflage 2020, 3. Neuregelung der Grundsteuer durch das GrStRefG 
2019 u.a., Rn. 16.4 
Amt für Finanzen und 
Beteiligungen 
 
13.06.2024  
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Herr Asseth 
Telefon: 492-2220 
Asseth@stadt-muenster.de

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realitätsgerechter Wertrelation der sog. Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt, während die Er-
hebung der Grundsteuer selbst nicht infrage gestellt wurde.3  
Das BVerfG hat den Gesetzgeber aufgefordert, bis spätestens zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu 
treffen. Zudem hat es klargestellt, dass die (verfassungswidrigen) Bewertungsregelungen längstens 
bis zum 31.12.2024 angewendet werden dürfen.  
Der Bundesgesetzgeber ist mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer - und Bewertungsrechts 
(Verkündung des GrStRefG zum 26.11.2019) den Forderungen des Bundesverfassungsgerichtes 
nachgekommen. In diesem Zuge wurden u. a. das Grundsteuergesetz und das Bewertungsgesetz 
inhaltlich angepasst, flankiert von einer Änderung des Grundgesetzes. Nach  Art. 105 II 1 GG n.F. 
steht dem Bund nun die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zur Regelung der Grundsteuer zu, 
sodass die Länder Gesetze in diesem Bereich nur erlassen können, solange und soweit der Bund von 
seiner Gesetzgebungszuständigkeit nicht durch Gesetz Gebrauch gemacht hat. Zugleich wurden die 
Länder über Art. 72 III Nr. 7 GG n.F. legitimiert, abweichende Landes-Grundsteuergesetze zu erlas-
sen,4 um beispielsweise abweichend vom Bundesmodell eigene landesspezifische Regelungen zur 
Grundsteuerbemessungsgrundlage zu erlassen (sog. Länderöffnungsklausel). 
In Nordrhein-Westfalen und damit auch in Münster bildet mangels länderspezifischer Modifikationen 
zum jetzigen Zeitpunkt das Bundesmodell die Grundlage für die Bewertung von Grundvermögen. 
Bedeutung der Grundsteuer: 
Bundesweit beträgt das Grundsteueraufkommen ca. 14 Mrd. Euro. Landesweit erzielen Kommunen 
ca. 4 Mrd. Euro an Grundsteuererträgen. Die Grundsteuer macht damit ca. 20 % der kommunalen 
Steuerkraft aus (einschl. der kommunalen Anteile an der Einkommensteuer sowie der Umsatzsteuer 
abzüglich der Gewerbesteuer-Umlage). Durchschnittlich beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer B 
in Gemeinden ab 20.000 Einwohner*innen 539 %.5 
In Münster entfallen etwa die Hälfte der Erträge im städtischen Haushalt auf Steuern und ähnliche 
Abgaben. Im Haushaltsplan 2024 wurde für das Haushaltsjahr 2024 für die Grundsteuer ein Volumen 
i. H. v. ca. 66  Mio. Euro veranschlagt. Die Grundsteuer ist damit neben der Gewerbesteuer und dem 
Gemeindeanteil an der Einkommensteuer die wichtigste Ertragsquelle des städtischen Haushalts. Im 
Gegensatz zur Gewerbesteuer steht das Aufkommen an der Grundsteuer vollumfänglich der Stadt zu, 
da dieses nicht mehr übe r Umlagen verändert wird. Da das Grundsteueraufkommen stetig ist und 
keinen konjunkturellen Schwankungen unterliegt, stellt die Grundsteuer für die Kommunen eine wich-
tige und valide Planungsgröße dar. 
Der Hebesatz für die Grundsteuer A (für die land - und forstwirtschaftlichen Bereiche) beträgt gegen-
wärtig 255 %. Der Hebesatz für die Grundsteuer B liegt in Münster aktuell bei 510 %. Seit dem Jahr 
2015 konnten die Hebesätze in Münster konstant gehalten werden.  
Ablauf bei der Festsetzung der Grundsteuer: 
Gem. § 9 Grundsteuergesetz (GrStG) entsteht die Steuer mit dem Beginn eines Kalenderjahres. Hier-
für sind stets die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres einschlägig. Änderungen innerhalb eines 
Kalenderjahres können somit erst zum Jahresbeginn des Folgejahres Berücksichtigung finden.  
Die Grundsteuer wird in einem gestuften Verwaltungsverfahren festgesetzt. Dies bedeutet, dass das 
Lagefinanzamt für die Feststellung des Grundsteuerwerts und des Grundsteuermessbetrags zustän-
                                                 
