Abschluss des Zielabweichungsverfahrens zum Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP) gemäß § 8 Abs. 2 HLPG zur Ausweisung von Mischbauflächen im Verlegerviertel in der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Punkt 5: Abschluss des Zielabweichungsverfahrens zum Regionalplan Südhessen / Regionalen 
Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP) gemäß § 8 Abs. 2 HLPG zur Ausweisung 
von Mischbauflächen im Verlegerviertel in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 (V-Nr. 2018/0027) 
 
Der Ausschuss nimmt von der Vorlage Kenntnis.

Punkt 8: Abschluss des Zielabweichungsverfahrens zum Regionalplan Südhessen / Regionalen 
Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP) gemäß § 8 Abs. 2 HLPG zur Ausweisung 
von Mischbauflächen im Verlegerviertel in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 (V-Nr. 2018/0027) 
 
Der Ausschuss nimmt von der Vorlage Kenntnis.

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
05.02.2018 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat I an die Stadtverordnete nversammlung 
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung   OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 15 
III 61 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0027 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
57 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:       
 
Betreff: Abschluss des Zielabweichungsverfahrens zum Regionalplan Südhessen / 
Regionalen Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP) gemäß § 8 Abs. 2 HLPG zur 
Ausweisung von Mischbauflächen im Verlegerviertel in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
 
Vorlage vom: 23.01.2018  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Die Vorlage wird zur Kenntnis genommen.  
 
 
Anlagen: 2018-01-04 Beschluss RV ZAV_1  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 3 - 
 
Beschluss des Magistrats vom 14.02.2018 
 
Der Magistrat nimmt die Vorlage zur Kenntnis.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 23. Januar 2018  
 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat mit Schreiben vom 19.09.2017 beim 
Regierungspräsidium Darmstadt einen Antrag zur Durchführung eines 
Zielabweichungsverfahrens gemäß § 8 Abs. 2 HLPG für Teilgebiete im Verlegerviertel in 
Darmstadt gestellt.  
 
Dort steht eine städtebauliche Umnutzung für zwei Flächenareale an, die sich teilweise schon 
in der Realisierung befindet. Auf zwei brach liegenden bzw. untergenutzten Teilgebieten soll 
eine Mischnutzung aus überw iegend Wohnen und ergänzend nicht -störendem Gewerbe 
realisiert werden.  
 
Konkreter Anlass für den Antrag war die Aufstellung der zwei vorhabenbezogenen 
Bebauungspläne W 60 „Berliner Allee/ Haardtring“ und W 61 „Nördlicher Haardtring/ 
Berliner Allee“, wodurc h dort schwerpunktmäßig eine Wohnnutzung planungsrechtlich 
ermöglicht werden soll. Insgesamt sollen in den Gebieten rund 830 Wohneinheiten realisiert 
werden, was angesichts des allgemein hohen Bedarfes an Wohnraum dringend erforderlich 
ist. 
 
Mit diesen Pro jekten wird die Chance genutzt, zwei innerstädtische Brachflächen zu 
revitalisieren und wieder in das städtische Gesamtgefüge zu integrieren. Die Areale besitzen 
wegen ihrer zentralen Lage und der hohen Arbeitsplatzdichte im Westen Darmstadts sowie 
den überdurchschnittlich guten Erschließungsstrukturen ein besonders hohes Potenzial als 
Wohnstandort. Die auf Innenentwicklung angewiesene und ausgerichtete 
Siedlungsentwicklung der Stadt erhält mit der geplanten Revitalisierung der Flächen einen 
wichtigen Impul s für eine städtebaulich verträgliche und zielgerichtete Stadtentwicklung im 
Westen Darmstadts.  
 
Die Ziele und Zwecke der kommunalen Bauleitplanung entsprachen nicht dem für die 
Plangebiete vorgesehenen regionalplanerischen Ziele eines „Vorranggebietes Ind ustrie und 
Gewerbe (Bestand)“. Das Zielabweichungsverfahren war notwendig, damit im Rahmen ihrer 
Bauleitplanung den Zielen und Erfordernissen der überörtlichen Planung entsprochen werden 
kann. Im Interesse der Projektpartner war die Wissenschaftsstadt Darm stadt bestrebt, 
möglichst zügig die erforderlichen bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zur Zulässigkeit 
von Bauvorhaben auf den Flächen zu schaffen.  
 
Nach Mitteilung des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 04.01.2018 wurde nun die 
Abweichung vom Regional plan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 
(RPS/Regen) beschlossen. Konkret zugelassen wurde:  
 
1. von Ziel Z3.4.1 -3, wonach die bauplanerische Ausweisung von Wohn - und 
Mischbauflächen innerhalb der „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung“  
stattzufinden hat sowie  
 
2. von Ziffer Z3.4.2 -5, wonach in festgelegten „Vorranggebieten Industrie und  
Gewerbe“ die Industrie - und Gewerbeentwicklung Vorrang vor anderen  
Raumnutzungsansprüchen hat.

Mit Abschluss des Abweichungsverfahrens für die betreffe nden Teilgebiete wurden zwei 
bedarfsorientierte und nachhaltige Projekte  initiiert und begleitet, welche für die weitere 
Entwicklung der Wissenschaftsstadt Darmstadt von hoher Bedeutung sind. Zudem ist dieser 
Vorgang ein eindeutiger Beleg dafür, dass qual itative städtebauliche Entwicklungen im 
Bestand von der Wissenschaftsstadt Darmstadt aktiv unterstützt werden.  
 
 
Darmstadt, den 23. Januar 2018  
 
Dezernat I      Dezernat III 
 
 
 
 
Jochen Partsch      Dr. Barbara Boczek  
Oberbürgermeister      Stadträtin 
 
 
 
 
 
Anlage 
 
Schreiben des Regierungspräsidiums Darmstadt zur Abweichungsentscheidung der 
Regionalversammlung vom 04.01.2018

Punkt 25: Abschluss des Zielabweichungsverfahrens zum Regionalplan Südhessen / Regionalen 
Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP) gemäß § 8 Abs. 2 HLPG zur Ausweisung 
von Mischbauflächen im Verlegerviertel in der Wissenschaftsstadt Darmstadt  
- Kenntnisnahme - 
 (V-Nr. 2018/0027) 
 
Die Stadtverordnetenversammlung nimmt die Vorlage zur Kenntnis.

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
05.02.2018 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat I an die Stadtverordnete nversammlung 
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung   OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0027 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:       
 
Betreff: Abschluss des Zielabweichungsverfahrens zum Regionalplan Südhessen / 
Regionalen Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP) gemäß § 8 Abs. 2 HLPG zur 
Ausweisung von Mischbauflächen im Verlegerviertel in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
 
Vorlage vom: 23.01.2018  
 
Beschlussvorschlag : 
Die Vorlage wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
Anlagen: 2018-01-04 Beschluss RV ZAV_1  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 2 - 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 23. Januar 2018  
 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat mit Schreiben vom 19.09.2017 beim 
Regierungspräsidium Darmstadt einen Antrag zur Durchführung eines 
Zielabweichungsverfahrens gemäß § 8 Abs. 2 HLPG für Teilgebiete im Verlegerviertel in 
Darmstadt gestellt.  
 
Dort steht eine städtebauliche Umnutzung für zwei Flächenareale an, die sich teilweise schon 
in der Realisierung befindet. Auf zwei brach liegenden bzw. untergenutzten Teilgebieten soll 
eine Mischnutzung aus überwiegend Wohnen und ergänzend nicht -störendem Gewerbe 
realisiert werden. 
 
Konkreter Anlass für den Antrag war die Aufstellung der zwei vorhabenbezogenen 
Bebauungspläne W 60 „Berliner Allee/ Haardtring“ und W 61 „Nördlicher Haardtring/ 
Berliner Allee“, wodurch dort schwerpunktmäßig eine Wohnnutzung planungsrechtlich 
ermöglicht werden soll. Insgesamt sollen in den Gebieten rund 830 Wohneinheiten realisiert 
werden, was angesichts des allgemein hohen Bedarfes an Wohnraum dringend erforderlich 
ist. 
 
Mit diesen Projekten wird die Chance genutzt, zwei innerstädtische Brachf lächen zu 
revitalisieren und wieder in das städtische Gesamtgefüge zu integrieren. Die Areale besitzen 
wegen ihrer zentralen Lage und der hohen Arbeitsplatzdichte im Westen Darmstadts sowie 
den überdurchschnittlich guten Erschließungsstrukturen ein besonde rs hohes Potenzial als 
Wohnstandort. Die auf Innenentwicklung angewiesene und ausgerichtete 
Siedlungsentwicklung der Stadt erhält mit der geplanten Revitalisierung der Flächen einen 
wichtigen Impuls für eine städtebaulich verträgliche und zielgerichtete St adtentwicklung im 
Westen Darmstadts.  
 
Die Ziele und Zwecke der kommunalen Bauleitplanung entsprachen nicht dem für die 
Plangebiete vorgesehenen regionalplanerischen Ziele eines „Vorranggebietes Industrie und 
Gewerbe (Bestand)“. Das Zielabweichungsverfahren  war notwendig, damit im Rahmen ihrer 
Bauleitplanung den Zielen und Erfordernissen der überörtlichen Planung entsprochen werden 
kann. Im Interesse der Projektpartner war die Wissenschaftsstadt Darmstadt bestrebt, 
möglichst zügig die erforderlichen bauplanu ngsrechtlichen Voraussetzungen zur Zulässigkeit 
von Bauvorhaben auf den Flächen zu schaffen.  
 
