Satzung über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zu ähnlichen Zwecken (Ferienwohnungssatzung)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
14.09.2026 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat VI an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
 
Amt: Bauaufsichtsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
 
 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2026/0212 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 521010 
Kostenstelle:  063-002-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5210-11 Sachkonto: 5101170 
 
Betreff: Satzung über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zu ähnlichen 
Zwecken (Ferienwohnungssatzung)  
 
Vorlage vom: 04.09.2026  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Die Satzung über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zu ähnlichen Zwecken 
(Ferienwohnungssatzung)  wird beschlossen.  
 
 
Anlagen: Satzung über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zu ähnlichen 
Zwecken 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 2 - 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:     
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 04.09.2026 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfügt seit dem 01.10.2021 über eine Satzung über die 
Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung und zu ähnlichen Zwecken. Die Satzung wurde auf 
Grundlage des § 12a Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) erlassen und die nt dem 
Schutz von Wohnraum vor einer zweckfremden Nutzung als Ferienwohnung oder zur 
gewerblichen Fremdenbeherbergung.  
 
Nach § 12a Abs. 1 HWoAufG darf die Geltungsdauer einer Ferienwohnungssatzung fünf Jahre  
nicht überschreiten. Die derzeit geltende Satzung tritt daher am 30. September 2026 außer 
Kraft.  
 
Um den Schutz des Wohnraumbestandes weiterhin sicherzustellen, ist ein Neuerlass der  
Satzung erforderlich. Die bisherige Satzung wird übernommen und bleibt somit unverändert. 
 
Bei der Anwendung sowie Umsetzung der Satzung spielt naturgemäß die Recherche im 
Internet eine zentrale Rolle. Auf den einschlägigen Plattformen (beispielsweise Airbnb, 
booking.com, fewo-direkt, hometogo.de) werden seit dem 01.10.2021 entsprechende Angebote 
gesichtet. Anhand der recherchierten Daten werden die Eigentümer/ innen bzw. die Anbieter/ 
innen der Kurzzeit-Mietobjekte ermittelt. 
 
Gleichzeitig wird über das Baugenehmigungsverfahren „g²vb“ nach bereits erteilten 
Baugenehmigungen über die Nutzung eines Beherbergungsbetriebes oder von Hotels 
recherchiert. Sollte zudem keine Baugenehmigungen hierzu erteilt worden sein, handelt es sich 
um eine ungenehmigte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung. Ist dies der Fall, werden 
die Eigentümer/innen bzw. die Anbieter/innen angeschrieben und innerhalb einer 
angemessenen Frist von vier Wochen angehört. 
 
Weiterhin kommen nachfolgende Lösungsansätze und –wege anhand der 
Ferienwohnungssatzung für die Eigentümer/innen bzw. die Anbieter/innen in Frage und 
werden mit den Betroffenen kommuniziert: 
 
1. Die Angebotsanzeige wird aus dem Internet entfernt, sodass es zu keinem weiteren 
Angebot der Ferienwohnung kommt. Stattdessen erfolgt eine langfristige Vermietung 
und der „verlorene“ Wohnraum wird zurückgewonnen. Hierbei werden die Mietverträge 
als Nachweis verlangt. 
 
2. Es wird ein Antrag nach der Ferienwohnungssatzung gestellt. Die Eigentümer/ innen 
bzw. die Anbieter/ innen schaffen entweder Ersatzwohnraum oder lösen diesen durch 
Entrichtung einer einmaligen bzw. monatlichen Ausgleichszahlung ab, sodass der 
Wohnraum dauerhaft als Ferienwohnung vermietet werden darf. In diesem Fall kommt 
hinzu, dass ein Antrag auf Nutzungsänderung zu gewerblichen Zwecken gestellt werden 
muss. 
 
3. Es wird ein Antrag nach Ferienwohnungssatzung ohne Ausgleich gestellt. Dies ist in den 
Fällen möglich, in denen lediglich ein Zimmer des vom Hauptnutzenden weiterhin als 
Hauptwohnsitz genutzten Wohnraums oder bei urlaubs- oder berufsbedingter 
Abwesenheit des Hauptnutzenden angeboten werden soll. Der Zeitraum der 
Vermietungen darf in diesen Fällen pro Kalenderjahr insgesamt nicht mehr als acht 
Wochen überschreiten.