3 Siehe Fußnote 2.  
4https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetz esvorhaben/Abteilungen/Abteilung_IV
/19_Legislaturperiode/Gesetze_Verordnungen/2019 -12-02-Grundsteuer-Reformgesetz-GrStRG/00-Gesetz.html 
5 Loose in: Stenger/Loose, Bewertungsrecht - BewG/ErbStG/GrStG, 169. Lieferung, 4/2024, D. Bedeutung für 
die Gemeindefinanzierung, Rn. 30

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dig ist. Grundstückseigentümer*innen erhalten daher auch nach der Grundsteuerreform in der Regel 
drei Steuerbescheide:  
1. Grundsteuerwertbescheid: Das Finanzamt errechnet auf Basis der Angaben der Grundstücksei-
gentümer*innen in der Feststellungserklärung den neuen Grundsteuerwert (früher Einheitswert) und 
erlässt einen Grundsteuerwertbescheid. 
2. Grundsteuermessbescheid: Das Finanzamt berechnet anhand des Grundsteuerwerts und einer 
gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl (§ 15 GrStG) den Grundsteuermessbetrag und setzt 
diesen durch einen Grundsteuermessbescheid fest. 
3. Grundbesitzabgabenbescheid: Die Stadt Münster erlässt ab dem Kalenderjahr 2025 den Grund-
besitzabgabenbescheid nach neuem Recht. Für die Festsetzung der Grundsteuer wendet die Stadt 
auf den vom Finanzamt bestimmten Grundsteuermessbetrag ihren Hebesatz an und berechnet so die 
objektbezogene Grundsteuer. 
Der Grundsteuerwert- und der Grundsteuermessbescheid sind als sog. Grundlagenbescheide zu qua-
lifizieren und lösen für die Grundstückseigentümer*innen noch keine Zahlungsverpfl ichtungen aus. 
Die Stadt Münster ist dennoch an die Feststellungen des Finanzamtes gebunden. Grundstückseigen-
tümer*innen können Fehler im Grundsteuerwertbescheid allerdings nicht mehr im Zusammenhang mit 
dem Grundsteuermessbescheid rügen; Rechtsbehelfe gegen den Grundbesitzabgabenbescheid sind 
nicht geeignet, Fehler im Grundsteuerwert- oder Grundsteuermessbescheid zu korrigieren. 
Für die Berechnung der Grundsteuer ist nach der Reform der sog. Grundsteuerwert maßgebend. 
Dieser wird von den Finanzämtern für s og. wirtschaftliche Einheiten gesondert festgestellt. Gem. 
§ 221 Bewertungsgesetz (BewG) sollen nach der Reform die Grundsteuerwerte in Zeitabständen von 
je sieben Jahren allgemein festgestellt werden (sog. Hauptfeststellungszeitpunkte). Die erste Haupt-
feststellung zur Bestimmung der (neuen) Grundsteuerwerte wurde auf den 01.01.2022 für die Haupt-
veranlagung auf den 01.01.2025 durchgeführt. Auf den Stichtag 01. 01.2022 (Hauptfeststellungszeit-
punkt) waren daher von allen Grundstückseigentümer*innen im Zeitrau m vom 01.07.2022 bis 
31.01.2023 Feststellungserklärungen gegenüber den Finanzämtern abzugeben. 
Bundesweit mussten aufgrund der Grundsteuerreform mehr als 36 Mio. wirtschaftliche Grundbesitz-
einheiten neu bewertet werden. Allein in Münster mussten für über 100.000 wirtschaftliche Grundbe-
sitzeinheiten Feststellungserklärungen abgeben werden. Die Grundsteuerreform stellt aufgrund ihres 
Umfangs eines der größten Projekte der Finanzverwaltung in der Geschichte der Bundesrepublik dar. 
Die Festsetzung nach dem neu en Grundsteuerrecht erfolgt erstmalig in Münster durch Abgabenbe-
scheid im Frühjahr 2025.  
Veränderungen in den Grundstückswerten 
Explizites Ziel des Bundesgesetzgebers ist es, die Grundsteuerreform insgesamt aufkommensneutral 
auszugestalten. Aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierende Wertverschiebungen sollen 
insofern durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes ausgeglichen werden, 
um ein konstantes Grundsteueraufkommen zu sichern (siehe z. B. Bundestagsdrucksache 19/11085, 
S. 1 und 83).  
Gleichwohl werden sich aufgrund der Reform die individuellen Steuerzahlungen verändern. Dies ist 
insbesondere auf das neue Bewertungsrecht zurückzuführen, das eine gleichmäßige Neubewertung 
der Grundstücke nach objektiven Kriterien vorsieht. Belastungsverschiebungen im Einzelfall sind folg-
lich unvermeidbar und folgerichtig, da die bisherige Bewertung auf die alten Einheitswerte aus dem 
Jahr 1964 zurückzuführen ist, in der Wertsteigerungen der vergangenen Jahre nicht berücksichtigt 
sind. Diese u nterbliebene Aktualisierung der Grundsteuerwerte wird nun mit der Reform korrigiert, 
indem Wertentwicklungen abgebildet werden.