Nach Mitteilung des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 04.01.2018 wurde nun die 
Abweichung vom Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 
(RPS/Regen) beschlossen. Konkret zugelassen wurde:  
 
1. von Ziel Z3.4.1 -3, wonach die bauplanerische Ausweisung von Wohn - und 
Mischbauflächen innerhalb der „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung“  
stattzufinden hat sowie  
 
2. von Ziffer Z3.4.2 -5, wonach in festgelegten „Vorranggebieten Industrie und  
Gewerbe“ die Industrie - und Gewerbeentwicklung Vorrang vor anderen  
Raumnutzungsansprüchen hat.

- 4 - 
 
Mit Abschluss des Abweichungsverfahrens für die betreffenden Teilgebiete wurden zwei 
bedarfsorientierte und nachhal tige Projekte  initiiert und begleitet, welche für die weitere 
Entwicklung der Wissenschaftsstadt Darmstadt von hoher Bedeutung sind. Zudem ist dieser 
Vorgang ein eindeutiger Beleg dafür, dass qualitative städtebauliche Entwicklungen im 
Bestand von der Wis senschaftsstadt Darmstadt aktiv unterstützt werden.  
 
 
Darmstadt, den 23. Januar 2018  
 
Dezernat I      Dezernat III 
 
 
 
 
Jochen Partsch      Dr. Barbara Boczek  
Oberbürgermeister      Stadträtin 
 
 
 
 
 
Anlage 
 
Schreiben des Regierungspräsidiums Darmstadt zur Abweichungsentscheidung der 
Regionalversammlung vom 04.01.2018

Regierungspräsidium Darmstadt [saprr PIaInee Mr HESSEN
la do.f.

|Eing.: in 2018
|
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_ Be er Bu
j Alec Barr Bes .

Regierungspräsidium Darmstadt . 64278 Darmstadt

Gegen Empfangsbekenntnis Unser Zeichen: 1131.2- 93d 02/07-Darmstadt 6/17
Ihre Nachricht vom: 19. September 2017

Magistrat Ihre Ansprechpartnerin: Petra Langsdorf

der Wissenschaftsstadt Darmstadt Zimmernummer: 31

lefon: 06151/126328
x: 06151/128914
EMail: Petra.Langsdorf@rpda.hessen.de

Luisenplatz 5 °
64283 Darmstadt

Der Magistrat
der Stadt Darmstadt

Eing. 92% Jan, 2018

tum: 04. Januar 2018

Dezernat !il

Durchführung des 8 8 Hessisches Landesplanungsgesetz (HLPG) sowie des $ 6 Raumord-
nungsgesetz (ROG)
Antrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt auf Zulassung einer Abweichung vom Regional-

plan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 zur Ausweisung von Wohn- und
Mischbauflächen in Teilbereichen des sogenannten Verlegerviertels

Sehr geehrte Damen und Herren,

in obiger Angelegenheit gebe ich Ihnen gemäß 8 8 Abs. 5 HLPG die Abweichungsentschei-
dung der Regionalversammlung vom 15. Dezember 2017 wie folgt zur Kenntnis:

Entscheidung

l. Die Abweichung von folgenden Zielen des Regionalplans Südhessen / Regionalen
Flächennutzungsplans 2010 wird zugelassen:

1. von Ziel Z3.4.1-3, wonach die bauleitplanerische Ausweisung von Wohn- und
Mischbauflächen innerhalb der „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Pla-
nung” stattzufinden hat sowie

2. von Ziel Z3.4.2-5, wonach in festgelegten „Vorranggebieten Industrie und Ge-
werbe” die Industrie- und Gewerbeentwicklung Vorrang vor anderen Raumnut-
zungsansprüchen hat.

Il. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Festsetzung der Höhe der
Kosten bleibt einem gesonderten Bescheid vorbehalten.

Il. Die als Anlage beigefügte Kartenskizze ist Bestandteil dieses Bescheides.

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 2 von 24

Begründung

A. Sachverhalt und Antragsbegründung

Mit Schreiben vom 19. September 2017 hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt (Antragstel-
lerin) für die bauleitplanerische Ausweisung von Mischbauflächen im Bereich des soge-
nannten Verlegerviertels im westlichen Stadtgebiet die Zulassung einer Abweichung von
entgegenstehenden Zielen des Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungs-
plans 2010 beantragt. Zur Begründung des Antrags hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt
im Wesentlichen Folgendes vorgetragen:

l.. _ Wohnbauflächenentwicklung, Bevölkerungswachstum und Wohnraumnachfrage

Durch die anhaltend.dynamische Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung und wegen
seiner Metropolfunktion in Europa sei der Ballungsraum Rhein-Main auch künftig einem er-
heblichen Wachstumsdruck ausgesetzt. In Südhessen stelle die Wissenschaftsstadt Darm-
stadt einen wichtigen und attraktiven Wohn- ünd Arbeitsstandort dar. Die ausreichende
Verfügbarkeit eines attraktiven und nachfrageorientierten Wohnraumangebotes sei für die
Zukunftssicherung des Standortes Darmstadt und für deren regionale Bedeutung essentiell.

Das in Darmstadt verfügbare Flächenpotenzial für die Entwicklung von Wohnungsbau sei
jedoch begrenzt. Die Entwicklung von Neubaugebieten zu Wohnbauzwecken im Stadtge-
biet sei in weiten Teilen abgeschlossen.

Die aktuelle Situation der Stadtentwicklung in Darmstadt sei dadurch gekennzeichnet, dass
aufgrund der raumstrukturellen Gegebenheiten und Restriktionen, die insbesondere durch
die vorhandene Verkehrsinfrastruktur, die Lage von Flächen innerhalb des Siedlungsbe-
schränkungsgebietes des Flughafens Frankfurt Rhein/Main bzw. des Verkehrslandeplatzes
Egelsbach sowie durch die an das Stadtgebiet grenzenden naturschutzfachlich bedeutsa-
men und wertvollen Grün- und Freiflächen charakterisiert würden, keine räumlichen Ent-
wicklungen im Außenbereich möglich seien. Die baulichen Entwicklungen fänden derzeit
ausschließlich innerhalb bestehender Siediungsflächen statt, was im Übrigen den derzeiti-
gen allgemeinen Planungsprämissen der deutschen Stadt- und Raumplanung entspreche.

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 3 von 24

Abbildung 1: Lage der möglichen Flächenpotenziale für Wohnnutzung im Stadtgebiet
Plangraphik (ohne Maßstab): AS+P Albert Speer + Partner GmbH auf Basis von OpenStreetMap, Zugriff am 07.07.2017.

il.  Städtebauliche Situation

Die Antragstellerin trägt vor, dass seit 1998 stetig wachsende Einwohnerzahlen und eine
steigende Wohnraumnachfrage zu verzeichnen seien, die auch für die kommenden Jahre
prognostiziert und die Stadtentwicklung Darmstadts maßgeblich mitbestimmen werde.

Vor diesem Hintergrund intensiviere die Stadt derzeit ihre Planungen im Bereich des Verle-
gerviertels. Die aktuelle Planung konzentriere sich auf das seit 2015 brachliegende Grund-
stück der ehemaligen Druckerei „Prinovis” südlich des Haardtrings und das gegenüberlie-
gende in weiten Teilen ungenutzte Areal mit seinen leerstehenden Gebäuden. Für die Stadt
stellten diese Flächen ein bedeutendes Potenzial für die Entwicklung von Wohnbauflächen
dar.

Die Areale besäßen wegen ihrer zentralen Lage und der hohen Arbeitsplatzdichte im Wes-
ten Darmstadts sowie den überdurchschnittlich guten Erschließungsstrukturen ein beson-
ders hohes Potenzial als Wohnstandort. Mit der Entwicklung der fraglichen Bereiche zu
neuen urbanen Wohnstandorten könne die Wissenschaftsstadt Darmstadt im Verlegervier-
tel zwei geeignete, seit Jahren brachliegende bzw. untergenutzte Flächenareale revitalisie-
ren. Damit könne dem Bevölkerungsanstieg und der daraus resultierenden Wohnraum-
nachfrage begegnet und der Trend zur Durchmischung von Gewerbe- und Wohnnutzung
im Westen Darmstadts in stadtplanerisch angemessener Weise fortgeführt werden.

Der Stadtbezirk befinde sich seit einigen Jahren zunehmend im Wandel. Im ursprünglich
überwiegend gewerblich geprägten Gebiet habe die Wohnnutzung sukzessive zugenom-
men. Das Verlegerviertel sei heute durch Gewerbe-, und Wohnnutzungen als Mischgebiet
sowie auf den Flächen der Hochschule Darmstadt als Sondergebiet geprägt. Gewerbliche
Nutzungen sollten auch künftig nicht vollständig verdrängt werden; vielmehr solle im Sinne
einer Mischnutzung ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe ermög-
licht werden. Gemischt genutzte Quartiere im Stadtbereich stünden für eine lebendige und

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 4 von 24

urbane Nutzungsmischung, die besondere Qualitäten für Familien und mobilitätseinge-
schränkte Menschen darstellten. Räumliche Distanzen zwischen Wohnen, Arbeit, (Nah-)Ver-
sorgung, Dienstleistungen, Freizeit- und Bildungsorten würden verringert. Der in den letz-
ten Jahren festgestellte Trend zur konsequenten Durchmischung von Gewerbe- und Wohn-
nutzungen im Westen Darmstadts solle fortgeführt werden.