- 4 - 
4. Es wird ein Antrag über eine Einzelfallgenehmigung nach Ferienwohnungssatzung 
gestellt. Diese kann in Fällen erfolgen, in denen vorrangig öffentliche Belange oder ein 
schutzwürdiges berechtigtes Eigeninteresse des/der Verfügungsberechtigten oder 
der/des Nutzungsberechtigten das öffentliche Interesse an der Erhaltung des 
betroffenen Wohnraums überwiegen. Allerdings besteht hierbei die Gefahr, dass mit 
jeder „Ausnahme“ die nach § 2 Abs. 3 Ferienwohnungssatzung zugelassen wird, 
aufgrund der Beachtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes zugleich auch Maßstäbe 
für andere Fälle gesetzt werden. 
 
Aktuell gibt es in Darmstadt über 1.000 Angebote für Ferienwohnungen. Angesichts der 
weiterhin angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt zeigt dies, dass dringend benötigter 
Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird. Das Problem der Wohnungsknappheit in 
Darmstadt besteht damit weiterhin in 2026 fort. 
 
Die Voraussetzungen für den erneuten Erlass einer Ferienwohnungssatzung liegen weiterhin 
vor. Die ausreichende Versorgung der Darmstädter Bevölkerung mit Wohnraum zu 
angemessenen Bedingungen ist nach wie vor besonders gefährdet. 
 
Die bisherigen Erfahrungen zeigen zugleich die Wirksamkeit und die Grenzen der 
Ferienwohnungssatzung. Seit ihrem Inkrafttreten wurden mit Stand vom 01.08.2026 
insgesamt 161 Wohneinheiten ermittelt, die ohne die erforderliche Genehmigung als 
Ferienwohnungen genutzt wurden. Davon konnten bereits 86 Wohneinheiten mit einer 
Gesamtfläche von 6.178,67 Quadratmetern einer dauerhaften Wohnnutzung wieder zugeführt 
werden. Aktuell sind 75 Fälle in Bearbeitung und es kommen regelmäßig neue Fälle hinzu.  
 
Ziel des weiteren Vollzugs ist es, auch die übrigen betroffenen Wohneinheiten perspektivisch 
wieder für den regulären Wohnungsmarkt verfügbar zu machen, soweit keine rechtlichen oder 
tatsächlichen Gründe entgegenstehen und keine Genehmigung erteilt werden kann. Der 
quantitative Beitrag zur Entlastung des Darmstädter Wohnungsmarktes bleibt insgesamt 
begrenzt; das zusätzlich erschließbare Potenzial dürfte nach Abschluss der bereits bekannten 
Fälle weitgehend ausgeschöpft sein. Gleichwohl ist die Satzung weiterhin erforderlich, um neue 
Zweckentfremdungen zu verhindern und den vorhandenen Wohnraum dauerhaft zu schützen. 
 
Durch den Beschluss der Satzung über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zu 
ähnlichen Zwecken (Ferienwohnungssatzung) entstehen keine zusätzlichen Folgekosten. Der 
weitere Vollzug wird mit vorhandenem Personal und vorhandenen Mitteln erfolgen. 
 
 
Dezernat I   Dezernat IV    Dezernat VI 
 
 
 
Hanno Benz   André Schellenberg   Paul Georg Wandrey 
Oberbürgermeister  Stadtkämmerer   Stadtrat

Satzung 
über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zu ähnlichen Zwecken  
(Ferienwohnungssatzung) 
vom 01. Dezember 2026 
 
Aufgrund des § 5 der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes 
vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915) und des § 12a Abs. 1 des Hessischen 
Wohnungsaufsichtsgesetzes (HWoAufG) vom 04. September 1974 (GVBl. I S. 395), zuletzt 
geändert durch Gesetz vom 30. Juni 2017 (GVBl. S. 146) wird gemäß Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom (Datum) folgende 
Satzung erlassen:  
 
 
§ 1 
Satzungszweck und Geltungsbereich 
(1) In der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Versorgung der Bevölkerung mit 
ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet (angespannter 
Wohnungsmarkt). Der bestehende Wohnraum wird nach Maßgabe dieser Satzung vor einer 
Zweckentfremdung durch die in § 2 Abs. 1 genannten Nutzungen geschützt.  
 
