Umsetzung des Ratsbeschlusses AN/1056/2025 vom 03.07.2025 - Mieten runter! Mietpreisüberhöhung und Mietwucher effektiv bekämpfen und verhindern

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• Ergänzung – Automatisiertes Antwortschreiben und Fragebogen

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  Ergänzung vom 29.01.2026 zur Mitteilung 0102/2026 Die vorliegende Mitteilung wurde in der Sitzung des Ausschusses für Bauen und Wohnen am 27.01.2026 auf die nächste Sitzung am 10.03.2026 vertagt. Zur weiteren Vorbereitung bat RM Kockerbeck um Vorlage des automatisierten Antwortschreibens inklusive des vorbereiteten Fragebogens an die Bürger*innen, die einen Verdacht der Mietpreisüberhöhung an das Amt für Wohnungswesen melden. Diese Unterlagen werden auf den folgenden Seiten ergänzt. Anlage 1 – Automatisiertes Antwortschreiben !!! Bitte antworten Sie nicht auf diese E-Mail, da Antworten nicht gelesen werden können. Bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an die unten stehenden Kontaktdaten !!! Guten Tag, Sie haben der Stadt Köln den Verdacht einer Mietpreisüberhöhung angezeigt. Bevor das Ermittlungsverfahren eröffnet werden kann, lesen Sie bitte die folgenden Hinweise aufmerksam. Dort finden Sie auch Informationen zum weiteren Verfahren. Was ist eine Mietpreisüberhöhung? Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mindestens 20 % überschreitet und ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt wurde. Die „Ausnutzung eines geringen Angebots“ liegt nur vor, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete ursächlich war. Das heißt, dass Sie im Laufe des Verfahrens darlegen und gegebenenfalls beweisen müssen, welche Bemühungen Sie bei der Wohnungssuche unternommen haben und weshalb Sie auf den Abschluss des Mietvertrags angewiesen waren. Diese Voraussetzungen unterliegen einem strengen Maßstab. Die Erfahrung der vergangenen Jahre zeigt, dass diese nur selten erfüllt werden. Entsprechend weise ich Sie darauf hin, dass die Erfolgsaussichten des Verfahrens für Ihren Fall nicht pauschal bewertet werden können. Für eine rechtliche Beratung wenden Sie sich bitte an den Mieterverein Köln oder an eine niedergelassene Rechtsanwaltskanzlei. Bitte beachten Sie außerdem, dass kein Zusammenhang zwischen einer Mietpreisüberhöhung und der Mietpreisbremse besteht. Die Mietpreisbremse ist Teil des Privatrechts und wird von der Stadt Köln nicht verfolgt. Für Fragen zur Mietpreisbremse besteht ebenfalls die Möglichkeit, sich an den Mieterverein Köln oder an eine niedergelassene Rechtsanwaltskanzlei zu wenden. Was muss ich tun? Wenn Sie ein Verfahren eröffnen möchten, müssen Sie zunächst den beigefügten Fragebogen ausfüllen und übersenden (siehe „Nächste Schritte“). Grundsätzlich müssen Sie dann aktiv an dem Verfahren mitwirken. Das heißt Sie müssen Rückfragen beantworten und angeforderte Unterlagen zur Verfügung stellen. Außerdem muss Ihre Wohnung besichtigt und ausgemessen werden. Sie müssen also sicherstellen, dass die Mitarbeitenden der Stadt Köln (nach Terminvereinbarung) Zugang zu der betroffenen Wohnung erhalten. Sollten Sie in der Wohnung nicht mehr wohnen und auch keinen Zugriff auf diese haben, kann das Verfahren nicht durchgeführt werden. Sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, müssen Sie möglicherweise vor Gericht aussagen. Welche Risiken hat das Verfahren für mich? Sollte sich der Verdacht der Mietpreisüberhöhung bestätigen, wird die Stadt Köln Ihren/Ihre Vermieter*in kontaktieren. Dabei werden Sie als Mieter*in namentlich genannt. Dies ist für die Verfahrensführung zwingend erforderlich. Eine anonyme Verdachtsmeldung ist nicht möglich. Darüber hinaus darf Ihnen das Verfahren nicht zum Nachteil gereicht werden. Dennoch kann das Verfahren zu Schwierigkeiten mit Ihrem/Ihrer Vermieter*in führen. Gegebenenfalls wird er/sie auch versuchen, privatrechtliche Schritte gegen Sie einzuleiten. Auch wenn dafür keine Rechtsgrundlage besteht, müssen Sie sich in diesem Fall damit