Entsprechend werde derzeit für die brachliegenden bzw. untergenutzten Flächenareale am
Haardtring und deren Umgebung der Flächennutzungsplan der Stadt, in dem „gewerbliche
Bauflächen” dargestellt seien, geändert. Es würden zwei Änderungsverfahren durchgeführt,
und zwar die 10. Änderung des Flächennutzungsplans (Teilbereich 10.1 - Plangebiets-
größe: ca. 2,2 ha) und die 13. Änderung des Flächennutzungsplans (Plangebietsgröße: ca.
5,6 ha - siehe Abbildung 2). Es sei vorgesehen, für diesen insgesamt knapp 8 ha großen
Bereich zwischen Rheinstraße und Hochschule Darmstadt eine „gemischte Baufläche“ im
Flächennutzungsplan darzustellen.

Abbildung 2: Übersichtsplan: Plangebiete FNP-Änderung.
Plangraphik (ohne Maßstab): AS+P Albert Speer + Partner GmbH auf Basis von OpenStreetMap, Zugriff am 07.07.2017.

Der Geltungsbereich zur 10. Änderung des Flächennutzungsplans befinde sich südlich des
Haardtrings (Größe: ca. 2,2 ha). Von der Änderung seien die Darstellungen „gewerbliche
Baufläche” und „Sonderbaufläche Fachhochschule” betroffen (siehe Abbildung 3).

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 5 von 24

Abbildung 3: Plandarstellung zur 10. FNP-Änderung (Teilbereich 10.1):

Ausschnitt aus dem bestehenden FNP mit Geltungsbereich (linke Plangraphik)
-Geplante Änderung des FNP mit Geltungsbereich (rechte Plangraphik, aktueller Stand)
Plangraphik (ohne Maßstab): Stadtplanungsamt Darmstadt, Juni 2017

Der Geltungsbereich zur 13. Änderung des Flächennutzungsplans (ca. 5,6 ha) liege nördlich
des Haardtrings bis zur Rheinstraße, westlich begrenzt durch den Pfalzweg, östlich begrenzt
durch die Berliner Allee. Auch hier seien „gewerbliche Bauflächen” dargestellt (siehe Abbil-
dung 4).

Abbildung 4: Plandarstellung zur 13. FNP-Änderung:

Ausschnitt aus dem bestehenden FNP mit Geltungsbereich (linke Plangraphik)
-Geplante Änderung des FNP mit Geltungsbereich (rechte Plangraphik, aktueller Stand)
Plangraphik (ohne Maßstab): Stadtplanungsamt Darmstadt, Juni 2017

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 6 von 24

Innerhalb der Änderungsbereiche des Flächennutzungsplans sei die Aufstellung von zwei
vorhabenbezogenen Bebauungsplänen - W 60 - Berliner Allee / Haardtring - (im Folgen-
den: W 60) und W 61 - Nördlicher Haardtring / Berliner Allee - (im Folgenden: W 61) - für
die Flächenareale am Haardtring, mit denen schwerpunktmäßig eine Wohnnutzung pla-
nungsrechtlich ermöglicht werden soll, geplant (siehe Abbildung 5). Die den Bebauungs-
plänen zugrundeliegenden privaten Entwicklungskonzepte sähen die Errichtung von insge-
samt rund 830 Wohneinheiten vor.

Abbildung 5: Übersichtspian: Plangebiete der Bebauungspläne W 60 und W 61
Plangraphik (ohne Maßstab): AS+P Albert Speer + Partner GmbH auf Basis von OpenStreetMap, Zugriff am 07.07.2017

Für beide Bebauungspläne - wie auch die Flächennutzungsplanänderungen - sei bereits
der Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung nach $ 3 Abs. 1 BauGB und $ 4 Abs. 1
BauGB durchgeführt worden. Derzeit werde für beide Plangebiete der jeweilige Offenlage-
Entwurf des Bebauungsplans erarbeitet. Das für die Umsetzung der Planung erforderliche
Zielabweichungsverfahren werde parallel zu den Aufstellungsverfahren der beiden vorha-
benbezogenen Bebauungspläne durchgeführt.

1. _ Städtebauliche Konzeption des Bebauungsplans W60

Das südlich des Haardtrings und westlich der Berliner Allee gelegene Plangebiet des vor-
habenbezogenen Bebauungsplans W 60, bilde ein Eckgrundstück („Prinovis-Grundstück”),
das bis 2015 mit einer Druckereihalle und dazugehörigen Bürogebäuden nahezu komplett
überbaut gewesen sei. Seitdem liege das Grundstück brach bzw. würde zwischenzeitlich für
die zukünftige Entwicklung saniert.

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 7 von 24

Westlich des Plangebiets des Bebauungsplans W 60 befände sich die private Berufliche
Schule „ProGenius”. Das Schulgelände sei zusammen mit dem „Prinovis-Grundstück” bzw.
dem Geltungsbereich des Bebauungsplans W 60 zugleich Teil des Geltungsbereichs für die
10. Änderung des Flächennutzungsplans. Südlich des Plangebiets schließe sich das Areal
der Hochschule Darmstadt an, auf dem sich verschiedene Einrichtungen und Fachbereiche
befänden. j

Mit der Planung W 60 sei beabsichtigt, das „Prinovis-Grundstück” mit Büro- und vorwiegend
Wohnnutzung als „Berliner Carree” neu zu entwickeln. Die städtebauliche Konzeption sehe
vier parallel angeordnete, in Nord-Süd-Richtung langgestreckte, mehrgeschossige Baukör-
per sowie einen weiteren in West-Ost-Richtung sich erstreckenden Geschossbau vor (siehe
Abbildung 6). '

Komplettiertwerde das Ensemble durch ein weiteres Wohngebäude im Westen des Grund-
stücks, welches durch einen Verbrauchermarkt im Erdgeschoss ergänzt werde. Aufgrund
des Wandels des Verlegerviertels in den letzten Jahren von einem vornehmlich gewerblich
geprägten Viertel zu einem zunehmend als Wohnviertel genutzten Stadtteil, werde es als
vorteilhaft erachtet, den Bewohnern des Viertels eine fußläufig zu erreichende Nahversor-
gung zur Verfügung zu stellen.

Mit der Intention des Vorhabenträgers, den geplanten Verbrauchermarkt zum Zwecke der
Nahversorgung mit einem zentrenrelevanten Sortiment attraktiv und zukunftsfähig aufzu-
stellen, sei eine Verkaufsflächendimensionierung von rund 1.450 m? in Planung. Eine ent-
sprechende Festsetzung zur maximalen Zulässigkeit einer Verkaufsfläche und zur Sorti-
mentsbeschränkung werde Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60. Es
sei geplant, durch eine vertragliche Regelung den bestehenden Supermarkt „Rewe“ in der
Eschollbrücker Straße vom Markt zu nehmen.

Abbildung 6: Städtebauliches Konzept für W 60 (Stand: 2017).
Plangraphik (ohne Maßstab): Büro planquadirat, 2017.

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 8 von 24

2. _Städtebauliche Konzeption des Bebauungsplans W61

Im Bereich des konzipierten vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 61 solle insbeson-
dere eine Wohnnutzung im Plangebiet etabliert werden. Der ehemalige Büro- und Verwal-
tungstrakt an der Berliner Allee werde heute durch eine Fortbildungseinrichtung genutzt.
Im Westen am Pfalzweg stehe ein eingeschossiges Hallengebäude, welches im Südteil von
einem Fitnessstudio genutzt werde und im Nordteil leer stünde. Unmittelbar westlich des
Pfalzweges verliefen Bahngleise (Fernverkehrsstrecke zwischen Darmstadt und Mannheim).
Nördlich befände sich die Mercedes-Benz Niederlassung Darmstadt.

Im Westen zur Bahnlinie sowie im Norden zum Mercedes-Gelände entstünden siebenge-
schossige Wohngebäude in geschlossener Zeilenbauweise. Diese würden im Norden
durch West-Ost gerichtete Zeilenbauten mit fünf Geschossen zuzüglich eines Staffelge-
schosses ergänzt (siehe Abbildung 7).

Die gewerblich genutzten Bestandsgebäude im Osten an der Berliner Allee blieben erhal-
ten und würden durch einen Neubau mit fünf Geschossen ergänzt (nicht-störende gewerb-
liche Nutzung). So würden klare städtebauliche Raumkanten gesetzt und der Straßenraum
der Berliner Allee würde städtebaulich:gefasst. Hier entstünde ein öffentlich zugänglicher
Freiraum, der im Zusammenhang mit der Gewerbeansiedlung nutzbar sei. Das Vorhaben-
gebiet werde damit zum einen zu den emittierenden Nachbarnutzungen abgegrenzt und
zum anderen öffne es sich in Richtung Süden zum Haardtring und dem südlich geplanten
„Berliner Carree”. Das innere Plangebiet werde mit sieben Punkthäusern in offener Bau-
weise und mit versetzter Anordnung bebaut (Wohnnutzung). Vor möglicher Lärmbeein-
trächtigung seitens der benachbarten Hochschule werde die Wohnbebauung durch eine
verglaste Lärmschutzwand zwischen den einzelnen Zeilengebäuden geschützt.

Abbildung 7: Städtebauliches Konzept für W 61 (Stand: November 2016).
Plangraphik (ohne Maßstab): BLFP Frielinghaus Architekten GmbH, November 2016.