(2) Diese Satzung gilt im gesamten Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt.  
 
 
§ 2 
Genehmigung 
(1)  Wohnraum darf nur mit Genehmigung der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur  
 
1. wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als 
Ferienwohnung  
 
oder  
 
2. Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der 
Einrichtung von Schlafstellen genutzt werden.  
 
(2) Die Genehmigung ist dem über den Wohnraum dinglich Verfügungsberechtigten auf Antrag 
zu erteilen, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch die 
Schaffung von Ersatzwohnraum (§ 3) kompensiert wird. Sie kann auch erteilt werden, wenn 
eine Ausgleichszahlung nach Maßgabe des § 4 entrichtet wird. Ein Anspruch auf die Erteilung 
der Genehmigung besteht nicht, wenn es aus besonderen Gründen des öffentlichen Interesses 
geboten ist, dass bestimmter Wohnraum nicht zu Zwecken nach § 2 Abs. 1 genutzt wird; das 
ist insbesondere der Fall, wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt.  
 
(3) Im Einzelfall kann eine Genehmigung erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Belange 
oder ein schutzwürdiges berechtigtes Eigeninteresse des Verfügungsberechtigten oder des 
Nutzungsberechtigten das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums  
überwiegen.

(4) Mit schriftlicher Zustimmung des dinglich Verfügungsberechtigten sind auch 
Nutzungsberechtigte, wie insbesondere Mieter oder Pächter, zur Antragstellung auf 
Genehmigung berechtigt; die Zustimmungserklärung ist dem Antrag beizufügen. Der 
Zustimmung des dinglich Verfügungsberechtigten bedarf es nicht bei Anträgen auf 
Genehmigung nach § 5.  
 
(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt für Personen, 
die den Besitz nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben.  
 
(6) Die Genehmigung ersetzt keine nach anderen Bestimmungen erforderlichen 
Genehmigungen, insbesondere nicht die baurechtliche Genehmigung, oder öffentlic h-rechtliche 
Mitteilungs- und Anzeigepflichten. Die Vorschriften des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes 
(HWoAufG) bleiben unberührt.  
 
 
§ 3 
Ersatzwohnraum 
(1) Der Nachweis der Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt das öffentliche Interesse an der 
Erhaltung des Wohnraums in der Regel entfallen, wenn die Wohnraumbilanz insgesamt wieder 
ausgeglichen wird.  
 
(2) Der Nachweis der Bereitstellung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn der Ersatzwohnraum  
 
1. im Geltungsbereich dieser Satzung neu geschaffen wird,  
2. von dem Verfügungsberechtigten i. S. d. § 2 Abs. 2 geschaffen wird,  
3. in einem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der Umnutzung des 
Wohnraums geschaffen wird (kein Ersatzwohnraum „aus dem Bestand“ oder „auf 
Vorrat“),  
4. nicht weniger Wohnfläche als der umgenutzte Wohnraum hat und diesen im Standard 
nicht in einer für den allgemeinen Wohnungsmarkt nachteiligen Weise unterschreitet; 
umgekehrt darf der Standard des Ersatzwohnraums im Vergleich zum umgenutzten 
Wohnraum nicht zu aufwendig sein (kein ausgesprochen luxuriöser Wohnraum),  
5. dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung steht, wie vorher der 
umzunutzende Wohnraum und  
6. sich die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens aus prüffähigen Unterlagen 
ergibt (z. B. positiver Bauvorbescheid) und der Antragsteller glaubhaft macht, dass er 
das Vorhaben finanzieren kann.  
 
 
§ 4 
Entrichtung von Ausgleichszahlungen 
(1) Im Einzelfall kann auch durch eine einmalige oder ausnahmsweise durch eine laufende 
Ausgleichszahlung nach Maßgabe der Absätze 2 bis 4 erreicht werden, dass das öffentliche 
Interesse an der Erhaltung des Wohnraums kompensiert wird. Mit der Ausgleichszahlung sollen 
die durch die Nutzung nach § 2 Abs. 1 bedingten Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die 
Schaffung von neuem Wohnraum kompensiert und so ein Ausgleich für den Verlust von 
Wohnraum geschaffen werden. Die Ausgleichszahlungen sind zweckgebunden für die Schaffung 
neuen Wohnraums zu verwenden.