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Die aktuellen kommunalen Prognosen und Hochrechnungen zeigen, dass die Reform zu einer Wert-
verschiebung insb. zwischen Wohn - und Nichtwohngrundstücken führen wird mit entsprechenden 
Auswirkungen auf zukünftige Steuerlasten. Die Belastungsverschiebungen sind insbesondere auf die 
Bewertungsverfahren des Bundesgrundsteuerrechts zurückzuführen. So werden Wohngrundstücke –  
hierzu zähle n Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum – 
nach dem sog. Ertragswertverfahren bewertet. Nicht-Wohngrundstücke – hierzu zählen Geschäfts-
grundstücke, gemischt-genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grunds tücke – 
werden hingegen im sog. Sachwertverfahren bewertet (vgl. §§ 248 ff. BewG).  
Dem Ertragswertverfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der Wert eines Grundstücks aus 
seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag ermitteln lässt , weshalb der auf den Bewertungsstichtag 
bezogene Barwert aller zukünftigen Erträge zu ermitteln ist. Für die Bewertung des Gebäudes ist u.a. 
eine typisierte Nettokaltmiete anzusetzen, die sich nach Gebäudeart und -alter sowie dem Belegen-
heitsland richtet und durch die Mietniveaustufe modifiziert wird (vgl. Anlage 39 des Bewertungsgeset-
zes).  Ortsübliche Mieten oder tatsächlich vereinbarte Mieten werden im Bundesmodell nicht berück-
sichtigt. Die Bewertung der Lage eines Grundstücks im Stadtgebiet erfolgt ausschließlich über die zu 
berücksichtigenden Bodenrichtwerte. Spezifikationen innerhalb des Stadtgebietes bleiben außer Be-
tracht. Die Vielzahl an Typsierungen und Pauschalisierungen führt somit zwangsläufig zu Verände-
rungen innerhalb eines Gemeindegebietes.  
Dieses typisierende u nd pauschalisierende Vorgehen dient – auf verfassungsrechtlich für zulässig 
erachtete Weise – dem grundsätzlichen Erfordernis der rechtlichen und tatsächlichen Gleichbehand-
lung von Steuerpflichtigen und dem Interesse des Bundesgesetzgebers an einer ressourcenschonen-
den Vollziehbarkeit der Grundsteuer gleichermaßen. 
Im Sachwertverfahren hingegen leitet sich der Gebäudewert vereinfacht dargestellt aus den Herstel-
lungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ab, der Bodenwert über die Grund-
stücksgröße und den Bodenrichtwert. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert bildet den vor-
läufigen Sachwert, der mit einer Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) multipliziert den Grundsteuerwert 
ergibt.  
Sowohl bei dem Sachwertverfahren als auch bei dem Ertragswertverfahren ist folglich zwischen einer 
Bewertung des Bodens und des Gebäudes zu unterscheiden. Bei beiden Bewertungsverfahren 
kommt dem Bodenrichtwert für die Bewertung des Bodens eine besondere Bedeutung zu. Der Bo-
denrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit vergleichbarer Grund-
stücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets. Er wird von den örtlichen Gutachterausschüssen ermit-
telt und dient der Bestimmung des Werts von Grundstücken.6 Die Wertverschiebungen werden insbe-
sondere auf die Nutzung des Bodenrichtwerts bei den Bewertungsverfahren zurückgeführt. So sind 
bei einer Wohnnutzung tendenziell höhere Bodenrichtwerte und bei einer Nicht -Wohnnutzung ten-
denziell niedrigere Bodenrichtwerte – abgesehen von Innenstadtlagen – zu berücksichtigen.  
Diese Gemengelage aus Veränderungen bei den Bewertungen, Belastungsverschiebungen und er-
warteter Aufkommensneutralität werden die Kommunen lösen müssen, da sich der Gesetzgeber mit 
Verweis auf die kommunale Selbstverwaltungsgarantie der Stä dte und Gemeinden und das verfas-
sungsrechtlich in Artikel 106 Absatz 6 Satz 2 GG verankerte Recht, die Hebesätze der Grundsteuer 
im Rahmen der Gesetze autonom festzusetzen, aus der Verantwortung zieht. 
Auch bei der Stadt Münster zeichnen sich nach den bislang vorliegenden Auswertungen der von den 
Finanzämtern übermittelten Neubewertungen Wertveränderungen zwischen den einzelnen Grund-
stücksarten ab. 
Dies ist auf die Bodenrichtwerte sowie die bewertungsspezifischen Besonderheiten im Ertragswert-
verfahren zurückzuführen. 
                                                 