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 9 von 24

Ill. Planung im Abgleich mit den Vorgaben des Regionalplans Südhessen/Regionalen
Flächennutzungsplans

Die Karte des Regionalplans Südhessen (siehe Abbildung 8) treffe für den Bereich der Plan-
geltungsbereiche der 10. und 13. Änderung des Flächennutzungsplans und der davon um-
fassten Plangebiete des Bebauungsplans W 60 - Berliner Allee / Haardtring - sowie des
Bebauungsplans W 61 - Nördlicher Haardtring / Berliner Allee - Festsetzungen als „Vor-
ranggebiet Industrie und Gewerbe (Bestand)”.

|
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i

|
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Abbildung 8: Auszug Regionalplan Südhessen Westteil Stadt Darmstadt (Übersicht).
Plangraphik (ohne Maßstab): Regierungspräsidium Darmstadt /AS+P Albert Speer + Partner Gmbh, Juli 2017.

Im Hinblick auf die Ziele und Zwecke der Planung, nämlich im Bereich der beiden Plange-
biete W 60 und W 61 eine gemischte Nutzung mit überwiegender Wohnbebauung zu ent-
wickeln, sei die Planung nicht an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung ange-
passt.

Zum einen habe die bauleitplanerische Ausweisung von Wohn-, gemischten Bauflächen
und Sonderbauflächen sowie dazugehörenden kleineren gewerblichen Bauflächen inner-
halb der in der Karte festgelegten „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung” statt-
zufinden (Z3.4.1-3), zum anderen habe in den festgelegten „Vorranggebieten Industrie und
Gewerbe” die Industrie- und Gewerbeentwicklung Vorrang gegenüber anderen Raumnut-
zungsansprüchen (Z3.4.2-5). Zur Umsetzung der kommunalen Planung sei daher die Zulas-
sung einer Abweichung von diesen entgegenstehenden Zielvorgaben erforderlich.

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 10 von 24

IV. Übereinstimmung mit sonstigen Erfordernissen der Raumordnung

1. _ Siedlungsentwicklung als Innenentwicklung

Im Übrigen sei die Planung an die landesplanerischen Vorgaben angepasst. So entspräche
die Planung insbesondere der landesplanerischen Zielsetzung einer Nachverdichtung bzw.
Innenentwicklung im Vorrang vor einer Außenentwicklung, da es mit der Entwicklung von
Brachen bzw. untergenutzten Grundstücken wie den beiden Plangebieten W 60 und W 61
keiner Inanspruchnahme bislang unbebauter Flächen bedürfe. Die Planung folge dem Ge-
bot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden nach $ 1a BauGB.

Im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennutzungsplan 2010 fänden sich für das
Stadtgebiet Darmstadt keine „Vorranggebiete Siedlung, Planung”. Der künftige Wohnbau-
Hlächenbedarf, der sich gemäß regionalplanerischer Festlegung auf maximal 160 ha belaufe
(siehe Tabelle 1 zu Ziel Z3.4.1-4), müsse demzufolge innerhalb der „Vorranggebiete Sied-
lung, Bestand” gedeckt werden. Die Wohnbauflächen, die zwischen 2002 und 2020 entwi-
ckelt würden, beliefen sich auf knapp 80 ha Wohnbauflächen in Darmstadt, was gerade der
Hälfte des regionalplanerisch vorgegebenen Potenzials in Höhe von 160 ha entspreche.

2. _Gewerbeflächenentwicklung

Neben der Schaffung von Wohnraum habe selbstverständlich auch die künftige Gewerbe-
flächenentwicklung Bedeutung für die Wissenschaftsstadt Darmstadt. Ziel der Stadt sei es
auch, den attraktiven Gewerbestandort Darmstadt in Südhessen zu stärken, weiterzuentwi-
ckeln und zukunftsfähig zu gestalten, zumal dem Gewerbeimmobilienmarkt ein starkes
Wachstum zu attestieren sei.

Mit der kommunalen Planungsabsicht einer Mischnutzung mit überwiegendem Wohnanteil
im Bereich der Plangebiete W 60 und W 61 und den damit in Verbindung stehenden ge-
planten (10. und 13.) Änderungen des Flächennutzungsplans werde nun allerdings die im
Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 festgelegte Gesamtflä-
che der „Vorranggebiete Industrie und Gewerbe, Bestand und Planung” um knapp 8 ha
reduziert. Damit verbinde sich automatisch auch eine Verkleinerung der potentiellen Flä-
che, die zur Deckung und Unterbringung des im Regionalplan festgelegten maximalen Ge-
werbeflächenbedarfs in Frage komme (Ziel Z3.4.2-7). Diese belaufe sich gemäß Tabelle 3
zu Ziel Z3.4.2-7 auf maximal 79 ha.

Da geplant sei, im Rahmen der Änderung des Flächennutzungsplans eine Nutzungsmi-
schung in dem Bereich zwischen Hochschule Darmstadt und Rheinstraße zu schaffen und
daher eine „gemischte Baufläche” im Flächennutzungsplan dargestellt werden solle, werde
für diesen knapp 8 ha großen Gesamtbereich nicht ausschließlich eine Wohnnutzung ent-
wickelt. Auch gewerbliche Nutzungen würden hier einen Anteil der Nutzungsmischung stel-
len. Insofern würden durch den Antrag auf Zielabweichung den „Vorranggebiete Industrie
und Gewerbe, Bestand und Planung” nicht komplett 8 ha entzogen; bei einer optimalen 50-
prozentigen Verteilung von Wohnen und Gewerbe würde der Abzug lediglich rund 4 ha
betragen.

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 11 von 24

Die künftige gewerbliche Entwicklung der Wissenschaftsstadt Darmstadt sei - angesichts
des geringen Umfangs des Flächenentzugs - dennoch nicht gefährdet, da im Stadtgebiet
eine Reihe von gewerblichen Flächenpotenzialen existierten.

Auf den Konversionsflächen Kelley-Barracks, Nathan-Hale-Depot und Griesheim Airfield
stünden derzeit insgesamt noch gut 19 ha Flächen für eine neue gewerbliche Entwicklung
zur Verfügung. Darüber hinaus bestünde auf Basis einer vom Behrend-Institut Frankfurt am
Main 2012 erarbeiteten Wohnungs- und Gewerbeflächenbedarfsanalyse ein weiteres, nicht
zusammenhängendes, un- bzw. untergenutztes gewerbliches Flächenpotential von rund 80
ha im Stadtgebiet.

Es könne davon ausgegangen werden, dass diese Größenordnung auch heute noch zutref-
fend sei. Zusammen mit den Konversionsflächen beliefen sich die gewerblichen Flächenre-
serven von Darmstadt somit auf insgesamt rund 100 ha.

3.  Dichtewerte

Gemäß Ziel Z3.4.1-9 gelten für verschiedene Siedlungstypen Vorgaben hinsichtlich der
Wohndichte, die im Rahmen der Bauleitplanung einzuhalten seien. Bezogen auf das Brutto-
wohnbauland seien Wohneinheiten je Hektar, in der Regel als Mindest- und Höchstgrenze,
angegeben. Die unteren Werte dürften unter Einhaltung bestimmter Bedingungen aus-
nahmsweise unterschritten werden, für die oberen Werte seien keine Ausnahmen vorgese-
hen. Für den Großstadtbereich gelte eine Mindestdichte von 60 Wohneinheiten je ha Brut-
towohnbauland. Die Plangebiete lägen innerhalb des Stadtgebietes von -Darmstadt und
seien somit dem Großstadtbereich zuzuordnen, d.h. die städtebaulichen Planungen unter-
lägen der Mindestvorgabe von 60 WE/ha.

Das städtebauliche Konzept, welches dem Bebauungsplan W 60 zugrunde liege, sehe die
Errichtung von insgesamt 170 Wohneinheiten vor. Das in Bezug zu diesen Wohneinheiten
zu setzende Bruttowohnbauland könne mit dem Umgriff des Geltungsbereiches gleichge-
setzt werden und betrage demnach ca. 1,5 ha. Daraus lasse sich eine Wohndichte von
ca. 113 WE/ha errechnen.

Bei den Planungen im Bereich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans W 61 werde da-
von ausgegangen, dass rund 660 Wohneinheiten errichtet werden könnten. Auch hier sei
das Bruttowohnbauland identisch mit der Größe des Geltungsbereichs, also ca. 2,4 ha. Die
Wohndichte hier betrage somit 277 WE/ha, wobei bei diesem errechneten hohen Wert zu
berücksichtigen sei, dass rund die Hälfte der Wohneinheiten in Form von Mikro-Apparte-
ments vorgesehen sei. Die Mindestvorgaben seien daher eingehalten, zumal die Dichtevor-
gaben ohnehin nur bei der Erschließung neuer Wohnbauflächen in bislang unbebauten
Räumen Geltung beanspruchten.

Auch eine überschlägige Berechnung der Wohnungsdichte in Bezug zu den Flächen der
Geltungsbereiche, die den Änderungsverfahren des Flächennutzungsplans zugrunde lä-
gen (insgesamt ca. 7,8 ha), zeige, dass die regionalplanerische Zielvorgabe eingehalten
würde: Ausgehend von einer annähernd gleichen Nutzungsverteilung von Wohnen und
Gewerbe in diesem Gebiet, einer Gleichsetzung von Geltungsbereichsgröße und Brutto-
wohnbauland und der Realisierung von insgesamt rund 830 Wohneinheiten (gemäß der

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 12 von 24

Konzepte für die Bebauungspläne W 60 und W 61) berechne sich die Wohndichte auf
106 WE/ha; dieses Ergebnis liege ebenfalls deutlich über der Mindestvorgabe von
60 WE/ha.