(2) Die Berechnung der einmaligen Ausgleichszahlung bestimmt sich nach den 
Durchschnittskosten für die Erstellung von öffentlich gefördertem Wohnraum.  
 
(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums in einem Zeitraum von drei Jahren für 
maximal sechs Monate kommt eine laufende, monatlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in 
Betracht. Die Höhe der Ausgleichszahlung soll sich in diesem Fall orientieren an der 
ortsüblichen Vergleichsmiete. Die konkrete Ausstattung der Wohnung und die allgemeine 
Wohnungsmarktsituation in der näheren Umgebung können zudem zu einem Zu- oder 
Abschlag in Höhe von maximal 20 % führen.  
 
(4) Der Antragsteller hat glaubhaft zu machen, dass er zur Leistung der Ausgleichszahlung 
bereit und imstande ist.  
 
 
§ 5 
Genehmigung ohne Ausgleich 
(1) Auf Antrag ist die Genehmigung ohne die Verpflichtung zur Leistung von 
Ausgleichsmaßnahmen (Ersatzwohnraum, Ausgleichszahlung) zu erteilen, wenn  
 
1. lediglich ein Zimmer des vom Hauptnutzer weiterhin als Hauptwohnsitz genutzten 
Wohnraums  
 
oder  
 
2. der weiterhin als Hauptwohnsitz genutzte Wohnraum ganz oder teilweise bei urlaubs- 
oder berufsbedingter oder sonstiger vorübergehender Abwesenheit des Hauptnutzers 
kurzzeitig  
 
zu Zwecken nach § 2 Abs. 1 genutzt wird. Der Antragsteller hat die Einhaltung der 
Genehmigungsvoraussetzungen auch nach Erteilung der Genehmigung auf Verlangen jederzeit 
nachzuweisen.  
 
(2) Kurzzeitig im Sinne von Absatz 1 Nr. 2 ist die Nutzung, wenn sie pro Kalenderjahr 
insgesamt nicht mehr als acht Wochen erfolgt.  
 
 
§ 6 
Nebenbestimmungen 
Die Genehmigungen nach dieser Satzung können befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt 
werden.  
 
 
§ 7 
Auskunfts- und Betretungsrecht 
Die dinglich Verfügungsberechtigten, die Besitzer und die Bewohner von Wohnräumen haben 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt die zum Vollzug dieser Satzung erforderlichen Auskünfte zu 
geben und die erforderlichen Unterlagen vorzulegen. Sie haben darüber hinaus nach §§ 10 und 
14 HWoAufG zur Feststellung von zum Vollzug dieser Satzung erheblichen Tatsachen den 
Beauftragten der Wissenschaftsstadt Darmstadt das Betreten der Grundstücke, Gebäude und 
Wohnungen zu ermöglichen.

§ 8 
Anordnungen 
Wird Wohnraum ohne die nach dieser Satzung erforderliche Genehmigung zu Zwecken nach  
§ 2 Abs. 1 genutzt oder kommen die in § 7 Satz 1 genannten Personen ihren dort genannten 
Mitwirkungspflichten nicht nach, können die erforderlichen Anordnungen getroffen werden.  
 
 
§ 9 
Verwaltungsgebühren 
Die Erhebung von Verwaltungsgebühren richtet sich nach der Satzung über die Erhebung v on 
Verwaltungskosten (Verwaltungskostensatzung) der Wissenschaftsstadt Darmstadt in ihrer 
jeweils geltenden Fassung.  
 
 
§ 10 
Ordnungswidrigkeiten 
(1) Ordnungswidrig im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 5 des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes 
(HWoAufG) handelt, wer Wohnraum ohne eine nach dieser Satzung erforderliche Genehmigung 
zu den nach § 2 Abs. 1 genannten Zwecken überlässt.  
 
(2) Die Ordnungswidrigkeit kann gemäß § 13 Abs. 2 HWoAufG mit einer Geldbuße von bis zu  
fünfundzwanzigtausend Euro geahndet werden.  
 
 
§ 11 
Inkrafttreten/Außerkrafttreten 
Die Satzung tritt am 01.12.2026 in Kraft. Sie tritt mit Ablauf von fünf Jahren außer Kraft.  
 
 
Darmstadt, den _________________ 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Dezernat VI 
 
 
 
Paul Georg Wandrey 
Stadtrat