6 Vgl. https://www.finanzverwaltung.nrw.de/fragen -antworten -zur-grundsteuerreform

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Während in Münster 2022 (Feststellungszeitpunkt) die Bodenrichtwerte durchschnittlich bei 839 €/m² 
lagen, betrugen die Bodenrichtwerte beispielsweise in Bielefeld 425 €/m² und in Dortmund 414 €/m².7 
Die Zuordnung der Stadt Münster in die Mietniveaustufe 5 führt zudem bei den anzusetzenden Netto-
kaltmieten im Vergleich zu Städten in der Mietniveaustufe 3 (Anpassung der Nettokaltmiete mit +/ - 
0%) zu einem Aufschlag in Höhe von 20 %. 
Die nachfolgende Grafik verdeutlicht, wie sich die Anteile der einzelnen Grundstücksarten am Ge-
samtmessbetragsvolumen durch die Reform voraussichtlich verändern werden:  
 
Während Geschäftsgrundstücke vor der Reform einen Anteil von ca. 30 % am Messbetragsvolumen 
ausmachten, sinkt durch die Neubewertung der Anteil der Geschäftsgrundstücke am Messbetragsvo-
lumen auf ca. 13%. Der prozentuale Anteil von Einfamilienhäusern am Messbetragsvolumen steigt 
hingegen von ca. 21 % auf 31%. 
 