4. Planung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben - Ziel Z3.4.3-2, Ziel Z3.4.3-3

Gemäß Ziel Z3.4.3-2 sei die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von großflächigen
Einzelhandelsvorhaben grundsätzlich nur in den Ober- und Mittelzentren zulässig. Da die
Wissenschaftsstadt Darmstadt im Regionalplan als Oberzentrum ausgewiesen sei (Ziel
73.2.1-4), stelle sich die Planung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes zur örtlichen
Nahversorgung im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 60 gegenüber dem Ziel
73.4.3-2 als unkritisch dar. Grundsatz G3.2.1-2 besage, dass die Oberzentren unter ande-
rem vorrangige Standorte für großflächige Einzelhandelsvorhaben sein sollen.

Auch der weiteren Zielvorgabe, dass großflächige Einzelhandelsvorhaben eine enge räum-
liche und funktionale Verbindung zu bestehenden Siediungsgebieten aufweisen bzw. in
diese integriert werden müssten, werde durch die kommunale Planung entsprochen: Der
künftige Standort des Einzelhandelsbetriebs im Plangebiet W 60 befinde sich bereits heute
in einer städtebaulich integrierten Lage, die durch die Planung von Wohnnutzungen im Rah-
men der Bebauungspläne W 60 und W 61 nochmals verstärkt werde. Sowohl die fußläufige
Erreichbarkeit des künftigen Verbrauchermarktes als auch das funktionale Versorgungsge-
biet erstreckten sich auf ein Gebiet mit zusammenhängend bebauten Strukturen innerhalb
des Siedlungsgebietes von Darmstadt.

Ein weiterer Inhalt von Ziel Z3.4.3-2 betreffe die Vermeidung von schädlichen Auswirkun-
gen, die mit Einzelhandelsvorhaben verbunden sein könnten: Von großflächigen Einzelhan-
delsvorhaben dürften nach Art, Lage und Größe keine schädlichen Auswirkungen auf die
Funktionsfähigkeit von integrierten Geschäftszentren (zentralen Versorgungsbereichen) in
der Gemeinde und in anderen Gemeinden sowie auf die verbrauchernahe Versorgung in
der Gemeinde zu erwarten sein.

Im Rahmen des Nahversorgungskonzepts für die Wissenschaftsstadt Darmstadt sei die An-
siedlung eines Verbrauchermarkts mit einer Verkaufsfläche von 1.450 m? im Westen Darm-
stadts untersucht worden. Die Untersuchung komme zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben
kompatibel mit den im Nahversorgungskonzept für die Stadt Darmstadt formulierten Ziel-
setzungen und dem daraus abgeleiteten Steuerungsgrundsatz sei.

Neben der Begrenzung der maximalen Verkaufsflächenzahl durch eine entsprechende
Festsetzungsregelüng im Bebauungsplan werde durch bauplanungsrechtliche Festsetzung
das Warensortiment des geplanten Verbrauchermarkts dahingehend beschränkt, dass nur
nahversorgungsrelevante Sortimente gemäß der Darmstädter Sortimentsliste zugelassen
würden. \

Zwar widerspreche nach Ziel Z3.4.3-3 in den „Vorranggebieten Industrie und Gewerbe“ (Be-
stand und Planung) auch die Ansiedlung von nicht großflächigen zentrenrelevanten Einzel-
handelsbetrieben den Zielen der Raumordnung, d.h. in diesen Gebieten seien, unabhängig

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 13 von 24

von der Größe der Verkaufsfläche, sämtliche Einzelhandelsbetriebe, die ein zentrenrelevan-
tes Warensortiment anbieten, nicht möglich („Ausschluss jedweden zentrenrelevanten Ein-
zelhandels”).

Aufgrund der Planungsziele, die mit den Bebauungsplänen W 60 und W 61 verfolgt wür-
den, nämlich im Bereich der beiden Plangebiete W 60 und W 61 eine gemischte Nutzung
mit überwiegender Wohnbebauung zu entwickeln, werde vorliegend jedoch die Abwei-
chung von der Gebietskategorie „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe” beantragt, d.h.
bei der in Vorbereitung befindlichen Fortschreibung des Regionalplans Südhessen / Regi-
onalen Flächennutzungsplans würde dieser Bereich künftig als „Vorranggebiet Siedlung”
festgelegt werden. In einem - künftig derart festzulegenden - „Vorranggebiet Siedlung”
wäre der mit der geplanten Mischbaunutzung konzipierte großflächige Einzelhandelsbe-
trieb zur Nahversorgung (mit ca. 1.450 qm Verkaufsfläche) zulässig.

B.  Beteiligungsverfahren, Anregungen und Bedenken

Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Gebietskörperschaften
wurden folgende Anregungen und Bedenken vorgebracht:

l. Regierungspräsidium Darmstadt

1. Dezernat Ill 31.1 - Regionalplanung, Geschäftsstelle der Regionalversammlung

Seitens des Dezernats Il! 31.1 wird festgestellt, dass Zielsetzung des Zielabweichungsver-
fahrens die planungsrechtliche Ermöglichung einer Wohnnutzung für Bereiche sei, die im
Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennutzungsplan 2010 als „Vorranggebiete für In-
dustrie und Gewerbe“ festgelegt seien. Westlich der Plangebiete seien im Regionalplan
Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 eine „Fernverkehrsstrecke Bestand” so-
wie eine „Fernverkehrsstrecke Planung” als Ziele der Regionalplanung festgelegt. Die Main-
Neckar-Bahn sei Teil der im Bereich Darmstadt auf gleicher Route verlaufenden beiden eu-
ropäischen Güterverkehrskorridore Rhein - Alpen zwischen Rotterdam und Genua sowie
Rhein - Donau zwischen Straßburg und Wels. Ausbaumaßnahmen entlang der beiden eu-
ropäischen Güterverkehrskorridore ermöglichten künftig eine starke Kapazitätsausweitung
des Schienengüterverkehrs. Die hohe Zugbelastung führe heute und auch künftig zu stark
erhöhtem Schienenverkehrslärm.

Laut den Änträgsunterlagen zum Zielabweichungsverfahren, Kapitel 5.5.2 - „Schallschutz“ -
solle im Rahmen der Bauleitplanung eine fachgutachterliche Betrachtung von schallschutz-
relevanten Aspekten erfolgen. Hierbei müsse aus Sicht der Regionalplanung, Bereich Ver-
kehr, der auf die Plangebiete heute und künftig einwirkende Schienenverkehrslärm bewer-
tet werden.

Es wird darum gebeten, die Zunahme des Schienengüterverkehrs und seine Auswirkungen
zu berücksichtigen und in die Abwägung der Planung einzustellen. Nach dem Entwurf der
3. Änderung des Landesentwicklungsplans Hessen solle nach dem Grundsatz 3.3-2(G) ent-
lang von vorhandenen lärmbelasteten Haupteisenbahnstrecken vorsorglich die Planung

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 14 von 24

von Siediungsgebieten unterbleiben. Anderenfalls seien Maßnahmen vorrangig des akti-
ven, aber auch bei Bedarf des passiven Lärmschutzes zu ergreifen.

Im Sinne des Grundsatzes 3.3-2(G) des Entwurfs der 3. Änderung des Landesentwicklungs-
plans Hessen 2000 solle bereits auf der Ebene dieses Zielabweichungsverfahrens eine Ab-
wägung herbeigeführt werden, ob an der lärmbelasteten Main- Neckar-Bahn bei den in
Rede stehenden Planbereichen vorsorglich die Planung von Siedlungsgebieten mit über-
wiegender Wohnnutzung unterbleiben und damit auch in einem künftigen Regionalplan an
der bestehenden Zielfestlegung „Vorranggebiet für Industrie und Gewerbe” festgehalten
werden solle.

2. Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt

a) Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz

Aufgrund der vorgelegten Unterlagen müsse zum jetzigen Zeitpunkt die Abwasserbeseiti-
gung als nicht gesichert angesehen werden. In den Erläuterungen zu der Bauleitplanung
seien keinerlei Aussagen über den Anfall und die Entsorgung der anfallenden Abwässer
gemacht worden.

b) Bodenschutz

(1) Nachsorgender Bodenschutz

Gemäß $ 1 Abs. 6 Satz2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB seien bei der Aufstellung von Bauleitplänen
insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu
berücksichtigen. Bei der Aufstellung dürfe das Problem von Bodenbelastungen nicht aus-
geklammert werden. Es gelte bei der Beurteilung von Belastungen das bauleitplanerische
Vorsorgeprinzip und nicht die Schwelle der Gefahrenabwehr. Der Träger der Bauleitpla-
nung erzeuge ein Vertrauen darauf, dass die ausgewiesene Nutzung ohne Gefahr realisier-
bar sei. Gehe die Wissenschaftsstadt Darmstadt Anhaltspunkten für Bodenbelastungen
nicht nach, hätten Eigentümer, Bauwillige und andere Betroffene ggf. Anspruch auf Scha-
densersatz.

“In der vom Hessischen Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und Verbraucher-
schutz herausgegebenen Arbeitshilfe „Bodenschutz in der Bauleitplanung“ (Februar 2011)
sei als Datenquelle für Recherchen zum Thema Bodenschutz die Altflächendatei ALTIS des
Hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und Geologie angegeben.