auseinandersetzen. In einem privatrechtlichen Verfahren kann die Stadt Köln Sie nicht unterstützen. In diesem Fall können Sie sich an den Mieterverein Köln oder eine niedergelassene Rechtsanwaltskanzlei wenden. Nächste Schritte Wenn Sie nach dem vollständigen Lesen dieser E-Mail ein Ermittlungsverfahren eröffnen möchten, senden Sie zunächst den beigefügten Fragebogen ausgefüllt an wohnungsamt@stadt-koeln.de. Ihre Antworten werden anschließend geprüft. Sollte hieraus bereits hervorgehen, dass die Voraussetzungen für das Verfahren nicht erfüllt sind, erhalten Sie eine Einstellungsmitteilung. Wird das Verfahren weitergeführt, wird die Sachbearbeitung Kontakt zu Ihnen aufnehmen. Bitte übersenden Sie keine weiteren Unterlagen! Sollten weitere Unterlagen benötigt werden, wird die zuständige Sachbearbeitung diese bei Ihnen anfordern. Achtung: Mit der Übersendung des Fragebogens eröffnen Sie das Ermittlungsverfahren. Es handelt sich um ein öffentlich-rechtliches Verfahren zwischen der Stadt Köln und Ihrem/Ihrer Vermieter*in. Es besteht keine Möglichkeit, das Verfahren zu einem späteren Zeitpunkt zurückzuziehen. Wenn Sie nach dem vollständigen Lesen dieser E-Mail kein Ermittlungsverfahren eröffnen möchten, müssen Sie nichts weiter tun. Das Verfahren wird erst durch Übersendung des Fragebogens eröffnet. Übersenden Sie diesen nicht, wird davon ausgegangen, dass Sie kein Interesse an einem Verfahren wegen Mietpreisüberhöhung haben. Für Ihre Aufmerksamkeit bedanke ich mich. Mit freundlichen Grüßen Im Auftrag Stadt Köln – Der Oberbürgermeister Amt für Wohnungswesen Anlage 2 – Fragebogen Anmietung einer Wohnung Mieter/-in: Name, Vorname: ____________________________________________ Anschrift: ____________________________________________ Lage der Wohnung im Gebäude: __________________________________ Monatliche Nettokaltmiete: _________ Wohnfläche in Quadratmetern: _________ • Wie lange und wo haben Sie nach einer Wohnung gesucht? ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ • In welcher Form haben Sie nach einer Wohnung gesucht? (z.B. Makler, Internet, Zeitung etc.) ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ • Auf wie viele vergleichbare Wohnungen haben Sie sich beworben? ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ • Aus welchen Gründen kam es nicht zur Anmietung einer anderen Wohnung? ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ _______________________________________________________________ _______________________________________________________________ Datum Unterschrift/en

• Mitteilung Ausschuss

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  Dezernat, Dienststelle V/56/561/3 Vorlagen-Nummer 26.01.2026 0102/2026 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Ausschuss für Bauen und Wohnen 27.01.2026 Ausschuss Soziales, Gesundheit, Seniorinnen und Senioren 26.02.2026 Umsetzung des Ratsbeschlusses AN/1056/2025 vom 03.07.2025 - Mieten runter! Mietpreisüberhöhung und Mietwucher effektiv bekämpfen und verhindern In der Ratssitzung am 3. Juli 2025 wurde der Änderungsantrag AN/1056/2025 der Fraktionen Bündnis 90/Die Grünen, CDU und Volt zum Antrag AN/0903/2025 der Fraktion Die Linke be- treffend „Mieten runter! Mietpreisüberhöhung und Mietwucher effektiv bekämpfen und verhin- dern“ wie folgt beschlossen: 1. Die Verwaltung wird beauftragt bis Ende 2025 den städtischen Internetauftritt zum Thema Wohnraumschutz (gegebenenfalls mit externer Begleitung) dahingehend zu überarbeiten, dass eine verbesserte Aufklärung, sowie Hilfestellungen für betroffene Mieter*innenhaus- halte erreicht wird. Insbesondere ist ein digitaler Mietspiegelrechner sowie ein Online-Mel- deformular zu entwickeln. Darüber hinaus wird der Tatbestand der Mietpreisüberhö- hung, des Mietwuchers sowie die konkreten Schritte der Prüfung und Ahndung auf der Website der Stadt Köln dargestellt. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, schnellstmöglich, zunächst im Rahmen eines Pilotprojekts für ein Jahr ein Monitoring von Wohnungsinseraten einzuführen (extern begleitet), wie es bereits beispielsweise in den Städten Frankfurt und Freiburg durchgeführt wird. Bei über- höhten Mieten informiert die Verwaltung die Vermietenden mit dem Ziel, die Miete auf ein rechtmäßiges Niveau abzusenken. Dem Rat ist eine Evaluierung so zeitig vorzulegen, dass eine nahtlose Verstetigung beschlossen werden kann. 3. Die zuständigen Fachausschüsse sind regelmäßig zu informieren. 4. Der Rat unterstützt die Initiative des Bundesrates, angestoßen durch die Länder Bayern, Brandenburg, Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen, die Anwendung des § 5 Wirt- schaftsstrafgesetzes (WiStG) zu erleichtern und den Bußgeldrahmen zu erhöhen. 5. Zur Finanzierung der Maßnahmen in Ziffer 1 und 2 stehen im Doppelhaushalt 2025/26 in 2025 Mittel im Teilplan 1005 –Leistungen zur Vermeidung von Obdachlosigkeit -Teilplan- zeile 15 - Soziale Wohnraumagentur - in Höhe von 50.000 Euro zur Verfügung. Die Verwaltung teilt zur Umsetzung des Beschlusses Folgendes mit: zu 1.) Die Verwaltung hat den städtischen Internetauftritt zum Thema Mietpreiskontrolle überarbeitet. 2 Unter dem Stichwort „Mietpreiskontrolle für den frei finanzierten Wohnungsbau“ stehen aus- führliche Informationen zur Verfügung. Die Seite enthält überdies eine Verlinkung zu dem neu eingerichteten Funktionspostfach 56-Mietwuchercheck@Stadt-Koeln.de. Bürger*innen können dieses Postfach - zusätzlich zu der Möglichkeit, per Telefon umfangrei- che und ausführliche Informationen zu erhalten - für die Mitteilung ihrer Anliegen nutzen. Dar- über hinaus gehen in diesem Postfach auch alle Meldungen von Nutzer*innen der „Mietwu- cher-App“ der Bundestagsfraktion Die Linke ein. Aus diesem Postfach heraus erhalten Mel- dende dann eine automatisierte Antwort, die detailliert und umfangreich zu Mietpreisüberhö- hungsverfahren informiert. Darüber hinaus wird in der Anlage ein Fragebogen übermittelt. Die Einführung eines digitalen Mietspiegelrechners ist nicht zielführend und weiterhin keine Grundlage für erfolgreiche Verfahren, so lange nicht § 5 WiStrG geändert ist. Die juristischen Hürden, um rechtssicher gegen hohe Mietpreise vorzugehen, sind sehr hoch. Bei einer Überprüfung nach § 5 WiStrG kommt es nämlich nicht ausschließlich auf die privat- rechtlich vereinbarte Miete an. Die Tatbestandsmerkmale verlangen eine die üblichen Entgelte übersteigende Miete um mehr als 20 Prozent und die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen zum Wohnen. Nur wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, liegt ein unangemessen hohes Entgelt für die Vermietung von Räumen zum Wohnen und damit eine Mietpreisüberhöhung vor. Die Angaben von Mietenden in dem Fragebogen liefern hier erste Erkenntnisse. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in drei maßgeblichen Urteilen Leitsätze für die Auslegung des § 5 WiStG geprägt: BGH-Urteil vom 27. Januar 2004 (VIII ZR 190/03) „(….) Das Tatbestandsmerkmal der ‚Ausnutzung eines geringen Angebots‘ (§ 5 Absatz 2 WiStG) ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinba- rung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebe- nenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. (…).“ BGH-Urteil vom 13. April 2005 (VIII ZR 44/04) „(…) „Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an ver- gleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbe- standsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungs- markt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist. (…).“ BGH-Urteil vom 25. Januar 2006 (VIII ZR 56/04) „(…) Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsge- biet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinrei- chend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar. (…).