Aktuelle Entwicklung in den Bundesländern, speziell in Nordrhein-Westfalen 
Bereits im Jahr 2 019 deutete sich an, dass die Umsetzung des Bundesmodells zu deutlichen Wert-
veränderungen führen könnte.  
Die Bundesländer Saarland und Sachsen haben zur Vermeidung übergroßer Verschiebungen die 
Länderöffnungsklausel genutzt, um Sondervorschriften für Steuermesszahlen festzulegen. Mit Steu-
ermesszahlen lässt sich der von der Finanzverwaltung berechnete Steuermessbetrag anpassen, aber 
auch der Anteil von Wohn- und Nicht-Wohngrundstücken am Gesamtmessbetragsvolumen beeinflus-
sen. Beide Bundesländer haben sich d aher bewusst für eine abweichende Regelung zu § 15 GrStG 
entschieden, um eine Steigerung der Grundsteuer bei den Wohngrundstücken und demgegenüber 
eine Entlastung bei den Geschäftsgrundstücken zu vermeiden. Zwischenzeitlich ist gerichtlich über-
prüft und ge klärt, dass eine Differenzierung innerhalb der Steuermesszahlen zur Begünstigung der 
Wohnnutzung möglich ist (vgl. Sächsisches FG, Urteil vom 24.10.2023, Az. 2 K 574/23).  
                                                 
7 https://www.bodenrichtwerte-deutschland.de/boris/nrw

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Bereits im Laufe des Jahres 2021 wurde über den Städtetag das Land NRW aufgefordert – analog zu 
Sachsen und dem Saarland – auch in NRW die Öffnungsklausel des Art. 72 III Nr. 7 GG n.F. zu nut-
zen, um über angepasste Steuermesszahlen eine gleichmäßigere Belastung der Grundstücksarten zu 
erlangen.  
Als Ergebnis der aus Sicht der Kommunen deutlich zu späten Befassungen mit dem Thema haben 
nun die Regierungsfraktionen auf Landesebene einen „Gesetzesentwurf über die Einführung einer 
(optionalen) Festlegung differ enzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der 
Grundsteuer Nordrhein-Westfalen“ eingebracht (vgl. Drucksachen-Nr. 18/9242). Die erste Lesung ist 
für Mitte Juni 2024 geplant. Da Gemeinden nach der aktuellen Rechtslage im Bundesmodell gem. 
§ 25 Abs. 4 GrStG für den Steuergegenstand „Grundstück“ ausschließlich einen einheitlichen Hebe-
satz auf den Steuermessbetrag (= Grundsteuerwert x Steuermesszahl) anwenden dürfen, beabsich-
tigt das Land für eine Umsetzung des Vorhabens von der Länderöffnungsklause l Gebrauch zu ma-
chen. Hiermit soll nun kurzfristig ein differenziertes Hebesatzrecht bei der Grundsteuer B implemen-
tiert werden, mit dem j ede Kommune zukünftig selbstständig entscheiden können soll, ob wie bisher 
ein einheitlicher „Hebesatz B“ für die Grun dsteuer B festgelegt wird oder ob alternativ zukünftig zwei 
Hebesätze für die Grundsteuer  B festgelegt werden. Das den Kommunen über diesen Weg einge-
räumte Wahlrecht soll den gemeindespezifischen strukturellen Besonderheiten Rechnung tragen und 
– anders als das Bundesmodell – geeignet sein, Mehrbelastungen bei bestimmten Grundstücksarten 
auszugleichen.  
Der Gesetzesentwurf sieht jeweils einen Hebesatz für folgende Grundstücksarten vor: 
 für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (GrSt A), 
 für die in einer Gemeinde liegenden unbebauten Grundstücke (§ 247 des Bewertungsgeset-
zes) und bebauten Grundstücke, die gemäß § 250 Absatz 3 des Bewertungsgesetzes im 
Sachwertverfahren zu bewerten sind (Nichtwohngrundstücke) und 
 für die in ein er Gemeinde liegenden bebauten Grundstücke, die gemäß § 250 Absatz 2 des 
Bewertungsgesetzes im Ertragswertverfahren zu bewerten sind (Wohngrundstücke).  
 