Nach erfolgter Abfrage der Altflächendatei sei festzustellen, dass sich für das Plangebiet
zwei Einträge ergäben. Darunter befänden sich Betriebe, die gemäß Handbuch Altlasten,
Band 2, Teil 4 des HNLUG mit einem hohen bzw. sehr hohen Gefährdungspotentia| für die
Umwelt bewertet würden.

Im Zuge des Bauleitplanverfahrens seien zur Abwägung einer möglichen Gefahr bei der
Nutzung der Standorte mit hohem bzw. sehr hohem Gefährdungspotential Einzelfallrecher-

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 15 von 24

chen bzw. ggf. anschließende orientierende Untersuchungen gemäß der Handbücher Alt-
lasten Band 3, Teil 1, bzw. Band 3, Teil 2 des HNLUG durchzuführen. Die Einzelfallbewer-
tung habe gemäß der Handbücher Altlasten, Band 5, Teil 1 zu erfolgen. Hierzu sei ein Fach-
gutachter in Altlastenfragen zu beauftragen. Das Ergebnis der Untersuchungen sei dem Re-
gierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dezernat
IV/Da 41.5; Bodenschutz, vorzulegen.

Erst nach Auswertung der Einzelfallbewertung könne darüber entschieden werden, ob ein
weiterer Untersuchungsbedarf bestehe und eine orientierende Untersuchung erforderlich
werde oder das Bauleitplanverfahren weiter fortgeführt werden könne.

(2) Vorsorgender Bodenschutz

Die Aufstellung der Bebauungspläne folge dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund
und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im Innenbereich entstandenen
Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung mobilisiert würden (Nachverdichtung). Hier-
mit werde ein Beitrag zur Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich geleis-
tet. Daher würden die Bebauungspläne unter Gesichtspunkten des vorsorgenden Boden-
schutzes ausdrücklich begrüßt.

lt.  Industrie- und Handelskammer (IHK) Darmstadt

Die Industrie- und Handelskammer Darmstadt hält fest, dass es sich bei dem Plangebiet um
knapp 8 ha gewerblicher Vorrangfläche handele, welche derzeit teilweise brachläge. Das
Plangebiet liege im sogenannten „Verlegerviertel” am westlichen Stadteingang von Darm-
stadt und befinde sich seit geraumer Zeit im Umbruch vom immissionsarmen Industrie-
standort zu einem Urbanen Gebiet mit funktionsgemischter Nutzung.

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtige durch die beiden Bebauungspläne W 60 -
Berliner Allee / Haardtring - und W 61 - Nördlicher Haardtring - Berliner Allee - diese Ent-
wicklung fortzuführen. Geplant seien neben ca. 830 Wohneinheiten, ein Lebensmittelvoll-
versorger sowie ein unspezifizierter, jedoch deutlich geringerer Anteil an gewerblicher Nut-
zung.

Wie in vorangegangenen Stellungnahmen zu den Bebauungsplänen (W 60/W 61) aufge-
führt, hält die IHK diesen Standort für eine gewerbliche Nutzung prädestiniert und von Be-
deutung für die wirtschaftliche Entwicklung von Darmstadt. Leider sei dem Abweichungs-
antrag nicht zu entnehmen, welche Auswirkungen der Verlust der Vorrangflächen Gewerbe-
und Industrie auf den Standort Darmstadt haben werde. Folgende Untersuchungen würden
dem Abweichungsantrag fehlen:

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 16 von 24

0 Wie viel Zuwachsfläche benötigt Darmstadt in den kommenden 10 bis 15 Jahren an
Gewerbe- und Industriefläche?

0 Wo in Darmstadt stehen zur kurzfristigen Nutzung gewerbliche Flächen OHNE beste-
hende Restriktionen (Seveso It + Ill) tatsächlich zur Verfügung?

D Qualitative Betrachtung des Plangebietes als Gewerbestandort

Die Industrie- und Handelskammer Darmstadt weist darauf hin, dass die Konversionsflächen
Kelley-Barracks und Nathan Hale Depot zur Deckung des Gewerbeflächenbedarfs nicht aus-
reichen würden und eine Vielzahl innerstädtische Gewerbeflächen entweder nicht mehr
den technischen und infrastrukturellen Standards entsprächen oder aber durch baurechtli-
che Restriktionen nicht einschränkungslos zur Verfügung stünden.

Ohne dieses Mindestmaß an Untersuchungen sei es nach Meinung der Industrie- und Han-
delskammer nicht darzulegen, ob der Verlust dieser Gewerbeflächen kommunal- und regi-
onalbedeutsame Auswirkungen haben werde. Die Industrie- und Handelskammer Darm-
stadt gibt zu bedenken, dass die zur Diskussion stehenden Flächen für Gewerbe eine hohe
Attraktivität hätten. Die Vorteile seien:

. Lage am Stadteingang

. schnelle Wege zu den Autobahnen, Bahnhof und ÖPNV
® geringer Kostenfaktor Liefer- und Kundenverkehr

. Festlegung als Vorrangfläche Gewerbe- und Industrie

> Wohnnutzung habe (noch) den notwendigen Abstand

Der Aussage, dass es’sich zukünftig um eine gemischte Nutzung von Wohnen und Gewerbe
handeln solle, hält die Industrie- und Handelskammer die Widersprüchlichkeit der Pla-
nungsunterlagen entgegen. Eine genaue Gewerbeflächen-Quadratmeterangabe sei bei-
den Bebauungsplanunterlagen nicht zu entnehmen.

Vielmehr werde explizit darauf hingewiesen, dass es voraussichtlich 60 % Wohnen und 40 %
Gewerbe im Plangebiet des W 60 geben werde. Dem Bebauungsplan W 61 sei noch nicht
einmal das zu entnehmen.

Zudem werde beim Vorhaben W 61 auf emittierende Gewerbe hingewiesen - jedoch viel
zu ungenau, um hier eine Verträglichkeit beider Nutzungen erkennen zu können (Seite 14
Abweichungsantrag).

Die Industrie- und Handelskammer Darmstadt gibt zu bedenken, dass ansässige Unterneh-
men sich angesiedelt hätten mit dem Wissen, sich hier wohnungsfern in einem Gewerbe-
gebiet zu befinden. Die Planung dürfe nicht zu einer Einschränkung oder gar Gefährdung
des Betriebsstandortes führen.

Der Industrie- und Handelskammer sei bewusst, dass Darmstadt unter großem Wohnungs-
druck stehe. Dies würde in den Antragsgutachten unter Bezug auf das Behrend Gutachten
ausführlich dargelegt. Jedoch weise genanntes Gutachten auch auf ca. 200.000 m? feh-
lende Bürofläche bis 2030 hin (bei der Annahme eines Basisscenarios').

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 17 von 24

Um Darmstadt auch weiterhin als prosperierenden Wirtschafts- und Hochschulstandort zu
sichern, müssten Unternehmen und Hochschul-Institutionen ausreichend Fläche für Erwei-
terungen und Neuansiedlungen zur Verfügung stehen.

Das Fazit der Industrie- und Handelskammer zu vorliegendem Abweichungsantrag laute
somit, dass oben genannte fehlende Untersuchungen nachzuholen seien, um eine neutrale
Einschätzurig abgeben zu können. Die Ergebnisse seien dann in eine strategische Gewer-
beflächenplanung einzubinden. Der Masterplan 2030 sei hierfür der geeignete Prozess und
solle genutzt werden, bevor die Gewerbeflächen ersatzlos aufgegeben würden.

Ill. Weitere Träger öffentlicher Belange

Seitens des Regierungspräsidiums Darmstadt, Dezernat Ill 33.1 - Straßen- und Schienenver-
kehr - sowie den Dezernaten IV/WI 44 - Bergaufsicht - und V 53.1 - Naturschutz (Planung
und Verfahren), wurden ebenso wie von Seiten des Kreisausschusses des Landkreises
Darmstadt-Dieburg und den Städten Langen und Pfungstadt sowie der Gemeinde See-
heim-Jugenheim keine Bedenken vorgetragen.

Die übrigen am Verfahren beteiligten Träger öffentlicher Belange haben keine Stellung-
nahme abgegeben.

C. Rechtliche Würdigung

Eine Abweichungszulassung ist erforderlich, da die Planung der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt den im Tenor genannten Zielen der Raumordnung widerspricht (dazu I.). Die Sache ist
auch entscheidungsreif, insbesondere fehlen dem Antrag - entgegen der Auffassung der
Industrie- und Handelskammer Darmstadt - keine für die Abweichungszulassung erforder-
lichen Unterlagen (dazu Il.). Die Voraussetzungen des $ 6 Abs. 2 Satz 1 ROG sind erfüllt
(dazu Ill.). Die Ausübung pflichtgemäßen Ermessens ergibt, dass die von der Wissenschafts-
stadt Darmstadt beantragte Abweichung zugelassen werden kann (dazu IV.).

l. Erforderlichkeit der Zielabweichung

Die Abweichungszulassung ist erforderlich. Die von der Wissenschaftsstadt Darmstadt pro-
jektierte Planung verstößt gegen folgende Ziele des Regionalplans Südhessen / Regionalen
Flächennutzungsplans 2010:

. Ziel Z3.4.1-3 (dazu 1.);
. Ziel Z3.4.2-5 (dazu 2.).

1. _ Verstoß gegen Ziel Z3.4.1-3

Die Planung der Wissenschaftsstadt Darmstadt verstößt zunächst gegen Ziel Z3.4.1-3 des
Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplans 2010. Dieses Ziel lautet:

„Die bauleitplanerische Ausweisung von Wohn- und Mischbauflächen hat innerhalb
der in der Karte dargestellten „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung” statt-
zufinden. [....!“.