“ Der BGH knüpft also sehr hohe Anforderungen daran, eine Mangellage überhaupt festzustel- len und vor allem festzustellen, dass ein Ausnutzen dieser Mangellage ursächlich dafür ist, eine deutlich überhöhte Miete zu fordern. Die maßgeblichen Nachweispflichten liegen hier bei den Mietenden. In der Praxis kommen daher fast alle Ermittlungsverfahren wegen Mietpreis- überhöhung zu dem Ergebnis, dass der Nachweis für ein Ausnutzen der Mangellage nicht er- bracht werden kann. Im Dezember 2024 wurde in einem Fall ein Bußgeld in Höhe von 5.000 Euro wegen Mietpreis- überhöhung gegen einen Vermieter festgesetzt. Der Einspruch des Betroffenen hatte vor dem Amtsgericht Köln keinen Erfolg. Der Fall liegt dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vor. 3 Im Jahr 2025 gingen beim Sachgebiet Wohnraumschutz 528 Meldungen wegen des Ver- dachts auf Mietpreisüberhöhung ein. Von den in diesem Zusammenhang nach einer Vorprü- fung eingeleiteten 12 Ermittlungsverfahren wurden bereits 7 Verfahren wieder abgeschlossen, weil die Voraussetzungen des § 5 WiStrG nicht erfüllt waren oder weil sich Mietende auf Nachfragen nicht mehr gemeldet hatten. Im Koalitionsvertrag der aktuellen Regierungsparteien auf Bundesebene ist auf Seite 24 unter anderem Folgendes vereinbart worden: „Bis zum 31. Dezember 2026 wird eine Expertengruppe mit Mieter- und Vermieterorganisatio- nen die Harmonisierung von mietrechtlichen Vorschriften, eine Reform zur Präzisierung der Mietwucher-Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz und eine Bußgeldbewehrung bei Nichteinhal- tung der Mietpreisbremse vorbereiten.“ zu 2.) Zunächst sei hier klarstellend erwähnt, dass es sich bei der Verfolgung von überhöhten Mie- ten um eine vereinbarte Miete handeln muss; bloße Mietangebote sind nicht bußgeldbe- wehrt, können also öffentlich-rechtlich nicht sanktioniert werden. Bei genauerer Betrachtung der Kennzahlen sind darüber hinaus die Ergebnisse der Bemühungen der Stadt Frankfurt am Main überschaubar. Wie die Süddeutsche Zeitung am 18. April 2025 berichtete, führten 248 Hinweise im Jahr 2024 zu 6 Bußgeldbescheiden und 10 gütlichen Einigungen mit Vermieten- den. Weiter gab es zwölf Hinweise an die Staatsanwaltschaft, deren Verfahrensausgang un- bekannt ist. Folglich konnten in knapp 90 Prozent aller Hinweise, trotz eines erheblichen Res- sourceneinsatzes im Umfang von 5 Vollzeitstellen, die ausschließlich für die Bearbeitung von Verdachtsfällen auf Mietpreisüberhöhungen eingerichtet wurden, keine Erfolge erzielt werden. Zudem sind die aktuellen Herausforderungen des Aufgabenbereiches Wohnraumschutz, in dem neben Aufgaben der Wohnungsaufsicht und der Zweckentfremdungskontrollen auch die Mietpreiskontrollen durchgeführt werden, ausführlich in Mitteilung 1099/2025 dargestellt. Be- reits vor den zusätzlichen Aufgaben, die der Verwaltung mit dem Beschluss des Rates aufge- geben wurden, musste eine Priorisierung der Aufgabenerledigung im Sachgebiet Wohnraum- schutz vorgenommen werden. Ein Monitoring von Wohnungsinseraten (vergleiche dazu: Mo- nitoring gegen Wuchermieten: Deutscher Städtetag), auch extern begleitet, sowie insbeson- dere dann eine Kontaktaufnahme zu Vermietenden, ist daher nicht leistbar, ohne dass andere wichtige Aufgaben nicht mehr erfüllt werden können. Der Ratsauftrag fällt im Sachgebiet Wohnraumschutz gemäß dem festgelegten Konzept unter die nicht-priorisierten Aufgaben und ist damit bis auf Weiteres nur nachrangig zu erfüllen. Neben der Ressourcenproblematik dürfte eine aktive Information von Vermietenden seitens der Verwaltung über überhöhte (Angebots-)Mieten zu Konflikten mit dem Rechtsdienstleis- tungsgesetz (RDG) führen. Diese Thematik wäre zu gegebener Zeit eingehender zu prüfen. zu 3.) Die Fachausschüsse können über den Geschäftsbericht Wohnen jährlich informiert werden. Für ein weiteres Berichtswesen stehen keine Personalressourcen zur Verfügung. zu 4.) Die Verwaltung unterstützt die Initiative des Bundesrates ebenfalls. zu 5.) Es erscheint fraglich, ob die Summe in Höhe von 50.000 Euro für externe Beauftragungen ausreichen würde. Wie oben bereits dargestellt, ist die Umsetzung des Beschlusses ohne Personalzusetzungen (Nachbesetzungssperre) im Sachgebiet Wohnraumschutz nicht mög- lich. 4 Gez. Dr. Rau