Der jeweilige Hebesatz für die im Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücke – hierzu zählen 
insbesondere Geschäftsgrundstücke – soll nicht niedriger sein dürfen als der einheitliche Hebesatz 
für die im Ertragswertverfahren zu bewertenden Grundstücke (Wohngrundstücke). 
Der Begründung ist zu entnehmen, dass Hebesatzanpassungen nicht zwingend eine Folge de r 
Grundsteuerreform sein müssen. So sollen Kommunen zukünftig in der Lage sein, über die Grund-
steuer eigene politische Lenkungsziele festzulegen, die auf der Bewertungsebene nicht berücksichtigt 
werden könnten. Hierzu könnten beispielsweise die Förderung des Wohnens als hohes soziales Gut 
oder die Steigerung der Attraktivität der Kommune als Wirtschaftsstandort zählen.  
Die verfassungsrechtliche Rechtfertigung eines differenzierten Hebesatzrechtes soll nach der Geset-
zesbegründung den Kommunen über entsprech ende Begründungen in den jeweiligen Hebesatzsat-
zungen obliegen. Damit würde auch die Verantwortung für eine rechtssichere Umsetzung des Mo-
dells in Nordrhein-Westfalen auf die Kommunen verlagert. Die kommunalen Spitzenverbände lehnen 
nach einhelligem Votum der Kommunen ein differenziertes Hebesatzrecht ab, da dieses keine geeig-
nete Alternative zu einer Messzahlenanpassung darstellt, um Belastungsverschiebungen abzufangen. 
So ist derzeit noch fraglich, ob z.B. die Förderung von Wohnen tatsächlich als verfassungsrechtliche 
Rechtfertigung ausreichen wird, um ein differenziertes Hebesatzrecht zu implementieren. Seitens der 
Spitzenverbände wird außerdem hervorgehoben, dass das Lenkungsziel „Förderung von Wohnen“ 
bei gemischt genutzten Grundstücken, die überwiegend  zu Wohnzwecken genutzt werden, verfehlt  
wird.  
Derzeit wird auf Landesebene angestrebt, ein Gutachten in Auftrag zu geben, um die beschriebenen 
rechtlichen Risiken bewerten zu lassen.