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 18 von 24

Die Planung von Wohn- und Mischbauflächen im Verlegerviertel ist jedoch nicht innerhalb
eines „Vorranggebietes Siedlung, Bestand und Planung” konzipiert, sondern soll vielmehr
innerhalb eines im Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 als
„Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Bestand” festgelegten Areals stattfinden und wi-
derspricht insoweit dieser verbindlichen Vorgabe.

2. Verstoß gegen Ziel Z3.4.2-5

Die Planung der Wissenschaftsstadt Darmstadt verstößt auch gegen Ziel Z3.4.2-5 des Regi-
onalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplans 2010. Ziel Z3.4.2-5 lautet:

„In den ausgewiesenen Vorranggebieten Industrie und Gewerbe, Bestand-und Pla-
nung, hat die Industrie und Gewerbeentwicklung Vorrang vor anderen Raumnut-
zungsansprüchen“.

Die geplante Nutzung zu Wohnzwecken in dem als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe,
Bestand” festgelegten Bereich des Verlegerviertels widersprechen dieser Zielvorgabe.

Il. Vollständigkeit des Abweichungsantrags

Die Industrie- und Handelskammer Darmstadt moniert, der Abweichungsantrag der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt enthalte keine Aussagen darüber, wie viel Zuwachsfläche die
Wissenschaftsstadt Darmstadt in den kommenden 10 bis 15 Jahren an Gewerbe- und In-
dustriefläche benötige, wo in Darmstadt gewerbliche Flächen ohne bestehende Restriktio-
nen (Seveso Il + III) zur kurzfristigen Nutzung tatsächlich zur Verfügung stünden, sowie wel-
che qualitative Bedeutung das Plangebiet als Gewerbestandort habe.

Entgegen dieser Auffassung kann über den Abweichungsantrag ohne eine Ergänzung ent-
sprechender Unterlagen entschieden werden. Aus den Antragsunterlagen wird hinrei-
chend deutlich, dass es der Wissenschäftsstadt Darmstadt nicht gelingen kann, jeweils op-
timale Flächen für Siedlungs- sowie für Industrie und Gewerbezwecke vorzuhalten.

Es obliegt daher allein der Antragstellerin, sich im Rahmen ihrer Vorstellung von der städ-
tebaulichen Entwicklung und Ordnung für die vorrangige Befriedigung eines der beiden
(konkurrierenden) Bedarfe zu entscheiden. Dies hat sie mit der verfahrensgegenständlichen
Planung zugunsten der vorrangigen Schaffung von Siedlungsflächen zulasten von Industrie-
und Gewerbeflächen getan, wobei sie durch die beabsichtigte Ausweisung gemischter
Bauflächen in angemessener und ausgleichender Weise beide Belange soweit als möglich
miteinander in Einklang gebracht hat. Selbst wenn die von der Industrie- und Handelskam-
mer Darmstadt geforderten Unterlagen zur Ergänzung des Abweichungsantrages ergäben,
dass die Wissenschaftsstadt Darmstadt über keine Flächen verfüge, die in gleichem Maße
für die Ansiedlung von Industrie- und Gewerbeflächen geeignet sind, würde dies an der
Zweckmäßigkeit der Planung nichts ändern, da die Antragstellerin jedenfalls nachgewiesen
hat, dass - gleichermaßen - auch für Siedlungszwecke keine in gleicher Weise geeigneten
Flächen zur Verfügung stehen. Vor diesem Hintergrund ist die Abwägung zwischen Indust-
rie- und Gewerbeflächen einerseits und Siedlungsflächen andererseits originäre Aufgabe
der kommunalen Gebietskörperschaften.

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 19 von 24

Soweit die Industrie- und Handelskammer Darmstadt eine Aussage dazu vermisst, welchen
Bedarf an Industrie- und Gewerbeflächen die Wissenschaftsstadt Darmstadt in den kom:
menden 10 bis 15 Jahren haben wird, ist zusätzlich darauf hinzuweisen, dass diese Prog-
nose eine in erster Linie der Regionalplanung im Rahmen der Neuaufstellung des Regional-
plans Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplans obliegende Aufgabe darstellt, zumal
die Wissenschaftsstadt Darmstadt noch nicht einmal den bis 2020 prognostizierten Bedarf
an Industrie- und Gewerbeflächen ausgeschöpft hat.

Ill. Voraussetzungen des $ 6 Abs. 2 Satz 1 ROG

Die Zulassung der Abweichung ist unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar
(dazu 1.). Die Grundzüge der Planung sind nicht berührt (dazu 2.).

1. _Raumordnerische Vertretbarkeit

Die Zulassung der Abweichung ist unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar.
Das Ziel des Antrags auf Zulassung einer Abweichung wäre vorliegend planbar, würde statt
eines Abweichungsverfahrens ein Planänderungsverfahren durchgeführt. Bei Änderung
oder Fortschreibung des Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplans
(2010) müsste ein „Vorranggebiet Siedlung - Planung” festgelegt werden. Vorliegend ist
nichts vorgetragen oder ersichtlich, was gegen eine solche Festlegung sprechen sollte.

Insbesondere steht der Entwurf der 3. Änderung des Landesentwicklungsplans Hessen
2000 einer entsprechenden Festlegung im Wege der Planung nicht entgegen. Insoweit
fehlt es bereits an der gesicherten Erwartung, dass die im Entwurf der 3. Änderung enthal-
tenen Regelungen unverändert beschlossen werden, sodass dieser Entwurf noch kein in
Aufstellung befindliches Ziel im Sinne des 8 3 Abs. 1 Nr. 4 ROG darstellt.

Selbst wenn dem so wäre, handelte es sich bei der Planaussage, in der Nähe von lärmbe-
lasteten Eisenbahnstrecken auf die Festlegung (neuer) Siedlungsflächen zu verzichten, le-
diglich um einen Grundsatz, der nicht strikt zu. beachten, sondern lediglich zu berücksichti-
gen ist.

Auch die von der industrie- und Handelskammer Darmstadt erhobenen Einwände führen
nicht dazu, dass die Festlegung eines „Vorranggebietes Siedlung” im Bereich der 10. und
13. Änderung des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt nicht planbar
wäre. Zwar mag es zutreffend sein, dass die von der Interessensvertretung genannten La-
gevorteile der verfahrensgegenständlichen Flächen in besonderem Maße für die Ansied-
lung von Industrie- und Gewerbegebieten geeignet sind. Dies gilt jedoch, wie die Wissen-
schaftsstadt Darmstadt in ihrem Abweichungsantrag überzeugend dargelegt hat, auch für
die vorgesehene Mischnutzung, sodass nicht davon ausgegangen werden kann, die von
Industrie- und Handelskammer ins Feld geführten Argumente würden sich bei einer ent-
sprechenden Änderung oder Neuaufstellung des Regionalplans zwingend durchsetzen.
Dies gilt umso mehr, als die Ansiedlung von Industrie- und Gewerbebetrieben wesentlich
flexibler ist, als die Wohnortnahme der Bevölkerung, für die ausbildungs- und arbeitsplatz-
naher Wohnraum im Oberzentrum Darmstadt von erheblicher Bedeutung ist.

Abweichung Darmstadt - Verlegerviertel Seite 20 von 24

Die von der Industrie- und Handelskammer benannten Standortvorteile des Verlegervier-
tels lassen sich so auch andernorts finden, sodass es nicht schlechthin gegen Planungs-
grundsätze verstieße, der Schaffung neuer Siedlungsflächen Vorrang vor dem Erhalt (güns-
tig gelegener) Industrie- und Gewerbeflächen einzuräumen.

2. Keine Berührung der Grundzüge der Planung

Die Zulassung der beantragten Abweichung berührt auch nicht die Grundzüge der Planung
im Sinne des $ 6 Abs. 2 Satz 1 ROG. Wie auch im Fall des 8 31 Abs. 2 BauGB beurteilt sich
die Frage, ob eine Abweichung die Grundzüge der Planung berührt oder von minderem
Gewicht ist, nach dem im Plan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen.

Bezogen auf dieses Wollen darf der Abweichung vom Planinhalt keine derartige Bedeutung
zukommen, dass die dem Plan zugrunde gelegte Planungskonzeption („Grundgerüst") in
beachtlicher Weise beeinträchtigt wird.

Die Abweichung muss - soll sie mit den Grundzügen der Planung vereinbar sein - durch das
planerische Wollen gedeckt sein; es muss - mit anderen Worten - angenommen werden
können, die Abweichung liege noch im Bereich dessen, was der Plangeber gewollt hat oder
gewollt hätte, wenn er den Grund für die Abweichung gekannt hätte (Bundesverwaltungs-
gericht, Urteil vom 16. Dezember 2010 -4C 8.10 - jurion, RdNr. 26, mit weiteren Nachwei-
sen). .

So berührt die für die Planung von Wohn- und gemischten Bauflächen und den damit ein-
hergehenden nicht gewerblichen Raumnutzungsanspruch innerhalb des „Vorranggebietes
Industrie und Gewerbe” erforderliche Abweichung von Ziel Z3.4.1-3 und Ziel 23.4.2-5 die
Grundzüge der Planung nicht.

Der verfahrensgegenständlichen Planung der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegt kein
grundlegend abweichendes Planungskonzept zugrunde. Die Planung kommt vielmehr - auf
der Grundlage veränderter Gegebenheiten - als Folge planerischer Abwägung, die der Trä-
ger der Regionalplanung so auch im Rahmen einer Planänderung oder Planaufstellung
hätte vornehmen können, zu abweichenden Ergebnissen.

Die Verortung von Vorranggebieten Siedlung bzw. Industrie und Gewerbe folgt keinem
starren Prinzip, sondern erfolgt auf der Grundlage einer planenden Einzelfallentscheidung,
bei der u.a. die Gegebenheiten vor Ort, die vorhandene Bauleitplanung sowie das Verhält-
nis der einzelnen Nutzungsansprüche an den Raum zueinander und im Verhältnis zu ande-
ren Belangen abgewogen werden. Wie die Wissenschaftsstadt Darmstadt nachvollziehbar
und zutreffend dargelegt hat, ist das hier verfahrensgegenständliche Vorhaben Ergebnis
mindestens ebenso abgewogenen Planung wie die Festlegung eines „Vorranggebietes In-
dustrie und Gewerbe”. Ein Eingriff in das den Zielen Z3.4.1-3 und Z3.4.2-5 zugrundelie-
gende Interessengeflecht ist mit der vorliegenden Abweichung nicht verbunden.

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im Gegenteil: Die (hypothetische) Festlegung eines „Vorranggebietes Siediung” anstelle ei-
nes „Vorranggebietes Industrie und Gewerbe” widerspricht nicht nur keinen tragenden
Grundsätzen des Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplans 2010, ins-
besondere mit der Schaffung von über 800 Wohnungen ohne die Inanspruchnahme neuer,
bislang unversiegelter Flächen, trüge eine entsprechende Planung dem Grundsatz des vor-
sorgenden Bodenschutzes - Innenentwicklung vor der Außenentwicklung - maßgeblich
Rechnung.

IV. Ausübung planerischen Ermessens

Die Ausübung pflichtgemäßen Ermessens ergibt vorliegend, dass die Abweichung von den
Zielen Z3.4.1-3 und Z3.4.2-5 zweckmäßig ist und somit zugelassen werden kann.

Die geplante Ausweisung von Wohn- und Mischbauflächen im Bereich des als „Vorrangge-
biet Industrie und Gewerbe, Bestand” festgelegten Verlegerviertels ist zweckmäßig. Wie die
Wissenschaftsstadt Darmstadt in ihrer Antragsbegründung nachvollziehbar darlegt, hat sich
das Areal des Verlegerviertels im Laufe der letzten Jahre bereits sukzessive von einem ehe-
mals rein gewerblich genutzten Bereich hin zu einem mit Schul- und Hochschuleinrichtun-
gen, Wohnnutzungen und Gewerbe durchmischten Bereich entwickelt.

Die städtebaulichen Überlegungen, in dem fraglichen Bereich unter Beibehaltung eines
ausgewogenen Mischungsverhältnisses insbesondere weitere Wohnnutzungen anzusie-
deln, erscheinen sinnvoll und geeignet, um mit den geplanten Geschosswohnungsbauten
zur Befriedigung der anhaltend starken Wohnraumnachfrage im Oberzentrum Darmstadt
beizutragen. Die Antragstellerin stellt in ihrer Antragsbegründung die guten Voraussetzun-
gen der Plangebiete W 60 und W 61 im Verlegerviertel zum Zwecke der Wohnbauflächen-
entwicklung nachvollziehbar dar:

So können die vorhandenen Nutzungsstrukturen in der näheren Umgebung (insbesondere
Mercedes-Benz-Niederlassung, Hochschule Darmstadt, private berufliche Schule Pro-
Genius, Montessori- Schule, Wohngebäude östlich der Berliner Allee), durch eine wohn-
bauliche Entwicklung auf den Flächen der Geltungsbereiche W 60 und W 61 sinnvoll er-
gänzt werden und dadurch eine stärkere Durchmischung im Verlegerviertel erreicht wer-
den.

Zudem verfügt der Stadtteil Darmstadt-West insgesamt über eine hohe Arbeitsplatzdichte.
In der näheren und weiteren Umgebung der beiden Plangebiete befinden sich zahlreiche
Unternehmen, Einrichtungen und Institutionen mit vielfältigen Arbeitsplätzen; zu nennen
sind insbesondere die Mercedes-Benz Niederlassung, die Hochschule Darmstadt mit ver-
schiedenen Einrichtungen, die Procter & Gambel Service GmbH, die Unternehmen und Ge-
werbebetriebe westlich der Bahngleise, insbesondere EUMETSAT (Europäische Organisa-
tion für meteorologische Satelliten) und Deutsche Telekom AG (ca. 500 m Entfernung von
den Plangebieten), verschiedene Gewerbebetriebe entlang der Hilpertstraße (ca. 800 m
südwestlich), die Firma Döhler GmbH (ca. 1.000 m südwestlich) und die künftigen Gewer-
bebetriebe, die sich im Zuge der städtebaulichen Entwicklung „Konversion West” im Be-
reich der Kelley-Barracks und des Nathan-Hale-Depots ansiedeln werden (ca. 1.500 m süd-
westlich).

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Darüber hinaus begünstigt die räumliche Nähe der Hochschule Darmstadt bzw. deren fuß-
läufige Erreichbarkeit die Plangebiete W 60 und W 61 als Wohnstandort für Studierende
und Angestellte. Die Schulen und Bildungseinrichtungen in der Nähe können ebenfalls als
positive Standortfaktoren wahrgenommen werden.

Auch sind die Plangebiete verkehrsgünstig sehr gut gelegen. Die Anbindung an den Öf-
fentlichen Personennahverkehr erfolgt insbesondere über einen Straßenbahnanschluss in
der Rheinstraße: Dort befindet sich die von den Plangebieten fußläufig erreichbare Halte-
stelle „Berliner Allee” (ca. 400 m), von der die rund 1,5 km entfernte Innenstadt von Darm-
stadt via Straßenbahn mit kurzen Taktzeiten gut zu erreichen ist. Ferner verläuft eine Buslinie
auf der Berliner Allee. Der in einer Entfernung von ca. 600 m gelegene Hauptbahnhof mit
Anschluss an den Regional- und Fernverkehr ist ebenfalls fußläufig erreichbar.

Soweit im Rahmen der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange gerade die Nähe
zu der Schienenverkehrsstrecke Rhein-Neckar-Bahn im Hinblick auf die angestrebte Wohn-
baunutzung problematisiert wird, ist dazu zu bemerken, dass die Planung der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt insoweit selbstverständlich nicht problemlos ist.

Es wird jedoch Aufgabe der Stadt im Rahmen des weiteren Bauleitplanverfahrens sein, die
mit der Eisenbahnlinie einhergehenden Schallimmissionen durch die Gliederung des Ge-
biets, aktive und passive Schallschutzmaßnahmen, etc. zu lösen.

Hinzu kommt, dass dem Grundsatz 3.3-2(G) des Entwurfs der 3. Änderung des Landesent-
wicklungsplans Hessen 2000 umso geringeres Gewicht beizumessen ist, je begrenzter die
Möglichkeiten der räumlichen Entwicklung bzw. der Ausweisung von Wohnbauflächen an
anderer Stelle sind.

Wie bereits ausgeführt, sprechen auch die Bedenken der Industrie- und Handelskammer
Darmstadt nicht gegen die Zweckmäßigkeit der Abweichungszulassung. Insbesondere
spricht nicht gegen die Zulassung einer Abweichung, dass die Wissenschaftsstadt Darm-
stadt der Entwicklung von Siedlungsflächen zulasten gewerblicher Flächen den Vorrang
einräumt.

Es liegt in der Natur der Sache, dass die Interessenvertretung der Industrie- und Gewerbe-
betriebe ihren Fokus auf die entsprechenden Belange legt. Wie dargelegt, können die in-
soweit berührten Interessen aber auch andernorts verwirklicht werden. Die Industrie- und
Handelskammer Darmstadt hat nicht dargelegt, dass in der näheren Umgebung - außer-
halb Darmstadts - keine ähnlich geeigneten Standorte wie das Verlegerviertel vorhanden
sind. Wie ebenfalls bereits dargelegt, unterliegt es der sich aus dem kommunalen Selbst-
verwaltungsrecht und der Planungshoheit ergebenden Einschätzungsprärogative, einem
von zwei konkurrierenden Belangen den Vorrang gegenüber dem anderen Belang einzu-
räumen.

V. ° Abschließende rechtliche Hinweise

Durch die Zulassung der Abweichung werden Erlaubnisse, Bewilligungen oder sonstige
Entscheidungen, die nach anderen Rechtsvorschriften erforderlich sind, nicht ersetzt. Ge-

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mäß 5 8 Abs. 4 Satz 1 HLPG kann die Entscheidung der Regionalversammlung, eine Zielab-
weichung zuzulassen oder zu versagen, innerhalb von drei Monaten nach der Entscheidung
der Regionalversammlung durch die obere Landesplanungsbehörde mit Zustimmung der
obersten Landesplanungsbehörde ersetzt werden, wenn dies rechts- Beer fachaufsichtlich
geboten erscheint.

Rechtsmittelbelehrung

‚Gegen diesen Bescheid des Regierungspräsidiums Darmstadt kann Innerhalb eines Monats
nach Bekanntgabe Klage beim Verwaltungsgericht Darmstadt, Julius: Reiber-Straße 37,
64293 Darmstadt, erhoben werden.

Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag

Pıha
Petra Langsdorf

Anlage: Kartenskizze

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Kartenskizze

= == _ Bereich, für den die Abweichung zugelassen wird