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Ausblick auf das Kalenderjahr 2024 
Die Kommunen legen – auch unabhängig von der Grundsteuerreform – die Hebesätze zur Grund-
steuer im Rahmen ihrer Selbstverwaltung fest. Für die Neufestsetzung des Hebesatzes zum 1. Janu-
ar 2025 ist eine Entscheidung des Rates herbeizuführen.  
Die Verwaltung wird die Hebesätze in einer gesonderten Satzung über die Realsteuerhebesätze fest-
schreiben (Satzung über die Festsetzung der Hebesätze für die Gewerbe - und die Grundsteuern in 
der Stadt Münster).  
Für Ende Juni / Anfang Juli 2024 hat die Landesregierung ang ekündigt, eine Hebesatzprognose für 
alle Kommunen in NRW vorzulegen, die eine Aufkommensneutralität der Steuer für alle Kommunen 
sicherstellen soll. 
Zum jetzigen Zeitpunkt ist eine aufkommensneutrale Hebesatzbestimmung jedoch weiterhin mit Unsi-
cherheiten behaftet: So liegt die Rücklaufquote von der Finanzverwaltung noch nicht bei 100 Prozent. 
Zudem ist davon auszugehen, dass die Finanzämter sowohl im Kalenderjahr 2024 als auch in den 
Jahren 2025 ff. eine Vielzahl der Grundsteuerwert - und Grundsteuermessbescheide aufgrund von 
Einspruchs- und Klageverfahren oder aufgrund von Steuerschätzungen in den Fällen ohne Abgabe 
einer Erklärung werden korrigieren müssen. Allein in NRW sind bis Ende November 2023 1,3 Mio. 
Einsprüche bei der Finanzverwaltung eingegangen. Nach Rücksprache mit der Finanzverwaltung wird 
zudem immer deutlicher, dass für viele Grundstückseigentümer*innen das gestufte Verwaltungsver-
fahren nicht verständlich ist. Die Grundlagen - und Folgebescheidverhältnisse führen zu Irritationen 
und falschen Ann ahmen. Viele Grundstückseigentümer*innen haben die Bescheide der Finanzver-
waltung, obwohl diese eine Bindungswirkung für die kommunalen Festsetzungen haben, keiner 
Überprüfung unterzogen. Folglich werden viele Eigentümer*innen erst im Jahre 2025 nach Erhalt des 
Grundbesitzabgabenbescheides und mit der daraus resultierenden Zahlungsverpflichtung feststellen, 
dass die Berechnung der Grundsteuer fehlerhaft sein wird, wenn eine nicht korrekte Feststellungser-
klärung bei der Finanzverwaltung abgegeben wurde.  
Die Verwaltung geht aktuell davon aus, dass sich das Messbetragsvolumen nach Korrektur vieler 
Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide in den Jahren 2025 ff. weiterhin verändern und 
Schwankungen unterliegen wird. Insofern stellt die aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteu-
erreform eine besondere Herausforderung dar, der die Verwaltung mit Hebesatzprognosen auch in 
den folgenden Jahren und bei Bedarf Vorschlägen zur Anpassung des Hebesatzes begegnen muss. 
Da gleichwohl diese wichtige Steuer für das Jahr 2025 gesichert werden muss, ist die Beschlussfas-
sung über die Hebesatzsatzung für die Ratssitzung Mitte Dezember 2024 vorgesehen.  
Gleichzeitig steht die Verwaltung in engem Austausch mit den Finanzämtern Münster Innenstadt und 
Münster Außenstadt, um die Reform erfolgreich und bürgerfreundlich umzusetzen.  
Die Verwaltung rechnet nach Versand der Grundsteuerbescheide im Januar 2025 mit einem verstärk-
ten Anfrage- und Beschwerdeaufkommen von Grundstückseigentümer*innen. Aufgrund des gestuften 
Verwaltungsverfahrens wird gegenwärtig untersucht, wie Anfragen und Anliegen vorab gefiltert und 
ressourcenschonend nach Behördenzuständigkeiten sortiert werden können. Im Zuge dessen prüft 
die Verwaltung derzeit beispielhaft, ob im Januar 2025 eine Grundsteuer-Hotline eingerichtet werden 
kann. Zudem sollen die Eigentümer*innen im Rahmen des Bescheidversands im Januar 2025 mit 
einem Informationsblatt über die wesentlichen Aspekte der Grundsteuerreform und Möglichkeiten zur 
Informationsgewinnung aufgeklärt werden. 
Zum aktuellen Zeitpunkt können die soeben dargestellten Grundlagen trotz ihrer Komplexität insbe-
sondere aufgrund der mangelnden Rechtssicherheit und der offenen Fragestellungen zur Validität der 
vorhandenen Daten nur eine Zwischeninformation sein, der eine umfassende und fortlaufende Infor-
mation mit entsprechenden Beschlussempfehlungen folgen wird. Nach Abschluss des Gesetzge-

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bungsverfahrens wird die Verwaltung die daraus resultierenden Handlungsmöglichkeiten und                  
-notwendigkeiten prüfen und den Mitgliedern des Rates schnellstmöglich vorstellen.  
 
 
I.V. 
 
gez. 
Christine Zeller 
Stadtkämmerin